1、吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 长春欧亚集团股份有限公司 吉林欧亚城市商业综合体（商业部分）项目 可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院中国市政工程东北设计研究总院 二一二年七月二一二年七月 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 1 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 2 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北2、设计研究总院 目目 录录 第一章 总 论1 1.1 项目名称及建设单位 1 1.2 可行性研究报告编制依据和研究范围 2 1.3 项目概况 3 第二章 项目建设的背景及必要性6 2.1 项目建设的背景 6 2.2 项目建设的必要性13 第三章 建设规模 14 第四章 建设条件 15 4.1 场址现状15 4.2 场址条件15 第五章 建设方案24 5.1 建筑设计指导思想和指导原则23 5.2 项目总体规划方案23 5.3 建设方案23 5.4 公用工程方案26 第六章 节能.34 6.1 概述34 6.2 节能标准34 6.3 节能措施及节能效果35 6.4 能源消耗分析36 6.5 节水措3、施38 6.6 节能效果分析38 第七章 环境保护.39 7.1 设计依据39 7.2 项目执行的环境质量标准39 7.3 环境现状40 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 7.4 主要污染源及污染物40 7.5 治理措施42 7.6 环境保护结论43 第八章 劳动卫生和消防.45 8.1 安全工作和卫生45 8.2 消防45 第九章 组织机构与人力资源配置.47 9.1 企业组织机构.47 9.2 人力资源配置.47 第十章 项目实施进度49 10.1 项目实施原则 49 10.2 建设工期 49 10.3 项目实施进度安排 49 10.44、 项目实施进度表（横道图）50 第十一章 工程招标51 11.1招标工作依据51 11.2招标工作原则51 11.3 招标范围.52 11.4招标方式及组织原则52 第十二章 投资估算与资金筹措 55 12.1 投资估算 55 12.2 资金筹措 57 第十三章 财务评价62 13 财务分析.62 第十四章 社会评价65 14.1 社会影响效果分析 65 14.2 社会适应性分析 65 14.3 社会风险及对策分析 66 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 14.4 城市交通影响评价 66 第十五章 风险分析.68 15.1 城市商业综合体行5、业竞争态势.68 15.2 风险因素识别 68 15.3 风险评估 70 15.4 风险防范对策 70 第十六章 研究结论与建议.72 16.1 研究结论 72 16.2 建议 72 附图：区域位置图.73 附件：吉林市环境保护局：建设项目环境影响报告书的批复（吉市环建房字【2011】6 号）.75 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 1 第一章 总 论 1.1 项目项目名称及建设单位名称及建设单位 1.1.1 项目名称项目名称 吉林欧亚城市商业综合体（商业部分）项目 1.1.2 项目性质项目性质 新建 1.1.3 项目承办单位概况项目承办单6、位概况 项目承办单位名称：长春欧亚集团股份有限公司 法人代表：曹和平 项目承办单位概况：长春欧亚集团股份有限公司，是国内大型商业企业，行业知名企业。1984 年新建扩大。1992 年 8 月以定向募集方式成立股份有限公司，1993 年 10 月转为社会募集公司，同年 12 月 6日，公司股票在上海证券交易所挂牌交易。截止 2011 年末，企业总资产 61.61 亿元。2011 年实现销售 199.03亿元，实现利润 2.77 亿元，上缴国家税金 2.46 亿元。并连续 11 年实 现了销售、利润持续增长，摘得了沪深两市 50 多家商业类上市公司“持续增长能力最强公司”的桂冠。2011 年，公司7、在全国重点大型零售企业销售排名中列第 4 位，分公司欧亚商都在全国商业大型零售企业单体店销售排名中连续四年名列第一，成为名符其实的全国零售单体店销售状元。控股子公司欧亚卖场单体面积世界第一，2009 年以 52 万平方米的经营规模，向世界吉尼斯英国总部申报了世界单体面积最大购物中心世界纪录，并已顺利通过预审进入终评，创造了中国商业之最，其经济现象被市场营销专家称为“第三次商业革命”。2011 年度，公司吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 2 先后获“全国商业服务业顾客满意企业”、“2011 中国上市公司十佳法律风险管理奖”、“吉林省“五五”普8、法依法治理先进单位”等荣誉称号。1.2 可行性研究报告编制依据和研究范围可行性研究报告编制依据和研究范围 1.2.1 可行性研究报告编制可行性研究报告编制单位单位 编制单位：中国市政工程东北设计研究总院 资格等级：甲级 证书编号：工咨甲 20820070007 专 业：建筑、市政公用工程（给排水、燃气热力）、道路、桥隧、风景园林、环境卫生、）生态建筑和环境工程。1.2.2 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1、国家发展和改革委员会、建设部：建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家发展和改革委员会：投资项目可行性研究指南（试用版）；3、国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委9、员会：综合能耗计算通则（GB/T25891990）；4、国家建设部、国家质量监督检验检疫总局：建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；5、吉林省国民经济和社会发展第十二个五年计划规划纲要；6、吉林市国民经济和社会发展第十二个五年计划规划纲要；7、吉林市人民政府：吉林市总体规划(2009-2020)；8、国家及地方相关的法规、政策、文件；9、项目建设单位提供的其它有关基础资料；10、吉林市统计局：吉林市 2011 年社会经济统计年鉴；11、吉林市人民政府：2012 年吉林市政府工作报告；吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 3 12、中国10、市政工程东北设计研究总院：吉林欧亚城市商业综合体项目环境影响报告书（报批版）（2011.3）；12、长春欧亚集团股份有限公司委托吉林省工程咨询科技公司吉林市分公司编制吉林欧亚城市商业综合体项目可行性研究报告的委托书。1.2.3 可行性研究报告研究范围可行性研究报告研究范围 本项目为吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目，主要对长春欧亚集团股份有限公司新建吉林欧亚城市商业综合体项目市场预测、建设规模、建筑工程方案、公用系统方案、总图物流系统、质量保证系统、环境保护、职业安全卫生、消防、节能、组织机构、发展计划、工程进度等进行综合分析，并对项目投资经济效益进行测算和评价。1.3 项目概况项目概11、况 1.3.1 城市商业综合体城市商业综合体是新型的城市现代是新型的城市现代服务业集聚区服务业集聚区 城市商业综合体英文为 HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。HOPSCA 是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。每个商业综合体至少组合了上述功 能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动12、关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的 建筑群落，往往也被称为“城中之城”。HOPSCA 体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 4 散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。HOPSCA 对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。1.3.2 本项目本项目建设建设位置位置 项目建设地点位于吉林市吉林丰满经济13、开发区域内，地理位置位于丰满区红旗街道红旗村。四至为：瑷大公路以南，吉林市冷冻食品公司以东，吉林市九鑫制药有限公司以西，规划中的白山路以北。1.3.3 本项目本项目建设规模建设规模 本项目用地面积为 14.308 hm2，总建筑面积为 476,616 万，商场建筑面积 281868 平方米，其余为商业配套，建筑面积为 194748 平方米。1.3.4 项目实施进度项目实施进度 项目实施进度确定为 24 个月，即 2013 年至 2014 年 12 月。即从2014 年末投入运营。1.3.5 项目总投资、资金筹措情况项目总投资、资金筹措情况 项目总投资 180000 万元，。1.3.6 项目主要14、技术经济指标项目主要技术经济指标 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 5 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号 名 称 单 位 经济指标 备 注 1 项目建设规模 1.1 规划总用地 hm2 14.308 1.2 项目用地面积 hm2 14.308 1.3 项目建筑面积 476616 1.3.1 商业综合体楼 281868 1.3.2 商业配套 194748 1.4 容积率%5.0 1.5 建筑密度%55 1.6 绿地率%20 2 项目总投资 万元 180000 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北15、设计研究总院 6 第二章 项目建设的背景及必要性 2.1 项目建设的背景项目建设的背景 2.1.1 项目项目宏观社会经济环境背景解析宏观社会经济环境背景解析 1、经济状况、经济状况 本项目所在城市及所服务城市为吉林市。吉林市是吉林省第二大城市，是全国唯一的市与省重名的城市，是国务院批准的历史文化名城、甲级开放城市和全国 32 个特大城市之一。全地区幅员面积 27,894平方公里，其中市区面积 3,750 平方公里，人口 450 万。吉林市国民生产总值、国民收入等指标均占全省的 20 以上。经济发展水平在吉林省中仅次于长春市，排在第二位。与全国同等规模的城市相比，经济发展水平相对较低。是一个比较16、典型的工业城市。当前吉林市经济发展的主要特点是：（1）GDP 总量迅速扩张。从 2005 年到 2010 年的 5 年间，吉林市总体经济规模实现了迅速扩张。2010 年吉林市地区生产总值达到 1,208 亿元，增长 38.3；规模工业实现增加值 345 亿元、利润 50 亿元，分别增长 52.4 和 313；全口径财政收入完成 101 亿元，增长53.8；城市居民人均可支配收入达到 13,500 元，农民人均纯收入达到 4,590 元，分别增长了 23 和 12.4%。（2）产业结构趋于优化。三次产业结构比例由 2002 年的 16.7：40：43.3 调整到 2010 年的 13.1：49.17、7：37.2，其中工业比重上升幅度加快，第一、三产业比重的降低和第二产业比重的提升，标志着吉林市第二产业，特别是工业经济主导作用得到进一步增强，表明吉林市工业强市特征凸显，产业结构调整取得积极成效。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 7 （3）财政收入实现百亿元的突破。2010 年全市财政收入达到 101亿元，同比增长 53.8；财政收入占地区生产总值的比重为 10，比上年同期提高 1 个百分点。（4）城乡居民人均收入稳步提高。据统计，2010 年全市城镇居民人均可支配收入达到 12,500 元，比 2002 年的 6,710 元增加 5,718、90 元，增长 86.3，农村居民人均纯收入达到 4,390 元，比 2002 年的 2,394元增加 1,996 元，增长 83.3。（5）人均 GDP 水平跃上新台阶。2010 年，全市人均 GDP 达到23,000 元，比 2002 年的 9,824 元增加了 15,848 元。过去 5 年，全市人均 GDP 年均增长速度为 18.5，2010 年人均 GDP 按现行汇率折算超过 3,000 美元，标志吉林市经济实力正在不断增强。2、人口状况与居民消费、人口状况与居民消费（1）人口状况）人口状况 吉林市近些年来人口保持低速增长。2010 年末，我市户籍人口为434.11 万人，比上年末净19、增 2,239 人，增加 0.6。