1、2013中南集团青岛地块市场调研及可行性分析报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告提纲报告提纲STRUCTURE1 1项目的基本概况项目的基本概况2 2青岛与李沧区宏观投资环境分析青岛与李沧区宏观投资环境分析3 3青岛商业格局扫描青岛商业格局扫描4 4青岛房地产市场研究青岛房地产市场研究5 5项目优劣与可行性建议项目优劣与可行性建议地块地块1基本概况基本概况规划指标规划指标序号序号 项项 目目指标（单位：平方指标（单位：平方米）米）1用地2、面积()735,764 2容积率2.47 3覆盖率4总建筑面积 1,818,470.46 5其中：可售商品房面积()1,370,026 6商品房住宅12682767经济适用房140008安置房363148.469商业10175010配套71296重庆中路十梅庵路南岭一路区域地块占地行政区青岛李沧地块11000亩大枣园、南岭n地块四至：西邻重庆路、北接十梅庵路、南邻南岭一路、东至老虎山西麓。基本概况基本概况地块地块1盘点盘点地块规模大，整体性好。地块规模大，整体性好。无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般。无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般。属于城市建成区，区域配套和3、生活配套都已经成熟。属于城市建成区，区域配套和生活配套都已经成熟。规模上规模上自然资源自然资源配套设施配套设施地块周边的交通便利，西测重庆路是青岛南北向主干线，重庆路地块周边的交通便利，西测重庆路是青岛南北向主干线，重庆路南北快速路工程已提上日程南北快速路工程已提上日程 ，并将在山东路，并将在山东路重庆路开通快速重庆路开通快速公交，改善南北交通状况，直通李沧和市中心。公交，改善南北交通状况，直通李沧和市中心。交通条件交通条件区域认知区域认知距传统工业区较近、受一定污染影响；距传统工业区较近、受一定污染影响；周边存在较大量的经济适用房住区和供应。周边存在较大量的经济适用房住区和供应。基本概况基本4、概况地块地块1 SWOT分析分析S S优势优势WW劣势劣势OO机会机会T T威胁威胁n整个区域的购买力来自于地缘性客户为主，以及从市区挤出的刚性需求，消化速度较慢n区域认知形象：李沧西部沧口是老工业区n位于项目南部的文昌阁改造，目前已经动工，规模为90万平米建面，产品形式为高层、小户型，区位和交通条件均优于本项目，未来将对本项目产生严重的客户截流。n周边分布有较大量经济适用房n位于烟敦山以北区域，项目西部属于李沧重工业区，该区域的搬迁属于李沧拥湾远期规划n李沧区拥湾规划为城市副中心，未来其城市功能和人口可辐射到本项目区域n本项目属于城市建成区，周边已经形成一定居住氛围。n毗临李沧区南北主干道重5、庆路，未来建成城市快速路和大容量公交干线，通达性较好。优劣势分析优劣势分析地块地块1 项目可行性分析项目可行性分析项目可行的条件项目可行的条件1.本项目的区域属性比较明确，属于四方、李沧区的刚性需求居住供应区。2.由于目标市场的限制，本项目未来市场空间有一定天花板，操作有一定风险。3.本项目可以成为企业现金流产品，但作为中南集团在青岛市区投入的第一个大规模项目，对于企业的品牌形象树立缺乏助益。优劣势分析优劣势分析产品定位产品定位户型户型户型面积户型面积单价单价（元（元/）总价总价（万元）（万元）套数比套数比策略策略宜居一居宜居一居505060604800480024-2924-295%5%左右6、左右补充产品，小而补充产品，小而不差不差紧凑两居紧凑两居80-9080-904800480038-4338-4350%50%左右左右次主力户型，户次主力户型，户型实用、总价相型实用、总价相对较低对较低紧凑三居紧凑三居100100左右左右480048004848左右左右30%30%左右左右主力户型。户型主力户型。户型实用、功能齐全实用、功能齐全舒适三居舒适三居120120左右左右480048005858左右左右15%15%左右左右升级产品。以舒升级产品。以舒适、实用为原则，适、实用为原则，避免华而不实避免华而不实总套数约13700套，总建面1268276 建筑形式建筑形式户型配比户型配比建议为小7、高层社区产品建议产品建议测算依据测算依据开发周期估算开发周期销售收入预测销售速度项目总规模开盘均价每年提价幅度10年假定每年开发量均在第二年销售完毕137万平米5%资金运用假设银行借款贷款利率付款周期20亿，分两年还清6%土地成本在两年内支付前期费用在第一年支付工程款的支付按工程进度付款取地价格取地价格估算估算经济测算经济测算住宅4500元/平米商业8000元/平米经济测算经济测算楼面楼面地价地价单位销单位销售收入售收入(元元)总销售收入总销售收入(万元万元)单位投资成单位投资成本本(元元)总投资成总投资成本本(万元万元)利润总额利润总额(万万元元)净利润净利润(万万元元)投资投资利润利润率率8、(万万元元)投资投资净利净利润率润率销售销售净利净利润率润率12006311.6 864711.6 4022.2 551052.8 258949.3 194212.0 47.0%47.0%22.5%13006311.6 864711.6 4088.1 560084.0 249918.1 187438.6 44.6%44.6%21.7%14006311.6 864711.6 4154.0 569115.2 240886.9 180665.2 42.3%42.3%20.9%15006311.6 864711.6 4220.0 578146.4 231855.7 173891.8 40.1%40.19、%20.1%16006311.6 864711.6 4285.9 587177.6 222824.5 167118.4 37.9%37.9%19.3%18006311.6 864711.6 4417.7 605240.1 204762.1 153571.5 33.8%33.8%17.8%20006311.6 864711.6 4549.6 623302.5 186699.6 140024.7 30.0%30.0%16.2%22006311.6 864711.6 4681.4 641364.9 168637.2 126477.9 26.3%26.3%14.6%23006311.6 864711.10、6 4747.3 650396.1 159606.0 119704.5 24.5%24.5%13.8%24006311.6 864711.6 4813.2 659427.3 150574.8 112931.1 22.8%22.8%13.1%25006311.6 864711.6 4879.2 668458.5 141543.6 106157.7 21.2%21.2%12.3%26006311.6 864711.6 4945.1 677489.8 132512.4 99384.3 19.6%19.6%11.5%28006311.6 864711.6 5130.9 702951.9 107050.11、2 80287.7 15.2%15.2%9.3%30006311.6 864711.6 5336.9 731174.4 78827.7 59120.8 10.8%10.8%6.8%32006311.6 864711.6 5542.9 759397.0 50605.2 37953.9 6.7%6.7%4.4%根据动态测算结果，当楼面地价为根据动态测算结果，当楼面地价为2300元时，项目的财务内元时，项目的财务内部收益率为部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于于2300，企业的赢利水平将低于银行利率，企业的赢利水平将低于银行利率楼面地价楼面12、地价财务净现值（财务净现值（FNPV）财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）动态投资回收期动态投资回收期(年年)1200141321.9 19.4%7.05 1300135249.8 17.4%7.26 1400129177.7 15.7%7.46 1500123105.6 14.1%7.66 1600117033.5 12.7%7.87 1800104889.2 10.4%9.01 200092745.0 8.4%9.51 220080600.8 6.8%10.01 230074528.7 6.1%10.14 240068456.6 5.5%10.25 250062384.4 4.9%113、0.35 260056312.3 4.4%10.45 280038618.3 3.2%10.63 300018854.0 2.0%10.82 3200(910.3)1.0%11.01 经济测算经济测算地块地块2基本概况基本概况规划指标规划指标序号序号 项项 目目指标指标1用地面积()1,230,500.00 2容积率1.293覆盖率4总建筑面积15819005其中：可售商品房面积()12819006商品房住宅11819007经济适用房8安置房3000009商业10000010配套71296金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口308国道立交下王埠区域区域地块地块占地占地行14、政区行政区青岛李沧地块21600亩上王埠、东王埠、桃园基本概况基本概况地块地块2盘点盘点地块规模较大，但交通要道地块规模较大，但交通要道308308国道和青银高速分割削弱了规模国道和青银高速分割削弱了规模优势。优势。以水景（湖水）和山景为主的景观资源。以水景（湖水）和山景为主的景观资源。东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。地块的中部，可以打造为核心景观。城市郊区，周边配套设施资源匮乏城市郊区，周边配套设施资源匮乏规模规模自然资源自然资源配套设施配套设施青银高速、青银高速、308308国道15、贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差。