1、临江高档白领商住小区建设项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月临江高档白领商住小区建设项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 总 论101.1. 项目名称101.2. 项目建设单位101.3. 项目建设地点101.4. 项目概况11主要技术经济指标111.5.2、 编制单位12资格证书编号：工咨乙121.6. 可行性研究报告编制依据和范围121、可行性研究报告编制依据122、编制范围121.7. 研究结论与建议13第2章 项目投资环境与市场研究142.1. 投资环境分析141、 国家政治经济形势及有关政策142、XX市的经济社会情况152.2. XX房地产市场分析161、 XX房地产市场板块对比分析162、XX房地产市场建筑规划分析：182.3. 销售预测201、项目需求分析202、项目销售目标群定位202、 销售量213、 销售预测222.4. 营销策略25一、入市推广策略25二、持续期销售策略26三、尾期销售策略27第3章 建设规模与项目开发条件23、93.1. 建设规模293.2. 项目概况现状291、地点与地理位置292、土地权属类别和土地状况303.3. 项目建设条件301、地形、地貌、地震情况302、气候条件313、水文地质314、交通运输条件325、生态环境条件326、施工条件327、政策环境32第4章 建筑方案344.1. 设计依据344.2. 项目设计主题和开发理念344.3. 项目总体规划方案351、规划设计原则352、项目结构和布局353、住宅物业类型和商业布局364.4. 建筑设计361、主要规范及标准362、建筑风格及立面特点373、建筑户型特色374.5. 结构设计381、指导思路382、结构设计383、结构选型：34、84、地下室设计385、使用工具及软件384.6. 给排水设计381、给排水38第5章 节能措施及能耗分析415.1. 项目节能评价依据411.公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)415.2. 项目用能特点及节能原则411、 项目能源消耗种类、年消耗量41项目主要能源和耗能工质年需要量表432、 节能原则：445.3. 综合评估意见48第6章 环境影响评价496.1. 编制依据496.2. 环境现状491、气象492、地表水、大气质量现状496.3. 项目建设对环境的影响506.4. 环境保护措施501、设计依据502、设计原则503、治理措施50第7章 劳动卫生与消防527.1.5、 指导思想527.2. 职业安全卫生健康对策与措施521、安全施工保障措施522、职业卫生健康对策与措施527.3. 消防设计531、设计依据与原则532、总体消防设计533、室内装修防火544、消防道路设计545、水量546、室内消火栓系统547、室内消火栓系统548、自动喷水系统54第8章 组织机构与人力资源配置558.1. 组织机构558.2. 人力资源配置55第9章 项目实施进度569.1. 项目开发期569.2. 项目实施进度安排569.3. 项目实施过程控制措施561、项目进度控制措施562、项目质量控制措施573、项目资金控制措施57第10章 项目招投标5810.1. 工程项目招6、标投标概述5810.2. 工程项目招标投标因素分析591、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。593、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。6010.3. 招标依据61施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；6210.4. 招标范围6210.5. 招标方式63第11章 投资估算与资金筹措6311.1. 投资估算631、法律依据632、投资估算结果6311.2. 资金筹措641、资本金筹措642、资金来源落实情况64第12章 财务评价6512.1. 项目评估依据6512.2. 财务评价基础数据的选择6512.3. 财务评价651、基本报表652、盈利能力分析6512.47、. 不确定性分析661、敏感性分析662、盈亏平衡分析66第13章 研究结论与建议6713.1. 可行性研究结论671、市场分析结论672、经济分析结论6713.2. 建议67第1章 总 论1.1. 项目名称XXXX商住小区项目1.2. 项目建设单位单位名称：XX市XX置业有限公司单位性质：有限责任公司(自然人独资)注册资金：人民币800万元单位住所：XX省XX市XX区XX路（市建委）业务范围：房地产开发、经营，基础设施建设。（凭有效资质证经营）法定代表人：建设单位简介：XX市XX置业有限公司是经XX市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术8、部、财务部、工程部、销售部等，现有职员28人，其中中级职称3人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为10万多平方米。1.3. 项目建设地点本项目拟建于XX区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍）1.4. 项目概况XXXX商住小区项目拟在占地面积5385.54平方米的土地上，建设总容积率为9.0，建设密度为40%,总建筑面积为57733平方米的商住联体楼。（其中住宅面积40507平方米，商铺面积7542平方米，地下停车场面积8908平方米，公共设施配套面积306平方米）。XXXX商住小区建设项目以打造XX临江而居的优美人居环境，旨在建设高品质商住小区。以加快招商引资力度，加快X9、X城市基础设施建设，促进当地经济社会可持续发展。 主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积5385.542规划总建筑面积577332.1其中：住宅建筑面积405072.2其中：商铺建筑面积75422.3其中：地下停车场建筑面积89082.4其中：公共配套设施面积3063建筑占地面积2153.423建筑密度%404容积率9.05绿地率%306项目总投资万元9350.427财务净现值万元5555.828财务内部收益率%15.99静态投资回收期年0.8710动态投资回收期年1.001.5. 编制单位编制单位： XXXX工程咨询有限公司工程咨询资格证书等级：乙级资格证书编号：工咨乙 发证机关：国家10、发展和改革委员会1.6. 可行性研究报告编制依据和范围1、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价方法；2、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XXXX商住小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.7. 研究结11、论与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及XX的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。XX区房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋激烈，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造高档商住小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析12、1、 国家政治经济形势及有关政策2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。