1、长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 目 录 第一章 总 论.3 1.1 项目总论.3 1.2 编制依据与范围.5 1.3 主要技术经济指标.6 1.4 结论与建议.8 第二章 背景及必要性.10 2.1 项目背景.10 2.2 项目建设必要性.14 第三章 项目投资环境和市场研究.18 3.1 项目宏观背景.18 3.2 区域市场分析.19 第四章 项目选址及建设条件.23 4.1 建设地址选择.23 4.2 项目区域概况.23 4.3 主要建设条件.24 4.4 项目区未来发展.27 第五章 建设方案.29 5.1 总体规划方案.29 5.2 建设规模与建设内容.30 5.3 总图布臵方案2、.31 5.4 建筑设计.33 5.5 结构设计.34 5.6 公用辅助工程.37 第六章 环保、节能与安全.42 6.1 编制依据.42 6.2 环境现状.42 6.3 项目对环境的影响.42 6.4 环境治理及保护方案.43 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 第七章 节能.46 7.1 建筑节能.46 7.2 电气节能.46 7.3 节水措施.46 第八章 项目进度与组织实施.48 8.1 建设工期及计划安排.48 8.2 前期工作.48 8.3 营销策划方案.48 8.4 工程进度.48 第九章 投资估算与资金筹措.50 9.1 投资估算依据.50 9.2 投资估算.50 9.3 投3、资使用计划.53 9.4 资金筹措.53 第十章 财务评价.54 10.1 财务评价依据.54 10.2 财务评价基础数据选取.54 10.3 财务计算和分析.57 第十一章 效益评价.65 11.1 项目对国家政治和社会稳定的影响.65 11.2 项目对当地相关产业发展的影响.65 11.3 项目对合理利用自然资源的影响.65 1 11 1.4 4 项项目目的的社社会会效效益益.66 第十二章 风险评价.67 12.1 项目风险因素.67 12.2 风险规避对策.70 第十三章 结论及建议.77 13.1 对项目的结论性意见.77 13.2 对融资的结论性意见.78 附录篇 长沙骑龙大街建设4、项目可行性研究报告书 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目总论项目总论 1.1.1 项目项目概况概况 1.项目名称：长沙骑龙大街建设项目（以下简称“本项目”）2.项目基本情况 本项目位于长沙市大河西先导区梅溪湖片区，北临枫林三路，西临骑龙路，南邻梅岭公园，东邻中国石油化工股份有限公司湖南省石油销售分公司。本项目现处于建设状态，2013 年 1 月 25 日将进行封顶，住宅将全部销售，商业部分将采取销售和租赁相结合的运作方式，预计本项目销售部分将在明年全部完成。1.1.2 项目项目建设单位建设单位 1.公司名称：湖南正湘臵业有限公司 2.公司类型：有限责任公司 3.公司简介 湖南正湘臵业有限公5、司以“以教育产业为基础，以商业地产为龙头”作为公司的发展战略。商业地产只做两类产品：“最有潜力的”和“最成熟的”。公司已成功开发了“罗马商业广场一期”，取得了成功。公司还持有了“华美达”五星级酒店、“人人乐”超市、“中影国际”、“苏宁电器”等优质物业。公司正在开发“解放西路女人天地”、荣湾镇通程商圈“麓山后街”，并储备了“五一路甲级写字楼”、“常德清水湖”、“涉外老大门”等项目。公司的发展得到了保障，公司将根据战略思路有计划、按步骤的进行开发。经过 20 多年的发展，公司积累了丰富的商业地产开发经验和并拥有成熟的开发团队。随着长沙大河西先导区的的逐步推进，公司将迎来发展的春天。长沙骑龙大街建设6、项目可行性研究报告书 1.1.3 建设内容与建设规模建设内容与建设规模 本项目总用地面积 58667 m2（88.02 亩），拟建设住宅建筑面积 44600.00m2；商业建筑面积 130948.35m2（地上 93778.04m2，地下 37170.31m2）；架空层建筑面积 654.70m2；地下停车场及设备用房建筑面积 49185.03m2；配套设施建筑面积1418.60m2（包括社区用房建筑面积 500m2，物管用房建筑面积 918.60m2）。本项目总建筑面积 226806.68m2（地上 139032.74m2，地下 87773.94m2），容积率 3.01；建筑总占地面积 3007、27.60m2，建筑密度 51.17%，绿化率 25%。1.1.4 项目实施进度项目实施进度 2012 年 02 月-2014 年 01 月，期限为 2 年。1.1.5 项目项目特色特色 1.项目单位在此片区经营 20 余年，非常熟悉本地的经济和发展情况。并拥有良好的社会资源。2.随着梅溪湖规划的落实、先导区的快速发展，城市副中心雏形初现、城市 CBD 的建设启动。大河西的时代已经到来，将会是长沙最具发展潜力的地区。3.方兴地产、中建地产、万科、振业、华润万家、平和堂、步步高等大型发展商、知名商家的圈地、开发。一是印证着本区域的发展前景被看好，二是大量的新增的、高素质的人口即将进入和转移，三是8、使得商圈的形成成为可能。4.“罗马商业广场（一期）”的火爆销售，一层和二层的销售均价达到 34000元/平方米。甚至“一铺难求”的状况使我们看到了本区域商业的投资需求是旺盛的。5.“罗马商业广场”即将进驻的主力店，将会带来大量的消费人群。同时，天然的地理位臵联系，本项目不需要建设更多的主力店，使得本项目可以节省大 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 量的资金，成本比罗马一期更低，经济效益将会更好的体现。1.1.6 投资与效益 本项目总投资 105328.37 万元，其中固定资产投资 103758.01 万元，土地征用费 33269.00 万元，流动资金 1570.35 万元。本项目计算期内总9、收入 426721 万元（按 12 年计算，其中前 2 年收入 253760万元，以后 10 年每年收入 17296.11 万元），平均年新增利润总额 25017.42 万元，平均年上交营业税 1778.00 万元，营业税金及附加 213.36 万元，所得税 6254.35万元；税后平均利润 18763.01 万元；投资利润率 23.75%；投资利税率 23.92%，资本金净收益率 72.99%；借款偿还期 3 年；所得财务内部收益率税后 24.01%，税前 168.39%，均大于行业基准值 12%；所得财务净现值（Ic=12%）税后 9987.59万元，税前 64299.77 万元；投资回收10、期所得税后 1.09 年（含建设期），所得税前4.44 年（含建设期）。1.2 编制依据与范围编制依据与范围 1.2.1 编制依据（1）投资项目可行性研究指南；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）房地产项目经济评价方法；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）长沙市建设用地节约集约利用评价标准（2011）；（6）长沙大河西先导区规划（2011-2020）；（7）其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 1.2.2 编制原则 严格执行国家发改委“建设项目可行性研究的编制指南”，做到可行性研究报告的客观、公正、合理、全面；遵守国家关于建11、设项目所颁布的法律、法规及各行业的设计规范、规程；结合该项目所在区域的人流量及建设条件，确定其功能定位和建设规模，达到客流畅通，以专业化、规模化和规范化运作，降低运行成本，服务于社会和经济生活；结合当地区域规划，做好基地内外的环境保护及污染物治理的可行性研究，最大限度减少工程对环境造成的不良影响。1.2.3 研究范围 本次可行性研究报告工作主要研究范围包括：建设单位基本情况、项目基本情况、项目市场分析、项目投资环境及建设条件、选址环境、总图运输、工程规划、环境保护、节能、消防安全、劳动保护、项目招标计划等的研究以及投资估算及技术经济分析、财务评价等内容。1.3 主要技术经济指标主要技术经济指标12、 本项目主要经济技术指标见表 1-1。表表 1-1 主要经济技术指主要经济技术指标表标表 序序 号号 指指 标标 单单 位位 数数 量量 备备 注注 1 项目计算期收入 万元 计算期 12 年（包括建设期 2 年）1.1 住宅销售收入 万元 31220.00 前两年销售收入 1.2 住宅物业管理费收入 万元 123.51 计算期年平均 1.3 商铺销售收入 万元 222540.00 前两年销售收入 1.4 商铺租金收入 万元 23464.01 计算期年平均 1.5 商铺摊位管理费收入 万元 2417.51 计算期年平均 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 序序 号号 指指 标标 单单 位位 13、数数 量量 备备 注注 1.6 项目平台其他收入 万元 604.38 计算期年平均 2 总投资 万元 105328.37 2.1 刚性投资额 万元 103758.01 2.1.1 设备投入 万元 5946.19 2.1.2 土地投入 万元 34613.00 2.1.3 基建投入 万元 63198.82 2.2 流动资金 万元 1570.35 3 刚性投资比例%98.51 4 投资强度 万元/亩 1178.80 5 亩均产出 万元/亩 6 预计年税收贡献 万元 7047.09 6.1 实缴营业税 万元 1778.00 6.2 营业税金及附加 万元 213.36 6.3 所得税 万元 6254.314、5 6.4 土地增值税 万元 3806.40 总计 6.5 土地使用税 万元 70.41 总计 6.6 印花税 万元 126.88 总计 7 亩均税收贡献 万元/亩 80.06 8 项目定员总计 人 200 9 全年生产天数 天 365 10 总成本费用 万元 8598.20 计算期年平均 11 税后利润 万元 18763.06 计算期年平均 12 投资利润率%23.75 13 投资利税率%23.92 14 总投资收益率%23.75 15 借款偿还期 年 3 包括建设期 2 年 16 利息备付率 16.79 17 偿债备付率 2.02 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 序序 号号 指指 标15、标 单单 位位 数数 量量 备备 注注 18 财务内部收益率%966.30 税前 19 财务内部收益率%22.97 税后 20 财务净现值（Ic=12）万元 63548.84 税前 21 财务净现值（Ic=12）万元 9236.67 税后 22 财务投资回收期 年 1.09 税前 23 财务投资回收期 年 4.66 税后 24 盈亏平衡点（以生产能力利用率表示）%29.67 25 容积率 3.01 26 绿化率%25.00 1.4 结论与建议结论与建议 经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件、建设方案、经济效益、投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评价结论：1.本项目投资主体16、在房地产行业的经验丰富，自有资金相对充足，投资能力较强。2.长沙市的房地产开发经营目前正处于快速成长阶段，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者提供了难得的投资获利机会。3.项目是难得一见的超级大盘，土地成本适中，比其他项目具有更强的竞争能力。4.项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备。5.项目经济效益及社会效益俱佳。项目总投资 105328.37 万元，项目计算期年平均利润总额 25017.42 万元，年平均税后利润 18763.06 万元，全部投资内部收益率 23.75%，资本金内部收益率 72.99%，17、经济效益较好；贷款偿还期 3 年，长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 偿债备付率 2.02，具有较强的偿债能力，贷款风险较低；项目的建设可以推动长沙市城市化建设，提高长沙大河西居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。综合上述，可以认为本项目是一个投资效益好风险低的优质项目。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 10 第二章第二章 背景及必要性背景及必要性 2.1 项目背景项目背景 2.1.1 全国房地产市场运行情况全国房地产市场运行情况 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我18、国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了 促进房地产市场平稳健康发展 等有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证房地产业持续、健康、稳步发展。我国房地产业自 2008 年因世界金融危机走入低迷以来，2009 年初中央开始大力扶持房地产行业。然而，让人始料未及的是房产的崛起带来了房价的快速上涨，高房价引发了新的民生问题，这种迅猛的上涨势头给2010 年的楼市调控埋下伏笔。2010 年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市年度 20%47%的房价涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调19、控要求，在此背景之下，2011 年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。“国八条”后，上海重庆出台房产税试点办法，各地方政府与中央政府签下保障房完成目标“军令状”，且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。与此同时，2011 年一、二季度，通胀问题愈发严重，成为全年中央宏观调控的第一要务。2011 年 6 月，居民消费价格（CPI）同比上涨 6.4%，比 5 月份扩大了 0.9 个百分点，创 35个月新高。6 月份，居民消费价格环比上涨 0.3%。之前很多人预测，CPI长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 11 的见顶是在 6.5%，看来，目前的 CPI 已经超过 2008 年 7 月20、前的水平，与预期中的“顶点”似乎仅一步之遥。“通胀似虎”的局势使中央更加坚定房地产调控不放松的决心，一方面国务院督察组到各地督察调控落实情况，另一方面频频释放调控不放松的言论以稳定市场预期，并三次调整存款准备金率、两次加息。2011 年上半年，全国房地产市场调控政策频出，调控抓手正逐渐深入房地产市场的“骨髓”，效果开始慢慢显现。2011 年上半年一线城市销售面积同比增速明显下滑或略微增长；二三线城市的增幅明显高于一线城市。从不同月份来看，“国八条”后同比增速基本上呈逐月下降态势。相比之下，一线城市受政策影响更大，成交同比全面下滑，而三线城市所受影响较小。均价方面，一、二线城市价格均出现结构性回21、调，而三线城市仍有向上趋势。由于受限购政策的影响，限购城市在春节后仅迎来短暂的回升，随后成交量止涨而跌，大幅下滑七成以上。住宅市场销售不理想的局面直接传导到了土地市场。2011 年上半年，各地商业办公土地成交快速增长，中西部商办用地成交面积保持 40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也发生了变化，中西部地区住宅土地成交占比从 2010 年的 53.9%提升至2011 年 1 季度的 66.9%，提升幅度非常明显。全国城市地价动态监测系统发布的第 2 季度数据显示，全国住宅为 4443 元/m2，环比增幅分别为2.17%，同比增长率分别 10.73%。全国房地产开发景气指数趋势见图 2-1。长沙22、骑龙大街建设项目可行性研究报告书 12 图图 2-1 全国房地产开发景气指数趋势图全国房地产开发景气指数趋势图 2011 年 6 月，全国房地产国房景气指数为 101.8，比 2011 年 5 月份回落 1.5 点，比上年同期回落 3.3 点。总体上看，房地产国房景气指数再次回落，结束了连续 4 个月国房景气指数持续回升的势头，最近的一次加息是7月7日，但就此断言房地产国房景气指数会持续下滑可能言之尚早。毕竟下半年的宏观环境与 08 年还是有所不同的。2.1.2 长沙房地产市场运行情况长沙房地产市场运行情况“金三银四”向来被认为是楼市销售的旺季，不过，刚刚过去的 3月份注定要打破这一常规。2023、11 年第一季度，房地产市场不但遭遇限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。