1、城区海滨大道(新港片区)老旧小区改造项 目可行性研究 报告(修编稿)建设单位：汕尾市城区住房和城乡建设局编制单位：华联世纪工程咨询股份有限公司编制时间：二O二三年二月城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告I目目 录录第一章第一章 总论总论.11.1 项目背景.31.2 项目概况.51.3 研究结论.11第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.122.1 项目建设背景.122.2 项目建设必要性.27第三章第三章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模.303.1 项目区域现状分析.303.2 建设内容及规模测算.31第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条2、件.334.1 项目选址.334.2 场址条件.34第五章第五章 工程建设方案工程建设方案.405.1 建设内容及规模.405.2 设计依据.445.3 改造范围及改造原则.445.4 项目现状分析.485.5 建设方案.495.6 海绵城市.73第六章第六章 节能、节水节能、节水.776.1 节能评估依据.776.2 能耗状况和能耗指标分析.786.3 节能措施和节能效果分析.80第七章第七章绿色建筑绿色建筑.857.1 编制依据.857.2 项目实施绿色建筑的目标和指标.867.3 项目主要的绿色建筑技术方案.88第八章第八章 环境影响评价环境影响评价.968.1 环境影响评价标准.9683、.2 建设期对环境的影响及保护措施.968.3 运营期对环境的影响及保护措施.988.4 环境影响评价.99第九章第九章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防.1009.1 危害因素及安全措施.1009.2 消防措施.102第十章第十章 组织机构与人力管理组织机构与人力管理.104城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告II10.1 组织结构.10410.2 人力资源配置.106第十一章第十一章 项目实施进度及招投标项目实施进度及招投标.10711.1 项目实施进度计划.10711.2 项目招投标计划.108第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.11012.1 4、编制范围.11012.2 编制依据.11012.3 工程费用取费说明.11212.4 建筑工程其它费用及预备费取费费率.11212.5 项目总投资估算.11212.6 资金筹措及资金来源.120第十第十三三章章 经济效益评估经济效益评估.12113.1 预期分年收益情况.12113.2 成本预测.12213.3 偿债能力分析.123第十第十四四章章 社会效益分析社会效益分析.12514.1 社会影响分析.12514.2 项目与所在地互适性分析.12614.3 社会风险分析.12614.4 社会评价结论.129第十第十五五章章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析.13015.1 社会稳定风险概述.5、13015.2 项目评价分析依据.13015.3 本项目社会稳定风险内容及其评价.13115.4 本项目社会稳定风险的综合评价.13615.5 风险防范措施分析.137第十第十六六章章 结论与建议结论与建议.13916.1 结论.13916.2 建议.140城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告1修编说明修编说明根据关于城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告的批复汕市区发改投审202260 号，项目批复建设规模及内容：本项目总改造规模约为 1.7 平方公里，改造内容主要包括新港街道区域内汕尾大道以西的老旧小区及背街小巷进行升级建设：雨污水管网 19876 米、供6、水管网 29500 米、道路 33350 平方米、垃圾处置配套工程 35 套、消防系统配置 35 套、三线整改 24748m、文化馆建设工程（含红色）5200 平方米等。项目估算总投资 65003.47 万元，其中：工程费 38281.35 万元、工程建设其他费用 7515.27 万元、预备费 2289.83 万元。项目建设所需资金由区财政局统筹安排解决。由于项目工作的推进与深化，项目需要调整建设内容，拟进行可研修编，修编后的建设内容为：本项目涉及新港街道区域内汕尾大道以西的老旧小区(市规划局宿舍、春华小区、市交通局宿舍、春晖大院、新港务局宿舍、春晖小区、冷冻厂宿舍、建材厂宿舍等 8 个小区)7、及其周边背街小巷进行升级建设，涉及 6524 户，人口 26096 人，楼房栋数 175 幢，主要改造建设内容包括维修安装楼栋门、维修安装楼栋门对讲系统、维修安装楼道照明、粉刷楼道（含墙面零星抹灰）、修复楼梯扶手、修复楼梯踏步、修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）、维修改造楼栋消防设施、规范整理楼道内电线、维修、改造、增设屋顶生活水池水箱、维修、改造、增设楼内排水管道、清疏、维修化粪池及排污卧管、修复建筑物、防雷接地设施、维修更换公用采光窗（含拆除）、维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）、防盗网整治、整治不规范遮阳篷和防护设施、外立面整城区海滨大道（新港片8、区）老旧小区改造项目可行性研究报告2饰、危房治理、管道燃气入户改造、加装电梯、空调百叶、维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）、小区公共“三线”整治、更换小区排水管网、维修更换小区供水管网、维修改造供电设施、维修小区道路及楼间破损甬路、小区公共部分雨污分流改造、配建非机动车棚、设置机动车泊位、智慧燃气系统等。修编后项目建设总投资约 65003.47 万元，其中工程费用 50224.16万元，工程建设其他费用 11875.22 万元，预备费 2904.09 万元,未突破立项规模。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告3第一章第一章 总论总论1.1 项目背景9、项目背景1.1.1 项目名称城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目。1.1.2 项目性质城镇老旧小区改造。1.1.3 建设单位汕尾市城区住房和城乡建设局。1.1.4 报告编制依据1中华人名共和国建筑法（2019 年修正）；2中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）；3投资项目可行性研究指南（试用版）（2002 年）；4建设项目经济评价方法与参数（第三版，2006 年）；5国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；6广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；7广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（10、粤府办20213 号）；城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告48汕尾市城区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二 O三五年远景目标纲要；9汕尾市城区城市有机更新“十四五”规划；10汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见（2020 年 12 月）；11汕尾市城区老旧小区改造实施方案（2021 年 3 月）；12委托方提供的其它相关资料。1.1.5 项目提出的理由与过程2019 年国务院常务会议中李克强总理指出，加快部署推进老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。老旧小区改造作为惠民生、稳投资、扩内需、促消费重要举措，得到中央政府高度关注，各级政策陆续出台。省、市、区积11、极响应国家号召，制定老旧小区改造工作推进方案，明确老旧小区改造工作目标、主要任务和实施保障设施等内容，保障改造工作的有序推进。2021 年 2 月广东省印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，到“十四五”期末，基本完成我省2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。2020 年 12 月汕尾市印发汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案、汕尾市城区老旧小区改造内容及建设标准汕尾市城区老旧小区改造规划与设计导则，提出 2021-2012、25 年要城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告5完成 74 个老旧小区升级改造工作。鉴于此，为贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造的实施指导意见，着力改善当地人居环境，提高人民生活水平，建设单位通过充分的市场调研，决定对香洲街道辖区内 2000年之前建设城镇老旧小区进行改造。项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美观，而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。根据汕尾市 2013、18 年城镇老旧小区改造规划，本项目符合该文件支持的城镇老旧小区改造项目，是列入汕尾市城区“十四五”规划城市更新建设项目之一，也是汕尾市城区老旧小区改造实施方案必改造城镇老旧小区的项目之一。本项目的建设必将推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦。本项目正是基于这一背景提出。1.2 项目概况1.2.1 拟建项目位置项目位于汕尾市城区新港街道办事处辖区范围内。本项目改造面积约 1.7 平方公里，具体改造范围详见下图所示：城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告6图图 1-1项目改造范围图项目改造范围图1.2.2 建设内容及规模本项目涉及新港街道区域内汕尾大道以西的老旧14、小区(市规划局宿舍、春华小区、市交通局宿舍、春晖大院、新港务局宿舍、春晖小区、冷冻厂宿舍、建材厂宿舍等 8 个小区)及其周边背街小巷进行升级建设，涉及 6524 户，人口 26096 人，楼房栋数 175 幢，主要改造建设内容包括维修安装楼栋门、维修安装楼栋门对讲系统、维修安装楼道照明、粉刷楼道（含墙面零星抹灰）、修复楼梯扶手、修复楼梯踏步、修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）、维修改造楼栋消防设施、规范整理楼道内电线、维修、改造、增设屋顶生活水池水箱、维修、改造、增设楼内排水管道、清疏、维修化粪池及排城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告7污卧管、修复建筑物、防雷接15、地设施、维修更换公用采光窗（含拆除）、维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）、防盗网整治、整治不规范遮阳篷和防护设施、外立面整饰、危房治理、管道燃气入户改造、加装电梯、空调百叶、维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）、小区公共“三线”整治、更换小区排水管网、维修更换小区供水管网、维修改造供电设施、维修小区道路及楼间破损甬路、小区公共部分雨污分流改造、配建非机动车棚、设置机动车泊位、智慧燃气系统等具体建设内容及规模详见表 1-1。1.2.3 主要建设条件社区所在地的水、电、气、弱电、通讯等基础设施配套完善，可以保障本项目建设和使用的需要。项目建设16、条件较好。1.2.4 项目实施进度计划1、目前进展本项目前期工作正在有序进行，计划 2023 年 5 月份完成全部前期工作，2026 年底完成改造建设。2、项目计划实施进度从 2023 年 1 月初开展前期工作（包括可行性研究报告编制、工程设计以及施工准备等），2023 年 5 月开工建设到 2026 年 12 月底竣工验收结束。目前尚在项目可行性研究报告编制工作阶段。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告81.2.5 项目投入资金情况1.项目投入资金本项目建设总投资约 65003.47 万元，其中工程费用 50224.16 万元，工程建设其他费用 11875.22 万元，预备17、费 2904.09 万元。2.资金筹措项目建设资金来源由地方财政资金和专项债统筹解决。1.2.6 主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表 1-1。表表 1-1 工程技术经济指标表工程技术经济指标表序号序号工程内容工程内容单位单位工程量工程量备注备注（一）房屋建筑本体1维修安装楼栋门樘884更换楼栋门，增设密码门禁锁2维修安装楼栋门对讲系统户12280增设普通对讲系统，含大门主控，户内对讲机、信号线等项目3维修安装楼道照明处3485更换声控延时节能吸顶灯4粉刷楼道（含墙面零星抹灰）111145局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油乳胶漆5修复楼梯扶手m25435原楼梯栏杆修补油漆，增18、设不锈钢扶手6修复楼梯踏步51356铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，踢脚线等7修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）75625原有屋面漏水楼宇，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重做8维修改造楼栋消防设施套3005新增消防栓系统m8025消防栓镀锌钢管套3000铝合金箱，内有 4 个灭火器，4 个防毒面罩9规范整理楼道内电力线26005电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽规范整理楼道内电信线规范整理楼道内有线电视线10维修更换楼栋加压水台80新增设消防水泵城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告9序号序号工程内容工程内容单位单位工程量工程量备注备注泵11维修、改19、造、增设屋顶生活水池水箱m1581原钢筋混凝土水箱应改为不锈钢水箱（如仅修补，按 100 元/）12维修、改造、增设楼内排水管道m31944排水管更换；雨水管更换13清疏、维修化粪池及排污卧管m6899清疏化粪池，维修排污管14修复用地保护接地设施处35电房内增设接地装置15修复建筑物、防雷接地设施422833按楼宇建筑面积计算16维修更换公用采光窗（含拆除）25518节能玻璃铝合金窗17维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）项821原外墙面构造修补，雨篷、空调机位等加固18防盗网整治73400拆除旧防盗网，增设隐型不锈钢防盗网57844原防盗网清理刷漆19整治不规范20、遮阳篷和防护设施10440拆除旧遮阳篷及防护设施，统一增设铝合金伸缩型遮阳篷20外立面整饰252853清洗外墙197618老化严重的墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、铺贴外墙砖或外墙漆21危房治理2413结构加固22安装一户一水表户3861智能水表23安装一户一电表户3861智能电表24管道燃气入户改造户3586按广州市燃气公司相关规定25加装电梯部30原楼宇有电梯井，高度 30m 内的房屋，可取低值，如需要增高电梯井，高度超过 30 米，则取高值。部分居民出资26建筑节能改造栋175建筑节能改造视设计的内容不同，分别取值27楼体 1 绿化761重做屋顶绿化地面防水层，增设种植土，复核承载力，种21、植植物28空调百叶50816增设空调百叶（二）小区公共部分1维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）9902原有砖围墙批荡修补，重新贴砖（如拆除重建，或钢结构围墙，增设围墙装饰构件，需另行估算造价）城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告10序号序号工程内容工程内容单位单位工程量工程量备注备注2小区公共“三线”整治m18967下地25873规整3维修改造小区室外消防设施处994更换小区排水管网m7845原铸铁排水管更换为 PUC 排水管5疏通小区排水管网（含更换管网井盖）m9069维修、更换少量构件6维修更换小区供水管网m16601按球墨铸铁管或镀锌钢管7维22、修改造供电设施项27视改造的内容估算8维修小区照明设施盏329视所选用的路灯规格、型号估算9安装小区照明设施盏1229适当增设路灯、景观灯10维修小区道路及楼间破损甬路165624道路铺沥青路面，广场、人行道铺疏水砖，增设健身步道11拆除小区违法建筑物、构筑物及设施1194违法建筑按建筑面积计算，构件按展开面积计算12清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物项53清理杂物，拆除附着物13规范垃圾收运点设置处74约 10 平方米一处14安装小区视频监控系统点247彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备15建设步行系统9665视设计内容估算16维修完善人行安全设施处135室外高差处增设无23、障碍坡道，设车止石17维修非机动车停车棚1039重油构件，更换屋面材料18提升小区绿化10591宅前屋后统一种植灌木19维修安装体育锻炼器械批26维修补充健身器材20维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌项59视设计内容估算21更新补建信报箱户11026不锈钢箱体带门锁22小区公共部分雨污分流改造m13773视设计内容估算23建设小区公共空间项19视设计内容估算24合理配置设置物业用房及公服设施443间隔及装饰25配建非机动车棚1905钢结构，阳光板，设停车设施26设置机动车泊位11767硬地或嵌草砖取低值，立体机械停车场取高值个50立体停车位（含钢结构顶盖）27建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等24、设施88增设不锈钢带雨篷的宣传栏城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告11序号序号工程内容工程内容单位单位工程量工程量备注备注28提升小区环境设施品质项34视设计内容估算29设置快递服务设施项63视设计内容估算（三）智慧燃气系统项1（四）拆除改造新建部分1新建建筑8200拆除危房、违建建筑；新建公共配套建筑2改建建筑4200室内装修改造1.3 研究结论项目实施符合关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（广东 2021 年 2 月）、汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见、汕尾市城区老旧小区改造实施方案、汕尾市城区老旧小区改造内容及建设标准、汕尾市城区老旧小区改造规25、划与设计导则等政策文件要求。项目建设有利于改善当地人居环境，完善片区公共配套设施，消除安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，有助于推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦，其建设具有充分的必要性。项目建设条件基本具备、建设方案可行、只要措施得当不会造成环境污染、具有很好的社会效益，项目建设可行。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告12第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 区域社会经济发展概况汕尾市位于广东省东南部沿海，珠江三角洲东岸，位于深圳和汕头两个经济特区中间，东临红海湾和碣石湾，莲花山南麓，东临惠来县26、，西连惠东县，北接梅州市和紫金县，南濒南海，总面积 4865.05平方公里（其中深汕特别合作区面积 468.84 平方公里）。城区作为汕尾市唯一中心城区，毗邻港澳，西接珠三角，东连汕潮揭，东承西接的区位优势日益凸显，革命老区扶持政策、深圳都市圈规划建设、深圳光明区全面对口帮扶城区等多重政策利好叠加，为城区高质量发展注入了强大动力。2020 年，实现地区生产总值 287.28亿元，比增 4.5%;农业总产值 42.81 亿元，比增 5.1%;规模以上工业增加值70.43亿元,比增1.9%;固定资产投资187.94亿元,比增12.8%;一般公共预算收入 6.74 亿元，比增 5.8%，经济运行态势27、总体良好。根据汕尾市城区第七次全国人口普查公报，全区常住人口为394593 人，与 2010 年我区第六次全国人口普查的 406630 人相比，十年共减少 12037 人，下降 2.96%。7 个镇（街道）中，人口超过 10万人的镇（街道）有 2 个，1 万人到 10 万人的镇（街道）有 5 个。其中，常住人口居前二位的镇（街道）合计人口占全区人口比重为58.69%。全区常住人口中，0-14 岁人口为 82500 人，占 20.91%;15-59岁人口为 257852 人，占 65.35%;60 岁以上人口为 54241 人，占13.75%，其中 65 岁及以上人口为 37560 人，占 9.28、52%。与 2010 年城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告13我区第六次人口普查相比，0-14 岁人口的比重提高 2.49 个百分点，15-59 岁人口的比重下降 7.36 个百分点,60 岁以上人口的比重提高4.88 个百分点，65 岁及以上人口的比重提高 3.65 个百分点。图图 2-1历次人口普查常住人口及年均增长率历次人口普查常住人口及年均增长率2014 年以来，汕尾市将城镇老旧小区改造工作作为推动经济持续健康发展的一个突破口来抓，集中协调解决相关问题，城镇老旧小区改造工作取得较好成效，进入一个新阶段。2020 年 12 月汕尾市印发汕尾市人民政府关于推进城市有机更29、新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案、汕尾市城区老旧小区改造内容及建设标准、汕尾市城区老旧小区改造规划与设计导则，提出 2021-2025 年要完成 74 个老旧小区升级改造工作。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告142.1.2 城镇老旧小区改造工作背景2.1.2.12.1.2.1 国家层面国家层面城镇老旧小区住房简陋，环境较差，安全隐患多。城镇老旧小区改造是我国从中央到地方政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，更是提升30、城市建设水平，实现城镇化的途径之一。2014 年是中国新型城镇化的开局年，国家明确指出要走“新型城镇化”道路。国家新型城镇化规划（2014-2020 年）指出要着重解决好农业转移人口落户城镇、城镇老旧小区和老旧小区改造、中西部地区城镇化等问题，推进城镇化沿着正确方向发展。