1、12.3万旧城改造商业住宅综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月12.3万旧城改造商业住宅综合开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论101.1 项目名称及工作阶段101.2 项目建设单位概况101.3 项目概况111.3.1 项目拟建2、地点111.3.2项目主要建设内容及定位111.3.3 主要的经济技术指标121.4可行性研究报告编制依据1311.其他现行的标准、规范、定额；1312.建设单位提供的相关资料；131.5研究范围13第二章 项目建设的背景和必要性142.1 项目建设的背景142.1.1推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作用142.1.2xx县经济的发展将进一步推动本地房地产的健康发展142.2 项目建设的必要性162.2.1推动城镇化，构筑完善的县域城市功能162.2.2市政建设与国民经济协调发展162.2.3经营城市，开辟市政建设新局面172.2.4项目的建设能带动当地其他相关行业的发展，有良好的经3、济效益182.2.5项目的建设能满足当地的市场需求182.3研究结论及建议192.3.1项目研究结论192.3.2项目建议19第 三 章 市场分析203.1 本项目商住社区的概念203.2 xx县目前房地产市场情况介绍203.2.2 目前xx县新建商品房价格可观213.3 xx县未来房地产市场预测213.3.1 政府支持房地产健康发展223.3.2 从近来的房地产市场状况来看房价逞增长态势223.4 本项目与其他项目相比较的优势233.5 本项目前景预测23第 四 章 项目定位244.1 功能定位244.2 市场定位244.2.1 家庭市场细分244.2.2 区域市场细分244.2.3 客户群4、体定位254.3 定价策略254.4 入市姿态及推广时机定位264.5 销售方式定位274.6 物业服务定位27第五章 建设条件285.1 气候条件285.2 地形地貌及地质条件285.2.1场地位置及地形地貌285.2.2 地质条件295.3 工程场地地震安全评价295.4 外部建设条件295.4.1给排水295.4.2 供电305.4.3 通讯305.4.4 协作条件305.4.5 交通条件305.4.6 环境条件30第六章 建筑建设方案316.1项目总体规划方案316.1.1 设计原则及理念316.1.2 设计的主要原则311满足中高端居住者的居住需求；312满足业主度假观光、休闲旅游、5、居住娱乐的需求；323符合xx县的总体规划；326.2 总平面布局326.2.1 整体规划326.2.2 户型分布336.2.3 商业设置336.2.4 交通346.2.5 景观与绿化346.2.6 无障碍设计356.2.7 小区安防设计356.4 单体建筑方案366.4.136（一）功能布置36（二）装修标准及配置37（三）立面造型设计37（四）配套公共服务设施用房38第七章 结构设计说明387.1 设计依据387.2 设计基准397.3 结构选型397.4 基础型式39第八章 公用工程408.1 给排水工程408.1.1 设计依据408.1.2 生活给水418.1.3 消防给水428.1.6、4 排水428.1.5 材料428.2 电 气438.2.1设计依据438.2.2 供电系统448.2.3 配电系统448.2.4 照明系统458.2.5建筑物防雷468.2.6 电话系统478.2.7 有线电视系统488.2.8 安全技术防范系统488.2.9 消防报警系统498.3空调与通风工程508.3.1 设计依据508.3.2 设计范围508.3.3 空调设计508.3.4 通风设计518.4绿化518.5消防及安全518.5.1 建筑分类和耐火等级518.5.2 总平面消防设计528.5.3 建筑消防设计528.5.4 结构消防设计528.5.5 给排水消防设计528.5.6 电气7、消防设计538.5.7 通风消防设计54第九章 环境保护及节能549.1 环境保护549.1.1 项目执行的环境质量标准和污染物排放标准要求549.2 项目建设与运营期对环境的影响因素559.2.1 建设期559.2.2 营运期559.3 环境保护措施569.4节能措施579.4.1节能标准依据579.4.2 能源消耗种类589.4.3 节能措施58第十章 项目组织及劳动定员5910.1 项目组织5910.2 劳动定员60第十一章 项目建设管理及招标投标6011.1建设管理6011.2 招标投标6111.3招标基本情况表61第十二章 项目实施进度62第十三章 投资估算与资金筹措6313.1投资8、估算内容6313.1.1本项目投资估算范围6313.1.2工程项目的其他工程费6313.1.3在本项目投资估算范围内未包括的资金投入6313.2投资估算的编制说明6413.2.1编制依据6413.2.2估算取费依据6413.2.3其他6513.3投资估算6613.3.1投资估算方法6613.3.2投资估算值6613.4投资计划及资金筹措67第十四章 财务评价6814.1 财务评价的依据和说明6814.1.1 评价依据6814.1.2 基础数据6914.2财务盈利能力分析6914.2.1静态指标6914.2.1.1 投资利润率6914.2.1.2 静态投资回收期：7014.2.2动态指标70149、.2.2.1 财务净现值7014.2.2.2内部收益率7014.3盈亏平衡分析7114.3.1盈亏平衡点7114.3.2盈亏平衡点分析7114.4敏感性分析7214.5财务评价结论73第十五章 风险性分析7415.1 内部风险及对策7415.2 外部风险及对策7415.2.1 市场风险7415.2.2 政策风险74第一章 总 论1.1 项目名称及工作阶段项目名称：xx县xx旧城改造项目工作阶段：可行性研究 1.2 项目建设单位概况xx县xx房地产开发有限责任公司作为xx县xx旧城改造项目的开发商，是经工商局批准注册的房地产开发企业。法定代表人为黄良杰，公司地址设在xx县xx镇xx路。主要经营房10、地产开发经营等，xx县xx旧城改造项目部通过公司全体员工的不懈努力，现已初具规模，人员共有15人，内设财务部、工程部、营销部、市场管理办等部门，分工精细，专业化程度高。公司一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取，力求完善开发、管理、销售、服务一体化的经营格局。xx县xx房地产开发有限公司此次开发的xx县xx旧城改造项目是公司的重要项目，对于整个公司都具有战略性意义，其根本理念和宗旨是为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现xx旧城改造项目的社会价值。1.3 项目概况1.3.1 项目拟11、建地点xx旧城改造项目位于xx镇xx社区xx商贸城与xx廉租房之间，主干道连xx省道，项目用地西北侧为xx，南侧为xx县政府,地段较为偏僻，其开发对于带动提升县城旧城片区发展具有重要意义。1.3.2项目主要建设内容及定位根据xx县房地产发展现状和趋势,结合地块情况进行项目开发，根据建筑设计方案，项目的内容可概括为：（1）总建筑面积122818.4m2，其中：地下面积20885m2；地上建筑面积101933m2。（2）配套公用工程设施，包括智能安防和紧急救助系统、给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。智能化管理、宽带入户。xx项目是xx县政府在2013首届博览会暨21届昆交会上签约的招商12、引资项目。随着xx县群众生活水平的逐步提高，以及xx县城的快速发展情况，xx旧城改造项目定位于为提升县城旧城片区的环境、为旧城片区的居民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。因此本小区的建设目标是力争建设成为xx县旧城片区改造的一个标志性楼盘。1.3.3 主要的经济技术指标根据规划意见，项目规划指标其中具体为：序号名称单位数量备 注11总用地面积m2（亩）179052地上建筑面积m2101933.43总建筑面积m2122818.4计入容积率面积m2其中住宅面积m298693.8商业面积面积m23239.6公共服务设施面积m2其他m2不计容积率面积m2其中容积率5.693绿化率%32.2建筑密度%213、8.88其他m24地下室停车位户4885总户数栋890总投资：33333.27万。 