1、苍洱天籁(苍洱苑)可行性研究报告 二八年一月十五日2苍洱天籁(苍洱苑)可行性研究报告目 录 第一章 总论7第一节 项目概况71、项目名称72、项目地理位置73、建设规模74、项目投入总资金及资金效益情况7第二节 承办单位概况71、承办单位名称72、承办单位概况7第三节 可行性研究报告编制依据8第四节 项目提出的理由8第五节 项目主要建设条件9第六节 主要技术经济指标9第七节 问题与建议10第二章 项目背景及建设的必要性11第一节 宏观背景分析111、国家对房地产业的宏观调控政策112、国家对房地产业的宏观调控方向123、全国房地产市场发展动态144、当前房地产市场存在的问题155、大理概况162、第二节 项目建设的必要性17第三章 市场分析20第一节 云南房地产市场发展现状及特点分析201、云南房地产市场发展现状202、云南房地产市场特点21第二节 大理市房地产市场分析231、大理市房地产市场现状232、大理市房地产市场特点243、大理市房地产市场发展趋势254、大理市近期典型楼盘的调查分析265、住房供应结构分析296、物业类型配比情况317、客户群体分析31第三节 市场预测341、购买量预测342、供应量预测353、销售价格预测36第四节 目标市场定位371、项目目标客户群的确定372、项目产品设计建议373、价格定位37第五节 营销策略381、品牌策略382、营销价格策略393、3、营销渠道策略404、营销促销组合策略405、营销广告策略416、营销公共关系策略41第六节 项目的SWOT分析421、优势（strength）422、劣势（weakness）423、机会（opportunity）424、威胁（threat）43第四章 场址现状及条件43第一节 场址现状431、建设地点及地理位置432、场址占地面积及土地权属433、土地使用性质及用途434、场址现状435、场地周围关系44第二节 建设条件441、场地工程地质条件442、区域规划条件453、区位交通条件454、区域气候条件455、区域公共设施条件466、区域生活配套设施条件46第五章 规划设计方案47第一节 规划4、设计原则471、整体性原则472、生态原则473、集约性原则474、可持续原则475、超前性原则47第二节 规划设计481、总体布局482、交通组织483、环境景观48第三节 建筑设计491、联排、双拼住宅492、海景顶级豪宅493 户型设计50第四节 结构设计501、设计依据502、风荷载情况513、设防烈度及场地类别514、主要使用荷载515、建筑安全等级516、结构类型517、主要结构构件518、主要结构材料529、基础设计52第五节 给排水设计521、设计依据522、设计范围523、室外给水设计534、室外排水设计545、建筑给排水设计54第六节 电气设计551、设计依据552、电气设5、计范围563、供电设计564、电力设计575、防雷接地576、弱电系统58第七节 其他591、隔油及化粪池592、无障碍设计593、建筑环保节能59第八节 主要技术经济指标60第六章 项目开发分析60第一节 土地升值潜力初步评估60第二节 立即开发与作为土地储备优缺点分析60第三节 工程计划611、工期计划612、施工进度图61第四节 销售计划621、销售时间622、销售价格623、销售进度63第七章 物业管理分析63第一节 区域典型项目的物业管理调查63第二节 对本楼盘物管的建议63第八章 节水节能64第一节 节水节能的必要性64第二节 设计依据65第三节 建筑节能65第三节 节电措施65第6、四节 节水措施66第九章 环境保护67第一节 环境标准67第二节 项目环境影响措施681、设计中环保措施682、建设期间环保措施683、项目运营期间环保措施69第三节 环境影响评价结论70第十章 劳动安全、卫生与消防71第一节 劳动安全、卫生71第二节 消防721、设计依据722、消防安全措施72第十一章 项目实施组织管理73第一节 项目招投标731、招标依据732、招标组织原则743、招标范围744、招标方式74第二节 项目管理751、项目组织机构752、项目管理措施76第三节 资金管理77第十二章 投资估算77第一节 投资估算依据771、定额依据772、材料及设备价格依据783、其他依据77、8第二节 投资估算编制范围78第三节 投资估算79第十三章 资金筹措与使用计划80第一节 资金筹措80第二节 资金使用计划80第十四章 财务评价81第一节 基础数据与参数选取81第三节 经营收入估算81第四节 税金81第五节 成本估算82第六节 盈利能力分析82第七节 清偿能力分析83第八节 不确定性分析831、敏感性分析832、临界点分析84第九节 财务分析结论84第十五章 风险分析84第一节 风险因素识别841、资金风险842、技术风险853、工程风险854、市场风险855、利率风险85第二节 防范和降低风险的对策861、资金风险的对策862、工程技术风险的对策863、市场风险的对策8648、利率风险的对策87第十六章 结论与建议87第一节 结论871、经济效益872、社会效益873、环境效益88第二节 建议88附表： 1、 建设工程投资估算表2、 资金使用计划与筹措表3、 销售收入预测表4、 总成本费用估算表 5、 利润与利润分配表 6、 财务计划现金流量表7、 项目全部投资现金流量表8、 项目自有资金现金流量表9、 资产负债表10、借款还本付息表 附图：1、项目区位示意图 2、方案总平面图3、鸟瞰图第一章 总论 第一节 项目概况1、项目名称苍洱天籁（苍洱苑）。2、项目地理位置 本项目位于云南省大理市西洱河旁原建校地块。3、建设规模项目总用地49.68亩，总建筑面积25930.9、50平方米。4、项目投入总资金及资金效益情况项目总投资9817.10万元。其中，建筑安装工程费用3407.95万元，工程建设其它费5402.45万元（土地使用费5116.72万元），基本预备费704.83，建设期贷款利息301.86万元。项目投资利润总额6670.39万元，税后利润5002.79万元，项目自有资金财务内部收益率为111.05%，财务净现值3485.35万元(I=15%)，投资回收期2.14年。第二节 承办单位概况1、承办单位名称xx房地产开发有限责任公司。2、承办单位概况xx房地产开发有限责任公司是xx集团的全资子公司，是国有企业，成立于2007年3月1日注册资本金1亿元人民币10、，注册地为xx，办公地点位于xx洱河南路15号。公司依托大理得天独厚的旅游资源，开发建设各类具有旅游特色的房地产项目。目前正倾力打造“xx”和“xx大剧院”两个大xx重点建设项目，包含约100亩地块的商住和约120亩地块的低密度生态住宅。第三节 可行性研究报告编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版3、房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）4、大理市城市总体规划（20052020）（修编）5、大理市“十一五”规划6、大理市旅游规划7、委托方提供的有关资料第四节 项目提出的理由大理作为全国重点旅游城市，在利用当地的自然环境优势11、充分发挥其独特的历史和文化的基础上开发房地产（特别是旅游地产），必定能创造大理新的城市亮点，大幅度提高城市整体形象。以开发促进保护，以开发促进发展，在苍山、洱海等著名旅游资源的基础上有所突破，有所创新，形成新的旅游热点。 地处大理市中心地带的西洱河，是大理最具特色的城市景观地带，不仅有着良好的自然景观，而且还拥有龙尾古街、天生桥等一批历史文化遗存，具有独特的地形地貌、厚重的历史文化氛围。实施xx建设项目，高起点、高标准地把洱海公园至天生桥的西洱河两岸建设成为具有典型白族建筑风格、浓郁地方特色和深厚历史文化，集休闲、旅游、娱乐、度假、购物、餐饮等功能为一体的旅游文化长廊，是大理州市党委、政府创12、新体制机制，充分发挥独具特色的旅游资源优势，把人文景观和自然景观有机结合，进一步优化旅游产品结构，打造精品景点景区，丰富旅游文化内涵，提升旅游综合效益的一项重大举措，也是广大人民群众的迫切愿望。本项目的实施，对于西洱河中心区实现环境效益、社会效益、经济效益的有机结合和同步增长，改善人居环境、强化城市功能、提升城市形象和品位，实现大理旅游真正从“观光型”向“休闲度假型”和“文化体验型”转变升级，促进全州经济社会又好又快发展具有十分重要的意义。“苍洱天籁（苍洱苑）”属于xx建设项目的一部分，位于大理市原建校地块，地处洱海出口，该区域环境优美、空气清新、交通便捷，具有较高的开发价值，通过本项目的实施13、，可以提高区域土地利用率，提升周边环境质量，改善居民生活品质。第五节 项目主要建设条件1、项目的建设符合大理市城市发展总体规划要求。2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。3、项目场址周边市政设施配套条件较好。4、项目所需资金已经有所落实。第六节 主要技术经济指标主要经济技术指标一览表序号项目名称单位数量备注1总用地亩49.68亩33118.1平方米2总建筑面积平方米25930.50 3建设总投资万元9817.10 3.1土地费用万元5116.72 3.2建设工程费用万元3407.95 3.3其他万元1292.42 4销售收入万元21820.00 5营业税金及附加税万元1200.10 614、土地增值税万元2858.74 7利润总额万元6670.39 8所得税万元1667.60 9税后利润万元5002.79 10经济效益指标10.1财务内部收益率%111.05%自有资金所得税后10.2财务净现值(ic=15%)万元3485.35 自有资金所得税后10.3投资回收期年2.14 自有资金所得税后第七节 问题与建议1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建15、设成本，确保工程建设按期完成。3、项目场址位于洱海、西洱河边，项目在施工期间应采取确实可行的措施，确保洱海、西洱河的水体不受污染。第二章 项目背景及建设的必要性第一节 宏观背景分析 1、国家对房地产业的宏观调控政策2005年以来，国家陆续出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，目的就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹，由此整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作16、为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动。我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2007年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。2007年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。217、国家对房地产业的宏观调控方向（1）加大综合调节力度，引导合理的住房消费一是量化指标，明确新建住房结构比例。各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。同时，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，不得低于居住用地供应总量的70。二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的20恢复为不得低于30。但对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20的规定。三是进一步抑制投机投资性购18、房需求。住房转让环节营业税征免税期间由去年规定的年调整为年，规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高了炒房成本。（2）重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。二是由各地编制住房建设规划，明确将“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五”经济和社会发展规划和近期建设规划，并作出具体空间布局、项目用地和建设进度安排。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中19、小套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。（3）加大整治查处力度，规范房地产市场秩序。一是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。二是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，重申了处罚政策。对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。三是规定对开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中20、止开发建设连续满年的，按闲置土地处置。并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款和滚动授信。四是抑制房屋囤积行为。明确对开发企业空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（4）有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难。一是加快廉租住房制度建设。明确城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。二是进一步完善经济适用住房制度。加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，租售并举，解决群众居住问题。（5）继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以21、地生财的做法，继续加强拆迁计划管理，2006年各地拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。制止在拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下实施拆迁，损害群众合法利益。3、全国房地产市场发展动态（1）房地产开发投资增速有所加快 2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%,增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%，（2）房地产开发结构有所改善 2007年一季度住宅投资同比增长30.4%，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长41.622、%，同比加快39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。（3）房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快 2007年一季度，房地产开发到位资金7125.49亿元,同比增长26.3%，为完成投资的2倍。