1、大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告北京中招国发工程项目管理有限公司二七年八月委托单位：北京惠东房地产开发有限公司编制单位：北京中招国发工程项目管理有限公司公司审定： 康克龙 总经理 博士 高级经济师 项目审定： 徐 瑞 高级工程师项目负责人： 薛世芬 高级工程师项目参加人： 邓 楠 工 程 师郭燕华工 程 师许 勤 高级经济师李 洋 助理工程师 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告目录第一章 总论1一、项目概况1二、承建企业情况2三、报告的主要内容3四、技术经济指标4五、报告编制依据5第二章 项目建设背景及必要性6一、项目建设背景6二、项目建设必要性8第三章 市场分析10一、全国2、房地产市场状况分析10二、北京市房地产发展现状及预测11三、本项目的区位优势17四、本项目市场分析19第四章 场址的建设条件23一、地理位置与用地范围23二、场址现状23三、场址条件23第五章 规划建设方案26一、基本原则26二、规划设计依据26三、规划设计指导思想27四、规划用地范围及指标27五、建筑设计方案28六、公用工程方案33第六章 环境保护和消防39一、环境保护39二、消防39第七章 建筑节能与节水40第八章 建设单位组织机构及定员41一、建设单位组织机构41二、劳动定员及人员招聘41 三、组织结构图42第九章 建设实施进度43一、项目实施进度安排43二、项目进度横道图43第十章 项3、目招标组织44一、项目设计招标44二、其他招标事项44第十一章 投资估算和资金筹措45一、投资估算45二、投资估算说明47三、资金投入计划49四、资金筹措50第十二章 经济效益分析51一、分析测算说明51二、财务测算52三、财务分析53第十三章 结论与建议55一、结论55二、问题及建议55附表：附表1： 投资计划和资金筹措表附表2： 收入、税金及附加估算表附表3： 总成本费用估算表 附表4： 折旧费用估算表附表5： 无形及递延资产摊销估算表附表6： 损益表附表7： 现金流量表附表8： 资金来源与运用表附表9： 资产负债表附图：附图1：项目位置示意图附图2：项目总平面图附图3：住宅标准层附件：附4、件1：企业法人营业执照附件2：规划意见书74中招国发工程项目管理有限公司第一章 总论一、项目概况（一）项目名称大红门住宅、商业金融、托幼建设项目（二）开发企业北京惠东房地产开发有限公司（三）项目位置及总占地本项目位于北京市丰台区大红门西路26号。四至为：东至马家堡东路；西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。项目规划总用地面积79218平方米，其中代征道路用地12734平方米，代征绿化用地面积6000平方米，总建设用地面积为60484平方米，其中住宅用地面积为41000平方米、商业金融用地面积为16484平方米、托幼用地面积为3000平方米。总建筑面积为2101175、平方米。（四）建设内容和规模本项目建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。住宅建筑面积130074平方米，地上13-18层，建筑面积102500平方米，其中6640平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面积27574平方米；地上、地下停车位共计1115位。商业金融楼总建筑面积为77643平方米,地上5-14层，建筑面积为49500平方米；地下3层，其中地下一层为6000平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位。托儿所建筑面积为2400平方米。本项目建6、成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。（五）项目进度本项目拟于2007年08月开始进行项目的前期准备、勘探设计和工程招标等工作，拟于2007年12月开始正式进行工程建设，于2009年10月之前完成全部的工程建设，共26个月。住宅楼拟由2008年04月开始销售，商业金融用房拟于2009年11月开始出租。（六）总投资估算及资金筹措本项目总投资估算为152225.1万元,其中工程费66525.7万元，工程建设其他费用81328.4万元（其中土地取得费75005.0万元），不可预见费4370.9万元。其中78753.2万元拟由北京惠东房地产开发有限公司自筹解7、决，占项目总投资的51.73%，住宅销售回款73471.9万元用于本项目建设，占项目总投资的48.27%。二、承建企业情况（一）基本情况项目单位：北京惠东房地产开发有限公司法定代表人：田振清住所：北京市海淀区知春路76号翠宫饭店写字楼十二层C-1注册资本：人民币3000万元单位性质：有限责任公司经营范围：房地产开发，法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营。北京惠东房地产开发有限公司是经过北京市工商局行政管理局注册，于2004年05月成立的综合性开发企业。该公司是北京市基础设施投资有限公司下属全资子公司，主要从事房地产开发经营等。（二）人员情况北京惠东房地产开发有限公司现拥有职工28名，本科8、以上学历15人，占现有人数的54%；中级以上职称12人，占现有人数的43%。（三）项目负责人介绍杨兆林，男，1970年11月；汉族，中共党员；1992年7月毕业于河北省煤炭建筑工程学院建筑学专业（大学本科）。1992年8月-1997年12月：北京炼焦化学厂设计所、林产工业设计研究院设计部（建筑设计师）；1997年12月-2001年1月：北京嘉奥房地产开发有限公司香港嘉里集团（写字楼项目副总指挥）；2001年1月-2001年9月：中实集团中实恒业房地产开发有限公司（前期开发部经理）；2001年9月-2002年9月：北京太合日盛房地产公司（规划部经理、工程部经理、销售部经理、“时代庄园”项目总指挥9、）；2002年9月-2003年1月：北京新恒基房地产集团（北营房项目总经理）；2003年1月-2006年8月：北京北化房地产开发有限公司（市场开发总监、“CBD”东都项目总策划）；2006年8月-2007年1月：北京市基础设施投资有限公司（资源开发部副经理）；2007年1月至今：北京惠东房地产开发有限公司（总经理）。杨兆林从事房地产行业十多年，主要负责房地产开发建设的管理工作，曾主持过北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京国宾花园和时代庄园等多个项目的规划设计、项目策划、工程管理和市场营销等工作。主持过CBD东都的开发，包括项目前期准备、产品规划定位、合作及招商谈判、项目策划、市场营销推广等多个10、环节的工作。2005年荣获万房网北京十大精英操盘手的称号。三、报告的主要内容本报告研究的主要内容有：项目建设的背景和必要性、市场需求分析、商业金融楼和住宅楼建设方案，投资估算、财务分析及资金筹措等。四、技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标序号项目单位指标备注1总用地面积平方米79218.0 建设用地面积平方米60484.0 代征道路用地面积平方米12734.0 代征绿化用地面积平方米6000.0 2建设用地面积平方米60484.0 道路用地面积平方米7459.2 绿化用地面积平方米19460.0 2总建筑面积平方米210117.0 2.1地上建筑面积平方米154400.0 住宅用房地上建11、筑面积平方米102500.0 含底商建筑面积6640平方米 商业用房地上建筑面积平方米49500.0 托儿所地上建筑面积平方米2400.0 2.2地下建筑面积平方米55717.0 住宅用房地下建筑面积平方米27574.0 商业用房地下建筑面积平方米28143.0 3容积率 住宅用地容积率2.5 商业用房容积率3.0 托儿所容积率0.8 4绿化率%32.17 5住宅户数户1115.0 6机动车停车泊位数位1593.0 住宅用房位1115.0 其中地上停车位446位,地下停车位669位 商业用房位478.0 其中地上停车位153位,地下停车位325位7层数 住宅用房层数层13-18 商业用房层数层12、5-148建设周期月26.0 9项目总投资万元152225.1 工程费万元66525.7 工程建设其他费万元81328.4 其中土地取得费75005.0万元 不可预见费万元4370.9 10每平方米建筑面积工程投资 住宅用房元/平方米2640.8 商业用房元/平方米3542.5 11项目总投资万元152225.1 自有资金万元78753.2 销售回款万元73471.9 12销售费率%4 13营业税率%514城市维护建设税%715教育费附加%316所得税率%2517盈余公积金公益金%1518税后年均利润11571.7 20财务基准收益率%1221全部投资财务净现值万元3603.5 22全部投资财13、务内部收益率%13.0 23投资回收期年7.84五、报告编制依据1北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2007）第0006号；2北京市规划委员会“规划意见书”（2006规意选字0171号）；3. 北京北旅汽车制造有限公司住宅、商业金融、托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议；4项目法人单位提供的其它相关资料。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场14、和企业自身调节的方式转变。近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长，北京市房地产市场交易活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。本项目位于北京市丰台区大红门西路，由北京惠东房地产开发有限公司投资开发建设。项目用地原为北京市北旅汽车制造有限公司的国有划拨工业用地。2006年10月经北京市土地整理储备中心整理上市，进入土地二级开发市场。北京市基础设施投资有限公司通过招投标中标，获得本项目的独立投资、建设和经营使用权。北京惠东房地产开发有限公司是北京市基础设施15、投资有限公司下属的全资子公司，主要承担地铁沿线的资源开发、共享和综合利用。本项目位于北京南城三、四环之间，中轴路西侧。项目南侧和石榴庄路北侧多为原有六层以下的居民楼；东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商店；在项目所在地周边还有远洋自然、西马金润家园、星河城等2005年以后开发的多个住宅小区。同时即将建设的地铁十一号线和地铁十号线将形成北京三、四环之间的又一条环绕北京城的地铁闭环交通线路，使这一地区的交通更加迅捷。从本项目所在地15分钟即可到达木樨园商圈、草桥大型生活区和洋桥生活区域；本项目距天安门10公里左右、距北京西站和首都机场约10公里和45公里，与陶然亭公园和天坛公园均在5公里范围内16、。项目位置图依据咨询方案和初步调查，市政基础设施主要依托马家堡东路及石榴庄路项目用地现状2006年12月，根据北京市国土资源局中标通知书要求，北京市基础设施投资有限公司（后变更为北京惠东房地产开发有限公司）与北京市国土资源局、北京北旅汽车制造有限公司分别签订北京市国有土地使用权出让合同（京 地出【合】字（2007）第0006号）和北京北旅汽车制造有限公司住宅、商业金融、托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议，此后即着手进行本项目的建设开发工作。二、项目建设必要性（一）改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形17、成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。