1.4可行性研究报告编制依据1.xx县xx房地产开发有限公司与xx城市规划建筑研究设计院有限公司签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；2.xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3.民用建筑设计通则GB50352-2005；4.高层民用建筑设计防火规范GB50045-95；5.住宅设计规范GB50096-1999；6.住宅建筑规范GB50368-2005；7.商店建筑设计规范JGJ48-88；8.汽车库设计规范JGJ100-989.城市道路和建筑物无障碍设计规范10.xx县规划管理技术规定11.其他现14、行的标准、规范、定额；12.建设单位提供的相关资料；1.5研究范围研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。第二章 项目建设的背景和必要性2.1 项目建设的背景2.1.1推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作用xx县认真贯彻落实党的精神，以党的重要思想为指导，充分调动勤劳智慧的xx人民，进一步营造浓厚的“项目兴县”氛围，以项目带动经济发展。聚精会神搞建设，一心一意谋发展；增强经济发展后劲；推进旧城15、区改造建设进程，以旧城区为依托，加快旧城区建设步伐。xx片区地址较为偏僻，城市环境较差，已经不适应县城经济的发展。旧城区建筑存在部分老式结构的房屋，新建筑也是无序翻建，片区建筑极为混杂低层次。片区内部道路系统混乱、狭窄、拥挤，无法满足商贸、文化、人居的正常活动。市政设施严重损坏，严重存在脏、乱、差的现象。加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成xx县城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成集购物、饮食、休闲、娱乐、居住五大功能的综合商住区。成为xx县城市建设新亮点。2.1.2xx县经济的发展将进一步推动本地房地产的健康发展根据xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要16、的精神，紧紧围绕县委、县政府确定的把xx建设成为“集重工、商贸为一体独具滇东北特色的现代化中等生态山地城市”和“西南经济联动轴，对内开发的重要门户”的目标，为加快xx经济融入黔西北经济带、成渝经济圈，泛珠三角经济区，进而打通融入中国-东盟自由贸易区新通道，构筑“西进、东出、南联、北开”的新格局，按照科学规划、加快建设、严格管理、全面提升的要求，全面实施城镇化发展战略，推进城乡一体化，推倒“城乡二元墙”。与此同时，xx十二五规划纲要中明确要求，做大县城规模，加快房地产建设，拓展县城发展空间，这也为旧城改造的发展迎来了新的机遇。房地产是国民经济重要的支柱产业，它对整个国民经济发展，增加财政收入，促17、进居民就业，改善居民居住条件，推动xx县经济建设具有很大的促进作用和重要的意义。由于受金融危机影响，我国部分省市房地产市场遭受不同程度的影响，但我省的房地产开发投资仍然保持了良好健康的发展局面。特别是xx县，由于房地产开发程度本就较低，所以当地的房地产市场基本没有受到国际经济危机的影响，加之xx县整体经济的高水平发展更是加快推动了房地产的健康发展。2.2 项目建设的必要性2.2.1推动城镇化，构筑完善的县域城市功能根据xx县县城总体规划，xx片区属中心城区的重要组成部分。xx片区旧城改造有利于提高和推进城镇化水平。当前，该片区吸引部分来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动18、，具备农村劳动力转移方向，xx片区建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为小区附近的农村劳动力转移和旧城区第三产业辐射提供良好的基础。因此，建设以购物、美食、休闲、娱乐、居住五大功能为主要内容的综合商住区，提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。2.2.2市政建设与国民经济协调发展市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的经19、济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城乡一体化。该项目建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展2.2.3经营城市，开辟市政建设新局面城市作为先进生产力发展的重要基地，作为先进文化前进的主要源泉，作为提高人居环境质量与居民生活水准的主要载体，其发展程度如何，集中反映了一个地方的综合实力，同时20、也体现了一个地方规划城市、经营城市的水平。科学规划城市，加强经营城市，不仅有利于聚集优质生产要素，实现现代生产力的发展，而且有利于发展社会事业，推动文明建设，有利于充分发挥城市综合服务功能，从根本上提升人民生活质量。完善城市功能，加快城市建设与发展，要抓住经营城市这个核心。经营城市，就是用市场经济手段将城市中可用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。这是社会主义市场经济条件下推进城市化的客观要求，是对长期以来政府统包统揽建设、管理城市方式的一种突破，它有利于发挥城市资源经济效益，推动城市经济发展。当前关21、键是要抓住经营城市的核心内容，即规划和土地，发挥城市规划对经营城市的调控作用，搞活土地资产运营。加快推进城市化是客观的要求，使小城区向质量效益型转变，增强城区整体功能与辐射带动能力，推动经济社会和环境的全面发展，开创现代化建设新局面。2.2.4项目的建设能带动当地其他相关行业的发展，有良好的经济效益目前我国房地产业已形成为一个集开发、经营、管理、服务等多种经济活动为一体的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的22、发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。因此xx旧城改造项目的建设能够带动xx县其他相关行业的快速积极发展，对于经济的增长，就业的解决都具有良好的推动效果。2.2.5项目的建设能满足当地的市场需求随着人民群众收入的明显提高，到2015年末城镇居民人均可支配收入超过了16800元，力争突破17000元，年均增长10%以上，因而群众要求改善居住环境的需求也就越加迫切，这就为房地产的发展提供了一个良好的购买力基础，特别是一些市场定位明确、经营理念新颖、地块优势明显、品牌内涵丰23、富的高水平、高内质的房地产项目，其发展空间和市场前景相当乐观。同时随着xx房地产的快速发展，新的投资理念和营销方式悄然兴起，一种“买生活方式”的时代已开始步入xx房地产业，由买方市场引发的这场需求与供给变化正在改变着xx县房地产业的投资理念和发展趋势。本项目的建设顺应了当前xx省和xx县经济的发展趋势，一方面尽可能的改造了旧城区的环境，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本项目的建设是必要的。2.3研究结论及建议2.3.1项目研究结论（1）xx经济建设的发展使得旧城改造迫在眉睫，与此同时xx县房地产的快速发展，也为本项目提供了广阔的市场前景，因而本项目一方面尽可能的改造了旧城区的环境，另24、一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。（2）xx县xx旧城改造项目设计符合xx县的城市总体规划，已经通过xx县规划委员会的审查。（3）依据本文的方案，xx县xx旧城改造项目在经济上是可行的。 2.3.2项目建议到xx建成后，因其旧城改造的性质，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。同时要切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。还必须做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。 第 三 章 市场分析25、3.1 本项目商住社区的概念本项目位于xx镇xx片区xx商贸城与xx廉租房之间，交通便利，市政配套设施齐全。xx旧城改造项目拟进行商业、住宅综合开发，物业市场定位为高品质、高品位、集休闲度假和商住为一体的生态性、内敛型高档社区，主要目标客户群定位为具有一定经济实力且对xx县发展前景比较看好的客户。