1、核心商住区高档精品小区容积率3房地产项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月核心商住区高档精品小区容积率3房地产项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月82可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：xx人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前 言7第一章 总论8第一节 项目概况8一、项目名称8二、建设地点8三、项目单位简介8四、项目建设概况8第二节 可行性2、研究的依据和范围9一、编制依据9二、研究范围9第三节 可行性研究结论10第二章 项目提出的背景及建设的必要性10第一节 项目提出的背景10一、菏泽市情概况104、xx之乡12二、项目提出的背景12第二节 项目建设的必要性14一、符合国家相关的产业政策要求和地方发展规划14二、有利于进一步美化新城，完善城市功能15三、符合国家经济发展政策15四、菏泽市城市发展和城市化建设的需要16第三章 市场分析和建设规模17第一节 全国房地产状况17一、我国房地产现状17二、第2年房地产市场25三、增加供给抑制需求27第二节 菏泽市房地产现状及发展趋势分析28一、房地产业宏观政策分析29二、菏泽市房地产业发展3、的现状30三、菏泽市住宅地产发展趋势分析31四、菏泽商业地产发展趋势分析32第三节 项目市场需求及价格分析34一、项目的市场前景分析34二、项目定位41三、功能定位及建筑风格42第四章 建设规模及建设条件42第一节 建设规模42第二节 建设条件43一、地形、地貌43二、水文地质43三、工程地质与抗震设防44四、气象条件47第五章 设计方案48第一节 规划依据484、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）49第二节 设计指导思想、主题及原则493、坚持可持续发展原则，采用雨水回收再利用，节能节电等措施。49第三节 总体规划布局50第四节 规划目标501、生态型的绿地系统502、强调完整4、的步行空间513、可识别性强的住宅组群514、现代化的公共服务设施51第六节 公用工程51一、给排水专业51二、电气专业59第六章 环境保护及节能67第一节 项目场址环境现状67第二节 项目建设与运营对环境的影响67一、环保依据及采用的环保标准67二、项目施工期环境影响68三、项目运营期环境影响68第三节 环境保护措施68一、施工期环保措施68二、运营期环保治理措施69第四节 环境影响评价70第五节 节能70第六节 节水措施72一、根据项目所处场址情况，合理施工，避免对水资源的破坏。72十一、室外绿地浇洒采用微喷、滴灌等节水方式；72第七章 项目法人与项目经营管理73第一节 组织机构73第二节5、 人力资源配置74第八章 项目实施进度75本项目自第1年12月开始编制项目申请报告书及可行性研究报告书，一期工程计划于第2年12月开工，第5年10月竣工验收，建设期为36个月。75第九章 投资估算和资金筹措75第一节 项目投资估算的范围75第二节 投资估算编制依据76第三节 建设投资估算内容76第四节 投资估算76第十章 财务效益分析77第一节 分析依据及说明77第二节 营业收入77（1）销售收入77第三节 销售税金78第四节 利润78第五节 财务效益分析78一、盈利能力分析78二、清偿能力分析79六、小结79前 言近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚6、持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地一大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。近五年来，全市累计完成房地产开发投资134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、繁荣房地产市场起到积极作用。菏泽市坚持把发展房地产业作为改善民生，推动经济发展的重要措施来抓，在加快住房保障体系建设、改善市民居住条件、促进房地产业又好又快发展等方面作了大量工作，取得了显著成绩。进入21世纪以来，为了加快菏泽城市建设，改善居民的居住条件，菏泽的房地产开发企业做7、出了巨大的贡献。菏泽市xx房地产发展有限公司经过反复调查研究后，决定对菏泽市xx路以东，xx路以北、xx路以西、xx路两侧建设集居住、商业建设高档居住区，项目定名“中xx”小区。根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制本项目可行性研究报告如下。第一章 总论第一节 项目概况一、项目名称菏泽市xx房地产发展有限公司“中xx”小区建设项目二、建设地点项目地块位于菏泽市xx路以东，xx路以北、xx路以西、xx路两侧，总占地面积60亩，地理位置优越，环境优美，是建设居住区的理想选址。三、项目单位简介菏泽市xx房地产发展有限公司企业类型：有限责任公司公司战略：以房地产为载体，致力于多元化发展，8、为社会做出贡献。把宸宇人锻炼成社会有用之人。公司精神：忠诚、敬业、超越、贡献。公司信誉：公司与设计、勘察、监理、施工、材料供应商等建立一个互惠互利、双赢发展的合作局面，“思顾客之想、供顾客之求、知顾客之需”的服务宗旨，为广大业主建造一个个温馨、舒适的家。四、项目建设概况中xx小区以高度决定影响力为理念，注重细节，力求尽善尽美，拟打造菏泽核心商住区最大规模的高档精品小区第一盘，以高生态、高品质、高发展为小区的定位，小区占地60亩，总建筑面积80000平方米，住宅建筑面积72000平方米，地下建筑面积8000平方米（其中储藏间2000平方米、停车场6000平方米）。容积率3.0，绿化率35%，建筑9、密度20.85%。第二节 可行性研究的依据和范围一、编制依据1、xx人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、菏泽市城市总体规划（20032020）3、投资项目可行性研究指南4、房地产开发项目经济评价方法5、建设单位提供的其他资料二、研究范围项目提出的背景项目建设的必要性建设条件与场地建设规模及方案环境保护、节能及卫生安全措施项目组织管理项目实施进度投资估算及资金筹措经济效益分析第三节 可行性研究结论中xx小区建设项目总建筑面积8万平方米。该项目投资总额11080万元。经测算，项目投资回收期2.19年（税后含建设期），净现值4425.75万元，银行贷款偿还期2.59年，经分析项目具有10、较强的抗风险能力，该项目技术上可行，经济上合理，具有一定投资价值,属菏泽市较理想的居住小区开发项目。第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、菏泽市情概况1、市情介绍菏泽位于山东省西南部，东经1144811624，北纬34393552。东与济宁市相邻，南、北、西与苏、豫、皖三省接壤。南北最长157公里，东西最宽140公里，面积1222862平方公里，与苏、豫、皖三省接壤，辖八县一区和一个省级经济开发区，158个乡镇（办事处），人口875万，面积12238.6平方公里。菏泽气候宜人，物产丰富。菏泽属暖温带季风型大陆性气候，四季分明，雨热同季。这里是黄河冲积平原，地势平坦，土层11、深厚，沃野千顷，是培植优质农副产品的理想区域。目前已成为全国著名的商品粮、棉、油、林、畜生产基地。地下矿藏丰富，主要有煤、石油、天然气、地热和矿泉水等。开发条件优越，利用前景广阔。不久的将来，随着这些资源的开发利用，菏泽将成为规模可观的农副产品加工集散中心、中原地区商贸中心和物资集散中心。2、历史文化菏泽历史悠久，文化灿烂。我国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹曾活动在这一地区。历史上的菏泽，交通便利，美丽富饶，商贾云集，货畅其流，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，遂成巨贾，发了大财，被历代商人尊奉为“陶朱公”。军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、12、经济学家刘晏、梁山英雄宋江等大批圣贤，都出生在这块神奇的土地上。至今境内仍保留着尧王墓、陈王台、百狮坊、范蠡湖、秦王避暑洞、孙膑旅游城等100多处名胜古迹。3、物产资源菏泽自然资源丰富。这里属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。无霜期年平均213天，年均日照时数2579小时，太阳辐射总量122千卡/平方厘米，年均降水量87.6亿立方米，地下水可利用30.6亿立方米，黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。这里是黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，沃野千顷，一望无垠。地下矿藏主要有煤、石油、天然气等。煤炭蕴藏面积4000多平方公里，总地质储量249亿吨，国家已投资建矿。菏泽、单县、巨野13、郓城、定陶、鄄城、曹县等地下，有国内不多的富锶、含碘矿泉水。通过省、国家级鉴定批准的已有4处，探明可采资源量227万立方米/日。开发条件优越，利用前景广阔。4、xx之乡菏泽是中国的xx之乡，也是全世界面积最大、品种最多的xx生产基地、科研基地、出口基地和观赏基地。全区现有栽培面积3万余亩，八大色系，十大花型，600多个品种，行销北京、天津、上海、广州、厦门、西安、深圳、青岛等100多个大中城市，出口日本、法国、美国、加拿大等20多个国家和地区。菏泽xx花大色艳香浓，在历次国际和全国花卉评选活动中均获第一。每逢谷雨时节，万亩xx竞相开放，香飘十里，艳照天际，堪称东方奇观。历届国际xx花会，均引14、来众多中外宾客，给菏泽带来无限商机。二、项目提出的背景菏泽市作为鲁西南地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。按照菏泽市第十一个五年计划纲要的要求，在全面完成“十五”计划的基础上，再经过三年努力，到第2年基本实现工业化，综合经济竞争力和产业优势明显增强，成为山东省重要的能源基地、国家重要的农副产品出口基地、鲁苏豫皖交界处的商贸流通中心。在此基础上，再经过20年左右的努力，全市基本实现现代化，把菏泽建设成为以商贸旅游和生物高新技术为支撑的农业基础稳固、工业结构合理、商贸旅游繁荣、生活环境宜人的区域性中心城市。为了响应菏泽市政府商15、贸兴城战略，实现菏泽经济超常规、高速度、跨越式发展。菏泽市xx房地产发展有限公司以市场需求为出发点，经多方论证决定对菏泽市xx路以东，xx路以北、xx路以西、xx路两侧建设集居住、商业为一体的“中xx”住宅小区。