1、城市泡塑厂地块保障性住房建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 综述1一.拟建项目概况1二.项目建设背景1第二章 建筑方案6一、规划设计原则6二、规划指导思想6三、规划总体结构6四、道路交通系统7五、绿化2、景观系统8六、公建系统分析9七、单体建筑设计9八、住宅户型设计10九、 消防设计及人防设计10十.主要技术经济指标12第三章 结构方案151本工程设计使用年限50年，建筑结构的安全等级为二级。152主要设计规范和规程：153自然条件164.结构设计16第四章 公用工程方案17一.电气部分17二. 给排水部分21三. 通风部分24第五章 土地利用及环保节能25一. 土地利用25二资源利用和能源耗用分析31三. 生态环境影响分析35第六章 投资估算、资金筹措及进度安排39一.投资估算39工程投资42二.资金筹措44三.资金使用计划45第七章 结论与建议45一. 结论45二. 建议4651第一章 综3、述一.拟建项目概况本工程选址锡山区，紧临城市重要防洪水系新兴塘河，位于新明路北，华夏路西。周边小区林立，南为新建中大诺卡花园和金锡苑，东为蔚蓝都市花园，居住氛围浓厚，商业配套成熟，地理位置和自然条件较为优越。基地狭长且较为分散，被城市道路和自然水系划分为六个大小不等的地块。地块可建设用地面积为30.89万平方米，可建设地上建筑面积约79.19万平米，其中住宅为69.56万平米，主要为经济适用房，其余部分为小户型的廉租房。一期启动区A-1地块建筑面积约为176332平米。基地地势平坦，主要为XX塑料厂厂区。基地内将新建一所60班的小学和18班的幼儿园及服务于周边小区的睦邻中心。二.项目建设背景14、.保障性住房居住小区产生和发展的政策背景改革开放三十多年来，我国年均GDP增长率超过了8%，经济的发展使得人民的生活水平不断提高，城市化进程加快，城市人口比例不断提高，对住宅的需求量也越来越大。在住宅被纳入商品化轨道后，风起云涌的商品房建设浪潮逐步解决了计划经济时期困扰人们多年的住房难、居住条件差等问题，使宝贵的土地资源得到更有价值的利用。但追逐利润的商品房市场，不可避免的忽视了大批难以在私人住宅市场立足的中低收入者的购房能力与安居需求。另外，城市化进程中的大量基础建设以及腾地拆迁使得老中心区居民以及郊区农民成为了新的需要购房一族，但昂贵的商品房价格让他们望而却步。在这些背景下，经济适用房，廉5、租住房等低造价保障性居住小区就应运而生了。从1998年开始，经济适用房制度的建立标志着我国迈出了健全住房保障制度的第一步。早在1991年6月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。 1997、1998年是房改的关键时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。为解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了。经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型保障性房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品6、房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。对经济适用房、廉租住房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。以首都北京为例，1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适7、用住房项目拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕，截止2002年底，已批建的经济适用住房项目已达39个，总规模为2048户。2006年6月1日，北京市建委开发办副主任魏成森在接受记者采访时透露，今后为了充分保障中低收入家庭的住房需求，在第11个五年计划当中，北京计划建设1000万平方米经济适用房，其中2008年前推出800万平方米。这1000万平方米的经济适用房将定向建设，重点保证城区内的危改、拆迁、奥运场馆建设拆迁户、重大工程拆迁户等用户的房源。以江苏XX为例，为了全面推进XX现代化城市建设，努力改善和提高XX居民的居住水平，市委、市政府实施了“康居工程”行动计划。从2002年开始，用三年的8、时间，基本完成低洼地区成片危旧房的改造和老新村整治，每年建设经济适用住房约100万平方米，使XX市民人均住宅使用面积达19.3平方米（原为15.3平方米），住房成套率达83%（原为75%）。 “九五”期间XX市的低洼地区危旧房改造和住宅建设取得了较大的成绩，新建住宅592万平方米，竣工安居工程、经济适用住房76.38万平方米，为7000多户中低收入家庭改善了住房条件。太湖花园安居工程一期、二期都获得了全国住宅建设试点金奖。同时投入资金上亿元，完成了新老村治理改造面积600万平方米。拆除各类危旧房136.45万平方米，城市面貌和居民居住水平发生了很大变化。“十五”期间XX市委、市政府用三年时间基9、本完成了309万平方米危旧房改造，每年建设经济适用住房100万平方米的目标。但由于低洼地区危旧房居民平均每户建筑面积仅为30平方米左右，即使按市中心一类地区计算，所得货币拆迁安置资金也很难购买一套普通商品房。因此要大规模拆除改造危旧房，就必须首先大规模建造带有社会保障性质的经济适用房，首先满足危旧房和道路拆迁居民购买安置房的需要，实行危旧房改造和经济适用房联动。另外，XX市区目前共有居民家庭约41.12万户，其中一居室以下的住户有8.71万户，二居室住户有12.77万户，二项共计21.48万户，这说明XX市居民具有改善住房条件愿望的家庭还有一半左右。因此，大规模建设经济适用房，不仅是为了适应危10、旧房改造和城市建设的需要，同时也是为了繁荣住房市场，把广大市民群众迫切改善居住条件的潜在需求转变为现实需求，是为民办实事的具体表现。XX市政府2010年底出台了关于进一步加快实施住房保障工作的意见，这是继2008年4月份，XX市实施住房保障政策以来的一次重大政策调整。调整后的新政，在极大降低保障性住房准入“门槛”的同时，也将惠及本市的新就业人员。我市要求着力保障和改善民生，要求完善住房保障体系，健全经济适用房和廉租房制度。住房保障新政门槛降低后，市区预测将新增15700多户低收入住房困难家庭符合条件申请廉租房或经济适用房。如何满足新增的低收入家庭住房保障需求? 我市明年计划建设保障性住房87011、0套，其中经济适用房8000套，廉租房700套。为配合危旧房改造工作，我市正在加紧落实各保障性住房地块，本地块也在此之列。