1、占地面积1.3万平方米小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月109可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目单位基本情况11.2项目概括21.3项目建设背景21.4项目建设规模及内容51.5研究范围和编制依据81.6项2、目建设方案101.7 项目实施进度计划521.8投资估算与资金筹措55第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析562.1发展规划分析562.2产业政策分析572.3行业准入分析58第三章 资源开发及综合利用分析603.1资源利用方案603.2资源节约措施60第四章 节能方案分析634.1用能标准和节能规范634.2能耗状况及能耗指标分析654.3节能措施和节能效果分析67第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析725.1项目选址及用地现状725.2土地利用合理性分析765.3移民安置分析76第六章 环境和生态影响分析776.1环境和生态现状776.2环境影响分析776.3生态环境保护措施8363、.4地质灾害及特殊环境影响分析85第七章 经济影响分析877.1经济费用分析877.2财务评价897.3项目对财政收支平衡的影响917.4项目对市场竞争结构的影响917.5项目对就业和收入分配的影响91第八章 社会影响分析988.1社会影响分析988.2社会适应性分析998.3社会风险分析100第九章 招标方案1029.1工程建设项目招标规模标准1029.2招标方案102第十章 结论与建议10410.1结论10410.2建议104第一章 申报单位及项目概况1.1项目单位基本情况本项目建设单位为山西XX房地产开发有限公司，成立于2011年6月，是经山西省XX市工商局注册的民营企业，以房地产开发为4、主的民营企业，隶属于浙江XX集团有限公司。山西XX房地产开发有限公司位于XX市盐湖区禹都大道与中银大道交叉口中建国际大厦西单元西户，注册资金1000万元，是XX市具有较强综合实力的房地产开发企业，主营房地产开发。现有员工30余人，其中高级职称4人，中级职称9人，大专以上专业人才20余人。公司倡导“能着上，平者让，庸者下”的以人为本的用人理念，给每个人搭建一个学习和锻炼的平台，让员工充分施展才智，提升自己，成就自我，实现梦想。浙江XX集团有限公司是由1994年创办的一家小型机械加工制造企业快速发展为今日的集工业制造（数控装备和汽车零部件）、房地产开发、国际贸易、教育投资和资本运营等多领域产业化的5、大型民营企业集团。截止2009年底，集团总资产达40亿元，年销售额42亿元。自2005年起，连续位居宁波市百强企业前列，多年蝉联国家、省、市的综合经济、科技创新各奖项。荣膺“宁波市和谐企业创建先进单位”、“2010年浙江省制造业百强企业”“2010年中国民营500强企业”。现集团旗下拥有30多家制造、科技、房产、贸易、投资子公司，主要从事国家鼓励的先进制造业和现代服务业。集团已形成“一个中心两个园区”的现代集团企业框架。两个园区即占地250多亩的“XX工业园区”和占地近80亩的“XX神舟教育园区”。一个中心即20000多平方米的由战略管理、科技集成、商务服务组成的XX企业集团总部中心。20106、年起，浙江XX集团有限公司为深入实践省、市“两创”战略，作出“二次发展”战略决策，编制并实施转变发展方式的战略发展规划，完善和创新“高精机械、现代地产、国际贸易、示范教育和战略投资”五大产业体系，打造运营现代、面向未来的“百强XX、多元XX、价值XX和国际XX” 。1.2项目概括1、项目名称山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目2、建设单位：山西XX房地产开发有限公司3、项目负责人：XX4、建设性质：新建5、建设地点项目地位于山西省XX市，红旗东街以南，原址为XX市公安局盐湖分局看守所，地块为规则矩形，北至东湖佳园，南至红旗东街，西至新新家园，东至东湖佳园，占地面积13478m2，南北长约7、177米，东西宽约76米，地块周边5米警戒区用地面约2201m2。1.3项目建设背景1、项目建设背景房地产在国民经济中属先导性产业，不仅能改善人们的居住环境和生活条件，改善投资环境，有利于吸引外资，加快经济建设的步伐，解决大量的劳动力就业，带动相关产业的发展，其发展可带动建材、冶金、机械、化工、机电等50多个物质生产部门以及金融、旅游、商业、服务业等的发展，是新一轮经济启动的先锋，为国民经济发展提供重要的物质条件，促进我国经济持续、快速、健康发展。随着城镇化水平的不断提高，XX市经济实力得到了很大提升，城市建设快速发展，由于XX市城基础服务设施日益完善，城市吸引力和辐射作用的不断增强，造成XX8、市城市人口急剧增加。而城市本身受地形、地貌的限制，土地资源极为紧张，居民住房缺乏，已经对XX市的进一步发展壮大造成影响，必须通过增强土地利用强度加以解决。为了节约土地，提高土地利用率，XX市中低层高密度建筑正逐渐被拆迁改造成多层、高层建筑，对城市面貌的改善、现代城市形象的提升起到了重要的作用。近年来，XX市城建规模不断扩大，XX市委、市政府为了改善当地居民住房条件、提高生活质量，加快城镇建设，贯彻山西省政府精神，针对XX市自身特点，项目建设有效节约土地资源，提高土地利用率，作为一项民生工程和民心工程，坚持以人为本、关注民生，解决居民住房紧张状况、缓解了住房压力、促进城市建设发展，提高了本地居民9、住房质量，加快了XX市城市的建设和发展。本项目的建设，一方面绿化、净化、美化区域环境，另一方面改善居民住房条件，提升城市的整体面貌，促进社会的和谐与发展。2、项目可行性必要性分析（1）项目建设是完善当地基础设施，保障居民正常生活的需要该项目地处XX市红旗东街以南，是XX市未来重点发展方向，该项目周围区域居民众多，该项目实施完成后，必将完善该地区的基础设施，给周围居民创造舒适、便捷的生活。也有利于提升城市形象，带动XX市基础设施的进一步发展，创造巨大的经济效益和社会效益。（2）项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神，城市要实行“统一规划、合理布10、局、综合开发、配套建设”，这样可克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统规划、统一建设、统管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、丈教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片，所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。近年来XX市城市化进程高速发展，商业基础设施建设与住宅楼建设相脱节，加之XX市房地产建设过分偏重于居民住宅楼导致商业地产的开发建设相对滞后，使得商业基础设施长期滞后于城市化进程，给居民正常生活带来诸多不便。针对这一发展弊端，政府提出了“综合11、开发、配套建设“的工作方针，将居民住宅楼与相关配套的基础设施共同建设、共同完工。该项目所建临街商业楼工程是与住宅楼相配套，依据城市规划与小区总体规划要求，集中建设的住宅小区，无疑将加快城区统一开发的建设步伐、提高城市综合开发的能力和效益。综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大改善该地区区居民消费、休闲、娱乐环境，提升城市形象，提高城市基础设施配套水平，实现城市土地资源的优化配置，具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。1.4项目建设规模及内容1、建设规模山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目总占地面积13478m2，其中：建筑物基底面积2615 m2，场地及道路硬化面积12、6819m2，绿化面积4044m2。规划总建筑面积57644.4m2，其中：地上建筑面积47100.4m2（住宅建筑面积44974.5m2、办公建筑面积895.4m2、商业建筑面积1113m2，物业管理建筑面积117.5m2），地下建筑面积10544m（地下车库建筑面积9544m2，设备用房1000m2）。主要技术指标：容积率为3.49，建筑密度为19.4%，绿化率为30%。2、建设内容项目主要建设内容包括：1栋2单元25层住宅楼、3栋1单元25层住宅楼和1栋1单元28层住宅楼，以及1栋3层办公楼和配套2层临街商业建筑以及用地范围内的室外配套工程，其中：1#住宅楼位于小区西北侧，建筑面积11113、28.86m2，其中住宅建筑面积9898.4m2，商业建筑面积1113m2，物业管理面积117.5m2，建筑东西总长37.4m，南北总宽24.4m，层数为28层，楼高84.7m。2#办公楼位于南侧，建筑面积895.4m2，建筑东西总长20.5m、南北总宽16.2m，层数为3层，楼高12.7m。3#、5#、6#住宅楼位于小区中部，建筑面积均为6296.2m2，建筑东西总长20.0m，南北总宽15.0m，层数为25层，楼高76.9m。8#住宅楼位于小区南侧，建筑面积均为16187.5m2，建筑东西总长54.0m，南北总宽17.0m，层数为25层，楼高76.9m。项目建设1层地下车库及设备用房，车库14、建筑面积为9544m2，设设备用房面积1000m2。本项目设计住户总数503户，可解决约1609人的住房问题。3、建设期工程建设期为2012年10月-2015年9月，共计为36个月。4、技术经济指标山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目设计技术指标见下表。主要技术经济指标序号指标名称单位技术指标备注一技术指标1规划用地面积m21347820.24亩其中建筑基底面积m22615场地及道路面积m26819绿化面积m240442总建筑面积m257644.42.1地上建筑面积m247100.4其中住宅建筑面积44974.5其中1#住宅楼m29898.4地上28层3#住宅楼m26296.2地上25层15、5#住宅楼m26296.2地上25层6#住宅楼m26296.2地上25层8#住宅楼m216187.5地上28层商业建筑面积m211131#楼底商物业建筑面积m2117.51#楼底商办公建筑面积m2895.4地上三层2.2地下建筑面积m210544其中设备用房m21000地下车库m29544地下1层3户数户5034居住人数人16093.2人/户5车位数个321其中地下车位个244地上车位个776主要技术指标其中绿化率%30建筑密度%19.4容积率3.49二经济指标1估算总投资万元15008.33其中建设工程费用万元10728.03其他费用万元3168.58基本预备费万元1111.722单位面积投16、资元/m22603.611.5研究范围和编制依据 研究范围本项目申请报告通过对XX市居民住房的现状及综合其发展需要进行认真分析，提出项目建设的必要性，从需求分析确定建设规模，项目的选址，建筑方案的选择，项目实施管理措施、分析项目对环境的影响提出保护措施，分析项目的主要能耗提出节约能源的措施，通过建筑方案对投资进行了估算，分析社会效益，研究消防、劳动安全与卫生等。编制原则1、坚持统筹规划，分步实施的原则。统筹考虑城市规划、土地利用规划，统筹考虑产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展和生态环境保护，调整和优化城市布局，完善和提升城市功能。2、功能完善，和谐持续。要做到功能完善、合理布局，要按国家17、相关标准配建公共服务设施和市政基础设施；要引入住宅规划设计的先进理念，应用住宅建设的先进技术，改善住宅使用功能；要推广建筑节能技术，尽量选用节能环保型建筑材料，建设节能省地型住宅；要充分利用已有的城市基础设施和公共服务设施，做到节约投资，降低成本。3、坚持节能省地，科技引导的原则。尽量选择周边市政基础设施和公共服务设施比较齐全的场地，要有利于住户就业便利。4、贯彻执行建设节约型社会的方针，工程建设以生产设施为主，辅助设施从简考虑，在满足功能要求的前提下，力求节约资金，降低工程造价。5、执行国家和地方产业政策，资源综合利用，降耗节能。6、项目整体设计体现技术先进、稳妥可靠、安全适用、经济合理的原18、则，流程路线、主要装置和关键设备采用成熟先进的技术和装置，工程设计注重节能、环保和消防措施。7、严格执行国家和地方的环境保护、劳动安全、职业卫生、消防和抗震等有关法规、标准和规范，认真贯彻“三同时”原则。编制依据.1编制依据1、 山西XX房地产开发有限公司山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目项目申请报告委托书2、 国务院办公厅发布国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知国办发20111号3、 国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（国办发200526号）4、 建设工程勘查设计管理条例（建设部2000年）5、 国家发展改革委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（19、第三版）6、 中国国际工程咨询公司编写的投资项目经济咨询评估指南7、 项目企业提供的基础资料8、 国家和山西省有关政策法规.2 编制采用技术标准1、 民用建筑设计通则GB50352-20052、 住宅设计规范GB50096-20113、 砌体结构设计规范GB50003-20114、 建筑地基基础设计规范GB50007-20115、 混凝土结构设计规范GB50010-20106、 地下工程防水技术规范 GB50108-20087、 屋面工程技术规范 GB50345-20048、 建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年修订）9、 室外给水设计规范GB50013-200610、 室20、外排水设计规范GB50014-2006（2011年版）11、 建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）12、 高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）(2005版)13、 建筑抗震设计规范GB500ll-201014、 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）15、 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）16、 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20011.6项目建设方案建筑指导思想与原则1、建筑设计指导思想严格遵守国家有关经济建设的法律、法规和国家的相关政策；适应项目所在地区社会、经济发展的状况，正确处理现状与21、发展、需要与可能的关系；符合国家及所在地区城市建设规划要求，充分利用现有土地资源。