1、济南大地华园项目可行性研究报告济南新概念营销策划有限公司 2012.3.2市场分析市场分析 城市概况城市概况 城市研究城市研究 城市经济研究城市经济研究 房地产市场研究房地产市场研究 公寓市场分析公寓市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析住宅市场分析住宅市场分析本体研究本体研究 本体分析本体分析项目定位项目定位目标客群定位目标客群定位整体定位整体定位产品规划建议产品规划建议产品规划设计产品规划设计商圈研究商圈研究财务分析财务分析财务分析财务分析可行性研究分析可行性研究分析2-本资料来自 -一、城市研究p城市概况城市概况p城市经济研究城市经济研究p房地产市场研究房地产市场研究3-本资料来自 -城市2、概况城市概况城市地位p省内地位：山东政治、文化、经济、金融、教育中心p济南都市圈内的地位：都市圈内的中心城市，山东中西部发展的最大引擎p国内地位：国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一（2008年）。4-本资料来自 -城市概况城市概况城市竞争力p在全国在全国3030个省会城市及直辖市中个省会城市及直辖市中 济南市城市综合竞争力全国排名第12位，整体水平在全国省会城市中处于中上游。p在环渤海经济圈中在环渤海经济圈中 济南的城市综合竞争力在北京、天津、青岛、沈阳之后、位列第五，优于大连3、，石家庄和太原。p在山东省在山东省1717地市中地市中 综合竞争力青岛，济南分列前两位（表4），烟台，淄博和东营紧随其后。综合来看，济南、青岛在山东属于综合实力最强的省域中心城市，发挥着辐射带动全省综合来看，济南、青岛在山东属于综合实力最强的省域中心城市，发挥着辐射带动全省经济发展的极核作用。经济发展的极核作用。5-本资料来自 -城市概况城市概况城市定位p空间定位空间定位 济南既是半岛城市群西端的中心城市，又是山东中部济南都市圈的核心城市、山东省域核心城市、环渤海经济圈中重要的省域中心城市和未来的跨省际区域性中心城市。p功能地位功能地位 重点发展金融、信息、商贸、物流等综合服务功能，并突出其文4、化、科技创新型中心城市的地位，强化在山东和国内区域经济发展中“承北接南、连东带西、中转传递”的高新技术研发和扩散功能。p产业定位产业定位 依托济南市科学技术与文化竞争力强的优势，大力加快发展高新技术产业，改造提升传统产业，加快产业结构的升级，实施骨干企业带动、工业园区带动、优势产业带动、外向经济带动、技术创新带动和名牌企业带动。p城市文化定位城市文化定位 济南是齐鲁文化的交汇地，又拥有独特的泉城风貌，通过建设文化生态型城市，完全可以形成独具特色的人居环境，济南依托泉城文化，以及优良的环境质量，建设成为宜居的文化生态城市。6-本资料来自 -城市概况城市概况城市化进程p2001年，济南的城市化率是5、39.6%39.6%，到2002年达到49%49%，人们买房子主要是到市中心买，也更愿意到市中心办公。这主要是由于大规模的城中村的改造，导致城市化的进程越来越快。p济南于2004、2005年开始出现郊区化趋势，到2006年郊区化的趋势已经非常明显。2004、2005年之前，大家都会觉得名士豪庭的位置比较偏远，但是现在名士豪庭的房价已经高于城市中心的某些房项目的房价了，主要背景就济南是出现了郊区化的趋势。200820022020中心城郊区化新城城市群50%60%70%城市化率平稳发展期济南城市化轨迹与发展趋势模型7-本资料来自 -城市概况城市概况城市规划规划方针规划方针东拓西进，南控北跨，中疏东6、拓西进，南控北跨，中疏济南城市热点板块：小清河流域大组团、城市东翼大组团、城市西翼大组团济南城市热点板块：小清河流域大组团、城市东翼大组团、城市西翼大组团8-本资料来自 -广广州州深圳深圳青岛青岛杭州杭州宁波宁波武汉武汉成都成都大连大连沈阳沈阳南京南京济南济南哈尔哈尔滨滨长春长春西安西安厦门厦门GDP82157806 44094104 396439603901 385838553775 33512800 2588 21901560排名123456789101112131415p济南市近年来经济增长平稳快速，2009年GDP已达到3351.4亿元，但受全国经济增速下降影响，GDP增速明显放缓。p7、2009年，在十五个副省级城市中，济南市经济总量位列11位。城市经济研究城市经济研究城市经济指标济南国民经济（GDP）走势图9-本资料来自 -城市经济指标城市经济研究城市经济研究济南城镇居民人均可支配收入柱状图p济南城镇居民人均可支配收入走势波动较大，2008年到达高峰，受当时经济危机的影响较大可，据统计09年以后城镇居民人均可支配收入稳步提升，生活质量进一步提高。10-本资料来自 -城市经济研究城市经济研究p济南2009年GDP达到3.35万亿，常住人口人均50376元，折合7373美元。p参照国际城市化发展经验，济南已经进入到城市化内涵扩张阶段。城市化率提高不在单纯依靠城市空间和第二产业发8、展，而是通过城市功能升级和空间垂直分工等集约化形式驱动程式化进程。指标指标济南济南GDPGDP人均人均GDPGDP折合美元折合美元数据3351.4亿元50376元7373美元人均GDP超过1000美元后城市化进入快车道。人均GDP超过3000美元后城市化不再依赖工业化外延扩张，进入城市化进程将步入以提升质量为主的稳定增长阶段，城市垂直分工，区域空间重组，形成功能性质互补的网络型区域空间结构。城市经济指标11-本资料来自 -企业管理资源网http:/ -公寓整体市场研究公寓整体市场研究-发展历程发展历程p传统意义上的公寓界定区别于住宅，产权为40年或50年，一梯多户，户型集中在一室和两室的小户型9、产品。p2009年以来，随着济南众多旧城改造项目进入销售实施阶段，综合体项目不断增多，越来越多公寓类项目面市。2003-2004年2005-2007年2008-至今市区房价攀升,大套型住宅总价高昂;市场投资需求高涨.小户型商住公寓应运而出。商住项目逐渐增多;价格不断攀升;产品类型日益丰富。大规模旧城改造，催生刚性需求，大量综合体项目面市带来更多公寓类产品，产品力不断提升。公寓市场研究公寓市场研究14-本资料来自 -p产品界定：济南市场的公寓习惯上指小户型居住或商住产品。小户型既包括绝对面积小，又有相对面积紧凑的含义；商住产品包括商务公寓和酒店式公寓以及SOHU等类型。p 产品类型清晰：根据产品10、的立项特征，可将市场上的公寓分为：独立社区型和公建伴生型。p区位分布特点显著：独立社区型公寓组要集中在中心城区及周边辐射区域，多数为商住结合以及LOFT、SOHU等概念。公建伴生型公寓通常是综合体的一部分，所处区位多为中心或者新兴片区，建筑形象偏向于公建。类型类型 分布特征分布特征立地条件立地条件典型项目典型项目独立社区型集中在中心城区及辐射区域，着力控制总价。对地段、交通条件、配套设施等区域外在条件要求较高；诚基中心、彩世界、万豪国际等；公建伴生型伴生大型写字楼、商业等公建项目，多位于城市中心区域或者新兴发展区域。依附于项目自身规模所带来的完善的配套，以自身产品力打造来实现价值。万达国际广场11、中润世纪广场、银座中心等。公寓整体市场研究公寓整体市场研究-产品分类产品分类公寓市场研究公寓市场研究15-本资料来自 -公寓整体市场研究公寓整体市场研究-济南公寓分布区域济南公寓分布区域p2009年至今济南市场上在售的公寓项目如上图所示，进入2010年部分项目售罄。p在售项目集中分布于市区中部和东部高新区市区中部和东部高新区，西部以及南部的供应较少。鑫苑金座群盛华城汇展香格里拉诚基中心在售项目彩世界达人界九城尚都大地锐城万豪国际名士公馆香港国际发祥巷售罄项目预售项目中铁汇展国际中齐未来城欧洲城银座中心公寓市场研究公寓市场研究16-本资料来自 -公寓整体市场研究公寓整体市场研究-各区域公寓市场12、特征各区域公寓市场特征区域划分区域划分区域特征区域特征中部地区依靠便利交通和成熟的生活配套，公寓类项目多为高档产品且较受市场青睐高档产品且较受市场青睐，例如万达达人界。随着城市旧城改造进展，该区域内此类产品供应量将走高。东部地区依托东部发展规划以及政府搬迁，综合体项目频出，并逐渐形成了以二环东路、高新区片区、奥体中心片区为代表的东部三大公寓聚集地。西北部地区公寓项目呈现零星分布状态。汽车站、火车站的附近集中了一些商住公寓类项目，均已售罄；在售项目集中在交通便利的黄冈BRT站台及纬六路高架桥附近。