1、城市保障性住房新建工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月6可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论11.1 项目名称及概况11.2 建设单位概况11.3 编制依据与内容21.4 项目建设背景31.5 研究结论12第二章 项目建设必要性与建设规模132、2.1 保障性住房建设的意义132.2 建设必要性分析142.3 建设规模18第三章 建设地点与建设条件203.1 项目建设区域概况203.2 项目建设地址233.3 项目建设条件253.4 项目用地方案29第四章 建设方案314.1 总体规划314.2 建设规模334.3 建设内容354.4 建设标准364.5 建筑和结构41第五章 公用工程方案495.1 给水及排水工程495.2 消防系统555.3 供电系统605.4 弱电系统685.5 通风空调系统705.6 燃气系统735.7 垂直交通系统74第六章 环境保护756.1 环境质量标准及排放标准756.2 环境现状766.3 影响环境因3、素分析806.4 综合治理措施816.5 环境影响评价83第七章 节能分析847.1 节能的意义847.2 执行标淮及有关标准和法规857.3 能耗分析867.4 节能措施877.5 节能效果分析95第八章 劳动安全与卫生978.1 设计原则及采用的标准978.2 危害因素和危害程度分析988.3 安全卫生措施101第九章 组织机构及人力资源配置1039.1 项目建设期的组织机构和定员1039.2 项目运营期间的管理104第十章 项目建设模式、实施进度及招投标10510.1 项目建设模式10510.2 项目实施进度计划10510.3 项目招投标106第十一章 投资估算与资金筹措10811.1 4、投资估算10811.2 资金筹措与投资计划111第十二章 社会效益评价11512.1 社会效益分析11512.2 负面影响与对策11512.3 互适性分析11612.4 社会效益评价结论117第十三章 结论与建议11813.1 结论11813.2 建议118第一章 总论1.1 项目名称及概况1. 项目名称：XX市住房保障办XX保障性住房项目。2. 项目地点：XX市天河区广园快速路与车陂路交界的西北侧，广 州氮肥厂旧址。3. 项目建设性质：新建。4. 项目建设单位：XX市住房保障办公室。1.2 建设单位概况XX市住房保障办公室（以下简称“市住房保障办”）为局级事 业单位，隶属于XX市国土资源和房5、屋管理局管理，是市政府负责全 市经济适用房、廉租房等保障性住房的建设和管理及住房基金管理的 办事部门。近年来，XX市委、市政府认真贯彻落实党的“十七大”关于实 现全体人民“住有所居”的目标要求，着力构建和不断完善多层次住 房保障体系，多种途径解决城镇中低收入家庭住房困难。2008 年 5 月，XX市房改办住建办更名为XX市住房保障办公室（挂XX市住 房制度改革办公室的牌子），配备专职工作人员，统筹协调全市住房 保障工作。依据XX市城市廉租住房保障制度实施办法（试行） 和XX市经济适用住房制度实施办法（试行）等文件精神，不断 完善各项管理制度，制定住房保障准入和退出机制、后续监管办法、 保障性住6、房成本控制办法、建设工程事故应急管理办法、安全生产管理办法、建设工程内部招投标管理规定和建设工程档案管理办法等。1.3 编制依据与内容1.3.1 编制依据1）中华人民共和国城乡规划法；2）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国 发200724 号）；3）国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知（国发199823 号）；4）建设部印发实施国家安居工程的意见（建房1995110 号）；5）珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020）；6）XX市总体发展战略规划（2010-2020）；7）中共XX市委、XX市人民政府关于切实解决涉及人民群众 切身利益若干问题的决定（即7、“惠民 66 条”）；8）中共XX市委 XX市人民政府关于切实解决涉及人民群众 切身利益若干问题的补充意见（即“惠民补充 17 条”）；9）XX市城市廉租住房保障制度实施办法(试行）和XX市 经济适用住房制度实施办法(试行）（穗府200748 号）；10）XX市土地利用总体规划（2006-2020）；11）XX市住房建设规划（2010-2012）（XX市国土资源和房 屋管理局、XX市规划局）；12）XX市环境卫生总体规划（2006-2020）；13）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；14）广东省居住小区规划设计规范；15）XX市城市规划管理技术标准与准则；16）XX市 2009 8、年新社区住宅建设计划及保障性住房建设用地 储备计划；17）XX市 2009 年第二批经济适用住房和廉租住房建设投资计 划（穗发改城200960 号）；18）本项目的咨询合同。1.3.2 编制内容XX市住房保障办XX保障性住房项目可行性研究报告（以下简 称可研报告）的编制范围主要包括：项目建设必要性与建设规模、 项 目选址与建设条件、建设方案、公用工程、环境保护、节能分析、劳 动安全与卫生、 组织机构与人力资源配置、项目建设模式、实施进 度及招投标、投资估算与资金筹措、财务分析、社会效益评价等方面 的内容。1.4 项目建设背景1.4.1 商品房供应体系与社会保障性住房供应协调发展现状 城市住房问9、题是工业化和城市化加速发展的过程中伴生的问题。产业和人口在城市的高度集中导致城市房屋需求远远大于供给，房价 居高不下。部分居民无力购置住房，对我国构建和谐社会造成极其不 利的影响。因此，住房福利是一项势在必行的社会保障措施，政府作 为提供社会保障性住房的主体，承担着不可推卸的责任。近年来，我国商品房建设取得了比较大的发展，但社会保障性住房建设相对比较滞后，造成商品房供应体系与社会保障性住房供应体 系发展不协调，与科学发展观对我们的现实要求还存在一定的距离：一是社会保障性住房建设总量不够。自 1998 年实行住房制度改 革以来，我国住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表 明，实施结果与10、住房政策目标之间存在着较大差异。相对于商品房的 建设总量，社会保障性住房供应严重不足。各地在经济适用房的建设、 供给，廉租房的配租数量和配租目标群体等方面存在诸多问题，如经 济适用房建筑标准高档化、目标群体错位、“夹心层”居民增多、廉租 房配给不足、货币配租数额低等。商品住宅价格高位增长、保障性住 房建设总量不足、与目标群体错位等多方面因素的复合作用，导致我 国城市中低收入家庭住房问题日益严重，住房支付能力与住房价格之 间存在差距。二是商品房结构与社会保障性住房结构不合理。一方面，市场上 商品房的超前发展，大大超过购房者的现实购买力。商品房以大户型 居多，面积大，单价高，使得购房者望房兴叹。另11、一方面，社会保障 性住房建设结构不合理的现象更突出：社会保障性住房占市场上住房 总量的比例不合理；经济适用房比例大大高于廉租房比例；在社会保 障性住房内部结构上，经济适用房结构面积偏大，超出低收入家庭的 现实购买力。三是社会保障性住房融资渠道狭窄、单一。长期以来我国社会保 障性住房建设资金的融资渠道主要是住房公积金。近年来，社会上对 公积金制度微词较多，主要表现在住房公积金闲置严重。此外，覆盖面窄、济贫力度不够、监管不严、资金挪用现象也是目前住房公积金 管理出现的硬伤。政策性住房融资渠道狭窄、单一，再加上管理的诸 多问题，使得保障性住房建设缺乏可持续性。四是住房保障法制滞后。改革开放以来,我国12、住房保障制度经历 了不断改革与调整，1998 年住房分配货币化改革将住房保障制度建 设推向了新的历史阶段。综观改革历程，中央政府均是以通知、意见和办法等文件形式来推动的，部分文件甚至是在住房保 障问题比较突出的背景下出台的，这样导致住房保障制度的法律权威 性不够，政策调整缺乏严肃性和连贯性。法制化程度不高固然与市场 经济体制转型这一时代特征密切相关，但不可否认的是，它也是住房 保障制度改革难以深入、保障水平偏低、运行管理体系混乱等问题的 根本原因之一。在政策执行中，部门利益高于群众利益，地方利益高 于全国利益，经济建设投入重于住房保障投入，根源在于没有高层次 立法的硬性约束，住房保障在民生建设13、中的重要地位无法得到足够重 视。1.4.2 国家大力推进住房保障体系的建设 保障性住房是国际上解决中低收入阶层住房问题的通用之策。近年来，在政府日益重视民生问题，房价快速上涨加剧，普通群众住房 困难的背景下，为了让每个居民“住有所居”，中国政府强调推进住 房保障体系建设，包括大力发展公共租赁住房，继续加强廉租房建设 和加快棚户区和农村危房改造，以缓解群众在居住方面遇到的困难并 改善居民居住条件：2006 年全国尚有 70 个地级城市未建立廉租房住房制度，如今以 廉租住房、公共租赁住房为主要形式的住房保障制度初步形成。2007 年全国安排廉租住房资金 77 亿元，超过历年累计安排资金 的总和。214、008 年，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告，当年中央财政安排保障性安居工程支出 181.9 亿元。2009 年保障性住房支出达到 550.56 亿元，这一年中央加大对财政困难地区廉租住房保障补助力度：西部地区 400 元m2，中部地区300 元m2，辽宁、山东、福建省的财政困难地区 200 元m2。2010 年中央安排保障性安居工程专项补助资金达 802 亿元，这 一年的政府工作报告提出全国将建设各类保障性住房和棚户区改 造住房 580 万套。2010 年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开 工 590 万套，超额完成年初国务院部署的任务。来自住房城乡建设部的最新数据显示，“十一五”期间15、，中央累 计安排保障性安居工程专项补助资金高达 1336 亿元。数据显示，截至 2005 年底，全国仅有 32.9 万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围，如今全国 1500 万户城镇中低收入家庭住房困难问题基本得到 解决。随着中国城市化进程的推进，专家预测今后 20 年中国将有亿 人口从农村转移到城市，解决城市居民的居住问题将继续成为政府的 一大挑战。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议提到，未来五年将加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区 改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监 管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发 展。在部16、署 2011 年工作时，中央经济工作会议明确提出大力发展公 共租赁住房。据住房和城乡建设部的要求，2011 年计划建设保障性 住房和各类棚户区改造住房的数量将比 2010 年大幅度增加，并计划在今年建设 1000 万套保障性住房。1.4.3 XX经济社会大发展解放 60 年来，特别是改革开放以来，XX始终站在改革开放和 现代化建设排头兵位置上，坚持以经济建设为中心，不断解放思想、 开拓进取，经济社会经历了伟大变革，实现了跨越发展，取得了举世 瞩目的成就。60 年来，XX地区生产总值由 1949 年的 2.98 亿元提高到 2008年的 8215.82 亿元，按可比价格计算，2008 年地区生产17、总值比 1949 年增长了 675.3 倍，年均增长 11.7。近年来每年上一个千亿元台阶， 20042008 年分别超过 4000 亿元、5000 亿元、6000 亿元、7000 亿 元和 8000 亿元。2008 年XX人均 GDP 达 81233 元（折合成 11696美元），按可比价格计算，比 1949 年增长 178.5 倍，年均增长 9.2，20042008 年分别突破 4 万元、5 万元、6 万元、7 万元和 8 万元。 伴随着经济总量的突飞猛进增长，我市财政收入也呈现大幅增长的态 势。2008 年，XX市地方一般预算财政收入为 621.96 亿元，约占全 省的五分之一，比 1918、78 年的 13.65 亿元增长了 44.6 倍，19792008年年均增长 13.6。2009 年，XX市实现地区生产总值（GDP）9112.76 亿元，按可 比价格计算，比 2008 年（下同）增长 11.5%。其中，第一产业增加 值 172.55 亿元，增长 3.9%；第二产业增加值 3394.65 亿元，增长 8.8%； 第三产业增加值 5545.56 亿元，增长 13.6%。第一、二、三次产业增 加值的比例为 1.937.260.9。三次产业对经济增长的贡献率分别为 0.6%、29.3%和 70.1%。2010 年，全市生产总值突破 1 万亿元，来源 于XX地区的财政一般预算收入突破19、 3000 亿元，进出口总值突破1000 亿美元，全年和“十一五”规划各项目标全面实现。1.4.4 XX市加快保障性住房建设2006 年以来，XX市委、市政府认真贯彻落实中央和省关于加 强保障性住房建设的一系列决策部署，紧密结合XX实际，创造性地 开展工作，以政府直接组织建设为主要方式，全市共建设保障性住房4 万套近 300 万 m2，2010 年又陆续新开工建设 4 万套约 300 万 m2， 成为XX市近年来规划建设的保障性住房套数最多的年份。XX市作为一个有着 2000 多年历史的“老城市”，在住房上的历史包袱比较重，住房历史欠帐也多。据 2008 年住房调查结果显示，XX市户籍在册低收20、入住房困难家庭有 77177 户，因此，当前住房保 障工作的重点将以立足于加快解决户籍人口中的低收入家庭住房困 难为主。为进一步加快解决低收入家庭住房困难，今年年初市委、市政府 提出了“加强以廉租住房为主体的保障性住房建设力度，原定于 2012年底前解决 77177 户低收入住房困难家庭的住房问题，要提前到 2011 年底前全部实现”的工作要求。XX市今年在原有计划基础上新增解 决 2.5 万户低收入家庭住房困难（其中，廉租住房保障 2 万户，经济适用住房保障 5 千户），力争完成 77177 户总目标任务的 85%；力争开工建设约 300 万平方米的保障性住房，其中，廉租住房约 2.3 万套21、，经济适用住房 1.7 万套（含经济租赁住房 0.3 万套）；储备 3 平方公里 以上保障性住房建设用地。今年XX市解决低收入家庭住房困难的力 度和保障性住房建设力度，均超过往年。为坚决完成保障性住房建设任务，XX市将重点抓好六个方面的 工作：一是加大公租房建设力度。切实摸清“夹心层”人数、住房状况、 住房需求，并据此制定公租房建设规划。继续加强公租房相关政策研 究，逐步完善公租房管理办法。抓紧开展公租房建设扶持政策研究，尽早出台支持政策，推动公租房建设。创新公租房投融资机制，鼓励 和引导社会力量积极参与公租房建设。二是加快行政审批。优化并联作业的审批模式，压缩审批时间， 加快审批进程，政府各22、相关部门必须按照这一要求改进工作，尽快办 理相关手续。已经取得单体建筑设计方案批复、尚未完善用地手续的 项目，市住房保障办先行开展前期工作，市建委、市城管委、招标办 要尽快办理相关手续。白云区、黄埔区政府以及政府各相关职能部门 要切实推进征地、环评、规划报建、规划设计等各项工作。三是把握建设标准。保障性住房要严格按照国家有关规定，将廉 租房严格控制在 50m2 以内，经济适用房严格控制 60m2 以内，即将出 台的公租房也限定在 60m2 以内。要根据保障对象的家庭人口、经济 能力等实际情况对房屋户型进行优化，从合理实用的角度最大限度地 满足入住家庭的居住需要。四是完善配套设施。配套建设好交通23、水电、商业、学校、医院、 休闲设施等，尽量满足保障对象的需求。对已建成的小区，欠缺配套 设施要补建的列出清单；新建保障性住房小区，要按照责任划分明确 投资建设主体，使配套设施与项目主体工程同时开工或提前开工建 设，并保证与主体工程一同竣工交付使用。五是加强规范管理。严格执行住房保障的准入和退出机制，尽快 实现住房保障部门、住房公积金管理部门、民政部门、社保部门的数 据共享，提高住房保障资格审核的准确性。六是加强组织领导。进一步发挥市保障性住房建设管理领导小组作用，定期召开联席会议，对涉及分配供应体制的重大政策进行研究 决策，协调解决存在问题，加快推进保障性住房建设工作。1.4.5 保障性住房24、存在的主要问题 中国社会科学院近日发布的首本住房绿皮书中国住房发展报告（20092010）指出，我国困难群体住房问题依然严峻，住房保障 任重道远，目前还存在以下五大问题：第一，公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大。 目前，我国的公积金覆盖率非常低，公积金缴存对象范围窄，公积金 运用效率低。职工提交的公积金根据缴存比例、应付工资、公积金最 高上限额来确定，且不计入所得税收入范围。因此，工资越高公积金 越高，避税额度越大，所享受的住房货币保障程度越高。第二，经济适用房制度监管和退出机制不完善。经济适用房供给 政策在缓解住房供需矛盾、抑制房价方面作出过一定贡献，但是因监 管不到位、退出机25、制不完善也遗留了很多问题。比如，经济适用房面 积过大、分配不均、一人拥有多套经济适用房、通过操作经济适用房 获取暴利等问题层出不穷，政策的实际效果与预期目标相差甚远。第三，廉租房制度建设缓慢，保障范围小，资金缺口大。到 2007 年 6 月底，586 个城市建立了廉租房制度，占 89.3。截至 2006 年 底，通过廉租房制度改善居住环境的低收入家庭仅有 54.7 万户，占2008 年底目标的 5.5。 第四，住房保障形式单一，与人均收入分布状况不匹配。惠普性的公积金覆盖率低且倾向于高收入者，限价房、经济适用房和廉价房均有收入门槛，而各种保障性住房之间的门槛值不连续，且差值较大， 并且保障形式26、单一，导致“夹心层”住房问题难以解决。第五，缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。目前， 我国不仅缺乏城市居民收入分布的统计数据，而且还缺乏住房普查数 据。因此，很难准确地把握住房困难的实际情况而酝酿、出台相应的 举措。1.5研究结论1市住房保障办XX保障性住房项目是XX市保障性住房建设 的组成部分，是促进解决XX市低收入家庭住房问题的一系列重要措 施之一，项目建设符合XX市社会和经济发展要求，对妥善安置城市 低收入住房困难家庭，改善人民居住环境，构建宜居的生态家园，促 进社会和谐发展具有重要意义。项目的建设是十分必要的。2本项目的建设符合住房建设规划要求，规划和用地手续完善， 项目用地27、性质符合规划用地性质。3本项目方案设计坚持以人为本、生态优先、节能环保的理念， 对XX市安居建筑的具有较强的示范作用。4本项目为新建项目，总投资估算为 135380.91 万元。第二章 项目建设必要性与建设规模2.1 保障性住房建设的意义保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念。 