1、大型公寓式住宅房地产开发占地10万平方米项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月大型公寓式住宅房地产开发占地10万平方米项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月78可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 项目总论81.1 项目名称及实施单位81.1.1项目名称81.1.2实施单位81.2 项目建设方案81.22、.1 建设目标81.2.2 建设地点81.2.3 建设内容81.2.4 投资估算及资金筹措81.3 可行性研究工作依据91.4 可行性研究结论91.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力91.4.3 项目拥有成熟的技术101.4.4 项目具有良好的社会经济效益101.6 存在的问题及建议101.6.2对策与建议11第2章 项目背景和发展概况122.1 项目提出的背景122.1.1 国家和行业发展规划122.1.2 项目发起人简介122.2 项目发展概况122.3 项目建设必要性12第3章 市场分析与建设规模133.1 市场调查133.1.1产品现有市场供需现状13 3.2房地产市场需求状况3、分析143.2 市场预测14一、土地供应情况分析（土地供应总体特征分析）143.3 产品方案和建设规模17第4章 建设条件与厂址选择184.1 自然条件184.1.1项目区地理位184.2 项目区基础设施184.2.1项目区交通设施184.2.5项目区文卫设施条件184.3 社会经济条件19第5章 项目建设方案205.1 物流中心建设布局和规模 5.11 目标205.1.2建设布局205.1.3 指导思想225.2主要建设方案225.2.1库房建设225.2.2车队建设221.1 平板车221.2 高护栏221.3 全封闭232. 按照使用的范围232.1 普通运输车辆232.2 恒温或保温车4、辆232.3 危险品车辆232.4 特种车232.5 监管车或叫做关封车233.按照车辆长度及重量分类24第7章 环境保护与劳动安全247.1 建设地区的环境现状24（1）项目的地理位置24（3）矿藏、森林、草原、水产和野生植物、农作物等情况25（4）旅游景区以及重要政治文化设施情况26（5）现有工矿企业分布情况267.2 项目施工期环境影响分析277.2.1 施工环境影响分析277.2.2 施工环境影响防治措施277.3 运营期间环境影响分析297.3.1 污染源分析297.3.2污染物处理措施307.4 减轻本项目对环境影响的措施和建议32第8章 企业组织和劳动定员338.1 企业组织335、8.2.3 人员培训34第9章 项目实施进度安排629.1 项目实施的各阶段629.1.1 建立项目实施管理机构629.1.2 资金筹集安排629.1.3 勘察设计和设备订货629.1.4施工和生产准备629.1.5 竣工验收639.2 项目实施进度表63本工程项目计划按照承建商给出的承诺将在5年内全部完工63.营销方案64方案A64方案B（略）64第10章 投资估算与资金筹措6410.1 项目总投资估算6510.1.1 建设投资估算6510.1.2 流动资金估算6510.1.3资金使用方案6610.2 资金筹措方案及贷款偿还计划6610.2.1资金筹措方案6610.2.2贷款偿还计划66第16、1章 经济与社会效益评价6711.1经济效益分析6711.1.1成本费用估算6711.1.2 销售收入估算6811.1.3 销售税金及附加估算6811.1.4 利润总额及税后利润估算6911.1.5 盈利能力评价指标6911.1.6 偿还能力评价指标6911.2 社会效益和社会影响分析69第12章 不确定性与风险分析7112.1 盈亏平衡分析7112.2 敏感性分析7112.3风险因素分析73（1）市场风险73（2）环保风险73（3）外汇风险746.1盈亏平衡分析746.2敏感性分析756.2.1变动因素-成本变动766.2.2变动因素二售价变动766.2.3变动因素一容积率变动76容积率变动7、各项指标的变化766.3风险分析776.3.1风险因素的识别和评估776.3.2风险防范对策77第13章 结论与建议77结论与建议77结论78建议78第1章 项目总论1.1 项目名称及实施单位1.1.1项目名称*房地产开发项目。1.1.2实施单位*房地产开发公司是*企业集团旗下的从事房地产开发的专业公司.具有独立法人资格的集团性开发企业。1.2 项目建设方案1.2.1 建设目标本项目将建设一个大型的公寓式住宅.每一层内有若干单独使用的套房.包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。1.2.2 建设地点*省*市*区*。1.2.3 建设内容（1） 建设公寓式住宅。大型楼盘。（2） 建设相8、关配套设施.配套的环保设施,喷泉,公园等。（3）占地面积10万平方米。1.2.4 投资估算及资金筹措项目新增投资为12579.1万元.其中：建设投资7952.9万元、流动资金4545.4万元.建设期利息80.8万元。筹措方案为：企业自筹资金10579.1万元.银行贷款2000万元。1.3 可行性研究工作依据（1）国家发改委产业结构调整指导目录2005年；（2）城镇廉租住房档案管理办法（3）城市房地产开发管理暂行办法（4）城市房地产开发经营管理条例（5）城市房屋拆迁管理条例（6）房屋登记办法（7）国务院关于修改住房公积金管理条例的决定（8）中华人民共和国城市房地产管理法（9）中华人民共和国城市规9、划法（11）中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（12）中华人民共和国土地管理法实施条例（13）中华人民共和国物权法（14）中华人民共和国土地增值税暂行条例1.4 可行性研究结论1.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力现阶段.我国房地产市场依然处于火爆状态。就*市最近十年而言.城市化、再城市化进程不断加快.房地产业显现出高速成长的特征.井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级.人口城市化快速发展.导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高.具有成为支柱产业的潜力.进而拉动区域经济增长。另外10、.目前很多跨国公司大举进军中国房地产业.使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。房地产的发展.可以提升我们国家的国际市场竞争力。1.4.3 项目拥有成熟的技术我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人.引进国外先进技术和设备.同时吸纳国内的先进技术.为房地产开发提供最好的条件。1.4.4 项目具有良好的社会经济效益 房地产的开发将会带动周边经济的发展.同时提供更多的工作岗位。同时.我们计划达到节能以上的标准.采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。从表面上看.对于房地产开发商而言.建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般11、的建筑材料价格要高一些）.但用长远眼光来分析.对开发商来说是一件好事。第一.节能是住宅很好的卖点。你让住户在以后几十年的生活中能节省一大笔开支.当然能吸引大量购房者。第二.能为开发商塑造良好的品牌形象.并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能型住宅中.他就会体会到其优越性.对开发商当然会赞誉有加。因此.无论是短期收益还是长期回报.开发商建设节能住宅都是明智之举.而且能实现社会效益与经济效益双丰收。据了解.隆基房产开发的“枫华源”使用了EPS板外墙外保温、双层中空玻璃等节能材料与技术.颇受购房者青睐。现在整个项目已销售85.业绩颇佳。1.6 存在的问题及建议1.6.1项目存在问题 1.6.112、项目存在问题、土地和原材料价格上涨.造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。如零陵怡港国际花园亩地.购地款万元。每亩万元。比早几年购买同一地段的土地价格高了30%左右.由于开发商一般拿的不是净地.还可能承担拆迁补偿和安置费。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。据调查,水泥由原来的元吨.上涨到元吨.最高时涨到元吨；钢材由元吨.上涨到元/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨.一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高.多层、小高层、高层的建安成本也不一样.建筑楼层越高.建安成本越大。 、房屋销售速度放缓.消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加.房地产商在产品整合推广方面显得13、特别谨慎.缩减了广告投放量.在买涨不买跌的传统消费心理下.不少消费者采取静观其变的策略.想买又不敢买.怕买之后又大幅下跌.所以.许多购房者面对心仪的新产品.一等再等迟迟不肯下单定购.零陵云天芙蓉广场春节前每天销售多套.现在也就是每天销售一、二套左右。宁远县的九亿广场三期工程销售明显放缓。 、房贷首付提高.开发商定价心理趋紧。自去年以来.央行进行了五次加息.