1、主城区旧城村改造商业及住宅开发建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月主城区旧城村改造商业及住宅开发建设项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月95可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论7第一节 项目名称及承办单位7一、项目名称7二、项目承办单位7三、项目建设地点7四、可行性研究报告编制单位7第2、二节 可行性研究报告编制的依据7第三节 可行性研究报告编制的范围8第四节 项目单位基本情况9第二章 项目提出的背景及建设的必要性10第一节 项目提出的背景10一、*概况10二、*经济综合发展情况11三、城市建设情况12四、项目的提出13第二节 项目建设的必要性15一、符合国家政策的要求15二、符合*城市发展总体规划的要求16第三章 市场需求分析17第一节 房地产市场情况17第二节 *房地产市场状况19第三节 项目的市场预测20一、区位优势：21二、商贸优势：21三、环境优势：22四、政策优势：22五、前期工作：23第四章 建设条件及建设地址23第一节 建设条件23一、地形、地貌条件23二、自然3、条件24三、工程地质、水文地质条件26四、周边建筑物与环境条件26五、交通条件26六、公共设施条件27七、施工条件27第二节 建设地点27第五章征地拆迁安置方案28第六章 建设规模和建设内容30第七章规划布局与工程方案31第一节规划设计方案31一、设计依据31二、规划设计方案32三、主要经济技术指标36项目总技术指标表36各区块面积分项表37第二节 建筑设计方案38一、设计依据：38二、建筑设计方案39三、建筑装修43第三节 结构设计方案44一、设计依据44二、基本设计参数45三、上部结构方案45四、基础设计方案45五、结构荷载46六、变形测量46七、结构材料47八、未说明的其它结构问题皆按国4、家有关规范、规程执行。47第四节给排水设计方案47一、设计依据及设计范围47二给水方案48三消防设计49四、排水方案50五、管材51六、节能与环境保护52第五节供热设计方案52一、热负荷计算52二、热源规划53三、管网规划53第六节燃气供应方案53一、用气量53二、气源53三、管网54第七节 供电及电信设计方案54一、供电设计54二、电信设计57第八节小区管线铺设方案58第八章 环境保护和节能59第一节 环境保护59一、建设地点环境现状59二、污染源分析60三、污染源治理措施62四、环境影响评价65第二节 节能设计66一、节能设计依据66二、山东省节能安排的主要目标67三、各专业拟采取以下节能5、措施67第九章 物业管理70(一)综合管理71(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护73(三)绿化73(四)保洁74(五)公共秩序维护75(六)停车管理75(七)消防管理76(八)高压供水77(九)装修管理服务77(十)物业管理机构主要职责包括：78第十章 施工进度安排78第十一章 项目招标方案79一、招标依据79二、发包方式80三、招投标内容80四、招标组织形式81五、招标方式82 专业要求非常高的工程或特殊专业工程83六、招标基本情况表85第十二章 投资估算及资金筹措85第一节 投资估算依据及说明85一、工程投资估算概况86二、估算依据86三、估算结果86第二节 投资计划与资金筹措86、7第十三章 经济效益分析88第一节 投资项目收益分析88一、销售收入分析89二、投资收益分析89三、财务指标分析90第二节 敏感性分析表92第十四章 结 论95第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称*城（旧城（村）改造开发)建设项目二、项目承办单位*公司三、项目建设地点位于主城区*园内。四、可行性研究报告编制单位济宁xx工程造价咨询有限公司工程咨询资格等级：丙级证书编号：工咨丙发证机关：国家发展和改革委员会第二节 可行性研究报告编制的依据一、国家发改委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)二、国家及省市有关政策、法规和文件三、项目总体规划四、住宅建筑设计规划五、*城市7、总体规划六、城市居住规划设计规范七、*各类建筑取费标准八、项目承办单位提供的有关设想及基础资料第三节 可行性研究报告编制的范围根据建设单位的委托，本项目可行性研究报告的编制范围主要包括：(1)项目提出的背景及建设的必要性(2)建设地点和建设条件(3)建设规模和建设内容(4)设计方案(5)项目进度安排(6)环境保护和节能(7)物业管理(8)投资估算及资金筹措(9)财务评价与社会效益分析第四节 项目单位基本情况*公司成立于2008年11月，注册资金3000万元，主要从事房地产开发、销售；物业管理服务。公司实行现代化企业管理模式，各种管理制度健全，工程部、财务部、销售部、计划部、办公室等业务部门齐全8、。公司人才技术力量雄厚，拥有房地产、工程、经济、销售等各类专业技术人员,全部具有大专及以上学历,其中管理人员有多年从事房地产开发、销售的经验。第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、*概况*地处中国东部的鲁西南平原腹地，地跨北纬34度52秒35度40秒，东经116度7秒116度30秒之间。地理位置十分优越。北依五岳之首泰山，南邻江苏、安徽、河南三省，与孔子诞生地同属济宁市。总面积886平方公里，总人口62万。*历史悠久，人杰地灵，是中华民族灿烂文化的发祥地之一。*在夏商时代为有缗国，春秋战国时代为宋国之缗邑，秦朝设郡县，西汉时，因在*境内的高平山为汉武帝之子昌邑王凿墓时，9、挖出金子而定名为*。*是中国著名的大蒜之乡。由于这里具有温带地区风和日丽、四季分明、土质肥沃、雨水充足等优越自然条件，加上勤劳智慧的*人民广泛采用先进的种植技术，所产大蒜个大、皮白、辣味适中、营养丰富，并具有高出一般大蒜几倍的药用价值，受到国内外客户的广泛赞誉。出口130多个国家和地区，*大蒜的出口量占全国出口总量的比重居全国县（市）区之首。*不仅是中国著名的大蒜之乡，还是全国著名的圆葱之乡、金谷之乡。农产品资源十分丰富，是中国重要的有机、绿色蔬菜生产、加工、出口基地。*的农副产品加工业十分发达，全县拥有恒温库1200多座，贮藏能力120万吨，拥有蔬菜和粮棉加工企业1200多家，农产品加工转化10、率达70。*工业初具规模、已形成机械、电子、纺织、建材、食品等七大支柱产业，涌现出一批颇具实力的骨干企业。*第三产业发达。商场林立，贸易活跃，传统的大市场体系已经培育成熟，新生的人才、技术、金融等生产要素市场和产权交易市场也初步建成，这将为工农业经济的快速发展起到有力的推动作用。二、*经济综合发展情况2008年县域经济实力明显提升。完成地区生产总值104.2亿元，同比增长14.5；全社会固定资产投资46.9亿元，同比增长60.7；地方财政收入2.06亿元，同比增长15；农民人均纯收入5994元，同比增长7.8；城乡居民储蓄余额43亿元，比年初增长8.3。工业经济快速推进。新增规模以上工业企业611、9家，规模以上工业增加值、利税分别完成41.7亿元、14.7亿元，同比分别增长28.6和73.9。农村经济稳中求进。成功举办“中国（*）大蒜产业发展论坛”等宣传推介活动，积极协调电力供应，强化银企对接，开辟绿色通道，在国内外市场供过于求的严峻形势下，确保了蒜农大蒜的顺畅销售，出口创汇1.5亿美元。地理标志产品*大蒜国家标准已经国家标准委颁布实施，获得“三品”认证62个，发展有机、绿色、无公害大蒜49.4万亩。积极培育多元化的主导产业，种植特色瓜菜10万亩、林果2.1万亩，畜禽饲养总量1610万头（只），水产养殖6150亩。省市级龙头企业发展到37家，省级名牌产品入围3个。第三产业好中快进。光明12、路综合市场改造即将竣工，国际大蒜商贸城和化雨淳集市场改造成效明显。各类连锁超市、专卖店、第三方物流等企业达到312家。完成第三产业增加值32.9亿元，同比增长14.5；实现社会消费品零售总额36.8亿元，同比增长26.5。三、城市建设情况*2008年进行了重点区域控制性、修建性规划。累计拆除城区、乡镇各类建筑近80万平方米，新增建筑面积43万平方米，累计新修城市道路21公里、改造17.1公里。新增绿化面积17.6万平方米，改造休闲活动场所16.3万平方米，城市功能形象有了新的提升。三是对外开放迈出新步伐。完成了*镇、鱼山镇和县经济开发区的行政区划调整，开发区规划面积扩大到66平方公里，为招商引13、资和工业化、城市化发展奠定了基础。*以城乡规划法和新一轮城市发展总体规划贯彻实施为契机，乘“学苏北精神、促城建跨越”的东风，克服城建资金匮乏“痼疾”，围绕重点，抓住热点，突破难点，加大对城市建设的投入，创造性地开展工作。通过实施“畅通工程”、“整洁工程”、“招商工程”，城市承载能力、环境面貌、整体形象迅速得到提升，掀起了新一轮城市建设大发展的热潮。强力推进以道路交通建设为主的基础设施建设，实施城市“畅通工程”。随着连接新城区、老城区、经济开发区，贯穿城市东西的缗北四路拓宽及配套建设工程、缗南二路建设工程、文峰路综合改造工程等城市道路交通主干道建设工程的加快推进，顺利进行，城市道路交通主干道将拉14、开“六横七纵”的路网框架，将加快三区的对接融合，一体化发展；对文化路中段、缗北三路等城市次干道进行了拓宽改造及配套建设，缗南一路西段、文化路南段等“断头路”正在组织进行延伸；四通八达、纵横交错的城市路网基本形成；本着关注民生、解决难点、打造亮点、共享发展成果的理念，对东秦街、北朱路等城区17条城市背街小巷进行了全面的升级改造。随着“畅通工程”的陆续实施，一个以文峰路为时代发展轴，城市主干道、次干道、小街巷三级路网结构的优化，居民出行将更加方便，城市交通将更加便捷畅通。强力推进了以“擦亮城市”为主题的城市环境综合整治集中行动，实施城市“整洁工程”。四、项目的提出2009年*政府工作的总体要求是：15、以党的十七大和十七届三中全会精神为指导，牢牢把握科学发展跨越发展的“总基调”，坚持“全党抓经济、突出抓工业、重点抓项目”的工作思路，围绕建设“工业强县、农业名县、物流大县、财政富县”的奋斗目标，抢抓国家扩大内需促进增长和国内外产业加速转移的重大机遇。在产业布局上，按照“二、三、一”的排序，抓好产业结构调整，强力突破二产，繁荣发展三产，巩固提升一产，着力形成以工业经济和商贸物流为主导、以特色农业为依托的产业体系。在发展重点上，坚持工业化和城市化双轮驱动，突出抓好煤炭化工、机电制造、纺织服装、农副产品加工、食品酿造、包装建材等主导产业，加快实现由农业大县向工业强县的跨越；坚持城市和基础设施优先发展16、，加快改造老城区，启动建设新城区，提速扩张开发区，拉开“一城三区”的城市框架，全力构建跨越发展的崭新平台。发展壮大第三产业，建市场兴商贸活流通，培育“物流大县”建设新亮点。把发展商贸流通作为壮大经济总量、扩大社会就业的着力点，倾注更多的精力，实现更大的发展。加快物流市场体系建设。努力实现商贸流通新突破。充分发挥我县的区位优势，在已有的基础之上，把发展商贸流通等服务业作为壮大经济总量、扩大社会就业的着力点，努力实现新的发展。重点之一就是建设现代商贸物流园区。本项目的提出就是响应这一要求。第二节 项目建设的必要性一、符合国家政策的要求随着国民经济的不断发展、社会主义市场经济体制的不断深入和完善，商17、贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出，商贸流通业已逐渐成为基础产业、先导产业。自上个世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，到2004年12月11日，我国零售业正式履行入世承诺，再到2006年服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。