分资金来源看：银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%；银行个人按揭贷款（期房预售款转为开发使用）745.45亿元，同比增长73.2%；非银行金融机构贷款126.37亿元，同比增长66.9%；利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102.63亿元,同比增长192.5%。 （4）房价将依旧保持稳步上扬势头，但部分中心城市涨幅较快随着2月1日国家开始23、增收土地增值税，房地产开发的税收成本将进一步加大，这一政策势必会进一步提高房价，房价可能继续保持强劲上扬势头。据70个大中城市房屋销售价格指数显示：今年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动，3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点;环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.1个百分点。根据国家发改委、统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。（5）品牌化战略将催生更多的精品住宅随着国家着力推行品牌化发展战略，大力实施名牌、名品工程，房地产24、发展将逐步由规模粗放型向精致集约型转变，一批具有先进均好性品质的品牌名盘将相继诞生。总之，2007年的房地产市场将继续保持稳步发展势头，房地产营销之间的竞争将逐步从小户型之间的竞争向珍品大户型之间的竞争转变。品牌工程、怡居住宅将逐步成为市场发展主流。4、当前房地产市场存在的问题（1）部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。（2）今年一季度，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。目前，市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上，住房供应结构调整任务十分艰巨。（3）住房保障制度还不完善。现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，中西部地区保障资金25、不到位。（4）市场供应体系还不完善，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未建立。（5）房地产市场调控体系还不完善，房地产市场秩序有待进一步规范。5、大理概况大理白族自治州有悠久的历史，灿烂的文化，素有“文献名邦”之称。唐、宋时期，南诏、大理国均在此立国。中华人民共和国建立后，全州各项事业飞速发展，成就辉煌，前景喜人。全州山川雄奇，风光秀丽，气候宜人，民风淳朴。大理是国务院首批公布的全国24个历史文化名城和国家级44个风景名胜区之一，苍山洱海被国务院批准为国家级自然保护区。“三顶桂冠”使大理声名远播，享誉中外。大理州地处云南省中部偏西，地跨东经985210103，北纬24412626、42之间。东邻楚雄州，南靠普洱、临沧地区，西与保山地区、怒江州相连，北接丽江地区。自治州首府驻大理市下关，距昆明市338公里。自治州国土总面积29459平方公里。山区面积占总面积的83.7，坝区面积占16.3。东西最大横距320多公里，南北最大纵距270多公里。大理市地处横断山脉南部的西南端，属西南峡谷区，地势西北高东南低。境内山势雄伟，风光秀丽，既有蜿蜒高耸的山脉，也有峰峦环抱的盆地和湖泊，被前人誉为“青山抱绿水，湖光彩夺目映山色，四时有奇葩，百里飘幽香”的高原优美环境。有巍峨迷人的苍山，碧波诱人的洱海；有保持明清棋盘结构的古城，古朴典雅的民居建筑；有建筑宏伟的三塔、一塔，景色秀丽的蝴蝶泉、27、团山，大理还有现存的古城、古塔、寺观40多处。 大理一年四委风景如画，在诸多风景之中，以风、花、雪、月四景最为著名。既“下关风、上关花、苍山雪、洱海月”2006年，大理市总人口已达60万人，城镇人口达30万人，在全市辖区1815平方公里的面积中，城市建成区面积达32.88平方公里，城镇化率达51.1%。全市生产总值预计完成110.35亿元，按可比价计算同比增长11.1%；财政总收入继1991年突破1亿元、2001年突破5亿元后，首次突破10亿元大关，达11.53亿元，同比增长32.24%，其中地方一般预算收入完成7.46亿元，同比增长33.31%，提前一年实现了省政府确定的我市县域经济财政发展28、目标，实现了历史性的跨越；辖区工业总产值完成102.03亿元，同比增长17.38%；全社会固定资产投资完成42.4亿元，同比增长20.25%；社会消费品零售总额完成29.89亿元，同比增长12.47%；城镇居民人均可支配收入达10176元，同比增长13.39%；农民人均纯收入达3675元，同比增长6.31%。全市综合经济实力显著增强，县域经济综合竞争力名列全国第95位。到2010年，大理市总人口达到70万人以上，城镇人口争取达到50万人左右，建成区面积争取达到46平方公里。到2020年,城市人口达70万人以上,总人口达100万人以上,城市化率达70%以上,促进全州城镇化率提高到35%以上。第二29、节 项目建设的必要性1、从宏观上讲，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点之一，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。因此，本项目的建设是响应国家的安居工程。2、从微观上来说，本项目的建设是贯彻落实大理市十一五发展规划纲要和大理旅游规划的具体体现；是缓解市民住房压力，改善西洱河周边环境、加强周边基础设施建设、提升周边旅游文化品质的需要；也是贯彻落实截污减排，坚持科30、学发展、可持续发展观和以人为本的较好体现；是加速推进大理市辖区城镇化建设步伐，大力改善基础设施，建设社会主义新农村，建设平安大理、和谐大理的体现。3、项目的建设是加快滇西中心城市建设步伐的需要大理是云南省域二级城市，是滇西中心城市。是云南省建设国际大通道的要塞之一；是大瑞铁路、公路中线、西线的必经之地，是云南省实施“大通道”战略中通向南亚大通道的次级枢纽；是澜沧江湄公河次区域的有机组成部份；是东盟经济圈中的重要节点城市。为适应形势发展的需要，尽快建成滇西中心城市已成为大理市最重要的任务，最主要的目标。大理州、市党委和政府按照实施项目带动战略，“强化基础产业和基础设施建设，不断增强发展后劲的要求31、”。决定加大力度进行西洱河中心区的开发建设。建设完善的城市基础配套设施，加强城市绿化。美化、亮化建设工作，提高城市形象、提高投资环境，为加快建设滇西中心城市的步伐创造条件。4、项目的建设是提升城市形象，创建园林城市，大力发展旅游产业的需要大理市的旅游业在全国、西南地区及云南省占有重要的地位。云南以昆明、大理、丽江、香格里拉为主体的黄金旅游路线是全国重要的知名旅游线路，也是全省旅游业的主要发展区域。西洱河中心区的景观环境改造和提升工程，把大理建成为集历史观光、文化体验为一体的国内外知名的旅游目的地和客源集散地，西洱河中心区市政基础配套设施及景观绿化环境的改造提升工程的建设为旅游者和市民提供游览、32、休闲、娱乐，以及令人赏心悦目的动态空间环境。优美的街区，舒适和谐的绿化空间、广场和滨水区域的环境景观，将是大理市建设成为省级和国家级园林城市的重要组成部份，也是建成为提升城市形象，完善城市配套服务和历史文化保护的城市中心区的生态型绿色景观轴线和综合服务器，将成为旅游观光、游览、领略大理地域文化风情的良好场所，从而进一步巩固和提升大理旅游城市的形象地位。5、项目的建设是加强以洱海保护为重点的生态环境建设需要 省、州、市各级党委和政府坚持把洱海保护作为建设滇西中心城市的基础和前题，依法加强对洱海的保护和管理。按照“建设节约型社会、环境友好型社会”，保护和开发利用好自然资源，积极发展循环经济，加强生33、态建设，加强环境保护的要求，在西洱河中心区景观绿化改造提升工程项目中，以建设完善的市政基础配套设施作为重要的内容，为洱海的保护和生态环境的建设提供良好的基础条件。6、通过项目的实施，获得一定利润，可用于西洱河的整治 通过项目的实施可获得利润5000多万元，部分可用于西洱河美登桥以东的景观治理和夜景灯光的亮化。因此，开发建设xx具有重要的现实意义和必要性。第三章 市场分析 第一节 云南房地产市场发展现状及特点分析1、云南房地产市场发展现状2006年云南房地产业发展景气指数为101.1，呈现小幅回升的态势，正处在小景气发展区间运行，全省房地产企业开发投资达314.64亿元，同比增长34.6%，明显34、高于全国平均增长速度，继续保持较快增长的势头。尤其是房地产开发企业在土地一级市场表现活跃。 全省房地产企业购置土地面积1210.87万平方米，同比增长46.7%，土地购置费44.40亿元，增长21.5%；开发土地面积557.82万平方米，增长21.7%，土地开发投资41.01亿元，增长3.4倍；反映出房地产开发企业发展能力增强，投资热情依然较高。 从市场供求方面分析，2006年全省房屋施工面积达3220.68万平方米，同比增长18.5%，其中新开工面积1216.13万平方米，下降9.6%；全省商品房竣工面积856.56万平方米，增长35.9%；与此同时，近年来全省商品房销售额首次超过开发投资额35、。全省商品房销售面积达1561.73万平方米，同比增长15.8%；商品房销售额366.31亿元，同比增长23.6%，其中商品住宅销售额增长22.5%。另一方面，云南房地产业统计预警系统信息反映全省房地产业已由“热”转变为“不热不冷”，处于“绿灯”区的“稳定”发展态势，国家宏观调控政策影响导致市场变动明显，市场供求关系进一步调整，全省房地产业开始进入一个新的调整发展时期，正开始向新支柱产业方向发展。今年前7个月，云南省房地产市场继续升温，投资增速加快，商品房屋销售额达到245.53亿元，同比增长30.2%。 今年前7个月，云南全省房地产开发投资达179亿元，同比增长24.7%。云南全省商品房屋施36、工面积达2994.62万平方米，比去年同期增长22.2%，其中新开工面积1046.36万平方米，同比增长55.5%；全省商品房屋竣工面积366.75万平方米，比去年同期增长21.6；商品房屋销售建筑面积1031.6万平方米，同比增长29.3%，增幅比上半年提高8.6个百分点；商品房屋销售额245.53亿元，同比增长30.2%。 因为受人民币升值和资金流动性过剩的影响，云南省房地产市场价格又趋新一轮上涨，市场供需两旺，成交活跃。 2、云南房地产市场特点（1）开发投资规模迅速扩大，呈现快速增长势头。2006年全省房地产开发投资完成314.64亿元，同比增长34.6%，比全国高8.9个百分点；全省除37、2月份增长24.4%外，其他各月度房地产开发投资增幅均在25%以上，其中有6个月份的投资增幅在30%以上，明显高于全国平均增长速度，且大多数月份高于西部，投资规模居西部第6位，投资增速居西部第5位。（2）房地产企业调整投资策略，土地一级市场投资活跃。2006年全省房地产企业购置土地面积1210.87万平方米，同比增长46.7%，土地购置费44.40亿元，增长21.5%；完成开发土地面积557.82万平方米，增长21.7%，土地开发投资41.01亿元，增长3.4倍。另一方面新开工商品房屋施工面积呈现持续下降，2006年全省新开工商品房屋施工面积1216.13万平方米，下降9.6%。 （3）商品房38、供应充足，户型供应结构有所改善。2006年全省商品房屋施工面积达到3220.68万平方米，同比增长18.5%，首度突破3000万平方米，其中住宅施工面积2579.15万平方米，增长18%，占商品房施工面积比重达84.9%，同比提高0.2个百分点；普通商品住宅面积为1714.03万平方米，占住宅总面积的66.5%，接近国家宏观调控要求70%的目标。 （4）商品房销售市场降温，市场供求关系制约明显增强。由于受房地产市场价格走势、交易税及一系列调控政策等不确定因素的影响，消费者持币待购的心理增强，尤其是对投资者“炒房”行为有所制约，2006年全省商品房期房市场明显降温。无论是商品房一级市场，还是二手39、房交易市场都受到不同程度影响，导致全省商品房交易量出现下降的情况。全省商品房销售面积1561.73万平方米，同比增长15.8%，商品房销售额366.31亿元，同比增长23.6%，商品房销售较上半年重新开始出现小幅回升的迹象。 （5）房地产开发资金供应较充足，发展能力增强。2006年全省房地产开发到位资金419.29亿元，同比增长22.4%。其中国内贷款52.36亿元，增长48.6%；企业自筹资金118.3亿元，增长31.6%；自有资金56.11亿元，增长25.1%。值得一提的是，目前全省房地产开发到位资金远远超出其投资完成额，二者的比值为1：1.53，表明全省房地产企业资金自我筹措能力明显增强40、，金融机构也加大贷款发放力度，为全省房地产业发展提供了有力保障。 （6）大部分州市进入快速发展阶段。2006年全省除昆明市以外的州(市)完成房地产开发投资129.55亿元，同比增长56.7%，占全省房地产开发投资总量的47.4%，开始接近占有半壁江山。全省16个州(市)中超过一半的州(市)房地产投资增幅远远超过全省平均水平。第二节 大理市房地产市场分析1、大理市房地产市场现状 大理白族自治州有房地产开发企业90家，物业管理企业30家，专业房地产中介服务机构6家，从业人员近2500人。目前大理有30多个待建或在建楼盘，大理白族自治州，这个向来以旅游资源为外界熟知的地方，短短两三年的时间里吸引了天41、城屋业、银海、银冠、城建股份等诸多知名地产品牌企业先后进入。大理的房地产市场目前处于从政府提供公共住宅向市场提供商品住房的转型，为大理房地产业发展带来了良好的发展机遇。城市居民住房消费观念的转变，为大理房地产业发展带来了一场根本性的转变，居民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成为房地产消费主力。由于大理当地居民的住房消费正处于转型期，而且旅游产业所带来的外来人口也呈不断上升趋势，大理的房地产市场呈现供需两旺的态势，今年价格在2500元/平方米以下的商品房占大理州市场供应总量60%左右，市场价格体系运行平稳有序。大理下关的商业形态主要沿街为市，零散杂乱，主要经营的商品仍仅限于满足本地42、消费者。2007年以来，大理市房地产市场投资保持快速增长，今年1至8月，全州房地产完成投资10.72亿元，同比增长44.67%；施工面积191.56万平方米，同比增长51%；商品房综合销售均价每平方米2116元，住宅商品房均价每平方米1946元，同比增长11.16%。新开工面积、竣工面积、销售面积稳定增长，市场需求旺盛。房价指数依然高位运行，但是涨幅趋缓。2、大理市房地产市场特点（1）商品房新开工面积稳定增长，其中：普通住宅稳定增长，别墅高档公寓、商业营业用房高速增长。15月全市商品房新开工面积33.49万平方米，比上年同期增长85。其中：普通住宅新开工15.31万平方米，比上年同期增32.243、；经济适用房新开工万平方米；别野高档公寓新开工9.89万平方米，比上年同期增长1.99倍；商业营业用房新开工4.93万平方米，比上年同期增长84.4。 （2）商品房竣工面积高速增长。15月全市商品房竣工面积达144027平方米，比上年同期增长2.79倍，其中：普通住宅竣工109112平方米，比上年同期增长4.42倍；别墅高档公寓竣工9270平方米，比上年同期增长4.79倍；商业营业用房竣工24229万平方米，比上年同期增长5.28倍。 （3）空置面积基本持平。15月全市商品房空置面积与上年同期基本持平，其中：别墅高档公寓空置面积大幅下降，由去年同期16132平方米下降到今年的6043平方米；商44、业营业用房空置面积增长，比上年同期增加3040平方米。 （4）市场需求仍然旺盛。1月全市商品房销售面积16.42万平方米，其中期房销售12.82万平方米，现房销售3.6万平方米。在全部销售面积中，商品住宅销售14.56万平方米，占全部销售面积的比重为88.7。房地产市场总体上需求旺盛，同时空置面积持平，供求关系基本平衡。3、大理市房地产市场发展趋势在大理市场考虑达5年之久的国际零售巨头沃尔玛终于与大理中民合众房地产投资开发有限公司签约，落子大理。与此同时，该开发商与沃尔玛紧临的商业步行街铺面卖出两万多元每平方米的天价。沃尔玛进驻大理被房地产开发商视做当地商业消费形态转型的信号。随着一些重量级房45、地产项目的亮相和商家如约进驻，将改变下关传统商业格局，改善休闲旅游配套功能，对大理旅游城市品牌的提升起到积极作用。据国家发改委和国家统计局发布的最新调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，涨幅较高的城市主要有深圳、北海、北京等，其中昆明上涨3.3%，大理上涨7.7%。在国家发改委、国家统计局调查公布的全国70个城市一季度房屋销售价格情况统计中，大理市无论是整体房屋销售的价格涨幅还是在新建住宅和二手住宅的涨幅上，均高于昆明市的涨幅，其二手住宅更以10.7的涨幅位列全国第三，远高于全国5.2%和昆明3.8的涨幅。作为旅游历史文化名城的大理，房地产行业的拉动作用46、十分强劲。大理房地产业具有非凡的魅力，能为居住者提供最佳的创业和人居环境。因此，大理房地产的价格还有较大的上升空间，客观上也非常符合价值、竞争、供求三大规律，不存在泡沫和涨幅过快的问题。房地产业已成为推动大理城市化进程和经济发展的支柱型产业，预计今年全州的房地产业将带动建筑、建材业以及相关中介服务产业创造50个亿的产值，占到全州GDP的1/6。大理拥有“全国历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”和“最佳中国魅力城市”的美誉；具有自然环境、地理条件等天生的资质；有丰富的历史文化和地方文化；有完善的规划和持续的投资。大理房地产业将与旅游紧密结合，面向国内外47、全面推行外向型发展。而且半住半商的形式深受外地购房者青睐，并已成为大理旅游地产的一种发展趋势4、大理市近期典型楼盘的调查分析大理市近期典型楼盘调查分析表：序号楼盘名称开发商地理位置规模商品房均价（元/m2）开盘时间销售情况1龙腾苑展宏屋业龙园小区对门200套住宅：15001800商铺：45002006.5已销售完2龙瑞小区展宏屋业二小门口占地面积110亩，一期为200套3100左右2007.4跃层已基本销完3太阳苑惠丰地产214线上阳南河南共364套未定2007.5已报名300多人4海天苑京津地产地税大楼斜对面建筑面积43031平方米180022602006.5已销售完5山水清城南地地产万花路48、与榆华路路口300套住宅：21002700.商铺：10000140002006.4剩两套跃层6待开山水丽都南地地产龙溪老漾濞车站1000套毛坯房：2500精装修房：28002007.5已开始发售VIP卡7祥和苑华兴屋业人民路127号建筑面积30461平方米19002006.1已售完8锦兴福园锦兴地产西屏路银泉酒店旁建筑面积16850平方米住宅：1950商铺：70002006. 12已售完9三江雅苑三江地产小花园90000平方米（占地40亩）25002006.7剩余两栋10正阳时代广场大通地产子河片区十万平米以上（占地102亩）住宅：15001800商铺：3500150002004年已售完11花49、韵蓝湾大通地产大理学院落荷花校区旁600套住宅住宅：2700商铺：45002006.9基本销完12澳霖二期工程澳霖地产人民公园内3486.36平方米23002007.5超过500家预定13邑水花都永昌祥地产全民健身中心共160亩，目前使用40亩130万/栋2006.4已售完14大理山水间银海地产214国道文献楼西占地475亩，计划分两期开发联排、双拼40005000独栋60002008.115荣欣苑银海地产息龙路国土宾馆旁占地6.45亩，共40套住宅：23002500商铺：150002006.5已报名20人16建元公寓城建公司荷花加油站旁共计17套平层起价：2544跃层起价：27642830250、007.4交定金已有10家17沧海国际天城地产环城南路风车广场北共264套住宅203024202006.2基本已售完18艺海天成天成地产原少年宫位置约500套未定19龙山花园佳诚地产州龙山行政中心龙山公园内占地37.3亩，总建面积3.5万平方米别墅：39804400平层：2480跃层：26202007.5单元房基本售完，别墅还剩30套20鑫源小区银帆地产滇源路与富海路交叉口占地3.5亩，共40套住宅：22002400商铺：800090002007.5已预订25户21善德居同心地产大理学院古城校区旁共54套住宅：2700商铺：33502006.9剩余两套商住22善德居二期同心地产大理学院古城校区51、下一期往后共110套3500以上2007.6无预定23洱海天域中建穗丰置业团山脚下及半山共300栋别墅临海：10000靠里：80002006.5一期163栋，现已出售39栋24大理金港大理中民合众大理港对面占地48040平米，总建面积10500平米，共约260间铺面A区一楼临街铺面2.83.2万BC区一楼铺面：8000-28000二三楼：3000-60002006.4一楼铺面已售80%，二三楼铺面已售50%25南国城广厦置业大理路与才村码头交接点占地面积150万亩 ，建筑面积10万平米600065002006.4已售70%26红龙井街坊红龙井地产古城红龙井占地38.5亩120002006.5剩52、余3间27九隆居步行街华恒地产原古城大理宾馆占地12.45亩90002007.4已有预订28在水一方力恒地产洱海北路原五车队修理厂占地8301.9平米，共324套建行团购2360外售268027102007.8已接受预定，以期房形式销售29水晶国际商城凤凰地产苍山路关平路交接处占地10340平米，建筑面积68000平米一楼2.5万，二楼1.4万已售50%30沧海高尔夫沧海高尔夫崇圣寺三塔旁占地4066亩 ，计划独栋别墅1000栋卖地140万/亩，自建或委建已预订300栋31第三时空雄丰地产明珠广场旁共384套住宅，2层商铺住宅：10万25万/套商铺：8000140002006.9住宅已售完，剩53、余铺面32三豪家园三豪地产苍山东延段广丰食品城旁总建筑面积19090平米，共175户216024602006.4已预售60%33金水楼台纳思屋业214国道以东阳南河以南占地面积74亩，254套A户型4500B户型37004400C户型350040002007.7A户型已售完BC户型少量预订，34泰兴商业城二期鸿元地产泰兴市场北占地4.18亩，建筑面积11463平米14001600已售完35珠海都市花园二期玮泉金都大禹酒店后面共56栋400060002007.836建元公寓城投公司214国道荷花加油站旁共65套23472007.6已售完37亚方舟C亚汇地产，方达地产原通达彩印厂建筑面积4800054、平米，共约330套2500起价，七层以上加楼层差价2007.9已开始报名，联排别墅已售完38清和名苑雄诏地产巍山40米大道旁建筑用地77.42亩，总建面积5万平米138015202007.1单元房剩4套，联排尚未开始销售5、住房供应结构分析据统计，2006年至2007年10月推出的楼盘中，多层占43%，别墅类物业占近42%，高层、小高层占15%。从开发的物业比例来看，市场需求量最大的普通多层住宅开发量与高档别墅类物业呈现失衡，出现供需不对称现象，这从多层的销售（有多少卖多少）也有体现。别墅类物业开发量急剧增加，由于前几年别墅开发量过小，别墅由市场稀缺，而如今变得凡有规模的新盘均有一定量别墅，造55、成别墅短时期内开发量过多，市场竞争异常剧烈，加之部分前期集资建盖的别墅也流于市场，产品价格差异较大。而（小）高层物业开发量已达一定市场份额，高层类物业在大理市场的开发水平也不断提高，此类物业也正被更多市民所接受。调查表明，消费者需要的产品（别墅产品除外）主要集中在三房面积80125m2不等，占到65%，四房面积130140m2及1180200 m2左右复式楼占到25%左右，尚有80m2以下占到10%左右。现阶段市场产品多集中在110140m2，而90100m2三房设计产品（征对中低收入群体）明显不足（现有产品多集中在高层或小高层，但价位与多层相比客户面更窄）。此外，现市场上推出的新品退台式花园56、洋房，设计新颖，外形层次丰富美观，源于多层又出类于多层。这类产品将成为中、高收入群体新的选择方向。6、物业类型配比情况通过对大理比较有规模的大盘及名盘进行调查，物业产品包括别墅、多层、（小）高层及退台花园洋房等。户型面积从80200不等（不含别墅）。还有4050左右单身公寓（主要集中在小高层）。从调查的物业类型来看，现在纯单一产品的小区很少，基本上都是包括多层、别墅、商铺、还有（小）高层等混合型地产。7、客户群体分析（1）年龄情况购房的消费者年龄主要集中在3640岁，占到45，他们有相当长的工作时间，因而有相当可观的积蓄，他们的付款方式大多数也采用1次性付款，其次是2535，占到35，他们出来57、工作几年，有一定的首付款后，也乐意买房，他们的付款方式主要是按揭。（2）婚姻状况因消费者主要集中在30岁左右，所以消费者的婚姻状况，已婚的占多数，占75左右。（3）家庭人口状况家庭人口数主要集中在3人，其占45，他们年龄主要集中在2640岁，其人员组成主要是爱人与小孩；3口之家另一部分群体年龄集中在2025岁，他们未婚，其家庭成员主要为父母；4、5口之家主要集中3645岁，其成员是爱人与2小孩与3小孩；6、7口之家则是三世同堂家庭。（4）文化程度消费者的文化程度主要集中在高中，其占46，他们主要是个体经营者；其次是本科，占20，他们主要是工薪阶层。（5）职业状况消费者的职业主要是个体经营者以及58、工薪阶层。（6）个人月平均收入个人平均月收入主要集中在15002000元，占30，其次为20003000元，占25。15002000元的主要是工薪阶层，20003000元的主要是个体户。个人平均月收入较高，这是购买别墅群体的一个特征。（7）家庭月平均收入家庭平均月收入主要集中在20005000元，占40，其次60007000元，占19。（7）购房目的调查显示，为了改善居住环境而有购房意向的人占大多数，比例高达60。为结婚，作为临时休息和工作的场所和投资而打算购房的消费者所占比例也较高，分别占13、12和15。从以上购房目的调查中显示，多数人对现在住房地居住环境不是很满意，他们为了改善自己的居住59、环境而打算买房，在买房时环境可能是其主要考虑的因素，另外，也有很大一部分群体是为了投资而买房。（8）影响购房决策的最大因素调查结果显示，消费者在购房时考虑的因素较多，有价格、交通、配套、地段、楼盘综合素质、户型、服务、开发商信誉、建筑风格、升值潜力等。消费者在购房时对价格比较感，有50的人表示在购房首先考虑的是价格；其次，有42的人表示在购房时主要考虑的因素是交通及环境；另外：配套，地段、楼盘综合素质，户型设计，服务等也会成为人们在购房时首要考虑的因素。（9）单价选择愿意接受的单价主要集中在20002500元/m2，占28；其次集中在25003000元m2，占22；因为目前大理多层价格均价在260、700元左右，商铺均价在6000元左右，高层住宅均价在2400元左右，别墅因区位不同而不同，均价在6000左右。（10）户型选择通过调查了解及分析，大理住房消费者根据年龄层大致分为两类群体，一类是2535岁群体，一类是35岁以上群体。第一类群体相对比较年轻，但也是多层住宅的消费主体之一，这类客户大部分属首次购房，多为满足自住需求，主要考虑房屋的价格因素，注重户型设计合理，及居住是否方便。面积选择100120m2三房居多。另一类群体约占购房群体的60%。他们多为二次或二次以上置业，经济条件相对宽裕，主要为了提高生活品质，特别注重居住区环境及产品的舒适性，还有部分客户考虑子女读书方便而购房，多选择61、三房或四房，面积130200（复式）平米。经济实力较强的客户，多趋向选择别墅类物业或者跃层及大面积花园洋房。通过调查发现，现阶段购房者多是为了自住，受二手房交易税费等政策影响，投机炒房者已明显减少。但也不排除部分客户的买房从众心理（拥有两套或以上房屋），明显感受到了房价上涨趋势，这些客户提前实现将来的需求。目前在大理购房的外地客户比例在不断上升，本项目锁定的主要客户也是具有极强购房投资能力的外地客户。本楼盘目标客户细分表类别客户层面收入水平（以家庭为单位）客户构成核心客户高消费层年收入50万以上企业老板、政府官员高收入商贸个体户重要客户较高消费层年收入3050万企业中层管理人员专业人士潜在客户62、其他消费层年收入30万以上外地商人其他成功人士第三节 市场预测1、购买量预测货币化分房的房改政策出台之前，大理地区严格执行国家的房改标准，基本上都是小户型住房。随着社会的进步、生活水平的提高，想换房的居民越来越多，增加了房地产市场的购买力。从2005年到2006年，大理市房地产购买量从11.05万平方米上升到51.49万平方米，上升幅度非常大，随着大理市社会经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，预计在接下来的几年内，市民的购房量还会不断增加。2005年2009年大理市商品房购买量分析预测表年份2005年2006年2007年2008年2009年购买量（万m2）11.5551.4972.658063、.1285.89说明实测实测预测预测预测2、供应量预测从2005年到2006年，大理市房地产供应量从11.87万平方米上升到52.02万平方米。可以看出，随着住房需求量的不断增加，房地产的开发量也随之不断加大。预计在接下来的几年，房地产的开发量还会随着需求的增加而加大。2005年2009年大理市商品房供应量分析预测表年份2005年2006年2007年2008年2009年供应量（万m2）11.8752.0278.5886.5191.25说明实测实测预测预测预测 3、销售价格预测2004年，大理全州房屋竣工面积51万平方米，供求基本平衡。而2005年，大理全州房屋竣工面积仅有11.87万平方米，供64、应量严重不足导致2005年大理房价迅速上涨。到去年，大理州房屋竣工面积回升到52.02万平方米，但受2005年住房消费需求影响，仍供不应求。而另一方面，土地供应也偏少，房价上涨也在情理之中。今年15月，大理商品房销售平均价格达到2108元/平方米，其中住宅均价为1938元/平方米。通过调查，2007年多层住宅平均价格达2700元/m2左右，比2006年增长25%左右。别墅、联排别墅价格差异较大，从500010000不等，均价在8000元/m2左右。小高层均价2400元/m2左右。根据国家发改委、统计局发布的最新调查显示，今年10月份大理房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨2.0%；新建商品房65、同比上涨7.2%，环比上涨2.6%；二手房上涨8.0，环比持平。