1、环形住宅容积率1.2房地产开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月环形住宅容积率1.2房地产开发建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月16可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总记6一、项目名称6二、 项目开发商基本情况67、公司管理团队：6三、 项目提出7四、 项目经济评价分析报告编2、制单位：7第二章茂名市住宅市场供给分析8第三章 茂名市住宅市场需求分析8第五章 项目地址与建设条件9一、项目地址9二、建设条件9第四章 本项目特点及其竞争优势91、项目风格92、项目结构特点103、 项目环境、交通条件及配套设施104、项目价格及目标消费群体10第六章 项目总体规划10建筑单体设计2种户型11第九章 项目投资估算与资金筹措12一、项目总投资估算12二、 项目开发投资估算12、土地取得费用13、工程建设费用13、基本预备费14、融资费用14、其他费用146、不可预见费14项目总投资构成表14二、资金筹措与使用分析152、资金筹措15 第一章 总记茂名市XX房地产有限公司为开发茂名3、市xxx区“XX” 房地产开发建设项目，委托本公司对该项目进行项目可行性论证。本公司根据国家的有关法律、法规、政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘，市场调查与询证，通过对项目建设必要性和项目市场条件的分析，对项目建设投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价；在此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。一、项目名称“XX”房地产开发建设项目二、 项目开发商基本情况XX住宅项目由茂名市XX房地产有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。项目业主基本情况如下：2、法定地址：茂名市xxx42号3、注册资本：人民币2000万元4、主营业务：房地产开发，以及与其投资能力相4、当的工业、商业、公路建筑、基础设施建设目的开发建设7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工39人，其中专业技术人员33人，平均年龄30岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。公司董事长xxx，曾担任xxx实业有限公司副总经理（负责房地产业务）、xxx实业有限公司董事长兼总经理。曾在美国、澳大利亚工作和生活三年，并对美国、加拿大、澳大利亚的房地产业进行考察，至今已有房地产开发15年的从业经历。他追求稳健与卓越，项目选择见解独特、思5、路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。公司副董事长兼总经理xxx，经济学硕士,xxx特约研究员xxx投资分析师。曾供职于xxx成都办事处副处长，具有丰富的投资策划、资本运作经验。公司副总经理xxx，曾供职于xxx，先后担任xxx建材有限公司总经理、xxx贸易有限公司总经理。公司分管财务工作副总经理xxx，大学本科学历，会计师。1986年毕业于xxx大学，曾在xxx中心财务部经理，xxx药业科技发展股份有限公司财务总监。三、 项目提出随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯6、追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，茂名市XX房地产有限公司与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在xxx区建设XX房地产开发项目，该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度高尚住宅生活环境。