1、820套保障性住房建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月70可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 编制依据31.3可行性研究的主要结论5第二章 项目建设背景及必要性62.1房地产市场背景62.2保障性住房建设概况2、72.3项目建设的必要性7第三章 工程建设条件103.1*县概况103.2自然条件103.3自然资源123.4基础设施123.5区位优势133.6经济发展16第四章 需求分析与政策保障184.1需求趋势184.2住房保障的对象及政策目标194.3保障性住房的供给形式与供给方式204.4相关政策24第五章 工程建设方案265.1指导思想265.2设计原则265.3建设规模和内容275.4总体布局275.5住宅建筑设计275.6平面设计295.7立面造型设计295.8结构设计305.9 给排水工程305.10 电气系统325.11 燃气管道工程355.12 管线综合布设原则365.13 绿化工程33、6第六章 消防与人防386.1编制依据386.2消防系统386.3人防工程40第七章 环境影响评价417.1 执行标准417.2 污染源产生分析417.3 环境保护措施42第八章 劳动安全卫生与综合防灾448.1 劳动安全卫生448.2 综合防灾45第九章 节能节水469.1编制依据469.2设计原则469.3节能措施479.4节水措施48第十章 实施计划与施工组织管理5010.1项目实施原则5010.2项目质量管理5010.3项目实施管理机构5110.4项目监理5110.5项目实施计划53第十一章 项目招标5411.1 招标依据5411.2 招标基本情况5411.3 组织形式55第十二章 投4、资估算与资金筹措5612.1 投资估算依据5612.2 项目建设总投资估算5612.2 资金筹措及用款计划59第十三章 项目效益评价6013.1 概述6013.2经济效益分析6013.3社会效益分析60第十四章 结论与建议6214.1 结论6214.2 建议62第一章 总 论1.1 项目概况1、项目名称：*县保障性住房建设项目2、建设地址：新城区城东大道、纬二路、经三路、纬三路围合地块，占地面积约67.64亩； 3、承办单位：*县国有资产投资经营有限公司单位地址：安徽省*县xx南路联 系 人：*电 话：*传 真：*0电子信箱：*邮政编码：*4、承办单位简介*县国有资产投资经营有限公司成立于205、02年6月，现注册资本10亿元，为国有独资有限责任公司，*县人民政府以其授权经营的资本为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。经营范围为：经营性项目的组织实施、建设、管理、运营；政府性资源与国有资产的整合、运营；土地收储、开发；房地产开发、销售；为企业和个人融资提供担保服务；企业兼并、重组；资产处置；对外投、融资；旅游发展。公司设董事会11人，董事长1人，法人代表由县长葛建荣担任。公司不设监事会，设监事一名。按照公司法的有关规定，公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理由谢志坚担任。公司内设办公室、国资管理部、财务部、资产运营部。*县国有资产投资经营有限公司是政府的服务机构6、和授权的投资主体以及国有资产经营管理主体。是*县人民政府确定的对国有资产投资融资的专门机构，是城市建设的经营主体，是政府对外融资的平台。在履行建设职能的基础上，根据*县城市发展总体规划和土地收购储备中心、建设项目规划选址用地审批领导组研定的有关精神，进行融资、投资和建设。作为代表政府进行投资融资的公司，经县政府授权经营管理相关的国有资产，同时享受当地政府有关优惠政策。为加强国有资产管理，提高国有资产规模经济效益，增强国有资产经济活力和发挥国有经济的主导作用，防止国有资产流失，保护国有资产所有者、经营者、使用者的合法权益，县国有资产投资经营有限公司下设2个子公司：*经济技术开发区有限公司和*报丰7、广告有限公司（实行单独核算）；3个分公司：*交通建设发展有限公司、*城市建设投资有限公司和*县国有资产投资经营有限公司旅游发展分公司。不进行会计核算，实行报账制，纳入总公司统一核算。公司还与安徽省供销社合资组建了*县德善小额贷款公司。近几年来，公司通过收购、竞拍等形式已取得土地储备7000余亩。目前公司总资产达54亿元，资产负债率28%，公司经营运转情况良好。5、项目建设内容与规模（1）建设内容本项目主要工程内容包括：建安工程（不含征地拆迁工程）等。该保障性住房项目主要是廉租房和经济适用房，项目竣工后，将由县政府根据*低收入家庭住房实际需求情况，合理配备廉租房和经济适用房比例。（2）工程规模项8、目规划总用地面积45093.6平方米(67.64亩)，总建筑面积71150平方米，建设保障性住房820套，小区内配套建设给排水、供电、消防、人防、绿化等附属设施。6、项目建设总投资项目建设总投资估算为10672.5万元,企业法人自筹资本金2672.5万元，申请银行贷款8000万元。1.2 编制依据1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）2、建设部等部门关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房2007258号）3、住建部、发改委、财政部关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知4、住建部、发改委关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保2019、056号）5、住建部、发改委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）6、住建部等三部委关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保201062号）7、住建部等七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）8、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）9、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）10、安徽省城镇廉租住房管理办法11、住建部等九部委廉租住房保障办法（建设部令第162号）12、*县经济适用住房销售管理办法（广政2005155号）13、*县城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法（广政2007510、4号）14、*县城镇廉租住房保障办法（政办2009119号）15、宣城市城市总体规划(2007-2020年)；16、建设项目经济评价方法与参数(第三版)；17、*县土地利用总体规划大纲(20062020年)18、*县城市总体规划（2007-2020）19、项目业主提供的其他资料。1.3可行性研究的主要结论房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策。温家宝在近年两会中指出要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众11、的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的相关措施。项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。综上所述，项目建设十分必要且可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1房地产市场背景从2004年以来，商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。从2007年底开始，加12、上汶川5.12特大地震和随后发生全球性金融危机，使得2008年全年房地产市场出现短暂的回落。但是，2009年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白。一位网友这样跟帖说：“在北京和上海卖掉100平米的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑这是事实。”就是说，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。