其中市辖区户籍人口增长 0.66。加上大量外来人员来吉学习、工作定居，吉林市 2010年市区常住人口为 183 万人。其中，青年、中青年人口占主体。由于吉林工商业发达，都市白领、公务员等工薪阶层及私营业主等高端消费群体占有相当比例。这些群体皆为本项目的潜在消费者。（2）居民消费居民消费 在吉林市经济持续稳定发展的带动下，城镇居民收入稳步增长。2010 年吉林市城镇单位职工年平均工资为 30,992 元，比上年增长5.78%；吉林市区居民人均可支配收入 16,935.75 元，比上年增长8.98%。市区每百户居民家庭汽车拥有量 15.67 辆。从这些数据可看出，20、吉林 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 8 市城镇居民收入较高，生活讲究质量，而较高的居民家庭汽车拥有量为居民市外效游休闲提高了便捷的交通工具。据 2011 年吉林市统计年鉴显示，吉林 2010 年实现社会消费品零售总额 684.02 亿元，比上年增长 18.3。其中，城镇市场零售额623.43 亿元，同比增长 18.4%。分行业看，批发业零售额 129.45 亿元，同比增长 17.1%；零售业零售额 496.4 亿元，同比增长 18.1%；住宿业零售额 5.24 亿元，同比增长 19.2%；餐饮业零售额 52.93 亿元，同比增长 23.21、4%.从这些数据可进一步印证吉林市居民的消费能力强，消费市场容量巨大，为本项目开发建设奠了良好的市场基础。3、区位交通条件区位交通条件 吉林市位于吉林省中东部，地处长山余脉向松辽平原过渡地带，地势东南高西北低，松花江干流纵贯全城。地理坐标为：东经 125 40 127 56，北纬 42 3144 40。吉林市东接延边朝鲜自治州，西毗邻长春市、四平市，南连白山市、通化市、辽源市，北接黑龙江省。吉林市铁路、公路、水运都很便利。吉京、吉津、吉宁、吉长、吉哈、吉图等铁路交汇于此，铁路正线延展里程达到 737.9 km；公路交通四通八达，公路通车里程 14,587.4 km，长春图们、沈阳黑河公路，长春22、吉林、长春珲春等高速公路已成为公路运输的主力。吉林市年货物量3,937万吨；年货物周转量105,173万吨，年客运量3,956万人；旅客年周转量 155,487 万人。“吉长”城际高速铁路已于 2011年 1 月建成通车；民航已经开通了香港、韩国、日本、俄罗斯、北京、上海、广州、深圳、海口、青岛、大连等国内外城市。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 9 2.1.2 项目区域发展背景解析项目区域发展背景解析 本项目建设地点丰满经济开发区是 2003 年 6 月 30 日，经吉林省人民政府批准成立的省级开发区，位于北半球中纬（北纬433782，东23、经 1264136），欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地，属于东 北亚经济圈范围，地处长吉图经济带的中枢节点。地处吉林市南出口，东临松花江，与吉林高新技术产业开发区隔江相望，西起吉林市西南环公路外延 1,000 米，北到松花江支流温德河，南与永吉开发区毗邻，为吉林市的上风、上水地段。绝好的地缘和上佳的区域，是丰满经济开发区独有的天然禀赋，优越的地理位置，形成了对开发区聚拢围合之势，造就了这里得天独厚的区位优势，广阔的发展空间和丰富的资源条件使丰满经济开发区成为诸路客商投资兴业的理想摇篮。丰满经济开发区地势西高东低，属于山前洪积的边缘地带。地层纵横断面均有变化，为条节状岩碎屑和粘土的混合体，大致分24、为耕土、黄粘土、淤泥质亚粘土、砾砂混粘土、碎石等十层，地震烈度按七度烈度区设防。整个区域属温带大陆性季风气侯，全年主导风向为西南风，春季干燥少雨多风，夏季温热多雨，秋季凉爽多晴好天气，冬季寒冷多西北风，年平均气温 35 摄氏度，年平均降水量 692.5 毫米，最大冻土深度 190 厘米。一月份平均气温最低一般在零下 1820，七月平均气温最高一般在 2123，山区无霜期 120 天，平原区可达 130140 天，全区日照时数 24002600 小时，全年总辐射量为 1150千卡/平方毫米。丰满经济开发区下辖一街一乡，10 个行政村，2 个社区。行政区域面积 65 平方公里，规划区域面积 11.25、8 平方公里。区域内有满、朝、吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 10 蒙、回、瑶、壮等 9 个少数民族。有人口 17,236 人，其中农业人口 12,320人，城镇人口 4,916 人，有丰富的农村剩余劳动力资源。开发区也是吉 林市有名的种植、养殖商品的集散地，外运和当地的应季小菜、瓜果及蛋鸡、生猪等农副产品均由这里向市内批发、转运，吞吐量达全市各类农副产品市场供应总量的 70%以上。丰满经济开发区交通十分便利，松江南路与吉林市环城公路贯穿 整个区域，距长吉高速公路起点不足 7 公里，距吉林内陆港吉林西站 5公里，距吉林龙嘉国际机场 76 26、公里，向南可至沈阳、大连，向北至长春、哈尔滨等地。市政府近期规划的江城、红旗两座大桥开工建成后，将进一步完善开发区的交通网络。文化教育、医疗保健、金融机构、休闲娱乐等配套设施一应俱全。区内建有中心小学、五十五中学，吉林市第一中学等教育机构，中国银行、建设银行、农业银行、交通银行、吉林银行等多家金融机构均设有分支，营业网点布局合理，服务便捷。吉林丰满经济开发区具有丰厚的人文底蕴，曾被康熙皇帝御封为吉林市四大名山之一的“白虎山”就坐落在区内。乾隆祭祖园、望祭殿就建在小白山上，乃清朝鼎盛时期，皇家祭祀满族发祥地，即“长白山之神”的地方。据说康熙皇帝曾到长白山举行过祭祀活动，后因长白山路远难行，往来不27、便，清政府于雍正十一年（公元 1733 年）盛京工部奉谕旨在吉林市小白山建望祭殿，建有正殿三楹，祭器楼三楹，官厅一楹，牌楼两座，鹿园一处，望祭殿神案上立一用满汉文字合璧书写的的黑字“长白山之神位”黄色木牌，从此，小白山作为满族发祥地-长白山的象征，备受清王朝的重视，成为全世界唯一一处满族人祭祀祖先的场所。现今，每年传统节日仍有许多满族人民到这里祭祀祈福。乾隆十九年（公元 1754 年），乾隆皇帝“巡幸”到达吉林，登欢喜吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 11 岭（现名）览视吉林全貌，到北山留下“天下第一江山”的墨宝，躬亲望祭殿祭祀长白山山神，28、这是清朝皇帝第一次亲临望祭殿。1934 年，末代皇帝溥仪来吉巡狩，也到望祭殿焚香叩拜，这也是爱新觉罗家族，满清皇室最后一次亲临小白山。由于当地政府对保护文化古迹的高度重视，小白山上仍保持着大片的人工次生林，与古遗址交相呼应。置身于开发区之中，呼吸着小 白山上飘来的香气，聆听着温德河涓涓的流水，俯看着松花江缭绕的雾气，夏季有清凉的微风沐浴周身，冬季有银色的雾凇挂满枝头，给人一种神秘的畅快感，让人永难忘怀。丰满经济开发区环境优美，交通发达，基础设施齐全，是生活居住，发展房地产、商贸业、制造业的黄金宝地，吸引着无数有识之士前来投资兴业。成立五年来共引进资金 113.94 亿元，为建区时的 14.5429、倍，五年平均引资 22.788 亿元;累计完成固定资产投资 171.09 亿元，为建区时的 28.3 倍，五年平均实现固定资产投资 34.22 亿元;建区时有企业 109 户，建区近 5 年时间，新生成企业 376 户，其中，新建投资 500万元以上企业 131 个，投资 1,000 万元以上企业 129 个，投资 3,000 万元以上企业 72 个，投资超亿元以上企业 14 个。2008 年实现全口径财政收入 8,500 万元 2.1.3 良好的项目建设软环境良好的项目建设软环境 1、难得的发展机遇难得的发展机遇“天时天时”本项目恰逢举国上下团结一致建设创新型国家，大力推进自主创新体系建设的30、大好形势下，吉林市人民正以前所未有的激情，锐意进取、阔步前行，走可持续发展之路，构建和谐社会，把吉林市建设成 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 12 为经济充满活力、环境充满魅力、就业充满机会，社会繁荣和谐和人民生活富裕的山水生态城市的宏伟蓝图，更是我们即将迎接的巨大挑战。吉林市市委、市人民政府政府不失时机地调研、论证、策划、规 划、落实吉林欧亚城市商业综合体建设项目，为吉林市城市发展提供了难得的机遇。2、中国内地最适合开设工厂的城市中国内地最适合开设工厂的城市“地利地利”世界著名的财经杂志福布斯（中文版）2005 年 8 月 25 日公布31、 的中国内地最适宜开设工厂的城市排行榜，吉林市名列榜首。这说明吉林市在经营成本、劳动力素质和货运便利程度 3 个方面技术指标的优势，它是经济潜力的象征，是城市发展的非物质基础。这些都是开发建设本项目的无与伦比的具大优势。3、企业上下一心干实事、求发展、企业上下一心干实事、求发展“人和人和”长春欧亚集团股份有限公司已经为吉林欧亚城市商业综合体建设项目形成了较完备的后勤支撑体系，自身所具备的公用工程条件完全满足投资的要求。2.1.4 PEST 分析分析 1、P（Political）政治因素分析）政治因素分析（1）中国政局稳定，法律法规建设日趋完善，社会体系逐步健全；保障了企业在竞争中的规范操作；（32、2）中国开始实施“十二五”计划，重视城市商业综合体的发展，大力实施城市化工程，为本项目提供了机遇；（3）吉林省及吉林市在投资环境、税收、土地使用等方面给予了大量的政策支持，保证按时开工投产。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 13 2、E(Economic)经济因素分析经济因素分析（1）由于目前经济比较稳定，汇率变动对企业的发展不会有太大的影响，物价比较稳定，通货膨胀的因素较小；（2）持续商业需求以及由此而来的国家对商业建设的重视，保证了本项目具有广阔的市场前景。3、S（Socio-cultural）社会文化因素分析）社会文化因素分析（1）国33、家大力发展民营企业，鼓励民间投资也为本项目顺利开展创造了大好机遇；（2）中国加入世界贸易组织、成功举办奥运成功的大好社会环境，无疑为中国的社会、经济等各个方面发展创造了一个有利的时机，对本项目而言是强有力的推动。4、T（Technological）技术因素分析）技术因素分析 科技创新是企业成功的重要因素。本项目在中建筑设计、设备选用、环境保护、管理系统采用了大量先进的创新技术和理念，提高了本项目的服务质量和服务年限，必将受到顾客的好评。2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 按照吉林市政府“北拓、南优、东控、西调”的空间发展战略，吉林市将打造南部新城。南部新城将成为提升吉林市核心竞争力的重要34、地区，将成为集商业区域服务中心、文化产业基地、山水宜居新城于一体的，面向未来现代服务业、高尚居住区而发展的示范区。到 2015年，南部新城总体规划框架将基本形成，开发建设规模超过 1,000 万平方米，远期承载人口 20 万以上。南部新城的规划将以温德河至小白山至蓝旗区域为核心，全力打造以居住、休闲、办公、教育为主的现代化新城区。本项目即在该区吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 14 域之中的核心位置，将成为吉林市南部新城的核心项目之一，未来前景十分广阔。综上所述，项目建设是非常必要和迫切的。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研35、究报告 中国市政工程东北设计研究总院 15 第三章 建设规模 项目总用地面积为 14.308 hm2，建筑面积为 476616。商业综合体商业综合体楼内楼内部功能部功能设置设置一览表一览表 层数 功能设置 备注 地上一层 百货，商场，银行，快餐等 地上二层 百货，商场等 地上三层 大型商场，儿童活动中心，运动城等 地上四层 电影院，婚庆、家居等大型商场 地上五层 家电家居城，特色餐饮等 地上六层 美容美体、溜冰场、电玩、特色餐饮等 地上七层 内部办公、职工食堂、餐饮，小型商业 地下一层 餐饮、超市、商店等 地下二层 车库（机动车泊位约 900 个）机房层 合计 281868 平方米 商业配套包36、括：商务酒店、LOFT 公寓、写字楼、地下车库等计 194748 平方米。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 16 第四章 建设条件 4.1 场址现状场址现状 4.1.1 建设地点建设地点 项目建设地点位于吉林市吉林丰满经济开发区域内，地理位置位于丰满区红旗街道红旗村。四至为：瑷大公路以南，吉林市冷冻食品公司以东，吉林市九鑫制药有限公司以西，规划中的白山路以北。4.1.2 现有场址现有场址利用情况利用情况 吉林欧亚城市商业综合体现状土地标号为 14 号地，面积为 14.308 hm2。项目建设地点地势平坦，地下均无障碍物。4.2 场址条件场址37、条件 4.2.1 地理位置地理位置 吉林丰满经济开发区地处瑷大公路与西南环城公路交叉处，交通 十分便利，距市区仅 1.5 公里，距长吉高速公路起点 7 公里，距吉林龙嘉国际机场 76 公里。