1、xx二期(一、二、三、六生活区)城镇老旧小区改造项目可行性研究报告二0二三年四月 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 I 目 录 第一章第一章 总总 论论 .1 1 1.1 项目概况.1 1.2 项目已完成的前期工作.4 1.3 建设单位简介.4 1.4 编制依据.5 1.5 结论和建议.6 第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性 .8 8 2.1 项目建设背景.8 2.2 项目建设的必要性.14 第三章第三章 场址现状与建设条件场址现状与建设条件 .1717 3.1 场址现状.17 3.2 建设条件分析.28 第四章第2、四章 改造规模与内容改造规模与内容 .3232 4.1 改造规模.32 4.2 改造内容.32 第五章第五章 建设方案建设方案 .3939 5.1 设计依据.39 5.2 改造原则与规定.40 5.3 改造内容分类.41 5.4 基础类改造方案.43 5.5 完善及提升类改造方案.53 第六章第六章 环境保护环境保护 .6363 6.1 编制依据.63 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 II 6.2 施工期环境影响因素分析与防治措施.64 6.3 运营期环境影响因素分析与防治措施.66 6.4 环境保护结论.68 第七章第七章3、 节节 能能 .6969 7.1 编制依据.69 7.2 项目能源消耗的种类及数量.70 7.3 项目节能措施.70 第八章第八章 劳动安全卫生与防护劳动安全卫生与防护 .7272 8.1 编制说明.72 8.2 工程施工安全及卫生危害因素.73 8.3 劳动安全防范措施.73 8.4 职业卫生防范措施.76 第九章第九章 组织机构与项目管理组织机构与项目管理 .7777 9.1 组织机构.77 9.2 项目管理.77 第十章第十章 项目进度计划项目进度计划 .7979 10.1 项目进度计划.79 10.2 项目实施过程控制措施.79 第十一章第十一章 项目招投标方案项目招投标方案 .8184、1 11.1 招标范围.81 11.2 招标组织形式.81 11.3 招标公告发布.81 11.4 招标方式.81 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .8383 12.1 估算范围.83 12.2 估算依据.83 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 III 12.3 估算结果.84 12.4 资金筹措.84 第十三章第十三章 社会评价社会评价 .9797 13.1 社会影响分析.97 13.2 项目与社会的互适性分析.97 13.3 社会评价结论.98 第十四章第十四章 项目风险分析及对策项目风险分析及对策5、 .9999 14.1 工程建设风险.99 14.2 资金筹措风险.100 14.3 政策及其它风险.100 14.4 环境与意外事故风险.101 14.5 风险评估.101 第十五章第十五章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析 .102102 15.1 社会稳定风险分析的目的、依据.102 15.2 分析过程及方法.102 15.3 分析内容.103 15.4 应急预案.107 15.5 社会稳定风险等级.108 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议 .109109 16.1 结论.109 16.2 建议.109 附件：附件：1、立项批复 2、政府常务会议决议书（会议纪要）（暂缺）3、同级财6、政部门出具的资金来源审核意见 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 IV 4、现状调查与问题清单（民意调查）附图：附图：1、改造平面范围图 2、屋顶现状调查图xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目 1.1.2 项目建设单位 xx市芙蓉区城市人居环境局 1.1.3 建设性质 本项目属提质改造项目 1.1.4 项目建设地点 本次拟对xx社区（省委机关大7、院）一、二、三、六区老旧居民楼进行改造，xx社区位于烈士公园以南，八一路以北，西近迎宾路，东临车站北路，位置及实施范围如下图。图图 1-1 项目区域位置项目区域位置图图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 2 图图 1-2 改造实施范围（红线区域）改造实施范围（红线区域）1.1.5 改造目标 1、xx市老旧小区改造总体目标 根据xx市人民政府办公厅关于印发“精美xx”建设工作实施方案（20202022 年）的通知（长政办发202037 号），为促进xx城市高质量发展，按照“精准规划、精美建设、精致管理、精明增长”，建设“有颜值、8、有气质、有内涵、有格调、有品味”现代宜居城市。在全市范围内按照“以点带面、点面结合，示范引领、全面推广”的思路，2020 年，建立机制、确定标准，启动一批精美示范项目建设；2021 年，打造样板、以点带面，建成一批精美示范项目，建立精美建设地方标准体系；2022 年，全面推广、常态建设，构建市民参与、专家支撑、政府决策的建设新机制，形成可复制、可推广的“精美xx”建设模式。