1、前言前 言本项目已由长发改经贸2005582号批复。项目建设单位在A区即将建设完成的情况下，由于建设规模及投资发生变化，因此建设单位委托我单位重新编撰了本项目的可行性研究调整报告。本可行性研究调整报告针对本项目的建设规模、投资估算以及全部项目的财务评价进行调整。15第一章 总论第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称罗马大西洋国际采购中心1.1.2项目承办单位罗马大西洋置业有限公司1.1.3单位地址 罗马市圣约翰区远达大街95号1.1.4法人代表史密斯1.1.5企业类型有限责任公司1.1.6项目建设性质新建1.1.7可行性研究调整报告编制单位：罗马市工程咨询服务中心工程咨询资质2、编号：工咨甲 10000000001.1.8项目承办单位简介多明戈家族集团创建于1990年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨，经过16年的发展，已成为拥有20000多名员工的大型民营企业集团，产业包括家居流通、房地产开发、资源能源三大板块和金融投资。 在家居流通领域，投资控股的鲸鱼集团，在全国建成和经营了200多家大型家居连锁店,已成为中国最大的家居产品经销商，同时也是首家采用德国SAP先进ERP管理系统的家居零售企业。 在房地产领域，投资控股的南方多明戈家族集团，先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣香江花园、翡翠绿洲、星河湾（合作开发）等大型或超大型明星社区。另一方面，目前已经在国内103、多个省市建立了20多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网络面积达500万平方米，拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。 在资源能源产业领域，已在河南、河北、山东、贵州、内蒙等地区建立有色金属基地和煤化工产业基地，为其在资源能源领域的战略发展奠定了坚实的基础。 在金融投资领域，多明戈家族集团是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一。2003年，完成了对上市公司香江控股（股票代码600162）的收购，后更名为香江控股，并通过资产置换，实现了以资本市场为纽带，专业从事房地产开发与运营的蓝筹企业战略目标。 多明戈家族集团不断追求管理创新，引入国际先进的管理工具，实施全面预算管理4、人力资源绩效管理，从而提升企业的管理水平，保证企业的战略实施。 多明戈家族集团具有人才优势，通过实行“德才兼备，以德优先；内部优先，鼓励长期服务”的用人原则，吸引大量优秀人才，高学位、高学历、专业化、高技能的员工占员工总数80%以上，博士、硕士学位的员工在高层管理机构中占总人数的20%，构成了一个高素质的管理团队。 多明戈家族集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各项活动，为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事业、文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资4亿元，捐建了200多所学校，资助了3万多名失学的青5、少年。2005年经国家民政部批准，拨出5000万元专项资金，创立了全国首家私立慈善基金会“香江社会救助基金会”，兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。1.2编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、国家发展和改革委员会颁布的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3、关于的通知建标2000205号；4、建设部房地产开发项目经济评价方法；5、罗马市总体规划；6、土地使用证（长国用2005第050004592、050004593号）；7、罗马市环境保护局环境影响评价审批意见；8、国家相关政策、法规、文件；9、罗马大西洋6、置业有限公司委托罗马市工程咨询服务中心编制项目可行性研究调整报告的委托书；10、项目建设单位提供的有关资料、数据。1.2.2可行性研究的范围1、项目投资及SWOT分析2、建设方案3、投资估算4、财务评价1.3项目简介1.3.1项目建设地址罗马大西洋国际采购中心拟建于罗马市圣约翰区远达大街以东，东风路以南，新业街以西，惠工路以北。1.3.2项目建设规模、内容项目建设规模：规划占地面积121800m2，使用权面积102470m2，其中A区规划面积69228 m2，使用权面积59027m2，B区规划面积52572 m2，使用权面积43443m2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.17、4m2。主要建设内容：新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2，其中A区82900m2，B区89339.14 m2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。1.3.3项目主要建设条件（1）市政公用设施条件给水、排水、电力、电信、供热等与远大大街市政管道连接。（2）交通条件项目位于罗马市圣约翰区，有多条市政道路通过。罗马市作为欧洲省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空、邮政等交通便利，可以满足于施工、运营过程中的运输需求。（3）施工条件综上所述，项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。1.3.4项目总投资及融资情况8、本项目总投资55106.33万元。本项目建设所需全部投资由罗马大西洋国际采购中心自筹解决。1.4项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目指标单位备注1总用地面积m2121800规划面积102470使用权面积2总建筑面积m2172239.142.1A区m2829002.2B区m289339.143出售建面积m21400005总投资万元55106.335.1开发投资万元54606.335.2经营投资万元500.007投资回收期年4.238营业收入万元70000.009利润总额万元11213.6710财务净现值万元4750.2811内部收益率%20.9912盈亏平衡点%47第二章 项目提出背9、景与必要性第二章 项目提出背景与必要性2.1项目提出背景南方多明戈家族集团根据我国城乡商贸发展的客观实际情况，编制了南方香江城乡商贸流通网络规划（以下简称规划），对我国现有城乡商贸流通体系进行了全面的分析和论述，并提出针对性的解决方案。同时政府“建设社会主义新农村”和“推进现代市场体系建设”的方针政策，04年国务院召开的全国流通工作会议的会议精神等一系列方针政策为中国商贸流通产业的改革和发展指明了方向。温总理在十届人大四次会议政府工作报告关于2006年政府工作的基本思路中指出：“发达地区要采取多种方式帮助和带动欠发达地区。”要“积极促进中部地区崛起”,“加强现代综合交通运输体系、现代流通体系和10、现代市场体系建设”。“十一五”规划提出要“推进现代市场体系建设，健全全国统一开放市场，推行现代流通方式”，确立了“以开拓市场、扩大消费为主线，大力推进商品市场体系、现代流通体系、市场监控体系、流通法律体系和商业信用体系建设。力争到2010年，初步实现流通现代化”的流通业改革与发展的目标。这表明了中央在今后五年内大力发展现代流通产业的决心，也为中国商贸流通产业的改革和发展指明了方向。随着国家振兴东北老工业基地政策的实施，处于东北中心位置的罗马市的商贸物流必将有着大幅度的发展。为此，南方多明戈家族集团联合山东香江控股股份有限公司成立罗马大西洋置业有限公司建设本项目。2.2项目建设必要性2.2.1项11、目将增强东北地区流通体系和市场建设东北地区是国家重工业和商品粮基地。由于原有流通体系已经不能满足市场经济条件下的流通需要，市场缺乏整体规划，集约化程度低、管理水平落后、市场整体配置不合理等问题日益突出。这种流通体系影响了物流、信息流、资金流的效率，提高了商品流通成本。项目建成后，将有效整合上游供应商、批发商、下游零售商、消费者等各方面资源，建立和健全整个市场的采购、仓储、销售、配送、信息服务等体系，减少商品的流通环节，促进农民持续增收。2.2.2项目建设符合国家“万村千乡”市场工程和“双百市场工程”通知精神的要求根据国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知（国办发212、00457号）精神，为加强农产品现代流通体系建设，扩大农村消费，提高农村流通的商品质量，更好地为“三农”服务，商务部决定从2005年起在全国部分县市开展“万村千乡”市场工程和“双百市场工程”建设。商务部确定的目标是：从2006年起，通过中央和地方共同推动以及重点市场、重点企业示范带动，使农产品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅减少；全国大型农产品流通企业经超市销售农产品的比例达到30%以上，使更多产品进入国际营销网络。罗马大西洋国际采购中心项目的建设正是国家商务部两项工程的具体体现，项目建设对于扩大罗马市农村工业品市场、促进农村消费、推动经济的发展都具有非常重要的意义。 2.2.3项目建设将推13、动城乡、区域协调发展项目建成后将产生巨大的社会经济效益，设计年交易额100200亿元，实现利税10亿元/年。项目将拉动城乡、区域整体经济增长，极大地带动城乡区域内及周边相关配套服务产业发展。2.3结论综上所述，罗马大西洋国际采购中心项目的建设是十分必要的，符合04年国务院召开的全国流通工作会议的精神和企业南方香江城乡商贸流通网络规划，项目开发建设结构合理，对加强东北地区流通体系和市场建设，增加居民收入具有至关重要的战略意义。第三章 投资环境分析第三章 投资环境分析3.1罗马投资环境简介3.1.1概况罗马是欧洲省政治、经济、文化和交通中心，是闻名中外的国际汽车城、电影城、科教文化城和森林城。1914、94年，罗马市被国家批准为副省级城市。下辖榆树、农安、德惠、九台4个县（市）和朝阳、宽城、南关、二道、绿园及双阳6个区，面积约3900km2，人口724万。罗马地理位置比较优越。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲，这种特殊的地理位置，使罗马成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。 3.1.2城市基础设施建设情况1998年“三路两桥”工程与快车道建成通车（青年路、南开运街、春城大街与芙蓉桥公铁立交桥、光复路高架桥）； 1999年北三环路、青普高架桥、长白西线城市出入口等“九路九桥两出口”改造建设工程竣15、工，进一步优化和改善了市区的道路状况。