1、 滨海浙江大厦滨海浙江大厦可行性研究报告天津滨海浙商投资控股有限公司（筹备组）2007年1月53目 录第一部分：项目概况1第二部分：项目开发可行性研究分析4一、项目开发背景4二、项目立地环境分析：20三、项目市场分析：32四、项目开发方案：46五、项目财务测算：56六、风险分析：58第一部分：项目概况滨海浙江大厦是在天津滨海新区纳入国家总体发展规划的宏观背景下确立的。为了更好的服务环渤海、辐射“三北”，搭建天津滨海新区与外省市沟通，促进相互投资、贸易和信息服务平台，天津市人民政府决定建设天津滨海新区“外省市商务区”。滨海新区“外省市商务区”选址于响螺湾，并致力于将该地区建设成滨海新区中心商业商2、务区的标志性区域（摘自“天津市滨海新区响螺湾商务区投资指南”）。“响螺湾商务区”将提供优惠条件，为兄弟省市来津设立窗口、参加滨海新区建设，实现互利共赢。今年以来，各省市纷纷到该地区实地考察，商谈投资，达成了一批合作项目协议。市政府从中选择了10个条件比较成熟、带动效应较好的合作项目进行签约，签约总建筑面积达171万平方米，总投资额119亿元，“滨海浙江大厦”是10个签约项目之一。“滨海浙江大厦”座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域标志性建筑。滨海浙江大厦效果图项目名称： 滨海浙江大厦项目开发单位：天津滨海浙商投资控股有限公司项目建设内容：占地面积1.99万平方米，规划建筑面积12.95万平方3、米。拟建成集SOHO、公寓、裙楼商业于一体的建筑群。第二部分：项目开发可行性研究分析一、项目开发背景1、 京津冀联合经济圈，未来中国经济增长“第三极”。目前我国已初步形成了以上海为中心的长江三角洲经济圈，以广州、深圳为中心的珠江三角洲经济圈和以北京、天津为中心的京津冀经济圈。国家统计局公布的最新数据显示2005年，我国国内生产总值达到182321亿元。作为改革排头兵的深圳、浦东和天津滨海新区，其GDP总量分别达到4926.90亿元、2000亿元、1600亿元的成绩。而长三角、珠三角和京津冀三大经济圈，更以占全国10%多一点的人口创造了占全国35.8%的地区生产总值。三大经济发展圈的分布图1、14、三大经济圈：珠三角城市群覆盖的空间地域范围包括广州、深圳两个副省级城市，珠海、佛山、江门、东莞、中山5个地级市和肇庆、惠州等县级市。其土地面积为2.2万平方公里，占国土总面积的0.23%；人口为2625万人，占全国的2.04%。长三角城市群的空间地域范围涉及两省一市，包括1个直辖市：上海；3个副省级市：南京、杭州、宁波；11个地级市：江苏省的苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州和浙江省的湖州、嘉兴、绍兴、舟山，共15个城市。土地面积10万平方公里，占全国总面积的1%；人口7570万，占全国人口总数的5.9%。京津冀城市群的空间地域范围涉及两市一省，包括北京、天津两个直辖市和河北省的唐山、保5、定、廊坊3个地级市，以及秦皇岛、张家口、承德、沧州等县级市。土地面积3.26万平方公里，占全国的0.34%；人口2762万，占全国的2.15%。表一：三大经济带基本情况比较：区 域土地面积人 口绝对值（万平方公里）占全国比重（%）绝对值（万人）占全国比重（%）长三角10.0241.04130005.89珠三角2.2050.2345472.04京津唐3.2590.3463712.15合计15.4881.612380010.08全国960100130000100表二：三大经济带经济发展概况比较： 单位：亿年份项目2003年GDP 增长率2004年GDP 增长率2005年GDP 增长率占全国比重人均6、GDP珠三角11586 15.613394 13.218116 16.99.2%39842长三角25738 11.828775 13.633859 13.417.2%26045京津冀14596 10.816202 1118337 13.29.3%28728摘自国家发改委统计数据表三：2005年三大经济带横向比较： 项目全国长三角珠三角京津冀GDP182321338591811618337总人口13亿1300045476371人均GDP14024260453984228782进出口总额14000亿5024亿4110亿1925亿外商直接投资620亿263亿115亿159亿表四：主要区域拉动力比较：7、 项目长三角珠三角京津冀总量 浦东 总量 深圳 总量 滨海新区GDP 33859 2100 18116 49269 18337 1610总人口 13000 185万 4547 800万 6371 140万人均GDP 26045 113500 39842 60500 28728 116200进出口总额 5024 1900 4110 18286 1925 500外商直接投资 263 3111 115 2969159 2531备注：表中GDP、人均GDP单位为亿元人民币； 进出口、外商投资为亿美圆。以表三数据，对三大都市圈所属的行政区的经济基本状况进行比较：（1）经济社会发展水平 从GDP水平看，长8、三角区域的江浙沪为最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均GDP看，江浙沪人均GDP为全国水平的1.85倍，广东2.84倍，京津冀为2.05倍，排序相反。 （2）开放度 在进出口总额方面，长三角最高，占全国进出口总额的37.31，珠三角为4110亿美元，占全国总量的29.35，而京津冀仅为1925亿美元，占13.75。外商直接投资方面，江浙沪为263亿美元，占全国实际吸收外资总量的42.4，广东115亿美元，占18.5，而京津冀为159亿美元，占25.6。总体分析，长三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根据以上对各区域经济社会发展基本情况的分析，我们主要的判断为： （1）长三角无疑为全国经济社会最9、为发达的地区，不但人均GDP全国第一，而且开放度、创新能力也是名列前茅，表明这一区域经济实力强劲，基础扎实，发展潜力雄厚。 （2）珠三角的突出优势是其开放度相当高，特别是其外向型特征明显。进出口总额接近江浙沪二省一市，能力超强。 （3）京津冀的各项指标在三大都市圈中是较弱的，特别是这一区域的外向型和开放度方面的指标，与其他两个都市圈之间的差距明显。这些指标可以表明京津冀区域内地区间的发展差距大，地区间协作联系在2005年以前也是比较松懈的，京津冀并没有明显地体现出区域整体性运作、协作联系的特征。 但是，无法忽视的是，长三角和珠三角除了经济基础雄厚外，关键点是以浦东和深圳为代表的经济特区拉动作用10、明显，特别是深圳，GDP占珠三角的总量27%，浦东仅仅185万人口，GDP占长三角的6.2%。同时，天津滨海新区在这方面也同样表现出突出的优势，人均GDP在2005年首次超过浦东，占京津冀经济圈总量的8.7%,体现了良好的发展态势。正如浦东对应长三角、深圳对应珠三角，一个经济圈的形成和发展离不开强大的拉动力，而深圳和浦东两个经济特区的确立，成为上述两大经济圈发展的引擎。当党的十一届五中全会将“加快天津滨海新区的改革开发纳入国家总体发展战略”中，天津滨海新区成为中国第三个经济圈京津冀经济圈的发展引擎。2、 滨海新区投资比较分析：21天津滨海新区的基本情况： 天津滨海新区开发建设滨海新区，是19911、4年天津市委、市政府积极落实党中央、国务院改革开放的战略部署，从服务环渤海及我国北方经济发展的战略高度，结合天津实际做出的一项跨世纪发展的战略决策。经过全市上下十几年的奋斗，天津迎来了重大历史性机遇。党的十六届五中全会和十届全国人大四次会议通过的国家“十一五”规划建议和纲要，明确指出要“推进天津滨海新区的开发开放”，将滨海新区纳入全国总体发展战略布局。国务院下发了国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见（国发200620号），市委召开了八届八次全会，对推进滨海新区开发开放做出全面部署，标志着天津滨海新区作为国家级经济新区正式进入了实施阶段。 天津滨海新区位于天津东部临海地区，包括塘沽区12、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港，以及东丽区、津南区的部分区域。规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口140万。 经过十多年的开发建设，滨海新区取得显著成绩。生产总值由1993年的112亿元增长到2005年的1608.63亿元，年均递增20.6%，人均生产总值达到1.42万美元。财政收入由23.6亿元增长到317.2亿元，增长12.4倍。外贸出口由5亿美元增长到185亿美元，增长36倍。累计实际利用外资159亿美元，世界500强中70多家跨国公司在新区投资了152家企业，滨海新区已成为外商在中国投资回报率最高的地区之一。 今年一季度，新区经济保13、持了持续快速健康发展的良好势头，实现生产总值412.25亿元，增长20.4%；完成工业总产值1130.41亿元，同比增长35.2%；实现合同外资15.98亿美元，同比增长25.5%；实际利用外资9.28亿美元，同比增长44.6%；外贸出口达到50.16亿美元，同比增长43.1%；完成固定资产投资138.37亿元，同比增长27.6%，实现了“十一五”规划第一年经济发展的高起步。22、天津滨海新区的功能定位：在2006年5月26日，国务院下发的“国务院推进滨海新区开发开放有关问题的意见”中，将天津滨海新区进行如下功能定位：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开14、放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，中共中央、国务院从中国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。天津滨海新区包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港区以及东丽区、津南区的部分区域，规划面积2270平方公里。经过十多年的开发建设，天津滨海新区已经具备了进一步加快发展的条件和基础。推进天津滨海新区开发开放，有利于提升京津冀及环渤海地区的国际竞争力，有利于实施全国区域协调发展总体战略，有利于探索新时期区域发展的新模式。推进15、天津滨海新区开发开放的主要任务是：以建立综合配套改革试验区为契机，探索新的区域发展模式，为全国发展改革提供经验和示范。走新型工业化道路，把增强自主创新能力作为中心环节，进一步完善研发转化体系，提升整体技术水平和综合竞争力。充分发挥区位、资源、产业等综合优势，加快基础设施建设，积极发展高新技术产业和现代服务业，努力提高综合竞争力和区域服务能力，提高对区域经济的带动作用。国务院明确了天津滨海新区成为“国家综合配套改革试验区”，使天津滨海新区成为继深圳和浦东后中国第三个“国家综合配套改革试验区”，并给予了一系列的政策支持。包括：鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。在金融企业、金融业务、金融市场和金融16、开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。本着科学、审慎、风险可控的原则，可在产业投资基金、创业风险投资、金融业综合经营、多种所有制金融企业、外汇管理政策、离岸金融业务等方面进行改革试验。支持天津滨海新区进行土地管理改革。在有利于土地节约利用和提高土地利用效率的前提下，优化土地利用结构，创新土地管理方式，加大土地管理改革力度。开展农村集体建设用地流转及土地收益分配、增强政府对土地供应调控能力等方面的改革试验。推动天津滨海新区进一步扩大开放，设立天津东疆保税港区。为适应天津建设北方国际航运中心和国际物流中心的需要，按照统筹规划、合理布局、创新体制、分步实施的原则，借鉴国际通行做法17、，在天津港东疆港区设立保税港区，重点发展国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工等业务，积极探索海关特殊监管区域管理制度的创新，以点带面，推进区域整合。给予天津滨海新区一定的财政税收政策扶持。对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税；比照东北等老工业基地的所得税优惠政策，对天津滨海新区的内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠；中央财政在维持现行财政体制的基础上，在一定时期内对天津滨海新区的开发建设予以专项补助。（摘自：国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见）这是继2005年6月，国务院给予18、上海浦东新区“国家综合配套改革试验区”政策后，又一个国家级改革试验区，标志着天津滨海新区突破了地区概念，成为中国对外开发的窗口。3、 滨海新区与浦东经济特区的比较：3、1今年15月两地经济指标比较：滨海新区与浦东新区主要经济指标对比指 标 名 称计量滨海新区浦东新区单位绝对值绝对值1.地区生产总值亿元764.0620.5- 第一产业亿元1.430.8- 第二产业亿元537.5725.4- 第三产业亿元225.0610.1-2.全部工业总产值（现价）亿元2017.0738.51838.7718.43.固定资产投资亿元273.5833.8248.834.7 第一产业亿元0.48-40.0- 第二产19、业亿元183.0741.844.58-15.6 第三产业亿元90.0320.7204.2510.54.社会消费品零售总额亿元80.8014.2163.0612.85.出口总值亿美元81.9328.5169.7816.16.直接利用外资合同数个212-2.8647-4.1 直接利用外资合同金额亿美元25.3819.022.7211.0 实际直接利用外资金额亿美元14.0833.318.0841.97.国内招商实际合同数(个)个316-34213.68.区县级财政收入亿元44.2720.182.655.5 区县财政支出亿元36.1912.172.49-0.7经表中对比分析可以看出：天津滨海新区具备20、极强的发展潜力。按照现行价格统计的工业总产值1-5月累计数和固定资产投资总额上滨海新区已经超过浦东新区，但在投资结构发展方面，滨海新区第二产业投资占总投资的68%，而第三产业占30%。另第二产业投资增速明显高于第三产业，工业投资比重过大。（后面就此方面进行详细阐述）而社会消费总额仅为浦东新区的一半，表明新区城市功能尚不完善，还有较大的潜力可以挖掘。3、2两地比较优势分析：滨海新区上升为国家战略后，将和深圳、浦东的地位同等重要，但滨海新区本身具有相当的相对优势，且其的发展模式和深圳、浦东也不一样。区位优势不可替代 滨海新区位于我国华北、西北和东北三大区域的结合部，地处环渤海地区的中枢部位、东北亚21、中心，京津和环渤海湾城市带的交汇点，拥有153公里的海岸线，是我国北方地区进入东北亚、走向太洋的重要门户和对外通道，也是连接我国内陆与中亚、西亚和欧洲的亚欧大陆桥的东起点，拥有“三北”辽阔的辐射空间。滨海新区的开发和开放，将有效地带动整个天津经济的发展，使之成为环渤海地区的一颗明星，并在经济区域中发挥独特的重要作用。土地等自然资源丰富、劳动动力资源充足 自然资源对经济发展的效率、经济结构等都具有重要的影响作用。丰富低廉的自然资源禀赋为经济高速增长提供了基础。滨海新区腹地广阔，自然资源丰富，拥有大量的荒地、滩涂、盐田和石油、天然气、原盐、地热、海洋资源等，如表1、表2。土地、石油、地热和海洋资源22、等为新区形成以现代制造业和现代服务业为主的产业结构提供了有力的资源保障。其中丰富的待开发的土地资源更是为新区建设、经济发展提供了巨大的空间。滨海新区总面积相当于浦东的四倍多，且其中有1214平方公里盐碱荒地，仅这一块就相当于浦东新区整个面积的两倍多，有相当一部分是不适宜耕种的重度盐碱地，可作为生态和建设用地的空间很大，这在国内外大中城市是不多见的。还有大面积的湿地自然保护区和平原水库，生态环境基础较好。此外，滨海新区常住人口达107万，通过新区开发和相关政策吸引了相当大量的外地人口，滨海新区劳动动力资源充足。 功能聚集优势滨海新区具有集港口、经济技术开发区、高新技术园区、出口加工区和保税区于一23、体的功能聚集优势。天津港是中国北方最大的国际贸易港口，货物吞吐量位居世界十强。与世界170多个国家和地区的300多个港口有贸易往来。2005年货物吞吐量完成2.41亿吨，集装箱运量480万标箱。天津港的进出口货物70%以上来自北京、河北、山西、内蒙古等省市，集装箱运量60%以上来自“三北”地区。2005年，天津口岸进出口货值819.3亿美元，其中55%来自北京、河北和西北地区。天津经济技术开发区主要经济指标多年来一直在全国各开发区中处于领先地位。天津港保税区已成为服务华北、西北地区和北方最大的保税通道，进出区货物总值中60%以上是外省市创造的。产业优势滨海新区的产业定位主要是致力于发展制造业和24、现代服务业。就整个产业结构现状而言，滨海新区产业结构为二、三、一型，1994-2004年第二产业增速在绝大多数年份中均高于第一和第三产业，2004年，第二产业增加值占全市生产总值达69.8%，凸现新区在第二产业的发展优势。从三地比较来看，如图1、2，滨海新区和深圳均表现为比较明显的工业化主导模式，其中滨海新区第二产业所占比重最高、增速也是最大的，尽管第三产业的发展速度正在逐步接近第二产业，但总规模依然偏小，比重偏低；无论是从比重还是增速看，浦东新区已经初步表现出工业与服务业双主导的产业模式了，其中第三产业比重已经达到46.95%。因此，从产业升级的角度看，浦东的产业更为先进，滨海新区目前仍然以25、第二产业为主。 具体的行业比较，在功能聚集优势带动下和政府积极推动下，滨海新区已经形成了优势比较突出的电子信息、石油开采及加工、海洋化工、现代冶金、汽车及装备制造、食品加工和生物制药等七大主导产业，具备了比较雄厚的产业基础，形成了高新技术产业群。这些产业科技含量高，产业链长，辐射功能强。目前，已经成为我国重要的大型石化基地、冶金基地，IT制造业居全国前列，石油套管产量跻身世界四强。全国1000多家企业为新区的产品配套。三地比较则表明，制造业是滨海新区、浦东、深圳三地的主导行业，深圳侧重于机械和化工；滨海新区和浦东同样侧重于电子信息、冶金、生物制药、汽车等行业，浦东在产业上已经形成规模和在成套设26、备方面也具有优势，滨海新区制造业虽已具备一定基础，但总体构成单薄，尚有很大的发展空间。 综合改革模式比较：围绕现代制造业改革消除基本制度障碍滨海新区成为全国继上海浦东之后第二个综合配套改革试点，其作为区域中心的地位大大提升。然而，由于滨海新区开发发展尚处于初期阶段，当前其综合改革特点是仍然消除基本制度障碍、围绕现代制造业改革。同时，上海浦东新区已经开始突出综合配套改革，在确立改革方案和工作机制方面已经先行一步。深圳则强调完善改革的工作机制，对改革机构本身进行改革。滨海新区全局性的改革刚刚由开发区和保税区不足40平方公里的范围扩展到新区全境，尚缺乏实践经验的积累。同时,因为经济发展还处于制造业扩27、张的产业发展阶段，所面临的困难和要解决的问题都是围绕着制造业的发展和提升而出现的。因此，滨海新区的改革还处在消除基本制度障碍的基础性改革阶段。在这种背景下，天津滨海新区的改革将围绕着创建全国规模最大、水平最高的现代化制造和研发转化基地来进行。改革具体措施包括：创建全国一流的科技研发转化基地、建立土地整理储备制度、探索建立功能区带动行政区发展的联动机制、创建开放程度最高的东疆保税港、建立并充分发挥“产业发展基金”的作用等。由此可以预见较之于上海浦东、深圳，滨海新区在当前及今后一段时间里发展现代制造业上具有相当的优势。经济发展模式比较：活力强、发展空间大与上海浦东、深圳开发开放之初相比，滨海新区的28、开发发展，是在科学发展观及“五个统筹”重要思想指导下，以市场推动为主，相关优惠政策支持为辅的开发发展，而不是主要依靠政府直接给予较多资金投入。此外，滨海新区的开发发展所处的经济环境也大不一样，当前我国加入世贸组织的过渡期即将结束，将迎来真正意义上的全面开放，国际制造业转移的步伐明显放缓，新区持续健康的发展唯有依靠提高自主创新能力、提高科技与技术水平。与上海浦东、深圳相比，目前滨海新区的经济规模较小。此外，与浦东、深圳相比，滨海新区国际化程度相对也较低，从进出口贸易总值来看，虽然滨海新区近年增长很快，但是总量远比如浦东和深圳。如2004年浦东深圳进口总值分别为323.78亿美元和778.46亿美29、元，而滨海新区则只有136.99亿美元。 但正因为是以市场推动、技术创新为主要动力，滨海新区开发发展才显得更具有持续性和活力；同时正是因为经济规模相对于丰富的自然资源尚小、国际化程度尚低，滨海新区开发发展才显现出巨大的潜在发展空间。近十年来，滨海新区的经济展现出了勃勃生机，生产总值由1993年的112亿元增长到2005年的1608.63亿元，年均递增20.6%，人均生产总值达到1.42万美元。财政收入由23.6亿元增长到248.4亿元，增长9.5倍。外贸出口由5亿美元增长到185亿美元，增长36倍。累计实际利用外资159亿美元，世界500强中有70多家企业在新区投资，已成为外商在中国投资回报率30、最高的地区之一。随着环渤海经济圈的迅速崛起，引发了新一轮外商投资滨海新区的热潮，使滨海新区的发展更为迅猛，经济活力已经超越浦东及深圳。2000年来滨海新区增长速度始终快于浦东和深圳， 2004年滨海新区的经济增长分别超出浦东和深圳3.7和2.7个百分点。80年代深圳开发带动珠三角，90年代浦东开发带动长三角，新世纪初期，党中央、国务院把规划和建设好天津滨海新区作为国家区域经济发展战略的重要组成部分，为其发展创造了重大历史机遇。滨海新区必将成为中国经济的“第三增长极”，带动环渤海地区成为中国21世纪发展最快的地区之一。二、项目立地环境分析：本章旨在通过对滨海新区总体规划、产业发展趋势、交通以及项31、目基地的定位和政策分析，提出在滨海新区核心区域响螺湾区域建设写字楼和酒店公寓的可行性进行论证。1、 滨海新区总体规划：11、 空间布局：一轴:沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴”一带: 沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城八个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区、临港产业区（规划）。12、 功能定位：天津滨海新区的发展定位是：依托京津冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成高水平的现代制造和研发转32、化基地，北方国际航运中心和国际物流中心，宜居的海滨新城。经过15年左右的努力，把滨海新区建设成为具有国内领先、国际一流的技术和管理水平，具有较强自主创新能力的现代制造和研发转化基地；建设成为服务辐射能力强、运转效率高的北方国际航运中心和国际物流中心；建设成为特色鲜明、风景宜人的国际旅游目的地；建设成为具有综合竞争力和世界影响力，服务和带动区域经济发展的改革创新先行区；建设成为以人为本、要素集聚、生态良好的最适宜创业和人居的现代化海滨新城。到2020年，新区生产总值达到10000亿元，年均递增13.5%，工业总产值达到24000亿元以上，口岸进出口总值达到5000亿美元以上。按照空间布局，滨海新33、区将规划建设7大功能区。其中重点发展包括电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料的103平方公里的先进制造业产业区；生物、纳米新材料研发和制造的25平方公里的滨海高新技术产业区；石油化工、海洋化工、精细化工的80平方公里的滨海化工区；50平方公里的中心商务商业区；天津港、保税区和散货物流区的100平方公里的海港物流区；集航空运输、空港物流、民航科技为一体的102平方公里的临空产业区；75平方公里、海岸线长14公里的海滨休闲旅游区。2、 滨海新区中心商务商业区规划：塘沽区将按照建设中心商务商业区的规划，在塘沽中心城区50平方公里范围内，将重点开发建设响螺湾、于家堡、天碱解放路、新港船厂、蓝鲸岛、34、东西沽等地区大力发展金融保险、商务商贸、中介咨询、会展旅游、休闲娱乐、房地产等现代服务业，形成滨海新区的金融中心、国际贸易中心、信息服务中心、国际性文化娱乐中心和高品质的生态居住中心。3、 响螺湾商务区：塘沽响螺湾商务区是滨海新区中心商务商业区的标志性区域，位于塘沽区海河南岸，与海河外滩公园隔河相望，规划总面积为1.71平方公里，规划人口为1万人。该区重点发展商务、金融、办公和商业服务业，将建成滨海新区的国际化综合商务区。 商务区规划建设30座20层以上的高层写字楼，投资方锁定为中央相关部委和全国各省市自治区，这样气势恢宏的各省市驻外机构总部级的基地，在国内也是首屈一指，将大大提高滨海新区的城35、市载体功能。目前响螺湾商务区的基础配套设施建设非常顺利，在完成了土地平整后，已经开始道路、排水等基础设施建设，包括建设全长8.9公里的9条道路，完成响螺湾商务区一期面积1.71平方公里的道路和排水工程建设。预计整个工程将于今年11月中旬竣工。随着滨海新区重大项目的纷纷启动，与之相配套的交通项目也将陆续启动。4、 进驻企业的特殊政策：1）、所得税：企业自盈利年度起，前5年按实际缴纳的塘沽区留成部分给予财政支持和奖励，后5年按实际缴纳的塘沽区留成部分的50%给予财政支持和奖励。2）、营业税：自企业缴纳营业税之日起，缴纳额的塘沽区留成部分，5年内给予50%的财政支持和奖励，第六年至第九年奖励比例每年36、递减10%。3）、企业在工商、税务、规划、建设、人防、市政、市容、园林等审批事项环节中享有特别优惠。4）、兄弟省市政府部门、机构和企业高层管理人员的子女入托、学等有关教育方面享有特别优惠。5）、在投资、报件、注册登记手续方面，由“响螺湾商务区”投资项目服务办公室提供统一的代理、代办手续。5、 交通路网分析：51、滨海新区大交通路网分析：511、高速公路海滨大道唐津高速津汕高速国道112高速京津塘高速津晋高速穿港高速京津高速响螺湾商务区“五横三纵”的高速公路网络。“五横”：国道112高速； 连接天津到北京的京津高速（第二高速） 北京天津塘沽的“京津塘高速” 连接天津到山西的津晋高速 连接天津到大37、港的穿港高速。“三纵”：连接天津到河北唐山的津唐高速； 连接天津到汕头的津汕高速； 新建穿越整个滨海新区的海滨大道。512、轨道交通：黄万铁路李港铁路北环铁路东南环线铁路京山铁路津港轻轨津沽轻轨津汉轻轨滨海轻轨津滨轻轨京山铁路响螺湾商务区滨海新区与中心城区的轨道交通基本为高架轻轨，包括：正在运行的津傧轻轨，2007年连通滨海新区天津站；连接天津到汉沽的津汉轻轨；连接天津到大港的津港轻轨；连接天津到塘沽的津沽轻轨；连接塘沽汉沽大港的滨海轻轨。52、项目地周边交通分析：响螺湾商务区是滨海新区中心商务商业区的标志性区域，与海河外滩公园隔河相望，规划总面积为1.71平方公里，规划人口为1万人。该区重点38、发展商务、金融、办公和商业服务业，将建成滨海新区的国际化综合商务区。