2、本项目改造目标 本项目作为主城区老旧小区改造重点项目，将按照“四精五有”标准，找准差距和短板，精准施策，建设精美社区，实现人民向往的美好人居环境。努力提升老旧小区公共基础设施、公共服务设施、空间环境及智慧化建设的品质，以9、简约适度、绿色低碳的xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 3 方式，统筹推进社区人居环境提质升级。本次改造从居民的日常需求和建议出发,梳 理原有问题，通过改造希望让小区居民获得幸福。根据入户调查后收集居民的意见，本项目目标完成：清理楼顶违章及屋顶防水；楼梯间公共环境；外立面提升装饰等。1.1.6 改造规模与改造内容 根据xx市城镇老旧小区综合改造提升技术导则的通知（长人环发202019号），项目改造范围与改造内容必须在广泛征询街道、社区、居民和物业的需求与意见的基础上，依据导则开列的相关内容及要素，立足于小区居民最关心、最迫切的痛10、点和需求，结合现场勘查和设计方案，形成改造范围和内容。本项目在民意调查基础上，深入现场进行踏勘，对照导则进行确定改造规模和改造内容。1、改造规模：本项目改造范围涉及xx社区一、二、三、六区4 个生活区，55 栋房屋，2309 户居民，总用地面积约 15.83 万，改造房屋建筑面积约 264603.41，其中：一二区 123027.00，三区 44688.17，六区 96888.24（最终改造范围和规模以实际实施为准）。2、改造内容：主要包括建筑外立面局部提升、屋顶防水修复、楼道更新等。参照xx市城镇老旧小区综合改造提升技术导则，结合设计方案和现场踏勘情况，本项目改造内容分基础类、完善类和提升类11、三大类，包括但不限于：（1）基础类：拆除小区违建、临建等；围墙拆除与修复；清理屋面垃圾、拆除原防水层、对屋面重做防水及保温；修补严重破损外立面；更换破损立面落水管；统一更换楼栋牌、单元牌、标识牌；建筑四周散水及排水明沟修缮、整治等；新增室内消防灭火器；更换楼道照明灯具；强弱电管线整理；粉刷楼梯间墙面、顶棚及栏杆；修缮架空层公共区域等。（2）完善类：室内消防管道、排水管改造；清洗外墙油渍；值班室装修、安装；建筑智能化改造等；（3）提升类：更换沿街面护窗、雨棚；电梯外墙面新做水刷石；社区党群服务中xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 12、4 心装修改造。具体改造内容和改造规模见第四章。1.1.7 投资估算及资金筹措 1、投资估算：项目总投资预计 4751.13 万元，其中：工程费用 4301.90 万元，工程建设其他费用 222.99 万元，预备费 226.24 万元。2、资金筹措：项目总投资预计 4751.13 万元，所需资金由市、区财政支持和中央补助资金。1.1.8 建设工期 项目建设期预计 8 个月，2023 年 6 月开工，2024 年 1 月底竣工。实际项目进度以上级主管部门审批为准。1.2 项目已完成的前期工作 1、2022 年 2 月，xx市芙蓉区城市人居环境局组织完成现状调查及问题清单（民意调查）；2、202213、 年 5 月，本项目在芙蓉区发改局完成立项，立项批复编号为芙发改投 202255 号；3、2022 年 10 月，xx市规划设计院有限责任公司完成xx社区二期城镇老旧小区改造项目方案设计。4、2023 年 4 月，xx市芙蓉区财政局完成关于xx二期(一、三、六生活区)城镇老旧小区改造项目(楼栋内)资金来源审核意见。1.3 建设单位简介 xx市芙蓉区城市人居环境局，是xx市芙蓉区机构改革设置的新部门，为xx市芙蓉区人民政府工作部门。内设机构有项目建设管理科、规划科及办公室。主要职能为：1、贯彻落实国家、省、市、区有关优化城市人居环境（包括历史文化名城保护、近现代建筑保护，城区范围内历史街区改造、14、棚户区改造、城中村改造、危旧房改造、老旧小区改造和建筑微改造、城市房屋征收补偿等）的方针政策和法律、法xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 5 规、规章；拟订城市人居环境行业规范性文件草案，经批准后组织实施。2、根据xx市优化城市人居环境总体发展战略，拟订全区优化城市人居环境中长期规划、年度实施计划及政策措施，并牵头组织实施；参与全区城市更新专项规划的编制，负责经批准的城市更新专项规划组织实施；统筹调度、协调指导、监督管理全区城市人居环境工作。3、负责统筹协调和组织实施全区老旧小区改造、建筑微改造工作，负责全区老旧小区改造、建筑微15、改造计划编制和监督实施等工作。1.4 编制依据（1）国家计委计办投资200215 号审定的 投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）国家住建部会同发展改革委、财政部联合印发关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知（建办城函2019243 号）；（3）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；（4）住房和城乡建设部等部门 关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见（建科规2020 7 号）；（5）国家住建部办公厅、发展改革委办公厅、财政部办公厅联合印发关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知（建办城2021 50 