同年，轻型轨道（环线）一期工程，既“绿色交通”概念首次出现在罗马人的字典里；2000年罗马市横贯南北的另一条交通干道亚泰大街，全面启动；2001年亚泰大街二期工程与一期工程的贯通，人民大街与陕西路的拓宽，重庆路实现整体改造，建设成了一条购物、娱乐、休闲为一体的商业步行街；2002年罗马铁路客运站北站房及北广场、北人民大街建设工程的启动；2003年罗马大街、河东路、永宁路和永宁桥、东大桥的新建和改建全面启动，五年来的建设使罗马市城市面貌发生了巨变。3.1.3经济情况2004年，国民经济持续快速增长，综合实力明显增强。全年实现地区生产总值1535亿元，按不变价16、格计算，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值168亿元，比上年增长8.0%；第二产业增加值742.9亿元，增长15.5%；第三产业增加值625亿元，增长13.0%。三次产业比重分别为11%:48.3%:40.7%。人均生产总值达到21285元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长12.6%。全年居民消费价格总指数为104.1%,比上年上升4.1%，其中，除家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务类消费品价格有所下降外，其他消费品价格均有不同程度上涨。3.1.4房地产情况2004年，罗马全年完成商品房竣工面积279.4万m2。商品房销售面积193.8万17、m2，商品房销售额43.8亿元。居民个人购房活跃，在商品房销售中，售给私人用房192.2万m2，销售额43.4亿元，分别占销售总量的99.2%和99.1%。商品房空置面积279万m2。3.2城市规划与商业区布局3.2.1城市结构与规模罗马市城区按“多中心、组团式”形态发展。城市布局采用多中心分区结构，城市用地方向主要是东南、西南和人民大街南部延长线两侧。到2005年，中心城区用地规模180平方km2，人口达到235万人。2.2.2城市功能布局控制中心区域的开发强度，城市建设重心向边缘分区和组团转移。二环路以内所有扰民污染工业全部迁到三环以外，中心区重点发展商业、金融、科技、教育、文化等第三产业18、。罗马市现有重庆路、红旗街、桂林路、汽车厂等四个中心商业区。3.2.3商业区设置标准从2002年起，罗马市商业区将实施分级设置，共分为市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、便民商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业等8个设置标准：中心商业区设置于城市规划的中心商业区或历史形成的商业集聚地，网点数量在两千个以上，商业营业面积在20万m230万m2，日客流量在30万人左右；区域商业中心设置于居民聚集区，以一两家大中型购物中心为骨干，商业网点在1000个以上，服务人口8万人左右；居住区商业设置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型农贸市场经营为主，服务人口3万5万人；便民商业设19、置于社区居民出入口，以便利店、餐饮店为主，服务人口约4000人；专业街是指提供专门商品或专业服务的特色商业街，街长在200m以上，专业店在20家以上；新城商业中心设置在城市规划的新城区，为新城区居民及外来消费者提供商业服务，服务人口15万人以上；中心镇商业、一般镇商业设置于规划建设的小城镇人流集中地。罗马市的重庆路和红旗街是两个传统的市级中心商业区。3.3罗马市圣约翰区投资优势圣约翰区位于罗马市的东部，地处哈大、吉长、长伊公路和京哈、长图、长白、长烟铁路的交汇部，是罗马的东大门，也是哈大高速公路的主要入市口,地理位置优越。随着罗马市发展的战略东移和城市的不断扩张，圣约翰区正逐渐成为罗马市辐射东20、北三省的枢纽。圣约翰区距离罗马市中心4km，距离罗马站6km。距离拟建的罗马市新的机场18km。距长平高速公路1km，距长吉高速公路0.5km,向周边辐射的能力都很强。交通便捷，四通八达，尤其是新机场的建设，使圣约翰区成为了向世界展示罗马的窗口，区位优势更加凸显。预计圣约翰区2006年全区生产总值达到50亿元，增长56%；预计全区引进内资达到12亿元、外资2000万美元，同比分别增长20%和11%。预计民营企业生产总值占全区经济总量的90.6%，提高5.6。预计全年完成固定资产投资50亿元。第四章 市场分析第四章 市场分析4.1罗马现有商圈罗马的商业地产处于市场的成熟期，各商圈的氛围已经基本形21、成，重庆路、火车站站前、红旗街、桂林路等五大商圈聚集区开始逐步向商贸中心区转变。站前以国商、华正等为核心，聚集了黑水路、远东、太阳城等一批已小商品、家居用品、食品等为主的集散地。桂林路的专业点、专卖店、餐饮业独具特色，形成互相依存的的“聚集效应”，成为人流最为密集的区域之一。红旗街、重庆路以欧亚商都、时代服饰，国贸、百货大楼等为支撑，与众多餐饮店相呼应，一直是人气较高的商业区。4.2主要商业业态圈层罗马市主要商业业态圏层分布状况如下表：罗马市主要商业业态圏层分布状况表大型零售店（营业面积5000m2）商业街批发市场、物流园区（营业面积3000m2）备注数量营业面积（万m2）数量数量内圈层22座22、43.4316条16座中圏层7座15.49座外圏层1做10.0015座合计30做68.8316条40座4.3大型零售店情况罗马市各区大型零售店情况如下表：罗马市各区大型零售店情况一览表城区零售企业营业面积（万m2）销售额（亿元/年）备注宽城区国商52.9沃尔玛银座店1.85中兴50.85春华1.42华正24远东0.8长客隆太平洋鞋城6九鼎3圣约翰区荣德1.60.56国贸商都30.7亚泰1.32绿园区北京华联1.82家世界3.2福乐2.61.7车百35欧亚卖场175新世纪2罗马市各区大型零售店情况一览表城区零售企业营业面积（万m2）销售额（亿元/年）备注朝阳区长百617国贸3恒客隆0.71.0423、沃尔玛1.9卓展1.54.5东方广场2.6万达1.5大洋百货3崇智0.63亚细亚33时代服饰2.23欧亚商都311.08红旗地下红旗商场12恒客隆（桂林路）11.47太平洋购物0.640.27中山世纪联华1.52.2百盛5国商（友谊）1.53南关区罗马一百1科文0.71北京联华1.2乐购2.5上海华联2玉瑞1.73星河湾3.22.2中兴53亚泰富苑4.5好望角534.4商贸市场状况罗马市商贸市场经过几年的发展，部分市场档次有所提高，形成了一定规模，其中批发中、低档商品的市场集中在火车站、光复路、亚泰大街附近；零售业中高档商品的市场以重庆路、国贸、百盛、长百等为主。罗马市现有商贸市场状况如下表：24、96 罗马市现有商贸市场一览表市场结构商品数量（约/户）经营状况（招商率）市场面积（m2）租金（m2/月）税费（元/户）备注黑水路5层隔间柜台3500982800014层2008005层6080300500远东（一期）商住，1层经营720100100002003006001000远东（二期）商住，2层隔间柜台1309913000100350200300远东（三期）商住，2层经营4009810000100150300太平洋鞋城商住，隔间柜台3009770004660300王府井商住，4层卖场40012000300350无黑水路东兴商住，楼下隔间120400080中东A1层轻钢隔间2201008025、00070120100200北方市场1层隔间15009620000200300无大马路批发商住，楼下隔间220951600025100300800华正商住楼下隔间6009610000200600100600新世纪6层，小隔间300008090暂免金大商住，2层隔间100006080暂免天元3层隔间25098900030300300700罗马国贸4层隔间30096120002510060200中东龙兴商贸3层隔间、卖场60098300004060暂免永春3层卖场、隔间12009920001502501804004.5家居、建材市场状况罗马市装饰材料、家具、建材等类似市场大多分布在圣约翰区，市场主26、要是钢结构的大卖场。罗马市家居、建材市场如下表：罗马市家居、建材市场一览表市场结构商品数量（约/户）经营状况（招商率）市场面积（m2）租金（m2/月）税费（元/户）备注中东B轻钢，大卖场6001005000070100无中东天宝3层框架18009910000030100部分免税中东装饰材料临街1层709850004080300800四季青1层，隔间500902000051250300正阳1层，隔间15098900040702004000中东生产资料2层，隔间52096400001530180440顺风2层，隔间40093420001028150600中东龙兴物流3层，大卖场100098100027、004090暂免太阳城ABCA5层框架，BC商住楼下30009916000060120无罗马东环建材轻钢小隔间5030170001550暂免东泰2层隔间620间70000售40005500吉盛伟邦5层大卖场25098400005070无永春3层大卖场400984400050150无4.6房地产状况商业、家居、建材行业和房地产行业密切相关，目前罗马房地产行业发展态势良好。2004年罗马市房屋转让成交446.8万m2，同比增幅33.1%，比去年年末交易总量多了63.7万m2，增幅16.6%，创造了历史最好水平，预计到今年年末，全罗马市房屋转让成交总量可达460万m2。成交额达84.4亿元，同比增幅28、28.2%，比去年年末交易总额增加近10亿元，增幅13%。按可比口径分析，房屋交易额为66.9亿元，已经占罗马市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。今后几年欧洲经济变快走为快跑，振兴欧洲首先要振兴罗马，罗马市固定资产投资每年不低于500个亿，这对房地产企业是一个重大机遇。市场总量。1997年、1998年增量房的成交量是30万50万m2，1999年、2000年增量房的成交量是72万151万m2，2001年、2002年增量房的成交量是196万315万m2，2003年、2004年增量房的成交量是386万450万m2，短短几年时间，面积由几十万到几百万。从以上数据可以看出，罗马整个29、商贸、房地产业的态势是比较好的。第五章 场址选择及建设条件第五章 场址选择及建设条件 5.1项目建设地点根据市场调查，圣约翰区目前商业分布相对较少，经济发展潜力巨大，且罗马装饰材料、家具、建材等类似市场大多分布在圣约翰区。因此本项目选址在罗马市圣约翰区。项目建设规模：规划占地面积121800m2，使用权面积102470m2，其中A区规划面积69228 m2，使用权面积59027m2，B区规划面积52572 m2，使用权面积43443m2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2。主要建设内容：新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2，其中A区82900m2，B30、区89339.14 m2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。