为解决住房困难家庭及未纳入廉租住房和经济适用住房保障范围、短期内又无力购买商品房改善住房条件的外来就业人群住房问题。2.大力建设保障性住房居住小区的意义 温家宝总理在刚刚结束的人代会上所做的政府工作报告对于保障房建设可谓浓墨重彩。提出“要加大保障性住房建设和棚户区改造力度，低收入群众住房困难问题得到一定程度缓解。促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”。在具体解析房地产投资结构时指出，“加快落实和12、完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题”。我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，有利于促进房地产市场稳定健康发展，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。 首先，我国城镇居民人均居住面积在世界上仍处于落后水平，至今仍有几百万住房困难户，联合国人居会议已经把提高人居水平和质量作为实施社会经济可持续发展战略的重要组成部分。加快保障性住房居住小区的建设，是构建和谐社会的13、需要，是大得民心之举。其次，住宅建设的发展能带动相关产业的发展。每一元住宅建设投资，可以带动其他行业增加产值两元以上。住宅行业的发展，将直接影响到厨房卫生设备行业、家具行业、家电行业和装修等行业发展前途，同时，对服务业、交通业也会有间接的刺激作用。另外，加快保障性住房居住小区的建设可以用较小的投入产生较大的社会效益。我国经济还处于起步阶段，人多地少，资源有限，在相当一段时间内，对80%以上的居民来说，消费的定位只能是经济适用型的，相比于其他商品来说，发展城镇住宅所牵动的国家投入较少而效益较大。住宅具有巨大的需求市场，对整体经济的联带效应大，又能缓解当前经济发展中的一些突出矛盾。因此，大力发展住14、宅建设，尤其加快面对广大中低收入的居民家庭的低造价居住小区的建设，完全可以形成新的消费热点和经济增长点，促进经济的良性循环。第二章 建筑方案一、规划设计原则(一) 总体设计原则：1、 除住宅设计外，沿中大诺卡小镇北侧规划道路设置部分商业、公建用房，同时注重与诺卡小镇地块内空间形态和城市景观方面的衔接过渡；考虑与出让地块在建筑布局、立面造型等方面的统一切调，同时考虑分开管理的要求；2、充分重视该地区在城市区域中的重要性，地块的开发规划设计均应服从主管部门制定的该地区开发的主导思想，使该地区历史的，人文的印记得以传承。3、坚持以人为本，以生态环境为本并重的原则，创造出和谐优美适意人居的住宅区。二、15、规划指导思想结合锡山区主城区控制性详细规划，我们统一规划，综合配套，充分体现居住于环境、商业、休闲融合的概念，提高整个社区的土地价值。统一考虑沿新兴塘河的天际线形象，并与已建中大诺卡花园和金锡苑规划形式呼应，取得整体统一。充分利用自然环境，通过局部改造与整治，强调地域和整体性的融合，将环境的层次性加以明确，保证居住区内环境的均好性，以求创造一个现代、人文、高尚、自然的花园式住宅区。三、规划总体结构运用新都市生活的规划思想，意在为人们创造一个具有丰富内涵和浓郁人文气息的社区，包括公共广场、街道、绿地景观，自然的生态河流等，通过空间的规划组织，为小区创造层次、内容、功能和景观均丰富的公共活动空间，16、为人们提供不同的交往场所。由于地块较为分散，本规划将60班小学和社区服务中心单独分区，同时结合地形设置幼儿园和老年活动中心，这样公共服务设施与住宅各自成区又紧密联系。沿新兴塘河设置若干点式高层，增加地段的通透性，这样城市绿地与小区绿地交融渗透，形成小区高品质的环境资源系统。在设计中我们按三个南北向的轴线展开设计：1、与中大诺卡花园的小区入口广场的延续轴线2、小学、幼儿园和老年活动中心组成的公建群轴线3、沿现有城市河流的景观轴线居住区形态对居住区整体形象景观的形成起着至关重要的作用。我们在规划设计中注重居住区整体的色调，质感，住宅体量的高低，疏密与天空、地植被土壤与水面的协调。设计中我们注重外部17、对新兴塘河的建筑天际线变化的视觉感受，渐变柔和的天际线又是本设计的一大特色。对现有水系的利用方面我们同样精心考虑，我们将入口广场伸到新兴塘河水系中，结合小区内外环境设置沿河的漫步小道和亭台榭阁，强调水岸活动观赏视线的畅通与连续性，柔化生硬人造的滨水景观，营造亲切宜人的和谐空间。四、道路交通系统交通系统的设计充分依据“以人为本”的人性化理念，建立高效有序的道路系统。由于地块的特征性，我们将每个地块的路网设计成既相互独立又紧密联系的系统，同时考虑已建小区的路网影响。整个道路系统流涎畅通，快捷，并极大减少了次级道路的数量，无形中增加了更多的绿化空间。整个居住区沿中心绿化带在出入口附近设置集中的地下汽18、车库，给出行居民方便同时，减少汽车对小区内居民的生活影响，也为创造优质的室外景观提供可能。但考虑到保障性住房的经济性，在不影响绿化环境的基础上设置一定比例的地上停车位。社区服务中心设置单独的地下汽车库。非机动车停车将利用主体建筑的地下室。居住区道路和公共建筑均能满足无障碍通行的要求，考虑使用时的便捷性及与景观设计、消防要求相融合。五、绿化景观系统设计中充分利用水景资源，在绿化景观体系中依托水塑造空间形态，增加绿化的层次感。结合大面积的活动广场建立从底层架空走廊，屋顶花园等多层次的绿化系统，创造小区景观的新模式，在设计中实现可居、可赏、可玩的景观主体，本设计中绿化广场是设计重点，结合建筑、地形、19、水景等设计韵律小径、置草坪流水、动感雕塑、特色廊架等以开放式景观为主，努力塑造流动的绿化空间，使居住区内更多住户能享受温馨、优美、宁静、自然的绿色景观。结合公共建筑分散设置大面积的绿化广场，形成丰富的点线面景观系统。室外的庭院及平整的车行路以方砖砌筑，色彩素雅，曲折的小径以砖瓦卵石等材料相配合，中心水景建筑过溪小桥和踏步 ， 配以条石、湖石等砌筑，局部硬质广场，联系地下车库的出入口精心设计，使其融入到环境景观当中。六、公建系统分析小区公建系统配置是小区的另一特色，根据居民的生活和出行规律及锡山主城区控制性整体规划布局，将60班小学在其中一地块单独设置，在其北侧相邻地块设置18班幼儿园和老年活动20、中心，并结合沿街商铺设计集中的商业。为更好地服务与整个居住区的居民，在人气较旺的小区最南端设置社区服务中心。这样小区在布局上形成了“L”形的公建群体，这样小区在文化体育、行政管理、社区服务等各方面都有了质的提升。七、单体建筑设计 我们根据保障性住房的特点，在合理布置户型，充分考虑居住区的日照与通风要求的同时，注重户型的多样性，多层，小高层，高层住宅综合考虑。 住宅单体平面根据保障性住房等特性专门设计，其中60m280 m2的经济适用房为主力户型，户型主要为二室二厅一卫，部分为一室一厅一卫，同时还设计了50m260m2左右的廉租房。