政府为了抑制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条13、等。但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。在2009年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为近两年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。2.2保障性住房建设概况随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。而据民政部数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万人左右。这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。因此在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解14、除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有数年光景。截至2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。*县从2007年以来，地方政府共筹集资金1000余万元，建设竣工廉租房236套。廉租住房补贴保障对象由起初的425户发展到现在826户，正在逐步解决城市低收入家庭的住房困难。2.3项目建设的必要性近年来，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地“两会”商讨议论的热门话题。15、各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，16、通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至2010年，全国291个地级以上城市中，基本上实施廉租住房制度，部分省、自治区、直辖市通17、过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题从党的十六届四中全会就提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保18、证社会稳定的重要方面。3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性近几年来，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。第三章 工程建设条件3.1*县概况*县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，全县总面积2165平方公里，辖5镇4乡，总人口51.1万。东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合19、肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和3条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，*已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。3.2自然条件1、气象*县属北亚热带湿润气候区。气候温和，雨水丰沛，日照充足，四季分明，雨热同季，无霜期长。全年平均温度15.4，各年平均降水量均在11001500毫米之间，降水20、趋势自南向北逐渐减少。本区河流较为发育，无量溪河、桐汭河由南向北流贯全境，建有芦村、张家湾等60多座中小型水库，地表水资源丰富，无腐蚀性，可作施工用水。2、地质按安徽省地质区划，沿线属扬子地质区江南地质分区，出露的地质以下古生界为主，其中以志留系、奥陶系居多。*一带为第四系全新统芜湖组，下部为青灰、灰黄色含砾中细砂，低液限粘土，中部为灰黑，包含有机质粉砂，低液限粉土，上部为浅棕色粉砂，低液限和搞液限粘土。3、地震据已收集的历史记载资料，*县域发生过有感地震3次，未见破坏性地震，所发生的地震震级都在4级以下，为弱震，地震频率也不高。根据安徽省地震烈度区划图，路线经过地区地震动峰值加速度值为0.021、5g，相当于原地震基本烈度度，对公路建设无大的影响。3.3自然资源*土地资源储备丰富，有耕地42万亩，林地171万亩。*是 “中国竹子之乡”、“中国板栗之乡”，被国务院列为“全国山区综合开发示范县”和“全国经济林建设示范县”，境内竹林面积75余万亩，毛竹蓄积量1.5亿株，居全省第一、全国第六，板栗面积、产量居全省前列。*是“长三角”地区的矿产资源大县，矿藏资源极其丰富，开发前景十分广阔。现已探明具有开采价值的有金、铁、铀、煤炭、石灰石、大理石、萤石等 30 多个品种，尤其是品位较高的黄砂，畅销长三角市场，年运销量达200万吨。*县属北亚热带湿润气候区，年平均气温15.4 ，年均降水量1328毫22、米，无霜期近300天，是休闲度假的理想场所。国家AAAA级重点风景名胜区太极洞，是华东地区最大的天然溶洞，与“钱塘江潮、登州海市、雷州换鼓”齐称“天下四绝”，素有“桂林山水、*石洞”并相媲美之说；始建于公元979年巍巍壮观的天寿寺塔、古朴典雅的鼓角楼、闻名遐迩的岳飞抗金遗址、灵秀甲东南的桃姑迷宫、万顷碧波的卢湖竹海及富有浓郁祠山文化的横山国家森林公园，各以其独特风姿吸引着四海宾朋、八方游客。在2007年召开的“2007首届中国旅游论坛”上，*县被授予“中国最佳休闲旅游县”称号。3.4基础设施电力设施完善，供应充沛可靠，现有220千伏变电所2座，110千伏变电所4座，35千伏供电主网覆盖全县，是23、安徽省唯一拥有2座220千伏变电所的县级城市。道路运输四通八达，全县乡乡通油路，村村通公路。县城供水日产已达2.5万吨，日产10万吨的新水厂已投入使用。城市建设日新月异，按照加快建设现代化中等城市的要求，修订完善了*县城市总体规划，近期规划*县城2007年目标为建成区12平方公里、15万人口。*经济开发区位于县城东郊，规划总面积43平方公里，2006年2月被批准为省级开发区，按照建设长江三角洲一流开发区的目标，坚持高起点规划、高标准建设，开发区区内设有外贸加工、特色工业、高新技术产业和商贸综合服务等多个功能区，区内主干道按省级经济开发区标准设计，供水、供电、供气、排水、排污、通讯管线均已一次性24、铺设到位。目前开发区已成为吸引长三角投资者创业的腹地。2006年10月*经济开发区在“长三角投资发展论坛”上被评为“长三角最具投资价值开发区”。2007年第二届长三角发展投资论坛上，*县被评选为“长三角最具投资价值县市”。3.5区位优势*县位于安徽省东南端，皖、浙、苏三省、八县（市）（长兴、安吉、宁国、宣州市、郎溪、溧阳市、宜兴市）结合部，是“两山一湖”的重要节点。1、承接长三角产业转移趋势明显随着国内外宏观经济发展的新变化，受到电力、劳动力、土地等生产要素的制约，长三角经济增长方式朝着集约化、高技术、高附加值等方面转变，纺织服装业、加工及竹藤棕草制品业、化学原料及化学制品制造业、食品加工制造25、业、非金属矿物制品业、金属制品业等占长三角地区工业生产总值的比重呈现逐年下降的趋势，向外部扩散的趋势较为明显。而*在电力、劳动力、土地等生产要素方面具有较好承接优势，同时一些相关产业具备较好的基础，可以通过承接产业转移，接轨长三角产业体系，推动自身经济发展。根据*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求，在实施“东向融入，跨越发展”战略中，*县要率先在安徽省“东向发展”战略中取得突破，为省内其他县市融入长三角树立典范。通过接轨长三角，使*县的经济得到快速发展，工业化和城镇化水平得到显著提高，产业竞争力得到迅速提升，实现与长三角地区经济发展一体化。中心经济区应加强交通、水、电、信息等各种基础26、配套设施的建设，重点发展高技术高附加值的产业，努力成为省内现代化工业园区的示范区。力争培植一批具有自主创新能力、自主知识产权和核心技术的企业集团，成为高起点、高标准、高品位的产业载体，突出中心经济区在承接长三角产业转移中的主导作用和*经济发展空间布局中的核心地位，逐步实现由产业集聚到辐射，最终带动*全县经济的全面发展。2、沪宁杭地区近邻沪宁杭地区、珠江三角洲和京津唐地区是我国经济发达地区，也是城市密集区。