1、安徽旅游度假区工程生态商业城项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月安徽旅游度假区工程生态商业城项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月85可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1、项目概况111.6项目主要内容111.7 可研结论概述121. 8 项目主要数据及技术经济指标122、 可行性研究报告的编制依据和2、范围142.1可研报告编制依据14(5) 与公司商定的编制原则。142.2编制范围143、项目建设的意义及必要性143.1项目建设的意义14（1）延伸旅游产业链的需要14（2）带动地方经济发展和贫困人口脱贫致富1532建设的必要性16(1)打造山风景区旅游特色的需要16（2）建设旅游度假村是建设旅游目的地的需要，也是突破山发展局限的需要16（3）特色旅游和生态旅游的需要175.1国际旅游业的现状与发展185.1.1国际旅游业现状185.1.2国际旅游业发展前景展望1852国内旅游业现状及前景展望1953山旅游业现状及发展前景23（1）近几年山旅游业取得了长足发展，为大山旅游奠定了基础23（1）3、西南旅游资源数量多、品质高，具有打造国际观光休闲度假胜地的潜质32（2）西南旅游资源整体开发条件基本成熟33（3）山在长江旅游带和大旅游格局中的地位和作用显得越来越重要33（4）旅游度假村前景分析346、建设规模及建设条件356.1建设规模3562功能定位36（1）茶艺文化街功能定位36（2）名茶商业交易中心功能定位36（3）旅游产品商业街功能定位376.3建设条件6.3.1建设地点386.3.2场址建设条件387. 工程建设方案407.1总体规划理念及要求4072书画古玩城一期工程古玩书画经营区设计方案41(1)道路41（2）空间景观规划41（3）主要经济技术指标（一期）417.3.结构工程4、437.3.1结构选型437.3.2基本设计参数437.4给水排水工程437.4.1参考规范437.4.2供水447.4.3排水447.4.4室内给排水设计447.4.5消防设计447.5采暖通风空气调节457.5.1主要设计依据457.5.2空气调节设计457.5.3通风设计4576电气工程467.6.1设计依据467.6.2设计范围467.6.3供电设计467.6.4电力设计477.6.5照明设计477.6.6电能计量487.6.7电气安全与接地487.6.8火灾自动报警与消防联动控制系统498、消防设计498.1设计依据498.2工程概况498.3总平面布置防火设计509、环境保护、节能5、及劳动安全卫生509.1 环境保护509.2节能51(2)节约能源管理条例51(1)建筑节能51(2)设备节能52(4)节电措施529.3劳动安全卫生52（6）采暖通风与空气调节设计规范GBJ19-8752（1）建筑防雷保护53（2）电气安全采用保护性接地53(3)各种危险场所设置醒目的警示性标志。5310、组织机构及人力资源的配置53101组织机构5310.2人力资源配置53（1）劳动定员及技能素质要求53（2）职工培训5410.3 项目管理5411、项目实施进度（可用）54项 目 实 施 计 划 表（一期）5512、工程招投标5712.1项目招标范围及招标组织形式5712.2投标、开标、评6、标和中标程序5712.3评标委员会的人员组成和资质要求5813、投资估算与资金筹措5913.1 投资估算：59（3）预备费：基本预备费。6013.2 资金筹措6114、财务评价6814.1 财务评价基础数据的选取6814.2 销售收入估算69（1）名茶商业区交易中心销售收入：46900万元69（2）旅游产品商业街销售收入：70000万元69（3）茶艺文化街租赁收入：1584万元6914.3 成本费用估算69（4）管理、经营费：2395.02万元70（5）销售费用：5845万元7014.4 盈利能力分析70（1）静态指标分析70（2）动态指标分析7114.5 财务清偿能力分析7114.6 财务生7、存能力分析7214.7 不确定性分析72（1）盈亏平衡点分析72（2）敏感性分析7214.8 财务评价结论7314.9 财务分析计算详见附表74前 言旅游业是“永远的朝阳产业”，它已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。“十一五”期间，旅游业必将成为新时期的优势产业。山风景名胜区坐落在省县境内，是1982年经国务院批准的首批国家级重点风景名胜区，其特点是峰雄石奇、洞幽水秀、文化底蕴丰厚，适宜人们旅游、观光、疗养、休闲。近年来，山的旅游经济保持了年均20%以上的持续增长，旅游8、业已成为县的支柱产业。随着旅游业的蓬勃发展应运而生的旅游商品产业依托庞大的旅游客源所形成的消费力，前景广阔，潜力无限。以休闲、度假为主的文化旅游也正在成为新的浪潮。为进一步整合旅游资源，构筑大旅游框架，多元化开发山旅游产业，延长旅游产业链，做大做强旅游经济，提升旅游效益，根据山旅游业发展、县历史文化名城保护规划和县总体规划县城建设的要求，拟建设旅游度假村，延伸山旅游产业链，打造历史文化名县城旅游版块和高品质的旅游接待基地，以旅游度假村的建设为切入点，进一步使山旅游经济和文化交融发展，打造山旅旅游经济圈，以带动县经济的高速发展。旅游度假村规划用地1600亩，由文化展示区、休闲娱乐区、生态旅游区、9、特色旅游一条街、生态商业城三区、一街、一城组成。本项目为旅游度假村一期工程，建设生态商业城。 1、项目概况1.1项目名称：旅游度假村一期工程-生态商业城1.2承办单位：山有限公司1.3项目负责人： 山有限公司法人代表1.4项目建设地点：省县城西部1.5项目规模： 项目总投资79600万元，新建建筑面积20万平方米。项目建成投产后可实现销售收入118484万元，营业税金及附加6466.56万元，实现利润21474.61万元。1.6项目主要内容本项目为旅游度假村一期工程-生态商业城建设项目，旅游度假村规划用地1600亩，由文化展示区、休闲娱乐区、生态旅游区、特色旅游一条街、生态商业城三区、一城、一10、街组成。生态商业城占地400亩，主要由文化休闲广场、茶艺文化街、名茶商业交易中心、旅游产品商业街四部分组成，文化休闲广场占地100亩，由县政府投资建设，本项目主要进行生态商业城中的茶艺文化街、名茶商业交易中心、旅游产品商业街的开发建设。本项目在省县城西部已规划的旅游度假村用地区域征地300亩,建设茶艺文化街、名茶商业交易中心、旅游产品商业街，新建建筑面积20万平方米，其中：茶艺文化街建筑面积3.3万平方米,主要建筑为茶楼、商务会所、戏院；名茶商业交易中心建筑面积6.7万平方米,主要建筑为商铺；旅游产品商业街建筑面积10万平方米,主要建筑为商铺。生态商业城茶艺文化街建筑形式为的三层园林建筑，名茶11、商业交易中心、旅游产品商业街建筑形式为二联排、三联排的三层徽派建筑，茶艺文化街茶楼、商务会所、戏院由投资方租赁经营，名茶商业交易中心、旅游产品商业街店铺性质为产权式销售型商铺，主要经营山名茶、土特产、旅游工艺品，本项目建成后将成为旅游度假村的商业及休闲娱乐中心，从而带动山旅游业的发展。 1.7 可研结论概述 山有限公司旅游度假村一期工程-生态商业城建设项目符合国家旅游产业发展政策和县城发展规划，该项目的实施对弘扬历史文化，延伸山旅游产业链，打造历史文化名县城旅游版块和高品质的旅游接待基地，促进山旅游经济和文化的交融发展，打造山旅旅游经济圈具有重要的意义，该项目的建设是非常必要的。该项目规划设计12、立意起点高，代表了当今旅游、文化产业的发展水平，具有先进性、经济性和合理性，项目定位合理，具有较高的升值空间，有广阔的销售市场。 经济分析表明山有限公司旅游度假村一期工程-生态商业城从资金运用、财务盈利和偿贷能力上均能达到较好的效果，技术经济指标较好。因此该项目建设具有较好的经济效益和社会效益，本项目的建设是可行的。1. 8 项目主要数据及技术经济指标项目主要数据及技术经济指标见表1-1主要数据及技术经济指标表。表1-1 主要数据及技术经济指标表序号项 目单位数据及指标备注1主要数据1.1一期占地面积亩400本项目建设300亩1.2建筑物面积万M2201.3建筑密度331.4容积率11.5项目13、建设期年31.6项目验收年份年20111.7项目总投资万元796001.8销售收入万元1184841.9营业税金及附加万元6466.561.10利润总额万元21474.612技术经济指标2.1投资利润率26.982.2投资利税率35.102.3项目投资财务内部收益率25.83税后2.4项目投资回收期年3.37税后、含建设期2.5贷款偿还期年2.72最大偿还能力2.6项目投资财务净现值万元9427.93税后，ic=13.3%2.7盈亏平衡点79.472、 可行性研究报告的编制依据和范围2.1可研报告编制依据(1)山旅游产业园区控制性详细规划。（2）公司提供有关原始资料。（3）国家及地方的有关法规14、。 （4）国家计委等部门关于建设项目可行性研究报告编制内容及深度规定。(5) 与公司商定的编制原则。2.2编制范围本可行性研究报告是对山有限公司旅游度假村一期工程-生态商业城的必要性和可行性进行研究，对项目建设规模、建设地点及相应的公用配套设施、环境保护、劳动安全卫生等方面进行研究，提出可行的方案，并在此基础上对项目投资进行估算及财务评价。3、项目建设的意义及必要性3.1项目建设的意义（1）延伸旅游产业链的需要 旅游业是一个综合性强、覆盖面广、产业关联功能显著的产业，旅游业的发展可以衍生出一些新的产业，为旅游业服务的部门和行业达几十个，旅游业每直接收入一元，相关产业能直接收入4-8元。 旅游业15、是一个典型的劳动密集型产业，吸纳就业能力强，旅游业每增加1个直接就业人员，社会就能增加5个就业机会，大力发展旅游业可以带动就业。 旅游业也是物质文明和精神文明的交汇点，发展旅游业可以促进经济发展，又可以带动社会进步，能够带动旅游资源极其丰富的贫困地区经济发展，在协调地区经济发展不平衡方向起着重要作用。 旅游度假村的建设充分利用山旅游业良好的发展势头，延伸山旅游产业链，深入挖掘文化优势资源，打造文化旅游特色，同时开发特色旅游产品和旅游项目，进一步拓展“吃、住、行、游、购、娱”六大旅游要素的内涵和外延，培育山风景区山下旅游消费市场，既增添了山风景区的旅游项目又丰富了游客的生活，进一步促进旅游消费，16、拉长山风景区旅游产业链。（2）带动地方经济发展和贫困人口脱贫致富旅游业可带来较大的人流、物流和资金流，促进地方经济和社会发展，特别是可直接带动周边地区的第三产业发展，使贫困地区脱贫致富和。县约18万人口可从旅游业中直接得到实惠，形成旅游专业户。去年，山镇旅游业税收540万元，占该镇地方税收的75%。山旅游总公司、山索道公司、恒华大酒店等旅游企业成为潜县纳税大户。县城服务业迅猛发展，吸纳了本县和周边各县大量劳动力就业。花亭湖、迎江寺、陈独秀墓园、怀宁孔雀东南飞园林、桐城文庙、岳西司空山以及庐江金孔雀温泉度假村等周边各景区景点都被包装组合成山的游程游线，宿松白崖寨直接打出“山前白崖寨”的口号，借山17、对外宣传促销。