中共中央、国务院先后出台了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议、国务院关于促进流通业发展的若干意见、商务部办公厅关于编制国内贸易发展“十一五”规划指导意见有关要求的通知。全国“十一五”规划提出调整投资与消费的关系，把扩大内需的重点从投资转向消费，增强消费对经济增长的拉动作用，作为18、今后工作的一项长期战略。控制投资总规模，调整投资与消费的关系有利于提高消费率。我国的经济增长模式有望从主要依靠投资和出口拉动型向消费与投资双轮驱动、内需与外需共同拉动转变。扩大内需的经济政策将进一步强化，消费将成为未来我国经济增长的主引擎，我国将迎来新的消费高峰，这将有利于消费市场快速发展，为促进商贸流通业发展提供机遇。因此该项目符合国家产业政策要求。二、符合*城市发展总体规划的要求一个城市建设和发展到一个较高水平时，总是伴随着人流、物流、资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规模的基础设施建设和房地产开发建设与之协调和配套。近年来，*的发展越来越迅速，经济规模也在不断的扩大，经济规模的不19、断扩大，为社会各个产业的健康和稳定发展奠定了坚实的基础。在*的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，大力实施工业化和城市化双轮驱动，努力在工业经济、城市建设、商贸物流、社会民生和新农村建设等重点领域实现重大突破，全力推动全县经济社会跨越发展、科学发展、和谐发展。以本项目的建设为龙头，规划建设一批农机、建材、机电、家具等专业市场，配套搞好货运仓储、物流配送、信息服务、餐饮住宿等设施，实现各类市场要素的有序整合，促进*尽快成为规模较大、幅射能力较强的区域性商贸流通中心。第三章 市场需求分析第一节 房地产市场情况城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行20、业快速发展的主要动力。同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。经专家研究预测，未来我国房地产发展的趋势是：一、从房地产市场总体形势来看，随着国家对福利分房的取消，使人们盼望单位分房的希望破灭，把房地产推向了市场；随着住房信贷体制的健全，使广大工薪族和中低收入家庭逐渐成为住房消费的主要购买力，商品房的购买力逐年增加。二、从城市化需求看，将会带动国家对基础设施投资和房地产项目的大幅上升。以城市居民和总人口的比例来衡量，我国的城市化水平非常低。由于国家在改革开放以前一直实行城市和农村劳动力市场相分离的政策，使得广大农村至今仍然没有走上21、城市化和工业化道路。改革开放以来，我国就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里加快了这一目标实施的步伐。由于目前全国的城市居民数仅占总人口的40%，所以，农村劳动力向城市的转移还有很长的路要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。三、从住房升级需求看，以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求。城市和农村居民的人均住房面积从1980年的78平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的总使用面积大约为25年前的十倍，在农村大约为3倍。四、从壮大的中产阶层看，收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素。不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。只要做好市场定位，推出22、好的规划，搞好市场定价策略，加大宣传力度，会吸引较多的购买力。五、从房地产质量的趋势来看，品质房地产时代的到来，加剧了企业的竞争，所以，开发商所建住宅、建筑追求的不能是一时的需求，而应是经得住时间考验的一劳永逸的好产品。如果今天建的房子，五十年以后的人还觉得它是好房子，那么就说明它经得起时间的考验。所以住宅这一特殊商品的时间品质要求耐久性、文化感、适应今天和未来需求等多个方面。这一更高标准逐渐成为开发商的共识。 六、从消费者的消费观念角度看，随就业地附近居住的时代已经到来。在就业地附近居住的优点是能够降低交通成本、时间成本，相应地也会提高个人的生活品质。第二节 *房地产市场状况随着*城区基础设23、施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发呈现良性互动，房地产市场进入有序发展时期。居民住房质量得到显著改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。同时，集团和个人购买力也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于健康发展阶段。但具有超前意识强、综合性服务高的住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段。它的市场潜力随着市区居民的增多，要求改善居住环境的呼声越来越高，城市规模不断扩大，中高档住宅的需求越来越大。当前，房地产业逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康发展提供了保障。房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产市场竞争，促进了房地产质量、规划、环境、景观、24、配套设施等的协调和优化。新一轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本的生态气息，从而提高了人们的居住档次与生活品位。*城区住宅房90年代以前的居多，其结构和功能还不能满足居民生活发展的需要，城市居民随着储蓄和收入的增加，改善居住条件的愿望更加强烈，可以说目前城市居民处于二次购房期，对房地产的潜在消费需求大量增加，住房按揭贷款和住房公积金贷款对购房的有力支持，另外，本项目的商业房地产的大力建设势必增加人口的流入，使房地产的潜在消费需求变为现实需求成为可能。第三节 项目的市场预测本项目为*城是依托*园建设的批零兼营、规模较大、辐射周边县市区的商贸物流项目。*园始建于1993年，1996年投入运25、营，目前经营占地370多亩，总营业面积90000余平方米，经营业户800多家，从业人员4000多人，年销售总额达4亿元；区内经营烟酒副食、日用百货、服装鞋帽、五金电料及装饰材料六大门类，20000个品种，长年从事物流运输的车辆达70多辆，已取得了良好的经济效益和社会效益。但目前规模仍难以满足于现代商贸物流发展的需求，为此，确定扩建*城。*城规划占地483亩，是集烟酒副食、五金电料、日用百货、装饰材料、文体用品、服装鞋帽、物流仓储、餐饮休闲、商住于一体，以鲁西南为中心，辐射苏、鲁、豫、皖周边丰县、沛县、商丘、成武、单县、巨野、嘉祥、鱼台等十几个县市区的商贸物流中心。工程建成运营后，预计年销售总额26、可达50亿元。同是项目的提出考虑“以商带住”，商业开发的同时兼顾住宅房地产的开发建设，全方位带动该区位的社会经济发展。本项目具有以下几个方面的市场优势：一、区位优势：*位于鲁西南平原腹地，地处鲁西南四省七县交界处，隶属于孔孟之乡山东省济宁市，东傍风光秀丽的微山湖，北依东岳泰山，南接重镇徐州，西连牡丹之乡菏泽，是驰名中外的大蒜之乡、圆葱之乡、金谷之乡和长寿之乡，是国家级生态示范区、山东省农业产业化经营先进县和农民增收先进县。全县辖9镇4乡和1个省级经济开发区，总面积886平方公里，总人口61万人。县内四通八达，交通便利：105国道、省道丰东线和枣曹线贯穿境内，即将修建的济徐高速公路、环省高速公路27、途经境内，城北15公里的济宁机场每周都有飞往北京、佛山、上海、西安等地的航班，京沪、京九、陇海、石新铁路和京杭大运河穿越*周边地区。*城位于*城区内，西接105国道，与国际大蒜商贸城相望；北靠省道丰东线，与山东*经济开发区相连；东临金曼克大街与*园相接，南依金马河景观带。优越的地理位置，便利的交通条件，将带动强大的物流、人流、资金流、信息流，形成强大的辐射能力。二、商贸优势：*物华天宝，人杰地灵，是连接华北与江南的重要枢纽。经过多年的培育，*商贸物流业日趋活跃，新型流通业态不断涌现，广大人民群众的商贸意识日益增强，“人气旺、商气浓”已成为*的一大特色。尤其是以大蒜经济为龙头的商贸物流业发展迅速28、，“世界大蒜看中国，中国大蒜看*”已成为海内外客商的共识。目前，全县拥有各类市场51处，综合经营面积100多万平方米。其中，10处大型农副产品专业批发市场，每年经销*及周边地区的大蒜就有260多万吨，年交易额达70多亿元，仅缗西商埠年交易额就高达30亿元以上，被国家农业部命名为“菜篮子”工程定点鲜活农副产品批发市场，国际大蒜商贸城、南店子大蒜市场年经销大蒜全国第一，产品出口128个国家和地区，*已成为名符其实的大蒜种植加工中心、冷储购销集散中心和在国内国际具有较大影响力的价格形成中心。三、环境优势：*倾力打造诚信*、平安*，县内及周边投资环境不断优化。近年来经济快速发展，基础设施建设不断加强，29、城市功能日臻完善。四、政策优势：*委、县政府高度重视*城工程建设，确定该项目为*经济发展的重点项目之一，是建设物流大县的龙头项目。该项目将坚持“一事一议”、“特事特办” 的原则，享受税收、规费、土地供应、包保服务等各方面的投资优惠政策。五、前期工作：项目用地已经国家批准，征地拆迁工作已结束，园区内两纵三横的路网建设已基本竣工，与国际大蒜商贸城相连的四角景观绿地正在施工建设之中。第四章 建设条件及建设地址第一节 建设条件一、地形、地貌条件*属于冲洪积平原，境内无高山丘陵，仅西北部羊山一带有寒武纪残丘。项目所在区域地势平坦。*土地岩层共分为七层，各层的工程地质特征自上而下分述如下：1、粉质粘土：层30、厚1.01.6米，平均厚0.75米，棕褐色，可塑，以粉红粘土为主，含腐植根毛系、砖瓦片、砂粒，属中等压缩性土。（2）粉土：层厚1.2-2.3米，平均厚1.65米，黄色，可塑，含云母片、虫孔、贝壳、腐植物，属中等压缩性土。（3）粘土：层厚0.2-0.9米，平均厚0.7米，灰黑色黑色，可塑，含有机质、腐植物、虫孔、贝壳，属中等偏高压缩性土。（4）粉质粘土：层厚1.3-2.4米，平均厚1.82米，灰黄色，可塑，含姜石、虫孔、贝壳、铁质氧化物、砂粒，属中等压缩性土。（5）粉质粘土：层厚0-2.4米，平均厚2.16米，黄色，可塑硬塑，含铁质氧化物、砂粒、贝壳、姜石0.53.0cm，含量约10%，属中等压31、缩性土，局部夹1层细砂，黄色，中密。（6）中砂：层厚3.6-6.4米，平均厚5.2米，黄色，中密密实，以长石、石英为主，颗粒级配良好，含云母片，砂粒自上而下逐渐由细变粗，可按中等压缩性土考虑。（7）粉质粘土：层厚4.5米，褐黄色棕黄色，可塑，含灰斑、砂粒、铁锰质氧化物、姜石0.52.5cm，属中等压缩性土。二、自然条件*位于黄河下游鲁西南大平原，系暖温带季风型大陆气候，主要特点是冬季干旱，夏热多雨，秋季晴爽，春季多风，春季短，冬夏长，四季分明。1、日照 太阳辐射总量为117.6125.5千卡/平方厘米年，年内分布呈双峰型，5月、8月为两个高值区，分别为13.314.4千卡/平方厘米月和11.832、13.0千卡/平方厘米月。本地区日照充足,全年日照时数平均达2157小时左右，各月平均日照时数以冬季12月、1-2月和雨季7-8月最低，为100160小时；日照时数最多的月份在春天和初夏，3、4、5和6月，可达200260小时。 2、温度 年平均温度在15左右，各月平均气温以1月份最低，约-1。