2011年末，中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)134735万人，比上年末增加644万人。从城乡结构看，城镇人口69079万人，比上年末增加2100万人；乡村人口65656万人，减少1456万人；城镇人口占总人口比重达到51.27%，比上年末提高13、1.32个百分点。人口总量低速增长，城镇人口首超农村。2011年，全年固定资产投资共301933亿元，比上年名义增长23.8%，扣除价格因素后实际增长16.1%。全国房地产开发投资增速减缓，比上年增速回落5.3%。全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），其中房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%，全国商品房销售面积109946万平方米，增长4.9%，全国商品房销售额59119亿元，增长12.1%，全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%，全年房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增14、长14.1%。2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3次，提高存准率6次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011年的重头戏，2011年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。以上政策对打击房地产投机，15、消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、XX市的经济社会情况初步核算，2010年全市实现地区生产总值767.01亿元，比上年增长14.4%。分产业看，第一产业增加值190.55亿元，增长4.4%；第二产业增加值278.63亿元，增长20.3%；第三产业增加值297.83亿元，增长14.3%。三次产业结构比重由上年的25.7：34.0：40.3调整为24.8:36.3:38.9。全市城镇居民人均可支配收入15041元，增长12.0%。其中，工资性收入10664元，增长11.4%；经营性净收入2156元，增长19.4%；转移性收入2257元，增长12.2%。全市农村居民人均16、纯收入5061元，增长15%。其中，工资性收入1615元，增长18.1%；家庭经营纯收入3060元，增长12.6%；转移性和财产性收入386元，增长22.1%。全市城镇居民人均消费性支出9945元，增长13.8%。其中，食品、衣着、居住和教育文化娱乐服务支出分别增长8.7%、2.7%、36.2%和14.7%。农村居民人均生活消费支出3951元，增长10.5%。其中，食品、衣着和居住分别增长9.7%、15.1%和14.1%。全市城镇居民恩格尔系数为37.8%，农村居民恩格尔系数为47.6%。城镇居民人均住房面积45平方米，农村居民人均住房面积36.0平方米。工业经济增幅较快。全市实现工业总产值717、86.88亿元，比上年增长34.1%；完成增加值236.78亿元，增长20.3%。全市规模以上工业企业达776家，净增117家。规模以上工业企业完成增加值182.41亿元，增长24.1%。其中，国有企业增长12.3%，外商及港澳台投资企业增长18.9%，股份制企业增长30.6%。分轻重工业看，轻工业增长22.8%，重工业增长25.8%。建筑业健康发展。全年实现建筑业增加值41.85亿元，比上年增长26%。全年施工项目87个。资质内建筑企业房屋建筑竣工面积558.2万平方米，增长9.4%。固定资产投资较快增长。全年完成全社会固定资产投资831.89亿元，比上年增长38.6%。其中城镇以上固定资产18、投资581.68亿元，增长49.8%；农村固定资产投资250.21，增长18.1%。分产业看，第一产业投资45. 72亿元，比上年增长23.4%；第二产业投资348.1亿元，增长38.5%，其中工业投资307.47亿元，增长30.6%；第三产业投资377.81亿元，增长47.1%。房地产市场日趋活跃。全市完成房地产开发投资72.6亿元，比上年增长17.2%。房屋施工面积885.37万平方米，比上年增长41.7%；竣工面积165.58万平方米，增长13.98%。全年商品房销售面积239.46万平方米，增长41.6%，其中住宅销售213.94万平方米，增长42.6%。竣工经济适用房投资1.96亿元19、。2.2. XX房地产市场分析1、 XX房地产市场板块对比分析XX区主要划分为河东、河西、凤凰园三大板块，其中河东细分为沿江东路、育才路两个区域；河西细分为零陵路、新火车站两个区域。1) 河东板块（沿江东路/育才路）河东板块为XX市的政治、文化中心，公共设施配套齐全，交通方便，人居环境好，目前市场认知度较高，经过近年来的开发，可扩张的范围有限。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，该板块是目前市民购房置业的首选区域。主要特征：依托新行政中心的确立，房地产项目剧增，集中分布，档次相对其他区域要高。楼盘以高层为主、部分小高层、极少多层。代表楼盘有：南华富临锦江、塞纳河畔、恒景苑、香河城、江南国20、际数码城、皇家地王广场、华源府第、丰泽家园、印象巴厘、东城明珠、金盾大厦、永和家园、潇湘国际广场、理想城、星城花园。目前该板块的高层住宅均价为2800元/左右。客户构成：城区居民、工薪阶层、公务员、医生、周边县城购买者2) 河西板块（零陵路/新火车站）河西板块是XX的核心商业圈。作为XX老商业中心，早期的城市规划弊病渐露，居住环境较差，人居品质一般，楼盘同质化严重。该区域房地产发展不平衡，存在环境污染的隐患。该区域商贸氛围浓厚，商业投资价值较高。主要特征：该区域楼盘以多层建筑居多，小高层和高层楼也逐渐增多。核心商业圈、交通便捷、配套完善。代表楼盘有：博林经典、慧谷国际公寓、舜德花园、西城香山、21、金水湾城市广场、中联国际广场、水岸丽都、潇湘国际花城、舜皇新城、园丁山庄、西南花园、星城观天下、华兴世纪城、创发城。该板块的高层住宅均价约2400元/。客户构成：城区居民、周边县城购买者、工薪阶层、教师、在外务工人员3) 凤凰园板块凤凰园是XX区的工业中心，人口相对集中，交通方便。但发展速度一直较慢、处于区域边缘地带，公共配套设施不到位，居住品质相对较差。主要特征：本区域的房产以多层居首，有零星小高层点缀，高层建筑相对稀缺。楼盘价位相较其它两板块便宜。主要代表楼盘：江南幸福里、城市荣域、世博美域、绿景美城、贵族阳光、银海花园、西城丽景、城市绿岛、紫金大邸、丽都桃源。目前该板块高层住宅均价为2222、00元/左右。客户构成：工业园内工作人员、周边县城购买者、公务员2、XX房地产市场建筑规划分析：近几年XX各版块楼盘建筑规划分析如下：总结如下：1) 项目规模：河东房产区域整体规模很大，产品种类趋向多元化；河西规模较大，但同质化现象较多；凤凰园普遍规模较小，而且分布不集中，较零散。2) 建筑形态：河东以高层，小高层的产品形态为主流，极少多层；河西多层的产品居多、小高层和高层逐渐增多；凤凰园多层居首、小高层零星点缀、高层稀缺如金。3) 建筑风格：河东/河西/凤凰园主要以现代风格为主。总的来说：河东的住宅品质最高；河西的住宅品质差异较大，两级分化严重，总体水平不高；凤凰园的住宅品质普遍很低，但有很23、大的提升空间。3、2012年XX楼市分析 XX房地产市场走势 （1）2012年，国家对房地产市场的调控会依然持续，XX区房地产市场会继续保持健康有序平稳的发展态势。