本项目定位为高档居住小区，设计原则体现布局新颖、功能合理、造价经济、生态、节能、健康和安全的理念，全部为24至33层的高层建筑，设计有经济型，舒适型，豪华型三种不同风格，面积区间从90平方米-160平方米，结构为两居至四居室及部分的天台花园别墅，户型设计讲究合理，南北通透、多面采光、户户观景，人性化设计270度转角超大观景阳台。在外观设计上，采用简约的现代风格，楼宇棱角分明，大方典雅，16、外立面采用高档墙砖和涂料相结合的方式，彰显出一个非常有质感的立体视觉效果，建筑无论是结构还是外观都经过了设计师的精心设计和论证。项目建设注重人的空间环境感受和行为需要，充分考虑人的生活、工作、休息需要，着力营造人性化的亲切舒适的工作空间。突出环境特征，体现地形特色，景观视线设计强调舒展隽永，给人以视觉上的神秘感和心理上的舒适感。本项目即是在上述背景下提出来的。第二节 项目建设的必要性一、符合国家相关的产业政策要求和地方发展规划2005年12月2日，经国务院批准，国家发展改革委员会颁布了产业结构调整目录（2005年本），该目录将“国家住宅示范工程建设”列为鼓励发展的产业。改革开放以来，我国住宅建17、设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”的发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅，发展到不断满足人们的日益增长的物质文化需求的“功能环境型”的新时期。建设部提出近几年的建设工作的主要任务之一是大力发展节能省地型住宅建筑。要抓紧建立标准体系和控制指标体系，研究制定节能省地型住宅的产业政策和经济政策，加强相关科学技术的研究和科技成果的推广，加快推进住宅产业化。住宅与房地产业持续快速发展，已经成为国民经济的支柱产业，对促进经济社会发展的重要作用日益突出，受到了各级政府的普遍关注。菏泽市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中明确指出，积极发展住宅与房地产业18、。目前住宅产品的竞争已由区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争，建设高品位的住宅已成为经济发展地市未来住宅建设的发展方向。因此，菏泽市xx房地产发展有限公司充分利用此项目的区位优势，进行商业和住宅开发建设，加快旧城建设为菏泽市民提供一块优美、舒适的居住环境。加快旧城改造进程，促进经济快速发展，符合国家相关产业政策和地方发展规划。二、有利于进一步美化新城，完善城市功能菏泽历史悠久，文化底蕴深厚，古称曹州，是我国著名的xx之乡、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡。菏泽市下属xx区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区和一个省级经济开发区，菏泽位于东部沿海发达地区与中西部地区的过渡地带19、，东接沿海港口，西连中原腹地，区位优越，交通十分便利。改革开放以来，菏泽市国民经济和社会各项事业持续、快速、健康发展，事业兴旺发达，但菏泽市老城区已越来越不适应现代城市快速发展的需要，旧城面貌没有得到彻底改善。该项目建设地基础设施齐全，环境优美。项目的实施对于进一步加快菏泽旧城改造步伐，完善周围环境，美化菏泽新城具有非常重要的意义，也是装扮xx之都，提升城市开放功能的重要措施。三、符合国家经济发展政策根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的大背景下，住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方向，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建20、设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会；促进国民经济的进一步发展。项目的建设一方面体现了社会的进步，居民生活水平的提高，同时可以改善旧城居民生活居住条件，促进社区文明快速健康发展，也是节约城市用地的重要举措。在资金投入方面，面临国家加大旧城改造投入力度，对市政基础建设和基本改造项目进行重点建设的良好机遇，一些经济产出能力强，具有带动效应的城市建设项目会得到各级政府和有关部门的重视，使其迅速得以实施，以促进经济增长，带动城市发展。因此，本项目的建设，无论是政策导向，还是投入产出能力均具有极强的实施价值，是政府率先支持的建设项目之一。四、21、菏泽市城市发展和城市化建设的需要城市化是一个区域现代化发展水平的一个重要标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，此项目的建设实施，客观上符合城市规划的要求和市民居住的需求。可以有效的提升菏泽人口的容积率，是加快城市化进程，力争第2年跨入中等城市行列的发展需要。总之，本项目的建设可以有效的缓解菏泽高22、档住房现状不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位，进而加快城市建设步伐，促进城市发展。第三章 市场分析和建设规模第一节 全国房地产状况今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使第2年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场23、健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。 一、我国房地产现状1、第1年房地产市场急剧升温 在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。投资增长：逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点24、。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增。进入第1年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%25、。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。 价格上涨：在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增26、长。分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快 。受货币政策宽松、销售27、量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。 供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面28、积强力反弹 。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。 国房景气指数持续走高：9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类29、指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。2、多种因素促进房地产市场逆势上扬 宽松的货币政策是直接原因：房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效30、刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。 通胀预期是间接诱因：基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说今31、年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现“价升量滞”的局面。消费结构升级是重要基础 ：国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根32、据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。 3、我国房地产市场再次调整的可能性无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。 从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的 ：在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合。实际上，房地产行业也有着33、类似的循环规律：I一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；II接着价格和成交量会双双下降，即“量价齐跌”阶段；III随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入“量升价低”阶段；IV最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价34、格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。第三阶段（2008年）：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危35、机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到第1年2月）。进入第1年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。房价偏高，调整空间较大：衡量房价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。房价收入比总体偏高：当住房用来满足36、自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险不断积聚 ：当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家37、统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。表3数据显示，近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，第1年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家：2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每38、套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京第1年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。