1、湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告目录目录第一章 申报单位简介及项目概况.1第一节 申报单位概况.1第二节 项目概况.2第三节 结论与建议.7第二章 项目背景及必要性.10第一节 项目背景.10第二节项目建设的必要性.17第三章发展规划、产业政策和行业的准入分析.21第一节 发展规划.21第二节 产业政策及市场准入分析.23第四章 资源开发及综合利用分析.30第五章 节能方案分析.35第一节 能耗分析.35第二节 节能措施和效果分析.38第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案.46第七章 建筑安全分析与评价.49第一节 高层消防设计方案及评价.49第二节 电气消防设计及评价2、.52第三节 抗震设计方案及评价.56湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告第四节 防雷设计方案及评价.58第八章 环境和生态影响分析.59第九章 项目招投标及实施进度安排.63第十章项目建设组织管理.68第十一章 经济影响分析.70第一节 总投资及资金筹措.70第二节 经济效益分析.72第三节区域经济影响分析.79第十二章 社会影响分析.81第十三章 结论.84附件湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告1第一章 申报单位简介及项目概况第一章 申报单位简介及项目概况第一节 申报单位概况第一节 申报单位概况一、项目申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为公安县3、湖北xx建设工程有限公司。本公司是2009 年7 月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发四级资质。公司注册资金1000万元，现有职员600人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，下设办公室、工程部、财务部、技术部、经营部、资料部、保安部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓的企业团队。公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工管理、一流的房屋质量、一流的营销服务”的开发建设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户满意为目标4、，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业内部管理，坚定不移地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。公安县湖北xx建设工程有限公司2011 年被荆州市人民政府授予“守合同重信用企业”，被公安县建筑业协会授予“2011年度全县先进建湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告2筑企业”等光荣称号。二、资金实力及开发资质情况二、资金实力及开发资质情况公安县湖北xx建设工程有限公司成立于2009 年7 月，公司注册地为公安县南平镇沿江路168号；有限责任公司(自然人独资)；经营范围为房地产开发、经5、营和物业管理。公司注册资本金：壹仟万元；法定代表人：房地产开发资质等级：四级资质鄂房开【2011】D40033 号第二节第二节 项目概况项目概况一、项目名称：一、项目名称：虎渡南苑二期建设项目二、建设性质二、建设性质：旧城改造及普通商品房开发三、建设单位三、建设单位：四、建设地点：四、建设地点：本项目拟选址在公安县建设南路旁，地势整体较为平整。该地段是公安县繁华的中心区，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。项目总用地面积为1566.18 平方米。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告3五、建设规模及内容五、建设规模及内容(一)建设规模本项6、目属于虎渡南苑的二期工程，虎渡南苑整体规划用地面积平方米，规划建筑面积平方米，总户数为户，其中一期建设平方米，住宅套，由于本项目设计精巧，区位优良，价位合理，一期项目获得广大居民踊跃购买，现已销售一空。本项目开发占地面积为1566.18平方米，规划建筑面积8135平方米，建设1 栋框架结构17层建筑。(二)项目建设内容1、建设内容：住宅面积8135 平方米。项目容积率为5.19,，绿化率为22.53%，总户数51户。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告42、公用配套工程：建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。具体建设内容详见下表：湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目7、申请报告5功能用房分类功能用房分类项目项目层数层数电梯数电梯数户型户型户型平均面积户型平均面积()地上地上总建筑面积总建筑面积结构形式结构形式户数户数(户户)总人数总人数(人人)小计住宅用住宅用商用商用住宅面积住宅面积()配套建筑配套建筑商业面积商业面积()小计小计()商住楼1#楼171713室2厅2卫159.5181358135框架51153小计小计81358135813581355151153153湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告6四、项目定位四、项目定位该项目位于公安县商住圈核心地段，一是拥有完善的生活环境，周边生活配套设施完善。二是交通便利，出行方便。本项目将通过良8、好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅51 套。主力户型为三室二厅二卫。其平均户型面积为159.51平方米左右。五、拟建项目建设期：五、拟建项目建设期：根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟13 个月建设完成(2014 年4 月至2015 年4 月)。六、拟建项目投资：六、拟建项目投资：本项目总投资 1099.89 万元，其中工程费用639.27万元，工程建设其他费用360.62 万元（其中土地费用300 万元），预备费为109、0万元。具体详见投资估算表。投资估算总表投资估算总表序号 工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量()单位价值(元/)小计(万元)一工程费用8135.00785.83639.27639.2758.12%二其它费用360.62360.6232.79%三预备费用100.00100.009.09%四管理费和利息0.000.000.00%总投资1099.89100.00%七、资金筹措：七、资金筹措：本项目总投资1099.89万元，全部由项目申请单位自筹。八、项目主要技术经济指标八、项目主要技术经济指标湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告71、主要技术指标：项目主要技10、术指标表项目主要技术指标表序号项目数量单位1规划总用地面积1566.18平方米2总用地面积1566.18平方米3建筑占地面积625.064总建筑面积8135平方米其中住宅建筑面积8135平方米商业建筑面积平方米配套及其它建筑面积平方米5容积率5.19-6住宅总户数51户7居住人口(3.25人/户)153人8非机动车停车数辆9机动车停车数辆10建筑密度39.91%11绿地率22.53%2、项目经济评价技术指标本项目预计销售收入预计1773.43 万元，开发商投资1099.89 万元，销售税金96.65万元，所得税前利润576.89 万元。项目利润表项目利润表序号序号项目项目数值数值单位单位备注备11、注1销售收入1773.43万元2开发建设投资1099.89万元3销售税金及附加96.65万元4利润总额576.89万元湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告8第三节 结论与建议第三节 结论与建议一、结论一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：核准项目核准项目细化指标细化指标核准标准核准标准本项目拟用值本项目拟用值评价评价评价依据评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地使用权证书2014 年1 月23日公安县国土局拍卖成交确认书合规合法公安县国有土地资源局发证土地利用用途合规性商住1 栋住宅楼12、合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率5.19；建筑密度不大于39.91%容积率5.19；建筑密度39.91%在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设商品用房符合政策公安县公安县旧城改造规划城市总体规划的符合性节能小型住居区小型住宅区高度契合公安县公安县发展规划产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房51套普通商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及公安县实施细则产业准入标准可一次性开发本项目开发规模8135平方米符合标准湖北省城市房地产开发经营管理办法产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第413、0号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于20%项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质暂定级及暂定级以上四级符合要求资质证书拆迁补偿和安置拆迁补偿标准县城城区征地拆迁工作实施方案国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办【2004】173号移民安置方案落实还建地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告9核准项目核准项目细化指标细化指标核准标准核准标准本项目拟用值本项目拟用值评价评价评价依据评价依据资源利用节能新建建筑节能50%以上本项目节能60%优于标准节能评14、估报告节水综合节水率20%直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地节地率20%本项目节地率30%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度6 度本项目按6 度标准设防符合标准高层建筑设计规范防雷住宅小区二类等级设防雷系统按二类等级设防达标高层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上一级达标高层消规环景影响废气大气污染物综合排放标准(GB16360.62-115、996)表2 二级标准限值CO、NO2、HC含量极少达标排放环评批复废水污水综合排放标准(GB8978-1996)表4 中三级标准COD、BOD5、SS全年总排放量4.84T达标排放环评批复噪声GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“2 类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济影响经济评价国民经济内部收益率10%本项目内部收益率32.85%优于标准经济评价(第三版)行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1%不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目16、为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议二、建议1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理解支湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告10持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告11第二章 项目背景及必要性第二章 项目背景及必要17、性第一节 项目背景第一节 项目背景一、公安县公安县经济发展现状简介一、公安县公安县经济发展现状简介公安县地处东经1114811125，北纬29373019，位于湖北省中南部边缘，长江南岸，东联汉沪，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫，有“七省孔道”之称，与洞庭湖平原一衣带水，与荆州古城一桥相连南北最长为75 公里，东西最宽51 公里。国土面积2257.9平方公里，总人口103万，辖14 镇，2 乡，431 个村委会，4137 个村民小组。地处江汉平原，地势平坦，湖泊棋布，河流纵横，属平原湖滨地区。地面高度一般为海拔36米左右，境内主要为平原湖区，西南部分地方为平岗和丘岗地。虎渡河自北向南穿越全境，把18、全县分为虎东、虎西两片。境内山丘分布在县境南部，海拔高度均在100 米以下。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告122012 年，是公安发展史上具有特殊意义的一年。一年来，面对宏观政策紧缩、经济增长下行压力加大的复杂形势，县政府在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，团结和带领全县广大干部群众，按照“稳中求进、好中求快”的总要求，突出工业优先，推进“三化”协调，统筹城乡发展，大力改善民生，全县经济快速发展，社会事业全面进步，县域综合实力明显增强。2012 年，我县被评为全省县域经济进位先进县，“三农”工作跻身全省20 强，斗湖堤镇进入“全省百强乡镇”行列19、。预计完成地区生产总值159.83 亿元，同比增长11.6，其中一、二、三产业分别完成增加值47.79 亿元、71.21 亿元和40.83 亿元，同比分别增长3.9、18.6和11，三次产业结构调整为29.9：44.6：25.5。（一）工业经济克难奋进。积极应对各种不利因素，推动企业转型升级，全县工业经济逆势增长。预计完成规模工业总产值205 亿元、增加值57 亿元、利税总额11.2 亿元。新增规模企业25 家，总数达到112 家，其中5 家产销过10 亿元，凯乐科技及其黄山头酒业税收达到1.65 亿元。汽车零部件、塑料新材、化工建材、农副产品加工四大主导产业累计实现产值202 亿元。