1、中心城区保障性住房安居工程建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月145可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 第一章 总 论1.1项目简况及申报单位概况1.1.1项目简况项目名称：2013年xx省xx市中心城区保障性安居工程项目；建设单位：xx城市开发投资集团有2、限责任公司。建设性质：新建建设地点：xx市章江新区创新五路南侧、xx南大道西侧地块,华坚北路东侧、经二路南侧地块,G4、G5、F3地块。提供拟建保障性住房地块的相关情况建 设 期：3年（即从2013年1月-2015年12月）建设规模：规划总用地面积920亩（合613340 m2）。工程总建筑面积181.3700万m2，共建设保障性住房20910套，其中公共租赁住房（含廉租房）12602套，城市棚户区改造住房8308套，建筑面积154.1646万m2，公建配套面积27.2054万m2，其中商业设施面积15.52万m2。项目总投资：人民币468304.23万元。1.1.2项目申报单位概况xx城市开3、发投资集团有限责任公司是根据xx市府办抄字200431号抄告单的决定，于2004年3月30日由xx市政府牵头与xxxx南果业股份公司（后更名为天音通信控股股份有限公司）、深圳国际信托投资公司共同组建。注册资本3亿元，xx市政府占40%股权，天音通信控股股份有限公司和深圳国际信托投资公司分别占35%和25%股权。2009年8月6日，市政府收购天音通信控股股份有限公司35%股权，同时收购了深圳国际信托投资公司25%股权。2009年8月21日，xx市政府出具xx市府办抄字2009145号文，将xx市政府持有的xx城市开发投资集团有限责任公司60%股权划转给xx市国资委，由xx市国资委履行出资人职责，4、合计100%国有股权，全部划转xx城市开发投资集团有限责任公司所有。2009年12月21日，根据公司股东会决议，xx城市开发投资集团有限责任公司将公司资本公积金7亿元转为公司注册资本，使公司的注册资本达到10亿元人民币。公司的经营范围：土地一级整理及储备；市政道路工程、堤防工程、供水供气工程、通信线路及配套设施项目开发建设；实业投资；房地产开发。xx市城市开发投资集团有限责任公司是经xx市政府批准，并经xx市工商行政机关登记注册，具有独立法人资格的国有独资公司，是xx市城区城市基础设施建设的业主法人，是代表xx市政府进行城市开发建设的融资平台和投资建设的载体，是xx市城市建设国有资产的运营主体5、。xx城投集团公司建立了规范的现代企业管理制度。公司的最高权力机构为股东大会，由股东大会选举出董事会负责股东会休会期间的日常管理、由监事会对企业经营行为进行监督管理，公司的日常经营管理工作由聘用的以总经理、副总经理和中层干部为代表经营团队的负责。公司下设党群工作部、办公室、企业开发部、总工办、资金管理部、财务部、审计部、招标办、资产经营管理部等部门，目前，公司拥有11家全资子公司，子公司基本情况如下：序号子公司名称注册资本（万元）持股比例1xx市城投担保有限公司12,000100%2xx星洲房地产开发有限公司5,000100%3xx城发房地产开发有限公司800100%4xx城东投资开发有限责任6、公司1,000100%5xx机场走廊投资开发有限责任公司1,000100%6xx城南投资开发有限责任公司5,000100%7xx城投工程管理有限公司300100%8xx星洲物业管理有限公司300100%9xx饭店227100%10xx城市轨道交通投资建设有限责任公司1,000100%11xx黄金机场资产管理有限公司200100%法定代表人：林金梧，公司董事长，中共党员，大学专科毕业，该同志曾任xx市政府副巡视员、市长助理、xx市发展和改革委员会主任等职，长期从事投资领域工作，具有丰富的资产运作和项目管理经验,xx城投集团公司在其领导下，成功开发了一系列城市重大基础设施项目，取得了长足的发展。请7、提供新任法定代表人的简况公司财务状况：据项目建设单位提供的财务资料，2010年集团公司实现经营收入12.9亿元，利润总额4.37亿元，2010年全年完成投资36.4亿元，年末资产总量达279.6亿元，净资产217.6亿元，资产负债率为22.3%。截至2011年6月30日，公司总资产达315亿元，净资产225亿元，资产负债率28.57%,相关数据使用公司2011年财报数据公司资产质地优良，当前现金流充足稳定，无呆帐坏帐。1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容1.2.1 编制依据1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号文件）；2.国务院关于坚决遏制部分城市房价过快8、上涨的通知（国发201010号文件）；3.国办关于保障性安居工程建设管理的指导意见（国办发201145号文件）；4.国办关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号文件）；5.财政部、国税总局关于廉租住房经济适用住房和公共租赁住房有关税收政策的通知（财税200824号）、城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号）、关于支持公共租赁住房建设和运营管理有关税收优惠的通知（财税201088号）；6.建设部关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）、关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保201062号）、关于加强经济适用住房管理有关问9、题的通知（建保201059号文件）；7.建设部关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知（建保201291号文件；8.xx省政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见（xx府厅发201067号）、关于保障性安居工程建设和管理的实施意见（xx府厅发201210号）；9.xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要10.xx市城市总体规划（2006-2020）；11.xx市中心城区住房建设规划；12.城市居住区规划设计规范；13.xx市人民政府关于印发加快推进经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房三房合一建设管理实施方案的通知（xx市府发201220号文件）、关于印发xx市中心城区已购经10、济适用住房回购及上市交易管理实施细则的通知（xx市府发201218号文件）、关于印发xx市中心城区公共租赁住房管理实施细则（试行）的通知（xx市府发201219号文件）；14.xx市人民政府解决xx市中心城区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（20112015）15.本保障性安居工程项目各建设点规划设计方案；16.投资项目可行性研究指南（试用版）、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；17.xx市工程造价管理站公布的2011年第二季度工程建设造价信息；18.xx省颁布的相关定额和费用指标；19.项目建设单位提供的相关资料。1.2.2 编制的原则1.执行国家对城市小区住宅建设的有关规定和技术要11、求，实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，促进各保障性住房小区住宅建设可持续发展；2.坚持整体与局部相协调的原则。按照xx市城市总体规划，各小区整体设计与分期建设工程的局部设计相协调，各项基础设施与服务设施相配套，风格特色与城市环境相一致，营造现代人文与艺术于一体的时代空间，建设人与自然高度和谐的居住环境；3.坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使各小区既是一个多功能、适用性的住宅小区，又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口；4.采用先进科学的技术手段，对小区的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。1.2.3 可行性研究的内容本项12、目可行性研究的主要内容为：项目提出的背景及建设的必要性分析，需求分析及建设规模，建设地址及条件分析，总体规划、建设方案分析，节能方案分析，环境保护及消防、安全分析，建设管理与组织机构方案分析，项目实施进度安排，工程招投标方案，投资估算与资金筹措、经济评价、社会评价、风险评价等。1.3主要研究结论保障性安居工程建设，是巩固党的执政地位、执政为民、改善民生、促进社会和谐稳定的重要举措，是完善城镇功能、加快城镇化发展的客观需要，是加快转变发展方式、加大投入、扩大内需、推动国民经济持续健康发展的必然要求，是落实房地产市场调控政策，防范房价大起大落的重大举措，是实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的13、具体体现。本项目的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义，其经济效益和社会效益显著。本项目是xx市委、市政府按照解决xx市中心城区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（20112015）而建设的，是在基本完成2011、2012年两个年度计划的基础上，进一步切实解决xx中心城区城市低收入家庭住房困难，完善住房保障制度，维护社会稳定，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展的重要举措。1.3.1项目建设规模本项目规划总用地面积920亩（折合613340 m2）。工程总建筑面积181.3700万m2，共建设保障性住房20910套，其中公共租赁住房（含廉租房）12602套，城市棚户14、区改造住房8308套，建筑面积154.1646万m2，公建配套面积27.2054万m2，其中商业设施面积18.5200万m2。项目建设规模适度，项目建成后能基本解决xx市中心城区低收入家庭以及新就业职工、稳定就业的外来务工人员的住房困难问题。项目规划设计方案系统完整，具有示范性；采用的技术方案先进、适用、经济、安全，技术上是可行的。1.3.2资资估算及资金来源1.项目总投资项目总投资为468304.23万元，其中建设投资为468304.23万元。（其中：工程费用308025.95万元；其他费用81515万元;预备费用31163.28万元。）建设期利息47600万元。项目建设体现了建设与适用相结15、合的原则，投资合理。建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。2.资金来源（1）项目资本金。包括中央、省财政补助资金、市本级土地出让收益用于保障房建设部分、公积金盈余收益等财政性资金，计144000万元。企业自有资金：44304.23万元。以上合计188304.23万元，为项目资本金，占本项目总投资的40.21%。（2）发行企业债券融资，28亿元。占本项目总投资的59.79%。1.3.3项目建设期三年。即从2013年1月至2015年12月。分三期建设：1、 第一期：于2013年开工，2013年底前建成，2014年初交付使用。建设公共16、租赁住房4273套，城市棚户区改造住房2817套；2、 第二期：于2014年开工，2014年底前建成，2015年初交付使用。建设公共租赁住房4200套，城市棚户区改造住房2769套；3、 第三期：于2015年开工，2015年底前建成，2016年初交付使用。建公共租赁住房4129套，城市棚户区改造住房2722套。1.3.4 项目效益本项目的建设符合xx市城市总体规划，项目建设地环境优美，交通方便，项目建成后，可基本解决xx市中心城区低收入家庭以及新就业职工、稳定就业的外来务工人员的住房困难问题，对提升低收入家庭的生活质量，构建社会主义和谐社会将起着积极的推动作用。1.3.5项目主要技术经济指标本17、项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标汇总表序号指 标 名 称单位数据备 注1总建筑面积万m2181.37其中计入容积率的建筑面积174.80万m2，项目总用地面积920亩1.1住宅总建筑面积万m2154.16461.2公建总建筑面积m227.2054含幼儿园、社区服务中心、居民活动中心、物业管理用房、地下停车场、商业设施等。2总户数户209103容积率2.85注：高层小区容积率控制在3.5以内，多层小区容积率控制在2.0以内，混合小区容积率控制在2.5以内。4机动车停车位个4000按0.4辆/100m2设置。其中地下人防设施配建停车位3800个，地面设停车位200个5自行18、车、摩托车、电动车停车位个21000个按1辆/户设置，地面停车雨棚安装率100%6建筑密度%287绿地率%328公共绿地指标组团0.5/人，小区(含组团) 1/人9标准层使用面积系数%70%10节水器具安装率%10011节能灯具安装率%10012保障性住房一次装修率%10013无障碍住房比例%5%14项目总投资万元468304.2314.1建筑安装及配套工程费用万元308025.9514.2其他费用万元81515.0014.3基本预备费万元31163.2814.4建设期利息万元47600.0015总投资资金来源万元15.1中央、省财政补助及市本级财政筹资万元144000.0015.2企业自有资19、金万元44304.2315.3企业发行债券融资万元280000.008项目建设期月36第二章 项目背景及建设必要性分析2.1xx市概况xx市位于xx江上游，xx南部，简称xx南。东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两市。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。xx市是xx省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3.94万平方千米，其中市区建成区面积(章贡区和xx经济技术开发区)90.28km2,常住人口82万人。耕地面积29.29万hm2，森林面积271.3万hm2，森林覆盖率为76.2%20、。2011年全市实现GDP1335.98亿元，三次产业结构比由2010年的18.9:44.4:36.7调整至2011年的17.4:47.2:35.4。财政总收入180.32亿元，全社会固定资产投资1002.3亿元，社会消费品零售总额432.32亿元，2011年末总人口918.26万人，人口自然增长率9.97。 xx市地处南岭、武夷、诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。地貌以丘陵、山地为主，占全市土地面积的83。xx市位于东径1135411638，北纬24292709之间，处于中亚热带南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。市内农业自然资源丰富，尤其是以发展橙、柚为主的柑桔生产的自然条件被中国科21、学院南方山区综考队认为在全国堪称得天优厚，xx南适宜建为全国的柑桔商品生产基地。本市是xx省的一个农业大区和经济作物主产区，现已建成为全国的重点林区和全省的糖业、烟叶、桔生产基地，国家有关部门先后命名市内的信丰县为脐橙之乡、南康市为中国甜柚之乡、安远县为中国九龙蜜柚之乡、寻乌县为中国蜜桔之乡、大余县为中国瑞香之乡；石城县为中国白莲之乡、崇义县为中国毛竹之乡、xx县为中国板鸭之乡、会昌县为中国肉兔之乡。xx是全国著名的革命老区之一，是第二次国内革命战争时期的中央革命根据地和中华苏维埃共和国临时政府所在地。毛泽东、朱德、周恩来、邓小平、叶剑英、陈毅等老一辈无产阶级革命家曾在xx从事过伟大革命实践活22、动。举世闻名的二万五千里长征，就是从xx开始的。因此，市内保存的革命史迹众多，县级革命文物保护单位达203处。以当年中央苏维埃政府所在地“红色故都”瑞金为中心，集中了遗址群5处计15个文物单位，属全省、全国范围内有特色的近代革命史迹群落。1955年授军衔时，仅兴国籍将军就有54名，兴国县因此誉为将军县。xx市委、市政府高度重视保障性住房建设工程，将之列为“一把手工程”，明确提出“十二五”期间全面解决中心城区城镇低收入家庭住房困难，并围绕这一目标制定了相关配套政策措施。同时，xx市作为xx省第二大城市和xx粤闽湘四省通衢的区域性中心城市，具有“两型”社会综合配套改革先行先试的政策优势，能整合各项23、资金与政策资源，为本项目提供体制保障和政策支撑。此外，xx市是原中央苏区，其下辖有8个县（市、区）被国务院列国家扶贫工作重点县，便于利用国家支持原xx南中央苏区振兴、扶持贫困地区发展的相关政策。2011年全年房地产开发投资130.58亿元，其中保障性住房完成投资54.45亿元（中心城区完成投资29.39亿元）；保障性住房施工面积296.64万，其中中心城区169.55万；保障性住房竣工面积109.42万，其中中心城区30.29万。2.2项目提出的背景2.2.1房地产市场背景2004年以来，国内商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之24、大、涨速之快、社会经济的冲击令人瞠目结舌，带来了许多负面影响。2008年受全球金融危机冲击，国内房地产市场出现短暂的回落，但是2009年初开始，全国房地产市场又出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，近两年在房地产业界流传着这样一个段子：“在北京和上海卖掉100的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑，这是事实。”近年房地产畸形发展的事实说明，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。政府为压制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列25、调控政策，比如国八条、国六条等。但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。在2009年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为2010年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。但令人不可思议的是，就在温家宝总理在2010年两会闭幕时指出政府将采取一系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天内相继产生3个“地王”，这表明我国房地产市场的复杂性。