1、用地面积1.5万平方米小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月77可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章总论1第二章发展规划、产业政策和行业准入分析10第一节、发展规划分析10第二节、产业政策分析12第三节、行业准入分析20第三章资源开发及综合利用2、分析21第四章建筑工程方案23第五章节能方案分析45第六章环境和生态影响分析54第一节、环境和生态现状55第二节、生态环境影响分析56第三节、环境保护措施57第四节、地质灾害影响分析61第七章经济影响分析63第一节、项目投资估算及效益分析63第二节、项目行业影响分析66第三节、区域经济影响及宏观经济影响69第八章 社会影响分析70第一章总论第一节、项目单位概况一、项目单位基本情况1、项目申报单位：XXXX房地产开发有限责任公司2、公司住所：XX区国税局家属楼10号厅3、公司成立时间： 2005年12月4、公司注册资本：200 万元5、公司性质：有限责任公司。6、组织管理模式：公司成立董事会，董3、事会是公司最高权力机构，董事会负责制订公司章程，聘任公司总经理，实行董事会领导下的总经理负责制，总经理负责公司的日常经营管理。7、资质等级：肆级开发资质8、公司法人代表：XX9、项目负责人：XX二、项目单位主营业务概况 XXXX房地产开发有限责任公司（以下简称“XX公司”）成立于2005年12月，现有管理人员、各类专业技术人员35人，大专以上学历人员达到100%。XX公司由办公室、项目部、销售部、财务部和工程部组成，管理体制完善。自成立以来，一直把“以人为本”作为企业管理的灵魂与指导思想，以其特有的企业文化，培养员工共同的价值观念，强化企业的凝聚力，追求人文与建筑和谐统一，以超前的设计、优质的4、管理、扎实的工作为业主创造了高质量的生活条件。多年来，XX公司得到社会各界和广大客户的认可和好评。XX公司本着“团结、创新、高效”的企业精神，制订了一系列的激励约束机制，同心协力，开拓进取，取得了令人瞩目的业绩。公司的管理人员来自房地产开发、施工、监理单位，具有丰富的工程建设管理经验。认真贯彻执行国家的法律、法规，按建筑法、建设工程质量管理条例及房地产开发项目手册管理建设项目，按照建设部规定的程序和招投标办法确定施工单位，认真贯彻和执行国家颁发的工程质量验收标准和有关方针政策，实施全方位的质量控制，保证工程质量。XX公司开发建筑的房屋合理适用，美观新颖，突出“阳光、绿色、健康”的设计理念，实现5、所建花园化、智能化、人文化，充分体现现代人与自然的和谐统一。公司所建筑项目集开发、销售、售后一条龙服务，有效地保证了各项目的高质量管理。所建房屋热购旺销，受到业界内外的高度评价，为XX市房地产开发业做出应有的贡献。2008年，XX公司建设的“XX房产木兰小区”1-6#楼，总计2.4万平方米商住楼项目，在2009年12月竣工验收。该项目建设立足于高质量、高品质，赢得了社会好评。2010年，XX公司投资开发锡盟东乌旗“云城鑫区商业住宅楼”项目，总建筑面积2.1万平方米。2010年XX公司投资开发巴林右旗“达尔罕三期住宅楼”项目，总建筑面积1.8万平方米，该项目将于2011年6月竣工投入使用。第二节6、项目概况一、项目名称XX家园小区二、项目建设地点项目建设地点位于巴林右旗大板镇，益和诺尔街东段，大板第五中学东侧。三、项目单位XXXX房地产开发有限责任公司四、项目建设时间项目建设期24个月，2011 年5月一2013 年5月。五、项目申请报告编制单位六、主要建设内容、规模及指标项目规划总用地面积14596平方米，总建筑面积：44300 平方米。七、项目总投资及资金筹措本项目总投资4738.82万元，其中：工程费用4520万元，其他费用28.68 万元，基本预备费190.14 万元。资金来源全部由XXXX房地产开发有限责任公司自筹。第三节、项目实施条件一、 区位优势巴林右旗位于内蒙古XX市北7、部，地处西拉沐沦河北岸，大兴安岭南段山地，东经11815-12005,北纬4312-4427。全旗总面积10256平方公里，旗境东西长154公里，南北宽139公里。地势西北高，东南低，海拔由西北700米向东南400米逐渐倾斜，北部为山地，中部为丘陵，南部为平原区。旗北界与锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗接壤，南以西拉沐沦河为界与翁牛特旗相望，东与巴林左旗、阿鲁科尔沁毗邻，西与林西县相连。全旗辖个苏木、5个镇、162个嘎查村、583个独贵龙（组），1个街道办事处、10个社区，总人口181万人，居住着回、满、达斡尔、朝鲜、土家、苗、壮、鄂温克等民族，其中蒙古族人口8.6万人，占人口总数的48，是一个多民族和8、睦共处的民族聚居地区。大板镇是巴林右旗人民政府所在地，是全旗政府、经济、文化的中心，交通、邮电和供电的枢纽，集通铁路横贯全镇，公路四通八达，广西北海至呼盟阿荣旗一级公路经过这里，查干沐沦河和古力古台河穿过该区，地上水、地下水资源丰富，境内有麻黄、山杏等特产，具有得天独厚的地理优势。大板镇是锡盟白音华煤田外运的重要通道，巴林右旗建设用地充足、水资源丰富，立足于区位、资源、交通等优势，巴林右旗正在全力打造能源、煤化工基地。二、交通、通讯便利巴林右旗区位交通优势明显。巴林右旗距XX市180公里，距北京650公里，距沈阳670公里，距承德400公里。现已形成了集宁-通辽、XX-大板-白音华、巴彦-新丘9、三条铁路交汇的区位优势，大板区域性铁路枢纽站已经进入建设阶段。省际大通道、赤大高速公路，国道303线、305线，省道205线在境内纵横交错，县级以上公路好路率达85以上，实现了乡乡通油路，村村通公路的目标，形成了四通八达的公路网。已初步构建了连接东北、华北、内蒙古北部和环渤海海发达地区的交通枢纽。随着赤大高速公路，赤大白铁路、巴新铁路的建成，全旗将形成三条铁路、五条国省干线公路纵横交错的交通网络格局，交通枢纽作用将充分显现。特别是三条铁路的中间区段站都位于旗政府所在地，这在全国旗县区尚属少见。该项目区域通讯条件优越，与中国移动、中国网通、中国电信、中国联通等主要通信运营商协作，固话、移动、互联10、网络及邮电、快递服务已经建设覆盖项目区。三、水、电、热等公共事业配套条件该项目使用城区统一供水，废水排入城市排水管；冬季取暖采用城区集中供热。四、施工条件 项目建设地位于巴林右旗大板中心城区内，具有丰富、充足的建筑材料。拥有各种建筑资质的建筑公司几十家，可以承担项目的施工。项目施工期间行的水、电及其他条件均能满足需求。第四节、建筑工程技术方案XX家园小区建设项目，总用地面积14596平方米，总建筑面积44300平方米。本项目工程多层住宅采用现浇钢筋混凝土框架结构，高层住宅采用现浇钢筋混凝土框剪结构。楼盖采用现浇钢筋混凝土，工程基础采用现浇钢筋混凝土筏板基础。结构安全等级为二级，基础设计等级为乙11、级，地下室防水等级为二级。 项目区平均海拔在615.8 一616.8 米之间，地形以平原为主。选址地形比较平坦、开阔，没有大的起伏和复杂的地表障碍物。项目区土地地质以低液限粘土（黄粘土）和沙性土为主，完全符合建筑项目需要。主要技术经济指标表项目单位数量规划总用地面积m214596道路用地面积m22600居住户（套）数套586居住人数人1875户均人数人3.2总建筑面积m244300 住宅建筑面积m240700 商业建筑面积m24000平均层数层10.7容积率3.03 停车率%18地面停车位辆30建筑密度%28绿地率%21第五节、项目进度安排一、项目组织情况本项目已取得巴林右旗住建局规划股 建设12、项目选址意见书 和巴林右旗国土资源局 国有土地使用证 。依据 中华人民共和国招标投标法 和国家发展和改革委员会（2001 年第9 号令） 建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定有关精神，建设项目的施工、监理以及重要设备、材料等采购均需招标，在招标方式上，可根据具体情况采用公开招标和邀请招标。本项目有关招标范围、招标组织形式、招标方式等详见下表。招标基本情况表二、项目进度安排项目建设周期为24个月，2011 年5 月至2013年5月。2010 年4 一5月，完成工程的前期准备工作。包括项目申请的编制及审批工作，完成工程施工图设计和工程招标。2011 年6月，开工。2011 年13、6月一2012 年10月，主体结构施工。2012年11月一2013年5月，完成内部装修及配套设施建设，投入使用。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第一节、发展规划分析一、项目所在区域简介巴林右旗历史文化悠久。远在七八千年以前就有人类繁衍生息，这里是辽代的故土，契丹族的发祥地，是红山文化和辽文化的重要发源地。巴林右旗先后被国家文化部评为“中国民间艺术之乡”、“中国格斯尔文化之乡”和“中国好来宝之乡”。巴林右旗自然条件优越。地处中温带型大陆性气候区，四季变化明显，雨热同季。根据多年来的气象资料计算，年平均气温4.9，日照30003200小时，10有效积温为2400，无霜期为125天，年降雨量为14、350毫米左右，年大风日数63天，最高达103天。巴林右旗资源丰富。现已发现有色金属和非金属矿藏27种，矿点、矿化床106处。全旗有色金属矿石日采选能力达到5550吨。巴林石已经成为巴林右旗名牌，有“物华天宝”之称。巴林石中以鸡血石最为名贵，有“世界鸡血石在中国，中国鸡血石在巴林”的美誉。巴林右旗旅游资源独特。旅游资源集自然生态、民族风情、历史文化于一体，主要景点有巴彦塔拉草原、麻斯塔拉草原旅游景区、海日其格沟（荣生）十八景旅游景区，以辽代庆陵、庆州白塔为中心的人文旅游景区。