XX区地处经济欠发达地区，房地产市场处于初级阶段，房价相对处于落后水平，房地产开发相对理性，房地产市场总体运行基本正常，第二季度及下半年XX区房地产市场价格将继续维持基本稳定的发展态势，房价涨幅将趋于平稳预计将在5%-10%的幅度左右。（2）房地产开发企业会通过一些措施促进资金回笼，扩展融资渠道，增强资金实力，维持投资的平稳性，保证商品房市场投放能力的后续增长。同时房地产销售旺季即将来到，房地产交易将会继续活跃。（3）土地市场的传导24、效应，由于开发商的拿地成本不断提高，通过土地的成交价可以看出，XX的地价上涨的幅度比较大，速度也比较快，相对比房价的上涨幅度和速度都要大很多，这最终都会转嫁到消费者身上，通过房价体现出来。（4）刚性住房需求持续增加，自住型和改善型住房需求将大幅释放。XX区正处于新型工业化、新型城市化加速提升阶段，每年有大批的农村劳动力向城镇转移，将产生强大的刚性住房需求。随着居民购买力的增强，市民购房趋于理性，自主性和改善型住房需求将有效释放。 XX未来楼市走势目前XX区市政配套不断完善，经济快速发展，这将促进今后房地产发展的格局形成，因此未来市场竞争更多的集中体现在产品创新，产品品质和服务的提升上。不少企业25、根据市场动态和政策导向，对项目进行重新定位，调整原有规划和户型设计，市场细分更科学。项目的投资规划更理性，产品在户型功能细节，性价比方面更趋合理，使供应结构性矛盾进一步缓解。同时，随着国家出台住宅建筑节能强制标准，绿色、节能、智能型住宅成为今后住宅建设的发展方向，必将成为今后房地产消费的热点。对XX房价的未来走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至2500点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以未来楼市房价依然有一定的上涨空间。26、2.3. 销售预测1、项目需求分析随着XX成为XX承接广东沿海产业转移的示范基地，在这里投资的客商越来越多，但本县具有一定规模的高档公寓楼还比较稀缺。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处XX区河东沿江路，人口众多，交通发达，项目将利用其良好生态和区位优势在XX新城开发区打造出一个人文共生的生态示范公寓，以创新的开发理念和居住生活方式打造XX高品质、高标准、不可复制的超高层标志性建筑城市名片，使得高档次公寓成为XX人民追求高品质生活的时尚。2、项目销售目标群定位项目的地段、交通、小区环境、单价、周边教育环境等生活配套是消费者关注的焦点。同时，随着二次置业27、群的增加和消费者对楼市理性认识的加强，项目的升值潜力将越来越被消费者关注。项目的草坪、绿树、健身场所、中心广场和独立水景是消费者关注的焦点。消费者越来越对小区的品质给予关注，XX市民不再满足只是为了住房而买房的消费模式，已经进入对生活品质追求的阶段。本项目规划为XX地区的高档楼盘，销售目标客户群定位如下： 一类客户：政府公务员及高级白领阶层XX区公务员系统，包括企业白领群体数目庞大，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，河东是XX市政府单位所在地，周围有大量的企事业单位，XXXX商住小区的出现将完全满足他们对高档次居住环境的需求。这部分客户为项目的主要客户群。 二类客户：周边的私营业主项目毗临河28、东湘江边上，周边的中小私营业主较多，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主，普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 三类客户：XX在外地成功人士目前整个XX，超高层高档公寓罕有，对于在外工作的XX籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的高档小区，作为XX新崛起的临江地标性建筑，XXXX商住小区无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。XX人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。 四类客户：各下辖乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件29、较好的必将置业眼光投入到市区，对XXXX商住小区的销售也将起到很大的促进作用。 五类客户：各地房地产投资人士XX房价目前还处于理性价位，2011年XX房地产销售平均价格还不到2600元/，随着区位经济优势的提升，还存在较大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。2、 销售量XXXX商住小区公寓180套，总建筑面积40507，可销售额约1.62亿；商业旺铺7542，除去以铺换铺的商铺面积，可销售面积为6003.07，可销售额约3600万；地下停车场8908，设计车位212个，按5万/个均价，可销售额约1060万；合计销售额约2.08亿元。3、 销售预测1）户型面积配比分析：1、河东板块主力30、户型分析板块项目名称主力面积（）河东板块恒景苑155南华富临锦江90香河城100/158江南国际数码城皇家地王广场153华源府第119印象巴厘134金盾大厦155永和家园133潇湘国际广场116星城花园1242、河西板块主力户型分析板块项目名称主力面积（）河西板块120.7114150面积区间：62143131面积区间为85143110130左右105130116127126三期面积区间：30901341563、凤凰园板块主力户型分析板块项目名称主力面积（）凤凰园板块142140105131面积区间：90140143面积区间：90.8136.8面积区间：92138面积区间：120143110131、40116户型比例：区域市场在推项目以三房为主力户型，三房占78%，二房占17%，四房占5%，目前再推项目总体量较大，根据XX市民房地产消费习惯，市场推出项目主力户型基本为三房。户型面积：两房面积在90110的户型，由于总价较低，基本能满足居家需求，销售情况最好；三房面积在110155之间，主要是以130140左右为主，此类户型是市场上的主流户型；四房由于总价较高，市场需求一般等因素，销售速度较慢。2） XX楼市价格现状：板块项目名称均价（元/）河东板块2900280030003600330028002700河西板块260033001880161826002600260017002400凤凰园32、板块273818001900五期：250014802600分析：各板块之间的价格差距较大，河东楼盘的整体价位较高，均价在2800元/左右，各楼盘之间的价格差异不大；河西楼盘价格两级分化较严重，楼梯房均价在1800元/左右，电梯房均价在2600元/左右；凤凰园楼盘的价位普遍相对较低，均价在2300元/左右。随着XX房地产市场逐步升温，房地产品质的不断改善，房价也开始高速率，大幅度升高，基本上是稳升不降。3） 项目销售价格定位：根据XX未来一年楼市的发展趋势，预测本项目住宅和商铺房销售价格，高层住宅实现销售均价不低于4000元/；商铺销售均价6000元/平方米，公共停车位50000元/个，本项目预33、测销售总收入为2.06亿元。2.4. 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：一、入市推广策略1、在市区设立展览场地由于本项目的档次定位为高档白领社区，因此有必要在市区人流密集的白领消费高档商场或酒店设立临时展览中心，并有专职看耧车，方便兴趣客户参观项目现场。