1、容积率2.5住宅商业项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月容积率2.5住宅商业项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月32可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、xx市场分析8（一）xx房地产总体情况81、可供开发的土地资源较多，由分散转向集中82、土地成交价格稳中有升93、未来市场供应量不容忽视942、市场需求稳定，未来有逐步走强的趋势105、需求户型出现结构性供不应求，目前120-150三房出现供应断层116、个体工商户、泛公务员、企业主成为市场购房主体（xx1号案例参考）11本地客户13外来经商者/管理层13本地港台客户13深圳客户13xx/周边镇区客户，祖籍本地，东莞文化观念深重13职业:经营产业公务员出租土地其它13置业目的:换房、投资13家庭人口:4-8人，部分与老人同住13需求户型:舒适型三房四房别墅13关注点:景观社区园林配套物管14代表楼盘:xx1号、海岸国际14广东省及外省经营者13职业:经商为主， 商贸餐饮娱乐物流工厂等13置业目的:自住13家庭人口:2-6人，有小孩，3、较少老人13需求户型:舒适三房少数四房13关注点:区位教育配套14代表楼盘:xx地标、锦绣半山14在此经营或经商的港台商人13职业:物流工业娱乐服务等13置业目的:在本地的自住，第二居所13家庭人口:1-4人，部分有小孩13需求户型:二房三房；部分别墅14关注点:区位、景观、园林、物管14代表楼盘:丰泰东海山庄14福田、宝安、南山等地13职业:金融商贸物流工业13置业目的:投资为主、第二居所13家庭人口:2-4人，大部分有小孩13需求户型:二房三房；部分别墅14关注点:地段、产品性价比、升值潜力14代表楼盘:丰泰裕田花园14（二）xx市场对本项目的启示143、 客户置业经历丰富，对项目品质要求4、越来越高，无论是从客户需求还是从14二、项目背景分析14（一）地块四至14北面：规划路、华池酒店14（二）地块周边配套16（1） 交通17（2） 教育配套17（三）地块SWOT分析17（1） 优势17（2） 劣势17（3） 机会18（4） 威胁18三、本项目客户定位18四、物业属性定位18xxCLD首席城市豪宅18五、项目发展建议18（一）项目发展总体建议18（二）总体设计目标建议19（三）总体平面布局建议19（四）住宅建筑设计建议19小区住宅的外立面采用简洁明快的现代风格19（五）商业建筑设计建议20（六）环境设施及其他建议：20六、地块经济分析20（一）土地价格的确定201、市场比较法205、因素修正212、运用剩余法估算23、项目销售价格定位23、项目销售收入估算24、项目总成本估算25、项目利润估算27、购置税费27、土地价格的测算27、剩余法确定的价格273、最终地价的确定284、地价的敏感性分析28（二）地块经济测算结果29（1）、容积率为2.5测算结果29（2）、容积率为4.0测算结果30七、结论：311、项目在经济上具有较强的可行性312、容积率建议采用2.5，而不使用4.032一、xx市场分析（一）xx房地产总体情况1、可供开发的土地资源较多，由分散转向集中据国土交易中心的统计数据显示，03-07年间共计成交38宗土地分布在xx的各个区域，而07-09年出让土地主要6、集中在城市中心区及其周边地带。年份地块编号土 地 位 置土地面积（）土地用途楼面地价2007200740437404.7工业/200720074046314.4工业/20072007G007134760商住1050200720074063823.8住宅/20082008401130096.9商住71420082008401239377商住20082008T044484618仓储47820082008T046133333仓储240200820084052946工业/2008200840562827.6商住/2008200840574258.6商住/20082008405823319.6商住2217、320082008405920736.3商住26262008200840702007工业/20092009G01074836商住128420092009G01415659商住2、土地成交价格稳中有升2006年，xx1号项目楼面地价3513元/，成为当时的东莞地王。