1、国有独资实业公司城中村新建安置房小区项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国有独资实业公司城中村新建安置房小区项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月85可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、总 论5（一）项目承办单位概况55、单位概况5（二）项目概况51、建设地点52、建设规模及内容63、占地面积：72、项目总规划用地面积34827.50平方米（合: 52.24亩）。74、投资估算75、资金筹措：8（三）报告编制的依据、原则及范围81、项目编制依据：82、报告编制原则：93可行性研究的范围10（四）可行性研究综合结论10二、建设背景及必要性11（一）项目建设背景111、XX县经济社会发展概况112、XX县加大城镇化建设力度，需要建设大量安置房安置拆迁户143、本安置房建设项目提出的背景15（二）项目建设的必要性152、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。163、本项目的建设是落实XX县加快新型城镇化发展战略的需要。174、本项目的建设是维护社会稳定的需要。185、本项目的建设是3、以民为本、造福于民的体现。19三、项目定位21（一）项目目标定位21（二）项目业态定位21四、场址选择与建设条件22（一）场址现状221、地点与地理位置222、场址土地权属类别22（二）场址条件221、自然条件222、社会经济状况25（三）项目建设条件271、城市规划或区域规划情况272、社会环境和法律支持条件273、公共设施社会依托条件274、交通运输条件285、施工条件28五、工程建筑方案29（一）工程设计指导思想和原则291、指导思想：292、建筑设计原则：29（二）项目总体规划方案301、规划设计理念302、规划设计结构32（三）工程方案321、建筑设计322、结构设计383、给排水设4、计414、燃气设计445、电气设计44（四）主要建设内容48六、节能节水措施49（一）节能措施491、设计依据492、建筑节能设计491围护结构502采暖节能技术513通风与空调节能技术524照明节能技术52（二）节水措施531、设计依据53（2）民用建筑节水设计标准（试行）542、节水措施54七、环境影响评价55（一）项目环境保护执行的法规、标准55（二）环境现状55（三）环境影响分析551、施工建设期环境影响及对策552、工程竣工后对环境的影响及对策58八、劳动安全保护与消防60（一）劳动安全601危害因素和危害程度分析602安全措施方案613本项目在劳动卫生方面采取以下措施：624预期效5、果和评价62（二）消防措施621、设计依据62建筑设计防火规范（GB50016-2006）622、消防措施63九、组织机构与人力资源配置65（一）项目建设期组织与管理651、项目组织652、定员编制653、人员组成原则65（二）项目建成后组织与管理651、组织机构652、劳动定员663、人员来源664、人员培训67十、项目实施进度68（一）建设工期68（二）项目实施进度安排681、项目前期： 3个月682、施工准备：3个月683、项目建设期：24个月68（三）项目实施进度表（横线图）69十一、投资估算及融资方案70（一）投资估算701、编制依据702、编制范围703、编制原则及方法704、投资6、估算715、资金筹措：72固定资产投资估算表72（二）融资方案73十二、还贷分析75（一）还贷资金来源及估算751、还贷资金来源752、土地出让计划753、土地出让收入测算75（二）还贷计划75（三）分析结论76十三、社会评价77（一）项目对社会的影响分析77（二）项目与所在地区互适性分析781、不同利益解体对项目的态度及参予程度：782、各级组织对项目的态度及支持程度：78社会对项目的适应性和可接受程度分析详见下表78（三）项目的社会效益791. 适合城市韵味，促进城市发展792. 是社会安定的基础保障793. 项目节能设计的社会效益804. 促进相关先进建筑、经济技术行业的发展80（四）社7、会风险分析81（五）社会评价结论81十四、工程招标82（一）发包方式82（二）招标组织形式83（三）招标方式831、公开招标83（四）本项目招标形式与招标内容841、招标范围842、招标组织形式843、招标方式85十五、结论与建议86（一）结论86（二）建议86一、总 论（一）项目承办单位概况1、项目名称：XX县城中村建设xx村xx村安置房小区（东区）项目2、项目承办单位：XXxx实业有限公司3、法定代表人： 4、联系人：4、联系电话：手机：办公室电话：5、单位概况XXxx实业有限公司成立于2013年4月27日，办公地点位于XX县闸河东路与龙脊山路交汇处（xx小区）。法人代表：XX；注册资本：8、20000万元；实收资本：20000万元；公司类型：有限责任公司（国有独资）；经营范围：承担城乡公共基础设施、市政公用事业、基础产业、社会福利等项目投资、建设、运营、管理；建筑材料，研发、零售。（二）项目概况1、建设地点本项目位于XX县城区东北部，基地北临城市干道闸河路，南临城市次干道北环城东路和XX县基督教会，西边是铁路和防护绿地，东临城市支路乾隆湖路。2、建设规模及内容（1）建设规模项目总投资30272.39万元，总规划用地面积34827.50平方米（合: 52.24亩），总建筑面积85008.79平方米，其中：住宅建筑面积54515.49平方米，公共建筑面积17663.76平方米，地下建9、筑面积12829.54平方米，容积率2.07，绿地率35.57%，建筑密度21.09%。住宅总户数503户，安置人员约1610人。（2）建设内容具体建设内容如下表：项 目单位数量规划用地面积M234827.50规划总建筑面积M285008.79计容总建筑面积M272179.25规划安置住房建筑面积M254515.49公共建筑面积M217663.76其中公共服务设施综合商业建筑面积M24762.76安置房办公楼M212096.00医疗卫生用房M260.00社会服务用房M2190物业管理用房M2210文体用房M260市政公用设施公厕M260配电房M2200弱电房M215燃气调压站M210建筑基底面10、积M27346.96总建筑密度%21.09容积率-2.07绿地率%35.57居住总户数户503规划总人口人1610地下车库M212829.54停车位地面停车辆147地下停车辆294自行车停车位辆9943、占地面积：项目总规划用地面积34827.50平方米（合: 52.24亩）。4、投资估算本项目固定资产投资30272.39万元，其中：静态投资27897.39万元 (占总投资92.2%)，动态投资2375万元(占总投资7.8)。静态投资估算该项目静态投资27897.39万元，其中：建筑工程费16941.08万元；综合配套工程费3737.01万元；其它费用4923.02万元；基本预备费2296.211、8万元。动态投资估算动态投资2375万元，包括本次向银行申请15000万元固定资产贷款，在建设期利息的资本化。按银行贷款利率6.55计算1965万元。以及涨价预备金按410万估算。5、资金筹措：自有资金15727.39万元(占总投资51.2)；申请银行贷款15000万元(占总投资48.8)。6、建设性质：新建7、建设周期：2年。（三）报告编制的依据、原则及范围1、项目编制依据：（1）XX县2012年政府工作报告；(2)XX县城乡建设发展规划；（3）安徽省、XX市关于加快新型城镇化进程实施方案。（4）国家及安徽省有关定额指标和建设标准。（5）XX县“十二五”发展规划。（6）XX市 “十二五”发展12、规划。（7）项目单位提供的其他资料和数据。（8）住宅建筑规范GB 50368-2005（9）住宅设计规范GB 50096-1999（10）城市居住区设计规范GB 50180-93（11）XX县建设项目规划设计条件通知书；（12）项目区地质勘探资料； （13）民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；（14）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。（15）承办单位编制可行性研究报告的委托书。2、报告编制原则：（1）依据XX市建设规划，结合XX市的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑XX市的城市基础设施框架，创造XX13、市的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用XX市的土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。3可行性研究的范围（1）项目建设的背景和必要性；（2）建设条件及场址方案；（3）建设内容14、和规模；（4）工程技术方案；（5）项目实施进度计划；（6）投资估算与资金筹措；（7）项目节能评估；（8）项目财务评价等。（四）可行性研究综合结论本项目建设对促进XX县城市建设，提高了土地集约利用，提升城市辐射的吸收功能具有积极的意义。同时，项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适当，工程造价适中，技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，项目财务效益合理可行。二、建设背景及必要性（一）项目建设背景1、XX县经济社会发展概况XX县位于安徽省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四15、省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。XX环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区一XX经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车16、南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。XX物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业XX矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在XX境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的17、临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。