号）；（6）住房和城乡建设部办公厅关16、于印发完整居住社区建设指南的通知（建办科2021 55 号）；（7）xx省住建厅、省发改委、省财政厅三部门联合印发关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知（湘建城202050 号）；（8）xx省人民政府办公厅关于全面推进城 镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发2021 56 号）；（9）xx省城镇老旧小区改造技术导则(试行)；（10）xx省经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 6 （11）xx市城市人居环境局关于印发xx市城镇老旧小区综合改造提升技术导则的通知（长人环发217、02019 号）；（12）xx市人民政府办公厅关于全面加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见(长政办发2021 48 号)；（13）xx市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；（14）xx市国土空间总体规划（2021-2035 年）（公示版）；（15）既有建筑维护与改造通用规范（GB 55022-2021）；（16）既有居住建筑节能改造技术规程（JGJ-T129-2012）；（17）城市旧居住区综合改造技术标准（T/CSUS 04-2019）；（18）城市居住区规划设计规范（GB 50180-2018）；（19）民用建筑设计通则（GB 50352-2019）；（20）其它相18、关文件、规范、规程、强制性条文及建设单位提供的其他各项资料。1.5 结论和建议 1.5.1 结论 1、项目建设符合国家及地方各级政府和相关部门关于城镇老旧小区改造的相关政策文件与技术规范，符合xx市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要和区域发展定位；项目建设是社区居民的殷切期望和城市发展的迫切需求。项目建成后能有效改善老旧小区居民生活环境、提高居民幸福指数，美化区域环境、提升城市品质，有助于树立城市的良好形象。2、项目所在地交通便利，水电气等基础设施配套完善；项目设计方案切实可行、经济合理；节能与环保措施可行；建设单位组织机构和保障措施完善；施工进度计划满足各方要求，招标方19、案符合国家和地方法律法规要求。3、项目改造内容和改造规模切合实际，投资估算基本合理，资金来源方案基本可行。4、项目具有显著的社会效益和环境效益。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 7 经研究论证，项目各项建设条件已经具备，项目建设具有可行性和必要性。1.5.2 建议 1、建议项目建设单位在下一步工作中，进行严格的房屋结构安全性监测与评估，并且委托有资质有经验的设计单位，针对一二三六区各生活区实际情况深化方案设计，同时注重外立面改造整体色彩和色调应与周边建筑保持协调。2、在拆违和立面整治过程中，涉及影响结构安全的，建议聘请专业设计20、单位提出结构整改方案。建议项目建设做好小区原有消防、配电、供水等设施负荷情况的复核工作，以完成下一步方案深化。3、项目建设单位应积极做好各项前期工作，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行；同时强化相关部门沟通，保障财政资金供应及时、充足，确保项目的顺利实施。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 8 第二章第二章 项目项目背景及必要性背景及必要性 2.1 项目建设背景 近年来，在经历老城区改造、棚户区和城中村改造的大拆大建之后，部分老城区环境质量得到提升，小区居民生活环境有所改21、善。但仍遗留了一大部分位于城市中心区域的年代久远、分布密集、人居环境和配套设施极不完善的老旧小区，小区内居民生活环境差，生活幸福感不强，影响区域整体城市美观，降低了城市品位，为了满足居民对美好生活的追求和区域整体协调发展的需求，老旧小区改造势在必行。xx市是xx省的政治、经济、文化、教育、通讯、交通、金融、商业、信息中心，是中国中部地区的核心城市之一，也是国务院首批公布的全国24座历史文化城市之一。经过改革开放四十年的发展，城区不断扩张，到处高楼林立、绿树成荫、繁荣盛开，连续多年被评为全国绿化城市、卫生城市、最具幸福感城市。2017 年，xxxx纳入纳入国家城镇国家城镇老旧小区改造试点的首批城22、市，老旧小区改造试点的首批城市，在推进老城区改造的过程中，对范围内市政设施、生活配套进行全面完善，对居民房屋内外功能全面更新。2020 年，为全面推动xx市城市更新工作可持续、高质量发展，在市委、市政府的统筹部署下，xx以全市“一盘棋”的思路将城镇老旧小区改造工作放在“美丽宜居”城市的大格局中来谋划。2021 年是“十四五”规划的开局之年，根据xx市人民政府的统一部署，为全力建设“四精五有”的大美xx，城市更新工作要以更新单元为单位的模式整体推进，以城市体检为基础，以“多改合一”为手法，以老旧小区改造为突破口。持续开展城市体检，严格落实“四增两减”政策，实施医院、学校、交通枢纽等重点区域更新提23、质行动和完整居住社区建设补短板行动。2022 年，xx持续将城镇老旧小区改造纳入全省十大民生实事之一。