北京是我国政治、文化的枢纽，更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。本项目所在的北京南部地区，是目前北京市城市建设和政策导向的重点开发区域，随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快城南地区的发展步伐和提升区域环境质量。另一方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在北京，随着经济的不断发展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地、节约用地是城市发展的重要原则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本项目的建设对于完善环境、集18、约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。（二）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。从上世纪末开始，北京市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。而在购置房屋的19、过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目所在地西距地铁马家堡西路站500米，北依地铁十一号线的马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，其优越的地理位置和周边便利的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。居住环境也是购房者考虑的重要因素。随着北京市政府对南城开发建设的战略部署进一步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，到2005年末，丰台区常住人口156.8万人，而在本区域大型居住板块常住人口已达30万人以上，区域住宅总量已突破800万平方米，还吸引了大量外来流动人口，已初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通20、网络和基础设施的完善，这一区域的市场认知度正在逐步提升。旺盛的消费需求。本项目周边1公里范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。第三章 市场分析一、全国房地产市场状况分析从2006年初到2007年一季度，全国房地产开发景气指数趋势如图3-1所示。2007年3月份，“国房景气指数”为101.22，比2月份下降0.56点，同比下降0.24点。图3-1 全国房地产开发景气指数趋势图房地产开发投资分类指数为101.47，比2月份上升0.03点，同比下降0.16点。一季度，全国完成房地产开发21、投资3544亿元，同比增长26.9%。完成商品住宅投资2462亿元，增长30.4%。其中，经济适用住房投资88亿元，增长41.6%。资金来源分类指数为99.92，比2月份下降0.28点，同比下降3.58点。一季度，全国房地产开发企业到位资金7125亿元，同比增长26.3%。其中，国内贷款1761亿元，增长20.9%；企业自筹资金2495亿元，增长23.2%；利用外资131亿元，增长1.54倍。土地开发面积分类指数为91.42，比2月份下降1.67点，同比下降12.61点。一季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积5306万平方米，同比增长0.4%。房屋施工面积分类指数为104.08，比2月份上22、升0.58点，同比下降1.30点。一季度，房屋施工面积12.44亿平方米，同比增长20.7%。其中，住宅施工面积9.63亿平方米，增长21.4%；办公楼施工面积5196万平方米，增长16.3%；商业营业用房施工面积1.42亿平方米，增长11.9%。商品房空置面积分类指数为103.54，比2月份下降1.11点，同比上升9.73点。截止到3月底，全国商品房空置面积为12617万平方米，同比增长2.7%。其中，空置商品住宅6900万平方米，下降1.2%。二、北京市房地产发展现状及预测（一）土地供应计划2007年，在土地供应的空间分布上，北京市将继续贯彻落实城市总体规划、土地利用总体规划等各类规划确定23、的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城、新城、小城镇和新农村的协调发展。土地供应计划指标城八区适当向朝阳、海淀、丰台倾斜，远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。基础设施用地，除了确保奥运、铁路、公路等重大建设项目外，还将优先支持望京、天通苑、回龙观等城市交通“疏堵工程”、新城基础设施建设等项目。工矿仓储用地，除了确保现有高新产业园区用地外，还将优先支持自主创新企业、高新技术产业、都市型现代农业循环经济类项目用地，严禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的产业项目。科教文卫体和行政办公用地，除了确保奥运、中央及驻京部队、市属重点项目外，还将优先支持文化创意产业、新城公共设施建设用地。 住宅商品房24、用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，继续贯彻建筑面积小于90平方米的住房面积不得少于70%的规定，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。商服用地方面，将优先支持发展现代服务业用地，支持社区便民市场等建设，禁止供应高尔夫及练习场、滑雪场用地。（二）目前北京房地产发展状况2006年国家陆续出台了一系列宏观调控政策，如提高贷款利率、“限制外资炒房、征收二手房转让所得税、征收土地增值税、调整住房供应结构等，对北京房地产发展产生了一定影响。2006年度，北京市房地产开发：商品房施工面积10483.5万平方米，比05年下降2.5%；其中商品住宅6311.3万平方米，下降13.3%。商品房25、竣工面积3193.9万平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3万平方米，下降22.8%。全市商品房销售面积（含现房和期房）2607.6万平方米，其中商品住宅2205万平方米；商品房销售额（含现房和期房）2159亿元，其中商品住宅1626.3亿元。商品房空置面积1039.7万平方米，比2005年末减少334.5万平方米；其中商品住宅空置494.1万平方米，减少305.6万平方米。北京市房地产开发投资在经济、社会较快发展的推动下，保持高速增长态势。2001年至2006年累计完成投资额7693.9亿元；2006年房屋施工面积达到14069.2万平方米，比2001年增长1.7倍；2001年至226、006年房屋竣工面积累计21972.6万平方米，六年间平均每年竣工房屋3662.1万平方米。北京市房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立起来的，经历了一个从小到大、从慢到快的发展过程。2001年至2006年北京市处于营业状态的房地产开发企业个数逐年增加，2001年仅为1005家，到2006年，已达到了2958家。2007年一季度，土地开发景气指数、完成投资景气指数、新开工情况景气指数、房屋竣工景气指数、商品房预售景气指数和商品房销售景气指数均处于不景气区间。但是，由于空置面积销售情况较好，以及企业盈利状况的好转，对稳定房地产业景气水平起到支撑作用。2007年一季度，空置商品房景气27、指数比2006年第四季度提升5.7点。盈利景气指数达到115.9，比上年四季度提升18.6点，房地产景气指数始终保持着平稳运行的态势。（三）居民消费水平状况随着国家的不断发展，全国居民整体消费水平得到了较大的提高。根据国家统计局公布的数字，2006年，全国居民消费价格比2005年上涨1.5%，其中用于居住的消费增长为4.7%,位居首位。（四）北京市房地产需求预测过去的2006年，北京市商品房销售价格持续上涨，与2005年相比房地产价格指数如表3-1所示。表3-1房地产价格指数指 标2006年2005年房屋销售价格指数108.8106.9商品房108.6106.6其中：住宅109.6107.1 28、其中：普通住宅111.2108.2 高档住宅106.5106.3二手房109.8109.4其中：住宅109.8109.7房屋租赁价格指数102.9102.4 其中：住宅104.4103.1土地交易价格指数105.2103.82007年，在国家加大宏观调控力度和加快奥运建设的影响下，北京经济实现了平稳开局，企业生产经营状况稳定，市场需求活跃。近两年内，北京市房地产需求预计将继续保持旺盛，其原因有几个：一是拆迁带来的被动需求。二是投资性需求日益膨胀，国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而食品、医疗、教育等费用大幅上涨29、以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革，无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。三是人民币升值是支持国际资金青睐我国房地产市场的另一个主要因素。因为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些国际资金能投资房地产，那么就有望获得汇率升值和房地产价格上升的双重收益。另一方面，在北京还有很多独特的消费群体，使得对北京房地产的需求非常旺盛。第一，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。北京是中国的政治中心，中共中央、国务院、全国人大、全30、国政协、中央军委、全国性社团群组织以及其内部职能机构都在北京，再加上北京市级的同类机构，总体上看官员阶层庞大。由于行政级别、职称、学历等方面的原因，这部分人的收入水平比较高，住房消费力也比较强。第二，北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。几乎每个省、市级地方政府都在北京设了办事处，有的县、乡也有办事处，购置房产设置办事处很普遍。不仅如此，许多省级政府的厅局机构和规模较大的地方企业也在北京设有办事处。他们不光需要办公用房，还需要住宅，而且往往只讲区位，不管价位。第三，北京拥有规模庞大的涉外机构。各个国家的大使馆都设在北京，许多国际机构，如亚洲开发银行、福利基金会等都在北京设立了办事处，一些跨国公司31、将自己在亚太地区或中国的总部设在了北京。另外北京还有许多合资企业。这些涉外机构也需要办公用房、公寓等，而且由于国家形象、收入水平、消费习惯等原因，他们在面积、档次方面的要求也是比较高的。第四，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的白领阶层。从IT精英到金融高管；这些人教育背景好、学历层次高、收入高，预期好，住房消费力是极强的。第五，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。北京的高校多、研究机构多，而且多是著名的教学科研单位，其中的教学科研人员不但工资收入高，而且科研经费充足，可用于自己支配的费用数额巨大。第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。不仅如此，许多外地文化界、演艺界人士也32、常年滞留北京，购房购车。