3.2 xx县目前房地产市场情况介绍根据十二五规划纲要精神，xx县围绕“水体、水域、绿地、景观通道建设”为中心，着力打造南部新城区行政中心广场、水体公园、实施城市四周山体绿化和屏障建设，强化道路绿化、小区绿化和庭院绿化，形成“水在城中、城在绿中、显山露水，城景交融”的城市生态园林景观，全面改善县城居住26、环境，逐步实现宜居目标，向“园林绿化城市”方面发展，为了达到这个目标，旧城区的改造也就成为了必然。3.2.1 100平米左右住宅最受消费者青睐根据xx搜房网调查显示，两房和三房是大多数受访者的意向户型，意向购买两房和三房的受访者分别占50.7和36.6，一房的意向购买量相对较少，占9.2，选择购买单身公寓和单体低层住宅类产品的很少，均为1.4，选择四房的最少，仅为0.7%。从xx县的消费者购房面积的调查显示，在xx县此类选择意向符合了主要家庭的构成和居住习惯，100平方米的房子最受青睐，有29.6的受访者意向购买90-100平方米的房子，100-110平方米也有着较大的需求量，意向购买者分别占27、25.3，另外，110-150平方米房子的意向购买者将近占16.9，而150平方米以上的市场需求量较小，意向购买者占2.1。3.2.2 目前xx县新建商品房价格可观根据最新调查，目前xx县县城区新建商品房的价格在3100元/m2左右，已经能与大部分地州级城市想媲美，超出大部分县级城市的均价，其发展前景十分乐观。3.3 xx县未来房地产市场预测从上述xx县房地产运行情况来看，xx县房地产市场未来虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行，并呈现以下特征。3.3.1 政府支持房地产健康发展十二五规划纲要中提出，加快建设南部新城区，稳步推进新城区开发领域，全面提升县城品味，力争建设一个承载能力强，辐射28、范围广、幸福指数高、生活品质高、生态环境美的县级中心城市，上述政策将促进xx县房地产市场健康发展。3.3.2 从近来的房地产市场状况来看房价逞增长态势xx人口多，截止到2010年底，全县总人口达到152.66万人，是xx省第一人口大县，随着xx城市化进程的发展，和现代化农业的技术革新，农村剩余劳动力也越来越多，这些剩余的劳动力人口就进入到县城工作，他们也有购房的需要，在整个市场供不应求的情况下，xx县房价整体上涨是可以预期的。根据有关部门的统计，在分析今后几个月及明年房价走势方面时，调查显示未来xx房价在相当长的一段时间会维持小幅增长态势，并呈现如下特点,首先是新建商品房销售将继续保持平衡态势29、，价格基本稳定;其次是不同位置的房价走势将呈现出不同的态势。环境好，品质优秀的开发项目仍有上升空间。3.4 本项目与其他项目相比较的优势本项目与其他项目相比较具有如下优势：1地理位置优越。项目拟建地点位于xx商贸城与xx廉租房之间，因此交通便利，市政配套设施较为完善。2大盘项目，建筑密度较低，容积率较小，园林绿化大，生态环境好。3建筑设计科学合理，住房户户前后自然通透，景观效果佳。3.5 本项目前景预测本着尊重市场、依据科学的原则。在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前该项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；成本，是按较高可发生的30、成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着xx整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，房地产价格依然会有稳步上涨的趋势。可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。 第 四 章 项目定位4.1 功能定位xx旧城改造项目根据xx县客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：高品质、高品味、生态型，内敛性的高档住宅小区。4.2 市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。4.2.1 家庭市场细分根据这几年xx县房地产购买市场的情况分析，并结合该类项目的功能定位，该项目主要目标家庭客户群应包括下列3个部分：（131、）经济富裕的年轻阶层。主要指年轻夫妻，无子女或单身人士。（2）注重生活质素的成熟家庭。主要指处于事业颠峰时期的中青年夫妻，子女已基本毕业或独立工作 。（3）财力雄厚的中老年人。中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事业基础。4.2.2 区域市场细分（1）县城原有居民购买此部分买房者大部分为改善型置业，御景湾小区优美的环境，完善的物业管理是吸引这部分人群的一个重要因素。（2）农村人口进城后购买商品房此部分买房者大部分是首次置业，御景湾小区合理的价格是吸引这部分人群的一个重要因素。4.2.3 客户群体定位（1）购买人群上细分：本地人士主，外地居民为辅；（2）私企经营者：在周边从事餐饮、商贸、工业品加32、工等经营活动，但目前尚未购房的个体私营老板，平均年龄在3040岁； （3）周边机关企事业公务员和正在企业中崛起的小资阶层消费群体，平均年龄在3045岁，工作地点在县城为主 (从事政府工作、中小型企业职员)家庭月收入在5000.00元左右。（4）高收入者：属于二次及以上置业的群体，高学历、高收入，注重生活的品质与居住的质量，追求宁静安逸的个性化纯居住生活，一般选择按揭或分期付款，买房子，对他们而言往往是一种生活品位与生活方式的认同。4.3 定价策略综合xx县最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预测盈利状况，住宅整体定价策略如下：为了尽快使市场接受本项目，在销售价格上采取低开策33、略，以迅速抢占市场份额。住宅销售起价为3000元/m2，最高价格为3400元/m2。备注：考虑销售折让因素，在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。一般情况下，按揭贷款9.8折，一次性付款9.6折。考虑不同视野和朝向，该项目价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。4.4 入市姿态及推广时机定位针对xx房地产市场的独特特征以及该项目的自身特点，建议该项目入市的姿态为：1.销售现场整体环境营造完善。2.物业服34、务模式、服务配套、收费标准及有关的文件已确定3. 销售方式及有关的一系列法律文件已经基本准备就绪（除预售许可证外）。首期进入市场形式：预登记。4.5 销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是：1.以零散发售为主，并适当考虑集团购买的因素，销售时要进行阶段性的分层分区控制。2采用自销的方式进行销售。3采用按揭贷款、一次性付款两种付款方式。 4.6 物业服务定位本项目将组织专业的物业服务公司，将提供高效、高品质管理与服务。 第五章 建设条件5.1 气候条件xx县位于xx35、省东北部，云贵高原北麓，在云、贵、川三省结合部，素有“鸡鸣三省”之称，全县辖28个乡（镇）、244个村5323个村民小组，总面积3696平方公里。地势西南高，东北低，境内最高海拔场坝嘎麻山2416米，最低海拔罗坎凤翥630米，多年平均气温11.3C，日照1341.1小时，无霜期218天，多年平均降雨量914.6毫米。2008年末全县总人口143万人，其中农业人口128万人，占总人口的94.12%，有汉、彝、苗、白、回等17个民族，少数民族人口13.6万人，占总人口的10%。xx县地形复杂，地貌立体结构，处于昆明准静止锋北端，形成“日照少、阴雨多、冷冻大、气温低”的独特气候特征，年平均气温11.36、3C，大于等于10C，的活动积温320810C，年日照时数1343小时，无霜期218天，全年降雨915mm，均低于邻近省、县。而且冬春严重干旱，相对湿度达84%，风灾频繁，冰雹严重，素有“无灾不成年”之说。5.2 地形地貌及地质条件5.2.1场地位置及地形地貌xx旧城改造项目位于龙腾开发区上段，赤水源大道左侧，交通便利，市政配套设施较为完善。5.2.2 地质条件在勘察范围内未发现滑坡、泥石流、地下空洞等不良地质现象，建筑场地类别为二类，适宜建设。按中国地震烈度区划图（2001），xx县地震基本烈度为6度。设计基本地震加速度值为0.05g。