2012年XX县抢抓机遇抢抓机遇，创新攻坚，加快推进工业18、化、城镇化、农业现代化，经济社会发展取得新成就，预计全年地区生产总值同比增长18%;财政收入增长15%，其中地方收入增长44.8%;规模工业增加值增长30%;固定资产投资增长30%;社会消费品零售总额增长17%:居民人均纯收入增长16%:进出口总额增长184.5%。工业经济提质增效，产业结构明显优化。完善支持工业经济、战略性新兴产业、服务业发展的政策体系，推动产业在规模扩张中提质升级。全年可新增规模企业28家，总数达199家。完成工业投资90亿元，增长18%;规模工业企业主营业务收入338亿元，增长22%;利润15.5亿元，增长86%;战略性新兴产业实现产值76亿元，增长72%。工业用电量9.19、2亿千瓦时，增长22%。新增国家级高新技术企业6家，列入国家技术创新工程试点项目2个。金融工作水平明显提升，信用联社改制有序推进，截至11月底，全县金融机构贷款余额78.3亿元，较年初增加24.8亿元，存贷比38%，同比提高6个百分点。XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道，城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建20、设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，城镇化建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果。2、XX县加大城镇化建设力度，需要建设大量安置房安置拆迁户2012年XX县城镇建设步伐加快，城镇管理得到加强。扎实开展“城市建设管理推进年”活动，完成市政建设投资3.6亿元。沱河西路、国槐北路基本完工，溪河东路、滩溪路改造、滩河公园王桥至龙兴桥段已完工，碱河东路、碱河路桥等加快建设，侩河路新滩河桥、闸河中路等工程己完成招标。加强控违拆违工作，开展集中拆除违建13次，拆除违建1.2万平方米。完成食品公司地块、禽业协会地块等11个地块征收工作，征收面积65万平方米。搬迁安21、置房及保障性住房项目进度加快。规范电动三轮车运营秩序，综合整治城市立面景观，探索推进县城环卫作业市场化运作。加快小城镇规划建设，刘桥镇结合采煤沉陷村庄搬迁和居民集中区建设，建成多层楼房40万平方米。五沟镇新区搬迁加快推进，新建道路14.4公里、供排水管道51.6公里，办公用房正在建设，完成投资20000万元。2013年城镇化建设的重点是加强城镇建设管理，完善城镇综合功能。提升城镇规划水平，围绕生态城镇建设，完善城乡各类规划。加快县城建设进度，坚持改造、提升、拓展“三个并举”，推进县城大建设。加快政务新区开发建设，实施新区路网和安置房建设，启动政务大楼建设，筹备建设一批公共服务设施。提升旧城区综22、合功能，尽快完成滩河公园三期及城区路网改造工程。推进老城区改造，实现东一块与市区路网全而贯涌。XX县城镇化建设加速，需要建设大量安置房安置拆迁户。安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。3、本安置房建设项目提出的背景该项目是XX县城中村改造项目，本项目位于XX县城区东北部，基地北临城市干道闸河路，南临城市次干道北环城东路和XX县基督教会，西边是铁路和防护绿地，东临城市支路乾隆湖路。随着城市化的快速发展23、，XX县城扩容迅速，城区内形成了城中村，这些城中村现在已由村改为居。项目区有居民503户，面貌不整，住房条件差，与县城整体环境极不协调。为加快XX县城镇化建设步伐，改善居民住房条件；为进一步加快XX县城市建设发展步伐，需整合大量的土地，新建更多的安置房满足拆迁户的需要，XXxx实业有限公司提出了XX县城中村建设xx村xx村安置房小区（东区）项目。通过建新拆旧，实现了项目区内建设用地有效利用率提高，用地布局更加科学合理的目标，促进了XX县城镇化快速发展。（二）项目建设的必要性1、本项目建设对于加快XX县建设，推进XX跨越式发展意义重大。推进XX大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规24、律，推进XX崛起作出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，安置房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，安置房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了城镇化的健康发展。本项目是XX现代化城市建设的重要组成部分，也是XX扩展、发展的主阵地。如果不抓紧做好安置房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且，安置房工作宜快不宜慢，时间拖得越25、长，风险就越大，付出的成本就越高。从这个意义上说，抓好安置房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。 2、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。XX县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。XX近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。通过建设安置房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在XX长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快安置房建设，以住26、房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升XX县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。该项目是XX县城中村改造项目，地处XX市区及XX县县城中间区域，项目区及附近居民区面貌不整，住房条件差，与周围环境极不协调，为加强XX县城镇化建设，改善居民住房条件，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。3、本项目的建设是落实XX县加快新型城镇化发展战略的需要。十八大报告提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化27、同步发展”。根据中央关于加强城镇化建设要求，安徽省大力实施城镇化战略，省域城镇空间格局不断完善，各中心城市不断做大做强，县城发展水平提升，小城镇和新城市建设步伐加快。为促进城镇建设的快速健康发展，加强城镇化相关规划编制工作，今年2月底，省政府出台“十二五”城镇化发展规划，对城镇化工作做出具体要求和部署；4月24日，省政府又召开常务会议审议讨论、完善安徽省城镇体系规划(20122030年)，进一步为城镇化发展绘就了蓝图。2012年10月9日下午XX市委21次会议讨论并原则通过了关于XX市加快新型城镇化进程实施方案。会议指出，加快新型城镇化进程是扩内需、稳增长、促进新型城镇化协调发展的重要抓手和必28、然选择。全市各级各部门要进一步提高思想认识，统筹推进各项工作，切实加快新型城镇化发展步伐。要健全规划体系，做好新型城镇化建设和美好乡村建设的衔接，重点抓好中心城区建设，积极培育中心镇。会议要求，加大宣传力度，让市民了解统筹城乡发展、美好乡村建设的重大意义，充分激发全市上下支持、参与新型城镇化建设的热情。XX县经济社会十二五发展规划指出：在城市建设中,重点突出规划引领作用,不断更新规划理念,完善城乡规划体系,较好地发挥了规划在城乡建设、经济社会发展中的引领作用。2013年以来,县城建部门全面展开县城总体规划的修编调整工作,完成了对上一轮总规实施情况的评估报告,制定了本轮总规纲要说明、中心城区用地29、布局初步方案,为城市发展提供了导向。项目建设就是XX县实施加快新型城镇化发展战略的具体体现。4、本项目的建设是维护社会稳定的需要。安置房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。对此，XX县委、县政府对安置房工作给予高度重视，将安置房管理工作纳入重要议事日程，全县安置房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。近年来，XX县不断加快安置房建设步伐，但仍存在安置房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的安置房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。为此XX县委、县政30、府极力加快安置房建设进度。进一步创新和发展安置房建设模式，积极推行安置房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与安置房建设，切实解决资金瓶颈问题。5、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。XX县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立安置房制度的最大受益者。对于群众来说，安置房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的安置房小区建设将极31、大地改善中低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设安置房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。 具体到本项目的建设，还将充分利用城市水面周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本限价房小区 “亲、善、美”的和谐宗旨。因此，抓好本项目安置房建设工作，既是落实XX县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进XX发展的现实需要，本项目的建设符合国家政策，符合XX市城市发展需要。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。