目前，中钢集团、浙江商会、深圳和利丰投资公司等10个单位，已正式签订投资协议。响螺湾商务区地理位置优越，距离开发区7公里，距离保税区10公里，目前塘沽区正着手解决海河两岸的交通问题。“十一五”期间，塘沽区计划在海门大桥和海河大桥之间规划包括跨海河开启桥在内的9条过河通道，全面连通海河南北两岸。规划中的9条过河通道包括8座开启式桥梁及一条跨海河隧道，将全面连通规划中位于海河北岸的于家堡中心商务区、海河南岸的响螺湾地区、位于大沽地区的新城镇卫星城。目前，响螺湾商务区的基础配套设施建设非常顺利，在完成了土地平整后，已经开始道路、排水39、等基础设施建设，包括建设全长8.9公里的9条道路，完成响螺湾商务区一期面积1.71平方公里的道路和排水工程建设。预计整个工程将于今年11月中旬竣工。三、项目市场分析：浙江大厦由三部分组成：写字楼、酒店公寓和裙楼底商。由于裙楼底商为大厦配套项目，在本章中将着重分析天津和滨海新区的写字楼和酒店公寓的市场需求情况。1、 天津市写字楼市场分析：截止到2004年，天津市写字楼总供应量约为122万平米，集中在三大商圈，即小白楼、南京路和友谊路。三大商务区写字楼供应量比例为：其中：小白楼占38%，南京路占30%，友谊路占32%。2005年天津写字楼市场新增项目9个，总建筑面积为43. 8万平方米。而同期的天40、津写字楼实际成交面积总为22万平方米，同比2004年上涨15%，其中租赁型写字楼成交面积为5.4万平方米，销售型写字楼成交面积为16.6万平方米。进入2006年以来，预计天津写字楼市场将新增进入市场的项目有12个，总建筑面积约为39万平方米。预计2006年天津写字楼总成交面积将为约24万平方米，同比2005年上涨9%，其中租赁型写字楼成交面积将为约6万平方米，销售型写字楼成交面积将为约18万平方米。2、 天津市区写字楼售价和租金分析：天津市写字楼租金、售价水平一览表：项目名称项目地址类别面积售价（元/平方米）租价创展大厦河西区南京路10号726层写字楼7090平米阳面9000阴面8100，每加41、一层+50元只售不租2729层公寓/待定只售不租友谊大厦河西区友谊路与黑牛城道交口写字楼130300平米8800起价，如贷款收付40%，十年还清300平米以上可租，2.8元/平米/天（含物业，水电另付）付三押二金皇大厦河西区南京路20号写字楼100300平米只租不卖3.6元/平米/天电费另算0.92元/度付一押三大安大厦河西区 友谊路41号写字楼55383平米六楼起价10000每层加50100元3元/平米/天付三押一泰达大厦河西区解放南路256号/浦口道10号写字楼73380平米只租不卖2.8元/平米/天（含物业）电费另付0.9元/度付一押一图书大厦河西区小白楼写字楼/只租不卖2.1元/平米/42、天（含物业）电费另付付三押一广银大厦河西区绍兴道丁家桥写字楼/起价:7300元/平方米2元/平米/天，不含水电物业，季度付款国际大厦南京路写字楼/只租不售8元/平米/天恒华河西区大沽南路与琼州道交口商务公寓1509000元/平米2元/平米/天物业费3元/平米/月 空调单收0.48元/度付三押二恒华帝豪河西区大沽南路与琼州道交口VIP商务写字楼150以上980010300元/平米2.5元/平米/天 物业费6.5元/平米/月今晚报大厦南开区南京路358号写字楼只租不售4元/平米/天（含物业费）电费另收国华大厦河西区大沽南路857号写字楼9层起价8600元/平米，均价9000元/平米，物业费4.9元43、/平米/月 空调单收费0.9元/度2.5元/平米/天（含物业费）河川大厦和平区南京路公寓100180 100至2003500元/月5000元/月写字楼最小2002元/平米/天（含物业）远洋大厦河北区远洋广场1号酒店式公寓120170只租不卖3.2元/平米/天（含物业）付一押三丽晶国际商务大厦河西区围堤道53号增号写字楼物业费18元/平米/月未定从上述表格中可以分析：在销售型写字楼中，市区价格普遍较高，起价一般在8000元/平米以上，平均价格在8500-10000元/平米。在出租型写字楼中，由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围的差异，差价较大。顶级写字楼仍属国际大厦，租金在9元/天。其他写44、字楼的租金区间一般为2-5元之间。甲级写字楼在3-4元之间。3、 天津市区写字楼租户分析：主要的租赁商的企业所属的行业是：金融业，保险业，制造业和贸易物流业。承租商的特别关注的区域是很集中的。大多数跨国企业选择国际商场和津汇广场。有很少一部分选择小白楼附近的地方。小到中型的写字楼目前很流行。63.%的承租的面积在300平方米以下。有些小型的企业选择在酒店和高档的公寓办公。大面积的租用写字楼（超过1000平方米）的很少。保险和贸易公司是租用大面积写字楼的主要客户。欧美企业，具有很强的租金支付能力，他们一般选择等级较高的写字楼办公。国内租用A级写字楼的只限于金融业，保险业和物流贸易类行业。国内企业45、对于A级办公楼的需求在逐年的增加。房地产行业和专业的咨询机构对写字楼的需求也在增加。天津的房地产市场正在吸引越来越多的海外和国内的房地产开发商和投资商，同时专业的咨询公司也在扩大在中国的业务，这样会带动天津金融和保险业的发展。4、 滨海新区写字楼市场综合分析项目名称项目地址类别面积售价（元/平方米）租价开发区滨海金融街第三大街滨海金融街写字楼/高层9000多低层8000多高层3元多/平方米/天低层2元多/平方米/天豪威大厦第三大街/1.5元/平方米/天华辉大厦第二大街写字楼/075元/天/平米天保金海岸开发区第三大街太湖路写字楼/均价：6000还未开盘占地面积：100万平米，建筑面积160万平46、米瑞丰大厦开发区第二大街写字楼200300/2.7元/平米/月第四杰座泰达大街与黄海路交口洋房式写字楼147289起价：6580元/平方米均价：7000元/平方米只卖不租银座大厦第二大街写字楼430120002.5元/平米/月从上表中可以看出，滨海新区的写字楼实际供应量不大，整体销售和出租情况良好，基本销售价格水平在700012000元/平米，与市区价格相差不大。从租金水平看，一般甲级写字楼的租金水平维持在2.53元/平米.天。与市区一般写字楼水平相差不大。但是，滨海新区目前的宏观背景已经发生了巨大的变化，用历史的眼光来评判未来的发展是没有依据的，预测未来滨海新区写字楼市场的走势必须参照浦东新47、区的写字楼发展状况，为项目制定科学的发展规划。5、 上海写字楼比较分析：51、经济发展状况：上海市近5年保持12%的经济增长。浦东新区则保持20%以上的经济增长势头，这一点与天津和天津滨海新区的发展是一样的。52、外商直接投资：随着长三角经济圈的崛起和浦东新区开发开放步伐的加快，上海吸引了大量的外资进入。2001年至2005年，平均每年外资投入量保持在110亿美圆左右，波动不大。表明上海长期为外商投资看好，预示天津和天津滨海新区也将保持这样的发展趋势。在经济持续增长，外商投资长期保持较高水平的基础上，上海的写字楼市场近几年以来供不应求。53、上海和浦东写字楼市场分析：531、上海甲级写字楼供应48、量、吸纳量和空置率1999年以来，上海一直保持着吸纳量高于投放量的趋势，截止到2006年一季度，甲级写字楼的空置率仅为2%。截止到2005年底，上海甲级写字楼供应量为325万平米。以2005年为例，浦东写字楼的供应量高于其他地区，显示了新区的领头羊作用。从上图中显示，截止到2005年，浦东甲级写字楼总量总量为上海市的30%。空置率为6%。54、价格和回报率：自99年以来，上海甲级写字楼的租金平均每年保持一定的增长趋势，经过了新区开放头两年的震荡期后，在第三年产生了17%的增幅。后经过回落，保持4%的平均增长速度。对本项目有较大的参考价值。预计本项目的建设期为2年，按照浦东的趋势，到第三年正式第49、一个价值高峰期，投资写字楼的客户将获得较高回报。上表显示，上海投资写字楼的客户的年回报率稳定在7.5%以上，这对于浙江民间资金应该有一定的吸引力。销售价格则显示逐年递升的趋势，2005年平均价格为3870美圆/平米。相当于天津的3倍，但随着天津滨海新区的崛起和天津北方经济中心地位的确立，天津特别是滨海新区的写字楼市场前景光明。55、天津滨海新区近期住宅市场分析：由于项目组合中，计划建设一部分销售型酒店公寓，因此对滨海新区特别是塘沽区住宅市场进行分析。551、滨海新区上半年住宅市场分析：2006年上半年除1、2月份外，天津商品房成交量走势总体趋向平稳。1、2月份受春节影响，成交量出现低谷；6月份50、由于国家宏观调控政策出台，市场呈现观望局面，成交量有所下滑。整体来看，全市商品房成交价格保持在5000元上下，走势平稳。市内六区成交价已超过6000元/M2，保持一个稳步上涨的趋势，月均上涨速度约2%。塘沽区、开发区房价处于新四区和五县之间,保持一个中档水平。塘沽地区受滨海概念的影响，房地产成交市场持续升温，以及区域整体消费水平的提高，成为继南开区之后，住宅商品房市场成交最为活跃的区域，市内各六区占成交量绝大部分的局面已经完全被打破。由于滨海新区概念给市场带来的乐观预期，相信滨海地区的成交量将会继续保持不俗表现。552、塘沽区成交量分析：从销售量来看，开发区所占比例最大约为45%，其次是塘沽津51、塘路北部地区为38.3%，新港地区15.82%。553、成交价格分析：2006年上半年塘沽区商品房住宅销售均价为4755元/平方米，开发区销售均价为6637元/平方米。到2006年6月，塘沽区可售房屋的市场报价平均已经达到5109元/平方米，开发区目前市场报价平均达到6913元/平方米，比2005年末分别增长了16.06%和8.66%。塘沽区、开发区今年的住宅市场价格均较2005年又有所提升，但相对涨幅逐渐趋缓，而且塘沽区的涨幅较开发区大。554、塘沽区新近开盘项目：项目名称所属板块剩余户型目前均价销售情况备注贻景花园海洋高新1105200余房10套尾盘贻正嘉合1305300余房：多层13套尾52、盘水域未来城150-1805500临水6200售出3套7.29临水组团开盘裕川家园103、1245400已售70%3.18上市贻信康庭塘沽中心135（少量102、110）5600余房：多层10套（顶层）；高层70余套（西房山、顶层）尾盘世纪向阳居1385500已售80%3月底上市林立鑫铭水岸140、1555600余房20套尾盘贻成尚海国际新港1605400已售50%停盘贻芳嘉园1064800已售90%尾盘紫云国际135-180（少量103）5600余110套尾盘爱丽榭泰达居住150（127）7300已售90%5.6开盘万通新城国际60、80、1008000A3已售出200余套小户型伴景湾18053、-2447800二期已开2栋的50%大户型御景园邸三期开发区中心1847800余房120套（7月未售）7.8开盘东方名居138、1426400138余6套7月初再次公开滨海新城150、170、2006300-73003套1507.9交换空间天津海选见面会7月份，销售步伐迟缓，大户型成难题 通过调研分析，各在售项目的销售均价涨幅微弱，大多数项目价格仍保持在3、4月份的水平，侧面反映出塘沽、开发区在售项目销售速度缓慢。从实际销售情况摸查看，项目月度销售量明显减少，销售现场到访客户甚少，市场需求的观望态度十分严重。在售产品以大户型为主，该类户型的消化在上半年已释放多数，加之税费政策的调整，大户型成为54、销售难点。近期亮相项目：项目名称所属板块开发商建筑规模面积区间销售均价亮相时间上市时间弘基天城塘沽中心弘基置业2栋30层左右高层中小户型居多未定7月中旬9月底新馨家园新河地区永丰地产5栋24、27层高层70-1105000以上7月中旬9、10月份贻成尚北海洋高新贻成集团21栋28-33层高层50-130未定7月中旬8月中下旬天保金海岸泰达居住天保房产临三大街24层高层60-16058008月中旬10月份中小户型将唱响主旋律 以上项目均为7月份在市场中的亮相项目，媒体投放以路牌、车体为主，预计在9、10月份将集中上市，大多以中小面积为主力户型，目前处于项目咨询期。目前，塘沽及开发区已经成为外来人55、口以及各类人才的聚集地，使得聚焦效应日益显现。这其中就包括数量众多的应届毕业生以及工作不久的年轻人和一些具备一定资金的中小投资者，加之本地人口的刚性需求，这类人群恰恰就是小户型的购买群体。小结：滨海新区住宅市场前景乐观，但要详细分析消费者心理，以小户型公寓房为主力房型的楼盘，将成为今后一段时期的主力军。四、项目开发方案：夜景透视图1、 方案说明：本项目座落在天津市塘沽区“响螺湾”商务区中心地段，占地面积1.99万平方米，规划建筑面积12.95平米（含地下部分）。拟建成集写字间、酒店与SOHO办公、裙楼商业于一体的建筑群，序号业态建筑面积备注1地下2.78万m2地下两层建筑，设备房及停车场2商业56、裙楼1.88万m2服务配套、会务3办公建筑4.54万m2/4酒店及SOHO3.75万m2/合计12.95万m2其中，公寓户型的设计趋势是更人性化、舒适化，户型面积以一室、两室和三室为主。面积有三种区间：4560平米，90平米和140180平米，强调大客厅，有标准的厨房和卫生间，还可以注入一些新的元素，包括开放式厨房，佣人用间和后门等。公寓标准层平面写字楼标准层平面2、 项目开发成本：滨海浙江大厦工程预算表（续一）一类费明细（以初装修计算）序号工程和费用名称单位面积造价指标备注万元一地下1土建工程27800778428003基坑支护m27800528190工程桩1295001036804给排水系57、统27800111405消防系统27800194.6706暖通系统278002781007电气系统278002781008电梯27800222809弱电系统278001334810小计2780010453.63760二裙楼1土建工程18800188010002室内初装修188005643003外檐装修188005643004给排水系统1880094505消防系统18800150806暖通系统188005643007电气系统188002441308电梯18800240.61289弱电系统18800945010小计188004394.62237三办公1土建工程45400454010002室内初装修58、4540013623003外檐装修4540013623004给排水系统45400227505消防系统454004541006暖通系统454009082007电气系统454006721488电梯454004541009弱电系统454003177010小计408600102962268序号工程和费用名称单位面积造价指标备注万元四酒店SOHO1土建工程37500375010002室内初装修3750011253003外檐装修3750011253004给排水系统37500188505消防系统37500300806暖通系统375007502007电气系统375005251408电梯37500375100959、弱电系统37500262.57010小计375008400.52240五室外工程1土建工程70001402002围墙m850516003管网工程70002453504绿化工程3000301005小计1017046645一类费用合计12950034010.72626滨海浙江大厦工程估算表（续二）二类费明细配套成本序号费用名称单位取费基数取费标准合价备注（万元）1市政基础设施配套1017002002034 2非营业性公建配套10170000 3供热建设费1017001651678 4自来水配套10170025254 5排水配套10170025254 6电力配套费（含一户一表）KVA1017001960、702003 7有线电视101700661 8通讯101700220 合计6304.00 前期费用明细序号费用名称单位取费基数取费标准合价备注1墙改费1295002.431.00 2设计招投标1295000.67.80 3施工招投标管理费129500564.70 4标底预算编制费129500451.8/5设计费12950045582.70 6测绘费1295001.316.80 7规划费129500225.90 8环评费129500112.90 9质量监督费1295001.620.22 10地质勘察费129500451.80 11工程监理费12950020259.00 12施工图纸审查费129561、00225.90 13商品房登记手续费101700991.50 14商品房销售面积计算费101700220.30 15商品房销售许可证登记费1017001.515.30 16施工临时水电129500564.80 17散装水泥基金129500112.90 18竣工档案编制费1295001.114.20 19合同审查费1295000.33.90 20沉降观测费1295003.545.30 21消防及电器检测费129500338.90 22规划竣工测量费129500338.90 23防雷监测费 129500112.90 24室内空气质量监测费1295001.519.40 25物业开办费101700862、81.40 26文明施工措施费1295008103.60 27商品房维修基金1017001201220.40 28间接费1295001001295.00 合计326.64229.70 合计总成本：初装修房总成本合计 2006年12月21日序号工程和费用名称单位面积造价指标含地下综合万元元/元/元/一一类费用1地下2780010453.637602商业188004394.62337336544103办公45400102962268329643414酒店SOHO375008400.52240424952946室外工程10170046645一类费用合计12950034010.72626二二类费用合计63、1295006304486三前期费用合计1295004229.7326四财务费用（5%）1295003000231总计12950047544.436714675 注：地下：1028元/费用：1045元/3、 滨海浙江大厦建设周期：时间建设内容2007年4月底清整场地，搭临建，详勘2007年5月底桩基工程， 2个月完成2008年1月底以前地下工程2008年4月底以前土建工程2008年10月底以前主体封顶2008年10月配套工程2008年11月装修工程2009年6月配套工程完工2009年7月竣工2009年10月-11月交房4、 滨海浙江大厦项目销售及租金收入估算表 滨海浙江大厦浙江大厦项目销售及租64、金收入估算表销售类型建筑面积（）销售比例（%）销售面积（）销售单价（元/）销售收入（万元）出租面积（）年租金收入（万元）市值（万元）备注写字楼42645446（231975.92）703181275002385913634697102262元日租，出租70%SOHO公寓112826964（181498）7018875750014156808941360672元日租，出租70%产权酒店410层10486（71498）707340100007340314628131463.5元日租，出租70%地下建筑27844/120/666个车位50%月租300元商业、裙楼18849/138491000013865、495000/5000不纳入销售，计为净资产合计129589/71876/59204298691511244394年租金达6000万元税金/6512/166/税率约为11%销售费用/17762368/约为销售收入34%财务费用/3216/按3亿元的贷款，期限2年232五、项目财务测算：如上表显示，本项目销售收入合计为59204万元，销售量为全部可销售面积的70%，其他30%用于出租型物业，资产共计24439万元归属股东，由项目公司（转化为资产管理公司）负责经营，经营净利润按照公司章程派发红利。本项目建设成本47544.4万元，合建设成本单价3671元/平米，（其中股东自筹15000万元，银行贷66、款30000万元）本项目建设周期自2007年3月开始，至2009年9月完成，建设周期2年半。本项目销售周期为2年，自2008年10月2009年2月强销期，完成总销售面积的25%。09年3月2010年9月持续期完成销售面积的55%。至2010年10月进入尾盘销售。本项目未售部分30%，共计24439万元计入公司资产，自2009年10月开始计租，soho、公寓按照出租率70%计算，年租金收入1511万元，4年租金达6000万元。项目静态财务测算表：项目单价面积合计（万元）成本测算：建设成本367112950047544.4销售收入83643写字间75004544634085SOHO公寓75002667、96420223产权酒店100001048610486商业裙楼100001884918849销售费用（3.5%）2072税金6678财务费用3216净销售收入71677利润24132.6投资利润率50.76%股东回报率161%（股东股权投资总额为15000万元）。经初步测算，本项目销售70%即可收回投资，按照销售期为18个月，建设周期为2年6个月，扣除项目建设期与销售期重叠部分，实际项目回收期为5年。项目投资回报率为50.76%。项目销售总面积为建设面积的70%即可收回投资并实现盈利。剩余部分转为公司资产，按照市值评估合计24439万元，委托项目管理公司进行出租运营，年净租金收入为1511万元68、。六、风险分析：政策风险由于国内部分城市房地产投资过热，多项宏观调控措施相继出台，其主要目的在于适度限制房地产投资。对天津房地产市场影响较大的政策主要是对购买后不满2年即转让的房产全额征收营业税、房地产贷款风险管理指引、严格商品房预售审批等几个方面，其带来的风险主要是投资型购房受到限制、融资难度加大。对于本项目而言，投资型购房者购买的无论是办公还是公寓，主要是用于出租经营，因而不会受到什么影响。由于本项目的前景较好，融资问题可以通过土地使用权抵押借款、寻找投资合作伙伴、预售街铺等方式解决。市场风险本项目的开发内容以办公公寓为主，而未来滨海新区的写字楼供应量较大，本项目可能会面临较为严峻的竞争形69、势。市场风险的规避主要是通过产品差异化策略来实现。本项目的开发模式是办公+商业+公寓，是天津滨海新区投资热点，因而可以避免与处于传统商圈中的一般项目形成正面的竞争。经营风险国内开发的写字楼项目普遍存在销售较好而经营状况不佳的问题，这主要是由项目前期定位、业态规划以及后期的业态调整与控制、经营管理策略等方面的问题造成的。通过对市场的准确把握，全面了解市场的供需关系，明确市场的潜在需求，并在此基础上进行科学的预测，提高项目定位与业态规划的准确性，可以在很大程度上降低经营风险。在招商阶段应当严格按照业态规划进行招商，避免无序经营。项目经营阶段应当随着市场需求的变化。聘请专业的经营管理公司和物业管理公70、司可以在一定程度上降低项目的经营风险。F特别看点4国土资源部：国家机关集资建房一律不批地4文汇报：限外令如虚设外资百亿扫沪楼近期再次大举涌入上海楼市再推升4宋春华：“部分城市房价涨幅已超过合理范围”5建设部成立房地产保障和公积金监管司获批6十七大确定将于10月15日在北京召开8“炒房”的全国性趋势已经很明显8房租可能成为推高CPI的第二主力8一、数据与统计分析9今年以来房地产投资增速逐月加快9发改委：前7月我国房地产开发投资增速加快10上海楼市10开发商推盘预热 “金九银十”未到成交量先升10上海楼市日均成交1100套11北京楼市11北京9月商品住宅上市将放量11广东楼市12珠上半年楼市成交活71、跃 上月新盘成交均价创历史纪录12江苏楼市13对江苏房地产发展现状及趋势研判13浙江楼市192007年1-7月浙江房地产投资增长15.1%19重庆楼市201-7月重庆商品房销售额增长92.1%20福建楼市202007年1-7月福建房地产开发投资稳步增长20江西楼市212007年1-7月江西房地产开发投资运行态势良好211至7月南昌住宅销售面积增两成21二、行业分析与研究22房地产进入新上升通道 调控如何破僵局222007地产上市公司千亿融资推高地价25住房保障有效落实，楼市“降温”在此一举26三、行业动态跟踪27购物中心建管标准将出 破解 “大MALL”怪圈27统计结果显示八成建设项目耕地占补72、平衡达标28商品住宅供需比高达2.0829顾云昌：下半年房价还将保持上升态势30政府动向30廉租房新政策推行需问责制配套30城乡规划法草案细化对违规建设处罚31我国修改城市房地产管理法 为物权法实施作准备33财经：8大保障住房配套措施有望年底出台34恒基系 1.45亿港元全资获取中投35四、重点市场追击35上海房产市场35政府动向36上海将研究提公积金交房租36上海划定七类项目用地规划红线37虹口地块2.3亿地下建设费不开发票38动态分析38内环线内还有多少土地供应？38揭秘上海土地隐秘交易 “元规则”推动土地腐败39动态跟踪42上海工业用地价格二季度环比涨2.2%42豪宅再度涨价热销重启上海73、房价想象空间42商业房产44上海市区商舖空置严重44中央商场下月撤出南京路 原址将建顶级商业中心44新盘点亮不夜城45沪上甲级写字楼预租率达55%47板块跟踪47借力“世博”概念 朱家角别墅获新生47嘉定新城地块挂牌近6亿出让49开发/产品51浦江智谷1号楼 7个月省电费43万元51北京房产市场51政府动向51划定44%保护用地 北京旧城规划严控开发强度51动态跟踪53北京常营经适房开标 最低报价4130元/平米539月新增两块土地供应54北京星级酒店市场价格展望54广东房产市场59政府动向59查询房地产登记资料 应当场受理59深圳曝光35宗房地产违规案59动态跟踪60广州旧城改造巨头扎堆6074、“24号文”冲击 穗限价房进退维谷61回应房价上涨 广州市市长满意涨幅排名下降6347万平米巨幅住宅用地出让64江苏房产市场65江苏试水“共有产权”65南京66南京将控制出让地块规模66南京追加100公顷普通住宅供地计划66无锡67民间融资改造商业广场67浙江房产市场68杭州68杭州城郊地块拍出近万元楼面价68百亿热钱杭州竞标土地 楼面价最高每平米近万元69百亿热钱刷新杭州地价70宁波70宁波加快推地节奏70其他房产市场71河北71石家庄房价一路飙升 涨幅高于全国平均水平71湖北72湖北武汉市首部经适房建管标准近日出台72江西73江西：七类土地今年起免交土地税73经济适用房满5年可有条件上市775、3江西房地产市场连续八个月不景气 开发将呈降势74四川74成都暂停经济适用房交易74成都：房价“涨”声一片75重庆76重庆渝北区以房源控税源改进房地产税收管理76重庆“土地流转”谨慎前行76重庆楼市井喷不止 政府10万亩储备地随时候命78重庆房地产市场运行新趋势分析79辽宁82沈城房地产供应结构愈加合理82天津82京津快速列车明年29分钟通达 天津地块热度高涨82云南83开发商投500亿在昆明圈地62平方公里造城83澳门86澳门豪宅呎价半年料突破万元 楼市或有十年升市86澳门豪宅意向呎价7500元86海外房产市场87澳大利亚87澳大利亚6月新屋销售下降0.8%87五、房产人物87房地产业要创造76、阳光财富87任志强语出惊人：房价不高城市没有竞争力88F特别看点国土资源部：国家机关集资建房一律不批地北京青年报 2007-08-31优先保证经适房、廉租房的建设用地，国土资源部副部长李元明确表示针对国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见有关“各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房”等规定，近日，国土资源部副部长李元明确表示，国土部门将优先保证经适房、廉租房的建设用地，同时，将严格集资合作建房用地的管理，各级国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。