1、城市建设投资公司老年公寓铁路还建工程项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城市建设投资公司老年公寓铁路还建工程项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月36可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论9一项目背景93、可行性研究报告的编制依据：94、项目提出的理由与过程10二、项目概况12三主要建设条件12、3四、项目投入总资金、资金筹措及使用计划13五、主要技术经济指标14第二章 建设项目的必要性141原xx中心老人公寓搬迁改造。142是城市经济发展和城市建设的需要143充分利用土地资源，使其物有所值154. 结论15第三章 场址选择15一、 基本原则163.应符合xx市土地利用总体规划的要求。16二、项目选址164. 选址地块交通十分便捷，地理位置优越。166. 场址附近无污染源和危险物品的生产场所。16第四章 项目建设方案17一、 设计指导思想17二、总平面方案17三、建筑方案181.平面设计182.立面设计18四、结构方案181. 设计依据182. 上部结构体系193. 自然条件194.抗3、震设防要求：195.基础设计197. 材料选用19五、装修方案20第五章 公用工程203、供水系统：本工程生活用水采用市政直供。20二、排水工程201、地块内采用雨、污分流制。201、设计依据202、负荷等级与供电电源213、负荷估算：214、供配电系统：215、低压配电线路：216、照明：217、防雷与接地：22二、弱电部分221、设计依据：222、综合布线系统：223、闭路电视系统：224、保安监控系统：235、广播音响系统：231、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-200323二、 设计参数23三、 空调设计23四、 防排烟设计24第六章 消防安全措施24第一部分：消防措施24一4、 总体消防设计24二、消防给水设计24三、消防电气25第七章 节能措施26一、朝向26二、外墙及它的节能处理261.采用双层浅灰包低辐射中空玻璃，断热型铝材。26三、屋面保温隔热处理26四、设备节能26第八章 环境保护措施27一、 建设期间环境保护27二、投入使用期间的环境保护28第九章 项目招投标方案29一、 招标方式29二、分标计划和资质要求30三、招标组织形式30四、工程质量要求30五、评价组织与评价原则30六、决标组织与决标原则30第十章 项目实施进度31一、 前期准备工作31二、施工期31三、安装及后期工作31第十一章 投资估算与资金筹措31一、 投资估算31（一） 面积指标31（5、二） 工程投资（见估算书）31（三） 费用计算依据32（四）工程建设投资估算书32二、资金筹措34第十二章 财务分析34第十三章 社会评价35第十四章 结论与建议35一、结论35二、建议351. 加强项目管理352. 加快建设进度35第一章 总论一项目背景 1、项目名称：xx老年公寓铁路还建工程2、承办单位概况：该项目的承办单位为xx市城市建设投资发展有限公司，其成立于2000年，注册资金为20000万元人民币。xx老年公寓是xx铁道生活实业发展有限公司原在xx市办的一家老年公寓。2009年，为配合xx市旧城改造需要，原xx中心老人公寓将搬迁改造。根据市政府与xx铁路局资产置换协议，目前该工程6、由xx市城市建设投资发展有限公司负责代建，工程竣工后整体移交给xx铁道生活实业发展有限公司。老人公寓建成后，按照以人为本的思想，遵循可持续发展的原则，通过一系列步骤，使新建大楼成为一家配套齐全、设施完善、管理规范的中型老年公寓，为全市老龄化承担更多的社会责任。拟建的xx老年公寓还建工程也是城西工业新城中的一个基础设施配套工程，更是配合xx市旧城改造建设的一个重要步骤。3、可行性研究报告的编制依据：（1）国家现行的有关法规、规范；（2）xx市城市总体规划（19992020）；（3）xx市城市规划技术管理规定；（4）业主提供的其它相关资料；（5）.xx市发展和改革局：诸发改投2010112号，关于7、xx老年公寓铁路还建工程项目建议书的批复；（6）.