受市场影响，2008年商住用地成交楼面地价低至714元/，目前地价稳中有升，人民路优质地段土地成交价已突破2000元/3、未来市场供应量不容忽视丰泰东海山庄海岸国际 滨江花园 半岛城邦 xx地标xx1号国际公馆山水名都项 目占 地()总建面()容积率总套数(套)主力户型均 价(元/)剩余货量(套)xx1号3.5万13万2.5660公寓8、35四房1401908500120xx地标4.5万21万4.61400公寓5070两房8491三房124158四房1582035500700滨江花园3.9万8.7万2.2二期350120160三四房5300250东海山庄13.2万26万2.0洋房400联排200300洋房80140两、三、四房9月份入市400海岸国际2.7万13万3.64401701805200110国际公馆13万50万1.5一期350120160三四房9月份入市35009年洋房供应量合计：1930套，总建面约25万小结：09年xx洋房存量约25万，尚未包括龙泉地块和别墅供应量，而xx08年全年需求量约16万，存在供大于求局面9、，未来市场供应不容忽视。4、市场需求稳定，未来有逐步走强的趋势数 据2008年2009年总 计一季度二季度三季度四季度合 计一季度成交面积27825412483062558209.76157907.7647327205234.76成交套数30044434354916364272063成交金额1811523352626838091948951233424202919811515582702616321251413190成交价格651063686364588362135711609708年xx全镇共消化16万左右的货量，消化套数1600多套09年第一季度成交427套，同比08年上涨40%，成交量开10、始放大5、需求户型出现结构性供不应求，目前120-150三房出现供应断层目前市场上120-150左右的三房仅xx地标、滨江花园有少量单位，且已基本销售完毕，东海山庄距离镇中心较远，而国际公馆9月份入市将弥补该面积段在中心区的供应空白龙泉项目户型配比尚未确定，其户型定位和国际公馆的户型定位将成为本项目重要的参考因素6、个体工商户、泛公务员、企业主成为市场购房主体（xx1号案例参考）、客户区域构成xx本地客户和潮汕客户是该项目的主要客户、客户年龄构成该项目的客户年龄集中在3040岁，而30岁以下的年轻人也占了一定的比例、客户职业构成服装行业和机电行业占的比例最大，泛公务员群体也占了一定的比例、成交11、客户家庭结构分析四口之家和三代同堂占的比例最大、客户置业分析本地客户外来经商者/管理层本地港台客户深圳客户xx/周边镇区客户，祖籍本地，东莞文化观念深重职业:经营产业公务员出租土地其它置业目的:换房、投资家庭人口:4-8人，部分与老人同住需求户型:舒适型三房四房别墅关注点:景观社区园林配套物管代表楼盘:xx1号、海岸国际广东省及外省经营者职业:经商为主， 商贸餐饮娱乐物流工厂等置业目的:自住家庭人口:2-6人，有小孩，较少老人需求户型:舒适三房少数四房关注点:区位教育配套代表楼盘:xx地标、锦绣半山在此经营或经商的港台商人职业:物流工业娱乐服务等置业目的:在本地的自住，第二居所家庭人口:1-412、人，部分有小孩需求户型:二房三房；部分别墅关注点:区位、景观、园林、物管代表楼盘:丰泰东海山庄福田、宝安、南山等地职业:金融商贸物流工业置业目的:投资为主、第二居所家庭人口:2-4人，大部分有小孩需求户型:二房三房；部分别墅关注点:地段、产品性价比、升值潜力代表楼盘:丰泰裕田花园（二）xx市场对本项目的启示1、 未来竞争群雄争霸局面继续维持，本项目必须形成“差异化”核心优势，寻求突破；2、 目前房地产市场区域谨慎乐观，政府出让土地及二级市场交易将逐步活跃，未来供应量不容忽视；而xx市场刚性需求强劲，应利用阶段性的有利市场环境快速出货；3、 客户置业经历丰富，对项目品质要求越来越高，无论是从客户13、需求还是从项目本身资源出发，均适宜打造市场高端物业，超越并引领xx市场。二、项目背景分析（一）地块四至北面：规划路、华池酒店南面：xx西路西面：xx路、xx地标东面：三十五号路、临时工棚（二）地块周边配套（1） 交通n xx路城市主干道，集xxCBD、CLD中心于一体n 2分钟到xx大道，3分钟到商业中心n 距离广深高速出口仅3分钟车程（2） 教育配套n xx中学省级中学n xx三中市级初中，xx最好的初中之一 n 黄金洲幼儿园xx最大的幼儿园（3） 公园：xx公园xx最大的城区公园（4） 酒店：龙泉国际大酒店五星级酒店（5） 购物：华润超市、国美电器（6） 行政办公：工商、税务、交警等（三）14、地块SWOT分析（1） 优势n 地段：xx路金洲片区，集CBD、CLD中心于一体，xx热点区域n 交通：紧邻城市主干道，与高速、镇中心保持恰当距离，离尘不离城n 环境：项目周边城市绿化率高，视野开阔n 