最高气温出现在7、8月份，平均可达26以上。冬季月份极端历史最低气温为11.6。夏季月份极端历史最高气温可达38.5。 3、降水 全年平均降水量为550毫米。近10年来，年最多雨量为1154.9毫米（2003年）；年最少雨量不足100毫米（2005年为91.5毫米）。各月雨量分配以冬季各月最低，其平均量33、仅10毫米左右，最少时连续数月不降水；最多月份出现在7月份，平均雨量在200毫米以上。 4、风力 典型季风气候区，风向年变化明显。冬季受大陆冷高压控制，盛行偏北风，气候寒冷、干燥。在西北西(WNW)至东北东(ENE)方向内出现风向频率达55%以上。夏季受西太平洋副热带高压影响，盛行东南风。在东(E)至南(S)方向内出现风向频率超过50%。年平均风速约2.5米/秒；月平均风速一般春季较大而秋季较小，春季在3米/秒以上；秋季在1.5米/秒。三、工程地质、水文地质条件拟建项目场地地下水位较深，对本工程建设没有太大的影响，施工时采用常规办法可排除积水。地下水水质报告表明，场地地下水对混凝土有轻微腐蚀性34、，可酌情采取抗腐性措施。四、周边建筑物与环境条件现时周边无建筑物。区域内环境优美、空气清新，市政道路宽阔、交通便捷，符合城市建设的总体规划。五、交通条件*地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，地理位置优越。105国道纵贯南北，省道枣曹、东丰公路横穿东西，县乡公路纵横交错，全县实现了村村通公路。2007年末，全县公路通车里程达1037公里，河道通航里程162公里，交通比较发达。济宁机场位于*西北，距县城仅40公里；京沪铁路、京九铁路、京福高速、日东高速等邻区跨过，境内河道直通京杭大运河，规划中的济徐高速穿区而过，距*城仅约5公里。六、公共设施条件*近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行35、了大范围的改造建设，县城范围内已完全解决了通讯、电、水等供应紧张的问题。新城区所需供电、通讯、给排水等基础设施的管线（道），均已沿道路（铺）架设。项目从建设投入到使用均可直接接入新区现有各系统。七、施工条件项目选址交通便利；施工用水可取地下水使用；用电可从工地附近的城区供电母线上连接。第二节 建设地点本项目位于文峰路南,金曼克大道以西,中心西路以北,西外环以东,*园内。项目规划用地范围地势平坦，交通便利，水、电等市政设施齐全，周边环境优美，是难得的商住宝地。第五章征地拆迁安置方案为确保项目的顺利实施，项目单位根据城市房屋拆迁管理条例和市、县级拆迁管理相关法律法规的精神，切实维护被拆迁人的利益，36、提出如下改造拆迁安置补偿初步方案。 （一）补偿基本原则 （1）严格按照政府有关法律、法规和政策，产权置换与货币补偿相结合，要符合政府规范的工作程序和要求； （2）根据双方确定的征地拆迁补偿安置方案，结合片区实际实施有计划、有步骤的拆迁补偿安置； （3）实事求是，合理补偿，文明拆迁，妥善安置，严格按照政府相关法规和规定，凡符合拆赔条件的房屋原则上按“拆一赔一”予以合理、合法、合情的补偿； （4）按照有关房屋拆迁、补偿和安置政策及有关城中村（旧村）改造实施规定，进行回迁安置、产权置换和货币补偿；（5）按照人均回迁房1人/户不低于80平方米；2人/户不低于120平方米标准进行回迁安置；（6）优先建设37、拆迁安置居民自住房，自住房和出租房的建设标准与商品房统一； （二） 安置原则 就地安置，先安排居民自住房，后安排居民剩余应赔偿面积作为出租用房。 （三）拆迁房屋的确认和补偿原则 （1）拆迁面积确认 被拆迁房屋的建筑面积以房屋产权证核定的建筑面积为准，其它临时建筑、构筑物、附属物不计入被拆迁房屋的建筑面积。（2）补偿方式 拆迁房屋的补偿采用产权置换补偿和现金补偿安置两种方式（3）过渡租金补偿 项目建设期间，对选择产权置换补偿方式的业主，按照现有拆迁房屋建筑面积支付过渡补偿租金。 （4）搬迁费对改造范围内原居民，一次性给予搬迁费补偿。 （5）回迁安置房屋的建筑标准回迁安置房与小区其他住宅楼宇采用统38、一的建设标准和外装修标准，并且统一管理。 （四）本项目拆迁回迁安置内容 原有建筑拆迁面积96356平方米，其中住宅面积83706平方米需安置890户，商业面积12650平方米需安置386户，其中部分选择货币补偿。将回迁安置楼布置在本项目地块南部规划汇银路以南，规划建设用地37500平方米，总建筑面积74375平方米，其中商业面积11550平方米。第六章 建设规模和建设内容*城规划总建筑面积463748平方米，其中地上建筑面积431128平方米:住宅建筑面积146692平方米（其中回迁安置住宅面积48425平方米），市场建筑面积213878平方米，综合楼建筑面积28073平方米,汇金购物中心3139、880平方米,其他公寓建筑面积10805平方米;地下室建筑面积32350平方米。容积率1.45，绿地率20%。功能分区:A区为商业及综合服务区;B区为服装鞋帽、日用百货、五金家电、家具灯具商业区；C区为服装鞋帽商业区：D区为日用百货、玩具饰品商业区；E区为休闲娱乐、餐饮小吃商业区。商业建筑设计多为下店上办（住）的形式，商业部分和办公（住宅）部分从建筑本身而言是一体的，但是功能交通优势相对独立，这一形式对于营造尺度恰当的商业氛围有较大帮助。第七章规划布局与工程方案第一节规划设计方案一、设计依据本项目设计依据主要有：1、中华人民共和国城市规划法2、民用建筑设计通则3、建筑设计防火规范（GB500140、6-2006）4、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-20015、城市居住区规划设计规范6、城市规划编制办法7、住宅建筑设计规范8、商店建筑设计规范9、城市总体规划10、其它现行有关规范、标准和条文二、规划设计方案金兴商贸是2008年济宁市重点招商项目，是在商贸城一期基础上，为了满足市场需求，提升商业质量，提升商业内涵，提高商业效益繁荣地方经济，拉动内需又一重大富民工程。 本项目用地南起金马河边的中心街，北至文峰路，东侧以中心大道为边界，西侧以105国道为边界。规划总用地面积约为33.29公顷。*城未来发展的首要目标是如何将其塑造为一座具有特色的商贸城，并在此基础上提高全县商业品位。地块41、内的交通组织、功能布局、空间结构等都应以此为目标。2.1功能定位 *城为鲁西南最大的商贸集散地，辐射苏、皖、豫周边市县.为了使*城的商业街区的商业活动具备丰富的城市特征，本地块发展与鼓励建筑街区功能的综合化，除了商业、办公等公共设施的相互综合，以及公共设施与居住功能的综合。商业建筑设计多为下店上办（住）的形式，商业部分和办公（住宅）部分从建筑本身而言是一体的，但是功能交通优势相对独立，这一形式对于营造尺度恰当的商业氛围有较大帮助。商业以小型物业，中型物业为特设为主题，结合中型专卖店为特色形成商业街区，以步行商业街为轴线大型城市广场和大卖场为中心，作为商贸城的商业定位，形成多层次，丰富功能的一站42、式城市商业中心区。商贸城形成了一个大卖场金汇购物中心和三个不同商业功能的街区的规划设计。2.2城市空间组织 对于*城而言，人性化的沿街商业街道空间是其区别于其他商业街的特色，沿街建筑与街道空间尺度的适宜为城市空间的创造设立了有利条件。这一点在项目中间的商业街区体现得尤为突出，中区以多层建筑与街道空间关系，是最能体现传统空间特征的路段，因而穿插步行街道与休憩空间，是其街区风貌特点，卖场金汇购物中心和汇金广场是*城的核心形象。*城城市空间组织的重点，应当是以传统街坊为基础的城市肌理的修补。在这一过程中，通过新的建筑和公共空间将*城与老城区的城市肌理完整化，形成完整的城市新空间。商贸城内部道路以规划43、的汇金路，汇银路，惠民路为主干道，形成环状道路，沟通各个商业街区。商贸城据此形成三大分区。北区沿文峰路为整个*城的商住区块，是商贸城的入口形象，西边毗邻105国道的东南广场为商贸城的综合楼，是商贸城的标志性建筑。一方面在沿路建设小规模的商业模式。中区是整个*城的核心地区，并以汇金广场和汇金购物中心为中心。南北商业步行街为中轴线，布局三大商业功能街区，中区与北区之间规划的汇金路为装饰建材五金家电一条街。不论从商业内容，还是从城市空间布局而言，都应成为*城的高潮部分，同时也成为*城商业模式最为丰富的区块。南区毗邻金马河，该区主要为*城提供仓储区，通过105国道驳县外货运流线。本区块与沿河景观的紧密44、结合，依托其特有的区位环境优势建设高档次住宅，或者可以发展以服务业为主高档次娱乐餐饮建筑的建设。2.3出入口设置：*城在文峰路中段设置车行主出入口，在中心大道中段设置人行主要出入口，商贸城的货流由西面的105国道进入东南角的仓储地块，然后通过规划的汇金路发散到各个商业街区。2.4商贸城主要交通：为强化商贸城内交通通行能力，设计商贸城的内环交通汇金路，汇银路，惠民路然后以次级道路分割各区，增加支路，使出入各商业街区更便捷。2.5停车空间：停车分为地上和地下两个部分。地上停车：在商贸城中心卖场西面设置了大型停车场，沿主要道路均设有街边停车和道路临时停车，满足商业停车需求。地下停车：在沿文峰路的高层45、建筑地块中设置了地下停车，满足高密度建筑停车要求。2.6商贸城步行街：*城内设置两条步行街，一条与中心大道人行主要出入口延伸到中心汇金广场及汇金大卖场的东西向步行街，一条为南北向串接南北三大区块的步行街，不受车辆交通及功能分区的干扰，构成以人的商业感知为中心的体验空间序列。2.7绿化景观轴：整个商贸城设计两条主要景观轴，一条为南北向，主要有迎宾广场、汇金广场串接此轴，一条为东西向，有步行入口广场、步行街、汇金广场、汇金购物广场室内商业街，整体形态笔直流畅，稳重又不失时尚。两条轴线景观系统以汇金广场为中心，作为城市客厅功能把商业人流汇聚于此，为*城带来源源不断的生气及发展潜力。两条景观轴线均通过46、广场铺地，植物，室外家具如街灯、休息座椅、雕塑小品等加大了商业的逗留余地，从而创造出一个浓郁商业氛围的购物环境。 以商业最为主要建筑空间进行设计，并拥有住宅、办公仓储、酒店综合楼、银行储蓄、医疗卫生、休闲娱乐、商贸城管理用房等公共配套设施，人们能较为方便的得到各种设施的服务。通过配套公共设施的建设必将使本地块的功能健全性得到改善.一体化构思理念“规划建筑景观”；整合设计功能与环境结合。既注重单体购物氛围和商业街功能的结合，又关注商业区内部与外部城市环境的整体联系，将整合设计的理念贯彻与内外功能的组织，建筑形态以群体面貌出现，在强调建筑单体的性格在追求建筑风格延续和统一的同时，保持对复杂地形的多47、样适应性。与环境巧妙结合，考虑规划、建筑的可持续发展、功能的合理转换，延续现有周边环境的多样性与地方性，在浓郁商业氛围下，创造一个生机勃勃的购物场所。在建筑造型上采用大都会现代风格，新古典主义处理手法，人情化的空间结构。区块设计试图展示一种与技术时代相适应的新古典形象，并把技术时代的热情溶解在尺度与比例的理性推敲中。强调一种自然感、历史感和生活的亲和感, 令建筑更感轻巧及时尚的同时也是开发商和业主生活品格和身份价值的体现。