次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。现在我市所有房地产销售商实行首付不得低于4成.其余成按银行按揭贷款.分年、年和年归完。房贷新政虽没有拉低房价.却在政策与房价的博弈天平间.增加了调控的砝码.是购房者停止购房步入观望。据调查大部分14、的项目价格虽然坚挺.但购房人考虑周期明显延长.心理趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元.现在也开始暂停提价.转而观察市场的变化。1.6.2对策与建议1、不能操之过急.立刻大面积私有化。收购大量土地应该设行政程序控制.不仅仅是农民同意即可。还综合考虑农村就业和农民出路.相关问题没有落实之前.不能收购。这样.改革也要考虑社会责任。走稳一点.不是错。2、先完善法规.再出台改革。法规应该深入农民现实问题.而不是以往的夸夸其谈。还有调解机构问题.投诉机制问题。3、一投票了之不是真正农村自治。投票+权力监督+公开透明才是。应该淡化农村个人领导作用.推行村民代表集体决策。第2章 项目背景和15、发展概况2.1 项目提出的背景2.1.1 国家和行业发展规划大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势.我们必须要面对这个现实.城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。首先政府是处于一个监管机构.真正城市的发展是靠各位开发商.我们一起来共同创造.我们如何创造一个适合居住、便利.而且利于环保的项目必须要注意这个问题。因为不管是商业活动、城市发展、城市综合体的开发.真正最后的目的就是提高人的生活质量.改变生活的一个不好的习惯.保持现有好的习惯。2.1.2 项目发起人简介（3） *财经大学周边大型房地产开发项目创办于2010年11月24日。共有五个人投资。在*省*市*经济开发区*建16、设配一整套居住体系。大型楼盘。同时.建设相关配套设施.学校.医院.超级市场.以及配套的环保设施。房屋兴建总面积25万平方米.占地面积2000亩。2.2 项目发展概况该项目目前已经得到政府的批准.并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。同时.在购买土地这方面.得到了当地农民的同意。现在.我们经投资已经初步开始实施了。2.3 项目建设必要性1、带动*周边地区经济的发展。2、促进当地的就业.房地产的开发将会提供很多的就业岗位。3、充分利用*荒地资源.开发荒地。第3章 市场分析与建设规模3.1 市场调查3.1.1产品现有市场供需现状房地产市场的供应可以从房地产开发投资额房屋竣工面积施工房屋面积17、房地产开发投资占全社会固定资产投资比率房地产开发投资占GDP的比率竣工房屋住宅套数本年完成开发土地面积商品房销售总额这八个可以量化的指标来度量。20002006年.*市房地产投资额从425904万元增长到531084万元.七年间净增了105180万元.增长率为27.70%.年增长率为3.53%。2000年房屋施工面积为462.38万平方米.到2006年增长到1096.38万平方米.净增634万平方米.增长率为137%。房屋竣工面积2000年为255.76万平方米.到2006年增长到400.82万平方米.净增145.06万平方米.增长率为56.72%。由此可见.随着时间的推移.房地产市场的投资是18、逐步上升的.这说明了房地产市场的供应是逐步上升的。具体见表1。表1 2000 2006年*市房地产市场供给主要指标情况数据来源：2007年*市统计年鉴 房地产投资占全社会固定资产的比重从2001年43.5%下降到2005年的17.6%.下降了25.9个百分点.2005年到2006年房地产投资比重又从17.6%增长到24.8%.上升了7.2个百分点。房地产投资占GDP的比重也是从2001年的19.7%下降到2005年的6.1%.从2005年的6.1%又增长到2006年的8.1%.增长了2个百分点。详见图表1。房地产投资的增加使得房屋的供给量有了显著的增长。 3.2房地产市场需求状况分析 由下表219、可以看出.*市房地产市场需求状况整体呈现上升趋势.具体表现在商品房销售面积和销售总额的整体上涨上面。商品房屋销售面积由2000年的145823万平方米增长到2006年的413045万平方米.净增了3984635万平方米。商品房销售总额则由2000年的257483万元增长到2006年的735505万元.净增了478022万元。居民收入的增加是需求上涨的最主要的因素.收入的增加使人们有能力来支付上涨了的房价。表2房地产市场需求状况分析3.2 市场预测一、土地供应情况分析（土地供应总体特征分析）1、土地供应总量*市土地供应总量同比有较大幅度增加。今年以来.随着政府积极应对金融危机的不利影响.认真贯彻20、落实中央扩内需、保增长的一系列政策措施.狠抓投资项目的落实.土地供应量也逐步得到回升。前三季度.*市建设用地供应总量493.47公顷.同比增加了107.89。同比.第一季度增加40.24、第二季度174.12%.第三季度72.31%。2008年以来土地供应总量变动情况见图1-1。图1-1 2008年以来土地供应总量变动情况 单位：公顷（图片点击可看大图）2、土地供应结构土地供应结构调整明显.工矿仓储用地和其他用地大幅增加.商业住宅用地供应量有所减少。前三季度工矿仓储用地184.77公顷.约为去年同期的30倍；商业住宅用地供应142.94公顷.同比减少36.11%；其他用地（包括公用设施、公共建21、筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应165.76公顷.约为去年同期的23倍。三类用地供应量分别占土地供应总量的37.44、28.97%、33.59%。与2008年同期相比.工矿仓储用地和其他用地所占比重分别提高了34.77和30.51个百分点.商住用地所占比重下降了65.28个百分点。2009年前三季度土地供应结构见图12。图12 2009年前三季度土地供应用途结构（图片点击可看大图）从季度情况看.第三季度三类用地供应量分别为22.87公顷、59.90公顷、124.10公顷；供应比例分别为11.06%、28.95%、59.99%.与上季度相比.商住用地和其他用地所占比重分别提高了5.03和422、6.24个百分点.工矿仓储用地所占比重下降了51.57个百分点。（见表1-1）表1-1 三类用地供应结构比较单位：公顷（图片点击可看大图）3、土地供应方式出让和划拨供应总量均有提高。土地出让总面积321.02公顷.同比增加43.98%.占供应总面积的65.05。其中.招标、拍卖、挂牌出让面积254.56公顷.同比增加17.96%.占出让总面积的79.29；划拨供应土地172.45公顷.是去年同期的23.62倍.占土地供应总量的20.71%。从季度情况看.第三季度出让土地面积81.96公顷.环比（209.71公顷）减少60.92%.占土地供应总面积的39.62%。其中.招标、拍卖、挂牌出让面积823、0.20公顷.环比减少44.72%。划拨供应土地124.91公顷.环比增长206.45%.占土地供应量的60.38%。土地供应方式结构变化情况见表1-2。表1-2土地供应方式结构变化4、土地供应价款因工业用地占主导.土地出让总价款有较大幅度减少。土地出让价款212940.33万元.同比下降了48.75%。平均出让单价663元/平方米.同比（1864元/平方米）下降64.42%。其中.招拍挂出让价款207509.01万元.同比减少了49.02%。招拍挂出让价款占出让总价款的97.45。从季度情况看.第三季度土地出让价款106845.32万元.同比下降了33.89%.环比增加了33.61%。其中.24、招拍挂出让价款106525.18万元.同比下降了39.08%.环比增加了42.21%。3.3 产品方案和建设规模本产品为占地25万平方米的商品住房.预计建设30层。第4章 建设条件与厂址选择4.1 自然条件4.1.1项目区地理位项目位于*省*市*经济开发区*。此地点为*大学群所在地.该地区聚集了*的众多高校.其中较出名的有：*财经大学.华东交通大学.*农业大学等等。此处为经济开发区.经济正在逐步发展.人口的密集度也在不断提高。人们对住房的需求也是日益增长。因此在该地区开发房地产是很有市场的。4.2 项目区基础设施4.2.1项目区交通设施 该地区交通便利.人们出行方便。道路宽阔.也有利于运送建材25、的卡车进入。能够到达的公交线路也很多。经过 * 的线路: xx4.2.5项目区文卫设施条件2007年末全市共有艺术表演团体3个.文化馆6个.公共图书馆6个.博物馆2个。全市有广播电台1座.中短波广播发射台1座.广播综合人口覆盖率99.15%；电视台1座.有线电视用户15万户.电视综合人口覆盖率99.25%。2007年末共有各类医疗卫生机构264个.其中医院、卫生院71个.妇幼保健院（所、站）5个.专科疾病防治院（所、站）1个.疾病预防控制中心（防疫站）6个.卫生监督检验所5个。卫生技术人员7009人.其中执业医师和执业助理医师5073人.注册护士2495人。医院和卫生院床位4979张。乡镇卫生26、院25个.床位326张.卫生技术人员372人。4.3 社会经济条件该地区处于经济开发区.经济发展潜力大。为我们房屋的出售提供了很好的条件。第5章 项目建设方案5.1 物流中心建设布局和规模 5.11 目标 本项目为在*省*市建立一个大型的多位一体的物流中转站.以提高*地区的货物流转速度与流转效率。为*不仅成为*而且成为中国东部的流转中心。帮助*建立完整的高效的物流体系5.1.2建设布局 本项目中物流中心采用扇型物流中心布局.即是指物流从物流中心向某一个扇型物流区域运送.其线路呈扇型辐射状。物流中心选址在*新城学校旁.在聚集发货人的市区的一侧.是典型的扇形辐射状布局。 之所以采用该布局方式.与*27、市的整体布局有关.