1、置业公司商业住宅18.76万平方米房地产开发项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月置业公司商业住宅18.76万平方米房地产开发项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月110可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论7第一节 项目背景7一、项目名称7二、项目开发商概况7三、可行性研究报告编制依据7四、项目2、提出的理由与过程8第二节 项目概况9一、建设地点9二、用地面积及建设规模10三、项目建设总投资与资金来源12四、项目建设期12五、主要技术经济指标12第二章 市场分析15第一节 宏观经济分析15一、大连市概况15二、政策法规18第二节 2010年大连市房地产市场分析36一、土地市场分析36二、商品房市场382010年19月商品房批售面积分布39第三节 xxx房地产市场分析46一、土地市场46二、住宅市场52第五节 竞争对手分析54二、汇益华庭55三、翠岛经典56四、兰亭假日57五、嘉恒国际57六、合美华庭58七、凯立花园59八、兴港府督花苑59九、敦豪海郡60第三章 项目竞争优势分析65第一节3、 区域环境分析65第二节 项目SWOT分析67一、优势分析：67二、劣势分析68三、威胁分析68四、机会分析68第三节 交通网络分析69第四节 外部配套条件70第四章 销售策划71第一节 项目开发定位71一、项目建设地理位置71二、项目定位依据71三、项目产品定位71第二节 销售推广策略73一、积累客户阶段73二、品牌推广阶段73三、品牌升华阶段73四、品牌延续阶段73第三节 销售推广方案74一、形象展示阶段74二、预热期74三、内部认购阶段74四、开盘期（取得预售许可证）75五、强销期75六、尾盘消化期75第五章 设计方案76第一节 设计理念76第二节 设计方案77一、项目总体设计77二、项4、目绿化设计78三、项目交通设计79第六章 环保、消防及安全82第一节 环境保护82第二节 消防82第三节 安全保卫82第七章 人员组织83第八章 项目实施进度84第一节 建设工期84第二节 项目实施进度安排84第九章 投资估算与资金筹措86第一节 投资估算依据86第二节 项目投资估算861.土地费用862.前期工程费863.建安费用864.基础设施工程费用875.销售费用876.管理费用877.财务费用878.不可预见费87第三节 资金筹措90一、资金来源90二、年度投资计划表90第十章 财务评价91第一节 财务评价基础数据与参数选取91一、财务评价依据91二、财务评价基础数据与参数选取91第5、二节 销售收入估算91一、销售量及空置率91二、产品销售收入91三、利润分配92第三节 项目财务效益测算93一、项目盈利能力预测93二、项目财务效益预测93三、不确定性分析93四、还款及担保能力分析94第十一章 研究结论与建议96第一节 研究结论96第二节 建议96项目总投资来源及支出预测表101项目销售计划及销售收入测算表103项目损益及利润分配预测表106第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称大连xxx置业有限公司大连xxx项目二、项目开发商概况建设单位名称：大连xxx置业有限公司注册地址：法定代表人：xxx注册资本：2,000万美元 公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资）经营范围：在6、大连xxx临港工业区综合区xx地块，从事xxx公寓、xxx大厦项目的开发建设、经营公寓的出租、出售、物业管理。大连xxx置业有限公司成立于2010年8月25日，以大连xxx临港工业区综合区xxx地块的开发为主营业务，目前企业正在准备该地块的前期设计及准备，预计将在20xx年度正式开工。三、可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南；2、国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）；3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定；5、2010年大连市政府工作报告；6、大连市政府制定的大连市经济上新台阶的7、规划纲要；7、大连市城市总体规划；8、xxx发展规划；9、辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准；10、委托方提供的其他材料。四、项目提出的理由与过程大连位于辽东半岛西侧中部，渤海东岸，总面积502.5平方公里，由五个岛屿组成，其中xxx本岛面积252.5平方公里，是中国第五大岛、长江以北第一大岛。xxx位于中国辽东半岛中西部，大连瓦房店市西侧，四面环渤海，仅一桥与陆地相连。2010年，经国务院批准，大连xxx临港工业区升级为国家级经济技术开发区，定名为大连xxx经济技术开发区，实行现行国家级经济技术开发区的政策。2010年5月，辽宁省委、省政府确定大连xxx为辽宁省综合改革试验区。从208、08年开始，xxx产业项目引进取得了重大进展。至2010年9月末，xxx累计签约项目达到140多个。世界第四大造船企业韩国STX集团投资30亿美元的造船、海洋工程项目现已投产；新加坡万邦集团投资的造船和海洋工程项目、中集集团投资的海洋工程项目正在实施中；大连船舶重工已决定整体迁址xxx，修造船项目已开工建设。现有的四大造船项目全部达产后，年造船能力可达1,560万载重吨，将成为全国最大的造船基地。根据xxx的中长期发展规划，到2020年，地区国民生产总值达到1,300亿元，地方财政一般预算收入120亿元，港口吞吐量1亿吨。累计实际使用外资300亿美元，内资3,000亿元人民币，常住人口达到109、0万人。随着众多大型企业陆续地进入xxx，区域内居住人口迅速增加。据统计，2008年xxx常住人口约为5万人，而到2010年9月末，常住人口数量已经突破10万人，如果加上流动人口，区域内的人口总量已经超过了15万人。人口的迅速增加，导致对房地产的需求也出现了迅猛增长，xxx内房地产业规模较小，2008年市场上可销售楼盘仅为6个，房价为2,800元/平方米3,000元/平方米。随着房地产需求的增加，区域内的在建楼盘数量迅速增加，区域内的平均房价迅速冲过4,500，其涨幅在2年内达到40以上。而xxx土地挂盘量也在2009年迅速增加。预计随着xxx经济的迅速发展，区域内人口增加将保持高速增长，如果10、按照xxx发展规划，该区域常住人口将在2020年达到100万人，则从2010年开始，每年常住人口增加数量为9万人，这无疑将极大地增加对区域内房地产的需求。该项目的建设正是在上述宏观大背景和微观环境两个层面市场分析的基础上提出来的。第二节 项目概况一、建设地点项目建设地点位于大连市xxx综合区21号路及23号路之间，该项目东、西两侧均为待开发用地，南北两侧为规划道路，西北侧为规划河道。 xxx位置示意图宗地示意图二、用地面积及建设规模本项目土地共为三宗，三宗地面积合计为88,109.8平方米，规划建筑面积合计约为18.76万平方米。项目具体规划详见下表：项目单位数值总用地面积88,109.8总建11、筑面积万18.76其中住宅建筑面积万16.89商业建筑面积万1.87总户数户1,578停车位辆621其中地面停车位辆103半地下停车位辆518A地块技术经济指标总用地面积33,214.4总建筑面积万6.64其中住宅建筑面积万5.75商业建筑面积万0.89总户数户542停车位辆198其中地面停车位辆30半地下停车位辆168容积率2.0B地块技术经济指标总用地面积31,957.4总建筑面积万6.39其中住宅建筑面积万5.41商业建筑面积万0.98总户数户490停车位辆227其中地面停车位辆61半地下停车位辆166容积率2.0C地块技术经济指标总用地面积22,938总建筑面积万5.73总户数户54612、停车位辆196其中地面停车位辆12半地下停车位辆184容积率2.5三、项目建设总投资与资金来源该项目总投资为69,000万元，其中大连xxx置业有限公司自筹资金21,000万元，申请融资48,000万元。四、项目建设期项目于第1年4月开始施工，预计于第3年6月完工交房，建设周期2.25年。五、主要技术经济指标从财务评价来看，全部投资内部收益率（FIRR）31.91%，大于基准收益率12%。投资回收期（PP）从建设期算起，静态投资回收期为2.28年。从盈亏平衡分析来看，当项目实现66.96的销售量时，该项目就可以实现保本运营。项目的主要技术经济指标见下表：表1-1主要技术经济指标表序号项 目单 13、位指 标备 注一建筑类1项目总占地面积平方米88,109.82总建筑面积万平方米18.762.1住宅区建筑面积万平方米16.892.2公建建筑面积万平方米1.873建筑容积率3.1A地块容积率2.03.2B地块容积率2.03.3C地块容积率2.5二投资类1项目总投资万 元69,0002取得土地费用万 元9,6973前期费用万 元9,5844建筑安装工程费用万 元33,7685基础设施费用万 元3,5646销售费用万 元2,5767管理费用万 元1,0138财务费用万 元6,4519不可预见费用万 元2,346三经济效益1销售收入万 元103,051四评价指标财务内部收益率%40.23财务净现值14、万 元11,092静态投资回收期年2.28销售利润率%25.65年投资利润率%11.79资本金利润率%38.73盈亏平衡点%66.96第二章 市场分析第一节 宏观经济分析一、大连市概况大连市面积13,160平方公里，全市常住总人口为602万人。全市常住人口中，居住在城镇的人口415.9万人，占总人口的69.08%；居住在乡村的人口186.1万人，占总人口的30.92%。全市常住人口中，男性为304.7万人，占总人口的50.61%；女性为297.3万人，占总人口的49.39%。性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为102.5。全市常住人口中，0-14岁的人口为71.5万人，占总人口的11.15、88%；15-64岁的人口为464.6万人，占总人口的77.18%；65岁及以上的人口为65.9万人，占总人口的10.94%。2009年全市实现地区生产总值4,410亿元，增长15%；完成地方财政一般预算收入400.2亿元，增长18%；完成规模以上工业增加值1,733亿元，增长17.5%。进出口贸易总额403亿美元；实际使用外资增长20.2%，总额达60.2亿美元，再列全省第一。可持续发展能力不断增强。万元GDP综合能耗下降5.7%，主要污染物排放总量平均削减5%以上。完成全社会固定资产投资3,273亿元，增长30%。实现城镇就业16万人，登记失业率为2.8%。2005-2009年，大连市的城16、市居民人均可支配收入增长了58.99%，年均增长11.8%。人均可支配收入及消费支出的高速增长，证明了大连市居民较强的经济实力。