5.2项目建设条件5.2.1地理位置罗马市位于欧洲省中部，地理位置:东经1241812718，北纬43174515，属松辽平原，伊通河从市区中心穿过，整个地区地势平坦、开阔，地貌表现为微波状起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200300m之间，京哈铁路、长图铁路横穿其间。5.2.2自然环境状况（1）气候条件罗马市属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。（2）气象参数年平均气压:98.6Kpa绝对最高气温:36.4绝对31、最低气温:-36.5年平均气温:4.5采暖室外设计温度:-23.0年平均相对湿度:68%年平均降雨量:65Omm年最大冻结深度:169cm主导风向:冬季西北、夏季西南年平均风速:3.6m/s最大风速:25.7m/s5.2.3地质条件由于目前缺乏岩土工程勘察报告，根据附近建筑物的建设情况，拟建场地地形、地貌及地层条件如下：（1）地形、地貌条件拟建场地为罗马市二级台地地貌，场地地形较平坦，由西向东倾斜。（2）地层条件拟建场地地层按其岩性、成因、塑性状态等的不同，自上而下共分5层，详述如下：第层：杂填土，色杂，以生活垃圾、建筑垃圾及粘性土等物回填，厚度0.001.6m；第层：粉质粘土，黄色，局部灰色32、，可塑，湿、中密，含少量铁锰结核；第层：粉质粘土，黄色，可塑软塑，很湿，稍密状态，含少量铁锰结核；第层：粉质粘土，黄色，可塑，中密状态，含少量铁锰结核；第层：粘土，褐黄色，硬塑，稍湿、密实状态，含少量铁锰结核。（3）水文地质条件地下水稳定水位1.92.0m，标高231.16m。场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼侵蚀性可不予考虑。（4）其他自然条件基本风压:0.65KN/m2基本雪压值:0.3KN/m2无霜期:145天地震烈度:度土的冻深：1.70m（5）岩土工程地质条件以本项目最终的岩土工程勘察报告为准。5.2.4建设条件项目建设区域市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管33、网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。1、公用配套条件给水：供水由远达大街城市给水管网供给。排水：排水排入远达大街地下市政排污管线。供电：场区附近有的10KV电力线路（线）。供热：冬季供暖住宅拟由远达大街供热管线提供。2、交通条件项目位于罗马市经济技术开发区，有多条市政道路通过。罗马市作为欧洲省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空、邮政等交通便利。本项目所选择地块周围有远达大街、惠工路、东风路等市政道路环绕。可以满足于施工、运营过程中的运输需求。3、施工条件综上所述，项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、34、钢材等建筑材料当地均可提供。第六章 项目SWOT分析及项目定位第六章 项目SWOT分析及项目定位“大西洋国际采购中心”的策划构思，是基于罗马的政治、经济、地域、交通条件优势而提出，符合罗马城市总体规划发展战略目标。然而构想能否变成现实，更要看其落地的可能性，投资的可行性，实施的可操作性。影响商业地产开发能否成功的因素很多，但最最关键的第一是“地段”，第二是“地段”，第三还是“地段”。这是由商气、人脉等规律所决定的。因此项目的选址至关重要。企业通过与圣约翰区政府的多次接洽，圣约翰区政府表现出极大的热忱。政府主要领导和相关部门的领导为我们详细介绍情况，陪同深入现场看地，提供相关资料，提出积极建议。35、有意向将大西洋国际采购中心项目引入圣约翰区，落户罗马物流经济开发区。“大西洋国际采购中心”项目能否落户圣约翰区罗马物流经济开发区，还需看其是否具备吸纳本项目入住的基本条件。6.1罗马物流经济开发区现状情况分析1、基本情况罗马物流开发区位于罗马市圣约翰区北部。辖区内有欧洲省唯一陆路口岸一罗马东站（占地面积15.5万m2）,区内有48条铁路专用线，是全国53个接点站之一，全省75 的物资都经过这里，交通四通八达，距长平、长哈、长吉高速公路出口1km，距新建国际机场30km。圣约翰区东站陆路口岸是全国53 个集装箱的接点站，可直接办理进出口物资通关、转关手续，与大连、营口等海港口岸相通，承载国际货物36、和通港运输能力较强。开发区内现有专业批发市场17 个，销售额10 亿元以上的有2 个企业。区内分布着起重机厂、胶合板厂、石棉制品厂、惠工机械厂、电力扎钢厂、建材公司等大小近百家工厂企业，大面积的企业职工住宅区和几个城乡结合部村屯。由于历史的原因，绝大部分企业难以为继，濒临破产。2、土地状况现状为老工业区城乡结合部，既有待破产兼并的工厂，也有居民破旧的危陋房，还有部分村屯菜地。土地分属多个单位，经营管理和经济发展均处于半停滞状态，无法发挥应有的城市功能，巫待进行合理利用和彻底改造。3、建筑特典区内主要建筑为上世纪5060年代相继在这里建立的工厂厂房、职工宿舍、农民住宅和部分临时性建筑，多为砖混结37、构的多层或平房等建筑物，根本不具备符合现代商业要求的建筑特色，需要进行全面商业化升级改造。以符合现代商业的市场化要求。4、规划定位随着国家振兴东北老工业基地战略的实施，国家将圣约翰区确立为实施振兴东北老工业基地战略的一个重要组成部分。规划确定物流经济开发区成为罗马城市的重点发展方向。通过“退二进三” 策略，实现产业结构重组，将不同地域、不同国度的人流、物流、资金流、信息流迅速汇聚。计划5年内，开发区将通过对老工业基地的改造，使传统企业向现代物流发展。在大力引进现代物流的同时，做好集装箱堆场，保税仓库，专业性物流配送中心，逐步完善物流园区各项设施，把园区建成东北地区的专业物流中心，规划园区各组团38、有：物流批发区；物流综合服务区；物流仓储区；物流企业区；生活服务区；物流加工区；物流发展区。为加速物流经济开发区的调整改造建设，目前由政府各有关职能部门组成的物流经济开发区管理委员会，统一协调指挥物流经济开发区的改造开发建设。物流经济开发区的改造建设，仅仅通过政府创造有利于投资的软硬件环境，还远远不够，必须要引入类似多明戈家族集团这样大量级的大型企业集团进入，引入类似“大西洋国际采购中心”这样具有产业拉动、超大规模的项目，才能吸引大批商家、投资者入住，对圣约翰区经济现状进行整体的彻底改造，真正实现产业结构重组，才能根本改变圣约翰区现居住人口的就业结构和就业环境；随着人流、物流、资金流、信息流的39、迅速汇聚，才能迅速拉动消费水平的不断提升；只有使各种符合发展规律的现代市场经济元素、业态在此交会、互补，才能在极短的时间内产生几何级数效应，不断推动地区经济的高速发展。6.2项目SWOT分析1、优势（Strength）：罗马市圣约翰区及周边地区有传统的商业、物流氛围和成熟市场；交通便利，易于聚集商气、人脉，有利商圈扩大后的招商引资；项目符合罗马市和圣约翰区城市总体发展规划，利于项目实施；圣约翰区的发展对高品位的现代商业形态有强烈的社会、市场需求；市、区两级政府具有强烈的改造需求，具备有利于投资开发的环境条件；项目区域地块方正，有利于规划布局，交通方便，位于罗马知名的物流区附近，常住人口及流动人40、口较多并呈上升态势，加上便捷的城市交通，区域商业价值有一定的升值潜力。2、劣势（Weakness）：在原有老工业区基础上进行彻底改造，原有产权单位成份复杂，情况各异，并购、安置工作难度大，成本高。拆迁工作量较大，运作周期长，成本高；补偿难度大，开发成本高。城市配套基础设施基本不具备，尚待配套完善区域经济落后，提升改造后的市场铺位租金、价位不易被商家接受。3、机会（Opportunity）项目选址地是罗马市和圣约翰区已经确立的城市功能新区、新兴商业区、采购物流中心区。项目建设符合城市宏观发展规划。开发恰逢圣约翰区物流经济开发区发展的难得机遇。圣约翰区现有社会经济总量与未来发展目标存在巨大的发展空41、间。4、威胁（Threat）高成本的开发投入、规划要求与宏观地产市场氛围所造成的商业地产与住宅地产价格反差，将加大开发商的投资风险；新型商业业态、现代管理模式、经营交易方式的改变，必然会导致销售及物业管理面临新的挑战，也将加大开发商的投资风险。5、SWOT分析结论由以上分析可以看出，本项目选择在罗马市圣约翰区物流经济开发区有利有弊，获利与风险并存。但难度最大的土地（包括拆迁等）工作已经基本进行完成，在项目定位准确，策划得当，操作有力，管理到位的条件下，政府也在政策方面给予大力扶持，为开发商和投资者创造了宽松的投资环境，这必将降低开发成本和投资风险，使开发商和投资者看到获利空间。综合看本项目利大42、于弊，项目可以进入实质性实施操作。6.3项目定位建议罗马市作为欧洲省省会城市，不仅是欧洲省的政治、经济和文化中心，同时因地处大西洋十字交会点，具有得天独厚的区位优势，从而成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心，是东北地区巨大经济链条中最为关键的一环，在振兴东北战略中具有至关重要的地位。2006年初，根据中央指示精神，罗马市结合自身优势，制定出以大力发展现代商贸流通业等三大产业为主导思想的“十一五规划”。规划提出，罗马市将建设以都市圈物流配送为基础、以物流园区为核心、以综合性物流和专业性物流配送区为节点、以国际物流为导向的区域性物流中心。综合罗马市的投资环境、市场状况、SWOT分析，根据国家43、的政策导向及罗马的发展规划，建议本项目以服务和联结商贸物流建设为基本定位，选择交通便捷，经济发展有着巨大潜力的罗马市圣约翰区作为本项目的建设地点。建议本项目定位为将CPD、CBD和现代商贸物流等多种业态融为一体，以地区性国际采购为核心，同时具备商品的展示交易、信息交流、电子商务、商务办公等多种功能为一体的的现代化国际采购中心。本项目国际采购中心的建成，将成为一个东北地区跨国采购商圈，提供工商企业融入全球经济一体化的对接平台。第七章 建设方案第七章 建设方案7.1项目规划方案设想建筑单体设计以有机的块体为主要元素,构建出造型简洁,形体错落有致,极度富现代感的建筑形象。总体规划布局功能分区明确，又44、互有联系，道路系统完善，既可整体开发，又为分期开发建设创造了便利的条件。7.2建设规模、内容及设计依据7.2.1规划建设规模、内容根据市场需求情况，考虑未来发展需要，同时受资金等条件限制， 本项目建设规模确定如下：项目建设规模：规划占地面积121800m2，使用权面积102470m2，其中A区规划面积69228 m2，使用权面积59027m2，B区规划面积52572 m2，使用权面积43443m2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2。主要建设内容：新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2，其中A区82900m2，B区89339.14 m2；配套建设服务场45、所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。