国务院办公厅 关于进一步做好城镇老旧小区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537 号）指出各地区、各有关部门 2014 年持续加大老旧小区改造工作力度，全面推进城市、国有工矿、国有林区（林场）、国有垦区（农场）老旧小区改造，截至 2014年底，全国共改造各类老旧小区住房 2080 万套、农村危房 15631、5 万户，其中 2013-2014 年改造各类老旧小区住房 820 万套、农村危房 532 万户，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。同时也提出了新的目标：要坚持走以人为核心的新型城镇化道路，2015-2017 年，改造包括城市危房、城镇老旧小区在内的各类城镇老旧小区住房 1800 万套（其中 2015 年580 万套），农村危房 1060 万户（其中 2015 年 432 万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告152017 年，为人民生32、活继续改善之年，2017 年国家政府工作报告2017 年全国居民人均可支配收入实际增长 6.3。农村贫困人口减少 1240 万，易地扶贫搬迁人口超过 240 万。城镇老旧小区住房改造 600 多万套，农村危房改造 380 多万户。2020 年 7 月报请国务院办公厅印发的关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，提出要重点改造 2000 年底前建成的老旧小区，强调要改造和建设小区及周边适老设施、无障碍设施、文化休闲设施、体育健身设施，有条件的楼栋加装电梯等。到“十四五”期末，力争基本完成城镇老旧小区改造任务。据悉，2019 年以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区11.2万个，惠及居民200033、多万户。各地结合城镇老旧小区改造加装电梯近 2 万部，增设或改造提升养老、助餐等各类社区服务设施近 3 万个。经汇总各地统计、上报情况，2021 年 1-11 月份，全国新开工改造城镇老旧小区 5.47 万个。2.1.2.22.1.2.2 广东省层面广东省层面为贯彻国家城镇化及城镇老旧小区改造部署，中共广东省委关于科学推进新型城镇化的指导意见（粤发（20141 号）指出科学推进新型城镇化是实现中原崛起、家振兴、富民强省的必然选择；广东新型城镇化规划（2014-2020）指出到 2020 年，农业转移人口落户城镇、城镇老旧小区和城中村改造、农村富余劳动力向城镇转移成效显著，城市内部二元结构逐步得34、到破除，常住人口城镇化率达到56左右，全面完成现有 253 万户城镇老旧小区和城中村改造，其中城市城镇老旧小区 85 万户、城中村 168 万户。同年，广东省人民政府发布了关于加快推进老旧小区改造工作的意见（粤政（2014）城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告1617 号），指出要把城镇老旧小区改造作为城镇保障性安居工程的重要内容，在加快推进集中成片城市城镇老旧小区改造的基础上，优先推进建成区内的城中村改造，有序改造老旧小区，逐步将其他城镇老旧小区、城中村统一纳入城镇老旧小区改造范围。2014 年至 2017 年再改造各类城镇老旧小区 166 万户，使居民住房条件明显改善，基35、础设施和公共服务设施建设水平不断提升。2021 年 2 月广东省印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。从广东省住房城乡建设厅了解到，2021年全年全省开工改造超过 1500 个老旧小区，惠及约 31 万户居民，提前超额实现省民生实事城镇老旧小区改造年度任务底数目标，其中2021 年全年全省既有住宅加装电梯超 4000 部。2.1.2.32.1.2.3 项目地区层面项目地区层面为贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造的实施指导意见，着力改善当地人居环境，提高人民生活水平。2020年 12 月36、汕尾市印发汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案，汕尾市城区老旧小区改造内容及建设标准、汕尾市城区老旧小区改造规划与设计导则，提出 2021-2025 年要完成 74 个老旧小区升级改造工作。2.1.3 规划政策背景2.1.3.12.1.3.1国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发意见（国办发202023202023 号）号）城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目37、可行性研究报告17意见 强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2020年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户；到 2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000 年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。意见要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类 3 类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇38、老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。意见提出，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展多种形式的基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。明确项目实施主体，推进项目有序实施，完善小区长效管理机制。2.1.3.22.1.3.2广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办作的实施意见（粤府办202139、320213 号）号）该文件提出：从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，主要分为基础类、完善类、提升类 3 类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告181.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防40、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的41、社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。2.1.3.32.1.3.3汕尾市城区老旧小区改造实施方案（汕尾市城区老旧小区改造实施方案（20212021 年年 3 3 月）月）为贯彻落实省、市有关城市更新决策部署，不断推进城市更新，提高城市品质，增强群众幸福感、获得感，结合汕尾市城区实际，制定汕尾市城区老旧小区改造实施方案。方案提出的改造任务为：城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告19（一）实施拆违治乱行动1.拆除乱搭建。依法依规拆除违法建筑（42、构筑物）、逾期临时建筑，公共区域私搭的洗衣台；拆除废弃线网、废弃线杆等。2.清除乱堆放。清理老旧小区内公共区域、楼道内、地下空间、消防通道乱堆放的杂物、僵尸车等，确保公共区域畅通。3.清理乱种养。开展老旧小区毁绿种菜、散养家禽等整治。4.整治乱张贴。清除老旧小区各类非法小广告、非法张贴、涂写、刻画等，依法依规拆除废弃和违规广告。5.治理乱改造。清理老旧小区内破墙开店、车棚（库）擅自改造用于居住、经营等影响房屋使用安全的行为。（二）实施民生设施提升行动1.挖潜停车泊位。整顿机动车库（位）使用秩序，恢复车库停车功能，公共区域停车位实行共享，先到先停，严禁私划私占；在确保消防通道和居民通行安全的前提43、下，小区内部道路划设停车位；适度将绿地改成生态停车位，有条件的区块增设机械立体停车设施；停车位严重紧缺的老旧小区，探索利用征收手段，拆除室外车棚等附房，改建为机动车和非机动车公共停车位；增设停车位机动车和电动自行车充电桩。2.补齐服务设施。按照等级幼儿园、标准化义务教育学校建设要求，改造提升教育设施，确保校舍安全，增设村（社区）教育、老年教育设施；推进居家养老服务照料中心建设，实施配套设施适老化改造，完善村（社区）老年服务设施；鼓励家政、护理等机构进村（社区），开展连锁经营；加强村（社区）卫生服务中心和卫生服务站建城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告20设，实现基本医疗服务能44、力达标升级；推广村（社区）书房、文化礼堂等综合服务中心、邻里中心建设，提升村（社区）文化服务水平；增设托育、助餐、快递、信报、便利店等便民服务设施；改造增设无障碍设施，实现从大门到楼道零踏步。3.完善信息设施。建设与“基层治理四个平台”融合的小区大数据平台，推进智慧社区建设，改造提升老旧小区信息管网，推广智慧广电、应急广播建设，提升 4K 高清承载、数字服务覆盖率；5G 网络全覆盖，提高宽带网络接入率；推进雪亮工程进村（社区），实现小区视频监控无死角。4.提升环卫设施。推进公厕革命，改造提升区块内公共厕所；完善生活垃圾分类设施，高标准建设生活垃圾分类示范小区，确保生活垃圾分类收集率达到省定标准45、。（三）实施房屋整修行动1.改造建筑立面。根据建筑外立面实际情况，修补外墙渗漏水、墙面脱落部位，对风貌不协调的小区及示范改造小区实施外立面整体改造；对建筑外立面附着的空调外机、雨棚、晾衣架、花架、防盗窗实施序化整治；有条件的小区实施建筑节能改造，鼓励采用装配式、钢结构等建造方式。2.修葺房屋楼道。对房屋楼道墙面进行修补出新；对扶手进行除锈加固；整修破损台阶，安装（修缮）楼道照明灯。3.整治第五立面。维修破损屋顶及防水层，疏通屋顶排水沟，梳理屋顶太阳能，房屋结构允许的可实施节能改造，增设检修屋顶防雷设施。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告214.维修附属建筑。对附属建筑进行修46、缮，小区围墙修复出新；配设门卫值班室、小区门禁系统；积极挖掘空间和结构潜力，在符合消防安全前提下，通过插花式征收等方式腾出空间，为厨房、卫生间缺失的住宅建筑补齐相应设施。（四）实施管线整治行动1.整治小区飞线。清理小区房屋间私拉乱接的各类飞线，消除安全隐患，净化小区环境；对各类架空线，原则上实施上改下，确有难度的进行序化整理，附墙线缆进行渠化美化。2.整修外墙立管。修补破损的附墙外立管，更换年久的室外铸铁和铁皮立管，对房屋外立面杂乱的立管进行归并序化，阳台、厨房室内下水管合理改设为外墙立管。3.改造供水管网。系统检查区块内部各级供水管网，对老旧破损的管道、表箱等设施进行提标改造，对未实施一户一47、表、高层二次供水的房屋进行统筹改造，确保供水管网安全畅通。4.加密燃气管网。按照燃气管网全覆盖的要求，对老旧的燃气管道、表箱设施进行更换改造，对尚未通气的老旧小区，加装燃气管道，保障居民用气需求。5.检修电力设施。对老旧小区电网中直接为居民住宅供电的电线、配电室、变压器、开关柜及电表计量装置等配电设施进行检修更新，规范设置电表、电表箱，确保居民用电安全。6.实施路灯消暗。按照节能美观要求，对老旧小区的现有路灯进行更新改造，对路灯缺失、照明昏暗的地方增设路灯，保障居民出行安全。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告22（五）实施污水零直排行动1.排查污水管网。对区块内各级污水管网48、进行地毯式排查，摸清排污现状，依法处置违规排污行为，对破损老旧的排污管道进行更换改造。2.雨污分流改造。推进雨污分流改造全覆盖，确实无法实施改造的区域，要采取技术手段就近处理，达标后统一纳入污水管网；对已实施雨污分流改造的区域，对照污水零直排要求，进行提标改造。3.推进截污纳管。按照污水全收集的要求，将居民的厨房污水、厕所污水、阳台废水，经营户污水等全部接入污水管网,设置水封和存水弯等防异味、排气装置；对私自排入雨水管网的污水进行整治。（六）实施绿化提档行动1.修复小区绿化。按照开门见绿的要求，见缝插绿地增加小区绿化，提升小区绿化覆盖水平；对现有绿化进行改造提升，示范小区要对标园林小区进行绿化49、提升，提高绿化品质，做到“四季常绿，季季有花”。2.建设口袋公园。按照 5 分钟生活圈建设要求，结合区块实际，建设集休闲、健身于一体的口袋公园，打造小区客厅，有条件的老旧小区原则上每个示范小区配备一个小公园广场，一块健身场地，一套健身器材。3.打造特色节点。结合小区文化特色，在小区入口等位置，适当建设绿化节点，种植色叶树种、花卉乔灌木，设置文化小品，文化宣传栏、便民信息发布栏等设施，打造小区特色，提升小区品质。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告234.增设休闲步道。结合小区实际，利用沿河绿地等空间，因地制宜地建设小区步行道，增设公共座椅，为小区居民提供休闲空间；完善小区指示50、标识系统。（七）实施排涝能力提升行动1.实施道路改造。疏通、整修小区雨水管网、排水井，对小区内地势低洼，易出现积水、排水不畅、路面破损的区域，实施道路整修改造，确保小区路面平整，“小雨不积水，大雨不内涝”。2.增设海绵设施。有条件的老旧小区，结合绿化改造、屋顶改造、道路改造，通过采取雨水花园、下凹式绿地、透水铺装等方式，因地制宜地建设海绵设施，净化初期雨水，适当增设雨水收集利用系统，用于绿化浇灌。3.实施水体整治。疏浚河道、水池等水体淤泥，实施堤岸生态化修复改造，恢复河岸特色风貌，积极探索水体生态修复，确保水质达标。（八）实施电梯加装助推行动1.出台实施政策。制定既有住宅加装电梯规定及相关配套51、制度；搭建沟通平台，以社区、物业、业主委员会为媒介，为居民搭建对话平台，平衡利益诉求，引导居民相互沟通、形成共识；优化审批流程，提高审批效率，探索社区、物业代办审批服务的方式，为老旧小区住户加装电梯提供便利。2.整体规划设计。在老旧小区改造方案设计阶段，因地制宜统一规划预留加装电梯位置，结合管线整治，按照加装电梯需求，调整相应管线，预留管线接口及电力容量，降低安装成本。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告243.实施示范项目。在示范小区改造期间同步推进加装电梯，示范项目可统筹建设电梯沉井等设施，加装基础管线，提高居民加装电梯积极性，引导老旧小区加装电梯扩面。（九）实施背街小巷52、整治行动1.整治环境秩序。清理私拉乱接、乱堆杂物、违规广告等脏乱差现象，规范设置店招店牌，实施架空线入地改造，推进多杆合一、多箱合一，提升背景小巷秩序环境。2.更新公共设施。整修破损路面，检修雨污管道，整治污水违规排放，更换增补缺失路灯，提升照明亮度，规范设置指示标牌、垃圾箱、休憩座椅等城市家具。3.打造特色风貌。保持街巷原有格局风貌，整治有碍观瞻的建（构）筑物，改造风貌不协调建筑，因地制宜建设街头公园，提升道路绿化品质，挖掘历史人文资源，打造富有文化气息的节点小品。（十）实施治理机制建设行动1.健全物业管理机制。以基层党建为引领，推进小区治理现代化，实现老旧小区物业管理全覆盖，强化落实住宅小53、区物业管理各方主体责任。出台相关配套制度，建立“统一领导、综合协调、横向到边、纵向到底”的物业管理体制，形成政府及相关职能部门齐抓共管的物业管理工作大格局，推动我区物业管理规范化、标准化、专业化和人性化，进一步提升我区住宅小区物业管理水平。2.健全长效管养机制。将小区、背街小巷管理纳入城市管理工作体系，制定日常管养办法，明确养护标准，扩大“智慧城管”覆盖面，城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告25强化日常巡查执法，管养情况纳入城市管理考核，构建“一次改造，长期保持”的管理机制，确保管养常态化、制度化。2.1.4 项目实施背景项目实施背景2014 年以来，汕尾市将城镇老旧小区改54、造工作作为推动经济持续健康发展的一个突破口来抓，集中协调解决相关问题，城镇老旧小区改造工作取得较好成效，进入一个新阶段。根据市府办印发汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知（汕府办201022 号）的规定，汕尾市城区政府结合本区实际，委托区住建局制定汕尾市城区城镇老旧小区有机更新升级改造“十四五”规划、关于印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案的通知（汕市区建字202114 号），汕尾市城区老旧小区改造内容及建设标准、汕尾市城区老旧小区改造规划与设计导则立足实际，抢抓机遇，科学谋划，积极运作，城镇老旧小区改造实现了快速高效推进。汕尾市城区政府成立了城市更新指挥部及推进组，区政府主要领55、导任指挥长，下设推进组。城镇老旧小区改造项目纳入台账管理，实行专题调度，区委、区政府主要负责人深入项目现场调研，推进组成员每天集中办公，提前分析研判改造过程中可能遇到的问题，制定有针对性的措施。责任街道全体工作人员放弃节假日，吃住在一线，不分昼夜，逐户摸排，细致做好群众工作。社区班子充分发挥支部战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，引导村干部、党员率先垂范，带头拆除，赢得群众信服，进而得到群众的广泛理解和支持。在融资方面，汕尾市城区各级领导积极与政策性银行、商业银行城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告26进行对接，紧紧抓住国家大力扶持城镇老旧小区改造的难得机遇，积极与省有关部门对接56、，邀请国开行汕尾分行的专家到汕尾市城区进行指导培训，区委区政府要求严格按照国开行要求，迅速完善相关资料，加强项目对接，争取尽快得到国开行的信贷支持，实现双方精诚合作、携手共赢。鉴于此，为贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造的实施指导意见，着力改善当地人居环境，提高人民生活水平，建设单位通过充分的市场调研，决定对新港街道辖区内 2000年之前建设城镇老旧小区进行改造。项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美观，而且阻碍了城市化进57、程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。根据汕尾市 2018 年城镇老旧小区改造规划，本项目符合该文件支持的城镇老旧小区改造项目，是列入汕尾市城区“十四五”规划城市更新建设项目之一，也是汕尾市城区老旧小区改造实施方案必改造城镇老旧小区的项目之一。本项目列入市重点项目规划，小区改造以 2000 年前的小区为主，项目的建设必将推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告272.2 项目建设必要性2.2.1 项目建设是贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇项目建设是贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老58、旧小区改造实施老旧小区改造实施的迫切的迫切需要需要近年来，随着城市化进程的加快，老旧区和城中村带来的负面影响越来越突出，由于城市建设牵动老旧区和城中村土地升值，致使“拆迁难、征地难、规划难、拆迁安置难”的情况不断出现，影响了城市经济的科学，全面、协调和可特续发展，在整体上延缓了中心城区经济开发和发展的步伐。所以，升级改造更新老旧区和城中村是实现农村城市化和推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，是提升城市整体形象和品位需要。2019 年国务院常务会议中李克强总理指出，加快部署推进老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。老旧小区改造作为惠民生、稳投资、扩内需、促消费重要举措，得到中央政府高度关注59、，各级政策陆续出台。省、市、区积极响应国家号召，制定老旧小区改造工作推进方案，明确老旧小区改造工作目标、主要任务和实施保障设施等内容，保障改造工作的有序推进。2021 年 2 月广东省印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，到“十四五”期末，基本完成我省2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。2020 年 12 月汕尾市印发汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案，提出 2021-2025 年要完成 72 个老旧小区升级改造工60、作。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告28所以，项目建设是贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造实施的迫切需要。2.2.2 项目建设是推动汕尾市新型城镇化建设的项目建设是推动汕尾市新型城镇化建设的迫切迫切需要需要升级改造更新老旧区和城中村是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。现代化城市必须要求物质文明和精神文明高度发达，城市功能齐全，环境优美。搞好城市规划，目的是要营造经济发展、法治文明、生态平衡的良好环境。但是老旧区和城中村杂乱无章的建筑，脏乱差的生活环境，在很大程度上影响了城市的形象，拉低了城市的品位，成为城市现代化进程的一大障碍。目前汕尾市正61、处于城市化快速发展的阶段，老旧区和城中村问题必将成为政府面对的主要热点难点问题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须升级改造更新好老旧区和城中村。本项目建设后，有利于保护汕尾市的环境资源，减少汕尾市的环境污染，这也将在一定程度上推动汕尾市的新型城镇化建设，能够在新型城镇化建设中充分利用各种绿色资源。所以，项目建设是推动汕尾市新型城镇化建设的迫切需要。2.2.3 项目建设是改善当地人居环境，提高社区整体形象，提高人民项目建设是改善当地人居环境，提高社区整体形象，提高人民生活水平生活水平的迫切需要的迫切需要城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，它对满足人民群众美好生活需要62、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。目前，项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告29观，而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。所以，项目建设是改善当地人居环境，提高社区整体形象，提高人民生活水平的迫切需要。