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限 定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房 构成。建设保障性住房在防止房价日益膨胀，促进房地产市场健康发 展，进一步改善人民群众的居住条件，稳定社会的和谐，实现“保增 长、扩内需、调结构”方面具有重要的作用。2.1.1 保28、障性住房建设是提高人民居住条件、改善民生的必要保障 让居者有其屋，是保障性住房最本质的意义所在。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。我国的住房保障制度主要包 括：广大工薪阶层受益的住房公积金制度，针对低收入群体的经济适 用房和廉租房制度，以困难群体为对象的政府贴息制度，为特困群体 提供救济的贴租制度，主要着眼于惠及普通工薪阶层，解决低收入群 体住房困难。因此，加快建设保障性安居工程，对于改善民生具有重 要意义；下大气力加快建设保障性安居工程，是促进区域经济社会发 展的顺时应势之举。2.1.2 保障性住房建设是缩小贫富差距、促进社会和谐的重要举措 近年来，随着我国经济的持续快速发展，29、城乡居民收入有了较大幅度的增长，人民生活进一步改善，但收入差距拉大问题普遍存在， 给社会的长期稳定和经济的持续发展带来隐患。目前，我国政府已经 意识到了房地产业及社会住房保障面临的严峻问题，“抓紧建立住房 保障体系”首次写入政府工作报告，在 2008 年政府工作的基本思路中，也专门对“建立住房保障体系，要坚定不移地推进住房改革和建 设，让人民群众安居乐业”进行了论述。保障性住房建设是一项重要 的民心工程，保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件是缩小贫 富差距、建设和谐社会的一个重要方面。2.1.3 保障性住房建设是扩大内需、实现经济平稳较快发展重要途径 一方面，加快建设保障性安居工程，对相关30、产业具有很强的带动 效应。保障性住房市场潜力很大，能带动建筑建材、钢铁水泥、轻工 家具等上下游关联产业的发展，部分弥补商品房投资下降对经济的影响。另一方面，加快建设保障性安居工程，有助于释放中低收入人群 有效消费需求。消费需求是拉动经济增长的最终需求，由于保障性住 房主要针对中低收入人群，该部分人群在居者有其屋后所释放出的消 费欲望和潜力将超过同样数量的商品房消费者。因此，加快保障性住 房建设，有利于增加劳动力就业，扩大内需，促进经济平稳较快发展。2.2 建设必要性分析2.2.1 项目建设符合国家住房制度改革的方向 当今社会，住房是人民群众最迫切、最关心、最现实的需要，关系到广大百姓安居乐业。31、近年来，随着住房市场化、商品化，我国部 分城市房价处于持续高位上涨的阶段，中低收入群体住房问题随着房 价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，中低收入 群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势，大量中低收 入家庭难以通过市场自行解决住房问题，随之而来的各种社会矛盾不 断加剧，社会不稳定因素增多。房价上涨越快，住房保障的矛盾越突 出，对住房保障的需求就越迫切。为了解决房地产市场结构性矛盾， 建立完善的住房保障体系，改善中低收入家庭的居住条件，政府提出并主导发展廉租房、公租房等各类保障性住房的建设。 国务院先后发布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（简称 23 32、号文）和关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（简称 24 号文）都明确提出了关于建立健全保障性住房 制度和加快保障性住房建设的内容。我国经济和社会发展第十一个五 年规划纲要、党的“十七大”报告以及近年的政府工作报告也对加强 保障性住房建设提出要求。其中，温家宝总理在今年的政府工作报 告中指出：今年八大工作重点之一是“着力保障和改善民生，促进 社会和谐进步”，并要求“继续大规模实施保障性安居工程和扩大农 村危房改造试点范围。根据中央精神，结合本市实际，XX市提出要” 大力改善市民生活环境，继续推进全民安居工程，加大双特困户 住房保障力度”。因此，本项目的建设符合国家住房制度改革的方向，是XX33、市建 立“多层次住房供应体系”中不可缺少的组成部分，建设廉租房、经 济适用房等保障性住房是实现国家和地区社会发展目标的重要保障。 2.2.2 项目建设符合XX市住房建设规划近年来，为服务于XX建设全省“首善之区”的城市发展目标， 调整住房结构、稳定住房价格，不断健全XX特色多层次住房梯级供 应和消费体系，满足不同层次居民家庭的住房需求，努力做好“住有 所居”各项工作，保持XX市房地产市场的持续健康平稳发展，XX 市委、市政府陆续颁布了中共XX市委、XX市人民政府关于切实 解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定（穗字20072 号）、广 州市关于加快住房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干34、 问题的意见（穗国房字2007258 号）、XX市解决城市低收入家庭 住房困难发展规划和年度计划（2007-2010）、和XX市住房建设规划（20082012）等一系列住房保障政策，以实现XX市经济社 会的全面、协调和可持续发展。XX市住房建设规划（20082012）的指导思想和原则主要 是按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足 不同收入层次住房需求为导向，以多渠道加快解决城市低收入住房困 难家庭的住房问题为重点，有针对性地加强对房地产市场的宏观调 控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。根据XX市住房建设规划（20082012），规划期内建设各类 住房总35、建筑面积 42135530 万平方米。其中，建设政府保障型住房 7.4210.76 万套、建筑面积 463680 万平方米（建设廉租住房 1.822.16 万套、建筑面积 91108 万平方米；建设经济适用住房 5.68.6 万套，建筑面积 372572 万平方米）。规划期内，居住用地供应总量 为 14822190 公顷。其中，政府保障型住房用地供应总量为 232 340 公顷（廉租住房用地 4654 公顷；经济适用住房用地 186286 公顷）。项目建设列入XX市 2009 年第二批经济适用住房和廉租住房建设投资计划和XX市 2010 年第二批经济适用住房和廉租住房建设投 资计划，是实施XX36、市住房建设规划（2008-2012 年）的具体措施 和保证。2.2.3 项目建设是解决XX市低收入家庭住房困难的重要措施根据 2008 年XX市城市低收入住房困难家庭住房状况调查成果，XX市市辖区内现有符合低收入住房困难条件的家庭有 77177 户。因此，XX市住房建设规划（20082012）提出了“争取在规 划期内基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。考虑在规划 期内低收入住房困难家庭新增量，全市辖区约需提供 10 万套保障型住房。结合市住房保障办公室提供的 2.6 万套存量房源情况和住房调查成果，规划期内建设套数不少于 7.42 万套，建筑面积约为 463 万平方米；考虑城市旧城更新37、改造安置房源需要，最多要建设 10.76 万套，建筑面积约为 680 万平方米。 另一方面，根据XX市住房建设规划（20082012）原定于2012 年底前解决 77177 户低收入住房困难家庭的住房问题，市委、市政府提出了要提前到 2011 年底前全部实现，根据 2008 年的住房调查数据，截至 2009 年底，XX市已解决了 39915 户低收入住房困 难家庭的住房困难，约占 77177 户解决总目标的 51.72%，XX市还 有 37262 户低收入住房困难家庭的住房问题尚待解决。可见，本项目是XX市保障性住房建设计划中的组成部分，是确 保完成保障性住房建设任务，促进解决XX市低收入家庭38、住房问题的 一系列重要措施之一。2.2.4 项目建设是妥善安置城市低收入住房困难家庭，促进社会和谐 的需要绿色小区是城市建设和发展的最新方向。本项目建设选址位于广 州市天河区广园快速路与车陂路交界的西北侧，XX氮肥厂旧址，地 理位置优越。项目在设计风格及理念方面，考虑现代社区和生活小区 的规划设计理念，在保证土地利用率的前提下增加绿化率，同时考虑 节能、环保、绿色设计，在房屋通风、采光、节能、小区环境亲和及 社区公共服务系统的设计上作为着力点，争取打造一个生态宜居的保 障性住房小区，对改善XX地区的居住环境，构建宜居的生态家园具 有显著的意义。综上所述，本项目的建设有利于妥善完成 2011 年39、基本实现城市 低收入住房困难家庭“应保尽保“的规划目标，是改善住房供求关系，实现“住有所居”、维护社会稳定和谐的一项重要民心工程。项目建 设是必要的。2.3建设规模项目建设廉租房 4438 套，居住人数 14201 人。项目规划总用地面积 85528.5 , 规划建设用地 64678.2 ，总建筑面积 310814 ，计容积率建筑面积 258712 。其中住宅建筑248202 ，配套公建面积 7060 ，非配套公建面积 3450 ，机动车泊位数 952 个，非机动车泊位数 4428 个。项目容积率 4.0，建筑密 度 27.0%、绿地率 36.0%。具体见表 2.3-1。表 2.3-1项目建设40、规模一览表序号项目单位数值备注1规划总用地平方米85528.52规划建设用地平方米64678.23居住户（套）数户（套）44384居住人数人142015总建筑面积平方米3108146规划总面积平方米3108147计算容积率建筑总面积平方米2587128住宅平方米2482029配套公建平方米706010非配套公建平方米345011规划总面积平方米25871212不计算容积率建筑总面积平方米5210213地下平方米4681014架空平方米529315人口毛密度人/公顷1660.416人口净密度人/公顷2195.617住宅面积毛容积率（毛密度）3.818住宅面积净密度%865.919综合容积率4.041、020住宅建筑净密度%29.621总建筑密度%27.022绿地率%36.023公共绿地面积平方米1049724人均公共绿地面积平方米/人0.725机动车泊位数个95226非机动车泊位数个442827投资总额万元135380.9128建设期年2.5第三章 建设地点与建设条件3.1 项目建设区域概况3.1.1 XX市概况 XX市是广东省省会，是广东省政治、经济、科技、教育、文化和交通中心，是中国的历史文化名城和华南地区的中心城市，是中国 重要的经济、文化和对外交往中心之一，也是中国南方国际航运中心。 XX市位于广东省中部，濒临南海，毗邻港澳，地处珠江三角洲腹地， 北依绿色屏障白云山，南向狮子洋，东42、南和西南分别与深圳、珠海经 济特区相邻；东江、西江和北江汇成珠江穿越市区而过。XX是一座 具有 2000 多年历史的文化名城，是国务院第一批公布的 24 座历史文 化名城之一。自古以来，XX是中国通向太平洋、印度洋和北欧的主 要门户之一，以祖国“南大门”著称。XX现辖荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、 萝岗、南沙等十个区和增城、从化等两个县级市，总面积 7434.4 平 方公里，与国内的大城市相比，XX市的经济增长速度属于较高的水 平。为适应经济和社会的发展，2000 年XX率先全国编制城市发展 战略规划XX市城市总体规划（20012010），提出了“南拓、 北优、东进、西联”的43、发展战略，建设以“山”、“城”、“田”、“海” 为自然生态特征的适宜创业发展、适宜生活居住的现代化中心城市。 2010 年XX已初步建设成为空间布局合理、生态环境良好、基础设 施完善、工作和生活条件方便舒适、城市风貌体现岭南特色的现代化 国家中心城市。3.1.2 天河区概况 天河区位于XX市老城区东部，东到玉树尖峰岭、吉山狮山、前进深涌一带，与黄埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西从广 州大道、杨箕、先烈东路、永福路，沿广深铁路方向达登峰，与越秀 区相接；北到筲箕窝，与白云区和萝岗区相接。区径东西极限长 18.75公里，南北极限长 15.75 公里。总面积 147.77 平方公里，其中建成44、区面积约 68 公里，是建设中的XX市城市中心区。天河区下辖 22 条街：沙河、五山、车陂、员村、石牌、登峰、 天河南、林和、沙东、兴华、棠下、猎德、冼村、天园、黄村、元岗、 珠吉、新塘、龙洞、凤凰、前进街等。天河区具有良好的地理区位。从东西方向看，天河区是XX市向 东发展城市带的起点。XX市城市总体规划（20012010 年）确 定了XX市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠 江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。从 南北方向看，天河区是XX市新城市中轴线经过的中心地区。XX新 城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述 轴线均经过天河区，45、这种在空间上聚集的城市轴线可以强化天河的城 市形象，有助于提高天河的新城市中心地位和经济竞争能力。天河区坚持“一路四区”的发展战略（走持续发展道路、科技兴 区、教育强区、环境建区、文化优区）、紧抓软环境建设这一核心， 推进区经济的发展。国内生产总值递增迅速。2009 年实现生产总值 1608 亿元人民币，同比增长 12.5%，在XX市居首位。天河区内的珠江新城位于XX大道以东、华南快速干线以西、黄 埔大道以南、珠江以北，面积约 6.6 平方公里，是XX市政府确定的XX市 21 世纪中央商务区。珠江新城规划在 2015 年全面建成。天河商都更趋繁华。天河体育中心一带，面积 5.2 平方公里的范 46、围内，集中分布着天河火车东站、地铁天河总站、天河体育中心、天 河城商贸大厦、宏城商业广场、天河娱乐广场、XX购书中心以及一 批高级酒店。平均每日客流量达 20 万人次，市面繁华，被称作XX 新商都。天河区是建设中的XX市的中心区，房地产业发达。其中，占地 面积超过 10 万平方米的高级住宅小区有乐意居花苑、华景新城、南雅苑、骏景花园、富力天朗明居、景城花园、棠德花苑等 7 个。 随着XX市三旧改造的推进，天河区制定XX天河区“三旧”改造工作实施方案，天河区全面启动“三旧”改造工作，力争在 3年政策优惠期内把全区“三旧”改造规划落实到位，用 3 至 5 年时间 基本完成位于城市重点功能区的“城中47、村”全面改造工作、旧城改造 成片重建改造工作以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作，用 10 年时间基本完成天河区“三旧”改造工作。通过“三旧”改造盘活和释放存量土地，引导土地资源高效配置， 促进珠江新城 CBD 员村延伸区和天河智慧城开发建设，拉动经济持 续增长，提升城市形象，加快建设国际大都市中心区，促进天河区经 济社会全面、协调、可持续发展。3.1.3 XX地区储备居住用地规划 根据XX市XX地区储备居住用地控制性详细规划，XX地区储备地范围位于XX市天河区东部东圃街道，北倚北环高速公路， 东至东环高速公路、车陂路，南临广园东快速路、广深铁路，西至一 规划路，用地面积约 250 公顷。发48、展目标与功能定位：1、发展目标建设成为天河区东部中 等密度、以体育、生态概念为主导的生态可持续发展（ESD）大型社区。储备居住地紧邻广东奥林匹克体育中心，运动概念突出。建成后， 将达 250 万平方米，为XX市最大的以运动为主题的大型居住社区。居住地区设有占地面积达 25 万平方米的生态公园及多处绿色长廊。 规划中突出生态可持续发展的理念，努力营造XX东部的 ESD 社区， 形成 21 世纪示范性的现代住区。2、功能定位XX市 2010 年亚 运会奥体新城公共服务中心的重要组成部分，XX中心主城区东部配 套设施齐备、山水环境优美的大型现代居住社区。规划布局：1、规划结构XX地区规划空间结构的基49、本格局可概 括为：“一轴、一带、两区、”这样的基本形态。“一轴”：在开发用地 中部规划建设一条公园、公建配套设施所组成的公共中心轴。“一带”： 与公共中心轴基本重合，将开发用地中重要的景观要素（马鞍山、赤 岗）纳入其中，有序地组织、设计出一条中心绿带。“两区”：根据开 发用地的自然特性，以中部的山体和规划的公共中心轴、中心绿带为 界，将开发用地划分成北区和南区两个主要的居住区。用地布局规划自北向南分三个区：（1）中心区全区的中心绿带和 公建设施中心，服务全区的公共设施沿东西向的轴线布局，为全区建 设成为设施齐备的生态可持续发展社区打下坚实基础。（2）北区由于 受岑村机场航空净空限制，规划布局中50、密度的多层至小高层居住组 团，营造较好的景观环境。（3）南区同样受到岑村机场限高的影响， 建成多层和小高层结合的较高密度的居住组团。项目位于XX地区储备居住用地规划范围内，涉及三旧改造，上 层次规划为XX市XX地区储备居住用地控制性详细规划。3.2 项目建设地址项目是XX市政府兴建的保障性住房小区。项目地块位于XX市 天河区，广园快速路与车陂路交界的西北侧，为XX氮肥厂旧址。XX市住房保障办XX保障性住房项目可行性研究报告第三章 建设地点与建设条件项目选址XX保障性住房项目区域位置图XX市国际工程咨询公司- 24 -3.3 项目建设条件3.3.1 交通条件天河区交通设施建设迅速发展。近年来，天51、河区重点扩建了中山 大道、黄埔大道、广汕公路、大观路、沙太路等道路，新建了广园东 快速干道、华南快速干线、广深高速公路和XX市外环路等道路。此 外，地铁 1、3、4、5 号线覆盖区内繁华地段。新建多座大型桥梁， 如华南快速干线经过路段的立交桥以及环城高速公路、广深高速公路 经过路段的立交桥，以及XX大桥、华南大桥、东圃大桥、琶洲大桥 等多座跨江大桥。项目用地区域主要交通干线道路有北部环城高速路、广深高速， 东部车陂路，南部有广园快速路、中山大道、黄埔大道，西部有科韵 路。区域整体交通条件较为便利。项目用地与奥林匹克体育场一路之隔，其北侧为北环高速公路， 南侧是广园东快速路，东侧有东环高速公路、52、车陂路，西面为规划道 路，地理位置优越，拥有“五横三纵”的便利交通。最近地铁站为地铁四号线的黄村站，可通过地铁巴士接驳。 项目用地周边目前公交线路较少，但项目靠近棠下解困小区，该小区范围将建设棠下廉租房和棠德花园廉租房，并同步完善公交设 施。项目近期公交出行可通过与棠下地区接驳公交车解决，远期随着 XX地区储备居住用地规划实施，公交设施会逐步完善。随着项目建设区城市规划的实施，公交设施不足情况会有所缓 解。项目交通条件较好，基本符合保障性住房使用者低收入交通需求。 3.3.2 气候条件项目建设场址所在地区属南亚热带海洋性气候，气候温和，雨量充沛，日照充足。