三、项目定位 （一）项目目标定位鉴于本项目属于城中村改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，32、因此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面：1、通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象。2、通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件。3、充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用。（二）项目业态定位 本项目位于XX县城区东北部，基地北临城市干道闸河路，南临城市次干道北环城东路和XX县基督教会，西边是铁路和防护绿地，东临城市支路乾隆湖路。通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经调查研究，分析得出项目的发展方向：普通住宅。住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等档次。四、场址选择与建设条件（一）场址现状1、地点与地33、理位置本项目位于XX县城区东北部，基地北临城市干道闸河路，南临城市次干道北环城东路和XX县基督教会，西边是铁路和防护绿地，东临城市支路乾隆湖路。2、场址土地权属类别拟建场址土地属国有划拨用地，XXxx实业有限公司已获得建设用地批准。（二）场址条件XX市位于安徽省北部，东经1162311723，北纬33163414之间。地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州，南北长150公里，东西宽50公里，全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2010年末，全市户籍人口218万人，其中城区户籍人口34、135.4万人。XX承东启西，区位优越，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。1、自然条件（1）气候条件XX市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.8毫米，年平均无霜期207天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1815.6毫米，年平均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。XX市水资源35、总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。XX市域境内水系发达36、，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。（4）工程地质条件XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度，历史上未发生过较大地震。建设用地的综合自然条件较好。XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第37、四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。（5）地质灾害危险性评估根据调查结果表明：拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质现象，现状稳定；工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小等，危险性小等。用地范围适宜本项目建设。（6）交通运输条件XX环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、38、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港，水陆空对外交通极为方便。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，XX市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”39、服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“XX市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，XX市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断40、加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是煤炭产业实力雄厚。目前，拥有XX矿业集团和皖北煤电集团两大矿业集团公司，中央、省属和地方生产矿井35对，在建现代化大型矿井4对，年产原煤近3600多万吨，居华东之首，全国第4位，是我国重要的煤炭基地。二是地方工业发展势头强劲。电力工业装机总容量165万千瓦，年发电量105亿度。纺织工业拥有50万纱锭、4000台布机、12000万米印整能力，综合效益位于全省前列。酿酒业特别是口子系列名酒在激烈的市场竞争中，又创发展新高。三是非公有制经济规模不断扩大。全市共有私营企业5122户，注册资金44.7亿元。个41、体工商户5.15万户，注册资金9.1亿元。并逐步由服务型、加工型向外向型和高科技型转化升级，已成为县区经济的重要主体和新的增长点。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续15年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，XX市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。一是建设了循环畅通的城市交通网络。新建扩建了淮纺路、高岳路、东山路、东外环路、长山路立交桥和西山隧道，新增城市道路642、5公里，使中心城市规模面积由过去的38平方公里扩展到235.5平方公里，百万人口城市的框架基本形成。二是公益配套设施建设日臻完善。城市实现了水、电、气供应一体化；污水处理厂处理城市生活污水能力8万吨/日，一期工程已投入运行；体育馆、博物馆、市行政中心已经建成投入使用，群众性体育文化活动阵地进一步扩大；三是邮电通讯业发达。有线、无线通讯网络覆盖全市城乡，固定电话装机容量58万门，移动电话装机容量58.5万户，综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。（三）项目建设条件1、城市规划或区域规划情况项目建设完全符合XX市城市转型及XX县总体规划要求。本项目建设已列入城市规划。2、社会环境和43、法律支持条件XX市委、市政府为了加大改革开放和城市转型力度，制定了一系列有利于城市转型和建设发展的政策法规，市政府关于商品房建设和销售管理工作的若干意见也已出台，为项目的建设创造了强有力的法律支持条件和良好的社会环境。3、公共设施社会依托条件（1）给水供水管网已建成通达项目区，本项目给水纳入市政供水管网解决。（2）排水本项目排水采取雨、污分流制。雨水经由项目区内雨水管道排入市政雨水管网。项目区的生活污水经初步沉淀后排入市政污水管网，由市政污水管网输往市污水处理厂集中处理，达标排放。（3）燃气项目区所需燃气，主要用于居民生活用气，由市华润燃气总公司供给到项目区。（4）供电项目区所需用电由XX供电44、输变系统供给，能够满足供电需求。4、交通运输条件本项目交通便捷，具备项目实施的交通运输条件。5、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。五、工程建筑方案（一）工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照XX市经济社会“十二五”发展规划及城市45、发展总体规划，精心设计本工程。（2）本项目建设应以人为本，尊从当地风土人情、民俗文化等元素，追求现代人文、自然景观的交织为设计出发点。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住区（5）本项目建设应有其独到的特色，应与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）规划布局合理，符合城市规划、消防、日照及通风等规范要求。（2）着重居住小区的生态环境和生活质量，坚持以人为本的设计思想，以方便的交通体46、系、完善的配套设施、宜人的室外空间、高指标绿地率来改善生态环境，提高居民的生活质量。（3）尽量保证各种不同性质的人流、车流各行其道、互不干扰，内部道路满足行车、消防要求。（4）强调绿地与居民活动的融合，最大限度发挥绿地的功效，满足不同层次居民的活动需求，使住宅建筑与绿化空间融为一体。（5）设置多样化的住宅空间与人性化场所，以适应人居环境不断提升的多元化选择。（6）充分利用现状地形特点，设置配套设施，以满足小区日常生活所需。（二）项目总体规划方案1、规划设计理念（1）环境方面：规划地块面积较小，现状外部环境一般，外部环境承载力较弱，环境景观方面，主要以打造小区内部环境景观为主。（2）集中的社区配47、套中心结合规划区东北部，在闸河路与乾隆湖路交叉口，设置小区幼儿园、社区诊所、社会服务用房、物业管理用房、医疗卫生用房、文体用房集中式的社区配套布置，在形成社区中心感的同时，有利于汇聚人气，方便居民的生活；而其合理的中心位置又能满足住区配套服务半径的要求。 （3）有特色的社区道路设计 在社区道路设计上，沿主要车行道内侧设置步行道，步行道结合边界绿化，小区地面停车相当集中设置避免对小区人行的过多干扰。（4）重要社区节点设计在沿城市主干道节点上，考虑以建筑布局围合成城市界面空间，以变化丰富的建筑轮廓线展示城市形象；在小区中心区域设置大场景的景观空间，做到步移景异的景观空间，在沿城市主支路乾隆湖路主入48、口上，设置步行景观大道，形成小区入口的大气势，提升城市沿街形象和小区品味。（5）情趣内外空间交相辉映，泛公建体系与室内外交换空间共同谱就的生活颂歌。我们可以试想一种生活：闲庭信步间徜徉在有情节的园林间，与路边的落叶一同体验四季对于这样的一个住区，封闭的居住形态显然是不合适的。第一代住区那种“关上门，便关闭了世界”的生活方式，已经将一代人的生活形态变得冷漠而刻板。