1、重庆商业地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 市场环境分析7一、2005年上半年市场宏观环境简述7二、重庆市房地产市场现状8三、重庆市房地产市场发展趋势10四、重庆市区域商圈比较分析11以下摘自：xx地产调查2、统计、研究成果11第二章 沙坪坝区环境分析14一、沙坪坝区简介14二、沙坪坝区行政区划分14三、沙坪坝区经济简介14四、沙坪坝区发展规划15第三章 针对性板块商业市场分析21一、东部新城（沙滨路片区）概况21二、板块商业经营调查分析27一、二层出售和租用均可，租用要求整体租用（半层起租用）。30三、板块商圈购买力分析33四、板块发展规划35第四章 项目整体分析37一、项目概况371、项目区位37二、项目总体规划设计38三、项目商业物业39四、项目SWOT分析40五、区域情况及项目情况总结41第五章 项目商业定位44一、项目商业定位思考44 商业的持续经营，为项目带来人气，提升项目的价值45二3、项目商业客户分析45三、项目商业定位46四、项目商业经济测算48第六章 项目建设的组织管理50一、工程建设组织管理50二、建设工期和进度计划50第七章 项目综合分析52一、社会效益分析52二、项目投资分析结论53xx乡商业可行性报告报告思路：项目商业定位沙区环境分析市场环境分析板块市场分析项目整体分析二层商业定位一层商业定位负一层商业定位第一章 市场环境分析一、2005年上半年市场宏观环境简述数据资料来源：重庆市2004年年鉴、重庆市2005年年鉴截至2005年上半年，重庆市区域生产总值（GDP）连续13个季度保持了两位数的增速，全市完成地区生产总值1316.6亿元，比去年同期增长11.2%4、。2005年上半年，第一、第二、第三产业分别实现增加值149.08亿元、629.93亿元和537.59亿元，分别比去年同期增长4.9%、11.7%和12.2%。1、固定资产投资：全社会固定资产投资697.25亿元，增长15.7%。其中，房地产开发投资189.24亿元，增长23.6%。全市商品房施工面积累计5604.93万平方米，同比增长25.2%，商品房销售额累计123.08亿元，增长80.5%，其中住宅销售93.04亿元，增长86.2%。2、消费品零售总额：全市社会消费品零售总额525.16亿元，同比增长13.8%，快于去年同期增速；全市城镇实现社会消费品零售总额378.5亿元，增长14.25、%。3、消费：居民消费价格同比上涨1.6%。其中，食品类上涨1.3%，烟酒及用品类上涨1.8%，消费价格上涨最高的为医疗保健及个人用品类，达到5.3%。 4、存款：2005年6月末，金融机构人民币存款余额4362.46亿元，比年初增长7.1%。金融机构人民币贷款余额3462.25亿元，比年初增长6.7%，其中，个人消费贷款余额381.15亿元，增长10%。 5、居民支出：2005年上半年，我市城市居民人均可支配收入5284元，同比增长11.1%，扣除物价因素，实际增长9.4%。城市居民人均消费支出4188元，同比增长8.7%。消费支出中，医疗保健类增长22.8%，教育文化娱乐服务类增长17.36、%。二、重庆市房地产市场现状自2005年3月以来，针对房地产市场出现的问题，国家连续出台了一系列调控政策，包括：“加强房地产市场引导和调控的八项措施”，以及“国务院转发建设部等七部委关于稳定房价的八条意见”，这些政策和措施对调整住房供给结构、遏止投机性需求、引导社会对房地产价格形成合理预期、促进房地产市场的供求平衡和健康发展起到了积极作用。随着这一系列政策措施的贯彻落实，在国家宏观调控这一大背景下，重庆房地产市场已开始发生逐步的变化。截止2005年6月底，全市房地产开发投资增速结束2004年下半年以来大幅度持续增长的态势，开始出现稳速增长的迹象。以下摘自：xx地产重庆市房地产市场月度动态1、土7、地供应得到控制，购置面积增速继续回落，土地要素制约进一步显现受宏观调控政策和土地市场治理整顿的影响，2004年下半年以来，全市土地购置面积一直呈下降态势，购置土地面积收缩明显。2005年16月，全市房地产开发企业购置土地面积346.29万平方米，同比下降31.8%。土地购置面积增幅的下降，不仅使房地产新开发项目受到约束，同时，也使土地购置费用和土地开发成本增加，今年二季度全市房地产开发企业支付的土地购置费为16.89亿元，同比增长11.1%，增幅较一季度上涨12.0个百分点。2、房地产开发投资基本适度，增速平稳近几年来，全市房地产开发投资占全社会投资的比例保持在25%左右，没有出现大起大落。28、005年6月，全市房地产开发完成投资189.24亿元，同比增长23.6%，较2005年5月上升3.5个百分点，占全社会投资的比重从去年的25.4%上升到27.1%，房地产开发投资基本适度、增势平稳、与经济发展水平基本适应。从房地产开发投资的构成看，其中住宅完成投资109.75亿元，增长32.1%；办公楼完成投资6.84亿元，增长44.8%；商服用房完成投资24.22亿元，增长6.1%。3、商品房施工规模小幅增长，新开工面积增幅减缓2005年16月，全市商品房施工面积（含全市公建施工）5604.93万平方米，同比增长25.2%，增幅比去年同期高出6.8个百分点，比去年全年高出8.7个百分点。由于9、上半年雨水较多，影响了部分项目的开工和施工，因此年中加快了工程进度，施工规模出现小幅增长。2005年16月，全市房屋新开工面积1016.56万平方米，同比增长3.1%，比一季度下降13.6个百分点。新开工面积下降的原因：一是由于政府严格土地的审批和供应，用于新项目开发的土地减少；二是由于土地价格上涨，企业获得土地的成本上涨，购置土地下降；三是由于新开工楼盘需要大量资金，而国家加强了对房地产信贷的监督，使得房地产开发企业融资难度加大。4、商品房需求萎缩，销售面积出现负增长现象截止2005年6月末，重庆主城区累计销售商品房面积547.67万平方米，同比下降18.9，缩量127.99万平方米；其中，10、商品住宅销售476.45万平方米，同比下降23，缩量142.24万平方米。商品房销售额累计160.97亿元，其中住宅销售129.85亿元。5、商服用房市场供需两旺【重庆市2005年1-7月供求状况】2005年1-7月商服用房市场同比增长房地产开发投资额30.14亿元13.56%总施工面积921.33万平方米13.67%新开工面积146.56万平方米-3.69竣工面积109.24万平方米42.57%销售面积62.74万平方米55.64%销售额29.7亿元95.01%从上表统计数据可以看出：2005年1-7月商服用房市场，供需市场旺盛，表明重庆的商服市场正在稳步的保持着增长。这是在2003年5月商11、服市场严重滑坡后，市场的复苏使得投资者对于商服用房的发展前景感觉良好，同时也体现在住宅市场目前销售情况不好的状态下，一个资产的转移投资开发的动向。6、商业空置率仅为9.52005年7月27日，在重庆市商委上半年经济形式分析会上，重庆市商委就外界“重庆44%商业空置率”的说法首次明确表态：重庆市商业房空置率是9.5%，而非44%。到2005年6月底前，重庆商业房总量为2600万平方米，空置房是247万平方米，空置率为9.5%。在9.5%中，还包括一年以内的待销房和三年以内的滞销房两大部分。247万平方米的商业空置，重庆周边区（市）县占了40%。其中，渝西12县市（合川、江津、大足、荣昌、永川、潼12、南等）、三峡库区是重头，分别占18.68%、18.66%。合计约38%。另外的2%，是重庆其他区（市）县的空置量。7、商业用房建设首现负增长，而商业用房销售出现大幅上升2005年上半年，重庆市商业用房建设增幅已开始减缓，新开工建设商业用房面积为106.78万平方米，与2004年同期相比下降18.7%，首次出现负增长。与此同时，商业用房的销售则出现大幅上升。2005年上半年，重庆市共销售商业用房面积55.58万平方米，销售额27.53亿元，与2004年同期相比增长55.3%和98.5%，每平方米售价4953.22元，与2004年同期3875元相比上涨27.82%。三、重庆市房地产市场发展趋势以下13、摘自：xx地产重庆市房地产市场2004年年度动态1、房地产开发投资将继续保持稳定、适度增长2005年4月份以来，国家实施的调控政策对房地产行业的影响有一个滞后效应，随着时间的推移，各项调控措施将逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款有所减少，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工进度。