1、总投资7亿元核心商业区旧城区改造项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月总投资7亿元核心商业区旧城区改造项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月52可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论101.1 项目名称及建设单位概况101.2 项目概况111.3 可行性研究的范围和依据111.3.1可行性2、研究的范围111.3.2可行性研究要点111.3.3可行性研究的依据121.4 研究结论121.5项目主要经济技术指标12第二章 项目建设的背景和必要性分析132.1项目提出的背景132.2项目建设的必要性142.2.1完善城市功能升级，提高城市品味，增加产业聚集度的需要142.2.2改善经营环境，扩大营业面积，增加营业业务的需要142.2.3改善居民居住生活环境的需要14第三章 市场分析143.1国家宏观经济形势分析143. 2 *市经济形势分析171、老城区板块192、神火大道板块203、新区板块203.5项目所在区域房地产板块市场特点分析203.6*市商业发展状况及分析213.7本项目市3、场定位23第四章 拆迁安置补偿方案244.1用地范围内现状244.2拆迁安置补偿办法241、住户及企业的补偿费：242、商铺补偿费：24第五章 项目选址245.1 项目位置245.2 自然地理条件255.3 区位交通条件25第六章 项目建设规模与设计方案266.1建设规模266.2总平面布局266.3建筑与结构方案266.3.1公寓式住宅楼266.3.2商业经营区276.3.3商务酒店式公寓、公寓式办公楼276.4建筑物装修设计276.4.1内装修：276.4.2外装修：286.4.3门窗选用286.5结构设计281、地基处理282、基础形式283、墙体281、水源292、给水管网及消防2914、污水292、雨、污水排放296.8采暖空调通风工程296.9电气工程306.10煤气工程306.11通信及闭路电视301、通信：302、闭路电视306.12消防工程306.13道路及场地316.14绿化工程31第七章 环境保护与劳动安全防护317.1本项目的环境意义317.2废水、废物的处理311、废水312、废气313、废物324、噪音327.3各种设备的环保措施327.4施工期间的环保措施321、实行环保目标责任322、进行综合治理，保护和改善施工现场的环境323、有技术措施，严格执行国家的法律、法规334、采取措施防止大气污染335、防止水源污染措施336、防止噪声污染措施347.5劳5、动保护与安全防护34第八章 节 能348.1设计原则及依据348.2节能措施34第九章 工程进度计划355、商务区水电暖安装完成 150天351、公寓住宅楼室内外装饰（水电暖穿插进行）120天36第十章 项目的销售计划与策略3610.1销售计划3610.2销售渠道策略3610.3促销措施-灵活多样361、广告宣传阶段362、销售阶段及方式38第十一章 投资估算与资金筹措3911.1投资估算3911.1.1建设投资估算的范围3911.1.2建设投资估算的主要依据和方法3911.1.3建设投资估算4011.2资金筹措方案4211.3资金使用计划42第十二章 财务效益评价4312.1营业收入、营业税6、金及附加测算43e项目收入4412.2总成本费用测算4412.3财务指标表4412.4盈利能力分析4612.4.1项目投资利润率：4612.4.2项目销售利润率：4612.4.3财务净现值4612.4.4财务内部收益率4612.4.5投资回收期4612.5贷款偿还能力分析46项目贷款偿还期计算表4612.6不确定性分析4712.6.1盈亏平衡点分析4712.6.2敏感性分析4712.7财务评价结论48第十三章 主要风险分析与风险管理4813.1主要风险分析481、资源风险482 、工程风险493、 其它风险因素504 、市场风险5113.2 风险管理51第一章 总论1.1 项目名称及建设单位概7、况1.1.1项目名称：*市*区旧城区改造项目（暂定名：*国际广场）1.1.2建设单位： *有限公司 *建设工程有限公司1.1.3项目负责人: *1.1.4建设单位概况：*有限公司为*集团公司成立的子公司，法人代表人*，本项目由*有限公司与兄弟公司*建设工程有限公司联合建设。*有限公司负责项目管理，项目具体实施由*建设工程有限公司组织进行。*建设工程有限公司成立于2005年12月30日，注册资金6000万元，法人代表*，法定地址*市东西湖区*。公司现已建立了完善的企业法人治理结构，董事会是*建设工程有限公司的最高权力机构，实行董事会领导下的总经理负责制，公司健全了企业管理制度，实行全员聘用制、岗8、位责任制和考核激励机制。公司下设七部一室：市场拓展部、计划财务部、营销企划部、公关事务部、审计部、工程部、材料采购部、综合办公室。现有员工980人，其中高级技术管理人员26人，工程师28人，助理工程师108人，其他各类技术人员300人，特种作业人员136人，持证上岗的建造师及项目经理资格人员38人，拥有各类建筑施工设备100多台套，公司装备精良，施工技术先进，管理力量雄厚。公司通过了ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证，GB/T28001职业健康安全管理体系认证。公司企业资质为“房屋建筑工程施工总承包”二级，能够承担高度28层以下、单跨跨度36米以下的房屋建筑工程和9、120米高度的构筑物，还能够承担钢结构工程、建筑装修装饰工程、机电设备安装工程等。近年来，公司业务发展迅猛，建设足迹遍布湖北*、荆门、钟祥、监利等地市县，建设项目主要包括商品房建设、批发市场该造、农贸市场改造、旧房改造等，累计建设建筑面积已达600多万平方米，在业内享有较高知名度，企业发展目标为立足*，辐射全省，走向全国。1.2 项目概况1.2.1项目名称：*市*区旧城区改造项目（*国际广场）1.2.2建设地址：项目地块位于xx格、威海路、xx路交叉处的三角地块，是*市核心商业区域。 项目计划总投资约7亿元，项目占地100余亩 (其中家电市场面积约40亩，城中村约40亩，企事业单位及绿化面积210、0亩)，总建筑面积约20万平方米 (其中市场商铺面积约10万平米，商住面积约10万平米)。商品大世界市场升级及城中村改造后，大市场建成初期年销售额10亿元，初期年税收额1.2亿元，可新增带动就业人数4000人, 间接受惠人数达1万多人。项目的建设是为加快*城市建设，促进商贸物流的发展，进一步提升*市品位，根据*市*区人民政府与*有限公司签订的协议，拟对商品大世界综合大市场进行升级改造，倾力打造成为包括家电、数码产品、服装鞋帽、商务办公、住宅、餐饮、休闲娱乐中心等具有现代市场理念的综合型大市场。该区域优越地理环境，为本项目的实施提供了良好的市场前景，相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，11、成为*市一颗耀眼的明珠。1.3 可行性研究的范围和依据1.3.1可行性研究的范围*市*区旧城区改造项目为*市*区商品大世界旧城区改造与综合市场升级改造开发建设项目，研究范围为拟建项目包括建设家用电器、数码产品、服装鞋帽、商务办公、高尚住宅、休闲娱乐中心在内的综合性大市场的建设开发及出售。1.3.2可行性研究要点1、项目建设的必要性分析2、市场分析及预测3、项目选址概况4、工程设计方案5、投资估算及资金筹措6、财务效益评价1.3.3可行性研究的依据1、中华人民共和国和*市现行的有关法律、法规2、*市商品大世界综合大市场升级及旧城区改造引资建设项目协议书3、国家发改委关于建设项目进行可行性研究的试12、行管理办法4、HN省建设工程投资估算指标5、HN省建设工程其他费用暂行标准6、HN省建设工程概算指标7、建设项目经济评价方法与参数8、*市城市规划1.4 研究结论由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会环境，具有潜在的巨大商机。项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境，硬件设施的设计，充分考虑了以人为本的商业、办公、住宅和谐统一的设计理念，预期销售前景良好。项目的投资利润率25.4% ，销售利润率48.53%，所得税后财务内部收益率77.99%，所得税后投资回收期 2.46 ，贷款偿还期 3年，财务测算指标均为优良，能创造良好的经济效益和社会效益。1.5项目主要经济技术指13、标序号指标名称单位估算值备注一技术指标1总用地面积662112总建筑面积221382不含地下室其中：商业159290住宅46287办公15805地下车库436343容积率2.64建筑密度%31.575绿地率%306停车位个1150地上150个，地下1000个二财务指标1项目总投资万元70084.06其中：企业自筹万元30084.6股东投入万元10000.00股东借款万元22000.00银行贷款万元8000.002营业收入万元184126.83利润总额万元89019.024投资利润率%25.45销售利润率%48.356累计净现金流量万元66764.26税后7财务内部收益率%77.99税后8投资回14、收期年2.46含建设期9贷款偿还期年3含建设期第二章 项目建设的背景和必要性分析2.1项目提出的背景*地处苏豫鲁皖四省交界处，京九铁路与陇海铁路的交叉点上，交通便利，素有“豫东门户”“中原锁钥”之称，地理位置优越，具有浓厚的历史文化底蕴，历代为兵家、商家必争之地。*是HN东部最大城市，华中有影响力的特大城市，是苏鲁豫皖交界处区域性中心城市，是淮海经济区中心城市，中原经济区区域性中心城市及东部经济核心增长极。