1、江苏容积率2.65安置房住宅开发项目申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月109可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 申报单位及项目概况181.1 项目基本情况181.2 项目申请单位概况211.3 项目建设的内容和规模22工程概况22总体规划设计方案231.4 2、项目建设组织与管理37第二章 发展规划、产业政策和43行业准入分析432.1发展规划43镇江市xx新区总体规划目标472.2 产业政策502.3 行业准入分析542.4 市场分析55项目定位61第三章 资源开发及综合利用分析633.1 我国国土资源利用概况633.2 镇江国土资源概况643.3 镇江土地利用特点663.4 镇江土地利用存在的问题673.5 镇江土地利用潜力68第四章 节能方案分析704.1 用能标准和节能规范70法规政策及行业标准70用能标准及节能设计规范714.2 项目能源利用分析714.3 项目主要节能措施74可再生能源利用系统84第五章 建设用地、征地拆迁及86移民安置分3、析865.1 投资环境86镇江市投资环境86镇江润州区投资环境865.2 自然条件88区域地质史及构造概况915.3 项目施工条件925.4 道路交通935.5 市政设施935.6 防洪、防潮、排涝设施条件935.7 拆迁及移民安置93第六章 环境和生态影响分析946.1 环境和生态现状946.2 生态环境影响分析95执行的主要环境保护法规95施工期的主要环境污染96施工期环境影晌防治措施96营运期的主要环境污染及防治措施986.3 地质灾害影响分析1006.4 特殊环境影响1016.5 环境影响结论101第七章 经济影响分析1027.1 项目实施进度1021、项目实施进度计划说明1027.24、 项目实施进度计划1037.3 项目招投标103编制依据103招标的基本情况1047.4 投资估算105估算范围及依据1051、投资估算范围1052、投资估算依据106项目总投资估算1061、建设投资1067.5资金使用计划1097.6财务分析109评价说明109计算期及其构成109财务效益与费用估算110= 6.71%112财务生存能力分析1127.7 项目经济影响分析112第八章 社会影响分析1158.1 社会效益分析1158.2 社会适应性分析1168.3 主要风险因素及对策118主要风险因素118主要风险对策119 第一章 申报单位及项目概况1.1 项目基本情况 项目名称：xx二-二期5、项目建设单位：江苏xx投资有限公司法人代表：xx联 系 人：xx联系电话建设地址：本项目位于镇江市xx新城。建筑用地及规模：项目规划宗地总面积84933平方米（合127.4亩），出让面积70425平方米（合105.64亩）。项目总建筑面积249988m2，地上建筑面积187042m2，其中地上计算容积率建筑面积186348m2；地上不计算容积率建筑面积694m2。地下建筑面积62946m2。（详见表1-1）建设进度：结合项目总体规划，本项目总建设期为3年，从2016年1月2018年12月底。项目总投资：项目总投资为建设投资及建设利息之和。本项目总投资120144.56万元，其中建设投资11386、44.56万元，建设期利息6300.00万元。总投资筹措方案：项目总投资120144.56万元，江苏xx投资有限公司拟向银行借款50000万元，其余自筹。项目投资按建设进度计划逐步投入。项目资本金及筹措方案：本项目估算总投资为120144.56万元（其中住宅部分投资为112505.50万元，商办部分投资为7639.06万元），所需资本金为24028.92万元。江苏xx投资有限公司注册资本32000万元，将购买土地的资金28900万元作为项目资本金，能够满足国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2015】51号）规定的要求。经济效益：本项目为镇江市政府确定的拆迁安置房项目，其中商7、办建筑可以对外销售，居住建筑不得销售，不得转让，由政府统一回购，回购价为5238元/m2。经测算，本项目累计可实现经营收入145414.85万元。项目投资财务净现值为3429.30万元（所得税后，Ic=8%）0，所以本项目在实现预期投入产出目标的情况下，在经济上可行。经济与社会影响分析：本项目是镇江市建设宜人居住的xx新城的重要内容，项目的实施将加快推进xx新城城市化进程，促进xx新城的进一步发展，从而为打造环境优美、设施完善的xx新城作出一定的贡献。本项目的建设将有力地带动区域内相关产业的发展，是当地地方财政的重要税源。另外本项目的开发建设对于缓解就业压力、保障地方经济增长、稳定社会、繁荣经8、济、提高群众的生活水平起到了十分重要的作用。项目建设具有良好的经济与社会效果。技术经济汇总表：表1-1 总规划指标表序号名称单位数值备注1总用地面积hm28.50可开发用地面积hm27.04商住（安置房）公共用地面积hm21.46绿地2计容建筑面积m2186348其中住宅建筑面积m2160834商办建筑面积m219080其中商业建筑面积m210505办公建筑面积m27640物业经营性用房m2935社区综合性管理服务用房建筑面积m25677其中菜市场建筑面积m22242含公厕54m2养老院建筑面积m22072社区服务中心建筑面积m21057卫生站建筑面积m2306物业管理服务用房建筑面积m2759、7不计容积率建筑面积m2694其中变电所、开闭所建筑面积m2533生活水泵房建筑面积m2107公厕建筑面积m2543容积率2.655建筑基地面积123316居住户数户15107居住人口人4830按户均3.2人计算8绿地面积24640绿地率35%9机动车停车位数地上辆68地下辆153410非机动车停车位数辆416511地下建筑面积6294612总建筑面积249988表1-2 项目经济指标表序号项 目单位数 量备 注一项目总投资万元120144.56二总营业收入万元145414.85建设期3年，延长销售1年三税收总额万元9377.31建设期3年，延长销售1年1营业税金及附加万元8143.23建设期10、3年，延长销售1年2所得税万元1234.08建设期3年，延长销售1年四总成本费用万元129215.30建设期3年，延长销售1年五经营成本万元7270.74建设期3年，延长销售1年六利润总额万元4936.31建设期3年，延长销售1年七税后利润万元3702.23建设期3年，延长销售1年八所得税后财务净现值万元3429.30建设期3年，延长销售1年九投资利润率6.71%建设期3年，延长销售1年1.2 项目申请单位概况江苏xx投资有限公司成立于2001年，系专门从事房地产开发的贰级资质企业，注册资本为3.2亿元人民币。公司位于镇江市润州区运河路21号1幢6楼，法定代表人为xx。公司经营范围：房地产开发11、；项目投资；酒店投资；物业管理及建筑材料的销售。公司自2001年成立以来，先后独立或合作开发了金山西路住宅楼、运河路21号商住楼、学府路职教中心北侧商住楼（华城花园）等项目，公司开发建设的京润华庭小区总占地面积80.06亩，总投资达2.95亿元。公司本着“品牌、信心、文化”的企业观念，对所建工程精益求精，将人文环境注入楼盘之中，受到了主管部门的表彰和各户的好评。 1.3 项目建设的内容和规模 工程概况xx二-二期项目位于xx路南侧，板桥路北侧，地块西侧为xx桥路，东侧为官山路。南山风景区位于地块西侧。项目规划宗地总面积84933平方米（合127.4亩），出让面积70425平方米（合105.6412、亩）。项目总建筑面积249988m2，地上建筑面积187042m2，其中地上计算容积率建筑面积186348m2；地上不计算容积率建筑面积694m2。地下建筑面积62946m2。表1-3 建、构筑物一览表序号项目基底面积（m2）计容建筑面积（m2）备注住宅楼129811573其中：住宅面积9477m2(3F24F)商业面积1383m2(1F、2F)物业管理性用房693m2(1F、2F)值班室20m2变电所165m2(不计容)增设两层地下自行车库商住楼128011572其中：住宅面积9500m2(3F24F)养老院2072m2(1F、2F)变电所165m2(不计容)增设两层地下自行车库住宅楼44013、11312增设两层地下自行车库住宅楼3919740增设两层地下自行车库住宅楼3919740增设两层地下自行车库住宅楼38911884增设两层地下自行车库住宅楼45914019增设两层地下自行车库住宅楼44110912增设两层地下自行车库住宅楼42510427增设两层地下自行车库住宅楼45714016增设两层地下自行车库住宅楼4339133增设两层地下自行车库住宅楼42310425增设两层地下自行车库住宅楼3929740增设两层地下自行车库住宅楼45911908增设两层地下自行车库住宅楼11489384其中：住宅面积8601m2(2F23F)商业面积783m2(1F)开闭所43m2(不计容)变电14、所160m2(不计容)增设一层地下自行车库商业11643425其中：商业面积3425m2生活水泵房107m2(不计容)商办及社区中心232617123其中：商业面积4914m2办公面积7640m2(5F12F)菜市场2242m2(含公厕54m2，2F)卫生站306m2(5F)社区服务中心1057m2(1F、5F)物业经营性用房935m2(1F)消控室29m2(1F)公厕54m2(不计容)(1F) 值班室1515合计12331186348 总体规划设计方案1、设计依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002版）；（3）江苏省城市规划管理技术规15、定（2011年）版及镇江市有关文件；（4）住宅设计规范（GB50096-2011）（2012版）（5）甲方提供的设计任务书；（6）现行国家及地方有关规范、规定等。2、总平面布局通过对地块现状及区域位置的分析，项目主入口设置在xx路上，次入口设置在官山路和板桥路上。沿xx路设置商业办公及一级社区中心。加油站位于地块西南角。本工程主要15栋点式高层住宅与一级社区中心组成。由主要交通路网划分组团，分区明确，住宅与商业相辅相成，即使居民避免了商业的喧嚣与吵杂，又满足了小区的商业配套需求。项目总平面布置详见下图1-1所示。图1-1 项目总平面图3、交通体系及竖向设计本方案尽量使交通系统方便快捷，地下车库16、出入口沿小区主干道设置，车流可以在最短的时间内驶入停车位置。本案采用地下与地面停车相结合的方式，设置了地下车库，同时在小区道路周边设置了地面停车位。本案住宅层高为2.8米；一级社区中心一层层高为4.5米，二层层高为4.2米，三层、四层层高均为3.9米，以上部分为3.6米。项目交通组织如下图1-2所示。图1-2 项目交通分析图5、 步行系统由于本项目以高层住宅为主，较易形成相对完整的组团绿化，因此在组团之间建成独立的步行系统显得尤为重要。因而在组团内部自然形成了较独立的步行系统。各区块之间的相互呼应是通过基地内相对通透的绿地景观中心系统来联系的。图1-3 项目功能分析图6、绿地景观系统 （1）标17、志性是社区规划目标，良好的整体形象和景观对社区至关重要，规划通过建筑、绿化、道路、地形以及标识性小品的综合处理，构筑一个具有特色的住区。 （2）高层住宅的布局，使得更多的用地用于绿化和活动场地，使小区平面布局灵活多变，主要建筑朝向以南向为主，同时公共绿化能渗透到社区的内部，建筑之间的围合更宜形成组团，更能使人有归属感。（3）景观主轴组织沿线，重点控制各小组团中心景观，形成多元化景观类型。图1-4 项目景观布置图 7、日照分析及建筑退让问题小区所有住宅与住宅之间；小区住宅与周边住宅满足日照间距要求和建筑退让；满足江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）规定。图1-5 项目日照分析图 8、配套设18、施消防水池、消防水泵房设置在地下室，生活泵房设置在15#楼一层，变电房、在小区内部独立设置，公共厕所设置在一级社区中心一层，物管用房设置在1#、2#、15#楼的一层。9、无障碍设计高层住宅入口、公厕入口、商业入口等各公共建筑入口处均按规范要求设置残疾人坡道，公共厕所设置残疾人厕位，按规范要求设置无障碍住房，住宅消防电梯选用无障碍电梯，等梯厅、电梯轿厢等均做无障碍设计。 建筑工程标准及内容1、建筑规划设计依据（1）江苏省城市规划管理技术规定；（2）镇江市人民政府关于加强城市规划工作的意见（镇政发2000239号）；（3）江苏省城市规划管理技术规定苏建规（2004）228号；（4）民用建筑设计通则19、 GB50352-2005（2005版）；（5）镇江市规划局建设项目规划设计要点；（6）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2003版）；（7）室外给水设计规范GB50013-2006（2006版）；（8）室外排水设计规范GB50014-2006（2006版）；（9）建筑结构荷载规范（GB 50009-2001）（2006年版）；（10）混凝土结构设计规范（GB 50010-2002）；（11）建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）；（12）工程抗震设防分类标准（GB500223-2008）；（13）建筑防火设计规范GB50016-2006（2006版）；（14）城市电力20、网规划设计导则Q/GDW156-2006号；（15）江苏省城市配电网络规划设计技术规定；（16）住宅设计规范GB50096-1999（2003版）。2、建筑设计项目建筑结构安全等级二级，建筑结构设计使用年限50年。（1）住宅设计理念项目地块的建筑设计集中体现了前瞻性、舒适性、合理性、多样性、灵活性的特点，以高起点、高标准、高品质的绿色生态建筑为设计目标，小区由15栋点式高层住宅与一级社区中心组成。项目住宅户型主要为二房一厅、三房一厅等。户型组合在满足户型比的前提下充分结合总平面，合理利用景观绿地。户型设计在遵循江苏省住宅设计标准的前提下做到平面紧凑，居住设施配置齐全。并结合屋面丰富建筑造型。为21、适应现代生活，采用大厅、大主卧的户型，充分考虑日照、景观、通风及朝向等因素，保证居住的功能分区和私密性，适合多种需求。（2）设计手法建筑的形式美是内部空间的合理反映，也是完美比例推敲和细部雕琢的结果。本项目建筑造型设计通过现代的设计手法，把通透、开敞的美学特征与传统的住宅设计融合在一起，力求与周边建筑风格相统一，与环境相协调，给人以耳目一新的视觉效果。高层住宅造型简洁，通过形体和材质的对比烘托出现代建筑的文化气息。公建采用框架结构，便于业主对商业用房作灵活分割及租售，为小区提供完善的配套服务。商场空间点、线结合，在道路转角形成节点，同时将沿街立面处理成连续的界面，增加商业气氛，与城市界面相协调22、。（3）绿色建筑项目地块的设计贯穿绿色建筑的设计理念。采用适应镇江气候条件的平面形式及总体布局，在建筑设计、建造和建筑材料的选择中，均考虑可再生资源的广泛使用，力求建筑与环境和谐共生。（4）构筑物景观该部分主要包括花架、长廊、凉亭或其它建筑小品，点缀在广场、休闲散步道路及集中绿化内，造型可根据当地特点或水体总体风格进行设计。为确保小区安全，同时营造小区形象特色，在小区外围建设别致的围墙。小区内部各组团以内部道路为界，外侧种植彩色灌木，形成生态隔离围墙，成为另一条风景线。3、结构设计（1）上部结构本项目抗震设防烈度为度。为提高建筑品质，拟采用框架剪力墙结构。结构材料主要为：混凝土：采用C253523、混凝土；钢筋：普通钢筋采用HPB235级钢和HRB335级钢；墙体：外墙采用ALC加气混凝土砌块，外墙保温采用30mm挤塑聚苯板，屋面保温采用40mm挤塑聚苯板。