2005年2009年大理市房价分析预测表年份2005年2006年2007年2008年2009年多层（元/m2）175021002700 29003000高层（元/m2）17001900240025002700商铺（元/m2）45005000600070008000别墅（元/m2）350050008000950010000说明实测实测预测预测预测通过分析，由于大理的自然风光和宜人气候适宜开发风光地产，吸引众多外地投资者，加上房产和土地供应不足拉升了房价，以及大理房地产开发投资基数小、份额少，大理市的房价还会呈增长态势。第四节 目标市66、场定位1、项目目标客户群的确定本项目的目标客户群主要有：（1）目前居住条件较差，随着生活水平改善，为满足自住需求的首次购房者；（2）经济条件相对宽裕，为了提高生活品质，二次或二次以上购房者；（3）外地来大理经商者；（4）不定期到大理居住或旅游者； （5）购买后用于出租及用于其他方面投资者。可以看出：本项目的核心目标客户主要为大理本地客户，辅助目标客户为昆明客户，延伸发展客户外省及省内其他地区客户。2、项目产品设计建议根据市场调查了解，多层的销售情况较好，别墅也有很大的市场，但由于土地的紧缺，也应适当开发部分高层，因此，建议本项目采取混合型地产开发模式。而且多层、商铺、还有（小）高层等混合型地产67、开发，可以满足不同客户群的需要。3、价格定位与本项目形成竞争态势的主要楼盘价格：序号楼盘名称开发商地理位置规模商品房均价（元/m2）1邑水花都永昌祥地产全民健身中心共160亩，目前使用40亩130万/栋2大理山水间银海地产214国道文献楼西占地475亩，计划分两期开发联排、双拼40005000独栋60003龙山花园佳诚地产州龙山行政中心龙山公园内占地37.3亩，总建面积3.5万平方米别墅：39804400平层：2480跃层：26204洱海天域中建穗丰置业团山脚下及半山共300栋别墅临海：10000靠里：80005南国城广厦置业大理路与才村码头交接点占地面积150万亩 ，建筑面积10万平米60068、065006金水楼台纳思屋业214国道以东阳南河以南占地面积74亩，254套A户型4500B户型37004400C户型350040007珠海都市花园二期玮泉金都大禹酒店后面共56栋40006000与周边其他楼盘相比，本项目有其自身的特色和优势，但也有其劣势，根据市场调查情况，特制定出本楼盘具有竞争力的销售价格：户型单栋别墅双拼别墅连排别墅起价（元/m2）1200080006000第五节 营销策略通过对主要竞争对手的分析，针对项目实际情况，本报告提出以下营销策略：1、品牌策略本项目将在市场调研、产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等条件价值链的各个环节保持适度优势，并在某些环节取得绝69、对领先地位，从而确定企业的核心竞争力。品牌是企业成功的重要标志、是企业赖以生存的基础、是房地产市场走向成熟的标志之一、是开发商树立企业形象的必然选择、是公共监督房产质量的主要手段，创立和发展企业品牌，实施品牌战略，已成为许多成功房地产企业的取胜之道。 2、营销价格策略价格竞争是一种十分重要的营销手段。本项目营销过程中，为了实现经营战略和目标，根据不同的产品、市场需求和竞争情况，采取各种灵活多变的定价策略，把价格与市场营销组合中的其他因素更好的结合，促进和扩大上销售，提高企业整体效益。（1）定价原则供需原则：房产价格取决于周边市场楼盘的供需状况。供给变化与房产价格成反比，需求变化与房产价格成正比70、。在执行营销计划时，供需状况发生变化，价格必须作调整。渐进原则：房地产作为不动产商品不仅具有一般商品的属性，因交易金额巨大，买卖双方人数较少，供需弹性较小；市场供需包含投机因素在内，工程费时较长，其供应出现“时间落后”现象。需要经过逐渐调整达到均衡。效益最大化原则：在推出营销方案之前，尽可能收集同行间邻近竞争物业的价目表与实际成交价格及销售率，并对即将推出的价格方案进行市场调查，以作自己定价的参考。当条件相当的两处或多处地产在激烈竞争时，价格较低的方案通常处于领先，而且有最好的市场占有率。高价格确保获得最大收益。价格稳定原则：在低开高走营销全过程中发生价格的阶段性变动，而对每个阶段每一顾客的成71、交价基于同一标准制定，若有折扣、优惠赠品，一视同仁。（2）价格策略：按期房价，现房价，综合价，楼层差，朝向差，地段位置差，集团购买，个人购卖等因素综合考虑。（3）定价方式：结合住宅小区内环境、综合地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异，进一步突出住宅小区的“卖点”。3、营销渠道策略本项目的营销渠道是：开发商把自己开发的产品销售权委托一家代理公司，由代理公司再将产品通过中间商转销给消费者，这样可以加速推销工作。4、营销促销组合策略现代市场营销不仅要求开发商开发好的项目，制定出合适的价格，还需要与现实或潜在顾客沟通，使他们对本企业所开发的物业，从关注、发生兴趣到产生购买的欲望，进而购买。要达到与顾客72、之间如此沟通，尽可能快地销售自己的物业，以实现企业营销目标，还要 借助于房地产市场的促销组合策略。拟采用多种促销手段：包括内部认购；人员直销；集团认购；灵活多样的付款方式；广告宣传；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销； 方法序号广告人员推销促销促进公共关系1电视广告微笑服务提供按揭公益活动2户外广告销售介绍价格折扣报告会3广播广告现场推销展销会各种庆典4报纸广告上门推销抽奖、赠品研讨会5、营销广告策略（1）通过大理当地电视广告及电台广播进行推广，提升项目知名度；（2）通过在美登桥、泰安桥以及其它主要道路交叉口树立户外广告牌，加大宣传力度以提升项目知名度；（3）在报纸上通73、过软文宣传，吸引购房者关注，提高项目知名度；（4）通过在网络上发布相关信息，吸引更多客户关注本项目；（5）通过大理市、昆明市一年一度的房交会，展示楼盘信息，吸引客户注意，提高项目知名度。6、营销公共关系策略本项目应通过传播、沟通等手段来影响公众，从而塑造自身形象，引起各界的重视。这样的公共关系策略除了具有与其他促销方式同样的沟通作用外，还具有其他促销方式无法替代的作用。价格体系制定市场分析渗透推广策略制定营销团队组建销售形象定位卖场气氛营造入市方案制定营销方案制定 项目营销模块第六节 项目的SWOT分析1、优势（strength）（1）地理位置优势本项目位于大理市中心地段，基础配套设施齐全。（74、2）环境优势项目位于西洱河边，空气清新、环境幽雅。（3）交通便捷项目周边有兴盛路、双鸳路、泰安路等，交通交件及其便利。（4）资金优势xx地产开发有限责任公司资金实力雄厚，值得消费者信赖。（5）规模优势本项目占地49.68亩，而且二期还有将近50亩，总建筑面积50万平方米左右，在此区域如此大规模可供开发的土地已经不多。2、劣势（weakness）xx房地产开发有限责任公司成立时间较短，目前开发产品的数量不多，开发经营相对不足，因此在项目策划、建设、营销、管理等方面有一定的劣势。3、机会（opportunity）随着大理经济社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，经济条件越来越富裕，购买力逐渐增强75、，加上随着大理知名度的逐渐提升，外地人到大理旅游、经商以及定居的人数越来越多，市场供需两旺，空置率底，优质楼盘上市供不应求。4、威胁（threat）由于大理市目前已经开发了大量楼盘，而且不乏许多高品质、大规模楼盘，这样，给项目带来一定的竞争压力。 第四章 场址现状及条件第一节 场址现状1、建设地点及地理位置本项目场址地点位于大理西洱河旁原建校地块。2、场址占地面积及土地权属场址占地面积49.68亩，土地权属xx房地产开发有限责任公司。3、土地使用性质及用途按照大理市城市总体规划，该地块属于商住用地。4、场址现状项目场址地势平缓，整体上由西向动倾斜，西略高，东部偏低，场地内最大相对高差2.9米，76、场址内原建校建筑正在拆除中，原操场作为驾校临时练车场。 场址现状5、场地周围关系项目场址北临芒涌路，对面是全民健身中心，南临西洱河，西临兴盛大桥，东临洱海。第二节 建设条件1、场地工程地质条件（1）场地地形平坦，场地稳定性较好，适宜建筑。（2）拟建场地属不均匀性地基。（3）场地内地基土类型属中软场地土，建筑场地属类。（4）场地地下水对混凝土及混凝土中钢结构无腐蚀性，对外露钢结构具有弱腐蚀性。（5）拟建建筑地震烈度为8度设防，地震加速度值为0.2g。该场地第3、2层粉土在8度地震作用下，初判为不液化土层，粉土为透镜体(最大厚度为1.3m)，可不考虑地震液化问题。但场地存在软弱土层，应注意软土震陷77、问题。2、区域规划条件项目的建设符合大理市城市总体规划。3、区位交通条件项目场址周围有兴盛路、芒涌路、洱河北路等，交通条件十分便利。4、区域气候条件大理州地处低纬高原，在低纬度高海拔地理条件综合影响下，形成了低纬高原季风气候特点：(1)四季温差小。较接近北回归线，太阳辐射角度较大且变化辐度小，形成年温差小，四季不明显的气候特点，“四时之气，常如初春，寒止于凉，暑止于温”，四季温差不大；(2)干湿季分明。大理州冬干夏雨，冬半年(11月至次年4月)干季雨量仅占全年降雨量的515，夏半年(510月)雨季降雨量占全年的8595；(3)垂直差异显著。全州由于地形地貌复杂，海拔高差悬殊，气候的垂直差异显著78、。气温随海拔高度增高而降低，雨量随海拔增高而增多。河谷热，坝区暖，山区凉，高山寒，立体气候明显；(4)气象灾害多。由于季风环流的不稳定性和不同天气系统的影响，大理州气象灾害较多。常见的气象灾害主要有干旱、低温、洪涝、霜冻、冰雹、大风等。5、区域公共设施条件（1）给水 项目区域位于城市建设用地范围内，在场址周围市政主干道两侧都敷设有市政综合管网，本项目用水就近直接从城市给水管网上取用。（2）排水 雨水可直接通过下水管排入西洱河南侧的市政截污干渠，污水经过处理达到排放标准后再排入截污干渠。（3）供电 直接从城市10kv供电线路引入三相四线制进行供电，能满足区域的照明和动力等用电需求。（4）通信 通79、信直接由城市电信网引入中继线，通过穿管敷设到达终端电话、网络接点。6、区域生活配套设施条件学校：下关四小、下关三中、下关一中、师范附小、州民族中学。医疗：市第一人民医院、市中医院、大理学院附属医院。购物：沃尔玛（正在建设中）、百货大楼。金融：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行。书店：州图书馆、新知图书城 、新华书店。其他：州体育馆、洱海公园、全民健身中心、花鸟市场。第五章 规划设计方案第一节 规划设计原则 1、整体性原则 以整体性、功能性原则的设计思想贯穿全过程。一、二、三期用地规划紧密结合与周边环境发生对话，强调更大范围的整体和谐。2、生态原则 强调的是：景观场地与自然，建筑与自然的完美80、提升和协调结合。从而做到“建筑融入自然，自然绿色建筑”的怡人境地。3、集约性原则 充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流，大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的生活环境。4、可持续原则 强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用。功能分区、用地划分、项目设施、建筑经济等方面长期性、环保性与人文延续性。5、超前性原则 科学预测发展的需要，考虑智能化，为今后的发展留有余地，充分体现设计的前瞻性原则。第二节 规划设计1、总体布局总体布局遵循“亲水至上”的原则和“露山透水的景观视廊要求。充分发挥临海竖向空间的81、布局优势，建筑层数自岸边向纵深处由低层向多层、高层逐步过渡，呈现出优美、富有层次感的岸线景观。规划设计以单栋、双拼、联排连院住宅为主。在交通轴与景观轴交汇处的中央主题广场上设置了会所，并留出了室外运动场地。2、交通组织小区道路采用部分人车分流的方式，人行流线沿中央滨水景观大道展开，机动车则沿外围内部道路行驶并形成尽端式回车，以保证为社区创造一个安全、优美、方便的居住环境。3、环境景观 小区景观设计引入“水城”设计意念，以弥补地块后段亲水面不足的缺陷。同时采用“均好性开放式”为特征的多层绿地系统设计。 在地块中央，自海岸线起，形成了一条由滨湖广场、亲水大道、中央主题广场、会所、新三塔景观组成的景82、观序列。满足了“露山透水”的景观视廊要求。 以亲水性设计为主题，配合不同的空间形态带来不同的景观效应。设计中充分利用水景的多种形态，动水与静水的结合，直线与曲线的配合。水景与环境小品、绿化共同组成了富有合力与灵性的外部水空间环境，喷泉、瀑布、亭、台、水榭于绿意中显出山水的气韵。 创造优美和谐的社区环境，实现建筑本体、空间、环境的整体设计、小区的空间构成以及环境景观设计都是围绕亲水景观轴进行并辐射到小区的每一角落。既强调小区景观的整体性，又强调景观的均好性，保证小区大部分人家户户风景、家家享院，充分享受到“银苍玉洱”的恩惠，是本规划设计的重要特色之一。第三节 建筑设计1、联排、双拼住宅充分利用水83、景资源，提高联排品质，做到差异化，区别于目前市场上的存量联排别墅。建筑形态：重重庭院设计，入户前院、假日后院和透天采光内院，把阳光引入屋内。面积设计：充分吸收大理本地市场的联排需求特点，面积控制在240280平方米。2、海景顶级豪宅 充分利用海景资源，提升项目的整体品质；世界顶级豪宅对大理整体的房地产市场将会形成引导作用，在国家别墅用地政策日益压缩的情况下更显得具有代表性。形态特点：规划设计7栋建筑风格不同，建筑形态各异、户型面积也不同的亲水性顶级豪宅。豪宅价值体现：积极利用各种先进技术，做到对水景的充分利用，做到与建筑设计的完美结合。面积设计：350500平方米左右3 户型设计每户均保证明厨84、明卫、明卧的四明格局，每户均抢占有良好景观，客厅、卧室、设计低窗台、凸窗、落地窗露台的阳台结合，保证居室良好视野采光。户型、面积及户数 户型户型面积（m2）户数（户）备注单栋别墅5003 双拼别墅290.8、303.912连排别墅210.8269.783合计98第四节 结构设计1、设计依据(1)、建筑专业提供的平、立、剖面图。(2)、国家现行规范、规程。建筑结构可靠度设计统一标准(GB500682001)建筑结构荷载规范建筑抗震设计规范建筑地基基础设计规范(GB500072002)混凝土结构设计规范 (GB500102002)砌体结构设计规范建筑桩基技术规范高层建筑混凝土结构技术规程2、风荷85、载情况 根据建筑结构荷载规范，基本风压w=0.65KN/m2，地面粗糙度为B类。3、设防烈度及场地类别 根据建筑抗震设计规范，本地区抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组。根据建设方提供的建设场地初勘资料，拟建场地均为中软场地土，类建筑场地。4、主要使用荷载根据建筑抗震设计规范，建筑楼屋面均布活荷载的标准值取值为：住宅：2.0 KN/m2商铺：3.5 KN/m2阳台：2.5 KN/m2上人屋面：2.0 KN/m2不上人屋面：0.5 KN/m25、建筑安全等级 根据建筑结构可靠度设计统一标准，建筑安全等级为二级。6、结构类型拟建建筑拟采用全现浇框架结构。7、主86、要结构构件抗震墙：300、250、200mm厚为主框架柱：800800，500500，350350等框架梁：400800，300600，次梁：200400为主楼(屋面板)：120、100mm厚为主8、主要结构材料1、混凝土强度等级墙、柱： C45，C40，C35，C30，C25梁、板： C35，C30，C252、钢筋：HRB400级及HRB335级，HPB235级钢筋。3、砌体：190，120系列页岩空心砖及轻质隔墙。