我们希望生产的，是一个半开放的室内空间体系，每个住户，都能在自己家的私有空间内，与整个园林的泛会所体系发生关联，视觉、嗅觉、触觉、听觉，都与整个园林体系共同活泛。居民们通过宽敞的阳台呼吸刚刚修剪过的草坪的青嫩气息；享受着咖啡与茶的氤氲芬49、芳；妈妈们盘坐在转角飘窗，微笑的看护着在楼下嬉戏的孩童；没有大量半开放空间的住区是乏味的，因为外面的美景与你无关。没有大阳台的空间是局促的，仿佛处处都在跟你斤斤计较；没有空中花园的住区是遗憾的，肆意的慵懒只存在别人的生活里； 在我们的住区中，齐备的安保，智能化系统，成就了整个住区舒适的前提，一种充满情趣的空间，有理由在这里恣意生长。2、规划设计结构本规划的大致结构概括为：“一心、两轴、五组团”。一心：小区中心绿地景观区。两轴：从乾隆湖路主入口向西与小区中心绿地景观连接景观轴线和小区南北向景观轴线。五组团：围绕小区中心绿地，布置的四个居住组团和一个公建组团。内部路网形成一个环状，围绕中心组团形成50、小区的主要车行系统。与城市交通及城市干道的有机结合，构成一个高可达性、功能复合、相互作用互为价值链的建筑群体。（三）工程方案1、建筑设计（1）设计依据民用建筑设计通则住宅设计规范GB50096-1999（2003版）建筑设计防火规范（GB50016-2006）其它相关的建筑设计规范项目单位提供的设计条件（2）设计原则按照规划指导原则优化整合。以人为本，以业主为中心营造良好的居住环境、和谐的人文社区。一次规划、分期实施。与周围建筑规划设计相协调，同时体现本区建筑特色。（3）建筑单体设计住宅单元与户型住宅单元功能来源于居民日常生活要求，这种要求相当具体，并且它将随着居民生活水准和生活方式的逐步改变51、而不断充实、丰富和完善。所以，我们的住宅单元设计必须有一定的超前性和较强的合理性。户型比例表户型75 m290 m2120 m2合计套数44137322503比例8.7%27.3%64.0%100%户型设计上力求体现经济性、实用性、超前性、规范性和功能合理性。户型平面上以起居室（客厅）为中心，餐厅、公卫等公共部分布置在入口附近，卧室集中靠里边。通过厅、室、厨、卫的合理布局，使得单元组合灵活，私密性好。相互在声音、视线、通行等方面互不干扰；空间利用充分；分区明确，做到每户内“动静分区”。房间明厅、明室、明厨、明厕。平面上将起居室和主卧尽可能布置在南向或景观有利方向，辅助用房及次卧则布置在北向或景52、观稍逊之处。最大限度地利用冬季南向的直射太阳光，夏季能有效组织户内穿堂风。主要居室设落地玻璃门通向阳台或采用低窗台落地窗，并在窗台内侧设置防护栏杆等措施保证安全。户型设计综合考虑空调安放，并尽可能使之隐蔽，合理组织空调冷凝结水收集与排放。单元入口就建筑整体而言，单元入口既是一个交通的概念，又是建筑内部空间的开始，当然也是“家”的概念遗留在“户外”的最后一站，它是内外环境的连接点。每一单元入口充分展示了住宅环境中对自然的亲切的心理需求。抬高的单元入口，回家的路径将更富情趣，通过宅前小路到单元入口形成“回家”的归属感。亲切而低矮的台阶尺度将建筑的人性展露无遗。一反以往单元入口那种简陋与粗糙，我们将53、材质的物质性设计为一种无声而有意的恭候欢迎您回家的姿态，仿佛伸出一只欢迎的手。精致的单元入口门套、单元门上的可视电话对讲机为住户提供了足够的安全感，会让工作了一天的疲惫心情，在进入家门之前，已经有所缓释。层高住宅层高均设计为2.9米。楼梯高层住宅楼梯均出屋面，高层住宅楼梯间梯段最小宽度均大于1.10米，高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2010修订版）第6.2.9条规定。日照、采光所有住宅间距均按XX市城市控制性详细规划技术通则进行计算和控制，设计采用全自然采光、通风设计，满足住宅室内环境的规定。墙体保温、隔热、隔声满足住宅设计规范GB 50096-2011保温、隔热及隔声要求。54、防火设计本工程规划与建筑设计中均按国家及地方有关防火规范、规定设计。小区内道路环通，均可作为消防道路；室内外按要求设置消火栓，并配备灭火器；高层地下室设专用消防水池；各建筑内均按要求设置消防疏散出口，地下室设自动喷水灭火系统。无障碍、节能、智能化设计根据有关规范及规定，设计中在所有高层住宅和公共建筑内均进行了无障碍设计。设计中按照国家颁布的夏热冬冷地区节能设计标准，对小区内住宅及公共建筑进行了节能设计，在保证室内热环境的前提下，将采暖和空调能耗控制在规定范围内。为提高小区居住档次，在设计中按照较高标准进行建筑的智能化设计。（5）竖向设计本规划充分尊重周边地块、道路及内部自然地形标高，尽量不破坏55、地块原有地形特征。从总体上分析，社区内地形平坦，区内地形空间组织尽可能结合这一地形特征，为充分营造良好的建筑风水格局，步行系统局部地段地形标高作适当抬高和降低处理，以丰富社区空间特色。社区内部环形车行道路标高充分考虑与出入口道路标高的衔接，并以平缓为设计要点，组团院落空间标高随坡就势。各种场地的合适坡度为0.23，以利用场地排水。社区无障碍设计按照城市道路和建筑物无障碍设计规范（JG50-2001）执行。（6）绿化设计小区的景观绿化布局采用点、线、面相结合的布局方式，即采用集中绿地、庭院绿地，以及景观带相结合的多层次绿化系统。使整个小区的绿化形态丰富、形成由公共到私密的空间，有分有合的绿化体系56、。景观绿化采用自然式绿化，不刻意追求图案和造型，体现生动活泼、疏密有致的景观效果。绿化以乔木、灌木搭配。考虑四季色彩变化以及丰富景观层次的需要，结合休息亭、草皮、藤廊及卵石铺路，形成舒适而自然的绿化组群。小区中心景观区以小区的入口为起点，以景观廊道为流线，配以休闲广场、中小型景观节点、大面积的草地等。再配置具有当地特有的景观小品和景观植物，在步行景观轴的节点部分，如休闲广场、建筑物的入口处，种植乔木，为居民提供遮荫的场所。其它地方以大规模的集中绿化来为居民提供休闲场所，如居民健身活动场地、儿童游乐场地等，同时也创造小区的整体绿化形象、改善环境。各景观节点设计具有本地特色的景观小品，为组团居民就57、近提供游憩的场所，创造一个既具特色又亲切宜人的环境空间。围合庭院空间，形成多功能、多元化、复合型的景观空间，既可作为遮风挡雨的活动场所，又可午后闲坐、晚间游戏庭院绿地以住宅楼前的绿化为主，主要有单元入口景观，以草地、灌木、花卉为主要设计元素。（7）绿色节能设计设计将部分住宅居室阳台做封闭处理，冬季可作为阳光间，提高室内温度，减少冷风渗透；夏季起到一定的遮阳作用，对于降低室外气候条件对居室环境的负面影响，改善室内气候意义非凡。针对本地区夏季日照强烈的特点，设计中将屋顶装饰构件与遮阳板结合设计，在丰富立面的同时有效地兼顾了遮阳的功能，提高了室内物理环境的质量，避免了能耗的无谓浪费。按照建筑节能规定58、，住宅外窗采用铝合金中空玻璃窗，外墙采用现抹胶粉聚苯颗粒外墙外保温做法，屋面采用40厚苯板保温，保温效果好，达到节能作用，窗户选用双层中空玻璃窗，提高保温隔热效果，采用铝合金平开窗。（8）消防设计本小区内所有住宅间距均满足消防间距要求，小区内设置环形消防车道。每栋高层住宅的底边均有大于其1/4周边长度且不小于一个长边长度的消防扑救面，并在此范围内设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口，当有困难时，登高面靠近每套住宅的阳台或主窗。小区庭院区域设置消防车道并保证有18X15米的消防登高场地。消防车所经道路宽度均大于4.0米，坡度小于3%，最小转弯半径不下小于12.0米。消防扑救面与建筑物之间不得布置59、影响消防扑救的树木及架空线路，满足消防要求。（9）无障碍设计本期建筑按照无障碍设计要求设计。有关节点遵照JGJ50200l城市道路和建筑物无障碍设计规范。出入口均做防滑处理，设坡度为1/12的残疾人坡道，坡道面均做防滑处理。2、结构设计（1）结构设计所采用的主要标准及法规建筑工程抗震设防分类标准 B50223-2008建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001建筑结构荷载规范 GB50009-2012建筑地基基础设计规范 GB50007-2011混凝土结构设计规范 GB50010-2010建筑抗震设计规范 GB50011-2010高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2010砌体结构60、设计规范 GB50003-2011多孔砖砌体结构技术规范 JGJ137-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-2008人民防空地下室技术规范 GB50038-2005地下工程防水技术规范 GB50108-2008中国地震动参数区划图 GB183062001（2）自然条件基本风压值W0=0.40 KN/m2 (建筑高度大于60米时采用), W0=0.35 KN/m2 (建筑高度小于60米时采用)。地震参数：抗震设防烈度为七度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度0.10g。特征周期为0.35，多遇地震影响系数0.04，阻尼比0.05。基本雪压：S0=0.55kN/（3）设计荷载（楼屋面活荷载61、，均为标准值）上人屋面 ：2.0kN/m2不上人屋面： 0.5kN/m2阳台2.5kN/m2 疏散楼梯3.5kN/m2 卧室、客厅、餐厅2.0kN/m2 卫生间2.5kN/m2 地下车库顶板及底板： 4.0 kN/m2消防车道：35.0 kN/m2非固定隔墙荷载按建筑结构荷载规范（GB50009-2012版)）的规定采用。（4）结构型式根据本工程的规划设计意图及建筑单体方案，结构设计方案的选择本着技术先进、受力合理，有利于降低自重，提高使用系数，与节能设计相结合的原则进行。住宅承重结构形式采用煤矸石烧结砖混合结构，既利用了现有结构材料又做到环保节能。楼、屋盖采用现浇混凝土楼板结构体系，以满足悬62、挑及屋盖建筑造型的需要，并且加强了建筑的整体性。公共建筑采用现浇混凝土框架结构形式，维护结构采用粘土空心砖，楼、屋盖采用现浇混凝土梁板体系，框架结构抗震等级为三级。（4）地基基础设计基础形式采用独立柱基础，并在基础间设拉梁，增加整体刚度。公建为框架结构，基础形式采用独立柱基础形式，并在基础间拉梁增加整体刚度，并减小首层柱子计算高度。（5）上部结构设计楼面按50mm厚水泥砂浆地面考虑荷载，卫尘间地面采用小降板做法，板面降低50mm。楼面活荷载按规范规定取2.0KN/考虑；不上人屋面，活荷载取0.5KN/考虑；屋顶平台、上人屋面活荷载取2.0KN。