环境影响评估报告；（7）.xx市环保局审评批复；（8）.建设单位提供的有关资料；4、项目提出的理由与过程（一）、我国人口老龄化带来的挑战和压力中国提前进入老年社会的严酷现实，给中国带来了诸多新的变化和挑战。（1）.是老龄人口中的富贵一族，在中国倡导了生活生态化，催生了一批候鸟族。他们大批退休后夏天到北方渡假（如东北三省），冬天去南方过冬，每年春节海南三亚的海滩上有60%是东北人，候鸟生活为人口老龄化增添了一道新的风景线，也拉动了旅游和房地产等现代服务业的发展。（2）.是增大了社会养老保险的压力。我国社会养老保障事业起步晚，覆盖低，资金短缺，负债8、运营。人口老龄化的提前到来，无疑加了社会养老成本，突显了社会保障制度改革滞后的矛盾。现在不少老年人个人养老账户是零账户，中国财政为三代退休人员养老保险支出缺口在2万亿元以上。人口越加速老龄化，这个财政支出缺口的亏空就越大。对此我们必须有足够的心理准备和资金准备。（3）.是家庭养老成本也在增大。过去是几个儿女养两个老人，现在是一个儿女养两个老人，小两口要养四个老人。现在社会上已有两代独生子女，使不少家庭出现了“四、二、一”结构，即四个老人（爷爷奶奶、姥爷姥姥）、二个中年夫妇、一个子女（小皇帝），将来再过20年，这些小皇帝要组成家庭时，同时要面对26=12个老人，到那时小两口如何工作生活？如何服侍9、老人？将来要成为躲不去的现实！由此可见，两代独生子女政策的负效应需要我们这代人承担，人口老龄化的成本需要我们买单。这些问题需要我们认真的研究和破解了！（4）.据统计，四年前即2006年初，中国60岁以上的老龄人口已达1.3亿，恰好为人口总数的十分之一，按照联合国标准，也正式步入了老龄化社会。“十一五”同“十五”相比，老年人口增长速度明显加快，高龄化显著，农村老龄问题加剧，社会养老负担加重，养老保障问题突出。为了应对人口老龄化问题，所以必须加快社会养老保障制度改革，扩大养老保障的覆盖面，财政加大对养老事业的投入，尽快补齐养老支出缺口，提升社会的养老承担能力。表一：我国人口年龄构成及发展预测一栏表10、中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.8060岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40（二）、当地发展需求（1）.改革开放以来，xx市国民经济持续快速发展，社会各项事业取得显著成效，综合实力名列全国前列。城市基本建设日新月异，特别是市委、市府提出建设城西工业新城以来，城西区域的基本建设经过几年的努力，已经成为xx城市的一个新11、亮点，成为了xx经济增长的又一个重要的平台。（2）.随着浙赣铁路的西迁，2009年，xx市在市委市府的领导下，全面启动了旧城改造工作。原xx铁道生活实业发展有限公司在原铁路附近办有一家名为xx的老年公寓，按照统一规划的需要。原浙赣铁路沿线两侧均为旧城改造建设区域。因此，该xx老年公寓将搬迁改造。本着以为政府分忧、为民谋福的这一宗旨，业主承担了xx老年公寓搬迁工作。希望通过努力，建设一个能让老人能够安享晚年的舒适公寓，使老年人享有真正意义上的舒适的居住条件和居住环境。 （3）.城西工业新城区域随着多个居住小区和大量公建项目的逐步建成及相关区域中住宅出让土地新的小区的动工建设，公共配套设施的建设的12、重要性己日益显现。xx市城市建设投资发展有限公司根据原xx中心老人公寓需拆迁改造的实际情况，在符合城西工业新城总体规划要求及用地指标的前提下，提出在该区域建设该项公建工程，该项目同时也可作为城西区块的一个配套项目。（三）.可行性研究报告的工作范围本报告在充分论证项目建设的必要性，可行性的基础上，对工程项目选址与建设条件、建设规模、建设方案、建设资金筹措、环境影响、社会效益等方面进行研究和论证。二、项目概况1.拟建地点：富村路以西，浙赣铁路以东,禾泰综合市场西南侧2.建设规模及目标： 建设规模： 序号项目名称单位指标备注1用（征地）面积m29997.02建设用地面积m29997.03总建筑面积m13、213908.1其中宿舍1建筑面积m26808.1宿舍2建筑面积m27070.0门卫m230.0建设目的：老人公寓建成后，按照以人为本的思想，遵循可持续发展的原则，通过一系列步骤，使新建大楼成为一家配套齐全、设施完善、管理规范的中型老年公寓，为全市老龄化承担更多的社会责任。