1、云南普者黑旅游风情小镇建设项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月云南普者黑旅游风情小镇建设项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月91可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1. 项目总论 81.1 项目背景 81.1.1 项目研究范围81.1.2 项目名称81.1.3 开发公司81.1.4 承担可行性研究工2、作的单位81.1.5 研究工作依据91.1.6 项目提出背景和项目建设的必要性101.1.7 项目建设规模和内容111.2 可行性研究结论121.2.1 市场预测121.2.2 项目建设进度131.2.3 投资估算和资金筹措131.2.4 项目综合评价结论131.3 市场宏观背景141.3.1 旅游行业发展趋势分析141.3.2 房地产行业发展趋势分析151.3.3 市场需求及消费能力分析161.3.4 文山州的投资宏观背景171.3.5 #县的区域发展及前景预测181.3.6 宏观市场与本项目发展借鉴221.4 目标市场分析221.4.1.1 休闲客栈项目消费对象的市场容量及特征分析231.3、4.1.2 旅游商铺项目投资对象的市场容量及特征分析251.4.2 市场供需分析281.4.3 市场分析有关结论292. 项目投资环境和市场研究292.1 项目地块分析及评价 292.1.1 地理区位292.2 项目投资条件322.2.1 自然景观条件322.2.2 人文历史条件322.2.3 交通条件332.2.4 政策环境332.2.5 水电气保障342.2.6 规划限制条件352.3 项目开发的经济指标352.4 项目评价363. 项目开发、建设的内容及规划 36一、生态性原则36二、人文性原则36三、经济合理的原则37（1）通过景观环境建设，提高房产的价值。373.1 设计理念373.4、2 建筑风格的规划、设计373.3 项目建设及规划目标393.4 规划、设计的空间布局393.5 住宅户型设计404、住宅设计还要注意以下几个方面：413.6 普者黑商铺的规划设计423.6.1 商铺业态规划433.6.2 商铺外观规划443.6.3 商铺格局规划443.7 配套设施453.7.1 给、排水453.7.2 供电473.7.3 照明设计483.7.4 通讯设施493.7.5 公用系统消耗504. 节水节能和环境保护504.1 节水节能504.1.1 设计依据504.1.2 设计采用的节能标准504.1.3 节能措施514.1.4 节能机构524.2 环境保护534.2.1 编制依5、据534.2.2 设计采用标准534.2.3 环境现状544.2.4 基本原则554.2.5 主要污染源和污染物554.2.6 污染治理措施564.2.7 生态保护584.2.8 绿化594.2.9 环境管理和监测594.2.10 环境影响评价605. 劳动安全卫生与消防605.1 职业安全卫生605.1.1 设计依据605.1.2 职业危害因素分析615.1.3 主要防护措施615.1.4 卫生要求635.1.5 预期效果及评价645.1.6 机构设置、人员配备645.2 消防645.2.1 设计依据645.2.2 概述655.2.3 总图655.2.4 建筑665.2.5 电气消防665.6、2.6 林区防火675.3 消防给水685.3.1 消防水源685.3.2 消防用水量685.3.3 消防设施696. 项目开发建设进度安排 706.1 有关工程计划说明706.2 计划进度安排706.3 项目资金筹措716.4 项目组织管理71法定地址：北京市朝阳区兴隆西街8号717. 投资估算与资金筹措 737.1 投资估算编制说明73一、编制范围73二、主要建材价格及其他费用标准7310、建设单位管理费按财建 2002394号文件计取；7414、建设监理费按建设部（1994）价费字34号文件计取；74（1）设备及安装主材价综合当前市场价及厂家报价确定。747.2 估算结果748. 财务评7、价与敏感性分析 768.1 项目计算期768.2 项目收入与税金76一、本项目预计的有关收益情况如下：76二、税金及其他768.3 项目运营成本及费用771、折旧和摊销：772、销售佣金：773、工资福利费：778.4 财务效益评价77一、损益分析：通过损益表计算可得77二、现金流量分析：788.5 项目不确定性分析788.5.1 盈亏平衡分析798.5.2 敏感性分析798.6 财务评价829. 社会效益和影响分析829.1 创造高额的绿色税收来源829.2 打造独特的绿色就业平台849.3 创造高额绿色GDP的持续增长859.4 在传承与保护过程中不断优化普者黑生态资源869.5 提升普者8、黑旅游度假业态869.6 调整#县当地产业结构879.7 优化#县的招商环境879.8 营造普者黑的国际声誉8810. 可行性研究结论与建议 8810.1 结论8810.2 项目风险及防范建议8910.2.1 项目的主要风险8910.2.2 项目风险控制9011. 附表 901. 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目研究范围根据国家发展和改革委对项目可行性研究报告的有关内容和要求，并由丘北县提供相关资料和数据的基础上，通过项目市场调研，并结合项目的实际情况，对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理，资金估算和资金筹措、经济、社会效益分析9、等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。1.1.2 项目名称#省#县普者黑旅游风情小镇一期建设项目1.1.3 开发公司普者黑旅游风情小镇一期建设项目由北京xx房地产有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。1.1.4 承担可行性研究工作的单位#省城乡规划设计研究院1.1.5 研究工作依据中华人民共和国房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国森林保护法；中华人民共和国水利法；中华人民共和国自然保护区条例；#省#县普者黑旅游区的管理（暂行）办法及实施细则；#普者黑、仙人洞生态旅游村修建性详细规划;普者黑外围旅游接待区修建性详细规划;房地产开发项目经济10、评价方法、房地产估价规范；项目可行性研究报告编制委托书#县志#县国民经济和社会发展“十一五”计划全国市政工程投资估算指标建设项目经济评价方法与参数#省安装工程消耗量定额#省建筑工程、建筑装饰工程消耗量定额市政工程可行性研究报告编制办法全国市政工程投资估算指标#县现行工程建设材料价格文山州、#县相关文件国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税的管理条例；1.1.6 项目提出背景和项目建设的必要性旅游业是当今世界上发展最快，规模最大的朝阳产业，由于它牵引带动力强，产业关联度高等明显优势，普遍受到世界各国政府的高度重视，都将其作为支柱产业加以扶持和培育。目前旅游业不但是#省的支柱产业之一，也是#县、11、文山州经济增长的重要支点。#县普者黑省级风景名胜区，总面积165平方公里，共分为5个景区，56个景点，资源规模宏大，旅游品位较高，组合度好，具有较高的开发价值和经济价值，可供国内外游客观光、游憩、休养、度假、攀岩、漂流、水上娱乐及科学考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是多功能、大容量的风景名胜区。景区内的民族村仙人洞，刚建成就被命名为#民族文化生态第一村，成为#建成民族文化大省的一朵奇葩，受到许多国内外专家的好评。普者黑风景区1993年开发接待外来游客后，游客数量逐年增长，综合收入不断提高。据统计自1993年开发至2004年，累计接待旅游者402.33万人次，旅游总收入137500.6512、万元，年均增长率达65%和104%，分别占文山州旅游总人数的28%和总收入的27%，预计在2015年左右有望突破万人/次大关，综合收入达到144480万元，是#县和文山州重要的经济增长点。但是目前普者黑风景区接待能力严重滞后，发展后劲不足，如果用一个产业的指标来衡量,普者黑风景区旅游业的产业结构、产业规模和产业竞争力与国内一些旅游目的地来说还存在较大差距，主要体现在软、硬件两个方面。在硬件方面的表现主要有：旅游住宿设施数量少，档次低，配套性差；旅游餐饮设施档次较低，类型较少，卫生条件较差；旅游配套设施不健全，旅游厕所数量少等。在软方面的表现主要有：服务不规范，随意性大，服务质量不高，服务技能有13、待提升；服务内容简单化，缺乏个性化、人性化服务，不能满足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨询等动态服务。因此从软硬两个方面来说远远达不到预期游客的接待能力，严重限制国外游客客源的开发和发展，游客消费水平远远也没有达到国内旅游市场的平均水平。综上所述，该项目建设已经成为了能不能吸引更多全国乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消费水平，能不能为当地区域范围内就业问题创造更多机会，能不能带动普者黑风景区经济按预期发展的头等大事。根据#省委副书记、常务副省长秦光荣同志在赴四川九寨沟考察座谈会上借鉴经验 创新思路 加快#旅游产业发展步伐的讲话精神“建设好环滇池旅游休闲旅游区、阳宗海旅游度假区文山14、普者黑旅游区、云阳梯田旅游区等12个国内外知名的风景旅游区和度假区”，我们在#省有关部门、#县政府的指导下提出了“普者黑旅游风情小镇”的开发建设项目。1.1.7 项目建设规模和内容普者黑旅游风情小镇一期建设项目总规划用地面积46000平方米,规划总建筑面积20706平方米。普者黑旅游风情小镇一期建设项目将立足于普者黑风景区的生态资源保护和打造旅游产业持续的发展两大出发点，开发普者黑。1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测最近一系列的统计数字表明，#县实施的旅游业带动战略效果开始凸现，旅游业的发展有力地带动了第三产业其他行业的发展，成为全县第三产业发展的“火车头”。#县紧紧依托普者黑旅游风景15、区，不断加大旅游市场的宣传促销和实施旅游带动战略，在普者黑旅游业得到快速发展的同时，有力地带动了贸易、旅馆、餐饮、运输、娱乐服务等相关产业的快速发展。2005年全县共接待游客73.35万人次，实现旅游综合收入10985万元。其中：旅游产业带来的贸易零售额为3750万元，占全县贸易业零售额的12.1%；旅游产业带来的餐饮业零售额为3000万元，占全县餐饮业零售额的58.3%；旅游产业带来的旅馆营业收入为1838万元，占旅馆营业收入的 85.6%；旅游产业带来的客运营业收入为650万元，占全县客运业收入的 52.9%；旅游产业带来的娱乐服务收入为1078.15万元，占全县娱乐服务业收入的 60.216、%。依托普者黑旅游风景区强劲的发展态势和巨大的旅游客源，本项目建成后将有充足的客源。以#县目前每年220万旅游客量计算，日均游客接待量5000人左右，普者黑旅游景区日客流量2200人以上。项目建成后聘请国内著名酒店管理公司管理，构建有力的销售网络和营销渠道，将常年为项目提供大量客源。本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，客源将有充分保证。1.2.2 项目建设进度本项目已在2006年进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。计划本项目于2008年1月动工，2008年11月份通过竣工验收17、，并进入销售。1.2.3 投资估算和资金筹措本项目拟按照滚动投资、分期开发的方式投资。一期投资2990万元人民币，建设资金全部使用开发商北京xx房地产有限公司的自有资金及自筹资金。1.2.4 项目综合评价结论综上所述，普者黑风景区由于配套设施的滞后已经成为旅游经济进一步提升、生态资源可持续发展的关键问题。普者黑旅游风景小镇一期建设项目的开发、建设对于提升普者黑风景区的内在质量和品质具有十分重要的意义，因此项目建设十分必要。普者黑旅游风景区得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。