设计中力求提高住宅的使用率，大部分户型南北对通，建筑朝向除考虑南21、向因素外还争取较好的景观，在房间尺寸和使用功能上精雕细刻，使其满足未来业主的居住要求，户型设计上根据其所在处的不同位置度身定做。 居住区住宅形态多样，多层住宅，小高层，高层住宅均有，公共服务设施 26层，建筑形态丰富，此起彼伏，错落有致。 住宅造型简洁、大方，具有时代气息。同时又考虑了经济因素，单体立面以充满现代感的大块色彩作对比，以及屋顶构架的运用，为求优雅、简洁大方。配套公建考虑沿城市道路的视觉效果，建筑形体简洁明快，线条流畅极具现代气息。八、住宅户型设计小高层及高层住宅设置一梯四户、一梯五户，主要房型为一室一厅、二室一厅、二室二厅及三室二厅,面积为50110平方米。九、 消防设计及人防设22、计1、设计依据江苏省住宅设计标准 DGB32/ J 26-2006建筑设计防火规范 GBJ 16-87(2001年版)高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95(2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97江苏省城市规划管理技术规定 （2004年版）建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准(DBJ08-7-96)；建筑设计防火规范（2005年版） (GBJ16-87)；办公建筑设计规范 （JGJ67-89）商店建筑设计规范 （JGJ4888）2、建筑分类、耐火等级：本工程为高层住宅、多层商业公建以及一、二层带商业网点的高层住宅居住小区，高层住宅从11到34层不等23、。带商业网点的11层住宅，建筑分类为II类，耐火等级为二级；带商业网点的高层住宅，建筑分类为I类，耐火等级为一级；纯高层住宅，建筑分类为I类，耐火等级为一级；地下车库为I类建筑，耐火等级为一级。建筑间距均满足防火规范要求。3、消防总图设计：本工程在各个地块均设计两个车行出入口，且均可作为消防车出入口。小区内设环形消防通道，宽5米。高层住宅疏散出口一侧与消防车道相邻并有相应的消防登高场地，保证隐含转弯半径不小于9米。各建筑符合规范规定。4、防火分区：住宅每单元每层为一个防火分区；商业公建配套不超过2500平方米为一个防火分区。地下自行车库每个防火分区不超过1000平方米；地下汽车库每个防火分区不24、超过4000平方米，（机械式停车库不超过2600平方米），每个防火分区均有2个以上人员出口，疏散半径0.6辆/百平米廉租房0.2辆/百平米商业公建50辆/万平米地面停车位850住宅754辆，商业公建96辆地下停车位3736住宅3352辆，商业公建384辆非机动车停车面积43900平方米2.0 整体规划用地平衡表项目数值比例（）总用地面积30.89100住宅用地面积14.7247.65公建用地面积7.1223.05道路用地面积3.2310.46公共绿地面积5.8218.843.0 一期主要技术经济指标项目 单位总用地面积45615平方米总建筑面积176332平方米地上计容总建筑面积146956平25、方米其中住宅建筑面积139813平方米配套公建建筑面积7143平方米架空层建筑面积1627平方米地下总建筑面积27749平方米容积率3.22建筑密度17.6%绿化率41.4%总户数1721户其中经济适用房、公共租赁房1535户廉租房186户总人数5507人（3.2人/户）户均面积81.24平方米/户停车位(含商业公建停车位)867经济适用房0.6辆/百平米廉租房0.2辆/百平米商业公建50辆/万平米地面停车位167住宅153辆，商业公建14辆地下停车位700住宅678辆，商业公建22辆非机动车停车面积7126平方米第三章 结构方案1本工程设计使用年限50年，建筑结构的安全等级为二级。2主要设计26、规范和规程：建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）建筑地基基础设计规范 （GB5007-2002）建筑桩基技术规范 （JGJ94-94）人民防空地下室设计规范 （GB50038-94）建筑结构统一标准 （GB/T50001-2001）3自然条件31基本风压：Wo=0.45KN/m2（十九层以下高层及多层采用）地面粗糙度C类3.2基本雪压 So=0.40kN/m2要设计活荷载（标准值）人上屋面： 2.0kN/m2不上人屋面： 0.5kN/m2住宅楼27、面、走廊、楼电梯厅、楼梯间 2.0KN/m2住宅厨房、厕所 2.0KN/m2住宅的挑出阳台 2.5KN/m2 空中花园 3.0KN/m2通风机房、电梯机房 7.0KN/m2车库、车道、一般设备用房 4.0KN/m2商场及其走廊、楼电梯厅、楼梯 3.5KN/m2地下室顶板施工活载 10KN/m2地下室顶板消防车道及消防登高面 20KN/m2自行车库 2.0KN/m24.结构设计（1）工程概况:本工程分小高层住宅11层、高层住宅、2-3层商业、公建等建筑类型。（2）结构设计：根据建筑平面及立面高度，再结合有关规范要求初步确定，商业及办公部分采用框架结构，小高层、高层住宅部分采用剪力墙结构。（3）基28、础设计：小高层、高层住宅部分采用整板基础，多层框架有地下室部分采用筏基，无地下室部分采用独立基础。（4）抗震设计：根据XX地区设防烈度6度确定，多层部分框架抗震等级四级，高层部分剪力墙结构抗震等级为四级，其中短肢剪力墙为三级。（5）墙体材料 外墙采用双排孔混凝土砌块 内墙采用加气混凝土砌块混凝土，C35C25钢筋 HPB235，HRB335，HRB400型钢筋第四章 公用工程方案一.电气部分1). 设计依据方案设计文件；国家及行业现行的各种设计规范及标准等： 供配电系统设计规范GB50052-95 10kV及以下变电所设计规范GB50053-94 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(29、2005年版) 住宅设计规范GB50096-19995(2003年版)居住区供配电设施建设标准 DGJ32/J11-2005江苏省住宅设计标准 DGJ32/J26-2006建筑物防雷设计规范 GB50057-94 2000年版住宅建筑规范 GB 500368-2005火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98有线电视系统工程技术规范 GB50200-942 ) 供电设计2.1负荷等级：本建筑由二类高层及一类高层住宅组成。其消防负荷的负荷等级按照高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95，2005版）的规定确定并进行设计。