1、置业公司片区改造16.8万平方米住宅商铺项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月置业公司片区改造16.8万平方米住宅商铺项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第1章 总 论101.1. 项目背景与概况101、项目名称：102、承办单位概况103、可行性研究报告编制依据12、04、编制范围105、项目提出的理由116、拟建地点137、预期目标138、主要建设条件131.2. 问题与建议15第2章 项目投资环境与市场研究152.1. 投资环境分析151、 国家政治经济形势及有关政策152、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素172.2. 区域房地产市场分析191、xx房地产市场区域分布及特点19 主城区板块19华龙区板快20 立新片区板块20 xx房地产市场走势23 2013年xx楼市走势242.3. 销售预测241、项目需求分析242、项目销售目标群定位252、 销售计划273、 销售收入预测272.4. 营销策略291、推广渠道292、媒体宣传组合30第33、章 建设规模与项目开发条件313.1. 建设规模313.2. 项目概况现状311、地点与地理位置313.3. 项目建设条件32气温32降水量32湿度32风32第4章 建筑方案344.1. 设计依据345、城市规划编制办法348、本项目邻近的湘江风光带设计344.2. 项目设计主题和开发理念344.3. 项目总体规划方案352、项目结构和布局353、住宅物业类型和商业布局364.4. 建筑设计371、主要规范及标准372、建筑风格及立面特点383、建筑户型特色384.5. 结构设计391、指导思路392、结构设计393、结构选型：394、地下室设计395、使用工具及软件404.6. 给排水设计44、01、给排水40第5章 节能节水措施425.1. 设计依据425.2. 建筑部分节能设计42第6章 环境影响评价436.1. 编制依据436.2. 环境现状431、气象432、大气质量现状446.3. 项目建设对环境的影响446.4. 环境保护措施441、设计依据442、设计原则453、治理措施45第7章 劳动卫生与消防467.1. 指导思想467.2. 职业安全卫生健康对策与措施461、安全施工保障措施462、职业卫生健康对策与措施477.3. 消防设计471、设计依据与原则472、总体消防设计483、室内装修防火484、消防道路设计485、水量486、室内消火栓系统487、室内消火栓系统45、98、自动喷水系统49第8章 组织机构与人力资源配置508.1. 组织机构508.2. 人力资源配置51第9章 项目实施进度519.1. 项目开发期519.2. 项目实施进度安排519.3. 项目实施过程控制措施511、项目进度控制措施512、项目质量控制措施523、项目资金控制措施52第10章 项目招投标5310.1. 工程项目招标投标概述531、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。533、招标制度能够降低引进技术设备的价格。534、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。545、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化5410.2. 工程项目招标投6、标因素分析541、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。543、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。5510.3. 招标依据57施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；5810.4. 招标范围5810.5. 招标方式59第11章 投资估算与资金筹措5911.1. 投资估算591、法律依据592、投资估算结果6011.2. 资金筹措601、资本金筹措602、资金来源落实情况60第12章 财务评价6112.1. 项目评估依据6112.2. 财务评价基础数据的选择6112.3. 财务评价611、基本报表612、盈利能力分析6212.4. 不确定性分析621、敏感性分析6227、盈亏平衡分析62第13章 社会评价6313.1. 项目对社会的影响分析631、引进先进的住宅开发理念，推动xx市房地产业的发展632、开发精品社区，提高住户的人居水准643、发展xx市经济，从实质上提升区域价值6413.2. 风险分析651、政策风险及防范652、销售风险及防范653、工期和工程质量风险及防范6513.3. 社会评价结论66第14章 研究结论与建议6614.1. 可行性研究结论661、市场分析结论662、经济分析结论67第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：xx管理处片区改造项目2、承办单位概况单位名称：xx市xx置业有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：人民8、币9516万元业务范围：房地产开发、销售 、3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对青年城项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，9、我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。xx房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建10、筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用2012年12月24日，在河南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向河南省委、省政府提交的“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。xx作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在河11、南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，xx市委市政府提出要突出xx城市形象建筑，提高xx城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据河南省住宅与房地产业2013年规划，未来10年内河南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。目前，xx市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与河南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善xx市人民的居住条件已经成为xx市政府特别关心的问题之一。同时，随着xx经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来12、实施的房地产开发建设就是为了使xx城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。青年城项目符合xx城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，13、而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为xx市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加xx市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于xx市xx路与xx路交叉口北路东，总占地面积23亩自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标xx管理处片区改造项目拟在占地面积34亩，建设总容积率为2.33，建设密度为23.6%,总建筑面积为168270平方米的。8、主要建设条件为了加快招商引资力度，加快xx城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把xx建设成为区域性中心城市。14、主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积34亩2规划总建筑面积1682702.1其中：住宅建筑面积70,652.32.2其中：1-4层商铺建筑面积371902.3其中：地下停车场位741位3建筑密度%23.64容积率2.335绿地率%35.326项目总投资万元500007财务净现值万元400008财务内部收益率%140.009静态投资回收期年2.110动态投资回收期年1.51.2. 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及xx的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率15、条件下，本项目具备良好的可行性。xx市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析1、 国家政治经济形势及有关政策2013年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%16、；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增17、长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，18、同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2013年，xx市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增长 4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8 %，翻了一番。近五年，是xx经济发展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年19、均增长速度达到11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占GDP的比重达到40.73%，比2003年上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，其中下岗失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3 %，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点，其中,服务价格上涨1.23个百分点。商品零售价格上涨6.47个百分点。食品类价格20、上涨12.31个百分点。