该地区年平均气温 21.8，最低月（153、 月）平均气 温 13.3，最高月（7 月）平均气温 28.4；绝对最高气温 38.7， 历年极端最低气温 0。区内年平均降雨量为 1680.5mm，最大年降 雨量 2516.7 mm，最小年降雨量为 1158.5 mm。降雨集中在 4-9 月， 以 5、6 月份降雨量最多，最少为 12 月份。全年主导风向为北风，多 出现于 9 月份至次年 3 月份，年平均风速 2.0 m/s。最高风速达 35 m/s， 极大风速为 35.4 m/s，静风频率 33%。年平均日照 1895.2 小时，7 月 份日照最长，4 月份日照最短。全年日照率为 42.9%，年总辐射量（Q） 4390.2MJ/。年平均气54、压为 101.24 千帕，年平均相对湿度 77%，年 平均蒸发量 1575.5 mm。3.3.3 工程地质和水文地质条件 根据相关岩土工程勘察资料： 1. 地形地貌条件场地原地貌为冲积平原，为XX氮肥厂厂区旧址，现已废旧拆迁， 地面较为平坦。钻探点地面标高 11.5012.23m，高差 0.73m。2. 工程地质条件 根据现场钻探揭露及室内土工试验结果，场地内分布的地层有：mlal+plel人工填土（Q4）、第四系冲洪积层（Q4）、第四系残积层（Q4 ），场地下伏基岩为白垩系粉砂岩（K），现将各地层主要岩性特征自上 而下分述如下：人工填土：灰黑、青灰色，表层多为混凝土地坪，下部以粉质粘 土为主55、（软塑可塑），稍湿，含较多块石、砖块及砼块，大孔隙，松 散稍密状态；稍湿。场区内各钻孔均见此层，层厚 0.503.50m，平 均 2.1m。第四系冲洪积层：1）粉质粘土：浅黄、青灰色夹褐色，软塑-可塑状态，稍湿 湿。层厚 0.307.40m，平均 1.98m；层顶埋深 0.57.10m，平均 2.5m。2）砂土：淡黄、灰白色，分三个亚层（中砂、 粗砂和砾砂），松散稍密或中密，饱和状态。层厚 0.408.60m，平均 3.6m；层顶埋深 19.30m，平均 4.2m；层顶标高 2.4111.19m，平均7.5m。大部分钻孔只出现一层砂层，局部钻孔同时出现两到三层砂层。3）粉质粘土：淡黄色夹红褐色56、，可塑硬塑状态，稍湿，局部夹 20% 的中粗砂。层厚 0.6010.10m，平均 4.41m；层顶埋深 3.0013.00m， 平均 7.45m；层顶标高-1.369.01m，平均 4.41m。第四系残积层：粉质粘土：红褐色，硬塑状态，稍湿，为原岩风 化残积形成。层厚 0.3011.00m，平均 3.9m；层顶埋深 8.1018.20m， 平均 11.9m；层顶标高-6.503.96m，平均-0.05m。场区内所有地段均 有分布。白垩系粉砂岩：场地揭露的基岩为白垩系的沉积碎屑岩，岩性主 要为粉砂岩。岩芯呈褐灰褐红色，微薄层理极发育。根据岩石风化 程度及钻孔揭露情况分为两层：1）强风化粉砂岩：红57、褐色，岩芯呈 半岩半土状，残留岩块，手可折断，遇水软化；局部孔中夹有中风化 岩块。层厚 0.506.40m，平均 2.81m；层顶埋深 10.7024.10m，平均 15.8m；层顶标高-12.41.21m，平均-3.95m。2）中风化粉砂岩：红褐 色，岩芯较完整，呈块状、短柱状、柱状；局部孔中夹有少量强风化 岩段。层顶埋深 11.9024.70m，平均 18.53m；层顶标高-12.870.11m， 平均-6.68m。场地内除未达到该层的钻孔外其余各孔均有分布。3. 水文地质条件 按含水介质特征划分，第四系砂土层赋存孔隙水，基岩赋存裂隙水。场地内普遍分布的砂层，以松散稍密为主，是场地主要的富58、水 层位，冲洪积的粉质粘土层，属弱含水层或近似相对隔水层。表层松散杂填土，含少量的上层滞水。基岩裂隙以层面裂隙为主，连通性差， 呈闭合状态，渗透性差，裂隙水量较少。据场地环境条件分析、所掌握的附近场地经验数据及水质化验结 果，综合评定本场地地下水对混凝土结构无腐蚀性；对钢筋混凝土结 构中的钢筋无腐蚀性；对钢结构具有弱腐蚀性。3.3.4 岩土工程评价1. 场地稳定性评价 经岩土工程勘察，项目场地四周无产生滑坡、泥石流、危岩和崩塌的源头，亦未发现有地面塌陷和沉降等不良地质现象；经钻探揭露， 场地内未发现暗沟、暗河、地下洞室等不良的地质现象，且场地内无 活动性断裂通过。从地形地貌、区域构造及岩土力学59、性质等几方面综 合分析判断，场地和地基是稳定的，如选用合适的基础型式，适宜兴 建高层建筑物。2. 地基稳定性与均匀性评价 场地中普遍分布的人工填土层呈松散稍密状态、组成不均，大孔隙，属软弱土层，工程地质性质差。零星分布的淤泥质粉质粘土层， 为软土层，其具有水量较高，孔隙比大，压缩性高，抗剪强度低，灵 敏度高的特点。3. 地震效应评价场地位于抗震设防烈度 7 度区内，设计基本地震加速度值为 0.10g，设计地震分组为第一组，反应谱周期 0.35s。根据岩土工程勘 察报告计算结果，场地砂土层属可液化层，液化等级为轻微中等， 综合判定为中等。应采取措施防止强震时砂土液化影响建筑物安全， 宜采用桩基等60、型式完全消除砂土液化的不利影响。3.3.5 公用工程条件3.3.5.1 给排水条件 水源采用市政自来水。本小区分成南北两个组团，南区为经济适用房组团，北区为廉租房组团，小区的周边市政道路已经规划有自来 水管网。南组团经济适用房区设计从东侧、北侧规划道路的市政供水 管网各引一条 DN250 管线，在区内形成环状管网。北组团廉租房区 设计从东侧和西侧规划道路的市政给水管网各引一条 DN200 管线， 在区内形成环状管网。项目采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。小区污水通过 小区南侧的 DN10002000 的污水管网最终接入猎德污水处理厂，雨 水通过小区南侧 5.51.75m 的雨水渠最终接入61、车陂涌。3.3.5.2 供电条件可从附近市政供电设施引入 10kV 电源，解决项目的用电需求。 电源引入地下一层高压开关房，再由开关房引至本工程公变的变配电 房，公用变配电房设在地下一层。3.3.5.3 电信条件 拟建项目周边均处于城市建成区，并且项目配套建设电信端局，通信可满足项目需求。 综上所述，项目拟建场址建设条件充分，适宜项目建设。3.4 项目用地方案XX市住房保障办公室新建的住宅工程。项目地块位于XX市天 河区，广园快速路与车陂路交界的西北侧，为XX氮肥厂旧址。建设 内容主要包括经济适用房、廉租房和公共配套设施三部分。3.4.1 用地现状XX厂区现已改造成建材、二手商品大型卖场，基地62、周边配套尚 匮乏，缺乏大型的超市、购物店、医疗中心以及休闲娱乐场所。 3.4.2 征地拆迁项目用地已完成征地拆迁。3.4.3 用地规划项目总用地面积 85528 ，建设用地 64678 。容积率为 4.0， 建筑密度 26%，绿地率 37%。建设内容主要包括经济适用房、廉租房 和公共配套设施三部分。建设用地分为南北两块，北侧地块较小为 18960 ，南侧为 45718，两地块之间是 33 米宽的城市规划道路。北区为廉租房和部分公建配套用房，包括 5 栋 23 层住宅楼及一层地下室；南区为经济适用房和主要公建配套用房，包括 2 栋 24 层住宅楼，5 栋 25 层住宅楼， 3 层的幼儿园及 1263、 层的公建配套用房(幼儿园及垃圾收集站)，地下 室一层。表 3.4-1项目用地规划表用地名称面积（）比例(%)备注规划总用地85528100.0%建设用地6467875.6%住宅用地2866233.5%公建用地1379916.1%公共绿地1049712.3%道路用地1172013.7%其它用地2085024.4%代征市政道路用地第四章 建设方案4.1 总体规划4.1.1 规划原则1符合天河区总体规划、控制性详细规划、项目修建性详细规 划及可持续性发展的要求，协调好与城市经济、环境及社会发展之间 的关系。2根据项目的规划条件，满足道路交通、地面排水、建筑布置 和城市景观等方面的综合要求。3打造宜64、居的绿色环境，体现“以人为本”的设计原则，为保 障对象营造安全、舒适、方便、健康的人居环境，平面布局、配套设 施等应充分考虑保障对象的家庭结构、年龄构成、多样化生活方式等 因素的要求，创造以人为本、融入自然、高科技含量、低成本高质量 的特色时代住宅。4充分利用和保留原有的自然环境，合理规划。对自然地形进 行利用和改造，确定坡度，控制高程，平衡土方，统筹考虑场地建设 的合理性和经济性，降低建设成本，满足建设进度。5合理科学地安排项目用地和各类设施，功能合理分区，各区 有机联系，创造良好的生态环境。6根据保障性住房的特点，适当增强开发强度，充分利用土地， 设计户型紧凑，建筑造型实用、简洁、适度美观65、控制建筑成本。7针对保障性住宅，本着实用、经济、美观的设计原则，设计 中采用新技术、新材料、新设备，使该项目达到功能明确、使用方便， 环境舒适，安全可靠，设备先进，节约能源，经济合理，美观大方， 协调和谐的目的。4.1.2 总体规划方案项目用地 AT06070512、AT06070520 地块位于XX市天河区车陂 路地段，为XX氮肥厂旧址。根据规划要点，该建设地块建筑间距按 照城市建设密度二区控制，总用地面积 85528.5 。规划设计目标：在经济、适用的原则指导下，严格控制面积标准， 合理确定套型结构，充分利用土地，最大限度地安置住户。采用灵活 的设计使较小的户型能满足不同居住者的生活使用66、要求。总平面设计中经适房与廉租房分开布置，南侧地块较大，环境条 件较好，布置经适房小区，北侧地块较小，布置廉租房小区。两区之 间互不干扰。配套公建主要集中布置在南侧地块西端扁长状地块或住 宅组团首层。每个住宅小区均行列式布置住宅，以两栋或三栋东西方 向之间拼接的方式，北侧廉租房小区分成两个组团、南侧经适房小区 分成三个组团。每个组团之间争取最大的南向日照。并且组团与组团 之间围合成较大的中央活动绿地，并与条形绿化带和架空层相结合， 形成较统一的景观系统与活动场所的肌理。社区布局模式由住宅组团 围合中央公共绿地与其周边的居民活动场所组成，形成识别性强的中 央开放空间。并设置建筑架空层，使组团内部67、私密性庭院空间通过半 开放的架空空间与中央开放空间有层次地渗透过渡。总体规划路尽量减少人车流交叉，场地内部交通采用人车分流设 计，所有地下车库出入口均独立布置，或布置在小区出入口最短车行 流线之间, 使社区内部道路只供人行和紧急车辆通行。为社区提供最 优良的社区活动环境。廉租房、经适房两大小区与公建出入口均明晰 划分、主入口位置显要，出入方便。北侧廉租房小区：用地最北端设 置独立出入口的社会停车场，减低对社区干扰。西面为廉租房小区主 入口；南侧经适房小区：北面结合幼儿园设置车行入口，南面为小区人行主入口；用地西侧狭长地块布置市场、垃圾收集用房等公建，均 布置独立出入口。小区内均布置隐形环形消防68、车道，利用软景观与硬 景结合的景观手法，为居民提供美观的园林景观、实用的活动场所以 及明晰安全的车流系统。规划路网极大地体现“以人为本”的原则， 设计遵循无障碍道路设置的要求，使水平交通与竖向有机结合、通行 无阻。两个区有单独的地下室，均为一层合共 31200 。地下机动车位 充足，穿越各防火分区的车流通畅、流线清晰、机动车位数按照廉租 房小区 0.2 泊/100 建筑面积，经适房小区 0.4 泊/100 建筑面积。 非机动车按照 1 泊/户设置。可满足停放 918 辆机动车和 4428 辆非机 动车的配套停车需求。4.2 建设规模项目规划建设保障性住房 4446 套，居住人数 14227 人69、。其中经济适用房 2656 套（位于南区），廉租房 1790 套（位于北区）。项目规划用地规模 85528 ，建设用地 64678 。项目容积率4.0，建筑密度 26%、绿地率 37%。项目规划总建筑面积 311468 ，包含住宅和附属配套设施。南 区地下一层，功能为车库和设备用房及部分人防区域，由 C1C3、 D1D2 和 E1E2 三组共 7 栋经适住宅组成，其中 C1C3、E1、 E2 栋栋为 25 层；D1、D2 为 24 层。另外，配套一栋三层的幼儿园、 一栋两层的肉菜市场、一栋一层的垃圾收集站以及一层商铺。北区地下一层，为人防地下室，功能为车库和设备用房，地上由 A1A3 和 B170、B2 两组共 5 栋廉租住宅组成，均为 23 层，另外，配 套一层商铺。具体如下表。XX市住房保障办XX保障性住房项目可行性研究报告第四章 建设方案XX保障性住房项目总平面图表 4.2 -1项目建设规模一览表序号名称单位数量备注1总用地面积m2855282建设用地面积m364678代征市政道路用地面积 20850 3总建筑面积m2311468地上建筑面积m2266462其中：住宅m2247992商业m22766配套公建m27079其他建筑面积m28625含部分架空层、楼梯间、厕所等地下建筑面积m245006计算容积率总建筑面积m22585564居住户（套）数户（套）44465居住人数人142271、76人口净密度人/ hm22199.77住宅面积毛容积率（毛密度）万 m2/hm22.98容积率4按可建设用地面积 64678 计算9总建筑密度%26按可建设用地面积 64678 计算10绿地率%37按可建设用地面积 64678 计算11绿地面积m123931其中公共绿地 15915 12人均公共绿地面积m2/人1.113小汽车停车泊位数辆917地下车库14自行车停放数量辆6753地下车库4.3 建设内容项目建设内容主要为新建住宅（含经济适用房和廉租房）和附属配 套设施等，具体为：1住宅楼及生活配套设施，用地面积 56082 ，建筑面积 305783，12 幢住宅楼（含部分附属配套设施），最高72、 25 层。2肉菜市场用地面积 3355 ，建筑面积 2128 。3幼儿园和托儿所用地面积 4800 ，建筑面积 3410 。4垃圾收集站用地面积 441 ，建筑面积 147 。.5道路广场 11720 ，绿地面积 14510 。4.4 建设标准4.4.1 建设标准基本原则1项目建设标准按国家和XX市有关经济适用房建设的规范、规 定和标准要求进行。2建筑与空间形象应具有鲜明的标识性，力求建筑艺术与生态环 境有机结合。3项目建设标准与项目建设目标相适应；建筑风格、建筑结构形 式、建筑材料的选用等满足保障性住房的使用功能。4建筑物应有良好的朝向、自然采光、通风、隔声等条件，还应 根据建筑规划的不同73、功能要求，合理地组织和布置给排水及消防、供电 及照明、通信及网络等系统。5项目设给排水及消防系统、供电及照明系统、保安监控系统、 通信系统等。6考虑独立（分体）空调供冷，室外机在建筑设计上宜采取隐蔽 措施。7消防站和电信端局建设标准需符合相关国家和广东省的相关规 范、规定、标准等。4.4.2 公共部位1外墙：通体外墙砖为主，根据各项目立面效果确定砖的规格。2大堂、电梯厅、走廊 地面：铺贴 600600 渗花抛光砖。天花：大堂 600600 铝板吊顶，其它满刮腻子找平，面刷乳胶漆 两遍。大堂内墙：干挂 600600 抛光砖（设计院出构造大样）。 电梯厅、走廊内墙： M5 预拌抹灰砂浆打底，满刮腻74、子找平，面刷乳胶漆两遍；100 高配套抛光砖脚线；抛光砖电梯门套（规格按设计）。3车库、设备房地面：车库 C20 细石混凝土找坡，随捣随抹光。设备房 M20 预拌 地面砂浆整体面层水泥浆抹光。天花：满刮腻子找平，面刷乳胶漆两遍。内墙：M10 预拌抹灰砂浆打底，满刮腻子找平，面刷乳胶漆两遍。4楼梯间地面：M20 预拌地面砂浆整体面层水泥浆抹光，步级贴 5cm 防滑 条砖。天花：满刮腻子找平，面刷乳胶漆两遍。内墙：M5 预拌抹灰砂浆打底，满刮腻子找平，面刷乳胶漆两遍。 栏杆：圆钢栏杆配钢管扶手，红丹打底防锈漆两遍。 5非经营性配套公建天花：（同楼梯天花）。 内墙：（同楼梯内墙）。地面：铺 600675、00 抛光砖。（有相关部门要求的，则按使用部门要求做。）6经营性配套公建，如肉菜市场、商场等按毛坯房交楼。4.4.3 住宅户内1厅、房 地面：一幢单体建筑内全是经适房（或同时设有经适房和廉租房）的铺 600600 抛光砖，100 高配套抛光砖脚线；一幢单体建筑内全是廉 租房的铺 500500 耐磨砖，100 高配套耐磨砖脚线。（限价房、安置房、 公租房、人才公寓参照经适房。）天花：（同楼梯天花）。 内墙：（同楼梯内墙）。 安全防护栏杆：不锈钢管。 2阳台地面：铺 300300 防滑砖，天花、墙面做法同楼梯（外墙面按外 墙设计）。栏杆：方钢管通透栏杆，整体热镀锌处理，面刷调和漆两遍。3厨房、卫生76、间地面：铺 300300 防滑砖，墙面贴 300450 瓷片到顶。 天花：（同楼梯天花）。4门槛石（砖） 入户大门：铺石材（中国红）。 其它门：铺砖（颜色同入户大门）。4.4.4 商场、肉菜市场1地面：M20 预拌地面砂浆抹面压光。2内墙面：M5 预拌抹灰砂浆批荡。3水、电安装：独立供水、供电及照明系统，水电到商铺后，电 箱及分户水表后的水电全部不做。4消防：按报建要求设置。4.4.5 给排水系统1与泵房连接的主管（泵房内）采用衬塑钢塑管，室内给水采用 PP-R 给水管，热水管采用 CPVC 管。2室外排水管采用 HDPE 双壁波纹管，室内排水采用 UPVC 排水管。3按自来水公司一户一表要求77、，每户设水表一个。4住宅的厨房内设水基、灶基，安装洗菜盆单冷水龙头一个，经适房厨房预留单冷水龙头。阳台设洗衣机水龙头一个，有服务阳台的设 在服务阳台内。5卫生间必须有直接对外的窗，预留排气扇插座及排气扇孔洞。 每户卫生间设置座式大便器一个，淋浴留冷热水接驳点，安装单冷洗手 盆及单冷水龙头一个，预留安装热水器的进水口位置。廉租房、公租房、 人才公寓安装冷热花洒一个。4.4.6 电气系统1每户设总开关箱及分户电表各一个，用电负荷按供电部门规定， 箱后开关（除漏电附件外）均用 1P 开关。2室内采用塑料难燃线管暗装，电线采用阻燃电线。公共楼梯、走廊采用塑料难燃线管暗敷，开关、插座暗装。3厅及每个房间78、各设吸顶灯一支及开关，厨房、厕所、阳台及每 层楼梯间各设吸顶灯一盏及开关，厅房各设开关一个、普通插座（二三 插）二个，空调专用插座一个。4厅预留吊扇用的吊钩和调速器接线头。5每户设置排气扇插座、燃气热水器插座、洗衣机插座、冰箱插 座各一个，卫生间、厨房预留插座。4.4.7 燃气管道系统 按燃气建设要求设置燃气管道系统，其中包括： 1每户设煤气表一个。2在厨房（若阳台靠近厨房时，在阳台）预留安装热水器的煤气 口，敷热水管至卫生间淋浴位。3厨房预留安装煤气灶的煤气口。4.4.8 弱电系统 只作管道敷设及插口底板，线缆及模块由相关单位投资。其中： 1住宅电话进户按一门考虑，只在客厅沙发及主卧床头柜附79、近设置一点，与强电插座并排安装。2住宅每户引入有线电视管道只在客厅沙发对面墙设置电视用户 端口一个。3在多层、高层住宅各住户内不设置弱电多媒体箱，非可视对讲 有线电视、电话管线从弱电井引出暗敷至终端。4每户设置非可视楼宇对讲系统。公共区域设置监控系统，住户 高空抛物作为重点控制对象。每幢入户大堂设置指纹、人脸识别管理系 统。地下停车场设置一进一出收费系统。4.4.9 门窗1入户门做单扇钢木防火/非防火门，户内门做夹板门油聚酯漆， 厨房、卫生间门做铝合金门。2采用粉末喷涂或氟碳漆铝合金窗。