*是中国东引西进、通达南北的桥头堡和国家促进中部地区崛起的“两纵两横”经济带的四大交汇城市之一。*地处东部沿海发达地区和中部地区的过渡地带，是HN省距离出海口最近的省辖市。该市1997年撤地15、设市，城区设梁园区和*区，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权六县一市，总面积10704平方公里，其中市区面积91.9平方公里，全市人口824.37万人，其中市区人口91.6万人。*是国家大型能源基地、石油化工基地、煤化工基地，是豫东政治、经济、文化、科教、物流、交通、商贸、金融中心，是国务院批准的内陆对外开放城市，是中国首批对外开放的中国历史文化名城之一和新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一。近年来，*市政府加快城市建设步伐，立足把区域性优势转化成城市发展动力，最大限度的提升城市功能和品味，积极构筑“大商贸、大市场、大流通”的发展格局，积极推进建设实施区域性商贸物流中心城市战略，因此对16、原有城市功能进行升级和旧城区改造已迫在眉睫。为此，*市政府出台了多项针对旧城区改造、棚户区改造和招商引资等各项优惠政策，为各投资方营造良好的投资建设环境。2.2项目建设的必要性2.2.1完善城市功能升级，提高城市品味，增加产业聚集度的需要 本项目的实施，是*市建设形成“大商贸、大市场、大流通”格局的重要环节，本项目完成后，将吸引众多有实力的商家入驻，产业集聚度大幅增加，从而为实现增加城市活力，提升城市品位，为实现城市经济快速发展提供新的动力。2.2.2改善经营环境，扩大营业面积，增加营业业务的需要本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也改善了该区域脏乱差的状况，提升了城市档次和城市形象，规划的商17、业区域也为改善商业环境起到积极的作用。2.2.3改善居民居住生活环境的需要现该区域人居环境嘈杂混乱。项目实施后，改善了周边居民居住生活环境，使之从繁杂走向繁华，极大的提升居民生活空间的品味。第三章 市场分析3.1国家宏观经济形势分析 2010年面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效应对国际金融危机冲击，国民经济运行态势总体良好。根据国家统计局资料，2010年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%18、，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。其中：1、投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇19、投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。2、消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单20、位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。3、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工21、资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。4、货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。12月末，广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币（M1）26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币（M0）4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。当前，国民经济正处于由回升向稳定增长转变的关键时期22、，中央要求各地方按照中央经济工作会议的总体部署，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。为应对国际金融危机，我国采取了极为宽松的财政与货币政策，国民经济快速复苏，房地产行业在经历2008年的短暂低迷后，从2009年开始快速升温，房价上涨过快。为防止房地产泡沫影响国民经济的平稳发展，在2010年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知23、及时出台后，房地产市场出现了积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，为进一步做好房地产市场调控工作， 2011年初国务院再次出台八大措施对房地产行业进行调控，要求地方政府切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，在2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。实际上，近年来国家一系列针对房地产行业的政策与措施，都对房地产市场的健康稳健发展起到了保障作用，在市场低迷时采取宽松的货币政策及24、其他刺激政策，在过热时采取紧缩的政策，目的是保障房地产行业健康稳定发展。自从九十年代末期以来，随着住房制度改革及其他一系列促进房地产发展的政策措施对增加住房市场有效需求起到了极大的推动作用，致使房地产行业高速发展，已成为国民经济增长不可或缺的重要行业，随着经济的稳定增长，未来几年我国房地产市场的有效需求也将平稳增长。因此，尽管我国房地产业的发展还存在一些不确定因素，但市场总体向好的发展趋势不可改变，我国房地产业将在规模、效益、质量等方面进入一个新的阶段，未来的相当一段时期将是我国房地产业不断向纵深发展的时期。3. 2 *市经济形势分析从2004年中央提出“中部崛起”战略开始后，*市GDP增长幅25、度保持了较高的增长率，实现了经济的快速增长。根据*市统计公报，其中2005年增长24.4%，2006年增长15.9%，2007年增长21.1%，2008年增长18.8%，2009年增长11.2%，虽然受2008年国际金融危机影响之后，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。根据*市统计资料，2010年*市经济运行总体态势良好，从经济运行趋势看，全市经济一季度实现高开，增长16.1%,二季度小幅下调，上半年增长12.1%，前三季度增长11%，全年GDP达到1140亿元，比上年增长12%以上，主要经济指标均实现两位数增长，全年经济呈现“前高后低”较快增长态势。固26、定资产投资增速稳中有升。2010年1-11月，*全市城镇固定资产投资602.98亿元，比上年同期增长23.1%，增速居HN省第3位，高于全省增速21.3%的1.8个百分点，超额完成全年目标。城镇固定资产投资运行呈现二、三产业投资增速加快，工业投资快速增长，民间投资增速平稳趋升，房地产投资较快增长，消费品市场稳定增长。随着扩内需、促进消费政策效应的持续显现，以及物价稳步上扬等因素推动，全市消费品市场保持平稳较快的发展态势。1-11月，全市社会消费品零售总额355.06亿元，比上年同期增长18.5%，高于全省14%的目标4.5个百分点。1-11月，财政收入较快增长，金融运行形势平稳，物价上涨较为明27、显。*近年来的经济高速发展无论对HN省，还是对整个中部地区的发展都具有重要的意义。实际上，中国自改革开放政策实施以来，经济发展的趋势是由南部向北部，由东部向西部，由沿海向内陆渐次推进的。改革初期，大量的海外大型企业首先进入中国的沿海开放城市，并占领市场。经过近三十年的发展，沿海的商机基本饱和，如今中国经济扩张的速度正在不断的加快，而随着国家西部大开发战略的实施和促进中部地区崛起规划的制定和落实，政府对中西部的政策扶持力度和投资力度在不断加大，基础设施及投资环境也将随之不断改善，这都为中西部的大发展提供了前所未有的机遇。*作为中国沿海和中部的交汇地带，又有着丰富的资源，劳动力和巨大的市场，必然会28、引起人们极大的关注，从而成为有远见卓识的商家抢占的一个重要目标。 3.3 *市城市规划和发展定位根据*市*市城市总体规划（2005-2020），坚持营造区域性中心城市、发展中小城市和小城镇“三头并进”的方针，以加快人口聚集和产业集中为主线，以改善人居环境、加快城乡一体化进程为目标，进一步加快全市城镇化发展步伐，促进市域经济社会整体发展水平全面提高。*市中心城市发展方向：（1）中心城市定位：全国重要的交通枢纽，优秀旅游城市、全国卫生城市、历史文化名城、豫、鲁、苏、皖四省结合部的区域性中心城市。 （2）中心城市规模：现在*市建成区面积为91.9平方公里，市区人口91.6万，到2020年，*市建成区29、面积将达到138平方公里，人口150万。（3）*市中心城市基础设施建设标准 按照建设区域性中心城市的定位，坚持高起点规划，高标准建设，高效益运营，高质量管理，积极创建国家级卫生城、园林城、文明城和优秀旅游城，走可持续发展的道路，逐步使*市成为城市布局合理、综合交通便捷、服务功能完备、生态环境优美、文化氛围浓厚、社会文明进步的区域性中心城市。*城市发展方针是：强化中心城市，加强县城建设，积极发展中心镇。*城市结构布局为：“一市一轴、三区”，壮大*中心城市，培育由陇海铁路和310国道复合而成的城镇发展轴，发展中部第三产业密集区、西部现代农业经济密集区和东部基础能源工业经济密集区。