大连的居民消费水平在全国位于前列，并且良好的投资环境可不断地吸引外地人员来大连投资置业。经济收入和消费支出的持续增长为房地产消费奠定了较为坚实的基础。二、政策法规（一）国家政策法规 2010年房地产调控政策时间部门政策细则国务院办公厅国十一条一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行决定，从20117、0年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。财政部投资性房地产评估指导意见（试行）为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知减少申报用地，规模控制囤地银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合信托公司集合资金信托计划管理办法中有关合格投资者的规定。二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比18、比例不得高于3:1。中国人民银行存款准备金率上调央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。银监会流动资金贷款管理暂行办法个人贷款管理暂行办法贷款人不能发放无指定用途的个人贷款；要求执行贷款面谈，面签制度。2010.3.1发改委落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见保持银行体系系统流动性合理充裕，引导货币信贷适度增长，引导金融机构合理把握信贷投放节奏，增强贷款增长的均衡性和可持续性，把握好信贷投放节奏，防止季度之间、月度之间异常波动。国务院中央政府报告大规模19、实施保障性安居工程；支持居民自住行住房消费；抑制投机性购房；法连整顿和规范房地产市场秩序，特别提出对加大圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等行为。国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%；竞买保证金不得低于出让最低价的20%；土地出让成交合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款；对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的现价房项目采用竟地价办法招拍挂出让。国资委央企投资房地产新规国资委规定78家央企在完成自有土地开发和已实施项目后将退出房地产业。未来央企除剩余保留的16家可以从事房地产业外，其余将不允许以借壳或注20、资等任何方式再度涉及房地产。国土部暂停拍地在住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。国务院廉政工作会议加强对政府保障性住房建设、管理和分配的监督检查；完善土地使用权市场公开交易制度；规范国有企业在房地产领域的投资行为。发改委2009年经济和社会发展计划执行与2010年草案报告进一步加强房地产市场调控，增加商品住房的有效供给，支持普通租住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知通知要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售21、商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制。此外，通知还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。国务院差别化住房信贷政策对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。国务院国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根22、据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知房地产开发企业不得向买受人收取或变相收取定金，预定款等性质的费用；房地产开发企业将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，严格执行实名制购房。住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知住建23、部发布了关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，通知要求相关部门：严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。中国人民银行贷款新政原则上暂停发放第三套及以上住房贷款，调整期限后，三套及以上的房贷利率调整至基准利率的1.2倍；防止贷款流入股市楼市，房地产开发贷款总额不得超过在建工程的五成，并将适时调整土地储备贷款额度，严控县级土地储备授信。中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。住房和城乡建设部、民政部、财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知通知强调，对骗取24、廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知通知要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。有税务专家分析认为，房地产企业的项目完工条件得到明确后，将使得这一税收漏洞得以堵塞。国务院国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见国务院发布关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，指出鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域。中国25、人民银行二套房贷执行细则1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房；2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房；3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房；4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房；5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款；6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方的名义申请贷款；7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。国务院关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知1、尚未按照有关规定公布新的征地补偿标准的省区市，必须于2010年6月底前公布实施。2、严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益。3、各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要26、求，必须妥善予以解决。4、要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿。5、对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及为制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。6、要加强对征地实施过程中的监管，确保征地补偿费用即使足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知1、关于土地增值税清算时收入确认的问题。2、房地产开发企业支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题。3、房地产开发费用的扣除问题。4、房地产企业与其开发交纳的土地闲置费的扣除问题。5、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题。6、关于拆迁安置土地增值税计算问27、题。7、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题。8、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题。关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知中华人民共和国住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人第二套住房认定标准。国务院国务院批转发展改革委员会关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知1、着力完善促进经济发展方式转变的体制机制。2、逐步推进房产税改革。国家税务总局关于土地增值稅征管工作的通知合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值调控作用。国务院关于加快28、发展公共租赁住房的指导意见公共租赁住宅的建设和监管方面的政策，目的是解决城市夹心层的租住问题。住建部、发展改革委员会、财政部、国土资、部、农业部、国家林业局关于做好住房保障规划编制工作的通知建立健全基本住房保障制度，逐步扩大保障范围，加快保障性住房建设，积极推进棚户区改造，切实解决中低收入家庭住房困难，逐步改善城镇居民基本居住条件。国土部关于进一步做好征地管理工作的通知要求进一步做好征地管理工作。通知提出，全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价，补偿安置费用应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人。201国务院国务院办公厅关于鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知1、贯彻落实国务院关29、于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见（“新36条”）；2、国家发展和改革委员会、商务部、财政部等20多个部门分别承担相关任务；3、明确中央和地方政府部门在鼓励和引导民间投资健康发展方面的分工和任务。