1、海景花园度假区综合商住小区开发项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月海景花园度假区综合商住小区开发项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月104可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论131.1项目背景131.1.1项目名称131.1.2建设单位概况131.1.3编制单位131.1.4编制依据12、31.1.5可行性研究报告研究范围141.2项目概况141.2.1项目建设地点141.2.2项目建设规模及内容141.2.3主要建设条件151.2.4项目总投资及资金筹措151.2.5主要经济技术指标表151.3研究结论及建议16第二章 项目建设背景及必要性172.1国际旅游岛大背景下的*房地产市场172.2*城市规划和建设19（1）三带21（2）一轴21（3）一中心222.3*黄金海岸线222.4项目建设的必要性242.4.1构建和谐社会的需要242.4.2项目的建设将带动*城市建设的高水平发展242.4.3项目建设对增加项目公司的投资收益具有重要的意义25第三章 市场需求分析273.1海南3、省和*市经济发展概况273.1.1海南省经济发展概况273.2 *市房地产发展概况333.3 *房地产2010年的发展趋势353.4 项目周边楼盘销售情况383.4.1实地踩盘调查383.4.2本次调查的结论393.5项目定位393.5.1产品定位393.5.2客户定位403.6项目SWOT分析403.6.1优势分析403.6.2劣势分析403.6.3机会分析403.6.4风险分析413.6.5小结41第四章 建设地点及建设条件424.1建设地点424.2拟建场址条件424.2.1现有场址基本情况424.2.2气候条件424.2.3 配套设施条件43第五章 项目规划与建设方案445.1项目规划4、445.1.1地形地貌规划445.1.2产品规划445.1.3总平面布置445.1.4竖向设计455.1.5建筑风格规划455.1.6园林景观455.1.7交通体系规划465.1.8土方工程475.1.9项目主要经济技术指标475.2单体设计方案485.2.1设计依据485.2.2设计理念485.2.3小高层住宅495.2.4酒店505.2.5别墅505.2.6其他505.2.7建筑造型设计505.2.8无障碍设计515.2.9装修标准515.3结构设计515.3.1设计依据515.3.2自然条件525.3.3活荷载取值：525.3.4建筑结构安全等级及抗震设防类别525.3.5结构体系5255、.3.6主要建筑材料535.4给排水设计535.4.1设计规范535.4.2设计范围545.4.3给水系统545.4.4太阳能热水系统555.4.5排水设计：565.4.6中水系统575.4.7管材595.5电气设计595.5.1设计依据595.5.2设计范围605.5.3供配电设计605.5.4 通讯系统625.5.5有线电视系统625.5.6综合保安监控系统635.5.7防雷接地及电气接地635.6暖通设计说明645.6.1 设计依据645.6.2设计范围645.6.3 设计参数655.6.4 空调系统655.6.5 通风设计665.6.6防排烟设计675.6.7消声减振及环保685.7消6、防方案685.7.1设计依据685.7.2总平面规划防火设计685.7.3建筑防火设计695.7.4消防给水695.7.5消防通风715.7.6消防电气71第六章 节能设计方案726.1项目概况726.2项目合理用能标准和节能设计规范72（7）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；736.3 项目能源消耗种类和数量分析736.3.1总用水量736.3.2年用电量746.4项目建筑措施情况746.4.1建筑单体设计与节能要求746.4.2给排水节能设计756.4.3电气专业节能措施766.4.4设备节能措施：776.4.5空调通风77第七章 环境影响评价787.1环境质量标准依据787、7.2项目建设与运营对环境的影响787.2.1项目建设期间787.2.2项目运营期间797.3环境保护设计797.3.1建筑797.3.2给排水797.3.3电气807.3.4暖通807.4环境保护措施807.4.1项目建设期间环保措施：807.4.2项目运营期间环保措施：817.5环境影响评价81第八章 消防措施及安全措施838.1消防措施838.1.1室外消火栓给水系统838.1.2室内消火栓给水系统838.1.3消防水泵接合器设置838.1.4灭火器设置838.2安全措施83第九章 项目组织机构及建设管理859.1项目组织机构859.2人力资源配置859.3项目建设管理86第十章 工程招8、标8810.1项目招标范围8810.2招标组织形式及招标方式8910.3招投标程序89第十一章 项目建设实施进度9011.1 建设工期9011.2 进度安排9011.3 项目实施进度表90第十二章 投资估算与资金筹措9112.1投资估算9112.1.1 估算依据9112.1.2投资估算说明9112.1.3建设投资估算9212.2资金筹措96第十三章 财务评价9713.1评价依据9713.2销售及经营收入估算9713.3成本估算9813.3.1土地费9813.3.2前期工程费9813.3.3基础设施建设费9813.3.4建筑安装工程费9813.3.5公共配套设施建设费9913.3.6其他费用999、13.3.7酒店、会所费用9913.4利润总额9913.5清偿能力分析9913.6财务评价指标10013.7敏感性分析101敏感性系数及临界点分析表10113.8综合财务评价102第十四章 社会效益评价10314.1 项目对社会的影响10314.2 项目与所在地互适性分析103（1）不同利益群体对项目的态度及参与程度103（2）各级组织对该项目的态度及支持程度103第十五章 结论与建议10415.1结论10415.2建议104第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称xx海景花园度假村1.1.2建设单位概况*有限公司法定代表人：*单位住所：*市*xx1.1.3编制单位*有限公司；资格证书编10、号：工咨丙*1.1.4编制依据（1） 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；（3）住宅建筑设计规范（GB 50096-1999）；（4）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；（5）人防防空地下室设计规范（GB 50038-2005）；（6）人民防空工程设计防火规范 （GB50098-98） (2001年版)；（7）汽车库建筑设计规范（JGJ 100-98）；（8）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB60067-97）；（9）公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；（10）居住建筑节能设计标准（DB111、3(J)63-2007）；（11）建筑采光设计标准（GB/T 50033-2001）；（12）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2002年版）；（13）海南省公共建筑节能设计标准（DBJ 03-2006）；（14）国家、部委、省现行的其它设计规范、标准和定额；（15）建设单位提供的其它意见、资料等；（16）*有限公司与*有限公司签定的编制项目可研报告合同书。1.1.5可行性研究报告研究范围本研究工作范围主要是市场分析及项目定位，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.2项目概况1.2.1项目建设地点项目选址位于*市*度假区xx东附近，规划地块面积为12、14.9444公顷。1.2.2项目建设规模及内容本项目为集商业、住宅为一体的综合商住小区。本项目建设内容为建筑用地红线内的建筑、结构、给排水、消防、道路广场、景观绿化、篮球场、游泳池、会所、室外停车场等。项目共由10栋9层的住宅楼、40栋联排别墅、60栋独栋别墅、1栋会所和1栋酒店组成。总用地面积约为149443（折算14.9444公顷），总建筑面积约 125330，其中地上建筑面积为119020（住宅和别墅108820，会所3000，酒店7200），地下室面积6310。共有停车位510个，其中地上302个，地下208个。 1.2.3主要建设条件建设场地紧邻xx东，交通条件便利。水、电、等城市13、管网完备，能源供应情况良好。1.2.4项目总投资及资金筹措xx海景花园度假村开发建设投资为43642.33万元。所需资金来源为银行贷款20000万元，其余由企业自筹解决。1.2.5主要经济技术指标表序号项目单位指标备注1总用地面积m14944314.9444公顷2总建筑面积m1253302.1地上建筑m1190202.1.1住宅m675002.1.2别墅m413202.1.3酒店m72002.1.4会所m30002.2地下建筑m6310不计入容积率3建筑占地面积m251504建筑密度%16.835容积率0.806绿化面积m597787绿化率%408道路及广场面积m65009机动车位个5109.14、1地下个2089.2地上个30210户数户68011酒店床位数床2401.3研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地使用权已取得，现场建设条件具备。本项目开发土地位于*市*度假区，项目建成后将大大改善项目区域的面貌。 针对海南房地产项目建设逐步多元化，以及*市的房地产市场特点，本项目规划为中高档生态住宅，根据对*市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从现状来看，项目建设用地周围环境有待改善，建议建设单位争取地方政府的支持，加大改善周围环境，这有利于项目规划目标的实现。从目前房地产市场分析，销售价格开始出现下滑，应15、加强营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章 项目建设背景及必要性2.1国际旅游岛大背景下的*房地产市场2009年，在国际金融危机背景下，海南房地产开发增长势头不减，房地产投资规模居20个投资行业之首。2009年1-11月，全省房地产投资累计完成248.56亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.6，在列入统计的20个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达48.1，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。2006年以来，海南房地产开发投资连续3年保持高位增长，年均增幅达30%以上，商品住房销售年均增幅38.1%以上，其中65%以上的商品房销往省外。海南省房地产的快速发展直接带动16、了以旅游业为主的现代服务业的发展，推动了海南省经济社会平稳快速发展。2009年前三季度，海南省房地产业销售势头强劲，区域经济活力明显增强，并且开发投资继续扩大。前三季度，海南省房地产开发投资累计完成190.61亿元，同比增长46.7%，超过2008年全年189.33亿元的投资总量，房地产业总体上呈现稳定健康的发展态势。2010年1月4日，国务院办公厅发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。这标志着海南国际旅游岛正式上升为国家战略，并且在17、意见中明确提出海南国际旅游岛建设发展的六个战略，包括要把海南建成我国旅游业改革创新的试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基地以及国家热带现代农业基地。国际旅游岛获批的消息一经正式发布，立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南各地的房价也是水涨船高，海南一时之间成为全国瞩目的焦点，开发商跃跃欲试，投资客纷纷踏至海南，*房价仿佛在一夜之间上涨数千元，市场更出现购房如买“白菜”的局面，新盘推出即售罄，各个楼盘无房可售，出现了市场供不应求的紧张状况，既让岛内岛外人士对海南国际旅游岛纷纷看好，也让人们增加了对海南国际旅游岛是否会18、变成海南国际房产岛的担心。面对这种房价暴涨的情况，1月16日海南省政府及时出台关于土地政策的两个暂停“暂停商业性经营土地出让和暂停审批新的项目”，更是加深了人们对海南的看好，纷纷投资海南，各楼盘也出现部分捂盘惜售现象，政府的这一举措旨在稳定房地产市场的正常秩序。在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。与全国内地部分大城市商品房成交量出现萎缩下滑的情况相反，*市场首月表现依然强劲，成交量和成交均价继续稳步提升，海南国际旅游岛的获批吸引了国内国外大批客户到访，*房地产市场火热，需求旺盛，强烈显现供不应求之状。2月，*商品房市场供应量为10.88万平方米，商品房成交量为26.119、5万平方米，供应成交呈现双双下跌，但供应量与成交量相比略显不足，市场依然呈现房源紧张情况。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见明确要求海南“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营”。2009年*60%、三亚80-85%商品房是由岛外来购买的，并且主要是购买二套房、三套房，这些人来海南买房最终是买海南的自然环境，由于海南是中国唯20、一的热带岛屿，所以海南房地产的资源在全国是有唯一性的，随着人们生活水平的提高，人们追求健康人居，所以海南房地产未来的需求肯定是越来越旺盛。把海南建设成为“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”及“度假天堂”是建设国际旅游岛的重要战略定位之一。可以说作为以“休闲度假”为内容的房地产开发投资成为今后海南地产的一个投资主题，据一项统计数据显示，2009年1至11月份全省房地产投资累计完成248.56亿元，超额完成年初200亿元投资目标的24.3%，同比增长48.1%。据不完全统计，2009年以来，涌入海南投资房地产的资金超过1000亿元人民币。面对巨大的岛外休闲度假房地产市场，“休闲度假地产”不仅是眼前21、，更将成为未来海南房地产资金聚集的行业。2.2*城市规划和建设*市总体规划（2005-2020）提出了“中强、西拓、东优、南控”的*主城区空间布局结构发展原则。