xx市房地产市场相比国内一线城市要温和得多。据xx市房地产管理部门和xx市物价局近期发布的统计数据，xx市中心城区商品房住宅集中成交价，自2009年2011年一直呈上涨态势，均价从200926、年1月的4650元/上涨至2011年12月的5830元/，但自2011年12月起房价上涨势头得到初步遏制，据新xx房产网发布的相关研究数据，2012年6月xx市中心城区商品房住宅平均成交价为5678元/，环比微跌1.25%，同比上涨2.19%。河套老城区及章江新区，商品房住宅集中成交价为5925元/，虽然xx市房价没有国内一线城市“疯狂”的涨势，但房价高企，已超出了当地居民收入水平所能承受的范围。2.2.2房地产市场调控政策房地产业对我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，经我国经济的持续快速、健康发展埋下了隐患，对此，从2005年开始，国家接连出台了一系列的调控政策，如200527、2007年的“国八条”、“国六条”，20102011年的“新国十条”、“新国八条”等。温家宝总理在2010年两会中指出，2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施：一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比2009年增加81亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。并要求各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消28、费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建捂盘惜售、哄抬房价等违法行为的查处力度。此后陆续出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号文件，俗称“新国十条”）、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号文件，俗称“新国八条”），均为该两会报告提出的房地产市场调控政策的进一步29、完善和细化，特别是“新国八条”提出2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的建设硬任务，对平抑房价起到了很大作用。以上调控政策的执行，终使全国70个主要城市房地产市场价格上涨势头得到了有效遏制，自2012年以来，全国房地产价格逐步进入了稳定和缓慢下降的通道，房地产市场调控取得了初步的预期效果。2.2.3保障性住房建设概况随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。而据民政部数据显示，2005年全国城镇低保人数稳定在2200万人左右，这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。因此，在近年的全国两会上，不少代30、表、委员呼吁加大廉租房、公共租赁住房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的持续健康发展。我国从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有十多年光景。截至2005年底，全国291个地级以上城市有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。各地结合实际情况，积极推进保障性住房建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。早在2004年，xx在xx省率先启动廉租住房建设，到2007年底实现了全市廉租住房租金补贴“应保尽保”。同时，自2006年以来，大力31、建设经济适用房、公共租赁住房、直管公房等保障性住房。逐步构建起以廉租住房实物配租为主，以公共租赁房、新市民公寓及棚户区（危旧房）改造等多种形式为补充、覆盖全市的住房保障体系。仅中心城区，2010年新开工建设10692套廉租住房、1000套大学毕业生公寓和1000套新进公务员公寓。20102011年建设新市民公寓3万套。2011年，新开工建设廉租住房4000套，公共租赁住房13000套，新开工建设城市棚户区、国有工矿棚户区改造住房14608套。2012年，已新开工建设廉租房2457套，公共租赁住房1890套，城市棚户区改造住房3045套。截至2012年6月，xx市中心城区累计解决了4.2万户中低32、收入及以下水平家庭的住房问题，占中心城区住户总数的16%以上。虽然xx市保障性住房制度建设发展迅速，已在中心城区和各县市城镇建设了多个保障性住房小区，但是仍然还有许多家庭的住房困难亟待解决，目前xx市中心城区已建成的保障性住房数量还不足以解决这部分群众的住房问题。并且随着“xx南原中央苏区振兴规划”的实施，xx将迎来大跨越大发展，城市化进程将进一步提速，为城市发展做出巨大贡献的新就业职工、外来务工人员的住房困难问题逐步成为xx市中心城区保障性住房制度需面对的主要问题。因此，加快xx市中心城区保障性住房的建设是非常必要的，它是落实和完善xx市公共住房保障体系的重要手段。基于此，为在“十二五”期末33、基本解决xx市中心城区中低收入家庭、棚户区居民以及新就业职工、稳定就业的外来务工人员的住房困难问题，实现住有所居的目标。项目承办单位拟从20132015年，建成公共租赁住房（含廉租房）12602套，城市棚户区改造住房8308套，提出“xx省xx市中心城区保障性安居工程”项目。2.3项目建设的必要性近两年来，加大保障性住房建设的力度，成为各地各级政府的一项重要工作，各级政府均提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强保障性住房建设，将成为“十二五”各级地方政府实施民生工程的重头戏。这对于在高房价重压下的城市低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。2.3.1解决中低收入家庭以34、及新就业职工、稳定的外来务工人员的住房问题是政府应切实负起的责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不35、同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。近年来，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至2005年，全国291个地级以上城市中，仍有70个城市尚未实施廉租住房制度，仅18个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将保障性住房制度纳入对政府目标责任管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，各级政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。2.3.2构建社会主义和谐社会要求关注中36、低收入群体的住房困难问题构建社会主义和谐社会就是要按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进社会主义和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。2.3.3近年来房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性我国属发展中国家，中低收入者所占比例较大，属于“金字塔”结构。这种结构意味着贫富差距大，意味着利益格局失衡。从基尼系数看，我国贫富差37、距正在逼近社会容忍的“红线”。目前对我国的基尼系数被学界普遍认可的是世界银行测算的0 .47。我国基尼系数在10年前越过0.4的国际公认警戒线后仍在逐年攀升，贫富差距已突破合理界限。贫富差距扩大，易激化社会矛盾，社会动荡的危险性也随之增强。贫富差距已成为当今社会最重大的问题之一。如今中国最根本、最迫切的问题是稳定，没有稳定就没有发展。因此，保障性安居工程的建设问题，是关系到社会稳定与和谐的大问题。自2004年以来，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是中低收入群体，很大一部分也只能通过市场解决住房问38、题。低收入群体住房困难问题随着房价的持续攀升而日益突出，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。2.3.4符合国家、xx省、xx市“十二五”规划以及xx城市化发展方向和规划要求中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：“坚持民生优先，完善就业、收入分配、社会保障、医疗卫生、住房等保障和改善民生的制度安排，推进基本公共服务均等化，努力使发展成果惠及全体人民。”“要大力提高住房保障水平”、“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现39、广大群众住有所居。”并提出“健全住房供应体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。”要求“加大保障性住房供给，强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发40、展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。”同时要“改善房地产市场调控，进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住41、房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。”xx省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要就加强住房保障体系建设指出：“合理确定住房保障方式和保障标准，针对不同收入群体和保障对象，实施分层次住房保障。以解决低收入住房困难家庭为重点，加快廉租房和经济适用房建设，健全廉租房租赁补贴发放制度。以解决中等偏下收入住房困难家庭为重点，加快公共租赁房和限价商品房建设。加强保障性住房管理，健全准入和退出机制。”xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：“加快构建城乡住房基本保障42、体系。大力推进保障性安居工程，不断扩大廉租住房覆盖面，加快公共租赁房建设，继续实施好棚户区改造和新市民公寓建设工程，逐步解决中低收入阶层住房困难问题。”据xx市“十二五”规划，“十二五”期间，力争将xx中心城区形成100万以上人口的特大城市，近年来，xx中心城区城市区进程迅猛推进，截至2011年底，中心城区常住人口已超过80万人，住房保障向新市民中的低收入群体覆盖符合xx城市化的发展方向。xx市城市总体规划（20062020）以及xx市中心城区近期建设规划（20112015）本项目各建设点的选址均符合规划的要求。2.3.5本项目建设符合国家、地方相关政策国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若43、干意见（国发200724号）中明确指出：“党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。”“以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入群体住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府人公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难的政策体系。”“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，使低收入家庭住房条件得44、到明显改善”。国办关于保障性安居工程建设管理的指导意见（国办发201145号文件）指出，要重点发展公共租赁住房，“发展公共租赁住房，对于完善住房供应和保障体系、引导合理住房消费、缓解群众住房困难，实现人才和劳动力有序流动、促进城镇化健康发展具有十分重要的意义。各地要根据实际情况适当增加公共租赁住房供应，人口净流入量大的大中城市要提高公共租赁住房建设的比重。”“要加大政府投资建设力度，综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营，多渠道增加公共租赁住房供应。”xx市人民政府根据xx省人民政府办公厅关于保障性安居工程建设和管理的45、实施意见（xx府厅发201210号）省住房和城乡建设厅关于加快推进经济适应住房、廉租住房、公共租赁住房三房合一的指导意见（xx建发20121号）等文件要求，制定了xx市人民政府关于加快推进经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房三房合一建设管理实施方案（xx市府发201220号），提出：“从2012年起，全市停止新建经济适用住房和限价商品住房，将廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房统称为公共租赁住房。廉租住房与公共租赁住房按照计划分别上报、资金打捆使用、项目统一规划、工程统一建设、后续统一管理的原则，实行并轨建设，同时，成套直管公房逐步纳入公共租赁住房的管理。”“新建公共租赁住房的户型以单套建筑面46、积50左右的小户型为主，最高不超过80，且80的大户型不超总规模的15%。所有公共租赁住房小区要建设15%左右的公建配套，其中商业设施面积在10%左右，公共租赁住房必须满足直接入住条件。”住建部关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知（建保201220号）规定：“可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。”国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知（发改办财金20111388号）指出，地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项47、目融资。综上，本项目的建设是必要的，可行的。第三章 市场分析及建设规模3.1xx市房地产业现状、趋势及存在问题城市化进程加快、房改政策的实施以及人民生活水平的提高，促使xx市房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。3.1.1房地产业发展的现状1、房地产开发投资高速增长。xx市房地产业经历了低迷、徘徊、成长期,自2005年以来，出现了高速增长的态势。2011年全年房地产开发投资130.58亿元，比上年增长30.0%。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重48、要力量。2、房地产队伍不断壮大。2002年，全市有9家房地产开发公司相继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，随着房地产业的发展，截止2011年底全市房地产企业已增至185家。3、商品房需求旺盛,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。2011年商品房施工面积1117.5万，增长5.4%；商品房竣工面积219.12万，下降41.6%。商品房销售额139.34亿元，增长6.0%；随着销量的增长，xx市房价也持续增长, 2002年xx市中心城区商品房平均销售价格只有640元/，2007年涨到3830元/， 2008年受全球金融危机49、影响短暂回调后，2009年又出现报复性上涨，至2011年12月，xx市中心城区商品房平均销售价格达到5830元/，目前中心城区的最高房价已超过10000元/。4、人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。抽样调查资料显示：1990年，xx中心城区人均住房面积只有11.71，2011年翻了一翻达25.48。根据房屋产权分类，在房改前xx市居民大多为公有住房，房改后的1998年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为72%，2004年底自有住房率达到89%，2011年底自有住房率达到96%。5、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列50、措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。6、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查，2002年，全市二手房成交额为6.68亿元，平均销售价格为560元/，2011年成交额增到32.26亿元，增长了近5倍，平均价格涨到5120元/，上涨近10倍。7、住房消费信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。当前各商业银行都加大了消费信贷力度，随着贷款手续不断简化和完善，xx个人住房消费贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房51、，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。8、居住环境不断改善。随着生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年xx市中心城区加大了公园绿地建设，建成了以南门广场、黄金广场、中央公园为代表的公共休闲场所,居民居住环境有很大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻,提升了xx房产的开发理念,如地处章江新区中心地带的中航城已成为xx对外宣传的标志性楼盘,此外,近几年建成的水岸新天、黄金时代、天际华庭、章江豪园、水韵花都、塞纳春天、龙隐山庄等住宅小区，由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到xx居民的青睐。3.1.2xx市房地产发展趋势目前xx房地产业已进入上升时期，突出表现52、为需求增长加快，供求基本平衡，房价升势确立。随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年xx市房地产仍将持续发展。1、xx市房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30之前，人均GDP在1000-3000美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。