争取国家20、省产业振兴和中小企业发展资金6000 多万元，全县技改投入达到57 亿元，同比增长142，凯乐科技、新生源、金安纺织、汉兴科技、中粮粮油、新裕农业等企业96 个技改、扩规项目相继竣工投产，国家高新技术企业达到5 家，11 个产品被认定为湖北名牌产品。招商引进项目58 个，到账资金45 亿元。全县整体谋划布局50 平方公里的工业园，今年开发区基础设施投入达到6.08 亿元。孱陵工业园新落户企业8 家，青吉工业园扩区至22.39 平方公里，建成8 平方公里，落湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告13户企业30 家。（二）农业经济稳定增长。持续推进结构调整，注重农业科技和农业机械推21、广应用，努力应对多雨低温等自然灾害和稻飞虱等重大病虫害，农业生产增产增收。预计完成农业总产值90 亿元，同比增长14。建成15 个万亩高产创建示范片，优质粮棉油板块面积达到180 万亩。成功举办第四届湖北公安葡萄交易会，葡萄产值达到6 亿元。生猪和家禽规模养殖比重分别达到68、81。水产养殖形成“18221”、网箱养鳝、鱼鳖混养、鳜鱼和团头鲂专养、小龙虾野生寄养五大特色板块。全县土地流转农户达到2.8 万户，流转土地18 万亩。农民专业合作社达到323 个，入社农户2.5 万户，带动周边农户10 万余户，永和、双盈水产专业合作社分别被评为全省“二十强”和先进农民专业合作社。省市级农业产业化龙头22、企业达到38家，农产品初加工转化率达到65以上，深加工比例达到40以上。（三）商贸服务持续活跃。严格落实各项补贴政策，加强商业网点建设，拓展群众消费需求，各类市场繁荣活跃。预计实现社会消费品零售总额86.6 亿元，同比增长18.5。恒盛汽配城、长江医药物流园、明珠建材生活物流广场、富妮来服装城、楚丰农产品大市场三期、民主巷市场改造等市场建设项目进展顺利，荆江分洪北闸风景区纳入国家“十二五”红色旅游项目库，休闲“农家乐”总数达到528 家，服务业发展取得新突破。加强对外贸企业的服务，新增4 家外贸企业，增加针织服装、PVC 装饰板材、电子产品3 类出口产品，预计完成外贸出口7021 万美元。（四23、）城乡建管力度加大。进一步完善县城规划体系，加快推进城湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告14南新区开发及“城中村”改造，县城建成区面积达到19平方公里；投资3200万元，完成城区马嘶桥路、孱陵大道延伸段建设和荆江大道路面维修等市政工程；开展土地非法交易和违法建设综合整治，落实网格化管理，基本做到新的违建零发生、旧的违建零发展；转变城区垃圾处理方式，实行集中收集、转运、异地焚烧发电，实现了垃圾处理无害化、减量化、资源化目标；城区污水处理厂二期、新生源公司废水深度处理项目投入运行，“四城同创”向更高层次推进，县城环境明显改观。开展片区扶贫开发，统筹乡村建设，15 个农民集中居住小24、区建设进展顺利；扎实开展文明卫生集镇、村创建活动，闸口镇、黄山头镇被评为省级卫生城镇。加强重点项目建设，争取上级投资项目68 个，到位资金5.05亿元，完成全社会固定资产投资142.5 亿元，同比增长39.8，其中新增亿元以上项目59 个。荆岳铁路正式动工，江南高速、东卷高速进展顺利，迎宾大道、孱陵客运站相继启动，建设县乡公路50 公里、通村公路109 公里。第二轮“三万”活动成效明显，完成各类水利工程8862 处，累计完成投资3.58亿元，达到历史最高水平。实施土地整理项目，建设高标准农田10.5 万亩；绿化造林5.1万亩，全县森林覆盖率达到20.6。（五）财税金融平稳运行。坚持科学聚财与规25、范理财并举，加强重点税源管理，优化支出结构，保证了重点项目和民生支出。全年财政总收入首次突破10 亿元，其中一般预算收入达到5.9 亿元。不断扩充金融营业网点，基本实现农村金融服务全覆盖。加强金融生态环境建设，连续九年被评为全省最佳金融信用县，金融服务县域经济力度不断加大，预计全年累计投放各类贷款83 亿元。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告15（六）社会民生不断改善。牢记宗旨，关注民生，切实抓好“衣食住行、医教保业”等工作，不断提高人民群众的生活水平和幸福指数。预计今年城镇居民人均可支配收入15500 元、农民人均纯收入8990 元，同比分别增长16、14.5。组织各类技能26、培训，以创业促就业，发放小额担保贷款3085 万元，扶持创业640人，城镇登记失业率控制在4.1以内。实行城乡居民社会养老保险全覆盖，全面提高医疗、养老保险水平；加大弱势群体社会救助工作，城乡低保对象达到5.4 万人，荣获“全省民政工作先进县”称号；积极推进政策性“三农”保险，农村风险转移机制进一步完善；新建保障性住房990 套，群众受益面不断扩大。加大教育发展投入，新一中建设、校安工程进展顺利，教学环境和办学水平全面提升，“两基”工作受到国务院表彰，创造了高考连续17 年全市第一、全省领先的优异成绩。医药卫生体制改革深入推进，城乡药品销售实现“零差价”。公共卫生服务不断加强，成功应对“8.227、5”霍乱疫情，先后荣获“全国卫生应急示范县”和“全国农村中医药先进县”称号，新人民医院即将投入使用。实施血防综合治理，人、畜感染率分别下降至0.93、0.2。全面启动国家免费孕前优生健康检查项目，大力开展流动人口区域协作，被评为省级“阳光计生行动”示范单位和诚信计生合格县。加强科技工作，湖北省缸套厂“负压实型气缸铸造方法”获第七届国际发明展览会金奖。“最美公安人”评选、第二届“书香三袁故里”全民阅读、群众文艺调演、体育健身比赛等活动影响广泛，文化、广电、体育事业得到长足发展。圆满完成社区居委会“两委”换届工作，实行社区网格化管理，启动10 个规范化社区平台建设，社会管理进一步创新。广泛开展领导28、干部大接访活动，各类信访持续下降，湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告16群众诉求渠道更加畅通。破获一批大案要案，刑事发案、安全事故、群体性突发事件得到有效控制，群众安全感不断提升。“六五”普法经验得到中、省高度肯定。加大纠风治乱力度，强化执法与效能监察，扎实开展“治庸问责”，取消调整行政审批事项20 余项，一批损害群众利益案件得到及时查处。办理人大代表建议57 件，政协提案87 件，满意率达95以上。二、建设条件自然地理条件二、建设条件自然地理条件公安县地处东经1114811125，北纬29373019，位于湖北省中南部边缘，长江南岸，东联汉沪，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫，29、有“七省孔道”之称，与洞庭湖平原一衣带水，与荆州古城一桥相连南北最长为75 公里，东西最宽51 公里。国土面积2257.9 平方公里，辖14 镇，2 乡，431 个村委会，4137 个村民小组。地处江汉平原，地势平坦，湖泊棋布，河流纵横，属平原湖滨地区。地面高度一般为海拔36 米左右，境内主要为平原湖区，西南部分地方为平岗和丘岗地。虎渡河自北向南穿越全境，把全县分为虎东、虎西两片。境内山丘分布在县境南部，海拔高度均在100米以下。自然资源自然资源公安的土地适宜性广，种植条件好，生物生长量大，具有较强的生产能力。主要分布在西南红土丘岗和南部的黄土平岗地带、沿河的冲积平原和湖积平原上。根据全国第二30、次土壤普查结果，全县共有4 个土类，7 个亚类，12 个土属，99 个土种。从河床到岗地，土壤质地从砂质逐渐向粘质过渡，土壤种类也相应具有飞砂土、灰砂土、灰油砂土、灰正土、黄土。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告17河流水文河流水文公安县集水面积199.391 平方公里，过境长422.84 公里，其中现有外江河流14 条。长江全长6380 公里，由太平口入境至藕池口出境入石首市，过境长85.62公里，水域面积87.69公里。气候特征气候特征公安的气候属亚热带季风气候，四季分明。具有霜期短、日照长、雨量充沛特点。春季冷暖多变，温度上升快，雨量递增；夏季炎热潮湿，雨量不均；秋季日31、暖夜凉，雨量锐减；冬季寒冷干燥，低温少雨。热量丰富，无霜期长，低温冻害频次较少，适宜粮、棉、油、林、特等多种作物生长，有发展亚热带果木、特产等多种经济的水资源。通常以平均气温稳定通过10为春季的开始日，大于22为夏季的开始日，小于10为冬季的开始日，在10-22间为春、秋季节。基础设施基础设施公安交通发达，区位优势明显,素有“湘鄂门户”之称。207 国道和荆东高速公路（湖北襄阳湖南常德）贯穿全境，长江“黄金水道”伴境而过，离荆州城区30 公里，离宜昌三峡机场70 公里，离武汉天河机场250公里。县境内公路总里程1938 公里，已形成以207 国道、荆东高速公路为骨架，以公（安）石（首）线、公（32、安）安（乡）线、公（安）松（滋）线3条二级公路为主干，以8 条县级公路为脉络的公路网络。县内有220千伏输变电站1 座、110 千伏输变电站4 座，实现了城乡电力同网同价。全县程控电话8.7 万门，固定电话普及率达到8.3%，移动通讯电话用户10 万户。县城日供水能力10 万吨。星级宾馆服务周到，文化娱乐设施一应俱湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告18全。第二节项目建设的必要性第二节项目建设的必要性(一)满足人民群众基本住房消费的需要为了满足广大人民群众拥有最基本的住居权，政府鼓励房地产开发商向社会大量提供中、小套型；中低价位的普通商品住宅。本项目建成后可向市场提供18 套中33、小套型的商品住宅，可部分缓解公安县居民购房难的问题，满足公安县当地居民基本住房消费的需求。(二)是加快城市建设的需要房地产业是我国现阶段重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于全面实现建设小康社会的目标。公安县委县政府根据公安县总体规划布局，按照“产业集聚、资源集约、结构优化、环境优越”的发展思路，以“科学发展、价值创造、产业经营”为核心，坚持“我规划、你投资、同受益、共发展”的方针，为实现该区域“城市综合实力争先进位、产业发展和城市功能提档升级、城市建设脱胎换骨、城市居民生活水平和质量改善提升”的新要求，34、必须加快城市房地产开发，来满足公安县城区居民的住房、生活基本需求，同时也提高城市品位。一是加快推进城镇化。立足长远发展，制定和实施推进新型城镇化的目标和措施。完成县城城市总规修编，抓紧调整和完善城区五大片区控制性详规，加快乡镇镇区控制性详规编制进程，实现县乡规划全覆盖。严湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告19格规划管控，以规划引领城镇化发展。加强土地等城市资本营运，多方筹集城镇建设资金。继续抓好县城迎宾大道、环城路道路续建工程，完成原种场3#路、彩云路、长广路、占桥四巷路、平安路、城区及周边生活垃圾压缩站建设，改造百瓦渠和杨麻渠城区段面，修整杨公堤滑坡和长江路部分路段人行道，35、加强城区沥青路面养护；启动城区公园建设，完成城南路、马嘶桥路绿化和街头游园建设等园林工程，稳妥推进旧城区改造。以文明创建为重点，继续推进“四城同创”，全力争取通过省级文明县城验收。加强城镇信息化、智能化建设，继续抓好城市网格化管理，建立和完善城市管理长效机制，提升管理水平，打造文明整洁、优美舒适的县城环境。坚持城乡统筹，推进城乡产业布局、基础设施、公共服务、信息网络、社会管理等一体化进程，积极培育发展各具特色的中心镇和特色镇，重点加快杨家厂、南平、藕池、埠河、章庄铺等乡镇集镇建设，增强集镇综合承载能力，加快城乡一体化发展进程。二是狠抓基础设施建设。进一步拓宽融资渠道，加大争取力度，加快交通建设36、，对境内国道、省道、县乡道路分段进行改造升级，为高速公路、铁路建设营造宽松施工环境，力争23 年内，形成公路、铁路、港航设施比较完备、路网布局合理的县域“大交通”格局。2013 年，完成斗湖堤至荆东高速连接线夹竹园段续建、黄金口至沙道观二级公路改建、五群路和五杨线县乡道改建工程；加快实施和推进江南高速、东卷高速、荆松一级公路、北闸红色旅游二级公路、公安长江大桥建设；建设通村公路100公里，提升交通运输服务保障能力。把握国家加快水利改革发展的政策机遇，以荆南四河综合整治为重点，全面抓好孟溪垸泵站更新改造、农田排湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告20灌设施完善、内外重点闸站检修等37、重大工程建设，不断改善农业基础条件。坚持防汛抗旱两手抓，抗灾减灾不放松，确保农业增产增收。积极争取北煤南运路口电站项目，抓好荆州南、油江、马市、玉湖、告口等变电站建设，提高电力保障水平。三是持续改善生态环境。加强对城乡群众的宣传教育，倡导文明节约、绿色低碳的生活方式和消费模式。狠抓企业节能、降耗、减排，注重建筑节能和公共机构节能，大力发展循环经济，完成总量控制指标。加强环境监察和保护，抓好农业面源污染防治和水环境治理，禁止秸杆焚烧，切实保护生态环境。深入开展第三轮“三万”活动，抓好村庄环境卫生综合整治，在全县每个村新建1020 个垃圾池，每个非城郊村建设1 个达标处理垃圾场，全面改善农村人居环38、境。以埠河、孟溪大垸、花基台“三片”和207国道、沙渔线、公石线“三线”为重点，抓好新农村建设。持续推进血防综合治理、造林绿化等工作，人畜血吸虫病感染率达到传播控制标准，争创全国绿化先进县。加强农村村庄规划和土地利用规划的管控，严格土地执法，切实保护耕地，争创全国节约集约利用土地模范县。但公安县区明显的表现为第二产业比重过大，第三产业相对发展不足的弊端，市委、县政府领导审时度势，明确提出要加快房地产、物流、金融、商贸等现代服务业体系建设，尤其提出改善老城区基础设施及危旧房改造的不足，将该区域建设成景色秀美的创业、商贸、居家、旅游、休闲的理想之地，实现当地一、二、三产业协调发展的产业格局。因此，39、虎渡南苑大厦项目的建设，不仅是公安县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是公安县人民生活的迫切需要，项目的开发建设湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告21很有必要。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告22第三章发展规划、产业政策和行业的准入分析第三章发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节 发展规划第一节 发展规划一、符合公安县城市建设规划一、符合公安县城市建设规划公安县土地利用总体规划（2006-2020）围绕公安县建设县域中心城市的目标，择优培育重点中心城镇，分层带动各乡镇的城镇化进程和地区经济发展，加强县域横向经济联系。规划期间，公安县城镇体系形成一、二40、三级城镇等级、“两心两轴三口”的空间格局。中心城区的总体发展方向为“沿江延伸、向东为主、适度南拓”，总体分为五个片区：斗湖堤老城片区、孱陵片区、杨家厂片区、斗南片区与杨南片区。