2.2 高低压供电系统供电电源及电压：设置20个10kV小区变电站30、(其中一期4个)，10kV供电电源为2路独立的专用电源电缆，由城市变电站引入，采用环网式供电。两路高压满足双电源要求，不另设置柴油发电机组。供电系统：各变电所10kV系统采用单母线分段接线；380/220V系统采用单母线分段方式，正常时各变压器独立运行，变压器之间设低压联络。2.3 配变电所：在小区共设置19座公用变电所， 变电所由高低压配电室组成。本次设计按居住区供配电设施建设标准进行负荷计算，主要计算结果如下：住宅户数： 8702户，按12KW/户计算, 为104424KW；按XX供电部门计算要求：住宅取Kx=0.5，负荷=52212KW。配套用房约96224平方米，按100W/平方米计算31、,为9622KW总负荷=61834KW。每个变电所为容量3*1000KVA。变电所的设置以供电部门的供电方案批复为准。2.4室外供电线路及照明：建筑红线内所有室外高、低压配电线路采用室外穿管或直埋敷设，进出建筑物处穿钢管保护； 室外照明采用路灯、庭园灯及建筑物立面泛光灯等多种形式。2.5防雷与接地：配变电所工作接地及安全接地与建筑物防雷接地共用接地装置，接地电阻1。为防止雷电波沿高压电缆侵入形成过电压而损坏电气设备，10kV电源及变压器低压进线处均装设避雷器。位联结。3）. 防雷保护 按三类防雷建筑物设置防雷设施。在建筑屋顶上沿屋角、屋脊、屋檐和檐角等易受雷击部位敷设避雷带以防止直击雷；利用结32、构柱子钢筋作为防雷引下线，引下线的平均间距应不大于25m；利用建筑基础结构钢筋作为防雷接地以及电气设备安全接地的共用接地装置，其接地电阻不应大于1欧姆；为防止雷电波侵入室内，所有进出建筑物的金属管道均与接地装置连接；将建筑物60m以上高度外墙面上的金属栏杆、门窗等较大物体与防雷装置连接以防止侧击雷；此外，在室内垂直敷设的金属管道和金属物体的顶端和底端均应与防雷装置连接起等电位的作用。4）.电话及网络系统 每户住宅按2个电话进线设计，每栋住宅的各单元底层设置电话分线箱。小区进线采用电缆进线，由城市电信网接入，小区内配线电缆均采用HYA型全塑市话电缆。5）. 有线电视系统小区内电视系统接入市有线电33、视网，系统配线方式采用光纤引入，同轴电缆传输，外线穿管埋地引入，方向和电话相同。根据有线电视主管部门的要求，在小区内适当位置设置信号放大设备。在每栋住宅内设一放大器箱，每层设置分配器箱，每户住宅设两个电视用户端。6）. 火灾自动报警及消防联动控制系统本工程按二级保护设计。在地下室及高层住宅部分的走道、门厅、电梯前室、防烟楼梯前室等处按规定设置感烟、感温探测器、 高层住宅部分每层设置手动报警按钮及声光报警器，手动报警按钮处设消防电话插孔。本小区消防控制室系统功能如下：接收感烟、感温、探测器、手动报警按钮、消火栓按钮、水流指示器、压力开关等设备的动作信号，发出火灾报警信号及安全疏散指令。联动控制室34、内消火栓、自动喷水灭 火系统、防排烟系统设备，控制防火卷帘垂落、电梯迫降，紧急启动火灾应急广播，切断非消防电源，记录和显示各种联动设备的运行状态。按规定在各层设置手动报警按钮、警铃。消防控制室设有消防对讲电话主机，在消防水泵房、通风机房、变配电室、电梯机房等重要站房设消防对讲电话分机，各手动按钮处均设消防对讲电话插孔，消防控制室内设有市内直通电话。 二. 给排水部分1.设计依据 建筑给排水设计规范 GB50015-2003 室外给水设计规范 GBJ1386（1997年版） 室外排水设计规范 GBJ1487（1997年版） 高层民用建筑设计防火规范 GB5004595 （2005年版） 建筑设计35、防火规范 GB50016-2006 建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规范 GJJT2998 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 自动喷水灭火系统设计规范 GB500842001(2005年版) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB5006797年版 业主提供的有关资料 2.系统设计2.1生活给水系统 (1)水源及引入管本小区自来水由小区外主路分别引入DN300上水管，管道在小区内形成环网。（2）用水量计算本小区总用水量为9932M3。见下表：用 水 量 统 计 表序 号用水项目用水标准用水时间Kh用水量备 注m3 /dM3 /hL/S1住宅300L/人天242.2832562.36、5每户3.2人计2公共建筑8L/ m2 天81.352220.23绿化及道路浇洒1.5L/ m2 次21854小计90325未预见水量900约按小计的10%计6总计9932(3).供水方式本小区住宅给水分区供给：低区13层；中区418层；高区1934层。低区由市政管网直接供水；高区由变频供水设备供水。大地下室内设生活水池和生活泵房。 住宅水表均按照出户设计。(4). 节水说明本小区生活给水采用分区供水，每个给水分区的最低点的供水压力不大于0.35MPa。所有用户分户计量，水表和给水立管均设在公共部位。所有卫生洁具均采用节水型，大便器的冲水量不大于6升/次。所有的水池、水箱均设有报警装置。消防泵37、喷淋泵的试验水回流到消防水池。2.2、消防系统：本小区室外消防用水由小区内的环状市政给水管提供,其最大室外消防用水量15L/S。小区内室内消防系统和喷淋系统均采用区域临时高压供水系统。其给水由设置在地下室的消防及喷淋系统提供。地下室设180T的消防水池及消防泵和喷淋泵各两台，小区最高建筑屋顶设18T的稳压水箱。本小区室内最大消防用水量为10L/S,消防延续时间按照2小时设置。喷淋系统按照中危险II级设计，流量为27L/S。2.3、排水系统 室内生活污废合流，室外雨、污分流，室内污水经拦污池初步沉淀后排入市政污水管网。住宅每户阳台设一个洗衣机排水管，该管排到室外污水管道。2.4、雨水排放系统：38、各单体建筑屋顶雨水经汇集后与基地道路等处雨水合并，排入小区内河道。重现期拟采用2年，降雨历时为10分钟。三. 通风部分1）.设计依据相关的暖通设计规范；建筑专业提供的图纸资料；2).设计范围地下车库的防排烟设计；3).通风，排烟设计1.地下自行车库按35次/h计算平时通风量,消防排烟时按照不小于6次/h计算排烟量。地下室汽车库设有双速设有排风（烟）风机采用低噪音风机箱，平时低速运行，消防排烟时切换到高速运行。在不能采用自然进风的防火分区设有新风机系统，新风量按不小于50%的排风量进行配置.用以消防排烟时补充新风.自行车库参照汽车库要求进行设计通风排烟.所有排风机均采用低噪音风机箱，新风机采用低39、噪音轴流风机。2.