5.3 工程场地地震安全评价根据中华人民共和国防震减灾法37、（自1998年3月1日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为6度。5.4 外部建设条件5.4.1给排水本项目主要用水有生活用水和绿化用水。项目所在地紧靠第一水厂，使得本项目供水有保证。本项目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。5.4.2 供电本项目供电采用市政供电。项目所在地市政路上敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求38、。5.4.3 通讯本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。5.4.4 协作条件本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。5.4.5 交通条件项目拟开发土地位交通便利，市政配套设施较为完善。所处的地理位置良好，交通方便。5.4.6 环境条件拥有良好的自然景观，地势高低错落有致，是建设中高档住宅项目的理想用地。环境条件良好。第六章 建筑建设方案6.1项目总体规划方案6.1.1 设计原则及理念本案用地位于xx省昭通市xx县的旧城改造项目。主干道连xx省道上。是个旧城改造的项目，在原地形上建设用地总面积为17905。地块南面是xx县政府，西北方向是xx、此外，项目周围建筑39、还包含xx商贸城，xx法院，xx中医院等。有着交通便捷，人流量大的特点，项目周边配套日渐完善。项目建成后，将进一步提升该区域品质，成为城市新亮点。xx省昭通市xx县的旧城改造的项目，在原来的地形上建设用地范围。来来往往的车流很多，周围的xx商贸城和xx镇上街小学，还有xx县法院和xx县中医院。本来就有着人流量大的特点，在加上项目周边配套日渐完善，整体给人感觉相当有氛围适合打造商业小区。本案是旧城改造的项目，先利用原的可利用资源在通过不断的思考在原基础上打造一座符合城市风范商业小区，合理的搭配的小区的景观能给人感觉景观丰富，非常临近自然的效果，让小区更展现其商业价值，成为城市的新焦点。6.1.240、 设计的主要原则1满足中高端居住者的居住需求；2满足业主度假观光、休闲旅游、居住娱乐的需求；3符合xx县的总体规划；4充分考虑客户的实际需求的经济承受能力，配套适宜、实用的公共建筑，重视整体楼盘户型设计的多样性和合理性。5充分利用场地的地势和结合绿地和园林景观，创造起伏变化的建筑群体效果，尽可能地拓展居住区的田园景环境空间，将建筑融于大自然的整体环境中。6.2 总平面布局6.2.1 整体规划根据用地特质，本案力图达到如下设计目标: 在总体布局上体现以人为本,将建筑功能复合化,建筑空间多样化,建筑形式个性化。同时总体布局符合规划.消防.环保.防灾.减灾等要求，实现可持续发展。营建优美的居住环境及41、繁荣的商业环境的高品质社区，带动城市局部经济的发展，创造宜人的高尚居住品质，在考虑社会效益、环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅。创造出尊重环境，舒适优美的居住及商业空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。本项目建筑形态很平整。基于对项目地块周边环境及道路的分析，为充分利用环境优势并结合朝向因素分别布置六栋-2架空层+28层的高层住宅。在向南侧方向布置两栋2+20层高层住宅和两栋2+15层的高层住宅。以利项目大部分住户享用更多景观资源及日照，在本案所在地块南面布置商业裙房，在提升整个地块品质的同时，为住户提供最大的购物休闲便利，同时树立了项42、目沿街城市形象；在地块西、北、南三个方向布置高层住户，辅以临近设置的集中绿地，小区中央还有沙地景观，真正的为住户打造一个特别的中央景观，更体现其中的商业价值。小区主要车行出入口分别位于本案的西侧，利用城市道路与内部场地通畅连接形成环道。人行入口设于南侧，行人可通过楼梯进入小区，过完马路之后就可以直接进入中央景区，可通过步行一边欣赏景观然后入户。在小区的车流环道设置地下停车场人口以利小区车辆便利进入地下车库，以人为本的设计让小区的住户真正感受便利，让小区更展现价值。6.2.2 户型分布在户型的区位布置上，把景观因素放在第一位，在结合日照、朝向、通风等外部客观条件进行户型的区位规划。使户型品质同户43、型位置相符，使其同今后的销售策略相符，以达到小区品质的最优化。6.2.3 商业设置在楼底层的设置有1层集中商业，用以满足小区内部的基本日常用品的购买需求。6.2.4 交通本方案交通组织设计力求简洁，安全和实用，使居住出行更便捷，商业文化更充满活力。采用部分人车分流形式组织交通系统。人行系统：小区居住主要人行出入口位于本案的南侧，住户可通过景观步梯进入小区，次入口位于设计在地块西侧。也可通过这个方向进入小区，再由步行系统入户。商业人流与小区人流相互独立，互不干扰。商业人流可通过城市道路直接进入商业裙房。车行系统：车行系统的主要入口在地块西侧的道路上，可通过入口直接进入小区车流环道。进入车流环道后44、可以直接从旁边的地下室停车场人口便利的进入小区的地下车库。为了充分的满足时代的需要加以充分考虑，二层的地下室停车场拥有相当多的，充分的满足了住户停车位。消防车也可以利用小区的内部道路，与四周城市道路共同形成环形消防车道的停车需求。6.2.5 景观与绿化地下室顶板设有各种有特色的小景小品，错落点缀于其中，使建筑融于景，景又附着于建筑，两相结合，营造更惬意的休闲环境。6.2.6 无障碍设计从以人为本的设计理念出发，充分体现对残疾人的尊重和关怀，考虑老年人对使用空间的要求。小区各级道路纵坡不大于2.5；人行道有台阶时均设轮椅坡道。单体设计上电梯房单元入口作1：12的坡道，坡道口均设置提示盲块，方便残45、疾人自由出入；电梯房各单元电梯考虑做无障碍设计，公共走道不小于1.2m。6.2.7 小区安防设计小区安防采用电子安防网络，电子摄像监控及周边红外线监察可视系统，真正做到严密防范，安全到家。 6.3 主要技术经济指标序号名称单位数量备 注11总用地面积m2（亩）179052地上建筑面积m2101933.43总建筑面积m2122818.4计入容积率面积m2其中住宅面积m298693.8商业面积面积m23239.6公共服务设施面积m2其他m2不计容积率面积m2其中容积率5.693绿化率%32.2建筑密度%28.88其他m24地下室停车位户4885总户数栋8906.4 单体建筑方案6.4.1 （一）功46、能布置高层住宅：户型灵活变化，既注重经济实用，又能提供独特的居住空间体验，符合市场要求和现代居住空间的要求。另外该户型还提供了小区中央庭园方向的人行出入口。该户型为市场提供了具有本地特色的升级居住产品。平面设计在满足户型需求的前提下，充分考虑结构的合理经济性，与裙楼柱网具有良好的协调统一。基于对项目地块周边环境及道路的分析，为充分利用环境优势并结合朝向因素分别布置六栋-2架空层+28层的高层住宅。在向南侧方向布置两栋2+20层高层住宅和两栋2+15层的高层住宅。以利项目大部分住户享用更多景观资源及日照，在本案所在地块南面布置商业裙房。借景周围建筑的景观资源，同时，主要居室增加合理的开窗，使更好47、俯瞰中央庭园。 商业裙楼: 沿地块南面布置的商业裙房，柱网设置规整统一又和谐变化，既满足了功能需求又良好顺应城市道路，为城市提供了优质的开放空间。地下车库：方案在地下一次集中设置了大型的二层地下停车库，合理的柱网控制，不仅增加了停车位，还为车库使用带来了充分的便利。（二）装修标准及配置 （1）商业铺面入户门：玻璃地弹簧门窗户：彩色铝合金、钢化玻璃弱电系统：预留电话、电视、宽带接口。（2）住宅入户门：高级防盗门住宅按毛坯房状态销售。弱电系统：预留电话、电视、宽带接口。住宅公共部分：地面：高级防滑地砖墙面：高级环保涂料天棚：混合砂浆喷涂料顶棚（三）立面造型设计注重现代建筑风格的表达，及其与欧式建筑48、的协调统一。以整体设计的控制角度，达成时尚与时代的融合。高层住宅在简洁大方的现代风格基调下，辅以简约明确的民居符号，建筑立面采用浅色为主，体现居住建筑的特点。裙房立面力求表达清晰明朗为主，融入现代元素，层次分明，轮廓线丰富，体量穿插咬合，辅以横竖向线条，配合精确的比例分割，塑造了寓意明确而又简洁现代，极具变幻的立面形象，在近人尺度注重细节的刻画和材料的运用；运用不同材料的对比，塑造建筑细部。（四）配套公共服务设施用房配套公共服务设施用房主要包括商业用房、车库、设备机房。高层户型详见附图： 第七章 结构设计说明7.1 设计依据1.建筑结构可靠度设计统一标准(GB500692001)2建筑抗震设防49、分类标准（GB50223-2008）3.