三主要建设条件1.xx老年公寓铁路还建工程正在紧张的筹备之中，xx市城市建设投资发展有限公司有条不紊的准备工作为工程的顺利进行打下强有力的基础。2.在这个区域设置老年人住所，对于社会及铁道员工提供了良好的养老住所。因为这里有便捷的交通和良好的环境，高速发展的经济，完善的基础设施，附近禾泰综合市场已经投入使用,对于老人购物提供14、了很大的方便。3.拟建建设用地的四周道路已经形成,交通便捷，物资运输很容易,征地手续已经完成，可以确保基建工程的顺利进行。4.建设资金的保障：工程总投资约4000万元，其中一期项目计划投资2000万元，建设资金由城投公司和xx铁道生活实业发展有限公司按建筑面积分摊出资；二期项目由xx铁道生活实业发展有限公司自筹解决，保证该工程项目的顺利开展。四、项目投入总资金、资金筹措及使用计划该工程总投资约4000万元，其中一期项目计划投资2000万元，建设资金由城投公司和xx铁道生活实业发展有限公司按建筑面积分摊出资；二期项目由xx铁道生活实业发展有限公司自筹解决。五、主要技术经济指标序号项目名称单位指标15、备注1用（征地）面积m29997.02建设用地面积m29997.03总建筑面积m213908.1其中宿舍1建筑面积m26808.1宿舍2建筑面积m27070.0门卫m230.04建筑建筑密度%28.95容积率1.396绿地率%20.07项目总投资万元40008床位数张322第二章 建设项目的必要性1原xx中心老人公寓搬迁改造。xx铁道生活实业发展有限公司所属的原xx中心老人公寓为配合xx市旧城改造建设需要, 于2009年搬迁改造.因此需择址重新建设同类项目。此次拟建项目为公共建筑项目，且此项目建设对维护社会稳定，共建xx和谐社会有积极的促进作用。2是城市经济发展和城市建设的需要1.我国的老龄化16、进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。 2.城西工业新城的建设是市委、市府推进城市化进程的重要举措，是xx向中等城市跨越的必备工作。而老年公寓作为一项服务老年人的工程,既是广大老百姓老有所居的保障，又是城市建设的亮点，其建设是否合理直接影响已进入老年时代的城市运作。因此，在城西工业新城区内设置各种功能的配套设施同时,设置一个临近小区、布置合理、交通便捷的老年公寓，是符合城西工业新城经济发展和城市建设的需要。3充分利用土地17、资源，使其物有所值 随着铁路西迁，环线建设的顺利完工，城西工业新城内交通便捷，地块优势逐步体现出来，城西商务住宅区的建设正在有序的进行。在此区域内建设一个功能齐全、配套完善、交通便利的老年公寓，既可以以商促住，以住养商，真正体现该块的土地价值，同时可带动周边区域的经济，商业的快速发展。4. 结论综上所述本工程区域位置合理，交通便捷，环境优美，占地适中，利用率高，且工程对环境的影响较小。此次工程的建设条件好，有利于充分利用原有地域优势和基础设施，体现了项目操作的合理性。所以这个项目的实施对社会稳定、经济发展均十分有益，是一项十分必要的紧迫的民生工程。第三章 场址选择一、 基本原则1.应选择交通便18、利，场址比较规整的场地，并能充分利用城市的基础设施；避开污染源和易燃、易爆物的生产、贮存场所，避开易发生洪水侵袭、山体滑坡、地质变化不稳定等易发生地质灾害的不利地段。2.应充分符合xx市城市总体规划要求和国家相关的供地政策和法规。3.应符合xx市土地利用总体规划的要求。4.坚持节约土地、合理用地的原则，用地规划严格执行省、市两级政府国家资源管理部门的审查意见。5.工程建设的各项规划指标应满足市规划部门要求的规划设计条件及xx市城市规划管理技术规定的相应条款。二、项目选址本项目选址于富村路以西，浙赣铁路以东,禾泰综合市场西南侧。征地面积0.9997公顷，建设用地面积0.9997公顷。选址的具体理19、由和场址的有理条件如下所述：1. 用地范围位于地质灾害不易发生区，且区域内无矿藏压覆。2. 项目的选址位置符合城市的总体规划。3. 