因此，不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。 二、第2年房地产市场 大幅调整的可能性不大，尽管我国房地产市39、场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但第2年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。 1、房地产开发投资增速将在15%左右：第2年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。40、首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。2、全国房价大幅下跌的可能性不大：随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升41、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。3、全国房地产市场风险主要集中在一线城市：这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，测算全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果显示： （1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。 （2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市42、，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。（3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。三、增加供给抑制需求促进房市健康发展，尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。1、坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策：当前我国房地产市场消费43、不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。2、财政货币政策多管齐下：抑制不合理需求严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和44、物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。3、完善供给结构，进一步增加保障性住房建设：尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当“地王”，助推地价和房价进行政策限制。第二节 菏泽市房地产现状及发展趋势分析近年来，在45、省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地一大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。近五年来，全市累计完成房地产开发投资134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。为了解决中低收入家庭住房困难，市及县区共建设经济适用住房小区13个，76万平方米，有8000多户中低收入家庭搬进新居，初步实现了“住有所居”。菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、繁荣房地产市场起到积极作用。菏泽市坚持把发展房地产业作为改善民生，推46、动经济发展的重要措施来抓，在加快住房保障体系建设、改善市民居住条件、促进房地产业又好又快发展等方面作了大量工作，取得了显著成绩。一、房地产业宏观政策分析1、政府宏观政策的指导在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。政府出台房改政策，取消福利分房，个人购房数量聚增，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。2、人口城镇化，扩大了市场消费需求，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，为商品房消费市场增添了新的主力军。3、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。4、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购47、房者的行业，增加了市场的需求量。上述情况反映了投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。二、菏泽市房地产业发展的现状菏泽市从2000年底撤地建市以来，经济得到了较快的发展，人民的生活水平也得到了提高，菏泽市委、市政府也开始注重市政规划建设与居民小区建设以及城市形象问题。菏泽市房地产市场发展经历了从“住宅公有化”到“房改房”，再到现在的住宅“商品市场化”，经历了一个由“公有分配制”到“住宅商品化”的转变过程。在97年以前，菏泽的房地产市场从开始发展到现在的逐渐成形，经历了一个快速发48、展的阶段。现在菏泽市的土地也已进入了市场化运作阶段，由此标志着菏泽市住宅市场化的到来。菏泽市房地产市场现状主要表现在以下几个方面：1、投资规模小。菏泽市的房地产开发建设刚刚起步，投资规模和开发总量均偏小。菏泽市现投放到市场的住房总量不足150万平方米。与同类城市相比，从总体上看菏泽市开发投资的住宅小区面积总量偏少。2、商品房供求结构趋与合理。截止目前，菏泽市建成或在建高档住宅小区占30%，现有的住宅小区70%都属于普通商品房住宅小区。沿街为商务用房，商住混杂形式较多。3、供求状况。据菏泽市房产管理局统计资料显示，菏泽市住房需求缺口仍然很大，其需求人群主要有以下几方面组成：（1）旧房换新房。菏泽49、市城区内房屋70%以上为平房、自建楼房和单位房改房，这类住房主要由以下缺点：a、环境差，b、设施差，c、管理差，d、面积小，e、房屋破旧，f、交通条件差，g、配套简陋等等。基于此，旧房换新房的比例很大，据统计每年以旧换新的住房需求量约为60万平方米。（2）结婚用房。据调查统计，每年新婚用房的需求量约为20万平方米。（3）农民进城经商办企业购房。据调查测算，需求量约为20万平方米。（4）随着各类产业的发展，新增就业人员和来菏投资人员购房需求量约为10万平方米。另外，随着城市化进程和旧城改造的推进，拆迁户也必然会加入到购房人群中去。此项目属上述供房的需求对象。三、菏泽市住宅地产发展趋势分析1、菏泽50、市房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于快速发展阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均GDP在8001500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。菏泽市区2006年人均住房建筑面积仅有20平方米左右，人均GDP近1200美元，正处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，菏泽市房地产业可持续发展潜力相当大。2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小51、康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示，2006年菏泽城区仅有30%以上的城市家庭有3间或3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的需求增加。经验表明，城市化程度在30%60%之间，房产市场将进入高速发展期。2006年菏泽市的城市化水平不足30%，按照市委、市政府提出的“加速推进菏泽市工业化和城镇化进程”的规划要求，必将使城镇人口迅速增加，如果第2年菏泽城市化水平达到40%，那么五年间将新增城镇人口20多万人，按届时人均建筑面积按30平方米计算，加之与其相关的人52、员就业问题，需要新增住房面积600万平方米左右，菏泽市房产市场仍有很大的潜力3、房地产开发商向规范化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发企业通过创造自己成熟品牌，提高企业自己的管理水平，建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。四、菏泽商业地产发展趋势分析东方红大街号称菏泽市“泉城路”，是菏泽市商业最具活力的展示场所。东方红大街的规模、商业魅力及其辐射范围都基本合适，但东方红大街业态组合较为低端，门市店面零乱，基本没有统一形象53、展示的品牌专业店。据菏泽有关部门统计，菏泽市民的收入约有80%到了流通市场，消费能力巨大，如此巨大的消费能力使得现有的商业设施更加捉襟见肘。一方面是大量的商业设施跟不上消费能力，一方面是现存业态品种的低端化不能满足消费时尚的变化。引进创新业态组合，创新商圈模式，创新房产营销模式，刺激消费市场的多层需求是菏泽商用物业的崛起之路。“突破菏泽”发展战略为菏泽的发展注入了活力也提供了前所未有的发展机遇。菏泽属山东省较落后的城市，房地产市场刚刚规范起步。因此，随着山东整个经济形势的明显好转，菏泽城市建设必然有新的进步和发展，尤其是京九铁路、国花xx使这座城市大放光彩，成为全国及世界注目之地。随着京九铁路54、开通及多条高速公路的通车，菏泽必将成为重要的交通枢纽。根据城市总体规划，政府对房地产市场进行宏观调控后，菏泽的房地产市场日趋规范和完善。因此政府经营城市的步伐一定会加快。特别是对旧城的改造，政府的力度必定加大。在未来35年菏泽市旧城的面貌将会发生翻天覆地的变化。经调查，目前很多旧的居住区已不能满足人们日益增长的物质和文化需求，他们追求适宜人居住环境优美的住宅小区的心情越来越迫切，随着经济发展，菏泽将具有很强的购房潜力。由此可见，菏泽市商业地产市场的发展潜力巨大。第三节 项目市场需求及价格分析一、项目的市场前景分析1、住宅市场前景分析随着我国人口的增长和国民经济的持续健康发展，城乡居民收入不断提55、高，衣食无忧之后，对改善居住条件的要求越来越高，住宅消费已成为人们新的消费热点。菏泽城区是全市政治、经济、文化中心。近几年来，市委、市政府制定了一系列优惠政策，大力发展个体私营经济和招商引资，个体私营经济迅猛发展，一批个体工商业户脱颖而出，他们在追究事业蓬勃发展的同时，对生活居住环境提出了较高的要求，中高档住宅成为了他们改善居住条件的首选。