*县地处宣州东南部，东部同浙江省经济最发达的杭嘉湖地区接壤，北部同江苏省经济最发达的苏南地区相连，通过宣杭铁路、318国道、宣杭高速公路及215、230省道，把*县与南京市、杭州市、湖州市、宜27、兴市、溧阳市等各级各类中心城市紧密地联系在一起。特别是*县与宣城市、宁国市、宜兴市、溧阳市、长兴县、安吉县、郎溪县互为近邻，彼此经济社会交往十分频繁，对全县的发展十分有利。传统上*与浙江的经济联系较强，特别与湖州、杭州的经济联系更加密切。3、上海市腹地上海是长江三角洲的龙头,是全国最大的经济中心城市。*仅距上海243公里，且随着交通条件不断改善，两地时空距离大大缩短，*县丰富、优质的农副产品及其他原料产品正源源运往上海市，并通过上海市拓展对外贸易，参与亚太经济圈和国际经济大循环。随着浦东开发和城市经济发展，上海市对*县的辐射和影响作用会进一步加强。4、皖、苏、浙3省边境贸易区*县位于安徽、江苏28、和浙江3省交界处，与浙江有传统的密切联系，边境贸易发达。*县位于上海至著名风景区黄山的中途站，*的太极洞为天下一绝，同时*丰富的生态旅游资源和多姿多彩的田园风光可以使*成为上海、杭州等沿海中心城市居民休闲度假的重要基地，从而更进一步加强这些中心城市与*的经济联系。*是安徽省的东南大门，是沪、江、浙发达地区经济向安徽中部地区扩散与转移的重要“转承点”。3.6经济发展2010年，生产总值突破100亿元、同比增长15%，实现财政收入13.28亿元、增长38.2%，完成固定资产投资162亿元、增长25%，农民人均纯收入7500元、增长13%。实际到位实到内资50亿元、外资7225.3万美元。*人思想开29、明，敢闯敢试；*县政策开放，勇于创新。在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展。在认真审视县情、借鉴先进经验的基础上，县委、县政府确定了“工业兴县、竹业富民”和“东向发展、融入长三角”发展战略，经济社会实现快速健康协调发展，工业上形成了机械设备、信息电子、光气医药、新型材料、纺织服装、农产品加工等主导产业。在全省61个县经济运行综合考评中，2004-2008年连续5年位居“综合十强县”；2006-2008年连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。*是安徽省扩权强县改革首批试点县之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。经济外向度的30、日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，利用外资增长强劲，连续多年受到安徽省委、省政府表彰。此外，还是全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”。第四章 需求分析与政策保障4.1需求趋势住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和31、房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台了一系列政策，通过规定90平方米以下中小户型的建设比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词，在近年来成为了一个被提及率几乎最高的词汇。从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。我国是一个人均资32、源量比较少的、紧缺的国家。在城镇化过程中，一直都面临着资源和环境的压力。另有一个重要现实问题，95%的人是集中在不到50%的东、中部地区的国土面积上，加大了实际上有供需不对称的因素。4.2住房保障的对象及政策目标住房保障最直白地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律的手段，以满足全体国民的基本住房需求。住房保障的对象，从狭义上讲是少数低收入、住房困难群体；从广义上讲，囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住房需求的群体(如老年人、残疾人等)。如果说对少数贫困群体实施的特殊性住房保障是一种社会救助，那么对广大中等收入群体实施的普遍性住房保障则是提高其住房33、消费可支付能力的一种扶持。更确切地说，特殊性住房保障是对贫困群体的救助、体现了社会公平与互助，而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和经济发展的基础，一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障的政策目标只有一个，就是让“人人住有所居”，而不是“人人都有产权房”。遵循特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则，来构建以“住有所居”为目标的多元住房保障体系。我国的保障性住房建设可界定为：是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，其受益的34、对象主要是低收入群体，也应包括部分可支付能力不足的中等收入群体。更确切地讲，凡为政府政策目标、为特定保障对象服务、享受政府土地、信贷和税收某种优惠政策兴建的住房都可视为保障性住房的一部分。4.3保障性住房的供给形式与供给方式（一）保障性住房的供给形式与对象保障性住房的供给形式以廉租房、经济适用房及限价房的形式供应。1、廉租房根据规划，新建廉租住房将在经济适用房和限价商品房小区中配建，配建比例按规划将控制在建筑面积的1015。2、经济适用房经济适用住房保障对象为收入、住房均符合规定条件的困难家庭。3、限价房限价商品住房供应对象为不符合经济适用住房申购条件，又无力购买市场价普通商品住房的本地居民以35、及在本地务工一定年限并连续缴纳社保的外来务工家庭。（二）保障性住房的供给方式从各国的实践来看，保障性住房供给主要有以下方式：1、政府直接投资兴建公共住房，以低租金出租给低收入群体英国在19451975年间，地方政府建造公房290多万套，有效缓解了二战后的“房荒”。美国在19491979年间，由政府兴建公共住房的总量从17万套增加至120万套，从而有效解决了低租金住房供给不足和低收入者的住房难问题。而日本的公共住房多是以公营和公团方式供给的，依据1951年公营住宅法，公营住房是地方政府为有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和残疾家庭提供的低租金住房。而公团是依据日本住宅公团法成立的特殊法人，专门从36、事公共住房建设、住宅区改造和经营，其兴建的公共住房既有租赁房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群体。我国香港从1961年开始推出“廉租房计划”，此后又推出“居屋计划”。目前，全美有120万户家庭住在政府投资兴建的公共住房里；英国虽经历80年代大规模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市场的20%左右：我国香港公营住房占市场份额的40%左右。2、政府与私营机构合作公私合伙合作的具体模式多种多样：可以是政府和企业出地或出资、或政府提供优惠政策，激励私营企业和非盈利组织开发建设，在有利于实现政府住房保障政策目标和经济上可持续的基础上，将具体经营权转移给企业和非盈利组37、织，即建设一转移(BT)模式。也可以是政府从私营企业收购闲置的存量房，由政府拥有，社团组织营运，即购买拥有营运(P00)模式。或者由私营机构开发建设、并拥有产权，专业化经营，由政府监督和给予适当政策优惠，即建设拥有经营监督补贴模式。正是在这种模式下，各国出现了许多与政府合作的专门从事住房开发建设、租赁服务的私营企业和非盈利组织，如英国住房协会、美国的低收入住房联盟和社区发展社团和德国的GAGFAH住房公司，它们都拥有和经营大量面向中低收入阶层不同档次、既可租又可售的住房。3、政府激励私营企业、非盈利组织、住房合作社投资开发面向中低收入者的住房政府运用信贷、税收政策工具，动员和引导社会各方力量积38、极参与，也是加快保障性住房建设的重要渠道。在崇尚市场经济的美国，政府为鼓励私营企业和非盈利组织(宗教团体、劳工联盟和社区组织)开发面向中低收入者的租赁房，出台了多项政策，比如为私营机构提供低息贷，鼓励他们兴建低于市场租金的租赁房，其出租对象是无法享受公共住房、收入为地区平均水平的中等收入家庭；为开发商兴建租赁房提供还贷利率1%的补贴，政府对租金水平进行管治，限定承租对象收入不高于地区平均收入水平的80%，同时政府对承租的低收入住户提供房租补贴；鼓励兴建面向中等收入群体的租赁房和多户租赁房，鼓励旧城翻修改造存量租赁房，鼓励为老年人、伤残人士兴建带有医疗康复设施的租赁住房等政策。