国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知1、抓紧清理核实并妥善处理融资平台公司债务；对融资平台公司进行清理规范；2、加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理；3、坚决制止地方政府违规担保承诺行为；4、加强组织领导，确保工作落实。财政部、发改委、人民银行、银监会国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知要求各地抓紧清理核实并妥善处理融资平台公司债务，对融资平台公30、司进行清理规范，加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理，坚决制止地方政府违规担保承诺行为。中国保险监督管理委员会保险资金运用管理暂行办法保险资金投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，两项合计不高于本公司上季末总资产的10%。世界经济论坛温家宝总理发言整理稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责，我们要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产健康发展的长效机制，一直投资，投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的31、住房供给结构 ，满足多层次的住房需求。国土部、住建部国发10号文件通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局财税201088号支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，城市土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等分情况予以减免。政策自发文之日起执行，执行期限暂定为三年。国务院等部委国发201010号文件的实施细则1、加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度；2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购32、房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购房购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准。从以上全国出台相关政策可以看出,2009年宏观的经济局势稳定向好，房地产行业快速回暖，从而导致再次产生盲33、目追涨以及房价的非理性回升，宏观政策开始出现预警信号，进入2010年未来宏观导向无论从政策或是货币环境等都在逐步调整，开发商应高度重视，及时调整策略。政策层面已明显转向关注民生，逐步对国民收入、解决居住的问题提高关注度，一方面有利于地产发展，另一方面国家三级住房体系对商品房客户分流的挑战也现实存在。虽然政策调控的目标是抑制投资、投机行为，让房价稳定下来，并极有可能导致房价掉头向下，但并不意味着房价会立即下跌。主要是因为，2009年楼市全面反弹，价格大幅上涨的同时，成交量也创下历史天量，销售全面飘红，而2010年3月中旬后楼市又突然发力，绝大部分开发商囤积了大量资金。从目前情况看，政策出来后，市34、场会出现一段时期的观望，成交量肯定会降下来，但价格很难出现大的下跌。而绝大部分开发商的资金挺过3个月没有任何问题。不过，在观望和买卖双方的博弈期间，由于有些开发商更强调现金流和项目周转率，不排除打折出货。少数实力不足的开发商，也会率先打折售房。这个过程之后，降价潮才会到来。9月30日出台的国发201010号文件的实施细则被认为是“限购令”将在全国推行的信号。目前国内已经有13个城市陆续出台了限制性购房措施，其中以深圳的措施最为严格，而部分城市的限购令以2010年12月31日为截至日期，也说明这些城市的管理部门对政策执行后的效果还存有观望态度。“限购令”的出台对房地产投资客的影响最大，但是由于限35、购令的执行时间目前尚无统一规定，因此很多开发商还在采取观望态度。10月22日出台的加息政策，被认为是剑指通胀和地产泡沫，但是由于加息幅度较小，影响有限，其是否打开一个加息周期还有待观察。（二）大连市政策大连市以区域规划和城市改造为双轴线，以关注民生为最终目的，主要体现在如下几方面。城市、区域规划进一步功能化、具体化。2010年大连的主要城市规划体现在针对新城区的规划定位及区域性优势规划。尤其体现了大连市对于发展大大连的势头和前景，未来新城区不断壮大将对整个大连市的城市规划和经济发展带来不可忽视的影响。而中心城区规划定位进一步升级，如以西安路二期为代表的新经济中心影响力也将覆盖更广。拆迁、改造、36、经济适用房力度加大。大连通过不断健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展，以货币化补贴的方式充分发挥了这项制度对解决城市低收入家庭住房困难的作用，具有现实可行性。但随着城镇化进程不断延伸，住房供求关系紧张、房价上涨较快、拆迁安置之间的矛盾也越发突出，未来新产生的城市家庭同样需要政府帮助，相关工作依然任重而道远。以下为2009-2010年大连市出台的房地产方面政策及规划。时间政策要点2009.8大连市：新大连市城乡规划条例其中，近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容。同时，新条例对建设工程的实际建筑面积与批复建筑面积的误差提出要求。20037、9.10大连市：大连市实施办法 经办法解读：小区入住超过一半应成立业主委员会；过半数业主同意可以解雇物业公司；明确业主自律行为，包含不得改变成周结构、不得侵占损坏公共场地和设施等；公共部分收益归全体业主。此项条例限制任何行为的花园赠送；物业可以起诉不缴纳物业费的业主。2009.11大连市公检法：关于依法办理暴力拆迁案件的工作意见 此则工作意见为大连市首次出台关于打击暴力拆迁违法犯罪问题的公开性文件。文件明确了办理暴力拆迁案件中涉及的各类违法行为的法律界定。2009.11大连市：经济适用房货币化补贴实施细则 获得货币化补贴的家庭可在大连市内四区及开发区、金州区、旅顺口区购买符合当地普通商品房标准38、的商品房。2009.12辽宁明年春交会自住和改善购房者仍可享受优惠政策 12月17日辽宁省房地产行业协会会员代表大会表示：明年春季房交会，我省居民买房自住或者改善型住房消费，将继续享受首付款比例和贷款利率优惠政策。同时为使省内房地产业继续健康平稳发展，各地要在明年3月份前召开春季房交会，其间要继续实行和不断完善各项优惠政策，最大限度让利消费者，使房交会取得实效。对于自住型和改善型住房消费，购房者将继续享受首付款比例、贷款利率优惠政策，从而鼓励住房合理消费；同时，我省还将积极探索保障性住房多种解决方式，对符合经适房购买条件的居民，采取货币补贴方式鼓励其通过市场解决住房问题，对符合廉租房条件的家庭39、，可以采取插建、配建或收购等方式，通过房地产开发建设廉租房。此外，明年还将全面推动新建住宅“全装修”，并制定地方标准，以减少环境污染，减轻购房者装修房屋的负担。2010.1大连2010年经适房货币化补贴家庭数量维持在8000户，尝试“创业式保障租赁住房” 市委全会分组讨论中，市委委员、市国土资源和房屋局局长金建利表示，2010年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在8000户规模。另外，金建利首次提出了“创业式保障租赁住房”的概念。将建设500套左右创业式保障租赁住房作为尝试，专门提供给引进的人才或大学毕业生，从而不断完善住房保障体系。大连市普湾新区成立金州区三十里堡、适合2个街道，瓦房店市的40、炮台福州湾2个镇，普兰店市的铁西，丰荣、太平3个加到和海湾工业区共同组成，土地面积1008.5平方公里，总人口40.2万人。大连市518米东港区将拔起大连第一高楼绿地集团将在东港商务规划区建设甲级写字楼、顶级商业、白金五星级酒店和高端海景公寓，主题建筑高度达到518米。同时，该集团将在体育新城建设一个集商业、办公、居住为一体的高标准、示范性的大型城市综合体，两个项目于年内开工建设。城建城管部门: 普湾新区海湾工业区开工建设大连国际会展城、逸盛元五星级酒店和商业综合体、铭洋盐业30万吨精制盐和海水综合利用等3个重点项目在普兰店湾新区海湾工业区同时开工建设。2010.07.19大连市内四区重点项目41、继续推进，长春路南段A组团拆迁在即国贸中心有望下半年启动1、香炉礁将成特色商业区域。2、长春路南段A组团做拆迁准备。大连市建委关于进一步推进房地产诚信网建设的通知对全市从事房地产开发企业的基本信息、从业行为、不良记录将进行网上公示。今后，凡因房地产开发诚信问题引起群众集体上访、被媒体披露造成严重不良影响；房地产开发发生重大安全事故；房屋建筑发生严重工程质量事故；开发企业多次出现不良经营行为或对存在的不良行为拒不整改的，市建委将采取联动机制严厉制裁，一经发现，全面“封杀”。六大超亿项目在庄河临港工业区新华工业园开工大连名兴工业有限公司特种线缆项目，投资1.2亿元；大连金河铸造有限公司船用柴油机缸42、体生产线项目，投资2.5亿元；大连卓远重工有限公司风电水电设备项目，总投资4.5亿元；大连新氏传动科技有限公司风电传动部件项目，总投资2亿元；上海红都建材有限公司北方家居城以及上海林茵投资管理公司标准化农副产品批发市场项目，其中上海红都建材有限公司北方家居城投资总额达14亿元，农副产品批发市场项目投资3.2亿元，上述项目总投资金额达27.4亿元。金州普湾新区两新城区规划清晰 三五年内崛起10个产业园区管委会已经开始工作：金石滩旅游度假区、“双D港”新兴产业园区、卧龙湾国际商务区、先进装备制造业园区、登沙河临港工业园区、金渤海岸发展区、金州经济开发区、金石国际运动中心区、冷链物流及食品加工园区和43、国家农业科技园区。大连规划“一环一岛四片十区” 打造世界旅游集散地未来我市旅游产业发展空间布局一环一岛 四片十区。一环：概括为“国家海岸”+“温泉走廊”，即空间上由西部风情海岸、南部动感海岸、东部体验海岸和北部温泉走廊四段构成；一岛：指长山群岛和近海岛礁；四个旅游片区：南部都市旅游片区，东部黄海旅游片区，西部渤海旅游片区和北部生态旅游片区；十区：分为龙门、安波、步云山、xxx、花园口五大旅游经济区，金渤海岸、金石滩、北部湾三大旅游度假区，钻石湾商务、旅顺口历史文化两个主题旅游区。大连市颁布大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进大连市房地产市场平稳健康发展的意见（大政办发201044、143号）。贯彻意见共有10条，主要内容包括：坚决遏制不合理住房需求，实行住房限购政策；严格执行差别化住房信贷政策和房地产税收政策；切实增加住房有效供给，全力加快保障性住房建设；加强房地产市场监管，建立个人住房信息系统等。其重点是打击炒房等房地产投机行为，抑制不合理住房需求，最大限度地发挥住房的居住功能。