李元表示，城市国土资源管理部门在制定年度土地计划时，要根据住房建设规划和年度建设计划，优先安排解决城市低收入家庭住房困难的用地。明确廉租住房77、经济适用住房用地的供应数量和布局，确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应总量不低于住宅用地总量的 70%，并落实到具体地块。具体到土地供应方面，国土部要求，对列入年度土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地，要加快做好土地供应的前期工作，优先开发，按行政划拨方式保证供地。在建设用地审查报批中，凡涉及廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的，国土部和省级国土资源管理部门要采取有效措施，加快审查报批速度，缩短审批时间，保证供地计划的落实。同时，对于成片开发建设的土地，国土部门要在统一规划、统一进行基础设施建设后，分块供应，防止开发商78、“囤积”土地。同时，国土部门还将严格集资合作建房用地管理，凡利用自有土地进行集资合作建房的，必须严格限定在国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见规定的范围内，并纳入计划管理。严禁新征用或购买土地搞集资合作建房。各级国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。此外，李元表示，国土部门将继续坚决停止别墅类房地产开发项目土地的供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，防止此类用地挤占政策性住房用地。坚决防止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品房开发。李元还要求加大闲置土地的清理处置力度。对清理出的闲置土地，要依法处置，该收回的要坚决收回，收回的土地要优先用于廉租住房和经济79、适用住房建设。Top文汇报：限外令如虚设外资百亿扫沪楼近期再次大举涌入上海楼市再推升文汇报2007-08-31尽管在过去一年多，中国监管部门已出台一系列政策，来限制外资投资内地房地产，但仍无阻外资大鳄进军中国市场的步伐，其入市热情有增无减。近期，外资再次大举涌入上海楼市，不仅令限外令几乎形同虚设，同时也进一步推升了上海楼市。自去年7月1日，建设部等六部委联合发佈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见以来，国家有关部门已经出台了一系列限外政策，最新的限外令是今年7月10日，国家外汇管理局下发的国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知。外资购沪物业资金超香港但80、在限外风声渐紧之时，外资却加快了进军上海楼市的步伐。世邦魏理仕的最新研究报告显示，仅2007年首季，外资收购上海物业总成交金额达38亿元，已超过去年上半年的总额。在过去的两年内，外资在上海用于收购整栋物业的资金均超过了香港。8月8日，爱尔兰第一大房地产投资公司财富控股集团旗下的中国房地产机会有限公司(CREO)宣佈，已完成对上海城一期和上海中环广场的收购，两起收购的金额合计超过50亿元人民币。而就在8月7日，新加坡政府背景的新加坡腾飞集团在上海宣佈，成立两只总额为14亿新加坡元（约合70亿元人民币）的私募基金，专门投向内地的工业和商业地产项目。几乎同一时间，一美籍华人则以5.3亿元总价将浦东天81、价写字楼中融碧玉蓝天的72套办公单位收归囊中。著名大盘过半由外资买走外资在沪豪宅市场的表现，丝毫也不逊色于商业地产项目。据统计，今年上半年，有46位港澳台人士和16位外籍人士买走了豪宅楼盘翠湖天地御苑的62套房源，占该楼盘上半年125套销售量的50%。而位于静安区的另一个豪宅楼盘远中风华园，港台人和外籍人士的购买率更是高达65%，上半年售出的52套房源中，有32套为港台人士买走，2套外籍人士购买。央行上海总部在近期完成的一份上海市房地产市场运行情况调查报告中称，今年1至5月样本企业销售给境外人士（含港澳）的房屋面积和套数分别同比上升93%和122.7%，总体上外资在上海房地产市场的参与度继续上82、升。这可以说是在限外令下，外资活跃在上海楼市的真实写照。Top宋春华：“部分城市房价涨幅已超过合理范围” 重庆晨报2007-07-30建设部原副部长宋春华来渝谈房价，他称，因法律不够健全，国家对开发商哄抬房价尚缺乏有效监管“发改委最新公佈的数据显示，6月份全国的房价涨幅达到了7.1%，部分大城市房价的涨幅和居民收入的比例已经超过合理的范围!”昨日，建设部原副部长、中国房地产业协会会长宋春华在重庆大学房地产学院举办的“2007年新特区新地产形势论坛”上称，“目前，我国的房地产市场存在不少急待解决的问题，房产宏观调控仍需出台有力措施。”解读一部分地区房价已经超过合理范围“2000年时，全国的商品房83、空置率只有10705万平米，到了2006年达到14225万平米。”宋春华称，“这个数据是指开发商没有卖出去的楼盘，如果加上没有投入实际使用的投资性购房，空置数据还要高。”“虽然存在大量空置，6月份全国房价涨幅仍达到7.1%。深圳以15.9%的涨幅领涨全国，北海以11.8%的涨幅紧随其后，北京涨幅为9.5%。过快上涨的房价，使得房价和居民收入比大大超过了合理范围。”宋春华称，“从全国来看，虽然统计数据上住宅的拥有量的平均值在增加，但实际上居民的住房人均拥有面积的差距却在不断拉大。”解读二法律不够健全加速各地房价上涨宋春华称，部分地区房价过快上涨，和炒房者也有一定的关系。虽然我国的房地产市场在进一84、步规范，但是对炒楼花(指办理房产证之前房产转让购房号)和开发商哄抬房价、价格欺诈行为尚无制度约束和法律规范。“比如说，对于炒楼花的行为，房地产法没有禁止，房地产经营开发条例也回避了这个问题。对于炒楼花的行为，去年国务院出台相关文件进行禁止，但也仅仅是以通知的形式，不是通过立法律来约束。因此无法从根本上制止投机行为，和开发商哄抬房价等欺诈行为。”宋春华称，“虽然目前的购房者的消费理念趋于理性，但是仍存贪大、炫富等不理性的住房消费行为，因此一部分楼盘的价格不是开发商炒高的，而是消费者买高的。”解读三限制户型政策调控房价收效甚微“从政策出台至今一年多的时间来看，可以明确地说国六条中通过限制户型来调控85、房价的政策效果不大。”宋春华称，“目前的政策，对房型进行限制，但是对于购房者却是放开的。以前炒大房产的，现在可以改炒小房；以前炒一套，现在可以炒多套，户型限制对此监管效果不大。因此，对于房价的调控制，仍需出台有力的调控措施。”对于下一步如何着手调控房产市场，宋春华称，“基本原则应该是，增加供应，抑制投资性需求。在完善以经济适用房和廉租房等住房保障体系的同时，还应该通过建立资源补偿机制(多消耗多交税)等方式来积极引导消费，形成符合中国国情的住房消费模式。”Top建设部成立房地产保障和公积金监管司获批财经 2007-08-30建设部副部长详解“城市低收入家庭住房保障”具体措施，透露保障基数为10086、0万低收入家庭，保障资金落实情况将与政绩挂钩，并明确“双限房”不是保障性住房。建设部房地产司司长沈建忠表示，温州、北京等地的个人集资合作建房模式，与国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见中认可的单位集资合作建房有很大区别。目前的个人集资建房已经带有很强的投资倾向，他认为这种做法，实际上具有一定的风险。8月30日，国务院新闻办公室就多渠道保障城市低收入家庭住房困难问题举行新闻发布会。建设部副部长齐骥在会上证实，有关成立住房保障与公积金监管司的申请已获中央批准。此前，国务院发展研究中心研究员林家彬曾向财经透露，国家已经决定把建设部住宅和房地产司拆分成两个司，即住房保障司和房地产管理司，以厘清87、政府保障性住房建设和促进房地产业发展的责任。住房保障司的组成部门，包括现住宅与房地产司下属的住房保障处和公积金管理中心等相关处室。消息灵通人士透露，这一全新部门的设置，正是刚刚就任建设部党组书记、副部长的姜伟新一手促成的。8月30日，建设部副部长齐骥证实，单独设置住房保障与公积金监管司的相关申请已经得到了中央编制办公室的正式批准。至于新的住房保障司成立后的工作和管理职能，齐骥没有详细解释，只是表示，“我想从名字上，大家就能够理解到它需要做什么。”保障基数：1000万低收入家庭8月13日公布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见（下称若干意见）中明确提出，以城市低收入家庭为对象，进一步建88、立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。齐骥介绍说，经过十年的房改，中国城市居民的人均住房建筑面积已从1998年的18.7平方米提高到了2006年的27平方米。不过，还有有相当数量家庭的人均建筑面积远远低于27平方米。根据建设部掌握的情况，在全国城市低收入家庭中，目前至少有1000万户的人均居住面积不足10平方米。齐骥表示，低收入家庭不见得都住房困难，政府要保障的，主要是这些低收入家庭中人均住房面积不足10平方米的住房困难群体。按目前统计，这一保89、障基数，大概是1000万户家庭。但在低收入群体之外，随着各地房价的节节攀升，实际上越来越多的中等收入家庭也被排除在购房者的行列之外。有关“夹心层”的住房困难问题，也是公众讨论的热点之一。对此齐骥表示，很多人一提住房，第一反映就是买不起房，但很少有人说租不起房。实际上，全世界各国，没有一个国家是完全依靠自己拥有产权这一种形式来解决居民住房问题的。国家在设计住房保障制度的时候，最需要考虑的对象是既买不起商品房、也租不起普通商品房的城市低收入家庭。至于普通市民，“通过租赁房屋来解决暂时的住房问题，应该是一个可取的方法。”他建议。齐骥称，8月24日全国城市住房工作会议上，国务院副总理曾培炎在提到目前城90、市住房问题中的突出矛盾时，也明确指出，当前住房建设和消费模式不尽合理，住房消费明显重买轻租。资金落实将与政绩挂钩根据建设部的统计，“十一五”期间，中国廉租房建设资金大概每年需要500亿元。早在若干意见颁布之前，有关部门就要求各地用于廉租房建设的土地出让净收益的比例不得低于5，住房公积金的增值收益部分也优先用于廉租房建设。不过由于长期以来中国公积金管理实行的是管理、支出一条线，土地出让金也一直属于地方政府的预算外收入，因此，在现有财税体制和政绩考核机制下，执行情况并不理想。齐骥透露，2006年，全国城市土地出让金的净收益为2978亿元；扣除风险准备金和管理成本以后，可以用于廉租房建设的公积金增值91、收益也有100亿元。而根据财经了解，2006年实际用于廉租房建设的公积金增值收益只有20亿元，其余部分全部滞留在地方公积金管理中心或当地财政部门。实际安排用于廉租房建设的土地出让金更是少得可怜，只有区区3亿元，刚及计划的五十分之一。对此齐骥表示，土地出让金的多少和城市地域关系非常紧密。去年全国土地出让净收益的60以上集中在东部沿海地区，东部地区卖一亩地的收益比西部地区卖一亩地收益要大得多。住房公积金增值收益的三分之二以上也是集中在东部地区。这使得全国一部分地区该花的没有花出去，想花的却没有资金来源。他认为，若干意见首次把保障性住房建设提高到了政府公共服务责任的高度，今后将作为判断政府履不履责的92、重要依据，保障性住房建设的资金落实情况有望得到改善。齐骥还明确否认了前一阶段房地产调控政策不力。他反问说，“有位大哲学家（赫拉克利特，古希腊唯物主义哲学家）说，人不能两次踏进同一条河流。你能回答我，如果不搞这些宏观调控政策的话，今天的房价是什么样的形势吗？”他透露，建设部目前正在会同其他部门开展房地产市场秩序专项整治工作，重点是严厉打击捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。整治结束后，将会集中曝光和处理一批不法开发商，尽可能地减少非市场因素造成的不合理房价上涨。“双限房”不是保障性住房对于目前部分城市大力推行的“双限房”，齐骥也给予了明确的定位：双限房不是保障性住房，而是带有政策性的商品房，其主要93、销售对象就是大城市里无力购买高价商品房的“原住夹心阶层”。齐骥表示，当前一些城市房价上涨较快，其中很重要的原因就是外地人士和境外人士购房比例较高，这是“双限房”政策出台的重要背景。以北京为例，据统计三分之一以上的商品住房卖给了北京以外的人，其中中心区域高档商品房占到50甚至60以上。在这种供求关系下，当地原住民承受了很高的房价。政府觉得他们有点委屈，才提出了两限普通商品住房的概念。在房价上涨比较快、外地购买率比较高的城市，通过限制政府土地出让收益和限制开发商利润空间的方式，来解决一部分本地居民的住房困难。而针对目前争议较大的个人集资建房，建设部房地产司司长沈建忠则表示，温州、北京等地的个人集资94、合作建房模式，与若干意见中认可的单位集资合作建房有很大的区别。目前的个人集资建房已经带有很强的投资倾向，比如有的发起人公开承诺，参加合作建房可以每年拿多少回报，相当一部分参加者实际上并不是无房户。沈建忠认为，这种做法，实际上具有一定的风险。Top十七大确定将于10月15日在北京召开中共中央政治局今天（28日）召开会议，研究中共第十六届中央委员会第七次全体会议和中共第十七次全国代表大会筹备工作，审议中纪委向十七大的工作报告稿。会议决定，中共第十六届七中全会将于2007年10月9日在北京召开。中共中央政治局将向十六届七中全会建议，十七大会于2007年10月15日在北京召开。会议强调，中国共产党第十95、七次全国代表大会，是在我国改革发展关键阶段召开的一次十分重要的大会。大会将高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真总结党的十六大以来5年的工作，回顾总结改革开放以来建设中国特色社会主义的伟大历史进程和宝贵经验，对全面推进我国改革开放和社会主义现代化建设、全面推进党的建设新的伟大工程作出战略部署，进一步动员全党全国各族人民，继续解放思想，坚持改革开放，推动科学发展，促进社会和谐，夺取全面建设小康社会新胜利。大会将选举产生新一届中央委员会和中央纪律检查委员会。Top“炒房”的全国性趋势已经很明显继“温州炒房团”之后，“深圳炒房团”又在重庆96、长沙等城市卷起一股又一股购房旋风。据相关调查显示，去年在惠州市惠阳区购房的深圳人所占比例竟高达51%；而在珠三角之外，深圳炒房团的“功劳”也不小。自2000年以来，长沙商品住宅均价一直呈5%8%的幅度上涨，但到了今年，销售均价一下子从去年的每平方米2991元升至了每平方米3600元。在深圳媒体开出的城市名单中，首批“入围”的城市有重庆、成都、武汉、长沙、南昌、南宁等，甚至包括大理这样不起眼的旅游城市也成为他们的目标。而这些城市只是首批，他们打出的是“投资中国”的概念。安邦分析师认为，在国内富人日益增多且投资渠道很有限的情况下，房地产成为他们认为的安全性好且投资回报较高的投资方式。而现在，这种97、投资的全国性趋势越来越明显，集中体现在了“深圳炒房团”、“投资中国”的理念上。这种势头早已开始，显然也会持续很久。事实上，我们可以明显地从重庆、成都、珠三角一些城市甚至是北海近一段时间房价飙升中看到房地产投资全国性的身影。而从房地产开发商来看，也乐见媒体对此的炒作式报道，因为这会推高人们投资房地产的热情，并继续拉高房价。相信在未来各大城市的楼市上，类似“温州炒房团”、“深圳炒房团”的现象将并不鲜见。Top房租可能成为推高CPI的第二主力房租可能成为跟在食品之后，推高CPI的第二主力，上海表现得尤为明显。当地房产经纪公司统计数据显示，8月以来，上海中心区域房屋租赁价格普遍加快，整体涨幅接近8%，98、个别区域租金涨幅甚至超过10%。一套三房一厅两卫的简装房，要租下其中13平方米的一间，两个月前房租在800900元/月，而现在的价格已经上涨到11001200元/月。一些配套设施完善，房龄比较短的房子，不仅租金上涨，而且租赁房源极少，几乎是挂一套就被租出一套。随着租金上涨，一些房屋租赁市场的投资客收益颇丰，个别租赁房源甚至已转手两三次，租金也翻了两三倍。而在北京，21世纪不动产给出的数据表明，普通住宅租赁价格在7月环比涨幅为5.97%。目前，居住类的价格在CPI中的权重占比13.6%，国家统计局7月13日发布的数据中，居住类价格上涨了4.4%，其中租房价格上涨了3.9%。如果上海的情况不是个案99、，那么房租快速上涨对CPI的冲击将很可观。Top一、数据与统计分析今年以来房地产投资增速逐月加快上海证券报 2007-08-29 据国家发展和改革委员会日前发布的数据，今年前个月，我国房地产开发投资亿元，同比增长，增速同比上升个百分点，比今年上半年上升个百分点，高于同期城镇固定资产投资增速个百分点。 房产投资增速逐月加快 发展改革委认为，房地产开发投资自年以来一直保持以上的年增长，今年以来增速逐月加快，月、月、月、月分别同比增长、和。月，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重为，同比提高个百分点。 经济适用房投资增长略有放缓，办公楼和商业营业用房投资增速提高。月，经济适用房投资增长，尽管与去年100、同期相比增速提高个百分点，但比今年上半年回落个百分点。 同时，办公楼投资增长，商业营业用房投资增长，增速分别比上半年提高个和个百分点。 固定资产投资增速回落 今年月全国城镇固定资产投资仍保持高位运行，但增速略有回落：全国城镇固定资产投资完成亿元，增长，增速同比回落个百分点。 据发展改革委发布的数据，今年上半年城镇固定投资月度累计增速持续上升，月增长，季度增长，月升至， 月达到。月增速出现今年以来首次下降，比上半年小幅回落个百分点。月份当月城镇固定投资增长，增速也出现回落，同比下降个百分点，比月份降低个百分点。 按地区分，今年月，中部地区投资增长，增速同比下降个百分点，比今年上半年回落个百分点；101、西部地区投资增长，增速同比下降个百分点，比上半年回落个百分点；东部地区投资增长，增速同比下降个百分点，与上半年持平。 今年月，东、中、西部地区投资占全国比重分别为、，中、西部地区投资比重比去年同期分别上升和个百分点，东部地区比重下降个百分点。 新开工项目达万个 今年月，全国城镇新开工项目计划总投资亿元，同比增长，增速比去年同期下降个百分点，比今年上半年提高个百分点。 据发展改革委介绍，全国城镇新开工项目计划总投资占施工项目计划总投资的比重为，同比下降个百分点，比上半年提高了个百分点。全国城镇新开工项目万个，同比增加万个，比上月末增加万个。 此外，今年月，我国第一产业投资增速显著提高，二、三产业102、投资增速下降。 数据显示，月，第一产业完成投资亿元，同比增长，增速比去年同期提高个百分点，比今年月提高个百分点。第二产业投资增长，增速同比下降个百分点，第三产业投资增长，增速同比下降个百分点，二、三产业增速均比今年上半年小幅下降个百分点。Top发改委：前7月我国房地产开发投资增速加快新华社 2007-8-28据国家发展和改革委员会介绍，今年前7个月，我国房地产开发投资12135亿元，同比增长289，增速同比上升49个百分点，比今年上半年上升04个百分点，高于同期城镇固定资产投资增速23个百分点。 发展改革委认为，房地产开发投资自2001年以来一直保持20以上的年增长，今年以来增速逐月加快，13103、月、14月、15月、16月分别同比增长269、274、275和285。17月，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重为214，同比提高04个百分点。 经济适用房投资增长略有放缓，办公楼和商业营业用房投资增速提高。17月，经济适用房投资增长333，尽管与去年同期相比增速提高276个百分点，但比今年上半年回落11个百分点。同时，办公楼投资增长283，商业营业用房投资增长194，增速分别比上半年提高13个和23个百分点。Top上海楼市开发商推盘预热 “金九银十”未到成交量先升 每日经济新闻 2007-08-27 8月以来，外资“横扫”上海豪宅，把还未从5月高潮平稳下来的上海楼市再次炒热。佑威房地产研104、究中心主任薛建雄指出，已跌入年均水平的商品住宅（不计动迁、配套房）成交量，经过近两周的大幅攀升后，已高出年均水平23%。 在房产政策压力下，一些 “捂盘”惜售的开发商，纷纷抬价推出新房源。佑威&天天房展网研究中心数据显示，上周（8月17日8月23日），上海新增供应商品房面积达到49.62万平方米，比前周增加了21.22万平方米，环比增幅为74.72%。其中，住宅供应量为24.45万平方米，环比增幅为17.72%。 对于推盘量的激增，薛建雄认为，在豪宅热销的氛围下，此时推盘有利于市场接受开发商的提价，并获得热销。但由于4月以来，上海新房开工量出现了历史以来的首次下降，让市场对新房供应有了105、更加紧张的预期，也让开发商有了更大的涨价预期。为此，多数开发商采取少量多次推盘的做法，一来可以达到回笼所需的营运资金，二来小幅、多次调价，相对于单次的大幅提价更为有利，并可以在涨价的预期下“引诱”购房者抢房，达到热销的目的。 佑威&天天房展网研究中心数据显示，上海商品房成交量在前周增长15.94%的基础，上周再次上升6.47%，达到64.36万平方米。在没有了前周豪宅集中成交和陆家嘴写字楼的收购影响之后，上周的平均成交价格回落了4.93%，为10028元/平方米。 薛建雄认为，带动上周成交量大幅上升的，是市民购房力度的加大。上周住宅成交量环比大增12.02%，达到53.51万平方米；平均成交价106、格10151元/平方米，环比回落5.55%。优质房源的上市供应也是促进成交量上升的主要原因之一，部分前期热销的大体量楼盘，近期新推大量房源。 薛建雄指出，按理说，部分地段相对较偏、价格远低于全市平均水平的楼盘大量上市并集中成交，应对平均房价形成下压作用。但是，近期的平均房价依然在万元以上，其中的主要原因是这些相对偏远地段楼盘的价格也出现了大幅度上涨。沪商品房7月新开工面积累计减少20.3% 近日，上海统计局公布的7月份商品房建设数据显示，7月上海商品房新开工面积1176.59万平米，该月累计降幅达20.30%。其中新开工住宅面积884.05万平米，累计降幅达21.50%。7月，施工面积为948107、0.38万平米，累计增长1.50%，住宅施工面积6714.28万平米，累计降幅2.00%。 7月，商品房竣工面积为1147.45万平方米，该月累计增长29.70%，其中住宅面积为921.66万平米，累计增长37.50%。商品房销售面积为1921.73万平方米，累计增长25.90%，其中住宅销售面积为1779.96万平方米，累计增长32.50%。Top上海楼市日均成交1100套上海证券报 2007-08-31据上证房产工作室得到的最新数据，上海楼市一周以来全部房源共成交7609套，签约面积840913平方米。其中，住宅类房源成交6341套，成交面积 721060平方米，占成交总量的85.7%。与108、上周相比，楼市总成交量环比减少了18套，而住宅类房源的成交量却环比上升了312套，涨幅为5.2%，成交占比同样有所上扬。从一周楼市的成交情况来看，成交量继续高位徘徊，日均成交接近1100套，与上周基本持平。据搜房网提供的统计数据，一周以来上海三个环线区域中，除了内外环间区域表现下降之外，内环以内、外环以外区域的成交量皆有不同幅度上扬。其中，内环以内区域环比增加29套至370套，成交面积为48035平方米；内外环间区域比上周减少了1184套，周成交量为1184套，成交面积144881平方米；外环以外区域则环比增加了848套，成交面积528144平方米。从各个行政区域来看，借助配套商品房大幅跑量的109、南汇区，继续占据各区成交首位，一周成交量达到985套；闵行区则成为各区中涨幅最大的区域，以958套的业绩从上周排名第7跃升为亚军；宝山区则以835套的成交量继续保持第三把交椅。值得一提的是，崇明县此次以392套的成交量首次进入排行榜前6名，其成交涨幅较之上周翻了6倍多。而供应量持续吃紧的浦东新区，其成交量受到影响继续下滑，仅以373套的成交量排名第7。从个盘来看，配套商品房依旧是带动外环以外区域大幅上扬的主要原因。南汇区的千汇苑一周成交量高达429 套，成为楼盘销售排行榜首位；而崇明县的凤凰镇配套商品房再次发力，一周以来的成交量占据整体区域成交总量的77%；嘉定区的大众春盛苑是当地老盘， 25110、6套的成交量属于“意外”之举；其他如闵行区的上海康城、宝山区的经纬城市绿洲同样借助了前期积累下的名声而消化较快。Top北京楼市北京9月商品住宅上市将放量中国证券报 2007-08-31纯新盘占比近六成，小户型放量明显北京多家房地产研究机构的调研数据显示，9月份，北京开盘的商品住宅数量将是今年的放量高峰。调研数据显示，9月预计开盘个数将达到56个，以五环为界，内外开盘个数平分秋色，各有28个项目开盘，五环外项目占比达半数表明郊区化的速度越来越快。在预计开盘的项目中，纯新盘项目达到33个，占预计开盘总数的58.9%。预计开盘项目中，普通住宅约21个，其中老项目后期为主，占比达到66.7%；公寓项目111、开盘个数预计达到24个，其中纯新盘占比为75%。小户型渐趋放量去年“9070”新政后调整规划的部分项目，将从9月起陆续上市。中大恒基不动产营销市场研究中心的调研数据表明，9月份即将开盘的项目中，小户型项目现“井喷”态势，开盘项目预计达到20个，占比达35.7%，掀起今年小户型放量的首个高峰。按环线划分，五环内小户型预计开盘项目占比为4成，五环外该比例为6成，交通网络的快速发展成熟和郊区县相对较低的房价是吸引首次置业者购买郊区小户型住宅的重要因素。朝阳区开盘项目数量居首，小户型项目入市数量也最多，主要购买群体定位为在CBD工作的白领，由于目标客户明确且小户型产品的需求强劲，因此相比其他城区，朝阳112、区的小户型项目不仅推出的新盘多，而且销售进度也相对较快。除此之外，大兴区9月份预计入市的5个项目均为小户型，缓解了亦庄开发区住宅产品稀缺造成的供需矛盾加剧。业内专家认为，9月小户型放量增加而大户型比例下降，将带来大户型惜售引发的价格进一步上涨。不过随着小户型放量的逐渐增加，大量更适合普通购房人需求和购买能力的产品将投入市场，有助于缓解有效需求和供应不足之间的矛盾。南城成为新热点统计显示，9月份入市的项目主要集中在京城东、北部地区，即使是纯新盘入市也主要分布于该方位。朝阳、昌平两区9月份新增供应占开盘总数比约为42.9%，其中朝阳区放量大户的地位仍不可撼动，开盘个数预计达到18个，昌平区预计6个113、项目开盘。此外，丰台区和大兴区9月份开盘个数也较为可观，占比约为开盘总数的21.4%。地铁改造推动交通迅速改善，相对较低的价格，亦庄开发区未来重点建设规划，都使得南城成为京城房地产市场的新兴热点区域。而通州区9月份预计入市项目仅一个。21世纪不动产分析师孟奇指出，由于通州区地铁概念的透支，以及2005、2006两年八通线沿线没有土地供应，这导致沿线可开发楼盘减少，持续供应项目逐渐下降，因此建立在八通线基础上的通州楼市从目前来看略显后劲不足。