9、基础设计 根据建设用地初勘报告分析，拟采用混凝土预应力管桩基础。第五节 给排水设计1、设计依据建筑防火设计规范GB0016-2006建筑给水排水设计规范GB50015-20087、3室外给水设计设计规范GB50013-2006室外排水设计设计规范GB50014-2006建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005居住小区给水排水设计规范CECS57：942、设计范围 本设计范围包含整个小区室内给排水系统设计和消防给水系统设计，室外给排水工程以及室外消防系统的设计等。3、室外给水设计（1）小区水源、水质、水压小区水源接白市政管网，分别由西、北面市政道路给水管各引入一根DNl50给水管接入小区。其水质由该管网保证，进水水压为0.20Mpa。（2）最高日用水量估算 1）最高日生活用水量确定根据建筑给水排水设计规范GB500152003，生活最高日用水量计算见计算表；各项用水88、量计算编号项目名称用水量标准L/（人.d）用水单位时变化系数K用水时间最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）备注1别墅250500人2.524h125132绿化与浇洒2 L/（m2.d）15897m28h31.7943合 计156.79174未预见水量按相应水量的10%计算15.681.75总 计172.4718.72）消防用水量为10L/s（3）给水系统根据拟建场地总体规划要求，分别设置生活给水系统、消防给水系统。为保证用水的可靠性和安全性，主干给水管网沿道路敷设，向各用水点供水。给水管覆土深度一般应大于0.7米。消火栓布置：消火栓采用地上式室外消火栓，布置间距不大于120米。4、89、室外排水设计（1）排水体制：根据城市排水规划规范(GB503182000)，新建城区采用分流制排水体制。即雨水与污水采用不同的管道排入室外市政下水道。（2）最高日排水量估算 根据城市排水规划规范及总体规划要求，污水量按生活最高日用水量的80计算。污水量为137.98 m3/d。（3）排水系统室外污水管道及雨水管道沿道路敷设，充分利用自然地形，自流到排水管网。雨水直接排入城市雨水管网；生活污水经中水处理站处理达到排放标准后排入市政污水管网。5、建筑给排水设计（1）给水系统市政给水干管进水水压为0.20Mpa，针对本居住小区，考虑当地城市自来水的供水量及水压等状况，生活用水采用无负压供水设备供给，90、城市自来水水量及水压充足时，直接由市政管网供水，水量及水压小时，由无负压给水设备供给。给水管网采用下行上给式。计量方式采用在总进水管处设置总水表，各栋分别设置分户水表进行用水计量。（2）热水系统1）用水量标准确定：住宅60用水量标准取80L/人日，使用时间24小时。2）热水给水系统设计本工程采用分户太阳能热水器供应热水，在屋顶预留电辅助加热电源。（3）排水系统排水系统采用雨污分流制排水。1）污水量：137.98M3d2）排水系统：雨水采用有组织排水，屋面雨水经汇集后排入室外雨水沟，和场地雨水一道排入小区雨水管网，最后排入市政雨水管道。3）生活污、废水经室内排水立管收集后排出室外，再经中水处理站91、处理后，排入小区污水管网，最终排入市政污水管网。（4）管材及其接口，覆土深度1）室内给水管、热水管采用PPR塑铝稳态复合管，热熔连接。2）室外给水管采用高密度聚乙烯给水塑料PE管，热熔连接，覆土深度一般700mm。3）室内排水管采用硬聚氯乙烯UPVC排水管，胶粘接口，室外排水管采用HDPE中空双壁缠绕排水管，热熔套连接。4）消防管采用镀锌钢管，热熔连接。第六节 电气设计1、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92 建筑设计防火规范GBJ1687（修订本） 建筑防雷设计规范GBJ50057-94 民用建筑照明设计标准GBJ133-90 火灾自动报警系统设计规范GBJ116-98 建筑与建92、筑群综合布线系统工程设计规范CECS72-97 智能建筑设计标准EBD-03-95 低压配电设计规范GB5005495 10KV及以下变电所设计规范GB500531994 全国供用电设计标准；商品住宅电气设备、设施的配置与性能指标要求。2、电气设计范围照明设计，灯具选型与配线建筑防雷接地设计弱电部分包括：由开发商承建的电话、电视、计算机终端（会所物业管理系统）的综合布线及配管；火灾及保安全自动报警系统 小区住户用电自动抄表系统 3、供电设计用电负荷等级：除小区火灾自动报警系统、消防用电设备及火灾事故照明用电二级负荷外，其余用电负荷属三级用电负荷。供电电源：直接从城市10kv供电线路引入三相四线93、制进行供电。用电负荷统计：用电负荷暂按70瓦/平方米估算。25930.570=1815.14KW4、电力设计在一层设低压配电箱，每层设有强电，弱电配电箱。设2SC91600/10/0.4KV变压器。用电设备的配电采用三相五线制，根据设备的用途及用电性质分类分组分别采用放射式和树干式相结合的混合配电方式。会所用电除双电源供电外，备有UPS不间断电源以确保计算机用电。配电干线采用密封型铜母线在电气竖井内装设，水平部分的配电电缆在吊顶内沿水平配电桥架敷设，墙内穿PVC管暗设。电气设备、设施的配置：符合商品住宅电气设备、设施的配置与性能指标要求。5、防雷接地根据建筑防雷设计规范GBJ50057-94，94、住宅区属三类防雷保护建筑物。会所及多层建筑屋顶敷设圆钢避雷带，利用基础钢筋做接地体，柱子主钢筋（不少于二根16圆钢）做防雷引下线，引下线钢筋需要焊接，办公楼接地采用共用接地型式其工作接地，保护接地，防雷接地合为一体，要求接地电阻小于1欧姆,与原有接地相连接。为防止雷电侵入，各种线路及管线要埋地引入，做重复接地并做总等电位联结，楼内所有配电箱的金属外壳，设备的金属外壳，金属管道，金属构件，配线钢管均需妥善接地。楼接地系统采用TN-S系统。建筑物防雷系统的设计和施工以及建筑物外部防雷系统和建筑物内部防雷系统的安装具体依据全国雷电防护标准化委员会建筑物防雷标准。会所自动化办公机房和总机房自动断电保护95、电源监控设备（自配）。6、弱电系统根据本住宅小区档次，拟设计技术先进、经济合理、运行优良的智能化系统。主要通过安全可靠的自动控制、管理技术，确保住户的人身及财产安全和楼宇安全；构建完善的小区计算机管理及经济、先进、实用的通信网络，实现智能建筑舒适、安全、节能等各种功能，体现以人为本的生活理念。（1）火灾报警系统：小区内设火灾自动报警系统。在会所设消防控制中心，根据线型光束感烟火灾探测器技术要求及试验方法（GB 14003-1992）,在车库及设备机房、公共走道、大厅等处设智能火灾探测器自动报警系统。重要设备或场所设火灾报警消防联动装置。（2）电话系统：市话线路用光纤引入小区内设置的光纤机房。96、住户每户引入23条电话线路，方便住户上互联网。住宅内部设多功能信息终端箱，客厅及各间卧室设电话线路。住户可自行在终端箱上跳接，可将任一房卧室接通市话。（3）有线电视网络系统：小区CATV电视系统由大理市光纤电视网引入，每户设23个电视用户盒。无线网络采用750M双向传输网（备选）。（4）综合保安系统：小区范围内主要设CCTV保安监控、防盗报警系统，出入口及重要部位设报警监视器等。本项目拟采用三级安全防盗系统。 （5）自动抄表系统：不进户抄表是目前住宅建设的主流。拟设水表自动抄表系统，提高物业管理效率和水平。第七节 其他1、隔油及化粪池项目隔油及化粪池与主体工程同时建设。会所为独立式建筑拟设置餐97、饮业，按照项目规定必须设置隔油池，同时隔油池应按照设计技术规范设置；化粪池的设置，应考虑其容积要满足粪便停留时间超过24小时的要求，并严格按照建筑给水排水设计规范（GB500152003）进行设计和建设。2、无障碍设计(1)设计依据城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001）。(2)无障碍设计内容和范围：公共道路的人行道、公共绿地及广场、公共建筑（会所等）住宅入口、通道。3、建筑环保节能建筑设计上屋面设计的隔热层具有隔热保温节能效果。按照有关标准： 所有建筑设备均采用有效节能新产品；屋面设太阳能集热水板，每户23平方米，分户设置。 垃圾处理：生活及商铺垃圾，采用住户、商铺工作人员分类袋98、装后，收集到各楼垃圾桶内，每天由环卫部门及时清运。小区内不设垃圾收集房，集中至小区附近现有垃圾房。第八节 主要技术经济指标总用地面积：33118.1平方米（49.68亩）总建筑面积：25930.2平方米容积率：0.78建筑密度：26.5%绿化率：48%（含水域）总户数：98户第六章 项目开发分析第一节 土地升值潜力初步评估项目场址位于大理下关西洱河边，环境幽雅，交通便利，各项基础设施配套齐全，而且该区域尚有闲置土地不多，因此，该地块具有一定升值潜力。第二节 立即开发与作为土地储备优缺点分析 优缺点方式优点缺点立即开发1、有利于企业开拓市场2、可以带来开发收益3、有利于改善地块及周围环境4、有利99、于促进房地产业的发展5、可以为市民提供高品质商品住宅6、开发利润可用于西洱河的整治1、不利于土地升值2、目前市场竞争激烈，销售价格受到一定影响3、需要投入大笔开发资金土地储备1、有利于政府对房地产市场进行宏观调控2、有利于培育和规范房地产市场3、有利于改善房地产投资环境，促进房地产市场的健康发展1、不利于改善周围环境2、影响了土地资源的自由流动3、不利于企业竞争4、提高了土地利用的成本5、规划调整或政策变动会给土地利用性质发生变化第三节 工程计划1、工期计划2007年11月2008年1月，完成项目前期咨询、可行性研究报告编制、并上报有关部门审批。2008年2月3月，完成施工图设计。2008年4100、月5月，施工招投标，签订施工合同。2008年6月2009年10月，完成主体工程施工。2009年5月10月，在主体工程施工的同时，完成室外及附属工程施工。2009年11月，工程竣工验收及交付使用。2、施工进度图工程项目实施进度图序号项目名称2007年2008年2009年101224681012246810121项目前期工作2施工图设计3施工招投标4主体工程施工5室外附属工程施工6竣工验收第四节 销售计划1、销售时间 认购登记期优先认购期销售期持续销售期尾盘销售期开始认筹公开发售日开盘08年03月05月08年6月08年06月09年10月.10年9月11年3月 解筹时间：2008年5月1日开盘时间：101、2008年6月1日2、销售价格本项目根据销售情况以及市场行情，随着经济的发展以及时间的推移适当调整销售价格。各期销售价格预测表（万元/套） 年份分类2008年2009年2010年2011年单栋别墅600.00 双拼别墅240.00 270.00 300.00 连排别墅156.00 182.00 208.00 234.00 3、销售进度各期销售数量预测表年份2007年2008年2009年2010年销售套数（套）14264018说明预测预测预测预测第七章 物业管理分析第一节 区域典型项目的物业管理调查区域典型项目的物业管理调查表序号楼盘名 称开发商地理位置规模物管单位物管费用1龙腾苑展宏屋业龙园小102、区对门200套自已下设物管公司0.50.6元左右2海天苑京津地产地税大楼斜对面43031m2自已下设物管公司0.50.6元左右3花韵蓝湾大通地产大理学院落荷花校区旁600套住宅自已下设物管公司0.50.6元左右4祥和苑华兴屋业人民路127号30461 m2自已下设物管公司0.50.6元左右5正阳时代广场大通地产子河片区占地102亩自已下设物管公司6邑水花都永昌祥地产全民健身中心占地160亩自已下设物管公司通过调查分析，目前大多数楼盘物业管理都是通过自己设立物管公司进行管理，也有部分楼盘是委托专业物业管理公司进行管理，物管费用大都在0.81元/m2左右。第二节 对本楼盘物管的建议（1）建议通过公103、开、公平、公正市场竞争机制选择有相应资质的物业管理业。（2）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。（3）物业收费应当遵循合理、公开以及与物业产权人、使用人的承受能力相适应，应区别不同物业的性质和特点进行收费。第八章 节水节能第一节 节水节能的必要性2007年6月3日，国务院印发的节能减排综合性工作方案，明确了2010年中国实现节能减排的目标任务和总体要求。提出了“十一五”期间单位国内生产总值能耗降低20左右，主要污染物排放总量减少10的约束性指标。2007年6月26日，建设部提出104、的“关于落实国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知的实施方案”，进一步细化了建设行业的建筑节能工作。这是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。根据中央建设节约型社会以及“十一五”期间节能减排的目标和要求，云南省政府制定了云南省节能减排综合性工作方案，根据方案，到2010年，全省万元GDP能耗（按照2005年价格计算）比2005年降低17%，由1.73吨标准煤下降到1.44吨标准煤，平均年节能率3.7%。搞好资源节约与综合利用，实现经济增长105、方式的根本转变，是促进经济社会可持续发展和人与自然和谐的根本保证，节约资源是贯彻中央提出建设节约型社会的发展趋势，项目的节能措施是落实中央以及云南省“十一五”期间节能减排的目标的有力保障。第二节 设计依据1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。2、公共建筑节能标准；公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）。3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ1342001）；4、“当前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”；“民用建筑节水措施”。第三节 建筑节能1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄106、热和隔热。2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采用双层玻璃窗；尤其注重开发利用太阳能。第三节 节电措施本项目电能主要为生活及公共建筑部分用电，拟采用以下节电措施：1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电 。3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。高大房间和室外场所采取金属卤化物107、灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。较大场所采用照明分区控制开关。采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。充分利用自然光并根据自然光的照度变化， 调整电气照明点亮的范围。4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。第四节 节水措施本工程建设方案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。1、认真贯彻执行中华人民共和国水法、城市供水条件（国务院15108、8号令）、建设部城市节约用水管理办法，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。