1、农业生态旅游示范区边上老年公寓项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月农业生态旅游示范区边上老年公寓项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月116可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论1一、项目背景14、可行性研究报告编制依据15、项目提出背景和建设的必要性1二、项目概况61、拟建地点62、项目建2、设规模与目标63、项目总投资64、主要经济指标65、结论7第二章 市场分析8一、中国人口老龄问题及社会福利化现状8二、老年公寓发展现状9三、需求分析预测12目前我国老龄产业存在的几个问题121、观念的变化132、社会上的“空巢家庭”逐渐增多133、老年公寓未来有较大发展空间13第三章 场址选择15一、项目区位15老年公寓选址（地块）应具备的基本条件15二、场址建设条件161、区域性质162、工程地质条件163、水文条件164、气候条件165、社会条件176、交通及周边环境条件177、满足城市规划的要求188、项目市政配套条件18第四章 建筑方案19一、建筑设计指导思想与原则191、规划设计依据3、192、设计目标193、项目定位204、规划设计指导思想215、设计特点216、环境和建筑标准227、建筑空间布局238、道路系统布局249、公用工程2410、规划设计理念2611、企业的经营服务理念与目标2712、提供的养老模式2813、为老年人家庭入住提供综合服务内容29二、总体规划方案324.仙鹤湖占地20亩32三、建筑方案331、概述332、工程设计指标333、建筑工程34四、社区规划34（一）社区规划设计要求34（二）社区规划特征39（三）社区构架40（四）总体平面布置40（五）社区内环境规划设计41（六）单体建筑设计44（七）户型面积控制及户内设施44（八）车位、商业配套的设置454、（九）老年公寓综合设计方案：45一、木屋温泉度假村53木屋温泉度假村效果图54三、健康养生园66健康养生园的项目规划66四、生态观光园73（四）、项目的经济效果76（十）项目投资估算及经济效益分析77（二）总投资估算 总投资：38150万元 二、资金筹措方式： 资金筹措771.1 投资估算78五、项目风险分析80六、风险规避与控制措施80七、项目实施81八、结论与建议82第五章 环境影响评价82一、环境条件现状调查82二、环境质量标准83三、设计原则83四、项目对环境的影响83五、施工期间的环保工作831、粉尘污染及防治842、施工噪声环境影响及防治843、施工期水土流失环境影响844、固体废5、弃物环境影响845、水环境影响856、大气环境影响85六、营运期主要污染物85七、环境影响综合评价86第六章 劳动安全、卫生与消防87一、设计依据87二、建筑物耐火等级87三、劳动安全设施及措施875、为确保人身安全，所有配电设备的金属外壳必须良好接地。88四、消防设计884、自动喷水灭火系统88第七章 项目管理90一、项目组织管理901、项目前期管理902、项目实施阶段管理903、项目建成后管理90二、开发模式及管理制度901、开发模式902、老年公寓管理制度91第八章 项目实施进度94一、建设工期94二、项目招标941、方案编制依据942、评标原则953、招标范围954、招标方案95三、项6、目实施进度安排971、项目进度安排的依据972、项目实施进度97某老年公寓项目建设、租售项目进度计划表99第九章 投资估算100一、项目总投资估算1001、开发成本1002、开发费用101项目总投资概算表101二、资金筹措102投资计划与资金筹措表102第十章 财务评价104一、编制说明1041、评价方法1042、财务评价基础数据与参数选取1043、有关说明104二、整体项目财务评价1051、经营收入估算1052、成本费用估算1063、销售税金和利润测算1074、现金流量分析1075、项目效益指标1076、盈亏平衡分析1087、借款偿还分析108三、项目财务评价1101、经营收入估算1102、7、成本费用估算1103、效益测算1104、借款偿还分析110四、财务评价结论110第十一章 社会评价112一、项目对社会的影响分析1121、项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响。1122、对区域经济的影响。112二、项目与所在地的互适性分析1121、不同的利益群体对项目的态度及参与程度1122、项目与区域社会环境的适应性112三、社会风险分析113四、社会评价结论113第十二章 研究结论与建议114一、研究结论1141、本项目的实施符合西部城镇养老服务设施建设的指导思想和指导原则1142、本项目符合西部养老服务设施建设的目标1143、本项目的实施符合构建新型老年服务机构的趋势1154、本项目将8、会向建立和完善*市社会福利事业服务体系方向发展115二、建议116第一章 总 论一、项目背景1、项目名称：北京xx区“xx老年公寓”项目2、项目地点：该项目位于北京市xx区xx镇xx。3、建设规模：该建设项目总占地面积265466m2（398亩）总建筑面积m2。4、可行性研究报告编制依据 北京城市总体规划（2004年2020年） 老年人建筑设计规范建标1999131号 民用建筑设计通则（JGJ37-87） 民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92） 、项目建设单位提供的有关资料、 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 国发201335号 财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问9、题的通知（财税200097号5、项目提出背景和建设的必要性（1）所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显：1）减轻子女养老压力，提高社会效率。2）有利于老年人身心健康。3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家10、”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。（2）从人口增长趋势看，根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口137054万人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了5.84，而60岁以上老年人口占到全国总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点。按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，第1年底我国60周11、岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。2050年将达到4亿左右，占总人口25以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老12、龄化的住宅、社区和环境。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。（3）“老年公寓”市场潜力巨大2010年据中国老龄工作委员会估算，中国老年人消费每年已达1万亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将进一步增长。由此可见养老产业市场潜力巨13、大。（4）国家、北京市各级政府鼓励进行养老社区的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。各级政府出台相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年社区的建设。北京的一些机构在吸取国内外养老社区的成功经验后，结合本地区老年人生活习惯建养老社区，都取得了良好的经济效益和社会效益。（5）老年公寓发展趋势 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的14、就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和高档产品对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定北京市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流。（6）老年公寓目标客户15、需求及应对分析 老年社会的来临 专家预计我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 老年人收入水平 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 老年人福利水平 随着社会保障制度的强制16、性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。可见，国内老年人的居住现状亟待改善。目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。加快社会养老17、设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院、北京市委市政府方针政策，构建和谐社会的新举措。所以，该项目建设的必要性是十分充分的，其建设能够促进社会和谐，加速社会文明建设。二、项目概况1、拟建地点本项目建设地点位于北京市xx区xx镇xx农业生态旅游示范区一侧。2、项目建设规模与目标本项目总用地面积398亩，总建筑面积。主要技术经济指标如下： 总用地面积： 265466m2 总建筑面积： 容积率： 1 绿化率： 60%3、项目总投资本项目总投资为万元。资金来源为政府政策资金投入万元。4、主要经济指标项目完成后，实现经营收入380136.45万元。其中：房产销售收18、入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。利润总额185286.71万元，净利润134764.67万元，销售利润率48.74%，投资利润率12.74%。项目寿命期内财务净现值为49900.42万元，内部收益率38.42%，静态投资回收期4.70年，动态投资回收期5.25年，盈亏平衡点为14.23%。5、结论本项目明显区位优势。公路：京平高速公路西连首都机场，东连天津唐沽港，是北京市东部发展带的重要交通干线。向东4.5公里连接密三路，直接融入华北地区发达的公路网络。该项目紧邻顺平快速路，龙塘路，顺29路可直达，乘车方便。铁路：平谷马坊专业从事货运的火车站通过市级公路龙塘路与基地紧19、密相连，距离仅有4公里，车站年可供运力为300万吨，运输各类大宗货物极其便利。到达xx地铁口车程15分钟。水文情况：基地周边水源丰富，70米可以正常采水，镇域126家企业用水充裕。同时，该镇地下还蕴藏着丰富的矿泉水资源，很多市民慕名到该镇东华山、西华山两村品尝、取水。环保：该镇地处xx区东南，北侧分布有二十里长山。按照华北地区常年风向判断，我镇处在下风向，下游为大面积耕地。距离居住区较远，周边村广阔分布，自然灾害影响小。电网：北侧4公里为110KV、220KV变电站。中心设110KVA变电站，电力出线方便。该项目地区区位优势明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社会效益显著。第二章 市场分析一20、中国人口老龄问题及社会福利化现状自改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快发展。中国政府先后颁布实施中国老龄工作七年发展纲要(19942000年)；关于加强老龄工作的决定；中华人民共和国老年人权益保障法；中国老龄事业发展“十一五”规划（2006年）；中国老龄事业发展“十二五”规划（2011年）等一系列政策及措施，有力地推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到了明显改善，老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展，老年人合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人生活质量明显提高，老龄组织健康发展，各级老龄工作委员会及其办事机构正在健全和加强21、。但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。社会保障制度不够完善，老年设施、产品与服务短缺，老年精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。我国人口老龄化与先期进入人口老年型的国家相比，具有老龄化发展快、老年人口数量大、地区之间不平衡、超前于社会经济发展等特点。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长，必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而22、紧迫的战略任务。因此抓住机遇，制定对策，有计划、有步骤地推动老龄事业持续健康发展显得尤为重要。二、老年公寓发展现状有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所及邮电所、小卖店等。其次，还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快，这是一种趋势。但必须根据各地经济的发展水平和社会需求情况，有计划、适量地发展。要根据地区特点来考虑，使老年公寓的高、中、低档次适量，以适合不同层次老年人的需求。发展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效减轻家庭养老负担。