2、建设原则建设方案的指导思想，是制定建设原则、技术标准、建设规模、分析论证工程方案的主要依据，充分利用土地资源。归纳为：整合资源、合理布局。设施建设应与本地的经济、社会发展水平相适应。归纳为：规模合理，功能完善。装修及设施建设需严格执行国家基本建设各项规章制度，符合国家现行有关工程建设强制性标准。严格控制建设规模和建设投资，严禁随意扩大建设规模、挪用建设资金、降低建设标准。归纳为：规范建设、科学管理。依据上述建设目标和总体原则，结合项目区的地形、地质、水文等实际情况，提出本次项目建设的原则为：（1）确定技术上可22、行，经济上合理的建筑方案。（2）合理确定标准等级，合理确定建设规模。（3）项目建设的重点应放在建筑方案、结构安全的设计上。（4）建设方案应充分考虑对周围良好生态环境的保护和恢复，注重项目同周边环境景观相协调。总体规划.1 设计理念1、以“人”为本 关注生活的需求和细节，从使用(功能配置)与空间(视觉感觉和体验)两个层面提升楼盘的整体品质。2、以“环境”为本 “环境”是影响一个楼盘品质的决定性因素，同时也是一个楼盘开发成功与否的关键所在。因此，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。3、整体性与丰富性 对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎产品的品23、质形象建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性与社区的整体品质。 4、均好性 通过规划设计，消除地块内房产开发的死角，提高土地开发的价值与潜力。5、形成舒适便捷的居住区 通过对现状地形的适当改造与景观环境结构的梳理，营造层次丰富的交往空间结构，强调人居环境与建筑的共存与融合，以提高人居环境质量和建设生态型居住环境为设计目标，满足住宅的居住性、舒适性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住区。 .2功能布局1、总平面布置原则（1）符合城区总体规划的要求。（2）满足合理布局、因地制宜、综合开发、配套24、建设的原则。（3）适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。（4）为机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件。（5）综合考虑所在地区的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入此次规划。2、总平面布置根据项目地的地形条件和项目功能定位，本项目在充分尊重规划方案和周边自然条件的基础上，坚持合理、适度的平面布局原则。在住宅的平面规模处理上，科学把握区域的平面和空间尺度，营造适宜的行为空间；同时25、因地制宜，住宅建筑的居室、户型、档次和空间布局充分体现以人为本，以满足未来业主的生活居住需求。项目规划建设1栋2单元25层住宅楼、3栋1单元25层住宅楼和1栋1单元28层住宅楼，以及1栋3层办公楼和2层临街商业建筑，在平面布局上依托小区内其他建筑物合理布局。项目拟建1#住宅楼和2#办公楼位于小区北侧，3#、5#、6#住宅楼位于小区中部，8#住宅楼位于小区南侧，2层配套商业建筑位于小区北侧入口处。1#楼以1单元28层一梯3户设计，3#、5#、6#住宅楼以1单元25层一梯3户设计，8#住宅楼以2单元25层一梯四户设计，可提供住房503套，供1609人居住，可利用较少土地解决较多的住房户。项目景观造26、势上，依托小区整体绿化景观，呈放射状映绿小区，增添小区静隘、祥和气氛。3、竖向布置项目所在小区拟选场址位于XX市红旗东街以南，基地地势高差较大，呈南低北高之势，基地北边城市道路高程为501.40左右，基地内部设计高程南496.80至北501.7。利用基地南北高差设计架空半地下自行车库，尽量减少土方的开挖及土方回填的工程量，取得经济效益与环境效益的理想平衡。并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。.3交通组织1、道路交通规划布局（1）道路以系统性、便捷性与景观性为前提，采用方便直接的布局。整个小区行车系统结合小区景观布置，交27、通路线流畅。（2）小区主干道为枝状的路网，能贯穿整个小区，道路流畅，能到达小区各幢楼，方便快捷。机动车沿主干道可进入附近地面停车位停车。道路设置尽可能与绿地不产生交叉，在满足通畅、便捷的前提下，用最短的交通距离和最小的道路面积解决好小区内车行交通的出入。（3）行人进入小区后沿着多个组团的人行道路到达住宅，车行不能到达组团道路，从而使人的行走更为安全，避免人车的相互干扰，同时设计充分考虑无障碍设施，使小区更为人性化。2、道路设计方案（1）设计标准小区主要道路及宅前路道路等级：支路级设计车速：V=20km/h荷载标准：设计轴载BZZ-100设计年限：道路交通量达到饱和状态时的设计年限15年，路面结28、构达到临界状态的设计年限20年。（2）平面设计项目小区主入口设置在地块北侧红旗东街处，小区主路贯穿南北，连接南侧的紧急出口，各个组团空间错落的布置在主路的两侧。整个交通系统简单清晰而且又方便。在小区主入口出设置地下车库出入口，尽可能的实现人车分流，内部设置一个地下车库出口，很好的缓解了小区内部的行车压力。规划区内道路顺而不穿、通而不畅，杜绝穿越性交通。区内主路宽7米，保证车辆进出的顺畅安全。宅前路宽2米，作为区内步行道路。（3）路基设计路基设计是根据建设部颁布的城市道路设计规范CJJ37-90和交通部颁布的公路路基设计规范JTGD30-2004及建设单位的要求进行的，根据道路沿线地形、地质变化29、的特点，根据因地制宜、就地取材的原则，采取必要的排水防护和经济有效的病害防治措施，防止各种不利的自然因素对路基造成的危害，以确保路基的强度、稳定性和耐久性。组团主要道路及宅前路道路达到如下标准：填方路段：路槽底0-80cm，压实度r94%；80cm以下压实度r93%。挖方路段：0-30cm压实度r94%（以上均按重型击实标准）。取土、弃土设计方案、环保及节约用地措施：取土场一般设在山坡荒坡地及林地上，工程完工后，取土场改作耕地，或作改建住宅基地及种树、种草绿化，达到节约用地、美化环境防止水土流失。（4）路基结构设计小区道路路面结构为15cm厚天然砂砾20cm厚水泥稳定碎石18cm厚水泥混凝土面30、板，总厚度53cm。人行道铺装材料采用30cm30cm5cm人行道砖，找平层采用2cm厚水泥砂浆，15cm厚混凝土，15cm厚天然砂砾。盲道采用30cm30cm5cm盲道砖。3、停车设置项目住宅区停车分为地面停车和地下停车，主要停车设置在地下车库内，在主入口位置设置一个地下车库双向出入口，中间位置设置一个地下车库出口。地面停车利用主要车行道路的两边及高层宅间空地，设置停车位。.4景观绿化系统整体性与方便性规划绿化系统，绿化布局采用点、线、面结合的方式，将小区的绿化景观与道路系统互相融合，降低了道路给人的生硬冰冷感，也避免了绿化对车行线路的阻碍，也使居民的生活更加方便而有情趣。景观设计要用植物创31、造出景观空间效果，景观序列开和安排要充分发挥植物的各种功能和观赏特点。项目景观以庭院景观为主，各高层之间形成开阔的院落空间，并且利用地块地势南北高差较大的特点，结合高层住宅架空层的设计，使得整个小区景观相互渗透，融为一体。整个小区景观分为以下几个系统。1、空间景观系统住宅区外部空间环境设计在满足规范要求的前提下，着重体现人性与生态以及可持续发展的设计理念。住宅整体空间以块状绿地系统为骨骼。小区内部形成规模适宜，各具特色的庭院绿地、集中绿化等空间。2、绿化系统绿化结构：重视居住环境的生态效益，绿化形式上有草地、灌木、乔木和垂直绿化，结合室外活动场地和景观环境小品，形成点、线、面、体多样化丰富的绿32、色生态环境。本项目贯穿整个基地的绿化轴带、纵向绿化联系通道构成核心骨架，将步行绿色景观轴线赋予不同用地特点、使用功能、交通系统组织空间，形成错落有致、收放有序、形式多样的整体有机结构和丰富的空间景观效果。在保证总体开发规模和绿地容量的基础上，尽可能地为每一住户争取一个好的环境，并为来人、儿童以及每一个居民多样化的居住生活活动提供空间和交往的机会，创造出安全、舒适的人居环境。.5无障碍设计本项目高层建筑合理考虑老年人设施，为老年人和残疾人的生活提供便利，项目实施无障碍设计。主要内容：9、 高层住宅出入口均设有坡道，方便轮椅进出；10、 道路表面材料平整、防滑，避免大的沟槽。3）地面有高差时设置扶33、手。4）设置引导性盲道。.6环卫工程1、环卫工程设计（1）垃圾产量预测本项目设计住户503户，人口为1609人，取人均垃圾产量为0.5kg/d。则生活垃圾产量为Q16090.5/1000=0.81t/d（2）垃圾清运体系项目垃圾清运体系采用一级清运模式，即由垃圾收集车到各居民区垃圾收集点收集垃圾，再将垃圾运送至XX市垃圾处理站。（3）垃圾收集设施垃圾收集点垃圾收集点主要供居民临时存放垃圾，为方便群众投放垃圾，收集点设置在居民楼前，每两个单元前设置一个容积约为0.2m3的塑料垃圾桶。项目约需塑料垃圾桶6个。公共区域的果皮箱在项目主干道上，每隔50m设置1个容量约为0.3m3的果皮箱，材质为钢板喷34、塑，类型为可回收与不可回收两格型。主要用于居民丢弃果皮之类的垃圾。本项目共需设果皮箱20个。2、环卫工程主要建设内容环卫设施工程量表序号项 目规 格单位数量备注1塑料垃圾桶470550800套62钢制果皮箱700400990套20 建筑设计住宅布置保证了日照朝向，为小区留有足够的空间，每户都有最佳的景观视野。在户型平面设置上，以较大面积的起居室为中心组织家庭活动，且各户起居室有很好的视觉景观，客厅在户内位置适当，可以有效的减少通穿越，保证了居室使用功能的独立性。卧室设计落地窗，内加防护栏杆，客厅至阳台为落地玻璃窗，保证了居室良好的采光和开阔的景观视野。住宅设计充分体现现代居住理念和行为特征，创35、造舒适、实用的优秀户型。整个小区建筑简洁、明快，建筑立面风格现代，色彩稳重、典雅。设计中注重门、窗、屋顶等细节的设计和遮阳等功能的巧妙运用，使生态建筑特殊的功能要求融入建筑形体本身的设计之中，如采用坡屋面起到隔热节能作用，利用单元之间凸出的装饰隔板，起到了良好的遮阳效果。.1户型设计项目住宅户型设计力求功能完善，空间有序，动静分区，洁污分区，采光通风良好。每一种户型均保证有一个居住空间朝阳，南北均设阳台。套型面积合理，套内面积恰当，创造高品质的商品房住宅户型。本规划总户数503户，户型90m2以下的面积占总住宅建筑面积的77.8%；项目建设条件均符合国家及省市区政策与规划要求，设计方案符合国家36、现行标准规范。户型配比一览表序号户型面积（m2）户数（户）面积比例备注183.92251888.641.9%2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，简称“国十五条”，首次提出明确新建住房结构比例。提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。280.920016187.535.9%3126.9789898.422.2%4合计50344974.5100%住宅布局注重结合本地的自然条件考虑朝向问题，以获得良好的阳光和充足的日照，同时注意37、空气的对流和噪声的隔绝，引导城市居民未来的生活方式。项目建筑间距满足大寒日3小时的日照前提下，适度放大，创造和谐适宜的心理感受以及丰富协调的层次效果。.2住宅室内设计1、室内分区：住宅室内分区明确，以起居厅为中心，家庭内部公私分离、动静分离、寝居分离、干湿分离。室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅套内适应现代生活方式，在保证经济实用的原则上，力求套内做到全明设计。2、起居室与主卧室：强调大起居厅的活动空间和良好视野，主卧室与起居室均朝南，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。适当加38、大主卧室的使用面积，增加居住舒适度。3、厨卫设计：在厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活用品设备的布置，满足现代使用功能要求，采用整合设计方法，综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置及通风的要求。隔离的厨房烹饪区把油烟彻底排除在外，同时有能创造餐厨合一的宽敞明亮的空间视觉效果。4、储藏：套内尽可能安排贮藏间，并在卧室内留有壁柜的空间。5、智能化：卧室、客厅等房间设置了有线电视插座；卧室、书房、客厅等房间设置信息插座；单元楼出入口设置访客对讲和门锁控制装置；厨房内安装燃气报警装置，并设置集中管道，每户一个水表、电表、燃气表、暖气表，并做到三表出户。.3立面设计本项目里面采用新古典主义风格，欧式高层彰39、显沉稳的贵族气息。住宅整体风格通过现代简欧风格神韵的再现，确保小区的高端品质。建筑丰富的形体，宽大线脚的设计，砖、石材、喷涂等材质的运用，使建筑显得庄重典雅，形成了“沉稳中不乏激情，质朴中不乏细腻”的崭新风格，代表了一种阳光、向上、亲近自然的生活方式。在住宅建筑的造型中，对住宅入口、阳台等重点处理。建筑立面色彩以三段式处理，整体风格庄重、沉稳，墙面材料相对厚重。建筑屋顶采用坡屋顶和平屋顶两种形式。在坡屋顶的处理上，起坡部分避免单一线条的造型，将坡屋顶上屋脊部分处理为平屋面形式，不仅丰富建筑的天际轮廓线，而且可以放置好太阳能热水装置。本次设计中建筑材料的选用以经济美观为原则，其中：建筑底层近人尺40、度部分采用色彩较深的涂料，以增加其厚重感；建筑主体外墙采用凹凸复层花纹涂料。.4人防工程1、设计范围：地下人防工程室内给排水系统（防护等级为核六甲级，采用平战结合形式）。2、设计标准及贮水量设计：战时生活饮用水量标准：饮用水5 升/人天，保障给水天数15 天；生活用水4 升/人天，保障给水天数10 天。3、设计内容：（1）贮水箱为装配式不锈钢水箱，在每个防护单元内清洁区设饮用水箱和生活水箱各一个，水箱底距地0.5m，距地0.55m处设水龙头，临战时安装水箱及相应管道，管道采用钢塑复合管; 重力排水管道采用排水铸铁管。（2）贮水箱材质必须符合生活饮用水卫生标准要求，水箱设明显标志显示水箱功能。（41、3）排污泵采用潜污泵，移动式安装。集水坑排水管采用排水铸铁管。（4）洗消间、扩散室、滤毒室、防毒通道设置防爆波地漏。在染毒区设置V=2.0m3 污水集水池，预留潜水排污泵排污管道接口套管位置。人员隐蔽工程按要求战时临时设置隔臭干马桶和防臭小便器。（5）穿越人防围护结构的管道按规范设防护阀门，其公称压力不小于1.0MPa，且设有明显开、闭标志，所有穿楼板、侧壁管道均预留套管。结构设计.1 设计要求根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本工程的建筑结构安全等级：二级；建筑结构设计使用年限：50年；根据建筑抗震设防分类标准（GB502232008），本工程为丙类建筑；根据建筑地基基础42、设计规范GB500072002，本工程的地基基础设计等级为甲级。结构安全等级和使用年限 建筑物结构类型地基基础设计等级结构安全等级砌体施工质量等级建筑抗震设防类别使用年限住宅剪力墙甲级二级B丙类50.2自然条件1、风雪荷载 基本风压：0.50kN/m2 基本雪压：0.30kN/m22、建筑热工设计小区所在地区的建筑热工设计属寒冷（B）地区。