2010年中央关于房地产调控的政策不断出台，各地为了配合中央也陆续出台了一些房地产调控的地方性政策，而大连也在10月11日出台了大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进大连市房地产市场平稳健康发展的意见，其中提到了“限购政策”，这一政策的出台，代表大连投资客将受到沉重打击，而部分45、房地产开发商也直接受到这一政策影响，部分楼盘出现退房现象。新的调控政策就目前来看，对大连市房地产市场影响有限，其主要原因如下：1、大连市出台的限购政策并未如同深圳的那么严厉，主要针对的是新购房，而对已有住房方面并未加以认定和限制。2、大连市政府正在推行全域城市化，其城市化进程将不断加快，新的规划出台必将带动房地产业发展，同时新区域的形成也将增加对房地产的需求。3、大连市内四区区域化分工日益明确，各区为推行投资项目而不断进行拆迁。预计2010年大连市拆迁面积将达到200万平方米以上，预计拆迁户数将超过2万户，这将形成一批刚性需求购房者。而通过对大连市土地储备中心拆迁储备数据的统计，在未来23年内46、，大连市还将在市内的中山、西岗、沙河口区域陆续拆迁3万户，这将形成绝对的刚性需求。4、对于大连市的调控政策的执行时间，行业内认为很可能在明年房地产春展前后进行调整，最长时间预计是到明年秋季房展会，如果调控政策不能长期执行，其对市场的影响力必将下降。5、外地购房者，特别是东北三省的购房者，在大连置业的比例近年来不断提高。虽然调控政策使得外地购房者在贷款上受到限制，但是对于一次付清的购房者来说，其影响相对较小。第二节 2010年大连市房地产市场分析一、土地市场分析2010年19月土地挂盘宗数截止到2010年9月底，大连市七区共有215宗土地挂牌，从各月成交宗数来看，19月份呈现V字型走势，6、7、47、8、9月持续放量。其中9月份成交量接近50宗，主要是由于东港区地块、胜利路拆迁地块及甘井子区大东沟地块集体放量造成的。2010年19月大连市土地成交信息2010年19月成交土地面积合计为1,673.39万平方米，总建筑面积达4,368.14万平方米。值得注意的是：7月份成交土地面积约64.01万平方米，环比上月下降67%。在房地产市场不稳定的情况下，本月土地市场一改往常居住类用地占上风的局势，工业用地供应与成交均高于居住类用地。从上图可以看出，9月份无论是从土地成交面积，还是建筑面积，均为本年度之冠。随着9月份的集中放量，大连市本年度供地计划也基本告一段落，预计剩余三个月份将重新回归平均水平。48、2010年19月大连市居住类土地成交占地面积2010年19月居住类土地总成交面积为1,257.82万平方米，3月的土地供应处于一个小的高峰期，土地市场热度增加，因而成交面积有较大幅度的提升。6月成交面积为233.9万平方米，环比上月增长232.9%，在本年度位居第三。9月居住类用地总供应面积约378.96万平方米，环比上涨453.63%。环比数字如此惊人，主要原因是本次主城区的集中供应，造成的土地市场升温，可以说属于个别现象，预计不会持续下去。2010年19月大连居住类土地成交均价2010年19月居住类土地成交价格处于2,000元/平方米45,000元/平方米之间。其中3月的成交均价为3,1449、8.87元/平方米，环比上月增长12.79%。6月成交的楼面价一路攀升到4,472.25元/平方米,环比上月增长82.61%，在本年度位居第二。9月居住类用地楼面价4,519.6元/平方米，相比较2009年主城区土地成交楼面价3,014.21元/平方米，涨幅为49.94%，反映出大连整体土地市场的活跃，开发商对大连城市未来发展看好，带动楼面价上升。从整体上看，大连土地市场发展基本层面良好稳定。从成交占比来看，充分显示了开发商对大连房地产市场的信心。随着大连城市发展脚步的快速向前，大量的旧城改造与拆迁事件频繁发生，大连开发重点由从开疆僻壤转向更新换代。由于土地质素的不断升级，预计未来土地价格仍保50、持上升趋势。二、商品房市场2010年19月商品房批售面积分布截止到2010年9月底，大连市商品房批售面积为392.9万平方米，其中主城区240.95万平方米，新城区151.95万平方米。受2010年市场一路向好以及4月展会的带动，在4、5月份出现了一个批售的小高峰。7月大连市商品房批售面积达到最高值，为83.47万平方米，其中主城区为55.93万平方米，新城区为27.54万平方米。9月大连市主城区批售面积放大为53.17万平方米，其原因是为了面对“金九银十”及十月中旬的秋季房展会的入市良机。批售量的起伏与传统销售旺季的对应反应了开发商以销售节点为契机择时入市，继而批售量大增在情理之中。而在全域51、化发展及未来土地供应空间的优势背景下使得近期有效供应也将呈现继续上升趋势。2010年19月商品房新开盘面积分布截止到2010年9月底，大连市新增商品房有效供应面积299.2万平方米，其中主城区新增有效供应面积147.9万平方米，新城区新增有效供应面积151.13万平方米。从上图可以看出，2010年7月销售去化速度整体较慢的现象在主城区表现较为明显，其中主城区新增有效供应面积4.56万平方米，环比上月下降55%。而新城区因未来区域潜在价值与目前的价格优势成交状况相对好于主城区，新城区新增有效供应25.49万平方米，环比上月上涨71%。9月大连商品房新增有效供应面积68.9万平方米，环比8月上涨852、8%。这是从2010年4月15日新政实施以来，创造的年度单月入市量最高点。从整体来看，本月新增的大幅增量也得益于近期大连市楼市销售整体回暖影响，销售速度的加快使开发商信心倍增，同时入市量明显增加。截止到2010年9月底，大连市内共计119个项目，其中在售商品房项目59个，占全部项目的49.58%；展示项目个数60个，占项目总数的50.42%；在售项目目前集中分布于西部和机场版块，未来西部及高新园区是楼市的主战场。随着政府的城市全域化战略的逐步落实，不同区域的不同定位也将在未来形成不同的发展格局。市内存量、展示、土地分布面积目前大连市内存量面积共计61.84万平方米，其中高新园区域、北部区域及泛53、星海区域可售存量面积较为丰富，目前市场剩余存量分别为22.57万平、13.78万平和13.05万平，整体占比分别为36%、22%和21%。各区域内的大体量项目是目前及未来市场的供应主力，前期市场存量大，并且新政对市场产品去化量的影响无可厚非，价格的持续高位越发加剧客户对市场的观望，加之部分区域目前市场存量与客户需求的差异化，导致目前局部区域存量积压。展示方面，大连主城区目前市场展示面积为1,282.21万平，高新园区及机场区域是大连未来楼市供应的主战场，展示量分别达到482.49万平和342.7万平，占比分别达到38%和27%。东部风景区域在土地资源可用量有限而导致的寸土寸金的态势下，增加了土54、地供给，政府对于本区域的规划及区域形象面貌的刷新都值得期待。大连市新城区项目分布新城区方面，共计项目88个，其中在售项目65个，占比74%。各区项目状态均属于在售项目数量高于展示项目，一段时期内新产品市场补足力方面将会弱于当前状态，但从各区已竞得的土地情况分析，未来各区域的供应量十分充裕，且较集中，可能导致地区发展的方向及程度的差异化。新城区供应分布情况新城区整体供应共计2,414.43万平，其中存量面积达91.16万平。金州新区的滨海版块目前市场存量最大，海景资源优势是本区域项目集中的核心卖点，也是项目的共同依托，资源的有限性使得未来供应相对于部分区域不足，从而也反映出目前产品的稀缺性。新城55、区整体展示面积为556.52万平，主要集中于金州新区的滨海及大黑山地区，二地区展示面积占整体的61%，而从已经竞得的土地情况看，二区长期的未来供应力将相对不足。整体土地供应量充足，长期支撑新城区房地产市场发展。2010年19月份商品房成交面积分布截止到2010年9月底，大连市共成交商品房面积为576.24万平方米，其中主城区成交面积为311.35万平方米，新城区成交面积为264.89万平方米。分阶段来看，大连市整体成交形势呈现阶梯形增长。自2月份市场受反弹影响量的增长，此后成交在4月份实现井喷。就在市场按照以往惯例形成上行之时，国家出台政策调控房地产市场，自5月开始，成交量逐步递减直至7月。856、月商品房成交出现明显回暖，原因在于8月项目集中入市，产品线较长，类型丰富，一定程度上对成交量的上涨起到了促进作用。同时前期市场供应不足，购房需求受到抑制急需释放缺口，新老城区产品的集中供应为买方提供了释放需求的平台。9月商品房成交量出现一定程度上扬，主要是开发商纷纷抓住本年度最后的机会，加快销售进度以实现利润回馈，因此成交看热。2010年19月份商品房成交套数区域分布2010年19月总计成交套数为50,706套。从成交比例来看，甘井子区板块所占比重最大，这也反应出该区域楼盘数量多，成交活跃的特点。金州新区、旅顺口区所占比重位于二三位，这主要是由于这两个区域楼盘价格相对较低，对于普通销售者有着较57、大的吸引力。2010年商品房成交均价分布 2010年1-4月大连市商品房成交均价变化不大，有小幅度的提升。5月份主城区均价创全年最高，成交均价达到12,881元/平方米。8月商品房主城区成交均价变化不大，反而新城区均价升至7,191元/平方米，环比增长幅度高达30%，成为全年最高点。新主城区均价表现不同，分别来看，主城区基于国家宏观调控的目的愈发明确，其供应方不会轻易调价，但值“金九银十”之际，出现部分开发商轻微调价的现象，所以老城区的成交均价有所上涨，但是仍然保持在稳定的状态。新城区的成交均价波动，在于部分低价项目的大量成交，拉低了区域的整体成交均价。总体来看，全市商品房均价稳中有升，表明大58、连楼市处于正在快速发展的阶段之中，前景看好。第三节 xxx房地产市场分析一、土地市场（一）2009年土地挂牌情况 序号用地位置 土地面积（平方米）用地性质容积率建筑面积（平方米）挂牌时间1综合区56,800商住用地1.690,8802月2长岭村214,200旅游用地0.6128,5202月3综合区4,200城镇住宅用地1.66,7203月4长岭村214,000商业、住宅1214,0005月5大连xxx临港工业区交流岛街道办事处10,218公建、住宅用地1.616,3497月6大连xxx临港工业区交流岛街道办事处158,176公建、住宅用地1.5237,2647月7港区294,156商服用地0.59、55161,7867月8xxx临港工业区三咀村3,569批发零售用地0.62,1418月9综合区16,589住宅1.219,9079月10长岭村214,353.5商业、住宅1214,3549月11大连xxx临港工业区综合区49,560.09商业、住宅用地1.574,34010月12大连xxx临港工业区综合区47,696.63商业、住宅用地295,39310月13大连xxx临港工业区综合区59,000.23商业、住宅用地1.588,50010月14大连xxx临港工业区综合区75,867商业、住宅用地1.7128,97412月15大连xxx临港工业区综合区50,716商业、住宅用地1.786,2160、712月16大连xxx临港工业区综合区54,300商业、住宅用地1.7896,65412月17大连xxx临港工业区综合区12,000商业、住宅用地1.619,20012月18合计1,535,401.51,681,199.142009年，xxx共挂牌土地17宗，挂牌土地面积合计为1,535,401.5平方米，建筑面积为1,681,199.14平方米。