另外，本项目得天独厚的地理位置条件，加上项目单位坚持的“以人为本”，可持续发展的理念，营造自然和谐、健康舒适、安全环保的高品质居住环境，创造出充满“人文、健康、生态、文化”氛围的居住社区，必将为菏泽市城市建设和旧城改造树立新的典范。2、商业用房市场前景分析目56、前菏泽商业是以零售业和大型专业批发市场并存发展的格局。由于菏泽自身地理区位优势，使菏泽成为人流、物流集散地，大型专业批发市场得到了长足的发展。但菏泽的零售业整体发展相对比较落后，目前菏泽的零售业形态主要仍是以沿街商铺为主，整个城市商业档次总体偏低，购物环境较差。除xx商业广场、惠和购物广场、银座购物广场外，其它街铺或商店无论是商品档次、外部装修还是内部管理上，都还处于较低水平。菏泽主要是以核心商业圈的形式辐射整个城市。核心商圈以三角花园为核心，由东方红大街、青年南路、青年北路、双河路、丹阳路五路汇聚点为发端，分别向五路延伸，形成菏泽核心商业旺地，也是菏泽最为繁华的地带。但这些街道前些年沿街一层57、皮开发完毕，建设标准低，无发展后劲。（1）东方红大街东方红大街东起青年路、西至西安路，是菏泽市主要的传统商业大街，商业繁华地带始从青年路，解放大街以西商业氛围明显减弱。东方红大街聚集了大量的以经营服装为主的底层商铺，同是也聚集了数家传统商场或商城。底层商铺店面及内部装修档次较低，服装的档次一般为中低档，品牌服装也以国内二、三品牌为主，国内一线品牌及国外品牌很少。传统商场主要有百货大楼、世纪华厦、华联商厦、新世纪商城等。这些商城一般为三层结构，内部装修档次较低，经营状况大都不佳。世纪华厦、新世界商城等三家商场经营惨淡，目前正在面临内部调整。古邑商城是一个规模不大的内街商城，可以说是菏泽商业步行街58、的雏形，目前商城内大部分店铺关门歇业，只有少量店铺与外街商铺同业竞争。东方红大街是菏泽传统商业发展的缩影，从以上我们可以看出，传统的商业形态在菏泽已日渐走向没落。（2）青年北路、青年南路青年北路繁华地带始从东方红大街，八一路以北商业氛围明显减弱。这里聚集了大量的副食品经营门店，分布于路的两侧，是菏泽副食品经营最为集中的地带。青年南路是手机通讯门店聚集带，同时这里也有不成规模的电脑、副食品、标牌广告牌制作经营门店。手机通讯门店以经营通讯产品配件、维修和二手手机为主，这些门店大多破旧不堪。青年南路路西有两个专业市场：菏建商城和农贸市场。菏建商城是一个规模相对较大的零售市场，主要经营建材业。整体经营59、环境相对较好。（3）双河路双河路主要商业路段始从青年路，过了xx路商业氛围明显减弱。这一路段比较繁华，人气十分旺盛，是三角花园区域的重要商业地带。金霸电器商厦、花都商埠、鞋城、洪森家具城、长途汽车总站分布于路的两侧。（4）xx路xx路主要商业路段始从康庄服装大市场，xx路以南商业氛围明显减弱。由于长途汽车客运站的影响，xx路存在三个区段的商业形态。双河路-丹阳路段是中低档酒店、旅社的集中地带；康庄路-双河路段有康庄服装大市场、中原科技商城、花都商埠百货大市场、农业科技市场等；丹阳路-xx路段主要有中高档的酒店、餐饮以及银行等。（5）解放大街东方红大街将解放大街分成南北两段，南段由于东方红大街与60、xx路这两条路的带动，其商业氛围较好。东方红大街以南、曹州路以北主要分布有鞋类、服装、粮油、塑胶制品及日用百货经营门店，生意兴隆。（6）xx路xx路街面较为整洁，高楼大厦大都集中在于此，是菏泽市形象大街，同时也是菏泽市政治一条街、金融一条街和商务一条街。政治一条街：街的两侧驻有菏泽市主要的政府行政机关单位，如市委、市府、市检察院、市法院、市公安局、市财政局、市地税局、市教育局、市建设局、市文化局等。金融一条街：各大金融机构如银监局、中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、农村信用合作社等多家金融类机构均在xx路两侧布阵。商务一条街：菏泽市高档酒店均设于此街，如和平大酒店、xx大酒店61、中银大酒店、花都大酒店、百事得大酒店、柏青大酒店、xx美食城等。中国移动菏泽分公司、中国联通菏泽分公司等大型的公司机构也在抢滩xx路。综上分析，按照本项目规划要求，项目的设计更趋人性化、生态化、个性化，更适应未来形势发展的需要，市场前景非常广阔，销售前景良好。3、目标客户及购买力分析地段、交通、环境及各项配套设施的优势将对收入一般的工薪阶层以及较高的外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；周边学校的教师以及工作者；欲改善居住条件的置业者；政府及企事业单位中层以上管理干部产生较强的吸引力。A、目标消费群定位的原则不以年龄、职业、收入、地域来界定我们的目标消费群，而是用气质来进行定位。目标62、消费群体的定位要充分照顾到两大问题：继承与发展的问题。目标消费群体的辐射影响力的问题。B、目标消费群体的界定从继承与发展的角度对目标消费群体进行定位。当前的主力消费群体：政府公务员职工私营企业主高校、医院职工周边区域原住户旧城区板块及开发区的目标消费群体：购买旧城区住宅的客户以周边企事业单位效益较好的职工、拆迁户、老菏泽人为主，一部分为附近经商的个体户，年龄在3050岁之间。开发区客户汇集了菏泽中高端收入者，以二次置业居多，文化层次高，对环境、生活品质、项目配套、物业管理均有较高要求，无明显的地缘特征。从目标消费群的辐射影响力角度进行定位：菏泽的社会结构（金字塔）：上层社会：1/10中产阶级：63、1/2普通阶层：2/5各阶层人群辐射力分析：上层社会中产阶级普通群体影响（弱）影响（强）影响（中）影响（强）中产阶级对其上、下阶层均保持有较强的影响辐射力。从社会结构量的方面分析，中产阶级是群体最大的一群，可利用性强。从社会形态上分析，中产阶级比上层社会与普通群体都容易受广告的诱导，其购物的积极性更强。C、最终定位意见：中产阶级是核心目标消费群体。目标消费群体定位没有明显的地缘性。增加二次置业的选择率。以2840岁年龄段为主。客户的家庭人口构成：普遍在3口人 客户的原居住区域：集中在市区 客户的工作区域：集中在老城区和开发区 客户的购房动机主要是：二次购房、首次置业 客户的交通工具主要是：汽车64、自行车、摩托车4、结论A、从经济总量来看，菏泽的整体GDP水平发展较快，尤其是东区已经成为菏泽经济的新亮点，为房产市场的发展提供了强劲的发展动力；B、从人均水平来看，收入主要集中在企业高管及私营业主手中；本案的高端定位使得这两部分客源极有可能成为我们的主力客源。二、项目定位随着人们生活水平的提高，人们的居住条件不再是单纯的封闭式居住区，而是为不断满足人们日渐提高的物质文化生活的需要，视居住、购物、游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的居住区。因此，为适应这一潮流，综合性的高层居住小区增添了较多功能、结合本地块位于城市东部中心区，地理位置优越，在菏泽市具有极高的知名度，能够带动东部城区的市场更加繁65、荣。力争建成菏泽市高等居住示范工程。三、功能定位及建筑风格本项目功能定位为高档高层住宅小区，为满足新一轮城市规划要求，形成功能完善的与周围环境相配套的高层住宅建筑。本项目使用功能及建筑性格、空间为依据塑造建筑的形式与特征。运用现代建筑符号创造新颖、别致、富有冲击力的建筑立面形象的同时，深刻研究潜在购买阶层的心理基础，在空间形态、立面风格满足国人使用需求及审美需求，让每一个细节都能体现时尚韵律及空间的整合，让生活理念和生活方式无限融合。在整体风格上，充分结合景观氛围，巧妙组合以及运用露台、退台，注重顶部处理,形成色调柔和大方、形体比例适宜、天际线丰富的建筑群体形象。形成高质量、高品位现代化的城市66、住宅建筑风格。第四章 建设规模及建设条件第一节 建设规模本项目占地60亩，占地40687平方米（合32.13亩），规划建筑面积80000平方米，建筑面积72000平方米，地下建筑面积8000平方米（其中储藏间2000平方米、停车场6000平方米），建筑密度20.85%，容积率3.0，绿地率35%。第二节 建设条件一、地形、地貌项目场地为黄泛冲洪积平原地貌单元，地表海拔高程35.00米左右，稍有起伏。二、水文地质 区内普通分布有新第三系和第四系地层。其下伏新第三系地层厚1200m，底板埋深1607m，上覆第四系松散沉积物。第四系更新统主要为冲洪积相沉积，岩性以粘土、粉质粘土、中细砂、粉砂为主；全67、新统主要为冲积相夹湖泊沉积，呈灰黄、灰、灰黑色，以粘质粉土、粉制粘土为主，夹有2-3层淤泥质薄层。 区内可利用地下水主要为第四系松散岩类孔隙水，大致划分为三个不同的含水岩组： 1、浅层地下水：浅层地下水层底界线与全新系(Q4al-p1)，地层界线基本一致，埋藏深度40-60米，含水层岩性以粉细砂、粉砂为主，细、中砂次之，砂层累计厚度10-20米，涌水量在40m3/h左右。 浅层地下水的补给来源主要有三个方面，即降水入渗补给、河流侧渗补给、农田灌溉回渗补给。径流条件主要受到地形的影响，地下水总体流向向东。地下水的排泄方式主要有三种，即潜水蒸发、地下径流及人工开采。 区内浅层地下水水质以重碳酸盐型68、水为主，局部地段水质呈重碳硫盐型水或氯化物重碳酸盐型水，阳离子则以钠镁为主。 2、中深层地下水：该层水为咸水，矿化度大于2.5g/L，属氯化物硫酸盐型水，具承压性，埋藏深度54-240m。 3、深层地下水：在菏泽市境内，深层地下水全为淡水，含水层埋藏于250m以下，岩性以细砂、中粗砂为主，砂层累计厚度40-60m，涌水量在1200m3/d左右，具承压性。但水流迟缓，补给量较小，再生能力差。三、工程地质与抗震设防场区地层顶部为人工填土，中下部为第四系冲洪积物。地层自上而下共分三层，现分述如下：（1）层粉土(Q4al+pl)：灰黄色，黄灰色，稍湿湿，局部上部为杂填土，下部为砂质粉土，该层稍密。厚469、.505.30米，层底标高44.5345.51米。其标准贯入锤击数平均值为8.3击，锥尖阻力平均值为6Mpa，侧壁摩阻力平均值为48Kpa。（2）层粉砂(Q4al+pl)：黄灰色，下部灰色，湿-饱和，局部为砂质粉土，偻砂分选性良好，成分以长英质为主，含云母，该层松散稍密。厚6.808.20米，层底标高37.1338.30米。其标准贯入锤击数平均值为11.2击，锥尖阻力平均值为10Mpa，侧壁摩阻力平均值为78Kpa。 （3）层粉质粘土夹粉土(Q4al+pl)：棕灰色，褐黄色，灰黄色，局部为粘土，下部见小粒径姜石，该层可塑硬塑，土质均匀性略差。本次勘察未揭穿该层，揭露最大厚度3.40米。其标准贯70、入锤击数平均值为14击，锥尖阻力平均值为7Mpa，侧壁摩阻力平均值为73Kpa。