1、项目可行性分析报告项目可行性分析报告前 言公司： 承蒙信任，我司于年月开始正式受托展开贵司项目之前期策划事宜。针对本项目的地块条件及相关情况，我司进行了深入的市场调查和论证，并对项目进行了充分的分析研讨。本报告是基于目前的房地产市场状况，结合我司专业人士在深圳地产行业的100个专业案例、十年专业实践，在专案小组、德思勤专业评审委员会的共同努力下完成的。现特向贵司提交项目可行性分析报告，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善。专此奉达！ 深圳市德思勤置业有限公司 年 月 日 目 录1.可行性分析结论汇总62.项目概况与背景73.项目分析74.市场分析85.项目定位95.1.项目定位结论952、.2.市场细分95.3.客户定位105.4.产品定位115.4.1.类型定位115.4.2.档次定位125.5.价格预估125.5.1.住宅价格预估145.5.2.商业价格预估156.经济效益分析166.1.开发周期及施工计划假定166.2.经济效益指标测算166.2.1.总投资估算166.2.2.销售收入测算176.2.3.销售费用测算186.2.4.现金流分析196.2.5.经济效益指标测算结果197.市场风险及规避策略分析207.1.风险定量分析207.1.1.盈亏平衡分析207.1.2.敏感性分析217.2.风险定性分析227.2.1.来自市场的风险227.2.2.来自项目自身条件的风3、险247.2.3.来自开发模式的风险247.3.风险规避策略248.可行性分析结论258.1.经济效益测算结果258.2.市场机遇258.3.市场风险261. 可行性分析结论汇总将各方案（一个或多个）可行性分析结果列入表1：2. 项目概况与背景 地块用途、使用年限、取得使用权的渠道、目前已知的工程总体进度计划（开工时间、竣工时间）等概要情况（视情况选择）。 项目地块的地理位置及形状（附彩图并明确标识；如地块位置和形状不能在一张图中展示，则分别附图展示）。 地块技术经济指标（见下表）：（表2）： 开发商有关情况：简要描述开发商历史、实力、品牌、案例、资质、资源、架构等方面的情况。3. 项目分析结4、论: 地块价值评价： 项目综合评价：详细分析过程请见附件一：项目分析。 4. 市场分析结论: 我国房地产市场总体评价。 （项目所在）城市房地产市场总体评价。 （项目所在）区域房地产市场总体评价。详细分析过程请见附件二：市场分析。 5. 项目定位5.1. 项目定位结论 客户定位： 产品定位： 价格预估：5.2. 市场细分 可比楼盘客户来源情况表（表3）。根据上表，可对每个可比楼盘的客户来源予以图示。 将细分市场与对应的开发方向列表说明：（表4） 根据上一表格把各开发方向整理、归纳为不同的开发方案。（表5）（重要说明：如果某个开发方向的产品形式及对应的目标市场相对于其它目标市场具有明显的优势和可行5、性，即分析者能够明确地、有充分理由地确定该产品形式和目标市场是本项目的唯一的选择方案时，则以下分析只需围绕这种产品形式展开，并说明理由；如没有足够理由确定某一产品形式为本项目唯一的选择方案，则需按照以下的分析程序针对其它可选择的方案分别进行分析，然后将各方案的分析结果汇总到报告开头的可行性分析结果汇总表内。）5.3. 客户定位 目标市场的客户共性描述： 从目标客户的可获取程度，分别确定项目的主力客户、次要客户和边缘客户，并具象各层次目标客户（最常见的方法是用行业/职业及在行业中的地位等因素来进行具体描述）。 简要描述主力客户的购房需求特征，为下一步产品定位和价格定位明确方向。5.4. 产品定位6、5.4.1. 类型定位类型定位包括两方面内容：一是建筑形态，分为多层、小高层、高层、独立别墅、叠加别墅、TOHO等；二是建筑功能，包括普通住宅、酒店式公寓、商务公寓、写字楼、商业等等。根据以上描述的主力客户购房需求特征，确定项目的类型定位，并对定位原因进行简要说明。