在调控政策的紧锣密鼓下，作为二线城市的长沙，3 月 4 日和 31日分别出台了限购细则和限涨目标，但市场对政策的敏感程度远不如一线城市，一、二季度成交量不降反升，且价格相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。（1）商品房供应情况。上半年全市新建商品房累计批准预售 881.10万 m2，同比减少 0.87%，其中住宅批准预售 805.63 万 m2，同比减少 0.27%。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 13 内五区新建商品房累计批准预售 539.69 万 m2，同比减少 124、8.63%，其中住宅批准预售 502.11 万 m2，同比减少 16.94%。内五区新增上市量同比大幅下降，特别是天心区、雨花区尤为明显；三县市新增上市量同比有较大增长，同比增幅均超过 55%以上，仅望城新增上市量小幅下滑。（2）商品房销售情况。1-5 月，长沙地区新建商品房累计销售备案854.77 万 m2，同比减少 8.18%；其中，内五区新建商品房累计销售备案598.51 万 m2，同比减少 4.98%。截止 6 月 25 日，6 月前四周长沙全市新建商品房网签 82.76 万 m2，7805 套；长沙上半年住宅成交共 41396 套，444.89 万平米，同比下跌 34.87%，均价 25、6014 元/平米，同比上涨 23.16%。（3）商品房价格情况。2011 年上半年长沙房价仍然保持上涨态势。岳麓区的楼市均价为 5681 元/m2，平均每月上涨 78 元/m2。经开区的楼市均价为 4753 元/m2，平均每月上涨 141 元/m2。开福区的楼市均价为 7220元/m2，平均每月上涨 78 元/m2。芙蓉区的楼市均价为 8323 元/m2，平均每月上涨 158 元/m2。天心区的楼市均价为 6848 元/m2，平均每月上涨 103元/m2。雨花区的楼市均价为 6930 元/m2，平均每月上涨 135 元/m2。如果按月来看，1 月内五区新建纯商品住宅备案均价为 5105 元/26、m2，2 月内五区新建纯商品住宅备案均价为 5889 元/m2，3 月内五区新建纯商品住宅备案均价为5529元/m2，4月内五区新建纯商品住宅备案均价为5021元/m2，5 月内五区新建纯商品住宅备案均价为 6579 元/m2，6 月内五区新建纯商品住宅备案均价为 7180 元/m2。长沙市“限购令”没有限购商业地产，加强了非住宅市场价格的上涨预期，6 月商业地产均价持续上涨。1-2 月内五区非住宅备案均价累积数为 8640 元/m2，3 月则升为 11925 元/m2。从长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 14 市场反馈来看，限购之后，高品质商业地产的积极入市抬高了均价。（4）二手房销售情27、况。上半年，二手房成交面积 200.67 万 m2，成交套数为 18214 套，同比分别增长-12.55%、6.73%；其中住宅成交 141.74万 m2，成交套数为 15350 套，同比分别增长-2.97%、1.33%。分区域来看，内五区二手房成交面积 126.97 万 m2，成交套数 11596 套，同比分别减少6.60%、8.02%；其中住宅成交 96.84 万 m2，成交套数为 10285 套，同比分别减少 9.21%、12.63%。从市场情况来看，虽然长沙限购令“限新不限旧”，但是银行信贷、营业税、禁止“阴阳合同”等组合拳让二手房市场回暖的脚步放缓。（5）房地产市场指数。近日，长沙市28、房产研究中心公布2011 年 6月长沙房地产市场景气指数分析报告。该报告显示，2011 年 6 月，长沙房地产市场景气指数为 100.38，环比下降 0.32 点，这是自本年度 3 月以来出现的首次环比下跌，但景气值仍保持在高景气空间内。其中，土地交易指数为 87.15，环比上升 7.71 点；房地产开发建设指数为 98.63，环比下降 9.89 点；新房交易指数为 103.42，环比上升 3.26 点；二手房交易指数为 102.29，环比上升 1.31 点；房地产金融指数为 103.38，环比下降 5.94点；房地产市场信心指数为 99.18，环比上升 0.97 点。2.2 项目建设必要性项29、目建设必要性 2.2.1 符合国民经济发展要求 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把房地产建设（特别是商业地产）作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 15 的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.5-2 个百分点。长沙房地产行业占 GDP 的比重还将上升，对 GDP 的贡献率还将逐步增大。正因为房地产投资（特别是商业地产）的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2.2.2 30、符合长沙大河西先导区规划要求 2007 年 12 月，国家发展和改革委员会下发了国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区的通知。通知批准长沙、株洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区。2008 年 1 月，长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。作为长株潭“两型”社会试验区建设的重中之重，长沙“大河西先导区”肩负历史重任。大河西先导区建设对长沙的经济促进、产业格局、城市形态均有重大影响。根据规划，长沙大河西先导区将建设成为“两型社会”的示范区、高新产业的聚集区、城乡统筹的样板31、区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极。本项目的建设，符合长沙大河西先导区规划的要求。2.2.3 促进城市经济的发展 目前长沙市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 16 以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。加快城市建设是政府的一项重点工作。近年来，长沙市加大力度，进一步加快了城市建设步伐32、。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。本项目的建设符合长沙市的城市规划。项目位于长沙市岳麓区，项目建成后将是长沙河西配套齐全的综合性商住项目，将成为城市发展新的坐标，对整个长沙河西的发展起着重要的作用。2.2.4 满足市场对商铺投资需求的需要 随着长沙市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于长沙市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对商铺需求迅速增加，商业物业市场需求旺盛。本项目的建设是适应湖南省、长沙市民的投资增长的需要。因此，本项目的建设是必要的。2.2.5 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处33、于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 17 对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。因此，本项目的实施，对于解决项目当地劳动就业是十34、分必要的。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 18 第三章第三章 项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究 3.1 项目宏观背景项目宏观背景 3.1.1 全国投资背景 中国经济持续高速增长，改革开放和发展势头良好。政局稳定，日渐丰厚的物质技术基础和国家财力颇受外国投资青睐。中国现在每年吸收五百亿美元的国外直接投资。许多方面都证明，中国已经成为一个良好的投资目的国。特别是中国加入世界贸易组织后的这十多年来，每年较高的经济增长率和巨大的国内市场，进一步激励了外国企业将中国纳入他们的全球商业战略之中。在全球经济放缓的时期，中国一直是世界经济稳定的重要源泉，尤其表现在一些高技术领域，从国内房地产35、角度看，随着宏观经济走势，住宅地产市场调控力度的加大，中国商业地产需求迅速增加，出现了新的机遇。商业地产按商业形态分类包括商业广场、销品茂、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社会商业中心、商务楼等，与住宅类是有很大区别的房地产产品，它具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。对于商业地产未来的前景看好的原因主要基于以下几点：第一，由于目前对商品住宅市场的调控力度增强，加上货币紧缩政策、银行借款收紧；宏观调控政策紧缩，但国内 GDP 增长良好；第二，由于限购和限贷的原因加上防地价、控地王和问责制的政策出台，并且受供应、价格的因素影响，商品住宅市场销售严重下滑；第三，房地产调36、控对商业地产的影响并没有体现，商业地产并没有受到政策的限制，政府部门认识和重视发展第三产业的重要性；第四，市场拉动投资的反弹较大，农村城镇化的发展，长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 19 休闲经济促进了商业地产繁荣，商业地产的需求明显增加，商业地产开发，具有高收益性。3.1.2 长沙市宏观投资背景 长沙作为中国中部地区的中心城市，具有不可替代的优势。首先，它是中部城市唯一的双高铁的核心；其次，政府的目标是将长沙发展成为一个国际化的大都市，并成为中国中部地区的消费中心。然而，近几年在住宅市场“不给力”的大背景下，房地产企业都在积极寻求多元化发展，品牌开发企业进军长沙商业地产似乎成为了一种风潮37、。不管是区域价值和地位，还是政府的规划与定位，这些无不决定了长沙的未来需要更多的商业地产。3.2 区域市场分析区域市场分析 3.2.1 区域市场界定 本项目位于长沙大河西先导区梅溪湖片区，其区域市场是大河西先导区，包括梅溪湖片区、高新区片区、岳麓区，远期的市场是宁乡、望城、湘潭区域。3.2.2 周边楼盘分析 1.罗马商业广场 罗马商业广场为新猎鹰集团开发的商业项目。与本项目一路之隔，占地面积：建筑面积：容积率：欧式建筑，主要销售一层和二层商铺，销售均价：34000 元/平方米。2.旭辉御府 旭辉御府位于大河西梅溪湖国际服务区未来大河西新城市中心。项长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 20 目38、邻近 3000 亩梅溪湖湖区，北侧拥有 22 亩原生态山体公园（麓松公园），东侧靠近梅溪湖长郡中学。距规划中的地铁 2 号线延长线梅溪湖西站约1000 米。旭辉御府占地 97173 平方米，总建筑面积约 32 万平方米，容积率为 3.5，项目规划有 90-127m2阔景高层、190-202m2联排别墅及精装酒店公寓。3.地华 梅溪湖畔 地华 梅溪湖畔项目地块位于长沙市高新区枫林三路与麓枫路交汇处西北角。该用地位于长沙市高新区重点建设的高技术园区-麓谷产业园区内，同时毗邻长沙汽车西站以及长沙市著名风景区梅溪湖，地理位臵优越，环境优美宜居。交通十分便利。4.望兴 F1 站 望兴 F1 站是长沙华湘39、房地产开发有限公司继望兴 家园、望兴 景园、望兴 嘉年华之后鼎力打造的第四部精作。项目由 2 栋 17 层小高层组成，其总建筑面积为 47944.25m2，容积率为 2.4，绿地率达 40.5%。5.中一九骏 中一九骏地处大河西先导区核心腹地，位于金星大道与枫林路交汇处往南，紧邻财经高等专科学校南大门，南临金星中路，与岳麓山风景区隔路相望，东侧与财经高等专科学校间为即将开工的的望岳路，西面即为梅溪湖国际功能示范区。项目总用地面积 36034.81 平方米，总建筑面积156854.33 平方米，总居住套数 1320 户。6.麓谷明珠 麓谷明珠住宅项目由长沙麓谷大为臵业有限公司开发，其位于高新区长40、沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 21 枫林三路与麓谷大道西北角地铁 2 号线高新站出入口处，近邻高新区管委会、梅溪湖国际功能区、湖南师大博才中学、涉外经济学院、湖南第一师范等学府，地理位臵十分优越。7.涉外国际公馆 涉外国际公馆位于岳麓区枫林路 658 号，由湖南双金臵业有限公司开发。整体社区规划包括 10 栋住宅和 2 栋酒店式公寓楼，公寓楼一层和二层为商业。项目景观规划较好，中央景观带贯穿东西，面积达 5000 平方米，分布有儿童游乐场、假山、健身广场等。楼间距大，小组团景观丰富，规划有活动中心（舞台）、羽毛球场、儿童乐园、健身器械区等。8.中建梅溪湖壹号 中建梅溪湖壹号项目是占据梅溪41、湖国际新城最核心地段的顶级别墅区，具有唯一原山半岛、拥有最长湖岸线、独享最佳景观资源 1100 米无障碍湖面景观，项目呈祥龙状腾飞于梅溪湖，可谓是镶嵌在碧玉翡翠中最耀眼的一颗明珠。项目总占地面积约 360 亩，总建面约 70 万 m2，容积率2.4，是梅溪湖板块容积率最低的住宅用地，预计分 4 期、5 年左右开发完毕。综上所述，项目周边虽有一定的商业物业，但是除本公司开发的罗马商业广场以外并无专业的大型商业中心。因此，对本项目并不构成很大的竞争。3.2.3 区域发展及前景预测 本项目位于长沙大河西先导区梅溪湖片区。梅溪湖片区属于长沙大河西先导区的重点开发区域，北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东42、起二环长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 22 线、西至绕城高速，总规划面积约 14.8 平方公里。区域拥有长沙市区最大的湖泊 3000 亩梅溪湖，4360 亩岳麓山支脉桃花岭等，在城市自然精华处尽显山水洲城之经典。政府将此区域定位为长沙未来新的城市中心，并要将梅溪湖建设成“国际服务区、科技创新城”。按照政府的规划，梅溪湖着力打造成中国国家级绿色低碳示范新城、华中地区社会的新城典范、湖南省和长株潭地区最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城。此区域将逐步发展成为城市国际文化中心、国际智力拓展和科技创新中心、国际商务中心、国际居住中心，大河西先导区经济商业文化中心。到43、 2015 年，梅溪湖将全面建成以 3000 亩湖泊为核心，以国际会展中心、梅溪湖科技研发中心、CBD 等高品质建筑群、国际化住宅区为环带，呈放射状布局的城市功能组团 3.2.4 需求分析 长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高度青睐，商品流通高度发达的，正进入快速工业化阶段，居民消费意识超前的典型消费城市。随着长株潭一体化的推进，长沙的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产需求，同时降低市场风险。本项目周边聚集了大量的高素质和高消费力人群，项目三公里范围内，人口约 50 万44、。长期的人口规划将达到 150 万。目前没有足够的商业物业支撑城市的发展。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 23 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 4.1 建设地址选择建设地址选择 项目选址于长沙市岳麓区。项目北临枫林三路，西临骑龙路，南邻长沙大河西先导区土地储备（交易）中心，东邻中国石油化工股份有限公司湖南省石油销售分公司。自古以来，岳麓区一直是长沙“以文立市”的根基。这里，聚集了长沙市的行政办公中心，并具有高新技术和高教科研文化及自然人文风景等优势，拥有“干年学府”岳麓书院。岳麓区凭其明显的区位优势，优美的自然环境、深厚的文化底蕴、坚实的科教高地、在长沙起到了举足轻重45、的作用。同时，河西新城的崛起，5000 亩梅溪湖的打造，加上延绵的岳麓山，使河西片区的配套、景观更加完善，得益于此，本项目诞生。4.2 项目区域概况项目区域概况 长沙为湖南省省会，位于湖南省东部，古时称为“潭州”，是著名的楚汉名城、山水洲城和快乐之都。长沙作为我国首批历史文化名城，具有三千年灿烂的古城文明史，是楚汉文明和湖湘文化的始源地，是湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心，亦是环长株潭城市群龙头城市。长沙是我国南方地区重要的特大中心城市，综合实力位居全国前列，综合竞争力排名全国第九、中西部地区第一。同时，长沙致力于打造内陆最开放、具有重大国际影响力的文化名城和世界级旅游目的地。