3、混凝土结构环境类别项目地下室顶板和水池、卫生间的环境作用等级为二（a）类，基础、地下室外墙类及的环境作用等级为二（b）类，其余混凝土结构的环境类别均为一类。4、抗震设防XX市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计分组为第二组。5、工程43、地质条件本项目所在土以砾卵石为主，不具备湿陷的条件，可不考虑湿陷影响，长丝土类型为中硬场地土。.3荷载1、楼面住宅的楼面活荷载标准值为2.0KN/m2。走廊、门厅、楼梯、厕所、阳台、盥洗间的楼面活荷载标准值执行建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）2、屋面上人屋面活荷载标准值为2.0KN/m2，不上人屋面活荷载标准值为0.5KN/m2。.4结构设计1、地基与基础住宅须进行地基处理。处理方法采用换填垫层法，换填垫层厚度不小于基底下1m。住宅采用梁板式钢筋混凝土筏形基础，筏板厚度0.4m。2、抗侧力体系高层住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构，商业建筑采用框架结构，地上2至3层，填充44、墙采用加气混凝土砌块，强度等级MU5，容重7KN/m3。3、楼（屋）盖受力体系所有建筑物均采用现浇钢筋混凝土楼板，现浇钢筋混凝土坡屋顶，跨度小于3.0m者板厚为100，跨度大于3.0m者板厚按混凝土结构设计规范（GB50010-2002）执行。4、变形缝长度超过砌体结构伸缩缝最大间距值的住宅楼，需设置伸缩缝；平面布置呈“I”形“E”形的建筑物，考虑其平面和竖向的变化，应布置抗震缝。变形缝的设计应结合场地工程地质条件和上部结构刚度，兼顾调节温度伸缩缝和不均匀沉降的功能，满足抗震构造要求。对于基础等大体量的混凝土构件应设置后浇灌或采取其它措施。5、抗震设计建筑物单体建筑设计，充分体现了建筑抗震的概45、念设计，结构单元体系简单，平面规则对称，竖向刚度均匀。结构设计满足建筑抗震设计规范GB50011-2010的相关规定，包括地基和基础以及上部结构的抗震验算，包括抗震设防改造措施。6、结构材料强度等级（1）砌体材料及强度等级a.砌体结构采用MU10粘土实心砖，M10混合砂浆。b.框架结构采用加气混凝土砌块，强度等级MU5，容重7KN/m3。（2）混凝土强度等级基础采用C30混凝土，基础下混凝土垫层为C10。构造柱、楼板采用C25混凝土，其余采用C30混凝土。结构混凝土的耐久性设计应满足混凝土结构设计规范（GB50010-2002）的规定，包括预防混凝土碱集料的不良反应。（3）钢筋级钢筋（HPB246、35）fy=210N/mm2； 级钢筋（HRB335）fy=300N/mm2； （4）型钢钢板均采用Q235B钢。（5）焊条 HPB235B钢的焊接和HPB235钢筋的焊接采用E43系列；HRB335钢筋的焊接采用E50系列。7、其它项目报告中的构件选型可根据实际情况，在以后的设计阶段进行调整。给排水设计方案.1 编制依据1、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）2009年版；2、室外给水设计规范GB50013-20063、室外排水设计规范GB50014-2006（2011年版）4、民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）.2 编制范围编制范围为小区内建筑物室内给排水工程设计47、和室外给排水、消防设计。.3 设计原则根据项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体合理分布供水区，既有利于安全和卫生，还要满足各建筑供水量和水压的要求，在考虑施工和维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度。.4 给水系统1、现状水源及供水方式项目水源由XX市城市供水管网接入，供水水压为0.30MPa，水质满足生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）。为了充分利用市政供水压力，小区高层建筑采用分区供水方式。底层建筑采用直接供水。项目拟建4栋25层住宅楼和1栋28层住宅楼， 16层生活用水由小区内室外供水管网直接供给中高区由无负压供水设备加压供水，系统采用下行上给枝状供水至各48、用水点。项目办公楼为低层建筑，由市政供水管网直接供给。2、用水量预测为保证该项目的整体供水安全，管网按环状布置。项目总用水量除居民生活用水和绿化及道路浇洒用水两部分外，还应考虑管网漏损和未遇见水量。2.1最高日用水量本项目最高日居民生活用水定额按120L/（人d）计，商业用房均按6L/（d）计，办公和物业用房均按30L/（人d）计，浇洒道路用水按2.5L/（d）计，浇洒绿地用水按2.0L/（d）计，不可预见用水量及管网损失水量按总水量的10%计，项目区最高日用水量为248m3。2.2年用水量（1）根据山西省用水定额，项目居民生活用水120L/人d，调整系数，项目住户503户，一户按3.2人计算49、，居住人数为1609人。项目居民生活年用水量V1=120L/人d1609人365d/a1000=70474m3/a（2）商铺用水按6L/m2d计，建筑面积为1113m2。 V=6L/m2d1113m2360d/a1000 =2438m3/a（3）办公人员与物业管理人员用水按30L/人d计，办公人员为20人，物业10人，年用水量为0.03万m3/a；V=（30L/人d20人280d/a+30L/人d10人365d/a）/1000=277m3/a（4）换热站循环水补水换热站循环水量按水容量法计算：Q=qA1000 式中：Q总水容量（m3） q单位面积容量（L/m2）A采暖面积（m2）本项目单位面积50、容量按1L/m2计算，冬季采暖面积为47100.4m2，采暖期总水容量计算如下：Q=1L/ m247100.4m21000=47.10m3补水按总水容量的1%计，采暖期91d，考虑90%软水转化率，同时考虑60%调整系数，则换热站补水量为：Q补=47.10m3/h1%2h91d90%60%=100m3（5）绿化用水量计算本项目绿化面积4044m2，绿化用水定额按0.28m3/m2a，则绿化洒水量为1132m3/a。（6）道路浇洒用水量计算道路及硬化面积6819，按照2.5L/m2次，年用水220天； V=2.5L/m2次6819m2220次/a1000 =3750m3/a（7）未预见用水量计算51、未预见水量占总耗水量的10%，则年未预见水量为781m3。（8）年总用水量年总用水量78952 m3。（9）消防用水室内消火栓系统室内消火栓用水指标选取20L/s，按火灾延续时间2小时计算；消防用水量为144m3。室外消火栓该项目中室外消火栓用水量指标选取108L/s，按火灾延续时间2小时计算；消防用水量为108m3。消防总用水量252 m33、管材和管网敷设（1）管材选择常用的给水管道管材主要有钢管、球墨铸铁管、UPVC给水管和PE给水管。各种管材的主要特点如下：a.钢管钢管机械性能好，耐压等级高，不易漏水，适用于各种供水条件和地质条件。但钢管造价高，耐腐蚀性差，管道使用年限受防腐等级的限制52、，管道接口施工技术要求较高，施工周期相对较长。b.球墨铸铁管球墨铸铁管具有普通铸铁管的全部优点，比普通铸铁管韧性强，机械性能好，重量轻，施工周期短，是普通铸铁管的替代产品。但球墨铸铁管造价较高，价格略低于钢管。c.UPVC给水管UPVC给水管耐腐蚀性强，水流阻力小，水力条件好，同等管径输水能力大，施工运输方便，施工周期短，管径小时比铸铁管造价低。但UPVC给水管管径大时造价较铸铁管高，机械强度较低。d.PE给水管PE给水管是近几年出现的新型管材，它具有UPVC给水管的全部优点，同时韧性更强，耐压强度更高。但大管径PE给水管相对钢管和球墨铸铁管机械强度较低。给水管道管材价格对比表 管材管径/mm53、钢管球墨铸铁管UPVC给水管PE给水管DN150168.6894.9751.2866.28DN200255.15127.9780.00103.68DN250309.64168.56127.57160.60DN300345.94213.91199.00255.48DN400523.72318.45320.63411.68从对比表可以看出，PE给水管在管径较小时管材价格较低，而且PE给水管同等管径输水能力大，施工运输方便，施工周期较短，采用热熔焊接等接口时，不易漏水。而普通铸铁管韧性强，机械性能好。综合分析比较，本工程给水管道管径DN100mm，采用PE给水管，管径 DN100mm，采用球墨铸铁管54、给水管。要求给水管道承压能力大于0.6MPa。（2）管道基础及管道接口管顶覆土控制在1.5m，管道基础采用在原土夯实的基础上采用150mm砂垫层基础。PE管道接口采用热熔接口；球墨铸铁管道接口采用橡胶圈柔性接口。4、给水阀门井各给水接户管均设阀门井，接户阀门井中不设水表，而采用室内分户计量的方式计量，给水阀门井采用砖砌圆形定型井。.5 排水系统1、污水系统设计（1）周边排水设施现状小区周边的市政道路，现有市政污水管道为HDPE双壁波纹管，可作为本项目污水收纳管道。（2）污水量根据室外排水规范（GB50014-2006），生活污水量可按生活用水量的80%计。山西XX房地产开发有限公司XX小区建设55、项目最高日污水量为：Q=200.680%=160.5m3/d。（3）污水系统布置小区污水干管沿南北向布置，敷设在道路下，管径为DN200DN300，管材采用HDPE双壁波纹管，管道的基础为150mm砂垫层基础。小区内污水通过化粪池最后排放至小区外污水管网。（4）污水系统主要建设内容根据室外排水设计规范（GB50014-2006）中第条的规定，污水管道沿途检查井的设置，除管道起点、管道接入点、坡度改变点、转弯点等设置检查井。检查井井径采用1000 mm1250 mm标准检查井。2、雨水系统设计（1）雨水量计算a.暴雨强度公式XX市暴雨强度公式为 其中：q设计暴雨强度（L/hm2s） T设计重现期56、（a） t集水时间（min） t1地面集水时间（min） t2管内流行时间（min） m折减系数b.流量计算公式雨水设计流量采用如下公式：其中：Q设计雨水流量（L/s） 综合径流系数 F设计汇流面积（hm2）c.水力计算公式其中：v流速（m/s） n粗糙系数 i水力坡度 R水力半径（m） D管径（m）d.设计参数确定设计重现期：应根据城市性质、重要性以及汇水地区类型（广场、干道、小区）、地形特点和气候条件等因素确定。在同一排水系统中可采用同一重现期或不同重现期。重要干道、重要地区或短期限积水能引起严重后果的地区，重现期宜采用35a，其他地区重现期宜采用13a。本小区重现期采用2.0a。地面集水57、时间：本报告中，小区内的雨水管道均位于小区内的干道上，因此，地面汇流时间比较长。考虑地形条件和其它市经验，地面汇流时间取5min。折减系数：小区地形相对较为平缓，根据规范，雨水管道的折减系数取为2.0。综合径流系数： 式中 Fi汇水面积上各类地面的面积（hm2）； i相应给类地面的径流系数； F全部汇水面积（hm2）根据综合径流系数的计算公式得本小区的综合径流系数为0.6。粗糙系数：根据资料，塑料管粗糙系数应采用n=0.009。（2）雨水管网布置设计本小区雨水管道位于小区主要道路的中心线，管道按照场地的竖向顺坡敷设，以实现在最经济的情况下达到最佳的收集排放效果。雨水管采用HDPE塑料双壁波纹管58、（环刚度4kN/m2），为防止管道不均匀沉降或受水流冲击等造成管位偏移，塑料双壁波纹管可采用铺150mm厚的砂垫层作为管道基础。如遇特殊地质条件，应在下阶段设计前具体勘察设计。 （3）雨水系统主要建设内容根据室外排水设计规范（GB50014-2006）中第条的规定，雨水管道沿途检查井的设置，除管道起点、管道接入点、坡度改变点、转弯点等设置检查井外，水平直线管段检查井间距采用40m（管径300mm、400mm）。检查井井径采用1000 mm1250 mm标准检查井。暖通设计方案.1编制依据1、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）2、民用建筑节能设计规范(DBJ04-216-2059、12)3、公共建筑节能设计标准（DBJ04-241-2006）4、暖通空调、动力设计技术措施2009版.2设计范围小区建筑的采暖、通风设计和室外采暖管线设计。.3计算参数1、采暖室外设计计算参数：采暖室外计算计算温度 -6采暖期（+5）的天数 91天采暖期（+5）日平均温度 1.22、采暖室内设计计算参数卧室、客厅、餐厅：18住宅卫生间：23.4采暖系统1、供热方案项目供热管网采取两级布置，项目接入市政供热一次管线，供热介质为高温热水，管线设计压力1.6MPa，设计供回水温度130/70C。小区供热拟从市政管线引分支至小区换热站，换热后向该项目用户供热，供回水温度为55/45C。项目116层居60、民采暖由换热站低区采暖循环泵提供，1728层由高区采暖循环泵提供。2、供热负荷（1）热指标根据中华人民共和国行业标准城市热力网设计规范（CJJ34-2010）中确定采暖热指标的推荐值以及居住建筑节能设计标准（DBJ04-242-2012）中规定，XX市14层居住建筑采暖设计热负荷指标取24W/m2，耗热量指标取11.4W/m2，商铺热负荷取50W/m2，办公和物业热负荷取45W/m2，采暖期为91天。2、供热负荷总供热面积47100.4m2，供热负荷1185.7kW。3、采暖年耗热量住宅采暖耗热量为：Q=24360010691d/a11.4w/m244974.5m21000 =4031.21G61、J商铺耗热量为：Q=0.086491d50W/m21113m21000（18-1.2）（18+6） =306.28GJ办公耗热量为：Q=0.086491d45W/m2895.40m21000（18-1.2）（18+6） =221.76GJ物业管理耗热量为：Q=0.086491d45W/m2117.5m21000（18-1.2）（18+6） =29.10GJ总耗热量=4031.21GJ+306.28GJ+221.76GJ+29.10GJ=4312.35GJ换热站损耗按采暖耗热量的5%计为215.6GJ，管道损耗按采暖耗热量的8%计.则总热力消耗为=（4312.35GJ+215.6）/92%=4962、21.7GJ/a。4、供热管网布置一次管网引至小区换热站，换热站再向住户供热。管道埋设方式为直埋，补偿方式优先采用自然补偿，当二次网主管引出的分支由于空间限制无法采用自然补偿时，可在三通的分支管上装设可曲挠双球橡胶软接头进行补偿，可曲挠双球橡胶软接头轴向补偿量30mm，横向补偿15mm，能够满足二次侧低温水直埋管道补偿量要求。5、管材及管件（1）管道直径DN250的供热管线采用双面埋弧焊螺旋焊缝钢管，材质为Q235-B，制造标准符合GB9711.1。直径DN250的供热管线采用无缝钢管，材质为20#钢，制造标准符合GB8163。排气、放水管道管材选用无缝钢管，材质为20#钢，制造标准符合GB863、163。直埋保温管应为工程预制，管道保温采用聚氨酯发泡塑料，保温层外保护壳为高密度聚乙烯外护管。（2）管件本工程转弯处均采用大曲率半径的机制弯管。