的距离，但地块进入性较差。交通条件交通条件区域认知区域认知区域认知度较高，与市区的交通联系便利。区域认知度较高，与市区的交通联系便利。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。基本概况基本概况沿着青银高速，地块周边区域已有若干大沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争盘，未来将对本地块产生直接竞争n区域内楼盘现状：p区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主n市区客户到达本地快的途径：p市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域16、n区域竞争：p地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。p地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。p位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）天泰城天泰城308国道青银高速伟东伟东.幸福之城幸福之城百通馨园百通馨园绿城绿城.理想之城理想之城市区方向市区方向竞争项目竞争项目OO机会机会地块地块2 SWOT分析分析S S优势优势WW劣势劣势T T威胁威胁n毗邻青银高速与308国道，通达性较好n有一定山体景观和湖水景观资源n地块内建筑物17、较少，拆迁相对容易n周边城市配套一般n项目进入性目前较差n周边分布有强大的竞争楼盘，绿城、伟东、天泰三个大盘，都在100万平米以上。其中绿城是全国性的品牌开发商，后两者是青岛当地有影响力的品牌开发商。三个项目已经形成了品牌效应和项目口碑，吸引了主动郊区化的客户，对本项目未来的客户形成截流和分流。n由于竞争对手都是大盘，本项目难以与这些项目形成差异化n沿青银高速区域作为中高端改善性居住片区，认知已经形成优劣势分析优劣势分析结论结论项目可行的条件项目可行的条件1.本项目周边竞争项目由品牌开发商操作，项目规模体量庞大，产品力强于市场一般水平，区域将在较长阶段将面临激烈竞争。本项目的操作将对开发水平和18、营销水平要求很高。2.本项目容积率为1.29，可以借助背依两山景观带打造低密度产品，从而形成产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。优劣势分析优劣势分析测算依据测算依据开发周期估算开发周期销售收入预测销售速度项目总规模开盘均价每年提价幅度10年假定每年开发量均在第二年销售完毕128.2万平米5%资金运用假设银行借款贷款利率付款周期20亿，分两年还清6%土地成本在两年内支付前期费用在第一年支付工程款的支付按工程进度付款取地价格取地价格估算估算经济测算经济测算高层4500元，10年平均售价6538.36洋房7000，10年平均售价8191.13联排9000，10年平均售价1043.2商业价格8000，19、10年平均售价10570.74经济测算经济测算楼面地楼面地价价平均单平均单位销售位销售收入收入(元元)总销售收入总销售收入(万万元元)单位销售单位销售成本成本(元元)总销售成总销售成本本(万元万元)利润总额利润总额(万元万元)净利润净利润(万万元元)投资利投资利润率润率(万万元元)投资净投资净利润率利润率销售净利销售净利润率润率12007822.1 1002716.4 4640.5 594868.5 345157.1 258867.8 58.0%40.2%25.8%13007822.1 1002716.4 4687.9 600942.1 339083.4 254312.6 56.4%38.9%20、25.4%14007822.1 1002716.4 4735.3 607015.8 333009.8 249757.3 54.9%37.7%24.9%15007822.1 1002716.4 4782.7 613089.4 326936.1 245202.1 53.3%36.4%24.5%16007822.1 1002716.4 4847.6 621416.7 318608.9 238956.6 51.3%34.8%23.8%18007822.1 1002716.4 4979.5 638317.3 301708.3 226281.2 47.3%31.6%22.6%20007822.1 100221、716.4 5111.3 655217.8 284807.7 213605.8 43.5%28.6%21.3%22007822.1 1002716.4 5243.1 672118.4 267907.1 200930.4 39.9%25.8%20.0%24007822.1 1002716.4 5375.0 689019.0 251006.6 188254.9 36.4%23.1%18.8%26007822.1 1002716.4 5506.8 705919.5 234106.0 175579.5 33.2%20.5%17.5%28007822.1 1002716.4 5638.7 722820.22、1 217205.4 162904.1 30.0%18.0%16.2%30007822.1 1002716.4 5770.5 739720.7 200304.9 150228.7 27.1%15.7%15.0%32007822.1 1002716.4 5902.3 756621.2 183404.3 137553.2 24.2%13.5%13.7%34007822.1 1002716.4 6034.2 773521.8 166503.7 124877.8 21.5%11.3%12.5%36007822.1 1002716.4 6166.0 790422.4 149603.2 112202.4 23、18.9%9.3%11.2%38007822.1 1002716.4 6366.6 816130.9 123894.7 92921.0 15.2%6.4%9.3%根据动态测算结果，当楼面地价为根据动态测算结果，当楼面地价为3200元时，项目的财务内元时，项目的财务内部收益率为部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于于3200，企业的赢利水平将低于银行利率，企业的赢利水平将低于银行利率经济测算经济测算楼面地价楼面地价财务净现值（财务净现值（FNPV）财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）动态投资回收期动态投资回收期(年年)120018824、851.8 28.8%6.01 1300185293.6 26.5%6.20 1400181735.5 24.5%6.42 1500178177.3 22.6%6.65 1600172683.6 21.0%6.89 1800161484.7 18.0%7.29 2000150285.9 15.5%7.66 2200139087.1 13.3%8.03 2400127888.3 11.5%8.35 2600116689.5 9.9%8.67 2800105490.7 8.4%8.99 300094291.8 7.2%9.60 320083093.0 6.1%10.21 340071894.2 525、.1%10.28 360060695.4 4.2%10.44 380041931.6 3.2%10.62 地块地块3概况概况规划指标规划指标序号序号 项项 目目指标指标1用地面积()1,131,700 2容积率1.693覆盖率4总建筑面积19146005其中：可售商品房面积()1,577,000 6商品房住宅258,000 7经济适用房8安置房293,200 9商业99,000 10小产权房48,000 区域地块行政区青岛李沧地块3苏家、庄子、刘家下河、于家下河、王家下河基本概况基本概况地块地块3盘点盘点地块规模较大，金水河对地块南北向有一定分割。地块规模较大，金水河对地块南北向有一定分割。拥26、有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。拥有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。然需要改善，包括河水和河道的治理。属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。规模上规模上自然资源自然资源配套设施配套设施地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未完全打通，因此地块的进入性较差。完全打通，因此地块的进入性较差。地块未来交通将27、受益于贯穿内部通向崂山区的汉川路。地块未来交通将受益于贯穿内部通向崂山区的汉川路。交通条件交通条件区域认知区域认知区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的自然环境较好，距区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的自然环境较好，距离城市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定离城市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住价值认知居住价值认知基本概况基本概况地块周边的竞争楼盘主要分布在沿九水路一线地块周边的竞争楼盘主要分布在沿九水路一线n绿城理想之城在售、和达和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。n九水路北侧，28、在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。北侧的工业园郑庄旧改和达和城绿城.