1、“XXXX”项目可行性研究报告 目 录一总论71.1 项目背景71.1.1项目暂定名称71.1.2项目公司简介71.1.3可行性研究报告编制依据71.2 项目概况81.2.1总体定位81.2.2拟建地点81.2.3主要技术经济指标81.2.4项目建设条件91.2.5项目投入总资金及效益情况9二宏观投资环境分析112.1 成都市宏观环境112.2 成都城市发展方向及格局162.3 成都市房地产发展现状分析182.4 近期重要政策解读23三项目所在区域概况273.1 区域发展背景273.2 双流县区域概况273.3 双流国际新城发展规划283.3.1双流国际新城功能定位293.3.2双流国际新城空2、间结构303.3.3双流国际新城交通规划31四项目所在区域房地产市场分析334.1房地产市场概况334.2土地市场情况354.3区域住宅市场现状调查354.3.1住宅产品供应情况364.3.2住宅产品需求情况364.3.3住宅产品价格情况364.3.4 客群分析374.3.5项目规模384.3.6 户型区间394.3.7 容积率404.3.8典型楼盘户型配比分析404.3.9 典型楼盘分析414.4 项目所在地商业地产市场现状调研514.4.1 东升商业发展特征分析514.4.2 项目所在地商业情况调研及分析53五项目定位分析595.1项目开发条件595.2项目SWOT分析635.3 项目发展3、策略分析685.3.1 项目可选择的发展方向685.3.2 方案一描述分析685.3.3 方案二描述分析725.3.4 方案三描述分析755.3.5 项目发展策略建议775.4项目定位775.4.1 项目总体定位775.4.2 产品类型定位785.5住宅部分定位795.5.1 项目指标分析795.5.2 目标客群定位805.5.3 户型设计855.5.4 价格定位945.6商业部分定位965.6.1 总体档次定位965.6.2 商业形态SWOT分析965.6.3 建筑形态定位985.6.4 业态定位995.6.5 产品建议995.6.6 价格定位100六项目规划设计建议1026.1 项目总平规4、划设计1026.2 项目配套物业功能设计1056.3 项目立面及风格设计1056.4 项目景观设计106七投资效益财务分析1097.1项目主要技术指标1097.2项目投资概算1097.3项目收益测算1127.4项目盈利能力分析1127.5不确定性分析1147.5.1敏感性分析1147.5.2盈亏平衡分析115八风险与不可行性研究1168.1系统性风险1168.1.1国家宏观调控风险1168.1.2环境风险1188.1.3自然风险1198.2非系统风险1198.2.1竞争风险1198.2.2价格定位风险1208.2.3市场需求风险1208.3针对性建议120九结论1225一总论1.1 项目背景15、.1.1项目暂定名称1.1.2项目公司简介四川XX建设集团有限公司组建于一九八五年，于2000年11月经省工商行政管理局批准升格为“四川XX建设集团有限公司”。2000年8月其质量体系通过ISO9002：1994国际质量认证，2003年4月率先通过ISO9001：2000国际质量认证，2005年6月通过三峡认证中心ISO9001：2000、ISO1400和OHSAS18001三体系整合认证。公司为房屋建筑工程施工总承包壹级资质企业，可承担40层及以下各类跨度的房屋建筑工程、高度240米及以下的构建物、建筑面积20万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。同时具有公路工程施工总承包贰级资质、市政公用工6、程施工总承包贰级资质、建筑装修装饰专业承包贰级资质、建筑幕墙工程专业承包贰级资质和金属门窗工程专业承包贰级资质与房地产开发贰级资质。行业涉及房屋建筑、公路工程、房地产开发、园林绿化、建工建材、机具租赁、生物制药、建设投资，形成了一条龙服务的总承包体系和有序发展的多元化结构。1.1.3可行性研究报告编制依据 双流县人民政府与四川XX建设集团有限公司签订的用地协议 双流县规划管理局规划设计条件通知书 国家制定颁布的有关法规条例 本项目地块的基本建设条件1.2 项目概况1.2.1总体定位 “东升区域内的高档电梯社区”1.2.2拟建地点“XX涧槽村”项目建设地址位于东升镇白河路四段与涧槽北街交汇处。地7、块北面正对白河路四段，东面面向涧槽北街，西面紧邻XX.御苑枫景二期，南面与棠湖.柏林镇毗邻。1.2.3主要技术经济指标序号项目数值单位1总用地面积29.75亩2总建筑面积80111.20 2.1地上建筑面积65450.33 2.1.1住宅62450.33 2.1.2商业3000.00 2.2地下建筑面积14660.873车位458个4容积率3.30 注：车位个数按照统一标准1：0.7计算，与规划通知书中的具体规定有一定偏差。这种情况下，投资成本将略高于现实情况。1.2.4项目建设条件项目处于双流县新老城区的过渡地带，东升镇白河路四段与涧槽北街交汇处，这样的地理位置为项目未来提供了良好的客源基础8、。同时，项目地与体育中心、湿地公园距离较近。项目地至成都市中心仅18公里，双楠大道的开通使东升镇到红牌楼、双楠的时间缩短至15分钟。项目地紧邻的两条干道均为双向六车道，交通方便。项目地块目前为待拆迁地块，地块沿涧槽北街一侧散落的老林盘较多，地块内目前有大量苗圃。整个地块大致呈长方形，较规整。项目地受航空限高制约，建筑物制高点不大于45米；地块沿白河路和涧槽北街两侧有高压线通过，对其有一定影响。1.2.5项目投入总资金及效益情况项目总投资26313.39万元，其中自有资金12694万元，贷款12694万元，建设期利息925.39万元。投资评价指标如下：成本利润率（税前）：38.30成本利润率（税9、后）：23.24项目具有较理想的投资经济效果，风险较小，项目可行性较强。二宏观投资环境分析成都被誉为“天府之国”，人口1103万，全市人口密度为每平方公里890人，市区达每平方公里2175人，面积12390平方公里，是中国西部经济实力最强的特大型城市，被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势。2.1 成都市宏观环境 经济总量GDP（数据来源：成都市统计年鉴）从总量指标来看，成都近十年经济呈现较大规模增长，2006年全市实现地区生产总值2750亿元。 人均财富人均GDP从人均指标来看，人均GDP也获得大幅增长，2006年达到人均24920元，居民10、财富增长迅速。人均可支配收入不断增加，生活水平不断提高；恩格尔系数从2005年的35.3进一步下降到2006年的33.9；2006年成都市城市居民人均可支配收入为12789元。（数据来源：成都市统计年鉴） 相关城市对比分析类比城市成都重庆中国北京上海东京、纽约城市化水平51.846.743849090以上人均GPD（美元）32301600204262001000030000第三产业占比48.944.739.97050.6接近80恩格尔系数33.936.34130.8/ 小于30城市化进入高速发展阶段根据按城市化发展的“纳瑟姆”曲线来判断，城市化水平达到30以后，将进入3070的国际公认的加速发11、展期。从日本和韩国的经验来看，其城市化高潮时期的发展速度曾经达到每年分别增长1.6和2.9个百分点。从这个角度来说，成都现阶段正是处在了这么一个高速发展的时期当中，且未来还有很大的发展潜力。居民生活水平稳步提高根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59以上为贫困，50-59为温饱，40-50为小康，30-40为富裕，低于30为最富裕。以此观之，成都市居民生活水平已经进入富裕阶段，正稳步迈向最富裕的水平。从上面的图表中可以看出，成都市的经济总量在西部城市中仅次于重庆，位居第二，但是人均GDP则名列第一。成都市的经济发展水平在西部主要省会城市中居于领先地位。 城市个性分析除了经济优势外，成都因12、其深厚的历史与文化底蕴而呈现出强大的综合实力和独特的城市性格。城市荣誉年 份荣 誉2004年中国最具经济活力的城市；中国大陆最佳商务城市十佳2005年中国50个代表性城市进行的竞争力与综合实力排名前10；2006年“中国大陆最佳商业城市榜”第15位； “宜居城市”第一名；“城市包容性”第二名；“宜资城市”第六名；中国最佳旅游城市2007年“中国十大最具投资价值的城市”； “中国十大幸福城市”通过以上荣誉不难看出，成都市的城市地位正逐年提升，在商务投资、文化包容、旅游观光、人居置业等方面受到全国范围的认同。城市性格由于特定的历史、文化以及地理环境，成都又显示出其独特的城市性格。成都，有着450013、年文明史的中国名城4500年文明史，无天害、少兵灾，“水旱从人，不知饥馑，时无荒年，天下谓之天府也”2300多年前,始有“成都”，作为城市之名延至今天始终未变，在中国仅有此城，成都素为中国名城、战略重镇，汉代的五大都会之一，五朝建都，有着“锦官城”、“芙蓉城”的美称。而“扬一益二”的说法，更说明成都一直就是商贾名流聚集的地方。成都，一个消费能力突出的城市成都的消费能力在全国的排名却远远超过其GDP的排名，尤其是奢侈品的消费在成都格外突出，这或许是成都人乐天的心态和超前享受的生活方式所决定的。成都是国际零售企业进入最多的城市，地处西部的成都市连续4年跻身中国城市私家车拥有量“三甲”之列。200614、年，成都全市范围内社会消费品零售总额为1155.3亿元，比上年增长14.9，在全国15个副省级中心城市中排名第1。2006年成都市城市居民人均可支配收入为12789元，增长12.6。 西部成都走向中国成都根据零点研究咨询集团最新发布的零点宜居指数中国公众城市宜居指数2006年度报告，宁波、厦门、成都三个城市位列宜居城市前三名。同时，在上述报告中，三亚、成都、深圳三个城市位列城市包容性前三名。成都优越的人居环境、高度的包容性、良好的商业发展条件必将吸引越来越多的人才和资本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循环，推动成都不断向前发展。小结由于中国经济发展结构的不平衡，与国内外发达城市相比，位处15、西部的成都市整体城市发展水平还处于一个相对落后的水平，但是与同处西部的各主要城市相比较，成都市又体现出明显的领先优势。从城市化进程的房地产发展的一般规律来讲，成都市整体正处一个城市化进程高速发展的中期，房地产行业本身正处于一个快速上升通道的前期，加之成都市日益改善的投资居住环境与巨大的人口规模，未来还有巨大的发展潜力。西部成都将走向中国成都。经济上的迅猛发展，城市文化的不断演变，逐渐使成都的辐射范围不再限于西部地区，开始向全中国扩展。近年来年均10以上的GDP增速，超过120家的世界500强进驻都证明了成都雄厚的经济发展潜力。2.2 成都城市发展方向及格局成都目前基本形成三个圈层的经济发展格局16、，第一圈层包括五城区，第二圈层包括双流县、郫县、新都区、温江区、青白江区、龙泉驿区，第三圈层包括金堂县、新津县、浦江县、大邑县、都江堰市、邛崃市、崇州市、彭州市。成都市主城区人均GDP平均突破3000美元；第二圈层近郊区人均GDP平均突破2500美元；第三圈层远郊区平均突破1000美元。根据成都最新规划，成都将形成 “ 一主七卫 ” 的新城市格局，即 1 个主城区和双流、龙泉、新都、郫县、温江等7个卫星城。由原先的单中心发展模式逐渐演变为扇形的多中心格局。为配合目前成都市新规划和城市一体化进程，解决人口膨胀、环境和城市交通瓶颈问题，地铁的修建也就理所当然。预计未来 30 年内，成都轨道交通建设17、的规划总里程达 493.3 公里 ，其中新建地铁 128 公里 ，轻轨 181.8 公里 。成都市地铁发展规划图区域人均GDP（$）主城区3000以上第二圈层2500以上第三圈层1000以上双流县处于第二圈层，其人均GDP与主城区人均GDP之间存在一定差距。但在成都市城市化水平不断提高，国际化进程加快的过程中，双流县的经济发展将取得前所未有的机遇。2.3 成都市房地产发展现状分析 房地产投资额（数据来源：成都市统计局）从历史数据来看，经历了2002-2004一个相对平稳的增长时期之后，2005年开始房地产投资开始加速，平均而言增长率达到了40以上的水平。结合市场层面分析，近年来包括凯德置地、铁18、狮门、华人置业、新世界、新鸿基、雅居乐、恒大地产、珠江投资等等国内外房产巨擘纷纷进入成都，而早前的九龙仓、中海、华润、万科等巨头也加大了投资力度，将成都作为一个重要的战略基地。众多实力企业的进驻与开发带动了成都房地产市场投资水平的快速上升。城市固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）房地产投资占固定资产投资比重上海3925.091215.5930.97北京3371.51719.951.01重庆2451.84629.6325.68成都1899.6619.1732.59天津1849.8402.3221.75广州1696.38556.7932.82深圳1273.67462.0936.28 （数据来19、源：国家统计局）从城市对比来看，2006年成都市房地产投资额超越了广州和深圳，在全国在副省级城市中稳居第1位，超越直辖市天津，在全国城市整体排名第4位。