2、设定项目至市中心的屋村巴士由于本项目所处位置的城市公共交通工具缺乏，故此应设立定时定点往返市中心的屋村业主专用巴士。一来解决了项目为业主的交通问题，二来有了项目的流动广告，三来可接载看楼人士，增加了客流量。3、派筹内部认购建议采用派筹方式进行，住34、宅每号叁千元诚意金，商铺每号叁万元诚意金。凡在内部认购期间，越早下诚意金可获得较大的额外折扣，反之折扣越小。正式公开发售时，可持筹码以先到先得方式进行认购。4、公关活动活动：白领精英酒会时间：待定地点：项目所在地对象：项目附近大型企业的高级管理层、过去积累对本项目有意向的客户。形式及内容：露天自助餐，全程有嘉宾表演节目，发展商对本项目的开发理念的介绍。目的：利用餐酒会作为一个契机，将本项目高素质的产品推介给特定的目标客户，皆机扩大本项目的知名度与美誉度，打开销售的人脉链。5、新闻炒作本项目作为湘江河畔的高尚住宅社区，而且具备高素质的建筑产品，必须借媒介的力量，故此，在入市阶段要全方位进行新闻炒35、作，营造市场热点。二、持续期销售策略开盘后，首期推售工作完成，紧接下来的是中期推广，中期销售是成交量最大的时期，采用密度较大的电视广告、报纸广告、户外广告与媒体炒作维持市场形象与热度。把每一个月作为一个销售周期，每一个周期主打一种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。三、尾期销售策略按照国际营销学一个通用观点，任何商品销售部分分为四个时期：进入期、成熟期、持续期和尾声。地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率7成左右的时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不36、能大量、轰炸性地进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这需要一定的方法。第一种方法：调整价格一般情况下货尾是一些朝向较差楼层较为不理想的单位，这时采用降价促销是最常用的一种方法。第二种方法：寻找新的营销方式有些楼盘价格降到极限、广告也打了无数依然无人理睬，这个时候寻找一个新的营销方式应该说更为重要。第三种方法：重新定义市场改进产品尾货的处理方式除了降价之外，重新定义市场、重新界定客户、同时在可能的情况下对产品进行改进也是一个值得借鉴的好方法。按照国际惯例，所谓重新定义市场，一般必须对产品进行改进，只有这样才能维持持续销售期，避免提前进入尾声。一般来37、说住宅产品销售到了尾声，改进的可能性可以说是微乎其微，因此较多的采用重新定义市场的方式。第四种方法：制定目标各个击破根据剩余尾货的特点（如户型、面积、总价等）进行分类，不同的类别制定不同的销售目标，使用不同的销售手法，使之更切合实际，针对性更强，达到推销产品的目的。第3章 建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模本项目拟在占地面积5385.54平方米的土地上，建设总容积率为9.0，建设密度为40%,总建筑面积为57733平方米（其中住宅面积40507平方米，商铺面积7542平方米，地下停车场面积8908平方米，公共设施配套面积306平方米）。3.2. 项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于X38、X区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍），总占地面积5385.54平方米，紧临潇湘河畔，项目依水而建，是一个理想的以江景为主题商业、住家的风水宝地。本案2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于XX区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍），总占地面积5385.54平方米（含临街捆绑开发的26户以铺换铺的商铺土地面积1538.93平方米）。2011年7月在XX市土地储备交易中心通过公开竞标，以4040万元取得了该旧城改造项目的土地开发使用权。本项目土地的开发建设规划，已经XX区规划局审议通过。3.3. 项目建设条件1、地形、地貌、地震情况XX区地处越城岭山脉、零祁盆地的39、北部，四明山下，北、东、西三面高，中、南部较低平，整个地势近似背北朝南的簸箕形，境内以杨村甸腾云岭为最高峰，海拔1044米，最低是香花坝乡哲洲滩，海拔80.3米，最大高差963.7米，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。其中山地85.13平方公里，占7%，绝大部分布在区境北缘；丘陵232.82平方公里，占19.1%；平原386.6平方公里，占31.64%，水面113.22平方公里，占9.27%；岗地401.37平方公里，占32.95%；地貌类型齐全。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈40、度度，属弱震区。2、气候条件XX区属中亚热带季风气候，夏季多为低纬度海洋暖湿气团盘踞，温高湿重。冬季常为西伯利亚和蒙古干湿气团控制，清冷干燥。气候温和，光热充足，雨热基本同季；春温多变，冷气入侵频繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑热期长，无霜期长。全区年平均日照1623.1小时，年太阳辐射总量109.6千卡/厘米2，年平均气温17.9，日平均稳定通过10的初日为3月23日，终日为11月29日，间隔期252天；大于或等于10活动积温5670；无霜期287天；年均降雨量12711696mm，70%以上集中在49月。3、水文地质XX区地处湘江中上游，水资源丰富，水资源总量10.73亿立方米，其中地41、表水总量7.65亿立方米，地下水总量3.08亿立方米，湘江沿南向北经过该区11个乡镇，主长80公里。境内有一级支流13条，二级支流11条，三级支流58条，合计流程213公里，还有双牌水库六条支渠流入境内，全长103公里，形成了以湘江为主干的树枝状水系网。现有大型水利工程一处，中型水库一座，小二型水库118座，大小山塘27664口，蓄、引提总水量达到2.61亿立方米。全区有效灌溉面积29.93万亩，旱涝保收面积21.45万亩，分别占耕地总面积的85.3%和61.13%。 4、交通运输条件XX处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地，是XX通向粤港澳的“南大门”，是XX承接沿海产业转移的主战场。X42、X是湘西南地区的重要交通枢纽。湘桂铁路复线、洛湛铁路纵贯南北，与322国道、二广高速、衡昆高速，构成了相互衔接的交通网络。XX机场已开通长沙、海口航线。怀永铁路、贵福铁路、夏蓉高速等国家级路网的相继立项和建设，将进一步促进XX与“长株潭”、“粤港澳”等地的辐射接收能力。5、生态环境条件XX自古商贾云集，素有“湘南名镇”之称，昔古诗人就有“山水城洲衢两广，湘南名镇XX”的诗句，XX依山面江，城中有山有水有洲，享有“江城如画”“小长沙”的美誉。本开发项目位于位于XX区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍），紧临潇湘河畔，项目依水而建，是一个理想的以江景为主题商业、住家的风水宝地。6、施工条43、件本项目所在地位于沿江东路与XX北路交汇处，城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而XX省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合XX区城市建设总体规划，贯彻了XX区政府建设“潇湘第一城”的战略，着力打造“生态工贸新城” 的城市建设的发展战略。