但在我国经济尚不发达的23、情况下，完全由国家办老年公寓是不现实的，也满足不了老年人的需要。中国老龄协会会长张文范曾说，要采取政府决策、社会参与，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅，形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。充分发挥非政府组织、社区和个人的作用，走民办公助、民办民助和法人投资、法人管理的道路。对社区办老年公寓，政府应在法律规定的职权范围内，在批地、引资、拆迁、税收等方面，提供条件或给予政策上的扶持。发展老年公寓，既可以为老年人创造一个适合养老的居住环境，又可以节约住房资源。老年公寓可以成为住房商品化的一种形式，对购买老年公寓产权的24、老年人的住房，可租、可卖、转让。可以预期，老年公寓作为一种新兴的养老方式，将会被越来越多的老年人所接受，老年公寓也势必为更多有识的投资者所关注。老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求也在不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。老年公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。l老年25、公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以北京市为例，截止2010年第六次全国人口普查全市常住人口为1961.2万人，同2000年第五次全国人口普查相比，十年共增加604.3万人，增长44.5%。平均每年增加60.4万人，年平均增长率为3.8%。60岁及以上的人口为286.3万人，据悉第3年北京市常住人口已达2114.8万人，约占常住人口的14.6%，其中有20%的人具有较高的消费能力，即将有62万人需入住老年公寓和养老机构，而目前现有床位，远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。目前，北京养老机构总数401家，其中公办215家，民办26、186家。民政部副部长窦玉沛此前明确指出，到2015年，“十二五”末，养老床位要达到每千名老人30张。北京市对民办养老机构出台土地、资金、税费补贴三方面优惠政策，鼓励民间资本进入养老机构，预计2015年北京养老床位数达到12万张， 2020年达到16万到18万张。在未来的5到10年，中国应有35家世界级的养老服务企业。这个远景，我们值得期待。在第1年底召开的“第2年全国民政工作会议”上，民政部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为4050张。若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。这是一个27、巨大的市场。2老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达50008000元，很多老年人只好望洋兴叹。北京市近年调查显示，50岁以上的常住人口中，60 以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为3000元；可见，在我28、国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 4政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。北京市老龄事业社会化运作已经进入推进阶段，但现有福利机构还比较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，民政部门资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，尚不能完全适应老龄群体的需求。三、需求分析预测全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的巨大成就。因此，由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化，应视为社会文明的胜利成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战，老年人29、口的比重加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，对社会经济的发展会产生影响，随着人口结构的变化，出现了老年公寓这一新兴产业，随着老年人对老年公寓的需求增加，这一产业也必将有较大的发展空间。目前我国老龄产业存在的几个问题养老床位稀缺，截止到2010年底，全国各类养老机构的床位数量才353.2万张，每千名老年人拥有养老床位仅有19.1张，跟千分之四十的标准相差甚远。养老服务体制机制不完善，养老机制缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性。养老服务从业人员短缺，目前大约需要一千多万护理人员，而全国现有养老护理人员只有30万人，市场缺口达到500万。人口老龄化结构问题比较突出，由于家30、庭结构和子女数量改变，家庭小型化、子女不在身边的空巢化，子女上班无法日常照料，急需快速发展社会化养老，使家庭、政府、社会力量相结合发展多元化养老。1、观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。可见，31、中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。2、社会上的“空巢家庭”逐渐增多这类现象特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上280多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更32、加迫切。3、老年公寓未来有较大发展空间在第1年底召开的“第2年全国民政工作会议”上，民政部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为4050张。若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。这是一个巨大的市场。随着人口格局的变化和市场经济的发展，老年公寓数量的需求将不断增长，老年公寓这一新兴产业将有较大的发展空间。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发33、展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。目前，北京市老龄工作的管理体制还没有理顺，编制不足、建制不明确、人员配备与目前所承担的繁重任务极不相称，影响了老龄工作的正常开展。同时，随着社会主义新农村建设步伐加快，农村“留守”老人日趋增多，农村老龄化的速度和数量正快速发展，这无疑又加大了应对的难度。基于上述状况，北京市亟待需要建设一批全新概念的复合式综合性养老处所（集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、享乐“五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好），满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求，以便加快推进北京市地区社会化养老的步伐，满足北京市人口老龄化日益增长34、的需求。第三章 场址选择一、项目区位老年公寓选址（地块）应具备的基本条件项目以老年人住宅为主，集休闲、养生、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求： 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。本项目建设地点位于北京市xxxx镇xx。建设地点距离城区35、30余公里，属于北京市xx区城市规划范围地块；地理位置优越，交通便利，自然环境良好，xx是北京市重点建设的新城之一。这意味着未来几年国家和北京市将对这里进行大规模的投资开发建设，与人民群众生活息息相关的交通，教育，医疗等将得到大幅提升。事实上，国家和北京市对xx的投资在最近几年就已经是大刀阔斧了。 xx经济综合实力连续多年位列郊区之首，且经济发展后劲十足。北京市重点打造的六大功能区中，其中就有xx的“临空经济区”。 医疗卫生：xx医院已与中国医科大学全面合作，成为其附属医院，xx区被评定为“国家卫生区”。 环境。xx区被评定为“全国绿化模范城市”。交通。xx公路总里程在北京处于前列，多条高速到36、达市区。其中xx奥运大道的级别是郊区中唯一一条，仅20分钟就到达北四环。民航方面，首都机场位于xx境内。轨道交通方面，有至少四条轨道交通到达xx。 xx新城主要特色是亲民亲水亲林，现北京最大的水上游乐中心，已成为国家的水上项目训练基地。为项目的建设提供了优良的客观条件。二、场址建设条件1、区域性质项目所在地xx镇处于潮白河东部冲击平原二级阶地，镇域地形北高南低。北部二十里长山斜亘境域，有大小山峰12座，庞山山峰为最高峰，海拔213.2米，东、南、西部大部为平原，平均海拔30米，土壤为潮褐土和褐潮土，土地开发成本较低。xx镇镇域河流属蓟河水系，境风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深4137、0米，含水层平均厚度为2050米，水质较好，能够满足生产生活需要2、工程地质条件xx镇xx土壤为潮褐土和褐潮土，土地开发成本较低。地质情况较简单，无大的不良地质现象。3、水文条件xx区区境内有大小河流20余条，分属北运河、潮白河、蓟运河3个水系，河道总长232公里，径流总量1.7亿立方米。xx镇镇域河流属蓟河水系，境风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深410米，含水层平均厚度为2050米，水质较好，能够满足生产生活需要。4、气候条件xx区xx镇属暖温带半湿润季风气候，四季分明。春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季干燥严寒。年平均气温为11.5。1月平均气温4.9，最低气温零38、下19.1；7月平均气温25.7，最高气温达40.5。年日照2750小时，无霜期195天左右。年均相对湿度50%，年均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季，多年平均水面蒸发量为1175mm。气候条件适宜5、社会条件北京市xx区第1年，完成地区生产总值1103.2亿元，同比增长8.7%；完成属地财税收入415亿元，同比增长7.8%；完成公共财政预算收入86.2亿元，同比增长6.6%；完成固定资产投资410亿元；社会消费品零售额实现256亿元，同比增长18%；完成进出口总额170亿美元，同比增长10%。城镇居民人均可支配收入达到30530元，农村居民人均39、纯收入达到16010元，分别增长8%和12%。经济稳定发展，社会和谐安定。6、交通及周边环境条件xx卫镇位于京郊xx区东南部，坐落在二十里长山脚下，东临平谷，南与河北省三河市接壤。紧邻顺平快速路，龙塘路和京平高速公路穿境而过，交通方便快捷。xx民风淳朴，资源丰富，农业优势明显，特色鲜明。先后建成的农业试验示范园、高新苗木园、观光采摘园、十里葡萄绿色长廊和万亩红提等项目倍受各界朋友青睐，新特新葡萄合作社被市农委命名为京郊首批三十家观光采摘园之一。每当葡萄成熟的季节，这里已成为北京市民休闲观光的首选之地。项目周边环境优美、空气清新、无噪声，绿树成荫，鸟语花香，项目绿地率达60%，项目选址完全符合规40、划划设计要求。7、满足城市规划的要求项目用地位于xx区城市规划规范地块，项目建设符合城市整体规划要求。8、项目市政配套条件（1）给水：项目建设地采用自打井加压供水，能保证昼夜连续给水。（2）排水：采用雨污分流制排水系统，区内道路东侧和北侧设置污水与雨水管网。（3）电源：项目周边已建有完善的市政供电管网。（4）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好。第四章 建筑方案一、建筑设计指导思想与原则1、规划设计依据 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法及实施细则 建筑设计防火规范（GBF16-87） 民用建筑设计通则（GB 50352-2005） 城市用地分类与建设用地标准（GBJ13741、-90） 城市居住区规划设计规范（GB 50180-93） 民用建筑设计通则（GB 50352-2005） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97） 城市规划编制办法 北京市城市规划行政技术准则 建筑无障碍设计标准 北京市城市总体规划（2004-2020）2、设计目标将项目建设成为环境优美、人文气息浓郁的集生活起居、运动休闲、文化娱乐、医疗保健于一体的的多功能养老居住综合区。以提升城市形象、丰富城市功能、解决老年养老问题、构建和谐社会为服务理念；改变传统的养老模式，整合“山水田园”文化概念，缔造全新的社区生活和农家乐式的新养老生活；以让老年人感受到愉悦的休闲的晚年生活，让经42、营者获得最好的经营平台，并提升经营水平，以让市民认同，让政府满意，开发商获得适当的经济效益和社会效益为投资理念；以优美的小区环境及周边人文环境、完善的配套设施来定位。努力打造成为北京市老年公寓的亮点工程。3、项目定位（1）项目客户群定位项目开发完成后主要客户群60%来自xx区及周边区县的退休老人，以及子女常年在外工作，无暇照料老人且收入丰厚的人群；30%的客户群来自北京市区其他的退休老人；10%的来自于对北京市历史文化感兴趣的又有一定收入的其他地区的老人。（2）项目概念定位我国政府推动的养老新政策我国政府制定中国老龄事业发展“十二五”规划，并鲜明提出“优先发展社会养老服务，构建居家为基础，社会43、为依托，机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。