（3）阀门在主要分支线处设置阀门井，便于事故检修。各阀门均选用蝶阀，连接型式均为焊接，驱动装置为涡轮，阀口密封材质为双面硬密封。阀门井泄水，排气均采用球阀，阀门承压1.6MPa。（4）补偿器本工程在分支线的连接处采用可曲挠双球橡胶软接头进行热补偿，承压1.6MPa。5、防腐保温目前，国内市场保温材料品种繁多，结合本工程的具体情况，热网沿程的热损失不容忽视，因此为尽可能的减少热损失，保证供热节能。供、回水管道采用聚氨酯泡沫塑料保温，其性能应符合国家现行64、标准聚氨酯泡沫塑料预制保温管（CJ/T3002）以及高密度聚乙烯外护管聚氨酯泡沫塑料预制直埋保温管（CJJ/T114-2000）的规定。（1）管道防腐涂料直埋保温管道由于采用发泡保温工艺，为保证保温材料与钢管的结合强度，在钢管外表面不刷防腐涂料。（2）管道保温材料根据本工程管道敷设方式及管道输送介质温度要求，供、回水管道采用聚氨酯泡沫塑料保温，其性能应符合国家现行标准聚氨酯泡沫塑料预制保温管（CJ/T3002）的规定。（3）管道保温层厚度保温层的厚度根据管道输送介质的最高温度进行计算，采用预制保温成品管道，成品管道执行高密度聚乙烯外护管聚氨酯泡沫塑料预制直埋保温管（CJJ/T114-2000）65、标准，供热管道保温厚度详见下表。直埋预制保温管规格表公称直径钢管外径x壁厚保温管外径x壁厚保温厚度DN300325x7420x740.5DN250273x6365x6.639.4DN200219x6315x6.241.8DN150159x4.5250x4.940.6DN100108x4.0180x2.433.6（4）管道及附件的保温结构管道保温结构本工程采用高密度聚乙烯外护管聚氨酯泡沫塑料预制直埋保温管。附件保温结构为确保直埋管道工程的施工质量，本设计确定弯管、三通、变径管、阀门可采用现场发泡保温。电气设计方案.1编制依据1、 民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）2、 火灾自动报警系统66、设计规范（GB50116-98）3、 低压配电设计规范（GB50054-2011）4、 建筑照明设计标准（GB50034-2004）5、 供配电系统设计规范（GB50052-2009）； 6、 10kV及以下变电所设计规范(GB50053-94)；7、 地下建筑照明设计标准(CECS45-92)；8、 建筑物防雷设计规范(GB50057-2010)；9、 电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）10、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T50311-2007）.2编制范围1、高、低压变配电系统；2、电力、照明系统；3、防雷接地系统； 4、弱电（电话、电视、保安监控等）系统；.367、供电设计1、负荷等级及供电要求根据各单体建筑性质，一类高层建筑（28F、25F住宅）消防用电、应急照明、生活水泵、电梯、排污泵、安防用电设备等为一级负荷，其余照明、通风、动力负荷为三级负荷。商业、办公消防用电设备、应急照明等为二级负荷，除二级负荷外均为三级负荷。为满足对供电连续性及可靠性的要求，拟采用外部电源双回路供电。2、供电电源项目电源由两路独立10KV电源从市政线路引入小区变电所，由变配电室配线至项目各住宅，位置详见平面布置图。3、负荷统计（1）小区共有住宅503户，其中90150m2户数为78户，每户按6kW计算，90m2以下户数为425户，每户按4kW计算，总容量为2168kW，需要68、系数为0.30，计算负荷为650.4kW。商业建筑面积1113m2，用电负荷为50w/m2，总容量为55.65kW,需要系数0.7，计算负荷为38.96kW。办公楼建筑面积895.4m2，用电负荷为45w/m2，总容量为40.29kW, 需要系数0.7，计算负荷为28.21kW。物业管理建筑面积117.5m2，用电负荷为35w/m2，总容量为4.11kW，需要系数0.7，计算负荷为2.88kW。地下车库建筑面积9544m2，用电负荷为10w/m2，总容量为95.44kW，需要系数0.6，计算负荷为57.26kW。（2）公共动力设备包含电梯、无负压供水设备及冬季采暖循环泵。a.项目设置16部电梯69、，单台容量为15KW，总设备容量为240KW，需要系数0.45，计算负荷为108KW；b.项目采取分区供水，中区供水设备单台容量为3KW，高区供水设备单台容量为5.5KW，总设备容量为8.5KW，需要系数0.9，计算负荷为7.65KW；c.项目冬季采暖分低区和高区，低区采暖循环泵单台容量为2.2KW，高区采暖循环泵单台容量为7.5KW，总设备容量为9.7KW，需要系数0.9，计算负荷8.73 KWd.项目低区采暖补水泵单台容量为3KW，高区采暖补水泵单台容量为7.5KW，总设备容量为10.5KW，需要系数0.9，计算负荷9.45 KW综上所述，动力设备总容量为268.7KW，计算负荷为133.70、83KW。（3）项目用电总设备容量2632.9KW，总计算负荷Pe=1020kW，变压器负荷率取0.8，视在容量Sjs=1139.5kVA。.3年耗电量计算名称数量用电标准需要系数用电时间用电天数用电量（kwh）90平方米以下住宅425户4kw/户0.36365111690090平方米以下住宅78户6kw/户0.36365307476商业111350W/0.712365170622办公895.445W/0.7828063174物业117.5355W/0.782806444.5地下车库954410W/0.68365125408.2电梯16部15KW/部0.4510365473040加压水泵8.571、KW0.91636544676热水循环泵9.7KW0.9249119066.3补水泵10.5KW0.9249120638.8合计2347445.8.5配电设计1、变配电系统项目由小区变配电室供电，项目在配电室设2台630KVA变压器，由变配电室引出380/220V低压电缆供住户楼用电。住宅楼采用专用电缆供电，在每个单元地下室集中设电表箱集中计量收费。2、高低压线路敷设本项目高压线采用YJV22-10kV交联聚乙烯电力电缆直埋敷设，低压电缆采用YJV22-1.0kV交联聚乙烯电力电缆直埋敷设或者沿电缆沟敷设。低压用户建筑物供电半径不超过250m，所有电缆接头、拐弯等地方和直线段上间距100m左右72、设有标志。在电缆通过的道路，穿钢管保护，电缆之间以及与其它管道之间留有规范要求的距离，电缆埋深于冻土层以下。3、消防供电供消防负荷（应急照明）的干线选用耐火型铜芯交联聚乙烯电力电缆，普通干线采用铜芯交联聚乙烯电力电缆，支线采用BV-500V铜芯电线，消防支线采用ZRBV-500V铜芯电线。应急照明设专用供电回路，灯具造型为带蓄电池的灯具，以保证发生事故时能保持正常工作。4、照明 （1）建筑照明照明供电电源为380/220伏三相五线制，照明方式为混合照明方式。住宅采用吸顶节能灯，其他场所灯具选型以T8、T5系列高效节能荧光灯为主。（2）道路照明小区内道路采用单侧照明，灯距为25m，灯杆高3m。电73、源引自变配电室，道路照明采用庭院灯，灯具选用高效节能型高压钠灯，路面照度15Lx，选择光控和时控结合控制路灯。路灯线路导线采用YJV22-1.0kV交联聚乙烯电力电缆，电缆全部采用直埋敷设，穿越道路时穿钢管保护。项目建筑照度应负荷以下指标：居住建筑每户照明功率密度值房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度值（lx）现行值目标值起居室76100卧 室75餐 厅150厨 房100卫生间100办公建筑照明功率密度值房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度值（lx）现行值目标值普通办公室119300高档办公室、设计室1815500会议室119300营业厅1311300文件整理、复印、发行室119374、00档案室87200商业建筑照明功率密度值房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度值（lx）现行值目标值一般商店营业厅1210300高档商店营业厅1916500一般超市营业厅1311300高档超市营业厅2017500.6弱电设计弱电设计包括电话通信系统、信息网络系统、消防控制系统、安全防范系统。1、电话设计电话系统由电话部门引来电话电缆或光缆至小区，在小区设电话分线箱分至项目住宅楼各单元各户。电话用户按两对考虑。2、网络设计网络系统由网络部门引来网络电缆或光缆至小区，在小区设网络配线箱分至项目住宅楼各单元各户。网络用户按一点考虑。3、有线电视设计有线电视系统由有线电视部门引来有线电视电缆或光75、缆至小区，在小区设有线电视放大分配器，分至项目住宅楼各单元各户。4、安防系统a.监控系统：项目主要道路路口、小区出入口住宅楼入口处、围墙设视频监控器，对小区全方位监控，并记录，信号引至监控中心，摄像视频采用数字信号。b.报警系统：在围墙上设主动红外入侵探测器，防止罪犯由围墙翻入小区并可与监控系统联动，自行记录现场的情况。c.巡更系统：小区单元楼梯口、楼房拐弯处、重点保护场所部门设保安巡更打卡器，安防监控中心设在消防控制中心。电子巡更也可采用离线式，不必布线安装简单方便。巡更系统可与监控系统和巡更系统可联动。5、弱电线路敷设弱电管线设在距墙1.7米处，埋深在0.7米与冻士层以下,管线采用七孔梅花76、管，支线采用PVC管埋地敷设。在穿过道路时穿钢管保护或混凝士包封。主干线梅花管设几处集中分线处并设手孔。.7防雷接地1、小区内住宅需要采取防雷措施，采用二级防雷保护措施，在屋面上装设不大于20m20m网格，利用建筑物结构内两根主筋作为引下线，避雷带和主筋可靠焊接，引下线和基础钢筋底版钢筋焊为整体作为接地装置。2、本工程接地电阻R1欧。 3、为防止人身触电危险本工程强、弱电接地系统统一设置，采用TN-S系统，设置专用PE保护线，凡正常不带电之金属外壳，穿线金属管，电缆外皮，支架等均应与保护线可靠联接，设置总等电位联结，总等电位联结应与保护干线，接地干线，总接地端子，各种金属管道及建筑物金属构件和77、基础等可靠联结。在电话机房、卫生间等处设局部等电位连接。燃气设计方案.1编制依据1、 城镇燃气设计规范 （GB50028-2006）2、 城镇燃气用灰铸铁阀门通用技术要求（CJ/T3005-1992）3、 城镇燃气用球墨铸铁、铸钢制阀门通用技术要求（CJ/T3056-1995）4、 城镇燃气分类和基本特征（GB/T13611-2006）.2编制范围小区建筑的燃气设计和室外管线设计。.3燃气设计1、周边燃气系统现状及气源选择项目所在地现已具备成熟的城市燃气管网系统。因此选择利用城市燃气管网作为小区气源是可行的，将城市道路上的燃气连接线作为小区气源，经位于项目小区北侧的燃气调压站调压后供各用户。278、接管点中压燃气管道的基本参数设计压力：0.2MPa材质：钢管管径：DN3003、用气量预测（1）项目居民生活用气量：按照规划，居民住户为503户，根据XX市居民实际用气情况，并参照气候条件和生活习惯相近的城市耗气定额，确定居民生活天然气用量计算指标按0.8m3/（户d）计，居民生活用气量为146876万m3/a。（2）项目商铺建筑面积共1113m2，按0.03m3/m2d计，年耗气量为12187m3/a。（3）总耗气量为159063万m3/a，日平均耗气量为435.78m3/d。4、燃气系统方案压力级制考虑到该小区内人口密集，用户单一，用气压力基本相同，本工程采用低压管网系统。方案设计根据X79、X市低压燃气管网的压力状况，确定该项目低压燃气管网按照燃气灶具额定压力2kPa，最大允许工作压力为2.5kPa，最小允许工作压力为1.5kPa，为了确保灶具正常使用，确定调压器出口压力为2.5kPa，允许总压力降为1kPa。5、燃气管网设计（1）中压管道由市政管网接至小区内调压站，经调压后送至本项目各用户，管网呈枝状布置，沿道路埋地敷设。（2）管道采用焊接钢管，覆土不小于1.5m。6、管道计算小区的低压管网压降能够保证供气范围内各节点所需压力，同时管道还有比较大的输送余量，这样有利于发展未预见的特殊用户和事故工况的水力保证。7、调压系统设计项目小区北侧设有1座调压站，调压站将市政管道引来的中压80、燃气，调压后接入本项目各用户。调压站进出口设中、低压阀门。消防工程.1编制依据1、中华人民共和国消防法（2008年主席令第6号）2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）3、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版)4、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）5、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）6、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）7、消防安全标志设置要求（GB15630-1995）.2建筑防火1、防火门设置防火分区之间均设防火墙进行分隔。防火墙上设有联通门的均为甲级防火门，变配电间等设备用房亦均为甲级防火门，封闭楼梯间的疏散门均为81、与消防控制室联动的乙级防火门，管井检修门均为丙级防火门。2、防火处理所有内隔墙,砌块墙均应做到板（梁）底, 并堵严塞紧。电缆及管道竖井 (送风,排烟除外)安装完毕后, 以每层楼板处现浇不少于80厚的同层标号钢筋混凝土楼板，穿墙管线待安装完毕后, 墙身必须用C20细石混凝土填实补严。凡室内装修用木材均应先做防火处理。屋顶网架结构均喷涂防火涂料，耐火极限达到二级 1.00小时，要求粘贴强度0.15mp，本工程网架屋顶为150厚泡沫混凝土保温屋面，防火等级为A级屋面。3、防火设置建筑物四周均有消防疏散车道。建筑物前设有紧急疏散用场地。各建筑物首层至少设有两个出入口，门宽均大于3m，满足消防疏散宽度、82、距离的要求。.3给排水防火小区整个消火栓给水系统由消防水池、消防给水泵、水泵接合器、消火栓和消防管网组成。1、消防水池该项目消防用水量为252m3，因此在设置消防水池的过程中应考虑设置消防水池的容积为300m3。2、消防给水泵消防给水泵设置供水中心的地下室，设置消防主泵、消防副泵，一用一备。3、水泵接合器及室外消火栓的设置本项目采用地下式水泵接合器，并设置在便于消防车使用的地点，距出入口12m，室外消火栓距路边0.8m，水泵结合器与室外消火栓的距离控制在30m。4、室内消火栓室内消火栓选取SN65型单出口消火栓，喷嘴口径19mm，水带长25m，水枪充实水柱不小于13m，消火栓栓口离地面高度1.83、1m，在消火栓箱里设置消防按钮，并设置直接启动消防水泵的按钮；室内消火栓栓口的静水压力不应大于1.0MPa，当大于1.0MPa时，应采用分区给水系统；消火栓栓口的出水压力大于0.5MPa时，应设置减压装置；室内消火栓的间距不应大于30m；室内消火栓应设置在明显易于取用的地点；消火栓的出水方向宜与设置消火栓的墙面相垂直，栓口离地坪高度宜为1.10m。5、消防管网室内消防给水管道宜与其它用水管道分开设置；室内消火栓给水管道应布置成环状，环状管网的进水管宜设置两条，当其中一条进水管发生故障时，另一条应仍能供应全部消火栓的消防用水量；在同层的室内消防给水管道，采用阀门分成若干独立段，当某段损坏时，停止84、使用的消火栓数不应大于5个，且阀门设有明显的启闭标志；室内消火栓给水管道应与自动喷水灭火系统的给水管道分开独立设置。