在政府政策法规的指39、引和激励下，私营企业和非盈利组织的广泛介入，促进了保障性住房的开发建设和多样化。从上述分析看到，各国政府从供给面入手积极干预住宅市场，加大保障性住房建设，多有以下特点：一是保障对象广泛，既有需要特别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不起商品房的中等收入者。二是政策灵活、多样，既可以是政府直接投资兴建、从市场上收购存量房，也可以是为私营机构和非盈利组织提供抵押贷款违约保险，以保障开发资金的可得性；提供长期低息贷款和税收减免。三是政策扶持的重点突出，多鼓励开发建设保障性租赁房，并依据市场需求变化不断进行调整。由此产生的政策效应是显而易见的： 实现了“住有所居”的住房保障政策目40、标，满足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群体的基本住房需求。 通过政府投资和政策指引，动员多方力量参与，将开发成本控制在租金水平和销售价格可以承受的范围内，加快了可支付住房的建设，强化了政府和企业的社会责任，营造了社会公平正义、互助友爱的社会环境。 优化了住宅市场结构。政府增加保障性住房供给是对市场的“遗失补缺”，有利于形成保障性住房与商品房、租房与售房、存量房与新建房、不同品质、价位、户型面积和地域分布住房共存的格局。多样化的住房供给与社会经济发展水平和国民消费水平相适应，消费需求的多元化和梯度升级不仅是中国房地产业持续健康发展的不竭源泉，也是保障性住房可持续性的基础。我国政府从需求面入手41、，以现行的信贷、财税优惠政策提升广大中低收入群体可支付能力，从住宅市场上去租房购房；也包括从供给面入手运用各种政策工具、动员多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供给。且保障性住房的形式也应是多种多样的，既可租也可售。在社会经济发展的不同阶段，政府住房保障的对象、保障方式应根据国情和市场的实际需求不断进行调整。4.4相关政策住房保障工作在2007年被提到了一个前所未有的高度，在2007年“住房保障”这一关键词所形成的政策大局之下，成都的住房保障工作也正顺着这一民生脉络稳健地推进着。这不仅是对我国10多年来住房保障制度的延续，更是在原有基础上对公共住房制度的一次完善、深化，甚至是创新，是住房42、保障制度发展到一定阶段的一次升华。2007年5月29日*县出台了*县城镇最低收入家庭廉租住房管理办（广政2007254号），并在2009年7月1日进行修改（政办2009119号）。2005年5月12日出台了*县经济用房暂行管理办法（广政2005155号），并且出台实施细则作为相关配套政策。编制了*县解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2010-2012年）和“十二五”规划，编制了“十二五”期间城市和工矿棚户区改造规划和年度计划，明确了规划目标，年度计划、以及政策与措施。在建立以财政预算安排为主、稳定规范的资金筹措和管理制度方面，*县根据财政部、建设部国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的43、通知（财源200625号）的要求，廉租住房资金在非税局建立了专户，主管部门建立专账管理，并且做到专款专用。在经济适用住房、廉租住房等保障性住房建设上，严格执行国家各项优惠政策，以政府文件加以明确，如经济适用房管理办法、廉租住房保障办法等。建立健全目标责任制度，县政府与市政府签订目标责任书，主管单位与县政府签订了目标责任书。在业务上由房改办指导乡镇、社区开展工作，并且每年组织培训。办事公开、程序、条件、公示上墙，并且在网站、报纸等媒体上公示。统计报表有旬报、月报、季报。档案有文书档案，基础档案，保障家庭档案（一户一档）。第五章 工程建设方案5.1指导思想本项目遵循“以人为本”的规划设计理念，高标44、准、高起点的把小区建设成为健康、舒适的住宅小区，使之成为一处布局合理，高水平的具有地方特色的新型社区典范，规划布局必须结合现状，结合地形变化进行设计，充分考虑管网走向及防洪排涝的需要。项目建设不仅要重视环境场所的建设，还要考虑现代生活的需求与发展，做到因地制宜、科学规划、精心设计、精心施工，满足功能性质提出的要求。5.2设计原则1、以经营城市的方法进行改造建设，保证工程建设顺利实施。使城市面貌彻底改变，提高居民实现生活环境和生活方式的城市化水平。2、强调“以人为本”的思想，致力于创造崭新的居住理念，提供舒适安静的片区环境，使片区成为人与人之间交流沟通的平台。3、统一规划，使片区建筑与周边已建成45、区的建筑风格相融合，形成和谐的现代都市面貌。总体布局和建筑单体的技术处理使建筑与地形相融合，以减少工程量，节约经济投入。4、坚持构筑城市美好形象的原则。通过现代建筑布局和利用项目用地地形特征，利用整体景观设计和绿化工程，构筑给人以美好印象的城市序列印象空间。5、充分尊重并利用外部城市空间形态，保护并有效地开发利用环境，规划和塑造新一代健康住宅的形象，创造生态型的都市居住片区。5.3建设规模和内容项目规划总用地面积45093.6平方米(67.64亩)，总建筑面积71150平方米，建设保障性住房820套，小区内配套建设给排水、供电、消防、人防、绿化等附属设施。5.4总体布局项目建设选址位于新城区城46、东大道、纬二路、经三路、纬三路围合地块，占地面积约67.64亩；项目充分结合地形、场地特点和自然条件，通过合理的建筑群体布局，营造适合场地的独特景观环境，形成具有良好居住环境的商住区。片区内住宅形式活泼自由，通过不同类型住宅楼的多向围合形成邻里空间，可加强居民对社区的认同感。5.5住宅建筑设计1、户型结构本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，严格按照建设部建住房2006165号文件要求，合理设计住房结构比例。根据总量与适用相结合的原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排区位布局，统筹落实新建住房套型结构比例，并根据居民住房实际情况和居民经济47、状况，合理确定。其中，最小户型为建筑面积65平方米，布局为二室一厅一厨一卫；主要户型为70至85平方米，分为三室一厅一厨一卫；最大户型不超过90平方米，分为三室二厅一厨一卫或三室二厅一厨二卫。新建住房要进行室内简单装修，满足居民进住使用的基本要求。户内功能分区合理，讲求动静分离，脏净分离；室内强调客厅、餐厅直接自然采光、通风、增加户内空气对流，创造健康户型；屋顶采用四坡顶和双坡顶组合，考虑户户能装太阳能集热器。2、日照与通风（1）考虑到*夏季炎热，建筑以南北向适宜。因此建筑布局与形体在适应地形上精心推敲，使户户朝南，全部户型最大可能利用夏季主导风向，使住户拥有最好的自然通风条件。（2）底层架空48、的布局能使夏季主导风引入前庭，形成良好的空气对流，改善北侧其他居住小区的通风条件。3、造型设计（1）建筑群体造型力求突出简洁、鲜明的建筑特色，并适应*特有的文化氛围。立面以落地玻璃、低窗台凸窗、及北面大飘窗等元素，通过半圆形及波浪形的界面交织成一幅优美的图画。（2）建筑群体通过小区的中心绿地广场,中心景观轴线和贯穿小区的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，达到创造优美的居住环境。（3）建筑顶部采用老虎窗等元素，使建筑形象鲜明，轻巧又不失高雅大方。（4）设施标准：住宅的室内环境、设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合住宅建设有关规范，按住宅有关标准设计。住房进行室内简单装修，满足居民进驻使用49、的基本要求。5.6平面设计1、户型多样化，根据具体位置的不同，设置横厅和竖厅的多种户型，使住户有充分的选择余地。2、户型设计适应生活居住。起居室、卧室、客厅厨卫空间合理，南向空间多。注重各栋楼房之间的均好性，使每住户都能享受到小区的优美环境。3、所有房间做到全明，餐厅拥有景观面，绝大部分都满足南北穿堂风的设计，使室内的换气量与换气速度大大地改善，符合生态节能规则。卧室、客厅和厨卫空间布局合理，尽量考虑家具用具的布置和装饰。5.7立面造型设计整个小区的风格定位于现代、高雅、又融合地方居民的建筑特色。小区住宅外墙主面造型丰富多彩，错落有致。丰富的建筑外墙造型效果，别致的屋檐处理方法，在整个小区的绿50、色景观衬托下，使整个建筑的组合显得和谐统一、朴素、稳重。