（2）基础工程本项目住宅采用桩基，建议在下一步设计阶段，经过详细勘测和计算后确定每一栋建筑物的基础形式，以确保建筑物安全可靠、经济合理。 配套工程.1 项目给排水工程1、设计范围（1）建筑室内给排水及消防系统设计。（2）室外建筑红线范围内的给水排水系统设计。2、给水设计（1）水源及室外给水管网本工程设计水源接自市政给水管网，供水压力为0.22MPa。本区内水源分别从市政主干道路引入2根管径DN200的给水管；在基地内形成环状管网，并按24、规范要求布置足够数量的室外消火栓。（2）生活给水系统6层以下采用由市政管网直接供水；6层以上通过增压泵房供水，控制各用水点水压不超过0.18Mpa。（3）室内给水方案项目供水实行抄表到户，分户计量。室内给水管采用PP-R管，热熔连接，室内排水立管采用U-PVC内螺旋排水管。（4）室外给水方案给水管网设计时，根据项目开发进度并结合道路施工建设计划，分批建设给水干管及支管。初步规划区内主供水管为DN200，同时布置DN100消防给水管，并设室外地上式消火栓。室外给水管道采用球墨铸铁管，橡胶圈接口。3、排水工程（1）排水方式：本工程室内排水采用污废水合流，室外采用雨污水分流制，污水最终排至本基地周边25、市政道路上的城市污水管网。（2）污水量：废水经隔油池处理后再排入市政污水管网。（3）雨水系统：基地内屋面雨水和道路雨水回收再利用，雨水经屋面雨水斗，道路雨水口收集后最终排至雨水回收系统，处理再利用；场地绿化雨水不回收利用，由雨水口收集，排向市政雨水管网。 4、管材及接口（1）生活给水立管采用衬塑钢管，生活给水分支管及公共卫生间支管采用PPR管；室外埋地给水管等于大于DN100采用内衬水泥球墨给水铸铁管，小于等于DN100的给水管采用衬塑钢管。（2）绿化给水管采用U-PVC给水管。（3）生活污水立管及通气立管采用柔性接口机制排水铸铁管，横支管采用U-PVC排水管，横干管采用柔性接口机制排水铸铁管26、。（4）雨水管立管U-PVC排水管。（5）潜水泵压力排水管采用球墨铸铁管或镀锌钢管。（6）室外埋地排水管采用U-PVC双壁波纹排水管，环刚度大于8kN/mm。（7）消火栓给水管：采用内外壁热镀锌钢管或无缝钢管，管径100mm时，采用丝扣连接，管径100mm时，采用卡箍连接。.2 项目电气工程1、设计依据（1）本工程所采用的国家与地方的有关设计规范和标准：1）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；2）建筑物防雷设计规范（GB50057-94 2000版）；3）供配电系统设计规范（GB50052-95）；4）低压配电设计规范（GB50054-95）；5）建筑设计防火规范（GB50016-227、006）；6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；7）总述中列出的相关设计规范和标准。（2）业主提供的供电部门认定的工程设计资料和业主的设计要求。（3）建筑专业提供的平、立、剖面及相关专业提供的用电资料。2、负荷估算及供电电源本工程在地块内设变电房。 本项目住宅主要为高层建筑，其变频生活水泵、排污泵、消防设施、应急照明等均为一级负荷，主要通道照明为二级负荷。3、计量方式（1）住宅每户设一电度表，采用380V/220V低压供电，电度表均设置在住宅院墙上。住宅在便于操作的位置设置住户配电箱。（2）商业和配套公建采用单独电源供电，供电电压380V/220V。4、供配电系统（128、）本工程用户站低压采用单母线分段运行的结线方式，低压侧设母联开关，采用手动联络方式，电气加机械联锁，以保证避免两路电源的误并网。平时分列运行，母联开关只有在一路低压总开关非故障跳闸的情况下才能投入，并带起全部二级负荷。（2）所有消防用电设备均为二路供电并在末端自切。（3）住宅及地下车库计量采用供电部门指定的标准箱柜。5、照明设计（1）照明标准：各部位按建筑照明设计标准设计。（2）楼梯间采用节能灯。（3）变电所、消防泵房、消防控制室等重要机房设置应急照明。（4）商业配套用房等按规范设置应急疏散指示灯。（5）设计中所选用荧光灯具均采用高品质、节能型、高显色荧光灯管，并配高功率因数的电子镇流器。 629、防雷接地本工程所有建筑均属于三类防雷建筑。采用TN-C-S与TN-S相结合接地方式，并进行总等电位联结。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，综合接地电阻值要求1W，本工程利用建筑物基础作为接地体。在屋顶设避雷带，沿建筑物四周设避雷引下线，所有避雷系统均利用建筑物钢筋构成。本工程在各单体进线处均设有总等电位联结箱，浴室各个卫生间内均设局部等电位联线箱。各住宅楼电源进线处设防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。弱电系统电源设三级防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。.3 项目弱电工程本项目利用现代信息技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为小区的服务与管理提供30、高技术的智能化手段，从而实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适家居环境。本项目智能系统包括安全防范子系统、信息管理子系统、信息网络子系统。安全防范子系统包括家庭安防子系统、可视对讲装置、电子巡更装置、周边防越报警装置、闭路电视监控等，确保小区的安全。信息管理子系统包括住宅耗能自动抄表子系统、物业管理子系统。信息网络子系统包括电话通讯系统、有线电视系统、计算机通信网等。在数据通讯上，拟以光纤宽带接入为主，居住区道路实现光缆环网，光纤延伸至小区内，每栋建筑均预留网络接口，根据用户需要接入，为信息化、智能化的建设奠定基础。.4 燃气工程1、小区以城市天然气管网作为气源，采用管道供气。2、燃气管网31、规划 燃气管网随道路和地块的开发一起建成。小区用气从城市燃气管接来，城市燃气管管径为DN350，为低压管道，接入小区的燃气管拟采用DN200管道。3、燃气管道采用PE管材，沿道路敷设，敷设在人行道或绿地内。小区燃气管道呈枝状布置，燃气主干管的管径为DN200。.5 暖通工程本项目商业办公等公共服务用房拟设置分体挂式（立式）空调，住宅内的空调由住户自行解决。.6 消防工程1、设计依据（1）建筑设计防火规范【GB50016-2014】；（2）建筑灭火器配置设计规范【GB50140-2005】；（3）城镇燃气设计规范【GB50028-2006】；（4）国家、地方有关规范、规定及标准。2、防火分区与安32、全疏散本项目高层建筑，耐火等级为一级，建筑的周边设消防通道，主体建筑周长大于1/4落地，满足防火要求。小区主环路及支路形成可通达各栋住宅组团的消防路网体系，住宅区有消防道路直接通达满足消防要求，所有建筑物间距满足消防规范，按要求设防烟楼梯，各子项在单元楼梯间内均设有消火栓，满足防火要求。建筑物单体设计均满足消防规范有关人员及车辆疏散要求。整个总体满足防火规范要求。在建筑物内明显、易取用部位，按规范要求设置手提式灭火器，除仪器、仪表室采用二氧化碳灭火器外，其余场所均采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器放置在专用灭火器箱内。在下一工作阶段，须进行详细的安全防火设计，确保满足消防规范要求。1.4 项目建设33、组织与管理 项目建设管理本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。在项目建设过程中，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。1、工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行施工全过程监理。审核总监理工程师编制的项目监理规划，专业监理工程师编制的各专业监理细则。2、质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承包项目任务的单位进行资质审查，对涉所有材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制34、，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。3、进度控制首先，编制并审核项目实施总进度计划、项目阶段性进度计划，制定并审核材料供应采购计划，找出进度控制点，确定完成日期。其次，建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度对比检查，对有关进度问题召开现场进度协调会等。最后，实际进度与计划进度发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。4、投资控制首先，进行风险预测，采取35、相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度。最后，建立完善的信息收集渠道，掌握国家调价范围和幅度。5、安全控制根据中华人民共和国建筑法、建筑安全生产监督管理规定、江苏省建设管理条例、镇江市建筑安全生产监督管理规定等国家、省、市有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全的安全生产责任制度和群防群治制度。6、合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它36、合同包括买卖合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。7、协调项目的开发过程需要处理与发改、土地、规划、建设、交通、消防、环保、水、电、通信、燃气等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。8、竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由项目建设单位组织发改、土地、规划、建设、交通、消防、环保等部门的专业技术人37、员和专家组成的验收组对项目进行验收，并签发竣工验收报告。 项目运营管理安置房项目的发展过程总是会不断出现新的市场机会和危机。作为开发企业，首当其冲的就是必须准确把握市场的变化情况，在市场变化中寻找和探索发展机遇，保证项目的稳步发展。安置房项目的运营管理分为两部分：一是产品定位；二是价格定位。1、产品定位项目的产品定位主要是根据项目市场调查、分析以及项目可能的市场机会等因素了解到潜在消费者心里的产品形象，再将这个形象明确化、具体化的过程。安置房项目的产品定位内容主要包括:（1）产品档次产品档次的确定将是项目产品定位的首要问题，产品档次的划分方式有很多种，最简单的划分方法就是根据价格进行划分为:高38、中、低档。（2）项目环境项目的环境包括硬环境和软环境。硬环境是指项目所在地既有的可以看得见的，比如面山、邻水等；软环境比如:文化环境、经济环境等。项目定位时要充分挖掘这些条件进行定位。（3）总平面布置总平面布置当然是产品定位中的一个非常重要的方面，在总平面布置中要考虑建筑的布置、景观的布置、楼高、楼间距、与周边环境的融合、交通的组织、竖向布置、配套等。（4）建筑建筑是产品定位中考虑比较多的一个内容，建筑定位中要考虑建筑的外形、色彩、建筑户型、面积、建筑结构、门窗、功能、形象、品质、声、光、色等。（5）景观随着生活水平的提高，项目的景观档次己成为了项目产品定位中和建筑一样的核心要素。景观的定位39、主要是满足景观的功能、服务能力、给人心理、生理的满意程度等。（6）智能近几年，建筑智能化已经成为人们常常关注的一个话题，因此在项目产品定位中要考虑到智能化的设计、运营等。（7）物业管理物业管理是现在房地产消费者在进行消费时考虑得比较多的一个因素，在房地产产品定位中，要充分考虑物业管理的定位问题。其定位主要包括:服务内容、服务价格和服务质量等。2、价格定位消费市场变化莫测，楼盘的定价要是能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括供求关系因素、经济因素、社会因素、行政及法律因素、开发商实力因素、开发目标利润因素、开发商资金状况因素、40、成本因素、位置因素、建筑外观因素、楼盘硬件因素、房产自身因素、楼盘形象价值因素、同类楼盘的竞争因素等等。从一般意义上讲，安置房项目的价格和一般的房地产价格一样，包括土地开发及房屋生产、经营环节的价格，是项目用货币相交换的比例，是项目价值的货币表现。定价方法是开发商为了在目标市场上实现定价目标，而给楼盘制定的一个基本价格或浮动范围的方法。房地产企业的定价方法通常有:成本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法等。对于安置房项目来说，其建设的意义为加快城市化进程，提高旧城区居民的居住条件，促进经济可持续发展需要，提高人民生活水平，因此，建议使用第一种成本导向定价法。综上所述，房地产开发企业在实施41、安置项目之前都必须要进行项目的市场定位，准确的市场定位能够使其开发的产品受到市场的认可和追捧，从而使企业获得良好的经济和社会效益。盲目的市场定位将会大大减少项目的市场价值。安置小区的运营管理，不仅关系到开发企业的经济和社会效益，更直接关系到被安置居民的切身利益和社会安定。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划 镇江市城市发展规划（一）镇江市“十二五”总体规划目标“十二五”时期是镇江经济社会发展加快转型升级的重要时期，住房和城乡建设事业面临重大的机遇选择和现实挑战，实现转型升级，继续保持跨越发展、可持续发展的态势，是时代赋予我们的使命，也是人民群众的迫切期盼，责无旁贷。“十二五”42、期间，住房和城乡建设事业总体要求是：以科学发展观统领全局，以住房和城乡建设事业转型升级为主线，以争创中国人居环境奖为抓手，全力打造“一中心四区域”，加快城乡一体化进程，着力改善民生，促进社会和谐，全力建设宜居、宜业、宜文、宜游的现代“山水花园城市”。1、构建开放式空间发展格局重点加快戴家门路以东、312国道以北、沪宁铁路以南和檀山路以西片区整体规划建设，启动蒋桥片区开发，打造南徐生态绿城；以京沪高铁站建设为契机，加速镇江主城向南拓展，全力建设好xx板块，带动丹徒新城提升人气、集聚产业，对接沪宁经济走廊；以三山风景区为核心，充分利用长江及湿地资源，高标准建设北部滨水区和世业洲旅游度假区，形成城市43、最具特色和吸引力的滨江休闲旅游板块；加快东部丁卯片区功能转换升级，强化与xx片区协调发展，形成全市创新、创业与人居示范区。加强主城各组团间快速通道建设，加强主城区与外围高资、大港分区的交通、产业和人口联系，促进“一体两翼”联动发展。加强五洲山、十里长山、横山等主城与两翼之间的生态屏障保护，构筑绿色开敞空间，实现城市与自然有机融合发展。2015年，全区建成区面积达到130平方公里以上。2、彰显“山水花园”城市形象强化城市规划设计。加强山水花园城市规划研究，高水平修编城市总体规划，实现城市近期建设用地范围内控制性详规全覆盖，完成长江路、中山路和解放路等重点地段城市设计，强化规划约束力。加强山水环境44、建设。全面推进市区山体水系治理，优化城市山水景观。深入实施“青山绿水”工程，彻底拆除主城区山体周边和河道两侧违法建设和不符合规划的破旧建筑，完成主城区26座山体和古运河等3条通江河道整治及景观建设，形成“一山一景”“一河一廊”的城市景观，实现山水城林融为一体。实施城市绿化、美化工程。2015年，建成区绿化覆盖率达到47%以上。3、加快城市内涵品质提升完善城市基础服务功能。