6、灭火器的配置灭火器配置危险等级按中危险级考虑，火灾种类按A类设计。灭火器配置基准为2A，最大保护面积为75/A，最大保护距离为20m。灭火器选用MF3手提式磷酸铵盐干粉灭火器，每2具为一组，放置在带褪的铁皮箱内，箱底距离楼地面高度为0.15m。7、自动喷水灭火系统项目在地下车库及商业建筑设置自动喷水灭火系统，地下车库自喷系统为中危II级，喷水强度8L/minm,作用面积160m2，持续喷水时间1h，喷头工作压力0.1MPa，室内喷淋给水管采用内外壁镀锌钢管，DN80mm采用螺85、纹连接，DN80mm采用沟槽式卡箍连接，公称压力1.6MPa。1.7 项目实施进度计划1、组织管理由于本项目工程内容较多，施工面大，工期又短，故要求对本项目实行细致、高效的组织管理，以保证工程建设的顺利进行。（1）加强项目管理加强项目管理必须严格遵守国家有关工程建设的程序和法规，切实贯彻项目法人责任制度、招标投标制度、工程监理制度和合同制度，确保工程质量、工程进度和投资控制。拟建项目的工程申请报告一经批准，应立即对项目筹划、资金筹措、前期准备、建设实施、运营管理和资产管理的全过程负责。准备和实施阶段要严格市场准入管理，要搞好施工前的各项业务、技术培训，做到先培训考核，后持证上岗。（2）编制详细86、的施工组织计划项目单位和依法通过招标确定的施工、监理单位，要分别编制项目实施计划、施工组织和监理大纲。要根据找准关键路线，保证关键工程的原则，对工程质量、进度、资金、安全生产和环境保护等方面，进行总体和分季安排，并提出详细的技术组织实施，使之落到实处。（3）严格质量管理本项目的建设必须把工程质量放在首要位置。要认真落实“政府监督、社会监理、城市自检”三级质量保证体系，严格质量管理。施工过程中必须认真执行招标文件中的技术规范和建设部颁布的各种施工技术规范、试验规程和工程质量评定标准，精心施工，确保工程质量。并实行工程质量终身负责制和工程质量一票否决制度。2、项目实施进度根据本项目的实际情况和项目87、的特点，本项目工程建设进度为36个月，项目的实施计划见下表。项目实施进度计划表 年份项目内容2012年2013年201420151011121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89施工前准备工作勘察设计工程招标基坑开挖及基底处理建筑物土建工程建筑物安装工程建筑物装饰工程室外基础设施工程交付1.8投资估算与资金筹措1、投资估算（1）估算内容本项目为山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目，由山西XX房地产开发有限公司负责建设。投资估算编制范围包括建筑主体工程、给排水工程、供热工程、燃气工程、供电（含弱电）工程、道路工程、环卫88、工程等。（2）项目投资估算结果见下表：投资估算汇总表（万元）序号项目名称投资总额投资比例1建设工程费10728.0371.48%1.1主体工程9607.764.02%1.2配套工程费1120.337.46%2其他费用3168.5821.11%3基本预备费1111.727.41%4投资金额15008.33100%注：各单项工程具体投资构成情况详见工程投资估算附表。2、资金来源本项目建设资金来源全部由建设单位自筹。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析1、符合国家及山西省国民经济和社会发展规划房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经89、济和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出，坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。中华人民共和国国民经济和社会发90、展第十二个五年规划纲要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目符合国家、山西加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加普通商品住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。2、 符合X91、X市社会经济发展和城市总体规划从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。项目商品房的建设将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高科技含量，合理布局房间的结构，创造优美环境。按照XX市城市总体规划的要求，本项目的建设符合XX市经济和社会发展规划及城市总体规划中提出的建设目标和规划，能够适应XX市国民经济和社会事业发展的需要。2.2产业92、政策分析2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，简称“国十五条”，首次提出明确新建住房结构比例。提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。项目建设90平方米以下建筑面积占总住宅建筑面积的74.73%。2012年山西省下发关于保持全省住房城乡建设行业经济平稳较快增长的实施意见（晋政办发201263号），为满足普通购房者的需求，我省将在继续落实宏观调控政策的基础上，增加普通商品住房供应，并提出一系列鼓励措施。增加中低价位、中小户型普93、通商品住房建设用地规模，保持普通商品住房项目的持续开发建设，确保后续市场充足供应。鼓励金融机构加大对普通商品住房项目的信贷和融资支持，提高国内贷款利用水平，提高房地产开发资金到位率。同时，落实国家对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和个人购买家庭唯一住房的税收优惠政策，适度放宽住房公积金提取和贷款条件，优化审批程序，保障缴存人及时足额使用公积金贷款，提高购房支付能力。鼓励房地产开发企业以价换量，促进住房消费。 因此，本项目的建设符合国家及山西省产业政策要求。2.3行业准入分析根据房地产开发企业资质管理规定（建设部第77号令），本项目建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设计单位完成。94、本项目在规划中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。设计采用框剪结构，结构受力明确，布置合理。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。符合相关行业准入标准的规定。本项目由山西XX房地产开发有限公司建设，土地供应合法，建设条件成熟，项目的建设完全能够达到行业准入的条件。第三章 资源开发及综合利用分析3.1资源利用方案本项目主要耗用水泥、建筑砂石、墙砖及防腐保温等95、原材料和木材等，所有原辅材料的来源立足国内市场，均为本地市场采购，建筑施工临时用水和生活用水均采用当地城市自来水，做好施工现场雨水、污水的收集处理和循环利用，对本地地表水等其他资源不会造成不利影响。3.2资源节约措施项目工程建设主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清洁的城市自来水。原材料节约措施为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生，1、 设计方面在严格遵循国家建筑业相关规范规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高校节能设备、节水器具。2、 施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技术设计96、和用电计量管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家电电器。建筑施工临时用水，建设单位需事先到当地节水管理部门办理临时用水手续。3、 加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工香肠要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长期灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。提高建筑物使用寿命，有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范（G97、B50015-2003），室外给水设计规范（GB50013-2006）选取给水用水定额。1、充分利用市政供水压力（1）通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。（2）根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。2、回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗，绿地采用滴灌。3、所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。4、雨水利用（1）屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。98、（2）小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。5、合理配制水表等计量装置。建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。第四章 节能方案分析4.1用能标准和节能规范概述当前，我国经济进入新一轮持续快速增长周期，与此同时也遭遇到资源、能源、环境的瓶颈制约，节约能源成为我国一项长远的战略方针。中国建筑能耗的总量逐年上升，在能源消费总量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年的27.8%。而建筑最大的耗能点是采暖和空调，据悉，我国在采暖和空调上的能耗占建筑总能耗的55%。据介绍，我国城乡既有建筑达430多亿平方米，数量如此之巨的建筑中，最乐观估计，99、达到节能建筑标准的仅占5%左右；即使是新建筑，也有90%以上仍属于高能耗。与气候条件相近的发达国家相比，我国每平方米建筑采暖能耗尽管约为发达国家的3倍左右，但热舒适程度远不如人。无论从整个国际经济气候还是中国宏观经济大势来看，中国能源问题已经日趋严峻，节约能耗势在必行，而建筑能耗则是人们通常被忽视的重大问题。建筑节能问题已经得到国家和有关部委高度重视，建设部下发了关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知200555号、民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)，明确规定：新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。2012年山西省制定版布了民100、用建筑节能设计标准（DBJ04-242-2012），该标准的总体目标是使山西省新建、改建和扩建的居住建筑空调采暖能耗降低65以上。要求全省范围内新建、扩建、改建的民用建筑，必须严格执行建筑节能强制性标准，在进行建筑围护结构和用能系统施工时，要按照现行建筑节能标准采取建筑节能措施。对达不到节能65%标准的建筑，不得办理开工许可和竣工验收备案手续，不准销售使用。相关法律、法规、规划和产业政策（1） 中华人民共和国可再生能源法国家主席令第77号（2） 中华人民共和国发展和改革委员会第6号令关于固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法2010年9月17日（3） 国务院关于加强节能工作的决定（国发2006101、28号） （4） 节能中长期专项规划（发改环资20042505号）（5） 关于印发节能项目节能量审核指南的通知（发改环资2008704号）（6） 中国节水技术政策大纲（国家发改委公告2005年第17号）（7） 关于抓紧开展固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知晋发改资环发20101387号；（8） 山西省节约能源条例（2000年07月01日）（9） 山西省人民政府关于加强节能工作的决定（晋政发200628号）（10） 山西省人民政府关于关于印发山西省节能减排综合性工作方案的通知（晋政发200732号）相关标准和规范（1） 居住建筑节能设计标准（DBJ0-242-2012）（2） 民用建筑设计102、通则（GB50352-2005）（3） 民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）（4） 外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）（5） 采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2009）（6） 民用建筑电气设计与施工（08D800-18）（7） 建筑照明设计标准（GB50034-2004）（8） 建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）（9） 城镇供热管网设计规范（CJJ34-2010）（10） 城市电力规划规范（GB50293-1999)（11） 综合能耗计算通则（GB/T25892008）（12） 用能单位能源计量器具配备与管理通则（GB/T1716103、72006）（13） 节电措施经济效益计算与评价（GB/T13471-2008）（14） 节能监测技术通则（GB/T15316-2009）（15） 供配电系统设计规范（GB50052-2009）（16） 采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）4.2能耗状况及能耗指标分析项目能源品种选用原则本项目根据国家和XX市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅建筑类型和外部条件等具体情况选择能源形式。项目主要涉及能源种类为电力、采暖热力和天然气，耗能工质为水。项目所在地能源供应情况1、供水条件本项目生活、道路及绿化等年用水总量78952m3,本项目水104、源采用市政自来水，由市政敷设供水干管引入小区，项目生活用水可从此管网接入，供水水压为0.3MPa。2、供电条件本项目用电总设备容量为2632.9kW，总计算负荷为1020kW，视在容量为1139.5kVA，则项目建成后年耗电量2347445.8kWh。3、供热条件项目供热管网采取两级布置，项目接入市政供热一次管线，供热介质为高温热水，管线设计压力1.6MPa，设计供回水温度130/70C。小区供热拟从市政管线引分支至小区换热站，换热后向该项目用户供热，供回水温度为55/45C。