中强：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。西拓；鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重长流组团、老城组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。东优：选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模。要优先考虑人口密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。南控：控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发展底线，注重保护优良的生态环22、境。城市发展总目标：把*建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。城市发展阶段性目标： 2010年，*市国内生产总值预计达到530亿元。城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，*市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。进一步强化*作为全省经济中心城市地位，提23、升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务等第三产业，增强*对全省的综合辐射与带动作用。根据*市总体规划的布局，从城市发展区域的开发现状、产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的分析，影响到项目区的中心组团将定位为：重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。近期发展建设重点为：中心组团，启动大英山城市中心区的建设；以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造工程；完善道路网建设；调整和增加文教、体育、卫生等公共设施；进一步建设金盘工业区、药谷工业园区；加快给排水管网、环境卫生、城市24、安全等市政基础设施建设。*市在经济结构调整纲要中，将“两地一中心”作为总体发展战略。在“十一五”规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造“娱乐之都”，加快发展现代服务业和都市型农业，进一步加强*作为全省以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心的战略地位；加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居环境，加强区域协调，把*建设成为聚集能力和辐射带动能力强、生态环境和人居环境优越的热带滨海绿色温馨城市；深入实施“文化立市”、“科教兴市”和“人才强市”战25、略，加快发展社会事业，推进和谐*建设；加快体制创新，扩大对外开放，进一步完善社会主义市场经济体制， 2010年努力实现建设宽裕型小康社会的目标，跨入全国先进城市行列。根据*市总体规划确定的城市布局结构，*的旅游发展体系从空间上可以概括为“三带、一轴、一中心”的规划结构。（1）三带为*西海岸旅游带、东海岸旅游带和城市外围旅游带。西海岸旅游带西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区、假日海滩旅游区和*核心滨水区旅游区。其中西海岸旅游带和东海岸旅游带构成了*市滨海旅游的主要内容，城市外围旅游带将是*市旅游的有机补充以及发展腹地。（2）一轴指以南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴，包括南渡26、江森林公园和南渡江风光带，即是对*市城市景观的丰富，同时也是对*旅游特色的一大提升。这将作为*市旅游近期建设的亮点。（3）一中心指的是以大英山城市中心区为主的都市旅游区和以琼山老城为主的历市史文化旅游区的结合，包括*中心区、*江东组团中心、南洋风情购物区和琼山历史文化区。是*旅游服务的核心地带，集中体现了*的都市休闲旅游、历史文化旅游、商务购物旅游的内容。2.3*黄金海岸线绵长而优质的黄金海岸线是*最宝贵的和最自豪的资源，而富饶的滨海资源，无疑是催生休闲产业的温床。南渡江及其支流的穿城而过，在城市中心形成江海汇流的自然奇观，使*的滨海特色无与伦比、天然成趣。市区滨水地区经过多年的建设已经具备了27、成为“黄金旅游走廊”的条件，从新埠岛到西海岸（规划为“*核心区滨海区域”）沿途汇集了融汇佛教文化的永庆寺、亚洲最大的鸟语林公园金鑫鸟语林公园、金鑫国家足球训练基地、*火车站、海南国际会展中心、热带海洋世界、假日海滩、印象海南岛、国际轮滑赛场、西秀海滩、水上运动基地、观景台、游艇码头、万绿园、世纪公园、复兴城步行街区、高尔夫球练习场、新港码头、新埠岛水上美食城等多种景点和消费场所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高尔夫）、乐（休闲、娱乐）、观景（世纪大桥、城市轮廓线）等多种旅游要素。这是一条充满*特色和风情海岸线，也是一条初具规模雏形的休闲海岸。未来这里还将兴建海上娱乐园等众多大型设施。若与此紧密关联28、的房地产尤其是别墅在此兴建，无疑会对国内富裕阶层及周边国家、地区的高端客群形成强大的吸引力与产生极大的震撼，在此度假消费与投资也将成为可预期的时尚和选择。盈滨半岛位于*核心区滨海区域内，距*市中心仅18公里，距*美兰国际机场30公里。东接*市滨海西路，紧临西线高速公路，及*环城公路，西、北、南三面濒临大海，阳光、沙滩、椰风、海浪、温泉等一应俱全，堪称世界旅游黄金地带。距*火车站仅公里，出入、观光都十分方便。盈滨半岛作为*市规划中的新区，已被纳入20052020年“*市城市总体规划纲要”，无疑是*这顶海南岛皇冠上一颗璀璨的明珠。随着国家一类口岸马村港的正式对外开放，*市滨海西延线的开通，盈滨半岛29、的开发前景非常看好。当前海南正重点抓好*、三亚和博鳌特别规划区三大板块开发建设，启动一批高档次的旅游房地产项目。进一步发挥海南人居环境优势，引进一批有实力的房地产开发商成片开发，提升海南房地产业品位和开发档次，把海南建设成亚洲高档休闲度假旅居基地。可见，在如此良好的内外部条件下，*有限公司提出建设“xx海景花园度假村”项目，无疑突显了及时性和正确性。项目建成后，将为美丽的海岸线增添一道独特、秀丽的风景线，有助于转变海南旅游中“南中北轻、东旺西衰”的发展格局，优化海南旅游结构，推进海南旅游升级转型。同时对加快*城市化进程，改善城市面貌，繁荣城市经济，增加地方财政收入，扩大就业和再就业空间，提高人30、民收入，改善人们的居住条件和环境，发展*休闲经济，提高旅游效益，提高城市的综合服务功能都将产生重大影响。从而带来社会的大开放，使信息流、物资流和资金流进一步的融合，生态环境也将进一步得到改善，带动相关产业的发展，完善相关基础设施和拉动周边经济的发展。本项目的建设就是在上述背景下提出的。2.4项目建设的必要性2.4.1构建和谐社会的需要构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满31、活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。处理好居民的住房住宿问题，有利于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益，提高现代改革决策的科学性、改革措施的协调性，使各项改革取得更大成效。因此，建设该项目是解决居民住房问题，同时也是构建和谐社会的需要。2.4.2项目的建设将带动*城市建设的高水平发展由于历史的原因，*中心城区的城市建设水平不是很高，建筑杂而乱，市政配套设施不建全，道路网结构也不合理，城市的景观也不尽如人意，目前的城市中心区建设过密，综合建筑密度在45左右，整个城市建设一度呈“中心聚集、遍地开花”的无序蔓延态势。其中既有“见缝插针”的高楼，也有密集成片的城中村，整体上未能形成带状、组32、团式发展格局。中心城的高密度、高容积率的建设直接后果就是导致城市环境质量的下降，调整改造的成本巨大。*作为一个年轻的省会城市，肩负着统领海南、振兴海南的重任。从省域经济、文化、交通中心的功能出发，本次规划编制应着重解决城市的产业空间布局与自然环境协调的发展关系，通过高水平的城市基础设施建设，为城市的产业发展和城市的空间拓展打下良好的基础。作为一个地域条件优良的滨海城市，*有着与其他内陆城市所不同的特点，*地处热带，四季常绿，河湖密布，阳光沙滩，是适宜发展旅游的城市；气候适宜，雨量充沛，空气清新，有利健康，是适宜居住的城市。这是*的环境特点赋予城市本身有别于其他城市的特殊性，也是*可以发挥特色功33、能的优势条件。根据新*城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带动腹地。这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善，突出中心城区的功能地位与作用。完善的市政建设，方便居民生活社区，良好的居住环境，将带动*城市建设的高水平发展，将成为*具有代表性的示范区域。项目的实施对*市城市整体功能提升有促进作用。2.4.3项目建设对增加项目公司的投资收益具有重要的意义随着海南国际旅游岛的建设，大批外来资金涌入海南以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。据海南省统计局发布的信息显示，今年1月份，海南省全省房屋销售129.67亿元，这个数字超过200934、年全年销售额350.91亿元的1/3，达到2008年全年销售额171.12亿元的3/4。从销售面积上看，2009年海南全省销售面积达到了560万平方米，达到了历史新高。其中12月份的销售面积最多，达到124.69万平方米，销售价格达74.04亿元，几乎等于9月、10月、11月三个月的销售总额。而2010年1月份，销售面积继续扩大，达到了131.48万平立米，销售面积比12月份增长了5.39%。但从销售价格上看，却比12月增长了75.13%。国家统计局*调查队调查资料显示，2月份*房价在1月飙升的基础上，继续走高。据统计，2月份，全市房屋销售价格同比上涨50.5%，涨幅比1月份高18.7个百分点35、;环比上涨14%，涨幅比1月份低5.5个百分点。其中，新建商品房同比上涨55.2%，涨幅比1月份高22.2个百分点;环比上涨16.3%，涨幅比1月份低1.7个百分点。目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。同时随着国际旅游岛的建设，海南四季如春的气候和巨大的发展潜力对于众多养老度假者和投资客具有致命的诱惑力。在未来很长一段时间内，这种状态不会改变，只会加剧。可以预计项目完成后，按目前*房地产的发展趋势，必然可以实现房产和地产的增值，这对于公司的投资收益具有重要的意义，由于项目的增值必然会带动周边土地的增值，将直接为项目公司带来巨大的投资36、性收入。综上所述，本项目是一项利国强民的工程，项目建设是完全必要的。第三章 市场需求分析3.1海南省和*市经济发展概况3.1.1海南省经济发展概况2009年，在一揽子经济刺激政策的作用下，全省经济运行较快地扭转了上年第四季度下滑的态势，在上升通道上加快回升。初步核算，全年全省生产总值1646.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。从动态变化看，一季度GDP增长8.7%，上半年GDP增长9.3%，前三季度GDP增长9.8%，全年GDP增长11.7%，呈现前低后高、加快上升的运行态势。分产业看，第一产业增加值461.93亿元，增长7.2%；第二产业增加值443.43亿元，增长12.6%；37、第三产业增加值741.24亿元，增长14.1%。按常住人口计算，人均生产总值19166元，增长10.5%；按当年平均汇率折算，人均生产总值达到2805美元，向着全面建设小康社会目标稳健迈进。 地方财政收入实现较快增长。在经济加快增长的同时，地方财政收入也持续加快回升。全年全省全口径一般预算收入376.4亿元，比上年增长18.7%，高于GDP增长7个百分点。其中，地方一般预算收入178.21亿元，增长23.0%，比全国财政收入预计增长11.7%高11.3个百分点。从动态看，一季度地方一般预算收入增长4.1%、上半年增长13.2%、全年增长23.0%，特别是9、10、11、12月份财政收入大增，分38、别增长23.4%、33.6%、66.5%和58.1%，呈加速上升趋势。按各项税收分，营业税增长29.6%，契税增长27.6%，企业所得税增长25.5%，城市维护建设税增长20.6%，个人所得税增长10.1%，国内增值税下降1.1%。重点项目投资规模明显扩大。2009年全省105个重点项目完成投资486亿元，比上年增长33.6%。电网跨海联网一期、华能东方电厂一期、*港二期、叉河一期100万吨水泥、国投三期200万吨水泥、海宇20万吨镀锡薄板等竣工投产或运营；东环铁路、大广坝二期、洋山地区土地整理与生态恢复、GSP网络建设、东方四更风电一期、神州半岛开发区、石梅湾旅游开发区、香水湾、清水湾、土福39、湾、永庆旅游区、三亚湾新城、马村港扩建一期等一批重点项目投资进展较快，完成进度达到90%以上；航天发射场、80万吨甲醇、*至屯昌高速公路、*国际会展中心、中海油精细化工等陆续开工建设。基础设施日趋完善, 20年来，全省全社会固定资产投资总额累计达4085.94亿元，是建省办经济特区前38年投资总和的34.8倍，交通、通讯、电力等基础设施不断完善，为大规模开发海南营造了良好的硬环境。航空运输实现历史性跨越。在全国率先开放第三、第四、第五航权，*美兰国际机场、三亚凤凰国际机场开通民用航线由1987年的5条增加到474条，旅客吞吐量在全国148个机场中分别位居第17位和20位，海南航空股份有限公司成40、为全国四大航空公司之一。而海南省第三个国际机场琼海博鳌机场，已获国家民航总局正式批准建设，计划于2010年动工。现代港口体系基本建成。全省有*港、洋浦港、八所港、三亚港、*新港等大小港口24个，万吨级泊位由1987年的3个增至2007年的31个；专营和兼营海洋运输的公司100多家，各类船舶712艘，总吨位达75.31万吨，其中远洋货轮10余艘。2007年，主要港口货物吞吐量由1987年的770万吨增至4511万吨，增长4.9倍，年均递增9.2%。新型市场体系初步形成。2009年海南全社会消费品零售总额完成533亿元，同比增长18.9%，拉动地区生产总值增长4.8个百分点。