地下变电所、消防水泵房排烟量60m3/min换气次数，变电所平时排风量按设备散热量计算确定；进风采用内隔墙自然进风方式。水泵房排风量按56次换气次数确定。3.高层住宅防烟合用前室采用自然烟方式。防烟楼梯间均采用自然排烟的方式。4) 消防控制方式.排烟风机入口处排烟防火阀280C应关闭，该系统排烟风机应联锁停机。第五章 土地利用及环保节能一. 土地利用1.项目建设地址1.1地理位置本项目建设地点在XX市锡山区。该区位于北纬317至322，东经11933至12038，作为太湖明珠XX交通要冲的锡山区，地理环境优越，水陆交通便捷。 1.2自然条件 气候：XX市属北亚热带湿润区，受季40、风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。气温，1月平均气温在2，8C左右；7月平均气温在28C左右。全年无霜期220天左右。XX市区年平均降水量在1048毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。XX市区日照时数2019.4小时。常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。2003年XX市气候特点是：气温特高，盛夏高温明显，降水正常略少，日照充足。 水文：长江每年79月为洪水期，122月为枯水期，最高水41、位4. 75米，最低水位2.41米，常年平均水位2.47米；平均气温15-5，、最热月(7月)平均气温27.6，最冷月(1月)，平均气温2.5，全年主导风向为东南风，常年平均风速每秒147米秒。 地质：该用地地属长江三角洲平原部分，地势较平坦，为第四系厚覆盖平原，工程地质条件良好，对区内现状中的建筑物不会构成不安全因素。周边地质和镇区地质基本相同。土壤以黄泥土、黄白土，乌栅土，乌黄土，粉沙壤土为主，大部分地区地耐力10吨平方米，部分地区超过2011吨平方米，地质结构稳定，地震烈度为6度。1.3交通条件京沪铁路、京沪高速公路横亘东西，锡澄高速公路、锡宜高速公路纵贯南北，312国道、京杭大运河贯穿42、全境，张家港、江阴港、XX机场、上海虹桥、浦东国际机场和南京禄口机场近在咫尺，组成了铁路、公路、水运、航空立体的四通八达的交通运输网络。全区程控电话随处可拔，上网工程遍布企业。XX上海浦东国际机场 150公里XX上海虹桥国际机场 120公里XX南京禄口国际机场 150公里XX硕放机场 15公里XX江阴黄口巷外运码 35公里XX上海港外运码头 150公里2. 土地利用2.1土地使用的法律、法规 土地是国家重要的稀缺资源，项目占用土地应符合国家土地利用总体规划要求，严格贯彻执行国家有关土地管理的法律法规，正确处理项目建设用地与节约用地的关系，切实做到依法、科学、合理用地。 中华人民期口国土地管理法43、计有八章八十六条，其中第三章第十七条规定： “各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划，国土整治和资源环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。”第四章第三十六条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地：可以利用劣地的，不得占用好地。”第五章第四十三条规定；“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准本集体经济组织农民集体所有的土地时，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准农民集体所有的土地的除外。”国务院发布的中华人民共和国土地管理法实施条例(1998年144、2月24日国务院第26号令)第五章第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的建设单位应当根据建设项目的总设计一次申请：办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”2.2本项目的土地利用情况 本项目使用土地是根据XX锡山区总体规划，按照国家土地相关政策办理土地手续。该项目遵循土地使用的法律法规。2.3 拟建项目与相关战略规划的关系 2.3.1相关规划1、 甲方提供的有关地形图及设计要点2、国家有关设计规范和江苏省城市规划管理技术规定 3、业主提供的设计任务书。 4、拆迁安置房规划设计方案专家评审意见 2.3.2拟建项目45、与相关规划的符合性 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中提出“促进城镇化健康发展。有条件的区域，以特大城市和大城市为龙头，通过统筹规划形成若干用地少、就业多，要素集聚能力强，人口分布合理的新城市群。”“建设社会主义新农村的目标和要求，可以概括为生产发展，生活宽裕，村容整洁，管理民主。” XX市地处长江三角洲，长三角地区是我国经济最为发达的地区。该地区水资源丰富，气候资源较好：人力资源集中；而土地资源、生物资源相对紧张，矿产资源较为匮乏。为实现区域优势互补，缓解经济发展的深层矛盾，谋求整个区域更快、更好、更协调地发展，上海、江苏、浙江三省市正由国家发展和改革委员会牵头组织编46、制长三角区域“十一五”规划。在2004年年底结束的第四次沪、苏、浙经济合作与发展座谈会认为，长三角在共同编制区域发展规划 的契机下，必须强化要素流动和资源整合。打破地区分割：加快构建一个开放的大市场。完善区域市场准入和质量认证等标准体系，建立区域性商品、资本、人才、劳动力和技术市场，为推进区域内各种要素的自由流动和充分竞争提供 平台。对区域内综合交通、能源、水资源、信息网络、物流体系等重大基础设 施和社会服务设施作出系统规划，加强区域内外的相互协调与衔接。要加快形成分工合作、各具特色的区域产业布局：努力使长三角成为新一轮国际现代服务业和先进制造业转移的首选承接地。XX市锡山区地处长三角几何中心47、，“土地”是其最紧缺的资源，道路建设要用地，工业建设要用地，农业建设要用地，生活居住要用地。为把“土地”资源充分利用好，科学合理的规划至关重要。按XX市人民政府规划，本项目开发用地属于居住用地，以安排保障性住房为主。本项目将根据XX市规划局详规，严格控制各项建筑指标，尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达、具有地方特色和文化品位，与经济发展相结合并可持续发展的现代化居住小区。 综上所述，拟上项目符合国家“十一五”规划建议的精神，符合长三角区域规划、XX市规划框架的要求。