应加强中心城区各个片区之间的联系，使五个片区构成有机的整体，形成合理的城镇发展形态，最大限度发挥整体功能与集合优势。“两心”，指中心城区和县域经济副中心，其中，中心城区是由斗湖堤镇和杨家厂镇共同组成的县域经济、文化中心，副中心指南平镇，是县域经济发展的次中心。“两轴”指两条城镇发展轴线，由于襄东高速公路的出口与207 国道重合，城镇体系的培育和发展沿县域两条交通动脉207 国道、公石公路进行。“三口”指埠河镇、藕池镇、41、章庄铺镇三个口子镇，三镇是两条发展轴线的出口，也是区域发展条件比较好的城镇，规划作为重点城镇发展。二、公安县经济社会及产业发展规划符合性分析二、公安县经济社会及产业发展规划符合性分析湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告23公安县国民经济与社会发展“十二五”规划纲要及公安县住房建设“十二五”规划纲要均对公安县的住房建设做出了以下发展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范42、围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。本项目正是紧紧围绕公安县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要和公安县住房建设规划的指导精神，建立健全公安县住房建设体系，扩大公安县新建商品住房建设的供给总量，有针对43、性开发适合公安县人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进公安县国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。本项目为公安县公安县政府规划的房地产开发项目，将小城镇危旧房改造开发商品房项目，符合当地政府规划要求。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告24第二节 产业政策及市场准入分析第二节 产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价一、国家房地产宏观调控政策及评价2013 年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差44、异化。10-11 月，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效45、机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。1.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“动态模型”，2014年房地产市场预测结果如下：湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告25图：图：2014年全国房地产市场各项指标预测结果年全国房地产市场各项指标预测结果数据来源：CREIS 中指数据，中国房地产指数系统预46、测2014 年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014 年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米，同比增长5.5%-7.8%；商品房销售均价为 6705-6746 元/平方米，同比上涨7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较2013 年放缓；房地产开发投资额为 9.8-10.0 万亿元，同比增长 15.0%-17.5%；房屋新开工面积为20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0%-8.0%，低于2013年全年。2.需求：销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓2014 年新47、增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告26品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化1-2 个季度，如社会融资额同比增速在2009年一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013年，社会融资额增速持续下行，从一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也将保持在14%左右。同时，人民币贷款和M2 同比增速均处历史低位，今年前三季度新增人民币贷款分别为2.8 万亿元、2.3 万亿元和2.2 万亿元，预计四季度新增贷款约为1.6万亿元，全年新48、增贷款8.9万亿。M2同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史较低水平。展望2014年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计2013 年全年全国商品房销售面积将接近13 亿平米，规模再创历史新高，增速也处于2010 年来的高点，在高基数下2014年销售面积增速放缓是大概率事件。图：图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）年至今全国商品房销售面积走势（半年度）数据来源：CREIS中指数据，中国房地产指数系统预测从全年走势来看，2014年全国销售面积同比增速前高后低。预计明年上半年经济环境总体好于下半49、年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计明年上半年商品房销售面积占全年比重约40%，全年商品湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告27房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果，预计2014年上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除2011 年下半年受货币政策收紧和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降5.7%外，其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012 年表现尤其明显，下半年成交量比上半年高49.8%。2014 年将保持下半年高于上半年的季节性规律，预计上半年各城50、市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于2013 年基数较高，2014 年下半年可能出现部分月份同比下降的情况。3.分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显展望2014年乃至更长时期，不同城市量价走势和政策导向的分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡，价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，51、而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。表：不同城市分化对比表：不同城市分化对比湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告28一线城市二线城市三线城市城市分化供求分化供不应求压力持续多数城市供需均衡，少数热点城市供不应求大多数城市供应充足，部分城市存在供应过剩风险价格分化房价上涨压力突出价格平稳，热点城市价格压力较大价格平稳 部分供应过剩城市存在价格下行风险 核心城市的周边城市价格较为稳健政策分化存在加码可能热点城市存加码可能部分城市或将松绑政策刺激需求大型企业中型企业小型企业企业分化领先优势扩大不进则退边52、缘化资料来源：中国指数研究院整理分析供求分化：一线城市供不应求压力持续，部分二三线城市供应过剩风险凸现数据来源：CREIS中指数据，短期来看，需求旺盛以及供应不足导致一线城市去化速度加快，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，平均出清周期降至9 个月；典型的二线城市可售面积较历史高位略有下降，出清周期保持在10个月左右；典型的三线城市可售面积已升至历史高点，平均出清周湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告29期高达37 个月，去库存压力突出。中长期来看，根据中国指数研究院测算，一线城市现有土地存量仅需要2 年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10 年和1253、 年；此外，所有在建及待建项目竣工后，未来3-5年三类城市的人均住宅面积将达到36 平米、45 平米、50 平米。总体来看，一线城市短期和中长期供不应求矛盾均较为突出，但今年以来新开工面积增长或将略微缓解供应不足压力；部分二三线城市潜在供应明显超出当地人口、经济和市场规模的承载能力，供应过剩风险凸显。价格分化：地价和供求矛盾加大一线城市房价上涨压力，部分三线城市价格存在下跌风险展望未来，不同城市价格分化将进一步加剧：地价快速上涨、供不应求矛盾严峻仍将推动一线城市住宅价格上涨，而二线城市除杭州、南京等热点城市外，多数城市土地市场运行较为平稳，供求基本平衡，未来房价上涨空间有限；而多数三四线城市由54、于供应充足，地价涨幅最小，部分供应过剩的三线城市房价存在下跌可能。二、公安县房地产市场运行情况二、公安县房地产市场运行情况1、公安县房地产2013 年伴随着房地产市场的调控继续深入，公安县普通商品房(含二手房)成交量呈下降态势。从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示，国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的政策，加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，后几湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告30个月的总趋势还可能缓55、慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。2、本项目定位本项目为房地产开发项目，项目建成小型节能生态商住社区，目标客户主要为公安县居民，项目产品主要为普通商品住宅51套。主力户型为三房二厅二卫，其平均面积为159.51平方米左右。三、项目资本金政策及评价三、项目资本金政策及评价2008 年12 月国务院办公厅印发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131 号)提出13 条意见促进房地产市场发展，2009年5 月国务院将普通商品住房投资项目最低资本金比例从35%下调至20%，本项目投资资金由开发商自筹1099.89 万元，项目资本金为100%56、，比例远高20%最低要求，符合项目资本金政策要求。四、产业政策及评价四、产业政策及评价本项目属于节能生态小型社区房地产开发项目，根据国家发改委出台的 产业结构调整指导目录(2011 年本)规定，节能省地型建筑的开发为国家鼓励类产业，因此，本项目的建设符合国家产业政策的要求。五、行业准入标准及评价五、行业准入标准及评价城市房地产开发经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定以及 湖北省城市房地产开发经营管理办法 就房地产行业的准入等做了相应的规定。项目申报单位房地产开发资质为三级资质，本项目开发的总建筑面积8135平方米，符合房地产行业的准入标准要求。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申57、请报告31第四章 资源开发及综合利用分析第四章 资源开发及综合利用分析一、概述一、概述湖北省公安县按国家要求建设为“资源节约型、环境友好型”两型社会地区。资源节约型社会是指整个社会经济建立在节约资源的基础上，建设节约型社会的核心是节约资源，即在生产、流通、消费等各领域各环节，通过采取技术和管理等综合措施，厉行节约，不断提高资源利用效率，尽可能的减少资源消耗和环境代价满足人们日益增长的物质文化需求的发展模式。环境友好型社会是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续发展。二、资源开发利用方案二、资源开发利用方案本项目建设的原材料主要为土地和钢材、商品58、砼等建筑原材料，来源与供应极为方便。钢材、商品砼等原材料可在当地市场购买，通过汽车、船等运输方式运至现场，因此，材料采购较为方便。项目建设用的燃料和动力供应主要为汽油、柴油和水电等，其中汽油、柴油可从邻近的各加油站采购，水电、通信等市政配套设施项目现场比较完善。可就地解决；土石方供应要在合理利用土地的前提下与村民协商解决，主要资源利用数量预测如下：1、土地资源：规划征地面积为1566.18平方米，规划用地性质为住宅用地，项目建设单位以公开竞价的方式取得该地块土地使用权。2、水资源：本项目不开采地下水，所需生活用水来自市政管网自来水，预计正常年耗水量0.89 万立方米。湖北xx建设工程有限公司虎59、渡南苑二期建设项目申请报告323、电力资源：本项目电力全部由公安县公安县供电公司提供，主要用于家庭照明、空调和小区路灯照明等，正常年用电量为19.17 万度电，公安县供电公司可满足用电需求，不会对全市用电构成重要影响。4、煤气资源：本项目居民日常生活所需煤气资源，天燃气每年消耗1.16万立方米。5、建筑原材料：本项目全部建成后预计需消耗钢材439.28 吨；商品混凝土2928.6立方米。三、资源节约要求及措施三、资源节约要求及措施(一)要求：根据国家可持续发展战略和“十二五”规划纲要，在建设中应重点贯彻执行“节能、节水、节地、节材”八字方针，加强工程项目生态环境建设，从而带动房地产业的发展，实60、现社会、经济、环境效益的统一。总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。具体目标：到2010 年，全国城镇新建建筑实现节能50%；既有建筑节能改造逐步开展，大城市应完成改造面积的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有的基础上力争减少 20%，建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建筑对不可再生资源的总消耗比2005 年再下降10%。