1、龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告二二三年四月龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告I目目录录第一章 总论.11.1 项目背景.11.1.1 项目基本情况.11.1.2 建设单位简介.11.1.3 编制依据.11.1.4 研究范围.21.1.5 项目提出的理由与过程.31.2 项目概况.41.2.1 拟建地点.41.2.2 建设规模与内容.51.2.3 项目性质.141.2.4 项目投入总资金.141.2.5 项目资金来源.141.2.6 实施进度.141.2.7 财务评价.141.3 结论.15第二章 项目建设背景及必要性.162.1 项目建设背景.162.1.1 社会经济背2、景.162.1.2 政策规划背景.18龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告II2.2 项目建设的必要性.252.2.1 项目的建设是优化城市基础设施环境，改善投资环境的需要.252.2.2 项目建设是龙川县改善人居环境的需要.252.2.3 项目建设是构建和谐社会的有效途径.26第三章 需求分析.283.1 小区基本情况.283.2 项目现状及存在问题.293.2.1 建筑本体现状.293.2.2 基础设施现状.323.2.3 小区环境现状.353.2.4 服务设施现状.373.3 项目建设需求.403.3.1 建设原则.403.3.2 建设目标.403.3.3 老旧小区改造内容.413、3.3.1 建设规模与内容.44第四章 场址现状与建设条件.544.1 项目选址.544.2 建设条件.554.2.1 资源条件.55龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告III4.2.2 地质、地貌条件.574.2.3 气象条件.584.2.4 水文特征.594.2.5 交通运输条件.614.2.6 原材料供应.614.2.7 市政设施条件.624.3 结论.62第五章 项目建设方案.635.1 项目设计原则及依据.635.1.1 设计原则.635.1.2 设计依据.635.2 建筑本体修缮方案.655.2.1 屋面整修.655.2.2 建筑外立面改造.655.2.3 建筑配套设施改造4、.675.3 基础设施改造.695.3.1 供配电和照明设施改造.695.3.2 小区道路整治.735.3.3 给排水设施改造.745.3.4 垃圾分类与环卫设施改造.805.3.5 智慧设施改造建设.815.3.6 消防安全保障.83龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告IV5.3.7 无障碍通道设施改造.835.4 小区环境整治.845.4.1 小区风貌整治.845.4.2 公共空间改造.865.4.3 标识系统改造.875.4.4 停车设施整治.875.4.5 绿化环境整治.885.5 文体活动设施改造.895.6 共享停车设施.90第六章 节能分析.926.1 编制目的.926.5、2 节能规范.926.3 项目能耗.936.3.1 建设期能耗分析.936.3.2 运营期能耗分析.936.4 节能措施.936.4.1 建设期设备节能措施.936.4.2 建设期节水措施.946.4.3 运营期节能措施.956.4.4 管理节能.95第七章 环境影响评价.97龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告V7.1 设计依据.977.2 项目所在地环境现状.977.3 环境影响分析.987.3.1 项目建设对环境的影响.987.3.2 项目运营对环境的影响.997.4 环境保护措施.997.4.1 建设期环境保护措施.997.4.2 运营期环境保护措施.1017.5 环境影响评价6、结论.102第八章 劳动安全与消防.1038.1 设计原则与依据.1038.1.1 设计原则.1038.1.2 编制依据.1038.2 主要危害因素及危害程度分析.1048.3 职业卫生.1048.4 安全措施.1058.4.1 指导思想.1058.4.2 施工安全保护措施.1058.4.3 运营过程中的安全保护措施.1068.5 消防措施.106第九章 组织机构与人力资源设置.108龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告VI9.1 组织机构设置.1089.2 项目组织管理机构.1089.3 项目运营管理.110第十章 项目实施计划与保障.11110.1 建设工期.11110.2 施工保7、障措施.11210.2.1 施工准备.11210.2.2 进度保障.11310.2.3 质量保障.114第十一章 投资估算及资金筹措.11511.1 估算范围及依据.11511.1.1 估算范围.11511.1.2 估算依据及说明.11511.1.3 工程建设其他费用.11511.1.4 预备费.11611.2 投资估算.11711.3 筹资方案.117第十二章 招标方案.13212.1 招标依据.13212.2 招标政策.13212.3 招标方案.134龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告VII第十三章 财务评价.13613.1 评价依据和方法.13613.1.1 编制依据.13618、3.1.2 计算原则及基础参数.13613.2 收入来源分析.13713.3 成本及相关税费分析.13913.4 收支情况预测.14013.5 融资平衡分析.14013.6 敏感性风险分析.14213.7 评价结论.143第十四章 社会效益评价.14414.1 社会评价.14414.1.1 社会效益分析.14414.1.2 社会影响效果分析.14514.2 项目与所在地互适性分析.14614.3 评价结论.147第十五章 社会稳定风险分析.14815.1 编制依据及要求.14815.1.1 编制依据.14815.1.2 编制要求.14815.2 风险调查.149龙川县老旧小区改造项目(三期)可9、行性研究报告VIII15.2.1 风险调查方法.14915.2.2 风险调查重点.14915.3 风险识别.15015.4 风险防范、化解措施.152第十六章 结论与建议.15416.1 结论.15416.2 建议.155龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告1第一章第一章 总论总论1.11.1 项目背景项目背景1.1.11.1.1 项目基本情况项目基本情况1、项目名称：龙川县老旧小区改造项目(三期)2、建设单位：龙川县住房和城乡建设局3、建设地址：龙川县老隆镇内4、建设性质：改造1.1.21.1.2 建设单位简介建设单位简介龙川县住房和城乡建设局是龙川县人民政府工作部门，根据中共中央关10、于深化党和国家机构改革的决定和龙川县机构改革方案，经县委和县政府（龙委办发201937 号）批准，调整后的县住房和城乡建设局内设机构 13 个，分别是办公室、政策法规和信访维稳股、计财股、住房发展和房地产市场监管股、人防工程股、村镇建设股、建筑市场监管股、工程质量安全监管股、科技与建筑节能股、行政审批股、排水工程建设股、住房保障股、人事股。1.1.31.1.3 编制依据编制依据1、国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；2、中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告2若干意见；3、广东省人民政府办公厅11、关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）4、广东省人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的的实施意见（粤发201614 号）；5、广东省城镇老旧小区改造技术导则；6、河源市城镇老旧小区改造规划（2021-2025 年）；7、河源市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；8、龙川县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二 0 三五年远景目标纲要草案；9、龙川县老旧小区改造工作实施方案；10、龙川县城市总体规划(2015-2035 年)；11、建设单位提供的其它相关资料。1.1.41.1.4 研究范围研究范围根据国家有关规定和建设单位对项目建设的规划及12、要求，本可行性研究报告就该项目建设的背景、建设条件、建设规模及内容、工程建设方案、节能分析、环境影响评价、项目实施进度、项目招标、投资估算与资金筹措、财务评价及社会效益等方面进行科学的分析和论证，从而提出切实可行的结论和建议，作为建设单位和行政主管部门在项目决策、审批和组织实施过程中的依据。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告31.1.51.1.5 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城13、镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。衣食住行是人们的基本生活需求。改革开放 40 多年，我国经济发展的路径就是从改变贫穷落后面貌到解决温饱问题，再从解决温饱到初步小康水平，再到全面建成小康社会，都是从满足人们衣食住行的基本要求出发提出的改革发展目标。为贯彻落实 国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见(国办发2020 20号)，更好发14、挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等方面的重要作用，满足人民群众美好生活需要，广东省人民政府办公厅发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办 20213 号），意见提出以习近平新时代 中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区居住条件和环境。2021 年，全省开工改造不龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告4少于 1300 个城镇老旧小区，惠及超过 25 万户居民，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成广东省15、 2000 年底前建成的需改造城镇小区改造任务，有条件的地区力争完成 2005 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。根据龙川县第十六届人民政府工作报告提到，深入实施老旧小区改造。分批推进老隆镇一小、人民西路商贸城、宝龙大道洋溪桥、龙城、果园新村、两渡河、相印花园、水坑口、百利保、莲南、老隆港、教师新村等片区以及宝元鞋厂、国医堂等旧改项目建设。龙川县是千年古县、中央苏区县、全国示范县、革命老区、粤闽赣皖苏物流产业带的综合枢纽，也是广东人口、地域大县。随着经济的发展，龙川县城区内的部分居住条件明显滞后于时代发展，由于建成年代较早，老旧小区存在失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全16、等问题，影响居民的生活品质以及龙川县的县容县貌，与城市的发展严重不相符。为贯彻落实国务院关于城镇老旧小区改造工作的决策部署，扎实推进龙川县老旧小区改造工作，改善城市人居环境，提升城市建设品质，满足人民日益增长的美好生活需要，龙川县住房和城乡建设局提出“龙川县老旧小区改造项目(三期)”的建设。1.21.2 项目概况项目概况1.2.11.2.1 拟建地点拟建地点项目选址于龙川县老隆镇内。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告51.2.21.2.2 建设规模与内容建设规模与内容本项目主要涉及百利保片区、洋溪桥片区、果园新村片区、教师新村小区以及莲南片区 5 个老旧小区。小区总建筑面积 123017、51，占地面积 104655，小区栋数共 187 栋，小区户数共 1094 户，居民人数约为 3282 人。主要建设内容包括建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升以及片区联动改造。其中，建筑本体修缮包括建筑外立面修缮面积约 6500 平方米、屋面整修和建筑配套设施改造各 187 栋；基础设施改造包括小区道路整治约 14212 米、供水系统改约造 8200米、排水残旧管网改造和定时清理疏通约 9381 米、化粪池改造和清掏 52 座、消防设施改造 8600 个以及 5 个老旧小区的供配电和照明设施改造、智慧设施改造建设、垃圾分类与环卫设施改造、消防通道整治、无障碍通道设施改造；小18、区环境整治包括绿化环境整治 2450 平方米、机动车停车设施整治 390 个、非机动车停车设施整治 810 个以及小区风貌整治、标识系统改造；服务设施提升主要包括康体设施改造、文化设施改造以及儿童游乐设施改造；片区联动改造主要为共享停车设施改造。详见下表。表表 1-11-1 建设内容与规模表建设内容与规模表序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注一一百利宝片区社区百利宝片区社区1占地总面积占地总面积14078140782 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1建筑外立面修缮建筑外立面修缮2.1.1建筑外饰面修缮10002.1.2建筑外门窗更换扇420龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性19、研究报告6序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注2.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋82.2.2防水改造37042.32.3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m5793.1.2人行道改造m8193.1.3路网改造m5003.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.2.2充电基础设施建设项13.2.3电力线路整治项13.2.4照明设施改造项13.33.3智慧设施改造建设智慧设20、施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项13.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个13.3.5智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造项13.4.2生活垃圾分类改造项13.53.5给排水设施改造给排水设施改造3.5.1供水系统改造m15003.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接户管 DN150:68mDN300 管 500mDN400 管 500m检查井 10 座3.5.3化粪池改造和清掏项12 座3.5.4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：960m接户管 DN150：1621、0mDN200 管 500mDN300 管 400mDN400 管 450m检查井 57 座雨水口 113 个3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防通道整治龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告7序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注3.6.2消防设施改造个560新增消防栓箱3.73.7无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造m m8198194 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整治小区风貌整治4.1.1小区大门及围墙改造项14.1.2小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）m1424.24.2公共空间改造公共空间改造4.2.1公共活动场地改造2004.34.322、绿化环境整治绿化环境整治4.3.1既有植被改造1504.3.2新增植被1004.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整治个504.4.2非机动车停车设施整治个504.54.5标识系统改造标识系统改造4.5.1公共标识改造项15 5服务设施提升服务设施提升5.15.1文体活动设施改造文体活动设施改造5.1.1康体设施改造项15.1.2文化设施改造项15.1.3儿童游乐设施改造项1二二洋溪桥片区洋溪桥片区1 1占地总面积占地总面积5174.005174.002 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造2.1建筑外立面修缮2.1.1拆除违23、章搭建项12.1.2建筑外饰面修缮2002.1.3建筑外门窗更换扇502.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋82.2.2防水改造5002.32.3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m266龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告8序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注3.1.2人行道改造m2863.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.2.2电力线路整治项13.2.3充24、电基础设施建设项13.2.4照明设施改造项13.33.3智慧设施改造建设智慧设施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项13.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个13.3.5智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造项13.4.2生活垃圾分类改造项13.53.5给排水设施改造给排水设施改造3.5.1供水系统改造m15003.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接户管 DN150 管 114mDN300 管 500mDN400 管 500m检查井 30 座3.5.3化粪池改造和清掏座23.525、.4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：960m接户管 DN150：160m，DN200：500mDN300：400mDN400：450m，检查井 57 座，3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防通道整治m363.6.2消防设施改造个560增加消火栓箱3.73.7无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造m m2862864 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整治小区风貌整治4.1.1小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）m1044.24.2公共活动场地改造公共活动场地改造项14.34.3绿化环境整治绿化环境整治4.3.1既有植被改造2004.3.2新增植被1004.3.326、新增道路绿化100龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告9序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注4.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整治个1004.4.2非机动车停车设施整治个1005 5文化设施改造文化设施改造项项1 1三三果园新村片区果园新村片区1占地总面积占地总面积60303.060303.00 02 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1建筑外立面修缮建筑外立面修缮2.1.1拆除违章搭建项12.1.2建筑外饰面修缮50002.1.3建筑外门窗更换扇10802.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋1502.2.2防水改造1502.32.27、3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m25003.1.2人行道改造m30003.1.3路网改造m30003.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.2.2电力线路整治项13.2.3充电基础设施建设项13.2.4照明设施改造项13.33.3智慧设施改造建设智慧设施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项13.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个53.3.528、智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造个23.4.2生活垃圾分类改造个33.53.5给排水设施改造给排水设施改造3.5.1供水系统改造m2500龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告10序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注3.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接户管 DN150 管 20mDN300 管 2000mDN400 管 2000m检查井 30 座3.5.3化粪池改造和清掏座363.5.4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：180000m接户管 DN150：3000m，DN200：2000mDN329、00：5000mDN400：6000mDN500:3000m检查井 933 座雨水口 1867 个3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防通道整治m25323.6.2消防设施改造个10000增加消火栓箱3.73.7无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造m m300030004 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整治小区风貌整治4.1.1小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）m23164.24.2公共活动场地改造公共活动场地改造项14.34.3绿化环境整治绿化环境整治4.3.1新增植被2004.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整治个1004.4.2非机动车30、停车设施整治个1004.54.5公共标识改造公共标识改造项项1 15 5文体活动设施改造文体活动设施改造5.1儿童游乐设施改造项15.2文化设施改造项16 6共享停车设施共享停车设施项项1 1四四教师新村小区教师新村小区1占地总面积占地总面积8517.008517.002 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1建筑外立面修缮建筑外立面修缮2.1.1拆除违章搭建项12.1.2建筑出入口新增雨棚栋92.1.3建筑外门窗更换扇504龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告11序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注2.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋92.2.2防水改造栋31、92.32.3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m5003.1.2人行道改造m2003.1.3路网改造m1003.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.2.2电力线路整治项13.2.3充电基础设施建设项13.2.4照明设施改造项13.33.3智慧设施改造建设智慧设施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项13.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个13.32、3.5智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造项13.4.2生活垃圾分类改造项13.53.5给排水设施改造给排水设施改造3.5.1供水系统改造m12003.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接户管 DN150 管 134mDN300 管 500mDN400 管 500m检查井 10 座3.5.3化粪池改造和清掏座23.5.4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：1080m接户管 DN150：180m，DN200：500mDN300：300m检查井 40 座雨水口 80 个3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防设施改33、造个510增加消火栓箱3.73.7无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造m m500500龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告12序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注4 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整治小区风貌整治4.1.1小区大门及围墙改造项14.24.2公共活动场地改造公共活动场地改造5004.34.3绿化环境整治绿化环境整治4.3.1既有植被改造1004.3.2新增植被2004.