东与吉林市高新技术产业开发区接壤，向南可至沈阳、大连，向北可经吉长高速公路至长春、哈尔滨等地。4.2.2 气候、气象气候、气象 开发区地处松花江上游，属温带大陆性季风气侯，全年主导风向 为西南风，春季干燥少雨多风，夏季温热多雨，秋季凉爽多晴好天气，冬季寒冷多西北风，年平均气温 35 摄氏度，年平均降水量 692.5 毫 米，最大冻土深度 1,900 厘米。一月份平均气温最低一般在零下 1820 摄氏度，七月38、平均气温最高一般在 2123 摄氏度，山区无霜期 120 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 17 天，平原区可达 130140 天，全区日照时数 2,4002,600 小时，全年总辐射量为 1,150 千卡/平方毫米。4.2.3 地质地貌地质地貌 丰满经济开发区所在地区地势西高东低，属于山前洪积的边缘，地质主要为洪积成因的夹有淤泥质亚粘土的碎石类组成，地层纵横断面均有变化，夹层较多，夹有透镜体和条节状岩碎屑和粘土的混合体，地层大致分为十层：耕土、黄粘土、淤泥质亚粘土、砾砂混粘土、碎石等，整个区域属于第四纪人工填土及山麓冲积物构成，地震烈度按39、七度烈度区设防。4.2.4 水文特征水文特征 丰满经济开发区所在地域地下水和地表水资源丰富，水体质量达 到四类水体标准，地下水潜水埋深 24.5 米，地表水水域包括松花江吉林江段和温德河，松花江吉林江段在开发区境内江段总长 5 公里，据吉林水文站多年资料统计，松花江平均水位 183.87 平方米，变幅 67 米，水温 8.4 摄氏度，枯水期平均流量 295 立方米/秒，丰水期平均流量 729.3 立米方/秒，平水期平均流量 410.6 立方米/秒，平均含沙量 0.047公斤/立方米。温德河由丰满区前二道乡流经我区注入松花江，境内长3.6 公里，最大流量为 1,200 立方米/秒，最小流量为 340、 立方米/秒，平均流量为 9 立方米/秒。4.2.5 土地利用现状土地利用现状 根据土地利用现状变更调查统计：开发区规划区总面积 1,180 公顷，其中农用地 581.5 公顷，占规划总面积的 49%；建设用地 362.3 公 顷，占规划总面积的 31%；未利用土地面积 236.8 公顷，占规划总面积的 20%。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 18 4.2.6 项目建设主要条件项目建设主要条件 1、市场条件市场条件 吉林市将按照“北拓、南优、东控、西调”的空间发展战略打造南部新城，而本项目所在地既是南部新城的中心部位。南部新城将成为提升吉41、林市核心竞争力的重要地区，将成为集商业区域服务中心、文化产业基地、山水宜居新城于一体的，面向未来现代服务业、高尚居住区而发展的示范区。到 2015 年，南部新城总体规划框架将基本形成，开发建设规模超过 1,000 万平方米，远期承载人口 20 万以上。2、环境条件环境条件 （1）本项目位于吉林市丰满经济开发区红旗村，距市地理中心 3公里，当地环境良好无污染。西南侧是以拥有长白山望祭殿而享誉国内外的小白山旅游点，东侧紧邻松花江畔，是得天独厚的优越位置。（2）吉林市贯穿南北至口前、磐石、抚顺的 202 号瑷大公路横贯境内，周边是新建的城市规划路德义街、德望街、温敏路，适于搭乘公交车辆及自驾车通行，42、交通较为方便。（3）该址通迅也十分发达，移动通迅网络密集，宽带网可与全国和世界联网。（4）该址地势平坦，供电外线、供水外线距本项目较近，可满足用电和饮用水要求。（5）本项目已列为吉林市重点服务业建设项目。3、社会条件社会条件 本项目有较为完善的社会服务体系。4、施工条件施工条件 当地地质构造稳定，适宜性良好，为建筑抗震的有利地段，中硬场地土质，地基承受力较高，适合建造大型建筑。当地施工企业具有吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 19 运输和吊装大型构件的能力，可以满足较大工程的建设。5、法律条件法律条件 项目地位于吉林市丰满经济开发区，当地人43、们遵纪守法，治安状 况良好。6、外部协作条件外部协作条件 本项目即在吉林市南部新区的区域之中的核心位置，将成为吉林 市南部新城的核心项目之一，未来前景十分广阔。本项目距新建丰满发电厂、新建吉林卫生学校、市委党校、吉林市公安局均较近，外部协作条件便利。4.2.7 基础设施配套现状基础设施配套现状 1、道路交通状况道路交通状况（1）外部道路 丰满经济开发区地处瑗大公路（宽 25 米其中车行道 16 米，人行道 4.5 米 2，绿化带 2 米 2）与西南环绕城公路(宽 26 米，其中车行道8 米 2，绿化带 2 米，人行道 3 米 2)交叉处，交通十分便利，向南至沈阳、大连；向北可经长吉高速公路至长44、春、哈尔滨等地（同时，在开发区与高新区之间，市政府批准规划建设两座大桥，一座为红旗大桥，另一座为江城大桥）。（2）内部道路 目前，丰满经济开发区内部路网经过近几年的“村村通”工程已基本形成了道路网。2、供水条件供水条件 区域内现状已敷设两条市政给水干线：一条沿瑷大公路敷设，由一水厂引出，过温德桥至吉丰西线处；另一条沿苏合街敷设，由瑷大公路至白山路（四合新村）。以上引自城市主干线的 D800 支线 2 条线吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 20 路，日供水能力达 1.5 万吨，可实行环网供水。沿各规划道路敷设配水 管道，与各给水干管联网，整个45、区域给水管网呈环状敷设。按城市远期发展规划，将在本区新建六水厂，供给本区域及城市 其他地区用水。3、排水条件、排水条件 排水工程是南部新城生活环境和生态环境保护工程的重要组成部分。南部新城将系统建设排水工程，按规划南部新城将系统建设排水工程。（1）污水 目前丰满经济开发区沿瑗大公路铺设了 DN800 的污排管线系统，日排污能力可达 1 万吨，区域内的企业工业废水可直接排入污排主管线，最后汇入哈达湾污水处理厂。区域内现状污水管线主要有两条，一条为瑷大公路污水干线，另一条沿苏合街敷设，中途经泵站提升后排入瑷大公路污水管内。规划沿白山路新设一条污水干线，接入苏合街现状污水管内；其他各道路新建污水管道46、依地势分别接入瑷大公路及白山路污水干线中。（2）雨水 区域内现状只是个别区域设有雨排水系统，其他大部分地区雨水均为地表径流，排入现状排水沟渠或水体中。规划确定随道路新建雨水管道，依地势就近排入松花江或温德河内，使区域内雨水经管道实现有组织排放。同时对区内现有沟渠结合道路及小区的开发建设进行改造。3、供热条件、供热条件 南部新城现有区域锅炉房一座，供热面积 35 万平方米，江南电厂今年新建设 2 台 40t/h 热水锅炉，投产后供热能力将达到 120 万平方米。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 21 采用江南热电厂集中供热，供热主干线由江城大47、桥引入。区内各个主 要道路均敷设供热管道，可解决南部新城部分地区的生活采暖问题，热源将全面满足新城需要。4、燃气工程、燃气工程 区域内将系统建设燃气工程气源为天然气，现状燃气中压管道位于黄旗路，规划确定沿瑷大公路引入，敷设于区内各个主要道路。5、供电条件、供电条件 区域内有多条 220KV、66KV 架空线路及 66KV 红旗变电所。目前，丰满经济开发区内电力充足，高压、动力线路贯穿全区，同时，已经完成农用电网改造，城区供电总容量为 4.5 万千安，能够满足开发区居民和入区企业的用电需求。规划确定现状 220KV 线路保留，66KV 红旗变保留；区域内现状66KV 线路按图示路径改造，其中规划48、用地内线路为钢管杆架空敷设，西南环道路外的线路为铁塔架空敷设。区域内新规划二座 66/10KV 变电站（二次变），占地约 4000 平方米；容量均为 4 万 KVA 3（两用一备）。区域内 10KV 电缆线路沿各道路东或南侧埋地敷设，可确保电力保障充足。6、通讯设施现状、通讯设施现状 吉林市红旗电信局坐落在开发区内，目前固定电话、移动通信、有线电视网覆盖全境（全开发区电话装机 3,000 多部；有线电视装机1,900 多部），并且留有十分充裕的装机容量和有线电视接口，已经能够做到随时申请随时安装，同时具备数字化、综合化、宽带化、智能化的功能。4.2.3 项目所在区域自然环境条件项目所在区域自然49、环境条件 1、工程地质条件、工程地质条件 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 22 本项目建设地点吉林市丰满区地处长白山向松辽平原的过渡地 带，地形为河谷冲积平原及低山丘陵，中部、东部和东南部多为山地，西部、西北部多为平原、丘陵。石化分布在沿松花江由东南向西北，位于吉林省东部低山丘陵区，总体地势南高北低，东高西低，海拔标高由丘陵区的490.2 m逐渐变低为河谷区的178.5 m。在大地构造环境上，吉林地区属吉里褶皱带的吉林向斜，构造地层以花岗岩侵入体为主，其次为二迭纪粘板岩与角页岩。上覆第四纪 冲洪积、沼泽沉积、坡积地层。地层自上而下分别为耕50、土、亚粘土、轻亚粘土、游泥质亚粘土、粉细砂、碎石、碎石角砾、卵石园砾、岩层。吉林市松花江江南地区高河漫滩阶地上，顶部的亚砂土及亚粘土最大厚度为1m，细砂厚度为 0.5 m-3.1 m，卵石碎石层厚度约 7m-15m，而在低河漫滩阶地及河漫滩区，由卵石碎石所分布，其厚度为 6 m-20 m。而西部、西南部，砂类土厚度较大，而粘性土厚度较小，而且厚度 变化很大，卵石、碎石层厚度为 3 m-3.5 m。场区场地土质类型为中硬，建筑场地类型为 II 类。地震基本烈度为 7 度。近 50 年无灾害性地质现象发生，场地稳定，适合作为各种建筑场地。地质耐力为 912 吨/，地下水位 2.010 m，地冻线 51、1.82.0 m，适于各种建筑。据已有资料，场址地下没有发现可供开采的矿藏及文物。2、水文条件、水文条件 本项目区位于第二松花江西岸，水资源极其丰富，是全国少有的 丰水地区。松花江发源于长白山主峰白头山天池，是吉林省最大的河流。从头道河的漫江至二岔河口处，全长 790，流域面积 78,180 km2，年径流量 1.75 108 m3。以丰满大坝为界分上下两区，大坝以上为上游区，大坝以下为下游区。水文特征具有明显的季节性和区段规律性，吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 23 每年有二个汛期和一个枯水期。上游具有北方河流的典型特征，流量 随季节变52、化大，冰封期长，下游吉林江段从丰满大坝治哨口断面严冬亦不封冻。多年平均流量 488 m3/s，河道平均坡度 0.341。百年一遇 设计洪峰流量为 Q8,300 m3/s，百年一遇洪水位为 182.10 m，最低水枯水位为 176.27 m。冬季由于丰满电厂泄流，该江段很少结冰。项目区地下水位 2.010 m。场地地下水属第四纪孔隙潜水，补给来源为大气降水及松花江、温德河的侧向补给，静止水位为 179.70 m，水位年 变幅 1.5 m2.0 m，611 月份为最高，25 月份为最低。地下水对混凝土无腐蚀性，对钢铁呈中等腐蚀。3、气象条件气象条件 吉林市属北温带大陆性季风气候，四季变化明显，春季53、干燥多风，夏季热湿多雨，秋季凉爽多晴，冬季寒冷漫长。吉林市常年主导风向 为西南风，年平均风速 3.3 m/s；最大风速 30 m/s。年平均气温 4.2，极端最高气温 36.6，极端最低气温40.2。冬季从 10 月上旬至次 年 4 月下旬，长达 170190 天。年均降水量约 639.9 mm，全年雨量的63%集中在夏季，冬季降水只有 4%左右。无霜期 130140 天左右，最大冻土深度 1.90 m。全年平均日照时数 2,4002,600 小时，年光照总辐射量115千卡/cm2，年均相当湿度为70，年平均气压993.5 HPA。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国54、市政工程东北设计研究总院 24 第五章 建设方案 5.1 建筑设计指导思想和指导原则建筑设计指导思想和指导原则 1、充分利用现有条件，合理进行规划布局，建筑物应与周边及建筑及环境相协调。2、遵循国家基本建设政策和有关建筑设计规范、定额指标、建设标准等要求。3、满足吉林欧亚城市商业综合体业务范围内的需求，创造良好的工作环境和条件。5.2 项目总体规划方案项目总体规划方案 5.2.1 项目概况项目概况 本项目为吉林欧亚城市商业综合体（商业部分）建设项目。项目总建筑面积为 476616，其中商业建筑面积为 281,868，商业配套面积为 194748。5.2.2 总体布局总体布局 项目总平面设计的指55、导思想要体现城市商业综合体的服务特点。根据使用功能要求在总体布局、空间组织、竖向设计、立面造型等方面，力求与现有设施的有机结合，符合吉林市城市发展的需要和基本条件。平面功能分区科学、合理、实用。