南部地区自然环境优越，多为大尺度的普通住宅产品，商住类公寓项目很少，09年在售的仅九城尚都项目，目前13、也已售罄。p公寓发展呈现明显的区域特性，中部区域依靠便捷的交通以及成熟的配套，东部区域依托高起点的规划，成为公寓发展的热点区域。公寓市场研究公寓市场研究17-本资料来自 -公寓整体市场研究公寓整体市场研究-公寓项目市场表现：供应情况公寓项目市场表现：供应情况p供供应应情情况况：2009年来，济南市区公寓类产品在售供应量约30万左右。进入2010年来，鑫苑金座等项目售罄，目前在售公寓项目整体量在10万左右。p后后续续供供应应量量：银座中心、万豪国际、名士豪庭、中铁汇展国际等项目都有一定的公寓类产品。后续随着市中心旧城改造的进展和东部规划的发展，综合体项目逐步增多，公公寓寓类类产产品品的的供供应应14、有有增增无无减减，供供应应量量的的加加大大将将加加剧剧市市场场竞争。竞争。项目名称项目名称公寓体量公寓体量套数（套）套数（套）达人界3万624鑫苑金座约10万2000多诚基中心33万3401香格里拉22万2858彩世界15.5万2000多九城尚都1万300大地锐城10万项目名称项目名称公寓体量公寓体量套数（套）套数（套）万豪国际约2.7万香港国际约2万多400名士豪庭2.6万平米300银座中心1万平米150发祥巷1号公馆1.28万300项目名称项目名称公寓体量公寓体量套数（套）套数（套）中铁汇展国际约8万(09年在售项目)(10年目前在售项目)(即将开售项目)公寓市场研究公寓市场研究18-本资15、料来自 -公寓整体市场研究公寓整体市场研究-公寓市场表现：销售情况公寓市场表现：销售情况项目名称项目名称区域区域销售情况销售情况原因原因达人界中心区域300余套房源，推出即售罄城市中心位置、万品牌效应、准确锁定投资客户诚基中心中心区域良好：因位置优越销售情况始终较良好优越的位置银座晶都国际中心区域推盘不到半年售罄万豪国际中心区域推出不久即基本售罄优越的位置名士豪庭东部区域由于产品具有较高的性价比，首次开盘公寓产品已经去化80%以上。高性价比海尔绿城东部区域销售良好，开盘销售80%产品亮点、酒店式服务鑫苑金座东部高新区07年底开盘，公寓销售较住宅差，但在09年住宅热销带动下，加之有利降价促销手段16、，年底售罄位置较偏；体量过大，客户以初次置业者为主，难以支撑市场彩世界西部区域开盘因产权水电等问题未能落实，导致大量退房；后期推广力度虽加大，但销售平平产权影响、户型较差大地锐城东部区域小户型产品虽为70年产权，但因前期定价过高等因素，销售状况一般定价过高p处于中心区域的公寓产品均出现旺销的局面，济南市场上的公寓产品具有明显投资属性，自住的比例较低，中心区域的优越位置带来了极大的投资价值，产品推出即被售罄。p非中心区域的公寓销售情况不一。户型设计好、产品亮点多、性价比高的公寓旺销；相反，前期存在问题、负面影响大、户型设计差等原因出现不同程度的滞销。公寓市场研究公寓市场研究19-本资料来自 -类17、别类别项目名称项目名称层高层高(m)(m)售价售价(元元/)户型面积区间户型面积区间()平层公寓平层公寓达人界3.112000(精装)45-65名士豪庭MINI公馆3.38500(精装800)40-50汇展香格里拉3650050-90中齐未来城2.98100(精装600)41-53香港国际3.05630040-70九城尚都3.3830033-61绿城玉兰公寓313000(精装)70-210LOFTLOFT公寓公寓诚基中心5.2-5.4170002100050-72名士豪庭MINI公馆4.91100040-50万豪国际5.21700030-85银座中心4.951280042-72p目前济南公寓建18、筑形态主要分平层公寓及loft公寓，从在售项目分布数来看，平层公寓占市场销售主体，loft公寓仅有四个项目在售。p济南市场LOFT公寓产品，存在装修和生活成本高、居住舒适度低等缺陷，且售价是同区域的1.5-2倍。因此LOFT产品出现在投资需求比例高、价格承受力大的中心区域。p次中心区域以平层为主，不建议LOFT产品。公寓整体市场研究公寓整体市场研究-公寓市场表现：建筑形态公寓市场表现：建筑形态公寓市场研究公寓市场研究20-本资料来自 -公寓整体市场研究公寓整体市场研究-公寓市场表现：装修标准公寓市场表现：装修标准p济南市场上的公寓产品以毛坯为主；精装修的产品不多，客群定位较高的高档公寓产品一般19、采用精装修。p市场上精装修标准提高，由以前300-500元/提升到1000-4000元/，实现由粗放开发到精品打造的升级。p精装修公寓逐渐成为公寓市场的方向，装修标准差别较大，视项目定位高低而定。项目项目交房标注交房标注装修标准装修标准万达广场达人界精装15000名仕豪庭mini公馆精装800汇展香格里拉毛坯/中齐未来城精装600香港国际毛坯/九城尚都毛坯/发祥巷精装2500 绿城玉兰公寓精装3000诚基中心毛坯/名仕mini公馆毛坯/万豪国际毛坯/银座中心毛坯/公寓市场研究公寓市场研究21-本资料来自 -公寓整体市场研究公寓整体市场研究-公寓市场表现：户型价格公寓市场表现：户型价格区域区域项20、目名称项目名称面积区间面积区间售价售价(元元/)中心区域中心区域达人界45-6511000诚基中心50-7217000-21000万豪国际30-8517000发祥巷公馆45-11010500次中心区域次中心区域海尔绿城玉兰公寓70-21013000中齐未来城41-538100大地锐城30-498800香格里拉56-908800香港国际32-706500p面面积积情情况况：济南市区在售公寓类产品面积集中在40-70左右。海尔绿城因其优质的建筑、环境，客群定位高，定位为大户型公寓，面积在70-210。p价价格格情情况况：在售公寓类项目因区位、产品品质不同价格上差距较大。市中心区域在10000-1721、000元/；而其他区域价格仅为其一半，在6500-9000元/左右。p项目区位条件、产品定位不突出，面向大众投资、自住客户的公寓，一般40-60的面积较受欢迎，总价控制在30-50万之间。公寓市场研究公寓市场研究22-本资料来自 -公寓整体市场研究公寓整体市场研究-公寓项目客户情况公寓项目客户情况区域区域项目名项目名称称机关、事机关、事业单位业单位私营业私营业主主企业中高企业中高层人士层人士普通工作普通工作者者高档公寓达人界诚基中心万豪国际发祥巷公馆海尔绿城玉兰公寓普通公寓中齐未来城大地锐城香格里拉香港国际p根据客户分析结果统计：40-50的精装修小户型很受投资客户欢迎，而大面积精装修的户型对22、购买者经济实力要求很高，一般多为私营业主、大型企业中高层管理者。p私营业主、机关事业单位职工构成了目前济南公寓消费主力客户群。p普通公寓产品除私营业主和机关事业之外，单位的企业中高层、普通工作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。公寓市场研究公寓市场研究23-本资料来自 -公寓整体市场研究公寓整体市场研究-小结小结n分布格局：集中在中心区域和东部区域，西部、北部少量分布，南部区域基本不存在公寓产品。n市场表现：p旧城改造和东部区域发展，大量综合体出现，公寓产品有增无减，未来竞争激烈。p中心区域因明显区位优势、投资价值大，项目大多旺销；其他区域公寓产品销售情况不一，具有产品亮点、高23、性价比的公寓产品热销。p建筑形态上，平层公寓为主流，LOFT产品因成本、层高等技术问题需求受到制约。p目前以毛坯房为主，随着实力开发商进驻，精装公寓成为主流，且装修标准由粗放向精细发展。p以40-70平米的小户型公寓为主，大户型公寓存在与个别高品质项目。p价格差别较大，中心区域10000-17000元/平米,其他区域价格集中在6000-8000元/平米.n客户需求：私营业主和机关事业构成了主力客户群，对于普通公寓来说，单位的企业中高层、普通工作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。公寓市场研究公寓市场研究24-本资料来自 -公寓区域市场研究公寓区域市场研究-项目周边案例分析项目周24、边案例分析项目名称项目名称建筑形态建筑形态装修标准装修标准主力户型主力户型销售价格销售价格客户构成客户构成景苑启城高层板塔结合毛坯 41-155未定 预计2011年10月底开盘 84008500元/平方米渴望改善居住环境的年轻人 蓝调国际住宅、高级公寓毛坯 小户型 40一室，801+1户型，100两层 均价8500元/平方米 首次置业年轻群体，首改型客群金桥国际商住公寓毛坯40-100预计价格11000-13000元/首次置业年轻群体，投资客户等p项目周边公寓产品类型丰富，能够满足不同客户群体需求，大部分为毛坯房，入市的精装产品较少，客户群体主要以年轻置业群体为主，少部分首改型客群。