预计2005年下半年房地产开发投资、施工及竣工增长速度将仍然呈现回落或小幅增长的态势。2、房屋的有效需求仍然比较旺盛按照重庆市城镇化发展战略部署，今年全市城镇化率将达到41%，有60万农民要转为城镇人口，仅此一项将增加约1200万平方米以上的住14、房需求。从长期来看，当前正处在居民消费结构升级、改善居住条件的发展阶段。因此，今后一段时期市场对房屋的合理需求仍将保持相当的增长速度。3、商品房销售价格将继续保持稳中有升的趋势。受去年重庆市房市基数较低的影响，以及今年五、六月份一批品质较高楼盘的集中供应，截止2005年6月末，全市商品房销售均价为2052元/平方米，同比增长19.4%，较2005年15月上升3个百分点。重庆市房地产市场在绝大部分以居住为目的，以住宅为主体的有效需求带动下，商品房销售价格保持了适度增长。下半年，各级将继续控制房屋拆迁规模，挤压不合理的房屋需求，在宏观经济继续走好的基础上，购房者经过一段时期观望，房屋需求量将会有一15、定释放，房屋需求的增长幅度将略高于房屋供给的增长幅度，房屋销售增长速度将缓慢回落，房屋价格涨幅将趋于稳定，全年房屋平均售价尤其是住宅的价格水平将保持稳中有升的趋势。四、重庆市区域商圈比较分析以下摘自：xx地产调查、统计、研究成果【重庆市商圈分布图】三峡广场商圈观音桥商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈【重庆市五大商圈商业饱和度分析表】商圈特点营业规模消费辐射区域平均每营业面积实际营业额饱和度指数（IRS）饱和程度解放碑商圈最大商圈，经营业态齐全，日均人流量超过30万80余万覆盖全市41307元36567元饱和沙坪坝商圈最大次级商圈，经营商品包括百货、IT产品、图书，具有明显教育经济圈特征42万沙坪16、坝为主，辐射九龙坡、江北、渝北31000元49010元未饱和南坪商圈国外零售业巨头最集中，错位经营明显，餐饮和建材家居形成氛围30余万以南岸为主25000元49010元未饱和观音桥商圈以百货商场和专业市场为主，目前商圈迅速改造扩容，诸多国内外知名品牌进驻，日均人流量为18万以上35余万以江北、渝北为主25000元57644元未饱和杨家坪商圈中低档商业为主，品牌店少，地下商业比例高，消费人群外流明显25余万以九龙坡区为主30000元52331元未饱和【分析】n 沙坪坝区商圈（即三峡广场步行街商圈）是继解放碑商圈之后，重庆最大的次级商圈。吸引包括新世纪、重百、立洋、立丹等百货商家，商社、赛博等专业17、市场商家，以及金诚广场、金鹰女人街等商家入驻，随着王府井百货的加盟，沙坪坝区商圈呈现一派百花齐放的良性商业格局和态势；n 沙坪坝区商圈商业经营面积约有42万，以经营百货、服装、IT、图书等为主，加上一些餐饮、休闲、娱乐项目的经营，使得沙坪坝区商圈成为商业经营种类齐全，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型一站式消费胜地；n 沙坪坝区商圈辐射力在全市五大商圈中仅次于解放碑商圈，名列第二，可以辐射九龙破的高新区、江北的大石坝和石马河，以及渝北的龙溪镇等；n 沙坪坝区商圈每平方米商业营业面积实际年营业额大约为31000元，这个数据也位于五大商圈的第二位，再次验证了沙坪坝区商圈为重庆市最大的次级商圈这18、一称谓；n 沙坪坝区商圈从饱和度指数（IRS）来看，经过多年的发展仍未达到饱和的成度，还有一定的发展空间；第二章 沙坪坝区环境分析一、沙坪坝区简介以下摘自：重庆市2005年年鉴沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。东邻渝北区、江北区、渝中区和九龙坡区；南接九龙破区；西接璧山县；北接北碚区；紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区。截至2004年年末沙坪坝区户籍统计共计22.92万户，总人口共计72.67万人。沙坪坝区是重庆市的“教育、科技、文化区”，区内有大专院校9所，中专、中、小学300余所，学生25万余人，其中在各大高校就读的学生有9万余人；全市三分19、之一的科研机构集中于沙坪坝区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数1/3。沙坪坝区旅游资源丰富，自然景观和人文景观众多，有数万亩森林资源和极具开发价值的大型溶洞和温泉等，陪都时期遗址保存完整，渣滓洞、白公馆远近知名，与沙坪坝区浓厚的文化氛围相得益彰。二、沙坪坝区行政区划分沙坪坝区目前区辖沙坪坝、磁器口、小龙坎、渝碚路、童家桥、石井坡、詹家溪、山洞、新桥、天星桥、土湾、羊角堡共12个城市街道办事处；歌乐山、井口、覃家岗、陈家桥、虎溪、西永、曾家溪、土主、青木关、回龙坝、中梁山、凤凰、和联芳园区共13个镇（区）。共112个居委会和87个村委会。三、沙坪坝区经济简介数据资料来源：重庆市220、003年统计年鉴、重庆市2004年统计年鉴、重庆市2005年统计年鉴【沙坪坝区各年经济指标表】时间生产总值第一产业第二产业第三产业人均生产总值20021031862万元40680万元579702万元411480万元15123元20031170631万元41825万元663282万元465524万元14230元20041387067万元49698万元780178万元557191万元16608元n 沙坪坝区各项经济指标都在逐年递增，昭示着沙坪坝区有着良好的经济发展环境和高速发展之趋势；n 2004年沙坪坝区GDP总值为1387067元，在主城区九中排名第三，位于九龙坡区和渝中区之后；n 沙坪坝区在21、主城九区生产总值指数中的第一、第二产业均比较靠后，这极大的影响到区域人均生产总值。但沙区的第三产业发展迅猛，到2004年沙区第三产业指数为114.3，位列市区经济圈之首，说明沙区商服业繁华度较高；n 2004年沙坪坝区人均产值为16608元，排在渝中区、大渡口区和九龙坡区之后，位列第四；n 2004年沙坪坝区全区房屋建筑施工面积达357.09万平方米，竣工面积为158.12万平方米，建筑业总产值347097万元；n 2004年沙坪坝区商品房销售面积为1064024，其中住宅952596，商品房销售额224588万元；n 2004年沙坪坝区社会消费品零售总额为747698万元，社会消费品零售总额22、指数为119.2，于渝北区之后，为列第二；n 2004年沙坪坝区城镇居民人均住宅使用面积为21.12平方米，位列市区经济圈第四位。n 2004年沙坪坝区金融机构存款余额为2752562万元，位列渝中区和九龙坡区之后；四、沙坪坝区发展规划以下摘自：“2003年2月25日中共沙坪坝区委第九次党代会”1、奋斗目标 沙坪坝区在建设长江上游经济强区、科教文化名区的基础上，全面建设小康社会，率先在重庆基本实现现代化。2、发展步骤 第一步，实现两个翻番，全面建设小康社会。从2003年起，年增长速度预计为11%，到2007年，沙区生产总值在2000年基础上翻一番，达到170亿元，人均3000美元；到2012年23、地方预算内财政收入在2002年基础上翻一番，突破9亿元，人均达到3500美元以上，基本实现小康社会的各项指标。 第二步，继续推进现代化进程，率先在重庆基本实现现代化。2009年以后，年增长速度预计为10%，到2015年，本区生产总值达到370亿元，人均超过6000美元，达到基本实现现代化的各项指标。以下摘自：“中共沙坪坝区委九届二次全委会提出建设“两城一带三园”的城市发展格局”1、中部片区 做强做靓东部城区60平方公里。要完善功能，增强实力，提升形象，增强辐射、聚集和带动作用，把东部城区建设成为沙坪坝的都市核心区，全区经济社会发展的“火车头”。重点板块有：1.1、三峡广场中心区 是沙坪坝的商贸24、商务核心，要进一步增强辐射能力，提升服务能力，拓展中心区范围，打造成为重庆市的第二商贸商务中心。1.2、重庆大学国家大学科技园 紧邻重庆大学，是国家科技部、教育部批准成立的首批国家大学科技园，由核心区、生物医药基地和创新创业园组成，规划占地7平方公里。已入驻企业180家，年销售收入6亿元。2、东部新城2.1、滨江路沿线景观带 南起羊角堡，北至磁器口，东傍嘉陵江，西靠平顶山，规划占地21.2公顷，是沙坪坝展示现代城市风貌的绝佳胜地。该片区长6.6公里，规划占地建筑面积67万平方米，建成标志性的滨水地区，融居住、交通、办公、娱乐休闲、社会公益等功能为一体，是高质量的现代都市形象代表区域。