根据今年的房地产投资走势，其领先优势有望获得巩固。 商品房价格水平（数据来源：成都市统计局、成都市房管局）从近10年来成都市整体范围内来讲，商品房价格呈现出稳步上升的趋势，从价格增幅走势来看，自2000-2002年的平稳调整之后，2004年达到了一个高峰，随后在2005-2006年有一个温和的回调，但进入2007年之后又开始有加速上涨的趋势。（数据来源：成都市房管局）虽然说进入2007年之后成都市房价有加速上涨的趋势，但是单就2007年的走势来20、看又可以细分为两个阶段。如上图所示，在2007年上半年无论是商品房还是商品住宅其价格增幅都在2006年基础上有小幅回落的趋势，但是自6月之后，房价开始迅速上扬，经过7-9三个月的带动使得1-9月的整体增幅反而呈现出加速上涨的趋势。（注：因统计局公布均为年度数据，因此无法就大成都范围的商品房或者住宅进行2007年的分段分析，而房管局公布的郊区数据难以形成长时间的序列，故在此仅就五城区的数据进行对比分析。） 土地出让价格水平五城区住宅土地成交价格走势年份2003200420052006平均成交价 (万元/亩)82.36142.92265.04原始：273.7修正：446.2增长率/73.5385.21、45原始：3.26修正：68.35 （数据来源：成都市国土资源局）注： 列入表中的土地类型包括公开出让（拍卖、挂牌、招标）的土地；成都市国土资源局对于郊区的土地成交情况公布相对零散而不全面，因此这里只列出五城区土地成交情况。2006年由于沙西线超大地块的交易（规模3055.5亩，成交价格60万元/亩）对五城区整体土地市场成交价额影响过大，因此表中列出了剔除其影响之后的修正成交价格与上涨幅度。从上表中可以看出，与商品房价格每年10左右的上涨速度相比，近年来五城区的土地价格上涨形势可以用“飙升”来形容，平均增长幅度达到49.23，如果2006年采用修正数据的话，更是高达75.63。为准确计，下面我22、们从楼面地价的角度来分析近年来的土地市场，如下表所示：近年来楼面地价走势（元/平方米）2003888200490920051042200615202007年1-6月22432007年6-9月4505 （数据来源：成都市国土局资料整理）成都市五城区住宅均价涨幅情况年份住宅均价涨幅住宅用地楼面地价涨幅200410.912.36200516.2914.63200612.8945.872007年1-6月11.5047.56*2007年7-9月/296.38* （数据来源：成都市国土局资料整理）注：2007年1-6月、2007年7-9月住宅用楼面地价涨幅均是与2006年全年楼面地价进行比较得出。 从上表23、中可以明显看出，自2005年住宅均价涨幅高达16.3之后，相应楼面地价在2006年迅速攀升，2007年上半年楼面地价增幅大致沿续了2006年的趋势，但是自“试验区”这一重大利好于今年6月公布之后，在其后的几个月中迅速发酵，单就7-9月的楼面地价来说，高达2006年整年的三倍、2007年上半年的两倍。6月这个分水岭在很大程度上体现出了“试验区”对房地产市场立竿见影的作用。小结成都市近年来房地产行业保持了超前于整体经济发展水平的高速增长，吸引了国内外诸多品牌开发商，房地产投资额、销售额等主要指标已达到一线城市水平。截止到2007年上半年，成都房地产市场大体保持了健康的发展状态，随着大批外地入蓉精英24、和本地人口住房需求的释放，商品房供销面积迅速扩大，价格稳健上升，土地市场逐年升温。试验区成立之后，房价、地价开始出现了加速上涨的趋势。2.4 近期重要政策解读时间政策核心内容及目的影响2006年5月“国六条”九部委“意见”自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。调整住房供应结构，促进房地产健康发展。 从成都市现有市场需求情况来看，将会引起成都 市房地产市场供求失衡，短期内可能会使得销售滞后，长远来看，“国六条”的出台可能导致大户型的住宅产品供不应求，引起该类产品价格上涨。对未来住宅产25、品的发展方向，产品研发和消费习惯引导意义重大。2007年1月关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知对1993年即开征但未严格执行的土地增值税进行清算，遏制房地产开发商的暴利空间。清算土地增值税，房地产行业高额的利润会有所下降，商务、商业型自持物业可能会增加，商务商业物业市场竞争会加剧。更为严峻的是，未来土地供应可能面临进一步紧张的情况。2007年6月国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知成、渝被设为统筹城乡综合配套改革试验区提升了城市的整体地位和形象；得到了宽松的发展环境，对于房地产市场的长远和健康发展有着积极的意义；成都市房地产需求将放量；房26、价本身会受政策变化影响，短期内不会暴涨，但长期内会看涨；成都房地产市场的前景看好，国内外房产开发企业纷纷加大在成都的投资力度，土地市场竞争日趋激烈，土地拍卖价格将得到强力拉升；新城镇体系脱颖而出；成都中心城区及城南中心区势必崛起中央商务区；随着中心城区向中央商务区转变，地价和房价的上涨，近郊住宅看好；成德绵乐经济发展提速。2007年7月二手房贷款收紧建设银行四川分行从7月20日起直接停办二手房贷款业务。工商银行、交通银行等同时提高了贷款门槛。在一定程度上抑制投机，增加房地产投机的成本，降低二手房的换手率，在一定程度上有利于楼市泡沫的挤出，维护正常的市场交易秩序，缓解房价上涨压力；另一方面，二手27、房贷款收紧极有可能将部分客户群体推向新房市场，变相推高新房房价。2007年8月成都市房管局为稳定成都市房地产市场采取措施房地产开发商销售方案中的价格明显高于同区域同品质楼盘价格、或销售价格上调过快、幅度过大的，由房管、物价、税务、工商等部门以涉嫌“暴利”、“哄抬房价”等对其进行调查。长期效应：降低市场预期，保持房地产市场的长远发展；短期效应：政策的出台对房价不可能起到立竿见影的效果，不能指望房价应声而跌。2007年9月上调金融机构人民币存贷款基准利率加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期目的：收缩固定资产投资央行决定加息不仅仅是为了抑制投资过热、房地产过热，主要目的是反通货膨胀。28、2007年9月关于加强商业性房地产信贷管理的通知房地产开发贷款、购房按揭贷款以及预防房地产贷款风险几个方面，旨在遏制投机，防范风险。打击了投机炒房行为，抑制了过热的房地产市场；提高了银行抵御房产市场风险的能力。2007年10月物业税试点将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。目的：化解中国金融风险开征物业税并不是针对房地产，是为了强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。同时对房地产市场的影响很大，而更大的影响则是控制需求和税收的二次分配上。2007年11月上调存款类金融机构人民币存款准备金率年内第九次上调存款准备金率，至此29、，存款准备金率达到13.5，创下历史最高纪录。加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。目的：收缩固定资产投资银根紧缩将冻结大量的银行贷款，开发商从银行贷款将会比以前更困难，项目开发资金难度就会增大。同样，消费者住房贷款难度增加后，项目的销售就会受到影响。提高存款准备金率可能促使企业调整房地产开发资金来源结构，也可能遏制房地产需求的过度膨胀。“9.27”新政解析人民银行、银监会于9月27日发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和30、利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。市区、郊县商品住宅交易面积市区成交（万m2 ）郊区成交（万m2 ）全市成交（万m2 ）月153.21142.19295.4月100.0595.01195.06变动幅度-34.71-33.18-33.97据成都市房管局统计数据分析，新政的颁布使得全市商品住宅市场进入调整期，成交明显回落，成交量缩水达33.97。各主要郊县商品住宅交易总面积 （万m2 ）龙泉新都双流郫县温江都江堰月18.7914.3429.8215.3524.725.68月12.6311.6420.079.1116.615.11变动幅度-32.731、8-18.83-32.70-40.65-32.81-9.73从各主要郊县成交总量上看，郊县目前交易量锐减幅度达30.85，可见新政对郊县成交量的影响同样比较显著。市区商品住宅户型区间交易情况60m2以下60-90m290-120m2120-144m2144m2以上交易总面积（万m2）交易总面积（万m2）交易总面积（万m2）交易总面积（万m2）交易总面积（万m2）月2.3829.1827.3724.3417.66月3.6331.1119.6117.0711.19变动幅度52.526.61-28.35-29.87-36.64市区住宅需求降温，对政策反应迅速。以90平米为分水岭，60-90平米增幅为32、6.61，60 平米以下增幅为52.52，即“面积越小增幅越大”，中小户型成主流；大于90平米的部分则 “面积越大减幅越大”，大户型销售受到一定冲击。主要原因可能有如下几点：对投资者而言，有一次付清小户型的能力，但户型越大总价越高，相应对于新政的敏感度就越高，因此大户型的产品下降最为明显。对自住性群体而言，首次购房者不受新政影响，而大多数首次购房的群体消费能力相对有限，能承担的户型面积较小，因此中小户型体现出了较大的抗跌能力。 由于“90/70” 政策实施效果的显现，90平方米以下的市场供应逐月提高，相应成交面积占总成交面积比例自然有所提高，这样就冲淡了90平米以下的户型所受的实际影响。11033、三项目所在区域概况3.1 区域发展背景2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知，标示着成都市正式成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的中国“试验区”。2007年7月27日，成都市国土资源局出台了成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知，按办法要求：土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。从此成都12390平方公里土地“解禁”。2007年10月，成都提出运用“全域成都”理念建设“试验区”，逐步形成“一城两带六走廊”的发展格局：“一城”指中心城区；“两带”指的是位于成都34、平原东部的龙泉山脉和位于平原西部的龙门山脉；“六走廊”指的是中心城市向外辐射的六条主要交通干道带动的经济走廊。近日，连接成都二、三圈层的重大交通系统“九路三轨”（九条城市快速通道和三条轨道交通线）项目也将正式启动，作为“试验区”先期启动的重大项目，“九路三轨”将带动“全域成都”发展理念下的新一轮城乡一体交通网建设。3.2 双流县区域概况双流县地处蜀中腹地，成都市西南角，属于成都市中心城市规划建设区。双流县是成都市郊县，幅员面积1072平方公里，辖26个乡镇，总人口92.8万，县城东升镇距成都市区仅17公里。双流作为成都市的南部重镇，双流在成都市未来向南向东的城市发展进程中占据着重要地位。按照规35、划，双流境内东升、华阳、西航港和牧马山四个组团，将形成西（东升）东（华阳）互动，南（牧马山开发区）北（西航港开发区）呼应，对接成都，错位发展的城市新格局。其中东升、华阳两大板块均属于成都市六大组团，并且东升、华阳、航空港三大板块已全部纳入成都市第二圈层的城市发展中，华阳将以房产开发、教育科研为主，建设成为新的成都行政中心；航空港将依托双流机场的优势形成以物流配送为主的工业集中区；东升镇则作为成都的卫星城及双流“核心枢纽”，向着城市多功能综合性方向发展，形成成都南部新的财富聚汇中心。3.3 双流国际新城发展规划双流国际新城范围位于双流东升镇北部和西部，是双流县县政府所在地，新城北起双流绕城路，东36、至绕城东路和一杆旗街南段及老川藏路以西500米，西达双流绕城西路，南至绕城南路以南500米，总面积约28平方公里。该国际新城不仅是双流的新区，更是整个大成都的南部新城，是与华阳这一成都行政新中心东西呼应的南部财富新城，它紧临成都市未来的行政中心和西南第一门户双流国际机场，南接牧马山国际高尔夫球场，更有四川大学、西南民族学院、成都信息工程学院等著名高校形成的“大学城”环绕周边，地理位置得天独厚。