1、目 录第一章 总 论1第二章 建设背景及必要性5第三章 项目区域现状和规划10第四章 需求分析与政策保障10第五章 项目地址与建设条件10第六章 建设内容及规模10第七章 建设方案10第八章 节能节水10第九章 工程进度及建设管理10第十章 建设项目招投标10第十一章 环境影响及评价10第十二章 建设投资估算及资金筹措10第十三章 财务分析10第十四章 社会效益综合评价10第十五章 风险分析与对策研究10第十六章 结 论10附件10附表10附图10 II第一章 总 论一、项目基本情况（一）项目名称：成都市锦江大面桥政府保障性住房建设项目（二）项目性质：新建（三）建设地点：本项目位于成都市锦江区2、大面三桥村梁丰1、6组。（四）项目用地：项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。工程建设规划净用地面积51293.75平方米（约76.55亩）。土地取得方式为行政划拨。（五）项目业主：成都市住房保障中心成都市住房储备中心二、研究范围及主要编制依据（一）研究范围四川省迅达工程咨询监理有限公司受项目业主委托，对成都市锦江大面桥政府保障性住房建设项目进行可行性研究并提交成都市锦江大面桥政府保障性住房建设项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。（二）主要编制依据1、中华人民共和国国3、家发展计划委员会、中华人民共和国建设部经济适用住房价格管理办法2、成都市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划3、成都市住房建设规划（20062010）4、成都市人民政府关于贯彻国务院进一步加强公共住房制度体系建设的意见5、成都市发展和改革委员会关于成都市锦江大面桥政府保障性住房建设项目建议书的批复（成发改审批【2010】155号）6、成都市人民政府关于“研究住房保障、棚户区改造和房地产市场平稳健康发展有关工作的会议纪要”（成府阅【2010】34号）7、成都市国土资源局关于成都市住房保障中心、成都市住房储备中心意向用地意见函（成国土咨询函【2010】31号）8、成都市规划管理局关于本项目的规划4、条件通知书9、成都市水务局、电力与信息管线、自来水公司等关于成都市规划管理局“成规建筑并【2010】-01）”的回复10、项目其他有关资料三、可行性研究的主要结论（一）项目建设必要性加大社会保障性住房建设成为2010年中央“两会”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。项目建设的必要性主要有以下几个方面：1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任。2、构建和谐社会要求关注低5、收入群体的住房问题。3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性。（二）建设内容及规模本工程建设政府障性住房3352套，其中：廉租房500套，建筑面积为25079，经济适用住房800套，建筑面积为56847，限价房2052套，建筑面积为167455。总面积为281465（地上建筑255888，地下25577）。（三）工期安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2010年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。2010年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。2010年9月至2011年12月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、6、管网工程。（四）项目建设投资及资金来源1、项目建设投资本项目建设投资约95970.20万元，其中第一部分工程费用72109.50万元，第二部分工程其它费用16497.40万元（含土地费用11541.00万元），第三部分基本预备费3853.30万元，第四部分建设期利息3510.00万元。详见附表1。2、资金来源本项目建设资金来源有资本金和银行贷款，其中：项目资本金30970.20万元，占总投资额的32.27%建设期贷款65000.00万元，占总投资的67.73%。（四）资金使用计划本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。（五）结论房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性7、的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策。温家宝在2010年两会中指出2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施。项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。综上所述，项目建设十分必8、要且可行。第二章 建设背景及必要性一、房地产市场背景2004年以来，商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。从2007年底开始，加上汶川5.12特大地震和随后发生全球性金融危机，使得2008年全年房地产市场出现短暂的回落。但是，2009年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白9、。一位网友这样跟帖说：“在北京和上海卖掉100平米的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑这是事实。”就是说，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。政府为了抑制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。在2009年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为2010年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。但令人不可思忆的是，就在温家宝总理在两会闭幕时指出政府将采取一系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天内相继产生3个“地王”，这表明我国10、房地产市场的复杂性。成都市房地产市场相比国内一线城市要温和得多。据2007年成都市中心房价分析和成都市物价局近日发布的统计数据，成都市中心地段（府河以内）商品房住宅集中成交价，6月已达5899元/平方米，高者已近万元/平方米，同比上涨24.69%。三环路以外，集中成交价为4240元/平方米，同比上涨1.10%。数据显示，成都市区商品房住宅平均成交价5258元/平方米，环比微涨1.45%，同比上涨4.89%。府河以内，商品房住宅集中成交价为5899元/平方米；一、二环路之间，集中成交价为5170元/平方米；三环路以外，集中成交价为4240元/平方米。8月初市区二手房交易均价达到5283元/平方米11、，环比五月增长4.2%。2008年6月份成都市政府为满足灾后重建，出台的一项鼓励性政策：关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见（以下简称意见）。 “截至12月9日，成都市主城区商品房交易量突破1260万平方米，郊区突破1500万平方米”，根据成都锐理数据平台的统计，由于年底优惠政策大限到来，从11月份开始交易量猛增，同时房价亦推高至均价每平方米6458元，这成为成都市房价近几年来的最高峰。据统计，2009年5月份，成都房地产以春季交易会掀起涨价潮之后，均价就从每平方米5566元一路攀升，至11月底均价已高达每平方米6458元，成为成都均价的新高。二、房地产市场调控政策房地产行业对于我国12、和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。温家宝在2010年两会中指出2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施：一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严13、格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。三、保障性住房建设概况随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。而据民政部数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200左右。这是一14、个不可忽视的群体。然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。因此在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有数年光景。截至2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。成都市政府从1999年开始启动廉租住房工作，到2015、04年实现了廉租住房租金补贴“应保尽保”。同时，大力建设经济适用房。在此基础上，逐步扩大廉租房和经济适用房制度的覆盖范围，力求形成覆盖城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。截至2006年底，累计解决城区11万多户中低收入及以下水平家庭的住房问题，占城区住户总数的10%以上。2007年成都市政府适当提高租金补贴标准，加大公共住房保障力度，落实100亩土地，建设20万平方米廉租住房。从2007年1月开始，成都市政府率先在全国范围内推行的“零租金”优惠政策，为成都市城区4.8万余户低收入家庭解决了住房问题。虽然成都市廉租房和经济适用房制度建设发展迅速，已在多个区域建成保障性住房，但是仍然还有16、许多住房困难的家庭亟待解决。目前成都市的廉租房和经适房数量还不足以解决这部分群众的住房问题，因此加快廉租房和经适房的建设是非常必要的，它是落实和完善成都市公共住房保障体系的重要手段。四、项目建设的必要性最近，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地“两会”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房17、资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租18、金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至2005年，全国291个地级以上城市中，仍有70个城市尚未实施廉租住房制度，仅有18个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力19、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些20、特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。四川省迅达工程咨询监理有限公司 第113页 共82页第三章 项目区域现状和规划一、成都市概况成都市是四川省省会，是全省的政治、经济和社会活动中心，是中国西南地区重要的发达城市，中国特大城市之一，同时，还是国务院批准的西南部地区“三中心、两枢纽”的重要城市，在中西部之间起着承上启下的作用。近年来，成都市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市。2007年，成都市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市。（一）城市性质及规模成都市是四川省省会，中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列21、市，也是国家历史文化名城。93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。成都市辖9区4市6县，面积12390平方公里，全市户籍人口1112.3万人,常住人口1257.9万人。成都市中心城区面积598平方公里，目前的建成区面积约283平方公里。未建成区域117平方公里属于规划的建设用地，198平方公里为非建设用地。（二）自然条件1、地理项目区域位于成都市区位于成都平原东部，平均海拔约500米。成都平原是我国西南地区最大的平原。地势西部略高东略低，属典型的内陆地带。平原及台地构造上属成都坳陷，区域地质稳定性一般良好，主要工程地质问题是局部地带的区域稳定性，裂22、隙膨胀土，砂土液化，软土层地基及台地边坡稳定性。2、气候成都属亚热带季风气候，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特点，年平均气温16摄氏度，年降雨量1000毫米左右。气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短、空气较为潮湿。成都的雨水集中在7、8两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。