到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65%的目标；绝大部分既有建筑完成节能改造；城乡新增建设用地占用耕地的61、增长幅度要在2010 年的目标基础上再大幅度减少；争取建筑建造和使用过程的节水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生资源的总消湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告33耗比2010年再下降20%。(二)具体措施1、能源系统：充分考虑绿色能源的使用，绿色能源的使用率应达到一定的水平，在住宅楼可引入太阳能照明系统等，多使用可再生能源，同时要避免能源使用的浪费。2、水环境系统：保证节水器具的使用率达到100%；污水处理率应达到100%，达标排放率必须达到100%。3、大气环境系统：采用自然通风，设置有通风换气设施；禁止使用对臭氧层产生破环作用的氟利昂类产品。4、声环境系统：公用设62、备应采取减震和隔音措施；采用人工降噪措施(如建隔音屏或种植树木等)，减少外部噪声对小区内声环境的影响。5、光环境系统：采光应尽量使用自然光，灯具全部使用节能灯具；通过高、中、低、远、近、虚、实等不同照明形式，在不同区域按不同要求，合理配置路灯、草坪灯、地灯、形成丰富多彩、温馨宜人的立体照明系统。6、热环境系统：采暖、空调及热水供应应尽量利用太阳能、地热能等绿色能源，推广采用采暖、空调、生活热水三联供的热环境技术。7、绿化系统：加强道路绿化，设置绿化带，充分利用绿地以外其他可利用的地面进行绿化；提倡垂直绿化，以乔木为绿化骨架，乔、灌、草互相结合，形成具有一定面积的立体种植。8、废弃物管理及处置系63、统：工地生活垃圾必须分类收集，应最大限度地实现生活垃圾的无害化、减量化和资源化，用于特种垃圾收集的器具，湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告34必须设有明显标志，生活垃圾收集率达到100%，分类率应达到70%；生活垃圾应全部实行袋装、密封容器存放、集中处理或外运，生活垃圾收运密闭率、处理与处置率应达到100%。9、绿色建筑材料系统：项目建设采用的建筑材料中，应尽量使用可重复利用材料、可循环利用和再生材料(3R 材料)，3R 材料的使用量应占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；项目建设中不得使用对人体健康有害的建筑材料或产品，应选用无毒、无害、无放射性、64、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品。四、资源利用效果及评价四、资源利用效果及评价1、建筑节能：通过采取各种建筑节能技术，本项目新建建筑可实现建筑节能60%，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要求；2、建筑节地通过合理设计和平面布局，在符合健康卫生和采光标准的前提下合理提高建筑密度和容积率；充分开发利用城市地下空间。该项目可实现节地30%，高于2010年节地率20%目标要求。3、建筑节水通过实施降低供水管网漏损率；强化节水器具的应用；推进污水再生利用、雨水利用等节水措施。本项目可实现直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率3065、%。符合2010年建筑节水20%的目标要求。4、建筑节材湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告35本项目通过推广应用高性能、低能耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材；提高建筑品质，延长建筑使用寿命等建筑节材措施，可实现再生材料(3R 材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；可充分满足2010年新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年下降10%目标要求。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告36第五章 节能方案分析第五章 节能方案分析第一节 能耗分析第一节 能耗分析一、用能标准及节能规范一、用能标准及节能规范国务院关于66、加强节能工作的决定国发200628号；中华人民共和国节约能源法民用建筑节能管理规定(建设部部长令第76号)建设部夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JCJ26-95采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004民用建筑热工设计规范GB50176-93建筑照明设计标准GB50034-2004建筑采光设计标准GB/T50033-2001民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92二、能源消耗分析二、能源消耗分析(一)水耗小区水源取自于当地市政给水管，接入管DN100，设置LXS-100水表，由从菜67、马路主管接水，市政压力为0.20Mpa。1、住宅居民生活用水标准：每人每日平均用水150L，小时变化系数取2.5，每户约3.25人，经测算每年约用水7344 吨。2、物业及门卫用水标准：物业程公共场所每日用水2 吨，每年用水湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告37约720吨。3、绿化用水量：小区绿化浇洒用水标准取2.0L/m2.d，本项目绿地面积为352.86平方米，则每年浇洒用水量约44.46吨。4、未预见用水量及管网漏失水量：小区未预见用水量及管网漏水按最高日用水量的10%15%计算。每年约810吨经具体测算年耗水量为8918.46 立方米。项目用水情况统计表项目用水情况统68、计表用水单位名称面积/户数指标用水量（立方米）备注住宅用水51.000.487344.00每人平均每天用150L水，每户约3.25人物业配套设施用水720.00物业、公共场所等配套设施每日用水2吨水每天绿化用水352.860.3544.46每1000平米每天用水2000L其它810.00漏损等其它用水按总用量10%计算合计8918.46(二)电耗本工程供电电源由附近区域变配电站380KV 市政电源引来。1，住宅生活照明用电按每户每天5KW 计算，本项目住宅楼共18 户，每年需要用电约9.18WKW。2，电梯按每部电梯20KW 每天工作5 小时计，本项目 电梯年用电量为3.6WKW3，消防门卫等69、其它公共设施及电损耗年用电量约6.39WKW。经具体测算年耗电量约为19.17万KW。如下表：项目用电情况统计表项目用电情况统计表用电设名称用电设名称数量（户、辆、平方米）数量（户、辆、平方米）计算负荷计算负荷年负荷量（KW）年负荷量（KW）备注备注指标指标每天用电量（KW）每天用电量（KW）住宅照明采暧5151591800.00每户每天5KW为指标湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告38电梯1110036000.00每部电梯以20KW每天工作5小时指标门卫及其它用电63900.00电损及其它用电按5%计合计191700.00(三)天然气消耗量1、小区所需燃气源为管道天然气，由70、市政中压天然气管网提供总管径为DN150。2、生活用气量本小区规划居民总户数为51 户，每户居民用气设备按一台双眼燃气灶和一台燃气热水器计，每户居民配置膜式IC 卡燃气表一只，额定流量1.57m3/h。居民生活用燃具的同时工作系数取0.134，天然气小时用气量为：Q=511.570.134=10.73m3/h3、按天均用气时间3 小时测算，则年均用气量为1.16 万立方米/年。（四）钢筋与混凝土消耗量根据普通建筑钢筋和混凝土用量标准：1、多层砌体住宅钢筋30KG/m2砼0.30.33m3/m22、多层框架钢筋3842KG/m2砼0.330.35m3/m23、小高层1112层钢筋5052KG/m71、2砼0.35m3/m2湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告394、高层1718层钢筋5460KG/m2砼0.36m3/m25、高层30层H=94 米钢筋6575KG/m2砼0.420.47m3/m26、高层酒店式公寓28层H=90 米钢筋6570KG/m2砼0.380.42m3/m27、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层1112 层之间测算可得本项目共需钢筋439.29吨，混凝土2928.6立方米。功能用房功能用房项目项目层数层数栋数栋数总建筑面积总建筑面积结构形式结构形式需钢筋数（吨）需钢筋数（吨）需混凝土量（立方米）需混凝土量（立方米）小计小计()每平米需钢筋数（72、公斤）每平米需钢筋数（公斤）小计小计每平米需混凝土量每平米需混凝土量小计小计1#楼1718135.00框剪54.00439.290.362928.608135439.292928.6第二节 节能措施和效果分析第二节 节能措施和效果分析一、建筑围护结构节能工程方案一、建筑围护结构节能工程方案1、围护结构构造、围护结构构造湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告40外墙类型：水泥砂浆(20mm)+加气混凝土砌块(B05 级)(250mm)+水泥砂浆(20mm)。屋面类型：屋面、地面砖(10mm)+水泥砂浆(25mm)+高分子树脂、活性材料(1.5mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+73、水泥砂浆(20mm)+1：8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)(20mm)+挤塑聚苯板(40mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)。架空楼板类型：水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)+挤塑聚苯板(30mm)+水泥砂浆(20mm)。普通楼板类型：水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)+挤塑聚苯板(20mm)+水泥砂浆(20mm)。外窗类型：断热铝合金普通中空玻璃窗+6+12A+6，自身遮阳系数0.5，传热系数3.3W/m2.K。二、建筑热工节能计算汇总表二、建筑热工节能计算汇总表(一)主要热工性能参数体形系数判断表 1体型系数实际74、值0.34体型系数限值0.35体形系数满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.3条的规定。外墙类型传热系数表2外墙类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00加气混凝土砌块(B05级)2500.192.811.052.961.25水泥砂浆200.9311.370.020.241.00墙体各层之和2901.103.45湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告41热桥梁类型传热系数表3热桥过梁类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(75、m2.K)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.231.00钢筋混凝土2001.7417.200.141.981.00聚苯颗粒保温砂浆500.071.140.710.811.20水泥砂浆200.9311.370.020.231.00热桥过梁各层之和2900.893.25热桥过梁热阻Ro=Ri+R+Re=1.04(m2.K/W)传热系数K=1/Ro=0.96热桥柱类型传热系数表4热桥柱类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.931176、.370.020.231.00钢筋混凝土5001.7417.200.294.991.00聚苯颗粒保温砂浆500.071.140.710.811.20水泥砂浆200.9311.370.020.231.00热桥柱各层之和5901.046.26热桥柱热阻Ro=Ri+R+Re=1.19(m2.K/W)传热系数K=1/Ro=0.84外墙平均传热系数判定表5朝 向平均传热系数热惰性指标内表面最高温度传热系数限值热惰性指标限值内表面最高温度限值是否满足标准要求东0.973.4535.811.002.5036.90满足南1.073.4535.921.503.0036.90满足西0.973.4535.811.077、02.5036.90满足北1.023.4535.771.503.0036.90满足屋面传热系数判定表6屋顶类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数屋面、地面砖102.1818.650.000.091.00墙体热阻Ro=Ri+R+Re=1.25(m2.K/W)墙体传热系数 Kp=1/Ro=0.80W/(m2.K)太阳辐射吸收系数=0.70湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告42水泥砂浆250.9311.370.030.311.00高分子树脂、活性材料1.51000.00225.000.000.78、001.00防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂浆200.9311.370.020.241.001：8 水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)200.365.640.060.311.00挤塑聚苯板400.030.321.210.391.10防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂浆200.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.00屋顶各层之和259.51.412.77屋顶热惰性指标 D=2.769屋顶热阻Ro=Ri+R+Re=1.57(m2.K/W)屋顶传热系数 K79、p=1/Ro=0.64W/(m2.K)太阳辐射吸收系数=0.50内表面最高温度：38.37限值=36.9屋顶满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。分户墙传热系数判定表7隔墙类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00加气混凝土砌块2000.243.510.832.911.25水泥砂浆200.9311.370.020.241.00墙体各层之和2400.353.39墙体热阻Ro=Ri+R+Re=1.02(m2.K/W)墙体传热系数K=1/Ro=0.980、8W/(m2.K)隔墙满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。