现已被联合国教科文组织列入世界生物圈保护的赛罕罕乌拉为中心的辽代黑山、黑河（今查干沐沦河）自然旅游景区，以荟福寺、康熙行15、宫和巴林郡王府为代表的清代古建筑景区。以巴林石矿山公园、巴林石文化创意产业园区为主的巴林石文化旅游景区。规划了德日苏宝冷水库旅游度假区。现有国家2A级旅游景点3处。巴林右旗经济发展潜力巨大。多年来，巴林右旗深入实施“生态立旗、工业强旗、开放兴旗”发展战略，2010年，全旗地区生产总值实现34.8亿元，按可比价格计算，增长19%。其中第一产业增加值6.09亿元，增长4.6；第二产业增加值17.2亿元，增长33.4；第三产业增加值11.6亿元，增长11.3；财政收入实现3.01亿元，增长16%。全部工业增加值实现12.7亿元，增长32.3%；其中规模以上工业实现增加值10.6亿元，增长40.8%。16、全社会固定资产投资完成50.7亿元，增长27.4%。二、巴林右旗城镇化现状“十一五”期间，巴林右旗在加快推进城镇化进程中，始终把加强城镇基础设施建设，解决群众住房难、出行难作为重中之重，千方百计筹措资金，科学规划，使城镇化进程实现了健康稳步发展。全旗用于城镇基础设施建设的投入达9668.5万元，期间改造和新建城镇道路12条（段），铺装道路总长度达33.84公里，改造棚户区10.94万平方米。建设商品房205万平方米、廉租房4945平方米、经济适用房7.12万平方米。旗财政仅为廉租房和经济适用房项目减免、补贴资金就达8400余万元，帮上千家城镇无房户圆了住房梦。“十一五”初期，巴林右旗的城镇化率17、仅为36%。当时的大板城区，人均公共绿地只有5.5平方米，污水处理率50%，垃圾处理率72%，自来水普及率88%，供热普及率只有32%，城市人均道路长度0.42米。而到2010年末，全旗城镇化率将达到45.71%。目前大板城区人均公共绿地已达8.2平方米，污水处理率92%，垃圾处理率85%，自来水普及率98.35%，供热普及率达到58%，城市人均道路长度0.92米。经过5年时间的持续重点建设，巴林右旗的城镇人居环境已切实得到改善。第二节、产业政策分析十二五期间，巴林右旗将深入实施“生态立旗、工业强旗、开放兴旗”的发展战略，加快推进工业化、农牧业产业化、城镇化进程，提高综合经济势力和三个收入水平18、，着力保障和改善民生，促进经济平稳较快发展。全旗预计到2015年，地区生产总值超过162亿元，年均增长31%以上，财政收入达到13亿元，全社会固定资产投资五年完成500亿元。到“十二五”期末，三次产业比重调整为9：64：27，工业增加值突破93亿元。 根据该旗住建局编制的城市建设、市政、园林“十二五”发展规划，未来5年，全旗将新增城镇建设面积300万平方米，总投资达45亿元，全旗城镇化率达到53%。大板镇区将投资6242万元新建城镇道路15.581公里，同时大板城区建成区绿地率将达到35%以上，人居环境更加优越。一、从巴林右旗的基础条件和各种要素对比进行分析，加速推进城镇化具备一定的优势条件。19、1、经过多年的培育，巴林右旗具有了一定的知名度。这里是“中国巴林石之都”、“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”、“全国绿化模范旗”、“全国民族团结进步先进集体”、“全国科技进步旗”、“中国民间艺术之乡”、“中国格斯尔文化之乡”、“中国好来宝之乡”，这里有赛罕乌拉世界生物圈保护区，巴林石国家矿山公园，大板镇是内蒙古自治区七星级文明城关镇。2、枢纽地位不断巩固。公路方面，全旗现已形成了省际大通道、赤大高速公路，国道303线、305线，省道205线纵横交错的公路网络格局。铁路方面，利用赤大白、巴新、集通铁路交汇的区位优势，规划了大板区域性铁路枢纽站，项目建成后，全旗的交通枢纽地位将更加明显。电力方面，随20、着华峰宁500千伏输变电工程的竣工，巴林500千伏变电站至大板、林东、经林西至热水、经双胜至天山等4条220千伏输电线路的建成，将实现电力的直接落地和赤北地区双电源供电，特别是随着巴林500KV变电站至辽宁阜新500千伏四回输变电工程的实施，将实现由输送一次能源向二次能源的转变，形成通畅的电力枢纽通道。3、幅射功能不断增强。大板物流园区项目规划综合物流量3000万吨，一期工程计划于2011年建成，二期工程计划于2015年建成，项目建成后将成为蒙东地区物流集散中心。投资总额2.05亿元的中石油13万立方米成品油储备库项目前期工作正在加快推进，2011年6月份开工建设，计划2012年建成，服务范围21、将辐射XX北部、锡盟和通辽等地区。XX北部金融发行中心将于年内建成，为XX北部地区提供金融发行服务。总投资2.5亿元的巴林石文化创意产业园项目年内完成一、二期工程，项目建成后，将成为全旗乃至全市重要的文化载体和平台。4、巴林右旗内资源相对富集。全旗现已发现有色金属和非金属矿藏27种，矿点、矿化床106处。全旗共有大小河流26条，大小灌区35处，水资源总量13.9亿立方米，可开发利用总量13.3亿立方米，建成和已经完成除险加固水库13座，库容总量达到2亿立方米。尤其是总库容9882万立方米的德日苏宝冷水库，可以为工业经济发展提供充足的水资源保障条件。旅游资源集自然生态、民族风情、历史文化于一体，22、现有国家2A级旅游景点3处。规划的德日苏宝冷水库旅游度假区和辽文化遗址保护区将于年内进行实质性建设。5、具备了一定的产业基础。规划总面积56平方公里一期10平方公里工业集中区已经累计完成基础设施建设投资1.5亿元，具备了企业入驻条件，被列为全市煤电化基地。大板电厂一期260万千瓦机组将于年内竣工投产。年产220万吨一期120万吨煤基甲醇项目已经开工建设。作为国家有色金属战略接替基地的重要组成部分，目前全旗有色金属矿石日采选能力达到6050吨，计划年底达到1万吨以上。6、城镇公共服务能力不断增强。近年来，先后建成和实施了大板蒙授初中、大板汉授初中，旗妇幼保健院、蒙医院整体搬迁和旗医院病房楼、医技23、综合楼等工程，目前大板镇区可容纳14660名学生就读（其中住宿生6192名）和500名患者就医。从总体上看，全旗城镇化水平仍然较低，与全旗经济社会发展的现实需要和长远目标相比，仍有较大差距，主要表现在：一是城镇化率低。全旗的城镇化率虽然高于全市平均水平2.7个百分点，但低于全国2.8个百分点，低于自治区8.8个百分点。二是产业基础薄弱。全旗在建的大项目还没有投产达效，产业集中度低，劳动密集型产业少，新型产业还没有形成，产业支撑相对薄弱，集聚辐射能力不强。三是城镇规划工作相对滞后。大板镇现行规划为2003年编制完成，已经不能满足经济社会发展的需要，不能有效发挥指导作用，其余7个苏木镇仅有1个苏木24、完成了城镇发展规划。四是基础设施建设滞后。城市供排水、道路、电力、通讯、燃气、供热等公共设施建设需要加强，供水普及率、污水处理率、垃圾无害化处理率等需要进一步提高。五是城镇品位和形象需要提升。城镇建设缺乏特色和精品，缺少高档次、标志性的建筑和集中连片的开发建设，厚重的文化底蕴和民族特色没有得到充分挖掘和体现，城镇建设质量不够高；六是城镇管理工作需要加强。存在着市容市貌、交通秩序、市场经营管理、广告牌匾不规范等问题，公民的思想道德素质和文明程度有待进一步提高。七是在推进城镇化过程中还存在一些焦点和难点问题。主要是全旗的人口基数小，未来人口集聚的制约因素多，需要在吸纳周边和外籍人口方面做文章；城市25、建设融资渠道单一，土地储备不足；城镇房屋拆迁工作难度大，“城中村”改造缓慢，制约了城市发展。二、巴林右旗城镇化发展定位及目标充分发挥资源、交通、区位等综合优势，将大板镇打造成为XX市次中心城市之一、赤北交通枢纽；集通铁路沿线区域性中心枢纽城市；集能源化工，有色金属、农畜产品加工，旅游和商贸于一体，体现草原民族文化的生态型城市。经济社会发展主要预期目标是：到2015年，全旗生态整体恢复，工业化进入中级阶段，城乡居民收入达到全国平均水平。预计，全旗地区生产总值达到100亿元，财政收入达到10亿元，人口自然增长率控制在6以下，城镇失业率控制在5以内，旗域人口达到20万人，全旗城镇人口达到11万人，城26、镇化率达到55。为提高城镇化工作的科学性和指导性，巴林右旗聘请沈阳规划设计院开展了大板镇城镇发展总体规划（20102030年）修编工作，总体规划已经市政府批复。本次城市规划区范围为221.75平方公里，规划控制面积为118.4平方公里。到2015年，使大板镇建成区面积达到20平方公里以上。全旗的城镇体系将以大板镇为核心，形成“一主二副三轴三片”的空间格局。一主：大板镇作为全旗的政治、经济、文化、交通中心，继续引领全旗的发展；二副：宝日勿苏镇和索博日嘎镇分别作为旗域的“东大门”和“北大门”，分别接受来自XX和锡盟的经济辐射；“三轴”：依托交通基础设施建设，构筑巴林右旗南部和北部两条交通大动脉，建27、立联系两条大动脉的东西通道，带动沿线城镇的经济发展；“三片”：以大板镇为核心的中部经济区，以宝日勿苏镇为核心的东部经济区（包括查干诺尔镇、西拉沐沦苏木和巴彦塔拉苏木）和索博日嘎镇为核心的北部经济区（包括查干沐沦镇、幸福之路苏木）。大板镇城市空间结构定为集中组团式布局结构，分别为中心组团、西部组团、东南部组团和东北部组团等四个功能组团，各组团之间发展相对独立，功能互补，其间以绿地分隔、以交通干线相联。中心组团依托现有老城区和新行政中心发展，利用老城区良好的基础设施和人文景观，对交通路网和用地布局进行整合，形成全旗行政、商贸、金融、信息和文化中心。西部组团依托集通铁路大板区段站及现有设施和自然条件28、进行公共设施和居住用地布局，逐渐和中部组团相融合。加快查干沐沦街西段两侧开发改造，临查干沐沦河筑建绿化防护带，规划一类住宅区，形成环境优美，生活方便的城市居住组团。东南部组团发挥省际大通道的交通优势，与德日苏宝冷水库相连接，以旅游开发为重点，发展成为以旅游产业为主的综合组团。东北部组团依托煤电化基地、物流园区、铁路枢纽站等平台，打造北部工业物流组团。