国际新城将形成对接成都，错位发展的城市商务门户新格局。3.3.1双流国际新城功能定位双流国际新城的功能定位是：打造以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业为支撑的国际化财富聚汇背景，形成健康、生态37、宜居的成都南部园林城市。 运动型娱乐产业将以国际网球赛事中心为核心，形成以体育休闲、运动康健为背景的产业基地 健康型驻龄产业，将引进国际先进的医学、保健、驻颜技术，引进国际上相关的投资基金和机构，形成康复、保健、宜颜驻龄型产业集中区 国际商务型产业，将以成都门户双流国际机场为依托，以商务型产业为突破口，未来的数字化潮流为引领，引进和发展国际化软件代工、动漫制作及国际化代工、城市数字化商业等3.3.2双流国际新城空间结构 城市设计以城市组团构架双流国际新城城市结构，形成四个城市组团和一个核心区。 核心区即城市中心区(创业服务中心)。它包括行政中心、商业金融中心、文化娱乐中心、城市公园、城市广场38、，体育中心等。项目内设置有行政办公大厦(群)、会议中心、商务办公楼(群)、城市地标、酒店、大型卖场、商业步行街、会展中心、博物馆、音乐厅、影剧院、工人文化宫等。 城市组团城市按地域关系分别定义了四个城市组团，由东至西，由南至北分别命名为A、B、C及D区，由新区主、次干道串接各大城市组团，以及组团以下级邻里单元。城市组团A位于整个城区的东北部，是连接成都中心城区的窗口，是一座按照国际化品质理念和建筑法则标准打造的风格多样的高品质生活住宅区，是一个具有国际化交流语言的社区。城市组团B位于东升新区的西北部，是倡导无围墙医疗服务的健康驻龄生态区，是康复、保健、宜颜驻龄型产业集中区，是分享国际先进医学技39、术和医学理论的“长寿乐园”。城市组团C位于东升新区的东南部，近邻老城区，是融体育娱乐、运动休闲于一体的住宅区，是生态建筑与高尚生活完美结合的，离大自然最近的活力社区。城市组团D近邻牧马山旅游新城，是以文化娱乐和数字动漫为主要功能的城市次中心，将全力引进和发展国际化软件代工及数字化商业，是数字化生活的全新体验区。3.3.3双流国际新城交通规划双流国际新城距离中心城区天府广场仅10公里，距西南地区最大的航空港双流国际机场仅2公里，区域的交通日益完善，走廊方向（纵向）看包括成新快速路、规划主干路、新川藏路、双楠大道、货运路川齿路、机场第二快速路、机场快速路、大件路、成雅成乐快速路等9条主要道路；周边40、组团联系方向（横向）看，规划有四环路、五环路；往西北，双温路至温江；往北，双怀路至崇州大邑；往东，川大路、双中路、双华路、华牧路至华阳；另有一内部转换环环港路，交通十分方便快捷。除此之外，成都市中期交通规划中的轻轨3号线、6号线，将延伸至双流新城，与各条城区主干道一起形成新城优良的立体交通网络。小结：成都市将运用“全域成都”的理念建设“统筹城乡综合配套改革试验区”，在此背景下，双流作为成都市南部重镇，在大成都的未来发展进程中占据着重要地位，而双流国际新城势必在运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业的支撑下，在四大航空枢纽之一“双流国际机场”的助推下，发展为成都市的南部财富新城。四项目所41、在区域房地产市场分析4.1房地产市场概况东升楼盘分布图 以本地中小开发商为主的局面将被打破，区域市场竞争趋于激烈在双流房地产版图中与华阳相比，东升片区市场最大的特点就在于其区域性。消费者以本地客群为主，开发商也主要以本地中小企业为主。从目前在售的楼盘来看，仍然延续了这种趋势。但是随着主城区地价的飙升，东升片区也开始受到异地开发商的关注。2007年8月30日，武汉东立置业以360万/亩的高价格竞得一杆旗北街241亩地块，虽然该企业无法与万科、中海等国内一线品牌相提并论，但是该事件无疑标志着这种本地中小开发商为主的趋势将被打破，区域市场竞争趋于激烈。 规模大、品质高楼盘较受追捧，住宅价格上涨较快目42、前规模较大的楼盘在区域内都取得了不错的成绩，如大成天府景秀、锦绣华都、棠湖泊林镇、瑞升水云花都等；另外以棠湖帝景、XX御苑枫景为代表的高端楼盘尽管价位明显高出普通楼盘，但凭借优势地段或者上佳的品质仍然取得了很好的销售业绩，成为东升片区内标志性楼盘，并带动区域房价迅速攀升。该区域去年住宅均价约在3400元/平方米左右，今年均价已经接近4300元/平方米，上涨幅度达到26.5。 产品形态由多层向高层电梯产品转变,户型面积渐趋多样化由于对高层电梯产品抗性与地块规划设计条件（部分地块直接位于航空线下）的关系，因此本区域06年以前多层、花园洋房、叠拼别墅、双拼别墅等产品占片区产品绝对主流。近期随着消费者43、对于电梯住宅接受度的逐渐提高，最近新推出的楼盘中电梯类产品开始批量出现，相信随着土地价格的不断攀升，可以摊低楼面地价的电梯产品将成为区域内未来发展的主流。 随着双流国际新城的建设，新区楼市发展前景广阔就目前的东升楼市而言，老城区范围内的楼盘仍是楼市供销的主力。但是根据新旧城区发展规律来看：老城区内楼盘多以零星地块开发为主，单凭楼盘本身难以改变老城区整体面貌；新城区则由于政府的着力打造，整个片区的起点与配套的高起点是传统老城区难以匹敌的，加之地块供应充足，有足够的连片开发空间，楼盘品质整体也将高出老城区。因此，就长远发展的趋势来看可以预言,随着将来双流县新政府中心的西迁，体育中心与湿地公园的落成44、，新城区的楼市发展前景十分广阔。4.2土地市场情况 项 目位置交易方式净用地面积（亩）起价（万/亩）成交价（万/亩）2005.1.24东升镇白衣村1社挂牌5.3731.2831.472005.5.12东升镇塔桥村3社、三里坝村4、5社拍卖87.4950942005.7.12东升镇永安路挂牌2.7934.5934.952005.7.12东升镇东升村六社挂牌1.5534.8335.482005.7.26东升镇东升村挂牌3.0635.9436.922005.10.12东升镇拍卖87.4950942006.4.27东升镇一杆旗北路拍卖316701702007.5.21东升镇一杆旗北段挂牌237.73545、2522007.6.1东升镇环城路挂牌9.9958.1858.182007.8.30双流县东升镇一杆旗北段拍卖241.67 138360近年来东升镇的土地价格上涨迅速。2005年7月地价约为35万/亩，而在2005年10月东升镇拍出94万/亩的地价，05年全年东升平均地价约为56.47万/亩；06年东升土地拍卖仅成交了东升镇一杆旗北路316亩的一块宗地，起价70万/亩，最后成交价高达170万/亩；07年8月，一杆旗北街地块拍卖价高达360万/亩，07年1-8月，东升土地均价达214.53万/亩。相比05年，东升平均地价上涨了大约4倍。土地价格涨势凶猛。4.3区域住宅市场现状调查4.3.1住宅产46、品供应情况根据05年至07年东升片区土地挂牌与出让情况，2006年以来东升土地公开出让量为804.99亩。根据近期东升土地出让情况以及区域特点（某些地块可能受航空限高影响，容积率很难做到4），按平均容积率3.5计算，可得供应建筑面积达187.83万平方米（其中有三宗地地块面积都在200亩以上，考虑到分期开发的因素，所以如此之大的面积不会同时面市）。4.3.2住宅产品需求情况项 目销售率锦绣华都前三期只剩别墅类高端产品没卖，沿街商业卖了7080四期11.10日开盘，总共400套，到11.15日销售达45瑞升.水云花都100棠湖.泊林镇90棠湖帝景一期基本售完，余下两套顶层跃层；二期开盘时间未定大47、成.天府景秀80国栋.南园五星城第一批次推出100多套，当天销售不到40套，占比仅为30；目前据销售人员介绍，已售65东升国瑞90从在售项目销售率看，除国栋南园五星城外，平均销售率均达到80以上，说明区域住宅需求旺盛，购买力较强。4.3.3住宅产品价格情况项目物业形态销售价格（元/平方米）大成.天府景秀花园洋房、多层、叠拼别墅多层均价4000元/平方米XX御苑枫景多层、洋房多层4850元/平方米棠湖.泊林镇洋房、多层、电梯多层均价4500，洋房均价5500锦绣华都多层住宅、别墅、电梯前三期均价3000多，四期电梯均价4400佳禾永福多层未定怡景苑多层未定瑞升.水云花都多层(地下一层)3500元48、/平方米棠湖帝景11+1带屋顶花园的小高层电梯洋房一期均价4700，二期预计起价5000东升国瑞电梯公寓（11层）4300元/平方米国栋.南园五星城电梯住宅（15层），酒店式公寓，五星级酒店4500元/平方米和顺天地小高层电梯住宅未定同为多层产品，瑞升水云花都06年4月开盘，均价3500元/平方米。而07年10月以后所开的楼盘如棠湖泊林镇均价已经达到4500元/平方米的水平，处于领头羊位置的御苑枫景项目均价更是达到了4850元/平方米的水平，价格上涨迅速。同为电梯类产品，棠湖帝景由于其不可复制的区位优势以及较高的品质，4700元/平方米的均价明显高于同期同类产品（其余电梯住宅售价多在4500元49、以下），将区域内电梯类产品均价拉升至接近4500元/平方米的水平。4.3.4 客群分析目前该区域客户群体具体分类如下：客群分类客群特征购房目的需求户型占比双流本地客户政府公务员；有一定经济承受能力的首次置业的年轻工作人员；本地中年以上改善换房者自住为主套三以上的大户型；套二的中小户型65左右成都市及双流周边县市客户看好本区域的发展自住投资大中小户型20左右甘阿凉客户中年以上,以养老为目的的换房者自住以套三为主12左右省外客户以北京上海等地为主,一般原籍为四川人中长线投资大、中、小户型3左右4.3.5项目规模项目名称占地面积（亩）锦绣华都320瑞升.水云花都135棠湖.泊林镇230棠湖帝景60大50、成.天府景秀366国栋.南园五星城87.49东升国瑞35佳禾永福26怡景苑4和顺天地7.6可见，整个东升地区楼盘规模多在60亩以上。地块规模太小,无法打造出良好的社区配套以及相对优雅宜居的优雅环境，比如怡景苑占地仅4亩，只能打造临街独栋，根本无社区氛围可言；相反中偏大规模地块能突破此方面的瓶颈，有利于打造高品质楼盘与完善的社区配套，如锦绣华都等。4.3.6 户型区间 根据世家调查，成都双流东升地区楼盘户型如下：项目名称户型区间(平方米)锦绣华都80260（其中：洋房为80140；别墅为140260）瑞升.水云花都70180 棠湖.泊林镇72-134棠湖帝景139273大成.天府景秀90-16051、国栋.南园五星城80180东升国瑞60132佳禾永福70123怡景苑80123和顺天地56120该区域非别墅类产品户型区间基本在60140平方米，别墅类产品户型区间集中在140270之间，值得注意的是区域内以前一直以追求舒适的中、大户型为主的趋势开始出现转变，目前不少新开楼盘推出经济实用的中、小户型产品，市场整体正在向小、中、大户型兼存的局面过渡，以满足不同经济实力的消费群体，购房者可选择的范围变大。这也是这个区域愈加成熟的标志。4.3.7 容积率项目名称容积率锦绣华都1.40瑞升.水云花都1.58棠湖.泊林镇1.72棠湖帝景1.58大成.天府景秀1.55国栋.南园五星城4东升国瑞2.6佳禾永52、福2.2和顺天地2.87可见，东升区域目前的在售楼盘的容积率大小差别较大，早期通过协议、挂牌或其它方式取得的地块，由于取得的地价较低，且小高层、高层电梯产品还不被东升市场接受，只有开发多层或花园洋房等产品。2006年以来，随着东升片区的房地产市场的升温，由低容积率向高容积率方向发展，如最近开发的国栋南园五星城等楼盘的容积率做到了4.0，产品为15层电梯公寓，表明东升片区随着地价的攀升开发商已经转向开发电梯公寓，增大建筑面积，从而摊低楼面地价。4.3.8典型楼盘户型配比分析区域户型三房仍居主流，套二比例逐渐增加从区域典型楼盘的户型区间来看，该区域的主力户型集中在100140这个区间，主力区间总价53、在40-60万这个区间内，以舒适型的套三为主。同时，伴随着电梯产品的推出，小户型套二所占比例有所增加，区域楼盘典型代表为和顺天地，实用性较强的中小户型成为该项目的最大卖点。从主力户型可以看出，该区域楼盘适合首次购房或者改变居住环境的居家用途，另外不断推出的一系列中小户型也可兼顾投资需求。项目名称套型面积区间（平方米）配比锦绣华都套二10720套三116-12360套四152-18420大成。天府景秀套一6010套二8810套三10012440套四12425040棠湖帝景套三12015040套四15027060（其中150180占40，180270占20）东升国瑞套一605套二80左右45套三154、10、13050佳禾永福套二709330套三9312370和顺天地套一76以下5套二768950套三8912045（其中89占30，113和123的合计15左右）4.3.9 典型楼盘分析n 锦绣华都区 位双流县东升镇三强北路二段88号占地规模320亩开盘时间2005-04-29，容积率1.40产品形态多层住宅、类别墅、四期为电梯公寓面积户型80260平米其中多层洋房：80140；叠加别墅：140260销售均价四期均价4400元/平方米主要卖点前三期认可度高，为四期聚拢人气，整个社区内配套好，档次高机动车位不详开发/销售进度前三期只剩别墅类高端产品没卖，沿街商业卖了7080。