本项目的开发建设具有较18、强的生态资源、文化内涵、地理区位、资源品牌等优势，该项目开发、建设的内容符合市场发展趋势和#县旅游经济的发展需求，普者黑旅游风情小镇一期建设项目具有切实可行性，具有良好的市场前景。1.3 市场宏观背景1.3.1 旅游行业发展趋势分析在总体发展趋势上，虽然近年来遭受到世界经济不振和国际恐怖事件等种种打击，但旅游业发展的市场基础依然坚实，总体发展速度仍高于全球经济总体增长速度。旅游业具有投资少、回报高，资源垄断性，劳动力密集，关联性强，无污染等特点，被公认为是永远的朝阳行业，受到各国政府的重视，并给予优先发展。旅游业目前在各国经济中的比重和地位日益加强，至1992年为止，已一跃而成为世界第一大产业19、。随着工业化、城镇化进程而加快，随着人们的生活节奏随着工业化、城镇化进程而加快，亲近自然、接近自然、回归自然、拥抱自然已成为国际旅游的发展大趋势。而这种对自然的渴求也越来越显示出传统的观光式旅游方式的先天缺陷。近年来，随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，我国的生态旅游已经从第一代的“生态观光旅游”向第二代的“生态休闲度假旅游”过渡，休闲度假式的旅游活动将成为旅游市场的主要格调。现在人们更加趋向于选择在旅游地住下来，以休养度假的方式进行旅20、游，而告别以往那种走马观花式的传统旅游方式。据国际休闲研究权威人士预测，发达国家已经进入度假旅游时代，先进的发展中国家将紧随其后。中国休闲经济和度假产业起步较晚，但发展很快。这一切都预示着：一个度假旅游的时代已经来临。1.3.2 房地产行业发展趋势分析房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资的积极而有效政策，房地产得到了快速发展，并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的拉动作用。特别是中国加入WTO以来，国民经济持续发展以及政府为实现富民强市加快发展的宏伟目标而实施的新一轮城市建设高潮，为房地产业赢来了新的发展机遇。同时，随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的21、推动作用，对房地产的有效需求，呈现出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好发展态势。随着时代飞跃，中国城市居民的消费也由过去单纯“住”的需求转为一种对附加值的追求，即不仅仅讲究使用，更是追求一种享受和自我表现。人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在别处；不但要生活在现代，还要生活过去；不但要生活在熟悉的环境当中，还要生活在异域风情当中，这种消费需求直接推进了旅游休闲地产的增长，也为普者黑旅游风情小镇一期建设项目奠定了坚实的市场基础。1.3.3 市场需求及消费能力分析1.3.3.1 从度假旅游的市场潜力进行分析随着我国国民收入水平的增长、旅游产品22、的丰富和休闲时间的延长，人们对旅游活动的质量要求不断提高，而不再仅仅满足于浮光掠影、走马观花式的观光，这为度假旅游概念的产生和发展奠定了基础。根据中国旅游业发展“十五”计划和2015年、2020年远景目标纲要，至2020年，我国国内旅游人数将达到36亿人次，旅游收入2.93万亿元，年均复合增长率分别为8.4%和11.8%，为项目提供了广阔的发展空间。据统计，我国2004年旅游行业总收入达到6840亿元，其中度假旅游行业占到20以上，而且近年来增长幅度高达7-10%。由此看来，度假旅游市场巨大，到2020年，将有可能达到3600亿1万亿元以上。1.3.3.2 从中国金融存款的总量进行分析目前国内23、可投资领域少，可利用资金相对充足。一段时期以来，国内产业结构深层次调整、全球宏观经济不景气等多重因素导致我国制造业、资本市场、高科技投资的回报率整体呈下行趋势。而另一方面，2001年末，我国金融机构存款余额14.36万亿元，各项贷款余额11.23万亿元，存贷比为78.2%，高于法定水平3.2个百分点，显示我国目前潜在可利用资金较为充足。据人民银行统计，2002年5月末全部金融机构各项存款余额为15.33万亿元，各项贷款余额为11.83万亿元，存差总额达到3.5万亿元。从金融机构存款方面来看，全国人均消费能力非常可观。1.3.4 文山州的投资宏观背景文山壮族苗族自治州，是#省的东南门户。文山州盛24、产三七(田七)，其产量、质量均居全国之冠，本草纲目中称为“金不换”，故世称文山为三七之乡。由于特殊的历史原因，文山州的工作重点从1992年才转移到经济建设上来。经过十几年的努力，基础设施滞后的状况明显改变，国民经济在改革开放中持续、快速、健康发展，社会保持稳定。至2010年，文山州国民经济和社会发展将以邓小平理论和党的基本路线为指导，深入贯彻江泽民“三个代表”重要思想，把中央和省委方针、政策与文山的实际紧密结合起来，进一步解放思想，实事求是，把发展作为主题，把结构调整作为主线，把改革开放和科技进步作为动力，把提高人民生活水平作为根本出发点，走“打基础，兴科教，调结构，建支柱，搞特色，活流通”的25、路子，实现全州经济由封闭型向开放型转变，由传统型向市场型转变，由温饱型向小康型转变，使全州生产力迈上一个新的台阶。面对新的发展形势和机遇条件，文山将把加快发展作为第一要务，围绕工业强州、农业稳州、科教兴州和对外开放战略，实行全方位、多层次、宽领域的对内对外开放，加快水、陆、空大交通建设，大力发展通道经济、口岸经济，把文山构建成面向东部沿海发达地区、东南亚各国的区域性现代物流中心和对外开放的窗口。面对新的发展形势和机遇条件，文山将把加快发展作为第一要务，围绕工业强州、农业稳州、科教兴州和对外开放战略，实行全方位、多层次、宽领域的对内对外开放，加快水、陆、空大交通建设，大力发展通道经济、口岸经济，26、把文山构建成面向东部沿海发达地区、东南亚各国的区域性现代物流中心和对外开放的窗口。为扩大对内对外开放，加快招商引资步伐，州委、州人民政府解放思想，于2001年10月成立了文山州招商引资机构。出台了关于进一步改善投资环境扩大开放的若干规定，设立了州政府投资服务中心，实行窗口部门“一站式”服务。各县也出台了投资优惠政策，成立了县外来投资服务中心，实行“一个窗口对外、一条龙服务”，热情为外来投资企业办理规划、用地、开工、供水、供电等手续。州县招商部门本着“你投资我服务，你困难我解决”的原则，积极做好外来投资企业的后续服务工作，优质、高效、快捷的服务，迎来了大批国内外客商，2004年，全州共引进外来投27、资16.7亿元，占固定资产投资的38%。外来投资的大量进入，促进了地方经济发展，2004年，全州国内生产总值124亿元，地方财政收入5.52亿元。目前，全州上下已形成“人人都是招商环境，个个都是引资形象”的良好招商氛围。1.3.5 #县的区域发展及前景预测#县以盛产辣椒和境内有“普者黑”山水田园风光而闻名。#辣椒又名“#小椒”,中外驰名，产品远销国内20多个省市及东南亚、韩日及欧美地区，1999年被国家命名为“中国辣椒之乡”。以喀斯特峰群、洞群、湖群为特点的普者黑，是#省境内度假休闲基地之一、国家AAA级旅游区、国家重点风景名胜区。#县还是#省林业重点县、生猪基地县、牛羊基地县、英美优质烟叶基28、地县。1.3.5.1 位置面积#县位于#省东南部，位于东经1033410445、北纬23452428之间。东隔清水江与广南县毗邻，南与砚山县、开远市接壤，西隔南盘江同弥勒、泸西两县相望，北与师宗县、广西壮族自治区西林县衔接。县境内东西宽100公里，南北长705公里，总面积4997平方公里。县城设在锦屏镇，海拔1452米，距省会昆明市280公里，距文山州府(文山县城)114公里。1.3.5.2 历史沿革春秋战国时属楚地，秦属进桑、句町部族区域。汉武帝元鼎六年(公元前111年)属群舸郡，蜀汉、晋隶兴古郡，唐武德七年(624年)属郎州，天宝七年(748年)属南诏拓东节度，宋大理国时期属维摩部，元至元29、七年(1270年)属阿宁万户府隶广西路，明隶属广西府维摩州，清康熙八年(1669年)隶师宗州，雍正九年(1731年)设师宗州同驻#，乾隆三十五年(1770年)降师宗州同知为#县丞，道光二十年(1840年)升#县为正县，隶广西直隶州，民国二年(1913年)隶蒙自道，后废道直隶#省都督府，民国三十一年(1942年)隶第二行政督察专员公署，民国三十五年(1946年)隶第四行政督察专员公署，中华人民共和国建立后，属文山专区。1958年建文山壮族苗族自治州，#属州辖的县。#因县城建于暮冶峰(丘山)之北得名，雍正三年上谕，除四书五经外，遇“丘”字加“阝”旁，作“邱”，地名字亦作“邱”，故“#”称谓与用字随30、建置衍变而延用至今，根据中华人民共和国行政区划代码，省民政厅云民字19917号文件规定，自2004年2月又将“邱”字改为“丘”。1.3.5.3 行政区划全县辖锦屏镇、双龙营镇、日者镇、腻脚彝族乡、新店(原冲头)彝族乡、舍得彝族乡、树皮彝族乡、八道哨彝族乡、官寨乡、平寨乡、天星乡、温浏乡、戈寒乡、羊街乡共3镇1l乡，下设99个村(居)民委员会，1251个村小组。1.3.5.4 人口民族2006年末，全县总人口452万人。境内居住着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等七种民族，少数民族人口共2774万人，占总人口的62。1.3.5.5 地理气候#地处滇东南岩溶山原丘陵地带，地势西南高，东北低，六诏山支系大31、总山纵横全境。主要河流有南盘江、六郎洞河、夸墨河、拖底河、官寨河、补挡河、清水江、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盘龙河(马恒地段)，分属珠江流域西江水系和红河流域泸江水系。普者黑湖为较大的天然湖泊，水面10.8平方公里，境内最高海拔(羊雄山顶峰)2501.8米，最低海拔(弄位村)782米。由于地处低纬季风区域，气候总体上属中亚热带高原季风气候，有南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带4个气候类型，年平均气温1 3.21 9.7，年平均降雨量10001270毫米。1.3.5.6 经济与社会发展2006年，全县地区生产总值95318万元，按可比价计算同比增长14%；其中：第一产业完成48236万元32、，增长8.1%，第二产业完成15733万元，增长15.9%，第三产业完成31349万元，增长21.9%，工农业总产值106989万元，增长21%，地方财政收入4328万元，增长17.35%；实现全社会固定资产投资26790万元，增长27.6%，社会消费品零售总额32018万元，增长12.6%，全县粮食总产量157995吨，增长2.2%，农民人均纯收入达1214万元，人口自然增长控制在10.71以内，城镇登记失业率为3.1%。#县的旅游业，自1994年成立旅游局至今，全县旅游基础设施建设投入2.7亿元，改善旅游设施，开辟水上游览航线9公里，旅游服务接待体系初具规模，有宾馆(饭店)、招待所、小旅馆33、102家，其中星级以上7家，实行配套一条龙服务，满足不同层次的旅客要求。#地方民族文化丰富多彩，在普者黑景区内举办彝族花脸节、辣椒节、荷花节、苗族花山节、壮族尝新节、赛装节，以及龙舟赛、斗鸡、摔跤等少数民族传统节日活动。还在 Internet网络上注册了“中国普者黑”的域名，建立了网址，并进行网页制作发布。1999年至今，接待国外游客2500余人次，国内游客200余万人次，旅游外汇收42.74万美元，综合经济收入90419万元。2004年上半年，接待国内外游客56万人次(其中国外游客240人次)，综合经济收入8650万元。旅游业的发展，带动了第三产业的快速发展，2004年，第三产业所创造的增加34、值达26304万元，同比增长8.4%, 拉GDP增长3.0个百分点。1.3.6 宏观市场与本项目发展借鉴根据以上资料分析证明：一、度假式旅游的概念已经在世界范围内得到了消费者的极大认同，而且已为越来越多的消费者所接受，将成为未来很长一段时间内发展的必然趋势；二、中国城市居民对“人居”的需求，也导致房地产行正在发生着全新的革命，由实用型开始向享受型、休闲型转变，度假休闲地产正逐步走入城市居民追求的视野当中。随着中国经济的进一步发展，城市化进程进一步加快，度假休闲地产市场的需求将得到进一步的扩大。1.4 目标市场分析从本质上来说，普者黑旅游风情小镇是一个度假休闲地产和旅游商业地产行业结合交叉的综合35、性地产项目，它针对的目标市场对象将既有普者黑旅游项目的消费者，也有旅游商铺项目的投资者。