Top广东楼市珠上半年楼市成交活跃 上月新盘成交均价创历史纪录 澳门日报2007-07-30珠海上半年楼市成交总额逾八十三亿元，其中上月住宅交易额为二十亿元114、，该市城区新盘住宅均价每平方米超过六千三百元，均创下历史最高纪录。珠海市统计局和珠海市房地产登记中心联合发佈的数据显示，六月该市新建商品住宅交易均价每平方米为五千三百四十余元，对比去年底上涨一成七。其中城区为六千三百四十元，斗门区接近二千九百元，金湾区约二千五百元，比去年底分别增长二成一、一成七和二成。珠海六月份楼市成交持续活跃，当月新建商品住宅成交逾三十万平方米、交易金额十六亿三千万元。当月全市二手住房交易面积超过十三万平方米、交易额逾四亿元，二手住宅交易均价每平方米接近三千二百元。在商品房预购价格方面，六月份珠海全市商品房预购均价每平方米为六千一百元，较去年底上涨二成三。其中香洲城区均价已115、接近七千元关口，比去年上涨逾二成五；斗门区预购均价三千二百元，上涨约一成；金湾区首次突破三千元，上涨二成六。据统计，今年上半年珠海在建商品房施工面积达六百六十七万平方米，比去年同期增长二成五，一至六月已竣工面积一百二十三万平方米，其余大部分在建中的楼盘将集中于下半年面市发售。据一至六月成交累计，珠海上半年商品房销售面积为一百一十万平方米，同比增长二成；商品房销售总额六十二亿元，同比劲升接近三成八。至上月底珠海商品房空置五年以上面积为四十九万平方米，比去年同期下降三成。上半年珠海累计商品房可供预售六十四宗、面积一百二十八万平方米，全市半年二手楼交易面积接近七十二万平方米、交易额为二十一亿五千万元116、。数据显示，今年上半年楼价除五月份由于前山、唐家低价楼盘成交量大拖低楼价环比外，其余月份均逐月上升，而且一手楼涨幅明显快于二手楼。Top江苏楼市 对江苏房地产发展现状及趋势研判国家统计局 2007-08-30近几年来，江苏房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，经历了一个从小到大、从弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动全省国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。今年以来，面对宏观调控的新形势，江苏房地产业仍保持了去年以来的良好发展态势，但在发展过程中也出现了一些新情况和新问题。如何进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动顺应宏观调控，及时调整发展战略，研究117、和解决发展过程中存在的问题，是保持江苏省房地产市场又好又快发展的关键。一、近年来江苏房地产业发展的简要回顾十五以来，全省国民经济持续快速发展，经济国际化、新型工业化和城市化进程不断加快，居民收入、消费水平和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，也为江苏省房地产业持续快速的发展提供了广阔的市场空间。（一）房地产开发投资快速增长，投资总量已居全国首位从2001年到2006年，江苏房地产投资年均增长率达到了35.8%，总体上呈现出一种快速增长的良好发展态势。十五开局之年，江苏省房地产开发投资增速平缓，2001年完成开发投资411.84亿元，比2000年增长15.3；从2002年开118、始，江苏省房地产增势迅猛，当年完成开发投资 544.71亿元，比上年增长32.3；2003年完成开发投资809.18亿元，比上年增长48.7；2004年完成开发投资1269.78亿元，比上年增长50.3，达到十五期间的顶峰；2005年国家出台了稳定房价的政策（国八条），江苏省房地产投资增速大幅回落，当年完成投资 1526.9亿元，比上年增长20.2；2006年江苏房地产开发投资承接了2005年的增长趋势，月度之间的波动相对这两年为最小，未出现反弹或继续跌落的迹象，全年完成开发投资1901.01亿元，比上年增长23.0，房地产投资呈现平稳较快增长态势，实现了十一五开局的又好又快发展。由于近年来江119、苏房地产开发投资快速增长，使其在全国的投资总量位次迅速提升。2002年在各省（市、区）列第五位，比第一位北京市（1117.44亿元）低572.74亿元；2003年上升到第四位，比第一位广东省（1209.92亿元）低400.75亿元；2004年仍居第四位，但与第一位北京市（1473.29亿元）的差距缩小到203.51亿元；2005年江苏省在全国的位次由四进一；2006年江苏省房地产开发投资仍居全国首位。（二）商品房销售持续旺盛，价格持续攀升1、从商品房销售面积看，2001年2006年商品房销售面积增速均保持在两位数，2001年商品房销售面积为1793.96万平方米，比上年增长 11.6，2002120、年销售面积为2294.16万平方米，增幅达到27.9。2004年、2005年销售面积增速分别为15.5%和15.2， 2006年全省商品房销售面积为5929万平方米，比上年增长17.4。从商品房类型看，商品住宅的销售一直是商品房销售的主体，其所占比重一直保持在 85以上。2、从商品房销售额看，商品房销售额的增速快于商品房销售面积的增长速度。其中，最低的2001年增幅也达到了23.1，最高为2004年，达到42.1，2005年增幅也高达36.9，2004和2005这两年的销售额增速是销售面积增速的两倍多，2006年商品房的销售额比上年增长24.2，增幅明显高于同期销售面积（增长17.4%）的增幅121、。销售额的增长快于销售面积的增长，意味着商品房销售价格的增长，销售额的高速增长从另一角度也可反映全省商品房价格的上涨情况。3、从商品房销售价格（指全省销售均价，下同）看，近年来价格呈节节攀升之势。从2001年到2005年，除了2002年的增速为5.9，其他年份的增速都在两位数，2001年上涨了10.3，涨幅最高的年份是2004年达到 23.0，2005年国家出台国八条后，房价涨幅有所回落，2005年末为18.8，比上年回落4.2个百分点。进入2006年以来，商品房价格从前两年20%左右的暴涨回归到在一位数增长区间起伏，至12月末，商品房平均销售价格同比增长5.9%，住宅销售价格增长5.7%，其122、中别墅、高档公寓价格增长10.2%。但是由于房价基数较大，房价的绝对增量仍然较大，给购房者很大压力。作为商品房重要组成部分的商品住宅，其价格的增幅变化趋势和商品房基本是一致的。（三）商品房供应量不断扩大，但商品房空置面积增长较快1、商品房竣工面积持续扩大。近年来，江苏省商品房竣工面积持续扩大，从2001年的2116.59万平方米，迅速增加到2005年末的4671.24万平方米、2006年末的5370.27万平方米，增长了1.54倍，年均增长20.5%。2001年商品房竣工面积的增速为2.3，从2002年开始，其增速一直保持在1020左右，2005年达到19.6，2006年有所回落，但仍保持15123、%的增长。2、新开工面积不断增加。2001年，江苏省商品房新开工面积为 2514.35万平方米，2004年增至6507.63万平方米，期间的20022003年其增速一直在40.0以上，2004年末新开工面积的增速开始下降，为28.2；2005年末新开工面积为6501.77万平方米，比上年略有减少，其增速大幅回落，为0.1；2006年新开工面积开始回升，全年达到7456万平方米，比上年增长14.7%，由降转升，而且保持一定增长。3、商品房空置面积由降转升。20012003年江苏省的商品房空置面积基本呈逐年下降的态势，降幅都在10以上，到2004年末全省商品房空置面积为490.69万平方米，增长速124、度也由下降转为上升，增长了2.2。2005年国家国八条出台后，对居民购房的心理预期产生了较大影响，很长一段时间内，居民都在持币观望，致使商品房的空置面积大幅上升，2005年末达到721.13万平方米，增长了47.0，其空置量已接近2001年的水平。2006年商品房空置面积继续增加，年末达到995 万平方米，比上年增长38%，但增幅比上年明显回落。（四）房地产开发企业的集中度提高，实力明显增强经过宏观调控的洗礼，房地产企业优胜劣汰，许多实力差的小企业纷纷被淘汰出局，在开发市场中胜出的企业基本上是一些实力雄厚的大企业。这些企业资质等级较高，资金集中度相对要高，企业实力也较强，完成投资额则相对较多，125、同时这种相对集中的趋势在近年更加进一步显现。年报资料显示，至2006年末，江苏省房地产开发企业共有 4137家，比上年增加327家，比2001年增加了2115家，其中二级及以上企业由上年的435家增加到619家，其完成的投资额为657.35亿元，所占比重分别为15%和34.5%，平均每个一、二级企业完成投资1.06亿元，是二级以下企业投资的2.99倍。尤为重要的是这些大企业投入所产生的效益远远高于其他企业，2006年年报显示，资质二级以上企业完成的商品房竣工面积为2126.79万平方米，仅占全省总量的35.8，但其所实现的利润总额为77.58亿元，所占比重达到52.3，上缴所得税23.56亿元126、，所占比重为43.1。（五）房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用日益突出1、房地产增加值增幅高于全省三产和GDP增幅，比重不断提高。房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和运行质量。从2001年到2006年，江苏房地产业的增加值由326.74亿元增加到914.78亿元，年均增长14.9%，增速高于同期三产（13.6%）和地区生产总值（13.9%）的增速，在第三产业中的比重由9.5%提高到11.7%，在地区生产总值中的比重由3.5%提高到4.2%，充分显示了127、房地产业作为支柱产业在江苏国民经济发展中的地位和作用。2、房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。房地产业是国民经济的重要部门，房地产业又与百姓生活休戚相关，自从住宅市场化以来，房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。从有关抽样调查资料看，江苏城镇居民人均住房建筑面积由2001年的26.4 平方米提高到2006年的29.7平方米，农村居民人均住房面积由2001年的34.2平方米增加到40.8平方米，大大改善了城乡居民的居住条件。房地产业的发展也推进了绿色江苏和生态省建设，城市面貌焕然一新，去年全国首批6家国家生态市江苏省有4家，占全国的三分之二。3、房地产开发投128、资占全社会投资的比重逐年提高，拉动支撑作用日益增强。近年来，江苏房地产开发投资快速增长，自实行宏观调控政策后，投资增幅逐渐趋于平稳，但总体仍呈现出快速增长的良好发展态势，从2001年到2006年，江苏房地产开发投资以年均35.8%的速度增长，比全社会固定资产年均增速快10.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重由2001年的12.5%提升到2006年的18.9%，在城镇投资中的比重更高，2006年达到了25.4%。由于房地产投资增长快、比重高，目前房地产投资已成为支撑全社会固定资产投资尤其是城镇固定资产投资规模和速度的主力军。此外，房地产业的发展在增加税收增强地方财力、吸纳剩余劳动力增加就业机129、会和增加城乡居民收入提高消费水平等方面也发挥了重要的作用。二、今年以来江苏房地产业发展的情况和特点今年以来，江苏省房地产开发投资延续2006年平稳较快增长的趋势，继续保持了稳中有升的良好发展态势，且增长加快趋势明显。1-6月累计，全省房地产开发完成投资1019.79亿元，同比增长32.8，增速比一季度加快9.9个百分点，比去年同期加快7.9个百分点。投资总量继续排在全国首位，占全国总量的10.3，增速比全国平均水平高4.3个百分点，在东部11个省、市中低于福建（41.7%）、河北（38.4%）居第三位。（一）三大区域开发投资快速增长，苏北增速领先一个地区的经济发展水平往往决定该地区的房地产发展130、水平。苏北地区房地产市场起步相对较晚，因此投资总量较小，但近一、两年来增速加快，比重提高，今年以来更加明显。上半年，全省三大区域房地产投资增长都在加快，各地区之间的分布情况大致为，投资额大致呈现苏南、苏中、苏北由高到低的梯度，投资增速则呈现相反的趋势。今年1-6月累计，苏南地区的房地产投资额为701.29亿元，占全省总量的68.8，增幅为31.8(一季度比重和增速分别为 70.3%、20.5%)；苏中地区的房地产投资额为145.38亿元，占全省总量的14.3，增幅为33.6（一季度比重和增速分别为14.2%、 24.7%）；苏北地区的房地产投资额为173.11亿元，占全省总量的16.9，增幅为131、36.4（一季度比重和增速分别为15.5%、 32.8%），增速比全省平均水平高3.6个百分点，在全省居领先水平，其中徐州（38.9%）、连云港（38.4%）和淮安（38.1%）三市增速都在 38%以上。（二）房地产开发企业资金充裕，到位情况良好资金是房地产开发企业的命脉，对企业的生存和发展至关重要。今年以来，全省房地产资金到位情况良好。1-6月累计，本年资金到位2407.41亿元，是同期开发投资额的2.4倍，好于全国平均水平（全国资金到位是开发投资额的2.1倍），同比增长52.6，比全国平均水平高出24.1个百分点。其中上年末节余资金594.75亿元，本年资金到位1812.67亿元，同比分别132、增长55.3%、51.8%，增速比2006年分别高出33和24.7个百分点。资金结构与去年全年相比有所变化，定金及预收款比重下降，来自金融机构的资金和企业自有资金比重上升。今年上半年，在本年到位资金中，国内贷款428.76亿元，同比增长45.1，客户的个人按揭贷款191.88亿元，同比增长60.1，这两项共计620.64亿元，所占比重为34.2，也就是超过三分之一的资金来自银行等金融机构，这一比重高于2006年全年 1.7个百分点；来自客户的定金及预收款为509.33亿元，同比增长45.7，所占比重为28.1%，比2006年全年下降了5.4个百分点；企业自有资金为320.11亿元，同比增长39133、.8%，所占比重为17.7，比2006年全年高出1.1个百分点；此外，外资开始大量进入房地产业，上半年全省利用外资达到53.43亿元，比去年同期增长406.1%，所占比重由一季度的1.4%上升到2.9%。（三）商品房市场销售看好，住宅期房销售火爆今年以来，江苏省商品房销售延续了2006年下半年的增长态势，继续呈加快增长趋势。据统计，今年1-6月累计，全省商品房销售面积达到2985.23 万平方米，同比增长22.0，增速比一季度加快10.3个百分点。从销售方式看，期房销售面积增长加快，比重提高，现房销售也保持一定增长，1-6月累计，全省期房销售面积为2238.65万平方米，所占比重为74.9，增134、幅为24.5%，比重比一季度提高了2.5个百分点，增幅比一季度提高了 13.6个百分点；现房销售面积为746.57万平方米，同比增长15.2。从江苏省商品住宅销售情况来看，今年上半年基本呈现逐月增加的趋势。据统计，至6月底，全省商品住宅累计实现销售2652万平方米，比去年同期增长22.0%，这一增幅创下了自2006年以来的新高。值得关注的是，其中的期房销售火爆，增幅迅速攀升，1-2月份增长5.7%、1-3月份增长10.9%、1-4月份增长19.0%、1-5月份增长19.3%，上半年增长26.3%；所占比重也稳中有升，从1-2月份的72.5%提升至76.5%。与此相比，现房销售总量少、增长慢，至135、上半年，累计实现销售 623.86万平方米，所占比重仅为23.5%，同比增长也仅为9.8%。（四）经济适用房建设力度加大，商品房结构性矛盾有所缓解一是经济适用房的开发力度加大。经济适用房是具有保障性质的住房，其开发力度关系到中低收入家庭的安居问题，关系到房地产市场的健康发展，关系到和谐社会的推进。今年1-6月累计，全省住宅新开工面积为3831.73万平方米，同比增长26.2%，其中经济适用房新开工面积为292.39万平方米，同比增长73%，占住宅新开工面积的比重为7.6，比2006年提高了2.3个百分点。上半年住宅投资完成746.63亿元，同比增长33.1%，其中经济适用房投资完成33.48亿136、元，同比增长43.6%，占住宅投资的比重由去年同期的4.2%提高到4.5%，提高0.3个百分点。二是商品住宅的供应结构有所改善。前两年，商品住宅有向超大、超豪华方向发展的倾向，这一结构问题影响了商品房市场的稳健运行。自国六条实施以来，特别是今年以来，全省各地都对商品住宅的供应结构进行了调整，以逐步实现90平方米以下户型占比达到70的目标。根据省建设厅网上备案交易数据反映，上半年江苏省主要城市市区商品住宅批准预（销）售面积（市场供给）中，90平方米以下户型所占比例为17.4%，虽然比例仍然不高，但从环比看，比2006年底提高了3.8个百分点。从实际登记销售情况看，居民对小户型住宅的需求也在逐步提137、高，今年上半年90平方米以下所占比例为15.5%（一季度为15.1），比2006年底提高了2.4个百分点。今年1-6月份江苏省共销售商品住宅229342套，同比增长25.8%，其中经济适用房销售12298套，增长 39%，占住宅销售总套数的5.4%，与上年同期相比提高0.5个百分点。（五）商品房空置面积开始出现总量回落、增幅趋缓的新趋势今年以来，商品房空置面积特别是商品住宅的空置面积开始出现总量回落、增幅趋缓的新趋势。据统计，至6月底，全省商品房空置面积为1077.15万平方米，总量比上月底（1121.94万平方米）有所减少，增幅由去年同期的117.9%下降到18.7%，比一季度回落12.4个138、百分点，其中占总量六成（61.4）以上的商品住宅空置面积为661.86万平方米（上月底为682.85万平方米，增幅为39.2%），其增幅由去年同期的111.24%下降到21.7，比一季度回落4.9个百分点。从商品住宅的空置年限情况来看，空置1-3年的已由增转降，如至6月末商品住宅空置在1-3年的为 339.18万平方米，同比下降10.4%，而5月末为360.61万平方米，增长2.2%。（六）土地价格持续快速增长，房价压力继续增大今年以来，江苏土地价格一直处于上涨之中，且上涨幅度较大。一季度，全省房地产开发企业购置土地面积同比下降2.7%，而土地成交价款同比增长 62.4%，1-4月累计，全省房139、地产开发企业购置土地面积896.61万平方米，仅比去年同期增长2.9%，而土地成交价款为125.92亿元，同比增长28.9%，上半年全省房地产开发企业购置土地面积1454.26万平方米，比去年同期增长9.2%，而土地成交价款为230.81亿元，同比增长 63.4%。从全省成交土地均价来看，今年1-6月累计，全省每平方米的成交土地单价为1587.8元，同比增长了49.8%（一季度增长了 66.9%），每平方上涨了528元。土地成本作为房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一，它的价格不断上涨必定会影响到房价的持续上涨。值得注意的是今年以来，全省待开发土地面积一直保持着较大的存量，至六月末，全140、省房地产待开发土地面积达3874.23万平方米，比2006年全年完成开发土地量多出了1784.83万平方米，也就是说即使今年没有购置土地，按照2006年的开发力度，目前的土地存量还可供开发一年半以上。如果已购置的土地不能及时得到开发，在目前土地资源十分紧缺，价格不断上涨的形势下，下半年房价上涨的压力会继续加大。三、当前房地产市场发展中存在的主要问题今年以来，江苏房地产市场总的发展形势良好，但也存在着一些值得注意和不容忽视的问题，主要表现在房价持续上涨且涨幅较高和商品房供应结构性矛盾还比较突出两个方面，影响和制约着房地产市场的进一步健康发展。（一）商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高今年以来，江141、苏省商品住宅销售价格基本延续去年的趋势继续上涨，全省住宅价格一路高涨，且呈愈涨愈烈之势。根据省建设厅网上交易数据反映，今年一季度，苏南地区的房价已然不菲，苏中、苏北地区的房价增长迅猛，连云港、泰州、徐州、盐城四个城市的商品住宅均价涨幅均超过10的调控目标。1-6月份全省住宅均价增幅为7.3%，涨幅比上月累计又提高了1.5个百分点，在全省13个省辖市当中，除了宿迁市同比下降6.1，其他12个市都保持不同程度的增长，其中有9个市的增幅都超过10（比上月底增加了3个市）。据有关调查和资料显示，今年房价上涨的主要原因是土地价格的高速增长，如16月份，全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长9.2，而土142、地成交价款同比增幅高达63.4%，从全省成交土地均价来看，每平方米的单价同比增长了49.8，接近50%。土地价格的大幅度增长成为房价涨幅过大的主要原因之一，其它如钢材、水泥等主要建材价格上涨，节能和环保新产品的大量运用，人员素质提高职工工资增加，小区环境改善楼盘档次提升，房地产企业高垄断利润、开发商捂盘惜售等都是今年以来房价持续上涨的主要推动因素。（二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出今年以来全省各地通过加大经济适用房和廉租房建设投入力度，商品房供应结构不合理状况有所改观，但由于长期积累的矛盾，目前商品房供应结构性矛盾还比较突出，短时间内还难以得到根本解决。结构性矛盾主要体现在90平143、方米及以下商品房所占比重仍然较低。从完成投资额来看，今年1-6月份，全省90平方米及以下住宅投资完成110.15亿元，占全部住宅投资的14.8%；从施工面积和新开工面积来看，上半年全省90平方米及以下商品房施工面积1910.78 万平方米，占全部住宅施工面积的13.6%，其中新开工面积641.29万平方米，占住宅新开工面积的比重仅为16.7%，无论从投资完成额还是施工面积或者是新开工面积，离70%的目标还有很大差距。四、房地产市场发展趋势及几点建议（一）发展趋势及理由根据今年上半年全省房地产市场发展的情况和趋势，我们认为2007年江苏省房地产业将继续在调整期运行。经过调整和发展，江苏的房地产业144、发展将更加成熟、更趋理性，将继续保持稳定快速增长态势。一是今年以来国民经济继续保持在高位上稳定运行（上半年全省实现地区生产总值比上年同期增长15%，财政一般预算收入同比增长34.8%，工业利润（1 -5月）同比增长56%，城乡居民收入分别增长17.3%、15.3%），总体上呈现出经济增长的协调性提高、活力增强、结构改善、质量和效益不断提升的良好发展新态势，下半年仍将保持这一发展趋势。经济增长加快，企业效益提高，人们收入增多，消费水平提升必将对房地产市场形成新的拉动和支撑。二是由于房地产具有高额的利润，投资回报率高，近年来特别是今年以来大量企业和资金进入房地产市场，据统计，至今年6月末，全省房地145、产开发企业由去年同期的3956个增加到4338个，一年净增382个，其中有开发量的企业由2304个增加到2574个，一年净增270个，今年上半年全省房地产开发企业投向房地产开发的资金同比增长了50%以上（到位资金总量和本年到位资金分别增长了52.6%、增长51.8%），极大地提高了房地产开发企业的规模和实力，将进一步加快和促进江苏房地产市场的发展。三是当前房地产产业快速发展，房地产业已成为江苏省重要支柱产业之一，其在国民经济增长和社会发展中的地位和作用不断提高，它的健康发展对于满足广大群众基本住房需求、保持国民经济平稳较快增长、确保社会稳定和小康社会以及和谐社会建设具有十分重要的作用，尤其是当146、房地产产业成为各级政府财税收入重要来源和渠道时，必将受到各级政府的特别关注和成为扶持的目标。据有关部门提供的资料，今年上半年全省房地产业完成税收157.18亿元，同比增长43.9%，占全省地税收入总量的22.9%，如加上建筑业完成的税收比重将达37.9%。四是从经济发展的一般规律来看，经过九五、十五十多年的发展，目前江苏房地产产业正处于一个快速发展的新时期，特别是经过宏观调控的洗礼，房地产企业的市场竞争意识、市场的适应能力、竞争能力以及经济实力有了很大的提高，苏南经济发达地区的房地产市场已进入成熟稳定期，苏中、苏北经济欠发达地区的房地产市场进入起步腾飞期，在全省房地产业快速发展中的拉动和支撑作147、用愈来愈明显，后发优势正在逐步体现，这种快速发展的趋势将持续一段时期。五是从市场供求关系看，居民购房需求旺盛，房地产仍有很大的发展空间。有调查数据显示，今年二季度居民购房意愿比一季度提高1个百分点，下半年仍将保持较高的购房意愿；另从金融机构提供的有关数据看，上半年全省个人消费贷款累计投放419.16亿元，同比多增403.07亿元，其中个人住房贷款投放 405.15亿元，同比多增188.6亿元，个人住房贷款投放量占个人消费贷款总量的96.7%，居民贷款的绝大部分用来购房；再从目前城乡居民的居住条件来看，到去年底，全省城乡居民人均拥有的住房建筑面积和使用面积离小康目标和现代化目标仍有一定差距，对住148、房仍将保持较旺的需求。六是从目前全省乃至全国的物价水平及走势看，下半年江苏的房价仍将趋于上升区间，但涨幅可能会有所回落。上半年江苏CPI为2.7%（全国为3.2%，5、6 月份分别为3.4%、4.4%），其中5、6月份分别达到3.1%和4.0%，连续两个月超过3%的警戒线，下半年物价总水平上涨的压力仍然较大，必将进一步影响到房价的水平和走势。从全国的房价来看，房价看涨是大势所趋，有资料显示，6月份，全国70个大中城市商品房销售价格全面上涨，同比上涨了 7.1%，涨幅创下23个月来新高。下半年，国家针对目前房地产市场发展中存在的房价涨幅过高等突出问题将进一步采取有关宏观调控措施，随着各地逐步贯彻149、落实和到位，下半年商品房供应结构不合理的状况会有所好转，所有有关针对房地产宏观调控的措施都会在一定程度上对商品房价格及走势产生积极的影响。（二）几点建议总的来看，近年来特别是今年以来江苏房地产市场发展的形势是好的，但也存在着一些不容忽视的问题，我们必须加以密切关注和认真解决。为了促进江苏房地产市场的健康发展，继续保持在全国的领先地位，在下半年及以后的工作中我们建议做好三方面的工作：第一，从政府的层面来看，各地、各部门要针对当前房地产市场中存在的突出问题，按照贯彻落实科学发展观的要求，切实认真贯彻落实国家宏观调控的各项政策和措施，认真制定和抓紧实施住房建设规划制度，进一步完善房地产开发土地供应办150、法，合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，将调整住房供应结构、稳定住房价格的各项任务落到实处，促进房地产市场又好又快发展。第二，从企业的层面来说，各房地产开发企业应抓住当前宏观调控的有利发展机遇，进一步苦练内功，在提高质量、强化服务、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力气，做大做强企业，千万不要因当前较好的发展形势而忽视企业内在素质的提升。市场竞争是激烈而无情的，只有不断进取，不断创新，始终把消费者当作上帝，才能在市场竞争中发展壮大并立于不败之地。第三，从消费者的角度来讲，广大城镇居民要合理消费、理性消费，切实改变消费理念，根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式、多种途径实现和满151、足住房需求，切不可盲目攀比、提前消费，做房价不断上涨的推波助澜者。