三、主要经济技术指标项目总技术指标表序号项目单位数量1规划总用地平方米332877规划用地面积平方米297330代征道路面积平方米355472规划总建筑面积平方米46347848、（1）地上总建筑面积平方米431128其中住宅建筑面积平方米146692市场建筑面积平方米213878综合楼建筑面积平方米28073汇金购物中心建筑面积平方米31880其他公寓建筑面积平方米10805（2）地下建筑面积平方米323503容积率1.454建筑密度%30.85绿地率%206道路及硬化路面面积平方米146286.367规划住宅总户数户12768居住总人数人40839规划总车位个1280其中地上个720地下个540各区块面积分项表序号项目单位数量地上地下1A区平方米10764326050其中商业建筑面积平方米42247住宅建筑面积平方米653962B区平方米117675其中商业建筑面积49、平方米70520住宅建筑面积平方米531003C区平方米281454D区平方米65176其中商业建筑面积平方米39980住宅建筑面积平方米281965E区平方米248206F-01商业平方米83667大卖场-汇金购物中心平方米318808综合楼平方米2807363009综合管理平方米232110银行平方米156011医疗卫生平方米6924第二节 建筑设计方案一、设计依据：1、住宅建筑设计规范（GB50368-2005）2、高层建筑设计规范（GBJ48-88）3、建筑设计防火规范GB50016-20064、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）5、人民防空工程设计防火规范（GB500950、8-98）6、商店建筑设计规范（JGJ48-88）7、民用建筑设计通则（JGJ37-87） 8、屋面工程技术规范（GB50207-94）9、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）10、居住建筑节能设计标准（J10321-2006）11、公共建筑节能设计标准（J10786-2006）12、其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文二、建筑设计方案*城规划总建筑面积463748平方米，其中地上建筑面积431128平方米:住宅建筑面积146692平方米，市场建筑面积213878平方米，综合楼建筑面积28073平方米,汇金购物中心31880平方米,其他公寓建筑面积10805平方米;地下室建筑面积351、2350平方米。规划总户数1276户,规划总人口4083人,容积率1.45，绿地率20%。建筑为二类建筑，建筑防火等级为二级，合理使用年限为50年。1、建筑平面设计（1）商业及住宅商住楼以多层住宅为主，建筑坐北朝南，精心设计内部户型，采用错层大阳台，大大提升了住宅档次，同时通过这种设计手法将绿化引入空中，形成立体景观，创造出尺度宜人且空间层次丰富的居住环境。住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。合理布局，优化设计，住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。全部的户型都能取得季节南北向通风采光，符合山东地区的气候特点以及日照要求。主要卧室采用外挑落地窗，尽可能的扩大观景面。在窗之间或52、窗边设空调板，外设铝合金隔栅，预留空调洞口。户型设计上采用错层阳台的设计，丰富了立面，满足使用功能。住宅首层结合地下室形成复式居住空间。住宅平面考虑到了经济性与使用性相结合，平面使用率高，套内交通面积节约，主功能空间无穿通，餐厨配合密切，在大面积户型考虑了入户过渡空间，工人房（家务室）、书房等的配套，所有户型均具有极高的实用率。住宅户型吸取南方住宅内部空间丰富多变的特点，客厅与餐厅相联，居室集中布置在一侧，既形成了穿堂风，又将活动空间（起居、餐厅、厨房）与休息区空间（卧室、卫生间）分离开来，以较宽敞的空间（厅）对应怡人尺度的居所（房），从而适应日趋完美的居住要求。多层户型采用坡屋顶与退台的手法53、，满足了功能与造型的双重需要。注重安全性。所有阳台栏杆后均装有玻璃，在美观的同时，防止儿童攀爬坠落。所有低式凸窗台内均设置栏杆防护，楼梯栏杆均选用防攀爬式样。此外，在局部上人的平屋顶的部位，均采用实体栏板（1.1m）或与阳台栏杆做法一致，以保证足够的安全度。凸出厅房的外窗台，适当增加窗台宽度，避免阳光直射入户内，既达到遮阳隔热效果，又扩大户外视野，一举两得。同时为避免凸窗台渗水，阳台向外起坡，最高点设计比内窗台低10mm以上，窗框内缘高度不小于30mm，窗外侧金属框与饰面接缝处嵌填防水密封材料，确保万无一失。住宅户内厨房、卫生间均采用局部下沉降板的结构形式。管道在本层内安装、维修。从而减少了对54、邻里的干扰。卫生间在洗漱与入厕之间设隔断，提高居住的高尚感。室内管线暗装。根据功能配备，多层住宅均有一至二层商业，可以满足商户进行经营的要求。（2）综合楼及购物中心综合楼平面布局灵活，分隔合理。充分考虑商业购物之需要，营造符合现代购物心理的优雅空间，拼弃繁杂、拥挤、杂乱。周边留足开阔街面。设置大量地上及地下停车位.2、建筑立面设计强调流畅的线条及建筑的整体性，并突出新古典主义的材料和现代的构造技术，同时注重建筑的整体关系。沿街商业结合新古典主义风格进行的设计，形成有异国风情的外向型商业空间。建筑主体色彩质朴雅致，比例和谐统一，体量错落有致，富于变化，再加上精致的细部处理，使建筑获得极佳的形体效55、果。商业建筑利用较长的沿街面，强调丰富的建筑体量，充分体现商业入口的标志性作用，立面结合广告、灯箱等构件，选取明亮的色彩，突出商业氛围。街景立面形成了小区的标志特色，入口醒目大方；建筑形态大气而不失亲切，为小区塑造了独特优美的整体形象。空调机位结合建筑外观设计，巧妙进行隐蔽处理，预埋空调冷凝水集中排放管，既保护了设备，又美化了建筑外观，彻底避免了“空调雨”现象。管槽移至室外进行隐蔽处理，不仅没有破坏建筑外观，而且避免在室内过多穿孔开凿，有利防止渗漏，增加室内使用面积，而且便于管道检修。3、节能设计住宅应根据居住建筑节能设计标准（J10321-2006)进行节能设计。建筑设计应满足标准中各项要求56、，围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。设备专业亦应按标准要求进行节能设计。住宅应在平面布置和建筑构造上采取防噪声措施，平面布置尽量减少外墙的凹凸变化，使建筑的体型系数趋于合理，更好地保温隔热；减少建筑材料的消耗量，节约成本；楼板应采取构造措施提高楼板的撞击声隔声性能；同时应采取构造措施提高楼板、分户墙、外窗、户门的空气隔声性能。每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。卧室、起居室、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7。斜屋面造型结合避风设计，可通过斜向屋顶将冬季寒冷风导向天空，减少冬季北风对住宅的风压，以此降低维护结构的热渗透，达到节能目的。空中花园和屋顶坡面使建筑更加通透，57、引导空气流动，尽量利用自然风而减少空调的使用，创造与自然共同呼吸的生态型建筑。外墙面根据国家和山东省地方标准采用适当的保温体系，即能满足国家规范的要求又能适合当地经济现状。商业公建应根据公共建筑节能设计标准（J10786-2006)进行节能设计。建筑设计应满足标准中各项要求，围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。设备专业亦应按标准要求进行节能设计。三、建筑装修住宅建筑填充墙体采用多排孔烧结粉煤灰砖,符合本市发展节能墙体材料的要求。户内分隔墙采用轻质隔墙，以尽量增大户内使用空间。入户门采用防盗门，内门采用夹板门，窗户采用塑料窗，以满足建筑节能要求。架空层地面采用防潮地面；住宅楼面为C2058、细石砼地面；厨房、卫生间地面为贴防滑砖地面（带防水层），墙面皆为混合砂浆墙面，刷乳胶漆，顶棚为混合砂浆顶棚，厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面20mm。屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面，坡屋面处为红色粘土瓦屋面。屋面排水为有组织排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为1000宽细石砼散水。第三节 结构设计方案一、设计依据 1建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）2建筑结构荷载规范GB50009-20013砌体结构设计规范GB50003-2001）4混凝土结构设计规范（GB50010-2002）5建筑抗震设计规范（GB50011-2002）6高层建筑混59、凝土结构技术规程（JGJ3-2002）7.混凝土异形柱结构技术规程（JGJ 1492006）8建筑地基基础设计规范（GB5007-2002）9建筑地基处理规范（JGJ79-91）10高层建筑箱形与筏形基础技术规范（JGJ6-99）11建筑变形测量规程（JGJ/T8-97）12建筑基桩检测技术规程（JGJ106-2003）二、基本设计参数1.建筑结构的安全等级为二级。2.建筑结构可靠度采用的设计基准期T取50年。3.抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速值为0.05g，设计地震分组为第一组。4.建筑抗震重要性分类为乙类建筑，地震作用须符合6度抗震设防烈度的要求，抗震措施须符合7度抗震设防烈度要求。60、5、抗震等级住宅框架、剪力墙抗震等级为三级。地下车库框架抗震等级为三级。三、上部结构方案1、多层住宅楼上部结构采用薄壁异形柱结构。2、高层建筑框架结构建筑物外墙均采用空心砖墙，内墙为砌块墙。围护墙按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足抗震设防要求。四、基础设计方案1、住宅楼拟采用箱形基础；2、其它建筑物拟采用混凝土条形基础或独立柱基。3、具体的基础形式应根据实际的地质勘察资料和结构荷载情况确定。五、结构荷载1、基本风压W=0.55kN/m2，地面粗糙度取B类。2、雪菏载：0.35kN/m2 3、主要楼面和屋面菏载标准值按建筑结构菏载规范取值：住 宅 2.0kN/m2商 业61、 3.5kN/m2厕所、阳台、楼梯 2.5kN/m2六、变形测量本报告所指变形测量主要是建筑物沉降观测。本工程项目高层住宅应按规范进行沉降观测。沉降观测应测定建筑物地基的沉降量、沉降差及沉降速度并计算基础倾斜、局部倾斜、相对弯曲及构件倾斜。沉降观测点的布置，应以能全面反映建筑物地基变形特征并结合地质情况及建筑结构特点确定。本工程变形测量点位宜选设在以下部位：1.建筑物四角、大转角处及沿外墙每15米处或每隔23根柱基上；2.室内地面中心及四周设地面点； 3.框架结构沿纵横轴线设点。沉降观测过程应按规程要求进行，应保留好原始观测记录并形成沉降观测分析报告。七、结构材料1.本项目建筑物主体结构混凝土62、强度等级：混凝土强度等级：五层以下为C40；五层以上为C35；基础垫层混凝土为C15。2. 钢筋采用HPB235级和HRB335级钢筋。3. 砌体材料强度等级为Mu10，砌筑砂浆地面以下采用M5.0水泥砂浆，地面以上为M5.0混合砂浆。八、未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。第四节给排水设计方案一、设计依据及设计范围1、建筑专业方案资料。2、国家颁布的现行有关规范和标准。3、设计范围：规划基地内室内外给排水，消防设计。二给水方案2.1需水预测1、小区规划人口为4803人，依据居住小区给水排水设计规范居民生活用水定额为120升/人.日，时变化系数取2.1，则最高日生活用水量为577立63、方米。2、市政、公建、绿化用水量为取上述的50%，最高日用水量为288立方米。3、未预见用水量及管网漏失水量未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的15%计，则该用水量为130立方米。综上所述，该居住小区最高日总用水量为995立方米。2.2供水水源及水压1、水 源： 取自市政给水管网，拟从城市干道引入一路DN200给水管，引入后在基地内成环布置，以满足整个社区生活和消防用水。市政水压按0.25Mpa考虑。2、水 质：水质符合生活饮用水卫生标准3、给水系统：供水系统根据建筑高度的不同分成3个不同的压力分压： 低压生活供水系统：16层建筑，市政用水，由济宁市供水集团供应。