四期11.10日开盘55、，总共400套，到11.15日销售达45开 发 商成都市华兴住宅房地产开发有限公司（双流本地开发商）简要评述：社区内景观打造良好，前三期认可度高，为四期聚集了不少人气；人车分流，商住分区；整体建筑色彩大气，简洁明快；绿化率达50以上，以阳光、绿地、水三大元素为主题；前三期以低端花园洋房为主，采用层层退台，使建筑立面更加丰富，具亲地属性的阳光美墅、花园观景洋房、多层阳光公寓构成了锦绣华都住区的高品质元素。周边生活配套有待完善；四期产品类型为电梯公寓，可能会对社区整体生活品质造成影响；道路畅通，但由于地处环城路边缘，造成诸如出行打车难等不便。客群来源： 本地（双流、成都）居多，外地客群较为分散。n56、 瑞升.水云花都区 位双流藏卫路北二段占地规模135亩开盘时间06年4月容积率1.58产品形态多层（地下一层）面积区间70180平米物业品质普通住宅销售均价3500元/平方米主要卖点大规模水景园林景观、多层形态、生活配套好（红旗连锁超市，电器建材市场，服饰街，双流中学） 机动车位438开发/销售进度售磬开 发 商成都瑞升房地产开发有限公司简要评述：水云花都位于川藏公路到东升的入口附近，交通便利；小区内绿化好；紧临双流中学。周边配套不多，建材市场影响大；部分户型临街，噪音污染较大。客群来源：以双流本地、成都市区及周边县市客群为主。n 棠湖泊林镇区 位双流县区东升涧槽中街8号(一杆旗路南段)占地规57、模230亩开盘时间07年9月中旬容积率172产品形态洋房、多层面积区间72-134平方米销售均价多层均价4500，洋房均价5500主要卖点紧邻规划的白河湿地公园，区域内生态森林公园，体育中心，行政中心及相关绿化带的建设，居住环境优势明显机动车位1445个开发/销售进度一期已售90开 发 商成都棠湖屋业发展有限公司简要评述：交通便利，紧邻规划的白河湿地公园；一期产品形态为花园洋房和多层，注重舒适度。宣传力度大，影响面广。周边配套有待完善，二期规划建设的高层电梯可能会对整体社区生活品质有所影响。客群来源：客群遍布双流本地、成都市区及周边县市、甘阿凉地区，总体而言分布较为平均。n 棠湖帝景区 位双流58、县区棠湖南路占地规模60亩开盘时间2007-05-09容积率1.58产品形态5幢11+1带屋顶花园的小高层电梯洋房面积区间139180平方米销售均价一期均价4700，二期预计均价5000主要卖点10000m2 超大型园林景观 再造双流第二座公园机动车位820（地下680辆 地面140辆）开发/销售进度一期基本售完，余下两套顶层跃层二期开盘时间未定开 发 商四川鑫龙实业发展有限公司简要评述：紧邻棠湖公园是该项目最大的卖点，另外项目处在区域核心商圈，周边生活氛围成熟，医疗配套完备，教育资源丰厚，交通便捷；产品本身品质在东升片区处于领先地位，虽为电梯公寓，但可充分享受多层品质（公摊小，仅9；绿化率高59、，40以上；3.2米的层高；全部1梯两户，板式住宅），许多户型正对棠湖公园，视野效果佳。但户型设计不够合理，面积虽大但各功能间舒适度分布不均。客群来源：主要为双流本地客群（开盘价达同期双流电梯产品最高价格，但双流本地人很认同，外地慕名咨询者多，但考虑到一期4700多的均价，成交率不高）。n 大成.天府景秀区 位双流县东升镇广都大道189号占地规模366亩开盘时间06年11月容积率1.55产品形态花园洋房、多层、叠拼别墅面积区间90-160平方米销售均价4000主要卖点全现房销售；全多层生态住宅机动车位850开发/销售进度销售率达80开 发 商成都大成置业有限公司（双流本土开发商）简要评述:社区60、配套较齐全，楼盘形象展示口岸好，容易在消费者心目中形成品牌大盘的认知；周边配套成熟；全现房销售；全多层生态住宅，绿化率高达41。上空有航线，噪音污染大，对社区生活品质的影响不可避免。客群来源：双流、成都、省内外地、省外均有，客群分布比较平均。n 国栋.南园五星城区 位双流县东升镇广都大道占地规模87.49亩开盘时间2007-10-28容积率4产品形态电梯公寓（15层），酒店式公寓，五星级酒店面积区间80180平方米销售均价4500元/平方米主要卖点水景广场（全部为活水）机动车位1195开发/销售进度第一批次推出100多套，当天销售不到40套，占比仅为30；开 发 商四川国栋建设集团有限公司简要61、评述：区位优势明显，音乐广场旁，生活品质较高，社区内修有人工湖，活水景观，配套设施齐全，建有网球场、羽毛球场及地下恒温室内游泳池等，另配套一个五星级级酒店和国际会议中心，其休闲类设施对社区内开放。户型设计不合理，空间浪费大，公摊高。客群分析：总体看分布较分散（但省内仍占绝大多数）n 东升国瑞区 位双流县东升镇长冶路二段占地规模35亩开盘时间07年3月容积率2.6产品形态电梯公寓（11层）主力户型80平米、110平米、130平米各占近1/3物业品质普通住宅销售均价4300元/平方米主要卖点采取星级酒店式物管，社区配置了各种智能化配套设施机动车位343开发/销售进度已售90开 发 商成都瑞耀置业有62、限公司简要评述：楼盘规模不大，便于管理，星级酒店式物管，实行“点对点”服务；社区配置了各种智能化配套设施；周边配套较为成熟，交通便利；产品设计合理，户型利用率高，舒适度高。因东升乃至整个双流最初对电梯公寓存在抗性，销售曾一度受到影响，而且楼盘规模不大，社区内景观打造欠缺。客群分析：投资客少（只占不足10），大部分为改善型换房客群，并且一次性付款的购买者居多。客群分布比较平均，东升、正兴、航空港、华阳、成都及省内其他客群，尤其是阿甘孜自治州的客群在此有种“集群效应”，省外主要为北京、上海等地，而且多数是四川人。n 佳禾永福区 位双流县东升镇广都大道占地规模26亩开盘时间2007年11月底容积率263、.2产品形态多层主力户型70123平米销售均价起价3500元/平方米，均价未定主要卖点200米原生景观大道，绿地率30.2机动车位212开发/销售进度未开盘（预计11月底开盘）开 发 商四川鑫福投资管理有限公司简要评述：原生态住宅社区，无航线噪音污染，紧邻250亩市政规划绿地，周边规划设施完善，客运中心将搬迁，在客运中心原址将打造集中商业，将来很有可能成为本项目的主要卖点之一。所有配套均未呈现，与市区也有一定距离。客群分析：以双流及成都为主，另外也有部分以养老为目的的甘孜州购买者。n 怡景苑区 位双流县东升镇长冶路四段占地规模4亩开盘时间2008年1月容积率不详产品形态多层主力户型80123平64、米销售均价未定主要卖点不详机动车位不详开发/销售进度开盘时间未定开 发 商成都市昌兴投资开发有限公司简要评述：地段不错，交通便利，紧邻东升小学，并在其后规划建设菜市场一个。项目占地面积仅4亩，临街独栋，规模太小，无法体现楼盘品质。客群来源：目前刚开始接受咨询，具体客群不详。n 和顺天地区 位东升西安路占地规模一期7.6亩，二期不详开盘时间07年底08年初容积率2.87产品形态小高层电梯公寓面积区间56120平米销售均价均价未定主要卖点以中小户型为主，实用性较强机动车位212开发/销售进度春节前后开盘开 发 商成都昌兴投资开发有限公司简要评述：项目位于老城区与新城的衔接地带，城市干道西安路旁，交65、通便利，与未来的行政中心仅10分钟的路程。另外本项目以中小户型为主，实用性较强。楼盘一期开发规模较小，配套较少，品质不高，主要依托项目周边配套来提高本身品质。客群来源：一期共100余套房源，咨询客户达几百人，主要为30岁左右的县城西门附近人群，以满足居住需求为主，投资客较少。4.4 项目所在地商业地产市场现状调研4.4.1 东升商业发展特征分析城市级商业中心还未形成，商业形态以“临街小商铺中小型超市”为主东升的商业发展水平还较为初级，只是在城市中心形成了“临街小商铺中小型超市”为主要商业形态的商业集中区域，并没有大型的购物中心或大型商业卖场进驻形成真正意义上的城市级的商业中心。 东升城市中心标66、志性商业缔煌城缔煌城位于双流最重要的商业中心位置棠湖西路一段1号，对面为双流著名的棠湖公园。该项目是现今双流面积最大，建筑最高的标志性项目。分楼层商业情况：楼层商业情况一层迅捷通讯、龙翔通讯、华伟通讯、鑫马珠宝行、德克士、农业银行二层新一佳超市超市外靠近扶梯一侧有零散商铺，经营业态有：珠宝、药品、包、茶、皮具、服饰、数码小家电等。二层租金80120元/平米月三层双流人民政府政务服务中心五层纤丝鸟丰胸减肥院、双流工商事务所七层圣珈瑜伽六至九层商务办公大楼，内有语言专修学校、担保公司、会计事务所、律师事务所、人寿保险、司法鉴定所、房地产评估公司、机械公司、化妆品经营部、环境工程公司、机械公司、农行67、双流总部等 社区级商业逐步形成由于近几年东升房地产发展的带动，东升的商业物业也开始随着城区范围的不断扩大而向外扩展，逐步形成以服务于周边居民日常生活、购物、娱乐、休闲为主的社区级的商业中心。 业态以零售为主，大型主题性或特色餐饮、休闲、娱乐商业缺乏东升现在的商业业态以零售业态为主，餐饮、休闲、娱乐等业态大多零散分布于各个住宅小区中，只是在与成都最近的几条主要交通干道的两侧，原来的农家乐地，初具餐饮集中带的雏形。另外，东升市场缺乏品牌开发商以及大型复合地产项目推出，东升现在还没有形成大型的主题性或特色性的商业项目。4.4.2 项目所在地商业情况调研及分析 项目所在区域路网交通分析项目所在区域内的68、交通道路网包括：白河路三段、白河路四段、涧槽北街等几条较宽的道路，均为双向六车道；棠中路四段、棠中路三段等几条道路，均为双向四车道；以及项目地旁的规划路等。项目区域内的路网类型丰富，分布均匀，道路普遍较宽且沿街景观较好。伴随着区域内不同类型的街道，项目所在区域内衍生出众多的商业业态。 项目周边主要街道商业调研结果棠中路四段棠中路三段白河路四段涧槽北街白河路三段车道双向4 双向4双向6双向6双向6商业形式底商底商底商底商底商+集中商业楼层数11111+4主要业种茶楼、小超市烟酒餐饮、装饰材料、美发、修车、日杂等餐饮、美发、化妆品、日杂等小型超市、装饰材料、餐饮、美发、副食等主力业种面积区间11069、左右20-3020-3030左右50左右租金（元/月平米）2020-3815-302015-25开店率50 基本空置955095道路两侧小区现状6层小区住宅，较新，入住率一般小区较陈旧、入住率高，店铺租金较高六层住宅楼，较新，入住率较高鸟语花香小区6层住宅，较新6层住宅楼，较新，入住率不高其中：棠中路四段该路段主要为临街底商，业态以茶楼为主，兼有一间小型超市，建筑面积在50平米左右。路段内租金相差无几，分布于15-20元/月平米范围内。小区建筑年代较新，底层商业的入住率相对不高，道路两侧停车较多，该路段看起来比较悠闲，茶楼较为符合该路段特征，有开发成休闲街区的潜力。棠中路三段该路段住宅较新，底70、商为主，租金分布较广，从路口的38元/月平米到接到中部的20元/月平米，在到街尾的10-15元/月平米，产生如此租金分布的原因主要是由于菜市场的存在和口岸优势。由于租金较高，较好的十字路口区域尚未出租，该区域以烟酒店、社区超市业种为主，空置率高。白河路该路段两边住宅较新，品质较高，代表有XX御苑枫景1.2期、富豪家苑2期等，但入住率不高，商业以底商为主，兼有一座4层高集中商业楼，该路段无论底商部分还是集中商业租金均较高，在20-30元/月平米之间，餐饮业发达，代表有胖哥火锅，曾毛肚等，还有靓车美容，御都休闲会所等业态。另，人民银行金库以及工商银行分行均分布在白河路上，该路段商业开店率较高。涧槽71、北街该路段较为开阔，两侧聚集了高品质楼盘，棠湖.柏林镇就位于该路段上，楼盘规划有底商和集中商业，目前尚未呈现。其对面有修建稍早的鸟语花香小区，环境较好，建有临街底商，租金在15-25元/月平米之间，位于十字路口一侧的红旗连锁超市规模较大，其余还建有餐饮、美容、汽配等业种。但是由于棠湖柏林镇尚未交房，对面小区入住率也不高，所以整个街区显的比较冷清，商业开店率沿涧槽北街向南逐渐降低，但就发展前景而言，该路段随着棠湖柏林镇交房，住宅入住率的提高，将会逐渐繁华起来，具备打造相对繁华高档的商业集中街区条件。 项目所在区域商业建筑特征分析项目所在区域的商业建筑以临街底层商铺为主，仅包含一座单体商业建筑。从72、商业层数来看，底商基本为一层，单体商业建筑为四层，区域内无地下或半地下商业建筑。底层临街商铺开间大致在45米之间，进深512米之间，层高4米左右。独立商业建筑层高在4米左右，面积根据业种需要进行店铺间的组合。临街底商一般沿路建设，有些是由住宅改造的商铺，有些是随新建楼盘而建的社区型商铺。项目所在区域的临街底商一般只有一层，依附于住宅楼，开间34米，进深大小不等但基本集中在612米之间，层高一般在4米左右。白河路三段处部分底商的建筑形态为前面店铺加后部吊角楼的形式，可以满足开店加住家的需要。部分街道的临街商铺与背后住宅或楼上住宅打通，故存在相邻店铺间的进深长度不相同的现象。商铺的开间、进深和面积73、一般会根据经营业种和店铺的实际情况进行调整，灵活性较大。