突出和谐发展、创新发展、科学发展、加快发展主题，以全面建设“潇湘第一城”为目标，紧紧围绕“强工兴贸”为主导的城市经济发展战略，加速打造沿海产业转移承接区、湘西南物资集散区、现代农业示范44、区和生态宜居城区。促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升XX湘江路改造建设档次与水平，改善区域环境，提升城市品位，突出地域文化特色，具有十分重要的意义。第4章 建筑方案4.1. 设计依据1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版）2、民用建筑设计通则 GB50352-20053、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-975、城市规划编制办法6、XX区城乡规划法4.2. 项目设计主题和开发理念XXXX商住小区，地处XX区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍）。毗45、临湘江河畔，自然环境优越，交通十分便利，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目符合XX区政府城镇化建设政策要求。项目由广东建筑艺术设计院进行总体规划方案和施工设计工作，该设计院接触项目初期，即被XX所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让XXXX商住小区绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，采取现代风格的双塔联体楼设计，以尊贵大气为导向，考量XX当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，紧临潇湘江畔，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造高阶层理想社区，为46、业主营造高品位、高质量的居住氛围。XXXX商住小区项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造XX城市潇水河畔优美商住典范。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义” “仿生规划”等先进设计理论，力求将现代艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。4.3. 项目总体规划方案1、规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本47、项目总体规划领力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积5385.54平方米，总建筑面积为57733平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住公寓配套，确保该项目能够屹立XX房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。 毗临潇湘江畔，形成风生水起之势，自然风光，人文景观，生态景观相辅相48、成。 充分考虑XX的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置双塔联体楼随岸而居，同时商铺，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临江商业街，又有集中商业、社区会所。小区位于湘江东路与XX路的转角，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街。4.4. 建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 G49、B50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：932、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。1) 在建筑立面上采用现代风格的格调，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果50、；在双塔之间的联体楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的现代设计哲学2) 建筑立面体现豪华大气的现代风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑XX的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光江景电梯楼、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒51、尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。4.5. 结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限70年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均采用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设52、次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。4.6. 给排水设计1、给排水 设计规范1) 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版）2) 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20053) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版）4) 建筑设计防火规范 GB50016-20065) 室外给水设计规范 GB50013-20066) 室外排水设计规范 GB50014-20067) 国家和本地区现行的有关规范、规53、程、标准等 给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水楼盘东侧XX路上市政给水管管径DN600，市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从XX路及沿江路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，54、经处理后，再排入市政下水道。第5章 节能措施及能耗分析5.1. 项目节能评价依据1.公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ134-2010)3.XX省公共建筑节能设计标准（DBJ43/0032010）4.XX省居住建筑节能设计标准（BJB 43/001-2004）5.地源热泵系统工程技术规范（GB50366-2009）6.民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-20057.建筑照明设计标准（GB50034-2004）8.建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）9.采暖通风与空气调节设计规范GB50019-200310.民用55、建筑电气设计规范（JGJ162008）11.