理想之城九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路和达和成李沧工业园郑庄旧改竞争项目竞争项目项目名称价格（元/）产品形式容积率总规模（万平方米）未来供应量（万平方米）1绿城理想之城洋房7500-9500，高层、小高层 5500-7000洋房、小高层1.63209约1902和达和城未开盘，预计洋房7000元，高层5500-6000花园洋房、高层公寓1.828283郑庄旧改1.558080竞争项目竞争项目项目名称主29、力户型区间（）总价区间消化速度（套/月）1绿城理想之城洋房120-300，小高层110、150、200小高层65-120704和达和城未开盘致胜关键：致胜关键：在绿城进入市场前，青岛房地产市场缺少高水平产品。以前本地开在绿城进入市场前，青岛房地产市场缺少高水平产品。以前本地开发商更多是凭借资源优势，尤其是海景房，基本就是在卖地。本项发商更多是凭借资源优势，尤其是海景房，基本就是在卖地。本项目以产品品质胜出，吸引了许多改善型中高端客户。目以产品品质胜出，吸引了许多改善型中高端客户。绿城理想之城绿城理想之城品牌优势，洋房产品力高，大品牌优势，洋房产品力高，大规模社区自建配套规模社区自建配套项目基础30、信息项目基础信息位置位置李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西占地面积占地面积273万平方米建筑面积建筑面积209万平方米万平方米容积率容积率1.63产品类型产品类型洋房、小高层、高层面积面积洋房120-300，小高层110、150、200（复式）项目销售信息项目销售信息产品类型产品类型成交均价（元成交均价（元/）总价（万元）总价（万元）销售速度（套销售速度（套/月）月）高层、小高高层、小高5500-700060-70多层多层7500-9500-基本售完基本售完核心卖点：项目品牌、核心卖点：项目品牌、核心卖点：项目品牌、核心卖点：项目品牌、社区配套、社区配套、社区配套、社区配套、31、洋房产品洋房产品洋房产品洋房产品竞争项目竞争项目地块地块3 SWOT分析分析S S优势优势WW劣势劣势OO机会机会T T威胁威胁n有较好的山体景观和河景资源n离城市中心距离相对较近n目前通达性一般，需要绕道308才能从市区进入本项目，未来如果区域内部合川路通往崂山区打通，将会大大提升本项目的交通可达性n地块内有部分建筑物n合川路是否打通目前处于不确定状态。如果长期合川路不能打通，本项目与市区的联系将受到影响，削弱本项目与市中心的距离优势。n目前绿城和郑庄改造，未来都会形成与本项目的直接竞争n周边的绿城项目和郑庄改造，使区域已经形成一定价值认知n李村河的改造使本项目享受到河带景观资源优劣势分析优32、劣势分析结论结论项目可行的条件项目可行的条件1.因周边竞争项目强，供应量大，产品力较强。本项目可以借助山体和李村河景观带打造低密度产品，从而形成产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。2.青岛现有低密度板块分布在城阳王沙路和即墨温泉镇，遇到的最大的市场抗性就是距离市中心过远。本项目与这些低密度板块竞争将在距离上产生较大优势。n决策关键点：利用山水资源，通过决策关键点：利用山水资源，通过低密低密度产品度产品跳出区域现有的竞争。跳出区域现有的竞争。优劣势分析优劣势分析测算依据测算依据开发周期估算开发周期销售收入预测销售速度项目总规模开盘均价每年提价幅度15年假定每年开发量均在第二年销售完毕157.7万33、平米5%资金运用假设银行借款贷款利率付款周期20亿，分两年还清6%土地成本在两年内支付前期费用在第一年支付工程款的支付按工程进度付款取地价格取地价格估算估算经济测算经济测算高层5000元，15年平均售价7610.74洋房7000元，15年平均售价8952.78联排9000元，15年平均售价11455.6商业6000元，10年平均售价98379.98经济测算经济测算楼面地楼面地价价平均单平均单位销售位销售收入收入(元元)总销售收入总销售收入(万元万元)单位销单位销售成本售成本(元元)总销售成总销售成本本(万元万元)利润总额利润总额(万元万元)净利润净利润(万万元元)投资利投资利润率润率投资净投资34、净利润率利润率销售净销售净利润率利润率12007610.7 1341235.5 4758.8 750454.9 492514.9 369386.2 65.6%48.3%27.5%14007610.7 1341235.5 4853.5 765398.5 477571.3 358178.4 62.4%45.6%26.7%15007610.7 1341235.5 4919.4 775784.9 467184.9 350388.7 60.2%43.7%26.1%16007610.7 1341235.5 4966.8 783256.7 459713.1 344784.8 58.7%42.4%25.7%135、8007610.7 1341235.5 5043.0 795285.8 447684.0 335763.0 56.3%40.6%25.0%20007610.7 1341235.5 5151.8 812431.8 430538.0 322903.5 53.0%37.9%24.1%22007610.7 1341235.5 5283.6 833223.0 409746.8 307310.1 49.2%34.9%22.9%24007610.7 1341235.5 5415.4 854014.1 388955.7 291716.7 45.5%32.0%21.7%26007610.7 1341235.5 36、5547.3 874805.3 368164.5 276123.4 42.1%29.2%20.6%28007610.7 1341235.5 5704.8 899651.5 343318.3 257488.7 38.2%25.9%19.2%29007610.7 1341235.5 5770.7 910047.1 332922.7 249692.0 36.6%24.7%18.6%30007610.7 1341235.5 5836.7 920442.7 322527.1 241895.3 35.0%23.4%18.0%32007610.7 1341235.5 5942.8 937178.8 305737、91.0 229343.2 32.6%21.6%17.1%34007610.7 1341235.5 6074.6 957970.0 284999.8 213749.9 29.8%19.3%15.9%36007610.7 1341235.5 6206.5 978761.1 264208.7 198156.5 27.0%17.1%14.8%根据动态测算结果，当楼面地价为根据动态测算结果，当楼面地价为2900元时，项目的财务内元时，项目的财务内部收益率为部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于于2900，企业的赢利水平将低于银行利率，企业的赢利38、水平将低于银行利率经济测算经济测算楼面地价楼面地价财务净现值（财务净现值（FNPV）财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）动态投资回收期动态投资回收期(年年)1200256137.7 25.5%6.59 1400246906.3 21.2%7.06 1500238950.0 18.6%7.51 1600234334.3 17.1%7.66 1800228443.5 15.1%8.24 2000217320.6 12.9%8.79 2200203066.9 11.0%9.41 2400188813.2 9.4%10.08 2600174559.5 8.1%10.68 2800155985.639、 6.6%11.38 2900148858.8 6.1%11.68 3000141731.9 5.6%11.93 3200131798.4 5.0%12.57 3400117544.7 4.2%13.07 3600103291.0 3.5%13.68 楼面地楼面地价价平均单平均单位销售位销售收入收入(元元)总销售收入总销售收入(万元万元)单位销单位销售成本售成本(元元)总销售成总销售成本本(万元万元)利润总额利润总额(万元万元)净利润净利润(万万元元)投资利投资利润率润率投资净投资净利润率利润率销售净销售净利润率利润率15006311.6 864711.6 4220.0 578146.4 2340、1855.7 173891.8 40.1%40.1%20.1%15007610.7 1341235.5 4919.4 775784.9 467184.9 350388.7 60.2%43.7%26.1%15007822.1 1002716.4 4782.7 613089.4 326936.1 245202.1 53.3%36.4%24.5%经济测算经济测算楼面楼面地价地价单位销单位销售收入售收入(元元)总销售收入总销售收入(万元万元)单位投资成单位投资成本本(元元)总投资成总投资成本本(万元万元)利润总额利润总额(万万元元)净利润净利润(万万元元)投资投资利润利润率率(万万元元)投资投资净利净41、利润率润率销售销售净利净利润率润率12006311.6 864711.6 4022.2 551052.8 258949.3 194212.0 47.0%47.0%22.5%13006311.6 864711.6 4088.1 560084.0 249918.1 187438.6 44.6%44.6%21.7%14006311.6 864711.6 4154.0 569115.2 240886.9 180665.2 42.3%42.3%20.9%15006311.6 864711.6 4220.0 578146.4 231855.7 173891.8 40.1%40.1%20.1%160063142、1.6 864711.6 4285.9 587177.6 222824.5 167118.4 