中压生活供水系统：71164、层建筑，生活用水，室外消防。高压生活供水系统：1219层建筑生活用水。2.3管网的布置为了提高小区供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。三消防设计1. 建筑物按二类建筑防火标准设计，耐火等级为二级。2. 消防水量：根据消防规范小区同一时间内按发生一次火灾计，一次火灾灭火用水量为20升/秒，一次着火时间按2小时计，则小区室外消防用水量为140立方米/日。对于小区室内消防用水由变频调速供水设备供水，消防用水量为室内消火栓系统15升/秒，同一时间内按2个消火栓计算，2个小时灭火用水量为216立方米/日，则消防总用水量65、为356立方米/日。3.消防水源：室外消防用水取自城市自来水网，两路DN200。给水管在基地内呈环状网布置，环网上按间距不大于120m。布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防冻式。室内消防用水储存在消防专用水池内，消火栓系统按火灾延续时间2小时，自动喷水灭火系统按火灾延续时间1小时计，消防贮水量共为360m3。4.消防系统：室内消火栓系统管网竖向成环，按规范要求在走道公共部位及消防电梯前室布置单出口消防栓，其间距保证任何部位有两个消防栓的水枪充实水柱同时到达，充实水柱按10m设计。消火栓系统采用单开门铝合金消火栓箱，DN65单出口消火栓，19口径水枪，25m麻织水笼带；消火栓布置间距能够满66、足两只水枪同时到达室内任意部位。5.自动喷水灭火系统为稳高压湿式系统，每个防火分区及楼层分别设有水流指示器，在大厅、公共走道库房等处均布置快速响应喷头。6.每层按规范配置磷酸铵盐干粉手提式灭火器。干式灭火器采用MP6型，每个灭火器作用面积75m2。7、其它消防设计（1）用地内设环形消防车道，道宽4m，路基承载不小于30吨消防车压力；每栋高层建筑均设有大于周长1/4的消防登高面，道宽6m，距建筑间距5米10米；（2）所有消防停车场直径15米；消防车道转弯半径9米，道路坡度7%，登高面道路坡度1%；（3）高层、小高层根据层数不同设置相应消防电梯和自然通风的疏散楼梯。四、排水方案1.排水体制：本着高67、起点、高标准的要求，室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。污水经生化处理消毒后排入市政污水管网，雨水排至市政污水管网。2.排水系统：（1）雨水雨水流量按济宁市暴雨强度公式计算，重现期为一年，雨水管管径按雨水流量计算；各管段流向布置，根据竖向规划及水系分布进行考虑，本着就近排入水体的原则进行布置。最小管径D300，最大管径为D600。规划后，该小区排水通畅、迅速、无积水现象。（2）污水污水流量按给水量的90%计，污水需经化粪池初沉，然后流入污水管。五、管材a) 室外给水管选用实壁给水塑料管，橡胶圈接口；室内给水管选用CPVC塑料管，专用胶粘接。b) 室内排水管68、选用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管选用排水塑料管，橡胶圈接口。c) 热水管选用薄壁紫铜管及配件，焊接。d) 消防喷淋管DN150选用无缝钢管，内外热镀锌；DN100，选用热镀锌钢管，管道连接；DN100，卡箍连接；DN100，丝扣连接。六、节能与环境保护1、 卫生洁具选用节水型，坐便器选用6升水箱。2、 热交换器选用节能型，设备和管道均有保温措施。 每层设水表计量，以便小区用水考核，节约用水。3、 水泵设减振台座，进出水管安装软接头弹性吊托架， 以降低噪声和噪声传递。4、 污水经生化处理消毒达标后，排入市政污水管网。第五节供热设计方案一、热负荷计算小区供热负荷全是采暖负荷，负荷分为两部69、分，一是居民住宅采暖，二是商业建筑采暖。规划采用平均热指标法进行计算，小区冬季采暖负荷表如下：小区采暖计算表采暖用户采暖热指标W/m2采暖面积m2采暖负荷MW居民住宅7014669210.27商业公建及附属设施8528443624.18合计43112834.45注：小区集中采暖率为100%。二、热源规划拟以热源由热力公司供应。三、管网规划1.采用钢管，地沟铺设。该小区供热分三个系统：低压系统供2-6层建筑物；中压系统供11层建筑物；高压系统供15-19层建筑物。主干管为D300，各单元楼的主干管管径控制为D100，管线在小区内呈枝状布置2.采用供回水双管循环系统，供回水管同向铺设。3.供回水温70、度为95/70。4.供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。第六节燃气供应方案一、用气量小区引用管道煤气作为气源，小区居民气化率为100%，按户均用气1.4N立方米/日计算，得小区用气平衡表如下：小区用气平衡表户类型用户定额N立方米(户/日)用气户数用气量N立方米/日居民1.48001786.4二、气源燃气气管道接入该区，小区设煤气调压站，调压后供给用户。三、管网1.采用高中低压三级管网系统。2.管道一律采用钢管，埋地铺设。第七节 供电及电信设计方案 一、供电设计（一）设计依据1、建筑、结构、给排水等有关专业供的方案资料。2、国家颁发的有关设计规范和标准。（1）供配电系统设计规范 【GB5071、052-95】（2）10KV及以下变电所设计规范 【GB50053-94】（3）低压配电设计规范 【GB50054-95】（4）建筑物防雷设计规范 【GB50057-94】（2000版）（5）民用建筑电气设计规范 【JGJ/T16-92】（6）建筑设计防火规范 【GB50016-2006】（7）火灾自动报警系统设计规范 【GB500116-98】（二）供电设计 1、负荷及容量预测住宅楼用电指标为6千瓦/户，商业公建为60瓦/平方米，地下车库为15瓦/平方米，需用系数为0.3，功率因素为0.9。总住宅户数为1276户，商业公建面积为284436平方米，地下车库32350平方米,则总用电负荷为8472、03千瓦。2、变电室配置根据规范规定，变电室其负荷半径不应超过250米，该区内设置4处变电室，配置800千伏安变压器11台。10千伏电力线就近由中压电网引入。（三）配电系统及线路敷设由变配电室引至各建筑物的线路，采用VV22型电力电缆直埋方式敷设，直埋电缆在直线段每隔50100m处、转弯处、进入建筑物处设明显方位桩，建筑物内配电线路采用BV型铜导线穿PVC管敷设。电源进户处断路器设漏电保护功能，漏电保护电流为500mA，以防止电气火灾发生。住宅楼各户电表集中安装在底层。户内开关箱总断路器采用可切除中性线开关，插座回路开关均具有漏电保护功能，漏电保护电流为30mA。各单位工程做总等电位联结，进线73、配电箱的PE母线，进入建筑物的各金属管道，建筑物内部的金属结构均应做好电位联结。变电所或配电间低压配店柜配出干线经电气竖井至各配电箱，干线采用紧密式插接母线，配电箱至各照明设备采用导线穿管敷设。至各子项低压电缆沿室外电缆沟敷设。所有消防及重要负荷的供电均设置双电源末端自动切换装置，并选用品质可靠的ATS开关，以保证供电的可靠性。（四）照明设计1、照明光源：以荧光灯为主，门厅、楼梯、走道等采用节能型荧光灯。商业公建用房、起居室、卧室采用普通灯具，厨房、卫生间采用防潮吸顶灯。2、事故照明：建筑物除配电所需的事故照明外，还设有自备蓄电池的应急诱导灯和疏散照明灯。在重要场所除有双电源供给外，还设EPS74、镉镍电池集中电源供应急灯在事故发生时疏散、诱导人员能迅速离开事故现场之用。（五）建筑物防雷建筑物防雷按二级考虑。在各建筑物顶部设避雷带做接闪器，引下线利用柱内二根以上主筋，接地极利用建筑物基础，建筑物每层利用框架梁钢筋与柱内主筋连接形成法拉第笼防雷击，对建筑物各电源电缆进户处设置防雷击电涌保护器。各建筑物的强、弱电竖井引入线采用金属管保护以防雷电波侵入。建筑物内低压配电屏、各层配电箱及带有计算机、弱电信息装置的中端配电箱分三级设置电涌保护器。高层住宅从首层起，每三层利用圈梁水平钢筋与引下线焊接成均压环，所有引下线、建筑物表面的金属构件等与均压环连接，从距地30m起，每向上一 层，在圈梁内水平敷75、设-404镀锌扁钢与引上线焊成环形避雷带。并将金属门等建筑物表面的金属构件等与之连接。本工程接地保护采用TN-S接地系统，变压器中性点直接接地，设专用接地线（PE线），接地体利用建筑物基础钢筋，所有进户金属管线、电梯接地、防雷接地、弱电接地、电气设备接地及建筑物的各种水平、垂直金属管干线与建筑物接地体全部连接，形成总等电位连接，接地电阻小于1欧。淋浴、卫生间等设施局部辅助等电位联结，防止电击或微电击的发生。二、电信设计总住户数1276户，标准1部/户；商业公建总面积284436平方米，标准为1部/150平方米，则话机总数为3173部。该小区所需交换机总容量按3500门考虑。电讯线路由主干线引入76、，线路在小区内沿主要道路呈网状与枝状相结合布置。主要交叉路口及人流集散集中的地方应设公用电话亭，服务半径约100米。小区电话由市局直通，拟预留交接间一个，并在各住宅楼底层设电话交接箱。小区设有完善的火灾自动报警系统、应急照明系统、紧急广播系统、泛光照明系统等。有线电视用户考虑为1500户，由小区主光缆引入，经基站分配后，由电缆引至各单元楼，管线在小区内呈网状布置。电视电缆系统通过市有线电视光缆接入，经有线电视基站分配后，由电缆引至各单元楼，管线在小区内呈网状布置。根据小区的规划设计，着眼于现代化小区的建设目标，设置宽带网络系统，直接接入各用户，方便入住本小区居民日常现代信息及时接收与处理的要求77、。电信电缆与电力电缆分设道路两侧。可采用水泥管块式电信管道或用PVC排管埋地敷设。居民楼内应保证电信线入户。第八节小区管线铺设方案本工程管线共有水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热力管、燃气管共7种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：1、压力流管让重力流管。2、小管径让大管径3、给水管尽量在污水管上面。4、易弯曲管让不易弯曲管。5、临时性管线让永久性管线。6、工程量小的管线让工程量大的管线。第八章 环境保护和节能第一节 环境保护一、建设地点环78、境现状本项目地点在济宁市开发区。该处周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力，且周围无重污染企业。本项目建成投入使用后除产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。二、污染源分析本项目属于商业、住宅小区建设，污染物产生及排放情况按照施工期、营运期进行分析。（一）施工期环境问题分析1、大气污染物项目施工期的大气污染物将主要来自进出场地特别是出场地的物料装卸运输，基础开挖、建筑施工过程产生的二次扬尘，施工机械工作时产生的尾气及装修阶段加工、切割产生的粉尘、有机气体等；因工程量较大、施工工期相对集中，施工人员79、居住于施工场区内，施工人员生活燃料燃烧将会产生少量废气，主要污染物为饮食油烟、SO2，废气由厨房烟囱排放至高空，对于环境空气影响较小。2、地表水污染物施工期的生产废水：污水主要来自于基础施工，混凝土保养，墙面、地坪找平、抹灰；场地、车辆冲洗及施工人员的生活污水。施工生产废水排放量因为工期不同而异。采用商品混凝土，因此场区内的洗砂、石子水较少；施工废水主要来自于部分混凝土保养、墙地面预湿、找平、抹灰、拌料，车辆、道路、机具冲洗，场地增湿以控制扬尘等；主要污染物为SS和少量的石油类。施工期生活废水：施工期工人在现场居住；应当分区设置工人居住点和办公点，工人集中居住于施工临时用房。3、固体废物本项目80、整个工程包括土地平整和基础开挖的土石方量很大；部分浮土用于场内回填粘合绿化用土；考虑挖填系数，挖填平衡后有剩余；挖方以浮土、强风化砂页岩及红壤粘土为主；在装修阶段将产生部分建筑垃圾。