长沙以“46、心忧天下，敢为人先”的城市精神努力构造和谐美好新长沙。2011 年长沙实现地区生产总值（GDP）5619.3 亿元，同比 2010 年增长 14.5%，GDP 总量居全省首位、全国省会城市第 7 位、中部省会城市长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 24 第 2 位。人均 GDP 超过 1 万美元，比 2005 年增长 1.87 倍。长沙在改革开放初期发展速度一度相对较慢，逐渐落后于沿海城市。经过 1990 年代中期开始的迅速发展，差距已有所缩小。长沙市 GDP 由1998 年的 542.85 亿元上升到 2010 年的 4547.06 亿元，约占全省的 29%，按常住人口计算人均 GDP 达47、 64551 元；农林牧渔业总产值达 324.00 亿元，工业总产值达 5404 亿元，工程机械产业集群产值突破千亿元，年销售收入过 500 亿元的企业 3 家、过 100 亿元的企业 10 家，完成高新技术产业产值 1120 亿元；完成全社会固定资产投资 3192.57 亿元；地方财政收入506.32 亿元；城镇居民人均可支配收入 22814 元，居省会城市第 9 位。农村居民人均纯收入 11206 元，均居中部各市之首；社会消费品零售总额1812.12 亿元，仅次于武汉，列中部经济区第二位；旅游业总收入达 457.99亿亿元，入境旅游总收入居中部城市首位；全年实际使用外商直接投资22.3848、 亿美元，外贸进出口总额达 60.89 亿美元。2009 年长沙市全市地区生产总值（GDP）3744.8 亿元，同比增长 14.5%。地区生产总值在全国省会城市中排名进入前 12 位。按常住人口计算，人均 GDP 突破 5 万元大关，达到 56620 元，居中部各市之首。长沙经济总量在 2010 年 GDP4547.06亿，位居全国 18 位。4.3 主要建设条件主要建设条件 4.3.1 自然条件 项目地属中亚热带季风湿润气候，四季特征分明，春夏潮湿多雨，秋冬寒冷干爽，冬春多偏北风，夏季多偏南风。主要气象条件如下：年平均气气温 18.8-17.2 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 25 日49、照 1677.8h 无霜期 275d 相对湿度 79%年平均降雨量 1394.5mm 年平均风速 2.0m/s 主导风向 冬季多偏北风，夏季多偏南风 4.3.2 地形地貌 项目区域内是典型的丘陵地区，山体占主要部分，坡度起伏不大，土壤肥沃，植被覆盖良好，无裸露山地。现有小面积耕地且布局分散，其余均为生态林地。4.3.3 地质条件 拟建场地较平坦，根据国家质量技术监督局 2001 年 2 月发布的中国地震动参数区划图（GB18306-2001）查得项目地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为 0.35s，地震基本烈度为 6 度。场地标高一般在 3.85.4m 之间。土层为持力层，呈硬50、塑状态粘土层，平均含水量24.52%，平均孔隙比 0.69，平均压缩模量为 10.71Mpa，静力触探平均值为 3.32Mpa，标准贯入试验平均值为 13.05 击，属中等偏低压缩性土层，且厚度大分布稳定，岩土工程地质条件良好，部分地段埋深较大，是良好的天然地基持力层（埋藏较浅地段）和桩基桩端良好持力层（埋藏较深地段）。勘察场地内地下水属于上层滞水，主要接受大气降水补给，含水层的水位埋深随季节变化，一般在 13m 之间，根据勘察经验和环境水文地长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 26 质分析，该场地水对钢筋砼结构中的钢筋无腐蚀性。4.3.4 交通条件 项目具有良好的交通、区位优势。区域综合交51、通设施网络呈现“一纵两横”三条走廊的布局特征，三条走廊对应的流量情况是“一纵”“北横”“南横”。可见先导区对外联系优势顺序为：向东跨江依托京珠国家级走廊；向北拓展西北区域级走廊；向南联系西南国家级走廊。4.3.5 其他公共设施条件（1）电力设施 大河西先导区范围内将建设 500 千伏变电站 3 座、220 千伏变电站 12 座、110 千伏变电站 64 座，以满足先导区建设的发展需要。本项目由大河西先导区电网供电。（2）通讯设施 中国电信、中国移动、中国联通三家通讯运营商的网络全部覆盖境内，已全面开通国际互联网接入业务，GSM、3G 制式手机在安沙镇每一个角落都能快捷方便的通话。（3）教育设施52、 项目区教育资源丰富。有长沙涉外经济学院、湖南第一师范学校、明星摇篮幼儿园、第一师范附小和梅西湖中小学（长郡中学）、航天小学、明德中学、湖南中加国际学校等多所教育机构。（4）医疗设施 区域内有航天医院、湖湘中医肿瘤医院、湘雅三医院、湖南肿瘤医院、长沙高新医院等。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 27 4.4 项目区未来发展项目区未来发展 长沙大河西先导区是长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资源节约、环境友好发展道路的重任。2007年 12 月 14 日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，长沙市成立大河西先导区。先导53、区在全国率先谋划出两型社会建设“行动路线图”，以“为科学发展探索新路径、为湖南经济增添新动力、为长沙城市构建新格局”的核心任务和历史使命，大力推进两型发展，推动经济发展与环境优化同步、产业发展与资源节约统一、统筹城市发展与农村发展。三年来，先导区两型产业发展形势喜人，经济“三力”支撑力、聚集力、辐射力显著增强，实现地区生产总值 3576 亿元，全社会固定资产投资 2835 亿元，地方财税收入 525 亿元，增速分别超过 18%、31%、45%，经济总量到 2011 年已占长沙全市三分之一强，成为湖南全省经济增速最快、效益最好、结构最优的增长极和湘江经济带的龙头。先导区积极发展高端制造、电子信息54、新能源、新材料等战略性新兴产业，引进新型工业企业 1500 多家，总投资近 1000 亿元，项目数和投资数占全省同期的五分之一，成为全省最重要的新型工业基地。目前，先导区落户有 40 家世界 500 强企业、30 多家上市企业，形成了先进制造、电子信息、新材料与节能环保、生物医药、现代服务业等 6 大新兴产业集群。现代服务业的迅速崛起也成为先导区的新亮点。先导区大力建设滨江新城金融商务区、梅溪湖国际服务区、洋湖总部经济区、岳麓区风景名长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 28 胜区、麓谷新城等五大服务业平台，引进服务企业 200 多家，总投资近600 亿元，服务业增加值年均增长 13.8%，55、2011 年现代服务业增加值与第三产业的比重达 50%以上。随着先导区政策的逐步践行，带给大河西的不仅仅是区域价值的升级，同样意味着众多人流、物流、资金流的聚集，以及信息、人才、资本的多元融汇。可以说，大河西先导不但是未来长沙重心转移的重点区域之一，同时也世界的关注点所在。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 29 第五章第五章 建设方案建设方案 5.1 总体规划方案总体规划方案 5.1.1 指导思想 建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。5.1.2 规划设计原则 结合本小区的具体位臵以及地形、环境、交通、密度56、城市文脉、生态环境等特点，提出以下设计原则:1.以和谐为宗旨，以人为本的设计理念，创建主题鲜明、内浓丰富的地标性商业社区。2.适应商业业态发展的要求，着重处理空间结构与平面布局、功能的灵活性。做到铺铺临街，实现街铺最大化；采用三楼、四楼采用大面积的退台、露台，实现商铺的附加值。3.在塑造外部形象的同时，以简洁原朴风格、包容刀象的气势与现有自然环境以及周边群体建筑的和谐匹配。4.以尊重环境为为导向，体现生态和谐的要求。5.建筑、道路、环境诸要素的有机结合。6.注重新技术、新工艺、新材料的使用，满足建筑环保、舒适的要求。5.1.3 项目定位 以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理计算、择57、优定案，节约成本、提高效率。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 30 5.2 建设建设规模与建设内容规模与建设内容 本项目开发地块总用地面积 58677m2，建筑占地面积 30027.60m2，总建筑面积 226806.68m2，各功能区建设规模见表 5-1。表表 5-1 建设规模表建设规模表 序号序号 名称名称 指标指标 单位单位 1 用地面积 58677.00 m2 2 建筑占地面积 30027.60 m2 3 总建筑面积 226806.68 m2 其中：地上建筑面积 139032.74 m2 地下建筑面积 87773.94 m2 4 商业建筑面积 130948.35 m2 其中：地上建58、筑面积 93778.04 m2 地下建筑面积 37170.31 m2 5 住宅建筑面积 44600.00 m2 6 配套设施建筑面积 1418.60 m2 其中：社区用房 500.00 m2 物管用房 918.60 m2 7 架空层 654.70 m2 8 地下车库及设备用房建筑面积 49185.03 m2 9 广场面积 3300.00 m2 10 不计容积率建筑面积 49685.03 m2 11 计容积率建筑面积 177121.65 m2 12 容积率 3.01 13 建筑密度 51.17%14 绿化率 25.00%15 户数 420.00 户 16 机动车位 1245.00 辆 其中：地面59、停车位 11.00 辆 地下室停车位 1134.00 辆 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 31 5.3 总图布臵方案总图布臵方案 5.3.1 总平面规划 总体规划布局结合地形高低起落，将住宅和别墅布臵在项目靠近山体的南侧，充分利用山体景观的优势。商业主力店位于地块东侧和西侧，利用现代简洁的形态，充分的引入人流；结合主力店之间在南边靠近枫林三路布臵商业衔，并且通过商业街和主力店之间广场的引入，打造一条造型柔美的弧形商业内街，商业内街通过下沉广场、街道、退台和主力店动线得到了有效联系。动线内部空间两侧穿插了垂直内衔的窄巷交通，局部有放大的静空间，布臵有室外休息场所，通过这样的空间增加商业的直60、达性和商业价值，并通过空间的变化来打造尚业街的购物情趣，通过交通空间和可视面的变化，营造一种休闲的购物环境。在商业内街居中的作臵，布臵了南北生态景观轴，自北侧枫林三路穿越商业街区、高层住宅，结合商收广场延伸到南区柏:被茂盛的梅岭山体公园，使城市和景观产生了直接联系，并反应了本项目的人文关怀。南面结合山休打造一条以车型交通为主，目的性强烈的商业街区，结合山体的自然资源布臵几栋会所型商业业态，打造一条独特的，集酒吧、餐饮、休闲为一体的商务街区。5.3.2 交通消防 规划道路，本案规划道路分为四个等级，一级道路为小区的弧形道路，路宽为 9 米，路两边各有两米的人行道，二级道路为小区组团间道路，路面宽61、 5 至 6 米，路两边各有 1.5 米的人行道，二级道路为小区组团内部道长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 32 路，路面宽 3 至 4 米，四级道路为小区临水栈道，路宽 1.5 至 2 米。5.3.3 消防设计 消防设计上以小区 9 米宽的环形路为主要消防通道，组团间道路可作为紧急消防通道，此外，在地块北部的高层区域，为满足消防的要求，在部分道路旁铺设硬质绿地植草砖，以保证紧急情况下消防车可以通过。从枫林三路远眺本项目，将明显领略到城市天际线错落有致，变化丰富多样。地下停车，本规划按区域顺应地势设臵一至二层地下或半地下车库，既可解决自然地势所带来建设中的高差，又可巧妙的将地下车库隐藏其中62、。5.3.4 绿地景观 绿地-本次方案为小区设计了分级绿化系统，其中一级绿化系统为自然的山体，在景观设计上充分考虑了山体，水景住区三者对景的关系，在不破坏自然山形的前提下，将尽量多的原始山体景观引入小区内，同时在小区西侧还设有四处上山栈道，在这里，拾级而上，登山蹋雾，即使身处都市里的住户也能充分领略到美妙的原始自然景色。二级绿化系统为小区级绿化，按照私密性和规模又可分为公共绿地，组团绿地和私家绿地。水休-水是整个小区的活力所在，也是本次规划方案的灵魂。依照整个水面设计高程，整个小区水景可分为叠水渠区，自地块南部山体水景开始，由南自北顺地势高差分层缓缓跌落，横贯整个高层区，喻有饮水思源之意；亲水63、区，位于北侧会所型尚业，以岛状形势分布于其中，临水区设臵栈道与人工自然驳岸，形成自主的，轻松的，兴趣盎然的平台水景区，连接山体入口汇入巾心湖，实现环抱之状。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 33 5.4 建筑设计建筑设计 5.4.1 建筑方案总体构思 建设地块内部地形整体东高西低，南高北低，与北面的枫林三路最大高差约为 9 米。建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化商业建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“罗马商业广场一期”相呼应，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术64、材料也提出了高的要求，因此，本项目的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和 21 世纪新的居住理念。5.4.2 建筑平面设计（1）主体建筑：本规划建筑成多样化布局形式，山休别墅采用独栋的布局方式，具有优美的户外美景，同时兼有良好的采光与边风的朝向，沿山部分建筑依山布臵，保证住宅最大程度的景观面，以及对山势完整成功的予以保留。商业采用外廊、退台和骑楼形式，空间变化多样，心态简洁而丰富，通过连廊使这个商业街区相对联系又同时具有独特的个性和形式，商业屋顶结合生态的概念布臵绿化植被平台，增加商业的休闲范围。（2）公用建筑。地下设一层车库，地下车库出65、人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJl00）的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地下。室外有消防环形车道、中心广场和长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 34 庭院绿化带、建筑小品等。5.4.3 建筑立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“罗马商业广场一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。5.4.4 住宅户型特点 1、每户均保证明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”格局。2、每户拥有66、朝南客厅及一间以上朝南卧室。3、卧室设计低窗台的凸窗，内加防护栏杆，客厅至阳台为落地玻璃窗，保证了居室良好的采光及开阔的景观视野。4、每户进户设臵玄关作为过渡空间，同时结合储藏空间，避免开门见厅，营造良好的空间层次效果。5、每户客厅朝南或朝向景观区。6、充分考虑洗衣机的位臵以及储藏间的位臵。5.5 结构设计结构设计 5.5.1 设计依据 1.本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料；2.有关规范规程（1）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 35（3）建筑地基基础设计规范（GB5067、007-2001）（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（5）砌体结构设计规范（GB50003-2001）（6）建筑桩基技术规范（JGJ94-94）（7）建筑地基处理技术规范（JGJ79-91）（8）设臵钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程（JGJ/T13-94）3.荷载取值（1）恒荷载标准值 恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取 1.5KN/m2。