2.4 拟建项目与产业政策及行业准入的关系 2.4.1产业政策原国家计委、经贸委发布当前国家重点鼓励发展的产48、业、产品和技术目录(2000年修订)其中二十六、城市基础设施及房地产中之9“城镇园林绿化及生态小区建设”，在鼓励范畴。 2.4.2拟建项目的符合性发展房地产业是我国重要的产业政策。国家鼓励“城镇园林绿化及生态小区建设”，什么才算生态小区，国家还未出台具体的标准，综合业内人士的观点，可概括为：生态小区是通过调整人居环境生态系统内生态因子和生态关系，使小区成为具有自然生态和人类生态、自然环境和人工环境、物质文明和精神文明高度统一、可持续发展的理想城市住区。生态小区空间结构合理、基础设施完善，生态建筑、智能建筑和生命建筑广泛应用，人工环境与自然环境融合。它符合城市规划和区域规划与区域和城市融洽，是生49、态城市的一部分，体现了所在城市的风貌和特质。联合国人与生物圈计划第57集报告中指出：“生态规划就是要从自然生态和社会心理两个方面去创造一种能充分融合技术和自然的人类活动的最优环境，诱发人的创造精神和生产力，提供高的物质和文化生活水平。” 从规划上看，生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。 通过生态设计方法促进人居环境质量的提高和人与自然的和谐、人工设施 与自然环境的协调，实现小区社会-经济-自然复合系统整体协调而达到二种稳定、平衡、有序状态的演进过程。 总之，生态小区既是一种50、小区规划新理念，又是未来城市追求的远景目标，将成为可持续城市理想休憩乐园和未来住宅小区发展的必然趋势。本小区内建造79万平方米的住宅楼，容积率约2.56， 绿地率40，并配套有停车场、物业管理、消防设施、健身娱乐等，建筑质量严格执行国家级行业相关标准，节水、节能、环保采用当今最科学、最有效的措施，符合生态小区的规划设计理念。 由于为政府安置项目，经财务测算，符合江苏省定价目录和省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知(苏价服2004)179号)及XX市物价局(锡价服2004220号)文件精神：“普通住宅商品房的利润率最高不超过8，其它住宅商品房的利润率由开发商自行决定”的规定。 因此，拟建项目51、符合国家产业政策，符合当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录(2000年修订)第二十六条第9款的内容，符合当地政府对房地产业发展导向。 二资源利用和能源耗用分析 1.开发及综合利用重要性 坚持科学发展观，加快建设循环型经济和资源节约型社会，将是“十一五” 期间重要政策取向之一。 我国经济的快速增长在很大程度上是靠消耗大量资源实现的，而我国资源比较缺乏，人均资源拥有量仅为世界平均水平的1/4，且时空分布不均。房地产业主要消耗土地资源。土地是极其宝贵的自然资源，是生产力的重要要素，是人类生产和生活最基本的物质资料。我国实有耕地14.3亿亩，平均每人只有耕地为1.1亩，只相当于美国人均耕地1l.52、l亩的1/10左右，还不到世界平均水平的1/3。因此我国是一个典型的人多地少、人均资源紧缺的国家。 土地资源的有限性及社会经济发展对土地无限的要求迫使人类社会必须节约用地。珍惜和爱护土地资源，节约和集约土地利用，化解日趋紧张的资源短缺与经济快速增长的矛盾，以求得资源开发及综合利用的最大效益化，是我们必须着力研究的重大课题。XX工业经济增长对土地资源的依赖性越来越重， 近两年城区王业用地增幅都保持在10以上，实施土地集约利用，提高土地使用效率和经济效益尤为重要。 根据节约型社会及节能省地的要求，房地产开发项目，重在优化用地结构布局，提高土地利用程度，要充分论证项目土地利用模式，基础设施配置及项目53、平面布局，户型功能分区等方案的优劣，做到适当合理提高容积率和建筑密度，以强化节约和集约利用土地资源。2. 项目所在区域的资源概况2.1土地资源 XX总面积4787.6lkm2，其中市区面积1622.64km2。XX市下辖江阴、宜兴两个市(县)和崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区和新区七个行政区。据XX市统计年鉴XX市总人口518万，人口密度1114人/平方公里，XX市市区人口109.56万，人口密度21.16人/平方公里，而全省人口平均密度为724人/平方公里，可见XX市是人口非常稠密，土地资源十分宝贵的地区。2.2其它资源 XX市北枕长江，南临太湖，锡澄运河穿城而过，水资源极其丰54、富。XX市属亚热带季风气候，全年温暖湿润，日照充足，气候条件较好，生物植物资源丰富。素有“长江三鲜”扬名天下，栽桑养蚕全省一流之称。 全市共有大小河道3100多条，总长2480公里。市区河道总长150公里， 平水期水体容积800万立方米。太湖为江南水网中心，面积2338.1平方公里，总蓄水量为28亿立方米，年平均吞吐量约52亿立方米。因此，XX地表水较丰富，外来水源补给充足。地下水资源据不完全资料测算，市区储量为6349万立方米，年补给量为6453万立方米。 XX地区总体水质污染较为严重。除宜兴横山水库、长江江阴段处于 类水，其余水体均劣于III类水。全年有l.9的监测断面(点)符合类水标准，55、4.7的监测断面(点)为III类水，9.0的监测断面(点)为类水，15.3的监测断面(点)为V类水，69.l的监测断面(点)劣于V类水。3. 资源利用及节能方案3.1利用分析 本项目拟用地面积约54361平方米。根据节约型社会及节能省地的要求，地产开发项目要充分论证项目土地、利用模式、基础设施配置、项目平面布置及户型功能分区等方案的优劣，做到优化用地结构布局、合理确定建筑密度以提升环境品质，适当提高容积率，以强化节约和集约利用土地资源。 本项目所占土地为XX市未来行政中心地段，交通便捷，设施齐全，环境良好。在充分兼顾资源条件和环境承载力的情况下，项目优选布局方案，开拓建筑空间，适当提高强度，拟56、建小高层及高层住宅楼，建筑面积25万平方米，并配套有门卫及物业管理用房、停车场、自行车库等，达到建筑密度不大于25%，建筑容积率大于2.3，绿地率不小于35%，本着节约和集约利用土地的原则，实现经济效益与环境效益良性互动的模式。32节能方案 节约能源耗用是我国经济发展的一项长远的战略方针。本项目建设方案依据国家节能标准，合理设计，优化节能，降低单位面积能耗指标，建造节能性住宅建筑。本项目采用以下节能措施： (1) 建筑设计充分考虑群落布局、建筑朝向、平面设计及自然通风效果。 建筑造型上注意控制体形系数，不采用过多凹凸面，不留通风死角，尽量利用自然风调节室内温度。 (2) 优化结构设计，减轻墙体57、自重，采用高强钢筋或高性能砼。外墙采用保温砂浆对墙体加强保温效果，采用发泡聚苯稀材料对屋面进行保温，采用铝箔卷材对屋面进行隔热处理，有效改善夏天顶层过热的情况。 (3) 适当控制窗墙比，择优设置门窗位置及开启方式，择优设置可调节的活动遮阳方式，以便夏季防晒冬季日照。外门窗采用气密型中空铝合金门窗，减少热损耗。 (4) 充分利用自然光满足室内采光要求，采用高效节能灯具照明，公共部分如楼梯道照明可采用感光延时开关，广泛采用太阳能热水器，满足一般家庭餐饮及淋浴的需要。 (5) 认真执行建筑节能标准，积极采用节能新技术、新工艺及新材料，用于项目的墙体材料、保温材料、门窗部品、采暖空调系统及照明；设备均58、应符合节能标准，并确保施工到位。 (6) 室内给水排水管材均采用塑料管材，给水管采用PPR管，排水管采用XPGUPVC管，以利节能。地块供水采用无负压管网增压稳流变频供水设备，充分利用市政管网的水压。 (7) 室内外照明均采用高效节能光源和灯具。 (8) 通风设备均采用高效低噪声设备。33节水方案严格控制供水系统的渗漏通病，减低管网漏损率。优先选用节水型设备和洁具，降低日用水消耗量。另外提高清洁废水的回收率及重复利用率，如用于洒水或浇花。三. 生态环境影响分析1. 生态环境保护依据根据国家有关法律法规，在项目规划设计及实际施工中，都应采取必要的措施，使项目达到国家规定的生态环境保护标准。本项目59、环境保护工作接受XX市及XX市环保部门的监督，其生态环境保护的依据为： 中华人民共和国环境保护法； 建设项目环境保护管理条例国务院(98)253号令； 大气污染物综合排放标准6B16297-1996； 污水综合排放标准6B8978-1996： 环境空气质量标准GB3095-1996； 城市区域环境噪声标准GB30961993。2.项目所在地环境和生态现状项目所在地XX市锡山区坚持奉行可持续发展战略，关停了多家污染严重企业，全区累计造林12.5万亩。环境管理力度不断加大，环保专项整治和企业限期治理任务按计划完成，烟尘控制区和噪声达标区建设通过市复查验收，“两控区”覆盖率达100。城市生态环境得以60、改善。近年来，随着经济的快速发展，锡山区的环境质量稳中有降。根据XX市环境监测站对锡山区环境空气质量现状的监测表明，当地环境空气质量达到环境空气质量标准(0830951996)中的二级标准。大气污染源主要为噪声污染。另外建筑、道路施工产生的扬尘对大气质量也造成一定影响。 3. 环境影响分析及保护措施 3.1规划设计对环境影响分析 实践证明，项目规划设计的成效往往决定生态环境的优劣。规划或设计的败笔常常给生态环境造成致命的影响。因此，项目生态环境保护应首先重视项目的规划设计。本项目建设将始终以保护生态环境为中心，在环保、绿化、安居、道路、管网等方面进行系统的规划设计，使物质能源在系统内有序循环转61、换，获得低能耗、无废气、无污染、生态平衡的建筑环境，使自然和环境形成良性循环系统，达到经济效益、生态效益和社会效益的较好统一。首先，从规划设计节能、维护结构节能和太阳能利用等方面体现能源利用新理念，保护生态环境。如广泛安装太阳能热水器，减少能源耗用。其次，从集约土地资源、减少占地污染，从保护水资源、减少污水排放，从珍惜生物资源、保持动植物种类多样性等方面，多元化节约自然资源、保护自然资源。第三，在规划设计中坚持以人为本的设计理念，更多关注老人、儿童和残疾人的生活需求和居住需求，营造和谐健康友爱互助的居住环境，做到住宅单元界面友好，社区内部配套齐全，活动场所以人为本，生态环境保护良好。3.2项目62、施工对环境影响分析 在项目建设施工中，机器设备运行产生的噪声，建筑材料冲洗的废水，运输装卸扬起的粉尘以及建筑废弃物等均对周围生态环境产生不良影响，应分类控制。 噪声：建筑施工中产生的噪声均为暴露级。施工中要采取各种减震消音措施，降低噪声，达到场界达标。同时避免夜间施工尽量减少噪声影响。 废水：建筑废水一般呈弱碱性、且含有泥砂，施工现场必须设置沉淀池， 废水经沉淀后排入污水管网处理。 粉尘：根据建设部有关规定，对建筑粉尘应采取有效措施控制。施工单位必须采取增湿及封闭措施，尽可能保护大气环境质量。 固体废弃物：要求施工单位对固体废弃物及时清理、有效利用。不准乱堆乱放，以免影响环境和交通。3.3 项63、目建成后环境影响分析 项目建成后对环境造成的影响主要有生活污水和生活垃圾。XX的污水处理工程起步较早，1989年，全市第一家污水处理厂(芦村污水处理厂)开始筹建，企业日处理污水量从原先的5万吨已跃升至现在的20万吨，扩建中的四期工程将使日污水处理能力上升到30万吨。同时，中心城区的两家大型污水处理厂(城北和太湖污水处理厂)也正在积极扩建，东亭、钱桥、胡埭等乡镇污水处理厂也在紧锣密鼓的建设中。目前市区范围内已建、在建的污水处理厂共有16家，日污水处理能力达5855万吨，日均污水处理量达到45万吨。根据XX市中心城功能分布，“十一五”期间市区的污水处理厂将达到22家。 与此同时，城市截污工程同步进64、行，目前我市已铺设污水管网600多公里，基本覆盖中心城区，接入污水管网的单位超过1000家。目前，我市城市污水处理率达到了2.12，处于全国领先地位。市管的芦村、城北、太湖三家污水处理厂的污水处理水平也较高，处理后的出水水质均达国家一级B类标准，合格率均为100。“十一五”期间，我市还将配合重点道桥工程建设、背街小巷整治，加大污水管网建设和完善的力度，在未来五年内，污水管网的长度将达到1482.5公里，主管网基本覆盖市区范围，城市生活污水处理率：降达到85。本项目范围内排水实行清浊分流制，生活废水经化粪池预处理后，排入综合污水处理厂集中处理达标后排放。本项目生活垃圾实行袋装化，按市区统一规定投65、放，由环保部门统一集中外运。该项目不会对周边环境产生不良影响。 本项目建成后，绿化系统拟做到点、线、面相结合，形成具有特色的绿化系统，充分发挥绿化在净化、美化、防尘、防噪、降解等方面功能，从而更好地保护生态环境。 4. 绿化 绿化作为城镇空间组成要素，对城镇景观和生态环境影响较大。同时，绿化也是环境保护最经济有效的措施之一。绿化不仅调节空气，维护生态平衡，而且美化环境、提升项目形象。本项目根据详细规划，平均绿化率按40控制。本项目绿化系统采用集中和分散相结合的布置方案，既有体现绿化水准的生态绿地，也有雅俗共赏的防护绿地，使整个绿化布局体现点、线结合的景观特色，路边营造绿化带，合理搭配常青树、落66、叶树，达到常年绿化的效果。公共活动场所周边宜种植高大乔木，中心岛绿地应保持各路口之间的行车视线通透。集中成片绿地不小于广场总面积的30，充分发挥绿化在净化美化、防尘防噪方面的功能，营造城市花园绿意盎然，空气清新的生态环境。第六章 投资估算、资金筹措及进度安排一.投资估算1. 投资估算依据1、市政工程可行性研究投资估算编制办法（建设部）2、全国市政工程投资估算指标（建设部）3、江苏省市政工程计价表4、江苏省建筑安装工程综合预算定额5、江苏省建筑安装工程费用定额6、XX市现行的有关取费标准7、类似工程技术经济指标2. 