xx市2011年底人均住房建筑面积25.49，人均GDP为2309美元，还处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度53、，还将有一段较长的时间，因此，xx市房地产业可持续发展潜力相当大。2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示，2011年xx市中心城区有43%的城市家庭有3间或3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期。2011年xx市的城市化水平为44%，按照市委、市政府提出的“加速推进xx市工业化和城镇化进程”的规划54、，必将使城镇人口迅速增加，如果2015年xx市城市化水平达到50%，那么三年间将新增城镇人口55万人，按届时人均建筑面积30计算，需要新增住房面积1650万，相当于2011年竣工住宅面积的8倍，xx市房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。我们对2002年到2011年间的股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计，10年来我国的股票指数由1348点增长到2199点，增长不到1倍，居民储蓄利率不断降低，而xx市商品房平均价格则由2002年的640元/增长到5830元/，上涨9.1倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着xx市城市建设步伐的不断加快，以及xx生态环境55、的优势，一些投资购房者对xx市房地产市场的发展前景也充满了信心，来xx投资置业者增多，投资型买房已初露端倪。3、房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。自2010年以来，国家针对部分城市房价上涨过快市场过热的情况出台了“新国十条”、“新国八条”等调控政策，xx市房地产市场未受到大的影响，经过短期观望和回落之后，已步入正常的发展轨道。当前xx市房地产市场基本上还处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重较小, 未出现真正意义上的大规模炒房行为。统计资料显示，今年1-9月份，全国商品房销售平均单价到了4369元/，与xx市相邻的吉安市商品房平均销售价格为5456元/，全省南昌最高达到56、6380元/，xx市中心城区平均销售价格为5680元/，在全国70个大中城市中仍处于中等偏低水平。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下，xx市房价将呈稳步上升的趋势。4、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。3.1.3xx市房地产业发展的主要问题近几年，xx市房地57、产业发展很快，但仍存在一些机制性、政策性、结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表现在以下方面：1、高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前，xx市住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适58、用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么申请标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。近两年房价节节攀升。2007年xx中心城区最高房价超过5000元时，很多人感觉已是天价，而短短四年之后，最高房价已超过10000元，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房价定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支59、撑着不愿降价出售。3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”，大量涌入。在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。 4、房地产开发企业资质水平低，经营理念低。当前x60、x市房地产开发企业虽已达185家，但是拥有国家一、二级资质的只有62家。xx市房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色，使得一方面大量拥有购买能力的消费者买不到合适的房屋，另一方面已有的商品房销售不出去。2011年，全市竣工房屋面积为219.3万,实际销售面积136.67万,产销比只有1.6：1。统计资料表明，xx市中心城区2009年至2011年空置商品住宅面积为12万、22万、25万，“有房无人住，有人无房住”的现象并非少数。5、房地产61、市场的信息不对称。一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出现了“有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人”的情况。二是消费者购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。物业管理是房地产开62、发链中最后一个环节，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。xx市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。当前，一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满；另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费品，其价格动则几十万元甚至上百万元，对于收入水平63、不高且社会保障制度不完善的xx市居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款限制多，加之国家连续出台的教育、医疗、住房，保障等改革措施，使个人支出预期增大，从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心。另外，部分居民沿袭几十年的保守消费习惯，接受不了“超前、负债消费观念”，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。3.1.4xx市房地产市场发展预测1、xx市房地产市场具有很大的发展潜力目前xx市中心城区人均住宅建筑面积为25.29，人均拥有居室0.79间，成套住宅平均建筑面积为82.23/套。2011年xx市人均GDP达到230064、美元。根据建设部政策研究中心课题组全面小康社会的居住目标中的研究分析：“从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均GDP超过一千美元、住房面积达到30至35之前，会保持较旺盛的住房需求”，同时考虑到建设部全面小康社会的居住目标中提出的“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的总体目标，以及“城镇人均住房建筑面积35，每套住宅平均面积120左右”的标准，可以预测xx市今后房地产业的发展潜力仍很大。2、中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境从国际上来看，当人均住房面积大于2530时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增65、家庭住房需求为主。根据xx市城区人均住宅建筑面积已达25.29，近年来相继建成的高档小区的情况分析，可以看到：今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向享受型，从过去的“居者忧其屋”，进到“居者有其屋”，再进到“居者优其屋”。即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，并构成家庭财富的重要组成部分。3.2 项目目标群体定位及价格分析3.2.1项目目标群体根据xx市人民政府关于加快推进经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房三房合一建设管理实施方案（xx市府发201220号）和x66、x市人民政府关于xx市中心城区已购经济适用住房回购及上市交易管理实施细则（xx市府发201218号）、xx市人民政府关于xx市中心城区公共租赁住房管理实施细则（xx市府发201219号）的规定，本项目是解决xx市中心城区范围内城镇低收入家庭住房困难户、新就业职工以及稳定的外来务工人员的住房需求，从2012年起取消新建经济适用住房，对符合申请廉租住房条件的困难户采取政府补贴房租的办法，实现“三房合一”的公共租赁住房建设和管理制度。本项目产品（公共租赁住房）适用目标群体为：申请人具有本地城镇户籍，家庭人均住房建筑面积15（含）以下的；申请人无本地城镇户籍，来本地连续稳定工作6个月以上，具有完全民事67、行为能力，能够提供同期暂住证明，本人及家庭成员在本地均无住房的或家庭人均住房建筑面积在15（含）以下的；同时具备以下条件，可以申请廉租住房：1、 申请家庭中至少人一人取得市中心城区城镇常住户口3年以上，家庭成员必须在市中心城区工作和生活，相互之间有法定的赡养、抚养和扶养关系；2、 申请家庭人均年收入，符合市政府确定的租住廉租住房的最低收入标准；3、 申请家庭为无房户，或者现有人均住房建设面积未达到市政府批准的租住廉租住房的面积标准。经调查测算，“十二五”期间，xx市中心城区符合申请廉租住房而尚未申请的家庭约6800户，考虑适当留有余地的原则（按5%预留）本项目共建设廉租住房7123套。同时根据68、xx市本级财政财力，拟建设公共租赁住房5479套，并按城市棚户区发行规划，建设棚户区改造住房8308套。共计建设保障性安居房20910套。公共租赁住房套型50左右的为主，80的大户型控制在15%以内；棚户区改造住房以90左右的套型为主，114以上的套型控制在15%以内。3.2.2价格分析国家相关政策规定：本项目中公共租赁住房不得出售，只能向特定的困难群体出租，商业配套建筑可按市场价格出租，棚户区改造住房在按“拆一补一”对原住户进行房屋实物补偿后，多余住房也用作公共租赁住房出租。公共租赁住房的租金原则上为同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%；廉租住房租金原则上为同地段、同品质、同类型69、普通商品房市场租金的10%，物业服务费不高于本地普通商品房物业服务费的平均水平。公共租赁住房实行统一租金，符合廉租住房条件的家庭，在按廉租房全额缴纳租金后，廉租住房与公共租赁住房租金的差额部分，由政府予以补贴。2012年xx市中心城区公共租赁住房执行标准，为7.2元/.月，廉租住房1.2元/.月。第四章 建设地点及建设条件4.1建设地点4.1.1选址原则及要求根据xx省保障性住房建设标准（试行）（2012年8月发布），保障性住房住区选址应遵循适度集中与分散配建相结合的原则，均衡布置，不宜过度集中，并应与就业机会就近匹配。项目选址应在城市、镇总体规划确定的规划区范围内，并应符合住房建设规划及控制70、性详细规划，同时应符合下列要求: 1.住区周边应有较完善的公共服务设施和市政基础设施;2.住区应靠近城市公共交通站点，站点位置距保障性住区出入口的步行距离不宜超过500m;3.住区应具有良好的自然条件、适于建设的地形及安全卫生的环境条件;4.应充分考虑地质条件的适宜性:选择建筑场地应按建筑抗震设计规范要求避开建筑抗震不利地段，当无法避开时应采取有效措施。严禁在危险地段建造建筑;场地内存在发震断裂时，应就断裂对工程的影响进行评价，并应避开主断裂带建造住宅;对于山区可能发生滑坡、泥石流的地带，不应选作建筑场地。5.保障性住区选址应与旧城、旧区改造有机结合。为保证入住居民生活的方便，近期建设的保障性71、住房住区应当选择城市、镇现状配套设施较完善的地段。保障性住房选址在公共服务设施配套暂不完善的城市新区时，为完善自身配套，住区规模应达到组团级（300-1000户，入住人口1000-3000人）以上，未达到组团级规模的住区应结合普通商品房、农民公寓或拆迁还建房一并开发，以利于相应配套的完善。同时住区规模不宜过大，宜控制在小区级（30005000户，入住人口100015000）以下，以利于入住群体的就业机会匹配。4.1.2项目建设地点xx市保障性安居工程项目位于西起105国道，北至客家大道以北、xx理工大学应用科技学院以东与章江围合区域，是xx市章江新城组团的重要地段。交通便利，区位条件优越，环境72、良好。依托xx市章江新区的发展，建议提供各小区建设地块的详细位置、占地面积等数据该区域符合xx省保障性住房建设标准（试行）的选址要求，地势开阔，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的自然风光于一体，具有十分理想的人居环境。4.2建设条件4.2.1地理位置xx市位于xx南部，东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两市。辖1区2市15县，市域国土面积3.94万km2，2011年末总人口918万人。xx市中心城区规划面积200km2,其中至2011年末建成区面积90km2，常住人口80万人。本项目建设点位于章江新区创新五路南73、侧、xx南大道西侧地块,华坚北路东侧、经二路南侧地块,G4、G5、F3地块。4.2.2地形、地貌xx市章江新城区地处xx中部丘陵河谷侵蚀堆积地貌区海拔在120-160米之间，其特点是新构造运动升降缓慢，有间隙性，风化强烈、风化壳厚，沟谷宽广，流水平缓，冲沟发育，垄岗多向河谷倾斜，坡度平缓，山脊多呈垄岗状、波浪状，植被稀疏，岗地、阶地自然水源不足。章江新城区三面临水（被章江环绕）、湖泊位于其间。总体地形西高东低，中间多为平畈低地间杂龙岗小丘。各建设点现状用地相对平坦。项目用地已由xx市人民政府收储并完成土地整理，城市道路系统及公共基础设施均已到达用地红线。规划区区位和自然环境条件良好。4.2.374、交通条件xx市交通便捷，京九铁路、韶xx龙铁路在xx十字交叉，xx粤高速、厦蓉高速及xx绕城高速、xx外环快速通道形成了xx中心城区的快速交通网，105国道、323国道及多条在此交汇，是我国东南部沿海地区通向中西部的重要的交通枢纽。本项目位于章江新城区内，区域内已有完备的交通网络和完善的公共交通设施，已成为xx市新的城市核心区。xx市距南昌市423公里，距广州465公里,距厦门430公里，均有高速公路、铁路相连。4.2.4自然条件地区气温：属属亚热带丘陵山区湿润季风气候,具有冬夏季风盛行,春夏降水集中,四季分明,气候温和,热量丰富,雨量充沛,酷暑和严寒流时间短,无霜期长等气候特征。极端最高气温75、为39.4，极端最低气温为-5.6，历年平均气温18.9。地区雨量：最大年降雨量2360mm，年平均降雨量1590.2mm，历年平均降雨日为133天，多集中在4-8月。风向风速：夏季多东南风、冬季多北风，最大风速23m/s。年平均风速2.2m/s，静风频率25%。xx中心城区水资源较为丰富，域内有章江、贡江合流为xx江，水质均达到类水标准。4.2.5市政配套条件4.2.5.1供电本项目各建设点高压电源接入点已到达地块区域红线处，可由本项目开发区域变电所直接接入，其能力可以满足本项目用电需要。4.2.5.2给、排水本项目各建设场区水源均由xx市自来水公司供给，管网已铺设至地块区域红线处，供水能力76、可以满足本项目用水需要。本项目各建设场地周边将按城市市政规划和“雨污分流”的要求铺设排水管网，本项目可方便与其管网连接，排水能力可以满足本项目排水需要。4.2.5.3燃气规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区建设红线边，本项目可就近接入使用；4.2.5.4通讯规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。4.2.6政策条件本项目已列入xx省和xx市“十二五”规划保障性住房建设的内容，可在项目用地、税费、融资、争取国家专项资金等方面享受保障性住房建设的相关优惠政策。xx市政府77、对本项目建设高度重视，项目建设用地由政府划拨（经双方核算后补缴征地拆迁费用和相关规费），并积极协调项目建设单位做好项目融资工作，以确保项目按期建成。第五章 项目规划与建设内容5.1项目规划5.1.1 规划的原则1.严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合xx市城市总体规划（20062020）、xx市中心城区近期建设规划（20112015）、xx市中心城区土地利用总体规划、xx市中心城区控制性详细规划；2.保障性住房的建设应遵循前瞻性、标准性、扩展性、适用性和持续发展原则，统筹规划、优化设计、科学建造，满足居住者的基本生活需求。住区设施应齐全、适用、耐久，遵循共享、高效利用的原则;建筑设计应78、满足中低收入家庭的基本居住功能需求，住宅类型适宜，单元布局紧凑，套型功能实用，结构体系合理，立面造型美观;建筑设备应满足使用要求，选型应符合国家相关标准，产品应有质量检测合格证书；室内装修应按照建筑、装修一体化设计并实施基本装修。3.注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化面积；应用符合环保要求的新型材料；采用节能型的建筑结构、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。保障性住房节能、环保、安全和耐久等性能应满足国家和xx省相关标准要求。其性能应不低于住宅性能评定技术标准GB/T50362规定的B级住宅的要求。4.保障性住房建设应提倡土地集约利用，资源集约利用与建79、筑的多功能混合布局;应注重与相邻街区及城市的资源、空间、人文环境和生活质量的联系、接纳与融合，提倡资源共享;主要出行方式应以公共交通为主，道路资源配套公交优先。5.1.2 规划的目标拟建保障性安居工程建设项目的目标定位为：寻求人与自然、人与建筑、人与艺术的和谐统一，以满足人对原生自然环境的要求。5.1.3 规划的指导思想5.1.3.1以人为本住宅区规划设计赋予人文思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过工程道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供经济舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息，满足不同年龄层次不同类型的住户生理、心理需要。