当然政府要千方百计采取措施稳定房价，建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度，规范房地产市场秩序，这对于正确引导居民理性消费，改善心理预期是至关重要的。Top浙江楼市2007年1-7月浙江房地产投资增长15.1%2007-8-30 1-7月，浙江省房地产投资859.8亿元，同比增长15.1%，增幅同比上升9.6个百分点，但比今年一季度和上半年分别回落了5.2和1.3个百分点。其运行的主要特点有：1、住宅投资增幅逐步回落。1-7月，浙江省住宅、办公楼、商业营业用房和其他物业分别投资625.8、52.0、96.4和85.6亿元152、，同比分别增长14.0%、16.1%、11.5%和28.3%；与一季度和上半年相比，住宅投资增速分别回落8.7和2.2个百分点，这主要是因为年初住宅新开工项目较多，土地费用的计入快速拉动了住宅投资的增长，随着项目的正常展开，住宅投资增幅也逐渐回落。2、房地产销售继续回暖。1-7月，全省商品房销售面积2213.2万平方米，同比增长34.3%，增幅比上年同期提高43.6个百分点，其中住宅、办公楼和商业营业用房分别增长35.3%、55.4%和20.6%；商品房销售额1244.7亿元，同比增长64.7%，增幅比上年同期提高62.0个百分点，其中住宅、办公楼和商业营业用房分别增长72.5%、55.5%和153、19.0%，呈现快速增长的态势。3、经济适用房比重上升。1-7月，浙江省房屋施工面积同比增长9.2%，其中住宅、办公楼和商业营业用房施工面积分别增长6.6%、19.6%和10.5%。在房屋新开工面积中，住宅和商业营业用房新开工面积同比分别下降6.8%和9.3%，办公楼由下降转为增长3.2%。随着国家对房地产业调控措施在浙江的贯彻落实，浙江省经济适用房新开工面积继续快速上升，1-7月同比增长23.0%，在新开工住宅投资中的比重也由去年的1.9%提高到3.5%。4、资金供应情况良好。1-7月，房地产投资本年资金来源同比增长26.2%，其中国内贷款、自筹资金和其他资金来源分别增长了22.3%、16.154、9%和32.5%。Top重庆楼市1-7月重庆商品房销售额增长92.1%2007-8-29 重庆市统计局最新发布的数据显示，今年以来重庆市商品房持续旺销，今年1-7月全市共销售商品房1555.97万平方米，实现销售额407.22亿元，同比增长92.1%。 数据显示，今年1-7月，重庆累计完成固定资产投资1368.19亿元，其中全市完成房地产开发投资362.54亿元，同比增长28.4%。7月份，重庆商品房销售均价(按建筑面积计算)为2617元/平方米，较6月份增长4.5个百分点，其中商品住宅销售均价为2441元/平方米，较6月份增长5.2%。Top福建楼市2007年1-7月福建房地产开发投资稳步增155、长2007-8-30 今年以来，福建省继续加强对房地产市场调控和引导，全省房地产投资稳步增长，建设总量增加，商品房开发结构继续调整，经济适用房建设步伐加快，市场运行正朝着宏观调控的方向发展。一、投资增长速度加快，建安投资带动作用明显1-7月全省房地产开发完成投资561.25亿元，比上年同期增长38.9%，增幅仅比上年同期回落1个百分点，与1-6月相比，提高5.4个百分点，占同期城镇固定资产投资的29.8%，拉动城镇固定资产投资增长12.1个百分点，其中：福州市完成投资184.86亿元，增长24.0%，厦门市完成投资155.65亿元，增长46.4%，两市占全部房地产开发投资比重达60.6%，拉动156、全省房地产开发投资增长21个百分点，可见福州、厦门两市对全省房地产开发投资增长具有举足轻重的作用。建安投资的快速增长成为带动全省房地产开发投资增长的主要因素。在新开工项目大量增加和建安投资价格上涨的推动下，建安投资呈现快速增长态势，1-7月全省建安投资319.53亿元，增长45.9，增幅比上年同期提高23.8个百分点，占全部房地产开发投资由上年同期的54.2%提高到56.9%，拉动全省房地产开发投资增长24.9个百分点。土地购置费支出206.96亿元，增长34.4%，增幅比1-6月提高13.4个百分点，为今年的新高，土地购置费支出的回升，也是全省房地产开发投资增速加快的因素之一。二、建设总量增157、加，新开工面积高位增长随着宏观调控政策效应逐步显现，长期闲置的土地纷纷开工建设，加快了施工建设速度。1-7月全省完成开发土地面积703.45万平方米，比上年同期增长80.3%，增幅比上年同期提高79.3个百分点。商品房施工面积8040.03万平方米，增长30%，增幅比上年同期提高10.4个百分点，其中：新开工面积2401.60万平方米，增长63.5，增幅比上年同期提高56个百分点。商品房竣工面积608.76万平方米，增长8.0，增幅比1-6月提高了6.8个百分点，比上年同期提高14.8个百分点。新开工面积、竣工面积的大量增加，将明显增加商品房的市场供应量，有效缓解市场供求紧张关系。三、住房供应158、结构调整显著，经济适用房建设步伐加快随着住房保障体系建设力度的加强，住房供应结构调控效果显著，经济适用房建设力度加大。1-7月全省经济适用房完成投资7.7亿元，比上年同期增长23.7%，增幅比上年同期提高30.1个百分点，扭转了上年同期下降局面。经济适用房施工面积194.53亿元，增长57.9%，占住宅施工面积的比重由上年同期的2.7%提高到3.1%；其中新开工面积101.64万平方米，增长5.4倍，占住宅新开工面积的比重由上年同期的1.3%提高到5.2%。经济适用房竣工面积20.36万平方米，增长2.8倍，占住宅竣工房屋面积的比重由上年同期的1.1%提高到4.1%。经济适用房建设力度的逐年加159、大，将逐步缓解福建省中低收入家庭居住困难的局面。四、商品房销售增幅有所回升，二手房交易活跃1-7月，全省商品房销售面积1099.29万平方米，比上年同期增长7.5%，增幅比上年同期下降23.5个百分点，但与1-5月、1-6月相比，增幅提高了2.6个百分点，与近期持续下降相比，商品房销售增幅出现了回升的苗头。二手房交易活跃，据房地产交易部门统计数据显示，1-7月全省二手房交易面积743.7万平方米，增长12.6%，成交金额171.3亿元，增长26.0%。Top江西楼市2007年1-7月江西房地产开发投资运行态势良好2007-8-30 17月全省房地产开发完成投资204.79亿元，比去年同期增长2160、7.8%，商品房开发结构继续调整，经济适用房建设继续保持强劲的发展势头，房地产开发运行态势良好，其主要特点：1. 房地产开发投资保持良好发展势头。17月，全省房地产开发投资完成204.79亿元，增长27.8%，增速比上月提高1.8个百分点,房地产开发投资继续保持良好的发展势头。2. 经济适用房建设强劲发展势头不减。17月，全省经济适用房建设投资6.55亿元，同比增长153.4%。经济适用房施工面积165.38万平方米，同比增长80.0%；其中新开工面积79.39万平方米，同比增长2.5倍，经济适用房销售面积31.77万平方米，增长118.0%。3. 住宅投资比重明显上升。17月全省房地产开发投161、资中住宅投资167.54亿元，同比增长41.0%，住宅投资占整个房地产开发投资的81.8%，比上年同期上升7.6个百分点；办公楼投资1.06亿元,同比下降39.2%，商业营业用房投资17.34亿元,同比增长2.9%。办公楼和商业营业用房投资在房地产开发投资中所占比重分别比去年同期下降0.6和2.1个百分点。4.商品房空置面积增幅今年首次呈现负增长。7月，全省商品房空置面积183.33万平方米，同比下降1.5%，是今年以来的首次下降的月份。其中商品住宅空置98.64万平方米，同比下降5.1%。Top1至7月南昌住宅销售面积增两成 江南都市报 2007-08-30昨日，记者从南昌市统计局获悉，17162、月，全市城镇以上固定资产投资继续增长，累计完成投资361.61亿元，比上年同期增长36.9%。其中房地产开发投资额达44.18亿元，增长8.4%，销售平稳增长，从销售构成来看，住宅仍是主体，销售面积为169.87万平方米，增长20.8%。17月，全市房地产开发累计完成投资44.18亿元，增长8.4%，其中住宅投资41.03亿元，增长32.1%；经济适用房投资增长246.8%；办公楼投资下降29.3%；商业营业用房投资下降59.0%。其中，商品房屋施工面积平稳增长，住宅施工仍占主流。商品房屋施工面积为746.79万平方米，增长7.0%。其中：住宅面积达679.45万平方米，增长31.2%；占全部163、施工面积的91.0%。商品房屋新开工面积为184.89万平方米，下降2.1%。住宅面积仍占主体，达到172.77万平方米，增长9.7%。另外，商品房屋销售建筑面积172.09万平方米，增长13.2%。销售平稳增长，从销售构成来看，住宅仍是主体，销售面积为169.87万平方米，增长20.8%，占商品房屋销售面积的比重为98.7%。 Top二、行业分析与研究房地产进入新上升通道 调控如何破僵局经济观察报 2007-08-26 根据国家发改委发布的最新数据，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%。此前公布的二季度70个城市土地交易价格则同比上升了13.5%。地价涨幅超过了房价。根据全164、国工商联的预测，三季度房价仍将保持上涨趋势。 在三年两轮调控之后，房地产调控似乎已陷入僵局。政府仍在不断出台新的房价控制政策，房价却从来都没有偏离上涨的轨道。8月13日，新华社授权发布 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，住房保障似乎取代房价成为政府部门的首选调控目标。 这是否意味着房地产调控的拐点？究竟是什么让房地产市场高烧不退？房价越调越高的表象背后，真正的问题是什么？如何才能走出这样的僵局？这些问题至今也没有答案。 为此，本报采访了中国国际金融公司首席经济学家哈继铭、中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜和中国房地产业协会秘书长朱中一。以下为访谈内容。 上涨成因 经济观察报：在165、经历两轮调控之后，房价并未见稳定下来，而且涨幅不减，甚至上涨地区也从过去北京、上海、深圳这样的一线城市蔓延到了二线乃至三线城市，为什么会这样？ 哈继铭：我注意到了本轮房价非同寻常的快速上涨。我认为，驱使房价上涨的宏观基本面因素有以下几点： 一、居民收入增长快。这对房地产价格会有很大的向上推动力量； 二、融资成本偏低。目前资产价格上涨的力度远大于利率的上涨幅度。 三、人民币升值。外资炒人民币的工具被更多地运用，一个很重要的渠道就是中国不断上涨的房地产价格； 四、人口结构因素导致的高储蓄率。人口结构对于资产价格包括房地产价格有直接影响。中国的人口结构会在未来五到十年继续推动资产价格趋势性上升。 此166、外，还有两个独特的因素。一是股市财富效应的溢出。我们的研究表明，全国许多城市的房价涨幅和股民在城市人口中的占比有正相关关系；二是粮食价格上涨，这导致政府有扩大耕地面积的政策倾向，从而使商品房开发土地供应进一步紧缺。 汪利娜：首先，中国经济连续多年的快速增长是房地产快速发展的推动力；其次，城市化进程的加快也是重要原因。中国城市化进程影响巨大，巨大的人口迁移带来了产业结构升级、劳动生产率的提升及居民收入的增长，“十五”期间城镇人均可支配收入年均增幅高达9.6%，这些都是房地产市场需求旺盛不可低估的基本因素。 朱中一：与市场结构的问题相比，供给总量不足的矛盾，是当前房地产市场面临的主要矛盾。今年上半167、年，全国商品住房的销售面积与竣工面积之比达到了2.08，高于去年同期1.9，继续拉开差距。 从供求方面看，一些城市住房用地连续几年完不成计划，例如北京、深圳的建设用地供应不足；一些城市对未来的市场预期看好，对已经取得的土地放慢了开发进度；拆迁难度加大，盘货存量土地受到限制；不少城市按照国家要求对部分住房面积进行了调整，这也在一定程度上影响了新开工的数量。 但是房地产市场的需求却在持续加大。比如说，投资需求比例加大，家庭拥有多套住房的数量在增加；受去年宏观调控政策的影响，一些持币待购的消费者需求，在今年上半年得到了释放；人们对住房价格上涨的预期提前进入了消费。除此以外，中心城市城镇品质的提高和城168、镇化中农村富余劳动力转移，也吸引了外地的机构、个人和农民进城购房。 调控失效? 经济观察报：我们采用了财政、税收、货币甚至行政手段，却都没有能够很好地稳定地价和房价，症结在哪里？ 哈继铭：如果说宏观调控措施有滞后效应，那么，大量的宏观调控举措是在2004年以来陆续出台的，至今已有三年；即便是滞后，效果也该显现出来了。所以，恐怕不是滞后性的问题，而是力度的问题。现在，又出现了一些新的因素。我认为很重要的一点是物业税应该早一点推出来。 汪利娜：现行的调控政策，实际上是与市场的整体需求过旺相悖的。在供给不足的情况下，出台紧缩政策实际上是抑制供给。因为紧缩土地，土地成本上升，必然影响到房价。开发企业和169、政府都在囤地，买了地不开发，也没法形成有效的供给。从货币政策来看，提高利率、紧缩信贷，提高了企业开发的融资成本，这些增加的成本也会转嫁到房价上。从税收政策看，现行税制主要在流转环节，所以加税也会转嫁到房价上。所以，这些政策都增加了供给的成本，肯定会影响到房价。 我认为，实际上政策要反过来用，我们需要加大供给的政策，而不是抑制供给的政策。比如说，谁生产的房价低，质量好，地就供给谁；企业生产市场短缺的中低价位、小户型的普通住宅，政府就贴息或是减免一定的税费。 但是现在呢，出台的政策只是打压市场过热，说明我们对当前市场的认识还不是很清楚。要点有两个：第一，过去出台的多项政策把供给成本调整地过高了；第170、二，房价还是由供需关系来决定的。 经济观察报：一些炒作资金，比如外资、购房团，在购买物业和投资都占据了较大的比重，并且进入势头依然很猛，应如何应对？ 汪利娜：我们去年在北京做了一个调查，每平方米1万元以上的房子，45%是外地人或集团购买的。单位购买，肯定是买给本单位职工的。所以北京实际上是靠集团购买力拉高房价的。现在有那么多流转税，一般的短期投资可能没有了，但是长期投资肯定抑制不住。所以，我们会看到，现在老百姓不做短线投机了，都改做长线投资。 我认为，真正的调控措施不应在流通环节，而应在保有环节。为什么不能开征遗产税、赠予税和保有税呢？在保有环节上设重税才能更好地抑制投资性需求。投资全球化是一171、个趋势，外资要来肯定是挡也挡不住的。关键是要对外资的投机行为有一定的限制，防止国际资本在中国房地产市场上快进快出。 朱中一：房地产投资的投机性确实有上升的趋势。国家统计局的数字表明，上半年在房地产开发资金来源中，利用外资同比增长68.7%，其中外商直接投资同比增长98.3%，外资占国家实际利用外资的比重已经达到了11.8%。在流动性过剩的背景下，多余的资金要寻找投资目标，也容易产生经济过热的现象。所以，我们要关注外资房地产投资增速过快对宏观经济和房地产市场发展的影响。 僵局待破 经济观察报：房价过高，很多人认为这跟地方政府依赖“土地财政”，尽力推高房价，靠出卖土地获取收益有很大关系，地产调控如172、何杜绝这种现象？ 哈继铭：这恐怕还是要说到物业税的问题。如果出台了物业税，地方政府的土地出让金不再一次性地收取和支出，而是能够逐年上收和支取，“土地财政”的动因就会弱化。 汪利娜：目前我国的土地市场非常不规范。第一就是“招拍挂”。现在炒得沸沸扬扬的农村集体土地不让入市，这就意味着土地的集体产权和国有产权是不对等的，所以，应该加快建立一个集体用地与国有土地相对接的市场，就是城乡土地交易市场。允许农民的用地以入股、参股、转让、出让等其他方式直接进入市场。 第二，土地的“招拍挂”不能只限于住宅用地、商业用地。工业用地、公共基础设施用地为什么不能搞 “招拍挂”？工业用地一样也是在追求利润。“招拍挂”虽173、然会提高工业成本，但是也能抑制房地产市场的价格过快上涨。如果把“招拍挂”的面扩展到工业和公共基础用地上，大家用地都得走一定的市场化的道路，就可以平抑住宅用地的价格。 所以，应该深化土地制度改革，除国有土地外，其他土地的使用权应该放开，让更多的经济主体参与土地市场经营活动，促进合理价格机制的形成。现在只有一个卖家，这么多需求者，那不是什么时候想拍高价就拍高价吗？ 经济观察报：你们认为，下一步，房地产调控应该从何入手？把加强住房保障作为突破口是一个正确的方向吗？ 哈继铭：当然，政府出台的公共住房保障措施如果能真正落实下去，会是很有用的。关键在于落实。同时，我也很期待物业税的出台。 汪利娜：由于经济174、增长、城市化和人民币升值是一个长期趋势，解决流动性过剩的问题，深层次的经济结构失衡和深化土地制度改革不是短期可以奏效的事情。在这种情况下，稳定房价最能达到立竿见影效果的做法，就是加强公共住房体系建设，加大公共住房的供给，以此来平抑市场的价格。 政府可以直接介入建设公共住房，这是政府现在可以做的最好选择。针对低收入者，要有一个基本的住房保障；一般支付能力比较弱的，包括一些中等收入偏下的人，甚至包括一些中等收入的人，他们在住房市场上没有支付能力应对的时候，政府应该提供相应的扶持政策。我觉得，政府就得给老百姓提供一个过渡方式，让他们根据各自的收入水平进行多样化的选择。现在把大家都逼到新房市场上，怎么175、可能？ “两限房”可以试，但它毕竟限制了房地产开发的利润，一旦形成与市场价格的人为差异，就会产生寻租行为。此外，“两限房”卖给谁？谁是政府政策的最大受益者？也要考虑清楚。如果“两限房”最后还是为某些特殊群体服务，让他们占了便宜，就像以往的经济适用房那样，那这个政策就是一个坏政策。所以我觉得，调控如何走出僵局还不如就搞公共住房。朱中一：针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年和今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。比如，作为物权法配套法规的城市房屋拆迁管理条例的修订与实施物业税、土地市场的修改、金融市场保障的完善等，这些政策的出台都将给房地产市场带来积极的影响。Top2007地产上176、市公司千亿融资推高地价第一财经日报 2007-08-31中房协报告：在流动性过剩及人民币升值预期的整体金融环境下，股市与楼市是投资者普遍关注的两大市场。今年16月期房住宅销售面积同比增长超过13月同比增长0.1个百分点。这在一定程度上与股市资金的投入有关。股市与楼市像跷跷板一样的不确定性无疑对下半年的房地产市场还会产生一定的影响以最近几个月内地股市与楼市的表现来看，市场出现了两者共同上涨的局面。尤其是在房价与地产股之间，更是显现相互抬升的势头。日前，由中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会发布的2007上半年中国房地产市场研究报告(下称报告)显示，根据国家统计数字测算，今年16月商品住宅销售177、面积的同比涨幅较今年13月的同比涨幅超出9.4%，其中，16月期房住宅销售面积同比涨幅较13月的同比涨幅增加0.1个百分点。报告认为，上述数据的增长，在一定程度上与股市资金的投入有关。按照其分析，今年一季度，最初是股市大幅上涨，大量资金从银行和楼市抽投至股市，使一季度的房地产市场形势出现了一些变化；二季度后期，国家宏观政策对股市调控，各地房地产市场又热起来，商品住宅销售量大幅增加。事实上，这只是部分反映了楼市与股市之间的关系。如果将股市细分至地产股，则房价的不断抬升使投资者对地产上市公司的未来业绩增长充满期待，进而拉升股价。当地产股表现良好时，正是上市公司通过资本市场融资的最好机会。据不完全统178、计，地产上市公司今年通过A股市场融资的额度已经突破1000亿元，而且几乎所有的公司都将筹集资金的投向确定为买地及发展项目。当这些拿着从资本市场中获得大量资金的公司出现在土地拍卖现场时，全国范围内的土地价格不断创出新高也在意料之中。地价上涨对房价的拉动效应更为明显，杭州、上海等城市因地价上涨而导致周边在售楼盘涨价的例子最近层出不穷。显然，房价的进一步上涨又将推动地产股股价的上扬。恒隆集团(0010.HK)主席陈启宗对此亦有自己的看法：“我认为内地房地产本身并没有泡沫，但其衍生的东西有泡沫。当然，没有泡沫并不代表没有问题。任何产品的价格飞升都有问题。内地市场的泡沫出现在地产上市公司的市盈率上。”就179、在本月，万科(000002.SZ)董事长王石出席公司在香港的一个发布会时也表示，公司股价有一定高估。而一份倡导股市价值投资的杂志在今年某期发表的深万科2006年年度股东大会的现场问答实录中，万科总经理郁亮在回答定向增发的问题时表示：“(如果公司)不增发，我们还会增长，不过增长不高。”第一财经日报记者注意到，记录者在郁亮的回答之后附加了一句“休息交流时，郁总假定不增发，2009年只有个位数增长”。如果这一说法属实，则意味着，如果万科今年不实施该计划的话，公司到2009年的增长率只能维持在个位数。而万科的业绩增长已经连续几年在两位数以上，公司日前公布的2007年中报显示，本期公司的主营业务收入较去180、年同期增长约80%。证券分析师黄睿强表示，他曾经以万科目前的股价为基准，假设这个价格合理，则万科在未来5年或10年之内，必须实现怎样的增长率，才能使其现有的股价是合理的。“虽然最终的数据我不方便透露，但肯定是一个无法实现的数字。”在黄睿强看来，一个只能依靠外界力量获得增长的公司，是存在很大风险的。“没有哪个公司能保持每年的业绩增长在50%以上。”而陈启宗此前在海南博鳌房地产论坛上回答关于一个地产上市公司的市值是否可能在一年之内由1000亿涨至2000亿的问题时，他的回答非常干脆：“有可能，但第二年其市值就会跌至100亿。”黄睿强不久前也曾是万科的一个小股东，但数天前，将手中包括万科在内的所有股181、票悉数抛空。他认为，由于内地市场从未经历过一个房地产周期，因此也无法获知这些公司及其股价在底部会如何表现。正基于此，人们对这些公司股价的预期都是偏乐观或偏悲观的。但关键的问题是，大多数的投资者都在以最乐观的心态看待这些公司的股价。尽管黄睿强认为自己的投资想法可能在未来会被证明过于保守，但他仍然表示：“不需要后悔，因为未来这些股票的价格总会跌掉70%80%。” Top三、行业动态跟踪购物中心建管标准将出 破解 “大MALL”怪圈中国房地产报2007-8-27 8月16日，由全国工商联房地产商会和中国商业联合会购物中心专业委员会联合主办的“2007中国首届商业地产国际高峰论坛”上，商务部市场体系建182、设司处长胡剑萍表示，目前商务部正在制定购物中心建设和管理技术规范行业标准（以下简称标准），拟从体量结构、零售业态、布局等方面对购物中心把控。 “标准的推出将进一步避免目前购物中心盲目求大、非理性开发的情况。”胡剑萍说。据悉标准将于明年上半年推出。 盲目上马 戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，国内的购物中心在类别及定义上均没有统一标准，从1万到20多万平方米，主题型、生活型、休闲型等均界定为购物中心，这与国际市场存在差距，也导致市场中的经营不规范。“市场需要一部标准来引导”。 中国商业联合会购物中心专业委员会副主任鲍德建指出，标准将从区域内需求的购物中心的体量、业态设置等方面进行引导，目前标准处于启183、动调研阶段，其中体量、辐射半径仍在制定中。但在调研中他们发现目前国内购物中心的开发存在两个顽疾：盲目求大和经营困难。 “最近调研发现，国内一些中小型城市也纷纷上马大型购物中心项目。”鲍德建指出，几家大型购物中心扎堆经营，完全超出了区域消费能力。济南市有一个18万平方米的购物中心已经运营10年有余，现招商不力，很多摊位空置，其定位国际高端业态的布局目前仅有一般的品牌进驻。 “此项目问题在于面积过大及招商定位较高。”一位业内人士指出。 “华南MALL出现问题的部分不是一些餐饮等辅助性的商业，而是购物方面经营吃力。其主要的问题是招商不力、盲目求大等问题，导致其现在不断整改。”上述人士举例说。 中国商184、业联合会会长、购物中心专业委员会主任何济海在中国首届商业地产国际高峰论坛中发言道，作为商业地产的主要业态购物中心，面临两个挑战：一是建设的盲目性，二是管理技术跟不上技术发展。未来的购物中心是集购物、餐饮、文化、影视、健身、休闲的综合体，这就要求从规划选址、设计、招商、运营以及经营对接各个环节都要专业化运作，推动产业的持续发展。 “万达集团总经理王健林此前在与我交流时表示，万达建设了10个SHOPPING MALL，成功的不到一半，其中有一条就是可行性研究没有很好地做。现在万达的每个开发项目都要进行130个商业题目调查，最后再做可行性研究。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。 而在由中国城185、市商业网点建设管理联合会主办的“6V商业地产风险决策系统软件鉴定会”上，中诚信托投资有限责任公司首席经济师许均华、王府井集团副总经理东嘉生、北京中关村国际商城发展有限公司董事李盈霖均指出，目前购物中心在运营及资本层面也面临着一定的困难。“目前购物中心从选址到规划再到经营都面临着较多的问题，比如招商无法达到商业规划之初的设想，由于选址不当造成的人流量少。” “另外，目前国内的购物中心的管理模式比较落后，不是出售便是出租，并且开发者、经营者及投资者三权分立，非常不利于购物中心的运营。”鲍德建表示。 引导合理开发 胡剑萍还透露行业标准将从购物中心的开发建设还有招商、顾客服务系统、物业管理、人员培训等186、方面提出一些基本要求，来指导购物中心的发展，从而搭建起购物中心协调运转的综合保障体系。 而标准的出台将会引导企业合理开发，缓解结构性矛盾，如引导购物中心向城乡接合带发展，按照区域消费能力配置相应面积的购物中心。 为了引导购物中心开发的合理性，商务部随后还将推出购物中心分等级规范，为购物中心开发设立等级，以符合区域商业需求。“此标准不仅辐射到一二线城市，也将辐射到县级的购物中心。”鲍德建说。 而此前国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布新国家标准零售业态分类，把购物中心分为社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心、工厂直销中心。其中规定，社区型购物中心商圈半径为510公里，建筑面187、积5万平方米以内。市级商业中心商圈半径为1020公里，建筑面积10万平方米以内。城郊购物中心商圈与目标顾客，商圈半径为3050公里以上，建筑面积10万平方米以上。Top统计结果显示八成建设项目耕地占补平衡达标中国证券报 2007-08-28 国土资源部日前通报了2006年度耕地占补平衡考核情况。通报显示，全国抽查合格的项目数量占抽查总项目数量的比例达八成以上。21个省（区、市）和新疆生产建设兵团抽查项目合格率高于全国总合格率，国土资源部对未按规定补充耕地的单位和个人将要求整改。 此次考核采取各地自查上报与国土资源部全面抽查相结合的办法，按照补充耕地数量、质量等八项标准，对所有建设用地项目耕地占188、补平衡情况进行统一综合评分。全国列入2006年度考核范围的建设用地项目共13018个，涉及建设占用耕地149419公顷，补充耕地149902公顷。国土资源部组织抽查各地建设用地项目共计1039个，占总数的比例为7.98%。