他们的收入水平和消费水平都很高。此外，有不少地方企业家在北京购房，偶尔一住。还有一些条件好的退休人员，因为北京的医疗水平高，也来到北京定居。以上都对北京的房地产需求产生巨大影响，这也是北京作为首都与全国各地房地产需求市场的显著区别。三、本项目的区位优势 “大红门住宅、商业金融、托幼建设项目”作为地下与地上、轨道与公路、空间与交通立体连接的城市新型建设试点项目，为了更合理、高效、节能和环保的建设本项目，即更优质的利用地铁站点和周边的土地资源、提高社会服务附加值，积极有效地进行探索城市轨道交通与城市建设综合体的无缝连接及业态的升级、创新尝试。本项目规划区内，含四个不同的规划33、内容包括：居住、托幼、商业金融和街心绿地。项目地上总建筑面积约16万平方米，地下建筑面积将根据与地铁车站无缝连接及满足项目配套需要来确定。本项目区位的轨道交通优势主要体现在：地铁四号线、十一号线与本区域及本地块的关系如下图所示：建设中的地铁四号线，有效的联系了北京南城与北城，规划中的地铁十一号线，东西横贯南城。通过这些轨道交通设施，使南城与北京的经济核心，CBD地区和中关村地区，紧密地联系起来。如此便利的交通条件，极大地提升了城南的总体价值。通过沿线周边的地产开发带来地铁的稳定客流，南城的整体房地产品质也将有质的提升。本地块西距地铁四号线马家堡西路站500米，北依地铁十一号线的马家堡东路站，上34、接三环，下通四环，位居凉水河西，地理位置优越，交通便利，轨道交通与房地产开发在此形成了完美的结合。地铁、地下空间、客流、区域商业、宜居型社区，各种梦想、各种理念，都在此得到完美的体现。但这些优势需要通过开发企业的认知与重视在项目的整体规划和开发建设过程中逐步实现。本项目区位的景观规划和利用如下图所示：项目用地北侧为城市绿地及马草河,为区域内为数不多的拥有城市景观的用地。项目用地内规划城市绿地与北侧绿地相呼应,形成完整景观体系。除此以外，项目周边交通便利，居住环境优良，地铁、轻轨、多路公交线路和高速经过项目周边。四、本项目市场分析（一）区域环境分析北京东、西、北部区域房地产市场开发较早，且五环以35、内有效供应已显不足，开发商和购房者目光逐渐转向南城区域。目前，南城区域仍以中端项目为主流。近年随着整体区域价值的提升，销售价格不断攀升，该区域也出现了较多中高档产品并获得广泛市场认可度。城市建设和政策导向引起开发重点南移，城市道路交通网络体系特别是轨道交通的规划建设为各区域间价值流动提供通道，使得南城区域功能不断得到加强。截至2005年底，丰台区常住人口达到156.8万人，本区域大型居住板块提供30万常住人口，消费潜力惊人。交通方便，使得周边商品房和办公楼市场需求相当旺盛。目前，本区域已售和在售项目约30个，围绕在本项目周围已形成800万平米住宅总量。与此同时，随着北京市政府对南城开发建设的战36、略部署进一步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力。（二）土地供应在北京未来几年内的潜在住宅类用地供应量中，南城将占有很大比例。但在目前市场条件下，其中大部分拆迁难度相对较大，土地价格相对较高。本项目通过招投标中标已取得土地使用权，项目用地现状为拆迁后的平整土地，为本项目的开工建设奠定了基础。（三）生活配套设施情况项目周边1公里的范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，项目隔马家堡东路东侧为万客隆超市，购物与餐饮氛围已逐渐开始形成。 （四）周边住宅类楼盘分析通过对本地块周边典型楼盘进行分析，发现其共同的特点是：价格上扬迅速，销售周期较短。237、004年至2006年10月底，本区域居住类楼盘的平均年涨幅超过了20%。具体情况如下：2004年以前，本区域开盘项目有怡然家园、城南嘉园（一期）、晨新园、康缘居等10多个楼盘，主要价位集中在4500元以下。2005年随着北京市城市开发的重点开始向南城转移、地铁四号线的修建、市政道路等基础设施的改善以及北京市房价整体走高，本区域楼盘开始整体上涨。当时开盘的远洋自然、飞亚小区、瑞丽江畔、城南嘉园（2期）等楼盘售价集中在5500元/平米至6500元/平米之间，其中地铁四号线石榴庄路站西侧的星河城更是依靠良好的设计、齐全的配套与优越的位置，突破了7000元/平米的售价。2006年，随着北京市房价的持续38、走高，木樨园商圈的逐渐成型与地铁四号线通车时间的临近，本区域吸引了大量本区域居民和外来经商、投资人士在此置业、投资。2006年年初开盘的远洋自然2期、瑞丽江畔尾盘、星河城3期、枫南世嘉在经过半年的涨幅后，达到了8000元/平米的左右。其中星河城3期的售价更是突破了9000元/平米。远洋自然、西马金润家园等成规模社区的建成，及正在建设的地铁4号线、规划中的地铁11号线和石榴庄路拓宽等市政交通设施的实施，带动了整个区域环境全方位的品质升级。本区域及从其他区域外来的购房者会对本区域楼市形成强大的支持，使本区域房价的上升形成较大空间。另外一方面，本项目地下空间拟与地铁无缝接轨，使得本项目作为地上与地下39、轨道与公路、空间与交通立体连接的城市新型建设试点项目，成为本项目主要的亮点之一。（五）商业类楼盘分析2006年的市场需求非常旺盛，企业在北京继续积极扩张，2006年第四季度空置率同比下降0.5个百分点。2007年全年预计将超过100万平米。 仲量联行北京研究部主管凯安娜表示：“由于许多企业扩张意愿强烈，我们本应看到更多的吸纳量，但同时一些原本2006年10月份完工的项目将会延迟到次年3月。很多公司都选择入驻新建成的优质写字楼以迅速扩张自己的业务。2007年将有大批新项目完工，我们将看到吸纳量可能增长三倍。”由于一些写字楼项目延迟了入驻时间，市场整体租金水平仍保持平稳。而一些顶级写字楼由于没有40、剩余可租赁面积，因此其租金水平继续稳定在高位。受加入WTO后的金融改革带动，银行金融业成为2006年吸纳办公物业最大的行业之一。 相对开发较早目前已较为成熟的住宅市场来讲，本区域商业地产起步较晚，主要的商业业态还停留在住宅配套底商的阶段，属于住宅、商业金融和托儿所综合配套建设，各楼盘的商业配套基本上为面对本楼盘需求群体。到目前为止，马家堡住宅板块缺乏综合性商业消费中心，且区域商业特色性不够强。（六）风险分析成本风险：由于土地成本已超过项目综合成本的40%以上，所以本项目必须严格控制建设成本、管理成本及销售费用，但建设成本与产品品质和售价相关联、销售费用又与市场实现和回款直接相关，因此成本是项目41、成败的重要因素。价格风险：本项目区域内有双限房、经济适用房及多个中档项目，还有近十万平方米的商业面积，所以各个方面的竞争都非常激烈，价格竞争首当其冲，虽然产品差异使价格高低可以有所不同，但房价始终还是购房人最注重的事情。目前市场最大的风险依然来自于政策调控，但从美联储的研究结果看，全球18个主要工业化国家经验表明：即使GDP出现一定的波动，实际房价受到的影响有限；而且政府对房地产市场进行严厉调控只会在两种情况下出现：房地产市场的发展严重影响到实际产出或者金融安全。因此从近期的房地产发展态势上看，政策调控风险对本项目影响不大。第四章 场址的建设条件一、地理位置与用地范围本项目位于北京市丰台区大红42、门西路26号。四至为：东至马家堡东路；西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。二、场址现状项目用地红线内已完成“三通一平”，北侧并排有一处配电室（施工用电预留）和一座需要保留的锅炉房（用于周边小区供暖），南侧红线上原围墙待拆，用地内还有少数树木，约250棵，多数胸径在30公分以下。三、场址条件（一）自然环境条件1地形地貌本项目地处华北平原北部，位于永定河冲洪积平原二期洪积扇上。地势略低于市中心区，区域内地形平坦，由北向南倾斜，地面标高2933m，地形坡降小于1/1000，属冲积平原的地貌类型。在区域地貌环境中，位于永定河二级阶地上，在小地貌环境中，位于凉水河二级阶地43、上。2气候条件本项目的气候类型属典型的温带、半湿润半干旱大陆性气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。据北京市气象局近30年统计数据，年平均最低温度为-9.4，年极端最低温度为-27.4；年平均最高温度为30.8，年极端最高温度为40.6。北京地区为季风区，冬季以北和西北风为主，春、夏季主导风向为南风。年最大风速约22米/秒，七月份最大风速约14米/秒，一月份最大风速约14米/秒。年降水量550660毫米，降水量季节性变化大，年降水量80%以上集中在七、八月份。年日照时间约2700小时，年总辐射约5350兆焦耳/平方米.年。雨季施工时，对建设项目的基坑开挖、支护和施工降水等产生不利影响。（二）地震烈44、度本地区地震烈度为8度。（三）地质水文情况本项目用地范围内地质构造基底为前寒武系灰岩，基岩上覆盖的第四系松散堆积物为冲洪积而成，厚度在75m150m之间。第四系堆积物互相交错，连续性差，无明显变化规律，含水层岩性主要为砂砾石、中粗砂含砾及中粗砂，含水层厚度2030m。（四）交通条件本项目所在地东侧紧邻马家堡东路；南侧距四环约1公里；西靠马家堡西路，距在建的地铁四号线马家堡西路站500米；北侧距南三环约1.5公里，紧临规划中的地铁十一号线马家堡东路站，而地铁十一号线规划沿石榴庄路与地铁十号线构成绕北京城的地铁闭环；732路、54路、646路、813路、百利宝专线等多趟公交线路经过项目所在地周边，45、交通便利。项目所在地距首都机场约45公里、北京西站10公里、天安门10公里、陶然亭公园和天坛公园5公里。（五）市政设施条件1供水项目所在地周边已形成比较完善的输配水管网系统，太平街南延新建DN600管线及石榴庄路DN300管线作为场址所在区域的供水水源，服务压力为0.18MPa；根据相关文件，本项目规划日用水量300吨/日。2雨水项目所在地北侧马草河，雨水可通过市政雨水管线排入马草河，最终流入凉水河。3污水项目所在地北侧的石榴庄路铺设有DN800的污水管线，可将本项目产生的生活污水沿该市政管网排入小红门污水处理厂。小红门污水处理厂处理能力为60万吨/日，市政污水管网容量能够满足本项目新增污水排46、放量要求。4供电项目所在地外电源引自李窑110KV变电站，采用双回YJY-3300型电缆供电；10KV电缆从李窑变电站引出，沿大红门西路向西至马家堡东路，由马家堡东路西侧向北于角门路至本项目场址周围。5供气本项目用地范围东侧马家堡东路和北侧石榴庄路分别铺设有DN500的中压天然气管线和DN200DN300的低压天然气管线。中压管线为采暖气源线，低压管线可作为生活用气的气源。现有供气能力能够满足项目用燃气需求。6通讯和电信北京市的信息服务基础设施已具备，电信网、计算机网和有线电视网已覆盖全北京城，第三代移动通信、数字电视已普及，可满足本项目通讯和电信需求。第五章 规划建设方案一、基本原则1 以人47、为本，以住户的生活舒适方便为本。符合项目定位。3充分考虑将来物业管理的便利性。4方便项目营销。二、规划设计依据1国家标准智能建筑设计标准GB /T 50314-2006。2国家标准城市居住区规划设计规范GB 50180-93。3国家标准住宅建筑规范GB 50368-2005。4国家标准供配电系统设计规范GB 50052-95。5国家标准低压配电设计规范GB 50054-95。6国家标准建筑照明设计标准GB 50034-2004。7国家标准高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95。8国家标准建筑设计防火规范GB 50016-2006。9国家标准采暖通风与空气调节设计规范GB 50019-248、003。10国家标准建筑中水设计规范GB 50336-2002。11国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189-2005。12行业标准汽车库建筑设计规范JGJ 100-98。13北京市地方标准居住建筑节能设计标准DBJ 11-602-2006。