3、水资源成都市有岷江和沱江两大水系，又有举世文明的都江堰灌溉工程，河网密度1.22公里/平方公里，水资源充沛，多年平均年径流深715毫米，年径流总量89亿立方米。目前，成都市建立了60多个污水净化设施，污水处理厂14个，日处理总规模达122.4万吨。城区及临近河段的污染物浓度总体上已呈下降趋势。2008年，中心城区成都市23、中心城区污水处理规模将新增82万吨/天，五城区(含高新区)污水处理率将达到90%以上。4、交通成都交通经过多年的建设和发展，以公路、铁路和航空运输为主的四通八达的立体交通网络体系已基本形成，市域综合交通网络及场站体系正日臻完善。成都是全国45个公路主枢纽城市之一，也是四川省高速公路网的重要支撑点。过境国道主干线有三条，国省干线公路13条，已建成 “1环+9射”状的市域高速公路网，总里程达437公里，辐射成都90%以上国土面积；全市公路总里程2006年达到18089公里。中心城区现有城市道路1445公里，道路面积3686万平方米，人均道路面积达8.9平方米/人。5、旅游成都旅游资源得天独厚并具鲜24、明的成都特色：一是人文景观多。全市现有人文景观172处,全国重点文物保护单位6个，省级文物保护单位33个。二是自然景观全。三是旅游资源分布相对集中。四是成都旅游地理位置十分优越。（三）城市社会经济的现状与发展成都的致力于创建中国中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。成都已形成了电子信息、机械、食品、医药和化工等六大支柱产业，形成了竞争力较强的家具和鞋业产业集群。成都市被连续被评为“中国城市综合实力50强”，综合实力排中西部地区前列。近年来，成都市国民经济快速增长。2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元（见图1），比上年增长14.7%。其中：第一产业实现增加值25、267.8亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。一、二、三产业比例关系为5.9:44.5:49.6。按常住人口计算，全市人均生产总值达39510元（约5785美元）。成都市城市建设成效显著，中心城区水环境综合整治工程、旧城改造、城中村改造等一批重大建设项目顺利推进，城市功能不断提升；公用事业服务能力不断增强：自来水供水总量达5.21亿立方米，生活用水日供水能力180.95万吨。成都科技实力雄厚，已成为中国西南地区综合实力第一强市。2009年末全市户籍人口1139.6万人,比上年末增加14.7万人；常住人口1226、86.6万人，增加16.0万人。人口自然增长率为1.9。全市符合政策生育率为93.6。城市居民人均可支配收入18659元，增长10.1%；农村居民人均纯收入7129元，增长10.0%。二、锦江区概况“濯锦之江，源远流长”，以闻名千古的濯锦之江冠名的锦江区，地处成都市东南部，位于国务院批复成都市总体规划城市向东向南发展的重要开发建设区域。区域面积62.12平方公里，常住人口40万人，辖13个街道办事处和2个乡。区内平均海拔500米，其西北部地势平坦，为成都市的商贸繁华区域，东南多为浅丘，为“两高一优”农业发达的城郊，年平均气温16.2，年降雨量8001000毫米。辖区内有著名的春熙路、盐市口商业27、区，是成都市最繁华的中心城区。三、项目周边概况本项目位于三环路外侧，属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。第四章 需求分析与政策保障一、需求趋势住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政28、府部门出台了一系列政策，通过规定90平方米以下中小户型的建设比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词，在2007成为了一个被提及率几乎最高的词汇。发展需求。从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。过去的的遗留问题。在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。实际上在前30年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才开始城镇化发展的新机29、制、新步伐，城市建设的水平才逐步提高。实际上在70年代、80年代建设的房子，甚至之前有很多房子，包括现在正在进行的老旧房屋改造，都是过去遗留下来的。人口分布不均。我国是一个人均资源量比较少的、紧缺的国家。在城镇化过程中，一直都面临着资源和环境的压力。另有一个重要现实问题，95%的人是集中在不到50%的东、中部地区的国土面积上，加大了实际上有供需不对称的因素。需求现状。据2004年统计，成都市符合经济适用房申购条件的市民多达7万余户，经济适用房的有效供给远远不足。需然政府近几年加大了政府保障性住房的建设力度，但远远不够。从2006公布的成都市住房建设规划（20062010）看，2007-201030、年，每年的公共住房（政府保障性住房）为1.25万套，加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建设任务任重而道远。二、住房保障的对象及政策目标住房保障最直白地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律的手段，以满足全体国民的基本住房需求。住房保障的对象，从狭义上讲是少数低收入、住房困难群体；从广义上讲，囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住房需求的群体(如老年人、残疾人等)。如果说对少数贫困群体实施的特殊性住房保障是一种社会救助，那么对广大中等收入群体实施的普遍性住房保障则是提高其住房消费可支付能力的一种扶持。更确切地说，特殊性住房保障是对贫困群体的救助31、体现了社会公平与互助，而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和经济发展的基础，一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障的政策目标只有一个，就是让“人人住有所居”，而不是“人人都有产权房”。遵循特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则，来构建以“住有所居”为目标的多元住房保障体系。我国的保障性住房建设可界定为：是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，其受益的对象主要是低收入群体，也应包括部分可支付能力不足的中等收入群体。更确切32、地讲，凡为政府政策目标、为特定保障对象服务、享受政府土地、信贷和税收某种优惠政策兴建的住房都可视为保障性住房的一部分。三、保障性住房的供给形式与供给方式（一）保障性住房的供给形式与对象保障性住房的供给形式以廉租房、经济适用房及限价房的形式供应。1、廉租房根据规划，新建廉租住房将在经济适用房和限价商品房小区中配建，配建比例按规划将控制在建筑面积的1015。针对五城区（含成都高新区）廉租住房保障对象为城市低收入住房困难家庭。2008年度低收入住房困难标准为家庭年收入2.2万元以下，人均住房面积16平方米以下的家庭。2、经济适用房针对五城区（含成都高新区）经济适用住房保障对象为收入、住房均符合规定条33、件的困难家庭。2008年度经济适用住房保障对象为家庭年收入4万元以下、人均住房面积16平方米以下的家庭。从2010年起，中心城区经济适用房的保障“准入线”从家庭年收入由40000元以下调整为50000元以下，使更多“夹心层”家庭实现“安居梦”。3、限价房限价商品住房供应对象为不符合经济适用住房申购条件，又无力购买市场价普通商品住房的本市居民以及在本市务工一定年限并连续缴纳社保的外来务工家庭。2008年度限价商品住房供应对象为家庭年收入在6万元以下、家庭住房面积在55平方米以下或人均住房面积在16平方米以下、具有本市户口的家庭；在本市有固定工作，并连续缴纳社保两年以上的外来务工家庭；年龄在35周34、岁以上、无自有住房、具有本市户口的单身居民。（二）保障性住房的供给方式从各国的实践来看，保障性住房供给主要有以下方式：1、政府直接投资兴建公共住房，以低租金出租给低收入群体英国在19451975年间，地方政府建造公房290多万套，有效缓解了二战后的“房荒”。美国在19491979年间，由政府兴建公共住房的总量从17万套增加至120万套，从而有效解决了低租金住房供给不足和低收入者的住房难问题。而日本的公共住房多是以公营和公团方式供给的，依据1951年公营住宅法，公营住房是地方政府为有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和残疾家庭提供的低租金住房。而公团是依据日本住宅公团法成立的特殊法人，专门从事公共35、住房建设、住宅区改造和经营，其兴建的公共住房既有租赁房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群体。我国香港从1961年开始推出“廉租房计划”，此后又推出“居屋计划”。目前，全美有120万户家庭住在政府投资兴建的公共住房里；英国虽经历1980年代大规模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市场的20%左右：我国香港公营住房占市场份额的40%左右。2、政府与私营机构合作公私合伙合作的具体模式多种多样：可以是政府和企业出地或出资、或政府提供优惠政策，激励私营企业和非盈利组织开发建设，在有利于实现政府住房保障政策目标和经济上可持续的基础上，将具体经营权转移给企业和非盈利组织36、，即建设一转移(BT)模式。也可以是政府从私营企业收购闲置的存量房，由政府拥有，社团组织营运，即购买拥有营运(P00)模式。或者由私营机构开发建设、并拥有产权，专业化经营，由政府监督和给予适当政策优惠，即建设拥有经营监督补贴模式。正是在这种模式下，各国出现了许多与政府合作的专门从事住房开发建设、租赁服务的私营企业和非盈利组织，如英国住房协会、美国的低收入住房联盟和社区发展社团和德国的GAGFAH住房公司，它们都拥有和经营大量面向中低收入阶层不同档次、既可租又可售的住房。3、政府激励私营企业、非盈利组织、住房合作社投资开发面向中低收入者的住房政府运用信贷、税收政策工具，动员和引导社会各方力量积极37、参与，也是加快保障性住房建设的重要渠道。在祟尚市场经济的美国，政府为鼓励私营企业和非盈利组织(宗教团体、劳工联盟和社区组织)开发面向中低收入者的租赁房，出台了多项政策，比如为私营机构提供低息贷，鼓励他们兴建低于市场租金的租赁房，其出租对象是无法享受公共住房、收入为地区平均水平的中等收入家庭；为开发商兴建租赁房提供还贷利率1%的补贴，政府对租金水平进行管治，限定承租对象收入不高于地区平均收入水平的80%，同时政府对承租的低收入住户提供房租补贴；鼓励兴建面向中等收入群体的租赁房和多户租赁房，鼓励旧城翻修改造存量租赁房，鼓励为老年人、伤残人士兴建带有医疗康复设施的租赁住房等政策。在政府政策法规的指引38、和激励下，私营企业和非盈利组织的广泛介入，促进了保障性住房的开发建设和多样化。从上述分析看到，各国政府从供给面入手积极干预住宅市场，加大保障性住房建设，多有以下特点：一是保障对象广泛，既有需要特别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不起商品房的中等收入者。二是政策灵活、多样，既可以是政府直接投资兴建、从市场上收购存量房，也可以是为私营机构和非盈利组织提供抵押贷款违约保险，以保障开发资金的可得性；提供长期低息贷款和税收减免。三是政策扶持的重点突出，多鼓励开发建设保障性租赁房，并依据市场需求变化不断进行调整。由此产生的政策效应是显而易见的： 实现了“住有所居”的住房保障政策目标39、，满足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群体的基本住房需求。 通过政府投资和政策指引，动员多方力量参与，将开发成本控制在租金水平和销售价格可以承受的范围内，加快了可支付住房的建设，强化了政府和企业的社会责任，营造了社会公平正义、互助友爱的社会环境。 优化了住宅市场结构。政府增加保障性住房供给是对市场的“遗失补缺”，有利于形成保障性住房与商品房、租房与售房、存量房与新建房、不同品质、价位、户型面积和地域分布住房共存的格局。多样化的住房供给与社会经济发展水平和国民消费水平相适应，消费需求的多元化和梯度升级不仅是中国房地产业持续健康发展的不竭源泉，也是保障性住房可持续性的基础。我国政府从需求面入手，40、以现行的信贷、财税优惠政策提升广大中低收入群体可支付能力，从住宅市场上去租房购房；也包括从供给面入手运用各种政策工具、动员多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供给。且保障性住房的形式也应是多种多样的，既可租也可售。在社会经济发展的不同阶段，政府住房保障的对象、保障方式应根据国情和市场的实际需求不断进行调整。四、成都市保障性住房建设总体规划为引导和促进成都市房地产业持续稳定健康发展，保持经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，加强对近期城市住房建设的指导，成都市政府制定了成都市住房建设规划（20062010）。