北京市政府推出的多项优惠政策。我国政府推动“9064”养老服务新模式，90%是居家化的养老，6%是的居家社区养老，4%的机构养老。n 产品功能定位：养老康复功能、居住功能、休闲娱乐功能、度假功能。n 园林规划定位：休闲养生、果蔬采摘、湖畔水系、观光游园、绿荫大道、体现京郊园林特色。（3）项目产品规划定位产品类型：以老年公寓为主的低密度住宅为主，社区综合会所等商业物业为辅的大型各类设施完善养老居住群。整合“山水田园”文化概念，提供优质的社区生活和农家乐的新养老生活。4、规划设计指导思想规划设计指导思想旨在实现以下属性目标： 健康性44、通过高新技术的运用，创造健康社区； 舒适性减少城市环境压力，身心得以放松； 节能性居住小区体现节能思想，实现资源的合理利用； 差异性项目易与其他住宅项目区分，具有较强的个性； 经济性建设物超所值经济实用的住宅小区； 安全性运用智能化，体现生活安全性； 愉悦性自然、和谐、健康、舒适。5、设计特点老年人居住的楼宇中最好设有可平展担架的医护护栏，同时走廊要宽，楼梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至内，要完全采用无障碍设计；室内地面应采用防滑材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情，注重简洁、典雅，不求华丽，此外墙面、地面45、除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角；老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处；床与沙发应该稍硬，不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。室内灯光应有弱有强。夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕；老年人视力有所衰退，写字、看书时灯光应强一些；室46、内电灯开关安装部位，夜间使用要方便；家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。橱卫设计要点：做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈腰便可完成生活所需；卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖；浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。特殊要求：在老年人居住的社区和房屋里，需随处设计 “紧急按扭”和医院联网，如果老年人忽然感到身体不适，可通过“紧急按扭”寻求帮助。6、环境和建筑标准在绿化设计上，绿林浅丘、阳光溪谷、郁荫缀坡的绿意长廊，潜山式谷地空间，利用地势造就森林、名贵树阵、花山47、建筑、树木和景观绿地互相穿插、呼应；在植物选配上，有意的大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；在地形组织上、既增加了景观的深度效果、又有效地降低了地表径流量。本项目景观主要由小区内部和外部主体广场、小区外部绿化组成，要以配合区内各休闲广场结合为特点，努力营造自然，和谐的生态环境。小区内绿化采取点、线、面相结合的形式，同时加强人行道绿化、院落绿化（以名贵花卉灌木绿化为主，局部雕塑点缀其中），通过中心绿地、花池、花架、树木、雕塑等构成有主有次，层次丰富的景观环境。社区内林荫、长椅、喷泉、假山、楼顶花园与优雅建筑交织融合，形成一处真正的生态生活园区。做到每一幢楼48、都有最好的朝向和景观。在总体布局上，以行列式为主，将建筑物沿周边布置。这样最大限度争取了内庭院的面积，使整个小区拥有一个面积较大的内部绿化环境。通过建筑底层的架空空间让视线通透，将整个组团各具特色的花园连成一个有分有合的完整体系。优美的园林绿化空间为居住其中的居民提供了一个休憩、娱乐、观景的居住环境。针对单体建筑，利用开放的入户花园、生活阳台做绿化设计，将绿化由地面引向空中。整个园林景观层次丰富，多样化、立体化，使人有步移景易地感受。景观设计上注意体现出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；在绿化设计上力求体现现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用尽可能49、多的绿化使小区内的生态环境与自然气候相符合，达到一种田园生活的居住理念。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍规范设计，使得居者能生活愉快，心情舒畅。7、建筑空间布局项目总体规划设计主要考虑几个要素：（1）充分利用区位、地形优势，建设具有一定文化底蕴，反映现代科学技术水平的城市形象地区，让历史与现代科技有机的实现统一。（2）高效安全的交通、通讯系统。（3）渐进开发、梯度推进，寻求一种最为经济和符合人性的规划改造建设模式，通过渐进式开发改造，与市场经济规律相结合，梯度推进，创造较为完善和具有鲜明时代特色的城市地区。8、道路系统布局结合周边环境与空间布局以及老年住宅的功能特50、点，以加强内部功能组织和便利内外交通联系的原则，将老年公寓出入口交通组织与中心景观形成入口对景，将道路设计与广场空间、绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观。在康定路和丝绸之路设置小区主入口，车行主干道路宽9米，形成了本小区的道路骨架，满足消防车通行的机动车道外，小区支路及入户道路宽度均为3-6米。静态交通规划也是本次规划设计的重要方向，适应小汽车的日益增长，充分考虑停车库的安排，机动车停车分为两种方式，配合中心绿设置地面停车库，地上停车安排在建筑旁以减少停车对居民的干扰。小区机动车停车位规模按总居住户数的50%设置；机动车的集中停放，既减少了对小区内部交通的干扰，又便于集中管理。9、51、公用工程（1）给水工程水源：给水系统由该区自打井提供。给水系统该区给水系统视供水压力情况分区加压供水。住宅每单元入户管在室外设单元水表井，每户在厨房间设一块户用水表，水表后的支管沿走道上空敷设或局部沿垫层敷设，水表采用IC卡水表。小区室外消火栓与低区生活给水管网连接，室外消火栓距路边为2.0米。（2）排水工程市政条件：采用雨污分流制排水系统，规划道路东侧和北侧布置市政排水管道。（3）配电系统电源：设置10KV变配电室和发电机房，采用220/380V低压电缆向小区内各楼放射式供电，共需要3台变压器。负荷：多层住宅楼用电负荷为三级负荷，应急照明等为二级负荷外，其余用电负荷均为三级负荷。计量：在变配52、电室内低压配电屏上设置总表，对商业、办公及住宅回路单独计量，总容量为2*800，630KVA。用电负荷：住户每户用电负荷按5KW考虑，营业房按每平方米50W考虑。主要电气技术数据：小区变压器装机容量2500KVA，备电负荷（发电机）250KW。各楼进线均采用YJV221KV电缆穿混凝土套管埋地敷设，进楼处套钢管保护。照明标准及照明节能：小区内照明按现行国家标准建筑照明设计标准GB500342004规定的照度及照明功率密度值标准严格执行。（4）弱电系统小区内各住宅楼均设置电视、电话、网络。小区内各住宅楼均设置楼宇对讲系统，并实现小区内联网，主机设置在小区入口处物业管理用房内。建筑设置火灾自动报警53、系统，小区统一设置消防控制室。（5）绿化随着社会的不断发展进步，人们日益重视环境质量的塑造，对于改善居民生活整体质量，对于建设文明小区，提高居民择屋购房吸引力起到相当重要的作用，本次规划设计在整体规划结构布局的基础上，着意强调小区整体绿化环境的塑造，以“天人合一”的生态理念作为绿化环境的整体宗旨，继而营造出一个整体和谐可亲，充满诗情画意的人居环境10、规划设计理念项目在设计理念上始终贯穿着建筑、规划、园林三位一体的设计思想；从老年社区的特点出发，强调环境和人文关怀。建筑规划实现上，考虑充分利用景观优势，将整个建筑群沿河堤和绿色景观廊交错布置，为每座楼、每户居民提供有景观利用的空间，180度视线54、内，可以从运动休闲绿地经过社区组团绿化到叠水山谷和景观台，使得每个楼座都有其特定的丰富视野。局部设计有亲水景观区，中间部位还有石桥溪流区，为社区居民提供亲近自然，放松身心的空间。（1）倾情打造医护型全程化持续照料养老住区。包括居家型、自型、接助型、介护型、康复型、渡假型以及高端全程型养老公寓、涵盖生活自理、半自理、不能自理和生命关怀等人生必经四阶段，为老年人提供了标准化全程化服务养老模式CCRC。（2）以“健康养老”为主业，配套形成产业链立足与养老市场需求，围绕健康养老为中心，形成了集医疗保健、餐饮休闲于一体的健康养老产业链。（3）注重老年人的养生保健，慢性病的管理和医疗康复，解除养老后顾之忧55、。（4）引入先进物联网智能化管理系统。研制智能化管理系统。（5）打造智慧型信息系统。未来北京太阳城集团将围绕医护型健康养老为中心，进行全方位的养老市场开拓，以合作式、托管式、冠名式等形式进行太阳城模式的复制和管理输出。11、企业的经营服务理念与目标理念： 以“为天下老人尽孝心”的思想，坚持 “孝道、仁德、诚信” 目标：为了实现老年人“老有所养、老有所依、老有所学、老有所为、老有所乐”项目特色三大功能：集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式四个层次：身体健康的老人，以精神赡养为主，生活照料为辅；对半自理的老人，以生活照料为主，精神赡养为辅；不能自理的老人56、，以生活照料为主，医疗救护为辅；临终关怀的老人，以医疗救护为主，生活照料为辅。四个结合：倡导“四个结合”的新型养老运作模式。将居家养老与社会化养老相结合，让入住社区的老人在家中就可享受七大商业配套设施中的各项服务。将房地产与老龄事业相结合，建设老年社区最终目的是开拓老龄公益事业，只是利用房地产这个“管道”来建设。将公益事业与市场运作相结合，为老设施在对社区老人开放的同时也向社会开放，所得收入用来补充老年产业的经费，使企业持续发展。将中华五千年孝道文化与创建和谐社会相结合，努力创造一个和谐而温馨的老年社区。12、提供的养老模式居住形式灵活多样，租住式、安养式、度假式四种养老方式。租住式养老是指按57、月交纳规定的费用,即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式。租住式老年公寓主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定出一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间；为老人过生日等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动，公寓内有：合唱队、时装队、舞蹈队、京剧组、手工组；经常组织采摘、春秋游活动，还定期举办书法、绘画、保健等方面的讲座。安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人。安养护理公寓58、采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度相结合的人性化管理方式，护理人员每天为老人进行必要的生活护理及康复活动锻炼等。而需要临终关怀的老人是由xx医院负责接收，提供体检、医疗专家会诊、网上巡诊、私人专署医生全程化健康管理以及个性化营养膳食等服务。老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的地新型养老模式。随着生活水平的提高，老人们更加注重晚年生活质量，因此也就有更多的老人选择养生度假。为满足老人的需求，建设集养生保健、休闲娱乐功能为一体的xx世界会员俱乐部，加入RCI（国际分时度假联盟），共享全球度假酒店资源。13、为老59、年人家庭入住提供综合服务内容以市场运作为先导，以公益性服务为核心；实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活质量。凡租住老年人可享受以下免费服务。购物服务：社区大型老年购物中心内开设副食品专柜、老年用品专柜及电视、电话购物专柜。（1）对老年人实行免费导购、物品搬运的服务。（2）对通过电视、电话、网络预约的老年人，实行免费送货上门。家政服务：设备配套齐全、高科技、智能化的家政服务中心随时为老年人提供全方位服务与管理。（3）免费为本社区居民推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员。（4）免费提供个人资料建档、信息查询和婚姻介绍。交通服务：（5）社区内实行免费乘坐电瓶车。（6）免费乘坐社区与市区之间每天60、4班的往返巴士。教育、娱乐服务：（7）社区老年大学内设图书阅览室，老年人免费参加社区组织的讲座。（8）社区文化协会、运动协会、书画协会、国际交流协会等公益性协会或联谊组织，同会、组织展开交流与合作。（9）社区内老年文化娱乐中心将不定期对本社区的老年人免费开放以下项目（节假日除外）。（10）保龄球馆。（11）网球馆。（12）门球场。（13）室内乒乓球馆、羽毛球馆、台球室。（14）棋牌室。（15）游泳馆。（16）温泉水疗室。（17）健身房。（18）歌舞厅。对太阳城会员的科技研究成果和由较高社会经济价值的作品，社区积极协助向社会：（19）免费为会员在社区举办相关的展览、展示等活动。（20）为老年人公61、益性的外事活动提供免费翻译和陪同服务。（21）社区将免费组织适合于各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛。医疗服务：（22）太阳城医院对居住在本社区的老年人每年进行一次免费体检，为其建立健康档案。（23）太阳城医院门诊部送医、送药上门，免收出诊费。（24）免费使用紧急呼叫系统。xx医院与“999”急救中心合作建立社区内的紧急救护，免收接送费用。（25）免费参加xx医院举办的健康咨询和健康教育讲座。连锁置换服务：（26）免费提供与国内其它城市连锁型租住疗养的置换式服务。