5.80、1.3.2注重环境建筑与绿化的纵横穿插，住宅高差与地形的整合，空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设置的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，现状水系的巧妙梳理，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。5.1.3.3强调特色挖掘住宅区建设的风格和地域特色，创造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高尚居住区。5.1.3.4重视资源利用效益合理布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，从而取得社会、经济、环境三大效益的统一。5.2建设规模5.2.1 建设规模的确定范围本项目建设内容包括保障性住房建筑安装工程、小区基础设施和配套公建设施的建设。81、5.2.2建设规模1、土建工程工程总用地面积920亩（合613340），总建筑面积181.37万。共建设保障性住154.1646万；公共配套建筑27.2054万（其中商业设施18.2万，地下停车设施6.57万，社区服务中心、居民活动中心及物业管理用房等2.4354万）。2、公用工程根据拟定的土建工程建设规模，配套建设各建设点小区道路、绿化、供配电、通讯、给水排水、燃气工程等。5.3建设内容建设内容主要包括住宅、公共配套设施、道路、绿化、供配电、给水排水、燃气工程等公用工程以及建设前的征地拆迁工程。1、本项目总建筑面积共计181.37万。其中保障性住房20910套，建筑面积154.1646。配套82、的公建设施建筑面积27.2054万，其中商业设施18.2万，地下停车设施6.57万，社区服务中心、居民活动中心及物业管理用房等2.4354。2、各保障性安居工程建设小区内车行系统、步行系统、出入口建设，包括地上停车位200个、地下人防停车场3800个停车位建设。3、各保障性安居工程建设组团内的中心景观及中央绿化带、道路绿化等工程，绿地率38%。4、各保障性安居工程建设组团内的高压进线电源、变配电设施、电力线路敷设以及电话、交换机房、有线电视系统、闭路监控系统、电话电缆敷设等。5、各保障性安居工程建设组团内的生活给水系统、消防用水系统及排水系统，按建筑给水排水设计规范GB50015中用水定额的中83、下限范围取值（类普通住宅定额为130300L/人.d,取中下限值180，户均按3.3人计算，商业及未预测用水量按住宅用水量的15%，绿化用水量按1L/m2.日估算)，最高日用水量14493.7m3/d，生活污水量12153m3/d(按生活用水量剔除绿化用水后的85%计算)。6、各保障性安居工程建设组团内燃气气源、管道敷设、计量系统及燃气调压柜建设等。7、拆迁工程拟建场地现有建筑拆除、房地产评估、居民拆迁补偿及过渡安置、场地“三通一平”等。5.4主要技术指标及参数本项目主要经济技术指标：总建筑面积：181.37万m2住宅建筑面积：154.1646万m250 m2左右的住宅：64.27万m2、184、0710户80 m2左右的住宅：15.1224万m2、1892户90 m2左右的棚户区改造住宅：74.7720万 m2、8308户公建建筑面积：27.2054万m2其中：商业设施面积：18.2万m2 地下停车场：6.57万m2 社区服务中心、居民活动中心及物业管理用房等2.4354万m2入住户数：20910户地上机动车停车位：200个人防地下机动车停车位：3800个自行车、摩托车停车位：21000个（带雨棚）综合容积率：2.85（其中高层组团3.5，混合组团2.5，多层组团2.0建筑密度：28%绿地率：38%第六章 建筑工程设计6.1设计依据6.1.1设计规范民用建筑设计通则 GB50352-85、2005住宅设计规范 GB 50096-2011建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑结构荷载规范 GB50009-2001砼结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2008建筑设计防火规范 GB50016-2012建筑给水排水设计规范 GB50015-20106.1.2基础资料xx市中心城区保障性安居工程项目住宅区平面布局设计图xx市中心城区保障性安居工程户型设计图城市规划中涉及各建设点的相关基础资料。6.2建筑设计6.2.1设计思路本项目的设计思路：为响应中央政策，切实解决城市中低收入家庭住房困难，改善人民群众居住条件，提升城市品位，服务xx市建86、设创业、宜居、平安、生态、幸福xx，推进xx经济社会转型。本项目在推进保障性安居工程建设的要求下，充分挖掘地域自然、人文特色，发挥区位、资源优势，整合城市布局，优化土地资源，加快经济发展，建设宜居家园。6.2.2常规要求1.保障性住房的建筑设计及建设标准应综合考虑住宅功能构成、家庭人口、风俗习惯等因素，并满足家庭的基本生活需要。2. 保障性住房设计应采用平面与竖向较规则、抗震性较好的结构体系。3. 住房的立面造型应简洁美观，设计上宜采用成本较低、能耗较少的造型和材料，减少凸窗、大面积窗及落地窗的使用。4. 保障性住房宜采用多套住房组合单元。单元平面布局应合理紧凑，减少公摊面积，提高标准层使用面87、积系数。保障性住房标准层使用面积系数不宜低于70%。5. 住房套型设计应综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代系关系、风俗习惯等因素，满足中低收入家庭的基本居住生活需求。套型组合应尽量避免相互遮挡和视线干扰。6. 保障性住房应设置方便残疾人、老年人使用的无障碍住房。无障碍住房比例不应低于总规模的5%。7.厨房应有直接采光，自然通风。厨房应设置洗涤池、案台 、炉灶及排烟道等厨房相应设施。8.卫生间宜直接采光，自然通风。无外窗的卫生间应有通风设施。卫生间不应直接布置在下层住户的起居室（厅）、卧室、餐厅和厨房的上层。9.保障性住房的层高不宜低于2.8米。6.2.3套型设计保障性住房应按套型设计88、，套型功能应分区明确、合理，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间等基本功能空间。本项目套型建筑面积按以下标准控制：户型以单套建筑面积50左右的小户型为主，最大建筑面积不超过80，80的大户型不超过总规模的15%。住房套内基本功能空间的使用面积：双人卧室不应小于9，单人卧室不应小于5，起居室（厅）不应小于10；由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的住宅套型的厨房使用面积不应小于4；由三件卫生设备（便器、洗浴器、洗面器）集中配置的卫生间其使用面积不应小于2.5。住房的套型建筑面积计算方法应符合住宅设计规范GB 50096-2011规范中的第4章要求。住房采用分体空调机时，应考虑设计空调89、机的安放位置，并为室外空调器预留有组织排水设施。 保障性住房的防火设计应按现行的建筑设计防火规范GB500162012的有关规定执行。保障性住房的设计应符合现行城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50的有关规定。6.2.4建筑优化设计6.2.4.1单元优化设计保障性住房设计宜采用一梯多户的户型组合。单元设计应布局合理，楼梯、电梯及设备管井布置紧凑，尽量减少走道、过厅等公共交通面积，减少公摊面积，提高使用面积系数。6.2.4.2套型优化设计保障性住房套型设计应分区合理，布局紧凑，个功能空间规整，交通集中，流线通畅，尽量减少套内交通面积；功能齐全，实现“公私分离，居寝分离，动静分离，洁污分离”；复90、合利用套内空间，实现套型的紧凑化。6.2.4.3空间优化设计1.厨房和餐厅优化设计厨房尽量与卫生间相邻，共用上下水管井；隔墙宜窄，减少结构面积；厨房与餐厅宜相邻布置；厨房各种竖向管线宜集中敷设，并在墙角处形成管线区；厨房宜采用推拉门、折叠门以节约空间。2.卫生间优化设计卫生间宜洗漱与洗浴、便器功能分开布置；注重卫生间空间的复合利用，设置储藏空间；卫生间宜采用推拉门、折叠门以节约空间。3.阳台优化设计阳台应配置晾晒衣物的设施；可预留洗衣机位置，并设置专用上下水管道；宜结合空调外机位，太阳能热水系统的设置对阳台进行综合布置，合理利用阳台空间；4.套内储藏空间优化设计利用入口处上部、走道上部或尽端、91、房间入口上部、阳台等空间，结合室内装修，设置适量的储藏空间（储藏柜）。储藏空间应合理布局，方便使用。储藏空间可采用成品装配式柜体；6.2.4.4空间适应性设计为使套型空间具有一定的灵活性，以适应多种居住形态及将来户与户合并，宜在结构、设备、电气及给排水等空间组织方面实现户内功能空间的互用及户与户之间的合用，提高空间形态的适应性和可改造性。6.2.4.5空调室外机等室外设备优化设计空调室外机等室外设备应结合建筑立面设置，位置应便于安装、维修，尽可能缩短管线，稳固安全可靠。6.2.5竖向布置本项目多层住宅层高均为7层，建筑限高25m，住宅层高3.0m，临街底层商业用房层高4.0m。高层住宅为18-92、33层。建筑限高100m，每层层高3m；社区服务设施用房层高均为3.2m，商业设施层高为4m（含阁楼），以满足各功能用房的需要，并尽量减少压抑感。6.2.6 建筑风格及立面造型立面设计采用简洁的现代风格，建筑单体在设计方面融入现代城市建筑的设计手法与理念，将当地居民住宅传统建筑风格与元素和现代建筑的功能相结合，整个工程以行列式高层为主，形成丰富的空间层次。外墙均采用淡雅、朴素的外墙涂料，户内大面积通透的观景窗，创造出充满时代气息的建筑精品，使整个建筑从色调上显得清新活泼，同时体现立面造型简洁、高雅的特色。6.2.7 建筑结构及装修根据建筑设计功能要求，本项目住宅楼采用框剪结构；公建建筑采用框架93、结构；抗震设防烈度为7度，工程建筑结构安全等级为一级，建筑耐火等级为一级（高层），结构设计使用年限50年。保障性住房室内装修应遵循经济、适用、宜居和环保的原则，满足基本使用要求。住房室内装修应与住宅主体工程同步设计、施工、验收。室内装修严禁破坏建筑结构。保障性住房应实施基本装修，所有功能空间的固定面铺装或粉刷应全面完成。室内装修应充分利用套内空间设置适量的储藏空间。装修宜采用工业化集成装修方式，装修部件、部品由工厂批量生产，成套供应，现场组装。保障性住房装修材料和产品应选用符合国家节约资源、保护环境要求并通过质量认证的材料和产品。严禁采用高耗能及污染超标的材料和产品。公共部位装修材料和产品应采94、用耐久性强、耐清洗、维修替换方便的材料和产品。保障性住房室内装修标准：入户安装符合居家、消防要求的防火防盗门，带猫眼及锁闭装置。室内门采用夹板门。卧室、起居功能空间及过厅(道)墙面、顶棚为白色内墙涂料。地面为防滑地砖。踢脚材质同地面高150mm。厨房、卫生间墙面普通瓷砖应贴至2.2m处以上，天蓬为防火防水材料吊顶，地面为防滑地砖。阳台顶棚为白色内墙涂料。地面为防滑地砖。凸窗宜铺设天然石材或人造石石材。厨房配置操作台（人造石台面）、简易橱柜、陶瓷或不锈钢洗池、节水型龙头、吸顶灯，并预留排油烟机位置。卫生间应独立设置并配置淋浴器、洗面盆、盥洗镜、节水型便器、排气装置和吸顶灯等。阳台应配置晾晒衣物的95、设施及吸顶灯。整套住房的开关、插座和节能照明灯具需合理设置安装到位。整套住房的给排水管道、龙头需合理设置安装到位。燃气、有线电视、电话、网络合理设置安装到位。公共楼梯间内墙及顶棚为白色内墙涂料，地面铺设防滑地砖，单元安装单元电子对讲防盗门。小区住宅和公建建筑的结构及装修工程应保持一致，使得整个工程整齐划一，错落有致。6.2.8活荷载取值楼屋面活荷载取值及常用材料和构件的自重，根据建筑结构荷载规范采用的活荷载标准值（KN/m2）如下：卧 室： 2.0kNm2 客厅餐厅、阳台： 2.5kNm2卫生间： 2.0kNm2 走廊、楼梯： 2.5kNm2 水箱间： 4.0kNm2 其他荷载按建筑结构荷载规96、范(GB50009-2000)取值。6.3交通系统1、外部道路交通xx市中心城区保障性安居工程项目所在地位于章江新区创新五路南侧、xx南大道西侧地块,华坚北路东侧、经二路南侧地块,G4、G5、F3地块。交通十分便利。2、内部道路交通（1）车行系统居住区内道路为环状路和尽端路相结合的方式。道路采取分级制，通过小区级道路、组团级道路以及入户路三级组织区内交通，将整个居住区有效的组织在一起。小区级道路宽7米，设计为双车道；组团级道路与小区级道路相连接，宽6米，双车道；入户道路为联系各组团内部的道路，直接连接各幢住宅，宽度3米，可作为消防通道使用。住区出入口应设置清晰的住区平面图，图内应包含周边交通与97、配套设施的基本信息;住区内应提供清晰的交通导向指示牌。（2）步行系统步行道路结合绿化景观系统设置，使居民能够便利地到达小区内的各处绿化空间。（3）出入口小区级住区内道路至少应有两个方向的对外出入口与外围道路相连接，其出入口间距不宜小于150m;住区内的人行道和广场应设置盲道和无障碍坡道。（4）停车场地住区机动车停车位配置应满足不少于0.4辆/100的要求。住区容积率达到1.8以上时宜利用地下空间集中设置地下停车库。住区自行车、电动车、摩托车停放应符合下列要求: 配套自行车、数量应满足1辆/户;结合残疾人、适当安排残疾人助力车、电动车、摩托车停车场(库)，停车位老年人等的需求，在自行车停车场地中98、小型三轮车停车位。为自行车、电动车、摩托车户外停车位设置雨棚。第七章 公用工程7.1 给水、排水7.1.1设计依据建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009修订版）室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006建筑设计防火规范 GB50016-20127.1.2设计范围本工程建设红线范围内的室内外给排水及消防给水系统。7.1.3给水7.1.3.1水源及给水现状本项目各住宅小区目前场地外已有市政供水管。根据市政规划建设场地周边主供水管径将设计为1000mm，供水压力0.28Mpa，供水能力可以满足用水需要。7.1.3.2用水量估算1.生活用水：99、本项目建成后，生活用水主要为住户生活用水、道路、广场、绿化等浇洒用水。具体用水量详见表8-1：表7-1 生活用水量估算表名 称用水量标准规 模用水量住户180升/人日69000人12420.54m3/d物业管理人员60升/人日200人12.00m3/d商业设施按住房用水量的10%计1243.25m3/d未预见用水量按总用水量5%计621.63m3/d绿化等浇洒用水1.0L/m2d196267.65m2196.27m3/d总 计14493.70m3/d2.消防用水：按消防规范要求，消防用水量如下：表7-2 消防用水量估算表序号用水名称用水量标准用水量备注m3/h m3/d1室内消防15L/s54100、108按2h计2室外消防30L/s108216按2h计3单个小区消防用水量1623244九个小区消防用水总量14582916经测算，本项目建成后总用水量为17409.7m3/d，平均时用水量725.40m3/h，时变化系数Kh=1.5，最高时用水量1088.10m3。7.1.3.3给水工程1.给水方式本项目拟从红线边由xx市自来水公司500mm水管引至建设场区内，小区规划主道路布置400的配水管，沿小区内部规划支道路布置200的配水支管至各单元，配水支管在区域内形成环状管网。2.给水设施考虑到工程内住宅楼多为高层建筑，故在每个小区内建地下式给水加压泵站一座（含300m3的蓄水池一个），在泵站内101、设变频调速恒压给水设备（含消毒设施）和全自动气压消防给水设备。小区内配置水表、消火栓、室外消防水泵接合器等给水设施，沿街服务设施设自动喷水系统，以满足生活和消防用水的要求。在增压供水时，应选用节能、安全、可靠的增压设施和供水方式。套内各用水点的压力不应小于0.05MPa,入户管的给水压力大于0.35 MPa时，应采取减压措施。3.消火栓消防给水系统为保证水压能满足室外消火栓用水要求，消火栓消防给水系统拟由小区内消防给水加压站供给。在每个住宅小区内主要道路边设置室外消火栓，每个小区共设室外消火栓20-30个，间距不大于120m，室外消火栓距道路0.5m。本项目每个住宅单元按单位同一时间发生一次火102、灾考虑，消防用水室内按15L/s考虑，火灾延续时间为2小时，一次火灾灭火用水量为108m3；室外消防用水量为30L/s，火灾延续时间为2小时，一次火灾需水量216m3。消防给水管网与生活给水管网共用。4.住宅套内给水要求给水总立管、雨水立管、消防立管不应布置在套内。给排水管道应布置到户内各用水器具。给水应采用“一户一表”的供水方式，条件许可时宜采用IC卡等智能水表技术，实现计量付费一体化。7.1.4排水7.1.4.1排水现状工程排水拟采用雨、污水分流制。建设场地周边将按城市市政规划要求铺设管径为2001500mm的城区污、雨水排水干管，本项目区域内排水管网可方便与其连接，排水能力可以满足项目排103、水需要。7.1.4.2污水量据估算，本项目建成后日排污量为12153m3（污水量按生活用水量剔除绿化用水的85%计）。7.1.4.3排水工程本项目生活污水和雨水拟采取分流制。项目区建筑物内卫生间的污、废水采用竖向分区排放。污、废水经化粪池处理后排入市政污水管网。发生火灾时，消防水直接排入市政雨水排水管网。污水排水：在各项目区内沿内部规划道路布置300mm的污水管，收集各小区内部各建筑单体的污水接入小区主污水管道，污水管网枝状布置；沿小区主车行道布置600mm的污水管，收集沿线地区污水接入1000mm主污水管，污水管网环状布置；拟沿规划路布置1000m主污水管，排入市政管网。同时按规范间距要求建104、设污水检查井。雨水排水：设计暴雨强度按下列公式计算：q=3173（ 1 0.56 LgP）/（ t10）0.79式中q-设计暴雨强度（升秒；公顷）；P-设计重现期（P1）； t-降雨历时（分钟）， t=t1mt2。；t1-地向集水时间；取t15分钟；t2-雨水在管道内的流行时间（分钟）；m-延缓系数，暗管取m=2雨水设计流量应按下列公式计算： Q=qA式中Q-雨水设计流量（立升秒）； q-设计暴雨强度（立升秒，公顷）； w-径流系数：居住区=0.80；A-汇水面积（公顷）。工程雨水排水在各住宅单元内沿内部规划道路布置500mm-1000mm的雨水管，收集沿线雨水接入小区以的雨水，汇集至1500105、mm主排水管后进入城市雨水管网，视情况可采用1500mm的雨水管，收集沿线地区雨水沿规划路雨水箱涵排至明渠。同时按规范要求建雨水检查井。7.1.4.4住宅排水每套应预留洗衣机位置，并设置相应的给排水管道，及洗衣机专用地漏。保障性住房应采用节水型用水器具和配件，大便器一次冲洗水量不得大于6L，并应采用节能型分档冲洗水箱。厨房和卫生间的排水立管应分别设置，排水管道不得穿越卧室。地下室、半地下室中卫生器具和地漏的排水管应采用单独排水系统，不与上部排水管连接。