5.4.2. 档次定位根据以上描述的主力客户购房需求特征，确定项目的开发档次，并对定位的内容及原因进行简要说明。5.5. 价格预估通常情况下，价格定位考虑因素及定价范围如图所示：更高价位竞争楼盘的价格水平（市场价）项目成本更低价位市场承受能力心理价格关口在此价格上没有可能的需求项目价格上限项目定价的主要参考依据项目最低价在此价格上没7、有可能的利润在此范围内确定价格定位5.5.1. 住宅价格预估在项目可行性分析中，住宅价格预估着重从三个方面来考虑：目前的市场价格水平目前市场上目标客户可能选择的其它可比楼盘的价格水平范围。区域同类楼盘价格趋势综合考虑房地产市场（尤其是区域同类楼盘价格走势分析）、市政规划等方面的发展趋势，预测这些趋势在项目可能的开发销售期间将会给住宅价格带来何种影响，影响程度如何，并对以上得出的价格水平进行修正。区域价格趋势市场价格水平综合考虑三方面因素，确定预估价格自身条件及定位自身条件及定位在以上方法得出的价格范围的基础上，结合项目分析、客户定位、类型定位、档次定位等方面的结论，考虑项目实际能够达到的价格水8、平。如图所示： 市场比较法：分析目前市场价格水平（用二级市场比较法（表7），或三级市场比较法（表8），或两者同时使用） 分析住宅价格变化趋势：结合市场分析当中的周边楼盘价格走势调查，综合考虑目前的房地产发展趋势、该区域住宅价格变化趋势、居住环境（区域规划、市政配套、交通情况、住宅建设情况等方面）的变化趋势等等，预测各因素是否可能在项目的开发销售期间对同类住宅价格造成的明显影响，影响程度如何。根据影响程度的预测，对以上得出的价格水平范围进行适当修正。 结合项目自身条件和定位，确定预估价格：（表9）5.5.2. 商业价格预估与住宅价格预估相似，重复以上步骤。 6. 经济效益分析6.1. 开发周期及9、施工计划假定结合地块现状，按照市场惯例制定施工计划横道图，并进行相应说明。（表10）6.2. 经济效益指标测算注：正式提交可行性分析报告时，需另行提交6.2中所指的附件一七，模板附件中的其它相关表格无需另行提交。6.2.1. 总投资估算a. 项目总开发成本：详见附件一：总开发成本表（项目可行性分析表格11）。b. 资金筹措计划： 根据开发商具体情况，适当对项目投资的筹措计划进行假定（通常只需简单假定开发商自有资金及信贷资金的比例、贷款到位时间等），以便于进行下一步现金流测算中的财务利息测算。c. 项目投资计划：详见附件二：投资计划表（项目可行性分析表格12）。6.2.2. 销售收入测算a. 项10、目销售进度假定： 对项目可比楼盘的销售进度情况进行调研，有关情况列入下表：（表13） 结合参考项目销售执行报告模板中销售进度安排的描述，假定项目销售进度及回款速度，对进度假定进行文字说明。b. 结合前属价格预估、销售进度假定，分别制定“销售回款表（按月份）”和“销售回款表（按季度）”。详见附件三：销售回款表（按月份）、附件四：销售回款表（按季度）（项目可行性分析表格14、15）。6.2.3. 销售费用测算a. 假定项目总体销售费用占销售总收入的比例。b. 结合项目具体情况，根据前面假定的销售进度，确定本项目各个营销阶段的具体实施的时间长短（项目整个营销阶段可以分为前期准备阶段、公开销售阶段、热11、销阶段、持续热销阶段、尾盘阶段五个阶段。对于不同的项目，各个营销阶段的时间长短也不同）。c. 最后，确定各营销阶段的销售费用占总销售费用的比例，并按照以上假定确定销售费用安排表。详见附件五：销售费用安排表（项目可行性分析表格16）。6.2.4. 现金流分析现金流分析是经济效益分析中最核心的部分，分析表格及各项指标的计算方法均在附件（项目可行性分析相关表格）中逐项予以说明。由于不同的项目、在不同的假设前提下的现金流分析各不相同，不可直接套用示例表格。详见附件六：现金流量表（项目可行性分析表格17）。6.2.5. 