独立商业该种建筑形态的物业一般体量较大，经营业种较少，开间及进深较大，层高较高。位于白河路与一杆旗南二段交汇处的富豪商业城为项目所在地区域唯一的独立商业形式，该建筑为独立的四层建筑体，一层为招商部、大堂和超市，租金在30-33元/月平米；二层为茶楼，租金在15-16元/月平米；三层为胖哥火锅超市，租金在9-10元/月平米左右；四楼为富豪集团预留的办公层。 项目所在区域商业研究注：图中街边彩色条纹代表临街商铺的租金情况，不同的颜色代表不同的租金范围，由于本次商业调查目标有些并未开业，因此采取抽样调查的方式，所得结果为概数，因此租金分档会有重74、合部分。租金分布西安路的租金在10-15元/月平米左右，白河路的租金15-25元/月平米左右。项目所在区域路段总体上说由北向南的商业租金呈现递增态势。白河路由于为城市主干道，展示性和通达型均强，故街道内的到达型商业较多。另，十字路口为商业的黄金地段，通常十字路口的商业租金要高出其相邻路段一个等级。住宅对商业的影响分析住宅较陈旧的街区，商业以低矮的底商为主，甚至有些“家改商”后的商铺出现，商业租金较低，商业品质也较低，但是人气较旺；住宅较新的街区，商业除了底商以外，出现了较高级的独立商业形式。所以，商业是住宅情况的局部反映，也是对整个区域未来发展情况的预期。交通状况对商业的影响分析一般交通条件好75、的道路，车流人流会较多，人气也会较旺，商业氛围较浓，商业吸引力也会增强。路面宽阔，景观良好，交通发达的路段，商业形态和品质均较高，比如白河路，同样这样的路段更看中其未来的发展前景。五项目定位分析为实现对本案的科学准确定位，我司将根据成都市房地产发展格局以及双流（东升）区域房地产发展格局、地块开发条件等对本案进行深入解析，在此基础上确定本案的最终定位。在此首先结合地块本身属性、开发商主体资源等方面解读本案的开发条件。5.1项目开发条件 项目位置项目地块位于东升镇白河路四段与涧槽北街交汇处，地块北面正对白河路四段，东面面向涧槽北街，西面紧邻XX.御苑枫景二期，南面与棠湖.柏林镇毗邻。该地块地处双流76、规划的新城东边，与老城区连接；地块东北面为一座四层独立式商业建筑。 项目交通状况项目距成都市中心仅18公里，双楠大道的开通使东升镇到红牌楼、双楠的时间缩短至15分钟；同时，正在建设中的新川藏路、迎宾大道等交通要道也让城市生活触手可及；项目周围临多条市政干道（一杆旗路、棠中路，环城路），交通通达，条件优越。项目地块紧邻的两条主要干道为双向六车道，视野开阔，但地块紧邻的另两条道路为规划道路，目前没有呈现，影响项目的品质感。 项目景观资源项目地块紧邻XX.御苑枫景二期和棠湖柏林镇，两个楼盘在东升区域的品质感较高。驱车从白河路和涧槽北街前往项目地块，沿途景观较好，有利于项目最初印象的提升。项目地块位于77、新城规划绿化带内，绿化资源好；从远期看，项目地块所在区域将修建45米宽的延河绿化带以及体育中心和湿地公园，距本项目不超过一公里；另外，项目所在地距离棠湖公园步行仅10分钟距离。可以说项目所在地无论从现状还是远期都有着良好的景观资源优势。 项目周边环境分析项目周边住宅（包括御苑枫景一、二期）建筑形式均为多层以及花园洋房，建筑修建年代较近，外立面情况良好，但区域住宅的入住率较低，人气不足，都市气息不浓厚。项目周边商业在形式上多为临街底商，商业品质不高；项目地块正对面的富豪.家苑二期的四层商业楼为该区域较大型商业项目；地块旁的原化工建材厂（现为园丁幼儿园）显得有些杂乱。地块两侧临干道处存在高压电线，78、对项目的展示性和品质性较有影响。总体来看，项目地块所在区域视野开阔，环境较好，但是人气不足，商业氛围较差。 项目教育及商业配套项目紧临双流老城区，教育资源极其丰富：棠湖小学、实验小学、东升小学，国家级重点中学双流中学、棠湖中学。项目附近的双流县中医院、妇幼保健院、县医院近在咫尺，能最大限度地满足医疗、卫生方面的需求。 项目地块现状项目地块目前为待拆迁地块，地块沿涧槽北街一侧散落的老林盘较多。项目地块内目前有大量苗圃，部分苗圃可以为项目景观打造所用。 项目指标解读解读指标： 规划建设净用地面积约：19833.43平方米合29.75亩 代征道路面积约：9220.05平方米合13.83亩 代征绿地面79、积约：3706.69平方米合5.56亩 用地使用性质：二类居住用地（兼容不大于总建筑面积20的商业） 用地使用强度：容积率不大于3.3，建筑密度不大于25，建筑航空高度不大于45米，绿地率不小于25 满足90平方米以内的户型面积、套数占整个项目的70以上地块净用地面积为29.75亩，整个地块形状较为规整，基本呈长方形，有利于项目布置；受航空限高限制，建筑高度不能超过45米，限制了项目高层发展方向，但是由于东升整体受限高限制，故，项目限高对本项目的展示性影响不大。通过指标分析，发现容积率指标是限制本案实际建筑面积提升的主要影响因素。5.2项目SWOT分析 机会O新城规划双流县政府规划重点向西发展80、，新城区规划配套及建设规模均高于其他区域，在这一区域内的房地产有着非常好的开发前景，项目紧邻新城区，对于项目品质的提升是一个机会。新行政中心、新城绿化带、体育中心等项目的陆续推出将迅速拉动该区域房价向上攀升。区域经济发展决 策近年来双流区域经济稳步快速发展，消费者收入逐年增加，购买能力在逐步提升，对住房需求及对高端物业的支撑力度加大。把项目置于东升宏观大环境之中，借助东升新城规划及区域经济稳步提升的良好态势，将项目与东升未来发展方向接轨，从产品、配套等方面拔高项目，挖掘项目潜在客群。 威胁T政策威胁国家出台了一系列政策来降低房地产市场的热度，目前，这些政策的作用已初显，尤其是国家对第二套房贷款81、的政策出台后。而且国家还可能继续出台相关政策，本项目面临的政策环境充满变数。资金威胁国家目前加紧对房地产市场的宏观调控力度，尤其是对开发贷款进行了更加严格的控制，增加了本项目资金运作的难度。市场竞争区域内已经有不少的高档社区，市场竞争激烈。对 策本项目与区域内高端项目站在同一个竞争平面上，单纯做同类产品不能树立鲜明的产品形象和建立项目核心竞争力，因此必须跳出区域内产品设计的老套路，力争做出产品特色，采取差异化竞争的方式。 优势S区位优势项目位于老城区与新城区交界处，属于过渡地段，既承接了老城区的繁华，又衔接了新城区的未来，随着政府对新城区的重点打造，本区域的房地产项目会受到越来越多的追捧与关注82、。位置优势项目位于白河路与涧槽北街交汇处，拥有两面共304米的展示面长度。同时，白河路与涧槽北街交汇处路口的口岸优良，商业价值较大，有利于项目打造高品质商业的打造，高品质商业对住宅品质的提升有一定作用。交通优势项目紧邻的两条路白河路和涧槽北街均为双向六车道，通达性良好；环城公路，一杆旗路，西安路，棠中路等道路为项目编织出发达的道路交通网络。双流交通的整体改造拉近了双流与成都城区的距离；同时，由于路网条件优良，使得项目与机场、华阳、牧马山等区域的时间距离均较短。总之，项目的交通优势明显。景观优势地块紧邻御苑枫景二期以及棠湖.柏林镇项目，可借力临近项目的景观优势，更可以通过自身景观的打造，使得项目83、区域景观融为一体；新城规划中的45米沿河绿化带、500亩白河湿地公园等绿色生态项目为本案呈现出未来的景观蓝图。配套优势项目处于东升老城区与新城区的交汇处，既可以依托东升老城区完善的配套，又可以借力东升新城高品质的配套设施，从教育、医疗到体育场馆、会议中心等一应俱全。另，项目三期可以依托御苑枫景一、二期的小区配套设施，以提升项目品质感和大盘感。从总体看，项目的配套设施完善。品牌优势XX建设集团在双流知名度较高，其开发的XX.御苑枫景一、二期，实景已经呈现，口碑良好，价格更是引领了东升地区的房价，这些都为三期的开发奠定了良好的基础。借 势利借助开发商在双流东升的品牌优势，积极树立东升精品项目的形象84、，延续XX.御苑枫景一、二期项目的高端定位，全盘占有东升高端客群。从客群关注的生活便利性入手，着力宣传项目背靠东升老城区仰止东升新城区的便利性生活条件，并从产品设计、营销概念、整体形象设计等都有充分的延展空间。项目有优越的区位条件，良好的交通状况，紧邻规划中的新城区，可借助宣传工具，对项目前景加以描绘，借以提升项目的整体价值。 劣势W地块现状项目地路边的高压电线密集，将会影响项目的展示性，规划条件要求妥善保护地块内高压电力设施，因此还有待进一步考虑。地块内部的原化工建材厂现在已经改建成园丁幼儿园，虽然从一定程度上增加了项目的配套，但是影响项目内部组团的整体打造，幼儿园附近环境杂乱会影响小区整体85、品质。同时由于无法整合化工建材厂地块，导致本案地块的规整性得到一定程度的破坏。地块临近原化工建材厂一侧的道路为规划道路，目前道路现状较差，对项目品质的打造将会形成一定程度的影响。地块指标限制项目地块不足三十亩，这样的规模对于高品质社区的打造具有一定的阻力。项目地块拥有航空限高、建筑密度、容积率等多重限制指标，而限高条件和建筑密度更是影响到项目可实现的容积率大小，这些指标将在一定程度上影响项目的规模等。项目地块需要受到“9070”政策的限制，这将会严重影响到项目的户型配比。这一政策限制，将会在一定程度上制约项目的整体高品质打造。地块周边现状项目地块周边虽然小区较多，品质也较好，但是入住率低，区域86、人气不旺，商业的打造将是一个较长期的过程。规 避利地块周边密布高压电线，需在建筑摆布上，尽可能减少项目物业与高压线的接触面，或将高压线埋入地下，将高压线的影响削弱到最低。规划道路问题不大，可以同棠湖柏林镇共同修建。化工厂对地块的整体性有一定影响，可以从建筑摆放及朝向方面规避，将影响减至最小。对于9070限制，可借鉴万科金域蓝湾的做法，需要时可以考虑赠送灰空间、全送阳台面积等来突破项目指标限制。5.3 项目发展策略分析5.3.1 项目可选择的发展方向通过对项目指标分析和区域市场分析，我司认为项目可最大化利用项目指标，用足3.3的容积率（容积率为瓶颈指标），故项目住宅部分的产品类型预判为中高层电梯87、产品。商业部分将随住宅部分的定位及投资收益情况进行设计，此节占不考虑。世家机构通过对成都（含东升）房地产市场、相关新政影响和项目地块开发条件等信息的综合分析研究得出，本案可以开发三个类型的产品：开发全部为大户型的高端电梯类产品，本报告称之为方案一；开发在9070政策限制下的常规电梯类产品，本报告称之为方案二；开发既能承袭一、二期档次定位，又建立在一定程度总价控制上的高档电梯类产品，本报告称之为方案三。5.3.2 方案一描述分析基于项目基地条件分析和东升区域内地块条件较好的在售电梯项目现状，提出较为贴近本案规划指标限制的方案一，此方案的典型特征为大户型使用面积、高端电梯产品： 方案预判项目档次：88、高端物业，品质感强；项目客群：双流区域内的金字塔尖人群；容 积 率：让出部分容积率指标，提升楼盘品质；总平布局：商业部分与住宅部分彻底分离；沿街设置一定体量的精品商业街；景观、配套打造：精细，品味感足；户型配比：三室以上大户型产品占比100，各功能间均强调舒适性，拥有很大的户型使用面积为规避“9070”政策，项目需采用负公摊设计，仿造金域蓝湾的设计手法，每户至少赠送30平米以上120-150平方米使用面积的舒适型套三150170平方米使用面积的享受型套三200平方米左右使用面积的享受型套四 方案分析方案优势1） 能充分发挥地块的区域价值、地块资源东升，作为双流的政治中心，区域地位得天独厚，但由89、于东升老城规划等的限制，使得东升的发展一直次于华阳、牧马山等。随着东升新城规划的提出，东升的地位和形象得以迅速提升。本案位于东升新、老城区交汇处，既能依托东升老城配套，又能近享东升新城的发展，区位优势足以支持项目的高端物业的档次定位。在项目开发条件中已经分析到，项目周边景观资源丰富、交通便利、配套齐全，具备打造东升区域内高端物业的外部条件。2） 能承延项目一、二期的高端形象不论从产品上，还是从销售售价和购买客群上都显示御苑枫景一、二期为东升区域内的高端盘。本案地块位于御苑枫景一、二期地块旁，可与上两期并为同一项目开发，不仅能延承高端形象，而且能进一步提升御苑枫景项目的区域影响力。3） 能进一步90、塑造XX集团的品牌形象独特的产品、高调的亮相，以及在一、二期基础上的形象提升，将会进一步的塑造XX集团的开发商品牌形象。4） 能成为项目亮点从东升目前的楼盘现状来看，赠送观景阳台和入户花园的做法较为普遍，但“赠送一个房间”、“赠送一个客厅”的做法基本没有。虽说项目受“9070”政策的限制，为达到项目内均为大户型效果而采用附送大量可变空间的做法是不得已而为之，但这一项目亮点无疑会引爆整个东升，为东升房地产市场带来质的变化。5） 提升项目的均价御苑枫景项目作为东升房地产界领军集团中的一份子，其优质的产品、独特的定位，使项目成为区域内名副其实的领头羊，如何延续这一优势，保持较高的均价水平成为项目的关91、键。独特的亮点、高端的项目定位都可以支持项目预期。方案劣势1） 客户面较窄此类产品由于总价高，因此客户面较窄，这就要求拥有很强的渠道营销的技巧。