14北京市地方标准公共建筑节能设计标准DBJ 01-621-2005。15北京市新建设改建居住公共服务设施配套建设指标。16北京市规划委员会规划意见书附件（选址），2006年规意选字0171号。17国家现行相关规范及北京市有关规定。三、规划设计指导思想1体现以人为本的理念，满足现代都市生活需要，营造一个与周边环境相融合的综合功能区，创造方便、舒适、安全49、优美的居住小区。 2保持与环境相协调的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加强本住宅小区的个性及特色塑造，加强居住小区的识别性和居民的归属感，在小区内建设一座地标式的商业建筑。 3结合规划用地的特点，采用开放社区的思想，利用小区提供的公共服务设施在小区内形成特色街道，努力创造具有“品牌效应”的居住区，创造更多的卖点，为住户以及周边地区营造优质的居住和休闲娱乐环境氛围。 4规划布局、环境塑造、单体建筑设计三者完美结合，将建筑融入自然流畅的景观之中，对特定区域（广场、花园、绿地等）采用普通的、相似的铺装作背景，将隐藏的托儿所融入整体的景观中，既保证小区具有良好的规划结构和形态布局，又能使建筑50、单体拥有良好的朝向、通风采光和开阔的视野，让优美的外部环境渗透到住户的家中，创造有品味的建筑，使其具有良好的卖相。 5充分考虑小区的定位、客户群的居住及生活习惯，强调户型的通好性，户型设计的紧凑、实用，提高户型的实用率及灵活性，以适应市场的要求；同时将小区定位在有品味的、精致的、中档生活型的住宅区。四、规划用地范围及指标本项目东至马家堡东路；西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。规划总用地面积为79218平方米，总建设用地面积为60484平方米，其中：居住用地41000平方米，商业金融用地16484平方米，教育科研（托幼）用地3000平方米，规划用地及指标详见下表51、。序号项目单位指标1总用地面积平方米792182总建设用地面积平方米60484居住用地平方米41000商业金融用地平方米16484教育科研（托幼）用地平方米30003代征公共用地面积18734 代征道路用地平方米12734 绿化用地平方米60004容积率商业金融 3.0住宅2.5托幼0.85建筑控制规模商业金融平方米 49500住宅平方米 102500托幼平方米24006建筑控制高度商业金融米60住宅米60托幼米127绿地率30%8停车泊位商业金融平方米机动车65辆万平方米，自行车200辆万平方米住宅平方米机动车1辆户，自行车2辆户；五、建筑设计方案（一）总平面布局及交通流线本项目总平面布置在52、设计上满足总体规划、有关规范、规定及要求，力求功能分区明确合理、交通便利互不干扰，协调好不同分区、不同时间段、不同性质的人、车流之间的关系，营造一个功能完备、设施齐全、交通方便、环境优美、具有可识别性的南部时尚生活区。在区域布置时因地制宜利用地形特点、充分考虑建筑群的使用特性，组织好内部不同性质建筑的环境空间，以分别适应商业经营、生活居住、商务办公、人员集散等行为要求。交通组织实行严格的人车分流，在小区的边缘设置地上停车以及地下车库的出入口，汽车不进入到小区内部地上区域。高层住宅单元竖向交通都直接与地下停车场连接，方便住户到达停车场，尽可能减少车流和人流的交叉。同时，利用环境暗示的方法多重限速53、，将车流对社区系统的穿越干扰减少，以此来保证整个步行系统的持续性和安全性，体现“以人为本”的精神。详见总平面布置图。根据北京地区建设工程规划设计通则，该项目建筑主体北侧退用地红线10米，东侧退用地红线10米，按规划要求，在代征绿地及托幼用地西侧设一条12米宽的规划路，以便与南侧规划路连通。住宅部分在石榴庄路上开设两个机动车出入口，其中一个为消防应急车道入口。小区地下汽车库入口位于南侧住宅楼的东南侧，地下汽车库出口位于南侧住宅楼西北侧，两出入口均设于住宅区外围，有效实现人车分流。北侧住宅沿街设两层底商，出入口均设于北侧，住宅人流由南侧进入，可保证居住人流与商业人流分开。商业部分在石榴庄路上开设一54、机动车入口，在马家堡东路设一机动车出口，即可满足平时去地下车库车行要求，又可满足消防应急车道要求。商业人流主要出入口设于建筑北侧，商业楼地上15层为商业，814层可作为酒店式公寓、商务中心或办公室，其入口设于南侧，与商业人流分开；地下一层为商业，地下二、三层为停车及设备用房。规划未来与城市地铁实现无缝连接。地上均设置环形消防车道，满足消防要求。（二）绿化、道路与景观设计绿化设计注重环境，采用绿地上摆建筑的手法。绿地上开辟必要的道路和硬地，设置花园，形成城市街边绿化小区中心花园步行道路绿化的系统，使绿化小品、水景、园林休闲步道以及草坪形成点、线、绿化网络。 环境小品的设计注重文化的内涵以及与小区55、整体风格的统一；结合穿越小区中的街道，让公众能欣赏到小区的建筑和环境的文化氛围，并能置身其中，由于该项目场地内两地块之间有城市绿地，因此该小区的绿化景观设计力求做到形散而神不散，地块间有主线贯通。每个地块中都形成自己的环境景观核心，但又通过带状的景观步行道与环境绿化的设计将它们统一，并在最大的地块城市绿地上形成高潮点，向西绵延到住宅狭长的花园中，向东南则迭落至商业的后庭院内的下沉广场中，向南则与幼儿园相连接，形成景观上的统一。小区道路规划采用一种自由的、具有艺术特色的曲直相结合设计，其设计注重对景观的处理，力求达到移步换景，同时又要考虑方便住户。本小区道路系统分为三级路网：第一级为小区级道路，56、路面宽为7米，双幅路面，第二级为小区次干道，路面宽为4米，第三级为宅间小路，分别进入各住宅，路面宽为2米。住宅部分地上布置停车场，地下设地下车库；商业部分以地下停车为主，住宅与商业部分的两层地下停车场有机的连接在一起。（三）建筑技术经济指标根据规划要求，本项目初步建设方案技术经济指标详见下表。建筑技术经济指标一览表项目单位指标备注总建筑面积平方米210117地上建筑面积平方米154400 住宅用房地上建筑面积平方米102500含底商建筑面积6640平方米 商业用房地上建筑面积平方米49500 托儿所地上建筑面积平方米24003层，11.9米地下建筑面积平方米55717 住宅用房地下建筑面积平方57、米27574 商业用房地下建筑面积平方米28143容积率 住宅用地容积率2.5 商业用房容积率3 托儿所容积率0.8绿化率%32.2 住宅户数户1115道路平方米7459机动车停车泊位数位1593 住宅用房位1115其中地上停车位446位,地下停车位669位 商业用房位478其中地上停车位153位,地下停车位325位层数 住宅用房层数层13-184359.55米； 商业用房层数层5-14514层，27.560米。（四）建筑平面立面设计该项目分为住宅楼、幼儿园及商业金融楼，其中住宅地上部分分为北侧六栋塔楼及底商，南侧七栋南北向板楼，住宅部分地下室连成一个整体。北侧布置有6栋1318层的住宅楼，一58、二层主要功能为住宅配套底商及住宅入口，住宅部分结构形式采用剪力墙结构，底商采用框架结构；三十八层为住宅，每个单元4至6户，设一部消防楼梯及两部电梯。南侧住宅楼结构形式采用剪力墙结构，层数为1318层，共有7栋，每个单元4至6户，设一部消防楼梯及两部电梯。户型设计以中小户型为主，力求紧凑、实用，合理组织户内流线，合理分区，通过设置集中管道井、综合布线、设多层窗及在楼板埋设冷热水管等技术手段，实现低噪声、节能、环保的舒适居住环境，拟做恒温恒湿节能住宅，采用的主要技术为：天棚采暖和制冷热辐射系统，置换新风系统，外遮阳系统。住宅共计1115户，户型配比详见下表：户型XSSMLXLXS1XS2S1S259、M1M2M3M4套内使用面积31.8836.8744.6251.6761.971.7769.2566.9971.3386.92套内建筑面积（不包括公共区域建筑面积）35.5242.449.9659.6669.3679.9280.0278.0983.37100.29套型建筑面积（包括公共区域建筑面积）39.9447.6856.1867.0977.9989.8789.9887.8193.75112.78户型数量55601106050042038210112115170508210112户型配比4.93%5.38%9.87%5.38%4.48%0.00%37.67%3.41%18.83%10.04%60、10.31%15.25%45.56%18.83%10.04%需求户型配比10.00%15.00%45.00%20.00%10.00%大小户型配比71.12%28.88%总户数1115总百分比100.00%商业楼主要功能为大型集中商业及办公。商业卖场从地下一层至五层设四部自动扶梯、两部客梯、八部疏散楼梯，可满足疏散要求。商业楼通过层层退台的方式营造出多处商业室外空间。商业地下一层为商业，通过多部自动扶梯和楼梯与地下商业相连通。在立面设计中，应用可呼吸式的外墙构造节能而且环保。沿街角设置的商业建筑，体量庞大，为了减小对街区的压抑感，将高起角楼分设两头，相映成趣，以各自夸张的造型形成和谐的对比，给街61、角带来开阔的视野。五层裙房以流线形的体量、转折、弯曲，营造舒缓、柔和的沿街景观。层层出挑变化的体量带来空间上的丰富变化。面向内庭院的层层迭落可有效地减弱建筑体量对内院的压迫感。在商业建筑的表皮处理上，方案以彩色玻璃铝板、金属编织了一种梦幻、时尚的肌理效果，营造强烈的商业氛围和十足的现代感。（五）结构设计1自然条件风雪荷载参数基本风压地面粗糙度基本雪压w0=0.50kN/m2c类s0=0.40 kN/m22基础形式本工程基础形式采用板式筏基，按变形控制的原则进行本工程的地基基础设计，特别应注意的是本项目住宅部分地下室是一个大底盘。3结构选型住宅楼标准层采用剪力墙结构，北侧住宅首、二层底商采用框架62、结构。地下室部分采用框架结构，外填充墙采用陶粒混凝土砌块。地上平面超长部分均设变形缝。幼儿园采用框架结构，外填充墙采用陶粒混凝土砌块。商业楼采用框架核心简结构，柱网采用8.48m8.48m标准柱网，外填充墙采用陶粒混凝土砌块。4抗震设计本工程抗震设防烈度为8度，抗震设防类别为丙类。（六）无障碍设计标准执行城市道路和建筑物无障碍设计规范“JGJ50-2001”本项目住宅楼和商业部分主要出入口均设宽1.5米坡度1：12的残疾人坡道，首层设置残疾人专用厕位，竖向交通由无障碍电梯解决，走廊净宽1.5米，门开启净宽不小于0.8米。（七）装饰装修住宅楼内部均采用涂料墙面，门厅采用大理石地面，走廊、楼梯等采63、用磨石地面，大门采用感应卡智能电子门，各户采用防盗门，铝合金窗。商业金融楼内部均采用涂料墙面，大理石地面，走廊、楼梯等采用磨石地面。六、公用工程方案（一）给排水1范围本项目包括地下各层及各单体室内给排水及消防给水，室外给排水部分只考虑与室内部分相关的管线的出入户条件。2给水系统本工程生活给水最大日用水量为1423m/日，其中住宅用水为685m/日，商业用水为238 m/日，其余500 m/日为空调系统补水。给水水源由市政给水管网提供，地下室及各单体四层以下部分由市政给水直接供给，四层以上部分由变频给水设备加压供给，商场部分采用变频给水设备单独加压供给，并单独计量。商业地下二层设集中给水加压泵房64、以及消防泵房，供住宅及商业使用。住宅部分按住宅用水考虑单独计量。住宅部分每层依据户型情况设置若干水表井。内设分户水表；底层车库、住宅底商、商业裙楼及其余各层等按商业用水考虑单独计量， 3热水系统住宅部分生活热水可采用住户内燃气或电热水器供应，商业热水采用卫生间台盆下设小型电热水器供应洗手盆用热水，饮用水采用分层设置电热水器供应开水。4中水处理及供应依照规范要求及北京市相关规定设置中水回收及回用系统，并依据水量平衡关系确定中水回收及供应范围。初步测算中水可回收水量为349m/日，回用水量为314 m/日。管路设置同给水系统。中水处理站布置在商业地下二层。5排水系统雨水系统依建筑功能采用内排水方式65、设置，然后接入市政雨水管线。污水最大日排水量为1138 m/日。污废水采用污废分流式排水系统，地上部分废水收集进入中水处理站作为中水水源，其他污废水出户后经化粪池处理后接入市政排水。