2009年，海南省财政41、安排3000万元专项资金，开展旅游、房地产和热带农产品促销活动，带动市县、企业和社会各方面举办活动106次。全年实现旅游收入206亿元，增长8.1%。2009年前11个月，海南商品房销售面积435.65万平方米，销售额276.96亿元，比上年同期分别增长42.9%和71.4%。汽车、住房、通讯、教育、文化、卫生、旅游等成为新的消费热点。国美、家乐福、大润发等一批著名的流通、零售大型企业相继落户海南，多渠道、少环节和城乡一体化的流通网络基本形成。城市面貌焕然一新。2009年城镇居民人均可支配收入13751元，扣除物价因素，比上年实际增长9.6%；全年农村居民人均纯收入4744元，扣除物价因素，比42、上年实际增长9.2%。全年职工平均工资23703元，比上年增长8.4%；年末城乡居民储蓄存款余额1297.12亿元，比年初增长20.9%.先后建成了一批公园和景观带，绿地率大幅度提高，绿化、美化了城镇环境。*市从一个滨海小城发展成为一个初步现代化外向型的中等省会城市，三亚由一个贫穷落后的小渔村变成了初具规模的国际化热带滨海旅游城市，加积、那大、文城等一批城镇建成区面积迅速扩大，田独镇、凤凰镇、博鳌镇、灵山镇、老城镇等一批环境优美、生机勃勃的小城镇正在崛起。全省所有城市(镇)环境空气质量优于居住区空气质量要求的国家二级标准，有96.7%的监测日环境空气质量符合国家一级标准，达到自然保护、风景名胜43、区的空气质量水平。全省82.8%的监测河段、88.9%的监测湖库达到或优于可作为集中式生活饮用水源地的国家地表水类标准；开展监测的绝大多数城市(镇)集中式生活饮用水水源地水质符合国家集中式饮用水源地水质要求。城市(镇)噪声略有控制。森林、植被覆盖度不断提高，森林覆盖率达到57.1%。国际旅游岛建设上升为国家战略，标志着海南对外开放进入一个新的更高阶段。海南在融入世界竞争与合作取得重大突破。不断提高对外开放程度，加强经贸和招商活动，与哈萨克斯坦、新加坡、越南等国家签署了涉及航运、旅游、农产品等领域的31项协议和合同，海南农产品已批量出口中亚市场；积极融入区域合作，参与了“珠洽会”、“厦洽会”、“44、天津商品交易会”等大型经贸活动；开通了洋浦至越南海防市海上直航、*至越南河内定期航班等，进一步拓展现代物流的发展空间；境外大财团、大企业来琼投资日益增多，与世界各国、各地区的经济、贸易、科技、教育、文化等领域的交流日益加强，政府、民间和社会团体之间的友好往来进一步活跃。全年全省对外贸易进出口总值89.58亿美元(含中石化海南炼油厂)，比上年下降14.9%。其中，出口总值 19.0亿美元，增长2.0%；进口总值70.58亿美元，下降18.5%。在出口总值中，对东盟出口5.16亿美元，增长97%；对香港出口5.16亿美元，下降10.3%；对欧盟出口1.40亿美元，下降30.5%；对美国出口1.8745、亿美元，下降13.8%。全年全省实际利用外资总额9.43亿美元，比上年减少26.6%。其中，外商直接投资9.38亿美元，减少26.9%。新签利用外资协议合同数88宗，下降27.9%；新签协议合同规定外商投资额4.18亿美元，下降72.5%。全年对外承包工程和劳务合作合同4宗，合同金额3365万美元，比上年增长2.8%；对外承包工程和劳务合作完成营业额2173万美元，下降35.7%。着力于国际旅游岛的建设，海南岛已拥有中国最为优惠的26国免签政策，在原有21国免签政策上又增加了5国落地免签政策，并对俄罗斯、韩国、德国旅游组团人数放宽至2人的自由行，落地免签的入境停留时间也延长至21天。打造国际旅46、游岛，国家给予海南岛最便捷的出入境政策。从开放第三、四、五航权到“南面开口，北面开放”的航路调整，成为全国第一个航权开放的试点省份。据统计，自海南航权开放以来，海南出入境旅客总计340.35万人次，年均增长28.88%。2009年接待旅游过夜人数2250.33万人次，比上年增长9.2%。其中，接待国内旅游者2195.18万人次，增长11.9%；接待入境旅游者55.15万人次，下降43.7%。旅游总收入211.72亿元，增长10.1%。海南已成为日本、韩国、东南亚、俄罗斯等国家和港澳台地区游客度假休闲旅游的重要目的地。3.1.2*市经济发展概况*市目前辖龙华、秀英、琼山、美兰4个市辖区，辖区内有47、10个中心镇。2009年以来，*市经济持续平稳较快协调发展，各项经济指标均超过年初确定的目标，呈现出增速加快、效益提高、结构优化、活力增强、民生改善的良好态势。经济保持持续增长。2009年全市生产总值489.6亿元，增长10.8。全社会固定资产投资277亿元，增长25.1；社会消费品零售总额277.2亿元，增长18.5。投资和消费对经济增长的拉动作用更加明显。财政总收入123.1亿元，增长23.1，完成年度预算的107。地方一般预算收入38.4亿元，增长23.9，完成年度预算的112.5，税收收入比重达85.6。驻市金融机构存、贷款分别增长28.4和42.4，盈利25.3亿元，增长35.9。生48、态环境进一步优化。2009年完成造林2万亩，森林覆盖率达38.3，比上年提高1.3个百分点。新增文明生态村170个，文明生态村数量占全市自然村总数的62，比上年提高11.7个百分点。环境目标责任制考核名列全省第一。万元GDP能耗下降3.31。人民生活不断改善。2009年城镇居民人均可支配收入15237元、农民人均纯收入5643元，分别增长7.7和8.2。农村富余劳动力转移就业9112人。城镇新增就业3.59万人，增长14.6，基本实现零就业家庭动态为零，城镇登记失业率控制在2.5以内。2009年基础设施建设加快推进，*港二期、货运大道一期、海新大桥等26个项目顺利完工，海南国际会展中心、马村港49、一期、电网改造等一批项目加快推进。完成西海岸、海甸岛等17个片区规划，新农村建设规划的编制和试点工作逐步推进。进一步完善城市路网，基本形成“八纵五横”的城市道路框架。长流污水处理厂提前建成，白沙门污水处理厂二期和10座小型垃圾转运站顺利完工。积极发展现代农业。安排农林水支出6.8亿元，增长147.9。加快推进生态循环农业示范区、羊山特色产业带和花卉产业标准化基地建设，畜牧业、渔业、花卉、水果等特色优势产业全面发展。新建标准化养殖小区33个、大中型沼气池13个，新增循环农业示范基地1.32万亩，沼气产业体系建设处于全国领先水平。落实各类惠农政策性补贴4732万元，主要农作物和畜禽良种覆盖率达9550、。新成立农民专业合作社226个，全市合作社总数达到470个，带动农户4.5万户，占全市农户总数的34。电子农务和农技110覆盖全市所有村镇，农产品质量安全合格率达97。全年实现农业增加值34.1亿元，增长8.1。扶持发展新型工业。*综合保税区的规划建设和招商选资工作加紧推进，狮子岭工业园、海马工业园、*药谷、云龙产业园等园区基础设施进一步完善。海宇20万吨镀锡薄板竣工投产，100兆瓦多晶硅太阳能电池、红塔卷烟30万箱易地技改等项目加快推进。我市跨入“国家科技进步示范市”，有国家级企业技术中心4家、省级重点实验室22家、省级工程技术研发中心37家，获得国家各类科技计划项目98个，专利申请量增长251、4.5。24家高新技术企业实现工业总产值55亿元，增长24，高新技术产业发展势头良好。全年工业经济恢复性增长明显，实现工业增加值83.1亿元，增长5.7。积极推动旅游业转型升级。推出“印象海南岛”大型实景演出，大力发展自驾游、高尔夫游、乡村游等旅游新业态。促进旅游与节庆、文体活动的融合，成功举办亚洲沙滩排球锦标赛、中国合唱艺术周等大型活动25个。2009年接待过夜游客672.3万人次，实现旅游总收入65.01亿元，分别增长5.4和8.3。开通*至营口集装箱绿色航线，建成海南花卉大世界、钢材交易市场，开工建设海南中商农产品中心交易市场。住宿餐饮、交通运输、批发零售、金融保险等服务业分别增长7.552、15、19.1、28.5。全年第三产业完成增加值335.7亿元，增长11.7。3.2 *市房地产发展概况2009年全年，海南完成房地产开发投资287.9亿元，同比增长44.3%，同比涨幅居全国第二位，仅次于山西；商品住宅完成投资261.78亿元，同比增长51.9%，同比涨幅居全国第二位，同样仅次于山西。另外，2009年全年，海南商品房销售面积560.34万平方米，同比增长50.5%；商品房销售额351亿元，同比增长73.2%。2009年*商品房销量，从1月的低迷让人捏了一把汗之后，开始迅速攀升，在年中时出现了一些波动，最后的时刻，全面飙升，2009年里，1月是销量最低的时候，仅签约778套，53、销量最高是12月，签约2949套，年终时*商品房市场对比年初时提升了279%。2009年*商品房销售均价与销量不同，一直保持着稳定的增长趋势。*房地产近年的总体状况2008年，*房价在多个月份里同比涨幅一直领跑全国，2008年1月-11月，*商品房平均销售价格为4270.60元/平方米，同比上涨24.53%。海南房地产市场在经历2008年年底的微步调整之后，2009年频现火热信号。2009年1-11月，全省房地产投资累计完成248.56亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.6，在列入统计的20个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达48.1，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。而到了54、年底，随着南国际旅游岛建设的利好政策，刺激了大量岛外购房者购买欲望，致使*房价一路飙升。海南房地产开发投资、商品房及住宅销售面积、销售金额等重要指标同比均出现正增长。2010年第一周（1月4-10日）*商品房总签约679套，总签约面积75347.39平方米，平均每日成交约97套，环比上周*商品房签约541套提升25.5%。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见正式发布，标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设正式拉开了序幕，由此*商品房市场再成关注热点，销量大幅提升。2010年第一周*商品房销售均价6615.36元/平方米，环比上周*商品房销售均价5793.17元/平方米提升14.1955、%，2010年第一周，*商品房销售均价不仅环比上周有了大幅提升，还突破了6000元/平方米大关。2010年1月份，*房屋销售价格比去年同期上涨31.8%，涨幅较上月增21.9个百分点；刷新了多年来的月涨幅纪录。2月的房价与上月相比，上涨19.5%。从各房屋类型看，新建商品房同比上涨33.0%，其中，普通住宅同比上涨37.8%，高档住宅同比上涨29.3%，高档公寓同比上涨31.5%；二手房同比上涨29.5%。房地产市场需求持续走高，市场交易活跃。3.3 *房地产2010年的发展趋势2010年1-2月，全省房地产开发投资共完成64.43亿元，占同期全省全部固定资产投资的42.0%，比去年同期增长156、.8倍，比全省同期固定资产投资平均增幅高70%。在全部房地产开发投资中，88.7%用于住宅建设，此项投资较去年同期的增幅也是1.8倍；在全部住宅建设投资中，55.5%用于90平方米以下住宅建设，此项投资比去年同期增长3.6倍。1-2月累计全省共销售各类房屋220.65万平方米，其中销售住宅217.07万平方米，均比去年同期增长3.8倍；房屋销售额累计实现243.33亿元，其中住宅销售额实现240.47亿元，均比去年同期增长7.5倍。（1）*的房地产将继续保持增长势头2009是海南房地产市场发展史上非比寻常的一年，房价稳步上涨、销量持续走高。在城市建设步伐加快，特别是国际旅游岛建设快速推进的带动57、下，海南房地产开发市场呈快速增长态势，前10月，全省完成房地产投资200.02亿元，已经超过2008年全年189.31亿元的水平。除了*、三亚的房价一如既往的上涨之外，海南二三线城市房产的开发也是如火如荼。甚至一些楼盘到了一次性付款都得排号的火爆程度。*房产交易平均价格已从2009年12月的6000元/平方米增长为2010年1月下旬的7144元/平方米。因此2010年，*的房地产开发投资仍将继续保持增长势头，房价在经历了年初的大起之后，今后一段时间内将保持一个相对平缓的增长趋势。2010年海南会成为中国楼市的焦点，国际旅游岛的获批、轻轨的开通等众多利好因素涌现会带动海南房产的发展，促使价格不断58、升温。2010年房地产行业开发投资计划完成330亿元，同比增长15%；商品房施工面积将达到2500万平方米，同比增长25%，其中商品房新开工面积将达到900万平方米，同比增长13%。*计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作。海南的自然环境在全国是独一无二的，加上近年来随着城市基础配套设施的逐步完善，政府整体投入的加大，如环岛铁路的建成、轻轨的开通、未来跨海大桥的落成等等，很多消费能力更高的岛外客户群开始关注海南，这类人群在发生购买行为的时候更多在乎的是自己喜欢不喜欢，而非价格。海南特有的资源环59、境是单纯房价所不能衡量的，需求增多自然引起房价上涨。在城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略，建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。随着整体楼盘的提升预示着*的城市形象变得富贵，*越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为*各大发展商常提的话题。（2）收入增加等因素促成*本地居民购买能量的释放随着*经济的发展，*本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈，这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断60、的格局。桂林洋高校新区具有较好的区位优势，离*主城区不远不近，为教师村房地产的开发提供了有利的条件。海南本土居民购买力的提升加大了部分刚性需求，另外2009年海南房地产良好的发展前景吸引了更多投资者来海南购房置业，这也使得今年购房需求增大进而引发价格上涨。（3）高端地产、旅游地产项目将会增长，带动房价整体上涨房地产业是拉动海南省经济增长的主动力。“2020年,构建起以本岛居住为基本、专业化旅游地产为主导、度假型居住为特色、商业及其他地产为补充的多元化、多层次房地产体系。”规划纲要为海南住房作了远景展望。国际旅游岛建设的获批，首先有利于海南的旅游地产快速发展。海南拥有不可复制的环境资源，而且重视61、硬件设施的建设。国际旅游岛的建设将提升海南岛的整体定位，进一步加快海南文化、餐饮、交通、节能等方面的发展，从而提升海南房地产市场的整体水平，带动旅游地产的发展。海南拥有不可复制的独特地理位置以及稀缺的生态环境等，保护环境、珍惜土地资源是海南可持续发展的基础，也是海南房地产发展的基本前提。”