5.3 建设方案建设方案 5.3.1 建筑编制依据建筑编制依据 建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 25 砌体结构设计规范 （GB50003-2001）建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005）建筑设计防56、火规范 （GB50016-2006）建筑内部装修设计防火规范 （GB50222-95）办公建筑设计规范 （JGJ67-2006）5.3.2 商业综合体商业综合体楼楼建设方案建设方案 1、建筑方案建筑方案（1）建设概述建设概述 商业综合体楼位于场区的北部中区，占地面积 14.308 hm2。按规划配套建设绿化、道路、照明等设施，共设置 6 个出入口，北侧、东北侧和西北侧设有 3 个主出入口，南侧设有 3 个次出入口。（2）剖面设计剖面设计 商业综合体楼层数为 9 层，总高 38 m，建筑面积 281868 m2。建筑物地上 7 层，1、2 层高 6 m，3 层高 5.4 m，47 层高 5.1 57、m；地下 2层，地下 1 层高 6 m，地下 2 层高 3.8 m（3）垂直交通垂直交通 建筑物内部设 100 部电梯和按规范设置步行楼梯。电梯中包括 23部垂直电梯，73 部自动扶梯，4 部自动坡道。（4）材料材料 商业综合体楼外墙采用 290 mm 厚保温材料空心砌块砌筑，外贴80 mm 厚 EPS 苯板，外墙装饰材料为外墙涂料。内墙采用 200 mm 厚保温材料空心砌块砌筑。（5）功能设置功能设置 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 26 商业综合体商业综合体楼内楼内部功能部功能设置设置一览表一览表 层数 功能设置 备注 地上一层 百货58、，商场，银行，快餐等 地上二层 百货，商场等 地上三层 大型商场，儿童活动中心，运动城等 地上四层 电影院，婚庆、家居等大型商场 地上五层 家电家居城，特色餐饮等 地上六层 美容美体、溜冰场、电玩、特色餐饮等 地上七层 内部办公、职工食堂、餐饮，小型商业 地下一层 餐饮、超市、商店等 地下二层 车库（机动车泊位约 900 个）合计 （6）建筑特征一览表建筑特征一览表 商业综合体商业综合体楼主要特征一览表楼主要特征一览表 项目名称 吉林欧亚城市商业综合体工程项目 建筑名称 商业综合体楼 耐火等级 一级 抗震设防烈度 7 度 基础形式 梁筏式基础 结构形式 框架结构 主体建筑物层数、层高 地上 759、 层，地下 2 层。地上高 38 m，1、2 层高 6 m，3 层高 5.4 m，47 层高 5.1 m；地下1 层高 6m，地下 2 层高 3.8 m 建筑总面积 281,868 建 墙体 保温材料空心砌块 地面 地面砖、水泥沙浆 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 27 筑 构 造 及 装 修 窗 塑钢窗 门 实木门、不锈钢平开门 顶棚 刮大白及乳胶漆等 内墙面 刮大白及乳胶漆等 外墙面 新型外墙涂料 2、结构方案结构方案 商业综合体楼结构形式采用框架结构，梁筏式基础。地上 6 层（局部 7 层），地下 2 层。建筑物设计使用年限为 5060、 年，建筑物的安全等级为一级，建筑抗震设防类别丙类，耐火等级为一级，建筑抗震设防烈度 7 度，按 8 度要求加强抗震设施。5.4 公用工程方案公用工程方案 5.4.1 给水方案给水方案 1、设计依据设计依据 室外给水设计规范 （GB50013-2006）建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 （GB50242-2002）给水排水管道工程施工及验收规范 （GB50268-97）城市给水工程规划规范 （GB50282-98）2、给水方案给水方案 给水采用室外管网直接供水的供水方式，给水管线规格 DN300。3、水源水源 按城市远期发展规划，南部新城61、将新建六水厂。区域内现状已敷设两条市政给水干线：一条沿瑷大公路敷设，由吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 28 一水厂引出，过温德桥至吉丰西线处；另一条沿苏合街敷设，由瑷大公路至白山路（四合新村）。沿各规划道路敷设配水管道，与各给水干管联网，整个区域给水管网呈环状敷设。规划远期将在本区新建六水厂，供给本区域及城市其他地区用水。4、给水管材选择给水管材选择 塑料给水管与金属管道相比，具有重量轻，耐压强度好，输送液体阻力小，耐化学腐蚀性能强，安装方便，省钢，节能，使用寿命长等优点。给水用塑料管道主要有：硬聚氯乙烯（PVCU）、高密度聚乙烯（HDP62、E）、交联聚乙烯（PEX）、改性聚丙烯（PPR，PPC）、聚丁烯（PB）、铝塑复合管（PEALPE，PEXALPEX）和钢塑复合管等。本工程给水管材采用改性聚丙烯（PPR）作为给水管。建筑给水管材性能的比较建筑给水管材性能的比较 管材性能 优点 缺点 长期使用温度 短期使用温度 硬聚氯乙烯管（PVCU）抗腐蚀能力强，质地坚硬，施工简便 有 UPVC 单体和添加剂渗出，管接头粘合技术要求高，固化时间长 400C 改性聚丙烯（EN-US)(PPR，PPC)耐温性能好，抗蠕变性能好，施工简 便 只有用金属管件连接；水流局部水头损失大，不能回收重复利用 900C 950C 铝塑复合管(PEALPEX）63、耐温性能好，保温性能好(EN-US)在同等压力和介质温度的条件下，管壁最厚，采用热熔连接，需用专门连接工具 600C 900C 铝塑复合管(PEALPE）易弯曲成形，完全消防氧渗透，线膨胀系数小，施工简便 管壁厚薄不均匀，管路连接采用铜管件，水流局部 水头损失大 400C 5、用、用水量预测水量预测 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 29 根据建筑给水排水设计规范、吉林省地方标准用水定额中的相关规定，公建建筑单位面积日耗水量标准为 6 L/d，不可预见 用水量按 15%考虑，经测算，本项目总建筑面积为 265,678.78，生 活综合用水量64、为 1,833.18 m3/d，按全年 365 天计算工作日，年用水量为 669,110.70 m3。5.4.2 排排水方案水方案 1、设计依据设计依据 室外给水设计规范 （GB50013-2006）建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 （GB50242-2002）给水排水管道工程施工及验收规范 （GB50268-97）2、污水排放方案污水排放方案 本项目建筑物排出的污水主要是生活污水，排水工程是南部新城生活环境和生态环境保护工程的重要组成部分。按规划，南部新城将系统建设排水工程。污水：区域内现状污水管线主要有两条，一条为瑷大公路污水干线，另65、一条沿苏合街敷设，中途经泵站提升后排入瑷大公路污水管内。规划沿白山路新设一条污水干线，接入苏合街现状污水管内；其他各道路新建污水管道依地势分别接入瑷大公路及白山路污水干线中。雨水：区域内现状只是个别区域设有雨排水系统，其他大部分地区雨水均为地表径流，排入现状排水沟渠或水体中。规划确定随道路新建雨水管道，依地势就近排入松花江或温德河内，使区域内雨水经管道实现有组织排放。同时对区内现有沟渠结合道路及小区的开发建设进行改造。3、污水量污水量 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 30 项目排水根据室外排水设计规范的要求，按项目日最大用水量的 80%计66、算；经测算，项目日排水量 1,466.54 m3，年排水量为535,288.56 m3。4、排水管材选择：排水管材选择：本工程污水排水管材采用 PVC-U 芯层发泡管（PSP 管）。5.4.3 供热方案供热方案 1、设计依据、设计依据 采暖通风与空气调节设计规范 （GB50019-2003）民用建筑热工设计规范 （GB50176-93）民用建筑节能设计标准 （JGJ26-95）公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005）公共建筑节能设计标准 （DB22/T436-2007）办公建筑设计规范 （JGJ67-2006）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 （GB50242-2002）2、计67、算参数、计算参数 冬季采暖室外计算温度-23 冬季室外平均风速 2.8m/s 采暖室内设计温度 室内 18 大厅 15 3、热源、热源 项目供热主要是冬季采暖，本工程采用热水采暖系统，采暖供回水计算温度为 80/60。南部新城现有区域锅炉房一座，供热面积 35 万平方米，江南电厂今年新建设 2 台 40t/h 热水锅炉，投产后供热能力将达到 120 万平方米。采用江南热电厂集中供热，供热主干线由江城大桥引入。区内各吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 31 个主要道路均敷设供热管道，可解决南部新城部分地区的生活采暖问题。4、热负荷确定、热负荷确68、定 根据公共建筑节能设计标准GB 50189-2005 的规定，本项目采 暖热指标确定为 70W/，采暖建筑物总面积为 265,678.78，考虑 5%不可预见因素后，采暖热负荷总量估算约为 19,527.39 kW。5、供热方案、供热方案 采暖系统采用上供下回方式。6、管道及散热器、管道及散热器 供热管道直埋敷设，管材选用无缝钢管。散热器采用地热器，采用优质的地热设备。5.4.4 燃燃气系统工程气系统工程 区域内气源为天然气，现状燃气中压管道位于黄旗路，规划确定沿瑷大公路引入，敷设于区内各个主要道路。5.4.5 供供电方案电方案 1、设计依据、设计依据 民用建筑电气设计规范 （JGJ/T1669、-2008）电力工程电缆设计规范 （GB50217-94）供配电系统设计规范 （GB50050-95）建筑物电子信息系统防雷技术规范 （GB50343-2004）建筑物防雷设计规范 （GB50057-94）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 （GB50343-2004）建筑照明设计标准 （GB50034-2004）2、供电系统（强电部分）、供电系统（强电部分）吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 32（1）电力负荷 本项目主要用电设施有：照明、营业设备等，根据建筑物使用性 质及面积大小，采用负荷密度法估算建筑物用电负荷。全楼用电设备 装机容量70、按照民用建筑电气设计规范及建筑电气常用数据手册有关要求，参照现有实际用电情况进行估算。本项目总建筑面积为 265,678.78，用电指标确定为 60W/，项目总用电负荷约为 15,940.73 kW。楼内应急疏散照明和消防泵为二级负荷，其余用电负荷均为三级负荷，供电电压为 220/380V，采用放射式供电。（2）电力保障 区域内有多条 220KV、66KV 架空线路及 66KV 红旗变。规划确定现状 220KV 线路保留，66KV 红旗变保留；区域内现状 66KV 线路按图示路径改造，其中规划用地内线路为钢管杆架空敷设，西南环道路外的线路为铁塔架空敷设。区域内新规划二座 66/10KV 变电站71、（二次变），占地约 4000 平方米；容量均为 4 万 KVA 3（两用一备）。（3）导线敷设 区域内 10KV 电缆线路沿各道路东或南侧埋地敷设。总配电柜至各建筑物配电柜铺设地下电缆，个别电缆可桥架明敷设，照明干线采用预分支电缆接分支箱，动力采用 YJV 型电力电缆，楼层分支干线采用阻燃塑料铜线穿铁管，沿楼板地面暗敷设。（4）消防电源和事故、疏散照明电源 消防用电设备采用单独供电回路，当发生火灾切断其它用电时，应保证消防用电的供应，并保证双路电源末端自动切换，其配电设备应有一明显标志。项目采用 UPS 作为应急用电、保障数据通信、广播、会议系统和局部照明的备用电源。吉林欧亚城市商业综合体(商72、业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 33 事故照明和疏散照明采用浮充式蓄电池应急灯，以保证其 0.5s 的供电转换时间。（5）照明 室内照明均采用节能日光灯照明，楼梯间选用声控节能灯。照度标准 300 LX。（6）建筑防雷 本工程属一类防雷，低压系统接地形式为 TN-C-S，建筑物内强电接地、弱电接地、防雷接地均采用分别接地系统，接地电阻不大于 1。拟在室内设有适配的防雷浪涌保护器，分别对配电系统和弱电信息系 统给予保护。3、供电系统（弱电部分）、供电系统（弱电部分）（1）综合布线系统 总机室与各建筑之间组成数据通信网络系统，经由地下管道的主干光缆通过光电转换器，传递73、数据通信、有线广播、语音通信、视频 通信，至各房间信息点。（2）数据通信、有线电视、广播、电话系统：各楼层均设置电话插座；各建筑楼层内的有线电视网络采用同轴电缆，数据通信、电话、广播系统配线采用通信电缆；各楼层设分线箱，室内配线沿地或沿墙穿管敷设。5.4.5 通讯设施通讯设施 1、电信需求电信需求及业务预测及业务预测 行政电话引自现有行政电话系统；装置设无主机扩音对讲系统一套；装置设置火灾自动报警系统一套。2、系统技术方案系统技术方案 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 34（1）行政电话系统行政电话系统 装置的行政电话引自现有行政电话系统，74、办公楼内设置电话分线盒。