城市发展重点：一是30、突出中心城市的地位和作用，进一步扩大*市城市规模，强化城市功能，增强对周围地区的带动和辐射能力；二是加快以中心城市为核心的城市群发展，建设永城、夏邑、民权等市域次中心城市，扩大柘城、睢县、虞城、宁陵等县城规模，积极培育片区城市，实施城市集群化的发展目标；三是发展中心城镇，优化普通镇，促进乡镇体系建设，抓好国家、省、市重点镇建设，在沿边沿线有选择地重点发展一批区位条件好、发展潜力大的重点建制镇，推动乡村工业积聚，增强城镇的经济实力。城市发展现状：*市是豫鲁苏皖接壤地区的交通枢纽，是HN与相邻省市地区商贸交易的中转物流中心；城市经济发展较快，但人均收入偏低，消费力有限；*是一个农业型向工业过渡的城31、市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大；城市向东南方向发展，新区开发由轻工业企业带动，缺乏高规格的市政配套。*市良好的地理条件以及未来的发展战略，给*经济提供了增长的动力。按照*城市规划和定位，城市发展空间广阔，随着*城市经济水平的高速发展，各项配套设施不断完善，这为*市商业贸易及其房地产业提供了空前的发展机遇。3.4 *市房地产发展及特点根据*市统计公报，*市在2005年之前房地产市场相对比较低迷，自2005年以后*市房地产投资高涨，商品房销售有了突飞猛进的增长，投资额保持年增长40%左右，上升趋势明显，尽管2008年全国房地产市场处于下行阶段，而*市依旧保持着高速增长。2009年以来随着32、全国房地产市场的复苏和发展，*市的房地产投资与销售实现了井喷式的爆发，2009年投资76.31亿元，销售面积达333.2万平方米。自2009年至目前为止，*市共出让土地868.45亩，按照其规划容积率计算，约有157万建筑面积的潜在供应，这些出让区域集中在*新区以及神火大道两侧区域，未来这些片区的竞争将会比较激烈，而*的老城区以及道北区域土地供应量较小，这些区域内的竞争相对平淡。*市的房地产处于快速发展阶段，目前已形成了特点较为鲜明的房地产板块，集聚扎堆效应明显。现阶段*市房地产板块已形成老城区板块、神火大道板块、*新区板块，这三个区域板块的特点为：1、老城区板块老城区板块是指*市金桥路以西区33、域，包括道北、火车站、民主路以北区域，该区域受*市城市整体南移的格局发展，民主路以北的老城区，目前在售项目相对较少，且*市核心商圈位于该区域内，因此各项目的商业部分所占比例较大。新开发的代表性楼盘主要有华商世贸、华联国贸中心、0370国际城等2、神火大道板块神火大道板块主要是指以民主路以南，沿神火大道两侧的区域，该区域是近年来*市房地产市场发展的热点区域，现阶段竞争较为激烈，该区域内项目的档次以及价格相对较高，已成为目前*的中高档居住板块。代表性楼盘主要有宏伟蓝郡、东方锦江、未来国际公寓、盛大世纪名城、新城国际、应天世纪园等3、新区板块*新区板块指南京路向东延伸至火车南站的南北两侧区域，该区域34、主要是以轻工业为主导的经济开发区，缺乏各种完善的市政配套、生活配套、教育配套，完全依靠政府的规划为导向，目前人气较差。代表性楼盘主要有建业桂园、天明第一城、东方豫苑、上东一品等。随着*市总体经济运行的良好形势，近年来连续保持平稳、较快的增长势头，作为对宏观经济形势最为敏感的房地产行业，必然会做出快速的反应而不断升温。而*市房地产业开发规模的不断扩大，开发水平的不断提高，房地产市场日趋活跃，对经济的推动作用也日益增强。3.5项目所在区域房地产板块市场特点分析本项目为*市核心商圈内，所在板块区域为老城区板块，通过对具有代表性的楼盘调查，分析市场特点和发展趋势，从而为本项目的市场定位提供参照。华商世35、贸：主要建筑形态由一栋23层和一栋26层高层楼盘组成，为具有现代风格的高档建筑，其位于神火大道与凯四街交叉口，该楼盘2007年开工建设，2008年7月开盘， 2010年6月交房，项目占地43亩，总建筑面积22万平方米，车位数约500个，其户型以公寓户型为主占70%，单套面积40-55，二房户型单套81占10%，三房户型单套132-146占20%，其裙楼商业面积5万，其主力卖点为“位于城市最繁华地段、地理位置优越”，购房客户主要为投资购房客户，为子女上学购房客户 。住房售价为2800-4000元/，商业裙楼售价为8000-20000元/。华联国贸中心：主要建筑形态由四栋30层高层楼盘组成，为具有36、现代风格的中高档建筑，其位于民主路与xx路交汇处，该楼盘2009年开工建设，2010年开盘， 2011年交房，项目占地55亩，总建筑面积15万平方米，其户型以公寓户型为主占50%，单套面积40-62，二房户型单套80-90占20%，一房一厅户型单套65-75占30%，其一楼均为商铺，开盘当天推出197套商铺，出现抢购局面，其主力卖点为“位于城市核心商圈内、具有优良的投资潜质”，购房客户主要为本地投资客户，看好地段的商业价值人群 。住房售价为2800-4000元/，商铺售价为10000-30000元/。0370国际城：主要建筑形态由46栋多层住宅、4栋小高层住宅楼盘组成，为具有欧式风格的中档建筑37、，其位于昆仑路与新兴路交叉口，该楼盘2008年9月开工建设，2009年5月开盘， 2009年10月交房，项目占地250亩，总建筑面积30万平方米，其户型以二房户型为主，单套88-96占60%，三房户型单套110-140占40%，其一楼沿街均为商铺，其主力卖点为“园林景观，临近政府”，购房客户主要为当地工薪阶层，周边居民 。住房售价为1900-2500元/，商铺售价为7000元/。从项目规模上看，老城区受土地供应量限制，在售项目较少且较分散，在售项目中，建筑规模在15-30万之间，围绕着核心商圈分布的项目多以商业加公寓为主，主打投资概念。从户型上看，目前区域内户型供给以公寓和两房的中小户型为主，38、三房的投放量相对较少，从户型面积上看，公寓的主力面积区间为40-60，两房的主力面积在80-95，三房约在110-145。*老城区在售项目单价水平差异较大，主要是受地段影响，越靠近核心商圈的价格越高。0370国际城项目由于地段因素，以及周边的居住环境较差，价位偏低，一般项目住宅单价在2800-4000元/之间，一般商铺价格在8000-30000元/之间。客户群体：ZY动机主要以投资客及工薪阶层首次ZY客户，客户构成主要为*市区范围内投资客户及首次ZY的居民。特点：在售项目中多以中小户型为主的投资性产品，老城区在售项目较少，且靠近核心商圈的项目商业物业比例较高，老城区受土地供应限制，预计后期市场39、潜在供应量较小，升值潜力巨大。3.6*市商业发展状况及分析*市近年来商业贸易繁荣活跃，其主要立足于地缘商贸优势，积极实施“市场带动战略”，正逐步营造大流通、大市场、大商贸的格局。*市城区分为梁园区、*区、开发新区，其商业发展现状为：1、梁园区内商业网点纵横交错，各类专卖店、连锁店遍布城区，以大型综合批发市场“农产品中心批发市场”“京陇商贸城”“梁园市场”“市场街服装”和现代化购物中心商百休闲广场、天宇商厦、京港百货为骨干的5000多个商业网点，形成豫鲁苏皖四省交界处最大的商贸中心。经营范围涵盖百货、服装、五金、家电、高新电子、农副产品、建材、汽车、钢材等领域。2、*区依托古城优势，大力发展旅游40、与商业市场相结合的经济路线，其创建的商品大世界及古城商业街中山街也成为一道风景线。但总体商业档次较低，仅能满足周边农村消费群体的需求。3、开发新区由于市政配套设施没有及时跟进，造成新区房产旺而人气不足的怪圈，其基本情况类似于南昌红谷滩新区，至使该区商业氛围由于没有人流量的原因，始终停滞不前。*市的商业贸易主要是建立在大市场商业基础上发展起来的。其现有各类批发市场30个，其中梁园区18个，*区9个，开发区3个。从年交易额来看，*市农产品批发市场50亿元，梁园市场12.5亿元，平原路钢材市场20亿元，商品大世界家电批发大市场15亿元，市场街服装批发市场9亿元，八一路建材市场8亿元，京陇商贸城6亿元41、，自行车摩托车批发市场4.5亿元，摩托车配件批发市场4.5亿元，摩托车批发市场3.5亿元，xx商城3亿元，白云副食品市场1.5亿元，*区农机大市场1.5亿元。总体而言，*市的商业经济在近几年的发展是有目共睹的，但由于发展速度过快而配套建设不能及时跟进，加上对市场发展定位不足，造成了*形成现今商业发展瓶颈，难以从质和量上进行突破。其市场问题主要表现在以下几点：*城市商业发展的整体水平滞后于城市的发展。其主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成，其商业业态和布局都处于一种无序状态，并且整体档次低，面向中高档收入阶层的消费场所匮乏，其形成的市场没有上档次的品牌。 *市目前符合现代商业发展需要的商业42、设施仍显不足。主要表现在目前*商业网点按数量计算，近90%是小门店，这其中一半位于老城区，外部环境和建筑质量较差，在各类新兴商业区内，商业设施比较缺乏，很多网点都设在商住楼内，真正代表现代化商业发展趋势和综合性购物中心仍未出现，发挥*区位优势的综合性商贸批发市场，无论是从规模上还是从质量上，都还非常不理想。因此，建设高品位上规模的商业市场是改善现状的必然途径，随着商品大世界综合大市场升级改造项目的实施，在带动相关产业持续发展的同时，对*市*区的商业整体档次带来较大的提升，为*城市建设增加了新的亮点，为*市经济发展带来新的活力。3.7本项目市场定位*具有得天独厚的交通优势，具有较强的市场辐射能力43、，是发展大商贸、大流通、大物流的理想之地。*市的流通市场规模持续扩大，市场体制改革不断深化，多元化的流通格局已初步形成。但从总体看，向于历史原因形成的*流通市场，与现代物流发展相比还有较大的差距，大物流、大商贸、大流通格局的市场体系建设尚处于起步阶段。本项目着力打造*市商业氛围高度聚集、经营服务功能完善的商业中心，打造集购物、餐饮、办公、休闲、娱乐健身、商务等有机地集聚于一体的城市综合体商业形态，增强区域繁荣繁华气息，达到吸引辐射能力，形成具有鲜明特色的都市商业氛围，塑造传统商业与现代商业交相辉映的商业形象，从而更好地发挥城市窗口作用。