2022年 2 月xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 9 17 日，省住建厅、省发改委、省财政厅日前联合印发xx省2022 年度重点民生实事城镇老旧小区改造实施方案，其中提出到 2022 年底，全省开工改造 1500 个城镇老旧小区；今年 9 月底前，开工率达到 100%；年底前，投资进度完成率达到 50%以上。基础类改造应改尽改，完善类、提升类能改则改，支持有条件的小区加装电梯。xx社区地处xx省xx市芙蓉区烈士公园年嘉湖畔，24、于2001 月 6 月由原来的省委一居委会和二居委会整合成立。东临车站路，西至迎宾路，南起八一路，北到展览馆路，总面积 1.4 平方公里。xx社区内有八大宿舍区，95栋居民楼，住房 3300 余户，人口约 12000 人，其中共产党员 3000 余人。社区环境优美，居民素质普遍较高，有着浓厚的文化底蕴，xx社区以它丰富的生态语言和深厚的人文背景成为了年嘉湖畔一颗闪亮的明珠。因辖区内为xx省委机关各部、办、委等单位，故定位机关大院型社区。2017 年2018 年，芙蓉区开展了xx社区（省委机关大院）提质改造工程，目前已完成了省委机关大院办公区的道路、景观、排水和照明改造等工程，但未对生活区进行相25、关提质。xx社区一、二、三、六区居民楼基本为1980-1999 年建成的多层砖混结构住宅，现今建筑结构安全性良好，但存在建筑外立面破损、脏旧老化问题严重；部分建筑屋顶违章搭建、隔热层风化严重、防水卷材老化开裂，造成局部渗漏；建筑室内楼梯间墙面脏旧、栏杆老化锈损等，严重影响了居民正常生活和工作。随着时代的发展，一方面社区功能已不能完全满足现代的生活需求，另一方面建筑外立面破损以及设备管线的老化影响美观，与办公区形象过渡不协调。综上所述，本次针对xx社区一、二、三、六区进行提质改造是非常迫切且必要的，项目实施符合城镇老旧小区改造相关政策，为打造“四精五有”美丽xx助力。本项目前已完成前期调研、摸底26、完成了方案设计审查，并已向市人居环境局汇报了项目基本情况。2.1.1 政策背景 1、国家层面 2016 年 2 月 6 日，中共中央国务院发布 关于进一步加强城市规划建设管理工作的xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 10 若干意见，提出到 2020 年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造，力争将垃圾回收利用率提高到 35以上等；力争用 10 年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到 30等。2019 年 4 月 15 日，住房和城乡建设部会同发改委、财政部，印发了 关于做好 2019年城镇老旧小区改造工作的通知，全27、面推进城镇老旧小区改造。主要开展的工作有：一是摸排全国城镇老旧小区基本情况；二是指导地方因地制宜提出当地城镇老旧小区改造的内容和标准；三是部署各地自下而上，合理确定 2019 年改造计划；四是推动地方创新改造方式和资金筹措机制等。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。2019 年 8 月 22 日，财政部印发了中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法，指出专项资金支持范围包括公租房保障、城市棚户区改造、老旧小区改造。其中，老旧小区改造主要用于小区内水电路气等配套基础设施和公共服务设施建设改造，小区内房28、屋公共区域修缮、建筑节能改造，支持有条件的加装电梯支出。2020 年 7 月 20 日，国务院办公厅发布了关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）的通知，提出老旧小区改造促进推动惠民生扩内需、推动城市更新和开发建设方式转型等具体工作指导意见。大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底，横向到边，共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2021 年 4 月 13 日，国家发改委印发 2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的通知，在实施城市更新行动方面，提出老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三村一区29、”改造为主要内容的城市更新的行动。加快推进老旧小区改造，2021年计划新开工改造 5.3 万个，有条件的可同步开展城市节能改造。2021 年 12 月，住建、发改、财政三部门印发关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知（建办城2021 50 号），提出结合城市更新行动、完整居住社区建设xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 11 等，积极推进相邻小区及周边地区联动改造、整个片区统筹改造，加强服务设施、公共空间共建共享，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。鼓励各地结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建，促进居住30、社区品质提升。