第九章 环境保护第一节 环境标准环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。环境保护标准：（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项目环境保护管理条例（国务院1998253号）（3）建设项目环境保护109、设计规定（国计字1986002号）（4）关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环1993015号）（5）大气环境质量标准（GB3095-96）二级（6）地表水环境质量标准（GB3838-2002）三类（7）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）二类（8）污水综合排放标准（GB8987-1996）一级（9）建筑施工场噪声标准（GB12523-90）（10）饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）（11）锅炉大气污染物排放标准（GB13271-2001）第二节 项目环境影响措施1、设计中环保措施（1）通风系统均安装消声器。（2）地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上卫生防护110、带。（3）水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。（4）厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。（5）水泵出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。2、建设期间环保措施（1）施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。（2）施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放，严禁直接排入西洱河。（3）施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对洱海、西洱河及周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及111、防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。 （4）施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足建筑施工场界噪声限值(GBl252390)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。（5）施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地112、表或覆土地段用土工布覆盖，避免产生水土流失。（6）光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光罩，对小型产噪声设备设置单独的隔声间，减少光及振动的影响。（7）工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广清洁施工方式，提倡封闭施工，合理安排施工时间，避免噪声扰民和环境纠纷的发生。同时及时清运建筑垃圾，并应采用环保型装饰材料。（8）管理制度：在施工合同上加大对环保措施的执行力度，责任落实到个人。3、项目运营期间环保措施（1）废气：餐厨油烟通过抽油烟机和配套油烟净化器除去油分后排放，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。（2）固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的废旧材料予113、以充分回收利用。根据国家建设部和国家环保总局即将出台的城市生活垃圾分类方法及评价标准和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，本项目根据环保要求将垃圾进行分类、收集、处理。（3）废水：主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟(管)排入地表水体，食堂产生的餐饮洗涤废水通过设置沉淀池、隔油池等措施处理，废水经过相应处理达到污水综合排放标准（GB8987-1996）三级标准后排入市政排水干渠，对地表水环境影响不大。第三节 环境影响评价结论1、项目建设过程中不会造成水土流失和地下水源污染。2、本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物，有成114、熟和适用的处理工艺技术，环境保护设施基本齐全，污染物能够得到有效地处理，基本不会造成非人为的环境影响；3、在采取相应的环保措施后，本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的影响程度和范围是有限的，而且可以控制在国家有关环保标准允许的限值内，不会降低现有环境的使用功能。4、项目建成后应加强对污水和废弃物收集、运送、贮存、处置以及监督管理工作，防止人为地造成环境污染；5、该建设项目环境影响从可行性研究的角度上是可行的。第十章 劳动安全、卫生与消防第一节 劳动安全、卫生为保证项目建成投入使用后符合职业安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中安全与健康，项目实施过程必须符合国家的有关法规、标准的规115、定。设计过程不仅考虑建筑设计的先进性，经济合理性，同时结合卫生、防火防爆安全等方面进行全面的综合研究。从安全卫生角度出发，对可能存在的不安全因素采取行之有效的预防措施。安全与卫生技术措施和设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。首先对建筑物的耐火等级、防火措施、安全疏散等设计严格执行设计规范要求。为了保证各项工作安全有序的完成，必须采取以下措施：1、对有害废物产生、排放和堆放场所设置警示牌。2、对易燃、易爆、有毒的物品实行专人管理，按制度发放。3、工作人员要按规定配备必要的保护用品，做好安全卫生防护工作。4、经常检查和保持消防系统和器材的完好性，确保消防设施的启动可靠。5、做好公共场116、所的清扫保洁工作，食堂工作人员定期和不定期进行身体检查。6、因西洱河的水位较高，常年水位约在6米左右，应在河岸设置不低于1.5高的安全护栏，以保证游客及市民的安全。第二节 消防1、设计依据建筑设计防火规范GBJ1687（2001版）（修订本）建筑灭火器配置设计规范GBJ501402005建筑内部装修设计防火规范自动喷水灭火系统设计规范火灾自动报警系统设计规范2、消防安全措施（1）室外消防设施按建筑设计防火规范的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物间防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环行消防车道，同时设计消防给水系统，室外消火栓与建筑物均匀分布，确保消防用水量。据防火规范在117、场址内设置消火栓，室外消火栓与生活给水管网合用，并按单距不大于120m设置室外地上式消火栓，保护半径不大于150m。（2）室内消防措施本项目为高层建筑，按建筑设计防火规范的要求进行防火分区，每个防火区建筑面积小于2500m2，均设两个安全出入门，设封闭楼梯间，封闭楼梯间门为乙级防火门。防烟分区的面积为500m2，不跨越防火分区。（3）消防给水与排水室外消防用水量为25L/s，室内消防用水量35L/s，火灾延续时间为3小时。本项目消防给水系统与生活给水系统合用，给水管网呈现环状布置，利用屋顶设置高位水箱兼做消防水箱，储水量大于18m3，确保火灾初期的消防用水。在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共118、场所按规范配置一定数量的灭火器。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。在变配电室设置一套低压CO2气体灭火系统。（4）电气防火在疏散走道和安全出入口设灯光疏散指示标志，并按规范要求的部位放置应急照明及事故广播系统。第十一章 项目实施组织管理第一节 项目招投标1、招标依据（1）中华人民共和国招标投标法（2）工程建设项目招标范围和规模标准规定中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令；（3）招标公告发布暂行办法（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）；（4）工程建设项目自行招标试行办法（中华人民共和国国家发展计划委员5号令）；（5）工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行119、规定（中华人民共和国国家发展计划委员第9号令）；（6）评标委员会和评标方法暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员第11号令）；（7）中华人民共和国政府采购法。2、招标组织原则（1）严格执行国家及云南省招标制度。（2）遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，保证潜在招标人平等、便捷地获取招标信息，保证评标活动的公正性。3、招标范围项目详细规划、建筑设计；土建工程施工、建筑设备采购、安装。4、招标方式采用公开招标方式。第二节 项目管理1、项目组织机构项目建设过程中，为了确保本项目建设的顺利实施，达到项目建设的预期目标，拟组建“xx建设项目领导小组”，领导小组下设项目前期部、计划财务部、合同管理部、120、设备采购部、施工管理部、工程造价部、质量安全部等7个部门。项目建设领导小组计划财务部项目前期部工程造价部合同管理部设备采购部质量安全部施工管理部1、项目前期部主要负责项目前期征地拆迁、规划设计招标、工程勘察招标、施工招标、工程进度总体控制、工程技术管理、市场营销等。2、计划财务部主要负责项目的资金筹措、资金调配、财务收支、成本核算、计划统计等工作。3、合同管理部主要负责各类经济合同的洽谈与签订。4、设备采购部主要负责设备的询价与采购、计划供应、现场设备管理等工作。5、施工管理部主要负责工程调度、施工进度控制、施工组织管理、文明施工等工作。6、工程造价部主要负责工程预、结算的编制与审查。7、质量121、安全部主要负责工程质量、安全管理、消防保卫、环境保护等工作。在组织实施中，加强廉政建设。从项目启动到整个建设项目完成，采取规范管理，接受监察审计部门的监督。在签订工程项目承包合同的同时签订建设工程廉政合同。从工程质量和财务等多方面加强管理。建立项目法人责任制、工程招投标制度、项目咨询评估制和建设监理制等内容，融合体现在项目建设程序之中，使项目建设程序更加完善。严格执行建筑法，并按照基建程序实行工程建设项目监理制，严格控制质量，优化工期、合理配置资源。严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身责任制。工程设计、勘察、施工、采购各个建设环节均须按照国家有关招投标法律法规进行公开招标发标，择122、优选定承包方，并签订工程廉政合同。2、项目管理措施为加强整个项目的建设管理，保证工程建设质量、工期、成本及安全，拟采取以下管理措施：1、设计阶段：严格执行国家现行的设计规范和国家批准的建设标准；尽量采用标准化设计，积极推广应用“可靠性设计方法”、“结构优化设计方法”等现代设计方法；注意因地制宜，就地取材，节省建设资金，在切实满足建筑功能要求的同时，千方百计的节约投资、节约各种资源，缩短建设工期；积极采用技术上更加先进、经济上更加合理的新结构、新材料。2、项目实施：根据工程设计的要求，进行总体规划设计并实施工程监督。实行监理制，以控制工程投资、工期和质量。3、竣工验收：项目按批准的设计建成后，项123、目单位编制完成工程结算和竣工决算，报造价咨询单位进行审核，并报有关部门组织竣工验收，严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。4、项目建成运行：由相关部门组织有关专家机构对项目质量、投资效益、环境影响等进行评价。第三节 资金管理本项目建通过设立专账、专人负责、专款专用，加强财务核算，严格审计制度，加强审计、监察工作。合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好项目建设的各项工作。为了确保建设工期和质量，以及资金的合理使用，实行项目法人责任制。第十二章 投资估算 第一节 投资估算依据1、定额依据a、2003年云南省建筑工程消耗量定额；b、2003年云南省建筑装饰装修工程消耗量定额；c、2124、003年云南省安装工程消耗量定额；d、2003年云南省市政园林工程消耗量定额；e、2003年云南省建筑工程措施项目计价办法；f、2003年云南省建筑工程造价计价规则。2、材料及设备价格依据a、云南省建设工程造价管理协会云南省建设工程材料及设备价格信息；b、云南价协建设信息发展有限公司云南省建设工程材料及设备市场信息；c、云南省建设工程造价信息网；d、大理市场当地询价。3、其他依据a、类似工程造价指标及造价指数。b、第二部分其他费用根据国家有关规定进行计算。c、根据工作深度，预备费按一、二部两部分费用之和，取8计算。d、根据国家计委有关规定，价差预备费及投资方向调节税，不再计算。第二节 投资估算125、编制范围1、第一部分项目费用：工程的土建、水电安装费用以及设备购置费等。2、第二部分其他费用：土地使用费；建设单位管理费；勘察设计费；施工图预算编制费；标书编制及招投标费、工程监理费、工程质量监督费、施工图审查费等。3、预备费：基本预备费。4、建设期贷款利息。第三节 投资估算建设工程投资估算表序号工程名称或费用名称面积（m2)单价（元）合价（万元）比例一第一部分建安工程费用1单栋别墅1500.00 1216.00 182.40 2双拼别墅3542.00 1160.00 410.87 3连排别墅20888.50 1130.00 2360.40 4室外及附属工程454.28 小计25930.50 126、3407.95 34.71%二第二部分工程建设其他费用1土地使用费49.68 1030000.00 5116.72 52.12%2其他285.73 2.91%小计5402.45 三第一、二部分工程费用合计8810.40 四预备费1基本预备费 704.83 2涨价预备费小计704.83 7.18%五建设期贷款利息301.86 3.07%六合计25930.50 3785.93 9817.10 100.00%第十三章 资金筹措与使用计划第一节 资金筹措本项目建设投入总资金9817.10万元，其中自有资金3435.98万元，占总投资35%。为了缓解期初由于支付土地款及其他基础配套建设投资带来的资金压力127、，计划申请银行贷款3000万元（贷款利率7.74%）。按照国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用预售收入3381.11万元用于开发产品投资。