6消防给水系统住宅及配套公建统一设置室内外消火栓系统，商业部分设自动喷淋系统，地下室设集中消防给水泵房及消防水池。系统设置依据国家现行规范要求设置。（1）消火栓系统本项目建筑群属于二类民用建筑，耐火等级不低于二级，室外消火栓用水量一次灭火用水量为20升/秒。室内消防用水量25升/秒，火灾延续时间2.0小时；消防水泵参数30升/秒，95米，1用1备；设消防稳压装置1套。（2）自动喷水灭火系统一次火灾消防用水量（建筑物66、室内）为：消防用水量28L/s，火灾延续时间按1.0小时。消防水池的容积与消火栓系统合并，共用消防水池425立方米。消防水泵参数：28L/s，H=50m，1用1备，配套供应。消防水箱：与消火栓系统合并，共用消防水箱，18立方米。设消防稳压装置1套。（二）暖通工程1范围本项目包括地下各层及地上各单体建筑的采暖、通风及空调系统设置，防烟楼梯间及其前室、消防电梯合用前室、商业部分的防排烟系统等。2、室外计算参数：(1)夏季：空调计算干球温度： 33.2C 空调计算湿球温度： 26.4C(2)冬季：空调计算干球温度： -12C空调计算相对湿度： 45%采暖计算干球温度： -9C3室内设计参数温度：2067、 （冬季） 26（夏季） 湿度：40%（冬季）60%（夏季） 新风：30m3/人小时60 m3/人小时4各建筑物暖通初步方案 本项目住宅设计为恒温恒湿低能耗舒适性建筑。空调系统采用天然气直燃机组供应。住宅及商业共用一处动力换热站，设于商业地下二层，面积约800 m2。初步计算总负荷：夏季17000kW，冬季8940kW。住宅风机房设于各住宅楼屋顶，商业风机房设于商业楼各层；住宅部分末端设备方案采用天棚辐射采暖制冷加置换式新风系统。商业为一般公共建筑. 空调系统末端设备方案为组合式空调机组和新风加风机盘管系统。5通风及防排烟系统地下车库、设备机房、变配电室、卫生间、厨房等均设通风系统；地下车库设68、置了机械送排（兼排烟）风系统、排烟系统。平时低速运行，火灾时高速排烟运行。卫生间设机械排风系统，每间卫生间设吊顶排风扇排至排风竖井。排风量10次/h。排风道采用具有防回流功能风道，加防火阀。防排烟系统的设置按现行高层居民用建筑设计防火规范中的要求设置。本项目暖通系统采用集散型直接数字式自动控制系统，包括空调、通风系统、冷热水系统的控制。（三）电气工程1范围电气工程范围包括：变配电系统、照明系统、防雷及接地系统等。2供电系统本项目为类高层民用建筑。本工程用电负荷按其性质可分为：一级负荷：消防系统（包括消防值班室内消防控制设备、消防电梯、防火卷帘门、防排烟风机）；安防控制系统；楼宇自控系统；卫星通69、讯系统；通信设备；网络机房；应急及疏散照明；重要设备机房内照明、障碍标志灯等。二级负荷：客梯电力等。三级负荷：上述一、二级之外的其他负荷。本项目供电工程由市政高压电网引来两路10kV高压电源，10kV变配电所设在地下设备机房。两路高压电源同时工作，互为备用。考虑供电半径,负荷密度,使用性质及地方相关要求,共设二个自管变电室及二个小区配电室,二个自管分别供商业金融及住宅商业幼儿园, 二个小区配电室设于住宅中心。本工程总用电负荷指标按：住宅50W/m2;商业100W/ m2估算，初步选用5台环氧浇注干式变压器，变压器的负载率70%。变压器规格如下：商业金融设二台2000KVA，二台1250KVA住70、宅底商设二台1000KVA住宅部分拟设一台1000KVA，二台630KVA（最终由供电局确定）3配电设计本工程的低压配电系统，采用三相五线制TN-S系统。低压配出线采用放射式与干线式相结合的方式，对于大容量设备及一级负荷将由各变电所内低压配电柜直接放射配电至其配电箱。一级负荷将采用双电源供电，并在其末端（设备机房内或本层电气竖井内）的配电箱自动切换。其他负荷则采用干线式的配电方案。4照明设计（1）照明配电及光源灯具选择照明配电及照度要求按照有关标准执行。照明光源及灯具选择的一般原则是高效、节能，并注意各部分对显色性的要求。商业、大厅等部分的灯具应跟建筑装修相互配合，选用荧光灯、筒灯或花灯、金属71、卤化物灯及白炽灯等，光源分别采用高效显色指数的荧光灯管和电子镇流器。各设备用房内选用一般荧光灯具或配照型点光源灯具。（2）照明方式照明方式分为一般照明、局部照明、应急照明和疏散照明。设置应急照明的场所：消防控制中心、弱电设备房、各设备机房、大厅、走廊、楼梯间、电梯前室等。设置疏散照明的场所：走廊、楼梯间、大厅、疏散出口及人员密集的场所等。这些等均带蓄电池，应急时间600min。（四）弱电工程弱电工程范围包括：有线电视及卫星电视系统、安全防范系统和通信机总和布线系统。1有线电视及卫星电视系统采用分配分支基本模式，由前端设备、干线、放大器、分支支配器、支线及用户终端等组成。系统采用860MHz邻频72、双向传输，用户电平要求684dB，图像清晰度应在四级以上。有线电视信号源由室外城市有线电视网引至地下一层电视机房。机房内设有光端机、放大器、信号混合器、分支分配器等设备。电视机房前端设备预留节目输出端，供甲方自办节目输入。2安全防范系统安全防范系统由视频安防监控系统、门禁系统、入侵报警系统、视屏监控系统、汽车库（场）管理系统、电子巡查系统等组成。安全防范监控室与首层消防控制室合用，负责本工程的安全防范控制，安全防范控制室对所有报警装置及视频摄像机进行监控。安全防范监控室内设有中心主机、监视器、录像装置、门禁控制主机、操作键盘等。本工程各出入口、地下车库、商业收银台、电梯厅、电梯轿厢内等场所设监73、视摄像机。住宅部分设可视对讲系统。3通信及综合布线系统在地下部分分别设置信息中心设备机房、数字程控电话交换机系统、通信系统总配线设备机房、通信设备接入机房、弱电间（电信间）及其他智能化系统设备机房，负责本项目的智能化管理。综合布线系统按下列五个部分进行设计：工作区子系统、配线子系统、干线子系统、设备间子系统、管理子系统。每户设置一个综合布线箱，在住宅楼根据户型不同每户分别预留2-4条外线电话和1-2条数据信息进线至综合布线箱，待住户入住后再根据使用情况进行户内终端的敷设。商业部分按2点/50m2布置信息点，办公部分按2点/10m2布置信息点。信息插座每个语音或数据点到楼层配线架的接线均采用超574、类屏蔽双绞线。（五）火灾自动报警及联动控制系统（1）防护等级：本工程为一类防火建筑。火灾自动报警系统的防护等级按一级设置。（2）系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话系统；电梯运行监视控制系统；应急照明控制及消防系统接地。（3）消防控制室设在首层。消防控制室内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电源设备等。消防控制室内设直接报警的外线电话。（4）火灾自动报警系统本工程为控制中心报警系统，对整个小区的火灾信号和消防设备进行监视和控制。在办公室、大厅、商场、走道、楼（电）梯前75、室、各设备用房等场所设置感烟探测器。在每个防火分区的主要出入口等处设置手动报警按钮。在消火栓箱内设置消火栓按钮。本工程设漏电火灾报警系统。（六）生活热源本项目小区生活热源使用天然气，由市政天然气管道接入。现有DN500中压天燃气管线作为采直燃机气源线； DN200-DN300低压天燃气管线可作为生活炊事热水等气源。日用天然气指标可参考下表：序号建筑物名称单位日用天然气量（m3）1住宅部分每户0.67 0.89 2商业部分有餐厅每座位0.46 0.53 无餐厅3托幼部分全托每人0.10 0.12 日托每人0.04 0.06 （七）防雷与接地根据国际建筑物防雷设计规范中的分类标准，本建筑属第二类防76、雷建筑物，按此类建筑物的防雷要求进行防雷设计。原则上利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。第六章 环境保护和消防一、环境保护略。二、消防本项目根据建筑设计防火规范（GB50016-2006）的有关规定执行；住宅楼消防系统依据高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）的有关规定执行。在项目建筑设计和施工中应采取有力的消防安全措施，主要有：1在项目建设施工中，加强施工安全管理，严肃施工纪律，杜绝违章施工，加强施工电器设备的检查养护，及易燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全规章。2本项目为一类防火建筑。火灾自动报警系统的防护等级按一级设置。消防系统由火77、灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾应急广播系统、消防专用电话系统、电梯运行监视控制系统和应急照明控制及消防系统接地组成。3消防控制室设在首层。消防控制室内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电源设备等。消防控制室内设直接报警的外线电话。4本项目设控制中心报警系统，对整个小区的火灾信号和消防设备进行监视和控制。在办公室、大厅、商场、走道、楼（电）梯前室、各设备用房等场所设置感烟探测器。在每个防火分区的主要出入口等处设置手动报警按钮。在消火栓箱内设置消火栓按钮。5根据设计规范，各层均设置室内消火栓自动喷水消防78、系统，且均为高压制，每个系统各设主泵一台，备用泵一台。建筑最高层屋顶设置水箱供生活及消防用水。在建筑内适当位置布置手提式干粉灭火器、推车式灭火器。第七章 建筑节能与节水为贯彻执行节约资源和保护环境的国家技术经济政策，在统筹考虑项目建筑物全寿命周期内，既要满足建筑功能的需要，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，还要充分达到建筑节能与节水的要求。本项目将采用多项措施以降低能源消耗与水资源的消耗。1本项目建筑将按照北方节能型建筑的要求，选择节能型建筑材料；2供电、供气、供水等系统将注重合理布局，尽可能降低途中消耗；3供热将采用集中采暖供热方式；4. 将耗能低、效率高作为机电设备选型的重要指标；5项79、目内道路、公共建筑将采用新型高效节能光源，降低照明用电量；6住宅楼设计应符合民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）北京地区实施细则（DBJ01-602-97）要求；7. 商业楼设计应符合公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。第八章 建设单位组织机构及定员一、建设单位组织机构本项目由北京惠东房地产开发有限公司负责完成。公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司下设前期开发部、规划工程部、市场销售部、财务部、办公室、概预算成本部等。总经理的职责是执行董事会会议的各项决议，组织领导公司的日常经营管理工作。前期开发部：负责建设项目的前期开发工作、征地拆迁等。规划工程部：负责建设项目的规划设80、计、征地拆迁、市政基础设施建设和工程施工、技术、质量。市场销售部：负责公司以及项目的宣传和销售活动。财务部：负责公司的融资、财务管理、成本管理、会计核算、会计监督等工作，并参与公司重要经济活动分析与决策。 办公室：负责公司行政管理、人力资源管理、文秘、会务、信息、档案、公关、宣传和企业文化建设等工作。概预算成本部：负责项目概预算以及合同管理和审核。组织机构图如下。二、劳动定员及人员招聘北京惠东房地产开发有限公司现拥有职工28名，本科以上学历15人，占现有人数的54%；中级以上职称12人，占现有人数的43%。公司设总经理一人，负责公司的日常经营管理工作。总经理由董事会聘请，任期三年，经董事会决定81、，可以连任。各部门设部门经理1人，副经理根据情况设若干名，协助部门经理处理部门事务。各部门经理和副经理由公司人事部选拔聘用，报公司董事会批准。根据本项目实际进展情况，各部门工作人员由公司人事部会同各部门负责人通过社会招聘解决。