加快城市路网建设和改造，实施312国道南移改造等9条骨干道路工程，完成15条城市主干道建设和40条支路改造，实现中心城区路网贯通加密，完善“三横九纵”城市骨干路网体系。大力发展城市公共交通，重点加快大运量快速公交体系建设，力争45、开工建设部分城市轨道交通线路，2015年城市公共交通分担率达30%。 加快城市人防工程建设，完成大市口等5处地下人防过街通道建设。加强城市停车设施建设，合理利用城市地下空间资源，新建各类配套停车场50万平方米。推进菜市场配套建设，基本消灭马路菜场。加快城市雨污分流改造，提升城市污水收集处理和雨水收集利用，2015年，城市合流制管道占污水管道总量不超过10%，市区生活污水集中处理率达到90%以上。提高城镇生活垃圾机械化收运和无害化处理水平，2015年，中心城区生活垃圾分类收运覆盖率达到60%。建成国家节水型城市。打造城市文化品牌。按照“错位发展、特色竞争、传承城市文脉”的发展思路，重点推进西津渡46、历史文化发展轴、三山国家风景名胜文化旅游圈、城市山林文化旅游圈等“一轴两圈”的保护性开发建设。重点实施西津渡二期、梦溪园扩建、陶瓮城保护、古运河改造、南山莲花洞古人类科普园、新河街历史文化名街建设等一批历史文化保护工程，积极开展“西津渡申遗”。积极引进国内外知名的文化运营商、战略投资者，围绕镇江三国文化、三山文化、津渡文化和江河文化等特色资源，借助影视制作、动漫设计、网络游戏等现代化手段，实现古代文化的传承、再现，提升城市文化影响力。加强文化对外交流，依托城市古文化和山水资源特色，催生新兴文化业态，进一步做响迷笛音乐节等一批现代城市特色文化品牌。4、围绕上述目标要求，住建事业实现转型升级主要体47、现在以下几个方面：以跨越发展作为转型升级的源动力。在发展中促转变，在转变中谋发展。围绕建设“山水花园城市”的总目标，继续保持大建设、大发展态势，形成主城区“一核四区、一体两翼”的新格局，呈现“山在城中、城在园中、房在绿中、人在花中”的新景象。以改善民生作为转型升级的出发点和落脚点。突出民生工程建设，提升人居环境质量。一是改善居住条件，用两年左右时间，切实解决城市中等偏低收入者的住房问题，实现居者有其住的目标。二是优化居住环境，用两年左右的时间，基本完成“城中村”、“棚户区”改造和老住宅小区整治。三是完善生活配套，按照便民利民的要求，统筹布局，配套建设绿地广场、停车场、社区服务等基础设施，提高居48、民生活品质。以生态优先作为转型升级的主攻点。以争创中国人居环境奖为抓手，推进“青山绿水”工程，深化市区“黑臭河”整治工作，用两年时间全面达到污水管网全覆盖，建成区所有污水不下河的目标，全面改善和优化城市环境。继续开展水源地保护和应急水源地的建设工作，保证人民群众的饮水安全与健康。积极推广农村生活污水就地简易处理技术，改善村庄环境。以科技创新作为转型升级的支撑点。针对当前城乡建设中存在的资源消耗过大、大型公共建筑能耗过大、城镇污水处理及再生利用进展缓慢等状况，加快科技攻关，提高建设事业的科技贡献率。不断拓展和探索绿色建筑、可再生能源建筑应用、建筑智能化、太阳能光伏应用等新的工作领域，创新工作手段49、，更好地服务我市建设事业发展。以城乡统筹作为转型升级的着力点。全面推进“一中心四区域”建设，进一步拓展城市发展空间，培育新的经济增长点。强化镇江作为区域中心城市的集聚和辐射功能，提高在市域中的龙头地位和核心作用。加快城乡一体化进程，促进公共资源均衡配置、生产要素自由流动、各项建设协调并进。要在提升中心城区形象的同时，重点推进“三新”建设，推动农民向市民转变。 镇江市xx新区总体规划目标镇江，依偎长江，坐拥群山，山水与人文交融，自然与历史辉映，具有“城市山林”的独特风貌。按照“南山新城”的崭新构思，镇江正在积极拓展南向发展空间，直面沪宁经济走廊，向着建设具有浓郁现代气息的山水花园城市而大步迈进，50、而地处镇江南大门的xx，是构建“南山新城”具有战略意义的核心板块之一。xx，在坐拥南山风景区、回龙水库等优质生态资源的同时，借助京沪高铁与沪宁城际铁路的交通优势，迎来了前所未有的发展机遇。xx新区东至沪宁城际铁路，与丁卯科技城相望，西至南山，与南徐新城对接，南至312国道338省道，北靠主城核心区，总面积达13.92平方公里。xx，处于整个镇江的地理几何中心、城市南延扩展的战略要点，是贯穿南徐新区、丁卯科技城的纽带，在景观资源上可发挥南山风景区优势并利用现有地势营造景观。在城市功能上承接镇江现有城市中心经济活动的延伸，与南徐、蒋乔、共同形成以南山为中心的“南山新城”，xx新区将实现推进城市南进51、，集聚新兴产业，创造生态空间，营造健康生活四项目标，成为一个宜居、乐业的新城区。xx新城的总体规划可以概括为“一核，五区，两轴线”。具体就是利用以xx桥路为现代门户轴，以五洲山路为东西生态景观轴，围绕四平山、大莱山绿核将片区分为度假休闲区、生态旅游区、商贸区、商业区、居住生活区五个主要功能区域。并由此构建了由商业、行政办公、度假居住、主题公园、产业园区等功能所连接的产业轴线和门户轴线，延伸了南山景观，创造了优质的滨水空间和丰富的天际线。一核五区的发展构架基本完成了城市功能的划分和基础配置，建成后将是对老城区功能的补充和完善，同时更将带领镇江城市建设水平和人居水平迈上一个新的台阶。一核五区两轴线52、的功能构架是根据xx新城的总体发展目标制定的，目标的具体内容是：以花园城市标准建设“宜居、宜游、宜商”，集服务商贸集聚区、智慧产业动力区、生态居住示范区为一体的绿色生态城。其能源规划总体目标是创建国家级绿色低碳示范园区，景观绿地规划目标是结合山水花园城市建设，创建国家级绿色低碳生态示范区。 镇江市十二五保障住房建设规划在“十一五”建设发展基础上，适度调整保障标准，扩大保障范围，提高和改善更多居民的居住条件。“十二五”期内建设各类住房17.64万套，总建筑面积1502万平方米。建设商品住房3.69万套，建筑面积424万平方米。建设政策性住房13.95万套，建筑面积1078万平方米。其中，建设限价53、房10.6万套，建筑面积955.2万平方米；建设经济适用住房9000套，建筑面积60.1万平方米；建设（筹集）廉租住房1500套，建筑面积7.5万平方米；建设（筹集）各类公共租赁住房2.3万套（间），建筑面积55.2万平方米。 与规划符合性分析在十二五规划中，可以预见镇江市将按照“山水花园城市”定位，着力加快中心城市建设，优化发展空间，完善服务功能，提升内涵品质，强化科学管理，推动城市发展转型，建设全国知名的宜居宜业城市、旅游文化名城。本项目建设是落实镇江市xx新城重点工程的需要，为进一步提高改善人民群众的生活居住条件和地方经济发展的需要。项目建设有利于促进地方经济的发展和产业结构的调整，满足54、人民生活水平的不断提高要求，与此同时，本项目的建设将改善项目区域内公共基础设施的改善。因此，项目建设符合相关规划要求。2.2 产业政策 房地产相关产业政策2014年3月5日上午，国务院总理李克强在人民大会堂做政府工作报告。他指出，去年上半年，出口大幅波动，经济持续下行，中央财政收入一度出现多年少有的负增长，银行间同业拆放利率一度异常升高，国际上出现中国经济可能“硬着陆”的声音。针对这种情况，我们坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不采取短期刺激措施，不扩大赤字，不超发货币，而是增加有效供给，释放潜在需求，沉着应对市场短期波动，保障经济运行不滑出合理区间，让市场吃了“定心丸”，成为经济稳中向55、好的关键一招。去年财政赤字控制在预算范围内，广义货币M2增长13.6%，符合调控要求。目前，新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套，上千万住房困难群众乔迁新居。、在2014年政府工作重点中，李克强提出以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本56、建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。2.2.2 2014年市场政策时间主要关键政策内容及影响2月央行定调2014年住房信贷政策央行明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平；同时要求分支机构对辖区内金融机构出现的首套房贷停贷、压单等现象深入调研。但另一方面，此次意见稿只字未提二套房贷要求。南京土地新政2月21日，南京市国土局发布关于土地出让模式调整的说明。明确今后南京市土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让，同时明确中小套型商品住房比例，全市90平方米以下商品房占全部商品住房比例不得小于50%。357、月国务院细化“新国五条”3月1日发布国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知。通知在此前公布的“新国五条”基础上，对调控政策进行细化。通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。公租房和廉租房并轨3月20日，财政部明确了公共租赁住房和廉租住房并轨财政政策。根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的关于公共租赁住房和58、廉租住房并轨运行的通知（建保2013178号）的规定，从2014年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。镇江公租房和廉租房8月并轨近期，省住建厅等部门联合发布关于全面推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见，这意味着今后不再有公租房与廉租房之分，并轨后统称为公共租赁住房，即公租房。据悉我市预计今年8月完成并轨工作。镇江国有建设用地供应总量适度调减市国土局3月30日发布2014年国有建设用地供应计划，计划供地总量为5150公顷。市国土局介绍，2014年供地总体思路是，适度调减总量、优化供地结构、保障改善民生、推进集约节约。根据市国土局官网公布的数据，2011年全市计划供应6500公顷国有建设59、用地，到了2012年降为5700公顷，2013年为5650公顷，今年再次下降到5150公顷。4月不动产统一登记制度3月16日公布的国家新型城镇化规划（2014-2020年）提出2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网。近日召开的不动产登记工作次部际联席会议又提出，要用三年左右时间全面建立不动产统一登记制度。城镇保障房连租5年后可购买3月28日，国务院法制办就城镇住房保障条例（征求意见稿）公开征求意见。征求意见稿提出，城镇住房保障范围为城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。意见稿中提出“连续租赁不少于5年且符合配售条件的，可以购买”的表述。常住人口将纳入保障房60、保障范围国务院法制办日前就城镇住房保障条例（征求意见稿）公开征求意见。其中提出，城镇住房保障范围为城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。这意味着，符合条件的常住人口将破除户籍限制纳入保障房保障范围。国家新型城镇化规划我国首部城镇化规划-国家新型城镇化规划（2014-2020年）日前正式出台。5月央行要求商业银行提高房贷审批发放效率5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次61、购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。6月镇江年内推出公积金按揭贷款市住房公积金管理中心颁发了关于优化住房公积金业务流程提高服务效能的通知。通知第六条明确，年内适时推出住房公积金按揭贷款业务，有效解决借款申请人面临的暂无抵押物的实际困难。央行再次定向降准央行将从 6 月16 日起,下调符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷62、款达到一定比例的商业银行人民币存款准备金率0.5 个百分点。按标准,预计此次定向降准覆盖大约2/3 的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行。以房养老政策落地保监会6月23日在新闻通气会上发布关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，以房养老试点将于7月1日起在北京、上海、广州、武汉开展。 7月民间资本参建保障房正式开闸6月30日，江苏省住建厅、发改委、财政厅和国土厅等八部门，联合发布关于鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知，这意味着民间资本参建保障房在江苏正式打开闸门。从2014年出台调控政策来看，中央对房地产市场的调控已经基本到位，由于市场环境逐步健康63、，因此上半年并没有强力的打压政策。相反从政策上不难看出，上半年出台的政策导向主要集中在三个方面，一方面合理引导刚需需求，公租房和廉租房的并轨政策、保障住房政策的调整，都在为刚需人群解压；另一方面，在土地政策上严格把控，开放民间资本参与保障房建设，加大保障房用地供应，缓解刚需；最后，对高端市场合理监控，不动产登记制度的提出以及加快房产税改革的呼声都在表明从政策分配高端住房资源，限制高端市场炒房现象。同时，银行政策略有放松，加快贷款发放效率、公积金按揭贷款政策，为健康的购房需求给予了保障。由此看出，下半年政策上不会再有太大的动作，市场渐趋平稳，对房地产市场的调控整体将逐渐平趋。2.2.3 201564、年利好政策1、2015年2月4日，中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2、2015年2月26日，不动产登记暂行条例正式公布；3、2015年2月28日，中国人民银行决定下调存贷款基准利率0.25个百分点；4、2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成”；5、2015年3月30日财政部：个人转让两年以上住房免征营业税；6、2015年4月20日起中国人民银行决定下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。2015年楼市利好政策频出，释放出政府积极救市的信号。这些变化，也给镇江楼市带来了不小的影响。 与产业政策符合性分析国家宏观调控政策的出台是促使房地产行业65、健康稳定持续发展，从国家宏观调控政策来看，更多的是专注四个方面的建设，一是货币政策，鼓励房企从间接融资到直接融资的转变；二是加快房产税立法，增加试点城市；三是加强保障房建设目标；四是实施农村土地流转政策，增加土地供给。从新一轮宏观调控市场反映来看，一系列政策措施的出台和实施将进一步促进整体政策法规的完善和规范，对于房地产业的发展将起到积极的作用。如何打造出高性价比的产品，高质量的服务，高品质的人居环境是每个房产项目一直以来以及以后坚持的重点所在。综上所述，本项目建设能够进一步加快城镇建设，改善人居环境，扩大城镇品位，有效增加城市基础设施工程建设安置房（居住、公共建筑）供应。项目建设符合国家现阶66、段相关房地产发展政策要求，也符合当地社会经济发展的需求。2.3 行业准入分析 与法律、法规要求符合性分析为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，促进产业结构优化升级，国务院发布了促进产业结构调整暂行规定。该规定指出产业结构调整目标是：促进一、二、三产业将抗协调发展，逐步形成以农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。