1、规划现状：依据我市2006年住房41、调查，至2005年底，五城区实有城市住房总建筑面积9325.26万平方米。其中，本地城市户籍人口和单位拥有住房103.01万套、8161.32万平方米，户均1.02套，人均27.95平方米。2、规划期内住房需求：根据五城区人口、经济变化趋势，商品住房市场发展态势，以及本地中低收入家庭住房状况预测，规划期内，住房总需求为5618万平方米。其中，新建商品住房4306万平方米；新建公共住房（包括经济适用住房、廉租住房，下同）540万平方米，通过租金补贴方式向市场租赁存量住房63万平方米；新建农迁房709万平方米。3、住房建设结构：本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以保障本地中低收入居民42、家庭居住为重点，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调。 公共住房保障本地中等偏低及以下收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求；农迁房满足被征地农转非居民住房需求。 自2006年6月1日起至规划期末止，套型建筑面积90平方米以下住房（含公共住房、农迁房）面积所占比重，必须达到年度新建住房总建筑面积的70%以上。4、加强公共住房建设与管理，加大公共住房保障力度： 加强公共住房规划与建设。公共住房由市政府统一规划，市政府相关部门统一组织实施。公43、共住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。 完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监管。 健全廉租住房制度。继续推行租金补贴方式，适当增加实物配租比例，增强廉租住房对本地最低收入户籍人口的保障作用。五、相关政策住房保障工作在2007年被提到了一个前所未有的高度，在2007年“住房保障”这一关键词所形成的政策大局之下，成都的住房保障工作也正顺着这一民生脉络稳健地推进着。这不仅是对我国10多年来住房保障制度的延续，更是在原有基础上对44、公共住房制度的一次完善、深化，甚至是创新，是住房保障制度发展到一定阶段的一次升华。成都市政府在2007年12月21日出台了关于贯彻国务院进一步加强公共住房制度体系建设的意见，结合我市实际，现就进一步加强公共住房制度体系建设提出如下意见：（一）指导思想、总体要求和基本原则：1、指导思想。按照统筹城乡发展、构建和谐社会的要求和“保障低端、调控中端、引导高端”的房地产市场发展思路，把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，进一步建立健全多渠道解决困难家庭住房问题、促进房地产市场和我市经济持续健康协调发展的公共住房制度体系。2、总体要求。以城市低收入家庭为主要对象，兼顾其他住房困难群体，45、加大廉租住房和经济适用住房实施和管理力度，规范限价商品住房的建设和管理，解决产业专业技术人员、高级专业人才住房问题，逐步改善大学毕业生、农民工居住条件。3、基本原则。坚持适度保障、动态调整的原则；坚持保障方式多样化、保障标准层次化的原则；坚持政府主导、社会参与的原则；坚持住房保障与住房市场协调、公平与效率兼顾的原则。（二）进一步建立健全公共住房制度体系：1、加大廉租住房实施力度。 五城区（含成都高新区）廉租住房保障对象为城市低收入住房困难家庭。2008年度低收入住房困难标准为家庭年收入2.2万元以下，人均住房面积16平方米以下的家庭。 加大廉租住房保障力度，对申请廉租住房保障并经审查符合条件的46、低收入住房困难家庭均实行“应保尽保”。 逐步提高实物配租比例。低保家庭以实物配租为主，家庭年收入高于低保标准低于2.2万元的，继续实行实物配租和租金补贴相结合的保障方式。根据住宅市场供应情况和低收入住房困难家庭需求等情况，合理确定实物配租供应量。实物配租应当优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需援助的家庭。 新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；实行租金补贴的面积标准按照现行规定执行。 多渠道增加廉租住房房源。新建廉租住房主要在经济适用住房以及限价商品住房的小区中配建，也可以根据实际情况在政府统建的拆迁安置小区中配建。配建比例原则上控制在建筑面积的10以内，应当在城市规划条件、47、土地使用权出让等有关批准文件中，明确廉租住房数量、套型、布局、建设标准以及建成后的移交和收购等事项。要通过收购市场存量住房、回购保障对象原有住房和经济适用住房以及鼓励社会捐赠等形式多渠道筹集住房保障房源。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房向社会出租。2、加大经济适用住房建设和管理力度。 五城区（含成都高新区）经济适用住房保障对象为收入、住房均符合规定条件的困难家庭。2008年度经济适用住房保障对象为家庭年收入4万元以下、人均住房面积16平方米以下的家庭。申购经济适用住房并经审查符合条件的家庭，其自有产权住房须交由市住房储备机构计价回购。 经济适用住房继续根据“按照标准48、提前登记、按需建设、保证供应”的原则，由市住房保障中心组织建设。2008年度经济适用住房建设规模为25万平方米。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。 经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用住房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用住房价格进行回购。经济适用住房购买合同备案满5年，购房人可以转让经济适用住房。转让经济适用住房实行申报制度，并按照届时同地段普通商品住房与购买经济适用住房价款的差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，在同等条件下，政府可49、优先回购。购房人也可按照上述比例向政府缴纳土地收益等价款后，取得完全产权。具体缴纳比例由市住房委员会办公室会同国土部门，根据经济适用住房政府优惠部分和保障对象实际支付价款的比例确定，并在经济适用住房购房合同中予以明确。在本通知出台前已经签订经济适用住房购买合同并备案的，按原政策执行3、规范限价商品住房的建设和管理 限价商品住房供应对象为不符合经济适用住房申购条件，又无力购买市场价普通商品住房的本市居民以及在本市务工一定年限并连续缴纳社保的外来务工家庭。2008年度限价商品住房供应对象为家庭年收入在6万元以下、家庭住房面积在55平方米以下或人均住房面积在16平方米以下、具有本市户口的家庭；在本市50、有固定工作，并连续缴纳社保两年以上的外来务工家庭；年龄在35周岁以上、无自有住房、具有本市户口的单身居民。申购限价商品住房并经审核符合条件的家庭，其自有产权住房须交由市住房储备机构计价回购。 限价商品住房是政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段。限价商品住房供应规模应根据房地产市场住房供应情况，结合调控房地产市场价格合理确定，现阶段一般保持在市场供应总量的10。2008年度限价商品住房供应规模为80万平方米。 限价商品住房由政府成立的全资国有公司负责建设，用地实行协议出让。限价商品住房的套型建筑面积控制在90平方米以内。 销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房51、低2025确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价商品住房楼盘的最高价。购买限价商品住房应自购房合同备案5年后方可上市交易。4、支持产业发展，解决专业人才的住房困难问题。 扩大限价商品住房供应范围，解决产业专业技术人员住房问题。凡属我市重点支持的六大重点产业、高新技术产业或市政府重点培育的大企业、大集团的专业技术从业人员，且收入、住房条件符合购买限价商品住房相关规定的，均可申请购买限价商品住房。专业技术人员购买限价商品住房实行申请、审查制度。由申购人向所在单位提出申请，行业主管部门初审，市住房保障中心审核并对符合条件的申购人发放准购证。 建设“高级员工公寓”解决产业高级专业人才住房52、问题。在成都高新区范围内试点，建设与重大招商引资项目配套的“高级员工公寓”，市房管局指导和监督制定具体方案、建设规模、项目布局，由成都高新区管委会组织建设。“高级员工公寓”的套型建筑面积标准应控制在120平方米以内，全部建设高层电梯公寓。租金水平按照比周边同类商品住房平均租金低10确定。5、改善其他住房困难群体的住房条件。 建设大学毕业生公寓，解决大学毕业生创业住房困难。在我市五城区（含成都高新区）工作满3年具有全日制大学本科以上毕业学历的单身大学毕业生，且收入、住房现状和所在单位符合规定条件的，可以申请租赁大学毕业生公寓。大学毕业生租赁公寓按单身公寓标准建设，原则上每间套内面积控制在25平方53、米以下（含卫生间），每间租住2-4人。租金标准按照同类住房市场租金的70确定，租期3年的大学毕业生租赁公寓实行申请、审查、轮候制度。2008年度首批推出100套房源用于大学毕业生租赁公寓试点。首批试点公寓以套房为主，建筑面积控制在3060平方米左右。 多渠道提供农民工住房保障，改善农民工住房条件。一是在开发区和工业园区，以及进城务工人员较为集中的其他地区，集中建设农民工宿舍，由用工企业租赁。开发区和工业园区的农民工宿舍由开发区管委会或所在区政府组织建设，在第三产业集中的其他地区，由政府指定的部门组织房源。租金实行政府定价。二是村镇、街道可以组织新居工程和新农村建设中居住点的闲置住房，优先面向成54、都籍、具有相对稳定职业的农民工租赁。三是积极引导、支持社会力量开发建设面向进城务工人员租赁的住房。成都市行政区域内进城务工的农民工，符合规定条件且其原有农村住房经住房储备机构按照规定价格收购后，其家庭可参照成都市城市公共住房制度实施方案（试行）（成府发200650号）的规定，纳入相应的城市住房保障体系。用工单位应为签订劳动合同6个月以上的进城务工人员缴存住房公积金。公积金管理中心应采取措施，为进城务工人员缴存、提取公积金和办理贷款提供便利服务。第五章 项目地址与建设条件一、项目选址及用地本项目位于成都市锦江区大面三桥村梁丰1、6组，地处三环路外月1公里，驿都大道南约200米，其西面紧邻40米宽55、的东洪路，北、东、西紧邻城市规划道路。场地为西南走向的矩形地块，东西宽约200米，南北长约265米，总用地面积51293.75，场地内现状地势高差较小，地势东高西低，局部高出，最大高差约6米。二、建设条件1、区位条件项目区域位于城区东部，外环路与三环路之间，属于成都市区东部新区范围，区域内综合开发条件较好。东部新区未来居住环境条件将进一步改善，并会成为成都市商品房开发热点区域。2、气候条件成都地区位于亚热带暖湿季风气候区，终年温暖湿润，四季分明。气候特征春旱、夏热、秋雨、冬干，日照少，无霜期长，降雨多集中于6-9月（占全年降水量的74.2%）。据成都市气象资料，成都地区气象指标如下：多年平均气56、温 16.2 多年平均相对湿度 82%极端最高气温 38.3 多年平均日照时间 1228.3h极端最低气温 -5.9 主导风向 NNE多年平均降水量 947.0mm 年平均风速 1.2m/s最大日降水量 195.2mm 最大风速 1.48m/s多年平均蒸发量 1020.5mm 极大风速 27.4m/s3、地形及自然条件项目区内地形为东郊台地浅丘，缓坡起伏，地基条件一般良好，局部可能有膨胀土等影响工程的问题，开挖中应重视沟壁和边坡保护和换填土等适当的地基处理。地质：地势较平坦，构造稳定。海拔高度508-514m，最大高差约6m。50年历史资料记载无破坏性地震发生，根据建筑抗震设计规范（GB50057、112001）（2008年版）附录A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：锦江区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第三组，地震特征周期0.45秒。水文：本区属岷江水系，饮用水源水质达标率100%，东郊台地浅丘地层为弱含水层。4、环境及政策条件（1）市委、市政府对城市建设、房地产市场调控和中低收入群众住房保障给予了高度重视，并加大了统一协调、统一调度的组织力度，为项目实施创造了有利条件。（2）项目建设区已编制了控制性详规，对区域的发展描绘出了较为详细的蓝图，有利于本工程规划布局。（3）政府保障性住房项目享受政府给予的一些优惠政策。5、施工58、条件（1）项目区周边有三环路、成龙路、老成渝路、东洪大道、十洪大道、外环路等道路，项目建设区交通运输便捷，工程所需建筑材料运送方便，清除废土及建筑垃圾能及时运出。（2）工程区域道路、管网配套连接方便。（3）临时供水、供电设施可就近解决。（4）工程区域地质条件较简单，场地施工条件较好。第六章 建设内容及规模 一、建设内容保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房，包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房等。按照成都市的规划，在加大住房保障资金投入的同时，成都还将把进城务工农村劳动者、新就业大学毕业59、生纳入住房保障范围。