三、政府主要工作措施1、强化规划指导作用。按照城市总体规划，完成城市给水、排水、供热、供气、供电、通讯等专业规划，并对城镇中心区和重要地段做好详细规划和城市设计，到2015年，使全旗控制性详细规划覆盖度达到80以上。完成苏木镇所在地控制性详细规划。29、坚决维护城镇规划的权威性，保证城镇规划的有效实施。2、城市基础设施建设。继续改造城市主干道路，构建合理的道路结构，形成中心城区四纵八横的主道路框架。同步规划、建设大板镇防洪体系、城市外环路、城市绿化景观带。突出园林绿地与城市景观的结合，利用沿街绿地、广场、水体，强化绿化景观设置，实施镇区周边绿化和公路、铁路绿色长廊工程。进一步加大公共基础设施建设力度，逐步完善公共基础设施，提高城市承载能力，为市民创造良好的人居环境。3、健康有序发展房地产业。进一步规范建筑市场，逐步建立比较完善的建筑和房地产市场体系和管理体系，降低住房成本，满足居民不同层次需要。积极鼓励和扩大个人住房消费贷款。2011年至2030、15年，新增房地产开发面积150万平方米。通过房地产业的拉动，将形成固定资产投资27亿元、建筑业增加值5.4亿元、建材业产值9亿元，增加财政税收3.8亿元，建设期内增加就业岗位2.9万人（次），实现劳务收入2.8亿元。4、努力提升城镇文明程度。重点整治城区、城乡结合部和国省干道及旅游景区沿线市容市貌，积极开展城市市场、交通、环境等专项整治，严格落实“门前三包”责任制。推进数字化城市管理进程。发挥街道社区作用，开展多种形式的居民思想道德素质教育活动，提升市民文明程度，提高环境卫生水平。坚持标本兼治，强化综合执法合力，构建城市管理的长效机制。第三节、行业准入分析一、项目的实施，符合当地经济和社会发31、展规划巴林右旗“十二五”期间，坚持以工业化带动城镇化、提升农牧业产业化，推动人口进城、工业入园、产业集中、要素集聚，扩充城镇规模，改善人居环境，提升城镇品位，增强聚集辐射能力，促进市域经济加快发展。鼓励农村牧区人口向中心城市和小城镇有序转移。在劳动报酬、劳动时间和安全保护等方面依法保障临时进城务工人员合法权益。稳定已有职业和住所的进城务工人员，使之享有当地居民应有的权利，承担应尽的义务。政府对因城镇建设完全失去土地的农村人口，积极提供就业援助、技能培训、失业保险和最低生活保障。“十二五”期间，全市农村牧区向城镇转移的人口预期5万人左右，“十二五”期间，将继续完善城市总体规划，及时编制各类详细建32、设规划和专业规划，提高规划的覆盖率。不断丰富城镇规划和建筑设计内涵，努力打造草原历史文化与现代文明相融合、建筑风格多样、绿色空间充足的城镇景观。建立健全规划监督管理机制，保证规划依法实施。坚持城市建设与城市管理并举、重在城市管理的方针，创新城市管理机制，提高城镇管理的效能和水平。由此可以看出，XX家园建设项目对于完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境上既符合中心城区经济和社会发展宏观需要，又符合巴林右旗国民经济和社会发展总体规划。二、行业准入XX家园建设项目已经规划部门、土地部门、环保部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。建设项目资金和技术上有保障，符合国家产业政策，行业准入，项目的33、实施是可行的。由此可见，本项目建设单位和拟建项目符合国家相关的行业准入标准的规定。第三章资源开发及综合利用分析随着城市化进程的进一步加快，住区、交通、绿化、市政公共设施和商业网点，都需要占用更多的土地，本项目的建设充分考虑到了城市的发展与土地资源的总体供需矛盾越来越尖锐的局面。能够有效控制城市用地增量，提高现有各项城市功能用地的节约度，设计中积极协调城市发展与土地资源、环境的关系，强化高效利用土地，以逐步达到城市用地的持续发展。具体采取了以下措施：一、建筑容积率与城市土地的节约一般来讲，建筑容积率和建筑密度越高，绿化率越低，越节约土地。随着容积率、建筑密度的提高和绿化率降低，住宅的采光和通风等34、就受到影响，从而降低了住户的居住舒适度，也就降低了住宅的居住质量，达不到绿色住宅的要求。土地总面积一定的情况下，适当的提高容积率，控制合理的建筑密度，可以增加绿化率和建筑面积。本项目为顺利实现上述目标，在设计理念上注重为提高土地利用效率，和公用事业配套功能。二、建筑设计与城市土地的节约建筑设计对城市土地的节约利用影响很大。合理的规划设计和布局，能充分发挥土地效益，本项目利用设计单位经长期努力，积累的大量成功经验，如通过加大进深，增加建筑面积；合理利用坡顶空间减少住宅间距；利用现浇板，降低住宅层高；适当增加单元拼接长度；采用院落式组合过街楼；将有限的小区绿化集中布置；住宅底层架空，额外获得了更多35、的建筑面积。科学合理的住宅建筑设计，不仅美化了居住小区，增加了小区的绿色，而且还节约了城市土地，提高了土地的利用效益。三、建筑材料与城市土地的节约建筑材料对土地资源的节约，主要体现在对耕地的节约上。住宅的墙体，除钢筋、水泥现浇部分之外，其余部分要靠砖块支撑。我国目前使用的大部分还是钻土实心砖，用砖越多，对耕地的损毁就越多，而且还不保温，耗费能源。在本项目建设中，由于采用了节地的建筑材料，有效节约了土地资源，采用新型墙体和建材，不仅节约了土地，还增强了保暖隔热功能，达到了节能的效果，符合环保的要求，并且加快了施工的速度，实现了土地资源的可持续发展。第四章建筑工程方案第一节、建筑设计说明一、项目总36、体设计依据1、（建筑设计防火规范 （GBS 0016 一2006 ) 2、（民用建筑设计通则 （GBS 0352 一2005 ) 3、 方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范 （JGJSO 一2001 ) 4、 汽车库建筑设计规范 （JGJ 1 00 一98 ) 二、工程概况1 、工程位置 小区西邻大板第五中学，北邻农电局、大板酒厂，东邻居民区，南邻居民区。距旗医院1公里，大板三中2公里，就医、上学、购物等交通便利。2 、项目建设概况及规模( 1 ）占地规模：项目规划总用地面积为14596平方米。( 2 ）建筑规模：本项目规划总建筑面积44300 平方米。三、构思定位1 、从城市设计的角度来37、定位建筑形象和总平面布置，创造标志性建筑，同时完善城市功能，使之成为该区域的中心。 2 、整合城市空间形态，创造有空间特色的建筑群体，处理好城市道路与建筑在功能和造型上的联系，突出建筑的整体性。 3 、贯彻以人为本的思想，既创造较好的对外服务空间，又有良好的内部环境，内外功能分区科学，交通流线组织合理，并尽量减低城市交通负荷。4 、在满足建筑外观造型的同时充分考虑绿色环保和节能设计。四、总平面布局1、功能布局在整体布局上，根据规划规划和今后使用要求，设计建筑主体地面形状呈长方形布置。这种布局，形成较完整的外部公共空间和内院空间，提供购物、餐饮、娱乐、休闲功能，较好的满足对商业和住宅建筑的多种使38、用要求。 2、交通流线分析 根据规划设计和使用要求，主入口布置便于人流、车辆进入项目区，形成一条完整流线。五、绿化景观在绿化景观安排上，在进入项目区建有绿化广场，见缝插绿，形成立体绿化效果，景观幽雅，布置有喷水池、小广场等景观节点，形成较丰富的层次，并同时做到与内部流线相结合； 置建有成片绿地，使餐饮、休闲、购物和居住环境更加和谐。六、建筑风格本项目在造型上提炼部分典型欧式元素简化应用，从而形成独具风格的建筑景象，吸引人们的关注，增加人本亲和力。设计依据节地、节能、环保、新颖的设计思想，充分考虑XX市房地产市场的需求动向和当前最新的设计功能及使用功能。根据规划及节能要求，设计考虑整体效果，与周39、边建筑相协调。外观色彩时尚，给人以丰富的视觉享受。在此基础上，结合考虑现代化建筑的形象特点，在整体造型上，突出商业功能，从而使建筑更贴近和亲切。在立面处理上，以干挂理石为主，既满足居住业主方要求，又要符合建筑的形象特点。而在建筑四角和出入口以打造花园广场的手法作为处理，使整个项目功能多元，空间上纵深感突出，使各区间实现有效过渡。整个建筑明确的体块，有机的组合，较好地体现了现代建筑生命力与活力。七、节能环保根据近年国家倡导的绿色建筑、节能建筑的要求，在设计中，对节能环保充分进行了考虑。本项目对节能进行专门研究，详见以后章节。现仅对把握原则予以说明：1、建筑形体、朝向、平面布局合理设计，充分利用自40、然通风和天然采光；2、外窗采用三玻断热铝合金窗、中空玻璃，密封性，耐久性好，提高隔声、隔热性能；3、屋面采用挤塑聚苯板保温层，起到良好而且不衰减的保温隔热作用；4、外墙外保温采用聚苯颗粒保温浆料，框架墙采用陶粒砌块混合浆砌筑，110 厚苯板保温；5、采用节能环保电梯，采用变频控制技术；6、在变电所内设置集中低压静电电容补偿，灯具采用高效气体放电灯，灯具控制采用相对集中，分散控制相结合的方式，以利于节约电能。八、无障碍设计1 、根据 方便残疾人使用的道路和建筑物设计规范( JGJSO 一2001 ) 2、各建筑主入口为无障碍入口，设无障碍坡道。3、电梯间及电梯轿厢设计满足无障碍设计要求。4、停车41、车位：地面停车位划定靠近电梯或出入口的残疾人专用车位。残疾人停放车位与相临车位间设大于1.5m 通道，并在车位设明显标志。5、走道和门符合无障碍设计要求。九、工程地质条件根据本项目 岩土工程勘察报告，对该拟建场地工程地质条件作如下描述和综合分析评价。1、场地的工程地质条件拟建建筑物工程重要等级为二级。场地复杂程度等级为二级，地基复杂程度为三级，综合判定岩土工程勘察等级为乙级勘察。经现场勘察得知拟建场地层自地表情况如下：（1）岩性情况。耕土：黄褐色，松散一稍密，稍湿，以粉土为主，含有大量的植物根系，虫孔发育，局育地段含有少量的砂砾，层厚为0 . 3 米。粉土：黄褐色褐色，稍湿，含钙质网膜。坚硬硬42、塑状态，稍一中密，具有中等压缩程度，无光泽反应。