第二节 资金使用计划 根据工程建设进度，计划第一年投入70%，第二年投入30%。资金使用计划与筹措表序号项 目 名 称分类合计建设期121投资进度比例100.00%70.00%30.00%金额9817.10 6871.97 2945.13 2资金筹措9817.10 6871.97 2945.13 2.1自有资金35.0%3435.98 2405.19 1030.80 2.2预售收入用于开发投资34.4%3381.128、11 2066.78 1314.33 2.3银行贷款30.6%3000.00 2400.00 600.00 第十四章 财务评价第一节 基础数据与参数选取（1）确定计算期4年，其中建设期2年，运营期4年（销售期贯穿全过程）。（2）参照建设项目经济评价方法与参数第三版，综合资金成本、机会成本以及项目的风险，财务基准收益率取15%。（3）短期借款利率按有效年利率7.74%。（4）税金，按有关规定收取。第三节 经营收入估算本项目的经营收入主要为销售收入。 第四节 税金按照现行财税规定，需缴纳营业税，税率5%，教育费附加，按营业税纳税额的3%计；城市建设维护税，按营业税纳税额的7%计。营业利润缴纳25%129、企业所得税。税后利润提取5%的公益金和10%的盈余公积金，其他作为可供分配利润。第五节 成本估算本项目成本主要有：1、建设成本：土地费用、工程建设费用、与工程建设有关的其他费用等；2、销售费用：包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费。广告宣传及市场推广费=销售收入的2.5%；销售代理费=销售收入1.75%；其他销售费=销售收入的0.75%。3、财务费用：主要指银行贷款利息（暂按贷款3000万元计算）。第六节 盈利能力分析项目盈利能力分析，主要考察项目法人全部投资和项目资本金的盈利水平。通过现金流量表分析，项目全部投资财务内部收益率所得税后48.84%，财务净现值（Ic=15%）257130、8.02万元，投资回收期2.56年。项目自有资金财务内部收益率所得税后111.05%，财务净现值（Ic=15%）3485.35万元，投资回收期2.14年。投资利润率=利润总额/投资总额100%/计算期 =16.99%资本金利润率=税后利润/资本金100%/计算期 =36.40%以上指标表明，本项目具有较好的盈利能力。第七节 清偿能力分析本项目自有资金达到35%，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，为了缓解期初由于支付土地款及其他基础配套建设投资带来的资金压力，计划在申请银行贷款3000万元，通过利润与利润分配表和还本付息表可以看出，在整个项目开发完成之前，完全有能力还清贷款，贷款偿还期131、为3.45年。第八节 不确定性分析1、敏感性分析本项目财务评价采用的数据，大部分来自预测和估算，在一定程度上存在着不确定性。这些不确定性因素不仅会使项目的收益受到影响，而且给项目投资者带来一定投资风险。因此，必须对项目进行不确定性分析。本项目对建设投资、销售价格及容积率变化进行敏感性分析，通过敏感分析图可以看出，在变化幅度15%15%之间时，建设投资最为敏感，其次是销售收入和容积率，而建设投资中最敏感的是土地费用。2、临界点分析临界点分析反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。临界点分析表序号敏感性因素基本值临界点差额1自有资金财务内部收益率111.0132、5%期望值15.00%96.05%2开发建设投资（万元）9817.10最高值13989.364172.263经营收入（万元）21820.00最低值13092-8728.004土地费用（万元）5116.72最高值10924.25807.485销售比例100%最低值60%40%第九节 财务分析结论综上分析，本项目具有很好的盈利能力和清偿能力，抗风险能力较强，财务上是可行的。第十五章 风险分析第一节 风险因素识别1、资金风险建设资金的风险首先是来自各方面的影响使得土地取得费用的增加，其余是工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高。2、技术风险技术方面的风险主要133、指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。3、工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。4、市场风险市场风险主要是消费者对本项目的不了解以及其他项目的竞争而给销售带来的影响。由于市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。这是一种市场需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给本楼盘带来一定风险。5、利率风险房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地134、产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。 第二节 防范和降低风险的对策1、资金风险的对策首先项目业主应积极主动地协调土地及相关部门，确保土地能在预测估算的价格范围内获得。其次是以设计阶段为重点，在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额内。以求合理使用人力、物力和财力，取得较好的投资效益。在工程项目建设的全过程中，工程造价控制贯穿各个阶段。135、要有效地控制工程造价，应该从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，做好全过程的工程造价管理。2、工程技术风险的对策严格按照基本建设程序，通过招投标，选择有实力的设计单位和施工单位，在工程实施过程中，实行项目责任制、监理责任制，确保工程按时按质完成交付使用。3、市场风险的对策首先从项目的规划设计开始就要打造一个高起点、高品位的精品楼盘，其次是做好项目营销的策略，从各方面对项目进行宣传，提高消费者对本项目的知名度。该项目位于大理市中心区域，且临西洱河畔，环境优美、空气清新，交通十分便捷，市政配套设施以及生活配套设施齐全，市场销售前景好。4、利率风险的对策利率是市场调控最有效的手段，利率136、往往是小幅调整，逐步实现一个利率调整周期。由于利率的调整带有全行业性，且风险较高，政策上较为谨慎，调息的过程也具有一定的跨度和幅度，不会一蹴而就。我们仍需密切关注利息动向，特别是累计利率调高幅度达2%时，市场将具有较高的风险。第十六章 结论与建议第一节 结论1、经济效益 本项目推荐方案投入自有资金3435.98万元，向商业银行借款3000万元，其余建设资金通过预售获得。项目全部投资财务内部收益率所得税后48.84%，财务净现值（Ic=15%）2578.02万元，投资回收期2.56年，投资利润率16.99%。项目自有资金财务内部收益率所得税后111.05%，财务净现值（Ic=15%）3485.3137、5万元，投资回收期2.14年，资本金利润率36.40%，税后利润5002.79万元。项目具有较好的经济效益。2、社会效益大理拥有“全国历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”和“最佳中国魅力城市”的美誉。本项目是惠及万千百姓的民心工程、德政工程，折射出大理州政府科学决策，加快发展，狠抓落实，执政为民的全新理念。项目建成后，为社会提供了98套高品质生态住宅，有效缓解了大理市中心城区市民的居住需求，使大理市民能够更好地感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能够安居乐业。项目上缴各种税收5726.44万元，社会效益显著。3138、环境效益由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为大理市营造一个新的文化旅游亮点，为大理市的人民提高了优越的住宅环境。该项目开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，西洱河周边的环境将更加幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，对于美化大理的市容，改善环境带来较大的影响。综上所述，本项目是大理金洲房地产开发经营有限责任公司投资开发建设的高品质生态住宅小区，项目的建设所获得的利润将部分用于西洱河的整治，使西洱河沿岸的的景观得到很好的改善和提升。同时该项目的建设，带动了相关产业如建材业和建筑业的发展，具有良好的经济效益、社会效益和环境效益。本项目的建设是可行的。第二139、节 建议1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。3、项目场址位于洱海、西洱河边，项目在施工期间应采取确实可行的措施，确保洱海、西洱河的水体不受污染。东莞房地产市场调研报告一、 宏观经济回顾 2008年1月份东莞市居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.6，与全省平均水平持平。其中，居住类价格同比上涨7.4，拉动CPI上涨1.12个140、百分点。水、电及燃料价格上涨10.9，建房及装修材料价格上涨3.2，自有住房价格上涨8.1。根据东莞市银联统计数据显示，鼠年春节（年初一至初十），全市共刷卡消费3.67亿元，刷卡消费笔数与刷卡消费金额与去年同期相比大幅增长。据分析，刷卡消费笔数和金额的猛增，主要受留莞过年的新莞人增多且喜于刷卡消费的拉动。而刷卡消费金额排在前七位的是：批发、汽车、酒店、社会服务、超市、家电、地产，消费金额分别为0.67亿元、0.46亿元、0.31亿元、0.25亿元、0.16亿元、0.12亿元。从以上刷卡消费金额排名可以看出，以往一直排在首位的地产，如今只排在了第七位，其刷卡笔数、金额双双出现负增长，分别负增长2141、8.29%和61.66%。1月份，东莞市信贷市场改变上年末增速放缓趋势，呈现强势反弹，当月新增各项贷款61.89亿元，增长2.79%，低于全省贷款增速。根据统计，截至1月31日，全市本外币各项贷款余额2279.82亿元，同比增长25.9%。1月份贷款无论增量还是增幅均创下近五年同期的新高。从2006年1月起，东莞市银行贷款已连续保持24个月增长势头，2007年更是高位加速上升，全年实现24.94%的增幅。二、 政策动向东莞32镇街建设大型商业设施将受商业规划限制 从东莞市经贸局了解到，东莞32个镇街都将编制2009年-2015年的商业规划。届时建设大型商业设施如大超市、步行街等，将受到商业规划142、的限制。据悉，东莞32个镇街编制商业网点规划，是国家商务部要求在全国开展县级城市商业网点规划的结果。另外，东莞市将改变由村（社区）为单位直接规划建设村居民公寓的做法，凡建设村居民公寓的，要以镇（街）为单位，统一编制村居民公寓建设和旧村利用改造专项规划，对规划期内的新增人口作出估算，对需要的村居民公寓用地作统一安排，不得使用生态绿地建设村居民公寓，否则一律不予审批。 每个村居民公寓至少要达到居住组团的规模，即不少于300户或1000人的标准。村居民公寓不得出售给非本村村民，除了市政府同意的项目，房管部门不再核发独院私房房产证。 同时，香港服务提供者进入内地市场的准入条件，目前CEPA开放的具体事143、项已由152项扩展到192项，开放程度进一步提高。此外，政府将进一步鼓励外商投资高新技术产业、装备制造业、新材料制造等产业，而对一些传统制造业不再鼓励外商投资。限制或禁止高物耗、高能耗、高污染外资项目。并不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设，限制进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。据悉，征收了近20年的东莞市土地使用税将作出调整。纳税标准从原来的35元/平方米/年调整到了2.512元/平方米/年。其中东城、南城、莞城、万江、常平、长安、虎门、塘厦、松山湖等九个镇区房地产用地适用最高年税额为每平方米12元，其中城区、虎门等镇房地产用地等比原标准提高了2.4倍；工业性用地基本维持原标准不变144、。此次经过调整后，不同的地区仍然按照土地收益级差以及用地性质的不同分为五级标准来执行。执行标准分别是2.5元/平方米/年至12元/平方米/年。其中主城四区、松山湖、虎门、长安、常平、塘厦等发达镇区适用最高标准。 虽然新的标准2008年才公布，但是新税计征的时间将由国务院规定的2007年1月1日计征，也就是说于2007年拿了土地使用证的企业将被追缴这部分由税额调整而少交的税款。东莞市可能在今年出台新的购房入户政策，新政策可能以其它城市为学习榜样，新增“蓝印”户口。获取“蓝印”户口的市民，如果五年内没有违法记录，“蓝印”户口可以转为“红印”户口。据了解，持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育阶段的入145、学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受本市常住户口的同等待遇。因此，如果东莞市真的实行购房可以入蓝印户口，那么，这对于东莞楼市来说是一大利好。也有助于处于低迷中的东莞楼市早日复苏。三、 市政规划 今年96项市属重点工程圈定从市城建工程管理局了解到，今年东莞市在建、筹建的市属重点工程项目有96项，包括市廉租房一期、市篮球中心、东莞火车东站扩建等工程将全面动工。部分重点工程如下： 东莞市今年的住房建设规划正式出炉。从市城建规划局了解到，2008年，东莞市将供应945公顷的住房用地，建设总建筑面积达1498万平方米，为广大市民和新莞人提供15.95万套住房。其中，经济适用房和廉租房的建筑面积超过146、了60万平方米，包括建经济适用房28.3万平方米、0.42万套以及廉租房32.07万平方米、0.63万套。 四、市场及楼市动态从广东省房协了解到，即将发布的广东房地产蓝皮书2008预测广东固定资产投资增长的支撑因素仍在，同时也存在一些不利因素，全省投资将会继续保持平稳增长的势头，增幅仍将在15%左右，房地产业面临的宏观经济环境仍然向好。东莞市2007年全年销售商品房面积573万平方米，较2006年的379.4万平方米增长50.0%；商品房实际销售金额295亿元，较2006年的158.88亿元增长了82.9%。商品房销售均价达5148元/平方米，较2006年的4187元/平方米增长了22.95。147、而住宅销售在2007年的商品房销售中占到了相当重的比重。数据显示，2007年住宅销售面积达541.07万平方米，占到销售总面积的94。住宅销售总额273.67亿元，住宅销售均价达5058元/平方米。五、土地市场（一）新增土地供应 2008年2月东莞市共有3块新增土地供应，总供应面积为11.98万，环比1月下跌81.20，相比07年2月只有一块新增供应土地，供应面积同比上涨了413.42%。（二）土地成交信息 2008年2月东莞市成交土地共5块，同比去年同期12块成交土地下跌了58.33，总成交面积为15.15万，环比1月下跌58.68%，同比07年2月下跌64.16%，2月土地成交总价共为3.148、005亿元，商住用途占成交地块的20，工业用地占80，其中松山湖成交地块有四块，均为工业用途。近期松山湖用地放量明显，说明政府对松山湖产业园区的建设投入力度有所加强，而作为松山湖的重要配套之一的房地产，也将迎来新的发展机遇。