因此对其目标市场界定我们也将从消费对象和投资对象两个方面来进行分析。目标市场界定1.4.1.1 休闲客栈项目消费对象的市场容量及特征分析1.4.1.1.1 消费对象目标群体容量分析由于度假式旅游与一般度假旅游项目不同，要求旅游者要有足够的支付能力；同时普者黑旅游小镇一期建设项目与一般的旅游产品也有明显的区别，还要求消费者具有较高的生活品味和生态意识。综合以上两个方面的因素，普者黑旅游风情小镇所针对将是社会中等收入水平的城市居民，即中产阶级，是理想状态中“橄榄型”社会中的主流群体。据国家统计局2002年月份公36、布的首次中国城市居民家庭财产调查总报告显示，截至今年月底，我国城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元，其中有48.5的被调查户家庭财产在15万元30万元之间。如果以后者为“中产阶级”收入标准的话，中国的中产阶级人数大约超过2亿，占全社会人口的18左右。如果今后20年每年提高一个百分点的话，则2020年后约可达到38这是未来全面小康社会的社会结构的远景。世界发达中国家占社会主流基数更为庞大，在美国，人均年收入从3万美元到100万美元的群体都笼罩在中产阶级的社会阶层之中，中产阶级人数占全社会人口的90%，而且中产阶级不仅是收入概念，更成为文化概念，对于社会稳定与发展有着强烈共识。1.4.1.137、.2 消费对象目标群体特征分析我们将根据财务状况、兴趣爱好、可支配空间三个坐标，从“家庭生活的阶段”，“年龄”，“职业、收入”，“学历”等几个方面进行划分及详细分析，从而最终认定普者黑旅游风情小镇的目标群体应具有如下特征：年龄特征：25岁40岁之间，年收入在3万50万之间（平均收入是7.9万元年），一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；职业特征：他们在职业上包括：政府部门的中级行政官员、国营和私营垄断企业中的中级管理者和工作人员、新兴行业、外资企业的高级员工、其它领域中的专业技术人员、自由职业者等几大类；消费特征：他们有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象38、一般也拥有一定的管理权和支配权。他们的收入较高，拥有稳定的事业，具用明显的高素质、高品位、高消费三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式为主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情况较多。客源地特征:主要来自北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连、西安、上海、宁波、天津、重庆、长沙、太原、杭州、青岛、南昌、成都等大中城市及港、澳、台地区。1.4.1.2 旅游商铺项目投资对象的市场容量及特征分析商铺作为商业物业中的一支潜力股，具有保值性强、升值空间大、经营回报率高等特点，已经成为新近行业市场中的热点。而普者黑稀缺景观旅游商铺建在国家AAA级成熟风景区，持续、稳定的游客带来的消费市场更将难以估量。139、.4.1.2.1 普者黑稀缺景观商铺住宅价值分析与度假式游客不同，旅游商铺住宅项目投资对象主要关注的是普者黑风景区近年增长的游客数量和由此带来的商业价值。据统计自1993年开发至2004年，累计接待旅游者402.33万人次，旅游总收入137500.65万元，年均增长率达65%和104%，分别占文山州旅游总人数的28%和总收入的27%，预计在2015年左右有望突破100万人/次大关，综合收入达到144480万元，是#县和文山州重要的经济增长点。不但如此随着普者黑风景区的进一步发展，未来游客数量和综合经济收入的提高更加可观，其巨大的商业价值已经开始凸显。根据历年游客增长特征、比例和数量，#县规划部40、门对未来一段时间游客数量和带来的综合经济收入进行了预测。预测结果如下：预测指标2002年上下限值 20032010 年20112015年20162025年年均增长率（）2010 年预测值年均增长率（）2015年预测值年均增长率（）2010年预测值游客人数/万人次50上10107.1811180.612560.92下892.559142.410369.35旅游总收入/万元18293上19.29750261414448015.1589604下17.126478511.9511392013386709综合以上旅游游客容量的测算分析以及旅游客源的市场分析、预测，普者黑旅游区在保护旅游资源和环境的前提下41、，旅游区游客规模增长情况如下：近期（20062010年）：游客总量下限为90万人次，上限为100万人次；中期（20112015年）：游客总量下限为120万人次，上限为150万人次；远期（20162025年）：旅游总量下限为300万人次，上限为500万人次。事实胜于雄辨，以上数据充分说明了未来普者黑稀缺景观旅游商铺的发展前景。1.4.1.2.2 投资对象目标群体容量分析首先由于政策的利好和经济的发展直接拉动自主创业、投资经营市场的发展。其次也由于人才供需的矛盾和就业难现状也对越来越多的人选择自主创业在客观上起到了推动作用，最后自主创业正日益成为现代人实现自我价值的重要方式。据国内一家权威机构调查42、，当年已自主创业的中国成年人，已超过劳动人口的10%。一份统计资料显示，我国全员创业活动指数为11.6%，即每100位年龄在18-64岁之间的成年人中，就有11.6人参与创业活动。据国内一家媒体调查表明： 82%的年轻人认为自主创业更能体现自我价值，这充分说明中国目前正从“自主择业”到“自主创业”的阶段过渡。值得注意的是，随着中国经济的飞速发展，消费水平的进一步升级，来自美国、马来西亚、新加坡、台湾等地的中小投资者也纷纷进入大陆，寻找商机，在中国一些城镇中开店当老板。据中国新闻网报道：“随着岛内一些白领阶层家庭因工作需要移民大陆人数日增，在大陆当地开个书店或咖啡店消磨时光的想法，是随夫征战台湾43、太太们的梦想，然而，这梦想却逐渐成为台湾中小投资者赴大陆开创个人事业的主要目标。”1.4.1.2.3 普者黑旅游商铺住宅目标对象群体特征分析我们将根据资金能力、对象身份、投资目的三个坐标，进行划分及详细分析，从而最终确定普者黑旅游商铺的目标群体将具有如下特征：年龄特征：2535岁年龄段是创业的年龄高峰期，这一年龄段的人所具有的体力、智力和活力，特别是承受风险的能力，对创业构成了坚实的支撑。25岁以下和3645岁两个年龄段仍有相当高的成功分布，显示了创业的年龄分布是相当广泛的。普者黑旅游商铺的目标对象将以这一年龄段为主。来源特征：创业者大多为下岗工人、失去土地或因为种种原因不愿困守乡村的农民，还44、有就是拥有一定资金积累而不安现状、不满足朝九晚五靠工资度日的城市居民，以及刚刚毕业找不到工作的大学生。这三类人群是中国数量最大的一拨创业人群，也将普者黑旅游商铺的主要目标对象。实力特征：自主经营者实力一般较弱，拥有资金在100万以下，资产处于上升阶段。少数拥有万以上资金的主要是炒铺获利的专业投资者。投资目的：一类是自主创业经营，主要来自北京、上海、广州、成都等各地大中城市。主要购买普者黑稀缺景观旅游商铺住宅的出发点在于：大中城市的优质商铺由于前期的激烈竞争，价格已经超越了他们的承受能力，同时他们又具有持久的创业激情，渴望寻找新的商业契机；一类是专业商铺住宅投资者，他们拥有更雄厚的资金和更丰富的45、投资经验，他们购买项目的出发点在于：囤积居奇，通过转租或等待合适的机会提高价格抛出套现。1.4.2 市场供需分析在国内，自主创业正成目前阶段一个突出的社会现象，年轻人创业做自己的老板已成为一股热潮，越来越多的人开始选择投资开店当小老板。在这样的市场现状下，使市场对中小型商铺需求明显上升，商铺住宅投资正持续走高。从上海、北京等大中城市来看，地理位置较好、主题突出、特色鲜明的商铺住宅整体价格一再上扬，价格上已经远远超越了中小创业者的承受能力，供应上竞争越来越激烈已经达一铺难求的地步。而旅游商铺住宅作为商铺中一个新兴品种正异军突出，依靠景点来提升商铺经营的品质和特色，依靠景点中旺盛的游客人气既能有效46、引入人流，保持持续经营，成为商铺市场里的紧俏商品，目前供应量远远达不到市场需求的要求。1.4.3 市场分析有关结论从对目标市场的分析表明，无论是消费型的旅游，还是投资型的创业者来看，都具有较强的经济基础，具有较强的消费、投资能力。不但如此这两个群体不论相对比例还是绝对数量基数都很大，市场基础良好，市场容量非常庞大。而市场供应数量与市场的潜在需求之间差距较大，这些现实情况为普者黑旅游风情小镇一期建设项目创造了巨大的市场机会。2. 项目投资环境和市场研究2.1 项目地块分析及评价2.1.1 地理区位普者黑旅游风情小镇一期建设项目地处于普者黑自然风景区内，位于滇东南#县八道哨彝族乡与双龙营镇交界处，47、距#县城仅13公里，距省城昆明280公里。项目跟县城10公里。宗地处于后北至昆明方向的305省道以北，#至师宗方向的206省道以西。北面以淌水山为界，南界以省道为界与七零新村相邻，西面以长山为界，东面以省道为界与布宜村相邻，是普者黑景区的门户区域。项目范围内地势平坦，大致是北高南低、东高西低，高程变化仅在14451450米之内，片区有阿诺龙山、狮子山等十座大小各异的山峰屹立其中。地理环境普者黑位于#省东南部，境内峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景观在全国具有较强的区域代表性，集“山青、水秀、石美、峡幽、瀑奇”之胜。区内现存大面积的湿地、深水荷花，丰富多彩的动植物资源和高原湖泊群的原生植被，是普48、者黑独特的的旅游资源，在国内外独有或罕见，素有中国“独一无二的喀斯特山水田园风光，东方的阿着底彝族人民的乐土”等美誉，再加上当地多姿多彩的少数民族风情，使普者黑成为大容量的旅游胜地，具有广阔的开发前景。普者黑景区以其独特的自然和人文景观的和谐统一，不仅被评为#省省级风景名胜区、省级度假区，而且还被升为国家级AAA景区，成为#新近着手建设的滇东南喀斯特景观旅游协作区的重要组成部分。普者黑的旅游发展经过了三个阶段。最初是由普者黑村和仙人洞村等村民自筹资金组织建设公路、宾馆、招待所，开发洞穴、水上游等旅游项目。这期间，由于投资有限，普者黑的旅游基础设施和接待设施建设滞后，游客数量波动较大，淡旺季非常49、明显。1994年后普者黑加大了旅游开发投入力度。新建了高压输电线和游路，投入1200万元兴建银湖大酒店等5家宾馆，使客房容量增加到2760人；旅游厕所、桥梁码头、绿化美化等方面都有了较大发展，普者黑的旅游业进入了快速发展阶段。2001年，普者黑成为“昆明国际旅游节”分会场，并举办了“荷花节”、“中国特产文化节暨#辣椒节”，全年接待游客48万人次，旅游总收入12348.1万元，增长率为29.3%，以旅游业为龙头的第三产业成为#县经济增长的亮点。2002年以来，普者黑的旅游业不断得到提升，在#全省旅游发展规划中，普者黑旅游区被确认为精品旅游区。而#县“十一五规划”中，也拟以普者黑为龙头，将旅游业发50、展为全县重要的支术产业，并带动第三产业的发展。20032004年，普者黑旅游区规划、普者黑湖泊水污染防治等规划相继批准或报批，普者黑的旅游业进入规范、稳步发展阶段。在普者黑近年的旅游开发中，由于规划滞后，管理不到位等原因，出现了对湖泊水体、景观等公共资源偏重索取，漠视保护和培育的现象。宾馆、饭店建设临湖或直接占用水面，再加上湖边邻水而居的村寨有60多个，每年进入湖泊的生活污水达142万吨，农田径流20万吨，禽畜粪便10.9万吨、生活垃圾3.3万吨，旅游固体垃圾0.1万吨，诸多因素导致规划区面临着复合型水环境污染问题，普者黑的水质已由1997年的类下降到现阶段的类，局部水域出现富营养化。200651、年月，#省#县普者黑旅游循环经济示范规划通过评审，普者黑将在循环经济和生态学理论为指导下，以区域经济结构调整和产业优化布局为切入点，依托普者黑旅游景区，以旅游业的可持续发展为重点，用1015年时间初步建立示范区循环经济产业体系、城镇基础设施体系和生态保障体系，建立完善的循环经济法规、政策和科技支撑体系，有效提升普者黑风景名胜区在全国景区中的地位，使示范区经济结构合理，组织功能与自然和谐、生产快速发展、人民生活富裕、生态环境良好、社会全面进步，为#县建设和谐社会和节约型社会奠定良好基础。普者黑旅游风情小镇一期建设项目正处于#县普者黑旅游循环经济示范区内，是普者黑风景区重要的门户。