以80分为合格线，全国抽查合格的项目数量占抽查总项目数量的比例为80.17%。除西藏外，上年度，21个省（区、市）和新疆生产建设兵团抽查项目合格率高于全国总合格率，其余9省（区、市）低于全国总合格率。这次考核是第一次在全国范围内全面按照建设用地项目进行。Top商品住宅供需比高达2.08第一财经日报 2007-08-31中房协报告：今年上半年，商品住宅销售面积与竣工面积之比达到189、2.08，高于去年同期的1.9，市场供不应求的矛盾尚未缓解在中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会发布的2007上半年中国房地产市场研究报告(下称报告)中，有一个惊人的数字：今年上半年，商品住宅销售面积与竣工面积之比达到2.08。与此同时，各地的捂盘现象正愈演愈烈。上海已于上周宣布将在全市范围内严厉打击捂盘惜售行为。此前，捂盘行为在开发商中被普遍运用。位于静安区的远中风华园，早在去年初已完全建成，楼盘的开盘时间则是2006年4月，实际上是以现房的形式出售。而且其售价自开盘之日起就定于29000元/平方米的高位，这一售价与同区域但地段更好的国际丽都城售价每平方米还要高出几千元。正因为这一高于周190、边市场的价格，使得远中风华园在过去将近一年的时间里，销售业绩并不理想。第一财经日报记者在网上房地产上看到的该楼盘销售速度表显示，今年截至昨天下午的销售数量几乎相当于去年开盘之后8个月的销售量的两倍。而且销售参考价也已由去年的29000元/平方米上涨至现在的31000元/平方米。在上海，如此捂盘惜售的楼盘还有很多。就在远中风华园不远处的静安紫园，目前也已处于结构封顶并已进入内部装修的状态，但记者在网上房地产还无法获得该楼盘的销售情况，显然，该楼盘尚未开盘销售。此外，一些相对规模较大的楼盘，则选择数期开盘的方式，以达到每期楼盘开盘都能最大可能地赶上房价上涨的速度。位于杨浦区的珠江香樟园，其第一期房191、源是于2003年底左右推向市场，当时最低的售价是3700元/平方米。但其最后一期的房源直到今年4月底才开盘，售价已经超过10000元/平方米，最高售价则超过13000元/平方米。实际上，整个小区仅仅13幢，但其销售周期仍拉长至3年半以上。如果说珠江香樟园可能存在因拆迁的问题而导致开发速度放慢，但这一手法在众多开发商中也被广泛采用。在供求比扩大的情况下，捂盘惜售成为加剧供需矛盾的原因之一。而中房协则在报告中将一些开发公司对未来市场预期看好、对已取得的土地放慢了开发速度，列为造成今年上半年住房市场供不应求的主要原因之一。报告同时指出，一些城市住房建设用地已边疆几年完不成供地计划，以及因国家对部分住192、房项目套型结构比例进行调整，延迟了新项目的审批，一定程度上影响了新开工项目的数量等，均是造成住房市场供不应求的主要原因。报告特别指明了北京、深圳建设用地供应不足。 Top顾云昌：下半年房价还将保持上升态势 中国证券报 2007-08-27膨胀性需求遭遇土地控制性供应，导致住房供应量不足 中国购房膨胀性需求与土地控制性供应成为一种矛盾。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌26日表示，如果中国资金流动性过剩进一步加剧，土地收紧政策继续延续，下半年房价还将保持上升态势。 在昨日由财讯传媒集团、新地产策划机构联合金泰地产主办的2007年经济形势研讨会上，顾云昌称，目前房价上升的压力很大，并在预料之中，“193、钱松地紧”成为现在中国楼市的一种现象，膨胀性的需求遭遇了控制性的供应，从而导致住房供应量不足。 尽管在宏观调控下，国八条、国六条以及相关的措施越来越严格，但是中国各城市楼价仍然出现很快上涨，特别是北京房价涨幅10。 顾云昌认为，虽然近年来房地产投资一直保持着20以上增速，但是，决定房地产供应的不是投资，而是整个竣工面积。尽管投资在增长，但是竣工面积增长只有10左右。去年，房地产投资增长超20，但竣工面积比上一年有所下降。 投资增长，为什么竣工速度放慢呢？顾云昌称，大量资金用于土地购买上了，表面投资增长，但竣工面积下降，竣工速度放慢，可自住型需求仍兴旺，投资性需求势不可挡。 控制性供应就是土地供194、应量的控制。顾云昌表示，凡是土地供应紧张的地方，都会产生楼价飞速上涨，深圳、北京正是这样。 据统计，2004年北京房地产土地开发量比2003年下降了40，2005年比2004年下降50，2006年土地开发量猛增160以上，但是土地开发量仍然保持在2004年的水平。今年土地的开发下降了四分之一，只有2526，供应量减少。顾云昌说，房地产供应弹性系数一般比较小，而需求弹性系数很大，楼市供应最起码需要3年，但是资金需求膨胀很快。北京楼价上涨的趋势今年恐怕不会改变。Top政府动向廉租房新政策推行需问责制配套第一财经日报 2007-08-28 继“国八条”、“国六条”之后，一项将对我国房地产市场产生深远195、影响的新调控政策，在千呼万唤中登场。 加快建立健全以廉租住房建设为主体、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的新调控政策，是国家对房地产调控思路的一次重大转变，这将把我国住房改革带入一个新的历史阶段。 8月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(下称意见)，会议表示将扩大廉租住房制度的保障范围，多渠道解决城市低收入家庭的住房困难。 8月24日，全国城市住房工作会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议，指出住房问题是重要的民生问题。中央的节奏之快，力度之强，主题之突出，思路之清晰，都是前所未见。 至此，我国住房保障建196、设架构基本完成。新住房保障政策的亮点在于：扩大了廉租房保障范围，明晰了住房保障建设思路，把住房保障定性为政府重要职责等。不管是保障人群，还是保障房建设的规划、土地和资金投入等，都已向各级政府部门明确时间进程和责任。 但是，我们也应看到，这张宏图，要想不折不扣地落实到位，还有很曲折的路要走。一方面，过去的事实告诉我们，在卖地与税收等利益驱动下，一些地方政府的注意力还停留在商品房市场，对保障房建设异常冷淡。另一方面，保障房建设不但不能为地方政府带来利益，反而还要进行土地、资金等投入，这种反差很难让地方政府立即适应。 以廉租房制度建设的进程为例，就可以看出地方政府的动力有多大。建设部三令五申要求各地197、及时出台廉租房制度，但截至2007年6月底，全国656个城市中，586个建立了廉租住房制度，占89.3%，还有个别城市交白卷。 其实，早在1999年出台的城市廉租住房管理办法中，就已经规定了落实廉租住房的管理部门和实施方案。但是近8年之后，即便是在经济发达的城市，也没有能够把相关政策完全落实到位。 同时，我们还注意到，此次保障房新政在以后实施过程中还有尚待完善之处。 一是保障房覆盖比例还有待进一步提高。虽然说，保障房覆盖面和建设规模相比之前都有较大进步，但相比其他国家和地区，还处在一个比较低的水平。以北京为例，“十一五”期间，规划新建住房面积为1.23亿平方米，其中，安排经济适用住房1500万198、平方米(含廉租住房150万平方米)，两限住房1500万平方米，共计3000万平方米，占住房总量的24.4%。而我国香港地区目前约有1/3的人口租住在公共房屋，加上1978年开始实施的“居者有其屋”计划，目前共有50%以上的中低收入者通过公共住房体系解决住房问题。譬如西班牙立法要求保障房建设比例在30%以上，伦敦市长则说“必须保证50%”。 二是缺乏配套的奖惩机制。早在建设部督促各地建立廉租房制度之初，就声称对不能按时完成者将进行问责，但时至今日，依然有部分城市交白卷，尚未有一官员因失职而受责。这有两个原因，一是以GDP为核心评判官员政绩的现行考核机制，还广泛存在于地方。二是房地产主管部门并没有199、相应的惩戒措施出台，致使“问责”还停留在口头阶段。当然，仅有“问责”还不够，还需要把奖励机制提出来，有奖有罚才利于保障住房新政推进。 三是保障住房新政还需要相关依据来支撑、完善。有一点我们必须要正视，就是现在出台的很多房地产政策，并不是建立在对居民房屋普查的基础上，而是大约估摸出来的，这可能导致决策时缺乏过硬的科学依据，具体操作时，想象与现实就会存在偏差，这将直接影响到房地产市场调控政策的针对性和有效性。 数月前，北京市启动了房屋普查，但其他城市未见动静。1985年第一次全国城镇房屋普查之后，至今尚没有进行全国范围的房屋普查。 我们认为，不管是国务院常务会议还是全国城市住房工作会议传达的一系列200、精神，是在原有调控基础上的一次飞跃。不仅廉租房制度明晰，经济适用房产权首次确定，而且中央继续要求稳定住房价格。也就是说，建设保障房和稳定商品房价是下一步调控两手都要抓的重点。 Top城乡规划法草案细化对违规建设处罚上海证券报 2007-08-25 全国人大常委会日进行二审的城乡规划法草案根据违规建设的不同情况，作出了更有针对性、操作性的规定。 今年月，全国人大常委会对城乡规划法进行了一审。草案曾规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由规划主管部门责令停止建设、限期拆除，处以罚款；逾期不拆除的，予以没收。 有些常委会委员和地方、部门提出，对未按规划要求进行建201、设的处罚，应当区分不同情况，作出不同规定，以增强针对性和可操作性。 全国人大法律委同全国人大财经委和国务院法制办、建设部研究，建议将上述条款修改为：违反本法规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的限期拆除或者予以没收，不能没收实物的，没收全部违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 草案看点 农民使用原有宅基地建房是否需要规划许可 农民使用原有宅基地建设住宅是否需要规划许可？全202、国人大常委会日开始进行二审的城乡规划法草案对此未作具体规定，而是授权省区市制定具体的管理办法。 今年月，全国人大常委会对城乡规划法进行了一审。草案曾规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农民住宅建设的，由镇、乡人民政府根据乡规划和村庄规划核发乡村建设规划许可证。 针对这一规定，有些常委会委员和地方、部门提出，对农民使用原有宅基地建住宅，是否都要实行规划许可管理，建议再作研究。有的地方则提出，对农民使用原有宅基地建住宅的规划许可证，是由乡镇政府核发，还是由县级政府规划管理部门核发更为恰当，建议再作研究。 全国人大法律委员会经同全国人大财经委员会和国务院法制办、建设部研究认为，这个问题以授权省203、区市根据本地实际情况规定为宜。城乡规划法草案二审稿据此将有关条款修改为：在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。城乡规划应提请本级人大或其常委会审议 全国人大常委会日进行二审的城乡规划法草案规定，地方政府在将城乡规划报上级政府审批前，应先提请本级人大或其常委会审议，听取意见，并将审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。 今年月，全国人大常委会对城乡规划法进行了一审。草案原来规定，省域城镇体系规划、城市和镇的总体规划，应当经本级人大或其常委会审查同意后，报上级政府批准。 有些常委会组成人员、全国人大财经委和有的地方提出，草案上述规定涉及204、人大及其常委会同上级政府之间的关系。经人大或其常委会审查同意上报的规划，如果上级政府不批准或加以修改，就会出现地方人大或其常委会与上级政府关系不协调的问题，建议对这个涉及国家体制的问题再作研究。 全国人大法律委经同财经委和国务院法制办研究认为，制定城乡规划属于政府职责，应由政府组织编制并报上级政府审批；同时，为了增强规划制定的民主性、科学性，适应地方人大常委会对规划编制和实施工作进行监督的需要，地方政府在将有关规划报上级政府审批前，应先提请本级人大或其常委会审议，听取意见，并将审议意见和根据审议意见修改的情况一并报送。 据此，全国人大法律委员会对城乡规划法草案进行了相应修改。 鼓励制定实施乡村205、规划 全国人大常委会日进行二审的城乡规划法草案提出，县级以上地方人民政府应当鼓励、指导乡、村制定和实施乡规划、村庄规划。 今年月，全国人大常委会对城乡规划法进行了一审。有些常委会委员、全国人大财经委和有的地方提出，本法应明确规定，城乡建设应当实行“先规划，后建设”的原则，没有制定城乡规划的，不得进行有关建设活动。 还有些常委会组成人员和地方、部门提出，制定城乡规划法，应遵循统筹城乡发展的要求，还要充分考虑我国城乡发展很不平衡，区分城乡不同情况，作出符合实际的规定。 针对上述意见，全国人大法律委经同全国人大财经委和国务院法制办、建设部研究认为，规定城市和镇应当依法制定规划，并严格按规划进行建设，206、是必要的。 但乡和村庄的情况则与城市和镇有较大不同，目前多数乡和村庄还没有制定规划。要求所有乡和村庄特别是中西部地区的乡和村庄都要按照本法编制乡村规划，并按照规划进行建设，目前还难以做到。如果法律作出统一要求，难免流于形式。法律应当根据不同地区农村发展的实际情况和要求，作出有区别的规定，逐步推行为好。 据此，法律委员会对法律草案进行了修改，在总则中增加相应条款：城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划；城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的地区；在确定地区内的乡、村庄，应当依照本207、法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的地区的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划。Top我国修改城市房地产管理法 为物权法实施作准备上海证券报 2007-08-25 8月24日，十届全国人大常委会第二十九次会议在北京人民大会堂开幕 新华社 图 物权法月日施行后，城市房屋拆迁管理条例与物权法的有关规定不一致，面临停止执行的问题，城市房屋征收与拆迁工作可能出现无法可依的状况。为解决这一问题，国务院有关方面经认真研究，建议根据立法法的有关规定，在有关征收法律出台前，通过修改城市房地产管理法，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制208、定行政法规。 十届全国人大常委会第二十九次会议昨天上午听取了国务院关于提请审议中华人民共和国房地产管理法修正案（草案）议案的说明。议案建议在现行房地产法总则中增加一条，规定：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上的单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿；征收个人住宅的，还应保障被征收人的居住条件。并建议，具体办法授权国务院规定。 全国人大财经委在向全国人大常委会汇报的意见中表示，上述议案主要在于解决物权法通过后，城市房屋征收和拆迁无法可依的状况。目前，对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定，适用的是国务院2001年制定的城市房屋拆迁管理条例。 今年月日，十届全国209、人大五次会议表决通过物权法，法律将于今年月日起施行。物权法第四十二条第一款规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 根据上述条款的规定，为了公共利益的需要征收城镇国有土地上单位、个人的房屋应当由法律规定。但目前对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定，适用的是国务院年公布的城市房屋拆迁管理条例。物权法月日施行后，城市房屋拆迁管理条例与物权法的有关规定不一致，面临停止执行的问题，城市房屋征收与拆迁工作可能出现无法可依的状况。 为解决这一问题，国务院有关方面经认真研究，建议根据立法法的有关规定，在有关征收法210、律出台前，通过修改城市房地产管理法，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。 据此，国务院法制办会同建设部拟订了城市房地产管理法修正案草案，建议在城市房地产管理法第一章总则中增加一条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。” 全国人大财经委经研究认为，城市国有土地上单位和个人房屋征收与拆迁是一项政策性很强的工作。为解决物权法实施后城市单位和个人房屋征收和拆迁的法律依据问题，在有关财产征收法律制定前，作出上述修改和授权是必要的。并建议第211、二十九次会议对此进行审议。Top财经：8大保障住房配套措施有望年底出台2007-08-26 8月25日，全国城市住房工作会议举行了分组讨论，保障性住房的管理办法和建设资金来源，是争论比较热烈的两个焦点问题。 与廉租房相配套的一系列政策，如城市低收入家庭认定办法、廉租房专项补助资金管理办法、中央预算内投资对中西部地区的支持办法、保障性住房税收和金融支持办法等有望年底出台。 当天上午，与会的200多名中央部委和地方部门负责人共分成了8个小组，国家发改委副主任陈德铭、国务院研究中心副主任李剑阁、央行副行长刘士余、建设部副部长傅雯娟、国土资源部副部长李元、银监会副主席蒋定之等分别担任了小组讨论召集人。212、讨论的议题包括保障性住房建设用地管理、廉租房和经济适用房管理办法、城市低收入家庭认定办法、廉租房专项补助资金管理办法、中央预算内投资对中西部地区的支持办法、保障性住房税收和金融支持办法等。 为了便于工作，会议期间，建设部会同发改委、财政部、民政部等专门向与会代表提交了八个文件草案。8月1日,国务院原则通过关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（下称“意见”），之后建设部即受命与相关部门一起，制定配套措施的具体落实方案。包括建设部政策研究中心主任陈淮在内的多位专家均参与了文件草案的执笔工作。 据了解，除了建设部部长汪光焘外，新任建设部党组书记、副部长姜伟新也参与了方案制定的统筹协调工作。会议开213、始前的两周内，姜曾多次听取地方建设系统负责人的意见汇报。本次会议上，姜伟新虽然没有做主题发言，但是参与了大部分小组的讨论。 分组讨论期间，保障性住房的管理办法和建设资金来源，是争论比较热烈的两个焦点问题。 本次工作会议上，厦门和成都作为仅有的两个城市代表介绍了保障性住房建设的经验。其中，厦门市从2006年开始实施“梯级管理、可进可退”的廉租房管理机制，并建立了较为完整的租赁办法和配售办法，到2010年，该市保障性住房数量将超过4万套，可以基本实现低收入家庭的“按需分配”。 建设部与会人士透露，厦门的经验已经被吸纳进了保障性住房管理办法草案，有望在接下来两个月里正式公布。 据了解，建设部已经开始214、着手修订2003年公布的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法和2004公布的经济适用房管理办法，并将和民政部共同拟订城市低收入家庭的认定办法，其他相关配套措施也将在年底前陆续出台。 此前，“意见”曾明确规定，保障性住房建设的资金来源主要是三个：住房公积金增值在提取了贷款风险准备金和管理费用之后的全部收益、土地出让金的10和中央专项资金补助（只针对中西部财政困难地区）。 不过，这一规定究竟如何落实，与会人士看法并不一致。有意见认为，中国用于支持保障性住房的资金来源已经不成问题。 最近几年，国家和地方财政收入的增幅每年都在30以上，公积金存贷款的利率差目前已经达到了2.34%，仅上海一地住房公积金累计215、增值收益就超过了80亿元，北京市也已经超过了30亿元，而两地用于保障性住房的财政投入不过区区两三亿元。一位专家指出，目前我国住房公积金采取的还是管理和使用合一的管理模式，不少公积金管理中心实际上已经背离了“不以盈利为目的”的初衷，而是热衷于各种变相“委托理财”，违规现象层出不穷。在这种情况下，要真正做到增值收益100用于廉租房建设，必须尽快将住房公积金的管理权和使用权分离。Top嘉诚旗下长江实业与和记黄埔共同组建和记黄埔地产 (长沙望城)有限公司，进入长沙望城。二六年一月，恒基中国在星沙拿地8 0 0 余亩，成为第三个进入长沙的天王。今年六月二日，香港新鸿基地产有限公司副主席、董事总经理郭炳江216、应湖南省贸促会邀请，来长沙考察房地产市场，并表达了对来长沙投资的意向。目前，香港地产界四大天王全部到齐，其中三家已经进入实质性的开发阶段。Top恒基系 1.45亿港元全资获取中投上海证券报 2007-08-31在恒基发展（0097.HK）与恒基地产（0012.HK）联合发布的一收购交易公告中，于外人眼中“消失”已久的原瑞安房地产（0272.HK）副主席王英伟重现“江湖”。此次，王英伟以中国投资集团有限公司董事身份，将其名下所持股份转让予恒基发展。再加上中投其他各家股东的出让，恒基系以1.4502亿港元的总代价获取中投剩余股权，从而将中投完全纳入囊中。早在进入瑞安集团之前，曾在香港担任多项要职的217、王英伟便已负责创办中投并出任公司总裁，以投资内地基础建设、零售及工业项目，并先后在嘉华国际、恒基中国任职。在瑞安房地产上市后不久，作为公司副主席的王英伟却出人意料地辞职离开，其公开的说法是，“想给自己多点时间做公职”。据悉，恒基发展旗下全资附属公司原本便已持有中投约64.06%的权益，通过此次收购，恒基系最终将中投100%权益收于名下。资料显示，中投及其附属公司的主要业务为投资控股及基建业务，基建业务中包括持有主要在浙江、安徽及天津经营收费桥梁及收费高速公路的相关权益。恒基方面称，收购股份的交易可使得恒基发展集团更好地管理及监控基建业务，从而简化了基建合营业务运作的决策过程。Top四、重点市场218、追击上海房产市场政府动向上海将研究提公积金交房租东方早报 2007-08-28 上海市公积金管理中心建议，在房价居高不下的情况下，为了解决“夹心层”人群的住房保障问题，鼓励“夹心层”群体提取缴存的公积金支付房租。 所谓“夹心层”群体，是指既无法通过市场解决住房问题，又享受不到廉租房政策的中低收入家庭。根据上海市城镇家庭户数初步估算，约有20%家庭属于“夹心层”群体。 上海市公积金管理中心昨天发布的“上海市住房公积金二季度运行分析报告”（以下简称“报告”）透露，该中心将会同有关部门有针对性地开展操作性研究。 这份报告还显示，刚性需求、恐慌性购房等原因促使公积金个贷发放规模快速增长，二季度公积金个219、人贷款共发放62.73亿元，比一季度增长43，其中6月公积金个贷发放额达26.28亿元，为近年来的月度新高。 公积金覆盖结构不平衡 每年一次的住房公积金缴交基数调整工作将自7月1日开始，并首次打开进城务工农民缴交公积金的大门。 与此同时，上海公积金管理中心表示，目前，上海公积金制度覆盖面结构性不平衡的问题还比较严重。 从统计部门公布的行业职工数和公积金的缴交人数对比来看，职工覆盖面较高的行业主要分布在以下行业：房地产业，公共管理和社会组织，各级行政机关，科学研究、技术服务和地质勘查业，信息传输、计算机服务和软件业，教育等行业；基本上做到行业职工全覆盖。 公积金制度覆盖面较低的行业主要集中在农林220、牧渔业、制造业、建筑业、批发和零售业、居民服务和其他服务业，这些行业职工的公积金缴交率未超过50%。 解决“夹心层”住房新思路 上海公积金管理中心表示，由于一段时间以来，房改中片面强调市场化取向，而忽视住房所原有的公共保障品的特性，导致住房的配置向市场化方面单边发展，住房保障体系建设相对滞后。随着房价不断攀升，一部分中低收入家庭担心购房成本上升，不得不倾其所有，甚至动用几代人的积累和高额贷款来购房，更多的中低收入家庭则望而怯步。多数中低收入家庭无法通过市场解决住房问题与改善居住条件的矛盾日益突出。该中心认为，在住房保障体系中，住房公积金制度可以根据自身的资金属性，发挥住房保障的作用。在用增值资221、金收储的住房中，除了作为低收入群体的廉租住房外，还可以用于解决“夹心层”群体的住房问题，可用优惠租金方式让“夹心层”群体租住。同时，在政策上也可以进行调整，比如鼓励“夹心层”群体提取缴存的公积金支付房租等，我中心将会同有关部门有针对性地开展操作性研究。 公积金个贷快速增长 今年上半年，上海市中资商业银行个人住房贷款一直保持上升走势，二季度上升幅度陡然增大。同样，二季度的公积金个人贷款亦呈快速增长的态势，贷款额与贷款户数逐月放大。 报告显示，二季度公积金个人贷款共发放62.73亿元，比一季度增长43，其中6月公积金个贷发放额达26.28亿元，为近年来的月度新高。 上海市公积金管理中心分析，个贷大222、幅上涨主要有两个方面原因： 一是自住需求的提前释放，拉动了公积金贷款的增长。从贷款人的收入结构来看，60以上是月均收入4000元以下职工的购房贷款；按照人口的年龄结构来看，30岁至40岁职工是购房的主体。 “但是自住需求的释放既有其合理的一面，也有其被扭曲的一面。”上海市公积金管理中心有关人士表示，随着房价一路攀升，人们对房地产市场的心理预期发生改变，对购房成本的上升产生了恐慌，这种恐慌直接导致了自住需求的提前释放。刚性需求、恐慌性购房，再加上部分开发者囤房持沽，投资商购房待涨，导致供不应求，房价持续上涨，致使商业银行个贷和公积金个贷发放规模随之快速增长。 二是较低利率的公积金贷款一直是职工购223、房贷款的首选。从二季度末的利率水平看，5年期以上的公积金贷款利率和商业贷款利率相差2.37，如果按商业贷款的优惠利率计算，仍然相差1.26。 延伸新闻 “冲还贷”累计已达400亿 昨日发布的“上海市住房公积金二季度运行分析报告”显示，二季度，职工提取公积金归还住房贷款的资金亦创近年新高。 上海公积金管理中心数据显示，二季度，60万职工提取公积金归还住房贷款，资金量达37.13亿元。其中，申请提取公积金归还公积金贷款（包括组合贷款）家庭50.95万户，占公积金贷款余户比例达99%。此外，还有12.13万户家庭申请提取公积金归还商业银行个人购房贷款。 自2001年4月开始有“冲还贷”业务到6月底，224、上海职工已累计提取公积金归还住房贷款的资金达400.29亿元。 从每月提取公积金归还住房贷款的家庭情况看，目前实际用公积金归还住房贷款的资金量占这部分家庭住房贷款月应还款额的55%以上，即公积金平均每月可提供一半以上资金用以还贷。 另外，公积金结转利息提高四成。上海市公积金管理中心公布的数据显示，由于年度内职工公积金的账户余额增长，央行三次提高个人公积金存款利率，本年度结转的利息较上一年提高40。Top上海划定七类项目用地规划红线中国证券报 2007-08-29 根据上海市政府日前制定的土地资源节约集约利用“十一五”规划，到年，上海全市建设用地总量必须控制在平方公里以内。为此，上海划定同时期中225、心城区、郊区、工业、农业、基础设施、城镇居住、农民居住等七大类项目用地的规划红线。 “十一五”期间，上海中心城区将转型为服务业经济全面发展的重要区域，人均城镇建设用地规划从目前的平方米调整到年的平方米；而郊区则将设定城镇增长边界，全市郊区城镇建设的外延扩张规模控制在平方公里以内。 