4.5 建筑和结构4.5.1 参考规范1民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2住宅设计规范（GB 80、50096-1999 2003 年版）；3住宅建筑规范（GB 50368-2005）；4民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；5城市居住区规划设计规范（GB50180-92（修改本）；6城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001 )；7建筑设计防火规范(GB50016-2006)；8汽车库建筑设计规范(JGJ100-98 )；9民用建筑隔声设计规范(GBJ118-88)；10建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）11建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008 版）12建筑结构荷载规范(GB50009-2001)(2006 版）13建筑地基基础设计规81、范(DBJ15.31-2003)14建筑桩基技术规范(JGJ94-2008)15高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ 3-2002)16人民防空地下室设计规范（GB500382005）4.5.2 建筑设计住宅： 北区： A 组团(3 栋)，B 组团(2 栋)；南区： C 组团(3 栋)，D 组团(2 栋)，E 组团(2 栋)。 1.户型设计 本项目XX市政府兴建的保障性住房小区。在经济、适用的原则指导下，严格控制面积标准，合理确定套型结构，充分利用土地，最大限 度地安置住户。采用灵活的设计使较小的户型能满足不同居住者的生活 使用要求。（1）坚持经济、适用的原则，在较小的户型内实现基本的使用功 能82、。应充分考虑代际关系和居住行为、住宅使用功能与空间的组合，以 满足低收入家庭的基本居住生活需求，严格控制面积标准，基本采用每 层 16 户的布局。（2）新社区的住宅分为两种类型：廉租房和经济适用房。廉租房 以 50 以下的两房一厅套型为主，经济适用房以 70 以下的三房两厅 套型为主。（3）交通核心筒采用钻石型设计，最大限度地争取对光、采光面， 减少不同住户之间的干扰。结合核心筒设计, 紧凑布置，尽量减少交通 空间，减少公摊面积，符合经济性的要求。（4）户型端头单元通过拉伸、变形功能置换等手法，产生不同的 拼接单元、尽端单元和开口单元三种变体，满足不同住宅组合体的要求， 在相对变化中体现适应性83、。项目建筑布局及户型分布见相关附图。廉租房标准层平面图及户型图廉租房标准层平面图及户型图2.附属配套设施布局 本项目的附属配套设施共有五个部分：社区服务场所（包括居民健身场所、居委会、老年人服务站、文化室以及物业管理用房等）， 商铺，幼儿园，肉菜市场以及垃圾收集站。社区服务场所分散住宅组团首层，与架空层结合，社区布局模式 由住宅组团围合中央公共绿地与其周边的居民活动场所组成，形成识 别性强的中央开放空间。商铺配套利用主体住宅建筑物的围合关系设置在两个区的东面 沿路布置，平面形状基本为矩形，平面功能为沿街商铺，此处人流量 相对较大，符合商业建筑的选址要求。幼儿园配套南侧地块西北角，旁边即为小区出84、入口，方便家长上 下班接送，既保证幼儿园的独立用地要求，又把商业和幼儿园对住宅 的干扰减小到最少。幼儿园占地 4800 平方米，共三层，总建筑面积为 3410 平方米。 肉菜市场以及垃圾收集站集中布置在南侧地块西北端扁长状地块,充分利用地形，减少对住宅的干扰。表 4.5-1项目附属配套设施表配套设施用地面 积（m2）建筑面积（m2）备注幼儿园+托儿所48003410独立，三层肉菜市场33552128独立，两层垃圾收集站441147独立，一层商业设施2766与住宅合建，或与公建合建社区服务场所1394与住宅合建，包含居民健身场所、居委会、老年人服 务站、文化室以及物业管理用房3.停车场地及绿化设85、计 本工程利用地下集中设置大型室内机动车库和非机动车库，车位分别是 918 个和 4428 个，以满足整个小区住宅及公共社会停车需要。 为了让新住户更快融入新社区，营造健康社区文化活动氛围，我们在设计中强化公共绿地，并在其中设置地标性环境景观元素，利用 软景观与硬景结合的景观手法，为居民提供可居、可观赏的集中开放 绿地。增强住户集体归属感，并设置尽量多的活动空间，利于住户之 间的交流。设计采用围合，转折并设置不同层次的手法创造出或开放或私密 的休闲空间，同时体现出岭南传统园林委婉曲折，移步易景的空间特 点。考虑南方气候炎热的特点，采用茂密植物与局部水面相结合，营 造出对于社区居民真正亲切实用的86、休闲场所。4.剖面设计本项目最高 25 层，其中：A1A3 栋为地上 23 层住宅楼；B1 B2 栋为地上 23 层住宅楼；C1C3 栋为地上 25 层住宅楼；D1D2 栋 为地上 24 层住宅楼；E1E2 栋为地上 25 层住宅楼；另外，配套一 栋三层的幼儿园、一栋两层的肉菜市场、一栋一层的垃圾收集站以及 两栋一层商铺。各层层高：首层住宅 3.15m，商业 4.05m，幼儿园 3.6m， 肉菜市场 4.5m；其它各层住宅为 2.8m，幼儿园为 3.6m；住宅 13 层 空中走廊 4.2m；顶层梯屋和机房层为 5m，室内外地坪高差：住宅 0.45m，商业 0.350.6m，幼儿园 0.3m，肉87、菜市场 0.45m，垃圾收集 站 0.15m。建筑总高：A1A3 栋、B1B2 栋 66.7m（由室外地坪至屋面女儿墙）；C1C3 栋、E1E2 栋 72.3m（由室外地坪至屋面女儿墙）； D1D2 栋 69.5m（由室外地坪至屋面女儿墙）。表 4.5-2项目建筑物高度表项目计量单位数值层高A1A3、B1B2 栋层数23层高首层3.15 米标准层2.8 米总高度66.4 米C1C3 栋、E1E2 栋层数25层高首层3.15 米标准层2.8 米总高度72 米D1D2层数24层高首层3.15 米标准层2.8 米总高度69.2 米商业层数1层高首层4.05 米总高度5.1 米肉菜市场层数2层高首、二88、层4.5 米总高度11.55 米幼儿园层数3层高首层3.6 米标准层3.6 米总高度12.9 米5.立面设计 立面造型设计以“新岭南人家”为主题，通过对众多传统窗棂图案的比较，我们提取一些基本元素并与现代建筑自由立面的手法相 组合，形成了具有强烈的岭南窗棂印象的立面风格，成为统一整个小 区的总体印象符号。建筑色彩主要为灰和白两个主色调的体形穿插搭配，细部设计用 另一种岭南窗棂风格木隔栅点缀。用质朴的色彩关系突出现代抽象的 简洁造型。4.5.3 结构设计建筑结构设计符合技术先进、安全适用、经济合理、确保质量的 基本要求，在满足建筑方案设计的前提下，在结构的可靠与经济之间 选择合理的平衡，优化设计89、，使结构可靠、安全，满足各种预定的功 能要求。建筑结构设计应符合现行有关国家规范及标准。建筑物的结构形式可采用框架结构（多层）或框剪结构（高层）， 现浇混凝土。按照人防部门意见，项目人防设施设置于廉租房 A1-A3 栋、B1-B2 栋地下室和经济适用房 C1-C2 地下室。人防部分面积 13335，战时掩蔽 3460 人，设置防空专业装备掩蔽部和队员掩蔽部各 1个，为核 5 常 5 级；设置 4 个二等人员掩蔽所，核 6 常 6 级。本工程的抗震设防类别为丙类。抗震设防烈度为 7 度，设计基本 地震加速度值为 0.10g。基础方案：地基基础设计等级为乙级，采用静压高强预应力管桩， 桩身混凝土强90、度等级 C80，桩身直径500（高层）。建议在有代表性的地段进行试压桩，注意压力控制，积累施工现 场经验，确定最后贯入度后，再全面施工。第五章 公用工程方案5.1 给水及排水工程5.1.1 编制依据1住宅建筑规范（GB50368-2005）；2城市给水工程规划规范(GB50317-2000）；3城市排水工程规划规范(GB50318-2000）；4城市工程管线综合规划规范(GB50289-98）；5室外给水设计规范（GB50013-2006）；6室外排水设计规范（GB50014-2006）；7建筑给水排水设计规范（GB50015-2003 (2009 年版）；8污水综合排放标准(GB8978-991、6）；9给水排水制图标准（GB/T50106-2001）。5.1.2 设计范围1生活给水系统2排水系统（污水、废水、雨水）5.1.3 给水系统1设计原则1）给水工程根据XX新社区住房规划片区及相关规划，并结合 区内及周边现有的市政条件，力求做到设计方案先进、经济、实用、 环保、节能；2）供水管采用生活、消防合用管网；3）给排水设备选型应考虑技术先进、维护方便、经济合理的原 则，体现科技、环保、可持续发展的理念；4）给排水系统应采取节能节水技术措施，区内各个用水点及卫 生间采用节水型用水设备。2水源 小区分成南北两个组团，南区为经济适用房组团，北区为廉租房组团，小区的周边市政道路已经规划有自来水92、管网，因此，供水水源 为市政自来水。南组团经济适用房区设计从东侧、北侧规划道路的市 政供水管网各引一条 DN250 管线，在区内形成环状管网。北组团廉 租房区从东侧和西侧规划道路的市政给水管网各引一条 DN200 管 线，在区内形成环状管网。3用水量计算本项目规划总用地 85528 ，总建筑面积 311468 。经测算， 本项目最高日用水量为 4171.02m3/d，最大时用水量为 434.17m3/h， 用水量估算详见表 5.1-1。5.1-1项目用水量估算表序 号用水 单位用水定额单 位单位 数量时 间小时变化 系数（K）用水 总量（m3/d）最大时 用水量（m3/h）备注南区1住宅25093、L/人d人8442242.52110.50219.84经济适用房2幼儿园50L/人d人47010223.504.703商业5L/m2dm21200121.56.000.754肉菜市场15Lm2dm2200010230.006.005物业管理50L/人d人301221.500.256社区服务30L/人d人3001029.001.807停车库2L/m2次m2312308162.467.81每天冲洗一次8道路和园林2L/m2dm2215304143.0610.77北区1住宅250L/人d人5728242.51432.00149.17廉租房2商业5L/m2dm21120121.55.600.703停车94、库2L/m2次m2150458130.093.76448道路和园林2L/m2dm2190654138.139.53小计3791.84394.70未预计用水量379.1839.47按照10%计算合计4171.02434.174给水系统本小区为 23 层25 层的住宅，市政供水压力仅能满足 3 层的生 活用水要求，其余楼层应采用增压供水。经济适用房区和廉租房区（含 幼儿园）各自独立设置室内生活供水系统，均按不超过 300 户分区， 采用下行上给方式进行供水。系统竖向分成三个区。幼儿园、肉菜市场、商铺、地下室及住宅 塔楼 13F 用水为市政管网供水区；314 层为供水中区，1525层为供水高区，均采95、用变频水泵增压供水。其中部分供水压力超过0.35Mpa 的楼层，采用可调式减压阀减压供水。5增压泵房和水箱设置南区和北区之间有一条 30m 宽的市政道路，为避免增压给水管 线穿越市政道路，同时按照规划指标，地下室为汽车库和非机动车库， 可供作为设备用房的位置很有限，而且地下室柱网密，存在很多异形 柱，难以布置设备。本小区每层有 1620 户，居住人口多，用水量 大，生活水池的容积大，因此使得增压泵房的布置非常困难。两区分 别设置增压泵房。南区设置 2 个生活给水增压泵房，其中，1 号生活泵房：向 C1 栋、C2 栋、C3 栋供水，生活水池有效容积为 262m3；2 号生活泵房： 向 D1 栋、96、D2 栋、E1 栋、E2 栋供水，生活水池有效容积为 368m3。 北区设置 1 个生活给水增压泵房，向 A1 栋、A2 栋、A3 栋、B1 栋、 B2 栋供水，生活水池有效容积为 376m3。每个泵房设置两套增压变频水泵，一用一备。6管线敷设 增压给水干管在地下室架空敷设，至住宅塔楼的立管和分户水表安装在管井内，至户内的管线敷设在楼层的找平层。 7管材和阀门 给水干管和立管采用钢塑复合管，可以采用丝扣、法兰连接，入户给水管线采用 PP-R 给水管，粘接连接；DN50 的阀门采用铜阀，DN100 的阀门采用球墨铸铁阀门；8卫生洁具坐式、蹲式大便器采用低水箱，一次冲水量小于 6L。公共卫生 间洗97、手盆采用红外感应式水龙头，小便器采用暗装红外感应冲洗阀， 坐式、蹲式大便器采用低水箱，一次冲水量小于 6L。卫生洁具应选 用节水型产品。5.1.4 排水系统1排水体制本项目采用的排水体制为雨污水分流。污水通过小区南侧的 DN10002000 的污水管网最终接入猎德污水处理厂，雨水通过小区 南侧 5.51.75m 的雨水渠最终接入车陂涌。2雨水系统1）雨水排水量估算 本项目的雨水量采用以下公式计算暴雨强度公式： q =2424.17(1 + 0.533lgT ) (t + 11)0.6682）雨水及排放系统 室外雨水和屋面雨水进行有组织进行收集。屋面雨水通过雨水斗收集后采用压力流经建筑物周边雨水98、沟排放至室外雨水系统，场地雨 水经路面雨水口收集后采用重力流排放。收集后的雨水排入周边路市 政雨水管道系统。3污水系统1）污水水量计算污水量按生活用水量的 90%计，区内污水日排放量 3753.92m3/d。2）室内排水 住宅塔楼卫生间粪便污水和洗涤废水采用分流制，设置专用联合通气立管。幼儿园、肉菜市场等多层建筑设置伸顶通气立管；厨房排 水设置单独立管，不接入卫生间排水立管；洗衣机设置在阳台，排水 接阳台的废水立管；肉菜市场地坪设置网框地漏，供地面冲洗排水使 用。地上部分生活污水采用重力排水，地下室污水采用提升排水。室 内厨房排水与卫生间排水分开；地下室集水井排水采用潜污泵提升排 出，再排入市99、政污水系统；生活污水排入化粪池，进行三级处理之后 排入市政污水管道。廉租房区（含幼儿园）的生活排水经化粪池处理 后，由潜污泵提升排至经济适用房区的污水检查井，餐饮排水单独排 入隔油池，再排入小区污水井。粪便污水经室外化粪池处理后再与生 活废水汇合后直接排入室外污水管。化粪池按 24 小时化粪 360 天清 掏周期考虑容积。化粪池、隔油池布置在小区绿化中，避免设置于主 入口处。4管线敷设 住宅、幼儿园卫生间设置沉箱，排水管线敷设在沉箱内，沉箱底部设置排水侧排地漏。排水立管沿建筑外墙敷设。5管材系统污水、废水、雨水排水管线：采用 UPVC 建筑排水塑料管，粘 接连接。 地下室潜污泵排水采用内衬塑热100、浸镀锌钢管，丝扣或者法 兰连接。埋地管线外做石油沥青防腐。阀门采用球墨铸铁材质。检查口、雨水口选用塑料检查井和雨水口。5.2 消防系统本项目的住宅塔楼首层为商铺，建筑面积大于 300m2，地上为 2325 层住宅，建筑高度大于 50m，按照高层民用建筑设计防火 规范，属于一类公共建筑中的商住楼。南区的幼儿园和肉菜市场为 独立建筑，其中幼儿园共 3 层，肉菜市场共 2 层，属于多层建筑，应 执行建筑设计防火规范。所有建筑均设置室内外消火栓系统，地下车库设置湿式自动喷水 灭火系统，柴油发电机房、设备用房等设置气体灭火系统，所有场所 配置手提式或推车式灭火器。同时配置火灾自动报警与消防联动控制 系统101、。5.2.1 编制依据1建筑设计防火规范(GB50016-2006)；2高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 (2005 年版）)；3汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；4人民防空工程设计防火规范(GB50098-2009)；5建筑内部装修设计防火规范(GB50222-95（2001 版）)；6自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001 (2005 年版）)；7建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；8气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）；9火灾自动报警系统设计规范(GB50116-2008)。5.2.2 建筑消防设计 本工程的102、南北两个区内均有消防出入口与东向城市规划路相通，小区内部围合形成消防环通车道，保证消防车的畅通运行。本工程四 周的建筑物均由区间道路隔开，满足了消防间距的要求。本工程所有 住宅楼均有一个长边和一个短边为消防登高面，满足救援工作之需。建筑防火分区的原则为首层以上楼层高层建筑按1000m2 划分 防火分区，且每栋住宅塔楼每层各自独立成一个防火分区，非高层建 筑按2500m2 划分防火分区，地下车库不大于 4000m2 划分（设置自 动灭火系统）。5.2.3 消防系统南区和北区之间有一条 30m 宽的市政道路，为避免增压给水管 线穿越市政道路，两区分别设置消防系统。垃圾压缩站、幼儿园、楼 层小于 5103、 层，体积小于 10000m3，根据建筑设计防火规范可不设 置室内消火栓，仅设置消防卷盘，消防用水接自市政自来水管网。1消防用水量 按高层建筑设计防火规范要求计算，消防用水量包括室外、室内消防栓用水和自动喷水灭火用水，经测算，经济适用房区和廉租 房区一次灭火用水量分别为 581m3，室内消防用水量为 365m3。计算 详见表 5.2-1。表 5.2-1廉租房区和经适房区消防用水量一览表名称流量(L/s)用水单位延续时间(h)水 量(m3)室外消火栓用水量301 次/d2216室内消火栓用水量401 次/d2288自动喷水用水量8 L/min160 177一次灭火总用水量581室内灭火用水量36104、52消防给水系统 由于本项目用水有市政自来水管网供给，区内室外消防用水由市政给水管网供给，室内消防用水储存在地下消防水池中，经消防加压 泵加压统一供给，保证室内的消防用水。消防系统由室外消防管网、室内环状管网、地下消防水池及天面 消防水箱组成。室外消火栓水主要来自于市政给水管网，由市政给水管网上引出 两条 DN250 的给水管，在小区室外连接成环状管网，环管管径 DN250，在住宅区内的给水管上每隔 100 米左右设置室外消火栓 SS100，室外消火栓的间距不大于 120m，室外设置消防水泵接合器， 以便火灾时及时向室内消火栓管网和喷淋管网提供消防水。本项目最高塔楼为 25 层，建筑高度 72105、.45m，消火栓的静水压力 小于 1.0Mpa，按照规范，系统竖向不分区，室内消火栓系统给水区 域增压泵房增压供给，系统管网管线布置成环状。每栋住宅有两条出 水立管直接与环状管网连接，形成立体环状管网，各消火栓立管顶部 连通，立管管径 DN100。建筑物内任何部位均有两股消火栓的水枪 充实水柱同时到达；各消防箱配置水枪 1 支、水龙带 25m、碎玻按钮、警铃、指示灯等。消防水池总容积为 366m3，南区消防水池位于 C1 栋塔楼的地下 室，北区消防水池位于 A3 栋塔楼的地下室。南区屋面消防水箱设置在 C1 栋屋面，有效容积为 18m3，北区屋 面消防水箱设置在 A1 栋屋面，有效容积为 18106、m3。3自动喷淋系统 除了不能用水灭火的部位外，其余均设置自动喷水灭火系统。系统采用湿式喷水灭火系统。按中危险级级设计。 自动喷水灭火系统供水由集中的喷淋泵组供应，喷淋泵按其中最大用水量选型，系统由气压罐和补水泵维持压力，设湿式报警阀，在 楼内的门厅、走廊、库房等皆设消防喷头。自动喷淋系统经济适用房区分为一个区，廉租房区（含幼儿园） 分为一个区，竖向不分区。在建筑物室外每区各设一组水泵接合器（每组 2 个），供室内自 动喷水灭火系统使用；由于建筑高度超过 50m，为保证每个报警阀组 供水的最高与最低位置喷头的高程差小于 50m，塔楼喷淋给水分别接 自 2 个报警阀。