（27）设在太阳城的火车票、飞机票定票处，对社区的老年人实行免费送票上门服务。休闲服务：（28）免费参加垂钓区和植物园的休闲62、活动（所得物按市场价格适当收费）。（29）免费享受太阳城绿色副食品基地的种植、养殖、采摘活动（收获物按规定合理收取费用）。餐饮服务：（30）社区内的餐饮服务中心为老年人提供免费送餐、代加工服务。（31）免费参加社区内餐饮服务中心举办的食品卫生及膳食营养讲座。二、总体规划方案项目总体规模及主要功能：项目总占地面积398亩，土地征用费每亩45万元，总费用17910万元。项目建设具有四大功能：1.老年公寓占地278亩，土地征用费12510万元，老年公寓建筑面积350000平方米，投资350000*3000元/平方米=10.5亿元，项目投资计11.751亿元，年总收入16245万元；2.健康养生园占地63、50亩，项目投资2800万元，年总收入1550万元；3.生态观光园占地50亩，项目投资1300万元，年总收入820万元。4.仙鹤湖占地20亩5.项目总建筑面积403000平方米。其中：老年公寓350000平方米；养生园8000平方米；生态观光园20000平方米；综合大楼35000平方米；xx医院10000平方米；休闲广场10000平方米；。6.完成项目四大功能总投资94730万元，项目年总收入23615万元，项目投资回收期为4年。本项目可安置10000名老年人入住，投入运营后需用员工总数1117人。本项目规划总用地 265466，总建筑面积403000，住宅建筑以多层、小高层为主，建设内容主要64、为老年公寓、颐养住宅楼群、温泉养生别墅区、商业中心、综合管理中心、社区配套室外体育以及娱乐活动区、果蔬观光采摘园等。沿规划的康定路和陈仓路设置小区出入口，道路贯穿整个区域，具有良好的通达性。区域中央结合中心活动场设置中心绿地，实现资源共享的目标。三、建筑方案1、概述本项目开发建设内容主要为老年公寓、商业中心、综合管理中心、老年活动中心、配套体育、娱乐以及其他公建设施，总建筑面积35000平方米，老年公寓1号住宅区建筑面积122546.40平方米，老年公寓2号住宅区建筑面积27987.50平方米，老年公寓3号住宅区建筑面积207751.10平方米，老年公寓4号住宅区建筑面积76131.40平方米65、，商业中心建筑面积27000.00平方米，老年活动中心建筑面积12870.00平方米，综合管理中心建筑面积6798.00平方米，xx医院建筑面积社区配套公厕、垃圾中转站、配电室2700.00平方米。本项目建筑密度为28.00%，容积率为2.2，绿化率为43.00%。主要经济技术指标如下：用地面积： 219902.00总建筑面积： 483784.40容积率： 2.2绿化率： 43.00%建筑密度： 28.00%2、工程设计指标建筑结构安全等级：二级耐火等级：一级基本风压：0.30KPa抗震设防烈度：七度3、建筑工程（1）结构部分本工程采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，楼面结构局部厚板以减少梁的布置，66、使建筑室内空间尽可能达到最佳。（2）建筑部分外墙面：沿街面商业用房局部挂贴花岗岩板材，其余为彩色外墙面砖；内墙面：混合砂浆上刷普通水质涂料。所有卫生间、洗漱间、厨房均粘贴内墙卫生面砖；楼地面：沿街面台阶室外平台均铺贴花岗岩板。住宅考虑到入住户二次装修，仅做水泥砂浆拉毛地面。所有卫生间、洗漱间、厨房均铺贴防滑地板砖，并增设柔性防水卷材一道；天棚：均为混合砂浆刷普通水质涂料；屋面：沿街建筑采用柔性防水卷材防水，内侧住宅均采用机瓦屋面，为上人屋面。四、社区规划我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进67、而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期实现美好的愿景。（一）社区规划设计要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 环境要园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。该项目容积率为1。 公建设施要高比例化配套要完善化小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施 设计要68、人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，并配备拉绳开关，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。 生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全，户型要合理化。充分考虑不同年龄阶69、段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在4060左右。户型设计要个性化、合理化。建筑要艺术化在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。（二）社区规划特征项目占地150亩，规划建筑总面积10万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以低层为主，辅之以少量多层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多70、种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。（三）社区构架社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每37.5亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积2.5万；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个71、小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设34个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。（四）总体平面布置所有住宅均南北朝向，庭院式布局，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射，沿人工湖水系、主题湿地公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层。要正确处理低层和多层的平面布置关系。总体平面布置参考效果图（五）社区内环境规划设计 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别 是6070岁年龄阶段的老年人，因离职72、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、唱歌、跳舞、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。园区内修建大型具有特色的中央主题花园，仙鹤湖水系。仙鹤湖水系图给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。完善的步行交73、通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。整个社区规划形成从整74、体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。（六）单体建筑设计建筑结构：低层和多层均为框架结构；楼层：低层为2-3层，多层为4-5层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。 采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。 隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管75、线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。 房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。（七）户型面积控制及户内设施户型多层主要是一房和二房，均带厨卫；一房面积控制在40左右，二房面积控制在5060，一房、二房占总套数的70%。低层建大户型，面积控制在90150，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。阳光是健康生活不可或缺的。所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。76、长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。（八）车位、商业配套的设置 在不影响小区道路交通的前提下，设置100个露天停车位。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。（九）老年公寓综合设计方案：公寓将生态、生产、生活、服务、景观、娱乐等功能结合在一起，充分体现其修养性、趣味性、参与性、观赏性。使老人们既可以领略乡村质朴的四季美，生机盎然的浓77、浓绿意，形成极大时空反差的悦心悦意的审美境界，又可以体验种植、采摘的乐趣，同时享受温泉带来的身心健康，将成为老年人养老、度假、疗养、康复、保健、娱乐、休闲的绝佳之地。 公寓实行以人为本创一流的规范化服务，周到细致的关怀让入住的老人体会到一种宽松、舒适、亲切的家庭韵味。本院追求高品位、高素质、高境界的理念。注重现实的硬件设施和以人为本的规范管理，创造一个有文化素养特色的老人乐园，为国家老年事业做出贡献。项目建设内容： （一）建设规模：1、建设用地：150亩。2、建筑面积：100000平方米。3、床位：3300个。4、人均居住面积：30平方米。5、绿地率：60%；6、容积率：1；7、停车位：10078、个。（三）建筑项目新建项目：1、综合大楼： 占地10亩，建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000平方米，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中：1）底层： 为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等；2）二层： 为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等；3）三层：为办公、会议区： 老年公寓办公室、各协会办公室、会议室；4）四层、五层：为老年公寓。客房总计设150间（套）左右，可接收300人入住。2、老年公寓： 建筑面积84000平方米，可接收3000位老人入住。（四）项目功能建议1、老年公寓：1）新建综合大楼，客房区总计设150间（套）左右79、，平均每套面积40平方米，300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为90%，套房控制在10%左右。2）新建老年公寓，客房区总计设1600套左右，平均每套面积50平方米，3000张床位，主要为标准间，其中标准间为90%，豪华套房控制在10%左右。2、医疗中心： xx医院，建筑面积1.万平方米，分为急诊、门诊和住院部三大部分，医疗设备齐全，开设病床200余张，有单人间、双人间、三人间和五人间，每间病房均具有独立卫生间和温泉淋浴设施。与医院相配套的设施还有餐厅、文化宫、电影院、购物中心、假日酒店、温泉会馆等。医院与国际接轨，将现代科技与人文医疗完美结合，与国内外多家大型医院及医疗科研80、机构强强联手，战略联盟，实现专家、技术与信息资源共享。将引入北京市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为xx区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。3、护理中心： 建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为高级家政专业人员的实训基地。三可以为xx区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。4、餐饮中心：1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务；2）商务餐厅： 建议该项目按照商务81、酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以同时满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档亲友聚会、散客宴请的需要。5、康乐中心： 建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。5、办公和会议中心： 1）协会办公区： 建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。2）会议中心： 建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间82、。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。6、商业中心： 建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。一、木屋温泉度假村养生度假设施总规模约50000平方米,集商务会议、休闲度假、医疗养生、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的综合性以健康管理理念为核心的高级养生会员制度假俱乐部。并且与xx医院、购物中心、老年83、公寓、养生中心相互结合，构成一个完整的度假村群落。