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告30第三章第三章 需求分析与建设规模需求分63、析与建设规模3.1 项目区域现状分析目前，项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美观，而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告31图图 3-1项目局部现状图项目局部现状图3.2 建设内容及规模测算本项目涉及新港街道区域内汕尾大道以西的老旧小区(市规划局宿舍、春华小区、市交通局宿舍、春晖大院、新港务局宿舍、春晖小区、冷冻厂宿舍、建材厂宿舍等 8 个小区)及其周64、边背街小巷进行升级建设，涉及 6524 户，人口 26096 人，楼房栋数 175 幢，主要改造建设内容包括维修安装楼栋门884 樘、维修安装楼栋门对讲系统12280 户、维修安装楼道照明3485 处、粉刷楼道（含墙面零星抹灰）111145、修复楼梯扶手 25435m、修复楼梯踏步51356、修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）75625、维修改造楼栋消防设施3005 套、规范整理楼道内电线26005、维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 1581m、维修、改造、增设楼内排水管道 31944城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告32m、清疏、维修化粪池及排污卧管6899m65、修复建筑物、防雷接地设施422833、维修更换公用采光窗（含拆除）25518、维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）821 项、防盗网整治73400、整治不规范遮阳篷和防护设施10440、外立面整饰197618、危房治理2413、管道燃气入户改造3586 户、加装电梯30 部、空调百叶50816、维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）9902、小区公共“三线”整治18967m、更换小区排水管网7845m、维修更换小区供水管网16601m、维修改造供电设施27 项、维修小区道路及楼间破损甬路165624、建设步行系统9665、小区公共部分雨污分66、流改造13773m、配建非机动车棚1905、设置机动车泊位11767、智慧燃气系统1 项等。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告33第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件4.1 项目选址项目位于汕尾市城区新港街道办事处辖区范围内。本项目改造面积约 1.7 平方公里，具体改造范围详见下图所示：（汕尾大道西侧）城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告34（汕尾大道东侧）图图 4-1项目改造范围示意图项目改造范围示意图项目充分考虑了汕尾市经济发展，按照汕尾市城市有机更新“十四五”规划，对原来居住条件简陋的居民进行改造建设。旧改区场地规划功能布局合理、通达性67、好，基础设施配套完善，适宜于项目建设。4.2 场址条件4.2.1 自然条件4.2.1.14.2.1.1 地形地貌、地质条件地形地貌、地质条件汕尾地貌区域为华夏陆台多轮回造山区，地质构造运动和岩浆活动频繁。侏罗纪燕山期造山运动基本奠定了本地区现代地貌的轮廓。在地球史上距今最近的是“喜马拉雅山运动”，使汕尾地区表现为断裂隆起和塌陷，产生了侵蚀剥削和堆积，北部上升，城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告35南部下降。以后的新构造运动继续抬高，使花岗岩逐步暴露地表，形成广阔的花岗岩山地，丘陵及台地。汕尾地质年代最早是三叠系上统，继而侏罗系第四系。岩石主要有花岗岩、砂页岩及第四系列化冲积68、砂砾层出不穷等组成。经过大自然和人类活动的作用，构成复杂的土壤类型。土壤类型有:水稻土、南方山地草甸土、黄壤、红壤、赤红壤、菜园土潮沙泥土、滨海盐渍沼渍土、海滨沙土、石质土等 10 多种土类 40 多个土属，70 多个土种。新港街道于 1989 年 2 月成立，地处广东省汕尾市城区。辖区范围以二马路、通航路、汕马公路以南为界，沿汕尾港南北两岸分布，总面积 20.03 平方公里，海岸线长 35 公里。下辖 5 个村委会（芳荣、新港、红卫、前进、东风）和 5 个社区居委会（海滨、海港、立新、新园、金海）。辖区内有户籍数 9232 户 62455人，常住人口数 44467 人。全街道基层党组织 3569、 个，包括党工委 1 个、党总支 10 个，党支部 26 个，其中村（社区）党总支 8个、党支部 19 个，机关及企事业单位党支部 7 个，党员总人数977 名。村（社区）“两委”干部人数 63 人，党组织班子成员51 名，村（居）委班子成员 61 名，书记、主任“一肩挑”率为100%；两委干部交叉率 100%，平均年龄 42.6 岁；高中及以上学历 59 人，占 93.7%，大专以上学历 13 人，占 47.6%；女性干部24 人，占 38.1%。海洋渔业是新港街道的特色产业，也是主导产业，街道目前有国库渔船 207 艘，生计渔船 976 艘，渔业人口约 2.5 万人。2020城区海滨大道（70、新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告36年渔业产量 10.63 万吨，产值 13.5 亿元，常年盛产龙虾、石斑等 100 多种优质高值水产品。目前我街道已办高位池养殖场有44 家，养殖池面积达 916.1 亩，以养殖南美白对虾为主。其中30 亩以上规模养殖场有 12 家。汕尾港先后被评为“全国文明渔港”、“全国平安渔业示范区”。新港街道“汕尾渔歌”被列为国家级非物质文化遗产，在2018 年 10 月 30 日新港渔歌队以专场展演的形式首次登上首都北京舞台，汕尾期待了 60 多年的“北京梦”终于成真，“渔歌里说-我唱渔歌给党听”在北京民族剧院成功上演，演出现场，渔歌悠扬，座无虚席，获得极大赞71、誉。新港街道 10 个村（社区）位于汕尾老城区，目前重点打造以二马路为发展轴，突出以美食、特产、本地渔业文化为主的海滨特色城市。街道对面海半岛新港、芳荣两个村占地面积约 17平方公里，自然风貌较好，绿色生态资源丰富，目前尚处于待开发状态。本项目暂无地质勘察和地质灾害评估的资料，根据临近建筑地质勘察和地质灾害评估报告进行分析，项目所在区域地质构造简单，水文地质条件较好，地质环境条件复杂程度属简单。在自然条件下未发现地质灾害点。4.2.1.24.2.1.2 水文、气象条件水文、气象条件汕尾市地处广东省东南部沿海，属南亚热带季风气候区，海洋性气候明显，光热水资源丰富。其主要气候特点是:气候温暖，雨量72、充城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告37沛，雨热同季，光充足;冬不寒冷，夏无酷热，夏长冬短，春早秋迟。多年年平均气温为 2123，年平均最高气温为 26,年平均最低气温 19，水稻安全生长期约为 260 天左右。境内雨量充沛，多年年平均降雨量为 18002400 mm，最多年的年降雨量可达到 3728 mm。雨热同季，雨季始于 3 月下旬至 4 月上旬，终于 10 月中旬。从水文、气象和地质条件来看，项目建设地点不会对工程建设产生不良影响。4.2.2 交通运输条件汕尾位于深圳和汕头两特区之间，紧扼珠三角地区与粤东地区重要联系关卡的汕尾，已建成和规划 6 大高铁线路，11 座73、高铁站，是粤东高铁枢纽重要通道，或将成为中国最大的高铁枢纽地级市（除副省级市以外）。深汕高铁（建设中），时速 350 公里，在汕尾市内设站深汕站、汕尾站等 5 座，预计 2025 年开通，深圳未来 30 分钟可直达汕尾。广汕高铁（建设中)，时速 350 公里，在汕尾市内设站汕尾站、赤石站，预计 2023 年开通，广州到汕尾未来的通勤时间有望压缩到约 40 分钟。厦深高铁（已开通)，时速 250 公里，在汕尾市内设陆丰站、汕尾站、鲐门站，从深圳到汕尾 1 个小时左右。此外，汕尾还有漳汕高铁、汕汕高铁、京九铁路支线等建设中的高铁线路，将是毗邻深圳的轨道交通区域枢纽。目前，汕尾已经形成高速公路、高速74、铁路、机场、港口四位一体城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告38的立体交通，交通便利。未来，汕尾与广州、深圳、香港等大湾区核心城市将形成 1 小时生活圈，对汕尾经济将产生巨大带动作用。本项目改造范围周边交通运输便捷，能满足项目施工需求。4.2.3 市政配套条件本项目为汕尾市城区改造建设项目，汕尾市有关部门对工程的建设给予了大力支持，水、电、天然气、通讯等配套设施由各有关部门进行规划，能满足设计要求。1.给水本项目水源由附近市政供水管网提供，能够保证项目的正常运行。2.排水本项目采用雨、污分流的方式。雨水充分利用地形，高水高排，低水低排，分散就近排入市政雨水管网；污水经化粪池沉75、淀后，汇入城市污水管网。3.供电本项目地块为低压供电线路，电力设施能够保证项目建成后用电需求。4.天然气本项目气源为市政供气环网，经现状调压站调压后由中压管网供至本区。5.建筑材料供应及施工条件汕尾市及周边地区拥有不同类型建材市场，如水泥、粉煤灰、木城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告39材、水泥、钢材、石、石灰、砂等，规格齐全，来源充足，周边交通便利，水、电可以就近引入，可以保证项目建设期间的需要。4.2.4 征地拆迁条件项目实施涉及部分房屋拆迁，要做好拆迁补偿工作。拆迁过程中，尽量做到先安后拆，尽量减少对拆迁户生活的干扰，特别是贫困家庭的负担。对那些不得不先拆后安的，过渡76、安置方案要多听一点贫困家庭的意见，尽可能地解决他们的一些实际困难，改善移民拆迁安置过程中，群众的生活质量。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告40第五章第五章 工程建设方案工程建设方案5.1 建设内容及规模本项目涉及新港街道区域内汕尾大道以西的老旧小区(市规划局宿舍、春华小区、市交通局宿舍、春晖大院、新港务局宿舍、春晖小区、冷冻厂宿舍、建材厂宿舍等 8 个小区)及其周边背街小巷进行升级建设，涉及 6524 户，人口 26096 人，楼房栋数 175 幢，主要改造建设内容包括维修安装楼栋门884 樘、维修安装楼栋门对讲系统12280 户、维修安装楼道照明3485 处、粉刷楼道（77、含墙面零星抹灰）111145、修复楼梯扶手 25435m、修复楼梯踏步51356、修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）75625、维修改造楼栋消防设施3005 套、规范整理楼道内电线26005、维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 1581m、维修、改造、增设楼内排水管道 31944m、清疏、维修化粪池及排污卧管6899m、修复建筑物、防雷接地设施422833、维修更换公用采光窗（含拆除）25518、维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）821 项、防盗网整治73400、整治不规范遮阳篷和防护设施10440、外立面整饰197618、危房治理2413、管道燃气入户78、改造3586 户、加装电梯30 部、空调百叶50816、维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）9902、小区公共“三线”整治18967m、更换小区排水管网7845m、维修更换小区供水管网16601m、维修改造供电设施27 项、维修小区道路及楼间破损甬路165624、建设步行系统9665、小区公共部分雨污分流改造城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告4113773m、配建非机动车棚1905、设置机动车泊位11767、智慧燃气系统1 项等。具体建设内容及规模详见表 5-1。表表 5-15-1 工程工程建设内容及规模表建设内容及规模表序号序号工程内容工程内容单79、位单位工程量工程量备注备注（一）房屋建筑本体1维修安装楼栋门樘884更换楼栋门，增设密码门禁锁2维修安装楼栋门对讲系统户12280增设普通对讲系统，含大门主控，户内对讲机、信号线等项目3维修安装楼道照明处3485更换声控延时节能吸顶灯4粉刷楼道（含墙面零星抹灰）111145局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油乳胶漆5修复楼梯扶手m25435原楼梯栏杆修补油漆，增设不锈钢扶手6修复楼梯踏步51356铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，踢脚线等7修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）75625原有屋面漏水楼宇，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重做8维修改造楼栋消防设施套3005新80、增消防栓系统m8025消防栓镀锌钢管套3000铝合金箱，内有 4 个灭火器，4 个防毒面罩9规范整理楼道内电力线26005电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽规范整理楼道内电信线规范整理楼道内有线电视线10维修更换楼栋加压水泵台80新增设消防水泵11维修、改造、增设屋顶生活水池水箱m1581原钢筋混凝土水箱应改为不锈钢水箱（如仅修补，按 100 元/）12维修、改造、增设楼内排水管道m31944排水管更换；雨水管更换13清疏、维修化粪池及排污卧管m6899清疏化粪池，维修排污管14修复用地保护接地设施处35电房内增设接地装置15修复建筑物、防雷接地422833按楼宇建筑面积计算城区海81、滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告42序号序号工程内容工程内容单位单位工程量工程量备注备注设施16维修更换公用采光窗（含拆除）25518节能玻璃铝合金窗17维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）项821原外墙面构造修补，雨篷、空调机位等加固18防盗网整治73400拆除旧防盗网，增设隐型不锈钢防盗网57844原防盗网清理刷漆19整治不规范遮阳篷和防护设施10440拆除旧遮阳篷及防护设施，统一增设铝合金伸缩型遮阳篷20外立面整饰252853清洗外墙197618老化严重的墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、铺贴外墙砖或外墙漆21危房治理2413结构加固22安装一户82、一水表户3861智能水表23安装一户一电表户3861智能电表24管道燃气入户改造户3586按广州市燃气公司相关规定25加装电梯部30原楼宇有电梯井，高度 30m 内的房屋，可取低值，如需要增高电梯井，高度超过 30 米，则取高值。部分居民出资26建筑节能改造栋175建筑节能改造视设计的内容不同，分别取值27楼体 1 绿化761重做屋顶绿化地面防水层，增设种植土，复核承载力，种植植物28空调百叶50816增设空调百叶（二）小区公共部分1维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）9902原有砖围墙批荡修补，重新贴砖（如拆除重建，或钢结构围墙，增设围墙装饰构件，需另行估算造价）283、小区公共“三线”整治m18967下地25873规整3维修改造小区室外消防设施处994更换小区排水管网m7845原铸铁排水管更换为 PUC 排水管5疏通小区排水管网（含更换管网井盖）m9069维修、更换少量构件6维修更换小区供水管网m16601按球墨铸铁管或镀锌钢管7维修改造供电设施项27视改造的内容估算城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告43序号序号工程内容工程内容单位单位工程量工程量备注备注8维修小区照明设施盏329视所选用的路灯规格、型号估算9安装小区照明设施盏1229适当增设路灯、景观灯10维修小区道路及楼间破损甬路165624道路铺沥青路面，广场、人行道铺疏水砖，增设84、健身步道11拆除小区违法建筑物、构筑物及设施1194违法建筑按建筑面积计算，构件按展开面积计算12清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物项53清理杂物，拆除附着物13规范垃圾收运点设置处74约 10 平方米一处14安装小区视频监控系统点247彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备15建设步行系统9665视设计内容估算16维修完善人行安全设施处135室外高差处增设无障碍坡道，设车止石17维修非机动车停车棚1039重油构件，更换屋面材料18提升小区绿化10591宅前屋后统一种植灌木19维修安装体育锻炼器械批26维修补充健身器材20维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌项59视设计内容估算285、1更新补建信报箱户11026不锈钢箱体带门锁22小区公共部分雨污分流改造m13773视设计内容估算23建设小区公共空间项19视设计内容估算24合理配置设置物业用房及公服设施443间隔及装饰25配建非机动车棚1905钢结构，阳光板，设停车设施26设置机动车泊位11767硬地或嵌草砖取低值，立体机械停车场取高值个50立体停车位（含钢结构顶盖）27建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施88增设不锈钢带雨篷的宣传栏28提升小区环境设施品质项34视设计内容估算29设置快递服务设施项63视设计内容估算（三）智慧燃气系统项1（四）改造新建部分1新建建筑8200拆除原有建筑；新建建筑2改建建筑4200室内装修86、改造城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告445.2 设计依据1.建筑设计防火规范（GB50016-2018）；2.建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；3.公共建筑节能设计标准（GB500189-2015）；4.城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）；5.城市道路交通设施设计规范（GB506888-2011）；6.城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）；7.室外排水设计规范（GB50014-2006）（2011 版）；8.给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；9.城镇排水与污水处理条例（国务院令第 641 号）；10.建筑外墙87、防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）；11.无障碍设计规范（BG50763-2012）；12.建筑外墙防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）；13.国家及地方其它相关法规、规范。5.3 改造范围及改造原则5.3.1 改造范围改造范围新港街道城镇老旧小区改造面积约 1.7 平方公里。本项目改造范围示意详见图 5-1。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告45（汕尾大道西侧）（汕尾大道东侧）图图 5-1 项目改造范围示意图项目改造范围示意图城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告465.3.2 改造原则改造原则1.坚持以人为本的原则。在设计公共活动设88、施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人的社区生活环境。2.坚持节能环保原则。在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架社区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态社区。3.坚持经济实用的原则。充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工材料本地化、经济化。4.坚持公众参与原则。让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。5.坚持可持续发展原则。充分重视对建设时序的研究，在保护整体发展与政策优先的前提下，认真研究每一阶段的优先项目与投资取向，促进整个地区的经济、环境和社会持89、续协调发展。6.可实施性原则。充分考虑城市发展、用地现状、整饰条件以及资金筹集全方面因素，制订远期、近期实施方案，保证方案设计的实施；同时考虑维护和管理的便捷与经济性。5.3.3 目标远景目标远景依托老旧小区专项债资金，改善民生基础设施，补齐短板，解决人民群众对美好生活的追求和向往，建设一批群众满意的旧区改造样板工程。5.3.4 改造定位改造定位城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告47本项目结合青山碧海的良好生态资源，挖掘汕尾妈祖、渔歌、白字戏、西秦戏等历史文化要素，用“绣花”功夫实施老旧小区改造，建设富有文化底蕴的善美宜居之城。5.3.5 更新策略更新策略本项目城区新港街道90、城市更新工作建议分两步走：第一步：利用地方政府债券资金，优先保障老旧小区补短板民生工程。1.补足民生短板。改善民生基础设施，补齐短板，推动社区“15分钟生活圈”建设。2.保障人居安全。实施管线整治行动，检修并增设消防设施，保障老旧小区人居安全。3.改造公共空间。梳理各类小微公共空间，整合公共资源，整体优化提升空间环境品质。第二步：以老旧小区改造为契机，推进交通轴线更新、文化遗产保护和城市绿色更新。1.交通轴线更新。重点对市区城市主干道进行综合整治，推进道路两侧街区更新改造，促进商业业态升级和整体环境提升。2.文化遗产保护。梳理具有地方传统的特色街区、公共建筑、产业遗存和风貌道路，推进历史文化遗91、存的保护。3.城市绿色更新。以现有城市公园为基础，结合老旧小区改造建设一批口袋公园，实现“300 米见绿，500 米见园”的目标。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告485.4 项目现状分析现状问题总结：项目老旧小区基本为上世纪建成，房屋陈旧破损严重，屋顶漏水时常外墙脱落，基础设施破败，场地积水严重，交通不便，场地居民生活环境亟待提升。图图 5-2 问题汇总示意图问题汇总示意图城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告495.5 建设方案5.5.1 实施步骤、保障措施（区级层次）实施步骤、保障措施（区级层次）一、实施步骤一、实施步骤1、整体规划新港街道要对辖区内城92、镇老旧小区进行全面调查摸底，按照不同的区位条件、人口要素、设施水平、发展定位、人文资源等情况进行整体规划，划定改造分区，编制改造提升计划及年度改造计划。在年度计划编制时，各地要充分尊重群众意见，“改不改”“怎么改”由居民决定，原则上对拟实施改造老旧小区，需符合物权法规定的双“2/3”条件。2、示范改造根据老旧小区实际情况，选取规模适中、基础条件较好的老旧小区作为示范改造对象，按照示范小区实施标准，启动示范改造。由领导小组办公室组织相关部门单位联合对示范改造小区进行综合验收达标，开展“最美宜居小区”评选，向社会公布。3、全面推进充分吸收示范改造项目经验，有序推进其余老旧小区改造，确保到 202593、 年基本完成全区老旧小区改造更新项目完成。二、二、保障措施保障措施（区级层次区级层次）1、加强组织领导成立汕尾市城区城市更新工作领导小组，由区长任组长，分管副区长任副组长，区相关部门和各镇（街道）主要领导为成员，领导小城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告50组办公室设在区住房城乡建设局。区相关部门要按照各自职责，做好指导督促。2、加强责任落实以政府统筹、部门指导、镇（街道）实施的模式，系统推进城市老旧小区更新的工作。