北区设置 7 个湿式报警阀，107、南区设置 8 个湿式报警阀， 报警阀前为环状管网。自动喷淋系统每个喷头的保护面积在 12 左右，湿式报警阀安装在泵房内，每组湿式报警阀安装的闭式喷头数不超过 800 个。 发生火灾时可以通过多种方式启动喷淋水泵。如报警阀压力开关连锁启泵，在消防控制中心启动，在消防水泵房就地启动，通过稳压泵的压力控制启动。5.2.4 气体消防在发电机房、设备机房、变配电房等设置全淹没气体灭火系统。 气源选用 S 型气溶胶预制灭火系统，并配置专用消防报警控制系统， 扑救电气火灾。当某一个防护区内，发生火灾，首先由两种不同的火 灾探测器探测到火灾，将信号传至控制室，再由控制室打开选择阀， 然后启动容器阀，通过管道，108、由喷头向防护区喷射扑灭火灾。系统设 置自动、手动两种启动方式。5.2.5 灭火器配置 本建筑物属中危险级，变配电房为带电类，其余公共部分的火灾种类为 A 类，按建筑灭火器配置设计规范，每个消火栓箱内配置 2 个手提磷酸胺盐干粉灭火器。地下车库入口处配置推车式磷酸胺盐 干粉灭火器。5.2.6 管材选择室内消防给水管道采用内外壁热浸镀锌钢管。管径DN100 采 用丝扣连接，管径DN100 采用卡箍连接。消防给水系统泵房内、 地下室的阀门采用明杆闸阀，吊顶内的阀门可以采用有明显启闭标志 的蝶阀，球墨铸铁材质。阀门公称压力 1.6Mpa。报警阀前后、水流 指示器前的阀门采用信号阀门。消防管材、阀门和系109、统组件必须符合 国家现行的相关标准，并经国家固定灭火系统质量监督检测测试中心 检测合格。5.3 供电系统5.3.1 采用的设计规范和标准1民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）2火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）310kV 以下变电所设计规范（GB50053-94）4低压配电设计规范（GB50054-95）5城市电力规划规范（GB50293-99）6城市电力网规划设计导则7电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）835110kV 变电所设计规范（GB50059-92）9220500kV 变电所设计技术规程（SDJ2-88）10变电所总布置设计技术规程（DL/T505110、6-96）11通用用电设备配电设计规范（GB50055-93）12建筑照明设计标准（GB 50034-2004）13建筑物防雷设计规范（GB50057-94，2000 版）14建筑设计防火规范（修订本）（GBJ16-87，2001 版）15建筑物抗震设计规范（GB50011-94，2001）16住宅设计规范（GB50096-1999，2004 版）17人民防空工程设计防火规范（GB50038-98 ，2005 年版）18高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95，2005 版）19汽车库、修车库、停车厂设计防火规范（GB50045-95，2001 年版）20建筑物电子信息系统防雷技术规范（111、GB 50343-2004）21公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）22XX市重点建设工程设计通则（试行稿）5.3.2 供电电源及负荷性质 XX保障性住房建设项目地址位于天河区广园快速路与车陂路交界的西北侧，为XX氮肥厂旧址。其北侧为北环高速公路，南侧是 广园东快速路，东侧落是东环高速公路、车陂路，西面为规划道路。 根据XX市XX新社区保障性住房建设项目的修建性详细规划，该地 段已规划建设有较完善的市政供电线路，在广园快速路以北，大观路 以西，原XX厂区南部地块正在新建 110kV XX变电站，主变容量 为 363MVA，可满足本项目的建设和今后的正常运作、发展需要。 根据项目用电112、要求，对居住区的 10kV 高压供电系统,采用环网式用 10kV 电缆直接引至本工程公变和专变的变配电房，经变压后向其它 用电负荷供电。重要负荷采用两个不同低压母线段双回路供电的方 式。按照我国现行的电压标准，保障性住房园区按二个电压层次考虑， 高压为 10kV，低压为 380V/220V。项目设有住宅、社区服务场所（包括居民健身场所、居委会、老 年人服务站、文化室以及物业管理用房等）、商铺、幼儿园、肉菜市 场以及垃圾收集站、电信端局、消防站、车库和公用设备区等部分。 项目的消防水泵、消防电梯、防排烟设施、火灾自动报警、闭路电视 系统、事故照明、主要通道照明、疏散指示标志等消防设施及保安监 视113、系统电源为一级负荷，通信、控制中心等弱电机房、客梯、生活泵为二级用电负荷，其它均为三级用电负荷。 根据项目负荷等级情况，为满足上述负荷对供电连续性及可靠性的要求，本项目设置 440kW 和 550kW 柴油发电机组两台作为应急电 源。应急柴油发电机组与市电设有机械联锁和电气联锁，不能并网运 行。当两路 10kV 电源同时中断供电时，能在 15 秒内自动启动柴油 发电机组对下述几个范围的负荷供电：消防设备用电、消防水泵、消 防电梯、事故照明及疏散照明用电、保安设施、通迅、报警装置等设 备用电、业务与管理电脑系统用电等。5.3.3 用电负荷计算 本项目负荷计算是根据负荷性质按负荷密度法和需要系数法114、进行估算。负荷计算指标分别为：住宅按 4kW/户；商业及公建配套面 积按 100W/m；地下设备机房、车库按 30 W/m；室外地面停车场、 广场、室外道路按 30W/m；其它设备综合按 5W/m，估算出项目低 压用电负荷约为 23031kW。项目负荷计算结果为：低压母线有功计算负荷 Pjs=14721kW，补 偿后功率因数达 0.90；视在计算负荷 Sjs16357kVA，详见表 5.3-1。表 5.3-1电气负荷估算计算表序号内容估算负荷(kW)同期系 数(K)计算负荷(kW)功率因数COS视在负荷(kVA)1住宅177840.8142270.92商业2770.82210.93配套公建70115、80.85660.94其他建筑面积8630.76040.95地下及架空13500.56750.96道路及绿地7180.53590.97其它设备13320.56660.98小计23031173190.9192439累计195770.85147210.9163575.3.4 配电系统1、变配电所设置根据负荷计算结果，有功计算负荷为 14721kW，考虑功率因数 补偿到 0.9 ，变压器负荷率为 80%，估算出项目总装机容量为 20446kVA。考虑项目的功能要求特点及建设单位未来发展的需求， 本工程拟在地下一层设置 12 个 10kV 集中变配电站，站内设置 27 台 变压器，容量为 24x800116、kVA+1x1600kVA+1x800 kVA+1x400 kVA，实 际需增容量为 22000kVA。其中专用变压器有：变压器 1800kVA 为 廉租房小区地下室用电、变压器 11600kVA 为经适房小区地下室用 电、变压器 1400kVA 为幼儿园，肉菜市场等用电；其它变压器 24x800kVA 为住宅公用变压器，公变房向住宅及其水泵、电梯等供电。 发电机供所有消防及一级负荷，容量为 1440kW+1550kW，廉租房 区 1 套备用功率 440KW，经适房区 1 套备用功率 550KW 柴油发电机。2、低压配电系统10kV 两段母线下的变压器尽可能成组配置，变压器的低压母线 由两台不117、同变压器供电，在配电系统的低压侧，低压母线接成单母线 分段方式，母线间设置联络开关，并设自动投入装置。正常情况变压 器分列运行，低压母联开关处在分闸状态，当一条 10kV 回路中断供 电时或一台变压器发生故障时，母线联络开关进行切换并迅速自动投 入供电，以保证用电的可靠性。功率因数补偿采用低压集中自动补偿 方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的变 压器侧功率因数在 0.9 以上。低压配电系统选用 TN-S 供电及接地系 统，采用 380V/220V 三相四线制供电。发电机电源与市政电源的切换在低压配电柜侧完成。市电开关与 发电开关之间设机械电气联锁，防止发动机向市电网倒供电118、。需要发 电机电源的部分采用分割母线，空气断路器母联。变压器至低压配电 柜采用密集式母线槽上出上进。低压配电柜出线侧原则上采用电缆桥 架配线上方出线。3、主要设备10kV 变电所主要设备见表 5.3-2。表 5.3-210kV 变电所主要设备表名称规格、型号单位数量备注电力变压器SCB10-400/10台1电力变压器SCB10-800/10台25电力变压器SCB10-1600/10台110kV 开关柜KYN1/10(Z)手车式开关柜台40VK-10 真空断路器低压配电屏GCL 抽出式开关柜台150低压静电电容柜GZJ台27柴油发电机组440kW，0.4kV台1地下室柴油发电机组550kW，0.119、4kV台1地下室5.3.5 火灾自动报警与消防联动控制系统1系统组成 火灾自动报警与消防联动控制系统组成主要有：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话系统；电 梯运行监视控制系统；应急照明控制及消防系统接地。2消防控制中心 项目消防控制中心设在首层，每个区一个。中心内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT 显示器、 打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS 电源设备等。3火灾自动报警 在各单体建筑的每层设置多个楼层显示器，对建筑物实行监控。各单体建筑每层烟感应器及温度感应器对各建筑物实现监测，并配有 一定数量的破玻手动报警按钮。除120、了设置常用的烟感、温感探测器外， 在各重要的功能区等地方，设置红外线探测器，对该区进行监控。系 统设置专用火警电话对外联系，同时对广播系统进行切换作火灾应急广播。4消防自动控制系统 系统对各单体建筑物内的消防负荷（排烟风机、喷淋泵、消火栓泵、正压风机和消防电梯等）、重要负荷（消防中心、电话机房、弱 电竖井）等均采用双回路供电，末端配电箱处设双电源自动切换开关， 自投自复。消防设备应具有通过楼宇自控系统实现火灾报警联动、就 地控制和强制远控功能，火灾时对建筑物内的消防水泵、自动喷水灭 火系统、排烟风机、气体消防动作开关，电梯等实现联动控制。生活 水泵、污水泵和排水泵等采用水位自控、超水位报警，消121、防加压泵采 用压力自控。给排气风机等具有就地检测控制，火灾发生时，接受火 灾停止联动控制。5.3.6 电气照明系统 电气照明分工作照明、站场照明、事故应急照明、疏散照明、清扫照明灯系统。 事故照明和正常照明同时使用，照明电源自动切换。对比较分散的事故照明采用设置应急照明灯的方式。在楼梯间出入口、疏散通道、 停车场设疏散诱导照明，照度标准值详见表 5.3-3。表 5.3-3照 度 标 准序号名称参考平面及其高度照度标准值（Lx）1走廊地面1002住宅地面751503地下车库地面754广场及道路地面205停车场地面10照明分别根据场所和设施的用途，按照设计规范而定。住宅采用 日光灯照明和节能灯，走122、道和控制室采用日光灯照明；灯具选择注意 考虑实用、经济、美观、易维修保养等方面因素，尽可能选择高光效、 高显色性、低眩光的光源和灯具。变配电所、消防控制室、弱电机房、（消防）水泵房、（消防）楼 梯间、（合用）前室、大堂等公共场所均设置应急照明；在走廊、安 全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置 疏散指示，疏散走道地面照度不低于 1lx，楼梯间地面照度不低于 5lx， 应急疏散照明灯及疏散指示灯均自带电，电池持续工作时间不小于 30min。在各栋住宅总开关处，设 300500mA 的漏电断路器。建筑物外部绿地与道路，分别选用草坪灯、投光灯、彩灯和各种 各样特别形式灯具，配合123、自然、和谐、优美的景观，营造浪漫、轻松、 休闲的氛围。主要道路照明可采用高压钠灯。5.3.7 防雷接地按项目所处位置特点计算，本项目建筑属于第二类防雷建筑物。 按照有关设计规范，建筑物应有防直击雷、防雷电感应、防雷电磁脉 波、弱电系统防雷的措施，并设置总等电位联接、楼层等电位联接、 浴室及弱电机房局部等电位联接。计算机电源系统、有线电视引入端、 电信引入端设过电压保护装置；电梯机房、消防控制室、计算机网络 机房、电讯机房、安防控制室、建筑设备监控室等弱电设备用房的接 地利用大楼统一接地装置，独立设引下线，并设置等电位联结网络和 专用的局部等电位接地端子板。在建筑顶层采用装设避雷网（带）接闪器，124、利用钢筋混凝土板、 梁柱和基础的钢筋焊接成环形接地网。为防雷电波侵入，电气设备保 护接地就近与环形接地网相连，并将电缆进出线的进出端和电缆的金 属外皮、钢管与电气设备接地相连。接地电阻小于 1。在大楼四周，可在场地空旷的地方，加设避雷针，使各类活动的 人员，均在防雷保护范围之内。设置避雷针时除计算保护范围外，还 应注意和环境结合考虑，不影响场地景观与人员活动。5.4 弱电系统5.4.1 设计依据1.城市公共建筑和住宅小区通信设计标准（GB/3200P-006-93）；2.有线电视广播系统技术规范（GY/T106-92）；3.有线电视系统工程技术规范（GB/50200-94）；4.综合布线设计规125、范(GB50311-2007)。5.4.2 设计内容本工程只做埋管设计。电信、有线电视楼宇对讲及电脑网络系统 仅作末端到户管路设计，具体实施时，系统方案及开通调试由相关部 门负责。设计内容主要包括：1.电信工程；2.有线电视工程；3.综合布线。5.4.3 电信工程为了满足新社区近、远期建设的需要，同时考虑节约初期投资和 减少运行费用，拟由由市政电信部门直接为各住宅提供电话服务。本 项目预留相关机房及线路路由。项目按每户 1 对电话线配置；电信端局、消防站等公建及商业配套按需设置，一般按每 60 设置 1 门考虑。并在每栋首层设对讲主 机，每户入口处设无可视对讲系统。5.4.4 有线电视工程项目126、按每户 2 套电视设置；电信端局、消防站等公建及商业配套按需设置，一般按每 100 设置 1 门考虑。 项目拟由市政有线电视部门直接为各住宅、配套公建提供有线电视服务，本项目预留相关机房及线路路由。拟设置 860MHz 双向邻频有线电视系统，信号采用光纤，由市政 有线电视系统网络引来。提供给用户的电平范围为 6080dBuv。所 选设备部件及材料应符合国家现行有关标准的规定。5.4.5 综合布线为了社区弱电管线敷设的一致性，便于管理和维修，线路穿越道 路或进户时，均须预埋配管并且留一根备用。在社区道路上分别敷设 D8、D12、D16、D18、D24 的通信管道，其中 D8 为最小管道规格， 其127、包含了 3 孔通信、3 孔数据（信息等）、1 孔有线电视、1 孔备用。 主干道路的管群考虑包括现有的多家固话网络公司，因此占据较多管 孔；移动网络公司在组团内设基站，由基站至主干管道预 2-3 孔；有线电视预 2-3 孔；信息网络分别考虑办公网、消防及智能监控等用途预多孔。每户网络按 1 根超五类非屏蔽四对对绞线配置(UTP-5e)。 管道主要埋设在人行道上，通信管道采用 110mmPVC 管，主干路由直线距离不超过 100 米应设置检查人孔 1 个。通信管道埋设深 度覆土大于 0.7 米，坡度大于 0.3%。5.5 通风空调系统5.5.1 编制依据1住宅设计规范（GB 50096-1999（128、2003 年版）；2采暖通风与空气调节设计规范（GB500 19-2003）；3建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 (2005 版）；5汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；6汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；7公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；8夏热冬暖地区居住建筑节能规范（JGJ75-2003）；9公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；10国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力(2009 版)。5.5.2 建设内容1建筑地下室设备用房、车库、卫生间及设备用房平时通风系统；129、2建筑的防排烟系统。5.5.3 机械通风系统1.室外设计参数表 5.5-1室外设计参数参数干球温度湿球温度大气压力 Kpa季节空调通风夏季33.531.028.0100.452.机械通风系统 天面层各电梯机房设置机械排风，自然补风；首层各电房设置机械排风系统，自然补风。 地下一层停车库地下层停车库设机械进风系统和排风系统，用以满足该部位设备的通风要求。机械通风系统按防火分区设置。设有直 接对外车道的防火分区进风由车道自然补进，其余的防火分区由风机 经管井机械补进。地下车库排风量按每小时 6 次换气次数计算。各层公共卫生间排气量按 1015 次/时换气次数考虑。均设有导 管式排气扇、管道风机或百130、叶窗排气扇直接排出室外。地下室的设备用房设机械排风系统，补风由风机送至设备用房走 道，再经短管利用负压引入室内，以满足该部位设备的通风要求。换气次数见表 5.5-1。表 5.5-1设备用房及汽车库换气次数房间功能换气次数（次/时）房间功能换气次数（次/时）双公变综合房按实际发热量计算公变低压房15公变房15水泵房6发电机房6（平时通风）汽车库6气瓶房6自行车库36电信交接室65.5.4 防排烟系统1.防烟系统 所有地上住宅消防电梯合用前室采用自然排烟，每层的开窗面积大于 3 。C、D、E 栋楼梯间采用自然排烟，每 5 层的开窗面积大 于 2 ；A、B 栋楼梯间不满足自然排烟条件，采用机械加压送131、风系 统，每隔一层设置自垂百叶送风口，当发生火灾时即启动风机进行加 压送风。地下室合用前室采用机械加压送风，风机设在首层。地下室 的楼梯间采用机械加压送风，与地上防烟楼梯和用加压风机。2.排烟系统 按照高层民用建筑设计防火规范的相关规定，满足自然通风条件的区域，采用自然排烟方式。当大楼发生火警时，除消防用送风、 排烟风机和加压风机外，其余通风设备应自动切断电源。地上所有不符合自然排烟的内走道及不具备自然排烟条件而需 排烟的房间或中庭均设有机械排烟系统。地下室汽车库和自行车库均设置排烟系统和排风系统合用系统， 系统的排风、排烟量，按换气次数不小于 6 次计算，设备房排烟量按 60m3/m2h 计132、算。排烟系统按防烟分区设置，每个防烟分区不大于2000m2，防烟分区不跨越防火分区；排烟量按换气次数不小于 6 次/h 计算。地下室各防火分区均设机械送风系统，送风量不小于排烟量的 50%，有直接对外车道的防火分区可利用车道进行补风。排烟风机采用消防专用轴流式通风机。排烟风机及消防送风机布 置在机房内。排烟风机的入口处安装防火排烟阀，动作温度为 280，与风机联锁，输出电信号。地下室超过 20m2 的设备用房内走道采用机械排烟系统，同时设 有机械送风，送风量不小于排烟量的 50%。