公司职工的、招聘、辞退、工资、劳动保险、生活福利和奖惩等事项，按照中华人民共和国劳动法及其实施办法研究制定方案，由公司和公司工会组织集体或与职工个别订立的劳动合同加以规定。劳动合同订立后，报当地劳动管理部门备案。概预算成本部董事会市场销售部部前期开发部规划工程部财务部办公室副总经理副总经理总经理组织结构图第九章 建设实施进度一、项目实施进度安排项目建设总进度安排为200782、年08月至2009年10月共26个月。项目建设实施各阶段的进度安排如下：2007年08月2007年11月前期工作2007年10月2008年11月项目勘探设计2007年11月工程招标2007年12月2009年08月施工建设、室内设备安装、室内外装修工程2009年04月2009年09月室外工程2009年10月竣工验收2008年04月2011年04月住宅楼销售2009年11月开始商业用房出租各阶段的工作内容及初步时间安排如表91所示。二、项目进度横道图表9-1 工作内容及初步时间安排时间200720082009201020112012工程内容3412341234前期工作勘查设计工程招标施工建设室外工83、程竣工验收住宅销售商业用房出租第十章 项目招标组织一、项目设计招标本项目的勘察、设计、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购将根据具体进展情况采取直接委托、邀请招标等方式。二、其他招标事项表10-1 招标基本情况建设项目名称：大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标形式投资估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察委托邀请规划方案委托邀请设计委托邀请监理全部委托邀请主要设备全部委托邀请重要材料全部委托邀请专业分包招标全部委托邀请物业管理招标全部委托邀请第十一章 投资估算和资金筹措一、投资估算（一）投资估算编制84、依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）现行北京市建设工程预算定额及市场价格资料；（3）类似项目技术经济指标（北京地区）；（4）项目单位提供的基础资料。（二）投资估算编制范围本项目总投资主要包括工程费、工程建设其他费和不可预见费。（三）投资估算本项目根据工程实际情况，参考同类项目建设情况，对项目建设投资进行了分析估算。本项目工程建设总投资为152225.1万元,其中工程费66525.7万元，工程建设其他费用81328.4万元（其中土地取得费75005.0万元），不可预见费4370.9万元。详见表11-1项目投资估算表。表11-1投资估算表序号工程或费用名称依据工程量单方造价工程费85、用 其他费用合计费用（）（元/）（万元）（万元）（万元）一建设投资70517.2 81707.9 152225.1 1工程费66525.7 66525.7 1.1建安工程费62375.4 62375.4 1.1.1住宅楼建安工程费34349.8 34349.8 1.1.1.1土建工程16789.8 16789.8 地下部分27574.0 2000.0 5514.8 5514.8 地上部分102500.0 1100.0 11275.0 11275.0 1.1.1.2电气工程130074.0 200.0 2601.5 2601.5 1.1.1.3给排水工程130074.0 110.0 1430.886、 1430.8 1.1.1.4暖通工程130074.0 400.0 5203.0 5203.0 1.1.1.5弱电工程130074.0 120.0 1560.9 1560.9 1.1.1.6消防系统工程130074.0 70.0 910.5 910.5 1.1.1.7电梯工程130074.0 100.0 1300.7 1300.7 1.1.1.8装修工程130074.0 350.0 4552.6 4552.6 1.1.2商业楼建安工程费27504.8 27504.8 1.1.2.1土建工程12131.5 12131.5 地下部分28143.0 2200.0 6191.5 6191.5 地上部分87、49500.0 1200.0 5940.0 5940.0 1.1.2.2电气工程77643.0 380.0 2950.4 2950.4 1.1.2.3给排水工程77643.0 130.0 1009.4 1009.4 1.1.2.4暖通工程77643.0 450.0 3493.9 3493.9 1.1.2.7弱电工程77643.0 150.0 1164.6 1164.6 1.1.2.9消防系统工程77643.0 90.0 698.8 698.8 1.1.2.10电梯工程77643.0 80.0 621.1 621.1 1.1.2.11装修工程77643.0 700.0 5435.0 5435.088、 1.1.3幼儿园建安工程费520.8 520.8 1.1.3.1土建工程2400.0 1000.0 240.0 240.0 1.1.3.2配套公用工程费2400.0 870.0 208.8 208.8 1.1.3.3装修工程2400.0 300.0 72.0 72.0 1.2室外工程费4050.3 4050.3 1.2.1基础设施费6%3742.5 3742.5 1.2.2道路、围墙7459.2 230.0 171.6 171.6 1.2.3绿化景观19460.0 70.0 136.2 136.2 1.3设备购置费100.0 100.00 1.3.1车辆3.0 200000.0 60.0 689、0.0 1.3.2办公设备40.0 40.0 2工程建设其他费81328.4 81328.4 2.1土地费用75005.0 75005.0 2.1.1土地征用费75000.0 75000.0 2.1.3树木移植费5.0 5.0 2.2前期工程费6323.4 6323.4 2.2.1规划设计费建安费*1.51.5%935.6 935.6 2.2.2项目申请报告编制费50.0 50.0 2.2.3环评报告编制费30.0 30.0 2.2.4地质勘测费工程费用0.50.5%332.1 332.1 2.2.5招投标代理服务费51.9 51.9 2.2.6招投标交易服务费代理服务费*5%5.0%2.6 90、2.6 2.2.7市政接口费工程费用4.5%2993.7 2993.7 2.2.8冬施费工程费用0.5%332.6 332.6 2.2.9工程质量与安全监督费建安费0.3%187.1 187.1 2.2.10工程建设监理费工程费用1.5%1.5%996.4 996.4 2.2.11预算定额管理费建安费0.1%62.4 62.4 2.2.12施工图审查费设计费用8.0%74.9 74.9 2.2.13竣工图编制费设计费用8.0%74.9 74.9 2.2.14工程保险费工程费用0.3%199.3 199.3 3不可预见费(1+5)*(3-5%)6.0%3991.5 379.4 4370.9 二流91、动资金三总投资费用合计70517.2 81707.9 152225.1 二、投资估算说明（一）工程费本项目工程费包括建安工程费、室外工程费和设备费，共计66525.7万元。1建安工程费本项目建安工程费共计62375.4万元。（1）住宅用房建安工程费根据项目方案设计，综合目前了解到的工程地质情况，本项目建筑结构采用框架剪力墙结构。根据目前北京市建设标准，参考同类项目建设标准，本项目土建结构工程根据设计建筑面积进行估算，地下部分取每建筑平方米2000元，地上部分取每建筑平方米1100元。本项目安装工程：电气工程、给排水工程、采暖通风工程、弱电工程（安防有线电视、通讯网络）、消防系统工程、电梯工程分92、别参考相关标准估算，详见表111项目投资估算表。本项目住宅为毛坯，内外装修工程按照350元/平方米。（2）商业用房建安工程费本项目建筑结构采用框架-核心简结构。土建结构工程费根据设计建筑面积进行估算，地下部分取每建筑平方米2200元，地上部分取每建筑平方米1200元。本项目安装工程：电气工程、给排水工程、暖通工程、弱电工程（安防有线电视、通讯网络）、燃气工程、消防系统工程和电梯工程分别参考相关标准估算，详见表111项目投资估算表。本项目装修工程（包括内装修和外立面装修）按照700元/平方米。（3）托儿所建安工程费本项目建筑结构采用框架结构。土建结构工程费根据设计建筑面积进行估算，地上部分取每建93、筑平方米1000元。配套公用工程和内外装修工程见表11-1所示。2室外工程费本项目室外工程费包括基础设施费、道路围墙建设费和绿化景观费。基础设施费暂按照本项目建安工程费的6%测算，道路广场按照230元/平方米测算，绿化景观费用按照70元/平方米测算，本项目室外工程费用共计4050.3万元。3设备购置费本项目商业用房出租、住宅销售过程中需要的办公设备和车辆投资共计100万元。（二）工程建设其他费1土地费用本项目土地费用共计75005. 0万元。包括通过招牌挂方式获得土地，根据北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2007）第0006号），出让土地费用为75000万元。本项目用地范围内现状有树94、木约250棵，树木移植费用暂按200元/棵测算。2前期工程费用本项目前期费用包括规划设计费、项目申请报告编制费用、环评报告编制费、地质勘测费、招标代理服务费、招标代理交易费、市政接口费、工程质量与安全监督费、工程建设监理费、预算定额管理费、施工图审查费、竣工图编制费和工程保险费。参考北京市及国家有关标准规定，本项目前期费用共计6323.4万元。估算方法如下。（1）规划设计费参照国家发展计划委员会、建设部计价格（2002）10号文工程勘察设计收费管理规定，取建安工程费的1.5%。（2）项目申请报告编制费参照原国家计委建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格19991283号，按50万元测算。（3）95、环评报告编制费参照国家计委、环保总局发布的环境影响咨询收费有关问题通知计价格2002125号，取30万元。（4）地质勘测费取建安工程费和室外工程费之和的0.5%.（5）招投标代理服务费参照国家计委发布的招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号），共计51.9万元。（6）招投标交易服务费按照本项目招投标代理服务费的5%进行测算。（7）市政接口费暂按工程费用的4.5%测算。（8）冬施费暂按工程费用的0.5%测算。（9）工程建设监理费参照发改价格2007670号建设工程监理与相关服务收费标准，取994.4万元。（10）其余取费标准具体见下表所示。序号项目单位标准备注1工程质量与安96、全监督费%0.3建安费的2预算定额管理费%0.1建安费的3施工图审查费%8.0设计费用的4竣工图编制费%8.0设计费用的5工程保险费%0.3工程费用的（三）不可预见费本项目不可预见费按照工程费、工程建设其他费之和的6%测算，共计4370.9万元。（四）流动资金本项目商品住宅全部销售，商业用房委托专业公司经营，经营成本由该公司自行承担，故本项目所需流动资金较小，忽略不计。三、资金投入计划本项目建设周期为26个月，总投资投入计划具体见下表序号项目第一年第二年合计1工程费60%40%100%2工程建设其他费90%10%100%3不可预见费60%40%100%四、资金筹措本项目总投资估算为15222597、.1万元,其中工程费66525.7万元，工程建设其他费用81328.4万元（其中土地取得费75005.0万元），不可预见费4370.9万元。其中78753.2万元由北京惠东房地产开发有限公司自筹解决，占项目总投资的51.73%，住宅销售回款73471.9万元，占项目总投资的48.27%。第十二章 经济效益分析经济效益分析参照国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况进行编制。