各项费用估算范围2.1工程建设费用 建筑工程本项目建设住宅695639m2，公用67、建筑96224m2，地下建筑146621 m2。新建各类建筑安工程费按单位建筑工程投资估算法进行估算。单位建筑面积的工程费考虑了主体建筑土建、内外必要的装修费用，以及各类建筑的给排水、电气、暖通及智能化等建筑设备的购置及安装费用。 道路工程道路及沿线工程造价包括由路基和路面两部分组成，按机动车道、人行道、不同功能分别计算道路建造价格。 市政工程包括给排水工程、供电及信息管线工程、燃气工程等。场地平整及小区环境配套工程1、场地平整工程土方工程按综合单价计，其中挖方20 元/ m3、填方30 元/ m3。2、小区环境配套工程本项目小区环境配套工程包括地面停车场、休闲广场和人行道、长廊、花架、凉亭、68、小品建筑、垃圾中转站、垃圾机械压缩站、公厕、水域清淤和小区绿化。2.2 其他费用工程建设部分其他费用1、建设单位管理费按工程费用的0.30%估算。2、项目前期工作费及勘察钻探、设计费按工程费用的1.00%估算。3、工程监理、质监、安监费按工程费用的1.20%估算。4、工程保险费按工程费用的0.26%估算。5、招编标费、审计费、工程结算等按工程费用的0.50%估算。6、本项目属安置房建设，享受行政性规费减免，事业性收费包括白蚁防治费、规划技术服务费、档案编制、寄存费和施工图审查费等，综合按3.5元/m2计。预备费用本项目基本预备费按固定资产投资第一、二部分费用的5%估算。根据国家计委关于加强对基69、本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340号）的规定，自1999年9月20日起，基本建设大中型项目的投资价格指数按零计，故在本评价中，涨价预备费率取0%。建设期利息建设运营期根据各年自有资金投入情况确定各年的银行借款额及银行借款利息借款，为简化计算，假定当年银行借款均在年中支用，借款当年按半年计息，其余各年按全年计息，分期贷款，计划一期借款共计40000 万元。 征地及拆迁安置费用本工程土地由XX锡山区协议转让作为保障房建设使用。3.投资估算总额经初步测算，本项目固定资产投资估算如下：工程投资（一） 土地成本： 60530万元 1.征地规费： 1000 万元70、 2.征地补偿费： 48030万元 3.拆迁安置费： 11500万元（二） 前期、基础设施配套及规费： 18610万元1.前期工程费： 1200万元2.基础设施配套费： 8200 万元3.规费： 9410 万元 (三)土建工程 150420万元1.地下室 25320万元 2.上部建筑 125100万元 （四）电梯 3720万元 （五）消防设施 1900 万元 (六)电气工程 10800万元 (七)室内外给排水工程 4000万元 (八)环境工程 1600万元（九）其他费用 1.管理费 5250万元2.营业税 18100万元2.不可预见费 ： 12000万元总投资: 286930万元一期固定资产投71、资估算如下：东璟家园一期总概算书序号项目名称造价（万元）小计 （万元）面积 （m2）单价 （元/m2)土建 水 电消防一工程建设费1桩基工程1939.65 176332110元/m22高层地上部分18469.72 1050.69 1480.34 2097.20 23097.95 1398131652.06元/m24公建配套1000.02 71431400元/m25地下车库6382.27 277492300元/m26通风系统1677.76 139813120元/m27电梯(40台)800.00 8小计34897.64 9绿化景观94.50 1890050元/m210智能化工程529.00 17672、33230元/m211变电所2000.00 12道路、雨污水工程705.33 17633240元/m213室外电缆1410.66 17633280元/m214路灯176.33 17633210元/m215燃气工程529.00 17633230元/m216自来水工程1410.66 17633280元/m217室外工程小计6855.46 18合计41753.11 二其他费用1管理费1252.59 2土地费8470.00 3前期及各项配套费3173.98 176332180元/m24勘察费20.00 1763325设计费300.00 1763326监理，招投标咨询费586.97 17633233.473、9元/m27合计13803.54 三预备费1预备费*5%2777.83 总计58334.48 1763323308.22元/m2二.资金筹措项目所需资金：小区共需投资286930万元，本项目分期开发，其中一期启动区A-1地块共需投资58334万元除向银行贷款 40000万元外，其余资金由XX市住房保障中心自筹解决。项目资金来源由项目资本金和银行贷款两部分组成。具体见下图。1. 自有资金安排本项目一期建设需自筹18334万元，这部分资金主要来源于两部分。（1）公司注册资本金可周转部分 XX市XX市住房保障中心注册资本金部分可用于本项目周转，主要作为项目启动资金金。（2）公司积累资金可投入部分XX74、市住房保障中心建保障房项目所积累滚动资金收入可用于后续建设投入，主要来源于两个方面，一是经济适用房政府结算的资金，二是公用建筑经营性收入。2. 银行贷款本项目一期建设拟申请银行长期贷款40000 万元。银行贷款方式拟采取若干家银行联合贷款或向单家银行单独贷款。三.资金使用计划资金使用计划2011年 6月前 10000万元2011年11月前 8000万元2012年8月前 30000万元2013年6月前 10334万元合计: 58334万元第七章 结论与建议一. 结论 通过对本项目的申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用、生态环境影响、经济和社会效益的分析研究后，得出如下结论：(1)本项目的建设符合国家有关法律、法规。(2)本项目建设符合国家鼓励发展的产业政策，符合行业准入、区域规划和土地利用规划。(3)本项目建设顺应市场发展需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。(4)本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有利于XX特大城市建设的进程，美化区域环境。(5)本项目建设具有一定的经济效益和良好的社会效益。 综合上述，该项目的分析研究是积极可行的。二. 建议(1)建设单位应做好项目的前期准备工作，以保证项目的顺利实施，并达到预期目的。(2)项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量，使其早日发挥功效。