因此基于海南政府提出的“优质资源优质利用”的原则以及国际旅游岛的建设目标，*高品质房地产项目将会增长，优化产品结构，走精品化、高端化的发展道路，将会带动房价整体上涨，但在销量上可能比去年有所下挫，进入一个冷静的上涨区域。3.4 项目周边楼盘销售情况纵观目前项目附近在售的楼盘，如2009年在售的熙岸高尔夫公寓、62、盈滨绿生花园、香缇假日、金手指高尔夫公寓、鲁能海蓝福源等项目，几乎都是供不应求。在国际旅游岛规划的政策助力下，盈滨半岛及周边地区目前房地产的开发与销售热朝是前所未有的。项目区域附近在售相近楼盘销售情况分析项目名称总建筑面积销售均价（元/m2）销售情况半岛壹号约14万m224000元/ m2（别墅）销售中蓝福源桃花涧9.12 万m219000元/ m2（独栋别墅）8000元/ m2（联排别墅）一期正在销售中富力盈溪谷17万m26500元/ m2，最高价达15000元/ m2一期基本售磬碧海金沙温泉别墅约5万m2起价5700元/ m2（公寓，带1000元/ m2装修），12000元/ m2（别墅）63、全部售磬王府花园1.84万m一期别墅：400500万元/ 独，均价8500元/ m2；二期别墅：10000元/ m2，洋房：6000元/ m2一期已售磬，二期正在销售当中，洋房已全部认购，比别墅只剩三栋金手指高尔夫公寓40万m5500元/ m2；带400元/ m2装修一期基本售磬天赐上湾55万m25500元/ m2；带500元/ m2装修一期正在销售中3.4.1实地踩盘调查对澄迈金鑫鸟语林房地产有限公司开发的“碧海金沙温泉别墅”楼盘进行了走访，该小区项目占地140000 m2，总建筑面积约42000 m2。别墅区拥有600余米长一线海岸，40000 m2沙滩公园，是西海岸真正与海零距离的沙滩度64、假sea house。整个小区别墅为坡屋顶矩形排行布局 项目分为三期，共开发71栋单体别墅和11栋联体别墅，别墅面积为294 m2-915 m2，采用双层叠加和部分中空设计，户户观景阳台、大落地窗、超大露台和私家花园，附送花园面积在215-1830 m2之间。该小区的销售价格为起价5700元/ m2（公寓，带1000元/ m2装修），12000元/ m2（别墅），目前已基本售完。3.4.2本次调查的结论（1）随着国际旅游岛规划的落实和交通的逐步开通，盈滨半岛及周边区域被快速的带动发展起来。多家大型房地产企业相继抢占此地，意在分享国际旅游岛政策的一杯羹。优越的海岛环境吸引了不少投资、休闲度假及养65、老的购房者，催热了盈滨半岛房地产的开发，目前出现供不应求的局面。（2）从以上各个楼盘的销售情况来看，目前盈滨半岛的销售势头较猛，同时，性价比较*城区、三亚等城区高，可发展的空间较大。3.5项目定位3.5.1产品定位产品定位：“低密度住宅+高级别墅”。在项目的产品规划上，充分利用大自然赋予的天然优秀特质。根据政府的城市规划，充分发挥本地块的优越环境。不但可以为*度假区增添一道美丽的风景线，而且，高品质的高档社区也可进一步增强*市的形象。合理的产品组合，将可实现本项目开发的利润最大化。在产品设计上，避免产品过于单一，影响项目的日后销售，增加项目资金回笼的压力。3.5.2客户定位纵观海南岛的购房者和66、投资者，大部分都属于岛外人士。因为海南岛独一无二的气候与环境，吸引着全国购房者的眼球。 客户定位：岛外新富阶层+岛内精英新贵阶层； 岛外为主：以东北、西北、北京、江浙等地区为主要客源地。 私家企业主、职业经理人、北方矿产老板，以短期旅游度假及中长期退休养老居住，部分为子女购买给父母使用；江浙客户除度假使用功能外，更侧重投资目的。岛内为次：以*为主的岛内精英新贵阶层，包括媒体、银行、高校、公务员、企业高收入职员等，购买目的是休闲度假与投资兼有。3.6项目SWOT分析3.6.1优势分析（1）本项目建设位置好，在住宅中即可观看海景、聆听海声。距*市中心18公里，距*火车站和*西线快速干道分别为3公里67、和2公里，区域内的盈滨半岛主干道路将与*市西沿线海滨观景大道相连接，优越的地理位置将为本项目的建设提供非常便利的交通保障。（2）紧邻一线海岸，环境优越。（3）项目周边已有多处楼盘开发，入住将带动区域地块升值，利于项目的销售。3.6.2劣势分析项目所处区域的周边市政配套有待完善，生活便利度较差。3.6.3机会分析（1）在国际旅游岛宏观政策的利导下，高性价的房地产区域价值突显，吸引大量休闲度假、养老及投资的购房者进入，对本项目的销售提供了市场的基础。（2）北二环、轻轨、琼州海峡跨海大桥的逐步开通，将会大大的提升了*度假区区域的商业价值，也将利好本项目的开发销售，为本项目未来的升值空间奠定基础。3.68、6.4风险分析（1）目前，经历了2009年房地产业疯狂的暴涨与不规范的操作，直接影响到整个海南岛房地产业的正常发展。随着国家宏观政策的调控，对房地产业的开发与销售也将采取一定的措施，将会对房地产业产生一定的影响。（2）盈滨半岛目前的生活配套还是有待完善，如不及时完善相应的市政配套功能设施，将会在一定程度上影响消费者进住该区域的欲望。从而，会影响整个区域的房地产销售。3.6.5小结（1）对本项目的各种因素综合分析得到，本项目的开发优势还是比较明显。在政府规划对盈滨半岛的大力开发与有利政策的指导下，将会大大提升本项目的投资开发可行性。（2）国际旅游岛的建设，将吸引实力强大的企业进驻该区域，而且，也69、将吸引进大量的企业高级管理人才。不但很大程度上推动该区域的经济快速发展，更为当地的房地产业提供大量的发展机会。第四章 建设地点及建设条件4.1建设地点 项目选址位于*市*度假区xx东附近养殖区内。4.2拟建场址条件 4.2.1现有场址基本情况 场地为养殖区，主要为鱼塘、虾塘等。场地需要回填土方量较大。 4.2.2气候条件 （1）地理位置：*市位于地球北纬19.5704-20.0511，东经110.1018-110.2305，地处海南岛的北部。北濒琼州海峡，隔18海里与大陆相望，西邻澄迈县。是海南省政治、经济、文化、交通中心，闻名中外的滨海旅游城市。（2）气候：*市地处低纬度热带北缘，属于热带海70、洋气侯，春季温暖少雨多旱,夏季高温多雨,秋季湿凉多台风暴雨,冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡；年平均气温23.8 ，最高平均气温28 左右，最低平均气温18 左右；极端气温最高38.7，最低4.9。年平均降水量1664毫米，平均日降雨量在0.1毫米以上雨日150天以上；年平均蒸发量1834毫米，平均相对湿度85%。常年以东北风和东南风为主，年平均风速3.4米/秒，全年平均雷击日数114.8天。4.2.3 配套设施条件（1）交通条件项目位于*市盈滨半岛，区位条件好，为施工现场提供了良好的交通条件。因此，钢材、71、水泥、沥青、装饰材料等建材的运输也能得到解决。（2）给排水条件项目区域现有自来水给水管网建设已经考虑了远期规划的基本用水要求，项目附近有“老城供水厂”，现有的给水能力已经基本上满足本项目建设和运营的用水要求。排水可以通过附近现有市政排水系统，顺利排放。因此本项目建成后给排水系统不存在问题。（3）供电与通讯条件目前，项目区域内实行双回路供电，故项目建成后供配电系统完全有保证。通讯设施比较完善，程控电话总容量充足，中国联通、移动通信网覆盖全市，市政电话网、移动通讯网以及宽带网均已开通，本项目可以直接利用。综上所述，本项目各项建设条件已经具备，均能保证项目的顺利实施。第五章 项目规划与建设方案5.172、项目规划作为高档住宅社区，在总体规划上，充分利用与海零距离的原生态环境。在内海与外海之间，为住户营造一个既可投资，又可休闲度假及居住、充满东南亚异域风情的高品质生活第二居所。5.1.1地形地貌规划项目地块主要现状，本地块主要为养殖区的鱼塘、虾塘等。在地形地貌的规划设计上，充分利用坡度的高差，营造建筑群的层次感和园林景观的错落有致，让每家每户都能看到大海，享受视野的开阔与大海的阔达。且为了保护好周边环境，在产品规划上，不但要实现项目有利润，更要从保护整体环境出发，让本项目更好的融入大自然的原生态环境中，实现造景一方，而不只是建造冰冷的水泥建筑，破坏原生态平衡。5.1.2产品规划 在产品设计上，避73、免产品过于单一，直接影响项目的日后销售，增加项目资金回笼的压力。 同时，考虑到本地块周边环境的优越性，如此优美的环境真是无与伦比。在本项目的产品设计上，将会充分考虑到户户见景，层次分明，让每户都可以充分享受到各个美景。 因此，本项目共分为三种建筑产品，分别为低密度住宅、高档公寓及别墅。5.1.3总平面布置在本项目的总体布局中，设计的空间是面向城市开放的，小区入口也是向城市空间有机过渡，在地块西北侧中临路规划设计商业建筑及会所和中心广场，小高层和别墅的坐落位置由湖水隔开。（1）10栋小高层住宅分散布置与项目的南面和西面，部分小高层地上一层做架空处理，以利于景观和视觉渗透。（2）最北面布置联排别墅74、和独栋别墅。（3）会所位于中心广场区，地上一层商业建筑沿小区主干道布置，丰富小区景观。平面上的错动与高度的变化形成错落有序、变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。城市公共绿地、小区中心绿化、架空层绿化以及保留绿地得到充分的融汇和贯通。5.1.4竖向设计竖向布置采用平坡式，地表水排除方式为暗管系统，由建筑外墙向四周道路排放，然后直接排入基地内的雨水管网。室外给水管道、污水管道、电气线路、通讯电缆等均采用地下敷设。5.1.5建筑风格规划在建筑风格上，本项目本着东南亚后现代建筑风格设计，简洁的建筑肌理、高贵的贵胄气质与充满异国风情的建筑元素，体现了充满激情的东南亚文化特质。在建筑的细部与构件上，要75、充分突出东南亚后现代建筑风格，让业主真正体验到异国风情的生活真谛。5.1.6园林景观在园林景观设计上，充分考虑了社区内、外部的环境，打造一个真正具有东南亚文化特质的高档社区。 社区内部园林景观设计是以精致的东南亚风情为主，营造各种类型的坡地景观，形成一科错落有致的园林景观。在小景设计方面：如人工沙滩、纯海水循环水系、私家码头、小木船、小喷泉、东南亚风情小亭等等。在园林选择方面：如红色或自色的鸡蛋花树、海椰、大叶榕、桂花树、芒果树等等。园林绿化面积为59778 m。5.1.7交通体系规划作为高档的住宅社区，不但从产品上严格要求出品，园林的精致打造，而且，更要注重社区内、外交通体系的规划。道路及广76、场面积为6500 m。 在社区内、外部交通规划上，必须充分考虑道路的人性化设计，做到人车分流，车流与人流避免交叉，避免交通隐患；同时，社区内部交通充分考虑汽车缓冲带的合理设置，全面保证住户的进出安全。（1）出入口布置西面出入口为主要出入口，在小区东面设置次出入口。出入口强化小区与城市文脉之间的联系，向城市广场辐射以形成绿带和视觉渗透。（2）车行道路小区整体道路交通系统采用直线与曲线相结合，以外环路行车路为主要的道路框架，由外环路发射支路进入院落。车行可以方便抵达每一单元。 （3）步行道路沿小区主路两侧结合小区景观，设置步行系统；形成连续的绿化空间，连接贯通、曲折婉蜒、洋洋洒洒，成为步行系统的主77、体。道路宽13米，以花岗岩或广场地砖拼砌而成。道路线型自由活泼、曲径通幽，并将小区内各块绿化化为一体。散步道连通中心绿地，形成茶余饭后散步休闲的理想场所。（4）停车系统随着我国社会经济的发展，汽车进入家庭的趋势日益明显，小区规划必须紧密结合这一社会状况，既要满足区内停车设置的充足性与前瞻性，又要使停车场位与车行流线尽量减少对住户居民的直接干扰。考虑到本项目为养生型，本小区规划住小高层住宅、公寓及别墅、会所机动车停车位主要采用地下停车手段解决。小区共设地上机动车位302辆。5.1.8土方工程建设用地为填海区，主要为养殖区的鱼塘、虾塘等。根据场地地势，需重新进行场地平整，估算土方工程量约为179378、32立方米，土方为调配回填、平整。5.1.9项目主要经济技术指标表5-1 主要经济技术指标表序号项目单位指标备注1总用地面积m14944314.9444公顷2总建筑面积m1253302.1地上建筑m1190202.1.1住宅m67500（1）别墅m41320（2）酒店m7200（3）会所m30002.2地下建筑m6310不算容积率3建筑占地面积m251504建筑密度%16.835容积率0.7966绿化面积m597787绿化率%408道路及广场面积m65009机动车位个5109.1地下个2089.2地上个30210户数户68011酒店床位数床2405.2单体设计方案5.2.1设计依据 （1）城市79、道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ 50-2001）；（2）民用建筑设计通则（JGJ37-87）；（3）公共建筑节能设计规范(J265-2003)；（4）建筑给排水设计规范(GBJ50015-2003)；（5）高层民用建筑设汁防火规范（GB50045-95)(2005年版）；（6）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）；（8）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；（9）人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）；（10）由建设单位提供的用地红线示意图。5.2.2设计理念（1）充分考虑现代人的生活方式，80、兼顾海南城市特有的生活特点，强调住区的宜居性和适居性，将“以人为本”的文化理念渗透入规划、建设、管理全过程。 （2）自然、健康、节能是该小区住宅的设计目标。在住宅的设计中强调住宅的自然形态、与自然的季节、晨昏变化保持协调，利用自身的有利条件，改善、抵御自然的不利影响，从而在节能的条件下达到满意的居住状态。5.2.3小高层住宅本项目小高层住宅10栋（其中2栋有地下室，地下室面积共1500 m2），属于二类高层住宅，耐火等级为二级。户型设计考虑到本项目的特点，主要为两室两厅一卫和三室一厅一卫，配以三室两厅一卫。建筑面积在120130m2之间，每栋建筑占地面积为750 m2，每户均拥有大面积的阳台。81、舒适的入口门厅设计，体现居住品质。1）由于建设场地形起伏，存在高差，位于地势较低的小高层首层架空，小高层为9层，层高均为3m。2）住宅套内设计以起居厅为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。3）住宅设计适应现代生活方式，强调大厅活动空间，做到明厅、明厨、明厕、明卧且设南北双厅，强调良好的通风效果。4）住宅单体考虑大面积开窗，以扩大室内空间和丰富临窗景观，尤其是面对组团绿地便能获得更多的自然景观。临近中心绿地的住宅单元采用景观阳台、景观窗的手法，提升居住品质；同时阳台的设计加大出挑深度，为居住者提供室外82、小聚的空间。厨房设计考虑橱柜与冰箱机位。房型设计结合立面设计预留空调室外机位。