摇震反应中等，干强度低。韧性差，埋深0 . 3 米左右。层厚0A6 一2 . 1 米 圆砾：杂色，稍一中密，局部密实，稍湿一饱和，不均匀，分选性差，级配良好，磨圆度较高。呈次圆一圆状，散粒结构。主要组成物质以花岗岩为主，其次为玄武岩，中粗砂充填，沉积厚度较大。（2）地下水情况及不良地质现象勘察期勘探控制深度内地下水埋藏深度为10 米左右。地下水类型为潜水，水化学类型为重碳酸钙型。对混凝土无侵蚀性，影响地下水动态的因素有天然和人为两种因素，大气降水是本区地下水的主要补给来源。降水的强弱，决定地下水位升降幅度的大小，6 、7 、8 月份雨季，潜水水位43、普遍上升，高水位期在10 月至翌年2 月，2 月底达到年最高值，低水位期为3 一7 月，7 月底达到年最低值，年变幅丰水年一般2 一3 米，枯水年仅1 一2 米左右。场地内地基土对混凝土无侵蚀性。2 、场地和地基土稳定性评价依据 岩土工程勘察规范 GBS 0021 一2001 、建筑地基基础规范 GB50007 一2002 ，结合XX地区的实际情况，根据场地内地基土的物理力学性质指标及各层土的承载力特征值评价得出如下结论：本项目区内工程符合进行静载试验要求，场地和地基土在建筑物施工和使用过程中能够保持稳定。项目区内无影响建设的地质断裂带，地质结构稳定，符合项目建设设计结构及基础施工要求，项目区44、建筑设计完全满足XX市有关抗震设防相关要求。第二节、结构设计说明一、设计依据1、建筑结构荷载规范 GBS 0009 一2001 2、 建筑地基基础设计规范 GBS 0009 一2002 3、 建筑工程抗震设防分类标准 GBS 0223 一加04 4、建筑抗震设计规范）) JBS 0010 一2001 5、混凝土结构设计规范 GBSO01O 一2002 6、 钢结构设计规范 GBS 0017 一2003 7、 地下工程防水技术规范 GB50108 一20 沮8、国家、内蒙古自治区现行有关规范、规程、规定和XX市相应的技术规程及规定二、自然条件1、基本风压：0 . 4 OKN / m , 2、地基45、本雪压0 . 3OKN / m , 3、面粗糙度：B 类4、建筑抗震设防分类为乙类，设计基本地震加速度值为0 . 15、抗震设防裂度为7 度。三、设计要求1、本工程建筑结构安全等级为二级；工程耐火等级二级；设计合理使用，建设项目年限为50 年。2、楼面和屋面活荷载标准值办公室、客厅、卧室：2 . OKN / mZ 水泵房、变配电间、发电机房：3 . SKN 可厨房：4 . OKN / m 卫生间：4 . OKN / m 楼梯间、前室、门厅：3 . SKN 叮走廊：2 . SKN 可上人屋面：2 . OKN 可不上人屋面：0 . SKN 可电梯机房：7 . OKN 可室内地下室顶板施工荷载：5 46、. oKN / mZ 消防通道荷载：20 . 0 KN 叮其它未说明荷载均按 建筑结构荷载规范 要求取值。四、结构设计1、结构选型 本项目工程高层部分采用现浇钢筋混凝土框架一剪力墙结构，多层部分以框架结构为主。除局部玻璃顶面采用钢结构，其余均采用现浇钢筋混凝土楼盖。工程基础采用现浇钢筋混凝土筏板基础。结构安全等级为二级，基础设计等级为乙级，地下室防水等级为二级。2、结构处理( 1 ）考虑建筑功能要求主楼和裙房不设缝，采用沉降后浇带及结构构造措施解决。( 2 ）在结构竖向刚度及平面变化较大部位，适当加强刚度，地下室顶板板厚18 腼m ，高层裙房顶楼层板厚120mm ，屋面板厚12Omm ，且增加47、板配筋率。五、地下室设计地下室外墙、底板均采用防水混凝土结构，抗渗等级为0 . 6mpa ，混凝土强为C30 ，外墙厚350 ，顶板厚250mm。 地下室设置后浇带，为防止底板大体积混凝土和外墙收缩开裂，采取提高配筋率，在混凝土中掺入抗裂膨胀剂，采用水化热较低的矿渣硅酸盐水泥，并采用蓄热养护，严格控制混凝土内外温差，混凝土内外温度应控制在20 以内等措施。六、结构计算分析软件 本工程采用中国建筑科学研究院开发的PKPM 系列软件进行计算分析，高层采用空间有限元分析软件SATWE 进行计算分析。七、结构材料1、钢材钢筋采用HPZ 35 ( QZ 35 ) , HRB335 ( ZOMnsi ) 48、焊条采用E43 、E50 型2、混凝土强度等级抗渗混凝土抗渗等级：0 . 6mpa 地下室底板、外墙：C3o 地下室一6 层柱：C35 6 一12 层柱、剪力墙：C30 10 层以上：C25 1 一6 层梁、板：C3O 6 层以上梁、板：C25 基础垫层：C15 3、填充墙体 外墙及楼梯间、电梯井填充墙为Mu1O 烧结多孔砖，M5 混合砂浆砌筑。 240 、120 厚内墙为Mulo 烧结空心砖，M5 混合砂浆砌筑。第三节、电气设计说明一、设计范围 本次设计包括建设项目建筑物内10 / 0 . 4Kv 变配电、照明、防雷、接地安全，火灾自动报警系统，楼内电视、电话、通信网络及安全防范等系统。二、49、负荷估算 本项目商业区按IOOw 可估算，住宅按4Ow 叮估算。其他建筑面积按80w / m ，估算，需要系数取0.45 。负荷估算为1600OKw 。三、负荷等级 根据建筑功能和类别，本项目高层办公楼属一类公共建筑，按一级负荷用户供电，多层部分其他属于二级负荷。工程内消防用电、应急照明、客梯动力等为一级负荷，其余用电负荷为二级负荷。四、10kv 供电系统 根据 高层民用建筑设计防火规范 （GBS 0045 一95 ) 9.1.1 条规定，一类高层建筑中的消防水泵、防排烟设施、消防电梯、应急照明及消防用电按一级负荷要求供电。按 民用建筑电气设计规范 （JGJ / T16 一92 ) 3 . 150、 条规定，本项目供电属一级负荷供电，供电方案如下： 在地下一层设一处10 / 0 . 4KV 变电室，不设电缆夹层，电缆采用“上进上出”方式。变电室引入10KV 双电路电源，变电室采用抬高地坪的防水措施。低压配电系统按照土建使用功能分区配电，由变电室引来380 / 220vTN 一s 系统电源。分别设置强弱电竖井。垂直配电为树干式，水平为放射式。重要负荷和大容量集中负荷由变电室放射式配电。 为保证一级负荷中特别重要的负荷，必须增设应急电源柴油发电机作为第三备用电源。五、220 / 380V 配电系统 本项目高层住宅楼17 层，有地下车库、消防、加压供水系统等。根据有关专业要求，10 / 0 .51、 4KV 配电室的位置应选择在地下层。设计上应考虑：防水淹、防潮、通风，提高供电质量和减低损耗，并且同时满足商业经营和住宅户在各个时段的用电负荷需求。 本项目工程配电电压为交流220 / 38OV ，联结形式采用TN 一S 系统。1、住宅照明及其它动力配电系统住宅楼的配电系统主要由配电变压器、低压主开关柜、垂直干线、各楼层的配电箱和其后的分支电路组成，变压器低压侧出线经低压主开关柜中的母线接至垂直干线，照明负荷采用额定截流量为125OA 的密集型母线槽做主干线，各楼层设母线插接箱，由插接箱引至各楼层总配电箱，由总箱引至各室末端配电箱。末端配电箱是按照办公室的不同功能来分设的，目的是便于管理、检52、修。地下室其它动力设备，如水泵、电梯、风机等由低压配电屏单回路放射式配电，这些重要动力负荷要求在末端配电箱设双电源自动转化装置，使供电更可靠、更安全。2、火灾自动报警及控制系统： 本项目工程属于一类防火建筑，设控制中心报警系统，首层设消防报警控制中心，内设报警控制主机、联动控制柜、事故广播主机及通讯设备。在火灾自动报警方面，空调系统与火警信号设计有连锁控制，当确定有火警发生时，消防值班室发出信号切断空调机的总电源，并将开关动作信号反馈回消防控制中心。 高层部分，在电梯厅、走道、楼梯前室、库房、各机房均设置智能型感烟探测器；地下车库设智能型感温探测器。各层设手动报警按钮，附设电话插孔， 在各层消53、火栓处设置消火栓启泵按钮。地下车库内设火警专用扬声器，各层公共走道利用背景音乐扬声器兼作火警广播。 本项目工程全部采用铜芯电线、电缆，干线沿桥架敷设，竖向敷设在电器竖井内。消防负荷、应急照明采用耐火型电线电缆。六、采光与照明标准 为了节能降耗，减少动力设备用电对照明线路电压波动的影响，电气设备选用能耗低、运行可靠的产品；利用建筑设备电脑管理系统（BAS ）对全楼设备进行监控、调节以节约电能。1、住宅照明设计 利用天然采光与人工照明相结合的方法，在天气允许条件下，充分依靠天然采光以节约能源，当阴雨天气时，工作面的照度不够，则利用人工照明，按 民用建筑电气设计规范规定，住宅的一般照明照度的均匀度，54、按最低照度（IOOLx ）与平均照度之比确定，平均均匀度应在0 . 7 以上，最低均匀度不得低于0 . 3 ，工作面上有无眩光，是衡量采光与照明质量的重要内容。2、应急照明设置地下室车库、电梯间、楼梯间、公共通信和主要出入口等场所设应急疏散指示照明及楼层指示灯，它们在正常及事故时均点燃。应急疏散、楼层指示灯均自带蓄电池。应急供电时间不少于20 分钟。地下室、电梯间、变配电房、主机房、消防控制中心、水泵房、电梯机房、电话总机，这些场所均设应急照明及工作照明，应急照明分别占工作照明的25 一100 。七、防雷与安全防雷设计按二类防雷建筑物处理，利用建筑物金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，共用天线55、用避雷针保护，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用混凝土基础钢筋作自然接地体。为防侧击雷，从3Om 以上，每三层设均压环，所有金属门窗、建筑玻璃幕墙均应与作防雷引下线的钢筋连通。为了保证建筑物外立面的效果，所有防雷装置均采用暗装作法。防雷接地、变压器中性点接地，电气安全接地以及其它需要接地的设备，弱电设备采用共用接地，共用接地体的接地电阻应小于IQ 。这样既保证了人身和设备的安全，也减少了由不合理接地引起的干扰。