建设用地已经完成土地征用程序，是xx市城市建设投资发展有限公司通过旧址拆迁的方式取得土地使用权，可进行建设。4. 选址地块交通十分便捷，地理位置优越。5. 城市基础设施完善，可充分利用城西商务区内的原有排水、排污、燃气、电力、电讯等，满足项目建设和管理的需要，同时可节约建设资金。6. 场址附近无污染源和危险物品的生产场所。第四章 项目建设方案一、 设计指导思想1.将“以人为本”的现代设计理念自始至终贯彻到设计实践中，全方位满足老年消费者的使用功能要求。力求打造一个20、功能布局合理、环境优美，具有现代气息的老年公寓。2.重视建筑形象塑造，满足审美要求，为城西工业新城建设增加一处亮丽的建筑。总体上具有现代风格，简洁明快，形式与内容高度统一，克服为单纯追求立面效果而产生损害内部功能的现象。3.重视环境保护，节约能源，优化各个设计环节，通过科技创新和推广先进实用技术，尽量节约建设资金。4.充分考虑项目所在区域的人文地理及自然环境条件和当地风俗要求，综合考虑采光、通风、节能、防灾等因素，贯彻适用、经济、美观的原则，达到社会、经济和环境相协调。二、总平面方案1.场址简述：拟建项目位于富村路以西，浙赣铁路以东,禾泰综合市场斜对面。2.出入口和交通组织：根据地块东西长，南21、北窄的现状结合业主的要求，本项目在南北两侧设置出入口，在场地内设环行消防车道。宿舍、宿舍附近设置停车位和自行车位，以满足日常使用的需要，具体可在场地设计中进一步深化。3竖向设计：屋面雨水采用有组织排水，场地雨水经组织集中后，排向道路雨水管，并在指定接口排入市政雨水管网。三、建筑方案项目等级：二级设计使用年限：50年1.平面设计xx老年公寓铁路还建工程拟建2幢建筑单体,项目总建筑面积13908.1m2，主体分别为公寓为六层,局部五局，公寓为四层. 公寓底层设老年人多功能厅和餐厅、二-六层为老年公寓房间，公寓内配有电梯，且每层都配有公共厕所；公寓一-四层均为老年公寓房间，总床位数为322张。容积率22、1.39，建筑密度28.9%。且室外设有运动场所，绿地率为36%。2.立面设计立面的形象源于平面功能自然生成，不搞标新立异，夸张手法，而要求在立面构图上简洁明快，通过不同材料的对比，体块的虚实等对比处理，使立面造型在简约中体现精细，在端庄中体现活泼。注重细部的表达，重点突出，吸引视线，使静止的建筑物具有韵律感，使整个建筑外观显得大气，却又有强烈的现代感，强力的视觉冲击。秉着安全、美观的设计原则，结合本工程区内的空间、交通、绿化进行设计，重视空间的识别性和协调性。在满足功能的前提下，力求简洁、大方、明快，创造一个有个性的符合现代建筑形象的建筑精品。四、结构方案1. 设计依据1）建筑方案条件图2）23、现行的国家设计规范、规程及地方标准2. 上部结构体系采用框架结构，建筑结构安全等级二级，建筑结构设计使用年限50年3. 自然条件1)根据本工程所在地理位置及有关规范规定，与结构有关的自然条件如下：基本风压： 0.40kN/m 基本雪压： 0.55kN/m 2)楼面活载标准值按实际或国家设计规范取值。4.抗震设防要求：根据国家抗震设防区划图，该地区为非设防区域，本工程按非抗震进行结构设计。5.基础设计根据xx展诚建筑设计有限公司提供的初勘报告，同时根据相邻区域现有的工程的实践经验，拟采用含粘性土砂层作基础持力层，fak=160kpa,基础形式梁板式筏板基础，地基基础设计等级为丙级。7. 材料选用24、砼：C25-C30钢筋：梁柱主筋：HRB335;箍巾：HPB235 墙板主筋：HRB335外墙围护：加气蒸压砼块。内墙：采用多能轻质墙体，荷载不大于150kg/m (合粉刷)，但应满足防火规范的相关要求。五、装修方案待与业主商定后，在初步设计中深化。第五章 公用工程一、 给排水工程一、给水工程1、本程以城市自来水为水源，从市政道路上的市政给水管上引入二根DN150的进水管至本工程内，满足本工程的生活和消防用水。2、估算本工程的最大日用水量为120m3/d，其中包括办公楼生活用水，空调冷却循环补水，绿化与道路洗洒用水等。3、供水系统：本工程生活用水采用市政直供。二、排水工程1、地块内采用雨、污分25、流制。2、室内排水废污分流，厨房含油废水经隔油池预处理，粪便污水排至室外经化粪池预处理后与其它废水合并，一起排入地块邻近的市政污水管，估算本工程的最大日污水排放量为80 m3/d。