1、居委旧村改造住宅小区还建工程建设项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月居委旧村改造住宅小区还建工程建设项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月115可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 项目名称某某居委旧村改造住宅小区(还建)工程建设项目项目类别建筑承办单位某某市河东区xx街道办事处某某居委编制单位山东某某建设2、项目咨询有限公司（9参加编制人 员主持编制（注册咨询工程师）参加编制（注册咨询工程师） （高级工程师）（注册咨询工程师） （工程师）（注册咨询工程师） (高级工程师）(注册咨询工程师） （高级工程师）项目简介某某市河东区xx街道办事处某某居委旧村改造住宅小区（还建）工程建设项目位于人民大街以北，xx路以西，xx大道以东。 项目住宅社区总规划用地面积118667.26m2（折合178亩）；还建住宅建设用地14883.33m2，,计划投资建设经济实用房标准的旧村改造住宅总建筑面积为24030m2,容积率1.41。住宅建筑面积净密度1.62, 项目由8栋砖混结构住宅楼和其他公建设施组成,住宅平均层数3、6层。住宅户数267套，规划还建居住人口934人。住宅楼地下停车位（储藏室）267个。绿化率39.01%，总建筑密度28.95%。旧村改造住宅小区按照普通住宅标准设计,交通便捷,功能齐全,物业管理智能化。本项目开发建设总投资2387.97万元(未含拆迁费用866元/平方米)，其中：开发建设投资为2170.88万元（土地登记公证费1.9万元，勘察设计前期费用282.97万元，建筑安装工程费用1561.95万元，配套建设费用200.2万元，建设管理费用33.78万元，税费69.62万元，不可预见费用20.47万元，间接费用123.87万元）；单位建筑面积综合造价为903.41元/平方米；销售及其他4、费用217.088万元。项目建设期1年。项目销售收入2523.15万元，总成本费用1978.62万元,税后利润408.28万元，投资利润率17.09，投资利税率22.8；建议全部用于同期旧村改造土地复垦。项目建设符合经济评价指标标准，符合山东省土地控制标准，符合国家现行产业政策，符合社会主义新农村建设的指导精神和政策。目录第一章 总论101.1 项目名称与项目承办单位104、应用价值工程降低建设成本；16第二章 项目现状分析、提出的背景及建设的必要性202.1某某市经济和社会经济发展概况20三、旧村改造范围内的土地未办理征用手续会带来两个问题。254、协助国土资源部门完成改造地块的土地征用报批5、工作；362.3项目提出的背景与建设的必要性37第三章 项目选址和建设条件413.2 耕地占补平衡措施41第四章建设内容及建设规模46第五章社区总体规划设计方案475.1 设计目标、指导思想及原则471、规划目标：旧村改造合点后村镇层次：区域中心镇村（社区）472、规划任务内容（一期工程的规划应纳入整个社区的总体规划之中）47（3）确定乡（镇）域规划目标和社会经济发展战略方针48（5）确定建设用地范围和基本农田保护区范围485.2 总体规划方案521、主要因素522、基本原则531）积极发展村镇建设532）远近结合，新旧结合543）充分考虑建设条件544）节约土地545）创造良好的环境和卫生条6、件551、平面布局552、空间布置551、道路组织形式562、步行道573、停车位571、低层住宅592、公建建筑604、楼面均布活载取值：611、生活用量622、公建用水量623、绿化用水量624、未预见用水量管网矢量621、雨水632、生活污水633、工程开前经公安消防部门监督机构审核后在组织施工。632、室外排水管采用PVC管材和镀锌钢管。641、负荷计算64（3）室外照明用电：500KW。642、变压器选择643、线路布置651、设计基础参数662、室内设计参数66、热负荷估算66、采暖方案661、智能化控制系统672、信息业务系统683、安全防范系统68一、根据开发商的要求，我们建议7、世纪住宅小区包括以下系统686、探测器的功能介绍74（1） 控制/通讯主机具有以下功能：74第六章 施工技术方案及建设工艺流程776.1.1 工程施工测量准备78（5）复测场区平面控制网角度闭合差。786.1.2 高程控制测量78（3）复测完毕后，将0.000 高程引至龙门墙上。786.1.3 轴线定位与轴线引测控制78（1）主轴线测量78（2）高程引测与控制79（3）标高控制测量79（4）装修阶段标高控制80（5）施工测量应注意事项806.2.1 砌筑施工工艺流程806.2.2 砖砌体工程施工方法802）砌块砌筑826.2.3 质量验收标准836.3、模板工程836.3.1 模板设计及制作88、36.3.2 模板的准备846.4、混凝土工程846.4.3 混凝土的拌制及运输856.4.4 混凝土的养护866.4.5 混凝土试块的留置866.4.6 混凝土质量标准866.5、钢筋工程866.5.1 钢筋进场及检验866.5.2 钢筋加工制作866.5.3 钢筋连接876.5.4 成品保护876.6 抹灰工程876.6.1.施工工艺886.6.2 基层处理886.6.3 混凝土表面及陶粒砌块表面处理886.6.4 贴饼、串线、规方886.6.5 质量标准896.6.6 成品保护896.7、 屋面防水层施工896.7.1 操作要点及施工注意事项906.7.2 质量标准906.7.3 成品保9、护91二、工程建设流程图及主要污染物分析91第七章 项目环境影响分析927.1环境保护标准及设计依据924、地下水质量标准（GB/T14848-93）III类标准931、污水综合排放标准（GB16297-1996）中表2二级标准933、工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）II类标准934、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）二级标准931、施工期对环境可能造成的影响：932、运营期对环境可能造成的影响：941、施工和装修期污染防治措施952、居住期污染防治措施961）、大气污染防治对策962）、噪声污染防治措施963）、废水污染防治措施974）、固废污染防治措施975）、商贸及10、商业房污染防治措施986）、生态保护措施99第八章 项目资源综合利用与能源耗用分析1008.1建筑节能1008.2设备节能1028.3执行的标准103第九章物业管理103第十章项目实施计划10510.2、建设项目管理1051、设计阶段1052、施工阶段1063、运营准备阶段10610.4、实施进度及施工组织安排1061、应用价值工程降低建设成本；107第十一章投资估算与资金筹措10811.1估算依据及说明10811.1.1、估算依据10811.1.2、估算说明10811.2.3、管理与销售费用估算11011.2.4、项目总投资11010.3资金筹措与使用计划110第十二章经济财务评价及社会效益11、分析11012.1.1、基础数据11012.1.2、销售价格的确定11112.1.3、销售收入11112.1.4、销售税金及附加计算11112.2总成本费用计算11112.4.1项目对社会影响分析11212.4.2项目对所在地的互适性分析11312.4.3社会评价结论11412.4.4、项目建设对社会的影响及相关措施114社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议1141、对居民收入的影响1142、对居民生活水平与生活质量的影响1143、对居民就业的影响1144、对不同利益群体的影响1145、对地区、文化、教育、卫生的影响1146、对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响1157、对少数12、民族风俗习惯和宗教影响无。115第一章 总论1.1 项目名称与项目承办单位、项目名称某某居委旧村改造住宅小区(还建)工程建设项目、项目承办单位 河东区xx街道办事处某某居委、项目拟建地点河东区某某人民大街北侧，xx大道东侧，xx路西侧。、项目申请报告编制单位山东某某1.2 项目申请报告编制的依据和原则、编制依据1.2.1.1、国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及现行财税制度。.2、关于大力发展经济适用住房的若干意见（建设部、国家计委、国土资源部发）.3、建设部房地产开发项目经济评价方法。.4、经济适用住房管理办法（建住房200477号）.5、关于调整住房供应结构稳定住房13、价格的意见.6、经济适用房价格管理办法(计价格20022503号).7、山东省经济适用住房建设管理办法.8、某某市安居工程实施意见.9、山东省人民政府办公厅关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通知.10、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）.11、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）.12、民用建筑设计通则（JBJ37-87）.13、住宅建筑设计规范（GB50096-99）.14、建筑设计防火规范（GBJ16-872001年版）.15、屋面工程技术规范（GB50207-94）.16、民用建筑热工设计规范(GB80176-93).17、中华人民共和国房地产管理法.114、8、中华人民共和国城市规划法.19、中华人民共和国土地管理法.20、城市房屋拆迁管理条例.21、某某市城市总体规划.22、上级或者主管部门有关方针政策方面文件、编制原则.1、规划设计方案要具有超前性且经济合理，要充分体现以人为本的思想并有利于构建和谐社会.2、户型设计超前合理、经济适用，标准适度、功能齐全、便利节能.3、因地制宜、统筹兼顾，经济适用房建筑景观符合城市景观规划要求。.4、科学、合理建设经济适用房，满足中低收入家庭住房消费需求。.5、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。.6、环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适15、的经济住房社区。.7、整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项目的整体效果。1.3项目申请报告编制的内容和范围、项目提出的背景及建设的必要性、项目建设地点及配套条件 、主要建设内容及规模、工程技术方案、现状分析及预测环境保护及节能组织机构及劳动定员工程管理及项目实施进度安排投资估算及资金筹措财务分析及经济评价本项目申请报告根据某某市目前旧村改造实际现状，结合城市总体规划及相关产业政策对某某市河东区xx街道办事处某某居委旧村改造住宅小区（还建）工程建设项目进行了调查和预测，并对投资概算、社会效益等进行分析测算，合理确定项目建设规模、建设方案及基础设施配套，提出项目申请报告。1.4 项16、目概述及研究的结论、项目概述旧村改造能够促进农民非农化。通过合理的规划进行旧村改造，使更多的农民转移到二、三产业上来，在解决某某未来发展空间需求的同时，也能够解决郊区城市化问题以及农民非农化问题。因此，旧村改造是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。 某某市河东区xx街道办事处某某居委旧村改造住宅小区（还建）工程建设项目位于人民大街以北，xx路以西，xx大道以东，地理位置为东径118。02至118。39，北纬34。52至35。31之间。 项目住宅社区总规划用地面积118667.26m2（折合178亩）；还建住宅建设用地14883.33m2，,计划投资建17、设经济实用房标准的旧村改造住宅总建筑面积为24030m2,容积率1.41。住宅建筑面积净密度1.62, 项目由8栋砖混结构住宅楼和其他公建设施组成,住宅平均层数6层。住宅户数267套，规划还建居住人口934人。住宅楼地下停车位（储藏室）267个。绿化率39.01%，总建筑密度28.95%。旧村改造住宅小区按照普通住宅标准设计,交通便捷,功能齐全,物业管理智能化。本项目开发建设总投资2387.97万元(未含拆迁费用866元/平方米)，其中：开发建设投资为2170.88万元（土地登记公证费1.9万元，勘察设计前期费用282.97万元，建筑安装工程费用1561.95万元，配套建设费用200.2万元，18、建设管理费用33.78万元，税费69.62万元，不可预见费用20.47万元，间接费用123.87万元）；单位建筑面积综合造价为903.41元/平方米；销售及其他费用217.088万元。项目建设期1年。项目销售收入2523.15万元，总成本费用1978.62万元,税后利润408.28万元，投资利润率17.09，投资利税率22.8；建议全部用于同期旧村改造土地复垦。项目建设符合经济评价指标标准，符合山东省土地控制标准，符合国家现行产业政策，符合社会主义新农村建设的指导精神和政策。、项目结论在对某某市河东区xx街道办事处“某某居委旧村改造住宅小区(还建)工程项目”作出了科学、充分的方案论证和切合实际19、的经济评价后，符合社会主义新农村建设的指导精神和政策文件，符合某某市城市总体规划，对城市综合开发建设具有重要意义，本项目申请报告提出如下结论：.1、某某居委旧村改造住宅小区工程项目住宅社区的建立，对于加速某某市城市改造和开发计划的实施，改善城市面貌，完善投资环境均具有积极的意义。.2、按照“抓整村推进、兴致富产业、建文明家园、创和谐新村”的指导思想来进行项目的建设，有效的推动了河东区xx街道办事处的社会主义新农村建设的进程。.3、本项目总投资2387.97万元(未含拆迁费用866元/平方米)，其中开发建设投资2170.88万元，销售费用217.088万元。项目建设期1年。.4、项目销售收入2520、23.15万元，总成本费用1978.62万元,销售税后利润408.28万元。 .5、项目所需各项市政配套条件均可解决，为项目建设创造了有利条件。.6、本项目建设符合国家有关社会发展和城市房地产开发建设的一系列的方针、政策，是某某市河东区xx街道办事处发展及城市建设事业，促进经济和社会全面发展重大举措，有利于居民生活水平发展的步伐，提高人民生活科学文化素质，促进全市经济和社会各项事业的发展。综合分析研究，该项目建设是必要的也是可行的。、工作建议.1、建设单位在落实好建设资金，抓紧各项工作的前提下，要特别注意作好以下几个方面的工作。1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大，在项目21、实施中应注意加强各方面工作的协调。2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作已经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；3、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1） 严格执行设计标准，积极推广标准设计；（2） 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；（3） 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。4、应用价值工程降低建设成本；5、随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈, 住宅市场品牌的出现势在必行, 项目承办单位应充分认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，在社区经济允许的前22、提下,全面提升楼盘品质。6、在保证质量的前提下，缩短建设周期，建设过程中要尽量加快建设速度，使项目早建成早收益。在筹建和运营过程中，应及时注意市场动态，保证质量，强化销售，以求达到最佳经济效益。