住宅楼为框架结构，楼、屋盖采用现浇钢筋混凝土楼板，63、厚度为l00mm。上部结构砼强度等级：高层：15.25m以下剪力墙、柱为C35，梁板为C30，15.25m以上剪力墙、柱梁板为C30。公建为框架结构，楼面、屋盖采用浇钢筋混凝土楼板，厚度为ll0mm。3、给排水设计（1）设计依据建筑给水排水设计规范GB500152003住宅设计规范GB500961999（2003年版）建筑设计防火规范GB 500162006自动喷水灭火系统设计规范6B500842001(2005年版)国家其它有关规范、规程、规定和标准（2）设计范围本设计包括室内生活给水系统、消火栓给水系统、太阳能生活热水系统、污水排水系统、雨水和空调冷凝水排水系统。（3）生活给水设计系统设汁64、：该项目水源为城市自来水，管网压力0.28MPa，此压力可以满足区内多层建筑给水和消防水压要求。小高层及高层建筑采用自备水箱二次加压方式供水。从市政给水管引入二条DNl50市政自来水管至项目给水管网，给水管网在项目内成环布置，供给区内住宅和公建等的生活用水及消防用水。供水方式采用下行上给式。住宅按单元设室外给水引入管，在单元入口处做室外地下水表井，各户水表集中设置在水表井内。公建按不同的使用单位分别设置水表计量。管道布置：住宅入户立管沿厨房外墙暗敷，户内支管敷设在楼板上垫层内或隐蔽安装。公建按卫生间分别设置给水立管。管材、设备及作法：室内给水管采用PPR(1.0MPa)管，热熔连接。（4）消火65、栓给水系统按照建筑设计防火规范的规定，共建设置独立消火栓系统。消防水量：依据建筑设计防火规范，室内消火栓用水量为：15Ls。消防水源：消火栓用水直接从室外给水环管上接入。室内消火栓系统设计：共建设置消火栓，并配备消防卷盘设备。消火栓间距应保证同层任何部位均有2股水枪10米充实水柱同时到达。室内消火栓管道：采用热浸镀锌钢管，DN65mm丝扣连接，DN80mm法兰连接。工作压力为1.6MPa。 （5）污水排水设计系统设计：住宅厨房和卫生间分别设排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，立管在首层汇合成横干管排出室外，首层卫生间排水单独排出室外。排水立管设伸顶透气，隔层设检查口。厨房不设地漏，卫生间及66、有洗衣机的卫生间前室设置地漏。公建卫生间分别设置排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，首层卫生间排水单独排出室处。排水立管设伸顶透气，隔层设检查口。管道布置：住宅排水立管分别布置在厨房和卫生间内，二层以上排水横支管敷设在卫生间楼板下，首层排水支、干管埋地敷设。公建立管布置在卫生间内，二层以上排水横支管敷设在卫生间楼板下，首层排水支、干管埋地敷设。管材及作法：室内排水管采用硬聚氯乙烯PVC-U螺旋管，承插粘接。（6）雨水和空调冷凝水排水设计屋面雨水采用外排水，雨水经檐沟、雨水斗及雨水立管收集后直接外排至室外绿地和地面。雨水立管采用硬聚氯乙烯PVC-U排水管。空调冷凝水采取设置专用排水立管，进行67、有组织排放。空调冷凝水管尽量结合雨水立管设置。冷凝水立管采用硬聚氯乙烯PVC-U排水管。4、燃气设计（1）设计依据住宅设计规范(GB 500961999)(2003年版)。（2）燃气设计燃气管按单元分别引入，在一层集中设置燃气表箱，出表箱后各户立管设于厨房或厨房阳台。管道采用热镀锌钢管，丝扣连接。管道由当地燃气公司设计，本设计只考虑预留管道位置。如有条件采用磁卡式燃气表，则建议燃气立管设于厨房或厨房阳台，分层分户设置磁卡式燃气表。5、电气设计（1）设计依据住宅设计规范(CD 500961999)(2003年版)低压配电设计规范(GB 5005495)建筑照明设计标准(GB 500342004)68、建筑物防雷设计规范(GB 50057-94 2000年版)业主提供的资料和建筑专业提供的设计资料（2）工程概况本工程公建为小高层建筑和高层建筑，小高层建筑和高层建筑为11层18层，根建筑采用现浇混凝土框剪结构形式。（3）设计范围供配电系统设计电话及网络系统消防系统。（4）供配电系统本工程在室外设箱式变电所，各变电所l0kV电源采用环网供电方式。从变电所至每栋楼的低压供电采用放射式接线方式。本工程均为三级供电负荷。本工程配电系统采用TNS系统，住宅楼电源由附近变电所采用电缆埋地引入方式，电压为380/220伏，引入电源PE线在进线处做重复接地。在配电系统设置专用PE线，凡是正常不带电的电气设备金69、属外壳均需同PE线可靠连接。用电标准：住宅每户按6kW容量设计。在住宅首层户门外设楼道照明计量总表及各层住户的户表。住宅每户户内设配电箱，配出回路采用插座回路和照明回路分开配线方式。具体为照明1路，空调插座3路，厨、卫插座各1路，普通插座l路，各回路保护开关为16A，普通插座、厨、卫插座带漏电开关保护。所有漏电开关均为相、零同时断开。楼道灯采用声控延时控制，光源采用节能灯。（5）电话及网络系统本工程在项目管理中心设置机房。本系统可参考当地电信管理局有关规定设计。住宅每户按二部电话设计，在卧室及起居室均留电话插座。每楼采用光纤进线。楼内采用五类线。住宅每户按一个数据信号线设计，在卧室留数据插座。70、（6） 电视系统本工程在项目管理中心设置电视机房。本工程电视系统的安装和调试由电视设备供货厂方负责本工程的电视系统采用邻频传输系统。住宅每户在主卧室及起居室均留电视插座。（7）可视对讲住宅在每个单元门口里侧设可视对讲主机，外侧设可视对讲室外机，在户内设可视对讲分机，在户内分机应能开启单元门锁。在住宅首层、二层住户外窗上方设红外幕帘报警器，信号由户内分机传至项目物业管理中心。（8）设备的选型与安装住宅内插座布置：起居室、主卧室设普通插座3个，空调插座1个，电话电视插座各1个。次卧室设普通插座2 个，空调插座1个，电话插座1个。厨房、卫生间不少于2个。起居室、卧室顶板中央附近预留吊扇钩，普通插座采71、用单相五孔安全插座，规格为250V10A，空调插座、厨卫插座采用单相三孔安全插座，规格为250V 16A。照明分支线为BV2X2.5，插座分支线为BV3X2.5，导线均穿SC15钢管暗敷于楼板内、墙内。用户的电话分支线采用RVS2(2X0.5)，导线穿SCl5钢管暗敷于墙内或楼板内。电话采用双口插座，安装高度为距地0.3米；电视插座安装高度为距地0.3米；数据插座安装高度为距地0.3米。厨房、卫生间采用瓷螺口防水灯，其它房间设普通平灯口。所有进线管埋深均为地坪下0.8m。（9）防雷与接地在建筑物屋面女儿墙上、屋脊上敷设10镀锌圆钢作接闪器，利用建筑物构造柱内主筋作引下线，利用建筑物的基础做接地72、装置。在建筑四角处地坪上0.5米做接地遥测板，在地坪下1.0米做接地连接板，要求接地电阻R1欧姆，当接地电阻不满足要求时，从预留接地连接板处做人工接地装置；电源PE线的重复接地。电话、电视接地以及防雷接地均共用建筑物基础接地。每楼做总等电位接地。每单元设总电位端子箱，所有进出本建筑物的所有管线均用404扁钢就近同各楼门的总等电位端子箱连接。各层的金属门窗就近同结构主筋焊接；电视管线的首末端均就近同结构主筋焊接：所有卫生间均做局部等电位。卫生间内的所有金属管道均同本局部等电位体连接。（四）主要建设内容本项目总规划用地面积：34827.50平方米（合: 52.24亩），总建筑面积85008.79平73、方米，其中：住宅建筑面积54515.49平方米，公共建筑面积17663.49平方米，地下建筑面积12829.54平方米，容积率2.07，绿地率35.57%，建筑密度21.09%。住宅总户数503户，安置人员约1610人。六、节能节水措施（一）节能措施1、设计依据民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGJ2695民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）安徽省实施细则DB22/1641998公共建筑节能设计标准GB 501892005民用建筑节能管理规定（建设部第76号令）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）民用建筑照明设计规范74、（GBJ133-90）城镇燃气设计规范（GB50028-93）2、建筑节能设计节能规划设计是建筑节能的重要内容。节能规划设计应从分析本地区的气候条件入手，将建筑设计与建筑微气候、建筑技术、能源的有效利用有机结合。规划设计主要是对建筑的总平面布置、建筑单体构造形式、太阳辐射、自然通风等气候参数、热岛效应、建筑室内外环境绿化进行设计。其设计的目标在于如何在冬季最大限度地利用日照，更多地获得能量，并避开主导风向，养活建筑物和场地外表面热损失；在夏季最大限度地养活得热，同时能够有效利用自然能来降温冷却，达到节能目的。规划设计包括气候地理环境条件与节能设计思想、合理的节能热工设计指标和技术措施、日照环境75、设计、建筑体形、绿化环境设计、遮阳设计等。所在地区建筑气候特征及相关标准是进行建筑节能技术研究的根本。应通过对建筑气候学涉及的太阳辐射、长波辐射散热、空气温度、气压与风、大气湿度等基本概念的学习，掌握所研究地区的建筑气候特征，包括太阳辐射和日照、气温、风、相对湿度、总云量与晴阴日数，建立标准夏季逐时室外气象模型。 在此基础上，明确本地区室内热环境质量指标和标准、室内空气质量与换气量，同时要考虑当前社会经济状况、改善热环境和提高能源利用效率，兼顾城市环境，协调好热环境质量、室内空气质量、采暖空调能耗、建筑节能以及投资造价等方面的关系。1围护结构围护结构对公共建筑节能起着重要作用。围护结构节能包括76、屋面和地面节能技术、墙体节能技术、门窗节能技术以及围护结构所需要的各种节能建筑材料的研究。（1）屋面和地面节能技术:包括屋面保温材料的技术要求以及实体材料层保温隔热屋面、通风屋面、种植屋面、蓄水屋面、保温隔热层施工、地面防潮和节能设计；（2）墙体节能技术：包括研究围护结构传热特点、隔热与散热以及外墙内保温和外保温技术、节能墙体构造、节能墙体施工技术和外墙绿化技术；（3）门窗节能技术:包括研究门窗基本性能与节能要求、窗户材料及其性能、常用门窗的性能以及窗户节能技术、窗户遮阳技术，节能门窗施工技术等。由于节能设计时需要对围护结构的热工性能进行权衡判断，因此研究围护结构还应当从热工特性着手，如所在地77、区太阳辐射热、建筑热的过程特点以及建筑围护结构热工计算方法等。节能建筑材料包括各种建筑绝热材料、多孔砖、空心砖、加气混凝土砌块、金属面夹心板的研究等。2采暖节能技术寒冷地区的公共建筑，冬季应设热水集中采暖系统，空调系统宜采用单冷型。