2.2、嘉25、陵路南侧片区改造（即东部新城规划） 该片区是沙坪坝的东大门，西起小龙坎，东至土湾小学，位于上土湾南侧、平顶山绿化禁建区以下区域，总长约1.24公里。规划为“东部新城”占地11.9公顷，建筑总面积约30.2万平方米，将建设成为“山水型、园林式、标志性、智能化”的高品质山地城市住宅区。2.3、滨江公园沙滨公园位于沙坪坝区东部入口，沙滨路与下土湾路的交会处，东起下土湾路与滨江路的三岔路口，西止于山城奶粉厂，为两条路之间的带状坡地，背靠平顶山，面向嘉陵江，与北滨路遥相呼应，将成为沙区东大门的标志性建筑已于2005年8月底动工。沙滨公园用地面积约为25000平方米，由市民休闲区、会展区和会议酒店区三个部26、分组成。沙滨公园是政府投入的公共服务型基础设施，其中包括一座五星级酒店、会展中心、科普中心、青少年活动中心及其附属设施，是一个集会展、休闲、景观为一体的绿色生态项目。3、西部新城 西部新城260平方公里要做大做优。要作为重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要内容，加快推进工业化和城市化进程，努力将西部新城建设成为一座现代化科教新城，成为中国西部一道靓丽的风景线。重点板块有：3.1、重庆市大学城 位于虎溪镇，规划占地20平方公里，定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地。具有高教、科研核心功能以及大学产业集群基本功能，同时包括居住、服务、文化、休闲、27、旅游、生态保护等服务辅助功能和延伸功能，打造西部教育高地。3.2、西永科技产业园区 位于西永镇，依托重庆市大学城，规划占地14平方公里，充分发挥大学城的科技资源优势，打造成为科技产业的集聚地和劳动密集型才机械加工制造业基地。3.3、土主现代物流园区 位于土主镇，依托全国铁路集装箱重庆结点站，规划占地14平方公里，建设包括运输、仓储、配送、加工、包装等各种增值服务功能在内的，具有国际先进水平的，以“国际集装箱多式联运”为主体的综合物流园区。打造重庆市现代物流核心区，成为中国一流的物流中心。3.4、第三产业服务区 位于陈家桥镇，规划占地10平方公里，建设成为西部的中心商贸行政服务区。3.5、生态旅28、游观光区 规划占地10平方公里，建设重庆西湖（3平方公里）、国际高尔夫球场（2平方公里）、童话世界主题公园（2平方公里）、白鹭自然保护区（3平方公里），建设成为重庆市主城西部生态旅游观光区。3.6、回龙坝纺织工业园 位于回龙坝镇，规划占地5平方公里，建设纺织工业区（2.5平方公里）、商贸区（0.5平方公里）、城镇区（2平方公里），以整合现有企业为基础，以引进优势企业为重点，完善功能，综合开发，提升档次，延长链条，建立融产、供、研、训“五位一体”的纺织体系，打造成为中国西部纺织业高地。3.7、重庆曾家现代都市农业示范区 位于曾家溪，规划占地6.8平方公里，建设精细蔬菜生产区、高档花卉生产区、精品29、农业展示区、现代农业科技孵化区、都市渡假休闲区以及人鸟天堂、植物大观园、水上大世界等，打造成为现代都市农业示范区。3.8、青凤工业园 位于青木关与凤凰镇之间，紧邻重庆市外环告诉公路青木互交路口，规划占地1.5平方公里，已开发500亩，建成劳动密集型的机械制造基地。3.9、清水溪景观带 充分利用清水溪流域自然地形地貌，结合沙坪坝历史传统、文化背景和建设山水园林城区，创造以清水溪水面为轴线，两岸绿带、景点、景区点线面结合的富有自然山水园林特色的绿色生态景观艺术长廊。即建设一条清溪，两条绿化观景带，三个游园，三个景区和六个景点。3.10、梨树湾温泉城 座落在歌乐山下，距城市中心区约2公里。探测深度130、718米，出水量达5000立方米/日，水温55。经水质检测，矿物质含量丰富，属碳酸型热矿水，具有保健和治疗价值。该温泉是迄今重庆市主城区最大的温泉，极具开发价值。规划占地约2平方公里，建设成为重庆市乃至西南地区最大的集旅游、休闲、度假、健身及高品质住宅为一体的都市旅游胜地。4、北部片区4.1、重庆市井口工业园区 紧邻212国道，规划占地3.82平方公里，首期启动2平方公里，是重庆市首批特色工业园区。园区以发展光机电一体化、电子电器、新材料及环保等科技型产业和摩托车及零部件制造等传统产业为主，建设成为都市工业基地。园区独创“BOT”投资新概念：政府搭平台，企业做项目，三年“借船金”，换得百年长。31、4.2、磁器口古镇 位于沙坪坝主城区，是沙磁文化的发源地，历史悠久，闻名遐迩，是重庆市城市总体规划中重点保护的历史传统街区，规划占地14.3公顷，打造成为云南丽江那样的魅力古镇。5、歌乐山、中梁山 中部歌乐山、中梁山60平方公里要做特做精。要完善总体规划，挖掘丰富的抗战文化、巴渝文化和红岩文化资源，加快开发生态旅游业，完善旅游服务功能，建设成为一流的休闲度假带。重点板块有：5.1、天池旅游度假区 位于歌乐山镇，规划占地1000亩，其中水面200亩，建设成为风景秀丽的集休闲、健身、特色餐饮为一体的都市休闲胜地。5.2、歌乐山绿色屏障保护工程 整个工程规划占地100平方公里，包括林业生态建设、无公32、害蔬菜基地10000亩、水利工程、自然保护区、畜牧建设、环境治理工程。5.3、中梁镇天然草场 位于中梁山镇，规划建设10000亩草场和一座风景牧场。5.4、歌乐山生态文化园区 歌乐山距重庆市中心16公里，因“大禹治水功成召众宾歌乐于此”而得名，具有丰富的自然景观、人文景观，被誉为“山城绿宝石”。规划歌乐山地区生态、文化资源，扩大景区，增加景点。第三章 针对性板块商业市场分析一、东部新城（沙滨路片区）概况【沙坪坝区房地产板块分布图】北部城区中部城区东部新城南部城区1、沙坪坝区主要房地产市场板块为了便于对整个沙坪坝区，以及xx乡所在区域房地产市场进行微观的分析，此次依照地理位置和房地产开发情况，主33、观的将沙坪坝区房地产市场分为四个板块（片区）。分别是：中心板块（中心区）、东部新城（沙滨路片区）、南部板块（凤天路片区）、北部板块（学府路片区）。（注：沙坪坝区地理位置的西面，属于非常典型的丘陵地带，地势起伏较大，加上该区域内有铁路和渝长高速公路穿过，房地产项目较少。故此次没有专门设“西部片区”进行房地产市场分析，但仍将为数不多的几个房地产项目归为较近的片区中进行分析。）2、沙坪坝区各板块简析版块版块范围配套分布规模定位现状特征中部版块以三角碑为中心，南至小龙坎新街、东至龙泉路接沙中路、西至天陈路，北端为沙中路接沙杨路，五条道路所围合的区域商业配套为各版块最完备，辐射沙区、高新区、江北和渝北集34、中分布于三角碑转盘和小龙坎两个点大部分为单体楼小户型公寓新项目较少，大部分项目接近尾盘推售期沙区商业中心，房地产开发项目以商业与公寓住宅结合项目为主南部版块以东西走向的天马路为南部的最北端，主要包括南北走向的高滩岩正街、凤天路和石新路沙区府所在地，商业以天星桥转盘为中心展开沿凤天路呈密集带状分布10万方左右的小区型物业以中高档和中档物业为主新推出书香世家，大部分项目接近尾盘推售期随着凤天路的建成，项目多分布在其两侧，项目以小区型住宅为主北部版块以东西走向的沙杨路接沙中路作为北部的最南端，主要包括杨公桥以及延伸到北端的渝碚路，沙坪坝正街接劳动路通过磁童路接入渝碚路教育配套为各区块最好，依托三角碑35、和磁器口的商业配套围绕重大科技园呈环状分布，但分布并不集中百年世家，时代菁英规模较大，其它开发量在10万平米以下住宅型小区和小户型物业为主除时代菁英、百年世家、外其它为尾盘沙区教育中心，楼盘开发多围绕教育做文章东部新城以石小路接龙泉路作为东部的最西端，以接壤九龙坡区、渝中区和嘉陵江沿线作为最东面商业为日常生活配套，档次低、形象差、无辐射力主要分布于沙滨路和土湾，为区域热点板块除金沙港湾为50万平米外，其它的项目都在10万平米以下中、高档为主开发项目为全区最多，竞争最为激烈东部新城，开发热点，新项目最多【分析】从沙坪坝区各版块现状和将来发展来看：中部版块：板块的房地产开发已日趋成熟，随着一批商住36、两用的项目相继建成投入使用，中部版块居住氛围日益增强，商业配套日臻完善，并已得到公众的认同。由于该板块受用地的限制，除非旧城改造，房地产开发将逐渐平淡。南部板块：板块随着前几年房地产建设快速的发展，今年除有一个新项目面世外，大部分项目都处在房地产开发的尾盘期。该板块可供房地产开发的土地较多，随着开发的进一步深入，以及房地产开发企业的进驻，又会掀起新的开发热潮。北部板块：板块内有重庆大学、一中、三中，教育资源丰富，文化氛围浓郁，房地产项目的开发大都不会忽视对“教育资源”的利用和借鉴，不管是以前，现在，还是将来这一资源都会成为，该板块房地产项目当仁不让的主题。