5.2.4酒店酒店总建筑面积8200 m2，地下一层（建筑面积1000 m2），地上9层，地上建筑面积7200 m2，建筑高度为35米，属于一类高层，耐火等级为一级。户型分套房和标间，套房以一居室为主，部分二居室，少数三居室，初步规划为240个床位。地下一层战时为二等人员掩蔽所，平时功能为车库，耐火等级为一级，建筑面积约1000平方米（60个停车位）。5.2.5别墅别墅分为联排别墅和独栋别墅。联排别墅共40栋，为地上三层，层高均为3.3m，每栋占地215 m2，建筑面积为592m2，总建筑面积为23680 m2。独栋83、别墅分三种类型，均为地上三层、地下一层的独院别墅，地下室层高为2.4m、一至三层层高均为3.3m。建筑面积分别312 m2（含地下室面积36 m2）、344m2（含地下室面积46 m2）、382m2（含地下室面积56 m2），占地面积分别为110 m2、120 m2、130 m2，耐火等级为二级。5.2.6其他会所位于中心广场位置，地下一层，地上二层局部三层，建筑面积约3000 m2。地下人防工程，战时为二等人员掩蔽所，平时功能为车库（42个停车位），同时布置设备房，建筑面积为1200 m2，耐火等级为一级。5.2.7建筑造型设计布局基本为偏北方向，既保证良好的日照、通风采光效果，又使住户拥有84、良好的视觉关系。通过形体在线型、朝向、错落上的变化，绿地的穿插组合，打破兵营式布局，创造气韵生动的总体面貌和富有韵律的建筑布局模式。本项目各单体建筑立面造型设计以现代装饰建筑风格（ART DECO）为主，强调退缩轮廓的线条，简单几何图形的建筑形体和构件使得建筑整个立面显得整洁、干净，从而远观很有气势，近观也有一定的趣味。住宅结合顶部跃层、设备间及屋顶花园局部设置景观构架，丰富了建筑天际线，塑造小区与众不同的形象。立面设计采用平面及立体构成的手法追求现代之美感，在构图上达到平衡且趋于完美。建筑底部处于近人范围，造型与细部精致典雅，与优美的院落景观相得益彰，共同营造温馨浪漫的社区氛围，中段简洁明快85、，韵律感强，顶部通过空间及造型变化，形成小区的外观特色。5.2.8无障碍设计按照住宅设计标准及城市道路和建筑物无障碍设计规范的要求，入口设置残疾人坡道，电梯为无障碍电梯，满足规范规定的要求。5.2.9装修标准本项目各类出售的物业均为精装房，其中小高层住宅、别墅的家具、床、柜子、沙发、窗帘为业主自理。会所按高档标准装修。5.3结构设计5.3.1设计依据（1）工程结构可靠性设计统一标准（GB50153-2008）；（2）建筑结构荷载规范（GB50009-2001(2006版)）；（3）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2001（2008版）；（86、5）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）；（6）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（7）建筑桩基技术规范（JGJ 94-2008）；（8）住宅工程质量通病控制标准（DGJ32/J16-2005）；（9）建筑工程抗震设防分类标准 （GB50223-2008）。5.3.2自然条件（1）抗震设防烈度7度，设计基本地震加速度为0.15g；（2）基本风压：0.75KN/m2；（3）地面粗糙度： B类。5.3.3活荷载取值：（1）卧室、起居室：2.0KN/m2（2）厨房、卫生间：2.0KN/m2（3）阳台： 2.5KN/m2（4）上人屋面： 2.0KN/m2（5）不上人屋面：87、 0.5KN/m2（6）楼梯： 3.5KN/m2（7）电梯机房： 7.0KN/m25.3.4建筑结构安全等级及抗震设防类别结构安全等级：二级；设计年限：50年；抗震设防类别：丙类；屋面及地下室防水等级：二级；人防工程抗力等级：6级。5.3.5结构体系本项目小高层住宅、酒店拟采用框架剪力墙结构体系，会所及别墅采用钢筋混凝土框架结构。可研阶段，小高层住宅、酒店基础拟采用桩基础；会所采用条形基础，别墅采用独立基础。具体设计时应根据拟建场地工程地质勘察报告或本场地周围地质情况，基础设计待业主提供岩土工程勘察报告后，由设计部门决定基础的方案。本项目人防工程抗力等级为6级。5.3.6主要建筑材料（1）钢筋88、：HPB235，HRB335；（2）钢板及型钢：Q235B；（3）焊条：E43系列焊接HPB235钢筋和Q235B钢板及型钢；E50系列焊接HRB335钢筋；（4）混凝土：C25、C30；（5）砌体和砂浆：0.000以上采用MU7.5加气混凝土块砌块，M7.5混合砂浆砌筑；0.000以下采用实心砖，M7.5水泥砂浆砌筑。5.4给排水设计5.4.1设计规范（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）；（2）室外给水设计规范（GB50013-2006（2006年版）；（3）室外排水设计规范（GB50014-2006（2006年版）；（4）二次供水设施卫生规范（GB17051-97）；（589、）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（6）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95（2005年版）；（7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；（8）建筑灭火器配置设计规范（GB500140-2005）；（9）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB50364-2005）；（10）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（11）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。5.4.2设计范围（1）小区生活给水系统设计；（2）小区排水系统设计；（3）小区消防系统设计。5.4.3给水系统（1）水源：从市政给水管引入2根DN150给水管，并在小区内连成室外消防、90、生活环状管网。（2）生活用水量估算，详见表5-3表5-3 生活用水量估算项目名称用水量标准数 量使用时间（h）最高日用水量（m3/d）最大小时用水量（m3/h）小时变化系数kh住宅及别墅300L/人.日2380人2471459.502.0会所400L/人.日1000人2440033.332.0酒店400L/人.日240床24968.002.0绿化浇洒2L/m2.d59778m21119.56119.561.0道路广场浇洒2L/m2.d6500m2113.0013.001.0小 计1342.56233.39未预见水量以上的10%134.2623.34总 计1476.82256.73注：按每户3.91、5人估算。（3）给水方式本项目各单体三层及以下生活给水由市政给水管直接供给。三层以上住宅、酒店生活给水采用变频供水的方式。5.4.4太阳能热水系统太阳能取之不尽，用之不竭，是一种新型的环保能源，具有普遍性、永久性、无污染性、安全可靠等优点。太阳能热水器的推广使用，具有较好的经济效益和社会效益，能够在环保、节能、文明用水、洗浴等方面提供一套可靠的硬件设施。本项目拟在每栋单体各配置一套太阳能设施，具体由专业设计设计并上门安装。（1）设计规范引用标准1）太阳能热水系统设计、安装及工程验收技术规范（GB/T18713-2002）；2）海南省太阳能热水系统建筑应用管理办法；3）海南省建筑太阳能热水系统一92、体化设计施工及验收规程；4）设备及管道保温技术通则（GB/T4272-1992）；5）太阳能集热器技术条件（GB/T6424-1997）；6）工业自动化仪表工程及验收规范（GB/T93-86）；7）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB 50364-2005）；8）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。（2）系统设计太阳能热水工程主要由集热器、储热水箱、辅助热源、循环管道、自动控制、五部分组成。采用定温进水、温差循环的运行方式，晴好天气充分利用太阳能，阴雨天气或光照不足时，使用辅助加热。设计应综合考虑建筑物内用户数量、使用情况、集热器规格及性能参数、系统配置及运行方式、使用和维修、节能与93、安全、经济效益等因素，力求使太阳能与常规能源形成最佳组合，充分利用太阳能，最大限度降低常规能源消耗量，从而在达到节约费用开支的目的。系统设计应从先进性、安全性、可靠性、耐久性等方面综合考虑。1）太阳能热水系统类型选择：集热与供热水范围：集中供热水系统；系统运行方式：自然循环系统；集热器内传热工质：直接系统；辅助能源安装位置：外置加热系统；辅助能源启动方式：全日自动启动系统。2）设计参数冷水温度：10C；热水温度：60C；热水用水定额：70L/人d；集热面积：按1.61.8m/100L估算。3）热水用水量估算：按人（床）均70L/d估算，有70*2380+70*240=183.40m3/d。5.94、4.5排水设计：设计采用污、废分流制排水系统。（1）生活排水系统生活污水分别设伸顶通气立管排水。外排污水经化粪池进行处理后，再排入小区废水管道。生活废水分别设伸顶通气立管排水。外排废水排入小区废水管道。厨房及饮食制作间的有油腻的污水须经隔油池，处理后方可排入市政污水处理站，经处理的污水作为绿化，道路用水，多余部分排入市政雨水管网。 （2）排水量生活污水量按生活给水量的85计算，项目最高日污水量约为1255.30m/d。（3）雨水排水系统屋面、阳台和通廊雨水以及建筑物周围的场地雨水分别用雨水斗、地漏和雨水口有组织收集后，排入小区雨水管道，最终就近排入附近公共水水域。公共水域按规划设计控制一定水面95、标高，超过部分排入排洪沟。雨水量采用*暴雨强度公式计算：q=2338（1+0.41gP）/（t+9）0.65，其中设计重现年：室外采用1年、建筑物屋面采用2年，降雨历时：室外采用20min、建筑物屋面采用5min。（4）空调凝结水排水系统空调凝结水通过凝结水管道就近排入卫生间或室外排水沟。5.4.6中水系统本项目中水主要用于道路和广场浇洒、公用绿地浇灌、洗车场、厕所的冲洗用水及其它有同样要求的市政公用水。（1）主要设计依据 1）中华人民共和国水污染防治法；2）室外给水设计规范（GBJ13-86）；3）城市居民生活用水量标准（GB/T-50331-2002）；4）生活杂用水水质标准（CJ25.196、-89）；5）城市污水回用设计规范（CECS61-94）； 6）污水综合排放标准（GB8978-88）； 7）地面水环境质量标准（GB3838-88）；8）再生水回用于景观水体的水质标准（CJ/T95-2000）。（2）设计原则：1）水质应严格按照生活杂用水水质标准（CJ25.1-89）标准执行；2）水压按照室外给水设计规范，满足用水点压力要求；3）管线布置与场地竖向工程相结合，应走线合理；4）中水工程应全面规划、分步实施；5）既要注意节约水资源，又要确保中水用水的安全和适用。 （3）中水水源：本工程采用小区内建筑洗涤废水为中水水源，为节省中水水源处理成本及保护小区卫生环境，小区内粪便污水不考97、虑作为中水水源。（4）处理水量预测：前述中水主要用于道路和广场浇洒、公用绿地浇灌、洗车场、厕所的冲洗用水、景观水体补充水源等。处理水量按下列公式计算：q=（1+n）Q/t （m/h）式中：q设计处理量（m/h）； n中水设施自耗水系数，取10%； Q最大日中水用量（m/d），按日用水量的20%计取； t处理设备每日运行时间（h），按日平均小时排水量 6h计取。（5）中水管道不得与生活用水给水管道直接相连，其露明部分必须作好浅绿色警示标识，以防误饮、误用。5.4.7管材（1）室外给水管采用PE给水管，室内给水管采用PP-R给水管。（2）热水供水及回水管采用PP-R管，热熔连接。（3）室内污废水管98、道采用PVC-U管，胶粘剂连接；室外污水采用HDPE排水管，采用承插式连接，橡胶圈密封。（4）室外雨水管采用承插式级钢筋混凝土管，橡胶圈接口。5.5电气设计5.5.1设计依据（1）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）；（2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）；（3）10KV及以下变电所设计规范（GB 50053-94）；（4）低压配电设计规范（GB 50054-95）；（5）供配电系统设计规范（GB 50052-2009）；（6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；（7）有线电视系统工程技术规范（GB 50200-94）；（8）智能建筑设计99、标准（GB/T50314-2006）；（9）综合布线系统工程设计规范（GB50311-2007）；（10）视频安防监控系统工程技术规范（GA/T367-2001）；（11）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000年版）；（12）火灾自动报警系统设计规范（GB50111-98）；（13）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。5.5.2设计范围包括住宅、公寓、会所及别墅的配电、照明、防雷接地及电话、有线电视、楼宇对讲系统、消防系统的设计。5.5.3供配电设计（1）负荷等级：本项目住宅，属二类高层建筑，消防设备、走道照明、客梯、排水泵、生活水泵等负荷等级为二级，其余部分负荷及别墅用电100、负荷为三级。（2）负荷计算本工程酒店用电负荷按60W/m2估算，会所、小高层住宅与别墅用电负荷按35W/m2估算，补偿后功率因数为0.95，则用电计算负荷约为4943.74KW。（3）供电电源1）本工程由城市电网引来两路10kv专用电源供电，两路电源同时供电，高压侧联络，一路故障，另一路可供重要负荷用电。2）根据本工程用电情况及规模，拟设两座变电所，则拟选用两台2500KVA的变压器，另设一台500KW柴油发电机作为备用电源。（4）配电设计1）低压配电型式为三相五线制TN-C-S系统。2）低压配电采用树干式和放射式相结合的方式供电。消防用电设备采用双回路供电末级自动切换。3）住宅楼内管线主要穿101、阻燃硬质PVC管沿墙、板内暗敷设。（5）电能计量1）在10KV配电室设专用计量柜。变压器副边母线设有功和无功电度表。变压器低压侧对商用负荷和动力负荷分别进行集中计量。2）住宅各户设电度表。3）电梯、水泵、风机及公共照明的公共负荷分别设计量表。（6）照明设计1）会所照明布置光源以高效荧光灯为主，室外照明结合景观设计相应选择光源。变配电室、消防水泵房、楼梯间、走廊和地下车库等处设应急照明，其余地点设一般照明。