7.2 供配电7.2.1设计依据供配电系统设计规范 GB50052-2009低压配电设计规范 GB50054-2011通用用电设备配电设计规范 106、GB50055-2011建筑设计防火规范 GB50016-2012建筑物防雷设计规范 GB50057-2010系统接地的型式及安全技术要求GB14050-20087.2.2设计范围设计范围涉及工程内配电系统、动力、照明、防雷及接地。7.2.3电源及供电现状建设区域电力由章江新区内的10KV开关站就近供给，电力充足。电源由规划建设的开闭所直接接入，实行单回路供电，其能力可以满足本项目用电需要。7.2.4 负荷计算本项目电力负荷计算均采用估算法：7.2.4.1住宅楼用电容量计算工程住户共有20910户，按每户8KW进行计算，经计算电力负荷为167280KW。7.2.4.2公建房屋用电容量计算公建建107、筑（含商业建筑）电力负荷按30W/m2进行计算，公建房屋建筑面积共计27.2054万m2，经计算电力负荷为8160KW。7.2.4.3道路、广场照明及其他电力负荷经估算为1200kw。工程总电力负荷为176640kw，取用电系数0.6，功率因数0.9，计算容量为117760KVA。7.2.5供电方案7.2.5.1供电电源各组团拟从城市电网引单回路10KV电源进入工程内地上变配电房。配电房配电方式为单母线分段，联络自投。总控制室、周界防越报警系统、闭路电视监控系统等特别重要负荷，将设置不间断电源，保障供电可靠性。7.2.5.2负荷分级各住宅组团内的消防、生活水泵、应急照明等用电按二级负荷供电，其108、余按三级负荷设计。7.2.5.3高压进线电源本工程公共变压器的10KV开闭所设于的地下车库。小区内的10KV电源采用环网供电方式，经高压环网后供至各箱式变电站。小区内的电缆沿电缆沟敷设。10KV电源由小区左侧的规划道路的市政管网引入。7.2.5.4线路敷设本工程室外各干线线路采用管沟结合的方式敷设，室内配电线路采用铜芯电线，穿阻燃型塑料管在吊顶内或地板内敷设。各住宅小区的10KV和380V电力电缆均采用交联聚乙烯电力电缆在电缆沟内敷设，由电缆沟至各用电点采用穿钢管埋地敷设，电缆在室外埋深为0.8米。7.2.5.5住宅照明设计每套住宅应设电能表，单套住房用电负荷标准及电度表规格不宜小于下表的规定109、：表71保障性住房电表设备要求套型面积（）用电负荷标准（kW）电度表规格（A）50-65(包括65)4.010（40）65-806.010（40）每套住宅进户线截面不应小于10mm,分支回路截面不应小于2.5mm。电源插座的设置数量，应符合下表的规定：表7-2 电源插座的设置部位设置数量卧室单相二、三孔双联插座三组厅（起居室）单相二、三孔双联插座三组厨房防溅型单相二、三孔双联插座二组卫生间防溅型单相二、三孔双联插座一组设置洗衣机、电冰箱、排气扇、排油烟机、电热水器（燃气热水器）、空调器等处专用单相三孔插座各一个保障性住房应采用高效、节能灯具。卫生间的开关宜安装在门外。厨房、卫生间的插座应为防水110、防溅型，并设有漏电保护装置。7.2.5.5路灯及照明设计1、电源及路灯控制根据路网布置在项目区路边公共绿地内设置路灯照明。路灯照明由场区内专用箱式变电站供电。电源由10千伏环网供电，路灯采用大容量节能荧光光源，采用光控和时控相结合的控制方式。2、路灯布置各住宅组团内车行道路灯采用双侧交错排列布置，灯杆间距40m，选用双排高杆风帆灯；步行道路灯采用单侧排列，灯杆间距30m，选用单排高杆风帆灯。灯柱中心距人行道边0.5m。施工时应根据地形作适当调整。公用建筑照明、广场及绿化用地照明尽量选用太阳能灯具、园林景观灯、草坪灯等。3、路灯照度机动车道为25LX，非机动车道为10LX。4、电缆敷设路灯采用111、YJV22l：5X6型电力电缆沿隔离带或便道下直埋敷设。7.2.6 防雷及接地1.在建筑物上装设避雷装置，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。2.建筑物内的主要金属设备、管道等接至电气设备的保护接地装置上，以防雷电感应。3.在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。4.防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入、电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于1。7.3 燃气、空调及通风1、 燃气系统本项目保障性住房全部使用燃气，每户的燃气用量按一个双眼灶和一个燃气热水器的用量计算，分户设置燃气计量表，燃气管道安装应符合城镇燃气设计规范GB 50028的规定。2、空调系统112、住宅不设计中央空调，在电气容量上考虑每30瓦的空调电力容量。采用家用空调器，即分体式空调机组。公建的空调建议采用集中空调。各住户空调自行解决，投资不列入本项目。每户各居住空间预留分体空调室内外机位置和穿墙预留孔。空调冷凝水管统一安装。3、通风系统保障性住房厨房排油烟机的排气管通过外墙直接排至室外时，排气管应采取防止倒灌、污染环境的措施。排油烟机的排气管排至竖向风道时，应采取防止支管回流和竖井泄漏及防火的措施。保障性住房无外窗的卫生间应设置通风竖井，并采取防止支管回流和竖井泄漏及防火的措施。公建除需要机械通风的场所外，以自然通风为主，以消除室内余热和通风换气，通风量应满足最小风量或换气次数的要求113、。对于发热量大，或白天人员集中的场所，设计夜间通风，以子夜的凉风冷却室温，达到节能的目的。7.4安防工程随着现代科学技术的发展，楼宇安全系统已成为住宅小区必不可少的一部分。首先，安防系统为住宅小区创造一个高度安全的环境；其次，安防系统可以大大降低人员管理费用，安防系统是管理人的系统，除其本身可大大降低所需保安人员的数量外，还为人员的有序流动创造了条件。为了对项目进行现代化管理，该小区将采用先进的智能化管理系统。7.4.1闭路电视监控系统闭路电视监控系统由产生图像的摄像机或成像装置、图像的传输与控制设备、图像的处理与显示设备组成。本项目将设高清晰度黑白固定摄像机和全方位球形云台摄像机共100台，114、扫除监视盲角，提高监控力度，并配置图像的传输与控制设备和图像的处理与显示设备等。该系统设有时间、日期、地点、摄像机编号提示，可在录像带上做标记，便于分析和处理。系统可任意选择某个指定的摄像区域，便于重点监视或在某个范围内对多个摄像机区域做自动巡回显示。在中央控制室可以切换监看到所有的图像。7.4.2门禁管理系统及停车场管理系统门禁管理系统主要是保证各住宅小区区域内人员及设备安全。当有人要进入被管制的区域时，必须先在门旁的读卡器中刷卡，门才能被打开。每道门边的读卡器均通过现场控制介面单元和系统集中控制器受到监控终端的控制。每一张卡根据系统设置，只能在规定时间内打开规定范围的门。同时防止外来人员随115、便闯入，如有人强行破门或下班没有关门，门禁装置将发出报警信号，监控终端上马上显示报警的门号。该系统还可实现消防联动，当出现火警等情况时，由中心统一开启出入通道，可启动CATV实现联运实时监控。门禁管理系统由采集器、门禁控制器、进出门读座、信息钮（进门卡）和适配器等组成。停车场IC卡与门禁管理系统通用，实现“一卡通”。IC卡身份识别，控制人员出入，电脑在线管理，IC卡停车收费。“一车一卡”。本项目拟购置门禁管理系统一套（含门禁控制器、进出门读座，每个出入口设一个；进门卡等）。7.4.3背景音乐广播系统本项目拟配置小区背景音乐广播系统一套，为住户营造一个轻松，舒适的生活环境，特殊情况可用于报警或紧116、急广播。7.5 电信工程1、邮政设施本项目各住宅小区不新建邮政局，但各建设点内按合理的服务半径要求，规划邮政信箱。2、电信设施(1)按照规划的发展目标，社区内电话需求量为27570部。其中：居住按照55部百人指标计算，为37950部；公建按照2部100(建筑面积)指标计算，为5440部；公共电话按4.8部千人指标计算，为330部。(2)通信由电信部门提供服务。半径在200米左右设电信综合机房一处，机房与小区管理用房合建。以上设施能够满足本项目电话装机规模的需要，电信部门可为小区提供电话通讯、计算机宽带网络服务、有线电视广播和报刊邮政等服务内容。3、有线电视各小区住宅居民、公建配套用户的有线电视117、服务由xx市广播电视网络公司输送。4、通讯管道布置安置区规划中已考虑到通讯、计算机网络的路由分布，相关服务的供应商和运营商可沿道路两侧布置的12孔通讯管及612孔通讯管道敷设电话、有线电视、计算机网络等线路。5、综合信息管道网络规划要求结合路网规划，建立完善的电信管网及传输体系，使电信部门所及接入点间管道互相联通，形成网络系统。所有信息传输业务所需管孔应全部纳入综合管群，同期设计施工。6、 各套房内电话、有线电视、宽带信息插座设置数量，应符合表7-3的规定。表7-3信息插座的设置（个）插座类别客厅（起居室）主卧次卧电话插座11-有线电视插座111宽带信息插座1117.6人防工程7.6.1设计依118、据A)人民防空地下室设计规范GB50038-2005；B)人民防空工程设计防火规范GB50098-2009；C)汽车库建筑设计规范JGJ100-98；D)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97;7.6.2人防设施平战功能转换设计本项目共设地下停车库6.75万，兼战时人防工程，防护类别：防常规武器。根据单项人防工程具体设计情况, 按照早期转换（30天内完成）、临战转换（15天内完成）、紧急转换（3天内完成）的时间要求,确定人防各个专业平战功能转换的具体实施内容。本项目配套的公共绿地及周边共享资源如幼儿园、学校的活动场地可作为防灾避难场地。7.7绿化与景观设计7.7.1景观结构组团119、绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人的游憩，活动设施；公共绿地的总指标应根据居住人口规模分别达到:组团不少于0.5/人，小区(含组团)不少于l/人;应对古树名木及规划保留的水系实施保护。各住宅组团内沿主要交通道路、景观路规划景观绿化带形成“田”字型的景观骨架。景观绿化带内布置多种交流和活动空间，如交流广场、健身设施等场地。绿化串联社区，使各个组团有机连接，且每个组团内都设置了组团绿化中心。7.7.2绿化系统规划布置中，考虑了创造良好的生态环境所需的绿化面积，采取集中与分散相结合的原则，按生态环境的要求，布置绿化。除集中绿120、地外，还在建筑物前后及屋面等处布置分散式绿化，使点线面绿化相结合，互相渗透，保持绿化空间的连续性。通过草坪、硬质铺地、灌木的组合，为居民提供了一个文化生活的休闲场所，创造一种安宁、优雅，具有特色的综合型绿地。并对中央绿化轴结合水系进行精心设计，创造独立风格，使之成为小区的“名片”。项目建成后，绿地率达到38%。绿化景观组团相互串联组成小区绿化系统，枝状的绿化系统向各个住宅单体发散，形成枝状的绿地渗入到每个单元的宅前屋后，以达到“出门见绿”的目的和生态的人居环境。小区景观设计捕捉和再现的是充满生机活力和生活情趣的空间形态。建筑组群间及组群与组群间空间收放有致，辗转迂回，增加了戏剧性。绿化景观轴将121、绿化带、活动空间相互交错渗透，为老人、儿童提供安全、舒适的休憩和游戏场所。在树种的选择上，选择有益于人们身心健康的植物和树种，如栽种香樟、女贞、银杏等乔木，这些乔木高大挺拔，摇曳醉人，树荫浓密；栽种桂花、石榴、海棠、腊梅、玉兰等闻香及果浆型灌木，以及绣球花、栀子花、杜鹃、月季等名花异草争奇斗艳。植物颜色随季节变幻，丰盛的景观绿化使小区内四季花木茂盛，美不胜收，同时也能使小区内的噪声降低到最低限度。第八章 节能节水与环境影响评价8.1 节能节水合理利用能源是我国一项重要国策，千方百计降低能源消耗，节约能源资源是一项利国利民的重要任务。8.1.1 设计依据中华人民共和国节约能源法夏热冬冷地区居住建122、筑节能设计标准 JGJ134-2001公共建筑节能设计标准 GB50189-20058.1.2 能耗水耗分析 (一)水资源本项目生活饮用水、绿化灌溉、道路洒水、厕所冲水及景观用水均为城市自来水。本项目年总用水量547.5万立方米；年排污水量441.6万立方米。室外采用可渗漏地面和草地等植被，以减少水份的蒸发，保护水土，雨水可汇集於小区内景观池塘中作为景观水的补充水。(二)电力经分析，本工程总用电负荷为176640千瓦，主要是照明、家电用电和建筑设备用电，家电中夏季空调负荷较大。8.1.3 节能节水措施节能减排是坚持可持续发展和环境保护对于新建项目的基本要求，力争采取先进的节能、节水技术措施，达123、到投资和运行费用的最优化。（一）建筑节能1、建筑物体形系数设计应力求简单，尽量减小建筑外表面积。住宅建筑的体形系数不宜大于0.35。公共建筑的体形系数应小于或等于0.4。2、应注重屋面轻型保温材料的选用，在条件允许时应优先考虑采用坡屋顶做法。3、建筑墙体使用符合三步节能标准的保温材料，如页岩砖和加气混凝土砌等及外墙外保温系统。墙体的热阻值应达到三步节能标准；对建筑围护结构保温隔热效率进行分析评价，单位面积能耗指数应达到现行国家标准。4、住宅建筑的外檐门窗应选用符合节能要求的断桥铝合金（或塑钢）的中空玻璃门窗。公共建筑的外檐门窗应选用符合节能要求的断桥铝合金（或塑钢）的LOW-E中空玻璃门窗。公124、共建筑还应控制窗墙比例，减少北侧窗的开启面积。5、建筑朝向应尽量采取南北向或接近南北向布局，减少西朝向房间的比例。住宅的主要房间应避开冬季主导风向并有利于夏季自然通风。(二)电气节能1、采用S9、SCl0系列节能型变压器。2、采用集中静电电容补偿装置提高用电的功率因数。3、采用铜芯绝缘电缆、导线。4、路灯采用电子镇流器大功率荧光高效节能型照明光源。5、尽量对公共建筑内照明、广场及绿化用地照明选用太阳能灯具，以节省电能。6、配电设计尽量使配电设施靠近负荷较大的设备，选用低损高效的无功功率补偿器就地补偿，降低线路损耗。(三)节水措施1、工程内的公共用水，包括小区内绿化、景观、清洁及其它用水等，设施125、应采用节水措施，配置节水型器具，实行定额用水。2、合理配置水资源，实行分质、分类多种水源供水，实现优质优用目标，即生活饮用水用自来水，小区绿化可用池塘水代替自来水。8.2 环境影响评价为了保护人类赖以生存的环境，保护自然资源，维护生态平衡，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程根据国家颁布的有关环保法规及某市环保、劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。8.2.1 环境保护标准中华人民共和国国务院令253号建设项目环境保护管理条例126、中华人民共和国固体废物污染环境防治法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国环境噪声污染防治法中华人民共和国大气污染防治法环境空气质量标准 GB3095-1996地表水环境质量标准 GB3838-2002声环境质量标准 GB3096-2008污水综合排放标准 GB8978-19968.2.2 评价目的及重点1.对规划方案采用的环境保护措施进行环境效益分析；从环保角度对工程建设提出要求和建议，并对工程的可行性给出明确结论。2.本次环境评价的对象目包括各安置区住宅、配套公建及公益性服务设施。8.2.3 污染源分析及环保措施8.2.3.1项目建设期的污染源分析及环保措施1.环境空气影响及环保措施项目127、施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此本项目施工时，需在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。2.地表水环境影响及环保措施项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污水中BOD128、5、COD、悬浮物，超过污水综合排放标准GB8978-1996表4中二级标准。本项目对施工场地所产生的污水需加强管理、控制，冲洗石料等建材所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入市政排水管网。采取上述措施后可以降低施工期生产、生活污水中的污染物浓度，能满足污水综合排放标准表4中二级标准。3.声环境影响及环保措施施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械（打桩机等）作业产生的噪声及振动，还有运输工具所产生的噪声。根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备产生的噪声值及相应的噪声限值见表8-1。表8-1 施工机械噪声值及相应限值表129、 单位：dB(A)机械名称距声源10m处距声源30m处施工场界噪声限值噪声值平均噪声值平均昼间夜间挖土机、推土机、压缩机搅拌机、电焊机8098877480767555注：噪声限值系根据建筑施工场界噪声限值GB12523规定。由表8-1可看出，即使距声源30m处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界噪声限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。因此项目施工应严格执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写建筑施工场地噪声管理审批表，经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止130、鸣笛，夜间(22时至次日6时)严禁使用各种打桩机。在施工的各阶段均应严格执行建筑施工场界噪声限值GBl2523中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。4.固体废物影响及环保措施施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含国家危险废物名录中的有害废物，这些固废物集中堆放、土方及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。8.2.3.2项目建成后的污染源分析及环保措施1.环境空气影响及环保措施本项目建成后，空气污染源主要来自住户厨房排放的油烟。但由于排放量小，又通过楼内竖直风道由屋顶131、排出，将不会对空气质量产生太大的影响，可通过多种植高大树木，加强内光合作用，以改善项目区域内环境质量。2.地表水环境影响及环保措施本项目运营期间产生的废水主要是小区内居民的生活污水，其污水经化粪池和处理池处理后排入城市污水管网。参照同类其它项目的数值，处理后其主要污染物排放浓度和排放量分别为COD120mg/L、BOD5 25mg/L、SS 120mg/L、NH3-N 20mg/L。污染物排放浓度均满足污水综合排放标准GB8978-1996中“二级标准”限值要求。3.声环境影响及环保措施运营期噪声源主要为空调机、厨房风扇、电视、音响等家庭设备。由于建筑吸声、隔音装置效果好，不会对项目区及周边环132、境产生影响。4.固体废弃物污染及环保措施项目运行后，固体废物主要为生活垃圾，本项目拟在适当处放置垃圾箱用以生活垃圾的收集、分类，收集、分类后的生活垃圾由环卫部门及时清运处理，对周围环境不会造成污染影响。