1、103团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）可行性研究报告目 录第一章 项目摘要11.1项目名称11.2建设性质11.3主管单位11.4承担单位11.5建设地点11.6建设年限11.7建设内容和规模11.8产品方案21.9投资估算21.10资金筹措31.11效益分析31.12可行性研究的依据5第二章 项目建设的必要性及可行性62.1项目背景62.2必要性92.3可行性11第三章 市场供求分析及预测143.1 牛奶市场分析143.2生物有机肥市场分析16第四章 建设单位的基本情况214.1单位概况214.2单位现状214.3专业技术水平和管理体制22第五章 项目地点选择分析245.1场址地点2、与地理位置245.2地点选择245.3场址建设条件25第六章 生产工艺技术方案276.1技术来源276.2奶牛饲养管理技术276.3沼气生产工艺技术366.4生物有机肥生产工艺技术方案39第七章 项目建设目标44第八章 项目建设内容458.1规划布局458.2建设内容与规模468.3土建工程48第九章 投资估算和资金筹措509.1项目建设投资估算509.2资金筹措方案53第十章 建设期限及实施进度安排5610.1项目建设期限5610.2计划进度56第十一章 土地规划和环保5711.1土地和规划5711.2环保评价5711.3环境保护及综合利用措施57第十二章 组织管理与运行6012.1项目实施3、组织管理6012.2项目建成后的运行管理61第十三章 效益分析与风险评价6413.1财务价格6413.2财务估算原则6613.3销售收入与成本估算6713.4财务分析6713.5社会效益6913.6生态效益7013.7风险评价70第十四章 工程招标方案7214.1招标范围7214.2项目招标的组织形式7214.3项目采用的招标方式73第十五章 结论和建议7414.1结论7414.2建议7563第一章 总 论 11 项目背景1.1.1 项目主要内容（1）项目名称：农六师五家渠市103团保障性住房建设项目（2）项目性质：新建（3）项目社会属性：社会保障事业（4）项目主管部门：农六师五家渠市建设局（4、5）项目主办单位：五家渠城市建设投资经营有限公司项目负责人：王以胜（五家渠城市建设投资经营有限公司总经理）（6）项目建设地址：润邦凯旋城小区位于蔡家湖镇中西部，北为团结路，南为胜利路，东为西环路，西为西外环路。（7）项目建设内容：多层砖混结构住宅楼和公共建筑，规划户型面积59-90平方米不等。（8）项目建设规模：规划区总规划建设用地面积为164735.43平方米，用地分为两块，计划拆除现状39468.58平方米的砖房建筑，回迁安置总户数282户903人。规划新建总建筑面积152709.21平方米，其中住宅面积135634.76平方米，1532套住宅（其中保障性住房1500套），公共建筑17075、4.45平方米。（9）项目建设总投资额：计划总投资13440.2万元。（10）项目建设资金来源：五家渠城市建设投资经营有限公司自筹建设资金11040.2万元，占项目总投资的82.2%。（11）项目建设期计划：项目从2012年初年开始启动，分两年建设完毕，于2013年底全部建成投入使用。注：保障性住房以外的32套住房建设列入二期建设计划，一期建设内容主要针对保障性住房建设项目。1.1.2 承办单位概况农六师103团位于天山北麓，准噶尔盆地南缘，五家渠市北郊。地理位置东经8725587365，北纬441855444000，属于五家渠市市属辖区。全团东西宽1218公里，南北长40公里。东起老龙河同16、02团交界；西起邓家大沟与共青团农场接壤，南起猛进水库与101团相连；北至望杆子向东延伸于北家海子。103团场部距农六师五家渠市35公里，距离昌吉市56公里；距离乌鲁木齐市65公里。 农六师103团前身五十一团是一支在解放战争时期组建起来的部队。1947年10月在山西省组建晋绥军区补训团，1948年2月,编为西北野战军第六纵队新四旅第三团,计3个营12个连2500余人。1949年1月,改编为中国人民解放军第一野战军二兵团第六军十七师五十一团。1952年冬,五十一团在乾德县甘州宫、留子庙一带垦荒。1953年6月,编为中国人民解放军农业建设第十六团进入蔡家湖开荒生产。1961年西戈壁农场并入，197、69年改名农六师103团场。驻场单位有邮电支局、工商所、税务所、气象站、新华书店、派出所、保险公司、通信公司等。 全团土地面积545.56平方千米,耕地9936公顷。总人口1.71万，5259户。其中汉族1.64万人,回族552人,蒙古族6人,维吾尔族2人,其他民族179人。从业人员6390人(国有5260人,个体1130人)。团场经济以农为主,多种经营,主产有粮食和瓜类、棉花、油料。有农业连队15个，工业单位6个。团场甜瓜每年种植2550公顷,成为著名的“中国甜瓜之乡”，是团场经济支柱，同时大面积种植的作物还有棉花、粮食和油料作物，近年来工业番茄和辣椒种植异军突起，发展很快。畜牧业以养猪养鸡8、养羊为主，年牲畜存栏1.82万头。工业主要产品:煤炭、保温砖、红砖、耐火砖、番茄酱、辣椒干、纸箱、发泡沫、打包带、面粉、食用油等。2010年实现工业总值33867万元,其中第一产业15174万元,第二产业6701万元,第三产业5840万元。2010年实现主营收入17676万元，利润总额-2985万元。 全团有中学1所,职业中学1所,小学7所。在校学生2471人,教职工224人。医院1所,病床65张。连队卫生室25个,卫生技术人员52人,其中医生24人。 蔡家湖镇是103团场部驻地,镇区规划面积4平方千米,隶属五家渠市。清光绪年间,有3户蔡姓人家在此居住,原是一片苇湖洼地,取名蔡家湖。1952年9、冬,五十一团驻此垦荒。2010年全镇人口2580户，约8000人,现有城镇住房总建筑面积30.74万平方米，其中砖混楼房2.04万平方米，各类平房住宅28.7万平方米，镇区人均居住房面积38.42平方米。古尔班通古特沙漠是中国第二大沙漠，五家渠市103团是进入古尔班通古特沙漠腹地天然绿色通道（古尔班通古特沙漠103团至182团更是被称为“血脉”之旅）。绿色沙漠通道以五家渠为起点,沿途良田万顷、绿树成排，道路宽阔、通畅、方便，所到之处，处处见景，又处处不同，特种旅游业发展迅速。同时，103团有着“中国甜瓜之乡”之称，这里的哈密瓜香、甜、酥、脆、营养、安全、绿色产品远销国内外，每年来收购和运输甜瓜10、的人群为团场商贸发展增加了无限潜力。 1.1.3 可行性研究报告编制依据（1）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；（2）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2009年；（3）山西省对口支援新疆综合规划；（4）农六师103团晋惠苑保障性居住小区修建性详细规划（5）项目建设单位提供的相关资料；（6）投资项目可行性研究编制指南（试用版）（7）项目可行性研究报告编制委托书1.1.4 项目提出的理由与过程随着我国住房制度改革的不断深化，福利分房制度的终结，城镇住宅建设在旺盛的需求压力下持续快速发展，使得住房市场化程度逐步提高，我国居民住房条件总体上有了较大改11、善，目前全国城镇人均住房面积已经达到25平方米的指标，住房改革使国家和居民均获得了实惠。但在经济发展过程中，存在由于受地区经济发展差异、教育程度和身体健康等原因所形成的弱势群体，其生活状况未能实现与经济发展同步发展，其收入水平长期在低水平上徘徊，甚至走下坡路。改革开放30年来，在党的富民政策的正确引导下，兵团农牧团场职工居住条件和环境发生了翻天覆地的变化，特别是2000年兵团推行职工危旧房改造工程以来，随着国家对兵团团场基础设施和民生工程投入的加大，许多兵团团场职工告别了又小又矮的土坯房，住进了宽敞明亮，冬天有暖气，夏天有菜园的新居。曾经的地窝子、土坯房、戈壁荒滩，被如今的绿树环抱、高楼林立的12、美景所代替。一个个如诗如画、风景秀美的小城镇已经建成，兵团屯垦戍边新型团场建设成效显著。但由于兵团生产体系以农业为主，各团场又大多处于边远落后地区，底子薄，自我循环发展速度慢，由于历史上注重生产性投入，在各民生工程上的历史欠账多，仍有大批团场农工居住在普通砖木甚至土木住房中，其住宅建设标准低，抗震能力差，配套条件差，周围环境处于自然状态，随着聚居人口的增多，周边环境不断恶化。团场职工由于自身收入低，依靠自身难以改变目前的居住状态，难以感受到社会进步所带来的变化。“十一五”以来，我国城镇化建设速度加快，兵团也提出了以城镇化加快工业化，连队农业人口向城镇集中的战略发展方针，兵团小城镇基础设施建设和13、各项民生工程建设进入了快车道。农六师也计划在“十二五”期间，力争把五家渠市建成平安、开放、宜居城市，倾力打造有魅力、有后劲的自治区直辖市，师市城镇化率将由现在的46提升到70，形成由城市、中心城镇、一般城镇、中心连队构成的现代城镇体系，城镇基础设施、公共服务设施功能、产业聚集作用明显改善，职工群众幸福感将得到显着提升。而 2012年，兵团与国家签订保障性安居工程工作的展开，为这一进程的实现提供了强有力的动力。因此，下决心、下力气对103团蔡家湖镇城镇现有建筑进行改造，进行保障性住房（润邦凯旋城居住小区）建设，是提升城镇整体形象、改善城镇发展布局，提高人民生活水平、促进安定团结局面、增强城镇发展14、后劲的有效措施，是落实兵团城镇化的重要举措，是一项重要的民生工程，在现实具有积极的社会意义。