架空楼板传热系数判定表 8架空楼板类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.00挤塑聚苯板300.030.320.910.291.10水泥砂浆200.9311.370.020.241.00楼板各层之和1901.021.97楼板热阻Ro=Ri+R+Re=1.18(m2.K/W)楼板传热系数 Kp=1/Ro=0.85W/(m2.K)架空81、楼板满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。楼板传热系数判定表 9湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告43楼板类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.00挤塑聚苯板200.030.320.610.191.10水泥砂浆200.9311.370.020.241.00楼板各层之和1800.721.87楼板热阻Ro=Ri+R+Ri=0.95(m2.K/W)楼板传热系数 Kp=1/Ro82、=1.05W/(m2.K)楼板满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。外窗传热系数判定表 10外窗类型窗框玻璃单立面最大窗墙比朝向传热系数K(m2K)/w窗墙比限值1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A+60.55东3.300.3窗墙比不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的东向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A+60.59南3.300.3窗墙比不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的南向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A83、+60.55西3.300.25窗墙比不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的西向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A+60.50北3.300.25窗墙比不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的北向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。(二)规定性指标校核结果各分项指标校核情况表 11建筑构件是否达标体形系数满足标准要求。外墙的传热系数满足标准要求。屋面的传热系数满足标准要求。东向窗的窗墙比未满足标准的要求。南向窗的窗墙比未满足标准的要求。西向窗的窗墙比未满足标准的要求。北向窗84、的窗墙比未满足标准的要求。架空楼板的传热系数满足标准要求。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告44楼板的传热系数满足标准要求。规范说明：与湖北省居住建筑节能设计标准(DB42/301-2005)相比较，该建筑物因为外窗、东南西北朝向的窗墙比大于规范中的外窗窗墙比的限值，所以外窗不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4 条的规定。指标未满足规范要求。三、设计建筑能耗计算三、设计建筑能耗计算根据建筑物各参数以及湖北省居住建筑节能设计标准(DB42/301-2005)所提供的参数，得到该建筑物的年能耗如下：能源种类建筑面积（）单位面积能耗#(kWh/)能耗(kWh)比例（%）备注空85、调耗电量813525.93210940.5544.08%采暖耗电量813532.89267560.1555.92%总计58.82478500.7注：针对建筑面积计算3.能耗指标限值根据建筑物各参数以及湖北省居住建筑节能设计标准(DB42/301-2005)所提供的参数，得到该建筑物的年能耗如下：能源种类建筑面积（）单位面积能耗#(kWh/)能耗(kWh)比例（%）备注空调耗电量81359.2575248.7539.26%采暖耗电量813514.31116411.8560.74%总计23.56191660.6注：针对建筑面积计算4.建筑节能评估结果对比1.4 和2.4的模拟计算结果，汇总如下：湖86、北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告45计算结果计算结果设计建筑设计建筑指标限值指标限值全年能耗23.5658.82建筑逐月负荷分析：建筑逐月负荷分析：三、结论结论该设计建筑单位面积能耗小于能耗指标限值，节能率为60%。因此根据湖北省居住建筑节能设计标准可以确定，该建筑的节能设计已经达到了节能要求。四、节电设计方案四、节电设计方案(1)供配电设计本着经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。(2)合理规划供电范围，降低配电线路损耗。采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。(3)根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置87、必要的计量表，进行奖罚考核。(4)实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。(5)采用照明节能灯，建筑节能率为大于12%(节电率大于60%)，可以减少10%照明用电。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告46五、给水排水节能方案五、给水排水节能方案(1)尽可能利用太阳能用作高层楼热水加热。(2)合理利用市政管网余压，采用直接给水方式。(3)采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。六、暖通空调动力节能六、暖通空调动力节能(1)减少冷热负荷：改善建筑的保温隔热性能，局部热源就地排除，控制和正确使用室外新风量。(2)利用自然冷源。(3)减少风机电耗。(4)88、改进气流组织。(5)采用科学、高效的空调系统，可减少系统能耗。例如：采用变频控制技术，空调风水系统节能率为10%50%；按用户计量冷热量，可节能20%左右。七、节能效果分析七、节能效果分析通过采取各种节能措施，本项目每平方米建筑面积年耗电约为23.56千瓦时/平方米，低于湖北省住宅建筑年平均耗电58.82 千瓦时/平方米的指标。本项目严格执行国家各项节能标准，在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准等方面采取的节能降耗措施，通过采取各项节能措施，节能率可以达60以上，高于2010 年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要求。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告47第六章 建设用89、地、征地拆迁及移民安置方案第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案一、项目选址及用地方案一、项目选址及用地方案(一)项目建设地址：本项目拟选址在公安县建设南路旁，地势整体较为平整。该地段是公安县繁华的中心区，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。项目总用地面积为1566.18平方米。详见下图：(二)项目用地方案：土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告48为了保证社会的整90、体利益及城市规划的整体实施，促进公安县房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。1、场址土地使用权及占地面积：土地使用权属公安县湖北xx建设工程有限公司，土地使用权面积为1566.18 平方米，住宅使用年限为70年，使用性质为住宅用地。2、土地利用现状与相关规划：本项目征地面积为1566.18 平方米，住宅建筑总面积8135 平方米。建筑密度为39.91%、容积率为5.19、绿地率为22.53%，可提供普通商品住宅 51 套，居住人口约 153 人。二、土地利用合理性分析二、土地利用合理性分析(一)土地利用总体规划符合性分析：本项目征地 191、566.18 平方米，各项指标均符合规划部门对于公安县总体规划的要求，严格按照公安县规划部门的规划指标规划建设。随着公安县公安县经济的不断发展，以及公安县公安县基础设施建设力度的不断加大，齐全的生活配套设施，舒适的生活居家环境，将吸引大量的购房者前来购房、居住，同时公安县作为荆洲地区的重要组成部分，房地产市场的供求关系将不断接收来自荆洲市的辐射，且公安县具有良好的人物、风景及古文化资源，投资吸引力进一步加强。该区域内的人流量将急剧增加，使得该区域内现有的和即将建成的商业配套设施的经济效益被充分聚集和放大。该区域内的土地利用市场价值也将被充分体现。本项目为公安县公安县房地产开发项目，规划为中小型92、住宅区，与本项目土地利用规划十分吻合。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告49(二)项目用地性质符合性评价：本项目建设用地已被项目申请单位于2013 年12月04 日通过挂牌出让方式竞得，规划用地性质为居住用地，与设计用途完全相符，符合政府对土地用途的管制要求。序号土地使用权人土地证号座落地号图号用途使用类型终止日期土地使用权面积1公安县湖北锐明建设工程有限公司公安县建设路旁P（2013）70号住宅出让住宅2083年9 月26日1566.18(三)土地使用强度的符合性评价：序号评价指标规划数据本项目拟采用数据评价依据1容积率5.195.19达标规划设计条件2建筑密度不大于39.93、91%39.91%达标规划设计条件三、征地拆迁和移民安置规划方案三、征地拆迁和移民安置规划方案本项目所在地为公安县湖北xx建设工程有限公司在公安县政府举行的的国有土地使用有权拍卖(挂牌)出让活动中竟买所得，该项目不存在着拆迁和移民安置问题。根据建设部城市房屋拆迁管理条例和湖北省城市房屋拆迁管理实施办法 的有关规定和指导精神，在公安县委市政府的正确指导、合理实施、统一规划和部署下，项目所在地块的征用和补偿问题得到了妥善解决。征用和补偿的过程中，坚持以人为本、统筹安排、一切以人民利益为首的指导方针，坚持依法执行、人情结合的办事措施，主要采用货币补偿的方法，妥善处理土地征用及经济补偿过程中的各项事宜94、。在本项目获得这块土地的开发使用权时，项目地块为具备开发条件的熟地，各项征用和经济补偿问题在市委市政府的正确领导下，得到了妥善湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告50解决，为项目的成功开发建设创造了先决条件。第七章 建筑安全分析与评价第七章 建筑安全分析与评价第一节 高层消防设计方案及评价第一节 高层消防设计方案及评价一、总平面布局和平面布置消防工程方案一、总平面布局和平面布置消防工程方案1、防火间距整个工程紧邻规划道路，各向均无影响消防的建筑物。2、消防车道及消防扑救小区内的道路均能做为消防车道，与市政道路的接入口能满足消防要求。建筑物前后的场地可以做为消防登高场地。3、方案95、评价：符合高层住宅区总平面消防设计规范要求二、消防给水和自动灭火系统工程方案二、消防给水和自动灭火系统工程方案(一)住宅部分1、室内消防系统：小区室内消火栓系统通过室外消防管网连成一个整体，室内消防用水量按最大一栋40L/S 计，火灾延续时间为2 小时，一次性灭火用水量为288m3，建筑内每层设置有室内消火栓(DN65栓口，d=19 水栓，25m 水龙带及启动消防水泵按钮、指示灯)，以确保火警时任何最不利点都有两股消防水栓同时到达。消火栓系统分区按消火栓栓口的静水压力不应大于1.00MPa要求，整个小区消火栓为一个供压系统，其中一至十六层消火栓栓口的出水压力大于0.50Mpa，采用减压稳压消火96、栓，减压后压力为0.35Mpa，消防栓泵选用参数Q=40l/s，H=100M。室外设DN100水泵结合器三套。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告512、自动喷淋系统：自动喷淋按危险等级按中二级设计，喷淋流量按30升/秒，火灾延续时间1 小时，一次性灭火用水量为108m3，系统中设有湿式报警阀、信号阀、水流指标器、闭式喷头(动作温度为68)，喷淋泵选用参数Q=30 l/s，H=50M。室外设DN100水泵结合器两套。3、整个小区采用集中临时高压消防系统。小区设有专用消防水池400m3，屋顶设18m3消防水箱，发生火灾时，消火栓系统、喷淋系统由屋顶水箱和各自系统的专用消防泵供给。97、4、室外消防系统：室外消火栓按30l/s 计，在小区内设置有SS100室外消火栓，消火栓间距在120M 以内。消火栓保护半径不超过150M，室外消火栓距建筑单位水泵接合器控制在1540M 范围内，水源由市政给水管从小区不同方向两路进水后在建筑物周围环状布置。5、灭火器配置：各建筑物内均设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，住宅楼按轻危险级设计。(二)公建部分1、建筑类别：本楼为三类高层住宅楼。2、消防用水量：室内消防用水量为40l/s，灭火时间3 小时，一次用水量432m3，室外消防用水量为30l/s，灭火时间 3 小时，一次用水量324m3/d，自动喷水用水量为 27.8l/s，灭火时间 1 小时，98、一次用水量100m3/d，室内消防总用水量为：432+100=532m3室内外消防用水量接市政管网水。3、消火栓灭火系统：根据建筑特点，将室内外消火栓系统分为一个区，在屋顶设消防水箱对满足喷淋系统压力要求，其余靠自来水管网压力湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告52水。4、室外消防设计：室外消防用水量考虑为30l/s，室外消防用水由市政给水管网供给。在小区市政管网上均匀布置室外消火栓，间距不大于120m，并保证在水泵结合器的15-40米范围内有一个室外消火栓。(三)评价：符合消防工程设计规范要求。三、建筑单体消防工程设计方案三、建筑单体消防工程设计方案(一)本项目建筑物耐火等级99、设计为二级；符合高层住宅楼防火等级要求(标准二级)。(二)高层住宅楼防火间距设计为15m，库房防火间距设计为15m。均高于高层消防规范13米的标准。