建议有关部门尽快立项，项目单位尽快落实资金投入建设和实施，同时项目承办单位需结合开发的特点，抓好营销渠道，加大市场和销售力度，以达到预期的效果。.2旧村改造工作的对策建议 1、以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头，必须做好规划工作。此次改造的某某居委是河东区城区边缘的近郊农村，通过改造合点，将集中建设成为一个新城区社区，规划必须高起点，高标准。按照某某市及河东区城市总体规划，做好xx街道办23、事处某某居委社区控制性规划的修编，然后做好各区块修建性详细规划。规划要做好延续性，原部分区块已做过修建性详细规划，部分村民安置房已按修建性详细规划实施，新的规划要与原规划衔接好。规划要面向现状，做到可操作性，出台规划前做好调查摸底工作，有必要搞清楚，旧村改造安置要安排多少排房（适合经济条件一般的住户），要安排多少小高层（经济条件较好的住户）。同时，规划要有前瞻性，在规划中体现生态、可持续发展、城市特色，特别是要体现商贸城、旅游城的特色，规划的新住宅社区要体现建筑风格异国化，并赋予其世界村的概念，让其成为中外文化、世界文化融合的缩影，成为城市建设的一大亮点；考虑xx沿河区域人多地少、大量的居民生24、活水平较高的实际情况，应适当规划一些小高层，以解决土地紧张，同时体现现代城市的品位。2、加强宣传教育，提高村民思想认识。旧村改造虽是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，工作难度肯定很大。因此要通过宣传教育，统一干部群众思想，使旧村改造工作变成村民的自觉行动，变要我改为我要改。通过宣传教育，使群众认识到，旧村改造，不是简单的拆旧村建新村，而是拆旧村建新城，引导群众从追求住房数量到居住环境质量的转变。建议组织村干部、党员、村民代表到外地旧村改造典型村取经，寻找旧村改造的感受和动力。3、坚持群众利益第一位，做细调查研究工作，出台好政策。对于某某新区的旧村改造，我们既要信心百25、倍工作，因为有群众的大力支持，政府又有可借鉴的大量成功经验。但旧村改造是群众的一次利益大调整，利益大调整势必是矛盾大冲突时期，我们必须对此有清醒的认识，避免工作不清决心大。河东区区政府要尽早出台旧村改造政策，并且尽量要有可操作性和使大部分群众能接受。在政策中，对于老村庄占地（包括村庄中的空地）包括用于村民旧村改造用地，政府不能再赚土地价差，老村庄和留用的开发地，人均宅基地可接近滩坑移民安置人均宅基地。另外要考虑至今仍留守在本地的失地农民，要开发一些商业店面房、市场摊位给他们，让这些失地农民解决生计问题，真正从农民转变成居民。外商的利益也要考虑，在旧村改造中适当安排一些套房（或宅基地）给他们，理26、应所当，好让他们在某某有个居处，长期为某某的经济建设服务。在安置政策上，充分尊重群众意愿，让群众根据自己的经济条件等实际情况选择安置模式。要通过座谈、恳谈来统一认识，以人性化的做法来取得群众对旧村改造的支持。4、创新旧村改造工作机制，发挥群众的主观能动性。事务发展内因是关键，只有充分发挥群众的主观能动性，才能把事情真正做好。从有限政府角度出发，在旧村改造中，政府只要做好规划、政策制定和宣传、公共基础设施建设等工作，尽量从具体工作中脱出来。我们要充分调动群众的积极性，建议街道办事处和村委共同为旧村改造实施主体，政府给大政策，具体政策、细节由村里自主决定，真正实行村民自治。 5、盘活土地，解决建设27、资金问题。按原区政府文件规定，以上四种征用土地，村集体按征用面积的5%留地开发。现各村都有一定面积的留地，建议村留地开发部分土地进行拍卖。就解决了建设资金。或整个旧村开发和部分空地全部由开发商来操作，政府定规划指标和要求无偿提供多少安置房，开发商以开发商品房的利润来建设安置房。 6、逐步开发，稳妥推进，建成一片，拆除改造一片，解决过渡房问题。 第二章 项目现状分析、提出的背景及建设的必要性2.1某某市经济和社会经济发展概况某某市位于山东省东南部，地处中国南北过渡、陆海连接地带，是鲁南苏北重要的交通枢纽。距日照、岚山、连云港三大港口百余公里，距青岛港260公里，北京至上海的高速公路纵贯全境，某某28、飞机场是鲁南最大的航空港，已开通至北京、上海、广州、济南、青岛等航线。辖兰山区、罗庄区、河东区和临沭、郯城、苍山、莒南、河东、沂南、平邑、费县、蒙阴，共三区九县。行政区划内有两个省级开发区：高新技术产业开发区和经济开发区。全市总面积1.72万平方公里，其中耕地面积1000多万亩，人口1000多万，其中劳动力600万，富余劳动力150多万，是山东省面积最大、人口最多的市。全年四季分明,光照充足，年平均气温12.5度，年平均降水量849毫米。某某市水电供应充足。发电装机容量130万千瓦，拥有以1个500千伏和220千伏为主网架的大容量、高参数的现代化电网，主变容量473万千伏安，输电线路1698千29、米。水资源总量60亿立方米，现已发现深层矿泉水源15处，地热温泉4处。矿产资源种类多，分布广，品位高，易开采。某某市形成了以轻工、纺织、食品、建材、木材、机械、医药、化工、电子为主的门类比较齐全的工业体系，是中国长江以北最大的商品集散地。全市已建立各类市场1000多处，专业批发市场200处。商品辐射全国26个省市，年成交额380亿元，规模和效益位居山东第一位，列全国前三位。某某拥有某某大学等大中专院校和职业技术学校101所，在校学生14万人。某某是中国优秀旅游城市。蒙山、河东地下奇观、银雀山汉墓竹简博物馆、书圣王羲之故居、诸葛亮纪念馆、北寨汉墓等，已成为各具特色的旅游胜地。某某市已与120多个30、国家和地区建立经贸关系，年自营进出口总额近16亿美元，出口过千万美元的企业20家，开办外商投资企业1000多家，已有5家企业获得对外承包、劳务合作经营权，外派劳务10000多人次，并有50多家企业在国外设立办事处或投资建厂。在香港和新加坡上市企业5家，先后融资4.8亿美元。某某高新技术产业开发区系山东省十大高新技术产业开发区之一，设有高新技术企业服务中心，以孵化高新技术成果为主的大学园区、留学生创业园区。某某经济开发区规划控制面积150平方公里，内设综合公建中心区、日韩工业园区、出口贸易加工区、浙江工业园区、欧美海科创业园区和高新技术、生物、电子等十多个专门园区。某某市河东区为全面打造招商引资31、平台，综合河东发展的各种优势，以园区建设促进河东经济的快速发展，于去年五月份筹建河东工业园。目前为止，入园项目已达三十多个，水电路网建设、园区区域规划已相继完成，工业园区的建设有力推进了全区招商引资和园区项目建设工作，促进了工业园区经济的快速发展。在具体工作中，进一步突出工业经济的主导地位，坚定不移地走新型工业化道路。不断加快工业化进程，以项目推进为重点，迅速壮大工业经济规模。2006年某某市经济和社会事业协调健康发展，人民生活水平继续提高。全市实现生产总值1404.86亿元，增长16.3%。其中，第一产业增加值178.65亿元，增长3%；第二产业增加值730.83亿元，增长18.5%；第三产32、业增加值495.38亿元，增长18.3%。国税、地税收入占生产总值的比重为6.45%，同比提高0.74个百分点。 2006年，全市规模以上民营工业企业完成产值1541.8亿元，增长32.6%，实现增加值占生产总值的比重为72.8%，提高2.3个百分点；全年规模以上工业完成总产值1879.3亿元，增加值509.4亿元，分别增长30.2%和25.8%；红色风情、绿色沂蒙、文韬武略、地质奇观四大旅游主体日益突出；全市实现地方财政收入58.3亿元，增长23.5%；我市成为革命老区第一个国家环保模范城市，某某城区空气优良天数占总天数的98.1%，比上年提高1.7个百分点。 2006年，全市城镇居民人均可33、支配收入1.07万元，增长18%；城镇居民人均消费性支出6877元，增长19.9%。城市居民人均可支配收入1.23万元，增长14.1%;城市居民人均消费性支出8795元，增长17.2%。农民人均纯收入4083元，增长13.4%；农民人均生活消费性支出2456元，增长12.6%。年末城乡居民住房使用面积分别为23.8平方米和28.4平方米。 全年城镇新增就业9.18万人，其中下岗职工再就业2.47万人。新增城镇养老、失业、工伤保险参保人员4.5万人、1.1万人和3.4万人，分别达62.2万人、40.2万人和33.6万人。全市享受城镇低保人员6.9万人，农村低保人员5.6万人，共支付保障资金57834、0万元。2.2 某某市旧村改造的现状分析旧村改造是当前全国上下各级党委和政府比较关注的一个问题，但至今从上到下都还没有形成一个具体的可操作办法。其实，旧村改造政策的关键就是解决好土地问题，核心就是有关的土地政策。 河东区旧村改造的现状及存在问题河东区市区散落着不少的旧村，有些旧村已经成为城市（镇）的一部分，但在户籍、土地权属、经济组织和行政管理体制方面仍然保留着农村的模式。这些旧村，房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，村内道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配35、套设施不完善，居住条件较差；管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清，责任不明；村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，与城市发展对人的要求还有一定差距。这些散落在城市（镇）中的旧村庄已经成为困扰现代城市发展的一个难题。通过旧村改造，对加快城市化进程、发展小城镇有积极推动作用，主要是提高土地利用率，解决城镇建设用地紧张的矛盾，改善城市环境，提高城市品位，符合我国的发展战略。中共中央、国务院下发的关于促进小城镇健康发展的若干意见（中发200011号），中共山东省委下发的关于进一步促进农业增效农民增收的若干政策意见中都指出了旧村改造的意义，提出要各地开36、展这项工作。旧村特别是城市（镇）中的旧村已亟待改造。据调查，我市的一些地方已开展旧村改造并已基本完成，另外一些地方也正准备启动旧村改造工程，但由于目前全市尚没有一个统一的旧村改造政策，大家只能是“八仙过海，各显神通”，有的村已进行的旧村改造，由村委会作为实施主体，自行组织拆迁、开发建设、安置和房屋对外销售，未向政府有关部门办理任何手续，有的以“村民集资联建”的名义对外销售多余的商品房，土地权属仍保持农民集体所有不变 ，有的村正准备实施的旧村改造，该村村委会自行找好了房开公司，双方协议确定了开发条件和利益分配方案，并着手进行了一些前期调查工作。从调查情况看，这些做法都不很规范，普遍存在很大的问题37、，归纳如下： 一、旧村改造未办理土地、规划、拆迁等有关手续，从法律的角度讲，属于非法改造。由此会引发两个主要问题。一是改造后新建的房屋除部分用于农民拆迁安置外，其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。这些新建房屋从法律上讲都属于违法建筑，不能办理土地使用权和房屋所有权的权属登记手续。特别是这些出售的商品房权属如果无法登记的话，将会引起购房户的不满，带来新的社会问题；二是对旧村改造建设的建筑质量监督缺位，技术上没有把关，改造后新建房屋的建筑难免存在质量问题，留下安全隐患。 二、拆迁政策不一致，容易造成混乱。旧村改造没有一个统一的拆迁政策，存在“一村一策”，改造各村的拆迁补偿安置政策宽严度各异，后38、改造的村为了顺利实施改造工程，可能会将拆迁补偿安置政策越放越宽，甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿安置，造成政策弹性一发不可收拾。这不仅会对旧城（镇）改造政策带来冲击，影响旧城（镇）改造进程，而且会间接的刺激违法用地的大量发生，给土地和规划管理工作增加压力。 三、旧村改造范围内的土地未办理征用手续会带来两个问题。(一)是拆迁工作难以进行。目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁有政策规定，而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果土地保持集体所有性质不变，旧村改造的整个拆迁工作缺乏法律保障。再则，如果在拆迁过程中遇到个别“钉子户”，强制拆除缺乏法律依据。村干部为了使改造工程得以顺利实39、施，就会对“钉子户”提出的过分要求予以妥协，这又会引起先行拆除户的不满，造成政策不公正；(二)是旧村改造中多余出售的商品房使用集体土地，违反土地管理法等法律的规定。 四、旧村改造品位不高。一些在城市规划区范围内的旧村，其改造方案事先未经规划部门审定，改造后仍保持单间独户式的“通天屋”而不是建公寓式的住宅，建筑密度高，绿化面积少，配套设施不齐全，改造层次和品位低，与城市建设的要求不相符。下一轮城市建设时又要拆迁重建，造成重大浪费。 五、实施主体不合适。旧村改造是一项涉及面广、政策性强的重要工作，既不能单独由村集体负责组织实施，也不宜由政府包办。从村集体本身的职责、人员素质、技术力量及其本位利益等40、各个角度看，由村集体承担这一任务显然不合适。从政府的职能和角色看，也不宜由政府包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。 六、选择开发单位不公开、不透明，缺乏监督。村委会以“一对一”的方式选择旧村改造的开发单位或自行组织实施，既不符合国家政策法规的规定，又极易导致土地资产流失，使旧村改造所产生的本应归政府所有的增值收益却悄悄地流入村集体或开发商手中，还可能造成村干部腐败，容易引发村民上访，增加社会不稳定因素。综上所述，及时制定一个统一规范的旧村改造政策以指导规范全市旧村改造工作，使之健康、有序推进，已是我市加快城市化进程的迫切要求。 制定旧村改造政策需要研究的几个问题 制定旧村改造政策要注41、意处理市、区政府、村集体和村民、的关系，使之依法规范，促进旧村改造的健康发展，关键是需要研究解决以下五个问题。 （一）区分层面 对于旧村改造，目前尚无一个明确界定的概念。结合我市实际，我们认为，根据旧村所处的区位不同，旧村改造应分为三个不同的层面。第一类是位于城市（镇）建成区内已被城市（镇）所包围的旧村和政府统一建设的新区所涉及的旧村，我们称之为“城中村”；第二类是位于城市（镇）规划区内但目前尚未完全纳入城市（镇）建设范畴的、其村民群体意识还比较强、生活方式还比较接近农村的旧村，我们称之为“城郊村”；第三类是位于城市（镇）规划区外的旧村，我们称之为“郊外村”。第一类即“城中村”的改造工作其实我42、们早已经在进行，如市区的旧城改造就常常涉及一些已被城市“包围”的旧村的拆迁重建；又如市区的中心区建设，虽然是新区建设，但也包括了五个旧村的拆迁重建工作，这其中都包含了旧村改造的内容。这一类旧村的改造实际上已统一纳入到城市（镇）建设的范畴。第二类即“城郊村 ”虽然位于城市规划区内，但由于政府目前尚无财力、人力和精力进行建设，这些地方的建筑形式、居住环境、配套设施及人的意识观念等相对于城市（镇），还比较滞后，还更象农村而非城市。但是，由于城市建设的辐射，土地却已显现出较大增值潜力，并且村集体积极性较高，村民改善居住条件的愿望也比较强烈，当地乡镇党委、政府也想推动改造，加快城市化步伐。这一类村，正是43、当前旧村改造的热点，也应当是我们政策研究的重点。第三类即“郊外村”，由于生产仍以农业为主，生活方式不同于城市，再加上地价普遍较低和不在城市（镇）建设范围以内等原因，还不具备大规模开展旧村改造的条件，对于这类旧村的改造，在目前情况下比较可行的是按照新农村建设的要求，先做好规划，再进行局部的整理改造，逐步改善村容村貌。 针对这三类旧村的改造，应当根据各自特点，制定不同政策，分类指导，分层实施，才能较好地推进我市的旧村改造工作。下面根据这三类情况，分别进行研究分析。（二）实施主体 要搞好旧村改造，没有一个明确的实施主体是不行的，这也是政策所要研究的一个重要问题。 1、“城中村”的改造，目前都已经统一44、纳入到旧城（镇）改造和新区建设中，市区是由旧城改建指挥部 、安居工程建设指挥部两个个指挥部负责实施的，县（市、区）政府驻地城镇、各县（市）也均有专门的机构在负责建设。今后，这一类的旧村改造仍可由现有的机构继续负责组织实施。 2、“城郊村”的改造，市、县级政府目前尚无精力、人力进行建设，究竟由谁来组织实施值得研究。我们认为，需要成立一个机构负责旧村改造前的调查摸底、权属核查等工作以作为政府部门地价测算的基础，这一工作必须由政府承担。