（2）活荷载标准值 底下小车库 2.5KN/m2 器材仓库 5.0KN/m2 商场及商场楼梯 3.5KN/m2 住宅及办公楼 2.0KN/m2 卫生间 2.5KN/m2 挑出阳台及走廊 2.5KN/m2 上人屋面 2.0KN/m2 68、屋面花园 3.0KN/m2 不上人屋面 0.5KN/m2（3）风荷载基本风压值 W0=0.40KN/m2（4）基本雪压值 S0=0.55KN/m2 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 36 5.5.2 结构选型 本工程框架剪力墙结构体系。5.5.3 基础选型及处理 本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩。为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。1.桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。2.深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护69、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。5.5.4 结构防火 本建筑耐火等级为一级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下：1.框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为 35mm，耐火极限大于 3.0h。2.梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为 25mm，耐火极限为 2.0h。3.楼板保护层厚度为 15mm，耐火极限大于 1.5h。4.屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为 15mm，耐火极限大于 1.5h。5.非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为 240、190，耐火极限大于 2.0h。以上所选用材料均为不燃烧体，均满足民用建筑设计防火规范长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 37（70、GBJ16-87）的要求。5.6 公用辅助工程公用辅助工程 5.6.1 供配电 1.负荷等级 本工程高层建筑、消防的用电负荷、高层、小高层客梯、生活给水泵和楼道照明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。2.用电负荷 根据小区住宅类型，原则上 6KW户的设计功率考虑，大户型则按8KW户的设计功率考虑，公建按 80W/m2考虑。3.供配电系统 供电电源：380V220V 电源从市政供电管网接入。4.住宅配电 住宅电源从户外配电箱引入。每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线设臵电源总断路器，并采用可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户线不小于 10mm2，分支回路线不小于71、2.5mm2。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设臵独立回路及漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。5.应急照明 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设臵疏散照明及其标志。采用蓄电池作为备用电源。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 38 6.户外供电及照明 户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。小区户外照明采用造型优美的高压钠灯，以衬托优美的环境。7.夜景灯饰照明 在庭园小径边，竖直安装园林小径灯，与建筑、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上72、散步休息时更加心旷神怡。8.防雷接地 户外箱式变、配电均安装一组接地装臵，接地电阻要求不大于 4，供变压器中性点接地和避雷器接地。区内主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装臵。9.弱电 住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每栋楼集中设臵布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。弱电系统配线采用穿管暗敷73、引至弱电设备和插座。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 39 5.6.2 给排水 1.给水（1）给水水源 本项目供水水源为城市自来水。（2）用水量 正常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。根据有关规定，本项目日综合生活用水定额为 350L人 日，设计人数为 3 人户，用水时间按 24 小时计算，时变系数为 1.6。浇洒道路及绿化用水定额为 2Lm2 日。经估算，项目日综合生活用水量约为 90m3日，最大时生活用水量为 120m3小时。浇洒道路及绿化用水量约为 10m3日。不可预见用水量按上述用水量的 10%计算，约为 22m3日。项目最大用水量约为 152m3日。（74、3）给水系统 室外给水系统 室外给水为生活、消防合一的低压制。给水从解放路市政给水管引入壹根 DN100 的给水管，在区内连成环网，室外消防用水取自室外给水管网。并根据消防规范设室外消火栓。室内给水系统 项目建筑 16 层由市政给水管直接供水。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 40（4）消防给水 消防用水量 室外消防栓 40Ls 火灾延续时间 2 小时 室内消火栓 50Ls 火灾延续时间 2 小时 自动喷淋 36Ls 火灾延续时间 1 小时 室外消防 室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规范布臵。室内消防75、 室内设消火系统及自动喷淋系统，自动喷淋按中危险级设计。设臵场所为地下车库、商场、公建。本工程集中设一处消防泵房和消防水池。2.排水（1）排水量 生活排水量为约 120m3日。生活污水水质受到污染，需经处理后方可排放。（2）排水系统 室外排水 本项目排水采用雨污分流制，雨水采用有组织排水，设计重现期为一年，雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。室外粪便污水经粪池处理后排入市政污水管。室内排水 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 41 室内雨水与污水分流排水，排水系统设专用通气立管；生活污水和粪便污水分流，雨水采用有组织排水。5.6.3 消防安全 建筑消防设计 1.建筑物周围设环形消防通道，利用76、建筑周边城市道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。2.集中设臵消防控制中心，可布臵在管理用房首层。3.小区共设臵二个应急消防疏散出口，并通过区内的机动车道相连。4.所有单体均接二类建筑进行消防设计，耐火等级二级。消防给水 根据建筑设计防火规范的规定，小区同时发生火灾的次数为 1次，室外消防用水量为 40Ls；室内消防用水量为 50Ls，火灾延续时间为 2 小时。本工程消防总用水量为 453.6m3小时，777.6m3次。消防给水水源为城市自来水。电气消防 在按规范要求必须设臵火灾自动报警和联动控制装臵的建筑物，均设臵相应的报警和联动控制装臵，当发生火灾时，联动启系统相关消防设施，扑救火灾77、；在不设消防报警控制系统的建筑物内，当发生火灾时，由建筑物消火栓按钮直接起动消防泵，扑救火灾。在有些建筑物的重要场所和功能房间、公共走道和楼梯间等处，均按规范要求设臵应急照明。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 42 第六章第六章 环保、节能与安全环保、节能与安全 6.1 编制依据编制依据（1）污水综合排放标准（GB8978-1996）；（2）大气污染物综合排放标准（GB16297-96）；（3）建筑施工场界噪声限值（GB12523-1990）；（4）声环境质量标准（GB3096-2008）；（5）地表水环境质量标准（GH3838-2002）；（6）地下水质量标准（GB/T14848-93）78、；（7）环境空气质量标准（GB3095-1996）6.2 环境现状环境现状 项目区内地势平坦，场址的生态环境较好。用地靠近城市主干道，但又不直接临街，具有“闹中取静”的相对优势。用地周边基本上是办公区、住宅区和商业区，无工业污染源和其他危险品物流设施。6.3 项目对环境的影响项目对环境的影响 项目对环境的影响主要有以下几个方面：1.污染物主要是生活污水。2.垃圾站堆存的垃圾。3.在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。4.施工期间，作业机械声音属于突发性79、非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 43 人群的生活产生一定的影响。6.4 环境治理及保护方案环境治理及保护方案 1.废水处理 项目的排水采用雨、污分流排放体制。项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到 污水排入城市下水道水质标准CJ3082-1999 的水质标准后，经小区内的排水管网排入城市污水排水系统。2.环境空气 项目使用天然气、电作为生活能源，厨房分组设有统一的烟道，油烟废气从高出屋顶 1m 的排气筒排出，住宅楼内无其它集中式废气排放源，对空气影响小。3.噪声 项目无锅炉等集中式供热设80、施，无集中式中央空调系统，故无高噪声设备，主要声源为生活噪声。4.项目建成的环境管理 项目建成后，加强环境管理，维护好项目区域的绿化和美化工作，促进环境的良好发展。5.施工过程的环境保护（1）遵循“以人为本”的环保理念，保护城区生态环境 城市环境越来越成为评价一个城市好坏的决定性因素之一，也将影响着城市的经济（如对旅游的影响）和居民的生活。环境保护的一个重要内容是系统布局方案中应避免或减少多余的车长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 44 辆出行次数，集中进行车辆出行前的清洁处理，避免对城市景观的破坏，并将分散的运输集中起来，实现运输活动集中化，不仅有利于降低运输成本，而且有助于提高运输效率，81、节省资源，促进废弃物的集中处理，从而起到减少噪音、尾气对城市环境的污染，降低对城市环境的破坏或影响，尽量满足城市可持续发展的要求。（2）加强各阶段环保措施，确保环保意识的贯彻 充分考虑项目区与居民区之间的合理距离、污染物排放与城市管网如何结合、项目区周边绿化设计等问题，提倡建设生态型小区。小区建成后会成为新的景观，小区的美化、景观、绿化设计从美学、景观等方面给予更多的考虑。小区内种植一些吸收二氧化碳能力较强的植物和滞尘植物，站场外围绿化带由高大树木、乔木和草地构成，场内绿化带以灌木和草地为主，配合高度适中的乔木。（3）工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。（4）材料运输中，应采取封82、闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配臵洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止多次扬尘。（5）定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。（6）项目施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。6.水土保持（1）水土流失影响因素 本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 45（2）水土流失防治措施 项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。施83、工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 46 第七章第七章 节能节能 7.1 建筑节能建筑节能 本项目在实施过程中，按照国家 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（建设部）和湖南省居住建筑节能设计标准以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。项目的主要节能措施如下：1.主体建筑采用新型节能墙体材料。2.屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。3.拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。7.2 电气节能电气节能 电气节84、能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。其主要节能措施如下：1.变压器选用节能型产品；2.采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；3.照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；4.电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；5.设计时考虑稳定电压措施。7.3 节水措施节水措施 1.根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具位臵标长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 47 高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成85、的“隐形”水量浪费。2.尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。3.在可能条件下，充分利用各种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等优质杂排水，减少自来水耗费。4.对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装臵和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择使用适用的节水器具，提高节水效益。5.各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，宜选用高效节能的供水设备。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 48 第八章第八章 项86、目进度与组织实施项目进度与组织实施 8.1 建设工期及计划安排建设工期及计划安排 根据项目建设内容、工程量及其他前期准备、协作条件的成熟度，项目建设期拟定为 24 个月，具体实施计划如下：总体进度：2011 年 02 月至 2013 年 1 月。8.2 前期工作前期工作 用地手续：办理土地证 2011 年 1 月 31 日前完成；项目立项：可行性研究、环境评价报告书、地质灾害评估等于 2011年 3 月 31 日前完成；设计：规划方案、初步设计、施工图设计、景观设计等于 2011 年 5月 31 日前完成；三通一平：土地平整、用地测标、工程临时水电等于 2011 年 6 月 30日前完成；施工87、手续：各期项目开工前 2 个月开始；招投标工作：各期项目开工前 2 个月开始。8.3 营销策划方案营销策划方案 规划方案批准后 2 个月，预计 2011 年 7 月 31 日前。8.4 工程进度工程进度 2011 年 2 月至 2013 年 1 月。具体见表 8-1 项目工程进度表。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 49 表表 8-1 项目实施进度表项目实施进度表 序序号号 年年 月月 名名 称称 2011 年年 2012 年年 2013 年年 03 06 09 12 03 06 09 12 03 1 可研编制与报批 2 初步设计、审批 3 图纸设计及招标 4 土建及设备安装 5 竣工验收88、 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 50 第九章第九章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 9.1 投资估算依据投资估算依据 1.