结合对区域内物业形态及其市场发展趋势的调查研判，拟对本项目44、产品从设计到建筑风格上追求高品位和高品质，充分利用地块地理环境优势和未来商业价值空间，在销售上采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，吸引投资及ZY客户，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。本项目位于xx格、威海路、xx路交叉地带，三面临路，地理位置相当优越，是商业集聚的理想区域，是*市核心商圈内的稀缺地段，因此将本项目开发的住宅（办公）产品销（预）售均价定为4000元/，商铺销（预）售均价定为10000元/，项目得天独厚的地理条件，预计开盘时必将会获得广泛的市场认同，采用低价策略带动人气，为本项目的销售开启良好的开端，快速回笼资金，促进资金的良性循环周45、转，随着市场人气的聚集和提升，逐渐实现价格的提升。*有限公司及*建设工程有限公司成立以来，公司已有近16年的大市场改造及房地产开发经验，其各股东实力雄厚，在业内积累了丰富的开发与市场运作经验，公司建立了优秀的建设及营销队伍。因此，公司在分析当前宏观经济发展规律和区域商业房地产市场发展趋势的基础上，对项目产品进行合理定位及选择开发时机，其市场预期是有相当保障的。第四章 拆迁安置补偿方案4.1用地范围内现状在项目用地范围内，现有商铺150户，户均约100m2 ，拆迁面积约15000；城中村住宅360户，东方医院、机电公司等5户，拆迁面积约20000；合计拆迁面积35000，拟对所有拆迁户进行货币补46、偿。4.2拆迁安置补偿办法根据与*市*区政府拆迁部门的沟通意见及对拆迁户的调查情况，组织有关人员对拟拆迁对象进行了初步评估，对住户及企业的补偿办法按3000元/，对商铺补偿办法按6000元/，具体计算如下：1、住户及企业的补偿费： 200003000元/=6000万元2、商铺补偿费：150006000元/=9000万元则拆迁安置补偿费=6000万元+9000万元=15000万元第五章 项目选址5.1 项目位置本项目地块位于*市核心商业区域，地块东临xx路，西临威海路，北临xx路，南临长江路，该项目位于xx格、威海路、xx路交叉处的三角地块，三面临路，地理位置优越。项目规划总用地面积为约100亩47、。 该地块位于*城市核心商圈之内，交通发达，附近城市基础设施基本健全，城市供电线网、供水管网、排污水管道、排雨水管道通透，为项目的实施提供了必要的基础条件。5.2 自然地理条件*市位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，是HN省的东大门，辖夏邑县、虞城县、柘城县、宁陵县、睢县、民权县、梁园区、*区、永城市六县二区一市和一个省级经济开发区，人口832.39万，面积10704平方公里。 *市介于东经11491169，北纬333342之间。西距省会郑州市230公里，东西横跨168公里，南北纵贯128公里。东临安徽淮北、毫州，西接HN开封，南襟HN周口、安徽阜阳，北望山东菏泽、济宁。*市辖区面积约占HN省的6.48、4%。市域平原面积10623平方公里，约占全市总面积的99.24%；山丘面积81平方公里，约占总面积的0.76%。地貌按其成因和形态类型的特征，分为黄河冲积平原、淮河冲积平原、剥蚀残丘三大类型区，主要为黄河冲积平原区。 *属暖温带半温润大陆性季风气候，春暖、夏热、秋凉、冬寒，四季分明，年平均日照时数1944小时，年平均气温14.2，一般最高温度39，一般最低温度零下9。 年平均降水量623毫米，无霜期约211天。 *属淮河流域，分属洪泽湖、涡河、南四湖三大水系。境内流域面积在1000平方公里以上的骨干河流有涡河、惠济河、沱河、黄河故道、浍河、大沙河、王引河等。河流大多呈西北东南流向，大致平行相49、间分布，多属季节性雨源型，汛期遇大雨、暴雨，河水猛涨，洪峰显著，水位、流量变化很大。全市多年平均天然水资源总量22.84亿立方米，平均每平方公里21.34万立方米，亩均水资源240立方米，人均水资源303.6立方米。5.3 区位交通条件*东临沿海，西扼中原，南襟江淮，北接齐鲁，是我国中西部地区与东南沿海地区的结合部，是HN省实施“东引西进”战略的“桥头堡”。*地处东部发达地区和中西部发展中地区的过渡地带，是重要的物资集散地和商贸中心，被HN省政府确定为区域性物流中心城市。*是HN省距出海口最近的省辖市，距连云港港口300公里、青岛港500公里、上海港700公里。 *交通四通八达，是交通部确定的50、交通枢纽城市，京九铁路与陇海铁路、310国道与105国道，以及连霍和济广高速在此交会，连霍、商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型，加上县县通高速、村村通油路工程的完成，构成了承东启西、通南贯北、内外连接的综合交通网络。铁路、高速公路和国道所形成的三个“十”字交汇，使*成为豫、鲁、苏、皖接壤地区的黄金交通枢纽。上海至德国法兰克福的光纤通讯电缆与京九光缆在*垂直交汇，西安至连云港的1800路同轴电缆穿境而过，可提供近万条国际国内通讯电路，构成了规模宏大的通讯网络。*军民合用机场和通往华东的沱浍河航运即将建设，届时将成为集铁路、公路、民航、内河航运为一体的综合立体交通枢纽城市。第六章 项目建设规模51、与设计方案6.1建设规模依据*市*区政府的设想及项目公司的规划建筑设计，总占地面积66211，规划总建筑面积221382.0，其中商业建筑面积159290，住宅建筑面积46287，办公建筑15805，建筑容积率为2.6，建筑密度31.5%6.2总平面布局本项目充分利用三面临路的优势，对场地根据临路条件及地块形状进行功能划分，临xx路设有2栋联体公寓式住宅楼，层数为16层，1、2楼为裙楼用作商铺，楼向是座北朝南；在xx路与威海路交汇区域设有一栋5层电脑手机电器大卖场；充分利用威海路与xx路的临路条件设有一栋5层服装及百货超市卖场；一栋18层商务酒店式公寓楼，裙楼为5层，设有健身中心；2栋联体公寓52、式办公楼，层数为12层，5层裙楼为美食城，在最前沿设置下沉式城市广场，供人们休闲娱乐，沿路区域均设置为绿化景观。6.3建筑与结构方案6.3.1公寓式住宅楼 公寓住宅设计从满足居住生活行为需求，一切从人的生活需要出发，实现居民小康型文明生活的要求。本项目为公寓式住宅楼，住宅设计要从住户的简洁明快要求考虑，并结合*市市民生活习惯和生活水平不断提高，对住宅要求不断提高的现状，套型设计要有超前意识，做到近年不落后。 根据家庭行为生活特征，合理组织设计各功能空间的平面关系，合理安排设备、设施和家具，保证具有稳定的生活空间。起居室是全家日常活动的中心，其位置设置合理，面积大于其他功能房间。每户均设主次卧室53、各一间，条件许可的户型，设置餐厅及储藏间。各功能房间应有良好的采光和空间尺度，以及良好的视觉效果和自然通风效果。主要功能房间使用面积： 起居室 20-30平方米，次卧室15-25平方米，主卧室15-20平方米，厨房不小于6平方米，卫生间4-6平方米。由2栋16层塔楼组成，1、2楼为裙楼商铺，均为框剪板式结构，总建筑面积46287.0平方米。配套实施用房为单层砖混结构，建筑面积230平方米。6.3.2商业经营区地下二层为架空层停车场，面积43634，可容纳车辆1000辆，在各临路边的位置设有汽车出入口。地上商业营业场所，建筑面积100000。在满足营销设施的同时，在人流、物流设计方面进行合理布局54、，做到互不干扰，交通方便，疏散迅速。6.3.3商务酒店式公寓、公寓式办公楼依托该地块良好的交通条件，根据该区域货物流通量较大、周转较快、流动性人员较多的优势拟建：商务酒店式一栋（地下二层、地上十八层），建筑面积12000，采用钢砖框剪结构；公寓式办公楼二栋（地下二层、地上十二层），建筑面积47290，采用钢砖框剪结构。6.4建筑物装修设计6.4.1内装修：1、公寓式住宅：墙面、地面、顶棚仅做抹灰、找平、初装修即毛墙、毛地面；公共区域地面为耐磨瓷质地砖、墙面、顶棚为乳胶漆刮白；电梯门套用大理石石材粘贴；采用国产品牌电梯。2、商场：地面采用玻化地砖、乳胶漆墙面，T型铝合金龙骨岩棉板吊顶；楼梯间采用55、石材铺设台阶；乳胶漆刮白墙面、顶棚；3、地下车库：地面采用地板漆喷刷，配有明显的车流标向及车位分格线；墙面、顶棚均采用乳胶漆喷刷；4、公寓式办公楼：室内墙面、地面、顶棚均进行抹灰、找平、初装修；公共区域；地面采用花岗岩石材，墙面采用墙面玻化砖；顶棚采用纸面石膏板吊顶并配以造型。5、商务酒店式公寓：按星级标准进行装修与配置。6.4.2外装修：1、公寓式住宅：采用外墙外保温技术，高档外墙涂料喷刷，做到颜色统一、美观大方、简洁明快。2、商场：一至二层采用干挂石材墙面，三至五层采用瓷砖贴面，并保持色彩与整体布局相协调。3、公寓式办公楼：一至五层采用干挂石材墙面，六层以上采用高档外墙涂料喷刷。4、商务酒56、店式公寓：一至五层采用干挂石材墙面，六层以上采用瓷砖贴面。6.4.3门窗选用1、公寓式住宅：进户门采用三防门（防火、防盗、防寒），窗户采用塑钢玻璃窗。2、商场：采用铝合金门窗，配以防火门及防火卷帘。3、公寓式办公楼、酒店均采用木制工艺门，断桥铝合金中空玻璃窗。6.5结构设计1、地基处理 根据地质勘察报告及楼层设计要求，由设计来选择地基处理方案（复合地基式钢筋混凝土灌注桩）。 2、基础形式 均采用钢筋混凝土筏片基础。3、墙体本工程所有建筑采用加气砼块，轻质隔墙板砌筑，分隔。6.6主要建筑物一览表楼号功能分区1裙楼电脑手机电器大卖场2裙楼百货塔楼公寓式住宅楼3裙楼服装城、百货超市4裙楼健身中心塔楼57、商务酒店式公寓5裙楼美食城塔楼公寓式办公楼下沉式城市广场地下一层物流、停车6.7供排水工程6.7.1供水工程1、水源本项目总建筑面积221382.0，按20L/m3计算，日用水量约为6000m3。