但鉴于市、县政府已承担大量的城市（镇）建设任务，无暇分身，我们考虑，市区可以区为单位由区政府成立专门机构负责这一工作。据调查，河东区就已有一个城市化建设指挥部，已经负45、责组织实施了xx街道办事处的部分旧村改造。县（市）管辖区域比较分散，可能以乡镇政府为单位成立机构负责较为可行。至于具体的拆迁和建设可直接选择开发单位负责。因为如果由政府机构负责，一是政府职能错位，二会带来机构臃肿的问题。 3、“郊外村”的改造，由于其改造是局部、零星进行，力度和规模都比较小，且具有自发性的特点，政府只能起到规划指导监督的作用，而不是直接组织实施，所以这一类旧村的改造由村委会自行组织实施比较切合实际。（三）土地政策 旧村改造政策的核心就是土地政策。因为目前政府不可能对旧村改造进行投资建设，要想进行改造，只能通过提高土地利用率，用多余土地所显化出的价值给旧村改造提供资金保障，所以旧46、村改造成败的关键是用好土地政策。 1、“城中村”的改造，由于各地已统一纳入到城市（镇）建设的范畴，并由专门机构负责相关工作，土地政策已经比较规范，也已深入人心。多年的实践证明，是依法可行的。对于这一类的旧村改造，不必再另行制订土地政策，可继续沿用现行的政策，并对不完善的部分逐步完善就可以了。即土地统一征为国有，对改造后用于商品房开发的土地公开有偿出让，对改造后用于拆迁安置的土地无偿划拨。 2、“城郊村”的改造，其土地政策需要认真研究，具体包括四个问题：一是土地所有权问题。我国的土地只有农民集体所有和国家所有两种形式，改造时，其土地究竟是保持集体所有性质不变或是先征为国有后再进行改造。按照土地法47、律法规规定，只有本村村民建房或本村的企业及公益事业用地才能使用村集体所有的土地，其他建设项目一律要申请使用国有土地。旧村改造势必要将多余土地进行开发后出售，显然不具备使用集体土地的条件，至少是多余部分的土地要使用国有土地。如果仅是多余部分的土地使用国有土地，剩余的村民拆迁安置用地使用集体土地，又会造成用地混杂的局面。其次，从城市化的发展趋势来看，城市规划区内的集体土地今后都要征为国有进行城市建设，村民将逐步向城市（镇）居民转变。再次，对农民集体土地上的房屋拆迁，现在还没有法规、政策的规定，拆迁工作还缺乏法律保障。所以比较合理又依法的做法就是将旧村改造范围内的土地统一征为国有后再改造。二是土地的48、使用方式。国有土地使用分为有偿与无偿两种方式。在旧村改造中多余的开发用地，其性质是经营性的，其土地使用权必须依法有偿出让，有偿使用，这同旧城改造中商品房开发用地的原理一样，使用方式自然应当一样；对于村民拆迁安置部分的土地，考虑到村民被拆迁前本来就是无偿使用集体土地的特殊性，再参照城市房屋拆迁的安置用地的做法，可以无偿划拨使用。三是土地由谁进行开发。无非两种情况，由房开公司开发或由村集体自行组织开发。从我市房地产市场发育的情况看，已出现了一批有相当实力和经验的房地产开发公司，应当让其中有资质、有信誉的公司来对旧村改造开发，这也符合社会主义市场经济的规律。如果让村里自行开发，因为村集体不具备这样的49、资质和实力，最后还是要找房开公司来合作，这样容易造成矛盾和腐败，增加社会不稳定因素。四是如何确定地价和选择开发单位。现在有些村要求自行选择开发单位，通过“一对一”协商谈判的形式确定地价和开发单位，这有相当大的弊端，这在前面已详述过。国土资源部专门颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的11号令，其中明确规定：各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。选择开发单位、确定地价其实就是一个土地使用权出让的过程，无论从公开、公平、公正的角度还是从依法办事的角度，都必须通过招标、拍卖或挂牌的方式公开进行。这也切合国家一再强调的政府必须垄断土地一级市场的大政策，符合我国土地市场的管理模式。 3、“50、郊外村”的改造，这类村的改造只能是零星、局部的，应适用于农村宅基地管理的有关政策，实行“一户一处一宅”，提高土地利用率。有条件的村还可实施鼓励农民置换土地进城的政策，鼓励有条件的农民放弃原来的住宅，留给山区迁移来的农民或退宅还耕还林，将有限的土地资源更有效地用于小城镇建设，促进人口梯度转移，促进农村人口向城市（镇）集聚。 （四）拆迁政策 旧村改造直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切身利益，拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键。按照我市目前的房地产市场发展形势，通过旧村改造，居住环境、房屋结构和套型等方面得到改善后，房地产价值一般都会有不小幅度上扬，广大村民能直接受51、益。所以，如果拆迁政策合理，村民还是有积极性的。对于房屋拆迁，现在只有国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例，适用于城市国有土地上的房屋拆迁。而对于集体土地上的房屋拆迁，没有明确规定，这次我市新发布的某某市城市房屋拆迁管理实施办法第六十七条对此倒是作了规定：“需拆迁集体所有土地上的房屋及其附属物的，其土地征为国有后按本办法执行。” 1、“城中村”的改造，我市新颁布的某某市城市房屋拆迁管理实施办法已经明确，不可能也不必再另行制订相关政策。2、“城郊村”的改造，如果再单独另行制订一个旧村改造的拆迁政策，若比城市房屋拆迁政策优惠，则会扰乱冲击整个旧城市（镇）改造的统一拆迁政策，阻碍城市（镇）建设进程。并且52、本身这些旧村就在城市（镇）规划区内，有些下一步就是城市（镇）建设的重点，故而也只能通过将集体土地征为国有后，适用城市国有土地上房屋的拆迁政策。此外，还需要研究的是，对于符合条件建房而还属无房的村民，在旧村改造中应一并考虑解决他们的住房问题，享受拆迁安置待遇，解决旧村改造后由于村集体无地而不能申请建房的村民的住房问题。 3、“郊外村”的改造，根据其农村的特点，因局部整理和改造需要的拆迁安置只能按照农村宅基地管理的有关规定执行，其中被拆、迁户占用的土地面积超过标准的，超标准部分只给拆迁补偿，不给安置土地。 4、由于以往几年规划和土地管理不到位，以致在“城中村”和“城郊村”中存在量大面广的违法建筑，53、多的村其面积占总面积的三分之一左右。因此，在旧村改造中对拆除违法违章建筑物还必须制订一个统一的政策，这个政策应该充分考虑历史的原因，又必须有利于今后对规划和土地的管理。 （五）对村集体的政策 旧村改造政策还要解决的一个关键问题是理顺政府与村集体的关系。其核心是利益分配问题，即通过旧村改造所盈余的土地收益如何分配使用。 1、“城中村”的改造，由于是政府负责建设，负责资金平衡，盈余的土地收益也是由政府再投入进行基础设施建设改善城市环境，大家已形成共识，不存在政府与村集体收益分配问题。 2、“城郊村”的改造，一些村集体认为这些土地本来属集体所有，通过改造盈余的收益当然要归村集体所有。但再深一步看，这54、些通过改造能产生盈余的村，正是土地增值潜力较大的村，而其土地增值潜力是政府投入进行基础设施建设，使其周边的综合环境大大改善所形成的，并不是村集体承担基础设施建设造成的，也不是土地自然增值的。所以通过旧村改造的盈余收益也只能归政府所有，再由政府用于城市的基础设施等公益事业建设，这也是政府的公共职能所决定的。 3、“郊外村”的改造，由于是适用农村宅基地管理的政策规定，属于农民建房，不存在资金盈亏的问题。当然，村委会在旧村改造中起着很重要的作用，没有村委会的积极参与和配合，要顺利开展旧村改造是难以想象的。村集体没有拿到旧村改造的盈余收益，对村委会的积极性会有一些影响，在政策开始实施时可能会有一些阻力55、。但作为政府要考虑政策统一平衡的问题，“城中村”改造所产生的盈余收益一律归政府所有而没有给村集体，同样，不能对同在城市（镇）规划区内的“城郊村”改造实行不同的政策，否则会造成混乱。应通过宣传达到这样的共识：即旧村改造的目的，是利用土地政策，改善村民居住条件，提高环境品位，而不是让村委会利用旧村改造来赚钱。 旧村改造实施程序 针对前面所述的三类旧村改造，政府制定政策时应视其实际情况而区别对待。第一类即“城中村”的改造已经完全纳入城市房屋拆迁改造范畴，其实施主体、运作方式、操作程序都已有章可循，不必另行制定政策；第三类即“郊外村”的改造在经济上还不具备整体实施的可行性，只宜从农用地资源和生态保护及56、改善村容村貌的角度进行局部的土地整理，牵涉少量房屋的拆迁改建完全可以按农村宅基地管理的相关法律、法规及政策规定执行；只有对第二类即“城郊村”的改造，因前面所述原因，亟待制定相关政策，并从运作方式、操作程序上加以引导和规范。这里，仅针对某某市区“城郊村”改造的实际情况，提出以下实施程序，具体可分六步：（一）市政府确定实施旧村改造的具体范围或试点村。旧村改造涉及城市建设发展计划和城市规划实施，涉及政府对房地产市场的宏观调控，涉及改造地块土地政策法规和在经济上是否具备可行性，而且在规范推广前可能还须进行试点工作，所以实施改造的旧村必须经市政府确定后按计划有步骤组织实施，不能一哄而上。（二）村集体提出57、申请。“城郊村”的改造虽然应该按照城市功能的综合要求进行建设，但在实施时仍有别于建成区的房屋拆迁改造。一是政府还没有到了必须实施的时候；二是该区域农民群体意识较强，生活方式上仍保留一定的农村特征。故而村民自愿改造是前提，村委会支持协助开展工作是基础。所以要进行旧村改造的村必须经村民代表大会讨论同意，再由村委会向政府提出申请。（三）区政府组织实施。旧村改造涉及面广，工作量大，不可能由市政府统一包揽或另外专门成立机构，比较可取的是由各区政府组织实施，统一平衡资金和进行相关基础设施建设；改造地块的前期具体工作可利用现有机构（如城市化建设指挥部）或成立专门机构，也可交由所在乡镇或街道办事处负责，主要做58、好：1、对改造地块内的房屋进行丈量，调查登记拆迁量，核对房屋权属和用途并报规划、土地、房管部门审核认定；2、对调查丈量结果在村内进行公示，是否有错登或漏登，接受群众监督；3、协助房屋拆迁管理部门确定被拆迁房屋的货币补偿基准价格、搬家补助费和安置补助费；4、协助国土资源部门完成改造地块的土地征用报批工作；5、根据规划部门确定的规划设计条件，委托编制改造地块规划设计方案，并通过公示广泛征求村民意见后报批。（四）有关部门各司其职，相互配合。旧村改造需拆迁集体所有土地上的房屋及附属设施，其拆迁补偿安置政策统一按某某市城市房屋拆迁管理实施办法规定执行，房管、土地、规划、物价等部门按照该实施办法和各自职责59、，相互配合，共同做好改造地块房屋拆迁的前期工作。（五）招标或挂牌出让土地使用权。市国土资源局根据规划设计方案和拆迁安置有关数据，测算出让土地底价，会同区、乡（镇）政府、村委会编制改造地块土地使用权招标或挂牌出让方案，在方案中，可根据村方要求对安置房位置、套型进行适当规定，以确保村民利益，然后组织旧村改造地块土地使用权招标或挂牌出让。（六）拆迁、建设、安置。建设单位通过公开竞争取得地块的改造开发权后，按程序领取房屋拆迁许可证，与拆迁户签订拆迁补偿安置协议，然后实施房屋拆迁和地块的改造开发建设。2.3项目提出的背景与建设的必要性建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。从当前的实际情况来60、看，农业农村仍然是我国经济社会发展中最薄弱的环节。党的十六届五中全会提出了推进社会主义新农村建设的任务，今年 “中央一号文件”又公布了中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见，这些都体现了我国全面推进社会主义新农村建设的决心。建设社会主义新农村是一项惠及广大农民群众的民心工程，是一项涉及方方面面的宏大浩瀚工程，是一项需要长期不懈奋斗的攻坚工程，在开局起步时必须把握好它的切入点和着力点。统筹城乡发展，做好旧村改造，是新农村建设的重要内容，也是基本实现现代化的关键环节。 旧村改造在社会主义新农村建设中具有十分重要的作用 党的十六届五中全会提出“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理61、民主”的二十字方针，这既是我国新农村建设长期奋斗的目标，也包含着新农村建设的深刻内涵，同时又是新农村建设的途径。这二十字方针是目标、内涵、途径的统一，五个方面是相互联系、互为因果的关系。其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是生活富裕的要义之一，是乡风文明的载体，又是管理民主的实践过程。 要做到村容整洁，就必须进行村庄整治，而村庄整治同时又关系到城镇化的健康发展。我国的城镇化发展需要拉力和推力的均衡，并不是越快越好。健康的城镇化需要富裕劳动力有序地从农村移民到城市，这个过程应当是一个自然和谐的过程。要缩小城乡差距，实现工业反哺农业，城市支持农村的既定方针，关键是要进行村庄整治，按照统筹城乡发展的62、要求，通过农民辛勤劳动，从村容整洁抓起，改善生产和生活环境，加快城乡经济发展，改善农村的人居环境（2），让城市的文明和活力涌到农村，明显改变农民、农村和农业的整体面貌。从某某市目前的实际情况来看，某某市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭等9个县，共计181个乡镇办事处，9549个行政村。 某某市共有1100余万人，其中农业人口821.9万，占82.7%，非农业人口172.3万，占17.3%。某某市是一个多民族聚居区，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等32个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.33%。郊区在环境状况、基础设施等方面的问63、题还比较突出。据调查统计，全市还没有专门的农村规划编制导则，在全市9549个行政村中，约有60的村庄没有做过村庄规划，在村庄建设上缺乏对农民的指导，村庄建设缺乏特色。村内道路硬化、厕所改造、垃圾集中清运、集中供水、供热等方面与“社会主义新农村”的要求相比还存在不小的差距。因此，以村庄整治为切入点，以改善农村生产生活条件为起点，逐步将新农村建设全面推开，是我市郊区农村建设与发展的实际要求。 新农村建设是一个长期的过程，需要分层次、分类型、分阶段逐步实施。作为村庄整治的一种类型，旧村改造工作涉及到农民的根本利益，是一件政策性很强的大事。首先，旧村改造是转变增长方式的需要。当前郊区发展的主要矛盾是经64、济总量不足，突出问题就是增长方式不科学，产业结构不合理。城市的快速发展与土地资源稀缺的矛盾越来越突出。通过旧村改造，逐步盘活存量土地，扩大城市发展空间，转变增长的方式，走内涵式发展的道路。据有关部门统计测算，通过旧村改造、迁村并点，能够节约40到60的土地。其次，旧村改造能够促进农村城市化发展。城乡统筹发展首先是要破除二元结构。通过旧村改造，把农村基础设施搞上去，改善农民生活环境，提高农民生活质量；通过农村土地集约利用，促进二、三产业的发展，提高农民收入水平，进一步推进郊区城市化，缩小城乡差别，达到实现城乡一体化发展的目标。河东区xx街道办事处所在沂河城区边缘的近郊农村的一部分，城区面积扩展时65、，市政建设为了降低成本，基本上采取绕开原有村庄，在村外周围进行征地建设，逐步形成了城区对农村的包围，出现了越来越多的“城中村”。然而，实行的城乡二元的行政管理体制把已属城区区域范围内的“城中村”仍然实行按农村管理的办法，这在当时是可行的，但随着经济、社会的发展，城乡分管的矛盾日益增多，例如农村工业与城市工业脱节，“城中村”的建设与市政建设脱轨，“城中村”内农民与居民混合，难以有效管理。实际上这种体制象把双刃刀，既障碍城区建设素质的提升，又严重制约了“城中村”的经济发展和社会进步。更为重要的是，我国当前的经济、社会发展已进入工业化与城镇化双轮带动的新阶段，加速城镇化进程的形势要求与二元管理体制发66、生了强烈的碰撞，已经到了不得不改制的时候了。我们必须坚决扫除这种体制障碍，按照党中央、国务院提出的“城乡统筹、协调发展”的要求，通过规划、土地、建设、人口、经济、管理等方面的调整，切实解决“城中村”规划滞后、建设管理无序、土地资源浪费、观念陈旧等问题，实现从农村管理向城市管理的转变，从农民向市民的转变，这既是城市发展的需要，也是改善旧村居民生存环境、提高生活素质的需要。