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整治个1004.4.2非机动车停车设施整治个1004.54.5公共标识改造公共标识改造项项1 15 5文体活动设施改造文34、体活动设施改造5.1康体设施改造项15.2儿童游乐设施改造项15.3文化设施改造项2五五莲南片区莲南片区1 1占地总面积占地总面积16583165832 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1建筑外立面修缮建筑外立面修缮2.1.1拆除违章搭建项12.1.2建筑外饰面修缮3002.1.3建筑外门窗更换个5122.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋122.2.2防水改造栋122.32.3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m58135、3.1.2人行道改造m6503.1.3路网改造m12313.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.2.2充电基础设施建设项13.2.3电力线路整治项13.2.4照明设施改造项13.33.3智慧设施改造建设智慧设施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项1龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告13序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注3.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个13.3.5智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造个13.4.36、2生活垃圾分类改造个23.53.5给排水设施改造给排水设施改造3.5.1供水系统改造项11500m3.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接户管 DN150:45mDN300 管 1000mDN400 管 1000m检查井 15 座3.5.3化粪池改造和清掏座103.5.4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：5400m接户管 DN150：900mDN200 管 1000mDN300 管 1200mDN400 管 1000m检 查井 147 座雨水口 293 个3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防通道整治m5813.6.2消防设施改造个2500新增消防栓箱3.73.7无障37、碍通道设施改造无障碍通道设施改造m12314 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整治小区风貌整治4.1.1小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）32164.24.2公共空间改造公共空间改造4.2.1公共活动场地改造2004.34.3绿化环境整治绿化环境整治4.3.1新增植被14004.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整治个404.4.2非机动车停车设施整治个604.54.5标识系统改造标识系统改造4.5.1公共标识改造项15 5服务设施提升服务设施提升5.15.1文体活动设施改造文体活动设施改造5.1.1康体设施改造项15.1.2文化设施改造项1龙川县老旧小区改38、造项目(三期)可行性研究报告14序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注5.1.3儿童游乐设施改造项11.2.31.2.3 项目性质项目性质改建项目1.2.41.2.4 项目投入总资金项目投入总资金项目估算总投资 11814.37 万元，其中工程建设费 9672.85 万元，工程建设其他费用 1578.93 万元，预备费 562.59 万元。1.2.51.2.5 项目资金来源项目资金来源项目资金来源为申报地方政府专项债券 6000 万元，不足部分由地方财政统筹安排。1.2.61.2.6 实施进度实施进度项目的前期准备工作时间于 2023 年 4 月至 2023 年 12 月；施工于 239、024 年 1 月开工，2025 年 5 月完工；2025 年 6 月项目竣工验收。1.2.71.2.7 财务评价财务评价本项目测算期内总收益为 16415.95 万元。申报地方政府专项债券 6000 万元，测算期内应付债券本息 10,740.00 万元，项目收益债券本息覆盖率 1.53。此外，在对项目收益的敏感性分析结果显示，在收益减少 10-20%变动情况下，项目收益仍然可以覆盖债券还本付息，表明本项目具备一定的抗风险能力。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告151.31.3结论结论项目的设施改善原建筑物陈旧、市政基础配套设施不足的问题，提升小区环境与形象，改善小区的人居环境，提升40、城市建设品质，创造宜居、宜业、宜商的优美环境，促进城市质量和价值的整体升级，使得城区面貌焕然一新，对加快推进龙川县经济发展具有重要意义。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告16第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性2.12.1 项目建设背景项目建设背景2.1.12.1.1 社会经济背景社会经济背景1、河源市社会经济概况河源市位于广东省东北部，地处东江中上游，东靠梅州市，南接惠州市，西连河源市，北邻江西省赣州市，与广州、深圳及香港的直线距离均在 200 公里以内，是粤东西北唯一同时近距离接受三个国际都市辐射带动的地级市，其范围是东经 114 度 14 分至 115 度 341、6 分，北纬 23 度 10 分至 24 度 47 分。全市面积 1.57 万平方公里，辖 6 个县区和 1 个高新技术开发区、1 个功能区。“十三五”时期，在市委的坚强领导下，在市人大及其常委会、市政协的支持下，坚定不移贯彻新发展理念，认真落实“1+1+9”工作部署，全面建成小康社会取得决定性成就，“十三五”规划主要目标任务基本完成，高质量发展迈出坚实步伐，为开启全面建设社会主义现代化国家新征程奠定坚实基础。五年来，经济实力明显提升。地区生产总值取得历史性突破，从2015 年 768.68 亿元增加到 2020 年 1102.74 亿元、年均增长 5.2%。规模以上工业增加值年均增长 5.842、%。社会消费品零售总额从 271.31亿元增加到 360.74 亿元、年均增长 5.7%。一般公共预算收入从 67.48亿元增加到79.80亿元、年均增长3.4%。居民人均可支配收入从14548龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告17元增加到 22291 元、年均增长 8.9%，其中农村居民人均可支配收入连续三年超全国平均水平。2、龙川县社会经济概况龙川县，广东省河源市辖县。地处广东省东北部，东江和韩江上游，属亚热带季风气候。全县东西横距 45 公里，南北纵跨 103 公里，总面积 3081.31 平方公里，辖 24 个镇，315 个行政村，42 个居委会，1379 个自然村，565843、 个经济合作社；全县总人口约 103 万人，常住人口约 73 万人，有海外华侨 34.1 万人，县治设于老隆镇。龙川县历史悠久，早在新石器时代已有人类活动。公元前 214 年（秦始皇三十三年），始置龙川县，是中国保留最古县名的县份之一。旧治龙川城，自秦至民国，为县或州治所，南汉移循州治于此，州县并存达四百余年，为县、州的政治、经济、文化、军事的中心，素有岭南古城之称。龙川县是客家古邑，通行客家语。龙川县于 2016 年3 月被命名为“中国空气能产业基地”，于 2019 年 3 月被列为第一批革命文物保护利用片区分县。龙川县享受原中央苏区县优惠，境内设深圳宝安（龙川）产业转移工业园。“十三五”时44、期，龙川坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央、国务院和省委、省政府以及市委、市政府的决策部署，在县委的坚强领导下，在县人大及其常委会、县政协的监督支持下，坚定不移贯彻新发展理念，认真落实省委“1+1+9”工作部署及市委“示范区”“排头兵”和“两个河源”建设，全面建成小康社会取得决定性成就，“十三五”规划主要目标任务基本完成，龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告18高质量发展迈出坚实步伐，为开启全面建设社会主义现代化新征程奠定坚实基础。2020 年全县完成地区生产总值 161.97 亿元，同比增长4.06%，规模上工业增加值 24.82 亿元，全社会固定资产投资 45、126.6亿元，外贸进出口总额 32.5 亿元，社会销售品零售总额 57.31 亿元，城乡居民人均可支配收入 20008 元；全年接待游客 116.49 万人次，旅游总收入 9.4 亿元；全年电子商务交易额 10.94 亿元，增长11.5%；龙川县再次荣获“中国营商环境百佳示范县市”。2.1.22.1.2 政策规划背景政策规划背景1 1、国家层面、国家层面党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，它是一项重要的民心工程和发展工程，是未来城市建设式转变的方向和重点，也有利于扩内需、稳投资、促循环、保增长，是做好“六稳”工作、落实“六保”任务的有效举措。2015 年 12 月 20-21 日,习46、近平总书记在中央城市工作会议上强调:“要加快老旧小区改造加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人 民群众在城市生活的更方便、更舒心、更美好。”2019 年 7 月 30 日，习近平总书记在中央政治局会议时指出:“实实施城镇老旧小区改造施城镇老旧小区改造、城市停车场等补短板工程。”正式提出了党中央关于老旧小区改造决策。2020 年 7 月 21 日，国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长黄 艳和国家发展改革委、财政部有关负责人介绍关于全面龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告19推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 有关情况。明确提出到 2022年，基本形47、成城镇老旧小区改造制度框架老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制政策体系和工作机制。根据 财政部办公厅国家发展改革委办公厅关于申报 2022 年新増专项债券项目资金需求的通知，2022 年专项债券资金继续重点用于交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、社会事业、城乡冷链等物流基础设施（含粮食仓储物流设施）、市政和产业园区基础设施、国家重大战略项目、保障性安居工程保障性安居工程等领域。本项目为城镇老旧小区改造项目，符合地方政府专项债涵盖的支持领域，符合专项债相关政策要求。2 2、省级层面、省级层面2018 年 8 月 22 日，广东省住建厅关于印发关于推动城市老旧社区等环境改善的指导意见的通知48、(粤建规 2018 170 号)，通过三至五年的持续推进，使全省老旧社区、城中村、背街小巷环境明显改善，努力将我省城市老旧社区、城中村改善成为居住品质提升、环境干净整洁、生态良好、生活平安有序、文化魅力彰显的社区。根据 广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）文件中提出：（一）确定改造对象范围。各地结合实际，将城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造2000 年底前建成的老旧小区。计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）不得作为改造对49、象。符合要求的国有企事业单位自建或龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告20混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。（二）合理确定改造内容。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，主要分为基础类、完善类、提升类 3 类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小50、区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。1.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公51、共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告21站等社区专项服务设施。（三）编制专项改造规划和年度改造计划。省住房城乡建设厅牵头制定广东省城镇老旧小区改造规划，明确“十四五”期间工作目标及年度计划。各地要将城镇老旧小区改造纳入城市更新进行统筹谋划，研究适合本地区发展需要、可纳入年度计划的项目准入机制；摸清城镇老旧小区底数，建立项目储备库；按照“既尽力而为、又量力而行”的原则制定本级52、城镇老旧小区改造规划和年度计划；要区分轻重缓急，在财力评估、群众意愿调查等基础上，明确改造小区清单及其现状问题、改造内容、责任分工、财政预算安排等，合理确定各城镇老旧小区改造实施方案。城镇老旧小区改造要与养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等相关设施规划，电力、通信、供水、排水、供气、广播电视等相关设施管线改造规划，以及居住社区补短板、绿色社区、绿道、碧道等建设计划相衔接。3 3、市、县级层面、市、县级层面河源市住房和城乡建设局关于印发河源市城镇老旧小区改造规划的通知(河住建通2020138 号)，提到本次规划范围包括河源市中心（源城区、江东新区、高新区）及其他县（东源、和平53、龙川、紫金、连平）范围。改造对象主要为城市或县城（城关镇）建成年代较建成年代较早早、失养失修失管失养失修失管、市政配套设施不完善市政配套设施不完善、社区服务不健全社区服务不健全、居民改居民改造意愿强烈的宅小区造意愿强烈的宅小区（含单栋住宅楼含单栋住宅楼），不包括已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建实施改造的棚户区以及城中村等。河源市城镇老旧小区改造规划（2021-2025 年）提出改造目龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告22标：到“十四五”期末，完成河源全市 150 个老旧小区的改造(不包括 2020 年实施改造的 13 个小区)，涉及总户数 13397 户，楼栋数 2105栋54、，总建筑面积 139.1 万平方米。“以微改造见大成效”，提高居民生活质量，消除安全隐患，创造宜居环境消除安全隐患，创造宜居环境。通过开展老旧小区改造，力争营造出整洁、有序、美化的城市环境，为居民营造优美、整洁、有序的生活环境。(一)公共服务设施设备齐全。社区配有专业物业管理和完整的公共服务设施，在人口多、空间大的社区，建有小型广场、公共演出戏台、亭子、体育健身设施、游憩观赏设施、停车位和指示性标志物等，在空间小的社区建有石凳、石桌、园林小品等。有社区志愿服务站、社区家长学校或家庭教育指导中心，有婴幼儿照护机构，有关爱帮扶困难家庭、流动人口家庭未成年子女的机构和设施。(二)社区道路微循环通畅。55、充分考虑原有道路特点，选择经济、便捷、环保型的道路系统，发展建设社区慢行、人行道，保留和利用具有历史文化价值的街道。道路能够满足消防车、救护车、垃圾车通行和居民休闲散步的需要，部分绿地建小游路，方便居民出行。(三)立体空间整洁有序。加强临街立面整治，防盗网、遮阳棚、空调外机罩等应规范设置，并尽可能在同路段统颜色、标准、材料，加强餐厨油烟整治，清理现有墙烟污溃，通过增设油烟排放或收集管，规范油烟排放，肪立渗油污损墙面，加强管线整理，按照“强弱分设、整齐有序标识清晰、牢固安全、美观协调”的原则整理主线，剪除版线，规整零线，有条件的小区争取做到主线下地入单位，零线套管进户，解决老旧小区“蜘蛛网”问题56、。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告23河源市政府对老旧小区改造的初步摸查。老旧小区改造按现状情况和改造需求分为基础类、完善类、提升类 3 类，河源市老旧小区改造以基础、完善类为主。1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整(入地)等。2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、57、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。3.提升类，为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐，家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设58、施。在河源市政府对老旧小区微改造的调查中，将近 50%的居民认为龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告24补齐配套短板将会是微改造中成效最显著的。由此，针对解决老旧小区可能存在的各种配套短板的问题，是本次微改造应当着重注意的。即本次改造设计重点在于基础类设施改造以及部分完善类改造。龙川县老旧小区改造工作实施方案 提出，确定改造对象范围。将县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)纳入改造范围,重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区(独栋住宅)不作为改造对象。符合要求的国有企事业单位59、自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。合理确定改造内容。主要分为基础类、完善类、提升类 3 类.基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。加大资金支持力度。积极争取中央补助资金，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。中央补助资金重点支持改造支持改造 20002000 年底前建成的年底前建成的城镇老旧小区城镇老旧小区，可以适当支持 2000 年后建成的城镇老旧小区，但不得超过国家规定的限定年限和比例。县财政对城镇老旧小区改造给予资金60、支持，可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。综上所述，项目的建设符合国家、广东省及地方的政策规划要求。通过对本项目的建设，不断完善城市功能、市政配套设施，促进城市人口集中、商业集聚、要素集约，充分发挥龙川县的地理文化及资源龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告25优势、区域协调发展和促进经济社会发展中的辐射带动作用，促进龙川县打造宜居宜业之城、人文之城的发展。2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性2.2.12.2.1 项目的建设是优化城市基础设施环境项目的建设是优化城市基础设施环境，改善投资环境的改善投资环境的61、需要需要城市基础配套设施是展示城市风貌和人们认识城市的重要视觉、感觉场所，是城市综合实力的体现，直观或间接反映城市当前的政治、经济、文化总体水平以及城市的特色，代表了城市的形象。市政与公用设施建设与城市环境是一个地区投资环境的硬件，是投资环境建设的重要内容。本项目通过对龙川县老旧小区实施改造工程，主要内容包括房屋公共部分修缮、外立面整治、排水设施、道路设施、环卫及照明设施、环境整治等，优化龙川县的城市基础设施及居住环境，将进一步提升项目区域对外整体形象和水平，增强对游客的吸引力，改善投资环境，为招商引资工作创造优越的条件。2.2.22.2.2 项目建设是龙川县改善人居环境的需要项目建设是龙川县62、改善人居环境的需要龙川县百利保片区、洋溪桥片区、果园新村片区、教师新村小区以及莲南片区占地面积约 10 万平方米，人口密集，作为地方商贸集散地，因建设年限久远，主要存在的问题有：部分外墙存在风化、剥落等安全隐患；室外空调机位及户外广告无统一组织，乱贴、乱挂现龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告26象突出，强弱电管线混乱，在建筑形式色彩、材料等方面缺乏科学合理的整体搭配和协调；小区内道路路面及人行道已出现不同程度破损；给排水管网破损堵塞，易积水纳污、孽生“四害”，直接威胁群众的身体健康；环卫设施设备落后，垃圾清理收运不够及时，存在垃圾乱堆乱放、乱扔乱倒现象，群众卫生意识有待提高等，严重影63、响当地群众的生活质量及龙川县的县容县貌。项目的实施，从根本上提高老旧小区的公共卫生水平，创造让群众更满意的生活环境，让广大群众安居乐业、幸福安康；是一项让人民群众充分享受到实实在在的实惠的民心工程。2.2.32.2.3 项目建设是构建和谐社会的有效途径项目建设是构建和谐社会的有效途径近年来，龙川县通过对城区面貌的改善，加快基础设施建设，整体县容县貌有较大改观，城市管理水平有一定程度的提升；城乡居民收入有了较大提高，城乡居民住房条件得到很大改善。但从创广东省全域旅游示范区、建设幸福和美家园的标准来看，仍然存在较大差距，存在不少薄弱环节，仍有一些城镇老旧小区，住房年久失修，供水供电管道破旧，排污设64、施落后，缺乏照明设施，缺少居民活动场所、停车场等公共设施。通过实施老旧小区改造项目，让人民群众呼吸到清洁的空气，喝上干净的水，住上舒服、安全的小区，过上舒心的日子；从根本上提高城镇的公共卫生水平，创造让群众更满意的生活环境。可以说，老旧小区改造项目是龙川县当前最大的民心工程之一。项目的建设顺应民心、合乎民意，让人民群众充分享受到实实在在的实惠，从而提高龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告27群众生活质量。通过实施老旧小区改造项目，将有力推进人的思想观念、行为习惯的转变，提高人的综合素质和文明素养，将有力促进包括卫生状况、镇容镇貌、环境质量等在内的社会文明程度的提高，是促进社会和谐、构建65、和谐社会的有效途径。综上所述，本项目建设是优化城市基础设施环境，改善投资环境的需要，是龙川县老旧小区改善人居环境的需要，也是构建和谐社会的有效途径，项目的建设有其充分的必要性及迫切性。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告28第三章第三章 需求分析需求分析3.13.1 小区基本情况小区基本情况洋溪桥片区百利宝片区果园新村教师新村莲南片区图图 3-13-1 各小区红线范围图各小区红线范围图本项目涉及到百利保片区、洋溪桥片区、果园新村片区、教师新村小区以及莲南片区 5 个老旧小区。小区总建筑面积 123051，占龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告29地面积 104655，小区栋数共66、 187 栋，小区户数共 1094 户，居民人数约为 3282 人。表表 3-2 各小区基本情况各小区基本情况序号序号小区名称小区名称建成年份建成年份户数户数栋数栋数居民人数居民人数占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积1百利宝片区1991-2000105831514078106202洋溪桥片区1991-200117785315174214803果园新村片区1991-2000504150151260303591004教师新村小区1991-200123497028517239405莲南片区2001-200574122221658379116合计109418732821046551230513.2367、.2 项目现状及存在问题项目现状及存在问题3.2.1 建筑本体现状建筑本体现状项目建设范围内建筑本体现状主要存在以下问题：老旧小区存在着设备老化、重要物质出现损坏等现象。屋面防水超过耐久年限，存在漏水渗水现象。底层檐口处缺乏有组织排水，缺乏无障碍设施等。建筑外立面陈旧并有部分外墙瓷砖脱落，感官效果差以及存在安全隐患。室外空调机位及户外广告无统一组织，乱贴、乱挂现象突出。在建筑形式色彩、材料等方面缺乏科学合理的整体搭配和协调。建筑外立面三线杂乱且存在样式不一的防盗网，空调外机乱挂，感官效果差。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告30图图 3-23-2 百利宝片区社区现状图百利宝片区社区现68、状图图图 3-33-3 洋溪桥片区社区现状图洋溪桥片区社区现状图龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告31图图 3-43-4 果园新村片区现状图果园新村片区现状图图图 3-53-5 莲南片区现状图莲南片区现状图龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告32图图 3-63-6 教所新村小区现状图教所新村小区现状图3.2.2 基础设施现状基础设施现状项目建设范围内基础设施现状主要存在以下问题：道路以水泥混凝土路为主，部分道路出现坑洼、破损、开裂、下凹积水等问题。街道地面有积水情况，需要重修道路解决排水问题。内部道路没有停车位，无划定的非机动车停车及充电空间。“三线”凌乱，缺乏统一的规划规整69、，存在凌乱横穿、乱搭接等现象。照明不足，缺乏消防设施。垃圾收集点分布不合理，部分空闲地出现长满杂草及杂物随处堆积现象；垃圾收运设备不足，环卫保洁水平有待提升。给排水管网破损堵塞，易积水纳污、孽生“四害”，直接威胁群众的身体健康。