寒冷地区，由于室内外采暖计算温度差较小，采暖期不长，设置热水集中采暖系统虽然能起到节省能源目的，但在经济上必须结合具体工程进行分析比较，不是非设不可。采暖系统节能应当通过提高供暖系统锅炉运行效率、管网输送效率以及热用户的节约意识来实现，因此其节能突破口指向热源、供暖管网和热用户3个方面。热源的节能技术包括如何选择合理的锅炉容量、循环水泵的合理配置、燃料的选择以及在燃78、料品种质量相同的情况下如何进行合理的经济运行；供暖管网节能技术重点是管网的保温设计、系统的查补跑冒滴漏、改造不合理的管线设计等；热用户的节能技术主要根据不同建筑特点，采取分时供热、分户计量与控制。3通风与空调节能技术公共建筑节能设计标准明确了通风与空调节能技术要求。通风节能技术包括自然通风原理与应用、影响通风的设计因素、楼梯间的通风、湿度控制与新风能耗、不同气候地区建筑夏季通风降温、ALDES通风系统及应用等。空调节能的目的主要在于有效利用有源，以最小的能耗创造出一个适合人居住、工作的室内环境。空调节能体现在设计、施工调试、运行管理等整个系统寿命期内。空调系统运行节能的实现可以有效地降低建筑能79、耗，提高能源利用率，减少温室气体的排放，减轻环境污染，对实现人类社会的可持续发展具有积极意义。公共建筑空调系统节能设计包括冷热源的合理利用、空调系统方案的确定、空调采暖冷热负荷的选计算、室内温度与新风量的取值。空调系统的节能重点是变风量空调系统的采用、冰蓄冷空调及低温大温差技术、室外新风冷量的利用、过渡季节利用冷却塔供冷、空调系统排风冷量的回收以及提高空调风、水系统的输送效率等。主要研究内容体现在锅炉、电热源的限制、电压缩式冷（热）机组、单元式空调机组、吸收式机组和空调负荷计算方面。4照明节能技术（1）合理的选择照明线路：照明线路的损耗约占输入电能的4%左右，影响照明线路损耗的主要因素是供电方80、式和导线截面积。大多数照明电压为220V，照明系统可由单相二线、两相三线、三相四线三种方式供电。三相四线式供电比其它供电方式线路损耗小得多。因此，照明系统应尽可能采用三相四线制供电。（2）合理的选择控制开关和充分利用天然光：天然光是免费的光源，要充分的利用，因此就要合理的设计照明开关。充分利用自然光，正确选择自然采光，也能改善工作环境，使人感到舒适，有利于健康。充分利用室内受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墙面的反射系数可达7080%，同样能起到节电的作用。（3）合理的选择照明方式：在满足标准度的条件下，为节约电力，应恰当地选用一般照明、局部照明和混合照明三种方式。（4）合理的81、选择照度值：选择照度是照明设计的重要问题。照度太低，会损害工作人员的视力，影响产品质量和生产效率。不合理的高照度则会浪费电力。选择照度必须与所进行的视觉工作相适应。设计照明可按国家颁布的照明设计标准来选择照度，必要的照明质量合理的照度值和优良的照明质量形成的光环境可以提高工作效果和改进人们的心情，要综合考虑照明系统的总效率。 （二）节水措施1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB500152003。（2）民用建筑节水设计标准（试行）2、节水措施（1）给水系统使用优质管材、管件、阀门等，防止跑冒滴漏；产品符合行业标准；（2）合理设计供水压力，避免系统压力过高或压力骤变；（3）选择高灵敏度水表及82、节水型卫生器具；（4）适当考虑雨水、再生水的使用，景观用水不采用自来水；（5）绿化用水采用灌喷、滴灌等节水灌溉方式。（6）加强宣传教育和制度建设，共同建设节约型社会。七、环境影响评价（一）项目环境保护执行的法规、标准1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国水污染防治法3、中华人民共和国大气污染防治法4、地表水环境质量标准GB3838一20025、地下水质量标准GB/T14848936、环境空气质量标准GB309519967、城市区域环境噪声标准GB3096938、污水排入城市下水道水质标准CJ308219999、建筑施工场界噪声限制GB1252390（二）环境现状项目所在地块现状主要为住83、宅用地，有少量工厂企业和商业门面，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。（三）环境影响分析1、施工建设期环境影响及对策（1）施工建设期环境影响施工扬尘的影响工程施工期间、挖掘的泥土通常堆放在施工现场，直至项目竣工，短则几星期，长则数月。堆土裸露，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮粒物含量骤增，严重影响市容和景观，给施工现场周围的生活环境带来不利影响。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土。雨天，由于雨水的冲刷以及车辆辗压，使施工现场泥泞不堪，行人步履艰难。施工噪声的影响项目施工期间的噪声主要84、来自建设时施工机械和建筑材料运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生严重扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。生活垃圾的影响工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时住宿地的水、电以及生活废弃物若不做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。（2）缓解措施在施工建设时期，合理组织施工计划，加强交通管理减少交通阻塞，提倡文明施工，减少扬尘噪声的对外影响，及时清除建筑及生活垃圾。减少扬尘工程施工中沟槽开挖土方的堆放，在旱季风致扬尘和机械扬尘导致尘土飞扬，影响附近居民和工厂。为了85、减少工程扬尘对周围环境的影响，建设施工中遇到连续晴好天气又起风的情况下，对弃土表面洒水处理，防止扬尘，并要求按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，风天应加盖苫布，确保沿途不洒落。车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建筑材料堆放整洁，用蓬布覆盖。施工噪声的控制工程施工时，运输车辆，混凝土搅拌以及碾压机等施工设备造成施工噪声。为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械86、。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。施工现场废物处理应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；对施工人员加强教育，不随意乱丢弃物，保证工人工作环境卫生质量。倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”。组织施工单位、街道及业主联络会议，及时解决施工中对环境影响的问题。2、工程竣工后对环境的影响及对策（1）环境影响按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行87、很少产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。污水本工程产生的污水主要是生活污水，可直接外排市政污水管网输往污水处理厂做进一步处理。固体废弃物生产及生活中产生的固体废弃物，除了可回用外，定点堆放，注意堆放场地的卫生，做到定期清运。噪声本项目产生的噪声主要为居民生活中产生的噪声和周围道路上的机动车产生的噪声。居民生活噪声对环境影响很小，周围道路上的机动车产生的噪声，据调查资料表明，距道路30米时测得的噪声值己达到国家的城市区域环境噪声标准（GB309693)的标准值。对周围环境不会造成危害。（2）环保措施执行国家大气环境质量二级标准，居民生活燃料全部采用天然气，严禁用煤，避免造成烟尘污染。实行88、雨污分流制，雨水经集水口排入城市雨水管网。生活污水初步沉淀后经污水管网输往污水处理厂。根据城市居住区规划设计规范，按每0.71.0km2设置一处垃圾转运站，并采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。利用街旁绿化降低交通噪声；项目区内不设置有噪声的餐饮娱乐设施；项目竣工后交由物业管理公司负责全面管理。要加强环境保护的组织宣传和具体管理工作。生活垃圾要做到日产日清一日两清。加强对绿化美化的保护管理，杜绝任何对环境的影响、破坏。使业主真正生活在园林式的环境中。八、劳动安全保护与消防（一）劳动安全1危害因素和危害程度分析（1）有毒有害物品的危害施工用易燃易爆化学物品临时存放或使用不符合、防护不到位，89、会造成火灾或人员中毒；工地饮食不卫生，会造成集体中毒或疾病；人工挖孔桩（井）、室内涂料（油漆）及粘贴等因通风排气不畅，会造成人员窒息或气体中毒危险。 （2）危险性作业的危害本次工程建设地点四邻情况良好。区域内通风，采光条件好，四邻状况对于本工程的安全卫生工作没有有害影响。建筑施工场所危险源主要与施工分部、分项（工序）工程，施工装置（设施、机械）及物质有关。主要包括以下几方面：脚手架（包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌等。高度大于2m的作业面（包括高空、洞口、临90、边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等。 焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合，造成人员触电、局部火灾等。 工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等。工程拆除、人工挖孔（井）等爆破，因误操作、防护不足等，发生人员伤亡、建筑及设施损坏等。 2安全措施方案（1）严格执行国家的有关劳动法规和制度，保证工人的休息时间，保证工人的身体健康。（2）劳动安全卫生设施必须符合国家规定标准，施工人员在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。施工管理人员要杜绝违章91、指挥和强令冒险作业，避免危害生命安全事故的发生。（3）不断淘汰落后的技术、工艺和采用与经济发展水平同步，适度提高工程施工安全设防标准；从而提升建设施工安全技术与管理水平，降低建设施工安全风险。