5.5.5 空调系统从使用目的和功能出发，本着节省投资、本项目不统一设置空调 系统，但应预留分体空调安装位置。幼儿133、园、商铺由使用用户自行安 装。5.6 燃气系统5.6.1 编制依掘1高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95（2005 年版）；2城镇燃气设计规范（GB50028-93（2009 年修订版）；3输气管道工程设计规范（GB50251-94）；4广东省人民政府广东省燃气管理条例（1998）；5城市天燃气管道工程技术规范（DBJ08-65-97）；6XX市煤气公司企业标准城市燃气输配及应用工程技术暂 行规定(设计篇)。5.6.2 燃气气源根据高层民用建筑设计防火规范，“高层建筑内使用可燃气体 作燃料时，应采用管道供气，使用可燃气体的房间或部位宜靠外墙设 置”。本区规划燃气气源为天然气，采用管道134、供气方式。据了解，广 氮小区红线外已有燃气管网，可供本区燃气管道接入。5.6.3 燃气用量预测 项目用气主要为居民日常生活用气和部分商业用气，安置区内总户数为 4446 户，规划总人数为 14227 人，根据XX市居民用气量标 准取每人每年 68 万 Kcal/ yrcap 计算，考虑到月不均匀系数 1.27、日 不均匀系数 1.16，燃气热值为 9474 Kcal/Nm，该项目日常生活年度 用气量预测为 157.96 万 Nm，详见表 5.6-1。表 5.6-1燃气需求预测表序号项目人数用气量标准（Kcal/yrcap）月不均 衡系数日不均衡 系数用气量（1104Nm3/ yr）1生活用气1135、42276800001.271.16150.462商业用气按照 5%计算7.523合计157.965.6.4 燃气供应工程方案分别由红线外燃气干管引 DN200 中压燃气管到调压站，经降压 后提供给小区内住户以及商业等服务业用气；低压管沿路网呈枝状布 置，小区市政路下规划 DN100 低压燃气管。5.7 垂直交通系统本工程竖向交通以电梯为主，设置电梯 37 部。其中乘客电梯 24部，消防电梯 12 部（与乘客电梯兼用），客货梯 1 部。分布于各栋 住宅中部交通核心筒，保证使用和疏散要求。另外，肉菜市场及幼儿 园各设 2 部疏散楼梯。建议选用集成变频驱动、微机控制、模块化系 统及先进的自检程序为136、一体的全电脑控制电梯，同时可以与监控系统 接口，实现远程监控功能。第六章 环境保护6.1 环境质量标准及排放标准1中华人民共和国环境保护法，1989 年 12 月；2.中华人民共和国水污染防治法，1996 年 5 月修正；3中华人民共和国大气污染防治法，2000 年 4 月修正；4中华人民共和国环境噪声污染防治法，1996 年 10 月；5中华人民共和国固体废物污染环境防治法，1995 年 10 月；6中华人民共和国水污染防治法实施细则（2000 年 3 月 20日，国务院令第 284）； 7环境空气质量标准（GB3095-1996）；8城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；9建设项目环137、境保护管理条例(1998)；10大气污染物综合排放标准（GB1629-1996）；11污水综合排放标准（GB8978-1996）一级标准；12广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）中的第二时段 一级排放标准；13地面水环境质量标准（GB3838-2002）；14广东省大气污染物排放限值（B44/27-2001）第二时段中 一级排放标准限值；15饮食业油烟排放标准(GB18483-2001)；16建筑施工场界噪声限值（GB12523-96）；17其他有关的法规与标准。6.2 环境现状6.2.1 XX市环境现状2004 年，XX申亚成功后，紧密结合“2010 年一大变”、举办“绿 色亚138、运”和实现“天更蓝”的目标，在“一年一小变”、“三年一中变” 环境综合整治取得阶段性明显成效的基础上，制定实施了 8 个阶段持续推进的空气污染综合整治行动计划，二氧化硫年排放量从 2004 年的 18.5 万吨下降到现在的 8.5 万吨以下，降幅超过 54%，提前完成“十 一五”减排 43的目标，减排幅度分别相当于国家、省平均减幅目 标的 4.3 倍和 2.9 倍，并由此带动了工业污染全面减排；机动车污染控制 7 年跨上三个新台阶，在机动车保有量从 172.2 万辆增加到 212.7 万辆情况下，与机动车排放相关的大气污染物总体下降了 30%。环境 空气质量创下了 2004 年申亚成功以来最佳139、水平，前 11 个月空气质量优良率 97.6%，比 2004 年提升 13 个百分点。 XX市空气质量统计情况详见表 6.2-16.2-3；XX市气象、绿化及城市公共设施情况详见表 6.2-4。表6.2-12008年的全市空气质量统计情况表统计指标空气质量状况出现天数首要污染物出现天数API 范围优良轻微污染轻度污染中度污染中度重污染重污染二氧化硫二氧化氮可吸入颗粒物2008 年 1 月0000000000002008 年 2 月0000000000002008 年 3 月310100000113281202008 年 4 月1017100006319241102008 年 5 月112000140、000212830962008 年 6 月188000001201426662008 年 7 月1813000007024311002008 年 8 月1614000001801221702008 年 9 月72200000502429872008 年 10 月52300000102724822008 年 11 月72200000012823912008 年 12 月021100000072452128注：空气质量日报从 2000年6月5 日开始表6.2-22009年的全市空气质量统计情况表统计指标空气质量状况出现天数首要污染物出现天数API 范围优良轻微污染轻度污染中度污染中度重污染重污染二141、氧化硫二氧化氮可吸入颗粒物2009 年 1 月720400000427141272009 年 2 月720100000028361082009 年 3 月1118200000328181112009 年 4 月423210000129231672009 年 5 月82300000512518702009 年 6 月121800000622227912009 年 7 月256000001811219712009 年 8 月191200000822116802009 年 9 月92000000602321712009 年 10 月52600000003120992009 年 11 月1114400142、002720181322009 年 12 月62140000013024115注：空气质量日报从 2000年6月5 日开始表6.2-32010年的全市空气质量统计情况表统计指标空气质量状况出现天数首要污染物出现天数API 范围优良轻微污染轻度污染中度污染中度重污染重污染二氧化硫二氧化氮可吸入颗粒物2010 年 1 月718600000229231242010 年 2 月1414000001126151002010 年 3 月1415200000328201192010 年 4 月141600000152420992010 年 5 月151500000003030702010 年 6 月8220143、0000102928972010 年 7 月92100000003034652010 年 8 月82300000003143912010 年 9 月52500000003034862010 年 10 月102100000103027762010 年 11 月42600000003041842010 年 12 月6250000000311586注：空气质量日报从 2000年6月5 日开始表6.2-4XX市气象、绿化及城市公共设施情况序 号指标名称2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年1市区全年平均温度（）22.822.923.223.02144、2.822.722.823.22市区全年相对湿度（%）76767675727475723全年降雨量（毫米）1778.82544.51703.51473.81506.31938.22265.51613.24全年日照时数（小时）1690.11630.81555.71896.61917.01495.51373.71688.95建成区绿化覆盖率（%）-31.4432.6434.1935.0336.3836.7937.146建成区绿地率（%）-27.8828.6730.2632.6233.2033.5233.877人均公园绿地面积（平方米）7.87*8.05*8.59*9.44*10.34*11.32*145、12.02*12.62*8道路长度（公里）205242104447457148645076520853359道路面积（万平方米）2805589961946563770683258663900010排水管道长度（公里）19523099339338134285482751575548在水环境保障方面，XX制定实施了一系列水污染防治的政策法 规和工作方案，对饮用水源保护、工业废水治理、流域污染整治、污 水处理系统建设、河涌综合整治和农村生活污水处理开展了有史以来 最大规模的整治，中心城区实现污水处理全覆盖，截至 2009 年底， XX市已相继建成猎德、大坦沙、沥滘、西朗、前锋、开发区、东区、 永和、146、大沙地、花都、南沙、从化、增城荔城、龙归、竹料、九佛等 17 座污水处理厂，我市生活污水集中处理率达到 81.06%，具体情况详见下图；全市每天有 71.3 万吨工业废水经处理达标排放，达标率 96.51%，工业排放占全市水污染负荷的比例从上世纪末的 80%左右 下降到目前的 20%左右，连续 4 年出色完成上级下达的化学需氧量减 排任务，连续 5 年成功举办横渡珠江活动，饮用水源地水质实现 100% 稳定达标。6.2.2 项目选址环境现状 拟建工程位于XX市天河区，广园快速路与车陂路交界的西北侧，为XX氮肥厂旧址，现已改造成建材、二手商品大型卖场。周边 绿化葱郁，地势平坦，已开发了中海康城、147、凤凰城、骏景花园、旭景 花园、棠德花园等多个大型楼盘，加上棠下、车陂等多个拥有大量出 租屋的城中村，周边居住氛围已经非常浓郁，但基地周边配套尚匮乏， 缺乏大型的超市、购物店、医疗中心以及休闲娱乐场所。XX地块与奥林匹克体育场一路之隔，其北侧为北环高速公路， 南侧是广园东快速路，东侧有东环高速公路、车陂路，西面为规划道 路，地理位置优越，拥有“五横三纵”的便利交通。6.3 影响环境因素分析6.3.1 施工期污染源分析 项目建设过程污染源主要有：施工机械和机动车辆行驶排出的废气；施工过程粉尘对大气的影响；施工过程施工机械和设备、运输车 辆等造成的噪声；施工人员生活垃圾等固体废弃物丢弃等。6.3.2148、 项目运行阶段污染源分析1污水 项目营运时发生的污水主要来源于居民生活污水、餐饮污水、清洁地坪废水等。2废气 日常生活的废气主要包括居民使用液化气产生的燃烧废气、食品加工过程产生的油烟废气、汽车排放的废气和备用发电机房排放的烟 气。3固体废弃物污染项目产生的主要固体废弃物包括生活垃圾、食物残渣、绿化修剪 的植物垃圾。4噪声污染 主要来自行驶中的交通车辆以及设备房机械的运转。6.4 综合治理措施6.4.1 施工期间治理方面1合理安排子项目的工期 为保证一个好的工作环境，凡在布置上与居民生活区靠近的基础设施，其竣工期应同步或超前。2减少扬尘污染 工程施工中如有泥土挖出，必须及时运走或用于填埋平整土149、地，运输时施工单位应在装车时不超载，防止沿途洒落；不运走的泥土在 旱季时及时洒水，防止扬尘及保持永久性道路的清洁。建设期水泥用 量很大，拟采用商业混凝土，可减少水泥粉尘污染，并节约大量的水 泥包装纸袋，有利环保。3施工噪声的控制 施工开挖、运输车辆行驶、发动机声、打桩机、混凝土搅拌以及压路机声等造成施工噪声，施工单位使用的机械设备应为低噪声机械 或采取降噪措施。4施工现场废物处理 施工单位应及时清理施工现场的生活废弃物，也应教育施工人员不要随意乱丢废弃物，以保证现场环境卫生质量。5倡导文明施工 要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对他人工作的影响，提供文明施工，并及时解决施工对环境影响的问题。150、 6建立污染紧急处理机制 应变项目可能产生的污染问题，建立污染紧急处理机制。6.4.2 项目建成后污染源治理措施1水治理 排水系统采用分流制，污水和雨水分别采用独立的排水系统。项目建成后产生的生活污水拟采用三级化粪池处理，再排入市政污水管 网；雨水排入市政雨水管网。2废气治理 严格执行国家有关汽车尾气污染物排放标准，在主次干道两侧种植有一定抗性及吸污能力的树种；机械设备房排放的烟均需处理后， 达到国家和当地有关的标准方可排入大气，烟囱设计应符合规范要求 并美观实用，不影响建筑外观。厨房必须全部采用清洁能源，烹调过程中产生的油烟拟采用集气 罩汇集，经油烟净化器净化后高于邻近建筑物排放。地下停车场151、设有汽车尾气排烟设施，排风量按 6 次/h 换气量计 算，送风量按排风量的 50%计算，晚上送、排风量均减半，排烟口设 在规范要求高度以上。3噪音治理 对备用发电机、给水及消防水泵和风机等，应选用低噪音的优质机型；在噪音的传播途径上采取措施，设置隔声、隔震、消声、吸声 装置，尽量降低环境噪声，以达到国家标准。4固体废弃物污染 生活垃圾设置分类收集垃圾桶，定点收集，通过垃圾转运站转运至生活垃圾终处置设施，尽量做到物尽其用，再生和循环利用，针对 生活垃圾越来越严重的白色污染，提倡使用易分解的包装材料，逐步 禁止销售和使用一次性难以降解的包装品；建筑垃圾以填埋方式为 主。6.5 环境影响评价综上所述152、，项目建成投入使用后产生的污染物主要有生活污水、 餐厨油烟、高压水泵等运行时产生的噪声等。由于拟建项目为住宅建 筑项目，产生的污染程度较轻，且有相应的防治措施。因此，项目建 成后如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措 施，则对项目所在区域的环境质量不会产生太大的影响。第七章 节能分析7.1节能的意义我国经济快速增长，各项建设取得巨大成就，但也付出了巨大的 资源和环境代价，经济发展与资源环境的矛盾日趋尖锐，群众对环境 污染问题反应强烈。这种状况与经济结构不合理、增长方式粗放直接 相关。不加快调整经济结构、转变增长方式，资源支撑不住，环境容 纳不下，社会承受不起，经济发展难以为继153、。首先，节能减排是全面贯彻落实科学发展观、促进经济又好又快 发展的基本要求。我国当前面临着经济社会快速发展和人口增长与资 源环境约束的突出矛盾。目前我国的生态破坏和环境污染已经达到自 然生态环境所能承受的极限，为了使经济增长可持续，缓解巨大的环 境压力，必须以环境友好的方式推动经济增长。节能减排就是要从源 头预防污染产生，最有效地减少资源消耗，不排放废弃物，从而真正 解决当代中国的发展困境。其次，节能减排是应对全球气候变化的迫切需要。温室气体排放 引起的全球气候变化一直备受国际社会的关注。07 年以来，从世界 环境日、八国峰会、亚太经合组织(APEC)峰会到夏季达沃斯峰会等， 气候变化、节能减154、排几乎是逢会必谈的主题。目前，全球气候变暖已 经是一个不争的事实，这与使用煤炭、石油等化石燃料的过程中排放 二氧化碳的量密切相关。气候变暖是人类共同面临的挑战，需要国际 社会共同应对。中国作为发展中国家，尽管发展经济、消除贫困依然是我们的主 题，但在全球气候变暖的大背景下，也要主动承担节能减排的国际责 任。因为减少排放、保护环境是我们以人为本的发展理念的要求，是 我们可持续发展的内在要求。我们要努力走出一条低消耗、低排放、 高效益、高产出的新型工业化道路，努力实现经济发展和保护环境“双 赢”的目标，这是对世界可持续发展和应对气候变化的一大贡献。只 有坚持节约发展、清洁发展、安全发展，才能实现经155、济又好又快发展。 同时，温室气体排放引起全球气候变暖，备受国际社会广泛关注。进 一步加强节能低碳工作，也是应对全球气候变化的迫切需要，是我们 应该承担的责任。7.2执行标淮及有关标准和法规 用能标准和节能规范： (1)中华人民共和国节约能源法； (2)中华人民共和国建筑法； (3)民用建筑节能管理规定(建设部部长令第 76 号)； (4)节能中长期专项规划(发改环资20042505 号)； (5)中国节能技术政策大纲(2006 年)；(6)固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法(国家发展 和改革委员会令第 6 号）；(7)建设部建筑节能技术政策(建科1996530 号)； (8)广东省固定资产156、投资项目节能评估及审查暂行办法； (9)综合能耗计算通则 GB/T2589-2008；(10)公共建筑节能设计标准 GB50189-2005； (11)民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JCJZ6-95； (12)外墙外保温工程技术规程 JGJ144-2004； (13)民用建筑热工设计规范 GB50176-93； (14)建筑照明设计标准 GB50034-2004； (15)建筑采光设计标准 GB/T50033-2001； (16)民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-2008； (17)建筑幕墙物理性分析 GB/T15225； (18)建筑外窗气密性能分级及其检测方法 GB/T107157、-2002； (19)民用建筑节能条例(国务院令第 530 号)； (20)其他有关节能设计规范。7.3能耗分析7.3.1 建设过程中能源消耗种类和数量分析 本项目建设期为一年，建设过程中所消耗的能源主要是施工期间施工队伍生活用电和少量设备的部分的电能，在这里不作考虑。7.3.2 运营过程中能源消耗种类和数量分析 XX保障性住房，所用的能源主要是是电能、自来水和天然气。 项目能耗种类及数量见表 7.3-1。表 7.3-1项目能源年耗量表序号能源名称单位实物量折标煤量（t）备注1电能万 kWh3450.004240.05kWh 折标煤系数 0.12292天然气万 Nm3157.961918.11158、12.143 吨/万 m33自来水万 m3150.16385.910.257kg 标煤/m3吨标煤6544.077.3.3 能耗指标分析 本项目运营后的综合用能指标详见表 7.3-2。表 7.3-2综合用能指标估算表序号主要项目单位数据1建筑面积m23114682总投资万元135380.913本项目新增能耗量吨标煤6544.07单位面积综合能耗吨标煤/m20.021根据能耗指标分析，本项目的每单位面积平均综合能耗量为0.021 吨标煤/平方米。因此，本项目不属于高能耗的建设工程。7.4 节能措施7.4.1 项目所在地能源、材料供应状况分析 项目所需的主要原材料为各种电力、天然气和自来水等，厂家159、供应货源充足；XX市电能的供应除在夏季较紧张外，其余季节的供应 十分充裕；自来水的供应一年四季都很充裕。7.4.2 节能措施分析 节约能源是我国的一项基本国策。本项目的节能主要是建筑节能、设备节能以及管理节能。