、太湖、岳西等国家贫困县都地处大别山区，工业基础薄弱，但生态环境优越，从产业比较来说，最适宜于优先发展旅游业，以旅游业牵动地方经济发展，解决贫困人口脱贫致富。本项目可延伸山旅游产业链，丰富旅游项目，将观光和休闲购物结合起来，对弘扬文化、带动地方经济发展和贫困人口脱贫致富具有重要的意义。32建设的必要性(1)打造山风景区旅游特色的需要 山与虽然都是国家级AAAA风景名胜区，但与相比，山知名度不高，旅游形象不突出，存在明显劣势。山与相比，山水不如但人文有自已的突出品牌古南岳和文化；与山相比，人文不如山但山水优于山，山和是独立的风景区，距城市较远，而山主峰距省级历史文化名城县城仅26公18、里， 因此山的旅游要想有所突破，要想上一个台阶，就要突出自己的山水特色和人文特色，在人文山水上同时作文章，打造山品牌效应。旅游度假村的建设就是充分利用山与历史文化名城联系紧密的优势及历史文化名城的效应，突出山、水、人、文组合性强的特点，推出与不同的、较为新颖的旅游产品和旅游景点，将旅游观光和休闲娱乐、购物有机结合，生态商业城的建设将西的名茶、茶文化、土特产及西的特色旅游工艺品、旅游纪念品、旅游食品展示给游客，一方面打出了山的旅游特色，另一方面带动了地方经济的发展。（2）建设旅游度假村是建设旅游目的地的需要，也是突破山发展局限的需要旅游业是关联度极高的综合型产业，需要以城市为依托，基础设施和配套19、功能齐全，形成旅游目的地。目前，山八大景区仅开发开放四个景区，一大批重点人文景观景点尚未开发和利用，旅游的文化含量低，旅游项目比较单调，旅游产业链不长，制约了旅游经济总量的提高。大型团队、大型会议难以接待，大型活动无法开展，旅游购物、休闲娱乐处于薄弱环节，大旅游、大产业、大品牌、大市场的形成受到制约，山也就难以突破旅游地的制约和区域性的局限。本项目建设是打造山大旅游、大产业、大品牌、大市场的需要。（3）特色旅游和生态旅游的需要 生态旅游是当今世界旅游业发展的热点，是旅游业中增长最快的部分。世界旅游组织认为，目前生态旅游收入占世界旅游业总收入的比例为15%20%。旅游者在由发达城市流向大自然的返20、璞归真生态旅游活动中，不再仅仅是被动地观赏和娱乐，而是更多参与保护环境的实际行动。如目前各地结合旅游区开展的农家乐旅游项目，所倡导的关爱自然、保护自然、利用自然、热爱自然的主题，充分反映了现代旅游业发展的潮流和方向，具有强大的生命力。同时农村的农耕文化、乡土文化、民俗文化，也将通过农家乐这种旅游形式得到有效开发和利用，游人在欣赏生态自然风光的同时，还可以集游览、观赏、采摘、品尝于一体，充分体验“土”味十足的农家生活。目前，农家乐旅游广泛受到各种类型游人的欢迎。同时，生态旅游作为一种宣传主题和产品品牌，日益深入人心。此外，随着现代社会的飞速发展，文化旅游正成为一种备受青睐、生机黯然的旅游形式，文21、化因素正渗透在现代旅游活动的各个方面，具有文化特色因素的旅游对现代旅游活动的影响，将会更加深刻和深远。旅游度假村规划有文化展示区、休闲娱乐区、生态旅游区、特色旅游一条街、生态商业城，本项目的建设是打造山特色旅游和生态旅游的需要。4、 项目承办单位概况5、项目市场前景分析5.1国际旅游业的现状与发展5.1.1国际旅游业现状国际旅游在近几年蓬勃发展，全世界出国旅游人数创下新纪录，增长率年年超过5%，国际旅游总收入占世界GDP总量的10%以上。世界居民旅游消费支出占总消费支出的11.3%以上，旅游业的资本投资占总投资的12%。对游客来说，法国仍然是最有吸引力的地区，美国次之，作为最受游客青睐的10大22、旅游热点地区的俄罗斯和中国，其入境旅游人数分别也有很大的增长。近几年，世界旅游组织发表报告指出亚洲经济的持续发展，特别是中国经济的高速发展，推动了世界旅游业的发展，在经历了两年的下滑后，东亚太平洋地区旅游重新步入了高速发展的轨道。5.1.2国际旅游业发展前景展望21世纪初，全球旅游业将呈现出一派生气勃勃的景象。2006年，全球旅游业从业人员达到3.5亿人。到第3年，全世界出国旅游的人数将达9.37亿人，而其中的1/5将到亚太地区旅游。从2000年到第3年，亚太地区的旅游人数平均年增长率可达6.7%，到第3年,该地区内部之间的旅游人数将达到1.5亿人，比2000年增长1倍。预计在今后20年内，日23、本的出访人数将以每年平均8%的速度增长，到第3年该地区内部之间相互旅游的游客中，有1/5的日本人，人数可达3900万人次。中国将是日本的主要旅游目的地之一。52国内旅游业现状及前景展望国内旅游业现状经过改革开放20年的发展，中国旅游业在入境旅游、国内旅游和出境旅游方面全面发展，互相促进，形成了真正的旅游业。（1）入境旅游。1978年中国国际旅游收入只有2.63亿美元，1999年增加到140.99亿美元。21年间，总规模增长53.6倍，平均增长率高达20.88%，远远高于同期国内生产总值的年均增长速度。中国旅游外汇收入1978年在世界排名第41位，1980年上升到第31位，实现第一步大的飞跃，之24、后逐年攀升，1986年上升到第20位，1994年上升到第10位，1995年上升到第9位，1997年排名第8位，1998年排名第7位。在1996年，中国旅游接待人数就已超过5000万人次，旅游外汇收入达到102亿美元。2005年中国入境旅游继续保持较高增速，全年达到8500万人次，比上年增长15%以上。入境旅客中，外国旅客843万人次，增长19%；港澳台胞6426万人次，增长15%。国际旅游外汇收入比2004年增长12%，其中接待海外旅游者人数和旅游外汇收入已分别跃居世界第5位和第6位。2005年，中国达到200亿美元以上，比上年增长19%，07年入境旅游收入增长率达17%-20%。（2）国内旅25、游。与此同时，随着人民生活水平的提高和消费观念的更新，中国国内旅游人数和收入也在逐年提高。1994年中国国内旅游人数为52400万人次，国内旅游收入只有1023.5亿元.1998年中国境内旅游人数上升为69400万人次，比上年增长7.76%，国内旅游收入达到2391.18亿元,增长13.17%，出游率达到56.4%，其中城镇居民出游为89.2%，农村居民为47.01%。2005年国内旅游再创佳绩，收入达到3500亿元，增长20%。07年国内旅游收入增长率将达18%-22%, 因此07年全年旅游行业总收入增长率大致在18%-21%。近年来我国城乡居民出游增长率见下图。我国城乡居民出游率图我国旅游26、业发展趋势从消费主体的角度来看，观光游的主要特点是游览景区、 景点，休闲游的主要特点是游客住下来，细细品味当地的风景与文化，重质不重量。 从经营主体的角度来看，观光游的主要特点是以量取胜、门票收入为主， 赢利能力单一，休闲游的主要特点是想方设法延长游客逗留天数，增加单位游客的消费支出， 收入结构较为多元化， 涵盖了(吃、住、行、游、购、娱)。 从行业可持续发展角度来看，观光游对于景区的破坏较为严重，休闲游通过引导人们分时、择时旅游降低了景区的承载压力。随着国内交通基础设施不断完善， 闲暇时间不断增多， 居民汽车拥有量不断增加，东部发达地区和中西部富裕人群在经过观光游消费阶段后，将逐渐向休闲度假27、游方向转变，这是人类消费层次不断提升的必然趋势，同样也是消费升级深化的具体体现。国家旅游局07年“十一”黄金周统计数据显示，乡村旅游区、温泉度假区、宾馆饭店、度假山庄、 农家乐接待点、红色旅游区的旅游普遍升温，并且出游方式更趋多样， 散客出游规模较大、自驾车旅游成倍增加，同时中短线旅游进一步升温。但由于我国宏观经济的梯度发展，城乡居民、东西部居民的收入水平和消费能力也呈现梯度发展态势。在东部发达地区和中西部富裕人群逐渐向休闲游方式转变的同时，广大的中西部地区及农村居民还将主要停留在观光游阶段，这将使得未来一段时间我国旅游业呈现观光与休闲并举的局面。未来2-3年，我国旅游业整体上仍将处于观光游阶28、段，但从观光游向休闲游升级的趋势不会改变，观光与休闲并举的发展阶段将逐渐来临。 在观光游阶段，资源垄断为景区带来了高定价权，景区提价具备了坚实的市场基础。酒店业供给量持续增加，经济型酒店受到青睐。在休闲游阶段，景区深度开发将成为必然趋势，综合盈利能力受到重视。随着休闲度假游的逐渐趋旺，从单一观光型景区向综合型旅游景区转变将是今后景区发展的必然趋势。将景区打造成旅游目的地，延长游客逗留天数和增加单位游客的消费支出，将极大的改变公司的经营面貌和盈利能力。 我国旅游市场预测随着“ 扩大内需” 成为政府宏观调控的一个既定方向，消费升级将是伴随我国经济成长的一个长期主题。在政府大力支持、交通条件不断改善29、居民闲暇时间不断增加的背景下，我国旅游业将迎来发展的黄金期，北京奥运更将成为中国旅游业增长的催化剂，预计未来3-5年我国旅游业的平均增速将达18%-20%，因而以消费升级为基础，作为稳定快速增长弱周期性行业的旅游业是目前国内投资收益较高的行业。根据国际经验，人均GDP1000美元意味着社会消费结构将向着享受型、发展型方向转变，03年我国的人均GDP首次超过1000美元到1090美元，这是我国社会消费结构正在进行转变的一个重要信号，消费升级将是伴随经济成长的一个长期主题。随着扩大内需成为政府宏观调控主导方向，以消费升级为基石的国内旅游市场必将迎来发展机遇期。旅游业作为21世纪的朝阳产业，在现代30、国民经济发展过程中占有重要地位，它不仅直接推动旅馆酒店、旅游景点、旅行社等支柱产业的蓬勃发展，也惠及交通运输、餐饮零售等周边产业，据有关分析，外溢效应使得旅游业与周边产业的收益比可以达到1：10。同时交通运输的持续改善将进一步刺激民众的出游热情。随着带薪休假制度的提出，居民闲暇时间将继续增加，人们将有更多的机会进行旅游消费，另外，奥运更成为旅游行业发展的一大助推剂。07年入境旅游收入增长率达17%-20%，国内旅游收入增长率将达18%-22%, 因此全年旅游行业总收入增长率大致在18%-21%, 结合“十一五”规划，未来5年我国年均GDP增长率仍将达9%-10%，在消费升级加速背景下，居民的出31、游热情加之奥运后入境游的持续看好。旅游业的发展速度不会放慢，第3年上海世博会的召开更将在长期对我国旅游业的发展产生推动作用，预测未来5-10年我国旅游业的平均增速也能达到16%-18%。预计到第3年，中国旅游入境人数将达到6400万人次，其中外国游客奖达到1600-2000万人次，国内旅游人数达到20亿人次；国际旅游收入将达到380-430亿美元，国内旅游收入将达到1300014000亿元人民币，国际、国内旅游总收入相当于国内生产总值的8%左右。53山旅游业现状及发展前景5.3.1山旅游业现状（1）近几年山旅游业取得了长足发展，为大山旅游奠定了基础“九五”末到“十五”期间，由于西南旅游经济工作32、会议推动，特别是市委、市政府对山管理体制实行改革和整合以来，县委、县政府坚持旅游兴县战略，山旅游业发展迅速。1)旅游经济持续增长。20042006年，山旅游经济保持了年均20%以上的持续增长，累计接待游客293万人次，其中进入主峰景区70万人次，实现旅游总收入8.3亿元。2006年共接待游客110万人次，其中进入主峰景区25万人，山大门票收入首次突破2000万元，旅游业总收入3.3亿元，旅游业所产生的税收超过1500万元。 