1.1.5 研究工作的范围 本可行性研究报告主要对以下几方面进行论述： （1）项目建设的必要性和可行性；（2）项目区改造的需求分析和规模确定；（3）项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件； （4）对建设内容进行规划设计，确定建设方案，完善项目区配套设施规划； （5）规划项目的消防、建筑节能及环境保护； （6）确定项目组织形式、资金管理形式及实施进度计划； （7）编制项目投资估算，确定资金筹措方式和资金使用计划； （8）项目经济效益和社会效益分析 12项目概况1.2.1 拟建地点拟建地点位于新疆五家渠市15、103团蔡家湖镇规划范围的中西部，位于西环路、团结路、胜利路、西外环路所包围的地块。1.2.2建设规模与目标建设规模：规划建设用地面积164735.43平方米，计划拆除现状39468.58平方米的砖房建筑，回迁安置总户数282户903人。规划新建总建筑面积152709.21平方米，其中住宅135634.76平方米，1532套（其中保障性住房1500套）。建设目标：将项目区内砖木和土木结构建筑全部拆除，按照规划将其改造成功能分区合理、各类公共设施齐全、生活便利、休闲时尚、文明和谐的居住生活区，彻底改善当地居民的生活条件，顺利实现城镇居住人口住房条件的改善，实现城镇景观和社会功能的提升，达到人与自16、然和谐相处的目的。1.2.3主要建设条件（1）国家保障性住房建设已获得许多成功经验。目前为改善低收入人群的住房问题，平抑房价快速上涨所带来的社会问题，国家在全国掀起了保障性住房建设的热潮，全国各地都在进行保障性住房建设并且均取得了良好的效果。103团为了改善低保户、低收入群体和住房困难群众的居住条件，按照师市的统一部署， 2011年进行了大规模的保障性住房建设项目，已经具备了丰富的建设管理经验。（2）居住群众对新住房的热切盼望。城镇低收入人群长期生活在恶劣的环境中，随着吃穿问题的解决，对改变自身的生活环境有着强烈的愿望。群众对对城镇保障性住房持支持态度，热切盼望，为项目顺利进行提供了较好的基础17、。（3）兵团与国家目前将保障性住房建设列为改善民生的一项重要工作， 103团也将保障性住房建设纳入政府年度目标考核中，积极筹措资金按时完成计划目标。团场保障性住房建设，使保障性住房建设项目得以顺利启动的前提条件。1.2.4 项目投入总资金及效益情况润邦凯旋城居住小区项目计划在2012-2013年内投入总资金13440.2万元，实现对蔡家湖镇镇区西侧区域的建设，将现有建筑拆除后就地重建，新增建筑面积152709.21平方米，住宅建筑面积135634.76平方米，住宅1532套（其中保障性住房1500套），新增住宅小区使得镇区居民全部住进安全舒适的楼房，小区内公共服务和生活设施配套齐全，人民生活和18、谐安详。1.2.5 主要技术经济指标居住用地经济技术指标规划建设用地面积131647.99m2规划总建筑面积152709.21m2其中多层住宅建筑面积135634.76m2规划公共建筑面积17074.45m2容积率1.16建筑密度23.5%绿化率34.5%规划居住户数1532户规划人数4903人停车位527个日照间距系数1.8A地块用地经济技术指标规划建设用地面积82226.67m2规划总建筑面积93702.26m2其中多层住宅建筑面积86950.21m2规划公共建筑面积6752.05m2容积率1.14建筑密度21.8%绿化率37.0%规划居住户数1013户规划人数3242人停车位327个日照19、间距系数1.8B地块用地经济技术指标规划建设用地面积49421.32m2规划总建筑面积59003.95m2其中多层住宅建筑面积48681.55m2规划公共建筑面积10322.4m2容积率1.19建筑密度26.4%绿化率30.5%规划居住户数558户规划人数1786人停车位200个日照间距系数 1.8第二章 建设的必要性和可行性21 项目建设背景随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，房地产业成为国民经济的支柱产业，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着我国城镇化速度的加快，有部分城镇低收入家庭由于经济困难，无法在大项支出上有所提高，特别是一些城镇的居住20、区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；同时还有大量的农村人口需要迁入城镇，需要解决就业和住房问题。为实现国家确定的小康目标，实现国民的公共富裕，使更多的城镇居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，加快城镇化水平，提高居住环境水平和生活水品，党中央、国务院高度重视解决城镇低收入家庭住房困难问题。近年来，国务院就低收入家庭住房问题和解决棚户区居民住房问题，做出了一系列决策部署。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号，以下简称若干意见）提出要加快集中成片保障性住房建设，加快使困难住户的住房得到妥善解决，通过建设保障性住房来解决低收入人21、群的住房问题。这充分体现了党中央、国务院对保障性住房和人民安居工作的高度关注，体现了城镇保障性住房建设的重要性，对于全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、切实解决民生问题具有重大而深远的意义。因此当前全国各地政府都在加快当地保障性住房建设的速度。22项目建设必要性经过20多年的改革开放，我国已进入了城镇化大发展的阶段。从改革开放初期到2006年末，我国城镇居民人均住房面积从不足5平方米提高到超过27平方米；与此同时，城镇人口从1.9亿人增加到5.7亿人。在城镇住房建设和人民群众住房条件改善上，我国已经创造了一个历史性、世界性的奇迹。但在城市住房建设大发展的同时还存在一些问题，103团城镇居22、民中还有很大一部分困难群众和进城农民工居住在简易平房中，居住条件恶劣，安全没有保障；市政基础设施严重匮乏和老化，道路破损严重，无天燃气、垃圾随意堆放、污水横流，住宅通风、采光不足，不能满足居民的人居需求。低矮破旧的建筑形象与城镇的快速发展景象不相协调，影响城市整体景观。而兵团的城镇由于民生工程历史欠账多，农业人口多，居住分散，城镇化速度一直较慢，城镇面貌与同类型城镇相比显得落后。更需要加大力度对城镇住宅进行重点发展，以促进团场城镇化的速度。保障性住房工程，不是一项简单的旧房改造工程，而是一项城镇改造和建设工程，更是一项经济建设工程和社会改造工程，是对城镇发展的重新规划，对于改善城镇低收入居民的23、居住和生活条件，优化城镇发展环境，加快推进转型，振兴和构建和谐城区进程具有重要意义。实施保障性住房，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措，是让中低收入居民共享改革发展成果的具体体现，也是各级党委政府“立党为公、执政为民”的重要职责。项目建设的必要性体现在以下几个方面：（1）解决中低收入人群住房问题，是全面建设小康社会的客观需要。受诸多历史因素的影响，103团在团部集中建设了部分集中连片的居住区，近二十年来自发流动的外来人口又在镇区周边建设了部分居住建筑，约有27.8万平方米，这些建筑均为砖木平房建筑，由于建设标准低，配套条件差，与现行的城镇人居标准相比，差距太大，并且存在大量的不安24、全因素。近年来103团团部才建起了8幢240户的多层住宅楼，但这点数量远远满足不了实际需求；而且由于缺乏长远规划，采取“见缝插针”式的建设，建筑周边环境没有实质型的提高。“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，重点是要以人文本，提高普通居民的生活质量。而小康生活的主要标志就是合理的居住条件。因此当地政府要集中制定对保障性住房的建设计划，通过资金投入和改造，使居住在场部居民的住房困难得到妥善解决，住房质量、小区环境、配套设施要有明显改善。（2）推进保障性住房，是履行政府职能的必然要求。从世界各国和地区的经验来看，仅仅依靠市场机制难以满足整个社会各个层次人群的住房消费需求，特别是很难解决低收入25、家庭住房问题，而随着我国城镇化速度的加快，贫富差距的加大，这一问题就更加突出。我国从提高社会福利方面着手，开始大力提倡城镇保障性住房的建设，要求各地在2011年建设1000万套住宅，“十二五”期间要建设3600万套保障性住房，保障性住房覆盖面要达到20%，为中低收入人群提供基本的居住条件。目前全国各级政府都在积极行动，筹措资金，寻找土地，掀起开发建设高潮。而103团目前落后的居住条件急需进行改造，以提高广大群众的居住条件。（3）推进保障性住房，是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径。本项目保障性住房建设的保障性用房，全部都是小户型、低价位的普通住房，而且供应对象基本上是回迁的、最需要解决住房问26、题的团场中低收入家庭。推进保障性住房，直接通过政府之手直接增加了市场住房有效供应，有利于改善住房供应结构、缓解市场住房供需矛盾，稳定市场住房价格。目前103团场部区域犹豫缺乏投资价值，尚没有投资商来进行房地产开发。只有为本地居民提供有一定质量的住宅，才能激发消费人群的消费欲望，带动城镇房地产业的发展。