3、屋面和场地雨水有组织收集，按照本地的暴雨强度公式计算雨量，设计重现期取一年，雨水汇集后排入就近的市政雨水管。 二、 电气工程一、强电部分1、设计依据 本工程根据建设单位的设计任务书，国家有关设计规范、规程民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）、建筑设计防火规范（修订本）（GB50016-2006）、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）.（GB50053-94）.(GB50057-94). (GB26、50034-2004). 2、负荷等级与供电电源本工程属多层建筑，其中应急照明.消防用电.火灾报警系统及通信系统重要机房用电为二级负荷，其余为三类负荷。为此，需一路10KV单电源供电。 3、负荷估算：照明、动力 13908m2*60W/m2=835.0KW 根据以上估算，在室外设10/0.4KV变电所一座，需一路10KV电源供电。所内设800KVA干式电力变压器一台，变压器的平均负载率约为81% 4、供配电系统： 本大楼的供配电系统，由室外变电所穿钢管分路埋地引入。 5、低压配电线路： 楼内低压配电方式均为以放射式为主，局部树干式辅之的混合型。主干线采用电力电缆，敷设于电缆桥架及竖井内。分支干27、线及分支线采用BV-500型绝缘铜线，敷设于金属线槽内或穿钢管暗敷。 6、照明： 1、照明电源，宿舍以荧光灯为主；走道以节能灯为主；其他除有装饰要求外，一般选用高效低耗的节能型荧光灯。 2、本工程设有普通照明、装饰照明、事故照明、疏散照明。事故、疏散采用带镉镍电池的应急灯。 3在宿舍及公共场所设有一定量的插座；公寓按平均3只/20m2设置. 7、防雷与接地：1、本工程为民用三类防雷建筑。在屋顶设有避雷带，并与接地系统可靠连接，以防雷电及静电。防雷引下线利用结构柱内主钢筋。楼内所有的金属竖向干管及外墙上的金属门窗、构件等，均应与接地网可靠连接；所有进出本建筑的金属管线在入户处均须接地。2、本工程28、低压配电系统为变压器中性点直接接地系统，其接地保护系统为TN-C-S型。设置一共用接地系统，接地电阻应小于1欧姆，接地极利用建筑物的基础钢筋。二、弱电部分 1、设计依据： 本工程根据建设单位的设计任务书，国家有关设计规范、规程： （1）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008） （2）民用建筑电话设施设计标准（DBJ10-3-93 2、综合布线系统： 宿舍每间按1个信息点计，共需信息点约160点。在一层设综合布线室，内设300对电缆交接箱一台，网络总进线采用光纤。 3、闭路电视系统： 闭路电视信号源取自城市有线电视网，系统前端装置设于一层的综合布线室内，各楼层设分支分配器箱，宿舍每间设一个出29、线座，宿舍每间设电视出线座. 4、保安监控系统： 本工程设置一套保安监控系统，其主机设于一层的消控保安中心室内，在各主要出入口，各层的电梯厅、楼梯口、走廊以及各电梯轿厢内均设置监控摄像机；在重要的场所还设置防盗报警器。 5、广播音响系统： 本工程设置一套广播管理系统，该系统包括消防广播、紧急广播及背景音乐广播，并可同时向不同的场所播送多套不同的广播。各种广播合用一套扩音及扬声设备。火灾时，通过消控中心强切为消防广播；紧急情况下，通过保安中心强切为紧急广播，各种广播的优先级依次为：消防广播-紧急广播普通广播。三、空调及通风工程一、 设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003二30、 设计参数1、 夏季空调设计参数为:温度：25 C;相对湿度：60%；风速： 0.3M/S： 冬季空调设计参数为:温度：20 C；相对湿度：50%；风速为：0.2M/S；2、 厨房间的通风按规范要求换气次数为50次/H。同时能满足防火规范中规定的排烟量的要求。三、 空调设计1、 本工程采用分体式空调系统，根据房间要求设置壁挂式和立式空调，并设置统一排放的凝结水系统。四、 防排烟设计1、 本工程按走道超过60米处设置排烟系统。排烟量按不同烟缕形式及最不利条件计算。