地势相对平坦，呈菱形状，易于规划（2） 劣势n 地段：本地块与龙泉地块、国际公馆项目相比，相对较偏n 配套：周边商业氛围不浓，距离镇中心繁华商业地段仍有一段距离n 高压线：其存在对项目构成不利因素，应尽快与政府进行落实（3） 机会n 房地产市场出现利好行情，市场购买欲望逐步加强n 政府对xx路片区重点规划和打造n xx1号均价创xx市场房地产价格新高，为本项目提供更大的利润空间（4） 威胁n 未15、来市场供应量大，高端项目集中放量，对本项目构成不利三、本项目客户定位客户区域：集中在xx镇，特别是项目周边5公里范围的村委社区客户职业：服装行业、政府、企事业单位人员是本项目重点锁定人群客户年龄及家庭特征：30-45岁，35口之家四、物业属性定位xxCLD首席城市豪宅五、项目发展建议（一）项目发展总体建议本项目建面15万平方米，一次全部开发，资金压力大，风险高；若多期开发，每次开发量小，时间成本高，且重复运作，推广营销费用都会增加，也不利于现金流的快速回收。鉴于上述考虑，建议本项目分两期开发推货顺序建议先推住宅后推商业（二）总体设计目标建议在设计方面，要精心组织本项目的规划设计，重点抓住规划布16、局、建筑外观、功能定位这三个方面。在规划布局方面，力求规划布局合理，配套完善；在建筑外观方面，要以现代风格为基调，立面处理简洁、高雅，材质运用高档别致；在功能定位方面，要突出物业管理在其中的重要作用，要以“三高”的标准来衡量物业管理的水平，即高起步、高品质、高层次，力求功能的完善和服务的一流。总体规划设计目标建议：打造一个为城市增光添彩，为各方称道的经典项目（三）总体平面布局建议本项目总用地面积60570平方米（折合90.85亩），容积率2.5，规划总建筑面积151425平方米，建筑沿地块的周边布置，底层设计为商铺。小区设两个出入口，主入口设在xx西路上，次入口设在小区北边的规划道路与xx路交17、汇处的西北角上，会所建议设在小区主入口左侧的位置。整体规划讲究空间形态、绿化景观、建筑立面、朝向、采光、通风、消防、日照、节能和降低噪音（主要来源于xx路和xx西路）。（四）住宅建筑设计建议本项目紧邻主干道，昭示性强，整个小区设置高层住宅，顶上两层设置复式。住宅平面设计讲究，户型设计新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台；功能分区合理，尤其注重主卧、客厅、餐厅、厨房、卫生间等主要使用空间的面积以及使用的合理性，坚持做到“六明”设计，即明厅、明房、明厨、明卫、明电梯厅、明楼梯间，层高建议3米。小区住宅的外立面采用简洁明快的现代风格（五）商业建筑设计建议商业建议分布在xx路与x18、x西路外加主入口两侧，住宅底层为商铺，商业面积约6570平方米，商铺立面与住宅协调，室内毛坯，同时要考虑烟道、地排等的工程设计情况，以便后期商业部分在引进餐饮等做出铺垫。根据住宅配比且针对xx当地停车位较为紧缺的实际，预计车位面积14950平方米（1150个车位，全部为地下停车位）。（六）环境设施及其他建议：噪 声项目沿主干道，有噪声影响，设计中建议采用隔音玻璃以减弱噪声环境布局绿地率不低于35，结合建筑设计，小区内布置相应的雕塑小品，宅前绿化结合组团绿化和中心绿化，力求达到户户见绿、推窗见景的效果交通组织小区设置两个机动车出入口，机动车辆一进一出物业管理供电系统采用双路供电，每户独立磁卡电表19、，高级安全插座通讯系统每户客厅及主卧分别设置电话插口及宽带插口电视系统每户客厅及主卧分别设置公用闭路电视及卫星电视邮政系统每户设有信、报箱并实行专递服务六、地块经济分析（一）土地价格的确定本次测算地价采用市场比较法以及剩余法两种方法，以项目容积率2.5测算。1、市场比较法市场比较法是指在求取一宗待估对象的价格时，根据替代原则，将待估对象与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素差别，修正得出待估对象在基准日地价的一种方法。