能够满足项目需求。4、天然气条件项目气源为天然气，利用城市燃气管网作为小区气源，年总用气量为159063m3/a。项目105、能源消耗概况本项目所消耗能源种类为电力、采暖热力和天然气，耗能工质为水。其中电力消耗主要为居民生活用电和公共动力设备耗电；天然气消耗为居民生活用气；新鲜水消耗主要是居民生活用水，道路洒水及绿化洒水。产品综合能耗表序号名称单位年需要实物量折标系数年能耗量tce占比一能源种类1.1电力kwh2347445.80.1229kg/kwh288.538.03%1.2天然气m31590631.2143kgce/m3 193.125.45%1.3采暖热力GJ4921.70.03412kgce/MJ270.335.63%二耗能工质2.1水m3789520.0857kgce/t6.80.92%三合计758.71106、00%由表可见生产能耗中，采暖热力、天然气、电为项目主要能耗，故节约热力、天然气及电力消耗对本项目节能至关重要。4.3节能措施和节能效果分析节能措施.1建筑节能措施1、建筑节能设计原则根据建筑功能要求和气候参数，设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，尽量考虑自然采光和自然通风，选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计。设计有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。2、建筑节能设计方案根据居住建筑节能设计标准（DBJ04-242-2012）中的规定，XX市属于寒冷地区（B107、区）。（1）在总平面设计图中，把夏季主导风向作为建筑的主要朝向，充分利用地形，依次排列小区建筑，建筑群体在夏季能迎合南风、引导空气穿越，冬季又能阻挡寒冷北风的侵袭，较好的适应了气候的变化，从而可减少建筑能源消耗。（2）住宅楼为南北朝向布置，主朝向选择了正南北朝向即最佳朝向。在夏季，南北朝向的建筑物所受到的太阳辐射相对东西朝向建筑要少很多，这样可以节省空调的能量消耗；而在冬季时，建筑受到太阳辐射的情况刚好与夏季相反，从而节约了建筑保温所需的能耗。（3）本项目建筑物之间的间距较大，有利于空气流动，增大风量、提高风速，从而使建筑物与空气的热交换增加，有效降低建筑物的温度，降低建筑能耗。建筑群的入风口108、和出风口结合主导风向设置合理，使空气易于流通。（4）建筑体型系数项目住宅体形系数应满足居住建筑节能设计标准（DBJ04-242-2012）的限值要求。居住建筑的体型系数限值气候子区建筑层数3层4层913层14层寒冷地区0.520.330.300.26（5）窗墙面积比居住建筑的窗墙面积比限值朝向窗墙面积比寒冷地区北0.30东、西0.35南0.50项目建筑窗墙比符合规定，在限值内符合节能要求。（6）外围护与屋面材料屋面保温隔热要选用导热系数较低，而且吸水率和蒸汽渗透系数较低的材料，通过维护结构的处理，减少对采暖热力的能源消耗。（7）变形缝应有保温措施变形缝应采取保温措施，并应保证变形缝两侧墙的内表109、面温度在室内空气设计温度、湿度条件下不低于露点温度。（8）热桥保温处理外墙与屋面的热桥部位均应进行保温处理，并应保证热桥部位的内表面温度不低于室内空气设计温度、湿度条件下的露点温度，减少附加热损失。（9）项目考虑节能措施方面可考虑合理利用太阳能，如使用太阳能热水器等。（10）在建筑周边合理植树和绿化，会降低外界冷热空气对建筑维护结构的影响。.2采暖节能措施（1）设计集中采暖系统时，管路应设置室温调控装置。（2）换热站内设置气候补偿器，通过实时监控室外温度的变化自动调节机房的供热量，循环泵安装变频调速装置。（3）采暖室外管网采用直埋敷设，管网的保温材料选用聚氨酯，高密度聚氯乙烯硬壳做保护层。（4110、）建筑物每个热力入口处设置供回水温度计、压力表和热量表，并设置自力式压差控制阀。（5）在各终端用户安装流量仪表，分户计量。.3热力节能措施（1）热力站换热器选用板式换热器，与同样流速下的管壳式换热器相比，其传热系数约为管壳式换热器的传热系数的35倍，传热效果较好，同时其换热效率达95%，热力损失较小。（2）热力系统补水定压方式为变频补水定压方式，该方式压力稳定，补水泵无需频繁启动，运转平稳，能够有效节约电力。（3）热力系统循环水泵采用变频技术，可有效减少电力损耗。（4）管道埋设方式为直埋，补偿方式采用自然补偿和橡胶软接头补偿，直埋保温管为工程预制，管道保温采用聚氨酯发泡塑料，保温层外保护壳为高111、密度聚乙烯外护管。.4电气节能（1）建筑的走廊、楼梯等部位安装使用节能灯具，并采用高效灯具、节能型光源，配用高效节能镇流器等，满足规范要求的照度前提下，尽量减小照明灯具的安装功率，并采用声、光控制装置。（2）安装用电分项计量装置。照明设备适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明。（3）采用高效节能光源并加装电子镇流器，对公共照明、室外照明灯进行集中控制。对于靠外窗的灯具道路设立回路控制，以达到白天节能的目的。.5节水措施（1）供水系统在各环节采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率；（2）项目采用节水器具和设备，节水率不应低于8%，卫生间采用尽量112、低水量冲洗便器、感应出水龙头或缓闭冲洗阀等，座式大便器采用节水型冲洗水箱；水龙头采用陶瓷芯产品，有效节约水资源。（3）强化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率，注重管材接口，控制管网漏失率小于国家标准。（4）室内给水干管采用衬塑钢管，室内给水支管采用PP-R管，室外给水管采用球磨铸铁管，室内排水支管采用PVC-U管，排水立管采用离心铸铁管，室外排水管采用双波纹管。（5）给水系统采用总表和分表或分户计量，以利于达到节水目的。.6节气措施（1）安装天然气计量仪表，以达到分户计量。（2）灶具选用高效灶具，一般嵌入式灶具热效率为50%，台式灶具热效率55%，本项目推荐选用更为高效节能的灶具。节能效果113、分析项目建设严格执行国家和山西省现行的建筑节能设计规范以及相关的政策、法规，在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与未采取节能措施的八十年代初设计建成的公共建筑相比，项目建筑能耗指标达到居住建筑节能设计标准（DBJ04-242-2012）和公共建筑节能设计标准（DBJ04-241-2006）要求。围护结构传热系数、构件传热系数的限值对建筑达到节能目标是关键性的，建议项目设计单位、施工单位严格执行建筑设计规范，保证项目节能效率。建议项目室外路灯、绿地等场所照明选用太阳能光伏发电技术，建筑设计采用太阳能热水系统建筑一体化设计。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地现状项目建设114、地点项目地位于山西省XX市，红旗东街以南，原址为XX市公安局盐湖分局看守所，地块较为方整，地块用地面积13478m2，南北长约177米，东西宽约76米。地块周边5米警戒区用地面约2201m2。具体四至为：北至东湖佳园，南至红旗东街，西至新新家园，东至东湖佳园，为一块规则的长方形场地。1、地理位置XX市盐湖区位于山西省西南部；东经11041231101227，北纬344827352230。东连夏县，西临永济、临猗，南依中条山与平陆、芮城为界，北傍稷王山，同万荣、稷山、闻喜相接。境域东西距41公里，南北长62公里，总面积1237平方公里。地处XX盆地中部的盐湖区，境内自南向北，有中条山、四十里岗、115、七里岗、鸣条岗，峨嵋岭、稷王山等东西走向的条带高地与平原相间。地势除南（中条）北（稷王）两山外，呈东北至西南倾斜，一般海拔300600米，涑水河、姚暹渠、引黄渠东西横贯，西南隅散布着盐湖、鸭子池、硝池、硝池滩、北门滩、长乐滩、北贾滩、汤里滩等湖泊与滩地，可谓“三山一水六分田”。中条山西连华岳，东接太行，连绵300余里，最高点刀山海拔高达1494.7 米，由于居中若带，故名中条山；稷王山由棒槌山、柏王山及余支峨嵋岭组成，海拔在600米和1000米之间。2、建设条件（1）气象条件盐湖区属大陆温带季风气候，光热资源丰富，雨热同季集中，年平均降雨量559.3mm，年平均日照时数2247.4小时。境内气116、候温和，年平均气温13.6，一月零下2.2，七月27.4，历年总积温平均为513.8，年降雨量550毫米，霜冻期在十月下旬至次年四月上旬，全年无霜期208天左右。（2）地质构造XX盆地地处中条山山前断陷带内，地表全为新生界地层覆盖，除沿中条山麓一带有粗粒物质组成的洪积扇外，大部以淤泥质湖相沉积为主。XX盆地属于断陷盆地松质软地基类型,盆地内松散沉积物较厚，上层冲积厚2040米左右,为亚砂土、砂夹砂层和砾山透镜体；下层以湖相堆积的杂色粘土为主，新生界总厚可达25003000米，潜水埋深25米,沿河及沼泽地带常存淤泥层和盐渍土，在这些地带建筑时，应注意基坑涌水，流沙淹没和碱浸蚀等问题。XX盆地的水117、文地质条件较为复杂，浅层水由周围向盆地中心汇集，径流条件一般是山前比盆地好，上游比下游好，中条山前水利坡度为612，峨眉台地为7，平原仅为3左右。（3）自然资源XX土地肥沃，灌溉便利，是全国重要的商品粮棉生产基地，麦棉产量高、品质好，小麦年产1.7亿公斤，棉花1000万公斤。豆类、油料、蔬菜、药材等多种经济作物，种植面积大，生产效益高。苹果、酥梨、红枣、百合、柿饼以及晋南的大黄牛等名优特产，闻名遐迩。由于盐湖区境内地形复杂，山地、平原、岗岭、阶地交替，形成了多样化的土质，可分为4个土类、10个亚类、22个土属，82个土种。其中褐土占74.5%,草甸土占24.5%,沼泽土占0.44%，盐土占0.118、5%。区域内有铜矿、铁矿、金矿、银矿和石膏矿。（4）周边建筑与环境条件项目位于XX市盐湖区红旗东街以南，建设场地周边环境状况良好，没有明显污染源，有利于项目建设。（5）交通运输条件盐湖区交通运输方便，南同蒲铁路横贯区境，公路网密度每平方公里达到70.2公里，实现了村村通油路、客车，全区有七条主干线公路，运风、运三、侯运、大运、运临等高速、一级公路通往全国各地，旅游专车、公共汽车可直达太原、西安、洛阳、武汉、郑州、北京、上海、南京、广州等地。XX机场已开通北京、上海、广州、深圳、成都、太原航线，年底前即将开通重庆、海口、青岛等15条航线。 （6）公用设施项目建设地址符合XX市城区总体规划，区域内119、具有完备的给排水、热力、电力、燃气、通讯管网等基础设施，项目将充分利用享有配套公用设施，较低投资成本。给排水项目供水系统由XX市市政给水管网提供，管径为DN300，压力为0.3MPa。水质符合居民生活饮用水卫生标准，能够满足项目建设及建成后生活、消防用水要求。排水分为雨水排放和污水排放，雨水经集水井收集，直接排入市政排水管网，生活废水采用分流制，洗涤污水直接排入市政排水管网，粪便污水经化粪池后排入市政排水管网，污废水排水管道分别设置。供热项目冬季采暖热源为城市集中供热，经小区换热站后供给项目住户，采暖供回水温度为55/45C，能够满足项目冬季采暖需求。供电项目电源由城市电网提供，能够满足项目用120、电需求。供气项目气源为市政西气东输燃气管网，用气种类为天然气。（7）施工条件 土方拟建项目在施工期需在项目建设地点进行大量的土方开挖，土方开挖量可满足工程土方回填的需要，剩余土方外运处理。 砂、石料工程所需砂及石料市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。 四大材料来源及供应水泥、钢材、木材、电缆等均由当地建筑材料市场供应。项目用地现状本项目占地总面积13478m2，项目用地原址为XX市公安局盐湖分局看守所，非新规划用地，不占用耕地，地势平坦，排水畅通，阳关充足，周围无厂矿企业，无污染源，交通便捷，具备了五通一平，不占用耕地，符合安全、安静、无干扰的要求，能够满足项目121、建设需求。5.2土地利用合理性分析项目地位于XX市盐湖区红旗东街以南，项目占用的土地用地性质为商住用地，项目建设符合XX市土地总体规划，不覆压矿藏，项目建设内容符合国家产业政策和地方经济社会发展规划，依据国土资源部、发展改革委联合发布实施2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，项目用地不属禁止或限制类用地。本项目拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的商品住宅用房，可以提高土地使用率，改善现有环境及人文景观。符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。5.3移民安置分析本项目建设用地原址为XX市公安局盐湖分局看守所，主要对原看守所建筑进行拆迁，在项目前期准备过程中，应做好土地性质变更122、及征地拆迁工作。第六章 环境和生态影响分析6.1环境和生态现状项目地位于山西省XX市红旗东街以南，占地13478m2。本区域在长期雨水侵蚀和物理化学风化作用下，形成了较厚的风化壳，由板页岩、砂页岩、灰岩、红色砂岩和花岗岩构成。项目建址岩层出露较完整，构造不太复杂。项目区属温带大陆性气候区，四季分明。冬季雨雪稀少，春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季秋高气爽。据XX市气象资料，XX市地区气象指标如下：多年平均气温 9.910.6 最热月平均气温23.8 最冷月平均气温 -4.7 多年平均降水量 520mm 年平均风速 2m/s 最大日降水量 158.4mm 2011年，XX市空气质量优良率达95.6123、，综合污染指数为1.66。城区区域环境噪声平均值45分贝，城区交通干线噪声平均值60.0分贝。总体来说，项目区内环境质量较好，但项目建设应按规定搞好环境评价，防止水土流失和环境污染，随时搞好环境质量的监测工作。6.2环境影响分析本项目对环境的影响主要表现在项目的施工期间，施工噪音及施工过程中粉尘、废水和固体废弃物对周围居民、单位和环境造成影响。依据工程特点，现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，施工期间内燃机械和车辆尾气污染。1、大气影响工程施工期对环境的影响主要表现为施工作业扬尘、运输车辆扬尘、运输及动力设备运行产生的燃油废气，装修时油漆和涂料喷涂产生废气124、。采取措施：施工扬尘的防治措施根据国家环境保护总局发出的防治城市扬尘污染技术规范（HJ/T393-2007），本工程施工过程中要采取如下防尘和抑尘措施：a.土建施工时，场地周边必须的1.8m以上防尘屏应保留继续使用，并定期检查发现破损及时补修。b.工程开挖防尘：工程开挖土方应集中堆放，缩小粉尘影响范围，及时回填，减少粉尘影响时间。多余弃土根据总体布置尽量回填于低凹处，注意土石方挖填平衡。开挖弃土堆存时遇干燥、大风季节要及时洒水，避免产生扬尘。c.砂石与混凝土等扬尘消减与控制：施工中使用商品混凝土，禁止现场搅拌，混凝土运输应采用密封罐车。防止物料飘失，避免运输过程产生扬尘。d.交通扬尘削减与控制125、：施工道路应保持平整，设立施工道路养护、维修、清扫专职人员，保持道路清洁、运行状态良好。在无雨干燥天气、运输高峰时段，应对施工道路适时洒水降尘。e.