中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要要求全面提升城市品质，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。其中包含加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。中央政策密集出台，城镇老旧小区改造逐渐上升为国家战略。2、省市层面 2016 年，xx省人民政府发布关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的实施意见（湘政发2016 2 号）提出要尽快确定棚改安置住房小区配套基础设施项目，以及与棚改项目相关31、的城市道路、供水、供气、污水垃圾处理、供热、公共交通、通信、供电、停车场以及无障碍设施等城市基础设施项目的实施方案，做到配套设施与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。2018 年，xx省全面推进老旧小区改造，印发了城市老旧小区提质改造三年行动方案（2018-2020），提出率先提质改造环境条件较差、配套设施破损严重、群众反映强烈的老旧小区。切实提高了群众获得感、幸福感和安全感。2020 年 4 月 26 日，xx省住房和城乡建设厅关于印发xx省城镇老旧小区改造技术导则（试行）的通知，提出对全省城镇老旧小区改造工作的技术指导，提高老旧小区改造质量和水平。2021 年 932、 月 3 日，xx省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发202156 号）指出“各地按照统筹规划、多元共建、长效运营、自求平衡的原则，因地制宜地确定改造方式，有条件的小（片）区应优先实施片区化改造。”xx省经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要要求：优化xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 12 保障性安居工程建设，继续实施城镇棚户区改造、农村危房改造，稳妥推进城镇老旧小区改造，缓解结构性失衡。增强县域发展动能，推进智慧化改造和老旧小区改造。提升城镇综合承载能力，推进城镇低效用地再开33、发，加强老旧小区和棚户区改造，建设完整社区，完善供水、燃气、公共交通、社区服务等市政设施，切实提高城镇居民基本公共服务水平，提升城市生活品质。2020 年 7 月 16 日，xx市城市人居环境局印发关于xx市城镇老旧小区综合改造提升技术导则的通知，提出加强对全市城镇老旧小区改造工作的技术指导，提高老旧小区改造质量和水平。2021 年 3 月 10 日，xx市人民政府办公厅发布了关于全面推进城市更新工作的实施意见，总体要求坚持整体推进和分类分级实施相结合，以更新片区为单位，以城市体检为基础，以老旧小区改造为突破口，统筹推进老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、危房改造、街区微改造和完整居住社区建34、设，实现城市功能再完善、产业布局再优化、人居环境再提升的现代化大都市需求。中央及地方出台的关于城镇老旧小区改造相关政策，为本项目的顺利实施提供强有力的政策依据。2.1.2 社会背景 城镇老旧小区改造是一项非常重要的民生工程和发展工程。由于城镇老旧小区建造时间较长、小区内公共配套设施老化、公共服务缺项等问题比较突出，直接影响了小区居民的获得感、幸福感、安全感。老旧小区普遍存在的问题可以概括为以下三点：一是建筑质量与功能性问题。由于房龄长、房屋设计落后并且年久失修，普遍存在不均匀沉降、墙体开裂、屋面渗水，防火、燃气安全不达标，建筑抗震等级低，建筑结构安全性能差等问题。二是社区环境问题。绿化缺乏统一35、建设管理，绿化率不达标，环境卫生管理设施不足。三是配套服务设施不到位。管网老化，跑冒滴漏堵现象严重。部分老旧小区缺少电信设施、无障碍设施、养老服务设施、儿童托管设施、康养文体设施等。党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作。习近平总书记指出，要加快老旧xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 13 小区改造；不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2017 年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等 15 个城市启动了城镇老旧小区改造试点，xx市成为我省唯一入选城市。2019年和 2036、20 年全国共改造 5.8 万个城镇老旧小区，惠及居民 1043 万户。2019 年 1 月，市委、市政府率先全国成立了城市人居环境局，统筹推进老城区有机更新、历史文化名城保护和近现代（历史）建筑保护、棚户区改造、城中村改造、老旧小区改造、危旧房改造、“街区微改造”、“一圈两场三道”建设、城市房屋征收与补偿。住建部、财政部、xx省委编办领导和专家先后来xx调研，为xx的改革举措点赞。2020年11月10日至12日，xx市城镇老旧小区改造工作暨金融惠民培训会召开。根据规划，xx将力争在2022 年基本完成全市 2000 年底前建成、居民改造意愿强烈的944 个城镇老旧小区改造任务，到 2025 37、年基本完成全市 2000 年底前建成的所有需改造的城镇老旧小区改造任务。要按照基础类、功能类、提升类的分类要求推进，特别是在解决加装电梯和停车难问题上下功夫。