根据产业结构调整指导目录（2013年修订本）相关条例，本项目不属于淘汰类和限制类项目。 与行业其他相关要求符合性分析江苏xx投资有限公司注册资本32000万元人民币，具有房屋开发贰级资质，能够承担建设面积25万平方米以下的开发67、建设项目，满足建设部关于房地产企业相关条件要求。本次江苏xx投资有限公司通过公开市场转让获得该地块开发权，符合国家省市有关经营性土地必须经拍卖、挂牌等竞争出价公开程序。项目设计方案在控制性详细规划的指导下，符合镇江城市规划要求。本项目按基本建设有关要求办理了环境审查相关手续，项目环境报告书同意本项目建设。由于本项目作为增加商住（安置房）建筑供应需求投资，相关建设标准符合当前房地产宏观调空政策要求，项目建设将增加有效供给，预期投资准入可行。2.4 市场分析 镇江房地产市场整体销售情况1、 市场整体供销走势2014年2月2015年2月连续13个月镇江市区商品房供应量基本保持平稳，除年底放量之外，其68、他月份供应量保持稳定今年2月份新增供应量主要来源于京口片区象山花园2期，新增供应总计903套，受春节节点影响其他各片区新增供应较少。镇江市场整体销售情况依然低迷，连续13个月总供应46659套，总去化28995套，供销比持续增大，为1.61：1。2、 各片区供应情况分析上述连续13个月供应情况走势中看出，总供应量为46659套，其中以润州区供应量为最，主要是由于该片区安置房大量供应，此外市区内新增楼盘大多位于该片区。需要注意的是，本月新增供应量中京口片区占据较大比重，新增供应量903套，此外丹徒片区本月无新增供应量。2015年2月各片区供应量为：京口903套、润州245套、丁卯317套、丹徒069、套、大港26套。3、 商品房销售情况在连续13个月的销售中，镇江市区销售商品房共计22573套，累计销售面积2448562.11，累计销售金额1269491.22万元，商品房成交均价5184.64元/，平均套均面积108.47。连续13个月镇江市区商品房成交情况保持稳定，2015年2月份成交均价与去年同期相比，同比下跌9.58%；与今年1月份相比，环比上涨32.15%。4、 普通住宅销售情况连续13个月镇江市内普通住宅月度总成交套数14166套，总成交面积1446704.85平方米，总成交金额811752.07万元；成交均价5611.04元/；套均面积102.13；从上图可以看出市内普通住宅成70、交主要集中在京口、润州及丹徒片区。镇江市区普通住宅成交情况依旧保持稳定，2015年2月份成交均价比去年同期相比略有下跌，同比下跌4.33%；与今年1月份相比，环比上涨2.89%。2月份镇江市区普通住宅销售量占市区商品房总成交量（市区总成交996套）的60.54%。5、 非普通住宅销售情况连续13个月镇江市内非普通住宅月度总成交套数1834套，总成交面积361446.46平方米，总成交金额340969.76万元；成交均价9433.48元/；套均面积197.08；从上图可以看出镇江市内非普通住宅成交主要集中在京口、润州及丹徒片区。非普通住宅高品质居住环境的属性，决定了要求完善的配套及优良的居住环境71、，随着土地规划政策的从严，非普通住宅产品愈发稀缺，其价格也越来越高。镇江市区非普通住宅成交情况保持稳定，2015年2月份成交均价与去年同期相比同比上涨15.74%；与今年1月份相比环比上涨18.00%。2月份镇江市区非普通住宅销售量占市区商品房总成交量（市区总成交996套）的11.75%，市场整体保持稳定。6、 营业性用房销售情连续13个月镇江市内营业性用房月度总成交套数3681套，总成交面积246514.96平方米，总成交金额326750.74万元；成交均价13254.80元/；套均面积66.97；大港片区玖珑商业广场、幸福广场、蝴蝶商业广场等商业项目扎堆销售，带动大港片区营业性用房成交走高72、。润州片区营业性用房主要集中在第二商圈，以领城国际年末发力为主，随着中央大街项目进入市场销售阶段，营业性用房成交价格开始走高。镇江市区营业性用房成交情况保持稳定，2015年2月份成交均价与去年同期相比同比上涨9.12%；与今年1月份相比环比上涨13.23%。2月份镇江市区营业性用房销售量占市区商品房总成交量（市区总成交996套）的25.50%。7、 办公用房销售情况连续13个月镇江市内办公用房月度总成交套数1813套，总成交面积128113.68平方米，总成交金额109501.81万元；成交均价8547.24元/；套均面积70.66。2015年2月份成交均价与去年同期相比同比上涨105.49%73、；与今年13月份相比环比上涨40.64%。主要原因在于本月冠城国际工抵房大量网签，均价11780元/，同时江河汇工抵房8套均价19323元/，带动价格不正常上浮。2月份镇江市区营业性用房销售量占市区商品房总成交量（市区总成交996套）的5.82%。 政策性住房供销情况为了改善低收入家庭的居住条件，2015年镇江市计划新开工保障性住房20250套，基本建成21580套。截至目前，全市新开工15330套，完成率75.70%；基本建成（含竣工交付）11033套，完成率51.13%。截至目前，发放租赁补贴3186户、371.74万元。配合特困群体托底保障工作，安排了300套公共租赁住房用于解决特困群体74、的住房困难问题，预计年底前完成分配。截至目前，市区完成棚户区改造26.71万平方米，涉及居民1053户 项目优势分析1、项目区位优势从大的区位来看，本项目所在的镇江市位于中国最发达、最具经济活力的长江三角洲，是苏南经济圈重要的城市之一，镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市、适宜创业和居住的生态城市、古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。近年来，镇江市国民经济取得又好又快发展，经济结构进一步调整，增长活力进一步增强，各项改革有序推进，城乡建设不断加快，社会事业全面发展，人民生活水平持续改善。城乡居民消费水平不断提高，住房、汽车75、通讯器材正逐步成为消费热点。从项目具体的区位来看，本项目所处的xx片区，xx新城作为主城最后一块能够成片开发的地块，对于城市发展有着深远的意义。得天独厚的中心地理位置，让xx新城自然而然地成为了舒缓主城压力、实现城市拓展的战略先驱。在镇江城市板块布局中，诸新城分工明确、各司其职。南徐新城作为市政府所在地，是新的政务区，肩负行政职能；丁卯科技城的主要发展方向为科技产业；xx新城则从一开始就明确地定位为绿色生态城。各区域不同的角色定位已经决定了xx新城将要成为新的居住中心，并且承载起更为重要和核心的城市副中心职能。xx，正以其距离京沪高铁最近、距离沪宁高速公路最近、距离南山风景区最近、距离城市中76、心最近的四大优势，正以其“生态、绿色、低碳、环保”的理念，吸引着南来北往客商的眼球，吸引着镇江市民的眼球。可以预见，随着城市区位资源的日益紧缺，出众的项目区位无疑是本项目最为重要及突出的亮点。2、项目环境优势镇江是我国著名的历史文化名城、优秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的独特风貌，以“天下第一江山”闻名于世。大自然的鬼斧神工，造就了“金山之雄，焦山之秀，北固之险，南山之幽”，尤以“江、山、寺、洞、泉、林”景观俱全而著称。而镇江市特点就是利用山与水，形成形态鲜明、充满新鲜活力的独特城市魅力。而润州区位于镇江市区西南部，是中国历史文化名城镇江的主城区和行政中心所在地。润州区位于长江、京77、杭大运河交汇处，地处中国经济最活跃的长三角核心区域，是润扬长江大桥的南“桥头堡”，京沪铁路、京沪高铁、沪宁城铁镇江站及沪宁高速、扬溧高速镇江出入口均在区内。润州历史悠久，是“山水镇江”、“生态镇江”、“人文镇江”的缩影。润州境内有西津渡、金山、南山国家森林公园、伯先公园、彭公山石晶洞等旅游名胜及沿运河风景带，以及小码头街和观音洞、昭关石塔、西津古渡街等古建筑。西津渡古街被联合国教科文组织评定为文化遗产保护优秀奖；千年古刹金山寺有着“寺裹山”的独特景象，被誉为佛教禅宗四大丛林之一；南山为国家4A级风景区，有天然氧吧之称。本项目将依托润州区良好的环境资源，努力打造一个风格独特、居住功能完善、舒适的78、小区，为xx新城的建设增添新的色彩，构建一种新的、和谐、低碳生活，从而使居民能够享受到不一样的生活环境。3、开发商经验优势本项目的开发商江苏xx投资有限公司此次建设该项目将整合房地产策划和地产销售的优秀资源，邀请有关规划与设计顾问公司参与规划与设计。可以预见，本项目的成功开发将成为镇江市具有重要影响、示范意义和品牌形象的安置房项目。 项目定位本项目为镇江市政府确定的安置房项目，其中商办建筑可以对外销售，居住建筑不得销售，不得转让，由政府统一回购，回购价为5238元/m2。同时根据周边市场行情，商办建筑售价暂定为20000元/m2；地下车位售价暂定为150000元/辆。第三章 资源开发及综合利用79、分析3.1 我国国土资源利用概况根据土地利用变更调查结果，全国耕地12177.59万公顷（18.27亿亩）；园地1181.82万公顷（1.77亿亩）；林地23612.13万公顷（35.42亿亩）；牧草地26193.20万公顷（39.29亿亩）；其他农用地2554.10万公顷（3.83亿亩）；居民点及独立工矿用地2635.45万公顷（3.95亿亩）；交通运输用地239.52万公顷（0.36亿亩）；水利设施用地361.52万公顷（0.54亿亩）；其余为未利用地。与2005年相比，耕地面积减少0.25%，园地面积增加2.33%，林地面积增加0.16%，牧草地面积减少0.08%，居民点及独立工矿用地面80、积增加1.30%，交通运输用地面积增加3.76%，水利设施用地面积增加0.46%。全国耕地净减少30.7万公顷（460.2万亩）。其中：建设占用25.9万公顷（387.8万亩）；灾毁耕地3.6万公顷（53.8万亩）；生态退耕33.9万公顷（509.1万亩）；因农业结构调整减少耕地4.0万公顷（60.3万亩）。以上四项共减少耕地67.4万公顷（1011.0万亩）。同期土地整理复垦开发补充耕地36.7万公顷（550.8万亩），超过建设占用耕地42.0%。全年新增建设用地32.9万公顷。其中，新增独立工矿建设用地14.6万公顷，新增城镇建设用地7.4万公顷，新增村庄建设用地3.0万公顷（44.9万亩81、），新增交通、水利等基础设施建设用地7.9万公顷。大力支持农业生产力发展。全面部署基本农田保护示范区建设，启动116个国家级示范区建设，面积886.67万公顷；加大土地开发整理投入力度，国家安排投资项目563个，项目建设696万亩，计划新增耕地104.4万亩，总投资247.6亿元；出台耕地占补平衡考核办法，对建设单位补充耕地的数量、质量和资金情况实行全面考核；总结推广表土剥离经验，实施“移土培肥”工程；继续推进征地制度改革，有效维护被征地农民权益。土地管理为经济建设服务。全年批准新增建设用地40.43万公顷，比上年增长15.3%。其中国务院批准用地12.28万公顷，省级政府批准用地28.15万82、公顷。国务院批准用地中，单独选址和重点急需建设项目用地占83.7进一步健全土地市场机制。工业用地纳入招拍挂出让范围。土地出让面积、价款显著增长。全国共出让土地面积23.25万公顷，出让价款7676.89亿元，同比分别增长40.4和30.5。其中招拍挂出让面积6.65万公顷，出让价款5492.09亿元，分别增长16.3和30.9。3.2 镇江国土资源概况镇江位于江苏省西南部，北纬31373219，东经1185811958之间，东接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。东、西最大直线距离约95.5公里，南、北最大直线距离约76.9公里。全市土地面积3854平方公里，占全省土地面积3.7483、%，是江苏省土地面积最小、人口最少的省辖市。镇江属北亚约带季风气候的温暖亚带，四季分明，温暖湿润，热量丰富，雨量充沛，宜于多种植物的生长繁育。镇江地理位置优越。长江与京杭运河在市区形成“黄金十字水道” 交汇点；又是长江三角洲中为数不多的沿江港口城市，国家级主枢纽港；京沪铁路、沪宁高速公路横贯境内，已形成江、海、河、铁、公、空联运网络，交通十分便捷。镇江市地形大势表现西高东低。宁镇山脉在境内呈稍向北突出的弧形东西向展布，茅山山脉略作南北走向。地貌类型低山丘陵和岗地比重最大，占土地总面积51.1%，而平原相对较小，只占35.2%由于地貌类型的多样，形成镇江土地资源多样性的特点。低山丘陵包括宁镇低山84、丘陵和茅山低山丘陵两部分。宁镇低山丘陵，分布在句容、丹徒、润州及丹阳东北，呈阶梯状结构。最低一级高2030米，为黄土堆积阶地；第二级为5060米高的基座地；三至五级为剥蚀面。茅山低山丘陵，主要分布在丹徒南端、句容东部，为七级阶梯状地形。一至四级为阶地，五至七级为剥蚀面。低山丘陵除蕴藏着在一定历史条件下的石灰石、白云石、膨润土、铁、煤等多种矿产外，雄伟多姿（宁镇山脉宝华山高437.2米，茅山山脉大茅峰高372.5米），层峦叠翠，形成了一批风景名胜区及自然保护区。在江苏省11个省级风景名胜区及自然保护区中，镇江有四个。这就是“三山”（金山、焦山、北固山）风景区、南山风景区、茅山风景区及宝华山自然保85、护区，总面积为81.11平方公里。平原主要分布在东北部与东南部，包括滨江低地沙洲平原、丹阳东部高亢平原、丹阳南部平原、赤山湖平原。这一地区地势平坦、河渠纵横、土质肥沃，是境内农业主要高产地区。镇江境内平原，最明显的特色为江中沙洲占有相当比重。长江在镇江境内全长103.7公里，自西向东散布着一批大小沙洲。这些沙洲面积超过10平方公里的有世业洲、征润洲、新民洲、江心洲、顺江洲、太平洲、中心沙等7个，总面积达468.95平方公里，约占全市平原面积的三分之一，其中太平洲（包括小沙泡沙、中心沙、雷公嘴等3个沙洲）面积达332平方公里，为现扬中市的全部面积，是万里长江中除崇明岛外最大的沙洲。镇江自古江山锦86、绣，人文荟萃，为全国历史文化名城。境内自然旅游资源丰富，形成了一批省级风景名胜区。市区连岗三面，大江横陈，具有真山真水的独特风貌，素有“城市山林”之誉，是全国重点旅游城市之一。3.3 镇江土地利用特点 1、地形地貌复杂，土地类型多样。镇江市虽地处以平原为主的江苏省，但低山丘陵却占到总面积的63.4%，平原仅占36.6%。地貌类型复杂多样，这决定了镇江市土地利用类型的多样性。2、土地开发利用程度高，但土地利用水平不高，“四低”地面积较大。镇江市土地开发利用的基本状况是广度大，但开发深度不够，经营较为粗放，中低产田、低产园、低产林、低产水域等“四低”地占很大比重，主要集中在丘陵地区。3、不同地区间87、土地利用类型和土地生产力差异显著，特别是农业用地的区域差异最为突出。按照土地利用类型的地区差异，镇江市可分为四种用地类型区：一是城市及郊区，居民点及工矿用地所占比重最高，林地比重也高，但耕地比重最低；二是以丹阳市为代表的平原区，垦殖指数最高，水域和园地的比重也很高，但林地比重低；三是以扬中市为代表的沿江区，土地利用程度高，水域比例也很高，但成片林地少，园地比例低；四是以句容市和丹徒区为代表的丘陵区，林地和牧草地比例最高，但园地和交通用地比例较低。镇江市土地生产力存在着极为显著的地区差异，各县（市）人均土地和人均耕地的数量与土地和耕地的产出率成反比关系，人均土地和人均耕地较少的县（市）的土地、耕88、地产出率比人均土地和人均耕地较多的县（市）要高。3.4 镇江土地利用存在的问题 1、耕地减少较多，人地矛盾日趋尖锐19901996年六年间镇江市耕地减少了7640公顷（11.46万亩），平均每年减少1273.33公顷（1.91万亩），年递减率为6.6，而同期人口增加了6.67万人，年递增率为5.12，人口与耕地的逆向发展使全市人均耕地由0.075公顷（1.12亩）下降到0.07公顷（1.05亩），人均占有耕地六年来减少0.005公顷（0.075亩）。