从全年土地挂牌情况来看，下半年要多于上半年，其中7月份成交量为全年之冠。随着2009年xxx挂牌土地面积的放大，在2010年，房地产供应数量也将随之放大。从出让土地的分布区域来看，有11宗都集中在大连xxx临港工业区综合区内，这代表着该区域将在20161、0年第1年进入一个集中放量时期。这将加剧该区域开发商的竞争强度。（二）2010年土地挂牌情况序号用地位置土地面积（平方米）用地性质容积率建筑面积（平方米）挂牌时间1大连xxx临港工业区综合区28,600住宅及配套公建1.542,9001月2大连xxx临港工业区综合区32,600住宅及配套公建265,2001月3大连xxx临港工业区综合区25,400住宅及配套公建250,8001月4大连xxx临港工业区综合区29,800住宅及配套公建259,6001月5大连xxx临港工业区综合区24,900住宅及配套公建1.537,3501月6大连xxx临港工业区综合区31,500住宅及配套公建1.547,2562、01月7大连xxx临港工业区综合区89,600住宅及配套公建1.5134,4001月8大连xxx临港工业区综合区26,000商业用地252,0001月9大连xxx临港工业区综合区27,600住宅管理与公共服务用地255,2001月10大连xxx临港工业区综合区51,100住宅管理与公共服务用地2102,2001月11大连xxx临港工业区综合区20,300住宅及配套公建1.734,5101月12大连xxx临港工业区综合区10,800住宅及配套公建1.718,3601月13大连xxx临港工业区综合区117,800商业、住宅、公共管理与公共服务用地1.5176,7001月14大连xxx临港工业区综合63、区37,200商业、住宅用地274,4001月15大连xxx临港工业区综合区117,800住宅及配套公建用地、公共管理与公共服务用地1.5176,7002月16综合区49号路东，12号路北5,962公共设施211,9244月17综合区6号路北，21号路东，8号路南48,996商业、住宅297,9924月18大连xxx临港工业区综合区10,000商业1.515,0004月19大连xxx临港工业区交流岛49,618住宅及配套公建1.679,388.85月20大连xxx临港工业区南部城区147,000住宅及配套公建1.62238,1405月21大连xxx临港工业区广福村35,900住宅及配套公建1.64、657,4405月22大连xxx临港工业区综合区78,135住宅2156,2706月23大连xxx临港工业区综合区173,916住宅2347,8326月24大连xxx临港工业区南部城区206,333住宅2412,6666月25大连xxx临港工业区综合区197,955住宅2395,9106月26凤鸣岛290,530住宿餐饮用地0.6174,3188月27凤鸣岛251,617住宿餐饮用地0.6150,9708月28凤鸣岛281,216住宿餐饮用地0.6168,7308月29凤鸣岛295,537住宿餐饮用地0.6177,3228月30大连xxx临港工业区24,167商服用地1.126,5848月3165、大连xxx临港工业区4,769.5商服用地0.52,3858月32大连xxx临港工业区131,054.92商服用地1.512198,1558月33大连xxx临港工业区3,354商服用地0.62,01210月34大连xxx临港工业区3,513商服用地0.62,10810月35大连xxx临港工业区3,375商服用地0.62,02510月36大连xxx临港工业区2,065商服用地0.841,73510月37大连xxx临港工业区3,000商服用地0.61,80010月38合计2,919,013.43,848,276.092010年110月，xxx共挂牌土地37宗，挂牌土地面积合计为2,919,013.66、4平方米，建筑面积为3,848,276.09平方米。从全年土地挂牌情况来看，土地挂牌集中在7月份及9月份，其中7月份土地成交量面积为全年第二，但是建筑面积为全年之冠。而9月份挂牌的土地面积位居全年第一。随着2009年、2010年连续两年xxx挂牌土地面积的放大，在今后23年内，xxx房地产供应数量将迅速增加。从出让土地的分布区域来看，有70的出让土地都集中在大连xxx临港工业区综合区内，这代表着该区域正在成为xxx开发的热点区域。二、住宅市场（一）在售面积分析2006年，岛内开始出现小规模的房地产项目开发，主要分布在沿海滨浴场区域（如明珠花园等），和三堂区域（如凯立花园等），市场在售面积为3167、万平方米。2007年，岛内房地产开发得到迅猛发展，投资客户剧增，项目开发品质大幅提升，在售面积达到52万平方米。2008年，岛内房地产开发放量集中释放，下半年全岛在建在售销售面积达到100万平方米左右，项目产品趋于多样化，市场竞争加剧。2009年，随着大连市内房地产价格持续火爆上涨，市内土地价格迅速上升，将目光转移到xxx的开发商逐渐增多，再加上09年xxx土地市场的放量，导致该年度在售面积增加到130万平方米左右，大型楼盘开始进入市场。2010年，xxx房地产市场持续放量，在售楼盘数量增加虽然不明显，但是在售面积达到了195万平方米，这一数字的增加可以说是跨越式的，主要是市场上出现了上百万平68、方米的大型楼盘“长兴湾”，这一楼盘对市场的冲击力巨大，预计后期楼盘上市都将参考该楼盘价格。（二）在售价格分析2006年，岛内开始房地产项目均价2,300元/。2007年，岛内房地产开发迅猛发展，均价也增至2,850元/左右。上涨幅度为24。2008年，岛内房地产，市场竞争加剧，均价升至3,400元/左右。2009年，随着xxx房地产面积迅速增加，均价上涨到3,800元/左右。2010年，xxx房地产均价预计将上涨到4,700元/左右。（三）区域住宅市场研究结论 xxx经济实力正在不断增强，区域内居民数量增加较快，部分大型企业的中高层管理人员具有强大的购买力，发展前景极其广阔。众多开发商竞相进驻69、，项目云集，预计未来房地产市场将更加璀璨。根据2009年及2010年xxx土地挂牌情况分析，有理由相信该区域将在大连的房地产版图上异军突起，迅速赶超金州、旅顺等板块，成为新城区中的领军者。未来xxx区域的建筑形式将以高密度中小户型为主，区域内楼盘将多为小高层或高层楼盘，以尽量争取海景资源，而户型方面将以80100平方米为主，以照顾到岛内的购买力及东北三省的一次性付款购房者。随着xxx已出让土地陆续进入建设期，预计区域内的产品种类将进一步丰富，客户的选择余地较大。而大型代表性楼盘的扎堆推出也将为时不远。第五节 竞争对手分析该项目所处的xxx临港工业区为房地产开发的热点区域，项目的竞争对手主要为下70、图所示楼盘。一、长兴湾项目位置：xxx临港工业区三堂街管委会东项目规模：占地面积65万平方米，建筑面积100万平方米开发商：大连衡逸房屋开发有限公司绿化率：30%项目性质：多层、小高层、高层装修标准：清水竣工时间：2012.08户型特点：58-143平方米配套设施：学校: xxx中学、xxx高中综合商场: 新玛特超市银行: 农行、中行、建行、大连银行、邮政储蓄交通：城八线公交车国际会议中心站售价：4,200元-5,300/平方米二、汇益华庭项目位置：xxx开发区临港工业区项目规模：占地面积9万平方米，建筑面积7.9万平方米开发商：大连xxx国际会议中心有限公司绿化率：45%项目性质：电梯多层、71、小高层装修标准：清水竣工时间：2010年9月户型特点：67-142平方米配套设施：学校: xxx中学、xxx高中综合商场: 新玛特超市银行: 农行、中行、建行、大连银行、邮政储蓄交通：城八线公交车国际会议中心站售价：3,800-4,390元/平方米三、翠岛经典项目位置：xxx开发区临港工业区管委会北侧300米项目规模：占地面积3.31万平方米，建筑面积5.3万平方米开发商：大连荣合房地产开发有限公司绿化率：35%项目性质：多层、小高层装修标准：清水竣工时间：第1年6月户型特点：46-200平方米配套设施：学校: xxx中学、xxx高中综合商场: 新玛特超市银行: 农行、中行、建行、大连银行、邮72、政储蓄交通：城八线一级公路售价：均价4,360元/平方米四、兰亭假日项目位置：xxx临港工业区三堂商业街项目规模：占地面积7万平方米，建筑面积12万平方米开发商：大连亿兴房地产开发有限公司绿化率：33%项目性质：多层、小高层、高层装修标准：清水竣工时间：2012.06户型特点：70-130平方米配套设施：学校: xxx中学、xxx高中综合商场: 新玛特超市银行: 农行、中行、建行、大连银行、邮政储蓄交通：城八线一级公路售价：4,800-5,500元/平方米五、嘉恒国际项目位置：xxx开发区临港工业区新管委会东侧项目规模：占地面积11万平方米，建筑面积25万平方米开发商：大连嘉恒房地产开发有限公73、司绿化率：35%项目性质：多层、小高层、高层装修标准：清水竣工时间：2010年8月户型特点：84-163平方米配套设施：学校: 枫叶幼儿园、新港小学、xxx高中综合商场: 新玛特超市银行: 农行、中行、建行、大连银行、邮政储蓄交通：城八线售价：5,000元/平方米六、合美华庭项目位置：xxx开发区临港工业区管委会东侧项目规模：占地面积4万平方米，建筑面积6.7万平方米开发商：大连鸿庆房地产开发有限公司绿化率：35%项目性质：多层、小高层、高层装修标准：清水竣工时间：2010.10户型特点：30-92平方米配套设施：学校: xxx中学、xxx高中综合商场: 凯立市场银行: 农行、中行、建行、大连74、银行、邮政储蓄交通：城八线售价：4,250-4,500元/平方米七、凯立花园项目位置：xxx开发区临港工业区景翠路项目规模：占地面积8万平方米，建筑面积12万平方米开发商：大连凯运房地产开发有限公司绿化率：35%项目性质：小高层、多层装修标准：清水竣工时间：2010.04户型特点：51-134平方米配套设施：学校: xxx中学、xxx高中综合商场: 凯立市场银行: 农行、中行、建行、大连银行、邮政储蓄交通：城八线售价：4,568元/平方米八、兴港府督花苑项目位置：xxx入岛城八线北侧项目规模：占地面积6.67万平方米，建筑面积16万平方米开发商：山东省乳山市长城住宅开发有限公司绿化率：42%项75、目性质：小高层、高层装修标准：清水竣工时间：2009.05户型特点：70-119平方米配套设施：学校: xxx中学、xxx高中综合商场: 新玛特超市银行: 农行、中行、建行、大连银行、邮政储蓄交通：城八线售价：4,500-4,890元/平方米九、敦豪海郡项目位置：xxx公园海滨广场南项目规模：占地面积5.7万平方米，建筑面积3.3万平方米开发商：大连长兴伟业房地产开发有限公司绿化率：30.4%项目性质：多层、小高层、高层装修标准：清水竣工时间：2011.07户型特点：38-144平方米配套设施：学校: xxx中学、xxx高中综合商场: 新玛特超市银行: 农行、中行、建行、大连银行、邮政储蓄交通76、：城八线售价：4,580-6,000元/平方米1、在售楼盘汇总项目名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）总户数（左右）备注长兴湾651009,800在售汇益华庭97.9762在售翠岛经典3.315.3500在售兰亭假日7121,090在售嘉恒国际11251,500在售合美华庭46.7837在售凯立花园812800在售兴港府督花苑6.6716880在售敦豪海郡5.73.3467在售合计119.68188.216,636目前xxx在售楼盘数量较多，但是其中部分已经进入尾盘阶段，因此本次统计不计算在内。