区住房城乡建设局要发挥协调、指导作用，推行全过程工程咨询模式，选取具有良好社会信誉、综合实力强，在全过程工程咨询管理中具备丰富经验的设计、监理、造价咨询等至少具备94、一项资质的咨询单位牵头（或联合体）开展全过程工程咨询服务工作，对各镇（街道）排查上报的老旧小区进行可研、方案（初步）设计、概算、评估（评价）等前期工作和工程项目管理、工程造价管控等建设实施阶段的工作。各镇（街道）是老旧小区改造的主体责任单位，负责实施改造和项目整体的推进工作。推进工作情况纳入区委区政府对各镇（街道）和区有关部门（单位）责任制考核内容。各地要加强统筹协调，特别要充分发挥镇（街道）、村（社区）在政策处理、群众工作、项目实施等方面的作用。区发改、财政、城管等相关职能部门按职能落实责任，加强指导，确保各项工作有效落实。3、加强要素保障老旧小区改造纳入年度工作机制，按照“最多跑一次”改革95、要求，优化项目审批程序，缩短审批时间。区财政部门每年要依据区财政状况，合理安排专项资金用于老旧小区改造，根据财政体制、考核情况对各镇（街道）进行奖励补助，制定奖补方案；充分利用上级政策性补助、专项债、国开行贷款、市城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告51场化融资等多种方式筹措资金，各镇（街道）要将老旧小区改造项目打包捆绑，早做准备积极申报；落实供电、电信、网络等管线单位责任，通过直接投资等方式参与老旧小区改造；探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造项目。通过拆违征收、撤并规模偏小的相邻老旧小区、挖潜小区附近边角地和低效用地、利用机关企96、事业单位搬迁闲置用地等方式，整合盘活土地空间资源。4、加强工程监管充分利用全过程工程咨询服务机构具备丰富的管理和成本控制经验，优异的合同、信息、风险管理能力，辅以建筑信息模型（BIM）应用等先进科技手段，保障项目从决策阶段开始，经过招标阶段、设计管理阶段、项目实施阶段，直至竣工验收的全过程的稳健推进，有效保证改造工程项目按目标高质量完成，造福人民群众。同时加强老旧小区改造提升工程质量安全、文明施工、施工扬尘、噪声等方面的管控；实施综合考评排名通报制度，对排名靠后的企业和相关责任人采取约谈等措施；实施项目挂联制度和项目监理报告制度；加大现场检查和随机抽查力度，严格执法，确保工程质量和施工安全。597、加强宣传引导发挥党建引领作用，镇（街道）、村（社区）党组织要深入做好群众思想工作，提高社区居民参与积极性；加强舆论引导，充分利用广播、网络等媒体，大力宣传老旧小区改造工程建设的积极意义，引城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告52导社会各界广泛参与支持老旧小区改造，形成全面动员、共建共享的良好氛围；建立规划设计方案公示制度，充分听取群众建议。加强信息报送，及时总结，积极推广典型经验，激发广大干部的积极性、创造性。5.5.2 拆除建筑外墙砖、拆除垃圾清运、喷涂外墙漆拆除建筑外墙砖、拆除垃圾清运、喷涂外墙漆项目范围内居住楼现有外立面由于时间久远，部分外墙出现不同程度的脱落、空鼓等98、现象，不但对小区安全造成影响，也影响城市文明形象，因此，本次拟将建设范围内小区居民楼外立面进行翻新改造，拆除滨海小学，建设内容主要包括：新建群众活动中心、清除废旧无用强弱电线、杆线及杂物等；增设楼号单元号；对小区屋面进行防水改造；对小区楼梯栏杆扶手等进行更换或防锈防腐处理；并在屋顶增设采光井过梯,更换破损落水管。项目建设原则如下：1、修缮残缺、脱落、破损外墙面。原外墙批荡层铲除，重做防水、批荡层、清洗、面刷外墙漆。2、外墙翻新。粉刷类外墙翻新，外墙松散批挡铲除重新批荡：重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面(颜色另定)；有需要则贴陶瓷面砖。3、社区建筑色彩改造应与汕尾老城99、区周边建筑一致，并按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。4、外墙饰面材料选择应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。5、外墙防水层拟选用防水涂料，抹灰砂浆拟选用干混砂浆，饰面拟选用外墙漆，外墙漆颜色与原有墙面相协调。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告536、广告牌与外立面颜色和风格相协调相融合。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告54图图 5-3 外立面改造后效果示意图外立面改造后效果示意图5.5.3 给排水管网改造给排水管网改造由于项目所处位置为老城区，社区内部给水、雨水、污水使用年城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告55限100、已久，出现了不同程度的渗透、损坏以及雨污合流等情况，对城区居民的健康造成了较大的威胁，因此拟主要对小区老旧供水网进行改造，主要的建设内容如下：1、安排专业管道疏通人员对堵塞严重的管网逐条进行疏通、清洗。2、对小区供水井盖进行检查，对于井盖缺失、破损、井口下沉或凸起超出误差范围、井口周边路面龟裂破损、井墙损坏、井框变形等情况进行整治更换。3、对于不符合要求、破损严重的管道改造为 PE 管，室外增加消防栓。4 4、配套修建阀门井、检查井 938 座。给水阀门井采用地面操作钢筋混凝土矩形立式闸阀井，污水检查井选用700、1000 圆形砖砌污水检查井（收口式），雨水检查井采用圆形砖砌排水检查井（盖板式101、）、矩形混凝土雨水检查井，采用1000、1500 检查井。检查井加装防坠网，要求防坠网安装在井盖盖座以下 250mm，且每隔两年更换一次。5.5.4 道路改造道路改造由于项目所处区域为老城区，内部车流量相对较大，路面年久失修，路面破碎较为严重，急需提升改造的道路进行改造，主要建设内容为改造小区道路，包括拆除工程、机动车道、人行道以及活动场地部分。建设内容为破损路面重新建，在现状道路基础上进行施工，道路平面与现状保持一致。翻建道路与现状道路顺接时按照道路纵断设城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告56计做好高程的衔接。1、拆除部分(1)拆除路面及基层：面层材质、厚度:20cm 混102、凝土;基层材质、厚度:20cm 水泥稳定基层 3.废弃料运距:10km。(2)拆除现状人行道砖及基层：面层材质、厚度:10cm 人行道砖;基层材质、厚度:15cm 基层;废弃料运距:10km。(3)拆除侧、平(缘)石：材质:混凝土;废弃料运距:10km。(4)砍伐或迁移现状乔木：乔木胸径约 20cm50cm;外运运距10km。2、混合车道部分(1)路床(槽)整形：路床碾压检验。(2)18cm 厚 6%水泥稳定碎石基层：水泥含量 6%；厚度 18cm。(3)18cm 厚 C35 水泥砼路面：C25 混凝土；厚度 18cm。(4)粘 层 油(PC-3,0.3-0.6L/)：材 料 品 种:PC-3103、；喷 油量:0.3-0.6L/。(5)6cm 中粒式沥青砼 AC-16C：厚度 6cm。(6)粘层油(PC-3,0.3-0.6L/)：材料品种 PC-3；喷油量0.3-0.6L/。(7)4cm 细粒式改性沥青砼 AC-13：厚度 4cm。(8)钢筋：水泥混凝土路面钢筋。(9)金属套筒：道路传力杆套筒路面铺设沥青工序主要如下：4cm 细粒式改性沥青砼 AC-13粘城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告57层油6cm 中粒式沥青砼 AC-16C透层油20CM、C30 混凝土路面18CM6%水泥稳定石屑垫层素土夯实（夯实度95%）。3、人行道部分(1)人行道整形碾压：人行道整形碾压。104、(2)18cm厚6%水泥稳定碎石基层：1.水泥含量:6%，2.厚度:18cm。(3)18cm 厚 C20 水泥砼基层：1.混凝土强度等级:C20 混凝土，2.厚度:18cm。(4)60306cm 火烧面花岗岩石板：1.块料品种、规格:60306cm 火烧面花岗岩石板，2.垫层材料品种、厚度、强度等级:5cm 厚1:2 水泥砂浆。(5)152049.5 花岗岩路缘石：1.材料品种、规格:152049.5 花岗岩路缘石，2.基础、垫层:材料品种、厚度:C15 混凝土垫层。4、活动场地部分(1)人行道整形碾压：人行道整形碾压。(2)18cm厚6%水泥稳定碎石基层：1.水泥含量:6%，2.厚度:18c105、m。(3)18cm 厚 C20 水泥砼基层：1.混凝土强度等级:C20 混凝土，2.厚度:18cm。(4)橡胶地板：1.材料品种、厚度:5cm 成品塑胶地垫，2.基层:3cm厚 1:2 水泥砂浆层。5.5.5 路灯工程路灯工程目前局部社区路灯年久失修，亮度不满足现行规范要求，因此此次拟以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告58符合不同场所的具体使用要求，突出社区的特色，新建路灯。道路照明设施应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。路灯工程建设内容主要如下：1、路灯控制箱：1.名称、106、型号、规格:600800200 路灯控制箱(路灯户外箱箱壳采用不锈钢制作,箱门配锁,防护级:IP54)，2.安装方式:落地式，3.基础形式、浇筑材质:1060980700,C30 钢筋砼，4.接地要求:50505,L=2500 接地热镀锌角钢，5.外围:1m 高竹篱围栏。2、预留配电箱：1.名称、型号、规格:预留配电箱，2.安装方式:悬挂式。3、庭院灯(H=3.5m,led 灯 40W)：1.名称:3.5m 庭院灯，2.灯杆的材质及高度:H=3.5m,国标优质高强度钢 Q345,灯杆壁厚 4mm;采用热浸镀锌内外表面防腐处理,镀锌厚度65um;杆体表面喷塑应采用优质纯聚脂塑粉,设计寿命不低于 107、10 年,厚度80um，3.灯架的型号、规格、附件配置:、光源数量:,LED,40W,光效 100lm/w,防护等级 IP65，4.垫层形式、浇筑材质:700700100,C15 素砼，5.基础形式、浇筑材质:500500900,C25 钢筋砼，6.铁构件规格:法兰盘 3303308,螺栓 M18800,每个螺栓配 3 个 M18 螺母，7.接地要求:50505,L=2500 接地热镀锌角钢。4、配管 SC50：1.名称、材质、规格:镀锌钢管 SC50，2.配置形式:埋地敷设。5、配管 SC25：1.名称、材质、规格:镀锌钢管 SC25，2.配城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究108、报告59置形式:埋地敷设。6、电力电缆 YJV-0.6/1kV-510m：1.名称、型号、规格、材质:电力电缆 YJV-0.6/1kV-510m，2.敷设方式、部位:管内敷设。7、电力电缆 YJV-0.6/1kV-516m：1.名称、型号、规格、材质:电力电缆 YJV-0.6/1kV-516m，2.敷设方式、部位:管内敷设。8、电力电缆 YJV-0.6kV-34m：1.名称、型号、规格、材质:电力电缆 YJV-0.6kV-34m，2.敷设方式、部位:管内敷设。9、电力电缆头：1.名称、型号、规格、材质、类型:成套型电缆中间接头 YJV-0.6/1kV-510m，2.名称、型号、规格、材质、类型109、:成套型电缆终端头YJV-0.6/1kV-510m，3.名称、型号、规格、材质、类型:成套型电缆终端头YJV-0.6/1kV-516m。10、配线 BVV-500V-32.5m：1.名称、型号、规格、材质:绝缘电线 BVV-500V-32.5m，2.配线形式:管内穿线。11、电缆井 6006001000：1.垫层、基础材质及厚度:100 厚C15 砼，2.砌筑材料品种、规格、强度等级:M7.5 砂浆砌 MU10 普通砼实心砌块，3.勾缝、抹面要求:1:2.5 水泥砂浆批挡厚 10 厚，4.盖板材质、规格:C25 钢筋混凝土盖板，5.井盖、井圈材质及规格:C15 混凝土压顶高度 120。12、送110、配电装置系统：送配电装置系统调试(综合)1kV 以下交流供电。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告6013、挖沟槽、基坑土方：1.土壤类别:一、二类土，2.挖土深度:综合考虑。14、回填方：1.密实度要求:符合设计规范，2.填方材料品种:土方，3.填方来源、运距:原土方。15、余方弃置：1.废弃料品种:原土方，2.运距:10km。图图 5-5 小区室外照明及监控效果示意图小区室外照明及监控效果示意图5.5.6 燃气管道燃气管道由于项目所处区域为旧社区，居民基本使用液化石油气，瓶装气存在巨大的安全隐患，因此本次主要对各个社区内部新建燃气管线，供气管线结合小区现场情况进行埋地敷设111、，管道铺设深度:H=0.6m0.9m。连接形式:热熔连接，并引入智慧化管理，打造智慧燃气工程。5.5.7 智慧停车场（位）建设、交通系统配套智慧停车场（位）建设、交通系统配套项目所处区域为老城区，停车问题已经成为困扰政府、市民的一大难题，因此结合汕尾市旧城区改造规划，拟进一步挖掘社区的空地、荒地，并建设成为智慧停车场，首层为管理用房，二层停车，以缓解城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告61停车难题，项目建设内容与规模如下：1、停车场部分(1)地形整形碾压：整形碾压。(2)20cm厚6%水泥稳定碎石基层：1.水泥含量:6%，2.厚度:20cm。(3)30 厚灰白色花岗岩砖自然面112、：1.块料品种、规格:30 厚灰白色花岗岩砖自然面,密缝拼接，2.垫层材料品种、厚度、强度等级:30厚 1:3 干硬性水泥砂浆,面上撒素水泥。(4)5025060 厚深灰色花岗岩砖自然切割面；1.块料品种、规格:25025060 厚深灰色花岗岩砖,自然切割面,密缝拼接，2.垫层材料品种、厚度、强度等级:30 厚 1:3 干硬性水泥砂浆,面上撒素水泥，3.垫层材料品种、厚度、强度等级:30 厚 1:3 干硬性水泥砂浆,面上撒素水泥。(5)60 厚深绿色嵌草水泥砖：1.块料品种、规格:60 厚深绿色嵌草水泥砖,中砂扫缝，2.垫层材料品种、厚度、强度等级:50 厚粗砂。(6)深青色细斧剁面花岗岩长 113、733 车挡：1.材料品种、规格:深青色细斧剁面花岗岩长 733,密缝拼接，2.基础、垫层:材料品种、厚度:C15 混凝土垫层。(7)495150200 花岗岩立缘石：1.材料品种、规格:花岗岩立缘石(长 495150200)缝宽 5mm,1:3 水泥砂浆勾缝，2.基础、垫层:材料品种、厚度:C15 混凝土垫层。2、交通系统配套(1)纵向标线：1.材料品种:热熔标线 普通型，2.其他:标线厚城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告62度为2mm。(2)导向箭头：1.材料品种:箭头 热熔型漆，2.其他:标线厚度为2mm。(3)交通标志、交通反光镜等。图图 5-65-6机械立体停车场114、机械立体停车场效果示意图效果示意图5.5.8 增加小区垃圾、消防等设施增加小区垃圾、消防等设施针对小区垃圾环境卫生、消防系统不全的问题，为了美化环境卫生乱、脏、差问题，全面落实提升消防系统工程设置和配套，并增设城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告63垃圾四分类、消防系统及消防设施。新港街道计划 2023 年在域内的10 个社区（村）全新打造了生活垃圾分类驿站，每一个社区（村）加装了生活垃圾分类宣传智能服务系统，不断完善社区内垃圾分类配套设施建设，提升生活垃圾精细化分类水平。新港街道计划在辖区内，建设了 35 个生活垃圾分类驿站。同时，逐步对 57 个桶站增设生活垃圾分类宣传智115、能服务系统，预计 2023 年12 月底全部完成安装。垃圾四分类的驿站内清晰地划分了消毒区、清洗区、工具区，整齐摆放着厨余、其他、可回收、有害四类垃圾桶，为保证驿站内的空气清新、没有异味，室内还配备了空气净化设备。与常规桶站不同的是，驿站内的厨余垃圾桶上配有二次分类装置，保证厨余垃圾的精细分类。新港街道除了新建生活垃圾分类驿站外，还在所有 10 个社区（村）内的常规桶站，新加装了生活垃圾分类宣传智能服务系统，包含语音提示、手部消毒、视频监控、废旧电池回收等功能，目前设备正在安装调试中，投入使用后，将进一步增强垃圾分类的宣传、指导力度，提升生活垃圾的分出率。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项116、目可行性研究报告64图图 5-75-7垃圾分类效果示意图垃圾分类效果示意图新港街道计划 2023 年开始在辖区社区建设消防系统 35 套，建设内容主要包括：一、火灾自动报警系统：1.探测器：感烟探测器、感温探测器、火焰探测器；2.手动报警装置：手动报警按钮；3.报警控制器：区域报警、集中报警、控制中心报警。二、消防栓系统：消城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告65防泵、稳压泵（稳压罐）、消火栓箱、消火栓阀门、接口水枪、水带、消火栓报警按钮、消火栓系统控制柜。三、自动喷水灭火系统：系统组成闭式喷头、水流指示器、湿式报警阀、压力开关、稳压泵、喷淋泵、喷淋控制柜。四、防排烟系统：系117、统组成排烟阀、手动控制装置、排烟机、防排烟控制柜。5.5.9 三线整改三线整改由于项目所处老城区，既有电信、闭路监控、电力、电视等线路基本为架空敷设，既对市容市貌造成较大影响，也有较大的安全隐患，因此五线路按照“能入地入地，不能入地规范”的原则进行 28748 米线路改造，尽量全部埋地处理，采用排管方式敷设，并在上方设置通道标识桩。5.5.10 绿化整治绿化整治主要增加在路道和小区空余位置，以美化小区环境。图图 5-9 绿化改造后效果示意图绿化改造后效果示意图5.5.11 便民设施建设便民设施建设主要包括便民设施建设、居家抚幼配套工程等。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告6118、61、一般家居生活服务：日常生活用品的购置与配送、家用电器维修、卫生清理、服装制作拆洗与熨烫、代收公用事业费等。可以建立与之配套的服务设施有:便民商店、早点铺、家电维修部、服装加工部、干洗店、理发室、钟点工介绍所。2、社区环境综合治理服务:绿化面积的维护和扩大、“四害”治理、环境噪声的控制、垃圾的袋装与分类、居民楼道及门前环境卫生的保护、违章搭建的控制、民事纠纷的调解、火灾隐患的消除、辖区内刑事案件的防范、外来人口的管理等。3、社区医疗卫生服务:疾病预防、医疗诊断、病人护理、健康咨询、卫生宣传和防疫等。可以建立与之相配套的服务的设施有:社区医疗诊所、便民医疗服务信箱、家庭病床、家庭医生全程服务119、居民健康资料信息库等。这是顺应我国城市医疗服务改革,合理配置卫生资源,并为社区居民所迫切需要的服务活动。4、社区少年儿童服务:婴幼儿照料、少儿上下学接送、午餐制作与配送、课外看管、假期托管、智力开发、兴趣与特长的培养等。可以建立的服务设施包括:托儿所、幼儿园、学前班、学生小饭桌、儿童阅览室、少年之家、校外特长培训中心等。5、社区生活服务,包括文化、教育、科普、咨询、培训、体育、娱乐、健身服务等。相应需要的组织和设施有:文化活动中心、市民学校、科普实践基地、各类知识讲座班,业余特长培训班、图书阅览室、法律咨询室、运动场、健身房。6、社区老年人服务,服务项目有:日常生活照料、家庭护理精神城区海滨120、大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告67安慰、应急服务、医疗保健、文化娱乐等。可以建立的老人服务设施包括:老人生活照料中心、老人公寓、老人保健站、老人法律咨询、老人婚姻介绍所、老人交心站、老人文化娱乐中心等。7、社区残疾人服务,服务项目包括:生活保障、康复医疗、就业安置、婚姻恋爱、合法权益保障、文化生活等。可以建立的残疾人服务设施包括:残疾人生活照料中心、康复中心、福利工厂、伤残儿童日托所、弱智儿童辅读班、残疾人法律咨询和婚姻介绍所、残疾人文化活动中心等。(3)社区优抚对象服务。项目有:定人定期上门包户服务、辖区内商业网点“一条龙”服务等。(4)社区特困家庭,项目包括:对贫困户、鳏寡121、孤独家庭的定期救济、包户服务;对因下岗造成的新的特困家庭的送温暖活动、优惠购买生活必需品、优先安排就业、实施再就业培训等。项目建设：1、基础(C35 砼，钢筋)：2、砌墙体（水泥砂浆砌轻质砖，内墙水泥砂浆批档，刮腻子粉刷面漆，外墙粉刷外墙漆：3、楼板（模板制作，绑钢筋，浇 c35 砼）：4.搭钢管架；5、水电安装：给水工程，排水工程，电气工程；6.办公室桌椅，电脑套装设备；7、办公室桌椅，电脑套装设备；楼面铺瓷砖，门窗，屋面隔热，室外地面 c30 砼硬底化；7、托幼场所、托幼配套、智慧机器人；8、挖基坑及其回填原土，运输尚存原土，距离 10 公里。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性122、研究报告68图图 5-105-10便民设施便民设施效果示意图效果示意图5.5.12 背街小巷背街小巷整治背街小巷，主要建设内容如下：1、拆除路面及基层：1.面层材质、厚度:20cm 混凝土；2.基层材质、厚度:20cm 水泥稳定基层 3.废弃料运距:10km。2、挖掘基坑埋设管道：1.供水 DN20、雨水 DE30、污水 DE20 厚度:80cm，2.回填原土，3.废弃料运距:10km。3、路床(槽)整形：路床碾压检验。4、18cm 厚 6%水泥稳定碎石基层：1.水泥含量:6%，2.厚度:18cm。5、18-20cm 厚 C35 水泥砼路面：1.混凝土强度等级:C25 混凝土，2.厚度:18-123、20cm，3.其他:养生、模板制安、缩缝等。6、粘层油(PC-3,0.3-0.6L/)：1.材料品种:PC-3，2.喷油城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告69量:0.3-0.6L/。7、6cm 中粒式沥青砼 AC-16C：1.沥青混凝土种类:AC-16C 中粒式沥青砼，2.厚度:6cm。8、粘层油(PC-3,0.3-0.6L/)：1.材料品种:PC-3，2.喷油量:0.3-0.6L/。9、4cm 细粒式改性沥青砼 AC-13：1.沥青混凝土种类:AC-13 细粒式改性沥青砼，2.厚度:4cm。10、495150200 花岗岩立缘石：1.材料品种、规格:花岗岩立缘石(长 49124、5150200)缝宽 5mm,1:3 水泥砂浆勾缝，2.基础、垫层:材料品种、厚度:C15 混凝土垫层。11、背街小巷路面铺设、混凝土面、花岗岩面、沥青面。5.5.13 智慧社区建设智慧社区建设主要建设内容包括控制机房，电脑主机，Led 屏幕，摄像机，同轴电缆，3x2.5 电线，4 芯光纤，24 口光纤分接箱，pvc32 套管，扬声器,立杆等。5.5.14 社区应急场所社区应急场所本项目新建社区应急场所，总建筑面积约 1000，项目建设完成主要用于社区应急相关功能设置。5.5.15 社区公共卫生服务中心社区公共卫生服务中心本项目新建社区卫生服务中心，总建筑面积约为 10000 平方米。1、结构125、方案（1）主要设计参数城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告70风荷载：基本风压值为 0.6KN/地面粗糙度类别：B 类建筑场地类别：类根据建筑抗震设计规范中附录 A（我国主要城镇设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）及当地抗震设防区划的划分规定，项目的所在地的抗震设防烈度为 7 度设防，根据中华人民共和国国家标准建筑抗震设防分类标准的规定，本工程抗震设防类别为重点设防类建筑。主体结构设计使用年限：50 年（2）建筑分类等级建筑结构安全等级为：一级；抗震等级：二级；建筑抗震设防类别为：重点设防类；建筑防火类别及耐火等级：耐火等级为二级；地基基础的设计等级为：乙级。