4、噪声施工场地噪声是房地产开发项目敏感的环境问题之一，对于本项目噪声主要影响时段为基础开挖主体工程混凝土搅拌、浇注和装修阶段。主要噪声源为基础开挖、使用挖掘机、钻孔机、振捣棒、塔吊、推土机、运输汽车等机具等。（二）营运期环境问题分析1、大气污染物拟建项目使用清洁燃料天然气；项目建成后，小区内用户设置分体空调或窗机，采暖统一供热，无集中冷热源设备。生活废气：燃料全部采用清洁能源天然气，排污量很小，主要污染物为居民厨81、房油烟。垃圾收集系统臭气：垃圾堆放及转运过程，有一些臭气、异味，对周边环境有一定影响；采取垃圾集中、密闭处理、处置，每日及时清运；尤其是夏季垃圾（如瓜果皮）较多。停车场汽车尾气：汽车尾气，主要含CH、CO、NOx及部分颗粒物，排放量很小。2、地表水污染物拟建项目建成营运后，产生的污水主要是来自居民生活的生活污水，主要污染物为COD、SS。3、固体废物营运期固体废物主要为生活垃圾。4、噪声随着项目所在区域开发建设节奏加快，城市交通干线分流，沿场区周围城市道路车流量将明显增大，交通噪声影响可能导致沿小区周边道路侧部分区域环境噪声超过城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准。三、污染源治理82、措施本项目产生的污染物，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：1、生活污水治理施工废水处理措施：施工前挖排洪沟，建挡土墙，场地设隔油、沉砂池处理施工废水，控制及减轻水土流失，减少ss排放；营运期污水处理措施：本项目采用化粪池对生活污水进行处理，然后经市政污水管道输送到污水处理厂。2、环境空气治理（1）施工期采取措施：采用清洁燃料，禁止燃煤；施工区出入口道路必须硬化；运输物料车辆出施工场地必须冲洗轮胎严格控制车轮带泥等措施，以抑制二次扬尘；施工节奏紧时，要加派专人清扫施工场地进出口及附近道路；禁止高空抛洒物料；车辆密闭运输，防止沿路抛洒；产尘点应喷水增湿；在降水较少的夏季，应增设洒水83、点及频率，控制扬尘；应当合理组织施工车辆线路及运输时间，避免白天大量运输；施工阶段场地周边修建1.80m高以上围栏。（2）营运期本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。小区住户厨房油烟经油烟净化器处理后，由排气筒经竖向烟道引至屋顶以上排放，对周围环境空气影响范围及影响程度均较小。汽车尾气：汽车尾气对小区尤其车库出入口附近的空气微环境将造成轻微的影响。设计中采取合理组织小区道路、以环行道路为主，形成区内的交通网络，通过多个主、次入口进入并与区内联接，以避免车程过长，对区内住户造成干扰；道路结合景观形成通风走廊，利于污染物迁移扩散84、；露天停车库的尾气采取机械排风至高空排放，排风口设置位置避开周围建筑并避免对于行人的影响。垃圾站位置己考虑对区内环境的影响，结合风向和平面布局，设于小区下风向，以避免对周围环境产生明显影响。3、固体废弃物治理（1）施工期土石方施工中的剩余土方作城区道路建设路基填料，固体废弃物拟清运至环卫部门处理。施工期生活垃圾通过修建临时垃圾收集点，交由市政部门统一收集处理。（2）营运期处理措施：居民生活垃圾各户采用分类袋装，住户、公建产生的垃圾，均由小区物管统一收集、清运。垃圾箱沿车行道和步行道布置，在区内各道路交叉点设垃圾收集筒，垃圾筒具备分类收集功能，各垃圾筒间距小于70m；小区设垃圾集中转运站，并采取85、防臭、卫生措施。特别在夏季，增加清运次数，垃圾当日清运不过夜；垃圾交市政部门运至城市垃圾处理场集中处置。4、噪声治理（1）施工期高噪声设备摆设在远离敏感点的地方，宜放置在场地中部或东部；禁止夜间施工，两考期间暂停施工，以减轻施工噪声对附近居民的影响；施工阶段场地周边修建1.80m高以上围栏。（2）营运期交通噪声控制措施：设置约20m绿化隔离带，沿街设置低层商业建筑；合理布局建筑，使建筑与道路有一定夹角。对进入小区的机动车辆采取禁止鸣笛的措施，以降低汽车噪声，确保园区环境的安静。5、绿化措施良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用，本项目坚持点、线、面相结合86、的原则，把组团院绿化、道路绿化和小区中心花园绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保小区环境优美整洁。利用生态原理，在小区内种植外香型树种，有效地驱蚊及抑制蚊虫滋生。小区道路两旁有绿化隔离带，对机动车尾气排放起到更彻底的净化作用。并限制机动车车速，以达到降噪的目的。四、环境影响评价本小区施工期间以及建成投入使用后产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾、垃圾、噪声、扬尘等采取治理措施后，对周围环境不会产生不良影响。第二节 节能设计本工程项目应严格按照国家、省市有关建筑节能的要求进行节能设计。严格建筑节能管理，大力推广节能省地环87、保型建筑，建设资源节约型、环境节约型社会。一、节能设计依据1、国家标准公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）2、国家标准民用建筑热工设计规范（GB50176-93）3、山东省标准公共建筑节能设计标准（DBJ14-036-2006）4、山东省标准居住建筑节能设计标准（DBJ14-037-2006）5、建设部部长令第76号民用建筑节能管理规定6、建设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见7、中华人民共和国节约能源法8、山东省节能安排综合性工作实施方案鲁政发200739号二、山东省节能安排的主要目标到2010年，万元生产总值能耗由2005年的1.28吨标准煤下降到1吨标准煤以下，降低88、22%左右；万元工业增加值用水量由2005年的28.12立方米下降到20立方米以下，降低30%；二氧化硫（SO2）总排放量由2005年的200.28万吨减少到160.2万吨，减少20%；化学需氧量（COD）总排放量由77万吨减少到65.5万吨，减少14.9%；全省城市和县城污水处理率平均不低于70%；工业固体废物综合利用率达到95%。根据山东省建筑节能的要求，城市规划区全面执行居住建筑节能65%、公共建筑节能50%的设计标准。本小区建设项目皆应按照此标准进行节能专项设计。本工程体形系数、围护结构的传热系数和窗墙面积比均应小于限值，并根据山东省标准居住建筑节能设计标准和公共建筑节能设计标准判定是89、否满足居住建筑节能65%、公共建筑节能50%的设计标准。本项目在建设中应推广应用建筑节能材料，严禁使用实心黏土砖（瓦）。三、各专业拟采取以下节能措施（一）建筑设计节能1、应根据公共建筑节能设计标准进行节能设计。建筑节能设计应满足标准中各项要求。2、围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。3、规划设计应合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。4、设备专业亦应按标准要求进行节能设计。5、设计中应采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术、新工艺以节能降耗。6、住宅节能设计。住宅应根据居住建筑节能设计标准（J10321-2006)进行节能设计。建筑设计应满足标准中各项要求，围护结构应进行热工设计90、并有详细的细部构造设计。设备专业亦应按标准要求进行节能设计。住宅应在平面布置和建筑构造上采取防噪声措施，平面布置尽量减少外墙的凹凸变化，使建筑的体型系数趋于合理，更好地保温隔热；减少建筑材料的消耗量，节约成本；楼板应采取构造措施提高楼板的撞击声隔声性能；同时应采取构造措施提高楼板、分户墙、外窗、户门的空气隔声性能。每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。卧室、起居室、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7。斜屋面造型结合避风设计，可通过斜向屋顶将冬季寒冷风导向天空，减少冬季北风对住宅的风压，以此降低维护结构的热渗透，达到节能目的。空中花园和屋顶坡面使建筑更加通透，引导空气流动，尽量利用自91、然风而减少空调的使用，创造与自然共同呼吸的生态型建筑。外墙面根据国家和山东省地方标准采用适当的保温体系，即能满足国家规范的要求又能适合当地经济现状。7、商业公建节能设计商业建筑及配套公建应根据公共建筑节能设计标准（J10786-2006)进行节能设计。建筑设计应满足标准中各项要求，围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。设备专业亦应按标准要求进行节能设计。外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB7101规定4级；玻璃幕墙的气密性不应低于建筑幕墙物理性能分级GB/T15225规定3级。玻璃（或其它透明材料）的可见光投射比不应小于0.4。外窗的可开启面积不应低于窗面积的30%92、；玻璃幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。（二）水暖专业设计节能1、各建筑物卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。2、热交换器选用节能型，设备和管道均有保温措施。3、动力设备设减振台座，进出水管安装软接头弹性吊托架，以降低噪声和噪声传递。（三）电气专业设计节能1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、照明控制上采用分散与集中相集合的方式，地下停车库、走道机房等处的一般照明采用间隔控制，楼梯间及室外照明采用智能变场景控制装置，以满足不同照明要求的条件下尽量少打开灯的要求，室外及泛光照明采用光敏智93、能自动控制装置，根据室外亮度自动开闭相关灯具。（四）其它措施除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。四、建设单位及施工单位应严格按节能设计的要求施工，确保工程施工符合节能标准和设计质量要求。第九章 物业管理物业管理随着市场经济兴起而兴起，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。如今，物业管理已经成为人们在买房置业过程中最关心的因素。随着济宁市人们生活水平的提高，享受物业服务的意识已经越来越强。为适应现代城市生活和社会管理、服务需要，本项目拟设94、立独立的物业管理机构，对公共建筑、设施委托经营，有偿收入用于运作费用，开发单位不再注入人力和物力，并且做到物业管理是有形管理加无形服务。住宅物业管理的服务标准：为促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据，特制定本物业管理服务标准。住宅物业管理服务标准把服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、装修管理服务等九项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责95、管理的除外。(一)综合管理服务范围小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。