37.9%37.9%19.3%18006311.6 864711.6 4417.7 605240.1 204762.1 153571.5 33.8%33.8%17.8%20006311.6 864711.6 4549.6 623302.5 186699.6 140024.7 30.0%30.0%16.2%22006311.6 864711.6 4681.4 641364.9 168637.2 126477.9 26.3%26.3%14.6%23006311.6 864711.6 4747.3 650343、96.1 159606.0 119704.5 24.5%24.5%13.8%24006311.6 864711.6 4813.2 659427.3 150574.8 112931.1 22.8%22.8%13.1%25006311.6 864711.6 4879.2 668458.5 141543.6 106157.7 21.2%21.2%12.3%26006311.6 864711.6 4945.1 677489.8 132512.4 99384.3 19.6%19.6%11.5%28006311.6 864711.6 5130.9 702951.9 107050.2 80287.7 15.44、2%15.2%9.3%30006311.6 864711.6 5336.9 731174.4 78827.7 59120.8 10.8%10.8%6.8%32006311.6 864711.6 5542.9 759397.0 50605.2 37953.9 6.7%6.7%4.4%根据动态测算结果，当楼面地价为根据动态测算结果，当楼面地价为2300元时，项目的财务内元时，项目的财务内部收益率为部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于于2300，企业的赢利水平将低于银行利率，企业的赢利水平将低于银行利率楼面地价楼面地价财务净现值（财务净现值45、（FNPV）财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）动态投资回收期动态投资回收期(年年)1200141321.9 19.4%7.05 1300135249.8 17.4%7.26 1400129177.7 15.7%7.46 1500123105.6 14.1%7.66 1600117033.5 12.7%7.87 1800104889.2 10.4%9.01 200092745.0 8.4%9.51 220080600.8 6.8%10.01 230074528.7 6.1%10.14 240068456.6 5.5%10.25 250062384.4 4.9%10.35 2600563146、2.3 4.4%10.45 280038618.3 3.2%10.63 300018854.0 2.0%10.82 3200(910.3)1.0%11.01 经济测算经济测算经济测算经济测算楼面地楼面地价价平均单平均单位销售位销售收入收入(元元)总销售收入总销售收入(万万元元)单位销售单位销售成本成本(元元)总销售成总销售成本本(万元万元)利润总额利润总额(万元万元)净利润净利润(万万元元)投资利投资利润率润率(万万元元)投资净投资净利润率利润率销售净利销售净利润率润率12007822.1 1002716.4 4640.5 594868.5 345157.1 258867.8 58.0%40.47、2%25.8%13007822.1 1002716.4 4687.9 600942.1 339083.4 254312.6 56.4%38.9%25.4%14007822.1 1002716.4 4735.3 607015.8 333009.8 249757.3 54.9%37.7%24.9%15007822.1 1002716.4 4782.7 613089.4 326936.1 245202.1 53.3%36.4%24.5%16007822.1 1002716.4 4847.6 621416.7 318608.9 238956.6 51.3%34.8%23.8%18007822.1 1048、02716.4 4979.5 638317.3 301708.3 226281.2 47.3%31.6%22.6%20007822.1 1002716.4 5111.3 655217.8 284807.7 213605.8 43.5%28.6%21.3%22007822.1 1002716.4 5243.1 672118.4 267907.1 200930.4 39.9%25.8%20.0%24007822.1 1002716.4 5375.0 689019.0 251006.6 188254.9 36.4%23.1%18.8%26007822.1 1002716.4 5506.8 7059149、9.5 234106.0 175579.5 33.2%20.5%17.5%28007822.1 1002716.4 5638.7 722820.1 217205.4 162904.1 30.0%18.0%16.2%30007822.1 1002716.4 5770.5 739720.7 200304.9 150228.7 27.1%15.7%15.0%32007822.1 1002716.4 5902.3 756621.2 183404.3 137553.2 24.2%13.5%13.7%34007822.1 1002716.4 6034.2 773521.8 166503.7 124877.50、8 21.5%11.3%12.5%36007822.1 1002716.4 6166.0 790422.4 149603.2 112202.4 18.9%9.3%11.2%38007822.1 1002716.4 6366.6 816130.9 123894.7 92921.0 15.2%6.4%9.3%根据动态测算结果，当楼面地价为根据动态测算结果，当楼面地价为3200元时，项目的财务内元时，项目的财务内部收益率为部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于于3200，企业的赢利水平将低于银行利率，企业的赢利水平将低于银行利率经济测算经济测51、算楼面地价楼面地价财务净现值（财务净现值（FNPV）财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）动态投资回收期动态投资回收期(年年)1200188851.8 28.8%6.01 1300185293.6 26.5%6.20 1400181735.5 24.5%6.42 1500178177.3 22.6%6.65 1600172683.6 21.0%6.89 1800161484.7 18.0%7.29 2000150285.9 15.5%7.66 2200139087.1 13.3%8.03 2400127888.3 11.5%8.35 2600116689.5 9.9%8.67 28001052、5490.7 8.4%8.99 300094291.8 7.2%9.60 320083093.0 6.1%10.21 340071894.2 5.1%10.28 360060695.4 4.2%10.44 380041931.6 3.2%10.62 世联对于中南集团青岛李沧取地的观点总结世联对于中南集团青岛李沧取地的观点总结n建议地块一与地块二在满足一定取地条件下可以进行操作。地块三的取地条件是可以做低密度产品，地块二的取地条件是取地成本足够低。n地块四的操作风险比较高，区域价值决定了未来入市即使可以走量，但难以实现溢价，因此本项目的运作将不会对企业品牌形成有益的支撑。n地块三区域条件非常不成53、熟，缺少资源支撑，操作风险高，不建议操作。1 12 23 3附件附件STRUCTURE1 1项目本体介绍项目本体介绍2 2青岛与李沧区宏观投资环境分析青岛与李沧区宏观投资环境分析3 3青岛商业格局扫描青岛商业格局扫描4 4青岛房地产市场研究青岛房地产市场研究5 5项目优劣与可行性建议项目优劣与可行性建议本体条件分析本体条件分析36n项目地块项目地块1 1n项目地块项目地块2 2n项目地块项目地块3 3n项目地块项目地块4 41地块地块1地处李沧城市建成区，周边配套齐全；地处李沧城市建成区，周边配套齐全；地块涉及地块涉及2个行政村，占地约个行政村，占地约1000亩亩n地块四至：西邻重庆路、北接十54、梅庵路、南邻南岭一路、东至老虎山西麓。n地块内的市政配套和生活配套较为完善，整个区域（含地块）的城市意向较好。区位条件区位条件重庆中路十梅庵路南岭一路区域地块占地行政区青岛李沧地块1 1000亩大枣园、南岭本地块紧靠城市的主干道（重庆中路），通达性好；本地块紧靠城市的主干道（重庆中路），通达性好；公交线路（公交线路（5条）集中分布在地块西侧边界条）集中分布在地块西侧边界n通达性通达性p从地块现状图看，重庆路是地块通往外界的主要干道。p重庆路是双向6车道城市主干道n进入性进入性p地块的进入性较好，可以由南岭4路，南岭2路，南岭1路进入地块。n公交公交n重庆路上有多路公交车直通李沧中心地带和市区，55、未来有快速公交。交通条件重庆路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路重庆中路地块内涉及大量的村庄拆迁和厂房（包含部分地块内涉及大量的村庄拆迁和厂房（包含部分厂房生活区）搬迁，地块南部有高压线通过的厂房生活区）搬迁，地块南部有高压线通过的不利因素不利因素n地块现状地块现状：p地块涉及2个村庄，地块现在以建设用地为主，但涉及了大量的村庄拆迁和单位厂房、生活区的搬迁。p地块南部有高压线走廊通过地块内部现状地块内部现状重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路拆迁单位居住区高压线拆迁单位居住区高压线地块内有山体资源，地势由东向西依次降低，地块内有山体资源，地势由东向西依次降低，地势较为平缓地势较为平缓n地块东56、依老虎山，有一定的植被资源n地块内的地形由东向西成阶梯状，依次降低。