会议指出，xx省目前约有 1.38 亿城市老旧小区存在市政基础设施老化、公共服务不全等问题。对于老旧小区改造，重点抓好二次供水、供电、加装电梯等保基本、群众关切的改造内容，标准化实施改造，切实防止“改造-破坏-再改造”现象，并统筹考虑后期的物业管理。对具备加装电梯条件的老旧小区，要将加装电梯纳入必须改造的范围。对老旧小区“停车难”问题，要加快编制停车设施建设专项规划，推进停车设施建设集约化建设。2021 年xx市政府工作报告指出，将实施主38、城区危旧房屋改造和铁路沿线综合整治两年计划，开工城镇老旧小区改造 352 个、城中村改造 3 个、历史文化名城保护更新项目 4 个。2022 年，xx省住建厅、省发改委、省财政厅联合印发xx省2022 年度重点民生实事城镇老旧小区改造实施方案，提出确保 2022 年全省开工改造 1500 个城镇老旧小区，并将于今年 9 月底前实现全部开工，其中xx有300 个小区入选。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 14 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 项目的实施，是落实中央及地方老旧小区改造政策的需要 从棚户区改造到老旧小区改造及城39、市更新，中央层面对于城镇老旧小区的认识与推动正在不断深入。2020 年 7 月，中央发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，提出到“十四五”期末，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。国家“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，以城镇老旧小区改造为突破口的城市更新首次出现在国民经济和社会发展五年规划中，奠定了“十四五”时期的重要地位。在中央政策的支持下，各地区将全面推进城镇老旧小区改造工作，使其在未来发展中占据重要地位。xx省为全面推进老旧小区改造出台了城市老旧小区提质改造三年行动方案（2018-2020），xx省城镇老旧小区改造技术导则（试行），xx市“一40、圈两场三道”建设两年行动计划（2018-2019 年），xx市城镇老旧小区综合改造提升技术导则，关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见等一系列省市文件，为xx城镇老旧小区改造提供了政策支持。随着老旧小区改造的重要地位逐渐凸显，中央及各地方在政策方面也起到了扶持推动、规范管理等的作用。项目的实施，正是落实国家、省市区城镇老旧小区改造相关政策的需要。2.2.2 项目的实施，是满足城市规划建设、提升城市良好形象的需要 城市老旧小区是城市的缩小版，改善老旧小区环境品质，对提升基层公共设施、公共服务、老旧小区管理的档次和水准，使老旧小区品质高端化、服务优质化、治理多元化、居民幸福感明显提升等方面均具41、有重要意义。根据市政府的统一部署，为全力建设“四精五有”的大美xx，城市更新工作要以更新单元为单位的模式整体推进，以城市体检为基础，以“多改合一”为手法，以老旧小区为突破口，全市计划 2021-2022 年内投资 2000 亿，并启动 8 个重点更新单元更新改造。2022 年 2 月，xx召开城镇老旧小区和危旧房屋改造工作现场推进会，计划当年xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 15 改造城镇老旧小区 645 个，惠及居民约 9.5 万户，加快补齐城市发展短板，提升城市内涵品质。项目的实施，满足xx市国土空间总体规划（2021-242、035 年）等城市规划要求，老旧小区基础设施及人居环境的改善有利于促进形成生态空间山青江碧、生产空间集约高效、生活空间全龄友好、魅力空间特色彰显的国土空间格局。整体有利于提升城市品质，树立城市的良好形象。2.2.3 项目的实施，是改善xx社区配套基础设施和居民生活条件的需要 目前，xx社区一、二、三、六区居民楼基本为1980-1999 年建成的多层砖混结构住宅，虽现今建筑结构安全性良好，但由于建成年代相对久远，建筑外立面出现不同程度的破损、脏旧老化、风格颜色差异较大等问题。住户选择安装的护窗、雨棚、空调机位以及油烟排放方式各不相同，且部分护窗、雨棚破损严重，供水、燃气和通信管线立面纵横交错，严43、重影响了建筑的外观统一和使用功能。2017 年 7 月，xx发生了历年同期历时最长、雨量最多、强度最大的强降雨，湘江xx段及其支流水位均超历史峰值，给xx市造成了严重的经济损失。省委大院也出现了多处内涝点，对大院排水系统进行升级改造，已是迫在眉睫。除此之外，部分建筑屋顶漏水、渗水严重，楼梯间内墙面脏旧、栏杆锈损、强弱电线路杂乱，以及室外缺少衣服晾晒、活动休闲和健身的场地，社区停车位规划不合理，给小区居民生活带来了诸多不便，同时社区内有多处照明盲点，存在一定的安全隐患。本次改造不仅致力于有效解决xx社区目前存在的诸多配套基础设施不完善等问题，同时也关乎 2000 余户社区居民生活条件和环境的有力44、改善，改造完成后将给原社区住户一个崭新靓丽、安全和谐的生活环境。2.2.4 项目的实施，是进一步提升群众获得感和幸福感的需要 2021 中国最具幸福感城市出炉，xx已连续14 年获此殊荣，根据2018 年xx市政府工作报告中指出，“在增进民生福祉上展现新作为，持续增强群众获得感、幸福xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 16 感、安全感。