六、新开工及竣工项目（一）新开工项目2008年2月有新开工项目的楼盘共有9个，涉及工程数33个，新开工面积为55.50万m2，其中，普通住宅面积为45.23万m2，车库面积为10.27万m2。新开工项目主要分散在各镇区，城区新开工项目只有东城的花园城二期以及南城的金域中央（四期）。（详见下表） （二）新竣工项目2008年2月有6个楼盘有新竣工工程，工程量为14个，城区，镇区149、各占50，竣工面积为27.93万m2，城区集中在万江的理想0769家园三期和南城的映湖山庄。 七、供求分析（一）新增商品房供应 1、新增供应总体情况据东莞市中原地产市场研究部监测结果统计显示，2008年2月份，共21个楼盘项目新增供应，与1月基本持平，同比07年2月的68个新盘供应下跌69.12；08年2月总供应面积为20.97万，环比2008年1月大幅下降69.28%，同比下降23.31。可以看出，一方面是由于春节前后是传统的楼市销售淡季，再加上楼市回调，买方观望、卖方热情骤减，推盘速度放缓、推货量也开始缩减。其中，住宅供应量为20.13万，共1929套；住宅供应按面积环比下降64.65，同150、比下降2.72，按套数计算环比下降69.16%，同比上升35.37。 2008年2月份新增供应项目主要集中在东莞市区、寮步、大岭山、常平、虎门、沙田等区镇。具体项目分布见下2008年2月东莞楼市新增供应项目分布图 2、新增供应走势 东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年2月，由于春节假期以及宏观政策影响，自1月份的新增供应量回落后继续下滑，环比下跌幅度高达69.28，楼市渐入低迷。此外，恶劣的天气也是导致开发商推货热情不高、供应急剧减少的一个原因。3、新增供应物业类型 东莞市场研究部监测结果统计显示，2008年2月份新增住宅供应中普通住宅供应项目7个，供应量为15.39万；公寓供应项目151、1个，供应量为2.60万；别墅供应项目1个，供应量2.14万；非住宅市场中商铺供应0.18万，车库供应0.66万。 环比1月，普通住宅供应有小幅度提高，上升6.58，主要集中在：东骏豪苑（三期）、怡景大厦、金地格林上院、金田花园（三期）、万科运河东1号、翰林轩；大盘丰泰花园山庄入市，使别墅供应有增加趋势，环比提高8.31，公寓供应有君悦2046；而由于本月商铺和写字楼供应基本空白，非住宅物业供应锐减，较上月下降12%，仅为4.03%。 4、新增供应区域分析 东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年2月东莞共有8个区镇有新增供应。其中城区供应面积12.37万，环比上升32.95，占总供应比重为152、58.96，同比上升35.51%，城区主导成为本月新增供应的一大亮点。从区域分布来看，莞城、虎门、南城是2008年2月份主要供应区域，三个区域新增供应合占总体比例高达79.20。其中，莞城新增供应量最大，高达6.84万，主要集中在君悦2046、万科运河东1号（三期）等项目。虎门则集中在丰泰华园山庄、怡景大厦等项目。（其它区镇项目分布可以查看2008年2月东莞楼市新增供应项目分布图） 5、新增住宅供应户型分析东莞中原研究部监测结果统计显示，2月东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在三房和四房，其中三房占30.8，四房占20.4，反映了目前东莞主流户型结构需求特征。 两房户型面积主要在61-100153、（见下图），三房户型面积则分散在81-140，其中101-140区间的户型基本上都是三房，而四房户型面积主要在141-200，可以看出，东莞新增供应中三房、四房户型面积均偏大，四房单位甚至做到180以上，而两房户型的面积集中保持在61-100的合理区间，一房则集中在41-60区间。从新增面积区间分布可得，2月东莞新增商品住宅整体上仍以偏中大户型为主，90以上的住宅共占62.14，121以上的住宅占45.5%，大户型主导的市场格局依然没有改变；但值得留意的是90以下中小户型的供应比例则继续保持上升趋势，达到37.86%，较上月增加4.5个百分点。可以看出在“90/70”政策的进一步落实下，东莞住154、房结构在不断调整和优化并趋向合理。 （二）商品房成交分析据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年2月东莞楼市成交量持续下跌，商品房销售面积9.66万，其中住宅9.24万，环比下跌62.59%，同比下跌43.86；住宅成交套数环比下降64.86%，同比下降75.29。二月初期受雨雪天气及农历新年影响，楼市处于冰期，春节过后，虽有楼盘降价促销，楼市交易量虽有所回升，但仍然处于低谷徘徊阶段，成交量交去年同期及1月大幅回落，市场观望气氛相对浓厚。1、商品房总体成交情况 2、商品住宅供求月度走势据东莞中原研究部监测数据统计显示，08年2月份东莞楼市住宅成交面积为9.24万，环比大幅下跌62.59%。155、成交量回落主要原因是，第一，二月初期寒冷天气直接影响了消费者购买热情，因此成交量直线下跌；第二，春节长假造就交易冰期；第三，银行信贷所紧，拐点论频起，知名楼盘调价促销，增强了消费者对楼价下跌的信心，消费多处于持币观望状态，市场观望情绪持续。 3、成交区域分析东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年2月镇区成交比重约占六成左右。城区交易主要是金色华庭二期、城市星座三期、西城楼华府等楼盘销售所支撑；而镇区的销售则集中在新世纪领居、中央公馆海德堡、新世纪颐和居、三正财富新地等项目。东莞中原研究部监测数据统计显示，整体上2月的成交量环比有大幅度下滑。除了大岭山楼盘成交量有所回升外其余各区镇均有不同程156、度的下跌。跌幅超过80的有塘厦、大朗、凤岗、横沥、长安、麻涌、东坑、桥头。在热销楼盘中，无一成交量过百，南城的金色华庭二期继续在热销楼盘中排行第一，成交套数为89套。（详见下表） 住宅成交热点区域（单位：套） 住宅成交热点楼盘（单位：套） 八、成交价格分析 1、住宅价格分析 1）量价日线走势 受农历春节假期影响，春节期间（2月6日-2月10日）东莞全市基本没有楼盘交易，整个二月份的住宅日成交量成漏斗型，出现两头大中间小的情况，进入二月份到春节前，日成交量逐日下跌，直到春节期间的零交易期，春节过后，楼市交易量逐步回升，在2月28日当日创下了二月最高成交数量156套。2）量价周线走势 2007年一157、周住宅平均成交119635、1054套，2008年1-2月周平均成交38527、412套，面积环比去年周平均成交下降67.8%，楼市经历前期有价无市后理性回调。 3）量价月线走势 2月全市住宅成交均价5753元/，环比下降7.3%；进入2008年，东莞房价总体呈现量价齐跌趋势，房地产宏观调控组合拳频频出击，9/27房贷新政、东莞取消购房入户政策、货币从紧策略、征收土地使用税等累积效益逐步显现，房价在需求者预期中逐渐走低。 4）住宅需求价格弹性 需求价格弹性用来衡量商品需求量的变动对于商品自身价格变动反应的敏感程度。2007年12月以来需求价格弹性呈上升趋势，在价格处于下跌态势中，需求下降的幅度158、远大于价格的下跌幅度，需求价格弹性呈几何倍增长，反映了价格的下调并未使需求得到释放。 5）城区普通住宅价格月度走势 2月份城区住宅价格6070元/，环比下降10.35%，已接近6000元关口。 6）镇区普通住宅价格月度走势 2月份镇区住宅价格4495元/，环比下降18.18%，相比城区，镇区房价降价幅度较大，一方面由于镇区楼盘的品质相比较低，另一方面由于开发商早期在镇区拿地低廉，使得快速回笼资金的开发商具有更多的降价资本。部分镇区大盘与地段较好楼盘价格依然坚挺，如三正财富新地、财富公馆、虎门1号等，主要由于镇区相对封闭缺乏竞争，部分大盘与地段较好楼盘，在较封闭的区域中具有较大竞争优势，在区域市159、场中具有领导地位。但随着城区楼盘的降价和产品的优越性，镇区需求或将向城区转移。 2、区域房价分析 2月份，东莞普通住宅均价排在前三位的是长安、虎门、东城。长安一号少量的剩余货量价格持续较高，主要由于其地段优越，具有丰富资源；虎门的虎门1号独特的地理位置也是价格平抑的重要原因；东城作为城区价格最高的一个，与城区均价最低的南城相差超千元，主要由于东城的天骄风景、鼎峰卡布斯国际广场依然保持高价，而南城的新中银金色华庭三期的杀跌出货、天诚康桥等楼盘的大幅降价，使得南城的价格逐渐走低，拉大了两区价格差。 从全市来看，2月份共有11个区域普通住宅价格上涨，全部来自镇区，15个区域价格下跌，降价幅度最大的是160、长安，约11%。东莞城区普通住宅总体价格下降，降价幅度在8%10%，其中万江降价幅度最大，作为主城区经济发展较落后的区域，楼价虚高相比其他主城区表现更为明显；东城和南城均有降价，这种降价更多表现为普降，或将会蔓延更大范围。镇区普通住宅价格的升降，大多于镇区产品成交的差异。 3、楼盘成交价格分析 图表反映了楼盘成交价格区间与成交套数的关系，可以看出均价在5000-6000元/楼盘成交量最大，均价超过7000元/的楼盘，成交比较零散，4000元/左右的楼盘主要来自镇区，由于这些楼盘综合性价比较低，即使价格较低，销售情况依然不是很好。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞市2月份普通住宅47个楼盘降价，161、36个楼盘价格所有上升，14个楼盘价格保持平抑。东莞房地产市场观望气候浓重，前两个月成交急速下降，客户对楼盘价格的关心超过对楼盘品质、品牌等的关心，为了刺激需求，部分楼盘采取隐性回调价格策略，而这种大幅度的优惠策略，使得隐性回调逐渐演变成公开降价。万科楼盘价格首先理性回归，在全国引起降价风潮，降价幅度超乎想象。在东莞，万科运河东一号最低7折优惠，均价在5100元/；万科松山湖一号高折扣优惠，折后最低16600元/；万科城联排别墅最高优惠40万元。万科这三个楼盘的剩余货量均不多，大幅降价一方面在试探房价的底线，另一方面可以快速实现资金回笼，毕竟跑得快才是最后的赢者。万科的降价举动使得其他开发商纷162、纷效仿，反映出东莞房地产的不成熟，但降价对需求者是最大的利好。 九、后市展望 1、万科领跌东莞楼市影响深远。2月29日晚，由品牌发展商万科旗下的城区主力楼盘万科运河东一号率先上演了“跳水”秀-该楼楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折跳水，最低价4182多元/平方米，毛坯均价5500元/平方米。随后，在万科的示范效应下：光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起，均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。如何看待这次万科领跌东莞楼市？总体而言，万科此举将引领东莞楼市快速回归理性，利大于弊。 1、万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，这种快速探163、底的行为，终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免了全年处于“无量阴跌”状态；如果万科不做这个事情，东莞的各个开发商达不成共识，有人想升有人想降，市场形不成一种合力，那楼市就会出现僵持状态，买卖双方都在观望，成交量持续低迷，这种“无量阴跌”对市场是不好的；2、这次快速探底激发了整个市场的人气，这对整个市场是好的，这个市场有人气才有得做；3、万科此次做的快速探底的动作，快速改变了市场预期，购房者的心理价格一下子从7000-8000元/的高位快速回落到6000元/以下；4、万科快速探底，使得08年上半年东莞楼市走势已经比较明朗，在探底后市场将迎来一波小幅反弹。 2、3-6月东莞楼市将小幅反弹，但反164、弹高度有限。 万科领跌东莞楼市，随后光大、丰泰等大品牌发展商都在做快速探底动作，将导致很多发展商被迫跟进，推出部分低价房探底。3月的楼市将有一波推盘小高潮，一是新盘推货，二是众多开发商推出的低价房探底也会有所放量。而房价会在快速探底后也小幅反弹，但此轮反弹高度有限。一方面是自住客的购买力随着价格反弹到一定高度变弱；另一方面是投资客在价格反弹到一定高度投资回报率较低，加上大势仍不明朗，政策面和消息面仍在干扰，使得他们也会在反弹一定高度后再度进入观望。3、下半年东莞楼市发展趋向稳定。2008年上半年经历一波小幅反弹后，下半年楼市将进一步趋向平稳发展。因为小幅反弹使市场人气有所恢复，而价格在快速探明165、底部后，在需求反弹的支撑下也会稳定在一个合理区间。而这个合理区间仍然维持东莞中原研究部的对东莞合理房价的评估，全市合理房价在5000元/左右，城区合理房价在5500-6000元/。 4、给开发商的建议 一是卖方心态问题；这几年楼市快速发展，去货容易而且速度很快；而目前的市场形势营销人员心理落差肯定很大，必须尽快适应和调整过来，从粗放型向精细化营销转变，从被动守株待兔变为主动出击；开发商也需要调整心态，那就是房地产的暴利时代已经终结，加上今年中央“货币从紧政策坚决不动摇”，必须根据自己的情况在资金回笼速度和利润率之间作出平衡；二是要认清楚市场形势虽然严峻，但市场需求是很大的。从宏观层面去看，一方166、面是自2006年以来，随着房价的不断飙升，很多自住需求已经无奈离场观望。这部分需求的累积是很大的，一旦释放出来消化量相当大；另一方面2008年投资资金依然比较充足，股市里面的大小非解禁在今年是个高峰期，在股市高位大小非减持是很坚决的，而这部分获利的大量闲余大部分还是回流到楼市来；三是价格问题；“2008年，三十六计，走为上计。”今年的任务就是走量，实现快速出货回笼资金才是最后的赢者。一方面提高产品附加值，比如在产品品质、营销推广和客户服务等方面下大力度，一方面发展商必须承认这两年的楼市有水分，要把之前的水分主动给挤出来。而且不要偷偷摸摸的挤，在这种市场状况下一些隐性的暗降措施奏效不大，要大胆的167、说出来，喊的响才能在跌声一片中吸引观众的眼球。先不考虑政策面、消息面和供应，按照市场规律，随着价格的回调，市场需求肯定会逐步释放和反弹。这也就意味着，开发商如果想出货，回调价格是最有效的办法。至于用什么方式调整、调整幅度大小，需要发展商根据自己的实际情况不断去试探市场作出反应。目前万科快速探底导致外界认为东莞房价大幅跳水，回到两年前的水平，而购房者的心理预期也相应快速改变，认为东莞房价会回落到4000多元/；但大家知道，万科以及其他跟进的开发商都是推出部分单位去做这样的促销，总体市场上低价房的货量不多。如果消费者在后续的购买和咨询中发现市场上这样的货量几乎没有，刚恢复的市场人气就会受到打击；这168、个市场只要有人气就好做，因此，发展商还是要达成共识，共同维系这次快速探底所带来的市场人气，如快速跟进，推出适量的低价房去做出反应；在探底后，再根据市场变化情况把价格往上小幅抬拉，吸引追涨者入市。面对2008年的东莞楼市，面对以自住需求主导的市场，面对中国经济处于周期性顶部、增长趋缓的经济大环境，如何迎合市场和大环境作出相应的调整，是发展商、代理商不得不考虑的问题。经济发展过快也要放慢脚步歇歇，去调整调整，何况楼市？市场终归会回归理性，回归价值。开发商要做的，更多是顺势而为。e马,陪F?lm嫄W圹獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 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