物料管理：材料仓库和临时材料堆放场应防止物料散漏污染。仓库四周应有疏水沟系，防止雨水浸湿和水流引起物料流失。运输车辆应人库装卸，临时堆放场应有遮盖篷遮蔽，防止物料飘失，污染环境空气。建筑材料定点堆存，混凝土搅拌场地面定时清扫，施工现场地面、道路及各扬尘点每天定时洒水抑尘，洒水对抑制扬尘具有显著作用。f.施工道路要硬化，要在工地出口处设置清除车轮泥土的设备，确保车辆不带泥土驶出工地；装卸渣土严禁凌空抛散；要指定专人清扫工地路面。g.洒水喷洒措施：洒水126、是最常用的控制方法，洒水作用的效果，由使用频率而定，一般有效的洒水计划可减低50%以上的逸散性粉尘。但为了防治洒水过多导致场地水土流失，施工现场每天洒水24次，每次洒水时控制洒水水量，以每次施工场地表面不起尘为准，派专人负责，严禁出现因洒水导致水土流水到施工场地外的情况。物料及土方运输的污染防治问题a.施工单位或土石运输单位必须按照交通部门核准的运输路线运行，本项目建设单位有责任对运输车辆的线路进行监督，不得图便利自行选择其他线路。b.施工工地道路要铺设石渣路面，工地出口处要设置清除车轮泥土的设备，确保车辆不带泥土驶出工地；装卸渣土严禁凌空抛散；要指定专人清扫工地路面。c.运输车辆不得超载；运127、送散状物料和土方的车辆应遵守散状物料密闭运输管理规定，实施密闭化，避免在运输过程中的抛洒现象；合理控制车速，并尽可能避免交通高峰期运输。装修阶段a.采用优质的建筑材料，达到天然石材产品放射性防护分类控制标准。b.装修中应采用符合国家标准的室内装饰和装修材料，这是降低造成室内污染的根本。c.装修后的居室不宜立即投入使用，通常要通风换气30天左右。d.保持室内的空气流通，或选用确有效果的室内空气净化器和空气净化装置，可有效清除室内的有害气体。也可在室内有选择的进行养花植草，既可美化室内环境，又可降低室内有害气体的浓度。2、废水污染影响施工期废水主要是来自暴雨的地表径流、施工废水及施工人员的生活污水128、。施工废水包括石料冲洗废水、混凝土养护废水、施工机械车辆冲洗废水；生活污水主要为施工人员厕所冲刷水；暴雨地表径流主要指冲刷浮土、建筑砂石、垃圾、弃土等高浊度废水，不但会夹带大量泥沙，而且会携带水泥、油类、化学品等各种污染物。采取措施：石料冲洗废水：其悬浮物含量大，需建沉降池，悬浮物进行沉淀后，部分澄清后废水可用于建筑工地洒水防尘，或回用于泥砂搅拌用水。混凝土养护废水：封闭混凝土中水分不在蒸发外逸，水泥依靠混凝土中水分完成水化作用，因水量较小，故废水排放量小，可以不需专门处理。机械和车辆冲洗废水：主要为含油废水，要求设立专门清洗点对施工机械和车辆进行清洗和保养，含油废水或废弃物，不得随意弃置和倾129、流，可用容器收集或建小型隔油池进行处理，以防止油污染，处理后可用作施工物料混合用水。 施工人员生活污水：建设与市政下水管道连通的临时厕所，施工人员产生的生活污水经化粪池处理后排入市政下水道，不随地大小便，保持建筑场区清洁干净。施工过程防止水土流失措施：施工区内增设必要的排水沟道，有利于雨水排放。修建施工场地围墙，避免施工弃土和废水对周边环境的影响。3、废弃物影响施工期固体废弃物包括建筑垃圾、施工人员的生活垃圾和弃土。采取措施： 施工建筑垃圾施工过程中残余泄漏的混凝土，断砖破瓦，破残的瓷片、玻璃、钢筋头、金属碎片、塑料碎片、抛弃在现场的破损工具、零件、废机油、废润滑油和含有废棉纱以及装修时使用剩130、下的有机溶剂废物和废涂料等。其中废机油、废油漆桶属于危险废物，在国家危险废物名录中的编号为HW08，因此，废机油、废润滑油和含油废棉纱以及装修时使用剩下的有机溶剂废物和废涂料必须按照危险废物处理，即交由危险废物处置资质的单位进行回收，不得同一般固体废物一样处理。 施工人员生活垃圾施工人员的生活垃圾由万柏林区环境卫生部门收集，送入城市生活垃圾处理场。4、噪声影响施工期噪声主要为各类机械设备噪声及物料运输的交通噪声。机械设备噪声：推土机、压路机、打桩机、挖掘机、搅拌机等机械设备，这些突发性非稳态噪声源对施工人员、周围居民产生较大的影响。交通运输车辆噪声：大型载重车、水泥灌车噪声较大，对沿途关心点影131、响较大。采取措施： 制定严格合理的施工计划，集中安排高噪声施工阶段，便于合理控制；施工区应实施严格的隔离措施，降低施工噪声影响；在施工阶段采用商品砼，不仅可减少扬尘，而且还避免搅拌机噪声污染。所有高产噪设备的施工时间如打桩机等应安排在日间非休息时段，夜间禁止施工；尽可能利用噪声距离衰减措施，在不影响施工的条件下，将强噪声设备尽量移至距场界较远的地方，保证施工场界达标。尽量将强噪声设备分散安排，同时相对固定的机械设备尽量入棚操作，最大限度减少施工噪声对周围居民的影响。施工设备选型上应尽量采用低噪声设备，如振捣器采用变频振捣器等；对动力机械设备进行定期的维修、养护，因设备常因松动部件的震动或消声器132、破坏而加大其工作时的声级；尽量少用哨子、喇叭等指挥作业，减少人为噪声；建设施工期，工程业主和有关管理部门应设立举报途径，并应加强日常监督管理，发现违规行为应及时纠正，以确保工程施工阶段的声环境要求。在装修时间无法统一的情况下，应加强居民装修噪声的管理，要求每个住户制定严格的装修管理措施，将装修噪声所造成的影响减小到最低程度，限制装修时间，严禁在中午12时到14:30和夜间22时至次日6时从事装修活动。6.3生态环境保护措施本项目建设内容主要为：1栋2单元25层住宅楼、3栋1单元25层住宅楼和1栋1单元28层住宅楼，以及1栋3层办公楼和2层临街商业建筑以及用地范围内的室外配套工程，因此，项目无特133、殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。从环境影响上看，项目建设是可行的，同时，项目在建设过程中或建成后的使用中，仍将采取严格的环境保护措施：1、废气污染影响运营期废气包括：居民生活排放的油烟、停车场汽车尾气、垃圾收集点恶臭。采取措施：居民生活废气项目运营期，居民生活排放废气主要为厨房油烟和煤气燃烧产生的废气。汽车尾气车辆产生的尾气属于无组织排放废气，对小区空气造成一定的影响。建议小区建设中应注重加强小区道路的绿化措施及车辆入库及停靠管理规定，减小车辆在路面的滞行情况，减小尾气排放对小区环境空气质量的影响。小区垃圾收集点恶134、臭污染物为了防止垃圾收集点垃圾腐烂发臭对人员产生影响，垃圾收集点的设计严格执行国家关于在居民区建设垃圾收集点的有关规范，并远离建筑物20m以上。充分考虑设置防治垃圾在收集、存贮、转运过程中产生的恶臭设施，并应每天及时清运当天产生的垃圾，防止产生恶臭气味。2、废水污染影响本项目为住宅小区，污水来源主要为家庭生活污水，没有特殊的环保要求。因此，按照雨污分流原则排放，雨水与污水分流，雨水经收集后直接排放入市政雨水管网。粪便等生活污水经化粪池和隔油池处理后汇入市政污水管网。3、固体废弃物治理固体废弃物主要为住户及其它公建配套设施产生的生活垃圾。小区内将推行先进的垃圾清运和垃圾分类模式，做到生活垃圾不落135、地，定点定时由专人专车收集到全区的垃圾总站，再由垃圾总站初步处理后转运出去，尽量避免垃圾的二次污染。4、噪声治理小区噪声主要来自小区汽车噪声、公共设施噪声和居民生活噪声。环保措施：a.加强对进出小区车辆及小区内车辆停靠的管理，避免出现混乱状况，减少车辆在小区内道路的行驶时间，规定小区内禁止鸣笛；小区对主要停车部位设置声屏障、密植绿化林带等；b.水泵、抽排风机等布置在地下室最底层的设备间内，泵和风机进行基础减震，风机进出口管道加装消音器，排气管道出口采用微穿孔板消声器等；c.绿化是小区降噪的有效手段，在小区整体绿化中，加强合理的隔声绿化结构设置可有效降低小区内及小区外噪声影响。6.4地质灾害及特136、殊环境影响分析项目地地质灾害情况本项目区属低丘剥蚀地貌，其地势平坦。项目建设主要位于平缓地带上，工程地质条件简单。项目区内自然边坡稳固性好，没有发现不良工程地质现象。项目诱发地质灾害的风险分析项目地表工程施工，占用土地主要为素填土、黄土，目前尚未进行工程地质勘察。但根据XX其它项目施工时所做的地勘报告，结合场地条件，该区域不存在滑坡、泥石流、崩塌等不良地质现象，不存在震陷土层，场地较稳定。完全可以满足本建筑物承建需要。地质灾害防御对策和措施依据建筑抗震设计规范（GB500112001）判定，本场地为中软土，类建筑场地,其地震基本烈度为7度，工程按照7度进行抗震设防。设计基本地震加速度0.15g137、。同时严格把关，坚决执行“三同时”制度，辅助设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，有效控制。特殊环境影响分析及保护措施本项目区内尚未发现任何历史文化遗产、自然遗产、风景名胜等特殊环境，因此本项目不会对自然历史文化遗产产生不良影响。第七章 经济影响分析7.1经济费用分析分析方法根据国家发展和改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）“关于部分行业项目经济评价的特点”规定房地产行业一般只进行财务分析，本项目经济费用效益分析只进行财务分析。投资估算1、估算依据（1）市政工程投资估算编制方法（2007年版）；（2）市政工程投资估算指标（2007年版）；（3）山西省建筑安装工138、程概算定额(2011年)（4）山西省建设工程计价依据（2005年版）；（5）山西省建设工程费用定额（2005年版）；（6)山西省建设工程其他费用标准（2009年版）；（7)山西省工程建设标准定额信息（2011年第3期）；（8) 山西省建设厅关于发布山西省建筑安装工程概算调整系数及有关问题的通知（晋建标定字200512号文件）。（9) 山西省建设厅文件关于调整山西省建设工程计价依据中人工单价的通知（晋建标字2008115号）；2、估算方法（1）依据本项目的图纸及有关资料计算工程量；（2）依据估算指标和有关取费办法，综合分析建筑物、构筑物、各种管道线路的估算单价。（3）工程材料价格依据山西省工程建139、设标准定额信息公布的2012年第一季度市场价格计取。（4）工程其他费用按山西省建设工程其他费用标准（2009年版）和市政工程投资估算编制方法（2007年版）计取。其中： 建设单位管理费：根据山西省建设工程其他费用标准（2009年版）中的有关标准计取； 工程监理费：依据建设工程监理与相关服务收费管理规定中的有关标准计取； 设计审查费：按设计费用6.5%计取； 招标代理服务费：按关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（国家计委计价格20021980号）中的有关标准计取； 可行性研究费：按关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（国家计委计价格19991283号）中的标准计取； 勘察费：包140、括工程地质勘察和工程测量两部分费用，按建安工程费用的0.8%计取； 设计费：依据工程勘察设计收费标准2002 的有关标准计取； 预算编制费：按设计费的10%计取； 环境影响评价费：依据关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（国家计委、国家环境保护总局计价格2002125号）中的有关标准计取； 劳动安全卫生评审费：按建安工程费用的0.1%计取； 场地准备及临时设施费：按建安工程费的1.0%计取； 防空工程易地建设费：根据中华人民共和国防空法及山西省人民防空工程建设条例，本项目人防工程易地建筑面积2702.51，征收标准1800元/。 工程保险费：按建设工程费的0.15%计取； 特殊设备安全监督检141、验费：依据山西省锅炉压力容器压力管道及特种设备监督检验收费管理办法和收费标准的通知（山西省物价局、财政厅，晋价费字（2003）第37号）中的有关标准计取；（5）基本预备费按照建设工程费及其他费用之合的8%计算。3、费用估算山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目总投资约15008.33万元，其中建设工程费10728.03万元，其他费用3168.58万元，前期工程预备费用1111.72万元，详见项目估算汇总表。7.2财务评价基本依据1、 所有基础数据均以2012年第三季度物价水平为基础；2、 项目运营期内不考虑通货膨胀，只考虑相对价格变化。项目计算期本项目建设期为3年。营业收入和营业税金及附加142、1、销售收入经考察项目周边地带的实际情况将售价定为：住宅楼：销售面积为44974.5m2，销售价格为4000元/m2；商业用房：销售面积为1113平方米，售价为10000元/平方米；地下车位：地下车位244个，售价8万元/个。2.收入及销售税金及附加根据有关规定，本项目应交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加，其中，营业税税率为5%，城市维护建设税、教育费附加分别按应纳营业税额的7%、3%计取。销售收入及销售税金及附加序号项 目销售数量平均单价合计(万元)1销(预)售收入21054.81.1住宅44974.5m24000元/m217989.81.2商业1113m210000元/m211131.143、3地下车位244个80000万元19522营业税金及附加1173.812.1营业税1052.742.2城市建设维护税73.692.3教育费附加31.582.4价格调控基金15.793、经济效益分析项目总成本费用主要包括开发成本、管理费用、销售费用及财务费用，其中管理费用按开发的3%计，销售费用按销售收入的3%计。项目利润及投资收益分析序号项 目金额（万元）1销售收入21054.82销售税金及附加1173.81 3总成本16090.223.1开发成本15008.333.2管理费用450.253.3销售费用631.653.4财务费用04利润总额3790.775所得税（25%）947.696税后利润144、2843.087投资利润率18.94%4、分析结论财务盈利能力分析表明，本项目具有较强的财务盈利能力，抗风险能力，社会效益及经济效益明显，因此，本项目是可行的。7.3项目对财政收支平衡的影响该项目可以直接或间接地增加当地财政资金投入，如资本金注入等建设性财政资金投入，经营性补贴，还可以缴纳各种税费和政府公共部门投资收益等，因此，对当地政府部门的财政收支有一定的影响。7.4项目对市场竞争结构的影响该项目的实施对培养区域内、外产业市场环境、促进市场竞争、优化市场经济秩序、提高资源配置质量和效率都有一定的贡献。7.5项目对就业和收入分配的影响该项目在建设期可以提供许多就业机会，进而提高生活收入，改善145、居民生活条件，对稳定当地的社会秩序有一定的促进作用。