2)旅游业形成县支柱产业。旅游业规模逐渐壮大，旅游总收入已占全县GDP10%，以旅游为主体的第三产业占全县GDP近40%。现全县已建设四、三、二星级宾馆饭店11家，旅游定点33、接待单位23家，标准客房床位总数4000多张。全县旅行社23家（占全市一半），漂流滑竿公司5家，特色餐馆百余家，旅游购物商场、超市和工艺品购物店近百家，从事旅游商品、绿色食品开发经营企业300多家，农家乐专业户百余家，持证导游员450人，从事旅游经营、服务人员约2万人。全县各种所有制旅游企业固定资产达15亿元，其中山旅游发展有限公司拥有国有资产1.7亿元，成为旅游业的龙头。最近注册了具有省级资质的旅游专业客运公司，购进旅游豪华大巴20辆，开通周边各大城市到山旅游直通车。3)旅游开发和投资势头强劲。近几年数百万游人走进，每年约500多次省市各类会议在举行。旅游为带来了开放的环境和良好的投资环境，34、增强了魅力、活力和招商引资吸引力。去年以来，中青旅集团、浙江旅游集团、福建吉诺集团、香港木子集团等投资商纷纷与我们洽谈旅游投资项目和开发旅游景区景点，十分看好山旅游业。由福建吉诺集团投资的国家网球训练基地、五星级旅游度假酒店和旅游购物市场等项目总投资3.5亿元，已开工建设。2005年山管委会和旅游总公司编制旅游综合开发项目总投资4.7亿元，被列入省861项目计划，其中一期“十大工程”投资1.6亿元，争取到国家开发银行首期贷款8100万元。这批项目的实施极大地改善了山内部交通及其基础设施，使山旅游公路成为我省最好的景区道路；同时景区景点的开发建设得到快速推进。农民自发办旅游形成热潮，白马潭漂流、35、天龙关攀岩、查冲生态观光园、大峡谷等一大批新的旅游景点和农家乐项目迅速建成，丰富了山旅游内容，也为农民直接增收。4)旅游促进了山城一体规划建设。“十五”期间，围绕山旅游建设风景旅游城市，重新修编了山总体规划和县城总体规划，将山、城一体规划，一体建设，多方投资主体加速了市政设施和城市配套功能建设，使市容市貌发生了显著变化，形成了以老城区为中心，以工业开发区和旅游产业园区为东西两翼、规划面积20平方公里的风景旅游城市框架，被列入市第一发展方阵和卫星城市。景区周边乡镇逐步发展成为旅游专业集镇，其中山镇被评为全省最佳旅游乡镇，水吼镇被国家旅游局评为首批全国农业旅游示范点，县获得首批省旅游经济强县称号。36、5)山品牌和知名度进一步提高。山申报国家地质公园一举成功，被建设部列入中国自然与文化遗产地，被广大网民评为“中华十大名山”和优秀景区。近三年，山直接投入宣传营销经费超过1000万元，对外宣传和市场开发成效显著。先后举办了CCTV模特大赛、三祖寺建寺1500周年庆典、山邮票首发式等大型活动，制作了高速公路系列广告牌和交通指标牌，在央视等高端媒体制作节目，在主要客源地加强广告，在上海和周边各省会城市设立了办事处，在上海、宁波等地举行了山旅游推介会，有计划地开发了周边省会城市及上海、郑州、杭州等市场，形成了半径500公里的客源市场和散客游、自驾车、养生休闲、户外运动等多元化旅游方式。俄罗斯前总理基里37、延科去年两次乘专机来山旅游度假，山境外游客已达20多个国家和地区。目前，山正在创建世界地质公园、5A级旅游区和全国文明风景旅游区。5.3.2 山旅游资源 县城及山风景名胜区的旅游资源，主要分为以下几个方面： （1） 名山古岳。山是中国历史上的名山，公元前106年，汉武帝驾临山，号封为“南岳”。山兼有雄奇灵秀的自然风光、独特的地质奇观和底蕴深厚的人文景观，1982年国务院批准公布为44个国家重点风景名胜区之一，1982年被列为国家森林公园。 （2） 源远流长的文化资源。县是“”的发祥地。周封国，山又称“山”，水称“水”，省简称，由此得来。县内文物丰富，其中，薛家岗遗址和山谷流泉摩岩石刻群被列为两38、处国家重点文物保护单位，另有省级文保单位如太平塔等6个，市、县级文保单位如胭脂井、乔公墓等20余处。 （3） 神秘的宗教文化资源。三祖禅寺是享誉海内外的佛教禅宗祖庭，被国务院列为全国重点开放寺庙。中国禅宗二祖、三祖、四祖、五祖的在一带形成了禅宗文化“金三角”地带，2005年是三祖寺建寺1500周年。山被道教列为“第十四洞天，第五十七福地”，留下丰富的宗教景观遗迹。 （4）历史文化名城。县是历史上的“城”，从东汉至南宋长达800年间的历代郡、州、府治所驻地，历代兵家古战场，已被列为省级历史文化名称和全省爱国主义教育基地。 （5）名人名篇。历代名人李白、白居易、王安石、苏东坡、黄庭坚、朱熹等都曾游39、历唱吟。留下大量诗文华章或石刻提名。历代名人辈出，近、现代有：“京剧鼻祖”程长庚、章回小说大家张恨水、杂技“皇后”夏菊花和黄梅戏艺术家韩再芬四大文化名人。三国佳丽大、小乔生长在，留下胭脂井遗迹。中国最长的汉乐府叙事诗孔雀东南飞诞生于，留下焦刘合墓孔雀台，供今人凭吊遐思。 （6）县城其他旅游资源。金紫山被列为省级森林公园，板仓被列为省级自然保护区；县境内还有保存完好的明清古居民、古建筑以及古树名木；、水形成了丰富的水资源景观；南湖、雪湖、学湖和天宁寨构成了“三湖一寨”城中公园；此外，县域内还有富有特色的农副产品，茶园、果园、农业示范区和各种山货土特产品等形成了丰富的农业生产资源景观。 县旅游资源40、丰富，以上旅游资源中山风景名胜区旅游资源景源供227个（其中自然资源共177个，人文景观50个），作为山岳风景名胜区，山仍然是以山岳景观游览开发为主，人文景点数量虽然也较大，但普遍毁坏严重，不少已成为遗址遗迹。有些虽得到恢复重建，但建设质量不高，导致游览价值不高。旅游商品及产业开发情况旅游商品分为旅游工艺品、旅游纪念品、旅游食品和土特产品。（1）旅游工艺品：山风景、人物、动物木雕；树根造型根雕、根艺；人物、山风景竹筒、竹雕的笔筒、挂屏等；烟缸、砚台、尺禽走兽石雕；木贴画、油画、扇形板画、框栏画等；竹编竹制品、有风景画、茶具、诗词挂屏、工艺舒席、花篮；盆景有铁树、梅花、珍珠黄杨、杜鹃花等。（2）41、旅游纪念品：山旅游纪念徽章、风光名信片、邮票、太阳帽、手杖、山志、山传说、山画册、山散文选、山风光国画、山导游图及山VCD风光片等。（3）旅游食品；珍珠果米酒、板栗汁、胡萝卜汁、山楂汁、保健酒、剑豪（茶）、弦月（茶）、山矿泉水、五香干、香瓜子、瓜蒌籽、蜂蜜等。（4）土特产品：石耳、灵芝、笋尖、苔菜、菜、花菇、龙筋菜、菊花、板栗、雪湖贡藕、胡萝卜丝、粉丝、豆皮、天麻、首乌、茯蔡、黄莲、石斛等山景区内生长的中药材。以上已开发或集中生产、销售有特色旅游商品分别为：茶：历史悠久，主要名茶有剑豪1985年在南京举行的全国名茶展评会上，被评为11种全国名茶之一，1991年获全国“十五”星火计划博览会优秀奖42、。近年，县又研制出“毛峰”、“云雾”、“弦月”等系列名茶，色翠清香、味醇爽品。有茶厂批量加工生产，有些农家自产茶业，可以自己手工制作，也可以让游人参予制作。舒席：又称竹簟，舒席的历史可以追溯到西汉，再西汉、唐代、编席业有了较大发展到了晚清，舒席已远销西洋。竹席分为普遍睡席和精致睡席、工艺席。精制工艺席上可以编织出各种花纹、图案、席薄如纸，坚韧而不脆，折迭而不损，具有细、软、光、润等特点，是复气消暑之佳点。现在可以生产各式各茁壮成长的睡席、枕席、坐席、桌席、蒲团和日本朋友需求的“榻榻米”以及港台同胞所需的全香塑料边装饰席、县有个竹编厂批量生产市场销售较好。雪湖贡藕：在天宁寨东南，因夏季湖石盛开的43、白莲像雪花一样洁白如玉，故名雪湖，是县藕中之佳品。1983年，雪湖藕在省蔬菜名特产评比会上，被列为14个名特产之一，在省指定送往全国农业展览馆的两个名特蔬菜之中，它又占据一席位置。红萝卜丝：东风村种植的红萝卜历史悠久，所产红萝卜个大，皮薄、嫩脆、味美、产量高、品质优良，被省蔬菜技术权威人士命为“东风胡萝卜”编入省蔬菜资源名录一书。红萝卜营养价值极高，对人体可起到明目养心，调解、节新陈代谢，增强免疫机能。板栗：营养丰富，除生食外，还可以炒食、磨粉以及制成各种菜肴、糕点、罐头等，并有健胃、补肾等药用价值。板栗主要产于水吼山区，传统品种有“大板”、“二板”、“油栗”、“毛栗”、“马屎屎”等，后来通过44、嫁接技术品种得到进一步改善。目前，县栽培板栗达4万亩，每年可生产120万斤左右，可望在今后，板栗产量将翻上几倍，是县土特产的拳头产品。石耳：药用价值很高。除药用外，亦可佐菜食用，如传统中的“石耳炖甲鱼”“石耳煨乌骨鸡”、“石耳炖脑骨”等，鲜美可口，是江淮名菜。但野生石耳生长期长，又生长在悬崖峭壁之上，难以采取，山区每年仅可采集300余公斤石耳，少而精，弥足珍贵。厚朴：是一种常用中药。县是省厚朴生产的生产地，已被列为国家厚朴药品的生产基地。厚朴为中药配方中用量较大的必备品种，其生长周期长，产量少，因而市场上货缺价贵。茯苓：也是一种中药，县人工培植茯苓，已有400多年的历史，省内其他地方的培植茯苓45、技术均系县药农传授的。历史上就有香港、缅甸、南洋商人纷纷订货，并远销东南亚、日本等地。1985年县曾产一茯苓，重达38公斤，远送全国农业展览馆展出，人民日报载文介绍，中科院微生物研究所、北京中医学院都先后来函，征集茯苓进行试验、研究、茯苓被列为省四大名药之一，是出口创汇产品。瓜蒌：又名括篓，药葫芦，其果实、种籽、根均可入药。现代医学证明，瓜蒌产品能抗菌抗癌，治疗冠心病、糖尿病、瓜蒌产品既是中医防病治病的传统药材，又是纯天然绿色保健食品，目前，为将瓜蒌工业区培育成县支柱产业，全县组织大面积推广，成了瓜蒌产业开发办公室，制定了瓜蒌产业发展五年计划，为瓜蒌开发提供服务，开发独具特色的保健食品牌多味瓜46、蒌籽，使瓜蒌籽生产上了一个新台阶，此外，瓜蒌籽除作为药用外，还作为上等果品招待贵宾。粉丝：产于黄柏山区龙井关木岗村的“黄柏粉丝”已有二百多年的历史，目前，已成为春节期间赠送贵宾的必备礼品，远销湖北、江西、南京、上海、北京以及全国各地，目前还处在一家一户的手工操作，但产量还不高，与市场上的需要还是供不应求。五香干：“”牌五香干是在县历史传统产品“舒州”香干的基础上，经过不断地改进和创新，在全国同行业中独创采用模压制块生产方式、精选原料、独特配方、精工烧煮、六道除菌、真空包装、检测严谨、工艺精港、保鲜期为六个月。“”牌五香干的外型美观，色泽鲜艳、风味独特、营养丰富，实为旅游及佐餐之佳品，该产品还具47、备卷筒不断裂，对拉有丝纹的特点，自问世以来，深受广大顾客的青睐。1987年被评为省系统优秀产品，1988年被评为省优质产品，并荣获中国首届食品博览会铜牌奖，列入世界名优产品大全。珍珠米酒：是的一大传统特产。早在宋代王安石任舒州通判时，就饮过此酒。“森态”牌珍珠保健米酒、系列果汁饮料，碳酸饮料和各类绿色罐头食品，是居家、旅游、宴宾、舒筋活络、夏饮解暑、冬饮驱寒，是居家、旅游、宴宾、馈赠新友的上乘佳品。县“森态”公司从中国食品发酵研究所、农业大学引进高科技项目和先进的生产工艺，充分利用山独特的农产品资源，开发研制出以上各类纯天然“森态”品牌系列饮料、食品和调味品保健品以外，还研究开发了板栗汁、胡萝48、卜汁、瓜蒌汁、罐头等各种饮料，目前正在加紧筹办开发猕猴桃、山楂果、枇杷、茯蔡、生姜类保健和调味品。该公司部分主导产品被中国消费者协会、中国老年保健协会列为推荐产品。同时，被省旅游局指定为省旅游商品生产企业。