建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）12.综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）13.建筑节能施工质量验收规范（GB50411-2007）5.2. 项目用能特点及节能原则1、 项目能源消耗种类、年消耗量本项目消耗能源主要有：水、电、柴油。本项目共设计住户350户，使用电梯7台(一梯两户设计)，建筑1-4层设置为商业用途（商场、餐厅）。另设置400kw柴油发电机组一组作为商用备用电源。 自来水消耗量计算自来水年耗量（m3）使用人数或数量最高日用水定额(1-中水回用给水百分率) 0.8天数/1000a、 住户耗水（按每户每月平均耗水156、0吨）Q1=350*10*12=42000吨b、 商用耗水（商业部分的建筑面积为7542平方米；最高日用水定额为8升/平方米日；中水回用率设为60；天数为365天）Q2=75428（160）0.836510007047.25吨c、 地下车库的自来水年耗量（地下车库的建筑面积为8908平方米；最高日用水定额为2升/平方米天；中水回用率设为100；天数为365天）Q3=89082（1100）0.836510000吨d、 漏损及其它用水量（以上所有用水总量的10）Q4=（42000+7047.25）10%4904.72吨e、 自来水年耗总量:Q5=42000+7047.25+4904.725395157、.97吨 用电量计算年耗电量功率密度（W/）建筑面积（）运行天数（d）每天小时使用系数（X1）/103a、 照明耗电量（本项目居民部分的住房建筑面积为40507，使用系数为0.7，平均每天的使用时间为6小时，运行天数为365天,功率密度为18W/；商业部分的建筑面积为7542，使用系数为0.7，平均每天的使用时间为12小时，运行天数为365天，功率密度为19W/；地下车库的建筑面积为8908，使用系数为0.7，平均每天的使用时间为10小时，运行天数为365天，功率密度为5W/。）照明年耗电量=184050736560.71000+197542365120.71000+58908365100.758、1000=1670901.53KWh=167.09万KWhb、 电梯耗电量指标：21900KWh台年7=153300 KWh=15.33万KWhc、 其它耗电量（按以上耗电总和20%计算）=（167.09+15.33）20%=36.48万KWhd、 总耗电量=167.09+15.33+36.48=218.9万KWh 耗柴油量计算400KW 柴油发电机组每小时耗油在40.3公升左右，按年均发电30小时计算（柴油密度0.84-0.86g/cm3）发电柴油机耗油量=40.3*30=1209升=1吨项目主要能源和耗能工质年需要量表表5-1序号主要能源及耗能工质名称年需要量折算系数折标煤（t）备注单位实59、物单位系数1水t53951.97kg/t0.08574.62电万kWh218.9kg/kWh0.1229269.032柴油t1224kg/kg1.45711.46全部能源消耗折合标准煤年用量(t)275.11总年能耗折算为标准煤4.62+269.03+1.46275.11吨标准煤单位面积年综合能耗275.11577330.004765吨标准煤本项目总投资9350.42万元，则项目单位投资年能耗为0.029422吨标煤/万元。2、 节能原则：按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设60、备，设计中一律不予采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。民用建筑能耗指标：含采暖、空调、照明、热水和民用燃气能耗，分品种实物能耗问题、综合能耗总量，按单位建筑面积计的分品种实物能耗和综合能耗均不能超过现行国家和行业标准。建筑围护结构保温隔热水平（外墙、屋顶、地板传热系数值和门窗密封性能指标、级别）。单位面积能耗指数应达到现行国家或行业标准水平和国内先进水平。建筑围护结构、供热管网必须采取保温隔热措施。采暖供热、热水及空调制冷系统规模按设计负荷设置，不得加大，并设有调节控制装置及能量计量表。节61、能性建筑设备与产品的选用，包括门窗、室内供热系统控制与计量设备及散热器、空调、燃气燃烧器具、太阳能热水器、照明电器及控制系统等必须采用节能降耗的新材料、新工艺、新设备，以求最大限度节约能源。优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境。在建筑的平面布局方面，朝向的选择很重要。冬季应有适量的阳光射入室内，避免冷风吹袭；夏季则应尽量减少太阳直射室内及外墙面，并有良好的通风。主要房间宜设在冬季背风和朝阳的部位，减少围护结构的散热量。同时，注意建筑间距与节能的关系，使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。在建62、筑设计中，原则上应减少建筑物外表面积，适当控制建筑体型系数，即建筑物外表面积与其所包围的体积之比，减少建筑面宽，加大进深或增加组合体，建筑外型选用长条形，而体型复杂、凹凸面过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整，如应尽量采用多单元的“一”字形，避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。另外，要重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等的构造措施，这对于调节日照节省能源是十分有效的。提高围护结构节能的科技含量。建筑物的能耗是由其围护结构的热传导和冷风渗透两方面造成的。为降低能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的：“吸热性”和63、“热容性”指标。节能措施综述如下：1) 设计节能措施方案 墙体节能墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。在节能的前提下，应进一步推广空心砖墙及其复合墙技术。复合墙体越来越成为当代节能墙的主流。复合墙的做法有三种：1.内保温，将绝热材料在外墙内侧、施工简易，目前应用较广泛；2.外保温，将绝热材料复合在承重墙外铡，这样稳定性好，可避免冷桥，居住较舒适，但外保温要经得起日晒雨淋和冰冻的侵袭；3.中间保温，将绝热材料设在外墙中间，可取得良好的保温性，但要填充实心密实，避免内部空气对流，并要做好内外墙体间的拉接。 门窗节能门窗是薄壁的轻质构体，是耗热的薄弱环节。普通单层玻璃64、窗的能量损失约为建筑特冬季保温或夏季降温能耗的50%以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。应区别不同朝向控制窗墙比，尽量避免东西向开大窗，提高窗户的遮阳性能（可用固定式或活动式遮阳板）。同时，要根据空调设备的价格的制冷、采暖费用的比较区确定合适的玻璃品种，从各种玻璃的太阳能阻隔特性的导热性两个方面去比较其节能效果，选择吸热玻璃、热反射玻璃、地辐射玻璃和中空玻璃等，并提高其气密水平。但是，加强窗户的气密性以减少窗气渗透耗热量的同时，应保证室内空气质量达到基本的卫生要求。 屋顶节能屋面的节能措施要求，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；其二是屋面保65、温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。 对采暖系统及空调系统的节能要示改善采暖供热系统的设计和运行管理，加强管道的保温，以提高室外管道的输送效率。应积极发展集中供热，以最大限度地节省燃料消耗。