为确保用水，现建500m3消防、生活合用蓄水池5座,并设消防、生活合用加压泵房。2、给水管网及消防室内采用枝状供水管网，室内供水管道采用铝塑管道及管件。室外给水管网采用分区供水，室外管网采用给水铸铁管道，消防、喷淋采用无缝钢管。 室外设环状管网，设地下式消火栓。 室内设消火栓消防系统，消火栓消防系统均采用环状管网，管材为无缝钢管。6.7.2排水工程1、污水污水量以总用水量的85%考虑，为5100m3/58、d。污水主要为生活污水，经化粪池排入市政污水管网。污水管径为DN1000毫米。管长1200米。本项目建设6座体积为200立方米的化粪池。2、雨、污水排放 污水、雨水分流，生活污水经化粪池初处理，排入朝阳街城市污水管网。室内排水采用PVC塑料管，雨水排水管采用混凝土管道。6.8采暖空调通风工程*市采暖期平均每年101天，室外平均温度为1.1，HN省*采暖住宅建筑耗热量不应高于20.1W/,采暖设计热负荷指标42-49W/,连续式供暖、采暖热负荷指标取下限值,间歇式供暖、采暖热负荷指标取下限值本项目所在区域没有集中供热，远期利用集中供热解决。本项目的供热面积221382,平均供热指标为70w/，供59、热负荷为15497kw。公寓式住宅、办公采用连续供热，分户循环、分户控制、分户调温、分户计量设计。入口装置按05系列建筑标准设计图集选用，低层和多层采用下分异程式，高层采用同程式。室内采用上供下回单管同程式系统。室内干管尽量沿墙布置，系统布置应力求各环路压力平衡。采暖管道全部采用为焊接钢管，管径DN32采用焊接钢管或法兰连接；采暖干管，立管阀门全部采用Z15T10型闸阀，丝扣或法兰连接；散热器卧室、客厅、厨房。卫生间采用TFD2-5-5型辐射对流散热器。通风防排烟工程：本项目住宅建筑的通风主要考虑厕所及厨房所产生的废气，由小换气扇排入风道解决。商场、公寓写字楼、地下车库由专用设备解决。6.9电60、气工程本项目电气系统包括强电和弱电两大系统。强电系统包括供配电、照明、动力用电；防雷及接地保护。弱电系统包括：电话、有线电消防报警及连动控制、广播、电脑敷线。 本项目总用电负荷为6000KVA。供电电源由*市供电网提供，采用双回路供电。6.10煤气工程供气气源由*xx路供给本项目煤气调压站，再由煤气调压站引出低压煤气供住宅及商业用户，管网采用枝状管网，管径DN300mm。6.11通信及闭路电视1、通信：本项目预设3000对线路，由市通信公司解决。2、闭路电视有线数字电视信号由*电视台提供，由该电视网引入，干线沿外墙上层顶高度敷设。楼内分配系统采用分配一分支系统。各竖项采用接一分支串接一分支器距61、地0.3米安装。各分支器处的信号电平值达到705dB。客厅及卧室设有线电视接线盒2个，满足居民的需求。本项目闭路电视每设两个接线盒。6.12消防工程1、根据各建筑物的属性及用途，严格按照中华人民共和国国家标准GB50045-2005民用建筑设计防火规范要求，进行消防设施设备的设计、选型、施工和配置。2、遵循“预防为主、防消结合”的方针，立足自防自救，采用安全适用、技术先进、经济合理的防火措施。3、商场室内设置灭火器，主要为干粉二氧化碳灭火器，配备方式按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）要求配置。6.13道路及场地本项目道路总面积为15000，主要有8米宽的干路及4米、3米宽的支62、路组成。商业区内地下二层设置1000个车位，总面积为43634.0，其他场地硬化面积10000.0。6.14绿化工程本项目绿化面积19863.3，绿地包括公共绿地、庭院绿地、道路两侧绿地。公共绿地位于入口处，设置在主干道交汇处。公共绿地除种植各种树木花卉外，还设有建筑雕塑，构成一个清新舒适的优美环境，便于居民交往休憩等活动。第七章 环境保护与劳动安全防护7.1本项目的环境意义保护环境，减少污染是文明城市的标志，也是可持续发展的生态环境的需要。本项目既通过建筑设计、景观设计、大面积、立体化的绿化系统来创造优美的环境，同时也通过排水、垃圾处理，集中供气、供热工程的建设，使其周围区域的“废气、废水、63、废渣”得以有效治理，充分体现清洁、安静、优美的城市规划总体指导思想。7.2废水、废物的处理1、废水 本项目产生的污水主要有餐饮废水、生活污水。餐饮废水经隔油、沉淀处理后排入城市污水管道；生活废水和洗涤污水经排水管道流入室外化粪池，经沉淀初处理后排入城市排污管道。由城市污水处理厂统一处理达到国家规定的排放标准2、废气主要是餐饮排除的油烟及停车场汽车排除的尾气。餐饮油烟经主楼内设置的烟窗 排至高空，可充分利用高空大气的扩散作用，最大限度地减少了对城市的环境影响。地下停车场 采用强力、低噪音对流换气系统进行强制通风，并设置多个换气孔进行自然通风。3、废物 本项目产生的废物主要为生活垃圾。各建筑物内分64、别设置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，分类装袋，分别送往废品回收站和垃圾处理厂。4、噪音在设备选型时采用低噪音设备，并对所有振动设备和机组均做消声和减振处理，必要时可在机房等敷贴 吸声隔音材料。在采取以上措施后，本项目均可满足*市的环保要求。7.3各种设备的环保措施所有振动设备和机组均做消声处理，在通风面、空调机组进出口安装DEC金属软管，空调机组的水管接头采用金属软接头；在空调机组进出处设置消声静压箱，同时在送回主铜管上设置消声弯头或微空孔板式 消声器；所有空调机房在安装完毕后，四壁及顶棚均敷贴消声隔音材料，机房站为隔音闭门，机组应安装在100MM水泥台面上，并垫以5-10M65、M的矿棉半硬板。7.4施工期间的环保措施1、实行环保目标责任把环保指标以责任书的形式层层分解到有关单位和个人，列入承包合同和岗位责任制，建立一个完善的环保自我监控体系。项目经理是环保工作的第一责任人，是施工现场环境保护自我监控体系的的领导者和责任者。要把环保政绩作为考核项目经理的一项重要内容。要加强检查，加强对施工现场粉尘、噪音、废气的监测和监控工作。要与文明施工现场管理一起检查、考核、奖罚。及时采取措施消除粉尘、废气和污水的污染。2、进行综合治理，保护和改善施工现场的环境施工单位一方面要采取有效措施控制人为噪声、粉尘的污染和采取技术措施控制烟尘、污水、噪声污染。另一方面，建设单位应该负责协调66、外部关系，同当地居委会、村委会、办事处、派出所、居民、施工单位、环保部门加强联系。要做好宣传教育工作，认真对待来信来访，凡能解决的问题，立即解决，一时不能解决的扰民问题，也要说明情况，求的谅解并限期解决。3、有技术措施，严格执行国家的法律、法规在编制施工组织设计时，必须有环境保护的技术措施。在施工现场平面布置和组织施工过程中都要执行国家、地区、行业和企业有关治理空气污染、水源污染、噪声污染等环境保护的法律、法规和规章制度。4、采取措施防止大气污染（1）施工现场垃圾渣土要及时清理出现场。高层建筑物和多层建筑物清理施工垃圾时，要搭设封闭式专用垃圾通道，采用容器吊运或将永久性垃圾道随结构安装好以供施67、工使用，严禁凌空随意抛撒。（2）施工现场道路采用焦渣级配沙石、粉煤灰级配沙石、沥青混凝土或水泥混凝土等，有条件的可利用永久性道路，并制定专人定期洒水清扫，形成制度，防止道路扬尘。（3）袋装水泥、白灰、粉煤灰等易飞扬的细颗散粒材料，应库内存放。室外临时露天存放时，必须下垫上盖，严密遮盖防止扬尘。散装水泥、白灰、粉煤灰等细颗粉状材料，应存放在固定容器内，没有固定容器时，应设封闭式专库存放，并具备可靠的扬尘措施。运输水泥、白灰、粉煤灰等细颗粉状材料时，要采取遮盖措施，防止沿途遗撒、扬尘。卸运时，应采取措施，以减少扬尘。（4）除设有符合规定的装置外，禁止在施工现场焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革、树叶、枯草68、各种包装物等以及其他会产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质。5、防止水源污染措施（1）禁止将有毒有害废物做土回填（2）施工时产生的污水，必须沉淀后再排入城市污水管道。（3）现场存放油料时，必须对地面进行防渗处理。如采用防渗混凝土地面，铺油毡等。使用时，要采取措施，防止油料跑冒滴漏，污染水体。（4）化学药品、添加剂等要妥善保管，库内存放，防止污染环境。6、防止噪声污染措施（1）严格控制人为噪声，进入施工现场不得高声喊叫、无故甩打模板、乱吹哨，最大限度地减少噪音扰民。（2）严格控制作息时间，一般晚10点到次日早6点之间停止强噪声作业，确系特殊情况必须昼夜施工时，应采取降低噪音措施，并会同建设单位与69、当地居委会、村委会或当地居民社区，发布安民告示，恳请群众谅解。（3）从声源上降低噪声。选用低噪声设备和工艺代替高噪声设备。在声源处安装消声器消声。即在通风机、鼓风机各类排气放空装置等进出风管的适当位置安装消声器。（4）传播途径上控制噪声。采取吸声、隔声、隔振和阻尼等声学处理方法来降低噪声。7.5劳动保护与安全防护1、项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全、文明施工。2、因建设场地多面临街，施工中应采取必要的措施，严密注意过往行人的安全。施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通畅通与安全。第八章 节 能8.1设计原则及依据本项目属70、于民用建筑类别，设计中遵照建设部发布的行业标准民用建筑节能设计标准（JGJ26-95）及HN省颁布的民用建筑节能设计标准实施细则（DBJ41/041-2000）执行。为了贯彻国家颁布的节约能源的政策，扭转HN省建筑采暖耗能大，热环境质量差的状况，通过在建筑设计和采暖设计中采用有效的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上。