n整个地块的地势相对平缓。重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路地块内部地形地块内部地形整个区域的配套已经成熟，地块发展只是整个区域的配套已经成熟，地块发展只是受限于该区域内的城市发展意向受限于该区域内的城市发展意向n整个区域发展相对成熟，地块西侧有楼山公园n十梅庵路与重庆中路相交地点北侧约200米有青岛第4人民医院n地块内还包括了小学和中学。n重庆中路两则是以汽贸为主的商业区地块外部资源地块外部资源重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路青岛27中大枣园小学27中学大枣园小学第4人民医院地块紧临李沧传统工业区，有一定污染源57、；周边存在地块紧临李沧传统工业区，有一定污染源；周边存在着大量的经济适用房、而且拆迁量巨大；客户来源相着大量的经济适用房、而且拆迁量巨大；客户来源相对单一，以刚性需求客户为主对单一，以刚性需求客户为主n区域认知：p区域紧临李沧老的工业区，环境污染较重，以楼山公园为界，公园西侧环境较差，东侧环境较好。n区域内楼盘现状：p区域内的主要楼盘都是以经济适用房为主。而且区域存在大量的拆迁（地块南侧的文昌阁区域将来的供应量在90万平米的高层）。p区域周边存在大量的平房，地块涉及到大量的拆迁（文昌阁的改造，将来的供应量87万平米的高层）。n市区客户到达本地快的途径：p市区客户（刚性需求）主要是通过重庆路到达58、本地快。n区域竞争：p地块周边的竞争楼盘以经济适用房为主(例如地块北侧的帝都嘉园)。地块外部区域地块外部区域十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路重庆中路青岛石油化工厂长生植物油厂楼山公园传统工业区客户来源文昌阁居住区盘点盘点地块规模大，整体性好。地块规模大，整体性好。无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般。无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般。属于城市建成区，区域配套和生活配套都已经成熟。属于城市建成区，区域配套和生活配套都已经成熟。规模上规模上自然资源自然资源配套设施配套设施地块周边的交通便利，西测重庆路是青岛南北向主干线，重庆路地块周边的交通便利，西测重庆路是青岛南北59、向主干线，重庆路南北快速路工程已提上日程南北快速路工程已提上日程 ，并将在山东路，并将在山东路重庆路开通快速重庆路开通快速公交，改善南北交通状况，直通李沧和市中心。公交，改善南北交通状况，直通李沧和市中心。交通条件交通条件区域认知区域认知传统工业区、环境不好，周边有大量的经济适用房以及大量的拆传统工业区、环境不好，周边有大量的经济适用房以及大量的拆迁。迁。本体条件分析本体条件分析44n项目地块项目地块1 1n项目地块项目地块2 2n项目地块项目地块3 3n项目地块项目地块4 4本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；60、地块涉及地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政个行政村，占地约村，占地约1600亩亩n地块2内内涉及三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。n地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的城市意向较差。308国道青银高速区域区域地块地块占地占地行政区行政区青岛李沧地块21600亩上王埠、东王埠、桃园桃园东王埠上王埠青银高速东侧308国道西侧青银和308国道之间区位条件区位条件本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的性差；地块中的308国道有国道有7条公交线路通往李沧和青条公交线路通往李沧和青岛市区岛市区n 通达61、性通达性p从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。p308国道车流量巨大，上午下午的高峰期时，堵车现象较严重。n进入性进入性p从地块的现状看，青银高速在本地快内没有没有出口（出口在下王埠）出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口没有正式接口。p308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。n公交公交p国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371地块内与308国道的出口交通条件交通条件金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口362、08国道立交下王埠地块规模较大，总占地地块规模较大，总占地1600亩；但内部被亩；但内部被308国道国道和青银高速分割开，整体性受到影响和青银高速分割开，整体性受到影响n地块四至地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界n地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。n308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。地块规模地块规模308国道青银高速桃园东王埠上王埠308国道青银高速n地块现状地块现状：p夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。p地块中部以湖和砖厂为主。p308国道西侧以农用地为主，63、但有部分建筑存在。p青银高速东侧则是以自然坡地为主。地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园埠、东王埠和桃园地块内部现状地块内部现状308国道青银高速桃园东王埠上王埠砖厂308国道西侧地块现状村庄湖面村庄n地块地形：地块地形：p地块的整体地势是东西高，中间低。p东西两侧是山体的自然延伸。p而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有30-50米的落差。地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地地块是洼地地块内部地形地块内部地形308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块西侧山体延伸地块64、东侧山体延伸地块中部洼地西侧西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感感n 西侧308国道堵车现象严重（特别是上下班的高峰期）n中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。n东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。地块内部限制地块内部限制308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏套资源都很缺乏n现状商业设施：现状商业设施：p地块本身没有什么大型的商业65、设施。仅以菜市场和路边的餐馆（308国道）为主。n周边现状教育配套设施：周边现状教育配套设施：p王埠小学p青岛61中学n地块距最近的市级商圈地块距最近的市级商圈李沧商圈李沧商圈p直线距离约为3.5公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。地块外部配套地块外部配套李沧商圈李沧商圈61中王埠小学桃园上王埠东王埠308国道青银高速地块内的现有商业地块内的现有商业沿着青银高速，地块周边区域已有若干大沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争盘，未来将对本地块产生直接竞争n区域内楼盘现状：p区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主n市区客户到达本地快的途径：p市区客户主要是通过366、08国道和青银高速到达本区域n区域竞争：p地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。p地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。p位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）地块外部区域地块外部区域天泰城天泰城308国道青银高速伟东伟东.幸福之城幸福之城百通馨园百通馨园绿城绿城.理想之城理想之城市区方向市区方向盘点盘点地块规模较大，但交通要道地块规模较大，但交通要道308308国道和青银高速分割削弱了规模国道和青银高速分割削弱了规模优67、势。优势。以水景（湖水）和山景为主的景观资源。以水景（湖水）和山景为主的景观资源。东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。地块的中部，可以打造为核心景观。城市郊区，周边配套设施资源匮乏城市郊区，周边配套设施资源匮乏规模规模自然资源自然资源配套设施配套设施青银高速、青银高速、308308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差。的距离，但地块进入性较差。交通条件交通条件区域认知区域认知区域认知度较高，与市区的交通联系便利。区域68、认知度较高，与市区的交通联系便利。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。