（4）是改善城镇整体面貌、促进城镇规划方案落实的需要103团蔡家湖镇城区2005年实施了兵团58个边境团场基础设施建设项目以来，城镇的基础设施有了较大水平的提高，但由于当地建筑主要是分散居住的平房建筑，由于效益比的原因，无法接入城镇基础设施，使得各类设施使用率一直上不去，造成极大浪费；同时由于城区27、周边大量平房居住区的存在，使得城镇土地利用率偏低，城区环境条件、配套设施等方面还需进一步提高和改善，城镇的聚集作用尚未得到较好发挥，需进一步加大城区基础性住房建设力度，按照规划去实施，使城区面貌得到质的改变。23项目建设可行性（1）符合国家要求加强保障性住房建设、保证人民安居乐业的政策在中央关于扩大内需的十项政策中，加快建设保障性安居工程被列在首位。发布了国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，列出了保障性住房建设扩内需的工作表，要求各地加大保障性住房规模，保证中低收入人群生活水平的提高。2011年提出了1000万套的建设目标，要求“十二五”期间要建设3600万套保障性住房，。目前全28、国各地政府正在积极建立健全廉租住房、政策性租赁住房、经济适用住房等三个层次的住房保障体系，为项目的实施提供了政策上的依据。2011年，新疆生产建设兵团也将进一步加大保障性住房建设力度，多渠道增加保障性住房资金投入，计划完成13.77万套保障性安居工程建设目标，改善民生，而建设的重点放在了基层的团场，使本项目的建设将得到上级政府及各个部门的大力支持，计划“十二五”期间103团计划新建保障性住房3800套。（2）建设各类基础条件有保证项目改造区域目前紧邻城镇中心区，四周经过多年建设和城市基础设施的扩建，周边的道路、给水、排水、供热、电力、电信等设施均为该区域未来发展预留了容量，城市公共服务设施系统29、能够为改造提供强有力的支撑，接入点较近，能够满足项目改造的需要。（3）项目区居民的支持和积极参与项目区的广大人民群众长期居住在老旧的平房建筑中，住房条件差，生活条件不方便，建设标准低，遇到地震极易造成人身伤害，群众对改变自身的生活环境有着强烈的愿望，希望政府在不损害自身利益的前提下来组织区域改造，提高自身的生活水平。近几年各地保障性住房的成功起到了良好的示范作用，改造前后环境面貌的巨大变化，生活条件的巨大改善，使他们吃到了定心丸，从心底里对保障性住房持支持态度，使得各项工作可以顺利实施下去。（4）建设资金有保证本项目属于社会保障事业，由政府牵头组织和管理。由于服务对象均为中低收入人群，资金实力30、弱，需要政府进行扶持补助。因此项目启动资金由农六师对口支援省份山西省提供，其余建设由团场自筹资金解决，以限价房的方式将住宅向团场职工出售，可以回收部分资金，为项目的顺利实施打下了良好基础。第三章 需求分析及建设规模 31区域概况面对国家西部大开发战略的实施及天山北坡经济带快速发展等一系列历史机遇，自治区提出“乌昌经济一体化”的政策，要集中各方面优势，来更快更好地促进本地经济发展。同时自治区实施的准东煤化工发展基地的建设也将使五家渠资源开发加速，从而带动五家渠的整体经济发展。作为五家渠市的一部分，103团蔡家湖镇成为“乌昌都市区”的重要组成部分，给103团蔡家湖镇的发展带来了机遇。103团团场占31、地面积54.6千公顷，共有产业单位36个。2010年全团实现国内生产总值4.02亿元，“十一五”期间年均递增15%，其中一产1.92亿元，年均增长11%，二产1.14亿元，年均增长17%，三产0.96亿元，年均增长23%，年人均生产总值21610元。一、二、三产比例由“十五”末57 ：26 ：17调整到48 ：28 ：24。职均工资性收入由16000元增加到22000万元，五年年均递增9%，累计完成固定资产投资22647万元，较“十五”增长50%。 随着改革开放的不断深入，团场逐步由以过去的以粮为纲、计划经济转变为市场经济、多种经营。按照“重粮食、减棉花、兴果蔬、强畜牧、促旅游”的调整战略，不32、断推进农业结构调整，优化农业产业结构，创出自己的品牌农业、特色农业，培育出了新的经济增长点，团场经济作物面积占到总面积的90%以上，结构的优化使农业发展取得了好的经济效益。大力更新农作物品种，推广各种先进的农业生产技术，积极开展科技丰产攻关活动，节水灌溉、棉花模式栽培等先进的科学技术得到了全面的推广应用，使团场的农业种植科技化，品种优良化，团场各种作物单产比“十五”期间增长50%。 “十二五”期间，团场将坚持解放思想、实事求是的原则，创新发展思路，优化发展模式，用科学的发展观统领经济和社会发展全局。始终坚持把突出抓好“三化”，作为推进团场跨越式发展和长治久安的根本方向。通过实施优势资源转转换战33、略，把经济结构战略性大调整和发展方式战略性大转变贯穿团场经济发展全过程,实现高起点、高水平、高效益发展，综合实力明显增强。2015年要实现生产总值翻三番，年均增长18%。 产业结构更趋合理，三次产业之比达35 ：32 ：33。加强社会事业和基础设施建设配套，实现团场居民社会保障和公共服务体系逐步健全,人均收入达14000元,年均增长12%，使职工群众生活水平将得到明显改善。蔡家湖镇作为五家渠市“一市二镇”的组成部分，将紧紧依托五家渠北工业园迅速发展的有利态势，推进团场城镇发展一体化，基础设施一体化，公共服务一体化和社会管理一体化。通过积极争取上级支持、对口省市援助及市场动作，加快团场小城镇基础34、设施建设，改造提升团场小城镇道路、供水设施和供暖系统，推进污水和垃圾无公害化处理与利用，引导团场人口和二三产业向团场小城镇集中，打造城市化生活小区，合理布局团场工业园区，使团场城镇成为聚集产业的平台、招商引资的平台、吸引人才的平台、职工群众生活娱乐的乐园。未来蔡家湖镇10公里范围内的居民将逐步搬迁至蔡家湖镇居住。要通过宣传教育吸引职工购买团部楼房，促进住宅小区楼群开发建设的进程，增加小城镇的人气指数。到“十二五”末，蔡家湖镇规划面积达到8平方公里，全团城镇化率达到80%。在民生工程上切实抓好保障性住房建设，2011年以来开工建设了丽景佳苑住宅小区（一期）、天成小区、光大家园住宅小区（一期）等三35、个保障性住房工程，开发土地面积约5.8公顷，新建住宅建筑面积约12.6万平方米，将极大地改善了团场职工的住房问题。32项目区住宅现状3.2.1区域住宅现状依据103团蔡家湖镇2010年住房调查，至2010年底，在103团蔡家湖镇规划范围内，共有现状住宅建筑面积30.74万平方米，其中楼房共8栋，建筑面积20400平方米，240户，全部为砖混结构，建成时间在近5年内；现有平房住宅总建筑面积28.7万平方米，2340户，其中土木结构占40%，砖木结构占50%，砖混结构占10%。区域内规划较混乱，平房建筑均联排建设，楼房均采用见缝插针的方式进行建设，镇区功能分区不明确，环境条件差，没有进行较好的绿化36、，平房建筑基本采用煤炉取暖，冬季对镇区环境污染大，与现行城市居住标准差距大。在本次润邦凯旋城居住小区地块规划范围内，共有砖木及土木平房建筑面积为11725.52平方米；占地面积82226.67平方米，现状容积率为0.14，建筑密度为14.0%。现状建筑主要是居住建筑，部分还有牲畜棚圈、煤房、加工棚等，绝大部分是90年代以来居民自建的砖木结构建筑，少量还有土木结构建筑，全部为平房。103团蔡家湖镇以往重点发展区域在五蔡公路以东区域，分布着场部各办公机构、学校、医院及主要住宅区，整体已经具备雏形。而五蔡公路以西以往未纳入规划，由团场外来流动人口和连队人口在此自发建设了部分居住建筑，整体没有进行规划37、，除自来水和照明电外，无其它配套基础设施，场地内部和周边路网未成型，均为土路，场地内生活条件差，公共服务设施落后，人口结构和来源复杂，不利于当地的长治久安。基本上每套住宅均有较大的院子，占用了大量城区土地，抑制了城镇的合理发展。3.2.2居住人口、经济条件、房屋权属等摸底调查情况2010年以来103团蔡家湖镇人民政府对该地块范围内的建筑物及附属物进行了详细的拆迁摸底调查，调查结果显示，地块范围内共有居住户数69户，居住人口221人，主要由团场外来流动人口和连队人口组成，收入水平非常低。拟拆迁总建筑面积11725.52平方米，主要是居住建筑，部分还有牲畜棚圈、煤房、加工棚等。所有居民居住房屋建筑38、均没有房产证。拟建设区块内建筑基本为单层建筑，其中土木结构占40%， 砖木结构占50%，砖混结构占10%，建筑保存质量较差。该区域没有什么公共建筑和商业建筑，没有沿街铺面，居住人口均需到五蔡公路以东区域场部核心区进行生活物资采购、上学、就医。33地块拆迁安置改造方案根据103团保障性住房的总体安排部署和要求，保障性住房拆迁改造总体要求为：一是要在确保区域稳定的前提下，加快城镇保障性住房工程实施步伐。将保持当前稳定与该区域长远发展和稳定相结合，进一步细化各项工作措施，防止因措施不当引发不稳定因素，影响改造工程的顺利推进。二是要兼顾当前工作重点和长远规划，统筹推进保障性住房工程，加快城区建设步伐。39、针对目前存在的资金、土地等突出问题，制定合理安置补偿方案，提出解决措施，确保拆迁安置工作按时启动和完成。在统筹考虑该区域经济发展、群众生活、人群结构等因素的基础上，按照打造特色鲜明的功能区要求，提前编制好修建性详细规划，提出整体改造规划建议，严格在实施过程中执行。103团蔡家湖镇保障性住房建设开发的实施由团场为主导，统筹规划，委托开发商进行代建制，建成后团场统一进行分配、销售、回收资金的开发改造原则。