（3）使126、用荷载标准值本工程使用和施工荷载标准值如表 5-3。表表 5-5-3 3 本工程使用和施工荷载标准值本工程使用和施工荷载标准值序号序号功能房间功能房间荷载标准值（荷载标准值（KN/KN/）备注备注1功能室2.5详见荷载规范2走廊，电梯厅3.54卫生间2.55消防楼梯3.56上人屋面2.0城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告71序号序号功能房间功能房间荷载标准值（荷载标准值（KN/KN/）备注备注7电梯机房7.0（4）结构选型根据本项目实际，本工程采用框架结构体系。基础方案：本场地平坦开阔，根据场地条件和周边岩土工程地质条件，结合拟建建筑物的荷载要求，建议基础类型采用静压式预应127、力管桩，可缩短工期，保证成桩质量。（5）主要结构所采用的材料主要包括钢筋、普通砼和高强度砼（包括砂、石、水泥）、砌体材料、砂浆（含水泥、砂）及一些掺合料（如砼、砂浆中的外加剂等）。其中普通钢筋的强度标准值、预应力钢筋的强度标准值应按标准采用；各种直径钢筋、钢绞线和钢丝的公称截面面积、计算截面面积及理论重量应按标准采用。1、装修工程2、装修要求（特殊区域按专项设计要求）：医院的建筑物外装饰要与道路及院内周边环境设计协调一致，特别是建筑物外立面设计，要与室外配套工程设计达到和谐统一。外墙建议采用部分铝合金玻璃幕墙、金属扣板、石材与瓷砖相结合。医院的内部装修要符合医院的使用要求并满足消防要求。医院庭128、院应注意与医院周边环境的和谐，与医院建筑布局、外观、色彩等因素协调统一，营造浓郁的医院文化氛围。医院装修内部装饰要通过平面装饰、立体装饰等形式，比如鹅卵石、屏风等的应用，起到营造氛围、弘扬传统、传播理念、崇尚医德、宣传知识、介绍方法、彰显特色的作用。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告72休息区的配套设施要十分完善，舒适度要求高。这是因为病者时刻会有生理上的不适，内部色调缓和，适合修养睡眠，清新淡雅的格调让人的心情会变得舒畅许多，身体状况自然会跟着有所改良。医院装修设计以舒适，温馨，优雅，独具特色而有很好的品质感，并能为患者提供优质服务，在建筑造型上，或是室内设计，家具陈设，129、色彩搭配都需要给人一种温和亲切之感。室内顶棚应便于清扫、防积尘；照明宜采用吸顶灯具。天花吊顶应简洁明快，便于照明灯具的安装维修。内墙墙体不应使用易裂、易燃、易吸潮、易腐蚀，不易吊挂的材料。宜采用防水、耐擦洗、难燃无污染的环保材料，根据不同的使用要求分别在不同部位采用多功能涂料、瓷砖、花岗岩、耐火板等。有推车通过的门和墙面，应采取防碰撞措施。除特殊要求外，有患者通行的楼面应采用防滑材料铺装，根据不同的使用要求分别采用防滑地砖、花岗岩和胶地板等。所有卫生洁具、洗涤池，应采用耐腐蚀、难沾污、易清洁的建筑配件。配套、消毒、厕浴、污洗等使用蒸汽和易产生结露的房间，应采用牢固、耐用、难沾污、易清洁的材料装130、修到顶。对于 DR 影像科的一些科室等在室内环境上有特殊要求的，要针对其要求采用不同的装修材料进行装修。而且对有洁净要求的科室安装洁净空调设备。3、室外工程城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告73本项目室外工程主要为场地改造、停车位工程，抬高地面、地面硬底化等。5.6 海绵城市5.6.1 相关依据相关依据1、国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575 号）；2、广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见（粤府办201653 号）。5.6.2 海绵城市设计总体目标和阶段性目标海绵城市设计总体目标和阶段性目标1、总体目标通过具有岭南特色的海绵城市建设，131、综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，构建低影响开发雨水系统，使 70%以上的雨水就地吸纳和利用。保护水生态环境，逐步提高排水防涝标准，有效控制面源污染。2、阶段性目标大力推进微改造片区海绵城市建设，凸显示范效应，成片改造片区全面落实海绵城市建设要求，实现片区 20%以上面积达到海绵城市建设要求。5.6.3 海绵城市设计总则海绵城市设计总则1、坚持生态为本、自然循环遵循尊重自然、顺应自然、保护自然的理念，将自然途径与人工措施相结合，实现雨水的自然积存、自然渗透、自然净化和可持续水城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告74循环，提高水生态系统的自我修复能力，维护城市良好的生态132、功能。2、坚持因地制宜结合岭南地区气象、水文、地质等特点，因地制宜选择雨水控制和利用技术。以问题为导向，开展城市海绵城市建设，有效解决城市内涝、水环境恶化、水生态破坏等问题。3、坚持规划先行，生态优先，示范引领，以点带面的建设方针。4、工程设计应因地制宜，采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等多种技术，以达到自然积存、自然渗透、自然净化的雨水控制目标。5、鼓励采用透水铺装、下沉式绿地、蓄水池、植草沟等工程措施。6、透水铺装设计及施工应满足国家有关标准规范的要求。7、宜选择耐盐碱、耐水湿、耐污染等能力较强的乡土植物。5.6.4 海绵城市设计方案海绵城市设计方案本项目属于改造项目，充分考虑项目本身情况，133、在完善改造项目的配套设施时融入“海绵城市”的设计理念及原则来提高排水系统的标准，避免洪涝并且可以有效的收集雨水。根据项目的实际情况，海绵城市配套设施可选用以下设施。1、透水铺装透水铺装一般铺设在非机动车通行道路的公共场地，可以代替非透水路面也可与草地结合铺设。透水铺装结构一般从上到下为面层、找平层、基层和土基组成。（1）面层可采用透水砖、透水水泥混凝土或透水沥青路面，厚城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告75度一般为 6080 毫米；（2）找平层厚度取 2040 毫米，宜采用干砂、碎石或石屑；（3）垫层，包括透水基层和透水底基层，厚度取 100300 毫米，可采用无砂混凝土、134、砾石、砂、砂砾料或其组合形式；（4）根据工程需要垫层可铺设排水花管。2、渗水井及排水花管设计（1）无砂混凝土或级配砂砾基层宜设置渗水井，渗水井直径1500毫米，间距 30 米，井中填渗级配砾石；（2）在基层下设置连通孔（与地下透水层连通），连通孔直径300 毫米，间距 20 米连通孔，孔内级配砾石；（3）排水花管管径取 100200 毫米。3、雨水花园与雨水花坛雨水花园和雨水花坛一般设置在低洼地和公共绿地。（1）雨水花园和雨水花坛的选址应该考虑相邻建筑、地下管线、道路坡度、底层土壤的渗透性和地下水位深度等因素，尽量避免接受透水区域的排水。（2）在低洼区域设置雨水花园和雨水花坛时，应与周边地形相135、协调；设置在安置区集中绿地内的雨水花园和雨水花坛，雨水花园和雨水花坛边沿与建筑物之间的距离应在 3 米以上。4、生态植草沟生态植草沟是一种利用植被截流、土壤渗透原理截流和净化小流量的径流雨水的渗透措施。生态植草沟的构造比较简单，为横切面呈三角城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告76形或梯形的带状下凹绿地，主要是利用天然的地形分布截流和输送雨水。适用于道路两旁绿化隔离带等狭长地带。虽为带状转输雨水措施，但植草沟的宽度并无硬性规定，亦可设计为绿地形式，成为集休闲绿化、转输渗留于一身的多功能区域。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告77第六章第六章 节能、节水节能136、节水6.1 节能评估依据6.1.1 相关法律、法规、规划1中华人民共和国节约能源法；2中华人民共和国水法；3国务院关于加快发展循环经济的若干意见；4国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；5固定资产投资项目节能审查办法（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 44 号）；6国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787 号）；7固定资产投资项目节能评估和审查指南（发改环资200721 号）；8印发广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（粤府办200829 号）；9固定资产投资项目节能评估工作指南（2014 年本）；10固定资137、产投资项目节能评估报告编制指南(2014 年)；11其他有关法律、法规、节能政策。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告786.1.2 行业准入条件、产业政策1国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定（国发200540 号）；2产业结构调整指导目录（2019 年本）；3中国节能技术政策大纲；4国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术等（国家发改委 2005 第 65 号）。6.1.3 相关标准及规范1中国南方电网城市配电网技术导则；2综合能耗计算通则（GB/T2589-2020）；3用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）；4节电技术经济效益计138、算与评价方法（GB/T13471-2008）；5节能监测技术通则（GB/T15316-2009）；6广东省用水定额（DB44T1461-2014）；7用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）；8广东电网有限责任公司配网标准设计（GDP-10D-PDG-01）；9国家和地方颁布的其他有关设计规范和用能标准。6.2 能耗状况和能耗指标分析6.2.1 项目建设期能耗状况1.使用建筑节能材料种类城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告79在项目建设期，建筑上可适当采用节能新型材料，具有显著的社会效益、节能经济效益和环境效益，潜力很大。具体的建筑节能材料和数量，根据设139、计图纸定。2.项目施工过程机械设备种类和能耗项目施工过程使用的机械设备主要有：加工钢筋程用钢筋机械有切断机、钢筋弯曲机、砂轮切割机、打桩机和电焊机等耗能设备。现场使用的机械、机具、大型机械等移动式耗能机械设备。模板加工机械有圆锯、电刨等耗能机械设备。6.2.2 项目运行期能耗状况本项目能源消耗主要能源为水、电、天然气其中在不考虑中水回用的前提下，年消耗水量约 448.52 万吨；年耗电量约 7807.97 万 kwh，年需天然气约 57.01 万 m3。项目的主要能源及耗能工质年消耗量和单位建筑面积能耗指标见表 6-1。表表 6-1 项目运营期主要能源和耗能工质需用量表项目运营期主要能源和耗能140、工质需用量表能源种类能源种类能源消耗实物量能源消耗实物量折标煤（折标煤（tcetce）折标系数折标系数电力（万 Kwh）3903.99479.80.1229天然气（万 m3）28.5134.621.2143水（万 m3）224.2619.220.0857综合能耗（tce）533.646.2.3 项目所在地能源供应状况项目区柴油和汽油供应量可以满足项目建设的需要；电力供应基本上满足项目建设要求，但在冬季和夏季用电高峰期，电力负荷较大，城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告80本地和全国同样存在冬季和夏季用能高峰期的能源短缺问题。项目所在区域附近供电基础设施等市政设施完善，电力供应141、充足，供水条件良好，供电、供水完全能满足项目建设和建成投入使用后需要。6.3 节能措施和节能效果分析6.3.1 施工阶段节能措施1.节能措施（1）制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（3）施工现场分别设定生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（4）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率142、或超负荷使用设备的现象。2.机械设备与机具节能（1）建立施工机械设备管理制度，开展用电、用油计量，完善设备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。（2）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告81备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。（3）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。3.生产、生活及办公临时设施节能合理配置空调、风扇数量，规定143、使用时间，实行分段分时使用，节约用电。4.施工用电及照明节能（1）临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。（2）照明设计以满足最低照度为原则，照度不超过最低照度的20。6.3.2 运行期间节能措施6.3.2.16.3.2.1 建筑节能建筑节能1.在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适性和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。2.采用合理的建筑体形及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构，围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准民用建筑供暖通风144、与空气调节设计规范（GB50736-2012）的规定。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告823.采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。4.给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，已达到节能的目的。5.建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术、新工艺和新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。6.建筑设计中尽可能利用可持续发展能源，如室外路灯等尽可能采用太阳能，雨水应回收利用等。7.采暖干管、共用立管均做保温。8.风机均选用高效率低噪声风机145、。9.项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。6.3.2.26.3.2.2 生活用电节能生活用电节能住宅楼节约用电包括两部分，一是照明，二是其它家用电器。其它家用电器根据住户自己的要求，选择低能耗产品，以达到节能及降低生活成本的目的。住宅楼照明可在建设时统一设计和规划，采取灯具与紧凑型荧光灯的匹配设计。住宅是居住生活的首要空间。居室的照明实质上是以光的装饰效果来烘托出家俱、装饰品的格调，营造科学、舒适、方便、节能的照明环境，形成体现主人特色的时尚家园。这就需要根据住宅内各房间的特点、功能、需要进行一般照明、背景照明、重点照明等多层次的照明设计。一般家庭住宅的主客厅和餐厅喜欢用146、多头花灯灯具，空间平均照度一般在 75-100LX 效果较好。根城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告83据本项目的特点，住宅客厅选用 10-12 头花灯，内装 25-40W 型白炽灯，总功率 300-480W。可以直接用紧凑型荧光灯 3-7W 双 U 细管径节能灯或 5-7W 细管径螺旋形节能灯取代。在相同的装饰效果下，总功率降至 36-82W，平均照度为 50-150LX。餐厅内多是餐桌照明，选用3-5 头的花灯，内装 25-60W 的细管小型白织灯，餐桌桌面照度为50-200LX。可以直接用紧凑型荧光灯 3-7W 的细管双 U 节能灯或 5-7W细管径螺旋形节能灯取代，总147、功率由 75-300W 降至 9-35W，装饰照明效果优于白炽灯。一般卧室多采用内装 2-3 支白炽灯的吸顶灯或 3-5花灯，平均照度 50LX。可直接用 5-9W 细管径 2U 或螺旋形节能灯取代。作装饰和阅读用的台灯，灯下的照度应达 200-300LX，原用60-100W 白炽灯可用 7-11W 双 U 或螺旋灯取代；若用 9-11W 带磨砂罩的球泡或蘑菇泡节能灯，光线更柔和，眩光更小，更舒适。厨房、卫生间一般照度要求 50LX，根据卧室人突出壁画等装饰物的效果，照度应大于 200LX，选用反射型节能灯或 MR 型石英定向照明卤钨灯为宜。6.3.2.36.3.2.3 节约燃料节约燃料住宅燃148、料改变原柴火和燃煤的方式，设计天然气管道，采取燃气及太阳能作能源。6.3.2.46.3.2.4 节水措施节水措施全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现水资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。中华人民共和国水法中规定“国家实行计划用水、厉行节约”，项目应加强节水的基础工作。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告841.加强雨水的回收利用。项目区内设计雨水收集回用系统，将区内的雨水进行有组织收集-沉淀-过滤-消毒等处理后将水浇灌到基地内的绿化环境中或洗车和冲洗道路。2.根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具的位置标高和保证安全供水等多种因素，对149、给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。3.严格控制用水、排水。区内排水采用雨、污分流制。污水经处理后排入市政污水管网。水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水箱长时间溢流排水。4.对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择节水型设备和器具。如采用自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。5.供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件150、要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。6.3.2.56.3.2.5 建立完善的节能管理制度建立完善的节能管理制度从推行能源化管理入手，制定完善的各项管理制度，切实落实各种可行的实施办法。用能分配实行审批制度，工作中开展能源审计，充分利用节能宣传周等活动，提高全体人员的节能意识，同时搞好能源计量，保证能源计量器具配备率在 95以上，检测率达 100，并做到定期考核和奖罚。实现合理、均衡、节约用能。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告85第七章第七章绿绿色建筑色建筑根据国家有关绿色建筑评价标准的要求，本章以项目用地范围内所有建筑单体及其室外环境作为分析对象，综合151、建筑物特性与室外环境指标对建筑进行全寿命周期技术和经济的分析评估。绿色建筑，是指满足绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2019）和广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T 15-83-2017），在建筑的全寿命周期内，因地制宜，通过技术进步和科学管理，最大限度地节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。按照绿色建筑要求建设的项目，建设单位应当在项目建议书、可行性研究报告编制中设绿色建筑专篇，确定与建设项目相适宜的绿色建筑级别标准，对拟采用的有关绿色技术进行可行性分析，并将实施绿色建筑成本费用列入投资估算。7.1 编制依据1绿色建筑评152、价标准（GB/T50378-2019）；2民用建筑节能条例（中华人民共和国国务院令第 530 号）；3民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；4绿色建筑评价标识管理办法（试行）（建科2007206号）；5广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T15-83-2017）；6 广 东 省 实 施 细 则（DBJ15-51-2007）；城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告867民用建筑隔声设计规范（GB 50118-2010）；8建筑照明设计标准（GB 50034-2014）；9 民 用 建 筑 供 暖 通 风 与 空 气 调 节 设 计 规 范 （GB50736-2012）；153、10民用建筑热工设计规范（GB 50176-2016）；11室内空气质量标准（GB/T 18883-2002）；12其他有关规范条文。7.2 项目实施绿色建筑的目标和指标7.2.1 项目实施绿色建筑的目标为响应汕尾市发展绿色建筑的指导要求，建设更符合现代绿色、环保、实用性建筑，结合本项目实际的建设功能和使用要求，因此，拟将本项目建设成为二星级绿色建筑。本项目建设成绿色建筑，将会在同类项目中产生良好的展示和示范效应，有利于建筑业向节能、节水、节材、节地、环保生态、可再生能源利用等技术和经验在汕尾地区及省内推广，加快绿色建筑理念普及，促进循环经济和生态文明建设。同时，依靠项目所采用的一系列节能、节154、水、节材、节地和生态环保技术，可以减少建筑日常的运行管理费用和环境污染，创造良好的工作生活环境，为社会带来良好的社会效益和生态环境效益。7.2.2 项目实施绿色建筑的指标1.节地指标（1）尽量提高建筑的容积率，降低建筑密度。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告87（2）绿化率控制在 30%以上。（3）场地透水率为 50%2.节能指标：达到 50%以上3.节水指标：节水率达 20%以上4.节材指标：（1）施工现场 500 公里以内生产的建筑材料用量占建筑材料总用量 70以上。（2）再生利用材料占到建筑材料总用量的 30%以上。5.室内环境质量指标：（1）建筑 75以上的空间可根155、据需要实现自然采光。（2）建筑 75以上的空间可实现自然通风。（3）室 内 背 景 噪 声 满 足 民 用 建 筑 隔 声 设 计 规 范（GB50118-2011）中室内允许噪声标准一级要求。6.运营管理指标：（1）栽种和移植的树木成活率90%，植物生长状态良好。（2）建筑废弃物回收利用率达到 30%以上。（3）垃圾分类回收率（实行垃圾分类收集的各部占总单位数的比例）达 90%。（4）智能化系统定位正确、采用的技术先进实用、系统可扩充性强，能较长时间的满足应用需求；达到安全防范子系统、管理与设备监控子系统与信息网络子系统的基本配置。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告88（156、5）垃圾站(间)设冲洗和排水设施，存放垃圾能及时清运、不污染环境、不散发臭味。7.3 项目主要的绿色建筑技术方案7.3.1 节地与室外环境设计方案1.节地技术措施尽量提高建筑容积率，各建筑单体采取集中布置的原则，减少建筑密度。2.