5.8结构设计1、设计参数基本风压：W0=0.35KN/，基本雪压：S0=0.4KN/；抗震设防烈度：六度； 建筑物类别：丙类，场地土类；工程安全等级二级，建筑耐火等级二级；工程的合理使用年限为50年。2、结构型式采用框架结构、框架剪力墙结构。3、基础型式初步决定选用独立柱基、条形基础、桩基础，详细情况待勘探报告出来后再定。5.9 给排水工程1、给水系统 水源本项目供水源为市政自来水，由小区的市政给水管引入。 用水量预测本项目用水量预测见表5-2。表5-2 用水量预测表用水部分单位数量用水量标准最高日用水量(m3/d)住宅用水人3000251、00L/人日600绿化浇灌平方米188002L/平方米日37.6道路、停车场浇洒用水平方米60002.5L/平方米日15未预见用水量10%65.3合 计717.9注：消防用水量仅用于校核管网计算，不属正常用水量。经上述测算，最高生活日用水量为717.9m3/d。 供水方式本项目根据用水人口数、用水量标准，确定引入给水管的管径为DN150，选用PE给水管。本项目引入管径为DN150的给水管，给水管沿片区内主次干道埋地敷设，区内形成环网，供给生活用水和消防用水。小区内每幢楼的1-2层由市政管网直接供给，3层以上采用变频泵集中供水。2、水系统 污水排水系统采用雨污分流制。污水量按给水量的80%计取，52、则日排污水量为574.3m3/d，污水由管道收集后进入化粪池，经化粪池初级处理后排至市政污水管。 雨水屋面雨水及场地雨水排放结合竖向标高，通过路缘汇集至雨水口，进入雨水管直接排入市政雨水管，道路路面排水系统按路拱中轴分流两侧排泄，道路横向坡度为1.5%，以利雨水流入路面边缘雨水蓖。雨水排放量按当地暴雨强度公式计算，重现期采用2a，初步确定雨水管选用HDPE缠绕管，管道接口采用插入式、熔焊接，雨水管管径规格为d500与d300，雨水管沿片区道路布置。雨水干管的起始覆土深度不小于2.0米，支管的起始覆土深度不小于1.5米。5.10 电气系统1、用电负荷预测用电负荷主要有照明、生活泵、电梯、空调、总53、体用电及消防栓泵等。消防电梯、应急照明、消防泵等为一级负荷，本项目采用单位面积功率法预测用电负荷，详见表5-3。表5-3用电负荷预测表序号用电项目用电指标(w/平方米)同时系数(kt)需要系数(kx)建筑面积(平方米)计算负荷(KW)1住宅550.80.8711502525.62道路、广场等2 0.60.760005.13绿化景观1.50.60.71880011.84合计2542.52、电源根据供电负荷估算结果、负荷分布以及供电平衡的要求，本项目拟在区内设置地上变电所，两路10KV电源引自国家电网区域变电站，区内10KV电网结线采用开闭结合环网结线。3、配电系统变配电线路在室外部分及周边进线采54、用阻燃型电力电缆、沿电缆沟敷设，室内低压配电系统采用树干式、放射式及链式相结合的配电方式。分区、分段、分层供电，对消防泵、消防电梯等重要负荷采用双电源供电，并在末端切换。住宅一户一表，公用部分单独设表，每户设一只终端配电箱。高层住宅配电干线采用预分电缆在竖井内明敷，户内配线选用BV-500型聚氯乙烯绝导线配穿难燃型塑料管暗敷。供电方案和设备选择具体由供电部门在施工图设计确定。4、照明系统照明照度标准按安装工程规范设计，灯具按使用功能选型，光源均采用节能高效高显色光源。在变配电房、发电机房、消防泵房、各疏散楼梯、走道均设事故照明，事故照明采用装有带蓄电池作备用电源的应急疏散指示灯。2、防雷接地系55、统本工程均为三类防雷建筑，在屋顶女儿墙上设避雷带，利用柱内主筋作引下线，利用基础主筋作接地极，要求联合接地电阻不大于1欧姆。本工程低压配电系统的接地型式采用TN-C-S系统，凡正常情况下不带电的金属导体设备外壳均与PE线相连。6、弱电系统 电话系统弱电中心机房设电信模块局，预装电话号数约900门，采用FTTB系统结构方式。住宅内设综合信息配线箱，箱内设置HUB模块和电话配线装置，在各单元住宅的起居室、主卧室、书房等处设数据/电话终端，其他房间处设置电话终端，所有终端线缆均由信息配线箱引入。 有线电视系统本项目住户900户，有线电视接入率100%，高层住宅按每户两个终端设计。采用数字有线电视，有56、线电视中继站设在弱电中心机房内。系统采用860MHz双向网络传输技术，电视信号经双向用户放大器，以分配分支方式引至住户信息配线箱，在各单元住宅的起居室、主卧室、书房等处设电视用户终端，可满足住户收看电视和接受多功能信息服务的双重需要。 楼宇访客对讲及住户防盗报警系统设安保中心，各单元住宅均设楼宇访客对讲系统，对讲主机设在一层单元门口，各户设对讲分机，主机与分机通过总线连接，主机通过总线与安保中心连接。住宅的一、二层设防盗报警系统，报警主机设在一层，报警总线引出后引至住户报警控制器，同时引至安保中心，实现区内联网。 电视监视系统主要出入口及电梯轿厢内设置电视摄像机，电视监控系统主设备设在安保中心57、。 周界防范报警系统围墙上设置红外双鉴探测器，通过报警总线与安保中心连接。 火灾自动报警及消防联动控制系统设消防控制室，在消控室内设有火灾报警及联动控制柜、消防电话及紧急广播等设备。5.11 燃气管道工程1、燃气规划通过燃气管道网对小区内的住宅片区供气。燃气气源采用液化天然气作为气源。2、燃气供气范围小区范围内的住宅、商业及配套设施等用气场所。3、用气量指标本项目常住人口平均用气指标按55104Kca1/pa，混合燃气热值13500Kcal/m3，每立方米混合燃气1.22kg。4、燃气调压站小区供气站建成投产后，将对小区片区供气，采用中压管网输送至小区片区箱式燃气调压器，调至低压进户，具体线路58、由*县供气公司设计施工。为便于抄表，每户居民用气计量远传出户，户内仍设有天然气表作为标准计量装置。区内居民每户设2.5Nm3/h天然气表一台。同时在厨房内设置燃气泄漏报警和紧急切断装置。室内天然气管道均为明管敷设，采用镀锌钢管，丝扣连接，填料采用聚四氟乙烯生料带。本项目燃气管道仅为配合市政道路建设进行预留管位，拟设在道路人行道下。在交叉口穿越道路时预埋DN500燃气套管，同时横向每隔一定距离预埋DN400燃气套管，供街坊燃气支管通过。5.12 管线综合布设原则小区内拟建道路的给水管、污水管、雨水管、电力电缆沟、电信管、燃气管等地下管线在工程设计中应统筹考虑，做到一次规划，分期分步实施。管道综合59、设计应根据各专业有关规范，并按以下原则进行。1、工程管线在道路下面的规划位置，从道路红线向道路中心线方向平行布置次序宜为：电力电缆、电信电缆、有限电视电缆、燃气配气、给水配水、雨水排水、污水排水。2、当工程管线交叉敷设时，自地面向下的排列顺序宜为：电信、有线电视、电力管线、燃气管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。5.13 绿化工程绿化布局强调区内环境与外部环境的充分融合，相互渗透。区内各建筑围合的院落设有门前庭院绿地，形成了主次分明的小区绿化系统。绿化规划以“满足人的需要”为理念，体现小区浓浓的生活气息和人间的依依亲情。本项目的绿化规划充分利用和保护场地原有的树木，绿化布置时，采用“点60、线、面”结合的手法，以及主轴、次轴、对景、疏密对比等一系列手法，设计出富有特色的绿化环境。绿化系统由公共绿地、道路绿化、宅间绿化等组成，通过步行系统组织在一起，为居民创造一个安静、卫生、舒适的生活环境，促进居民的身心健康。道路绿化采取配植方式，植物选择搭配多样化，以不同的行道树、花灌木、绿篱、植被、草坪组合不同的绿色景观，加强识别性，以不断变化的景观效果使居民感受到步移景异的情趣。第六章 消防与人防6.1编制依据1、中华人民共和国人民防空法2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）3、高层民用建筑设计防火规范GB 50045-20054、人民防空工程设计防火规范GB50098-985、61、火灾自动报警系统设计规范GB50116-986、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-977、人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)8、火灾自动报警系统施工及验收规范GB50166-929、建筑灭火器配置设计规范GB 50140-200510、建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-200211、安徽省人民防空工程建设与维护管理规定12、宣城市人民防空工程建设管理办法13、*县人民防空工程建设管理办法6.2消防系统1、建筑消防设计根据建筑设计防火规范（GB50016-2006），地下室耐火等级为一级，高层住宅耐火等级为二级。