经济效益指标测算结果详见附件七：项目利润表（项目可行性分析表格18及18示例）。（重12、要说明：如前面进行的经济指标测算说明项目盈利性较差，项目不可行，则无需进行此部分分析，直接进入第七部分的可行性分析结论；如测算结果说明项目具备一定的可行性，则再继续进行此部分分析。）7. 市场风险及规避策略分析7.1. 风险定量分析7.1.1. 盈亏平衡分析盈亏平衡分析方法有很多种，比较常用和简单的是测算项目价格的抗风险能力。分析方法是：假定各类产品预估均价之间存在固定的比例关系，测算在累计净现值为0时各类产品的单价的变化程度；测算后的单价比原估算单价越小，则说明项目价格具有越强的抗风险能力。 将计算结果列入下表：（表19） 根据测算结果对项目价格的抗风险能力进行简要评价。7.1.2. 敏感性13、分析 分别将售价、成本和利率等变动因素在相应表格种进行上下浮动（售价在销售回款表中调整，成本在开发成本表中调整，利率在现金流量表中调整），将现金流量表中累计净现值的变化结果列入下表，并求出当自变因素平均减少1和增加1时累计净现值的变动量；评价累计净现值对于各自变因素的敏感程度。注意，以上调整必须在各测算表格已经建立了有效链接的前提下才能测算出准确的变化值。（表20） 根据以上分析总结累计净现值对于各自变因素的敏感程度，并评价这种敏感程度对项目风险造成的影响。7.2. 风险定性分析7.2.1. 来自市场的风险a. 来自市场供给的威胁 在售楼盘竞争性分析：选取可能对本项目形成竞争威胁的在售楼盘，分14、析其与本项目的竞争关系，有关情况列入下表，表后对各竞争楼盘可能对本项目形成的威胁进行总结。（表21） 本项目周边潜在项目的竞争性分析：选取尚未开始发售（甚至尚未开发）的可能与本项目形成竞争关系的项目，有关情况列入下表，并在表后进行总结。（表22） 本项目周边区域三级市场供给分析：描述项目周边区域中与本开发方案相似楼盘的交易情况和趋势，评价对本项目可能带来的威胁。b. 来自市场需求的威胁 宏观层面：根据前面进行的宏观市场分析，从全国房地产市场的角度出发，描述目前及可能出台有关政策措施对房地产消费可能形成的影响。 中观层面：从城市房地产市场的角度出发，描述有关政策、城市规划、发展趋势等方面对房地产15、消费可能形成的影响。 微观层面：从项目所在区域房地产市场的角度出发，描述区域建设现状、区域规划、发展趋势等方面对房地产消费可能形成的影响。c. 供求平衡程度评分析及市场风险评价综合以上供给、需求两方面的分析，描述该区域与本开发方向相似的产品的供求平衡程度，进一步总结由此给本项目带来的市场风险。7.2.2. 来自项目自身条件的风险项目本身的条件是已知的，在项目分析中已经对项目各方面条件进行了全面的分析。而项目自身条件对于不同的开发方案来说，其匹配程度是不同的。如果自身条件与开发方向的差距较大，则表示能够准确到位地打造该类产品的难度较大，最终被市场认可的程度也可能更低。因此，项目自身条件对开发方向16、的匹配程度本身也蕴涵了一部分的风险因素。针对各产品类型，结合前面进行的项目分析，分析地块本身和开发商所具备的开发条件与各产品类型之间的匹配程度的大小，地块用作开发该类产品时所具备的有利条件和不利条件分别是什么，然后对这种不利条件可能带来的风险进行描述。7.2.3. 来自开发模式的风险如项目可能采取的开发模式存在潜在风险，则应对该风险进行简要描述。7.3. 风险规避策略结合前述市场分析和上述风险分析，提纲挈领地提出本项目规避风险的总体策略。8. 可行性分析结论8.1. 经济效益测算结果 展示经济效益分析的主要指标测算结果：（表23） 表后对测算的总体假设进行简要描述，并对测算结果进行简要评价。8.2. 市场机遇根据前面的有关分析，综合总结项目的市场机遇。8.3. 市场风险根据前面进行的风险分析，简要总结项目面临的市场风险。 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 28