东部新城：板块被规划为“东部新城”，随37、着规划的逐步展开，有大片可供房地产开发的土地，目前，以及未来的两、三年里，该板块都将是沙区房地产开发的热点。从房地产市场的数据统计来看：目前，沙坪坝区房地产市场整体走势看好，出现供需两旺的态势。随着东部新城规划的展开，房地产项目开发的进行，以及规划道路、滨江公园等的相继完成，一个集文化旅游、休闲娱乐、科研商业及优质住宅为一体的板块，将出现在沙坪坝区的东部。“房地产开发热后，必定是新一轮的商业开发热”不管是文化旅游、休闲娱乐，还是住宅、科研都会为东部新城带来无限商机，该板块的商业价值是不言而喻的。因此，现阶段许多想发展、有眼光的商家都非常关注该板块的发展状况，而且部分“性子急”的商家再也坐不住了38、，已经进驻东部新城，开始“蓄谋已久”商业开发。“选择利好位置、进驻时机把握关系着商业开发的成败”3、东部新城简介3.1、区位简介东部新城（即沙滨路片区）顾名思义，就是位于沙坪坝区的东面，因为板块内有沙滨路穿过，又得名为沙滨路片区，所以该板块有丰富的江景资源，目前是整个沙坪坝区房地产开发的热点区域（房地产开发项目数量位列各板块之首）。沙滨路是全长6公里的双向六车道滨江路，已于2002年底全线通车，滨江路沿线开发也随着沙滨路的通车显现出来。尽管该板块的规划开发时间还不长，但沙滨路的打造颇有“后来者居上”的决心，其总体规划卓而不群：它将根据现有的地貌与景观特征，用水体景观与绿化带巧妙地将沿江地块划分39、为四个分区文化旅游区、休闲娱乐区、科研商业区及优质住宅区，形成一个集文化、休闲、娱乐、餐饮、购物、科研及住宅为一体的复合消费滨江地带。3.2、人口现状数据资料来源：沙坪坝区土湾街道统计数据据沙坪坝区土湾街道相关人员介绍：截止2004年12月31日，沙坪坝区土湾街道辖区内共有常驻人口约35000人，流动人口约15000人。常驻人口以原住民和企业职工为主，流动人口多为陪读的家长和来渝工作的青年人。随着沙坪坝区土湾街道内10余个房地产项目的相继开发，以及业主陆续进驻，预计到2007年，辖区的人口还将增加常住人口约36000人，到时辖区内的常住人口将翻一番，达到约71000人，随着新居民的迁入，辖区内40、常住人口的年龄结构更趋年轻化、居民年均收入会有明显提高、居民的消费习惯将不同于现在，而且居民的消费能力也会有明显的上升。3.3、交通n 汉渝路：双向四车道，连接三角碑和石门大桥，是沙坪坝区通往江北区和渝北区的主要交通干线，路面为柏油沥青路面，有20余条公交线路往来其上，还有4条公交线路将起点站设在此道路上。n 沙滨路：双向六车道，沿嘉陵江从东部新城腹地穿过，连接渝中区和沙坪坝区。目前是板块的交通大动脉，也是板块内公路条件最好的道路干线，有10余条公交线路来往于此条道路上。n 小龙坎新街：连接三角碑和小龙坎，单向四车道（部分双向），是沙坪坝区通往九龙破区、渝中区、大渡口区的主要干线，路面为柏油沥41、青，有20余条交通线路从该道路上通过。n 土湾路：分为上土湾路和下土湾路，连接沙滨路和龙泉立交桥，双向四车道（部分为双向两车道），路面条件一般，有10余条公交线路来往于此条道路上。n 模范村路：是板块内腹地通往外界的唯一道路，双向两车道，路面条件一般，只有807路（模范村兰花小区）公交车在此公路上营运，807路的起点站就在本项目旁边。n 龙泉路：连接汉渝路立交桥和小龙坎，双向四车道，路面为柏油沥青，有数条公交线路往来其上。n 在上述道路上营运的公交线路例举：113（火车北站五里店）133（高滩岩人和）148（花园新村九龙坡）181（沙坪坝新华路）201（林园北汽城）202（双碑无砖厂）205（42、土湾花园新村）210（烈士墓菜园坝）211（白鹤岭西物）214（沙坪坝大石坝）215（烈士墓大都会）216（重大牛角沱）217（双碑牛角沱）218（新桥医院牛角沱）220（土湾童家桥）227（沙坪坝先锋街）230（沙坪坝大竹林）231（袁家岗武警总队）236（天星桥南桥寺）237（西南医院庆铎厂）251（白鹤岭牛角沱）261（重大新华路）402（三角碑解放碑）454（沙坪坝九龙广场）462（重大解放碑）464（汉渝路四公里）501（北碚牛角沱）711（汉渝路阳光城）802（重大牛角沱）803（重大中梁山）805（重大堆金村）806（重大九宫庙）807（模范村兰花小区）821（烈士墓红旗河沟）843、42（磁器口华岩）875（沙坪坝朝天门）863（陈家坪观音桥）大巴车（沙坪坝两路口）共计：38条公交线路。3.4、企业重庆华诚第一棉纺织厂、重庆棉纺织二厂、重庆印刷厂、山城奶粉厂、重庆林波塑料加工厂、重庆塑料十六厂等3.5、学校滨江幼儿园、重棉一厂幼儿园、沙区第一试验小学、滨江小学、沙区实验中学、小龙坎职业高级中学、重庆药剂校，并与重庆大学一校区、重庆市一中、八中、树人小学为邻3.6、生活配套n 购物超市重百超市、新世纪超市、山城超市、联佳超市等n 农贸市场工人村农贸市场n 银行中国农业银行、中国工商银行、上海浦东发展银行n 医疗设施重棉厂医院、沙区第一人民医院、沙区中医院、肿瘤医院，以及桐君44、阁药房、和平药房n 邮政模范村邮政分理处n 其他现代书城二、板块商业经营调查分析1、板块商业经营分析1.1、临街商业经营分析n 现代书城商业街 【经营业态统计表】 表一业态服装餐饮医疗水果店书店干洗店超市酒吧专营店数量64812156726415比例324.46.17.633.613.227.6 表二业态影碟店文具店茶荘五金店通讯店二手房汽车美容美容美发家电维修数量34648101202比例1.52324.15.10.510.21【说明】 上述表格统计的数据，为商业街一层商铺（即临街门面）商业经营业态统计数据，临街门面共计197个； 现代书城商业街是东部新城板块内最大、商铺最多、业态最为齐全的45、商业街，但商业街没有明确的业态规划，加之道路两边还设有摊位经营，使得整个商业街经营混乱、形象不佳； 现代书城商业街是辖区内最大的商业街，也是交通最好的商业街，还是人流量最大的商业街，所以商业街内门面的租金也是最高的，约为50100元/； 从商业经营业态来看，都是居民生活配套设施，除大中型餐饮、汽车美容、大中型超市以外，其他业态经营场地都不大，多集中在1020和50100，层高为4.5米，店面小、档次低，除“重百超市”以外，其他商业经营都不具有区域辐射力 一层商业经营业态中：餐饮、超市（包括便利店）、美容美发经营数量为列前三甲； 主力商家有：重百超市、王胖子火锅、红岩火锅、喜洋洋火锅等； 商业街46、二层商业经营业态有：健身房、网吧、办公室、保健中心、洗脚城、茶楼、学习班、歌城、餐饮； 商业街道路上还聚集了约33个摊位，主要以经营：水果、服装、鞋袜、小商品为主；n 807路沿线商业【经营业态统计表】 表一业态超市餐饮修理行玻璃店窗帘店五金店水果店订奶店干洗数量8124221213比例14.521.87.33.63.61.83.61.85.5 表二业态银行粮油店家具店驾校医疗服装酒吧美容美发彩票投注数量1111311101比例1.81.81.81.85.51.81.818.21.8【说明】 上述表格统计的数据，为公路沿线商业街一层商铺（即临街门面）商业经营业态统计数据，临街门面共计55个； 47、从商业经营业态来看，都是市民生活配套型商业，商业门面都不大，多集中在1530，层高为4.5米； 商业门面租金约为15100元/，距汉渝路近的门面租金越高，反之越低； 商业门面经营业态中：餐饮、美容美发、修理行店铺数量位居前三位；n 重棉一厂商业街 【经营业态统计表】 表一业态超市服装通讯店五金店食品店医疗餐饮干洗店影碟店数量145135101922比例15.45.51.13.35.51120.92.22.2 表二业态通讯照相馆茶馆粮油店驾校水果店糕点店家电维修美容美发数量412722615比例4.41.12.27.72.22.26.61.15.5【说明】 上述表格统计的数据，商业街内一层商铺（48、即临街门面）商业经营业态统计数据，临街门面共计91个； 从商业经营业态来看，都是市民生活配套型商业，商业门面都不大，多集中在1025，层高为4.5米； 商业门面租金约为2040元/； 商业门面经营业态中：餐饮、超市（包括便利店）、医疗（包括诊所、药房）的数量排在前三位； 主力商家：联佳超市 二层无商业经营； 商业街道路两边也设置有约88个摊位，主要以经营：水果、服装、鞋袜、小商品、中草药等为主； 摊位租金为6070元/月1.2、周边项目裙楼商业经营分析n 重棉一厂宿舍楼【经营业态统计表】 业态超市美容美发修车行五金店医疗数量14132比例936.4927.318.2【说明】 上述表格统计的数据49、，商业裙楼一层商铺（即临街门面）商业经营业态统计数据，临街门面共计11个； 从商业经营业态来看，都是社区生活配套型商业，商业门面都不大，多集中在1525，层高为4.5米； 商业门面租金约为2540元/； 二层无商业经营；n 嘉新桃花里【经营业态统计表】 表一业态餐饮游戏室干洗店殡仪馆网吧专卖店影碟店数量5111122比例19.23.83.83.83.87.77.7 表二业态糕点店建材店通讯店超市银行医疗美容美发数量1113133比例3.83.83.811.53.811.511.5【说明】 上述表格统计的数据，商业裙楼一层商铺（即临街门面）商业经营业态统计数据，临街门面共计26个； 从商业经营业50、态来看，都是社区生活配套型商业，商业门面都不大，多集中在1535，层高为4.5米。