（2）火灾报警系统火灾报警系统 在装置控制室内设一台火灾自动报警控制器，各生产、办公单元分别设置火灾报警探测器和手动报警按钮，所有火灾报警信号均送至火灾报警控制器。控制室设置火灾报警专用电话直通就近消防站。（3）扩音对讲系统扩音对讲系统 扩音对讲系统采用无主机式专用内部通讯网络，在各生产、办公单元分别设置扩音对讲电话机、转接器、扬声器。该系统具有高可靠性、高稳定性、易于扩充等特点。3、通讯设施通讯设施主要设备主要设备 主要设备详见下表。通讯设施通讯设施主要设备表主要设备表 序号 名 称 型号及规格 单位 数量 备注 1 行政电话系统设备 按设计要求 套 1 2 扩音对讲75、系统设备 按设计要求 套 1 3 火灾自动报警系统设备 按设计要求 套 1 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 35 第六章 节 能 6.1 概述概述 中国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。节能工作是一种特定的“能源开发”，是解决中国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。中国目前的能源利用水平远低于世界发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。节约能源是中国的基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针，是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。合理利用能源、降低能耗，对于降低成本、提高经济效益乃至于76、改变中国能源浪费严重的现状都具有重要意义。6.2 节能标准节能标准 1、中华人民共和国节约能源法 2、中国节能技术政策大纲 3、公共建筑节能设计标准 （DB/22436-2007）4、建筑照明设计标准 （GB50034-2004）5、企业能源计量器具配备和管理导则 （GB/T17167）6、原国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部：“关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇（章）编制及评估规定”（【1997】2542 号）7、节水型企业评价导则 （GB/T71192006）8、节能设计规范 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 36 977、固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）10、吉林省节约能源条例 6.3 节能措施及节能措施及节能效果节能效果 1、采用高效节能的电力设备，如：变压器采用节能变压器，对无功功率进行补偿，补偿后的功率因数达到 90%以上；动力设备采用节能电器及电子镇流器，可按空载、轻载负荷功率因数变化自动调整，减少电能消耗；照明线路的损耗约占输入电能的 4%左右。因此，照明系统应尽可能采用三相四线制供电。并根据使用情况合理增加照明开关数量，从而避免电能浪费。2、供水设备采用节水型设备，如变频供水设备、节水卫生洁具等；给水管材采用 PVC 热熔连接，无结垢和漏水之虑，户内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪78、音；对生活和清洗水采用节水阀门，并采取措施避免跑冒滴漏现象。3、供热管道保温采用高效节能的聚氨酯发泡保温材料，以减少管道热损失。4、建筑物墙体选用符合节能保温要求的新型复合墙体材料，其节能效果显著，可以达到建筑节能 50%的要求。另外，控制建筑物的体形系数和窗墙面积比，对散热量较大的出入口，采用双层保温门进行保温，设门斗，减少热能浪费；窗采用塑钢节能窗，热工性能、气密性良好，减少建筑物热量消耗。5、选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置，减少能源损耗。6、为了提高能源的利用率，减少电能损失，室内照明均采用节能光源照明，建筑物尽量南北朝向布置，充分利用日光的采暖与采光。吉林欧亚城市商业综合79、体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 37 7、合理地设置二级计量仪表，定期校验，加强计量管理，以便进一步制定和实施节能措施。6.4 能源消耗分析能源消耗分析 1、电耗估算 参照 城市电力规划规范（GB50293-1999）规定，公建建筑按60W/m2考虑，总建筑面积为265,678.78，则总用电负荷为15,940.73 kW。年实际工作365天，每天按10小时计算，计算年电耗量：Wy15,940.73 kW 365 10 58,183,652.82 kW h 即：年电耗约为5,818.37万kW h。2、热耗估算 根据城市热力网设计规范CJJ342002 规定80、，本项目采暖综合热指标确定位为 70 W/m2，并考虑到 5%不可预见因素，经计算总热负荷为19,527.39 kW。全年 168 天采暖期内，每天供热 18 小时，热耗量为59,050,827.36 kW，折合 212,582.98 GJ。3、天然气用量估算 根据城市天然气年用量参考表规定：公共建筑每人每年用气指标是 1,8842,303MJ/人 年，参照吉林省各市区、县居民用户天然气耗热量定额，吉林市为 2,092.8 MJ/人年，确定本项目吉林欧亚城市商业综合体项目用气标准为 2,092.8 MJ/人年。本项目总建筑面积为 265,678.78，出行率按公建部分 12 人次/百m2营业面81、积高峰小时计算，本项目人数约为 31,881 人。根据城镇燃气设计规范，本项目天然气的低位发热量为 35,544 KJ/m3，取天然气的吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 38 低位发热量为 35,544 KJ/m3，则天然气的年消耗量为：Qa2,092.8 MJ/人年0.6631,881 人/35,544 KJ/m3 1,238,903 m3 折标煤 1,647.74 tce。如下表：名称 出行人数量（人）单位指标（MJ/人 年）低位发热量（kJ/m3）年耗气总量（m3）城市商业综合体 31,881 1,884 35,544 1,647.782、4 4、水耗估算 本项目建成后，公建部分用水量按 6 L/m2计算，不可预见用水量按15%考虑，则本项目日用水量为 1,833.18 m3，年用水量为 669,112.01 t。项目综合能耗见综合能耗测算一览表。综合能耗测算一览表综合能耗测算一览表 序号 能耗种类 单位 年消耗量 折标系数 年需要折标煤量（吨标准煤）1 电力 kW.h 58,183,652.82 0.1229 kg/kw.h 7,150.77 2 热力 GJ 212,582.98 0.03412 t/GJ 7,253.33 3 天然气 m3 1,238,903 1.33 kg/m3 1,647.74 4 水 t 669,11283、.01 0.2571 kg/t 172.03 合计 16,223.87 可比能耗计算表可比能耗计算表 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 单位面积综合能耗 t/m2 0.06 2 单位面积耗电 kW.h/m2 219.00 3 单位面积耗水 t/m2 2.52 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 39 6.5 节水措施节水措施 1、合理利用水资源，供水设备及卫生器具均采用节能型设备，以节约水资源，给水泵使用效率不小于 60%。2、室内给水管材采用钢塑复合给水管及管件，无结垢和漏水之虑，室外给水管材选用 PE 管材。室内排水采用聚氯乙稀芯层发84、泡排水管以防漏水及噪音，室外排水管材选用高密度聚氯乙稀（HDPE）排水管。卫生器具均采用节能型设备，以节约水资源。6.6 节能效果分析节能效果分析 本项目建设方节能设计按公共建筑节能 50%为目标，符合公共建筑节能设计标准GB 50189-2005 和吉林省地方标准公共建筑节能设计标准DB22/T436-2007 的相关规定。采用以上节能设计后，项目年能耗折标煤量为 16,223.87 吨标准煤，单位面积耗煤仅为 0.06 t/m2，节能效果显著。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 40 第七章 环境保护 本项目属于公共卫生建设项目，不产生工85、业垃圾，无烟尘及异味产生，不会对周边环境造成不良影响。本项目要严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本项目建设及使用中产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。7.1 设计依据设计依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国环境影响评价法 中华人民共和国水法 中华人民共和国规划法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国建设项目环境保护管理条例 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 吉林省有关环境保护的地方性法规与条例 7.2 项目执行的环境质量标准项目执86、行的环境质量标准 7.2.1 环境质量标准环境质量标准 1、环境空气质量标准执行环境空气质量标准（GB3095-1996）；2、地下水质量标准（GB/T14848-93）。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 41 7.2.2 污染物排放标准污染物排放标准 1、废水排放执行污水综合排放标准 （CJ3082-1999）；2、施工场地执行建筑施工场界噪声限值（DB22/272-2001）；3、噪声执行工业企业厂界噪声标准 （GB12348-90）。7.3 环境现状环境现状 本项目为吉林欧亚城市商业综合体建设项目，项目现址地理位置适宜，环境状况良好，87、周边无大型工业建筑及污染源。7.4 主要污染源及污染物主要污染源及污染物 7.4.1 拆迁期的环境影响因素分析拆迁期的环境影响因素分析 拟建项目启动后，征地范围内建有棚户住宅、大棚、暖棚、围墙、猪舍、狗舍及果园等，需要对所有地上建筑物进行拆迁，同时平整土地，并且需将拆迁的砖瓦、渣土等清运出场地之外。在拆迁作业中需要有推土机、铲车、挖掘机、卡车等施工机械，在拆迁作业过程中将产生粉尘、噪声和废砖瓦、渣土，同时猪、狗圈舍产生少量牲畜粪便。拆迁过程产生的这些污染物必须加以防治，否则在拆迁过程将会污染环境。7.4.2 施工期的环境影响因素分析施工期的环境影响因素分析 1、噪声因素分析 拟建项目开始启动后88、，修筑道路、建筑施工等作业中，将动用大量的施工作业设备和机械，主要有推土机、铲车、压路机、前斗装卸车、铲土机、平土机、混凝土泵、移动式吊车、挖土机及卡车等。这些声源具有噪声高、无规则等特点，如不加以控制，往往会对周边环境产生噪声污染。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 42 2、施工作业扬尘污染因素分析 施工期扬尘主要有以下二种：（1）建筑材料和工程废土产生的扬尘 施工场地建筑材料和工程废土的堆放、散装粉（粒）状材料的装卸过程以及运输车辆在运载工程废土、回填土和散装建材时，由于无防治措施，常常在运输途中散落，会产生大量扬尘。（2）运输机械产生89、的扬尘 出入工地的施工机械的车轮轮胎和履带将工地上的泥土粘带到沿途道路上，经过来往车辆碾轧形成灰尘，造成雨天泥泞，晴天风干，飘散飞扬。3、固体废物的影响（1）工程施工阶段固体废物为产生大量的建筑渣土，主要为工程弃土、废弃的废砖、砂石等；（2）施工过程中施工场地人员居住的临时工棚，也会产生生活垃圾。4、施工废水 本项目施工期较长，预计施工期每日实际工作人员约为 200 人，排水量按 3t/人 天、年工作 200 天估算，施工区域日排水量约为 6 t/天，即 1,200 t/a。7.4.3 拟建工程建成后污染因素分析拟建工程建成后污染因素分析 本项目建成后主要存在的环境问题有：废水、废气、固体废物90、噪声、光污染。1、废水 本项目建成后产生的废水主要为生活污水，生活用水量约为669,110.70 m3/a，其污水排放量为 353,288 t/a，污水中主要污染物为 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 43 COD、氨氮、BOD5和 SS，其浓度和排放量为：COD 浓度 280 mg/l，排放量为 116.34 t/a；BOD5浓度为 160 mg/l，排放量为 66.48 t/a；SS 浓 度为 240 mg/l，排放量为 99.72 t/a；氨氮浓度为 27.8 mg/l，排放量为11.55 t/a。