(三)消防通道：小区设一主入口，入口位于菜马路，满足高层消防规范消防通道的要求。(四)防火分区防火分区的建筑面积设计为800 平方米，充分满足消防防火分区不大于1000平方米的规定。(五)安全疏散1、建筑每个防火分区安全出口为2 个。当相邻防火分区间的防火墙上设有防火门时，每个防火分区可分别设一个直通室外的安全出口，符合安全出口不得少于两个的规定。2、安全出口分散布置，安全出口最近边缘之间的水平距离为8.0m。符合消防安全出口的规定。湖北xx建设工100、程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告53(六)消防电梯设前室，其面积为8.0 平方米，与防烟楼梯合用时，为12 平方米；前室门采用乙级防火门；电梯间前室宜靠外墙设置，在首层应设直通室外的出口或经过长度30m 的通道通向室外；消防电梯载重量不小于1000kg，消防电梯与客梯或工作电梯兼用，符合高层设计消防电梯的有关规定要求。第二节 电气消防设计及评价第二节 电气消防设计及评价一、设计依据1、国家有关规范及规程(1)民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)(2)建筑设计防火规范(GB50016-2006)(3)高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(4)10KV 及以下变电所设计规101、范(GB50053-94)(5)供配电系统设计规范(GB50052-95)(6)低压配电设计规范(GB50054-95)(7)建筑物防雷设计规范(GB50057-94)2000 年版(8)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)(9)火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)(10)住宅设计规范(GB50096-1999)2003年版(11)住宅建筑规范(GB50368-2005)湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告542、本市供电部门有关规定及提供的相关条件3、建设单位委托设计任务书及有关资料和批文4、各专业提供的图纸、资料二、变配电系统1、本工程采用102、市政10KV 双回路进线，在变压器上接主供10KV 电源投入使用。本工程住宅照明、商铺照明及路灯景观用电按三级负荷考虑，采用单回路供电。车库照明、消防报警主机电源，应急及疏散照明等消防用电为一级负荷，采用双回路供电，消防电源必须在最末端处自动切换。备用电源由变配电房内低压柜的备用回路引来。消防电源必须采用专用回路，不得与其它回路混接。2、低压380/220V 系统中，公共建筑照明及电力设备用电系统采用单母线不分段。3、继电保护：(1)10KV电源进线开关上设置电流速断及反时限过电流保护。(2)10KV电源出线开关上设置电流速断及定时限过电流保护。(3)干式变压器设温度保护。4、计量：(1)10103、KV电源进线柜后设有专用的计量柜，设有独立的电流互感器及电压互感器柜内设有功、无功电度表等。(2)在变压器低压侧进线开关柜设有功、无功电度表。公共用电负荷由专用变供电，其电力和照明分别计费，分设电度表。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告55(3)住宅按户设置电表。5、功率因数补偿(无功补偿)采用低压集中自动补偿方式，在变电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后功率因数在0.95 以上，并要求荧光灯、气体放电灯就地补偿，补偿后功率因数为0.95。6、高低压设备选择高压开关柜选用KYN28型，低压开关柜选用GCK1型抽屉柜，变压器采用h 级绝缘的SCB11干式变压器。7、配电104、系统采用放射式和树干式相结合供电，对于消防用电负荷，或重要负荷均采用双电源末端切换供电。8、导线选择及铺设方式：对于消防用电设备的配电线路选用NHYJV电缆，对于比较重要的用电负荷选用ZR-YJV型电缆。三、照明设计1、照度各公共部分照度标准如下：消防值班室150lx，车库5075lx，公共走道50 lx。2、光源：公共部分灯具以荧光灯为主(带补偿电容，以提高功率因数)，走道、前室以节能灯为主。3、应急照明本工程设有应急照明系统。在楼梯间、消防控制室、变电所等重要场所设有事故照明灯。应急照明选用自带浮充蓄电池型灯具，且连续供电时间不少于30分钟。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请105、报告56四、火灾报警及消防联动控制系统1、本小区工程采用集中控制系统，整个小区在一层设置一处消防控制中心，在各楼单元消防进线处设置消防报警端子箱。2、在车库及公共走道、防烟楼梯间前室设置火灾自动探测器，进行火灾检测，并在火灾时根据各专业消防要求，自动或手动控制各消防设备的启动与切换，同时设置消防疏散广播，消防对讲电话及消防疏散照明系统。3、火灾事故广播系统由联动控制柜控制(柜内带消防广播盘)，车库、走道和防烟楼梯间前室均在适当位置上设置广播扬声器，消防控制室火警通讯盘，各疏散楼梯的出入口设火灾报警插孔一个。4、所有消防线路(强电及消防报警联动系统)均须穿钢管暗敷，当暗敷时，应敷设在不燃烧体的结106、构层内，且保护层厚度不应小于30mm，如若明敷须涂防火涂料进行防火处理。5、消防系统主机电源由应急照明回路提供，备供电源采用自备蓄电池组。6、火灾自动报警系统接地采用共用接地系统，要求其接地电阻不大于1 欧姆。7、低压配电系统设计采用TN-S 系统，并进行总等电位联接。所有电气设备外露的可导电部分、装置外的可导电部分应与PE线可靠连接。五、评价五、评价符合民用建筑电气设计规范(GJ16-2008)、建筑设计防火规范GB50016-2006)等消防强制性规范要求。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告57第三节 抗震设计方案及评价第三节 抗震设计方案及评价一、设计方案：(一)结构体107、系和技术措施1、结构体系：本工程为普通商品楼，均采用框架结构，楼板为现浇普通梁板体系。2、基坑设计：基坑边坡支护须由专业单位设计。(二)抗震设计及结构抗震等级本工程抗震设防类别为丙类，抗地震抗震设防烈度6 度进行设计，设计地震加速度值0.05g，设计地震分组为另一组，场地之类别为II 类。(三)单体抗震设计1、建筑平、剖布置宜规则、对称，具有良好的整体性，侧向刚度宜均匀变化。平面不规则如扭转不规则、凹凸不规则、楼板局部不连续；竖向不规则如侧向刚度不规则、竖向抗侧力构件不连续、楼层承受力突变等。2、在适当部位设置防震缝，形成多个较规则的抗侧力结构单元。防震缝最小宽度应符合：框架-抗震墙结构房屋的108、防震缝宽度为80mm。防震缝两侧结构类型不同时，宜按需要较宽防震缝的结构类型和较低房屋高度确定缝宽。3、在缝两侧房屋的尽端，沿全高设置垂直于防震缝的抗撞墙，分别对称布置，墙肢长度不大于一个柱距，框架和抗撞墙防震缝两侧抗撞墙的端柱和框架的边柱，箍筋沿房屋全高加密。4、框架结构中，框架和抗震墙均双向设置，柱中线与抗震墙中线、湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告58梁中线与柱中线之间偏心距为柱宽的1/4。5、高层多排柱内框架房屋的钢筋混凝土构造柱设置，应符合下列要求：(1)下列部位应设置钢筋混凝土构造柱：外墙四角和楼梯间四角；楼梯休息平台梁的支承部位；抗震墙两端及未设置组合柱的外纵墙109、外横墙上对应于中间柱列轴线的部位。(2)构造柱的截面，不宜小于240mm240mm。(3)构造柱的纵向钢筋不宜少于414，箍筋间距不宜大于200mm。(4)构造柱应与每层圈梁连接，或与现浇楼板可靠拉结。(5)高层多排柱内框架房屋的楼、屋盖，应采用现浇或装配整体式钢筋混凝土板。采用现浇钢筋混凝土楼板时应允许不设圈梁，但楼板沿墙体周边应加强配筋并应与相应的构造柱可靠连接。(6)多排柱内框架梁在外纵墙、外横墙上的搁置长度不应小于300mm，且梁端应与圈梁或组合柱、构造柱连接。6、框架-抗震墙结构中的抗震墙设置，符合下列要求：(1)抗震墙宜贯通房屋全高，且横向与纵向的抗震墙相连。(2)抗震墙宜设置在110、墙面不开大洞口的位置。(3)房屋较长时刚度较大的纵向抗震墙不设置在房屋的端开间。(4)抗震墙洞口上下对齐；洞边距端柱为350mm。二、评价：完全符合高层抗震设计规范要求。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告59第四节 防雷设计方案及评价第四节 防雷设计方案及评价一、防雷与接地设计一、防雷与接地设计1、防雷等级：本工程部分按三类防雷建筑设计。2、防直击雷措施：在屋顶女儿墙周边设明装避雷带(12镀锌圆钢)，并在屋面形成不大于10m10m 的避雷网，引下线利用建筑物部分结构柱内外侧两根主筋。3、防感应雷措施：进入建筑物的各种管线均埋地下引入，并在入户处将电缆钢带，钢管等与接地装置连接111、。4、防侧击雷和等电位措施：将钢筋架和混凝土的钢筋应互相连接。5、保护接地：低压配电系统设计采用TN-S 系统，并进行总等电位联接。所有电气设备外露的可导电部分、装置外的可导电部分应与PE线可靠连接。住宅楼内各卫生间设局部等电位设施。6、接地系统：防雷接地、变电所工作接地、保护接地、弱电设施接地等，共用一套接地系统。利用建筑物基础内的钢筋作接地体，接地电阻不大于1 欧姆，当实测不能满足要求时，再增设人工接地极。二、评价：完全符合高层防雷设计规范要求。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告60第八章 环境和生态影响分析第八章 环境和生态影响分析一、环境质量现状简介一、环境质量现状简112、介项目所在地区域2008 年环境空气监测指标中SO2、NO2和PM10年均值均能满足GB3095-1996环境空气质量标准及其修改单二级标准的要求。公安县地表水各项指标均可达到地表水环境质量标准(GB3838-2002)类水质标准。项目周边声环境质量可以满足(GB3096-2008)声环境质量标准“2类标准”的要求。二、环境影响及污染物治理措施二、环境影响及污染物治理措施(1)施工期施工期施工期废气中建筑粉尘和道路扬尘对施工场地周边地区有一定不利影响，由于建筑粉尘和扬尘沉降较快，通过洒水、工地出口处设置冲洗车轮设施等有效措施并加强管理，进行文明施工，则其影响范围一般可控制在施工场地的周边地带。113、施工期废水未经处理直接排放，对受纳水体造成污染影响，应针对性的采用修筑临时沉淀池和化粪池处理装置的方法进行治理，减轻对受纳水体的影响。施工期噪声主要是施工机械噪声和运输车辆交通噪声，对场界周围声环境质量将造成明显的不利影响。建设单位在施工过程中，将施工设备合理布局，并合理安排施工活动，减轻对场界周围声环境质量的不利影响。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告61施工期将产生一定数量固体废物，这些固体废物应按要求分类集中堆放，委托建筑垃圾管理部门和环卫部门及时清运，将不会对项目周围环境造成污染影响。(2)营运期营运期 废气由工程分析可知项目运行期的废气污染源主要是入住居民烹饪产生的114、烹饪油烟，由于废气量小，油烟浓度低，且污染点源分散，不易集中净化处理。项目在厨房内设计了内置排烟烟道，产生的油烟经烟道高空排放，对周围环境影响较小。项目营运期废水主要为生活污水废水，为小区用水量的80%，其总排水量为7134.77m3/a。项目废水经过化粪池处理后，废水中主要污染物共计4.84 吨，项目废水经过化粪池处理后能满足污水综合排放标准(GB8978-1996)表4 中三级标准的要求，项目污水经化粪池处理后排入河中，对受纳水体影响不大。具体数据如下表所示：周期 用水量(吨)污水量（吨）污水中污染物含量（mg/L）CODCrBOD5SSTPNH3-H动植物油小计指标10.83001502115、0042520每年用量8918.467134.772.141.071.430.030.180.144.84 噪声噪声本工程营运后噪声影响主要来自空调等设备噪声，不会对当地声环境质量和环境敏感点产生明显影响。建设单位可从改善项目内环境的角度出发，优先选用低噪音设备，采取隔声降噪措施，改善内部声环境质量。固体废物 固体废物湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告62项目产生的固体废物主要为居民生活垃圾垃圾，年产生量约25t。项目各楼栋楼下设置垃圾暂存箱，生活垃圾袋装化，固体废物由环卫部门定时集中转运回收处理，不对外排放，对周围环境不会造成污染影响。外环境对本项目 外环境对本项目随着本项116、目建成和周边道路的完善，项目南临菜马路的车流量将有所增加，本工程应在设计和建筑隔声方面改善居住楼的声环境，如优化建筑设计、采用的拉法基墙体保温系统、在南侧建筑上采用中空玻璃隔声窗等，通过以上噪声防治措施，预计居民楼内的声环境可以满足 声环境质量标准(GB3096-2008)“2 类标准”的要求。鉴于项目面向南侧居民楼受到一定的交通噪声影响，因此，项目在售房时应明确告知购房者项目周边现状及规划建设情况。(3)总量控制分析结论总量控制分析结论根据国家对实施污染物排放总量控制的要求以及本项目污染物排放特点，本评价确定的项目污染物排放总量控制因子为COD、NH3-N 两项很少。本项目排放的废水经化粪池117、进行处理，其污染物总量已经纳入受纳水体稀释范围内，因此本项目不存在COD、NH3-N 的总量控制指标超标。三、本项目对环境的影响及建设可行性结论三、本项目对环境的影响及建设可行性结论根据上述分析，本评价认为建设项目符合当地城市建设总体规划的要求，项目在建设中和建成运行以后将产生一定程度的污水、废气、噪声及固体废物的污染，建设单位应严格按照本报告提出的各项规定，切实落实各项污染防治措施以及主要污染物总量控制方案，严格执行环境保护“三湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告63同时”制度，项目对周围环境的影响可以控制在国家有关标准和要求的允许范围内。据此，经分析认为，从环境角度本项目可118、以在拟定地点按照拟定规模实施。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告64第九章 项目招投标及实施进度安排第九章 项目招投标及实施进度安排第一节项目招投标第一节项目招投标一、项目招投标为保证工程质量和进度，控制工程造价，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标投标活动，确保项目建设完成后达到一流水平，项目设计、工程设备以及承建单位的选择至关重要，因此按照 中华人民共和国招标投标法编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。二、项目招标范围及组织形式(1)招标范围及组织形式本项目主要建设内容有土建工程、总图工程(包括道路、场119、地硬化等)、大型设备及安装等工程。