目前，嘉新桃花里裙楼商业形象是区域内最好的； 商业门面租金约为2545元/； 二层无商业经营；n 盛世年华盛世年华将于2005年年低完工，并交付使用。其商业设计为2层，总面积约为4000，一层、二层的层高均为4.5米。盛世年华将其商业定位为“小食品批发市场”。n 新蓝筹新蓝筹将于2005年年底完工，并交付使用。其商业设计为3层，总面积约11000，一、二层商业的建筑面积约为4000，负一层商业的建筑面积约为3000。负一层为重百超市，一层和二层的层高均为4.5米，做专业市场，但没有具体的商业定位，视招商情况而定。51、一、二层出售和租用均可，租用要求整体租用（半层起租用）。2、板块商业经营特征n 以街为市该板块内的商业有一显著特征就是“以街为市”，不管是在项目旁边，还是在现代书城，所形成的商业都是以街为市，商业都是分布在街道的两侧。随着区域内新规划的展开，新物业的建设，这一特点受到房地产项目底层商业的巨大挑战，盛世年华底商是“小品批发市场”就是范例。n 商业业态混合布局商业街内未对商业进行规划和业态分开布局设置，造成商业街内的商业业态混合布局，形成你中有我，我中有你局面。n 商业档次不高，整体形象不佳商业沿街布置，以经营生活日用品为主，没有大型的超市或专业市场，所以商业的档次不高；加上业态布局混乱，商贩又在52、商业街上乱搭乱建，商业整体形象不佳。n 商业经营分散商业以街为市，那里有人流就在那里摆摊设店，进行商业经营，所以造成该板块商业经营没有中心、没有主力店，商业经营各自为战，商业经营极其分散。 n 生活配套性商业，辐射力小板块内不管是商业街里的商业，还是社区里的商业，都是以经营市民的日常生活用品为主，并成为居民生活配套的一部分，加之商业规模小、档次低，商业的辐射力就不高，很难吸引除本区域以外的客户到此地来消费。n 受传统消费观念影响大每月20日，本区域的居民还会到xx乡附近的重棉一厂商业街“赶集”，这一现象在主城5区其它地方都难觅影踪，而在沙坪坝区的核心商业圈附近还不可思议的传承了下来，到今天仍有53、生存的空间，可见本区域居民的消费受传统消费观念影响较大。赶集这一传统将会在每月固定的时间，给xx乡的商业带来大量的客户。n 休闲、娱乐性商业少从我司工作人员，对该板块商业经营情况市场调查的结果来看，板块内商业以经营日常生活用品和餐饮为主，休闲和娱乐性商业并不多，且仅有的几家店面不大、档次不高。n 大宗、中高档消费外流严重从市场调查情况来看，本区域的居民在购买大宗消费品和进行高档消费时，由于住地没有出售大宗消费品和高档消费场所，都会走出板块到三峡广场步行街进行消费。3、板块房地产项目商业情况项目名称建筑面积（）商业面积（）总户数（套）总居住人口数（人）商业定位交房时间商业销售情况xx乡8万11354、00（3层）9103000未定2007.3未售新蓝筹5万11000（3层）6501950负一层重百超市；一、二层为专业市场，半层起租2005年底负一层租金2030元；一层2万元，租金90元；二层1万元，租金4050元金沙港湾50万一期700（2层）460016100出售一层门面（20100）和二层整层2006年底一层1万，还剩3个门面；二层整层出售，6000元盛世年华4万4000（2层）3801100小食品批发市场2006年初一层9000元；二层7000元美丽山水16万10000（2层）9903400超市、餐饮2007.8未售嘉新桃花里17.2万1000（1层）15005000出售门面200755、.6未售上岛郦舍9万5000（2层）9502800未定2007年底未售旭东家天下10万5000（2层）11703500一层为面门2005年底未售合计114.2480001300036850【分析】n 目前，项目所在板块共有7个房地产项目在建（或在售），建筑面积合计约为114.2万平方米，总居住户数合计约为13000户。n 随着这几个项目建成和投入使用，会为该板块带来约为36850人的新居民，光是这些居民的吃、穿、住、行就会为该地带来的巨大的商业机会。n 项目的商业面积，虽然目前金沙港湾只推出700，但依照项目的体量来估算，它应该是本板块商业面积最大的项目，xx乡的商业面积应该排在第二位。n 从56、几个项目的商业定位来看：华宇金沙港湾一期商业、嘉新桃花里、旭东家天下三个项目商业定位为社区配套；盛世年华已定位为小食品批发市场、新蓝筹负一层为重百超市；还剩下美丽山水、上岛郦舍和本项目未定位，但三个项目商业体量相差不大、位置相近有可能出现相同定位和同质竞争，但从开发周期来看，本项目独有商业最早面世这一优势。n 目前板块内在售的商业物业有：华宇金沙港湾、新蓝筹、盛世年华，其中新蓝筹只租不售，盛世年华和金沙港湾出售商业物业。n 新蓝筹负一层已经整体出租给重百做超市，租金为2030元/；一、二层层高均为4.5米；一层商业物业售价为20000元/，租金为90元/月；二层商业物业售价为10000元/，租57、金为4050元/月。n 华宇金沙港湾一期共推出700商业物业，一、二层层高均为4.5米；一层约350商业物业，划分为20100的沿街门面，售价为10000元起，现在还剩3个门面；二层约350，售价约为6000元，要求整体出售，还未租出。n 盛世年华将两层商业定位为“小食品批发市场”，一层主力门面的面积为2030，预计售价9000元/；二层主力铺面的面积为35，预计售价7000元/，现在做市场积累，还未正式销售。n 东部新城板块到2007年这个时间段将是交房的高峰期，到时该板块的格局和态势将初步成型。三、板块商圈购买力分析数据资料来源：xx地产市场研究中心抽样调查，沙坪坝区土湾街道统计数据，重庆58、市2005年统计年鉴1、消费客户来源目前，项目所在的区域沙坪坝区东部新城，虽有多条道路从该区域穿过，但其中心区域只有通过模范村路与外界相连，该路仅为双向两车道，并且路况不佳。该区域没有大型商业、旅游景点、高校等，能够吸引外界人流的场所。目前，该区域商业消费客户大部分为区域内原住民，以及今后陆续迁入此地的居民，但今后随着规划道路的建设、滨江公园的建成，吸引来的外区域人流也会成为该地商业的消费人群。沙坪坝区土湾街道现有常住人口约35000人，流动人口约15000人，预计到2007年区域常住人口将翻一番，达到约8万人。2、年龄构成年龄段25岁以下2540岁4060岁60岁以上比例19.314.24559、.121.4【分析】 土湾街道曾经是沙坪坝区“老工业区”，吸引许多企业职工在此安营扎寨，目前，仍有一些企业在运转，所以该区域大部分原居住民是企业职工，因此4060岁年龄段在区域居民中的比例是最大的； 60岁以上的居民是由一些企业的老职工，加上祖辈都在当地居住的居民组成； 在年轻的一代中，一部分2540岁的人，有稳定的工作、丰厚的收入、不菲的积蓄，于是在外区域置业，搬出此地，所以较之25岁以下的要少；3、家庭结构家庭人数一人二人三人四人及以上比例2.123.729.544.7【分析】 现在，该区域大部分的企业经营效益都不太好，有的还濒临倒闭，所以职工们大多数都没有为新婚的孩子和年迈的老人购房的能60、力，三代同居、四世同堂比比皆是。因此，四口及以上的家庭在区域中是最多的； 子女尚未独立的核心家庭，以及子女尚未成家的家庭，组成了三口之家； 婚后无子和子女们都已成家所形成的空巢家庭，组成了两口之家； 喜欢自由生活，不受父母约束的青年人，喜欢购置小户型，或者在外租房过无拘无束的生活；4、职业特征土湾街道的居民主要由：企业工人、公司职员、个体经营者组成。5、消费习惯目前，土湾街道的居民大部分是区域内公司企业的职工，由于这些公司企业大都效益不佳，所以居民们大都处于衣食无忧、入出相当、积蓄不多的生活。他们大都看钱过日子，这就决定了其消费习惯是开源节流、量入为出、中低档消费，偶尔在特定的时间或节日里才会61、进行“高消费”，“挥霍”一次。