3、工程地质评价 (1)砂土液化判别 依据中国地震烈度区划图(1990)，菏泽市地震烈度基本值为度，年最高水位按3.00米考虑；依据建筑抗震设计规范(GBJl189)第3.3.2条规定，初步判别场区内15米深度范围内具液化可能性的土层为层、层，第3.3.3条标贯试验法进一步判别，采用公式：Ncr：=No0.9+0.1(ds-dw)计算结果如下：粉土液化判别表 标贯击数基准值NO：6.0击 地下水位：3.00米孔号层号标贯中点深度(米)粘粒含 量(%)标贯实测击数(击)临界标贯击数(击)判别结果液化指数I1Ei液化指71、数IlE液化等级13.303.O10.05.6不液化4.803.O10.06.5不液化6.103.O10.07.3不液化7.303.013.O8.0不液化8.903.O8.08.94液化O.8810.103.O9.09.66液化0.4811.303.O11.O10.38不液化1.36轻微55.1O3.O14.06.66不液化7.303.O10.07.98不液化9.703.O9.09.42液化O.80O.80轻微63.803.07.05.88不液化5.203.O11.06.72不液化7.103.O13.O8.46不液化9.303.O12.O9.18不液化11.803.O13.O10.68不液化872、4.803.09.O6.48不液化7.303.011.O7.98不液化9.703.015.O9.42不液化经以上综合评价，该场地具轻微液化可能性。 (2)地基土分析与评价通过野外编录、原位测试及室内资料分析，层粉土，分布稳定，土层厚度大，稍密状态；层粉砂，分布稳定，厚度较大，松散稍密状态，下部局部位置具轻微液化可能性：层粉质粘土夹粉土，可塑硬塑状态。 （3）结论与建议结论：a：依据建筑抗震设计规范(GBJll89)确定该场地土为中软场地土，场地类别为类。场地内地层分布较稳定，属较稳定的建筑地段；b：依据建筑地基基础设计规范(GBJ789)，结合野外钻探、原位测试、室内试验及地区经验，确定各土层73、承载力标准值(fk)及压缩模量标准值(Es1-2)如下表：层号岩性承载力标准值fk(Kpa)压缩模量标准值Es12 (Mpa)备注1粉土1205.52粉砂1256.03粉质粘土夹粉土1505.5 建议：一般低层建筑可采用浅基础，开挖1.20米左右，以表中1粉土作持力层；因工程控制范围有限，基槽开挖后应加强标准钎探工作，并对局部软弱部位作适当处理。本项目应采用深层搅拌桩复合地基，以及整体刚度较好的钢筋混凝土条形基础。重要建筑及结构受力较大，稳定性要求较高的建筑应采用桩基，并应进一步详细勘探，以保证本项目建设安全。4、抗震设防 历史上菏泽属于地震多发地带，而菏泽市地震主要发生在城区西部尤其是解元集74、马岭岗一带，东部相对较稳定。场址位于华北地台鲁西断块之菏泽一济宁缓慢沉降平原区。区内地层由老到新为太古界泰山岩群；古生界寒武系、奥陶系、石炭系、二迭系；中生界白垩系，上述地层均被新生界第三系、第四系覆盖，第三、第四系沉积层厚度数百米至上千米。近东西向的菏泽断裂、北东向的聊考断裂、小宋断裂、北西向的成东断裂构成了区域基本构造格架。上述断裂聊考断裂、小宋断裂、成东断裂为第四纪全新世活动断裂，菏泽断裂为非第四纪全新世活动断裂。该区新构造运动活跃，地温梯度一般大于5/100m。依据中国地震烈度区划图(1990)，xx区地震烈度基本值为度，本工程抗震设防按7度考虑。 四、气象条件 根据菏泽市气象部门提75、供的资料，菏泽市属暖温带大陆季风气候区，具体气象数据如下： 1、气温 该区气候属暖温带湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪，无霜期年均为213天。 年平均气温：13.6 极端最高气温：39 极端最低气温：-20.6 2、降水 年平均降水量：715mm 年最大降水量：987mm 年最小降水量：390mm 3、风向 冬季主导风向：北、东北 其它季节主导风向：南、东南 4、风速 平均最大风速(34月)：17米秒 平均最小风速(89月)：2米秒以下 5、湿度 相对湿度最小(3月)：57 相对湿度最大(8月)：906、最大冻土深度：20cm第五章 设计方案第一节 规76、划依据1、民用建筑设计通则（JGL37-87）2、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2001版4、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）5、民用建筑节能设计标准（DBJ14-S2-98）（采暖居住建筑部分）（DBJ14-S2-98）6、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）7、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）8、建设单位提供的其他相关资料及设计要求第二节 设计指导思想、主题及原则1、立足于菏泽核心商住区最大规模的高档精品小区的项目定位，从规划和建筑设计的双重角度创造高品质的生活环境和居住空间。2、以生态、环保77、与节能为根本，突出创建绿色生活环境和倡导运动健康生活方式的的主题。3、坚持可持续发展原则，采用雨水回收再利用，节能节电等措施。4、采用人车分流的交通模式，为居民提供一个安全、安静的交往活动空间。5、采用半地下开敞式砖混车库，通风采光良好，节能、节约造价，探讨低成本地下车库的做法。6、重视绿化景观的营造，采用庭园绿化方式，形成中心花园式景观效果.立体绿化，营造多样形态景观空间。7、设置大量运动场地，营造良好运动环境。8、注重住宅户型的多样性，可选择性。9、注重住宅景观的均好性。10、配备完善的公共基础配套设施。11、设置环形机动车道，满足消防的要求。第三节 总体规划布局本项目位于项目地块位于菏泽78、市xx路以东，xx路以北、xx路以西、xx路两侧，地理位置十分优越，为新兴的标志性高档住宅区。住宅以短板高层为主，围合成一个大的组团，中间形成花园式中心绿地。小区内设有网球场、篮球场、羽毛球场等运动场地以及儿童游乐场地。在中心花园的中心位置,设有半圆型广场，广场还设有小型舞台，为居民平时室外活动聚会场所。此外,还有半开敞式车库所形成的下沉庭院，形成立体绿化，空间层次十分丰富。第四节 规划目标本项目规划定位为：21世纪智能化、生态型、适住型的高档居住区，期望成为菏泽市居住区建设的示范工程和居民神往的生活家园。1、生态型的绿地系统强调对居住区外围生态环境的保持，保护周边的生态体系。居住区内部加大绿79、化种植的面积，构筑完整居住区绿化系统，并使绿化系统与居民的活动、观赏紧密联系起来，以便创造一个生态良好、环境优美的家园。2、强调完整的步行空间面对小汽车拥有率的不断提高，居住区规划既要留有充足的停车场地，又要建设安全、宁静、亲切的步行环境。本规划结合基地情况，构筑贯穿南北的居住区绿化步行体系，为居民进行休闲、散步、文化活动等提供一个安静、方便的空间。3、可识别性强的住宅组群居住区的可识别性来源于强烈的空间领域感、频繁的日常交往和简洁的空间形态。规划中强调以规模适中、模式鲜明的组团和开敞空间、尺度宜人的绿地，互相穿插、相互融合，组织可识别性强的住区环境。4、现代化的公共服务设施注重新材料、新技术80、的应用和先进物业管理经验的推广，建设成为一个设施健全、管理科学、技术先进、充满时代感的居住区。第六节 公用工程一、给排水专业（一）、设计依据：1.本工程设计任务书；2.建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；3.居住小区给水排水设计规范（CECS57：94）；4.住宅设计规范（GB50096-1999）；（2003年版）、5.住宅建筑规范（GB50368-2005）；6.汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；7.室外给水设计规范（GB50013-2006）；8.室外排水设计规范（GB50014-2006）；9.建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）；181、0. 甲方提供的本小区周围市政条件资料；11. 建筑和有关工种提供的条件图及设计资料；（二）、设计范围：本设计包括本小区的室内外给水、污水、雨水系统设计及室内外消火栓系统、建筑灭火器配置。（三）、生活给水系统：1.本小区最高日生活用水量为1009.99m3/d，（其中住宅847.24 m3/d，公建85.25m3/d，其余为绿化，浇洒用水）（住宅设计最大时用水量88.25m3/h,公建设计最大时用水量10.56 m3/h）；2.甲方提供市政管网供水压力可按4层供水考虑；3.本工程生活给水水源全部采用市政给水供给；4.本小区室外给水管网布置成环状管网,由小区以南的市政干线引入两路DN150的给水82、管与小区给水管网相连接，以保证供水的安全性；5.本小区供水竖向分为低区、中一区、中二区、高区四个区：低区：4层及以下为低区，全部由市政给水管直接供水；中区：5-14层为中一区，15-24层以上为中二区；高区：25-33层为高区；分别由生活水泵房内的生活给水系统无负压加压供水装置供水；6.生活给水系统采用下行上给式供水方式；7.中一区、中二区、高区均采用整体式无负压供水设备供水。8.供水设备具有无负压、变频、自动保护等基本功能；9.计量：住宅高、中一、中二、低区分别在室外设单元水表计量，每户设户表计量(户表设于楼梯间管井内)。公建每个建筑设一总水表计量。（四）、生活热水系统：本小区不设集中热水系83、统，由住户的热水器（燃气热水器或电热水器）提供生活热水。（五）、污水排水系统：1.本小区采用污、废水合流制，生活污水经室外化粪池或隔油池处理后，排入市政污水管网；2.本小区最高日排水量为885.87 m 3/d；污水排水量表详见表2；3.地面层（0.000 m）以上为重力流排水，地面层（0.000 m）以下排水排入污水废水集水坑(每栋楼的地下三层机房及消防电梯机坑旁)，经潜水排污泵提升排至室外污水管网；4.住宅污水立管均设置伸顶通气管通气；（六）、雨水排水系统：1.小区内雨水计算暴雨强度：q5=3.95升/秒100米2（h=142毫米/时）；设计重现期=2年小区地面及地下车库地面的雨水收集后，84、汇入小区内的雨水储存池，提供景观、绿化、道路浇洒用水。2.屋面雨水采用内、外排水系统，雨水由建筑专业统一设置管道，经收集后汇至小区雨水储存池(设在小区地下车库地面的南部)；屋面雨水计算暴雨强度：q5=4.96升/秒100米2（h=179毫米/时）；设计重现期=5年,按重现期10年进行校核，并设置溢流口；3.空调凝结水由建筑专业统一设置管道，经收集后散流至室外地面；4.消防电梯排水集水坑均设2台潜水排污泵，一用一备，水泵的启停由集水坑水位控制；当水位达到启泵水位时，一台水泵启动，当降至最低水位时停泵；当水位达到报警水位时，有音响及灯光向值班室报警。（七）、管材：1.室内给水干管、立管均采用衬塑复85、合钢管，支管均PE-RT管（冷、热水）系列产品；2.室内污水立管及干管均采用机制排水铸铁管，平口对接，橡胶圈密封不锈钢管卡箍卡紧；排水支管均采用UPVC塑料管粘接；3.室内雨水管采用热镀锌钢管，丝扣连接。（八）、室外给水排水：1.室外浇洒绿地及道路采用设置洒水栓井，每个洒水栓井均设水表计量；2.室外给水、消火栓、自动喷水灭火系统管道：DN50mm者采用衬塑复合钢管，丝扣连接；DN50mm者，采用带衬里的给水铸铁管，承插接口，橡胶圈密封；3.