1、不动产担保公司商业计划书XX市不动产担保股份有限责任公司 Page 2商业计划书目录商业计划书目录第一章 不动产担保市场研究 1.1 不动产担保概念 1.2 宏观市场分析 1.3 市场需求分析 1.4 XX信用担保市场概况 1.5 不动产担保市场目标客户概况Page 3 1.6 研究结论 第二章 XX市不动产担保公司简介 2.1 公司概况 2.2 经营模式 2.3 公司宗旨 2.4 组织架构 2.5 主营业务Page 4 第三章 公司营销策略规划 3.1 总体策略 3.2 客户开发措施 3.3 营销策略 3.4 总体盈利模式 3.5 具体盈利分析 3.6 不动产担保具体操作流程Page 5 第2、四章 风险分析及防范对策 4.1 主要风险 4.2 防范对策 第五章 结论Page 6不动产担保是指不动产担保公司为个人、企业向银行借贷购置房产、受让土地使用权提供信用担保。其业务范围包括：土地使用权受让银行贷款担保，二级市场和三级市场住房按揭贷款担保，住房公积金贷款担保，不动产拍卖担保，不动产投标担保，不动产履约担保，不动产抵押消费贷款担保等。第一章第一章 不动产担保市场研究不动产担保市场研究1.1 1.1 不动产担保概念不动产担保概念Page 7n担保法律框架逐渐健全，国家政策扶持力度加大。n06年国务院关于担保行业召开多次会议，于11月份明文要求：国家要求地级以上城市都要成立担保公司。n3、08-09年，为了扶持中小企业的健康发展，解决中小企业融资难的问题，各地出台政策，建立中小企业融资支持体系：鼓励中小企业信用担保机构的发展，并出台予以一定的风险补偿的政策；筹建小额贷款公司；并加速制订放贷人条例，鼓励和规范发展民间借贷市场。1.2 1.2 宏观市场分析宏观市场分析Page 8n“转按揭”叫停后，卖方有抵押、买方要贷款情况下，有什么办法来完成交易呢？除了买卖双方自行筹资外，担保公司、经纪公司先垫资，还清业主贷款余额，解除房产抵押，再进行买方贷款等后期操作，也就是“垫资”交易方式正在兴起。业内人士认为，在目前从紧的货币政策下，二手房“垫资”交易将大行其道。n近年来，XX房地产发展的4、速度惊人，二手房交易火爆，而随着国家调控政策的陆续出台，贷款难成为制约房产交易发展的瓶颈。贷款难，一是由于银行体制落后，金融服务不完善、不到位；二是银行稳健经营控制风险的需要，个人贷款比大企业贷款风险大，许多个人贷款担保不符合要求；三是银行操作个人贷款经营成本与交易成本比大企业高。直接融资难源于资本市场建设落后于经济发展需要，至今无私人风险投资市场，风险资本市场刚建立且不完善，主板融资市场门槛高，二板市场又迟迟未能推出，解决这些问题是专业的担保机构巨大的市场机会。1.3 1.3 市场需求分析市场需求分析Page 9据相关数据显示：目前，XX市注册资金5000万元（含）以上的担保公司有35家，占5、总数的55.6%，其中近亿元的担保公司有10家。截至2010年底，全市统计63家担保机构，为2510户企业提供贷款担保64亿9229万元。1.4 XX.4 XX信用担保市场概况信用担保市场概况Page 10n据搜房网数据监控中心统计，2010年12月，XX市新建商品房共成交2831套，其中住宅成交1874套，非住宅成交957套；二手房共成交2672套，其中住宅成交2415套，非住宅成交257套（以上数据未包含XX县数据）。n从以上数据可以得出，12月XX市的二手房依然领跑市场，二手房住宅成交量比新房住宅多成交641套。n保守估计，2010年全年二手房总成交量为30000套左右XX市二手房交易中6、60%需委托贷款（垫资），目前贷款利息为3至5分之间，个人不动产贷款市场总额大约为3亿至4亿元。由于担保业的特殊性，外地担保机构一般很难在XX开展业务，预计全国和XX个人贷款每年市场份额将以50%的速度增长，个人不动产担保业发展前景十分广阔。1.5 1.5 不动产担保市场目标客户概况不动产担保市场目标客户概况Page 11 通过以上对不动产担保市场研究，得出宏观市场方面国家政策支持，市场需求方面，由于“转按揭”叫停后二手房“垫资”交易的兴起及二手房交易市场的活跃等。不难看出不动产担保市场有着较大的需求。在国家政策支持及市场需求较大的环境下，成立专业的不动产担保公司是顺应地产交易市场发展需求的，7、也是有着可行性的。