A区规划指标序号项目单位数量（m2）备注说明1规划用地面积m2692282使用权面积m2590273总建筑面积m282900包括屋面停车场等面积3.1地下建筑面积m21938.713.2首层建筑面积m226226.39独立商铺257间3.3二层大卖场建筑面积m228465.523.4独立三层商铺建筑面积m221663.18独立商铺208间3.5办公建筑面积m24606.23层5层部分4建筑总占地面积m233447.455绿化面积m2180006容积率1.20 7绿化率26.00%8道路m210064.23消防道路9停车泊位个498地上、屋面46、B区规划指标序号项目单位数量（m2）备注说明1规划用地面积m2525722使用权面积m2434433总建筑面积m289339.14包括屋面停车场等面积3.1地下建筑面积m213659.293.2公建总建筑面积m275679.853.2.1B1区m215875.443.2.2B2区m215999.563.2.3B3区m2434193.2.4通道等建筑面积385.854建筑总占地面积m230662.375绿化面积m2126006容积率1.40 7绿化率24.08道路m27503.5消防道路9停车泊位个578屋面、地下7.2.2设计依据城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002）玻璃幕墙工47、程技术规范JGJ102-2003低压配电设计规范GB50054-95地下工程防水技术规范GB50108-2001供配电系统设计规范GB50052-95混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑玻璃应用技术规范JGJ113-2003建筑给水排水设计规范GBJ15-88(1997年版)建筑结构荷载规范GB50009-2001建筑抗震设计规范GB50011-2001建筑内部装修设计防火规范GB50222-95建筑设计防火规范GBJ16-87(2001版)建筑设计防火规范GBJ16-87(2001年版)建筑物防雷设计规范GB50057-94(2000年版)建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/48、T 50311-2000金属与石材幕墙工程技术规范JGJ133-2001民用建筑电气设计规范JGJ/T16/92民用建筑设计通则JGJ37-87汽车库、候车库、停车场设计防火规范GB50067-97汽车库建筑设计规范JGJ100-98砌体结构设计规范GB50003-2001商店建筑设计规范JGJ48-88室外给水设计规范GBJ13-86(1997年版) 室外排水设计规范GBJ14-87(1997年版)屋面工程技术规范GB 50345岩土工程勘察报告K2003-33有线电视系统工程设计规范GB50200-94罗马市建筑日照间距规定其他相关规范、规定7.3项目总平面布置7.3.1项目总平面布置原则49、1、功能分区合理，避免或减少交叉干扰。2、建筑布局紧凑，交通便捷，管理方便。3、保证周边环境的安静。4、留有发展或改、扩建余地。5、有完整的绿化规划。6、对废弃物的处理，应作出妥善的安排，并应符合有关环境保护法令、法规的规定。7、项目出入口不少于三个。7.3.2环境设计1、充分利用地形、防护间距和其它空地布置绿化。2、对绿化、装饰、建筑内外空间和色彩等作综合性处理。7.3.3总平面布置方案项目整个选址区域规划总占地面积121800m2，整个区域呈现一个比较规整的长方形，东西方向较长，南北方向较短。整个选址区域被一条现有铁路线及规划道路划分为A、B两个区域。1、A区总平面布置A区位于东风路以南，50、惠工路以北，远大大街以东区域。A区设置有五个出入口，主出入口位于惠工路一侧，辅助出入口分别位于选址的北侧、南侧和西侧；区域内建筑呈现一个比较规整的矩形，东西方向较长，南北方向较短。沿A区建筑四周进行停车场及道路工程的建设，整个区域内停车场及道路工程，地上停车场主要布置在铁路附近区域，规划设置停车泊位498个，其中：地下停车泊位398个（主要位于铁道附近），屋面停车泊位100个。同时沿A区建筑四周和A区边缘围墙地带进行绿化美化工程主要以种植绿色草坪和矮松树为主。A区建筑物中，大卖场近似“回”型布置，层数2层；在“回”型中部设置独立3层建筑物；A区东南角局部5层为办公用房。2、B区总平面布置B区位51、于东风路以南，惠工路以北，新业街以西， B区设置九个出入口，主出入口位于惠工路一侧，辅助出入口分别位于选址的北侧、南侧、东侧和西侧。区域内建筑呈现一个比较规整的矩形，东西方向较长，南北方向较短。B区建筑物中，大卖场近似“回”型布置，层数2层；在“回”型中部设置独立3层建筑物。沿B区建筑四周进行停车场及道路工程的建设，停车场主要位于地下，规划设置停车泊位578个，其中：地下停车泊位297个，屋面停车泊位180个，地上临时停车场101个。各同时沿B区建筑四周和B区边缘围墙地带进行绿化美化工程，绿化总面积主要以种植绿色草坪和矮松树为主。7.4建设方案7.4.1建筑方案设计说明本工程设计涉及建筑、结构52、消防、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、电气等专业，设计时遵循有关的规范或规定。项目市场定位于配套设施齐全的综合商业建筑。平面布置根据其使用功能进行设计，采用框架结构大空间布局。立面造型设计突出现代商业建筑特色，与人文居住环境达到和协统一，与沿街景观及周围城市环境相协调，与整洁、优雅、和谐的城市规划要求相一致。本项目建筑结构体系为框架结构体系，抗震等级二级，防震工程按7度设防。7.4.2建筑方案本项目A区、B区大卖场，层数2层，办公区局部层数5层，地下1层；总体建筑高度23.6m。建筑物采用方形造型，外墙主体采用玻璃幕墙，金属与石材幕墙辅助，部分采用外墙涂料。屋面防水等级二级，防水年限十53、五年以上，防水层采用2层，为SQ改性沥青防水卷材及JH-AB型高效砂浆防水剂；卫生间等处地面采用无纺布涂膜。屋面保温采用阻燃型挤塑聚苯乙烯泡沫板。功能布置为：商铺：A区首层、二层、独立三层；B区B1、B2、B3部分。办公：A区35层部分。设备用房：A区地下，B区地下。停车场：A区、B区地上临时停车场、屋面停车场； B区地下停车场。7.4.3结构方案1、设计标准建筑结构安全等级二级；地基基础设计等级乙级, 抗震设防烈度为7度；环境类别:地上一类,地下二类(b)；框架抗震等级二级,设计使用年限50年。2、自然条件基本风压：0.65KN/基本雪压：0.35KN/标准冻结深：度1.70m地震设防烈度：54、7度（0.10g）地震分组第一组建筑场区建筑场地类别：II类3、结构设计本项目采用框架结构，楼（屋）面板采用现浇钢筋混凝土板。根据相临建筑地质报告，本项目基础采用独立基础。4、墙体外墙采用轻质砼空心砌块，外加苯板保温；内墙采用轻质砼空心砌块，混合砂浆砌筑，位于楼层的隔墙直接安装于结构梁（板）面上。在室内地坪下约60处做水泥砂浆内掺35的防水剂的防潮层。5、地下室防水临空具有厚覆土层的地下室顶板，防水做法参照种植屋面，排水坡度0.30.5。7.4.4装饰装修外窗采用双层塑钢窗，办公用房地面采用磨光水磨石；墙面、天棚刮大白处理。装饰装修情况外墙防水水泥砂浆，采用玻璃幕墙等内墙其它房间水泥石灰砂浆打55、底，水泥石灰砂浆批面，白色乳胶漆。卫生间等防水水泥砂浆打底。贴彩色釉面内墙砖至梁底。天花板其它房间水泥石灰膏找平，耐水腻子找平。设备房间水泥石灰膏找平，耐水腻子找平。飘板底水泥石灰膏找平，耐水腻子找平。7.4.5垂直交通A区垂直交通设置速度功能停站数载重量台数提升总高度（m）客梯1.0m/s载客41000kg123.6扶梯（9000人/小时）0.5m/s载客245.6货梯0.75m/s载货22t111.2B区垂直交通设置速度功能停站数载重量台数提升总高度（m）客梯1.0m/s载客21000kg116.8扶梯（9000人/小时）0.5m/s载客235.6货梯0.75m/s载货22t111.27.56、3.6设备购置本项目主要设备为电梯等垂直交通设备项目设备明细表序号项目单位数量说明1客梯部62扶梯部43货梯部44电气设备合计7.4.7建筑特征主要建筑特征一览表工程名称罗马大西洋国际采购中心建筑物名称A区B区耐火等级级抗震设防烈度度主要结构形式框架建筑物总体高度23.6m16.8m建筑层数地上最高5层3层地下1层1层建筑面积（m2）82925.1576609.5建筑构造墙 体轻质砼空心砌块地 面水磨石等窗塑钢窗内墙面内墙涂料外墙面玻璃幕墙，金属与石材幕墙等7.5公用及辅助工程本项目辅助工程主要包括道路的建设，室外绿化及消防水池的建设。本项目住宅还考虑楼宇自控系统、保安监控系统、卫星接收系统等57、智能化设施。7.5.1供水排水1、给水工程（1）给水水源由城市自来水管网供给，拟从远达大街市政管网上引DN250给水管在建筑物四周形成环路。在该环网上设室外消火栓，以保证室外消防用水。 给水量按商场计算，每天5L/m2，则日用水量861.2m3，年用水量为31.43万m3。（2）给水系统供水管由地下的给水水泵房的供水泵通过管道送入各用水点，给水水箱、消防水箱设置在A区地下设备用房内，按日用水量的15确定，为100m3。本项目消防水池总容量350m3， A区的项层设备间设置一个30m3的消防用水箱用来满足建筑的10分钟消防用水量的需求。 给水管网采用生活与消防各自独立系统；采用环状供水管网。2、58、排水工程排水量为给水量的80计算，项目产生的污水主要是生活污水，经处理后排入DN300污水管，污水经立管汇集后排入市政污水管网，送至污水处理厂进行处理。7.5.2电气工程1、工程范围变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统(含网络、程控交换、数据库等)、卫星通信系统、IC卡系统、停车管理系统。2、供配电系统根据城市电力规划规范GB 50293-1999，用电负荷为40W/m2，则总用电负荷为6889.6kw。供电电源及电压：本项目电源电压为10KV，引入1回10KV电源由市电外线电缆引进，设置4台63059、KVA厢式变压器。可以满足大厦内包括照明应急用电需要。4、照明及电力设计配电方式：由不同母线段供出回路，到末端配电箱进行供电。照明设计：设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。照度标准按国家标准中值选取。在疏散楼梯口、地下停车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。7.5.3弱电设计（1）、电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。（2）、公建商场设广播系统，其功能分日常广播和紧急广播两种状态，根据使用需要，设置广播支路和扬声器；平时可播送背景音乐。广播放大器设在消防控制室，当火灾事故发生时自动切换为消防广播。（3）、在公建商场设保安监控系统，地60、下车库、公共走廊、楼梯等部分按需设摄像头。按照相关法规和技术要求布设线路。