随着时间的推移，东部新城规划逐步的实施，板块内房地产项目相继的建成，大批中青年新居民陆续的进住，预计2007年整个土湾街道的常住人口将会翻一番，到那时整个街道居民的家庭结构、年龄结构、文化层次、收入水平、消费能力、消费习惯、商业经营等等，都会有非常大的改变。四、板块发展规划1、东部新城规划东部新城板块有丰富的江景资源，目前是整个沙坪坝区房地产开发的热点区域（房地产开发项目数量位列各板块之首）。正是看到了该板块的发展前景，沙坪坝区政府将其规划为“东部新城”，重点进行开发建设。随着规划进一步的深入，到2006年8月“重庆市棉纺织一厂”将整体搬迁，届时该板块的物业建设和62、道路建设将全面启动。2、交通规划东部新城板块还规划出两条新交通道路：一条为沙滨路小龙坎新街，另一条为汉渝路本项目，这两条新交通干线都将从项目旁穿过。到时会定会为给该板块内的居住的人们，特别是xx乡业主的出行带来极大的便捷。规划中的轻轨9号线：往返于三角碑大石坝观音桥江北城弹子石黄桷沱大桥唐家沱江北国际机场之间，会在东部新城的土湾设站。3、滨江公园规划沙滨公园位于沙坪坝区东部入口，沙滨路与下土湾路的交会处，东起下土湾路与滨江路的三岔路口，西止于山城奶粉厂，为两条路之间的带状坡地，背靠平顶山，面向嘉陵江，与北滨路遥相呼应，将成为沙区东大门的标志性建筑已于2005年8月底动工。沙滨公园用地面积约为263、5000平方米，由市民休闲区、会展区和会议酒店区三个部分组成。沙滨公园是政府投入的公共服务型基础设施，其中包括一座五星级酒店、会展中心、科普中心、青少年活动中心及其附属设施，是一个集会展、休闲、景观为一体的绿色生态项目。该项目的兴建将带动沙滨路沿线的改造和经济发展，还会为东部新城带来大量的人流和商机。第四章 项目整体分析 【xx乡鸟瞰图】一、项目概况1、项目区位n 本案地块处于重庆西部的教育文化区沙坪坝区，属于沙区东部新城板块，位于土湾模范村，地处旧城改造区，原属重庆一棉厂居民居住区。n 距离沙区核心商圈三峡广场，直线距离仅为1.2公里，步行1520分钟可到达，车行时间仅为5分钟，可以为业主提64、供便捷的“5分钟生活圈”。n 本项目地处于三角碑和滨江路的中段，在项目的12层以上的住户可以眺望平顶山和嘉陵江。2、土地使用情况n 本案占地面积：14901平方米n 规划用地面积：9310平方米n 地块南北向最大长度175米n 地块东西向最大长度135米3、项目主要经济技术指标n 占地：9310n 建面：73949.31n 住宅面积：57192.64n 商业面积：11300n 总户数：912户n 总居住人口：3192n 绿地率：25.1n 建筑密度：38.3n 建筑形态：B栋26层，A栋、C栋、D栋32层，负一层、一层、二层为商业，负二层部分为车库n 停车位：350个二、项目总体规划设计1、规65、划设计理念倾力打造沙坪坝区东部新城的高尚、精品、菁英社区为城市的“白骨精”（即白领、骨干、精英）构筑理想居室2、社区规划以开放型商业街区和封闭式的住宅的规划布局方式设计社区的规划将建筑底部有商业裙楼的部分向外开放，并合理组织道路、休憩和绿化景观，吸引人流能在商业区域和社区绿化园林内穿梭流连；充分利用地块自然高差，将社区内部封闭园林和公共部分开放园林进行区分，让业主拥有一定面积的独享空间。3、建筑规划3.1、建筑形态楼宇以板式形态建筑项目地块为不规则的长条形，板式建筑面宽大，进深小，正好适合项目地块的特征。较之点式建筑，在相同的建筑面积下，可以流出更多的绿地。板式建筑双面通风、采光，对流风可以从66、居室内恣意的穿过，是真真的健康住宅。3.2、建筑高度项目由四栋楼宇组成，层高为2.9米，其中一栋为26层，三栋为32层。3.3、建筑外立面风格现代简洁、色彩醒目、线条流畅项目的建筑外立面运用现代简洁的设计风格，营造轻松时尚的商业氛围，弱化周边环境破旧对本项目的影响。临街面采用大幅玻璃外墙和风雨廊，增加通透感和商业气氛。三、项目商业物业1、物业简介xx乡商业合计约11300，共分三层，其中负一层：约4100，一层：约3600，二层：约3600。2、建筑结构项目商业裙楼采用框架结构，柱间距在7.2米以上，当柱宽大到1米以上时，柱间距不低于8米。3、建筑层高一层（平街层）层高为5.7米，可做夹层，商67、业价值极高；二层层高为4.8米；4、商铺设计n 一层商铺（临街门面）单套建筑面积不高于80，主力门面建筑面积为5060（占60以上）、开间为44.2米、进深为1415米；商铺内提供天然气及排烟管道，并预留卫生间管道；n 二层商铺二层商铺按照外廊式商铺设计，走廊宽度为1.51.8米；商铺建筑面积为25250，主力商铺建筑面积为4555（约占60）、开间为44.2米、进深为1212.5米；外商铺设计专门的展示橱窗，预留统一的店招牌和广告位。四、项目SWOT分析1、 项目优势（S）1.1、地处沙区中心区域，距离沙区核心商圈近；1.2、周边为老城区，人口密集，生活配套比较完善，商业氛围浓郁；1.3、开68、发商具有较强的专业素质，可保证本案按时、保质、保量的健康发展；1.4、开发商强劲的经济实力和较高的知名度，将为本案提供较强的品牌依托；1.5、精致小户型，户户带入户花园，可以吸引更多具有强消费能力年轻人的亲睐；1.6、11300余平方米商业可整可拆，商业经营组合形式可以多种多样；1.7、3层商业设计，一层层高为5.7米，“买一得二”，经济实惠，利用率高；二层层高为4.8米； 2、 项目劣势（W）2.1、本案周边无景观或其他可以聚集人流的资源可以利用；2.2、目前，地块进出不便，仅有1条交通线路与外界相通，且车况较差；2.3、交通问题（道路状况差、公交线路少）是项目发展商业最大的瓶颈；3、 项目69、机会（O）3.1、沙坪坝区的小户型物业销售情况非常良好，市场出现供需两旺的态势，预示着本项目将有非常高的入住率；3.2、从旭东家天下的成交客户分析中，可以发现：沙区的年轻人（35岁以下）对本区域物业的小户型产品是可以接受的；3.3、沙坪坝区购房客户中青中年群体比例较大，本项目的小户型物业又是青中年客户最为钟爱的，本案建成后将会有大量具有高消费能力的青中年群体入住；3.4、目前，项目所在板块内还没有大型超市，以及与生活相关的专业市场等，也缺乏有规模、上档次的餐饮和休闲娱乐的场所，市场有空白点；3.5、项目旁商业密集，重棉一厂大门到807起点站的街道是商业街，并且每月20日，周边的居民都会到项目附70、近“赶集”，会为商业带来人流；3.6、周边重点院校密布，“陪读家长”会提高生活水平；3.7、项目所在区域内其他房地产项目相继的入住，将带来更多的商业机会；3.8、规划中的两条车行主干道，通步行街、联滨江路、接汉渝路，一旦建成不仅使本项目业主出入更加便捷，还将缩短本项目与沙区核心商圈和滨江区域的距离；3.9、沙滨公园的建成将会给项目所在板块带来人流和商机；4、 项目威胁（T）4.1、本案所处的区域，旧城改造进度缓慢，使市场对本区域的发展持一定的怀疑态度；4.2、项目周边为待拆迁的旧城区，环境较差，人口素质不高；4.3、项目所在区域消费力不强，商业档次较低，整体商业形象不佳；五、区域情况及项目情况71、总结n 目前，xx乡所属的土湾街道，是沙坪坝区较老的城区，人口居住密度大，生活配套较完善，商业氛围浓郁，但商业都是依街或依道路而成，商业形象差，档次低；n 目前，板块腹地内没有大型超市，以及与生活相关的专业市场等，也缺乏有规模、上档次的餐饮和休闲娱乐的场所，市场有空白点；n 土湾街道的将来的发展类似于：江北区的五黄路、渝北区的冉家坝等。五黄路有新世纪和重百超市等大型商业，而冉家坝有山城超市、永辉超市、龙山小食品批发市场，紧接着沃尔玛和百安居也会进驻。与之相较，以土湾街道现有的商业体量来看，区域的商业远未饱和，还有很大的商业发展空间；n 随着板块内房地产项目相继的开工和交付使用，到2007年板块72、新的格局和态势将初成，还将为板块内带来大约36800人的新居民，其中大部分年龄都在45岁以下，他们要求生活方便、交通便捷、居住舒适、有上档次的就餐和休闲娱乐的场所；n xx乡位于土湾街道的中心区域，特别是规划中的两条主干道成型以后，通步行街、联滨江路、接汉渝路，一旦建成不仅使本项目业主出入更加便捷，还将缩短本项目与沙区核心商圈和滨江区域的距离；n 滨江公园已于2005年8月开始动工兴建，其建成后将大量的观光、休闲、娱乐的人流将纷至沓来，规划道路的引导，会为本项目及所在区域带来不少的人流和商机；n 轻轨9号线（三角碑江北国际机场），也会经过项目所在区域，并且还会在土湾设立停靠站点，到时地面、空中73、的立体交通使得市民的出行更加便捷；n xx乡周边商业氛围浓厚（商业街），并且每月20日，周边的居民都会到项目附近的商业街“赶集”，会为商业带来人流；n xx乡为小户型“上层院落，青年生活馆”设计，项目一经面世就受到大量追求格调生活的青年置业群体的亲睐，可以预见项目建成后将有大量的青年人入住，他们是商业消费的中坚力量；n xx乡有约11300余平方米商业，在区域内商业面积位例第二位。