在建设方案选择时，尽可能采用节能新技术、新工艺，将低能耗 作为建设方案选择的主要考虑因素。7.4.2.1 建筑节能建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设 施等方面考虑。（1）节能建筑规划设计 根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间 距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等 热工160、特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维 护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想 的节能效果。（2）建筑朝向和平面形状 同样形状的建筑物，南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为 4:1 的建筑物，经测试表 明：东西向比南北向的冷负荷约增加 70%。 因此，选择合理的建筑 物朝向是一项重要的节能措施。空调建筑的平面形状，应在体积一定 的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷 负荷越小，能耗越小。（3）合理规划空间布局 如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敝，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调161、系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负 荷。（4）绿化对节能建筑的影响 绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声， 遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能 耗的有效措施。（5）增强建筑维护结构的保温隔热性能 改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍，围护结构的传热系数每增大 1W/m2K。在其 他工况不变条件下，空调系统设计计算负荷增加近 30%。所以改善建 筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，我国采暖 通162、风和空气调节设计规范(GBJ42)对空调建筑外维护的传热系数作 了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为 0.9-1.3，可采用玻璃 棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可呆用中空玻璃、顶层 架空隔热层等空气间层起隔热作用。（6）外墙的节能措施1）使用环保、节能型建筑材料 使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材 料与复合墙体固护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙 体外侧采用外贴挤塑聚苯板(XPS)外保温隔热材料。2）门窗的节能技术措施 尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维163、护结构面积的 30%，其能耗约占建筑总能耗的 2/3， 其中传热损失为 1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。所以在保 证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。提高门窗的气密性:有资料表明，房间换气次数由 0.8h-l 降到 0.5h-l。建筑物的耗冷可降低 8%左右，因此设计中应采用密闭性良好 的门窗。通过改进门窗产品结构 (如加装密封条)，提高门窗气密性。 防止空气对流传热。加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。尽量使用新型保温节御门窗：采用热阻大、能耗低的节能材料制 造的新型保温节御门窗(塑钢门窗)可大大提高热工性能。同时还要特 别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途164、是采光，但由于玻璃窗的耗冷 量占制冷机最大负荷的 20%-30%，冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉 负荷的 10%-20%，因而控制窗墙比在 30%-50%范围内时，窗玻璃尽 量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。合理控制窗墙比：窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大达两个 比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面 积及窗的面积。控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要 求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的 35%-45%。故在进行前 期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重 要的，一般北向不大于 25%；南向不大于 35%；东西向不大于 3165、0%。所有外门均选用有自闭功能的门，门窗采用塑钢门窗，玻璃为中空玻璃，以减少热能损耗。（7）屋面保温措施 本项目采用挤塑聚苯板(XPS)保温隔热材料作为屋面保温隔热材料。7.4.2.2 电气节能 备照明开关控制灯的数量不要太多，以利于管理及节能。对大面积照明，采用分区控制方式，增加灵活性，利于节能;室外照明采用 光敏控制器，以利节能;在窗边及人不经常去的地方单独设置面板开 关，以利节电。照明供电干线采用三相四线制供电，减少电压损失，三相照明负 荷尽量均衡，减少对光源发光效率的影响;使用高功率因数镇流器， 减少线路损失;合理布置照明配电箱，使照明电压保持在允许的电压 偏移之内。采用高效光源，主要166、采用高效荧光灯及紧凑型荧光灯。 根据规范要求，选择高效灯具，采用非对称光分布灯具，选用变质速度较慢的材料制成的灯具。7.4.2.3 通风节能（1）风机的单位风量耗功率不大于 0.32W/(m2/h)。（2）木工程机械通风系统采用的风机其总效率(含风机、电机及 传动效率)均大于 0.52。7.4.2.4 节水措施（1）供水器具、配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实 际情况，选择使用适用的节水器具，特别是卫生间要采用节水措施， 并选用节水型卫生洁具，以节约用水，减少污水排放量，提高节水效 益。（2）根据国家有关节约用水法律、法规的要求167、，在经济合埋和 卫生安全的原则下，实行污水再生和循环利用。使再生水用于绿地浇 灌、清洁、城市杂用等方面得到利用。（3）空调，发电机冷却水采用闭式循环系统。（4）加压供水系统采用变频调节全自动节能供水系统。7.4.2.5 建筑节材 建筑材料工业高能耗、高物耗、污染，是对不可再生资源依存度非常高、对天然资源和能源资源消耗大、对气污染严重的的行业，是 节能减排的重点行业。钢材、水泥和砖瓦砂石等建筑材料是建筑业的 物质基础。节约建筑材料降低建筑业的物耗、能耗，减少建筑业对环 境的污染，是建设资源节约型社会与环境友好型社会的必然要求。我国建筑业材料消耗数量极其惊人，但是反过来也表明我国建筑 节材的潜力十168、分巨大。建设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑 的指导意见(建科200578 号)就十分乐观地提出了“到 2010 年，全 国新建建筑对不可再生资源的总消耗比现在下降 10%;到 2020 年，新 建建筑对不可再生资源的总消耗比 2010 年再下降 20%”的目标。要 想实现上述目标，除了需要从标准规范、政策法规、宣传机制及监管 机制等方面入手外，发展建筑节材适用新技术将是保证建筑节材目标实现的根木途径。 就目前可行的技术而言，建筑节材技术可以分为三个层面:建筑工程材料应用方面的节材技术、建筑设计方面的节材技术、建筑施工 方面的节材技术。（1）建筑工程材料应用方面 在建筑工程材料应用技术方面，169、建筑节材的技术途径是多方面的，例如尽量配制轻质高强结构材料，尽量提高建筑工程材料的耐久 性和使用寿命，尽可能采用包括建筑垃圾在内的各种废弃物，尽可能 采用可循环利用的建筑材料等等。近期内较为可行的技术包括:1）可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料的工程应用技术，例 如外墙外保温技术、保温模板一体化技术等。该类技术可以节约大量 的粘土资源，同时可以降低墙体厚度，减少墙体材料消耗量。2）散装水泥应用技术。城镇住宅建设工程限制使用包装水泥， 广泛应用散装水泥;水泥制品如排水管、压力管、水泥电杆、建筑管 桩、地铁与遂道用水泥构件等全部使用散装水泥。该类技术可以节约 大量的木材资源和矿产资源，减少能源消耗170、量，同时可以降低粉尘及 二氧化碳的排放量。3）采用商品混凝土和商品砂浆。 例如商品混凝土集中搅拌，比现场搅拌可节约水泥 10%，使现场散堆放、倒放等造成砂石损失减少硼-硼。 4）轻质高强建筑材料工程应用技术，例如高强轻混凝土等。 高强轻质材料不仅木身消耗资源较少，而且有利于减轻结构自重，可以减小下部承重结构的尺寸，从而减少材料消耗。5）以耐久性为核心特征的高性能混凝土及其他高耐久性建筑材 料的工程应用技术。采用高耐久性混凝土及其他高耐久性建筑材料可以延长建筑物 的使用寿命，减少维修次数，所以在客观上避免了建筑物过早维修或 拆除而造成的巨大浪费。（2）建筑设计技术方面1）设计时采用工厂生产的标准171、规格的预制成品或部品，以减少 现场加工材料所造成的浪费。2）设计时遵循模数协调原则，以减少施工废料量。3）设计方案中尽量采用可再生原料生产的建筑材料或可循环再 利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。4）设计方案中提高高强钢材使用率，以降低钢材消耗量。5）设计方案中要求使用高强混凝土，提高散装水泥使用率，以 降低混凝土消耗量，从而降低水泥、砂石的消耗量。6）采用预应力混凝土结构技术。工程采用无粘结预应力混凝土 结构技术，节约钢材约 25 肌节约混凝土约 1/，且减轻了结构自重。 7）设计方案应使建筑物的建筑功能具备灵活性、适应性和易于 维护性，以便使建筑物在结束其原设计用途之后稍加改造即可用172、作其他用途，或者使建筑物便于维护而尽可能延长使用寿命。与此类似， 在城市改造过程中应统筹规划，不要过多地拆除尚可使用的建筑物， 应该维修或改造后继续加以利用，尽量延长建筑物的服役朔。（3）建筑施工技术方面建筑施工应尽可能减少建筑材料浪费及 建筑垃圾的产生:1）采用科学严谨的村料预算方案，尽量降低竣工后建筑材料剩 余率。2）采用科学先进的施工组织和施工管理技术，使建筑垃圾产生 量占建筑材料总用量的比例尽可能降低。3）加强工程物资与仓库管理，避免优材劣用、长村短用、大材 小用等不合理现象。我国社会经济可持续的科学发展面临着能源和资 源短缺的危机，所以社会各行业必须始终坚持节约型的发展道路，共 建资173、源节约型和环境友好型社会。7.4.2.6 管理节能（1）加强物业管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、道、 器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。（2）建立健全单位三级能源管埋网和节能贵任制。加强用电设 备的维护和管理，杜绝空负荷运行，提高设备运行率，同时防止污染， 减少用电损失，降低能耗，实现节电。（3）采用智能化控制系统，通过计算机综合备类型信息，对建 筑物内的照明系统、空调系统，给排水系统、消防喷淋系统和强弱电 能源管理系统进行合理调控，达到最佳的节能管理目标，实现按需服 务和控制。7.5 节能效果分析本项目从节能设计方面，通过采取改善建筑围护结构热工性能，提高设备、照明和174、空调的能效，以及采取供配电、给排水等方面的一 系列节能措施后，节能效果明显。符合公共建筑节能设计标准:广 东省实施细则DBJl5-51-2007 中强制性条文及节能指标。第八章 劳动安全与卫生8.1 设计原则及采用的标准8.1.1 设计原则1劳动安全及卫生必须惯彻“安全第一，预放为主”的方针， 根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程 设计采用的劳动安全及卫生技术标准。2因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全 及卫生措施工艺。3最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、 文明施工。8.1.2 采用的标准1.工业企业设计卫生标准(GBZ1-2007)；175、2.生活饮用水卫生标准(GB5749-2006)；3.民用建筑隔声设计规范(GBJ118-88)；4.工业企业厂界环境噪声控制标准(GB12348-2008)；5.建筑设计防火规范(GB 50016-2006)；6.采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)；7.建筑抗震设计规范(GB11-89) (2008 年版)；8.机械防护安全距离(GB12265-90)。8.2 危害因素和危害程度分析8.2.1 施工期危害因素和危害程度分析1土石方工程（1）在土石方工程施工期间，乱挖乱填不作支撑防护边坡坍塌 而造成人身伤亡，机具事故，填方不密实引起下沉失稳，明挖回填不 紧密导致地面沉陷。（176、2）乱弃土石方污染环境，作业场所排水不畅灌淹坑泡浸致使 边坡坍塌，不设沉淀池引起泥浆、砂石漫流，排入市政管道会堵塞渠 道，污染水质，污染环境。2建筑工程(含设备安装)（1）电气设备过载，泄漏，导致设备损坏，起火、触电，造成 对人员的伤亡，以及环境的污染。（2）机械设备失检、失灵，导致机具控制失灵，吊件坠落，塔 架倒坍等机毁人亡。（3）易燃易爆物品储存混装、过量，监守不严，导致火灾、爆 炸，造成违反治安条例及人身伤亡。（4）施工作业带边界不清、无栏栅挡板、保安灯、闪光灯等， 造成车辆通行、非施工人员进入现场，引起施工现场混乱，遭受破坏。（5）施工机械噪声、震动过大，妨碍对话，影响信号联络，从 而177、会妨碍作业安全，还会使作业人员造成不适感及耳聋。施工期危害因素程度分析见表 8.2-1。8.2.2 运营期危害因素和危害程度分析1运营期间危及劳动安全因素有：火灾、电气设备过载及供电 设备故障；排水系统不完善，建筑结构地震设计烈度设防未满足要求； 地面材料不防滑或防滑效果不明显存在安全事故隐患；应采取适当的 防范和控制措施，避免人员伤亡事故发生；排水管在长期运行中会产 生沉淀物，沉淀物发酵产生有害气体，由于排水管通风不畅，容易造 成养护人员的伤害。2运营期间影响卫生因素有：房屋通风空调不良引起环境空气 质量差；照明亮度不够及照明质量差；排水系统设施不完善，污水乱 排以及垃圾站设施不完备影响周边178、环境卫生。表 8.2-1施工期危害因素程度分析危害 类别危害因素危害程度1、 乱挖乱填不作支撑防护；1、 边坡坍塌易造成人身伤亡；填方2、 乱弃乱排不密实引起下沉失稳；明挖回填不紧密、易导致地面沉陷。土石方2、 弃土石方易污染环境，作业场所工程排水不畅灌淹坑泡浸易使边坡坍塌，不设沉淀池会引起泥浆、砂石漫流，排入市政管道会堵塞渠道，污染水质，污染环境。1、 机械设备失灵；1、 导致机具控制失灵，吊件坠落，塔架建筑工2、 电气设备过载，泄漏；倒塌等机毁人亡；程(含设3、 不设安全标志或设置不当2、 导致设备损坏，起火、触电，造成对备安装)人身生命的伤亡，以及污染的危害；3、 威胁安全，引起场区内运179、输通道混乱导致事故发生。易燃易混装、过量，监守不严引致失导致火灾、爆炸造成违反治安条例及可能爆物品落造成设备损坏，人身伤亡。储存安全作业带边界不清，无栏栅挡造成车辆通行、非施工人员进入现场，影施工板，保安灯，闪光灯等响施工现场混乱遭受破坏噪声施工机械噪声、震动过大引起妨碍对话、音响信号联络，会妨碍作 业安全；使作业人员造成不适感及耳疾。建设 材料含有毒有害并挥发、放射元素导致人身中毒、潜伏导致职业病8.3 安全卫生措施8.3.1 劳动安全措施1土石方工程期间，严格按照工程要求根据土石方工程施工的 有关规定、规范和规程开展工程施工，开挖后的断面按规定要求及时 支挡防护，及时衬砌；开挖产生的土石方180、运至指定地点存放，不能随 意弃土存放。2工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施工， 以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗， 做到各负其责，各施其职，严禁无证上岗操作。3易燃易爆品以及有毒有害物品的存放，应向有关部门申报， 并按照批准的存放地点和保管方式，设专人管理。4施工期和营运期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和 标准采取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修，杜绝设备因失 检、失灵而带病运行；种类电器设备应有警示标志，以防设备过载或 泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。5排水管道的养护人员在进入排水检查井养护时要配备防毒面 具，以防排水管中181、的有害气体对养护人员的伤害。8.3.2 卫生方面措施1工程施工弃渣土应引起高度重视，要严格按照政府所颁布的 各项管理条例实施预防，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污 染环境。2施工期间所产生的污水，应通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，排出前应作沉淀及分离处理。3施工期所产生的废气，应控制在市环保部门规定的排放标准， 严禁超标排放造成污染。4对产生的有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，应根据有害 物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通 风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周 围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的 标准182、。5对操作高噪声、振动设备的工作人员，应配备隔音耳塞并对 设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。