区内各幢建筑物之间留有足够的防火间距(大62、于6m)。公共建筑每层设一个防火分区，并设两个以上安全疏散出口，安全疏散距离小于35m，疏散楼梯直通消防车道。高层住宅楼每层设一个防火分区，防火分区内均设一部消防电梯和一部防烟楼梯。每座建筑物均考虑消防车道，规划设计起点高，采取低建筑密度、低容积率、高绿化率的规划设计原则，便于消防车道设计和消防车道通行。2、结构消防设计高层住宅楼采用框架-剪力墙结构，墙体均采用空心砖，并设置防火墙等防火设施，建筑构造满足耐火要求。多层采用框架结构。3、消防给水设计 室内外消火栓系统室外消火栓用水量为20L/s，同一时间内的火灾次数为一次，火灾延续时间为2小时，室外消火栓采用地上式，按照保护半径不超过150m，63、间距不超过120m，沿道路均匀布置。高层住宅楼室内消火栓用水量为20L/s，车库室内消火栓用水量为10L/s。根据建筑设计防火规范的规定，多层建筑不设室内消火栓系统。 消防给水系统高层建筑采用临时高压消防给水系统，屋顶设消防水箱。设消防水池，储存室内外消防用水量，其有效容积为320m3。设集中消防水泵房，消火栓泵放置在消防水泵房内，消防泵一用一备,直接从消防水池吸水。 自动喷淋灭火系统地下车库火灾危险等级为中危险级二级，车库设置自动喷淋灭火系统，用水量为27L/s，火灾延续时间为1小时。设2台喷淋泵，一用一备，放置在集中消防泵房内，直接从消防水池吸水。4、消防电气设计建筑物消防设备的用电负荷为64、二级负荷，采用柴油发电机组发电，在变电所、消防控制室、走廊、侯梯厅、楼梯间、门厅等设应急疏散照明。消防电气系统包括火灾报警、火灾事故广播等电源控制，消防控制中心设在物业管理处。6.3人防工程根据宣城市人防办的意见修建人防地下室。根据人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)，小区内的地下室按六级人防设计，平时作为设备用房和地下停车库，战时转换为二等地下人员掩蔽所，平战两用，节省投资，并保障人民群众的生命财产安全。每个防护单元按规范要求设室内出口和室外出口，室内出口结合楼梯间设置，室外出口结合汽车坡道设置。室内外出口根据规范要求设简易消杀间、滤毒室、扩散室、防毒通道及钢制防护密封门、钢制65、密闭门。战时出入口路径之上的结构物按人防有关防倒塌棚架规定进行设计，防护区与非防护区分区明确，平战结合均符合有关规范要求。第七章 环境影响评价7.1 执行标准1、施工期场界环境噪声执行建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)；2、片区环境噪声执行城市区域环境噪声标准(GB3096-93)中的二类标准；3、片区公共项目场界噪声执行工业企业厂界噪声标准(GB12348-90)中的二类标准；4、污水排放执行污水综合排放标准(GB8978-1996)中的三级标准和污水排入城市下水道水质标准(CJ3082-1999)；5、环境空气执行环境空气质量标准(GB3095-1996)中的二级标准；6、废气排66、放执行大气污染物综合排放标准(GB12697-1996)中的二级标准；7、建筑材料的选用应符合建筑材料产品及建材用工业废渣放射性物质控制要求(GB6763-2000)。7.2 污染源产生分析1、旧房拆除期旧房拆除期间对环境的影响主要是机械和运输车辆产生的机械噪声、扬尘和建筑垃圾。2、工程施工期工程施工期间对环境的影响主要是各种施工机械(如挖掘机、打桩机、搅拌机、振捣棒、吊车、电锯等)及运输车辆产生的机械噪声和施工扬尘，同时也产生建筑垃圾。3、居住期住宅区影响环境的主要污染物为生活垃圾和生活污水。7.3 环境保护措施环境保护和主体工程要做到“三同时”，即：同时设计、同时施工、同时投产，把环境保护67、意识提高到首要地位。1、旧房拆除期旧房拆除期间应采取围护安全网和洒水措施，以防止碎块伤人，并抑扬尘和保证安全，把因拆除旧房对环境的影响程度降到最小，及时清运废弃建筑垃圾。2、工程施工期施工期间应及时清运废土，在施工场地周围砌临时围墙，同时对施工架周边围护安全网，以抑施工扬尘和保证安全，把因施工对环境的影响程度降到最小。夜间(22:00-6:00时段)，午时(12:00-14:00时段)，禁止所有高噪声(如挖掘、打桩、搅拌)的作业，避免对周围居民生活和休息造成影响。3、居住期小区投入使用后，在区内规划设立二个垃圾收集点，实行垃圾袋装，集中放置，并由社会环卫人员及时清运，公共场所卫生由环卫人员进行68、清扫。污水经化粪池初级处理后排入污水管，经城市污水管网输送到污水处理厂集中处理。生活废气有组织排放。住宅厨房及厕所均采用变压式排风道将废气排至屋面。店面由若干单元组合，内设管道连通厨卫合并后统一设烟道将烟气排至住宅顶层屋面，不会产生废气影响居住的情况。第八章 劳动安全卫生与综合防灾8.1 劳动安全卫生本项目施工过程中劳动安全卫生应符合中华人民共和国安全生产法、安徽省劳动安全卫生条例等法律、法规。工程在施工过程中存在对人体有害的因素，如噪声、机械设备的伤害、电气伤害等，因此必须贯彻安全第一、预防为主的方针。针对上述危险因素，项目施工过程中应采取行之有效的措施，消除各种隐患，为工作人员创造适宜的劳69、动条件和操作环境，切实保障工作人员的安全与健康。1、施工过程中职业危害因素（1）噪声施工过程中运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声以及复土压路机声等施工噪声。（2）机械传动部位及其伤害机械设备及其伤害主要是机械传动部位的皮带轮、传动齿轮、联轴器等。（3）电器和雷电伤害电气绝缘破坏、漏电等均能造成伤害。2、防护措施（1）对施工中产生噪音较大的设备采取消音和隔音措施。（2）在各传动齿轮、连轴器处设有防护罩，凡是高架操作平台处均应设有栏杆。（3）对电气设备、电气线路或电气设备绝缘等做好设备的接地保护、连锁保护和过截断电保护。（4）对易发生事故，危及人生安全和健康的地方及设备，均设置安全标志、走向，70、必要时使用文字说明。8.2 综合防灾1、抗震区域内地震基本烈度为6度，工程建设应按国家抗震标准6度设防。重要设施和生命线工程应做地震安全性评价，具体条件具体分析。所有工程的设计、施工、验收都必须按抗震有关规范执行。生命线工程要按有关规定提高其抗震能力，以利于抢险救灾工作顺利进行及居民生活尽快恢复。2、消防本项目在施工期间，一般不易发生火灾，但应注意工棚用火用电安全。第九章 节能节水9.1编制依据（1）国家计委、建设部等关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇（章）”的暂行规定的通知；（2）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；（3）中华人民共和国节约能源法（20071、777号主席令）；（4）中华人民共和国水法（5）中国节能技术政策大纲（2006年版）；（6）民用建筑节能管理规定（建设部2005第143号令）；（7）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（8）建设项目水资源论证管理办法（9）建筑节能设计规范、标准及技术规定等。9.2设计原则1、合理选择和利用资源根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类；在运营过程中尽可能作到能源综合利用、重复利用、分级利用。2、积极推广应用新技术、新设备、新材料设备优先选用国家推荐节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能 耗设备。3、设置能源检测仪表，加强对能源的计量和管理。9.3节能措施1、建筑节72、能在全世界日益增长的能源消耗中，建筑能耗约占30%-40%。本项目具体采取如下措施，以达到良好的建筑节能效果。（1）设计有利于节能的建筑朝向和平面根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件和其他状况，合理确定建筑面积、外观体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘等构造措施，调节日照、节省能源。采用主体绿化措施，合理确定建筑涂料类型和颜色。（2）改善建筑围护结构的保温性能在满足基本采光和通风的前提下，尽量缩小窗墙比，改进窗户的材料和构造，使窗户的气密性要达到节能标准规定的级，采用平开铝窗、塑钢复合式窗等新材料，施工中尽量避免“热桥”现象，以改善室内环境。