第三，旧村改造能够促进农民非农化。通过合理的规划进行旧村改造，使更多的农民转移到二、三产业上来，在解决某某未来发展空间需求的同时，也能够解决郊区城市化问题以及农民非农化问题。因此，旧村改造是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客67、观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。 第三章 项目选址和建设条件3.1项目选址某某市河东区xx街道办事处某某居委旧村改造住宅小区（还建）工程建设项目位于某某，人民大街北侧，xx路西侧，xx大道东侧。厂区场地平坦地质条件好，场地较为开阔，周围没有污染企业，交通方便，项目用地性质为居住用地，符合规划选址要求。由于特殊背景，本项目没有其他可以比选的场地。详见附图“项目位置区域图”。3.2 耕地占补平衡措施该项目共需占用土地178亩，根据中华人民共和国土地管理法第三十条：“国家实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与的占用耕地的数量和质68、量相当的耕地，没有条件开垦的或开垦的耕地不符合要求的，应当按省、自治区、直辖市的规定，缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地”和国土资源部关于切实做好耕地占补平衡工作的通知中“在土地利用总体规划确定的城镇建设用地区内耕地进行建设的，由当地人民政府负责在行政区域内，通过开发整理补充耕地”的规定，由项目单位按照省政府规定的标准，向某某市河东区国土资源局缴纳耕地开垦费，由区国土资源局负责落实补充耕地，并与河东区国土资源局签订补充耕地协议书，落实补充用地地块。然后按照使用性质（还建住宅或商品房开发）通过“划拨”或“招牌挂”办理相关土地手续。按照高起点、高标准、高质量、低投入、高效能的整理原则,对旧村改造69、的项目区内田、水、路、林、村综合规划,科学整理利用,严格保护基本农田,土地整理与治理水土流失相结合、与水利设施配套建设相结合、与生物措施相结合,改善生产条件和农业生态环境,保障土地的连续利用。提高土地利用率，促进生态和环境效益的统一，实现城市化和农业现代化。项目承办单位应严格按照国土资源的有关政策文件和审批程序，逐步稳妥的推进社会主义新农村的建设进程。通过拆迁复垦，该项目现状土地是306亩，此次规划建设使用178亩，节余置换128亩。 3.3主要建设条件、气象项目所在的某某市区属于暖温带半湿润大陆性气候，四季明显，雨量集中，春季干燥多风，秋季温度凉爽，冬季干冷少雪。主要气象指标如下：1、气温：70、年平均气温13.2度，极端最高气温40度，极端最低气温16.5度；2、冻土：年均降雪量27.569.4毫米，最大冻土深度500毫米；3、风向：常年主导向为东北风，最大风速24米/秒，夏季多东南风。4、降水：年降水量866.4毫米，最大降水量为1417.3毫米，最小降水量689.1毫米。汛期主要集中在69月，汛期间气候的基本特点为：高温、高湿、雨量集中、多暴雨、大风龙卷风、雷击等灾害天气，整个汛期降水量占全年的66%以上，尤其7月8月为主；年平均相对湿度65%。一次性最大降雨量800毫米。、抗震设防及工程地质因拟建场地未经地质勘察，本报告参照了附近其他工程的地质资料，将其作为工程设计方案中基础部71、分构型的参照标准，如有不符，请如实调整。该项目地址为沂沭断裂带西界断裂，该断裂虽然规模较大，但第四世纪中晚期不活动。场址区第四系地层厚度1415米，表层1米左右为黄褐色粉细沙；125米为轻亚粘土层；255.1米为亚黏土层；5.110.3米为中粗沙层，其下为含沙砾亚黏土。隐伏基岩为白垩系青山组火山岩。 由于场址第四系覆盖层较厚，又多为沙层，应采取相应措施，确保建设工程的安全。根据中国地震烈度区划分图及中国地震烈度区划图使用说明鲁南烈度区划图某某市区地震社区划图，50年超越概率为0.05，场址地震烈度基本烈度为八度。、交通条件该项目位于河东区xx街道办事处某某，南临人民大街，东靠xx路，西靠xx大72、道；通过以上道路连接河东区市区路网，连接京沪高速公路、新206国道、通达路、蒙山大道、xx大道、工业大道、xx路及河东区其他主要交通干线。西南10公里是某某市火车站，南6公里处为某某市机场。项目所在的河东区境内，南北纵贯胶新铁路和206国道，交通十分便利。、本项目建设是河东区xx街道办事处制定的开发建设的重点项目，已列入街道中心镇总体建设规划之中，某某市规划局在项目选址意见书中，已明确批复在建设项目。、市政条件1上水：原期用水采用市政自来水供水，近期主要以自备井供水为主。目前河东区内输水管道已经覆盖本项目全部建设用地范围，管净DN400，供水能力30000立方米/D，用水协议书已经签字。 水源73、为城市自来水管网，进水管径为DN200DN800，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：2在项目北、南、东临街道路上，已筹建、规划的市政雨污水干线，污水管径1500毫米，雨水方沟4500*2750毫米，属于城区排水干线，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池，洗浴水单独接入化粪池下水管，所有雨污水户管线在建筑红线内解决。3天然气：项目所在地为天然气供气区，项目单位可以建设天然气中低压调压站，项目用气由正在建设的天然气中低压调压站引低压管线至本项目。4电力：xx街道110KV变电站以10KV双电缆供电。项目需建设高压计量室一座，并根据需要建设分配电室，另外在项目用地范围内建设一座电缆分界室。574、热力：根据政府有关精神文件要求，拟利用城市集中供暖，河东区属于盛能热电厂集中供热地区，河东区热电联产项目正在筹建之中。6通讯：项目初步估算需要安装1300门程控电话，为给住房及办公用户提供良好的通讯条件，设有国内外电话及传真。网络设备通讯先进，所有房间均有两个宽带网接入口及配套的其他USB接入口。卫星电视接收与有线电视接收系统在设计选型时与项目建设同步完成。、物料消耗与供应（一）建筑材料该项目建筑结构为轻钢结构和钢筋混凝土框架砖混结构，其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥和木材，根据本项目规模，所需建筑材料估算为：钢材钢材1682T水泥 2429T木材419立方米（二）设备在建设过程中尽量采用国75、内先进设备、设施，主机采用进口设备。（三）物料供应工程所需原材料和设备，尽量采用国内材料和设备，如果需要进口高级装修材料和设备，如主机、空调系统等，从国外解决。项目所需的进口的材料、设备品种与数量，待初步设计方案审定后再定。本项目的物料及设备供应不存在问题。建议水泥采用某某市沂州水泥厂相关标准的水泥；钢材采用莱钢的相关标准和型号的钢材，木材从某某市木材批发市场采购；其他一般的建筑装修材料可以从市区的建材批发市场采购。材料和设备可以采用招标方式进行采购。第四章建设内容及建设规模影响城市城镇旧村改造的规模综合建设开发的因素是综合性的。一方面取决于市场需求和由此决定的建筑功能；另一方面则受城市的性质76、和地位、区域经济水平、开发商实力以及各种建设条件的影响。这些条件包括可以用于开发的土地规模、规划用地性质和用地条件、自然条件与环境要求、交能的便利性、公共服务与市政工程的配套程度以及是否具备可以依托的条件。按照项目单位制定的开发计划，根据拟定的市场战略和总体规划，建筑密度应控制在较低的范围内，维持高绿地率以及营造更具审美价值景观。某某市河东区xx街道办事处某某居委旧村改造住宅小区（还建）工程建设项目位于人民大街以北，xx路以西，xx大道以东，地理位置为东径118。02至118。39，北纬34。52至35。31之间。 项目住宅社区总规划用地面积118667.26m2（折合178亩）；还建住宅建设77、用地14883.33m2，,计划投资建设经济实用房标准的旧村改造住宅总建筑面积为24030m2,容积率1.41。住宅建筑面积净密度1.62, 项目由8栋砖混结构住宅楼和其他公建设施组成,住宅平均层数6层。住宅户数267套，规划还建居住人口934人。住宅楼地下停车位（储藏室）267个。绿化率39.01%，总建筑密度28.95%。旧村改造住宅小区按照普通住宅标准设计,交通便捷,功能齐全,物业管理智能化。第五章社区总体规划设计方案5.1 设计目标、指导思想及原则、规划设计目标和任务内容1、规划目标：旧村改造合点后村镇层次：区域中心镇村（社区）人口规模为12万人，街道基层政府所在地，村镇企业的生产据点78、，商品交换、集市贸易场地，交通运输枢纽，文化教育、科技、卫生、邮电各个事业单位场所。2、规划任务内容（一期工程的规划应纳入整个社区的总体规划之中）(1)研究分析乡(镇)行政区域内内经济发展情况,进行乡(镇)行政和经济体制改革的分析,工业发展分析,农业、多种经营发展分析，居民点颁布现状对生产发展影响的分析，商业、交通、能源、科技、文化教育的分析，预测其发展方向和发展水平（2）研究确定乡（镇）行政区域内村镇布点，包括零散自然村庄的缩并（3）确定乡（镇）域规划目标和社会经济发展战略方针（4）研究确定乡（镇）行政区域内主要村镇的位置、性质、人口和建设用地发展规模与发展方向（5）确定建设用地范围和基本农79、田保护区范围（6）乡（镇）域总体规划布局根据现状资料分析，各项目预测和专项规划取得的结果，做出乡(镇)域综合规划的总体布局。1）乡（镇）域村镇体系而已规划村镇体系的布局规划构思为：以中心镇为中心，以一般镇、中心村为生产和生活的服务半径，以基层衬为居住环境组团式的村镇体系。2）乡（镇）域工业发展规划而已根据乡（镇）工业发展的战略和目标，结合本村镇的自然优势、特点和工业的行业性质、分类，对乡（镇）域内工业发展进行合理规划布局。3）农业发展规划布局对乡（镇）域范围内的各种作物、多种经营、空间布局、发展先后和农业机械化规模经营等，提出规划设想。4）社会服务设施配套规划布局规划配套以现有关方面存在问题为80、主，结合社会发展目标，按乡（镇）域体系的不同等级、不同职能配套社会服务设施，即农贸或专业市场、供销社、金融、水厂、邮政、中小学、幼儿园、科技站、敬老院、医院、体育文化设施等项目。5）基础设施规划布局交通网络规划根据现状交通网络存在的问题和优势，为满足乡（镇）域的经济发展和生活联系的需要，交通网络规划总的构思是：以公路航道为联通的交通网络，提高公路等级和河道通航能力，以镇村沟通来增加公路网密度，形成乡（镇）域通的交通网络，规划要以近、远期相结合，分期实施供电根据乡（镇）域经济发展预测，结合规划期内用电需求量的增加等存在的问题，乡（镇）域必须建设为本乡（镇）域服务的变电所和合理的分区供电网络，并对81、现有不合理的线路进行调整。邮电通信邮电通信规划要依据市、县通信规划，并结合乡（镇）域的经济社会发展需要进行编制，逐步改善乡村通信条件。水系网络规划要根据当地自然地理、水系、旱涝和人民生产、生活需求，在现有水系的基础上调整改造，以满足工农业生产用水、农民生活用水的需要。乡（镇）域供水系统规划集镇管网延伸、行政村自来水、组织联网。6）土地利用规划珍惜每寸土地是我国的基本国策，合理改造和利用土地是乡（镇）域规划的重要内容，土地利用规划应包括以下几个方面：土地利用和保护村镇建设用地规划基础设施用地规划河滩、滩涂、荒地和废弃地的改造和利用7）环境保护规划而已根据所在乡（镇）域内的现状污染和工业规划布局，82、应做出乡（镇）域内近、远期环境保护规划，提出每个规划时期保护和措施。、设计指导思想和原则1、规划设计具有前瞻性、先导性，本着高起点、高水平、同类项目高标准的原则，从城市总体规划和现代化新兴城市建设要求出发，面向未来营造高标准的居住品质，成为同类项目房地产开发的典范。2、在充分分析项目现状特征和周边环境要素的基础上，以开发绿色生态社区为标准，贯彻以人为本、以环境为本与可持续发展的设计理念，结合自然地形、地貌、环境和分阶段建设的战略，采用灵活多变的规划方法，做到整体布局、结构设计合理，功能完善、风格清新而富有特色，为居民创造一个舒适、优美、绿色、宁静、和谐而充满乐趣的居住环境家园。3、以市场为导向83、，采用适用的技术经济指标，在符合市场规律和发展方向的基础上，充分考虑市场需求的地域差异，为业主提供有较多的户型、价格可以选择的适用住宅，满足不同层面的市场要求。4、规划设计应尽可能降低或控制造价，充分考虑经济效益、社会效益的平衡统一。、拟采用的成套技术住宅全部采用异形柱框架结构，ALC蒸养轻质加气混凝土内，外墙板围护墙体系。屋面一部分为平屋面绿化防水保温隔热技术，一部分为坡屋面，均以聚乙烯泡沫塑料板作为隔热体,并在条件许可时屋面局部覆土,种植适宜树,草加强隔热效果,同时美化建筑环境。外窗采用双层玻璃塑钢窗。部分住宅采用可控承压太阳能智能控制供热水系统，分户供水，有利节能，环保。厨、卫采用标准化84、设计，分不同档次装修，一次到位。社区全部实施资讯，管理现代化成套技术。根据地方特点，社区实行绿化环境保障技术，采用主体绿化，社区无露明土，采用混凝土预制草坪隔栅，建设“硬草坪”，消除混凝土裸露面。社区垃圾实行分类收集，循环再生，一般垃圾经集中压缩处理后再送至城市垃圾站。5.2 总体规划方案规划依据1、城市规划编制办法实施细则2、城市居住区规划设计规范3、城市道路交通规划设计规范4、某某市土地利用总体规划5、罗庄区区土地利用规划6、某某市城市总体规划7、某某市兰山区总体规划总体规划布局的影响因素及基本要求1、主要因素1）地区自然条件 对乡（镇）域规划有影响的自然条件，如地质、地形、气候、水资源以85、及自然灾害，如地震、台风、滑坡等，主要表现在区域地理位置的特征上，处在不同的自然条件下，乡（镇）域的分布情况也不相同。2）地区资源条件 地区资源主要指土地资源、水资源、气候资源、矿产资源、生物资源、劳动力资源、经济资源等。资源的性质、储量、分布范围，可利用的难易程度，对村镇的形成、分布、性质、规模等，都有很大影响。3）人口分布 人口分布对村镇的形成及发展有着举足轻重的作用。人口稠密地区，村镇分布密度较大。城镇化进程快，而人口稀少的地区村镇分布密度较小，同时也影响着村镇的进一步发展与扩大。4）交通运输 对外交通运输也是影响居民点形成与发展的主要因素之一。对外交通运输的发达程度对居民点的经济繁荣有86、直接影响，它标志着这个居民点对外经济联系的范围，以及与相邻地区经济联系的密切程度5）乡镇企业的分布 乡镇企业的区域分布情况、集中与分散的程度、规模大小等，对乡（镇）域村镇的分布、规划、性质具有重要影响，它标志着这个居民点对外经济联系的范围，以及与相邻地区经济联系的密切程度。（6）原有生产布局的基础和科学技术发展水平面 原有生产布局的基础及科学技术发展水平，同样对村镇布局有较大的影响，原有的生产布局基础，反映了在长期的历史发展过程中区域生产力分布的内在联系，以及村镇形成、发展的地区因素及其规律性，因此镇域规划布局必须考虑原有手产布局基础。2、基本原则1）积极发展村镇建设 村镇是一定区域的党政领导87、中心、商品流通中心和消费中心、村镇企业的集中点、文化教育中心，是城乡经济的纽带，同时也是农村剩余劳动力的汇集点。有计划的加强村镇建设，对于加快农业现代化步伐，改变农村落后面貌；促进工农业产品交换，繁荣城乡经济；充分调动社会各方面的积极因素，促进乡（镇）域经济的普遍发展；对广大农村提供科技文化知识，缩小城乡差别；对吸纳农村剩余劳动力等，有着重要而深远的影响。因此，要积极创造条件，加速村镇的发展。2）远近结合，新旧结合 村镇建设是百年大计，在进行乡（镇）域规划时，要有长远观点，力求布局合理，方向明确，统筹规划，按期实现，并留有发展余地。要由近及远，远近结合，由内向外，成片发展。同时，应尽可能选择物88、质基础较好的旧村镇进行改进扩建，做到新旧结合。旧村镇在经历长期发展的过程中，与周围地区的经济有着十分密切的联系，且村镇的公用设施、交通运输、工业企业、商业等都有一定的基顾。因此，充分利用旧村镇的基顾，不仅可以大大节省基本建设投资，而且可以争取时间，加快建设速度，尽快发挥基本建设的投资的效益。3）充分考虑建设条件 进行乡（镇）域规划时，要充分考虑交通、水源、电源、地质、地形、地震等建设条件。4）节约土地 在发挥村镇正常功能的基础上，应力求集中紧凑，减少道路和工程管线的长度，以节省土地和工程设施与能源的建设投资。