本次分析主要以处于主力销售期的9个楼盘为主。这9个楼盘总占地面积为119.68万平方米，可售77、建筑面积为188.2万平方米，总户数为16,636户。这其中的“长兴湾”楼盘建筑面积为100万平方米，其建筑面积大于其它8家楼盘的总和，该楼盘目前处于一期开发阶段，目前入市建筑面积约为10万平方米，户数为1,100户左右。预计在未来23年，其剩余建筑面积将大规模入市。2、户型分析项目名称最小面积最大面积主力面积户型长兴湾58143802室2厅1卫、3室2厅1卫、3室2厅2卫汇益华庭67142902室1厅1卫、2室2厅1卫、3室2厅1卫、3室2厅2卫翠岛经典46200801室1厅1卫、2室2厅1卫、3室2厅2卫兰亭假日70130802室2厅1卫、3室2厅1卫、3室2厅2卫嘉恒国际8416370278、室1厅1卫、2室2厅1卫、3室2厅1卫、3室2厅2卫合美华庭3092802室2厅1卫、3室2厅1卫、3室2厅2卫凯立花园51134701室1厅1卫、2室1厅1卫、2室2厅1卫、3室2厅1卫、3室2厅2卫兴港府督花苑701191002室2厅1卫、敦豪海郡38144711室1厅1卫、2室1厅1卫、2室2厅1卫、3室2厅1卫、3室2厅2卫从上表可以看出，目前金石滩板块的在售楼盘，主力户型多为2室1厅1卫及2室2厅1卫，其建筑面积多为7090平方米，这说明该区域内的主要需求还是以中小为主，同时该设计可以有效控制总房款，对客户的付款压力较小。3、销售价格分析项目名称起价/均价/最高价/长兴湾4,200479、,7005,300汇益华庭3,8004,0004,390翠岛经典4,360兰亭假日4,8005,2005,500嘉恒国际5,000合美华庭4,2504,3804,500凯立花园4,568兴港府督花苑4,5004,7004,890敦豪海郡4,5805,0006,000从上表可以看出，目前市场上楼盘价格最低的为汇益华庭项目，其价格较低的原因是该楼盘入市较早，主力户型已经销售完毕，剩余的可售房源较少。价格最高的为敦豪海郡，其海景房资源优于其它楼盘，且设计为小高层，所以最高价定位为6,000元/。区域内楼盘均价目前处于4,7005,000元/这一区域的较多。4、分析总结从以上分析可以看出，该区域的房地80、产项目主要为多层及小高层，均价大多在4,700元/左右。本项目产品考虑到该区域内同类产品的市场定价及本项目自身优势，确定本项目价格为4,700元/平方米。优于本项目地理位置具有一定的竞争优势，设定的价格仅为目前市场平均价格水平，其价格竞争力将随着xxx房地产的不断发展而逐步显现，预计在本项目进入销售期后，周边楼盘的价格将超过5,000元/，届时本项目即可凭借价格方面的明显优势迅速占领市场。本项目入市时间为第1年7月以后，届时市场上可销售楼盘数量将进一步减少，而在短期内可进入市场销售的新楼盘数量有限，2009年及2010年出让的土地，按照正常的开发工期来计算，预计将在第2年前后进入市场，其潜在供81、应量对本项目影响不大。则本项目进入市场后可快速实现资金回笼。第三章 项目竞争优势分析第一节 区域环境分析大连xxx位于辽东半岛西侧中部，渤海东岸，总面积502平方公里，由五个岛屿组成，其中xxx本岛面积252.5平方公里，是中国第五大岛、长江以北第一大岛。xxx区域图xxx海上西距秦皇岛港 84海里、天津港170海里，南距旅顺口及渤海海峡 59海里，北距营口港 66海里;陆上北距沈阳292公里，南距大连 100公里，东距沈大高速、哈大铁路及哈大铁路客运专线不足30公里。处于连接辽宁中部城市群和东北经济区的重要战略位置。环岛岸线190公里，宜港和工业岸线130公里，是目前我国唯一尚未整体开发的深82、水岸线，拥有大连渤海岸最为优良的港口资源，更是东北乃至蒙东地区未来重要的出海口。交通部已将其纳入到振兴东北老工业基地公路水路交通发展规划中，是重点发展的优良深水港区之一。xxx预计开发面积129.7平方公里，由港口区（21.1平方公里）、产业区（71.7平方公里）和居住及旅游区（36.9平方公里）组成。xxx开发区域图第二节 项目SWOT分析本项目具有较强的竞争优势，主要体现在以下几方面：一、优势分析：1、项目地处xxx临港工业区，该区域为xxx发展的核心区域，这种核心地理位置决定了本项目将具有较广的潜在客户群；临港工业区规划图2、按照xxx的规划，其常住人口将在2020年达到100万人，这说83、明今后几年将是xxx人口增长的爆发期，这将为该区域房地产带来绝佳的发展机遇；3、本项目所在区域西北侧为规划河道，该水系将为本项目增添明显卖点，可谓“聚风聚水”之地；4、实德集团强大的品牌影响力及优良的建筑品质，是消费者信心的保证；5、项目自身优势：亲海住宅，无潮气；户型创新，1居-3居合理户型，大开间，动静分区，五明设计；地下停车，人车分离；大部分房源海景资源，内部景观资源丰富，项目档次再次提升；6、景观优势，本项目将聘请国际知名设计师打造景观，尊重建筑与人本关怀；7、服务优势，一流的物业服务公司。封闭智能化物业服务公司，以服务理念维护小区。二、劣势分析项目规划有部分小高层，将影响得楼率。三、84、威胁分析目前区域内尚有部分居住用地等待开发，土地规模放量将带来商品房的供应量逐渐增加，从经济学角度分析，商品房供给量增加，势必会影响未来的房价走势。四、机会分析1、随着xxx成为国家级经济技术开发区及辽宁省综合改革试验区，xxx已经成为市场关注的持续热点区域，预计随着相关政策的推进，xxx将进入高速发展阶段。2、实德集团品牌开发商进驻，本区域价值提升。3、xxx内引进的大型企业陆续进入生产期，开始大量招聘工人及相关管理、服务人员，仅STX造船，近两年内就将招聘1.5万工人，其它大型企业招聘数量也在迅速提高，这都将为xxx房地产市场带来发展机遇。4、xxx还在大规模引进外资，这将为房地产行业带来85、更大的发展空间。第三节 交通网络分析本项目位于xxx临港工业区，岛内主要交通线路有城八线；岛外交通主要有沈大高速公路、海路运输、建设中的哈大客运专线也经过该区域；港区部分码头现已通航；进岛铁路双线客货两运将于第1年竣工；南疏港高速公路于2010年7月通车；北疏港高速公路和连接大连的快轨交通、连接两岛海底隧道于2010年开工。随着城市交通系统的进一步建设，该区域的交通运输会更加便利、四通八达。xxx沈大高速秦皇岛港84海里沈阳292公里101海里营口港59海里旅顺大连130公里距沈大高速29公里哈大铁路170海里天津85海里xxx交通路线图xxx交通规划图第四节 外部配套条件该项目给水水源取自城86、市自来水给水管网，分别由市政自来水网引入。排水管与市排水管网相连，电源引自市政电力网，煤气由煤气公司总管网供应，热源由市政管网提供，通讯接自城市通讯网。第四章 销售策划第一节 项目开发定位一、项目建设地理位置项目建设地点位于大连市xxx综合区21号路及23号路之间。该项目东、西两侧均为待开发用地，南北两侧为规划道路，西北侧为规划河道。二、项目定位依据1、开发区位设定的依据（1）以城市规划为依据（2）项目地块所在地理位置为依据（3）项目受关注程度为依据（4）项目产品开发的宣传性为依据2、开发产品设定的依据（1）区域房地产市场整体状况（2）区域市场各类产品的份额配比（3）区域市场对不同产品类别的接87、受程度（4）区域地块的地质结构特征（5）整个项目的规划设计（6）区域政府政策法规三、项目产品定位从2007年开始，xxx房地产市场价格上涨幅度加快，产品供不应求。这些项目的热销，主要以xxx内新增加人口、大连市投资市民以及东北等外地购房者为主。从我们了解到的xxx的房地产市场情况来看，80120的中等面积户型是目前市场上最畅销的，很多项目在开盘后不久，基本上就将该面积户型销售完毕。综合xxx房地产市场特性，本次开发的产品主力户型以80126之间，以方便项目进入市场后能够迅速完成销售。第二节 销售推广策略一、积累客户阶段营销中以渲染项目的小区规模、项目的周边景观，准备开展各种认购举措以及未来发展88、的美好蓝图为主，营造气氛，强调项目的生活主张，树立品牌形象感召力。二、品牌推广阶段将部分住宅推出上市，在市场上树立起中档价位、高档生活社区的形象。全面整合各方面推广手段，全面带动人气，媒体宣传力度达到最高潮，在公众层面确立项目的品牌地位，在完成推广销售的同时为以后的开发项目打下深厚的市场基础。三、品牌升华阶段已有的品牌效应增强了客户对产品增值盈利前景的信心，再针对改善型客户的特点，开展准确有效的推广活动。四、品牌延续阶段针对客户的特点，开展准确有效的推广活动，使本项目成为该区域乃至整个大连海景社区的代表，使品牌得以延续。第三节 销售推广方案一、形象展示阶段工作目标：向购房者介绍产品，使目标客群89、持续关注本项目，吸引客户电话咨询，现场访问。总结并及时反馈信息，调整销售策略，积累有效客户。媒体类型选择：以户外广告、车体广告为主，配合少量报纸软文。户外广告区域：市内为主，北三市为辅，辐射东北三省。工作方法：广告中不涉及项目具体的情况，在电话接待和现场接待中充分总结客户信息。二、预热期工作目标：引发市场关注，大量接待来电、来访、充分积累有效客户，为内部认购做好准备。媒体类型选择：报纸、软文、硬广为主，户外、广播为辅。工作方法：真正将卖点逐一抛向市场，与客户群完全正面接触，渲染抢购氛围；调整价格，做好销控。三、内部认购阶段工作目标：开始内部认购，为开盘打下坚实基础。媒体类型：报纸硬广为主，电视90、广播为辅，户外重点区域继续保持。工作方法：以项目进展情况为由头，吸引客户的持续关注。通过“优惠订购”等促销举措，以最快的速度积累真实的目标客户。四、开盘期（取得预售许可证）工作目标：开始签定商品房买卖合同，回笼资金。媒体类型：报纸硬广为主，电视、广播为辅，户外重点区域继续保持，各种媒体广告集中投放。工作方法：通过举行项目说明，节日献礼等活动对认购客户进行保温。五、强销期媒体类型：报纸软文为主。工作方法：以事件营销、活动营销为主，定期举办各种文化方面讲座和技能培训活动，渲染热销情况，业主个案解析，体现社会各界良好反应。六、尾盘消化期工作目标：清盘，同时为企业品牌树立打基础。第五章 设计方案第一91、节 设计理念本项目地块处于大连xxx临港工业区范围内，土地面积较大，价值较高，为获得较好收益，项目选择了建设多层及小高层为主的基本方案。本项目的规划布局上充分考虑“高科技、高档次、人文化”的设计思路，为追求高品位居住环境的都市人提供融合景观与生态的创新住宅。