四、 项目经济评价分析报告编制单位：xxx咨询有限公司第二章茂名市住宅市场供给分析2008年,茂名全市商品房销售面积为147.49万平方米,同比增长接近30%,2005年以来,茂名商品房需求持续出现高幅度的增长，且商品房基本上以7、住宅为主导，商品住宅约占商品房总量的97%以上，非住宅类商品房销售面积幅度极低。随着需求稳定增加，2009年茂名市商品房需求量会突破1万套，除粤西明珠和华侨城外，市区商品房1-12月份价格均持续向上。近几年茂名普通住宅价格略有上升。部分县区的商品住宅成交价较低是拉低茂名楼市均价的原因之一，事实上截至2009年底，茂名市区的房价已经较去年有大幅度的增长，市区主要供应项目价格基本上已售至3200-3600元/，楼价逐渐向4000元的价位爬升。第三章 茂名市住宅市场需求分析 从茂名客户群的需求来看，市场普遍青睐133206三房二厅和150以上200以下的四房二厅，对社区配套、物业管理、小区配套上要求8、不高，讲究户型的宽敞；低端客户群则喜欢100左右的二房二厅，目前市场上中小户型的产品较缺乏，从销售反馈的情况来看，中小户型的需求存在较大的市场空白。第五章 项目地址与建设条件一、项目地址xxx校区东南面、“xxx”商场对面空地（面积170m90m），其基础环境完全可以满足项目建设的需要。二、建设条件项目所在区域水、电、气、光纤、道路均已配套接通，土地平整已完成，能满足项目投入使用后的有关要求。第四章 本项目特点及其竞争优势在当前茂名市的房地产市场上，一个房地产项目只有具有突出的、独有的特色才会在激烈的竞争中脱颖而出。XX项目以其绝佳的环境品质，良好的配套设施，较低的价位等优势在茂名中低档房地产9、市场上极具竞争力。项目特征XX位于茂名市xxx区东北部，总占地面积23亩，一期开发面积10亩，建筑面积4万平方米，建筑类型为环形住宅。容积率1.2，绿化率20%。户型按面积分为80、100平方米两种，其中80平米的占60%，100平米的占40%。每套售价从12万到20万不等。1、项目风格XX规划设计一流，独特的茂名风味。XX设计为1层临街商铺，2到7层住宅。在外观上以暖色彩为主而富于变化使整体显得简洁明快。另外茂名风情的社区文化更能让生活在此的人们体会纯正的茂名生活。XX充分利用当地阳光资源，让客户享受茂名阳光，通过整体规划把茂名开放、自由、个性、尊贵的生活真味传达给客户。2、项目结构特点 一10、层的临街商铺与二层住宅之间采用的是当今世界最先进的隔音隔热楼板。所有玻璃全部隔音打到95%以上。就算一层歌舞餐饮，街道汽车轰鸣，也丝毫不会影响住户的休闲放松。3、 项目环境、交通条件及配套设施XX有着其他住宅无法比拟的地理条件。马路对面有着综合一体的xxx超市，以及1+1超市。与环境优雅的城市绿洲相邻。旁边更有茂名学院与其交相辉映，并且离茂名市唯一一所省重点中学茂名市一中不远。交通条件也极其便利，刚好位于xxx路与光华北路的交界处，配套设施完善。得天独厚的地理条件让每一位住户倾之欲往。4、项目价格及目标消费群体XX一期房价为1400元每平方米。平均首付3万，月供1000元即可拥有一个温馨之家，11、这对于城市中低收入阶层以上的所有人都具有很大的诱惑力。XX有着其他住宅无可比拟的竞争优势。第六章 项目总体规划 项目规划方案由广东DRA设计师事务所规划设计，项目总体规划见附图。该方案结合城市建设、道路规划、周边环境、基础配套等进行设计，整体规划设计一流。项目在现有一期地块用地规划的前期设置为茂名人社区，房屋形态以茂名风情为主，社区内结合茂名之初xxx区的人在xxx这片土地繁衍生息的历史文化背景，发扬茂名人艰苦创业的精神。为了让所有住户感受到茂名的特色，在茂名社区中还创建了茂名小吃一条街。(1)建筑布局建筑布局是社区形态的基础，穿插其间错落有致的绿化则是生态居家的前提，合理的配套和公建更是提升12、社区文化氛围的灵魂。项目在设计中以茂名社区为中心的全包围为空间主线，四周房屋包围其中，给人以家的温暖。 (2)建筑形态两种单一的建筑方式让人体会到传统的茂名文化，以及简洁合理的建筑室内的平面布局让人恬静舒适。(3)建筑单体项目共分为住宅底层商铺、单元式住宅两种形式建筑单体设计2种户型A套型建筑面积约 80 平方米。单元式住宅B套型建筑面积约 120 平方米。单元式住宅建筑单体设计外观立面简洁大方，色彩明快，风格鲜明，建筑形式统一和谐，与环境相互协调。(4)景观绿化景观配置按照园林设计，突出强调居家生活的小尺度自然景观，并加以相应的人文景观相互结合。(5)结构形式建筑结构以砖混结构为主，少量为框13、架结构。