对旧村镇，应充分发挥其用地潜力，在人多地少的平原地区和城市郊区的村镇，要调整旧村落“满89、天星”式的松散布局，严格控制宅基地定额标准，在满足卫生、防火安全要求的前提下，减少空地系数；充分利用村内的旧宅基地和空闲地，提高现有宅基地的利用率。对新建或扩建的村镇，应尽量利用坡地、荒地、薄地、劣地和闲置地，尽可能不占农田，切实保护菜地和林地。5）创造良好的环境和卫生条件 要根据各层次村镇的性质、规模、自然条件等特点，注意保持村镇及其周围环境生态平衡，力求布置在自然景观比较突出、风景优美、朝阳和通风条件条件良好、不受洪水威胁的地点，并与绿地系统、河湖水系、效区大地和农业地区相连接，为村镇创造环境清新的劳动休息场所。规划结构和总体布局1、平面布局按照项目区总体规划和分阶段逐区开发计划。一期工程90、中拟建设的8栋住宅楼沿人民大街平行交错布置，共分2排4列，空间整体视觉上与府前小区对称布置。 小区结构和布局规划溶入东西方园林设计的精髓。东方园林艺术的核心是追求一种诗画的意境，一种与自然的和谐共生；而西式园林和建筑艺术的特点则是追求比例、对称和尺寸的完善。2、空间布置低层建筑最时宜东方生态和仿生自然园林的布置，而多层和高层建筑则是空间设计的主体。二者的科学组合，一方面是由商业性开发的经济因素所决定，另一方面也是现代城区建设对空间观感的美学要求。在总体规划中，内外双向的视觉质量是着重虑的因素，鉴于项目区地势平坦，缺少高低和坡度，为避免建筑高度的单一性，社区整体空间布局采取了东高西低、向社区总体91、中心方向及游敞开的设计方案，重点考虑由整个社区建设后修建的休闲娱乐中心小广场工程的视觉效果。5.3道路交通道路设计原则1、根据地形、用地规模和周力环境条件，以及居民的出行方式，选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式。2、小区内外及组团间联系顺畅、安全，避免往返迂回，方便外部入区寻访。3、适用于消防车、救护车、商业货车和垃圾车等特殊车辆等能行，并有得于小区内各类用地的划分和有机联系，有利于建筑物的布局和布置我样化。4、根据小区建设要求和环境特点，部分道路应同时具有景观或观景功能。道路规划设计方案1、道路组织形式整体项目采用三级结构，包括小区级道路、组团道路和宅前路。小区级道路是小区与外部联系的主92、要出入路径，总体规划中小区级道路共2条，其中南北主干道一条，东西主干道一条。组团道路是住宅群内的主要道路，主要供行人、自行车、小型机动车及消防车使用。本项目组团道路共350米，设计宽度5米，人车混行。住宅间道路是通向各户或各单元入口的道路，主要供行人使用，设计宽度2.63米，总长度约500米。2、步行道社区内设计有完整的步行体系，主要步行道宽3米，次要步行道宽2米，总长度550米，步行道旁布置必要的绿化和游憩设施。步行道既是社区步行交能联系的通道，也是居民游憩和社会交往的场所。区内各级道路应注重无障碍设计，有条件时专门设计1-2米宽残疾人车道，可兼作区内居民的晨练跑道通往各组团绿地，以满足人们93、的健身需要。3、停车位小汽车停车指标：按照1个/户考虑。道路设计要点1、道路走向要考虑居民上下班的主要流向；进入居住组团的道路，既应方便居民出行和利于消防救护车的能行，又应避免四通八达。2、除交通主干道外，小区内尽端式道路的长度不易大于120米，并应设计不小于12米*12米的回车场地。3、内道路的平曲线半径一般为125-200米。4、车行道一般应通至住宅入口。5、在社区内不设计公交服务站。6、各级道路横断面根据使用要求、地形及景观要求，可设计成对称或不对称；有侧石或无侧石；等宽或不等宽多种形式。5.4景观与绿色生态设计室外地面铺装本项目需要对绿地、道路以外的室外进行硬化铺装，使之不露土，防止扬94、尘。广场地面选用耐磨、耐久性能良好的块状石材铺砌；游园小路选用卵石拼花或较经济的水泥砖铺砌；路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾硬化和绿地两种功能；地面铺装施工应做好铺装施工应做好的底基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。公用设施1、小区主要入口的门卫、收发、活动们、标志物等应与小区主体建筑统一设计，做到风格一致、尺度协调。其中门卫和收发室并入沿街商业用房。2、水泵房、变电室等市政配套小型土建在满足功能需要的前提下做到以下几点：（1）与小区公建或其他建筑并归集中；（2）选择较为稳定隐蔽的建设场址，不占据视线显著位置。（3）果皮箱、垃圾箱等到95、环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位置摆放，材料选用低碱水泥玻璃纤维砂桨（GRC）制品。户外消火栓应醒目立于绿地中心，以保障其功能。（4）在小区中配置充满时代气息的路灯、庭院灯、标志灯和鲜明悦目的区位指示牌、地形平面图、公益广告牌等，向人们展示物业文化和服务精神，此类物品用材选用不锈钢、镀镍金属型材与玻璃等。5.5建筑设计设计依据1、民用建筑设计通则2、住宅建筑设计规范3、规划设计单位推荐方案建筑规模与面积分配项目总建筑面积24030平方米，主要包括住宅建筑。整体设计方案1、低层住宅为满足多样化的市场需求，本项目低层住宅拟采用连体、联排（TOWNHOUSE）建筑形式。一般为六层，部分可作96、至三层。联排住宅方案的推出，拟在满足住户在较高生活水准和良好距离感的前提下，对邻里和市镇生活氛围的追求，营造小区温暖和谐地生活气氛，创造更多人们交往的公共空间和可能性，同时达到节省占地、降低建筑成本和销售价格的目的。2、公建建筑建设后的社区小区公建配套十分齐全，既有学校、医院、社区会所和商业中心为样的型组合或群体建筑，也有商业服务、行政办公、商务用房等体量较小的单体建筑。功能、形式及设计要求也将是多样化的，要此无法制定统一而具体的方案，必须在分项设计阶段进行总体规划和设计。住宅户型设计方案平面设计中，注重功能合理与空间的流畅，主入口、次入口及庭院入口清晰而不干扰。因此，本方案仅提供参考图样，具97、体房型、结构、厅室面积均根据用户要求调整设计。室内装修各厅室、墙、地面仍采取初装修形式，为住户自选设计方案和装修材料预留条件，有利于减少浪费和降低工程成本。房间内基层地面混凝土和墙体抹灰工程做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。顶棚不抹灰，用腻子找平。卫生间防水材料采用SBS或聚胺脂防水涂膜，防水屋做到浴盆上方150mm，并与楼面防水层形成整体。卫生间楼面铺设防滑瓷砖，墙面贴瓷砖到顶，配全套卫浴设备。楼梯间采用水泥地面、乳胶漆墙面，地下室采用水泥地面、普通抹灰内墙。合理开设门窗洞口，门窗材料优先选择热性能与密闭性较好的塑钢重合材料，阳台均为封闭式，外飘窗和弧面阳台采用半落地窗口。立面造型与98、装饰住宅造型设计中，融合欧洲古典建筑要素和处理手法，并结合现代要求加以提炼，使之既典雅高贵又朴质亲切。基座和局部为花岗岩，使建筑形象统一高贵中见活泼，富有人性化特征。这些造型与外饰最终都将按照客户的意见确定和修改。5.6结构设计设计依据1、本工程设计采用现行规范。2、设计抗震烈度为7度。3、雪荷载：0.25KN/平方米，风荷载：0.40KN/平方米4、楼面均布活载取值：厨房、卫生间：2.0KN/平方米阳台：2.5KN/平方米屋面：0.70KN/平方米其他部位：1.5KN/平方米施工及使用荷载均不能超过上述数值。基础工程项目区尚未进行地戡工作，现有参考资料系附近工程地质戡察报告。该区域低层住宅和99、小型共建可采用条型基础，基础埋置深度控制在-2米以内。地下结构低层住宅采用砖混结构，拟采用新型轻质环保块砖，外墙保温采用复合结构，内侧贴保温层，可以满足建筑节能要求。厨房卫生间隔墙采用GRC圆孔隔墙板，由GRC层（双面）与水泥膨胀珍珠岩夹芯层组成，板口为企口接连。起居室等大开间采用120厚现浇板，厨房、卫生间为80厚现浇板。为加强结构抗震性，主要采取以下措施：提高砖砌体主要是砌筑水泥砂浆的强度等级；按照规范要求设置构造柱；在砖夹缝中配置水平钢筋形成横向配筋砌体，增强砖砌体变形能力及延性。5.7给排水工程用水量测算1、生活用量根据居住小区给排水设计规范，本项目住宅均设计由卫生器具和淋浴器具，临时100、无集中热水供应，生活用水量标准为180升/人.日，区内所有住房全部入住后，按照每户3.5人计算，日用水量为168.12立方米。2、公建用水量按照生活用水量的15%计算，日用水量25.22立方米。3、绿化用水量绿化水将以小区内人工水系作为水源，不计入自来水供应规模。4、未预见用水量管网矢量按照1、2项之合的10%计算，日用水量为19.33方方米。以上合计，小区最高日用水量为212.67立方米。给水方案项目建设后，全部采用河东区桃源水厂的自来水，本区的主管道管径不低于DN400，水压不低于0.3MP。排水方案1、雨水雨水管道沿宅前道路和主干道埋设，分段就近排入城区排水系统。2、生活污水区内生活污水101、经化粪池预处理后，由各组团管网收集至小区污水处理站进行处理，达标后排入城市污水管网。消防由于区内居住人口相对少，按照同一时间内火灾次数2次。一次灭火用水量为10L/S，火灾延续时间2小时计算，消防用水量约140立方米。在规划设计时应注意：1、社区内及周围应严格控制液化气站、加油站等易燃易爆物品的储存、建设。2、区内沿交通干道布置环状室外消防给水管道，管径不小于DN100，室外消防栓距路边不应超过2米，室外消防栓的间距不大于120米，数量、位置与消防管理部门协商确定。3、工程开前经公安消防部门监督机构审核后在组织施工。管材选择1、生活给水管材采用镀锌钢管，丝扣连接。消防给谁管道采用焊接钢管。2、102、室外排水管采用PVC管材和镀锌钢管。5.8供电及电气设计小区供电1、负荷计算（1）佳宅：住宅用电标准取8KW/户，按照每户负荷同时利用系数0.3，小区负荷同时利甩系数0.6计，住宅用电负荷为1160KW。（2）公建：按30W/平方米和系数0.6、03计，甩电负荷为378KW。（3）室外照明用电：500KW。以上各项合计为2038KW。2、变压器选择按变压器功率因数95%计，变压器容量为2145KVA。变配电室的布置及变压器型号的选择应考虑以下因素：用电负荷的分布问题。输配电的合理距离。基于以上因素，本项目拟建变配电室2个，居住组团为1000KVA；公建及室外照明变配电一体设置，负荷为1000K103、VA。小区2个变电窒共需500KVA干式变压器4台，供电采用高压电度计量、低压自动补偿方式。甩电负荷及变压器型号选择见下表。3、线路布置采甩双回路供电，高压线接入区内各变电室降压至380-220伏，然后在区内从地下管道敷设至住宅组团和公建区供电户使用。变配电室位于小区一角，每个面积100平方米，共计200。严住户内采取一户一表。电度表（自动断电保护）分层户外集中设置，户内照明与电源插座分别穿管暗敷，卧室、起居室和厨房至少设3组电源插座，卫生间不少于1组防溅型安全插座。照明及灯具1、设计照度：起居室及一般活动区30-7OLX，卧室、书室150-30OLX，餐厅、厨房50-1OOL苯卫生间20-5104、OLX，楼梯间3OKLX。分共建筑及其他场所根据有关规定实施。2、光源及灯具：室内以荧光灯为主要光源，白炽灯光源为辅，室外路灯为防爆灯具，绿地内滑步行路设草坪灯。所有灯具尽量选用篙效节能型灯具；并注意美观。5.9通讯系统电话通讯区内敷设电话电缆线，分区域安装电话交换箱，每个住宅单元都设置嵌式电话箱，每户室均预埋设电话暗线。电视及其他有线电视路沿电信线走线。每户均在起居室；主卧室备设射频插口1个。每户室均敷设空调专用线，窗外预留空调主机安装平台。5.10供热及燃气供热1、设计基础参数（1）采暖期室外计算温度：-7C（2）冬季室外风速：2.8m/s2、室内设计参数冬季室内温度：17、热负荷估算根据105、以上参数和有关设计规范，经估算，社区冬季采暖所需热负荷为80648。、采暖方案根据罗庄区环保要求和建设单位的意见本项目不自建锅炉，拟尽可能利用热电厂的供热管道提供热蒸气进行热交换，在区内设热交换站，交换出95-100C热水供社区冬季采暖。鉴于目前供热管道尚未到达项目区和供热能力较小，不能满足本社区扁热要求，建议项目单位与项目区热电站协商，扩大供热能力。如无法争取集中供暖，考虑采用户式中央空调，初装修工程中预装风机盘管和风道。燃气近期内以住户自备燃气为主，规划分别在南东入口处设一所液化气换气服务站，以满足居民日常生活需要，远期可能采用热电厂煤气发生站的煤气气源，修专用管道供本区使用。备选方案中包106、括建设小区专用贮气站实现区域集中供气。5.11智能化设计小区在信息及控制方面的开发目标是建成一个在山东乃至全国领先的智能化示范居住区。小区智能化系统的智能控制网络系统和信息服务网络系统，在管理上有机结合，完成居住区智能系统的连接和管理。智能化控制网络系统采用先进的LONWORKS技术，通过基于统一硬件和软件平台上各种LONWORKS控制器，实现智能居住区的安全防范系统和设备管理系统的功能的集成。信息服务网络系统通过居住区内的网络布线和计算机局域网系统为用户数据信息服务，同时完善物业管理的办公自动化的信息资料管理。小区在智能化方面拟采用以下先进技术：1、智能化控制系统系统控制中心采用基于Wind107、owsg8/Windowsg5NT系统的WDJ-B系统集成管理软件，该软件是一套具有网络功能的工业标准级组态应用软件，配备和大型数据库的连接接口，具有最流行的WEB功能，先进可靠适时监控。以户为单位配备可视对讲结合措纹门等系统，采用中心控制结合户内控制器。住户报警系统；采用门磁、红外探测器；幕帘红外探测器与紧急按钮对住家进行安全防护。居住区设备监控系统逼进系列化的DJ-B设备专用控制器，对给排水系统、变配电系统、公共照明系统进行实时监控。2、信息业务系统采用先进、成熟的互联网接入技术，满足管理单位的办公自动化，向住户提供宽带入户服务，保证网络的先进、可靠、安全、易于管理维护等方面的要求。以上先108、进技术的应用充分考虑实用性、兼容性、灵活性、可靠性、先进性和经济性，体现建设者对新世纪高尚住宅的开发理念。3、安全防范系统全区围墙设置红外线防盗侦测系统；各户可对外开启的门窗皆安放磁性报警开关，厨房安装煤气泄露侦测器；设置手动紧急报警按钮，与中心安保系统连网，监控中心即时反应。每户设置独立的可视对讲访客系统和指纹门等。一、根据开发商的要求，我们建议世纪住宅小区包括以下系统1、楼宇可视对讲系统；2、周界红外线防盗系统及闭路电视监控系统；3、保安巡更管理系统；其中1、2根据开发商要求，3项建议增加系统。 二. 技术方案 楼宇可视对讲系统 本系统的设置是为了让住户了解来访客人的情况，通过对话和图像来109、确定是否让来人进门，为提高住宅的安全防盗能力和住户的安全以及免除客人来访时跑上跑下的麻烦，通常在单元楼栋门厅处设置了一道常锁的大门，住户可以使用钥匙或密码（或非接触式IC卡）开锁进出，来访客人则需通过门外的访客对讲机和住户对讲取得同意后才可以进入大门。 楼宇可视对讲系统分： 1、非保全型可视对讲系统； 2、保全型可视对讲系统。同时亦可分联网型和非联网型，当为联网型时小区内设置有管理中心，非联网型各楼栋为独立系统。当系统设置为保全型对讲系统时，除可实现图像、对讲功能外，还可实现家庭内部防盗安全报警系统功能，是现代家庭安居乐业的可靠保障，使日常生活中可能会发生的灾难事故及时得到控制，无论任何人当以110、非法方式进入室内，都将触发报警系统。可实现就地报警及向管理中心报警。本方案在系统器材的选型上本着以下三条原则： (1)所选用的器材性能可靠； (2)尽可能选择性价比优良的器材； (3)选择安装、施工容易、维修保养方便的产品。根据本工程的结构特点和容量要求，采用国产SC可视对讲系统,该系统安全、方便、可靠，能最大限度地保护住户的安全，是现代化建筑的必选之品，是您安全防范的首选产品，同时该产品荣获国家住宅与居住环境工程中心评审为建筑新技术与新产品推广应用项目。SC可对讲系统适用于多层、高层住宅、别墅群、酒店及公寓等，其公共出入口无需设警卫人员，来访者通过门口机（SC-332BKZ）呼叫室内分机，室111、内分机（SC-332KS）可显示来访者的图像，通话后在室内分机上按开门键，控制公共出入口大门电磁锁开启让来访者进入。另外，通过使用扩展板，在门口处可增设IC卡识别器，实现一卡通功能，住户使用IC卡即可开启电磁锁，出入方便。