降低环境负荷的技术措施让循环经济融入生活，主要是减少污水、污物的排放、无害化处理等，降低环境负荷。3.绿化方案采用包含乔、灌、草的复层绿化。根据场地形态与功能，选择合适的绿化方式。4.场地铺装室外硬质地面尽可能采用透水铺设，不透水地面宜采用遮阳措施或采用浅色、适当反射率的地面材料。5.交通组织方案区内道路分车行、人行交流系统，区内形成环形消防通道，硬化路面最小宽度 4157、m，最大宽度 6m，车行道路加设人行道，更好地满足交通的需求。6.施工控制方案城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告89施工中严格遵循绿色施工导则建质2007223 号，减少施工对环境的负面影响。施工中采取封闭施工、防止噪声扰民、防止扬尘、减少环境污染、清洁运输、文明施工外，还应该减少场地干扰，尊重基地环境、结合气候施工，节约水、电、材料等资源和能源，采用环保健康的施工工艺，减少填埋废弃物的数量，以及实现科学管理，保证施工质量等，遵循可持续发展的原则。7.3.2 节能与能源利用设计方案1.建筑设计严格按照广东省实施细则（DBJ15-51-2007）的要求实施，控制内容如下：室内158、温度最低不低于 26，室内外温差不超过 10。使用时间不同的空气调节区独立设置空气调节风系统；每个照明开关所控光源数不宜太多。建筑朝向大部分采用南北向。建筑外维护结构各传热系数 k 控制如下：（1）屋面：传热系数 K0.90（2）外墙：传热系数 K1.5（3）底层接触室外空气的架空或外挑楼板传热系数 K1.5（4）外窗：窗墙比=0.36，介于 0.304 之间，传热系数 K3.5。2.设备选用方面（1）装设低压电力容器，减少无功功率消耗；（2）选用低损高效节能型变压器；（3）采用高效低耗节能灯具，并配电子镇流器；城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告90（4）办公、会议等场所采159、用节能型空调。3.太阳能利用在太阳能利用的同时，考虑利用风光互补系统支持区内公共交通照明，设计风光互补 LED 照明系统。4.绿色建筑在通风空调方面的节能措施变频调速技术的应用。与传统技术相比，变频技术空调消耗的功率仅为传统空调设计的 66%，进而能够提高通风空调设计的优化，降低能源的消耗，节约能源，保护环境。在设计中，需注意充分考量空调负荷的动态性，可以在循环水泵、相关处理机组中配备变频调速电机，从而使水泵、风柜能够更好地适应空调负荷内在规律。如果空调负荷低于峰值负荷，则应当采用变频设备，适当调整风机、水泵的转速，尽可能减少送风量、水泵循环流量，从而达到降低通风空调系统输送能耗的目的。降低能160、量输送损耗。建筑通风空调系统在进行能量输送过程中，往往会出现一定的能量输送耗损，因此，在进行绿色理念下建筑通风空调系统节能设计时，应当降低空调系统的能量输送耗损。一方面，建筑应当选择具备较高保温性能的材料，同时利用计算机进行控制，减低能源在输送过程中的耗损，有效提高能源的利用率。另一方面，在能量传输过程中采用传输能力较强的动力传输系统，利用传输系统的低流速和强负荷性，同时结合建筑通风空调系统的维护结构，降低能量输送耗损。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告917.3.3 节水与水资源循环利用水是不可再生的资源，在规划设计中，应当采用先进节水技术、水处理技术，严格控制用水，做好161、废水回用，提高水的重复利用率。本项目采取的具体节水措施包括：1.采用节水器具和设备：在需要设置用水设备的区域，如食堂、卫生间等处的洗手区安装感应型节水笼头，厕所采用节水型卫生器具。2.采用小型污水处理装置净化景观用水，避免水体发黑变质；3.严格执行有关设计、施工规范，建立健全管理制度；严格控制用水点的水压，以免管网跑、冒、滴、漏流速过大或静压过高而造成水源浪费；4.适当考虑采用雨水回收系统，修建蓄水池用以收集雨水，可用于绿化喷灌，建立并完善节水型灌溉系统。5.加大节水宣传力度对群众进行节水教育，积极开展节水活动，加强节水管理，从而提高用水消费群体的节水意识。7.3.4 节材与材料资源利用1.就162、近选用建筑材料距施工现场 500km 以内所生产的建筑材料重量占建筑材料总重量的 70以上。2.建筑造型简约城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告92项目遵循节材设计理念，所有应用材料均以满足功能需要为目的，将不必要的装饰性材料消耗减到最低。充分发挥各种材料自身的装饰和功能效果。设备管线水平、垂直布置尽量合理，减少维护用材，方便更换检修，避免二次破坏的材料浪费。3.注重材料耐用性与可靠性选用耐用性和可靠性较优的材料，选用耐用期长的外装饰材料。内隔墙、吊顶、门窗等采用耐用期长的材料和产品。管道和线材等采用耐用期长的材料和产品。4.利用可循环使用材料在建筑设计选材时考虑材料的可循环163、使用性能。在保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重量占所用建筑材料总重量的10以上。可再循环材料包括：金属材料（钢材、铜）、玻璃、铝合金型材、石膏制品、木材等。5.做好垃圾分类收集与回收利用建筑各层应设置垃圾分类回收点，并为整栋建筑专辟一个出入方便的回收物品集散地，用来分类收集和储存整栋建筑产生的各类可回收物品，可回收物品包括废纸、废纸板、玻璃、塑料和金属。生活垃圾分类收集率70%，生活垃圾回收利用率30%。6.使用绿色建材（1）选用蕴能低、高性能、高耐久性和本地建材，减少建材在全寿命周期中的能源消耗；城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告93（2）选用可降解、对环境164、污染少的建材；（3）使用原料消耗量少和采用废弃物生产的建材；（4）使用可节能的功能性建材。7.施工节材（1）临时设施充分利用旧料和现场拆迁回收材料，使用装配方便、可再循环利用的材料；（2）周转材料、循环使用材料和机具应耐用，维护与拆卸方便，且易于回收和再利用；（3）采用工业化的成品，减少现场作业与废料；（4）减少建筑垃圾，充分利用废弃物；（5）施工单位应按照国家、行业或地方管理部门对绿色建材做出的法律、法规及评价方法，选择建筑材料；7.3.5 室内环境质量1.光环境（1）设计采光性能最佳的建筑朝向，使天然光线能照亮人员经常停留的室内空间；（2）采用自然光调控设施，如采用反光板、反光镜、集光装置165、等，改善室内的自然光分布；（3）室内照明尽量利用自然光，减少白天对人工照明的依赖；（4）照明系统采用分区控制、场景设置等技术措施，有效避免过度使用和浪费；城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告94（5）局部照明采用可调节光源，以有利照明节能；（6）采用高效、节能的光源、灯具和电器附件。2.热环境优化建筑外围护结构的热工性能，防止因外围护结构内表面温度过高、透过玻璃进入室内的太阳辐射热等引起的不舒适感。3.声环境（1）场地环境噪声符合现行国家标准声环境质量标准（GB3096-2008）的规定；（2）变电器、配电柜基础应做成固体传声阻断基础，门应安装隔声门。4.室内空气品质（1）对166、有自然通风要求的建筑（本项目所有建筑均要满足这一要求），应能自然通风。如采用可开启窗扇自然通风、利用穿堂风、竖向拔风作用通风等；（2）合理设置风口位置，有效组织气流，采取有效措施防止串气、泛味，采用全部和局部换气相结合，避免人员密集场所及部分不对流等处室内的受污染空气循环使用；（3）室内装饰、装修材料对空气质量的影响应符合民用建筑室内环境污染控制规范（GB50325-2010（2013 年版）的要求；（4）使用无污染室内空气质量的新型装饰装修材料；城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告957.3.6 运营管理1.节能与节水管理建立节能与节水的管理机制，实现按科室分区域管理；节能167、与节水的指标达到设计要求。2.耗材管理建立建筑、设备与系统的维护制度，减少因维修带来的材料消耗；建立物业耗材管理制度，选用绿色材料。3.绿化管理建立绿化管理制度；采用无公害病虫害技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。4.垃圾管理建筑装修及维修期间，对建筑垃圾实行容器化收集，避免或减少建筑垃圾遗撒；建立垃圾管理制度，对垃圾流向进行有效控制，防止无序倾倒和二次污染；生活垃圾分类收集、回收和资源化利用。设备、管道的设置合理、耐久性好，方便改造和更换。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告96第八章第八章 环境影响评价环境影响评价8.1168、 环境影响评价标准8.1.1 环境质量标准1.环境空气质量标准（GB3095-2012）；2.地表水环境质量标准（GB3838-2002）；3.地下水环境质量标准（GB/T14848-93）；4.声环境质量标准（GB3096-2008）。8.1.2 污染物排放标准1.危险废物焚烧污染控制标准（GB18484-2001）；2.危险废物贮存污染控制标准（GB18597-2001）。8.2 建设期对环境的影响及保护措施8.2.1 建设期对环境的影响分析项目在建设期间，因土方工程施工、基础工程施工、结构工程施工以及装修等，将会产生噪声、粉尘、施工机械设备排放的尾气、固体废弃物（如建筑垃圾）等会对周边环169、境造成影响。固体废弃物主要有混凝土碎块、废弃钢筋、废油漆、废涂料、废建筑包装材料等。8.2.2 建设期环境保护措施1.现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告97轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。2.噪声污染的防治措施：（1）项目建设施工中，将分别使用装载机、混凝土搅拌机、升降机、砼振动棒、电锯、电钻、电焊等多种施工机械，上述施工机170、械噪声值均在 90dB（A）至 130dB（A）之间，施工现场的产噪设备要采用减震降噪和隔音降噪等措施，使其噪声值能够符合国家建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）的要求。建筑施工场界噪声限值详见表 8-1。8-1建筑施工场界噪声限值建筑施工场界噪声限值施工阶段施工阶段主要噪声源主要噪声源噪声限值噪声限值等效声级等效声级昼间昼间夜间夜间平场、基础工程挖土机、装载机、运输车辆7555dB(A）主体工程砼搅拌机、升降机7555dB(A）装饰工程切割机、电锯、电钻6555dB(A）（2）加强施工现场的噪声管理，科学合理的安排施工周期。在夜间（22：00 至次日 6：00）施工作业噪171、声值大于建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）的施工机械应停止作业，如因施工工艺上的要求或者特殊需要必须在深夜连续作业时，施工单位或业主须凭政府或者相关部门的证明，向工程所在地环保部门提出申请，经同意后方可夜间施工。同时，必须公告附近居民。3.建筑垃圾要及时清理，文明施工。建筑材料、室内装修材料符合 民用建筑工程室内环境污染控制规范（2013 版）（GB50325-2010）要求。4.通过合理划分施工段，每一段成型后，应立即进行下一步工序，城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告98尽量缩短土石裸露的时间。合理安排施工进度，尽量避开在雨季进行土方施工，并应及时采172、取水保措施，防止水土流失。无论挖方还是填方均应做好施工排水和水土流失控制措施，不让地表流水漫坡流动而侵蚀裸露土壤；施工时应加强对水土流失的监控和防护。8.3 运营期对环境的影响及保护措施一、一、水污染水污染1.污染因素项目污水来源主要为生活污水。2.治理措施项目建成运营后，排水实行雨污分流制，整个项目区内雨水和污水分开收集，分别排入市政雨水、污水管网。二、二、噪声污染噪声污染1.污染因素建设项目噪声主要有设备产生的噪声及人员社会活动噪声等。2.治理措施（1）房间的隔墙和楼板采用隔声材料，小区噪音采用高大乔木阻隔。（2）小区物业管理部门应对配套公建加强管理，并加强设备的日常定期检修和维护，以保证173、各设备正常运转，以免由于设备故障原因产生较大噪声扰民现象。三、三、固体废弃物污染固体废弃物污染城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告991.污染因素本项目固体废弃物主要来自居民生活垃圾。根据近几年对省内外垃圾成分的分析，生活垃圾中易腐垃圾占 37.93-69.41，渣土占5.49-35.07，废品占 23.76-41.92，随着生活水平的改善，生活习惯和能源结构的变化，垃圾中的易腐垃圾成分将会增加，废品类和渣土类逐渐减少。预计今后总的趋势是有机成分逐渐增加，无机成分逐渐减少。2.治理措施项目固体废弃物主要为居民的生活垃圾，小区内设置有垃圾收集点，生活垃圾由环卫部门统一清运。清运174、时将垃圾压缩打包，用可降解袋封闭外运，鼓励进行垃圾分类收集，并根据无害化、减量化、资源化的原则进行处理以减轻对环境的影响。四、四、环保节能措施环保节能措施本项目正常情况下无污染源，小区内垃圾处理采用分类可降解袋封闭外运，统一处理。小区生活污水经沉淀后排入城市污水管网，雨水有组织排入周围市政管网。供水、供电、供气及通风管网等分别按规范要求暗敷于道路下或两侧。8.4 环境影响评价本项目建设期间及建成投入使用后，如能够严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理的有关措施，则对所在地区的环境质量不会产生太大的影响。但是，项目在前期工作阶段必须同时委托有资质的环境评价部门进行环境影响评价工作，以175、确定项目建设对所在地区的环境影响。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告100第九章第九章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防要认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员和居民的安全与健康。9.1 危害因素及安全措施本项目建设期主要危害因素有建筑工程施工、材料运输堆放、设备安装等过程中产生的电气危害、火灾危害、机械伤害、高空坠落、粉尘危害、噪声危害等。表表 9-1建设期危害因素和程度分析表建设期危害因素和程度分析表序序号号危害因素危害因素危害现象危害现象危害程度危害程度1建筑工程施工施工人员安全防护措施不到位。人员伤害。机176、械设备失检、失灵。机具控制失灵，吊件坠落，造成设备损坏和人员伤害。电气设备过载，泄露。设备损坏，起火、触电，造成对人身和环境的危害。场地区域内安全标志设置不当，交通组织不合理。引起场地内运输通道混乱，导致事故发生。施工噪声、振动过大。妨碍对话，信号联络，影响作业安全，同时造成施工人员不适，甚至导致耳聋。施工作业边界不清，无栅栏挡板、指示灯、警戒灯等设施。非施工人员、车辆进入现场，引起施工现场混乱，极易发生事故。施工人员临时宿舍乱搭乱建，消防安全设施不到位。触电、起火、倒塌等，造成人员、物质伤害。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告101序序号号危害因素危害因素危害现象危害现象177、危害程度危害程度施工人员所用食物不符合卫生标准。引发群体性食物中毒事故。2材料输运堆放有毒有害材料封闭不严。挥发、放射有害物质，引起人身中毒，潜伏导致职业病。易燃易爆物品保管不严。引起火灾、爆炸等，导致人员伤亡、设备损坏。高空作业所用物料、工具摆放不当。造成高空坠物，引发人员伤害。3设备安装安装操作不规范。设备损坏、引发人员伤害。针对以上安全危险因素，本项目在建设期内将采取以下劳动安全措施：1.施工前编制科学合理的安全施工方案和应急处理预案，加强施工过程中的监测与跟踪检查，避免发生安全事故。2.加强安全文明施工管理，施工作业现场必须设置安全警示标志和安全防护措施，对易碎、易损物件事先采取相应的178、防范措施。3.施工期间产生的污水，过滤沉淀处理后再排入市政管网，严禁直接排入地表水体。4.对产生的有害气体、扬尘等，根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，采取相应的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生等部门规定的标准。5.对操作高噪声、振动设备的工作人员，配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告1026.严格执行各类机械设备的专人管理和操作制度，各类机械有安全防护设备，机械设备要定期保养，经常检修，使其处于良好的状态。7.现场材料、机械、临设按要求整179、齐放置或搭设。施工现场的坑、洞、危险处，设防护设施和明显的警示标志，不准任意移动。在施工区域和生活区域及道路上设置照明系统，保证夜间照明和生活用电。8.施工区域内按有关规定建立消防责任制，按照有关防火要求布置临设，配备足够数量的消防器材，并设立明显的防火标志。9.施工区域搭建的施工人员集体宿舍确保符合安全规定，按要求架设线路。9.2 消防措施项目施工场地内所有电气设备、易燃易爆品等均有可能引发火灾事故。为保护人民生命财产的安全，本项目本着“以防为主，防消结合”的原则，采取可靠的防火措施，使火灾发生的可能性和危害降到最低。（1）加强消防安全管理工作。加强对施工人员的消防安全培训工作，提高消防安全180、意识；加强对消防器材与设备的管理，对施工现场的各种消防器材定期进行检查和维修，保证其完整好用；加强易燃易爆物品的消防安全管理，可燃保温材料不准堆放在电焊机、变压器及电动工具周围，以减少发生火灾的可能；加强施工现场的用火管理，使用焊接的施工作业中应用石棉被或不燃物品接住火花，防止引燃可燃物品。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告103（2）确保消防设备的供电。设置 EPS 应急电源系统，当首选供电电源中断供电时，自备 EPS应急电源能迅速投入供电，确保消防用电设备有可靠的电源。（3）在项目建筑场内设消防控制中心。内设火灾自动报警及消防自动控制系统，建筑物内设烟感应器及温度感应器181、监测建筑物，并配有一定数量的破玻手动报警按钮。（4）建筑物内部装修尽量采用不燃材料，木结构均涂刷防火涂料。（5）场地内建筑要满足防火间距和留有消防通道。（6）各种建筑物及附属物耐火等级应符合建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 版）的规定，按规范的最低耐火等级和防火间距进行防火设计，并配备完善的灭火系统。（7）地块内设地面式消火栓。住宅室内设消火栓系统。住宅公共部位设置平提式干粉灭火器。住宅公共部位设应急照明及疏散指示标志和出口指示照明。（8）建筑物均要设置完备的防雷装置。各建筑均设置环形接地联结体，作总等电位联结，利用结构基础沿建筑物外侧两根主钢筋焊接环通作为环形接地联结体，并182、与所经过的结构桩内二根主筋焊接。所有进出建筑物的金属管道及电缆金属外皮在进出处与环型接地体联结。住宅卫生间作局部等电位联结。建筑物均采用共用接地系统，接地电阻不大于 1 欧姆。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告104第十章第十章 组织机构与人力管理组织机构与人力管理10.1 组织结构（一）工作架构拟成立区微改造工作领导小组（以下简称“领导小组”），领导小组组长由区常务副区长担任，副组长由区住建局主要领导和区府办分管领导担任，领导小组成员包括区府办、区住建局、区发展改革局、区财政局、区国土规划局、区住房和建设水务局、区城市管理局、区科工商信局、区文化广电新闻出版局、区公安分局183、区交警大队、供电局及各社区的主要负责人。（二）任务分工1、领导小组负责落实汕尾市老旧小区微改造实施方案、下达工作计划、审定项目改造方案、统筹各相关单位共同做好老旧小区微改造工作。2、区住建局作为老旧小区微改造项目任务的牵头单位，负责协助各相关街道落实老旧小区微改造年度实施计划；争取市资金支持；组织协调推进老旧小区微改造项目的报批及实施；负责老旧小区微改造工作的指导、监督、检查，完成市局下达的考评任务；积极配合市局完成微改造项目纳入省国土资源厅“三旧”改造项目成效统计工作。3、区发展改革局负责协助和指导做好项目立项的相关工作。4、区财政局负责落实相关项目资金的划拨，按规定审核工程合同和预结算，184、按合同和工程进度支付工程款项等。5、区国土规划局负责办理规划许可、规划验收手续、历史建筑城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告105等建筑修缮方案报批等。6、区住房和建设水务局负责指导各街道办理项目的工程招标、质量安全监督登记、施工许可、道路开挖审批等手续；配合推进老旧小区周边地下市政管网改造，指导街道开展社区公共排水设施的排水改造，排水井盖更换及排水管道扩容、维修工作，解决水浸街问题；指导街道组织老旧小区成立业主委员会，规范使用专项物业维修资金，对小区物业管理活动进行监督管理。7、区城市管理局负责统筹协调燃气公司、相关社区对老旧小区的管道燃气入户、燃气管道设施设备的建设，负责185、环卫设施改造等建设和指导工作，包括社区公厕、垃圾分拣点等，协调解决社区环境卫生问题。8、区科工商信局负责统筹供电部门、街道办事处和相关职能部门推进老旧小区“一户一表”用电改造协调工作，以及“五线”整治指导协调工作，督促各运营商积极参与改造工作。9、区公安分局负责对老旧小区消防设施使用情况进行综合判定、推动消防设施维修更新和验收工作；负责视频监控系统建设的规划设计、组织推动及管理等建设和指导工作；及时处置施工现场警情，保障施工现场秩序和施工人员人身安全。10、区文化广电新闻出版局负责指导开展完善小区健身设施、文物修缮方案报批等工作。11、交警大队负责协助维护施工现场交通秩序，清理现场妨碍施工的车186、辆。12、供电局负责制定本单位涉及电线的整治工作方案，对破损斜城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告106拉等明显影响市容美观的电箱、电线杆、电力线路等进行整治。13、各社区作为老旧小区微改造项目实施主体，负责本辖区内老旧小区微改造项目建设的具体实施工作；负责开展民意征询、宣传发动工作；负责划定辖区内微改造项目范围、进行前期基础数据摸查、组织编制项目实施方案并报批；负责按程序办理项目立项、报建、招标等相关手续；负责改造过程中的纠纷调处、维稳工作，制定维稳工作预案;负责改造项目建设及验收,监督施工单位落实安全生产措施；负责组织成立老旧小区建设管理委员会或业主管理委员会，妥善处理项187、目实施后的维护管理工作；做好改造资料的归档工作，妥善保存改造前后的相关图片、视频；严格遵守工程建设的程序和规定，强化廉政风险防控。10.2 人力资源配置在项目实施之前，项目单位工程部人员要及时组织到位，根据项目需要选定相应的专业人员。由项目组织机构部门构成，项目单位宜配置 6-8 名专职人员参与项目的协调和组织工作。项目单位对配置的工程部管理人员进行工程和项目管理的专业培训，加强入职人员项目管理技能，项目建设单位应按照业务的特点，建立完善专业培训考核机制，以适应工程项目和服务对象的正当要求，满足政府对项目投资的价值目标。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告107第十一章第十一188、章 项目实施进度及招投标项目实施进度及招投标11.1 项目实施进度计划在项目建设实施的过程中，要本着“以人为本、全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施，科学安排工程进度，保证项目高效率、高质量的实施。11.1.1 项目实施内容（1）前期工作：包括可行性研究报告编制及审批、初步设计、施工图设计、招投标等前期准备工作。（2）施工阶段：工程施工。包括土建工程以及其它配套工程等。竣工验收。工程竣工验收并投入使用。11.1.2 项目实施进度计划说明目前项目正在可行性研究报告编制阶段，为保证该项目的顺利完成，需要有关单位相互配合，协力合作。