度假俱乐部以“三代人”为主题的休闲度假方式，“三代人”同游，分别享受：老人入住老年公寓，参加老人们丰富多彩的文化休闲娱乐活动：老年大学、书法绘画、音乐舞蹈、手工布艺等。 度假俱乐部设有专属儿童活动游乐区及儿童托管站。 年轻夫妇可以在放松的氛围中专心享受健身、KTV、游泳、纤体瘦身美容、SPA水疗、瑜伽、普拉提以及打高尔夫等休闲活动。规划分为养生度假区、生态乐活区、会务康体区以及运动休闲区四大主题，重点打造“温泉生态养生宫、木屋别墅乐活园、特色主题餐厅、商务会所”。通过对区内生态契约、休闲养生、商务会议、绅士运动、教育培训、禅修太极等一系列特色主84、题的精心设计，使得国内外客户在体验极致生态社区的同时，得以享受一站式度假服务和圈层平台。木屋温泉度假村效果图养生度假区包含温泉生态养生、养生酒店及健康疗养基地、度假别院、庄园大宅和度假府邸，搭建多种特色活动或设施，如禅修、太极、瑜伽、鲜花餐厅、中医SPA、私家艺术展等。健康疗养基地效果图温泉生态养生图生态乐活区包含四季花谷、湿地涵养区、坡地运动公园、有机农庄及附属酒店、SPA精品酒店、有机餐厅、木屋庄园大宅、木屋乐园、有机农田府邸，并开展草地婚礼、骑马、划船、亲子垂钓、茶艺学习、儿童拓展等活动。SPA精品酒店图亲子垂钓图会务康体区包含居云小镇、高峰会议中心及酒店、度假木屋公寓、户外运动基地及酒85、店、叠加木屋别墅和联排木屋、单体生态木屋群落等，有休闲中心广场、创意小品雕塑景观、观景大转轮、演艺角、步行街、特色主题餐厅、演艺厅、商务会所、艺术茶馆、陶艺吧、书吧、老年大学、生态商务会所吧及运动基地等活动。休闲中心广场图鹤山瀑布创意小品雕塑景观图特色主题餐厅图多功能厅图生态商务会所图艺术茶馆、陶艺吧、书吧图运动休闲区包含运动会所、观景塔、有绿色运动场、山景健身中心、滨水体育乐园、青少年运动培训、文化会所等。文化会所图作为北京市重点项目，公司将整合集团内外部大量优质资源，通过打造高品质的产品和运营服务，逐步把项目打造成北京乃至全国的旅游度假名片，“世界一流，中国首席”的心灵度假目的地。项目投资86、的初步估算：温泉生态养生宫投资估算木屋温泉度假村占地260亩投资4940万元、温泉项目投资8500万元、木屋总造价6790万元、项目配套工程投资1600万元、。木屋温泉度假村工程总投资21830万元。项目年总收入5000万元。投资回收期4.3年。温泉项目投资估算经商榷，我公司决定在启动区内 7K 获取探矿权，并进行 地热温泉的开采和利用1、探矿权费用：预计项目启动区 约为 7 平方公里的地块探矿权取得费为 80 万。2、前期地质勘查费用 探矿权取得后，邀请地质勘查研究院做前期地质勘查，前期费用约为 80 万元。3、钻井勘探费用 前期勘探后能形成初步的钻井勘探预算，例如钻井深度，井 口直径大小。87、都与温泉水的水量和温度有着密切联系。假设预计钻井深 2000 米，预计成井后出水量可达 100 m 3 /小时，日出水量约 2400m /日，出水温度可达 60 -70。 地热钻的预算标准为 0-2000 米单价 1518 元/米。 2000 米井的钻探价为 300 万， 成井材料费用及其它费用 200 万。总共一口地热井工程概算 500 万。 项目用水量为 1500 立方米/日。 4、井外入户设施费用 井外入户的设施，管道，安装费用要根据温泉设施规模来做预算。 管价格（引入酒店或其他公共设施） 锅炉管：(325*8) 6200 元/吨 米 流起管：(325*8) 5750 元/吨 米 ，因水88、质问题，要处理后才能使用，处理设备价格另算。 温泉中心设施：打造温泉浴池（约 7000 平方米规模） 的基建需要投资 1400 万元，设备需要投资 500 万元。打造 SPA 水疗中心（约 5000 平方米规模）基建需要 1000 万元，设备投资 需要 100 万元。打造游泳馆（约 1250 平方米规模）基建需要投 资 125 万元，设备投资 100 万元。打造温泉配套球类馆（约 1750 平方米）基建需要投资 175 万元，设备需要投资 300 万元。温泉生态养生宫会所建造费用 5000 万元。温泉项目总投资8500万元。项目配套工程投资：景区绿化 水系 创意雕塑小小品、电照、游览观光车等689、00万元，中心广场建设配套1000万元，项目配套工程总投资1600万元。停车场与老年公寓、汉石桥湿地公园共用。项目经营及基金效益分析：木屋温泉度假村占地260亩投资4940万元。木屋别温泉度假村规划建特色独体100户，建筑面积70-100平方米，造价3500元/平方米，100*90*3500=3150万元；联体别墅5栋，建筑面积500-1000平方米，造价3500元/平方米，5*800*3500=1400万元；各类功能性特色木屋8栋，建筑面积300-2000平方米，8*800*3500=2240万元（含特色主题餐厅投资800万元、商务会所投资400万元、观景塔投资200万元、）；木屋总建筑面积90、19400平方米，木屋总造价6790万元。温泉项目总投资8500万元。项目配套工程总投资1600万元。整个木屋温泉度假村工程总投资21830万元。项目运营后需管理人员10人，服务人员、环保勤杂、园艺、操作工等180人，合计用工180人。项目总收入5000万元。投资回收期4.3年。木屋出租、温泉养生、健康养生园收入实行会员制，发放会员卡，年预交5万元享受贵宾待遇，全年八折收费。三、健康养生园健康养生园占地40亩，项目总投资2800万元。出租物业纯收入为1550万元。健康养生园的项目规划项目规划原则，注重健康养生理念设计与项目的一致性，注重不同项目之间服务健康养生，例如针对减肥采用健身、营养配餐、91、中药与针灸综合方法达到安全减肥目的。项目注重电脑技术应用，方便人们使用。注重天然养生环境与室内健康服务项目的配合，注重健康服务项目的独创性。养生园效果图 健康检测中心 引进国外先进的人体成份分析仪，结合国家体育总局颁发的全民健身身体素质达标标准和医疗机构的常规项目，开展独具特色、全面反映人群健康状况的检测套餐服务。我们将组织多名医疗与健康养生专家，根据您的检测和评价结果，为您量身定制出一套集运动健身指导、营养配餐、心理调节、养生服务为一体的健康养生指导方法，全面科学地指导您保养好自己的健康，为您的生命加油。 1. 成长发育检测指导套餐。2. 形体保持检测指导套餐。 3. 减肥塑身指导套餐。 492、. 健美健身检测指导套餐。5.动力源泉检测指导套餐。6.疾病预防检测指导套餐。7. 膳食营养检测指导套餐。 8. 养生保健检测指导套餐。 9.心理保健与精神卫生检测指导套餐。 10. 儿童学习障碍检测指导套餐。活水保养中心 将温泉水引入到健康养生园，以活水保养为中心，设置温泉水室内沐浴，满足游客与业主冬季温泉水浴需求，起到血管体操的作用。对心、肺、肾及消化系统，对体内的重要器官都有良好的效果。 阳光浴与活水保养中心相连，方便沐浴的人们作阳光浴。 健康养生园的水疗中心独具特色，集运动、健身、水疗、养生、美容、塑身、餐饮、休息及戏水之全方位顶级功能设施于一体的健康水疗中心。活水保养中心图个性化SP93、A针对不同客户需求，采用个性化方案设计淡水SPA区等。茶文化中心茶文化是中国的专利，日本对中国的茶文化进行深入研究并改进为茶道。德国医学专家在癌症治疗的研究过程中，发现中国绿茶对于癌症预防具有重要作用，导致中国绿茶在德国出口量急剧上升。正确饮茶不仅有利于身体健康，而且通过茶文化，有利于文化交流。大量的事例证明，茶的确具有养生保健、延年益寿、强身美容、防治疾病等等功效。通过专家配置不同种类的养生保健茶叶，指导客人正确选用。茶文化中心图营养配餐与食疗中心营养配餐的作用在于，营养成份能够满足运动的需要，控制过量热量的摄取。引进运动员与大众营养配餐软件，可以指导社区人民群众的科学配餐。营养配餐与食疗中94、心图健康与长寿是生命科学研究永恒的主题，通过健康养生项目的开展，可以延缓衰老的过程，提高生命的质量，将抗衰老的研究成果应用于社区健康服务，对客户提供衰老状况诊断服务。 开展理疗服务将是健康养生园的一个特色，其中水疗中心也属于理疗范畴。理疗中心将配套一流的理疗师，购买一批先进的理疗仪器。例如引入生物全息治疗仪、磁疗设备、高压氧治疗设备等等。理疗室与抗衰老中心图健康养生园的服务体系 建立以健康养生园为核心的健康养生特色服务，结合一流的物业服务，塑造优秀的社区文化。建立文明的高尚生活环境，这是更重要的风景，也是现代高尚社区生活质量的保障。项目投入产出分析估算项目投资估算健康养生园项目建筑面积500095、平方米。其中各类功能性中心、养生室木屋8栋，建筑面积500-800平方米，8*600=4800平方米；养生休闲亭4座200平方米。健康养生园 建筑部分 5000平方米4000元/平方米=2000万元 水疗健康设备 300万元 ，花卉与绿化投资 200万元， 健康养生服务内容 300万元 。项目总投资2800万元。出租物业纯收入为1550万元。项目运营后需管理人员5人，体检、保养、茶文化、美容、中医、配餐、理疗等60人，合计65人。 综上所述，本项目经济效益良好，社会效益突出。四、生态观光园生态观光园占地200亩。项目设施农业建筑面积5000平方米，乡村四合院式客房3000平方米。生态观光园项目96、总投资1300万元。收入合计820万元。生态观光园的规划（一）生态观光园的发展契机随着生态科学的发展与普及，在人们的思想意识中逐渐形成了对绿色生态环境的依恋。以休闲农业、观赏农业、农村旅游为主题的营养生态环境取代了传统的旅游观光。于是农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生。观光农业把农业、园艺和旅游业有机的结合在一起，以其清新秀丽的田园风光，潮湿而又浓郁的泥土气息，质朴淳厚的民风，鲜嫩诱人的绿色营养新鲜食品吸引游客，而生态农业和旅游农业的结合，形成了农业、旅游业共同发展的新型高效产业，它必将带动和促进经济的快速发展，以取得农业经济和旅游经济的双赢。（二）生态观光园的发展目标“生态观光园97、”是该项目的一部分，规划中的“生态观光园”是以木屋温泉度假村、老年公寓为强有力的依托，结合本地区的产业链条，打造生态观光产业，把“生态观光园”作为该项目“后花园”，在温泉保健区休闲养生，在垂钓区享受垂钓的乐趣，去果园和蔬菜采摘区感受丰收的喜悦。“生态观光园”不仅为温泉度假村、老年公寓入住老人及家属提供服务，还将向社会开放，吸引国内外游客到园中休闲、旅游、度假。 “生态观光园”位于温泉度假村、老年公寓东侧，占地200亩。地理位置十分优越，交通便利，与城市的物质生活、文化传统、民俗风情、社会风气、地理环境、气候条件等方面有着共同的特色渊源。（三）生态观光园的建设规模及内容生态观光园将建有采摘活动区98、蔬菜种植区、生活体验区、两个功能区。总计占地50亩，将生态、生产、生活、服务、观赏、等功能有机结合，充分体现其修养性、趣味性、参与性、观赏性。在依托老年公寓度假休闲的基础上，保证观光农业产业发展的前提下，建造富有特色，具有农林氛围，生态意境的农林景观。生态观光园效果图1、采摘活动区以水果采摘为主，移植北方优良果木资源，种有山查林、柿子林、樱桃林、冬枣林、杏树林、桃树林、梨树林、苹果园、葡萄园，共占地30亩。水果采摘园图2、蔬菜种植区占地20亩，为公寓内的老人及家属以及久居城市的游客提供绿色环保无污染的蔬菜种植区域，亲身体验农田种植各种农作物，体验农民丰收的喜悦。蔬菜种植区图3、生活体验区以服99、务为舞台，以商品农业自然景观产业为道具，环绕消费者，创造出值得消费者回忆的活动。通过生态农业观光园的建设，使各界老人们和游客既可以领略乡村质朴的四季美景，生机盎然的浓浓绿意，形成极大时空反差的悦心悦意的审美境界，又可以体验种植、采摘的乐趣。“生态观光园”将通过有力的科技支撑，建设四季常青生态农业观光园，丰富生态旅游内涵，极大的改善地区生活环境。生态观光园的建设及有效的运营，将有效的带动的区域经济的发展。（四）、项目的经济效果项目设施农业建筑面积5000平方米，5000*1000元/平方米=500万元；30亩果树苗木、20亩蔬菜园种植投资200万元；生态观光园项目总投资1300万元。采摘收入54100、0万元，客房收入280万元，收入合计820万元。项目投入运营后需管理人员2人，采摘、种植、四合院等员工30人，合计32人。（十）项目投资估算及经济效益分析投资估算及资金筹措一、投资估算：（一）投资估算：1、土地费用：约3750万元 占用土地150亩，土地费用150亩25万元3750万元2、土建工程费用：约29000万元 新建房屋：100000平方米2900元29000万元；（含土建、水、暖、装修等费用）3、房屋配套设施建设费用：约3300万元 按3000个床位，每个床位平均投入1.1万元 3000床位1.1万元=3300万元4、公共设施建设配套工程：约1800万元（含基本设施费用、绿化美化环境101、费用、等）5、其它：约300万元（含车辆购置费：大客车1辆、中巴两辆；老年代步车30辆等）。合计：38150万元（二）总投资估算 总投资：38150万元二、资金筹措方式：资金筹措项目总投资38150万元，资金筹措：（1） 主要采取广泛招商引资的办法，谁投资、谁受益，积极鼓励社会、民间投资。（2） 另部分争取政府扶持资金。项目投资估算表1.1 投资估算表1-1 单位：万元序号项目名称土地价格（万元）建筑面积（m2）单位成本（万元/亩）1土地费用3750150亩25其中：1.1房屋用地29000100000（m2）29001.2房屋配套设施建设费用33001.3公共设施建设配套工程18001.4其102、中：绿化用地90018000（m2）500（元/m2）1.5其它3001.6总计38150经营评估： 该项目总占地面积150亩，总建筑面积10万平米，总投资38150万元，项目建成后可安置3300个老年人入住。 (1)、如按“只租不售”考虑，按人月入住费用4000元计算、按10个月经营期收费，按80%入住率计算：本项目预计年总收入为：3300人*4000人/月*10个月*80%=10560万；（2）、年支出总成本费用：年工资总额1600万元+管理费845万元+水、电、气费，材料费，相关税费等530万元=2975万元。（按每7个老人设一个专业护理人员，则3300个老人80%的入住率为2640人，103、需专业护理人员377人+管理人员、其它员工73人=总数450人。