公寓市场研25、究公寓市场研究25-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-发展历程发展历程年代年代19951995年之前年之前萌芽阶段萌芽阶段1995-20001995-2000起步阶段起步阶段2001-20072001-2007全面发展阶段全面发展阶段20082008年年扩张阶段扩张阶段发展背景处于国营经济体制中民营经济发展起来，企业进驻济南市场，带动了办公需求高科技、IT等第三产业发展迅速，刺激了中小型办公场所需求城市扩张、实力开发商进驻发展格局主要分布市中心和主要街道两侧集中在市中心位置市中心为主，其他区域各有分布，并形成了特色商务圈中央区域不断加强，同时在外围形成多个区域性商务核心投资主26、体政府相关部门兴建国家相关单位（如银行金融部门、电力部门）投资为主，民营企业为辅；开发商为主，政府相关单位为辅；大型实力开发商规模开发为主，小开发商零星开发为辅经营模式单位自用为主，剩余部分出租出租为主，出售为辅出售为主，出租为辅；对外出售产品特征品质较差，功能不全，基本已经被改造或拆建物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到对地段要求较高、但租金承受力不高的企业青睐。物业形态和内部配套提升。写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。大多作为城市综合体一部分，配套设施、管理服务水平大大提高。p写字楼市场正27、向综合体商务办公方向发展，整体规模开发，对开发经济实力、管理服务水平有更高要求。写字楼市场研究写字楼市场研究26-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p济南写字楼市场目前集中在中部商务核心区和东部商务新区目前：目前济南市CBD所在，写字楼密集，以纯出租为主，客户较为高端，租金最高。未来：区域内棚户区改造，规划了多个金融商务综合体项目，将带动城市CBD的全面升级。目前：东部高新区以及奥体片区建设，东部区域已经成为济南一个新的商务核心区域。新开发的写字楼主要集中在该区域。未来：随着政府的动迁以及总部经济的带动，该区域的中心商务功能将逐渐增强。目前：写字楼零散分布，档28、次较低，中小企业办公为主。未来：小清河、徐李等北部旧城区改造启动，将成为北区的区域商务中心。目前：发展相对滞后，存量写字楼以酒店写字间出租和单位办公楼出租为主，少量纯写字楼和商住楼。未来：张庄机场搬迁、腊山物流商务基地打造与高铁新客站建设，改善西部环境，形成西部区域商务中心。目前：传统的居住区，写字楼项目较少，办公以商住为主，可用于开发办公楼的地块较少。未来：南部中海九曲片区有写字楼的供应，但区域仍以住宅为主。西部东部中部南部北部写字楼市场研究写字楼市场研究27-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p济南写字楼分布集中以下几个板块泺源大街板块泺源大街板块山山大大29、路路板板块块纬十纬十二路二路板块板块二二环环东东路路板板块块高新区板块高新区板块奥体片区板块奥体片区板块纬纬二二路路板板块块p济南商务区集中在中部区域和高新区域p一般沿交通干道成带状分布p目前已经形成商务氛围的板块是纬二路、泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块和高新区板块。p经十纬十二板块、奥体片区板块板块目前是新兴区域，在售写字楼较多，是未来区域中心商务区。区域区域已有板块已有板块未来板块未来板块中心区域纬二路板块、泺源大街板块、山大路板块纬十二路板块东部区域二环东路板块、高新区板块奥体片区板块已有的写字楼板块新形成的写字楼板块写字楼市场研究写字楼市场研究28-本资料来自 -写字楼整体市场30、研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p纬二路板块概况发展状况发展状况配套设施配套设施物业类型物业类型租售情况租售情况p该板块是依托纬二路商埠区兴起的商务区。写字楼年代久远，多为企业自用。p外部：处于老商圈，在商业、交通、银行等配套都比较完善。p内部：单位自建的商务办公环境较好；企业开发售后出租的写字楼内部配套一般。p纯写字楼为主p售价：8000-12000元/平米p租金：1.6-3元/平米天p入住率：80%写字楼市场研究写字楼市场研究29-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p纬二路板块入驻客户特征项目名称项目名称入住企业行业入住企业行业入住企业入住企业东方31、大厦电器、监理等富士电梯、永华监理等房产大厦航空等新航空公司汇宝大酒店媒体、设备、事业单位山木教育集团、新世纪通用设备公司润华世纪酒店通信、银行办公天音通信公司、华夏银行银河大厦国贸等净雅公司银座晶都国际咨询、保险、建筑、科技英策商务咨询、中德安联人寿、佳奥科技、中扶建设分公司泉景恒昌大厦装饰、咨询、电器大显装饰、盛高咨询、广东科龙电器公司天发大酒店医药、广告菏泽牡丹医药公司、阳光海岸广告公司明珠国际商务港电器、医药等格力电器等天建名人时代保险、广告、空调、医疗器械、科技太平洋人寿、尤马广告、康达空调、东方医疗器械、三宝科技天建名人广场贸易、设计、咨询力厚化工、华凯汽车销售、浩蓝装饰设计汇鑫国32、际商务中心科技、商贸励精科技、诚信信息公司、贝克汉邦食品科技、星辰化妆品p写字楼入驻客户区域内写字楼建设较早，入住客户涵盖的行业较广。区域处于老商圈，并临近火车站、汽车站，商贸、流通类客户所占比例较大。写字楼市场研究写字楼市场研究30-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p泺源大街板块概况发展状况发展状况配套设施配套设施物业类型物业类型租售情况租售情况p泺源大街片区是济南的传统的中央商务区，写字楼沿济南的“金融街”分布，商务活动最为密集。p写字楼配套较完善，交通道路发展成熟。商务会所、银行、邮局、餐厅等配套产业聚集p纯写字楼占大多数，开发商和各大银行开发的专用写33、字楼；伴有少量商住两用写字楼。p售价：9000-15000元/平米p租金：3-4元/平米天p入住率：80%写字楼市场研究写字楼市场研究31-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p泺源大街板块入驻客户特征入住客户类型入住客户类型中信广场中信广场金龙大厦金龙大厦跨国企业济南办事处n贝加莱工业自动化济南办事处n通用电器（中国）有限公司nSEW传动设备有限公司济南办事处nIBM济南分公司n住友机械（中国）济南办事处n美国海德能公司山东办事处国内企业济南办事处n中兴通讯股份有限公司驻济南办事处n青岛海骏物流有限公司济南办事处n北京中广时代济南办事处n香港名莎服饰有限公司n34、报喜鸟集团济南办事处大型咨询服务性行业n康桥律师事务所n山东德义律师事务所n济南名律物业管理有限公司金融保险机构n中信实业银行济南分行n嘉禾人寿保险股份有限公司山东分公司n君安泰投资公司n太平人寿个险管理本部n中国人寿保险公司济南分公司p写字楼入驻客户以大型企业驻济办事处、金融保险、大型咨询服务性机构为主，注重企业形象，办公需求面积较大。写字楼市场研究写字楼市场研究32-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p重点板块山大路板块发展状况发展状况配套设施配套设施物业类型物业类型租售情况租售情况p科技商务中心山大路起步发展也较早，近几年也得到长足发展，区域商务氛围浓厚35、，由于大量电子产品企业的支撑，写字楼需求旺盛。p发展时间较长，外部配套业已完善。但内部配套参差不齐。p纯写字楼的数量较少；p商住两用型写字楼比率较高；p少量写字楼产品采取低楼层卖场，高楼层办公的经营模式。