曲酒：曲酒系“天浪”牌系列曲酒，其中尤以“山贡酒”最为著名，“天浪”牌曲酒，窖池已有40余年的历史，目前，主要产品有“天浪王子酒”、“山贡酒”和各种高、中、低档曲酒，产品远销省内和湖水、江西、浙江等中南十多个省份。“乔公”糯米酒：历史悠久，渊远汉长。与传说中的乔公两个女儿大乔、小乔的故事有关，是以传流的酿造艺术流传在民间，旧时多为民间酿造，本产品是优质糯米为主要原料，加以辅料，通过一整套工艺49、流程，酿造而成，该产品目前销往省内外。桂花糯米酒：历史可追溯到唐代，任庐江太守李袛的邀请，一代诗仙李白饮用的旧时桂花糯米酒。诗人还乘着酒兴，豪情奔放，吟下江上望公山的诗。桂花糯米酒是在传流工艺的基础上，结合现代保健理论，采用山段质糯米，用原统的发酵方式精心酿制。目前，该酒已畅销大江南北，深受广大消费者的喜爱。贡菊八宝茶：八宝茶源于汉代，至今已有进2000年的历史，经过历代医学家和养生学家的应用，发挥和完善，已成为祖国茶文化的一大特色，贡菊剑豪八宝茶获98年国际食品博览会金奖。汉皮纸：又名皮纸、棉纸、引线纱纸，是一种以韧皮纤维为主要原料制成的纸，相传由汉代蔡伦首创。与“温州皮纸“、“浙江皮纸”、50、“北京皮纸”一起成为国内的四大皮纸。手工作坊生产汉皮纸在十分普遍，“皮纸”销往全国各地，享誉在江南北。书画纸：原称普谱纸，系古时印刷家谱的专用纸，又称“小宣纸：，可用于书画、仿摩古籍、石刻拓片、书画装裱等，国家档案馆、中央历史档案馆适用和鉴定，曾给予较高的评价。近年，又研制出酒金、熟宣、玉版等3种新品种。5.3.4山旅游业发展前景.1山旅游业发展战略提升山旅游业在全省的位次，跻身全国优秀旅游目的地行列。倾力打造山品牌，做大做强西南旅游龙头，舞活西南旅游经济圈，是山旅游的发展战略，“十一五”期间，山旅游外抓宣传营销和招商，加速山旅游股份上市，强力推进旅游发展，力争到“十一五”末，实现山旅游接待总51、人数突破200万人次，旅游总收入突破10亿元，其中山门票总收入突破1亿元，旅游业税收突破5000万元的“2115”总目标。.2旅游度假村前景分析（1）西南旅游资源数量多、品质高，具有打造国际观光休闲度假胜地的潜质市拥有山、花亭湖、浮山等国家重点风景名胜区、AAAA级旅游区、国家地质公园、全国文明森林公园；市被列为国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市；黄梅戏是在海内外具有广泛影响的重点剧种之一。此外，还有全国农业旅游示范点、国家自然保护区、国家重点文物保护单位、国家重点对外开放寺庙以及省级风景名胜区等具有国家级、省级影响的旅游文化资源30多处。这些山水文化旅游资源呈现出生态环境优美，52、山岳景观奇特，历史文化悠久，人文遗迹众多等特点，特别是戏曲文化、宗教文化、石刻文化、军事文化、地质文化、考古文化影响卓著。可形成优势互补，特色各异的旅游产品，具有极高的开发价值和潜力。特别是自然景观、文化景观、休闲娱乐（温泉蕴藏量丰富）等有机搭配，完全可以组合、包装成为海内外一流的休闲度假胜地。（2）西南旅游资源整体开发条件基本成熟西南旅游区具有较为优越的区位优势和对外交通条件，濒临长江“黄金水道”，有沪蓉、东香、沿江高速公路以及105、318、209等国道过境，机场已被海航收购，更名为“山机场”，合九铁路以及正在规划建设的上海、南京至的城际轻轨列车从境内通过。五百公里范围内集结了三亿人口和众53、多的城市群，客源市场广阔。特别是靠近经济发达、人口稠密、城市化水平高、出游能力强的长江三角洲，毗邻南旅游区和庐（山）鄱（阳湖）旅游区，可形成连环结网、客源互送。西南旅游区的部分资源已得到初步开发，其中山已成为最响品牌和最大的无形资产。（3）山在长江旅游带和大旅游格局中的地位和作用显得越来越重要省旅游业发展规划把山列为西南山水文化旅游区的中心、国家级旅游目的地和我省入境旅游的重要产品。山与形成“三足鼎立”的发展格局，被文海英副省长称为“全省旅游的王牌产品，是加快把我省旅游产业培育成支柱产业的主导力量，是支柱的支柱”。省旅游局江山局长在工作报告中称赞山“成为区域旅游热点和旅游靓点”。这些评价和定位54、，是站在全省的角度对山旅游业的充分肯定，也是对以山为中心的西南旅游板块的期待和鞭策。（4）旅游度假村前景分析21世纪，国内旅游将成为一个更为重要的消费领域和经济文化现象。国际上有一种经验判断：人均国民年产总值达到300美元，居民就会产生国内旅游的的动机；人均收入500-800美元，是旅游尤其是国内旅游的迸发期；人均收入800美元以上则是国际旅游的兴盛期。发达国家旅游业的经验表明，在人均GPD达到1000美元以后，旅游的大众化、普遍化便开始迅猛发展。我国在2003年人均GPD已经超过这一临界值，说明我国的大众旅游时代已经到来。此外，在经济高速增长的同时，随着我国人民生活的日益富裕，恩格尔系数的逐55、年下降，生活闲暇化已构成城市社会的演化趋势之一，国内旅游将成为一种生活必需品，一种必不可少的基本消费，加上实行“双休日”、“十一”、春节等长假制度及公休假制度，使全社会的闲暇时间显著增加，休闲度假游将是旅游业发展的趋势，这种休闲度假游的趋势将导致对旅游及休闲服务设施需求的显著增加，从单一观光型景区向综合型旅游景区转变将是今后景区发展的必然趋势。2006年山共接待游客110万人次，其中进入主峰景区25万人，山大门票收入首次突破2000万元，旅游业总收入3.3亿元，旅游业所产生的税收超过1500万元。随着山风景区游客的增多，旅游者需要的集中旅游购物、娱乐和特色餐饮等旅游服务设施远远不能满足游客的需56、要，旅游旺季特别是黄金周，山的游客有一半被输送到、高河、太湖等地居住，岳西、太湖、怀宁等县的山珍野菜等绿色产品和优质土特产品在没有一个大型的集散地。度假村的建设可完善“吃、住、行、游、购、娱”六大旅游要素的内涵和外延，为游客提供休闲旅游的场所，旅游购物占旅游者消费份额的25%。预计第3年，山接待游客将达到200-220万人次，以40%人来度假村计算，每人平均消费500元计算, 旅游度假村的旅游收入将达到4亿元，随着旅游业由观光游向休闲度假游的发展，旅游度假村前景广阔。6、建设规模及建设条件6.1建设规模旅游度假村规划用地1600亩，由文化展示区、休闲娱乐区、生态旅游区、特色旅游一条街、生态商业57、城三区、一城、一街组成，项目建成后将成为西地区的旅游形象工程。本项目为旅游度假村一期工程-生态商业城建设项目，生态商业城占地400亩，主要由旅游广场、茶艺文化街、名茶商业交易中心、旅游产品商业街四部分组成，其中旅游广场占地100亩，由县政府投资建设。本项目主要进行生态商业城中的茶艺文化街、名茶商业交易中心、旅游产品商业街的开发建设，新建建筑面积20万平方米，其中茶艺文化街建筑面积3.3万平方米,主要建筑为茶楼、商务会所、戏院；名茶商业交易中心建筑面积6.7万平方米,主要建筑为商铺；旅游产品商业街建筑面积10万平方米,主要建筑为商铺；本项目建设完成后实现销售收入118484万元，详见表6-1，建58、设规模及销售收入表。表6-1 建设规模及销售收入表序号项目名称建筑面积(万m2)产值(万元)备 注1茶艺文化街3.3158480%出租，50元/ m220%留作管理用房2名茶商业区交易中心6.746900全部销售7000元/ m23旅游产品商业街1070000全部销售7000元/ m2合 计2011848462功能定位（1）茶艺文化街功能定位茶艺文化街由茶楼、商务会所和戏院组成。茶艺文化街功能定位：功能齐全的茶艺表演、茶文化交流、商务会谈、休闲、度假、旅游、娱乐、培训、综合服务为一体。茶艺文化街的建筑形式为三层园林建筑，各建筑由投资方以租赁方式经营。（2）名茶商业交易中心功能定位名茶商业交易中59、心主要经营西产各种名茶，如弦月、云雾、毛峰、剑豪等，以及农家自产茶业。名茶商业交易中心店铺性质为产权式商用销售型商铺，建筑形式为二联排、三联排、四联排徽派建筑，三层。底层、二层为经营区，三层根据不同需要，可作他用。打破常规平行规划模式，结合古徽州建筑中对中国传统文化易学的运用，使分布符合建筑与地形、地势“相生、相长”之理，通过规划形成利于商业发展的场地效应。（3）旅游产品商业街功能定位旅游产品商业街由土特产品区、旅游工艺品区、旅游纪念品区组成。旅游工艺品主要有山风景、人物、动物木雕；树根造型根雕、根艺；山风景竹筒、竹雕的笔筒、挂屏等；烟缸、砚台、尺禽走兽石雕；木贴画、油画、扇形板画、框栏画等；60、竹编竹制品、有风景画、茶具、诗词挂屏、工艺舒席、花篮；盆景有铁树、梅花、珍珠黄杨、杜鹃花等。旅游纪念品主要有山旅游纪念徽章、风光名信片、邮票、太阳帽、手杖、山志、山传说、山画册、山散文选、山风光国画、山导游图及山VCD风光片等。土特产品主要有石耳、灵芝、笋尖、苔菜、菜、花菇、龙筋菜、菊花、板栗、雪湖贡藕、胡萝卜丝、粉丝、豆皮、天麻、首乌、茯蔡、黄莲、石斛等山景区内生长的中药材。土特产品区还经营旅游食品，主要有珍珠果米酒、板栗汁、胡萝卜汁、山楂汁、保健酒、剑豪（茶）、弦月（茶）、山矿泉水、五香干、香瓜子、瓜蒌籽、蜂蜜等。名茶商业交易中心店铺性质为产权式商用销售型商铺，建筑形式为二联排、三联排、四61、联排徽派建筑，三层。底层、二层为经营区，三层根据不同需要，可作他用。打破常规平行规划模式，结合古徽州建筑中对中国传统文化易学的运用，使分布符合建筑与地形、地势“相生、相长”之理，通过规划形成利于商业发展的场地效应。6.3建设条件6.3.1建设地点项目建设地点在省县城西北面。本项目位于县城河西，扬子河右岸，老城区练江南岸，占地约300亩，其中一期工程占地114亩，北面是丰东河与练江交汇处，南面是山体国家森林公园，属旧城改造。距风景区67公里，屯溪机场32公里。位于杭州-千岛湖-、-山-太湖两大黄金旅游区的过渡带，距境内新安画廊旅游区仅40分钟车程。随着浙江旅游西进战略的实施，其区域优势必将成为浙62、江旅游战略与省“两山一湖”战略的重要契合点。6.3.2场址建设条件（1）地形、地貌、地震条件书画古玩城属旧城改造，把原有企业与居民建筑全部拆除后重新规划建设，场地扩充部分是山坡、丘陵，植被为低矮灌木。地势南高、北低，西高东低，地形起伏较大，最大高差达19.22米,局部较为平坦。本项目按六度地震设防。（2）交通条件位于徽杭高速公路与慈张公路交汇处，距上海3.5小时车程、南京3小时车程、合肥3.5小时车程、杭州2小时车程、景德镇2小时车程，是长三角经济圈至风景区的必经之地。徽杭高速的建成，更将纳入了杭州二小时经济圈。历史上即与上海、南京、杭州有着深远的密切联系。今天在全国经济战略布局中，属中部开发63、地带，毗邻长三角、为沿海经济发达地区向内陆地过渡的结合部，进入的首选门户。（3）自然条件及气象条件A气温年平均温度 16.4夏季最高温度 40.8冬季最低温度 -12.7B日照全年日照时数1954.9小时,无霜期233天。C降水、蒸发量、相对温度年平均降水量1600mm,夏季降水量比较多，冬季相对较小。年平均蒸发量1276.8mm,年平均相对湿度78%。D气压 气压的年际变幅较平衡,年平均值101.3Kpa。E风速平均风速2.6-3m/s。（4）外部配套条件本项目位于县城，基础设施完善，交通便利，供水、供电有保障。建设项目周边分别建有城市道路，沿路敷设有给水管道、污水排水管道、雨水排水管道、通64、讯线路。