初步拟定的项目实施进展计划按以下步骤进189、行，分月进度如下：1、项目准备阶段2023.12023.5 月，完成项目可行性研究报告编制；完成项目初步设计、施工图设计；完成项目招投标等相关程序。2、工程施工阶段2023.52026.12 月，工程施工及验收投入使用。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告10811.2 项目招投标计划11.2.1 项目招标的主要依据1.中华人民共和国招标投标法；2.必须招标的工程项目规定中华人民共和国国家发展和改革委员会第 16 号令；3.广东省实施中华人民共和国招标投标法办法；4.工程建设项目勘察设计招标投标法办法；5.其他有关招标投标事项的规定。11.2.2 招标的范围根据中华人民共和国190、招标投标法、广东省实施办法、工程建设项目招标范围和规模标准规定（(国家计委令第 3 号)）及其它相关规定，结合项目的实际情况，本项目按相关规定采用相应的招标的形式。本项目的招标具体要求见表：城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告109表表 11-111-1招标基本情况表招标基本情况表项目名称：城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目招标范围招标范围招标组织招标组织形式形式招标方式招标方式不采用招标方式不采用招标方式投资估算金额投资估算金额（万元）（万元）备注备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建安工程监理设备重要材料其他情况说明：1、其他包括前期费用及预191、备费等，均不采用招标的形式。2、不涉及重要材料。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告110第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措12.1 编制范围本项目涉及新港街道区域内汕尾大道以西的老旧小区(市规划局宿舍、春华小区、市交通局宿舍、春晖大院、新港务局宿舍、春晖小区、冷冻厂宿舍、建材厂宿舍等 8 个小区)及其周边背街小巷进行升级建设，涉及 6524 户，人口 26096 人，楼房栋数 175 幢。注：本章相关合计数与所合计的各项数据如出现尾数差异，并非计数有误，而是四舍五入的结果。12.2 编制依据1国家发展改革委、建设部联合以“发改投资20061325 号 关192、于印发建设项目经评价方法与参数的通知”颁发的文件及其有关规定、方法（第三版）；2中国国际工程咨询公司咨经199811 号关于印发经济评估方法的通知，中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询指南；3中国建设工程造价管理协会建设项目总投资组成及其他费用规定；4国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；5财政部关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建2016504 号）；6国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283 号）；城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告1117中国工程咨询协会关于工程咨询服务（193、境内）人工成本要素信息调查情况的通报（中咨协政201546 号）；8国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号）；9国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）；10国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）；11国家发改委建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670 号）；12广东省物价局发布的 关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函（粤价函2011742 号）；13国家计委计价格20021980 号国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办194、法的通知；14国家计委 国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340 号）；15建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2017)；16财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）；17广东省住房和城乡建设厅关于营业税改征增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知（粤建市函20161113 号）；18国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告112的通知（发改价格2015 299 号）；19汕尾市政府投资项目投资估算造价指标体系课题研究（20195、2108）；20国家规定的相关法律、法规等；21委托单位提供的其它资料。12.3 工程费用取费说明采用综合单价法进行估算。综合单价指标参照：1建设工程造价估算指标与应用分析中相关估算指标。2汕尾及周边地区类似项目建设成本价。3广联达造价指标网（建设造价单价参考）。12.4 建筑工程其它费用及预备费取费费率1设计费、监理费等，按照相关标准计取。2基本预备费，一般取工程费用和其他费用之和的 3%10%，本项目为项目可行性研究阶段取 5%。3涨价预备费，据相关政策取 0。12.5 项目总投资估算1.工程费用包括新港街道区域内汕尾大道以西的老旧小区及背街小巷进行升级建设等工程费用，估算投资为 5022196、4.16 万元。2.工程建设其他费用城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告113包括工程设计费、招标代理费用、工程监理费、可研编制费、房屋拆迁补偿费等，估算投资为 11875.22 万元。3.预备费基本预备费按工程和其他费用的 5%计取；涨价预备费按 0 计取；估算费用为 2904.09 万元。4.项目总投资本项目总投资 65003.47 万元。项目投资估算表见表 12-1。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告114表表 12-1 项目投资估算表项目投资估算表序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数197、量单价单价（元元）一一工程费用工程费用50224.1650224.16综合单价估算法（一）房屋建筑本体21733.141维修安装楼栋门樘8844000353.60更换楼栋门，增设密码门禁锁2维修安装楼栋门对讲系统户12280250307.00增设普通对讲系统，含大门主控，户内对讲机、信号线等项目3维修安装楼道照明处348515052.28更换声控延时节能吸顶灯4粉刷楼道（含墙面零星抹灰）1111451001111.45局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油乳胶漆5修复楼梯扶手m25435150381.53原楼梯栏杆修补油漆，增设不锈钢扶手6修复楼梯踏步5135660308.14铲除松198、散的踏步批荡，修补防滑条，踢脚线等7修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）756253502646.88原有屋面漏水楼宇，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重做8维修改造楼栋消防设施套3005800240.40新增消防栓系统m8025135108.34消防栓镀锌钢管套3000450135.00铝合金箱，内有 4 个灭火器，4 个防毒面罩9规范整理楼道内电力线2600550130.03电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽规范整理楼道内电信线规范整理楼道内有线电视线10维修更换楼栋加压水泵台80300024.00新增设消防水泵11维修、改造、增设屋顶生活水池水箱m15813800199、600.78原钢筋混凝土水箱应改为不锈钢水箱（如仅修补，按 100元/）12维修、改造、增设楼内排水管道m3194480255.55排水管更换；雨水管更换城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告115序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元元）13清疏、维修化粪池及排污卧管m6899300206.97清疏化粪池，维修排污管14修复用地保护接地设施处3510003.50电房内增设接地装置15修复建筑物、防雷接地设施42283310422.83按楼宇建筑面积计算16维修更换公用采光窗（含拆除）25518350200、893.13节能玻璃铝合金窗17维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）项821100082.10原外墙面构造修补，雨篷、空调机位等加固18防盗网整治734001501101.00拆除旧防盗网，增设隐型不锈钢防盗网5784460347.06原防盗网清理刷漆19整治不规范遮阳篷和防护设施10440200208.80拆除旧遮阳篷及防护设施，统一增设铝合金伸缩型遮阳篷20外立面整饰25285310252.85清洗外墙1976182805533.30老化严重的墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、铺贴外墙砖或外墙漆21危房治理24131000241.30结构加固22安装一户一水表户3201、861500193.05智能水表23安装一户一电表户3861500193.05智能电表24管道燃气入户改造户35862000717.20按广州市燃气公司相关规定25加装电梯部303500001050.00原楼宇有电梯井，高度 30m 内的房屋，可取低值，如需要增高电梯井，高度超过 30 米，则取高值。部分居民出资26建筑节能改造栋175428675.00建筑节能改造视设计的内容不同，分别取值27楼体 1 绿化76150038.05重做屋顶绿化地面防水层，增设种植土，复核承载力，种植植物28空调百叶508164502286.72增设空调百叶城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告1202、16序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元元）29外立面脚手架246452501232.26外立面综合脚手架（二）小区公共部分19101.021维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）9902300297.06原有砖围墙批荡修补，重新贴砖（如拆除重建，或钢结构围墙，增设围墙装饰构件，需另行估算造价）2小区公共“三线”整治m1896718003414.06下地25873150388.10规整3维修改造小区室外消防设施处99200019.804更换小区排水管网m7845780611.91原铸铁排水管203、更换为 PUC 排水管5疏通小区排水管网（含更换管网井盖）m9069300272.07维修、更换少量构件6维修更换小区供水管网m16601400664.04按球墨铸铁管或镀锌钢管7维修改造供电设施项2780000216.00视改造的内容估算8维修小区照明设施盏32950016.45视所选用的路灯规格、型号估算9安装小区照明设施盏12291500184.35适当增设路灯、景观灯10维修小区道路及楼间破损甬路1656244206956.21道路铺沥青路面，广场、人行道铺疏水砖，增设健身步道11拆除小区违法建筑物、构筑物及设施119410011.94违法建筑按建筑面积计算，构件按展开面积计算12清理204、占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物项5310005.30清理杂物，拆除附着物13规范垃圾收运点设置处74500037.00约 10 平方米一处14安装小区视频监控系统点2475000123.50彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备15建设步行系统9665600579.90视设计内容估算城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告117序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元元）16维修完善人行安全设施处135100013.50室外高差处增设无障碍坡道，设车止石17维修非机动车停车棚1039300205、31.17重油构件，更换屋面材料18提升小区绿化10591200211.82宅前屋后统一种植灌木19维修安装体育锻炼器械批261000026.00维修补充健身器材20维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌项591000059.00视设计内容估算21更新补建信报箱户11026300330.78不锈钢箱体带门锁22小区公共部分雨污分流改造m1377321002892.33视设计内容估算23建设小区公共空间项19200000380.00视设计内容估算24合理配置设置物业用房及公服设施443120053.16间隔及装饰25配建非机动车棚1905800152.40钢结构，阳光板，设停车设施26设置机动车泊位206、11767250294.18硬地或嵌草砖取低值，立体机械停车场取高值个5066000330.00立体停车位（含钢结构顶盖）27建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施88500044.00增设不锈钢带雨篷的宣传栏28提升小区环境设施品质项3450000170.00视设计内容估算29设置快递服务设施项6350000315.00视设计内容估算（三）智慧燃气系统项1630000006300.00（四）改造新建部分3090.001新建建筑820030002460.00拆除原有建筑；新建建筑2改建建筑42001500630.00室内装修改造二二工程建设其它费工程建设其它费11875.2211875.22城207、区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告118序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元元）1可研报告编制费68.40计价格200210 号2项目管理服务费660.03财建2016504 号3编制社会稳定风险报告费16.504勘察费401.79按工程费用的 0.8%5工程设计费1289.77计价格200210 号6施工图审查费83.83发改价格2011534 号7工程监理费852.97发改价格2007670 号8全过程工程造价咨询费592.04粤价函2011742 号9环境影响评估费13.53计价格20021208、25 号10检验检测费1004.48按建安工程费的 2%11水土保持方案编制费104.27保监200522 号12水土保持设施竣工验收费48.13保监200522 号13绿色建筑咨询费30.00粤建节协201309 号，国家二星级标准14绿色建筑设计费128.98粤建节协201309 号，国家二星级标准15工程招标代理费83.88计价格20021980 号、发改价格2011534 号15.1施工总承包招标50.6615.2勘察招标3.9115.3工程设计招标7.6715.4工程监理招标6.2915.5全过程工程造价招标5.1115.6绿色建筑设计招标1.7315.7检验检测招标6.96城区海滨209、大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告119序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元元）15.8水土保持方案编制招标1.5316工程保险费150.67建标20111 号17城市基础设施配套费2008.97粤价2003160 号18建筑拆除测量批130310030.31暂估19建筑拆除评估项138000038.00暂估20场地及临时设施费251.12建标2007164 号，取工程费的 0.5%21房屋拆迁补偿费4017.53三三预备费预备费2904.092904.091基本预备费2904.092涨价预备费0.00210、四四项目总投资项目总投资65003.4765003.47城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告12012.6 资金筹措及资金来源本项目总投资约 65003.47 万元，项目建设资金来源由地方财政资金和专项债统筹解决。序号项目金额比例2023 年2024 年2025 年2026 年一资金使用65003.47100.00%11540.8418313.5223335.9311813.171工程费用50224.1677.26%5022.4215067.2520089.6610044.832工程其他费11875.2218.27%5937.612375.042375.041187.523预211、备费2904.09100.00%580.82871.23871.23580.82二资金筹措65003.47100.00%1地方财政性资金13003.4720.00%2540.843313.524335.932813.172专项债52000.0080.00%9000.0015000.0019000.009000.00城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告121第十第十三三章章 经济效益评估经济效益评估13.1 预期分年收益情况预期分年收益情况项目建成后主要收入停车场（位）收入；广告收入；自助售货机、充电桩等其他收入。（1）停车场（位）收入根据规划项目建设约有 5500 个，预计每212、车位每天收费约 20 元，则一年可创造停车场（位）收入约 4015 万元/年，按实际使用率 90%计。（2）广告收入项目建成后可提供约 300 个广告牌，每年广告费收入约为 300 万元按实际使用率 90%计。（4）其他收入包括自助售货机、充电桩等使用收益，项目建成后预计可以提供约 100 台自助售货机和 1000 个充电桩，按照自助售货机年租金 1 万元/台、充电桩 3650 元/个计，年收入约 465 万元/年。按实际使用率90%计。表表 13-1 收入测算明细表收入测算明细表单位:万元年份年份停车收入停车收入广告收入广告收入其他收入其他收入合计合计第 1 年0000第 2 年第 3 年第213、 4 年1806.75135209.252151第 5 年3613.5270418.54302第 6 年3794.4283.5439.24517.1城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告122第 7 年3984.3297.9461.74743.9第 8 年4183.2312.3484.24979.7第 9 年4392328.5508.55229第 10 年4611.6344.7533.75490第 11 年4842361.8560.75764.5第 12 年5085379.8588.66053.4第 13 年5338.8398.7618.36355.8第 14 年5606.14214、18.5648.96673.5第 15 年5886440.1681.37007.4第 16 年6180.3461.7715.57357.5第 17 年6489485.1751.57725.6第 18 年6813.9509.4789.38112.6第 19 年7154.1534.6828.98517.6第 20 年7512.3561.6870.38944.2第 21 年7887.6589.5913.59390.6第 22 年8281.8619.2959.49860.4第 23 年8696.7649.81007.110353.6第 24 年9131.4682.21057.510871.1合计121215、290.759063.914045.85144400.513.2 成本预测成本预测主要为人员成本和办公费用，预计项目建成后需配置管理人员15 人，人均工资福利为 8 万元/年，办公费用按照人均 1 万元计；其他运营支出暂按 180 万元计取，部分运营纳入原运营管理；故项目年经营成本约为 315 万元，价格增长率按 2 年增长 2%计。表表 13-2 成本成本测算明细表测算明细表单位：万元年份年份工资费用工资费用其他管理支出其他管理支出合计合计第 1 年000第 2 年第 3 年第 4 年108144252第 5 年135180315第 6 年135180315城区海滨大道（新港片区）老旧小区改216、造项目可行性研究报告123第 7 年138184321第 8 年138184321第 9 年140187328第 10 年140187328第 11 年143191334第 12 年143191334第 13 年146195341第 14 年146195341第 15 年149199348第 16 年149199348第 17 年152203355第 18 年152203355第 19 年155207362第 20 年155207362第 21 年158211369第 22 年158211369第 23 年161215376第 24 年161215376合计30624088715013.3 偿217、债能力分析偿债能力分析按照 20 年运营期，预计总收入约为 144400.5 万元，总成本约为7150 万元，总盈利约为 137250.5 万元。按照项目拟用专项债为总投资 80%计，即约 52000 万元，项目资金平衡比为 1.46。表表 13-3债务本息情况表（债务本息情况表（20 年，单位：万元）年，单位：万元）融资年度债券利率融资金额融资余额债券利息第 1 年4.05%90009000364.5第 2 年4.05%1500024000972第 3 年4.05%19000430001741.5第 4 年4.05%9000520002106第 5 年4.05%520002106第 6 年4218、.05%520002106第 7 年4.05%520002106第 8 年4.05%520002106第 9 年4.05%520002106城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告124第 10 年4.05%520002106第 11 年4.05%520002106第 12 年4.05%520002106第 13 年4.05%520002106第 14 年4.05%520002106第 15 年4.05%520002106第 16 年4.05%520002106第 17 年4.05%520002106第 18 年4.05%520002106第 19 年4.05%520002106219、第 20 年4.05%520002106第 21 年4.05%-9000430001741.5第 22 年4.05%-15000280001134第 23 年4.05%-1900090000第 24 年4.05%-900000合计41755.5说明：1.20 年利率 4.05%；2.债券本息为累计值；3.资金平衡比：（净收益-成本）/债券本息。