2） 单位开发成本上升由于该方案为追求项目品质将在规划条件上做出让步，这将会提升项目的单位开发成本，同时，项目优质环境的打造、相对完善的配套投入、较有难度的产品设计功底要求在产品上花费更多的精力和金钱等，这些都将影响项目的单方成本。单方成本的增加不仅会间接推高项目的售价，而且会增大项目的投资风险。3） 对产品设计的要求较高项目受“9070”政策限制的开发条件，使得项目的住宅部分中有70是小户型产品，而这与本方案的调性不符，故需采用负公摊设计以提升项目的92、使用面积。但从产品设计角度，要达到本方案预判的户型使用面积水平，仍需较高的设计要求，90平米以下建筑面积修建150平米以上的面积的困难较大。4） 较大的市场和政策风险由于本方案所提供的产品并未在东升市场上得到检验，因此，存在一定的市场风险。随着国家对房价的众多调控政策的不断出台，市民对房价上涨的预期不断下降，政策的调控作用逐渐显现。随着几个月前新一轮房价暴涨后，目前整个房地产行业处于稳定发展期，房价涨幅呈现出平稳态势，而成交量则小幅萎缩。在这样一个充满不确定性的环境中，政策风险将成为影响本项目的主要因素之一。5） 与东升内其它项目的户型面积的同质化将带来较大的竞争和风险从双流东升内的现有产品来93、看，130平米以上的大户型是地块位置较好的项目的普遍户型定位，并将在一定时段内占据供应主力。本方案定位不能很好的与他们形成错位竞争。5.3.3 方案二描述分析基于项目开发条件，尤其是受“9070”政策的限制，提出在常规产品思路下较为贴近项目规划指标限制的产品开发方案： 方案预判项目档次：中高档（与目前东升大多数电梯住宅产品的档次持平）项目客群：双流区域内的普通购房人群；容 积 率：用足项目各项指标，提升项目实际容积率以降低单位开发成本；总平布局：商业部分与住宅部分相重合，最大限度减少建筑的占地面积；沿街设置一定体量的社区商业；景观、配套打造：一般；户型配比：项目产品按照规定，以90平米以下小户94、型为主力户型，占比70；三室以上大户型产品占比100，各功能间均强调经济实用性；60平方米的舒适型套一80-90平方米的常规套二120平方米左右的舒适型套三 方案分析方案优势1） 产品受众面广根据市场调研和消费需求测试，常规产品是市场需求的主要产品。虽然该类产品在东升区域尚未成为主流，尤其是套一产品，但是从区域宏观分析、政策研究和调研楼盘发展趋势的归总可以看出该类产品将逐渐成为供应主流。由于市场上有大量首次置业者和承价能力有限的换房客群，故方案二的产品设计所面向的目标客群广。2） 房屋总价低，购买门槛不高常规产品由于受90/70规定的限制，90平米以下小户型占比较多，单位户型面积较小，因此市场95、可接受度较高，购买门槛较低。3） 投入较低由于该方案追求最大容积率以降低项目的楼面地价，同时，项目环境的打造、配套的投入、产品的设计等投入相比较而言不大，故将会降低项目的投入。4） 较好的抗风险能力由于购买客户的购买目的大部分为自住，故，该方案的抗政策风险能力较高。方案劣势1） 无法延续XX.御苑枫景一、二期的高端定位由于该方案小户型占比较大，根据初级房地产市场（东升房地产市场尚处初级）的发展规律，小户型占比大将会影响项目的高端定位，使其定位为中高端产品，此种定位无论在户型舒适度上，还是在配置上都无法与大户型相媲美，无法延续XX御苑枫景一、二期的高端定位，不利于项目整体一致性。2） 不能发挥项96、目地块优越的区位优势和地块优势从项目开发条件可知，项目在涧槽北街与白河路的交汇处，两条道路均为双向六车道，尤其白河路将建成东升区域主要交通干道，项目环境也较好，项目位于白河路上有着得天独厚的发展前景，定位为中高端产品无法发挥项目优势。3） 不能实现项目价值最大化本方案中高端的定位将不得不降低产品的档次，因此在售价上将无法同高端产品相比，无法达到项目产值最大化和利润最大化。4） 项目亮点不足本方案将会导致项目亮点不足，无法从众多竞品中脱颖而出，而且会在一定程度上影响XX御苑枫景二期的销售。5.3.4 方案三描述分析基于高端方案和常规方案的不足，通过对方案的深入分析和研讨，世家机构提出是否能通过走97、折中路线实现项目的开发。 方案预判项目档次：高端物业，高于东升区域现有楼盘品质；项目客群：双流区域内的金字塔尖人群和次金字塔尖人群；容 积 率：用足项目指标，作足容积率，通过总平布局等弱化其影响；总平布局：根据指标来设定商业与住宅部分的关系，可重合可分离；沿街设置一定体量的商业，为节约建筑密度最好是集中商业；景观、配套打造：精细，品味感足；户型配比：三室的大户型产品占大多数，拥有舒适的各功能间使用面积，整个项目以三房为主，两房为辅为规避“9070”政策，项目需采用负公摊设计，通过“赠送卧室”的设计手法，每户赠送10平米以上面积80 90平方米的舒适型套二110120平方米的舒适性套三1351498、0平方米的享受型套三 方案分析分析御苑枫景月报数据可知，四房产品的销售率较三房产品低且销售速度也较慢；从面积上来看140平米以上产品的销售速率明显减慢。东升房地产市场尚处于初级阶段，向成熟阶段转变成为区域房地产市场的发展趋势，而该转变的特征之一就是由套内面积超大、户型设计不合理转变为不过分追求套内面积、讲求户型设计、讲求合理的空间布置。同时，由于在产品形态上由叠墅洋房和多层产品转变为了中高层电梯产品，故高端客群仍存在一定的购买抗性，因此进行一定程度的总价控制和单套建筑面积控制成为保证项目销售速率和投资回报的保证。此种折中方案不仅能发挥地块的区域价值和地块资源、能承延御苑枫景项目的高端形象、塑造99、XX集团的品牌形象，而且具有项目亮点且能支撑项目预期产值要求。同时，此种折中方案不仅能与现有东升高端项目形成错位竞争，而且拥有相对较宽的客户受众面和较好的抗政策风险能力。小结采用方案二后对本案的影响最大，也是几种方案中最不适宜的发展方向，该方案不仅会影响到项目产值预期、开发商品牌塑造，最关键的是使本案与御苑枫景一、二期的调性形成了不一致，而且未充分利用地块条件，因此应该首先排除。方案一虽然优势明显，但却使本案处于了较大的风险中，而且这样的产品设计较为困难。方案三相比方案一、方案二更具竞争力，本项目应朝着该方向发展。5.3.5 项目发展策略建议29.75亩的地块本身不具有规模优势，更不具备打造品100、质项目的地块潜质，但本案可以通过借御苑枫景一、二期的势，与一、二期整合融为一体的方式来提升项目地块的吸引力，提升项目的品质感。同时，一、二、三期可以相互造势、共享配套。三期，包括其产品类型和项目配套等都可以为目前二期的销售有力提供有力的支撑；一期、二期为“御苑枫景”塑造的品质感和良好的口碑，以及项目配套等又可以成为本地块顺利销售的保证。5.4项目定位5.4.1 项目总体定位“东升区域内的高档电梯社区”定位诠释：首先，为纯电梯社区，不含其它住宅建筑类型。再次，项目的档次为“高档”，这种高档不仅体现在项目售价和购买客群上，更重要的是体现在良好的产品设计（尤其是总平和户型设计）上。第三，这种“高档”101、是东升区域内的高档，而不是盲目与成都的高档次项目进行对比，尤其在项目配套上。在项目配套、景观等的打造上，需结合东升实际情况，是在考虑了投资回报、客群需求、项目调性等的基础上的选择。5.4.2 产品类型定位中式后现代风格的14层电梯住宅高尚社区商业定位理由：从项目指标来看25的建筑密度上限、45米的限高、3.3的容积率上限对于一个地块来说属于较大的限制，因此尽量用足项目指标成为项目设计的目标之一。从东升房地产市场来看，客群对中高层项目的抗性已随着该类产品的增多而降低，故，建筑的实际高度不成为本案地块需重点考虑的内容之一。项目的区位条件和地块条件能支撑项目的最大指标，使项目的实际容积率达到最大。尽102、量用足项目规划高度等指标限制，发展14层建筑是项目产品的主导方向。从项目的最优开发路径来看，与一期、二期相延续是本案的最佳选择。因此在风格上，仍然选择中式后现代风格。从商业调研来看，区域的商业现状较为乐观，尤其是白河路和涧槽北街的交汇处。从东升商业发展、项目区域发展前景中可以推断出，项目地的商业价值还有较大的提升空间。根据目前的商业现状氛围，适宜发展高尚的社区型商业。随着商业氛围的提升，项目商业部分将发展质变，转化为休闲、餐饮的集中商业区。因此，要求在设计上，既兼具社区商业产品特征，又能符合商业的发展趋势。要求商业开间、进深、层高等均有商业发展的预留空间。5.5住宅部分定位5.5.1 项目指标103、分析在满足3.3容积率，建筑密度不大于25，航空限高45米的情况下,需修建建筑层数理论值为13.2层。本项产品组合业态中含有底商。由于底商与住宅层高的差异必然影响底商上面住宅的修建层数。因此，建议含有底商的住宅建筑13层，未含有底商的住宅建筑14层。未含底商住宅高度分析：项目 方案层高层数井道顶 层高度机房 高度室内外 高差建筑 高度一3144.22.30.646.1二3144.200.643.8三2.9144.22.30.644.8注：本表计算建筑高度时采有的电梯高度模型为蒂森电梯；井道顶层高度包括建筑物最顶层层高与轿厢缓冲区高度；机房高度2.3米时，为有机房电梯，机房高度为0时，为无机房电104、梯；室内外高差为常规经验估算值。方案优劣势分析：方案优势劣势一层高3.0米不满足高度指标，放弃。二层高3.0米无机房电梯，造价略高三有机房电梯层高2.9米，品质略显不足。由上表可见，方案二是本项目较理想的选择方向，既满足最大容积率指标，也保证了项目的高端品质。可建建筑基底面积：4958.36平方米。可建总建筑面积：65450.32平方米。满足90平方米以内的户型面积、套数占整个项目的70以上，这个指标规定了本项目如果按常规方式操作，只能以小面积的套一、套二户型为主导，而我们结合项目一、二期形象定位的市场分析和销售情况分析又判定为项目目标主力客群需求的是100120平方米左右的户型。为解决这一矛105、盾，世家认为可借鉴成都万科金域蓝湾的产品创新设计概念，通过赠送灰空间如入户花园、可变空间、挑高阳台等方式，在建筑面积90平方米的范围内，打造实用面积在100120平方米的户型空间，从而迎合项目的市场定位。打造标致性楼盘，在一定时间内领头区域楼盘品质，唯有创新。创新不仅仅包括技术层面的创新，也包括生活方式与文化的创新。2007年主打“灰空间”，本项目不仅要引入金域蓝湾、蓝光富丽系列、金科一城等众多项目灰空间的变化元素，也要延续御苑枫景品味生活的方式与文化。5.5.2 目标客群定位 目标客群的特征首先，从区位条件来看，项目位于双流东升新城与老城交界处附近，项目能充分依托新城发展优势。新城的初步定位106、是“成都的HBD（健康宜居城区）”，将形成以居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的城市综合发展区，将成为成都南北发展轴上南部重要的中心城区之一，具有后发优势。因此，本案目标客群的显著特征之一是较为关注各项目的区域发展前景，且对本案所在区域的规划和发展前景较为认同。其次，项目地块环境较为幽静，紧邻规划中的500亩白河湿地公园，且临近四星级公园棠湖公园，具备打造高尚社区的条件，因此，本案对于追求居住品质和居住环境的客群具有较大吸引力。再次，本案位于双流东升老城区与新城区的交汇处且近邻成都的武侯国际新区，因此不论对于双流客群还是成都客群，本案均具有便捷的交通条件，但距核心区仍有一小段距离，因此，本107、案目标客群的另一显著特征为对项目的空间距离略不敏感。第四，分析本案一期、二期的来访客群和销售客群可以发现：双流客群占据着绝对优势，远高于50；成都客群次之。而在所有双流购买客群中，来自政府机关的占了近半成，这得益于项目组对圈层营销的成功运用。而政府机关工作人员这部分客群也必然成为本案三期的目标客群之一。第五，从项目指标分析中可以得出，本案三期的产品类型将向小高层、中高层发展。从目前市场现状来看，双流东升小高层产品的目标客群主要是双流本地客群，少部分为成都客群和外地客群，而且这些客群对公摊率指标的敏感性较差，但对项目档次和项目的内、外环境要求较高，这与本案一、二期客群现状大体相同，因此只要三期产108、品设计良好，客群对产品类型的变化的敏感性不会太大。第六，对于本案三期影响较大的是项目的户型设计需要受“9070”政策的影响，而这将在一定程度上影响项目的目标客群的组成，可能会使客群由“二次置业、改善居住条件型为主”变为“首次、多次置业者均有”。但是，它不会改变“双流客群为主，成都、外地客群为辅”的客群构成。综上，世家通过对新政的影响力研究、双流的房地产市场的专题研究、项目所属区域的调研和消费者访谈，结合项目的预判开发方向，对本项目目标客群的特征归结如下： 认同项目区域规划 对居住品质和居住环境要求较高 追求高品位、高品质的生活 消费能力在双流区域内相对较强 以双流客群为主，部分为政府机关工作人109、员 大部分为改善居住型的二次以上置业 年龄：大多在3045岁区间段 年收入：5万以上 需求的户型使用面积至少在90平米以上 可接受的价格：总价30万元以上，对总价较为敏感，对单价的敏感度相对较小。 