其计算公式为：土地价格=比较实例宗地价格交易情况修正系数交易日期修正系数土地使用权年限修正系数区20、域因素修正系数个别因素修正系数、因素修正比较因素条件指数表 对象及比较实例比较因素本地块xx1号地块东方伟业20084011地块龙泉2009G010地块土地用途100100100100交易日期2009.82007.12008.42009.5交易情况10010898100土地使用权年限（年）70696970价格类型100100100100区域因素基础设施状况100103100100商业繁华度10010399100道路通达度100102102102公交便捷度10010299102公用设施完善度100102100100环境优劣度10010498101区域规划限制100100100100个别因素面积（21、）100100100100宗地形状10010299102临街状况10010299101地形条件100101100101工程地质条件100100100100开发程度100103100101最佳利用状况100100100100根据上述指数表编制以下比较因素修正系数表并得出待估对象价格，详见下表：比较因素修正系数表对象及比较实例比较因素xx1号地块东方伟业20084011地块龙泉2009G010地块楼面价格（元/）35137141284土地用途100/100100/100100/100交易日期100/108100/98100/100交易情况100/100100/103100/100土地使用权年限（年22、）70/6870/6970/70价格类型100/100100/100100/100区域因素基础设施状况100/103100/100100/100商业繁华度100/103100/99100/100道路通达度100/102100/102100/102公交便捷度100/102100/99100/102公用设施完善度100/102100/100100/100环境优劣度100/104100/98100/101区域规划限制100/100100/100100/100个别因素面积（）100/100100/100100/100宗地形状100/102100/99100/102临街状况100/102100/991023、0/101地形条件100/101100/100100/101工程地质条件100/100100/100100/100开发程度100/103100/100100/101最佳利用状况100/100100/100100/100修正后地价(元/平方米)2642.3 747.3 1162.7 、确定比准价格通过修正后的三个比较实例的价格分别为2642.3元/平方米、747.3元/平方米、1162.7元/平方米，结果有一定差异，本次评估根据各个案例交易时的市场情况与待估宗地的基准日的市情况确定，最后结果取各个结果的算术平均数，xx1号地块的权重为0.15，东方伟业20084011地块的权重为0.15，龙泉224、009G010地块的权重为0.7。则比准楼面单价：2642.30.15747.30.151162.70.71322.4元/平方米地面单价=楼面地价容积率1322.42.53306元/平方米2、运用剩余法估算剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定对象土地价格的一种方法。、项目销售价格定位根据近年来xx市场项目销售价格比较，及项目时间加权因素，引用市场比较法得出项目价格。序号内容权分2009年xx008/009号地块可比较案例xx地标xx1号滨江花园市场售价（元/M2）5500850053001片25、区成熟度10%66872景观10%66873交通条件15%66774片区城市规划15%66775周边配套15%66776小区园林10%66877小区内部配套5%77868小区规模5%67779容积率5%666610发展商品牌10%7777项目权重50%30%20%综合修正系数49.60%25.27%17.83%加权平均值5721元/通过对项目未来售价的分析，预计本项目的住宅最保守售价为5721元/，根据银行存款一年利率2.25%；预计本项目住宅一年后售价约为5721 （1+2.25%）5850元/。根据对xx市场的调查，目前xx地标一层商铺价格约3万元/平方米，本项目的商业的售价也初步定在3026、000元/，车位参考市场价值，按照120000元/个。、项目销售收入估算按照容积率2.5的项目指标计算销售收入，根据估算，本项目可望实现销售收入￥117665.17万元。项目销售收入估算表项 目单 价可售面积/个数销售收入（元）住宅5850元/143855841,551,750 商业30000元/6570197,100,000车位12万/个1150个138,000,000 合计（含地下室）1,176,651,750 说明：为了更好的分析本项目的可行性，在销售价格上采取保守的价格计算，使得本项目的风险得以更好的控制以上按照容积率2.5计算，占地：60570（折合90.85亩），总建面：1514227、5；住宅建筑面积：143855，商业建筑面积：6570（分配依据：地块商业面积不得超过计容建筑面积的5）停车位：1150个（全部为地下）（分配依据：“按每100平方米计容建筑面积不小于0.7个车位的标准，其中地面停车率不大于20”，考虑到xx当地车位紧缺的情况，本报告按每125平方米计容建筑面积1个车位的标准分配）、项目总成本估算房地产投资成本包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。