2）住宅照明及插座布置：住宅居室的照明和插座分回路供电，住户照明以节能灯为主，住户照明线路到灯位，灯具由住户自选，照明功率密度应按GB50034-2004规范执行。住户的卧室、客厅、餐厅设置空102、调插座，在卫生间设置电热水器等插座，在厨房设置抽油烟机等厨房设施插座。3）楼梯及走道采用节能灯，并采用节能自熄开关进行控制。4）小区内的商铺和公共活动用房采用T8、T5系列荧光灯配电子镇流器。楼梯及走道采用节能灯。5）小区内室外道路照明以3.5m左右高的庭院灯为主；室外环境照明以约1m的草坪灯及装饰彩灯为主。6）公共场所事故照明平时兼顾正常照明。室外道路照明采用时控。（7）自动控制对于生活泵，消防泵，喷淋泵等装有自动控制装置，其配电电源自动切换。5.5.4 通讯系统酒店工程的综合布线系统支持语音、数据、图文及图像等多媒体信息传输，以满足通信和办公的需求。语音点和数据点配线采用6类4对非屏蔽对绞103、电缆，数据光纤点采用2芯室内多模光纤。住宅部分通信进线为市电信部门引来的光缆和大对数电话电缆，经光电转换设备至楼层有源配线箱再至用户家庭信息配线箱，信号传输采用超五类非屏蔽对绞电缆。住宅每套住户都设置家庭信息配线箱，电话和数据等管线通过家庭信息配线箱引出，每户信息和语音插孔都不少于二个。住宅大楼的用户通过宽带网络上网，由用户向电信部门申请开通业务，进线采用光纤进线，干线及至终端数据语音插孔皆采用超五类非屏蔽双绞电缆。线缆采用超五类非屏蔽八芯对绞（UTP）电缆，用于电话语音电脑数据的信号。5.5.5有线电视系统（1）本工程有线电视信号引自市有线电视网，线路采用同轴缆引来经室外电视分配器箱分配后分104、别引入每单元弱电井。（2）系统为双向传输系统，正向（下行）通道传输有线电视模拟信号，数字电视信号和各种数据业务信号。反向(上行)通道传输各种宽带数字业务信号，带宽为邻频860MHz或全频段（1000YIz）双向网络传输系统。（3）本系统所有设备部件均具有双向传输功能，用户分配网络为分配分支方式。系统的终端用户电平控制在68+3db范围。终端用户的设置位置：每户一路进线至家庭信息箱；会所按需要设用户端口。5.5.6综合保安监控系统酒店工程配备闭路监视和防盗报警系统。系统设置矩阵主机、视频录像、硬盘录像机和监视器等设备。视频自动切换器接收多个摄像点信号输入，定时自动轮换监控信号，也可手动任选一个摄105、像机画面跟踪监视、录像等。在酒店各出入口、电梯厅、走廊、地下室车库入口和停车场等处设置彩色闭路监视摄像机，图像水平清晰度不低于480线，信噪比不小于50 dB。地下车库出入口车道均安装电动闸门机、车辆感应线圈、入口车道感应式读卡器等，系统设自动计费功能。停车场管理系统均联网至安防监控机房。5.5.7防雷接地及电气接地（1）本工程按三类防雷建筑考虑；（2）防直击雷措施：在屋面安装避雷带，利用结构柱内至少两根主筋作防雷引下线，利用建筑物基础内至少两根主筋作接地极；（3）防雷电感应措施：建筑物内的设备、管道、构架等主要金属构件均需与防雷接地装置可靠连接；（4）电气设备接地、防雷接地、弱电系统接地共用106、一套接地装置，综合接地电阻1欧姆；（5）本工程接地保护采用TN-C-S；（6）每栋单体进线处做总等电位连接，在卫生间设局部等电位端子板进行局部等电位连接。（7）弱电各系统室外进线引入处及各级应设置信息设备防浪涌保护装置，防护等级按D级标准设置l，2级SPD，弱电系统承包商应根据被保护设备的工作电压接口形式、传输速率、特性阻抗、频带宽度级传输介质等参数选用插入损耗小、限制电压不超过设备端口耐压水平的SPD；（8）弱电井设置弱电等电位接地及工作接地端子。5.6暖通设计说明5.6.1 设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；（2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2107、005）；（3）民用建筑采暖通风设计技术措施；（4）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95，2005版）；（5）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（6）汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-97）；（7）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）；（8）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（9）海南省居住建筑节能设计标准；（10）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；（11）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）。5.6.2设计范围（1）公寓楼、住宅楼、酒店空调及厨房、卫生间通风的配合设计；（2）设备用房、电梯108、机房的通风设计；（3）防排烟设计。5.6.3 设计参数（1）室内空气计算参数见表5-4表5-4 室内空气计算参数表序号部位夏 季新风量（m/h.p）温度（C）相对湿度（%）1住宅26651次换气2公共2665203酒店266530（2）设备用房通风标准见表5-5表5-5 设备用房通风标准表 序号部位换气次数（h-1）1电梯机房152卫生间103设备用房6-105.6.4 空调系统（1）住宅、公寓的空调系统按单体空调器设计家用空调选用变频多联式空调器或普通分体空调器。每户客厅、卧室外墙预留分体空调器室外机搁板及管道穿墙孔洞，并由电气专业预留空调电量及空调插座。空调冷凝水排至室外冷凝水立管（给排水109、专业负责）中集中排放，以防止冷凝水高空飘洒，保障小区居住环境。（2）公共部分的空调设计根据业主要求及房间使用时间的不统一，故不设大型集中空调系统，而采用变制冷剂流量多联分体式空调系统（即小型商用空调系统）。空调主机安置在建筑各自的屋顶，室内空调冷凝水就近排至每层公共卫生间内。（3）管道材料及保温材料的选择空调系统的冷、热媒管材为铜管，冷凝水管为PP-R塑料管，保温材料均为柔性泡沫橡塑管壳，由空调厂家自带。（4）空调器能效等级二级，能效比不小于3.2。（5）酒店空调系统设计 1）酒店空调水系统设计酒店的空调水系统采用双管制一次泵系统，冷冻水泵2台，1用1备。冷冻水立管、各层水平干管均为同程式，便110、于解决水平、垂直失调问题。为保证空调水系统正常运行，并防止结垢、锈蚀或微生物滋生，系统采用闭式循环。冷却水系统中采用的是湿式冷却塔，为了避免管道、水泵的氧化，在回水管上设置电子除垢仪。2）酒店空调风系统设计办公及客房部分采用风机盘管加新风系统；大堂、宴会厅、大空间餐厅、大型会议室、中型会议室等公共部分均采用低速全空气空调系统；餐饮小包房采用风机盘管加新风系统，如果附近正好有机电夹层，可采用小柜机；风口的设计需根据装修确定，应注意风口风速不得产生二次噪音。5.6.5 通风设计（1）设备用房换气次数为6-10次换气。设置机械通风，送风量与排风量平衡。（2）电梯机房设置排风扇进行机械排风，设置防雨百111、叶窗自然补风。同时由电气专业预留分体空调电量及空调插座。（3）住宅的厨房设带止回装置的防火排风竖井，各户的厨房油烟经由脱排油烟机排至竖井后引至屋顶高空排放，竖井顶部出屋面后设置无动力风帽。厨房外墙上预留100的燃气热水器排烟口，并设尺寸为D=100mm的不锈钢外气口。（4）卫生间通风设计住宅的卫生间设机械排风，由电气专业预留卫生间通风器电源插座。暗卫生间内设带止回装置的防火排风竖井，每层预留卫生间通风器排风口，排风口尺寸为100mm，风管与竖井的连接处设防火阀。明卫生间外墙预留100mm的卫生间通风器排风口，并设尺寸为D=100mm的不锈钢外气口。公共建筑中公共卫生间设机械排风，其卫生间通风器112、和屋顶风机联动。由电气专业预留排风扇电源插座。（5）通风系统的防火措施1）风管穿越设备用房及重要或火灾危险性大的房间隔墙处均设70C防火阀。2）竖风井与每层水平风管交接处的水平管段上均设70C防火阀。3）浴室、厕所等的垂直排风管道，采取防止回流的措施或在支管上设置70C防火阀。厨房排油烟管道与垂直排风管连接处设置150C防火阀。4）通风系统的管道均采用镀锌钢板制作，风管法兰密封垫均为石棉橡胶垫，柔性接头采用不燃烧材料制作。5.6.6防排烟设计（1）住宅楼楼梯间与合用前室采用自然排烟。（2）酒店楼梯间与合用前室采用机械加压送风。（3）楼梯间设自垂式百叶风口，着火时开启屋顶加压送风机。（4）合用前113、室设电动加压送风口，着火时开启着火层及其上下两层的加压送风口，并连锁开启屋顶加压送风机。5.6.7消声减振及环保（1）空调及通风系统均选用先进的节能型低噪声设备，并设置消声器以控制噪声对室内外环境的影响，使之符合国家噪声控制标准。（2）各空调及通风设备的安装均采取减振、隔振措施。5.7消防方案5.7.1设计依据（1）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95(2005年版)）；（3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；（4）自动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）；（5）火灾自动报警设计规范（GB5011114、6-98）；（6）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（7）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；（8）人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）。5.7.2总平面规划防火设计（1）本项目高层建筑相互间距均大于13米，满足规范规定的防火间距要求。小区内部消防车道宽度大于4m，道路转弯半径满足消防要求。（2）高层建筑设有一长边直接落地，做消防登高面。设置不小于8m15m的消防登高场地，其最外一点至消防登高面边缘的水平距离不大于10m。5.7.3建筑防火设计（1）住宅单元平面中设有消防电梯前室时，前室的门采用乙级防火门；住宅的上下窗间墙间距大于09米，住户的水平115、窗间墙距离满足2米或采取凸出不小于500的防火分隔墙分隔。（2）单体建筑垂直疏散以楼梯为主。管道井、排烟道、排气道、电缆井等竖向管井，均独立设置，其井壁均为耐火极限不低于1小时的不燃烧体，井壁上的检查门为丙级防火门。管道井及电缆井在每层楼板处后浇混凝土板分隔，耐火极限相当于楼板。（3）室内装修材料要求：吊顶材料采用燃烧性能等级住宅为B级的材料；隔墙材料燃烧性能等级为B级的材料。5.7.4消防给水（1）消防水源，从不同的市政给水管分别引入一根DN150给水管，并在小区内连成室外消防、生活环状管网。（2）用水量本项目小高层住宅单体及别墅建筑的耐火等级均为二级，酒店及地下人防工程耐火等级为一级。小高116、层住宅：室内消火栓系统10L/s，室外消火栓系统15L/s，火灾延续时间2小时。酒店：室内消火栓系统25L/s，室外消火栓系统25L/s，火灾延续时间2小时。自动喷水灭火系统按中危险级设置，设计喷水量为20L/s，火灭延续时间为1小时。地下停车库：独立地下车库室内消火栓系统20L/s，酒店地下车库室内消火栓系统15L/S。（3）室内消火栓系统室内消火栓给水系统采用临时高压制，消防水箱设在楼顶，储水18m3，消防水箱平时维持消防管网压力，并提供火灾初期10min消防水量。消防水泵房内设消防水池一座，储存室内消防用水量；火灾时通过消火栓箱内按钮启动设于水泵房内的消火栓泵，从消防水池吸水加压灭火。室117、内消火栓消防系统在地面设3套SQ型地上式消防水泵接合器。（4）室外消防系统：室外消防为二路供水，在室外连成环网，室外消火栓由环网接出，消火栓设置间距不大于120m。室外设置室内消火栓消防系统水泵接合器并距室外消火栓1540m。（5）自动喷水灭火系统本项目中酒店走道、会议室、餐厅、地下车库和可燃物品库房应设自动喷水灭火系统。喷头布置间距以3.0-3.6m为宜，喷头间最大间距不超过3.6m，最小间距不小于2.4m；距墙最小间距0.6m，最大间距1.8m。（6）灭火器配置楼内各层适当位置设普通手提式灭火器，别墅、酒店式公寓楼按中危险级，住宅为轻危险级，每个配置点设3Kg装磷酸铵盐干粉灭火器2具。（7118、）其他消防高低压配电房、发电机房及储油间采用三氟甲烷气体灭火。（8）消防电梯排水消防电梯基坑旁边设置2.0m3集水坑，内设二台潜污泵（一用一备），潜污泵排水量不小于10L/s。5.7.5消防通风（1）小高层住宅及公寓楼楼梯间与合用前室采用自然排烟。（2）酒店楼梯间前室采用机械加压送风。（3）楼梯间设自垂式百叶风口，着火时开启屋顶加压送风机。（4）合用前室设电动加压送风口，着火时开启着火层及其上下两层的加压送风口，并连锁开启屋顶加压送风机。5.7.6消防电气（1）消防电源本工程消防负荷包括：消防水泵、事故照明及疏散指示标志等，重要消防负荷均须两路电源供电且在电源末端自动切换，当市电停电时，柴油发119、电机组在30s内自动或手动启动，对消防负荷供电。（2）应急与疏散照明主要设备用房，楼内公共区域等处设应急照明，在疏散走道、安全出口处设疏散指示标志。第六章 节能设计方案6.1项目概况（1）项目名称：xx海景花园度假村（2）建设单位：*有限公司（3）建设地点：*市盈滨半岛度假旅游区xx东，规划地块面积为14.9444公顷。（4）用地及项目性质：本项目规划用地为商住用地，项目设计为住宅小区。（5）建设规模：项目共由10栋9层的住宅楼、40栋联排别墅、60栋独栋别墅、1栋会所和1栋酒店组成。共有停车位510个，其中地上302个，地下208个。酒店客房240间。 （6）项目所在地能源供应条件：正在建设120、的xx东紧临项目用地，市政供水、供电、排水等已经敷设至项目周边，均可从市政接入。6.2项目合理用能标准和节能设计规范（1）中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第90号）；（2）中华人民共和国可再生能源法（中华人民共和国主席令第33号）；（3）民用建筑节能条例（国务院令第530号）；（4）公共机构节能条例（国务院令第531号）；（5）民用建筑节能管理规定（中华人民共和国建设部令第l43号）；（6）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003，J225-2003）；（7）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（8） 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB50364121、-2005）；（9）节能用电管理办法（2001年1月8日国家经贸委、国家计委发布）；（10）海南省太阳能热水系统建筑应用管理办法（海南省人民政府2010年第227号令）；（11）海南省发展应用新型墙体材料管理规定（琼府200629号）；（12）海南省建设厅关于推广太阳能热水系统与建筑一体化技术的通知（琼建设2006243号）；（13）海南省居住建筑节能设计标准（JDJ01-2005）；（14）海南省公共建筑节能设计标准（DBJ03-2006）；（15） 海南省建设厅关于加强建筑设备专业工程设计管理的通知（琼建设2006257号）。