为了保证人身设备的用电安全，设计要求建筑物内作总等电位联结。在地下室安装一总等电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件等与电位联结端子箱连通。56、第四节、排水设计说明一、设计依据( 1 ) ( （建筑给水排水设计规范 GBS 0015 一2003 ( 2 ) ( （高层民用建筑设计防火规范）) GB50045 一95 ( 2005 年版）( 3 ） 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 一2001 ( 4 ) ( （室外给水设计规范）) GBS 0013 一2006 ( 5 ) ( （室外排水设计规范 GBS 0014 一2006 ( 6 ）建设单位提供的有关设计资料二、设计内容1 、给水系统2 、热水系统3 、排水系统4 、消防系统( 1 ）消火栓给水系统( 2 ）自动喷水灭火系统三、生活给水1 、生活给水系统：给水水源由市政自来57、水管网提供，两路回水，管径DN150 ；室内供水系统根据市政水压采用直供或变频供给生产生活、消防用水，其水质、水量、水压可以满足本设计用水要求。2 、消防系统 由市政引入两根管径DNI 50 ，供水压力不小于0 . 25MPa ，在建筑红线内敷设成环状管网并接入室内消防水池。 室内消防系统为常高压系统，各房间设闭式喷头保护。地下室内设自动喷淋泵，消防中心和消防泵房均可手动启动自动喷淋泵。消防用水量室外消火栓系统：30L / S 室内消火栓：4 既S 火灾延续时间：3h 自动喷水灭火设备：30L / s 火灾延续时间：1h 四、给水系统1 、由市政管网引入进水管，管径为DNZ 00 。2 、在地58、下室设有540m3 的消防贮水池。生活调节及贮备水量4Om3 / h 。3 、地下室及1 一5 层由市政给水管网直接供水。6 一12 层由变频加压泵供给。4 、在建筑物的屋项设有18m3 屋顶消防水箱。五、热水系统商业区设电热水器供应热水，住宅由住户自行选择。六、排水系统1、生活污水分为粪便污水和洗涤废水两个系统。2、粪便污水排入室外化粪池，然后进入城市污水管网。3、洗涤废水直接排入城市污水管网。4、厨房污水须经隔油池处理后再排出。5、地下室排水经潜水泵提升后再排出。七、雨水系统 按规范划分汇水面积，设置87 型雨水斗，重力流排水。八、主要设备材料1、室内给水管采用国家规定的PP 一R 给水塑59、料管，粘接接口。水泵出水管采用加厚衬塑镀锌钢管。2 、消火栓给水管和自动喷淋管道DN 100 采用内外壁热镀锌钢管，丝扣连接。DN 100 采用内外壁热镀锌钢管，沟槽连接。3 、室内排水管采用uPVC 排水塑料管，粘接接口。室内给水管采用镀锌钢管，丝扣或法兰连接。4 、室外给水管采用球墨铸铁管，橡胶圈接口。5 、室外排水管采用UPvC 加筋管，橡胶圈接口。第五节、暖通设计说明一、设计依据1 、 高层民用建筑设计防火规划规范 GBS 0045 一95 ( 2005 年版）乙 采暖通风与空气调节设计规范 GBS 0019 一2003 2 、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GBS 0067 一960、7 3 、 人民防空地下室设计规范 GB50038 一2005 4 、其余国家相关规范要求及建筑提供条件图二、设计范围 本建设项目工程集中空调设计、通风系统、防排烟系统。三、集中空调设计 本建筑地上部分商业建筑设置集中空调系统，空调主机建议采用风冷热泵冷热水机组，主机设于屋顶。四、通风系统设计1 、地下层设备用房设机械送、排风系统。2 、地下层汽车库设机械排烟系统，平时用于机械排风，失火时进行机械排烟，坡道自然进风和机械送风相结合。消防排烟量和平时通风量均按换气次数6 次时计。3 、人防地下室按人防规范的要求设战时通风系统，满足战时清洁通风、滤毒通风、隔绝通风的要求。五、防排烟系统设计1 、机61、械排烟 地下层汽车库设机械排烟系统，平时用于机械排风，失火时进行机械排烟，坡道自然进风和机械送风相结合。消防排烟量按换气次数6 次时计。2 、自然排烟塔式高层建筑物的防烟楼梯间设有可开启外窗，满足自然排烟条件要求，防烟楼梯间均采用自然排烟方式。3 、加压送风防烟 防烟楼梯间前室不能满足自然排烟条件要求，均采用机械加压送风防烟方式。前室每层设一只电动多叶加压送风口，前室保持正压30Pa ，加压送风口平时常闭，发生火灾时，同时开启着火层及相邻上下层加压风口，联锁加压风机开启。第六节、消防设计说明一、设计依据1、 高层建筑防火规范 2、车库、停车场设计防火规范 （GBS 0067 一97 ) 3、内62、蒙古自治区和XX市关于消防工作的相关规定和办法二、设计范围 本工程防火范围包括室外部分：总平面布局、环形防火通道的设置、消防水池的设置；室内部分：防火防烟分区设置、消防楼梯、消防电梯的设置，防排烟系统、火灾报警系统的设置，消火栓系统、自动喷淋系统的设置。三、消防设计原则消防原则是“预防为主，消防结合，立足自救”。本工程属一类建筑，耐火等级按一级考虑。根据规范要求，建筑、结构、通风、给排水、电气几个专业综合设防，从总体、单体、防火、防烟、交通疏散、喷洒灭火、自动报警与消防控制各个角度全面考虑，以确保防火和万一火灾情况下的安全。针对高层建筑发生火灾的特点，立足自防自救，采用可靠的防火措施，做到安全63、适用、技术先进，经济合理。根据防火规范要求则分防火分区、消防通道。四、建筑防火1 、总平面布置。基地面边已有道路和规划道路，已形成消防环道。保证火灾时消防车能到达建筑的任何一个位置。2 、防火分区地下室设自动喷淋和火灾自动报警系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修，地下车库部分设一个防火分区，地上设一个防火分区；各建筑物楼每层一个防火分区。3 、后勤综合楼设防烟楼梯问和消防电梯，前室及楼梯间门为乙级防火门，朝疏散方向开启。检修井的门为甲级防火门，每层封堵。4 、装修材料所有室内装修材料尽量采用不燃和难燃材料，如不可避免地采用少量可燃材料时，均做阻燃处理。五、给排水专业消防设计1 、消火栓给水系统(64、 1 ）在屋顶设有18m3 的屋顶水箱一个，供全楼消防初期用水。( 2 ）各层均设有单栓带灭火喉的消火栓，消火栓口径为DN65 ，水带长度25m ，水枪口径为中19 ，灭火喉为中25 。( 3 ）消火栓箱内设水泵启动按钮。( 4 ）屋顶设试验用消火栓。( 5 ）在屋顶设有一套稳压装置，以确保火灾初期最不利消火栓及喷头的消防水量及水压。( 6 ）在水泵房内设有消火栓给水泵2 台（1 用1 备）。( 7 ）在室外设有消防水泵接合器3 个，每个流量15L / S 。2 、自动喷水灭火系统( 1 ）楼梯走道、车库等均设自动喷水灭火设备。( 2 ）按800 个左右喷水头设湿式报警阀1 个设计。( 3 ）65、在建筑物的泵房内设有喷淋泵2 台（1 用1 备）。( 4 ）喷淋系统消防水泵接合器2 个，每个流量15L / 8 。六、电气专业消防设计1 、火灾自动报警系统 按照有关规范要求本建筑属一级保护对象，楼内汽车库、商业用房和办公等场所全面装设火灾自动报警器。设计采用两总线智能型火灾自动报警控制系统，具有报警及联动控制功能，楼内设独立专用的消防控制室。2 、消防电源消防用电设备的供电采用双电源末端互投的方式供电，应急照明电源采用双电源末端互投的方式供电，同时采用蓄电池等做补充应急电源。七、暖通专业消防设计1 、地下汽车库设机械排烟系统。2 、排烟风机入口均设280 排烟防火阀。3 、排风机入口设7066、 防火调节阀。4 、无外窗防烟楼梯间及合用前室设有加压送风系统。第五章节能方案分析第一节、用能标准和节能规范一、项目所遵循的国家能源标准或指标1、 中华人民共和国节约能源法 （1997 . n . 1 ) ; 2、 民用建筑节能条例 中华人民共和国国务院令第53 号3、 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JG926 一95 ; 4、 民用建筑节能管理规定（2005 ）（中华人民共和国建设部令第143 号）; 5、 公共建筑节能设计标准；6、 采暖居住建筑节能检验标准JGJ132 一2 001 ；7、 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 1 34 一2001 ；8、 民用建筑供热计量管67、理办法 （中华人民共和国住房和城乡建设部2 008 . 10 . 06 ) ; 9、 关于加强建筑节能材料和产品质量监督管理的通知 （建科【 2 0 081 一147 号）二、地方的合理用能标准及节能设计规范1 、内蒙古自治区地方标准 居住建筑节能设计标准 2 、 内蒙古自治区人民政府关于印发自治区节能减排实施方案的通知 （内政发20071 95 号）3 、 内蒙古自治区人民政府办公厅印发关于加强建筑节能工作若干规定的通知 （内政办发（2007 67 号）4 、 XX市人民政府关于印发XX市节能减排实施方案的通知 （赤政字【 2 008 026 号）第二节、项目能耗状况和能源指标分析一、项目所68、在地XX市能源供应状况 XX市的能源工业是全市的主导产业之一，对全市经济和社会发展起着重要的支撑作用。能源工业主要包括：煤炭工业、电力、热力生产和供应业、石油和天然气及水的生产和供应业。 煤炭工业：煤炭是全市能源工业的主体，长期占有主导地位，发挥着极为重要的作用。全市拥有煤炭储量35 亿吨左右，煤种大多属于老年褐煤。2010年，全市现有煤炭生产企业47 户，生产原煤2566 万吨。电力、热力生产和供应业：到2010年底，随着一批重点电力建设项目的实施，全市各类发电装机容量达到2 % . 5 . 4 万千瓦，年供热能力1300 万吉焦。