全员人月均工资3500元）； 总成本费用含人员工资，管理费，水、电、气费，材料费，相关税费等；按此计算：年可实现利润：10560万元2975万元=7585万元。项目总投资38150万元元/7585万元=5，投资回收期约5年。五、项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间，北京市有近3000万人口，人均收入高于全国大部分省区，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别104、是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。六、风险规避与控制措施1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心里、生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。 2、本项目土地使用面积150亩，总建筑面积10万平105、方米。因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整、协调统一、个性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了“量身定做”的依据和蓝图，就可避免项目建设中的随意性、盲目性，确保产品个性特色，整体风格。 3、项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则：一是建筑设计必须体现老年公寓的个性、特色及建筑风格；二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计；三是老年公寓必须“量身定做”，“量身定做”应从设计开始。4、本案“项目风险分析”一章对老年人公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备的基础上，还必须在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣传。提出详尽的106、具有针对性的可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑。七、项目实施1、项目发起人：北京林河园投资有限公司2、养老服务机构名称：北京林河园投资有限公司老年产业服务管理处3、项目名称：北京xx“汉石桥老年公寓” 4、筹办申请，项目可研立项；5、签订合作协议；6、获批后规划、土地、发改委办理相关手续；7、实施建设 （同时完成150亩土地规划，分两期建设，首期建50000平方米。）8、申领社会福利机构设置批准证书9、开展养老服务等八、结论与建议综上所述，积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改107、革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。该项目区域位置合理，交通便捷，环境优美，占地适中，利用率高。本工程对周边环境影响较小，与周边的居住环境和区域发展相匹配。本工程建设条件好，地块布置方便、合理，有利于合理利用原有地域优势和基础设施，体现了项目操作的合理性。该项目的实施对社会和谐，经济发展均十分有益。是一项亟待加快发展的民生工程。建议：（1）、在抓紧资金筹措的前提下，尽早实施。（2）、严格按基本建设程序建设。注：本报告中所有图片大部分均为参考示意图片。第五章 环境影响评价一、环境条件现状调查本项目建设场址位于*市北城区*新区，周围无108、污染源，环境状况良好，适合本项目建设。二、环境质量标准 建设项目环境保护管理条例（1998年11月29日）； 环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准； 城市区域环境噪声标准（GB3096-93）； 污水综合排放标准（GB89781993）； 大气污染物综合排放标准（GB13271-2001）二级排放标准； 建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）规定； 中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法； 机动车辆允许噪声标准（GB149579）。三、设计原则1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；2、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求；3、坚持“三同时”的原则，即环境治理109、设施与项目的主体工程同时设计、同时施工、同进投入使用。四、项目对环境的影响建设项目在施工期会对周围环境造成一定程度的影响。项目施工期对环境产生影响有：水土流失、施工噪声、施工人员的生活污水及施工过程中产生的生产废水、施工人员的生活垃圾及施工过程中产生的建筑垃圾、施工地面扬尘和施工机械设备排放废气等。五、施工期间的环保工作1、粉尘污染及防治工程施工期间，引起粉尘污染的因素较多，有道路扬尘，也有料堆的风吹扬尘、装卸扬尘和经过车辆引起的路面积尘再扬起等；此外，水泥、砂等物料在拌和过程中均易起尘，现场拌和随施工点移动而移动，其影响范围较大；若遇上雨季，雨水冲刷以及车辆的碾压，也会使施工现场变的泥泞不堪110、。由于特殊原因而未做到硬地化处理的部位，要定期压实地面和洒水。建筑材料、建筑垃圾等在堆积时设堆棚以防风雨，在运输时车上盖防风雨的苫布，避免大风季节产生二次扬尘。2、施工噪声环境影响及防治从噪声角度出发，可以把施工过程分为四个阶段：土石方阶段、基础施工阶段、结构施工阶段和装修阶段。以土石方和基础施工阶段对周围环境影响最大，在距离声源250米外才能达到城市区域环境噪声标准（GB3096-93）的2类白天标准；装修施工对周围环境影响最小，在距离声源25米外便能达到2类标准。本项目周边的近处无居民，只要合理安排施工计划和施工机械设备组合，即可达到要求。3、施工期水土流失环境影响本项目施工用地目前植被覆111、盖率较小，施工过程中经雨水冲刷，极易产生水土流失。因此，施工期应尽量避开雨季。4、固体废弃物环境影响施工期间的固体废弃物包括施工建筑垃圾和施工人员的生活垃圾两类。施工期建筑垃圾主要为混凝土碎块、废弃钢筋、废油漆、废涂料、废弃瓷砖、废弃大理石块、废弃建筑包装材料等。施工期间的生活垃圾以有机类废物为主，其成分为易拉罐、矿泉水瓶、塑料袋、一次性饭盒、剩余食品等。以上垃圾应按环保部门要求进行分类集中后运送指定地点处理。5、水环境影响施工期间的生活污水主要是施工人员吃饭、洗衣、洗澡和粪便等过程产生。施工期生活污水需经隔油处理后排放。在施工期还将生产少量的生产废水，主要是施工过程中使用商品混凝土产生的水泥112、浆水。另外，对施工机械设备的维修、清洗也将产生少量的废水，其成分主要是油类污染。应分别经沉淀等专业处理后排放。6、大气环境影响施工期间的大气环境影响主要是施工过程中产生的施工地面扬尘和运输车辆及部分施工机械作业时因燃油会排出含HC、CO、NOX等污染物，由于项目用地开阔，废气排放量小，在采用一定的污染防治措施的情况下，不会对周围环境造成不良影响。六、营运期主要污染物1、废气：主要是食堂油烟将对周围环境产生一定影响。经油烟过滤器处理后，排放浓度减小，达标后的油烟经厨房内的排烟道排入大气中，故对环境空气影响较小。2、废水：项目产生废水主要为生活污水（含厕、浴污水及厨房油污水），属于中浓度废水，可生113、化性好，拟采用生物接触氧化法进行处理。3、噪声：项目的噪声源主要是由风机、水泵、空调机产生，为达到室内噪音标准，所有风机、水泵均采用减振基础，与空调机、通风机连接的风道上均设消声器或消声弯头。4、固体废弃物：主要是生活垃圾、污泥等。生活垃圾经卫生清洁工收集后，统一外运处理。七、环境影响综合评价本项目的在整个施工过程中所产生废水、废气、噪声和固体废弃物等环境污染物，均达到有关排放标准，对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。在此情况下，可认为本项目环境保护评价是可行的。第六章 劳动安全、卫生与消防本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行114、业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。一、设计依据 建筑设计防火规范（GB500162006）； 建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）； 建筑照明设计技术规范（GB500342004）。二、建筑物耐火等级本项目拟建的建筑物的耐火等级为二级。三、劳动安全设施及措施1、工程在施工中的劳动保护主要体现在施工现场管理，应由施工单位出台详细可行的施工人员及甲方人员劳动保护方案，包含施工人员现场安全生产作业管理方案、施工人员与甲方管理人员的施工现场劳动保险方案、施工机械安全生产作业管理方案等。2、在施工过程中采用噪声小的机械，最大程度减少噪声对生产工人的危害。3、采用除尘效率较高的115、袋式收尘器，减少空气中粉尘的含量，保证空气质量。4、制定严格的作息制度，保证施工工人的休息时间，避免施工工人因为过度疲劳而造成误动作，保证工人人身安全。5、为确保人身安全，所有配电设备的金属外壳必须良好接地。四、消防设计根据2001年版建筑设计防火规范及高层建筑设计防火设计规范的要求，本规划采取了以下消防措施： 1、总平面布置：在园区总平面布置上，按建筑设计防火规范规定，满足防火间距、防爆、消防的要求，园区内设置环形消防通道，且每个单体四周都有宽度大于4m的车道，可使消防车以最短的时间靠近每一个建筑物，能在火灾发生时及时扑救。2、每个单体建筑物内的疏散长度和疏散宽度均满足消防疏散要求。3、消防116、给水根据消防规范要求，室内消防给水管道布置成环状，进水管设置3条。室内消火栓分别设置在走廊、楼梯附近，按照消火栓间距不大于50m要求，设置相应数量消火栓。室内消火栓栓口DN65mm，水枪喷口直径19mm，衬胶水带长为25m，水枪充实水柱7m。室内消防给水管道设计3条，并与室外环状管网连接。项目区内敷设消防专用供水管网，供水管网环形敷设。依据场地及建筑物布置情况，距离道路旁1.5m处，消火栓保护半径不超过150m。4、自动喷水灭火系统项目商业中心、综合管理中心等均设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统采用临时高压给水系统，供水压力按最不利点压力计算，平时系统压力由屋顶水箱保持，系统主管上设有予作117、用报警阀，干管按防火分区设有水流指示器，信号闸阀。当火灾发生时，安装在保护区的火灾探测器（在车库为温感探测器）发出火灾报警信号，火灾报警控制器在接到报警信号后发出指令信号，打开予作用阀上的电磁阀（常闭），使阀前压力水进入管路内，同时水路报警压力开关接通声光显示金，显示管网中已充水，系统继续充水过程中消防中心接到报警阀上压力开关的报警信号后，自动启动喷淋加压泵向系统快速充水，同时水力普铃报警；另外水流指示器将按防火分区的划分设置于该防火分区自动喷淋系统主管道上。在喷淋未动之前，如消防中心确认是误报警，手动停泵。泵房内的自动喷水加压水泵为2台（1用1备）。每个预作用报警阀前设有2个DN150的水泵118、结合器与室内喷淋管网相连。第七章 项目管理一、项目组织管理1、项目前期管理*有限公司是筹备建设的最高管理机构。项目管理机构主要负责项目前期的规划，可行性研究，工程设计，资金筹措等各项准备工作。2、项目实施阶段管理*公司负责项目实施阶段的管理工作。在项目的实施过程中要实行法人责任制，依托质监部门、监理公司以及本公司的专业技术人员共同进行项目管理和监督工作，及时解决项目建设中的具体事宜。3、项目建成后管理项目建成后在销售过程中，老年公寓的管理仍由*有限公司管理；待该项目将全部辅助设施完善和一部分房屋销售后和出租，按照国家房地产开发有关政策，将老年公寓移交物业公司管理。二、开发模式及管理制度1、开发119、模式本项目建成后不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的颐养服务。完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色，人车分离设计、无障碍通道、院落式电梯设计、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼叫系统一应俱全。这里有专为老年人设计的“老有所居，老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐”的生态园。社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐饮服务。充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。目前国内开发商在的开发上颐养项目上的收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性颐养住宅社区则120、存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。老年公寓颐养住宅开发建设有政府协调，企业运作等模式，本项目老年公寓住房开发建设将按照政府组织协调，企业市场运作的方式，实行项目法人招标，通过招标选取具有相应资质、资本金、良好开发业绩和社会信誉的房地产开发企业。2、老年公寓管理制度（1）开发建设管理本项目的规划设计应当坚持标准适度，功能齐全、老年颐养、便利节能的原则，进行规模开发，不得零星分散建设，中心项目规划设计方案，要由人民政府组织论证审批。老年公寓必须严格执行国家有关技术规范和标准，建设过程中积极推广应用先进、成熟、使用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设121、水平。本项目的套型和建筑面积，按国内政策规定的设计标准设计，本项目每套面积可根据*市居民的收入和居住水平等因素合理确定老年公寓的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。