供电电源引市政变电所。（5）征地、拆迁、移民安置条件 本项目位于老县城，占地114亩，移民安置采取产权交换和货币补偿一次性付清。目前已和当地政府签订了征地与拆迁协议，并按安置条件正在进行中。7. 工程建设方案*设计研究院于2006年7月对山有限公司中国书画古玩艺术品流通中心进行了方案设计。7.1总体规划理念及要求结合地形，注重群体规划突出“城”的概念 建筑规划首先强调结合地势地形,注重建筑的群体气势，中国古玩书画城北侧面水，百米河岸，两桥之间，都有绝佳的视点。使其与周边沿江的徽派住宅区风格一脉相承,同时又有所创新。以现代建筑工艺营造徽派群落传承地域文化之神韵项目选址位于境内，是中国才子65、之乡，又有天下闻名的歙砚与徽墨等文房四宝，历史文化久远，从城市到乡间，旧的保护建筑与新徽派建筑共同形成了这一地域的独特建筑风格。在这样一个环境中，新规划区自然要体现徽派建筑的特色。以商业为主题的建筑群，其性格与传统徽派较为封闭的形态不甚相符，所以临街面采用较多的木色门窗，适于灵活开启，满足了商业活动的行为模式。以人为本体现健康的生态环境 整体规划方案应将对环境的理解、尊重和提升融合在设计创作过程中。从规划布局、绿化配置、建筑材料的选择以及施工等方面充分体现以人为本、环境节能的设计理念。强调“人性互动”邻里人情味的低密度空间，达到自然、休憩、简洁的高品质环境氛围。书画古玩城的功能定位功能规模分一66、区，二街，三中心。“一区”：古玩字画经营区；“二街”：文房四宝一条街、江滨美食休闲一条街；“三中心”：服务中心、商业中心、交流培训中心本项目为一期工程，建设“一区”即古玩字画经营区。72书画古玩城一期工程古玩书画经营区设计方案平面布置(1)道路规划以两条路平行而又首尾相连的主干道,并与太平桥及古关桥等城市道路网相连,形成路网主架。（2）空间景观规划书画古玩城作为艺术品交易市场，以经营书画、雕塑、歙砚、徽墨等内容为主，其景观设计必须要突出这一主题，而且整体氛围应该紧紧围绕“书画古玩城”这一核心，展示徽派的文化口味和地方特色。（3）主要经济技术指标（一期）A用地面积：114亩B建筑性质：商贸居住等67、C建筑面积：106000平方米D容积率:1.25E绿化指标:35%F:防洪标高:不低于120米(黄海高程)建筑方案7.2.1设计要求及目的建设成中国最大的古玩字画艺术品流通交易中心,产品的产业态不仅应包含收藏、经营、展示、鉴定、拍卖、创作等环节，形成一条完善的艺术品流通交易产业链，同时必须拥有完善的生活配套服务设施，既解决经营者的后顾之忧，也为消费者提供良好的消费环境，使书画古玩城成为书画、古玩、艺术品爱好者的天堂。成为徽州地区的文化形象工程，中国最大的、功能齐全的书画、古玩、艺术品流通中心。722建筑艺术与风格新建建筑的艺术风格为： 自然古朴，隐僻典雅，与大自然为依皈。新建建筑在保持着独有的68、艺术风采的同时，以精湛的建筑工艺，科学的环境意识，融现代美学为一体。723建筑特征与结构建筑房间布局以中轴线对称分列，面阔三间，中为厅堂，两侧重厢房，厅堂前方称天井，采光通风。院落相套，造就出纵深自足性家庭的生活空间。724建筑方案 古玩字画经营区建筑物形式以联体院落型徽派建筑为原型，街院合围，有连片的市场，其上“点缀”居所，即“以商带居”为风格。主要建筑形式为二联排、三联排、四联排建筑，二至四层不等，店铺间高低错落,自然形成视觉起伏。底层为经营区，其他各层根据不同需要，可作为创作区或居住区。分布规划，打破常规平行规划模式，结合古徽州建筑中对中国传统文化易学的运用，使分布符合建筑与地形、地势“69、相生、相长”之理，通过规划形成利于商业发展的场地效应。古玩字画经营区建筑面积10.6万平方米，其中商铺4.6万平方米,住宅6万平方米。茶楼区占地面积10亩，建筑面积6670平方米，商务会所。7.3.结构工程7.3.1结构选型本工程建筑属于低层建筑，结构安全等级为二级，结构体系采用砖混结构或现浇钢筋混凝土框架结构。地基基础拟采用条形基础或桩基础。7.3.2基本设计参数建筑的耐久年限：50年建筑结构安全等级：二级主体抗震等级：6度基本雪压：0.45KN/m2基本风压：0.50KN/m27.4给水排水工程7.4.1参考规范（1） GB50045-95建筑设计防火规范（2001年版）（2） GB50070、84-2001自动喷水灭火系统设计规范（3） GB50015-2003建筑给水排水设计规范（4） GBJ50140-2005建筑灭火器配置设计规范7.4.2供水供水水源来自城市自来水厂，由供水厂管网供水,水质达到生活饮用水水质一级指标。由市政供水管网上引入两条管径不小于DN150mm的给水管，设水表计量后在区内形成环状管网,供应区内室内外消防及生活用水。当市政供水压力不能满足使用要求时，区域另设供水加压设备。7.4.3排水一区排水系统采用雨、污分流制，在整个区域布置雨水排水管网系统，雨水的排放方式为就近排放。在区内设置集中污水处理站，将区内的污水通过污水管网系统集中排至污水处理站，经过处理后集71、中排入河道的污水执行一级排放标准。7.4.4室内给排水设计7.4.4.1室内给水设计室内给水由区供水管网直接供给，设减压阀减压后供水。7.4.4.2室内排水设计室内排水系统采用废、污合流制。生活污水设排水立管排出。7.4.5消防设计（1）室外消防给水系统本工程消防用水量为10L/S。消防用水由区内管网直供。室外消防管网呈环状布置，消火栓水枪充实水柱长度不小于10m，消火栓的布置保证同层任何部位均有两股充实水柱同时到达，每个消火栓处均设有能直接启动消防水泵的按钮。（2）自动喷水消防给水系统各珍贵书画、古玩经营商铺均设置自动喷水灭火系统。根据GB50084-2001自动喷水灭火系统设计规范，设计用72、水量为30L/S，火灾延续时间为1h。（3）管材消火栓给水管道采用焊接无缝钢管，焊接或法兰连接，自动喷水消防管道采用热镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。7.5采暖通风空气调节7.5.1主要设计依据(1)采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003） (2)民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2001年版） (3) 民用建筑暖通空调设计技术措施（第二版）7.5.2空气调节设计 各建筑根据需要采用舒适应空调。7.5.3通风设计各建筑尽量采用自然通风，在设备用房、卫生间及各密闭空间内设置机械排风装置，以改善室内空气质量。76电气工程7.6.1设计依据 （1）民用建筑电气设计技术规范（JGJ73、/T16-92） （2）低压配电设计规范（GB50054-95） （3）供配电系统设计规范（GB50052-95） （4）城市电力规划规范（GB50293-1999）（5）民用建设计规范（GBJ133-90）（6）通用用电设备配电设计规范（GB50055-93）（7）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）（8）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T50311-2000） 7.6.2设计范围(1)基础设施的电力电缆工程；(2)变电站及其他配套设施；(3)电气照明设计；(4)火灾自动报警及消防联动控制设计。7.6.3供电设计（1）电源本工程电源由当地供电部门提供2路10KV电源，74、在负荷中心设置一座10KV开闭所，区内设置10/0.4KV室内组合式变电所1座。（2）供电系统供电要求三路低压配电线路，其中二路为双路电源，均由一区总10KV变电站低压柜出到各配电点。消防供电要求二路末端切换。7.6.4电力设计（1）低压配电电缆采用放射式结合树干式供电。（2）配电电缆及管线在电气竖井内沿墙敷设，照明干线在竖井内采用电缆供电。（3）应急照明、消火栓泵、喷淋泵、消防加压泵、排烟风机等消防用电设备均采用二路供电，未端自动切换，其配电电缆及导线采用阻燃型，电缆桥架奕为阻燃型。（4）电源切换箱、配换箱、控制箱等现场安装，其余部分均在电气竖井内挂墙明装。（5）所用控制箱、配电箱至用电设备75、的线路均穿管暗敷。（6）低压配电系统采用TN-S系统，接地采用接地方式，接地电阻1，电缆桥架及电气竖井内设专用接地线，正常情况下所有用电设备的外露可导电部分均应妥善接地。7.6.5照明设计（1）各建筑物用电单独供给，分别计量。（2）重要机房、走廊楼梯间等处设应急照明及疏散指示照明，各层设楼层显示，院区设庭院照明并留用泛光照明及广告照明。（3）照明光源及灯具各商铺以高效荧光灯为主，院区以荧光灯为主，水泵房以防水防尘灯为主。（4）照明配电工作照明电源引自相应的变压器。应急照明电源分别引自不同高压回路上的变压器低压侧，并在应急照明箱处采用双电源未端自动切换，自照明箱至灯具和插座的支线均采用ZRBV型76、导线穿焊接钢管暗敷于现浇层、墙内。应急照明线路穿钢管明敷时，金属管涂防火涂料保护。7.6.6电能计量7.6.6.1电能计量低压配电每一出线回路设单相有功电度表。照明回路设三相四线有功电度表。7.6.6.2节电措施照明尽量多的采用节能型灯具、光源。无功功率补偿采用自动补偿，降低电能损耗。7.6.7电气安全与接地7.6.7.1保护性接地低压电网防止触电危险所采的措施是：电气设备金属外壳，金属敷线导管，线槽、金属电气支架以及认为需要的非电气设备或装置的导电部分均应可靠接地。过电压保护所采取的措施是：低压各相装设过电压保护器（避雷器）；弱电系统供电端配电箱装设过电器。7.6.7.2低压配电系统的接地形77、式 采用TN-S接地系统。变压器中性点接地、保护接地、防雷接地以及其它需要接地的设备，均共用接地装置（利用结构基础钢筋、柱子钢筋、底板钢筋相互焊接连通），接地电阻不大于1。为用电安全，各建筑物作总等电位联结。把总水管、空调立管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联贯端子箱连通。卫生间作局部等电位联结。7.6.7.3特殊接地弱电控制中心、网络中心接地系统自成体系，通过一点与总等电位联结端子箱连接。7.6.7.4建筑与构筑物防雷保护在屋顶设避雷带，利用建筑物柱内主筋作引下线，引下线间距不大于18m，利用相互连结的基础钢筋接地极。本建筑实行共用接地，接地电阻小于1。7.6.8火灾自动78、报警与消防联动控制系统根据火灾自动报警系统设计规范，设控制中心报警系统，在经营区设置消防控制中心。在控制中心设置一套火灾自动报警和消防联动控制设备及手动控制操作台，实现对该区内全部消防系统的管理和监控。8、消防设计8.1设计依据(1)民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2)建筑灭火器配置设计规范（GBJ1040-90）(3)自动喷水灭火系统设计规范（GBJ50084-2001）8.2工程概况(1)建筑规模：本工程为公共建筑及住宅，总建筑面积为10.6万平方米，局部四层，建筑总高度16米。(2)建筑使用性质：商铺住宅。(3)本工程耐火等级二级。