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告125第十第十四四章章 社会效益分析社会效益分析14.1 社会影响分析项目建成后，将改善当地人居环境，完善片区公共配套设施，消除安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，有助于推动汕尾市城市建设的220、快速发展。详细社会影响分析参见表 15-1。表表 14-1项目社会影响分析表项目社会影响分析表序序号号社会因素社会因素影响范围、程度影响范围、程度可能出现后果可能出现后果措施建议措施建议1对居民收入影响基本上不直接影响当地居民的收入（从事项目建设运营的相关人员除外）。无。有关部门注意引导。2对居民生活水平与生活质量的影响提高居民的生活水平和生活质量，影响程度较大。提高社区整体形象，提高人民生活水平。有关部门加强管理，确保项目顺利开展。3对居民就业的影响建设期间能提供一定的劳动力需求，影响程度较小。增加与项目建设施工相关的行 业 岗 位 需求。对有关人员加强岗前培训、指导和监督。4对不同利益群体221、的影响建设期内会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入，影响程度较小。会不同程度地影响项目施工质量、建设工期 和 施 工 环境。有关部门应做好监督管理，合理引导。5对弱势群体利益的影响基本上不影响弱势群体利益。无。有关部门注意教育宣传。6对地区文化、教育、卫生的影响基本不会直接对地区文化、教育产生影响。改善当地卫生环境质量。有关部门注意引导。7对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响不会造成地区基础设施和资源供应的紧张。促进城市化进程。提高社区整体形象。加强与有关部门的协商沟通。8对少数民族风俗习惯和宗教的影响不会对少数民族风俗习惯和宗教产生影响。无。222、严格执行民族、宗教政策。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告12614.2 项目与所在地互适性分析为改善当地人居环境，完善片区公共配套设施，消除安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，当地政府对建设本项目给予了大力支持。项目场址水电供应条件及交通条件均能满足项目建设和运营的需求，排水、排污方面，市政工程排放管网系统和污水处理系统均能满足项目的需要。由此可见，本项目属于服务大众的公益性项目，能被当地的社会环境和人文环境所接纳，与所在地有较好的互适性，这将有利于项目的建设和日常运营。14.3 社会风险分析为了降低项目建设的风险，有必要对项目实施过程中可能存在的风险因素进行科223、学的分析，使投资决策者能更好地把握项目风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。14.3.1 项目风险识别本项目可能面临的风险详见表 15-2 所示：表表 1 14 4-2 2项目主要风险因素识别表项目主要风险因素识别表序号序号名称名称内容内容1政策风险主要指与项目相关的规划政策文件的调整变动，增加项目立项等前期工作开展的难度。2工程风险主要指项目的工程设计方案、施工方法等发生重大变化，导致项目工程量增加、投资增加、工期延长、工程质量降低等所造成的损失。3技术风险主要指项目采取的建筑技术不先进、不合理引起的各种工程问题，给项目造成质量、工期以及资金的损失。城区海滨大道（新港224、片区）老旧小区改造项目可行性研究报告127序号序号名称名称内容内容4外部协作风险主要指项目建设所需的原料材料供应、重大设备预安排、供水排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作条件发生重大变化，给项目建设开展带来困难。14.3.2 风险评估本项目主要风险因素的评估水平详见表 15-3：表表 1 14 4-3 3项目风险评估分析表项目风险评估分析表主要风险因素主要风险因素风险程度风险程度说明说明高高较高较高中中较低较低低低1 政策风险1.1 相关规划调整政府大力支持该项目建设。1.2 相关政策调整2 工程风险2.1 工程地质据临近建筑地质勘察和地质灾害评估报告进行分析，项目用地地质条件较好。2.2225、 工程量具有可控性。2.3 工程组织项目由专业部门负责实施建设，工程组织有保障。3 技术风险3.1 可得性项目技术先进、成熟、适用。3.2 先进性3.3 适用性3.4 可靠性4 外部协作风险城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告128主要风险因素主要风险因素风险程度风险程度说明说明高高较高较高中中较低较低低低4.1 交通运输项目所在区域基础配套设施较为完善，能满足项目施工及运营需求。4.2 供水4.3 供电14.3.3 风险防范的主要措施1.加强与政府相关部门的沟通。第一时间获取相关规划政策信息，落实好项目的建设资金，保障项目能顺利开展。2.加强与设计单位联系。降低因双方沟通不226、及时或资料共享不协调造成的设计方案频繁变更；对设计方案组织专家评审，及时发现问题并调整，避免不必要的工程量。3.加强与施工方的沟通协调。增进双方对项目建设的共识，协助配合施工方开展各项工作，提高其工作效率。4.加强施工监理工作。健全工程监督机制与责任机制，及时发现施工过程中出现的各种技术、质量问题，并在调整达到要求后方可允许继续施工，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的各种施工质量问题。5.加强技术管理。在保证项目能正常开展施工的前提下，尽量选择技术成熟、先进、适用、可靠的施工方案。6.加强项目管理。从项目前期工作到项目施工阶段，健全招投标管理，优中选优，精心组织承包方施工。综上所述，项目实施虽然227、会存在各种社会风险，但只要采取适当城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告129的风险防范措施，能将社会风险对项目的影响降到最低。14.4 社会评价结论综合上述对项目的社会影响分析、社会互适性分析以及社会风险分析可以看出，项目对社会的影响基本为正面影响，具有良好的社会互适性，项目风险较低。项目的建设具有很好的社会评价，必定备受多方关注和支持，项目建设是可行的。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告130第十第十五五章章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析15.1 社会稳定风险概述15.1.1 社会稳定风险内涵社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社228、会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。15.1.2 项目实施引发的主要社会稳定风险内涵及其成因施工期间使用的作业机械类型较多，有铲运机、推土机、混凝土搅拌机械等，这些突发性非稳态噪声源将会影响229、周边居民的日常生活；施工期间由于挖填工程等会破坏植被，改变地形等，这将对区域自然生态环境产生一定的影响。具体分析如下：15.2 项目评价分析依据1.中华人民共和国环境保护法；2.国家发展改革委 关于印发国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（发改投资20122492）号）；城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告1313.关于印发（省发展改革委重大项目社会稳定风险评估工作实施细则（试行）的通知（粤发改重点20111575 号）；4.关于建立广东省重大事项社会稳定风险评估工作机制的意见（粤办发20113 号）；5.广东省建设项目环保管理公众参与实施意见（2230、007.9.9）；6.环境影响评价公众参与暂行办法（2006 年）；7.建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ146-2004）；8.广东省计委、建设厅、国土资源厅等部门颁布的有关规定和执行办法。15.3 本项目社会稳定风险内容及其评价15.3.1 项目合法性、合理性遭质疑的风险风险内容风险内容：该项目的决策是否符合法律法规、是否符合党和国家的方针政策，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否符合科学发展观要求，是否符合大多数群众的根本利益，并得到大多数群众的理解和支持；是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；建设方案231、是否合理，配套措施是否完善。风险评价：风险评价：项目合法性、合理性风险很小。项目实施符合关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（广东 2021 年 2 月）、汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见、汕尾市城区老旧小区改造实施方案汕尾市城区老旧小区改造内容及建设标准、汕尾市城区老旧小区改造城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告132规划与设计导则等政策文件要求。项目建设有利于改善当地人居环境，完善片区公共配套设施，消除安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，有助于推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦，其建设具有充分的必要性。因此本项目合法，合232、理。15.3.2 项目可能造成环境破坏的风险风险内容风险内容：本项目在施工期间，可能会对当地的生态和景观造成一定程度的破坏。在建设期内项目的施工会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程度的不利影响，比如施工过程中会产生一定的粉尘和废气，施工机械会有作业噪声，施工物堆料场受降雨冲刷会引起地表径流污染，施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃会引起污染等。随着国民经济的不断发展，国家、社会及公民对环境保护的意识也不断增强。本项目外业调查及内业编制时从工程角度对环境保护问题给予了充分的重视和考虑，包括社会环境影响、噪音影响、废水影响、生态影响等。风险评价：风险评价：项目造成环境破坏的风险很小233、。本项目的建设施工不可避免对周边环境产生负面影响，不利影响主要表现以下几个方面：一、噪声影响一、噪声影响项目施工期间使用的作业机械类型较多，有铲运机、推土机、混凝土搅拌机械等。这些机械运行时在距声源 15m 处的噪声值在 75105dB，这些突发性非稳态噪声源将会对周围环境产生一定影响。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告133二、大气污染影响二、大气污染影响1.施工中搬运泥土和水泥、石灰、沙石等的装卸、运输、拌合过程中有大量尘埃散逸到周围环境空气中，同时，运送物料汽车的行驶，物料堆放期间由于风吹等都会引起扬尘污染，尤其是在风速较大、装卸和车辆行驶速度较快的情况下，粉尘的污染234、更为严重。2.运送施工材料、设施的车辆，内燃机等施工机械运行时排放出的污染物将对空气造成污染。三、水污染的影响三、水污染的影响项目施工期施工人员的生活污水等对附近的水体会产生一定程度的污染。一般情况，施工期因污染物量大且集中，因而对水环境有一定污染。因此在施工过程中必须明确：1.在项目初步设计阶段应明确施工营地、物料堆场等的位置。2.施工废水的环境影响生活料堆场、搅拌站/厂和预制场，则容易因遮阻不善或受暴雨冲刷等原因，使含泥沙、含酸性化学物质的冲洗废水进入水体，甚至建材随暴雨冲刷进入水体，影响水质。施工机械废水估计产生量为0.05 吨/天台；含油量：800-2000mg/L；应采取有效的环保措235、施以减轻施工产生的施工废水对地表水体造成的污染。3.施工期生活污水的环境影响施工工地用水包括盥洗、饮用水、食堂、淋浴、洗衣、施工现场生活用水，根据建筑施工手册中规定的用水定额指标，本项目施工期生活用水按中等浓度生活污水水质进行预测，即污水中悬浮物、BOD5和 CODCr 的浓度根据资料分别取值为 220mg/L、200mg/L 和 400mg/L、城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告134总氮（氨氮+有机氮）40 mg/L、总磷 8 mg/L、石油类 100 mg/L。上述影响均属短期影响，待施工结束后可完全恢复。4.营运期水环境影响项目营运期对水环境的影响主要是使用者的生活236、污水。生活污水经隔渣，粪便污水经隔渣及厌氧化粪池处理达标后排放至市政污水管网，进入城市污水处理厂处理，对水环境影响不大。四、固体废物的环境影响四、固体废物的环境影响包括现场施工人员的生活垃圾和建筑工地产生的建筑垃圾。垃圾具体由当地环卫部门定期集中收集处理。五、对生态环境的影响五、对生态环境的影响由于挖填工程等会破坏植被，改变地形，造成新的坡面等，将对自然生态环境产生一定的影响，如临时堆放场地引起植被破坏和水土的流失。六、对社会环境的影响六、对社会环境的影响1.工程施工期的扬尘会对周边的企业、居民造成一定的工作、学习及生活的影响。2.运营期项目对当地社会经济发展起到积极作用。七、环境影响分析七、237、环境影响分析本项目施工期、运营期所产生的各种环境影响，通过施工期对生态环境、水环境、声环境、大气环境和固体废物管理采取环保措施予以防治，营运期采取生态恢复与补偿措施、景观恢复措施予以补偿后，各种影响得到减缓与控制，不会对环境与敏感人群造成很大的影响。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告135项目建设符合社会利益、经济利益和环境利益协调统一的原则，从环境影响的角度来看是可行的。项目实施后也不改变现有环境功能区级别，均可满足各环境要素的承受能力，对环境影响均较小。15.3.3 群众担忧项目安全的风险风险内容风险内容：本项目施工期环境风险主要体现在：施工机械造成的噪声污染、扬尘造成238、的空气污染等环境污染。在设计过程中进行工程防范设计、在施工期采取施工风险防范措施，全方位保证项目安全。通过以上安全保护措施的实施，并在建设和运营时对群众进行宣传教育，群众对项目建设的安全顾虑应该能相应消除，对项目安全性的心理担忧将进一步降低。风险评价：风险评价：采取防治措施后，群众担忧项目安全的风险较小。14.3.4 征地拆迁的风险风险内容风险内容：由于征地拆迁涉及居民、企业的切身利益，因此在拆迁问题上居民、企业往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制拆迁。拆迁项目中企业最敏感、最担忧的问题是失去营业利益，居民最敏感、最担忧的问题是失去生活保障。风险评价：风险评价：在居民、企业抵制征地拆迁方面的239、风险较小。项目实施涉及部分征地拆迁，要做好征地拆迁补偿工作。征地拆迁过程中，尽量做到先安后拆，尽量减少对拆迁户生活的干扰，特别是贫困家庭的负担。对那些不得不先拆后安的，过渡安置方案要多听一点贫困家庭的意见，尽可能地解决他们的一些实际困难，改善移民拆迁安置过程中，群众的生活质量，尽量减低居民、企业抵制拆迁的风险。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告13615.4 本项目社会稳定风险的综合评价通过以上对项目可能引发的不利于社会稳定的四大类风险可能性大小进行的单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。首先根据专家经验240、确定每类风险因素的权重 W，取值范围为0，1，W 取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值 C，一共有 5 个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值 C 按风险可能性由小至大分别取值为 0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即 W*C），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即W*C。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为 0.20.4 时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为 0.410.7 时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的241、可能；分值为 0.711.0 时，表示该项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本项目综合风险值求取见表 15-1。表表 15-15-1 1项目风险评价项目风险评价风险类别风险类别风险风险权重权重(W)(W)风险发生的可能性风险发生的可能性(C)(C)W*CW*C很小很小0.20.2较小较小0.40.4中等中等0.60.6较大较大0.80.8很大很大1.01.0项目合法性、合理性遭质疑的风险0.100.02项目可能造成环境破坏的风险0.150.06群众担忧项目安全的风险0.100.02征地拆迁的风险0.200.12从表中可看出，根据专家分析，本项目可能引发的不利于社会稳定的单因素风险值均低于242、 0.18，属于较小风险，风险程度低，意味着项目实施过程中出现群体性事件的可能性不大。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告137本项目的综合风险分值为 0.22，社会稳定风险等级应为低风险，即多数群众理解支持但少部分人对项目建设期内有意见，通过有效工作可防范和化解矛盾。建议当地政府部门和建设单位通过群众问卷调查、座谈调查等形式与上述专家开展的风险分析结果进行对比，并按一定权重进行加权平均确定更准确的风险值。15.5 风险防范措施分析在项目的实施和运营过程中，要注意加强对项目实施和运行过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和监控项目实施和运行过程中可能出现的风险发生。根243、据对项目可能诱发的风险及其评价，可采取以下的风险防范措施。15.5.1 减少施工期间的扰民遵守政府及职能部门的法律法规，严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，降低对项目周边居民日常生活的影响。施工过程中所产生的垃圾、废水、废气等有可能污染周围环境的，应采取相应措施及时处理，不可随意倾倒、排放，运输车辆在市区穿越时，应注意车速、行驶时间等，水泥、砂和石灰等易洒落散装物料在装卸、使用、转运和临时存放等全部过程中，应采取防风遮盖措施以减少扬尘。15.5.2 完善配套工程，严格执行环境保护措施完善配套工程，严格实施对施工期和运营期污染的控制措施，执行环境保护措施。加快工程供水、供电、排污等配套工程244、的实施，严禁乱拉、乱接、偷接、偷排等现象，尽量采取环保材料和节能设计。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告13815.5.3 加强风险预警建立风险预警制度，对项目建设和运行过程中发生的不稳定因素进行每日排查。突发事件一旦发生或是出现苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。15.5.4 妥善处理征地拆迁补偿工作项目实施之前应对相关小区的情况作周密详细的现场调查，加强与旧改区域居民、企业、事业单位的沟通、联系，制定出符合实际、尽量公平合245、理的征地拆迁补偿方案。这些工作都有利于本项目的推进，土地征用、建构筑物拆迁对区域内居民、企业的影响可以尽量降到最低，尽量减低居民、企业抵制拆迁的风险。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告139第十第十六六章章 结论与建议结论与建议16.1 结论报告主要结论如下：1.项目实施符合 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（广东 2021 年 2 月）、汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见、汕尾市城区老旧小区改造实施方案、汕尾市城区老旧小区改造内容建设标准、汕尾市城区老旧小区改造规划与设计导则等政策文件要求。项目建设有利于改善当地人居环境，完善片区公共配套设施，消除246、安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，有助于推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦，其建设具有充分的必要性。2.本项目涉及新港街道区域内汕尾大道以西的老旧小区(市规划局宿舍、春华小区、市交通局宿舍、春晖大院、新港务局宿舍、春晖小区、冷冻厂宿舍、建材厂宿舍等 8 个小区)及其周边背街小巷进行升级建设，涉及 6524 户，人口 26096 人，楼房栋数 175 幢，主要改造建设内容包括维修安装楼栋门884 樘、维修安装楼栋门对讲系统12280 户、维修安装楼道照明3485 处、粉刷楼道（含墙面零星抹灰）111145、修复楼梯扶手 25435m、修复楼梯踏步51356、修复屋247、面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）75625、维修改造楼栋消防设施3005 套、规范整理楼道内电线26005、维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 1581m、维修、改造、增设楼内排水管道 31944m、清疏、维修化粪池及排污卧管6899m、修复建筑物、防雷接地设施城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告140422833、维修更换公用采光窗（含拆除）25518、维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）821 项、防盗网整治73400、整治不规范遮阳篷和防护设施10440、外立面整饰197618、危房治理2413、管道燃气入户改造3586 户、加装电梯3248、0 部、空调百叶50816、维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）9902、小区公共“三线”整治18967m、更换小区排水管网7845m、维修更换小区供水管网16601m、维修改造供电设施27 项、维修小区道路及楼间破损甬路165624、建设步行系统9665、小区公共部分雨污分流改造13773m、配建非机动车棚1905、设置机动车泊位11767、智慧燃气系统1 项等。工程采用的建设方案均合理可行，投资适中，符合当地老旧小区改造的实际需要。3、本项目建设总投资约 65003.47 万元。项目资金来源为财政性资金和专项债，资金来源有保障。综上所述，本项目建设是必要且可行的！建议政府有关部门在政策上予以大力支持，加快资金的落实，促进本项目尽快实施。16.2 建议1.鉴于该项目社会效益较好，在此建议相关部门给予批准建设，使其早日进入下一阶段的建设工作。2.项目的建设过程中实行严格的管理制度，做好各项工作的开展计划，控制建设总投资，确保建设资金的高效使用。城区海滨大道（新港片区）老旧小区改造项目可行性研究报告1413.采取各项有效措施，加强工程管理，确保工程质量。在施工过程中注意文明施工，切实加强施工管理，确保施工人员的安全，同时做好防护工作，使施工对周围环境的影响降到最低。4.做好稳评工作，确保当地群众利益，保障项目顺利开展。