2、废气 本项目建成后，使用户型天91、然气炉做为生活热水用热，天然气来源是经净化处理后的管道天然气，属清洁燃料，燃烧后产生 CO2和水蒸气排入大气。冬季采暖使用集中供热，无锅炉烟气的排放。3、噪声 项目建成后主要噪声源为二次给水泵站、换热站的水泵；地下停车场排风扇，主要噪声源声级范围为 8090db（A）。商业综合体中央空调外部设备噪声在 75 db 左右，设置在商业综合体顶层西侧。4、固体废弃物 本项目的固体废弃物主要为生活垃圾，每人日产生垃圾量约为 1,则每年产生垃圾量约 2,740 t/a。5、光污染 本项目商业综合体建筑外表设计为玻璃照面，将会产生一定的光影响，可能转变为光污染。7.5 治理措施治理措施 7.5.1 项目运92、营期间治项目运营期间治理措施理措施 项目遵照国家环境保护法，本着三废治理与建设工程“三同时”的原则，对“三废”采取必要的治理。1、废水 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 44 为防止生活污水产生环境污染，项目产生的污水通过楼内的排水网汇集后排入市政污水管网处理。2、生活垃圾 项目运营后产生的垃圾统一收集运至开发区指定的垃圾中转地点，再由丰满区环境卫生运输管理处运至垃圾填埋场。3、噪声 对项目合理规划，充分利用地形地物降低噪声强度，并在本项目业务用房区域内的功能分区上，进行“动”与“静”分区，减少噪声的传遍。7.5.2 项目建设期间治理措施项93、目建设期间治理措施 1、固体废弃物控制 建筑、装饰材料及时清运施工弃土和余泥渣土，减少回填土方的堆放时间和堆放数量。2、水污染控制（1）施工用水排出需经沉淀后、生活区粪水经化粪池处理后才能排入污水沟。（2）完善现场排水系统，防止雨季废水无组织排放、外溢，堵塞排水道。3、大气污染控制措施 在装运建筑物材料、土石方、建筑垃圾及工程渣土的车辆，派专人负责清扫附近道路及冲洗，保证施工运输途中不污染道路和环境。4、噪音控制措施 合理安排施工工序，严禁在中午和夜间进行产生噪音的施工作业。7.6 环境保护结论环境保护结论 由于本项目是城市商业综合体基础设施，本身产生的污染物较少，吉林欧亚城市商业综合体(商业94、部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 45 如能在项目的建设和运营过程中落实以上针对主要污染物的防止措施，那么污染物的排放就能达到国家标准的要求，从而保证不对环境产生影响，从环保角度确保项目可行。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 46 第八章 劳动安全卫生和消防 8.1 安全工作和卫生安全工作和卫生 8.1.1 安全工作安全工作 为保证工作人员和来此办理业务人员的安全，使受众有一个安全合适的工作环境，应注重加强各种安全管理工作。建议采取如下几点措施。1、建立严格的安全管理制度。2、应对全体职工进行基础安全知识教育。3、95、建筑物设避雷装置，防止雷击危险发生。4、安装监控系统、自动报警系统和无线电屏蔽系统。5、为保证人身安全和设备在正常和事故的情况下的安全，所有用电设备的不带电金属外壳均采用接地保护。照明灯具等采用安全电压,外壳接地，配线增加一根 PE 接地线，并设有漏电保护装置。8.1.2 卫生工作卫生工作 单位应当建立完善的卫生制度与对策，强化全体人员的个人卫生管理，按卫生制度完善楼内部及周边卫生环境工作。8.2 消防消防 本项目为吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设工程建设项目，项目应本着“预防为主，防消结合”的方针，严格按照相关消防法规要求建设。1、执行标准 建筑设计防火规范 （GB50016-200696、）吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 47 建筑抗震设计规范 （GBJ50011-2001）建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）建筑给水排水设计规范 （GB 50015-2003）2、火灾危险类别 本项目耐火等级为级。3、消防设施和措施（1）楼室外消防给水管道沿道路敷设，每 120 m 设置一处消火栓，保护半径 150 m。（2）分别设有消防水池，能够满足各自的消防用水需求。（3）根据需要建筑物内相互配置干粉灭火器。（4）楼屋顶均设置避雷带，以防雷击危险发生。（5）建立严格的防火制度。以上措施可以满足项目防火需要。吉林欧亚城市97、商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 48 第九章 组织机构与人力资源配置 9.1 企业组织机构企业组织机构 1、项目法人组建及管理机构组织方案项目法人组建及管理机构组织方案 商业综合体建议实行董事会领导下的董事长负责制，按现代有限责任公司的有关规定运行，建立高效的组织机构和管理团队，从组织机构上和人、财、物管理上为项目的良好运行奠定基础。项目拟实行总经理负责制，实行扁平化管理，订立较为全面的责任制，责任落实到人，推行目标管理。2、管理机构组织体系管理机构组织体系 本项目企业实行总经理负责制，总经理全权负责企业生产、经营和管理，下设副总经理 3 人，分别负98、责企业的经营、商贸公司管理及后勤服务。3、组织机构适应性分析组织机构适应性分析 本项目组织机构力求简化和高效，以适应现代化企业组织管理。9.2 人力资源配置人力资源配置 1、工作制度工作制度 全年计划工作日为 365 天，每日二班工作制，部分为一班和三班。每班工作 8 小时。2、劳动定员劳动定员 本项目完成后，商业综合体总定员 820 人。3、职工工资及福利职工工资及福利 工资及福利费平均 4.10 万元/人 年，企业按国家规定缴纳职工养 老金。年工资及附加费为 3,365.28 万元。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 49 4、人员来源及99、招聘方案人员来源及招聘方案 本项目新增职工全部采用招聘制，按不同的岗位要求分别择优选用。5、员工培训计划员工培训计划 项目建成投入营运后，根据实际需要，对项目有关经营、管理、技术工人和服务人员进行定期或不定期的技术培训和业务考评，合格者方可上岗。项目实行目标管理和绩效考核，奖勤罚懒。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 50 第十章 项目实施进度 10.1 项目实施原则项目实施原则 为使本项目能够顺利实施，特制定项目实施过程需遵守的原则：1、严格按照建设工程程序，统筹安排各项工作，尽量避免由于工作不能协调造成的浪费；2、认真做好建设期的质量工作100、，确保工程各阶段、各工序的质量，以达到国家规定的标准；3、项目建设中必须严格按照设计要求和规定的方案进行，任何人不得更改，如有问题，需与设计单位协商并由设计单位出具“变更通知单”解决；4、投资控制重点抓设计及前期工作，实施过程中，应将质量控制与工期控制有机结合，达到协调一致；5、实施全程跟踪管理。10.2 建设工期建设工期 本项目建设期为 24 个月，即 2013 年至 2014 年 12 月。10.3 项目实施进度安排项目实施进度安排 1、规划、编制、评估可行性研究报告等前期准备工作：2012 年 7月；2、勘察设计：2012 年 7 月；3、项目招标，并做好施工前的准备工作：2012 年 101、7 月；4、工程施工：2013 年2014 年；5、项目投入使用：2014 年。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 51 10.4 项目实施进度表（横道图）项目实施进度表（横道图）年度 月份 序号 项目 2012 年 2013 年 2014 年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1-11 12 1 规划、编制项目申请报告等前期工作 2 勘察设计 3 项目招标，并做好施工前的准备工作 4 工程施工 5 项目竣工验收 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研102、究总院 52 第十一章 工程招标 11.1 招标工作依据招标工作依据 1)中华人民共和国招标投标法。2)中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 3 号工程生产项目招标范围和规模标准规定。3)中华人民共和国国家发展和改革委员会第 9 号关于生产项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定。4)国家发改委等七部委第 30 号令 工程生产项目施工招标投际办法。11.2 招标工作原则招标工作原则 严格按照中华人民共和国招标投标法及吉林省的相关法律、法规、条例，本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。1、公开原则、公开原则 要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即公开103、发招标通知，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则、公平原则 要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3公正原则公正原则 要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人。4诚实信用原则诚实信用原则 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 53 招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5独立原则独立原则 招标人都应该是独立的法人单位，在招标过程中，应自主决策，受外界任何因素的干涉。6104、接受行政监督原则接受行政监督原则 招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。11.3 招标范围招标范围 本项目招标范围均为：施工、监理、设备、材料等。由于工期十分紧张，因此，拟择优选定勘察、设计单位，尽快开展工作。11.4 招标方式及组织形式招标方式及组织形式 11.4.1 招标依据招标依据 1、中华人民共和国招投标法 2、工程生产项目施工招投标办法 3、吉林省房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标管理办法 4、吉林省建设工程招投标管理规定 11.4.2 招标范围招标105、范围 1、设计；2、工程监理；3、施工；4、设备采购。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 54 11.4.3 招标方式招标方式 采取面向社会公开招标的方式，由企业招标投标工作领导小组或委托具有相应资质的招标代理机构进行招标工作。11.4.4 招标程序招标程序 在招标过程中，按照设计、监理、施工、设备的顺序进行招标。由招投标工作领导小组或者招标代理公司对投标单位进行资格预审，编制招标文件，工程标底，组织开标、评标。11.4.5 招标工作的要求招标工作的要求 1、在招标投标过程中，严格遵循公开、公平、公正和诚信的原则。2、招标投标领导小组要认真贯106、彻执行招投标法等法律法规，加强对招标投标工作的领导。3、开标必须在吉林市建设工程交易中心公开进行。4、评标专家的抽取，必须在吉林省建设工程评标专家库中随机抽取，且评标专家的人数不少于评委总数的三分之二。5、评标专家过程要依法接受建设行政主管部门的监督管理。6、签订合同 招标结束后，项目法人与中标人在招标文件规定的时间里依法签订书面合同。该工程招标基本情况详见下表“工程招标基本情况表”。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 55 招标基本情况表招标基本情况表 建设项目名称：吉林欧亚城市商业综合体建设项目 招标范围 招标组织形式 招标方法 不采用 107、招标方式 招标估算金额（万元）备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 建筑工程 128846.46 设备购置 2,715.44 安装工程 336.96 勘察设计 1477.51 监理工程 285.97 情况说明：本项目总建筑面积为 476616，项目总投资 180000 万元。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 56 第十二章 投资估算与资金筹措 12.1 投资估算投资估算 12.1.1 投资估算编制基数及说明投资估算编制基数及说明 本项目总建筑面积为 476,616，其中：地上建筑为 354,953；地下建筑为 1108、21,663。本项目属于商业开发项目，总投资由开发成本和开发费用两部分组成。12.1.2、开发成本、开发成本 （1）土地费用 根据本项目用地使用权成交确认书，项目土地出让合同金额为18,975.00 万元。