全市规模以上电力、热力企业共30 户，资产总额193 . 769、8 亿元。2010年规模以上企业发电158 . 3 亿千瓦时（不含企业自备电厂年发电10 亿千瓦时）。2011 年随着一批电力建设项目的陆续开工建设，全市总装机容量达到400 万千瓦。二、本项目能源消耗种类和数量（一）国内及XX地区建筑耗能现状1 、概述 建筑能耗包括建筑材料和设备生产、运输、使用中的能耗；建筑施工中的能耗；采暖、炊事、照明、用水、家用电器、日常管理等使用方面的能耗。我国建材（钢材、水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、沙、石等）年生产耗能达 1 . 6 亿吨标煤，占全国能耗13 左右，仅以占全国人口的14 的采暖人口计，每年用于采暖的能源高达1 . 3 亿吨标煤以上，占采暖地区总能耗70、的20 % ，占全国能源消费的12 。可见我国的能源使用效率是相当低的。2 、国内建筑能耗 中国是一个能源紧缺的国家，科学数据表明，按目前的开采水平，我国石油资源和东部的煤炭资源将在2030 年耗尽。水力资源的开发也将达到极限。我国人均能源占有量仅为世界平均水平的40 。近年来能源短缺现象日显突出，多年来，夏季由于高峰电力不足和峰谷差增大，致使许多城市不得不拉闸限电。而全国范围内的天然气提价、空调和供暖能耗上升导致的电力、天然气供应不足早已成了不争的事实。从我国能耗实测结果来看，比发达国家要高2 一3 倍。中国是世界上最大的建筑市场，建筑能耗占总能耗的比重也越来越大。如果按照目前能源消费增长趋71、势，到2020 年能源需求量将高达40 多亿吨标准煤。如此巨大的需求，在煤炭、石油和电力供应以及能源安全等方面都会带来严重的问题。到那时中国对海外能源的依赖程度将达到55 以上，要满足这一需求，无论是增加国内能源供应还是利用国外资源，都面临着巨大的压力。能源的紧张已成为中国的经济命脉所在，威胁到国家的稳定和安全。能源已经成为制约我国经济进一步发展的瓶颈。3 、XX地区建筑能耗XX市地区处于我国北方严寒地区，建筑能源消耗最大的是建筑采暖，其次是主要用于夏季降温和过渡季节采暖的空调能耗；有关部门统计，XX地区2006 年新增建筑量161 万平方米，能源消费总量为741 万吨煤，建筑能耗总量为25972、 万吨标煤，建筑能耗占总消费能耗的34 . 9 % ，比全国的平均值要高出好多。根据内蒙古自治区建筑主管部门的规定和安排，XX市与自治区内其他四个城市从2 叩7 年起为建筑节能65 的试点城市，对不符合节能质量要求的，给予相关责任单位必要的惩戒和处罚。为全自治区建筑节能工作的健康发展起到了良好的推动作用。（二）本项目能耗种类及指标1 、项目能耗种类及指标 本项目建筑能源消耗主要包括：采暖、通风、空调、照明、热水等。根据项目区实际能源供应情况，本项目耗能种类为：电能、集中供热热水、液化汽三类。根据相关规定折合成电和煤的消耗。 根据 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGg 26 一95 ，73、XX地区建筑节能50 基础上的能耗指标为： 耗热量指标qH ( w / m , ) : 21 . 3 耗煤量指标qc ( kg / mZ ) : 16 . 4 根据XX市统一要求，目前执行标准为建筑节能要达到65 % ，所以本项目给定的能耗指标为： 耗热量指标qH ( w / m , ) : 14 . 91 耗煤量指标qc ( kg / mZ ) : 11 . 48 2 、本项目年建筑耗能总量： 项目各项建筑物建筑面积为：267732 平方米。 节能综合指标限值：年消耗电能总量400 万kwh ；年耗煤3073 吨。第三节、节能措施和节能效果分析一、建筑节能措施与技术1 、节能设计措施( 1 74、）规划节能设计A 、合理规划 建筑的规划设计是建筑节能设计的重要内容之一。要对建筑的总平面布置、建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析，使得建筑物在冬季最大限度地利用太阳辐射的能量，降低采暖负荷；夏季最大限度地减少太阳辐射的热并利用自然通风降温冷却，降低空调制冷负荷。因此，本项目优先采用了南北向或接近南北向。 对土地的综合利用，不仅技术上可行，而且经济效益明显，既能有效地提高土地利用率，改善景观，优化环境，也能有效降低工程费用。B 、美化和绿化环境，缓解热岛效应水泥化建材吸收大量的太阳辐射热，在夏季的阳光下，混凝土平台的温度可比气温高8 。如夏天里，草坪温度75、32 ，水泥地面温度可达到57 ，规划要求新建建筑绿化率要达到30 以上。当绿化覆盖率达到30 以上，绿地才有缓解热岛效应的作用；绿化覆盖率达到40 以上，热岛面积可减少3 / 4 ；绿化覆盖率达到60 以上，热岛效应才能基本被控制。 从建筑选址、分区、建筑方位朝向、建筑体型、建筑间距、冬季季风主导风向、太阳辐射等方面考虑，以优化建筑的微气候环境，利于节能居住建筑应尽可能布置在避风、向阳地段，尽量减少遮挡；建筑物体型系数高层和中高层控制在0 . 3 以下，多层住宅不超过0 . 35 ，建筑布局时，应尽可能使道路走向平行于当地主导风向。( 2 ）单体设计阶段节能设计A 、合理的建筑体形 合理的建76、筑体形能够减少建筑物与外界的热量交换，在其他条件相同时，体型系数（建筑物外围护面积与其所包围体积之比）越大，单位面积散热量也越大，对节能不利。本项目设计在处理建筑形式多样化和节能的关系时，充分考虑到了建筑物的外形。因此，设计的建筑物造型以简洁、完整美观为主，尽量避免复杂的轮廓线。B 、平面设计阶段 充分考虑室内空间的合理性，尽可能让每个居室都有穿堂风，夏季利用自然通风进行降温。保证主要居室有朝南的充分日照，使住宅在冬季有充足的阳光，基本满足白天的自然取暖要求。C 、立面设计阶段 立面设计讲究实用原则，尽可能减少外墙的凹凸面，改善住宅体形，使住宅建筑体形系数达标，以减少热量散逸，在满足日照、采光77、的前提下，要根据不同朝向控制窗墙比，尽量避免目前广为流行的凸窗、转角窗、大面积幕墙窗、落地窗等对节能是不利的设计。 在外墙立面选材方面，为使建筑节能系统更合理并发挥节能投资效益，选择浅色饰面外墙，以反射太阳辐射，降低建筑能耗。D 、屋面的节能 在不断改进建筑外墙、外窗的保温性能后，还进一步加强了屋面保温隔热的设计考虑。屋面保温层不选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；屋面保温层不选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。高效保温材料已经开始应用于本项目屋面设计，一些建筑的屋面保温，采用复合泡沫板保温层代替常规的沥青珍珠岩或水泥珍珠岩做法，78、就克服了常规作法的诸多缺点。这种复合泡沫板施工方便、价格低廉、不污染环境；芯板为柔性制品，不仅适用于具有平面的屋面，也可用于带有曲面的屋面，其保温工程更可显示出它的优越性。( 3 ）暖通空调系统节能措施 合理选择冷热源系统； 合理选择采暖、通风与空调系统；空调系统运行的节能措施。A 、合理确定新风量在满足室内卫生条件的前提下，尽量减少新风量可达到节能效果。但同时应考虑全新风运行的可能性。B 、防止过冷和过热现象 通过合理分区和恰当设置恒温器来防止室内过冷和过热现象的发生。C 、改变空调设备启停时间；预冷和预热时停止取用新风。在间歇空调时，应根据围护结构热工性能、气候变化、房间使用功能等因素确定79、最合适的启动和停机时间，在保证舒适的条件下节约能耗。在预冷和预热时停止取用新风可以降低能量损耗和缩短开车时间。D 、过渡季尽量利用室外新风 在过渡期应该采用全新风运行，这样不仅缩短制冷机运行时间，减少新风耗能量，同时可以改善室内空气质量。当然如果具备自然通风条件则更加节能。E 、提高输送能量的效率 通过采用大温差，低流速，低摩阻管道，输送效率高的载能介质和选用效率高、部分负荷特性好的动力设备，可以减少输送过程的能耗，从而提高输送效率。F 、建筑设备的自动化 完善的自动化控制系统的配备，可以达到最佳的节能效果。G 、加强日常管理 实践证明，只有加强日常管理，才能使建筑节能收到实效。( 3 ）其他80、节能措施A、利用计算机对供暖系统进行全面的水利平衡调试，采用以平衡阀及其专用智能仪表为核心的管网水力平衡技术，实现管网流量的合理分配，做到静态调节。既改善供暖质量又节约能源。B、积极努力做到按户计量及室温控制调节。2、节能技术( 1 ）选用保温效果好的新型保温材料对管道进行保温有利于节能。另外，在条件允许的情况下，设计尽量采用直埋的敷设方式，以利于节能降耗。( 2 ）太阳能一体化建筑是太阳能利用的发展趋势。利用太阳能为建筑物提供生活热水、冬季采暖和夏季空调，同时可以结合光伏电池技术为建筑物供电。( 3 ）采用节能产品 购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、冰箱、照明器具、风机、水泵等，81、降低建筑物能耗。二、节能效果分析采取以上节能措施后，本项目完全能达到建筑节能65 的强制性规范要求，与国家规定比较，项目每年可节约电能37 . 4 万kwh ，节约煤炭433 . 5 吨，节能效果显著。第六章环境和生态影响分析第一节、环境和生态现状一、 项目场址的自然环境条件本项目区位于XX市巴林右旗中心城区，为低山黄土丘陵区，地势西北高、东南低，海拔在500 一700 米之间。项目建设地附近地形平坦。项目区属于中纬度北温带半干旱区，大陆性气候，特点显著，其特点是多季风，少降水，富日照，辐射强，寒暑变化剧烈，干湿周期明显。冬季漫长而严寒，夏季短而酷热，气温日变幅和年内变幅都较大。一年中七月为最82、热，一月最冷，春温高于秋温。常年多偏西北风，降水少，气候干燥，年降水量为33Oram 一400ram ，多集中在7 月和8 月上旬。