6.3 项目能源消耗种类和数量分析6.3.1总用水量（1）住宅及122、别墅用水量：按每户3.5人，人均300L/d标准测算，则有300*3.5*680=714m/d；（2）酒店客房用水量：按每床400L/d标准估算，则有400*240=96m/d；（3）会所用水量：按每人400L/d标准估算，200*1000=400m/d；（3）绿化用水量：2L/m*次，绿化面积59778 m，则有2* 59778=119.56m/d；（4）道路广场用水量：2L/m*次，道路广场面积6500 m，则有2*6500=13.00m/d；（5）其他用水量为以上总数的10%；综上所述，最高日用水量为1476.82m/d， 由于采用中水绿化和浇洒道路等，最高日用水量由1476.82m/d123、减少到1343.91m/d，即每天减少132.91m。年用新水量：1343.91*365=49.05万吨折算为标煤量为：49.05*0.857=42.04吨。6.3.2年用电量年用电量=变压器容量*功率因数*负载率*每天工作时间*365；变压器容量=两台2500KVA；功率因数取0.95；负载率取0.7；每天工作6个小时；即：年用电量=2*2500*0.95*0.7*6*3657281.75万kw，折算为标煤量为：7281.75*1.229=8949.27吨。6.4项目建筑措施情况6.4.1建筑单体设计与节能要求（1）建筑总平面布局尽量采用南北朝向，利用自然通风配合分体式空调达到较好的舒适度，124、利用阳台挑板作水平遮阳，降低遮阳系数，减少阳光入射室内。（2）建筑外墙采用200厚加气混凝土砌块墙，墙体的传热系数为0.98小于1.5，外墙面为浅色涂料，满足规范要求。轻质加气砼砌块填充墙。（3）建筑屋面采用挤塑聚苯乙烯泡沫隔热板和高聚物改性沥青卷材和涂膜防水屋面，屋面传热系数为0.72小于1.0，满足规范要求。（4）外窗的气密性不低于建筑外窗气密性能分级及检测方法（GB7107）规定的4级。（5）建筑单体设计中合理组织穿堂风，有利于自然通风，可开启外窗的面积不小于外窗所在房间地面面积的8%。（6）增强围护结构的保温、隔热性能以及外窗的气密性能，合理布置建筑的外遮阳措施。（7）使用能效比高的空125、气调节设备，采用高效光源、高效灯具和节能控制措施，电梯、水泵、风机等设备采取节电措施。（8）防水等建筑材料选用节能型材料。6.4.2给排水节能设计根据现行有关规范规定，充分利用市政水压，并采取以下的节水措施，达到建筑节水的要求。（1）充分利用市政压力供水和太阳能热水系统；（2）给水管材采用环保塑料管，给水管设IC卡水表计量；（3）水咀采用陶瓷阀芯的全塑产品；（4）坐便器采用冲洗水箱容积小于等于6L两档的产品；（5）冲洗阀采用节水型延时自闭式冲洗阀；（6）公共卫生间的洗脸盆、大小便器均设置红外线感应装置；（7）二级加压采用全自动变频调速恒压给水设备供水，杜绝供水二次污染，节省能源；（8）室外设雨126、水收集系统与中水结合，作为杂用水的水源，室外铺砌地面采用透水砖，室外绿地低于道路10cm，雨水通过透水路面和绿地回渗地下，补充地下水，减少外排；（9）整个项目所有用水设备（生活、消防等）均选用新式节能型产品，合理选用管材、管径、阀门，以防跑、冒、滴、漏；（10）中水主要用作绿化用水、小区道路冲洗和景观用水。6.4.3电气专业节能措施居住建筑照明功率密度值：建筑照明设计标准（GB50034-2004）中表6.1.1房间或场所照明功率密度（W/m）对应照度值（Lx）现行值目标值起居室、会所76100卧室、客房75餐厅150厨房100卫生间100（1）照明光源设备选用的节能技术措施：照明光源采用T8127、直管型三基色荧光灯，紧凑型节能灯。（2）高效率节能灯具和附件选用的节能技术措施说明；1）T8直管型三基色荧光灯采用高品质电子镇流器，功率因素应达到0.9以上。2）所有镇流器应符合该产品的国家能效标准。（3）照明标准值选用。居住建筑照明标准值：建筑照明设计标准（C-B50034-2004）中表5.1.1。（4）照明方式选用的节能技术措施1）住宅公共部位照明采用节能自熄开关。2）高层住宅公共部位(电梯厅除外)照明采用节能自熄开关。（5）能源系统运行于管理控制住宅低压用户，公共部位集中设置用户专用计量表具，一户一表；公共照明、电梯、水泵等分别设置专用计量表具。6.4.4设备节能措施：（1）选用节能变128、压器等节能电器。10KV高压尽可能接近负荷中心，电力线路尽量走捷径。（2）电梯水泵采用智能控制，空调应采用变频控制的产品。6.4.5空调通风（1）楼房采用自然通风及部分空调调节，使室内满足热舒适及空气质量要求，室内设计温度为2628。（2）分体空调要求选用能效比不低于3.2的产品，并选用噪声较低的产品。第七章 环境影响评价人类与环境的关系十分复杂，人类的生存和发展都依赖于对环境和资源的开发和利用，因此在开发利用环境和资源的过程中，我们要格外重视环境保护问题。7.1环境质量标准依据（1）环境空气质量标准（GB3095-96）；（2）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；（3）建筑施工场界噪129、声限值（GB12523-90）；（4）污水综合排放标准（GB8978-1996）。7.2项目建设与运营对环境的影响项目施工建设期和运营期两个阶段的主要污染源及其对环境所产生的污染各不相同。7.2.1项目建设期间（1）施工场地的水泥、砂石等建筑材料在卸装、筛选、搅拌时，在风力的作用下产生的粉尘；以及施工机械产生的道路扬尘会对施工区周围大气环境产生粉尘污染，同时也会对周边环境产生一定的噪声污染。（2）施工过程中产生的建筑垃圾根据调查统计，建筑施工过程中平均每平方米建（构）筑物面积产生建筑垃圾约300。本项目施工期间会产生大量的建筑垃圾。若管理不善，会对环境产生不良影响。7.2.2项目运营期间本项目130、在运营期间主要污染源为生活污水、生活垃圾及废气等。（1）生活及生产污水本项目主要为生活污水。（2）生活垃圾本项目固体废弃物很少，主要是废纸。7.3环境保护设计7.3.1建筑（1）本工程有噪音的机房均加设隔声减振措施，防止噪声污染。（2）种植花草树木，美化绿化环境。结合景观与总平面设计，利用建筑物周围空地，增大绿化面积，提高绿化率，改善用地范围内的生态环境。（3）采用低反射率镀膜玻璃，减少对相邻建筑的光污染。（4）发电机等设备机房产生的废气均经处理后，抽至高处排放。7.3.2给排水本工程属普通民用建筑，在其使用过程中，主要排出的是生活污水和雨水，没有特殊污染源。设计上采取雨污水分流的排水体制，分131、别组织生活污水排水系统和雨水排水系统。生活排水至室外，经室外设置的化粪池处理后，排入城镇生活污水系统。雨水排至室外，经收集集中后排入城镇雨水排水系统。本工程的其他设备均采用积极的隔振降噪措施，选用高品质、低噪声、高效益的机电设备。通过采取积极有效的措施，将各项污染降低至最小程度，保护良好的环境，为*市再添一处新的景观。7.3.3电气（1）废气处理：在柴油发电机排烟管安装干式消烟除尘装置，消除机组运行时尾气产生的黑烟和有害气体，满足林格曼烟色可1级以下。（2）噪音处理：1）吸音：在柴油发电机房四周墙面及天花板作吸音材料。2）隔音：采用隔声密闭门。3）消音：在排气管上安装消音器。4）隔振：应用隔振132、技术，采用弹性支撑或弹性联接，将震动局限在一定范围内。7.3.4暖通本工程为常规民用建筑，没有特殊有害物产生。（1）消声措施：通风空调系统采用高效低噪声设备，机房门作隔声处理，机房墙面作吸声处理。通风空调系统的管道按相关规范要求控制气流速度，并设消声设施。（2）隔振：所有通风空调设备均作隔振处理，与管道之间采用柔性连接。7.4环境保护措施7.4.1项目建设期间环保措施：施工过程中，由噪声、粉尘和建筑垃圾对环境造成的影响，要对施工作业方案进行严格审查，采用文明的施工方式。对产生噪音的设备避开在午间和晚间使用；对砂石、水泥和包装物等宜放置合适位置；建筑垃圾应采取合理填埋或外运处理。总之，务必使施工133、过程对环境产生的影响降低到施工作业要求的标准内。具体措施为：（1）为控制施工期间的粉尘污染，施工场地要及时喷水，以免粉尘飞扬。（2）各类施工机械设备及运输工具将产生噪音污染，故应控制好作业面和施工车辆行驶路线，其噪音控制在城市区域环境噪声标准（GB3059-93）中II类标准。（3）建筑材料应分类堆放，建筑垃圾将采用分类收集的办法进行处理。能继续使用的要回收使用，以减轻环境的负担；不能继续使用的垃圾，将统一收集，运到城市垃圾堆放点集中处理。7.4.2项目运营期间环保措施：（1）生活污水：生活污水经粪池处理达标后排入城市污水管网。 （2）生活垃圾：设置足够的活动垃圾箱，将生活垃圾运到附近的市政垃134、圾收集站，然后由环卫车定时将垃圾转运至垃圾处理场集中填埋。（3）废气：主要有餐饮设施产生的油气或汽车尾气。由于产生量较小，对项目区域环境空气质量影响甚微。在道路两侧种植多层次的乔、灌木林相结合的绿化带，以净化空气。7.5环境影响评价本项目产生的污染物主要为生活污水和生活垃圾。对生活污水，经过处理后排入市政污水管网，对周围环境没有影响。三废的重点应放在施工过程中的建筑垃圾上和噪音控制上，只要加强管理，及时处理，可以创造一个良好的施工环境，保护周围的环境生态功能。本项目建成后，生活污水经化粪池处理、厨房废水单独收集经隔油池处理后排入市政污水管网，对周围环境不会产生不良影响。本项目严格执行环保设施与135、主体工程同时设计，同时施工，同时投产的“三同时”方针。从以上各方面分析，本项目建成运转后对所在地区的环境和生态不会产生不良影响。第八章 消防措施及安全措施8.1消防措施8.1.1室外消火栓给水系统供水从市政消防管网引入，室外消防给水管网应布置成网状，室外消防给水管道的最小直径不应小于100mm。8.1.2室内消火栓给水系统室内消防给水管道至少应有两条进水管与室外环状管网连接，并应将室内管道连成环状或将进水管与室外管道连成环状。消火栓泵设于底层水泵房内。消火栓的平面布置按规范要求，布置间距满足同层相邻的两个消火栓的水枪充实水柱能同时达到室内的任何部位，充实水柱按10m设计。消火栓箱配置：在消火检136、箱内，均配设DN65消火栓一个，同径的25m麻质水龙带一条，19水枪一支及手动报警按钮一个。8.1.3消防水泵接合器设置室外设一组室内消火栓系统专用的地上式消防水泵结合器，供消防车向室内消火栓系统传输消防用水。8.1.4灭火器设置按建筑灭火器配置设计规范中的有关规定，本建筑室内全面配置磷酸铵盐干粉灭火器。8.2安全措施（1）小区设有一个主出入口及一个疏散出口，满足消防要求。（2）小区每层设烟感警报器。（3）每层楼口设防盗警报器。（4）利用建筑物基础钢筋做接地体，进行防雷接地保护。（5）定期对消防器具和安全装置进行检查。第九章 项目组织机构及建设管理9.1项目组织机构本项目由*有限公司组织实施，137、为切实加强对项目的建设管理，为对工程进行科学、合理的管理，建议建设单位成立项目组织机构，负责前期筹建、技术指导、检查监督、协调和资金落实等工作，工程实施过程中，应明确项目责任主体制，项目实行公示制、报帐制、工程监理制等管理制度。项目组织机构见图9-1。*有限公司项目工作领导小组合同管理投资管理进度管理质量管理前期管理 图91 项目组织机构图9.2人力资源配置管理人员的配备本着精干、高效的原则，根据本项目的规模，配备少量的管理人员，负责项目的前期筹建、技术指导、检查监督、协调和资金落实等工作。项目管理人员从建设单位现有工作人员调配。管理机构应配备基础管理工具（交通、通讯工具等），各成员之间应明确138、分工及责任，加强横向协调，使管理机构良好运行。本项目的建设和运营管理是计划性、科学性、技术性很强的工作，要求管理者有一定的理论知识，科学方法和丰富的经验，还应吸取国内外先进的有效的管理思想和方法。项目管理人员应结合在项目各自的岗位、职责及技术管理工作的需要，提前安排必要的参观、学习，提高科学管理水平，以确保本项目顺利实施，保质保量建成。9.3项目建设管理为防止在投资建设项目中出现漏洞，应从以下几个主要的方面加强项目建设管理： （1）严格加强工程质量管理，建立层层负责质量责任制，逐级明确责任，对工程质量长期负责； （2）实行项目建设监理制，充分发挥监理单位在控制工程投资、建设工期、工程质量和施工139、协调等方面的作用，实现建设项目质量、投资、进度和安全的控制目标。（3）严格项目的监理、监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料，实施质量监理、工程监理、财务监理等； （4）建设资金要严加管理，严禁挪用资金，切实做到专款专用，建设单位基建财务设在财务部门，基建资金由财务部门负责核算和管理； （5）加强项目技术、经济档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建立健全的项目档案。包括：建设项目立项批准文件、初步设计及概算、施工图设计和预算、工程许可证、开工报告、年度投资计划和追加投资计划、工程结算资料、隐蔽工程记录、施工变更会记录、竣工决算、各类账簿、报表等有关文件资料。第十章 工程招标10.1项目招140、标范围xx海景花园度假村，总投资43642.33万元。根据中华人民共和国招标投标法和国家计划委员会工程建设项目招标范围和规模标准规定，建设单位拟对全部建设项目实行招标。具体招标范围包括：全部建设项目的勘察、设计、施工、监理以及主要建筑材料的采购，详见表10-1。表10-1 招投标基本情况表招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察56.1设计701.3建筑工程22688.95安装工程含在建筑工程监理480.3主要设备758重要材料其他10.2招标组织形式及招标方式拟采用委托招标的组织形式，公开招标的招标方式：由141、*有限公司组织实施，严格按照评标委员会和评标办法暂行规定的有关要求开展招、评标活动。选择有资格的招标代理机构，以公开招标的方式，要求有能力、有资质、资信良好的单位投标，投标人不得少于三个。招标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人接受依法实施的监督。