规划为工业和农业项目用地的都提出了用地产出率的具体目标，工业仓储用地地均产出率则要从年的亿元平方公里提高到亿亿元平方公里，其中工业区单位用地产值达到亿元平方公里以上。农业方面，要努力将上海农业用地产出率从目前的万元平方公里提升到“十一五”期末的万元平方公里左右。 以上海国际航运中心、上海世博会、新农村建设、生态型城市226、和城市安全保障为重点，“十一五”期间上海对外交通用地将控制在新增平方公里左右。 居住用地方面，城镇居住用地将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的，并确保套型建筑面积平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的以上；农村居民点将推进适度集中归并，到“十一五”期末争取归并至万个土地利用粗放的自然村落，将全市农村居民点用地从目前的平方公里调减到平方公里左右。Top虹口地块2.3亿地下建设费不开发票东方早报 2007-8-28 上海市今年出让的第四批国有土地（六号公告）昨天举行拍卖前的答疑会，不过，参加完虹口足球场综合交通枢纽地块、南汇新场镇20街坊1227、/3、1/4宗地块的答疑会，开发商心中却产生了更多的疑惑。 虹口地块：2.3亿元费用没发票 挂牌起始价11.465亿元的虹口地块是此次六号土地出让公告中位置最好的地块，在昨天的答疑会上，东方海外、凯德置地、华人置业等9家开发商现身。 此次地块出让，除了明确要求出让方要求竞买人拥有轨道交通枢纽结合商业综合开发项目的经历、中标后规划方案要求满足综合交通枢纽的功能要求外，由于这一地块地下维护设施、桩基、临水、临电以及轨道主体等地下建设已经进行，未来竞得土地的买主必须支付这些地下建设费用2.3亿元左右。 让开发商觉得疑惑的是，虹口房地局在答疑会上表示，这笔费用将不提供发票。一名开发商向记者表示，这种条228、件对于任何一家开发商都是难以接受的。 由于此前上海长峰置业公司全程参与了地块的前期工作，还在网站上公布了该地块规划，加上其拥有长宁轨道交通枢纽运作“经验”，难免让人联想到，出让条件似乎是为长峰置业“量身定做”。 南汇地块：20亿注册金吓跑开发商 作为六号公告中少见的大型住宅地块，建筑面积30万平方米的南汇新场镇20街坊1/3、1/4宗地块备受关注。 但苛刻的条件再次让开发商却步。此次答疑会上，开发商们被明确告知，要参与这块挂牌起始价格35080万元的地块竞争，无论境内还是境外公司，参与竞买的公司注册资本必须达到20亿元人民币以上。由于房地产公司大多数以项目公司形式投入开发，很少有公司会满足如此229、高额的注册资金要求。目前已经获得2级以上资质并且注册资金超过20亿的房地产公司很少。当天参加答疑的公司中，几乎没有一家公司符合这一要求。而由于保证金必须9月5日前到位，即使立即注册一家公司也来不及。Top动态分析内环线内还有多少土地供应？中国房地产报2007-8-27 上海土地使用权公开招标第三、第四号公告8月中旬出台。两个公告，推出的几十幅地块只有两块20多万平方米的远郊住宅用地，其余全部是工业用地和商业用地。 事实上，上海内环线之内的住宅平均价格，已经大大突破了每平方米2万元的价位，比年初上升30%40%。 按照分区看，上海未来内环线区域住宅供应将极其紧缺。 黄浦区：现在只有在南部区域还有230、三个楼盘售价低于每平方米两万元，其中位于老城隍庙附近的士林华苑，也许是上海市中心最便宜的房源，售价只有每平方米 18000元左右。未来，复兴东路附近新开发楼盘不会只有这个价位了。除了这个楼盘和位于丽园路的黄浦丽园外，黄浦区的两万元以下房源已经销售殆尽。未来黄浦区所有的房源价格不会再低于每平方米两万元。 黄浦区可以旧改的区域很多，主要是老西门地区和南外滩区域，但是旧区人口密度很大，旧改难度非同小可。未来供应量在三四千套左右，价位都要在三四万元左右。 卢湾区：整个卢湾区在售楼盘主要分布在新天地板块和徐家汇路沿线。前者单价在5万元到10万元；后者现在只有两个楼盘在售，分别为淡水湾花园和永业公寓二期，231、价格为28000元左右。未来卢湾区将率先告别每平方米两万元的房价。未来几年卢湾区的主要楼盘供应只有一个较大楼盘，就是瑞金路长乐路的东方海外楼盘，估计建成开盘后单价在6万元左右。 静安区：现在在售楼盘主要集中在北静安板块，沿着昌化路和新闸路一线，在售楼盘单价在3万元左右，现在静安区境内几乎没有单价在2万元以下的楼盘，未来几年，静安区新推楼盘，如果是新动迁项目，单价将不会低于4万元。 徐汇内环：徐汇区环线内楼盘基本上已经没有低于两万元的房源了，而且未来内环线内，徐汇区已经无地可供了。未来环线内如果徐汇区还有新的项目开工，价位将肯定高于每平方米3万元了。 长宁内环：长宁区现在供应量最大的区域是在古北232、板块极其周边地段。除了新开盘的御翠豪庭价位在35000元之外，其他楼盘都处于尾盘销售阶段，价位在 25000元以上。未来长宁区内环线内住宅供应量非常稀缺，比较大的楼盘只有位于淮海路的新华路一号住宅，按照地段价格，这个楼盘价位不会低于4万元了。 浦东内环：浦东内环是内环线内2万元以下住宅供应量最大的地区。现在主要的2万元供应房源位于浦建路沿线的塘桥和东城板块，价位从13000元到2万元的都有不少选择。当绿城集团的上海绿城三期即将收盘之时，香梅华府的供应量将不会少于30万平方米。另外，内环线浦东的集中供应区域是在六号线附近，由于受到6号线通车后，浦东腹地房源的大量低价房源影响，这个区域房价将稳定在233、15000元左右。不过总的说来，浦东内环这些楼盘销售结束后，不会再有新的土地入市了。 普陀内环：普陀环线内房源主要是河景房，所有的房源几乎都集中在苏州河和中山北路之间的狭长地带，现在价位为每平方米2万元。未来主要供应量是新湖明珠城，但是问题是这个楼盘的后续地块大都是待拆迁地块，随着土地成本的上升，后期售价不可能再低于2万元了。 闸北内环：闸北内环分为两个层次的区域，以铁路线为界。铁路以南地段，价位将开始高于2万元的均价，未来主要供应量将是新梅集团开发的太古城。铁路线以北的主要是配合中兴路沿线，现在售价在17000元左右。闸北区内环线的供应量应该不少，尤其是配合中兴路周边改造项目，但是也面临着拆234、迁费用过大的问题。 虹口内环：虹口内环主要供应楼盘都集中在四号线沿线，现在价位为18000元左右，而靠近黄浦江的楼盘单价可以超过2万元。其中滨江的外滩花园三期，建成后可能达到每平方米10万元的天价水平。近几年虹口没有一块住宅用地投入市场，未来几乎不会有新的供应量入市。 杨浦内环：杨浦内环线之内的房源主要是在杨浦滨江带，由于距离市中心最远，杨浦内环线之内的新房价位是内环线内最便宜的，单价在15000元左右。未来杨浦楼市最大的可见供应量在大连路长阳路地块，现在已经有大幅被拆迁地块，估计未来有上百万平方米的住宅可以投入市场。Top揭秘上海土地隐秘交易 “元规则”推动土地腐败中国新闻周刊 2007-0235、8-27 由于相关利益者的存在，土地出让制度核心就有可能从收取出让金本身，异化为收取出让土地使用权过程中产生的交易费用，因为地方政府不但掌握出让土地使用权的权力，还掌握由谁来受让土地使用权的决定权 五年时间过去了，近70岁的张老太太依然还在为自己的拆迁权益不断地到北京上访。 这位上海某大型国企退休的张老太太，原居住于上海黄浦区西藏南路880弄一套单位分配的房子里。但是2002年的一纸拆迁令，使其30多年劳动成果惟一值钱的财产毁于一旦，而至今31万元的动迁安置补偿款也未到手。 尽管像张老太太这样的上访户，常常会在到达北京火车站的时候，被截访的人带回上海。但许多因拆迁矛盾导致的上访户，还是会在每周236、三上午，聚集在人民广场附近的上海市信访办门前，相互倾诉各自的遭遇，交流上访经验。 在一次次的倾诉和交流当中，上访户们慢慢发现，拆迁矛盾背后隐藏着土地出让方面的巨大秘密。而此时，一位来自香港的外商也正在四处向各个部门递交情况汇报和各类申诉材料，喊苦叫屈，并且声称，要将上海土地交易的潜规则公诸于世。 土地腐败元规则 2002年3月，赴港招商的上海市松江招商团邀请香港庄胜集团董事局主席周建和建设松江客运中心项目。从2001年开始启动的松江新城建设资金匮乏，这样的招商实则是以土地换资金。按照当初的设想，这个项目计划整体建筑规划47万平方米，预算投资近20亿元。 这个交通枢纽的项目当时达成的意向，是整个237、交通枢纽加周边住宅补偿一共11平方公里，1500亩地，先做一个交通枢纽是300亩地，25万元一亩，配套1200亩地的住宅建设，从住宅地赚4到5个亿来补偿建设交通枢纽的投入。周建和对记者回忆说。 然而，此后不久国家实行土地招拍挂制度。为了兑现当初以优惠价提供住宅开发用地的承诺，2003年下半年，上海庄城公司四方股东又签署了第二份补充合同。但地块面积有了一定的调整。客运中心用地缩减为263.9亩，仍维持25万元/亩的价格。住宅用地则调整为969.39亩，分别是嘉松南路2号地块、大学城站2号地块以及祥和路2号地块。 上海庄城公司成立后，松江区政府一直催促尽快开工。政府要我们先将交通枢纽开工，再把补偿238、的住宅用地给我们。周建和说。于是，交通枢纽于2003年5月正式打桩动工。但是此后，除客运中心占地以及祥和路2号地块至今未拍之外，另两幅地块则先后落入三湘集团和上海城乾房地产开发有限公司之手。 事后，周建和才发现，他从一开始就陷入了一个局中。这是他们早已串通好的结果，目的就是把庄胜赶出这个项目。 根据财经杂志的报道，后来在嘉松南路2号地块上开发的三湘四季花城，其巨额土地出让金及后续开发资金中，有数亿元来自上海工业投资(集团)有限公司下属的上海市工业区开发总公司，而该公司的原总裁王国雄在2006年中卷入上海社保案。 而大学城站2号地块上开发的三湘水景苑，项目公司为上海城乾房地产开发有限公司。该公司239、如今的新大股东秦怡，正是在2002年前后的松江客运中心项目牵线人。 本刊接触的法律或经济学专家均认为，松江土地门事件，或许给了我们一个解剖上海土地麻雀的绝佳样本：早已停止的土地协议转让方式为何还能在国家的禁令之下继续生效？松江土地门事件，折射出的是部分地方官员的土地腐败元规则-利用公权力瓜分国有土地中饱私囊的整套综合行动方案。 其具体路径是：利用公共建设项目立项-引入外来投资者-提供配套土地住宅开发-完成批地手续-胁迫投资者同意分肥，否则更换开发商-引入新的关联代理人开发商-代理人开发住宅获利-官员以及特殊利益群体分赃。 土地的隐秘交易 然而，能够引入开发商的关键，还是在土地的获得。然而，20240、02年7月国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(11号令)颁行，商业、住宅用地必须采取招拍挂方式转让。协议批地宣告终结，这无疑使地方政府通过协议方式选择开发商，引入投资开发土地的路径受到冲击。但在那时的松江， 协议批地方式依然存在。土地在腐败的元规则推动下，隐秘地交易着。 松江区一家经营性建设公司的某负责人向记者介绍，2002年的整个松江，公开招标的只有新桥的一块土地。据称，这是因为区政府担心招标导致地价过高，会冲击当时尚不景气的松江楼市。 为了应对国家的土地调控，松江区政府实行边审批、边办证、边开工的三同步方式。主管部门要求我们的项目2005年以前完工，我们只能采取这种三同步战略。否241、则按照正常手续，2010年也办不好。上述那位负责人说。 周建和则告诉记者，他也曾建议松江区政府将松江客运中心项目作为历史遗留问题处理。但他得到的解释是，因历史遗留问题需上报上海市，松江区担心承担责任，所以决定私下解决。松江区政府并于2003年4月特意召开专题会议，要求也以三同步战略解决松江客运中心的开发建设问题。 2004年2月，上海市土地使用权出让9号公告(即上海市房屋土地资源管理局决定以公开招标方式出让位于卢湾、虹口、嘉定、南汇、松江等20幅地块的公告)正式开标时，绝大部分地块来自松江。但当时开发商对这些土地缺乏热情，其原因就在于，松江新城区的这些土地早已名花有主。 在2002年，就早有开242、发商和当地政府签订了协议，以议标的形式获得了这些土地的开发权，不少土地甚至已经动工兴建。这让这些土地的公开出让成为了一种形式。 更为特别的是，尽管这些土地的价格较之协议前已有所抬高，但依然不及市价。比如，当初三湘四季花城开发商以51万元/亩的协议价格获得的那两个地块，如果按照当时的市价，两幅地块均价高达112.36万元/亩。但是其楼盘销售价格却是按照市场价格。 当时周建和决定投资松江的时候，其商业开发用地出让均价也不超过30万元/亩，商品房每平米销售均价也仅为2500元/平米左右。但在这几年的纠纷当中，上海的房价飞速上涨，即便是经历了去年的下跌，但松江区房价依然在6500元/平米左右。 出让金243、的低廉，决定了被征地的住户获得的补偿也相应走低。首都经济贸易大学城市经济系房地产经营管理教研室主任邢亚平说，比如农村，土地使用权的所有者是农民。他们的土地被协议出让后，失去了生存的资源却仅获得微薄的补偿。 元规则背后 经济观察研究中心研究员王炼利的研究表明，土地拍卖的挂牌价是跟涨明显的。比如，2005年的挂牌价就比2004年涨了1.27倍，2004年最高竞得单价是6227多元，2005年最高竞得单价是14329元。 事实上，上海的土地出让市场化进程一直走在全国前列。上海土地出让的纲领性文件-新上海市土地使用权出让办法(市府第101号令)，上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法(沪府发(2001)244、26号文件)，于2001年开始施行。 但是，这个文件却也开了一个口子：经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目和市政府有关部门认定的旧区改造项目除外。这在2001年2月9日颁布的第68号文关于鼓励动迁居民回搬，推进新一轮旧区改造试行办法中，特别提出来。 该文件第五条规定，开发商获得的比如零土地出让金等等多种优惠条件，是必须对回搬原地、原区域(住房价格基本相当地段)的居民，给予一定回报。其中包括鼓励居民出资回搬，回搬原地、原区域(住房价格基本相当的地段)的居民享受多种优惠政策。 但是，地产商在执行这一文件中往往并没有明确告知拆迁户可以回搬，或者想尽一切办法拒绝拆迁户回搬。前文所述的张老太太就想245、回搬，却被开发商告知无房可回搬。而零土地出让金等等多种优惠条件却照收无误。 王炼利担忧地说，由于相关利益者的存在，土地出让制度核心就有可能从收取出让金本身，异化为收取出让土地使用权过程中产生的交易费用，因为地方政府不但掌握出让土地使用权的权力，还掌握由谁来受让土地使用权的决定权。Top 动态跟踪上海工业用地价格二季度环比涨2.2%东方早报 2007-08-29 全球五大房地产顾问公司之一世邦魏理仕昨日发布第二季度报告称，由于第二季度全面实施了工业用地公开招投标的政策，上海工业用地价格季度环比上涨2.2%，达到每平方米898.8元。 世邦魏理仕表示，从今年第二季度开始，上海的工业土地推出市场，应246、按照要求通过公开招标、拍卖和上市的形式出售，位于上海的120处的工业用地使用权在第二季度已按照新政策出让。工业用地价格季度环比上涨2.2%，达到每平方米898.8元。 在工业土地售价上涨的同时，工业用房平均租金也有所增长。世邦魏理仕的数据显示，二季度，上海工业用房租金增长了0.8%，达到每平方米月租金31.5元。 世邦魏理仕分析师表示，自上海实施工业土地拍卖制度以后，致使一些区域的土地价格自今年1月以来增长了一倍。Top豪宅再度涨价热销重启上海房价想象空间第一财经日报 2007-08-31受新房供应没能持续回升的影响，大幅攀升两周的商品房成交量，本周开始出现下滑。然而，豪宅迅猛的涨价热销之势，247、第二次把上海住宅的平均价格拉高到1.1万元/平方米。受近期市场利好的影响，市区豪宅的开发商们完全抛开了今年来累计4次加息的影响，启动新一轮的涨价强销潮。位于古北的御翠豪庭，8月初推出的第一批房源以高于地区50%的价格热销之后，上周又推出了第二批房源。仅在本周(8.2329)就以37232元/平方米的价格成交了71套，这比第一批房源34493元/平方米的均价上涨了7.9%。市场的突然转热和豪宅的大把赚钱，让更多的开发商不满足于前期的涨价，于是启动了新一轮的“待价而沽”策略，以少量多次推盘应对政府的反捂盘政策和市场对房价的接受程度。佑威房地产研究中心的数据显示，本周上海商品房的供应量下滑了9.77248、%，35个项目仅推出46.28万平方米新房源；其中，住宅的供应量更是大幅下滑28.3%，17个住宅项目仅推出21.81万平方米，较上周减少了8.62万平方米。因为长期滞销而审慎推盘的郊区商铺项目受到利好带动，本周推出了7.78万平方米新房源。在本周新房源的项目中，一些远郊的楼盘都有较大的放量，达200300套，越是市区的楼盘推盘量越小，其中虹口的一个楼盘本周只推出68套房源，卢湾的一个楼盘更是只推出24套房源。由于新房供应的长期不足，前两周供应量的增加对成交量起到促进作用，但是本周新房供应量所出现的下滑，也马上对成交量形成了下压作用。佑威房地产研究中心的数据显示，本周商品房的成交量环比减少9.249、65%，为59.44万平方米。其中，商品住宅的成交面积更是下滑10.57%，为48.58万平方米。新房供应不足，土地价格攀升，紧接着是开发商在地价翻倍抬升的“掩护”下捂盘涨价。我们的研究数据表明，这种对房价极其不利的“循环”在未来一段时间内还可能加剧。首先是上海房地产的开工量从4月份开始出现增幅下滑之势，17月的总投资量更是出现了下降。上海统计局的数据显示，3月份以来，本市新开工项目的个数呈逐月下降态势。17月，上海新开工项目数1434个，比去年同期减少554个，完成投资283.37亿元，下降12.4%。今年17月，上海商品房新开工面积1176.59万平方米，到7月的累计降幅达20.30%。其250、中新开工住宅面积884.05万平方米，累计降幅达21.50%。至7月底，上海商品房的总施工面积为9480.38万平方米，累计增长1.50%，住宅施工面积6714.28万平方米，累计降幅2.00%。可见，住宅的供应量近期还将出现下滑之势。其次是，在前两周楼市成交量出现回暖的情况下，具有交通优势的轨道公寓，成交量却连续三周下滑，本周8.47万平方米的成交量创下新年以来的新低。这表明在新房供不应求持续近半年之后，市场上的存量房源已经出现了“见底”的预兆。拥有先天优势的轨道公寓，在5、6月份上海楼市刚刚启动新一轮旺季的时候，周成交量一度高达16万平方米，远高于年均10.67万平方米的周成交水平。然而，251、前两周上海楼市的成交量大幅攀升，轨道公寓的成交量却持续下跌至今年来的新低。该分析这一数据背后的深层原因是，网上房地产的存量轨道公寓，在近半年的供应不足中，首先被消化殆尽。另外，可以获得高价的轨道楼盘，除了愿意推盘的以外，剩下的是少数对轨道公寓有更高价格预期的开发商。本身供应就不足的新房市场，未来一段时间内的供应不见增长，最热销的轨道公寓的存量已现触底之势，豪宅却又不断地打开上海房价上涨的想象空间。附表本周上海各类商品房成交一览表剔除动迁房、配套商品房 时间8.238.29区域 本周“商用房”成交行情成交面积(M2)成交均价(元/M2)内环内622217705内中环330112663中外环501252、915491外郊环229318913郊环外36003621商业合计4107110887区域 本周“办公楼”行情成交面积(M2)成交均价(元/M2)内环内855220109内中环390316551中外环689011535外郊环51917278郊环外55414179办公合计2508814416区域 本周“公寓”成交行情成交面积(M2)成交均价(元/M2)内环内4472021817内中环5665420930中外环839289446外郊环1958946584郊环外412405178公寓合计42243810552区域 本周“别墅”成交行情成交面积(M2)成交均价(元/M2)内环内-内中环46819925253、中外环389715180外郊环4974313889郊环外929015980别墅合计6340014318Top商业房产上海市区商舖空置严重 大公报2007-07-30上海的商舖空置率正逐步加剧，空置现象已逐渐从外环区域蔓延至市中心区域。据中通社上海二十九日消息，上海房地产研究机构祐威房地产研究中心主任薛建雄介绍，通常存量房源与半年的销售量相当为正常，但目前上海市场上的商舖这比值达到4 . 5 7比1 。目前，市中心城区的非主流商业街上，有很多沿街的整幢商业用房空置，而虹口等区商舖整栋空置的现象更严重。只有长宁、徐汇两区商舖的市场表现相对较好，且两区商舖价格居高不下。祐威房地产提供的数据显示，上半254、年上海商业用房的成交量为9 7 . 3 6 万平方米，微升1 . 2 % 。在经历了去年供应剧增导致价格下降后，商业用房的平均成交价格在上半年回升了1 5 . 8 % ，达到1 1 4 0 6 / 平方米的历史最高水平。虽然上半年商业用房市场成交量升价涨，但过去两年总体供应氾滥，加上开发商前期没有做好产品定位，后期不注重经营，赚了钱就离场，造成多数商舖长期空置的现象不断加重。空置量够销两年网上房地产发布的数据显示，即使没有新的供应，目前上海的商舖供应已经足够销售两年。这些还不包括市场上已经销售但没有出租的空置商舖。而仲量联行的数据同样显示，目前上海市场上的商舖空置率较高。今年二季度，商舖市场的255、空置率为6 . 9 8 % ；同为商用物业的写字楼，空置率只有2 . 6 %上海在行置业投资谘询有限公司首席谘询顾问姜新国分析市中心商舖空置情况时表示，上海确实有局部区域商舖空置十分严重，有的甚至达到七至八成。但并非所有的区域都是因为人气不足造成的，有些区域是因为处于转租或待购阶段，有些区域则是由于改造，所以暂时造成商舖空置，不能一言以概之。他指出，静安区北部商舖空置确实比较严重，但是商舖供应的最高峰已经过了，所以销售已经有所恢复；闸北区的不夜城北部以及南部是因为改造影响，所以商舖的人气不高；杨浦区则是因为还处于市场导入期；普陀区长寿路区域，空置也比较多。除了这几个区域外，市中心的商舖销售和出256、租情况还比较良好。Top中央商场下月撤出南京路 原址将建顶级商业中心东方早报 2007-08-30 早报记者昨日获悉，继163号地块出让之后，南京东路又一块风水宝地179号地块的出让招商（中央商场所在地）已经启动，世博会之前，这里将被改造成顶级商业中心。预计9月初重新开张 179号地块位于江西中路以东、南京东路以南、四川中路以西、九江路以北。在这一地块上，最著名的就是营业80多年的老字号“中央商场”。对于上海老百姓来说，中央商场在其心目中的地位颇为特殊。 资料显示，上海中央商场维修公司是全市唯一的一家从事家用电器、日用品、办公用品、通讯器材等维修服务的综合性维修企业。维修项目齐全，小到钢笔、拷257、钮、配钥匙、雨伞、台灯；大到彩电、冰箱、中央空调、制冷设备，种类遍及电器、电子产品、日常生活用品、办公用品、工具、通讯设备等共计100多个维修项目。听到中央商场搬迁的消息后，最近常常有一些老居民特意拿着家里的小物件过来修理。 目前，中央商场的大部分铺面已经大门紧闭，沿街商店搭起了脚手架，准备拆除。据悉，商场将搬迁至距离原址不到一公里的天津路251号，并预计将在9月初重新开张。原址将建高档商务区 179号地块面积9300平方米，总建筑面积4.3万平方米左右。其中包括一幢保护建筑和5幢保留建筑，这些古典风格的建筑都将要求被保留。 遵循“保持原貌”的原则，商区中的历史保护建筑将完好地得到保留和修护，258、其装修将体现海派和经典特征，同时引入一些世界一线品牌的专卖店。另外，在这一区域还将开设具有海派风情的酒吧和高级酒店，体现老上海的优雅味道。 根据功能定位要求，179号地块功能定位以商业为主，重点引进高端品牌和高档餐饮，并可开设顶级写字楼和精品酒店，通过整体改造，实施老大楼资源保护性开发，建设高档商业商务区。期待国际开发商介入 按照时间进度，这一地块被要求在近期启动，并在世博会开幕之前建成开业，从而成为南京东路外滩地区的新亮点。 据悉，在此次招商过程中，黄浦区希望具有广泛知名度和影响力的国际大型商业地产开发商介入，除雄厚的资金实力外，还要求同时具有开发改造国际知名老街区和大楼保护经验以及与知名商259、业品牌的长期合作关系。 虽然新建建筑不到1万平方米，但老建筑的改造对于开发商的要求更高，投资也更为巨大，此次项目改造的总投资将达到数十亿元。 此前，包括法国集团、著名的兰桂坊餐饮集团、香港怡和集团旗下的文华东方酒店集团、香港置地集团以及美国十大财团之一的洛克菲勒财团等都曾对这一地块表示出兴趣。其中负责外滩源开发的洛克菲勒集团曾在2005年11月以4.1亿元的价格协议方式获得了黄浦区174号地块近1.7万平方米土地的开发权。Top 新盘点亮不夜城中国房地产报2007-8-27 2007年8月17日，嘉里不夜城企业广场开盘。 这是嘉里不夜城二期项目的一部分。26层纯办公楼，总建筑面积43400平方260、米，单元建筑面积59184平方米。无柱式设计，间隔灵活。距地铁1号线汉中路站出口步行5分钟。 “嘉里开发的写字楼品质比较高。另外还有交通优势、管理优势。”绿洲雅宾利销售总监潘浩对记者表示，“周边住宅价格已经超过2万元，因此2.6万元的单价并不算高。” 嘉里不夜城企业广场销售均价2.6万元/平方米。嘉里不夜城（一期）目前的日租金在34元/平方米。据此计算，租金回报率4.25.6。该项目作为不夜城南广场比较高档的写字楼项目，将与宝矿大厦、未来的恒基项目联手提升不夜城板块写字楼的品质。 走出“烂尾楼时代” 嘉里不夜城企业广场开盘，标志着不夜城板块彻底走出了“烂尾楼时代”。 “2004年2005年，不261、夜城大部分写字楼都由烂尾楼改建，如建谊大厦、林顿大厦、中土大厦等。”曾操作过不夜城板块写字楼的上海春之声置业副总经理赵春雷说。 那段时间不夜城板块的供应项目很多、供应量大。如今这些项目都处于尾盘销售。 据策源机构商业事业部人士介绍，不夜城周边写字楼长期处于供不应求状态。出售型办公楼项目往往一经推出就一抢而空。因此即便设计、品质都不高，2004年入市的一批烂尾写字楼销售均已进入尾盘阶段，共和新路上的中土大厦仅剩66平方米。 2006年开始，不夜城写字楼供应进入“枯水期”，基本没有新项目推出。 嘉里不夜城、联通国际大厦是不夜城写字楼的地标。但就产品品质而言，嘉里不夜城虽可谓虹口、闸北最好的项目，拿262、到整个上海来比较便稍逊一筹；嘉里不夜城内虽不乏飞利浦这样的知名企业，但入驻的世界500强企业还是少了，多为国内中型企业。 赵春雷表示：“不夜城板块的中小企业有一个特点：外地办事处非常多，很多地级市、县级市都喜欢把办事机构设立在此，原因是交通便捷，并且价格低廉。”天目路上的长安大厦长期满租。 进入2007年，不夜城写字楼进入新一轮的供应高峰，预计两年内的供应量在20万平方米左右。 今年有嘉里不夜城企业广场、铭德国际广场开盘。6月份开盘的铭德国际广场均价在21000元/平方米，与8月17日开盘的嘉里不夜城企业广场相同，面积也控制在100平方米左右。与过去的改造烂尾楼不同，新建项目都定位于纯写字楼，263、不论品质、外观均高档很多。 不夜城写字楼终于告别“烂尾楼时代”，进入升级换代期。 未来写字楼供应将迎来放量 不夜城目前的办公楼有汉中广场、嘉里不夜城、联通国际大厦、铭德国际广场、一天下大厦、锦程大厦、闸北广场、蓝宝石大厦、汇贡大厦、新梅大厦和机电大厦等。2008年、2009年之后，不夜城写字楼将迎来供应量的新高潮，面貌为之一新。 未来的供应量充足，特别是恒基、嘉里建设都有几个大项目在启动。 