太阳辐射较强，日照丰富，作物生长季节光照充足。全年平均气温6 . 8 ，冬季一月最冷，平均气温一n . 4 ；夏季七月最热，平均气温23 . 5 。全年积温为3000 一3200 ，能满足喜温作物对热量条件的要求。初霜日一般在9 月22 日一9 月26 日，最晚推迟至10 月1 日；终霜日一般在5 月7 日一5 月9 日，最早提前至4 月22 日；无霜期为120 一135 天。本项目周围区域无国家或自治区自然保护区、风景游览区、珍贵动物保护区等特殊环境敏感区，也没83、有重点文物保护单位。二、 环境指标( 1 ）环境空气：在环境空气质量功能区分类中属于二类区，大气环境质量符合 环境空气质量标准 （GB3O95 一1996 ）二级标准。( 2 ）地面水：项目周围地表水符合 地表水环境质量标准 （GB3838 一2002 ) w 类标准。( 3 ）地下水：项目周围地下水各项指标均符合 地下水质量标准 （GB / T14848 一93 ) IllL 类标准。( 4 ）声环境：在功能区划中属于2 类标准区。声学环境质量符合 城市区域环境噪声标准 （GB3096 一93 ）中相关标准。第二节、生态环境影响分析一、施工期的影响1 、扬尘污染 施工期将产生大量扬尘。对附近84、居民及行人产生一定影响，施工时将建屏蔽网并定时洒水抑尘。2 、建筑垃圾 本项目施工期产生的建筑垃圾，除了部分回填外其余及时清运到城市建筑垃圾场、避免造成二次扬尘污染和影响交通。3 、噪声污染 本项目施工期产生噪声在80 一110Db ( A ）之间，会对周围环境产生影响，将控制施工时间在早6 时至晚10 时之间，以降低噪声对附近居民的影响。二、项目营运期的影响：本项目建成后产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，主要是：1 、生活污水 项目投入使用后排放生活污水800000 一IO00000t / a ，其主要污染物为c0D 、ss 等，经化粪处理后排入城市排水管网，再由城市污水处85、理厂处理达标后入河，对水环境影响不大。2 、生活垃圾 项目投入使用后产生固体垃圾1000 一1500t / a ，及时清运到城市垃圾转运站，对周围环境轻微。第三节、环境保护措施一、项目施工期间环境保护措施1 、场地土壤环境影响治理措施( 1 ）尽量利用现有临建设施，临建用房采用可多次安拆的2-3层拼装式活动房，减少占地面积，减少投入，减少对场地原土的干扰。( 2 ）除现场已种植的花草绿化外，在临建房屋的墙面和现有周边彩钢围墙的墙面种植爬蔓类耐旱植物绿化，把施工现场建设成为花园式工地。( 3 ）现场雨水、洗车水经沉淀后流入市政雨水管道，避免水流带走地表土。2 、大气环境影响治理措施( 1 ）施工86、现场扬尘管理现场不设混凝土搅拌站。混凝土采用罐车密封运输，卸完混凝土后及时清扫地面，防止扬尘。场内易扬尘颗粒建筑材料（如袋装水泥等）密闭存放。散装颗粒物材料（如砂子等）进场后临时用密目网或苫布进行覆盖，控制此类一次进场量，边用边进，减少散发面积，用完后清扫干净。施工期间每天派专人定时洒水降尘，尽量减少对外界的影响。钢筋棚内，加工成型的钢筋码放整齐，钢筋头放在指定地点，钢筋屑当天清理。对风管等设备安装产生的粉尘每日由专人洒水清扫。建筑物外围立面采用密目安全网封闭，降低楼层内风的流速，阻挡扬尘影响周围环境。施工现场设垃圾站，施工时及时清运现场垃圾，楼层内的施工垃圾每日采用塔吊吊运清理。( 2 ）运87、输影响密闭垃圾运输车、混凝土罐车、货物运输车辆防尘将做到：每天保持车辆表面清洁，装料至货箱盖底并杜绝超载，车辆卸料溜槽处装设防遗撒的活动挡板，车辆出场专用大门口设置车辆冲洗和淋湿的块毯，车辆清理干净后不带尘土出现场。3 、噪声影响治理措施( 1 ）建筑物立面防噪音围挡。( 2 ）低噪音机械设备的选用：塔吊选用国内先进的多级变挡式塔吊，运行噪音较小。( 3 ）强声音设备作业的遮挡：在混凝土输送泵、电锯房外围搭设隔音棚，并定期请环保部门到现场检测噪声强度，以达到国家标准限值的要求。( 4 ）混凝土浇筑尽量在白天进行，振捣设备选择低噪声产品。( 5 ）采用低噪音混凝土振捣捧，振捣混凝土时，科学施工，88、专业操作，避免振动钢筋和钢模板。( 6 ）模板、脚手架在支设、拆除和搬运时，轻拿轻放，上下、左右有人传递。( 7 ）使用电锤开洞、凿眼时，使用合格、高效电锤，按规定及时在钻头上注油或水。所有施工阶段的噪声控制在国家标准 建筑施工场界噪声限值 （GB12523 一900 ）限值内。( 8 ）合理安排施工进度，当日22 时至次日6 时停止超噪音施工。4 、水污染防治、处理及回用现场污水严格按 污水综合排放标准 （GB8978 一1996 ）执行。5 、光污染防治( 1 ）焊接遮棚的设置：焊接部位设置挡光棚，防止强光外射对工地周围区域造成影响。( 2 ）光线照射角度的控制：工地周边及塔吊上设置大型罩89、式摘灯，随施工进度的不同随时调整灯罩反光角度，保证强光线不射出工地外。施工工作面设置的碘钨灯照射方向始终朝向工地内侧。( 3 ）工作面设置挡光彩条布或者密目网遮挡，防止夜间施工灯光溢出施工场地范围以外，对周围居民造成影响。二、项目运行期间环境保护与生态环境损害治理措施（一）水质控制 根据本项目具体情况，项目运行时，项目区内生活污水经化粪池等初级设施处理，达标后排入污水管网系统，经污水场处理后排放。（二）废气控制与治理 平常时段地面停车场主导风向下风向C0 最大落地浓度为1 . 6492mg / m3 , 占标准值的16 . 49 % ; NOZ 最大落地浓度为0 . 1 smg / m3 ，占90、标准值的83 . 25 % ; HC 最大落地浓度为0 . 0226mg / m3 ，占标准值的18 . 08 。可以有效避免平常时段汽车废气排放对周围环境影响。地下停车场将按标准定期通风，将有害气体浓度降至规定允许范围之内。（三）噪声控制 规划按照国家 城市区域环境噪声标准（GB3O96 一93 ），通过功能区布局的合理规划，避免不同功能分区之间的相互干扰，通过绿化隔离等相关措施，有效降低噪音。（四）固体废弃物和生活垃圾的处埋本项目固体废弃物均得到妥善处理，普通固废和生活垃圾经收集后，只要及时清运，加强管理，并且在运输途中防止撒落，不会对环境造成二次污染。由城市环卫部门统一处理，对周围环境不91、会造成不利的影响。（五）生态环境根据分析，本项目对周围生态环境的影响主要是由“三废”的排放所引起的。由于项目是在积极采取防治污染的前提下进行的，对污染源均采取有效的控制措施。因此，只要落实“三废”处理措施，并加强污染物排放管理，则本项目对生态环境的影响不大。第四节、地质灾害影响分析从2006 年起，XX市地震主管部门就进一步完善了破坏性地震应急预案，使其更加完善、具体，更符合XX市实际，易操作性更强。完成了XX市各地区地震宏观信息速报员及灾情速报员的重新调整工作，进一步健全和完善了XX市地震宏观信息网络，专门成立地震应急基础数据库建设领导小组，重点推进和协调其他部门收集数据，数据库建设工作在自92、治区地震局验收评比中成为各盟市第一批通过验收的三家之一。本项目地质灾害主要为潜在的地震地质灾害。XX市抗震设防按vII 度考虑，地震动峰值基本加速度0 . 1 59 ，设计地震分组为第一组，依据 建筑抗震设计规范 GBS 0011 一2001 进行项目区现场剪切波速测试，结论如下：中软土：粉土 层、粉土 1 层、中砂 2 层中硬土：圆砾 层、砾砂 3 层建筑场地类别：11 类。依据地基土液化初判公式可知本场地内不会发生饱和砂土及饱和粉土震动液化现象。场地较开阔。场地内未见任何历史震害遗迹，属抗震有利地段。根据项目区工程地址条件和地震区划，本项目建筑工程抗震设防要求达到vll 度（动峰值加速度093、 . 159 ）。项目建设无诱发地质灾害的可能性。项目实施不会导致公共安全问题，不会对项目建设地的公众利益产生重大不利影响。第七章经济影响分析第一节、项目投资估算及效益分析一、项目总投资估算依据1、 内蒙古自治区工程定额说明及费用计算规则 （2004 )2、参照XX地区近年来完成的同类工程建筑技术经济估算指标3、估算依据：参照委托人提供的数据资料，以及目前巴林右旗建筑市场的价格情况。二、项目投资估算(1）投资估算内容：项目规划总用地面积：14596平方米项目规划总建筑面积：44300平方米(2）土地使用权取得费用：包括土地竞拍款和税费。(3）房屋开发成本：包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设94、施及公共配套设施费、开发期间税费、不可预见费用等。(4）开发费用：包括管理费用和销售费用。(5）项目投资成本估算结果详见附表1 （项目投资成本费用估算汇总表）h 项目建设期按1 . 5 年计算。三、项目资金筹措1 、融资方案及偿还分析( 1 ）融资方案。项目规划总用地面积14596 平方米，项目规划总建筑面积44300 平方米。项目为商业、住宅楼，建设有1栋商混楼，3栋住宅楼。项目投入总资金7027万元。根据项目建设总量大、建设周期长，投资回收期较长等实际情况，项目投资方根据房地产项目资本金规定，利用自有资金。( 2 ）资金来源可靠性。XXXX房地产开发有限责任公司拥有国家房地产开发资质的企业95、，是XX市内较具实力的房地产开发企业，资金来源可靠，项目所需总投资和分年所需投资能够得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应能够得到充分的落实。( 3 ）融资风险分析。XXXX房地产开发有限责任公司企业信用等级较高。项目建设期间，国家货币政策较宽松，因此，项目资金供应风险和利率风险较小。融资方案在实施过程中，不会出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现的可能。