p售价：9000-12000元/平米p租金：1.6-2.8元/平米天p入住率：85%写字楼市场研究写字楼市场研究33-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p山大路板块入驻客户特征入住客户类型银座数码广场科苑大厦科技电子公司n汉王科技股份有限公司n济南三佳信息工程有限公司n济南正讯科技有限公司n济南新海天科技有限公司n济南盛唐世纪网络科技有限公司n山东高至丰合电子36、科技有限公司n意源科技公司n济南天地网联科技有限公司n济南铭友科技有限公司n美萍软件山东分公司n杭州亿邦通信科技有限公司n济南还大科技有限公司n济南时速科技有限公司n济南金石峻网n济南深度科技有限公司n济南新蓝智业科技有限公司n济南百游互动科技有限公司n济南爱勒方科技有限公司咨询服务类行业n山东博翰律师事务所n山东奥索管理咨询有限公司传媒影视公司n北京中高网络传媒广告有限公司n上海欧楠影视济南分公司p写字楼入驻客户以IT产业客户为主；经贸、电信、保险、医疗保健、广告媒介、房地产等一批新兴行业也在该板块聚集，但所占比例较小。写字楼市场研究写字楼市场研究34-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼37、整体市场研究-商务格局商务格局p二环东路板块概况发展状况发展状况配套设施配套设施物业类型物业类型租售情况租售情况p二环东路是城市向东发展的起步区，随着城市规模扩张，区域逐渐具备了东部商务核心区的特征，并建立起了一批高端写字楼项目。p外部：区域商务氛围逐渐浓厚，但配套相对不足。p内部：东部写字楼的发展处于一个高起点，内部硬件配套较好，功能比较齐全。p纯写字楼较多；p存在少量商住两用写字楼；p售价：8000-12000元/平米p租金：1.6-3元/平米天p入住率：70%写字楼市场研究写字楼市场研究35-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p二环东路板块入驻客户入住客38、户类型入住客户类型发展大厦发展大厦外地企业济南办事处n松下电器（中国）有限公司济南分公司n日立医疗（广州）有限公司济南办事处n安恒集团济南办事处外地企业济南办事处n济南华伟机电工程公司n广东美的制冷设备有限公司n济南久顺消防工程有限公司商贸公司n信泰商贸济南分公司电子科技公司n济南集成伟业工控电子有限公司n济南雅典娜科技公司n苏拉科技有限公司金融保险机构n青岛振兴会计师事务所济南分所n源达铭华律师事务所p写字楼入驻客户目前区域内的入驻企业多为新兴中等规模的企业。但随着大量企业总部和政务中心向东部迁移给该板块带来了大量优质客群。写字楼市场研究写字楼市场研究36-本资料来自 -写字楼整体市场研究写39、字楼整体市场研究-商务格局商务格局p高新区板块概况发展状况发展状况配套设施配套设施物业类型物业类型租售情况租售情况p带有明显的政府主导性质，聚集了大批高科技创业人才，写字楼市场尚待发展成熟.p由于政府主导大力发展，高新区的外部配套发展速度较快，周围有银行、会展中心等配套机构。内部配套方面，虽然纯写字楼占主导地位，但档次只处于中等水平，内部配套中等偏下。p政府开发的只租不售型写字楼；厂房型写字楼；会展中心；p售价：7000-10000元/p租金：0.9-1.3元/天p入住率:70%写字楼市场研究写字楼市场研究37-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-商务格局商务格局p各板块特征明40、显，形成各自风格，互相之间竞争不激烈，竞争格局主要集中在板块之内。区域区域特征与不足特征与不足售价售价(元元/)租金租金(元元/*天天)入驻典型行业入驻典型行业客户诉求客户诉求纬二路板块n依托老商圈，配套完善n物业水平参差不齐，有待发展8000-120001.6-3n客户涵盖范围广n商贸企业占比重较大便捷的交通，商贸氛围浓厚泺源大街板块n 缺乏早期规划n 交通拥挤堵塞n 金融行业聚集10000-180003 5n外企济南办事处n国内企业济南办事处n金融保险投资机构n贸易企业、咨询机构商务氛围浓厚吸引大量高端企业山大路板块nIT专业市场拉动的相关产业的商务办公需求n写字楼功能混乱，宜商宜住型物业41、占据市场8000-130001.5 2.5nIT、网络、电子等科技型企业n贸易型企业n咨询机构、广告公司对IT产业拥有巨大吸引力二环东路板块n 城市发展突围带动的商务密集区n物业档次相差较大。100001400011.5-4n外地企业济南办事处n科技型企业n工程设备公司n咨询服务型企业部分由于租金低廉和交通便利吸引较多中型企业；同时东部发展桥头堡地位也吸引了大型企业入住。高新区板块n政府的政策优惠推动发展n吸引的企业多为实力较弱的创业中的中小企业6000-90000.9 1.3n软件公司n科技公司由于政府优惠政策及低廉租金吸引创业中及小型企业写字楼市场研究写字楼市场研究38-本资料来自 -写字42、楼整体市场研究写字楼整体市场研究-投资状况投资状况n济南写字楼市场一直处于平淡状态，未来几年将出现一个高潮济南写字楼市场一直处于平淡状态，未来几年将出现一个高潮p 2001-2005是济写字楼市场快速发展时期，目前济南比较知名的写字楼都是这个阶段兴建。p20062007年，写字楼所占比例一直处于低谷，本阶段以住宅投资为主，写字楼市场表现较为冷淡。p2008年以来，在全运会、高铁、旧城改造、政府东迁等因素带动下，城市不断扩张，城市综合体兴起，写字楼的投资加大。p预计未来写字楼的投资将出现另一个高预计未来写字楼的投资将出现另一个高潮。潮。2001年2002年2003年2004年2005年2006年43、2007年2008年2009年0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%房地产投资额写字楼投资额占房地产开发比例写字楼市场研究写字楼市场研究39-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-销售周期销售周期p济南写字楼市场销售周期较长，年去化在1.8万3.4万之间，投资性、分割面积较小的写字楼去化速度较快。项目名称项目名称销售进程销售进程总体量总体量()目前目前销售销售率率销售面销售面积积年平均销售面积年平均销售面积分割面积分割面积金龙大厦03年开始销售，07年基本44、售完，开发商仍需持有部分单位出租12万90%10.8万2.7万200-800第一大道06年开始销售，07年停止销售3.1万60%1.86万1.86万300-1000中润世纪广场06年开始销售，至今未售完15万75%10.5万2.1万整层出售数码港05年开始销售，07年基本售罄5万100%5万2.5万50-200银座晶都06年开始销售，08年初销售完毕3.7万100%3.7万2.5万100-300银都国际07年初开始销售，08年下半年基本销售完毕5万100%5万3.3万80-300正大城市广场07年初开始销售，08年末销售完毕3.5万100%3.5万3.530-150写字楼市场研究写字楼市场研究45、40-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-在售项目在售项目项目项目所属所属档次档次售价售价(元元/)在售体量在售体量出售方式出售方式中润世纪广场东部区域高档145003.5万整层出售鲁商广场中心商务区高档180003万分割出售开元广场中心商务区高档148002万分割出售万达广场中心商务区高档1250017万分割出售齐源大厦中心商务区中档100004万分割出售中铁汇展国际东部区域中档86008万整层、分割天业国际中心商务区中档130003.3万分割目前在售的写字楼项目仍集中在中心区域和东部区域，总供应量42.8万。除中润世纪广场以外，现售的写字楼以分割结合整层出售为主。中心区域的46、写字楼平均售价达到12000-15000元/，鲁商广场售价达到18000元/。其他区域写字楼售价较低，且出现了商住价格倒挂的现象。在售的写字楼的规模较小，除万达广场之外，其余项目写字楼供应在10万以下。现售写字楼档次水平提升，如万达广场“甲级写字楼”、银座中心的“6E级写字楼”、鲁商广场的“绿色生态办公”。p济南目前在售的写字楼项目写字楼市场研究写字楼市场研究41-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-后期供应后期供应序号序号项目项目区域区域档次档次规模规模1绿地普利中心中心商务区高档5.9万2黄金时代广场东部区域高档17万3鲁商国奥城东部区域中档15万4银座中心西部区域高档1047、万6连城国际西部区域中档14万 济南下半年至2011年，写字楼后续供应面积约有62万。尤其是西部区域的经十纬十二片区，作为西部发展的桥头堡，写字楼供应加大。