目标客群组成双流客群动机取向：以区域的发展潜力、交通的便利性、产品和项目环境的舒适性为置业的第一原则，满足于项目所提供的身份感区域特征：在双流区域内工作基本特征：拥有一份中高收入、稳定的工作或拥有较为殷实的积蓄人群构成：双流东升及周边区域工作的中高层管理者、高级职员、技术骨干、学校教师；双流企业主；双流各县镇的政府公务员行业特性：以公务员、航空、房地产、金融、商贸、教师等收入较高的行业为主项目产品价110、值敏感点：1） 拥有必要的功能间，两房或三房产品；2） 舒适宽松的居住空间，较为合理的户型设计；3） 拥有景观阳台等赠送空间和飘窗等能增加居住品质的元素；4） 注重项目景观环境营造及邻里和谐氛围；5） 对项目配套有一定要求，但程度较低；成都客群动机取向：以交通的便利性、产品和项目环境的舒适性为置业原则，对项目区域的发展潜力和规划情况要求较高区域特征：在成都工作，但与双流有一定关系基本特征：拥有中等以上收入、较为稳定的工作人群构成：成都区域内的私营企业主、企业中层管理者、公司员工行业特性：以航空、房地产、金融、商贸、教师等收入较高的行业为主项目产品价值敏感点：1） 拥有必要的功能间，两房或三房产111、品；2） 舒适宽松的居住空间，合理的户型设计；3） 拥有景观阳台等赠送空间和飘窗等能增加居住品质的元素；4） 注重社区规划设计、景观环境营造、社区文化建设；5） 注重项目配套，包括配套设施和商业配套等；6） 注重项目的物业管理服务；7） 社区的安全感和居住的私密性；纯投资性客群动机取向：追求物业的增值和较为稳定的租金回报基本特征：看好物业的升值前景，拥有较为殷实的积蓄或较高的收入人群构成：中小投资者、专业炒家、个人，主要目的是投资保值增值，获取超额投资收益；各地公务员，主要动机是合法化收入，投资保值增值是手段，而非目的价值敏感点：1） 投资额的大小和物业的增值空间；2） 投资回报和投资风险；3112、） 开发机构的品牌和实力；4） 对项目产品的敏感性较低；注：由于国家对炒房行为的进一步限制，这类投资者在整个消费者构成中的比例会有所下降。5.5.3 户型设计 户型面积区间及比例按照前述项目开发策略及目标客群特征制定以下户型面积区间、比例。表一：建筑面积（平方米）户型套数比例75803085905595110101151305表二：建筑面积（平方米）户型面积比例7590709013030 功能分区动静分区：客厅、餐厅、厨房、音乐房、娱乐室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐113、的人可以放心活动。公私分开：家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、娱乐室进行区位分离，而且应注意各房间门的方向及玄关的设计。主次分区：家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。干湿分区：厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开；主卧室中主卫与步入式衣帽间分别设置出入口，通过步入式衣帽间进入卫生间会给衣帽间带来湿气，114、也不宜于衣帽间的干净、整洁。 户型内部空间面积划分标准表一：户型划分标准起居功能面积最低标准(平方米)开间最低标准(M)最好朝向或自然通风情况7580（平方米）起居室18 3.6南向或东向餐厅（独立）82.5朝向均可主卧室133.3南向次卧室一113.0朝向均可公共卫生间41.8采光通风中厨房61.8采光通风入户花园3计算一半面积空中花园阳台82.1错层挑高赠送生活阳台1计算一半面积储藏空间1备注客厅与餐厅面积中包含户内公共走道的面积户型示意图表二：户型划分标准起居功能面积最低标准(平方米)开间最低标准(M)最好朝向或自然通风情况85-90（平方米）起居室20 3.9南向或东向餐厅（独立）92115、.7朝向均可主卧室153.6南向次卧室一123.3朝向均可公共卫生间41.8采光通风中厨房61.8采光通风入户花园3计算一半面积可变空间42.7计算一半面积空中花园阳台82.1错层挑高赠送生活阳台1计算一半面积储藏空间1备注客厅与餐厅面积中包含户内公共走道的面积户型示意图表三：户型划分标准起居功能面积最低标准(平方米)开间最低标准(M)最好朝向或自然通风情况95-110（平方米）起居室28 4.2南向或东向错层挑高赠送餐厅（独立）103朝向均可主卧室203.9南向主卫62.1朝向均可次卧室一153.6朝向均可次卧室二113.0朝向均可公共卫生间41.8采光通风中厨房61.8采光通风入户花园4计116、算一半面积空中花园阳台82.1错层挑高赠送生活阳台1计算一半面积储藏空间1备注客厅与餐厅面积中包含户内公共走道的面积户型示意图 奇数层 偶数层表四：户型划分标准起居功能面积最低标准(平方米)开间最低标准(M)最好朝向或自然通风情况115-130（平方米）起居室30 4.5南向或东向错层挑高赠送餐厅（独立）123.3朝向均可主卧室203.9南向主卫62.4朝向均可次卧室一163.6朝向均可次卧室二123.3朝向均可公共卫生间51.8采光通风中厨房72.1采光通风入户花园6计算一半面积可变空间52.7计算一半面积空中花园阳台82.1错层挑高赠送生活阳台1计算一半面积储藏空间1备注客厅与餐厅面积中包117、含户内公共走道的面积户型示意图 户型科技智能配套设计建议采用成都目前高端市场较流行的新风系统、地暖系统。新风系统的主要功能是在不开窗的情况下，实现室内与室外的空气交换，排除室内长时间积留的污浊空气，吸入室外新鲜空气，倡导舒适与健康居家；地暖系统的主要功能是由于成都冬天日照不强也没有取暖设施，人在室内长时间留滞会感觉到不舒适，尤其对老人和小孩影响较大，配置地暖系统可使室内温度调整至适合人体舒适居住的温度。 户型变异空间设计餐起合一与复合厨房在可能的条件下将餐厅和起居室两个功能空间合一，省去走道面积，使用功能基本不受影响，空间的灵活性也较强。将厨房的功能进行拆分，把爆炒、储藏等功能分散到不同的空间118、，例如设置单独的爆炒间、部分橱柜及冰箱移入餐厅、设置服务阳台等。 “一间半”卫生间对于90平方米以下的户型，“一个半卫生间”，即在卧室区域设一个3 件套或4 件套的标准住宅卫生间，同时在公共区域设一个只有马桶和洗手池的迷你型卫生间，后者可作为解决客人、工人的如厕需求，同时也可缓解主卫生间在早晚高峰使用期间的压力。如果客户根据自身需求,不需要此迷你型卫生间的情况下，则完全可以将水道暂时封堵上，把“半卫”这间小屋子当作储藏室使用，这样空间的使用就可以更加灵活、也更为高效了。错层挑高露台根据面积测量规范，错层挑高空中花园阳台不计算建筑面积，进深尺寸2100MM，总面积8-10平方米的空中花园阳台不仅119、增强室内与室外的通透性，而且也增强户型卖点。2.2米以下层高书房根据面积测量规范规定，2.2米以下层高的区域不计算建筑面积。在不影响主要房间布局的情况下，设置层高低于2.2米的空间用于书房、健身房等，增加户型的实用面积。有利于提升项目整体竞争力。可变空间根据面积测量规范规定,凹凸阳台均计算一半的建筑面积。可变空间正是利用此项规定在保证两间正常大小居室的同时，增添一个实用面积810平方米，建筑面积45平方米的可变空间，可以作为书房、棋牌室，交房后，业主又可以改选为一间小卧室。同时可增加项目整体容积率，提高项目经济效益。在设计户型时尽量设置一些可拆改的隔断墙，使住户可以根据居住需要分割和改造空间，120、隔出一间小卧室或一个读书角落，将某个空间扩大等。 建筑细部拔升项目品质设计高档住宅不仅体现在低密度、高材料投入上，细节的把握往往影响着项目的人性化关怀程度。细节决定成败，在产品设计大同小异的今天，细节的力量是不容忽视的。电梯前室高端客群越来越重视回家的感觉，电梯前室是客户出电梯的第一视觉空间。在设计允许的情况下，把过长的走道划分给部分户型，这样不仅使该户型拥有双重的玄关空间，客户也可根据自身的喜好装修个性的走道空间。厨房厨房的设计要注意操作者的烹饪流线，洗、切、炒的动线关系。最好可让客户在装修时能够摆放“U”型台面空间，有利于烹饪流线组织及厨房用品的收纳；厨房通风采光的玻璃窗最好能够横向摆放，121、高于洗、切、炒台面150MM的通长窗体。5.5.4 价格定位在此利用AHP方法通过市场比较确定项目价格。 权重的确定根据消费者购买商品住宅的心理，我们将影响消费者决定是否购买某项目的影响因素分为10类：区位认同（对区域东西南北各个板块的认知程度）、外部自然环境（项目周边山水等自然资源）、交通状况（公路、地铁通达性）、周边市政生活配套（项目周边医院、学校、社区商业等配套环境）、小区环境配套（项目内部景观营造以及会所商业学校配套）、规划布局（小区内部规划）、建筑设计（户型、外立面）、建筑配套（新风、地暖、直饮水、中空玻璃等附加配套）、物业管理、品牌形象（包括项目品牌与企业品牌）。确定了这10大因素122、之后，我们用AHP方法通过专家打分进行两两比较得出各因素在影响购房者决策时的具体权重，结论如下。因素权重排名区位认同25.62%1外部自然环境6.61%6交通状况15.00%2周边市政生活配套11.72%3小区环境配套5.04%9规划布局6.27%7建筑设计11.51%4建筑配套3.95%10物业管理5.39%8品牌形象8.90%5 比较定价指标权重锦绣华都棠湖帝景东升国瑞国栋南园五星城本案（三期）1区位认同25.62%79.588.58.52外部自然环境6.61%79.57.58.57.53交通状况15.00%78.58984周边市政生活配套11.72%7.59.58.58.585小区环境配123、套5.04%9868.596规划布局6.27%8.58.577.58.57建筑设计11.51%8.578.5698建筑配套3.95%78778.59物业管理5.39%7.58.57.57.5810品牌形象8.90%8.597.588.5合计7.598.777.818.078.36当前销售均价4400470043004500本项目可比价格4846.414479.994601.434661.304647.28确定各指标权重之后，同样采用专家打分法根据这些指标将本案与其他中高层电梯住宅产品进行打分评判，如上表所示。通过市场比较得出结论：如果现在本案就进行销售，适宜的售价为4647元/平方米，取465124、0元/平方米。 商品房定价由于本案在2008年6月进行销售，鉴于2007年成都市商品住宅市场价格15%左右的增幅，那么距今半年左右的项目面世时房价可以有7.5%左右的涨幅，则项目一期售价可确定为： 4650*（1+7.5%）=4998.75元/平方米取5000元/平方米。由于本项目最大的特色在于大面积的赠送空间（部分户型赠送面积可达建筑面积的20%以上），因此在售价上可以适当幅度上调，在此取15%，则项目售价为： 5000*（1+15%）=5750元/平方米。因此，本项目的售价定为5750元/平方米。5.6商业部分定位5.6.1 总体档次定位东升区域内的中高档商业定位理由：项目位于东升新老城区125、的过渡性区域，随着双流国际机场的二期扩建、东升新区的不断发展以及东升经济的不断提升，东升区域内的商业形态和档次必将发生较大变化。项目所在区域的商业预期较好，而且项目的口岸位置较好，加之区域内目前少有升级换代版的商业，因此应跳出现有区域商业现状进行项目商业定位。但是，由于目前整个区域商业尚处于发展当中，商业氛围不足，我司建议其商业的档次定位不宜过高。项目商业档次的选择不仅要匹配项目本身的档次定位，而且要遵循商业地产运营的大规律，不能墨守成规，根据项目开发条件分析、项目区域商业市场现状及趋势、项目的总体定位、御苑枫景一、二期商业现状等，经过全盘考虑，差异化定位，最终确定本案商业部分定位为中高档次商126、业。5.6.2 商业形态SWOT分析底商SWOT分析S优势销售压力小，资金回笼快底商便于分割销售，可以进行店铺的总价控制，销售难度较集中式商业小，且销售速率相对较快。承接区域商业形态区域调研显示，项目所在区域多为底商商业，因此修建底商可以有效的承接区域商业形态。业态包容性好，基本无招商难度 底商一般档次不高，可选择业态相对较多，由于不需统一招商（特殊情况下才进行统一招商），因此基本无招商难度。W-劣势影响项目档次底商的经营档次相对较低，属于初级商业形态。底商的存在对住宅档次的影响较大，与本案定位有一定差距。影响本案住宅整体效果带有底商的住宅必须临街，会影响楼上居住品质，并且含有底商的建筑的外立127、面较为杂乱，与项目整体调性不符，影响项目整体景观和品质打造。O机会区域商业发展项目所在区域连接东升新老城区，西邻规划中的白河绿化带，以及规划中的新城区，对商业的发展将会产生推动作用，这有利于区域商业氛围的加强。T威胁区域底商数量较多目前底商在东升区域十分普遍，可以说有泛滥的倾向，项目区域内也基本为底商，再修建此类商业意义不大。发展前景暗淡东升新区规划使得东升商业的整体品质向成都标准靠拢，因此区域内对底商形式的商业需求增量将会减小。集中式商业SWOT分析S优势集中优势，规模效应，提升项目展示性集中式商业形态商家较为集中，可选面积区间较大，集中商业城在营销、推广方面可以发挥规模效应。集中式商业的修128、建可以成为项目的“脸面”，提升项目的展示性。