一、分析测算说明（一）项目计算寿命期项目计算寿命期取10年，其中建设期26个月，住宅楼销售期3年，回款期5年。（二）基准收益率基准收益率取12%。（三）交纳税金和税98、率1营业税税率为5%；2城市维护建设税和教育费附加分别为营业税税额的7%和3%；3所得税税率为25%。（四）公积金公积金按税后利润的10%计提。（五）销售费用住宅销售费用按销售收入的4%计提。（六）土地增值税土地增值税按照增值额的30%计提。（七）房产税商业用房出租房产税按租金收入的12%计提。二、财务测算（一）总成本费用1.住宅销售成本住宅销售成本包括销售的过程中发生的销售费用，以及项目建设和销售过程中发生的管理费用，其中销售成本按照销售收入的4%测算，管理费用按照住宅建设投资的3%测算。2.商业用房出租成本商业用房拟委托专业公司经营，故本项目商业用房经营成本为商业用房建设投资的固定资产折旧99、费和无形及递延资产摊销费。（二）销售收入和销售税金测算1销售价格的确定本项目住宅销售销售均价按11000元/平方米计算；底商销售均价按15000元/平方米测算。2销售收入及税金本项目可销售商品住宅建筑面积95860.0平方米，配套底商建筑面积6640.0平方米，依据项目的建设进度，考虑开发住宅楼分期转让、分期回款，本项目回款情况预测见下表项 目第1年第2年第3年第4年第5年合计商品住宅销售比例70%20%10%100.00%回款比例50%40%10%100.00%50%40%10%100.00%50%40%10%100.00%配套底商销售比例60%30%10%100.00%回款比例70%20%100、10%100.00%70%20%10%100.00%70%20%10%100.00%依据销售计划，本项目可实现销售收入116303.5万元，缴纳销售税金及附加6396.7万元。详见附表2“销售收入、销售税金及附加估算表”。（三）租金收入和销售税金测算本项目商业用房和停车位出租拟委托专业公司。可商业用房出租面积为55500平方米，可出租停车位为1593位。经营过程中发生的燃料动力费用、维修费用等经营成本均由受委托的专业公司自行负担。托儿所租金收入仅为其固定资产折旧费和无形及递延资产摊销费之和。本项目计算期内出租收入共计147413.5万元。详见附表2“销售收入、销售税金及附加估算表”。（三）利润101、预测本项目土地增值税共计4997.6万元，房产税17689.6万元。项目计算寿命期内利润总额147133.5万元，交纳所得税31396.3万元。详见附表3“损益表”。三、财务分析（一）盈利能力分析1项目动态指标测算结果如表122。表122财务现金流量分析表指 标全部投资财务内部收益(FIRR)13.0%财务净现值(Ic=12%,万元)3603.5投资回收期(年)7.842静态指标经测算，项目总投资利润率96.6%，投资利税率121.1%。表明在上述财务测算基础上，项目盈利能力较好。（二）财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡的，计算寿命期末累计盈余资金156556.3万元。详见附表7102、“资金来源与运用表”。（三）敏感性分析针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。敏感性分析结果表项 目净现值（Ic=12%，万元）内部收益率（%）基本方案（全投资）3603.513.0%建设投资增加5%12.612.0%销售收入减少5%2151.712.8%计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感。第十三章 结论与建议一、结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家住宅开发建设产业政策，建设资金全部自筹。项目所在地交通、市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于南三环与南四环之间、地铁出口邻近区域，地理上的优势较大。本项目工程建设总投资为15103、2225.1万元, 其中工程费66525.7万元，工程建设其他费用81328.4万元（其中土地取得费75005.0万元），不可预见费4370.9万元。全部投资内部收益率13.0%，财务净现值(Ic=12%)3603.5万元，项目总投资利润率96.6%，投资利税率121.1%。表明在上述财务测算基础上，项目财务可行。综上所述，项目建设方案在技术上和经济上均是可行的。二、问题及建议本报告是在未有具体确定合作方式与条件的前提下进行投资测算的，仅反映项目本身的效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方的实际投资效益情况。本报告的投资估算是按照北京市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设104、施条件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进一步落实研究，实际投资成本将根据设计的修改与工程研究的深入作相应的调整。本项目位于在建的地铁四号线和即将建设的地铁十一号线邻近，地铁的优势与影响对今后售楼是至关重要的，一旦确定投资，应抓紧有利时机，在地铁沿线物业尚未大规模建设推出时，尽快开发投入市场，先入一步，充分利用，建议将商业楼的一层作为“城市生活空间”连接至地铁、商场、电影院及周边，在邻近地铁站厅的部位设置大型疏散交通厅，实现地上与地下、轨道交通与商业、城市建筑与城市空间之间的无缝连接。鉴于北京市目前及今后相当一段时间内房地产市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的105、质量与开发管理水平对在较大的市场竞争中能保持较好的售价水平是至关重要的，建议除密切注意市场，选择合适的市场策略外，还应组织一支高素质、高水平的销售队伍，同时配合强力的广告宣传，才能将该楼宇的优势展示出来。由于恒温恒湿一次性投资较高，综合考虑项目的财务分析情况，建议北京惠东房地产开发有限公司改用其他采暖方式。附表1 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年合计1项目总投资115733.57 36491.49 0.00 0.00 152225.06 1.1开发建设投资115733.57 36491.49 152225.06 1.1.1工程费39915.40 26610.27106、 66525.67 1.1.2工程建设其他费73195.60 8132.84 81328.45 1.1.3预备费2622.57 1748.38 4370.95 2资金筹措115733.57 36491.49 152225.06 2.1资本金78753.20 0.00 78753.20 2.3预售回款36980.37 36491.49 73471.86 附表2 收入、税金及附加估算表 单位：万元序号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计一总收入41089.3 44253.731856.217910.517074.917719.120343.122141.3247107、65.326563.5263717.0 二销售收入41089.3 44253.7 22981.6 6824.8 1154.1 116303.5 1住宅楼销售收入36906.1 40069.5 21089.2 6326.8 1054.5 105446.0 可销售住宅建筑面积(平方米）67102.019172.09586.095860.0 回款比例50%40%10%100%50%40%10%100%50%40%10%100%销售单价（元/平方米）110001100011000110001100055000.0 2底商销售收入4183.2 4184.3 1892.4 498.0 99.6 10857108、.5 底商可销售建筑面积(平方米）398419926646640.0 回款比例70%20%10%100%70%20%10%100%70%20%10%100%销售单价（元/平方米）150001500015000150001500075000.0 3营业税金及附加2259.9 2434.0 1264.0 375.4 63.5 6396.7 营业税2054.5 2212.7 1149.1 341.2 57.7 5815.2 城市维护建设费143.8 154.9 80.4 23.9 4.0 407.1 教育费及附加61.6 66.4 34.5 10.2 1.7 174.5 序号项 目第1年第2年第3年109、第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计三出租收入8874.7 11085.8 15920.9 17719.1 20343.1 22141.3 24765.3 26563.5 147413.5 1商业用房出租收入7192.8 8991.0 12587.4 14385.6 16183.8 17982.0 19780.2 21578.4 118681.2 可出租面积5550055500.0 出租率60%75%90%90%90%90%90%90%6.8 单位租金（元/平方米天）6678910111269.0 2停车场出租收入1651.6 2064.5 3303.2 3303.2 4129.1110、 4129.1 4954.9 4954.9 28490.5 停车场车位15931593.0 出租率40%50%60%60%60%60%60%60%4.5 单位租金（元/车位小时）3344556636.0 3托儿所出租收入30.2 30.2 30.2 30.2 30.2 30.2 30.2 30.2 241.8 4营业税金及附加0.0 0.0 488.1 609.7 875.6 974.5 1118.9 1217.8 1362.1 1461.0 8107.7 营业税0.0 0.0 443.7 554.3 796.0 886.0 1017.2 1107.1 1238.3 1328.2 7370.7111、 城市维护建设费0.0 0.0 31.1 38.8 55.7 62.0 71.2 77.5 86.7 93.0 515.9 教育费及附加0.0 0.0 13.3 16.6 23.9 26.6 30.5 33.2 37.1 39.8 221.1 附表3 总成本费用估算表 单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计一总成本3531.72309.62413.01497.01270.11224.01224.01224.01224.01224.017141.1 二出租总成本1224.0 1224.0 1224.0 1224.0 1224.0 1224.0 122112、4.0 1224.0 9791.7 2.1折旧费652.5 652.5 652.5 652.5 652.5 652.5 652.5 652.5 5220.1 2.2摊销费571.5 571.5 571.5 571.5 571.5 571.5 571.5 571.5 4571.6 三销售总成本3531.7 2309.6 1189.0 273.0 46.2 3.1销售费用1643.6 1770.1 919.3 273.0 46.2 3.2管理费用1888.1 539.5 269.7 附表4 固定资产折旧费估算表 单位：万元序号 年份折旧建设期生 产 期 项目年限第1年第2年第3年第4年第5年第6年113、第7年第8年第9年第10年固定资产合计原值33742.550.0折旧费652.5 652.5 652.5 652.5 652.5 652.5 652.5 652.5 净值33090.0 32437.5 31785.0 31132.5 30480.0 