后续供应的写字楼规模较大，除普利中心之外，其余四个项目都在10万以上。考虑到解放阁片区、唐冶片区、泺口片区等区域性商务板块的建设，未来一段时间内，写字楼市场供应量和单体规模将持续加大。p济南后续即将推出的写字楼项目21453写字楼市场研究写字楼市场研究42-本资料来自 -写字楼整体市场研究写字楼整体市场研究-小结小结p竞争格局：p随着旧城改造和城市不断扩张，写字楼市场的格局将发生重大变化，西部、北部的商务氛围将逐步提升。p济南写字楼主要分布48、在中心商务区和东部新兴区域，西部和北部区域写字楼较少。济南各板块的区域特征明显、客户差别较大，板块之间竞争较小，竞争格局限制在板块之内，西部、北部目前的竞争相对较小。p市场表现：p写字楼开发一直处于平淡阶段，规模小，需求不旺，价格稳定，尤其是非核心区域出现商住价格倒挂的现象。p写字楼的销售周期较长，但近几年，品质较高的投资性写字楼受到客户青睐，去化速度提升。p后期供应：p未来的写字楼供应量加大，单体规模增大，且多作为城市综合体的一部分，在配套、档次上都会很大提升，对项目的外部配套、硬件配套都有更高的要求。写字楼市场研究写字楼市场研究43-本资料来自 -写字楼区域市场研究写字楼区域市场研究-项目49、周边案例分析项目周边案例分析项目名称项目名称建筑面积建筑面积出售方出售方式式销售价格销售价格租金租金客户诉求客户诉求嘉馨商务大厦20732平方米 租售结合已售罄未定投资 面积为30150平米 可自由分割东环商业广场37000平方米 租售结合均价25000元/平方米一楼均价35000，二楼24000，三楼17000 一楼 6.5元/平米，二楼5.4元/平米，三楼4元/平米投资面积为7500平方米，可自由分割p项目周边写字楼市场基本已经售罄，东环商业广场销售时间较长，去化速度较慢，区域写字楼供应量充足，市场需求接近饱和。写字楼市场研究写字楼市场研究44-本资料来自 -济南住宅产品市场竞争格局济南住50、宅产品市场竞争格局-从区域角度看从区域角度看东部区域南部区域中心区域西部区域滨河新区住宅市场研究住宅市场研究45-本资料来自 -有着独特的地理环境，交通优势明显，公园，旅游景点聚集。市政配套完善，区位优势明显。竞竞争争能能力力由由于于土土地地的的稀稀缺缺性性和和供供应应量量少少而显得激烈；而显得激烈；具有良好的保值能力。具有良好的保值能力。生活配套设施成熟，文教机构云集。高档消费购物场所及商务中心。区内中高等收入阶层为主力客源。土地的稀缺是房价高的重要原因。济南传统的市中心区域。历城区历城区：历城区是济南最大的市辖区，是泉城东部重要的政治、经济、文化中心，总面积1298平方公里，人口112万，51、辖13个街道6个镇、698个村居。济南住宅产品市场竞争格局济南住宅产品市场竞争格局-从区域角度看从区域角度看住宅市场研究住宅市场研究46-本资料来自 -济南住宅产品市场竞争格局济南住宅产品市场竞争格局-从区域角度看从区域角度看p历下区：自然景观、人文资源十分丰富；市民认可度高，区域价值相对较高；区域土地供应量日益稀缺，拆迁面积为区域主要土地供应面积，土地稀缺，价值量较大；因而同比其他区域，商品房销售价格较高，去化速度较快；p市中区：作为济南的老城区，其区域形象相对较为破旧，但市民认可度较高，随着城市的不断规划，拆迁面积不断扩大，区域市场再度活跃，由于其自身的区域价值和老城区土地的稀缺性，区域价52、值日益提升；p天桥区：区域形象较差，火车站、汽车站的分布导致其区域人口流动性较大，人口整体素质参差不齐，加上供应土地质量不高，区域产品整体价值不高；p高新区：高新区是济南市新规划的区域，区域配套正逐步完善，加上政府东拓方针的提出，高新区各方面都在迅猛发展；供应土地面积充足，但土地价值相对其他区域较低，新增商品房供应量迅速增加，去划速度整体良好，这是由区域升值空间决定的；p槐荫区：区域发展相对较慢，但随着城市的不断发展规划，加上政府的导向作用，尤其是西客站的建成，刺激了区域房地产市场的发展，土地供应面积增加，新增商品房去化速度较好；住宅市场研究住宅市场研究47-本资料来自 -济南住宅产品市场竞争53、格局济南住宅产品市场竞争格局-小结小结p整体来看，历城区、市中区、历下区整体市场现状相像，土地供应面积有限，土地价值较高，商品房供应面积有限，但客户认可度较高；p高新区区域发展势头迅猛，土供应面积较多，商品房供应数量也有所增加，区域产品受到投资置业或年轻上班群体的热捧，区域发展潜力较大；p天桥区市场整体平淡，受区域整体形象影响较为严重；p槐荫区由于政府发展政策的导向，西客站的建成，提高了区域知名度和影响力，带动了区域房地产市场的发展。住宅市场研究住宅市场研究48-本资料来自 -区域个案分析区域个案分析项目名称项目名称建筑形态建筑形态装修标准装修标准主力户型主力户型销售价格销售价格客户构成客户构54、成大地锐城塔楼 高层住宅、普通住宅、商业 毛坯 37202平方米，以87123平方米的两室两厅两卫为主最低价8200元/均价9000元/婚房 改善型需求客户东城摩尔住宅毛坯 104-108的三室二厅一卫，131-137的三室二厅二卫 53一室一厅均价9300元/平首改型客群，首次置业群体 祥泰森林河湾高层简装89130平方米 两室两厅 三室两厅为主均价8600元/首次置业，首改型客群大城小院小高层、高层 住宅 部分毛坯,部分精装80131平方米 两居室 三居室为主待定 投资、改善型居住的业主绿景尚品住宅、多层，小高层 简装90200平方米 两居室 三居室为主均价13000元/平首次置业、首改型55、客群p区域住宅市场供应量较为充足，主要针对首次置业及首改型客群，产品设计多样化，满足客户的实际需求；但住宅产品分布均距离项目偏远，平均价位相对较低。住宅市场研究住宅市场研究49-本资料来自 -济南商业发展概况济南商业发展概况商圈变局商圈变局p商圈是自发形成或统一规划发展，并带有某种聚合特征的商业群落；p传统商圈位于城市核心位置，多是在长期历史发展中自发形成的；随着城市化进程的加快，在新兴的商务区和新城区往往形成新的商圈；p新商圈具有一定的政策性、规划导向性，同时具有起点高，发展快的特点，但同时由于缺少既有的商业氛围，也需要较长的市场培养期，并伴随商圈周边道路、住宅、写字楼、酒店、娱乐业等的发展56、而成熟；p新兴商圈成熟后一方面又以该商圈为核心向外围发展，另一方面又刺激传统商业整改，提升城市整体商业档次；如北京CBD对东部通州的发展带动，青岛香港中路对崂山商务区的带动；p济南的商业也将依照上述市场规律蓬勃发展，并依靠区域规划的利好条件，快速成熟。传统商圈目前的新兴商圈具备发展机会的新兴商圈北京济南青岛商圈研究商圈研究50-本资料来自 -商圈分布商圈分布p济南的商圈分布过度集中在城市中心区域，缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调，商业分布的不合理性造成局部供应过剩与缺乏并存的现象；p未来综合性零售商圈以商业改造为主。123456789111213101 泉城路商圈2 花园路商圈3 经四路商圈457、 西市场商圈5 英雄山商圈6 泺口商圈7 山大路商圈8 东门商圈9 北园路商圈10 八里桥商圈11 燕山商圈12 振兴街商圈13 高铁商圈14 唐冶路商圈1611综合性零售商圈专业市场商圈新兴/规划建设商圈商圈研究商圈研究51-本资料来自 -济南市商业商圈概况济南市商业商圈概况商业区商业区地位地位形象形象经营业态经营业态消费群来源消费群来源辐射地区辐射地区零售业商圈泉城路商圈市级金街购物中心、百货、电器、服类专卖，餐饮全市市民济南市及周边三线城市经四路商圈市级中低商业零售服饰、百货全市市民济南市西市场商圈区域小商品批发和零售服饰、针纺、小商品西部区域济南市及周边三线城市老东门商圈区域小商品零售58、服饰、针纺、小商品市区东部、历下历城区市民济南市及周边三线城市花园路商圈区域第二金街百货、超市、专卖店、餐饮、娱乐洪楼周边、历城区市民济南市东部英雄山商圈区域文化商圈古玩、书籍、百货、餐饮全市市民山东省文化路商圈区域高校周边服饰、理发店休闲餐饮高校学生、周边市民高校及周边专业商圈段店商圈市级汽车及配件市场汽车及配件全市市民济南市及周边三线城市山大路商圈省级科技市场IT相关产品批零售全市市民华北地区泺口-八里桥商圈地区服装鞋帽集散服装鞋帽批发市区小商品市场业主华北地区北园商圈市级家居批发市场家具、建材、灯具全市范围济南市及周边商圈研究商圈研究52-本资料来自 -综合性零售商圈综合性零售商圈-花园59、路花园路花园路花园路主要项目 银座洪楼店 大润发商圈总供应量n大型商业面积约7.4n周边区域商业街约2km空置率6%销售价格20,00040,000元/租金 816元/天*主要特征n大润发超市、银座的进驻，带动该区域商业的快速发展和升级。