商业为3层设计，单层商业面积控制合理，有利于商业招商；一层临街门面高度为5.7米，“买一得二”，利用率高，经济实惠；n 现在，土湾街道在售的商业物业中：一层主力商业门面建筑面积为2040，售价为900010000元/74、；二层主力商铺建筑面积为35，售价为60007000元/；n xx乡一层主力门面建筑面积为5060，开间为44.2米，进深为1415米，进深较大，致使门面的面积较大；二层主力商铺建筑面积为4555，开间为44.2米、进深为1212.5米，n 现阶段，xx乡商业招商和经营问题有二：一是交通（道路交通不佳和公交线路少）的问题；二是区域内居民收入不高，大多数都是量入为出的消费方式；第五章 项目商业定位一、项目商业定位思考1、项目商业定位决策依据n 项目的区位环境项目的区位环境在一定程度上决定了地价水平，同时不同的区位，面临的消费习惯、消费力水平、消费者对地段的认可度和周边商业市场影响因素也不同，因此75、区位环境是项目功能定位的前提和基础。n 项目的地块条件房地产项目的不可动性，决定项目在特定区位内的条件对项目的功能定位也有较大的影响，如：地块情况、地块四至、交通条件（包括道路状况和公交线路情况），以及周边配套等环节。n 项目的产品特征包括项目的户数，商业面积，商业层高，项目其他软、硬件配置，以及外立面色彩、建筑形象和园林风格等。n 开发企业的具体情况企业开发小型房地产项目，其商业一般体量都不大，多数定位为项目业主和周边居民的生活配套；企业开发大型房地产项目，或规划商业街、或建设商业城等。做不同的物业类型对开发企业也有不同的要求，开发企业应根据公司自身特性和开发项目的情况，选择合适的商业功能类76、型。2项目商业定位的目标 有效规避风险 快速回笼资金 尽可能挖掘项目潜力和利润空间 为本项目及周边区域居民提供便捷之生活配套 商业的持续经营，为项目带来人气，提升项目的价值根据项目实际状况和贵司的需要，我方认为项目功能定位应该有几点点原则性目标，其中第一、第二点是前提基础，第三点是项目商业运作的方向，后二点是初级和终极目标。二、项目商业客户分析n 当地居民分析：该板块的原居住居民多数是区域内企业的职工，由于近些年这些企业经营情况都不太理想，所以职工们的收入也不佳。“经济基础决定上层建筑”故板块内的当地居民消费大都集中在对日常生活必需品的消费，只有在过年、过节，或在特定的时间才会进行“高消费”。77、家庭结构：结婚无子的小两口、子女尚未独立的青中年夫妇、子女都已自立的空巢型老年夫妇、三代（甚至四代）同堂的核心家庭。商业对象：农贸市场、超市、便利店、中低档餐馆、路边商业街、集市、商业步行街等。n 租赁户分析：沙坪坝区是重庆的“教育区和文化区”，一中、三中、八中象磁石一样吸引着全市甚至外地的莘莘学子纷至沓来，为了照顾他们的生活起居，一些家长会在学校附近租房住下，组成一支庞大的“陪读大军”，一中、三中、八中都在该板块附近，所以很多家长都选择在此地租房；板块内房子的租金相对便宜，一些来渝工作的人也选择在此地租房子；家庭结构：单身新贵、结婚无子的小两口、子女尚未独立的青中年夫妇。商业对象：农贸市场、78、超市、中高档餐馆、中高档休闲娱乐场所、商业步行街等。n 新建物业业主分析：东部新城的房地产开发正在如火如荼的进行着，从现在的建设情况来看，2006年2007年间，会有一部分房地产项目建成并交付使用，届时会有大批购房者陆续搬进新家。他们大部分为青中年、工作稳定、收入丰厚、消费理念前卫、消费档次较高，对区域中高端消费会有明显的拉动作用。家庭结构：单身新贵、结婚无子的小两口、子女尚未独立的青中年夫妇、子女都已自立的空巢型老年夫妇。商业对象：农贸市场、超市、中高档餐馆、中高档休闲娱乐场所、商业步行街等n 企业职工（在本区工作，但居住在外区）分析：以前，本板块是沙坪坝区的“工业区”，许多企业都在此设立工79、厂。随着工厂的建成，工厂宿舍的新建，许多工人在该地开始入住。为满足工人们日常生活的需要，生活配套和市政配套设施逐步完善，商业经营应允而生，人流较多的街道逐步形成“商业街”。现在，随着工厂效益的不景气，工人们的收入受到影响，大部分的人不能承受中高档消费。家庭结构：结婚无子的小两口、子女尚未独立的青中年夫妇、子女都已自立的空巢型老年夫妇、三代同堂的核心家庭。商业对象：农贸市场、超市、便利店、中低档餐馆、路边商业街、商业步行街等三、项目商业定位根据项目所在区域的特性、区域商业市场的情况、以及xx乡本身的特质，我司对xx乡的负一层商业、一层临街门面、二层商业铺面做出以下招商定位，定位可以单独成立，也可80、以组成复合商业。1、 负一层商业定位具有区域辐射能力的商业招商方向一：大型超市理由阐述：n 现在，整个土湾街道除在“新蓝筹”开设的“重百超市”较大以外，区域内其他超市规模都不大，但是重百超市偏于本区域的一隅，片区内其他区域的居民到重百超市购物还是不太方便；n 目前，以土湾街道的发展趋势来看，区域内超市类商业未达到饱和，特别是在区域中心腹地位置，大型超市有极大的开设机会；n xx乡位于整个土湾街道的腹地，位置居中，如果在此引进大型超市不仅能够满足xx乡业主的日常生活需要，而且还足以辐射整个区域。待到规划中的两条道路建成，通步行街、联汉渝路、接沙滨路，超市的经营更会如虎添翼、财源广进；存在问题：大81、型超市由于进货的需要，对道路有较高的要求；招商方向：永辉超市、新世纪超市、山城超市、重客隆超市等招商方向二：专业市场理由阐述：目前，土湾街道辖区内除“盛世年华”的“小食品批发市场”外，还没有其他专业市场，市场有空白点； 存在问题：专业市场对道路交通、公交线数量和停车位的要求都很高。招商方向：灯具专业市场、小商品批发市场、窗帘批发市场、农贸市场等2、一层商业定位社区生活配套商业招商方向有关于人们衣、食、住、行的商业都可以成为招商对象。如：餐饮、超市（包括便利店）、美容美发、水果店、干洗店、药房、银行、酒吧、影碟店、网吧等。商业门面划分不宜太小，会影响商业形象；也不宜过大，会影响门面的出租。建议项82、目一层临街商业门面划分为2040/间，但同时也具有将两个或多个门面联通经营的可能。3、二层商业定位定位方向一：社区生活配套商业招商方向：餐饮、服装店、小饰品店、网吧等。商铺划分建议：将商铺划分为2040/个，但同时也具有将两个或多个门面联通经营的可能。定位方向二：区域休闲、娱乐配套商业招商方向：茶楼、健身房、网吧、办公室、保健中心、洗脚城、歌城等商铺划分建议：将商铺划分为4080/个，但同时也具有将两个或多个门面联通经营的可能。4、二层商业设置方式：外廊式商业即在项目二层商业间朝向道路一面预留出人行通道，然后在板的外侧加上栏杆就形成外廊，商业铺面就排布在外廊的内侧。人流在一层通过外设楼梯到达二83、层的外廊，然后通过外廊进入到商业铺面。外廊的宽度可设计为1.51.8米。四、项目商业经济测算1、项目测算原则根据我司对xx乡商业部分的所做之定位，负一层整体出租给大型商家，一层和二层划分为门面或铺面。因此，此次所做的项目商业经济测算：负一层商业算租金收益，一层和二层商业算销售收益。2、 项目商业经济测算【项目商业经济测算表】楼层面积售价（或租金）项目收益（一月合计）项目收益（一年合计）负一层410030元/月12.3万元147.6一层3600800010000元/28803600万元28803600万元二层360060216050005500元/10801188万元10801188万元合计1184、3003972.34800.3万元4107.64935.6万元【说明】n 在进行xx乡商业物业经济测算时，负一层为商业物业租金收益测算，一层和二层为商业物业销售收益测算；n 负一层和一层在测算时是按照整层建筑面积测算，二层外廊面积和不能划分为小商铺的面积大约有整层面积的40，所以在进行测算计算时要除开这部分不能销售物业的面积，只能算60；n 项目测算时其商业物业的租金价格和销售价格，都是参照项目周边同类商业物业的租金价格和销售价格，并结合项目商业物业具体情况而制定的一个价格区间；n 因为负一层是以租赁的形式为开发企业赚取利益的，所以在进行经济测算时，分为“一月”和“一年”对项目进行经济测算；n85、 在负一层物业整层出租、一层物业全部售出、二层物业售出60后的第一个月里将为项目开发企业带来约3972.34800.3万元的经济收益；在第一年里将为开发企业带来约4107.64935.6万元的经济收益；第六章 项目建设的组织管理一、工程建设组织管理“xx乡”项目为重庆中人房地产开发有限公司投资建设。