*市地处鄱阳湖之滨.北接九江.九江市全国有名的货物流转中心.本项目中物流中心暨兼顾与九江物流中心的联系.故权衡之下采用扇形辐射状布局。根据*件物流中心选址特点.进行拟建物流作业基础设施.整块区域实现供水、排水、供电、供气、通讯、交通.预留计算机网络通道.实现建筑物局域网沟通.整个区域建筑实现智能化的基本要求.物流中心建成了具有地下水电、通讯网络配套设施齐全的钢筋混凝土硬化场地(1450440)平方米。业务办公楼：业务办公楼主要包括非直接从事物流相关业务作业的有关管理和服务部门的办公场所.备有电话、网络、传真等办公设备.设有会客厅及会议室等；具有通信、网络等智能化办公功能；建筑28、具有标志性作用。货运交易信息中心：货运需求信息和运力信息的处理、发布场所.同时它也是货主办理货物托运、仓储、提货手续的场所。设有信息大厅、交易大厅及信息控制与处理办公功能。停车场：主要为货物配送车辆、装卸车辆和机械及本单位的公务用车、职工私车存放的场所。路面设有防滑纹道等.可容纳123辆车辆停放。物流仓储区：主要为到达物流中心的货物提供临时存储服务的场所.咸阳物流中心将建设一个综合的大型仓库区.库内设有仓储区、理货区、分拣区、货物暂存区等职能区域。辅助服务区：包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施.并包括相应的保障设备和服务设备。商务会展中心：为物流服务的供需双方提供洽谈、交流29、合作提供场所.承接咸阳市乃至关中地区各行各业的商品交易会、展示会洽谈会的功能。 生产辅助设施：包括车辆及机械维修车间、车辆及机械清洗车间、集装箱维修清洗消毒车间、洗车台等。中心内的道路：标志站、牌、路灯等；主要道路为一级道路标准。广场及绿地面积：广场是中心与外部交通之间的缓冲设施；绿地有自动洒水设施.以花草为主。5.1.3 指导思想以运输、仓储、配送、信息等基本物流活动为基础.科学地将本物流中心地发展方向定位为：发展企业物流.引导传统运输企业向现代化物流企业转变。以现代物流为契机来推动运输企业现代化进程和现代商贸业的发展.培育连锁经营和电子商务业。5.2主要建设方案5.2.1库房建设本项目工30、作组经考虑决定将物流中心园区内库房.停车场.绿化.办公楼等工程设施建设均承包给国内著名的工程建设公司京鼎工程建设有限公司.采用公开招标的形式.取得最低合同价。5.2.2车队建设本物流中心车辆主要有：1. 按照车辆的车厢分 1.1 平板车 没有车厢.只有不到1米左右的车帮.一般的平板车都比较大在9-16米。用于运输一些基础材料.例如日化.化工.塑料粒子等等。 1.2 高护栏 有车厢.车厢四壁为彩钢.没有封闭的顶棚.顶棚是用帆布制作的.可以根据内装的货品多少进行升降.故此适用于大多数产品的运输.使用比较广泛。 1.3 全封闭 或者叫做集装箱车辆.从4-17米均有.适合运输货值较高.或对车辆有较高要31、求的车辆.目前此类车辆在货运市场几乎占到一半。承载2-35吨。2. 按照使用的范围 2.1 普通运输车辆 包含上述三种车型.主要运输日常的一些普通产品.例如电子电器.食品.饮料.服装.机械等等。 2.2 恒温或保温车辆 其实分类很多.恒温车大多用于对于温度要求不是很严格的食品类.一般会保持温度在5-10度左右.保温车适用于对于温度要求较高.例如医药.冷冻食品等等。 2.3 危险品车辆 危险品分为9类.不同的种类均要有不同的资质.车辆可谓第一点所说的三种车型。 2.4 特种车 超长.超宽的大件运输车辆 油罐车 减震车辆（运送精密仪器.例如卫星.导弹.高端服务器等等） 2.5 监管车或叫做关封车 32、用于在监管仓库之间的运输工作.大多在机场、码头旁边使用。很少用于普通货物的运输工作。3.按照车辆长度及重量分类 因为车型.车厂的规定不一.仅介绍目前市场主流的物流车辆 2吨车 一般为4米左右.以4.3米的居多 3吨车 约为5.5米 5吨车 约为6.2米 8吨车 约为7.2-8.8米 10吨车 约为9.6米 12吨或15吨车 一般为9.6-12.5 20吨车 一般为12.5-14.5米 25吨车 一般为12.5-15米 30吨车 一般为五轴或六轴的14-17米车辆具体配比如下:第7章 环境保护与劳动安全7.1 建设地区的环境现状（1）项目的地理位置本项目位于*省*市*区*镇.*区交通便利.31933、320国道纵横交叉.浙赣铁路、沪瑞高速、萍栗高速公路贯穿其中.距长沙黄花机场105公里.距省会*200公里。（2）项目建设区地形、地貌、土壤和地质情况.江、河、湖、海、水库的水文情况以及气象情况项目建设区位于*区*镇.地形以丘陵、平原为主.中部和西部为河谷平原.*区地处*省西部.毗邻湖南省.与上栗县、芦溪县、湘东区接壤.历史上有“吴楚咽喉、赣湘通衢”之称。土壤以山地红壤为主.土层深厚.有机质含量高.农田土质好.属冲积而成的砂壤土.腐殖质含量高.森林覆盖率为63.9%.植被属亚热带常绿阔叶林带。萍乡属亚热带季风气候区.光照充足.雨量充沛.四季分明.气候温和.年平均气温17.2.其中西部年平均气34、温为摄氏17-18度,南部山区为摄氏15度.气候水平差异小.垂直差异明显.年平均降雨量1600毫米。全年日照时数约1600小时.无霜期270天。主要河流有萍水、栗水、袁水、草水、莲江等.南部的莲江、东南部的袁水入赣江水系.中部的萍水、西部的草水和北部的栗水入湘江水系。（3）矿藏、森林、草原、水产和野生植物、农作物等情况*区*镇总面积38.36平方公里.耕地8551亩（其中水田6261亩.旱地1601亩）.森林47500亩。2004年获得批准建设*国家森林公园.批准森林公园建设面积78.66平方公里（其中包括上栗杨岐山景区31.32平方公里.开发区鹅湖景区2.31平方公里）。表7-1*镇土地利用35、现状（2004年）地 类面积（亩）占总面积比例（%）农用地旱地16012.10水田626113.17林地4750084.73合 计56051100.00资料来源：萍乡统计年鉴*区境内矿藏资源丰富.以煤、石灰石和瓷土为主.其中煤炭储量8.5亿吨.素有“江南煤城”之称。（4）旅游景区以及重要政治文化设施情况*人文景观和自然景观众多。如今*仍保存有完整的历史资料和历史遗迹.著名的有*路矿工人俱乐部旧址、总平巷、谈判大楼、张家湾秋收起义军事会议旧址等.被称为“中国的莫斯科”.是全国百个爱国主义教育基地之一。建国后.这里建造了*路矿工人运动纪念馆.收藏革命文物8000余件。市内新建有占地346亩气势恢宏36、的秋收起义广场。*区内有建于清代的煌煌孔庙.是*省内保存最为完好的文庙；市郊有始建于唐代的宝积寺.金碧辉煌；始建于宋代的横龙洞.幽静奇绝。该项目建设区位于*区*镇.与这些旅游景区都有一定的距离.项目的建设和投产不影响对这些景区的保护。（5）现有工矿企业分布情况*省萍乡是*省的产煤区.享有 “江南煤都”之称。煤矿储藏量8.5亿吨.是江南最大的煤炭生产基地。*区*镇有5个省市驻镇单位.有各种所有制企业300多家。水泥、煤炭、玻璃、石灰石等是*镇的支柱产业.水泥年产量达100万吨.被誉为“水泥之乡”。 7.2 项目施工期环境影响分析7.2.1 施工环境影响分析在项目施工期.对周围环境可能造成不利影响37、的因素主要包括扬尘、噪声、废水、固体废弃物等。扬尘主要来源于工地道路扬尘和搅拌混凝土扬尘.材料的搬运、土石方和沙石的堆放也会产生少量的扬尘；施工期噪声主要源于建筑施工噪声和交通噪声；施工过程中产生的废水主要是建筑施工排水、车辆和设备冲洗水、施工人员生活污水；施工期产生的固体废弃物主要是挖掘土方、拆除建筑物以及建筑施工和设备安装过程中产生的废弃物及生活垃圾。7.2.2 施工环境影响防治措施（1）扬尘影响防治措施通过以上分析可知.施工期扬尘影响范围较小.不会对外环境的空气质量造成明显污染影响。建议采取以下措施减轻其影响：施工场地每天定期洒水.防止浮尘产生.有风日加大洒水量及洒水次数。运输车辆进入施38、工场地应低速或限速行驶.减少扬尘产生量。施工场地内运输通道及时清扫、冲洗.以减少汽车行驶扬尘。运输干水泥等易起尘的原材料时应使用密闭车辆.并通过封闭系统运送到车库.避免露天堆放；所有来往施工场地的多尘物料应用帆布覆盖。施工期出厂车辆宜经过草垫帘或浅水坑清掉裹胎烂泥.减少尘土飞扬对沿途的影响。（2）噪声影响防治措施合理安排施工时间：制定施工计划时.应尽可能避免大量高噪声设备同时施工.高噪声设备施工时间尽量安排在昼间.减少夜间施工量。禁止夜间使用打桩机.以减轻夜间噪声对环境的影响。施工时应设防护围布以减轻噪声和扬尘影响。合理布局施工现场：避免在同一地点安排大量动力机械设备.防止局部声级过高。降低设39、备声级：设备选用上尽量采用低噪声设备.如以液压机械代替燃油机械.振捣器采用高频振捣器等；固定机械设备与挖土、运土机械（如挖土机、推土机等）可通过排气管消音器和隔离发动机振动部件的方法降低噪声；对动力机械设备和运输车辆进行定期维修、养护。适当限制大型载重车的车速.运输途中路过居民区、学校和医院等声敏感区时.减少或杜绝鸣笛。（3）废水影响防治措施尽量利用现有生活设施。施工期路面、地坪清洗水、设备清洗水中SS和矿物油含量较高.应采取沉淀和隔油措施进行处理后排放。（4）固体废弃物防治措施施工场地内应设收集建筑垃圾的临时贮存场所。将施工期生活垃圾收集后送到*镇环卫部门指定的垃圾收集、转运站.再由环卫部门40、运至萍乡市生活垃圾填埋场处理。加强施工期的余土和建筑垃圾的管理.及时收集、清运.避免产生污染和水土流失。7.3 运营期间环境影响分析7.3.1 污染源分析（1）废气污染源废气污染源主要来自烧结和熔炼过程以及破碎等工序。其污染物主要为烟尘、SO2等。（2）水污染源由于设备冷却水循环使用.冲渣（水淬）水循环使用.且冷却水循环系统排污、地面冲洗水、化验废水、煤气发生炉水封水等生产废水全部排入水淬渣池作为冲渣补充水.不外排.因此本项目无生产废水排放。生活污水主要来自综合楼、职工倒班宿舍和食堂.主要污染物为CODcr、BOD5、SS。厂区受烟尘污染区域的初期雨水（225m3/d）.