（4）严格按照安全技术规范组织施工建筑安全技术规范是组织施工的准则，只有严格按照安全技术规范的标准组织施工才能保证施工安全，避免或减少事故的发生。（5）切实落实好安全防护措施。如按要求设置护栏、立网、铺满架板、盖好洞口，按规程规定架设安全平网等。（6）保证劳保用品和设备的正常供应和使用维护按规定给作业人员发放合格的安全带、安全帽，职工按规定正确使用安全带、安全帽等必备的防护用品。（7）加大安全教育培训，增92、强施工人员的安全意识采取多种形式，广泛深入地开展安全知识宣传教育和培训，重点是对各类企业的专业队伍、分包队伍和关键岗位作业人员进行安全知识的普及教育，提高安全素质和规避事故能力。做到人人了解安全，人人掌握防范安全事故的知识，形成人人关心和重视安全的良好氛围。（8）定期体检，确保员工没有职业病的发生。3本项目在劳动卫生方面采取以下措施：混凝土搅拌站是易产生职业病的场所，对作业人员发放防尘口罩等防护劳保用品，并定期体检。对噪声、震动等工作环境，尽量采取消音、防震等保护性防护措施，保护职业健康。4预期效果和评价项目单位管理经验丰富，本次工程劳动安全和卫生措施实施到位，预计科学合理的劳动安全卫生措施的93、实施，将会对工人的身心健康和企业的安全生产有良好的促进作用。（二）消防措施1、设计依据建筑设计防火规范（GB50016-2006）2、消防措施（1）耐火等级所有建筑的耐火等级均为二级。（2）防火间距所有建筑防火间距均不小于六米，符合防火规范要求。（3）消防通道所有建筑四周均设有消防通道，当沿街长度超过150米或建筑物长度超过220米时，均在适当位置加设消防通道。（4）安全疏散各建筑均按防火规范的规定设置疏散楼梯和安全出口，满足疏散宽度及距离要求。（5）防火构造各建筑在防火构造上均按防火规范要求设计。（6）消防给水市政消防给水量为45L/S，消防与市政给水合用，形成环状管网；沿道路设置室外消火栓94、，间距不大于120米；项目内设消防水池、泵房；室外消防管线形成环状，按规范要求设置室内外消火栓。室内消火栓管道采用热浸镀锌钢管，DN65mm丝扣连接，DN80mm法兰连接。工作压力为1.6MPa。 （7）积极推进消防安全进社区、进家庭，开展消防安全宣传活动，宣传消防法律法规，传授防火灭火知识。九、组织机构与人力资源配置（一）项目建设期组织与管理1、项目组织XXxx实业有限公司成立于2013年4月27日，办公地点位于XX县闸河东路与龙脊山路交汇处（xx小区）。法人代表：刘杰华；注册资本：20000万元；实收资本：20000万元；公司类型：有限责任公司（国有独资）；经营范围：承担城乡公共基础设施、95、市政公用事业、基础产业、社会福利等项目投资、建设、运营、管理；建筑材料，研发、零售。2、定员编制公司定编为22人，根据工作需要，公司可随时聘用编外临时人员。3、人员组成原则（1）总经理、副总经理由县政府考核任命。（2）其他管理人员和技术人员，均按照德才兼备的原则，面向社会公开招聘。（3）所有员工须具备大专以上文化程度。（二）项目建成后组织与管理本项目建成后由社区服务中心负责日常管理。1、组织机构社区服务中心管理机构采用总经理负责制，中心总经理为公司法定代表人，负责中心日常运营管理工作。中心下设办公室、工程维修部、财务部、保安部、保洁绿化部、客服部。详见组织机构示意图。总经理副总经理工程维修部财96、务部客服部办公室保安部保洁绿化部2、劳动定员根据企业建设规范，工作人员按照精简、高效的原则按岗位定人，并可交互兼职，企业只设少量的管理及技术人员。公司定员为30人，其中总经理1人，副总经理1人，办公室3人，工程维修部4人，财务部2人，客服部2人，保洁绿化部12人,保安部5人。根据工作需要，公司可随时聘用编外临时人员。3、人员来源中心管理人员要求均为大专以上学历，应是一支年轻化、知识化、专业化的队伍，有较高的管理水平和竞争意识。其他人员也要求有初中以上学历。因此人员的招聘必须面向社会及人才市场公开考核招聘录用。4、人员培训根据企业员工素质构成情况，可自行组织政策、法律及相关知识的培训，高层管理人97、员可赴省内外成功的地区考察学习。实习试岗一个月，经考核合格后，签订上岗协议，正式上岗。十、项目实施进度（一）建设工期本项目根据工程建设工期定额规定并结合实际情况，建设工期确定为24个月。建设工期一般是指从拟建项目永久性工程开工之日，到项目全部建成投产或交付使用所需的全部时间。（二）项目实施进度安排本工程的建设周期可分为项目前期、施工准备、项目建设期三个阶段。其中项目前期3个月，施工准备3个月，项目建设期24个月，其中：土建工程施工21个月，项目总验收3个月。1、项目前期： 3个月可行性研究报告编制及批准 1个月环境评价、选址规划 1个月土地征用 、地质勘探 1个月2、施工准备：3个月初步设计及98、审查 1个月施工图设计及审查 1个月造价、施工准备 1个月3、项目建设期：24个月土建工程施工、设备采购 21个月项目总验收 3个月各阶段之间互相交叉，确保本工程自开工建设起24个月内建成交付使用。（三）项目实施进度表（横线图）序号工作阶段时间（季）123456789101项目前期2设计及施工准备3土建施工4竣工验收十一、投资估算及融资方案（一）投资估算1、编制依据国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)市政工程可行性研究投资估算编制办法；安徽省建设工程工程量清单计价规范；安徽省建设工程消耗量定额综合单价；不同年份的价格材料均调至XX市2012年价格水平2、编制范围项目99、主体建筑。本项目配套的室外工程，包括：道路场地硬化、水电管网、绿化等。其它工程费用：包括过渡期安置补偿费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标费等。预备费：基本预备费、涨价预备金。3、编制原则及方法本项目投资估算中建筑安装工程采用类似工程指标法进行计算。依据本报告提出的各项技术参数、数据，以安徽省和XX市定额标准为基础，根据XX市近期工程造价水平估算。其它费用：建设单位管理费根据财政部财建(2002394号文件的有关规定计算。勘察设计费根据国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定(计价格(200210号)的有关规定计算。工程监理费根据国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服100、务收费管理规定的通知(发改价格(2007)670号)的有关规定计算。招投标费根据国家计委招标代理服务收费管理暂行办法(计价格(2002)1980号)计算取费。基本预备费以工程基本费用与工程其它费用和的5估算；涨价预备金以第二年静态投资的3估算。4、投资估算本项目固定资产投资30272.39万元，其中：静态投资27897.39万元 (占总投资92.2%)，动态投资2375万元(占总投资7.8)。静态投资估算该项目静态投资27897.39万元；其中：建筑工程费16941.08万元；综合配套工程费3737.01万元；其它费用4923.02万元；基本预备费2296.28万元。动态投资估算动态投资237101、5万元，包括本次向银行申请15000万元固定资产贷款，在建设期利息的资本化。按银行贷款利率6.55计算1965万元。以及涨价预备金按410万估算。5、资金筹措：自有资金15727.39万元(占总投资51.2)；申请银行贷款15000万元(占总投资48.8)。固定资产投资估算表表111 项目投入总资金估算汇总表 单位：万元 序号工程（费用）名称单位工程量单价投资备注一静态投资项427897.391建筑工程费85008.7916941.081.1住宅54515.490.189812.791.2综合商业建筑面积4762.760.241143.06含装修1.3安置房办公楼120960.242903.0102、4含装修1.4医疗卫生用房600.2414.4含装修1.5物业管理用房2100.1837.81.6社会服务用房1900.1845.61.7文体用房600.1810.81.8公厕600.084.81.9配电房2000.08161.10弱电房150.081.21.11燃气调压站100.080.81.12建筑地下室及车库12829.540.232950.792 综合配套工程费3737.012.1铸铁花栏围墙m7460.0322.382.2道路及广场m215092.40.03452.772.3绿化美化m2123880.02247.762.4供电工程项18502.5给排水工程项14252.6电信工程项1103、18.12.7煤气工程项11812.8电梯项15202.9消防项14002.10照明项11202.11景观项11502.12其它3503工程建设其它费用4923.023.1过渡期安置补偿费项12761.53.2附属物拆迁补偿费项1542.73.3前期工作费项12853.4城市配套费项10免收城市配套费3.5勘察设计费项1542.823.6工程监理费项11813.7可行性研究费项1203.8工程管理费项11903.9招标费项1703.10其它费用项13304基本预备费项12296.28二动态投资项223751建设期利息项11965贷款年利率6.55%2涨价预备金项1410三项目建设总投资3027104、2.39（二）融资方案项目共需融资30272.39万元，其中：自有资金15727.39万元(占总投资51.2)，申请银行贷款15000万元(占总投资48.8)。十二、还贷分析（一）还贷资金来源及估算1、还贷资金来源本项目的承办单位XXxx实业有限公司，在XX县城区内拥有面积160亩的地块的使用权。本项目土地性质系XX县城区存量的国有建设用地。规划用途为商品住宅用地，拟由公司进行商业化转让出售，出让金等收入作为偿还贷款及建设安置房的资金来源。另外政府专项资金也可以作为偿还贷款及建设安置房的资金来源。2、土地出让计划近年来，XX县城镇化快速发展对土地需求量较大，基本处于供不应求的局面。根据目前的开105、发速度，土地整理后可以在1-2年内完成出让。3、土地出让收入测算XXxx实业有限公司现有土地面积约160亩。参照环球酒业及周边地价，本地块价格保守估算200万元亩。则160亩土地出让收入测算为：200万元亩160亩32000万元。（二）还贷计划该项目为五年期贷款，银行贷款总额为15000.00万元，贷款利率按6.55%计算。预计2019年还贷，32000万元土地出让收入及政府专项资金能完全覆盖本次贷款本息总额。（三）分析结论本项目申请银行贷款15000万元，项目建设期内银行利息作为成本计算，预计还款期内土地出让所得总收入为32000万元，32000万元土地出让收入及政府专项资金远大于需偿还的贷106、款本息总额，即该项目还款期内土地出让收入除偿还项目建设贷款本息外，还有较多剩余。