（4）、智能系统：内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、 建筑监控系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。7.5.4暖通工程1、供热根据采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003规定，本项目采暖综合热指标确定为50W/m2，经计算总热负荷为8612.0KW。项目采用集中供热，热源由远达大街供热管道提供，管线沿项目区道路直埋敷设，管材选用无缝钢管。各建筑物的采暖系统采用单管上供下回同程式系统，散热器应采用节能型不易积尘钢制散热器，供水阀门采用闸阀、回水阀61、门采用自力式平衡阀。2、通风1、设计参数冬季采暖计算温度：-23；夏季空调计算温度：30.5； 湿球温度：24.2；2、空调（1）空调系统仅在夏季使用，冬季不使用。（2）空调冷源设置在地下，冷冻水参数7/12，冷却水参数32/37。（3）管道及保温材料：风道采用镀锌钢板制做；空调水管道材料：DN80mm，采用热镀锌钢管道，丝接：DN100mm，采用无缝钢管道，焊接。保温材料均采用B1级难燃橡塑材料。（4）系统控制：风机盘管按房间控制，其水系统设置电动两通阀；制冷机房冷冻水分集水器之间设置压差旁通阀；各层冷冻水，水平干管道设置静态平衡阀；（5）噪声控制：空调机房及制冷机房均考虑防躁减振措施，包括62、：水泵及制冷机基础设置减振垫，水泵进出口设置柔性接头，机房内表面贴石棉吸声板。3、通风（1）卫生间等设置机械送排风系统。（2）卫生间通风换气次数为10次/小时；厨房通风换气次数为4050次/小时，其中65%由局部排气罩排除，其余35%由全面换气排风口排除。（3）送排风道均采用镀锌钢板制做。4、防烟、排烟不具备自然排烟条件的合用前室设置机械加压送风系统，送风机设置在顶层屋面。第八章 节能第八章 节 能8.1节能编制依据1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国清洁生产法3、中华人民共和国可再生能源法4、中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905号）5、公共建筑节能设计标准GB50189-63、20056、其它相关节能设计规范7、欧洲省节约能源条例8.2土地资源利用房地产业在一个国家或地区的社会经济活动中，始终扮演着重要角色。房地产业能为人类生产生活活动提供空间，满足社会经济发展对生产生活空间的需求；对国民经济增长作出持续的贡献，并在特定的经济环境条件下被作为带动经济增长的发动机。房地产业的发展离不开土地这一特殊资源，而土地资源又是人类生存不可脱离的物质基础，因此，房地产业的发展与土地利用之间相互制约又相互依存。按照罗马市的住房建设规划，今后集中成片开发居住、商业用地，这有利于公建服务设施和市政公用设施的合理配置，发挥规模优势，形成多层次、丰富的服务网络，同时也可节约投资，有利于城市64、的可持续发展。罗马大西洋国际采购中心所利用的土地是相对于城区的闲置用地，属中心城规划区的中心地段。项目建设不占用耕地，本项目选址于此，将可较好地体现其土地资源价值。本项目绿化率超过17，高于中心城目前的平均水平。8.3能源耗用分析8.3.1建筑耗能分析据了解，我国现在既有建筑400亿m2，到2020年还将建设300亿m2，平均每年新增1820亿m2。有关数据表明，我国建筑运行能耗占我国能源总消费量的比例已由上世纪70年代末的10%上升到了26.7%，加上房屋建设环节的能耗，已经达到了世界建筑能耗占能源消费量30%的平均水平。中国的单位建筑能耗比同等气候条件下发达国家高出两到三倍，正确认识节能省65、地型住宅和公共建筑迫在眉睫。如果不改变建筑业的粗放型增长，至2020年，我国的建筑运行耗能比例就有可能进一步升至40%，超过工业、交通、农业等其他行业，居能源消耗之首，将导致能源供求矛盾更加突出。因此，大力推进建筑节能，不但能够直接减少建筑能耗，有利于转变建筑业增长方式，而且是缓解能源压力的一个重要突破口，对于实现“十一五”期间单位GDP能耗降低20%的节能目标和加快建设节约型社会具有重要意义。建筑耗能包括对建筑的保温、隔热、建筑采暖、房屋的照明、居住建筑的生活用能等等。其中建筑采暖、空调、通风等能耗约占建筑总能耗的三分之二以上。因此，要实现建筑节能，大幅改善建筑的保温隔热性能是见效最快的办法66、。可采用的主要措施包括：节能门窗，新型墙体材料，蓄冷、蓄热空调技术，中央空调系统的风机水泵变频调速技术等。本项目以商业开发为主，太阳能热水系统、节能门窗、新型墙体材料等技术皆可大量采用，同时，在设计阶段对建筑的整体能耗进行优化设计也是可采取的有效节能手段。8.3.2建材节能分析建材工业是一个和建筑业密不可分、相互依存的行业，从市场角度看，建筑业是建材业的最终用户，建材行业产品的77.37%用于建筑业。目前，我国已是世界上最大的建筑材料生产国和消费国，水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产品的产量多年雄踞世界首位。以矿业加窑业为产业特征的传统建材业，目前尚属资源、能源消耗型产业。我国建67、材行业万元产值耗煤2.7吨、消耗矿山资源逾100吨、排放二氧化碳20吨，是发达国家平均水平的1.5倍2倍；年能源消耗总量为2.4亿吨标准煤，矿产资源消耗近40亿吨，居全国各行业前列。就总量平均而言，水泥、平板玻璃、陶瓷砖、卫生陶瓷等主要建材产品单位能耗高于世界先进水平50%、68%、150%、200%。统计资料表明，目前我国建材制造业能耗占我国能源总消费量的比例已达16.7%。传统意义上，建材行业是能源、资源消耗型行业，但是建设循环经济为建材行业赋予了新的生机，建材行业是利用各类废弃物最多、潜力最大的行业。目前，我国建材工业消纳了大量的工业和建筑废弃物，据统计，目前全国建材业每年消纳和利用的各68、类固体废弃物数量在4亿吨左右，约占全国工业部门固体废弃物利用总量的80%以上。同时目前仍有17亿吨煤矸石、20亿吨赤泥和大量磷石膏等有待建材行业利用。建材行业成为整个社会实现资源循环的一个关键环节，是国家发展循环经济的重点产业。建材工业在与矿业、建筑、电力、冶金、化工、交通和环境等国民经济重要产业的全面协调发展中具有不可替代的作用。本项目选用的皆为各种新型建材，优先使用以各类废弃物如粉煤灰、炉渣等制作生产的质轻、高强、隔热性能好的新型墙体材料和其它保温门窗。8.3.3本项目用能分析本项目能源消耗主要为电力、热量，经计算，本项目年耗电量为6889.6KW（1005.9万kwh），年耗热量为86169、2.0KW（878424Kwh，31623.3百万千焦）。本项目外购含能工质为自来水，经计算，本项目年耗水量为31.43万m3。能耗换算表能源种类单位年需要实物量折标系数年需要折标煤量（吨标准煤）年能耗表电力万kwh1005.91.2291236.25热力百万千焦31623.30.03411078.35合计2314.6年水耗量万m331.43第九章 环境影响分析第九章 环境影响分析项目规划时首先考虑绿色、环保等问题，在建筑布局和功能设置上，从“以人为本”和“人文关怀”的理念出发，努力营造“健康、舒适、自然、和谐”的工作和生活环境。在项目规划中，对水、气、声、光、波等可能性污染源，采取了加强控制70、合理规避的措施，尤其加大了采用高新科技治理、防范污染的力度。在建筑形式上采用降低能源消耗的多种措施，如尽量减少电能消耗，增加保温隔热效果的设计等。在建筑材料的使用上，尽量减少对不可再生资源的使用，多利用可再生资源。同时，也加强了对易受污染和释放污染的材料控制和管理。在自然、绿色、生态等环境设计方面，强调“以人为本”的设计原则，为促进在项目内生活、工作的人员的身心健康，综合考虑了人们的视觉、听觉、触觉以及人们的心理感受等需要，加强对园区整体环境的设计，突出绿色，强调生态，追求和谐，体现自然，力争使在这里的人们不仅能感受到大自然对人们的关爱，更唤起人们对大自然的关爱。9.1规划、设计依据中华人民71、共和国环境保护法中华人民共和国环境影响评价法中华人民共和国水法中华人民共和国规划法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过建设项目环境保护管理条例 中华人民共和国国务院令第253号污水综合排放标准 GB8987-88城市区域环境噪声标准 GB3096-93欧洲省、罗马市有关环境保护的地方性法规与条例9.2环境条件现状调查罗马大西洋国际采购中心拟建于罗马市圣约翰区远达大街以东，东丰路以南，新业街以西，惠工路以北。基础设施相对完备，地段周边地势平坦，无大型污染源，环境状况良好。9.3项目主要污染源及污染物项目主要污染源为新建，主要污染物为生活污水、72、生活垃圾等，以及进出项目的汽车产生的噪声及废气。9.4项目产生的污染物对环境的影响9.4.1施工期间的主要环境问题拟建项目开始启动后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作业中，将动用大量的施工作业设备和机械，主要有压路机、前斗装卸机、混凝土搅拌机、铲土机、平土机、移动式吊车、起重机、混凝土振动棒、打桩机等，不可避免地产生建筑施工噪声，这些声源具有噪声高、无规则等特点，会对车辆经过的沿线的居民住宅等敏感点产生噪声污染。在施工期场地拆迁过程中，会产生大量的固体废弃物；施工过程中由于施工人员居住的临时工棚，也会产生生活垃圾和废弃物；另外运输车辆在运载工程废土、废料和散装建材时，会产生扬尘。施工过程中使用73、的打桩机、挖掘机、运输汽车等噪声值较高，可达85dB（A）以上，对车辆经过的沿线的居民产生影响，特别在夜间影响更为严重，因此报告建议本项目建设过程中在夜间9点至次日7点停止施工，以防噪声扰民。由于上述环境影响因素持续时间较短，并且附近的居民不是很多，故对环境的影响只是暂时的。9.4.2项目运营期间的主要环境污染源项目运营期主要污染源有废气、废水和固体废弃物等。废气：指汽车尾气，其对环境的影响有如下特点：车辆在项目区范围内活动，尾气呈面源污染形式；汽车排气筒高度较低，尾气扩散范围大，对周围地区影响较小；车辆为非连续行驶状态，污染物排放时间及排放量相对较少。废水：主要指生活污水，符合排放标准。固体74、废弃物：主要为生活垃圾。9.5污染防治措施的论证分析与建议9.5.1施工期环境污染防治措施为了保护区域环境空气和声环境质量，创造良好的施工环境，提高施工的文明程度，本评价对施工期可能产生的扬尘、废水、噪声及固体废物提出如下污染防治措施。1、施工期扬尘的防护措施（1）施工场地扬尘的防护措施对容易产生扬尘的建筑材料应设立临时仓库，专人管理，避免散装水泥、黄砂、白灰等物料长期露天堆放在施工现场；若需要堆放散装粉、粒状材料在室外，应采用雨棚雨布覆盖或经常性地喷洒水，以保持湿润，减少扬尘；施工拌料时，即用即拌，设置围护工棚，防止粉尘吹散产生扬尘；建筑施工现场应采取全封闭措施。应采用商品混凝土，禁止主体工75、程使用散装水泥。（2）施工运输中扬尘的防护措施运偷车辆在运载工程废土、回填土和散粒状建筑材料时，应按载重量装载并且设有防护措施。施工中尽可能采取集中性、大规模的操作方式，尽可能使用密闭运输车辆、封闭料场等施工器方式，在混凝土浇注时，宜采用商品混凝土搅拌车直接送至施工现场。