第九章 劳动安全卫生与消防9.1 劳动安全卫生9.1.1因素及危害程度分析建设项目必须确保投产后符合职业安全卫生要求，保障劳动者在劳动过程中的安全与健康。1、主要隐患部位本项目建筑物建造过程当中的职业危害因素的分析：根据建筑工程安全生产达标及考核标准实用手册的相关条款，在项目建设中的职业危害因素主要为影响施工的安全因素。如操作流程不当、施工方法不当、未按规定穿戴安全装备进场施工等；项目在建设和运133、营过程中无产生高温、高压、易燃、易爆、辐射、振动、噪声的隐患，对操作者、受服务人员不存在健康影响的问题。2、有害物质种类及危害性分析有害物质主要为生活废水，要求收集池做到完全封闭。无需其他防护方案及安全检测设施。9.1.2安全卫生措施安全卫生是本项目管理中必不可少的一部分，在项目建设时应予以充分考虑，消除不安全因素对人体健康的危害，为行政办公人员创造一个安全、清洁、无污染的工作环境。劳动安全卫生措施：1、按照国家规定的各类安全标准和设计规范，本项目中的办公设备选型及安装、电气安装和危险设施建设均应符合安全规定及标准，确保使用安全。2、对可能发生的触电、火灾等事故应加强防范措施，所有电气设备的安134、全性能不得低于国家有关法规和标准的要求。3、定期检查、检验安全卫生措施的实施效果，建立安全卫生档案。定期对职工进行身体健康检查。4、严格执行卫生、消毒制度。定期喷洒药剂进行消毒。5、各功能区设有流动水洗手设备。流动水洗开关采用感应式既节约用水，又卫生环保。9.1.3施工安全管理本项目工程内容涉及大量房建施工，工期要求紧，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全135、生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。9.1.4劳动安全与职业卫生机构机构设计及人员：项目建设期间，建设单位组织成立项目安全生产领导小组，由业主方、施工方、监理方分别派员参加，负责项目建设全过程的质量安全管理，对施工过程中的突发安全生产事故应有安全生产预案。项目运营期间，应建立服务快捷的应急服务机制，保证为全县城乡群众提供便捷的公共服务。解决好群众种类需政府出面解决的问题和矛盾。施工现场派驻日常监测检验人员。负责项目建设期间工程质量安全的监督，确保项目高质量建成。9.2 消防9.2.1 设计依据中136、华人民共和国消防法 1998年9月1日施行建筑设计防火规范 GB50016-2012建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-979.2.2 消防设计9.2.2.1建筑消防根据防火规范要求，建筑平面布局时，各建筑间距应大于20m；要在建筑周围设大于6m宽的消防车道，并与周边道路组成环形车道，便于消防扑救。根据防火规范要求在各单体建筑物内设消防疏散楼梯，以满足使用和消防疏散需求。9.2.2.2室内消防1.一般室内消防措施建筑物内消火栓消防用水量为15L/s，火灾延续时间为两小时，一次火灾灭火用水量为108m3。按同层相邻两个消火栓的密集水柱137、能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消火栓。室内消火栓布置按规范要求应布置在易于取用的地方。沿街服务设施设自动喷水系统。按建筑灭火器配置设计规范中的有关规定，在建筑物内按实际需要配置灭火器。2.总控室消防措施总控室的设备主要是精密电气设备和仪器等，防火要求高。为了确保计算机系统稳定可靠安全地运行，应采取如下消防措施：总控室应单独设防火分区，安全出口不应少于两个，并宜设于机房的两端：门应向疏散方向开启：总控室的装饰材料应选用非燃烧材料。总控室内需设置二氧化碳或卤代烷灭火器，以避免电气短路和记录介质污染，禁止使用水、干粉或泡沫等易产生二次破坏的灭火剂，总控室以外可以用水灭火的场所应设消火栓138、。总控室内的废弃物大都为纸张等易燃品，应采用带防火盖的金属容器存放。9.2.2.3室外消防室外消防用水量为30L/s，火灾延续时间为两小时，一次火灾需水量216m3。室外消防用水量由市政给水管网及消防水池供给，按规范要求在建筑物四周设置室外地上式消火栓。第十章 征地拆迁及安置方案10.1征地拆迁组织本项目建设用地的征地拆迁工作由章贡区政府负责，按照市委、市政府的要求，全力以赴推进征地拆迁工作，分别在2012年底前前完成本项目一期工程、2013年底前完成本项目二、三期工程用地的征地拆迁工作。1.组织人员力量，按项目建设场地所属街道（镇）划分若干工作小组，负责对改造地块（项目）范围内所涉的征地和拆139、迁房屋面积进行丈量（测绘）。2.以户为单位进行登记、计算、造册，与被拆迁户签订征地、拆迁协议。3.做好过渡安置和房屋腾退工作，对已签订协议的房屋集中统一拆除腾地清理。4.对历史街巷（道）的改造拆迁，由市规划建设、文物部门共同制定改造拆迁具体方案，逐栋逐户甄别受保护建筑和拆除建筑。10.2拆迁安置方案10.2.1安置式及安置地点1、安置方式：异地安置、优先实物安置2、安置点分布情况： 统一安排在本项目棚户区改造建设点，章江新区创新五路南侧、xx南大道西侧地块,华坚北路东侧、经二路南侧地块,G4、G5、F3地块安置。3、安置地现状：以上安置地块位于xx市行政中心周边，为xx新城市政治、商业中心。因140、该地处于城市中心区域，地理位置优越，群众对安置地较为满意。4、拆迁情况调查根据实际调查，对本项目地块的拆迁户和拆迁房屋调查摸底和测算，涉及的拆迁户共约6268户，人口21938人。5、安置房要求经征求征地拆迁居民的意见，本项目棚户区改造住房建在章江新区创新五路南侧、xx南大道西侧地块,华坚北路东侧、经二路南侧地块,G4、G5、F3地块。按照“拆一补一”的原则进行安置，共计需6268套住宅，每套建筑面积按户型分为50左右户型、90左右户型两种，按当地居民意愿，以90左右的户型为主，但根据棚户区“三代同堂”、单户人口数较多的现状，特别设置了90连套的大户型。各类户型要求空间布局合理，达到“食寝分离141、”、“居寝分离”、“公私分离”，形成动区与静区，层高不小于3米。10.2.2安置点规划情况根据规划，地块内共计有8308套住宅，可以满足全部征迁户安置的需求，且尚有2040套住宅富余，将全部用作公共租赁住房。本项目用地面积约920亩（613340），分布于章江新区1-4号居住区。建设规划总建筑面积为181.37万，其中住宅面积1541464万，公共建筑设施面积27.2054万（其中商业设施18.2万，地下停车场6.57万，社区服务中心、居民活动中心及物业管理用房等2.4354万），学校、幼儿园等配套设施共享周边现有设施。10.2.4结合棚户区改造实施本项目征地拆迁的意义1、改善居民的居住条件。142、本项目通过实施棚户区改造进行异地安置，在章江新区创新五路南侧、xx南大道西侧地块,华坚北路东侧、经二路南侧地块,G4、G5、F3地块建设，可以达到“改旧换新，共同创新”良好效果。首先，该项目可以改善居民居住条件，加快城市现代化进程，提高城市贫困居民的生活水平；另外该项目对于加快基础设施建设，对于加速xx市中心城区区建设，提升城市品位和片区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具有重大意义。2、 征迁居民集中安置有利于节约用地。征地拆迁前，本项目征迁户宅基地占地面积共计846亩，集中安置后，征迁居民安置的棚房区改造住房占地总面积为448亩，居住用地节省率达47%。居民入住棚户区改造住房后，按143、现城市小区管理，在专门的物业管理人员，社区公共服务人员，原先棚户区（城中村）“脏、乱、差”的形象也将彻底改变。3、 有利于对居民开展后续的社会保障服务。本项目选址均位于现城市棚户区，该区域居民是城市的最贫困群体，长期以来面临失业的危机。因此政府必须将以就业培训为主导的就业保障、教育、医疗、生育、养老保障纳入一揽子计划，集中安置便于对安置居民开展针对性的社会保障服务。3、有利于疏导因失地引发的社会矛盾。城市低收入居民是当前社会矛盾的高发群体，一旦政府对居民的社会保障服务滞后，居民因失去可靠的生活来源而致贫引发各类矛盾。集中安置居住，便于社区服务和公共事务管理人员及时发现矛盾苗头，及时疏导，把矛盾144、处置在萌芽状态，有利于有利于改进政府的服务机制，促进社会和谐稳定发展。第十一章 项目组织管理11.1建设管理机构本项目由xx市保障性安居工程建设工作领导小组统一管理，xx市城市开发投资集团有限公司负责项目融资、建设及运营。实施项目法人负责制，xx市城市开发投资集团有限公司为项目法人，为项目建设承担业主责任。负责项目的规划、勘测、设计、建设管理。11.2项目管理工作范围11.2.1建立完善的管理规章制度本项目工程特点是：（1）建设内容多，包括拆迁、住宅、道路、各类管网、绿化等，涉及各部门和有关方面，组织协调工作量大。（2）项目区位于居民区，施工扰民较大，便民措施费用较高，扬尘整治要求严、安全文明145、施工要求高。（3）部分地段新旧管网系统衔接要求较高。（4）交通对部分路段施工干扰较大，要求交通组织协调措施得力。（5）工期较紧，对制约工期的不可预见因素应该有充分的认识。综上，必须建立一套完善、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。11.2.2建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。（1）编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求以及投146、资方提出的一些特殊的功能和技术要求。（2）采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。（3）采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。（4）审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。（5）检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量控制和合同管理工作。（6）检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。（7）作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。（8）根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证147、支付工程款。（9）组织竣工验收。（10）组织工程审计。（11）审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。11.3建设项目实施管理11.3.1项目投资管理项目投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，及时纠正产生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，应首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以148、保证造价控制目标的实现。11.3.2质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：（1）审查监理、施工单位的资质和质量保证体系；（2）组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；（3）对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；（4）完善质量事故的报告和处置制度；（5）督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；（6）督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；（7）督促、检查工程材料是否符合有关规范要求。严格做好施工质量控制工作：（1）保障性住房应由施工单位专业测量人员进行工程定位、放线等测量工作;建设单位应按设计要求委托有相应资质的单位进行保障性住房及相149、关建(构)筑物的沉降观测和变形观测。（2）土方开挖的顺序、方法应与设计工况一致，基坑开挖过程中应采取边坡支护和降排水措施。应确保回填土土质并分层填筑、分层夯实。（3）工程模板及其支撑系统应有足够的强度、刚度和稳定性，严格按施工技术方案进行安装和拆除。（4）钢筋宜在施工现场集中加工。粗直径钢筋宜优先采用机械连接。（5）施工质量应完全满足国家有关施工质量的标准及国家有关施工质量实施的要求。11.3.3工程进度管理在施工承包合同、监理合同中明确有关工期、进度的违约处罚等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协150、调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。11.3.4协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标151、。11.4合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度、质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工工期紧，使用的人力、物力多，涉及的单位多等原因，更有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都应提出具体要求，对合同的变更、转让、解152、除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、安全等目标，以取得良好的社会和经济效益。本项目建设严格执行工程竣工验收备案程序。建设单位按照有关规定，组织勘察设计、施工、监理等有关单位进行验收，验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。11.5资金管理建设资金应在指定银行开设专用帐户，专款专用，专人管理。制定每153、月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。11.6项目建设进度安排本项目建设期3年（从2013年1月至2015年12月）。项目分三期建设。在建设期内需完成项目的前期准备、项目审批、地质勘探、设计、工程和设备招标及订购、场地平整、土建工程、装修及设备安装工程、配套工程、验收交付使用等工作。具体安排见附表1。11.7工程招投标11.7.1 项目招标依照国家发展计划委员会第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定，本项目建设必须进行招标。11.7.2招标依据中华人民共和国招标投标法、xx省实施投投标法办法、合同法中有关规定11.7.3招标范围对方案及施工图设计、建筑工程、安装工程、设备和154、材料采购、监理实施全部招标。11.7.4招标组织形式上述招标范围，将采取委托有相关资质的单位组织招标。在资格预审阶段，由专门机构组织“资格预审评审委员会”进行资格预审评审工作。参加人员有：建设单位代表、有关专业技术、财务经济专家，7人以上单数组成。评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。评标由评标委员会负责。评标委员会由建设单位代表和有关技术、经济方面专家组成，成员为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家大于成员总数的2/3。这些专家从事相关领域工作满8年，并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会的评标工作受有关行155、政监督部门监督。11.7.5招标方式对方案及施工图设计、建筑工程、安装工程、设备和材料采购、监理采取公开的方式。项目招标基本情况见附表2。第十二章 投资估算及资金来源12.1投资估算的内容及依据12.1.1投资估算内容投资估算为：1、建设投资估算，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用。工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，工程建设其他费包括本项目建设划拨用地缴款（征收土地相关费用）、项目前期工作相关费用、项目建设管理相关费用、项目竣工验收相关费用等，预备费包括基本预备费。2、建设期利息估算。3、项目总投资估算。12.1.2建设投资估算的依据1、 本项目建设工程建设可行性研究资料及156、有关文件；2、 投资项目可行性研究指南（试用版）（2002）、建设项目经济评价与参数（第三版）（2006）；2、建设部2006年xx省建筑工程消耗费定额及单位估价表；3、主要材料价格参考xx市中心城区2012年8月份建设工程造价信息公布的材料信息价格表，并参照近期完工的同类工程建筑物造价指标，高层建筑土建单位面积造价按1049.20元/m2估算，公共配套用房按756.60元/m2估算；4、各种建筑物的室内供配电、给排水、供暖系统及消防系统，参照xx省xx市中心城区工程造价信息、按单位面积指标法估算。 5、配套工程中，各种设备按近期市场价估算；供电及给排水管线敷设投资根据相关定额，并参照近期完工157、的同类工程建筑物造价，按单位工程量指标法估算；其他工程费用按工程量估算；6、绿化工程，参照近期完工的同类绿化工程造价，按单位面积指标法估算；7、安防及弱电系统投资，按相关专业公司报价估算；8、其他工程按单位工程量指标法估算；9、土地使用权取得费：该项目的国有划拨土地使用权取得费、防洪基金按78万元/亩计算。10、其它费用的计取按原建设部建标2007164号文市政工程可行性研究投资估算编制办法；项目建设前期、建设期内及建设后期的各种规费计算主要依据有：建设管理费：财政部关于印发的通知财建2002394号；可行性研究费：国家计委关于印发建设项目前期工程咨询收费暂行规定的通知计价格19991283号158、；勘察费设计费：国家计委建设部关于发布的通知计价格200210号；建设工程环境影响评价费：国家计委国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知计价格2002125号；工程监理费按国家发改委、建设部发改价格（2007）670号文计取。工程保险费：中华人民共和国财产保险合同条例计取；拆除费按20元/估算；拆迁补偿费按重置价格标准计算；临时安置补助费按6000元/户.年，过渡期2个年；11、基本预备费按工程费用和其他费用之和的3%计算。12.2 投资估算12.2.1建设投资估算(1) 保障性安居工程建筑安装工程费：308025.95万元，详见附表1-1;(2) 工程建设其他费（含补缴划拨土159、地的相关成本费用71760万元）：81515万元，详见附表1-2;(3) 预备费用：前二项之和的8%,为31163.28万元；本项目建设投资为420704.23万元。