项目鸟瞰图第二节 设计方案一、项目总体设计整个社区由三大地块组成，由南至北分为A、B、C三个区块，根据设计的不同居住业态，争取满足不同要求居住人群的需求。项目平面布置图二、项目绿化设计遵循以人为本的设计原则，于地块西北侧临河处布置点式高层，将水景最大限度引入小区内部；三个地块建筑规划布置均呈围合之势，将区域中心绿地景观包围在内，内外阻隔形成92、相对私密的私有景观绿地，又以一条南北贯穿的中央景观绿化步道将三个地块串联起来，南北相望，互为对景。项目绿化景观布置图三、项目交通设计承接城市道路放射性态势，构筑区内环形车行系统。小区内人车分流，以人为本。塑造舒适、便捷、景观宜人的交通系统。车型系统环形于外，步行景观道路穿行于内。区内停车采用地面停车与半地下停车相结合的方式。交通设计图户型示意图（84）户型示意图（94、110）户型示意图（129）项目效果图第六章 环保、消防及安全第一节 环境保护该项目使用的设备在生产过程中没有“三废”排出，由于设备技术指标先进，在生产中产生的噪音在国家允许标准之内，不影响周围居民的正常生活和工作，同时设备生产93、过程中的粉尘，都有吸尘设施，粉尘排放量完全可达到国家标准，对生产工人不会产生任何不良影响。第二节 消防严格按照建筑设计防火规范GBJ16-87(2001年修订版) 、火灾自动报警系统设计规范、建筑灭火器配置设计规范以及建筑工程施工现场供用电安全规范以及各专业提供的有关设计资料要求进行设计。第三节 安全保卫该项目采用综合布线，24小时保安可视监控，访客对讲系统，防火防盗防燃气系统。内设有先进的安全报警系统，并直接与110报警中心联网，使小区的安全能够得到极大的保障。第七章 人员组织本项目采用开发总经理负责制。项目部架构如下： 总经理副总经理总工程师销 售 部施 工 部设 计 部办 公 室财 务 94、部人 力 资 源 部后 勤 部物 业 部在全面制定资金使用总计划、工程进度总计划的前提下编制各阶段的详细计划。工程部及财务部齐心协力，各负其责。施行定岗、定位、定编、定标、定责的工作制度。第八章 项目实施进度第一节 建设工期根据项目建设规模及特点，确定项目建设工期为2.25年，即从第1年4月开始动工，第3年6月交房。项目销售时间为2.5年，从第1年7月第3年12月。第二节 项目实施进度安排为了确保工程进度及质量，各工序之间应统筹安排，项目实施进度安排如下：序号工程内容计划时间备注1规划设计20xx年10月2基础开工第1年4月3主体竣工第3年1月4配套工程完工第1年10月第3年5月5正式交屋第395、年6月6开始销售第1年7月7销售完毕第3年12月项目施工进度表如下：项目施工进度表序号项目名称2010年第1年第2年第3年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1规划设计2前期准备3主体工程4配套工程5竣工验收6销售进度第九章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算依据l 全国统一建筑工程预算工程量计算规则l 2009年辽宁省建筑工程预算实物量定额l 2009年辽宁省建筑工程预算实物量定额单位估价表l 2009年机电设备报价手册l 其他相关资料第二节 项目投资估算该项目投资估算包含：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、财务费用、管理费用、96、销售费用及不可预见费用。1.土地费用该项费用包含了取得土地费用及相关税费，根据委托方提供的相关资料,确定本项目全部的土地费用为9,697万元。2.前期工程费前期工程费9,584万元，主要是政府报批费用、规划勘测设计费，可行性研究费，三通一平费用。3.建安费用包括土建工程费和安装工程费共计33,768万元，参考大连市同类房地产开发项目的实际建造成本取定。此项费用的投入根据一般项目工程进度合理计划的资金投入量及以本项目开发实际付款情况测算。4.基础设施工程费用是指政府部门收取的水、电、暖等资源配套性费用及政府其他收费，参考近期同类房地产开发项目的标准，共计3,564万元。5.销售费用指项目销售过程97、中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用等，根据大连市一般项目的情况取销售收入的2.5%，共2,576万元，随销售收入发生。6.管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，按建安费用的3%计取，共1,013万元。7.财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息，本项目贷款利率按照3年期贷款利率上浮20%确定，为6.72，借款期为2年，经测算本项目的财务费用为6,451万元。8.不可预见费不可预见费根据一般情况按未完工程投资额度的5%计取，共2,346万元。此项费用的投入比例同建安工程费。该项目估算总投资为69,000万元，项目投资估算详见下表：项目投资98、估算表序号项目或费用名称建筑面积()单位造价（元/）投资额（万元）1取得土地费用187,6005179,6971.1土地出让金187,6004979,3201.2契税187,600203731.3印花税187,600052前期费用187,6005119,5842.1勘查设计187,600651,219总体规划设计费187,60030563园林施工图设计费187,60010188室外管网、综合布线设计费187,600594建筑施工图设计费187,600203752.2临时性费用187,600811,520临时围墙187,600594临时供水187,60010188临时供电187,6001018899、临时道路187,60050938临时排水187,60061132.3规划报批报建费187,6003656,845市政配套费187,6001552,908人防建设费187,60030563电贴配套187,600901,688维修基金187,600551,032劳动保险费用187,600338规划放线定位费187,6005白蚁防治费用187,600238水土流失危害赔偿费用187,600238预算编制审核费187,60034工程招标管理费187,60015项目监理费用187,600101883建安费用187,6001,80033,7683.1土建费用187,6001,60030,0163.2安装费100、用187,6002003,7524基础设施工程187,6001903,5644.1室外供、污、雨水管网187,600701,3134.2室外供配电187,600305634.3道路费用187,600407504.4绿化费用187,600509385小计187,6003,01856,6146销售费用187,6002,5767管理费用187,6001,0138财务费用187,6006,4519不可预见费用187,6002,34610合计187,6003,67869,000第三节 资金筹措一、资金来源该项目总投资为69,000万元，其中大连xxx置业有限公司自筹资金21,000万元，申请融资48,0101、00万元。二、年度投资计划表建设投资在建设期内投用，年度投资计划详见附表项目总投资来源及支出预测表。第十章 财务评价第一节 财务评价基础数据与参数选取一、财务评价依据根据国家计委计办200215号文件发布的“国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知”和投资项目可行性研究指南的有关规定，以及项目单位提供的有关基础资料。二、财务评价基础数据与参数选取1、计算期与销售进度项目计算期设定为3.25年，建设期从第1年4月至第3年6月，销售期从第1年7月开始至第3年12月销售完毕。2、财务基准收益率设定财务基准收益率为12%。第二节 销售收入估算一、销售量及空置率根据对大连市房地产市场102、的预测，结合本项目的实际情况，在企业提供销售计划的基础上，评估确定本项目住宅的销售量按照100%考虑。二、产品销售收入本项目的收入主要取决于销售部分，销售部分由住宅、公建及车位的销售收入构成。本次项目住宅建筑面积为168,900平方米，公建建筑面积为18,700平方米，车位为621个。依据大连市xxx房地产市场价格现状，结合项目的优势，综合考虑认为住宅销售均价为4,700元/平方米，公建销售均价为10,000元/平方米，车位销售均价为80,000元/个。项目销售收入合计为103,051万元。项目销售收入统计表序号项目建筑面积单价（元/平方米）总价（万元）1住宅168,9004,70079,38103、32公建18,70010,00018,7003车位62184,9684合计103,051销售期从第1年7月开始至第3年12月销售完毕。具体销售进度详见附表项目销售计划及销售收入测算表。三、利润分配1.税费选择按照财税部门的规定，按现税率政策计取的营业税率5.55%，所得税按25%测算,土地增值税住宅按照1.5%计算，公建及车库按照3%计算。2.公积金、公益金的提取按照房地产开发企业财务制度规定，盈余公积按净利润的10%提取，公益金按净利润的5%提取。第三节 项目财务效益测算一、项目盈利能力预测经测算，项目计算期（2010-2013）销售收入103,051万元，利润总额为26,431万元，销售利104、润率25.65%，年投资利润率11.79%，年资本金利润率38.73%，按项目销售率实现100%计算。二、项目财务效益预测经评估测算，项目计算期为3.25年，以12%为基准折现率测算，累计净现值11,092万元大于0，财务内部收益率40.23%大于基准收益率12%，说明项目经济合理，静态投资回收期为2.28年。测算该项目销售和成本时遵循了谨慎原则，在价格上按保守价格测算。三、不确定性分析1.项目敏感性分析影响房地产开发项目经济评价指标的因素主要有建造成本、销售收入、开发周期等，其中最主要的因素是建造成本及销售收入。因此对总投资及销售价格变化的情况（增减10%）进行测算，来分别分析此二项因素变化105、对本项目经济评价指标的影响情况。项目敏感性分析表序号项目变动幅度%全部投资（所得税后）内部收益率净现值（万元）投资回收期（年）正常值40.23%￥11,0922.281开发建设总投资额-1058.18%￥16,8511.921026.63%￥6,3922.492销售价格-1025.34%￥5,3202.531047.64%￥16,8251.96从项目敏感性分析可看出，销售价格和总投资两个因素变动对项目效益将产生较大影响，从两个因素的影响程度看，建造成本的影响略大于销售价格的影响，因此严格控制项目投资成本，是项目盈利的有效保证。2.盈亏平衡分析本项目作了房屋面积销售的盈亏平衡（BEP）分析。房屋106、销售到第3年12月全部完成，盈亏平衡点为：69,000103,05166.96%即项目销售面积达到66.96%就可以实现保本，该项目的盈利较有保障。四、还款及担保能力分析1.项目还款分析项目的贷款额为48,000万元，计划还款期为2年，本息共计54,451万元。该项目计划将于第1年7月开始销售，于第2年11月末本息全部偿还。