四、项目建设成本与项目期限 1 、为便于估算，本项目将项目投入总资金7027 万元全部视为项目建设的总成本，地上可销售建筑面积44300 平方米。2 、项目建设期24个月，项目期建设完成后，其售出全部住宅和96、商业用房。 五、项目销售价格及销售收入估算1 、项目通过销售商业、住宅用房取得收入。2 、项目公寓基准价格为2300元平方米；商业用楼基准价格按6000 元平方米估算。3 、项目总销售收入：11761 万元。项目销售税金及利润计算。根据国家税法及相关规定，项目要上缴营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地使用税、土地增值税、契税、印花税、企业所得税等。除企业所得税外，其他税种综合税率为销售收入的7 . 8 。根据国家优惠政策，企业所得税按销售利润的25 缴纳。六、项目财务评价1 、项目盈利能力分析投资利税率为17 . 6 % ；投资利润率为n . 6 。各项评价指标均优于基准指标和行业的平均水97、平，本项目具有较好的社会效益和一定的盈利能力。2 、项目各年销售收入及税金详见附表2 （项目销售收入、税金及附加表）。3 、项目全部投资回收期（Pt ) ：项目全部投资回收期（所得税后，静态，含建设期2 年）为2 .5 年，从投资回收期考察本项目也是可行的。通过以上指标的计算，可知本项目有较好的获利能力，从财务角度看，项目是可行的、合理的。第二节、项目行业影响分析一、行业现状的基本情况1 、内蒙古自治区房地产业现状2010年全区完成房地产开发投资736.08 亿元，同比增长46.92 % ，占全社会固定资产投资的13.14 % ，人均住房建筑面积预计达到27.5 平方米。商品住宅投资占房地产开98、发投资的77.72 % ，商品住宅施工面积5598. 25 万平方米，竣工面积1432万平方米，销售面积1866.26 万平方米，住房供应结构不断优化，房价走势逐步趋于合理。2010 年，全区加强了建筑节能监管，新建建筑全面实施节能50建设标准，并在XX、通辽、巴彦淖尔等地开展了节能65标准试点。实施既有居住建筑节能改造工程，共改造既有居住建筑76.8 万平方米，超额完成60 万平方米的改造任务，这项工作走在了全国前列并受到住房和城乡建设部的充分肯定。积极申报国家可再生能源利用示范项目，全年共有8 个项目398 .71 万平方米通过了住房和城乡建设部、财政部的审查。加强建筑新技术、新产品统一管99、理，共登记建设工业新产品367项。2 、XX市建筑业概况及房地产业现状2010 年，XX市建筑业稳定持续发展。全年完成建筑业总产值95 亿元，增加值38 亿元，外埠产值达到15 亿元。建筑业企业总数为150 家，其中总承包企业86 家，专业承包企业37 家，劳务分包企业27 家。形成了以总承包企业为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托的合理结构体系。在做好结构调整工作的同时，积极引导企业深化内部改革，构筑法人治理结构，理顺产权关系，企业所有制发生了根本性变化，大部分企业甩掉了包袱、轻装上阵，充满了生机与活力。外埠建筑市场开拓力度加大。全市有10 多家建筑企业成功进入辽宁、北京、河北等省市及区100、内其他盟市建筑市场，仅在辽宁省内承建的工程就达280 万平方米，其中在沈阳施工的企业创出了5 项东北三省观摩工程。工程管理再上新水平。全市办理建筑工程施工许可证648 项，总建筑面积431 万平方米，投资34 .79 亿元；竣工435 项，面积239 万平方米，完成投资17 .2 亿元。全市工程报建率、施工图设计审查率、合同审查率、监督工程质量合格率均达到100 。招投标工作健康开展。全市累计工程施工发包425 项，工程造价36 . 62 亿元。其中，应招标工程420 项，应公开招标工程195 项，招标率、公开招标率均达到100 。政府及国有资金项目全部通过公开招标方式选定工程监理单位。共有报101、建居住建筑590 项，建筑面积333 万平方米。建筑质量监督管理成效显著。在全市范围内实施了住宅工程分户验收，工程质量水平位居自治区前列。二、项目对所在行业及关联产业发展的影响1、2011年，预计全市新报建居住建筑面积380 万平方米，本项目建筑面积仅占其中的7 . 0 % ，因此本项目不具行业垄断可能。2、项目的从规划到设计施工，将严格按照国家、自治区和XX市相关的各项规定和要求，从环保、节能、户型、产品结构等方面采取最新标准，推动建筑行业的技术进步。3、在项目运行期内，可对国家和地方的财政收入起到积极的作用。4、项目实施后，可使该区域城镇居民改善商业、办公、居住环境，对大板城区建设和旧城区102、改造产生良好的推动效果，也可以推动巴林右旗中心城区周边地区小城镇的城市化进程。第三节、区域经济影响及宏观经济影响改革开放以来，建筑业持续快速发展，在国民经济中的地位和作用逐渐增强，尤其是1998 年以来，建筑业增加值占GDP 的比重一直稳定在6.6 一6.8 % 之间，已成为我国新兴的支柱产业，房地产消费保持着旺盛增长的势头。本项目结合城市老城区职能需要疏解的内在需求，基于区域特定的自然文化特征，遵循经济社会及城市发展规律，提出城市空间发展新取向，构筑城市新框架，有序推进项目区域城镇化进程和生态环境建设。项目力求在坚持优化城市结构、完善城市功能、提升城市品位、拉大城市框架、丰富文化内涵原则的基103、础上，将坚持高起点、高标准，完善城市功能，提升城市品位。坚持全面协调发展，突出对城市文化内涵的挖掘和弘扬，使项目建设风格融入红山文化、蒙元文化、契丹一辽文化，与城市发展相融合，突出城市特色，打造城市名片。坚持可持续发展，突出草原生态、资源集约、环境友好的特点，挖掘城市发展潜力，提供城市发展的空间载体。第八章 社会影响分析第一节、社会影响效果分析 从当前我国房地产市场呈现出的发展态势，预测到2012 年房地产周期将随经济周期重新进入上升周期。尤其是县城镇的房地产业将进入发展的“快车道”。本项目所建房屋合理适用，美观新颖，突出“阳光、绿色、健康”的设计理念，实现住宅小区花园化、智能化、人文化，充分104、体现现代新型住宅小区人与自然的和谐、统一。不仅改善了项目区工作人员的生活环境和居住条件，也有效地保证中心城区的住房供应，稳定了巴林右旗的住房价格，使国家加强房地产市场调控措施得到了落实。项目的实施，改造调整了城镇基础设施结构，完善了城镇商业功能。通过项目的实施，增加了城镇基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线等，进一步完善了城镇功能，改善了居民的居住环境，拓展了城镇的发展空间。第二节、项目的社会适应性分析一、利益群体对项目的态度及参与程度 本项目的实施调整了城市就业结构，增加了建筑业、建材业、交通运输业、服务业等多产业的就业机会。项目的实施有着显著的社会效果，意义重大。明显改善巴林105、右旗城镇居民的居住条件。周边居民将拥有设施完备、环境优美、具购物、休闲多功能的区域新环境，整个项目区利益群体对项目的实施会积极参与并大力支持，项目的实施不会对当地居民生活、交通环境产生负面影响。二、本建设项目将能有力促进市旗两级宏观规划和具体内容落到实处。真正实现“优化城镇结构、完善城镇功能、提升城镇品位、拉大城镇框架、丰富文化内涵”城镇建设总体要求。项目在实施过程中，将得到当地政府以及涉及到的行政和行业主管部门的大力支持，也会得到邮政、通讯、水电供应等公共事业单位的优质服务。第三节、社会风险及对策分析房地产项目的社会风险因素主要有城市规划因素、区域发展因素、公众干预因素、住客干预因素和社会治106、安因素等。本项目符合巴林右旗土地利用总体规划和城镇规划条件，对区域经济、相关产业带动较强，从而避免了由于人文、社会、环境因素的变化对项目的影响，从而给相关利益群体带来损失的可能性。一、城镇规划风险 城镇规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产项目商品的价值将会产生影响。城镇规划对房地产的影响主要是由容积率变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性三方面的原因引起。本项目将严格按政府规划主管部门规定的各项目建筑指标设计施工，从而规避此项风险。二、区域发展风险区域发展风险是指由于周围环境的房地产项目发生变化而影响该房地产项目商品的价值和价格，为项目带来损失的风险。项目将打造经济高效、居住和107、谐、功能完备、交通便捷、生态优美、文化繁荣、充满时尚活力的现代化社区；集商贸、文化娱乐、高档居住几个功能于一体，项目的建设，将进一步带动周边经济业态提档升级，繁荣区域经济，也将通过项目的建成，提高周边及项目自身的经济价值和社会效益。三、公众干预风险本项目公众干预风险在有限条件下存在。项目的兴建，符合并且照顾到周围居民的利益，从而使公众从可能干预到自觉支持，促进项目的顺利实施，利国利民。四、民族冲突风险项目区是以蒙古族为主体民族，汉族占大多数地区，项目区各民族团结和睦，没有民族冲突事件的发生。因此项目的实施不会引发社会矛盾和民族关系的冲突。第四节、社会评价结论项目符合国家产业政策，符合项目区民众愿望和当地政府的规划。项目的实施，将会进一步优化调整城镇住房供应结构、社会分配结构，改造城镇基础设施结构，优化调整城镇就业结构，增加建筑业、建材业、交通运输业、服务业等产业的就业机会。项目对当地社会的发展与稳定有着积极的现实意义，对当地经济和社会的发展有着极大的促进。综上所述，通过对项目诸方面考察研究，项目符合国家产业政策，符合巴林右旗城区规划远期和近期规划方案，符合巴林右旗政府关于城区改造和城镇建设的要求，顺应民众利益，项目技术成熟可行，符合国家关于住宅建设的各项技术和经济指标要求，项目环保节能，土地征用合理，经济和社会效果显著，特申请政府相关主管部门予以批准项目的实施。