山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目估算汇总表项目名称：山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目单位:万元序号工程及费用名称估 算 价 值技术经济指标（元）占投资额%备注建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合 计单位数量指标1建设工程费8175.45 581.22 1971.35 0.00 10728.03M2576441861.0771.48 1.1主体工程7931.09 0.00 1676.61 0.00 9607.70 M2576441666.7264.02 高层建筑6222.700.001352.767575.46M2450146、921680.0050.48 办公楼123.570.0026.86150.43M28951680.001.00 商业建筑161.390.0033.39194.78M211131750.001.30 地下车库1423.440.00263.601687.04M2105441600.0011.24 1.2配套工程244.37 581.22 294.74 0.00 1120.33 M257644194.357.46 电梯0.00480.0040.00520.000.03 道路工程79.730.000.0079.73M23153252.860.53 给水工程18.1028.3022.0868.48m15147、48442.360.46 污水工程35.850.0014.3450.19m4451127.910.33 雨水工程14.900.0011.6726.57m408651.290.18 供热工程32.430.0065.2497.67m1130864.340.65 燃气工程6.510.158.4015.06m557270.400.10 供电工程14.7571.20133.01218.97m2338936.761.46 环卫工程0.001.570.001.57M2576440.270.01 总图及其它工程42.090.000.0042.09M2576447.300.28 2其他费用3168.58 M25148、7644549.6821.11 2.1征地费1658.64 1658.64亩20.24 819600 2.2建设单位管理费128.74 128.7413478.001.20%2.3工程监理费234.51 234.512.4设计审查费21.25 21.252.5招标代理费30.91 30.912.6可行性研究费35.00 35.002.7勘察费81.17 81.170.80%2.8设计费326.99 326.992.9预算编制费32.70 32.702.10环境影响评价费3.50 3.502.11劳动安全卫生评审费10.73 10.730.10%2.12场地准备及临时设施费101.47 101.149、471.00%2.13.防空工程易地建设费486.45 486.45m22702.511800.002.14工程保险费15.22 15.220.15%2.15特殊设备安全监督检验费1.28 1.283预备费1111.72M257644192.867.41 8.00%4工程总投资15008.33 M2576442603.61100 1建设工程费8175.45 581.22 1971.35 0.00 10728.03M2576441861.0771.48 1.1主体工程7931.09 0.00 1676.61 0.00 9607.70 M2576441666.7264.02 山西XX房地产开发有限150、公司XX小区建设项目费估算表项目名称：山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目序号工程费用或名称单位数量单价(元)合价(万元)备注一建设工程费18178.351主体工程7931.091.1住宅楼57644.47931.09高层住宅楼M245092.0013806222.70办公楼M2895.401380123.57商业建筑M21113.001450161.39地下车库M210544.0013501423.442区内配套工程244.372.2道路工程79.73小区主干路M2152426039.62宅前路M2100423023.09人行道M262519011.88道路侧石M5141005.142151、.3给水工程18.10PE管DN100M868756.51土方及基础球墨铸铁管DN200M6801208.16阀门井座420000.80水表井座459682.39消火栓井座212000.242.4污水工程35.85HDPE排水管道DN200M4272179.27土方及基础HDPE排水管道DN300M44525311.26土方及基础污水检查井1000座216000.3280m化粪池座53000015.002.5雨水工程14.90HDPE排水管道DN400M40833013.46土方及基础检查井1000座516000.80单箅偏沟雨水口座88000.642.6供热工程32.43保温直埋管道DN15152、0M330 2588.51供回水双管保温直埋管道DN200M800 29923.92供回水双管2.7燃气工程6.51阀门井DN150座1250002.50燃气管道M557724.012.8供电工程14.75低压电力电缆M1030575.87土方及基础路灯电缆YJV22-100- 410M1308577.45土方及基础路灯座285101.43土方及基础2.9总图及其它工程42.09土石方工程M34703209.41绿化工程M2404337 14.91围墙M50835017.78山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目设备及安装费估算表项目名称：山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目序号设备153、材料名称单位数量设备价格安装费备注单价(元)合价(万元)单价(元)合价(万元)一建设工程费101.2211932.211主体工程0.001676.611.1住宅楼0.001676.61高层住宅楼M2450923001352.76水暖电安装办公楼M289530026.86水暖电安装商业建筑M2111330033.39水暖电安装地下车库M210544250263.60水电安装2区内配套工程101.22254.742.1电梯台16300000480.002500040.002.2给水工程28.3022.08PE管DN100M868897.73球墨铸铁管DN200M1203734.48阀门井座4200154、00.80消火栓井座212000.24消防泵台2362007.24126012.52喷淋泵台2353007.06105902.12生活给水泵台43500014.00105004.202.3污水工程0.0014.34HDPE排水管道DN200M4271426.07HDPE排水管道DN300M4451868.282.4雨水工程0.0011.67HDPE排水管道DN400M40828611.672.5供热工程0.0065.24保温直埋管道DN150M330 45214.92供回水双管保温直埋管道DN200M800 62950.32供回水双管2.6燃气工程0.158.40阀门井DN150座115000155、.154500.05燃气管道M5571508.352.7供电工程71.20133.01变配电室630kVA座230000060.00300006.00低压电力电缆M103063265.10路灯电缆YJV22-100- 410M130846560.80路灯套28400011.204001.122.8环卫工程1.570.00垃圾桶个64500.27果皮箱个206501.30第八章 社会影响分析8.1社会影响分析改善区域环境，提升区域品质随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用，随着人156、民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室外环境），山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目的建设目标就是要建造适合人们居住、生活的良好环境。本项目的建设不但可以为当地居民提供舒适的住房环境，解决人们对基本居住条件的需求，还能够给该地区的人文、自然环境带来一定的改善。能够创造就业机会，促进社会经济发展由于该项目的建设，将在一定程度上带来就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须安排专业人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。可见，本157、项目的建设将会给社会提供一定的就业机会。且项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。在一定程度上满足区域内住宅用房需求项目的建成一定程度的改善了当地的住房问题，减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设满足区域内住宅用房需求。本项目的社会影响分析详见下表：山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议1对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发158、展具有积极影响，不存在扩大贫富差距的问题。无2对当地居民生活水平的影响改善居住条件，提高生活水平。无3对当地居民就业的影响将带动建筑业、建材业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。无4对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。无5对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无6对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础159、设施的完善无综上所述，本项目的建设将为当地居民及地区发展建设带来良好的社会效益。8.2社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有一定的增量，对交通和市场将有较高的要求。本项目周围的交通条件较好，建成后交通和市场环境应大体满足需求，对于业主的生活、交通、购物等都具备良好的配套条件。本项目符合XX市土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。8.3社会风险分析风险定性分析本项目的建设，各级政府和广大人民群众均大力支持，项目建设不存在很大的社会风险，但项目的总体规划，地160、方各级政府及相关部门对项目建设和运行支持力度，以及项目建设单位对项目的实施和运营管理水平都可能对项目的顺利完成产生一定的影响。同时由于人为的工作失误或某些工作人员不严格执行国家政策造成群众的不满足的可能性是存在的。为此项目在实施过程中，一定要严格执行国家和各级人民政府有关法律、法规，让群众满意，保证项目的顺利实施。本项目存在着预期收入实现风险、财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。在工程建设和市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质161、量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标具有相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。风险防范措施（1）制定切实可行的成本控制措施；（2）对于工程建设、市政工程建设可采取公开招投标方式选择优秀的建设公司；（3）加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度。第九章 招标方案9.1工程建设项目招标规模标准根据工程建设项目招标范围和规模标准规定对项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标。1.施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；2.重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算162、在100万元人民币以上的；3.勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；4.单项合同低于以上三项规定标准，但项目总投资在3000万元人民币以上的。9.2招标本项目本着“公开、公平、公正、诚实信用”的原则，对符合上述规定范围内的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，均采用公开招标方式。建设工程须由具有资质和业绩的设计单位、施工单位承担；工程的质量、进度、资金的监控须由具有资质和业绩的监理公司承担，并由企业内有关职能部门进行监督管理。重要设备、材料等的采购采用货比三家、择优选取的方式，选择报价合理、满足交货期、技术实力雄厚的设备制造厂家，确保设163、备的先进性和合理的性价比。9.2招标方案附山西省建设项目招标方案与不招标申请表。 山西省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称山西XX房地产开发有限公司XX小区建设项目建设单位山西XX房地产开发有限公司单位负责人及电话XX联系人及电话XX建设内容建设项目总占地面积13478m2，总建筑面积57644.4m2，其中地上建筑面积47100.4m2，地下建筑面积10544m2 建设地点XX市红旗东街以南建设年限2012年10月2015年9月总投资额（万元）15008.33资金来源及构成项目开发单位自筹资金估算额招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式（万元）全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标164、邀请招标勘察81.17设计326.99建安工程10146.80监理234.51设备581.22重要材料拟选择的招标公告发布媒介山西招投标网（）拟选择的招标代理机构山西云杰工程招标代理咨询有限责任公司情况说明： 建设单位（盖章） 年 月 日第十章 结论与建议10.1结论（1）本项目符合国家相关建设标准要求，符合XX市城市总体规划和项目区群众的实际需要，符合国家相关建设规范和强制性标准。功能布局科学合理，建设指导思想明确，项目管理措施具体，建设资金有保障，建设条件具备。（2）工程建设方案本着实事求是、因地制宜、功能实用、建筑美观、装修简朴的原则，建设规模适度，建设标准选取合适，建设区无不良地质水文165、条件，建筑材料供应充分，建设工程技术可行。（3）本项目的建设综合考虑了区域建筑的综合品质，可为入驻商户以及居民提供全方位服务。在资金筹措方面，自筹解决，该公司资信良好，因此，项目在建设规模和资金上可行。10.2建议（1）由于工程为新建工程，为了优化设计、节约资源、建议项目按规划方案、初步设计、施工图设计三阶段进行设计。（2）规划、设计应聘请具有相应资质等级和相应规划、设计能充分体现“功能齐全、经济适用、兼顾地方特色”的总体要求。（3）用水、用电、用气应采取切实有效的节能措施。（4）项目建设应严格按照规定的“四制”（项目法人责任制、项目招投标制、工程监理制、合同管理制）进行管理，确保工程质量，进一步提高投资效益。（5）项目资金实行专人、专户、专帐管理、封闭运行，确保资金专款专用。（6）施工过程中必须责成施工单位采取行之有效的安全、文明施工措施，各相关责任人必须持证上岗。