本项目的贷款将全部用于工程建设，项目成本的回收即代表着贷款的回收。项目还款的最低销售率为：54,451103,051=52.84%根据以上数据显示，该项目完全可以通过其销售收入偿还贷款。项目偿债资金来源主要是房地产销售产生的现金流量。至第2年11月末，可实现销售收入59,0107、83万元，扣除相关税费后，可用来偿还融资的金额为54,714万元。项目融资综合偿债保证比为1.14,项目偿债能力较强。项目偿还贷款本息基本有保障。（详见项目借款偿还预测表）2.项目担保能力分析该项目前期可以将土地作为抵押物，随着项目的进展，将在建工程进行抵押担保，该部分房地产价值较大，变现能力较强，有较好的担保能力。第十一章 研究结论与建议第一节 研究结论开发商大连xxx置业有限公司自成立以来，遵纪守法，诚信经营，以高标准的服务和产品质量求生存，凭借良好的信誉和高素质的人才求发展，在市场竞争中不断地追求卓越和完善。企业人员有着丰富的房地产开发经验和物业管理经验，完全有能力承担该项目的实施，按期108、偿还贷款是有保障的，银行的利益完全可以保障。从财务评价来看，全部投资内部收益率为（FIRR）40.23%，大于基准收益率12%，投资回收期（PP）从建设期算起，静态投资回收期为2.28年，回收期较短。从盈亏平衡点来看，当项目实现66.96的销售量时，该项目就可以实现保本运营。从还款日期和还款能力来看，该项目还款期限短，还款能力较强，风险小。从以上几个方面来看，财务评价效益较好，因此，该建设项目在经济上是可行的。第二节 建议建议项目单位正确认识行业形势和企业自身，强化战略管理；分工协作，认真研究国家相关产业政策，加强市场调研，建设出符合国家产业政策和市场需求的房地产产品。在项目建设过程中，严格按109、照工程招、投标管理规定执行，严把工程质量关。该项目投资较大，项目单位应积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。附 表项目投资估算表附表1 单位：万元序号项目或费用名称建筑面积()单位造价（元/）投资额（万元）1取得土地费用187,6005179,6971.1土地出让金187,6004979,3201.2契税187,600203731.3印花税187,600052前期费用187,6005119,5842.1勘查设计187,600651,219总体规划设计费187,60030563园林施工图设计费187,60010188室外管网、综合布线设计费187,600594建筑施工图设计费187,60020110、3752.2临时性费用187,600811,520临时围墙187,600594临时供水187,60010188临时供电187,60010188临时道路187,60050938临时排水187,60061132.3规划报批报建费187,6003656,845市政配套费187,6001552,908人防建设费187,60030563电贴配套187,600901,688维修基金187,600551,032劳动保险费用187,600338规划放线定位费187,6005白蚁防治费用187,600238水土流失危害赔偿费用187,600238预算编制审核费187,60034工程招标管理费187,60015项111、目监理费用187,600101883建安费用187,6001,80033,7683.1土建费用187,6001,60030,0163.2安装费用187,6002003,7524基础设施工程187,6001903,5644.1室外供、污、雨水管网187,600701,3134.2室外供配电187,600305634.3道路费用187,600407504.4绿化费用187,600509385小计187,6003,01856,6146销售费用187,6002,5767管理费用187,6001,0138财务费用187,6006,4519不可预见费用187,6002,34610合计187,6003,67112、869,000项目总投资来源及支出预测表附表2 单位：万元序号项目2010年第1年第2年第3年合计4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1总投资来源合计48,0000000005,0534,8444,3066,17331231269,0001.1银行贷款48,00048,0001.2自筹资金5,0534,8444,3066,17331231221,0001.3其他负债1.4销售收入2总投资支出合计12,9193,7599,8546,0715,1125,1125,1125,1124,8444,3066,17331231269,0002.1取得土地费用9,6113、979,6972.2前期费用2,8752,8752,8759589,5842.3建安费用5,0653,3773,3773,3773,3773,3773,3773,3775,06533,7682.4基础设施工程5353563563563563563563565353,5642.5销售费用2342342342342342342342342342342342,5762.6管理费用787878787878787878787878781,0132.7财务费用2698068068068068068068065386,4512.8不可预见费用2612612612612612612612612612,346 114、项目销售计划及销售收入测算表附表3 单位：万元 项目单价第1年第2年第3年合计元/M33季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度住宅4,7007,9387,9386,3519,5269,5266,3519,5269,5266,3516,35179,383公建10,0001,8701,8701,4962,2442,2441,4962,2442,2441,4961,49618,700车位8万元/个4974973975965963975965963973974,968合计10,30510,3058,24412,36612,3668,24412,36612,3668,2448,244115、103,051销售费用（万元）销售税金及附加5725724586866864586866864584585,719土地增值税（万元）1901901522282281522282281521521,901净销售收入（万元）9,5439,5437,63411,45211,4527,63411,45211,4527,6347,63495,431项目财务现金流量表附表4 单位：万元序号项目2010年第1年第2年第3年合计4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1现金流入10,30510,3058,24412,36612,3668,24412,36612,3668,116、2448,244103,0511.1预售收入1.2销售收入10,30510,3058,24412,36612,3668,24412,36612,3668,2448,244103,0511.3出租收入1.4其他2现金流出12,9193,7599,8546,8335,8745,7226,0276,0275,4535,2207,08792292276,6202.1开发成本12,9193,7599,8546,0715,1125,1125,1125,1124,8444,3066,17331231269,0002.2经营税金及附加5725724586866864586866864584585,7192.3117、土地增值税1901901522282281522282281521521,9013利润-12,919-3,759-9,8543,4724,4312,5226,3396,3392,7917,1465,2797,3227,32226,4315所得税1,6271,3201,8311,8316,6086净现金流量-12,919-3,759-9,8543,4724,4312,5226,3396,3392,7915,5193,9595,4925,49219,8237累计净现金流量-12,919-16,679-26,533-23,061-18,630-16,108-9,769-3,429-6394,8808118、,84014,33119,823项目损益及利润分配预测表附表5 单位：万元序号项目第1年第2年第3年合计3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1经营收入10,30510,3058,24412,36612,3668,24412,36612,3668,2448,244103,0512销售税金及附加5725724586866864586866864584585,7193土地增值税1901901522282281522282281521521,9013开发成本6,9006,9005,5208,2808,2805,5208,2808,2805,5205,52069,0005利润总额119、2,6432,6432,1143,1723,1722,1143,1723,1722,1142,11426,4316所得税6616615297937935297937935295296,6087净利润1,9821,9821,5862,3792,3791,5862,3792,3791,5861,58619,8238公积金及公益金1981981592382381592382381591591,9829未分配利润1,7841,7841,4272,1412,1411,4272,1412,1411,4271,42717,84110累计未分配利润1,7843,5684,9957,1369,27710,705120、12,84514,98616,41417,841项目借款偿还预测表附表6 单位：万元序号项目合计2010年第1年第2年1借款还本及付息54,451 269 3,226 50,957 1.1期初借款本息累计0 48,000 48,000 本金0 0 48,000 48,000 利息00 001.2本期借款48,00048,000001.3本期应计利息6,451 269 3,226 2,957 1.4本期还本48,000 48,000 1.5本期付息6,451 269 3,226 2,957 贷款利率%7.00%6.720%6.720%6.720%2借款偿还资金来源2.1净销售收入19,086 19,086 35,628 2.2减：销售收入回投2.3可用于偿还贷款的收入54,714 19,086 35,628 小计19,086 54,714 项目敏感性分析表附表7 单位：万元序号项目变动幅度%全部投资（所得税后）内部收益率净现值（万元）投资回收期（年）正常值40.23%￥11,0922.281开发建设总投资额-1058.18%￥16,8511.921026.63%￥6,3922.492销售价格-1025.34%￥5,3202.531047.64%￥16,8251.96