第九章 组织机构及人力资源配置9.1 项目建设期的组织机构和定员本项目的业主单位是市住房保障办，市住房保障办是XX市国土 和房管局下属的局级事业单位。本项目在建设期间由市住房保障办负 责组织项目的实施工作，具体包括项目的前期工作、组织设计、监理、 施工招标工作（委托）、施工管理和组织工作、项目的验收组织工作 等各项工程建设管理工作。本着精简、效能的原则，市住房保障办为本项目预计定员为 15人，组织架构见图 9.1-1。市住房保障办项目管理部项目经理技术 组合同 造 价 组现场 组支持 服 务 183、组图 9.1-1组织架构本着精简、效能的原则，项目建设管理期间，市住房保障办为本 项目预计定员为 15 人，定员情况见表 9.1-1。表 9.1-1定员一览表序号岗位单位数量一项目经理人21.1总经理人11.2副经理人1二技术组人52.1组长人12.2工程师人22.3项目管理员人2三合同造价组人33.1造价师人23.2合同管理人1四现场组人34.1主管人14.2专业管理人员人2五支持服务组人25.1对外联系15.2协调人员1六合计人159.2 项目运营期间的管理项目建设完成并验收合格后，由市住房保障办按照廉租房相关政 策进行租赁后，采用社会化的方式，交由专业的物业管理公司进行小 区日后的日常维184、护管理工作。第十章 项目建设模式、实施进度及招投标10.1 项目建设模式目前，XX市建设保障房所采取的模式主要有以下四种：市政府 投资、区政府自筹资金、单位利用自有历史用地集资建设和引入社会 资金建设，本项目拟采用政府投资的模式进行开发建设。10.2 项目实施进度计划按照项目业主的要求，本工程计划于 2012 年 5 月底建成完工。 在工期短、难度大的情况下，应合理安排工程进度，既要保证施工安 全，又要力求紧凑，互相衔接，适当交叉作业，以利于缩短建设周期， 保证按时、按质完成项目建设。具体的进度控制如下：1前期工作2010 年 3 月前；2项目报建工作2011 年 3 月前；3初步设计及施工图185、设计2011 年 3 月前；4. 征地拆迁2011 年 3 月前；5招标工作电梯招标2011 年 1 月前；外水、外电、燃气招标2011 年 6 月前；园林绿化、智能化系统招标2011 年 8 月前；6基坑支护2010 年 3 月中前；7土方开挖2010 年 6 月底前；8桩基础2010 年 7 月2010 年 9 月底；9地下室工程2010 年 10 月2011 年 3 月底；10主体工程2011 年 4 月2011 年 9 月底；11安装及装修工程2011 年 10 月2012 年 3 月底；12外水、电及市政绿化工程2011 年 4 月2012 年 5 月中；13项目竣工验收2012 年186、 5 月。10.3 项目招投标按照中华人民共和国招标投标法、广东省实施中华人民共 和国招标投标法办法的有关规定，组织项目的招标投标工作。本 项目的招标范围为：勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的 采购。本项目的招投标由业主单位委托招标代理单位组织进行。工程招标方式为公开招标，通过公开招标，可以在较广的范围内 择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的施工企业， 以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影 响。招标人和投标人均需遵循招标投标的有关法律和法规。招标程序 为：申请招标、准备招标文件、发布招标公告、进行资格预审、确定 投标人名单、发售招标文件、组织现场考187、察、召开标前会议、发送会 议纪要、接受投标书、公开开标、评标、定标、发出中标通知书、商 签合同。招标基本情况表详见表 10.3-1。表 10.3-1招投标基本情况表项目名称： XX市住房保障办南洲路保障性住房项目招标组织形式招标方式不采用 招标 方式招标范围招标估算金额投标单位拟划分标段委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标（万元）资质等级要求（个）勘察设计建筑工程安装工程市政工程监理设备重要材料其它情况说明：建设项目单位盖章第十一章 投资估算与资金筹措11.1 投资估算11.1.1 编制依据1国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法 与参数的通知（发改投资20061325188、 号）；2投资项目经济咨询评估指南（中国国际工程咨询公司 1998）；3建设部市政工程投资估算编制办法（建标2007164 号）；4广东省有关建设工程定额及近期工程造价信息；5本可行性研究报告中的相关建设内容及方案；6国家和地方发布的有关规范要求。11.1.2 编制范围 本投资估算的编制范围为XX市天河区XX保障性住房项目的总投资费用，包括其工程费用、工程建设其他费用、预备费等。项目 总用地面积 85528m2，总建筑面积 311468m2。工程费用分为土建工程、装饰工程、公用工程、室外配套工程、 外电工程等费用。工程建设其他费用主要包括建设用地费、配套设施建设费、建设 单位管理费、工程监理费189、建设项目前期工作咨询费、勘察设计费、 环境影响咨询服务费、工程保险费、招标代理服务费等。11.1.3 投资估算编制说明1据市住房保障办提供的数据，本项目的土地成本为 25871.20万元。2根据经济适用住房管理办法（建住房2007258 号），本项 目住宅面积不计列城市配套设施建设费。商业配套面积收费为 54 元/m2。3建设单位管理费依据财政部基本建设财务管理规定（财建 字2002第 394 号）规定计取。4工程监理费按国家发改委、建设部建设工程监理与相关服 务收费管理规定（发改价格2007670 号）计取。5建设项目前期工作咨询费按国家计委关于印发建设项目前 期工作咨询收费暂行规定的通知190、（计价格19991283 号）计取。6勘察设计费按国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规 定（计价格200210 号）文计算。7环境影响咨询服务费按国家计委、环保总局关于规范环境 影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）的有关规定计 算。8. 依照固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委第 6 号令）精神，建设项目应进行节能报批工作，因未有收费标准，本估算暂预留节能评审费 10 万元。9工程保险费按建安工程费的 0.3%计取。10招标代理服务费依据国家计委招标代理服务收费管理暂行办法（计价格 20021980 号）文计取。11施工图审查费按勘探设计费的 10%计算。12191、地质灾害评价根据国土资源部国土资发200469 号关 于加强地质灾害危险性评估工作的通知和中国地质调查局中地调发200360 号关于修改地质调查项目设计预算标准的通知的要 求计列。13室内环境污染物检测费根据市建委关于开展建筑工程室内 环境质量管理工作的通知（穗建筑2002146 号文）和省物价局关 于建筑工程质量检测收费问题的复函（粤价函2002146 号）的规定， 按 15 元/ m2 计取。14白蚁防治费按省物价局、省建设厅关于白蚁防治收费管理 有关问题的通知（穗国房字20037 号），按 2.5 元/m2 计算。15预备费包括基本预备费、涨价预备费。根据国家计委关于 加强对基本建设大中192、型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通 知（计投资19991340 号），涨价预备费率取零。基本预备费率按 8% 计算，基本预备费计费基数为工程费用（不含外电工程）以及工程建 设其他费用（不含建设用地费）之和。16本项目全部由政府财政投资，不发生建设期利息。11.1.4 项目投资估算经测算，本项目总投资为 135380.91 万元，其中：工程费用95212.40 万元，工程建设其他费用 32518.11 万元（含建设用地费25871.20 万元），预备费 7650.40 万元。项目投资估算详见表 11.1-1。11.2 资金筹措与投资计划本项目总投资为 135380.91 万元，由XX市财193、政资金投入建设。 项目建设期为 2010.1-2012.6 年，建设资金按 40%、40%、20%分年投入。项目投资计划与资金筹措详见表 11.2-1。表 11.2-1项目投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计建设期201020112012投入比例100%40%40%20%1总投资135380.9154152.3654152.3627076.181.1建设投资135380.9154152.3654152.3627076.181.2建设期利息0.001.3流动资金0.002资金筹措135380.9154152.3654152.3627076.182.1政府投资135380.9154152.3194、654152.3627076.182.2企业投资0.002.3银行借款0.00表 11.1-1天河区XX保障性住房项目投资估算表单位：万元序号工程及费用名称建筑工程安装工程设备购置其他费用合计单位数量单位价值比例一工程费用73573.3619637.042002.0095212.40m23114683056.8970.33%1土建工程51297.0251297.02m231146837.89%1.10.00 以下15752.1015752.10m2450063500.0011.64%1.2基坑开挖及支护3114.683114.68m2311468100.002.30%1.3住宅楼31293.2195、431293.24m22607771200.0023.11%1.4独立公建1137.001137.00m256852000.000.84%2装饰工程21756.7321756.73m231146816.07%2.10.00 以下450.06450.06m245006100.000.33%2.2住宅楼及公建配套21305.2021305.20m2266315800.0015.74%2.3垃圾站1.471.47m2147100.000.00%3动力照明及防雷工程4983.494983.49m2311468160.003.68%4给排水工程1868.811868.81m231146860.001.3196、8%5消防工程1159.4380.001239.43m23114680.92%5.1消防、喷淋工程799.39799.39m226646230.000.59%5.2消防、喷淋工程(地下室)360.05360.05m24500680.000.27%5.3化学灭火装置80.0080.00项1800000.000.06%6通风空调工程1026.201026.20m23114680.76%6.1地上建筑666.16666.16m226646225.000.49%6.2地下室360.05360.05m24500680.000.27%7电梯工程259.001850.002109.00台37500000.0197、01.56%8弱电系统2491.742491.74m231146880.001.84%9柴油发电机组72.0072.00组2360000.000.05%序号工程及费用名称建筑工程安装工程设备购置其他费用合计单位数量单位价值比例10室外配套工程519.61285.21804.810.59%10.1道路广场328.16328.16m211720280.000.24%10.2室外照明106.95106.95m23565130.000.08%10.3室外给排水178.25178.25m23565150.000.13%10.4绿化工程191.45191.45m22393180.000.14%11煤气工程198、1333.801333.80户44463000.000.99%12外供电工程6229.366229.36m2311468200.004.60%二工程建设其他费用32518.1132518.1124.02%1建设用地费25871.2025871.2019.11%2配套设施建设费14.9414.94276654.000.01%3建设管理费1696.871696.871.25%3.1建设单位管理费601.97601.970.44%3.2建设工程监理费1094.901094.900.81%4前期工作咨询费40.0040.000.03%5勘察设计费2510.122510.121.85%5.1勘察费476199、.06476.060.35%5.2设计费1723.771723.771.27%5.3施工图预算编制费172.38172.380.13%5.4竣工图编制费137.90137.900.10%6环境影响咨询服务费30.0030.000.02%7节能评审费10.0010.000.01%8劳动安全卫生评审费95.2195.210.07%9场地准备费及临时设施费476.06476.060.35%序号工程及费用名称建筑工程安装工程设备购置其他费用合计单位数量单位价值比例10工程保险费285.64285.640.21%11招标代理费304.18304.180.22%11.1勘察设计招标9.959.950.01200、%11.2监理招标7.197.190.01%11.3施工招标58.5358.530.04%11.4工程量清单及限价审核费228.51228.510.17%12施工图审查费219.98219.980.16%13地质灾害评审31.1531.15m23114681.000.02%14地震安全性评价31.1531.15m23114681.000.02%15检测费901.62901.620.67%15.1桩基监测费285.64285.640.21%15.2土壤氡气浓度检测费15.0015.000.01%15.3主体沉降观测费6.006.000.00%15.4基坑监测费20.0020.000.01%15.201、5消防检测费5.005.000.00%15.6防雷检测费24.9224.92m23114680.800.02%15.7室内环境污染物检测费467.20467.20m231146815.000.35%15.8白蚊防治费77.8777.87m23114682.500.06%一、二小计73573.3619637.042002.0032518.11127730.5194.35%三预备费7650.405.65%1基本预备费7650.405.65%四建设期贷款利息五铺底流动资金六项目总投资135380.913114684346.54100.00%第十二章 社会效益评价12.1 社会效益分析本项目已列入XX202、市 2009 年第二批经济适用住房和廉租住房建设投资计划和XX市 2010 年第二批经济适用房和廉租住房建设投资 计划，是实施XX市住房建设规划（2008-2012 年）的具体措施和 保证，也是确保完成保障性住房建设任务，促进解决XX市低收入家 庭住房问题的一系列重要措施之一。本项目的建设有助于完成在 2011 年基本实现城市低收入住房困 难家庭“应保尽保”的规划目标，有利于改善低收入家庭的居住条件， 是一项刻不容缓的任务。项目的建设是改善住房供求关系，实现“住 有所居”、维护社会稳定和谐的一项民心工程。项目的建设可为当地各单位和企业提供稳定的人力资源，为企业 的发展创造更好的条件；设计及施工203、等各参与企业可在建设中锻炼队 伍，增加经济收益；同时，有利于扩大内需和拉动经济增长，促进钢 材、水泥等相关产业的健康发展，从而增加各行业的就业机会，缓解 就业压力。12.2 负面影响与对策项目建设期间，施工中产生的噪声和垃圾会给当地居民区居民的 生活带来一定影响，但经过采取相应措施处理后，对周围环境不会造 成太大影响。因此，项目建设必须搞好场区内卫生和环境管理。项目 建成投入使用后，会产生生活污水和生活垃圾，生活污水按雨污分流排放入市政污水管网，生活垃圾分类后集中由环卫部门运走处理。12.3 互适性分析与项目工程建设关系密切的主要利益群体分析如表 12.3-1。表 12.3-1项目社会影响分析204、表利益群体对项目的兴趣对项目的态度和要求对项目的影 响力直接利益群体安置人口项目的直接受益者。项目建设将使 他们实现“住有所居”。对项目表示支持，希望尽 快建成。较大周边居民项目的直接受益者。项目实施将使土地和房屋升值，增加谋生和就业 机会，生活和工作条件会得到改善。对项目建设表示支持，要求项目不要 造成环境污 染，希望项目尽快建成。小当地单位和企 业项目的直接受益者。项目实施为当 地各单位和企业提供稳定的人力资 源，为企业的发展创造更好的条件。对项目表示支持，希望尽 快建成。小设计、施工、 监理单位项目的直接受益者。项目实施可以 锻炼队伍，增加收入。支持项目建设。较大间接利益群体当地政府代表205、地区最高行政管理机构，对项 目的建设的情况和实施的必要性极为清楚。支持项目建成。对项目有 宏观管理权力。大当地的职能部 门项目的间接受益者。负责对项目建 设的计划和实施。对项目表示极大支持，协 调项目设计、施工中的问 题，推进项目的实施，要 求项目尽快通过审批和得以实施。大通过对上述主要利益群体的分析可见，项目涉及多个利益群体， 各利益群体在项目的实施中处于不同的层次，受项目影响的程度各不相同，在项目的实施中所拥有的权力也有很大差异，这种格局导致了 各利益群体在项目实施中作用有很大差别。间接利益群体是项目管理 部门，他们拥有较大的权力，对项目的影响很大，而多数直接利益群 体权力很小，对项目影响206、实施较小，这表明间接利益群体作用发挥的 好坏对项目的成败非常关键。直接利益群体是项目最直接受益者，他 们在项目实施过程中拥有的权力和对项目可能产生的影响较小，处于 被动地位。项目建设可以使得大多数直接利益群体均不同程度地得 益，只有在建设期间有可能对周边居民造成交通拥堵、噪音、扬尘等 不利的影响，因此，项目在实施过程中，应做好交通疏散工作，同时 采取必要的环境保护措施，使项目实施对社会的不利影响降至最低。12.4 社会效益评价结论为完成XX市在 2011 年基本实现城市低收入住房困难家庭“应 保尽保”的规划目标，实现低收入家庭“住有所居”，建立和谐稳定 的社会环境，本项目的建设有着现实而重要的207、意义。从社会评价角度分析，项目的社会效益良好。第十三章 结论与建议13.1 结论1XX市住房保障办XX保障性住房项目是XX市保障性住房 建设的组成部分，是促进解决XX市低收入家庭住房问题的一系列重 要措施之一，项目建设符合XX市住房建设规划，对妥善安置城市低 收入住房困难家庭，改善人民居住环境，构建宜居的生态家园，促进 社会和谐发展具有重要意义。项目的建设是十分必要的。2本项目的建设符合规划要求，规划和用地手续完善，项目用 地性质符合规划用地性质。3本项目方案设计坚持以人为本、生态优先、节能环保的理念， 对XX市安居建筑的具有较强的示范作用。4本项目为新建项目，总投资估算为 135380.91 万元。5由于本项目为保障性住房项目，属于公益性质，具有较强社 会效益，本项目的建设是可行的。13.2 建议1为确保项目的顺利完成，业主单位尽早委托有关单位对建设 场址进行工程地质勘探工作。2加快与有关部门的沟通协调，做好给水、排水、供电、电信 等各项工程的相互协调工作，并确保市政道路、公共绿地等跟上项目 建设的进度。3抓紧进行项目环境评价工作。