8.2节能措施本项目节能主要体现在节电、节油和建筑节能方面，设计中采取的节能措施如下：1、照明设备的节能：适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明线路采用三相五线制，以减少压力损失，设计尽71、量 三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。2、低压电器的选型为DZ22、DW20、AE、AH型。3、设备机泵用电机选择节能型，可降低能耗10%以上。4、动力负荷功率因数在变电所低压侧集中补偿，照明负荷功率因数采用分散补偿，补偿后功率因素大于0.9.5、建筑物屋顶加强保温，其总热阻热值在民用建筑热工设计规程要求的最小总热阻热值基础上增加20%。围护结构采取必要的保温措施。第九章 工程进度计划项目总建筑面积 221382，项目建设总工期三年（拆迁完成后），即2011年1月-2011年6月完成拆迁，2011年6月-2014年6月完成建设。项目实施分为二个阶段：第一阶段：前期72、准备阶段共0.5年（6个月）1、审批及办理相关报建手续1个月2、勘察设计3个月3、建设场地三通一平、办理相关施工许可手续2个月第二阶段：工程实施阶段共2.5年（30个月）第一年：1、公寓住宅楼地基处理基础0.00以下工程 120天2、公寓住宅楼主体完成 180天3、商务区地下车库基础0.00 180天4、商务区地基处理、施工至0.00 240天第二年：1、公寓住宅楼水暖电室内安装完成 120天2、公寓住宅楼外装修单体完工 120天3、公寓式办公楼、酒店主体工程 240天4、商务区主体工程 180天5、商务区水电暖安装完成 150天第三年:1、公寓住宅楼室内外装饰（水电暖穿插进行）120天2、商73、务区内外装修 120天3、公寓式办公楼、酒店、商务区、楼盘竣工扫尾 90天4、市政水电暖管网施工，各单体工程完工验收 120天5、庭院道路场地绿化、硬化、日照等的施工完善 60天第十章 项目的销售计划与策略10.1销售计划根据工程进度及市场销售情况，将项目的销售期定位为3年,即工程完成封顶后开始的第一年为预售阶段，销售70%；第二年为现房销售阶段，销售20%；第三年为后续销售阶段，销售10%。10.2销售渠道策略引进优秀的房地产代理公司。房地产的委托代理销售是目前国际上通行的销售方法，这种代理制自二十世纪八十年代初首先引进到内陆以来，已迅速在京、沪、穗等发达城市推行，目前已成为这些城市房地产的74、主流销售模式，代理销售机构纷纷崛起，培养了一大批这方面的专业人才，销售理念逐步与国际接轨，销售手段也迅速成熟。尤其重要的是，在这个发展过程中，房地产销售代理机构以其系统的运作手法、高效率的销售人员招募、培训方法、行之有效的宣传策划、周到而细致的客户服务、层层推进的销售手段，赢得了房地产开发商和消费者的理解和信任，为房地产开发商和房地产代理商之间的密切合作奠定了良好基础。由一流的销售代理机构作为销售商，以提高销售率，尽快回笼资金，从而圆满地实现改造项目的社会效益和经济效益。10.3促销措施-灵活多样1、广告宣传阶段房地产广告要激发有购房能力和意愿的潜在顾客的购买欲望，强调房屋高雅的格调、全新的结75、构布局、完善的功能，强调区位、经商、办公、出入、购物、上学、就医等优势，通常利用如下推销方式：（1）印刷广告报刊、杂志等是人们日常生活中经常接触到的传媒工具，有关专业书籍（如房地产投资指南、房地产年鉴等）以及开发商或其代理商自行印刷的轩轩材料等，都是房地产广告的有效载体。（2）视听广告利用电视、电影、互联网络、霓虹灯、醒目的广告牌以及电台、广播等传媒方式宣传房地产产品的视听广告，充分将广告内涵用具体的行动表现出来，以戏剧化的方式介绍商品，并可借助节目赞助、插播等组合方式获得相辅相成的效果。（3）现场广告在施工现场竖立现场广告牌和将施工场地四周的围柵板作为广告围柵，来介绍开发项目的情况。现场广告76、的内容一般包括项目名称、规划型图、位置图、项目介绍以及有关项目的参与者，如开发商、设计者、建造商、监理工程师、租售代理等名称，使人们对项目及其开发商留下良好的、持久的印象。（4）邮寄宣传品通过邮寄宣传品进行房地产营销推广，其邮寄对象主要是依据市场调查筛选出的潜在的买家或租客。这种邮寄宣传品（材料）比一般广告提供更多信息。宣传品的内容具体应包括：物业照片及相应的说明文字；物业位置的描述；物业具体情况介绍，如面积、高度和主要设计特色等；物业具备的主要设备，如煤气、供热、电力、电讯等及其他相关信息。（5）现场展示样板房进行装修、配齐家具和必要的装饰品，供有兴趣购买人士参观，让其亲身体验入驻该建筑带来77、的享受。除样板房外，对于建筑物的主要入口、通道和大堂也要进行装修，并在展示过程中保持清洁。总之，作为房地产推销活动的总的原则，要尽最大可能给顾客留下美好的第一印象。（6）派员推销派专职房地产营销人员上门向客户进行商品房推销活动。它与其他推销手段互为补充。具体做法是，根据企业对商品房市场的预测和调查，尽可能地掌握潜在客户的住处，摸清可能的买主，派人主动上门介绍本企业及商品房情况，促成 买卖成交。选择高素质销售人员的推销成功是关键。首先，这些销售人员不仅要具备较完备的房地产方面的专业知识，对所售楼盘有较深入的了解，而且还必须具备其他相关知识，比如运用消费心理学分析了解顾客，要熟知楼盘所在区域的人文78、状况和历史沿革等等；其次销售人员对自己的目标客户要有深入的了解；再次，销售人员在向客户推销楼盘过程中，还要和客户建立起信任感。除了上述统一的销售策略外，还要根据商场、写字间、公寓的不同特点，制定出不同的销售策略。2、销售阶段及方式对于具体的促销计划，应选好入市的时机，有明确的营销主题。大致可分为三个阶段：（1）前期推广阶段：本项目是规模比较大的房地产项目，需要大量资金和有一定的投资周期，为了将投资风险降低到最低，在市场推广工作之前，项目开发初期引入销售公司，参与整体设计方案，注重楼盘的全过程策划，整体参与前期选址、投资分析、建筑形态、环境设计及物业管理等方面，立足创立品牌，保证高品位，高质量。79、在项目开发前就完成部分市场推广，量身为客户定做新产品的方式，避免风险，满足客户对房屋、物业的需求。（2）现场销售阶段：付款折扣优惠采取多种销售方式：一次性全部付清的给予九五折优惠；按揭销售方式的给与九八折优惠；卡式销售结缘卡销售：用于开盘时，以交付定金，锁定房号、优先购买价格不变为主，一般规定有效期为一个月左右，其目的是通过开盘期价格上扬控制，让原先购买结缘卡客户赋予实际含金量，推动销售成交量。信誉卡销售：用于销售过程中，内容有对物业质量和交房时间的约定，有对物业规划式配套方面的承诺，其主要目的是让购房者在预销售过程中感受对未来物业的气氛，排除心理障碍，以形成市场信誉度。VIP卡销售：其涉及范80、围更广，如持该卡可到开发的相应物业中进行消费，均可获得不同程度的优惠，以充分提升房产的附加值。卡式销售应特别注意以下四方面的问题：一是适时性，应适应当时物业销售情况；二是可见性，要有看得见的内容产生效应；三是亲近性，要立足沟通与购房者心理距离；四是可信性，可进行法律担保，公证等形式来形成保障体系。第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1建设投资估算的范围 a建筑安装工程； b道路、绿化等室外工程； c供电、给、排水、弱电系统等其他工程费用； d其他费用：建设单位管理费，勘察设计费，土地使用权取得费（拆迁补偿费用）、城市基础设施配套费、商品砼保证金、公共消防设施配套费、白蚁防治费81、等在内的国家和地方规定的建筑工程前期有关费用，建设阶段有关费用，工程监理费，招标代理服务费等； e基本预备费。 11.1.2建设投资估算的主要依据和方法 a建筑安装工程费用按按2008年HN省建筑工程消耗量定额及统一基价表、HN省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表、HN省建筑安装工程费用定额、*市近期建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用、税金等有关规定，*市标准定额管理站发布*建筑安装工程2010年四季度造价指数等数据，结合本项目设计规划方案，参照当地企业在近期完工的同类建筑物的单位一般士建工程造价(含基础工程)，中高层住宅楼按1250元平方米估算，写字楼按1100元平方米估算，商业楼按82、1550元平方米估算，地下室及架空层按2000元平方米估算；室内给排水、供配电、消防、燃气管道等系统，按单位面积指标法估算；电梯按目前市场价估算。 b道路、绿化等室外工程投资，参照当地近期完工的规模相近的住宅区投资，按单位面积造价指标估算。 c室外供电、给排水、消防、弱电及安全防护系统等其他工程投资，参照当地近期完工的规模相近的住宅区投资，按单位面积造价指标估算。 d建设单位管理费根据建设部建标1996628号文规定，按工程费用的1计算；勘察、设计费以新增建筑面积为基数，按12元平方米计算。 e由市政府收取的城市基础设施配套费、商品砼保证金、公共消防设施配套费、白蚁防治费等建筑工程前期有关费用83、按有关部门的规定收费标准计算。 f工程监理费根据国家物价局、建设部1992价费字479号文规定计算；招标代理服务费按国家原发展计划委员会计价格20021980号文件规定的收费标准计算。g工程质量监督费等建设阶段有关费用按有关部门的规定收费标准计算。 h基本预备费按工程费用及其他费用之和的8计算。