2.2 项目投资52、条件2.2.1 自然景观条件普者黑旅游风情小镇一期建设项目主要依托普者黑风景区的自然及人文景观之上。普者黑风景区景点面积有165个平方公里，在景区范围内有孤峰312座，大溶洞83个，天然湖泊54个，河流15条，地下暗河总长达120公里，以喀斯特湖群、洞群、峰群以及峡谷景观为主，古崖画、革命纪念地、少数民族风情等人文景观相辅助，可供国内外游客观光、游憩、休养、度假、攀岩、漂流、水上娱乐及科学考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是一处理想的喀斯特湖泊群、溶洞群、孤峰群以及民族风情及自然和人文资源健全的风景名胜游览区。1996年#省政府又批准普者黑为省级旅游风景区，2001年国家旅游局将普者黑确53、为国家AAA级旅游区，目前普者黑风景区正向国家旅游局申报5A级旅游区。2.2.2 人文历史条件境内有黑箐龙村的大龙山洞旧石器时代古人类活动遗址，新石器时代作品狮子山崖画，春秋末战国初(公元前475年)的古代乐器草皮铜鼓，未发掘的元梁王堆，明朝白蛮(白族)的火葬罐群；建于清朝时期的文庙、金塔(文笔塔)、象鼻岭水利工程；有内涵丰富的滇戏，独具特色的#花灯放羊调、小小扁担等，民族传统曲艺天体歌(瑶族)、三胡说唱(彝族撒尼人)、唱芦笙(苗族)等，以及多姿多彩的舞蹈霸王鞭舞、脚恋舞等民间文艺。2.2.3 交通条件文山是#通往两广的要塞，素有滇桂走廊之称。有1个国家级口岸，3个省级口岸，24条边境通道及边54、民互市点，在文山境内，目前到达普者黑主要依靠境内和周边的公路。为促进普者黑风景区的快速发展，#省政府还投入26267万元巨资建设了文山普者黑机场。文山普者黑机场2006年4月19日正式通航为普者黑走向世界架起桥梁，使普者黑走向了面向东盟和沿海发达地区的对外开放前沿。2.2.4 政策环境作为旅游大省，#近期旅游业的“重头戏”是建设旅游小镇，为此，#省将给予资金、土地和户籍三大扶持。资金方面，#将从全省项目贴息资金、城镇规划资金和旅游市场开拓资金中安排一定额度，专门用于旅游小镇建设项目贴息、规划补助和市场营销。土地方面，旅游小镇发展用地将突破目前土地供应瓶颈，而在州（市）、甚至省内进行土地的占补平55、衡；并通过迁村并点，土地整理，开发利用荒地和废弃地等挖潜措施，盘活土地存量。户籍方面，#省将放开农民进镇的户口限制，逐步实施城乡统一的居民户籍管理制度，分步取消旅游小镇农业户、非农业户及其他类型户的划分和各种涉及户籍变更的收费，降低农民到小镇落户的门槛；凡是愿意进镇落户的农民，征得管理部门同意后，可根据本人意愿登记为“居民户”，并在子女入学、参军、就业福利补贴、社会保障等方面与城镇居民享受同等待遇。同时#县政府出台了#县关于进一步改善投资环境扩大对外开放的若干规定等一系列政策和鼓励措施,规定本项目除享受到在其它地区所能享受的一切优惠政策外，在遵守国家法律法规的前提下，#县将按照项目开发、建设的56、要求在税收、土地和户口等方面分别给予更优惠的条件。2.2.5 水电气保障本项目的水、电、路等条件均已完备，具有良好的开工条件。2.2.5.1 供电10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。2.2.5.2 供水本项目用水由县自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。水厂供水主管在本项目建址附近通过。2.2.5.3 排水场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入普者黑湖，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。2.2.6 规划限制条件国家、省政府有关旅游风景区的规划、开发及管理法律法规，#县政府制定的普者黑风景旅游区57、管理条例及旅游发展规划。2.3 项目开发的经济指标技术经济指标项目名称项目指标总规划用地范围总计：46000平方米,合4.6公顷。规划总建筑面积总计：20706平方米。规划新建住宅建筑面积17106平方米;规划新建公共建筑面积3600平方米;容积率0.254建筑密度12.7%绿地率52.40%2.4 项目评价项目所在地自然和生态资源良好，水、电、路等基础设施配套齐全，开发、建设条件充足。随着普者黑旅游区对外交通的发送，新的旅游产品的营造，基础设施、景观、景点的建设，环境的整治，管理的健全等，普者黑风景区的品牌、知名度必将随之提高。综上所述，普者黑旅游风情小镇一期项目开发、建设的条件和时机已经成58、熟。3. 项目开发、建设的内容及规划设计紧扣生态、人文、经济合理的原则，倡导以人为本，强调人与自然互动的设计思想。一、生态性原则绿块-宅前宅后组团绿地绿心-生态水体绿地绿脉-围墙绿化，道路绿化由这些脉线和节点贯通连接，连成网状，同时与轴线绿色生态走廊相结合，形成一个完善的绿地景观系统。二、人文性原则强调居民的舒适性、娱乐性和参与性，提供运动健身、休闲观赏等丰富的人文活动及多样化的自然景观。在这样一个布局合理、社会公共配套设施齐备、交通便捷、绿意昂然，具有神韵之美的健康舒适的高品位住宅环境中，有助于增强居民的归属感和自豪感。三、经济合理的原则（1）通过景观环境建设，提高房产的价值。（2）力图在最59、小的地形整改的前提下，达到土方量的平衡，减少工程价值。（3）创造功能丰富，既具有观赏性，又使用简洁的景观设施，节省造价，便于施工管理。（4）尽量少用或者不用名贵树种，坚决反对大树的大量移植，讲究错落有致，积极发挥乡土树种的景观潜质。3.1 设计理念与现代豪华的酒店和旅馆不同，住宅代表的是一种建筑文化、一种人文风情，一种传统情结，意味着和酒店截然不同的住宿方式和感受。在普者黑民居建筑的改造基础上，有效利用了普者黑稀缺的自然资源和独物的地理地貌，打造了具有彝族风情的住宅。通过挖掘普者黑当地的文化灵魂，对住宅进行意象制造和整体设计，使风格统一的建筑群体、尺度适宜的居住建筑在万亩荷花和奇峰秀水之间成为60、一个充满亲切宜人的空间环境和独具风格的民族艺术内容，使作为接待住宿功能的客栈成为普者黑风景区的一部分，打造一座“活的彝族文化小镇”。3.2 建筑风格的规划、设计按照外观风格地域化、民族化，居住生态化、高舒适化的标准，坚持将普者黑当地的山、水、荷花等重要元素融入外观设计当中去，坚持吸收普者黑当地彝族土掌房传承上千年的建筑艺术，使人们可尽情享受普者黑独有的山、水、人三重绝佳风景，将宗地项目对普者黑风景区资源的独占性发挥到极至。朴拙大气的建筑风格：在项目设计上突出普者黑地域的朴拙与细腻，要求外墙简洁、明快，讲求与普者黑山水相应的流线美和韵律美，使建筑顺理成章，浑身天成，突出建筑的山水意境，强调与普者61、黑景区风格有机联系，特别注意相互间天际线的连贯性和韵律性，形成富有地域特征和景区个性的空间层次。丰富和谐的立面风格：建筑立面以彝族风格为主基调，并自始自终贯穿这一特色，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩等因素强烈的反复强调，并且建筑形体应简洁硬朗，注重细节的推敲，建筑单体应丰富而不夸张，屋面以四坡顶为主，两坡顶为辅，利用屋面的穿插缀以挺拔的壁炉烟囱，构成了丰富的轮廓线。清新明净的色彩基调：由于普者黑属中亚热带气候，年平均气温16.2C，气候温和，雨量充沛，而且独特的高原喀斯特地貌塑造的青山绿水两个重要的因素决定普者黑区域内自身色彩丰富，因此外墙建筑色调宜淡不宜浓。整体上配合普者黑当地民居建62、筑特色氛围，采用白墙青瓦，适当采用朱红点缀，门窗突出原生木质感，从而达到“滇南桂林”特有的水墨风景的效果。庭院式的空间形态：普者黑作为一座在居民生产、生活中自然形成的民族小镇，任何大规模的建筑形式都将破坏整体风格和生态环境。因此在规划客栈的规划整体上采取“庭院景观式”，把握自然和谐、随物赋形、疏密有致的节奏空间是，该密则密，该疏则疏，把握营造尺度空间；在整体容积率不变的前提下，使其它配套设施与建筑场所既分区明确自成组团体系，又有机互渗与共享，空间丰富而又显得别致。普者黑稀缺景观商铺规划设计3.3 项目建设及规划目标普者黑旅游风情小镇将打造营建一个集文化休闲、民俗风情、风味小吃、彝族文化活动及商63、品交易洽谈于一体的旅游胜地，将以优越的自然环境、突出的地域特色、古朴的民俗貌和强烈的民族风情充分满足现代休闲式、互动式的居住要求。使这个被誉为“滇南桂林”的小城真正成为一座“活着的彝族民俗博物馆”，创造一幅彝人风情式的“清明上河图卷”。3.4 规划、设计的空间布局普者黑旅游风情小镇一期将在现在民居建筑的总体布局和有关规划基础上，通过推进现有民居建筑、商业网点的资源整合，通过对旅游产业链上“吃、住、行、游、购、娱”六大要素的有序建设，优化各种要素资源和网点结构与布局，从整体上提升普者黑旅游设施的服务水平，形成总量平衡、布局合理、业态先进、结构适当、配套完善的旅游产业体系。由自由流畅的道路及绿化景64、观构成其空间骨架。建筑组群的空间布局追随地形变化，使两个片区形成空间和视觉上的统一体。住宅院落整个小区划分为若干院落。低层、多层住宅通过南梯北梯的结合，使居民的活动有更多的交织点，从而加强人与人之间的交流，加强空间围合，强化邻里空间。住宅建筑围绕绿地进行建筑布局，形成多个较为完整的院落。而多个院落又组成一个大的组团，规划有公共活动场地，内设小型的休憩游乐设施，方便老人儿童使用。为使小区内建筑具有识别性，每一院落在统一的基础上力求变化，在院落出入口处可设标志性构筑物，以强调地域感。小区色彩的运用体现“少即是多”的思想，以淡雅明快为基调，在建筑墙面与屋顶色彩上予以变化。并在协调的基础上，细部装饰处65、理也可有所变化，以加强识别性。3.5 住宅户型设计在住宅户型设计中，除了满足住宅面积要求、住宅使用功能外，以绿色住宅、生态住宅、健康住宅为设计目标，以市场为导向，提高住宅的经济性、科学性和适应性。1、“绿色住宅”：以人为本，追求人与自然的和谐共生，对自然的索取要少，对自然环境的负面影响要小，要正确处理好自然、建筑和人的关系。2、“生态住宅”：以可持续发展的思想为指导，特征是舒适、健康、高效和美观。3、“健康住宅”：世界卫生组织对健康住宅的定义是，能够使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。4、住宅设计还要注意以下几个方面：（1）动静分区、公私分区：起居室作为家的核心，与餐厅、厨66、房共同构成住宅的活动部分，设计上本着“三大一小”的原则，增大活动空间，减小休息空间，增大家庭的温馨感，设置小门斗，使室内外有过渡空间，同时，动静分开避免干扰。（2）合理设计，提高住宅舒适性：公共活动空间布置在入口处，卧室布置在住宅深处，注意房间的比例，注重住宅的私密性。（3）更新设计观念，提高住宅适应性：在住宅设计中，采用新结构和新材料，实现住宅设计的灵活性、多样性、适应性和可变性，为住户提供设计住宅的机会和余地，同时在楼梯间、内外地坪和地面材料等的设计中，要考虑老年人及残疾人的行为方式，创造良好的居住条件。（4）精心设计，提高住宅经济性：加大建筑长度，合理加大住宅径深，保证住宅有良好的通风采67、光条件。（5）合理布局，提高居住安全性：居住安全性除了防盗、防火、防滑和防灾外，还有防止视线与噪声干扰。规划在地面材料、楼梯阳台栏杆的设计上注意安全性要求，同时，在住宅平面布局上，避免两户住宅过于靠近，形成视线和噪声干扰。（6）综合考虑，提高居住环境的整体性：住宅内部有很多管线，设计的原则是配套、综合、隐蔽。配套指厨房中灶台、操作台、水池台、吊柜、柜具、卫生间的洗浴器、坐便器、盥洗器等设备的完善配套及内部装修材料与设备档次上的配套以及与整体装饰的配套协调；综合指所有管线统一设计、统一施工，管线之间要符合安全与安装要求，避免交叉与重叠；隐蔽指所有管线相对集中，设集中管道井，各户水电表集中设于户外68、，抄表不入户。在规划建设中，注重整个居住区的空间轮廓、住宅的群体组合、单体建筑的造型及居住区的整体色彩、绿化的配置、地面的铺砌材料与方式和环境小品等的设置，以创造一个优美、舒适的居住环境。住宅建筑组成的精巧建筑布局，既保证了美景家家有、艳阳窗窗照，又保证了开放自由的居住空间；在景观塑造上，乔、灌、藤、花、草合理配置，而良好的植物景观又辅以精致的园林小品，形成了林荫型的立体绿化模式，彰显出了整个居住区的优秀品质。通过以上布局，将达到使民居建筑和旅游商铺二大业态形式合理地与景观主题进行交接，使其与普者黑地域特色和地形状况融为一体，形成点线结合、合理有序、又保持着随物赋形的自然神韵的规划目标。