103团蔡家湖镇保障性住房项目依据前期入户调查资料，拟建设的地块需要搬迁改造总户数282户，搬迁人口903人，拆迁总建筑面积39468.58平方米，全部为居住建筑，各居住房屋建筑均没有房产证。根据40、103团蔡家湖镇保障性住房工作领导小组办公室规划的有关拆迁管理办法，对这些拆除建筑依照一次性拆除的原则，由五家渠市国土局103团土地所来负责土地的征迁和补偿工作，由项目承办单位通过划拨方式有偿获得土地使用权，拆迁户在过渡期发给租房补贴，待开发完毕后统一按照拆迁户人口多少无偿分配住房一套。34项目建设规模103团蔡家湖镇区人口2010年有8000人左右，2580户。现状镇区有多层砖混住宅共8幢，240套，20400平方米。2011年镇区启动了大规模住宅建设的高潮，当年开工建设了丽景佳苑住宅小区（一期）、天成小区、光大家园住宅小区（一期）等三个保障性住房工程，开发土地面积约5.8公顷，新建住宅建筑41、面积约12.6万平方米，共1400套。计划“十二五”期间团场计划新建保障性住房3800套，将周边连队的部分人口也迁入。根据目前建设情况，2011年项目建成后，103团场将有多层砖混住宅1640套，距离将全部镇区人口的居住问题全部解决尚欠1450套。因此结合地块面积大小和规划条件限制，测算在该地块内建设润邦凯旋城居住小区，共计1532套多层住宅（其中保障性住房1500套）。103团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）建设规模确定为：在规划安置住宅建设用地13.16公顷上建设多层居民住宅楼，根据城镇总体规划中对容积率的要求，按容积率1计算，总规划建筑面积152709.21平方米，其中住宅面积142、35634.76平方米，共1532套住宅（其中保障性住房1500套），平均每户安置建筑面积78平方米；公共建筑17074.45平方米，主要是有社区服务用房1200平方米，警务用房300平方米，公共厕所200平方米，商业服务用房15374.45平方米。第四章 建设场址及建设条件41 场址现状4.1.1地块区位状况103团蔡家湖镇保障性住房建设项目建设场地位于103团场部中西部。地块北为团结路，南为胜利路，东为西环路，西为西外环路。4.1.2地形地貌特征103团位于准噶尔盆地的南缘，团农作区海拔高程380366米，平均坡降0.81.0，总地形开阔平坦，局部有洪沟。42 场址条件4.2.1 气象条件43、103团属典型的大陆性气候，干旱雨水稀少，日照充足，昼夜温差大，作物生长期光照资源丰富。年均气温10.5，年平均降水量126.1毫米，410月份生育期降水量92.8毫米。年蒸发量2176.7毫米，410月生育期蒸发量为1941.8毫米。年平均日照时数2955.2小时。全年太阳总辐射量133.6KCDIcm冻土深度1.5米。4.2.2工程地质及地震设防项目建设地点区域地质稳定，是第四世纪沉积物构造，属山前冲积洪积平原的下部。附近无其他隐伏构造。勘察结果表明，拟建场地地层主要以细颗粒粘性土为主，且分布厚度较大，地层相对稳定，附近无断裂构造活动带，承载力标准值可按130Kpa设计。场地土质属氯盐渍土44、，场地地下水水位埋深3.04.1m，地下水水位变幅0.5m，且土质对钢筋混凝土具有中等侵蚀作用，场地内无不良地质现象，在对地基土采取相应处理措施后，适宜进行本工程建设。依据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），区域设计基本地震动峰值加速度为0.10g，地震抗震设防烈度为7度，场地类别为三类。4.2.3 道路交通条件蔡家湖镇南距五家渠市30千米,昌吉市56千米，乌鲁木齐市88千米，柏油公路直通三地，连队之间均有公路相连，整个团场道路已构成完整的道路网络，交通十分便利。4.2.4 工程施工条件103团蔡家湖镇现有的城市商业服务、农贸市场、公共服务等系统完备，位于场部中心地带，可为项目建45、设提供全方位后勤保障，可为大量的施工人员提供周到的商业服务，食品供给以及其他服务项目，现有平房建筑拆除后，建设场址三通一平工作难度小，施工用电、用水方便，交通便利，施工条件优越。43 配套条件4.3.1 给水103团蔡家湖镇现状给水水源主要采用地下水，水质符合国家标准，现在镇区有自来水厂一座，占地8698平方米，水厂内有蓄水池1个，为500立方米，水源井两口，水厂出水能力300立方米/小时，目前最大供水能力为1600吨/天。城区中供水管网已经沿五蔡公路道路铺设完毕，小区可以从周边道路上的市政供水网连接，可满足改造区域内用水。4.3.2 排水103团蔡家湖镇城排水系统采用雨污合流制系统，根据地势46、汇入城镇北侧的污水处理厂，污水处理厂在2006年建成，污水处理能力为1200立方米/天，污水处理采用土沉淀池+氧化塘的处理工艺。未来规划将扩容改建到3500立方米/天。城镇中排水管网已经沿五蔡公路铺设完毕，小区污水经管道集中排入小区自设的化粪池，经沉淀后可就近排入城市下水管道系统。4.3.3 供热103团蔡家湖镇采用以区域锅炉房为主热源的集中供热方式。现状集中供热锅炉房有7MW和4.2MW热水锅炉各一台。由于近期城镇住宅发展迅速，正在实施14MW热水锅炉的扩建工程，目前正在编制可行性研究报告。未来实现城镇集中供热率近期为80%，远期为90%。本次项目全部建成后，仍由现锅炉房进行供热，由小区设立47、的换热站换热后采用地暖方式供暖。3.3.4 供电目前103团蔡家湖镇电网已经并入新疆大电网，供电保障性较高。城镇供电主要由103团35KV变电站提供，城镇高压配电网为10KV，有2个回路，根据现状可形成两个电源环式网络，提高供电的可靠性。目前103团蔡家湖镇电网能够满足项目建设用电的需求。但小区需自建箱式变电站，满足小区电力分配要求。3.3.5 通讯103团蔡家湖镇电话网交换总容量为10000门，已开通使用容量为488门。全区域无线移动通信信号覆盖，可满足保障性住房项目市政建设和项目投入使用对通信联络的要求。3.3.6 燃气103团蔡家湖镇目前尚没有城市燃气管道系统。未来规划近期为压缩天然气供48、气，远期为管道天然气供气。规划近期将从五家渠的天然气门站沿五蔡公路引来。根据103团蔡家湖镇城镇规模和居民居住分布情况，城镇近期管道推荐采用中压一级供气系统，城镇输配管网压力流程采用调压站出口运行压力为0.4Mpa,经小区内管道在引出地面后进楼栋调压器，调压为2.5Kpa供燃具用气。 本次项目建设规划考虑燃气管道布置和建设，短期仍沿用现有的罐装液化气的方式，未来待五家渠市天然气门站建成后投入使用。第五章 建设方案51 概况103团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区）根据103团蔡家湖镇保障性住房工作领导小组办公室制定的开发实施意见，建设工作分为二期建设，在2013年实施完毕。在保障住房建设49、地块内，拆迁现状建筑面积3.95万平方米，建设占地面积13.16公顷，建设保障性住宅建筑面135634.76平方米，新增住宅套数1500套，居住人口4903人。52设计依据（1）新疆生产建设兵团国民经济和社会发展“十二五”规划纲要（2）103团国民经济和社会发展“十二五”规划（3）山西省对口支援新疆工作方案（4）农六师103团润邦凯旋城居住小区修建性详细规划（5）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）(2002年版)；（6）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ167-90）；（7）住宅设计规范（GB50096-1999）(03修订版)；（8）城市道路绿化规划与设计规范（CJJ75-950、7）；53规划目标及设计构思规划目标：充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住103团蔡家湖镇经济发展的良好契机，以促进团场城镇化为目标，面向二十一世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将该小区建设成为环境优美、具有较强吸引力的现代化居住小区，成为名副其实的展示103团蔡家湖镇新形象的窗口。在设计创作中最大立意是最大限度的满足居者的居住需要，主要注重以下设计原则：1、贯彻生态原则、文化原则、效益原则，力求塑造一个符合团场经济发展水平，满足普通老百姓对吃、住、行的基本要求，又具有优雅的环境，体现经济效益，个性鲜明的生活居住空间。 2、以人为本，注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的要51、求，特别注重提高小区居民的交往空间，实现人与自然的对话，把小区生活真正融入自然的环境之中。 3、在规划及建筑设计中，体现高标准、高水平的要求，做到社会效益和经济效益的有机结合。设计构思：环顾现代，钢筋水泥的丛林，隔断了我们与自然的联系，窒息着我们的心灵，耳边是汽车的轰鸣，呼吸是充满废气和烟尘的空气，在感叹现代城市的华丽时，我们更渴望享受天地山川的自然美。人与自然相依存的欲望，于是“贴近山水，回归自然”，呼唤“蓝天、碧水、绿色、清净”成为了时代的佳音。从中国古代的山水居、田园居到美国著名建筑师莱特设计的流水山庄，建筑作为人与自然的一座桥梁，它的最高境界应该是实现人、建筑与自然的充分融合，它平息现52、代人躁动与焦虑的心灵，是空间的净化、生活的诗意化的最佳体现。本方案力求在合理安排各类建筑的同时，使小区布局与人的关系体现出韵律感，在有序中求变化，体现秩序之美。