雨污分流并未完全，部分雨水井并未起作用；建筑单体存在雨污合流现象；沿河边有垃圾污水排入，河边积水严重；建筑单体排水管道杂乱。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告33图图 3-73-7 百利宝片区社区基础设施百利宝片区社区基础设施图图 3-83-8 洋溪桥片区社区基础设施洋溪桥片区社区基础设施龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告34图图 3-93-9 果园70、新村片区基础设施果园新村片区基础设施图图 3-103-10 教师新村小区基础设施教师新村小区基础设施龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告35图图 3-113-11 莲南片区基础设施莲南片区基础设施3.2.3 小区环境现状小区环境现状人车混流，缺乏绿化和相关标识系统。小区大门陈旧。立面三线和底层商业的广告牌杂乱，空调冷凝水无组织沿立面排出，需规整。小区缺乏路灯，照明严重不足。大量空地被闲置，没有得到充分利用。无配套文体活动和老人服务设施，小区缺乏长效管治。河流水质差有异味，滨江空间没有得到充分利用。图图 3-123-12 百利宝片区环境现状百利宝片区环境现状龙川县老旧小区改造项目(三期)71、可行性研究报告36图图 3-133-13 洋溪桥片区环境现状洋溪桥片区环境现状图图 3-143-14 果园新村片区环境现状果园新村片区环境现状龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告37图图 3-153-15 莲南片区环境现状莲南片区环境现状图图 3-163-16 教师新村小区环境现状教师新村小区环境现状3.2.4 服务设施现状服务设施现状基础设施差。无配套文体活动和老人服务设施，服务设施利用率低，停车位没有划分，小区缺乏长效管治。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告38图图 3-173-17 百利宝片区社区服务设施百利宝片区社区服务设施图图 3-183-18 洋溪桥片区社区服务设72、施洋溪桥片区社区服务设施龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告39图图 3-193-19 果园新村片区服务设施果园新村片区服务设施图图 3-203-20 莲南片区服务设施莲南片区服务设施龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告403.33.3 项目建设需求项目建设需求3.3.1 建设原则建设原则1、整体性：坚持以人为本，把握改造重点，从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。2、特色性：在传统中挖掘新意，用融合的手段为龙川文化注入生机与活力，显现出鲜明的城市特色。73、3、继承与发展：坚持继承与发展原则，巩固和发展前期建筑建设成果，精心设计、主题鲜明、内容丰富、形式多样、特色明显，体现浓厚的瑶族文化底蕴。4、科学配置：综合考虑实用性与前瞻性，立足现实并适当考虑未来发展需求，严格控制建设标准，合理配置设施设备，做到建设规模适度、布局合理。3.3.2 建设目标建设目标打造品质社区，从交通组织、景观环境、市政设施、公服配套等层面出发，改善人居环境、提升公服水平，打造更为人性化的品质居所；打造文化社区，延续街区文脉基础，塑造特色空间环境,在提升社区整体风貌的同时营造温馨宜居的社区氛围，以增强社区空间的文化感染力。通过对老旧小区改造，为群众打造居住舒适、生活便利、整洁74、有龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告41序、环境优美的宜居家园，提高广大人民群众的获得感、幸福感。3.3.3 老旧小区改造内容老旧小区改造内容根据广东省城镇老旧小区改造技术导则，改造项目分为基础类、完善类和提升类。1、基础类改造项目，为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2、完善类改造项目，为满足居民生活便利需要和改善型生活75、需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋增设电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。3、提升类改造项目，为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、76、便民市场、便利店、龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告42邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。城镇老旧小区改造内容如下：表表 3-3 城镇老旧小区改造内容建议清单城镇老旧小区改造内容建议清单改造内容改造内容改造类型改造类型基础基础类类完善完善类类提升提升类类建筑本体修缮建筑结构加固既有建筑结构改造与加固楼梯和公共空间更新改造清理楼道楼道构件修整楼道照明灯更换楼梯及公共走道空间内部饰面更新建筑外立面改造拆除违章搭建建筑外饰面更新建筑外门窗更换屋面整修防雷排查整治防水改造屋面形式改造节能改造屋面节能改造外维护结构节能改造门窗节能改造照明节能改造无障碍及适老化设施改造住宅入口无障碍改造77、楼梯间无障碍及适老化设施改造更换和增设电梯老旧电梯排查、维修、更换未设电梯住宅增设电梯电梯配套设施建设建筑配套设施改造建筑公共区域水电气改造建筑公共区域污废分流改造基础设施改造小区道路整治车行道改造人行道改造路网改造给排水设施改造供水系统改造排水残旧管网改造和定期清理疏通化粪池改造和清掏雨污分流改造龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告43改造内容改造内容改造类型改造类型基础基础类类完善完善类类提升提升类类供配电和照明 设施改造供配电设施改造充电基础设施建设电力线路整治照明设施改造智慧设施改造 建设通信设施改造通信线路整治安防设施改造智能快件箱（智能信包箱）建设智慧便民设施建设燃气设施改78、造燃气管线整治燃气接入改造垃圾分类与环 卫设施改造环卫设施改造生活垃圾分类改造消防安全保障消防通道整治消防设施改造无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造小区环境整治小区风貌整治小区大门及围墙改造小区沿街建筑外立面整治公共空间改造公共活动场地改造海绵设施改造公共晾晒设施改造风雨连廊改造绿化环境整治既有植被改造新增植被新增道路绿化立体绿化改造停车设施整治机动车停车设施整治非机动车停车设施整治标识系统改造建筑标识改造公共标识改造服务设施提升文体活动设施改造康体设施改造文化设施改造儿童游乐设施改造老人服务设施改造老人日间照料中心和长者饭堂改造老年人服务中心（站）改造功能性服务设 施改造公共管理功能用房改79、造龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告44改造内容改造内容改造类型改造类型基础基础类类完善完善类类提升提升类类物业用房改造公共卫生间改造增设邮政快递末端综合服务站增设便民设施长效管养成立小区自治组织聘用物业服务企业片区联动改造道路交通设施 连片改造交通组织优化路权分配优化增设立体步行通道增设公交站点共享停车设施适度开放封闭小区市政公用设施 连片改造给排水设施连片改造供电设施连片改造通信设施连片改造燃气设施连片改造环卫设施与生活垃圾分类改造公共空间和公共服务设施连片改造改造补充急需设施开放单位设施公共活动场地共享历史文化保护历史街区、历史建筑保护历史街区、历史建筑修缮与活化利用3.3.180、3.3.1 建设规模与内容建设规模与内容本项目主要涉及百利保片区、洋溪桥片区、果园新村片区、教师新村小区以及莲南片区 5 个老旧小区。小区总建筑面积 123051，占地面积 104655，小区栋数共 187 栋，小区户数共 1094 户，居民人数约为 3282 人。主要建设内容包括建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升以及片区联动改造。其中，建筑本体修缮包括建筑外立龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告45面修缮面积约 6500 平方米、屋面整修和建筑配套设施改造各 187 栋；基础设施改造包括小区道路整治约 14212 米、供水系统改约造 8200米、排水残旧管网改造和81、定时清理疏通约 9381 米、化粪池改造和清掏 52 座、消防设施改造 8600 个以及 5 个老旧小区的供配电和照明设施改造、智慧设施改造建设、垃圾分类与环卫设施改造、消防通道整治、无障碍通道设施改造；小区环境整治包括绿化环境整治 2450 平方米、机动车停车设施整治 390 个、非机动车停车设施整治 810 个以及小区风貌整治、标识系统改造；服务设施提升主要包括康体设施改造、文化设施改造以及儿童游乐设施改造；片区联动改造主要为共享停车设施改造。详见下表。表表 3-43-4 建设内容与规模表建设内容与规模表序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注一一百利宝片区社区百利宝片区社区1占地82、总面积占地总面积14078140782 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1建筑外立面修缮建筑外立面修缮2.1.1建筑外饰面修缮10002.1.2建筑外门窗更换扇4202.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋82.2.2防水改造37042.32.3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m5793.1.2人行道改造m8193.1.3路网改造m5003.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.83、2.2充电基础设施建设项13.2.3电力线路整治项1龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告46序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注3.2.4照明设施改造项13.33.3智慧设施改造建设智慧设施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项13.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个13.3.5智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造项13.4.2生活垃圾分类改造项13.53.5给排水设施改造给排水设施改造3.5.1供水系统改造m15003.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接84、户管 DN150:68mDN300 管 500mDN400 管 500m检查井 10 座3.5.3化粪池改造和清掏项12 座3.5.4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：960m接户管 DN150：160mDN200 管 500mDN300 管 400mDN400 管 450m检查井 57 座雨水口 113 个3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防通道整治3.6.2消防设施改造个560新增消防栓箱3.73.7无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造m m8198194 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整治小区风貌整治4.1.1小区大门及围墙改造项14.1.2小区沿街85、建筑外立面整治（含广告牌）m1424.24.2公共空间改造公共空间改造4.2.1公共活动场地改造2004.34.3绿化环境整治绿化环境整治4.3.1既有植被改造1504.3.2新增植被1004.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整治个504.4.2非机动车停车设施整治个50龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告47序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注4.54.5标识系统改造标识系统改造4.5.1公共标识改造项15 5服务设施提升服务设施提升5.15.1文体活动设施改造文体活动设施改造5.1.1康体设施改造项15.1.2文化设施改造项15.1.3儿童游乐设86、施改造项1二二洋溪桥片区洋溪桥片区1 1占地总面积占地总面积5174.005174.002 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1楼梯和公共空间更新改造楼梯和公共空间更新改造2.1建筑外立面修缮2.1.1拆除违章搭建项12.1.2建筑外饰面修缮2002.1.3建筑外门窗更换扇502.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋82.2.2防水改造5002.32.3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m2663.1.2人行道改造m286387、.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.2.2电力线路整治项13.2.3充电基础设施建设项13.2.4照明设施改造项13.33.3智慧设施改造建设智慧设施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项13.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个13.3.5智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造项13.4.2生活垃圾分类改造项1龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告48序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注3.53.5给排水设施改造给排水设施88、改造3.5.1供水系统改造m15003.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接户管 DN150 管 114mDN300 管 500mDN400 管 500m检查井 30 座3.5.3化粪池改造和清掏座23.5.4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：960m接户管 DN150：160m，DN200：500mDN300：400mDN400：450m，检查井 57 座，3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防通道整治m363.6.2消防设施改造个560增加消火栓箱3.73.7无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造m m2862864 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整89、治小区风貌整治4.1.1小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）m1044.24.2公共活动场地改造公共活动场地改造项14.34.3绿化环境整治绿化环境整治4.3.1既有植被改造2004.3.2新增植被1004.3.3新增道路绿化1004.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整治个1004.4.2非机动车停车设施整治个1005 5文化设施改造文化设施改造项项1 1三三果园新村片区果园新村片区1占地总面积占地总面积60303.060303.00 02 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1建筑外立面修缮建筑外立面修缮2.1.1拆除违章搭建项12.1.2建筑外饰面修缮50002.1.90、3建筑外门窗更换扇10802.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋1502.2.2防水改造150龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告49序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注2.32.3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m25003.1.2人行道改造m30003.1.3路网改造m30003.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.2.2电力线路整治项13.2.3充电基础91、设施建设项13.2.4照明设施改造项13.33.3智慧设施改造建设智慧设施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项13.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个53.3.5智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造个23.4.2生活垃圾分类改造个33.53.5给排水设施改造给排水设施改造3.5.1供水系统改造m25003.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接户管 DN150 管 20mDN300 管 2000mDN400 管 2000m检查井 30 座3.5.3化粪池改造和清掏座363.5.92、4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：180000m接户管 DN150：3000m，DN200：2000mDN300：5000mDN400：6000mDN500:3000m检查井 933 座雨水口 1867 个3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防通道整治m2532龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告50序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注3.6.2消防设施改造个10000增加消火栓箱3.73.7无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造m m300030004 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整治小区风貌整治4.1.1小区沿街建筑外立面整治（含广93、告牌）m23164.24.2公共活动场地改造公共活动场地改造项14.34.3绿化环境整治绿化环境整治4.3.1新增植被2004.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整治个1004.4.2非机动车停车设施整治个1004.54.5公共标识改造公共标识改造项项1 15 5文体活动设施改造文体活动设施改造5.1儿童游乐设施改造项15.2文化设施改造项16 6共享停车设施共享停车设施项项1 1四四教师新村小区教师新村小区1占地总面积占地总面积8517.008517.002 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1建筑外立面修缮建筑外立面修缮2.1.1拆除违章搭建项12.1.2建筑出入口94、新增雨棚栋92.1.3建筑外门窗更换扇5042.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋92.2.2防水改造栋92.32.3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m5003.1.2人行道改造m2003.1.3路网改造m1003.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.2.2电力线路整治项13.2.3充电基础设施建设项13.2.4照明设施改造项1龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告51序号95、序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注3.33.3智慧设施改造建设智慧设施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项13.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个13.3.5智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造项13.4.2生活垃圾分类改造项13.53.5给排水设施改造给排水设施改造3.5.1供水系统改造m12003.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接户管 DN150 管 134mDN300 管 500mDN400 管 500m检查井 10 座3.5.3化粪池改造和清掏座23.596、.4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：1080m接户管 DN150：180m，DN200：500mDN300：300m检查井 40 座雨水口 80 个3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防设施改造个510增加消火栓箱3.73.7无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造m m5005004 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整治小区风貌整治4.1.1小区大门及围墙改造项14.24.2公共活动场地改造公共活动场地改造5004.34.3绿化环境整治绿化环境整治4.3.1既有植被改造1004.3.2新增植被2004.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整97、治个1004.4.2非机动车停车设施整治个1004.54.5公共标识改造公共标识改造项项1 15 5文体活动设施改造文体活动设施改造5.1康体设施改造项15.2儿童游乐设施改造项15.3文化设施改造项2五五莲南片区莲南片区龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告52序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注1 1占地总面积占地总面积16583165832 2建筑本体修缮建筑本体修缮2.12.1建筑外立面修缮建筑外立面修缮2.1.1拆除违章搭建项12.1.2建筑外饰面修缮3002.1.3建筑外门窗更换个5122.22.2屋面整修屋面整修2.2.1防雷排查整治栋122.2.2防水改造栋198、22.32.3建筑配套设施改造建筑配套设施改造2.3.1建筑公共区域水电气改造项12.3.2建筑公共区域污废分流改造项13 3基础设施改造基础设施改造3.13.1小区道路整治小区道路整治3.1.1车行道改造m5813.1.2人行道改造m6503.1.3路网改造m12313.23.2供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造3.2.1供配电设施改造项13.2.2充电基础设施建设项13.2.3电力线路整治项13.2.4照明设施改造项13.33.3智慧设施改造建设智慧设施改造建设3.3.1防通信线路整治项13.3.2通信线路整治项13.3.3安防设施改造项13.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设个1399、.3.5智慧便民设施建设项13.43.4垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造3.4.1环卫设施改造个13.4.2生活垃圾分类改造个23.53.5给排水设施改造给排水设施改造3.5.1供水系统改造项11500m3.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通项1接户管 DN150:45mDN300 管 1000mDN400 管 1000m检查井 15 座3.5.3化粪池改造和清掏座10龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告53序号序号项目名称项目名称单单位位数量数量备注备注3.5.4雨污分流改造项1天面雨水立管 DN100：5400m接户管 DN150：900mDN200 管 1000mD100、N300 管 1200mDN400 管 1000m检 查井 147 座雨水口 293 个3.63.6消防安全保障消防安全保障3.6.1消防通道整治m5813.6.2消防设施改造个2500新增消防栓箱3.73.7无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造m12314 4小区环境整治小区环境整治4.14.1小区风貌整治小区风貌整治4.1.1小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）32164.24.2公共空间改造公共空间改造4.2.1公共活动场地改造2004.34.3绿化环境整治绿化环境整治4.3.1新增植被14004.44.4停车设施整治停车设施整治4.4.1机动车停车设施整治个404.4.2非机动车停车设施101、整治个604.54.5标识系统改造标识系统改造4.5.1公共标识改造项15 5服务设施提升服务设施提升5.15.1文体活动设施改造文体活动设施改造5.1.1康体设施改造项15.1.2文化设施改造项15.1.3儿童游乐设施改造项1龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告54第四章第四章 场址现状与建设条件场址现状与建设条件4.14.1 项目选址项目选址项目建设地址于龙川县老隆镇内。