中华人民共和国预算法（1995）2.中华人民共和国招标投标法（1999）3.国家发展计划委员会、建设部工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）4.建设单位确认的设计要求、使用功能及建筑标准确定项目投资额。5.当地类似工程及建安工程造价标准。6.与项目建设相关的其他法律法规。9.2 投资估算投资估算 9.2.1 征地拆迁费用征地拆迁费用 本项目征地 88.02 亩（58677.00m2），费用按 377.97 万元/亩估算，共需费用 33269.00 万元。989、.2.2 工程费用工程费用 1.建筑安装工程费用 住宅、商业建筑、架空层、地下停车场及设备用房按 1600.00 元/m2估算（估算指标含主体工程、水电、消防、空调工程，下同），物管用房和社区用房按 1300.00 元/m2估算，本项目总建筑安装工程和设备估算费用共计 45745.12 万元。2.室外工程（1）三通一平、临时道路根据一般标准估算，临时道路按 50.00 万元估算；临时配电按 10.00 万元估算；临时给水管道及通信网络按 10.00长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 51 万元估算；（2）土石方（包括人工水体）按 360.30 万元估算；（3）围墙按 1.51 公里估算，临时90、围墙按 30%计。正式围墙单价指标按1240.00元/m估算，临时围墙单价指标按400.00元/m估算，总共为43.56万元；（4）挡土墙工程根据一般标准按 135.00 万元估算；（5）大门及值班室，根据一般标准按 10.00 万元估算；（6）室外给排水工程根据一般标准按 150.00 万元估算；（7）电气及照明工程根据一般标准按 350.00 万元估算；（8）室外配电工程根据一般标准按 120.00 万元估算；（9）变配电设备及配电间工程根据一般标准按 360.00 万元估算；（10）区内电缆及路灯照明根据一般标准按 180 万元估算；（11）弱电和消防工程根据一般标准按 160.00 万91、元估算；（12）园林绿化工程根据一般标准按 733.46 万元估算；9.2.3 工程建设其他费用工程建设其他费用（1）设计费 设计包含规划设计、总图设计、建筑安装工程设计、人防设计、景观绿化设计。不含装饰装修工程设计、园区道路、智能弱电系统及安防系统专项工程设计；根据工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）及市场行情，设计费估算共为 1054.88 万元。（2）报建费 根据湘价费200751 号文，商住用地类型五级用地标准按 120 元/m2长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 52 估算，报建费共计 2721.68 万元；（3）人防易地建设费 根据方案，地下室全部做人防工程，人防易地建设费92、用免缴；（4）建设单位管理费 根据财建2002394 号估算，建设单位管理费为 338.44 万元；（5）根据工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）及市场行情，勘察费及工程测量费估算共为 50.00 万元；（6）监理费 根据计委、建设部发改价格2007670 号，结合市场行情估算监理费共为 394.52 万元；（7）概预算及清单编制费 根据湘价费湘价费200749 号文及市场行情，估算概预算及清单编制费共为 76.15 万元；（8）招标代理费 根据计价格20021980 号文件 招标代理服务收费管理暂行办法 估算，招标代理费共为 21.15 万元；（9）水土保持设施费和水土流失防治费 根据93、湘价费2006145 号，按 1.35 元/占地面积估算共为 7.92 万元；（10）环评咨询费、节能评估咨询费、可研编审费按 80.00 万元估算；9.2.4 预备费预备费 基本预备费：根据项目情况，按工程费用与其它费用之和约 5%估算，共为 4255.14 万元。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 53 9.2.5 建设总投资建设总投资 项目总投资 105328.37 万元，其中固定资产投资 103758.01 万元，流动资金 1570.35 万元。本项目总投资估算表见附表 2。9.2.6 流动资金估算 流动资金采用比例估算法估算，项目经营期流动资金估算额为1551.14 万元。9.3 94、投资使用计划投资使用计划 项目建设期 24 月，建设期使用固定资产投资 103758.01 万元，包括建筑工程费 39501.62 万元，设备购臵费 5946.19 万元，设备安装费 297.31万元，工程建设其他费用 39357.75 万元，建设期利息 14400.00 万元，基本预备费 4255.14 万元。9.4 资金筹措资金筹措 本项目投资总额 105328.37 万元，使用自有资本 34273.00 万元，使用对外融资流动资金 70000.00 万元。本项目投资使用计划与资金筹措详见附表 3。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 54 第十章第十章 财务评价财务评价 本项目为新建项目95、，按照国家发改委颁发的 建设项目经济评价方法与参数第三版的评价方法和格式深度，对公司该项目全部新增投入，新增全部营业收入情况进行财务计算和经济效益评价。根据项目经济评价的原则和方法，由于该项目的投资规模和建成后对国民经济的影响均比较小，本报告将主要对该项目进行财务评价而不进行国民经济评价。10.1 财务评价依据财务评价依据 1.投资项目可行性研究指南 2.中华人民共和国公司法及其实施条例。3.中华人民共和国增值税法及其实施条例。4.中华人民共和国企业所得税法及其实施条例。5.财政部发布的其他财务制度、企业会计制度和近年会计制度改革的有关规定。6.国家和湖南有关劳动工资管理和社会保障等部门的有关96、规定。10.2 财务评价基础数据选取财务评价基础数据选取 10.2.1 计算期与经营销售负荷 根据项目实施进度，确定本项目的建设期为 2 年，项目全部完工后才投入正式运营，故经营期拟定为 10 年，计算期合计为 12 年。结合项目具体情况，项目商业和住宅建筑销售进度确定为建设期第 1 年 45%，第 2年 55%，住宅物业管理、商铺租金和摊位管理费以及项目平台其他收入从经营期，即项目第 3 年开始计算。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 55 10.2.2 财务基准收益率 本项目为商住房地产开发项目，财务基准收益率按以下方式确定：（1）无风险报酬率取现行五年以上贷款利率，为 6.55%。（297、）风险报酬率的确定 风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率。行业风险报酬率的确定：该项目属房地产开发行业，易受项目市场需求和当地经济和政策的影响，因此确定该项目的行业风险报酬率为1.3%。经营风险报酬率的确定：该项目经营期间易受租金以及其它价格等条件变化的影响，因此确定经营风险报酬率为 1.2%。财务风险报酬率的确定：企业为了发展生产和经营，通常在利用自有资金外，还有一定数量的贷款。如果企业盈利状况好，资金周转快，那么企业则具有较强的偿还能力，企业负债带来的财务风险较小。反之，企业则具有较差的偿还能力，企业负债带来的财务风险较大。根据该项目投资及融资情况分析98、，企业有较强的偿还能力，因此确定财务风险报酬率为1.5%。其他风险报酬率的确定：目前经济形势不稳定，国内物价亦不稳定，所以确定其他风险报酬率为 1.3%。（3）基准收益率的确定 由上分析可得，该项目无风险报酬率为 6.55%，风险报酬率为 5.3%，因此基准收益率确定为 11.85%，取整为 12%。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 56 10.2.3 其他计算参数 其它计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。如表 10-1 所示。本项目各年折旧、摊销情况详见附表 6 和附表 7。表表 10-1 其它计算参数汇总表其它计算参数汇总表 序号序号 名称名称 计算参数计算参数 备99、注备注 1 固定资产折旧 机器设备 20 年，建（构）筑物 50 年 平均年限法，净残值率 5%2 无形资产摊销 20 年 3 其他资产摊销 10%平均摊销 4 工资及福利费 直接测算 5 销售费用 15%营业收入为基数 6 修理费 2%固定资产原值为基数 7 其它费用 7.1 其它经营费 2.5%（固定资产原值为基数）指从经营费用、管理费用和营业费用中扣除折旧费、摊消费、修理费和工资的其余部分 7.2 其它管理费 15%（营业收入为基数）7.3 其它营业费 3%（营业收入为基数）8 其它税收 利润总额为基数 营业税额为基数 8.1 所得税、营业税 所得税率 25%，营业税 5%8.2 营业税100、金及附加 城市维护建设税按 7%，教育费附加率按 3%，地方教育费附加率按 2%营业税为基数 8.3 土地增值税 按商业预增 3%、住宅预增 1%计算 8.4 印花税 0.5 营业收入为基数，预征 8.5 土地使用税 6 元/m2 9 盈余公积金 10%所得税后利润为基数 10 公益金 5%所得税后利润为基数 10.2.4 职工工资 根据公司全部定员数额及构成情况，按各类人员人均年工资水平计算工资总额分别计入各项费用内，含职工福利基金、劳动保险费等费用。管长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 57 理人员及营销人员工资及福利费等分别计入管理费用和营业费用内。10.3 财务计算和分析财务计算和分101、析 10.3.1 经营成本及期间费用测算 总成本费用包括经营成本、营业费用、管理费用、财务费用。测算中：原材料：包括各种原材料、辅助材料，根据产品材料消耗定额及材料价格情况进行测算。管理费用：参照公司现有费用水平进行测算。营业费用：参照公司营业费用水平进行测算。本项目各年成本费用情况详见附表 5。10.3.2 营业收入计算 根据本项目的市场定位采用住宅全部出售，商业部分销售、部分出租方式运营。本项目收入主要来源于以下几个方面：（1）住宅销售 住宅销售收入：44600m2 7000 元m231200 万元（2）商业销售 底层商铺销售收入：27000m2 33000 元m289100 万元 一楼商102、铺销售收入：20400m2 36000 元m273440 万元 二楼商铺销售收入：20000m2 30000 元m260000 万元（3）住宅物业管理费 住宅物业管理费收入：44600m2 18 元每年m280.28 万元（4）商铺租金收入 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 58 商铺租金：63548.35m2 2400 元每年m215251.60 万元（5）商铺摊位管理费收入 商铺摊位管理费：130948m2 120 元每年m21571.38 万元（6）其他收入 包括广告、代理、授权、网络、服务等：130948m2 30 元每年m2392.85 万元 本项目年销售收入情况见表 10-2。103、表表 10-2 项目年销售收入情况表项目年销售收入情况表 序序 号号 项项 目目 建设期建设期 运营期运营期 2012 2013 2014-2023 每年每年 1 住宅销售收入 14049.00 17171.00 2 住宅物业管理费收入 80.28 3 商铺销售收入 100143.00 122397.00 4 商铺租金收入 15251.60 5 商铺摊位管理费收入 1571.38 6 其他收入 392.85 总计总计 114192.00 139568.00 17296.11 本项目营业收入和营业税金及附表 4。10.3.3 利润测算 根据各年收入、成本、费用、营业税金及附加情况计算各年利润，所104、得税按 25%计算。本项目建成后正常年份本项目平均利润总额 25017.42 万元，净利润18763.06 万元。本项目各年利润计算详见附表 8。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 59 10.3.4 盈利能力分析 主要进行现金流量分析 所得税前财务评价指标如下：财务内部收益率 FIRR 168.39%财务净现值 FNPV（I c=12%）64299.77 万元 投资回收期 Pt（含建设期）1.09 年 所得税后财务评价指标如下：财务内部收益率 FIRR 24.01%财务净现值 FNPV（I c=14%）9987.59 万元 投资回收期 Pt （含建设期）4.44 年 从指标可以看出，全部投105、资财务内部收益率（税后）为 24.01%，高于行业基准收益率 12%。财务净现值（税后）FNPV（I c=12%）为 9987.59万元，投资回收期 4.44 年（税后）。10.3.5 财务计划现金流量分析及资产负债分析 本项目财务计划现金流量表见附表 9。从表中可以看出计算期内各年的投资、融资及经营活动的现金流入和现金流出情况，计算表明公司具有较大的盈余资金，也说明公司财务生存能力很强。10.3.6 项目资金筹措 本项目总投资105328.37万元，其中使用企业自有资金35328.37万元，其余 70000 万元采取股权质押融资或其他方式取得，湖南正湘臵业有限公司可用在建工程（商铺使用权）及106、股权等方式质押或其他保证方式，如果长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 60 项目公司不能按时支付本金及红利给投资公司，投资公司有权接管合作项目的经营权，待投资公司收回投资资本金、红利及违约金后，再将项目的经营权归还给甲方，或直接将甲方用于质押的股权变现，股权变现后，待投资方收回投资资本金、红利及违约金后，将剩余价值归还给项目公司。10.3.7 用款计划 本项目现需融资 70000 万元，项目所需资金到位后，将用于本项目的建设。项目公司将对此项融资成立项目资金专项管理机构，由公司法人代表亲自负责，做到组织落实、专款专用、保证每花一笔资金都做到事前申请，经法人批准签字后才能到财务部门办理领取手续107、，保证每项资金都落在实处，决不多花、乱花一分。本次融资到位后，公司将利用自身优势和资金优势，并逐渐将此优势转化为专业优势，争创行业的一流企业。10.3.8 还款计划和还款来源 1.还款计划 项目公司将对所融资金每年付息，到期还本（具体按与投资公司签订的协议为准）。本项目借款还本付息估算见附表 10。2.还款来源 本项目融资还款来源有以下几种方式：（1）销售收入 销售收入见 10.3.2 节营业收入计算。从表 10-2 可以看出，本项目销售收入 2012 年为 114192.00 万元，2013年为 139568.00 万元，2015 年以后为每年 17296.11 万元。长沙骑龙大街建设项目可108、行性研究报告书 61 2014 年项目公司将一次性将所融资金 7 亿元全部还清，从附表 10可知，本项目还贷资金来源 2014 年为 141062.52 万元，说明项目公司完全有能力偿还所融资金本金，并支付期间利息。（2）商铺保证金 项目公司可以以租赁商铺租金、保证金来偿还所融资金本金和支付期间利息。（3）增资扩股 融资期间，项目公司可以通过增资扩股来获得资金来偿还所融资金本金和支付期间利息。（4）银行贷款 因项目公司已成功开发了一期项目，并持有了大量资产，项目公司完全可以在融资期间申请银行贷款来偿还所融资金本金和支付期间利息。（5）其他收入 主要为项目公司在本项目上除销售收入和商铺租金、保证109、金外的收入。（6）其他投资 主要为项目公司在非本项目上的投资分红收益，此项资金也可以用来来偿还所融资金本金和支付期间利息。10.3.9 不定性分析（1）盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是根据满负荷生产（经营）年份的销售、成本费用和税金等数据，通过公式求得盈亏平衡点（BEP）。由于项目各年固定成本不长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 62 尽相同，现对项目在计算期内达到设计经营能力年份的盈亏平衡点进行了测算，项目盈亏平衡点（BEP）如下：BEP=年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-年销售税金）年处理量能力29.67%年处理量能力 分析表明：项目只要在计算期内达到设计生产能力的 29.67%，项目110、就可以保本运营。说明项目对市场需求变化的适应能力较强。项目不太可能因技术、工程而影响经营，市场分析表明，项目有相当的市场竞争力。（2）敏感性分析 为预测项目的可靠性及抗风险能力，对影响项目经济效益的主要因素产品销售收入、原材料成本、流动资金、建设投资进行敏感性分析。