创造一个既继承居住文明，又吻合当代人居住的理想的美好家园。项目总体布局本方案以自然环境为中心，运用科技手段，达成艺术与技术的统一，以轴线展开功能空间的布局。54 空间和环境设计(1)、住宅布局21世纪的小区是文化型的，策划塑以“绿洲家园、绿色生活”为文化主题，对各组团分别制定主题。 在住宅布局中强调空间塑造，强调单体的对称式布局，通过建筑单体的造型的南偏东，南偏西的布置方式，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间，使整个小区突显53、一种优雅流畅、活泼与富有韵律之感。并且通过绿轴串联各个组群空间，创造空间丰富、亲近丰富且具有人情味的居住环境。在此规划中，无论是中心绿地还是住宅注重整体的构图和空间效果，其中的每一栋建筑都不是独立的存在，不仅是所在组团的构成部分，也是整体结构中不可或缺的因素。不同的建筑、建筑组群在整体的环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果，整体、默契、密切、关联的人性化建筑空间将为充满人情味、温馨的家园社区增添一笔重彩。 （2）、公建布局小区公共服务设施的配置，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，以适应家务劳动的社会化趋势和市场需求，同时，所配置的内容也避免与周边地区的设施不必要的重复，兼顾其经营管54、理的合理性和经济性。主要商业和公共建筑布置在小区的东部，位于人流主要出入口的两侧，便于居民使用。规划的商业建筑、社区服务中心、警务用房、公共厕所、商业服务用房建筑层数为二三层，功能上满足居民的物质与精神生活的多层次要求。公共建筑本次随项目全部一次性建成。 （3）、道路与交通分析在小区的出入口选择上，根据周边道路的车流特点及城镇道路规划要求，小区共设置三个出入口，分别为南、北、东侧出口，其中东侧为主入口，三个交通主线在小区中部交汇，便于小区内部人流和车流的进出。三个出入口连接着小区周边的环状主交通流线，组团的交通流线清晰流畅。小区路依据通而不畅的原则，将小区道路划分为组团路（6米）宅前路（3米）55、二级，形成分级有序，功能明确的道路组织系统，同时满足消防救护的要求。小区内的组团路在每个片区均形成环路，使小区的车行交通十分流畅；小区内的步行路是贯穿整个小区的景观道，强调对景和转折创造出步移景移的效果;小区内的宅前路自然亲切，曲直相间，开合适当，走在宅前屋后，路旁有绿化和座椅，小块的铺地，让人停留、休息、交谈。在小区的大空间内设小区的集中停车场，沿小区主干路道路两旁集中设置自行车停车棚，以满足居民的就近停车；每个机动车停车位按照5米长、3.5米宽，面积为17.5平方米设置。考虑到当地居民收入水平低，城镇不大，空地较多，因此室外按照大于0.3户/车位的设置标准，小区共设置527个停车位。在每个56、组团都设有环路，并在小区的主要道路断面上设置人行道，用错台的方式减少人车的干扰，基本上做到了人车分流。考虑为老年人和残疾人的生活，宅前路与步行道路均采用无障碍设计，一般情况下限制车辆穿行，有特殊情况时可允许车辆通行，结合宅间绿地设置健身运动器械及石桌椅凳，使居民行走在小区当中会感受到“房在树丛，人在画中”的悦目怡情。 （4）、绿化及景观系统规划 该小区绿化系统采用二级模式：小区公共绿地宅间绿地，配合与绿化做到点、线、面相结合的绿化脉络。本小区的三块带状中心绿地是整个绿化脉络的“中心”，并由此中心为辐射至各个宅前宅后的绿化中；带状绿地配以高低错落有序的乔木、灌木与爬藤植物搭建一个林荫绿色长廊，为57、居民提供舒适的绿化空间和适宜的活动场所，并通过带状的生态绿化景观环境的营造，形成宽窄变化的绿化环境，使小区内整个绿化系统成为一个系统，一个不可分割的整体，努力做到“户户有景”；宅间绿地的布置选用各具特色的无毒、隔声、防虫害的树种、花卉，以增强各个组团院落的识别性。绿化景观的系统性表上，致力于小区中心绿地、带状绿地与宅间绿地相结合，使之成为统一整体，创造生动活泼的户外休闲空间。在整体绿化布局上，致力于将绿化带的自由灵动与住宅公建的围合有机融合，使社区空间富有层次感，更趋向自然化，生活空间更环保。55 项目开发建议5.5.1 项目总体规划建议（1）在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，滚动发展，58、充分体现可持续发展的策略，降低建设对周边带来的影响。在总体规划设计中，充分利用地形，健全路网架构，调整用地结构，拓展绿化空间，配置公建项目，完善市政设施，改善居住环境、丰富社区文化。（2）总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造小区游园，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。（3）居住小区独立设置以社区、文化、服务、绿化为主的中心地，构成绿化区、住宅区、服务中心集中布局的形态。5.5.2 住宅建筑设计建议（1）住宅的设计要适度超前。这里59、的超前主要指的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。（2）住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。（3）住宅外观设计采用简洁的风格，简单而又不失变化，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化，同时又能降低工程造价。（4）在建筑材料方面，大量采用国家推荐的新材料、新产60、品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%，要充分体现住宅的科技含量。（5）户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化等，以满足不同消费群体对住宅户型的多样化需求。同时根据住户的实际需要，设置地下室。5.5.3 小区配套设施建议（1）当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行提供自动抄表，多媒61、体服务、网络教育等多方位的网络服务。（2）每户设独立的水、电、暖智能IC卡管理设施，便于管理的同时保证用户生活用水、用电质量。充分考虑配套设施的节能工作，尽量依靠市政公用设施解决配套问题，减少小区能耗。56 土建工程建设方案5.6.1 项目建设主要内容计划安排2012-2013年共建设保障性住房面积135634.76平方米，建设1500套居民住宅，配套公共建筑17074.45平方米。居民住宅面积共计135634.76平方米，共计54幢楼146个单元，户型面积从7090平方米不等。 公共建筑面积共计17074.45平方米，其中社区服务中心1200平方米，警务用房300平方米，公共厕所200平方米62、，商业服务用房15374.45平方米。5.6.2 主要规划指标依据小区详细性修建规划，小区的规划指标如下：建设规划经济指标规划建设用地面积131647.99m2规划总建筑面积152709.21m2其中多层住宅建筑面积135634.76m2规划公共建筑面积17074.45m2容积率1.16建筑密度23.5%绿化率34.5%规划居住户数1532户规划人数4903人停车位527个日照间距系数1.85.6.3 建筑设计方案103团保障性住房建设项目规划建设总建筑面积为81743.3平方米，拟建建筑均为二类建筑，防火等级为二级，结构设计合理使用年限为50年。（1）住宅建筑设计方案住宅户型最大面积控制在963、0平方米以内，按照70至90平方米户型标准进行设计，大、中、小户型合理搭配，依据入户调查和入住职工的购买协议中确定的面积标准数量进行设计。住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。按照大卫、大厅、大厨、小卧的原则区分功能，合理布局，优化设计。住宅大多都保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照、窗地比满足规范要求。房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。每户都有一间地下室。住宅层数主要以5层住宅与低层商业建筑组合的形式，天际轮廓线较丰富。建筑造型在立面上体现简洁大方的现代风格与时代精神64、，赋予建筑清新简约的时尚风貌，力求创造出“简约、时尚独具个性”的新现代主义建筑风格。住宅建筑整体以暖色调为主， 风格主基调为现代式结合传统风为了考虑大气典雅的视觉感官，公共建筑在和住宅相协调的基础上，注重整体感和简洁的体量关系。沿街商业建筑整体上以黄色墙体为主色，屋顶采用坡屋顶形式丰富建筑立面。住宅设计为坡屋顶，在设计中考虑到阳光、空气对居家生活的重要性，建筑立面整体色调采用暖色调。（2）配套公建建筑设计方案配套公建平面布局充分考虑居民的需要，位置合理布置在人流集中的东大门两侧，营造符合社区生活心理的优雅空间。配套公建周边预留开阔的供人员流通的场地和场前活动区。配套公建建筑层高3.9m。配套公65、建建筑采用现代简约风格，气派典雅，富有生气，附以绿树、夜景，给商贸、游人、晨练，晚间散步创造舒适、安全、卫生、清洁的生态空间。