经收集池（300m3）41、收集处理后.优先用作冲渣补充水.多余部分外排。（3）噪声源噪声主要来自破碎机、筛分机、混料机、风机等设备.大部分设备位于主厂房中。（4）固体废弃物固体废弃物主要有电炉渣经水淬后产生的水淬渣、煤气发生炉产生的煤渣.以及收尘系统收集的烟尘。7.3.2污染物处理措施（1）废气治理措施烧结机、电炉烟气分别进入旋风除尘冷却器沉降大颗粒污染物.再经水冷烟道快速冷却.烟气温度降到100左右.进入布袋除尘器净化烟气中的烟尘.处理达标的烟气经各自烟囱排放。烟气冷却产生的蒸汽可回收余热.整个系统烟尘去除效率达99.9以上（其中烟道沉降室20、布袋除尘器98）。烧结机、电炉各配一套烟气净化装置.废气处理工艺流程见图42、7-1。破碎机上方设置吸风罩.集气罩收集的烟气进入旋风除尘器除尘.然后与烧结机、烟气并入内径1.0m.高35m烟囱排放。收集的烟尘回用于烧结机。旋风除尘器烟 囱布袋收尘器引风机水冷烟道烟气图7-1 废气处理工艺流程图（2）废水治理措施化验清洗废水、地面冲洗废水和降雨初期雨水经管道收集后排入中和沉淀池.经沉淀处理后的清洁水排入水淬渣池。煤气发生炉水封水产生量少.主要污染物为SS.直接用于冲渣。冷却水循环系统排污为钙、镁离子稍高的含盐废水.排入水淬渣池。通过采取上述废水处理和综合利用措施.可实现生产废水零排放。生活污水经化粪池+地埋式生活污水处理装置（其中食堂污水8 m3/d经隔油池处理后再进入化43、粪池）后排入市政管网.最终排入*小河。（3）噪声治理措施首先是尽量选用低噪声设备.其次采用消声（如在风机吸气口和排气口安装消声器）、隔声、屏蔽(如设置单独隔声间、安装吸声材料等.引风机、水泵设置隔声罩)、减震和个体防护等措施。（4）固体废弃物治理措施水淬渣外售水泥厂作原料。萍乡市是我省水泥的主要生产基地.规模以上水泥厂有100多家.其中仅*镇地区就有10余家水泥厂.需要大量优质矿渣做高档水泥配料；本项目产生的矿渣.可全部回收就近卖给附近的水泥生产厂家。为解决固废产销不平衡问题.厂区内设置临时渣场和堆场.采用钢棚结构防雨淋。7.4 减轻本项目对环境影响的措施和建议（1）进一步加强管理.保证生产厂44、区初期雨水的全部收集.减轻直排对地表水体的影响。（2）进一步加强厂区的绿化.增加绿化面积。厂区的绿化不仅可美化厂区环境.而且还具有固水、吸尘、降尘、吸声降噪等功能。厂区绿化的一般原则为：围绕厂房和道路形成绿色屏障.改善生态环境；从厂房到道路依次种植高大乔木、亚乔木、灌木、小灌木；对办公楼、厂房、管架等要创造条件栽种藤本植物；以此组成多层次高密度的主体绿化格局。（3）加强原料贮存场的管理。原料临时贮存全部应设厂房贮存.不得露天堆放.以避免遭受雨淋水浸.厂房地面应进行防渗处理.地面与四周的裙脚应进行妥善的防渗防腐处理。（4）选用的焦炭和无烟煤必须采购含硫率低于0.5%以下的优质煤.以确保烟气中SO45、2达标排放。第8章 企业组织和劳动定员8.1 企业组织8.1.1 企业组织形式8.2.2 年总工资和职工年平均工资估算项目仓储库房员工及相关管理层人员总数为500人.其中车间工人460人.管理工人40人。车间工人人均工资及福利为1900元/月.管理人员人均工资及福利为3150元/月.所有人员工资及福利平均为2000元/月。车队管理人员及司机另算。8.2.3 人员培训项目所需人员主要来自*市周边富余劳动力和部分失业人员.他们对生产过程不是很了解.需要经过培训才能上岗。 项目人员培训方式：本公司将会在生产开工前进行员工培训.培训对象为生产人员和部分管理人员.在生产制造现场进行实地培训学习.并通过一46、定的实习进行生产、维修和管理人员培训。对于车队有如下具体管理方案 一、 货运车辆与司机的管理制度和奖罚制度 (1) 车辆由公司指定人员负责管理.公司根据司机全年工作表现.从司机产值、安全行车、维修费用、服务态度、客户意见等各方面全面考虑.对表现好的司机给予奖励.对表现差的司机按公司有关制度进行处罚。 (2) 车辆由公司指定驾驶员专用.其它人员未经批准不得驾驶.专车司机不能将车转借他人或其他单位使用.如有违反扣罚200元.造成后果由司机本人承担。 (3) 车辆除执行运输任务外.未经批准不得随便驶离指定的停车场.包括不得私自开车回家和办私事.任务完成后应及时将车辆开回指定的停车场.不准起动发动机在47、车内睡觉和卸货.以上如发现第一次扣罚一百元并追究责任.重犯要从严处罚。 (4) 车辆进出码头.均要遵守码头有关纪律、制度.限速为20公里/小时.若在厂装、卸货.均要遵守厂方的有关纪律、制度或行车指示.如有违反第一次追究责任.罚款并写检讨书.重犯者从严处罚。 (5) 司机每天按时上班(早上8时30分).特殊情况除外(例如当天零时后收车者).不得无故旷工、迟到、早退。请假要事先通知管理人员.经批准后方可休息。否则.报公司从严处理。 (6) 司机不得向货主提出要小费、吃饭、住宿等.不得参与赌博、嫖娼等违法犯罪行为。否则.报公司处理和送交公安部门。 (7) 司机执行运输任务时.在外遇特殊情况或不幸发生48、事故.不论在何时何地必须马上通知公司领导或公司管理人员。 (8) 司机报销过桥费等必须要做到如实反映.不得弄虚作假、虚开发票收据.如发现经核实后要从严处理。 (9) 司机对待货主要文明有礼.努力提高服务素质。 (10) 对放柜在公司停车场而不及时卸柜的司机第一次罚款100元.重犯者从严处罚。 (11) 对装货或卸货回来而不到理货部报到却直接卸柜的司机.第一次罚款100元.重犯者从严处罚。 (12) 将拖架或拖板放在厂而不及时拖回的司机第一次罚款100元.重犯者从严处罚。 (13) 对发现拖板或拖架爆胎等需维修的却故意不及时维修的第一次罚款100元.重犯者从严处罚。 (14) 在规定时间内公司管49、理人员要求司机对调好拖架或拖板而司机故意不及时对调好的.第一次罚款100元。重犯者从严处罚。 (15) 在运输途中私自携带他人上车的.第一次罚款50元.重犯者从严处罚。 (16) 晚上私自提前休息的每次罚款50元.重犯者从严处罚。 (17) 对在工作时间内穿拖鞋或不穿上衣等影响公司形象的司机第一次罚款50元.重犯者从严处罚。 (18) 在运输途中和码头装柜过程中有特殊情况.如车辆须维修或装柜时间过长等.却不及时反映而给公司造成不必要损失的.第一次罚款50元.重犯者从严处罚。 (19) 管理人员有急事呼叫司机.而司机故意不复机的每次罚款50元。 (20) 在目的地装卸货时不注意观察柜的破损情况.50、不及时要求客户签收.而给公司造成不必要损失的.第一次罚款50元.重犯者从严处罚。 (21) 开逢柜在厂卸货时不叫厂方装卸工盖好帆布和清洁干净柜的.每次罚款50元。 (22) 对公司要求过磅而不过磅的司机.每次罚款50元。 (23) 对故意不及时归还散货工具的每次罚款50元.对遗失随车工具的按工具购买单价赔偿。 二、 安全行车制度 (1) 司机必须积极参加安全学习会,进一步落实各项交通安全措施,加强安全行车意识。 (2) 司机必须严格遵守公安、交通部门所颁发的一切条例规定.严格按机动车驾驶操作规程行车.严禁将车辆交给无驾驶证人员驾驶。 (3) 严格遵守交通规则.不能超速、乱抢道等违章行车。 (451、) 司机在上班时间内不能饮酒.严禁醉酒驾驶.开车时要集中精神.不能在行车中你推我让.搞其他小动作。 (5) 由货物或车辆造成的违章罚款(如证件不全、车辆发生故障、货物超重、高、长宽等).公司给予全报。 (6) 若司机个人造成的违章罚款.如有下列情况的公司给60%报销.其它情况不予报销。 1) 进入导向车道后.不按规定方向行驶。 2) 在禁行的时间.道路上行驶的。 3) 不按规定会车、倒车、掉头。 4) 违反交通信号指示的。 5) 违反交通标志.标线指示的。 6) 在禁止停放车辆的地方停放车辆。 7) 不按规定临时停车。 (7) 在运输作业过程中.对安全行车的司机.公司根据其全年实际表现设立安全52、行车奖.年终时一次性奖励给司机.以作鼓励。 奖励方法： 1) 对全年没有发生任何交通事故、服务态度好、能同公司节约维修等费用、工作积极的司机给予1000元的奖励.包括对方负全责的事故和因公司办证而证件不全、货物超重、高、长、宽等造成的违章罚款。 2) 对全年发生一次小事故公司损失200元以下的司机奖励300元。 3) 对全年发生一次小事故公司损失500元以下的司机奖励100元。 (8) 在运输作业或在目的地装卸货过程中.由于司机不负责任.导致发生事故及货物损失.使公司造成经济损失的.公司根据其事故责任以及经济损失的程度扣罚。 扣罚方法： 1) 每次事故公司损失500以下司机负次责的按经济损失的53、5%罚款.同等责任的按经济损失的10%罚款.主责的按经济损失的15%罚款.全责的按经济损失的20%罚款。 2) 每次事故公司损失3000元以下、500元以上司机负次责的罚款100元.同等责任罚款150元.主责罚款200元.全责罚款300元。 3) 每次事故公司损失3000元以上.5000元以下.司机负次责的罚款200元.同等责任罚款300元.主责罚款400元.全责罚款500元。 4) 每次事故公司损失5000元以上.50000元以下.司机负次责的罚款500元.同等责任罚款1000元.主责罚款2000元.全责罚款3000元。 5) 每次事故公司损失50000以上.司机负次责的罚款5000元.同等54、责任的罚款10000元.主要责任的罚款15000元.全责的罚款20000元。 6) 酒后驾驶出事故的.由司机承担所有责任。 7) 如有私开封志或有盗窃行为的追究刑事责任。第八章企业组织和劳动定员 房地产开发公司部门职责工程管理部职责一、 负责集团公司的技术管理工作1 负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准.建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度.并监督实施。2 负责审查开发项目的重大技术方案。