室外污水、雨水管道：采用HDPE双壁波纹管，承插橡胶圈接口。（九）、给水排水主要设备表1 生活、消防给水水量表名 称序号用水部位用水量准(升/人天)使用数量86、小时变化系统用水时间用水量(m3)备注户数人数最高日平均时最高时住宅1高中低区住宅20015134236.22.5024847.2435.3088.25各层公建2幼儿园60852.50245.10.210.53用水量标准(升/人天)面积公建3底商80.85万m21.5012685.678.51公建4会所150.081万m21.501212.151.011.52公建小计85.256.8910.56室内生活用水合计932.4942.1998.815道路浇洒2升/m2日1.07万/m221.46绿地浇洒3升/m2日1.87万/m256.11室外消火栓15L/s2108.0054.002室内消火栓2087、L/s2144.0072.003生活供水时1009.994消防供水时1261.99绿化及道路浇洒用水为为未考虑雨水水源时的最大水量。表2： 污水排水量表序号用水部位用水量标准(升/人天)使用数量小时变化系统用水时间用水量(m3)备注户数(面积)人数最高日平均时最高时1住宅847.2435.3088.252公建85.256.8910.563合计932.4942.1998.81排水量标准排水量(m3)最高日平均时最高时4总计95%885.8740.0893.87（十）、给水排水(消防)(1)设计依据： 本工程设计任务书；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；高层民用建筑设计防火规范（GB588、0045-95）（2005年版）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；建筑灭器配置设计规范（GB50140-2005） 甲方提供的本小区周围市政条件资料； 建筑和有关工种提供的条件图及设计资料；(2)设计范围 ：本设计包括小区室内外消火栓系统、建筑灭火器配置。(3)室外消火栓系统 ：本小区室外消防用水量为15L/s ；室外消火栓系统采用低压制，由小区内的室外给水管网供水，室外给水管网在小区内形成环状管网，由小区以南市政干管引入两路进水管，以保证供水的安全性；室外消火栓间距不大于120米，每个消火栓的保护半径为150米，室外设置若干套地下式SA100/65型双出口消火栓；89、室外消火栓距路边不超过2米，距建筑物外墙不小于5米，并不大于40米；每个室外消火栓的用水量按1015L/s计算；(4)室内消火栓系统 ：1)本小区室内消火栓按：高层住宅楼（高度大于50米）用水量确定为20L/S，火灾延续时间为2小时；2)消防泵房地下设置消防专用水池一座，有效容量150.000m3，其中储存：设在4#楼地下三层消防泵房内2小时室内消火栓用水：144.000m3取150.000m3消防水池的补水时间不超过48小时；消防水泵与消防专用水池靠近设置；3)消防系统竖向分为用减压阀高低两个区，以保证每个消火栓栓口的静水压力不大于1.00MPa,消防系统设一组（消防水泵两台，一用一备）消防90、水泵供水；包括一套稳压设备（稳压水泵两台，一用一备，1000mm气压罐一台）补水；4)消防系统的屋顶水箱间设消防专用水箱一座，有效容积18.000m3，保证灭火初期的消防用水；设在4#楼屋顶。5)设置消防泵房的住宅 ，因高位消防水箱设置高度不能满足最不利点消火栓0.07MPa水压要求,所以，增设消火栓系统增压设备；6)消火栓的布置保证有两个消火栓的水枪充实水柱同时达到室内任何部位，每根竖管最小流量10L/S，每支水枪最小流量5L/S，充实水柱不小于10米；7)本系统采用单栓与双栓两种消火栓箱;单栓消火栓箱内设DN65mm消火栓一个，DN65mm.L=25m麻质衬胶龙带一条，DN19mm水枪一支91、；消防按钮和指示灯各一个；双栓消火栓箱内设DN65mm双阀双栓一个，DN65mm.L=25m麻质衬胶龙带二条，DN19mm水枪两支，消防按钮和指示灯各一个；住宅地下层至八层及公共建筑所有消火栓采用带减压稳压装置的消火栓；8)室内消火栓管道在室外地下连通形成环状管网，每幢建筑均有两个接口与室外消防加压环状管网相连，消防管道的阀门布置保证检修管道时关闭停用的立管不超过一根，以使供水安全可靠； 9)消火栓系统水泵控制：火灾时按动消火栓箱内的消防按钮，启动消防泵并向消防控制中心发出信号报警，当消防泵启动后，则该防火分区内的所有消火栓箱内的指示灯亮；消防控制中心、水泵控制室、水泵房内均可直接启停泵；为了92、避免消防泵因长期不运转而锈蚀，因此，对消防加压主泵进行每月自动巡检一次，每次15分钟；水泵巡检运行时同时打开巡检管道上的电动阀；消火栓系统稳压泵水泵控制：气压罐上的压力控制器压力达到170kPa时开泵，压力达到190kPa时停稳压泵；消防控制室可直接开停泵；且有水泵运行信号；水泵控制中心可直接开停泵；主备泵自动切换，互为备用；10)室内消火栓系统在室外环状管网上设两套地下式消防水泵接合器供系统补水用；11)消火栓系统管材：采用焊接钢管，焊接或沟槽连接；水泵房内管道及与阀门相接的管段采用法兰连接。注：本小区按同时发生一次火灾（多个系统时，按用水量最大的系统）计算消防用水量。(5)建筑灭火器配置：93、1)本小区的配套公建、住宅楼及地下配电用房按照规范全方位配置手提式灭火器保护，变配电室按E类火灾中危险级设计，公共建筑按A类火灾中危险级配置灭火器，住宅按A类火灾轻危险级配置灭火器；2)A类火灾轻危险级每具灭火器最小配置灭火级别为1A，最大保护面积为100 m2/A，最大保护距离为25m；A类火灾中危险级每具灭火器最小配置灭火级别为2A，最大保护面积为75m2/A，最大保护距离为20m；3)E类火灾中危险级每具灭火器最小配置同A类火灾；4)每个灭火器配置场所内的灭火器数不少于2具，每个设置点的灭火器数不多于5具；5)灭火器均采用磷酸铵盐干粉灭火剂。二、电气专业（一）、设计依据1.供配电系统设计94、规范GB50052-942.低压配电设计规范GB50054-953.民用建筑电气设计规范JGJ16-20084.建筑物防雷设计规范GB50057-945.高层民用建筑设计防火规范GB50045-20056.建筑与建筑群综合布线工程设计规范GB/T50311-20007.爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范GB50058-928.火灾自动报警系统设计规范GB50116-989.全国民用建筑工程设计技术措施电气10.甲方所提设计标准及技术要求11.土建及设备专业提供的设计条件（二）、设计内容1.低压供配电系统设计2.照明配电系统设计3.防雷及接地系统设计4.电话、网络系统设计5.有线电视系统6.保安95、监控系统7.楼宇门禁对讲系统设计8.火灾自动报警及联动系统（三）、低压供配电系统1.负荷等级本工程总建筑面积26万平方米 。为一类建筑群，建筑内所有应急照明、消防电梯、消防控制室及消防设备用电均按一级负荷供电。普通电梯、热力站、给水设备等按二级负荷供电，其它按三级负荷供电。2.供电系统本设计为双路10kV进线，单母线分段、放射式供电至变压器，正常时双路电源同时供电，母联开关分段运行，当任何一路电源断电时，将母联开关手动合闸，另一路可承担100%的用电负荷。变压器均取自10kV的两段进线上，低压侧设母联自投开关，当任一电源断电时，母联开关自投保证故障段重要负荷的连续供电。3.变电所本设计在地面设96、3座10kV变电所，所内安装的电气设备有：2台阻燃型环氧浇注干式变压器，六台高压环网柜，15台抽屉式低压配电屏，并预留了适当的备用位置高、低压进线开关和母联开关均设有安全闭锁保护。即任何情况下，只能同时合两个开关；末端互投均设有末端互投自复装置；要求安全闭锁为双保险结构，即电气机械构成双重闭锁。4.电能测量及计量本设计的电气仪表设置及计量方式均按当地供电部门批准的高压供电方案执行。本设计在各高压进出线柜上均设有仪表室，内设电流表、电压表、功率因数表、有功功率表、无功功率表等计量仪表，根据要求合理接入。5.功率因数及补偿方式本设计采用高供低补的方式，在低压侧设置电容补偿柜，每台变压器均在低压侧分97、别补偿，补偿后的功率因数必须达到供电方案所要求达到的功率因数值。在参数未知的前提下，本设计暂定按每台变压器额定容量的30%设置电容补偿柜，补偿柜的运行方式为分步投切，自动补偿，低压侧功率因数值达到92%。6.电力设计本工程380/220V电气设备均由6台1000kVA变压器供电。大型设备（消防泵、正压风机、电梯、换热设备、给水设备等）均由变电室以放射式供电，对于照明、插座、一般通风机等小型设备则采用树干式供电。供电系统采用TN-C-S式。7.照明系统设计本工程照明系统分为正常照明及应急照明两大部分，二者同时使用，应急照明为双路供电，应急照明箱配置电池供电装置以确保紧急情况下照明不间断，火警时应98、急照明由消防系统联动。8.照度标准环境类别住宅商业库房 风机房配电室照度参照值（lx）100150300100100 2009.灯具的选择及设置住宅采用节能荧光灯，商业采用格栅节能荧光灯。高大机房采用金属卤化物灯，厨房、卫生间采用防水防尘节能荧光灯。（四）、防雷与接地系统本工程防雷等级为二级，屋面采用针网结合方式（在符合规程要求下尽可能利用建筑金属构件），引下线利用建筑主筋，所有外墙金属装饰板及金属窗均按标准图做法与引下线相连，在重要负荷及弱电的配电箱内装设过电压保护器。建筑防雷接地、工作接地、保护接地及弱电接地共用一组接地装置，联合接地电阻不大于1欧姆。在地面45m以上部分做均压环，建筑物内99、的梁、柱，楼板内的钢筋均做贯通性焊接，建筑外墙上所有金属窗框、装饰性金属栏杆均与柱内钢筋做金属性联接。利用建筑物钢筋设环形水平接地体，绕建筑一周焊接并多处与柱内主筋及护坡桩连接，利用建筑板内、柱内、梁内钢筋形成均压网，弱电机房、电梯机房及地下层均设有接地端子箱，各电气竖井内沿金属桥架敷设40*4接地扁钢，带有淋浴的卫生间做局部等电位连接，所有进出建筑的金属管线做总等电位联结。（五）、电话、网络系统电话、网络交接机房设于地下一层，各楼均设弱电间。网络干线系统采用光纤沿线槽明敷，电话干线采用大对数电缆，敷设方式同网络干线。水平系统采用6类线沿线槽引入。住宅按两对电话线、一根网线设计，其他按实际需要100、预留。住宅在起居室、卧室、书房设置电话、网络出线口，在主卫生间设置电话出线口。（六）、有线电视系统有线电视由当地有线电视光缆供给，模块局设置由电视管理部门提出。系统采用750MHz邻频传输系统（可双向数据传输）。住宅在起居室、卧室、设置电视出线口。其他除实际安装的出线口外，在各电气间的分配器箱内均预留一定的分配（支）出口，以备实际使用中需要增加出线口时使用。（七）、保安临控系统1、监视器设于消防控制室内，在电梯轿厢内，主要出入口和通道等重要部位设置摄像机。2、系统的视频切换，画面分割、画面显示、储存、录像及回放均由计算机控制，计算机带有电子地图，当收到消防报警或防盗报警时将自动切换到实时录像。