8.3总平面布置防火设计(1)本工程主楼建79、筑与周围建筑距离均满足防火规范规定的防火间距要求。(2)建筑周围设有净宽度不小于4米的消防环道，建筑主楼北侧、东侧、南侧均直接落地，可作为消防登高面，满足规范要求，消防车道弯半径满足消防要求。9、环境保护、节能及劳动安全卫生9.1 环境保护设计依据(1)1998年11月29日国务院令第253号发布执行建设项目环境保护管理条例；(2)（87）国环字第002号文附件建设项目环境保护设计规定；执行标准 (1)大气污染综合排放标准GB16297-1996二级标准； (2)大气环境质量标准GB3095-1996二级标准；（3）污水综合排放标准GB8978-1996设计范围根据本次建设内容，对书画古玩艺术80、品经营区排放的污染物进行治理。污染源及治理措施书画古玩艺术品经营区产生的污染源主要是生活污水及生活垃圾。区内建有污水处理站，排水水实行雨污分流制，生活污水排入污水处理站处理，生活垃圾采用袋装收集，集中于垃圾存放处，定时送往城市垃圾处理场处理，加强对道路、公共绿地等环境卫生的管理。 9.2节能设计依据（1）计交能19972542号国家计委、国家经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定。(2)节约能源管理条例(3)民用建筑热工工程设计规范（GB50176-93） (4)民用建设节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ2695） (5)民用建筑设计通则（J81、GJ3787）（6）各专业提供的相关资料。设计范围本次设计的设备、土建、公用系统等的节能设计。节能措施(1)建筑节能a、外墙采用240厚粘土空心砖，贴保温材料，满足设计最小传热要求。b.外窗采用塑钢窗，有良好的密闭性和隔热性，开窗形式有利于室内自然通风、排风。c.主楼立面朝向南北，有利于节能。d.外窗设有遮阳措施。(2)设备节能采用国内外成熟、先进、可靠的新技术、新设备，达到降低能耗的目的。（3）能源品种的选用，根据国家能源方针，结合本地区能源资源优势和本工程产品用能特点及产品质量要求，确定本工程购入能源以电为主，其次是蒸汽和水。(4)节电措施照明尽量多的采用节能型灯具、光源。无功功率补偿采用82、自动补偿，降低电能损耗。综上所述，采用节能措施后，节能效果显著,符合国家节约能源、合理利用能源的政策。9.3劳动安全卫生主要执行标准（1）生活饮用水卫生标准GB5749-85（2）建筑抗震设计规范GB50011-2001（3）建筑设计防火规范GBJ16-87（4）建筑物防雷设计规范GB50057-94（5）爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范GB50058-92（6）采暖通风与空气调节设计规范GBJ19-87防治措施（1）建筑防雷保护建筑物外墙上的栏杆，门窗等的金属物均与防雷装置连接，屋面金属物均与防雷装置连接。（2）电气安全采用保护性接地低压电网防止触电危险所采的措施是：电气设备金属外壳，金属83、敷线导管，线槽、金属电气支架以及认为需要的非电气设备或装置的导电部分均应可靠接地。(3)各种危险场所设置醒目的警示性标志。10、组织机构及人力资源的配置101组织机构（1）项目法人组建方案（2）管理机构组织方案及体系图避免集团公司复杂的人事管理层次，为促进本项目发展，由集团公司董事长主抓，对本项目实行“直线管理”策略，把招商合作、营销宣传、工程施工作为本项目的三个工作环节，由董事长统一管理，及时协调相互工作进度及工作思路。减少工作申报层次，有利于提高项目推进速度。同时项目邀请相关艺术家、建筑专家组成了艺术设计及建筑设计顾问委员会，对委托专业队伍完成的工作成果进行评估。项目管理结构图如下：10.84、2人力资源配置（1）劳动定员及技能素质要求 管理人员主要负责宏观的管理工作，要求对中华书画、徽文化及国际文化有较深的了解，并要求有较高的艺术优质且能指导经营。 本项目共需人员50人，其中管理人员35人，技术人员15人。（2）职工培训项目管理需要高素质、高层次管理人员，项目管理人员来源采用全员合同聘用制，立足，面向全国高薪招聘。对经营者组织不同形式的专业班进行培训，提高其文化素质。10.3 项目管理本项目采用项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制及财务专户管理制进行项目运作管理。11、项目实施进度（可用）本项目建设期3年（第1年4月至第4年3月），第2年3月完成建筑面积的30%，并进行销售，第85、3年3月，完成建筑面积的60%，并进行销售，第4年3月项目竣，项目实施计划详见表12-1项目实施计划表。项 目 实 施 计 划 表（一期）表12-1序号 分项 内容年第1年第2年第3年第4年月3-67-910-121-45-89-121-45-89-121-34-121可行性研究(包括审批时间)2初步设计(包括审批时间)3施工图设计4土建施工阶段5设备调研、询价6设备订购7设备安装、调试8商铺销售9使用准备、项目验收10形成设计能力12、工程招投标为了贯彻中华人民共和国招标投标法，确保项目建设工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，制订项目的招标方案。12.1项86、目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围主要有设备采购招标，面向社会全部进行公开招标或邀请招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所需的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。12.2投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1）项目经批复同意后，项目承办单位发布招标公告。2）在招标文件开始发出之日起18日内，具有承担招标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。3）开标时由业主主持，邀请所有投标人参加87、，并由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4）评标按照中华人民共和国招标投标法的规定和程序进行。5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目分别向他人转让。12.3评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公正公开，对评标委88、员会的组成和资质有如下要求：1）评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会主任由专家临时推选；评标委员会采用单数制，最低不少于5人，且技术、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。按得分高低排出名次，推荐中标候选人，得分最高者中标。2）评标委员会成员的资格要求评委会成员要求在副高(副教授)职称以上，从事本专业至少在5年以上，对工程项目有较深入的研究，且职业道德良好，与投标单位无任何利益关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人89、责任。招标基本情况详见表121。表121 招标基本情况表 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设备重要材料其它13、投资估算与资金筹措13.1 投资估算：本项目投资估算是按照原国家计委批准的投资项目可行性研究指南（试用版）和现行经济评价有关规定编制的，是在前面章节的市场预测、建设规模、建设方案和实施进度的基础上，经多方案研究比较最后确定的。 投资估算依据（1）设备费用按询价或类似工程设备投资估算。所有设备和材料价格均包括运杂费（为现场价格）。（2）建筑工程费参照省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估算。（3）安装工程费依据全国统一90、安装工程概算定额省单位估价表及类似工程造价调整。（4）其他费用及建筑安装费用定额按照省建筑安装费用定额及建设部有关规定执行。（5）项目建设单位提供的相关数据。（6）行业类似工程经验数据。 编制范围本项目投资估算是对旅游度假村一期工程-生态商业城的总投资估算，包括新增土建工程费、公用配套设施、预备费及土地费等工程建设其他费用。 建设投资估算内容（1）工程费用：分为主体工程、公用配套工程、区内工程三项费用，以人民币表示。主体工程主要包括名茶商业区交易中心、旅游产品商业街和茶艺文化街。公用配套工程包括供电工程、给排水工程、消防及其他设施等。区内工程主要为道路、广场及绿化、美化。（2）其他费用。其主要91、费用项目有：前期工作费；建设单位管理费；招投标、质量监督费勘察规划设计费工程监理费征地费。（3）预备费：基本预备费。 建设投资按费用构成划分本项目建设投资（不含建设期利息）合计为74523万元，详见表13-2、表13-3-建设投资估算表（概算法）。表13-1 建设投资按费用构成划分估算表序 号项目名称估算投资（万元）占投资比例（%）备注1建安工程费40200.0053.942其他费用29460.0039.533基本预备费4863.006.534合 计74523.00100.00 建设期利息计算本项目拟申请银行长期借款50000万元，年借款利率按7.74%计算，建设期利息为5077万元。详见表192、3-4-建设期利息估算表。 总投资项目总投资由建设投资和建设期利息组成，合计79600万元。13.2 资金筹措 项目承办单位自筹资金29600万元，占投资总额的37.19%。其余通过贷款和BT模式集资50000万元，占投资总额的62.81%。详见表13-5-项目总投资使用计划与资金筹措表。 项目资本金筹措根据国发199635号文“关于固定资产投资项目实行资本金制度的通知”精神，本项目资本金为承办单位自筹资金。资本金来源于企业历年的积累、折旧及未分配利润。