招标范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标、设备与主要材料采购招标等，招标方式可根据实际情况采取邀请招标、委托招标或公开招标。(2)招标组织形式鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所必备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。(3)招标范围及组织形式见下表湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告65招标基本情况表三、单位工程招标根据招标投标法招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、接受投标书、公开开标、审查标书、澄120、清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人等。结合实际本项目招投标过程具体如下。(一)招标本项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的乙级招标代理机构，具体程序如下：A、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托乙级招标代理机构进行公开招标。B、招标代理机构在指定媒体上发布招标公告。项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装室外监理设备主要原材料其他情况说明：湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告66C、本项目的招标文件应当包括招标项121、目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行邀请招标时，面向全国选择设计单位，投标人的资质要求甲级。施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理邀请招标时。投标人的资质要求乙级。施工企业选择招标：施工企业要求资质在一级以上，面向全国公开选择投标人。设备与主要材料采购招标：依据项目的需要，面向国内外知名企业通过邀请招标方式选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。(二)投标1、本项目投标人应当具备承担招122、标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。公开招标的项目投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。4、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告67以其它方式弄虚作假、骗取中标。(三)开标、评标和中标1、开标由招标代理机构主持，项目建设单位派123、代表参加，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。四、项目管理为了保证该项目的顺利实施，建设单位公司成立124、项目领导小组，负责立项、开发、投资、工程招标、监理、设计、施工、验收、决算及组织协调等工作。1、前期工作阶段：本阶段主要完成项目申报与审批。2、项目准备工作阶段：本阶段最后要完成初步设计和施工图设计，住户拆迁，完成“五通一平”等工程、组织施工招标，选定监理单位及施工单位，办理相关手续。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告683、建设实施阶段：组织建筑材料、机械。落实施工力量等建设准备工作；按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，组织文明施工。4、竣工使用阶段：本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使用，具体包括：及时组织设计、施工等单位进行验收，并做好验收记录；编制竣工决125、算文件；向主管部门提出竣工验收报告。五、项目工程实施进度安排项目进度安排如下：项目建设期：13 个月(2014 年4 月至2015 年4 月)。本项目建设期从项目前期工作开始计算。本工程实施计划为：1、2014 年4 月份前，完成项目调研，完成总体设计方案及评审和招投标工作。2、2014 年4 月至2015 年4 月完成项目工程施工建设。3、2015 年4 月前，组织专班对项目工程进行验收，并交业主使用。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告69第十章项目建设组织管理第十章项目建设组织管理组织机构本项目由湖北xx建设工程有限公司负责建设。项目启动后，按照项目建设的宗旨和目标来逐步126、实施。为了达到预期目标，建议按照实际工作需要设置管理机构。本项目设立工程建设指挥部，工程建设指挥部是项目建设的最高决策机构，对项目建设实行全面领导。由工程建设指挥部主任负责具体的施工建设及日常管理工作。组织机构如下：工程建设指挥部办公室工程组财务组监理组本项目所需人员该公司内部协调解决，在人员配置上应有一定数量的专业技术人员。为确保工程质量，控制工程投资，按期完工，在实施过程中，需进行如下方面的工程管理：1、成立专门管理机构。负责本项目资金的筹措、设计、招标、监理人员的组织和培训、管理等工程实施管理一系列准备工作；2、应选择有资格、有足够的设备、人员和备有固定资产的工程承包者，并采用招标的方式127、选择工程单位，编制好招标文件；3、要在工程实施全过程中推广优质管理，以确保每一个环节的质量湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告70监控和承包合同的顺利实施。项目实施管理项目实施管理项目实施拟分报建设计、主体工程施工、装修工程施工、基础配套设施施工、竣工验收交付使用五个阶段进行。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，可以进行土地平整工作，土建施工末期可以进行安装工程和配套基础设施施工工作。项目建设实施管理：1、项目的实施严格按照“项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。2、实行工程质量终身责任制。对项目质量负128、主要责任的领导，参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、严格按照建设程序办事，建设过程中，接受建设主管部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告71第十一章 经济影响分析第十一章 经济影响分析第一节 总投资及资金筹措第一节 总投资及资金筹措一、投资估算的依据一、投资估算的依据1、国家计委 投资项目可行性研究指南(试129、用版)(计办投资200215号)。2、项目申请单位提供的项目建设总体方案(初步规划方案)3、湖北省建设厅关于发布湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表(单位估价表)的通知(鄂建文2008214号)；4、湖北省建筑安装工程费用定额(鄂建文2008216号)；5、关于发布湖北省2012年第一季度城市住宅建筑工程造价指数的通知(鄂建造价201213 号)；6、项目现场情况，如地理位置、场址环境、征地拆迁补偿、地质条件、交通、供水、供电、市政基础设施条件等。7、类似工程的投资估算指标、概算指标、技术经济指标8、场址所在地主要材料、设备预算价格及现行市场价格9、场址所在地政府主管部门工130、程取费标准以及与建设有关的其他费用标准。二、基础数据基本经济指标表二、基础数据基本经济指标表序号项目数量单位1规划总用地面积1566.18平方米2总用地面积1566.18平方米3建筑占地面积625.06湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告724总建筑面积8135平方米其中住宅建筑面积8135平方米商业建筑面积平方米配套及其它建筑面积平方米5容积率5.19-6住宅总户数51户7居住人口(3.25人/户)153人8非机动车停车数辆9机动车停车数辆10建筑密度39.91%11绿地率22.53%三、估算编制方法三、估算编制方法1、预备费：按工程费用和其他费用之和的9.09%估算。2、其131、他工程费用部分：建设项目“其他费用”包括建设单位管理费、工程质量监督费、工程监理费、项目前期工作咨询费、勘察设计费、环境影响咨询费、劳动安全卫生评审费、场地准备费及临时设施费、工程保险费、招标代理服务费等。建设单位管理费，依据财建2002394号文进行估算，并结合项目实际情况考虑；工程监理费，国家发改委、建设部发价格2007670进行估算；目前期工作咨询费，计价格19991283 号，并结合项目实际情况考虑；勘察设计费，依据计价格200210 号进行估算，并结合项目实际情况考虑；环境影响咨询费，依据国家计委、国家环保总局计价格2002125号进行估算，并结合项目实际情况考虑；湖北xx建设工程有132、限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告73招标代理服务费，按国家发改委计价格20021980 号，并结合项目实际情况考虑。四、工程总投资估算四、工程总投资估算本项目总投资1099.89万元，其中工程费用639.27 万元，工程建设其他费用360.62万元，预备费为100万元。具体详见投资估算表。投资估算总表投资估算总表序号 工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量()单位价值(元/)小计(万元)一工程费用8135.00785.83639.27639.2758.12%二其它费用360.62360.6232.79%三预备费用100.00100.009.09%四管理费和利息0.000133、.000.00%总投资1099.89100.00%五、资金筹措五、资金筹措：本项目总投资1099.89万元，全部由项目申请单位自筹资金。第二节 经济效益分析第二节 经济效益分析一、销售情况预测及经济效益分析1、销售量预测项目开工之后按照相关规程与施工进度计划表的安排，预计能在2014 年12 月份前顺利地取得预售许可证，并开始对外销售。住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，销售难度不大。预计项目销售进度如下表所示：项目销售进度预测表序号项目合计201420152016湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告741住宅销售100%20%50%30%2商铺销售10134、0%20%50%30%2、销售价格预测(1)住宅部分经调查，目前多层住宅销售价格为20004500 元/平方米，商铺价格为50008000 元/平方米，结合当地经济发展水平等因素考虑。根据本项目的位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的住宅均价为2180元/平方米。具体销售收入情况详见销售收入及销售税金及附加费估算表。销售收入及销售税金及附加费估算表销售收入及销售税金及附加费估算表序号项目合计2014年2015年2016年1.00销售收入（万元）销135、售收入（万元）1773.43354.69886.72532.031.10住宅收入（万元）1773.43354.69886.72532.03可销售面积8135.001627.004067.502440.50销售率(%)100.00%20.00%50.00%30.00%销售单价(元/)2180.002180.002180.002180.002销售税金及附加（万元）销售税金及附加（万元）96.6519.3348.3329.002.1营业税(5%)88.6717.7344.3426.602.2城市维护建设税(5%)4.430.892.221.332.3教育费附加(3%)2.660.531.330.80136、2.4交易管理费(1%)0.890.180.440.273税金及附加后收入（万元）税金及附加后收入（万元）1676.78335.36838.39503.03现按照市场预测的销售价格对项目本身的经济效益进行分析，结果详见下表(计算过程详见：项目损益表)。序号项目数值单位备注1销售收入1773.43万元2开发建设投资1099.89万元3销售税金及附加96.65万元湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告754利润总额576.89万元(1-2-3)5所得税144.22万元25%6税后利润432.67万元以上表数据测算，项目的税后投资利润率为39%(税后利润/开发建设投资)，因此，测算数据137、表明项目具有较好的市场盈利能力。三、项目财务盈利能力分析1、净现金流量计算(详见：项目全部投资财务现金流量表)。2、财务净现值计算财务净现值(FNPV)是指按设定的折现率ic 计算的项目计算期内各年序号项目合计2014年2015年2016年1现金流入现金流入1773.43354.69886.72532.031.1销售收入1773.43354.69886.72532.031.2回收固定资产余值0.001.3回收流动资金0.002现金流出现金流出1196.54954.23213.3129.002.1开发建设投资1099.89934.90164.982.2流动资金0.002.3销售税金及附加96.6138、519.3348.3329.003净现金流量净现金流量576.89(599.55)673.41503.034累计净现金流量累计净现金流量(599.55)73.86576.895所得税所得税144.226税后净现金流量税后净现金流量432.677累计税后净现金流量累计税后净现金流量计算指标：-1财务内部收益率：财务内部收益率：32.85%-2财务净现值财务净现值(i=12%)：313.60-3投资回收期：投资回收期：1.89湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告76净现金流量的现值之和。计算公式为：FNPVnt1(CiCo)t(1ic)t式中：CI现金流入量CO现金流出量(CI-C139、O)t第t 年度的净现金流量；n计算期ic基准收益率或设定的折现率，本项目取12%。财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过按设定的折现率计算的盈利水平。本项目在设定基准折现率为12%的情况下，财务累计净现值为313.6万元(税后)，表明项目在收益率为12%时，仍有超出的313.6万元收益。(详见：项目全部投资财务现金流量表)3、财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为：nt1(CiCo)t(1+FIRR)-t=0式中：CI现金流入量CO现金流出量(CI-CO)t第t 年度的140、净现金流量；n计算期本项目的财务内部收益率为：32.85%(税后)，大于行业基准收益率，表明项目盈利性能够满足要求。