2、施工废水的处置施工产生的泥浆或含有砂石的工程废水，未经沉淀不得排放。鉴于小区城市污水管道已铺设完成，本项目施工过程中产生的工程废水经过沉淀池采取澄清措施后，上清液部分排入地下排水管，沉淀下废弃物，应与建筑渣土一起处置，不得倒入生活垃圾中。3、施工作业噪声的污染防治措施（1）施工机械设备的选用施工单位应首先选用低噪声的机械设76、备，或选用作过降噪技术处理和改装的施工机械设备，如铲土机、卡车等均须安装好尾气排放消声器；并应经常维修保养，使施工机械设备保持正常运转；同时，定期检验机械设备的噪声声级，以便有效地缩小施工期的噪声影响范围。（2）施工机械的安置区域施工机械设备的安设位置应充分利用现有及正在施工的建筑物对噪声的衰减作用，以增加声源的自然衰减量，减少对环境的影响。（3）减少作业噪声施工部门应统筹安排好施工时间，根据施工作业各阶段的具体情况，尽量避免高噪声机械设备集中使用或几台声功率相同的设备同时、同点作业，以减少作业时的噪声声级。（4）减少施工交通噪声施工场地应保持道路通畅，控制运输车辆的车速，减少车辆鸣笛产生的噪77、声对环境的影响。（5）施工时间的安排对打桩机、装载机、挖掘机、吊车、重型自卸汽车等高噪声设备应控制施工时间。打桩机禁止夜间作业。产生高噪声的机械设备也应尽量集中在白天施工，其它施工作业均应根据施工现场周围噪声敏感点具体情况安排在早6 时晚10 时之间进行，以缩短噪声影响周期，减少对周围环境的影响。5、施工期固体废物的防治措施施工中产生的拆迁废物、建筑垃圾及工程渣土应按罗马市关于建筑垃圾和工程渣土的有关文件精神处理，统一运至政府指定的建筑垃圾堆放场，严禁随便堆弃。这部分废物只要及时清运，不会对周围环境产生较大的影响。施工队伍驻扎现场应设置专门生活垃圾箱和垃圾筒，建筑垃圾要与生活垃圾分开收集，不准78、将建筑垃圾及渣土倒入生活垃圾筒，生活垃圾由环卫部门来收集，统一处置，不允许随意抛弃。9.5.2运营期污染防治措施的论证分析与建议1 废气污染防治措施的论证分析与建议本小区采用城市集中供热工程，不自建锅炉房，无锅炉废气污染物产生。所排放的废气主要为地下停车场排放的机动车尾气和居民燃用煤气排放的废气。地下停车场应设置废气集中排放系统，排风筒高度应高于地面3m 以上。 2、噪声污染防治措施与建议 本工程运营后主要噪声源有：出入的机动车和地下车库引风机、水泵等机械设备的声级值较大，声级范围可达9095dB (A)。为防治该类噪声对小区内声环境的影响，建议采取如下防噪施： （1）限制内机动车行车速度，小79、应超过10km / h 。（2）小区内行驶的机动车禁止鸣笛。（3）合理布置布局，确保小区道路畅通。（4）在设备选型时采用低噪声设备并对基础做减振处理。（5）各种风机和水泵等设备噪声均在85dB（A）以上，设计时应考虑选用隔声及消声性能较好的建筑材料，操作室采用双层复合板、双层隔声门及门窗密封装置，减轻噪声对操作人员的危害和对环境的影响。（6）引风机出口要加消音器和消声风道，风机和风管采用软接头连接，水泵出入口处装避振喉，降低噪声传播，在安装高噪设备时应加防振设施，降低设备噪声对厂界及居民区环境的影响。（7）在设计中合理布局，充分利用厂内建筑物的隔声作用，以减轻各类声源对周围声环境的影响。 2、80、 固体废物的污染防治措施 本工程的固体废物主要是生活垃圾及污水处理站产生的污泥。小区居民生活垃圾在垃圾中转站暂存后，送往城市垃圾填埋场作填埋处理。垃圾转运站的垃圾应做到日产日清，并尽可能一天清理两次以下，并应全封闭处理，以免对附近居民住宅产生污染。 9.6环境影响评价本项目建设中对污水、废气、噪声等污染物均按国家有关环境保护标准要求，采取相应的措施，做到达标排放，并在指定场所进行净化和重新利用处理，不会对环境造成影响和破坏。同时，项目建设过程中坚持“三同时”的原则，即环境治理措施与项目主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，确保所有污染物均达标排放。本可行性研究调整报告谨从工程的角度对环境影81、响此做初步的定性的评价，即只要采取适当的措施，本工程对周围环境不会产生太大的影响，此结论供决策参考；最终评价以相关部门的“环境影响评价报告书”及其批复为准。第十章 消防第十章 消 防本项目火灾危险性较大，必须严格采取防火措施。消防设计执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。10.1建筑消防1、根据民用建筑防火规范中有关条文规定，本建筑耐火等级为级，本项目最高建筑高23.6m。2、平面布置建筑主体直接落地，四周设环形消防通道，车道距离建筑物大于6m，满足公共建筑防火规范要求。建筑内设置火灾自动报警系统和自动灭火系统82、，消防控制室设在一层，有直通室外的安全出口。围绕项目建筑物修建环形消防通道，路宽6m。3、管道井、检查井和防火井各设备专业管道井井壁采用120mm厚红砖砌筑，其耐火极限满足防火要求。井壁不检查门及各设备用房防火均按设防等级要求设计。4、消防分区首层各设置3个防火分区，独立建筑分别设置防火分区。6、安全疏散每层设2部剪刀楼梯，疏散总宽度3m。建筑首层，净宽大于12m的疏散外门。地下有通向公共通道的两个以上的出入口，公共通道为具备防烟楼梯间前室功能的消防通道，并设有12m宽的疏散楼梯间。汽车库每个防火分区均设有2部防烟楼梯，汽车库内安全舒散距离60m。10.2水暖消防1、设计依据建筑设计防火规范建83、筑抗震设计规范 GBJ50011-2001建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005建筑给水排水设计规范GB 50015-20032、消防水源消防水源来自地下生活消防水池，通过消防给水管网供应综合馆的消防用水。3、消防用水量项目消防用水量为：室外消防用水量30L/S，室内消防用水量15L/S。火灾延续时间均为2小时；按同一时间内发生一次火灾计算，项目消防用水量为324m3，设置生活消防合用水池1座，总容量350m3，钢筋混凝土结构，同时设置加压水泵2台。A区的项层设备间设置一个30m3的消防用水箱和一套消防增压稳压设备，用来满足建筑的10分钟消防用水量的需求。 4、消防给水措施室外消防给水84、管道沿道路敷设，每120m设置一处消火栓，保护半径150m，共设置消防栓18个，室外设4套地下式消防水泵接合器的供水管分别与消火栓给水管网相连接。楼内的消防管网水平给水干管与竖向立管构成环状，为保证消火栓出水压力，本项目地上3层的消火栓采用减压稳压消火栓。每个室内消火栓处设置在走廊、楼梯附近易于取用的地方，其间距保证同层任何部位两股充实水柱同时达到，栓口中心距离地面1.1m。消防管采用无缝焊接钢管。在每个消火栓下设置手提式灭火器箱，设置磷酸铵盐手提式灭火器。各层均设置自动喷洒系统，选用隐蔽式喷头。在变配电机房等不宜采用水灭火的地方采用低压二氧化碳气体灭火系统，同时设置防止污染的措施。5、暖通消85、防措施风管在穿越防火分区处、空调隔墙和楼板处，穿越重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处设置防火阀。穿过通风、空调机房的送、排风管道等处上设置70关闭的防火阀，排烟管道等处上设280关闭的排烟防火阀。通风管道均采用无机玻璃钢制作。在下列地点设置机械通风排烟装置：（1）公共建筑经常有人停留、面积大于300m2的房间；（2）公共建筑超过20m的内走道；（3）总建筑面积大于200m2或一个房间建筑面积大于50m2且经常有人停留的地下、半地下建筑；（4）中庭；（5）超过40m的疏散走道；10.3电气消防措施根据本项目对灭火自动报警、消防联防系统的要求，火灭自动报警、消防联动系统由设在消防控制中心的GS86、T5000灭火报警控制器、彩色CRT显示系统、消防广播系统、消防电话系统组成，并配置专用的消防报警系统软件，负责整个大楼的火灭预警、火灭报警及消防指挥调度工作。现场设备包括火灭探测器、临视模块、控制模板、手动报警按钮、消防栓钮等。第十一章 项目管理、组织结构与人力资源配置第十一章 项目管理、组织机体与人力资源配置11.1项目开发管理方式项目采取整体规划、分步实施、分块建设开发方式进行开发建设，总开发建设工期为4年。南方多明戈家族集团将对项目采取统一管理、统一品牌运作、统一市场规范、综合配套服务、与南方香江在各地已开发成功市场联动发展的方式，进行本项目的运营管理。南方多明戈家族集团根据“分步实施87、，分块建设”资金使用的具体情况，凭借雄厚的现金和资产实力，以自有资金、向战略投资方股权融资等方式，解决开发初期的资金需要；在项目分期开发中，在前一期项目完成后，通过阶段性运营，为下一期项目打铺垫做准备，凭借成熟的经营管理经验和运作收入，实现现金流的平衡和资产的增殖，完成对下一期项目的运作投资直至项目全部建成并投入使用。11.2组织机构罗马大西洋国际采购中心项目建设完成后，将建立实行独立核算，自负盈亏的现代企业管理机制。公司实行董事会领导下的总经理负责制，其内设机构包括办公室、财务部、运营开发部、信息管理部、工程技术部、开发研究部、后勤服务部等相关机构。11.3人力资源配置项目劳动定员约80人，88、其中：管理人员约12人，其他人员68人；管理人员从全国范围内应届大学本科毕业生中择优录取，其他人员从项目选址区域附近城乡结合部的下岗工人和当地农民中择优选择。11.4人员培训建设一支具有较高素质的员工队伍是实现企业发展的根本大计。项目的销售、物业管理是本项目关键之所在，因此罗马大西洋置业有限公司不断加强销售队伍建设，积极组织销售人员培训，主要培训方式如下：1、深入开展岗位练功活动，强化培训和锻炼销售队伍，提高业务水平，增加职业素养，培养敬业精神，让员工调研，了解罗马市商业地产市场并熟悉项目本身情况。2、利用认知科学中的虚拟化方式模拟每一类消费群体的行为模式及心理模式，准确虚拟出每一类群体的活动89、范围及活动内容，再加上对其文化的详细研究，更清楚地了解每一类消费群体在购房过程中信息来源的方式、对信息反映的方式、以及可能采取的行动。3、以细分后的市场为单位，模拟每一类消费群体在销售现场可能提出的问题，以及对售楼代表的解说可能产生的反应，并在此基础上对售楼代表进行培训，尽量做到虽然前来现场的消费者心态各异，但最终提出的问题和反应没有逃脱虚拟的问题，而且售楼代表根据在调查中对消费者所提问题与其类型的对应虚拟，能很快判断出消费者的心态和行为模式，做出准确的反应，快速促其成交。4、坚持人员培训，为以后工作打下坚实基础。第十二章 项目实施进度第十二章 项目实施进度12.1项目开发运作设想本项目拟采取90、滚动开发模式，分期、分批开发，总开发周期4年，计划于2005年4月至2008年建成。本项目计划于2005年开工建设，到2007年中完成A区建设，2008年完成B区建设。12.2项目建设进度安排1、规划、编制、评估项目建议书、可行性研究报告等前期准备工作：2005年4月2005年8月；2、勘察设计：2005年9月2005年12月；3、项目招标，并做好施工前的准备工作：2006年1月3月；4、A区工程施工：2006年4月2007年6月；4、B区工程施工：2007年6月2008年8月；6、项目全部投入使用：2008年8月。