表13-2 建设投资估算表（概算法）人民币单位：万元序号工程或费用名称建筑面积(m2)建安 工程费其他 费用合计比例 (%)备注1工程费用2093、000040200.000.0040200.0053.94%1.1主体工程20000036000.000.0036000.000.48茶艺文化街330005940.005940.007.97%建安费按1100元m2估算 社会规费按700元/m2估算名茶商业区交易中心6700012060.0012060.0016.18%建安费按1100元m2估算 社会规费按700元/m2估算旅游产品商业街10000018000.0018000.0024.15%建安费按1100元m2估算 社会规费按700元/m2估算1.2公用工程02950.000.002950.003.96%供电工程850.00850.001.94、14%给排水工程800.00800.001.07%消防设施900.00900.001.21%其它设施400.00400.000.54%1.3区内工程01250.000.001250.001.68%道路、广场800.00800.001.07%绿化、美化450.00450.000.60%表13-3 建设投资估算表（概算法）人民币单位：万元序号工程或费用名称建筑面积(m2)建安 工程费其他 费用合计比例 (%)备注2工程建设其他费用00.0029460.0029460.0039.53%2.1前期工作费400.00400.000.54%2.2建设单位管理费720.00720.000.97%2.3招投标95、质量监督费580.00580.000.78%2.4勘察规划设计费400.00400.000.54%按20元/m2计算2.5工程监理费360.00360.000.48%按工程费的1%提取2.6征地费27000.0027000.0036.23%按90万元/亩计算3预备费00.004863.004863.006.53%3.1基本预备费4863.004863.006.53%按建安工程费与其他费用之和的7%提取4建设投资合计20000040200.0034323.0074523.00比例(%)53.94%46.06%100.00%表13-4建设期利息估算表人民币单位：万元序 号项 目合 计建 设 期运96、营期12341借款1.1建设期利息5077.001161.003096.00820.000.00期初借款余额0.0030000.0021101.510.00当期借款50000.0030000.0020000.000.000.00当期应计利息5077.001161.003096.00820.000.00期末借款余额30000.0021101.510.001.2其他融资费用0.001.3小计（1.1+1.2）5077.001161.003096.00820.000.002债券2.1建设期利息0.000.000.000.000.00期初债务余额0.000.000.00当期债务金额0.00当期应计利息97、0.000.000.000.000.00期末债务余额0.000.000.000.002.2其他融资费用0.002.3小计（2.1+2.2）0.000.000.003合计（1.3+2.3）5077.001161.003096.00820.000.003.1建设期利息合计 （1.1+2.1）5077.001161.003096.00820.000.003.2其他融资费用合计 （1.2+2.2）0.000.000.000.000.00表13-5 项目总投资使用计划与资金筹措表人民币单位：万元序号项 目合 计12341总投资79600.0034696.3529179.0515724.600.001.198、建设投资74523.0033535.3526083.0514904.600.001.2建设期利息5077.001161.003096.00820.000.002资金筹措79600.0034696.3529179.0515724.600.002.1单位自筹资金29600.004696.359179.0515724.600.00用于建设投资24523.003535.356083.0514904.600.00用于建设期利息5077.001161.003096.00820.000.002.2银行长期借款50000.0030000.0020000.000.000.00用于建设投资50000.00300099、0.0020000.000.000.00用于建设期利息0.000.000.000.000.002.3其他资金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0014、财务评价本项目的财务评价，是在拟建方案提供资料的基础上依据国家发展和改革委员会、建设部于2006年7月发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）等有关规定进行经济评价，采用动态与静态分析相结合，以动态分析为主。14.1 财务评价基础数据的选取 财务价格财务评价是对拟建项目未来的效益与费用进行分析，应采用预测价格。预测价格应考虑价格变动因素（通货膨胀或者通货紧缩）。项目运营期，则根据项目竣工时，楼市预测价100、格进行财务分析。 税率：（1）营业税5%（2）所得税为实现利润的25%（3）城建税和教育附加税为营业税的8% 项目计算期：本项目建设期为3年，项目计算期为4年（含建设期）。 销售进度项目建成后销售进度预计3年，即从建设期算起第二年销售总量的30%，第三年销售总量的30%，第四年销售总量的40%。 财务基准收益率（ic）设定本项目按房地产行业，设定财务基准收益率ic=13.3%。14.2 销售收入估算本项目销售收入估算如下：（1）名茶商业区交易中心销售收入：46900万元按平均价7000元/平方米估算，则7000元/平方米67000平方米46900万元。（2）旅游产品商业街销售收入：70000万101、元按平均价7000元/平方米估算，则7000元/平方米100000平方米70000万元。（3）茶艺文化街租赁收入：1584万元茶艺文化街总建筑面积33000平方米，80%出租，20%留作管理用房，月租金按平均价50元/平方米估算，则50元/平方米月12月33000平方米801584万元。本项目估算销售总收入为（1）（2）（3）118484万元。14.3 成本费用估算本项目除茶艺文化街用于出租外，名茶商业区交易中心和旅游产品商业街全部进入市场销售，故折旧费和维修费不必提取。（1）房地产开发成本：按销售量均摊。（2）土地成本费和其他费用：按销售量均摊。（3）人员工资及福利费：150万元定员50人，102、计算期内人员工资及福利费按3万元/年人估算，则3万元/人.年50人150万元/年（4）管理、经营费：2395.02万元本项目管理费包括水电费、印花税及办公费、差旅费、会议费、家具购置、劳保用品等公用经费的开支，按销售收入的2%估算，则管理、经营费为2395.02万元。（5）销售费用：5845万元按销售收入的5%估算。（6）利息支出：长期借款建设期利息计入建设投资,项目运营期利息计入期间财务费用。详见附表7-总成本费用估算表。14.4 盈利能力分析（1）静态指标分析 根据损益与利润分配表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标： 利润总额 投资利润率100% 全部投资 利税总额 投资利税率100%103、 全部投资 利润总额 销售利润率100% 销售收入经计算，各项财务静态指标如下：投资利润率：26.98%；投资利税率：35.1%；销售利润率：17.93%。从静态指标看，项目具有较强的获利能力。（2）动态指标分析 根据附表2-项目投资现金流量表计算得出以下指标：所得税前财务内部收益率(FIRR)为32.81%，财务净现值（ic=13.3%时）为14768.75万元，投资回收期3.25年（含建设期）。所得税后财务内部收益率(FIRR)为25.83%，财务净现值（ic=13.3%时）为9427.93万元，投资回收期3.37年（含建设期）。财务内部收益率所得税前、税后均高于行业基准收益率，财务净现值104、均大于零，说明项目的盈利能力满足了行业最低要求。14.5 财务清偿能力分析清偿能力分析通过对“借款还本付息计划表”计算，考察项目计算期内各年的偿债能力，本项目采用最大偿还能力法计算，经测算项目建设投资长期借款偿还期为2.72年，还款资金来源于项目新增的未分配利润、折旧及摊销费。14.6 财务生存能力分析由财务计划现金流量表可见项目计算期内各年的资金盈余状况。项目投产当年开始出现盈余资金，计算期内累计盈余资金为47730.96万元。14.7 不确定性分析项目评价所采用的数据大部分来自估算和预测，有一定程度的不确定性。为了分析不确定因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在的105、风险，考察项目财务可靠性。经测算：（1）盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点为79.47%项目运营期的盈亏平衡点（BEP）计算公式如下： 固 定 成 本BEP 100% 销售收入可变成本销售税金及附加（2）敏感性分析本项目做了所得税前、后项目投资的敏感性分析，分别对建设投资、运营成本、销售价格各单因素正负变动5%时对财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等因素的影响程度。表14-1 敏感性分析表项 目内部收益率(%)净现值(万元)投资回收期(年)税 前税 后税 前税 后税 前税 后基本方案32.81 25.83 14768.75 9427.93 3.25 3.37 建设投资增加5%28.16 21.106、47 11760.49 6419.66 3.33 3.46 建设投资减少5%37.89 30.61 17777.02 12436.20 3.18 3.29 销售价格增加5%38.12 31.20 18850.81 13509.99 3.17 3.28 销售价格减少5%27.46 20.43 10686.70 5345.87 3.34 3.48 运营成本增加5%32.42 25.44 14472.04 9131.22 3.26 3.38 运营成本减少5%33.19 26.22 15065.47 9724.64 3.25 3.37 价格增加5%,成本增加5%37.73 30.81 18554.10107、 13213.28 3.18 3.29 从上表可见，在三个变动因素中，销售价格变动最为敏感，建设投资变动的敏感度次之，而运营成本变动的影响最小。14.8 财务评价结论从以上财务分析看，该项目建成运营后新增营业收入118484万元，营业税金及附加6466.56万元，所得税5368.65万元，利润总额21474.61万元，销售利润率17.93%，投资利润率26.98%，投资利税率35.1%，借款偿还期2.72年（最大偿还能力），财务内部收益率（税后）25.83%，财务净现值（税后，ic=13.3%）9427.93万元，投资回收期（税后）3.37年，项目盈亏平衡点79.47%，项目具有良好的盈利能力108、，并具有较强的抗风险能力。