1、中等容积率（2.5容积率左右）下的住宅项目打造模式研究,中等容积率（2.5容积率左右）下的住宅项目打造模式研究,综合来看，项目发展存在四大战略方向，体现均质化和差异化两种产品组合形式，产品档次上呈现普通改善、普通与高端搭配、纯粹高端三种结构,战略方向,方向1：均质均好战略,方向3：差异化混合战略,主要针对区域内改善客群开发中高层的均质化品质型改善产品配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区,针对区域内及市区的改善客群拉高排低，最大化开发叠墅类产品，剩余产品高层化配套有一定品质的基础生活配套，打造偏高端社区,方向4：差异化高端战略,主要针对市区客群拉高排低，开发叠墅+高层产品，但高层同样打2、造纯大户型高端产品，实现均衡高端配套较高品质生活、休闲配套，打造纯高端改善社区,产品形式,产品档次,高端改善,普通改善,叠拼,洋房,小/中高层,高层,方向2,方向3,方向4,方向1,方向2：有限多样性战略,主要针对区域内改善客群适度拉高排低，打造洋房+高层的品质型改善产品配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区,其中方向1的产品形式类似于旭辉锦庭，方向2类似于佳兆业城市广场，方向3类似于绿地海域苏河源，方向4则类似于龙湖蔚澜香醍,战略方向,方向1：均质均好战略,方向3：差异化混合战略,类似项目：旭辉锦庭容积率：2.15总建面：10.5万产品形式：11-18层的中高层、小高层产品,类似项目3、：绿地海域苏河源容积率2.3；总建面：29万产品形式：叠拼+普通高层住宅,方向4：差异化高端战略,类似项目：龙湖蔚澜香醍容积率：2.3；总建面：15万产品形式：联排别墅、叠墅及大平面高层住宅,方向2：有限多样性战略,类似项目：佳兆业城市广场容积率：1.8总建面：29万产品形式：花园洋房+高层住宅产品,旭辉锦庭|项目概况旭辉锦庭项目与本案一河之隔，主力产品为75两房、91三房，是刚需置业的首选户型,典型案例研究,项目现状,本案,旭辉锦庭,刘家河,项目区位图,旭辉锦庭|规划情况项目总建面为104955平米，由15栋11-18层的高层、小高层及700平米商业组成,典型案例研究,项目实景图,项目实景图4、,商业,旭辉锦庭|户型研究户型分隔功能齐全；高得房率，得房率为80%,典型案例研究,2室2厅1卫1厨 75.00户型优势:户型分隔功能齐全面积赠送：飘窗,3室2厅1卫1厨 90.00户型优势:南北通透、户型方正面积赠送：飘窗,半赠送,半赠送,旭辉锦庭|销售情况:项目总体走以价换量策略，在区域内成交表现最好，月均去化8073平米，约71套，整盘均价为15057元/，其中90-100为快销面积段，目前本案已实现全部销售,典型案例研究,项目于2013年8月开盘，项目集中蓄客2个月，总体销售周期为13个月，月均去化面积约为8073平米，月均去化套数为71套，其中90-100为快销面积段，目前本案已实现5、全部销售项目整盘均价为15057元/平。,旭辉锦庭|客群情况项目客群主要来源于嘉定区，客户总量占比为85%；项目单、总价为其核心关注因素,典型案例研究,客户年龄，以26-38岁为主力军,26-38岁客户占总量的72%,置业动机，用于首次刚需为主,首次刚性需求购房客户有80%之多,客户居住区域：嘉定区客户占到客户总量的85%，其中嘉定老城客户占嘉定区总量比例达76%，外区域客源占比为15%；,佳兆业城市广场|项目概况项目总体量约为29万平米商住综合体，距本案约为700米，住宅产品主要以首置、改善为主,典型案例研究,项目现状,项目区位图,佳兆业城市广场,本案,700米内,佳兆业城市广场|规划情况项6、目总体量近30万方，涵盖住宅、酒店、集中商业及酒店式公寓等多条产品线。