2、土地利用效益不高，对土地、特别是耕地的投入不足。镇江市土地利用率较高。由于农业生产的效益不高，多年来对农田的投入不足，农田水利基础设施得不到应89、有的改善，使得镇江市本来不高的土地产出率难以提高。另外，有些地方还存在着撂荒现象，影响耕地产出率的提高。3、土地利用结构还不合理农村居民点布局分散，人均用地太多；许多乡、村企业用地宽打窄用，甚至占而不用。这种分散布局的方式不仅造成了大量的土地浪费，而且不利于公共设施的规划建设，是造成经济效益和土地产出率得不到较快提高的重要原因。今后，应从优化结构、合理布局的要求出发，重视农村居民点及工矿用地的合理布局与挖潜利用问题。镇江市低山丘陵地区，约有40000公顷（60万亩）岗坡旱地，因投入不足、生产条件差、易于受旱等因素影响，生产能力较低，绝大部分属中低产田，应大力改造。3.5 镇江土地利用潜力 1、90、农地增产潜力镇江市中低产农田约占耕地总面积的四分之三，其中中产田占三分之二，低产田占三分之一。通过中低产田改造，使中产田变成高产田、低产田变成中产田，即可使全市粮棉油产量在现有基础上提高10%左右。2、后备资源开发潜力通过对镇江市各类可用土地后备资源的适宜性评价，规划期内，达到96.72%，但仍有一定的利用效率低的土地可供挖潜，还有随着近年来建设用地的扩展导致一些土地的闲置，全市可开发利用荒地3892.04公顷（5.84万亩），各类废弃地1372顷（2.06万亩），其他1983顷（2.98万亩）。此外，另可开发利用荒水1627顷（2.44万亩），疏林地3934顷（5.09万亩），也可改造成郁闭91、林地。3、土地整理潜力土地整理是指对村庄、农田和其他零星土地采取综合治理和调整措施，以增加耕地及其他农业用地的有效使用面积，提高土地生产力，改善生态环境的活动。土地整理包括村庄整理和农地整理。因为本章节在分析土地利用潜力时将农村居民点利用潜力单独列出，所以这里的土地整理指的是农地整理。规划期内，通过农地整理可增加的耕地面积为2994.27公顷（4.49万亩）。4、城镇建成区利用潜力镇江市城镇建成区的建筑密度和发达国家相比还很低，土地利用效率不高，大有潜力可挖。全市城镇土地闲置浪费现象还较普遍。今后要严格控制城镇用地规模的扩大，提倡以集约式内涵增长为主。规划期内，通过城镇建成区内部用地挖潜，可安92、排各项建设用地4448.67公顷（6.67万亩），减少占用耕地3187公顷（4.78万亩）。5、农村居民点利用潜力镇江市很多农村居民点占地面积较大，布局分散、零乱，空闲地较多，老宅基地利用率不高。应通过合理规划设计和严格管理以节约土地，提高土地利用效率。规划期内，通过农村居民点整理可提供农用地和建设用地6502.1公顷(9.75万亩)，其中耕地3662.73公顷（5.49万亩）。 根据镇江市住房建设规划规定，保证普通商品住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住93、房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，达到开发建设总面积的70；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格控制低密度，大套型住房土地供应。第四章 节能方案分析4.1 用能标准和节能规范 法规政策及行业标准1、中华人民共和国节约能源法；2、节能中长期专项规划；3、江苏省节约能源条例；4、能源标准管理办法；5、国务院关于加94、强节能工作的通知（国发200628号）；6、江苏省节约能源条例。 用能标准及节能设计规范1、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）；2、江苏省绿色建筑设计标准（DGJ32/J 173-2014）；3、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；4、江苏省居住建筑热环境和节能设计标准（DGJ32/J 71-2014）5、居住建筑标准化外窗系统应用技术规程(DGJ32/J157-2013)；6、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；7、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012)。4.2 项目能源利用分析1、项目主要耗用种类及数量（1）项目用水量预测：本项95、目用水主要为住宅居民生活用水、商业及公共建筑用水及绿化用水。其中住宅、商业及公共建筑用水指标值参照江苏省城市生活与公共用水定额，住宅按160L/（人天），公共建筑及商业建筑按5L/（m2天），绿化用水一、四季度按0.6L/（m2天），二、三季度按2L/（m2天）计算，地下车库清扫用水按2L/（m2次）计算。项目年耗水量约为36.29万t，详见下表4-1。表4-1 项目年新鲜水消耗情况序号项目用水标准使用单位使用天数年最大用水量（万t）1生活用水160L/人天4832人36528.22 2商业及配套5L/m2天25514m23654.66 3绿化0.64 3.11、4季度0.6L/（m2天）2496、640m21000.15 3.22、3季度2L/（m2天）24640m21000.49 4地下车库2L/（m2次）62946m2500.63 5未预见水量以上项之和10%3.416雨水回用-1.27 7合计36.29 注：*用水标准依据江苏省城市生活与公共用水定额苏建城（2012）632号取值。 *居民生活用水含热水，本次测算只计新鲜水消耗。（2） 项目用电量测算：一般建筑的电耗现状情况见下表4-2。表4-2 一般建筑电耗现状情况表项目面积（亿m2）目前能耗状况（亿kWh/a)单位面积能耗（kWh/m2.a)城镇建筑非采暖用能住宅用电100200010-30一般公共建筑55160020-60大97、型公共建筑5100070-300总量160460029如上表所示及根据不完全统计，本项目住宅建筑面积160834平方米，耗电按30kWh /a测算，耗电为482.50万kWh/a；商业及配套建筑面积26208平方米（含不计容面积），耗电按60kWh /a测算，耗电为157.25万kWh/a；地下建筑面积62946平方米，耗电按10kWh /a测算，耗电为62.95万kWh/a；本项目年用电量共计702.70万kWh。（3）天然气消耗量 本项目天然气负荷主要为住宅用气及商业用气，参照城市天然气的年用气量表1（华东无集中供暖用户20932303MJ/人年）计算为58.8864.79m3/人年，本项98、目取60m3/人年，商业等不可预见用气量按住宅用量的30%计算，本项目年用气量为37.69万m3。详见表4-3。表4-3 项目天然气年消耗情况序号项目数量用气指标年用量（万m）1住宅4832人60m3/人年28.992商业等不可预见30%8.70*合计37.69 2、能源利用情况评估（1）折算依据根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）等相关标准，对本项目实际消耗的各种能源及耗能工质均按相应的能源折标系数进行折算，具体的折标系数见下表4-4：表4-4 各种能源及耗能的折算标煤系数表折标煤系数备注名称单位数量电力kgce/kWh0.1229“当量值”综合能耗计算通则（GB/T2589-99、2008）新鲜水kgce/t0.0857综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）天然气kgce/m31.33综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）（2）综合能耗计算项目年耗电量为702.70万kWh，年用新鲜水量为36.29万t，年用天然气量为37.69万m3。项目年综合能耗为1321.28tce（当量值）、2807.66tce（等价值）。详见表4-5。表4-5 各类能源折算成标准煤的数量序号能源品种单位年用量折标系数单位折标系数折标煤tce（当量值）折标系数折标煤tce（等价值）比例1新鲜水万t36.29kgce/t0.085731.10 1.11%2电力万kWh702.70k100、gce/kWh0.1229863.61 0.332318.90 82.59%3天然气万m337.69kgce/m31.2143457.67 1.2143457.66 16.30%*合计1321.28 2807.66 100%通过上表分析，项目总能耗中，以电力消耗比例最高，占总能的82.59%。故项目建成后，应着重加强电力节能，提高能源利用效率。4.3 项目主要节能措施 建筑节能措施 1、绿色建筑设计（1）绿色建筑设计方案根据江苏省住房和城乡建设厅发布的江苏省绿色建筑设计标准（JGJ32/J173-2014）对绿色建筑的定义为：“在建筑全寿命周期内最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保101、护环境和减少污染，为人们提供健康、使用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑”。绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）规定绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、施工管理和运营管理七类指标组成。绿色建筑的评价分为设计评价和运行评价。设计评价应在建筑工程施工图设计文件审查通过后进行，运行评价应在建筑通过竣工验收并投入使用一年后进行。设计评价时，不对施工管理和运营管理2类指标进行评价，运行评价应包括7类指标。绿色建筑分为一星级、二星级、三星级3个等级。3个等级的绿色建筑均应满足标准内所有控制项的要求，且每类指标的评分项得分102、不应小于40分。当绿色建筑总得分分别达到50分、60分、80分时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。1）节地与室外环境项目选址符合所在地城乡规划，符合各类保护区、文化古迹保护的建设控制要求。场地无洪涝、滑坡、泥石流等自然灾害的威胁，无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，无电磁辐射、含氡土壤等危害。无排放超标的污染源。建筑规划布局满足日照标准，且不降低周边建筑的日照标准。节约集约使用土地，场地内合理设置绿化用地，合理开发利用地下空间。建筑及照明设计避免产生光污染。场地内环境噪声符合现行国家标准声环境质量标准GB 3096的有关规定。场地内风环境有利于室外行走、活动舒适和建筑的自然通风。采取103、措施降低热岛强度。场地与公共交通设施具有便捷的联系。场地内人行通道采用无障碍设计。合理设置停车场所。提供便利的公共服务。结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，采取表层土利用等生态补偿措施。充分利用场地空间合理设置绿色雨水基础设施。合理规划地表与屋面雨水径流，对场地雨水实施外排总量控制。合理选择绿化方式，科学配置绿化植物。2）节能与能源利用建筑设计符合国家现行相关建筑节能设计标准中强制性条文的规定。不采用电直接加热设备作为供暖空调系统的供暖热源和空气加湿热源。冷热源、输配系统和照明等各部分能耗进行独立分项计量。各房间或场所的照明功率密度值不高于现行国家标准104、建筑照明设计标准GB50034中规定的现行值。结合场地自然条件，对建筑的体形、朝向、楼距、窗墙比等进行优化设计。外窗、玻璃幕墙的可开启部分能使建筑获得良好的通风。围护结构热工性能指标优于国家现行相关建筑节能设计标准的规定。合理选择和优化供暖、通风与系统，采取措施降低系统能耗。走廊、楼梯间、门厅、大堂、地下停车场等场所的照明系统采取分区、定时、感应等节能控制措施。各房间或场所的照明功率密度值达到现行国家标准建筑照明设计标准GB50034中规定的目标值。合理选用电梯和节能型电气设备。合理利用可再生能源。3）节水与水能源利用制定水资源利用方案，统筹利用各种水资源。给排水系统设置合理、完善、安全。采用105、节水器具。建筑平均日用水量满足现行国家标准民用建筑节水设计标准GB 50555中的节水用水定额的要求。采取有效措施避免管网漏损。给水系统无超压出流现象，用水点供水压力不大于0.20MPa，且不小于用水器具要求的最低工作压力。按使用用途、按付费或管理单元分别设置用水计量装置，统计用水量。使用水效率达到2级的卫生器具。绿化灌溉采用节水灌溉方式。采用雨水集蓄及利用技术。利用景观水体调蓄雨水，且采用生态水处理技术保障水体水质。绿化用水、洗车用水等非饮用用水采用再生水、雨水等非自来水或非地下水水源。4）节材与材料能源利用不采用国家和地方禁止和限制使用的建筑材料及制品。混凝土结构中梁、柱纵向受力普通钢筋采106、用不低于400MPa级的热轧带肋钢筋。建筑造型现代简约，无大量装饰性构件。建筑形体规则，对地基基础、结构体系、结构构件进行优化设计，达到节材效果。土建工程与装修工程一体化设计。采用工业化生产的预制构件，采用整体化定型设计的厨房、卫浴间。采用本地生产的建筑材料。现浇混凝土采用预拌混凝土。建筑砂浆采用预拌砂浆。合理采用高强建筑结构材料。合理采用高耐久性建筑结构材料。采用可再利用材料和可再偱环材料。合理使用以废弃物为原料生产的建筑材料。合理采用耐久性好、易维护的装饰装修建筑材料。5）室内环境质量主要功能房间室内噪声级达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50188中的高要求标准值。主要功能房间的隔107、声性能良好。采取减少噪声干扰的措施。建筑主要功能房间具有良好的视野。主要功能房间的采光系数满足现行国家标准建筑采光设计标准GB 50033的要求。改善建筑室内天然采光效果。采取可调节遮阳措施，降低夏季太阳辐射得热。供暖空调系统末端现场可独立调节。优化建筑空间、平面布局和构造设计，改善自然通风效果。气流组织合理。主要功能房间中人员密度较高且随时间变化大的区域设置室内空气质量监控系统。地下车库设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置。6）施工管理建立项目施工管理体系和组织机构，并落实各级责任人。制定施工全过程的环境保护计划，并组织实施。制定施工人员职业健康安全管理计划，并并组织实施。7）运营管理（108、由甲方组织实施）住户水、电、燃气的分户、分类计量与收费。垃圾房设防渗、冲洗和排水设施。存放垃圾及时清运，不污染环境，不散发臭味。采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。栽种和移植的树木成活率大于90%，植物生长状态良好。垃圾分类收集率（实行垃圾分类收集的住户占总住户数的比例达90%以上。）设备、管道的设置方便维修、改造和更换。对原生态植物、地形、地貌等进行恢复与保护。（2）绿色建筑星级评价按镇江市绿色建筑示范城市实施方案要求，本项目居住建筑及公共建筑共17幢（建筑面积186348m2，不含地下建筑），其中居住建筑按照绿色建筑标109、准二星级设计（建筑面积160834m2，比例86%），成品房率60%；公共建筑按照绿色建筑标准一星级设计，并实施建设。2、建筑节能设计（1）建筑热工一般设计 1）选址 项目选址具有良好日照和自然通风条件。项目所在地较为平坦，不存在洼地。 2）布局 项目建筑群体交错排列布置，楼间距满足日照要求。 3）朝向 本工程建筑的朝向控制在南偏西5南偏东30以内。 