73、（3）建筑电气节能在大面积场所采用紧凑型电子荧光灯，一般房间采用节能型电子荧光灯。配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减少能耗。总体规划设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、排水等管道路径，选好合理的供水位置。（4）在项目施工过程中，应加强对施工人员的教育，培养他们的节能意识，最大限度的节约使用各种建筑材料以及用电、用汽。2、电气节能项目建成后的主要能耗是电能消耗。为节能能源、降低能耗、减少生产成本，在设备选型等过程中都要在思想上重视节能。（1）74、采用合理的配电方式，电器设备选用节能型产品，照明设计 推广绿色工程产品，以节约能源。（2）供电系统设电容器及进相补偿，提高功率因数，降低电耗。（3）加强供配电管理，合理使用及调度用电负荷。（4）给排水系统采用新型建筑材料和节能设备，并合理设计控制系统，以节约能源。（5）空调通风系统中的各类设备均选用效率高、能耗小的产品。对冷水机组、循环水泵和空调箔等能耗大的设备，其配置既能满足设计负荷的需求，又能在部分负荷时节能运行。9.4节水措施依据国家对于节水的方针要求，结合本项目的规模与特性，在本项目节水方案设计时所采取的主要节水措施有：1、采取有效措施提高水资源利用率强制淘汰落后的卫生器具、设备和管道75、材料。采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料，同时对供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗。2、提高用水回收率和重复利用率采用一水多用、循环利用、逆流回用等措施，可使本项目的工业用水回收率和重复利用率得到极大提高。3、提高再生水回收率采用节水措施后，可使本项目的水耗指标达到国内同行业的先进水平，水的重复利用率达到当地政府规定的指标，极大地提高项目的水资源利用率。4、加强宣传，使节水意识深入人心开展节约用水的宣传教育工作，提高节水意识，使人们认识到水作为一种资源并非“取之不尽，用之不绝”、而随着人口的增长和城市规模的不断扩大，水资源短缺的形势越来越严峻，除开辟新的水源外，节约用水也76、是一项长期地、有效地解决水资源不足的措施。5、制定用水定额，实行计划管理制定科学合理的用水定额，实行计划用水，鼓励采取节水措施，使用水量不超过节水管理部门下达的用水计划指标，提倡合理用水，杜绝浪费用水。6、使用节水器具和设备使用节水器具是生活用水节水的有效途径，安装节水型用水器具，尽可能减少不必要的用水，从而达到节约用水的目的。第十章 实施计划与施工组织管理10.1项目实施原则1、本项目的实施首先应符合国内基本建设项目的审批程序。2、项目建设单位，对建设项目筹划、筹资、招投标、建设直至生产运营管理实行全过程、全方位负责。3、项目建设单位按照国家法规委托国内具备相应资质的单位实行国内公开招标，择77、优选择勘察、设计、施工、监理等履行单位。4、项目的勘察、设计、施工、监理等履行单位应与项目建设单位履行必要的法律手续，合约责任按国家的有关法律、法规执行。5、在建设过程中项目建设单位应与项目履行单位协商确定项目实施计划，并在履行前通知有关各方。6、项目建设单位应为履行单位开展工作创造有利条件，项目履行单位应服从项目建设单位的指挥和调度。10.2项目质量管理项目严格通过招投标确定施工单位，同时聘请有资质的监理单位代建设单位对项目实施质量、进度、投资三控制管理。监理单位应详细调查并分析研究工作项目的内外部环境条件，努力将各种影响建设目标实现和计划实行的潜在因素提示出来，高质量地按照监理工作目标要求78、做好监理机构的组织工作。选准项目建设质量控制等关键点，综合分析各个关键点对工程项目具体的影响程度，采取行之有效的控制措施，把好以项目质量为中心的控制关。10.3项目实施管理机构公司内设四部一室，即办公室、财务部、工程管理部、投资发展部、资产管理部。负责项目运作和建设、拆迁等事宜。如下表10-2所示。表10-2 实施管理机构模式图项目建设单位项目筹建处资产管理部投资发展部财务部工程管理部10.4项目监理本项目建设要由有资质的监理公司承担监理，在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容。（1）协助项目单位提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；（2）参与选择勘察79、设计单位，协助项目单位签订勘察设计合同，并监督合同的实施；（3）核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；（4）按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；（5）向项目单位提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容（1）协助项目单位组织施工招标，编制招标文件，协助项目单位组织投标、开标、评标；（2）协助项目单位签订与工程有关的合同、确认承包方选择的分包方；（3）协助项目单位办理开工许可手续；（4）组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系80、；（5）监督承发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；（6）抽查核验工程使用的建材、配件和机械设备的数量及质量；（7）负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；（8）协同项目单位组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告；（9）参与工程验收和工程结算审查；（10）在保修期内协助项目单位检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定的质量标准，复核保修结算。10.5项目实施计划本项目在实施过程中，建设单位会周密计划、合理组织实施，使项目建设各项工作充分落实，明确分工负责。项目建设期为2011年181、月至2012年12月，实施计划初步安排如表101所示。表10-1 项目施工进度计划表时间工作内容2011年2012年12341234前期工作旧房拆迁工程建设综合验收最终实施计划将由项目建设单位根据工程实际进展情况再做适当调整。第十一章 项目招标11.1 招标依据中华人民共和国招标投标法；安徽省依法必须招标项目具体范围和规模标准规定； 宣城市建委有关项目建设招投标文件。11.2 招标基本情况根据安徽省依法必须招标项目具体范围和规模标准规定的规定，本项目属关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，项目总投资额在1000万元人民币以上，根据招标项目具体范围和规模标准规定，本项目勘察、设计、施工 监理82、以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，均须进行招标。招标公告需在国家指定的报刊、信息网络上发布。详见表11-1所示。表11-1 项目招标基本情况表序号项目名称招标范围招标形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒体全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察电视、报刊2设计电视、报刊3建筑工程电视、报刊4设备及安装工程电视、报刊5其他(含监理)电视、报刊11.3 组织形式由项目业主单位委托有资质的中介机构进行招标工作地组织与实施，该中介机构应依法组建评标委员会，评委会中的评标专家应符合下列条件： 从事相关专业领域工作满8年，并具有高级职称或者同等专业水平； 熟悉有关83、招标、投标的法律、法规，并具有与招标项目相关的实践经验； 能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评委会成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二，并于开标前确定，评委会人员名单在中标结果确定前应当保密。为避免对投标公正评审的影响，评委会应由与投标组织无直接或间接利益关系的成员组成。在确定评委会的成员后，由该成员制定招标书，评委会负责评标活动，并负责向招标人推荐中标获选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。