土地使用性质符合土地利用规划和城市总体规划及政策规定，建设场址周边交通方便，建设场地较为适合项目建设，项目选址区域地理位置见下图 4-1 所示，各小区具体位置见下图 4-2 所示。图图 4-14-1 项目所在地理位102、置图项目所在地理位置图龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告55图图 4-24-2 项目选址具体位置图项目选址具体位置图表表 4-2 各小区详细地址各小区详细地址序号序号小区名称小区名称详细地址详细地址1百利宝片区龙川县老隆镇居民新村社区2洋溪桥片区龙川县老隆镇市北社区3果园新村片区龙川县老隆镇乌石下社区4教师新村小区龙川县老隆大道水上新村5莲南片区龙川县老隆镇莲南村4.24.2 建设条件建设条件4.2.14.2.1 资源条件资源条件1 1、自然资源、自然资源龙川县植物资源丰富，据初步调查，木本植物约 500 多种，以优良乡土树种壳斗科（杉、松、樟、山茶、大戟、柿、漆树、蔷薇、金缕梅、杜103、英、楝、竹科等）为主。经济价值较高的何壳斗科的椎、椆龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告56类，樟科的檫树、香树、黄樟，杉科的杉树，松科的马尾松，李科的积扭，漆树科的酸枣，石楠科的楠木，紫咸科的泡桐，山茶科的白荷、赤荷，毛科的毛竹，楝科的苦栋树等。龙川县水力资源丰富，全县多年平均径流量为 23.33 亿立方米。丰水年为 35.23 亿立方米；平水年为 22.18 亿立方米；枯水年为 12.83亿立方米。据 1985 年统计，全县水力资源用论蕴藏量 41.39 万千瓦，可能利用开发量 27.7 万千瓦。已开发利用的水力资源 18.24 万千瓦，其中县属电站装机容量 2.24 万千瓦.省属104、枫树坝电站装机容量 16 万千瓦。2 2、人文资源、人文资源河源历史悠久，是一个有着深厚人文历史和文化底蕴的“客家古邑”。2200 多年前，客家先民就在河源落居下来，带来了先进的中原文化，与当地土著文化相结合，开启了岭南文化的新篇章。秦朝时候设置龙川县，疆域辽阔，河源古属龙川县境，南越王赵佗是第一任龙川县令。河源也因此成为中原文化和百越文化最早交流的地区，是岭南文化的发祥地之一。吴潜，南宋中晚期名臣，被任为左丞相，封庆国公，后改许国公。晚年遭排挤，谪建昌军，徙循州（治今龙川佗城）。冯云山，太平天国名将，原籍龙川县石灰窑村，官封南王“七千岁”。3 3、旅游资源、旅游资源河源是中国优秀旅游城市，有105、中国绿色明珠之称，龙川县拥有佗龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告57城、燕仙岩、下塔、鹿湖、九龙湾、龙潭寺、七目嶂、霍山等人文自然景观。通过资源整合，有序打造生态游、文化游等特色旅游业，明骏知青村旅游度假山庄已竣工试业，佗城历史文化旅游开发力度加大。霍山风景区、佗城学宫、越王庙、百姓宗祠等景点接待游客人数保持增长势头。4.2.24.2.2 地质、地貌条件地质、地貌条件河源地形以山地、丘陵为主，其中山地占 53%，丘陵占 36%，谷地和平原占 11%。全市山势分别向东江、新丰江倾斜，罗浮山脉呈现东北西南方向斜贯本境，九连山脉由和平、连平向西南延伸至广州白云山。紫金东南部山地属莲花山支脉106、。连平县的黄牛石，海拔 1340米，是全市最高峰。河源山地、丘陵大部分海拔较低，坡度在 30以下，宜植面积 90%以上。全市有三大台地平原：一是灯塔盆地，位于东源县中部、连平县东南部、和平县西南部，面积 1941 平方公里；二是川南盆地，位于龙川县南部、东源县东北部，面积 1000 平方公里；三是源城盆地，位于源城区及紫金县西北部，面积 1230 平方公里。丘陵主要分布在三大盆地四周。龙川县主要山脉为霍山。霍山，方圆 10 公里，海拔 550 米，属丹霞地貌，有“丹霞山第二”之美誉。霍山以它奇特的山形，清幽的岩宇，悠久历史而著名，被誉为“朝在罗浮暮在霍”。以其险峻的丹崖赤壁和奇岩秀石早已闻名遐107、迩，是广东七大名山之一。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告584.2.34.2.3 气象条件气象条件河源年平均气温 20.7，1 月平均气温最低，为 11.6；7 月平均气温最高，达 28.0。根据全市气象站 50 多年观测记录，全市极端最高气温为 39.6，出现于 1990 年 7 月 10 日的龙川；极端最低气温为-5.4，出现于 1963 年 1 月 15 日的连平。高温日数呈增加趋势，低温日数呈减少趋势。河源年平均降水量为 1768.9 毫米，降水量年际变化较大，源城1959 年的年降水量为 3002.2 毫米，创全市最多年降水量记录，紫金1963 年的年降水量为 935.9108、 毫米，创全市最少年降水量记录。全年降水量有 76%出现在 49 月，其中 46 月平均降水量达 783.8 毫米，占全年的 44.3%，主要由锋面低槽造成。79 月平均降水量为561.8 毫米，占全年降水量的 31.8%，主要由热带气旋、热带辐合带、热带低压等热带天气系统造成。一年中各月降水量变化北部呈单峰型，中南部呈双峰型，6 月月平均降水量为最多达 307.8 毫米，最少是 12 月，平均只有 36.5 毫米。年平均降水（0.1 毫米）日数为 154.3 天，空间上呈北多南少、西多东少的形式。龙川县深受季风气候的影响，属亚热带季风气候，气候温和，雨水丰沛阳光充足，平均气温 21.8，历年109、降雨量平均 1501.8 毫米，平均相对湿度 78%。龙川县冬半年受极地冷高压脊控制，盛行东北季风，天气较为干冷；夏半年则受锋面低槽、季风低压，热带气旋所影响，盛行西南、东南季风，高温多雨。县站累年平均气温 21.0，年雨量 1693.3 毫龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告59米，年日照 1703.5 小时，无霜期 320 天，这种呈温和、雨量充足、夏长冬短、日照时间长、无霜期长、季风明显等特点的中亚热带季风气候，农业气候资源丰富，适宜喜温作物和双季稻的种植。由于南北跨度大，且地形多样，气候的季节性和地方性差异也明显，农业气象灾害比较频繁发生，春季的低温阴雨、56 月份的龙舟水、夏110、季高温、秋末的寒露风、隆冬的低温霜冻、春季和秋季的干旱、夏季的局地雷雨大风以及暴雨等气象灾害常给各地工农业生产带来比较大的危害。4.2.44.2.4 水文特征水文特征地下水分为深层和浅层，深层地下水因资料欠缺，难以分析计算。经查明：本县浅层地下水约占径流址的 25%，为 5.89 亿立方米。据 1980 年有关部门测定，本县地下水分布情况为：下半县佗城一带的流量为每小时 18 吨，中半县黎咀一带的流量为每小时 7.7 吨至 14.4 吨，上半县上坪一带的流量为每小时 12.26 吨。龙川县境内大小河流共 15 条，主要河流有东江水系的东江河，韩江水系的铁场河、鹤市河。东江河水系东江发源于江西省111、寻邬县桠髻钵山和江西省安远县大岭嶂，称寻邬水、安远水。本县流域面积2260.41 平方公里，流长 165 公里。寻邬水流经上坪、麻布岗、岩镇、新田、赤光；安远水经江西定南后，流经县境的细坳、贝岭、郑马。两支流汇合于枫树坝库区再流经黎咀、黄石、东水（和平）、四都、丰稔、附城、老隆、佗城等区镇，在佗城胜利村虎头岗注入河源县境。东江多年平均径流董 62 亿立方米，最大洪流量每秒 1.02 万立方龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告60米，老隆水位达海拔 73.37 米，出现于 1964 年 6 月 17 日，最小洪流量每秒 7.9 立方米，出现在 1963 年 6 月 2 日。东江在县境的集112、雨面积为 1677 平方公里。集雨面积在 100 平方公里以上的支流有（一）小金水：发源于江西省寻邬县担竿嶂，从上坪的茶活流入本县渡田河汇入寻邬水。县境集雨面积 45.1 平方公里，流长 8.9 公里。多年平均径流童每秒 6.67 立方米；（二）流田水：发源于上坪黄背坳，从梅里坝流入寻邬水，集雨面积 186.5 平方公里。河长 31.7 公里，多年平均径流董每秒 4.8 立方米；（三）沙洲水：发源于上坪野猪嶂，从麻布岗赤石渡流入寻邬水，集雨面积 117 平方公里。流长 25.5 公里。多年的平均径流童每秒 7.89 立方米；（四）安远水：又名贝岭河，发源于江西省大岭嶂，在细坳流入县境。经贝岭、113、岩镇在合河口与寻邬水汇合，县境集雨面积 498 平方公里，河长33 公里。多年平均径流量每秒 58.69 立方米；（五）黄麻布水：发源于本县金石嶂，流经细坳、贝岭。从西桥流入安远水，集雨面积138.8 平方公里，流长 30 公里，多年平均径流量每秒 3.58 立方米；（六）车田水：发源于大帽嶂。经车田流入枫树坝在斗标流入东江，集雨面积 137 平方公里，河长 28 公里，多年平均径流量每秒 3.14 立方米；（七）小庙水：发源于黎咀牙沙嶂，经龙母、丰稔，在黄塘水流入东江，集雨面积 173.9 平方公里，河长 31 公里。集雨面积在 100 平方公里以下的还有老隆两渡河，流经附城莲南的义都河等。114、韩江水系韩江上游的铁场河，属韩江一级支流，发源于回龙的丫龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告61髻寨，流经回龙、田心、龙母、铁场，在鲁占出境，入五华县合水与龙川鹤市河汇合，集雨面积 462.2 平方公里，河长 48.7 公里。较大支流有 4 条：田心水、洋田水、谷前水、洋贝河等。雅寄河发源于紫市七目嶂，流经紫市、鹤市、通衢、登云，在石来口流入五华县歧岭镇，流经县境内 35.2 公里。4.2.54.2.5 交通运输条件交通运输条件国道 205 线、省道 S227 线贯穿全境，属一、二等级公路。全县315 个村实现村村通公路，总里程为 1808.7 公里。G25 长深高速、G35 济广高速115、G78 汕昆高速公路已建成通车，并在县境内设有五个互通立交出口（龙川西、龙川东、佗城、义都、登云）。2015 年 12 月 31 日，河惠莞高速公路龙川至紫金段先行工程在龙川县开工建设。京九铁路与广梅汕铁路在县城交汇，设龙川站及大型编组站（龙川北站）和机务段（龙川机务段）粮食储备站、机务段、通信段，是岭南地区重要的铁路枢纽之一。赣深高速铁路与梅龙高速铁路途经龙川，设有龙川西站。4.2.64.2.6 原材料供应原材料供应项目所需建设材料及其配套设备均可立足龙川县及周边地区供应，以龙川县供应为主，项目建设条件具备，劳务、技术、建筑材料等其它都可以立足于龙川县解决，而其质量、价格方面都有一定优势，116、这样既可以降低建设成本，也可以提高建设效益。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告624.2.74.2.7 市政设施条件市政设施条件1、给水：本项目给水主要是生活用水、消防用水及其他用水等。目前，场址用地周边有完善的市政供水管网，供水设计水压 0.28MPa，项目自来水可从供水管道接入，供水有保障。2、排水条件项目场址地块周边建有现成的市政排污管网系统，本项目的排水管网可就近接入。3、供电：项目建设周边均有公共设施点分布，电力供应较为充足，项目用电可考虑就近接入，零星用电可考虑小型汽油发电机。4、通信：项目周边通信基础设施条件优越、配套良好，能完全覆盖项目区域范围。4.34.3 结论结论117、综上所述，项目建设符合龙川县城市总体规划的要求，场址中自然环境、社会环境等均得到论证；项目建设属于国家有关法律、法规允许范围，具备国家的政策支持条件；项目的各项建设条件均能满足建设的要求，项目建设地址合理，项目建设是可行的。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告63第五章第五章 项目建设方案项目建设方案5.15.1 项目设计原则及依据项目设计原则及依据5.1.15.1.1设计原则设计原则1、按照龙川县老旧小区改造项目的功能特点和发展要求；2、重视灵活多样的组合形式；3、坚持可持续发展的生态观，创造宜人的建筑外部环境新形象；4、功能分区明确，组合灵活，交通流线合理，内部联系快捷，外部交通流118、畅，用地布局合理，设施配套良好，并充分考虑远期发展的可能性。5、充分考虑场地地形条件，尽可能做到紧凑布置，以节约用地。6、各种动力设施要尽量靠近负荷中心，以缩短管线，节约能源。7、建（构）筑物的布置应符合防火、卫生规范及各种安全规定和要求，满足地上、地下管线的敷设、施工要求。5.1.25.1.2 设计依据设计依据1、城市旧居住区综合改造技术标准（T/CSUS04-2019）；2、民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；3、住宅建筑规范（GB50368-2005）；4、屋面工程技术规范（GB50345-2012）；5、城市道路工程设计规范（CJJ37-2016）；龙川县老旧小区改造项目119、(三期)可行性研究报告646、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；7、城市工程管线综合规划规范（GB50289-2016）；8、住宅建筑电气设计规范（JGJ242-2011）；9、供配电系统设计规范（GB50052-2009）；10、低压配电设计规范（GB50054-2011）；11、电动汽车充电基础设施建设技术规程（DBJT15-150）；12、无障碍设计规范（GB 50763-2012）；13、公路交通安全设施设计规范（JTG/TD81-2017）；14、城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）；15、非结构构件抗震设计规范（JGJ3392015）；16、建筑抗震设120、计规范（GB50011-2016）；17、城镇燃气设计规范（2020 版）（GB51102-2006）；18、公共建筑节能设计标准（DBJ04-241-2006）；19、建筑给排水设计规范（GB50015-2019）；20、室外给水设计标准（GB50013-2018）；21、室外排水设计标准（GB50014-2021）22、建筑给水排水和节水通用规范（GB55020-2021）；23、全国民用建筑工程设计技术措施：给水排水；24、国家现行的其它设计标准、规范、规定等。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告655.25.2 建筑本体修缮方案建筑本体修缮方案5.2.15.2.1 屋面整修屋面121、整修5.2.1.15.2.1.1 防水改造防水改造对原有屋面漏水楼宇铲除找平层、防水层、隔热层，重做。屋顶防水改造应符合屋面工程技术规范及屋面工程质量验收规范的规定项目；屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防水材料应浦足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标；基顶安装的设施、设备应规范设置。5.2.1.25.2.1.2 防雷排查整治防雷排查整治老旧建筑防雷装置不能满足安全要求时，应按建筑物防雷设计规范更新改造。设置完善的防雷系统。防雷系统接地和供电系统接地可统一考虑。高压配电柜中设置有避雷装置。低压系统在变压器低压引出端接低压避雷器。所有高、低压配电柜外壳、变压器和其他设备的不带电金属122、部分均与接地系统牢固连接。采用联合接地，保护接地，电器工作接地，弱电系统接地及防雷接地均利用基础内钢筋网作为接地装置。所有进出建筑物的金属管道均应与基础钢筋网可靠连接，作总等电位连接。5.2.25.2.2 建筑外立面改造建筑外立面改造建筑外立面更新改造应遵循安全美观、节能环保、与周边建筑环境相协调的原则，满足城镇街区风貌控制要求，不得影响原有建筑的龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告66日照、采光、通风、结构安全、防水。图图 5-15-1 建筑外立面改造示意图建筑外立面改造示意图5.2.2.25.2.2.2 拆除违章搭建拆除违章搭建拆除私搭乱建的违章建筑，对改变房屋使用功能的宜恢复原状123、对危及房屋安全的应恢复原状。5.2.2.35.2.2.3 建筑外门窗更换建筑外门窗更换公共区域的缺扇、开启不灵活、没有维修价值的采光窗宜进行更换。居民自行安装的外窗护栏有安全隐患的应拆除或统一更换。5.2.2.45.2.2.4 建筑出入口新增雨棚建筑出入口新增雨棚拆除旧雨棚及防护设施，统一增设铝合金伸缩型遮阳篷；同一临街面的雨棚应统一材质、样式，与周边环境相协调，以不妨碍交通，保持整治美观为原则；临街建筑不应采取外飘的防护设施，确需安装龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告67的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。5.2.2.55.2.2.5 建筑外饰面修缮建筑外饰面修缮拆除124、或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。在住户同意的前提下，进行拆除或平齐建筑外立面重新安装。可根据外立面改造形式，结合空调位统一设置窗套或隐形防盗网。以对外墙结构、饰面构造层及外墙附属物安全性的整体检测和评估为依据，对既有建筑上已损坏、陈旧或影响正常使用的构件、饰面材料、设备设施等进行维修、更换。延续原有建筑外立面设计的艺术元素，对于现状较好的宜保留，局部破损的应修复。破损、陈旧、风化严重的房屋外墙应进行防渗、粉刷处理。难以复原的外立面宜根据实际情况重新考虑外立面，可运用新材料，新材料宜与小区整体环境对比中保持协调。高层建筑的外饰面优先选用涂料、饰面砂浆等轻质材料。黄泥石灰批荡的基层与饰面125、层宜更新批荡与饰面。5.2.35.2.3 建筑配套设施改造建筑配套设施改造本项目建筑配套设施改造主要是建筑公共区域水电气以及污废分流改造。由于地下管道陈旧并有不同程度的腐蚀和结垢，造成水质差、供水不足、跑漏严重的小区，应按现行规范对小区地下给水管道进行更换。充分利用市政管网的水压，直接由市政管网供水，或按现行规范要求维护修缮原有天面生活水箱，使其达到卫生防疫和供水需求。有条件的可加设环保节能型全自动二次供水设备，保证水质安全、水压龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告68稳定。梳理建筑内的污、废水和雨水管网，宜结合实际情况实施雨污分流改造。阳台污水和天面雨水宜分别设置排水管，宜将原来合流126、立管作为污水管，新建雨水立管。污水立管应确保接入室外污水管，建筑内生活污水最终进入市政管网之前必须经过化粪池。排水系统应根据管道腐蚀程度进行局部维修或整体更换，可考虑采用模块化同层排水系统。建筑内外的排水管道，有条件的可优先将原有铸铁管道和陶瓷管道更换为塑料新型管道。配电系统、防雷接地系统和电气设备的保护措施与装置不满足安全要求时，应进行配电系统安全更新改造，并定期检查和维修。配电系统应采用与改造前相同的接地型式，并进行总等电位联结。配电系统更新改造时，引至住户配电箱的电源线均应配置保护接地线，每单元或每栋配电箱的进线开关处，宜设置防止电气火灾的剩余电流保护装置。符合加装燃气管道设施条件的建筑127、物，应加装燃气管道设施；燃气管道应尽可能沿着建筑物外墙架空敷设。楼幢燃气立管宜沿着建筑物外墙敷设，明设的燃气管道应美观、整齐，不影响通行。对已通气老旧小区的燃气楼幢调压箱、立管，因周边环境发生变化的，应设置防车辆冲撞栏加以保护。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告695.35.3 基础设施改造基础设施改造5.3.15.3.1 供配电和照明设施改造供配电和照明设施改造5.3.1.15.3.1.1 供配电设施改造供配电设施改造检查小区的电力管沟设施、配电系统、电气设备本体保护与防雷接地装置，检查配电房等建筑物本体渗漏水、防小动物措施和消防设施等，改造设计时应同步规划电力缆线管廊路径，对老化128、破旧设施予以更新改造。结合小区用电负荷需求，对安装容量不能满足小区居民用电的变电所应进行扩容改造，确保小区供电安全稳定。室内外配电箱、柜、计量装置改造应满足防水、防潮、防雷、防漏电等安全防护要求，做好相关防护措施，切实保障用电安全。小区内存在安全隐患的室外台架式变压器和电力配电箱原则上应移入建筑内，小区改造时应预留相应电房位置及面积，建筑应满足相关防火要求，并留有通道方便电力设施运输；不能移入建筑内的，必须采取相关措施解除安全隐患。5.3.1.25.3.1.2 电力线路整治电力线路整治对架空及附着于建筑外墙的中低压电力线路，进行“三线”整治。执行光纤到户国家建设标准，杜绝新建铜线通信网络，禁止129、二次布放；各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，并对线路走向进行标识，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。消除安全隐患，营造整洁美观的小区环境。主要方案为：龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告701、片区主干线下地，内街内巷的“三线”可以通过管理敷设形式进行规范。图图 5-25-2 电缆下地平面布置示意图电缆下地平面布置示意图2、通信线、有线电视线整治；共建共享：在充分摸查社区线路现状，掌握各家通信运营商在社区市场占有份额基础上，由各家通信运营商共同出资，市场份额占有率较高的运营商牵头开展统一的路由建设。各通信运营商负责各自光纤到户网络的铺设建设及割接工作。主下支挂：130、社区内可进小汽车的主道路需创造条件建设地下公共管道，架空线路下地。除主道路外的横支巷，因地制宜，优先下地，无条件下地的采用挂墙敷设、集中拉挂的方式。做到横平竖直，楼道内通信光缆统一数设槽盒，整齐美观，减少交越。清旧整新：通信运营商完成线路建设及复通工作后，由政府组织剪除清理旧有废弃线路。铜退光进：严格执行光纤到户的国家建设标准，全程采用光纤到户的方式进行社区内的通信线路改造整治，杜绝新建铜线通信网龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告71络，禁止二次布放。3、架空电力线整治:强弱分离：为消除强弱电相互搭设引致安全隐患，实现强弱电分离，弱电进套盒，符合安全规范。优先下地：社区内可进小汽车的131、主道路需创造条件建设地下电力管廊，架空低压线路下地。低压电力走廊应符合电力走廊相关技术标准，预留可满足中期发展电缆敷设需要的管孔数量，并根据技术规范在主干走廊上适当位置及 T 接位置建设电缆工作井、检查井，在路边合适位置预留电缆分支箱。支巷附墙：对不具备条件下地的低压架。图图 5-35-3“三线三线”整治示意图整治示意图龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告725.3.1.35.3.1.3 照明设施改造照明设施改造小区公共照明设施应满足居民夜间室外活动的需求并确保安全性，应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、公共活动场所等区域。新建或改建小区道路照明灯具的安装高度不宜低于 3.5m，维132、修更换的室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电气部分应防潮、防漏电和防雷击，相关设备都应采用取安全措施。新建或改建路灯配电管线，应结合道路或绿化改造同步实施。5.3.1.45.3.1.4 充电基础设施建设充电基础设施建设小区可依据现行标准配置电动汽车充电设施及其供电设施，按照因地制宜、安全可靠、技术先进、经济合理、统筹解决的原则。电动汽车充电设施宜尽量设置在室外停车场；当设置在室内停车库时，应严格按现行有关国家和地方标准实施。本项目预计配置汽车充电柱300 个。可结合小区实际情况设置电动自行车集中充电区域，并满足安全用电和所在城市管理要求。区域内的充电插头应满足充满电可自动133、断电及智能化管理的要求。严禁在疏散通道、安全出口、楼梯间、电梯厅等公共区域安装用于电动自行车充电的配电设施。充电设施供电电源宜与变电所扩容改造同步实施，或按远期需求预留足够的供配电设备空间。充电设施更新与建设，应与小区物业管理结合施行，保证安全可靠与功能合理。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告735.3.25.3.2 小区道路整治小区道路整治5.3.2.15.3.2.1 车行道改造车行道改造本项目使用加铺沥青混凝土面层法，是对原混凝土路面进行一定病害处治后再加铺一定厚度的沥青混凝土面层的改造技术。在旧混凝土面板上加铺沥青层，可以充分发挥刚柔结合的特点，有利于行车品质的改善，该方法能较134、好地改善旧混凝土路面的使用性能，使用过程中具有噪音低、振动小、无反光等优点，铺筑速度快，相对水泥混凝土加铺路面开放交通早，可以提前发挥路面的使用功能。路面修复时，应同步修复并完善交通标志标线。5.3.2.25.3.2.2 人行道改造人行道改造人行道应保证连通性、平整度和舒适度，并应设置照明设施，不得随意放置影响行人通行的障碍物。整治人行道根据道路的实际肌理而建设，在铺设人行道时，充分考虑到“人行”的作用，尽可能的满足人行功能，如将围栏降低高度，与人行道保持一致，既美化了环境，也满足了供人行走的基本功能；人行道材质的选择应当与所在地段的实际情况相结合，合理选择材料颜色、材质、形式、风格等。人行道135、改造应结合海绵城市要求优先采用透水铺装，铺装风格宜与周边环境协调一致。本项目拟选择人行道路面结构为：6cm 彩色环保型透水砖20106cm+3cm 干硬性水泥砂浆垫层+20cm 级配碎石+土基。5.3.2.35.3.2.3 路网改造路网改造小区内干道的红线宽度宜为 14m20m，道路断面形式应满足适龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告74宜步行及自行车骑行的要求，人行道宽度不宜小于 2.5m。对于有条件的道路，可结合现状进行整体规划，优化小区交通组织，实现小区内部人车分离，保障居民出行安全。小区内附属道路的规划设计应兼顾消防、救护、搬家等车辆的通达要求，主要附属道路宜设置不少于两个车行136、出入口连接城市道路，其路面宽度不应小于 4.0m；其他附属道路的路面宽度不宜小于2.5m。城镇老旧小区的交通组织复杂，小区内人行、机动车和非机动车混行比例高，道路改造要充分调查小区的交通情况和通行需求，结合现状进行整体规划，因地制宜地制定改造方案，宜逐步实现小区内部人车分离。5.3.35.3.3 给排水设施改造给排水设施改造5.3.3.15.3.3.1 供水系统改造供水系统改造小区供水系统改造，有条件时宜形成环状管网，如为支状管线时，要确保入户端的供水水质、供水压力达到有关规范要求。供水设计原龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告75则上保留原供水方式，有条件时宜充分利用市政管网的水压直137、接供水。当小区长期供水压力不足时，应根据市政给水管网供水条件分析压力不足原因，合理确定供水改造方案。