混凝土结构设计规范(GB500102010)；4.建筑抗震设计规范(GB500112010)；5建筑结构荷载规范GB500092001（2006版）；6.建筑地基基础设计规范GB500072002）。7建筑地基处理技术规范（JGJ20-2002）8高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）9高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）7.2 设计基准1根据建筑结构破坏后果的严重程度，本工程建筑结构的安全等级为二级，根据地基复杂程度、建筑物规模和功能特征以及由于地基问题可能造成建筑物破坏或影响正常使用的程度，本工程基础设计等级为乙级。 2本工程结50、构的设计使用年限为50年，地下室与土壤或水接触部分的基础、梁、板、侧壁处于二a类。其余属于一类。3基本风压(按50年重现期，B类地面粗糙度)0.30KNm2；高层部分为0.35 KNm27.3 结构选型为了底层商业大空间的使用要求，高层住宅拟采用大开间的剪力墙结构形式，剪力墙的抗震等级为三级。主楼以外的地下室部分为框架结构，以满足大空间的使用要求，地下室中超出上部主楼范围且无上部结构部分，抗震等级为三级，地下室底板、侧壁均采用钢筋混凝土结构，因地下室超长，设计采用后浇带措施。7.4 基础型式由于无地质勘探报告，高层住宅初步估计采用桩基础；具体桩类型及截面尺寸待详细地质勘探报告提供后再定。本可研51、暂按人工挖孔桩考虑。第八章 公用工程8.1 给排水工程8.1.1 设计依据1.建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；2.建筑设计防火规范（GBJ16-87，2006年版）；3.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95，2005年版）；4.自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2005）；5.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-1997）；6.建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；7.室外排水设计规范（GB50014-2006）；8.室外给水设计规范（GB50013-2006）；9.住宅设计规范(GB500961999)(2003年版)；10.52、棋牌室给水排水设计规范(CECSl4-89)；11. 业主提供的资料。8.1.2 生活给水生活用水量标准：生活：300L-450L/人日 办公：50L/人日 商业：6L/人日绿化用水：2L/m2次 车库（地面冲洗）：2L/m2次 未预见水量：10%用水量：该居住小区884户，平均每户3-6人，按常住3536人，每人每天用水为8L-10 L，加上商业等其它用水，每天用水量约为30m3。水源：由市政给水管道引二根DN250进水管至小区清水池，在小区内形成生活消防环状管网。给水方式：（1）商住楼、绿化和道路用水均采用市政管网直接供水。（2）住宅生活用水由水泵-屋顶水箱联合供给。生活给水泵抽吸地下贮水53、池的水至各楼的屋顶水箱（在每个单元各设10m3一座屋顶水箱），上行下给，分区供水。给水系统根据给水压力0.35mpa的原则竖向设减压阀分区。计量：水表按户和公建分别设置，水表设在户外。8.1.3 消防给水消防水源：由市政管网两路供水，在区内形成环网，管径均为DN200，室外消防用水由供水管直接供水。区内沿主要道路设置一定的消火栓，按120m间距一侧设置。设置消防水池，消防水池与生活水池共一套供水管网。消防水池与生活水池分开设置。8.1.4 排水本工程污水排水量按给水量85%计。室内污、废水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水处理装置（由专业公司设计），污水经处理达到绿化要求，供绿化用水或排至54、市政污水管网。屋面雨水经管道收后排至室外管网。区内雨水排至市政雨水管网。屋面雨水设计重现期为2年，室外雨水设计重现期为2年。8.1.5 材料室内生活给水管采用高级PVC供水管。室内排水管采用硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水铸铁管。消防管、喷淋管DN100采用热镀锌钢管，管径DN100采用无缝钢管。室外市政生活给水管采用室外埋地给水塑料管或给水球墨铸铁管，内衬水泥砂浆。排水管、透气管采用UPVC排水管，雨水管采用抗紫外线的UPVC排水管。生活泵、消防泵等进出水管上均设橡胶软接头，并做隔震基座。室外排水管采用UPVC加筋管或聚丙烯管。8.2 电 气8.2.1设计依据 1.民用建筑电气设计规范（J55、GJ/T 16-92）；2.高层民用建筑设计防火规范(GB 50045- 2005)；3.住宅设计规范(GB50096-1999，2005年版)；4.火灾自动报警系统设计规范（GB 50016-98）；5.10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）；6.供配电系统设计规范（GB50052-95）； 7.通用用电设备配电设计规范（GB50055-93）；8.低压配电设计规范（GB50054-95）；9.民用建筑电线电缆防火设计规程（DGJ08-93-2002）；10.建筑设计防火规范 （GBJ16-87，2006年版）；11.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-199756、）；12.建筑物防雷设计规范（GB50057-94，2000年版）；13.防雷接地安装（DBJT08-75-96）；14.其它有效的相关规范及标准。8.2.2 供电系统1.用电负荷及等级 住宅： 60W/ m2商业： 80W/m2室外道路、广场照明： 10-20W/m2同时使用系数： 0.30功率因数： 0.94住宅、商业负荷等级为三级，客梯、生活水泵电力、为二级负荷，消防用电负荷（包括消防泵、喷淋泵、消防电梯、消防报警系统、应急照明等）为一级负荷。2备用电源由附近区域变电站向小区变电站双路10KV供电，互为备用，一级负荷由市电及柴油发电机供给，作为消防、客梯、部分重要商业、生活水泵、应急照明57、等其他重要用电设备的应急备用电源。3高压线路采用10KV高压电缆进线。8.2.3 配电系统以每栋建筑物为配电单元，放射式向配电单元配电。各幢楼底层设低压配电间。由低压配电室至各用电场所的配电方式根据不同情况分别采用树干式或放射式配电至各层配电柜及控制柜。配电柜至终端配电箱采用放射式馈电。楼房的照明、空调负荷采用电缆和母线相结合以树干式配电至各负荷点。对重要负荷如消防用电设备（包括消防泵、喷淋泵、消防电梯、消防报警系统电源、应急照明等）、客梯、重要商业等用电均采用双电源供电。插电回路设专用PE线，并设有漏电保护装置。 低压配电系统住房电能计量到户，计量表安装在底层，除此以外，其他公用设施电能则由58、变配电室统一计量。住宅楼配电主干线采用密集型母线槽竖井内安装，住户室内线路均采用导线穿镀锌钢管或聚乙烯绝缘电线管暗敷。公共安全防范系统：住宅楼设置访客对讲及门卫管理系统。火灾报警及消防联动控制：建筑物保护等级为二级，地下室、商业楼设置火灾自动报警及消防联动控制。8.2.4 照明系统1.照度标准： 住宅、商业 300Lx 门厅、电梯厅 200Lx 设备机房及走廊 100150Lx2.主要区域的照明光源和灯具采用高效节能型荧光灯。公共部位照明采用集中控制方式。3.公共区域及重要机房、泵房均设置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道设带诱导标志的应急疏散照明。4.小区沿道两侧布设路灯照明，绿化带适当布设59、庭院装饰照明灯。8.2.5建筑物防雷1.本工程住宅为三类防雷建筑物。商业为三类防雷建筑物。2.住宅采用254热镀锌扁钢作为避雷带，并在整个屋面组成不大于10m10m或12m8m的避雷网格。商业采用254热镀锌扁钢作为避雷带，并在整个屋面组成不大于20m20m或24m16m的避雷网格。3.利用结构柱子两根不小于16的外侧主钢筋作为引下线，该二根主钢筋须通条焊接连通，下端与接地极连通。住宅引下线的间距不应大于18米。商业引下线的间距不应大于25米。利用基础桩基及承台内主钢筋作接地极，接地电阻不大于1欧姆。4.为防侧击雷，45米及以上楼层设置水平避雷带；建筑物内钢结构构件和混凝土内钢筋应相互连通，并60、与引下线连通。