3.669、 普者黑商铺的规划设计在旅游产业链上六大要素当中，旅游购物的环节可挖掘的潜力最大，消费弹性也最强，旅游业发达国家和地区都十分重视发展旅游购物，游客花费中购物比重高达50%，可充分带动了旅游产业和总体经济的发展。作为普者黑风景区的购物设施，普者黑稀缺景观商铺的规划设计显得尤为重要。按我们的设想，商铺将主要规划在以下这些位置：主人口商业街：主要集中在普者黑风景区的接待区，主要为满足居住在接待区客栈、宾馆、农家旅舍中的旅居者购物消费需求而设定，主要经营业态包括生活必备品、特色工艺品、特色民族餐饮和其他。中心轴线风情街：中心轴主要指贯穿普者黑风景区的主要交通要道，但又不同于传统意义上的单纯交通功能的路70、，它更是景区的核心服务商业街和景观带，主要为旅游者提供休憩、休闲、观赏消费需求而设定，主要经营业态包括酒吧、茶馆、特色工艺品、特色民族餐饮和其他。景观节点零散商铺：主要散布于普者黑各个主要景观节点、中心广场，设置与人文景观和自然景观相匹配的商铺业态，使旅游者完可停驻下来，静心欣赏普者黑的美丽风光，经营业态以休闲性的酒吧、茶馆、特色工艺品为主。3.6.1 商铺业态规划普者黑风景区内所有商铺与其它旅游景区的商业设施不同，不仅是普者黑旅游风景区的配套设施，还是普者黑风景区的重要组成部分，因此商业业态上将紧扣普者黑风景区主要旅游主题和主要景观节点主题。具体商业业态规划如下：序列业态具体形式规划密度餐饮71、特色小吃、民俗酒楼、综合餐饮店适中，主要集中于接待区和中心轴线上。休闲酒吧、茶馆适中，主要集中中心轴和主要景观节点。娱乐彝族手工艺DIY吧、彝族戏楼及其他低密度。主要集中在中心轴和主要景观节点。购物民俗工艺品、本地农副特产、其他生活用品密集。主要集中于接待区和中心轴线上，并散布在主要景观节点。其他配套电话亭、邮局、银行等适中。按需规划。3.6.2 商铺外观规划普者黑风景区内所有商铺外观将主要以一至两层低层、临街建筑为主，我们根据普者黑地区特有的土掌房民居建筑特征，统一规划设计，突出普者黑地域的朴拙与细腻，并突出当地特有的土掌房的本土性、本真性，使商铺与自然风景相互渗透，相互融合。所有商铺在建筑72、上将最大限度地保留普者黑土掌房民居的基本元素，同时增添商业元素。3.6.3 商铺格局规划据不同的地理位置和不同的经营业态，我们将在商铺格局布置上将形成一字联排和前店后坊两大类型：一字联排商铺前店后坊主要分布：主要分布在接街区和景区内的主要交通街区。 主要格局：整体一字形联排构架，同时划分成各个经营单元，形成了整体统一，铺铺相连的传统经营格局，将单体的个性化与整体的特色化巧妙结合，鳞次栉比，户户紧挨。单体营业面积一般在10-20之间。主要分布：主要在景区入口和主要景观节点区内，主要格局：店面、作坊、住宅三位一体，保留古代商家“前“前店后坊”、“前店后库”、“前店后户”、“左坊右铺”的特殊结构。建73、筑高仅两三层，多为木穿榫式结构，石础、砖砌、马头墙、小青瓦、徽派木雕、金字招牌、朱阁重檐，古朴典雅。3.7 配套设施3.7.1 给、排水3.7.1.1 给水水源本项目所需生活用水由#县自来水公司供应。水质水压要求a.水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准GB5479-85要求。b.水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。本项目自建深水井多眼，出水量50t/h,用于厨房洗菜和洗衣房洗涤用水，水质好，且冬暖夏凉，改善工人劳动条件。3.7.1.2 排水项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然74、排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近无名小溪中，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路绿化。为了防止受纳水体的富营养化，需进行脱氮除磷处理。生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。生活污水处理按以下流程进行：污水化粪池小型一体化污水处理设备中水回用。防洪排水：本项目地处山区，地形复杂，雨量充沛，度假村的开发必须考虑在75、暴雨来临时对地面溪流作有组织地排放，不造成水土流失，不使场地积水。结合原有水沟、冲沟、河道作为排水设施，并将其加固改造后利用，以节约投资。部分区段更可作为水景景观或场区内绿化相结合，以组成更丰富的自然景观。3.7.2 供电3.7.2.1 供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COS0.9；采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电76、指标。3.7.2.2 过电压及接地保护为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变电房接地电阻R1。3.7.2.3 电力设计负荷计算及变压器容量选择根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。动力安装容量：840KW生活照明安装容量：465.13KW合计：1305.13KW取负荷系数0.80，装机容量为1044.10KW，考虑到二期工程施工需要，本项目设置2台800VA变压器。变配电房77、70平方米。设置应急柴油发电机组，以保证在10KV系统发生故障停电或计划检修时，酒店中的重要负荷供电：如通讯设施，事故照明用电和食堂炊事、冷藏冰柜用电等，柴油发电机容量按实际需要配置。并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点用电并应与变电所供电的开关连锁，防止倒送电，本项目设发电机房30平方米。3.7.2.4 电源及电压本项目10KV电源由厂外高压线路直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线（380V/220V），供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。内部78、动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。3.7.3 照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制。大面积的场地79、照明控制开关分片集中布置。各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。3.7.4 通讯设施通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富游客文化生活。场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。通讯设施费用分别计80、入工艺设备，消防费用中。3.7.5 公用系统消耗根据国家、#省政府有关规定旅游风景区标准，#县政府制定的普者黑旅游风景区规划文件制定具体消耗标准。4. 节水节能和环境保护4.1 节水节能4.1.1 设计依据国务院国发（1996）4号文节约能源管理暂行条例；国家计委、国家经委、建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定的通知；国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文关于能源节约测量方法（试行稿）的通知4.1.2 设计采用的节能标准设备热效率计算通则GB2588-87综合能耗计算通则GB2589-87企业能量平衡通则GB3484-83能量平衡技术考核验收标准81、GB3794-83评价企业合理用电技术导则GB3484-83评价企业合理用热导则GB3486-83工业蒸汽锅炉参数系列GB1921-81设备及管道保温技术导则GB4272-844.1.3 节能措施4.1.3.1 总图工艺设备节能总图布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；设计中，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率；本项目采用中央空调系统配有蓄冰装置，是具有世界领先COP值，超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使用低谷电，储能降耗。电蒸汽锅炉采用国际先进的超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使用低谷电，储能降耗。可实现供汽状态的自动调节，82、使锅炉始终处于最佳状态，既节约又没有烟尘排放，起到节能环保双功效。而且比普通的同类产品更易于操作，噪音更低，更省电。4.1.3.2 给排水节能在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。设备冷却水循环使用。污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。4.1.3.3 电气节能措施根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。照明灯具83、以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用菲力普节能灯。将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。4.1.4 节能机构为使节能工作落到实处，建议公司确定一位副总经理负责项目节能节水领导工作，在行政部内设节能办公室，负责节能节水日常管理工作。4.2 环境保护4.2.1 编制依据中华人民共和国环境保护法国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（2005年12月3日）国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文建设项目环境保护设计规定国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第84、003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知#省105号文建设项目环境保护管理办法实施细则（2001年月日）4.2.2 设计采用标准（1）环境质量标准大气环境执行GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。（2）污染物排放标准a. 废污水执行GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准。b. 废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准。（3）噪声执行GB12348-90工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）。4.2.3 环境现状普者黑风景区四周无工业废气及其它有害气体和灰尘，空气质量达到GB3095-185、999规定的一级标准，环境噪声达到GB3096-1993规定的标准，地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围山青水绿，无工业污染。（1）水环境现状项目所在地为普者黑风景区，用地内有普者黑湖，水量充沛，水质清澈。该区域人类活动较少，没有工业企业，生活污染源很少，因此拟建项目周围地表水质较好，基本符合GB3838-2002地表水环境质量标准III类水标准，有部分指标可达I、II类水质要求，经处理后可用作项目内冲冼和绿化之用。（2）大气环境质量现状根据环境保护监测站对普者黑环境空气质量的监测，可知项目周围大气环境质量总体上属二级水平。（3）声环境质量现状该建设项目周围噪声源主要来源于项目86、的施工噪声。根据环境保护监测站对该区域声环境的监测，可知项目周围声环境良好，可以达到城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的2类标准。（4）生态环境该区块为退耕还林区域，植物分布受海拔高度、温度影响，分布有明显规律，海拔在200m以下，以柑桔、桑叶、茶叶及农作物和经济作物为主，海拔在200-800m以针叶林为主，含一定比例的常绿、人工林和经济林。