服务内容及要求负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；()每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；()白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；()协助召开业主大会并配合其运作；()管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；()与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;()应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；()全体员96、工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；()每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80；()建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护服务范围按住宅公共维修基金使用管理办法中附件：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如水泵、暖气等设备。服务内容及要求确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：()楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行房屋及其设备小修97、服务标准；()保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；()确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；()负责小区智能化设施的日常运行维护；()定期清洗外墙。(三)绿化服务范围小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。服务内容及要求按市园林局规定的二级养护标准养护。(四)保洁服务范围小区规划红线以内，业主户门以外。服务内容及要求维护和保持服务范围内的清洁卫生包括：()有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；()设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内98、的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；()每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；()对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；()按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；()在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；()发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。(五)公共秩序维护服务范围小区规划红线以内，业主户门以外。服务内容及要求公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：()相99、对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；()维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；()看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表、井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；()夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于人，做到有计划、有记录；()有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。(六)停车管理服务范围机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的管理。服务内容及要求()有健全的机动车、非机动车100、存车管理制度和管理方案；()对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；()保证停车有序，小时设专人看管；有发生紧急情况预案；()长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。(七)消防管理服务范围公共区域消防设施的维护及消防管理。服务内容及要求()有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；()消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；()定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；()发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。(八)高压供水服务范围养护、运行、维修。服务内容及要求()保证居民正常生活用水；有停水处置预案；()水箱盖上锁并101、定期清洗消毒，确保水质合格；()维修服务标准执行有关文件规定；()发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。(九)装修管理服务服务范围房屋装饰装修管理。服务内容及要求()有健全的装修管理服务制度；()查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；()装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；()业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；()及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。102、(十)物业管理机构主要职责包括：1、维护小区治安；2、土建、管线设备维护、修理；3、水、电等供应管理；4、提供或管理商业设施；5、环境卫生主绿化工作；6、提供居民需要的家政服务。第十章 施工进度安排本项目分项目论证与选址、可行性研究报告编制、建筑设计、项目建设及验收投入使用四个阶段进行，预计建设时间为2.5年。可行性研究报告编制、报批：2009年2月 建筑设计：2009年2月2009年3月土建施工、设备购置、安装调试：2009年4月2012年4月竣工验收投入使用: 2012年5月 开发总目标是建设为一座具有特色的商贸城，并在此基础上提高全县商业品位。使*城的商业街区的商业活动具备丰富的城市特征103、，本地块发展与鼓励建筑街区功能的综合化，除了商业、办公等公共设施的相互综合，以及公共设施与居住功能的综合。为确保工程质量和施工进度，严格执行投资项目的法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制，通过科学组织、合理安排，加快项目建设进度，确保完成建设目标。第十一章 项目招标方案一、招标依据1.1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的中华人民共和国招标投标法；2.1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的中华人民共和国合同法；3.1997年第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过的中华人民共和国建筑法；4.建设部关于进一步加强工程招标投标104、管理的规定，1998年；5.建设部工程建设施工招标投标管理办法，1992年；6.建设部工程建设施工招标标底，1998年;7.建设部工程建设施工招标文件范本，1996年；8.山东省实施中华人民共和国招标投标法办法，2005年。二、发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以自一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源、业主的技术和管理能力105、。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。三、招投标内容该工程实施个各个阶段的招标内容，包括以下几个方面：勘察设计招标；设备招标；工程监理招标；土建施工招标；设备及安装工程招标。四、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具备相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。在工程项目各个招标阶段，建设单位应组织专门机构(招标人)，整体把握，依法办事，严格控制和调整招标工作，从而保证招标工作的公平、公正、公开、透明和有序的原则下进行，必要时，可106、委托专业招标机构进行具体操作。在资格预审阶段，由专门机构组建“资格预审评审委员会”进行资格预审工作。参加人员：应具有执法监督部门的专业技术人员，经济专家，评审委员会委员不少于5人。在评标阶段，由专门机构组织“评标委员会”负责评标，评标委员会由招标人代表和有关技术、 经济等方面专家组成，成员认识应在5人以上。其中技术、经济等方面专家不得少于成员总数的2/3。上述专家应当从事相关领域工作满8年并具有高级职称或具有同等专业水平。其中的评审专家应从当地专家库，利用电脑随机抽取，不能以任何形式预先指定。五、招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标(直接委托)三大类型。 公开招标公开招标又称无限竞争107、性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制；可以申请投标。 邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件的简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担过类似的工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的数目以不少于3家为宜，与公开招标比较，邀请招标的优点是108、简化了招标程序，不需要发布招标广告和设置资格预审程序，因此可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减少了合同履行过程中承包方违约的风险。 议标议标是指招标单位于两家或两家以上具备相应资质，符合投标条件的单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商，直到与某一单位达成协议，将合同工程委托他去完成。议标与前两种招标方式比较，招标程序简单、灵活、但由于投标的竞争性较差，往往导致合同条件和合同价格对承包方较为有利。议标方式仅适用于不宜公开招标的特殊工程或限定条件下的内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。议标方式通常适用的情况包括： 保密工程由于工程性质决定不109、能在社会上广泛招标，因此可采用议标或直接发包的形式委托实施任务。 