本体条件分析本体条件分析54n项目地块项目地块1 1n项目地块项目地块2 2n项目地块项目地块3 3n项目地块项目地块4 4地块地块3地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，具有初步的城镇意向；地块涉及具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约个行政村，占地约1000亩亩n地块3位于李沧东部（青银高速以东），地块内内涉及五个行政村：苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河，总占地约1000亩。n地块内的市政配套和生活配套较为缺失，但地块69、周边的配套设施相对完善（学校、工业园和医院），整个区域（含地块）的具有初步的城市意向。九水路金水河区域地块占地行政区青岛李沧地块31000亩苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河区位条件区位条件本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，有有6条公交线路通向李沧市区条公交线路通向李沧市区n通达性通达性p从地块现状图看，九水路是地块通往外界的主要通道。p地块南部沿河有条东西向的土路。所以地块内部的道路通达性略差。n进入性进入性p但从地块的现状看，本地块西侧有多个70、路口与九水路相接，但地块东侧较少。p地块中间向南通往崂山的汉川路因庄子村的不配合，汉川路因庄子村的不配合，至今道路尚未修通。n公交公交p九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为：107、112、113、128、303、365。交通条件交通条件九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路滨滨海海大大道道地块面积约在地块面积约在1000亩，金水河东西向为主亩，金水河东西向为主横穿地块，将地块分成南北两部分横穿地块，将地块分成南北两部分n地块四至：地块四至：北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。n地块涉及土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地，总占地约1000亩。n金水河东西向贯穿地块，71、自然分割了地块。地块规模地块规模九水路金水河通往崂山区通往李沧市区金水河现状苏家庄子王家下河刘家下河毛公地金水河现状金水河现状地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整治正在整治n地块现状地块现状：p地块涉及5个村庄，地块内现存较多的违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。p地块内的金水河河水资源除小幅地块河道有水，其他地块的水资源几近枯竭。p市政府和李沧区政府共投资14亿，治理李村河河道，打造原生态湿地景观原生态湿地景观。地块内部现状地块内部现状九水路金水河通往崂山区通72、往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地村庄现状违章建筑南部山体河道治理违章建筑违章建筑违章建筑以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地地n金水河南部地块走势由北向南依次走高，与山体相连，山体的延伸部分较为平缓。n金水河北部地块地势平坦地块内部地形地块内部地形九水路通往崂山区通往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地金水河南部地块金水河金水河南部地块金水河北部地块金水河北部地块金水河北部地块地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域73、配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区地块外部资源地块外部资源地块以东的高校九水路金水河青银高速通往李沧市区土路通往崂山区九水路上的商业九水路上的商业九水路上的商业地块以西的中学地块以西的医院n九水路在李沧区政府未来规划中，将打造高档商业，希望辐射全市，吸引旅游人口。宾川路地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象n绿城理想之城在售、和达和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打74、造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。n九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。地块外部限制地块外部限制九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路和达和成李沧工业园北侧的工业园郑庄旧改和达和城绿城.理想之城郑庄旧改地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，周边的项目竞争较为激烈周边的项目竞争较为激烈n区域认知：p相对于李沧其他位置，该区域的环境相对较好。n区域内楼盘现状：p区域内的主要楼盘都是以洋房、小高层和高层75、为主n市区客户到达本地块的途径：p市区客户主要是通过青银高速，经九水路到达本区域，规划中经本地块连接崂山区的汉川路还没有开始修建（时间节点不能确定）。n区域竞争：p地块西部约5分钟车程的郑庄旧改项目（现阶段以小高层为主）已经开始兴建。p地块北侧的绿城理想花园（约190万平米建面，洋房、小高、高层）与和达和城项目（28万平米建面，洋房、高层）的总供应量在200万平米左右。地块外部区域地块外部区域九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路郑庄旧改汉川路和达和成盘点盘点地块规模较大，但由于金水河的分割削弱了规模优势。地块规模较大，但由于金水河的分割削弱了规模优势。拥有包括河景76、与山景的景观资源，有一定资源条件。拥有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。然需要改善，包括河水和河道的治理。属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。规模上规模上自然资源自然资源配套设施配套设施地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未完全打通，因此地块的进入性较差。完全打通，因此地块的进入性较差。地块南侧通往崂山区的汉川77、路，受庄子村的影响不能推进施工。地块南侧通往崂山区的汉川路，受庄子村的影响不能推进施工。交通条件交通条件区域认知区域认知区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的环境较好，距离城区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的环境较好，距离城市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住价值认知价值认知本体条件分析本体条件分析64n项目地块项目地块1 1n项目地块项目地块2 2n项目地块项目地块3 3n项目地块项目地块4 4地块地块4地处李沧陌生区，缺少配套，城市意象差；地地处李沧陌生区，缺少配套，城市意象差；地块涉及块涉及2个行政村，占78、地约个行政村，占地约1000亩亩n地块4位于李沧城市的陌生区，地块内内涉及两个行政村：李家上流和南王，总占地约1000亩。n地块内的市政配套和生活配套较为缺失，整个区域（含地块）缺少城市意向。区位条件区位条件金水路宾川路区域地块占地行政区青岛李沧地块41000亩李家上流、南王本地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区本地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区相接，地块通达性和进入性一般；到达本地块的公交线路相接，地块通达性和进入性一般；到达本地块的公交线路只有一条只有一条n通达性通达性p地块南临金水路，是地块通往外界的主要通道。p地块北侧、东侧边界没有道路。p地块最西部边界紧临79、已建好的宾川路n进入性进入性p从地块的现状看，本地块南临金水路是城市主干道，但与城市中心缺少南北联系。p地块北部、东部、西部的进入性较差。n公交公交p地块西侧相隔一条小马路有开往李沧市区的公车线路1条：128。交通条件交通条件金水路宾川路128路公交地块南部和中部有村庄，地块内现存违章建筑较多；地块南部和中部有村庄，地块内现存违章建筑较多；地块南侧中部有李村河上游河道，目前河道状况较地块南侧中部有李村河上游河道，目前河道状况较差差n地块四至：地块四至：p南临金水路，西临宾川路，北部与东部以村边界为界。n地块现状地块现状：p典型的坡地地形，有植被，地势是东部和北部较高，南部较低。p地块内有条河流80、，但水量不足，而且需要治理河道和河水。p地块中的坡地，有大量的违章建筑。地块内部现状地块内部现状金水路宾川路违章建筑违章建筑违章建筑违章建筑河道地块内部是典型的坡地地形，有一定植被地块内部是典型的坡地地形，有一定植被覆盖；地势是东部和北部较高，南部较低覆盖；地势是东部和北部较高，南部较低地块内部地形地块内部地形金水路宾川路地块南侧地块南侧地块北侧地块北侧地块北侧地块周边具备较好的山体坡地资源；北侧和南地块周边具备较好的山体坡地资源；北侧和南侧有一些旅游和历史文化资源；但是缺少生活侧有一些旅游和历史文化资源；但是缺少生活配套配套n地块周边具备较好的山体坡地资源。但与山体相隔着其他村庄。