流域内植被良好，森林覆盖率为85%。区域内生物多样，资源相当丰富。4.2.4 基本原则（1）设计中贯彻执行防治环境污染及其它公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。（2）坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上87、选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。（3）贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。4.2.5 主要污染源和污染物（1）废水主要是生活废水。（2）噪声噪声主要来自水泵房，空调冷冻机组，冷却塔，变配电间和通风设备等。（3）废气主要来自餐饮部以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。4.2.6 污染治理措施4.2.6.1 污水治理措施废水经有动力生活污水处理装置处理达到污水综合排放标准（GB8978-2002）一级标准后排入附近无名小溪（建议将一部分污水进行再净化用于浇洒地面和绿化之用）。污水排放进入纳污水体后，污水在化学、生化降解共同作用下进一步得到净化。4.2.6.2 噪88、声治理措施噪声主要来自水泵房、锅炉房、变配电间、通风设备噪声等，各噪声源的声级值如表所示。主要噪声源源强污染源声源名称噪声值（dB）风景区内部人群交谈、招呼60-80音响设备75-95冷冻机组95锅炉房90配变电房71-73卡拉OK厅75-95外界过往车辆69-72从声源分布及环境保护的角度来考虑，项目的主要噪声源如水泵房、变配电房和通风设备，这些设备应设置在建筑物的远离人群的地方，并采取相应的吸隔声、减振措施，做到合理布局。噪声防治措施如下：（1）对锅炉房的门窗应作为隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于30dB(A)，同时，锅炉房作业时门窗不得随意开启。（2）厨房油烟机通风安装时考虑其底部设减89、振垫，风口应朝内侧，且安装消声器，通风机应设隔声罩，同时通风机械敏感侧设不低于0.7m高的隔声屏障，这样通风机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。（3）各楼内所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口应安装消声器。这样噪声对周围环境不会造成太大的影响，加上项目选址为一尽端山坳，三面环山，植被状况良好，因此噪声对周围环境影响不大。4.2.6.3 废气治理措施由于项目内设置公用餐厅、自用厨房，这些餐饮服务场所厨房将产生油烟废气。油烟废气日发生量约为1.3kg/d，年产生油烟中油的含量约为0.478吨。根据（GB18483-2001）饮食业油烟排放标准，规90、定油烟废气排放浓度不得超过2.0mg/l,本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利用。4.2.6.4 固体废弃物治理措施项目建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，因此对餐饮固体废弃物等委托#县环保部门及时运至附近垃圾填埋场所进行填埋处理。4.2.7 生态保护本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因此应积极地采取91、保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面： （1）在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。（2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。（3）在建设的同时要作好科学设92、计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。（4）只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。4.2.8 绿化本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。（1）用高大的热带树木作为建筑周围的点景；（2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；（3）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。（4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。（5）以抬高的草坡来分隔建筑与周93、边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。绿化率应超过40%。4.2.9 环境管理和监测本项目建成后，配备专职环保管理人员，负责本项目的环保工作。4.2.10 环境影响评价本项目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。本项目选址合理，所处的地理位置优越，环境条件好，周围环境不会对本项目造成污染，本项目规划优良，总图布置重视生态建设，人与自然和谐，具有优美的环境。项目日常活动产生的污染物均有适宜的处理净化措施，不会给周围环境带来不利的影响。本项目只要在建设期严格执行“三同时”和营运期严94、格制定相关的管理制度，严格执行国家的有关法律、法规，落实各项环保措施，本项目从环保角度考虑是可行的。5. 劳动安全卫生与消防5.1 职业安全卫生5.1.1 设计依据（1）劳动部劳字（1988）48号文关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定（2）工业企业设计卫生标准TJ36-79（3）工业企业噪声控制设计规范GBJ87-85（4）建筑设计防火规范GBJ16-87本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。5.1.2 职95、业危害因素分析生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮居住自带厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。5.1.3 主要防护措施（1）油烟针对餐饮产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。（2）防噪声按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。（3）防烫伤对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防96、烫伤。（4）防机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。a. 不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。b. 当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。c. 机械运行过程中，不得进行检查。（5）防火在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。（6）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。97、（7）个人防护a. 凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b. 餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。c. 严禁在工作时间吸烟和吃食品。d. 注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。定期进行健康检查，进行保健知识教育。5.1.4 卫生要求（1）场址卫生要求a. 通风日照良好，空气清新，地势高燥；b. 场98、区内外土壤清洁并适于绿化；c. 能源供应充足，并有清洁的水源；d. 交通方便，但又必须与公路、马路有一定的间距；e. 场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；f. 给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；g. 污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（2） 平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。a. 生活场地应有单独的院落。b. 场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。c. 建筑物密度不可过大，以利通风。d. 必须配备生活卫生用室：更衣室、洗99、衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。（3） 卧室卫生要求a. 卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。b. 保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。c. 卧室应有充足的自然光和人工照明。5.1.5 预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。5.1.6100、 机构设置、人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，由公司高级领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。5.2 消防5.2.1 设计依据（1）建筑设计防火规范GBJ16-87（1997修订版）（2）火灾自动报警系统设计规范GB50116-98（3）建筑灭火器配置设计规范GBJ140-905.2.2 概述.1、消防设施建设根据中华人民共和国消防条例、建筑设计防火规范、建筑灭火器配置设计规范等我国现行有关规范，本项目主要设置以下消防系统：（1）、室内外消火栓系统；灭火器配置；（2）、火灾自动报警系统；广播系统；（3）、消防防排烟系统（4）、建筑、结构防火设施和技术措施. 2、消防管理（1）、101、设置消防管理机构，专人管理，人人有责；（2）、建立完整的消防管理制度；（3）、定期检查设备和系统的可靠性；（4）、定期组织对员工的消防例行培训；（5）、与当地消防管理部门建立通畅的业务联系；.3、消防安全措施消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项消防措施。5.2.3 总图(1) 场区四周为环形通道。(2) 根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合场址地形特点，在场内的不同方位设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以项目区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。（3） 本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。102、5.2.4 建筑（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）建筑物装修材料均为阻燃材料。（4）锅炉房按建筑设计防火规范要求进行防爆设计。5.2.5 电气消防（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷103、等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。（7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。