4）日照本项目冬至日底层南向房间日照时数2小时以上，满足江苏省住宅设计标准及“江苏省城市规划管理规定”的日照环境要求。 5）绿化本项目绿化面积达35%，建筑物周边场地绿化等满足规划条件。（2）建筑围护结构项目围护结构各部分的传热系数和热惰性指标符110、合有关规定。（3）体形系数本项目主要建筑物为15幢高层住宅楼、1幢3层商业，1幢12层商办及社区中心。在建筑中通过减少建筑物的外表面积，以减少传热耗热量。（4）屋面为改善屋顶的节能效果，屋面采用保温隔热处理，屋面主要保温材料选用挤塑聚苯板。（5）墙体本项目墙体材料主要为ALC加气混凝土砌块，是我国推广应用的新型高效节能建筑材料，具有轻质高强、保温隔声性好、施工方便、耐火持久、抗冻后质量和强度损失小、抗水渗透性高等优点。实现了保护环境、节约能源、改革墙体、提高室内环境的舒适度等目的的持续发展战略。外墙主要保温材料选用挤塑聚苯板和聚氨脂。（6）门窗门窗是建筑表皮的重要组成部分，是通风气流的出入口、111、建筑的采光口，也是表皮中能耗最大的部分。因此，它是节能设计的重点之一。外窗节能应包括如下三个方面：1）窗墙面积比的确定基本原则关于窗墙面积比的确定基本原则是依据这一地区不同朝向墙面冬、夏日照情况（日照时间长短、太阳总辐射强度、阳光入射角大小），冬、夏季季风影响、室外空气温度、室内采光设计标准以及开窗面积与建筑能耗所占比率等因素综合来考虑确定的。一般普通窗户（包括阳台门的透明部分）的保温隔热性能比外墙差的多，尤其是夏季白天通过窗户进入室内的太阳辐射热也比外墙多的多，窗墙面积比越大，则采暖和空调的能耗也越大。因此，从节约建筑能耗的角度出发，必须限制窗墙面积比。在一般情况下，应以满足室内采光要求作为112、窗墙面积比的确定原则，来规定窗墙面积比的数值是它能基本满足较大进深房间的采光要求。 2）中空玻璃的采用降低外窗的传热系数，减少因室内外温差产生的传热。减少外窗的温差传热，应采用热阻大的玻璃、窗框和窗扇材料以及它们之间能满足传热系数指标要求的良好组合，而中空玻璃可满足该方面的要求。中空玻璃的概念：中空玻璃是一种以两片或多片玻璃组合而成，玻璃与玻璃之间与外界用密封胶隔绝，内部是空气或其他特殊气体组成的玻璃单元。中空玻璃按照结构配置分为：双白中空玻璃、夹胶中空玻璃、三玻两腔中空玻璃、阳光控制膜中空玻璃、低辐射中空玻璃、点接式中空玻璃等。中空玻璃的节能保温原理：夹层是密闭的，内外空气不流动，热传导低，113、夹层中空气稀薄导热率小，胶条本身为非金属，热传导差，夹层内自下而上的空气流速慢。从上述原理看中空玻璃越厚保温效果越好，相同的厚度夹层空气越稀薄效果越好，相同厚度三玻比两玻好。 3）降低窗玻璃的遮阳系数或窗户的综合遮阳系数，减少夏季透过窗户进入室内的太阳辐射热。 综上所述，本项目选用塑钢中空玻璃窗，该类型玻璃窗是节能居住建筑兼顾通透明亮、节能、放宽窗墙面积比、提高外窗热工性能的主要技术途径。 电气节能措施 1、根据用电性质、用电容量，选择合理的供电电压和供电方式； 2、项目选用SCB新型节能型变压器，并通过小区高压配送，分片区一级变压供电降低变电损耗，通过独立与集中补偿相结合提高项目负荷率，通过114、在建筑单元设置配电箱减小用电设备至电源距离，选用合适导线截面降低传输损耗及空载损耗，通过集中智能补偿系统降低无功损耗。 3、项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。 4、选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。 照明节能措施 1、采用控制照明线路。照明线路加装稳压装置，起稳定电压作用；照明线路加装节电器，可相应降低灯具的端电压；在公共场所照明线路加装智能控制装置，不但可控制电压，而且可控制灯的亮度、开关时间等；加装声控、光控、触摸开关等。 2、优先使用自然光。一般场合下，人的眼睛最适合自然光，而且自然光的显色性是所有光源中最好的。优先使用自然光不但可减少人工照明，节约115、用电，而且对人们的身心健康有益。 3、控制夜间电压升高的照明。在夜间用电负荷减轻时，电网的电压会升高，一般的照明配电系统电压会相应升高，同时照明灯具的电耗也同比增加，此时灯具的光通量只微增，而并未同比增加，相反电压的升高会严重影响灯具的使用寿命。因此，在照明配电线路上加装电压稳压装置来控制电压，不但可以节省电压升高所多消耗的电能，而且可以保护灯具，延长灯具的使用寿命。 4、选择节能灯具。选择有3C标志和有节能认证标志的节能灯，光效、使用寿命、安全、谐波等各项性能指标有保障，在使用寿命期内才能真正省电省钱。否则，有可能适得其反，省电不省钱，或产生用电不安全因素，如谐波超标，影响供电质量等。 采暖116、空调设备节能措施1、 本项目住宅采暖空调设备由住户自行选择，选用家用空气源热泵空调器，空调额定能效比大于3.2。2、 对于分散式空调系统，统一设计室外机的安装位置和凝结水排水管。室外机的安放有利于其热量的排放，并避免其气流对邻室的热污染、废气污染和噪声污染。 节水措施 1、给水工程设计充分利用市政给水水压，合理确定给水方式。 2、建议小区设置雨水收集池，雨水经收集沉淀后，用于小区内绿化浇灌洒水和清扫地面，以减少绿化及卫生新鲜水的使用量。 3、项目用水主要为项目建成后住户的生活用水、场地绿化浇洒用水，拟全部采用节水设施，以节约用水，降低用水量； 4、合理限定配水点水压，根据不同用途及功能分区设117、置适当数量的水表以控制用水； 5、在防护植物的选择上，多种植一些耐旱、节水、涵养水源能力强的植物。 可再生能源利用系统太阳能是国家重点推广的可再生能源之一，集中推广使用太阳能既环保节能，又美观方便。近几年来，越来越多地使用家用太阳能热水器的趋势表明，太阳能热水系统在技术可靠性方面已趋于成熟。全世界每天都有成百上千的太阳能热水系统在证明着其作为生态无害性能源的优越性。据专家测算，一座太阳能综合利用示范楼，内住350家庭住户，采用太阳能热水器，在冬季的3-4个月可节省电费约10万元。按照将水制热到35的热量来计算，电、气热水器每吨热水需消耗的成本是30多元，而太阳能则只需10元。根据江苏省绿色建筑118、设计标准（DGJ32/J173-2014）相关要求，住宅的生活热水应采用太阳能热水供应系统。6层及6层以下的住宅，应采用太阳能热水供应系统；超过6层的住宅，应至少为最高供水分区内的每户设置太阳能热水供应系统，且应用总层数不少于6层。本项目住宅顶部六层设计太阳能热水供应系统。另项目建成后，小区内的路灯上的路灯及绿地上的草坪灯均使用太阳能灯具。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 投资环境 镇江市投资环境镇江位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处长江下游南岸与京杭大运河交汇处，西接南京，东邻常州，北与扬州隔江相望，是国家历史文化名城。镇江是中国优秀旅游城市，具有“城市山林”、“真119、山真水”的独特风貌，以“天下第一江山”闻名于世。风景名胜无处不体现着自然与人文、山水与文化的交流与融洽。大自然的鬼斧神工，造就了“金山之雄，焦山之秀，北固之险，南山之幽”，尤以“江、山、寺、洞、泉、林”景观俱全而著称。镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市、适宜创业和居住的生态城市、古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。镇江市经济呈现出“平开稳走、效益提升”的良好态势。工业企业效益进一步提升，重点行业增势强劲，重点企业支撑加大，工业投资增长加快。 镇江润州区投资环境润州区位于江苏省镇江市区西南部，是中国历史文化名城镇江的主城区120、和行政中心所在地。润州区位于长江、京杭大运河交汇处，地处中国经济最活跃的长三角核心区。润州区东以古运河为界，与镇江市京口区毗邻，东南部分地段与镇江新区连接；北濒长江，与扬州市邗江县隔江相望；西、南两面与镇江市丹徒区接壤。润州区地理位置优越，交通便捷，境内长江、运河交汇构成水路运输网；沪宁铁路、312国道、222省道、沪宁高速公路和润扬长江公路大桥等重要交通要道纵横交织，陆运非常发达。引资大道、南徐生态大道、润州路、朱方路、中山西路、电力路、大西路、长江路等贯通境内城区，镇江市区的南大门、西大门均由润洲区扼守，对全区经济与社会发展创造了极为有利的条件。镇江南站站址在江苏省镇江市润州区xx镇。近年121、来，润州区积极加大城乡建设力度，打造滨江一流新城。建设了润州广场，拓宽改造了黄山南路，整治出新了朱方路、丁卯桥路、天桥支路，城市框架不断拓展，城市品位迅速提升，城乡环境普遍改善。坚持全面统筹发展，实现了教育、科技、卫生、社区建设等各项社会事业的协调共进。围绕“率先两步走，强势促翻番，努力打造滨江一流新城区”的要求，自强不息的润州人民正以豪情满怀的姿态、海纳百川的胸怀、脚踏实地的作风、争创一流的精神，努力把润州打造成外来投资吸引力最强的镇江沿江经济带，商业兴旺、人气集聚的镇江商贸副中心，环境优美、安居乐业的滨江新城区。5.2 自然条件 自然资源1、土地资源镇江市低山丘陵以黄棕壤为主，岗地以黄土为122、主，平原以潜育型水稻土为主。全市土地面积中丘陵山地占51.1%，圩区占19.7%，平原占15.5%，水面占13.7%。2、水资源全市河流60余条，总长700余公里，以人工运河为多。水系分北部沿江地区、东部太湖湖西地区和西部秦淮河地区。长江流经境内长103.7公里。京杭大运河境内全长42.6公里，在谏壁与长江交汇。全市人工水库、塘坝总库容量5亿多立方米。其中，库容10万立方米以上的水库107座，库容量3.74亿立方米。3、矿产资源主要集中在宁镇山脉。矿种有铁、铜、锌、钼、铅、银、金等金属矿藏和石灰石、膨润土、白云石、大理石、磷、耐火粘土、石膏、石墨等非金属矿藏。其中：石灰石矿石质优良，储量30多123、亿吨；膨润土矿1.5亿吨，储量居全国第三。宝华山发现省内第一处大型红柱石矿，开发前景广阔。此外，尚有煤、泥炭和地热资源等。4、生物资源植物方面，落叶阔叶树有麻栎、枹树、黄连木、山槐、枫杨等；常绿阔叶树有青风栎、苦楮、石楠等。药用植物有700多种。引进的树种有黑松、杉木、泡桐等。宝华山自然保护区有木兰科中最珍稀的宝华玉兰。动物方面，鱼类资源丰富，青、草、鲢、鲤等淡水养殖鱼类和鲍、鲶、鳝等非人工养殖鱼类均有大量出产。境内长江鱼类有90多种，其中刀、鲥、鳗、回鱼、河豚是名贵品种；白鳍豚、中华鲟等是我国珍稀动物。全市有鸟类100多种，其他野生动物20多种。 气象条件镇江市位于江苏省西南部，长江下游南岸124、，地处美丽富饶的长江三角洲顶端。在北纬31373219，东经1185811958，本项目所在地属亚热带季风气候，四季分明，温暖湿润，热量丰富，雨量充沛。年平均降雨量1074mm，雨季主要集中在79三个月；历年平均气温15，历年最高气温41，历年最低气温12，最大积雪深度14cm，最大冻深9cm，12月平均气温2，属不冻区；年最大风速32m/s（1989年8月13日），主要风向夏季为东南风，冬季为东北风；年平均蒸发量1277mm。历年平均气压104.4 kPa历年平均气温15.2 极端最高气温40.9 极端最低气温-12.0 历年平均相对湿度78%历年平均降雨量1066.2毫米历年一日最大降雨量125、262.5毫米历年平均风速2.52米/秒历年最大风速23.0米/秒常年主导风向偏东风夏季主导风向东风、西南风冬季主导风向东北风、西北风 水文该地区地下水为重碳酸钙型水，PH值约在6.7至6.9之间，为中型。长江水为重碳酸钙型水，PH值约为7.7，地表水为重碳酸钙、硫酸钙型水，PH值约为7.2。地下水、地表水对土壤无腐蚀性。长江段属感潮河段，每日涨、落潮各两次，涨潮平均延时3小时25分种。落潮平均9小时，其水文特征为:历年最高洪水位6.33米(黄海高程系，下同)历年最低洪水位 -0.77米历年最大平均洪水位5.20米历年最小平均枯水位0.06米历年最大潮差2.10米历年最小潮差0.01米历年平均126、潮差0.96米平均流速1.00米/秒最大流速2.00米/秒最小流速0.50米/秒洪峰最大流量92600立方米/秒最大平均流量43100立方米/秒最小平均流量21400立方米/秒多年平均流量28307立方米/秒最小枯水流量6020立方米/秒年平均径流量8933亿立方米 区域地质史及构造概况镇江是历史悠久的文化古城，据考古史料记载，早在商周时，即公元前1116世纪，人类已经大批在此定居，有文字记载的历史可以上溯至三千年以前。镇江自然地理的主要特点是襟山带水、丘陵起伏、江河交织、名山迭出。镇江地区位于扬子准地台下扬子台褶带皱冲断带中（也称淮阳山字型构造宁镇反射弧东段）。地层分区下属下扬子地层小区。上127、元古界震旦系一新生界第四系发育较齐全，自震旦系后期，镇江地区经历了几次大的构造运动，三迭纪晚期的印支运动导致了长江破碎带的形式。根据第四纪气候和海平面变化的研究资料，晚更新世末期冰川来临，古长江河床及支流河谷切割甚深。下蜀土被切割出一系列古河道和古冲沟，当冰川消融，海面上升时，这些古河道和古冲沟被充填，泥炭层普遍发育。全新世晚期，本区平原沟谷内又覆盖了一层陆相沉积物，始成今日之沉积特征。研究资料表明，镇江的四纪地质，尤其是晚更新世以后的工程环境极为复杂。镇江地貌趋势为南高北低，西高东低，以宁镇山脉和茅山山脉组成的山字型构造为骨架，山脉两侧由丘陵、岗地、平原分布。项目拟建场属于丘岗地貌，地基土主128、要以粉质粘土为主，根据区域地质资料，场地内无全新世活动断裂发育，属稳定场地。 地下水概况根据工程地质勘探报告显示，项目区域内泄水路径良好，场地地下水埋深变化很大。地下水的主要补给源为大气降水，地下水的埋深深度随季节不同较大。区内没有大型污染源对地下水的水质造成污染。根据水质分析试验报告分析，场地地下水呈中性，对钢结构具有弱腐蚀性，对混凝土没有腐蚀性。 地震效应评价区内没有发生地震液化的土层。 不良地质条件和环境工程地质评价给合区域水文地质工程资料等分析，该区地下水不会发生大幅度上升和降低以及由此引起对区内建设的不良影响;区内没有岩层而造成的塌陷区;没有发生崩塌、滑坡等不良地质现象、表面现象及潜129、在现象，没有潜在的泥石流及洪水等威胁;除局部有少量灰岩并无其它矿藏，灰岩已局部被采取，采空区范围及规模一般较小，目前地基稳定，场地内没有大规模的挖、填方区，建设期间对场地进行适当的挖、填方处理，不会引起不良后果。综合多种资料并根据场地稳定性、土层地质、地下水对工程建设的影响及地表排水条件、场地地形特点分析；区内为工程建设适宜场地或工程建设较为适宜场地。5.3 项目施工条件本项目位于该项目宗地坐落于xx路南侧，板桥路北侧，地块西侧为xx桥路，东侧为官山路。南山风景区位于地块西侧。区域条件较优越，基础配套设施较齐全，交通便捷。附近无污染源，项目环境适宜。项目建设场地施工出入道路畅通，场地周边无交通130、限制，施工用临时水、电无接入困难。项目周边地区有多家采石厂、建材供应市场，有砼供应基地，镇江市（项目地区）是建材生产大市，水泥、砂石料市场供应充足，因此项目施工条件较好。5.4 道路交通现状项目周边交通条件较好，可十分便捷地到达沪宁高速、312国道，城市道路运输四通八达。项目不处于城市交通禁区，因此本项目实施的交通运输条件较好。5.5 市政设施项目建设地城市基础配套设施齐备，道路、网络、给水、排水、供电、供气、电信等公共配套已建成。因此本项目无供用电、给排水、燃气等接入困难。5.6 防洪、防潮、排涝设施条件项目选址位于镇江市防洪区内，因此项目无防洪、防潮（长江潮位）特别要求，项目规划区内有通江131、河流，自然落水由雨水收集系统收集后经通江河流排入长江，由于项目场地高于周边水系最高位，因此本项目无须设置排涝设施。5.7 拆迁及移民安置本项目土地为净地，不涉及拆迁与移民安置工作。第六章 环境和生态影响分析6.1 环境和生态现状本项目所在地区自然地理和社会经济条件良好，有利于项目的建设。