其中：工程费用308025.95万元；其他费用81515万元;预备费用31163.28万元。详见附表1：建设投资构成表。12.2.2建设期利息估算本项目拟发行企业债券（城投债）28亿元，期限7年,2013年6月底完成债券发行工作，债券于2013年7月1日起计息，每年结息一次，2020年6月30日为债券到期日。年利率按同期银行五年以上期贷款基准利率6.80%计，则建设期（2013-2015年）利息为：2800006.80%0.5+2160、800006.80%247600（万元）12.2.3流动资金本项目无流动资金。12.2.4项目总投资本项目总投资=建设投资+建设期利息+流动资金 =420707.23+47600+0=468304.23万元12.3资金筹措本项目总投资468304.23万元，拟发行债券融资280000万元，项目资本金188304.23万元。资本金占总投资的比例为40.21%。符合国家保障性住房项目资本金必须高于20%的规定。12.3.1项目资本金筹措1. 中央和省财政补助资金根据现行保障房建设的补助标准：（1） 廉租住房按760元/补助，本项目共安排廉租住房建设7123套，建筑面积498750，可获得中央和省财161、政补助资金37900万元；（2） 公共租赁住房按3.4万元/套补助，本项目共安排建设公共租赁住房套5480套，可获得中央和省财政补助资金18630万元；（3） 城市棚户区改造按财政部关于印发的通知（财综201260号）规定核算，本项目改造城市棚户区8308户，超额完成20132015年上级下达任务数，可获得中央和省财政补助资金39000万元；以上合计95530万元；2. 市本级财政筹措资金（1）土地出让收益根据财政部、住房城乡建设部关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知（财综201141号）文件精神，各地应按照“当年实际缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的162、土地出让收入，扣除当年从地方国库中实际支付的征地和拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、支付破产或改制企业职工安置费支出、支付土地出让业务费支出、缴纳新增建设用地土地有偿使用费等相关项目后，作为计提保障性安居工程资金的土地出让收益口径，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于廉租住房、公共租赁住房、城市和国有工矿棚户区改造等保障性安居工程。”参照2011年xx市中心城区用于保障性住房建设的资金1.33亿元，假定20132015年保持该投入，则土地出让收益可筹措资金40000万元用于本项目建设。（2）公积163、金盈余收益（财综201141号）文件规定：“各地要严格执行住房公积金管理条例（国务院第350号令）、财政部印发的住房公积金财务管理办法（财综字199959号）和财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部联合印发的关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知（财综201095号），经住房公积金管理委员会批准，将计提贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益上缴本级财政部门，由财政部门按规定拨付给住房城乡建设（住房保障）部门，专项用于廉租住房和公共租赁住房建设，着力提高住房公积金增值收益使用效率，充分发挥住房公积金增值收益改善城镇低收入家庭住房困难的作用。”据查，2011年xx市中心城区公积金用于164、保障性住房资金为2230万元，按年8%的增长率计算，20132015年公积金盈余收益用于本项目建设的资金为8470万元。以上合计为48470万元。3. 企业自筹资金项目建设单位xx城市开发投资集团有限公司实力雄厚，预计到2012年底，公司总资产将突破350亿元，净资产将达250亿元,将实现营业收入16亿元，利润总额6.5亿元。提供2012年财务数据公司具有较强的筹资能力，由企业筹措44304.23万元项目资本金，其来源有充分的保障。12.3.2企业债券融资本项目拟通过发行企业债券融资280000万元。于2013年6月30日前完成发行工作，债券存续期为2013年7月1日2020年6月30日，每年165、结息一次，自2016年起，每年6月30日兑付本金56000万元。12.4企业债券融资分析12.4.1企业债券融资的优势（1）融资成本低，节约财务费用企业债券是目前融资额最大、期限最长、成本最低的融资方式，与固定投资或兼并收购项目资金投入大、回收周期长的特点相匹配，相对于其他融资方式具有突出的优势。（2）拓展融资渠道，增强再融资能力同一个建设项目，既可以申报企业债券，又可以同时申请各类银行贷款，多方融资，并不冲突。资金一次到位，使用灵活，既可以用于项目投资，也可偿还银行借款，还可补充营运资金。企业债券募集的资金，作为项目资本金投入，以此带动银行贷款等其他渠道融资，将大大超过债券本身的募集资金额，166、具有良好的信用放大效应，进一步增强企业的再融资能力。（3）提高知名度，促进可持续发展企业债券发行上报国家审批及此后的债券上市交易，将大大提升发行企业在全国和资本市场的知名度，有利于后续再融资等工作开展，促进发行企业持续发展。企业债券融资相较于信贷融资的优势比较详见下表：表121 企业债券融资与信贷类融资的比较表资本市场环境融资意义及用途融资期限融资成本企业债券融资通胀下行拐点已基本确认，CPI预计于2012年四季度达到本轮周期的底部，非常适合企业债发行，可以将利率锁定，降低财务风险帮助企业拓宽融资渠道，有助于企业公众影响力的建立；募集资金用途较为灵活期限较为灵活，以5-10年居多，部分可达到1167、0年以上高信用级别企业债发行利率一般低于同期银行贷款基准利率信贷类融资基本上为每年重新定价，无法将利率锁定，有一定的市场风险融资渠道较为单一和局限，且募集资金用途较为严格，有较多限制性条款，如限制资金的使用范围、限制借入其他债务、要求保持一定的流动比率和资产负债率等一般为中短期，13年为主银行同期贷款利率相较债券偏高，且依照规定最大限度仅可下浮10%，但在目前情况下，不仅难以取得优惠利率，而且还要上浮利率12.4.2企业债券融资的条件（1） 一般条件公司财务要求：股份有限公司净资产不低于3000万元，有限责任公司和其他类型企业净资产不低于6000万元。累计债券余额不得超过其净资产的40%。最近168、三年平均净利润足以支付企业债券一年的利息。募集资金投向要求：用于固定资产投资项目的，应符合固定资产投资项目资本金制度的要求，原则上累计发行额不得超过该项目总投资的60%。用于收购产权（股权）的，比照上述比例执行。用于调整债务结构的，不受上述比例限制，但企业应提供银行同意以债还贷的证明。用于补充营运资金的，不超过发债总额的20%。其他要求：最近三年没有重大违法违规行为。募集资金的投向符合国家产业政策和行业发展方向。已发行的企业债券或其他债务未处于违约或者延迟支付本息状态。（2） 城投类企业发行债券的相关政策约束国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知和相关细则的有关规定：防范平台公司169、债券融资风险：要求“经营收入主要来自政府项目回购或政府补贴的，且占企业收入比重超过70%的地方平台公司 发行企业债券，除必须满足现行法律法规规定的企业债券发行条件外，还必须向债券发行核准机构提供本级政府债务余额和综合财力的完整信息。”规范担保行为：“以资产抵（质）押方式为投融资平台公司发债提供增信的，抵（质）押资产必须是可依法合规变现的非公益性有效资产。投融资平台公司经营收入70%以上来自当地政府的，不得对其他企业发债提供担保。”确保投融资公司平台有效：“投融资平台公司，必须依法严格确保公司资产的真实有效，必须具备真实足额的资本金注入，不得将公立学校、公立医院、公园、事业单位资产等公益性资产作170、为资本注入投融资平台公司。”加强还本付息监督和存续期监管：“第3年起均摊偿还本金（如7年期债券，则第3至7年每年偿还本金的20%）。需设立募集资金使用和偿债资金专户，并聘请债权代理人。在债券存续期间，发行人重大资产重组方案须经债券持有人会议通过、专项评级、及时披露并报国家发改委备案。发行人除应按照交易场所的规定按时披露财务报告和企业的重大事项外，还应按时披露偿债资金专户的资金筹集情况。”财政部、国家发改委、人民银行等关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知（财预2010412号）、国家发改委办公厅关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知（171、发改办财金20102881号）、国家发改委财金司关于规范平台公司发行企业债券有关审核标准的细化意见等关于规范平台公司发行企业债券有关审核标准的细化意见等的相关规定：偿债资金来源70%以上应为企业经营收益。 经营收入主要来自承担政府公益性或准公益性项目建设，且占企业收入比重超过30%的发行人募投项目中公益性项目或准公益性项目使用发债资金合计占比超过30%的，应提供地方政府相关文件及债务率统计表。平台公司所在地政府负债水平超过100%（加上本次拟发债金额计算的地方政府债务率应当不超过100%）时，其发行企业债券的申请将不予受理。建立偿债资金专户，在债券存续期过半后各年度，提前安排必要的还本资金。期172、限超过5年的平台公司企业债券，实行第3年起均摊偿还本金方法。平台公司成立不到三年（不能提供最近三年财务报表）的，不得用模拟报表方式申请发债。本项目建设单位是代表xx市政府进行城市开发建设的融资平台和投资建设的载体，公司自成立以来发展迅速，实力雄厚，预计到2012年底，公司总资产将突破350亿元，净资产将达250亿元,将实现营业收入16亿元，利润总额6.5亿元。提供2012年财务数据，具备发行企业城投债券的全部条件，且2011年已发行22亿元城投债券，具备了相应的运作经验。因此，发行企业债券融资方案可行。12.5还款来源本项目还款来源为本项目保障性住房出租收益、商业设施一次性出租收益。第十三章 173、财务评价13.1项目效益估算 本项目效益来源于本项目保障性住房出租收益、配套公建设施中的商业用房40年经营权一次性出租收益。据调查，目前xx 州市中心普通商品住房出租价格为1218元/.月，取保守出租价格为12元.月，据xx市府发201220号文件，“公共租赁住房租金标准应控制在同地段、同品质、同类型住房市场租金的60%以内，廉租住房租金标准控制在同地段、同品质、同类型住房市场租金的10%以内，符合廉租住房条件的承租户，其廉租住房租金与公共租赁住房租金的差额部分，在承租户足额缴纳后由当地政府予以补贴。”因此，本项目出租价按市场保守的60%计取，为7.2元/.月。机动车停车位出租收益，参照当前x174、x中心城区机动车停车位出租市场价6090元/个.月，本项目营业收入估算取50元/个.月。为尽快回笼资金，并促进受租户稳定经营，本项目配套公建中的商业设施采取一次出租40年经营权的办法出租,根据xx市中心城区商业设施出租市场行情，为1.802.50万元/,本项目取保守值1.80万元/。根据xx市住房保障管理部门提供的建设规划及本项目建设安排，自2014年至2020年可出租保障性住房、停车位和商业设施的数量营业收入估算详见表3。本项目运营期间的维护管理费用由承租户向各小区物业服务部门缴纳物业管理费，在物业管理费用列支。本项目不考虑运营中的相关成本支出。本项目20132015年为建设期，债券融资在2175、0132015年产所产生的利息已计入项目总投资，因此项目开发利润估算如下表：表131 项目开发利润估算表单位：万元20162017201820192020合计项目收益73969.77 70237.61 66637.61 63037.61 59797.61 333680.21项目支出（还本付息）73136.00 69328.00 65520.00 61712.00 57904.00 327600.00利润833.77 909.61 1117.61 1325.61 1893.61 6080.2113.2静态盈亏分析经测算本项目静态指标：投资利润率(利润总额项目总投资)100% 6080.21468176、304.23100% 1.30%项目资本金利润率=(利润总额项目资本金)100%=6080.21188304.23100%=3.23%本项目企业自筹资金回本套利的来源：本项目资本金除中央和省财政专项资金、市级财政专项资金外，需企业自筹资金44304.23万元。该资金可从本项目2021年起保障性住房及机动车停车位出租收益回本套利。按现行租金水平估算，2021年起项目年收益为8797.61万元，静态分析到2026年可收回企业自筹资金。自2027年起可实现套利。从以上分析可以得出结论：本项目属保障性住房建设项目，目的是为了改善xx市中心城区低收入居民、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房困难问题177、，从经济上分析，本项目所建住宅除部分用于棚户区拆迁安置住房外，均向低收入居民出租，项目收入的来源为公共租赁住房出租收入、机动画停车位出租收入、配套商业设施40年经营权一次性出租收入。静态财务分析本项目投资利润率为1.30%,项目资本金投资利润率为3.23%,可以看出，本项目保障性住房、机动车停车位出租收入、商业设施40年经营权一次性出租收入能够支持本项目顺利建设和运营。13.3不确定性分析3、 本项目最敏感的因素为公共租赁住房出租价格和项目总投资，在实际操作过程中应根据市政府的优惠政策，进一步降低政府规费。并积极探索公共租赁住房的差别化租金制度，对不同收入人群实现差异租金，建立随承租人收入的提178、高逐步提高其租金支付比例直缴纳市场租金的机制，以经济手段引导承租人退出公共租赁住房，而转向购买商品房。实现公共租赁住房的滚动使用。（2）在勘察、设计过程中采用先进的方法和合理的结构，严格控制造价。（3）在施工过程中，选用优质低价的材料，并优先选用新技术、新材料、新工艺，以降低工程建安成本。13.4项目偿债能力分析本项目静态现金流分析：项目于2013年6月底前完成28亿元企业债券发行，2013年7月1日起为债券计算日，债券存续期为2013年7月1日2020年6月30日，债券每年6月30日结息一次，自2016年起，每年6月30日总付债券本金5.6亿元。本项目可争取中央、省级财政专项资金95530万179、元；市财政专项配套资金48470万元，企业需筹措资本金44304.23万元，可保证项目投资活动顺利进行，并于2015年12月底前完成项目建设任务；2013-2015年债券融资产生的利息（即建设期利息）由项目资本金中支付，项目具备按期支付的能力；自2016年至2020年，每年6月30日结算利息一次，兑付本金56000万元，本项目保障性住房及机动车停车位的出租收益、配建商业设施40年经营权一次出租收益为项目收益，则本项目运营期静态现金流量详见表131，由该表可以看出，每年支付本息后尚有一定的结余，保证了项目贷款偿还期内充足的现金流；由以上分析，项目具有较强的利息备付能力和偿债能力。13.5财务评价180、结论本项目为保障性住房建设项目，其主要目的是改善xx市中心城区低收入居民、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的居住困难问题，同时对平抑当前不断走高的商品房价，促进房地产市场理性回调和健康发展，保障国民经济持续健康稳定发展具有重要意义。本项目通过项目产品：公共租赁住房及配套的机动车停车位出租收益、配建的商业设施40年经营权一次收出租收益保证项目还款来源，符合有关政策规定，项目能保证略微盈利，保证企业债券融资利息按期支付和本金到期兑付，因此本项目筹资方案和投资方式财务可行。从财务的可持续性分析，拟建项目具有一定的经济合理性。从社会资源优化配置的角度分析，项目的建设具有一定的社会意义。第十四章 社会181、评价14.1社会影响效果分析14.1.1保障性安居工程的建设是政府建立城镇住房新体制，保证社会全面发展的一项重要举措由于我国现阶段是低收入国家，中低收入家庭还是占了绝大多数。如果把这部分人的住房问题都推向市场，那么住房现代化，实现“二个率先”只能是句空话。目前商品房的房价比较高，一个中低收入家庭要十几年，甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房，困难确实很大。另一方面，住房制度改革自1997年停止实物福利分配后，又实行了“三不准”政策，即不准单位自建职工住房，不准购买住房向职工进行实物分配，也不准向职工提供购房补贴。为此，政府通过完善住房公积金制度和统一建设经济适用房逐步建立了城镇住房分配货币化、社182、会化和商品化的新体制。自2012年起，xx省政府实行“三房合一”政策，停止新建经济适用房和限价商品房，将廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房统称为公共租赁住房。这是解决城市中低收入群体、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房困难问题的新举措。实践证明，要提高住房水平，减少社会矛盾，政府作为公共产品的提供者，必须坚持多条腿走路，在加快商品房建设的同时，大力推进公共租赁住房建设，保证中低收入家庭买得起房，住房水平得到逐步改善，增大群众对政府的满意度。14.1.2保障性安居工程建设能有效调控市场商品房的价格因为政府的负担能力，还有相当一部分中等收入的工薪阶层家庭的住房问题要依靠市场来解决，因此商品183、房的价格政府要加强宏观调控，加强规制。目前各地商品房房价比较高，主要原因是经济的快速发展，城市化进程的加快，土地资源的不可再生，促使市场供需矛盾的突出。而商品房供应商要追求利润的最大化，商品房价格就不会自动降下来。即单靠市场行为不能解决社会问题，市场会失灵，因此政府要解决社会矛盾，必须采取适当干预的方式来影响市场。而现阶段控制房价的方式之一就是通过政府提供公共租赁住房，根据市场供需矛盾适时调整保障性住房的政策，来影响商品房的价格。如市场上保障性住房的供应量大，则商品房的价格就会降低。14.1.3保障性安居工程建设可以加快推进城市化进程因为保障性安居工程一般都选址在城市的新区，开发建设规模都比较184、大，可以较快形成配套齐全的小区。同时因为保障性安居工程的政策性因素，销售率和入住率很高，可以很快凝聚人气，带动其他产业的发展，加快城市化的进程。14.1.4能够给项目周边地区带来大量的就业机会该项目的建设，将会给该项目及周边地区带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位、原材料供应商等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。