对供水水质差、压力不足、漏损严重、材质低劣的管道及附属设施(水表井、阀门井等)进行改造或更换。供水管网改造时，采用具有耐久性、不影响水质变化的管材更换原有给水管道。室外埋地管道采取有效措施避免管网漏损。5.3.3.25.3.3.2 排水残旧管网改造和定期清理疏通排水残旧管网改造和定期清理疏通本项目对老旧小区的排水残旧管网进行改造以及定期清理疏通，主要方案为：1、排水排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造；用新型管材更换老旧污水管、排水管；机线规整，更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装 LP138、VC 管，室外空调主机清洗；管道排布应集中、整齐排布，尽量选择次要立面或较隐载的立面凹口部位内数设。（1）排水管道保证主体工程质量，在结构设计上具有合理性、经济性、安全性的特点。管道采用 HDPE 管，管道接口采用水泥浆抹带接口。（2）沟槽开挖、基槽回填管腔及管顶 50cm 范围内用中粗砂（粒径不大于 5 cm）回填，基槽回填宕渣密实度要求：不小于 80%。上部为道路时，按道路路基要求的密实度。管槽回填土应分层对称回填压实，按设计分区的土壤压龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告76实系数控制，槽底至管顶以上 50cm 内不得含有有机物冻土以及大于5cm 的砖石等硬物。回填土应分层回填，139、每层虚铺厚度为 20cm，管道两侧和管顶以上 50cm 范围内的回填必须人工夯实，两侧压实面高差不应超过 30cm。高出原状地面覆盖土采用原土分层回填至设计标高，每层厚度不大于 30cm，宽度同沟槽，回填后压实系数不小于 90%。（3）沉沙井排水沉砂井采用砖混。安装沉砂井后，全部下水道（包括雨水连管、沉砂井）周边回填碎石粉（灌水充实）开挖面段重新捣制 200mm厚 C25 混凝土路面复原。（4）检查井采用塑料成品或钢筋混凝土检查井外接排水沟，采用 D100 至D600 的圆管涵。2、雨水破损的室外雨立管全部更换为 UPVC 首；管道排布应集中、整齐排布，尽量选择次要立面或较隐藏的立面凹口部位内140、敷设。雨水口标准深度为 1.0m，雨水口及雨水口连管在满足雨水口连管管顶覆土 0.70m 的前提下，可根据现场情况适当调标高，管线交叉时应满足规范要求，对于净距，覆土不够时应采取包封、加固等保护措施。雨水口根据国标雨水口选用，井箅、井座均采用防盗重型球墨铸铁，所用材料须经相关检测部门检验合格后方可使用。对于沿用现状雨水口的，应对现状雨水口进行加高处理，应对现状雨污水检查井进行加高处理，对于井盖及雨水口箅子一次性更换。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告77坡面水平排水沟、堤顶排水沟：纵坡 0.1%，底宽 0.5m，深 0.78m，边坡比 1:0.5，内填 3040cm 厚卵径 38cm141、 的卵石。其中坡面水平排水沟沿 21.0m 高程等高线布置，如与建筑物发生冲突，则需对排水沟进行调整或断开。坡面竖向排水沟：采用植草毯铺砌，宽 0.2m，深 0.3m，边坡比 1:11:2，沟内铺一层卵石，卵石直径为 24cm。约每不大于 15 米设一雨水集水井，做法，内径尺寸 380mm680mm700mm(深),单篦式净空尺寸 380mm680mm10000mm；其四周用M10 砂浆红砖砌筑 120mm 厚，上盖钢纤砼盖 630mm930mm100mm。图图 5-45-4 雨水排水沟结构图雨水排水沟结构图龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告78图图 5-55-5 排污管基础图排污管142、基础图图图 5-65-6 沉沙井结构图沉沙井结构图5.3.3.35.3.3.3 化粪池改造和清掏化粪池改造和清掏化粪池改造和清掏主要方案为清疏、维修化粪池，清疏排污卧管龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告79及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无淮漏。5.3.3.45.3.3.4 雨污分流改造雨污分流改造未进行雨污分流的小区，可结合实际情况实施雨污分流改造。按现行标准要求，校核现有排水管径，新建雨水管，把合流管变成污水管。建筑单体立管既收集天面雨水又收集污废水的情况：封堵天面雨水端口并将改立管接入地面污水系统，新建一根雨水立管收集天面雨水。图图 5-75-7 建筑立管雨污分流改造建筑立管雨143、污分流改造考虑利用周边线状合流管作为污水管，沿建筑周边做雨水盖板沟，收集建筑单体及周边雨水。对地形起伏或反坡，可考虑采用分段龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告80建设雨水明沟，分段接入雨水管的“雨水明沟+雨水管道”的方式组织雨水排放。图图 5-85-8 建筑周边合流管道排水改造建筑周边合流管道排水改造5.3.45.3.4 垃圾分类与环卫设施改造垃圾分类与环卫设施改造小区内应因地制宜设置特殊垃圾临时堆放点，以防过多占用垃圾收集容器，保证专人负责清运。设置面积约 10 平方米。垃圾收运点投放口自动闭合、接驳污水管网、设置消杀装置等先进设计理念，同时还配套自动通风系统、实现空气循环；垃圾屋144、配套清洗保洁和污水龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告81排放系统。清洁工运装垃圾时，只需打开垃圾屋门，将垃圾桶推出来，放在垃圾车可卸板上就能吊起垃圾桶进入车斗内，然后再换上空的垃圾桶到垃圾屋，不用进行人工铲装。标准化垃圾屋具备密闭、无害化处理生活垃圾的优势，因此能够很好地解决以往的环境问题。垃圾分类收集容器不宜放置在绿化带中，应摆放整齐、外观整洁干净、分类标志清晰可见，密闭后应能防止水分和气体外溢，如有破损应及时维修、更换。有条件的小区可采用信息化、智能化技术促进生活垃圾分类收集工作。宜在小区的显著位置设置生活垃圾分类公示牌，设置宣传专栏，张贴垃圾分类宣传海报，宣传垃圾分类工作。图图145、 5-95-9 垃圾投放点示意图垃圾投放点示意图5.3.55.3.5 智慧设施改造建设智慧设施改造建设5.3.5.15.3.5.1 安防设施改造安防设施改造本项目对龙川县老旧小区的主要出入口、小区四周、重要通道、龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告82公共设施、车辆集中停放等公共区域安装视频监控系统，保证小区公共区域无监控盲点。采用彩色摄像枪，少量快球，包括支杠、线、主控及显示设备等。小区大门宜设置保安岗亭和门禁系统，实施通行管理。有条件的小区结合“智慧社区”建设，可配置人脸识别系统、智能车闸管理系统，有效控制人员、车辆进出。小区门禁管理应做到信息传输可靠、控制操作简单，满足小区安全管146、理的需要。5.3.5.25.3.5.2 通信线路改造及整治通信线路改造及整治小区整治改造宜同步实施光纤到户通信系统，建设改造时应实现资源共享，避免重复建设，满足多家电信业务经营者平等接入、用户可自由选择电信业务经营者等要求。小区内的光缆交接箱和通信管线宜集中建设，原则上小区弱电线路应统一埋地敷设，管道数量应满足多家通信运营商和其他弱电线路敷设需求。不具备下地条件的区域，可通过装饰性遮蔽或槽盒、套管、桥架等方式进行有序规整。5.3.5.35.3.5.3 智能快件箱（智能信包箱）建设智能快件箱（智能信包箱）建设在小区内设置智能快件箱，或将原有信报箱提升改造成智能快件箱，并为投放邮件的车辆和投递人员147、提供适宜的场地，为智能快件箱（智能信报箱）预留电源及网络接口。5.3.5.45.3.5.4 智慧便民设施建设智慧便民设施建设小区设施应按照集约、智慧、美观的原则，对公共标识、公告栏、电信箱、路灯、座椅、垃圾箱等设施进行统筹布局，可采用“一杆多用、一箱多用”等方式对设施功能进行整合。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告835.3.65.3.6 消防安全保障消防安全保障5.3.6.15.3.6.1 消防通道整治消防通道整治小区内的道路设置应满足防火要求，其规划设计应符合国家标准建筑设计防火规范GB50016 中对消防车道、救援场地和入口等内容的相关规定。小区内设有消防通道的应保持畅通，应划148、定禁止停车区域，严禁在消防通道堆放各类杂物或停放车辆。未设置消防通道的，需根据小区情况，优化调整小区入口宽度、小区内道路宽度和转弯半径，满足消防通道要求。小区内高层建筑缺少消防车登高操作场地的，条件允许时应按规定划设标线、设置警示牌，明确标示消防车登高操作场地，严禁在消防车登高操作场地停放车辆、设置停车场（位）、放置障碍物或者乱搭乱建。5.3.6.25.3.6.2 消防设施改造消防设施改造对建筑原有的消防给水设施应结合实际情况进行更新改造，更换老旧、过期的消防设备器材，配齐消火栓、灭火器、消防软管等消防器材，接通消防用水。消火栓应有明显标识，室内消火栓箱不应上锁，箱内设备应齐全、完好，有遮挡物149、的应及时清理；室外消火栓不应埋压、圈占；距室外消火栓、水泵接合器 2.0m 范围内，不得设置影响其正常使用的障碍物。5.3.75.3.7 无障碍通道设施改造无障碍通道设施改造老旧小区道路进行无障碍设计的范围应包括居住区路、小区路、龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告84组团路、宅间小路的人行道。人行道上需设置连续的盲道，保障盲人通行的连续性和安全性。人行道在交叉路口、广场出入口、台阶处及人行横道等行人通行位置，通行线路存在立缘石高差的地方，均应设缘石坡道，以方便各类人群通行。图图 5-105-10 无障碍通道设施示意图无障碍通道设施示意图5.45.4 小区环境整治小区环境整治5.4.1150、5.4.1 小区风貌整治小区风貌整治5.4.1.15.4.1.1 小区大门及围墙改造小区大门及围墙改造小区风貌包括小区大门、围墙等外立面风格与面貌，有条件的小区可根据居民需要，优化整治小区的整体风貌。小区风貌包括小区大门、围墙、出入口等外立面风格与面貌，有条件的小区可根据居民需要，优化整治小区的整体风貌。围墙破损严重或存在严重安全隐患时，应进行局部维修或改造。局部维修围墙，宜采用与原围墙相同或相近的立面形式、饰面材料和色彩。通透性围墙宜结合绿化、照明等进行设计；实体围墙表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到美化环境的效果。条件允许时，围墙样式可融入岭南设计元素，彰显岭南风格。龙川县老旧小区改造项目151、(三期)可行性研究报告85图图 5-115-11 小区围墙及大门示意图小区围墙及大门示意图5.4.1.25.4.1.2 小区沿街建筑外立面整治小区沿街建筑外立面整治本项目对老旧小区沿主干道建筑整体立面进行改造，其他建筑首层外墙进行统一整治。整治保留并举，通过整治出风貌样板，制定风格标准，为龙川县未来建筑外立面的改造提供一套可借鉴、可复制、可推广的实体方案；整治界面：以原有道路肌理为主线，作为风貌营造的主界面，对建筑外立面进行整治设计，体现出具有当地文化特色的建筑风格。为改变沿街广告招牌为杂乱无章的现状，主要对外墙悬挂的广告牌、标识牌有松动、锈蚀、缺损等导致自身强度不足，或与墙体连接不牢固，进行152、修缮或更换。外墙悬挂物颜色、材质应与建筑整体风格相协调；沿街广告牌、标识牌的色彩、风格及尺寸应服从统一管理。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告86图图 5-125-12 沿街建筑外立面整治示意图沿街建筑外立面整治示意图5.4.25.4.2 公共空间改造公共空间改造小区公共空间环境提升，宜充分利用有限空间，结合现有需求，为居民提供交流交往的场地，满足居民日常生活及活动需要。小区内部主要公共空间宜设置居民聚集广场，并补充游步道、健身器材等设施，并满足夜间照明需求；宜利用边角空间见缝插绿，设置小型活动场地。场地铺装宜选择具有柔和光线和色彩的材料，避免选择反光、刺眼的材料，需凸显岭南风格时，153、部分场地可采用传统岭南庭园常用铺装样式。保护并合理利用场地内原有的湿地、坑塘、沟渠等绿色生态设施，补充作为场地排水空间。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告87图图 5-135-13 公共空间改造后示意图公共空间改造后示意图5.4.35.4.3 标识系统改造标识系统改造项目主要是完善小区建筑楼、单元、门牌、配套服务设施、停车场引导等标识，保证导向信息的完整性。修补或替换出现损坏的指示标识。小区识牌风格应统一美观，图形标志应采用统一颜色，标识牌的导向要素尺寸、设置方式和设置高度宜相同，同时应考虑标识系统的夜间使用功能；条件允许时，标识牌样式可融入岭南特色设计元素，体现岭南风格。标识系统的154、设计应符合正常的视觉习惯与人体工程学要求，指示牌的尺寸、颜色应在不影响识别功能性的情况下，做到与环境协调。5.4.45.4.4 停车设施整治停车设施整治项目拟实施停车设施整治，主要是优化小区停车布局，整治已挪作他用的机动车停车设施，在符合规划、消防安全要求的前提下，充分利用各类边角空地，统筹设置机动车停车位，并做好临街停车设施美化和生态停车泊位的设计，与周边环境相协调。采用港湾式临时停车，避免占用小区消防通道。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告88图图 5-145-14 停车设施整治示意图停车设施整治示意图5.4.55.4.5 绿化环境整治绿化环境整治项目主要方案为对路旁、宅旁、空地155、及边角地进行打造绿色空间，设置归家林荫道路；建设应突出通达性、观赏性和实用性特点，同时应采用开敞式设计，方便居民。对现有长势较差的树木应进行替换，缺损树木的补植应采用低养护乔木、草坪品种为主；条件允许时，可补植观花乔木。新增绿化布局应考虑小区通风和采光要求，疏密相宜，优化绿化种植的布局空间。应梳理林下空间植物，对杂株、幼株、残株、病株进行清除，简化公共绿地开敞空间的植物层次；对组团绿地、宅旁等半私密空间可新增植物种类，调整乔灌木配比和常绿落叶植物比例，丰富绿化层次。注重乔灌木种植面积的比例，宜控制在 70%；常绿乔木与落叶乔木种植比例宜控制在 1:3-1:4 之间。优化绿化种植的布局空间，增加156、荫下公共活动场所、小型运动场地和健身设施。绿化植物应优先种植适宜当地气候和土壤条件的本土植物，本土植物种类和数量的选用龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告89比例不应低于 70%。表表 5-2 广东乡土植物品种推荐广东乡土植物品种推荐5.55.5 文体活动设施改造文体活动设施改造结合小区实际，利用小区内的公共空地、闲置地以及拆除违章建筑物和违规占用的公共用地，增设居民文体活动场地及康体设施。康体设施宜考虑一定的休息区，保证有良好的日照、通风、排水，并满足人流集散的要求。康体设施周边可设置遮荫棚、坐椅、花架等休息设施，设施及场地必须符合安全、卫生的要求，并避免干扰周边环境。康体设施应按照157、室外健身器材的安全通用要求GB19272 的相关要求建设，设施器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。图图 5-155-15 康体设施示意图康体设施示意图龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告90小区缺乏文化宣传栏或已有设施破损严重的，宜改造或增设小区文化宜传栏:小区文化宣传栏应设置在小区主要出入口、集中活动场地等处，亦可结合小区围墙进行文化宣传展示。图图 5-165-16 文化设施示意图文化设施示意图儿童游乐场地宜结合宅旁绿地或小区组团绿地设置，游乐设施应满足各年龄组儿童的需求。小区可根据实际情况，选择设置秋千、滑梯、沙坑、攀登架、迷宫、跷跷158、板等游乐设施，设施下宜铺设塑胶颗粒、沙子、木屑等柔性铺装，场地周围设可供家长休息的长椅、藤架。图图 5-175-17 儿童游乐设施儿童游乐设施5.65.6 共享停车设施共享停车设施紧邻小区的城市道路宜在保障公共交通和步行交通的前提下，优龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告91化道路横断面，通过明显的道路刷漆、铺装，将自行车道与机动车道隔离开来，提升自行车道优先权。划分、优化停车与活动空间。结合智能停车系统，统筹使用小区周边商业办公、新建经营性物业或公益设施等非居住用地内的停车位，实现资源共享、分时使用。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告92第六章第六章 节能分析节能分析6.1159、6.1 编制目的编制目的节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，我国能源资源利用效率不断提高，能源资源约束还在不断加剧，进一步加强节能工作是深入贯彻落实科学发展观、节约资源基本国策，建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫任务。编制建设项目合理用能方案，是根据国家有关法律、法规、标准及规定的要求，针对工程项目的具体情况，在工程项目中运用节能新设备和新材料，并实现先进的节能管理方案以及资源的综合利用，以达到节能措施的可行性和经济上的合理性，避免盲目投资，从源头上把住能源、资源节约关，最终达到节能降耗的目的。6.26.2 节能规范节能规160、范1、中华人民共和国节约能源法（2018 年修正）；2、综合能耗计算通则（GB/T 2589-2008）；3、固定资产投资项目节能审查办法（国家发展和改革委员会令2016第 44 号）；4、广东省固定资产投资项目节能审查实施办法（粤发改资环2018268 号）；5、广东省节能减排“十三五”规划（粤发改资环201776龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告93号）；6、其他相关节能标准及规范。6.36.3 项目能耗项目能耗6.3.16.3.1 建设期能耗分析建设期能耗分析项目为一般市政基础设施施工项目，工程建设期的主要能耗为水、电及柴油，根据有关规定，建设期能耗不予计算，主要分析其组成部分161、，主要由以下几个部分组成：1、设备安装过程中的用水及用电；2、施工阶段的生活及办公用水用电；3、施工材料；4、施工期机械设备的运行能耗。6.3.26.3.2 运营期能耗分析运营期能耗分析项目属于一般小区改造项目，根据其特点，运营期间的能源消耗主要为电、水。项目运营期用电主要为照明用电及不可预见用电。本项目耗水主要为地面清洁用水6.46.4 节能措施节能措施6.4.16.4.1 建设期设备节能措施建设期设备节能措施1、实施节能管理工作规章制度，编制节能计划，纳入行政主管部门管理范畴。2、根据全国统一施工机械台班费用定额中燃料消耗规定，结合区域特点制定合理的设备能源消耗定额，对施工机械的能源消耗龙162、川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告94实施定额管理。3、制定科学、合理的工程施工组织设计，提高机械使用效率，提高能源利用率以降低能耗、节约用电，缩短建设工期。4、确定合适的土方运输路线，减少运输工作量，降低机械使用油耗。5、大力推广“新技术、新工艺、新材料”，节约能源消耗。6、对于装机容量在 120KW（含）以上的施工机械、设备，根据国家、交通部有关规定，必须对其进行技术先进性、能耗水平、经济效益评估、审查，杜绝使用高能耗设备，对既有耗能高的设备要停止使用。购买新重点耗能设备须按有关管理程序报批。7、保障施工设备的完好率和正常使用率，尽量采用低耗油的新型设备，不断摸索积累节油经验和施工163、方法，以达到节约汽油、柴油等消耗的效果。8、制定科学、合理的机械设备养护维修及大修计划，合理安排养护大修时间以降低对油品的耗用。9、制定合理的工程施工组织设计，提高机械使用效率，提高能源利用率以降低能耗。6.4.26.4.2 建设期节水措施建设期节水措施在项目施工中节水方案采用技术措施，定期对施工用水设备进行检查，防止跑、冒、漏、滴的情况发生。建立用水专管责任制，对用水情况进行督查，发现问题及时进行整改，采用高效节水新型工艺，新技术，新设备，新材料，有效的节约水源。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告95在施工期节水措施中应提高水的利用率，将施工人员的生活用水循环用于施工用水，提高废水164、回用率。坚持“开源与节流并重、节流优先、治污为本、科学开源、综合利用”的原则，合理配置水资源。做到用水计划到位，节水目标到位，节水措施到位，管水制度到位。6.4.36.4.3 运营期节能措施运营期节能措施1、合理设计供配电系统，做到系统尽量简单可靠，操作方便；提高功率因素减少电能损耗；变电所尽量靠近负荷中心布置，以缩短配电半径减少线路损耗。2、照明电源线路尽量采用三相四线制供电以减少电压损失，设计时尽量使三相照明负荷对称；各场所的照明照度值和功率密度值严格按照规范建筑照明设计标准（GB55015-2021）的要求；选择高效荧光灯具及节能灯具，所有荧光灯具均须配电子镇流器、补偿电容；灯具控制采用165、分区、分组、分盏控制方式。3、严格执行国家制定的建筑照明功率密度标准，确保照明实际安装功率低于规定的功率密度值中的现行值，力争接近或达到规定的目标值。4、贯彻国家制定的照度标准，按实际需求选择照明标准值，不追求或攀比高照度水平。6.4.46.4.4 管理节能管理节能为加强城市公共基础设施的建设，合理利用能源，降低能耗，项目单位应定期检查检测，及时发现不必要的能源损耗并采取有效措施进行维护。采取合理有效的检测措施，并要用国家能耗标准要求建立龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告96节能责任制，作为一项长效机制，落实到日常工作中，安排专人负责能源管理工作，定期进行检查，避免一切人为或自然因素166、而造成能源的浪费成立节能管理机构，建立能源管理制度，加强用能管理，落实能源管理工作责任制。做到不开长明灯、不开长流水，防止“跑、冒、滴、漏”。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告97第七章第七章 环境影响评价环境影响评价环境保护是我国的一项基本国策，任何开发建设项目都必须按照环保法规做好环保工作，在合理利用自然资源的同时，有计划地保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境的污染。7.17.1 设计依据设计依据1、中华人民共和国环境保护法（2014 年）；2、中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2020 年修订）；3、环境空气质量标准（GB3095-2012）；4、声环境质量标准（GB30167、96-2008）；5、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；6、广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）；7、广东省大气污染物排放限值（DB44/27-2001）；8、建筑施工场界环境噪声排放标（GB12523-2011）；9、建设项目环境影响评价分类管理名录（2021 年）；10、建设项目环境保护管理条例（2017 年）；11、其它有关环境质量方面的法律法规及标准等。7.27.2 项目所在地环境现状项目所在地环境现状1、自然环境项目位于龙川县两渡河，周边风景较美，场址内无矿产资源和重要的森林植被，环境良好、空气污染度低。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报168、告982、生态环境项目建设用地范围内没有文物古迹和风景名胜等，无工业污染源，空气清新，全年空气污染指数都保持在 50 以下。3、社会环境项目建设场址周边群众密集度较高，固体垃圾废弃物量较多，无固定噪声源，社会关系较简单。4、特殊环境项目建设用地内无自然保护区等特殊环境影响。7.37.3 环境影响分析环境影响分析7.3.17.3.1 项目建设对环境的影响项目建设对环境的影响项目建设内容包括外立面改造以及道路设施整改、管线整改等，项目建设期对环境的影响主要体现在以下方面：1、水污染。废水主要来源于生活污水、洗涤水以及车辆设备冲洗水等。本项目废水成分相对比较简单，污染物浓度低，对周围水环境质量的影响169、不大。2、空气污染。各种燃油动力机械和运输车辆排放的废气，及建筑材料、废弃建材拆除、运输与搬运过程中产生的扬尘。3、固体废弃物。施工产生的固体废物主要有拆除废弃的建材、施工人员产生的生活垃圾及撒落的砂石料、工程土、混凝土等。4、噪声污染。噪声扰民是施工工地最为严重的污染因素，主要有设备噪声，施工设备主要是运输车等设备的发动机噪声及电锯噪声等。装修阶段，主要是使用电锯、电刨、切割机、磨石机设备时产生龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告99的噪声。7.3.27.3.2 项目运营对环境的影响项目运营对环境的影响项目运营期间对环境的影响主要体现在以下方面：1、水污染。本项目水污染主要为生活污水170、，参考同类污水的水质监测数据，其废水水质如表 7-1 所示。表表 7-17-1废水主要污染源、污染物浓度废水主要污染源、污染物浓度序号污染源污染物名称（单位：mg/L，PH 除外）PHCODcrBOD5SS动植物油1生活污水68250110180202、环境空气污染。本项目建成后，所排放的大气污染物主要有是机动车尾气、备用发电机运行时排放的尾气、饮食油烟。3、固体废弃物。项目运营期产生的固体废弃物主要包括生活垃圾，装卸货产生的废弃物等。这些固体废物长期积压可能导致蚊蝇、臭气、疾病的危害。4、噪声污染。项目所产生的噪声的声源有机动车、小推车、空调主机、备用发电机运行等噪声源。7.47.4 环境保171、护措施环境保护措施7.4.17.4.1 建设期环境保护措施建设期环境保护措施1、空气污染。为使施工对周围环境空气的影响降到最小程度，应采取围蔽作业，并建议采取以下防护措施：（1）废弃建材、建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告100与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。（2）对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。（3）做好水土保持措施：根据中华人民共和国水土保持法和有关法规要求，项目建设必须认真做好水土保持工作。为了防止水土流失，应重点注意172、如下工作：及时做好排水导流工作，减轻水流对裸露地表的冲刷，排水沟应分段设置沉砂池，以减轻场地最终出口沉砂池的负荷，在施工中应实施排水工程，以预防地面径流直接冲刷施工浮土，导致水土流失加剧。2、污水污染。项目在施工时产生的生活污水、车辆、设备冲洗水等须经沉淀、隔油等处理，不得直接外排。施工工地的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理；工地食堂油水需经隔油渣处理后方可外排。