全面实施小区治理和既有小区品质提升三年行动。高标准建设一批完整社区 智慧社区 平安社区 美丽社区，构建社区幸福圈。”本项目的实施，将使老旧小区基础设施、公共服务配套设施、生活质量、文化品位、社会服45、务等方面得到明显改善和提高，有效提高社区人居环境水平。项目关系到广大省委大院生活区住户的居住安全和切身利益，关系到人民群众的生活幸福感的提升，是响应xx省委、xx市政府及芙蓉区政府号召的重点民生项目，建议尽快推进实施。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 17 第三章第三章 场址现状与建设条件场址现状与建设条件 3.1 场址现状 3.1.1 项目建设地点 项目拟对xx社区一、二、三、六区4 个生活区老旧居民楼进行改造。xx社区位于烈士公园以南，八一路以北，西近迎宾路，东临车站北路，位置如图 3-1。图图 3-1 项目地理位置图项目46、地理位置图 3.1.2 社区现状 1、社区概况 xx社区属于芙蓉区韭菜园街道，内有八大宿舍区，95 栋居民楼，住房 3300 余户，人口约 12000 人。社区环境优美，居民素质普遍较高，有着浓厚的文化底蕴，xx社区以它丰富的生态语言和深厚的人文背景成为了年嘉湖畔一颗闪亮的明珠。因辖区内为湖xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 18 南省委机关各部、办、委等单位，故定位机关大院型社区。社区周边有八一路、车站路等城市主干道，区位条件较好。社区附近有 101 路，126路，139 路，148 路，134 路，202 路，263 路，447、08 路，602 路，701 路公交线路等多条公交线路经过。xx小区东门距离地铁3 号线烈士公园东站约 500 米，距离在建的地铁7 号线五里牌站约 1 公里。2、改造范围、改造对象 本次一、二、三、六区改造涉及楼栋55栋，总户数2309户，总建筑面积约264603.41m2。其中：一、二区改造建筑 28 栋，1109 户，建筑面积约 123027.00 m2；三区改造建筑 11栋，414 户，建筑面积约 44688.17 m2；六区改造建筑 16 栋，786 户，建筑面积约 96888.24 m2。具体情况见下表：表表 3-1 老旧小区改造对象统计老旧小区改造对象统计表表（一、二区）（一、二48、区）序号序号 栋号栋号 单元数单元数 层数层数 户数户数 建筑面积建筑面积 建成时间建成时间 建筑结构形建筑结构形式式 屋顶样式屋顶样式 1 一区 1#2 5 20 3375 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 2 一区 2#4 6 48 4632 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 3 一区 3#2 4 16 1656 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 4 一区 4#4 7 56 4403 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 5 一区 6#4 5 40 5160 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 6 一区 7#2 5 20 2725 1980-1999 砖混49、结构 不上人屋面 7 一区 8#2 5 20 2475 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 8 一区 9#4 7 56 6447 1980-1999 砖混结构 上人屋面 9 一区 10#5 6 60 4164 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 10 一区 11#4 6 48 5058 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 11 一区 13#4 6 48 5400 1980-1999 砖混结构 上人屋面 12 一区 14#4 6 48 5904 1980-1999 砖混结构 上人屋面 13 一区 15#4 6 48 5748 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 14 一区50、 16#4 6 48 5382 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 15 一区 17#4 6 48 5934 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 16 一区 18#3 6 36 3636 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 17 一区 19#3 6 36 4050 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 19 序号序号 栋号栋号 单元数单元数 层数层数 户数户数 建筑面积建筑面积 建成时间建成时间 建筑结构形建筑结构形式式 屋顶样式屋顶样式 18 一区 20#3 6 36 51、4476 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 19 一区 21#3 