2、 所有排烟风机均采用消防高温排烟风机，设置于屋顶，单独用于排烟的风机入口均设置平时常闭，火灾时电信号或手动开启280度自动关闭并31、输出电信号的排烟防火阀，该阀与相应的排烟风机联锁，并与消防中心连动。烟口的设置保证与本防烟分区最远点不超过30米，各吊顶设置的排烟口必须带有远距离操作装置，就近布置。第六章 消防安全措施第一部分：消防措施一、 总体消防设计1.消防道路结合主体建筑周边道路综合设计，建筑前边为主干道马路，建筑两侧路宽能允许消防车自由进出，因此能形成一个完备的消防通路网，满足消防及疏散要求。2.沿主要消防环道设置室外防火栓，距离100m。3.设计依据相关的现有国家防火规范二、消防给水设计1、根据建筑设计防火规范作室外消防设计。2、本工程的室外消防给水量为20l/s，从地块周围的市政给水环网上各引二根DN150的进水32、管，在地块内成环布置，为生活消防合用的低压制管网，在环网上按间距不超过120m布置室外消火栓。3、本工程为多层建筑，设室内消火栓系统，消防用水的设计参数为：室内消火栓系统为20L/s，持续供水2小时。屋顶设12 m3消防水箱以供火灾初期灭火用水，室外设消防水泵接合器供消防车前来施救。4、室内消火栓系统不分区，管网布置成环状，室内消火栓的布置保证室内任何一点有两支水枪的充实水柱（不小于10m）同时到达，屋顶设试验用消火栓。三、消防电气1、本工程设置一个火灾自动报警及联动控制系统，系统为地址码总线制，主机设于一层的消控保安中心内。 2、本工程除卫生间、楼梯间等场所外，均设置感烟探测器。每个楼层及防33、火分区均按有关规范设置手动报警按钮和消火栓按钮。 所有广播合用一套扬声系统，广播扬声器不得小于3W。火灾时自动强切为消防广播。 3、消控中心与各楼层间设有消防专用的同线电话。各楼层的这一同线电话插孔设于主要通道处的手动报警按钮盒上。 4、所有消防及二类用电设备均采用UPS作为备用电源。 5、所有消防电源线均采用铜芯耐火电缆（NH-VV型）或铜芯耐火电线（NH-BV型）。6、在各出入口、楼梯、走道等人员密集场所及消控中心、变配电所等重要机房均设有带镉镍电池的事故应急灯及诱导灯。第七章 节能措施为了达到建筑全面节能的要求，本报告强调以下几点：一、朝向总体规划与朝向以满足采光、通风、日照和防晒的原则34、，同时应考虑该工程的特定条件，选择建案的合理朝向。二、外墙及它的节能处理为了达到建筑节能的目的，应尽量避免建筑平面的凹凸不平的设计，尽量减少外周围护结构的热损失，为了达到目前公共建筑节能的标准要求，外墙拟采用以下处理方案。1.采用双层浅灰包低辐射中空玻璃，断热型铝材。2.外墙采用加气砼蒸压块自保温体系，在特殊性能下，进一步采取外墙保温措施。3.在不影响日常使用需要和满足相关规范的情况下，尽量减少窗口的面积。三、屋面保温隔热处理应选用保温性能好，价格合理的材料，进行科学的设计，以保证屋面的保温隔热效果。拟选用挤塑聚苯板保温隔热材料作为保温层，其具有质量轻、强度高、施工简便、效果好、使用寿命长，质35、量易保证，维护费用低等优点。同时做好屋面的强度及防水等工作，确保隔热效果。四、设备节能1、本工程照明灯具选型优先采用节能灯及电子镇流器,并自带电容补偿.2、低压侧采用电容补偿,功率因素补偿到0.92以上.3、变电所选用SCB10非晶合金节能型干式变压器.4应选用节能的给水设备、空调设备及相关配件.第八章 环境保护措施一、 建设期间环境保护（1）环境影响分析 大气环境影响分析 该项目在施工阶段对大气环境的污染主要来自工地扬尘（如打桩、挖土、水泥、装卸等）。特别是久旱无雨时扬尘的污染更为严重。 据有关资料介绍，施工工地的扬尘主要为运输车辆行驶产生，约占扬尘总量60左右，场地的风吹扬尘的影响范围一般36、为100米以内。 工程区周边暂无建筑物，故只需在施工期间做好防护隔离施工，即不会对周围环境产生大的影响。 噪声影响分析 噪声影响主要来自建筑机械的噪声，机械设备不同，其噪声不同。根据建筑施工机械的声源强度以及声源在传播中的衰减状况以60dB为一般影响界限，一般设备影响范围330米以内。该项目周围无声环境敏感点，因此，对环境影响不大。 水环境及固废物排放的影响分析 在施工期间，作业人员产生的生活污水和生活垃圾以及生产作业产生的建筑垃圾，应及时处理。 （2）环境影响的控制措施 在施工期间临时堆料场、弃土场、松散地面应加强管理，做好覆盖，以防雨水冲刷。集中作业区、堆场四周应设置环形水沟和集料坑，尽量37、回收利用。 水泥、石灰等易飞扬材料应注意储存保管。运输、装卸沙土和建材时，采取相应的措施，以减少扬尘的发生。特别在干噪及有风季节，应增加清扫道路的次数和道路、施工场地撒水的次数。 工地临时设施要完备，建筑垃圾及生活垃圾要及时清运，保持良好的施工环境。施工组织设施要合理，并且要严格执行。尽量选用噪声小的施工机械设备，并应安排好作业时间，夜间施工要征得有关主管部门的同意。施工现场应有垃极箱和临时厕所。二、投入使用期间的环境保护（1）污染处理原则本项目严格执行国家有关环境保护法规及条例，必须坚持与主体工同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”原则。环境保护在观对策上应坚持防治结合，预防为主的战略38、。坚持达标排放和总量控原则。 全面提高环境管理水平，全面提高环境经济效益。（2）采用的标准口环境质量采用的标准：地表水采用地表水环境质量标准（GHZBI-1 999）III类水标准；大气采用环境空气质量标准（GB30951996）中二级标准；声环境质量执行城市区环境噪声标准（GB309695）口类标准。口污染物排放采用的标准：废水排放执行污水综合排放标准（GB897801996）中-级标准；废气排放执行大气污染物综合排放标准（GB 1 6297-1996）中二级标准。（3）污染来源拟建项目污染主要为生活废水，兼顾有固废物、噪声及废气。口生活废水：生产、生活排放水。口固体废弃权物为生活垃圾。口废39、气指高温燃烧后产生的废气。（4）污染处理方案口废水处理按照环保条例，生活污水不可直接排入内河。这些废水必须经过处理后，方能排入自市政污水管网。口固体废弃物处理固体废物必须集中清扫，及时清运至垃圾填埋场。（5）废气处理废气以管道井至屋面排出。第九章 项目招投标方案一、 招标方式根据本项目的投资性质，达到限额标准以上的应实行公开招标，包括项目的勘察、设计、施工监理及工程建设相关的重要设备、材料的采购。二、分标计划和资质要求设计标：具有房屋建筑工程甲级设计资质，且业绩较好的独立法人。监理标：具有房屋建筑乙级以上监理资质，且具有类似工程监理业绩的独立法人。建安工程施工标：具备房屋建筑工程施工总承包一级40、以上资质，且具有类似工程业绩的独立法人；项目经理具备一级项目经理资格。设备、材料标：有能力提供招标货物及服务，具有良好的社会信誉的国内外制造商或供应商。三、招标组织形式招标工作将委托具有相应招标代理资质的中介机构进行全过程代理。四、工程质量要求按国家有关规范进行验收。五、评价组织与评价原则 1.评价工作由评标委员会负责。评标委员会由招标人根据七部委评标委员会和评标主法暂行规定及国家、省市有关招标法规、规定及项目的特点组建。评标委员会成员为5人以上单数，其中三分之二以上的成员应在专家网中随机选聘。设定招标领导小组和评标、决标小组。 2.评标应遵循公平、公正、科学、择优原则，选择报价合理，满足招标41、文件符合要求，资信业绩好的投标单位。 六、决标组织与决标原则 决标由招投决策组织负责。根据评标委员会推荐的中标候选人确定中标人，招标决策组织也可以授权评标委员会直接确定中标人。第十章 项目实施进度一、 前期准备工作2010年9月前完成项目建议书，项目论证、土地审批、环保评估、可行性研究报告、初步设计与审批、施工图设计及审查，现场三通一平工作。二、施工期2010年9月开工至2011年10一期工程交付使用，2010年9月工程招投标，当月破土动工试桩，至2011年10月土建工程验收，共12个月。二期工程在一期结束后即刻开工,于2012年10完成土建工程验收.三、安装及后期工作2011年9月10月，完42、成一期室外管线、道路、绿化、围墙(含二期)及相关的配套设施建设。在二期工程完工的同时,同步完成相关配套工程.第十一章 投资估算与资金筹措一、 投资估算（一） 面积指标征用面积 15亩建筑面积 13908平方米（二） 工程投资（见估算书）1. 建安工程费用（含装修）2772万元2. 工程建设其他费用 812.2万元3. 