14.9 财务分析计算详见附表附表1 财务经济效益指标汇总表附表2 项目投资现金流量表附表3 项目资本金现金流量表附表4 财务计划现金流量表附表5 借款还本付息计划表附表6 利润与利润分配表附表7 总成本费用估算表 附表8 营业收入、营业税金及附加估算表附表1 财务经济效益指标汇总表序号指标名称单位指标值备注1项目投资指标1.1项目新增总投资万元79600.001.2其中：建设投资万元74523.001.3其中：建设期利息万元5077.002财务盈利能力分析2.1财务内部收益率（FIRR）项目投资所得税前%32.81项目投资所得税后%25.83项目资本金%47.402109、.2财务净现值（FNPV）项目投资所得税前万元14768.75ic=13.3%项目投资所得税后万元9427.93ic=13.3%2.3投资回收期（Pt）项目投资所得税前年3.25项目投资所得税后年3.373财务状况分析3.1营业收入万元119751.203.2总成本费用万元91810.023.3营业税金及附加万元6466.563.4所得税万元5368.653.5利润总额万元21474.613.6建设借款资金偿还期年2.72最大偿还能力3.7投资利润率%26.983.8投资利税率%35.103.9销售利润率%17.933.10 项目盈亏平衡点%79.47附表2项目投资现金流量表人民币单位：万元序110、号项 目合 计建设期项目运营期1234销售进度30%30%40%1现金流入125742.500.0035070.0036337.2054335.301.1营业收入119751.2035070.0036337.2048344.001.2回收固定资产、无形资产余值5991.305991.301.3其它2现金流出89679.5933535.3530581.7319497.056065.462.1建设投资74523.0033535.3526083.0514904.600.002.2经营成本8690.022604.902630.243454.882.3营业税金及附加6466.561893.781962.111、212610.582.4盈余公积0.000.000.000.003所得税前净现金流量(1-2)36062.91-33535.354488.2716840.1548269.844所得税前累计净现金流量-33535.35-29047.08-12206.9336062.915调整所得税7865.292146.282456.743262.286所得税后净现金流量(3-5)28197.62-33535.352342.0014383.4145007.567累计所得税后净现金流量-33535.35-31193.36-16809.9528197.62计算指标：项目投资财务内部收益率：所得税前为32.81%；所112、得税后为25.83%。项目投资财务净现值（i c=13.3%）：所得税前为14768.75万元；所得税后为9427.93万元。项目投资投资回收期：所得税前为3.25年；所得税后为3.37年。附表3项目资本金现金流量表人民币单位：万元序 号项 目合 计建设期项目运营期1234销售进度30%30%40%1现金流入125742.5035070.0036337.2054335.301.1营业收入119751.2035070.0036337.2048344.001.2回收固定资产、无形资产余值5991.305991.301.3回收流动资金0.001.4其它0.002现金流出101200.244696.3113、544249.0543579.758675.092.1单位自筹资金29180.004696.359179.0515304.600.002.2流动资金投资中的自有资金0.000.000.000.000.002.3经营成本8690.022604.902630.243454.882.4银行长期借款本金偿还50000.0028898.4921101.510.002.5其他借款本金偿还0.000.000.000.002.6各种利息支出820.000.00820.000.002.7营业税金及附加6466.561893.781962.212610.582.8所得税6043.651672.831761.192114、609.642.9维持运营投资0.002.10 盈余公积0.000.000.000.003净现金流量（1-2）24542.26-4696.35-9179.05-7242.5545660.21累计净现金流量-4696.35-13875.40-21117.9524542.26计算指标：资本金财务内部收益率：47.4% ；基准收益率：i c=13.3%。附表4 财务计划现金流量表人民币单位：万元序 号项 目合 计建设期项目运营期1234销售进度30%30%40%一经营活动净现金流量(1-2)99225.96 0.00 28898.49 29983.56 39668.91 1现金流入119751.20115、 35070.00 36337.20 48344.00 1.1营业收入119751.20 35070.00 36337.20 48344.00 2现金流出20525.24 0.00 6171.51 6353.64 8675.09 2.1经营成本8690.02 2604.90 2630.24 3454.88 2.2营业税金及附加6466.56 1893.78 1962.21 2610.58 2.3所得税5368.65 1672.83 1761.19 2609.64 二投资活动净现金流量(1-2)-79600.00 -34696.35 -29179.05 -15724.60 0.00 1现金流入0116、.00 2现金流出79600.00 34696.35 29179.05 15724.60 0.00 2.1建设投资79600.00 34696.35 29179.05 15724.60 0.00 2.2维持运营投资0.00 三筹资活动净现金流量(1-2)28780.00 34696.35 280.56 -6196.91 0.00 1现金流入79600.00 34696.35 29179.05 15724.60 0.00 1.1单位自筹资金29600.00 4696.35 9179.05 15724.60 0.00 1.2建设投资借款50000.00 30000.00 20000.00 0.00117、 0.00 2现金流出50820.00 0.00 28898.49 21921.51 0.00 2.1各种利息支出820.00 0.00 820.00 0.00 2.2偿还债务本金50000.00 28898.49 21101.51 0.00 四净现金流量(一 + 二 + 三)48405.96 0.0 0.0 8062.05 39668.91 五累计盈余资金48405.96 0.0 0.0 8062.05 47730.96 附表5借款还本付息计划表人民币单位：万元序 号项 目合 计建设期项目运营期12341银行长期借款1.1期初借款余额0.0030000.0021101.511.2当期还本付息118、50820.000.0028898.4921921.510.00其中：还本50000.0028898.4921101.51 付息820.000.00820.000.001.3期末借款余额30000.0050000.000.002其他借款2.1期初借款余额0.000.000.002.2当期还本付息0.000.000.000.000.00其中：还本0.000.000.000.00 付息0.000.000.000.000.002.3期末借款余额0.000.000.000.003借款和债券合计3.1期初余额0.00 30000.00 21101.51 0.00 3.2当期还本付息50820.000.0119、0 28898.49 21921.51 0.00 其中：还本50000.000.00 28898.49 21101.51 0.00 付息820.000.00 0.00 820.00 0.00 3.3期末余额30000.00 50000.00 50000.00 0.00 计算指标利息备付率(%)17.759.59 0.00 偿债备付率(%)0.910.78 1.08 0.00 计算指标：建设借款资金偿还期2.72年（最大偿还能力）。附表6利润与利润分配表人民币单位：万元序 号项 目税率合 计项目运营期234销售进度30%30%40%1营业收入119751.2035070.0036337.2048120、344.002营业税金及附加6466.561893.781962.212610.583总成本费用91810.0226484.9027330.2435294.884补贴收入0.000.000.000.005利润总额(1-2-3+4)21474.616691.327044.7510438.546弥补以前年度亏损0.007应纳税所得额(5-6)21474.616691.327044.7510438.548所得税25%5368.651672.831761.192609.649净利润(5-8)16105.965018.495283.567828.9110期初未分配利润0.000.000.000.0011121、可供分配利润(9+10)16105.965018.495283.567828.9112提取法定盈余公积金0.000.000.000.0013可供投资者分配的利润16105.965018.495283.567828.9114应付利润(股利)0.0015提取任意盈余公积金0%0.000.000.000.0016未分配利润(13-14-15)16105.965018.495283.567828.9117累计未分配利润5018.4910302.0518130.9618累计盈余公积0.000.000.00计算指标(年均值)：投资利润率：26.98% ；投资利税率：35.1% ；销售利润率：17.93% 122、。附表7 总成本费用估算表人民币单位：万元序 号项 目合 计项目运营期234销售进度30%30%40%1房地产开发成本50140.0015042.0015042.0020056.002土地成本费摊销27000.008100.008100.0010800.003其他费用摊销费2460.00738.00738.00984.004工资及福利费450.00150.00150.00150.005管理、经营费2395.02701.40726.74966.886销售费用5845.001753.501753.502338.007财务费用820.000.00820.000.007.1借款820.000.0082123、0.000.007.2债券0.000.000.000.008总成本费用91810.0226484.9027330.2435294.888.1其中:1、固定成本83138.2624125.4924134.3632178.418.2 2、可变成本8671.772359.413195.883116.479经营成本8690.02851.401696.741116.88附表8营业收入和营业税金及附加估算表人民币单位：万元序 号项 目税率合 计项目运营期234销售进度30%30%40%1营业收入119751.2035070.0036337.2048344.001.1名茶商业区交易中心（销售）46900.0014070.0014070.0018760.001.2旅游产品商业街（销售）70000.0021000.0021000.0028000.001.3茶艺文化街（出租）2851.200.001267.201584.0000.002营业税金及附加6466.561893.781962.212610.582.1营业税5%5987.561753.501816.862417.20城建税5%299.3887.6890.84120.86教育费附加3%179.6352.6154.5172.522.20.00