11.1.3建设投资估算本项目建设开发前期将首先投资15000万元对原有用户进行拆迁补偿，取得土地使用权，然后再进行“*国际广场”的建设，估算项目总投资为70084.06万元，其中:建设投资估算为69169.06万元，建设期利息915万元，建设工程项目估算情况如下表：建设项目投资估算表 单位：万元序号项84、 目 名 称估算金额金额合计工程量()总造价一建筑工程费用46369.13 46369.13 1建筑安装工程费用42911.89 42911.89 1.1场地平整费66,21152.97 52.97 1.2一般土建工程221,38240941.18 40941.18 1.2.1中高层住宅46,2875785.88 5785.88 1.2.2写字楼15,8051738.55 1738.55 1.2.3商业楼159,29024689.95 1.2.40.00 1.2.5地下室及架空层43,6348726.80 8726.80 1.3设备及安装工程1917.75 1917.75 1.3.1室内给排水85、系统221,382774.84 774.84 1.3.2室内供配电系统221,382929.80 929.80 1.3.3室内消防系统221,382177.11 177.11 1.3.4燃气工程60036.00 36.00 2室外工程291.48 291.48 2.1道路、停车场6,892172.30 172.30 2.2绿化工程19,863119.18 119.18 3其他工程3165.76 3165.76 3.1室外供电工程221,3821062.63 1062.63 3.2照明221,382332.07 332.07 3.3室外给、排水及消防221,3821217.60 1217.60 86、3.4弱电及安全防护系统221,382442.76 442.76 3.5临时设施费用221,382110.69 110.69 二其他费用17676.30 17676.30 1建设单位管理费518.75 518.75 2勘察、设计费221,382265.66 265.66 3土地取得费（拆迁等）66,21115000.00 15000.00 4前期房地产开发税费1615.77 1615.77 4.1城市基础设施配套费221,382885.53 885.53 4.2建设工程竣工档案保证金12.00 12.00 4.3墙改费221,382221.38 221.38 4.4商品保证金221,3821387、2.83 132.83 4.5公共消防设施配套费221,38233.21 33.21 4.6抗震设防审查费221,3821.11 1.11 4.7垃圾处理费221,382265.66 265.66 4.8白蚁防治费221,38226.57 26.57 4.9卫生防疫费26.42 26.42 4.10 灭鼠费221,38211.07 11.07 5工程监理费92.74 92.74 6招标代理服务费92.74 92.74 7工程质量监督费46.37 46.37 8建设项目环境影响评价费221,38244.28 44.28 三基本预备费5123.63 5123.63 四静态投资合计69169.06 88、69169.06 五建设期贷款利息915.00 915.00 六动态建设投资合计70084.06 70084.06 11.2资金筹措方案项目工程建设投资总额70084.06万元，公司拟以自有资金投入30084.06万元，自有资金占项目总投资的42.92%。项目建设前期拟申请银行借款8000万元,贷款期限为3年，用于项目拆迁补偿，股东贷款利率按三年期贷款利率6.1%计算，自有资金30084.06万元，项目开始后股东将追加投入10000.00万元，其他所需资金22000.00万元以股东借款方式投入。 11.3资金使用计划根据本项目建设实施进度安排，工程投资及资金筹措计划如下表 ：投资计划与资金筹措89、 单位：万元序号 项目 期数 合计1 2 1项目总投资70084.06 17315.41 52768.66 1.1建设投资69169.06 17071.41 52097.66 1.2建设期利息915.00 244.00 671.00 2资金筹措70084.60 17315.41 52769.19 2.1自有资金30084.60 9315.41 20769.19 2.2股东追加投入10000.00 10000.00 2.3股东借款22000.00 22000.00 2.4申请银行借款8000.00 8000.00 第十二章 财务效益评价根据原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(2090、06年第三版)和国家现行的财税制度，对本项目的财务效益进行评价。 项目计算期：本项目工程建设期为3年，前期拆迁0.5年，封顶后开始预售销售，销售期3年。因预售开始时项目主体工程封顶，工程尚未完成，因此从项目开始到销售完毕作为计算期，整体计算期为5年12.1营业收入、营业税金及附加测算 a销售量 本项目完成后可供销售的住宅、物业面积有：商业建筑面积159290、住宅建筑面积46287、办公建筑面积13805。另地上、地下1150个停车位计划由开发商纳入后期物业管理，本报告未考虑停车位的未来收益。b. 销售计划根据项目工程实施进度计划，工程项目应在建设期3年内完工。销售工作应在封顶后3年内销售（预91、售）完毕测算。c.销售售价根据分析本项目区域内同类房产物业的市场销售均价，结合*市房地产市场未来的走向，预计本项目建成后住宅、写字间楼价均价为4000元，商业物业均价10000元出售，销售期内均按均价测算，未考虑未来房产物业的涨跌价因素。d付款方式各年销售的收入均按当年结清(或由银行向购房者提供按揭，公司一次收回房款)测算。e项目收入本项目主要为房地产商业物业产品，收入为可供销售的产品数量乘以单位销售价格。在对销售价格进行调查预测的基础上，结合当前市场环境确定可能的价格。由于本项目具有稀缺性，产品在品质、价格和区位上具有较明显的竞争优势，在项目完成后的销（预）售期内可全部实现销售测算。f销售税92、金及附加本项目按国家规定应纳营业税及附加，综合税率为5.8；土地增值税为销售收入的1，所得税按25计算。 12.2总成本费用测算 a管理费用：是指企业的行政管理部门为管理和组织项目开发经营活动而发生的各项费用以及不可预见费用。根据本项目建设特点，按各年销售收入的3测算。b销售费用：包括广告宣传和销售人员的工资、福利等费用，按各年销售收入的2测算。 c财务费用：本项目建设期拟申请银行贷款8000万元，股东借款22000万元，按银行贷款3年期贷款利率6.10%测算。12.3财务指标表根据项目投资计划、资金筹措计划及各项测算指标，编制项目投资现金流量表和项目利润测算表如下： 现金流量表 单位：万元序93、号项目合计1 2 3 4 5 一现金流入184126.80 128888.76 36825.36 18412.68 1销售收入184126.80 128888.76 36825.36 18412.68 二现金流出117362.54 17855.41 18320.62 50843.80 23517.05 6825.65 1建设投资70084.06 17315.41 17726.62 21025.22 14016.81 2经营成本12503.09 540.00 594.00 7097.84 2560.01 1711.25 3经营税金12520.62 8764.44 2504.12 1252.06 94、4所得税22254.75 13956.31 4436.10 3862.34 四所得税后净现金流量66764.26 -17855.41 -18320.62 78044.96 13308.31 11587.03 五累计所得税后净现金流量66764.26 -17855.41 -36176.03 41868.93 55177.24 66764.26 六累计所得税后净现值(15%)35306.23 七投资回收期（年）2.68 八财务内部收益率77.99% 利润表 单位：万元序号项目12345合计1 销售收入128888.76 36825.36 18412.68 184126.80 2 减:总成本费用1795、855.41 18320.62 28123.06 16576.82 1711.25 82587.16 2.1其中：摊销成本3 销售税金及附加8764.44 2504.12 1252.06 12520.62 4 利润总额-17855.41 -18320.62 92001.27 17744.41 15449.37 89019.02 5 减:所得税13956.31 4436.10 3862.34 22254.75 6 税后利润-17855.41 -18320.62 78044.96 13308.31 11587.03 66764.26 12.4盈利能力分析12.4.1项目投资利润率：投资利润率年平均96、利润总额/项目总投资100 =17803.80/70084.06100 =25.40%12.4.2项目销售利润率：销售利润率年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入100 =89019.02/184126.80100 =48.35%12.4.3财务净现值综合考虑选取折现率为15%，根据现金流量表计算项目财务财务净现值为35306.23万元。12.4.4财务内部收益率根据现金流量表计算项目财务内部收益率为77.99%。12.4.5投资回收期根据现金流量表，计算项目投资回收期为2.46年。12.5贷款偿还能力分析根据估算数据表明，项目盈利能力较强，各项财务指标良好，项目实现预期的销售后，具备较强的97、偿还贷款能力，其偿还贷款的资金来源为经营收入及利润，项目贷款偿还期为3年。