本项目应计入的土地费用为 18,975.00 万元。（2）前期工程费用 前期工程费用包括，规划、勘查、设计、项目申请报告编制、环评报告编制、“三通一平”等费用等。各项取费按相关部门的规定计取。本项目前期工程费用为 3,126.29 万元。（3）基础设施建设费 基础设施建设其费用包括，供水工程、排水工程、供热工程、然 气工程、电力工程、路灯工程、景观绿化工程、场区道路及停车场、社区卫生收集设施109、围墙及大门工程等建设费用。本项目基础设施建设费为 1,647.10 万元。（4）市政配套建设费 市政配套建设费是包括，上、下水入网工程费、电力入网费、集吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 57 中供热管网建设费、燃气入网费等费用。本项市政配套建设费 7,387.55 万元。（5）建筑安装工程费、公共配套设施建设费 建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的费用包括土建工程费用及装潢费用，有建筑工程费、设备购置费、安装工程费用等。费用估算采用单位指标估算法。公共配套设施建设费是指服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：商业网110、点、社区、物业、及地下建筑等费用。按规划指标和实际工程量估算。本项目建筑安装工程费合计为 130,251.76 万元。其中含土建工程费用 112,791.28 万元，装潢费用 17,460.48 万元。（6）不可预见费 不可预见预备费费率按工程费用的 5%计取，计算基数为（1）（5）项费用之和。本项目不可预见费为 8,069.38 万元。（7）行政事业性收费 行政事业性收费包括，市政公共设施配套费、消防设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体专项基金等费用。项目行政事业性收费为 5,037.83 万元。（8）其它费用 其它费用是项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有 关部门征收的费用。主111、要内容包括，工程监理费、施工图纸审查费、招标管理费、土地管理登记费、环境检测费、施工图预算、工程合同 预算审查、预售许可证公告费、建设工程交易费等费用。按国家和吉林省有关文件规定计取，其中：吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 58（1）建设单位管理费：主要包括项目承办单位经费及项目承办单位开办费。即工作人员工资、差旅费、完工清理费、合同契约公正费、工程质量监督检测费、审计费、排污费及其他管理费用等，按照财建【2002】394 号文件估算。（2）招标服务费：按计价格【2002】1980 号文件招标代理服务收费暂行办法采用累计法估算。（3）工程设112、计勘察费：按计价格【2002】10 号文件工程勘察设 计收费管理规定采用估算。（4）工程监理费：按国家发展改革委员会、建设部印发建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格【2007】670 号）计算。本项目其它费用为 1,114.84 万元。12.1.3、开发费用、开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用等，按相关规定 执行。本项目管理费用为1,756.10万元，销售费用为2,634.15万元。本项目开发费用为 4,390.25 万元。12.1.4、项目总投资估算 经估算，项目总投资180,000.00万元。建设投资估算表如下：12.2 资金筹措资金筹措 项目总投资 180000113、 万元，使用企业自筹资金。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 59 建设投资估算表建设投资估算表 序号 工程或费用名称 投资估算（万元）比例 技术经济指标 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 单位 数量 指标 一一 开发成本开发成本 128846.46 2,715.44 336.96 43,710.89 175,609.75 97.56%1 土地费用土地费用 18,975.00 18,975.00 10.55%元元/143,080.00 1.1 土地合同 18,975.00 18,975.00 元/143,080.00 1,3114、26.00 2 前期工程费用前期工程费用 3,126.29 3,126.29 1.74%2.1 规划费 142.98 142.98 元/476,616 3.00 2.2 勘查费 47.66 47.66 元/476,616 1.00 2.3 设计费 1,429.85 1,429.85 元/476,616 30.00 2.4 项目申请报告编制费 45.00 45.00 2.5 环评报告编制费 30.00 30.00 2.6“三通一平”费用 1,430.80 1,430.80 元/143,080.00 100.00 3 基础设施建设费基础设施建设费 914.60 506.00 226.50 1,64115、7.10 0.92%3.1 给水工程 17.50 17.50 元/m 500 350.00 3.2 排水工程 25.00 25.00 元/m 500 500.00 3.3 雨水工程 25.00 25.00 元/m 500 500.00 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 60 序号 工程或费用名称 投资估算（万元）比例 技术经济指标 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 单位 数量 指标 3.4 供热工程 240.00 108.00 348.00 元/m 1,200 900.00 3.5 天燃气工程 146.00 15.00 1116、61.00 元/m 500 300.00 3.6 电力工程 120.00 36.00 156.00 元/m 800 450.00 3.7 景观绿化工程 140.00 140.00 元/28,000 50.00 3.8 场区道路、停车场 309.60 309.60 元/17,200 180.00 3.9 路灯工程 120.00 120.00 3.10 社区卫生收集设施 65.00 65.00 3.11 围墙、大门 280.00 280.00 4 市政配套建设费市政配套建设费 7,387.55 7,387.55 4.11%4.1 上、下水入网工程费 1,429.85 1,429.85 元/476,117、616 30.00 4.2 电力入网费 3,336.31 3,336.31 元/476,616 70.00 4.3 集中供热管网建设费 2,621.39 2,621.39 元/476,616 55.00 5 建筑安装工程费建筑安装工程费 127931.86 2,209.44 110.46 130,251.76 72.37%5.1 土建工程款 110471.38 2,209.44 110.46 112,791.28 5.1.1 商业综合体楼（1 栋）51,424.25 1,028.49 51.42 52,504.16 元/205,697.00 2,500.00 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)118、建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 61 序号 工程或费用名称 投资估算（万元）比例 技术经济指标 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 单位 数量 指标 5.1.2 售楼处建筑（1 栋）422.31 8.45 0.42 431.18 元/2,011.00 2,100.00 5.1.3 商务酒店建筑（1 栋）6,273.54 125.47 6.27 6,405.28 元/29,874.00 2,100.00 5.1.4 酒店公寓建筑（3 栋）4,901.19 98.02 4.90 5,004.11 元/23,339.00 2,100.00 5.1.5 办公楼建筑119、（3 栋）12,167.82 243.36 12.17 12,423.35 元/57,942.00 2,100.00 5.1.6 地下建筑 35,282.27 705.65 35.28 36,023.20 元/121,663 2,900.00 5.2 建筑物内部装潢费用 17,460.48 17,460.48 354,953.00 500.00 6 不可预见费不可预见费 8,069.38 8,069.38 4.49%214270.31 5%7 行政行政事业事业性收费性收费 5,037.83 5,037.83 2.80%7.1 市政公用设施配套费 4,289.54 4,289.54 476,61120、6 90.00 7.2 消防设施配套费 214.48 214.48 476,616 4.50 7.3 散装水泥专项资金 57.19 57.19 476,616 1.20 7.4 新型墙体专项基金 476.62 476.62 476,616 10.00 8 其它费用其它费用 1,114.84 1,114.84 0.62%8.1 工程监理费 285.97 285.97 元/476,616 6.00 8.2 施工图纸审查费 128.69 128.69 元/476,616 2.70 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 62 序号 工程或费用名称 投资121、估算（万元）比例 技术经济指标 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 单位 数量 指标 8.3 招标管理费 166.82 166.82 元/476,616 3.50 8.4 土地登记费 28.62 28.62 元/143,080.00 2.00 8.5 用地管理费 21.46 21.46 元/143,080.00 1.50 8.6 土地证书工本费 7.15 7.15 元/143,080.00 0.50 8.7 土地测绘费 7.15 7.15 元/143,080.00 0.50 8.8 竣工测量费 123.92 123.92 元/476,616 2.60 8.9 环境检测费 133122、.45 133.45 元/476,616 2.80 8.10 施工图预算 95.32 95.32 元/476,616 2.00 8.11 工程合同预算审查 57.19 57.19 元/476,616 1.20 8.12 预售许可证公告费 11.44 11.44 元/476,616 0.24 8.13 建设工程交易费 47.66 47.66 元/476,616 1.00 二二 开发费用开发费用 4,390.25 2.44%1 管理费用 1,756.10 1.0%2 销售费用 2,634.15 1.5%项目总投资合计项目总投资合计 180,000.00 100%吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建123、设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 63 第十三章 财务评价 13.1 财务分析财务分析 13.1.1 编制依据及说明编制依据及说明 1、国家发展计划委员会“计办投资【2002】15 号”审定出版的 投 资项目可行性研究指南（试用版）；2、有关现行财税制度、法规、政策；3、各专业、有关单位提供的设计数据。13.1.2 基础数据与参数基础数据与参数 1、服务类及、服务类及商业楼综合体商业楼综合体 商场建筑面积 281,868,其中地上 205,697，地下 76171。可以提供百货、大型商场、小型商业、超市、商店、银行、快餐、儿童活动中心、运动城、电影院、婚庆、家电家居城、特色餐124、饮、美容美体、溜冰场、电玩、机动泊车等服务。2、配套商业建筑配套商业建筑 总建筑面积 193,445。包括：3 座公务办公楼，建筑面积 57,942；3 座酒店公寓楼，建筑面积 23,339；1 座商务酒店楼，建筑面积29,874；1 座售楼处楼，建筑面积 2,011；商业网点共 34,787；以及地下建筑 45,492。13.1.3 财务评价财务评价 1、经营、经营收益收益 吉林欧亚城市商业综合体项目自营为主，内涵丰富，体现出三种经营形式，即：自营、出售、出租。分别说明如下：（1）商业楼综合体经营收入 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 6125、4 商业楼综合体采用自营形式，预计年平均收益率为投资额的 5-6%，左右。（2）配套商业建筑经营收入 配套商业建筑包含 3 座公务办公楼、3 座酒店公寓楼、1 座商务酒店楼、1 座售楼处楼、34,787 商业网点，以及地下建筑 45,492。