（8）局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的104、介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。（9）在锅炉房爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。（10）有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。5.2.6 林区防火（1）春、秋旅游旺季，对进入项目周围活动的游客严格控制旅游线路，林区严禁用火。（2）人行道选择在疏林地带开辟，以避开林木茂盛区域。5.3 消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水105、柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。5.3.1 消防水源依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。5.3.2 消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：303.62=216立方米室内消防用水量：103.62=72立方米总消防用水量：288立方米火灾时最大消防流量为103.6+303.6=144立方米/小时5.3.3 消防设施（1）室外消火栓本设计在场区内设立环状给106、水管网，管径不小于DN100。在厂区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。（3）消防水池在场区内设有400立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。（4）建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）依107、据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。（5）设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。（6）锅炉房内宜设蒸汽灭火系统。6. 项目开发建设进度安排6.1 有关工程计划说明本项目作为一个以全新模式的度假旅游地产项目,在拟定项目的开发建设计划时,主要依据大中规模项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，108、以滚动开发的模式进行开发经营。从全国度假地产市场的发育及目标客户的购买力,以及合理的市场占有率角度进行综合分析，我们暂定为开发时间为3年。 目前，本项目土地征用以基本结束，地势平坦，地质条件总的来说无不良地质情况（具体涉及到地基等进行现场勘探，以勘测部门为准），具有良好的施工条件。6.2 计划进度安排2007年6月2007年9月，完成编制项目建议书、规划单体方案论证可行性研究报告及报批；2007年10月2007年12月，完成征地拆迁工作：完成工程施工图设计及施工前期准备；2008年1月2008年10月工程施工阶段；2008年11月，竣工验收；2008年12月，项目正式交付使用。整个项目建设期：109、2007年6月2008年12月，需要完成从可行性研究设计、施工至竣工验收的所有步骤。由于地方各级机构积极运作，本项目部分已经启动，整个建设项目总体安排至2008年完成，实际建设周期1年多。 6.3 项目资金筹措总投资2990万元，全部由公司自筹解决。6.4 项目组织管理项目实施单位是北京xx公司项目业主基本情况如下：法人代表：何丽枫法定地址：北京市朝阳区兴隆西街8号注册资本：人民币1000万元企业类型：有限责任公司主营业务：房地产开发、开发、销售开发资质：国家房地产开发三级企业公司简介：北京xx公司是由多家国际金融机构和银行支持，致力于中国新兴度假地产项目开发的大型股份制企业。作为一个具有深厚110、国际背景的新兴地产开发商，xx公司所有组成成员均在国际地产领域具有良好的开发业绩和资质，在国际资本市场建立了通畅的融资渠道，积累了丰富的开发经验、形成了成熟的项目运作模式。公司拥有一大批来自世界各地优秀的规划设计、项目管理、工程管理、市场营销、房地产经营与管理等方面专业人才，形成了集强大的金融运作平台，卓越的策划设计实力，全球化的营销推广能力、高效的经营管理理念、通畅的招商引资渠道五大优势于一体的开发、运营和管理能力。依托与众多、国际银行、跨国企业、著名投资机构的战略合作关系，公司将主要以稀缺生态景观的开发、策划、运作为经营核心，领先业界将地产的开发模式与旅游的经营模式结合起来，充分发挥旅游产111、业与房地产产业的互补优势，打造“中国最大的稀缺生态景观地产开发商、运营商和品牌商”。北京xx公司具有相应的从业资质和丰富的管理经验，完全能够胜任本项目的实施与管理。7. 投资估算与资金筹措7.1 投资估算编制说明一、编制范围计划建设占地4.6公顷，拟建项目包括住宅、公建、配套设施等。二、主要建材价格及其他费用标准（一）、建材价格：钢筋 3975元t水泥P.O42.5 360元t原木 850元立方米板枋材 1220元立方米碎石 58元立方米砂 55立方米砖 0.260元块钢管 4250元t（二）、编制依据1、建设项目经济评价方法与参数2、全国市政工程投资估算指标3、#省安装工程消耗量定额4、#省112、建筑工程、建筑装饰工程消耗量定额5、#省市政工程消耗量定额6、市政工程可行性报告编制方法7、思茅市现行工程建设材料价格8、市政工程可行性研究投资估算编制办法9、#省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标工程量清单评标（暂行）办法10、建设单位管理费按财建 2002394号文件计取；11、规划费、勘察设计费按国家计委、建设部计价格200210号文件计取；12、施工图纸审查费按#省计委（2002）370号文件号文件计取；13、施工图预算编制费按#省计委（2001）171号文件计取；14、建设监理费按建设部（1994）价费字34号文件计取；15、工程招投标代理费按国家计委（2002）1980号文件计取；113、16、环评费按#省环保局（2002）125号文件计取；17、其他：（1）设备及安装主材价综合当前市场价及厂家报价确定。（2）征地拆迁补偿费：按不同区位综合考虑，平均征地费为4.6万元亩。（3）固定资产投资方向调节税为零税率。（4）综合预备费率为5.0%。7.2 估算结果设 计 总 估 算 表建设单位：序号工程费用或名称建设规模（M2）单方造估算价值合计价(元/M2)建筑工程设备购置安装费用其他费用一第一部分费用工程费用2325.39 (一)住宅171068501454.01 1土建工程17106750.00 1282.95 1282.95 2给排水工程1710640.00 68.42468.4114、2 3电气工程1710650.00 85.5385.53 4弱电、综合布线1710610.00 17.10617.11 (二)公共建筑36001000360.00 1土建工程3600900.00 324.00 324.00 2给排水工程360030.00 10.810.80 3电气工程360060.00 21.621.60 4弱电、综合布线360010.00 3.63.60 （三 ）室外工程511.38 1道路硬地13102110144.12 144.12 2绿化工程241042560.26 60.26 3给排水电气工程4600045207207.00 4曲桥、石景、景亭、水体等景观100.0115、0 100.00 二第二部分费用477.50 1 征地拆迁费 6946000317.40 2建设单位管理费27.90 3工程监理费（2.0%）34.88 4勘察设计费69.76 5施工图纸审查费6.98 6施工图预算编制费105.58 7前期工程费15.00 三第一二部分费用合计2802.90 四预备费（5%）137.10 五投资方向调节税六建设期利息七流动资金50.00 八总投资2990.00 8. 财务评价与敏感性分析8.1 项目计算期本项目计算期为20年，其中建设期为1年（考虑到部分工程已经启动，故设一个0年），经营期19年。有关投资假定都集中到零时点上，经营期19年。8.2 项目收入与116、税金一、本项目预计的有关收益情况如下：本项目预计的有关收益主要为销售收入。根据当地实际情况及消费水平测算：公建、住宅、车位分3年对外销售，年增幅率为10%。1、商铺会所等公建：建筑面积3600，平均销售价格按4800元/计算，销售总收入为1907.66万元。2、住宅：建筑面积17106，平均销售价格按2250元/计算，销售总收入为4246.56万元。3、车位：车位55个，平均销售价格按55000元/个计算，销售总收入为333.76万元。二、税金及其他1、所得税：企业获得利润后按规定缴纳所得税，税率25%。2、城市建设维护税按营业税（增值税）額的7%缴纳。3、教育费附加按上缴营业税（增值税）额的117、3%缴纳。4、基准收益率：8。8.3 项目运营成本及费用本建设项目在营运期内发生的主要成本和费用项目有：1、折旧和摊销：本项目投资从构成上可分解为固定资产原值、无形资产和递延资产。固定资产原值确定2490万元，无形资产和递延资产为450万元，固定资产分别按照不同固定资产类别进行折旧，折旧年限19年，残值率10%，每年平均折旧额为117.95万元，无形资产及递延资产分别按10年平均摊销，每年年均摊销额为45万元。2、销售佣金：按照各种类型项目的销售额的1.5%综合估算。3、工资福利费：全项目新增定员为12人，人均年工资福利额为15000元，合计18万元。4、广告宣传费、管理费用及其他运营费: 按118、照各种类型项目的销售额的3.0%综合估算。8.4 财务效益评价财务盈利能力分析一、损益分析：通过损益表计算可得投资利润率54.61。投资利税率=57.96从财务上而言，整个项目投资属盈利项目。二、现金流量分析：所得税后：净现金流量NPV695.0万元0，投资回收期3.13年8%(ic)所得税前净现金流量NPV1723.1万元0，投资回收期2.70年8% (ic)具有一定的盈利水平。以上指标，皆从财务盈利能力方面表明该项目是可行的。8.5 项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济119、效益目标的实现。8.5.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。BEP10050.34。表明该项目具有相当的抗风险能力。8.5.2 敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时，对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度。敏感性分析表项 目变 动 比 例财务内部收益率（税后）财务内部收益率（税前） 经营性收入10%17.65%31.28%5%16.45%29.16%0 17.86%31.66%-5%13.90%24.63%-10%12.59%22.32%固定资产投资10%12.84%22.76%5%13.95%2120、4.73%0 17.86%31.66%-5%16.52%29.29%-10%17.93%31.79% 经营成本10%12.91%22.89%5%14.06%24.92%0 17.86%31.66%-5%16.23%28.78%-10%17.34%30.74%8.5.2.1 开发成本的敏感性分析该项目具有投入大、资金需求大等特点，行业风险程度相对较高。如规划设计不到位，造成工程安排环节出现停，造成停工，则很有可能造成项目开发成本的增大，项目销售的滞后，从导致项目的投资风险。针对这一问题，我们在前期筹备过程中将通过大规模的设计招标筛选出最佳设计方案，同时将合理安排工程计划，严格控制工程进度和工程质121、量，降低行业风险程度。8.5.2.2 市场售价的敏感性分析据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%时，对经济评价指标影响。计算结果表明：由于项目的利润较高，项目售价按市场常规浮动上、下在10%以内只会影响到利润收益的高低，不会给项目带来财务风险。本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，而且影响程度基本相同。