本项目为保障性住房建设项目，包括限价房、经济适用房和廉租房建设。项目建设内容包括保障性住房建安工程，小区配套用房工程、地下停车场及设备用房工程、规划红线内的配套基础设施建设工程等。二、建设规模本项目总建筑面积为281465（地上建筑255888，地下25577），共建住宅3352套，配套商业用房、物管用房、建设地下车库等。（一）建筑工程本工程建设政府障性住房，其中：廉租房500套，经济适用住房800套，限价房2052套，具体建设规模见表6-1。表6-1 项目主要建设内容序号名称套数建筑面积备注1廉租房50025079占套数14.92%，占面积10.06%2经济适用住房80060、56847占套数23.87%，占面积22.80%3限价房2052167455占套数61.22%，占面积67.15%4商业用房45695配套物管用房9276公共厕所537车库出入口建筑918架空层8699地下非机动车库1821110地下机动车库583111地下设备用房153512合计3352281465（二）室外公用工程供电线路（浅沟）：预制U型槽10001000，150米室外雨水管网：管道d700，850米；d300，800米室外污水管网：管道d600，800米；d400，700米室外自来水工程：管道DN250，890米室外燃气管道：管道DN150，890米通讯工程：900米绿化工程：128261、3.5小区道路、广场（含路灯亭院照明）：道路5360地面停车场：4500全民健身场所：1800通透围墙：896米第七章 建设方案一、总平面布置（一）设计依据1、主要设计规范和标准城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；民用建筑设计防火规范；2、民用建筑工程总平面初步设计深度图样05J804；3、业主提出的设计要求。（二）场地概述1、场地所在地的名称及在城市中的位置本工程建设地点位于成都市锦江区大面镇梁丰村1、6组，地处三环路外月1公里，驿都大道南约200米，其西面紧邻40米宽的东洪路，北、东、西紧邻城市规划道路。远离各种污染源，四周环境优越，市政配套设施完善交通便利，是建设居住场所62、的理想地点。2、概述场地地形地貌场地为西南走向的矩形地块，东西宽约200米，南北长约265米，总用地面积51293.75，场地内现状地势高差较小，地势东高西低，局部高出，最大高差约6米。3、工程地质和水文地质情况场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料：场地地貌属成都市区东部台地，场地地形缓坡起伏，高差不大，交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。场地地基土主要由第四系全新统构成，自上而下地基土构成依次为耕植土、细砂、卵石层，其下为白垩系上统灌口组泥岩。场地地下水主要为第四系卵石层中的孔隙型潜水，地下水位5-10米，年变化幅度约1米，地下水对砼结构不具腐蚀性。（63、三）平面布置根据用地条件，11幢共17个单元形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。在小区东南侧邻城市规划道路，退红线约12米，在设临街商铺。小区中心布置较大面积集中绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。（四）竖向布置该场地由东北向西南自然坡向，高差较小。室内外高差控制在0.4500.900米左右。将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。表7-1 111栋建筑一览表栋号单元数层64、数主体建筑高度建筑总高度0.000相当于绝对高程1#楼23294.55100.15510.152#楼13499.05104.65509.753#楼13499.05104.65510.154#楼13396.15101.75509.755#楼13396.15101.75509.756#楼13396.15101.75509.757#楼13396.15101.75509.758#楼23294.55100.15510.159#楼23294.55100.15510.1510#楼23294.55100.15510.1511#楼33293.2598.85509.75合计17（五）交通组织小区的交通体现人车分流65、的概念，依据场地实际状况，小区在西面设主入口，在南北各设次入口一个，主要供动车出入。小区主入口设入口花园，地下车库出入口设于南北侧次入口。小区入口道路宽度为7米。在住宅楼周边形成宽度为5.5米的环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。地下车库出入口宽度9米。在小区东北侧增设一地下停车场出入口，使小区的交通顺畅、安全、宁静。（六）无障碍设计小区主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。（七）绿化场地西侧临东洪路为40米宽交通次干道、北侧临规划道路，均退红线满足防护绿地规划宽度要求。小区入口设入口花园，设中心绿地、运动健身场地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置66、隔离绿化带，西南角布置临街集中绿地，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。（八）主要技术经济指标1、规划净用地面积 51293.75平方米（76.94亩）2、规划总建筑面积 281465平方米，其中：住宅建筑面积 249381平方米商业用房面积 4569平方米物管等配套用房建筑面积 927平方米 公共配套面积 144平方米不计入容积率的建筑面积 869平方米地下车库建筑面积 25577平方米，一层3、居住户数 3352户4、总容积率 4.98高层住宅容积率 4.875、建筑基底总面积： 10258.5平方米高层主体基底（67、基座）面积： 7960平方米6、建筑密度总建筑密度 19.9%高层住宅建筑密度 15.5%7、绿地总面积 12823.5平方米绿地率 25%8、机动车位919个（住宅车位875个，其中商业车位36个，物管车位8个）地下停车位 368个地面停车位 551个9、非机动车位 3887个（全部为地下）二、建筑方案（一）设计依据（1）主要设计依据中已列举的有关规范；（2）建筑设计防火规范GB50016-2006；（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（4）屋面工程技术规范GB50345-2004（5）建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005；（6）民用建筑工程建筑初步设计深68、度图样05J802；（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。（二）平面设计平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合保障性住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。从充分利用土地的角度出发，形成南北两个大小不一的景观中庭，上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保69、温、太阳能的有效利用等。1、户型组合住宅户型均为中小户型，主要为一室一厅一卫、二室一厅一卫、三室一厅一卫套型。全部为90以下的住房。表7-2 1室1厅户型一览表户型1室1厅1厨1卫合计B2-3C-1C-2C-3套数124254124124626单套面积49.9649.2248.1449.40总面积6195.0412501.885969.366125.6030791.88表7-3 2室1厅户型一览表户型2室1厅1厨1卫合计A1-1A1-2A1-3A2-1A2-2A2-3B1-3B3-3套数199202202656666504311335单套面积69.7869.9769.4169.5374.79670、9.1673.6574.62总面积13886.2214133.9414020.824519.454936.144564.5637119.602313.2295493.95表7-4 3室1厅户型一览表户型3室1厅1厨1卫合计B1-1B1-2B2-1B2-2B3-1B3-2B3-4套数5075041281246432321391单套面积88.3388.0789.5489.2888.7888.5189.95总面积44783.3144387.2811461.1211070.725681.922832.322878.40123095.072、户型分配（1）廉租房表7-5 廉租房户型表户型B2-3B3-471、C-1C-2C-3合计单套面积49.9689.9549.2248.1449.40套数12412116124124500面积61951079.45709.55969.46125.625078.92（2）经适房表7-6 经适房户型表户型A1-1A1-2A1-3A2-1B3-1B3-2C-1合计单套面积69.7869.9769.4169.5388.7888.5149.22套数19920220265643236800面积1388614134140214519.55681.92832.31771.956846.59（3）限价房表7-7 限价房户型表户型A2-2A2-3B1-1B1-2B1-3B2-1B272、-2B3-3B3-4C-1合计单套面积74.7969.1688.3388.0773.6589.5489.2874.6289.9549.22套数666650750450412812431201022052面积4936.14564.644783443873712011461110712313.217995020.4167455.39（三）非住宅用房根据需要，部分住宅楼地面1层设计为架空，主要布置商业、物管用房以及其他配套辅助用房。（四）竖向交通设计小区在临街两面均设有车行出入口及人行出入口。各楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。（五）立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形73、式、使用功能、采用川西民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。（六）剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：商业层高为3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.90m。室内外高差不低于0.150m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。（七）建筑物无障碍设计应建设方要求，本项目不设计无障碍住宅。（八74、）建筑安全 面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程JGJ 113-2009表6.1.2-1选用。 外墙饰面砖工程施工执行外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采75、取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。 楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900。靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050。 阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。 低窗台（窗台净高度低于0.8m或住76、宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。（九）装饰标准 内墙面：卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。 外墙面：涂料墙面； 天棚：乳胶漆； 楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。1、室外部分外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。2、室内部分门、窗为塑钢内墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。楼地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂77、浆楼地面。（十）门窗工程设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制），内门为实木门，外窗均为白色单框塑钢窗。建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准建筑外窗水密性能分级及检测方法GB/T7108-2002规定的2级。玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准建筑幕墙物理性能分级GB /T15225规定的3级，保温性能见节能设计。