101、（八）、楼宇门禁对讲系统住宅各单元设楼宇门禁对讲系统，各单元入口设门禁对讲主机，每户设门禁对讲分机，首层住宅对讲分机带报警按钮并设门窗入侵防范报警功能。楼宇门禁对讲系统集中由小区统一管理。（九）、消防系统1、消防配电：本工程为一类高层建筑，消防泵、喷淋泵、正压风机、火灾自动报警控制设备、消防电梯、疏散照明等均按一级负荷供电。消防设备均为双路末端互投供电，保证消防供电。消防用电设备应设有明显标志。消防用电设备配电线路暗敷在不燃烧体内，保护层厚度不宜小于30mm。2、应急照明与疏散照明：在消防控制室、疏散楼梯、电梯前室、走道、门厅、电梯机房、消防泵房、配电室等场所设置应急照明，应急照明采用双电源互102、投应急照明箱(EPS)供电；在走道、楼梯间出入口、门厅及通往室外的出入口和走道设置疏散照明，疏散照明采用双电源互投应急照明箱(EPS)供电，应急连续供电时间不小于1h。3、火灾自动报警系统：本工程属于二级防火保护对象，设计采用控制中心报警系统。消防控制室设于首层，内置集中报警控制器及联动控制设备、消防广播设备、消防通讯设备等。报警系统采用微电脑全智能型，接受报警信号，并发出相关命令，联动控制各个消防设备。各种机房、库房、配电室、设备间、电梯前室、电梯机房、商业、会所及走道等场所设置感烟探测器；走道或出入口附近设带消防对讲电话插孔的手动报警按钮。4、防排烟系统：正压风机与各层楼电梯前室及距前室最103、近的感烟探测器联动，当此探测器报警后，联动启动正压风机。在消防中心可手动控制正压风机的启停，并能显示各风机的运行状态。空调及通风管道上70防火阀动作后，将信号传到消防中心。70防火阀与对应的空调机组或新风机组组成电气联锁，防火阀动作后联锁机组停止。5、水灭火系统：消火栓内设报警按钮，当此按钮报警后，消防中心应联动或手动启动消防泵，消防泵启动后信号应反馈到消防中心和消火栓按钮。各水流指示器和湿式报警阀处设监视模块向消防控制室报警，压力开关动作后联动启动喷淋泵，消防控制室设喷淋泵自动/手动控制按钮，并有状态反馈信号。6、停照明和其它非消防电源：停非消防电源功能采用在消防控制室手动操作。非消防电源在104、配电室低压配电开关处按功能和区域分别控制切除。 7、消防电梯及客梯：在消防控制室和首层的各电梯前室设置强制电梯归首控制装置；消防控制室内设电梯运行状态显示信号。8、消防广播：消防控制室设广播主机，现场设3W扬声器，扬声器均选用吸顶式，有吊顶的地方嵌入式安装。平时视需要播放重要通知和背景音乐。火灾时强切作事故广播。9、消防通讯：在消防控制室、消防泵房、电梯机房、保卫室、重要机房设置专用消防对讲电话。出入口处及电梯前室的手动报警按钮自带消防电话插孔。10、其它：火灾报警系统集中报警控制器主机同时与打印机及图文电脑联接。当有事故发生时，在主机的显示屏上以中文文字形式显示故障报警信息，在图文电脑上以图105、形和中文文字两种形式显示故障报警信息，同时输出打印，报警与故障采用不同的字体或颜色的文字打印。 火灾报警系统设置DC24V（蓄电池组）直流备用电源，保障全负荷运行不小于1小时。（十）、暖通专业1、设计依据:、建设单位提出的设计任务书;、采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003);、民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)(JGJ26-95);、公共建筑节能设计标准(GB50189-2005);、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；2、设计参数:106、室外气象参数：冬季采暖室外计算温度 -5.2冬季室外风速 3.5m/s年主导风向 ENE、室内设计参数：卧室18 住宅卫生间25（带洗浴）厨房16 起居室18办公室20 商业用房18公建卫生间163、采暖设计:、一期工程总建筑面积：住宅部分5.85万m2 ，商业部分0.5万m2、供暖热媒由城市热网供给，小区内设置换热站，一次热媒经由换热站转换为二次热媒供给各建筑采暖。、小区内各建筑设热力入口。（住宅按单元设置）、热力入口处设有温度计、压力表、平衡阀、热量表、过滤器等有关配件,作法参照当地图集。、采暖末端装置为地板辐射盘管，二次热媒温度60/50；采暖系统分为高中低三个区。、本小区住宅部分采暖107、工程设分户热计量。、供暖管道穿越不采暖房间、管道井及室外时，均采用玻璃棉壳进行保温,保温层外部缠玻璃布二道。、管道系统的最高点及最低点应分别设放气和泄水装置。、室外管网由换热站接出，管道直埋。（十一）、通风设计:、住宅所有卫生间均各设一台吊顶排气扇，废气排到通风井内，集中排放。、公建设置新风系统。（十二）、防排烟系统设计：住宅部分：防烟楼梯间及前室设正压送风。住宅内的电气机房，电梯机房设机械通风设施。商业部分：设置防排烟设施；会所部分：设置防排烟设施；幼儿园部分：设置防排烟设施。通风系统风管在穿越防火分区的隔墙处，穿越机房或火灾危险性大的房间的隔墙处设防火阀；在垂直风管与每层水平风管交接处的水108、平管段上设防火阀；管道和设备的保温材料，消声材料应为不燃或难燃材料。第六章 环境保护及节能第一节 项目场址环境现状本项目位于菏泽市xx路以东，xx以北、xx路以西、xx路两侧，地势基本平坦。地理位置优越，周围没有污染工业企业，环境现状良好。第二节 项目建设与运营对环境的影响一、环保依据及采用的环保标准1、大气环境质量及大气污染排放标准大气环境质量执行环境空气质量标准GB3095-1996中二类标准。2、水环境质量及污水排放标准地表水执行地表水环境质量标准GB3838-2002III类标准。地下水质量标准执行地下水质量标准(GB/T14848-93)中的类标准。污水排放执行污水排入城市下水道水质109、标准（CJ 3082-1999）。3、声环境和噪声标准声环境执行声环境质量标准(GB3096-2008)3类标准施工期噪声执行建筑施工厂界噪声限值(GB12523-90)中相关标准。二、项目施工期环境影响该项目施工时，污染因素主要有施工扬尘和施工车辆、设备噪声。三、项目运营期环境影响项目建成使用后，主要排放物为生活污水、生活垃圾和厨房油烟，无有毒有害物质，对环境影响较小，采取必要的防治措施，即可达到国家规定的环保要求。第三节 环境保护措施一、施工期环保措施1、施工扬尘在工程施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，有可能在风速较大时起尘，导致环境空气中悬浮颗粒物含量增加，使附近的建筑物、植物等蒙110、上尘土，给周围的环境带来一定的不利影响；雨天由于雨水的冲刷以及车辆碾压，会使施工现场变得泥泞。为了消除施工扬尘或堆土扬尘对环境的影响，施工现场周围需用2m高的围墙隔离，并注意地面洒水以降扬尘，另外在大风或雨天禁止施工。2、施工噪声施工噪声源主要有挖掘机、电焊机、车辆、打桩机等，噪声级约在100dB(A)左右，对周围环境会造成一定的不利影响。影响范围为施工现场周围200m范围内（在200m处由于距离衰减，施工噪声降至55dB(A)），因此厂区建设施工时一定要严格执行建筑施工场界噪声限值(GB1252390)中的有关规定，并且对产生噪声值高的机械设备单体采取隔音、降噪措施，从而尽量减少噪声对环境产111、生的不利影响。3、施工固废施工过程中会产生的大量固体废弃物（如水泥袋、铁质弃料、木材弃料等），施工单位丢弃的固体废物及垃圾应及时清理，以避免对环境造成不利影响。施工期对周围环境的不利影响在施工结束后即消失。二、运营期环保治理措施1、污水项目一般生活废水，经中水处理设施处理后可循环使用。粪便污水进入各建筑物前设化粪池处理后，排入居住区内污水处理站，再排入市政污水管网。2、废气在运营过程中主要是生活油烟，经安装抽油烟机后可达标排放3、垃圾生活垃圾等废弃物实行袋装化，并设专门的垃圾收集站，由保洁人员随时清理，集中运往垃圾处理场。4、生活噪声在运营过程中产生的生活噪声，可通过安装隔声窗、隔声门以及加强112、绿化、种植各类花卉及草坪，减少噪声对环境的影响。第四节 环境影响评价通过对项目场址环境现状、项目建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，不会对周围自然环境、生态环境和社会环境造成破坏。该项目产生的污水、扬尘、油烟、噪声、固体废物经处理后，严格控制在国家规定的排放标准内，所以该项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。因此，从环保角度讲，该项目建设是可行的。第五节 节能按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：一、建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的113、光线射入室内。二、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35。三、采用节能型新技术、新材料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。四、室外暖气沟和非采暖房间的采暖管道以及热水管道采取保温措施，尽可能降低沿途热损失。五、选用变频变流控制电梯等设备，达到降低能耗的目的。六、采用能耗低的换热、给水、污水和中水处理设备，以减少能耗。七、选用节能型变配电设备，变压器选用新型高效节能型，并采用合适的低压电容补偿柜，提高功率因数。八、推广应用节能、高效、合适、114、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。九、小区设有雨水收集再利用系统，回收地面、屋顶、以及车库地面的雨水，储存起来灌溉小区的植被。这样做每年可以节约清洁用水3000吨。十、半地下开敞砖混车库。车库尽量开敞可以减少人工照明和机械通风,节约用电,降低使用成本。第六节 节水措施为达到节约用水的目的，拟采取以下节水措施。一、根据项目所处场址情况，合理施工，避免对水资源的破坏。二、采用节水型设备，绿化用水改变大面积漫灌的施水方式，提高水资源利用率，降低水资源消耗。三、采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。四、制定用水计划，做到合理用水。五、设置循环水处理装置，减少资源浪费。六115、区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。七、加强管理，定期对各类设施进行维护检查，及时检修有问题的设备。八、采用坐便器配容积6升的水箱；建议采用两档式便器水箱及配件；九、卫生洁具的五金配件配建设部指定的节水型产品，如：陶瓷芯龙头、延时开关、红外线节水开关、脚踏阀等节水型产品；十一、室外绿地浇洒采用微喷、滴灌等节水方式；十二、室外道路及地下汽车库洒水采用由经培训的专职人员专门操作；十三、屋顶消防专用水箱、消防水池、生活水池均设置溢流报警水位；十四、设有雨水收集储存池，尽量使用雨水作为绿化、道路浇洒的水源。 