社区中心为框架结构。项目平面规划设计技术经济指标：建筑总用地面积23亩，首期：建筑总用地面积-23320建筑净用地面积-11456总建筑面积- 10000 住宅建筑面积- 6000 公共建筑面积- 600 社区中心- 1020 容积率- 1.2 绿化率- 20% 建筑密度- 66.67% 道路广场- 21.47% 总居住户数- 222户 停车位- 300辆 建筑层数- 7层第九章 项目投资估算与资金筹措一、项目总投资估算投资估算依据：1、本项目固定资产投资用概算指标法估算2、建设期利息根据资金来源及投资使用计划估算。二、 项目开发投资估算估算总投资具体由土地取得费用、工程建设费用、基本14、预备费用、融资费用等几项构成。投资估算说明：、土地取得费用按本项目的土地使用权的取得成本计算。、工程建设费用 包括土建工程（含场地平整），装饰工程，绿化工程，市政配套工程(含给排水、供电、供气、消防及其他设备工程)和小区附属设施等几项费用，其中： （）土建工程费用（含场地平整）估算采用投资指标估算法，根据建设区的地形、地质和地貌特征，参照2000年广东省建筑工程计价定额和当前成都市建材的物价水平、建筑市场的供需情况以及其他相关的标准，综合测算制定，施工队按国有二级企业标准。（）装饰工程为室外装饰和室内厨卫装修，其费用估算是根据2000年全国统一安装工程预算定额广东省估价表及当前成都市装饰材料的15、物价水平，并结合本工程的情况来综合测算确定。 （3）市政配套工程(含给排水、供电、供气、消防及其他设备工程)也采用投资指标估算法，参照 二年全国统一安装工程预算定额广东省估价表及当前市场行情和供需状况；并结合本工程的情况来综合测算确定，安装工程队按国有二级企业标准。 （4）附属设施按项目设计的安装内容和要求，以成都地区2000年全国统一安装工程预算定额广东省估价表为基础，根据相关设备和材料的现行市价综合测算确定。、基本预备费按工程费用的测算。、融资费用是企业为筹集资金而发生的各项费用，该投资项目首期拟申请3000万元的项目开发贷款，平均使用期限预计为12个月，月利率和融资费率综合按5计，需支付16、融资费用180万元。、其他费用包括报建费、勘察设计费等。其中，报建费按成都行业收费标准计算；勘察设计费依合同而定。6、不可预见费不可预见费用按成都市行业标准依工程费用的测算。(一) 项目首期投资估算按上述指标，估算出项目首期投资为11215万元。详见附表1：项目首期投资估算表(二)项目总投资估算本项目建设的总投资为30280.36万元，其具体构成及所占比例如下：项目总投资构成表费用名称投资额(万元)所占总投资比例(%)土地取得费用7,50024.77工程建设费用19,887.0465.67基本预备费用785.082.59融资费用4801.59其他费用1,628.245.38投资合计30,28017、.36100二、资金筹措与使用分析、本项目实行分期开发，项目建设期共计3年。开发资金从投入使用第一年起分期安排循环使用。2、资金筹措 本项目的开发总投资(不含管理费用和销售费用)为30,280.36万元，包括土建开发成本和建设期利息。项目投资所需的资金来源可通过自筹和向银行申请贷款两条途径来解决，其中自筹资金又包括自有资金和房屋销售款收入。本项目首期开发自有资金3800万元，占首期开发投资33.9%，自有资金充分；第一期预售和正常销售收入中4415.03万元投入开发，则首期开发自筹资金比例合计可达73.3%。首期申请借款3000万元，占开发投资26.7%。建设期各期投资计划及资金筹措情况见下表18、：投资计划及资金筹措表单位：万元序号项目合计建设经营期1231投资总额30,280.36 11,215.03 9,876.37 9,188.96 1.2 开发成本29,800.36 11,035.03 9,726.37 9,038.96 1.2 贷款利息480.00 180.00 150.00 150.00 2资金筹措30,280.36 11,215.03 9,876.37 9,188.96 2.1 自有资金10,800.00 3,800.00 3,500.00 3,500.00 2.2 贷款8,000.00 3,000.00 2,500.00 2,500.00 2.3 销售收入回投11,480.36 4,415.03 3,876.37 3,188.96