n目前该区域的消费以中高档消费为主。n休闲娱乐及西式餐饮数量较多。客户特征n大润发和银座是周边居民为主，餐饮休闲为周边的白领和学生一类的年轻人为主。商圈研究商圈研究53-本资料来自 -综合性零售商圈综合性零售商圈-花园路花园路p花园路板块商业业态已较为丰富，大润发超市、国美电器以及周边的品牌服饰店、餐饮、娱乐等云集其中，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种60、集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。p从山大路至洪楼南路的花园路是洪楼商圈商业氛围最浓厚的区域，商业密集度最高，北侧较南侧店铺更集中，在调查100家店铺中，店铺经营面积在12至2万不等，主力面积在20100左右，业态以服装、餐饮为主，其中服饰类占32，餐饮类占12，面向大众消费群体，与泉城路相比，经营商品档次以中端为主，高档、低档为辅。花园路沿街有融基大厦、鑫都大厦、海蔚广场等办公写字楼分布，商务氛围相对浓厚。名称名称影响影响/地位地位/作用作用大润发约2.3万超市为主，辅以百货餐饮；为济南营业额最高的大润发店市区东北部中低档大汇总花消费，对周边工薪阶层和学生较为便利银座洪楼店共4层，地下61、1层，地上3层，营业面积2.1万，1F主营化妆品，鞋，首饰；二层3000女装，-1休闲女装，孕婴用品，日化产品东部大型商场填补市场空白国美营业面积0.8万同上商圈研究商圈研究54-本资料来自 -综合性零售商圈综合性零售商圈-花园路花园路p花园路综合功能比较突出,是一条比较年轻时尚的商业街。目前的花园路主力店有大润发超市、银座洪楼店、及国美电器、冠芝霖手机大卖场和众多品牌服饰店，商业业态已较丰富，并且有圆缘缘时尚文化餐厅、圣路易烤肉、重庆火锅、上岛咖啡、金鼎KTV等餐饮娱乐也聚集，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。大润发稻香园陆儿商行银座奥古斯都德尔62、惠哥弟服饰柒牌格力空调丝露造型玛依娜国美山大路洪楼西路迪信通2%5%32%5%12%4%2%2%2%2%2%30%家电超市手机卖场服饰银行餐饮鞋店婚纱摄影眼镜店娱乐网吧百货其他业态结构非常完善，东部居住区大量人口支撑业态结构非常完善，东部居住区大量人口支撑商圈研究商圈研究55-本资料来自 -综合性零售商圈综合性零售商圈-花园路花园路以以洪洪家家楼楼为为核核心心的的花花园园路路商商圈圈作作为为济济南南市市第第二二条条金金街街，其其综综合合型型零零售售业业辐辐射射整整个个济济南南东东部部地地区区，作为济南的老商圈之一，在济南市民心目中地位和作用是不可替代的。作为济南的老商圈之一，在济南市民心目中地63、位和作用是不可替代的。随着商业发展格局的不断演变，本来已成熟的商业格局正朝着规模化、现代化的方向发展。随着商业发展格局的不断演变，本来已成熟的商业格局正朝着规模化、现代化的方向发展。商圈研究商圈研究56-本资料来自 -三、本体研究p本体分析本体分析p可行性研究分析可行性研究分析57-本资料来自 -起步地块起步地块后续地块后续地块老城区老城区新城区新城区依托旧心，一步一优势依托旧心，一步一优势趋向新心趋向新心新老区价值依托逐渐平衡且新区新老区价值依托逐渐平衡且新区更优，更优，“小价值小价值”开始发挥作用开始发挥作用起步阶段起步阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段地块依托核心价值老城区的依托（配套64、功能）老城区，新城区核心位置（新兴配套功能）小价值（地段，指标，环境）p从新城区发展模式来看，一开始起步阶段配套功能主要依托老城区；p项目距离老城区较近，充分利用老城区已经形成的成熟资源，有结合新城区的有利发展优势，区域价值即成并逐步提升。处于新老城区结合处，既享受老城区的成熟资源，有拥有新城区的新兴优势本体分析本体分析58-本资料来自 -位于新老城区结合处，区域价值较高p从项目在城市规划中所处的位置来看，属于新老城区的结合部；p地块周边以居住、办公、酒店、金融服务为主，地块的价值较高。本体分析本体分析59-本资料来自 -生活配套设施齐全，区域成熟度高生活配套设施齐全，区域成熟度高 从项目周边65、生活配套设施来看，配从项目周边生活配套设施来看，配套较为齐全：套较为齐全：p 生活配套：生活配套：银座购物广场、大润发等大型购物广场；p 医疗配套：医疗配套：中心医院，社区医疗服务中心等；p 金融配套：金融配套：建设银行、工商银行、民生银行、光大银行等；p 休闲娱乐：休闲娱乐：KTV、棋牌室、电影院、电玩城等；本体分析本体分析银座购物广场百花公园大明湖国际会展中心齐鲁软件园60-本资料来自 -四面都是交通要道，交通便捷性好四面都是交通要道，交通便捷性好p项目紧邻华龙路，是贯通东西城区的主要交通要道，来往车辆较多；p项目周边公交换成线路众多，122路、37路公交车直达项目，周边更有110、BRT66、4、5快速公交等，方便通往济南的任何地方。本体分析本体分析七七 里里 河河 路路华华 信信 路路华华 龙龙 路路工工 业业 南南 路路112112112112、37373737路公交路公交路公交路公交直达直达直达直达11111111、30303030、80808080、113113113113等等等等路公交直路公交直路公交直路公交直达达达达110110110110、319319319319、308308308308路等公交路等公交路等公交路等公交直达直达直达直达61-本资料来自 -地表有附着建筑物，需清理现场，地块较为规则后期开发难度少地表有附着建筑物，需清理现场，地块较为规则后期开发难度少p67、整个项目的有地表附着物，需要一段时间进行拆除清理；p地块内部有少量输电线路通过，对后期的地块开发不会产生较大影响，开发难度较小；p地块形状较为规整，利于项目开发，降低施工难度。本案本案七七 里里 河河 路路华华 信信 路路华华 龙龙 路路工工 业业 南南 路路本体分析本体分析62-本资料来自 -项目体量较小，开发规模受限项目体量较小，开发规模受限p项目占地33亩，如果按照2.5的容积率计算，项目的总建规模5.5万，开发体量较小；p地块起拍价600万/亩，折合成楼面地价约为3600元/，从地块周边项目的售价来看，土地成本具备一定的优势。地块指标占地面积（）容积率限制条件楼面起始价（元/）220068、02.5未知3600本体分析本体分析63-本资料来自 -本体分析本体分析SWOTSWOT分析分析p 内外交通方便，通行便捷；p 位于新老城区结合处，配套齐全，区域成熟度高；p 地块平坦，利于开发建设；p地块紧邻华龙路，形象昭示性较好，利于产品形象展示p华龙路经常性拥堵，道路畅通度较低；p 项目紧邻主干道，限制产品的形象打造；p 东部区域经济发展迅速，政府导向的大力支持；p 新老城区结合处，即可享受老城区的繁华，又可享受新城区的发展机遇；p 项目整体题量有限，产品设计受限；p 周边同质化产品竞争激烈；S S WWOO T T64-本资料来自 -本体小结本体小结p项目处于新老城区结合处，既可以充分69、享受老城区的成熟配套等资源，又可以借助新城区的有利条件进行自身发展；p从项目未来发展前景来看，随着老城区的逐步优化和新城区的逐步成熟完善，项目必能充分发挥其黄金连接点的价值；p但项目自身占地面积较小，受经济技术指标的限制，项目自身体量较小，难以发挥项目的引导性作用。p从项目自身条件来看，地块自身形状较为规整，土地成本具备一定的优势。地块价值因素综合分析地块价值因素综合分析发展阶段城市区位区域发展交通因素景观因素配套因素规划指标客群范围发展阶段城市区位区域发展交通因素景观因素配套因素规划指标客群范围012345本体分析本体分析65-本资料来自 -对于本案来说，市场发展的周期主要取决外因和内因的共70、同作用对于本案来说，市场发展的周期主要取决外因和内因的共同作用外因外因内因内因经济环境发展走势金融环境发展走势政策扶持力度核核心心：整整体体经经济济环环境境区域经济环境，整体经济发展状况如何，均决定了居民的购买欲望，居民购房支付力的提高。区域内部购房需求结构核核心心：市市场场供供求求关关系系区域房地产价格支撑水平地方政府对于政策的执行力度地方政府独有的政策力度内因决定了项目能否适时发展，购买需求结构是一个关键要素，是区域房地产市场能否支撑的决定性因素。