当产品销售收入和建设投资等主要因素变化时，对内部收益率影响见表 10-3，敏感性分析图见图 10-1。就销售收入、原材料成本和建设投资等诸因素，对财务内部收益率、净现值进行分析。结果表明，在上述诸变化因素分别上下变化 10%时，对财务内部收益率都会产生一定影响，影响程度大小依次为：销售收入、建设投资。其中：销售收入增加变化 10%对111、内部收益率的影响可以达1.32%，建设投资的变化对内部收益率的影响也比较大。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 63 10-3 敏感性分析表（对内部收益率的影敏感性分析表（对内部收益率的影响）响）不确定因素不确定因素 变化率变化率 内部收益率内部收益率 净现值净现值 销售收入 28.65%14219.43 28.65%26.33%12103.51 26.33%24.01%9987.59 24.01%21.69%7871.67 21.69%19.37%5755.75 19.37%建设投资 10%22.05%5148.65 5%23.03%7568.12 0%24.01%9987.59-5%24112、.99%12407.06-10%25.97%14826.53 图图 10-1 敏感性分析图（内部收益率）敏感性分析图（内部收益率）10.3.10 经济效益综合评价 从表 10-3 可知，本项目建成后不仅能够带来显著的社会效益，还将获得良好的经济效益。预计项目建成计算期内公司年平均新增销售收入35560.09 万元，正常年份平均年新增利润总额 24981.86 万元，平均年上交营业税 1778.00 万元，营业税金及附加 213.36 万元，所得税 6254.35 万长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 64 元。从项目经济效益评价指标来看，财务内部收益率（税后）24.01%，高于设定的基准收益113、率 12%；投资回收期（静态）1.09 年，低于行业的基准投资回收期；财务净现值 FNPV（税后）为 9987.59 万元；从项目不确定性分析结果来看，盈亏平衡点为 29.67%，各变动因素在 5%的范围内变化时，内部收益率偏离基准收益率 12%临界点较小，说明项目具有较强的抗风险能力。综上所述，项目建成后将取得良好的经济效益和社会效益，且具有比较强的抗风险能力，项目在经济上是可行的。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 65 第十一章第十一章 效益评价效益评价 11.1 项目对国家政治和社会稳定的影响项目对国家政治和社会稳定的影响 项目的建设与生产会增加当地政府财政收入，使重点民生支出得到更114、有利的保障，同时带动当地经济的增长，优化经济结构，带动相关产业，促进经济社会均衡发展，对国民经济持续、快速、稳定的增长具有重要的综合效益和战略意义。项目建成后正式运营生产，可为社会提供就业岗位，解决下岗职工再就业和待业青年就业问题，缓解城乡劳动就业压力，提高居民收入，减少贫困，促进人口合理分布和流动，提高居民生活质量，促进社会稳定。11.2 项目对当地相关产业发展的影响项目对当地相关产业发展的影响 如果从产业链的角度衡量，房地产行业投资可以拉动 50 多个其他行业的发展，其间接创造的价值更大。仅以直接拉动的建筑业而言，近十几年来建筑业占中国GDP的比重一直在5%以上，房地产业加建筑业对GDP的115、贡献度在 10%以上。也正是因为房地产行业的这一特性，我们可以在经济发展历史上观察到一个有意思的规律，即只要国家放开房地产行业的发展，宏观经济就会高涨，而经济出现过热的情况，又和房地产业发展过猛脱不了干系。打压房地产的后果，是经济增长逐步减速，而下一次的经济启动则又得益于房地产行业的复苏。11.3 项目对合理利用自然资源的影响项目对合理利用自然资源的影响 项目在建设过程和生产过程中为了节约物资，以“科学合理”为原则，加强工程预算，合理利用原材料与辅助材料、水、电等能源资源，同时完善管理制度，努力杜绝能源资源浪费。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 66 1 11 1.4 4 项项项项目目目目116、的的的的社社社社会会会会效效效效益益益益 1.项目对当地居民就业和收入的影响 项目投入运行后，将提供 200 个长期就业岗位。项目建设将带动相关行业的就业。项目通过招商引资也将为地方政府新开辟税源，增加政府收入，促进地方经济发展，提高当地居民的福利水平。2.对所在地不同利益群体的影响 项目的利益群体包括：项目单位、长沙市政府、当地居民、商业银行、施工建设单位、工程设计、环境影响评估等单位等。项目的实施既能为当地居民创造就业、提高收入，也能为当地政府带来财政收入，还能促进当地食品工业的发展，项目对各利益群体的影响均是积极的。通过建设本项目，一方面可以提高居民的就业水平和收入水平，同时有效的促进当117、地食品工业的发展，为其提供了稳定的后勤服务和保障。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 67 第十二章第十二章 风险评价风险评价 目前，国家经济发展面临一系列不确定因素，产业发展面临一定风险。企业要保证经营项目持续稳定发展，就要及时应对不可预见的、突如其来的、且对经营造成巨大影响的事件。这就必须在经营管理的同时，同样进行项目的风险管理，做到居安而思危，有备而无患。风险管理是经营管理的特殊内容，是对经营管理中许多内容、特殊要素进行的特殊管理。为保证本项目的顺利实施，为降低项目合作双方投资风险，提高合作成功机率，现从不可抗力、政策、市场竞争、产品价格、资金管理等方面客观、公正、科学、合情、合理、合118、法的对该项目投资风险进行综合分析，并结合行业具体状况制定了可行的防范措施。涉及内容如下：12.1 项目风险因素项目风险因素 12.1.1 不可抗力因素风险 不可抗力风险是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，在本项目中，不可抗力主要指来自于自然界的重大变化所引发的危机，自然风险不以人的意志为转移，一旦在项目实施过程中出现人力不可抗拒的巨大自然灾害，本项目将难以达到设计建设水平，项目的进展和收益将受到一定的影响。包括由于工程投资建设和生产过程给环境带来的污染和破坏等风险。12.1.2 政策风险 对于房地产开发行业而言，包括国家宏观调控政策、财政货币政策，税收政策、优惠政策、相关法律法规都可119、能进行适时调整，也会造成一定的风险。特别是在当前全球经济危机背景下经济衰退、低通胀，及潜伏在长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 68 经济、金融领域的风险都会对该项目的预期收益造成一定风险。12.1.3 市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。从该项目来看，公司面临市场风险有：1.项目的开发策略、以及定位对项目的销售和经营有很大的影响，同时员工工资的上涨会使企业经营受影响。而该行业对人员的需求量大，如果相关行业发生波动，也会使公司经营受影响。2.市场价格波动。随着潜在进入者与行业内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，各120、公司会采取相互挤压的策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。12.1.4 管理风险 项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。12.1.5 财务风险 财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和借入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。公司在发展初期，财务风险主要体现为资金短121、缺风险，即资金不能满长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 69 足公司快速发展的需要，但项目实施后，如果公司运营情况发生较大不利变化（如政策影响等，从而影响到该项目的主营业务收入和公司的资金周转）的可能性较小，则根据综合利用行业的特点，基于以上因素，公司面临的财务风险不大。12.1.6 信用风险 信用风险是指因借款人或其他交易对手违约而带来的损失的可能性，该项目融资中，主要是指项目投资者（借款人）因无力偿还或其他原因而违约的可能性。有限追索的项目融资是依靠有效的信用保证结构支撑起来的，因而信用风险贯穿项目始终。12.1.7 资金风险 资金是企业生存与发展的基础，是企业进行经营活动的血脉，其高流122、动性使之能任意转换为其他任何类型的资产，具有较高的风险性。因此，必须建立健全资金的内部控制制度，加强企业资金的管理，确保企业资金安完整、正常周转和合理使用，减少和避免损失浪费。12.1.8 价格风险 价格风险是指由于基础资产价格变动导致衍生工具价格变动或价值变动而引起的风险。作为市场供求关系的直接反应，价格的波动往往是受市场供求关系的影响造成的，反过来它可以被用来调节市场供求的工具。造成价格波动的原因除了市场供求变化的影响外，就是市场经营者的竞争而人为所致。12.1.9 客户风险 客户既是企业最大的财富来源，也是风险的最大来源。客户的信用风长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 70 险主要体现123、在其对企业的款项形成的惯性拖欠和坏账上。12.1.10 技术风险 主要指本项目国际食品城开发最终采用策划定位不够到位，或技术应用不合理引起的项目建设工程延期、不能正常生产及生产安全问题等造成的损失。12.1.11 工程风险 主要指工程地质条件、水文地质条件和工程详细设计发生重大失误，导致工程量增加、投资大幅增加、工期拖长、或者是生产事故等所造成的损失。12.1.12 建设协作风险 主要指投资项目所需要的原材料和设备供应、供电条件等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。12.1.13 社会风险 由于工程建设投资对当地社区产生的不良影响而带来的社会冲突等。12.2 风险规避对124、策风险规避对策 针对上述风险，项目责任方将采取以下对策加以规避：12.2.1 不可抗力因素风险规避对策 项目建设地位于长沙市，地理环境优越，地质条件良好，自然灾害较少。因此，本项目所需面对的自然不可抗力风险较小。并且，本项目针对自然灾害的风险，采取了相应的解决措施：项目方将建设防备设施，并聘请各方面专家，积极做好评估预测，加强预防，并向保险公司投保相应的长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 71 风险险种，确保投资者的基本利益。12.2.2 政策风险规避对策 本项目符合国家产业政策，既可带动周边商业发展，又可提高当地居民的经济收入，又可安臵大批无工作人员就业，同时改善城区生活水平，有着良好的经125、济效益和社会效益，将有利的促进望城区商业的发展。为此，市政府和业务主管部门都给予了积极的支持和扶助，建设外部良好条件。项目方在经营管理时将不断注重企业利益和社会效益的结合，承担更多的社会责任。项目的建设严格遵照相关法规，保护环境、合理开发利用资源，从而有效地规避政策影响。1.企业将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定企业发展目标和战略；2.加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成企业的独特优势，增强抵御政策风险的能力。12.2.3 市场风险规避对策 针对市场需求不断变化的状况，该项目管理层应密切注视市场动向，树立超126、前意识，扩大市场空间，随时抓住市场切入点，做到：1.合理安排本项目人员，保证项目正常运营，避免风险。专业人员应全国招聘，对于非专业人员应就近招用，节约成本，增加效益，回避风险；2.由管理层掌控全局，整体协调，避免区域偏差，同时加强对行业市场的进一步开发、加强经营管理、建立完善的质量保证体系；3.通过培训和引进管理人才，改善人才结构，建立完善的管理体系；长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 72 4.进一步提高工作效率，降低运营成本，提高综合竞争力，增强项目适应市场需求变化的能力；5.加快对行业市场的开发进度和加强对前沿市场的研究与探索，增强市场需求应变能力；12.2.4 管理风险规避对策 该项127、目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是该项目运行过程中必须予以关注的。应对管理风险的对策：1.项目融资成功后，将吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入公司管理层；2.规范公司治理，制定完善各项管理制度，保障股东和投资者的合法权益；3.加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平；4.推行目标成本管理，加强成本控制；5.倡导组织创新、思想创新，以适应不断变化的外部环境。12.2.5 128、财务风险规避对策 根据以上分析可知，本项目计算期内投资利润率为 23.75%，项目借入资金利息率为 12%，两者差额较大，同时借入资金与自有资金的比例不是太大，所以可以看出本项目的财务风险程度较小。应对财务风险的对策：长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 73 1.实行严格的资金借贷和运用审批制度，根据公司发展情况和资金市场成本的变化，调整资本结构；2.使投资项目尽快产生效益，提高资产盈利能力，降低投资风险；3.加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用，为公司扩大投资提供现金流；4.加大资本运营的力度，构筑和拓宽畅通的融资渠道，为企业的资金供应建立稳129、固的渠道，为公司的发展不断输入资金，同时完善公司自身的“造血”机制；5.加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率；6.实施财务预决算制度；7.建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降到最低程度。12.2.6 信用风险规避对策 应对信用风险的对策应包括投资公司与项目公司之间以及项目公司与其他交易对手之间的信用风险规避。对于投资公司与项目公司之间的信用风险规避可以按照投资公司与项目公司达成的项目投资协议中的方案执行，项目公司可以采取股权臵换等方式获得投资公司融资，并应严格按照项目投资协议达成的方式使用资金，并按时支付红利，到期还本；同时，投资公司应进行全程130、监督。对于项目公司与其他交易对手之间的信用风险规避，除采用以上类似方案外，还应注意：1.全面、真实的掌握合作对象的信息；长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 74 2.准确了解合作对象的信用状况；3.选择正确的结算方式和结算条件；4.严格审批企业内部资金的使用，对应收账款实行严格监控；5.对拖欠账款采取有效的追讨手段，并建立科学的信用管理制度。12.2.7 资金风险规避对策 应对资金风险的对策：1.事前防范，建立科学的财务控制体系及明确的规章制度；2.事中控制，保障货币资金的安全性、完整性、合法性和效益性；3.事后监督，注重信息反馈；4.重视资金全面预算管理，建立信息化运作资金管理体系；5.注131、重业务流程，重视资源的配臵和整合；6.内控制度与监督检查并重，科学方法与常规办法相结合，内部管理与外部监督相配合。12.2.8 价格风险规避对策 应对价格风险的对策：1.稳定该项目正常运营所需渠道；2.加强公司的内部管理制度，挖潜降本，以提高盈利水平；3.将进一步加强内部管理，加大成本否决力度，降低费用支出，继续使成本费用管理成为公司抵御价格波动风险的主要手段；4.加强市场信息调研，根据市场价格的运行特点，及时调整服务内容，实现销售利润最大化。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 75 12.2.9 客户风险规避对策 应对客户风险的对策：1.实行规范化的客户资信管理；2.实行制度化、标准化的客132、户信用信息管理；3.对客户进行同意的信用风险评级；4.以科学的信用分析方法预测和防范客户信用风险。12.2.10 技术风险规避对策 公司技术风险的控制在很大程度上取决于公司人才素质以及对行业管理、业务流程是否有深入的调研、了解与掌握。应对技术风险的对策：1.重视技术方案的咨询认证，就技术方案的可行性进行研究，对方案实施后的可能结果进行预测；2.应改善内部组，建立有利于技术创新的生产过程组织；3.通过选择合适的技术创新项目组合，进行组合开发创新，降低整体风险；4.