三、建筑结构（一）设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；（2）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004；（3）建筑结构荷载规范GB50009-2001；（2006年版）（4）砌体结构设计规范GB50003-20078、1；（5）建筑抗震设计规范GB50011-2001；（2008年版）（6）建筑地基基础设计规范GB50007-2002；（7）混凝土结构设计规范GB50010-2002；（8）砌体结构设计规范GB50003-2001（9）建筑边坡工程技术规范GB50330-2002；（10）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2002年版。（二）设计要求1、根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本工程的建筑结构安全等级：二级；2、建筑结构设计使用年限：50年；3、根据建筑抗震设计规范（GB500112001）（2008年版）附录A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）79、：锦江区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第三组，地震特征周期0.45秒。4、根据建筑抗震设防分类标准（GB502232008），本工程为丙类建筑。5、根据建筑地基基础设计规范GB500072002，本工程的地基基础设计等级为丙级。6、本地区基本风压为0.30KN/；风荷载标准值为：0.30KN/。地面粗糙度类别：B类。7、活荷载标准值见下表：表7-8 建筑荷载表序号荷载类别标准值(KN/m2)备 注1上人屋面2.02不上人屋面0.53住宅2.04卫生间2.05楼梯3.56阳台2.57其它未列项目见现行规范、规程及标准的荷载（三）工程地质及水文地质场地尚未进行工80、程地质勘察，参照附近类似工程地质资料：场地地貌属成都市区东部台地，场地地形缓坡起伏，高差不大，交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。场地地基土主要由第四系全新统构成，自上而下地基土构成依次为耕植土、细砂、卵石层，其下为白垩系上统灌口组泥岩。场地地下水主要为第四系卵石层中的孔隙型潜水，地下水位5.00-10米，年变化幅度约1.0米，地下水对砼结构不具腐蚀性1、无不良地质情况，场地适宜该项目建设。地场类别：II类。2、该场地稳定，地下水水位低于地下室标高，水文地质条件简单，无滑坡、地下洞室、溶岩、溶洞、流沙、膨胀土、湿陷性土等不良地质情况。3、本工程采用天然地基方案，结合本81、工程的特点，地下车库采用独立柱基础，高层住宅基底为卵石地基无软弱下卧层时采用筏板基础。持力层为圆砾层，承载力特征值为200Kpa。（四）结构设计建筑均采用现浇钢筋砼剪力墙结构，利用楼、电梯间钢筋砼剪力墙作为主要抗侧力构件，形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系，剪力墙的抗震等级为二级。本项目地下室无上部结构部分，采用框架结构。地下室有上部结构部分，抗震等级为二级，地下室无上部结构部分，抗震等级为三级。建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。（五）主要结构构件材料1、柱、剪力墙砼等级（层，砼等级）见下表：表7-9 混凝土82、强度等级表序号构件名称及范围混凝土强度等级混凝土抗渗等级1基础底板垫层C152框架柱C353抗震墙C354梁板C35（2.55米以下）5梁板C30（2.55米以上）2、圈梁、构造柱为C20，屋面构造柱、压顶梁为C25。3、砌体材料(烧结页岩实心砖)及强度等级：表7-10 砌体材料强度等级表序号范围砖等级混合砂浆等级16.000以上墙体MU10M52地坪6.000MU15M103地坪标高以下墙体MU15M10(水泥砂浆)4、钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：钢筋：直径10为冷轧带肋钢筋，应符合现行国家标准冷轧带肋钢筋混凝土构件技术规程的规定。直径12mm时为HRB335级(或HRB400级)钢83、筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧带肋钢筋(GBl499)的规定。焊条：HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列；HRB335钢筋焊接：E50系列；HRB400钢筋焊接：E55系列。（六）环境边坡及深开挖设计采用放坡处理。四、给排水（一）设计依据1、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；2、住宅建筑规范GB503682005；3、室外给水设计规范GB50013-2006；4、室外排水设计规范GB50014-2006；5、节水型生活用水器具CJ1642002；6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料。（二）设计范围1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2、本84、工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。（三）给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。（四）给水1、水源本工程水源为城市自来水。设进水管2条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东南侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。2、用水量（1）用水量：最高日水量1722.3m，最大时水量191.4m。（2）主要用水项目及其用水量见下表：表7-11 主要用水项目及其用水量汇总表序号用水项目名称使用人数或单位数指标用水量标准(L)小时变化系数(K)使用时间(h)用水量(m)备注最大时最高日1住宅8380人人/日1802.524157.11508.42商场485、569 m2L /m26.51.3103.929.7按建筑面积计3物业管理50人L /人401.5160.22每日分成2班4绿化道路洒水12823.5L /m221212.825.65小计1741565.76未预见水量小计的10%计17.4156.67合 计191.41722.33、水质一般按生活饮用水水质考虑。4、给水系统由市政给水管进水管2条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东南侧接入小区内环形主管。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为DN250。室内生活和消防各自独立的给水系统（消防水详见消防设计）。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。本工程室86、内给水系统分二个区。（1）低区：地下一层至地上五层为低区，由小区内环形主管直接供给；各支管管径为DN50。（2）高区：六层屋顶层，由地下贮水池、加压泵供水系统供给，各支管管径为DN100。本区第六九层供水减压，确保用水点压力小于等于350Kpa。5、管材（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。6、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。（五）排水1、排水量（1）污水量：本工程污水量：按生活给水量的90%计算，则最高日污水量1550m,最大时污水量约172m。（2）雨水87、量：雨水采用成都市暴雨强度公式：q=2806（1+0.803LgP）/（t+12.8P0.231）0.768式中设计参数：t=t1+mt2，重现期P=1.5年，径流系数=0.65，起始流速V=0.75m/s，地面集水时间t1=10分钟，m=2，t2管渠内雨水流行时间（分钟）。2、排水系统住宅楼由单立管通气排水，底层单独排放，污水经室外检查井汇集小区内污水总管，排放市政污水管网。污水管管径为d400d600mm。建筑屋面雨水有组织排放。地下室排水：消防电梯机坑、水泵房集水坑、汽车道雨水积水坑排水经机械提升，排至室外雨水管道。雨水管管径为d300d700mm。3、管材:（1）室外 污水管道直径4088、0mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径400mm选用钢筋混凝土承插管。 雨水管道直径300mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径300mm选用钢筋混凝土承插管。（2）室内及屋面 污水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。转换层的污水管道:选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。 屋面雨水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。五、强电（一）设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92；2、建筑照明设计标准GB50034-2004；3、10kV及以下变电所设计规范GB 50053-94；4、低压配电设计规范GB5089、054-95；5、供配电系统设计规范GB50052-95；6、建筑物防雷设计规范GB50057-94；7、住宅设计规范GB50096-1999；8、住宅建筑规范GB50368-2005；9、建设单位本专业的设计要求。（二）设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。并设应急电源：设置1台500KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。3、小区各幢的供配90、电、电话电缆系统、电视电缆系统；高层住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。（三）负荷测算按每户合计用电容量9kW测算。取需用系数为0.4，则每户计算负荷为3.6kW。该小区共有住户3352户，由于住宅小区内居民的作息时间不同，按照本地区生活习惯，取同时系数为0.6，则折算后该住宅小区的总计算负荷Pjs为：有功功率Pjs(kW)=3.633520.6=7240kW，由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COS0.65。公建配套用电负荷按500kW估计，小区其他公共用电负荷按1700kW估计。考虑到变压器的经济运行，取91、变压器最佳负荷率k为0.85，则变压器容量S应为：S=Pjs(kcos)=9440KW(0.850.65)=17087kVA选用7台2500kVA干式变压器。（四）供配电系统10千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。1、配电设备10千伏配电柜和低压配电柜。2、过电流保护10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。3、计量高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率92、因数为0.92。5、供电系统（1）10KV配电系统采用单母线不分段形式。（2）选用7台2500kVA干式变压器。（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全（1）10KV配电系统接地型式采用IT系统。（2）其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。（4）室外路灯配电系统采用局部TT系统。（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。（五）建筑物防雷1、本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。接地装置均为共用接地装置，接地电阻R欧。2、在各建筑物低压93、电源进线处，装设暂态过电压保护装置。六、弱电（一）设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92；2、智能建筑设计标准；GB/T50314-2000；3、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000；4、民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94；5、有线电视系统工程技术规范GB50200-94；6、安全防范工程技术规范GB50348-20047、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；8、建设单位本专业的设计要求。