14.1.5有利于社会和谐与可持续发展实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设与实185、施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。项目的社会影响详见下表：表141 社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议1对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。无2对当地居民生活水平的影响改善居住条件，解决采空区居民的住房安置问题，提高生活水平。无3对当地居民就业的影响将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。无4对利益相关群体影响 本项目使当地居民有了更好的居住条件，生活标准也有了提高，得到中低收入家庭的普遍响应。无5对妇女、老人和儿童等186、弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。无6对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无7对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善无8对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。无14.2社会适应性分析14.2.1与当地城市建设的适应性xx市是地处欠发达地区的城市，根187、据城市规划，到“十二五”期末，xx中心城区将形成建成区面积100km2，人口100万人以上的特大城市，到2030年将形成市区建成区面积2100km2，人口200万人以上的特大城市。市区范围正不断的向周边扩展。城镇基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提出了更高的要求，改变当前旧城区面貌，加强城区管理，加快城区建设步伐，把xx市建成现代化的xx粤闽湘四省通衢的区域性中心城市。14.2.2与环境资源的适应性本项目各建设组团所处地段，没有重要的河流和山脉，所以不会对本地的山水资源造成影响。相反，由于各建设组团内有大量绿化188、设施的建设，将会使该地区的环境得到更好的改善和保护。14.2.3与社会经济发展的适应性本项目的建设与城市棚户区改造相结合，既可改善城区居民的居住条件，又可节约土地资源，结合当地地域优势、资源优势，投资建设一批经济、社会事业项目。社会对项目的适应性和可接受程度分析见下表：表14-2 社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体接受拆迁、安置等补偿的矛盾议定妥善的解决方案找当地集体领导配合协调2当地技术文化条件适应14.3社会风险及对策分析社会风险的种类可以分为两大类：一、人为的风险；二、自然风险。社会风险主要指的是人为因素而对经济活动产生的风险，如189、战争、施工安全、意外事故、政治、项目所在地周围的其他人为事故等，社会风险有可能导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序。在市场经济取向的发展过程中，社会中的每一个群体和个人以及国家政府都面临着多重风险，并且大部分风险都是人为因素造成的，并且泛滥的市场经济行为破坏了大自然的和谐，致使人类承受更多的自然灾害风险。当今社会追求的是共同富裕、和谐社会，有了风险的存在就意味着不和谐，而是在破坏和谐。因此，项目承办单位需要做到的就是，找出引起风险的根源，利用合理有效的办法来消除风险，将社会风险消灭于无形之中。14.3.1项目用地风险本项目场址位于XXXXXXXX用地，本项目土地通过xx市政府划拨取得，按78万190、元/亩上缴了用地征地拆迁成本费用和相关规费，并且项目的建设经过市政府项目管理部门、城市规划和建设管理部门批准，因此本项目基本无用地风险。14.3.2施工扰民风险本项目各地块周边虽不是居民密集区，施工中也可能会出现一些施工扰民的事件，但是估计引起较大矛盾的可能性会很低。为保证让施工现场周围的单位、居民有一个良好的工作、学习和生活环境，在施工过程中将严格执行以下不扰民施工措施：(1)在施工中尽量采用低噪音的施工工艺和方法。(2)不在夜间1 0点至早上6点、中午12点至下午2点进行产生噪音的建筑施工作业，以免影响周围单位、居民的休息。若由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需在该时段连续施工作191、业的，施工前要先取得周围的单位、居民或居委会的同意，并到政府有关部门办理相应施工许可手续。(3)现场围档连续封闭，施工现场脚手架外侧使用绿色密目网进行全封闭。(4)工地现场进行硬化处理，并适时洒水降尘；清扫路面、楼面、脚手架、围网等作业时先洒水；楼层垃圾装桶集中吊运或经管道密闭清运。(5)施工现场泥浆不随意排放；施工废水经过二级沉淀后才排入外网。(6)建筑渣土及时外运，对超过48小时暂时不外运的渣土采取覆盖措施。(7)车辆进入现场禁止鸣号，渣土运输车辆厢盖密闭并经清洁冲洗后才能驶出工地。(8)工地大型机械设备尽可能远离居民区设置，并加强保养，防止发出尖锐的机械噪声；吊装等施工联络方式采用旗帜、192、无线电通讯等方式，不使用高噪声的联络方式。14.3.3项目承建单位的选择风险由于本项目工程建设地点现状和工程的特点，可考虑各建设点同时施工或流水作业。在施工队伍的选择上，将根据公平、公开的原则择优选择施工承包单位。承揽任务的施工单位必须根据国家有关规定实施施工项目经理负责制；对于本项目所使用的各种管件和机电设备均应采取公开招标的方式采购，以保证产品的质量合格以及价格适中。14.3.4社会环境风险1.环境污染造成社会问题的风险：本项目所处地段，目前的环境很好，污染源轻，绿化率高。无社会环境风险。2.安全风险：建设单位将尽可能提供安全施工环境，倡导安全施工意识与技术，这样会把安全事故发生率降到最低193、。3.恐怖暴力风险：社会主义和谐社会是民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序的社会，并且国家已经垄断社会一切武装资源，再加上国家公平合理的分配制度，恐怖主义意识形态失去形成的理由和必要的条件，因此，恐怖暴力风险形成的可能性没有。14.3.5项目拆迁实施当中风险在项目建设前，项目承办单位与被征迁居民保持顺畅沟通，充分尊重当地居民的居住喜好和习惯，从内部装饰、规划、建筑风格、楼盘等都听取潜在客户群体的建议。因此，该项目的实施过程得到潜在客户群体和政府的充分支持，可以保证项目进展顺利。14.4社会评价结论从整体上来讲，由于本项目保障性安居工程建设项目，它不像一些工业项目那样会给当地社会带来194、类似环境污染等涉及面较大的负面影响，因而它是一个社会风险较低的项目。通过xx市中心城区保障性安居工程项目的建设，探索出一条保障城市低收入群体住房困难的新路子，推动建立城市住宅管理的新模式。完善城市功能，改善人民群众居住条件，创造就业机会，提高人民群众生活质量，使拆迁户安居乐业，从而构建和谐社会。综上所述，xx市中心城区保障性安居工程项目的实施将产生较好的社会效益，具备社会可行性。第十五章 风险分析为了系统全面地对本项目建设内容的风险进行识别，根据项目风险的性质和特征将风险分为内部风险和外部风险。15.1 内部风险分析15.1.1 项目前期风险项目在前期主要包括政府确定项目、招投标和谈判等过程，195、xx市人民政府、章贡区人民政府和xx城市开发投资集团有限公司是此期间的主要参与者，而且前期工作能否做好对于以后的项目开展有着至关重要的作用。前期风险可以分为以下五类：1、招投标风险主要指由于市场主体恶性竞争、招投标方式与程序不合理等，而使最优企业没有中标所存在的市场准入风险。特别是在中部地区城市的土建施工项目招标中，部分企业在没有准确估计自身实力的情况下压低价格来竞标，而僵硬的最低价中标往往会给后期带来隐患，使企业偷工减料、降低服务质量，而最终影响到地方政府的公共服务质量。从风险影响的程度来看，对招投标风险应属“较大”。针对招投标风险，xx城市开发投资集团有限公司（以下简称“公司”）始终坚持全196、心全意为人民服务的宗旨，搞好市场调研，制定更符合规范的招标程序，保证项目的实施。对招投标风险应属“低”。2、项目谈判风险通过技术和价格的综合选择，建设单位会选择多个企业或者联合体来进行谈判，其过程持续时间长，需要协商和谈判的内容很多，如果双方没有就某些问题达成一致，很有可能导致项目的失败。在谈判中通常比较关注的问题有项目的惟一性、工程价格等，这些都直接影响到项目运营后的收益情况。从风险影响的程度来看，对项目谈判风险应属“适度”。针对项目谈判风险，公司将通过市场对比，选择具有一定实力的单位或联合体谈判，按照市场规律来办事，保证各方合理利益。对项目谈判风险应属“低”。3、项目规划风险很大程度上体现197、在项目规模是否符合实际，这与当地的社会经济发展规划和住宅需求的科学预测有紧密联系，如项目周边无相关产业，入住者可能会因为就业不方便而选择搬离，住宅闲置便会造成投资效率低下，同时出租租金过高将可能导致房屋出租率低，使建设单位背上沉重的负担。从风险影响的程度来看，对项目规划风险应属“适度”。针对项目规划风险，公司应该与当地各有关部门紧密协调，在保证住宅需求的同时，尽量做到“不盲目，慎规划”。对项目规划风险应属“低”。4、项目融资风险这也是项目成败的关键。该项目在签订协议后，会因为资金筹措困难而迟迟不能动工。本项目融资风险主要体现在资本金是否充足和企业借贷资金对项目的影响，从风险影响的程度来看，对项198、目融资风险应属“较大”。针对项目融资风险，从该项目的发展前景、项目建设条件等因素考虑，该项目从财务上是可以被接受的。本项目总投资为468304.23万元，企业债券融资280000万元，由于有政策的支持，项目的融资能力较强，公司作为xx市政府最重要的融资平台也具有较强的资金筹措能力。因此，本项目的资金来源有保障，从风险发生的可能性考察，对项目融资风险应属“低”。15.1.2 建设风险现在本类项目的建设通常采用EPC(设计一采购一建设)或者DB(设计一建设)的模式来进行，也叫“交钥匙”建设合同，所以建设期间风险的最大承担者是施工承包商，其中部分风险会由总承包商通过协议的方式分配转移给设备、材料提供199、商和保险公司等，使自身的风险降到最低，满足项目的建设要求。建设风险可以分为以下四类：1、成本超支风险包括建设成本超支和融资成本超支，这些风险在建设过程中比较常见，尤其是在建设期间管理不善、建材价格发生波动、贷款利率调控等情况下，都会导致这类问题的出现，所以承包商将是主要的风险承担主体。从风险影响的程度来看，对成本超支风险应属“适度”。从风险发生的可能性考察，成本超支风险应属“低”。2、完工和质量风险该风险直接影响到项目能否按照预期进行正常运营。如果未能按时完工或者质量出现问题，很有可能导致其建设成本增加，直接影响项目收益，所以采取一定的激励措施可以保证项目如期完工并保证质量。其中，设计缺陷是导200、致项目完工和质量风险的一个重要因素，而且设计缺陷会在建设过程中产生各种问题，例如工艺和技术不能有效运用等。从风险影响的程度来看，对完工和质量风险应属“较大”。工程建设地点在xx市中心城区范围内，地质条件较好，地耐力较高。从风险发生的可能性考察，完工和质量风险应属“低”。3、信用风险指的是公司和承包商的违约风险，这类问题在该项目建设过程中应该尽量避免，妥善采用协商的方式来处理遇到的各种纠纷和冲突，其中地方政府也应该出面协调，使信用风险降到最小。从风险影响的程度来看，对信用风险应属“轻微”。从风险发生的可能性考察，信用风险应属“低”。4、不可抗力风险可能导致出现风险的因素很多，部分风险可以通过投保201、的方式得到转移，包括自然灾害、社会动乱等。从风险影响的程度来看，对不可抗力风险应属“轻微”。从风险发生的可能性考察，不可抗力风险应属“低”。15.1.3 投资风险本项目总投资468304.23万元，其中建筑安装工程费和基础设施建设费在总投资中占的比重较大。工程其他费用中，土地费用根据按划拨需缴纳征地拆迁成本和相关规费实际发生的费用列支，其他费用按照规定的取费标准进行计算。另外，总投资中已经考虑了8%不可预见费，因此风险发生的可能性较小。该风险因素只在建设期发生，不影响项目运营。主要对策：(1)风险规避方案本项目从施工合同中规定完工工期和工程造价包干，确定明确的工期和造价条款。(2)风险控制方案202、设计单位控制风险方案：根据可靠的负荷预测，提出设备、工艺、技术水平方案，确定工程量、工期，充分估算工程量，并优化项目实施进度和管理。项目建设单位控制风险方案：聘请专业监理单位和预算编制单位，确定合理工期和工程造价；积极与贷款银行沟通，保证建设资金及时到位，并争取尽可能低利息的信贷支持。(3)风险转移方案建设单位应积极投保，使一部分风险转移给保险公司。15.2 外部风险分析15.2.1 政策风险1、政策变更风险该风险直接影响到项目能否按照预计盈利、正常销售，通常可以分为通用类和特定类，其中前者的风险通常由项目公司来承担，后者的风险由政府来承担。从风险影响的程度来看，政策变更风险应属“适度”。从风203、险发生的可能性考察，政策变更风险应属“低”。2、政府行为风险包括政府的不作为或干预，这些风险都与地方政府信用有关，也是当前项目必须注意的，这些风险都有可能导致项目终止，以及不能实现预期的目标。此外，政治不可抗力也是一个风险要素。从风险影响的程度来看，政府行为风险应属“适度”。从风险发生的可能性考察，政府行为风险应属“低”。15.2.2 法律风险1、担保风险由于我国的担保法中明确规定“政府不能为企业担保”，虽然政府可以对项目建设和项目建设运营过程中的税收、外汇和收费等政策法律的变更风险做出行政性保证，但这种缺乏法律依据的担保今后是否能够落实还存在不确定性，特别是在政府换届时或某些政府行为操作不规204、范的经济落后地区最容易产生风险。从风险影响的程度来看，担保风险应属“适度”。从风险发生的可能性考察，担保风险应属“低”。2、货币风险货币风险主要是融资利率风险，导致利率风险的因素很多，例如经济发展和发展受阻、政治不稳定、国际形势动荡等，都将对该项目造成一定的影响。在该项目中，大部分的资金来自企业债券融资，达到项目总投资的60%以上，因此项目单位与债券承销方就发行债券的利率谈判结果会对项目内部收益率(IRR)造成较大的影响。同样，通货膨胀会造成项目建设成本的增加，导致国家银行贷款基准利率的变化，而银行贷款基准利率作为项目承办单位与债券承销商谈判的参照标的物，对谈判结果的指导性作用不可低估。最近一205、年来，受全球经济持续低迷影响，银行存贷款基准利率连续两次下调，企业债券融资的优势就是，当债券利率确定后，将不受银行基准利率调整的影响。因此，当前金融形势给本项目债券融资谈判带来了重大机遇。从风险影响的程度来看，货币风险应属“较小”。从风险发生的可能性考察，货币风险应属“较小”。15.3防范与降低风险的对策根据对本项目风险因素的识别与风险等级的判断，项目存在的风险大多为适度级风险，不存在高级和较高级风险，且其发生的可能性均为“低”，对项目构成威胁的机会较小。对于适度级风险，只要予以足够的重视并采取一定的措施和投入相应的资金就可以化解。因此，在项目实施过程中和实施完成以后，建设单位应时刻关注与项目206、有关的风险因素，尽量规避风险的发生，一旦风险发生，应及时采取措施，将风险带来的损失降到最低程度。第十六章 结论与建议16.1 结论1.在全面建设小康社会新的历史时期，保障城市中低收入群体依法享有的物质经济利益，改善其住宅条件，对激发居民生活热情具有重大意义。本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的方针，执行国家小区建设的有关规定要求，通过统一开发建设保障性安居工程，得以解决低收入居民住房困难。本项目是提高住宅建设整体效益，改善居住整体环境，全面推进建设小康社会的一项重要举措。2.本项目建设规模适度；项目所在地地理位置适宜，交通便利，环境优美；拟建设的市政水、电、通讯等基207、础设施将为本项目提供良好的建设条件，小区建成后，能满足xx市中心城区符合申请公共租赁住房居民的需要。3.本项目的建设指导思想明确，规划设计方案系统完整，具有经济合理性，采用的技术方案适用、有效，能满足国家关于小区建设的有关指标要求，同时具有示范性。技术上是可行的。4.本项目受国家、省、市的政策支持，项目已经得到xx市政府和市相关管理部门的批复，用地指标已经落实，各项扶持政策已经明确，负责项目投资及建设运营的主体已经确定。5.项目建设体现了建设与适用相结合的原则，建设中所选用的材料、设备等，遵从设计的整体要求，达到为住户提供经济适用、安全、便利的人性化居住环境的目的。6.该项目是建设多个规模较大208、的居住社区项目，随着项目建成和区域经济水平的提高，势必带动周边地价的上涨，拉动城市土地和房产经济的发展，为城市带来可观的经济效益。7.充分发挥本公司作为xx市政府重要的融资平台的优势，积极开展与债券承销机构的谈判，项目建成后能解决20910户城市低收入家庭、新就业职工、稳定就业的外来务工人员以及城市棚户区住房的住房困难问题，充分体现了xx市人民政府正确处理经济发展与民生问题的决心，是构建和谐社会，维护地方社会稳定的重要举措。通过该项目的实施，改善了低收入居民的居住条件和生活配套水平，提高了小区居民的教育、卫生及医疗条件和水平，将促进项目建设地区的协调发展。8.本项目总投资468304.23万元209、，其中资本金188304.23万元，占总投资比例大于20%；拟发行企业债券280000万元。资金筹措条件落实，并符合国家资本金管理制度要求。综上所述，xx市中心城区保障性安居工程项目的建设是必要的，也是可行的。16.2 建议1.本项目实施涉及规划、道路、市政基础设施、教育基础设施的配套建设等诸多问题需要政府予以协调解决。2.项目建设资金能否顺利到位是本项目建设顺利实施的关键，建议项目建设单位积极与省市项目管理部门沟通，确保中央、省级财政专项资金足额到位，同时积极与债券承销机构开展商务谈判，争取尽可能低的债券利率和承销财务费用，压缩投资成本。并加强项目资金管理，合理调度资金，以确保项目顺利实施；210、同时，建设单位应加强成本控制，有效节省开支，靠科学的管理解决资金缺口问题。3.项目实施阶段，要加强工程监管工作，确保工程质量和进度，使工程如期完成投入使用，及早发挥效益。4.工程应尽可能多的采取垂直绿化的方式增加绿化面积，满足总体工程绿化指标38%的要求，减少异地绿化建设费的支出，节约投资。5.本项目政策性强、涉及面广、要求高，建议建设单位在项目实施过程中精心组织，周密安排，兼顾各方面利益，确保项目建设运营各环节的工作落到实处。附表1 项目实施进度表 年、季度名称201220132014201534123412341234项目前期准备施工图设计工程、设备招标及订购场地平整土建工程装修及设备安装工程配套工程验收交付使用附表2 招标基本情况表项目名称：xx市中心城区保障性安居工程项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计建筑工程安装工程住宅内外装修、强弱电、给排水消防等监理施工监理建筑安装重要材料和设备砖、水泥、钢材、电梯、管材等其他100前期咨询、环评等情况说明：无。 建设单位盖章 2012年9月1日