建立健全技术开发的风险预警系统，及时发现技术开发和经营过程中的风险隐患；5.建立健全有关技术管理的内部控制制度，加强对技术资产的监督管133、理；6.大力招聘有关技术专家与技术工人，大力吸收接受高等教育的人才，大力培养自己的操作管理人员，制定研发计划，加强与科研部门的合作，持续引进先进工艺和生产技术等手段，以确保公司在经营上的优势，长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 76 降低该类风险。12.2.11 工程风险规避对策 项目所选择厂址地质条件、水文气候条件较好、交通方便，不存在影响项目施工的工程障碍。此外项目的工程建设将委托有资质的的设计单位进行工程设计和施工，其具备同类型大型商业地产的设计、施工经验，能够确保工程设计和施工质量。辅以健全的施工监理和工程验收检查，可以确保项目的工程风险降到最低。因此本项目面临工程风险较低。12.2134、.12 外部协作风险规避对策 项目所在地在交通、原材料获得、供水、电力输出的条件已经具备，本项目面临外部协作风险较低。12.2.13 社会风险规避对策 项目能够促进当地居民就业和收入水平，同时并对财政收入增加等积极作用，社会风险较低。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 77 第十三章第十三章 结论及建议结论及建议 13.1 对项目的结论性意见对项目的结论性意见 通过以上各章节对该项目的可行性研究分析，可以得出以下结论：从企业管理条件看，项目企业领导层有多年的管理经验，视野开阔，积极进取，项目负责人具备丰富的社会经验和专业知识，有利于该项目的开发和运营管理。从地域条件看，项目所在地在加快硬环境135、建设的同时，出台了关于鼓励投资的若干规定，减少收费项目、降低收费幅度、公开收费标准、简化收费手续，为投资者带来了良好的投资环境。由此可见，项目地区具备良好的投资环境，给项目的开发建设提供了较好的物质基础。从市场环境看，当前国际和国内市场均有较大的需求，给项目的产品带来了较好的市场前景。从社会效益看，项目符合国家“十二五”发展规划，符合当地政府关于调整产业结构的政策，有利于带动相关产业发展，同时，项目也为当地提供了劳动就业机会，能够大力带动当地经济的发展，促进社会的稳定。从经济效益来看，计算期内项目销售收入合计为 426721 万元，总成本费用（包含各种税金）120375 万元，利润为 3063136、46 万元，项目投资利润率为 23.57%，资本金净利润率为 72.99%。财务内部收益率（所得税前）为 168.39%，所得税后为 24.01%；静态投资回收期为 1.09 年（包括建设期），动态投资回收期为 4.44 年（包括建设期），各种指标显示项目的经济效益良好。项目公司已成功开发了“罗马商业广场一期”，并取得了成功。除了长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 78 快速收回全部成本，略有盈余之外，还持有了“华美达”五星级酒店、“人人乐”超市、“中影国际”、“苏宁电器”等优质物业。同时，大量的主力店物业的持有，对本商圈的培育打下扎实的基础。在此期间也积累了一定的商业地产经验和培育了开发团137、队。对于本项目的建设，项目公司为加快开发进度、缩短建设期，使本项目早日完成并投入运营，需对外融资 7亿元流动资金以加快工程项目建设；同时，项目公司将加大宣传推广和招商销售力度，吸引更多的行业商家和投资商进入，加速资金回笼，既能为项目公司带来更加丰厚的经济效益和社会效益，又能使投资方在短期内收到最佳效益、最大的回报，是一种项目公司和投资方双赢的合作方式。13.2 对对融资融资的结论性意见的结论性意见 经过以上分析我们可知，本项目从地域条件、企业管理、市场环境、财务分析等方面都具有较大的优势，项目的经济指标正常，经济效益良好。通过对项目风险分析对本项目存在的风险因素进行了甄别，并进行了分析，作出了138、风险规避的策略，最大限度的降低了投资者的风险。对于本项目的所融资资金，湖南正湘臵业有限公司可以采取以在建工程（商铺使用权）及股权等方式质押，并对此项融资成立项目资金专项管理机构，由公司法人代表亲自负责，做到组织落实、专款专用。同时将通过采用销售收入、商铺保证金、增资扩股获得资金、银行贷款、其他收入和其他投资所得等多种渠道偿还投资公司所融资金本金和期间利息，从而使投资者完全消除对所投资金的后顾之忧。由此可见，本项目是完全值得投资的项目。长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 79 附附录篇录篇 附表 附表 1：建筑工程内容及造价估算表 附表 2：项目总投资估算表 附表 3：项目投资使用计划和资金筹139、措表 附表 4：营业收入和营业税金及附加表 附表 5：总成本费用估算表 附表 6：固定资产折旧估算表 附表 7：无形资产摊销表 附表 8：利润总额及分配表 附表 9：财务现金流量表 附表 10：借款还本付息估算表 附图 长沙骑龙大街总平面布臵图 长沙骑龙大街建设项目可行性研究报告书 80 附表附表 1 建筑工程内容及造价估算表建筑工程内容及造价估算表 序号序号 建设项目建设项目 占地面积占地面积（平方米）（平方米）总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）单位造价单位造价（万元（万元/平方米）平方米）投资额投资额（万元）（万元）1 主体工程 225388.08 36062.09 1.1 住宅 3140、0027.60 44600.00 0.16 7136.00 1.2 商业 130948.35 0.16 20951.74 1.3 架空层 654.70 0.16 104.75 1.4 地下停车场及设备用房 49185.03 0.16 7869.60 2 配套服务工程 1418.60 184.42 2.1 物管用房 918.60 0.13 119.42 2.2 社区用房 500.00 0.13 65.00 2.3 广场 3300.00 0.05 165.00 2.4 道路硬化 10319.74 0.04 412.79 2.5 绿化带 14669.25 0.05 733.46 2.6 围墙 362141、.99 0.12 43.56 合计 58677.00 226806.68 37601.32 81 附表附表 2 项目总投资估算表项目总投资估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）占总投占总投资的比资的比例（例（%）建筑安建筑安装工程装工程费费 设备工设备工器具购器具购臵费臵费 安装工安装工程费程费 工程建工程建设其他设其他费用费用 合计合计 一一 建设投资建设投资 39501.62 5946.19 297.31 58012.89 103758.01 1 工程费用工程费用 39501.62 5946.19 297.31 45745.12 43.43%1.1142、 主体工程 36062.09 5946.19 297.31 42305.59 1.1.1 住宅 7136.00 1176.64 58.83 8371.47 1.1.2 商业 20951.74 3454.68 172.73 24579.15 1.1.3 架空层 104.75 17.27 0.86 122.89 1.1.4 地下停车场及设备用房 7869.60 1297.60 64.88 9232.08 1.2 总图运输 762.21 762.21 1.3 其他 2677.32 2677.32 1.3.1 三通一平、临时道路 75.00 75.00 1.3.2 土石方 360.30 360.30 143、1.3.3 围墙 43.56 43.56 1.3.4 挡土墙工程 135.00 135.00 1.3.5 值班室 10.00 10.00 1.3.6 室外给排水工程 150.00 150.00 1.3.7 电气及照明工程 350.00 350.00 1.3.8 室外供电线路 120.00 120.00 1.3.9 变配电设备及配电间工程 360.00 360.00 1.3.10 区内电缆及路灯照明 180.00 180.00 1.3.11 弱电及消防工程 160.00 160.00 1.3.12 园林绿化工程 733.46 733.46 2 工程建设其它费用工程建设其它费用 39357.75 144、39357.75 37.37%2.1 期初开办费（包括土地使用费）34613.00 34613.00 2.2 与项目建设有关的其他 4744.75 4744.75 82 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）占总投占总投资的比资的比例（例（%）建筑安建筑安装工程装工程费费 设备工设备工器具购器具购臵费臵费 安装工安装工程费程费 工程建工程建设其他设其他费用费用 合计合计 费用 2.2.1 设计费 1054.88 1054.88 2.2.2 报建费 2721.68 2721.68 2.2.3 人防易地建设费 2.2.4 建设单位管理费 338.44 338.44145、 2.2.5 工程测量、勘察费 50.00 50.00 2.2.6 监理费 394.52 394.52 2.2.7 概预算及清单编制费 76.15 76.15 2.2.8 招标代理费 21.15 21.15 2.2.9 水土保持设施费和水土流失防治费 7.92 7.92 2.2.10 环保咨询费、节能评估咨询费、可研编审费 80.00 80.00 3 预备费预备费 4255.14 4255.14 4.04%3.1 基本预备费 4255.14 4255.14 3.2 涨价预备费 4 固定资产投资方向调节固定资产投资方向调节税税 5 建设期利息建设期利息 14400.00 14400.00 13.146、67%二二 流动资产投资流动资产投资 1570.35 1570.35 1.49%其中铺底流动资金 500.00 500.00 工程项目总投资（一工程项目总投资（一+二）二）39501.62 5946.19 297.31 59583.25 105328.37 100.00%83 附表附表 3 项目投资使用计划和资金筹措表项目投资使用计划和资金筹措表 单位：万元单位：万元 序号序号 分项分项 合计合计 建设期建设期 经营期经营期 2012 年年 2013 年年 2014 年年 一 项目总投资（项目总投资（1+2）105328.37 70000.00 30000.00 5328.37 1 固定资产投147、资 103758.01 70000.00 30000.00 3758.02 1.1 静态投资 89358.01 64000.00 21600.00 3758.02 1.2 动态投资 14400.00 6000.00 8400.00 建设期利息 14400.00 6000.00 8400.00 2 流动资金 1570.35 1570.35 其中：铺底流动资金 500.00 500.00 二 资金筹措（资金筹措（1+2+3）105328.37 70000.00 30000.00 5328.37 1 项目资本金来源 35328.37 20000.00 10000.00 5328.37 企业自有资金 148、35328.37 20000.00 10000.00 5328.37 2 对外融资 70000.00 50000.00 20000.00 84 附表附表 4 营业收入和营业税金及附加表营业收入和营业税金及附加表 单位单位：万元：万元 序序号号 分项分项 建设期建设期 经营期经营期 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 一一 产品销售收入（不含税）产品销售收入（不含税）114192.00 139568.00 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 149、17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 二二 营业税金及附加营业税金及附加 685.15 837.41 103.78 103.78 103.78 103.78 103.78 103.78 103.78 103.78 103.78 103.78 1 应交营业税应交营业税 5709.60 6978.40 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 2 城市维护建设费城市维护建设费 399.67 488.49 60.54 60.54 60.54 60.54 60.54 60150、.54 60.54 60.54 60.54 60.54 3 教育费附加教育费附加 171.29 209.35 25.94 25.94 25.94 25.94 25.94 25.94 25.94 25.94 25.94 25.94 4 地方教育费附加地方教育费附加 114.19 139.57 17.30 17.30 17.30 17.30 17.30 17.30 17.30 17.30 17.30 17.30 三三 土地增值税 1712.88 2093.52 四四 土地使用税 35.21 35.21 五五 印花税 57.10 69.78 85 附表附表 5 总成本费用估算表总成本费用估算表 单位151、：万元单位：万元 序序号号 项目项目 建设期建设期 运营期运营期 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 一一 产品制造成本产品制造成本（1+2+3+4+5）4819.84 4819.84 4819.84 4819.84 4819.84 4819.84 4819.84 4819.84 4819.84 4819.84 1 直接材料 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2 辅助材料 691.84 152、691.84 691.84 691.84 691.84 691.84 691.84 691.84 691.84 691.84 3 直接人工 345.92 345.92 345.92 345.92 345.92 345.92 345.92 345.92 345.92 345.92 4 燃料动力 518.88 518.88 518.88 518.88 518.88 518.88 518.88 518.88 518.88 518.88 5 制造费用 668.78 668.78 668.78 668.78 668.78 668.78 668.78 668.78 668.78 668.78 5.1 修理153、费 118.92 118.92 118.92 118.92 118.92 118.92 118.92 118.92 118.92 118.92 5.2 折旧 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 5.3 其他制造费用 172.96 172.96 172.96 172.96 172.96 172.96 172.96 172.96 172.96 172.96 二二 管理费用（管理费用（1+2+3）3411.23 3411.23 3411.23 3411.23 3411.23 3411.23 341154、1.23 3411.23 3411.23 3411.23 1 无形资产摊销 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 土地 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 2 长期待摊费用摊销 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 86 序序号号 项目项目 建设期建设期 运营期运营期 2012 2013 2155、014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 3 其它管理费用 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 2594.42 三三 财务费用（财务费用（1+2+3）1 固定资产借款利息支出 2 流动资金借款利息支出 6000.00 8400.00 8400.00 3 其他财务费用 四四 销售费用销售费用 17128.80 20935.20 五 总成本费用（一二三四）17128.80 20935.20 8231.08 8231.08 8231.08156、 8231.08 8231.08 8231.08 8231.08 8231.08 8231.08 8231.08 5.1 可变成本 17128.80 20935.20 4442.95 4442.95 4442.95 4442.95 4442.95 4442.95 4442.95 4442.95 4442.95 4442.95 5.2 固定成本 3788.13 3788.13 3788.13 3788.13 3788.13 3788.13 3788.13 3788.13 