立面处理采用现代、无拘束、富个性的手法，以不同的手法处理建筑立面，采用不同的色彩和形状，以求表现出独特和丰富之立面设计，刻意营造温馨而带节日气氛之建筑造型，丰富人们的视觉感受。不做过多的装饰构件，以合理控制工程造价。（3）建筑做法说明建筑填充墙体采用多孔烧结粘土砖等，符合新疆发展节能墙体材料的要求。户内小房间分隔墙采用GRC隔墙，以尽量增大户内使用空间。入户门采用防盗门，内门采用夹板门，窗户采用塑钢窗，以满足建筑节能要求。住宅楼面为水泥砂浆地面；厨房、卫生间地面为水泥砂66、浆扫毛地面（带防水层），墙面皆为混合砂浆墙面，刮白，顶棚为免抹灰顶棚，厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面20mm。屋面为岩棉板保温层+SBS防水屋面。屋面排水为有组织排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为900宽细石砼散水。5.6.4 建筑结构设计方案103团蔡家湖镇基本风压0.6KN/m2，基本雪压0.80KN/m2，最大冻土深度1.70m。抗震设防烈度为7度,设计基本地震加速度值为0.10g，设计抗震分组为第一组。地基承载力：fak140kpa住宅楼面活荷载为2.0KN/m2；楼梯间活荷载为2.5KN/m2；屋面活荷载为0.5KN/m2。103团保障性住房建设67、项目多层住宅主体结构采用砖混结构。基础采用混凝土条型基础。楼面皆采用现浇板，楼梯为现浇板式楼梯。围护墙皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。门窗洞口顶与圈梁底不在同一标高处，设置钢筋混凝土过梁。建筑物主体结构砼强度等级：基础垫层为C10，条形基础为C25，其它处皆为C30，砌体材料强度等级为Mu10，砌筑砂浆地面以下采用M10.0水泥砂浆，地面以上为M10.0混合砂浆，钢筋采用HPB235级和HRB335级钢筋。57 给排水设计方案5.7.1 给水方案（1）住宅用水量103团保障性住房建设项目规划居住人口为4903人，依据建筑给水排水设计规范居民生活用68、水定额为120升/人.日，时变化系数取1.3，则最高日生活用水量为588立方米，规划区平均日用水量为1139立方米/日。(2)市政、公建、绿化用水量根据规划中市政、公建设施的性质及数量，确定市政、公建的用水量按照生活用水量的10%考虑，共58.8立方米/日。绿化用水量按生活用水量的15%考虑，共88.2立方米/日。 (3)未预见用水量及管网漏失水量规划103团保障性住房建设项目未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的10%计，则该用水量为58.8立方米/日。综上所述，103团保障性住房建设项目最高日总用水量为1193立方米，最高日最高时用水量为49.7立方米。5.7.2 供水水源及水压10369、团保障性住房建设项目利用城镇供水管网供水，规划区供水管线接自东侧五蔡公路的供水主干管，管径DN300。多层住宅的生活供水管线与消防供水管线共用。本小区内供水管道沿道路敷设，敷设深度为1.70米。供水管道管径为DN250mmDN150mm，管材选用PE给水管，给水管公称压力0.8MPa。5.7.3消防给水消防用水量，该片区同一时间内按发生一次火灾计，一次火灾用水量为20升/秒，一次着火时间按2小时计，则消防用水量为144 m3/日,并且用消防用水量与该片区最高时用水量之和校核管网。规划小区消防供水与生活供水共管使用，并在主要道路的供水管道上每隔80120米布置一个消火栓，消防供水管线管径不得小于70、150 mm。消防栓采用地下防冻式。小区四周道路均可作为消防车道，小区内在各建筑四周也形成环形道路。建筑物内每层楼梯间按规定设手提式灭火器。建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应能满足消防要求。5.7.4 管网的布置为了提高该片区供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。5.7.5 排水体制小区本着高起点、高标准的要求，室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。5.7.6 污水排放量依据建筑给水排水设计规范，小区生活污水量按给水量的80%计算，共470立方米/日。5.7.7 排71、水管道的布置由于103团蔡家湖镇城区地形坡度较小，南北坡度稍大。在布置排水管道时，宜尽量沿南北方向布置，排入沿东西向街道敷设的排水干管，小区排水体制采用不完全分流制，即雨、雪水就近排入边沟和渠道，居民生活和公共建筑污水汇入规划区东北角的容量均为200立方的三个化粪池最终排入城市排水管网。排水管线呈支状布置，管径DN300mmDN200mm，管材选用HDPE双壁波纹塑料管，排水管起点控制埋深不小于1.7米。58 供电及电信设计方案5.8.1 供电住宅每户用电负荷指标为3KW，则103团润邦凯旋城居住小区工程计算负荷为4500KW左右，有效功率为1800KW。本次规划共设一个630KVA变电箱和一72、个800KVA变电箱，分别布置在南北地块入口处，电源接自东侧五蔡公路。电力电缆沿小区内道路放射式敷设，至各建筑的低压电力电缆采用直埋敷设，埋深在冻土层以下。电力电缆采用YJV220.6/1KV型铠装电缆。电缆采用混凝土排管敷设，并在线路转角分支处设人孔井。分支电缆采用直埋敷设，电源进户处断路器设漏电保护功能，漏电保护电流为500mA，以防止电气火灾发生。住宅楼各户电表集中安装在底层。户内开关箱总断路器采用可切除中性线开关，插座回路开关均具有漏电保护功能，漏电保护电流为30mA。各单位工程做总等电位联结，进线配电箱的PE母线，进入建筑物的各金属管道，建筑物内部的金属结构均应做好电位联结。5.8.73、2 电信小区电话普及率规划为100部/百户，同时考虑部分公建用户。则小区话机预测为1532部左右。小区内设一座电信交接箱，位于南侧公共绿地处。电信线路由东侧五蔡公路市政管网引入小区，通讯干线采用PVC套管沿小区内道路敷设，与强电线路对侧敷设，如平行、跨越、交叉时应符合相关规范要求的距离和保护措施。至小区内各建筑的通信电缆采用直埋敷设。电信电缆与电力电缆分设道路两侧。可采用水泥管块式电信管道或用PVC排管埋地敷设。居民楼内应保证电信线入户。59 供热设计方案5.9.1热负荷计算保障性住房工程新增供热负荷全是采暖负荷，新增负荷全部为居民住宅采暖。规划采用平均热指标法进行计算，得小区冬季采暖负荷表如74、下：103团蔡家湖镇保障性住房建设项目采暖计算表采暖用户采暖热指标W/m2采暖面积m2采暖负荷KW居民住宅50135634.766780公共建筑6017074.451020合计7800注：小区新增建筑面积集中采暖率为100%。5.9.2热源规划规划热力管线接自东侧五蔡公路市政热力管网，规划在公共建筑内建设一个地下换热站，位于小区东部。采暖方式为地暖，故本次规划热媒采用55/45低温热水。5.9.3管网规划1.供热管道采用黄甲壳聚氨酯保温钢管直埋铺设。2.采用供回水双管循环系统，供回水管同向铺设。3.供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。510 燃气供应方案5.10.1用气量小区规划未来引用75、管道天然气作为气源，小区居民气化率为100%，按户均用气1.4N立方米/日计算，得小区用气平衡表如下：103团蔡家湖镇保障性住房项目用气平衡表户类型用户定额(户/日)用气户数用气量N立方米/日居民0.6515329965.10.2气源规划未来环北疆燃气管网将从五家渠市通至103团蔡家湖镇，会在城区道路铺设相应燃气管道。中压天然气通过管道接入该区，在小区内建设燃气调压站，调压后供给用户。5.10.3管网1.采用中低压两级管网系统。2.主管道一律采用钢管，埋地铺设。入户管采用PE塑料管。3.管道应当与其它市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线4.管道应作防腐处理。第六章 节水节能措施6176、 概述节约能源是我国的一项基本国策。根据国家在建筑节能等方面的要求，本次建设设计严格按国家和行业规范标准在建筑设计中予以体现。为贯彻国家有关法律法规和方针政策，改善居住和公共建筑的室内环境，提高能源利用率，本项目将分别按民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）、民用建筑节能设计标准新疆维吾尔自治区实施细则的要求，从建筑设计、围护结构、设备选型等方面采取了一定的节能措施，以达到综合节能65%的目标。62 节能措施（1）建筑节能本项目建设区域气候划分上属于严寒B区，在建筑物的朝向上，采用当地最佳朝向-南北向，冬季充分利用日照，最大限度地利用自然光源来增加房间的温度，多获得热量和减少热损失，同时主要77、房间的设置避开了冬季主导风向西北风。建筑物每个朝向的窗墙面积比按规范要求设计，外墙窗户均采用气密性良好的70系列四腔三密封中空玻璃塑钢窗。 在体型上设计的尽量简洁以减少能耗，体型系数各居住建筑控制在0.3以内，满足规范中关于节能的要求。在设计中采用“关于采暖建筑实施节能65%的具体措施”，依据体型系数，外墙采取岩棉板保温，屋面保温为岩棉板，采用70系列四腔三密封中空玻璃塑钢窗，保温材料厚度经过计算确定，要满足节能做法表的要求节能65%以上。