本项目的建设单位对其开发建设的住宅用房工程质量负最终责任，建设单位应当向住宅用房买受人出具住宅质量保证书和使用说明书，并承担保修责任。本项目由政府直接进行监督和管理，应严格建设和准入管理，强化管理和服务以及切实加强监管。（2）价格和公示本项目住房实行成本审查制度。政府价格主管部门在接到房地产开发企业的定价申请后，指定有资质的价格成本、认证机构进行成本审查，并出具成本审查报告。本项目基准价和浮动幅度由物价部门，依据成本审查报告制122、度，同时向上一级价格主管部门备案。本项目的销售应当实行明码标价，其销售价格不得超过公示的基准价格的浮动幅度，不得在公示之外收取任何未予表明的费用。实行企业交费登记卡制度。交费登记卡由由物价部门制发，各有关部门按规定收取费用时，必须填写物价部门核法的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向建设单位收取费用。（3）监督管理*市人民政府各有关部门要按照各自的职责，加强对住房的建设、交易中违法、违规、违纪行为的查处；物价部门要加强对涉外及房地产建设单位项目收费的监督检查，对不按国家及省政府住房有关收费规定的，要依法查处。本项目在招标、建设和销售的全过程中必须做到公开、公正、社会各界、群众、123、新闻媒体有权监督，有关行政主管部门应当向社会公开举报电话。市房改办和各有关部门在住房建设管理工作中应当依法行政行政不作为的，或者滥用职权，徇私舞弊的，由上级行政机关或者检察机关依法、依纪进行严肃处理。第八章 项目实施进度一、建设工期根据本项目的实际工程量，并参考国内同类工程建设的情况，设计本项目建设工期为4.5年时间。二、项目招标1、方案编制依据 中华人民共和国招标投标法 国家计委令建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定 国家计委、国冢经贸委、建设部等七部委第12号令发布的评标委员和评标方法暂行规定 国家计委令工程建设项目招标范围和规模标准规定 国家计委关于印发国家基本建设124、大中型项目实行招标投标的暂行规定的通知 建设部建筑工程设计招标投标管理办法 国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民用航空总局令工程建设项目施工招标投标办法 国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民用航空总局、国家广播电影电视总局第2号令工程建设项目勘察设计招标投标办法札2、评标原则 依照现行相关法律、政策规定等进行招投标活动，原则上遵循：（1）平等、公正、合理、择优的原则。 （2）公平、公开和有效的原则。（3）诚实信用的原则。（4）维护招标、投标当事人双方合法权益的原则。3、招标范围根据国家有关规定：工程勘测、设计、监理等服务费用，单项合同估算在30万元以125、下时，可以不招标：单项合同估算在30万元以上时，必须进行招标。建筑及安装工程，单项合同估算在100万元以上时，要进行招标。设备及材料采购，单项合同估算在50万元以上时，要进行招标。4、招标方案根据国家发展计划委员会发布的工程建设项目招标范围和规定及建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，对本项目所涉及的工程施工、设备购置等相关工作均采取招投标制，在招标过程中严格遵守中华人民共和国招投标法。项目招标主要有三种形式：委托招标、邀请招标和面向社会进行公开招标。本项目拟采取面向社会进行公开招标的形式。为规范项目的招标活动，本项目招标活动中的招标范围、招标组织形式及招标方式应报项目审批126、部门核准，经核准后建设单位如再作变更，需重新向原审批部门办理审批手续。项目审批部门将核准变更项目招标内容的意见抄送有关行政监督部门。如建设单位在招标过程中弄虚作假或在招标活动中违反项目审批部门的核准事项，由项目审批部门和有关行政监督部门按照国办发200034号文件的规定，对项目建设单位依法进行处罚。建设项目主体工程的勘察设计、建筑安装施工、工程监理和主要设备、材料供应，按照工程建设程序，分阶段实施。项目招标采取项目法人委托具有相应资质的招标代理单位代理招标的形式，由招标代理机构会同项目法人共同组织招标。代理单位负责编写招标文件、投标邀请书，委托资质单位编制标底，组织开标、评标和定标工作。由于项127、目资金来源主要为自筹资金，按有关规定可采取公开或邀请招标的方式。根据有关规定，本项目建设过程将实行严格、规范的工程项目招投标管理体制。为了鼓励竞争，吸收先进技术，降低工程造价、缩短工期、提高投资效益，本项目的勘察设计、施工及工程监理等均根据陕西省建设工程施工招标投标条例等有关规定采用招标方式进行。本项目的招标具体要求详见下表。 表8-1 招标基本情况表项目招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建安工程监理主要设备重要材料三、项目实施进度安排1、项目进度安排的依据（1）合理安排施工顺序，确保工程质量及时完成有关的施工准备工作，为正式施工128、创造良好条件。如：旧房拆迁、清理场地、设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等；平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，进行各个工程子项目的施工；在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序。（2）采用流水作业法，提高施工效率采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接，以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财力，在保证工程质量的同时，尽量缩短工期。（3）恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工在安排施工进度时，需要适当考虑雨雪的因素，确保工程按时完成。2、项目实施进度本项目工程建设周期为4.129、5年时间，工程节点依次为：第1年10月到12月开始征地拆迁、报建、申领建设规划许可证、房产预售证等；第2年1月项目工程施工、住房预售登记审查等，第6年4月全部工程竣工验收。本项目的房产销售从第2年开始，持续至第6年底。第3年开始对老年公寓进行出租。项目的具体进度计划安排见表8-2：某老年公寓项目建设、租售项目进度计划表序号时间第1年第2年第3年第4年第5年第6年内 容1231项目审批立项2征地拆迁3初步设计及审批4施工图设计5道路、给排水等室外工程6建筑工程施工7住房预售登记8外墙面、门窗、绿化等配套建设9竣工验收10租售第九章 投资估算一、项目总投资估算1、开发成本（1）土地征用费本项目征用130、土地329.86亩，征用费用按20.00万元每亩计算，土地征用费为6597.06万元。（2）建安工程费建安工程费主要包括项目各单体建筑工程费。该项费用总计为64670.69万元。（3）前期工程费工程前期费用包括项目方案论证规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。按建筑安装工程费的3%估算，本项目前期工程费为1940.12万元。（4）基础设施费基础设施建设费包括道路、绿化、区内给排水、电力、通行等建设费用，本项目道路、场地硬化等面积63771.00，绿化、美化面积94558.00，本项目基础设施费道路、场地硬化按180元/计算，绿化、美化按120元/计算，估算为131、2282.57万元。（5）公共建设配套费本项目公共建筑主要包括区内综合管理中心、商业中心、老年活动中心、垃圾中转站、公共厕所等场所，本项目公共建设配套费估算为1940.12万元。（6）建设期税费开发期间税费指项目所需交纳的税费，即各项税金及有关部分征收费用。项目建设其税费按照建安工程费的5%计算，为3233.53万元。（7）工程建设其他费用工程建设其他费用指项目测绘费和设计费、地质勘探、质量监督费、合同鉴证费、工程质量监督费、工程监理费等。按建安工程费的3%估算，本项目其他费用为1940.12万元。（8）基本预备费该项费用按以上八项的3%估算需2001.77万元，以弥补项目开发建设直至销售过程132、中不可预见的因素造成的资金需要。2、开发费用（1）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。按开发成本的2.5%估算，本项目管理费用为2115.15万元。（2）销售费用销售费用指销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。按住房销售收入的2.5%估算，本项目销售费用为3055.91万元。（3）财务费用项目财务费用主要由项目建设过程中申请银行贷款利息构成，本项目拟申请金融机构贷款63000.00万元，贷款利息总计7022.94万元。经估算，本项目总投资为96800.00万元，见下表：项目总投资概算表单位：万元序号费用名称133、投资额（万元）占建设投资的比例（%）估算说明1开发成本84606.00 87.40%1.1土地费用6597.06 6.82%1.2建安工程费64670.69 66.81%1.3前期工程费1940.12 2.00%建安工程费3%1.4基础设施费2282.57 2.36%1.5配套设施费1940.12 2.00%建安工程费3%1.6建设期税费3233.53 3.34%建安工程费5%1.7工程建设其他费用1940.12 2.00%建安工程费3%1.8基本预备费2001.77 2.07%3%2开发费用12194.00 12.60%2.1销售费用3055.91 3.16%2.2管理费用2115.15 2134、.19%2.3财务费用7022.94 7.26%利率6.55%，建设期4.5年3建设投资总额96800.00 100.00%二、资金筹措本项目总投资111800.00万元，资金来源为政府政策资金投入96800.00万元，向金融机构申请贷款96800.00万元。详见投资计划与资金筹措表。投资计划与资金筹措表单位：万元序号计算期合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年1总投资104827.53 16771.09 20503.58 26040.73 27550.25 12586.72 458.39 458.39 458.39 1.1建设投资89777.06 16771.09 20503.135、58 23144.29 19522.73 8460.22 458.39 458.39 458.39 土地费用6597.06 6597.06 建安工程费64670.69 6467.07 16167.67 19401.21 16167.67 6467.07 前期工程费1940.12 582.04 582.04 388.02 388.02 基础设施费2282.57 684.77 684.77 456.51 456.51 配套设施费1940.12 388.02 388.02 582.04 388.02 194.01 建设期税费3233.53 646.71 970.06 646.71 646.71 32136、3.35 工程建设其他费用1940.12 582.04 582.04 388.02 194.01 194.01 基本预备费2001.77 400.35 400.35 400.35 400.35 400.35 管理费用2115.15 423.03 423.03 423.03 423.03 423.03 销售费用3055.91 305.59 458.39 458.39 458.39 458.39 458.39 458.39 1.2建设期利息15050.47 2896.44 8027.53 4126.50 2资金筹措159821.28 32140.00 41503.58 46040.73 27550137、.25 12586.72 458.39 458.39 458.39 2.1资本金33800.00 10140.00 6760.00 6760.00 6760.00 3380.00 2.2销售收入再投入63021.28 13743.58 19280.73 20790.25 9206.72 458.39 458.39 458.39 2.3银行借款63000.00 22000.00 21000.00 20000.00 第十章 财务评价一、编制说明1、评价方法国家计委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、财务评价基础数据与参数选取（1）财务价格财务评价是对拟建项目未来的效益和费用138、进行分析，采用的是预测价格。预测计算期内相对价格变动和价格总水平变动（通货膨胀或通货紧缩）不是很大，为简化起见，项目的投资和收入选用固定价格进行财务评价。（2）税费本项目财务评价涉及的税费主要有营业税、所得税、房产税等。根据企业执行的税务征收政策，营业税的税率为5%；房产税的税率为12%；所得税的税率为25%。（3）计算期本项目建设期4.5年，经营期按11.5年计算，项目计算期为16年。（4）财务基准收益率（ic）参考本行业近年的平均收益水平，并考虑项目的风险因素，设定为12%。3、有关说明（1）计价货币为人民币。（2）财务评价报表详见报告后附表。（3）在计算中，由于保留小数位数的缘故，某些合139、计项显示数值与单项显示数值累加之和不一致，并非计算有误。二、整体项目财务评价1、经营收入估算（1）经营对象根据住房相关政策要求，本项目销售和租赁对象为本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群；有经济收入、文化素质较高的中年子女的老人；有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。（2）经营计划根据企业开发营销策略，本项目所开发房产为老年颐养住房。老年颐养住房拟对社会中的退休老人及子女有经济收入的老人等人群出售或租赁。老年颐养住房的销售必须严格执行老年公寓购买审批制，采用预售与现售相结合的方式。