（二）设计范围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监视与消防控制系统。（三）有线电视系统1、本工程设有线电视系统，该系统电94、视信号源为城市有线电视网。2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。3、由光纤电视网引入信号。以小区中心为界分设两个电视分配区。4、在高层楼地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢及其它各幢。其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器。5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。6、住宅各层均敷设电视线至各户内，每户按1只用户盒考虑。7、电视电缆支线均穿管暗敷设。8、电视系统为550MHz传输系统，用户电平为60正负4dB。（四）电话配线系统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有住宅、配套用房和公建的适当部位设置电话插座。（95、1）住宅楼：每户1部（2）公建：根据需要设置（五）安全监视与消防控制本工程在地下车库及一类高层住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在一层物管区域。1、在地下车库及发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器）；2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器；3、设消防广播及消防电话系统。4、在住宅部分设大门非可视对讲系统。5、厨房设置燃气泄漏报警器。（六）电阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻R1欧。各弱电系统的接地分别用接地干线引至接地体。七、消防（一）设计依据1、建96、筑设计防火规范GB50016-2006；2、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年版）；3、建筑灭火器配置设计规范（97局部修订）GBJ140-90； 4、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；5、消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/202-2004；6、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)。7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（二）设计内容及原则1、设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。2、设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，97、分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。（三）消防系统1、总图消防 防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。 消防车道：沿建筑物的两个面设置消防车道。 对消防车道和扑救场地的要求：该地块西北面及东北面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车通行的道路宽度单车道4m。消防车道的最小转弯半径R9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于3%。2、建筑消防本工程住宅建筑楼为3234层，为高层民用建筑，环住宅楼设消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。建98、筑防火构造：本工程防火隔墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于2.0小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离4.00m。建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95执行。3、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4、消防给水根据建筑设计防火规范，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。（1）消99、火栓系统用水量：高层住宅室内消火栓系统用水量20L/s，室外消火栓系统用水量15L/s。地下车库室内消火栓系统用水量10L/s，室外消火栓系统用水量20L/s。（2）自动喷水灭火系统设置参数：地下车库(中危险级II级)喷水强度q=8L/(min m2)，作用面积A=160m2；商铺和物管用房(中危险级I级)喷水强度q=6L/(min m2)，作用面积A=160m2。喷水系统设计用水量30L/s。（3）消防水池拟设地下室，室外设置消防取水口，消防水池容积V=360m3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积V=18m3。（4）室内外消火栓系统设置：小区统一设置室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防100、水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按小区内最不利建筑考虑。各建筑室内消火栓系统，在室内顶层和地下车库内成环状设置，保证双向供水。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，电梯前室设置专用消火栓，屋面设置试验消火栓。（5）自动喷水灭火系统设置：地下停车库、商铺和物管用房等场所，设置喷水系统，根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置。（6）住宅楼各层设有室内消火栓，且消火栓给水管道连接成环，保证供水安全。每幢住宅楼室外设有一套水泵接合器。（7）室外采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250mm。小区内共设有5座地上式消火栓，均匀布置。间距不超过100m。供城市消防101、车到火灾现场取水灭火使用。（8）柴油发电机房设置自动喷水灭火系统，变配电房设置FM200气体灭火系统。各建筑物室内按其危险等级，配置手提式磷酸铵盐灭火器。（9）消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。（10）每幢建筑物内均根据规范设有建筑灭火器。八、景观及绿化（一）设计原则1、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局及竖向进行统一设计。2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和工作环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好102、的防护隔离效果以及最佳的自然景观效果。（二）项目配套绿地的面积计算标准1、配套绿地面积：距多层及以下建构筑物外墙1米起算，距高层建筑物外墙1.5米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。2、建设用地内集中（公共）绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用地、硬质铺装（含植草砖铺地）、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积（含景观水体）面积不小于集中（公共）绿地面积的80%，小于80%的按实际绿化种植面积计算。3、硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于10厘米、株（行）距34米、绿化覆盖总面积大于100平方米的按树冠实际覆盖面积70计入绿103、地面积；其余的按1.5平方米/株计入绿地面积。4、建设用地范围内项目内部道路的行道树按1.5平方米/株计入绿地面积。九、卫生防疫（一）污废水汇集后排入城市污水干管。（二）生活垃圾袋装集中处理。（三）给水管采用塑料给水管，以保证水质卫生。十、安全防护（一）选用电器及设备设施应符合质量标准。（二）在所有走道，人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志（部分兼作火灾事故照明）。第八章 节能节水一、节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。二、节能设计104、须依据1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）；2、住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08-206-2002）；3、四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（J10147-2002）4、成都地区住宅建筑节能暂行规定；5、成都地区节能住宅围护结构热工设计技术要点；6、现行的相关建筑节能设计标准和规程。三、节能（一）节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，成都市建筑节能管理规定，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。1、在规划中引进生态105、环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。2、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。3、总平面布置：住宅楼根据用地条件尽量按南北布置，局部成东南，西南向布置，使其采光通风良好。建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。4、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用高效节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。（二）采取建筑节能技术措施1、屋面采用保温隔热处理；2、建材选用上采用轻质隔墙材料，减少建筑重量及建材用量；3、所有设备选用节能和低噪声型；4、主要采106、用高效节能灯具；5、利用水力条件较好的衬塑复合管，减少水头损失。（三）建筑电气节能1、照明（1）提倡住户室内采用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。（2）合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。2、变压器及线路（1）选用低损耗电力变压器；（2）合理选择变压器台数，使变压器经济运行；（3）采用节能型干式变压器及其它电气元件，并采用电容补偿柜进行补偿，提高功率因数。（4）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。四、其他节能措施保护生态环境，充分利用小107、区及周边自然环境和绿地、水域，并在可能条件下增大绿化面积，例如墙面、屋顶立体绿化，减少日幅射和热岛效应。五、节水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、采用合理的供水系统和质量较好的用水设备。3、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。4、所有用水单元均安装计量表，便于管理和计量。5、采用节水型卫生器具。第九章 工程进度及建设管理一、工程进度安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2010年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。2010年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。2010年9月至201108、1年12月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。二、建设管理（一）组织机构与职责本项目建设由成都市住房保障中心为业主，全面负责工程建设的工程质量管理、工程进度、工程投资和资金管理等。公司内设综合部、征地部和工程部，综合部负责公司行政管理、人力资源管理、融资及财务管理；征地部负责征地的有关工作，包括摸底、调查、编制征地计划及组织实施征地拆迁；工程部负责建设项目的各种手续报批、工程方案的设计及技术论证、合同谈判和签约、直供工程材料的联系和协调、工程进度及工程质量的监督、检查以及工程竣工后的验收和交接。