其中，住宅产品分为退台花园洋房及精装高层公寓,典型案例研究,佳兆业城市广场|洋房户型研究户型设计注重功能细分，高配送比例,典型案例研究,二层：3室2厅2卫+书房 149户型评价:南向3阳台面积赠送：45地下室、约40北花园,半赠送,全赠送,一层：3室2厅2卫+书房 147户型评价:三室朝南面积赠送：75地下室、约80南花园,佳兆业城市广场|洋房户型研究南向双阳台设计，动静分区，干湿分离,典型案例研究,半赠送,4层：3室2厅2卫 129户型评价:南向双阳台、动静分区、卫生间干湿分离面积赠送：露台,南向露台,佳兆业城市广场|销售7、情况及客群研究项目当前月均去化为4953平米，约40套，整盘均价为1.45万元/平米，其中120-140为快销区间，客群主要来源于嘉定区，核心关注因素为总价、户型面积、单价,典型案例研究,置业动机，用于改善型居住为主,客户居住区域：嘉定区客户占到客户总量的80%，外区域客源占比为20%。,项目销售情况：项目在售洋房，4月份蓄客，5月份开盘，供应面积为27520平米，共231套，月均去化套数为40套，月均去化面积为4953平米，项目均价为1.45万元/平米，其中120-140为快销区间。,蔚澜香醍|项目概况项目总建面15万，容积率2.3，是集联排、叠拼别墅及大平层普宅多类产品为一体的区域高端别墅8、区项目,典型案例研究,项目现状,项目区位图,地铁白银路站,龙湖蔚澜香醍,二者距离在500米之间,蔚澜香醍|项目规划项目被白银路分为两块，白银路以北为叠墅及联排别墅，南侧为合院别墅及大平层，主要是由96栋联排、6组合院别墅组成。最大化排布低密度产品，住宅+别墅混合社区,典型案例研究,整个社区总占地面积约为6.3万平米，建筑面积为15万平米，容积率2.3，项目整体被白银路分为南北两块，白银路以北为叠墅及联排别墅，白银路以南为合院别墅及大平层。产品形态除了沿白银路的SOHO精装外，主要是由96栋联排、6组合院别墅组成。整个社区采用人车分流的行车方式，更大程度上的保持其园林景观特色,白银路,蔚澜香醍|9、立面材质（别墅）立面为托斯卡纳风格，通过细节精细化处理彰显项目品质,典型案例研究,蔚澜香醍|园林景观通过五重立体景观、全冠移植、同纬度采购及堆坡造景技术，打造立体绿化景观,典型案例研究,整个社区注重绿化的种植养护，通过以下五点，且运用堆坡造景的园林设计手法，营造纷叠交错的立体绿化景致，分别为：5重垂直绿化技术，打造“立体绿化”；360度成树定位；全冠移植成年名贵树种；同纬度采购各种苗木，使整个社区的植物种类超过200种；四季异景。,蔚澜香醍|立面材质（住宅）建筑风格为经典的ART-DECO，外立面采用意式石材干挂，彰显项目档次,典型案例研究,建筑风格：经典的ART-DECO设计风格 立面建材：10、外立面采用意式石材干挂，整体色调呈现米黄色，与园林融为一体，彰显其淡雅及高贵,蔚澜香醍|产品研究（别墅）合院组团由4栋类独栋、4栋双拼、8栋联排组成,典型案例研究,蔚澜香醍|产品情况（别墅）中央景观庭院约为510，每户赠送面积为95-240平米,典型案例研究,蔚澜香醍|产品情况（别墅）,典型案例研究,蔚澜香醍|产品情况（普宅）已售完,典型案例研究,3房3厅2卫 201,优势：电梯入户，电梯厅公共面积在使用上可私用，增加附加值及收纳空间 劣势：入户过道设计尴尬，面积较大，利用率相对较低；客餐设计面积过大，其使用效率不高；主卧套间的书房/衣帽间朝南设计，影响到主卧的采光问题,蔚澜香醍|销售情况项目11、普宅已售完，在售为别墅项目，因早期价格较高，导致其去化困难，后期采取降价措施，去化量明显提升,典型案例研究,降价前,调价后,蔚澜香醍|销售情况项目于2014年3月采取降价销售措施，降价前均价为31744元/平米，降价后为23207元/平米，降价后月均去化套数为13套，去化最快面积区间为180-240,典型案例研究,蔚澜香醍|客群情况客群以31-50岁为主力军，以区域内改善及市区内第二居所为主，核心关注单、总价，其次为品质及交通,典型案例研究,客户居住区域及置业目的：客户主要来源于区域改善及市区内第二居所客群。