利用建筑物每层外轮廓圈梁内两根不小于16的主钢筋焊成封闭环，组成均压环，并与引下线连通。5.为减少电磁脉冲对电子设备的破坏强度，应在电源系统（包括变电所内总配电柜，楼层总配电柜及重要电子设备末端）加装三级浪涌过电压防护器（SPD）。同时在天线及馈线系统、信号系统等弱电系统加装浪涌过电压防护器（SPD）。6.各楼均设置环形接地连接线作总等电位联结，环形接地连接线采用40x4镀锌扁钢沿建筑物桩台板外圈作环形敷设。环形接地连接线需与所经过的钻孔灌注桩混凝土管桩二根主筋焊接或混凝土管桩桩顶钢板焊接。所有进出建筑物的金属管道在进出处与环型接地体联结。7.卫生间作局部等电位联结。8.强电设备61、房、总配电箱、弱电设备房、电梯机房预留接地装置，供电系统设有防雷电波侵入保护措施。采用防雷接地、保护接地、工作接地、弱电系统接地。8.2.6 电话系统1通讯系统包括电话通信系统和宽带数据网络系统。在小区内设一中心机房，高层住宅的每个单元底层设一电信间。2电话通讯干线采用HYA电缆，每层设楼层分线箱，水平布线采用HTVV。宽带数据网络干线采用光缆，水平布线采用五类4对UTP线。3住宅每户设置信息配线箱，引入一根五类4对UTP线及一根HTVV-4X1/0.5普通电话线。主卧室、卧室、起居式、书房等处设置数据/电话终端（双口RJ11+RJ45型插座面板）。4区内统一设置电话分线柜，由市话网络敷设来电62、话电缆。按每对电话主线服务50-80m2建筑面积算，需安装电话约1000门。5电话电缆选择和敷设：采用缆心直径0.7毫米的HQl20电话电缆；室外主电缆采用埋地敷设在室外综合管沟内，支管采用混凝土管(6至8孔)，室内采用明设。6. 每房房间均留电话线盒。8.2.7 有线电视系统1.小区内有线电视以楼为单位，从市有线电视网引入各建筑物。每层设一电视分线箱，并在各住户单元中的主卧室、卧室、起居室、书房处设置电视插座。有线电视干线采用SYWV(Y)-75-7同轴电缆，水平分支线采用SYWV(Y)-75-5同轴电缆。电视终端电平控制在705db范围，图像质量主观评价不低于4级。2. 每单元设一进线点，63、每一弱电竖井设一上升点，每层设一只电视分支器盒。3.电视天线采用75欧姆同轴电缆穿PVC管暗敷。8.2.8 安全技术防范系统1楼宇访客对讲系统包括住宅可视对讲管理主机、每一单元出入口门口可视对讲主机及每户户内可视对讲分机。每户户内装设一个可视对讲分机实现各入口与各户之间的可视对讲。2安全防范系统包括在底层、二层设置门磁、窗磁及红外幕帘探测器，起居室、主卧室设置紧急报警按钮，其余各层设置门磁及紧急报警按钮。3小区周边设置红外线自动报警系统或监控探头，小区主、次入口、地下车库的出入口设置电视监控摄像头，由小区安保中心统一操作。本系统的所有器材由承包厂商成套供货、并负责安装，调试。4. 小区设安全技64、术防范系统中心控室于管理用房内。8.2.9 消防报警系统1本工程汽车库部分设置火灾自动消防报警系统。2商业铺面采用区域报警控制方式，在商业铺面值班室设置区域报警控制器。3火灾探测器类型的选择原则如下：楼梯间、电梯机房、设备机房等场所选用感烟探测器；厨房，车库等不宜采用感烟探测器的场所选用感温探测器；每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮，并且尽量设置在公共活动场所的出入口。4消防控制中心设置火灾应急广播（与音响广播合用）机柜，机组采用定压式输出。公共区域设置应急广播，每层或每一防火分区一路。当发生火灾时，消防控制室值班人员可根据火灾发生的区域自动或手动将音响广播切换至应急广播状态并进行火灾广播65、。8.3空调与通风工程8.3.1 设计依据1.采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；2.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）；3.建筑设计防火规范（GB50016 2006年版）；4.公共建筑节能设计标准（GB501892005）；5.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）；6全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力；7. 暖通空调气象资料集1989年；8. 建筑专业提供的方案设计图纸、资料等。8.3.2 设计范围1.商业的空调、通风系统及防、排烟系统；2.车库的通风系统及排烟系统。8.3.3 空调设计1.住宅空调均采用分体式空调，由66、业主入住后自行解决，设计预留电量、插座，建筑统一设计室外机空调板和冷凝水排水立管。2商业的各功能单元采用分体式空调或商用空调，由业主自行解决，设计预留电量、插座，建筑统一设计室外机空调板和冷凝水排水立管。8.3.4 通风设计1汽车库按适当面积划分防火分区，共设置3个防火分区，每个防火分区分别设置排风机房，排风机房内设有消防通风两用风机，平时机械排风，火灾时排除烟气。通风换气次数平时为 4次/h，汽车出入频率高时为6次/h。有车道或直接对外庭院的防火分区由车道或对外庭院自然补风，没有车道或直接对外庭院的防火分区另设机械补风系统，补风量按换气次数5次/h计。汽车库排风口设在离地2.5m以上、人员不67、经常逗留的地方，并保持与住宅的距离大于10米。2变电站、配电间采用机械通风，变电站换气次数按消除余热量计算，配电间按换气次数5次/h计。3水泵房采用机械通风，换气次数为5次/h。8.4绿化地下室顶板及沿建筑物四周空地绿化，植树种草，种植具有特色的各类树种，树下配套种植草皮、三角梅等花卉，高低配置。满足区内总绿化率为35.8%的要求。8.5消防及安全8.5.1 建筑分类和耐火等级住宅建筑为一类，耐火等级一级；配套公共服务建筑为二类，耐火等级二级；8.5.2 总平面消防设计1.区内设环形消防车道。2.各楼之间距均满足消防要求。8.5.3 建筑消防设计1.墙、地、顶棚采用非燃烧材料。2.甲级防火门用68、于柴油发电机房、储油间、变配电房、水泵房、排风机房、消防控制室。乙级防火门用户门及楼梯间的门。丙级防火门用于管井检修门。3.消防电梯间和防烟楼梯间合用前室采用自然排烟。4.楼梯间为防烟楼梯间，采用自然排烟，每五层内可开启外窗面积之和大于2.0m2。5.疏散楼梯均通至屋顶。8.5.4 结构消防设计采用剪力墙结构，现浇楼板及屋面板，填充墙体、梁柱均为现浇钢筋混凝土结构。剪力墙结构抗震等级为3级，耐火等级为二级。8.5.5 给排水消防设计本工程设有消火栓系统、水喷淋与水喷雾系统。高层住宅，为一类居住建筑，采用临时高压消防系统，室内均设置室内消火栓系统，并在车库及商铺内设自动喷淋灭火系统。按中危险级级69、，设计喷水强度：8L/min.m2，作用面积：160m2 。喷淋加压泵从地下消防水池吸水，水泵出水管呈环状。根据建筑灭火器配置设计规范，配电间、电梯机房、住宅楼等公共场所配若干手提式3Kg磷酸铵盐干粉灭火器。具体还有：1. 水量：消火栓用水室外20L/S，室内30L/S，火灾延续时间为2h；喷淋用水量为30L/S，火灾延续时间为1h。2. 水源：室内消防、喷淋及水喷雾用水由地下消防水池及泵房供给。高位水箱存有10分钟消防用水和生活调节用水。3. 系统：室内消防同消防水池、水泵、屋顶水箱、水泵结合器及消火栓组成。4变压器室、配电室设水喷雾灭火系统、雨淋阀及开式喷头。水池、水箱及加压泵与喷淋系统共70、用8.5.6 电气消防设计1.本建筑消防用电为二级用电负荷，以双回路电源互为备用。消防配电按防火分区配电。消防用电设备的配电线路全部采用耐火型低烟无卤电缆或电线。2.火灾应急照明和疏散指示标志。(1)疏散楼梯（包括防烟楼梯间前室）、消防电梯及前室设应急照明。(2)变配电室、消防控制室、消防水泵房、防排烟机房等设应急照明。(3)部分应急照明、疏散指示灯等配备蓄电池，保证不少于30min的连续应急供电时间。8.5.7 通风消防设计1.设计范围设平时通风系统及火灾时排烟系统，住宅前室及楼梯间开户外窗，采用自然通风系统，不设排烟系统。 第九章 环境保护及节能9.1 环境保护9.1.1 项目执行的环境质71、量标准和污染物排放标准要求(一)环境质量标准1环境空气质量：执行环境空气质量标准(GB30951996)修改单中一级标准2声环境质量：执行声环境质量标准GB30962008中2类标准。(昼间60db(A)夜问50 dB(A)3水环境质量：执行地表水环境质量标准(GB38382002)类标准(二)污染物排放标准1.进入管网污水执行污水综合排放标准(GB89781996)中三级标准。2建设施工期噪声执行建筑施工场界噪声限值(GBl2 5231990)标准；运营期噪声执行社会生活环境噪声排放标准(B223372008)2类标准。