1.6 1.6 研究结论研究结论Page 12第二章第二章 XX市不动产担保公司简介市不动产担保公司简介2.1公司概况 XX市不动产担保有限责任公司注册资本1000万元人民币，拟由位自然人股东共同投资，是一家完全按照商业化规范运作的专业不动产担保公司，也将成为XX市唯一一家专业不动产担保机构。2.2经营模式 XX市不动产担保有限责任公司采用担保、垫资及延伸业务的经营模式，致力于大力发展个人信用担保及不动产垫资交易业务。2.3公司宗旨 坚持“稳健乃至保守”的经营理念，严格遵循市场经济规律，以信用担保和金融投资为手段，在（房产、土地等）不动产担保领域内通过点点滴滴、锲而不舍的努力8、，成为业内的领先企业。Page 13行政人力资源部财务资金结算部风险管理部机构业务部个人业务综合部个人置业担保部公司担保业务部个人资产经营担保部监事会项目评审委员会股东大会董事会总经理室2.4 2.4 组织架构组织架构Page 14n二手楼赎楼贷款担保业务 个人进行二手房买卖时，对于仍在按揭中的尚未解除银行抵押的二手房产，可由我公司担保，向银行取得贷款代其完成提前还贷程序（即“赎楼担保”，也称“赎证担保”、“转按揭赎楼担保”等），由此帮助买卖双方顺利完成二手房交易。具体来讲，是指个人为了转让或购买已作为消费贷款或按揭贷款项下的抵押房产，由我公司提供担保而向银行申请的用于提前还清原消费贷款或按揭9、贷款的担保贷款，以便完成房产的注销抵押登记、过户、重新抵押登记等手续的业务。一般分为“为卖方担保赎楼”和“为买方按揭担保赎楼”两种方式（如果买方想一次性付款，则只需由卖方申请担保赎楼）。包括个人消费贷款担保、个人信用贷款担保、单位优秀员工贷款担保、出国留学贷款担保、个人创业贷款担保、房产抵押贷款担保、房屋按揭/加按/转按揭贷款担保、房屋装修贷款担保等。n二手楼委托贷款（垫资）业务 与“二手房赎楼担保业务”属于同一类型业务，区别在于不需向银行担保贷款，所需赎楼程序由我公司使用自有资金通过委托贷款方式完成，其特点是方便快捷，办理时间短。2.5 2.5 主营业务主营业务第三章第三章 公司营销策略规划10、公司营销策略规划3.1 3.1 总体策略总体策略 无论从不动产担保市场的发展还是二手房市场交易的现状来看,中国和XX地区担保业务都还处于早期的卖方市场。XX不动产担保股份有限责任公司的总体策略是立足XX市场,以客户利益和为社会服务至上的原则制定其市场营销策略,开发出最有价值的信用担保客户,提供最适合社会需要的担保服务。Page 16n与各商会、行业协会取得联系，由其推荐客户；n与房产中介机构合作，共同开发客户；n与银行信贷部门取得广泛联系，由银行信贷部门推荐客户；n还将与相关银行建立合作关系，并签订协议；n对社会进行广泛宣传、搞好市场调研，开展客户登记，从中发掘潜在客户；3.2 3.2 客户开11、发措施客户开发措施客户开发及信息收集是担保及投资业务的基础工作，客户资源将成为客户开发及信息收集是担保及投资业务的基础工作，客户资源将成为XXXX不动产担保股份有限责任公司的宝贵财富，公司计划采用下列方式不动产担保股份有限责任公司的宝贵财富，公司计划采用下列方式建立健全客户来源的渠道建立健全客户来源的渠道：Page 173.3 3.3 营销策略营销策略公司采用以品牌经营为核心的整合营销策略。公司的市场公司采用以品牌经营为核心的整合营销策略。公司的市场营销计划是以下列经营原则为基础的：营销计划是以下列经营原则为基础的：n公司将综合考虑自己独立以公司将综合考虑自己独立以及与其它机构（主要是房产及与12、其它机构（主要是房产中介）联合的方式开展担保中介）联合的方式开展担保业务；业务；n个人信用担保以自己独立开展个人信用担保以自己独立开展为主，以此作为扩大公司经营为主，以此作为扩大公司经营规模的突破口，在保证质量，规模的突破口，在保证质量，严格防范风险的前提下，努力严格防范风险的前提下，努力扩大担保业务量，追求担保业扩大担保业务量，追求担保业务的规模经营；务的规模经营；n必要时寻求其它担保机构的合作必要时寻求其它担保机构的合作实施交叉互保和联合担保，寻求实施交叉互保和联合担保，寻求国家中小企业信用担保体系的再国家中小企业信用担保体系的再担保支持以及利用其它金融创新担保支持以及利用其它金融创新手段13、，以分散风险、减少损失。手段，以分散风险、减少损失。