3 制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。4 负责施工图纸会审.参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作。5 负责图纸变更的审定工作。6 负责所辖工程技术资料和其他工作资料的整理、归档55、工作。二、 负责开发项目工程质量管理工作1 认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度.建立健全质量管理体系.健全工程质量管理的规章制度体系。2 负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。 3 负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。4 负责组织监理单位的评审.审查监理规划.抽查实施情况。5 负责组织对施工单位的评审和选择工作。6 负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。7 参加工程协调会议.协助项目解决需协调解决的问题。8 参加基础、结构、竣工验收工作。9 协助项目部组织消防、人防验收工作。10 负责组织召开工程质量会议.分析研56、究质量管理中存在的问题.提出改进措施。11 负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。三、 负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责工程结算中工作量的核实工作。四、 负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。五、 负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。六、 负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。七、 负责集团公司范围内设备设施安全运行的检查；负责集团公司范围内消防安全的检查。八、 负责集团公司范围内供暖设备的检查。九、 负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。十、 完成领导交办的其他工作.做好与其他部门的配合工作。项目规划部职责一、 负责规划设计、勘57、察单位的招标选择、确定工作.以及合同的起草、履行合同的审批、签订委托工作.监督合同的履行。二、 负责组织规划设计、建筑设计、园林景观设计等方案的评审、确认工作。三、 负责规划、设计报批和有关的手续的办理。四、 负责组织有关部门进行开发项目总图综合及实施的总体控制工作。五、 负责施工图勘察报告的审核.负责发放施工图。六、 负责与规划设计有关的咨询.负责与规划设计相关的外部联系和协调.确定相关方案。七、 参与项目的可行性研究工作.提供与规划设计相关的可研资料。八、 负责收集规划设计有关的法律法规及市场变化的信息并及时沟通。九、 负责完成领导交办的其他工作.做好与其他部门的配合。项目开发部职责一、 58、根据集团公司的发展规划和部署.寻找相应的开发项目.进行项目储备。1 负责通过土地交易市场获得投资开发和土地使用权。2 负责经市政府批准采取协议出让方式获取投资开发和土地使用权。二、 负责对拟开项目的可行性论证。实地勘察.收集信息和资料.组织编写可研报告.为集团项目投资开发提供决策依据。三、 负责收集与土地开发有关的法律、法规的变化信息.把握土地开发市场动态.并及时沟通。四、 完成领导交办的其他工作.做好与其他部门的配合工作。五、 负责拆迁工作的管理。六、 负责市政代征地的征用及手续的办理。销售市场部职责一、 负责公司销售转让和合同谈判工作；并根据谈判的情况制订合同。二、 负责市场调研.掌握销售59、行情及需求变化；进行销售策划.价格定位；并负责审批销售方案和销售计划。三、 负责拟订各项目的销售合同文本及其相关合同；负责公司销售合同的会签。四、 负责公司销售的管理.对销售情况进行汇总。五、 负责项目销售的代理公司评价选择工作.监督代理公司的代销工作。六、 办理销售许可证、产权等有关手续。七、 负责公司法律纠纷及法律事务的处理。八、 负责与房地产销售、出让有关的法规及相关信息的收集、整理及沟通。九、 完成领导交办的其他工作.做好与其他部门的配合工作。工程招标部职责一、 负责审核工程概算、经济洽商、建筑施工合同。二、 负责各种建筑材料、设备询价和价格确认工作。三、 负责组织建安工程的招标工作.60、办理招标手续。四、 负责市政工程招标、监理招标的组织协调工作。五、 负责小型工程协议中协议价格的审核。六、 负责办理工程结算工作.做出工程造价分析。七、 负责组织内部招标、评审工作。八、 负责收集与招投标相关法律法规变化的相关信息.并及时沟通。九、 负责收集和积累建筑材料、设备市场价格变化的信息。十、 负责与招投标有关资料的积累、归档工作。十一、 完成领导交办的其他工作.做好与其他部门的配合工作。市政工程部职责一、 负责开发项目市政规划方案的确定工作1 根据北京市规划委员会批准的建设项目规划方案到各市政主管部门办理咨询。2 组织有关部门对市政规划方案进行评审。3 组织召开大市政协调会.综合各专61、业咨询意见.确定建设方案。二、 负责开发项目市政设计与市政综合工作1 委托专业设计部门进行市政设计2 配合设计部门进行各专业的设计工作.办理钉桩、定线、测绘和勘探工作。3 负责对委托设计单位进行监督.并根据工程建设情况掌握设计进度.对设计输出进行评审和确认。4 办理市政工程的规划许可证。5 根据各专业的施工图设计.进行红线内管线的市政综合。三、 负责开发项目市政工程施工的准备和协调.监督施工质量。 1 负责办理市政工程报监工作。2 对市政工程施工过程中进行施工协调。3 对施工过程中市政工程进行技术管理和质量控制。4 负责市政工程的施工准备工作。四、 负责大市政工程的成本控制.负责大市政集资。四62、 负责市政管线的验收和交用。1 办理所属市政工程施工前的各项准备工作和办理各项手续。2 办理所属市政工程施工完成后的竣工验收、管线使用、管线移交等各项工作。五、 配合工程招标部做好市政招标工作。六、 完成领导交办的工作.做好与其他部门、单位的配合工作。资产管理部职责一、 负责公司物业的租赁经营.签订租赁合同、协议。二、 负责组织开发产品入库交接验收和入库后的成品防护和管理工作。三、 负责物业管理公司和租赁代理公司的评审、选择委托和工作监督。四、 负责办理成品房及其他设施的入出库和核销。五、 负责公司原开发房屋小产钳证的办理。六、 负责认定房屋、设备、设施、管线、大中修及更新改造方案并参加验收63、工作。七、 负责租赁的策划、负责租赁市场信息调研.掌握租赁市场信息。八、 完成领导交办的工作.做好配合其他部门的工作。财务计划部职责十、 认真贯彻执行国家的经济政策、法令和财经制度.并结合实际情况制定本公司的计划、统计、财务、会计制度及实施办法。十一、 组织编制与综合平衡本公司年度、季度、月度计划.办理计划的上报、下达和调整工作.掌握进度计划并分析计划执行情况.协调解决计划执行中的问题。十二、 依据公司年度经营计划中有关投资计划和项目进度安排计划.负责拟订相应的资金需求量预测计划和各种财务预算计划.合理分配资金。十三、 负责公司财务记帐.组织公司经济核算和会计核算.实行会计监督.按时编制财务会64、计报表.按国家规定完成税金的申报.测算.缴纳和减免工作。十四、 负责对各控股公司的财务指标完成情况进行检查.指导和考核.负责集体年、季、月度财务报表的编制.上报工作.并运用会计资料.对公司经营情况进行分析.及时向主管领导报告公司财务状况和经营成果。十五、 负责开发成本的管理.组织成本核算工作.并负责成本控制分析和财务预决算。十六、 筹划、协调公司与外部各利益方（各银行、税务、财政、关联单位）的财务关系。十七、 负责财务、物资的核查工作.定期进行清产核资。十八、 负责公司的资金筹集、融通。十九、 综合管理本公司统计工作.收集整理统计资料.按时报送季、月度统计报表。二十、 按照国家审计法规.负责拟65、订公司外派高级管理人员的离任审计制度.对公司外派高级管理人员进行离任审计。二十一、 完成领导交办的其他工作.做好配合其他部门的工作。项目经理部职责一、 对开发建设项目施工阶段的进度、工期和质量以及竣工交用前的相关工作负全面责任。1 负责施工现场开工的准备工作以及与外部的协调工作。2 负责审核施工图并上报审核意见。3 负责组织设计交底和技术洽商的签审。4 负责项目质量计划的编写和实施工作。5 负责对施工单位的施工进度、质量安全、消防和监理单位的监理工作实施监控。6 负责对承建商采购的物资进行质量的监督和控制。7 负责组织召开施工阶段工作协调会.对施工过程中出现的问题进行协商。8 负责组织施工过程66、的分阶段验收和竣工验收.办理竣工备案手续。二、 负责开发项目建安成本的控制工作。1 负责根据工程进度和工作量完成情况拨付工程款。2 负责对发生的经济洽商进行核实和签认。3 负责审核与项目施工阶段相关费用的支出4 参与工程项目的竣工决算工作。三、 配合其他部门做好与开发项目相关的工作。1 配合项目开发部做好征地、拆迁工作。2 配合规划部门做好规划、设计、勘察测绘的委托工作。3 配合招标领导小组和工程招标部做好设备、材料和工程招标工作。4 配合财务计划部办理开工审批.并提供各项基础资料。5 配合资产管理部做好产品及配套设施的交接验收；配合销售市场部做好向用户的交用6 配合市政工程部做好市政工程的竣67、工验收和移交工作。7 配合办公室做好与质量管理体系相关的工作。四、 负责开发建设项目销售计划的编制和执行。五、 完成领导交办的其他工作。经理办公室职责十一、 负责公司本部的行政管理和日常事务.当好领导的参谋.协助领导搞好各部门之间的协调.加强对各项工作的督促和检查.建立并完善各项规章制度.