3、固体垃圾处理措施。施工场地的生活垃圾应统一收集，交环卫部门处理。4、噪声污染。施工单位须按建筑施工工场界噪声的要求进行施工，并合理布置声源，尽量选用低噪声机械设备和工艺，对高噪声设备采取有效隔声、消声和减振措施，确保施工噪声符合建筑173、施工场界环境噪声排放标准（GB 12523-2011）相关要求。施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业区远离声环境敏感区，不得在夜间从事高噪作业，避免扰民。若需在夜间连续施工作业，需按规定取得相关部门许可，并予以公告受影响公众。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告1017.4.27.4.2 运营期环境保护措施运营期环境保护措施1、污水处理项目产生的粪便污水经化粪池处理，达到水污染排放限值（DB44/26-2001）第二时段三级标准后，与其他一般生活污水一同排入市政污水管网，汇入污水处理厂集中处理。2、废气处理项目运营产生的废气主要来自于机动车尾气、备用柴油发电机的尾气、饮食174、油烟。配套的备用柴油发电机仅在市电供应不足时应急使用，应使用 0#轻质柴油为燃料，燃烧尾气经水喷淋处理后由内置烟井引至所在建筑物楼顶天面排放，大气污染物排放执行大气污染物排放限值（DB44/27-2001）第二时段二级标准，其中烟色黑度小于林格曼黑度 1 级标准。3、固体废弃物处理固体废弃物处理应以保障公共环境卫生和人体健康、防止环境污染为宗旨，遵循“减量化、资源化、无害化”原则。尽可能从源头避免和减少生活垃圾产生，对产生的生活垃圾应尽可能分类回收，实现源头减量。生活垃圾由物业公司清洁人员负责收集后，交市环卫部门统一运输处理。同时需加强商户装卸货管理，明确卫生责任范围，装卸货产生的固体废弃物应175、及时清运。4、噪声处理项目主要噪声源为机动车、小拖车、备用发电机组、变压器等，交通噪声主要通过管理手段进行控制，设备噪声方面，应设置专用设龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告102备房，选用低噪声环保型设备，并对高噪设备进行有效的隔声、消声、吸声及减振等综合降噪处理，确保项目噪声排放符合工业企业厂界环境噪声排放标准（GB1234-2008）和社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）2、4 类声功能区标准的要求。7.57.5 环境影响评价结论环境影响评价结论本项目为老旧小区改造工程，项目建设及运营对环境产生的影响较小。对项目所排放的污染物采取有效控制措施后，项目的建设和运营不176、会对当地环境质量造成较大影响。项目应在实施过程中应严格按照“三同时”原则进行设计、施工和运营，落实本报告及后续设计、环评等提出的各项污染防治措施。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告103第八章第八章 劳动安全与消防劳动安全与消防8.18.1 设计原则与依据设计原则与依据8.1.18.1.1 设计原则设计原则1、劳动安全及卫生必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准；2、因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济适用的劳动安全及卫生措施工艺；3、工程项目及劳动场所的有毒有害因素的浓度（强度）和劳动安全177、卫生防护措施必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和设计卫生标准；4、建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电系统、材料堆放等临时设施，必须符合安全和劳动卫生的要求，最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。8.1.28.1.2 编制依据编制依据1、中华人民共和国安全生产法（国家主席令201413 号）；2、中华人民共和国消防法（2019 年修正）；3、关于生产建设项目工程项目职业安全卫生检查的暂行规定(国家劳动部199848 号)；4、建筑施工场界环境噪声排放标(GB50011-2010)；龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告1045、工程建设标准强制性条178、文；6、广东省生产性建设项目劳动保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用管理方法。8.28.2 主要危害因素及危害程度分析主要危害因素及危害程度分析本工程施工作业特点为点状+带状工作面，作业面广，较分散，难于集中管理，给施工生产造成较大的安全隐患，因此，必须事先对劳动生产过程中可能遇到的危害因素加以分析，对其产生的原因及产生的后果做出必要的评价，此外，在施工组织安排、施工工艺流程、施工安全措施上做出科学合理的安排。该项目施工过程中主要生产安全危害表现为：施工中的机械噪音、灰土、路面施工中面层料、河道清淤恶臭等产生的有害物质都将对生产人员以及周边群众造成身心健康上的损害，对沿线水土的保179、持以及环境保护均不同程度的构成了一定的危害。8.38.3 职业卫生职业卫生严格按照 关于生产建设项目工程项目职业安全卫生检查的暂行规定(国家劳动部199848 号)的规范进行职业安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障从业人员的安全与健康。1、工作场所应当符合国家职业卫生要求。一是施工人员应注重施工现场环境卫生，生活污水不得随意排放。二是加强净化空气、美化环境。2、防噪音及防振动：工作人员每天在其工作连续接触时间不超龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告105过 8h 情况下噪声 A 声级限制值为 85dB；3、防尘、防污、防腐蚀、防毒：施工场地内生活用水及排放水均满足规范要求。4、积极180、推广运用先进的职业危害控制技术，采用职业安全健康管理体系等先进的管理方法，促进职业卫生状况的改善。5、加强从业人员的劳动保护，有效防止职业危害。8.48.4 安全措施安全措施8.4.18.4.1 指导思想指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制。8.4.28.4.2 施工安全保护措施施工安全保护措施项目在施工过程中的劳动安全工作需要采取以下安全防范措施：1、施工前认真编制详细可181、行的施工组织设计及施工安全纪律。2、建立各级安全生产责任制。做好施工的安全管理，必须重点放在责任的落实上，由此建立起一整套从单位领导到全体职工层层分解落实、层层责任清晰的管理制度，以制度界定每一个人在安全工作中的责任。3、合理布置施工总平面图，将有噪声设备布置在对周围环境影龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告106响小的区域，并采取隔离消音措施，同时选用优质低噪设备，从而减少噪声危害。4、在施工现场设屏障，杜绝非施工人员进入，危险部位设警示牌，基坑设防护栏。严格执行建筑设备和脚手架安装拆卸操作规程，操作人员必须持证上岗。5、所有用电设备均考虑静电接地，并加强管理和维护，保证操作人员的人182、身安全。变压器及现场设备电机及转动部分，必须加装保护罩，避免绞伤人员。6、施工期间采取有效的安全防范措施，加强安全生产教育，提高工人的安全施工意识。现场施工人员施工期间必须佩戴安全帽、安全带，特殊作业如电焊、钢筋工等必须带绝缘手套、护眼罩等。7、施工现场出入口设警示标志，避免造成交通事故。8.4.38.4.3 运营过程中的安全保护措施运营过程中的安全保护措施项目设施和运行管理应该符合消防、安全、卫生、环境保护等国家和地方现行的有关法规标准。1、制定合理有效的工作制度。通过制定合理有效的工作制度，采取合理的奖惩措施，保证设施的安全运行。2、对设施进行定期维护。应及时对设备进行定期的维护，保证设备183、能够正常且有效地运转，避免出现安全事故。8.58.5 消防措施消防措施1、加强对施工人员的消防安全培训工作要搞好消防安全管理工作，消防安全培训是关键，对员工的消防龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告107培训应从以下三个方面进行：（1）组织全体施工人员，认真学习贯彻执行中华人民共和国消防法，进一步增强全员的消防安全法律意识和责任意识。（2）教育施工人员及时报警。火灾报警是一个很重要的环节，一旦发生火灾，若不及时报警，自己又无法处置，后果往往不可收拾；同时应教育施工人员报告火警是每个公民应有的权利和应尽的义务，以纠正个别人员对报警的错误认识。（3）进一步强化应付火灾的能力。火灾多为突发性184、事故，火灾发生后容易造成人心理上的恐惧，或因处置不当，错过了扑救初起火灾的最佳时机，小火变成大火，小灾酿成大灾，因此，应加强施工人员的基本消防技能培训，使人们懂得“三懂三会”的消防基础知识。2、易燃易爆物品的消防安全管理（1）施工中用的易燃易爆物品应设专用的仓库分类隔离存放。推土机、挖掘机、装载车所用的柴油、汽油、润滑油等应按消防规范严格执行。（2）机械设备保养及修理所用的碎布、施工手套等易燃保温用品存放要远离火源，并按照施工需要严格控制使用，由专人负责调派，以降低施工现场的火灾载荷。3、加强对消防器材与设备的管理施工现场确定的专兼职消防人员应按照机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定的有185、关要求，对施工现场的各种消防器材定期进行检查和维修，保证其完整好用。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告108第九章第九章 组织机构与人力资源设置组织机构与人力资源设置9.19.1 组织机构设置组织机构设置项目建设单位是龙川县住房和城乡建设局，具体负责项目的组织实施及日常管理，研究制订保证建设顺利实施的各项制度与措施，监督、检查项目建设的执行情况，按照有关程序申请项目竣工验收工作等。9.29.2 项目组织管理机构项目组织管理机构1、建设管理原则及依据坚持依法管理原则，严格遵照国家建设管理的法令、法规，建议建立与项目法人制、建设管理制和合同管理制等相适应的建设管理体制，制定并完善各种规章186、制度和管理办法，使建设管理达到科学化、规范化、制度化；遵循加强重点、兼顾一般、注重效益的原则，对工程建设的投资计划、建设进度、质量管理、信息管理实行全过程的监督管理，努力实现确保工程质量、降低工程成本、缩短工程建设周期、提高投资效益的建设管理目标。2、规范化制度建设为保障工程建设的正常运行，深入贯彻落实国家及部委有关项目法人制、工程监理、合同管理、质量管理、财务管理、行政管理等建龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告109设管理法律法规，进一步完善与项目建设管理相配套的规定和办法，切实做到依法管理，同时加强监督检查的工作力度，逐步建立规范化的管理运行模式，建立施工管理制度、环保安全制度等187、可行的管理制度进行约束。3、工程施工及质量管理（1）项目的设计、施工、监理以及材料供应等单位按照有关规定和合同负责所承担工作的质量。（2）监理单位、参与建设的单位和个人有责任和义务向法人单位报告工程质量问题。质量管理由专人负责，定期报告工程质量，责任人和监理人要亲自负责。（3）工程建设实行质量一票否决制，对质量不合格的工程，必须返工，直至验收合格。4、资金管理（1）工程建设资金严格按照有关财务管理制度和合同条款规定进行管理。（2）严格按照批准的建设规模、建设内容和批准的概算实施，不得随意调整概算、资金的使用范围。（3）项目资金严格按程序审核后支付。建立项目费用报销制度、工程款申请、审核、批准制188、度和工程款验收结算制度。5、监督检查定期深入现场，对项目的进展、质量和资金使用情况进行监督检查。可组织技术专家进行技术指导，做到及时发现和解决问题。6、项目监理龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告110建议委托具备相应资质的工程施工监理单位依据监理大纲、监理细则进行监理。由监理单位依据建设工程设计要求，制定工程建设监理制度，委派具有相应工程监理资格的技术人员负责项目工程建设施工监督管理。工程监理工作完成后，应向项目办提交工程建设工作总结报告和档案资料。7、建设工程竣工验收管理建议按照有关规定作好项目竣工验收各项准备工作。（1）按要求编制项目竣工验收总结报告，在项目建设过程中要做好工程资189、料档案管理。（2）项目完成建设任务，按规定时间完成总结报告，向建设管理部门申请验收。9.39.3 项目运营管理项目运营管理项目建成投入使用后，交由相关物业管理公示进行日常的运营管理，相关管理人员、维修工、保安等通过社会招聘聘用人员上岗。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告111第十章第十章 项目实施计划与保障项目实施计划与保障10.110.1 建设工期建设工期建设工期根据项目建设内容、工程量大小、建设难易程度以及资金保障程度、施工条件和管理组织等多因素综合研究确定分期分批建设。项目建设工期确定后，应根据工程实施各个阶段工作量和所需时间，对时序做出大体安排，并使各阶段工作相互衔接。科学组190、织建设过程中各阶段的工作，按工程进度安排建设资金，保证项目按期竣工和交付使用。本项目分为三个阶段：第第阶段：前期工作阶段阶段：前期工作阶段包括前期策划、立项审批、初步设计、施工图设计及审查、工程招标及工程报建等工作。项目的前期准备工作时间于 2023 年 4 月至2023 年 12 月。第二阶段：施工阶段第二阶段：施工阶段包括工程施工等工作。施工于 2024 年 1 月开工，2025 年 5 月完工。第三阶段：工程竣工验收阶段第三阶段：工程竣工验收阶段2025 年 6 月项目竣工验收。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告112表表 10-110-1项目实施进度表项目实施进度表序号进度2191、023 年2024 年2025 年4-12 月1-12 月1-5 月6 月1前期工作阶段2施工阶段3竣工验收10.210.2 施工保障措施施工保障措施10.2.110.2.1 施工准备施工准备1、技术准备（1）熟识与会审图纸：根据建设单位提供的图纸，组织有关人员熟识图纸，提出问题，并尽快进行图纸会审，做好会审记录；（2）编制施工组织设计：按设计要求，根据工程特点，结合现场环境及本单位情况，采用行之有效的施工方法，科学、合理地编制组织设计，做到质量优、工期短、无重大事故；（3）原始资料调查分析：通过对当地的气象，现场周围建筑情况、建材市场供应状况等的调查，为总平面布置和施工组织设计提供依据；（4192、）编制施工图预算：根据施工图纸，计算工程量，列出各施工阶段主要工种、劳动力、主要材料的需用量表，为编制工程进度计划提供依据，再根据劳动定额编制施工预算，进行两算对比；（5）作好对进场施工人员的技术、安全交底和三级安全教育的准备工作；（6）做好各种材料试验的计划工作。2、物资准备杜绝由于物资供应不足而影响施工进度现象发生，以及物资供应过剩龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告113而造成资金积压；配足施工资源，主体施工时，模板数量一定配足，保证施工周转需要。3、劳动力准备安排技术素质好、有工程施工经验的工人、管理人员投入施工，施工人员使用公司的基本力量，施工前按工程量情况做好各专业工种的劳193、动力需用计划，尽量满足现场施工需要。4、施工机械准备做好工程需要的一切施工机械进场计划，力求提高施工机械化水平，减轻劳动强度，加速施工进度。10.2.210.2.2 进度保障进度保障1、组织落实为了保证本工程施工能按工期完成施工任务，成立“项目管理组”，按“项目法”组织施工，加强现场施工管理，现场指挥组定期召开现场生产碰头会，及时解决工序搭接和施工中存在的问题，合理安排工序搭接，确保工程质量和施工工期。2、人员落实选用技术好、资历深的工人，配备素质好的管理人员和最有实力的领导班子。以公司的基本力量为主，公司范围内统一调配，在专业工种和劳动力需要量等方面，满足现场施工需要。3、物资落实开工前，组194、织专业人员编制各类物资半成品加工计划，专人负责落实采购工作，做到材料半成品质量符合设计要求，供应及时，杜绝由于物资龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告114供应而影响施工进度现象发生。4、措施落实时间就是金钱，效率就是生命，要在工程上创高速度，在保证质量、安全的前提下，认真落实加快工程进度的具体措施，加强防雨、防风措施，坚持艰苦奋战的精神。10.2.310.2.3 质量保障质量保障1、现场管理人员必须认真学习掌握国家现行规范、工艺标准以及图纸要求，树立质量第一，预防为主，一切用数据说话的思想；2、做好三检制度，严把分项工序质量，互相督促，各工序的质量问题不能移交下道工序；3、施工前工段195、长不仅要向施工班组作全面技术要求交底，还要求交底人和施工人员签字认可，在施工中认真检查执行情况；4、各种材料均需具备符合验收规范与设计要求，保证文件齐全并做好现场材料抽样复验，随时接受建设单位、监理单位以及上级质检部门的检查；5、各种主要材料进场必须符合施工规范及设计要求，具备有产品出厂合格证，并认真做好现场材料抽样试验，杜绝将不合格材料用于工程上。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告115第十一章第十一章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措11.111.1 估算范围及依据估算范围及依据11.1.111.1.1 估算范围估算范围根据项目的建设内容、建设方案及其具体情况，投资估算考虑新196、建建筑物的建设费用以及辅助工程费用。因此，项目投资估算范围主要包括：工程建设费、工程建设其它费用及预备费等。11.1.211.1.2 估算依据及说明估算依据及说明1、土建工程造价参照河源市、龙川县同期同类建筑物造价水平，同时执行建筑工程消耗量定额。2、工程建设其他费用的是根据项目实际情况及有关规定进行估算。11.1.311.1.3 工程建设其他费用工程建设其他费用1、项目前期工作费、工程监理费、工程勘察设计费、环境影响评价费、招标代理费等：根据关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），实行市场调节价；同时参考原有标准：（1）前期工作费：参考关于印发建设项目前期工作197、咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283 号）的相关规定计列。（2）工程勘察设计费：参考工程勘察设计收费标准（计价龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告116格200210 号）的相关规定计取，按合同价。（3)工程监理费：参考建设工程监理与相关服务收费管理规定(发改价格2007670 号)的相关规定计列。（4）环境影响评价费：参考关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）计列；（5）招标代理费：参考关于印发的通知（计价格 20021980 号）计列。2、施工图技术审查费：按发改价格2011534 号计列；3、竣工图编制费：按设计费收费标准的 8%计列；4、工198、程造价咨询费：参考广东省建设工程造价咨询服务收费项目和收费标准表（粤价函2011742 号）计列；5、场地准备及临时设施费：根据 市政工程投资估算编制办法，按工程费用的 0.5%计算；6、城市基础配套费：根据广东省物价局关于取消和降低涉及住房建设收费的通知（粤价2003160 号）计取；7、工程保险费：按工程费用的 0.3%计算；8、检验监测费：按工程费用的 1%计算。11.1.411.1.4 预备费预备费根据原国家计委国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知（计投资19911340号）文件，涨价预备费费率取零。基本预备费参考建标2007164龙川县老旧小区改199、造项目(三期)可行性研究报告117号计算，基本预备费费率按 5%计，计费基数为工程费用、工程建设其他费用之和。11.211.2 投资估算投资估算项目估算总投资 11814.37 万元，其中工程建设费 9672.85 万元，工程建设其他费用 1578.93 万元，预备费 562.59 万元。11.311.3 筹资方案筹资方案项目估算总投资 11814.37 万元，项目资金来源为申报地方政府专项债券 6000 万元，不足部分由地方财政统筹安排。表表 11-1 资金计划表资金计划表年度2023年4月-12月2024年1月-12月2025年 1月-6月合计地方财政统筹资金581.444070.0611200、62.875814.37地方政府专项债资金0600006000合计581.4410070.061162.8711814.37龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告118表表 11-2 项目投资估算表项目投资估算表序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例工程建设费用工程建设费用9672.859672.8581.8781.87%一百利宝片区社区956.311建筑本体修缮283.89283.891.1建筑外立面修缮142.401201、42.401.1.1建筑外饰面修缮50.0010005001.1.2建筑外门窗更换92.40扇42022001.2屋面整修121.49121.491.2.1防雷排查整治40.00栋8500001.2.2防水改造81.4937042201.3建筑配套设施改造20.0020.001.3.1建筑公共区域水电气改造10.00项11000001.3.2建筑公共区域污废分流改造10.00项11000002基础设施改造574.66574.662.1小区道路整治162.24162.242.1.1车行道改造69.48m57912002.1.2人行道改造32.76m8194002.1.3路网改造60.00m500202、12002.2供配电和照明设施改造40.0040.002.2.1供配电设施改造20.00项12000002.2.2充电基础设施建设10.00项11000002.2.3电力线路整治5.00项150000龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告119序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例2.2.4照明设施改造5.00项1500002.3智慧设施改造建设40.0040.002.3.1防通信线路整治10.00项11000002.3203、.2通信线路整治10.00项11000002.3.3安防设施改造10.00项11000002.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设5.00个1500002.3.5智慧便民设施建设5.00项1500002.4垃圾分类与环卫设施改造20.0020.002.4.1环卫设施改造10.00项11000002.4.2生活垃圾分类改造10.00项11000002.5给排水设施改造257.16257.162.5.1供水系统改造120.00m15008002.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通74.76m1068700含检查井 10 座2.5.3化粪池改造和清掏2.40座2120002.5.4雨污分流改造60.204、00项16000002.6消防安全保障22.5022.502.6.1消防设施改造22.50个900250增加灭火器 600 个，更新消火栓箱 300 个2.7无障碍通道设施改造32.7632.76m8194003小区环境整治62.7662.763.1小区风貌整治24.2624.263.1.1小区大门及围墙改造20.00项1200000龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告120序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例3.1205、.2小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）4.261423003.2公共空间改造20.0020.003.2.1公共活动场地改造20.0020010003.3绿化环境整治6.006.003.3.1既有植被改造3.001502003.3.2新增植被3.001003003.4停车设施整治2.502.503.4.1机动车停车设施整治1.50个503003.4.2非机动车停车设施整治1.00个502003.5标识系统改造10.0010.003.5.1公共标识改造10.00项11000004服务设施提升35.0035.004.1文体活动设施改造35.0035.004.1.1康体设施改造10.00项110000206、04.1.2文化设施改造20.00项12000004.1.3儿童游乐设施改造5.00项150000二洋溪桥片区551.20551.201建筑本体修缮107.00107.001.1建筑外立面修缮26.0026.001.1.1拆除违章搭建5.00项1500001.1.2建筑外饰面修缮10.002005001.1.3建筑外门窗更换11.00扇5022001.2屋面整修51.0051.00龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告121序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单207、单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例1.2.1防雷排查整治40.00栋8500001.2.2防水改造11.005002201.3建筑配套设施改造30.0030.001.3.1建筑公共区域水电气改造15.00项11500001.3.2建筑公共区域污废分流改造15.00项11500002基础设施改造386.58386.582.1小区道路整治43.3643.362.1.1车行道改造31.92m26612002.1.2人行道改造11.44m2864002.2供配电和照明设施改造25.0025.002.2.1供配电设施改造5.00项1500002.2.2电力线路整治10.00项11000002.2208、.3充电基础设施建设5.00项1500002.2.4照明设施改造5.00项1500002.3智慧设施改造建设25.002.3.1防通信线路整治5.005.00项1500002.3.2通信线路整治5.00项1500002.3.3安防设施改造5.00项1500002.