中标人确定后，招标人项目业主应当向中标人发出中标通知书；同时通知未中标人，并与中标人在30个工作日内签订合同，签订合同后5个工作日内应当向中标人和未中标的投标人84、退还投标保证金。第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算依据1、本项目相关图纸，文件及有关技术资料。2、全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表及宣城市类似工程指标。3、2000年安徽省建筑安装工程费用定额及类似工程指标。4、工程建设监理费按国家物价局、建设部（1992）价费字479号文关于发布工程建设监理费有关规定的通知计算。5、勘察设计费按原国家计委、建设部关于发布计价格（2002）10号文工程勘察设计收费管理规定计列。6、工程建设监理费：按第一部分工程费用之和的1.0%计算。7、建设单位管理费：按第一部分工程费用之和的1.2%计算。8、基本预备费：按第一、二部分费用之和的5%计算。85、9、涨价预备费：按国家有关规定按0计算。10、银行贷款年利率按12%计息。11、其他费用参照有关规定估列。12.2 项目建设总投资估算项目建设总投资10672.5万元，主要由建安工程费、工程建设其他费用、预备费和建设期利息构成。1、建安工程费建安工程费包括建筑工程和室外工程费用，估算方法采用单位建筑工程投资估算法，建设工程的估算内容包括：建设工程和装饰工程，建筑物内的供水、卫生洁具、电力、电信和各种管道；设备基础；为施工而进行的场地平整，施工临时用水、电、路和施工完成后的场地清理等费用。所需建安工程费用为8822.6万元。2、工程建设其他费用估算主要包括规划设计费、地质勘察费、工程设计费、图纸86、审察费、招投标代理费、工程监理费、施工期噪音污染费、临建工程费、办公用品购置费、交通费、工程保险费、建设单位管理费、可行性研究费、项目评估费。经估算，本项目工程建设其他费用合计为427.41万元。3、基本预备费基本预备费是指工程建设不可预见的费用，可按建安工程费和工程建设其他费用之和乘以基本预备费率，本项目费率取5%。经估算，本项目基本预备费为462.49万元。4、建设期利息建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息，包括借款利息及手续费、承诺费、管理费等项财务费用。为简化计算，假定借款均在每年的年中支用，借款第一年按半年计息，本项目申请建设资金借款8000万元，建设期24个月，87、按综合利率12%计算，建设期利息为960万元。项目总投资估算表序号工程或费用名称估 算 价 值（万元）所占比例单价单位数量金额(万元)一、建筑安装工程费1建筑工程1060元/M2711507541.90 70.67%2室外配套180元/M2711501280.70 12.00%第一部分工程费用合计8822.60 82.67%二工程建设其他费用1土地征用费万元/亩00.00 0.00%2拆迁其他补偿费80元/平方米00.00 0.00%2规划设计费1.2万元/公顷4.51 5.41 0.05%3地质勘察费1万元/公顷4.51 4.51 0.04%4工程设计费1.20%8822.60 105.8788、 0.99%5图纸审察费0.15%8822.60 13.23 0.12%6招投标代理费0.30%8822.60 26.47 0.25%7建设工程监理费1.00%8822.60 88.23 0.83%8施工期噪音污染费300元/日30.00 0.28%9临建工程费400元/M230012.00 0.11%10办公用品购置费1200元/人202.40 0.02%11交通费2500元/人205.00 0.05%12工程保险费0.20%8822.60 17.65 0.17%13建设单位管理费1.2%105.87 0.99%14可行性研究费5.27 0.05%15项目评估费5.50 0.05%第二部分费89、用合计427.41 4.00%三工程预备费462.49 4.33%3.1基本预备费5%462.49 4.33%3.2涨价预备费0%0.00 0.00%建设投资合计9712.50 91.00%四建设期贷款利息960.00 9.00%五工程总投资10672.50 100.00%12.2 资金筹措及用款计划1、资金筹措方案项目建设资金来源：项目单位自筹资本金2672.5万元，申请银行贷款8000万元。2、用款计划本项目建设期预定2年，用款计划为：第一年用款60%，第二年用款40%。建设资金做到专款专用，保障工程建设的顺利实施。第十三章 项目效益评价13.1 概述该项目由*县人民政府与*县国投公司签订90、有关代建合同，*县国投公司负责投资建设保障性住房项目。项目竣工经验收合格后，政府以略高于成本价回购，用于解决城市居民中低收入家庭和最低收入家庭的住房问题。13.2经济效益分析本项目住宅面积71150平方米，政府按1600元/平方米回购计算，可实现销售收入11384万元。本项目用于偿还银行贷款的总收益为11384万元，完全可偿还8000万元贷款。项目建设总投资为10672.5万元，投资总收益711.5万元。13.3社会效益分析我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化建设快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增91、加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。1、本项目保障性住房的建设将从一定程度上改善*县中低收入居民的居住条件，通过加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。2、保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。3、加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。可以拉动钢材、水泥等建筑材料的消费，同时带动交通运输、餐饮等服务行业，增加就业机会。4、保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本92、便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。5、大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市,还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返,扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推93、进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。第十四章 结论与建议14.1 结论1、本项目符合*县土地利用总体规划大纲(20062020年)和*县城市总体规划（2007-2020），是*县经济建设和城市发展的需要。项目的建设实施是加快*县城市化建设的重要举措，将有效地改善居民人居环境和城区的城市面貌。2、本项目符合中央产业政策和地方实际情况，促进房地产市场平稳健康发展，满足人民群众的基本住房需求。3、本项目建设方案因地制宜，定位准确，布局合理，配套设施完善。本项目采用新材料、新墙体，提高建筑室内热环境综合指标，合理可行。4、项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房94、问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。14.2 建议1、根据建设资源节约型社会的要求，建议本工程改变过去大型公共建筑“重形式、轻节能”的状况，在设计、施工和使用中，做好建设的节能、节地、节水、节材。2、项目建设单位应积极做好前期准备工作，在进行初步设计时应进一步完善项目建设方案，使之更加科学合理，以适应为民服务的要求，争取早日建成实施。3、项目完成后，及时准备好各种技术资料，施工图纸及楼板、砖、混泥土试块试压数据，工程日志、建材单、设备清单和监督报告等，请有关部门评估验收。4、项目建设和设备配置应严格按照基本建设程序和招标程序认真进行，上级主管部门、城建规划部门的领导专家共同组成项目监督小组，监督组对项目的招标、资金管理、建设材料、设备和工程质量进行全面监督。在时间安排上采取随工程进度，定期监督检查。5、本项目具有促进社会稳定和谐发展的重要意义，建议相关部门积极配合，以使项目顺利实施。