12.3项目建设进度表（横线图）项目实施进度计划表 年度 季度序号 项目20091、5200620072008234123412341231编制、评估可行性研究报告等前期准备工作2勘察设计3招标，并做好施工前的准备工作4A区工程施工5B区工程施工6项目建成12.4经营销售期预计本项目于2005年底开始预售，至2009年中销售完毕，具体的销售计划见表：项目销售计划表序号销售周期安排销售物业预计销售率12005商铺1022006商铺1032007商铺4042008商铺2052009商铺20第十三章 工程招标第十三章 工程招标13.1招标工作依据中华人民共和国招标投标法国家发展改革委令第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展改革委第9号关于建设项目可行性研究报告增加招标内容92、以及核准招标事项暂行规定国家发展改革委等七部委第30号令工程建设项目施工招标投标办法13.2招标工作原则严格按照中华人民共和国招标投标法及罗马市的相关法律、法规、条例：本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。1、公开原则要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即开发招标通知，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务93、，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则招标人都应该是独立的法人单位，在招标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。13.3招标工作的组织管理考虑到施工组织、工程管理、竣工验收等工作的要求，本项目统一公开招标。13.4招标范围本项目招标范围均为：设计、土建施工、设备购置、监理等。由于工期紧张，前期工作尤其急。因此，尽快选定勘察设计单位，尽快开展工作，及早上报设计文件，94、为征地、拆迁、施工监理招标、手续办理等创造有利条件。13.5招标方式及组织形式建议招标对象为甲级勘察设计单位及一级施工总承包以上资质单位以保证工程的质量和进度。招标基本情况表建设项目名称：罗马大西洋国际采购中心招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察10.00设 计600.00建筑工程18000.00设备购置1600.00安装工程1700.00监 理40.00情况说明：1、罗马大西洋国际采购中心A区招标情况。 2、勘察、设计费用已包含B区。 2007年 月 日注：情况说明在表内填写不下，可以另页。招标基本情况表建设95、项目名称：罗马大西洋国际采购中心招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计建筑工程20507.00设备购置1310.00安装工程960.50监 理210.00情况说明：1、罗马大西洋国际采购中心B区招标情况。 2007年 月 日注：情况说明在表内填写不下，可以另页。第十四章 投资估算及融资方案第十四章 投资估算及融资方案14.1投资估算编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3、建设部房地产开发项目经济评价方法；4、欧洲省建筑工程预算定额96、及其它相关定额、指标5、近年罗马市竣工的同类工程费用。6、国家相关法律法规及相关部门的规定。14.2项目投资测算说明本项目所需总投资资金主要支付土地费用、前期费用、建安工程费、基础设施费、不可预见费、管理费用、财务费用、销售费用和税金等。该项目投资的各项成本费用测算分析和说明如下：1、土地费用根据目前土地使用权转让的谈判方案，本项目土地转让价格为380.00元/m2，征用拆迁费205.54元/ m2。2、前期费用前期费用包括规划设计费、水文地质勘察费以及施工前准备费（含三通一平费）等。各项取费按相关部门的规定计取。3、基础设施范基础设施建设是指各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、道路、环97、卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。4、建筑安装工程费、公共配套设施建设费建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。费用估算可以采用单位指标估算法,也可以根据类似工程经验进行估算。公共配套设施建设费是指服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括:公共厕所、停车场等。按规划指标和实际工程量估算。5、不可预见费不可预见预备费费率按2计取，计算基数为土地费用、前期费用、建安工程费、公共配套设施费和基础设施费之和。6、管理费用项目管理费用费率按2%计取，计算基数为前期费用、建安工程费、公共配套设施费、基础设施费和98、不可预见费之和。7、销售费用该项目主要包括代理费、宣传推广费和其他费用，按销售收入3%计取。8、开发期税费 营业税及附加根据国家有关规定，销售营业税为5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，综合税率为5.5%。根据国家现行的税收缴纳政策，本项目考虑商业面积缴纳增值税。所得税根据国家税法有关规定，所得税税率为33%。其它相关税务按国家相关法规执行。9、开发间接费开发间接费用房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的各项费用。根据类似项目估算。10、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、合同公证费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。按相关规定执行99、。14.3总投资估算本项目总投资55106.33万元，其中A区27216.19万元，B区27720.14万元。（见后附表）本项目总投资中开发建设投资54606.33万元，经营投资500.00万元。A区总投资27216.19万元，其中：开发建设投资26936.19万元（其中固定资产投资736.96万元）经营资金：280.00元。A区总投资中，建筑工程费18000万元，设备购置费1600万元，安装工程费1700万元。B区总投资27890.14万元，其中：开发建设投资27670.14万元：经营资金：220.00万元。B区总投资中，建筑工程费20507.00万元，设备购置费1310.00万元，安装工程100、费960.5万元。14.4投资计划及资金筹措项目按照开发计划分4年投入，采用边销售边开发的方式，资金从建设期的第1年开始回收。该项目筹资主要采用企业自筹方式。14.5资金保证南方多明戈家族集团投资该项目，是建立在对自身实力和资金稳定来源及对项目前景的科学分析的基础上。本项目有可靠的资金保障。1、投资主体南方多明戈家族集团作为投资主体，目前在全国已经建成的商贸流通项目已经形成稳定的利润来源和强大的现金流，可以为项目建设提供强大的资金保障。香江商贸项目的成功业绩和良好的资信为企业搭建了良好的融资平台。2、战略发展伙伴南方多明戈家族集团与中国银行、中国建设银行是战略发展伙伴；南方香江的母公司多明戈家101、族集团是广发银行和广发证券及数家金融机构的大股东，项目建设运营有畅通的融资渠道。第十五章 财务评价第十五章 财务评价15.1销售测算说明销售面积预测：本项目销售面积通过各方面沟通，扣除自用办公用房等面积后，销售面积预估合计140000m2。15.2销售收入预测 本方案中销售面积共计140000m2，每平米售价5000元，总销售收入共计70000万元。15.3利润预测本方案中的总投资为55106.33万元，总收入为700000.00万元，利润总额为11213.67万元，投资利润率为20.41%，净利润率17.35。 15.4财务分析1、财务现金流量分析财务净现值（所得税后）(NPV,Ic=8%)102、：4750.28万元 财务内部收益率（所得税后）（FIRR）： 20.99% 投资回收期为：4.23年 由此分析，该项目盈利能力合理。2、财务静态指标分析投资利润率（%）= 20.41%投资净利润率（%） =17.35%15.5不确定性分析1、敏感性分析根据项目具体情况，在建设投资、营业收入、经营成本等不确定因素变化的情况下，分别对项目财务内部收益率进行了单因素敏感性分析。分析表明：开发成本变化对项目财务内部收益率的影响最为敏感，在建设投资增加10的情况下，内部收益率未8.7，已经接近8%，因此建设方要在建设过程中严格控制，避免“三超”。 2、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是根据满负荷运营年份的营业103、收入、成本费用和税金等数据，通过公式求得盈亏平衡点（BEP）。由于项目各年固定成本不尽相同，现对项目在计算期内达到设计水平年的盈亏平衡点进行了测算，项目盈亏平衡点（BEP）：BEP=47%分析表明：项目只要在计算期内达到设计运营能力的47%，项目就可以保本运营；说明项目对需求变化适应能力较强。第十六章 社会影响分析第十六章 社会影响分析16.1项目实施对社会影响分析1、项目实施对罗马市所在地区居民就业的影响项目建设完成后，为社会提供了新的就业机会，同时项目的实施也将带动城乡商业、流通中心周边相关产业发展，初步测算可直接增加就业约2,000人，间接增加就业5,000人，对发展罗马市的经济具有一定104、的促进作用。2.对区域经济的影响（1）直接影响项目总投资55106.33万元，项目建设所用的大部分建筑材料和部分设备将由罗马市供应，这将给建筑业和设备制造业带来发展机遇。（2）间接影响项目的实施将促进欧洲省、罗马市商业发展，更好满足人们生活质量不断提高后，对商业、物流等提出更高要求的需要。16.2项目与所在地区互适性分析1、不同利益群体对项目的态度和参与程度罗马大西洋国际采购中心项目的实施，对改变欧洲省、罗马市现有商业、流通体系，加快欧洲省、罗马市商业、流通事业的发展都将起到积极的促进作用；各利益群体对本项目在罗马市实施都持支持态度，并在项目实施过程中，给予各种优惠政策和方便，都希望项目能够早105、日投入使用，从而为当地广大百姓提供更加优质、高效的服务。2、各级组织对本项目支持的态度本项目受到国家、欧洲省、罗马市各级政府组织的大力支持，尤其参与本项目的罗马市圣约翰区人民政府，对于本项目的实施倾注了极大的热情，并尽其所能，给本项目提供最优惠的条件，为项目的尽快实施奠定了良好的基础。 3、可能出现的矛盾因素项目选址城市城乡结合部，大型商业、流通设施的建立对当地固有文化习俗和近期内的生活补给短缺可能带来不同利益者间的矛盾，但会随着近一步发展的主流得到解决。16.3社会风险分析项目是国家、地方投资建设的项目，各级政府和广大人民群众都大力支持该项目的建设，工程所在地的罗马市圣约翰区政府都希望项目早106、日开工建设。项目建设不存在很大的社会风险，但项目的总体规划，地方各级政府及相关部门对项目建设和运行支持力度，以及项目建设单位对项目的实施和运营管理水平都可能对项目的顺利完成产生一定的影响。