具体建设拟采用专业化合同分包方式进行开发，具体方式是：项目开发企业：鑫源集团重庆中人房地产开发有限公司自筹资金，进行本项目的房地产开发；项目建筑设计：由中煤国际工程集团设计研究院按建筑设计合同负着进行建筑设计；项目建筑施工：由重庆市建工集团第九建设有限公司按建设工程施工合同负责进行建筑施工；项目工程86、监理：由重庆三峡涌鸿工程建设监理有限公司负责整个项目的工程监理；项目物业管理：由重庆馨宏物业管理有限公司负责整个项目的物业管理；项目物业销售：选定在房地产营销行业从业多年，有着丰富经验和强大实力，并有30多个房地产项目成功销售业绩xx地产顾问（重庆）有限公司，采用全程营销代理的方式进行物业销售；项目在管理采取的是准备采取一种类似于矩阵式管理结构的工作小组制度，在投资者（股东）的领导下，从公司各职能部门或社会资源中抽调或聘请各类专业人员，组成项目领导小组，同时聘请有经验、有能力的注册会计师作为项目的财务顾问，统一协调、领导项目的实施。对不同的问题，充分利用外部的专业机构来解决。具体分工为：工程建87、设由专门的建筑公司负责实施，工程监理由专业的工程监理公司来负责监理，项目的财务由专门的财务顾问提供支持，物业营销由专业的房地产营销代理公司来完成。这种管理模式的优点在于，工作小组由不同部门、不同行业的专业人员组成，加强了各种资源的横向联系，所需各类专业人员、专用设备随用随调，机动灵活；并能够有效、充分的利用各种资源，使各种资源优化组合，增强了对整个项目管理的灵活性和应变能力。二、建设工期和进度计划“xx乡”项目从2005年7月开始建设，项目建设期预计为十九个月。时间计划为2005年7月2007年2月。其中：n 2005年7月，项目开始挖桩进行基础建设；n 2005年8月，项目开始进行地面建筑施88、工；n 2005年12月，项目取得预售许可证；n 2005年12月，项目开始进行物业（住宅部分）销售；n 2006年2月，项目完成建筑主体工程；n 2006年12月，项目开始进行物业（商业部分）销售；n 2007年2月，项目完成建设、设备安装及内部安装工程；n 2007年3月，项目完成物业建设，开始向业主交房；第七章 项目综合分析一、社会效益分析1、 实力开发商进驻赢得市民对新城开发的信心中人地产、华宇物业等非常具有实力的房地产开发企业，相继投入到东部新城的开发、建设中来，并在企业合理、成熟的管理下，各自的房地产项目正在顺利、良性的建筑中。目前，东部新城是沙坪坝区进行房地产开发项目最多的板块。89、中人地产在东部新城开发的xx乡，以“诚信、合理、文明”的拆迁更是受到辖区街道领导和市民的交口称赞，为开发企业树立房地产开发的典范，赢得良好的市场效应和社会效益。这一切不仅赢得了市民对东部新城的关注，也赢得了市民对东部新城开发的信心。2、改善土湾街道落后的城市面貌以前，土湾街道在市民中的映像就是一个城市面貌“脏、乱、差”的诠释。随着，xx乡等一大批优质房地产项目的开工建设并投入使用，整个土湾片区的城市面藐将得以极大的改善。相信，随着东部新城开发进一步的深入，随着区域内市政配套设施和生活配套设施的建设，随着xx乡等房地产项目的建成，东部新城的规划蓝图将在此地一一得以实现。到那时一个集文化、休闲、娱90、乐、餐饮、购物、科研及住宅为一体的复合滨江消费地带，将展现在世人的面前，片区的形象和档次将得到颠覆性的改变。3、改善土湾街道的交通 土湾街道新的城市规划中，交通方面就是围绕xx乡新建两条城市主干道。随着xx乡的建成，规划道路的实施，整个片区的道路将：通三峡广场、联汉渝路、接滨江路。到那时，土湾片区的居民可以在2分种内抵达沙区中心商业街和滨江公园，极大的方便市民出行和生活。4、改善土湾街道居民的结构从目前重庆市房地产市场关于客户的统计数据来看，年龄在2545岁的中青年是购房的主力军。随着区域内包括xx乡在内的10余个房地产住宅项目相继的建成，购房者陆续的迁入，预计到2007年整个土湾街道的常住人91、口将会翻一番，达到约8万人。到那时整个街道居民的家庭结构、年龄结构、文化层次、收入水平、消费能力、消费习惯、商业经营等等，都会有非常大的改变。5、改善商业经营环境xx乡旁边就是“重棉一厂商业街”，商业街以公路为市，大多数商家都是露天经营，夏天的日晒，冬天的寒风，使他们倍受折磨。xx乡建成后，新规划的道路将穿过这个商业街，那么重棉一厂商业街将不复存在，以前在商业街中经营的商家，可以搬进xx乡的商业裙楼继续经营，不光商家的经营条件得到改善，就连当地居民的购物条件也会得以改善。xx乡7000余的商业投入使用，能有效带动周边商业的经营和发展，并能提高土湾街道中心地段的整体商业形象。6、xx乡建成后将成92、为区域一大亮点xx乡现代、简洁、大气的外立面；其中庭为澳洲风格，大面积的生态化绿色自然环境的营造，充分满足了人们对绿色的向往，真正考虑到人的感受；集中绿化、喷泉广场、无边际沙滩游泳池、曲水流觞、花鸟虫鱼将给人返璞归真、重回自然的感觉，这一切将使得该项目成为现代化高档生态住宅小区。xx乡建筑和绿化巧妙的融为一体，将很大程度上改变东部新城心中地段的整体环境和形象，有效美化美化东部新城的市容环境，将为东部新城的城市建设增添一道亮丽的风景。二、项目投资分析结论1、 项目拥有良好的市场前景n xx乡位于重庆市的“教育文化区”沙坪坝区的东部新城，隶属于土湾模范村。本项目距沙区中心商业街只有1.2公里，步行93、10分钟就能抵达，随着规划道路的建设，这一距离和时间还将缩短；n xx乡的户型面积是2580，主力户型面积为4560，目前沙坪坝区中小户型物业销售良好，市场中供需两旺，加上项目所具有的“四大创新、六大特色”，项目定会受到购房者的；n xx乡与树人小学、一中、三中、八中和重庆大学为邻，良好的文化氛围会吸引不少投资客户的蜂拥而至；n 房地产市场统计数据高速我们：年龄35岁以下，学历在大专以上，家庭人口在23人的人群是中小户型的置业主力军。沙坪坝区依托重庆大学，将这一人群在市民中的比例提高不少；n 板块为开发热点，区域形象正在逐步改善，加之各房地产项目频繁的宣传推广攻势，势必会吸引更多购房者对板块关94、注的眼光；2、项目具有良好的社会效益n xx乡现代、简洁、大气的外立面，以及其澳洲风情中庭的营造，可以有效的美化东部新城的市容市貌，为东部新城的城市建设增添一道亮丽的风景；n xx乡将为912组家庭，建筑理想、温馨的家，并构筑一个祥和、谐调的居住小区；n xx乡的开发企业重庆中人房地产开发有限公司，在短短一年的时间里完成了对22000住宅和315户原籍居民（企业）的拆迁和安置，受到街道和原籍居民的交口称赞，为构建一个和谐、安定的社会做出了自己的贡献；3、项目抢得市场先机n xx乡从建设工期来看，应该是板块内较早建成并交付使用的项目，有入市时间早的优势，这无疑会为项目抢得市场的先机；n xx乡最95、早建成，不但有利于物业销售，还对商业经营利于；4、项目商业设计是亮点n xx乡的商业为2层设计，一层（平街层）层高为5.7米，这个高度可做夹层，买一层可得两层，经济实惠；二层的层高为4.8米，这在板块内是绝无仅有的，是项目的一大亮点；n 一层商铺（临街门面）单套建筑面积不高于80，主力商铺建筑面积为3050（占60以上），开间3米以上；商铺内提供天然气及排烟管道，并预留卫生间管道；n 二层商铺按大开间设计，以便后期根据客户需要进行灵活分割；n 外商铺设计专门的展示橱窗，预留统一的店招牌和广告位；n 一层和二层亦可联通，整体租售；n xx乡地上和地下的车位合计为350个，足够的车位可以保证今后商96、业对停车的要求，不会因为车位不够而影响到商业经营5、项目为开发企业实力钜献n xx乡的开发企业重庆中人房地产开发有限公司，是重庆鑫源摩托旗下的全资子公司，其经济实力不容置疑，可以保证项目按照工期，并保质保量的完成各项工程；n xx乡在短短一年的时间里完成了对22000住宅和315户原籍居民（企业）的拆迁和安置，这本身就是其公司实力和“诚信、务实”企业理念的具体体现；6、板块规划建设有利于项目n 东部新城的规划建设，特别是两条规划中的道路，将从项目旁穿过，这不仅有利于xx乡业主的出行，拉近项目与沙区中心商业街的距离，还可以为项目的商业带来大量的流动人流；n 规划的实施，滨江公园的建设和投入使用，以及新居民的迁入，有利于本项目商业的经营，为商业经营带来大量的消费人流；n 上述情况逐步的呈现，定会提升项目物业的价值；xx地产顾问（重庆）有限公司策划中心事业三部2005年11月10日