根据恒基地产(0012.HK)2006年底的中期业绩公告，恒基地产的上海闸北区恒丰路130-2地块占地面积约6214平方米，将兴建一幢总楼面面积约5.1万平方米的商业办公楼。由于“工程延误”，预计项目将于2264、009年内落成。邻近的恒丰路147-2及3地块，占地约6.48万平方米，将兴建一幢 25层高的商业办公大楼，总楼面积逾4万平方米。该工程将于2007年下半年展开，预计于2009年底落成。 根据嘉里建设公告显示，嘉里二期总楼面面积约15.98万平方米，项目包括办公楼、住宅及商铺。其中二期甲项目包括一幢附有两层裙楼商铺的办公大楼及4幢住宅，预计于2007年第三季度落成；二期乙工程额外提供4幢住宅，预计于2008年第一季度竣工。 另外，不夜城板块包括绿洲雅宾利、新理想国际大厦、闸北广场二期等陆续在建项目。随之而来的问题是，面对如此多的供应量，该区域是否还值得投资？ 是否还值得投资？ 此番嘉里不夜城企265、业广场59184平方米的主力房型显然针对中小企业。考虑到中小企业对租金的承受能力有限，而且销售型写字楼对品质的影响比较大，所以租金的上涨空间并不大。 分析人士指出，不夜城写字楼供应确实面临放量，租客可选择的余地较多，这会导致一定时期内租金上涨较慢。特别是2004年的那批改造烂尾楼产品已经老化，物业上涨空间也不大。以林顿大厦为例，20004年均价1万元/平方米，目前均价也不过1.3万元/平方米；新的纯写字楼对投资人而言也有风险。 “由于过去不夜城板块写字楼的整体品质不高，在上海整体租金水平普涨的情况下，该区域的涨幅并不明显。由于该区域已经形成了中小企业为主的格局，因此租金水平偏低。”中原地产赵剑266、鑫表示。 相比之下，嘉里不夜城一期之所以租金稳定、能够保持租户品质的原因之一是它只租不售。同嘉里中心一样，此次推出的嘉里不夜城企业广场由嘉里建设麾下的管理公司嘉里建设管理（上海）有限公司负责物管。 上海中原研究咨询部张娟认为，不夜城板块在5年前就提出了打造CBD的规划，但该区域酒店、商场、住宅项目较多，写字楼以小户型为主，因此一直以来并没有形成CBD。 投资这些写字楼的买家大都资金能力有限，租客以中小企业、初创企业居多，这些企业发展不稳定，退租、换租的情况多有发生，也会影响投资者的预期回报率。一位专家表示，此地的交通优势正是办公环境最大的劣势。交通枢纽并不意味着成为商务中心。火车站和客运总站的267、人流影响了不夜城板块的办公环境。 虽然如此，张娟依然看好不夜城的写字楼投资价值。她认为，该区域办公氛围较为浓郁，租金低廉，一直都能吸引中小企业的办公和投资。 针对规避小户型写字楼投资风险的问题，仲量联行中国区董事陈立民建议：投资者最好首选地铁沿线，还要考虑所在区域的规划和发展前景，挑选具备丰富开发经验、信誉良好的大牌开发商、知名物管公司，注意交付标准。交付标准越高，越容易出租。Top沪上甲级写字楼预租率达55%新闻晨报 2007-08-29 世邦魏理仕发布的二季度市场研究报告昨天，世邦魏理仕发布的二季度市场研究报告显示：目前上海甲级写字楼租赁市场十分活跃，优质物业整层空置率降至0.5%，预计2268、007年内上市项目交付前的“预租率”将达到55%。 世邦魏理仕分析师表示，目前上海市中心优质甲级写字楼需求旺盛状况仍将延续，尤其是陆家嘴区域的写字楼，几乎很难找到整层的空置面积，甚至个别甲级写字楼刚完工不久就基本“满租”。 例如，2006年底完工的上海银行大厦，在其竣工后的6个月内，大楼租用率就已超过90%，而租金水平比预租时也已经上涨32%。此外，时代金融中心开盘仅1个月即获预租意向面积3万余平方米，其中金融类客户占60%。据预测，一大批预租交易将在未来几个月内达成。 此外，内环区域新房供应量不足的现象可能在未来几个月得到缓解。据世邦魏理仕的调查，今后几个月市中心新增项目将相对增加，供应集中269、的项目将出现在古北的御翠豪庭、华山路的王子晶品及汇宁花园、徐汇的百汇园。预计这些项目会给上海房地产市场带来新的销售高峰。在工业地产市场，自上海今年实施工业土地拍卖制度以后，致使某些地区的土地价格自今年1月以来增长了一倍。而随着新兴物流中心的租金飞升，投资商和开发商对于上海周边区域的兴趣大大提升，太仓、昆山、嘉兴、慈溪等地都成为外资企业新的工业地产项目落户的重点地区。例如“丰树物流”不久前刚与苏州吴江经济开发区签约，购置工业用地400亩；而AMB和Gazley近期也在这些区域内完成并购交易。Top板块跟踪借力“世博”概念 朱家角别墅获新生中国房地产报2007-8-27 “平时空闲去大淀湖钓鱼，周270、末在淀山湖上享受游艇，来了朋友可以逛逛古镇，家里老人能够过来养老。”王益军对于自己未来在朱家角的生活满怀憧憬。看了大半年房子，王益军最终在8月初买下了一套康桥水乡的独栋别墅。王益军认为，随着板块内整体配套环境的价值提升，如今的朱家角别墅，已然成为具备良好自住性能和投资价值的“潜力股”。 近两年来，朱家角大力推进其古镇改造和新镇建设。在成为世博会官方指定度假地后，更是投资过百亿元以期打造“世博度假地标”。朱家角别墅社区借此东风，适时地重新进行了整体规划和定位包装，从而由此走出销售困境，跻身沪上热点别墅板块之列。 从滞销到走俏 “现在不仅别墅卖得好，价格也上调了不少。” 谈及康桥水乡目前的销售情况271、，置业顾问张蓓蓓自己都不免有些出乎意料。这几天，康桥水乡二期新盘的独栋价格上调为16000元/平方米，双拼价格为 13000元/平方米，比之上批房源涨幅高达60%。即便如此，原计划在8月25日推出的二期30套新房源竟然被提前预订一空，康桥水乡只得顺势又推出一批新房源接受预订。 谁又能想到，现今如此热销的康桥水乡，在前两年却长期销售疲软。自2004年10月开盘到2006年底，根据网上房地产备案的销售记录，康桥水乡小城一期除开盘当月成交26套外，之后的销售业绩一直不如人意，甚至屡次出现连续3个月没有成交的情况。 2005年底，康桥水乡别墅降价15%，独栋售价下调至8500元/平方米，而联排价格也降272、至6000元/平方米，此举一度刷新了上海市独栋别墅的新低价。然而即便降价也没能扭转销售颓势，2006年康桥水乡的销售成绩依然不佳。 “朱家角整体环境的改善与区域价值的提升是康桥水乡由滞销到走俏的最主要原因。”康桥水乡代理商中原（中国）二级市场统筹发展中心副总经理盛洁指出。在项目开盘之初，一方面朱家角古镇属于城市远郊，自身环境配套水平不高；另一方面康桥水乡密度较高，介于中端客户和高端客户之间的尴尬客户定位，使得其不管是用于自住还是度假都很难吸引到市区客户。即便再三强调江南水乡的环境优势，也难以挽回销售颓势。 而随着这两年朱家角古镇改造与新镇建设计划的启动，区域内的整体环境、生活配套都有了很大程度273、的改善。如大淀湖湖水得到整治，市政大道、湿地公园等项目也已建设完毕。朱家角人民医院、幼儿园等项目也于今年启动。更为重要的是，随着配套的日趋完善，朱家角作为2010年世博会官方指定度假地的核心价值优势已然初步显现。 于是，在整个上海别墅市场热销的大环境下，朱家角别墅也凭借其独有的度假优势和规划升级而日渐升温。康桥水乡等别墅项目也纷纷借此东风，在调整定位、重新包装后重获新生。 高端别墅顺风入市 不仅是像康桥水乡这样的经济型别墅销售出现转机，板块内另外两个千万元级别墅项目东方港湾金杰与海源别墅，也在长达23年的休整期之后，积极准备在近期重新投入市场。 位于朱家角古镇西南面的500亩湖滨新城海源别墅，274、由实力发展商上实发展首期开发。该项目原定于2004年开盘，然而其开盘时间却一拖再拖。据知情人士称，该项目一直都在做重新定位与调整。到今年上半年，随着朱家角古镇改造与新镇建设的雏形初现，海源别墅的定位调整也基本完成。项目规划为单栋建筑面积大于600平方米且附带超大花园、售价在1000万3000万元的高端别墅，预备吸纳国际跨国公司高层、外籍人士及国内各界顶尖人士居住。据悉，该项目一期总建面为4.6万平方米，截至目前建设进度已经过半，预计将于2008年上半年面世。 而地跨上海、昆山两界的东方港湾金杰，原一期规划63套顶级乡村别墅，面积在600900平方米，总价在1000万3000万元/套。在2004275、年 10月开盘之初售出几套之后，项目却突然暂停。据了解，目前这一项目已换了老板，也在为重新面世而积极建设。据该项目销售部林小姐透露，目前一期规划的 63套别墅尚未建设完毕，预计将于2008年3月推出新盘，价格待定，但均价应该在40000元/平方米左右。 “这两个高端的停滞项目都选择在这个时间重新面世，说明开发商充分看好朱家角板块现在的发展潜力，并准备牢牢抓住打造世博度假地标的大好时机，打个翻身战。”上海世联地产市场部经理甘文黎表示。 朱家角板块内现在唯一在售的高端别墅绿洲江南园就是个成功案例。坐落于大淀湖畔的绿洲江南园与朱家角古镇隔湖相望，2004年6月开盘以来，陆续推出一二期独栋别墅共136276、套，截至目前，仅余10套在售，面积在450750平方米，而价格也从开盘价18000元/平方米上涨至3300040000元/ 平方米。 “在项目启动之初，在朱家角这样的远郊推出如此高端的别墅项目是存在一定风险的。”绿洲江南园营销部经理涂海静表示。然而，正好赶上了朱家角投入上百亿元资金建设“世博度假地标”的大好契机，古镇改造与新镇建设的推进使得区域整体水平得以提升，绿洲江南园也最终得到了客户的认可，销售成绩相当不错。 自然资源与未来供应的双重稀缺 “就在今年，在34个朱家角新镇建设项目中，有12个已经或即将启动。作为朱家角度假地产的有机组成部分，别墅项目也必然会受到整个规划建设的有力推动。”朱家角277、投资开发有限公司总规划师徐一大介绍，作为2010年世博会官方指定度假地，朱家角投资百亿元进行古镇改造和新镇建设。目前，中信泰富休闲度假基地、水上宾馆、弘大集团的尚都里休闲广场及华森投资的花园酒店等项目都已动工，将在2010年之前全部投入运营。 “朱家角水乡古镇在上海来说有其稀缺性与不可替代性。随着古镇改造计划的启动和推进，它的这种特性开始逐渐得到显现。”甘文黎指出，尽管在长三角有不少这样的水乡古镇，但在上海市，像朱家角那样拥有如此大面积水域资源和古镇历史文化积淀的板块是找不出第二个的，因此朱家角别墅在先天就非常适宜度假，以打造 “世博度假地标”为目标的古镇改造和新镇建设，更是在硬件设施上补充了278、古镇原有的不足。 此外，据徐一大介绍，在朱家角古镇改造与新镇建设计划中，朱家角土地的出让注重整体、规划统一，加上受整体容积率与别墅用地禁批政策的影响，原先规划为低密度住宅区的三个地块都将重新规划，目前部分开发商手中的土地大多为多年前的储备。 这就意味着，除目前在售的康桥水乡与绿洲江南园，以及明年即将面世的海源别墅和东方港湾金杰四个楼盘外，朱家角将没有其他后续的别墅供应。朱家角别墅作为度假与自住产品的价值更显珍贵。 “不仅如此，朱家角还拥有便利的交通，现在到市区不到一小时车距的别墅都能被接受作为第一居所。”甘文黎强调。从朱家角经由318国道、沪青平高速，25分钟即能抵达虹桥机场，45分钟可以到达279、市中心，另外规划中的磁悬浮也在朱家角设有站点。 “度假地产的成熟通常需要一个较为充分的前期准备和长时间的发展过程。目前，朱家角已完成了资源整合等前期工作，开始进入快速发展通道。在此刻买入朱家角别墅物业，就回报的安全性和升值的有效性来说，都是一个不错的选择。”甘文黎表示。Top嘉定新城地块挂牌近6亿出让东方早报 2007-08-31位于嘉定新城最核心地段的轨道交通11号线嘉定新城站地块目前已经在上海联合产权交易所挂牌，挂牌价格近6亿元。嘉定区相关部门表示，由于目前该地块产权方嘉通建设开发任务量非常大，因此决定将嘉定新城站地块转让，嘉通建设希望尽快启动该地块的开发工作。而在嘉定新城站地块对买家资质280、的要求中，明确表明必须为“境内上市公司或中资背景的境外上市公司。” 公开资料显示，嘉定新城站地块位于轨道交通11号线地铁站上盖，北至希望路、南至双单路，东西侧为规划经二路和经三路，土地总面积194489平方米，土地用途为综合，建筑面积不大于63万平方米。嘉定新城站地块出现在2006年上海市5号土地出让公告中，当时嘉通建设以5.8352亿元的价格获得该地块。同时，该公司还获得了嘉定区另外一块更大的地块，即同属11号线上的嘉定北站地块，摘牌价格接近12亿元。转让为了尽快开发嘉定区相关人士表示，当初嘉通建设拿下该地块后，为了尽快开发该地块，分别成立了三家项目公司“上海嘉逸房地产开发有限公司”、“上海281、嘉颐房地产开发有限公司”以及“上海嘉谐房地产开发有限公司”，希望三家公司同时开发，缩短开发周期。该人士表示，三家项目公司大致按照物业类型的不同负责嘉定新城站地块的开发任务，“中间也有部分物业的交叉，但大体上按照分工进行。”本报东方置业了解到，嘉通建设原本希望自己开发嘉定新城站地块，然而，嘉通建设还将启动另外一个更大的项目嘉定城北站地块。上述人士表示，“嘉定新城站地块和嘉定城北站地块一共有130万平方米。按照嘉通建设的开发计划，在2010年以前必须完成轨道交通周边项目开发，开发压力非常大。”目前在国内，一年能完成100万平方米以上开发量的房地产企业屈指可数，这样的企业业界称为“百万豪门”。而对于282、嘉通建设来说，要在2010年以前完成11号线沿线地块开发任务，有相当的难度，嘉定新城地块的转让自然也就顺理成章。据悉，嘉定新城站已经完成土建工程，地块开发可以迅速展开。挂牌价格接近原价嘉定新城地块三个项目公司的挂牌价格分别为：“嘉逸”约21021.74万元、“嘉颐”约19536.53万元、“嘉谐”约18374.12万元，总计约58932万元，比2005年嘉通建设拿下该地块的58352万元的价格只高出约580万元。上述人士表示，“我们希望该地块的开发非常合理而且实用，开发出来的产品好，能够有利于人口的导入，不希望出现一座空城，因此不原意炒高地价。”此外，他指出，58932万元仅仅只是挂牌价格，如283、果出现竞价，不排除嘉定新城站地块的溢价可能会更高。北孚地产研究所研究员刘光东分析，按照一般的楼板价上涨幅度判断，从嘉通建设拿到该地块到现在，该地块大约地价上涨了14.4%。按照这个幅度计算，嘉定新城站地块目前预期价格将上涨大约8402万元，整个地块达到66754万元。买家瞄准上市公司虽然开出相当优惠的价格，但嘉通建设对买家的资质要求却非常之高。本报东方置业了解到，买家首先必须是“以交通运输、大型市政基础设施投资建设为主要业务之一的境内上市公司或中资背景的境外上市公司，具有境内外轨道交通大型站点综合开发(单个项目不小于30万平方米)的成功经验，并曾参与过境内轨道交通的建设。”其次，意向受让人或其284、控股公司应具有在境内或境外持续经营15年以上的商办物业开发机构或关联企业，并与世界500强商业企业有战略合作关系，与国际著名酒店管理公司有合作项目(不低于五星级)，与本市地铁建设公司有战略合作关系并有合作开发项目。嘉通建设第三个条件更为“苛刻”。买家“注册资本不少于人民币8亿元，资产负债率不超过25%，总资产不少于人民币700亿元。”尤其是资产负债率不超过25%这一条，远远超出目前国内绝大多数房地产开发商的资产负债率现状。五合国际五合智库总经理邹毅分析，“且不说其他苛刻的条件。就资产负债率不超过25%这一条，足以排除目前国内绝大多数的开发商。Top开发/产品浦江智谷1号楼 7个月省电费43万元285、新闻晨报 2007-08-27 德国能源区域负责人克劳斯女士日前在沪表示，要与中国伙伴一起找到一种创造更高生活舒适度并大幅降低能耗的方式。记者在市建设交通委日前举行的 “中德建筑节能技术上海研讨会”上同时获悉，中德合作建设的上海浦江智谷商务园1号楼，10项节能技术齐上阵，今年头7个月比同类传统办公楼省下电费43 万元。 浦江智谷商务园中的采暖制冷设备采用了先进的楼板埋管系统在楼板内铺设直径16毫米20毫米、间距200毫米300毫米的水管，冬天注入26的热水，夏季注入218的冷水，通过辐射使室内温度控制在冬季不低于20、夏季不高于26，大大节省了空调能耗。 同济大学文远楼等多幢建筑也用了德国的地286、源热泵节能技术。其工作原理像土壤热交换器，供热时抽取热量，供冷时释放热量，加上地道预冷新风系统的设置，可将室外新鲜空气送入地下约4米、长约40米的混凝土管道，利用地下常年5的温差，减少空调系统负荷。市建设交通委秘书长徐建群透露，上海正推进建筑节能，不光新建筑要按节能标准建造，更要向“老房子”挖节能潜力，已新建2900万平方米节能住宅和603万平方米节能公共建筑；600余万平方米既有建筑完成了节能改造。这些建筑至少比传统建筑综合节能50%，有的已达到75%以上。上海今年新建的约3700万平方米住宅、公共建筑将全部按节能标准设计和建造；既有建筑节能改造将同比增长20%，约700万平方米。到“十一五287、”末，预计新建成的节能建筑达到1.8亿平方米，3000万平方米“老房子”将节能，是目前的5倍。Top北京房产市场政府动向划定44%保护用地 北京旧城规划严控开发强度中国房地产报2007-8-27 近日，北京中心城控制性详细规划编制完成，并通过首规委及北京市长办公室原则性通过。 在此次规划中，北京提出进行旧城整体性保护，要求不再加大旧城区建设强度，并在规划指标中第一次使用“保护性用地”土地类别，与住宅、商业、医院、绿地等共同出现在规划图中。根据规划，旧城中将近44%的土地被规划为保护性用地。 “此次规划中，旧城内将近44%的土地被规划为保护性用地。保护性用地是指严格限制建设的区域，来源于原旧城的288、平房区以及文物保护区及其周边的建设控制地带。”北京市城市规划设计研究院城市设计所副所长冯斐菲告诉记者。 作为旧城保护的工作者，冯斐菲参与了此次的详控规划制订。 44%保护性用地 此次规划中，首次使用了“保护性用地”类别，与住宅、商业、医院、绿地等平行共同在规划图中。 “相对2005年的规划图来看，最明显的就是增加了保护性用地这个新的土地类别。”北京市西城区规划局工作人员表示。 对比2005版规划图与此次公示的中心城控制性详细规划，在靠近阜成门大街的范围内，原来的平房区局部变更用地性质，成为了“保护性用地”。 据冯斐菲介绍，相对于旧的详控规划而言，此次的规划中首次完整将旧城保护性用地首次被单独标289、识出来。 而以前的版本中，在一个图示里，无法了解哪些是保护区。原有的保护区被分解成住宅、商业、教堂等建筑，与其他的普通住宅、商业等采用同等标识，只有另外对比保护区的专门图示，才能对北京市旧城区的保护区形成完整概念。 “而且，取消保护性用地的居住、商业等规划限制，将更有利于旧城区肌理的更新和城市活力的复兴。”冯斐菲说。 冯斐菲介绍，只要按照详控规划中对于平房区的高度、容积率等方面的规划要求，这类保护性用地的居住、商业性质可以实现灵活变更。 “比如，平房的主人愿意开个小旅馆或者是临街的小商店，居民既有收入来源，又能有效聚集人气，并对房子进行维护，实际上是更好地实现了旧城城市功能的置换。”她说。 不290、再增加旧城建筑总量 根据北京市规委相关人员介绍，此次北京中心城控制性详细规划将北京市中心城区1088平方公里的范围划分为33个片区，由旧城区（01）、旧城以外的中心区（0218）、城市边缘集团、绿化隔离区等四类区域构成。目前0118号片区的详规已经编制完成。 二环路以内的东城、西城、宣武、崇文四区在此次规划中被规划为01号片区，即旧城区，为中心城33个片区中面积最大的一个，共62平方公里。 “此次详控规划是将旧城保护具体到了每一条街道的具体建筑的外观和高度，并提出了对旧城进行整体性保护，是对原有的各种规划和条例中有关旧城保护方面内容的一次整合，为此我们进行了北京旧城的历史资源整理，将近现代建筑291、也纳入到旧城保护的范围内，对其附近的建筑限高等也进行了设计。”冯斐菲介绍，“北京城市总体规划里关于旧城保护的内容是原则性的和大纲性的，北京市文物保护条例则是分散的、点状的。” 针对此前媒体盛传的旧城内不再新增建筑，冯斐菲表示这是误解。“不是不新增建筑，而是建设强度不能再增加。比如原来是平房区，需要进行更新改造，完全可以，但是必须按照规定的建筑容量进行。”冯斐菲表示，旧城内的建筑更新以及重建等，都是实现旧城功能再造不可避免的。“但是目前的建设总量，不可能更多。”冯斐菲强调，除了已经开始建设以及通过了行政审批的项目，未来新增加的项目将严格按照原有地块的建筑限高、容积率等进行。 在冯斐菲看来，此次旧292、城进行整体性保护不仅是一种回归，更大程度上是经济条件让整体保护成为可能。从单个文物点的保护到文物区的划分，再到旧城整体保护，成为北京旧城保护的一条脉络。 为进行旧城整体保护，此次详控规划提出了10大措施。其中，交通路网的布局上，将严格按照旧城的肌理和尺度空间，最大宽度不超过40米。 此外，旧城区的建筑限高得到了更细致的划分，并增加了更多限制。“除了沿街的建筑尺度稍宽，还有已经建成区暂时无法改变，整个旧城内的建筑高度将不超过45米。”冯斐菲介绍说。 为增加旧城区的整体开阔平缓的视界，再现古都风貌，此次详控规划中增加了多条城市视线走廊，并对街道景观提出了更严格的控制。 “此次规划中计划北京旧城人口293、将由目前的140万降低到2020年的80万90万，这是一个缓慢的过程。但最重要的还是要置换旧城的人口结构，改变目前北京旧城人口老龄化严重的现状。”冯斐菲表示。 全城公示详控规划 “我家房子会拆么？”自8月7日开始，不断有西城区金融街华嘉小区的居民们来金融街街道办事处内的公示台前咨询。 “主要担心的还是拆迁问题。”从8月7日开始的为期20天的公示期中，在金融街街道办事处接受群众咨询的西城区规划局工作人员表示，来此了解详控规划的，大部分是金融街街道的居民，担心因本区房价飙升、用地紧张以及金融街的快速扩张，自己的房子会有被金融街吞并的风险。 目前，由北京市规划委员会、北京城市设计研究院及各区规划局组294、织的北京市中心城控制性详细规划在西城区金融街街道办事处等北京城八区内的八个街道办事处中的试点公示即将结束。 据北京市规委相关人员介绍，如此大面积地进行公示，在北京还是首次，并不排除接纳市民反馈意见，据此对详控规划相关内容进行修改。Top动态跟踪北京常营经适房开标 最低报价4130元/平米中新社 2007-08-28 8月28日上午，常营经济适用房三个组团同时开标，公布参与拿地的开发商的名单和报价。 常营的经适房项目，最高销售基准价统一为4550元/平方米，预计能提供7000余套经适房和1000余套廉租房。如果顺利从28日起再过十天左右，将公布中标结果。 常营经适房建设计划 应于2010年11月295、竣工 常营经适房项目分为A、B、C三个标段招标，将分别从今天的开标结果中确定3家开发建设单位，确保3个标段今年能够同时开工。 北京市建委与市国土局特别强调，投标的房企在市建委的房地产开发企业信用档案系统中，不能有不良经营行为记录，并具备完成本项目的资金能力和组织管理机构。另外，常营经适房不接受联合体投标。 记者在标书上看到，常营经适房是北京重点项目，将在今年11月30日前开工，开工面积须占住宅总建筑面积的50%以上。而廉租房必须在此期限之前全部开工。 截止到2010年11月30日以前，项目必须全部竣工，其中经济适用房占90%，廉租房占10%。 户型面积方面，三居室要小于90平方米/套，两居室小296、于70平方米/套，一居室小于等于50平方米/套。 户型组合方面，三居室占全部住房套数的20%；两居室为主打户型，占60%；一居室占20%。 该项目的配套工程包括一所示范中学，竣工后移交给朝阳区教委管理；还有一所幼儿园；一所4000平方米的敬老院、1500平方米的邮局等。 公共交通方面，将设置公交站点并预留地铁出入口。根据常营地区的地铁线路规划，该出入口应为地铁6号线的出入口。 常营经适房基本情况 可提供7000余套房子 常营地块预计可提供7000余套经济适用住房和1000余套廉租房。全部经济适用住房套型建筑面积均严格限制在90平方米以下，其中主要以70平方米以下的两居室为主。 该项目全部住房将297、用于解决列入住房保障群体的困难家庭的住房需求。 常营经适房市场影响 二手房价涨幅已经趋缓 常营经济适用房最高限价为4550元/平方米，紧邻的两限房限价为5900元/平方米。而该区域内新房平均单价过万，就是二手房价也超过平均8000元/平方米。 但低价位保障性住房的预期供应，已经引起了该区域房市的变动。根据链家地产、中大恒基的统计数据，该区域从7月开始，二手商品房单价月涨幅就开始趋缓。链家地产副总经理金育松认为，经适房和两限房要比区域内二手商品房低2500-4000元/平方米，且供应量较大，这使售房业主对价格不再过分坚持，从而抑制了二手房价的上涨。Top9月新增两块土地供应京华时报 2007-0298、8-25昨天，记者自北京市土地整理储备中心获悉，9月又将新增两块土地供应，一块为住宅用地，位于怀柔，一块是文化娱乐用地，位于望京。 住宅用地还是采用招标的方式出让。该地块位于怀柔区雁栖镇陈各庄村西，东至陈各庄村民宅；南至陈各庄村空地；西至陈各庄村空地；北至陈各庄村村级路，由北京市土地整理储备中心怀柔区分中心负责完成该宗地的土地一级开发工作，将以“五通”的形式招标出让。投标时间为9月20日，该地块土地面积约为16.09万平方米，规划建筑面积约为18.58万平方米，是近期除了保障性用地外面积较大的地块。据了解，怀柔区雁栖镇附近的普通住宅项目均价在4000元左右，别墅项目均价在70008000元之间299、。另外一块文化娱乐用地位于朝阳区望京中心区，东至阜安西路；南至望京街与阜安西路交会处，西至望京街，北至阜通西大街，以“六通一平”形式挂牌出让。该地块建设用地面积为3.11万平方米，规划建筑面积约为10.9万平方米，用地性质为文化娱乐。挂牌出让竞价的起始日为9月13日，起始价42594.9522万元。Top北京星级酒店市场价格展望北京房地产2007年第8期 据统计，截至2006年年底，北京现有住宿接待单位总数为4681家，拥有客房28.69万间，床位57.1万张。其中，旅游星级饭店700家，同比增长7.3%；非星级住宿接待单位(旅馆、招待所等经营性住宿设施)3981家。北京星级酒店数量排在全国直300、辖市中第一位，全国第五位，约占全国总量的5.2%。北京酒店供应规模大，这与北京作为全国的首都，是全国的政治、经济、文化教育及对外交流中心有紧密联系；另外，北京还有长城和故宫两大世界文化文遗产，是最主要的旅游城市之一。 一、北京星级酒店供应分析1.酒店类型繁多，主要以非星级酒店及其他为主，市场竞争激烈。在北京4600多家酒店中，它们以各种形式存在，包括星级酒店、非星级酒店及未被列入旅游酒店管理的旅馆、招待所、酒店公寓及度假培训基地等。目前，北京星级酒店数量所占比重仍然较少，主要以非星级住宿接待单位为主。2006年，北京酒店供应总量中星级酒店仅占15%；而旅馆、招待所等非星级住宿接待单位有近400301、0家，约占85%，市场竞争十分激烈。2.商务型酒店是星级酒店市场的主体，休闲度假型酒店日渐增多。按功能来划分，星级酒店可以分为商务型酒店和休闲度假型酒店。大多数商务型酒店都分布在城八区，主要是为了满足商务、会议、展览及来京旅游等各类人士入住，这类酒店主要依附于商务区、交通枢纽及商业街等繁华地区，如CBD商圈、火车站及王府井等区域就聚集了众多商务酒店；而休闲度假型酒店大多数分布在远郊区，依托自然景观，依山水而建，如昌平的十三陵水库、怀柔的雁栖湖、房山的十渡及密云水库等自然景观周边区域就修建了大量休闲度假酒店。这类酒店的休闲娱乐配套较为齐全，部分酒店直接以度假村命名，它们主要是从各大型企(事)业单位及政府机关的培训中心演化而来。经济快速发展和生活水平迅速提高，使得休闲度假活动日渐增多，带动了休闲度假型酒店的发展。3.星级酒店供应结构较为稳定，二、三星级酒店是市场供应