在项目工程施工图设计阶段之前，着手办理房产预售证。（3）房产类140、型本项目完工后，可建设老年公寓面积434416.40，建设商业用房面积27000.00。（4）经营价格根据项目坐落区位、规划设计户型、外观格调及档次、小区环境、交通条件及公共配套设施情况，参照*住房相关政策及实际消费情况，确定本项目老年公寓住房平均售价为4200.00元/，商业中心平均售价为25000元/老年公寓处所的租赁价格为55元/月。（5）经营计划根据企业开发营销策略，本项目所开发房产拟采取部分出售，部分租赁的形式。销售方式采取预售与现房现价销售相结合。本项目拟对部分老年公寓和商业中心进行销售，其中销售的面积占老年公寓总面积的30%，租赁面积为60%，为304091.48平方米。根据预测141、售价及相关对应房产数量计算，整个项目计算期内共可实现经营收入380136.45万元。其中：房产销售收入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。销售收入、税金及附加见附表12、成本费用估算（1）开发成本项目开发成本投资估算为84606.00万元。（2）管理费用管理费用主要为公司组织策划和管理本项目的经营活动所发生的各种费用。该项费用按开发成本的2.5%计算，为9690.59万元。（3）销售费用销售费用是指在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。其中包括房屋销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，和公司的广告宣传费、代销手续费及预售许可证申领费等。项目的销售费142、用按销售收入的2.5%计算，为3055.91万元。（4）租赁经营费用按租赁收入的5%计算，年租赁经营费用为12895.00万元。（5）工资及福利费由于本项目建成后，由开发公司经营，年需员工180人，按年人均收入2.5万元计算，项目工资及福利费为5250.00万元。（6）折旧由于项目的经营分销售和租赁两部分。其中租赁部分的建筑面积为304091.48。因此，在估算折旧时，仅估算该部分的折旧，以建筑面积所占比例估算。按50年计提折旧，年折旧费为348.70万元。（7）摊销新增无形资产按50年摊销，年摊销费131.94万元。（8）财务费用本项目拟申请银行贷款63000万元，按基准年利率6.55%计算143、，项目财务费用共计23958.47万元。3、销售税金和利润测算（1）销售税金项目开发完成后，可形成房产建筑面积483784.40，实现经营收入380136.45万元。营业税率按5%计算，房产税率按12%计算，应向国家上缴营业税19006.82万元，房产税30948.00万元，销售税金合计49954.82万元。（3）所得税及企业留利项目预计可实现利润总额185438.66万元，按25%的税率计算，应纳所得税额为50552.44万元，项目净利润为134886.22万元。详见附表2。4、现金流量分析现金流量是以项目作为一个独立系统，反映项目在整个计算期（包括建设期和经营期）内现金的流入和流出，计算项144、目投资的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等指标，考察项目投资本身所具有的盈利能力。经测算，项目计算期内，可实现财务现金净流量171932.71万元（税后），财务净现值49989.36万元（税后）。本项目的内部收益率为38.52%，高于现行银行中长期固定资产贷款利率，亦高于财务基准折现率12%，项目财务上可行。项目净现金流量表详附表3。5、项目效益指标总投资利润率=100%=12.77%销售收入利税率=100%=62.08%销售收入利润率=100%=48.78%根据现金流量表与损益表计算各项财务指标如下：指 标说明计算值备注投资净利润率9.29%累计净现金流量171932.71 财务内部收145、益率38.52%基准收益率12%财务净现值折现率12%49989.36 0投资回收期含建设期5.24 动态从以上分析结果看，项目开发经济财务方面总体可行。6、盈亏平衡分析当项目的收益与成本相等时，即盈利与亏损的转折点，称为盈亏平衡点（BEP）。盈亏平衡分析就是要找出项目的盈亏平衡点。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小。按项目计算期内总的财务指标计算，采用销售率表示的盈亏平衡点（BEP）为：盈亏平衡点（BEP）（总投资成本经营税金）（经营收入经营税金）100%=14.19%计算结果显示，以销售率表示的盈亏平衡点为16.46%，即经营收入达到380136.45万元时项目可实146、现盈亏平衡，表明项目静态抗风险能力较强。7、借款偿还分析借款偿还期计算分析见下表：借款还本付息估算表单位：万元序号项目合计建设期经营期123456789101借款397278.1622000.00 43720.50 65896.44 66661.22 63000.00 51000.00 38000.00 26000.00 14000.00 7000.00 1.1年初本息余额356278.1622000.00 22720.50 45896.44 66661.22 63000.00 51000.00 38000.00 26000.00 14000.00 7000.00 1.2当期借款63000.0147、022000.00 21000.00 20000.00 1.3当期应计利息23958.47720.50 2175.94 3661.22 4366.31 4126.50 3340.50 2489.00 1703.00 917.00 458.50 1.4当期还本付息86958.470.00 0.00 2896.44 8027.53 16126.50 16340.50 14489.00 13703.00 7917.00 7458.50 其中：还本63000.0012000.00 13000.00 12000.00 12000.00 7000.00 7000.00 付息23958.472896.44 148、8027.53 4126.50 3340.50 2489.00 1703.00 917.00 458.50 1.5期末余额22720.50 45896.44 66661.22 63000.00 51000.00 38000.00 26000.00 14000.00 7000.00 0.00 2还本资金来源83439.362423.57 5162.72 14701.97 17335.51 14293.75 14794.83 8418.96 8711.25 2.1当年可用于还本的未分配利润83439.362423.57 5162.72 14701.97 16854.87 13813.12 1431149、4.19 7938.32 8230.61 2.2当年可用于还本的折旧和摊销480.64 480.64 480.64 480.64 480.64 计算指标利息备付率2.04 2.85 6.59 8.91 9.71 14.18 14.58 29.16 偿债备付率1.98 1.76 1.33 1.45 1.33 1.39 1.36 1.42 从表中可以看出，在项目开发过程中，随着销售和经营工作的展开和资金的逐步回收，在满足资金周转的情况下，即可抽出部分资金还本付息。经计算，从项目开发建设开始，第10年即可还清银行63000万元贷款的本金及利息。三、项目财务评价1、经营收入估算本项目占地329.86亩150、，总建筑面积483784.40。其中老年公寓面积434416.40，商业用房面积27000.00。按老年公寓30%销售，70%出租，商业用房全部销售的方式经营。经测算，可实现经营收入380136.45万元。其中，销售收入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。2、成本费用估算工程的成本费用包括：开发成本、管理费用、销售费用、租赁经营费用、工资及福利费等。合计为144742.97万元。3、效益测算经测算，项目计算期内，可实现财务现金净流量171932.71万元（税后），财务净现值49989.36万元（税后）。本项目的内部收益率为38.52%，高于现行银行中长期固定资产贷款利率，亦151、高于财务基准折现率12%，项目财务上可行。4、借款偿还分析通过对该项目销售和经营过程中投入产出分析，该项目的利息备付率大于1，偿债备付率大于1.30。因此，就该项目而言，经济效益完全具有独立经营，自主还款的能力。四、财务评价结论各项财务数据和评价指标测算结果表明，本项目的盈利性较好，经济效益显著，向国家交纳高额的税、费，同时具备较强的偿债能力和抗风险能力。全面衡量结果，认为本项目在经济上是合理的、可行的。第十一章 社会评价一、项目对社会的影响分析拟建项目对本区域的经济和社会发展将会产生较大的影响。1、项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响。围绕老龄事业与全面建设小康社会协调发展要求，切实加强老152、龄工作，不断完善老年人社会保障制度，发展老年服务业，建立健全社区管理和服务体系，增加老年福利设施，开展老年文化体育活动，维护老年人合法权益。2、对区域经济的影响。（1）直接影响。本项目建设所需的大部分建筑材料和设备将由本地区供应，这将给建筑业和设备制造业带来一定的发展机遇，这将直接促进区域经济的发展。（2）间接影响。项目建成后，将对北京市老年人社会福利事业产生积极而又深远的影响，地方也可从与其相关的诸多产业中的潜在消费中获取一定的收入，以此增加益丰国际颐养中心和地方财政收入。二、项目与所在地的互适性分析1、不同的利益群体对项目的态度及参与程度（1）老年人。老年人是本项目的直接收益者，项目建成后153、，可极大的满足老年人对社会福利设施的需要。（2）项目的建设使*市的社会化养老服务体系建设更加完善，能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位的服务。（3）地方政府。项目的实施得到了地方政府相关部门的积极支持，对需要地方提供的交通、电力、通信和供（排）水等基础设施条件给予了积极的支持和配合，项目的建成将极大的推动老年福利事业的发展。2、项目与区域社会环境的适应性项目选址交通便利，场区位置适宜，适合工程建设。三、社会风险分析如上面所分析，项目与当地的社会、文化、环境等具有较好的互适性，深受各个利益群体的欢迎，因此社会风险很小。四、社会评价结论通过以上分析可以看出，本项目的实施可以促进*市乃至陕154、西省内老年福利事业的长足发展，与所在地有较强的互适性，社会可行性良好。第十二章 研究结论与建议一、研究结论1、本项目的实施符合西部城镇养老服务设施建设的指导思想和指导原则本项目坚持以人为本的科学发展观，从构建社会主义和谐社会的根本要求出发，以满足养老需求为目的，以设施建设为重点，以提高管理服务水平为着眼点，构建养老机构示范，并增加收费性养老项目的经营模式。 本项目根据*市的经济社会发展水平和老年人口的养老需求，加大养老服务设施建设的投入，逐步提高养老服务设施建设的档次和水平，使之与经济和社会发展相适应。养老服务设施建设首先确保满足贫困老年人的衣、食、住、行、医等基本需求。本项目建设应充分发挥企155、业主导作用，运用市场机制，大力推行养老服务社会化，发展多样化、多层次养老服务设施，以满足不同老年群体、不同养老模式的养老服务需求。2、本项目符合西部养老服务设施建设的目标“十二五”期间，西部养老服务设施建设的总体目标是建立和完善市级、区县级、社区（乡镇）级和村社四级养老服务设施体系，完善功能、加快养老服务事业及管理体制改革、加快社会福利社会化步伐，提高服务能力，初步建成基本满足老年日益增长的多样化、多层次的养老服务需要的，功能齐备、布局合理、设施完善的社会养老福利服务设施体系，本项目以城镇养老服务设施建设为目标，立足于社会经济的发展，立足于建设“大民政、现代民政、法制民政、市场民政、公仆民政”156、 的要求，立足于老年福利事业的发展，率先在*市建设颐养中心进行大力支持养老服务事业的发展。3、本项目的实施符合构建新型老年服务机构的趋势随着社会经济的发展，人们的生活水平、消费水平、养老观念的变化，人们的养老需求逐步向多层次、多元化、个性化方向发展。老年养老不仅是要满足基本的衣、食、住、医的需要，同时还希望在养老机构里能也能满足沟通、交流、娱乐、休闲、学习、教育、亲情、临终关怀等需要，即使是基本的衣、食、住的需要，也发生了改变，老年们不仅要吃饱，而且要求吃好、科学地吃、营养地吃、享受地吃，不仅要有地方住，而且要求住得方便、住得舒适、住得温馨，这些变化对养老机构的设备、设施、环境等提出了较高要求157、，同时，多层次、多元化、个性化的养老需求对养老服务也提出了更高的需求。因此传统的仅提供衣、食、住、医的养老机构已远远不能适应现代老年养老的需要，对养老机构进行改造或建立新型的养老服务机构是大势所趋。本项目的实施能满足本区域较高层次的养老服务需求。4、本项目将会向建立和完善*市社会福利事业服务体系方向发展本项目的实施，将会做到以下几点：一是加快养老服务福利事业改革，推进社会福利事业社会化，整合一切可以利用的资源加快社会养老服务设施的建设发展，提高服务质量。二是继续实行“星光老年”计划，加强管理、逐步完善其为老服务功能，实施居家养老护理管理办法。三是通过后期的收费性项目的建设，使福利真正成为自负盈158、亏、自主经营的经济实体。二、建议随着社会的进步，人们对老年福利院的服务质量和效率的要求也越来越高，为建设某老年公寓创造良好的条件，为更好的抓住机遇，进一步促使某老年公寓的建设，特提出以下建议：1、建议抓紧实施某老年公寓建设项目。按全国统一要求进行本系统的建设，建立优质的老年服务机构，并早日为老年福利事业作出贡献，从而回馈社会。2、为保证高质量、按时建成某老年公寓，建议省政府、市政府对本项目给予必要的财力支持，确保建设资金的及时到位，从而保证某老年公寓项目建设顺利进行。考虑本项目的整体情况和资金投入的需要，建议政府在政策上和财政上予以必要的扶持，给与业主必要补偿，并且适当减免规费，为持续发展打好基础。综上所述，本项目社会意义重大，项目建设目标明确，建设条件切合实际，建议紧紧抓住项目建设的大好机遇，尽快予以实施。