n所有贷款担保业务都所有贷款担保业务都寻求银行或其它金融机寻求银行或其它金融机构与客户的协作，投资构与客户的协作，投资业务需要相关投资机构业务需要相关投资机构的配合；的配合；n建立电子商务网络，利建立电子商务网络，利用网站开展担保业务的用网站开展担保业务的宣传、担保业务登记、宣传、担保业务登记、网上业务受理及担保市网上业务受理及担保市场调查、信用评级等；场调查、信用评级等；n利用新闻媒体和其它形利用新闻媒体和其它形式开展广泛宣传，以支持式开展广泛宣传，以支持促进担保业务及担保投资促进担保业务及担保投资的实施战略；的实施战略；Page 18 以14、1000万的抵押保证金，取得银行1亿元资金额度，通过开展委托贷款业务，收取1%担保额的服务费。同时，公司要求被担保企业或个人提供足额的反担保资产，以规避担保风险。3.4 3.4 总体盈利模式总体盈利模式Page 19成交量成交量单价单价日成交量日成交量日盈利额日盈利额月盈利额月盈利额年盈利额年盈利额30万万/套套10套套3万万90万万1080万万50万万/套套10套套5万万150万万1800万万80万万/套套10套套8万万240万万2880万万100万万/套套10套套10万万300万万3600万万3.5 3.5 具体盈利分析具体盈利分析n指标盈利分析指标盈利分析Page 20每套金额每套金额利15、利润占有额润占有额1800018000套套60%60%的市场份额的市场份额1800018000套套40%40%的市场份额的市场份额1800018000套套20%20%的市的市场份额场份额1800018000套套10%10%的的市场份额市场份额3030万万/套套年利润年利润32403240万万年利润年利润21602160万万年利润年利润10801080万万年利润年利润540540万万5050万万/套套年利润年利润54005400万万年利润年利润36003600万万年利润年利润18001800万万年利润年利润900900万万8080万万/套套年利润年利润86408640万万年利润年利润57605716、60万万年利润年利润28802880万万年利润年利润14401440万万100100万万/套套年利润年利润1080010800万万年利润年利润72007200万万年利润年利润36003600万万年利润年利润18001800万万n市场份额占有分析市场份额占有分析 前提：前提：1.1.据相关数据显示据相关数据显示20102010年年XXXX市二手房年成交量为市二手房年成交量为3 3万套，按万套，按60%60%的需求的需求“垫资垫资”还款的客户总计还款的客户总计1800018000套。套。2.2.通过权威人士认证通过权威人士认证XXXX市目前尚无一家专业的二手房交易担保公司。市目前尚无一家专业的二手17、房交易担保公司。Page 21核实。我公司经办人员在收齐资料后，到银行核实卖方贷款的余额，然后在房地局核实房产抵押情况。这个过程根据银行及房地局的查询速度决定，一般三个工作日左右即可完成。备件。买卖双方签订买卖合同后，因为是由我公司垫资，需要买卖双方把买卖合同、借款合同、双方的身份证明等材料备齐，交由我公司经办人员办理。如果是卖方自行筹款，则直接由卖方约银行进行提前还款就可以了；如果是买方筹款，我公司在中间承担担保责任，那么买卖双方及我公司三方签署担保协议，还款后就可以直接进入以下第五步的解押环节。王先生与买家签订买卖合同。买卖双方达成交易意向，并签署买卖合同。同时，买卖双方约定垫资资金由我公18、司负责以及垫资服务费由谁支付。案例：王先生有一套房子要出售，但由于还欠银行50万元贷款，无法拿到房产证完成交易，此时他找到我公司，按以下流程操作，可实现交易：第一步第二步第三步3.6 3.6 不动产担保具体操作流程不动产担保具体操作流程Page 22后期买方贷款、物业交割。解除房产的原抵押后，买方就可以进行贷款了，随后的流程便是银行贷款审批、物业交割等，直至整个交易的完结。王先生收到购房款后，即可按合同归还我公司垫资款，并由买卖约定付费方付清我公司垫资服务费。解押。还清贷款后，银行会出示贷款结清证明，卖方与我公司代办人员携此证明到房产局进行解押。还款。在核实完后，由我公司内部进行垫资申请、审批19、等手续，并与业主原贷款银行约定提前还款的时间，直接到银行柜台或按预定存入资金即可。当然，各个银行甚至各个支行网点的规定可能都有所不同，所以这个环节的时间具有一定的弹性。在整个过程中，解押前（即拿到房产证）约7个工作日的时间为我公司风险期，如该房产涉及其他法律纠纷就有可能影响到我公司垫资款的回收，因此，垫资前的调查工作至关重要。