3项目建成后厨房油烟执行饮食业油烟排放标准(GBl84832001)(试72、行)中的小型标准。9.2 项目建设与运营期对环境的影响因素9.2.1 建设期污水：施工废水及施工营地产生的少量生活污水。废气：运输车辆及施工机械排放的尾气。扬尘：施工工地内及施工场地的进出口路段，在自然风力及运输车辆行使所产生的风力作用下所产生的扬尘；建筑材料在搬运和使用过程中产生的扬尘。噪声：施工作业、建筑机械及运输车辆产生的噪声，产生的机械噪声为70100dB(A)。固体废弃物：施工各阶段而产生的一些建筑垃圾及施工营地产生的少量生活垃圾。水土流失：施工期场地开挖等活动将会使地表土松散，在大雨或暴雨天气下受地表径流的冲刷作用而发生水土流失。9.2.2 营运期项目在营运期所产生的污染主要是住户73、日常生活产生的生活污染。（1）项目污水排放状况营运期主要污染源是生活废水、洗车、绿化以及公共厕所清洗废水。项目在营运期产生的大气污染物主要是住户厨房燃料燃烧产生的烟气及烹饪过程中产生的油烟、来往项目所在地的机动车排放的尾气。项目住户以使用天然气为主要燃料，对环境影响不大。（3）项目噪声污染情况项目在营运期的噪声源主要是来往小区的机动车辆产生的交通噪声、小区居民产生的生活噪声，以及垃圾中转站装载垃圾时产生的机械噪声。生活噪声一般为60dB(A)左右；来往小区的机动车辆（主要以小车为主）产生的交通噪声值约为8592dB(A)。（4）固体废弃物排放情况项目建设与运营期对环境的主要不利影响为：生活污水74、厨房油烟废气、生活垃圾、建筑垃圾、施工粉尘污染、永久设备和施工机械所产生的噪音等。9.3 环境保护措施1施工场地应设简易沉淀池，对泥沙、冲洗水等进行沉淀处理后用于洒水降尘，生活污水经化粪池处理后定期外运作农田灌溉用水 2施工期产生的固废主要有建筑弃土、建筑垃圾和生活垃圾。建筑弃土可用于回填和小区绿化，建筑垃圾运往规定的建筑垃圾处置场，生活垃圾集中收集，统一由县环卫部门运往垃圾焚烧厂处理。 3尽量减少施工噪声对环境的影响，妥善安排好施工时问段，使用低噪声设备和施工方式，采取隔音、消声、减振等措施进行施工4.运营期产生的生活污水经三级化粪池处理达标后排入市政污水管网。5.应按照“节能、降耗、减排75、”的要求，积极推广使用天然气和太阳能等清洁能源，推行使用环保型建筑装饰材料。9.4节能措施9.4.1节能标准依据中华人民共和国节约能源法（1997）；公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）；采暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2003）；国家发改委有关加强固定资产投资项目节能方面有关要求。9.4.2 能源消耗种类在能源消耗方面，以空调、通风用电、照明用电、水泵用电消耗电能，其次为各住户用的天燃气。空调、通风用电一年中约有8个月，是项目中主要用电因素，因此也是节能中应注意的节能对象。9.4.3 节能措施能源节约是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，遵循合理用能标准和节能有76、关标准、规范，拟定节能措施如下：1.应注意空调设备采用系统方式和选型工作，可选用变频节能式空调等。2.所选用的卫生器具、照明灯具、生活设备等均采用新型节能型产品，以利降低能耗，节约能源。3.室内吊顶材料可选用具有除湿等特性的新型材料，以减少空调使用率。4.墙窗面积按节能规范合理设置，既要考虑采光、通风，又要考虑炎夏的热气入侵，墙窗面积比一般不大于0.7，有使用空调的地方，外窗气密性应符合建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB7107）规定的4级。5.其它建筑材料根据使用要求，选择新型的材料，以利节能。6.各种阀门均选用优质产品，严防伪劣产品混入，杜绝跑、漏、滴现象存在。7.各用电点均设置电表进77、行计量；用水点设置水表进行计量，并实行用水定额管理。8各天然气燃器具、管道、阀门等均采用优质节能产品、材料。第十章 项目组织及劳动定员10.1 项目组织公司对拟建的小区进行建设与营销，为了加强项目建设管理，依据项目建设规模、设施功能，本着精简、高效的原则，设置相应的组织机构，组织机构如下：总经理副总经理营销部财务部办公室工程部 10.2 劳动定员项目人员按其运行机构进行合理的配备，尽可能地节约人力资源，并以保证项目正常运行为原则，配以高效、优质的各级管理、技术及服务人员。本项目暂定员15人，其中总经理、副总经理各1人、财务部2人、工程部7人、营销部2人、办公室2人。第十一章 项目建设管理及招标78、投标11.1建设管理为防止在投资建设项目中出现漏洞，从几个主要的方面加强项目建设管理。严格工程管理，建立层层负责质量责任制，逐级明确责任，对工程质量长期负责；严格项目的监理、监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。实施全面“监理”，即：质量监理、进度监理、投资监理；建设资金要严加管理，严禁挪用资金，切实做到专款专用；加强项目档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建立健全项目档案。11.2 招标投标为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。在公司相关职能部门的配合下，由相关具备资质的专业招标公司负责招标、合同管理和预决算管理工作；招标以公平、公79、正为原则，实行公开招标；从勘察、设计、施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行。11.3招标基本情况表招标基本情况表招标范围组织形式招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标自行招标公开招标勘 察350设 计工程费用34450监 理200其 他第十二章 项目实施进度本项目进度安排包括可行性研究报告论证审批、资金落实、施工图设计、土建工程、水电安装工程、装修工程、竣工验收等，整个项目实施进度安排为三年。项目实施进度计划表 时 间 (月)项 目第1年第2年第3年3456789101112123456789101112123456789101112编制项目可研报告资金落实勘探、施工80、图设计土建工程施工水电安装室外道路、绿化工程竣工验收 第十三章 投资估算与资金筹措13.1投资估算内容13.1.1本项目投资估算范围本投资估算内容包括xx县xx旧城改造项目建设建筑工程费、装修工程费、电气工程费、给排水工程费、消防工程费、通风工程费、室外及附属设施费；设备及工器具购置费、工程建设其他费用、预备费等。13.1.2工程项目的其他工程费工程项目其他费用主要包括：工程勘察费、工程设计费、施工图设计审查费、环境影响评价服务费、水土保持检测费及相关费用、地质灾害评估费、可研报告编制费及评审费、工程监理费、建设单位管理费、工程招标代理费、竣工图编制费、场地准备费及临时设施费、工程造价咨询服务81、费。13.1.3在本项目投资估算范围内未包括的资金投入1、建设期贷款利息；2、固定资产投资方向调节税（因为该费用目前暂停征收）；3、铺底流动资金。13.2投资估算的编制说明13.2.1编制依据本投资估算以国家现行建设项目投资估算编制办法及规定为原则，主要编制依据有：1、xx县xx旧城改造项目规划设计方案及主要经济技术指标；2、投资项目可行性研究指南(计办投资200215号文)；3、xx省建设工程造价计价规则（云建标2003668号文）；4、xx省建筑工程工程量清单细目指南（云建标2003668号文）；5、xx省建设厅关于建设工程造价依据的解释答疑以及相关的调整文件；6、xx省人民政府办公厅关于82、减免基础教育工程建设项目规费的通知（云政办发200318号）。13.2.2估算取费依据1、工程勘察费、设计费依据国家发改委、建设部工程勘察设计收费标准（2002）修订本计取。2、建设单位管理费依据财政部基本建设财务管理规定财建2002394号文件计取。3、工程招标代理费依据国家发计委招标代理服务收费标准计价格20021980号文件计取。4、工程造价咨询服务费依据云价综合66号文计取。5、工程监理费依据国家发改委、建设部施工监理服务收费基价表发改价格2007670号文件计取。6、建设项目环境影响咨询收费依据云计价格2002125号文件计取。7、有关设备及材料价格主要依据xx省工程价格信息和地区价83、格，并参照类似工程价格。8、预备费费率考虑8%9、建设资金来源自筹及项目销售回款，不考虑贷款及利息。