项目销售收入在不利因素影响下，项目赢利空间仍然较大，说明项目虽具有一定的抗风险能力。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利122、的有效保证。8.5.2.3 项目销售的敏感性分析项目能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收，进入二期项目的开发建设，也是本项目的主要风险之一。由表中数据可知：对项目全部投资的财务内部收益率影响最大的因素，依次为固定资产投资，经营性收入和经营成本，尤其是前面两项（参见敏感性分析表）。在本项目中，对项目全部投资的财务内部收益率影响最大的因素，为经营性收入、固定资产投资及经营成本，它们直接影响着经营性收入。结果表明，当经营性收入、固定资产投资及经营成本增幅分别从10、5至5、10发生变化时，其税前、税后的财务内部收益率，均发生相应的变化并大于社会平均折现率，表明项目具有较强的抗风险性。项目售价按市场123、常规浮动上、下在10%以内不会给项目带来财务风险。而且项目的利润较高，在市场正常波动下，只会影响到利润收益的高低。本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，而且影响程度基本相同。项目销售收入在不利因素影响下，项目赢利空间仍然较大，说明项目虽具有一定的抗风险能力。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。针对这些问题，我们将在项目销售中进行有力控制，具体包括：在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市124、场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。8.6 财务评价经对本项目的财务效益分析表明：本项目具有良好的经济效益，其各项财务指标均高于社会及现行房地产业的基准收益率，具有较强的盈利能力。本项目建设在财务上是可行的。9. 社会效益和影响分析本项目立足于资源的保护与永续利用，在xx公司强大的经营、运作体系的保证下，既能为当地的经济繁荣创造条件，又能为生态环境的保护起到重要的作用，既可使历史文化景观和自然环境得到保护开发，为当地的经济腾飞发挥动力引擎的巨大推动作用，形成普者黑全新的绿色125、GDP、绿色就业、绿色税收全面增长的区域经济模式，具有经济、社会和环境等多方面的效益。9.1 创造高额的绿色税收来源在国际化、全球化的经营、运作体系下，普者黑旅游风情小镇一期建设项目首先为#县、文山州创造了一个持续不断的“税收提款机”，为普者黑地区的交税纳税创造了一个良好的环境。这主要体现在以下三个方面：一、普者黑旅游小镇一期建设项目的销售将给#县、文山州创造巨额的、直接的税收来源。从全国房地产市场来看，房地产行业一向都是大中城市税收来源的主力军，是全国发达城市的财政起着支柱性的作用，专家预言在未来房地产也将是拉动全国二线、三线甚至是贫困地区经济的重要增长点。xx公司将组织强力的营销攻势，主要126、针对全国发达城市具有高消费能力和投资能力的消费者、经营者发售普者黑住宅、商铺的经营权/产权。初步估计，普者黑住宅、商铺的经营权/产权的销售所产生的契税、印花税等将给#县、文山州的国、地两税带来每年高达23亿元的税收来源。二、二手房交易所产生的契税、印花税将给#县、文山州创造二次或多次的税收来源。首先，由于xx公司持续的经营、运作，将为普者黑旅游风情小镇带来全世界源源不断的客源，巨大客流创造出巨大的商机，也将使普者黑住宅、商铺的自身价值得到进一步提升。其次是在xx公司独特的运作模式下，普者黑住宅、商铺主要经营者来自于北京、上海、广州、成都等中心城市，而普者黑远离中心城市，这势必忖致其经营者居住地127、与经营地的分离，原有的经营者在经营三至五年后势必考虑回归大中城市，加上新进的投资者、经营者又渴望在普者黑寻找新的进入机会，这样由于经营者、投资者的“良性对流”必将住宅、商铺的转手交易创造良好机会；最后，由于xx独特的策划和设计，普者黑住宅、商铺本身就具有强劲的投资功能，很多投资者购买住宅、商铺的经营权/产权后必将在寻找最佳时机抛售套利。据我们预测，普者黑旅游风情小镇一期在建设后必然形成一个二手房交易的市场，而且这个市场将随着项目本身的增值而逐步走向高潮。在这样的条件下，普者黑未来的二手房转手、交易将为#县、文山州的创造可观的二次和多次税收。据国务院发展研究心权威专家保守估计，即使不考虑普者黑住128、宅、商铺升值后价格差额，xx公司所培育的“二手房交易”所产生的契税、印花税也能够为#县、文山州创造每年5000万10000万元的税收；三、普者黑住宅、商铺的持续经营也是#县、文山州未来重要的税收来源。普者黑住宅、商铺和其它经营设施的成功销售后，来自全国各地的经营者、投资者在此经营茶馆、咖啡馆、照相馆、手工艺品店等特色小店，也将成为#县、文山州未来税收的重要组成部分。而且这一部分营业税也必将随着普者黑风景区知名度进一步扩大、美誉度进一步提高、商业文化进一步增长实现持续增长的趋势，预计在两年内将有望实现1.5亿2亿元。9.2 打造独特的绿色就业平台普者黑旅游小镇一期建设项目的开发建设在客观上打造了129、一个“绿色就业平台”，将为#县乃至文山州提供巨大的就业机会。xx公司所打造的经营模式属劳动密集型经济，本身能吸收大量劳动力，提供大量就业机会；旅游业又是关联系数很高的行业，它的发展能带动大量相关行业的发展。根据世界旅游组织（WTO）提供的资料，旅游业每直接增加1个就业人员，就能为社会增加5个就业机会。在独特的经营、运作模式下，普者黑旅游风情小镇一期建设项目建设成功后将在不改变当地农民的生活形态、不改变其生活习惯、不需要另外对当地农民进行培训和再就业、提高其就业素质和能力（这其实也是保护当地文化的一个重要措施）的前提，就可以通过发展为游客提供原生态的住宿、挖掘当地风味食品、加工农产品和手工艺品等130、特色经济，能有效促进农民进镇就业和创业，增加农民收入，从实质解决农民就业的问题。同时商铺和其它经营设施也可提供1000多个工作岗位，通过直接吸纳和间接带动普者黑旅游风情小镇将为6000余人创造就业机会。由此普者黑旅游小镇一期建设项目从这个层面上来看就是一个巨大的绿色就业工程。9.3 创造高额绿色GDP的持续增长普者黑旅游风情小镇将按照循环经济的要求，不仅强调关注自然资源和环境质量,而且要求在保护资源和环境的同时保持经济的适度增长。第一、带来循环经济的发展，由于初步保守估计，普者黑旅游风情小镇的建设将在未来为#县贡献15亿20亿元的绿色财政收入，使普者黑风景区（包括其周边地区）人均GDP将保持2131、0%以上的年均递增速度，在最快的时间里实现并超越文山州制定的在2010年达到人均GDP1000美元的目标。9.4 在传承与保护过程中不断优化普者黑生态资源普者黑风景区自然资源和人文资源十分丰富，价值十分突出，但目前在资源的保护与永续利用方面也存在一些问题，比如普者黑湖水质下降，农村私拆乱建等问题。通过普者黑旅游风情小镇的建设，加大对与旅游小镇基础设施建设力度，小镇的自然条件和生活条件得到改善，可以增强居民和农民的环保意识，并进一步调动群众参与、支持生态建设的积极性，推进人与自然的和谐发展，将有利于把单纯的保护变为在开发中保护、在保护中开发，使更多的人了解普者黑、认识普者黑的自然资源和人文资源，132、从而为普者黑资源的保护和开发开辟新的途径。9.5 提升普者黑旅游度假业态目前作为#县支柱产业的旅游业存在的人均消费低、旅游企业效益不佳，旅游低档次、低水平等问题还比较突出。普者黑旅游风情小镇的开发符合#省政府提出的旅游倍增计划精神，有利于#县旅游产业的提质增效。首先，普者黑旅游风情小镇一期建设项目发掘了新的度假资源，提升了新的度假业态，把观光旅游与休闲度假结合起来，营造了良好旅游、休闲、购物、娱乐环境，完善了普者黑风景区的配套设施，丰富了当地旅游品种，增加旅游的文化内涵，为#县旅游业增添了新亮点。其次是有利于挖掘新的客源市场和提升客源质量。随着生活水平的不断提高，观光式旅游已经在向度假式旅游进133、行转变。普者黑旅游风情小镇一期建设项目符合世界旅游发展的需要，符合人们多样化的旅游需求，有助于开拓和培育新的旅游市场。再次，普者黑旅游风情小镇一期建设项目可促使旅游企业提升服务质量，不断增强游客接待能力，最大限度地满足游客需求，从而拓展了自身的发展空间。9.6 调整#县当地产业结构旅游业是以人的流动和消费为基础的综合性产业，是劳动密集型服务行业，行业关联度大，带动性很强，能够带动一大批相关行业的发展。普者黑旅游风情小镇将从全球视角出发，着眼于借助信息化手段，通过当地旅游信息资源的规模整合，挖掘当地旅游资源优势，创新当地旅游的宣传和营销手段，进而发展旅游经济，带动山区的旅游交通、餐饮、宾馆、商贸134、娱乐等多个相关行业的发展，有利于调整产业结构，带动关联产业的发展。9.7 优化#县的招商环境普者黑风景区作为#县乃至文山州的重要门户，其建设好坏将直接决定到#县和文山州的招商引资形象。普者黑旅游风情小镇对改善当地基础设施条件、加快城市化进程、优化投资环境，优化招商载体，帮助贫困地区的创造优良的投资创业环境和人居环境，无疑具有重要意义和作用。同时作为一项受到国际金融社会高度关注的大型项目，普者黑旅游风情小镇的建设实质也从行动上向国际金融机构、投资机构充分表明了当地政府对生态环境的重视，也从侧面反映了当地政府发展的决心和招商的环境。普者黑旅游风情小镇一期建设项目的建设实质上就是在为当地政府打造了135、一个良好的招商平台通过普者黑旅游风情小镇在全球的推广进程，还将可以帮助当地政府打造区域资源品牌，充分展示当地政府自身强大的招商引资能力，从而建立起与世界资本金融业界的联系。9.8 营造普者黑的国际声誉普者黑旅游风情小镇一期建设项目还有利于提高当地的知名度，形成区域经济品牌。普者黑旅游风情小镇一期建设项目将借助北京xx公司建立的全球统一的传播平台，将对普者黑当地的自然资源和人文景观进行全景式的宣传，将提高普者黑在全国甚至全球范围内的知名度，从而使其形象得到无限的扩展，形成强劲有力的辐射和聚焦效应。10. 可行性研究结论与建议10.1 结论本报告本着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算136、分析及预测后得出以下结论：本项目虽处于房地产行业这一较为敏感的行业，但是项目前期开发状况良好，项目权属清晰，资金直接用于施工建设及环境配套，开发周期相对来说较短。通过上述对该项目的经济、社会和环境效益的分析可知，xx公司所开发的普者黑旅游风情小镇一期建设项目将为文山州打造一个绿色税收、绿色就业、绿色GDP全面增长的区域经济增长模式，社会、经济和环境效益十分可观。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于统计学和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，项目的销售目标以及赢利目标是可以实现的。经过以上论证分析，我们认为：普者黑旅游风情小镇一期137、建设项目的开发、建设中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。北京xx房地产有限公司为实施本项目做了大量准备工作，自筹资金已到位，建设方案可行，本项目已具备实施条件，建议政府主管部门和金融机构给予支持。10.2 项目风险及防范建议10.2.1 项目的主要风险该项目具有投入大、资金需求大等特点，行业风险程度相对较高。如开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，造成停工，则很有可能造成项目销售的滞后，从导致项目的投资风险。项目能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；这也是本项目的主要风险之一。10.2.2 项目风险控制针对这些问题，我们将138、在项目销售中进行有力控制，具体包括：在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。建议采用全销售方案。在现在销售市场不太明朗的情况下，如果暂且不考虑项目的远期收益，而是为尽快回收所有的建设投资，降低投资的风险。合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，可以降低行业风险程度。 本项目竣工运营后关键在于管理，建议委托知名管理集团管理，以取得预期效益。11. 附表