房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上涨7.23%。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故864起，同比下降14.88；死亡242人，同比下降26.89；亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55，道路交通万车死亡率10.1；煤炭百万吨事故死亡率8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。2013年，xx市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口728.83万人，其中城镇人口300.43万人，增长11.8%；乡村人口428.45万人，下降6.4%。人口出生率11.32，人口死亡率6.32，人口自21、然增长率5.00。城乡居民生活继续得到改善。2007年xx市全部职工年平均工资17673元，月平均工资1473元。城市居民人均可支配收入10681 元，比上年增长16.54 %；扣除物价因素，实际增长10.7%。农民人均纯收入4885元，增长14.53%，实际增长8.8%。城市居民人均生活消费7608元，比上年增长15.3%，扣除物价因素，实际增长9.5%；农村居民消费3554元，增长14.02%，实际增长8.5%。2003-2007年城乡居民人均收入情况见图6和图7。社会保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养22、老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参加社会养老保险人数65.45万人，其中职工数46.22人，离退休人员19.35万人；参加企业改制保险的单位155家，参加失业保险的职工人数13.04 万人；基本医疗保险的参保人数达50.87人，新增4.61万人，其中职工34.79万人，离退休人员16.09万人。参加工伤保险人数22.12万人，参加生育保险人数35.09万人。居民享受最低生活保险的对象共有20.18万人，城市居民领取失业保险人数0.89万人，基本做到应保尽保。2013年，xx市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成23、227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是xx投资额增加最快的五年。2.2. 区域房地产市场分析1、xx房地产市场区域分布及特点 主城区板块24、主城区为xx市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰峰境、亚华名都、世纪名城等。主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为1800-3000元/平方米左右。华龙区板快xx市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经25、开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。xx市民对华龙区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为xx市民购房置业的首选区域。主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面积一般在160-190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。 立新片区板块相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次26、普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。2、xx房地产投资分析从上面的图表数据中可以看出，xx房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2013年。2010年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2013年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投27、资增长，如下：年 份2010201120122013房地产开发投资金额（亿元）12.4813.2316.5923.51增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明显，2012、2013年是xx房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于xx房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。3、xx房地产供求分析1）供给分析年 份2010201120122013商品房施工面积（万平方米）248.14271.49311.58460.13其中新开工面积（万平方米）81.4894.4283.99197.28、84新开工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2013年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的xx房地产开发年。2）需求分析年 份201120122013商品房施工面积（万平方米）86.35107.85120.92增幅 1408%2490%1212%年 份201120122013商品房施工面积（万平方米）9.6813.517.42增幅 1604%3946%2904% 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，29、市场需求整体向好。4、xx房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年xx房地产市场的特征总结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2008年xx楼市分析 xx房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，xx2013年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增30、量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 2013年xx楼市走势对xx房价的走势，目前受到宏观调31、控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。2.3. 销售预测1、项目需求分析本项目所在地华龙区是xx市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，项目将利用其“傍水依城32、”的良好生态和区位优势在xx华龙区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造xx高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为xx人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为xx地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： 一类客户：企事业单位职工本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、xx铁路部门职工等等。 二类客户：周边的私营业主项目毗临xx火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大xx主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目33、前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 三类客户：周边学校老师华龙区学校众多，从小学到大学皆而有之，如华龙区实验小学、xx师范学院、xx工业大学、xx机械技术学校、xx财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。 四类客户：华龙区公务员华龙区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。 五类客户：xx在外地成功人士目前湘江边乃至整个x34、x，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的xx籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为唯一的别墅区无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为湘水明珠的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。xx人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。 六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。 七类客户：各地房地产投资人士xx房价目前35、在全国来讲都偏低，2013年全国地级市房地产销售平均价格2700元/,xx现在的水平还不到2300元/，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕湘水明珠风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到湘水明珠的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。2、 销售计划鉴于目前青年城项目工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。 销售量一期工程1至3号楼标准商业、住宅、办公 销售进度本项目预计第1年5月初开盘：l 开盘后一个月内，即至第1年11月底，完成总销售任务的50%，约186套住 36、宅，销售金额约9000万；l 开盘后三个月内，即至2015年1月底，完成总销售任务的70%，约260套住宅，销售金额约1.4亿；3、 销售收入预测1）周边城市房价比较：许多业内人士认为，xx目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，2013年10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，河南银行监局，国家统计局河南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉：全省商品房住宅均价为2291元/平方米，xx的均价为3709元/平方米，高于全省平均水平。