如果住户未持有IC卡也可通过门口机上的按键输入密码开锁。当采用联网型可视对讲系统时，即使住户忘记或不知道密码时，可与管理机通话，由小区管理人员核查后开门。 三、系统组成、系统功能说明及特点 1、系统组成：系统由门口可视主机、住户可视分机、系统电源、视频分配器、电锁及闭门器组成。 2、 系统功能说明：可视对讲系统是在普通对讲系统功能的基础上增加了一个影像传输通道，在门口对讲机上112、装有广角微型摄像头，以监视来客。视频信号直接通过专线分配送入住户装有4寸扁平显像管的住户对讲机。对讲门口机内上装有照明用的红外发光二极管，摄像头采用低照度（0.5lx）CCD器件,可以做到无外加照明也能清晰地观察来客。来访客人可通过门口可视主机操作键盘，访问住户；来访客人和住户通话内容保密；住户通过话机按键打开门锁；门口机有密码设置、密码开锁,每单元可独立设置密码； 3、系统特点：容量大：系统最大可接9层X22户。设备少、连线简单。系统维护方便，任何一部分出现故障不会影响其它部分正常工作质量好、价格低：SC可视对讲系统通过了中华人民共和国公安部电子产品检测中心检测合格，该系统设计合理、规范、可113、靠。可视对讲系统图像清晰、稳定、抗干扰性强。同时,作为国内知名品牌,具有较高的性能价格比。由于SC超强的扩容性能与兼容性能、使其造价大大降低。 4、系统设备介绍：（1）数字式对讲门口机功能特点(SC-332BKZ)：主机采用超薄型体，面板为不锈钢板，美观豪华，结构坚固；主机按键采用金属铸造，确保按键使用寿命，面板以发光二极管照明便于夜间选号操作；开锁方式多样，住户密码开锁、门卫遥控开锁，IC卡开锁方便主客进出；客人来访时，所按房门在主控器上显示，以使客人叫号准确；采用软编码方式，不受楼宇结构影响，用户编号可以是数字安装方便,楼层对讲主干电缆为3芯,加可视同轴视频线和供电2芯线，通话内容保密。2114、 对讲分机功能特点(SC-332KS)：对讲分机为4寸黑白显示屏，超薄型壁挂方式，外型美观。1.待机时，任何时间按监视键都可监视门口情况,再按一次关闭显示。 （2）主机或门口机叫通室内机时，室内机会发出电子铃声并启动显示屏显示访客景像，摘机可进行通话，按开锁键可开启电控锁(呼叫对讲时有效)（3）在紧急情况下，按报警键都可报警到管理中心（4）经济、美观、实用3 视频分配器：采用8路视频分配器，分配放大效果好，确保图像清晰稳定。4 闭门器：采用日本产品PH7002，具有质量稳定可靠的特点。5、因而周界防盗报警系统是安全防范系统中重要的组成部分。它主要有由主动红外探测器和控制主机组成。（1）工作原理115、：主动红外与被动红外相比具有可靠性高、外界环境干扰少等优点，所以我们选用主动红外作为周界探测器。当控制中心的控制主机进入报警状态后，如有窃贼翻墙进入小区时，双光束红外探测器探测到信号，并将信号传输回控制主机，控制主机接受到信号后，控制主机键盘上的红灯就会亮，接着发出声音报警，保安人员就可以根据情况及时处警，以保护居民的安全。（2）设备选型及功能介绍目前，在国际及国内市场上，防盗预警系统设备及产品五花八门，有美国的ADEMCO、FBI、C&K、澳大利亚的EDM、CONDOPLEX以及日本的OPTEX等等。我们推荐并使用的是澳洲EDM公司的产品。EDM公司专业设计及生产高质量的防盗系统。备有多种防116、盗控制箱，配以各款外形美观的键盘。是现时最畅销的防盗控制系统。报警主机采用EDM公司的CC408控制/通讯主机，它可处理各种报警信号并可实现报警联网。控制/通讯主机采用16位微处理器的可编程系统内置EEPROM存储器，使得内存信息不会因掉电而丢失。控制器可支持8个硬线保护区域。 6、探测器的功能介绍探测器的设置主要以主动红外探测器为主。信号的传输一般采用有线传输方式。控制/通讯主机一般以保安中心为单位，视实际容量而定。（1） 控制/通讯主机具有以下功能：1）密码控制，确保系统自身安全：系统具有使用者密码，限制无关人员进入系统进行操作；同时，系统还具有密码的使用者级别，进一步限制无关人员控制系统117、，确保系统自身的安全。 2）兼容性强可灵活使用前端探测器件：控制单元能有效地接收各探测器传来的信号。 3）报警传送：能与接警中心及时联系，一般为电话线数字传送。 4）具有独立的不间断供电电源 5）具有丰富灵活的软件编程功能 6）支持所有主要的报告格式 7）ALPHA和LED键盘兼容 8）防止非法操作和编程 9）多层次防雷击保证 10）可反覆拨号呼叫直至拨通为止 11）看门狗复位电路 12）能对控制/通讯进行远距控制和遥控编程 （2） 主动红外探测器具有以下功能：双光束主动红外探测器装备有微处理器芯片，并且在信号处理技术方面，综合了数字处理和模拟处理双方的优势，因此能够对入侵行为作出准确判断。 118、1）主动红外，双光束 2）内置微处理器 3）命令输入端可以遥控LED或者启动自检 4）红外视区范围可调 5）比例监控电路 6）自动温度补偿 7）全功能自诊断 8）抗辐射干扰 （3）系统配置 保安中心 配置CC408主机一套、键盘。 前端 配置7对双光束主动红外探测器，用于周界报警。 （4）系统实施 主动双光束红外探测器采用多线制联接方式，用RVVP41.0线引到保安中心，接入报警主机。 四、闭路电视监控系统 在安全防范领域里，闭路电视监控系统 (CCTV SYSTEM) 的地位举足轻重，它可以即时地传送活动图像信息。值班人员通过遥控装置，还可控制前端摄像机，改变摄像角度、方位、镜头焦距等。从而119、实现对现场大范围的观察和近距离的特写，并可通过录像设备进行记录取证。 1、设计思想 小区闭路电视监控系统为小区区域电视监控系统（公共区域和出入口）。小区区域电视监控系统对小区出入口、主要场所出入口、小区区域范围内室外各点进行监控，也可作为小区内部管理使用。鉴于本系统的实际情况，设置1个主控中心，主控中心可设置在一层保安监控中心。 2、系统构成 我们设计系统能对小区的周边区域、小区出入口等重要场所进行监控和录像。本系统以画面处理器为主要设备，画面处理器主要是进行多路实时长延时录像和显示。本设计从性价比最优的角度考虑，周边设备采用日本、台湾监控设备，实施系统优化组合，科学连接，对重要要害部位进行全120、方位监控，达到功能齐全、图像清晰、监控部位实现全面录像，回放画面清楚，设置科学、合理；主控室能观察各监控点的现场情况，实现监控指挥。本着实用、经济、可靠的原则, 设计如下系统。本系统监控部分前端由8台彩色摄像机组成（其中有2台为带云台摄像机），终端设备由1台视频处理器、1台AG-6124长延时录像机、1台21监视器（或电视机）、2台PIH303室外云台和1台PIH308云台控制器等设备组成。 3、系统工作原理： 本系统将各监控点进行无遗漏综合录像, 即前端的8台摄像机所监视的8个画面通过1台视频处理器器、1台AG-6124长延时录像机，可以同时录在录像带上, 在录像机回放画面时，每8个画面中的121、任何一个画面进行单画面、四画面、九画面显示，所录画面均有时间, 日期记录。根据设计平面图和建设单位要求，拟对该项目的 8个重要地点和场所进行监控，其中固定机6个，云台2个。第六章 施工技术方案及建设工艺流程某某居委旧村改造工程项目住宅社区工程的住宅楼为砖混结构，地上六层地下一层。外墙:12 层为浅灰色仿石面砖，其余为乳胶漆，并配有欧式线条，屋面防水材料为SBS 高分子卷材，卫生间防水采用聚氨酯防水涂膜，卫生间设变压式通风道，室内墙面刷白色内墙涂料，地面为C20 细石混凝土地面原浆收光；阳台铝合金落地观景窗，异型塑钢窗，单元门为电子对讲防盗门，进户门为钢制“四防”门，内门为复合板木门；给水系统立122、管为热镀锌钢管，支管为复合铝塑管，6L 节水式座便器；排水系统为UPVC 内螺纹塑料管；供热为低温热水地板辅射供暖系统，PE-X 胶联聚乙烯管。采用电压为380/220V 三相四线式电源供电，电气、电话线、有线电视天线为PVC 管埋地引入，电源进户处设重复接地，设总等电位联接，卫生间设局部等电位联接，接地采用TN-C-S 系统。6.1、主要施工方法6.1、工程施工测量6.1.1 工程施工测量准备（1）现场指挥组织项目技术人员认真熟悉图纸，领会设计意图，高程是以总平面图给定的水准点进行引测控制。（2）测设场区平面控制网（首级控制）复测场区控制网的等级、精度施测建筑物轴线控制网（二级控制）复测场区123、控制网的等级、精度。（3）先测量场地整体的平面和标高控制图，在以控制网为依据进行各局部的定位放线和找平。（4）控制网的测设工作依据规划局绘制现场总平面图定位图由公司专职测量员施测，采用DJ2 经纬仪，并做记录。（5）复测场区平面控制网角度闭合差。6.1.2 高程控制测量（1）高程控制测量流程：往返引测高程（双仪高法）进行高差平差计算确定高程控制点的调和数值并记录。（2）水准测量采用DZS31 型自动安平水准仪，按等距进行测量，水准线路不符值按测站数进行平差，计算水准点的高程，编写水准测量成果表。（3）复测完毕后，将0.000 高程引至龙门墙上。6.1.3 轴线定位与轴线引测控制（1）主轴线测量124、平面轴线控制根据定位放线图给定的该工程与相临建筑物之间的关系，利用经纬仪先定出基础施工的主轴线3m 的延长控制桩，将控制线形成矩形控制网，采用J2 经纬仪进行基坑投测。0.000 以下的放线，用经纬仪根据轴线桩精确的轴线，依次投测至坑底，作为基槽（坑）的施工依据，待基槽垫层施工完毕，用同样方法将该轴线引测在垫层上，用墨线弹出各条轴线及柱基边线，作为基础施工控制的依据。0.000 以上轴线施测，先确定建筑物平面基线，基线设在易操作、便于控制且通视良好的轴线处，做为放线基本线路，采用外控法向上引测。（2）高程引测与控制高程控制测量流程：往返引测高程进行高差平均计算确定高程控制点。标高控制网的布设：125、根据所确立的高程控制点的数值，将其引测到各龙门桩或永久性建筑物上形成高程控制点。（3）标高控制测量基础开挖前，根据引测的高程数值及定位网及施工图纸进行土方平衡计算，并确定开挖的深度值。土方挖至一定深度，设专人测量标高，以便准确控制开挖深度。基础结构施工完毕后，将0.000 引测到外墙做明显标记，做为标高传递的依据。主体标高控制，设置楼层水准点采用高程传递方法控制。在引各层标高时，从0.000 开始引测到墙体侧面上，然后每层标高控制均以此用50m 钢尺向上量，再以此点引至每层及房间，并弹出500mm 线，控制各层的标高。（4）装修阶段标高控制待墙面抹灰完成后，将各层“500mm 线”用水准仪重新126、测设到室内各墙面上，作为控制室内地坪、顶棚抹灰和各种设备安装标高的依据。（5）施工测量应注意事项测量应有专人负责，每次测量后应做好记录；测量仪器应有专人负责保管，定期校验，保证仪器精度；测量时应避免大风和太阳直射等因素，确保测量精度；测量基准点应妥善保护，并设有明显标志。6.2、砌体工程6.2.1 砌筑施工工艺流程配备砂浆 楼地面放线 排砖摆底 绑扎构造柱钢筋砌块湿润砌块装车地面运输垂直运输楼面运输砌筑清理墙面浇筑构造柱混凝土图5-1 砌筑施工工艺流程6.2.2 砖砌体工程施工方法（1）砌筑前先按弹好的控制线进行摆砖撂底，预排砖，并考虑门窗洞口位置，现场摆砖调整合理检查无误后，方可开始砌筑。（127、2）砌体采用“三一”砌法，根据框架柱上皮数杆，正确控制竖向标高变化，坚持“三皮一吊，五皮一靠，十皮一量”，以控制砌体质量，灰缝控制在812mm间, 灰缝的砂浆饱满度不得低于85%。（3）砌体所采用的砂浆，除强度满足要求外，还应具有较好的和易性和保水性。（4）砌体中的预留洞、管道、电气埋管和预埋件在砌筑时必须预留或预埋，不得事后开槽。宽度超过300mm 的洞口及配电箱洞口，设置过梁。（5）砌体中的构造柱均按设计要求留置，构造柱与墙体连接处砌成马牙槎，先退后进，四退四进为保证构造柱马牙槎处混凝土浇筑密实，如图所示，严格进行选砖，以保证马牙槎的砌筑质量能够左右对齐，上下顺直，并沿墙高每500mm高按128、图集和规范要求设置拉结筋，每边伸入墙内不少于1 m，并在压筋端部绑扎钢丝伸出墙外，以便检查。（6）填充的砌体墙与框架柱间必须设有可靠的拉结筋，沿柱高每500mm 设置一道26 拉结筋，填充墙与框架柱的缝隙应用砂浆填满。1）砌筑前依据设计施工图的墙体轴线位置，以及已成型的框架柱、梁的位置关系放出墙体的控制线，并弹在两侧框架柱上：按砌体墙身标高控制图在两侧框架柱上划出应数；确保墙身的轴线、标高正确。2）砌块砌筑砌块砌筑前应向砌筑面适量洒水，同时加气混凝土砌块应防止水冲雨淋，其含水率应控制在15以内。依据己绘制的砌体砌块排列图，按图排列砌块并调整灰继大小。砌筑时，灰缝应横平竖直，砂浆饱满。水平、竖向129、灰缝厚度不得大于15mm；垂直缝用内外临时夹板夹住后灌实。对于个别不合模数大于30mm 的竖向灰缝，应用不低于C20 的细石混凝土灌实。砌体灰缝要随砌随用专用工具勾缝。加气混凝土砌体砌筑时应上下错缝，搭接长度不小于200mm；每日砌筑高度不超过1800mm。墙体砌筑完毕后12h 以内，必须对砌体砂浆进行浇水养护，尤其是外墙，防止砂浆脱水，强度不足：养护时间不少于3d。3）预留、预埋加气混凝土砌体中的配电箱、消防箱洞口、墙体拉结筋按设计要求在砌筑时必须预留、预埋，不得事后打凿墙体。加气混凝土填充墙砌体上的管线预埋可在加气块表面开凿水平沟槽，但开槽工作必须待墙体强度稳定后再进行施工；同时应沿开槽位130、置弹线，切锯打眼开槽等应采用专用工具、设备进行加工，不得用斧凿等随意砍凿。宽度超过300mm 的洞口上部必须设置钢筋混凝土过梁。对于施工中预留的临时施工洞口部位，必须派专人进行补砌，施工前，先将洞口周围砖块清理干净，并洒水湿润，用提高一个强度等级的砂浆补砌严密，并应注意加强养护。加气混凝土砌体墙体上严禁留脚手眼。6.2.3 质量验收标准（1）组砌方法正确，砂浆的饱满度不低于85。（2）砂浆的强度必须符合设计要求的规定。（3）允许偏差项目轴线位移：10mm；每层垂直度：5mm；表面平整度：5mm；水平灰缝平直度：（5m 以内）：3mm；水平灰缝厚度（10 皮累计）：5mm。6.3、模板工程模板工131、程是影响本工程混凝土和砌体质量的重要因素之一。本工程为框架结构，基础为条形基础及独立基础；支模工程量相对较大，各层梁板底计划均不作二次抹灰，为使混凝土的外形尺寸、外观质量达到清水混凝土效果，采用竹胶合模板施工工艺。6.3.1 模板设计及制作（1）根据本工程结构形式、各项荷载、地基土类、所选用的施工方法等条件设计模板及其支架，其中模板设计中含有模板体系的计算，计算内容包括以下几项：混凝土侧压力及荷载计算；板面强度及刚度验算：次龙骨强度及刚度验算：主龙骨强度及刚度验算；对拉螺杆强度的验算。（2）模板及其支架设计应考虑的荷载有：模板及其支架的自重；新浇筑混凝土自重；钢筋自重；施工人员及施工设备荷载；132、振捣混凝土时产生的荷载：新浇混凝土对模板侧面的压力；倾倒混凝土时产生的荷载。（3）根据模板设计图进行翻样，提供模板设计规格和制作数量进行模板制作，并按其规格、类型编号和使用部位注明标识；所有定型模板自制。（4）模板设计及制作时，应兼顾考虑其适用性和通用性，宜多标准型。少异型，多通用、多周转，不断改进和创新。6.3.2 模板的准备模板按各使用部位的计划数量进行配置，配制好以后应按不同部位进行编号。模板制作时其拼装侧面应刨直刨光，其中竖向模板考虑到混凝土浇筑后的侧压力，组合截面尺寸按混凝土结构质量验收规范规定的允许负偏差值进行控制。每块模板配制好后，其四个侧面均应涂刷酚醛树脂漆进行封闭，防止使用时133、遇水膨胀变形或损坏，影响施工质量。模板隔离剂选用效果较好的皂角隔离剂，涂刷好后按指定位置码放整齐。使用后的模板均应将模板表面清理干净，重新涂刷隔离剂，以备用。6.4、混凝土工程本工程的混凝土采用现场拌制，机械振捣的施工方法。该工程地基与基础、主体结构各构件混凝土强度等级、使用的主要运输机械和混凝土拌制方式如下：（1）独立柱基础 C30 塔吊 现场拌制（2）构造柱 C20 塔吊 现场拌制（3）框架梁、板、柱 C30 塔吊 现场拌制（4）过梁等零星构件 C20 塔吊 现场拌制6.4.1 现场拌制混凝土6.4.2 原材料的要求（1）建立原材料检验和试验台帐，按相应标准分期分批进行检验。（2）砂：采用134、地产水洗砂，主要控制其细度模数、含泥量。其质量和检验方法应符合普通混凝土用砂质量标准及检验方法JGJ 52 的规定。（3）石子：选用地产级配良好的干净卵石，主要控制其级配、含泥量，其质量和检验方法应符合国家现行标准普通混凝土用碎石或卵石质量标准及检验方法的规定。