专业要求非常高的工程或特殊专业工程完成这类工作任务往往要求实施单位拥有专门的技术、经验或施工的专用设备，以及可能使用某项专利技术、此时只能考虑少数几家符合条件的单位。 与已发包大工程有联系的新增工程承包方已顺利完成了主要工程的委托任务，具备完成新增工程或工作内容和能力，为了节省开办费用和缩短完成时间，以及便于施工现场的协调管理，可在原承包合同价格的基础上以议标方式委托新增工程任务。 不能让投标人准备报价的紧急工程性质特殊、内容复杂，承包时工程量或若干技术细节尚难确定的紧急工程，以及灾后急需修复的工程，只能以议标的方式采用成本加酬110、金合同委托承包单位。 估计采用公开招标或邀请招标不会取得预期效果的工程这类情况通常是指工程处于偏远山区，且工作内容属于劳动密集型的中小型工程，以及限额以下的建设工程。若采用公开招标或邀请招标，不会有较多的实施单位响应，则只能采用议标。公开招标和邀请招标均要通过招标、开标、评标、决标程序优选实施单位，然后签订承包合同，而议标则不设开标、评标程序，招标单位与投标单位分别进行协商，与某一投标单位达成一致即可签订合同。此外。前两种招标方式规定，招标截止日期后投标单位不得对所投标书再作实质性修改，而议标尽管也要求投标单位递交投标书和报价，但在协商谈判过程中允许双方就合同条件、合同价格、付款方式、材料供应111、条件等诸多内容讨论修改，对此没有任何限制。本项目的招标拟采用邀请招标方式。六、招标基本情况表现将本工程招标的基本情况列表如下：形式项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察测量设计土建工程设备安装工程监理合计第十二章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算依据及说明一、工程投资估算概况该项目总建筑面积463478，其中：住宅建筑面积146692；商业及公建建筑面积273631；公寓建筑面积10805;绿化率20%。容积率1.452.0，建筑密度30.8%。根据估算，本项目包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费、管理费112、开发间接费用、财务费用、销售费用、开发期税费等总投资为60697.17万元。二、估算依据1、规划设计院提供的总体规划图设计说明；2、估算中的有关税金和费用按济宁市现行规定和同类项目的平均水平测算；3、该项目的基础配套费用按现行造价估算；4、整个项目按高、中档建造水平计算；5、假定该项目在3年全部建设完成；6、假定该项目在第一年就开始着手，项目建成后销售完；7、项目总投资中自有资金比率占41.19%计算；银行贷款占32.95%；8、整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。三、估算结果1、管理费用按建安造价的2.5%计算；2、销售费用按建安造价的2.5%计算；3、设计费综合单价每平113、方米15元计算；4、贷款利率按年利率5.31%，上浮15%；5、监理费按每平方米10元计算。投资估算的结果汇总如下表所示： 投资估算表 单位：万元序号项目名称单位数量单价金额1土地购置费18138.45 2前期费用1000.00 3住宅建筑安装工程费1466926008801.52 4商业建筑安装工程费28443685024177.06 5地下车库323508002588.00 6绿化及道路205752.3620411.50 7设计费46347815695.22 8公共配套费1100.00 9监理费46347810463.48 10管理费用889.16 11经营费用889.16 12财务费用1114、543.61 13合计60697.17 第二节 投资计划与资金筹措该项目总投资60697.17万元人民币。投资资金来源：1、自有资金12000.00万元人民币；2、银行贷款50000.00万元人民币；3、预收销售入15697.17万元人民币。投资计划见下表： 投资计划及资金筹措 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年1总投资60697.17 27539.90 21222.09 11935.17 1.01土地购置费18138.45 18138.45 1.02前期费用1000.00 300.00 700.00 1.03建筑安装工程费用35566.58 7113.32 17783.29 10669115、.97 1.04设计费695.22 347.61 347.61 1.05道路及绿化411.50 123.45 205.75 82.30 1.06公共配套费1100.00 330.00 550.00 220.00 1.07监理费463.48 139.04 231.74 92.70 1.08管理费用889.16 266.75 444.58 177.83 1.09经营费用889.16 266.75 444.58 177.83 1.10财务费用1543.61 514.54 514.54 514.54 2资金筹措60697.17 27539.90 21222.09 11935.17 2.1自有资金250116、0017539.907460.102.2银行贷款2000010000100002.3预收销售入15697.173761.9911935.17第十三章 经济效益分析第一节 投资项目收益分析一、销售收入分析计算说明：1、楼盘开工后，第二年开始销售，假如第二年实现销售收入35%；第三年实现销售收入40%；第四年实现销售收入的20%;销售收入按95%计算。2、预计实现销售收入：销售收入157829.66万元。销售收入计算如下表：商品房销售分析表 单位：万元 年度平均单价面积(m2)销售收入 第二年第三年第四年项目销售比例销售金额 销售比例销售金额 销售比例销售金额 住宅260014669238139.117、92 35%13348.97 40%15255.97 20%7627.984 商业4500284436127996.62 35%44798.817 40%51198.648 20%25599.3合计157829.66 35%58147.78 40%66454.620%33227.28 二、投资收益分析计算说明：1、营业税及附加按销售收入的5.55%计算；2、契税按土地购置费的3%计算；3、土地使用税按每平方米8元计算；4、土地增值税按销售收入的1%计算；5、所得税按利润额的25%计算。计算结果如下表： 项目损益表 单位：万元序号项 目合计第一年第二年第三年第四年1经营收入157829.66 5118、8147.78 66454.6 33227.28 1.1销售收入157829.66 0.00 58147.78 66454.6 33227.28 2开发成本57375.23 26491.87 19818.39 11064.97 3管理费用889.16 266.75 444.58 177.83 4营业费用889.16 266.75 444.58 177.83 5财务费用1543.61 514.54 514.54 514.54 6营业税及附加5132.84 0.00 1891.04 2161.19 1080.60 7土地增值税924.84 0.00 340.73 389.40 194.70 8土地119、使用税370.78 92.70 92.70 92.70 92.70 9契税544.15 544.15 10经营利润24813.76 -28176.75 10526.32 24361.97 18102.22 11所得税6203.44 2189.06 4525.56 12净利润18610.32 -28176.75 10526.32 22172.91 13576.67 13投资利润率40.88%14净投资利润率30.66%三、财务指标分析 1、项目净现金流量18610.32万元人民币； 2、财务净现值 9917.70万元人民币； 3、投资收益率 40.88%； 4、财务内部收益率 28.13%； 5120、静态投资回收期 2.80年； 项目现金流量表单位：万元序号项 目合计第一年第二年第三年第四年1现金流入157829.66 58147.78 66454.6 33227.28 1.1销售收入157829.66 0.00 58147.78 66454.6 33227.28 2现金流出73873.22 28176.75 23546.56 16767.53 5893.55 2.1开发成本57375.23 26491.87 19818.39 11064.97 0.00 2.2管理费用889.16 266.75 444.58 177.83 0.00 2.3营业费889.16 266.75 444.58 121、177.83 0.00 2.4财务费用1543.61 514.54 514.54 514.54 0.00 2.5营业税及附加5132.84 0.00 1891.04 2161.19 1080.60 2.6土地增值税924.84 0.00 340.73 389.40 194.70 2.7土地使用税370.78 92.70 92.70 92.70 92.70 2.8契税544.15 544.15 0.00 0.00 0.00 2.9所得税6203.44 0.00 0.00 2189.06 4525.56 3净现金流量18610.32 -28176.75 10526.32 22172.91 1357122、6.67 4累计净现金流量-28176.75 -17650.43 4522.48 18099.14 5财务净现值9917.70 -28176.75 9569.38 18324.72 10200.35 6累计财务净现值-28176.75 -18607.37 -282.65 9917.70 7财务内部收益率28.13%0.3188 8静态投资回收期2.802.72 9动态投资回收期3.032.92 第二节 敏感性分析表 影响本项目财务效益的主要风险因素是总投资（成本）、售价。针对全部资金的评价指标，上述因素分别变化10%，对主要经济评价指标的影响分析，分析如下表所示：敏感性分析表 单位：万元因素变123、化情况因素变化敏感性分析结果销售收入总投资税后利润投资利润率财务净现值)内部收益率静态投资回收期基本方案157829.6660697.17150727.340.88%61617.3328.13%2.80销售收入变化销售收入 下降10%142046.7660697.17135654.626.64%36138.315.50%3.19销售收入 上升10%173612.5660697.1716579955.12%91388.440.62%2.56开发成本变化开发成本 增加10%92483.5466434.6914307.1831.43%4552.3817.64%3.09开发成本 减少10%92483.124、5454959.6522913.4650.33%15283.0240.69%2.56 通过分析，该项目财务内部收益率的变动情况：在收入上升10%时，内部收益率提高12.49个百分点；在收入下降10%时，下降12.63个百分点；在成本上升10%时，下降10.49个百分点；在成本下降10%时，提高12.56个百分点。说明该项目受收入和成本两变动因素影响很大，同时也受投资时间的变动影响。应抓紧时间竣工，处理好投资时间，打短平快项目，做好销售的宣传工作，以实现利润最大化。 第十四章 结 论一、该项目建成后，开发企业可获得利润157829.66万元人民币，国家可获得税收15782.97万元人民币。二、该项目的建设满足市场需求，能够提升商业内涵，提高商业效益繁荣地方经济，是拉动内需的一大富民工程。同时可为社会提供高品质舒适住宅，有利于改善当地居民的居住环境。三、该项目的建设，有利于推进城区改造升级，有利于改善周边容貌，有利于环境质量的提高。此项目属房地产开发建设，污染较轻，环境保护措施得当，经济效益较好，社会效益明显，项目可行，建议尽快组织实施。