同时由于人为的工作失误或某些工作人员不严格执行国家政策造成群众的不满足的可能性是存在的。为此项目在实施过程中，一定要严格执行国家和各级人民政府有关法律、法规，让群众满意，保证项目的顺利实施。16.4社会评价结论项目的建设可以加快欧洲省、罗马市商业、流通领域市场的发展；同时本项目的实施，可以在很大程度上改变欧洲省、罗马市现有商业、流通体系，加快城市城乡结合部的发展，符合国家提出的建设新农村的总体思路。总之，项目107、建设对欧洲省、罗马市的社会、经济和文化的发展会有较大的促进作用，项目与所在地区有较强的互适性，社会可行性良好。第十七章 风险分析第十七章 风险分析风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识的客观存在，具有可变性，这里指经济活动发生损失的不确定性。投资项目的风险就是指由于这种不确定性的存在导致项目实施后偏离预期结果损失的可能性。在项目的实施过程中各种风险在质和量上随着项目的进展不断变化，有些风险得到控制，每一阶段都可能产生新的风险。投资项目的风险分析就是通过对风险因素的识别，采用定性分析或定量分析的方法估计各风险因素发生的可能性对项目的影响程度，揭示影响项目成败的关键风险因素，提出项目风险的预警108、预报和相应的风险对策，为投资决策服务。风险分析的另一重要功能还在于它有助于在可行性研究的过程中，通过信息反馈，改进项目设计方案或优选设计方案，从而直接起到降低投资项目风险的效果。17.1项目主要风险因素识别 经分析，本项目主要的风险因素有： 1、市场风险 市场风险主要指项目客源、市场出租率等不确定性。 2、工程风险 工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。 3、环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设和运营期汽车尾气排放对周围水资源、树木植被、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。 4、投资估算风险 投资估算的风险109、主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高等。 5、财务风险财务方面的风险一是来自需求预测、医疗服务收入的不确定性，二是投资或营运成本费用的增加等，使项目的盈利水平达不到预期目标。17.2主要风险程度分析 1、市场风险 根据项目建设规模，如果一些不可预期的因素或者其它大型城乡商业、流通中心相继建成与本项目形成需求竞争，导致出租率比预期降低时，财务效益降低，将会出现较大的投资风险。 2、工程建设风险 工程造价和工期是本项目主要的工程建设风险。建设中招投标实施的成功与否，将直接关系到工程建设的质量和造价，工程如果延期，将影响项目的资金回收。 3、环境影110、响经环境影响评价，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展(详见第八章环境影响分析)。17.3防范和降低风险措施 根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。 1、完善各种设施建设，增强市场竞争力和吸引力。虽然无法预测未来不确定性因素对项目的影响，但是可以通过有效手段规避可预测风险。根据城乡商业、流通市场发展的实际情况，完善各种设施建设，增强市场竞争力和吸引力，使由于项目自身原因所导致的市场风险降至最低。（1）认清自身定位及优势，将资源最大限度的进行整合，找到属于自己的位置及方向。（2）以己之长，攻彼之短虽然111、罗马市现有大型商业、流通中心在总体类别上较为齐全，但是仍有许多盲点未得到开发。本项目如果能有效的发现对手缺点，将这些缺点转化为自身的优点，可以完全取得不错的业绩。（3）优化资源配置，实施品牌专营本项目可以考虑进行品牌专营，所谓品牌专营是指在同类产品中专营品牌知名度最高、竞争力最强的品牌产品，其他弱势品牌一律靠边站，以便最大程度的利用商业、流通中心的营业面积，借助产品品牌优势，实现单位面积效益最大化。（4）灵活把控促销政策，强化消费引力虽然罗马市现有大型商业、流通中心的促销形式多种多样，但是大型城乡商业、流通中心的捆绑促销优势更大。本项目完全可以利用自身货源广、商品种类齐全的优势实行捆绑促销策略112、。（5）加大宣传力度，彰显自身优势。本项目需要不断的宣传，进行品牌亲和力的深耕。可以借助电视台、报纸杂志、电台、户外广告牌、短信平台、DM海报等多种媒体，进行整合传播，有效打造知名度及品牌力，凸显自身优势。（6）广结同盟，联合对抗外敌如果能与罗马市其他大型商业、流通中心结成同盟，化五指为拳头，那么联合的力量将非同小可，不容忽视。大型商业、流通中心之间的联盟，最有效的是联合采购与联合宣传。联合采购不仅能使采购成本得以分摊，而且还可以实行买断经营，得到最大限度的价格折让与折扣。联合宣传则能有效发挥造势的力度，最大程度的打破连锁卖场的信息封锁。同时，同盟内部还可以成立市场信息中心，及时有效的把握消费113、动向，从而更加有效的掌控市场，达到引导消费的目的。（7）加强配套设施建设，最大程度的挽留顾客大型城乡商业、流通设施不仅在信誉、服务、文化、购物环境等方面应下大功大外，还应该对周边的配套设施进行建设。例如：设立公交站点、出租车停靠点、扩大停车场面积等等。 2、加强项目施工管理，提高工程质量 在项目的建设上要注意以下几个问题： （1）协调项目同相关方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行； （2）认真贯彻项目基本建设程序，保证工程质量； （3）注意关键工程的进度，注意每一影响工程进度的关键部位； （4）选择好设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料订货关，是保证工程质量和进度的关键。 3、加强项目的经114、营管理，提高经济效益。加强项目的经营管理，主要是围绕增收节支开展工作，尽量减少项目运营的服务费用和管理费用，提高项目运营的经济效益，防范和减低各种经营风险第十八章 研究结论和建议第十八章 研究结论和建议本项目的开发建设，符合规划设想，将极大地改善宜春市中心城的城市面貌和投资环境，有力地带动全市经济的发展与腾飞。项目的建设将形成城市经济新的增长点。项目建设本身带动了建筑、建材和加工业的发展；项目建成运行后促进了商品批发零售业、物流、旅游等服务业的发展，使城市经济总量不断扩大。而且随着城市品位、形象的改观，城市品牌和知名度不断提升，各类产业的发展空间也随之扩大，政府可从经济增长中获得更多的财政收入115、，进一步改善投资环境，使经济步入良性发展的轨道。项目的建设运营可为项目区创造大量的劳动就业机会。宜春市中心城以服务业为优势产业，据统计，中心城现状约有40%的从业人员从事第三产业。本项目全部建成后，对商品批发零售业、家居装饰、家政服务、餐饮业等服务性行业的需求大增，可以吸纳大量的农村富余劳动力，有效地解决下岗工人的再就业问题，稳定了社会秩序，提高了人民收入水平。18.1主要结论1、具有良好的投资环境该项目具有良好的地理位置和区位优势，罗马市的经济发展和基础设施的日益完善，周边成熟社区的形成均为该项目的开发建设创造了良好的投资环境。2、具有较好的投资机会圣约翰区、罗马市巨大的经济潜力为该项目的开116、发建设带来了强大的市场机会。3、具有较好的投资回报该项目内部收益率为20.99% ，投资利润率为20.41, 高于同行业平均投资收益率8%，投资回收期4.2年左右,充分说明该项目具有良好开发前景。综上所述，该项目所在地区具有良好的投资环境和机会，具有良好的投资回报；开发该项目，一方面能够有快速和良好的投资回报。不仅可为公司增发做出一定规模和利润贡献，更为公司的盈利创造了新的增长点。另一方面通过该项目的开发运作可以提升多明戈家族集团的知名度，树立集团的企业形象。18.2对本项目提出的建议强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。117、1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；3、 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。4、严格对各阶段的造价进行控制，避免“三超”的出现。5、做好市场营销等工作。附件附表、附图、附件：总投资估算表各项财务评价表总平面规划图建设位置示意图其他相关文件目 录前 言1第一章 总 论21.1项目名称及承办单位21.2编制依据和研究范围41.3项目简介51.4项目主要技术经济指标6第二章 项目提出背景与必要性82.1项目提出背景82.2项目建设必要性92.3结论10第三章 投资环境分析113.1罗马投资环境简介113.2城市规划与商业区布局133118、.3罗马市圣约翰区投资优势14第四章 市场分析164.1罗马现有商圈164.2主要商业业态圈层164.3大型零售店情况174.4商贸市场状况194.5家居、建材市场状况214.6房地产状况23第五章 场址选择及建设条件245.1项目建设地点245.2项目建设条件24第六章 项目SWOT分析及项目定位296.1罗马物流经济开发区现状情况分析296.2项目SWOT分析326.3项目定位建议33第七章 建设方案357.1项目规划方案设想357.2建设规模、内容及设计依据357.3项目总平面布置387.4建设方案407.5公用及辅助工程44第八章 节 能508.1节能编制依据508.2土地资源利用50119、8.3能源耗用分析51第九章 环境影响分析559.1规划、设计依据559.2环境条件现状调查569.3项目主要污染源及污染物569.4项目产生的污染物对环境的影响569.5污染防治措施的论证分析与建议589.6环境影响评价62第十章 消 防6310.1建筑消防6310.2水暖消防6410.3电气消防措施66第十一章 项目管理、组织机体与人力资源配置6711.1项目开发管理方式6711.2组织机构6711.3人力资源配置6811.4人员培训68第十二章 项目实施进度7012.1项目开发运作设想7012.2项目建设进度安排7012.3项目建设进度表（横线图）7012.4经营销售期72第十三章 工程120、招标7313.1招标工作依据7313.2招标工作原则7313.3招标工作的组织管理7413.4招标范围7413.5招标方式及组织形式75第十四章 投资估算及融资方案7814.1投资估算编制依据7814.2项目投资测算说明7814.3总投资估算7814.4投资计划及资金筹措7814.5资金保证78第十五章 财务评价7815.1销售测算说明7815.2销售收入预测7815.3利润预测7815.4财务分析7815.5不确定性分析78第十六章 社会影响分析7816.1项目实施对社会影响分析7816.2项目与所在地区互适性分析7816.3社会风险分析7816.4社会评价结论78第十七章 风险分析7817.1项目主要风险因素识别7817.2主要风险程度分析7817.3防范和降低风险措施78第十八章 研究结论和建议7818.1主要结论7818.2对本项目提出的建议78附表、附图、附件：78