在xx市开发协会第三届理事会换届选举会议上，37、市城建开发办主任田世凡的发言中发现，xx房地产发展分为三个阶段：90年代至2001年为第一极端，这一阶段主要表现为房地产的起步和调整；2002年至2006年为第二阶段，这一阶段是xx市房地产开发行业发生翻天覆地的一个重要阶段，也是谱写xx市房地产开发行业新篇章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资61.29亿元，完成土地开发面积117.81万平方米,竣工房屋面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。2007年开始进入第三阶段，xx楼市经过前两阶段的发展后，已向品质、人文、居住等高端方向发展。经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，xx房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市38、上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让xx房价面临快速爆发的到来。2010年6月份时，xx商品房均价为3709元/平方米,但到年底已经突破4000元/平方米,上涨势头迅猛。2） xx楼市价格现状：3） 项目销售价格定位：根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/；其中1号住宅楼销售均价2800元39、/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方米，3号住宅楼销售均价2800元/平方米，1号至3号楼公共停车场3000元/平方米，3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米，本项目预测销售总收入为65913.423万元，详见附表五销售收入及税金估算表。2.4. 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道 报纸广告包括xx日报、xx晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以40、作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，xx地方小，人口集中，单张派发能起到良效。 营销活动l 活动一：“百年xx风光带”摄影图片展”。l 活动二：xx人说xx大型文化论坛。l 活动三：系列名人讲座。l 活动四：xx人说xx大型文化论坛2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在xx的知名度，41、加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。l 路桥广告：贯穿项目营销始终。l 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l xx报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 l 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到xx的每一个角落。l 短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。第3章 建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模xx管理处片区改造项目拟在占地面积34亩，建设总容积率为2.33，建设密度为23.6%,总建筑面积为168270平方42、米的。3.2. 项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于xx市xx路与xx路交汇处，总占地面积34亩，小区自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。本项目土地的开发建设规划，已经xx市规划局审议通过。3.3. 项目建设条件气温年平均气温 18.4一月份气温 3.5七月份气温 28.3极端最低气温 -2.9极端最高气温 38.7降水量年平均降水量 1660.4mm年降雨天数 30天日最大降水量 100.5mm湿度最冷月平均相对湿度 81%最热月平均相对湿度 75%风风速年平均值 2.7m/s主导风向 夏季 NNW 2.6m/s 冬季 NNW 2.8m/s30年一遇最大风速 243、3m/s最大积雪深度 10cm最大冻土深度 5cm全年日照时数 1717.0h6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而河南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合xx城市建设总体规划和xx市华龙区总体规划，贯彻了xx市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 第4章 建筑方案4.1. 设计依据44、1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2012年版）2、民用建筑设计通则 GB50352-20053、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-975、城市规划编制办法6、xx市城市规划行政技术准则7、xx市2004年城市总体规划8、本项目邻近的湘江风光带设计4.2. 项目设计主题和开发理念在建筑设计上，景为导向，考量xx当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以西方建筑特色为45、蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。xx管理处片区改造项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。4.3. 项目总体规划方案 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路46、线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于河南和xx众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，占地34亩，总建筑面积为108270平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在xx房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特47、征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。 独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 充分考虑xx的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项48、目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。4.4. 建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB5010849、-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：932、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学50、 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑xx的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方xx气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。4.5. 结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：、使结构具有明确的51、计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等52、极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2010年新规范版。4.6. 给排水设计1、给排水 设计规范1) 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（10年版）2) 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20053) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（10年版）4) 建筑设计防火规范 GB50016-20065) 室外给水设计规范 GB50013-20066) 室外排水设计规范 GB50014-20067) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧53、杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第5章 节能节水措施5.1. 设计依据为贯彻执54、行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善河南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。5.2. 建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 浅色磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 55、4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第6章 环境影响评价6.1. 编制依据1) 污水综合排放标准GB8978-1996；2) 城市区域环境噪声标准GB3096-93；3) 地表水环境质量标准GHZB1-1999；4) 大气污染物综合排放标准GB16297-96。6.2. 环境现状1、气象全年气候的基本特点:上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:候鸟提前北归56、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。全年平均气温18.2(衡东、西渡、祁东)18.6(市区),较历年偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)0.7(衡山)。全市年极端最低气温-2.9,出现在西渡、衡东(12月26日),当日全市都出现低于0.0的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3。全市极端最高气温38.7,出现在衡东(7月3日),市区极端最高气温为37.7(7月3日)。全年极端最高气温35的高温日23(祁东) 32(衡山)天,北57、部多于南部。根据气温等级划分标准:2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。 