促进公司各项工作的规范化管理。十二、 负责公司的公文、资料、信息和宣传报道工作.沟通内外联系.保证上情下达和下情上报。十三、 负责公司来往文电的处理和文书档案的管理工作.负责对会议、文件决定的事项进行催办、查办和落实十四、 负责公司对外宣传和联络.拓展公关业务.促进公司与各界的广泛合作和友好往来.树立良好的企68、业形象。十五、 负责公司印章的管理.企业法人营业执照的管理、企业法人代码的管理和公司资质等级的管理工作十六、 负责公司的安全保卫、综合治理、消防等工作.贯彻落实各级政府有关指示精神.组织宣传检查工作。十七、 负责信访接待、协调处理工作。十八、 负责公司计算机管理调试、维修维护工作和网络服务、电子信箱使用维护工作.不断提高办公自动化水平。十九、 按照档案管理要求.做好资料的积累、整理.定期归档工作。二十、 认真执行国家有关人事、劳资的方针政策.结合企业自身具体情况做好公司的工资管理、劳动保险、劳动保护工作二十一、 贯彻干部聘任制度、职工考核制度、负责干部职工的考核、聘任、聘用、调配工作。二十二、69、 负责职工各种假期的审批、管理工作。二十三、 负责劳动合同的签定、保管、变更管理工作.办理离退休审批手续和退休统筹基金管理工作。二十四、 负责公司教育、培训计划的汇总与推行工作。二十五、 负责办公用品、低值易耗品的采购、发放、统计管理工作。二十六、 完成公司领导交办的其他工作。房地产开发公司员工工作职责项目公司主管工程总经理助理/项目总监 主要职责 负责解决在设计、配套与施工中出现的重大技术问题.包括审查专业设计图纸.对方案、结构、材料等提出合理化建议 负责在设计与施工中进行质量、进度与成本控制.制定施工计划.编制成本估算.确定成本目标.对施工进行质量、时效和成本监控。 在项目实施全过程中.对70、开发、配套、预算等相关部门提供专业指导和支持。 负责定期向主管汇报上述各项工作的进展情况.对重大决策问题提出专业性的分析和建议。 入职要求 大学本科或以上学历 30-40岁 8年以上相关工作经验.具备房地产项目施工管理和工程配套管理等相关经验 熟悉工程施工程序、工艺和质量流程.有现场监督管理协调能力.对工程现场物料进出及施工人员安排、掌控具有突出的管理能力 熟悉相关法律与规范 具备领导才能.关于沟通和统筹管理 具有高级酒店建造施工经验者从优.担任过项目公司副总经理或有国外项目管理经验者从优 建筑工程师 主要职责： -协助建筑工程项目的前期设计和施工阶段的建筑技术支持工作.负责解决其中出现的重大71、技术问题 -协调建筑项目设计和施工.保证设计和施工配合工作的顺利进行 -配合完成建筑工程项目的时间控管和成本控制 -其他有关工作 入职要求： -40岁以下.本科以上学历.建筑或相关专业毕业 -8年以上相关工作经验.熟悉建筑专业各项规范、规程.具有专业设计能力和丰富的现场处理经验.有大型综合建筑项目设计和管理经验者优先 -沟通、协调能力强.责任感、事业心强.能吃苦耐劳.身体状况良好 -熟悉AutoCAD绘图及各类相关软件 -英语熟练者优先 项目经理 职位描述： 主要职责： 1、负责解决在设计、配套与施工中出现的重大技术问题.包括审查专业设计图纸.对建筑方案、建筑结构与构造、建筑材料和建筑技术等提72、出合理化建议；协助开发部对设计单位的设计成果提出结论性意见；负责在施工过程中合理、及时地处理施工现场的各类技术问题。 、负责在设计与施工中进行度量控制。制定实施项目的质量标准纲要.明确项目涉及的新技术与新材料.并对日后的施工进行严格的督促.保证该质量标准纲要的顺利实施。 、负责对设计与施工进行严格的时间进度控制。制定项目总进度计划.该计划应包含设计、招投标、配套、施工等各环节的具体工作。负责在日后的项目实施中组织各职能部门严格执行该进度计划.同时根据实际情况对该进度计划予以适时的调整。 、负责对项目的规划、设计与施工进行成本控制。制定成本估算.制定成本目标。在日后的设计与施工中通过对设计方案的73、调整.对建筑材料 的选择及对施工技术与施工组织的控制.最终达到成本目标。 、在项目实施全过程中.对开发、配套、预算等相关部门提供专业指导和支持。 、负责定期向主管汇报上述各项工作的进展情况.对重大决策问题提出专业性的分析和建议。 入职要求： 、30-45岁.大学本科以上学历.工民建或建筑管理等相关专业毕业。 、具有5年以上建筑工程管理经验.熟悉设计、规划、配套、施工等业务流程.尤其掌握建筑、结构、材料和现场施工监控要点。 、具有突出的沟通、协调能力和一定的管理能力。 、具有突出的英语听、说、读、写能力.能熟练用英语沟通.计算机操作熟练。 、了解相应的法律、法规和标准。总经理助理 主要职责 协助74、总经理进行开发策略研究和产品定位分析,为企业决策提供建议。 制定或协助制定年度工作计划.并对计划的实施进行过程控制。 负责产品/项目开发工作.参与有关合同的谈判。 协助总经理实施公司内部管理和项目工程管理.确保产品质量与整体定位、目标相适应。 负责与预算、配套、营销等部门的业务沟通和支持、指导。 审核或指导审核工程方案、施工图纸.把握工程进度与质量。 入职要求 大学本科或以上学历.建筑或管理相关专业毕业。 30-40岁。 具备5年以上房地产项目可行性研究、设计管理、合同预算、施工管理、工程配套管理和营销管理中一项或多项实践经验。 熟悉工程施工程序、工艺和质量流程.有现场监督管理协调能力.对工程75、现场物料进出及施工人员安排、掌控具有突出的管理能力。 熟悉相关法律与规范.具有一定的财务管理知识基础。 具备领导才能.关于沟通和统筹管理。 有上进心.能承受工作压力和挑战。 担任过项目公司副总经理或有国外项目管理经验者从优。部门职责营销部职能一、 直接上级：营销副总经理二、 下属部门：公关部、市场部、销售部三、 部门职责：经营销售四、 主要职责1、 公关：宣传、形象记录、企业形象塑造、联系潜在客户、促销活动、礼宾；2、 市场：市场调查、客户调查、同业调查、环境调查、项目可行性分析；3、 销售：推销、接单、签署意向；4、 参加合同条款的讨论和签约；5、 协调客户；市场部职能一、 直接上级市场营销76、部二、 下属部门无三、 部门本职市场情报、同业情报、客户情报四、 主要职能（4） 了解本行业的商业情况.掌握市场动向.搜集市场信息搞好市场预测.不断开发、提高市场占有率.根据市场预测和销售趋势.编制季度、年度销售计划（5） 按日向总办、财务部上级实现销售情况统计报表（6） 了解客户的基本情况及与本企业有关的数据资料（7） 市场分析、市场调查、上报营销部门主管（8） 调查本楼盘在市场的销售情况售楼部职能直接上级：市场营销部下属部门：无部门本职：楼盘销售主要职责：1、 联系客户.加强合同管理.建立用户档案.经常走访用户.反馈用户对部门的意见2、 签约3、 售前售后服务.努力做好售后服务工作.树立良77、好的企业和楼盘形象.提高企业知名度4、 配合广告部做好企业楼盘的广告宣传工作公关部职能一、 直接上级：市场营销部二、 下属部门：无三、 部门本职：树立企业和产品形象四、 主要职责：6、 企业形象.标志的设计7、 楼盘包装、装潢的设计8、 广告宣传品设计、制作9、 公司宣传、促销活动10、 新闻发布、对外促销会议安排岗位说明市场部经理岗位说明一、 汇报对象向营销总监报告并接受其领导二、 职责阐述1、 为公司整体营销提供参考2、 制订年度营销企划（营销策略、营销计划）3、 协调部门内部及其它部门（营销部门及非营销部门）之间的合作关系4、 制订本部门工作规范、行为准则及奖惩制度5、 指导本部门各项工78、作的实施.通过检查各部门周、月、季、年计划安排及执行状况.控制工作的进程；6、 评定本部门工作人员资信及其业绩表现.并内部人员招聘、培训、奖惩及调配；7、 制订并监督执行市场规划与预算；8、 制订各项费用的申报细则及审批程序；9、 制订并监督执行公关及促销活动计划.全面计划和安排公司年、季、月专项市场推广策划.具体部门工作；10、制订并监督执行市场调查计划；11、定期召开市场部会议.以便各部门统一观念协调进程；12、领导和组织部门内各成员共同制订并执行公司中长期和年度营销目标及整体市场营销计划；13、与广告代理商一起.制订年度市场推广计划和预算.并监督投放过程和效果.及时评估和调整；14、协调79、部门内部及本部门与其他部门之间的合作关系；15、与工程、销售部门磋商.结合市场情况做出合理的产销计划；16、与销售部门配合进行销售渠道政策设计与完善；17、协助销售部门实施市场推进计划.对过程及结果进行监控和评估；18、制订本部门工作规范、行为准则及奖惩制度；19、招募、训练、培养市场推广人员.为公司发展储备人才。营销企划主管岗位说明一、 汇报对象直接向市场部经理报告并接受领导。二、 职责阐述十、 制订年度营销、营销计划、行动方向及其预算；十一、 协调和监控营销计划的执行情况.及时向市场部经理汇报.悼念、分析部门内外各营销职能的提案.并为其提供指导和协助；十二、 具有高水平营销理论及实践经验.80、曾有成功的营销企划经历.熟悉宏观环境、行业环境及微观环境；具有战略眼光.有很强的协调能力.能够制订符合现状的、促进企业程度发展的营销企划。营销信息主管岗位说明五、 汇报对象直接赂市场部经理报告并接受其领导六、 职责阐述 建立健全营销信息系统；制订内部信息、营销情报的收集、整理、分析、交流及保密制度.定期或不定期进行市场调研.系统分析市场状况.为营销决策提供依据 在保密制度允许范围内.为本部门及公司其他部门提供信息支持； 协助市场部经理制订市场营销计划 新楼盘开发提案 进行宏观环境、行业状况、供求状况信息的搜集工作 进行企业内部营销环境调研 负责市场调查计划(消费者、分析渠道、竞争者)的制订、实81、施和监控 与销售部等部门一起.建立企业内部营销信息反馈.把握一线市场与销售动态 负责市场信息的收集、整理与分析.定期或不定期向市场部经理及其他相关决策部门经理提交行业动态分析、消费者市场分析、流通渠道、楼盘动态和策略分析、本公司销售实绩分析、广告和销售政策结果分析及修正建议报告.