拿到房产证后，除非房价短时间内暴跌，我公司风险极小。第四步第五步第六步案例中，我公司可收入服务费案例中，我公司可收入服务费50005000元，元，虽然垫资额为虽然垫资额为5050万元，但我公司实际出资万元，但我公司实际出资只有只有5 5万元，收益率为万元，收益率为10%120、0%。加之垫资时间。加之垫资时间段，资金回流快，收益颇为可观。段，资金回流快，收益颇为可观。Page 23经营风险经营风险在经营过程中可能会发生的担保代偿等风险行业风险行业风险担保与投资行业及其发展趋势中可能存在的不利因素及行业竞争情况；政策风险政策风险国家政策与法律对担保业的约束与限制,未来国家政策与法律的变化可能会对公司产生的影响业务风险业务风险公司的业务风险主要是担保的信用风险。主要有：a.被担保项目可行性风险；b.被担保者信用程度；c.担保的约束方式；d.担保的集中程度；e.产权制度的制约；f.金融市场健全程度等第四章第四章 风险分析及防范对策风险分析及防范对策市场风险市场风险受到商业21、周期的影响,市场的发展将受相关的行业（主要是房地产）市场情况的影响 同时，担保业正处在我国计划经济体制向市场经济体制转轨的时期，在挑战和机遇同时同时，担保业正处在我国计划经济体制向市场经济体制转轨的时期，在挑战和机遇同时并存的条件下，如何有效地防范风险，凭借其信誉、经济实力和专业技能来运作、协调政策并存的条件下，如何有效地防范风险，凭借其信誉、经济实力和专业技能来运作、协调政策性和商业性担保之间的关系，真正发挥其资金融通和商品流通的桥梁作用是公司经营管理的性和商业性担保之间的关系，真正发挥其资金融通和商品流通的桥梁作用是公司经营管理的主要任务主要任务 。4.1 4.1 主要风险主要风险Page22、 24n信用担保最大的风险是被担保者的资信风险。因此，应对申请担保个人的资信变化过程进行深入、详细的调查。确保全面掌握担保抵押物的情况。风险控制应坚持全面深入和量力而行的原则，采用跟踪管理和及时控制的方法。同时，中国正在建立的信用评估机制，也为这一风险的防范提供了有利的保证。n把银行、个人、担保机构三方统一考虑，建立风险转移和联合担保机制。争取国家各级担保体系的支持。获得再担保和联合担保合作。当发生代偿时，公司可以按一定条件从再担保机构得到一定补偿，从而大大降低担保风险。另外，联合担保也是分散转移风险的有效方法。n利用现代电子信息技术，开发建立出一套科学完善的信用风险评价指标体系，并使之得到有23、效实施。n以个人不动产担保作为公司目前担保业务的主攻目标。这类担保业务的性质决定其风险相对较小。在取得一定实际操作经验后，再逐步展开，扩大业务范围，以防范经营初期因经验不足造成的风险。n加大项目的审核力度，以及对拟担保项目进行严格科学的可行性研究与论证，严格按照公司制定的各项制度规范运作，力求最大限度地控制风险。n在财务管理上，公司将根据每年的经营计划按相当比例提留担保赔付准备金和投资风险备用金等，以保障公司业务按计划正常进行。4.2 4.2 防范对策防范对策Page 25 nXX尚无一家专业的二手房“垫资”还款公司，市场份额为100%。n据相关部门统计2010年XX市二手房总成交量3000024、套左右，n由此看出不动产担保市场目标客户很广。n银行1000万的投资可获得1个亿的信用金额，利润扩大10倍。目前，全国许多一线城市保证金比率仅5%。n按2010年XX二手房交易量30000套，以每日10套，每套30万元计算，年业绩可达30X10X30X12=108000万元；公司只需占有10%的市场份额，就可以实现100%的回报率，而实际上公司所占份额远远不止10%n中介、银行非常欢迎接受不动产担保公司来支持活跃二手房交易市场。n公司的发起人为深圳不动产担保公司的资深专业人士。第五章第五章 结论结论5.1 5.1 通过对市场的考核、专业人士的认证得出以下结论通过对市场的考核、专业人士的认证得出以下结论5.2 XX5.2 XX市不动产担保股份有限公司具有投资风险可控、收益高市不动产担保股份有限公司具有投资风险可控、收益高的特点。公司的商业模式与主营业务是实现公司致力成为的特点。公司的商业模式与主营业务是实现公司致力成为XXXX不不动产担保行业的先行者和第一品牌的先决条件。动产担保行业的先行者和第一品牌的先决条件。感谢观赏感谢观赏