1、大气环境2013年，全市工业煤炭消耗总量为2304.7472万吨，其中燃料煤消耗量为4730.7632万吨；燃料油(不含车船用)消耗量为1.4604万吨。工业废气排放总量为2722.8226亿立方米,废气中二氧化硫排放总量为63186.1484吨，氮氧化物排放总量为70572.4834吨，烟（粉）尘排放量为132、20411.5798吨。镇江市区二氧化硫年平均浓度为30微克/立方米，优于国家二级标准；二氧化氮、可吸入颗粒物、细颗粒物年平均浓度分别为42微克/立方米、124微克/立方米、72微克/立方米，劣于国家二级标准。一氧化碳日均浓度范围为0.082-4.67毫克/立方米，日均值超标率为0.1%。臭氧日1小时最大浓度范围为11-274微克/立方米，超标率为1.2%；最大8小时均值浓度范围为9-213微克/立方米，超标率为1.8%。建设项目所在区域环境空气中TSP、SO2、NO2的污染指数均小于1。根据以上统计结果，项目建设区内空气状况基本能满足国家环境空气质量标准二级标准。2、水环境2013年全市工业133、废水排放总量为9657.9470万吨，其中镇江市区、丹阳市、句容市、扬中市工业废水排放量分别为6050.4306万吨、2276.4638万吨、913.4326万吨和417.62万吨。工业废水中主要污染物排放量分别是：化学需氧量5872.3639吨，氨氮440.4929吨，挥发酚1.6812吨，石油类30.3391吨。镇江市区金山水厂和金西水厂2座集中式供水厂共用1个取水口，是镇江市的主要饮用水源地，饮用水源水质达标率均为100 %。根据镇江市环境监测中心站，长江镇江段水质监测资料，该江段DO、COD、BOD、石油类、挥发酚、非离子氨等指标均达到地表水环境质量标准中类标准的要求。项目建设区地表水134、环境质量良好。3、声环境镇江市区区域环境噪声平均等效声级为昼间55.9dB(A)、夜间47.8dB(A)，声环境质量为一般。各类功能区环境噪声昼、夜等效声级均达标，达标率为100%。交通干线噪声平均等效声级为昼间67.3dB(A)、夜间54.8dB(A)，评价等级为好，满足交通干线噪声标准。综上所述，拟建项目所在地整个区域社会经济和生态环境现状质量良好，适合项目开发建设。6.2 生态环境影响分析 执行的主要环境保护法规1、中华人民共和国环境保护法；2、建筑项目环境保护管理条例（国务院（98）253号令）；3、大气污染物综合排放标准（GB162971996）；4、污水综合排放标准（GB89781135、996）；5、环境空气质量标准（GB30951996）；6、地表水环境质量标准（GBZB11999）； 施工期的主要环境污染 1、噪声主要的噪声源为施工作业机械和施工车辆，不同施工机械噪声水平相差很大。重型和中型载重车在加速状态下的噪声级范围分别可达8803dB(A)和82-90dB(A)。项目所处位置为城市区域环境噪声的1类区，因此施工场界外应执行城市区域环境噪声标准(GB3096-2008)的1类标准，即昼间55dB(A)、夜间45dB(A)。2、建筑废水建筑施工期间的建筑废水主要包括冲洗施工机械、工具、地面等产生的废水等。3、 扬尘场地平整、施工材料装卸和运输等施工过程会产生大量的粉尘。136、 施工期环境影晌防治措施项目施工期间主要的环境影响是噪声、建筑废水及扬尘等，可能对项目周围环境具有有一定的影响。为避免该现象的发生，项目施工方应针对不同的环境影响采取不同的防治措施。1、噪声防治措施为最大程度的减轻噪声污染，施工单位应做到：（1） 文明施工，尽量选用先进的低噪声设备，在高噪声设备周围适当设置屏障以减轻噪声对周围环境的影响，控制施工场界噪声不超过建筑施工场界噪声标准限值(GB125232011)的要求。（2） 精心安排，减小施工噪声对外界的影响，因工程需要确需夜间施工必须按有关规定报批，以免影响居民休息。（3） 加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而增加机械噪声的现象发生137、。（4） 由于该项目地处1类区，噪声本底相对较低，因建筑施工噪声具有暂时性的特点，施工结束后即恢复正常。项目应该在施工期间加强施工现场管理，尽量不在夜间施工，需要夜间施工的要申领施工证并严格控制施工时间，防止施工造成扰民现象。2、建筑废水防治措施为最大程度的减轻废水污染，施工单位应做到：施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后排放。3、 扬尘防治措施为最大程度的减轻扬尘污染，施工单位应贯彻“清洁生产”的要求，做到： （1） 施工现场垃圾渣土要及时清理出现场。（2） 施工现场道路指定专人定期洒水清扫，防止道路扬尘。138、（3） 对于细颗粒散体材料的运输、储存注意遮盖、密封，防止和减少扬尘。（4） 车辆开出工地要做到不带泥沙，基本做到不洒土、不扬尘，减少对周围环境污染。（5） 根据关于限期禁止在城市城区现场搅拌混凝土的通知（商务部、公安部、建设部、交通部）商改发2003年1341号的要求，本项目采用商品混凝土。 营运期的主要环境污染及防治措施1、废水及其防治措施项目建成后，主要产生的废水包括生活污水及雨水。（1）生活污水室内污水底层单独排出室外，二层及二层以上的污水采用伸顶透气的单立管排水方式排出室外。一般生活污水经化粪池处理后排入污水管；厨房内的餐饮污水含有一定的油污，需经隔油池初步处理后才能排入污水管。待项139、目区周边道路下市政污水管具备接管条件后，区内生活污水经化粪池处理、含油污水经隔油池处理，全部污水混合后达到有关标准可排入市政污水管，最终至城市污水处理厂进行处理。（2）雨水处理项目雨水通过区域内雨水管收集后排入项目雨水收集系统，经集中利用后，排入雨水管网或临近河道。综上所述，项目产生的废水经处理后能满足镇江市污水处理厂接管标准，由镇江市污水处理厂废水处理达标后排入长江。2、噪声及其防治措施项目建成后，噪声源主要是空调、水泵等噪声、振动大的设备以及汽车。（1） 水泵应采用低转速泵；（2） 设集中空调的建筑内空调风道采用吸声超级风管；（3） 振动较大的设备基座及管道均设减振装置。有噪音的设备用房内140、墙和顶棚均做隔声吸音处理，以最大限度地降低机械噪声。（4） 汽车噪声执行当地有关机动车辆管理规定，项目建设中采用优化的机动车流组织，通过一定区域划分或设置隔音屏障减少交通噪声对居民的影响，并限制车辆喇叭在社区内的使用，最大限度地降低交通噪声。3、废气项目产生的废气主要是厨房内的油烟，含食物烹调、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物。居住区内餐饮厨房加工间须安装油烟净化设施，并保证操作期间按要求运行，油烟最高排放浓度控制在2mg/m3；排气筒出口段的长度至少应有4.5倍直径（或当量直径）的平直管段；排气筒出口朝向应避开易受影响的建筑物；排烟系统应做到密封完好，禁止人为稀释排气筒中污141、染物浓度。4、固体废弃物居住区日常将产生一定数量的生活垃圾，尤其是厨房垃圾，如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。所以运营期间对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由物管部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。6.3 地质灾害影响分析1、抗震根据国家地震局最新颁布全国地震功峰值加速度区划图，镇江市区地震功峰加速度为0.15（相当于原地震基本烈度度），由于目前按加速度进行抗震设计强制规范未公布，因此本项目根据建筑设计抗震规范（GB500112010）按地震基本烈度为度近震设计。由于本项目位于地震142、功峰区划图分界线8公里范围内，建议本项目委托专业机构进行场地抗震评价，取得准确地震功峰加速度以指导结构设计。2、人民防空根据中华人民共和国人民防空法、江苏省实施中华人民共和国人民防空法办法、镇江市人民防空实施细则等法律法规精神，本项目纳入镇江市人防整体规划。3、疏散本项目防空疏散及抗震、抗灾疏散由镇江市人民政府统一组织实施，该片区疏散预案由镇江市人民政府统一计划并进行必要的演练。本项目在规划设计及工程实施中应据规模，合理安排，保证道路和出口通畅无障碍，并尽可能使交通路线有多种选择。6.4 特殊环境影响城市作为人类文明的产物，本身就承载着一定的文化和历史，所以在本项目实施时，就已经充分考虑到这一143、点，本项目地面上目前无涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹房屋以及外国驻华使（领）馆房屋，在建设过程中如有文物保护问题，江苏xx投资有限公司将依照有关法律、法规的规定进行办理和保护，确保将具有历史文化价值的东西保留下来，融入新时代的精神风貌，避免摧毁城市珍贵的历史文物、损害城市形象的事件发生。6.5 环境影响结论综上所述，本项目为房地产开发项目，在施工期应加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会产生太大环境影响。但是在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施达到对有关污染物治理的标准要求。加强实施区域绿化工程，注意景观与防护的结合，在道路分隔带置高144、大乔木和绿蓠以阻隔道路噪音和扬尘，在河道两侧应尽可能布置草地和防护林。加强道路、河道、公共绿地等环境卫生管理，设置生活垃圾收集箱，并定期收集、清运、处理。项目建成后，还须经环保部门“三同时”验收合格后才能正式投入运行。同时根据所在区域内大气环境、水环境、固体废物、噪声等控制标准及要求，协助环保部门进行日常的环境监督管理，包括对噪声、水体、空气、烟尘等定期、不定期的监测、治理等。第七章 经济影响分析7.1 项目实施进度1、项目实施进度计划说明按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目将严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实行严格管理，做到精心勘测、145、设计，强化过程监督，并对工程实施全面的工程监理和社会监督，以确保工程质量和安全。根据以上要求，并结合项目资金筹措情况，项目建设进度拟定为3年。 2、安排总进度的原则和依据 项目建设总进度依据是委托方提供的工作计划及江苏省建筑工程工期定额结合本地施工企业施工水平制定。安排总进度计划遵循合理、可行的原则。 3、技术设计、施工图设计和施工力量进场时间的安排 本项目以设计资料（规划图）作为技术设计依据，目前规划设计工作已经开展。施工力量进场时间应于单项工程开工前1周进场（总进度计划不计该时间）。 4、道路、供电、供水等方面的协作配合及进度的衔接 本项目施工道路，施工临时用水、用电供应以一次解决方案考虑146、，因此项目建设过程中，施工道路、施工临时用水、用电供应将不会产生供求矛盾。7.2 项目实施进度计划 本进度计划包括工程项目从前期工作开始到全部工程项目完成，计划3年内完成（2016年1月2018年12月），具体实施进度计划如下所示（详见表7-1：进度计划横道表）： 1、2016年01月2016年03月：立项报批、土地取得等前期准备工作； 2、2016年04月2016年06月：工程勘察与设计 3、2016年07月2017年12月：主体工程施工 4、2018年01月2018年10月：配套工程施工 5、2018年11月2018年12月：竣工验收并交付使用表7-1 项目实施总进度计划横道表 单位：3个147、月序号内 容1234567891011121立项报批等前期准备2工程勘察与设计3建安工程施工4配套工程5竣工验收并交付使用7.3 项目招投标 编制依据1、工程建设项目申请报告增加招标和核准招标事项暂行规定（国家计委令2001年9号）2、工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令2000年第3号）3、工程建设项目自行招标试行办法（国家计委令2000年第5号）4、工程建设项目施工招标投标办法（国家七部委令2003年第30号）5、江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定（苏政发200448号）。6、镇江市的招标投标有关规定。 招标的基本情况1、招标范围根据中华人民共和国招标投标法，大型148、基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。根据国家计委令2000年第3号，江苏省政府令1995年第65号、2003年第6号和苏建招2001318号的规定，本项目建设投资在50万元人民币以上，项目必须进行招标。根据苏建招2001318号规定，项目具备邀请招标条件。根据以上有关法规、规章的规定，本项目对勘察、设计、施工、监理和主要材料设备采购进行招标。根据项目建设内容，邀请招标内容包括勘察、设计、监理、建安工程、绿化景观以及主要材料设备采购等。工程进行招标时，按工程建设进度要求与施工现场条件，将招149、标内容分类别、分专业、分子项合理划分标段进行招标。2、招标的组织形式根据国家计委令第5号规定，依据项目具体情况，结合建设单位对编制招标文件和组织评标所具备的能力，本项目拟采用委托招标与公开招标相结合的招标组织形式。采取委托招标组织形式时，代理机构必须具有相应招标代理资质。采取公开招标组织形式时，项目法人应在实施前向有关部门报送规定的书面材料。3、招标方式本项目采用公开招标的招标方式。4、招标基本情况表本项目有关招标基本情况参见下表。该初步方案仅供参考，在具体实施过程中可依据国家及省、市有关规定并结合实际情况适时调整。表7-2 项目招标基本情况表内容招标范围组织形式招标方式全部招标部分招标自行招150、标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理建安工程室外工程重要设备材料一般设备7.4 投资估算 估算范围及依据1、投资估算范围项目投资估算范围为xx二-二期项目，规划总建筑面积249988m2，包括住宅、商办建筑及相关配套用房建筑面积。项目投资估算包括项目范围内的建筑工程费用以及按国家规定必须考虑的工程建设其他费用、预备费和建设期利息。2、投资估算依据本估算依照国家发展改革委、建设部发改投资20061325号文发布的建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数对投资估算的要求、行业有关投资估算规定，以及地方有关取费标准，根据企业现有条件和项目具体情况进行编制。 项目总投资估算1、建设投资本项目建设投151、资估算包括建筑工程费、工程建设其他费用及基本预备费等几个部分。（1）建筑工程费（详见附表1：总投资估算表） 项目总建筑面积249988m2，地上建筑面积187042m2，其中地上计算容积率建筑面积186348m2；地上不计算容积率建筑面积694m2。地下建筑面积62946m2。项目建筑工程费用估算见下表7-3。表7-3 建筑工程费用估算表序号名称数量m2单价（元/m2）金额（万元）备注1地上建筑面积18704244428.421.1住宅1608342300.00 36991.82 计容1.2商业建筑190803000.00 5724.00 计容1.3社区物业64342500.00 1608.5152、0 计容1.4配电房、水泵房6401500.00 96.00 不计容1.5公厕541500.00 8.10 不计容2地下建筑面积629463200.00 20142.72 含人防3合计24998864571.14（2）建设工程其他费用（详见附表1-1，1-2）土地费用：项目出让面积70425平方米，土地出让费用为28900万元。