房地产开发投资经济测算表序 号项 目计算参考标准实际标准成本（万元）1土地成本2前期费用752.58 2.1前期规划、设计费建筑面积28、*30元/30454.28 2.2前期调研及策划费建安成本*0.2%0.30%90.86 2.3水文地质勘测费建安成本*0.5%1%0.50%151.43 2.4三通一平费按实际发生计（占地面积）848.46 2.5临时设施费建筑面积*0.5元/0.57.57 3建安成本采用估算法2000302853.1给排水工程3.2电气工程3.3通风空调工程3.4消防设施3.5弱点设备3.6电梯工程4室外配套费（社区管网工程）150400元/3505299.88 5园林环境工程费工程成本合 计1+2+3+4+5土地成本+36337.466开发费用6.1管理费建安成本*3%5%3.50%0.11 6.2营销29、推广费开发完成后的房地产价值*3.5%3.50%4118.28 6.3财务费用投资利息、手续费等支出按2年,贷款利率5.94%0.12*地价+1798.946.4销售税费开发完成后的房地产价值*5.5%5.50%6471.58 6.5不可预见费用建安成本*3%5%3%0.09 项目投资总成本合 计1.12土地成本+48726.46（万元）说 明：a) 项目管理费用按照建安成本的3.5%提取b) 项目财务费用按照银行贷款期限2年，开发建筑成本费、管理费两年内均匀投入，年利率5.94%计算、项目利润估算目前房地产行业的客观利润为30%，故报告拟定成本利润率为30%，在此利润前提下推算出本地块的土地30、价值开发利润 =（地价 + 开发建筑成本费 + 管理费） 30% = 30% 地价 + 9085.53万元、购置税费根据有关资料确定买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%，则：购地税费地价 3%、土地价格的测算地价=开发完成后的房地产价值土地前期费用开发建筑成本建筑开发费用开发利润购置税费地价=117665.175-1.12地价-48726.46-30%地价-9085.53-地价3%土地价值=24430万元(取整至个位)土地地面地价=4033元/(取整至个位)、剩余法确定的价格由于本次采用市场比较法和剩余法两种方法进行地价测算。因市场比较法所选案例是根据东莞市国土资源局公布的一级市场土地交易结果31、中选取的，根据招拍挂出让文件中注明成交价不包括：土地契税、耕地占用税、征地管理费等三项费用。为了统一地价内涵，故在剩余法的地价中扣除此三项费用。由于在剩余法测算过程中已经扣除土地契税，还应扣除：耕地占用税和征地管理费。即（1）耕地占用税：根据广东省人民政府颂布的广东省耕地占用税征收管理实施办法，结合东莞市具体情况，耕地占用税取50元/平方米。 （2）征地管理费：征地管理费：根据粤办函1991915号，粤价2001323号，征地管理费按土地取得费总额的2.1%计收。宗地所在位置为xx二级耕地征用区片价范围，该级别为1232130元/公顷1534530元/公顷。本次取128元/平方米征地管理费=132、282.1% =2.69（元/平方米）二项合计为52.73元/平方米剩余法确定的地价=4033-52.69=3980元/平方米（取整到个位）3、最终地价的确定通过对该地块两种方法测算的结果进行比较分析，采用两种方法测算结果的加权平均值作为本次的市场价格。因为市场比较法利用近期发生的与待估宗地具有替代性的交易案例作为比较标准，修正推算待估宗地的价格，能够反映近期市场的的行情，也使测算的价格具有较强的现实性及说服力，故市场比较法重值为0.6，剩余法重值为0.4，确定最后地价，则：确定土地地面单价33060.639800.43578元/平方米（取整到个位）4、地价的敏感性分析以容积率为2.5进行测算33、估算的地面地价变化幅度举牌地价开发成本（万元）净利润（万元）净利润率净利润增幅3578-30%2504.6657173480529.6%4.20%-20%2862.4681443317928.2%2.80%-10%3220.2705723155326.8%1.40%03578729992992625.4%0.00%10%3935.8754262830024.1%-1.30%20%4293.6778542667422.7%-2.70%30%4651.4802812504821.3%-4.10%40%5009.2827082342119.9%-5.50%50%5367851352179518.5%34、-6.90%土地成本的增加对项目利润构成最直接的影响，二者成负相关关系，当土地成本在评估价值基础上上升40%时，即土地单价为5009元/，项目的净利润率为同行业平均利润率。