可行性研究分析可行性研究分析66-本资料来自 -新区发展需具备的6大条件人流导向效应招商政策扶持关键产业驱动社会舆论导向区域配套物业交通功能规划71、相关功能物业兴建，形成不依赖于其他区域的新区。龙头产业带动上下游及相关产业的经济增长点，形成经济拉动引擎。社会舆论积极报道，如网络、报纸、电视、机构等各个渠道的报道均有利于社会关注度的聚焦。需要拉动人流导入的聚集因素，对周边或其他区域形成号召。交通规划明确，通勤成本降低。需要政府继续加大政策扶持力度在招商引资环节，以及房地产开发、建设、交易的各类支持政策。123456我们认为，本案物业发展需具备人流、交通规划、配套、政策、产业和舆论等六大方面的条件可行性研究分析可行性研究分析67-本资料来自 -项目市场条件p 区域房地产市场发展速度较快，新老城区结合部，市场成熟度已逐步显现；p现阶段区域市场供72、应量相对较少，供应产品较为单一，缺少吸引客户群体的产品形态；p区域市场本地支撑有限，加上政策影响，产品去化没速度较慢；p区域未来2-3年内供应产品仍以公寓、住宅产品为主；可行性研究分析可行性研究分析68-本资料来自 -p本项目周边竞争项目较多，项目规模体量庞大，产品力较强，区域将在较长阶段将面临激烈竞争。本项目的操作将对开发水平和营销水平要求很高；p如果可以用较低的取地成本，在地价上形成成本优势，未来有可能形成价格上的竞争优势，在区域竞争中胜出；p因周边竞争项目强，供应量大，产品力较强。本项目可以考虑产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。决策关键点：地价是否足够低？低到可以跟竞争对手相比形成竞争73、优势；是否可以利用差异性产品跳出区域现有的竞争及限制。风险及建议可行性研究分析可行性研究分析69-本资料来自 -p本项目的区域属性比较明确，属于区域性衍生产品；p由于目标市场的限制，本项目未来市场空间有一定局限性，操作有一定风险；p本项目可以成为企业战略型产品，但作为公司在济南开发的第一个项目，对于企业的品牌形象树立缺乏助益。p项目体量较小，对打造项目整体形象存在一定的困难，操作难度相对较大；风险及建议可行性研究分析可行性研究分析70-本资料来自 -p切实考虑市场容量和市场销售节奏，需要严格控制工程成本和管理成本切实考虑市场容量和市场销售节奏，需要严格控制工程成本和管理成本；p建议地块在满足一74、定取地条件下可以进行操作，取地条件是可以做差异化产品，建议地块在满足一定取地条件下可以进行操作，取地条件是可以做差异化产品，取地成本足够低；取地成本足够低；p地块的操作难度相对较高，区域价值决定了未来入市即使可以走量，但难以实地块的操作难度相对较高，区域价值决定了未来入市即使可以走量，但难以实现溢价，因此本项目的运作将不会对企业品牌形成有益的支撑。现溢价，因此本项目的运作将不会对企业品牌形成有益的支撑。新概念对于大地华园取地的观点总结可行性研究分析可行性研究分析71-本资料来自 -四、项目定位p目标客群定位目标客群定位p整体定位整体定位72-本资料来自 -承前分析，项目的整体定位应该在总体发展75、策略的框架内，结合客户的需求特征、项目的特殊性以及项目所在区域目前的成熟度进行推导！那么那么客户是谁？来自哪里？他们的需求特征是什么？客户是谁？来自哪里？他们的需求特征是什么？目标客群定位目标客群定位73-本资料来自 -消费者特征分析：消费者需求分析：消费者决策分析：年龄在25-40岁之间；工作重心或工作、生活重心皆在东部；年轻职业一族；单身或2人为主，部分为婚房；受教育程度较高，喜欢标榜自己的品味；面积选择以小面积为主，部分初次置业者青睐两室；大多为首次置业需求，部分为投资置业；比较注重居所所承载的精神价值；比较看重社区环境；对物业管理比较关心；比较关注项目的附加价值和性价比；根据我司长期对76、唐冶新城置业群体的跟踪分析，我们可以对唐冶客户的消费特征做简单描述：目标客群定位目标客群定位74-本资料来自 -核心客户核心客户有效客户有效客户偶得客户偶得客户周边板块企业职工、中高层领导、高新区、二环东路区域，中高以上收入，政府机关、事业单位、医生、教师、企业中层以上管理者泛东部区域，多属首次置业客户，部分为投资办公客户群体；偶然性客户，包括部分投资客户，章丘等外地的购房客户；商业客群为周边时代居住人群、全市范围高仿商业客群为周边时代居住人群、全市范围高仿真商家、极具睿智的投资客群以及东部区域中真商家、极具睿智的投资客群以及东部区域中高收入客群；高收入客群；目标客群定位目标客群定位75-本资77、料来自 -p他们受过良好的教育，愿意接受新鲜事物，向往更先进的生活方式；p他们讨厌城市的冰冷，却又离不开城市发展带来的繁荣与便利；p他们事业上升，前景明朗，受人羡慕；p他们不是这个城市最富裕的阶层，却在尽一切努力向他们看齐；p他们是目标客群定位目标客群定位76-本资料来自 -新老城区黄金结合部新老城区黄金结合部成熟区域成熟区域精端盘精端盘项目定位项目定位项目印象77-本资料来自 -塑造与客户精神层面需求塑造与客户精神层面需求塑造与客户精神层面需求塑造与客户精神层面需求产生共鸣的项目品质产生共鸣的项目品质产生共鸣的项目品质产生共鸣的项目品质环境优良、前景看好、城市发展重点区域环境优良、前景看好、78、城市发展重点区域具备项目品质，但受项目体量限制具备项目品质，但受项目体量限制追求高品质居住环境，比较关注未来区域繁荣度追求高品质居住环境，比较关注未来区域繁荣度远离繁华却渴望繁华，对一站式服务向往远离繁华却渴望繁华，对一站式服务向往项目特点项目特点竞品特征竞品特征客户物理层面需求客户物理层面需求客户精神层面需求客户精神层面需求整体定位方向：整体定位方向：整体定位方向：整体定位方向：定位方向定位方向78-本资料来自 -新老城区黄金结合 驱动增长再升级整体定位整体定位79-本资料来自 -以高端商务公寓为主导，商业配套并行以高端商务公寓为主导，商业配套并行一步到位的精准高端楼盘一步到位的精准高端楼盘79、产品定位产品定位80-本资料来自 -市场定位市场定位黄金结合点黄金结合点 精端楼盘重磅引擎精端楼盘重磅引擎 81-本资料来自 -形象定位形象定位演绎价值人生演绎价值人生82-本资料来自 -五、产品规划建议p产品规划设计产品规划设计83-本资料来自 -政府要将二环以东打造成为城市政府要将二环以东打造成为城市“交通大动脉交通大动脉”、东部、东部“景观新走廊景观新走廊”、“发展发展隆起带隆起带”，为了满足政府规划要求，实现项目自身利润最大化，需要对产品进行，为了满足政府规划要求，实现项目自身利润最大化，需要对产品进行合理规划布局。合理规划布局。产品规划建议产品规划建议84-本资料来自 -规划依据规划80、依据p政政府府规规划划：政府要将二环东路打造成为“交通大动脉”、东部“景观新走廊”、“发展隆起带”。以商业金融、商务办公、教育科研、生活居住为主导功能，建设高端型现代服务业集聚区；p区区域域市市场场：区域市场显示，周边写字楼供市场接近饱和，以中润世纪广场为例的写字楼群体已可以满足客户需求，近期正在销售的东环广场销售周期过长，去化率较低；区域住宅项目分布相对较远，主要集中在偏东区域，项目周边多为老的居住社区，新增项目多数为公寓，如尚未开盘的金桥国际，尾盘销售的蓝调国际；p现现状状：市场数据显示，项目所在区域公寓产品去化速度最好，客户认可度较高；写字楼市场前期供应较多，需要经过长时间的市场消化，现81、阶段写字楼市场淡化；住宅产品客户群体主要为刚需和首改型客户，产品分布距离花园路商圈较远，产品受限；产品规划建议产品规划建议85-本资料来自 -项目经济指标项目经济指标占地面积2.2万容积率2.5总建筑面积5.5万（据估算地上4.4万，地下1.1万）商业建筑面积约0.7万商务公寓建筑面积约4.8万注：项目经济指标根据政府区域规划远景而定，为预估值注：项目经济指标根据政府区域规划远景而定，为预估值项目经济指标项目经济指标产品规划建议产品规划建议86-本资料来自 -p项目周边多个居住小区，居住氛围浓厚，加上成熟配套设施，以及繁华的商业，生活十分方便。p产品规划建设两栋产品规划建设两栋2020层高层公82、寓，建筑面积共层高层公寓，建筑面积共4.84.8万左右，一个单元，两梯万左右，一个单元，两梯1212户。户。产品规划建议产品规划建议七七里里 河河 路路华华 信信 路路华华 龙龙 路路公寓87-本资料来自 -产品布局产品布局p沿街及地下特色商业，总建筑面约0.7万，以裙楼的方式独立存在，打造专业特色商业金街，发挥商业价值最大化。