10.3招投标程序根据国家及地方相关招投标管理规定，工程项目招标投标活动按下列程序进行：（1）发布招标公告；（2）编制招标文件并办理备案；（3）招标人接受投标报名并发售招标文件或资格预审文件；（4）踏勘现场及召开标前答疑会；（5）对投标申请人进行资格审查，确定入围投标人；（6）投标人递交投标文142、件；（7）招标人按照随机抽取、现场通知的原则组建评标委员会；（8）开标、评标、定标。第十一章 项目建设实施进度11.1 建设工期为了科学组织项目实施过程各阶段的工作，合理安排建设资金，保证项目按计划建成并投入使用，发挥投资效益，在项目的工程建设方案确定以后，根据工程实施个阶段的工作量及时间，确定施工期为24个月。具体实施进度作安排如下。11.2 进度安排该项目实施包括准备阶段、施工阶段和竣工验收阶段。第1-3月，完成前期准备工作。其主要工作内容包括提出和审批项目建议书，可行性研究报告的编制，办理各项建设规划审批手续，进行工程勘察设计，进行工程招标，签订施工合同等。第4-22月，共19个月完成建143、筑工程施工和安装工程。第23-24月，完成竣工验收及交付使用工作。11.3 项目实施进度表根据实施进度安排，项目实施进度表如下：序号工作阶段第13月第422月第23-24月1前期准备工作2建筑安装工程施工4验收及交付使用第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1 估算依据（1）海南省建筑工程综合定额（2005）；（2）海南省安装工程综合定额（2008）；（3）设备及安装工程造价，主要按报价材料和同类设备及安装工程项目价格，参考同等级设计和现行市场价格；（4）海南省建筑标准定额站有关文件；（5）建筑工程可行性研究报告编制办法；（6）关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；（7）144、业主提供有关资料和各专业基础数据；（8）海南省同类项目建设情况调查。12.1.2投资估算说明（1）工程费用参照近期同类工程的（概）预算资料估算，并结合本项目的实际情况进行调整，设备、材料价格均调整到2010年价格水平。（2）建设单位管理费、工程监理费、招标代理费，可研报告编审费、勘察设计费等按国家或地方相关规定估算，均计入工程建设其他费。根据国家有关部门对其他费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况计算确定，其中设计费、勘察费按计价格【2002】10号规定计取；监理费按发改价格【2007】670号规定计取；招标代理费按计价格【2002】1980号规定计取。（3）小高层及别墅均为毛坯房，酒店及会145、所豪华装修；（4）空调及太阳能系统购置、安装费用没有计取，由用户自行安装；（5）本项目基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的8%计取。12.1.3建设投资估算经估算，该项目开发建设投资为人民币43642.33万元。项目总投资估算详见表12-1。表12-1 总投资估算表序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资43642.33100.00%1.1土地费用7472.1517.12%1.2前期工程费573.861.31%1.3基础设施建设费1418.93.25%1.4建筑安装工程费22688.9551.99%1.5公共配套设施建设费839.541.92%1.6开发间接费00.00%1146、.7管理费用00.00%1.8财务费用1587.563.64%1.9销售费用1134.162.60%1.1开发期税费00.00%1.11其他费用4812.0411.03%1.12不可预见费3115.177.14%2经营资金00.00%3项目投入总资金43642.33100.00%3.1开发产品成本39503.5390.52%3.2自营资产投资4138.89.48%形成：房屋、建筑物4138.89.48%机器设备00.00%无形资产00.00%递延资产00.00%3.4经营资金00.00%销售费用计提比率3.00%不可预见费计提比率8.00%房屋开发中形成固定资产比率9.48%表12-2 前期工147、程费序号项目名称金额估算说明1场地平整573.86合计573.86表12-3 基础设施建设费序号项目名称建设费用接口费用合计估算说明1室外给水工程43.2043.22室外电力工程50.4050.43室外消防工程480484雨污水系统工程960965道路硬化工程149.760149.766室外路灯照明12.8012.87中水系统900908绿化景观工程928.740928.74合计1418.901418.912-4 建筑安装工程费序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价(元)金额单价(元)金额1住宅（地上）67500110702别墅（地上）43.28006363.283会所（148、地上）300060010864酒店（地上）720017401252.8250018003052.85地下建筑631017701116.87001116.87600000070000008000000合计12533020288.95240022688.95表12-5 公共配套设施建设费表序号项目名称金额（万元）估算说明1室外停车场81.542电梯购置费5003变压器644发电机组285高低压配电柜966消防水泵70合计839.54表12-6 其他费用表序号项目名称金额估算说明1建设单位管理费3532施工监理费480.33可行性研究报告编制费63.254可行性研究报告评估费13.755勘测费56.149、16设计费701.37施工图预算编制费44.758编制环境影响报告书16.389评估环境影响报告书3.2810招标代理服务费38.3111施工图审查费28.0512预算审核费64.6713基础设施配套费2757.2614初步设计审核费13.7515概算审核费21.1316竣工结算审核费64.6717水土保持设施补偿费12.5318水土流失防治费12.5319水土保持方案编制评价费41.9620白蚁防治费25.07合计4812.0412.2资金筹措xx海景花园度假村开发建设投资为43642.33万元。所需资金来源为银行贷款20000万元，其余由企业自筹解决。第十三章 财务评价13.1评价依据（1150、）中国计划出版社出版的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）国家现行的财务制度和有关法规，以及海南省的有关财务税收政策；其它计算依据说明：1）项目计算期为12年，其中建设期2年，生产经营期10年。2）参照当前房地产行业基准收益率水平，确定本项目基准内部收益率为12%。3）利润分配原则为税后利润中提取10%法定盈余公积金。13.2销售及经营收入估算本项目住宅、联排别墅和独栋别墅拟销售，酒店和会所拟进行自主经营。住宅总建筑面积为67500，联排别墅建筑面积为23680，独栋别墅建筑面积为17640。住宅、联排别墅和独栋别墅均按100%的建筑面积销售，住宅销售价按6800元/ m2计算，联排别151、墅销售价按9500元/ m2计算，独栋别墅销售价按11000元/ m2计算，则住宅和别墅的销售收入为：675006800+236809500+1764011000=87800万元。酒店共有48套套房，192间标间。套房按600元/天/套，入住率40%计，标间按300元/天/间，入住率55%计算，则酒店年经营收入为：（6004840%+30019255%）365=1576.8万元。会所主要是各种娱乐、健身设施。按人均消费280元/人/次，平均150人/天估算，则会所年经营收入估算为：280150365=1533万元。住宅和别墅的销售计划见“房屋销售计划表”；住宅和别墅的销售收入见“销售收入与经营152、税金及附加估算表”；酒店和会所的经营收入见“自营收入与经营税金及附加估算表”。13.3成本估算13.3.1土地费土地总面积为149443 m2，土地单价为500元/ m2。土地费为7472.15万元。13.3.2前期工程费项目的前期工程费主要包括施工前的场地平整费用。场地平整费估算为573.86万元。详见前期工程费估算表。13.3.3基础设施建设费基础设施建设费为建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括自来水、供电、道路、绿化、室外照明、室外消防、中水系统等设施的建设费用。基础设施建设费估算为1418.9万元。详见基础设施建设费估算表。13.3.4建筑安装工程费主153、要为建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用。本项目主要工程为住宅楼、别墅、会所、酒店、地下室工程的建设。住宅的建安工程费按每平米1640元计，别墅的建安工程费按每平米1540元计，会所建安工程费按每平米1620元计，装修按每平米2000元计，酒店建安工程费按每平米1740元计，装修按2500元计，地下室建安工程费按每平米1770元计。建筑安装工程费估算为22688.95万元。详见建筑安装工程费用估算表。13.3.5公共配套设施建设费本项目公共配套设施主要为停车场以及购置公共设备，估算为839.54万元。详见公共配套设施建设费估算表。13.3.6其他费用其他费用主要是项目的前期工作费，共估算为481154、2.04万元。详见其他费用估算表。13.3.7酒店、会所费用酒店和会所的经营费用按其总收入的50%计，为1554.9万元。酒店和会所作为固定资产，将产生固定资产折旧费。以酒店和会所的建筑安装工程费形成固定资产原值，折旧期为30年，残值率取4%，年折旧费为132.44万元。13.4利润总额经计算本项目利润总额为4110.24万元（经营期平均），税后利润3270.39万元中按规定提取10%的盈余公积金，详见利润与利润分配表。13.5清偿能力分析项目的贷款额为20000万元。以等额还本付息的方式计算贷款利息。项目从经营期第一年开始还款。偿还期内平均偿债备付率为0.85，项目的清偿能力较强。13.6财155、务评价指标依据前述估算的基础数据和计算的结果，经全部投资现金流量表计算得出如下投资效果指标：内部收益率（税前）： FIRR=59.92%投资回收期（税前）： Pt=2.56年财务净现值（税前）： FNPV=21279.17万元（Ic=12%） 年平均利润 投资利润率= 100%=9.42% 总投资财务评价指标表序号名 称单位数量一经济数据1总投资万元43642.332固定资产投资万元4138.83营业收入（经营期平均）万元11889.84营业税金及附加（经营期平均）万元653.945土地增值税万元14879.296利润总额（经营期平均）万元4110.247所得税（经营期平均）万元839.858156、税后利润（经营期平均）万元3270.39二财务评价指标1销售利润率%34.57%2投资利润率%9.42%3财务内部收益率（所得税前）%59.92%4财务净现值（所得税前）万元21279.175投资回收期（所得税前）年2.566利息备付率（偿还期内平均）07偿债备付率（偿还期内平均）0.858总投资收益率%9.78%9项目资本金净利润率%27.51%13.7敏感性分析由于某些因素的不确定性和一些数值的估算带有一定的不准确性，以及在实施过程中一些客观情况的发展和变化，因此需对项目进行敏感性分析，通过分析不确定因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响。针对本项目的具体情况，分别对可出售面积、售157、房价格及建设投资各增加和减少5%，视其对内部收益率、指标的影响。结果见敏感性系数及临界点分析表和敏感性分析图。敏感性系数及临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1可出售面积-5.00%50.35%1.91-28.00%可销售面积-10.00%41.63%1.83临界值：-15.00%33.73%1.7578353.022售房价格-5.00%50.35%1.91-28.00%平均售价-10.00%41.63%1.83临界值：-15.00%33.73%1.755833.233出租经营费用5.00%59.92%00.00%出租经营费用10.00%59.92%0临界158、值：15.00%59.92%004建设投资(不含利息)5.00%53.23%1.3442.33%开发建设投资(不含财务费用)10.00%47.38%1.25临界值：15.00%42.22%1.1853966.57从表图可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率。但内部收益率都大于基准收益率，说明项目具有一定的抗风险能力。13.8综合财务评价根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为59.92，财务净现值（Ic=12）21279.17万元，投资回收期2.56年。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。故财务评价结论为该项目建设在财务上是可行的。第十四章 社会效益评价14.1 项目159、对社会的影响该项目建设完成以后，必成为盈滨半岛 “进与城市交融，退与自然一体”的理想居所，成为和谐、统一的居住环境，建筑融入自然，园林景观与城市公共景观绿化相协调并形成整体性，具有*自然、文环境特色的、现代设施和管理齐全的居住小区。展示盈滨半岛在建设国际旅游岛中迈出第一步的矫健身姿，成为盈滨半岛的新地标。14.2 项目与所在地互适性分析（1）不同利益群体对项目的态度及参与程度项目建成后将促进社会经济的发展。改善人类生活条件、居住环境，建设该住宅区在情理之中。不会侵害到不同社会群体利益，可以预料该项目的建设理应得到社会不同利益群体的理解与支持。（2）各级组织对该项目的态度及支持程度该项目为有利于160、改改善投资环境从而促进社会经的发展，故对该项目的社会效益评价是正面的，各级相关部门对项目建设应持肯定的态度。第十五章 结论与建议15.1结论xx海景花园度假村建设项目，设计合理、规模适当，符合*市总体规划要求。项目的建设条件较优越，建筑工程方案可行，社会效益评价好，资金来源可靠，因此该项目是可行的。15.2建议（1）台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工，以防水土流失；（2）尽快完善本项目的产品销售网络、现代化进运营管理相关研究工作，进行产品宣传及销售网络的建设与完善，使在项目投产后，保障项目效益目标的实现。（3）本项目作为新建工程，必须严格遵守相关技术规范，符合周边环境保护的要求；（4）建设单位应组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥；（5）项目的建设，对促进地方经济建设发展具有重要意义。建议各有关部门给予大力扶持，促使该项目早日建成，早日发挥作用。