（4）外加剂：选用“三证”齐全合格的外加剂。外加剂的质量及品种应符合现行国家标准混凝土外加剂GB 8056、混疑土外加剂应用技术规范GB 50119的规定。（5）配合比按试验室出具的配合比执行，并加强混凝土的监控，及时向技术负责人传递和反馈施工过程中的技术信息，作出对配合比的调整。6.4.3 混凝土的拌制及运输施工现场设350L 搅拌机135、，主要用于混凝土和砂浆的拌制。在施工过程中根据现场的实际需要进行搅拌机的协调。混凝土的拌制严格按配合比进行计量，混凝土的运输利用QTZ31.5 塔吊作为垂直运输机具，用人力车将混凝土运至浇筑作业面。6.4.4 混凝土的养护混凝土浇筑完12h 内，设专人进行覆盖薄膜浇水养护，浇水次数应能保持混凝土处于湿润状态，养护时间不少于5d。6.4.5 混凝土试块的留置每一工作班、同配合比、同一浇筑部位的混凝土取样3 组，其中一组标养，一组作为结构实体检验用同条件养护试块，一组为现浇板上砖同条件试块；一组为现浇板拆模同条件试块，同条件试块抗压强度值作为下道工序的施工依据。同条件试块根据现场的需要还可增加制作136、组数。6.4.6 混凝土质量标准混凝土表面平整、洁净，颜色均匀一致；棱角方正，顺通一致：不得有蜂窝、麻面、漏筋、夹渣，不得缺棱掉角。6.5、钢筋工程本工程钢筋I 级钢从618，II 级钢筋从1420 钢筋全部在现场集中制作，大于16 小于25 的钢筋采用电渣压力焊、窄间隙焊连接，小于16 的钢筋采用绑扎搭接。6.5.1 钢筋进场及检验钢筋进场必须有出厂质量证明书，并核对钢筋标牌，检查外观质量合格后，分批号、规格分别堆放并标识，并请监理工程师见证取样进行复检试验，合格后方可使用。6.5.2 钢筋加工制作（1）钢筋下料前，应仔细核对图纸及其大样，确定无误后编制钢筋下料表，确保钢筋下料的准确性。（2137、）钢筋在施工现场集中制作，用标识卡片标明规格、几何尺寸、使用部位，专人核对、分类堆放，挂好标识牌，防止钢筋的混用、误用。6.5.3 钢筋连接（1）梁水平钢筋连接采用窄间隙焊，构造柱钢筋采用绑扎搭接长度48d。（2）钢筋接头位置：梁下部受力钢筋设在距支座1/3L 范围内，上部受力钢筋设在跨中1/3L 范围内。接头应错开，同一截面的钢筋接头面积不得超过截面面积的50。构造柱筋接头位置距楼面或基础顶面不小于600mm。（3）钢筋焊接：焊工须有焊工证，试焊合格后方可正式施焊。施工中同一规格、型号不超过300 个焊接接头，随机抽样一组试件试验。直径小于16 的钢筋采用双面搭接焊。6.5.4 成品保护（1138、）板负筋下设直径为8 的钢筋撑脚，每隔小于或等于1m 放一个，以保证钢筋位置正确。（2）钢筋绑扎完毕，严禁在上面行走，为防止浇筑混凝土时工人踩坏钢筋，在中间架设工作平台供人行走施工，并设专人负责修复钢筋。6.6 抹灰工程6.6.1.施工工艺工艺流程：基层处理湿润墙面贴灰饼抹基层灰修抹墙面的箱、盒槽、孔、洞抹罩面灰浇水养护。6.6.2 基层处理将填充墙、砖墙、构造柱及圈梁混凝土表面浮浆先清理干净平整，抹灰前一天浇水湿润墙面，抹灰前再一次浇水，对松动、砂浆不饱满的拼缝及梁、板下的顶头灰，用13 水泥砂浆填塞密实。以保证抹灰层与基层的粘结牢固。质量要求：按要求处理到位，墙面一定要洇透，底层灰强度达到139、40%以上（并应及时养护抹灰面）面层灰方可进行，底层灰过厚时，应分层修补，不可一次成活。洒水湿润将墙面浮土清扫干净，多遍浇水润湿。由于陶粒混凝土块吸水速度先快后慢，吸水量慢而延续时间长的特点，故需增加浇水次数，渗入砌块深度810mm 为宜。6.6.3 混凝土表面及陶粒砌块表面处理将陶粒砌块相接处及转角处钉5 mm5 mm 钢丝网，每边不少于150mm，将混凝土表面及陶粒砌块相接处及转角处均匀涂刷掺水重20%30%的105 胶的水泥浆。6.6.4 贴饼、串线、规方（1）外墙抹灰前，大角垂直度及凸阳台阴阳角的竖向串线，水平串线，墙面根据垂直线拉水平线贴灰饼找平，每隔500800mm 贴一灰饼，并在140、阳台栏板的上口和下口钉钢丝串线。（2）内墙抹灰前，在阴、阳角两侧贴灰饼，上口距顶棚50100mm，下口贴在踢脚线上口，中间灰饼拉线贴完（包括竖向和水平灰饼，间距不超过500mm），在门窗处增加灰饼。质量要求：保证墙面灰饼表面处在同一平面内。将已贴好的灰饼，从水平或垂直方向，各饼之间用砂浆冲筋，反复搓平，上下吊垂直。室内门窗护角、柱阳角均抹12 水泥砂浆护角，高度不低于2m，每侧宽度不小于50mm,阳角、门窗套上、下各过梁底面要方正，掺水重20%30%的105 胶的水泥浆。6.6.5 质量标准垂直、平直（内墙）：2mm；阴阳角垂直、方正：2mm；分格条平直：2mm。大角（外墙）：垂直度H/100141、0，且不大于20mm，阳台垂直度偏差不大于20mm，外墙阴角垂直度偏差不大于20mm。质量要求：底灰与基层及各抹灰层之间必须粘结牢固，无脱层、无空鼓、无裂缝。面层无爆灰、裂纹，表面平滑，洁净，颜色均匀，阴阳角顺直、方正、接槎平整。抹灰质量达到以上标方可进行下道工序。6.6.6 成品保护（1）抹灰面在凝结前应防止曝晒、水冲、撞击和振动。（2）严禁踩踏窗台、阳台、防止损坏棱角。6.7、 屋面防水层施工防水工程施工前，施工人员通过图纸领会设计意图和技术要求，制定防水工程施工方案，并向技术人员进行技术交底。防水层施工温度宜在525，尽量避免在负温或烈日下施工。防水层施工一般在4 级风以下进行。大风在不142、影响施工质量的情况下可以施工。6.7.1 操作要点及施工注意事项（1）清理基层：施工前将验收合格的基层表面尘土、杂物清理干净。（2）涂刷基层处理剂：多层高分子复合防水卷材施工，按产品说明书配套使用，基层处理剂搅拌均匀，用长把滚刷均匀涂刷于基层表面上，常温经过4h 后，开始铺贴卷材。（3）附加层施工，一般用粘结法使用多层高分子复合防水卷材施工防水层，附加的范围应符合设计和屋面工程技术规范的规定。（4）铺贴卷材：卷材的层数，厚度应符合设计要求，多层铺设时接缝应错开。将防水卷材剪成相应尺寸，用圆轴卷好备用，铺贴时随放卷材随用胶粘结交界处，经过往返均匀刮胶，将卷材向前滚铺、粘贴、搭接部位应满粘牢固，搭143、接宽度满粘法为80mm，胶粘封边，将卷材搭接处用胶粘，刮均匀使二者粘结牢固，以边缘粘结牢固为度，末端收头用密封嵌填严密。6.7.2 质量标准（1） 屋面采用SBS 防水卷材及胶粘剂的品种、牌号及胶粘剂配合比，必须符合设计要求的相关标准的规定。（2） SBS 防水卷材及檐口、泛水、预埋件等处的细部做法，必须符合设计要求的屋面工程技术规范的规定。（3）SBS 防水卷材严禁有渗漏现象，阴阳角处应呈圆弧或钝角。（4） SBS 防水卷材铺设、搭接、收头应符合设计要求和屋面工程技术规范的规定。且粘结紧密、牢固、厚度均匀一致，缝口封严，不得有翘边现象。6.7.3 成品保护（1）已铺好的卷材防水层，应采取措施144、进行保护，严禁在防水层上进行施工作业和运输，并应及时做好防水层的保护层。（2）穿过屋面，墙面防水层处的管位，施工中与完工后不得损坏变位。（3） 屋面施工时不得污染墙面，檐口侧面及其他工程完工的成品。二、工程建设流程图及主要污染物分析施工准备施施工废水、建筑垃圾油气、装饰油漆、涂料及汽车运输废气基础工程产生钢筋工程中产生焊烟废气颗粒物主体工程设备安装装饰工程附属配套工程工程验收噪音、废烟气、汽车尾气、生活废水、生活垃圾、油烟 产生运行使用 说明：附属工程包含：道路工程、给排水工程、绿化工程等第七章 项目环境影响分析 7.1环境保护标准及设计依据（一）环境质量标准1、地表水环境质量标准（GB383145、8-2002）IV类标准2、环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准3、城市区域环境噪声（GB3096-96）2类标准标准值：昼夜 60dB(A)、夜间 50 dB(A) 4、地下水质量标准（GB/T14848-93）III类标准（二）污染物排放标准1、污水综合排放标准（GB16297-1996）中表2二级标准2、生活污水执行城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）表1一级B标准：COD60mg/L；SS20 mg/L3、工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）II类标准标准值：昼间60 dB(A、夜间50 dB(A)4、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90146、）二级标准7.2环境现状项目区周边无工业和商业设施，开发程度很高，自然风貌和环境基本保持良好。有关环境评价请某某市环保局测评，项目在建设和运营过程中要严格按照环评报告执行。7.3建设项目对环境可能造成的影响：建设项目对环境可能造成的影响主要分为二个阶段，分别为施工期和运营期。1、施工期对环境可能造成的影响：废气：该项目建设施工过程中的大气污染主要来自于施工场地的扬尘，主要包括：由运输车辆行驶产生的扬尘和露天堆场、裸露场地的风力扬尘。其中主要是由车辆行驶产生的扬尘。其影响范围为200-500m。废水：主要为生活废水，产生量为180.77m3/d。如不经处理后排放，会污染项目附近水体。固废：项目固147、废主要为建筑垃圾和生活垃圾，建筑垃圾产生量预计为19617.1t，施工人员生活垃圾产生量约150t。 噪声：施工噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。机械噪声在空旷地带的传播距离较远，影响范围可达200m。2、运营期对环境可能造成的影响：废气：主要为汽车尾气和居民的油烟废气。小区汽车尾气污染主要指汽车怠速运行时的尾气排放和路面正常行驶时产生的废气，包括排气管尾气，曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄露等。其主要污染因子为CO、HC和NO2和Pb等。本项目设有地下车库一座，汽车尾气在地下车库内易积聚，进而影响附近住户的居住环境。油烟废气：小区住户日常生活产生的炒菜油烟气，内含较多148、酮、芳香化合物、酯、杂环化合物等污染物，并带有一定热量。油烟废气如直接排放，会导致排放口附近有一定异味，排出的油污冷凝后附着在住宅外墙，长期积累影响建筑美观，而且由于排放口低，油烟不易扩散，易对邻近住宅造成影响。废水：主要为生活废水和垃圾收集点废水。项目废水主要为生活废水，如不采取治理措施就直接排放，则会影响纳污水体。垃圾收集点废水：因小区的生活垃圾的含水率较高，因此堆放垃圾点处有废水产生，同时在清洗垃圾桶时有冲洗废水产生。项目如不将其收集而任其排放，则会影响地表水水质。固废：主要为生活垃圾。7.4预防或者减轻不良环境影响的对策和措施要点：1、施工和装修期污染防治措施施工场地配置滞尘防护网、设149、置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施，并采用商品混凝土建房，堆场等易起尘区必要时洒水降尘。装修阶段采用环保建材。施工场地临时食堂含油废水应先经隔油池处理后再汇同施工人员一般性生活污水排入化粪池处理，最后排入附近市政污水管网；施工场地含砂废水应先经沉淀后再排入市政下水道，严禁排入附近河道。施工期采用低噪声施工机具和先进工艺进行施工，夜间施工应事先报请环境保护行政主管部门审批，核发夜间作业许可证后方可施工。施工取土场地、开挖面等裸露地应尽快恢复土层和植被。尽量避免雨天施工，增加水土流失；施工弃土、弃渣应合理利用，及时回填于低洼地带或送至环卫、环保等相关部门指定的弃渣点堆置；施工人员生活垃圾应收150、集到指定垃圾箱（筒）内，由当地环卫部门统一清运处理。 2、居住期污染防治措施1）、大气污染防治对策项目地下车库废气应通过单独附壁竖井（烟道）从住宅楼楼顶以上排放，车库出入口周围应加强绿化。住宅厨房油烟应经附壁竖井（烟道）从住宅楼楼顶以上集中排放。合理设置垃圾收集点，垃圾收集桶应与居民楼保持10m以上距离，并远离居民窗口和阳台，及时清运垃圾和杀虫消毒，做到垃圾当天收集，当天清运。2）、噪声污染防治措施机械排风设备应选购低噪声风机，基座安装防振器（防振橡胶、防振弹簧）；与送风机相连管道应采用挠性接头，管道与固定支架连接处应包覆隔音层；排风口应考虑设置消声器消除空气流动产生的噪声和机叶打击噪声。地下151、车库架空层应采用现浇屋面板建造，汽车在小区内通行时应减速缓行，禁鸣喇叭，22：00后应严格控制外来车辆进入小区。电梯井应避开住宅卧室设置。物业管理部门应对小区内配套公建加强管理，加强设备日常检修和维护，保证各设备正常运转。项目应加强小区厂界绿化，绿化不能仅考虑美化环境，应同时考虑采用高、中、矮常绿树种的混植，以起到较好的吸声、隔声的效果。合理单体设计，尽量将厨房、卫生间等次要房间布置在噪声较大的道路一侧，减少交通噪声影响。3）、废水污染防治措施项目应采用雨、污分流制，屋顶落雨和居民家用空调冷凝水应通过塑料落水管有组织排入市政雨水管网，对环境基本无影响。小区生活污水应经化粪池处理后排入市政污水管152、网，最终通过河东区污水处理厂处理达到GB18918-2002城镇污水处理厂污染物排放标准二级标准排放，对环境影响较小。将阳台落水管纳入市政污水管网系统。小区不设固定洗车场，物业部门应加强管理，严禁居民在小区内清洗汽车。小区地下和半地下车库地面积水和坡道雨水应经地沟汇集至集水坑，有压提升至室外污水管网系统。项目在垃圾点下设排污口，将垃圾废水收集。要求项目将收集的垃圾废水经沉淀、消毒处理后排入市政污水管网，项目废水最终排至岩东污水处理厂处理达GB18918-2002城镇污水处理厂污染物排放标准二级标准排放，对环境影响较小。4）、固废污染防治措施小区生活垃圾应由居民袋装收集后暂存在垃圾桶（房）内，委153、托环卫部门定期清运，垃圾收集点应设置防雨设施，与住宅之间应保持10m左右距离，并避免正对住宅阳台和窗户。垃圾应做到每日清运，夏季定期灭蝇。建议小区建立垃圾分类收集制度，针对可回收垃圾、危险废物、不可回收垃圾设置不同标识的垃圾收集桶，对住户加强教育和引导，便于将可回收垃圾专桶收集后出售综合利用；废电池等有毒有害垃圾收集后送有关部门处理或指定地点填埋，则固废对居住环境影响较小。5）、商贸及商业房污染防治措施（1）项目商铺应以经营报刊杂志、日用杂货品、服饰等为主，同时营业时间应控制在昼间时段（600-2200），严禁夜间（2200-600）产生噪声污染的项目营业；商业用房应尽量避免采用普通铝合金卷帘154、门；除必要的消防通道外，商铺朝向小区内部的墙体应实墙封闭，减轻临街商业经营活动影响小区居住环境。（2）根据规划项目的三餐饮用房将设在二期项目的商铺内。项目在招租时应注意，在涉及餐饮项目时，应将餐饮项目布置在距离居民住宅距离大于10米的商铺内。根据总图布置，本环评建议将餐饮用房安置在小区东南角和西南角独立的商铺内。同时项目东侧约50m处为北仑体以中心，因此需考虑东侧的商业用房和体艺中心的协调性。（3）项目房产开发商在售房时应提前向购房者说明，对于安排诸如餐饮、舞厅等有污染的 “三产”经营项目时，必须严格执行相应的环保审批手续，并按照审批意见完善相应的环保治理措施后方可开展相应的经营活动。6）、生155、态保护措施加强小区绿化，尤其是加强临街厂界绿化，尽可能多的栽中隔音吸尘效果好的高大乔木，确保绿化率达到35以上。1、通过对项目周边的大气环境、声环境现状质量监测及对附近地表水环境质量现状监测，从而得出项目所在地的总体环境质量。2、通过工程分析，得出项目的主要环境污染源，并提出相应的污染源治理、消减措施。3、通过科学的方法预测项目所产生的污染源经污染治理措施消减后对项目周边环境的影响。7.4环境影响评价结论本项目符合河东区总体规划，布局较合理，有利于改善当地居民的住房条件，进一步推进社会主义新农村建设，进一步提升和优化城市建设水平档次。工程在建设期及投入使用后将产生一定的噪声、废气、生活废水和生156、活垃圾等。通过采用严格的科学管理和环保治理手段，对小区自身及周围环境的影响可控制在允许的范围内。只要项目方认真落实各项环保措施，切实做到“三同时”，从环保角度来看，本项目建设是可行的。第八章 项目资源综合利用与能源耗用分析本项目的建设，引入绿色环保理念，使用经济效益好、资源消耗低、环境污染少的节能墙体材料，对于降低建筑能耗，缓解能源紧张局面，具有十分重要的意义。项目建成后，可为投资者创造了较好的经济效益，为业主节省了能源开支，为国家减少了能源消耗。