（2）采暖设计采暖系统在设计中严格执行国家标准采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003)规范要求，本地区属严寒B类地区，采暖期长，从节省能耗、节78、约运行费用方面考虑，本项目采用热水集中供暖系统。计划采取地暖采暖，可以有效提高室内居住环境。严格控制室内设计参数，对设备和管道进行妥善绝热，杜绝无效能耗，选配能效比高、耗用金属材料少的暖通设备，减少运行能耗。对与集中供热锅炉房连接的建筑物室外供热等能源损失大的管道采用先进的聚氨脂发泡一次成型的保温管，使能量在输送过程中的损耗降至最低。（3）电气设计根据建筑采光设计标准GB/T5003的规定，在满足使用和保证照明质量的基础上，采用节电设计方案，充分利用天然光，设备选用国家推荐的节能控制箱，大负荷供电全部由插座箱提供，较少电能线路损耗，住宅居室均选用节能灯具，走道、楼梯间选用声光双控开关，达到节约79、电能的目的。63 节水措施合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统。 对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。 保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景80、观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不得使用耗水9升和9升以上的座便器。水龙头的选取：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；节水喷头等。 第七章 81、环境影响评价和消防71 环境现状本项目住宅小区建设场址位于城市镇中心区，东侧为居民住宅区和公共建筑区，旁边为103团的主要干道五蔡公路，城区除集中供热站外无大的工业污染源；城市规划中的水、电、暖系统已沿道路铺设完毕，可以满足建设要求；区域外已进行了良好的绿化，环境现状较好。但建设场地内部未进行良好的规划，基础设施条件差，各类人类产生的污染物随意排放，缺少绿化面积，环境现状非常差。72 项目建设和运营对环境的影响 1.施工期污染源 (1)施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声。82、物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声。根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的使用位置、使用时间和同时使用率均有较大变化。(2)施工期扬尘原有建筑拆除期间会产生大量的扬尘；施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方开挖阶段降水井的83、排水，结构施工阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。 (4)施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.建成运营期污染源作为住宅建设项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。（1）水污染源分析 拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水140L 估算，项目建成后每天产生污水584立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。（2）生活垃圾日常生活中居民生活要产生生活垃圾，按人均每天产生1kg垃圾计算，居住人口4903人计，每天的生活垃圾产生量约4.9吨。（3）燃料燃烧废气项目84、建成后各建筑需要采暖，计算热负荷后集中供热站需要扩建一台14MW的热水锅炉用于集中供热，其燃烧过程产生的烟尘和煤灰渣会对周围环境造成影响。73 环境保护措施针对施工期间噪声扰民现象，主要措施是使用低噪声施工机械；合理安排工作时间，应尽量避免在夜间寂静时间施工；同时尽量使用成品和半成品，混凝土搅拌采用商品混凝土，钢筋加工在构件加工厂进行，减少在现场的加工量，将噪声给环境造成的影响降至最低。在原有建筑拆除期间要合理安排拆除过程，采取必要的覆盖、洒水等防护措施。在施工期间要用围栏对施工场地进行封闭，挖掘的土方应避免大量堆积，加强管理，及时清运，对裸露地面及时洒水，材料运输时应加盖毡布，车辆进出施工现85、场要对轮胎上泥土进行清理，防止造成大面积扬尘。为确保环境生态不遭破坏，除加强治污措施外，还要加强环境保护意识。对施工区域内的树木和草地应尽量保护，不人为滥砍滥伐树木，不乱泼污水和乱倒垃圾。订立制度，搞好施工现场卫生控制，管好现场环境绿化和美化净化工作。项目在建设过程中已经针对项目运营期的污染源制定了相应的处理设施。整个规划区内铺设排水管网，实现污水收集率达到100%，污水收集后通过市政管网排入城市污水处理厂进行处理。规划区内设置有足够数量的垃圾收集站，用于日常生活垃圾收集，通过市政两级垃圾收运系统运至城市垃圾填埋场处理。新增锅炉污染与原有平房小煤炉产生的环境影响相比，其烟尘和灰渣量已经大大减轻86、，同时采取了合理的除尘设施，煤灰渣进行集中后统一进行处理，能源利用率大幅度提高，实际减轻了对周边环境的影响。74 消防设施(1) 设计依据建筑设计防火规范GB500162006建筑灭火器配置设计规范GB501402005 (2) 消防给水在总平面布置中，沿城市道路布置有消防管网系统，布置相应消火栓和消防鹤管，可以满足各小区消防用水的要求。沿规划建筑物四周设环形消防通道，与周围建筑物距离不小于6米，满足消防灭火要求。建筑物内楼梯间设计宽度满足消防疏散要求；在住宅楼楼梯间内设置干粉灭火器；公共建筑内规模较大的建筑内部设置室内消火栓系统，满足消防用水要求。第八章 项目管理81 组织管理103团保障性87、住房建设项目润邦凯旋城居住小区是103团蔡家湖镇的重点建设工程，是全团关系民生的第一大事。103团党委、政府及各部门非常重视，前期准备工作也得到了相关建设、土地、规划、房管等职能部门的大力支持。为了确保本项目的顺利实施，根据国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知（国办发199916号文）的有关规定，建立了明确责任制度。103团蔡家湖镇政府要成立103团保障性住房建设项目润邦凯旋城居住小区工作领导小组，负责片区开发项目总体协调和计划安排，以及必要的项目项目建设资金的落实，团部各机关等部门配合协调管理，103团保障性住房建设项目工作领导小组办公室负责项目的具体实施。计划在实施工程中实行代建88、制，委托有资质的合格开发商进行建设管理，团场配合进行各项工作。103团保障性住房建设项目工作领导小组由103团团长董现荣为组长，负责基本建设的副团长为副组长，主管项目建设；由团发改科、基建科、土地所、房产管理所、财政科的主要领导组成领导小组成员，由各职能部门安排专人加入保障性住房建设项目工作领导小组办公室。工程建设领导办公室负责对本项目的工程进度、工程质量和资金安排进行全面管理。在项目建设期间负责工程计划、资金使用，以及项目的建设进度和质量，跟踪检查，安排好项目的资金投入，认真抓好工程设计、监理、施工质量等关键环节，做好项目验收工作和项目运行期管理工作，同时积极与有关部门联系和协调，确保项目按89、期建成。本工程实行项目法人责任制，对建筑工程和主要设备实行公开招标，委托资质机构对工程实施严格监理，严格合同管理制，严禁“三无”产品进入工地，杜绝“豆腐渣”工程。项目实行竣工验收制度，执行每套住宅进行验收的方法。竣工验收由验收人员签字盖章后，方可交付使用。建成后有团场成立专业物业管理公司进行管理，计划配置8名工作人员。82 资金管理项目资金由对口援助资金和团场自筹资金组成，项目的财务管理必须严格按现代财务制度的有关规定进行运作，项目实行资金专款专用，专户存储，建设单位自觉接受上级有关部门管理和审计。资金的划拨严格按照国家规定专项资金管理办法执行。由工程建设领导小组根据工程进度、质量情况及时拨付90、，并预留竣工尾款，待竣工验收合格后拨付，对资金的安排坚持与任务落实，配套资金落实和建设成效挂钩，各项的实施管理必须合同管理，按合同条款及任务完成情况分配，支付资金。同时应随时接受有关部门对资金使用情况的审计，并按照基本会计制度组织会计核算。83 质量管理严格执行国家基本建设项目管理程序、标准，保证工程质量。项目建设管理实行“项目法人负责制，招标投标制，建设监理制，合同管理制”，建立健全质量保证体系。对工程所需设备、材料，统一由项目管理办公室进行招标采购，确保设备、材料质量。在进度管理上施工单位必须做好施工工期计划安排，报监理部门审查后执行，总体进度应与整体改造进度相协调。严格按规范、设计图纸施91、工，按有关程序进行施工、验收。84 工程招投标方案（1）招标内容本次工程总投资13440.2万元，资金来源为对口援助资金和团场自筹资金，用于民生工程。为维护国家的利益，提高经济效益，保证项目质量，根据中华人民共和国招标投标法、国家发展计划委员会令第9号工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及新疆维吾尔自治区工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求，项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围按工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）中规定的依法必须进行招标的项目范围和限额范围执行。