从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过于不使用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。 其它节能要求建筑节能设计必须依靠各专业的通力合作，建筑节能作为一个系统工程涉及到方方面面的问题。比如，住宅建设节能是一个综合性的问题，它涉及到自然地理环境、小区规划、建筑设计以及居民使用方式等诸多66、因素。作为建筑设计的技术人员，必须改变高耗能的建筑设计现状，除了在实际设计中仍以使用功能与形式为主体外，还要增加一个重要内容建筑节能。若使建筑科学技术各学科（建筑规划、设计、物理、结构、材料、水、暖、电等）通力协作，则潜能更大。所以需要多方面，各种专业的互相支持，配合和共同努力，创作出既符合建筑学原理，又符合节能原则的优秀建筑。2) 建筑节能措施 采用高效、经济的节能型建材和先进的构造技术。轻质墙体材料、屋面材料、门窗材料、保温隔热材料、密封材料等到名种节能型建筑，能够大量节约建材生产能耗、房屋使用能耗。 本工程各户采暖系统形式均为挂式。 所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备、新型67、高效电器。 小区市场、路灯均采用集中控制，以节约用电。 卫生洁具采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。 采用中水回用系统。排放标准按照国家污水综合排放标准GB8978-1996和杂用水水质标准GJ25.1-89。中水系统采用自控设计，中水回用系统的控制全部集成在电控柜中。本系统的突出特点是工艺单元齐全、操作稳定、生物处理效果好、耐冲击负荷能力强、可达标排放并回用于绿化、冲厕、建筑用水和洗车等，既满足了污水处理的要求，又具有明显的社会效益、环境效益和一定的经济效益。除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等现象，以减68、少不必要的浪费。5.3. 综合评估意见 本项目符合国家有关节能方面的法律、法规和产业政策。 该项目能耗指标符合行业准入条件。 该项目符合合理用能标准和节能设计规范，对全区能耗负荷影响较小。建议项目实施过程中严格执行中华人民共和国节约能源法、工程设计节能技术暂行规定GBJ6-85、公共建筑节能设计标准GB50189-2005、建筑照明设计标准GB50031-2004、XX省节约能源条例等国家及地方相关法律、法规、标准、规范，实现国家的可持续发展战略和能源发展战略。第6章 环境影响评价6.1. 编制依据1) 污水综合排放标准GB8978-1996；2) 城市区域环境噪声标准GB3096-93；3)69、 地表水环境质量标准GHZB1-1999；4) 大气污染物综合排放标准GB16297-96。6.2. 环境现状1、气象XX区位于XX省西南部，湘江中上游，XX市中心城区之一，为政治、经济中心。南连XX市零陵区，西接东安县，北抵衡阳祁东县，东邻祁阳县。XX区属中亚热带季风气候，夏季多为低纬度海洋暖湿气团盘踞，温高湿重。冬季常为西伯利亚和蒙古干湿气团控制，清冷干燥。气候温和，光热充足，雨热基本同季；春温多变，冷气入侵频繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑热期长，无霜期长。全区年平均日照1623.1小时，年太阳辐射总量109.6千卡/厘米2，年平均气温17.9，日平均稳定通过10的初日为3月23日，70、终日为11月29日，间隔期252天；大于或等于10活动积温5670；无霜期287天；年均降雨量12711696mm，70%以上集中在49月。 2、地表水、大气质量现状根据检测结果，XX区地表水质量保持类水质以上，大气环境质量达国家二级标准，环境水和空气质量较好。6.3. 项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。6.4. 环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和71、长沙市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别就近排入市政雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉72、路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第7章 劳动卫生与消防7.1. 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。7.2. 职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的73、本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员74、的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7.3. 消防设计1、设计依据与原则1) 建筑设计防火规范 GB50016-20062) 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-903) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-20014) 火灾自动报警系统设计规范 GB50016-985) 建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与75、相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量 室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S 自动喷水用水量：30L/S6、76、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第8章 组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构XX市XX置业有限公司是经XX市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下：董事长总经理管理部办公室技术部财务部工程部销售部8.2. 人力资源配置 XX市XX置业有限77、公司现有职员28人，其中中级职称3人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。第9章 项目实施进度9.1. 项目开发期2012年9月至2013年8月为项目主体工程建设期。9.2. 项目实施进度安排项目总体工期时间为1年，从2012年9月至2013年8月。2012年9月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2013年5月，商住楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；2013年8月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。9.3. 项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,78、并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位79、和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第10章 项目招投标10.1. 