总建筑面积达到 193,445。配套商业中出租部分年平均投资收益率为投资额的 3左右，出售部分的一次性收益为投资额的 20左右。2、经营成本经营成本 本项目总投资为 180,000.00 万元。项目经营成本总投资开发费用 180,000.00 万元4,390.25 万元 175,609.75 万元 项目总经营成本为 175,609.75 万元，假定经营期 126、50 年，则年平均每年的经营成本为 3,512.20 万元。3、营业税金营业税金（1）税率 根据现行税法规定及项目所在地地方规定，税率如表所示：税率表税率表 序号 税别 计税依据 税率 1 增值税 销售税额-进项税额 17%2 城市维护建设税 增值税 7%3 教育费附加 增值税 3%4 地方教育费附加 增值 2%5 所得税 应纳税所得额 25%吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 65 （2）税金 经计算，年营业税金及附加在经营期达产年为 920.75 万元。4、运营费用、运营费用（1）主要耗材 本项目主要提供满足该区域日常购物、商务会议、餐饮127、产品展示、健身娱乐等服务功能。所需耗材主要包括宾馆洗漱备品、会议办公用品、紧急救助药品、商务信息资料等。（2）燃料及动力消耗 项目区域内燃料动力消耗主要包括水、电、采暖供热所需热力的消耗。按照市场价格进行计算，采暖按国家规定的收费标准计算费用。（3）工资及福利 本项目服务区定员 500 人，职工福利费按职工工资的 14%计算。经计算，年工资及福利费总额大约为 2,000 万元。（4）折旧费与摊销费 根据资产保全原则，本项目固定资产残值率为 5%，按平均年限法 计算折旧，房屋及建筑物折旧年限 30 年，设备及其它折旧年限 20 年。（5）财务费用 本项目所需建设资金全部由企业自筹解决，不发生中128、长期借款，不需计算贷款利息。（6）其它费用 修理费用按项目总投资额的 2%计列。销售费用预计为营业额7%，流转税预计为营业额 6%，两项合计为营业额的 13%。（7）总运营费用 本项目运营期内年平均运营费用约为 9,500.00 万元。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 66 第十四章 社会评价 14.1 社会影响效果分析社会影响效果分析 1、项目实施吉林所在地区居民就业和改善城市环境的影响、项目实施吉林所在地区居民就业和改善城市环境的影响 项目的建设和运营可提供一定数量的劳动就业机会。本项目全部建成后，对商品批发零售业、家居装饰、家政服务129、餐饮业等服务性 行业的需求大增，可以吸纳一定量的社会劳动力，解决一部分人的再就业问题。同时也改善了当地城市环境、提高了居民的居住水平，也 促进了社会的和谐发展，项目建设社会影响效果良好。2、对区域经济的影响、对区域经济的影响（1）直接影响 项目总投资 18 亿元，项目建设所用的大部分建筑材料和部分设备将由吉林市供应，这会产生良好的社会效益也会给本市相关行业带来发展，可促进地方经济发展。（2）间接影响 项目的实施对拉动吉林市地区经济具有积极意义，将改善和提高部分居的生活质量，对商业、服务、家政、装饰装修等行业起到间接 的提升作用。同时也提升了城市的整体形象和城市品位。14.2 社会适应性分析社130、会适应性分析 1、适应吉林市人口增长，满足消费需求。、适应吉林市人口增长，满足消费需求。近年来，由于吉林市人口较快增长和居民生活水平不断提高，居民对商业服务业需求有较大幅度的增长，因此项目选址区域商业服务业市场需求将更为旺盛。2、加速了吉林市城区建设的步伐加速了吉林市城区建设的步伐 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 67 本项目的建设加速了吉林市城区建设的步伐，提升了吉林市的整体形象，符合城市发展的规划设想。14.3 社会风险及对策分析社会风险及对策分析 如上面所分析，项目与当地的社会、文化、环境等具有较好的互适性，深受各个利益群体的欢迎，131、因此社会风险很小。但项目建设单位对项目的实施和运营管理水平，特别是建设质量、配套设施的完善、如期竣工和等因素都可能对社会产生一定的影响，特别是运营期的管 理应得到充分保障和不断提升，对店铺购买者要保证合同履行到位。因此，需要项目在实施过程中，一定要按政策办事，保质保量的如期完工，让店铺购买者和承租者满意。14.4 城市交城市交通影响评价通影响评价 14.4.1 现状交通分析 本项目地点位于吉林市丰满区小白山地区松江南路南侧，吉林大街东侧。小区东、北两侧都是城市交通干道，有利于通车及出行。项目所在区域配套基础设施已经完善。14.4.2 交通需求预测 本项目出行率，按 12 人次/百 m2营业面积132、高峰小时计算。则本 项目交通量产生为高峰小时 5.75 万人次。14.4.3 交通影响程度评价 为创造吉林市南部新城的良好交通环境，已经建成了江城大桥，延伸了松江南路、吉林大街等城市主干路。本项目区周边道路均为主干路和次干路。无论是搭乘公交车，还是自驾车出行，都是非常便利。14.4.4 区域交通改善措施 1、区域内采用人车分流制，进入该区的车辆单向行驶。项目区内 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 68 除固定的停车场外，其他地段禁止停车。2、区域外在车流密集的道路设置禁停标志，减少外来车辆对周边 路网的压力。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分133、)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 69 第十五章 风险分析 15.1 城市商业综合体行业竞争态势城市商业综合体行业竞争态势 1、优势优势 城市商业综合体体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。城市商业综合体对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。2、劣势劣势 一直以来，国际上城市商业综合体发展不够平衡，我国城市商业综合体产业的发展受到极大的限制；另外我国城市134、商业经营模式单一，也制约着我国城市商业综合体的国际形象；目前国内城市商业综合体行业集中度较高，准入门槛也较偏高。3、机会机会 国内外对于城市商业综合体的偏爱使得城市商业综合体受到社会广大消费者的喜爱，对于城市商业综合体需求持续升温，为对于城市商业综合体行业发展带来契机和广大的发展空间。4、威胁威胁 城市商业综合体的建设一次性投资很大，在规划、建设和运营中存在诸多风险：在建设过程会受到土地、资金、城市发展规划的制约；不同需求领域、不同客户需求会对城市商业综合体提出不同的要求。15.2 风险因素识别风险因素识别 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院135、 70 1、市场风险市场风险 市场方面的风险是竞争性项目最常遇到的风险。通常项目市场风险主要来自三个方面：一是市场需求总量的实际情况与预测值有偏差；二是项目产品缺乏市场竞争力；三是实际收益与预测收益的偏差。对于本项目来说，根据国家当前的产业政策和我国经济的持续发展，今后一段时间内无论是在城市生活资料市场还是休闲、娱乐市场都存在很大的需求量，所以第一方面风险基本不存在。第二方面的风险，对于本项目的产品来说，基本不存在，本项目的服务范围不仅仅针对于丰满区，而且对于整个吉林市乃至邻近的城镇都可以做好顾客所需要的优质服务。至于实际价格的偏差，主要原因是由于市场价格的变化导致，但服务价格基本与市场价格同136、比例调整，风险也比较小。所以，本项目的市场风险很小，产品的市场前景非常广阔。2、技术风险技术风险 技术风险主要体现在本项目所使用的各种设备的技术先进性、适用性和可靠性不足，运营后达不到优质的令顾客满意的服务能力或服务质量不过关。与此同时，技术风险很大程度上来自于承担各种设备运行服务的技术人员方面，因主观因素或不可抗力中途单方面离职，将要造成本项目经营方面的被动。长春欧亚集团公司在全国重点大型零售企业销售排名中列第 4 位，分公司欧亚商都在全国商业大型零售企业单体店销售排名中连续四年名列第一，成为名符其实的全国零售单体店销售状元，有着多年的对于城市商业综合体的管理经验和雄厚的人力资源，并要签订符137、合法律规范的技术服务合同，因此，技术上的风险基本不存在。3、资金风险资金风险 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 71 投资项目的建设规模及经济效益与投资大小密切相关，因此，投资方面的风险因素对项目至关重要。本项目资金来源于企业自筹，资金供应不足或者来源中断将导致项目工期拖延甚至被迫终止，所以资金来源的可靠性、充足性和及时性都应该重点考虑。4、外部协作条件风险外部协作条件风险 对于本项目需要的外部配套条件，如原材料和外协件的供应、交通运输、供水、供电等，在前面章节中已经作了考虑，但实际上仍然可能存在外部配套条件没有如期落实的问题，致使本项目不138、能发挥应有效益，从而带来风险。除上述因素外，一般说投资项目还存在资源风险、政策风险、社会风险等一些其他方面风险。通过对本项目的具体分析，本项目符合国家经济政策，属于当前吉林市人民政府要办的大事，因此不存在政策和社会风险。15.3 风险评估风险评估 按照各风险因素对项目影响程度和风险发生的可能性大小划分，风险程度等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。风险评估应采取定性与定量相结合的方法，从而对项目面临的风险做出全面的估计。根据本项目的情况，对风险程度估计见表。15.4 风险防范对策风险防范对策 1、市场风险防范对策市场风险防范对策 本项目在未来的投产经营中，要利用企业现有的优势，加大139、市场运作的力度，注重培养优秀的管理层后备人材，不断创新经营和管理，从而保证服务的质量，树立企业品牌，稳定市场占有率。在抓服务质 量的同时，还要对市场进行深入研究，满足不同顾客的需要，逐步扩 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 72 大市场份额，创造更好的经济效益。2、技术风险防范对策技术风险防范对策 本项目的在技术方面的风险属一般风险，但对于技术的研究应该贯穿整个项目寿命期。本项目在初步设计阶段，要重点对技术设备的各个方面进行全面分析研究和慎重选型，从而保证技术设备的先进性、可靠性和适用性。在项目运行过程中，也要密切关注技术设备的发展，根据市140、场变化趋势，分析现有技术设备的适用性，以便于进行适当的调整，适应市场的发展和变化。3、资金风资金风险防范对策险防范对策 资金风险是本项目面临的严重风险，尤其是资金来源的可靠性和充足性，甚至决定项目的成败。由于本项目资金由企业自筹，因此，应保证资金及时到位，以免影响工程进度，造成工期拖延，失去市场机遇。在项目实施过程中，企业应有熟悉资金方面业务的高层领导，直接对资金进行管理，防止资金缺口影响项目的进度。在项目的建设中，企业应该就生产所需的原辅材料、配套条件等进行考察，并且初步达成供货意向。在项目开始投产之前，应该签订正式供货协议，并且强调违约责任，避免由于配套条件等因素影响生产，致使项目不能按期141、完成。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 73 第十六章 研究结论与建议 16.1 研究结论研究结论 通过对本项目的建设必要性、建设方案、投资估算及社会效益等分析研究后，可以得出如下结论：1、本项目的建设符合国家有关政策，与吉林市城市发展建设的规划一致。2、项目的建成投入运行，将有效提高吉林市南部新城的城市功能，有利于提高吉林市城市建设和民生的水平，为社会主义现代化建设服务。3、项目的建设还将产生其他社会效益，其影响是深远的；4、项目建设投资筹集渠道可靠，可保证项目建设的要求。综上所述，本项目建设规模适当、合理，项目是可行的。16.2 建议建142、议 1、本项目在施工过程中要严格监测实施进度和工程质量，发现问题要及时处理。2、建议建设单位在下一步工作中对项目投资进行更详细的测算，以使项目投资接近实际投资需要，从而尽可能节约项目投资，保证项目建设工期的要求。吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 74 附 图：区域位置图 附 件：吉林市环境保护局：建设项目环境影响报告书的批复（吉市环建房字【2011】6 号）吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 75【附图】区域位置图区域位置图 吉林欧亚城市商业综合吉林欧亚城市商业综合体 体 建设项目地理建设项目地理位位置置 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 76 【附件】环境环境评价报告书的批复评价报告书的批复 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 77 吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 78