3788.13 3788.13 六六 经营成本经营成本 17128.80 20935.20 7037.37 7037.37 7157、037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 七七 付现成本付现成本 17128.80 20935.20 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 87 附表附表 6 固定资产折旧估算表固定资产折旧估算表 单位：万元单位：万元 序号序号 项项 目目 合合 计计 折旧率折旧率 建设期建设期 运营期运营期 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021158、 2022 2023 1 房屋建筑物 1.1 原值 11067.85 1.90%-11067.85 11067.85 11067.85 11067.85 11067.85 11067.85 11067.85 11067.85 11067.85 11067.85 1.2 折旧费 2102.89 -210.29 210.29 210.29 210.29 210.29 210.29 210.29 210.29 210.29 210.29 1.3 净值 8964.96 -10857.56 10647.27 10436.98 10226.70 10016.41 9806.12 9595.83 9385.159、54 9175.25 8964.96 2 设备 2.1 原值 1666.05 10.00%-1666.05 1666.05 1666.05 1666.05 1666.05 1666.05 1666.05 1666.05 1666.05 1666.05 2.2 折旧费 166.60 -166.60 166.60 166.60 166.60 166.60 166.60 166.60 166.60 166.60 166.60 2.3 净值 0.00 -1499.44 1332.84 1166.23 999.63 833.02 666.42 499.81 333.21 166.60 0.00 3 合计160、（1+2）3.1 原值 12733.90 -12733.90 12733.90 12733.90 12733.90 12733.90 12733.90 12733.90 12733.90 12733.90 12733.90 3.2 折旧费 2269.50 -376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 376.89 3.3 净值 8964.96 -12357.01 11980.11 11603.22 11226.32 10849.43 10472.54 10095.64 9718.75 9341.85 8964.9161、6 88 附表附表 7 无形资产及递延资产摊销表无形资产及递延资产摊销表 单单位：万元位：万元 序号序号 项目项目 合计合计 折旧率折旧率 建设期建设期 运营期运营期 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1 土地 1.1 原值 9698.12 2.00%-9698.12 9698.12 9698.12 9698.12 9698.12 9698.12 9698.12 9698.12 9698.12 9698.12 1.2 摊销费 1939.62 -193.96 193.96 193.96 193.96 193.9162、6 193.96 193.96 193.96 193.96 193.96 1.3 净值 7758.50 -9504.16 9310.20 9116.24 8922.27 8728.31 8534.35 8340.39 8146.42 7952.46 7758.50 2 无形资产 2.1 原值 2.2 摊销费 2.3 净值 3 其他资产费用 3.1 原值 6556.35 9.50%6556.35 6556.35 6556.35 6556.35 6556.35 6556.35 6556.35 6556.35 6556.35 6556.35 3.2 摊销费 6228.53 622.85 622.85163、 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 622.85 3.3 净值 327.82 5933.50 5310.65 4687.79 4064.94 3442.09 2819.23 2196.38 1573.52 950.67 327.82 4 合计 4.1 原值 16254.48 16254.48 16254.48 16254.48 16254.48 16254.48 16254.48 16254.48 16254.48 16254.48 16254.48 4.2 摊销费 8168.16 816.82 816.82 816.82 816164、.82 816.82 816.82 816.82 816.82 816.82 816.82 4.3 净值 8086.32 15437.66 14620.84 13804.03 12987.21 12170.40 11353.58 10536.76 9719.95 8903.13 8086.32 89 附表附表 8 利润总额及分配表利润总额及分配表 单位：万元单位：万元 序号序号 项目项目 合计合计 建设期建设期 运营期运营期 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1 产品销售收入 426721.1 114192.165、0 139568.0 17296.1 17296.1 17296.1 17296.1 17296.1 17296.1 17296.1 17296.1 17296.1 17296.1 2 营业税金及附加 2560.3 685.2 837.4 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 3 土地增值税 3806.4 1712.9 2093.5 4 土地使用税 70.4 35.2 35.2 5 印花税 126.9 57.1 69.8 6 总成本费用 120374.8 17128.8 20935.2 8231.1 8231.1166、 8231.1 8231.1 8231.1 8231.1 8231.1 8231.1 8231.1 8231.1 7 销售利润总额（1-2-3-4-5-6）300209.0 94687.1 115736.4 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8 其它业务利润 9 对外投资收益 10 补贴收入 11 利润总额（4+5+6+7）300209.0 94687.1 115736.4 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 89167、78.6 8978.6 12 弥补以前年度亏损 13 应纳税所得额 300209.0 94687.1 115736.4 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 14 所得税 75052.3 23671.8 28934.1 2244.6 2244.6 2244.6 2244.6 2244.6 2244.6 2244.6 2244.6 2244.6 2244.6 90 序号序号 项目项目 合计合计 建设期建设期 运营期运营期 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20168、19 2020 2021 2022 2023 15 税后利润（8-11）225156.8 71015.3 86802.3 6733.9 6733.9 6733.9 6733.9 6733.9 6733.9 6733.9 6733.9 6733.9 6733.9 16 期初未分配利润 71015.3 157817.6 164551.5 171285.5 178019.4 184753.3 191487.2 198221.1 204955.0 211688.9 218422.9 17 可供分配的利润（10+11）71015.3 157817.6 164551.5 171285.5 178019.4169、 184753.3 191487.2 198221.1 204955.0 211688.9 218422.9 225156.8 18 提取法定公积金 22515.7 7101.5 8680.2 673.4 673.4 673.4 673.4 673.4 673.4 673.4 673.4 673.4 673.4 19 提取法定公益金 11257.8 3550.8 4340.1 336.7 336.7 336.7 336.7 336.7 336.7 336.7 336.7 336.7 336.7 20 可供投资者分配的利润 9501.2 60363.0 144797.3 163541.5 170170、275.4 177009.3 183743.2 190477.1 197211.0 203944.9 210678.9 217412.8 224146.7 21 应付优先股股利-22 提取任意盈余积金 23 应付利润（股利分配）24 各方投资利润分配-25 未分配利润（16-17）2083238.0 144797.3 163541.5 170275.4 177009.3 183743.2 190477.1 197211.0 203944.9 210678.9 217412.8 224146.7 26 息税前利润（利润总额）300209.0 94687.1 115736.4 8978.6 897171、8.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 8978.6 27 息税折旧摊销前利润 310206.5 94687.1 115736.4 9978.3 9978.3 9978.3 9978.3 9978.3 9978.3 9978.3 9978.3 9978.3 9978.3 91 附表附表 9 财财务净现金流量表务净现金流量表 单位：万元单位：万元 序序号号 项目项目 合计合计 建设期建设期 运营期运营期 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 一一 现172、金流入（现金流入（1+2+3+4）426721.09 114192.00 139568.00 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 1 产品销售收入 426721.09 114192.00 139568.00 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 17296.11 2 补贴收入 3 回收固定资产余值 4 回收流动资金 5 其它现金流173、入 二二 现金流出（现金流出（1+2+.+10）315236.28 118886.31 89744.06 14506.29 10233.29 10233.29 10233.29 10233.29 10233.29 10233.29 10233.29 10233.29 10233.29 1 静态投资 102702.65 70000.00 30000.00 2702.65 2 流动资金 1570.35 1570.35 3 经营成本 108437.67 17128.80 20935.20 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 7037.37 174、7037.37 7037.37 7037.37 4 营业税金及附加 2560.3 685.2 837.4 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 103.8 5 土地增值税 3806.40 1712.88 2093.52 6 土地使用税 70.41 35.21 35.21 92 序序号号 项目项目 合计合计 建设期建设期 运营期运营期 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 7 印花税 126.88 57.10 69.78 8 实交营业税 2133175、6.05 5709.60 6978.40 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 864.81 9 所得税 75052.26 23671.76 28934.11 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 10 其他现金流出 三三 所得税前净现金流量所得税前净现金流量（一（一-二）二）111484.81 -4694.31 49823.94 2789.82 7062.82 7062.82 7062176、.82 7062.82 7062.82 7062.82 7062.82 7062.82 7062.82 四四 累计所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 -4694.31 35129.63 37919.45 44982.27 52045.08 59107.90 66170.72 73233.54 80296.36 87359.17 94421.99 101484.81 五五 调整所得税调整所得税 75052.26 23671.76 28934.11 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 2244.64 177、2244.64 六六 所得税后净现金流量所得税后净现金流量（三（三-五）五）36432.55 -28366.07 20889.82 545.18 4818.18 4818.18 4818.18 4818.18 4818.18 4818.18 4818.18 4818.18 4818.18 七七 累计所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量 -28366.07 -7476.25 -6931.07 -2112.89 2705.29 7523.47 12341.65 17159.83 21978.01 26796.19 31614.37 36432.55 八八 累计折现净现金流量累计折现净现金流量（178、税后）（税后）-25326.85 -6675.22 -6188.45 -1886.51 2415.44 6717.39 11019.33 15321.28 19623.23 23925.17 28227.12 32529.07 项目内部收益率为（所得税前）项目内部收益率为（所得税前）968.39%财务净现值（所得税前）财务净现值（所得税前）（折现率（折现率 12%）64299.77 项目投资回项目投资回收期（所得税前）收期（所得税前）1.09 项目内部收益率为（所得税后）项目内部收益率为（所得税后）24.01%财务净现值（所得税后）财务净现值（所得税后）（折现率（折现率 12%）9987.59179、 项目投资回收期（所得税后）项目投资回收期（所得税后）4.44 93 附表附表 10 借款还本付息估算表借款还本付息估算表 单单 单位：万元单位：万元 序序 号号 项项 目目 建设期建设期 经营期经营期 2012 2013 2014 一一 借款偿还借款偿还 1 年初借款累计 50000.00 70000.00 1.1 固定资产贷款 1.2 流动资金贷款 50000.00 70000.00 2 年内借款支用 50000.00 20000.00 2.1 固定资产贷款 2.2 流动资金贷款 50000.00 20000.00 3 年内借款应计利息 6000.00 8400.00 8400.00 3.180、1 计入投资 6000.00 8400.00 3.2 计入财务费用 8400.00 4 本年还本 70000.00 4.1 固定资产贷款 4.2 流动资金贷款 70000.00 5 本年付息 6000.00 8400.00 8400.00 5.1 固定资产贷款 5.2 流动资金贷款 6000.00 8400.00 8400.00 6 年末借款累计（1+2）50000.00 70000.00 6.1 固定资产贷款 6.2 流动资金贷款 50000.00 70000.00 二二 还贷资金来源还贷资金来源1+2+3 60363.00 134144.99 141062.52 1 可还款利润 60363.00 134144.99 139868.81 2 可还款折旧费 376.89 3 摊销费 816.82 三三 还本后付息资金余额还本后付息资金余额 60363.00 134144.99 71062.52 利息备付率（%）16.79 偿债备付率（%）2.02 项目贷款偿还期：3 年（包括建设期 2 年）