10、其他有关费用按现行相关规定和实际发生计取。13.2.3其他（1）预备费由基本预备费和价差预备费组成，基本预备费按第一、第二部分费用总和的8%计算，价差预备费按国家计委计投资19991340号文的规定暂不计列。（2）xx省建设工程造价管理协会xx省建设工程材料及设备价格信息2013年第10期；（3）xx价协建设信息发展有限公司xx省建设工程材料及设备市场信息2013年第10期；（4）xx省建设工程造价信息网及市场询价；（5）昭通市建设工程材料设备价格信息2013年第10期及地区价格；（6）人84、工费按照“云建标2011452号”xx省住房和城乡建设厅关于调整2003版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知，20xx年9月1日起实施，将人工综合工日单价调整为53.23元/工日。13.3投资估算13.3.1投资估算方法本投资估算根据建筑市场近期类似的建设工程造价和目前物价水平，以及已建类似项目的技术经济指标等进行分析，采用“投资估算指标法”进行编制。13.3.2投资估算值本估算为xx县xx旧城改造项目的投资估算，总投资估算值为33333.27万元。其构成为：建筑安装工程费：25215.78万元，占总投资的75.65%；工程建设其它费用：5087.19万元，占总投资的15.26%；预备85、费：3030.30万元，占总投资的9.09%；xx县xx旧城改造项目的建筑面积为122818.40，综合平米投资价值为2714.03元/，建筑安装工程费平米造价为2053.09元/，详见附表1投资估算表。13.4投资计划及资金筹措本项目总投资为33333.27万元，本项目建设资金为自筹。有较好的社会效益，望政府给予支持。 第十四章 财务评价建设项目经济评价是项目可行性研究的有机组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是根据国民经济发展战略和城市发展规划的要求在工程技术研究的基础上，计算项目的效益和费用，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，作出全面的经济评价，为86、项目的科学决策提供依据。项目财务评价是在国家现行财务制度和价格体系基础上，考察项目的盈利能力财务状况。14.1 财务评价的依据和说明14.1.1 评价依据1、建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2、投资项目可行性研究指南(计办投资200215号文)；3、投资项目经济咨询评估指南；4、建设项目经济评价细则（建设部城建司、中国勘察设计协会组织编制）；5、企业财务制度财政部；6、国家颁布的新的财税制度和市场价格体系；7、本工程项目的技术研究和投资估算。14.1.2 基础数据1、财务评价的范围xx县xx旧城改造项目2、计算期财务评价年限为10年。3、税收（1）城市维护建设税：市区税率为5%，应纳税额87、=营业税税率。（2）教育费附加：税率为3%，应纳税额=营业税税率。（3）地方教育费附加：税率为2%， 应纳税额=营业税税率。14.2财务盈利能力分析14.2.1静态指标14.2.1.1 投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的净利润总额与项目总投资的比率。反映的是本项目的盈利能力。投资利润率=净利润/项目总投资100%=26.52%。项目的盈利能力高，风险小。具备投资收益高、周期短等诸多有利因素。另外，公司通过合理的营销筹划，将使整个项目的收益率大幅度提高。14.2.1.2 静态投资回收期：静态投资回收期：3.87年。相关数据详见附表6：现金流量表。14.2.2动态指标全88、部投资财务现金流量分析以全部投资作为计算基础，用以考察项目全部投资的盈利能力。根据附表6：现金流量表，全部投资现金流量表数值测算得出以下动态盈利指标：14.2.2.1 财务净现值净现值是指把项目计算期内各年的净现金流量，用设定的折现率（基准收益率）折算到建设期初的现值之和。净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态指标。基准收益率取值10%，全部投资财务净现值（FNPV,ic=10%）：5014.76万元。FNPV0，这种情况说明投资项目时候的投资收益水平不仅能够达到标准折现率的水平，而且还会有盈余，也说明项目的盈余能力超过投资收益期期望水平，说明项目可行。14.2.2.2内部收益率内部收89、益率（FIRR）是一个重要的动态评价指标，它是指使计算期内各年净现金流量现值之和为零时的折现率。内部收益率反映的是项目全部投资所能获得的实际最大收益率，或项目的实际盈利能力，是项目就资金利率的临界值，也就是项目所能承受的最高利率。全部投资财务内部收益率FIRR：15.45%。FIRRi，这种情况说明项目会盈利，项目是十分可行的。14.3盈亏平衡分析14.3.1盈亏平衡点影响本项目税前利润的几个主要因素分别是营业价格、营业数量和服务次数等。这些因素受当地人口死亡率、政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济收益。盈亏平衡点即使上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为0，即项90、目盈亏平衡时的临界点。14.3.2盈亏平衡点分析盈亏平衡分析就是要找出工程项目的盈亏平衡点（BEP），在这一点上，销售收入等于生产成本，项目刚好盈亏平衡，盈亏平衡点越低，项目盈利的可能性越大，造成亏损的可能性越小。以生产能力利用率表示盈亏平衡点，表明项目投产后不发生亏损的生产能力的最低限度，它与设计生产能力的差距越大，风险就越小，项目的抗风险能力就越强；反之，就越弱。年固定总成本按计算期内平均固定总成本计算，盈亏平衡点计算如下：盈亏平衡点=年固定总成本/(年收入营业税金及附加年可变总成本)说明年出售及出租数量达到设计能力的43.20%，本项目就不会亏损，出售及出租数量提高到43.20%以上，就91、会盈利,说明本项目有很强抗风险能力。14.4敏感性分析为了考察本项目的风险状况，对项目的营业的价格、数量和经营成本进行了敏感性分析，分析考察这几个因素上下波动10%，将导致的内部收益率和投资回收期的变化的幅度，其计算结果如以下各表和各图所示：序号不确定因素不确定因素变化率税后净现值(万元)敏感度系数基本方案2453.57 1建设投资变化10%-758.55 -13.09 -10%5665.68 -13.09 2营业收入变化10%7696.79 21.37 -10%-2789.65 21.37 3经营成本变化10%2194.90 -1.05 -10%2712.24 -1.05 根据分析结果，影响92、一般，建设投资变化相对不敏感。从以上分析可以看出，需要加强对于对项目的营业的价格、数量和经营成本的控制，并通过加强造价控制，严格控制建设成本。根据市场调查和本项目特色分析，本项目对于各类费用都进行了较为保守的估算，因此实际出现上述因素负面波动的可能性不大，本项目的经营风险是可以控制的。14.5财务评价结论项目综合指标表序号项目单位指标备注序号项目单位指标备注1主要指标2静态指标1.1总建筑面积平米122818.40 2.1税后利润万元5014.76 1.2建筑占地面积亩26.86 2.2投资利润率%26.52%1.3土地成本万元1890.00 2.3投资回收期年3.87 含建设期1.4建设期总93、投资万元33333.27 3动态指标1.5平均单位投资元/平米2714.03 3.1内部收益率%15.45%1.6平均单位建安工程投资元/平米2053.09 3.2净现值ic=10%(税后)万元2453.57 综合以上的分析，项目的各项财务指标较好，有较好的经济效益。因此，本项目从财务评价角度看是可行的。第十五章 风险性分析15.1 内部风险及对策本项目可能会因内部管理不善，成本费用控制不严，造成成本费用增加或工期延长，导致利润减少甚至亏损。公司应做好项目设计，科学组织，精心管理，杜绝浪费，严格控制成本费用支出。15.2 外部风险及对策15.2.1 市场风险目前随着物价指数上涨，建材、人工价格不断走高，项目建设期内不排除继续上涨的可能。公司可采取分项工程总额包干的方式进行项目建设，尽量转嫁建筑材料和人工价格上涨的风险。15.2.2 政策风险项目开发期内政府可能会继续实施适度从紧的货币政策，并对房地产行业进行宏观调控，从而影响房地产市场的货币供给，最终导致房地产市场的下滑。对此公司应密切关注政策变化趋势，及时发现风险苗头，及时调整项目开发计划，降低政策变化带来的经营风险。