为市场部制订和修正各项市场营销计划提供依据 建立市场信息收集、分析和管理制度并健全档案管理 楼盘企划主管岗位说明 汇报对象：直接向市场部主管汇报并接受其领导职责阐述1、 依据企业发展规划.制订楼盘计划2、 结合消费市场、楼盘信息和企业内部资源及经营计划.与企业工程、销售和财务等部门一起.制订并提交新楼盘开发计划提案。并82、与想着部门共同进行经济技术分析、楼盘商业化分析3、 负责楼盘的多方位企划.包括价格企划、包装企划、竞争企划、渠道企划4、 协助广告及促销企划部门进行楼盘的广告及促销企划5、 新盘上市企划(包括定位、价格、名称、视觉形象、广告、促销等)6、 楼盘销售规划7、 户型组合规划8、 楼盘(户型)区域性、季节性投放规划9、 依据公司整合策略.市场、竞争状况即将出现的反应.制订不同户型(楼层)的价格政策.实现公司可能的最大利润广告与促销主管岗位说明汇报对象直接向广告部经理报告并接受其领导职责阐述1、 依据公司整体裂土分茅是.进行年度、季度、月度、节候日广告、公关、销售促进企划2、 负责营销运作的所有公关、83、广告、销售促进企划的执行和评估工作3、 定期和非定期向市场部经理提供公关、广告以及销售促进提案4、 负责与专业广告公司的合作协议.协助并监控广告公司设计并执行媒体运作计划5、 指导、支持、监督区域市场促销计划的制订、实施.制订促销经费申报细则及审批程序6、 进行广告监测与统计.并操持与市场信息主管的业务沟通7、 进行广告、公关以及销售促进效果评估8、 负责公关与促销用品的设计、制作及发放管理 9、 依据预算.控制经费的使用10、 进行品牌规划及管理 营销管理 主管岗位说明汇报对象直接向市场部经理汇报并接其领导职责阐述三、 负责市场部日常工作四、 监控、协调工程、销售、顾客服务等有关部门营销计划84、的执行五、 负责营销专员的招聘、培训及行动管理 六、 及时将计划执行情况反馈有关部门。公关企划部主管岗位说明汇报对象直接向市场管理主管汇报工作并接受其领导职责阐述1、 全国性公关活动策划、说明及实施监控2、 审核阶段性公关活动计划并给予指导和修正.监督其执行3、 与媒介、政府和行业想着机构建立良好、稳定的关系4、 公司礼品的制作和管理5、 公关活动效果评估。第9章 项目实施进度安排9.1 项目实施的各阶段9.1.1 建立项目实施管理机构公司成立工程建设领导小组.组长由总经理担任。成员包括各个重要部门派出的代表。9.1.2 资金筹集安排项目新增投资12579万元.其中企业自筹8000万元、银行借85、款4579万元。9.1.3 勘察设计和设备订货企业已取得120亩的土地使用权.将整个建设项目按照项目领导小组所要求的规格.方案要求承建商按照要求进行建设9.1.4施工和生产准备（1）施工。施工阶段是项目实施时期的主要阶段。项目承建商要根据施工图撰写详细的施工计划.根据工厂生产系统投产次序安排车间和设施的施工顺序.主体车间及其相应的辅助公用设施的配套要完整。要对土建施工和设备的验收、发货、运输以及安装都做出安排.保证合理交叉进行。（2）生产准备：建立管理机构.企业管理方式在项目实施过程中逐步发展和健全。招收和培训职工.主要是项目的监督管理.计算人员。组织收集生产技术资料.完善必要的管理制度和各种86、操作规程。组织生产物资供应.落实原材料、燃料、协作产品、水、电、气和其他生产必备的条件.签订有关协议。生产前营销.投产前制订具体的营销计划.并进行市场销售的准备工作.包括广告宣传、销售人员培训等。9.1.5 竣工验收（1）生产前检查：对设备的运转和相关的安全防护措施进行彻底的检查.做到正式生产不出任何问题。（2）试运转：运行一些关键设备进行详细考察与调试.以达到生产要求。（3）竣工验收、交付使用：最后对项目各个环节进行竣工验收.交付使用.进入生产运营期。9.2 项目实施进度表本工程项目计划按照承建商给出的承诺将在5年内全部完工时间项目第i 1年第2年第2年第3年第4年第5年第6年第7年前期可行87、性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工.营销方案3.5.1对租售市场的预测3.5.2项目经营方案方案A写字楼中留出4000自用办公.其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售.其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个.机动车位留出11个外.其余100个出租。方案B（略）3.5.3市场推广构想营销方式营销费用预测3.5.4销售计划销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；销售计划实现的可行性分析。第10章 投资估算与资金筹措10.1 项目总投资估算10.1.1 建设投资估算（1） 建筑工程费估算通过公开招标88、的方式与承建商达成协议.承建方在第三年收取三分之一的工程费用4000万.待竣工验收后再将余款8000万给付。（3） 工程建设其他费用估算1000万（4）预备费估算新增预备费按工程及房屋款的10估算.为1200万元。（5）无形资产估算无形资产主要使用原有土地,原购置费为5000万元,无新增无形资产。（6）建设期利息技术改造建设期为1年.借款利率为7.8%,有效利率为8.08%.采用年中法计算.新增建设投资的贷款10000万.建设期利息为80.8万元。10.1.2 流动资金估算流动资金采用分项详细估算法。技改后新增流动资金为4545.4万元.主要用于原材料购买、人工工资、应收账款和现金等.其中投产89、的第1年生产负荷为70%.需要新增流动资金499.8万元.投产的第2年生产负荷为100%.需要新增流动资金4045.6万元。10.1.3资金使用方案10.2 资金筹措方案及贷款偿还计划10.2.1资金筹措方案新增投资的资金筹措方案为自筹10000万元.新增银行贷款10000万元。10.2.2贷款偿还计划新增银行贷款10000万元.采用等额还本.利息照付的方法偿还借款。计划从第3年开始5年内还清借款.第三年还款2000万、第三年还款3000万。利息将随本金逐年偿还而减少。还款资金来源于当年房屋销售收入。第11章 经济与社会效益评价11.1经济效益分析11.1.1成本费用估算技改后达产年份总成本费90、用为66261.7万元.其中经营成本65358.0万元、折旧与摊销费742.0万元、财务费用161.7万元。 （1）原辅材料费用主要原辅材料为镍矿石和焦碳等.主要在市场外购。镍矿石以680元/吨计入成本.焦碳以每吨1600元计入成本.无烟煤以1500元/吨计入成本.石灰石以每吨300元计入成本.电极以9000元/吨计入成本.电极糊以每吨3900元计入成本。达产年每吨消耗镍矿石5.6吨、焦碳0.41吨、无烟煤0.17吨、石灰石0.21吨、电极1.30千克、电极糊0.50千克.原辅材料的费用达33569.6万元。（2）燃料、动力费用燃料及动力主要为冶炼电和动力电.电费按5500元/万kWh计算。达91、产年每吨镍铁合金消耗冶炼电0.31万千瓦时、动力电0.05万千瓦时.费用合计13821.5万元。（3）工资及福利费参照当地收入水平.以每人每年24000元核计成本。技改后员工500人.达产年工资及福利1200万元。（4） 折旧与摊销固定资产折旧采用直线平均计算.残值率取5%.建筑和构筑物按30年折旧.仪器设备及其他固定资产按12年折旧。长期待摊费用按5年摊销.无残值。土地使用权按50年摊销.无残值。达产年份折旧与摊销费742.0万元。（5）管理费用项目管理费用包括行政人员工资、福利、奖励、办公场所租赁及物业费用、汽车费用、差旅费用、招待费用等.按销售收入的7计算.达产年为5390万元。（6）销92、售费用销售费用包括为推广企业品牌.企业需要对产品进行包装和营销推广的产品宣传、国内运输费和装卸等费用等。根据本项目产品销售方式.按销售收入的9%计算.达产年销售费用为6930万元。11.1.2 销售收入估算销售收入按照现行市场价格估算。根据建设规模以及相应产品的价格对产品销售收入进行预测。达产年生产镍铁合金7万吨.按每吨1.1万计算.销售收入达到7.7亿元。11.1.3 销售税金及附加估算达产年销售税金及附加为4646.3万元.其中增值税4302.2万元.城市建设维护税为增值税的5%.金额为215.1万元；教育费附加为增值税的3%.金额为129.1万元。11.1.4 利润总额及税后利润估算达产93、年销售收入7.7亿元.销售税金及附加为4646.3万元.总成本费用66261.7 亿元.利润总额6091.9万元.所得税1523.0 万元.税后利润4569.0万元。11.1.5 盈利能力评价指标技改建设期为1年.第2年投入试运行.当年达到生产能力的70%.第3年达到生产能力的100%.项目计算期为12年。贴现率取12%。据此计算.增量投资的各项盈利能力评价指标如下：（1）财务内部收益率：33.81%（2）财务净现值（ic=12%）：40274.8万元（3）投资回收期：4.13年11.1.6 偿还能力评价指标技改后企业的偿还能力评价指标如下：（1）利息备付率：19.7（还款期内平均）（2）偿债94、备付率：4.6（还款期内平均）11.2 社会效益和社会影响分析（1）本技改项目节能效益明显。进行技术改造后.公司每生产一吨镍铁合金节省0.45吨焦煤、0.19吨无烟煤.折合成标煤每吨镍铁合金将节省652kg.总节省4.5万吨标煤。（2）本技改项目具有明显的环保效益。技术改造后采用烧结机烧结镍矿石.同时利用布袋除尘器对产生的灰尘进行处理.能改善工作环境.同时符合保护环境的要求.达到环境保护的目的。（3）项目建成后增加了就业机会.减少了待业人口带来的社会不稳定的因素.改善了项目地区经济结构.提高了项目地区经济发展水平。当人民的生活安定时.给社会带来相对稳定的因素。项目新增员工108人.项目员工的195、00%来源于下岗待就业人员以及一些农民工。这为当地的就业及社会稳定作出了较大的贡献。