n地块北部81、向北，紧临山体的天水路，周边属于休闲度假区性质，此处有中海玫瑰庭院项目，尚未开盘，属于低密度产品。n区域南侧边界周边有个小学。n地块周边缺少医院和商业配套。地块外部资源地块外部资源长涧庙地处城市陌生区，除南部边界外，通往地地处城市陌生区，除南部边界外，通往地块的道路大多没有修通，地块进入性较差块的道路大多没有修通，地块进入性较差n地处城市陌生区，人口聚集度、关注度有限。n除南部边界外，地块的进入性较差。地块外部限制地块外部限制金水路宾川路盘点盘点地块规模较大，相对完整，具有一定的规模优势。地块规模较大，相对完整，具有一定的规模优势。以河景和山景为主的景观资源以河景和山景为主的景观资源地块东、北82、侧具有山体资源。但都隔着其他村庄。作为本地块的地块东、北侧具有山体资源。但都隔着其他村庄。作为本地块的资源比较勉强。资源比较勉强。地块中的河道，水质差而且有异味，河道需要治理。本段河道不地块中的河道，水质差而且有异味，河道需要治理。本段河道不属于政府投资李村河景观项目，需要开发商出资治理。属于政府投资李村河景观项目，需要开发商出资治理。整个地块的配套较为缺乏，没有医院、缺乏商业配套。整个地块的配套较为缺乏，没有医院、缺乏商业配套。规模上规模上自然资源自然资源配套设施配套设施目前看，地块只能经金水路进入地块内部，公交线路只有目前看，地块只能经金水路进入地块内部，公交线路只有1 1条，条，而且地块83、的东西北侧道路大多都在规划中。而且地块的东西北侧道路大多都在规划中。交通条件交通条件区域认知区域认知区域是城市陌生区、配套不完善；地块内和周边以村落和违章建区域是城市陌生区、配套不完善；地块内和周边以村落和违章建筑为主，区域认知度差。筑为主，区域认知度差。青岛与李沧区宏观投资环境分析青岛与李沧区宏观投资环境分析72n青岛宏观经济背景研究青岛宏观经济背景研究n李沧区发展潜力研究李沧区发展潜力研究高科技新高科技新城城港口城市港口城市服务中心服务中心胶州湾北部区域发展成为国际一流的生态型科技新城，以面向未来的新型高科技产业为主，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区现代港口新城，主要依托港口进行相关产84、业功能拓展，强化青岛港在环渤海以及东亚经济圈的枢纽港地位青岛现代服务业发展的重要载体，应当发展成为服务于半岛城市群的区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心“环湾保护、拥湾发展环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间、改善青岛产是青岛拓展城市发展空间、改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略略城市发展城市发展四方区四方区李沧区李沧区市北区市北区市南区市南区崂山区崂山区跨海大桥至黄岛至红岛n青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展。青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展。n李沧成85、为连结青岛、红岛、黄岛的地理中心。李沧成为连结青岛、红岛、黄岛的地理中心。青岛城市平台与李沧区研究青岛城市平台与李沧区研究74n青岛宏观经济背景研究青岛宏观经济背景研究n李沧区发展潜力研究李沧区发展潜力研究青岛与李沧区宏观投资环境分析青岛与李沧区宏观投资环境分析市南、市北：市南、市北：城市核心区，商贸、商务、城市核心区，商贸、商务、行政中心，高档居住区行政中心，高档居住区四方：四方：城市蔓延区、城市蔓延区、老工业区老工业区即墨：即墨：休闲旅游度假区，休闲旅游度假区，resort居住区居住区黄岛：黄岛：港口、产业聚集区港口、产业聚集区城阳：城阳：空港，国际产业区，空港，国际产业区，宜居新城宜居新86、城李沧版块李沧版块城市蔓延区城市城市蔓延区城市中低档居住区中低档居住区机场青岛老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从青岛老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来；李沧位于城市地理中心南向北蔓延开来；李沧位于城市地理中心区位区位n李沧区在青岛人传统李沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部认知上为城乡结合部n李沧区现状为承接城李沧区现状为承接城市外溢人口的中低端居市外溢人口的中低端居住区住区n在青岛环湾发展的城在青岛环湾发展的城市空间格局中，李沧位市空间格局中，李沧位于城市地理中心于城市地理中心依托优良的交通条件及腹地纵深优势，李沧产业以二依托优良的交通87、条件及腹地纵深优势，李沧产业以二产为主，是青岛传统的重工业区产为主，是青岛传统的重工业区2006年李沧区规模以上企业工业总产值511.2亿元，区域规模以上工业总产值494.2亿元，占李沧区的比例高达96.7%。片区集中了李沧区大部分规模以上工业企业，且主要以能耗高、污染大的重工业为主石化公司石化公司皮毛加工厂皮毛加工厂碱厂碱厂u区域共有10个规模以上企业建议搬迁，列举如下：国棉六厂、国棉八厂、凤凰印染、博信铝业、碱业股份、海洋化工厂、中石化青岛石油化工公司u区域共有近50个规模以下企业建议搬迁：海建制漆厂、石家防腐材料厂、奥润特皮毛加工厂、宝林木业公司、资料来源：“拥湾发展”率先突破李沧可行性88、研究报告经济经济伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现优化趋势李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现优化趋势青岛CLD，共7个片区涉及区域面积34平方公里，控制规划的建筑面积达800万平方米，竣工后居住人口将达20多万，预计 2010年“中央居住区”将建成。绿城理想之城是青岛CLD中第一个项目，占地4100亩，建面202万，预计入住人口5万人。分五期，第一期占地12万，建面23万，容积率1.4项目名称进展情况详细情况佳乐家2007年已经完成投资1500万元东晟国际商贸城2007年已经完成89、投资4.1亿元宝龙城市广场项目首期资金已到位，项目地块拆迁工作基本完成，即将开工建设。青岛北部商贸中心的重要支撑。占地200亩，总投资18亿元，建面40万平方米，将建设五星级酒店、大型娱乐中心、超市百货，2500个停车位地下停车场三星数码大厦项目拆迁工作已全部完成，正在进行主体工程建设总投资8000万美元，总建筑面积12万平方米沃尔玛深国投与润发置业联合开发协议、政府与深方协议已签定，深方正在编制相关规划方案。蒙牛物流正在进行项目选址相关事宜东李商业街区项目完成项目建议书及东李商圈整体规划方案已完成经济经济近期李沧东部的新客站、跨海大桥等重大设施与资源，进一步近期李沧东部的新客站、跨海大桥等重90、大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞、城市咽喉的战略优势提升李沧区作为青岛交通要塞、城市咽喉的战略优势地铁地铁1号线工程：号线工程：西镇火车北站，长27.9公里，投资150亿。计划计划于于2010年开工建设，年开工建设，2014年建成，年建成，2015 有望通车有望通车。青岛新客站将作为一个综合多种交通方式的客运交通枢纽中心，主要负责办理城际列车的始发终到作业。青岛新客站2015年旅客发送量为925万人；跨海大桥以客运交通服务为主，据预测2020年青岛端连接线平均断面双向交通流量为68064pcu/日，由西向东逐渐下降；快速路主线可能通行能力为2000pcu/h区域发展区域发展李沧区91、西部是传统工业区，目前区域规划将工业企业搬迁到远郊区，李沧区西部是传统工业区，目前区域规划将工业企业搬迁到远郊区，本区域未来规划定位于发展现代生产服务业为主的城市副都心本区域未来规划定位于发展现代生产服务业为主的城市副都心 李沧区西部是李沧区主要产业集聚地。如图所示，李沧区第二产业主要集中在娄山河南北两侧及胶济线沿线、四流路以西的地段；2007年李沧市规模以上企业132家，工业总产值为608亿元，其中有40余家、产值432亿（未计入不在李沧区统计的企业）的企业在本区域内；根据李沧区老城区企业搬迁改造调查情况汇总表所示，项目内规模以上企业基本都在搬迁计划中。其中，烟墩山以南区域将在近期列入搬迁计92、划，而烟墩山以北区域将在远期列入搬迁计划。产产业业用用地地集集聚聚带带区域发展区域发展青岛城市后花园青岛城市后花园中央居住区将依托优良的生态环境资源、便利的交通条件，发展面向城市中产的中高端住宅，成为青岛宜居后花园。依托传统李沧中心商圈、沧口商圈以及308、重庆路等交通干道成为的辐射城市北部地区的商业中心区域级商贸中心区域级商贸中心城市新中心城市新中心紧扣城市空间战略调整机会，充分利用重大设施影响，推动李沧从沿海内陆型城区向滨海现代中心城区的转变李沧区规划的三大组团，将推动李沧从青岛城市地理中心向李沧区规划的三大组团，将推动李沧从青岛城市地理中心向功能多元复合、环境生态友好、都市特色鲜明的城市93、新中心功能多元复合、环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变转变区域发展区域发展青岛市及李沧区宏观投资环境研究结论青岛市及李沧区宏观投资环境研究结论李沧区李沧区李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁到远郊区，李沧区将成为集总部经济、生产性服务业等都市副都心。李沧区规划的三大组团，其中商贸区和中央居住区已经具有一定基础。未来将推动李沧向功能多元复合、环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变。青岛市青岛市青岛城市经济发展势头良好，是山东半岛经济发展的引擎作为山东半岛城市群的龙头城市和国际门户，青岛拥有较高的城市平台“环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间发展战略，94、青岛将沿着胶州湾由南向北，拉大城市骨架。