工程预备费 415.8万元 总投资 4000万元（三） 费用计算依据1规划部门提供红线图及地形图。2建筑方案图。3. 03版工程预算、工程费用及其费用定额。4现行的行政法规。5建设单位的有关要求。6类似工程技术经济指标（四）工程建设投资估算书A：建筑安装工程费用1） 主体工程：土43、建13908*1150元/平方米=1600万元水电13908*300元/平方米=417万元装修（含设备）13908*500元/平方米=695万元以上小计： 2712万元2）门台、围栏等室外工程 60万元合计： 2772万元 B：工程建设其它费用1） 场地绿化 30万元2） 三通一平 22.5万元3） 征地补偿费 15*23万元/亩=345万元4） 配电用房及设备 30万元5） 供水设施征用费 2772*5=13.9万元6） 排水设施使用费 13908*10元/平方米=13.9万元7） 建设单位管理费 13908*20元/平方米=27.8万元8） 勘察设计费 13908*35元/平方米=48.744、万元9） 质监费 13908*1.4元/平方米=1.9万元10） 监管费 2772*1%=27.7万元11） 招标代理费 2772*5=13.8万元12） 工程咨询、审计费2772*0.25%=6.9万元13） 工程保险费 2772*2%=55.4万元14） 白蚁防治费 13908*2元/平方米=2.7万元15） 市政基础设施配套费2772*5%=138.6万元16） 档案保存 13908*2元/平方米=2.7万元17） 规划费 2772*1=2.7万元18） 印花税、交通费 2772*0.65%=18.0万元19） 审图费 13908*1.5元/平方米=2.1万元20） 其它（消防、避雷、环45、保） 8.0万元合计 812.2万元C：工程预备费 1基本预备费 2772*5%=138.6万元 2涨价预备费 2772*10%=277.2万元总计 415.8万元D：工程建设总投资: 4000万元 二、资金筹措 本工程建设资金一期项目由城投公司和xx铁道生活实业发展有限公司按建筑面积分摊出资；二期项目由xx铁道生活实业发展有限公司自筹解决。第十二章 财务分析至2012年10月该项目的一、二期工程将全面竣工，投入试用。该项目建成后，可供营业面积约13000M，设置床位322张，另有相配套的其它康乐、休闲、疗养设施。根据近年来对市场的分析，业主可以选择自主经营，也可出租招商。无论以何种方式经营该46、项目，建成后当年的年收入不少于300万元（含税及维护费用约12%左右）。随着形势的发展，相应收入会有一定数量的增加，下表对未来30年收益作一简单的预测： 未来30年收入预测 单位：万元日期20132017201820222023203220332042年收入300350450600收入合计1500175045006000税收等支出180210540720现金净利收入1320154039605280以30年为计算所得，其取得收入1.375亿元，税收等费用支出1650万元，净现金流入达12100万元。经计算投资回收期=18.8年（不含建设期）税后内部合计收益率=8.7%第十三章 社会评价本项目是为47、更好的为广大老年群众服务而投资新建的，真正体现了政府为民办实事的决心与能力。既配合旧城改造的全面建设，又能对城西工业新城的经济发展起到推波助澜的作用。该项目的实施，是建设和谐xx的一个实际行动，因此得到了各方面的大力支持，社会反映良好。第十四章 结论与建议一、结论综上所述，该项目建设的重要性、必要性都是十分明确的。各项建设条件已基本具备，设计方案合理可行，选址妥当，资金已筹措到位，建设内外条件均已成熟。从某种意义上讲，这个项目是政府的一个实事工程，其社会经济效益非常显著，各级领导也较为关注，多次过问。因此，该项目的建设不仅必要，且切实可行，条件具备，宜早日动工建设，投入运行。二、建议1. 加强项目管理该项目是政府性投资项目，必须要有强烈的责任心去实施项目，要在工程建设过程中监理权责分明，制约有效的机制，更有效的控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化。2. 加快建设进度早计划、早开工，抓质量、抓进度，早日建成该项目，以优质、高效的精神来促进项目完成。