（4）项目与当地科技、文化发展水平的相互适应.同时又促进了当地的科技发展水平。萍乡*区具有一定的经济技术水平.科技发展比较迅速.人力资源的素质不断提高.给科技文化事业的发展带来新的契机。这为该项目提供了科技、文化的基础保证.有利于项目的实施。该项目的多项技术申请了国家专利.项目的实施会使专利技术得到更加广泛的运用.这对*区整体的科技发展促进作用比较明显。（5）项目的实施促进了当地经济水平的提高。萍乡市资源十分丰富.为经济迅速发展提供条件。项目的经济效益比较高.促进当地经济总量增加。项目的建设会带动相关产业的发展96、.一些生产项目所需原料的企业会应运而生.进而带动整个*区的经济发展。第12章 不确定性与风险分析12.1 盈亏平衡分析达产年份以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为50.37.表明本项目对产品销售量变化的适应能力强.有良好的抗风险能力。图12-1盈亏平衡图12.2 敏感性分析销售收入、原材料价格、建设投资等数据来源于预测.存有变化的可能.具有一定的不确定性。其发生变化对所得税后项目投资内部收益率的影响程度见表12-1：表12-1敏感性分析表不确定因素变化幅度-15%-5%0%5%15%建设投资40.38%35.84%33.81%31.92%28.46%原材料价格50.11%39.54%33.81%97、27.65%13.28%销售收入2.86%25.33%33.81%41.44%55.15%计算结果表明建设投资的变化对财务指标的影响较小.原材料价格和销售收入变化对财务指标的影响较大。在建设投资增加10%.原材料价格增加10.销售收入减少10%时.项目财务评价指标大部分高于行业基准收益率12.基本满足经济评价的要求。销售收入、原材料价格、建设投资的敏感度系数和临界点见表12-2:表12-2敏感度系数和临界点分析表不确定因素变动区间敏感度系数临界点临界值建设投资-15%15%-0.5904 81.78%14456.7原材料价格-15%15%-1.4700 15.77%19938.70 销售收入-98、15%15%36.5664 -11.52%29197.1从表12-2可以看出.各不确定性因素中.销售收入的敏感度系数最大.其次是原材料价格.最不敏感的是建设投资。建设投资增加81.78%、原材料价格增加15.77%、销售收入减少11.52%所得税后项目投资财务内部收益率刚好等于设定的基准收益率12%.相应数值为各因素变化的临界点。12.3风险因素分析在项目实施过程中.对可能遇到的风险要制定控制、防范和规避对策.以降低风险造成的损失。风险因素是引起或增加风险事故发生机会的条件。它可以来自外界自然力、社会经济力量和自身决策的结果。在本项目建设及建成后的运行中.应认真地考虑市场、环保节能及企业经营管99、理各项风险因素。（1）市场风险世界经济发展的焦点由美国经济转向非美经济之后.经济发展增速的放缓成为了世界经济发展的主旋律.相应的金属的需求在减少.在金属的供给没有减少的条件下.金属价格下行风险很大。镍铁合金的价格可能会下降.而行业成本高居不下。这两个因素将会导致企业利润空间越来越小。（2）环保风险项目在生产过程中会产生废气、废渣和噪音污染.本项目对生产设备的要求必须符合目前国家环保标准.要对环保方面可能出现的问题进行论证.并提出具体的防范措施。公司面临由于国家环保政策、节能减排等规定的更加严格或其它因素影响.使因环保状况不适应国家要求而引致的风险。公司将及时跟踪国家环保政策的动态.对可能会因环100、保政策变动而受到影响的生产经营业务.采取相应的事前防范措施。在项目建设中公司将对环保设施的施工加强管理.保证环保设施与主体工程同时施工、同时投入使用。（3）外汇风险公司生产经营所需的红土镍铁矿石主要来自国外。因此.外汇汇率的变化将直接影响公司原材料进口价格.从而影响公司的效益。公司需采取各种金融避险手段降低因汇率波动可能给公司带来的损失.加强对国际汇率市场和政策的研究.提高公司的防范汇率风险能力。在对建设项目进行评价时.所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性.将来的实际情况可能与此有较大的出入.即评价结果具有不确定性.这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这101、种风险.要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响.以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同.不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析.盈亏平衡分析只用于财务评价.敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价.6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析.是指在一定的市场生产能力条件下.通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系.来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点.即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中.所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能102、弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如：A、住宅销售的平衡点是（15487-8472）36264+13003300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外.其余费用全部摊入其他建筑）B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算.保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。6.2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时.项目经济效益发生的相应变化.并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标103、的影响程度.还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究.以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值.以项目的净现金流量现值作为目标值.已知售价增加10.净现金流量现值增加20.则售价的敏感系数=20/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负.说明目标值的变化与参数值的变化方向相反.敏感系数越大.则说明该参量对目标值越敏感.在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析.参照以下内容及表格.可根据实际情况增减。6.2.1变动因素-成本变动成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。例如：经济指104、标预测成本90%预测成本预测成本110%预测成本120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化.假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较.如：经济指标预测售价90%预测售价预测售价110%预测售价120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.3变动因素一容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率6.3风险分析6.3.1风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析.利用概率值来定量研究各种不同确定因105、素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响.对方案的经济效果指标作出某种概率描述.从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。风险等级划分风险因素的识别和评估6.3.2风险防范对策市场风险分析经营管理风险分析金融财务风险分析第13章 结论与建议结论与建议结论根据前面各节的研究分析结果.对项目在技术上、经济上进行全面的评价.对建设方案进行总结.提出结论性意见。主要内容有：明确说明该项目是否可行.是否具有较强的抗风险能力。并结合当前市场形式和本公司的特点优劣势做出明确决策。对推荐的拟建方案的结论性意见。对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。对主要的对比方案进行说明。可行性研究中主要争议问题的结论。建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议.供委托方参考。对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。对应修改的主要问题进行说明.提出修改意见。对不可行的项目.提出不可行的主要问题及处理意见。在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合.提出建议。相关的注意事项及建议。