档次高，与项目定位一致集中式商业档次较高，所招收的业态也较高，与本案的整体调性切合度高。使项目价值达到最大化项目的限制性指标为容积率指标，在作满容积率的前提下，集中式商业由于售价和升值潜力高于住宅且较底商更具升值潜力，故使项目价值达到最大化。稀缺性高目前东升地区商业形态以底商为主，集中式商业较为稀缺。发展前景好项目所在区域商业的未来发展前景较好，对商业档次的要求较高，集中式商业符合未来的发展需求。在稀缺性较高的前提下，集中式商业发展前景好。W-劣势面积较大，销售压力集中式商业体量较大，所拆分出的最小可售面积也较大，面向客户一般为大客户，需要较高的销售129、技巧，同时，销售速率较慢。同时，由于面积较大，故招商有一定难度。开发商自持几率大集中式商业体量较大，虽然项目区域发展前景较好，对集中式商业需求量会加大，但是目前区域人气尚不足，如此大体量的商业在销售上会有难度，开发商自持的机会将会增加。O机会区域商业发展区域整体发展前景成为项目集中式商业的最大支撑点，根据区域未来的发展可以推测，对集中式商业的需求会大大提升。T威胁未来竞争压力大很多开发商，尤其是东升新区内的开发商已看准了集中式商业的良好发展前景，预计远期的竞争较大。据以上分析，建议修建集中式商业。底商形式的商业可根据需要适当布置。5.6.3 建筑形态定位中高档集中式商业定位理由：集中式商业的修130、建是在充分论证了区域商业现状、区域发展趋势的基础上的。区域有着良好的发展前景，集中式商业在档次上高于社区底商，与项目定位契合度较高，也是目前项目周边区域所缺乏的一种商业形态。随着区域商业逐渐成熟，这种商业将会是主流的商业形态。修建中高档次的集中式商业有利于配合项目的整体定位，有助于项目住宅整体品质的提升。由于地块受到25建筑密度、3.3容积率等指标的限制，商业建筑自身不能占用过多的基底面积，否则影响可修建的住宅建筑面积。因此，底商必须结合住宅布置，而这样的布置方式与项目的总体定位不符且会影响住宅品质，不建议修建。如果要修建底商的话，需修建升级版的底商作为项目一、二期和本案的商业配套，并与周边商131、业相呼应。但在建筑层数上，邻白河路一侧由于绿化带的隔离，加上与其相邻的御苑枫景现房未规划商业，使得本案商业的连续性氛围较差，商业价值低于邻涧槽街一侧，因此白河路一侧临街底商最多修建一层，临涧槽北街一侧临街底商最多修建两层。5.6.4 业态定位从目前区域内的商业现状来看，社区型商业是主要的商业业态，但根据项目档次定位及商业价值分析，我司认为项目的商业业态可规划为较高档的商业业态，如：餐饮、娱乐、休闲等。 餐饮类商业业态：大型中高档品牌餐饮。 休闲类商业业态：网吧、美容美体、按摩店、保健浴足、健身中心、茶楼、书店、小酒吧、音像店等。 娱乐类商业业态：KTV等。如果设置底商形式的产品，则可以适当引入132、部分社区配套型商业业态，如：超市、药房、通讯店、副食、水果店、诊所、干洗店、美发等。5.6.5 产品建议在商业价值最优的区域：白河路与涧槽北街道路交叉口处布置集中式商业。集中式商业建议单层建筑面积控制在1000平米左右（规模适中，无论持有抑或出售压力均不大），层数34层（根据对富豪商业城的了解，其四层基本作为富豪实业预留办公层，可见四层以上商业价值不大，但4层未来有需求预期）。层高一层4.5米，二层4.2米，三层3.9米，四层3.9米（为提升竞争力，建议层高适当加高），交通组织除楼梯外益增设电梯12部（有利于后期商业经营）。集中式商业的建筑风格需在充分考虑住宅部分风格的基础上，采用具有时代感的133、符合现代商业需求的设计风格，外立面的材料上建议采用石材。如果在白河路、涧槽北街路两侧设置底商，为节约项目指标（尤其是建筑密度指标）底商上部需建设住宅，因住宅部分的剪力墙与柱不能直接落到底商中，故需做梁板转换，保证不影响底层商业的使用功能。建议底商一层高度为4.2米，二层高度为4.5米（4.5米为梁板转换预留高度），开间3.6-4米，进深在10.8-12米左右。开间可根据商家需要或销售需要灵活调整。5.6.6 价格定位根据我司市场调研，项目地十字路口对面位于白河路与一杆旗南二段交汇处的富豪商业城底层租金在30-33元/月平米；二层租金在15-16元/月平米；三层为胖哥火锅超市，租金在9-10元134、/月平米左右。据此，再考虑为未来双流国际新城建设得的不断推进，我司认为项目建成之后底层商业租金完全可以达到35元/平方米/月。假设资金回收期限为20年，则底层商业售价为：35*12*20=8400元/平方米根据商业销售价格与建筑层数之间的经验比例，将二层商业销售价格定为一层商业销售价格的1/2，即4200元/平方米；三层商业销售价格定为一层的1/3，即2800元/平方米。在这种情况下，本项目商业部分的销售均价为：(8400+4200+2800）/3=5133.33元/平方米因此，本案商业部分整体销售均价可定为5000元/平方米。六项目规划设计建议根据前述项目发展策略及目标客群特征，项目产品为成135、熟型建筑产品。购买此类建筑产品的客户对总价的敏感度较强，单价的敏感度较弱。产品在功能方面，不仅拥有完善的功能空间，而且每个功能间均拥有宜人的尺度，开间、进深均舒适。项目不仅拥有良好的景观、立面、科技智能配套，而且拥有合理的空间布局及设计方式，如可变空间，空中景观花园等。总之，项目将延续XX御苑枫景一、二期的产品定位，采用成都市场流行的设计理念，注重产品细节与品质的打造。6.1 项目总平规划设计 总平规划设计原则围护布局本项目周围是较多的城市建筑及未拆迁的住宅，外部可借势的自然因素不足，选择围合布局不失为一个较好的办法。通过围合布局实现充满生机的内部景观空间，主力户型有着良好的景观朝向。在这围合136、的空间中，人与自然，建筑与自然得到理想的结合。地块住宅部分价值分析根据项目地块周边的道路交通、环境景观、物业品质等条件综合判断，从居住价值而言，由于项目主要靠地块内部环境空间提升项目品质，所以临近地块东侧红线的的住宅价值最优，其次为临近西侧道路红线区域，最次为西南侧延用地红线区域。世家认为，本项目的总平规划设计方案应本着地块内位置价值选择物业形态为基本出发点，对于住宅而言，把品质较高、面积较大的套型放置于住宅价值最优区域，享受中庭景观；把面积较小的套型放置于临东侧道路红线的区域，从而实现住宅品质的总体均衡性。地块商业部分价值分析根据项目区域商业调研信息，结合商业地产发展规律等，研判出项目地块临137、近白河路与涧槽北街道路交叉口一侧商业价值最高（人流量和车流量较集中，商业的展示效果和到达性最高）。其次为沿涧槽北街的临街一侧（沿街面较长，两边商业呼应较好，与一杆旗路相连），白河路最次（无商业延续呼应、交通不便、沿街面不长、被景观遮挡）。在商业口岸最优区域布置面积较大的商业物业，次优口岸可以考虑布置较少或不布置商业物业。 建筑朝向、间距与退界本项目应结合东升的气候情况，主朝向尽量做到南向或西南向。由此，项目可以做到冬天有日照，夏天有穿堂风。建筑间距与退界除满足规划设计条件通知书、成都市规划管理技术规定（2007）外，还应注意建筑朝向相对或间距过短所引起的私密性问题。 路网体系构成及道路宽度小区138、内设置环形消防通道与景观通道，环形通道宽度为7米，景观通道宽度为2.5米，小区内尽量实现人车分流，车辆通过环形通道进入地下室停车场。 附属用房、配套设施的布局及指标小区内设置物管用房一处，面积按照规划规定不小于240平方米，解决物业管理办公，物业人员住宿；门卫室岗亭一处；结合景观绿化设置全民健身活动场所一处，面积按照规划规定不小于400平方米。 地下室停车场按照规划设计条件通知书规定，本项目需配建的停车位约512辆（估算值）（小于90平方米的户型按照平均80平方米计一户，大于90平方米的户型按照平均120平方米计一户，共计约670户，按照小于90平方米每户0.7个车位，大于90平方米每户1.0139、个车位计算共约512个车位）。地上可结合环形通道布置树荫式停车场占总车位数量的20，计102辆，地下室停车410辆。按照地下室停车410辆，每辆车占用40平方米地下室面积计算（40平方米为高层建筑地下室总面积/总停车数量所得的经验值），共需16400平方米的地下室面积。也就是说，地块内如果设置一层地下室，那么大部分的中庭空间与环形通道空间下面基本为地下室，这样不仅会使总成本投入加大，也不利于中庭景观的建造和维护。因此，建议地下室停车采用自走式停车+机械式停车相结合的办法，减少地下室面积，从而减少建安成本总投资。6.2 项目配套物业功能设计 会所为减少项目投资，建议本项目与一、二期项目项共用会所140、功能。6.3 项目立面及风格设计传统与时代感相结合的中式后现代建筑风格项目一、二期以中式后现代建筑风格为主，不仅体现项目的传统韵味，而且能够彰显项目的时代感。整体建筑风格强调在中式和现代中寻求一种和谐，从而突出项目的创意特质。产品形态的变化将导致本项目外立面有一定程度的异样，但原则上要与项目一、二期的建筑风格和谐统一，力求现代、简洁。 项目一、二期各类产品建筑风格 立面建筑风格建议6.4 项目景观设计延续一、二期项目后现代中式园林风格项目一、二期景观风格为后现代中式园林风格，从实景展示效果来看，不仅能使景观环境与项目的建筑风格相协调，而且本身具有独特性。景观主题“自然生态、美好家园”，得到了很141、好的展现与阐释。采用组团式设计手法，赋予了不同的韵味和概念，给人以步移景异的视觉感受和心灵体验。同时，精心打造的景观环境成为项目的亮点之一，起到提升项目品质的作用。一、二期展现的实景景观，采用了大量的堆坡和蓄水手法，推崇硬质小景和软质绿化相结合，基本实现了客群对景观的需求。从项目的来访客群调研数据中分析可知，客群对项目的景观认同率较高。因此，建议本项目延续一、二期中式的景观设计风格和手法，注重硬景与软景的结合，假山、流水、翠竹、池塘环境的协调共生，亭台廊阁景观小品的塑造，发挥水系灵动性的功能，使其景观更具观赏性，从而支撑建筑产品的销售。另外，在园区内应配建运动休闲设施、健身设施，与园林景观融为142、一体，注重参与式、主动式的景观设计，这样不仅可以有效的利用景观资源，具有极佳的观赏性，也可使业主能真正进入、融入到景观中去，增添居住情趣。七投资效益财务分析7.1项目主要技术指标本项目投资估算，是按照区域类似工程的费用水平，并考虑其他影响因素而编制。7.2项目投资概算投资估算依据说明：前期工程费参照双流县同类建筑水平按每平方米50元估算。建筑安装成本建安工程成本参照东升镇同类建筑水平估计，地上部分建筑安装成本为1150元/平方米，地下部分建筑安装成本为1600元/平方米。环境及配套工程费参照东升镇地区同类环境打造水平按每平方米100元估计。管理费管理费均按项目报建费、前期工程费、建安成本、环境143、及配套工程费之和的2收取。销售费用不可预见费按项目报建费、前期工程费、建安成本、环境及配套工程费、管理费、销售费用之和的3收取。财务费用按中国人民银行2007年9月16日调整的人民币贷款基准利率，两年按7.47计算，贷款额为一期固定资产投资总额的50。项目投资成本概算表7.3项目收益测算本项目各产品价格按同类产品相同区域的目前市场价格而定。销售比例按100估算；车位销售比例按80估算。销售进度表：时间2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度销售率0402520157.4项目盈利能力分析静态经济指标分析：成本利润率（税前）：税前营业利润总成本10038.3144、0成本利润率（税后）：税后营业利润总成本10023.24项目成本利润率大于行业平均成本利润率，说明该项目有较强的收益能力。注：营业税按销售收入的5.85计算；土地增值税按国家公布的标准计算；所得税根据2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国企业所得税法，按利润总额的25计征。动态经济指标分析：全部资金内部收益率 IRR15.06全部资金财务净现值 NPV5584.62万元自有资金内部收益率 IRR22.15自有资金财务净现值 NPV5103.46万元动态指标评价：IRR8,项目可行；NPV0,项目可行。注：内部收益率的折现率按社会平均年折现率8计算，本项目按季度145、分析，因此按季度折现率1.9计算。详细见可行性报告（银行版）。7.5不确定性分析7.5.1敏感性分析本项目将固定资产投资总额、销售收入作为不确定性因素进行敏感性分析。如果固定资产投资总额、销售收入分别向有利和不利方面变动10、20，成本利润率、净利润随之发生变化。7.5.2盈亏平衡分析本项目分两种情况来进行盈亏平衡分析，以此来估算项目的安全性。第一种，盈亏平衡点的销售率，即税前利润为零时的销售率。由于项目中住宅的销售收入占比项目销售总收入达到90以上，所以估算时我们忽略商业和车位销售带来的效益。当住宅的销售率达到73.77，项目将不亏不盈。第二种，成本投资额保本点，即税前利润为零时的成本投资额假设其他条件不变的情况下，成本投资额总体上涨36.95比测算方案项目不亏不盈。因此，从盈亏平衡分析看，本项目抗风险能力较强。