29877.4 29224.9 28572.4 一商业金融楼1房屋建筑物50原值32953.3 折旧费626.1 626.1 626.1 626.1 626.1 626.1 626.1 626.1 净值32327.2 31701.1 31074.9 30448.8 29822.7 29196.6 28570.5 27944.4 2车辆10原值60.114、0 折旧费5.75.75.75.75.75.75.75.7净值54.3 48.6 42.9 37.2 31.5 25.8 20.1 14.4 3办公设备5原值40.0 50.0 折旧费7.67.67.67.67.67.67.67.6净值32.4 24.8 17.2 9.6 2.0 44.4 36.8 29.2 序号 年份折旧建设期生 产 期 项目年限第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年二托儿所1房屋建筑物50原值689.2 折旧费13.1 13.1 13.1 13.1 13.1 13.1 13.1 13.1 净值676.1 663.0 649.9 636.8 623.115、7 610.6 597.6 584.5 附表5 无形及递延资产摊销估算表 单位：万元序号 年份摊销建设期生 产 期 项目年限第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年无形及递延资产合计原值28572.8摊销571.5571.5571.5571.5571.5571.5571.5571.5净值28001.327429.926858.426287.025715.525144.024572.624001.1一商业金融1土地费用50原值27716.0摊销554.3554.3554.3554.3554.3554.3554.3554.3净值27161.726607.426053.1254116、98.824944.424390.123835.823281.5二幼儿园1土地费用50原值856.7摊销17.117.117.117.117.117.117.117.1净值839.6822.5805.3788.2771.1753.9736.8719.6附表6 损益表 单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计1总收入41089.3 44253.7 31856.3 17910.5 17074.9 17719.1 20343.1 22141.3 24765.3 26563.5 263717.0 1.1销售收入41089.3 44253.7 22981.6 117、6824.8 1154.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 116303.5 1.2出租收入8874.7 11085.8 15920.9 17719.1 20343.1 22141.3 24765.3 26563.5 147413.5 2总成本66468.5 20291.6 11403.9 1497.0 1270.1 1224.0 1224.0 1224.0 1224.0 1224.0 107050.9 2.1住宅开发总成本66468.5 20291.6 10180.0 273.0 46.2 97259.2 2.2出租经营总成本1224.0 1224.0 1224.0 1224.0 1118、224.0 1224.0 1224.0 1224.0 9791.7 3营业税金及附加2259.9 2434.0 1752.1 985.1 939.1 974.5 1118.9 1217.8 1362.1 1461.0 14504.4 3.1销售收入营业税金及附加2259.9 2434.0 1264.0 375.4 63.5 6396.7 3.2出租收入营业税金及附加488.1 609.7 875.6 974.5 1118.9 1217.8 1362.1 1461.0 8107.7 4土地增值税0.0 0.0 2850.5 1836.5 310.6 4997.6 5房产税1065.0 1330.119、3 1910.5 2126.3 2441.2 2657.0 2971.8 3187.6 17689.6 6利润总额21528.2 14784.8 12261.7 12644.6 13394.3 15559.1 17042.6 19207.4 20690.9 147113.5 7所得税3696.2 3065.4 3161.2 3348.6 3889.8 4260.6 4801.9 5172.7 31396.3 8税后利润0.0 21528.2 11088.6 9196.2 9483.5 10045.7 11669.3 12781.9 14405.6 15518.2 115717.2 8.1盈余公120、积金1108.9 919.6 948.3 1004.6 1166.9 1278.2 1440.6 1551.8 9418.9 8.2未分配利润9979.7 8276.6 8535.1 9041.1 10502.4 11503.8 12965.0 13966.4 84770.1 累计未分配利润9979.7 18256.3 26791.5 35832.6 46335.0 57838.7 70803.7 84770.1 附表7 现金流量表 单位：万元序号 年份建设期生 产 期合计 项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金流入41089.344253.731856.31121、7910.517074.917719.120345.122141.324765.379137.1316292.51.1总收入41089.344253.731856.317910.517074.917719.120343.122141.324765.326563.5263717.01.2回收固定资产余值2.052573.652575.61.3回收流动资金0.02现金流出121525.241235.110552.77490.36367.56449.47449.88135.49135.89821.3228162.52.1建设投资115733.636491.5152225.12.2流动资金0.02.3122、经营成本3531.72309.61189.0273.046.20.00.00.00.00.07349.42.4营业税金及附加2259.92434.01752.1985.1939.1974.51118.91217.81362.11461.014504.42.5土地增值税0.00.02850.51836.5310.60.00.00.00.00.04997.62.6房产税0.00.01065.01330.31910.52126.32441.22657.02971.83187.617689.62.7所得税0.00.03696.23065.43161.23348.63889.84260.64801.95123、172.731396.33净现金流量-80435.93018.721303.510420.210707.411269.712895.314005.915629.569315.788130.14累计净现金流量-80435.9-77417.2-56113.7-45693.5-34986.0-23716.4-10821.13184.818814.388130.15所得税前净现金流量-80435.93018.724999.713485.613868.614618.216785.018266.620431.474488.4119526.46所得税前累计净现金流量-80435.9-77417.2-5241124、7.5-38931.9-25063.3-10445.06340.024606.645037.9119526.4所得税后所得税前 计算指标：1. 财务净现值(Ic=12%)3603.5万元18550.2万元 2. 内部收益率(FIRR)13.0%16.9% 3. 投资回收期7.84年6.81年附表8 资金来源与运用表 单位：万元序号 年份建设期运 营 期合计 项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1资金来源115733.658019.716008.713485.613868.614618.216785.018316.620431.474488.4361705.91.1125、利润总额0.021528.214784.812261.712644.613394.315559.117042.619207.420690.9147113.51.2折旧费652.5652.5652.5652.5652.5652.5652.5652.55220.11.3摊销费571.5571.5571.5571.5571.5571.5571.5571.54571.61.4建设投资中自有资金115733.636491.5152225.11.5流动资金中自有资金0.01.6回收固定资产余值2.052573.652575.61.7回收流动资金0.01.8其他资金来源50.050.02资金运用115733126、.636491.53696.23065.43161.23348.63889.84310.64801.95172.7183621.42.1建设投资115733.636491.5152225.12.2流动资金0.02.3所得税003696.1933065.4133161.1563348.5683889.7714260.6494801.8525172.73131396.32.4其他投资50.03盈余资金12312.510420.210707.411269.712895.314005.915629.569315.7156556.34累计盈余资金12312.522732.733440.244709.85127、7605.171611.087240.5156556.3附表9 资产负债表 单位：万元序号 年份建设期生 产 期 项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1资产115733.636491.573403.882600.192083.6102129.3113800.6126632.5141038.1156556.31.1流动资产总额 1.2累计盈余资金0.00.012312.522732.733440.244709.857605.171611.087240.5103982.71.3在建工程115733.636491.51.4固定资产净值33090.032437.53178128、5.031132.530480.029877.429224.928572.41.5无形及递延资产净值28001.327429.926858.426287.025715.525144.024572.624001.12负债及所有者权益115733.636491.573403.882600.192083.6102129.3113800.6126632.5141038.1156556.32.1.1应付帐款2.1负债小计2.2所有者权益115733.636491.573403.882600.192083.6102129.3113800.6126632.5141038.1156556.32.2.1资本金115733.636491.562315.362315.362315.362315.362317.362367.362367.362367.32.2.2累计公积金公益金1108.92028.52976.83981.45148.36426.57867.19418.92.2.3累计未分配利润9979.718256.326791.535832.646335.057838.770803.784770.1附图1：项目位置示意图附图2：项目总平面图附图3:住宅标准层1#附图3:住宅标准层2#