8.1建筑节能建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环157、境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：1、屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)2、外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)3、门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性158、能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)4、楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)5、采暖系统的保温节能措施小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用下供下回新双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀159、门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。6、排水管采用UPVC管件；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；水表采用防滴漏装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道。7、采用高强砼，提高承载力，可以减少构件截面，结构自重减轻；受力钢筋采用级钢。8、水平钢筋直径25的采用直螺纹机械连160、接。9、砌体外墙、分户墙用加气砼砌块，内隔墙用GRC轻质板材。10、使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带肋钢筋握裹里强、钢性大，与使用普通元钢相比较每平方米节约成本4.65元，国家推广使用冷轧带肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧带肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替I型钢筋。11、使用PPR上水管，PVC下水管传统的铸铁管、镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，PPR、PVC上下水管具有质量好、能耗小、不污染、安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷水嘴。8.2设备节能1、所有设备(包括变电配电设备、消防设备等)全部选用符合国家有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非161、节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿、提高功效因数、减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。2、灯具以节能灯为主，以节约电能。3、卫生选用节水型卫生洁具，以节约用水。除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。8.3执行的标准1、中华人民共和国节约能源法2、关于实施民用建筑节能设计标准居住部分的通知3、民用建筑节能管理规定4、公共建筑节能建筑设计标准5、建筑照明设计标准GB-50034-2004第九章物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可162、使业主的利益得到保障。本项目聘请知名物业公司（或设立物业公司）进行全程物业指导，所选择或设立的物业公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保社区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，还设有两个侧门，供车辆出入。社区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的社区163、保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。 本社区的开发建设将在河东区营造出一个新型社会主义新农村社区。目前项目区周边城区已经初具规模，市政工程及社会化服务设施，配套相对完备；同时，项目市场定位。公建设施规划相当齐全，对未来社区管理提出了很高的要求。为满足社区管理、居民服务需要，社区物业管理及服务业将近由社区的物业管理机构统一承担，也可引进商业性物业管理公司，对公建设施、社区服务项目进行委托经营或转让经营权，独立经营，自负盈亏。物业管理公司的服务内容及职责包括：、维护社164、区治安。、道路、公建、管、线及设备维护、检修。、水、电、暖，燃气供应、管理。、环境卫生、绿地及景观工程的维护、管理。、商业服务，如：第二居所照管、停车、公交运输、社区保健等。、社区其他管理事宜。第十章项目实施计划10.1、实施进度安排原则1、严格遵守工期定额和合同规定的工程竣工及交付使用期限；2、合理安排施工程序与顺序。按照基本建设程序，科学论证，严格管理，在保证合理工期和建筑质量的前提下，加快实施进度。10.2、建设项目管理本工程项目的管理方式为：建设单位自管的方式。既建设单位自己设置基建机构，负责支配建设资金、办理规划手续及准备场地、委托设计、采购器材、招标施工、验收工程等全部工作。10.165、3、实施阶段1、设计阶段工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转换为生产力的纽带，是处理技术与经济关系性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。设计是否经济合理，对控制工程造价具有十分重要的意义。根据本项目的具体特点，采用设计招标的方式选择设计单位，设计阶段采用“三阶段设计”既按照初步设计、扩大初步设计和施工图设计三个阶段。全面推行限额设计，并运用价值工程优化设计方案，运用“多因素评分优选法”对设计方案进行技术经济评价。本项目申请报告正式批复后，即可着手进行前期准备工作，进行建设场地勘测、设计方案的招投标工作，对场区内现有构筑物等进行拆迁以及拆迁后的166、场地平整工作3个月内可以完成立项、工程设计、工程招标工作，具备施工条件。2、施工阶段施工期内，组织强有力的建设指挥部，协调各方面关系，依靠工程监理和建设质量检测部门严把质量关。作好关键设备的采购与检验试运行，作好主要装修材料的考察、招标采购工作，部分设备、系统如自动化在有条件的情况下应进行专门论证。3、运营准备阶段按照拟订的现代物业管理模式组建整套机构和人员运行系统，管理人员的招聘工作在施工期间进行，服务人员的培训工作在工程竣工的前半年开始，建设工程竣工后既试运营。10.4、实施进度及施工组织安排参照国内同类建设项目的进度和工期定额，结合本工程项目的实际情况，预计项目施工合理工期需12个月时间167、。10.5、建议 设单位在落实好建设资金，抓紧各项工作的前提下，要特别注意作好以下几个方面的工作。1、应用价值工程降低建设成本；2、在保证质量的前提下，缩短建设周期，建设过程中要尽量加快建设速度，使项目早建成早收益。3、运营过程中，应注意市场动态，保证质量，强化销售，以求达到最佳经济效益.运营过程中应加强科技开发，不断优化生产工艺，降低成本。4、项目单位和设计部门应该严格按照本报告和有关批复进行建设和运营。建设项目进度管理计划曲线图进度比例20xx年6月开始建设1234567891011121314151617181009590858075706560555045403530252015100168、第十一章投资估算与资金筹措11.1估算依据及说明11.1.1、估算依据1、山东省建筑工程综合定额2、山东省安装工程综合定额3、某某市地区材料价格4、同类工程造价情况资料5、现行投资估算的有关规定11.1.2、估算说明、土地费用：本项目共征用(复垦)土地178亩,按照11.2万元/亩计算,土地综合开发整理费用为1993.6万元.每亩综合包含了造地费土地出让金、安置费、耕地占用费等。此次计算中土地费用不参加计算。实际操作过程中应区分旧村改造还建与商品房开发的性质采用“划拨”或“招牌挂“方式缴纳与办理。、市政配套费按照124.5元/平方米计算。实际按照附表计列。、人防工程费用按照8元/平方米计算。实169、际按照附表计列。、设单位管理按照工程费用的1.2%计算。实际按照附表计列。、勘察设计费用按照18元/平方米计算。设计招标价格。、劳保统筹费用按照土建费用的的2.6%计算。实际按照附表计列。、质检费用按照土建工程造价的2%计算。实际按照附表计列。、工程监理费按照土建费用的1%计算。实际按照附表计列。、消防设施审查费按照1.5元/平方米计算。实际按照附表计列。10、预备费按照工程费用的1.00%计算。11、贷款利息按照9.46计算。11.2投资估算、估算范围(还建部分)包括工程费用、其他费用、预备费用、建设期贷款利息，工程费用包括括建筑工程费用和设备购置安装费用。、开发建设投资估算经估算，本项目开170、发建设投资为2170.88万元,其中：土地登记公证费1.9万元，勘察设计前期费用282.97万元，建筑安装工程费用1561.95万元，配套建设费用200.20万元，建设管理费用33.78万元，税费69.62万元，不可预见费用20.47万元，间接费用123.87万元。单位建筑面积综合造价为903.41元/平方米。详见附表成本投资估算表11.2.3、管理与销售费用估算房地产项目销售费用与房地产所处地段、房产档次、配套条件以及销售进度综合因素影响密切相关，没有固定计算格式。本项目暂根据对外销售住宅的规模与间单方综合造价情况，按照总造价的10%计算为217.088万元。11.2.4、项目总投资总投资为171、建设开发投资与销售费用之和。共计为2387.97万元。10.3资金筹措与使用计划、资金筹措本项目总投资为2387.97万元，全部由项目单位自筹。、资金使用计划本项目建设期为1年，项目所需要的2387.97万元中的2170.88万元全部用于建设，其余217.088万元用于第2年和第3年的销售及其他费用。第十二章经济财务评价及社会效益分析12.1销售收入12.1.1、基础数据、本项目共建设还建住宅24030平方米。、项目总投资12534.18万元。、本项目建设期为12个月，销售期为2年，共计销售24030平方米，每年销售12015平方米。12.1.2、销售价格的确定项目的销售价格根据旧村改造工程的172、特殊性和河东区市场状态暂定为1050元/平方米。12.1.3、销售收入24030平方米*1050元/平方米=2523.15万元12.1.4、销售税金及附加计算 根据国家有关规定，本项目出售不动产，应按照5%和3%计算。经估算，本项目应缴纳税金为136.25万元。其中：营业税2523.15*5%=126.16万元城建维护税126.16*5%=6.3万元教育费附加126.16*3%=3.78万元12.2总成本费用计算本项目总成本费用包括项目固定资产投资、销售费用和管理费用。项目总投资2387.97万元，其中计入财务评价的投资额度为1956.92万元。管理费用和销售费用为217.088*10%=21173、.7万元。经估算，本项目总成本费用为1978.62万元。12.3销售利润估算销售利润为销售收入减去销售税金及附加再减去总成本费用。经估算，本项目销售利润为2523.15-1978.62136.25=408.28万元。投资利润率=销售利润/总投资*100% =408.28/2387.97 =17.09%投资利税率=(销售利润+税金)/总投资*100% =(408.28+136.25)/2387.97 =22.8%12.4社会效益评价12.4.1项目对社会影响分析旧村改造能够促进农民非农化。通过合理的规划进行旧村改造，使更多的农民转移到二、三产业上来，在解决某某未来发展空间需求的同时，也能够解决郊174、区城市化问题以及农民非农化问题。因此，旧村改造是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。 近几年来，随着工业化而发生的经济和人口分布重心向城市转移、城市数量和城市人口迅速增加、城市在国民经济和社会生活中作用逐渐强化。主要表现形式有三种：一是城市人口占总人口的比例逐步提高，农业人口转为非农业人口逐渐增多；二是城市规模不断扩大、更新，农村已出现新兴城镇；三是城市经济关系、生活方式的普及与扩大。城市开发整理土地更加合理，利用土地、资源、资本和技术，在空间和时间上充分挖掘而推进城市化进程。 城市化程度日益加深，城市范围不断扩大，难免占用农地而促进城市开发整理土地175、结构发生变化。因此，合理开发土地是关系到国民经济是否健康发展的大问题。我国是一个人多地少的国家，特别在城市化进程中，必须认真贯彻“十分珍惜和合理利用每一寸土地切实保护耕地”的基本国策。合理的城市化是我国合理利用土地的根本出路。一方面，合理的城市化不是浪费土地，而是节约用地的过程。目前，我国城市人均用地101平方米。其中特大城市用地75平方米、大城市用地88平方米、中等城市用地108平方米、小城市人均用地143平方米，建制镇用地129平方米，集镇用地164平方米。可见，城市人均建设用地大大低于农村，农民转移进城适当集中，可以节约大量耕地。所以，开发整理土地目的是：提高土地利用率，促进生态和环境效176、益的统一，实现城市化和农业现代化。该项目拆旧村建新村而集约用地例子，推进社会主义新农村建设就说明了这一点。另一方面，保护耕地是要求城市化注重内涵发展，走土地集约利用道路，提高土地集聚效益和城市质量。保护耕地是一个约束城市化发展，而城市的发展，迫使社会经济结构调整，促进土地资源利用由粗放型向集约型发展。目前许多城市的“优二兴三”就是这一调整例证。城市化与城市开发整理土地在社会经济发展中占有极其重要的地位，两者之间既相互制约，又相互促进。12.4.2项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区周围的交通条件较好。建成后交通和市177、场环境应大体满足需求。12.4.3社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。12.4.4、项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议1、对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大，无严重后果较为适应，可以采用分期付款等多种付款方式。2、对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员，提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平。3、对居民就业的影响对河东区的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响，提高居民就业率，吸纳无业居民就业。4、对不同利益群体的影响对项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门影响范围较小，项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目。5、对地区、文化、教育、卫生的影响对文化、教育、卫生方面影响范围广，增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展。6、对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响对基础设施、社会服务质量等各方面影响范围广，促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。7、对少数民族风俗习惯和宗教影响无。