工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的80、力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争81、取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。10.2. 工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标82、项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标83、机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招84、标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“85、服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到86、专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开87、展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。10.3. 招标依据根据中华人民共和国招标投标法、XX省发展和改革委员会制定的XX工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及XX省实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：施工单项合同估算价在100万元人民88、币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。10.4. 招标范围序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标10.5. 招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电89、工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第11章 投资估算与资金筹措11.1. 投资估算1、法律依据、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版）；、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价；、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表；、中华人民共和国土地管理法；、中华人民共和国城市房地产管理法；、中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估价规程。2、投资估算结果项目总投资为9350.42万元，包括土地费用4181.4万元，勘察设计费220.90、16万元，前期各项交费629.21万元,建安费用3175.97万元,室外配套工程费829.46万元,管理费45.18万元,销售费用220.48万元,不可预见费48.55万元，详见附表一：项目总投资估算表11.2. 资金筹措1、资本金筹措本项目一期自筹资本金为9020万元，其中4040万元土地费用已投资完毕，余下5000万全部用于本项目的开发和建设。项目开盘后，另利用商品房预售收入310.42万作投资。资金筹措总额总计9350.42万元。2、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；若资金还短缺，则通过预售收入扣除有关税费后用于投资；本项目开发投资的资金来源有两个91、渠道：一是自有资金，二是商品房预售收入。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金9040万元(约占总投资的96.68%)，商品房预售融资310.42万元(约占总投资的3.32%)，本项目考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况见附表二：投资计划与资金筹措表第12章 财务评价12.1. 项目评估依据 1、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。12.2. 财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5%；城市维护建设税：按92、实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；12.3. 财务评价1、基本报表损益表（见附表三）。财务现金流量表（全部投资）（见附表四）。2、盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为15.9%，详见附表四。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为5555.82万元。详见附表四。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目在201393、年上半年现金流转正，从2012年3月开始计算，本项目投资动态回收期1.0年。根据损益和利润分配表测算，本项目利润总额为10345.8万元、净利润为6931.69万元。12.4. 不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值4978.77万元，内部收益率为14.72%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为5671.03万元，内部收益率16.11%。均高于基准收益率10%，说94、明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降27%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为73%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。第13章 研究结论与建议13.1. 可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、XX区房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为15.9%，大于基准收益率95、10%；财务净现值为5555.82万元，大于0；静态投资收回期为0.87年，动态投资回期为1.0年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。13.2. 建议1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。 2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场96、变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。 4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。 附表：附表一：项目总投资估算表附表二：投资计划与资金筹措表附表三：损益表附表四：现金流量表附表五：资产负债表附表六：开发项目总体进度横道图附页：1、 XX市XX置业有限公司营业执照副本2、 XX市XX置业有限公司组织机构代码证（58275910-4）3、 XX市XX置业有限公司房地产开发暂定资质证书