青岛市区四区将定位于发展现代都市高端服务业，带动青岛成为国际化都市。青岛房地产与商业宏观市场青岛房地产与商业宏观市场82青岛商业格局扫描青岛商业格局扫描依托良好的经济发展实力及较强的消费意愿，青岛商业在第依托良好的经济发展实力及较强的消费意愿，青岛商业在第三产业中占据重要地位三产业中占据重要地位2006年全国副省级城市居民收入消费状况比较商业 2006年青岛市批发零售业总额为238.4亿元，在青岛市第三产业中仅次于交通运输业产值 2006年全国副省级城市居民收入消费情况比较看，人均消费性支出占人均可支配收入的比重列15位中的第4位，且青岛市2006年社会95、消费品零售总额为1007亿元,在前4位的城市中仅次于成都，而同年成都市的户籍人口为1103.4万，青岛市的户籍人口为749万人，居民消费意愿强烈。依托不同资源形成台东、李村和香港中路三个市级商依托不同资源形成台东、李村和香港中路三个市级商圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主台东路商圈台东路商圈/李村商圈李村商圈n 依托相对较好的区域可达性和周边大量的日常消费群体的支撑，成为以青岛本地中低端收入人群为核心客户群的大众消费商圈。n 零售商业业态以中小百货、超市及专业店为主，经营种类占前几位的依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发，其中服装、餐饮占总量的5096、%以上，是市场的主体。n 月租金20-30元/，位置较好的可达100元/左右。商业香港路商圈香港路商圈n依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈n零售商业业态高档百货和精品专卖店、大卖场为主。n 区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/天左右。台东商圈主力商业物业为定位于日常消费的大众型超市，业态种类台东商圈主力商业物业为定位于日常消费的大众型超市，业态种类较为齐全，但商品档次较低、购物环境吵杂较为齐全，但商品档次较低、购物环境吵杂利利群群商商厦厦开业时间1994 总面积2.6万m2 客户来源顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众万万达达广广场场开业时间20097、3年总面积5万m2 客户来源顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众商业商业街店街店铺铺台东三路（步行街），面积10，租金10000元/月，台东一路（步行街二期），面积200，租金15000元/月。利群商场对面的小饰物专业店铺，进深约56米的店铺23，年租金3.8万。n 台东商圈以利群和沃尔玛为代表，由于周边居住人口数量多、交通相对便捷而形成的中低档商圈n 位置较好的店铺租金水平在30元/天左右台东商圈的商铺分布比较零散，业态比较杂，经营种类占前几位的依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发，其中服装、餐饮占总量的50%以上，是市场的主体，其他种类分布散乱，但种类相当齐全。零98、售商业业态以百货、超市，服装、电器专业店为主 800米米2000米米香港中路商圈定位高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与香港中路商圈定位高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与消费者的可参与性消费者的可参与性n新兴的东部商圈以佳世客、阳光百货为代表，依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈，其辐射范围为整个青岛市。n 区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/天左右。典型项目典型项目类型类型品牌品牌总面积总面积阳光百货高档百货Prada、Lv等国际一线品牌3层，2万平JUSCO中高档购物中心Nike、addidas等中高档品牌2层，2万平海信广场高档百货BURB99、ERRY、VERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGO BOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一线品牌5层，2.7万平百货业以阳光百货、海信广场为代表，多为国际级服装品牌，形成了青岛高端百货业的第一阵营。大超市、卖场以佳世客、家乐福为代表，物美价廉的商品、舒适的购物环境形成了人气聚集的消费场所阳光百货阳光百货JUSCO海信广场海信广场李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低济贡献度低n 李沧区第三产业以传统商服业为主，规划了“四圈四线100、”的商业空间格局，但目前只有李村商圈发展较好，是市级商业中心，其他商圈都处于萌芽阶段；n 业态上以中小型百货、小型超市、专业市场及最原始的商业集市等低级业态为主；n 从业种上看，以满足市民基本生活需求的综合百货、五金交电、服装鞋帽、装潢建材、餐饮娱乐、文体卫设施为主；n 辐射人群以李沧本地和城阳部分外来产业人口为主，虽然人流量大，但对区域财政贡献不大 沧口沧口东李东李李李村村四圈四线的商业提振计划可为李沧区商业升级扩容提供重四圈四线的商业提振计划可为李沧区商业升级扩容提供重大机遇大机遇 李沧通过宝龙城市广场、河汊公园及沿李村河高档办公、会展、酒吧、餐饮娱乐消费设置建设，形成以李沧中心商圈、沧口101、商圈、东李商圈、东部（苏家）商圈为辐射源，以308国道（李沧段）、重庆中路（李沧段）、振华路-京口路-九水路、李村河两岸为辐射带的“四圈四线”商贸新格局青岛市及李沧区商业功能研究结论青岛市及李沧区商业功能研究结论李沧区李沧区商业大而不强，业态业种齐全，以传统的中小型百货、超市、批发市场或专卖店为主，业种以中低档服装、百货、食品、电器等日常消费品为主。“四圈四线”的商业提振计划有助于李沧区商业升级扩容青岛市青岛市青岛商业以传统商业业态为主，缺少形成青岛特色的地方。目前三大商圈定位较有层次，各自形成相对稳定的客户群；区域价格平台在区域价格平台在5500左右。多层产品普遍比高层产品可实现左右。多层产102、品普遍比高层产品可实现1000元左右市场溢价；超大规模楼盘主要分布在李沧区东部、元左右市场溢价；超大规模楼盘主要分布在李沧区东部、青银高速沿线青银高速沿线项目名称价格（元/）产品形式容积率总规模（万平方米）未来供应量（万平方米）1绿城理想之城洋房7500-9500，高层、小高层 5500-7000洋房、小高层1.63209约1902伟东幸福之城未开盘高层、小高层2.21401403百通馨苑七区均价5500多层、小高层28.6(各期总规模约130万)无4和达和城未开盘，预计洋房7000元，高层5500-6000花园洋房、高层公寓1.828285百通尚风尚水公寓预计7000左右，联排10000公寓103、花园洋房、叠拼、联排、双拼别墅0.679.89.86润发湖畔雅居均价5500小高层 1113.87华泰翠海依居均价5500多层 12.2无8中海玫瑰庭院未开盘多层、小高层、别墅 11313李沧板块李沧板块区域总价区间区域总价区间50万，以绿城理想之城为代表的大盘通过降低万，以绿城理想之城为代表的大盘通过降低容积率的产品和配套实现高溢价，吸引本区域和市区的中高容积率的产品和配套实现高溢价，吸引本区域和市区的中高端改善性需求客户，总价可以到端改善性需求客户，总价可以到100万以上万以上项目名称主力户型区间（）总价区间1绿城理想之城洋房120-300，小高层110、150、200小高层65-120104、2伟东幸福之城80-90未开盘3百通馨苑三期80-90两居；少量90-100三居50万4和达和城未开盘5百通尚风尚水公寓107-140公寓:70-986润发湖畔雅居65二居-90三居，主力户型80-90 507华泰翠海依居90 左右二居508中海玫瑰庭院一半以上是联排和景观户型未开盘百通馨苑三期百通馨苑三期01020304040004000元元50005000元元60006000元元70007000元元绿城绿城理想之城（小高层）理想之城（小高层）5060润发润发湖畔雅居湖畔雅居华泰华泰翠海依居翠海依居销售价格与销售速度图销售价格与销售速度图销售速度单位：月/套销售价格单位：元/平7080901105、005050套套/月月李沧板块李沧板块致胜关键：致胜关键：在绿城进入市场前，青岛房地产市场缺少高水平产品。以前本地开在绿城进入市场前，青岛房地产市场缺少高水平产品。以前本地开发商更多是凭借资源优势，尤其是海景房，基本就是在卖地。本项发商更多是凭借资源优势，尤其是海景房，基本就是在卖地。本项目以产品品质胜出，吸引了许多改善型中高端客户。目以产品品质胜出，吸引了许多改善型中高端客户。绿城理想之城绿城理想之城品牌优势，洋房产品力高，大品牌优势，洋房产品力高，大规模社区自建配套规模社区自建配套项目基础信息项目基础信息位置位置李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西占地面积占地面积273万平方米建筑面积建筑面积209万平方米万平方米容积率容积率1.63产品类型产品类型洋房、小高层、高层面积面积洋房120-300，小高层110、150、200（复式）项目销售信息项目销售信息产品类型产品类型成交均价（元成交均价（元/）总价（万元）总价（万元）销售速度（套销售速度（套/月）月）高层、小高高层、小高5500-700060-70多层多层7500-9500-基本售完基本售完核心卖点：项目品牌、核心卖点：项目品牌、核心卖点：项目品牌、核心卖点：项目品牌、社区配套、社区配套、社区配套、社区配套、洋房产品洋房产品洋房产品洋房产品典型楼盘典型楼盘谢谢，观看谢谢，观看