由于项目总投资额在3000万元人民币以上，92、故所有建设工程和工程服务内容全部需要进行招标确定。本次招标的内容有：建筑工程施工、安装工程、地质勘察、设计和监理服务工作。9.2招标组织形式招标组织形式为委托招标。由招标人委托有相应资质的招标机构代理招标。9.3招标方式及中标原则本项目招标活动将采用公开招标的方式进行招标，将在相关媒体上发布招标公告，以使具备承担投标能力、资信良好的法人或者其他组织参加项目投标活动，按照公开、公正、公平竞争的原则，择优评定中标单位，以达到节资、保质的目的，使项目顺利进行。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察90.2设93、计257建筑工程10816.1安装工程356.5监理224.8设备100.8软件其他情况说明：根据工程建设项目招投标范围和规模标准规定，本项目建筑工程施工、安装工程地质勘察、设计、监理服务工作均属于招标范围，项目在实施过程中对上述内容进行招标。建设单位盖章 2011年10月25 日第九章 项目实施进度91 建设工期根据稳步进展、滚动发展的思路，本工程小区计划在一年内实施完毕。小区于2012年初开始启动，2012年11月前全部建成投入使用。92 项目实施进度安排根据分批计划，2012年建设1#至37#楼共33幢住宅楼和公共服务建筑。2013年建设38#至61#楼共21幢住宅楼和公共服务建筑。施工94、图设计、代建商选择和招投标工作在2012年3月底前完成， 4月初各类项目正式开工，2012年10月底居住建筑土建工程完成一期竣工验收，二期将在2013年10月底竣工验收，实现居民入住，同时配套各类基础设施和绿化也同时完工。93 项目实施进度表项目建设进度计划安排表2012年项目实施进度（一期）月度123456789101112前期工作勘察设计开工准备土建施工竣工验收交付使用2013年项目实施进度（二期）月度123456789101112前期工作勘察设计开工准备土建施工竣工验收交付使用第十章 投资估算及资金筹措101 投资估算10.1.1编制依据和相关说明（1）相关费用的说明、土建工程费根据项目95、的建设内容和工程量，依据建设部全国统一建筑工程基础定额、2010年昌吉地区单位估价汇总表计算工程量、计价，根据2010年新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额标准取费，参考当地同类型工程的预、结算指标进行测算。、设备、水暖、电气工程除依据上述规定外，并参考了项目建设地区的同类型、同标准工程进行测算，特殊设备以生产厂商或市场现价为计价依据。、室外及配套工程费参照同类项目的工程费用指标测算。（2）相关费用的说明、代建商管理费：依据财政部有关文件，按直接工程费的5%计取。、规划设计费：执行工程勘察设计收费标准【2002】修订本的计费标准。、工程监理费：按建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知20096、6标准计取。 、地质勘察费：执行工程勘察设计收费标准【2002】修订本。、招标代理服务费：执行新计价【2002】1980号文规定。、基本预备费：按新疆维吾尔自治区计委新计设标字【1999】1008号文执行。基本预备费按第一、二工程费的6%计取。价差预备费根据新疆维吾尔自治区计划委员会转发国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理有关问题的通知的通知(新计设标19991008号)，价差预备费为零。、土地使用权出让金：依据103团近期类似供应土地价格，按10万元/公顷计算。 拆迁安置过渡费：按每户每月100元，12个月计算。10.1.2建设成本本项目建设投资估算为13440.2万元。97、其中：直接工程费11273.4万元，占固定资产投资的83.9%，其他工程和费用1387.9万元，占10.4%，预备费760.8万元，占5.7%。10.1.3 项目分年度投资计划项目分年度投资计划表序号项目2012年1分年度计划100%2建设投资13440.2102资金筹措项目建设所需全部资金为13440.2万元，根据建设单位初步拟定的筹措计划安排如下：（1） 本项目建设资金中由山西省支持对口支援资金2400万元，占总投资额的17.8%。（2）103团蔡家湖镇政府自筹建设资金11040.2万元，用于保障性住房建设，占项目总投资的82.2%。第十一章 效益评价111经济效益评价103团保障性住房建98、设项目润邦凯旋城居住小区共计拆迁居民住房面积39468.58平方米，新建住宅及公共建筑面积135634.76平方米，共1532套（其中保障性住房1500套）。项目为团场保障性住房项目，主要建设限价房，用于解决团场自身职工的基本居住问题。项目由政府主导进行组织建设，不存在盈利问题，不会产生直接的经济效益。项目建设计划采用代建制模式，建成后由政府以限价房方式向团场职工销售保障性住房，回收建设投入的资金。项目投入使用后由成立的物业公司接手，进行日常的物业管理。小区先暂按最低物业收费标准：0.4元/平方米.月计收物业费，每年可以收取79万元物业费，可以维持小区的正常运转。112社会效益评价由于房地产业99、关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高。国家经济的增速、投资规模、就业及税收将进入一个对房地产业的高依存度阶段。因此，103团保障性住房建设项目在开发投资、建设、管理、销售和居住装修等诸个环节中，均会增加本区域的投资规模、提供本地区居民的就业机会、扩大当地政府的税收渠道、拉动本地区的消费，最重要的是改善了团场职工的居住条件，提高了他们的生活水平，有效促进了团场的城镇化建设步伐，可以更好地促进本地工业和商贸的发展，从而推动103团蔡家湖镇国民经济的持续增长。因此，103团保障性住房建设项目有利于团场经济结构的优化和未来经济的发展。113环境效益评价城镇的内在价值很大程度取决于环境。本项目的建100、设，将结合经济效益、社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过改造目前破败地块，绿化、美化、亮化城市环境，从而提升城市自身价值，形成环境优美、人际和谐的文明城区、精品城区。本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前、建筑形态行云如水、曲线流畅、造型优美、新颖时尚、独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化、建筑小品布局合理巧妙、错落有致，为入住人群营造出一个良好的居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地设施简陋、环境较差的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全、注重生态效益的大型住宅社区，对改善城市环境，提升区域居住环境质量都将会101、有显著的环境效益。第十二章 研究结论和建议121推荐方案总体描述103团保障性住房建设项目润邦凯旋城居住小区计划对位于蔡家湖中西部的地块进行改造，拆除现状居住建筑39468.58平方米，规划建设土地面积13.16公顷，新建多层砖混住宅楼面积135634.76平方米，共1532套（其中保障性住房1500套），住宅户型按60平方米、75平方米、90平方米等面积进行设计，配套公共建筑17074.45平方米，建成后将有完善的绿化、商业、公共服务设施。项目计划总投资13440.2万元。资金来源为：由山西省支持对口支援资金2400万元，占总投资额的17.8%；103团政府自筹建设资金11040.2万元，占102、项目总投资的82.2%。项目建设期计划从2012年开始启动，2013年实施完毕，2013年底全部建成投入使用。122研究结论103团保障性住房建设项目润邦凯旋城居住小区的建设是利国利民之举，它既符合国家加强民生工程投入，提高人们生活质量、改善居住条件的思路，同时也符合国家、兵团关于进一步改造城镇土地，加快城市化进程，构建和谐社会的精神，更符合103团蔡家湖镇城镇发展的实际情况，虽然该项目投资条件一般，没有直接经济效益，但其拆迁工程量小，建设速度快，改善民生的社会效益十分显著，是一项造福普通民众的工程，充分体现党和政府关注民生，执政为民的时代要求，是一项具有重大政治意义和现实意义的投资方式。项目103、的社会效益巨大。小区建成后，将成为本区经济新的增长点，既带动城区经济的发展，又增加群众就业，也改善了环境，推动了103团蔡家湖镇城区的美化、优化建设进程。综上所述，103团保障性住房建设项目润邦凯旋城居住小区的建设是必要的，项目的社会效益大于经济效益，是政府爱民、亲民、惜民的民心工程。123建议（1）、建议由团场土地、规划、城建等职能部门加大对103团保障性住房建设项目的配合力度，加快项目征迁工作。（2）、建议团场扎实做好实施前的各项基础数据调查和居民住房愿望的调查分析，收集愿意迁入城镇的连队人口状况的信息，制定有针对性的政策，吸引部分职工购房资金资金的提前到位，以保证工程按时如期完成，投入使用。