,36-45岁区间客户占总量的近60%此区间的客户多已具备经济能力及承付能力,客户核心12、关注因素为项目的单、总价，其次为品质及交通,华润中央公园|项目概况华润中央公园总建面46万平米，项目定位为品质“湖居大盘”,典型案例研究,项目效果图,项目区位图,地铁南翔站,二者距离在2公里内,中央公园,华润中央公园|规划情况环湖一线湖景设计，小区整体抬高5米，人车分流,典型案例研究,项目占地27万，总建达46万，由公寓、别墅及商业组成的混合型社区，规划建有普通公寓、大平层、别墅、4.5万滨湖商业街及9000会所等；共分三期开发，其中8、9号地块为一期，10号地块为二期，2号及7号为三期，目前在售为三期 项目共5个地块组成5大组团，三面环绕17万菁英湖分布，打造一线湖景居住区；小区整体抬高5米13、，地下开挖，2层地下车库电梯直接入户，人车分流设计,华润中央公园|园林景观5米高差大堆坡造景，打造立体法式园林,典型案例研究,一线湖景 社区环绕菁英湖而建，独占一线湖景，打造17万菁英湖湿地公园；依湖设置景观步道、亲水平台及垂钓平台5米堆坡造景，立体法式园林 社区内部精选30年树龄法国梧桐，打造三重密植梧桐林大道；利用堆坡手法，5米堆坡造景，打造立体法式园林景观,华润中央公园|立面风格ART-DECO建筑风格，立面采用石材+真石漆,典型案例研究,立面风格：ART-DECO立面建材：石材+真石漆立面细节：立面色调淡雅、线条层次感强,华润中央公园|产品情况（普宅）,典型案例研究,3房2厅 133,14、优势：户型通透方正，动静分离主要功能间全南向设计大面积附赠空间，附加值高,4房2厅2卫 149,2房2厅2卫 86,华润中央公园|销售情况（普宅）项目于2011年5月开盘，早期主力去化面积为80-90；当前在售三期，三期月均去化约4219，去化最快面积区间为130-150，当前均价为24867元/，三期总体均价为24151元/,典型案例研究,华润中央公园于2011年5月开盘，当前在售三期，华润中央公园三期于2014.4月开盘，当前均价为24867元/平米，三期总体均价为24151元/平米，去化最快面积区间为130-150平米之间。三期月均去化面积为4219平米。华润中央公园于2011.5开盘，15、早期以小户型为主，回笼资金，主力去化面积区间为80-90平米。,华润中央公园|客群情况（普宅）嘉定区客源占比40%，外区客源占比60%，以改善型为主,典型案例研究,华润中央公园|客群情况关注的核心因素为“项目单总价及湖景规划”，次要为“周边交通条件及户型设计”,典型案例研究,项目单总价及社区内的一线湖景生态规划,项目周边的交通便捷度以及户型的设计,1,关注的核心因素,2,关注的次要因素,绿地海域苏河源|项目概况项目容积率为2.3，总体量29万平米，规划为高层及联排,典型案例研究,公共交通：11号线安亭地铁站；公交：北安线、青安线、陆安线、安虹线、安亭4路、安亭8路。自驾出行：周边高速环绕，沪宁16、G2、沪蓉G42、沈海G15、郊环G1501。总体来看，该项目自驾出行方便，虽距离市区稍远，但地铁一线通达徐家汇，整体交通仍算便利。,绿地海河苏河源|别墅户型研究,典型案例研究,4室2厅3卫（156）,户型特点：典藏型稀缺房型，私家电梯入户，六大附赠露台；三重奢华入户平台，极致大面宽客厅；四层南向双卧房，外接大尺度飘窗;五层奢华主人区私享南北双露台、衣帽间等。,4室2厅3卫（145）,户型特点：奢华双入户、6.3米大面宽客厅，大尺度私家花园；敞开式景观厨房与餐厅相连；首层景观客卧，配独立客卫；二层纯居住，豪华主卧套房。.,绿地海域苏河源销售及客群情况|本地首改客群为主，部分普陀、徐汇白领；以地17、段位置和低总价产品取胜,典型案例研究,项目销售情况：项目一期别墅于2013年10月开盘，目前已售完，二期别墅待售。一期别墅产品于2013年10月26日开盘，当日推出260套房源，去化率为84.62%。主力户型为145平米、156平米四室二厅的叠加别墅。上叠、下叠当天分别去化81.58%、88.89%，边套户型销售火爆。当天叠加别墅的折后均价，约为19000元/平米,客户：以首次改善客户购买居多，客户来源多为嘉定本地人，或者在普陀、徐汇上班的市区白领。购房群体主要为中青年。,别墅销售情况,别墅客群情况,客户年龄段分析：35-45岁的购房者超过六成，多为中青年家庭，以首次改善为主为主，上叠、下叠产品根据支付能力选择各有不同。,区域市场整体以高层及洋房为主，主力面积在80-140平米之间，价格承受能力随着地铁11号线依次向北递减，客群开放性向北递减,小结,