因此本项目具有很强的还贷能力。同时项目还款期内利息备付率大于5.9，偿债备付率大于1.0，项目自身具有一定的清偿能力。十三、社会评价（一）项目对社会的影响分析（1）项目的建设将彻底改变城中村居民的居住条件和环境。新的居住小区建成，广大居民将彻底告别过去低矮潮湿、破败不堪的住房，住进宽敞明亮的现代单元式新居，这是他们居住环境的一次“革命”。（2）项目的建设能够增加所在地区居民的收入。项目的建设是在考虑城镇规划和发展可接续产业的原则基础上实施的，一方面整合了当地资源，另一方面改善了环境、集聚了人气，将创造出新的经济增长107、点，使当地居民的收入增加。（3）项目的建设能够提高所在地区居民的生活水平和生活质量。由于提高了居民就业渠道，增加了收入，加之居住条件和居住环境的彻底改善，使搬迁到项目区的居民的生活水平和生活质量得以提高。（4）项目的建设使居住在农村的这一弱势群体得到了党和各级政府的关怀，体现了“以人为本”思想，更体现了与时俱进共同发展的战略。（5）项目建设项目的实施，兴建了一部分文化、教育、卫生设施，对提高当地的文化教育水平，改善当地的医疗卫生条件将产生积极影响。（6）项目的建设解决了区域的“四治”问题，将对地域生态环境的恢复，环境的净化、亮化、美化产生良好的效果，有利于更好地维护农民群众的合法权益，缓解农村108、的社会矛盾，减少农村不稳定因素，为构建社会主义和谐社会打下坚实基础。（二）项目与所在地区互适性分析1、不同利益解体对项目的态度及参予程度：对来项目的立项，以随机抽样形式走访了部分市民和项目区居民。市民普遍认为项目的实施将为改善XX市投资环境和城市风貌做出积极贡献，表示热情的欢迎。项目区居民，特别是拆迁户居民则表现出积极的参予态度。认为项目实施运营后，一是可彻底改变自己的居住生活条件，二是可提供更多的就业机会和收入来源。只有少数被征土地的居民有点忧虑情绪，认为将失去赖以生存的生产资料，但项目承办单位在征地时可承诺优先安排其就业，来化解和防范可能产生的矛盾。2、各级组织对项目的态度及支持程度：基于109、XX市委、市政府加大招商引资力度，加快城市转型步伐的政策已深入人心，各级组织对项目的立项和实施都给予大力支持。相山区项目办派专人协助办理立项，征迁等各种手续。城建、供水、供电、通讯等部门都承诺对项目实施给予积极支持和提供各种方便。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与XX市的社会发展形成良性互动。社会对项目的适应性和可接受程度分析详见下表社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应并不同程度支持工程施工建设将给当地居民生活带来不便有关部门做好解释、引导工作2当地组织机构全力支持交通、电力、通信、水等基础设施条件的配合有关管理部门应积极协调解决110、问题3当地技术条件适应并支持技术水平与项目的适应度加快各类优秀的技术、管理人才的引进及培养根据表中的分析，本项目符合当地各利益群体的利益关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化水平，具有很好的社会适应性。（三）项目的社会效益1. 适合城市韵味，促进城市发展每一个城市都有她自己的特点，都有他自己的文化。在城市里面开发工程建设项目，都要考虑到这个城市的风格。好的工程建设项目是经济效益、社会效益的双赢。不合城市风格，没有了社会效益的项目最终是要被社会淘汰的。本项目的建设适合XX市的城市韵味及整体发展要求。2. 是社会安定的基础保障工程建设项目的开发的最基本的功能正是满足人的最基本的需要111、，只有当人的这些最基本的需要得到了满足，社会才会得到安定，本项目的建设有利于社会的安定。 3. 项目节能设计的社会效益 目前我国每年新建建筑中，只有10%-15%能达到国家制定的强制性节能标准，80%以上为高耗能建筑；既有400亿平方米建筑中，95%以上是高能耗建筑，这对社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染，制约了我国的可持续发展。 本项目建设采用节能设计，项目节能设计不仅利国，也利民。以占我国城市建筑总面积约60%的住宅建筑为例，如果在现有基础上实现50%的节能，则每年大约可节省0.5亿吨标煤。同样，如果住宅项目实行节能设计，空调好能量也会大幅度减小。据分析，如果国家从现在起就下决心抓紧112、建筑节能工作，对新建建筑全面执行建筑节能设计标准，并对既有建筑有步骤地推行节能改造，则到2020年，我国建筑能耗可减少3.5亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少约8000万千瓦，相当于4.5个三峡电站的发电量，仅此一项就可以为国家节约电力投资1万亿元。 同样，于民来讲，如果房屋设计能节能60%，成本会增加约7%，但这样的微小的一次成本能大量的节约水、电、气，降低消费者的二次成本。对老百姓来说这将直接意味着节约钞票。另外，如果节能型建筑大范围推广，由于它少用钢材、水泥等原材料，从长远看，规模上去后，房屋的建设成本肯定还会降下来。 4. 促进相关先进建筑、经济技术行业的发展 工程建设项目的建设能够促进相113、关先进建筑、经济技术行业的发展。（四）社会风险分析项目业主已与政府相关部门签订土地使用协议，涉及的非自愿移民安置问题可以有效解决；由于项目建设得到有关部门的大力支持，项目引发社会矛盾的可能性不大。在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。（五）社会评价结论通过项目区对所在地区社会影响评价分析认为：本项目的实施、运营，对优化X114、X市公共建设发展，加快城市化的进程做出积极贡献。对改善项目区居民居住条件，提高其生活质量、生活水平产生积极的正面影响，有百利而无一害。所以也得到了各级组织的大力支持。所以本项目的社会评价结论是良好的。十四、工程招标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令，建设项目可行性研究报告增加招标内容，本工程项目应按国家有关文件和政策进行工程招标。在工程项目建设的实施阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来实施工程的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方权利义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。（一）发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容115、可以由一个承包方完成包括勘察设计、施工、试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履地过程中不可避免地要采用分包方式实施，因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。单项工作内容承包一般适用于工程规划大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包116、商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资。另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源、业主的技术和管理能力。（二）招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件、标底和组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构代理招标。本项目宜委托代理机构代理招标。本项目应成立以承办单位法定代表人为组长的项目招标工作领导小117、组。下设招标办公室，配备有相关专业知识和资质的人员3-5人，具体负责与招投标代理机构协调和项目实施等工作。（三）招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标等形式1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。2、公开招标和邀请118、招标均要通过招标、开标、评标、决标程序优选实施单位，然后签订承包合同。此外，这两种招标方式规定，投标截止日期后投标单位不得对所投标书再作实质性的修改。（四）本项目招标形式与招标内容1、招标范围（1）项目的勘察、设计全部进行招标。（2）项目的建筑工程全部进行招标。（3）项目的工程监理全部进行招标。2、招标组织形式本项目拟采用公开招标的形式进行招标工作。由项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构对设计单位、施工单位、工程监理单位、重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）进行公开招标确定。3、招标方式该建设项目全部采用公开招标：招标范围招标组织形式招标方式不采119、用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计土建工程安装工程监理设备材料十五、结论与建议（一）结论通过科学论证分析，认为本项目建设符合国家国民经济与社会发展“十二五”规划纲要和中央经济工作会议，也符合XX县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要要求。本项目建成后可以提升城市形象，将为拆迁户居民提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于新型城镇化战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升XX市的城市形象做出一定贡献。通过对本项目的建设场址、建设规模、建设方案、投资估算、市场环境和经济评价、社会评价等方面的论证，本项目国民经济效益明显，社会效益显著，项目建成后可有效推动XX县的经济发展。并且近几年XX县经济运行良好，项目建设地方财政配套资金有保证，具有可靠的还贷能力，该项目可行。（二）建议1、项目建设应严格执行法人责任制、资本金制、招标投标制、工程监理制、合同管理制及竣工验收制的原则，确保按期完成和工程质量达标。2、项目的建设必须执行“三同时”规定，确保环境不受污染和可持续发展。