第七章 项目法人与项目经营管理第一节 组织机构项目由菏泽市xx房地产发展有限公116、司负责筹建，对项目的策划、资金筹措、工程建设和工程质量进行全面管理，确保项目按时高质量完成。菏泽市xx房地产发展有限公司下设营销策划部、综合部、财务部、营销部、生产计划部、工程部、预决算部等部门。详见组织机构图。菏泽市xx房地产发展有限公司预决算部营销策划部生产计划部工程部营销部财务部综合部第二节 人力资源配置项目建成后，交付过渡物业管理中心管理，按照菏泽市政府颁布的菏泽市物业管理办法的要求，过渡物业管理中心负责对供水、供电、供暖、通信等公用设施进行维护，为项目提供社会化、专业化、现代化服务，以保证项目的正常使用，创造文明、安全、方便、优雅的居住生活环境。根据项目规模和经营特点，合理设置物业管117、理机构，下设生活服务咨询、设备维护修理、保安和环境卫生等部门。劳动定员暂定为22人。过渡物业管理人员面向社会公开招聘，对应聘人员进行考试，择优上岗。岗前培训着重培养其职业道德，服务意识以及相应的工作职责，做到分工明确、责任到人、住户满意。尤其对于关键岗位，如电梯等设备使用、设备维修人员，应在设备安装前完成培训工作，熟悉设备性能，掌握处理事故技能，保证设备的正常运行。各部门人员设置详见下表。人员设置一览表序号部门名称人员设置1物业中心主任12设备维护修理23生活服务咨询34环境卫生65小区保安106合计22第八章 项目实施进度 本项目自第1年12月开始编制项目申请报告书及可行性研究报告书，一期工118、程计划于第2年12月开工，第5年10月竣工验收，建设期为36个月。第九章 投资估算和资金筹措第一节 项目投资估算的范围本项目投资估算范围为项目总投资，本项目的建设投资估算中不包括住宅用房的二次精装修等费用。第二节 投资估算编制依据1、山东省建筑安装工程消耗量定额2、山东省建筑安装工程消耗量定额2006年价目表3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、类似工程建设经济指标5、设备及材料按现行市场价格估算6、建设单位提供的其它资料第三节 建设投资估算内容1、建筑安装工程费用估算按照建筑物的功用、结构形式、装饰装修标准进行计算。2、勘察设计费、工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省、菏泽市有119、关规定，并参照市场价进行计算。3、建设局规费等前期手续费用按有关规定估算。4、基本预备费按建筑安装工程费用和其他费用之和的3%计算。第四节 投资估算经初步测算，本项目总投资为11080万元.第十章 财务效益分析第一节 分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进行。本项目财务分析计算期为3年，其中建设期2年。基准收益率取10%。本项目建成后住宅、商业、储藏间及停车场面积全部出售，暂不考虑物业管理的收入及其成本。第二节 营业收入本项目收入由四部分构成，一是销售商品住宅的售房收入，二是停车场的销售收入，三是储藏间的销售收入。（1）销售收入开发的商品住宅出售建筑面积72000平方米，地下建筑面积8120、000平方米（其中储藏间2000平方米、停车场6000平方米）。自建设期第一年开始预售，每年的销售比例为60%、40%。根据近期房地产项目的售价和居民购买力的预测，计划高层住宅楼平均售价2800元/平方米，储藏间平均售价1800元/平方米，停车场平均售价1800元/平方米。每 年 销 售 收 入 测 算 表 单位：万元序号名称销售收入1销售比率100%2高层住宅楼201603停车场、储藏间1440合 计21600第三节 销售税金本项目按销售收入的5%交纳营业税，并分别按应纳税额的7%、3%、1%交纳城市建设维护费、教育费附加、地方教育费附加。第四节 利润总销售费用率占销售收入的13%，销售费用121、为21600*13%=2808万元利润=销售收入-销售费用-销售成本=21600-2808-11080=7712万元第五节 财务效益分析一、盈利能力分析经测算，项目在计算期内实现销售收入21600万元，可获利润7712万元。根据全部投资财务现金流量表计算指标如下：所得税后：财务内部收益率： 41.43% 财务净现值（Ic=10%）： 4425.75万元 投资回收期： 2.19年（含建设期）所得税前：财务内部收益率： 51.8% 财务净现值（Ic=10%）： 6253.46万元 投资回收期： 2.15年（含建设期）上述指标表明，项目建设具有一定的盈利能力。二、清偿能力分析清偿能力分析是通过“借款122、还本付息表”的计算，考察项目的财务状况及清偿能力。借款偿还期是指在国家现行财政规定及项目具体财务条件下，以项目建设后可用于还款的资金偿还建设投资借款所需的时间。本项目可用于偿还项目借款的资金包括提取盈余公积金以后的未分配利润。在还款期间，利润暂不分配，全部用于偿还贷款。由于该项目建设高档消费住宅，在建筑设计上全部为高层，户型面积90160平方米，可选性强，是各阶层家庭都能接受的绿色生态家园；本项目具有较强的市场竞争力，销售畅通，资金回笼快，以上所述较强的降低了本项目开发的风险，同时也提高了本项目银行贷款的清偿能力。如果银行贷款能够及时到位，既能保证了工程建设的顺利竣工验收交付使用，又为以后的二123、期工程打下良好的资金基础。通过贷款清偿能力分析及“借款还本付息表”可以看出，项目计算期内各年均能平衡，经计算，本项目贷款偿还期2.59年。本项目具有较强的规避市场风险的能力。六、小结从上述财务盈利能力分析看，各项财务指标较好；从敏感性分析看，该项目具有一定的抗风险能力，因此从财务上讲该项目是可行的。菏泽中xx项目经济分析一、 支出项目万元土地（含拆迁补偿）60亩60万元/亩3600土建800000平方米475元/亩3800配套费800000平方米160元/亩1280规费（部分免）800000平方米160元/亩1280财务费用及开办费用800规划设计费800000平方米40元/亩320总计110124、80二、收入项目平方米元/平方米万元住宅72000280020160车位、储藏室800018001440总计8000021600三、利润销售费用 21600*13%=2808万元净利21600-11080-2808=7712万元 菏泽中xx项目筹建组Then how can we translate poems? According to Wangs understanding, the translation of poems is related to three aspects: A poems meaning, poetic art and language. （1）A poems m125、eaning “Socio-cultural differences are formidable enough, but the matter is made much more complex when one realizes that meaning does not consist in the meaning of words only, but also in syntactical structures, speech rhythms, levels of style.” (Wang, 1991:93).（2）Poetic art According to Wang, “Bly126、s point about the marvelous translation being made possible in the United States only after Whitman, Pound and Williams Carlos Williams composed poetry in speech rhythms shows what may be gained when there is a genuine revolution in poetic art.” (Wang, 1991:93).（3）Language “Sometimes language stays 127、static and sometimes language stays active. When language is active, it is beneficial to translation” “This would require this kind of intimate understanding, on the part of the translator, of its genius, its idiosyncrasies, its past and present, what it can do and what it choose not to do.” (Wang, 128、1991:94). Wang expresses the difficulties of verse translation. Frosts comment is sufficient to prove the difficulty a translator has to grapple with. Maybe among literary translations, the translation of poems is the most difficult thing. Poems are the crystallization of wisdom. The difficulties of129、 poetic comprehension lie not only in lines, but also in structure, such as cadence, rhyme, metre, rhythm, all these conveying information. One point merits our attention. Wang not only talks about the times poetic art, but also the impact languages activity has produced on translation. In times whe130、n the language is active, translation is prospering. The reform of poetic art has improved the translation quality of poems. For example, around May Fourth Movement, Baihua replaced classical style of writing, so the translation achieved earth-shaking success. The relation between the state of language and translation is so