（二）建立完善的管理规章制度项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建109、设管理制度，如：建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。（三）建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，110、并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。（四）项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准111、的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。（五）质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置112、；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。（六）工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。（七）合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合113、同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设114、招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。（八）协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就115、必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。（九）安全建设管理本项目为城市配套设施建设项目，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。（十）资金管理项目建设资金应在指定银行开设专用账户，专款116、专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。三、房屋销售本项目为政府保障性住房，除按照有关销售政策规定外，还应严格执行成都市有关政策性住房申购程序及规定。第十章 建设项目招投标为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照中华人民共和国招投标法、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令工程建设项目施工招投标办法、四川省国家投资工程建设项目招标投标条例相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。一、招标范围及招标组织形式（一）招标范围本项目为政府投资项目，项目设计、工程勘察、工117、程施工、监理、重要设备的采购全部采用招标、重要材料采购部分招标。（二）招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主（或代理业主）委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。二、招标方式（一）招标方式本项目将采用公开招标方式确定工程设计、工程勘察、工程施工、工程监理单位及重要材料、重要设备供应商。（二）在国家和省市指定媒介发布招标公告在中国采购与招标网（http：/）、或四川建设网（http：/）公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等招标公告。投标人资格：1、投标人必118、须具有独立法人资格；2、具有建筑安装工程设计、勘察、施工、监理、重要材料及设备采购的资质和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。（三）招投标程序招标公告发布资格预审招标文件发售开标评标推荐中标候选人确定中标人。三、招投标相关要求（一）自招标文件开始发出之日起不少于5个工作日至投标人提交投标文件截止之日止最短不得少于20日，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械119、设备。本项目不接受联合招标。（二）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求。（三）评标将严格按照国家七部委12号令评标委员会和评标方法暂行规定进行。（四）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书对发包人和中标人具有同等的法律效力，中标通知书发出后若招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向120、他人转让。（五）招标备案招标文件发售前须上报成都市发展和改革委员会和招投标站备案。招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。四、项目招标事项核准表表10-1 招标事项核准表项 目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察全部招标委托招标公开招标设 计全部招标委托招标公开招标建筑工程安装工程全部招标委托招标公开招标监 理全部招标委托招标公开招标设 备全部招标委托招标公开招标重要材料部分招标委托招标公开招标第十一章 环境影响及评价一、概况保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应121、对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房，包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房等。按照成都市的规划，在加大住房保障资金投入的同时，成都还将把进城务工农村劳动者、新就业大学毕业生纳入住房保障范围。本项目建设总规模为281465（地上建筑255888，地下25577），共建住宅3352套，配套商业用房、物管用房、建设地下车库等。为确保工程的正常施工和运行安全，环境影响及评价把工程建设对环境的负面影响减至最小，作为研究的目的。二、法律法规（一）法律、法规1、中华人民共和国环境保护法，1989.12.262、中华人民共和国大气污染防治法，2007.5.233、中华122、人民共和国水污染防治法，1996.5.154、中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2005.4.15、中华人民共和国环境噪声污染防治法，1997.3.16、四川省环境保护条例，1991.7.197、中华人民共和国水法，2007.5.238、中华人民共和国环境影响评价法，2007.5.239、成都市大气污染防治管理规定，2007.5.2310、成都市城市扬尘污染防治管理暂行规定，2007.5.23（二）技术规范1、城市排水工程规划规范（GB50318-2000）2、地表水质量标准（GHZB1-99）3、污水综合排放标准（GB8978-96）4、污水排入城市下水道水质标准（GB8978-96）（123、三）技术文件1、环境影响评价技术导则（HJ/T2.1-93）2、生态环境状况评价技术规范（试行）（HJ/T1922006）（四）评价标准1、环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准2、地下水质量标准（GB/T1484893）III类水域标准3、地表水环境质量标准（GB3838-2002）III类水域标准4、城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）II类标准5、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准6、污水综合排放标准（GB8975-1996）一级标准三、环境影响分析评价（一）评价范围本项目环境评价范围包括：项目概况，建设工程项目周围环境现状；建设工程项目在建124、期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；项目工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。（二）环境现状区域属成都平原，地形平坦开阔。2007年，成都市空气质量优良率（API指数100的天数）达87.4，较上年同期上升了4.9个百分点；综合污染指数下降0.160。城区区域环境噪声平均值54.2分贝，城区交通干线噪声平均值70.0分贝，成都排放的二氧化氮对城市环境的贡献率超过平均水平10，这主要是因为成都的机动车数量大，二氧化氮排放量超过其他城市很多。2、社会环境状况本项目位于三环125、路外侧，属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。（三）环境影响分析本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，规划中保留了较大面积的绿地，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。1、噪声影响分析施工期：本项目所用的机施工械主要有自卸式运输车辆、平地机、压路机等，特别是在夜间，施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。施工噪声具有高噪声、无规则的特点，对周围的环境影响较126、大，但该影响是短期的，采取适当的工程和管理措施后可缓解对环境的影响。营运期：项目运营期主要为交通运输车辆噪音的影响。在执行相关城市噪音管理规定的规定后，沿线噪音能够达标。2、空气质量影响分析施工期：项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。项目施工期应按成都市城市扬尘污染防治管理暂行规定加强环保措施。在加强管理、优化施工车辆运输路线后，堆土使用防尘网隔离，并及时清运，施工扬尘污染可以得到较大程度缓解。营运期：工程建设对环境的负面影响是暂时的、局部的，随着施工的结束，对环境的负127、面影响将消失。3、固体废弃物影响分析本项目施工期产生的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、工程渣土及施工人员的生活垃圾。施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。在施工单位应严格遵守成都市城市建筑垃圾管理规定和成都市建筑施工现场监督管理规定（修正案），按上述规定执行后，固废对环境的影响轻微。4、水环境影响分析本项目施工期间产生的废水主要来自：施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土128、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。（四）环境保护的主要措施1、前期研究和规划设计阶段已考虑的环保措施对项目绿化工程进行了研究2、施工期环境保护对策措施声环境：为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。如必须采取夜间作业时，应取得环保主管部门同意，并公示周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染。水环境：施工人员生活污水，应考虑利用周129、边卫生设施，将污水纳入周边污水管网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水要求在施工现场设置若干不同规模的简易沉淀池。振动环境：选用低振动施工机械和施工方式。环境空气：施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。固体废弃物：施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地，施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工应对工地门前的道路环130、境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联关，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量。倡导文明施工：要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。3、营运期环境保护对策措施（1）声环境工程全线实施绿化工程。道路两侧新建建筑应安排在距道路红线35米之外，并应自行实施建筑物隔声措施。（2）水环境项目建设完工后，雨水进入建成后的雨水管道。（3）环境空气本项目为住宅建设项131、目，随着人员入住，应加强管理，不准向室外直接排放油烟。（4）绿化美化道路绿化应选择适合吸尘、吸音较好的本地植物。四、结论及建议（一）结论本项目符合成都市城市总体规划，符合国家和省、市的环境法律法规，在采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对环境的影响可以满足相应环保标准或控制要求，从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。