2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。6.3. 项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。6.4. 环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标58、准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在59、交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第7章 劳动卫生与消防7.1. 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。7.2. 职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过60、程的本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业61、人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7.3. 消防设计1、设计依据与原则1) 建筑设计防火规范 GB50016-20062) 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-903) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-20014) 火灾自动报警系统设计规范 GB50016-985) 建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满62、足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量 室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S 自动喷水用水量：30L/S63、6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第8章 组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构董事长xxxx房地产开发有限公司是由xx市政府在2010年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经xx市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下：总经理64、销售部工程部财务部技术部管理部办公室8.2. 人力资源配置 xx市xx置业有限公司现有职员56人，其中高级职称3人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。第9章 项目实施进度9.1. 项目开发期第1年10月至第3年4月为项目主体工程建设期。9.2. 项目实施进度安排项目总体工期时间为2.5年，从第1年10月至第4年4月。第1年12月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；第3年3月，商品住宅房、商铺房项目主体完工；第3年8月，公共停车场建设主体完工；第4年4月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。9.3. 项目实施过程控制措65、施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过66、程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第10章 项目招投标10.1. 工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改67、革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各68、方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡69、献。10.2. 工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标70、机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要71、求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲72、击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建73、立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个74、阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。10.3. 招标依据根据中华人民共和国招标投标法、河南省发展和改革委员会制定的河南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行75、规定及河南省实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。10.4. 招标范围序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标10.5. 76、招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第11章 投资估算与资金筹措11.1. 投资估算1、法律依据、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版）；、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价；、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表；、中华人民共和国土地管理法；、中华人民共和国城市房地产管理法；、中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估77、价规程。2、投资估算结果项目总投资为50000万元，包括工程费用38122万元，前期费用711万元，土地费用2,287.4万元,报建费848万元,监理费184.79万元,设计费161.95万元,不可预见费423.95万元,销售费用696.04万元，详见附表一总投资估算表11.2. 资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为50000万元（约占总投资的100%），全部用于本项目的开发和建设。2、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银78、行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金9516万元(约占总投资的49%)，向金融机构融资3,000万元(约占总投资的26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：第12章 财务评价12.1. 项目评估依据 1、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。12.2. 财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5%；城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的379、%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；12.3. 财务评价1、基本报表损益和利润分配表（见附表六）。财务现金流量表（全部投资）（见附表八）。2、盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%，详见附表八。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。详见附表八。12.4. 不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所80、得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保81、持盈亏平衡。第13章 社会评价13.1. 项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开发理念，推动xx市房地产业的发展xx市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。xxxx房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立xx82、的形象，通过在湘江东面江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在xx市房地产事业的长远发展。2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为xxxx房地产开发有限公司在xx湘江东岸南段地区建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江东楼盘的建设品位，总体改善江东沿江城83、区的面貌，为xx市房地产的产品类别提供新的定义，并成为xxxx房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。3、发展xx市经济，从实质上提升区域价值根据xx市十一五发展规划制定的发展战略，xx市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于xx市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变xx华龙区荷花坪地区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人城市生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升xx城市建设档次与水84、平，改善区域环境，提升xx地区的城市形象，具有十分重要的意义。13.2. 风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激85、有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。1386、.3. 社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。第14章 研究结论与建议14.1. 可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、xx市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。