工程前期费用：主要包括项目环评、可研费；景观、规划、设计费；地质钻探费；测绘费；编标、招标费；检测费、监理费等 。财政及事业性收费：主要包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、新墙体材料专项基金，以及环保、消防、防雷、面积测绘、产权交易、档案等有关费用。配套工程153、费: 包括道路、围墙、停车位、给排水、排污、供配电、通讯、绿化等相关费用。管理费用：按照工程总概算费率表计算。建设工程其他费用合计为46676.79万元。（3）基本预备费项目基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的35%计算为2596.63万元。（4）项目建设投资比例。本项目建设投资主要包括建筑工程费、工程建设其他费用及基本预备费，其中建筑工程费占比56.04%，工程建设其他费用占比40.51%，基本预备费占比3.45%。各组成部分所占比例如下表7-4及图7-1所示。表7-4 建设投资各组成部分占比表序号名称数量（万元）占比1建筑工程费64571.1456.72%2工程建设其他费用4667154、6.7941.00%3基本预备费2596.632.28%4合计113844.56100%图7-1 建设投资比例图2、建设期利息本项目建设期3年，拟向银行贷款50000万元，根据工程建设进度和实际需要逐步投入使用，贷款利率按6%计算，共产生利息6300.00万元。（详见附表3：还本付息表）3、总投资及其构成分析项目总投资为建设投资和建设期利息之和。本项目总投资估算为120144.56万元，其中建设投资为113844.56万元，建设期利息为6300.00万元。详见下表7-4。表7-4 项目总投资估算表序号项目住宅（万元）商办（万元）合计（万元）一建设投资106205.50 7639.06 1138155、44.56 1建筑工程费58847.14 5724.00 64571.14 2工程建设其他费用45113.04 1563.75 46676.79 2.1土地费用28900.00 0.00 28900.00 2.2前期费用3123.62 336.69 3460.31 2.3财政及事业性收费2553.70 261.50 2815.20 2.4配套工程9980.19 880.54 10860.73 2.5管理费用555.52 85.03 640.55 3基本预备费2245.32 351.31 2596.63 二建设期利息6300.00 0.00 6300.00 三总投资额112505.50 7639156、.06 120144.56 7.5资金使用计划在项目建设期3年内，根据工程建设进度和实际需要逐步投入用于固定资产投资的资金。7.6财务分析 评价说明本财务分析的编制依据为项目申请报告提供的经营方案、技术方案、建设工期、建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国家现行的财税政策、会计制度与相关法规。 计算期及其构成该项目实施进度计划确定为3年。本项目为镇江市政府确定的拆迁安置房项目，其中商办建筑可以对外销售，居住建筑不得销售，不得转让，由政府统一回购。根据本项目特点，项目延长回购期1年完成（不含建设期），投资回收期为4年。根据开发销售计划，项目延长回购期1年完成（不含建设期），项目第一年回购30%157、，第二年回购30%，第三年回购30%，第四年回购10%。暂不考虑价格上涨因素。 财务效益与费用估算1、营业收入本项目回购面积主要为住宅160834m2，由政府统一回购，回购价为5238元/m2。可出售面积为：商办建筑19080m2，地下车位1534辆；根据周边市场行情，商办建筑售价暂定为20000元/m2，地下车位售价暂定为150000元/辆。项目营业收入详见下表7-5。表7-5 收入估算表序号项目数量单位售价（元/单位）销售收入（万元）1住宅160834m2523884244.852商业19080m22000038160.003车位1534辆15000023010.004合 计145414.158、852、税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例规定，项目营业税税率为5%；根据镇江市的规定，城建税和教育附加税分别为营业税的7%和5%。本项目营业税金及附加额为8143.23万元。（详见附表4：利润表）3、 成本估算项目成本估算依据企业财务通则、企业会计准则、建设项目经济评价方法与参数（第二版）及当地的有关规定进行。项目总成本为129215.30万元，成本估算按费用要素分类：包括固定资产投资、销售费及财务费用等。（1） 固定资产投资固定资产投资按建设进度及实际需要逐步投入，第一年拟投入40%，第二年投入30%，第三年投入30%。（2） 销售费用销售费用是指企业为销售房产发生的各项费用以及专159、设销售机构的各项经费。包括广告费、手续费、展览费以及专设销售机构人员办公费用、业务费等。销售费用按销售收入的5%估算，约为7270.74万元。（3） 财务费用本项目建设期3年，拟向银行借款50000万元，建设期共产生利息6300.00万元。（详见附表3：还本付息表）4、财务盈利分析根据企业所得税暂行条例的有关规定以及江苏省民营企业税收政策，项目产品所得税税率为25%，税后利润提取5%的法定公积金和5%的法定公益金，其余部分为企业未分配利润。投资利润率：该项目营业收入145414.85万元，总成本费用129215.30万元，营业税金及附加8143.23万元，总投资额为120144.56万元。（详160、见附表）投资利润率=（销售收入总成本费用税金） 总投资 100% =（145414.85129215.308143.23）120144.56 100% = 6.71%本项目建筑的初步定价在当地所能接受的范围之内，投资利润率符合项目建设单位的有关要求。 财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出，项目具备较好的财务生存能力。7.7 项目经济影响分析国民经济是由许多行业组成的一个庞大的、多层次的行业体系。在不同的历史时期，不同的生产力阶段，每个行业都有着不同的地位，这种地位随着时间的推进和生产力的提高而161、发生着变化。房地产业，因其产业链跨度大，产业附加值较高且具有较高的经济关联效应和扩散效应，在国民经济发展中扮演着越来越重要的角色。本项目对镇江市经济发展的影响主要表现在以下几个方面：1、将有力地推动镇江固定资产投资的增长“十一五”时期，房地产业经历了扩大内需、拉动经济增长的繁荣发展期，也经历了国家为控制固定资产投资规模、遏制房价过快上涨而对房地产市场进行的宏观调控的调整期。在这一时期内，房地产市场在调整中日趋成熟，房地产业已经成为国民经济重要的支柱产业，对拉动经济增长、推进固定资产投资增长起到了十分积极的作用。2、对区域相关产业的带动作用日益明显房地产业不但与人民生活紧密相关，而且产业链条长，162、乘数效应明显，与国民经济中绝大部分产业有关联关系。在列入国家投入产出表的40多个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联。可以说房地产业的发展对整个国民经济及其就业的增长有着重要影响。据有数据显示，房地产建设投资通过消耗上游行业产品，如水泥、建材、钢材等，对经济的拉动系数为1.95左右；同时对下游行业产品，如家具、家电等消费市场的带动系数为1.31.4。因此，本项目的实施可以拉动国民经济各部门生产增加。不仅形成对周边区域钢材、建筑材料等产品的强劲拉动，带动建筑装修装饰以及家电、家具等相关产品的需求，也为房地产金融保险、物业管理、园林花木业、房地产中介业等发展提供了前提和市场163、，突破了单个行业局部增长的局限。3、将成为地方财政的重要税源房地产业是我省地方财政的重要税源产业。从江苏省范围看，“十一五”期间我省房地产企业累计交纳地方税收441.02亿元，占全省地方税收总收入的16.57%。本项目的运营期结束后，项目单位将实现地方税收9377.31万元左右，从而为增加地方财政收入、促进地方经济发展做出贡献。4、将成为吸收劳动力就业的重要渠道房地产业作为一个劳动筹集型产业，从参与城市建设的规划设计开始，到建筑施工以及服务管理等各个阶段，都会为社会创造巨大的就业机会和人才发展机会，带动了建筑、建材、五金等近60个相关行业消化和吸纳大量劳动力，尤其对吸纳农村劳动力作用更大。本项164、目的开发建设对于缓解就业压力、保障地方经济增长、稳定社会、繁荣经济、提高群众的生活水平起到了十分重要的作用。第八章 社会影响分析8.1 社会效益分析1、项目实施是促进城市土地开发、加快城市化进程的要求加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康社会的一项极为重要的任务。依据镇江市城镇体系规划（2002-2020）预测，2010年镇江城市化水平为60%，城镇常住人口183.6万；2020年为70%，城镇常住人口231万。因此加快城市规划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模的主要方法。城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通的影响主要指新的土地开发项目利用建成后165、，产生和吸引新的交通量，给附近已有道路设施的交通运行及周围环境造成影响，有的不但影响周围局部地区，甚至会波及全市。一个城市的可持续发展，有赖于现代化的城市交通来支持。要保证城市交通在经济持续高速增长和土地高强度的开发下能够保持有机的运作，最有效的方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可接受的水平，同时，明确发展商需承担的交通责任负责新增加的交通设施费用，以减少政府的开支，协调好土地开发与交通建设的关系。本项目的实施开发，将完善镇江基础设施，促进区域经济的进一步发展。2、项目实施有利于拓展城市基础设施建设资金筹措渠道对于城市基础设施建设项目，可以赋予建设者城市未开发土166、地的垄断经营权，使之或者进行综合开发、或者进行土地收益转让，来补偿城市基础设施建设资金。 由政府进行筹措，然后通过挂牌拍卖由实际的建设者使用，在使用时，与建设者签订资金使用的合同，明确资金使用的责、权、利三者的关系。鼓励城市土地的集中成片开发，政府通过规划调控、土地调控、开发调控、政策调控、经营权调控、空间使用权调控等调控方式，为实际的城市基础设施的建设者提供有力的支持。允许实际的建设者在建设城市基础设施的同时，进行相关的经营，对于这部分的经营业务在税收上给予必要的优惠。3、项目实施是提高企业自身竞争力的要求项目的实施不仅能为企业带来一定的经济效益，更能为企业树立良好的品牌形象，使企业能够更好167、的立足于房地产业，为企业自身的后续发展奠定良好的经济和社会基础。8.2 社会适应性分析1、项目的利益相关者及对其影响本项目的利益相关者包括地方政府、镇江广大市民和项目实施单位江苏xx投资有限公司。本项目的建设加快了城市现代化进程，完善了城市产业空间布局，加速镇江新的建设，并获得由江苏xx投资有限公司上缴的土地出让金、营业税金、所得税；优化地区产业结构，推动地区城市化进程。作为镇江市广大市民，通过本项目的建设得到了一个设计新颖、质量优良、设施完备的大型居住社区，自身的工作、居住、卫生、文化环境将得到大幅改善，其生活质量也将与镇江城市经济快速发展同步增长。项目实施单位江苏xx投资有限公司坚持经济效168、益和社会效益并重、政策性与商业性兼顾的原则，通过项目实施充分发挥公司先进的管理经验，在镇江城市建设中的独特作用。将有效拓展在区域的市场份额和影响力，创造更多收益，同时本项目的实施可为公司积累更多的建设、管理经验，为公司业务的进一步发展提供有力保障，达到了自身不断壮大的目的。2、利益相关者对项目的参与本项目严格按照经过各级人大、政府审批的国民经济与社会发展规划纲要，镇江市城市总体规划（2003-2020）、镇江市规划等文件中确定的功能区划、目标定位、规划指标进行实施建设。项目实施所遵循指导性文件是镇江市地方政府坚持科学发展、和谐发展、跨越发展的方针，以加快镇江经济发展、提高人民群众生活水平为出发169、点和落脚点的基础上讨论制定出来的。这个项目决策过程和具体实施过程将全面贯彻以人为本的精神，以尊重并符合群众的发展意愿为基本前提，统筹兼顾广大群众长远利益和当前利益之间的关系，切实保证广大群众在项目决策和具体实施过程中有足够的知情权、参与权和监督权。同时，江苏xx投资有限公司在项目实施过程中还要接受建设主管部门对工程质量的监督，满足政府部门对工程进度要求，并保证对周边生态环境影响的达到环保部门的要求。应该说，本项目三个利益相关者都能不同程度地参与到项目的决策和实施工程中，各方的意见、意图和合法利益均能通过相关法律制度、参与机制得到有效的贯彻和保证，因此项目建设内容必定能够得到全部利益相关者的深刻170、认同和广泛支持。8.3 主要风险因素及对策 主要风险因素本项目为安置房项目，在开发过程中不存在行业、市场等风险，项目主要风险因素如下：1、政策性风险政策性风险包括政治环境、国家和城市的产业政策、土地使用制度、住房制度改革、金融政策、环保政策、建筑管理、安全管理有关条例和法规、房地产开发过程的各项审批手续以及房地产产权纠纷和房地产交易法律问题等。以上风险因素均会在不同程度上影响本项目的建设实施。2、 资金风险房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和单位多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广，到销售服务和物业管理等开发过程，涉171、及调研公司、规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位，并接受规划、国土、建设、消防、房地产、环保等多个政府部门的监管，从而使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大，一旦某个环节出现问题，如设计变更、施工条件、环境条件等发生变化，将会直接或间接地对整个项目开发产生影响，导致项目经营成本增加。3、市政配套设施完善风险城市供水、排水、供电、供气（煤气、天然气）、通信、道路、交通、环保等市政配套与房地产开发关系极大，而市政建设是根据城市的总体发展规划有步骤、有计划地进行，如果市政配套建设不能满足房地产开发项目的建设进度，将会影响房地产开发项目的开发成本和172、开发进度。 主要风险对策针对以上各风险因素，本项目拟采取以下对策：1、密切关注国家、省、市制定的有关房地产开发及相关行业的政策，一方面加强与政府机构的联系和沟通，另一方面加强对各项产业政策的研究，特别是加强对中长期房地产市场趋势的研究，采取适当措施，及早化解因产业政策的调整而带来的风险。2、与有关金融机构建立长久的战略性合作伙伴关系，根据资金需求的状况，分别采取直接融资和间接融资的方法，解决项目资金的需求。对依赖的建筑业和建筑材料行业，除向生产商直接采购并与有关企业建立长久的战略性合作关系外，还将采取公开招标等形式以最大限度地降低对其它行业的依赖。3、充分研究和关注城市建设总体规划、市政规划及市政建设进度，使项目开发的进度与市政建设进度充分结合，在必要时采取临时措施保证水、电、气等的供应，以减少项目开发成本。针对安置房项目开发的风险，在进一步提高项目决策科学化的前提下，一方面控制项目开发周期，均衡项目开发周期；另一方面，以质量标准体系和计算机化管理为手段，进一步提高管理水平，使开发周期可控并进一步缩短。同时，加强与各政府主管部门及合作单位的联系和沟通，减少开发中间环节问题的出现，从而进一步控制经营成本，减少经营风险。