产品规划建议产品规划建议七七里里 河河 路路华华 信信 路路华华 龙龙 路路沿街商业88-本资料来自 -亮点建议一：高品质商住公寓亮点建议一：高品质商住公寓p 公寓定位高品质商住公寓，既可以满足居住需求，也可以办公，满足多样化需求；p 最大程度的圈定消费客群，利用项目自83、身的先天优势，利于提升销售速度；p 利于项目产品形象提升，提升商住公寓的产品价值；产品规划建议产品规划建议89-本资料来自 -亮点建议二：独立特色商业街亮点建议二：独立特色商业街p 商业独立存在，与公寓不相连接；p避免商业与住宅交叉干扰因素，同时实现商业与公寓价值的最大化，提升产品整体品质；产品规划建议产品规划建议90-本资料来自 -六、财务分析p财务分析财务分析91-本资料来自 -企业管理资源网http:/ 1、建设进度建议、建设进度建议2 2、项目经济技术指标、项目经济技术指标3 3、全部投资现金流量分析、全部投资现金流量分析4 4、项目总投资计算、项目总投资计算5 5、物业分类、建造成本84、物业分类、建造成本6 6、财务内部效益率及全部投资现金流量分析、财务内部效益率及全部投资现金流量分析7 7、销售价格、销售比例与销售量、销售价格、销售比例与销售量8 8、投资比例与投资计划、投资比例与投资计划项目物业发展财务分析内容：项目物业发展财务分析内容：财务分析财务分析93-本资料来自 -假设开工时间在2012年4月份，本项目建设周期预计1年。（从2012年4月开始计算到2013年4月）。本分析对开工时间仅为假设性模拟，待开工时间和工期确定后，报告中的相应数据及对应时间将会有所改变，如遇较为重要的的手续或项目重要的环节未能办理，时间相应后延。项目建设进度建议：项目建设进度建议：财务分析85、财务分析94-本资料来自 -项目总占地项目总占地2.22.2万，规划总建筑面积万，规划总建筑面积5.55.5万，容积率为万，容积率为2.52.5；公寓总建筑面积公寓总建筑面积4.44.4万，万，其中多层花园洋房；其中多层花园洋房；商业建筑面积商业建筑面积0.70.7万。万。基本经济基数指标：基本经济基数指标：财务分析财务分析95-本资料来自 -财务分析财务分析总投资成本分析：总投资成本分析：地块总占地面积约33亩，22000平米，楼面地价按3600元/平米计算总体总体序号序号项目项目总投资（万）总投资（万）引用标准引用标准地上可经营面积地上可经营面积单方成本单方成本可经营面积单方（含小可经营面86、积单方（含小高层、多层、地下）高层、多层、地下）备注备注土地费用土地费用1980019800一一土地费用土地费用280002800024862486（一）（一）土地标地土地标地280002800033783 33783 2486248618311831楼面地价楼面地价36003600元元/平米平米（二）（二）契税契税8408403%3%75755555成交价格的成交价格的3%3%（三）（三）项目转让服务费项目转让服务费0 00 00 00 0（四）（四）其它其它 0 00 00 00 0建设费用建设费用3512035120196691966922972297二二前期工程费前期工程费88588587、79795858（一）（一）三通一平费三通一平费43643610010039392929100100元元/平方米（占地面积）平方米（占地面积）（二）（二）规划可研费规划可研费10101 11 1（三）（三）勘探费勘探费444410101010元元/平方米（占地面积）平方米（占地面积）（四）（四）设计费设计费3823822525343425252525元元/平方米（总建筑面积）平方米（总建筑面积）（五）（五）环境评估费环境评估费5 50.30.30 00 00.30.3元元/平方米（总建筑面积）平方米（总建筑面积）（六）（六）交通评估费交通评估费8 80.50.51 11 10.50.5元元/平88、方米（总建筑面积）平方米（总建筑面积）三三基础设施费基础设施费137913791221229090（一）（一）大配套费用大配套费用30630620 20 27272020（二）（二）绿化工程费用绿化工程费用1073107324624695957070246246元元/平方米（占地面积）平方米（占地面积）四四建安工程费建安工程费2922429224191451914510079100791.00 1.00 五五工程间接费工程间接费91591581816060（一）（一）工程监理费工程监理费-主体主体2922921%1%26261919建安工程费的建安工程费的1%1%（二）（二）工程监理费工程监理89、费-市政市政11111%1%1 11 1市政工程费的市政工程费的1%1%（三）（三）工程取费工程取费1531531010141410101010元元/平方米（总建筑面积）平方米（总建筑面积）（四）（四）面积取费面积取费4594593030414130303030元元/平方米（总建筑面积）平方米（总建筑面积）六、六、不可预见费不可预见费120812082.0%2.0%1071077979直接费用的直接费用的2.0%2.0%七、七、管理费管理费151015102.5%2.5%1341349999直接费用的直接费用的2.5%2.5%八、八、销售及代理费用销售及代理费用0 02.0%2.0%0 00 90、0销售收入的销售收入的2.0%2.0%财务费用财务费用九、九、财务费用财务费用0 00 00 0实际发生实际发生项目总成本项目总成本549205492019669196692432243296-本资料来自 -财务分析财务分析总投资收益分析：总投资收益分析：编号编号项目名称项目名称数值数值(万元万元)引用标准引用标准备注备注(一一)项目总成本项目总成本5492054920土地成本土地成本+建设成本建设成本（二）（二）总建设面积总建设面积15.292715.2927地上总面积地上总面积11.26111.261地下总面积地下总面积4.03174.0317(三三)可售面积总收入可售面积总收入1103891、6110386地上均价（地上均价（88008800元元/）地下均价（地下均价（28002800元元/）地上可销售面积总收入地上可销售面积总收入9909799097地上均价（地上均价（88008800元元/）地下可销售面积总收入地下可销售面积总收入1128911289地下均价（地下均价（28002800元元/）(四四)毛利润毛利润5546655466可销售总额可销售总额-项目总成本项目总成本(五五)营业税及附加营业税及附加607160715.50%5.50%项目总收入的项目总收入的5.5%5.5%(六六)所得税前利润所得税前利润4939549395(四四)-()-(五五)(七七)所得税所得税1292、348.7512348.7525%25%所得税前利润的所得税前利润的25%25%(八八)纯利润纯利润37046.2537046.25(九九)成本利润率成本利润率67%67%（八）（一）（八）（一）(十十)成本利税率成本利税率90%90%（六）（一）（六）（一）(十一十一)销售毛利率销售毛利率50%50%（四）可销售总额（四）可销售总额销售净利率销售净利率34%34%（八）可销售总额（八）可销售总额投资回收期投资回收期2 2年年p利润值也为静态利润值，不考虑建材上涨，建安成本增长的走势，在实际研判中需要重点考虑的因素；p本项目地块占地33亩，总建筑面积在5.5万平米左右，地上面积约5.3万平米,93、地下面积约0.2万平米,前后开发周期需要2年，公寓销售均价为公寓销售均价为88008800元元/平米计算，地下部分按平米计算，地下部分按28002800元元/平米计算平米计算,毛利润约毛利润约655466655466万万元元,纯利润约纯利润约37046.2537046.25万元万元,利润价值较好。97-本资料来自 -社区美誉度曲线销售均价曲线营销强度曲线强势启动，大力营销推广，打造优质产品，成为市场标杆产品。地块前期初启动，未进入销售，出现现金流低谷。再次加大推广力度时间轴数值轴延续性入市，稳定现金流。累计现金流净现金流量曲线开发模拟开发模拟财务分析财务分析98-本资料来自 -结束语结束语 根据贵公司提供的项目基础资料，我们新概念公司针对资料进行分析研究，并根据项目市场研究及整体精神导向，特向贵公司呈递该报告，此报告仅为前期可行性研究方案，具体数据要以政府批复为准，报告中如有不足请交运地产各位领导给予指导。99-本资料来自 -