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设5.00个1500002.3.5智慧便民设施建设5.00项1500002.4垃圾分类与环卫设施改造20.0020.002.4.1环卫设施改造10.00项1100000龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告122序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技209、术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例2.4.2生活垃圾分类改造10.00项11000002.5给排水设施改造270.38270.382.5.1供水系统改造120.00m15008002.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通77.98m11147002.5.3化粪池改造和清掏2.40座2120002.5.4雨污分流改造70.00项17000002.6消防安全保障22.8422.842.6.1消防通道整治5.40m3615002.6.2消防设施改造6.00个3002002.7无障碍通道设施改造11.44m2864210、003小区环境整治37.6237.623.1小区风貌整治3.123.123.1.1小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）3.121043003.2公共活动场地改造20.0020.00项12000003.3绿化环境整治9.509.503.3.1既有植被改造4.002002003.3.2新增植被3.001003003.3.3新增道路绿化2.501002503.4停车设施整治5.005.003.4.1机动车停车设施整治3.00个1003003.4.2非机动车停车设施整治2.00个1002003.5文化设施改造20.0020.00项1200000龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告123序号序号工211、程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例三果园新村片区5657.485657.481建筑本体修缮1757.61757.61.1建筑外立面修缮567.60567.601.1.1拆除违章搭建80.00项18000001.1.2建筑外饰面修缮250.0050005001.1.3建筑外门窗更换237.60扇108022001.2屋面整修1050.001050.001.2.1防雷排查整治675.00栋150450001.2.2防水改造375.00栋212、150250001.3建筑配套设施改造140.00140.001.3.1建筑公共区域水电气改造70.00项17000001.3.2建筑公共区域污废分流改造70.00项17000002基础设施改造3679.403679.402.1小区道路整治780.00780.002.1.1车行道改造300.00m250012002.1.2人行道改造120.00m30004002.1.3路网改造360.00m300012002.2供配电和照明设施改造220.00220.002.2.1供配电设施改造60.00项16000002.2.2电力线路整治60.00项16000002.2.3充电基础设施建设30.00项13213、000002.2.4照明设施改造70.00项17000002.3智慧设施改造建设180.00180.00龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告124序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例2.3.1防通信线路整治50.00项15000002.3.2通信线路整治50.00项15000002.3.3安防设施改造50.00项15000002.3.4智能快件箱（智能信包箱）建设25.00个5500002.3.5智慧便民设施建设5.214、00项1500002.4垃圾分类与环卫设施改造25.0025.002.4.1环卫设施改造10.00个2500002.4.2生活垃圾分类改造15.00个3500002.5给排水设施改造1874.601874.602.5.1供水系统改造200.00m25008002.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通281.40m4020700含检查井2.5.3化粪池改造和清掏43.20座36120002.5.4雨污分流改造1350.00项113500000含检查进、雨水口2.6消防安全保障479.80479.802.6.1消防通道整治379.80m253215002.6.2消防设施改造100.00个50002215、00增加灭火器2.7无障碍通道设施改造120.00120.00m30004003小区环境整治140.48140.483.1小区风貌整治69.4869.483.1.1小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）69.4823163003.2公共活动场地改造50.0050.00项1500000龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告125序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例3.3绿化环境整治6.006.003.3.1新增植被6.002216、003003.4停车设施整治5.005.003.4.1机动车停车设施整治3.00个1003003.4.2非机动车停车设施整治2.00个1002003.5公共标识改造10.0010.00项11000004文体活动设施改造30.0030.004.1儿童游乐设施改造10.00项11000004.2文化设施改造20.00项12000005共享停车设施50.0050.00项1500000四教师新村小区961.161建筑本体修缮210.58210.581.1建筑外立面修缮118.58118.581.1.1拆除违章搭建5.00项1500001.1.2建筑出入口新增雨棚2.70栋930001.1.3建筑外门窗217、更换110.88扇50422001.2屋面整修72.0072.001.2.1防雷排查整治45.00栋9500001.2.2防水改造27.00栋9300001.3建筑配套设施改造20.0020.001.3.1建筑公共区域水电气改造10.00项11000001.3.2建筑公共区域污废分流改造10.00项11000002基础设施改造547.58547.58龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告126序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元218、)比例比例2.1小区道路整治80.0080.002.1.1车行道改造60.00m50012002.1.2人行道改造8.00m2004002.1.3路网改造12.00m10012002.2供配电和照明设施改造25.0025.002.2.1供配电设施改造5.00项1500002.2.2电力线路整治5.00项1500002.2.3充电基础设施建设10.00项11000002.2.4照明设施改造5.00项1500002.3智慧设施改造建设25.0025.002.3.1防通信线路整治5.00项1500002.3.2通信线路整治5.00项1500002.3.3安防设施改造5.00项1500002.3.4智219、能快件箱（智能信包箱）建设5.00个1500002.3.5智慧便民设施建设5.00项1500002.4垃圾分类与环卫设施改造25.0025.002.4.1环卫设施改造10.00项11000002.4.2生活垃圾分类改造15.00项11500002.5给排水设施改造342.58342.582.5.1供水系统改造96.00m12008002.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通79.38m1134700含检查井2.5.3化粪池改造和清掏2.40座212000龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告127序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标220、备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例2.5.4雨污分流改造164.80m20608002.6消防安全保障50.0050.002.6.1消防设施改造30.00个1200250增加灭火器 800 个，更新消火栓箱 400 个2.6.2无障碍通道设施改造20.00m5004002.7小区环境整治153.00153.003小区风貌整治80.0080.003.1小区大门及围墙改造30.00项13000003.1.1公共活动场地改造50.0050.0050010003.2绿化环境整治8.008.003.2.1既有植被改造2.0221、01002003.2.2新增植被6.002003003.3停车设施整治5.005.003.3.1机动车停车设施整治3.00个1003003.3.2非机动车停车设施整治2.00个1002003.6公共标识改造10.0010.00项11000004文体活动设施改造50.0050.004.1康体设施改造20.00项12000004.2儿童游乐设施改造10.00项11000004.3文化设施改造20.00项1200000五莲南片区1546.701546.701建筑本体修缮253.64253.641.1建筑外立面修缮137.64137.641.1.1拆除违章搭建10.00项1100000龙川县老旧小区改222、造项目(三期)可行性研究报告128序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例1.1.2建筑外饰面修缮15.003005001.1.3建筑外门窗更换112.64个51222001.2屋面整修96.0096.001.2.1防雷排查整治60.00栋12500001.2.2防水改造36.00栋12300001.3建筑配套设施改造20.0020.001.3.1建筑公共区域水电气改造10.00项11000001.3.2建筑公共区域污废分流改造223、10.00项11000002基础设施改造1122.181122.182.1小区道路整治243.44243.442.1.1车行道改造69.72m58112002.1.2人行道改造26.00m6504002.1.3路网改造147.72m123112002.2供配电和照明设施改造26.0026.002.2.1供配电设施改造10.00项11000002.2.2充电基础设施建设10.00项11000002.2.3电力线路整治5.00项1500002.2.4照明设施改造1.00项1100002.3智慧设施改造建设25.0025.002.3.1通信线路改造5.00项1500002.3.2通信线路整治5.00224、项1500002.3.3安防设施改造5.00项1500002.3.4智能快件箱（智能信包箱）5.00个150000龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告129序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例建设2.3.5智慧便民设施建设5.00项1500002.4垃圾分类与环卫设施改造15.0015.002.4.1环卫设施改造5.00个1500002.4.2生活垃圾分类改造10.00个2500002.5给排水设施改造646.356225、46.352.5.1供水系统改造120.00m15008002.5.2排水残旧管网改造和定时清理疏通143.15m20457002.5.3化粪池改造和清掏12.00座10120002.5.4雨污分流改造371.20m46408002.6消防安全保障117.15117.152.6.1消防通道整治87.15m58115002.6.2消防设施改造30.00个1500200增加灭火器2.7无障碍通道设施改造49.2449.24m12314003小区环境整治161.88161.883.1小区风貌整治96.4896.483.1.1小区沿街建筑外立面整治（含广告牌）96.4832163003.2公共空间改造226、16.0016.003.2.1公共活动场地改造16.002008003.3绿化环境整治42.0042.003.3.1新增植被42.0014003003.4停车设施整治2.402.40龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告130序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例3.4.1机动车停车设施整治1.20个403003.4.2非机动车停车设施整治1.20个602003.5标识系统改造5.005.003.5.1公共标识改造5.0227、0项1500004服务设施提升9.009.004.1文体活动设施改造9.009.004.1.1康体设施改造2.00项1200004.1.2文化设施改造5.00项1500004.1.3儿童游乐设施改造2.00项120000工程建设其他费用工程建设其他费用3433.573433.5713.3613.36%1建设单位管理费330.75330.75财建2016504 号2前期工作咨询费66.7366.73计价格19991283 号3工程勘察费122.62122.62计价格200210 号4工程设计费676.99676.99计价格200210 号5工程监理费464.60464.60发改价格2007670228、 号6施工图审查费51.9751.97按粤建设函2004353号计7竣工图编制费54.1654.16设计费收费标准8%8工程造价咨询费104.15104.15粤价函2011742 号8.1概算编制费34.2734.278.2预算编制费（含清单）69.8869.889城市基础设施配套费980.93980.93粤价2003160 号文10招标代理服务费46.5946.59计价格20021980 号10.1工程招标37.8137.81龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告131序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装工建筑安装229、工程程设备购设备购置置其它费用其它费用合计合计单单位位工程工程量量单价单价(元元)比例比例10.2服务招标11.4411.4411场地准备及临时设施费122.62122.62建标2007164 号12工程保险费73.5773.57建标2007164 号13检验监测费245.23245.23工程费用1%14白蚁防治费118.85118.85粤价2002370 号预备费预备费562.59562.594.4.7676%1基本预备费562.59562.595%2涨价预备费00项目总投资项目总投资11814.3711814.37100.00%100.00%一+二+三龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研230、究报告132第十二章第十二章 招标方案招标方案12.112.1 招标依据招标依据1.中华人民共和国招标投标法（2017 年）；2.中华人民共和国政府采购法（2014 年）；3.中华人民共和国招标投标法实施条例（国务院第 613 号令）；4.国家计委关于进一步贯彻的通知（国家发展计划委员会计政策20011400 号）；5.必须招标的工程项目规定（国家发展改革委令2018第16 号）；6.必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定（发改法规规2018843 号）；7.广东省发展改革委关于贯彻落实有关事宜的通知（粤发改稽察2018266 号）。12.212.2 招标政策招标政策根据必须招标的工程项目规231、定（国家发展改革委令2018第 16 号）提出以下规定：第一条为了确定必须招标的工程项目，规范招标投标活动，提高工作效率、降低企业成本、预防腐败，根据中华人民共和国招龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告133标投标法第三条的规定，制定本规定。第二条全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目包括：（一）使用预算资金 200 万元人民币以上，并且该资金占投资额10%以上的项目；（二）使用国有企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目。第三条使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目包括：（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款、援助资金的项目；（二）使用外国政府及其机232、构贷款、援助资金的项目。第四条不属于本规定第二条、第三条规定情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标的具体范围由国务院发展改革部门会同国务院有关部门按照确有必要、严格限定的原则制订，报国务院批准。第五条本规定第二条至第四条规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：（一）施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元人民币以上；龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告134（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 233、100万元人民币以上。同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。第六条本规定自 2018 年 6 月 1 日起施行。12.312.3 招标方案招标方案1 1、招标方案、招标方案根据必须招标的工程项目规定（国家发展改革委 2018 年第16 号令）、必须招标的工程项目规定、广东省实施办法等有关规定，项目属于财政性资金投资的基础设施建设项目，属于必须招标范围的项目。2 2、招标范围、招标范围项目招标范围为：全部招标。3 3、招标组织形式、招标组织形式项目招标，采用委托公开招标的组织形式。4 4、招标方式、招234、标方式由招标人委托招标代理机构办理招标事宜，采用公开招标方式，编制招标文件，组织进行投标人资格预审，组织开标、评标活动，体现公开、公平、公正、依法和诚实信用的原则。评标由依法产生的评标委员会负责，依据评标办法进行评标，向招标人提交评标报告，最龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告135后确定中标人，发出中标通知和中标结果通知。表表 12-1 项目招标基本情况表项目招标基本情况表序序号号招标内容名招标内容名称称招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式不采用不采用招标招标方式方式招标估算招标估算金额金额（万元）（万元）备注备注全部全部招标招标部分部分招标招标自行招自行招标标委235、托委托招标招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标1勘察48.362设计295.773建筑安装工程9672.854监理212.455设备6重要材料7建设单位管理费156.588前期工作咨询费41.059施工图审查22.3710竣工图编制23.6611概算编制14.9212预算编制31.1713全过程控制造价咨询费99.3014白蚁防治费36.9215检验检测96.7316招标代理35.3617其他1026.8818合计11814.37情况说明:其他金额 1026.88 万元，包括城市基础设施配套费 386.91 万元，场地准备及临时设施费 48.36 万元，工程保险费 29.02 万元，预备费 5236、62.59 万元。建设单位盖章：年月日龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告136第十三章第十三章 财务评价财务评价13.113.1 评价依据和方法评价依据和方法根据国家有关技术经济政策和本项目所在地区社会经济发展规划，建设方案以及投资估算等方面的研究基础上，对该工程项目的经济可、行性及合理性进行分析、论证和评价，为项目方案比选和投资决策提供理论依据。13.1.113.1.1编制依据编制依据1、投资项目可行性研究报告指南（2002 年试用版）；2、建设项目经济评价方法与参数(第三版)；3、投资项目经济咨询评估指南；4、市场信息、其他现行相关经济法规和政策。13.1.213.1.2 计算原237、则及基础参数计算原则及基础参数一、计算原则1、遵循费用与效益计算范围一致性原则；2、遵循费用与效益识别的有无对比原则；3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅；4、在计算期内不考虑通货膨胀因素。二、基础参数1、计算期为 20 年。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告13713.213.2 收入来源分析收入来源分析本项目未来产生的经营收入主要为停车费收入、充电柱收入、广告位出租收入总收入为 21864.40 万元。1、停车位收入。参考周边停车场及小区物业管理现行收费标准，项目拟定运营期初始年周转 2 次/（天个），每次 4 元，预计收入 10 元/（天个），停车位共计 400 个计取238、。收费单价按照每三年 10.00%增长率进行预测。出租率第一年为 60.00%，第二年为 70.00%，第三年 80%，第四年及以后年度为 90.00%。2、充电桩收入。充电桩数量配置 120 个。目前，充电桩主要按千瓦时计费，但不同地区电价不同，具体价格会有所不同。本项目充电桩收费标准和用电成本标准参考河源市已实施的充电收费情况和用电成本情况，见下表：序号河源源城充电桩分布电充设备综合电价1河源巴伐利亚庄园福朋喜来登度假酒店直流/交流1.48 元/度2河源客天下国际大酒店直流/交流1.90 元/度3源城工业区河埔大道充电站直流1.27 元/度4河源源城河埔大道中充电站直流1.27 元/度5河239、源源城区电小秘充电站直流1.25 元/度6中骏世界城充电站直流1.26 元/度平均1.41 元/度数据来源：参考无敌电动网发布河源源城充电桩收费标准及分布的数据整理所得阶梯分档用电分类电价第一档夏季（0-260 度）/非夏季（0-200 度）0.61 元/度第二档夏季（261-600 度）/非夏季（201-400 度）0.66 元/度第三档夏季（601 度以上）/非夏季（401 度以上）0.91 元/度数据来源：参考河源市电价价目表（2021 年 12 月 1 日执行）本项目充电收费标准如下：本项目充电桩的收费价格拟定为 1.41 元/度（含临时停车、服务费），用电成本价格拟定为第一档 0.6240、1 元/度。假设最为常用 300 公里新能源汽车的电池容量约 35kWh，一次电充满大约需龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告138要收费 49.35 元，电费成本 21.35 元，收益 28 元。假设充电桩每天平均使用 3 次，则单个充电桩每天收益=28 元5=140 元。使用率第一年为60.00%，第二年为 70.00%，第三年 80%，第四年及以后年度为 90.00%。3、广告收入。商家小区内投放广告等，预计内设置立地式广告牌 25块，初始年每块 3 万/年；设置大型路牌式广告牌 5 块，初始年每块 10万/年；楼栋入口、走道设置广告位，项目涉及 187 栋房屋，每栋房屋广告位出241、租收入按 350/月计取。出租率第一年为 60.00%，第二年为 70.00%，第三年为 80.00%，第四年及以后年度为 90.00%。表表 13-1 项目收入分析表（单位：万元）项目收入分析表（单位：万元）年度停车位充电桩收入广告及其他收入收入合计第 1 年70.08367.92122.12560.12第 2 年81.76429.24142.48653.48第 3 年93.44490.56162.83746.83第 4 年115.63607.07201.50924.20第 5 年115.63607.07201.50924.20第 6 年115.63607.07201.50924.20第 7242、 年127.20667.77221.661016.63第 8 年127.20667.77221.661016.63第 9 年127.20667.77221.661016.63第 10 年139.91734.55243.821118.29第 11 年139.91734.55243.821118.29第 12 年139.91734.55243.821118.29第 13 年153.91808.01268.201230.12第 14 年153.91808.01268.201230.12第 15 年153.91808.01268.201230.12第 16 年169.30888.81295.02135243、3.13第 17 年169.30888.81295.021353.13第 18 年169.30888.81295.021353.13第 19 年186.23977.69324.531488.44第 20 年186.23977.69324.531488.44合计2735.5714361.734767.1021864.40龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告13913.313.3 成本及相关税费分析成本及相关税费分析1、运营成本项目总成本费用包括人员工资福利支出、维修费用、管理费用等，每年按 5%递增。总运营成本为 4303.17 万元。（1）人员工资福利。管理人员设置 10 名，初始年工244、资 5 万元/人/年，每三年增长 5%。（2）维修费用按收入的 10%计算。（3）管理费按收入 3%计提。2、相关税费增值税的计税方法按简易计税方法计算，项目收入增值税按照 5%计。城市维护建设税按增值税的 5%计列；教育费附加按增值税的 3%计列；地方教育费附加按增值税的 2%计列。相关税费支出 1145.28 万元。