（二）建议建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的建设项目环境影响报告书（或报告表），对本建设项目对环境可能造成影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。第十二章 建设投资估算及资金筹措一、估算依据与说明（132、一）投资估算依据1、成都市锦江大面桥政府保障性住房建设项目方案设计。2、土建工程费用估算采用投资指标估算法。投资指标是参照成都地区同类建筑按2009年四川省建设工程工程量清单计价定额（建筑工程）。并参照当前成都建材的物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的。3、给排水、供电、通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。投资指标是参照成都地区同类工程按2009年四川省建设工程工程量清单计价定额（安装工程），并结合当前的物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定的。4、主要材料预算价格：执行成都市同期主要建筑材料价格，对主要材料预算价格进行调整。5、其他相关资料。（二）工程量依据工程量依据成都市锦江133、大面桥政府保障性住房建设项目设计方案和建设内容及规模确定。（三）投资估算方法参考相关建筑工程定额，采用投资指标估算法进行估算。（四）估算范围项目估算范围包括：成都市锦江大面桥政府保障性住房建设项目第一部分工程费用、第二部分工程建设其他费用、第三部分预备费、第四部分建设期利息等。（五）工程建设其他费用计算依据及标准1、土地费用：依据成都市人民政府研究住房保障、棚户区改造和房地产市场平稳健康发展有关工作的会议纪要（成府阅【2010】34号），本项目土地费用取150万元/亩。2、建设单位管理费按财政部财建2002394号文件规定标准和方法计取。3、环境影响评价费按照国家计委、国家环境保护总局（计价格134、2002125号文件）规定标准，可研报告编制费按国家计价格19991283号文件规定标准和方法计取。4、勘察费按国家计价格200210号文件规定计取。5、设计费按国家计价格200210号文件规定标准和方法计取。6、施工图审查费按工程费用的0.2%计取。7、工程监理费按国家发改价格2007670号文件规定标准和方法计取。8、工程招标管理费及代理服务费按按国家计委计价格20021980号文件规定标准和方法计取。二、投资估算本项目建设投资约95970.20万元，其中：第一部分工程费用72109.50万元，第二部分工程其它费用16497.40万元（含土地费用11541.00万元），第三部分基本预备费3135、853.30万元，第四部分建设期利息3510.00万元。详见附表1。四、资金来源本项目建设资金来源有资本金和银行贷款，其中：项目资本金30970.20万元，占总投资额的32.27%建设期贷款65000.00万元，占总投资的67.73%。第十三章 财务分析一、财务分析的依据和方法1、按照国家政策和现行的财税制度2、国家发布的项目可行性研究报告内容和制度以及有关技术、经济指标、经济参数、价格及收费标准。二、项目财务分析的范围及相关处理1、本财务分析以保障性住房可出售部分为范围，不包括廉租房和地下停车位等。2、项目建设投资的分摊：本可研报告对项目的建设投资进行了估算，本财务分析以综合单价作为开发成本136、的主体。三、基础数据1、项目期限：本项目为保障性住房开发，政策性强，销售风险和可变化因素少，确定项目期限为3年（包括项目建设期2年）。2、税率：本项目为房地产开发项目，依据相关政策，计算税种及税率，其中：营业税5%、城市建设附加税7%，教育附加税3%，所得税率25%。3、开发费用：开发费用包括建设投资（含土地费用）、开发间接费、财务费用（贷款利息）和销售费用。四、开发成本开发总成本由建设投资和其他开发费用组成。（一）工程建设投资由建设投资分解构成。（二）其他开发费用1、开发间接费：总建筑面积为基数，5元/平方米估算。2、财务费用：由贷款利息构成。3、销售费用：以出售房建筑面积为基数，15元/平137、方米估算。（三）开发成本本工程所建设的政府保障性住房,包括廉租房、经济适用房和限价房，配套建设商业用房、市政公共设施以及屋管用房、地下停车库等，其中能用也出售的只有经济适用房、限价房、商业用房，其他不能出售的建筑将形成固定资产。表13-1 开发成本估算表序号项目和费用名称开发成本（万元）用于出售房屋开发费用（万元）形成固定资产（万元）备注1工程建设投资95970.2078037.5017932.70销售面积/总建筑面积2其他开发费用3967.743311.87655.872.1开发间接费114.44114.44总建筑面积为基数，5元/平方米2.2财务费用3510.002854.13655.87138、为贷款利息2.3销售费用343.31343.31以出售房建筑面积为基数，15元/平方米3开发成本99937.9481349.3718588.57五、销售收入除营业税及附加（一）销售收入分析说明保障性住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照经济适用房价格管理办法(计价格20022503号)的规定确定。房产销售价格：依据成都市人民政府研究住房保障、棚户区改造和房地产市场平稳健康发展有关工作的会议纪要（成府阅【2010】34号）确定限价房销售价格；经济适用房依据业主单位同等地区经济适用房现行销售价格为基础测算，最终销售价格由价格主管部门确定。（二）销售收入及税金表13-2 销139、售收入除营业税及附加估算表序号项 目第3年备注1经营收入88259.801.1经济适用住房（平方米）预计销售面积（平方米）56846.59售价（元/平方米）3100.00暂估价，最终销售价按物价部门核准价格销售收入17622.441.2限价房（平方米）预计销售面积（平方米）167455.39售价（元/平方米）4000.00按低于同等区域商品房平均价格的15%20%销售收入66982.161.3商业用房（平方米）预计销售面积（平方米）4569.00售价（元/平方米）8000.00销售收入3655.202经营税金及附加4854.292.1营业税(经营收入的5%)4412.992.2城市维护建设税(140、营业税的7%)308.912.3教育费附加(营业税的3%)132.39六、财务分析表13-3 项目利润及投资收益分析序号项 目金额（万元）备注1销售收入88259.802销售税金及附加4854.293开发成本81349.374利润总额2056.145所得税（25%）514.036税后利润1542.107总投资收益率（%）2.538资本金收益率（%）4.98七、借款偿还销售回收的资金和税后利润用于偿还贷款本息，回收项目资本金。表13-4 借款偿还分析表序号项 目第1年第2年第3年备注一、银行贷款1年初借款本息累计32500.0065000.002本年借款32500.0032500.003本年应计141、利息877.502632.503510.00计入建设期利息877.502632.50计入经营期利息3510.004本年还本付息877.50 2632.5063510.00还本60000.00付息877.502632.503510.005年末借款本息累计32500.0065000.00 5000.00二、还本资金来源0.0080093.641销售收入0.0088259.802减：税金及附加4854.294减：期间费用3311.875减：滚动投入部分0.000.00三、贷款偿还分析1偿债保障比率分析1.1当年经营期本金偿还保障率（%）133.491.2经营期累计本金偿还保障率（%）133.492贷142、款偿还期（含建设期）2.1最大还款能力2.75 2.2贷款要求3年内还款资金总额80093.64万元，可以保证贷款偿还，项目具有偿债能力。八、业主投资收益表13-5 业主单位投资收益分析表序号项目金额（万元）备注1资本金投入30970.202期末资产35172.202.1盈余资金16583.64销售收入88259.80减：期间费用3311.87减：税金及附件4854.29减：贷款本息偿还63510.002.2形成固定资产18588.573资产增值率（%）13.574平均投资收益率（%）4.52九、财务评价结论项目具有一定的投资收益能力，出售部分投资收益率达到总投资收益率2.53%、资本金收益率143、4.98%。项目具有较强的银行贷款偿还能力，银行贷款偿还保障率达到133.49%。项目业主单位有一定的收益能力，项目期末业主单位形成资产达到35172.20万元，资产增值率13.57%、年平均增值率4.52%。综上所述，本项目财务分析可行。第十四章 社会效益综合评价本项目是由成都市住房保障中心建设的政府保障性住房。廉租房、经济适用房以及限价房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格（租金标准），具有保障性质的政策性住房，有利于社会稳定，保障中低收入家庭住房困难户的需求，促进社会、经济全面、协调和可持续发展。本项目由成都市住房保障中心组织建设，按照成本价销售，以社会效益为主。拟建项目144、是成都市政府为中低收入家庭住房困难户的住房保障定向推出的政府保障性住房，可以解决3352户人的居住问题，惠及人数可达8000人以上，具有较大的社会影响，将有利于社会、经济可持续发展，其社会效益显著。本项目作为政府保障性住房开发项目，建设用地按行政划拨取得，并在税费方面享受一定的优惠减免。项目开发位置、环境和建设条件较好。在成都市商品房需求持续升温的背景下，初步测算，该项目建成后，如果按确定的较低房价水平推出，将起到预定的住房保障作用。本项目（含配套商业用房）预计投资回收期为3年左右（含建设期）。根据测算，项目建成和完成销售后，可以如期偿还建设期贷款本息。第十五章 风险分析与对策研究一、主要风险145、因素的识别本项目建设具有较大的经济和社会效益，但也存在一定的风险，主要风险有：1、工程风险主要包括设计、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性将会给项目带来不同的风险。2、投资估算风险主要来自工程方案变更的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械费的提高等。3、社会影响风险是指项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益集团、当地组织机构及文化环境带来的负面影响。4、融资风险本项目投资较大，因此融资方面的风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。二、风险程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。1、工程风险本工程技术成熟度较高，地质结构简单，故设计、146、施工难度不大，风险很小，风险基本为零。2、投资估算风险本部分风险主要来自可能的人工、材料及土地涨价，但风险程度很小。3、社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾。但根据建设单位在该区域已建工程的情况分析，这部分风险较小。4、融资风险如资金不能按时到位，将影响施工效率以及工程进度，根据业主的经济实力，融资风险小。三、防范和降低风险措施针对不同的风险类别，可采取不同的措施以降低或消除风险。1、工程方面设计时基础资料要尽量详尽准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本的投标单位中标。2、投资估算方面施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价的147、依据。3、社会影响方面要与当地公安、消防、防疫等部门加强联系，共同创造良好的施工环境。4、融资方面对项目进度根据融资情况适时进行调整。如在建设期间因施工进度的原因，造成在某一期间内需大量资金支持时，将采用短期融资的方式获得银行资金支持。第十六章 结 论房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策。温家宝在2010年两会中指出2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了148、促进房地产市场平稳健康发展的4项措施。项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。综上所述，项目建设十分必要且可行。附件附件1：成都市发展和改革委员会关于成都市锦江大面桥政府保障性住房建设项目建议书的批复（成发改审批【2010】155号）附件2：成都市人民政府关于“研究住房保障、棚户区改造和房地产市场平稳健康发展有关工作的会议纪要”（成府阅【2010】34号）附件3：成都市国土资源局关于成都市住房保障中心、成都市住房储备中心意向用地意见函（成国土咨询函【2010】31号）附件4：成都市规划管理局关于本项目的规划条件通知书附件5：成都市水务局、电力与信息管线、自来水公司等关于成都市规划管理局“成规建筑并【2010】-01）”的回复附表附表1：建设投资估算表附图附图1：总平布置图附图2：111栋房屋标准层平面图