(详见：项目全部投资财务现金流量表)4、投资回收期湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告77投资回收期(Pt)是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起，表达式为：Pt(CI-CO)t=0t=1投资回收期根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量为正值时的时点，即为项目的投资回收期。计算公式为：Pt累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量值。经测算，本项目投资回收期为1.89 年141、(税后)。(详见：项目全部投资财务现金流量表)投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。五、敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的销售收入、销售面积以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析表：项目基本方案投资销售收入5%-5%5%-5%内部收益率(%)32.85%26.36%38.20%39.60%27.30%较基本方案增减百分点-6.49%5.35%6.75%-5.55%投资回收期(年)1.892.121.581.522.21较基本方案增减(年)0.23-0.31-0.370.32根据项目的敏感性分析，得知销142、售收入及销售面积对项目的影响的敏感程度较大，因此在项目的销售环节，应加大销售力度，扩大销售率，增加销售收入。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告78六、盈亏平衡分析1、最低售价(均价)盈亏平衡项目的最低售价(均价)盈亏平衡是指开发的物业售价下降到预定可接受的最低售价，再往下降的话，项目将出现亏损。按照项目测算的数据，项目总投资为1099.89 万元，可销售的总面积为8135平方米，因此，含税最低销售均价测算为：含税最低销售均价=总投资/项目总可售面积(1-销售税金及附加)=1099.8910000813594.55%=1430元/平方米因此，项目的最低销售均价应不低于1430 143、元/平方米，若销售均价低于1430元/平方米对外销售，则本项目将亏损。2、最低销售面积(率)盈亏平衡项目的最低销售面积(销售率)是指，在预定的房屋售价条件下，要达到最低的盈利或是保本经营，项目所需销售的最低面积或最低销售率。按照项目测算的数据，项目总投资为1099.89万元，销售均价为2180元/平方米，则项目的最低销售面积或销售率为：最低销售面积=总投资/销售(均价)价格=1099.89100002180平方米=5045平方米经测算，项目最低销售面积为5045平方米，占总销售面积(8135平方米)比例为62%。因此，项目销售面积应达到5045 平方米以上、销售比例超过62%，项目才能获得盈利144、。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告79具体详见盈利平衡分析表：序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注1项目总投资万元1099.892项目销售总收入万元1773.433税后利润总额万元432.674税后投资利润率万元39.34%5项目财务净现值(Ic=12%)万元313.60税后6项目内部收益率%32.85%税后7投资回收期年1.89税后8盈亏平衡点8.1最低销售均价元/14308.2最低销售面积5045销售率62%湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告80第三节区域经济影响分析第三节区域经济影响分析一、行业影响分析一、行业影响分析(一)土地开发的经济效益主要145、通过城市土地开发这种投资活动，使原低效利用的土地转为高效利用，并使城市经济在空间上的密集程度和布局更趋于合理，以提高城市的聚集效益。城市土地开发的经济效益主要是以土地产值效益、居住效益、以及运行效益等表现出来。虎渡南苑二期项目的建设，不仅给城市居民基本生活物质需求提供了保证，而且也有利于当地国民经济的发展，从而提高了土地的综合利用价值，有利于优化社会经济资源配置、发挥经济效益和提高资源利用率。(二)房地产业作为国民经济的重要组成部门，在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。由于房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点(直接和间接与房地产146、相关的行业达50 多个)本项目建设不仅可以为公安县的房地产行业自身发展注入了生机，也将直接促进公安县公安县建筑业、建材业、金融业的发展。本项目还是公安县的财政收入开辟了重要来源。虎渡南苑二期建设项目作为一个房地产开发住宅类项目，不仅项目本身可以提供大量的税金和土地使用权出让费和利润等直接增加公安县的财政收入，同时作为开发住宅类居住小区，将聚集大量的消费人群，为该区域内的大量聚集商业的发展提供了消费客源，也就必将给公安县当地的经济和社会效益创造不可磨灭的价值。本项目位于公安县公安县中心，菜马路以北。该地段市政基础设施完善，交通条件便利，齐全的生活配套设施，适湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建147、设项目申请报告81于本项目的开发。地块场地呈较规则长方形，周边地势平坦，视野开阔，城市基础设施良好，自然景观条件优越。二、区域经济影响分析二、区域经济影响分析1、提高该区域商品房有效供给量：目前该区域主要为当地工作的人群，对普通商品房的需求比较旺盛，随着本项目的建成，可为该区域提供51套普通商品住房，可部分缓解群众购房难的矛盾。2、“税收贡献效应”。房地产业是地方政府的主要税源，在本项目建设和销售过程中，可为当地政府新增税收240.87万元，形成税收贡献效益。3、“消费带动效应”。房地产业是产业链非常长的第三产业。房地产开发供应链涉及到政府土地供应部门、金融机构、前期策划和市场调查机构、工程咨148、询公司、建筑及设备承包商、营销代理商、物业服务公司等众多产业，对区域经济发展带动力较强。随着本项目的建设，可带动相关产业联动发展，形成整条产业链的消费带动效应，从而促进开发区经济优化提升。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告82第十二章 社会影响分析第十二章 社会影响分析一、项目建设对区域社会影响分析一、项目建设对区域社会影响分析1、本项目主要是建设1 栋普通商业综合楼，总建设面积为8135 平方，因建设规模一般，对项目所在区域的居民就业、收入等社会影响有限，下面主要选择几个影响相对较大的方面来分析：区域社会影响分析表区域社会影响分析表序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措149、施建议1对居民收入的影响影响不大无无2对居民生活水平与生活质量的影响有些改善使当地仍存在的原住居民不适应新的生活环境做好协调工作3对居民就业的影响有改善无4对不同利益群体的影响建设期间对原住居民有一定影响造成原住居民对本项目的不满做好拆迁安置工作5对弱势群体的影响基本没有影响针对弱势群体的设施不齐全加强对针对弱势群体的设施建设6对投资环境影响有一定的改善引进大规模投资因势利导，促进当地投资环境的改善7对当地产业结构的影响有利于产业结构的调整强化第三产业政府出台扶持产业结构优惠政策8对少数民族风俗习惯和宗教的影响基本没有影响附近没有宗教的相关设施政府可以在区域内设置教堂等设施以满足需求二、社会适150、应性分析二、社会适应性分析本项目建设后通过绿化亮化工程，将成为当地的一个具有标志性的建筑群落，可以方便人们的生活。本项目建设通过引导该区域产业结构和空间布局调整，促进项目区域商贸流通业，建筑业、运输业、房屋租赁业等第三产业的大发展、大繁荣。从而促进项目影响区域经济繁荣。本项目位于公安县核心生活圈，经济发展水平处于领先地位，基础设施完善，交通方便，人口密度适中，属于高收入群体，文化层次较高，他湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告83们对精品生态住宅及社区需求量越来越多。因此当地政府和社区居民对本项目的建设普遍是持欢迎态度。三、社会风险及对策分析三、社会风险及对策分析针对项目建设所151、涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。(一)风险类型1、政策风险：由于2014 年国内房地产市场处于调速阶段，国家为了防范房地产市场市场风险，相继出台了一些调控措施，如果这些调控措施收效不明显，国家可能进一步加大调控力度，抑制住房价格快速上涨的趋势。2、成本风险：目前国内商品价格具有通胀的苗头，主要是建筑材料的上涨造成成本的提高，同时也有人为决策失误导致成本上升。3、市场风险：为了抑制大中城市住房的过快上涨，国家连续出台了“限购、限贷”等政策措施，这些风险必然会涉及到三、四线城市及周边乡镇，从而影响客户需求。就本项目而言，主要152、体现在商品房销量下滑，价格下跌。商品房售价不能达到预期目标，必然影响到公司以后的发展。4、其他风险：包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险，从目前公安县市场情况看，上述风险对本项目的影响不大。(二)风险控制1、加强对国内房地产政策的研究政府为加强对国内房地产宏观调控而出台的相关政策会影响到本项目推广、项目开发进度及开发成本的提高，对本项目的收益将形成政策风湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告84险，建议加强对国内房地产政策的研究并形成对策，以规避此类风险。2、准确把握项目入市机会，对客户群体准确定位，合理控制风险充分研究目前开发区房地产市场情况，适应市场及时调整项目开发节奏153、和推介步伐；整合项目的优势及亮点，利用媒体资源做好项目的整体营销整体推广策略，做好项目前期宣传推广工作，科学合理定价；严格控制项目的成本管理，做到精细化、标准化、流程化管理。3、在建设的过程中，建设单位应做好细致周密的部署，组织强有力的班子，保证高质量建设好本项目，同时要加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，保证项目如期完工。4、由于工程施工建设将对周围环境产生一定的负面影响，要密切关注周围居民的反应，严格控制施工噪声和施工时间，及时采取措施化解周围居民的不满，确保项目顺利实施。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告85第十三章 结论第十三章 结论该项目建设符合公安154、县的总体规划。建设地自然条件具备，交通便利，设计建设方案合理，建设条件具备，项目符合人民意愿，切实可行。本项目建设调动了社会各方面参与建设公安县未来规划的积极性，促进土地资源综合利用，促进群众公用资源的合理优化配置；实现了较高的社会效益，将成为公安末来商业的模板之作.。湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告86表一表一虎渡南苑二期项目投资估算表虎渡南苑二期项目投资估算表序号工程费用名称估算价值(万元)技术经济指标说明建筑工程设备及安装其他费用合计数量单位价值一一工程费用工程费用639.27639.271建筑安装费636.26636.261.1工程土建费423.02423.0281155、35.005201.1.1地上工程高层土建费423.02423.028135.00520元/含桩基础，含门窗及外墙装修1.1.2地下工程土建费1.2工程安装费213.24213.241.2.1给排水48.8148.818135.00601.2.2供电65.0865.088135.0080含防雷1.2.3弱电48.8148.818135.0060含安防系统1.2.4通风与防排烟32.5432.548135.00401.2.6电梯18.0018.001.0018.00小计2室外工程3.013.012.1室外绿化及景观小品0.330.3354.2160元/室外绿地面积2.2室外活动场地及停车场0.7156、80.7877.79100元/室外活动场地及停车场面积2.4室外钢结构大门及围墙估列2.5室外给排水、涵箱0.530.53132.0040元/2.6室外电缆及泛灯照明0.790.79132.0060元/(含电力增容费)2.7场地平整费0.590.59588.0010湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告872.8智能安防小计0.00二二工程建设其他费工程建设其他费360.622.1建设单位管理费8.76639.27财建2002394号2.2工程建设监理费17.64639.27发改价格2007670号2.3可行性研究报告编制费1.85计价格19991283号2.4可行性研究报告评估157、费1.00计价格19991283号2.5工程勘察费0.70639.270.11%计价格200210号2.6工程规划设计费8.90计价格200210号2.7环境影响报告书编制费1.20计价格2002125号2.8环境影响报告书评估费1.60计价格2002125号2.9劳动安全卫生评审费0.32639.270.05%发改投20031346号2.10场地准备及临时设施费3.20639.270.50%计标(85)352号2.11工程保险费0.38639.270.06%国发198335号2.12建筑消防设施检测服务费3.20639.270.50%鄂价经函字199980号2.13白蚁防治费0.12588.158、002元/鄂价费字1992232号2.14垃圾处理费1.06588.0018元/鄂价费字1992232号2.15工程勘察文件审查费0.26639.270.04%鄂价房服2006273号2.16施工图设计审查费0.58639.270.09%鄂价房服2006273号2.17抗震设计审查费2.00鄂价房服2002216号2.18竣工档案整理综合服务费1.00鄂价房地字1999177号2.19卫生监督防疫费0.64639.270.10%鄂价费字1996256号2.20招标代理服务费2.00计价格20021980号2.21造价服务费2.30鄂价工服规201122号2.22竣工结算审查费1.92639.270.30%鄂价工服规201123号2.23土地费用300.00一期已计湖北xx建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告88三三预备费用预备费用100.00(一+二)费率3.1基本预备费100.00四四管理费用和利息管理费用和利息五五建设投资建设投资1099.89