表表 13-2 成本及相关税费费用估算表（单位：万元）成本及相关税费费用估算表（单位：万元）年度工资及福利设施维护费管理费用成本合计增值税税金及附加相关税金合计第 1 年50.0016.8056.01122.8226.672.6729.34第 2 年50.0018.4865.3245、5133.8331.123.1134.23第 3 年50.0020.3374.68145.0235.563.5639.12第 4 年52.5022.3792.42167.2944.014.4048.41第 5 年52.5024.6092.42169.5244.014.4048.41第 6 年52.5027.0692.42171.9844.014.4048.41第 7 年55.1329.77101.66186.5648.414.8453.25第 8 年55.1332.75101.66189.5348.414.8453.25第 9 年55.1336.02101.66192.8148.414.845246、3.25第 10 年57.8839.62111.83209.3353.255.3358.58第 11 年57.8843.58111.83213.2953.255.3358.58第 12 年57.8847.94111.83217.6553.255.3358.58第 13 年60.7852.74123.01236.5258.585.8664.43第 14 年60.7858.01123.01241.8058.585.8664.43第 15 年60.7863.81123.01247.6058.585.8664.43第 16 年63.8170.19135.31269.3264.436.4470.88龙川247、县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告140年度工资及福利设施维护费管理费用成本合计增值税税金及附加相关税金合计第 17 年63.8177.21135.31276.3464.436.4470.88第 18 年63.8184.93135.31284.0664.436.4470.88第 19 年67.0093.43148.84309.2870.887.0977.97第 20 年67.00102.77148.84318.6270.887.0977.97合计1154.30962.432186.444303.171041.16104.121145.2813.413.4 收支情况预测收支情况预测根据本项248、目的运营收入和成本支出情况，项目收益为 16415.95 万元，年均收益为 820.80 万元。本项目收支情况如下。表13-3 项目收支情况预测表年度总收入总成本相关税金收支情况第 1 年560.12122.8229.34407.97第 2 年653.48133.8334.23485.42第 3 年746.83145.0239.12562.70第 4 年924.20167.2948.41708.51第 5 年924.20169.5248.41706.27第 6 年924.20171.9848.41703.81第 7 年1016.63186.5653.25776.82第 8 年1016.6318249、9.5353.25773.84第 9 年1016.63192.8153.25770.57第 10 年1118.29209.3358.58850.38第 11 年1118.29213.2958.58846.42第 12 年1118.29217.6558.58842.06第 13 年1230.12236.5264.43929.16第 14 年1230.12241.8064.43923.88第 15 年1230.12247.6064.43918.08第 16 年1353.13269.3270.881012.93第 17 年1353.13276.3470.881005.91第 18 年1353.132250、84.0670.88998.19第 19 年1488.44309.2877.971101.20第 20 年1488.44318.6277.971091.86合计21864.404303.171145.2816415.9513.513.5 融资平衡分析融资平衡分析根据项目收益情况，本项目拟申请地方政府专项债 6000 万元，假设龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告141融资利率为 3.95%，每半年支付利息，第 20 年末偿还本金，预计到期本息 10,740.00 万元。专项债资金平衡方案如下:表 13-4 融资项目还本付息计算总表金额（单位：万元）年度期初本金金额本期偿还本金期末本金余251、额融资利率应付利息还本付息合计已融资第 1 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 2 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 3 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 4 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 5 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 6 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 7 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 8 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 9 年6,0006,0003.95%237.00252、237.00第 10 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 11 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 12 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 13 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 14 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 15 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 16 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 17 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 18 年6,0006,0003.95%237.00237253、.00第 19 年6,0006,0003.95%237.00237.00第 20 年6,0006,0006,0003.95%237.006237.00合计6,0004,740.0010,740.00项目选用项目收益覆盖倍数作为评价债券发行财务是否可行的指标，其计算公式为：项目收益覆盖倍数=项目收益/（债券本金+利息）。经测算，本项目收益覆盖倍数为 1.53。表 13-5 融资项目本息覆盖倍数（单位:万元）年度借贷本息支付项目收益本金利息本息合计已融资16415.95第 1 年237237第 2 年237237第 3 年237237第 4 年237237第 5 年237237第 6 年23723254、7龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告142年度借贷本息支付项目收益本金利息本息合计第 7 年237237第 8 年237237第 9 年237237第 10 年237237第 11 年237237第 12 年237237第 13 年237237第 14 年237237第 15 年237237第 16 年237237第 17 年237237第 18 年237237第 19 年237237第 20 年6,000.002376,237.00合计6,000.004,740.0010,740.00本息覆盖倍数1.5313.613.6 敏感性风险分析敏感性风险分析依据当前的市场状况及数据，对未来255、 15 年的收益及现金流进行预测，存在较大的不确定性。在诸多不确定因素中，未来预期收益的变动对本项目影响最为重要。本着谨慎性原则，下面对预期收益向下波动进行敏感性风险分析。表 13-6 敏感性分析预期收益保障倍数收益比预期低 10%收益比预期低 20%1.531.381.22经测算，当预期收益比预测收入下降 10%时，预期收益为 14774.36万元，对应的预期收益覆盖保障倍数为 1.38；经测算，当预期收益比预测收入下降 20%时，预期收益为 13132.76万元，对应的预期收益覆盖保障倍数为 1.22。通过分析可以看到，本项目预期收益低于预期 20%时，仍然有 1.22龙川县老旧小区改造项256、目(三期)可行性研究报告143的覆盖倍数，抗风险能力较高。13.713.7 评价结论评价结论综上分析表明，预估各项收入可维持收支平衡。预计收益对融资成本覆盖倍数至少为 1.22，项目预计未来收益可以覆盖融资成本，不能偿还的风险较低。因此，本项目财务是可行的。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告144第十四章第十四章 社会效益评价社会效益评价14.114.1 社会评价社会评价14.1.114.1.1 社会效益分析社会效益分析随着城市的发展，小区环境优美、物业服务全面、功能齐全、设施先进的新住宅社区如雨后春笋般涌现出大批量，给居民带来强烈的视觉冲击和心理感受，已成为城市建设和管理的重要窗口257、。项目建设与龙川县社会经济发展相适应，是龙川县改善城市环境、人民居住环境、企业投资环境，商贸栖息环境的一项重大举措。项目建设将有力促进人的思想观念及行为习惯的转变，激发民众以城市为家的热情，培养民众爱城护城的文明理念；将有力促进社会文明程度的整体提高，是促进社会和谐、构建美好家园、和谐社会的有效途径。项目建设进一步提升城市建设和管理水平，增强发展后劲，本项目作为一项民心工程，具有显著的社会效益、经济效益及环境效益，将引领当地的经济社会快速发展。随着建设项目功能的发挥，社会整体效益的产生将越来越大。结合龙川县特色县城建设的开展，项目建设将有效带动该地区商贸、交通、旅游、娱乐、餐饮、文化和各类服务258、业的发展，吸引更多的人流、资金流、信息流。随着各行各业的加快发展，间接地拉动三大产业中的许多相关部门生产与服务，创造更多的就业机会，进一步提高群众生活水平，其作用是前瞻性、全局性的，对县域经济发展和社会进步将产生较大而深远的影龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告145响。综上所述，本项目的实施能取得良好的社会效益。14.1.214.1.2 社会影响效果分析社会影响效果分析本项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响和负面影响。本项目主要从以下几点进行分析：1、项目对所在地区居民收入的影响本项目实施期间将需要大量的建筑、物流、建材、咨询设计等服务，提供了当地乃至外来务工人员就业259、机会。项目的建设有助于提升小区环境与形象，创造宜居、宜业、宜商的优美环境，促进城市质量和价值的整体升级，吸引更多的游客前来观光消费，对于当地居民而言，项目的建设有利于增加收入。2、项目对所在居民出行的影响本项目性质为升级改造项目，建设过程中将对小区居民日常居住和出入、周边商铺的经营产生影响，如施工围蔽致使商铺难以开门营业，人行道施工影响人流等，将对小区商业经营带来短暂的影响。建设期间尽量压缩占道面积，或者通过搭建临时通道等方式减少施工对居民出行的影响。3、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的建设对于当地居民生活水平的影响主要是基础设施提升，经商和居住环境改善，提高小区商户和居民的生260、产、生活质量。4、项目对所在地区居民就业的影响短期看，项目在一定程度上增加了直接就业机会，如建筑安装业。从长远看，小区整体环境的改善将吸引更多的客源，配套服务、旅游业的发展将增加更多的商业机会，从而增加就业机会；随着间接对投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。因此，项目的建设对当地居民就业的龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告146影响长远且积极。5、项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响项目的建设对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的无负面影响。6、项目对当地交通、社会服务容量和城市化进程的影响。本项目建设期可能引起小区交通的拥堵，但通过有效的交通疏解手段即可解决，如实行道路261、限行等措施。项目建成后，小区人流、车流将得到更为合理的划分，交通状况可以得到改善。项目的实施有利于改善城市环境，对龙川县城市化进程、历史文化街区保护、商业圈发展等工作有较大的正面影响。14.214.2 项目与所在地互适性分析项目与所在地互适性分析项目为老旧小区改造工程，是符合地方规划发展的需要，是发展地方社会经济最直接最有效的手段。同时与之有关联的部门，如区发展规划和统计局、区城建局、中心城区指挥部、区文体局、街道办、居委会等部门对该项目的建设都给予支持，互适性较好。社会对项目的适应性和可接收程度分析详见表 14-1。表表 14-114-1项目所在地不同利益群体分析表项目所在地不同利益群体分析262、表利益群体利益群体对项目的兴趣对项目的兴趣对项目的态度和要求对项目的态度和要求利益群体区政府有关主管部门希望通过项目建设，改善周边环境，优化小区布局，提升城市面貌。提供资金，要求项目按基建程序完成，对项目有宏观管理的权力。相关部门希望项目的建设带动区域社会经济的发展，并为小区综合整治提供必需的硬件条件。集合力度，支持项目建设。区域政府（街道办）希望通过项目建设，带动项目所在区域的开发和城市化建设，提升该区域形象，增加竞争能力。支持项目建设。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告147利益群体利益群体对项目的兴趣对项目的兴趣对项目的态度和要求对项目的态度和要求居民项目的直接受益者。项目实施263、后，可以改善小区环境，改善人居环境满足人民日益增长的美好生活需要；促使土地和房屋升值，增加谋生和就业机会，生活和工作条件会得到大幅度改善。建设期内可能受到施工带来的不便。对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。商户项目的直接受益者。项目实施使其土地和房屋升值，吸引更多游客消费，提高经济效益。建设期内可能受到施工带来的不便及对经营活动的不利影响。对项目建设表示极大支持，希望项目尽快实施，施工期间可能会需要进行补偿。商业、服务机构项目的直接受益者。项目实施后，有利于区域经济的发展，有利于增加经营收入。对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。14.314.3 评价结论评价结论项目的建设，是符合国家和地方264、经济社会发展总体规划和相关历史文化保护发展政策的。综合来看，项目得到了广大群众和政府等相关群体的大力支持，具有良好的社会效益，不存在与所在地的互适性问题，故对该项目的社会效益评价是正面与肯定的，该项目是可行的。同时，本项目作为社会公益工程，不以经济盈利为目的，受益的是整个社会，将促进三大产业的发展，所带来的潜在经济社会效益是难以估量的。项目建设前瞻性强，对龙川县经济社会的可持续发展意义重大，建议尽快投入建设。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告148第十五章第十五章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析15.115.1 编制依据及要求编制依据及要求15.1.115.1.1 编制依据编制依据265、1、国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法（发改投资20122492 号）；2、国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知（发改办投资 2013428 号）；3、广东省发展改革委关于印发重大项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（粤发改重点20121095 号）；4、与社会风险分析相关联的其他法律法规和技术参考资料。15.1.215.1.2 编制要求编制要求1、全面性原则从不同角度全面分析项目决策、准备、实施、运营各个阶段对社会利益相关方的总体影响，多层次、全方位地分析社会稳定风险的变化趋势。既考虑项目引发的直接社会稳定266、风险，也考虑间接社会稳定风险，同时把社会风险与技术风险、经济风险结合一并考虑。2、科学性原则一是确保项目的论证和规划内容具有科学性，二是保证风险的分析尺度和分析方法达到科学性要求。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告1493、客观性原则保证分析主体构成、分析内容和分析流程等达到客观中立，客观分析项目本身是否符合经济社会发展规律、是否把地区发展的速度和社会可承受的程度有机结合、是否得到多数群众的理解和支持、是否符合法律、法规和所涉及政策的基本要求。4、具体性原则在实际分析中，尽可能达到具体化、数量化、清晰化，保证分析过程的便利性和分析结果的准确性。5、动态性原则分析社会稳定风险的目的在于267、控制影响社会稳定风险因素，因此需要动态跟踪事前分析结果，及时发现问题。15.215.2 风险调查风险调查15.2.115.2.1 风险调查方法风险调查方法1、问卷法；2、访谈法；3、实地观察法；4、文献法。15.2.215.2.2 风险调查重点风险调查重点根据拟建项目的实际情况，围绕项目建设实施的合法性、合理性、可行性和可控性，结合建设方案，本项目社会稳定风险调查的主要内容为：1、拟建项目的合法性：包括与国家和当地国民经济和社会发展规划、产业政策的符合性，与土地利用总体规划以及控制性详细规划的符合性，相关前置审批文件的取得及其合法合规性等。2、拟建项目所在地周边的自然环境现状和社会环境状况，以268、及项目龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告150实施可能对当地经济社会的影响。3、群众、利益相关者对拟建项目建设实施的意见和诉求。包括对项目规划、环境影响评价、公众参与的情况及意见反馈情况等。4、拟建项目所在地政府及其有关部门、基层政府和基层组织、社会团体的态度。5、调查同类项目曾经引发的社会稳定风险，风险的原因、后果及处置措施等。15.315.3 风险识别风险识别在风险调查的基础上，针对日后可能引发不稳定事件的事项，全面、全程查找可能引发社会稳定风险的各种风险因素。并根据各项风险因素的成因，影响程度、发生可能性等，对风险因素进行分类梳理，确定主要风险。1 1、立项、审批程序立项、审批269、程序项目尚处于前期工作阶段，建设单位或者相关职能部门为了加快项目推进速度，在立项和审批程序过程中，没有严格执行国家法律法规和有关政策规定及标准进行相关工作，导致项目的建设受到群众、社会舆论的质疑，引发不可预见的社会风险。2 2、资金筹措和保障资金筹措和保障项目资金主要来自国家债券资金，如无法落实资金筹措和保障措施，有可能导致施工周期拖延、影响项目推进，甚至半途而废的风险，同时可能引发工程内部劳动用工、工程款支付拖欠等社会不稳定问题。3 3、生态环境影响、生态环境影响龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告151环境风险主要为施工期对环境产生影响，主要有：施工噪声、施工人员的生活污水及施工过270、程中产生的生产废水、施工人员的生活垃圾及施工过程中产生的建筑垃圾、施工地面扬尘和运输车辆排放废气等。4 4、文明安全施工、文明安全施工项目施工方不按相关的法律法规进行施工，项目的质量管理以及人员安全没有严格遵守相关的规范进行等行为，可能会导致相关安全事故的发生，导致社会稳定风险。5 5、对周边交通的影响、对周边交通的影响项目施工期间会有运输车辆出入、临时占用道路，特别是重型车辆可能到对区域道路造成影响，甚至可能导致部分路段堵塞，影响群众的日常生产、生活以及道路两边商铺的正常营业，并增加交通安全隐患，容易引起当地群众不满。6 6、技术风险技术风险技术风险主要为地质勘探、设计技术、施工技术、生产工271、艺、应用设备、原材料等原因产生的技术风险；以及承包商的资质和经验、供应商的信用和管理、外来破坏、盗窃等产生的人为风险。项目主要风险因素识别如表 15-1 所示。表表 15-115-1项目主要风险因素识别表项目主要风险因素识别表序号序号风险因素风险因素发生阶段发生阶段风险类型风险类型备注备注1立项、审批决策准备政策风险短期2资金筹措和保障准备实施工程风险短期3生态环境影响实施工程风险短期4文明施工实施工程风险短期5对周边交通的影响实施社会适应性风险短期6技术风险准备实施工程风险短期龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告15215.415.4 风险防范、化解措施风险防范、化解措施1 1、立项272、审批程序立项、审批程序项目的实施符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调，项目建设各阶段严格执行国家法律法规和有关政策规定及标准，坚持严格的审查审批和报批程序。2 2、资金筹措和保障资金筹措和保障建议项目建设单位在项目管理过程中，将对资金到位情况、项目的运作情况、进度、成本的控制等进行实时监控，从而做出科学的计划调整决策，以保证施工的高效、安全。建立一套适应财务有效的预警系统，有针对性地运用各种监测手段和衡量方法，全面系统、综合地分析，抓住问题关键，采取相应的策略，规避财务风险。3 3、生态环境影响、生态环境影响建设单位若能切实落实环境影响要求提出的273、的污染防治和生态保护措施，严格执行“三同时”制度，且加强污染治理设施的运行管理，确保各项污染物治理达标及满足河源市总量控制指标的要求，则本项目的建成对周围环境不会产生明显影响，也可减轻外环境污染源对本项目的影响。4 4、文明安全施工、文明安全施工严格要求施工单位合理组织工期、规范劳动用工管理、及时足额支付工程款和发放工人工资，加强工人业余活动安排与管理，做好工程维护、安全保障、施工标示，规范作业。5 5、对周边交通的影响、对周边交通的影响建议建设单位针对本工程的特点及现场具体情况，工程施工总平面布置、施工技术措施、施工进度计划、安全文明保证措施等问题，具体落实龙川县老旧小区改造项目(三期)可行274、性研究报告153交通组织方案，力求做到合理、具体、可行。6 6、技术风险、技术风险项目工程量的增多以及施工工期的延长是造成项目工程风险的主要原因。因此，工程风险的防范既需要探清项目场地的地质水文状况，也需要在设计阶段全面考虑工程风险因素，施工阶段精心组织施工、保证施工按时按质按量的完成，还需要在实际中采取针对性的措施，避免或降低工程风险的危害。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告154第十六章第十六章 结论与建议结论与建议16.116.1 结论结论本报告通过对龙川县老旧小区进行调查研究，充分分析了项目的建设背景、建设条件等，确定了项目的建设任务、目标和规模，拟定了项目的建设方案，并对项275、目的节能方案、环境影响评价、劳动卫生安全与消防、组织机构与人力资源配置、实施进度与招标方案、投资估算、财务评价及社会评价等进行了较为深入的研究，结论如下：1、本项目建设与当地社会经济发展相适应，改善城市人居环境，提升城市建设品质，是满足人民日益增长的美好生活需要，对加快推进龙川县经济发展具有重要意义，项目的建设有其充分的必要性及迫切性。2、本项目所在地交通便利，供水、供电、通讯、交通和场地条件良好，项目各项基础条件已经具备，建设时机已成熟。项目建设的各项指标符合规划、市政、消防、环保等有关部门要求，各项施工条件能满足施工的需求。3、本项目主要涉及百利保片区、洋溪桥片区、果园新村片区、教师新村小276、区以及莲南片区 5 个老旧小区。小区总建筑面积 123051，占地面积 104655，小区栋数共 187 栋，小区户数共 1094 户，居民人数约为 3282 人。主要建设内容包括建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升以及片区联动改造。其中，建筑本体修缮包括建筑外立面修缮面积约 6500 平方米、屋面整修和建筑配套设施改造各 187 栋；基础设施改造包括小区道路整治约 14212 米、供水系统改约造 8200 米、排水残龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告155旧管网改造和定时清理疏通约 9381 米、化粪池改造和清掏 52 座、消防设施改造 8600 个以及 5 个老277、旧小区的供配电和照明设施改造、智慧设施改造建设、垃圾分类与环卫设施改造、消防通道整治、无障碍通道设施改造；小区环境整治包括绿化环境整治 2450 平方米、机动车停车设施整治 390个、非机动车停车设施整治 810 个以及小区风貌整治、标识系统改造；服务设施提升主要包括康体设施改造、文化设施改造以及儿童游乐设施改造；片区联动改造主要为共享停车设施改造。4、项目估算总投资 11814.37 万元，项目资金来源为申报地方政府专项债券 6000 万元，不足部分由地方财政统筹安排。5、项目预估各项收入可维持收支平衡。预计收益对融资成本覆盖倍数至少为 1.22，项目预计未来收益可以覆盖融资成本，不能偿还的278、风险较低。因此，本项目财务是合理的，可行的。6、本报告通过分析本项目所面临的风险因素，提出了降低风险的防范、化解措施，可以有效地降低风险发生的概率，本项目属于低风险项目，项目风险具有可控性。综上所述，项目建设符合国家及地方政策，技术方案可行，得到广大群众和相关部门的大力支持，工程投资合理，具有较好的社会效益、环境效益和间接的经济效益，所以项目的建设是必要的，也是可行的，为德政工程、民心工程。16.216.2 建议建议1、在项目设计阶段等后续工作过程中，要根据项目实际情况，进一步优化各方案，尽快推进项目的实施，以实现社会效益、经济效益、环境效益的预期目标。龙川县老旧小区改造项目(三期)可行性研究报告1562、应充分利用政府给予本项目的支持，抓紧项目的前期工作，加快项目的建设速度。应进一步落实项目的资金，以确保工程的建设进度。3、根据本项目特点，应合理编制施工方案，科学组织施工，把文明施工放在与工程进度、质量安全同等重要的位置，贯穿施工生产的全过程，大力开展预测、预防、预控活动，将施工过程可能出现的影响文明施工的因素，最大限度地在施工前得到预防和纠正。4、本项目建设过程中应多听取有关专家的意见和建议，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析论证。在设计监理和施工的过程中，吸取省市类似项目的建设经验，保证工程按期、高效、优质地完成，避免对群众生活、生产产生负面的影响。