（二）地块经济测算结果（1）、容积率为2.5测算结果、项目销售收入估算表项 目单 价可售面积/个数销售收入（元）住宅5850元/143855841,551,750 商业30000元/6570197,100,000车位12万/个1150个138,000,000 销售收入合计1,176,651,750 、项目损益表项 目金额(万元)备 注销售收入117665.18各物业销售单价建筑面积总开发成本72999.04含土地成本、建设资35、金、期间费用、销售费用等利润总额44666.14销售收入-总开发成本所得税14739.83 所得税税率按33%计税后净利润29926.31 利润总额-所得税净利润率25.4%（总销售收入-总开发成本-所得税）/总销售收入成本利润率61%（总销售收入-总开发成本）/总开发成本注：总成本计算过程依照房地产开发投资经济测算表、对售价的敏感性分析为方便计算，售价的敏感性分析仅考虑住宅价格变化对利润的影响，如下表：比较变幅售 价净利润率利润增幅净利润增加值（万元）-10%526522.7%-2.7%-5130正常售价585025.4%0.00%010%643527.8%2.4%5131（2）、容积率为436、.0测算结果、项目销售收入估算表项 目单 价可售面积/个数销售收入（元）住宅5660元/2347101,328,458,600商业30000元/6570197,100,000车位12万/个1750个210,000,000 合计（含地下室）1,735,558,600说明：项目容积率达到4，用市场比较法计算住宅市场价格时对容积率进行修正，项目容积率的修正值为4，园林的修正值为4，计算住宅市场价格为5660元/、项目损益表项目金额(万元)备 注销售收入173555.86各物业销售单价建筑面积总开发成本104414.55含土地成本、建设资金、期间费用、销售费用等利润总额69141.31销售收入-总开发37、成本所得税22816.63所得税税率按33%计税后净利润46324.68利润总额-所得税净利润率26.7%（总销售收入-总开发成本-所得税）/总销售收入成本利润率66%（总销售收入-总开发成本）/总开发成本注：总成本计算过程依照房地产开发投资经济测算表，由于容积率增加，建筑高度随之增加，相关的费用也有所增加，建安成本在计算过程中加多200元/，土地取得成本按照估算的土地价格计算、对售价的敏感性分析为方便计算，售价的敏感性分析仅考虑住宅价格变化对利润的影响，如下表：比较变幅售 价净利润率利润增幅净利润增加值（万元）-10%509423.85%-2.85%-8099正常售价566026.7%0.038、0%010%622629.13%2.43%8100由此可见，售价的变化对净利润的影响依然较大，当价格变化幅度10%时，净利润变化幅度在8000万左右七、结论：1、项目在经济上具有较强的可行性通过对项目投资利润率的分析，其住宅售价5850元/，项目可达到可观的开发利润率，项目在后期经营中走“差异化”路线，把项目打造成精品住宅小区。引进先进的开发理念及营销思路，从而使项目的利润更大化。容积率2.5测算的经济价值成本利润率达到61%，对于发展商拥有较大市场利润空间。项 目数 据备 注土地地面地价（元/）3578报告估价确定土地总价（万元）21671.94土地单价土地面积销售收入（万元）117665.39、18各物业销售单价建筑面积总开发成本（万元）72999.04含土地成本、建设资金、期间费用、销售费用等利润总额（万元）44666.14销售收入-总开发成本所得税（万元）14739.83 所得税税率按33%计税后净利润（万元）29926.31 利润总额-所得税净利润率25.4%（总销售收入-总开发成本-所得税）/总销售收入成本利润率61%（总销售收入-总开发成本）/总开发成本2、容积率建议采用2.5，而不使用4.0 容积率2.5与容积率4.0成本利润率理论上相差幅度不大，但从实际市场接受情况来看，在同一物业类型中，容积率越高，大大影响居住舒适性，客户对此的敏感度较高 通过对售价的敏感性分析，容积率为4.0，受价格波动风险性强，对净利润产生影响的幅度也更大 容积率2.5时，项目开发总成本为7.3亿；容积率改为4.0时，项目开发总成本为10.4亿，前后相比，开发总成本将增加3亿多元 容积率4.0，在建筑产品中将产生一些滞销产品，另外在产品量上的增加，延长销售周期，增加市场波动带来的风险性