如下表：项目贷款偿还期计算表 单位：万元 项目12345合计一借款及还本付息1年初借款本息累计0.00 8000.00 31342.00 0.00 0.00 2本年借款8000.00 22000.00 30000.00 3本年应计利息488.00 1830.00 1830.00 0.00 0.00 3660.00 4本年还本付息合计488.00 488.00 33172.00 0.00 0.00 33660.00 (1)还本30000.00 0.00 30000.00 (2)付息488.00 488.00 3172.0098、 0.00 0.00 3660.00 二偿还借款本金资金来源-17367.41 -17832.62 78044.96 13308.31 11587.03 1自有资金488.00 488.00 976.00 2利润-17855.41 -18320.62 78044.96 13308.31 11587.03 66764.26 3摊销费用由于项目投资资金需求量较大，对资金的使用调度要求较高,应根据政策和市场发展变化情况提前落实资金，确保项目按计划实施，及时偿还借款。12.6不确定性分析12.6.1盈亏平衡点分析盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，其盈亏平衡点的计算公式为：99、BEP （销售率） =82587.16/（184126.80-12520.62）100% =48.12%该数据表明，当项目产品价格一定时，销售实现48.12%时，项目达到保本状态，当销售不能达到该水平时，项目将出现亏损，要保证项目达到预期盈利水平，就只有加大营销力度，提高销售量或销售价格，对于资金密集的房地产行业来说，缩短销售周期，快速回笼资金至关重要。12.6.2敏感性分析敏感性分析中，影响项目内部收益率、投资回收期的主要因素波动幅度取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动10计算。如下表： 项目敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资（所得税后）内部收益率净现值（万元）投资回收期（年）正常值7100、7.99%35306.23 2.46 1建设投资1064.49%29929.13 2.54 -1089.78%39988.99 2.42 2销售价格1092.81%46454.64 2.41 -1058.35%23463.48 2.58 3经营成本1076.68%34516.22 2.47 -1079.31%36096.25 2.46 从上表可知，对于本项目来说，销售价格的变动，导致项目各项财务指标大幅波动，对项目各项财务指标的影响最为敏感；建设投资成本的变动对各项财务指标的影响也较大；经营成本的变动对各项财务指标的影响则显得相对较弱。因此只有保持项目产品的销售价格稳定或提高，严格控制建设投资101、成本是实现预期财务收益的关键，也是控制本项目的风险所在。由于该项目地理位置及卖点优势明显，在未来其售价在项目区域具有较强的竞争优势，在控制好风险点后，项目应具备较强的抗风险能力。12.7财务评价结论 从项目的各项指标可以看出，各项指标显示良好，因此只要有效控制项目开发过程中的不确定因素，就能规避或减小可能出现的风险，就能按预期实现各项指标，从财务评价角度看，本项目是可行的。第十三章 主要风险分析与风险管理13.1主要风险分析1、资源风险 资源风险是项目开发建设投资中的第一大项，也是投资风险的主要来源。特点是受社会、经济、政策等宏观因素的影响较大，是必然存在而不可避免的。 (1)劳动力。劳动力是102、比较复杂的一项。其组成成份多种多样，有来自农村的，有来自企业的，有工程施工的一般工作人员，也有技术人员和管理人员。不同的劳动力所支付的工资不同，工资浮动、津贴等也有同。同时，在施工建设期间，劳动力市场的浮动与竞争价格。 而国民经济收入的浮动则可能影响劳动力的基本工资。从我国近几年来的总体工资水平的走势来看，基本上是趋于不断上升的趋势。但就建筑行业而言，不同层次的劳动力, 其工资变化的幅度有所不同。由于社会的就业压力不断加大，农村低成本劳动力不断涌入城市的情况下，普通劳动力及初级技术人员、管理人员的劳动力成本增长缓慢。但中高级技术、管理人中的劳动力成本增长较快。 ( 2 )钢材、水泥。钢材与水泥103、是现代建筑最主要的建筑材料，其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。 从我国的情况看总是属于过剩产品，但这并不排除其随季节周期性波动。引起波动的主要因素有： 施工的旺季与淡季。旺季价格回升，淡季人格回落。 上游产品的价格波动。自 2009年初以来。原油、动力等上游产品价格的上涨，造成钢材、水泥等建筑材料不同程度的价格上涨。 政策性因素。近几年来国家为调整产业结构、净化市场、保护环境而采取了一系列整顿措施，如关闭能耗高、污染大的小型建材企业，这在一定程度上的激活了建筑材料的市场供应量，为建筑材料的价格上涨或保持坚挺创造了市场条件。 经济周期。我国经济正从世界金融危机的阴霾中走出，经济的整体景气，104、也将带动建材的上涨。 正是由于上述因素的共同作用，使 2009年的建材市场价格出现了不同程度的上涨，在可预见的几年内，价格上涨的趋势将会是明显的。 ( 3)资源供给风险. 劳动力的季节性短缺，建筑材料的季节性紧张等，都有可能影响整个工程的进度。2 、工程风险 ( 1)设计变更。房地产开发的目的是要将开发出的房产或租或售，其功能和风格必须符合买主的需要和爱好，但人们的需求和爱好是多方面因素影响，具有变化迅速、难以预测等特点。因而在房地产开发中不断地根据客户的要求，社会的流行趋势以及房屋预售、销售与反馈结果对原方案进行修改。而在大部分情况下，设计方案修改的结果要增加投资。 ( 2 )地质状况。基础105、在施工之前均要进行详细的地质勘察，但由于地质条件具有很大的不确定性，施工时仍可能不断发现新的地质缺陷。发现之后必须进行新的地质勘察，以确定地质条件的详细状况；如果缺陷特殊或很严重，则还需作新的设计变更。因而当出现这些现象时，增加补救费用，甚至拖延工期是在所难免的。 ( 3 )混凝土浇注。在本项目中大量使用框架剪力墙式的建筑结构，主要以预拌混凝土浇注而成，因而混凝土浇注的质量控制十分重要，应严格把关。否则，易出现以下一些问题： 因温度控制不严，发生较大的温度应力，使混凝土的抗裂强度降低，产生危害建筑结构的裂缝。 因质量控制不严使混凝土产生初凝裂缝，振捣不实出现架空事故。 材料配比及拌合不合格，使106、混凝土质量不合格，达不到设计标号要求。 以上这些质量事故如不妥善处理，势必影响建筑的安全和寿命. 而处理质量事故，必然增加投资和拖延工期。 ( 4 )施工质量控制。施工质量与工程投资、工程安危有很大关系。质量控制不好，可能导致返工、加固、处理等，从而影响投资，直至拖延工期。 施工质量好坏与承包者素质、能力和管理水平密切相关。 ( 5)项目管理。工程项目管理的中心任务是研究和解决施工过程中如何把工地的各项工作、各个工作场地、不同的施工单位进行妥善安排，使之有条不紊、相互协调，以期用最少的人力、物力和资金，在保证工程质量和施工安全的前提下，按照确定的工期，如期或提前建成，投入经营。所以施工管理工作107、的好坏，将直接影响到施工进度、工程质量和建设投资.，但工程管理的好坏难以事先完全确定，主要取决于开发单位及施工单位的项目管理水平和经验。 ( 6)自然条件。恶劣气候条件将降低劳动生产率，增加意外事故率。3、 其它风险因素 ( 1)合同风险。因合同考虑不周而造成的索赔或工期合理拖延。 (2 )诉讼风险。开发单位与施工单位、销售单位或客户因各种纠纷而发生的诉讼。 这些诉讼无疑都要发生费用，有些会使项目建设进度因此而拖延。 ( 3 )环保风险。因噪声、固体废物等污染引起与工地左邻右舍的纠纷。从经验来看，这些的纠纷最容易影响工程进度。另外，因环境污染而被有关执法部门罚款、停工整顿或被新闻曝光也应充分注108、意。 ( 4 )资金风险。因各种原囡引起的资金不能按计划到位，致使工程进度受到影响，进而造成投资增加。( 5)手续办理风险。房地产开发涉及到政府各部门、需要办理大量的手续，如因手续办理滞后或不完整，极易造成被有关政府部门命令停工、罚款等不利局面。4 、市场风险项目销售状况如何，直接关系到是否能实现本项目的经济效益及社会效益。 ( 1)宏观经济因素。此因素属于不可控制因素，但可以在项目开发之前做出预测。就当前而言，宏观经济形势对房地产行业采取调控，主要是控制住房房价过快上涨，而本项目主要为商业地产，不属于房价调控范围，对本项目的开发影响不大，项目的销售价格也极有可能因宏观政策严控住房价格而使商业109、地产价格逐步走高。 ( 2 )消费需求的变化。本项目的开发时间较长，整个工期需 3 年，在这过程中，人们对房地产的消费需求、爱好、难免会发生变化，如果考虑不当，极有可能发生滞销或价格下跌，进而影响项目的整体经济效益。13.2 风险管理1、在投资估算中严格按有关规定，按建设工程费和其他费用的8%提取预备费，为有可能上涨的材料、施工等费用作好充分的资金准备。 2、采用大包的方式将工程发包给施工单位，定死项目的单位造价，这样当成本在一定幅度内上涨时，开发商不可承担由此而带来的损失。 3、对于钢材、混凝土等大宗建材，应在施工淡季、价格低廉时订货，并作好计划，使订货数量足以应付施工旺季的需要。 4、对可能出现的地质缺陷，预先做好充分的准备及应急计划，一旦发生立即处理，以避免工期拖延和酿成更大的问题。 5、成立专门的班子，配备专职人员，加强公共关系，做好左邻右舍、新闻单位、政府有关部门的工作，为工程建设创造良好的外圈环境，不使工程为纠纷、新闻曝光、行政处罚所困扰。 6、加强公司内部、经常与监理公司、施工单位的合作与协商，使工程的进度、质量、投资按计划推进。 7、作好销售策划工作和客户工作，使好房能卖上一个好价钱，并完善有关的手续，避免因销售问题与客户发生纠纷、诉讼等，使公司始终能保持一个良好的形象。 8、根据*市*区和其它市政配套设施的建设情况确定本项目的建设规划和进度。