6 36 4878 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 20 一区 22#4 6 48 5838 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 21 一区 23#3 6 36 5058 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 22 一区 24#5 6 60 6834 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 23 一区 25#4 6 48 5808 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 24 一区 26#3 6 36 6108 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 25 一区 27#3 6 36 4470 152、980-1999 砖混结构 不上人屋面 26 二区 1#1 4 8 1268 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 27 二区 2#1 4 8 1280 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 28 二区 3#1 5 5 860 1980-1999 砖混结构 不上人屋面 合计 89 1109 123027 表表 3-1-2 老旧小区改造对象统计老旧小区改造对象统计表表（三区）（三区）序号序号 栋号栋号 单元数单元数 层数层数 户数户数 建筑面积建筑面积 建成时间建成时间 建筑结构建筑结构 屋顶样式屋顶样式 1 三区 1 栋 5 5 50 4975 1980-1999 砖混结构 平屋面 253、 三区 2 栋 3 6 36 4170 1980-1999 砖混结构 平屋面 3 三区 3 栋西 3 7 42 4466 1980-1999 砖混结构 平屋面 4 三区 3 栋东 4 7 56 5201 1980-1999 砖混结构 平屋面 5 三区 4 栋 4 5 40 3660 1980-1999 砖混结构 平屋面 6 三区 5 栋 3 5 30 3335 1980-1999 砖混结构 平屋面 7 三区 6 栋 3 5 30 4620 1980-1999 砖混结构 平屋面 8 三区 7 栋 2 6 24 3036 1980-1999 砖混结构 平屋面 9 三区 8 栋 2 6 24 27054、6 1980-1999 砖混结构 平屋面 10 三区 9 栋 3 6 36 3102 1980-1999 砖混结构 平屋面 11 三区 10 栋 2 6 24 2964 1980-1999 砖混结构 平屋面 12 服务中心-3 0 2453.17 1980-1999 砖混结构 平屋面 合计合计 33 414 44688.17 0 0 表表 3-1-3 老旧小区改造对象统计老旧小区改造对象统计表表（六区）（六区）序号序号 栋号栋号 单元数单元数 层数层数 户数户数 建筑面积建筑面积 建成年代建成年代 建筑结构建筑结构 屋顶样式屋顶样式 1 六区 1 栋 3 8 42 6717.28 1999 砖55、混结构 上人平屋面 2 六区 2 栋 3 8 42 6049.04 1999 砖混结构 上人平屋面 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 20 序号序号 栋号栋号 单元数单元数 层数层数 户数户数 建筑面积建筑面积 建成年代建成年代 建筑结构建筑结构 屋顶样式屋顶样式 3 六区 3 栋 3 8 42 6308.32 1999 砖混结构 上人平屋面 4 六区 4 栋 3 8 42 4947.36 1999 砖混结构 上人平屋面 5 六区 5 栋 3 8 42 5701.92 1999 砖混结构 上人平屋面 6 六区 6 栋 3 8 56、42 5280.8 1999 砖混结构 上人平屋面 7 六区 7 栋 4 8 56 7022.24 1999 砖混结构 上人平屋面 8 六区 8 栋 4 8 56 6814.32 1999 砖混结构 上人平屋面 9 六区 9 栋 4 8 56 6945.44 1999 砖混结构 上人平屋面 10 六区 10 栋 4 8 56 6757.52 1999 砖混结构 上人平屋面 11 六区 11 栋 4 8 56 6915.2 1999 砖混结构 上人平屋面 12 六区 12 栋 4 8 56 6922.4 1999 砖混结构 上人平屋面 13 六区 13 栋 3 8 42 5158.88 199957、 砖混结构 上人平屋面 14 六区 14 栋 4 8 56 5952.4 1999 砖混结构 上人平屋面 15 六区 15 栋 4 8 56 5350 1999 砖混结构 上人平屋面 16 六区 16 栋 3 8 42 4045.12 1999 砖混结构 上人平屋面 合计合计 合计合计 56 786 96888.24 3、改造前社区现状（1）一区、二区 1）建筑现状 本改造区域含住宅建筑28栋，建筑面积约12.31万，除少数几栋为部分坡屋顶外，多为平屋顶，目前屋顶渗漏较严重，漏水点较多，楼道及公共区域大面积发霉现象较严重；4#、9#和 14#栋屋面存在种植菜池需要清理；建筑首层存在违章搭建简易58、棚、阳光房、实体围墙等；外墙雨落水管破损较多，厨房油烟污染墙面，遮阳雨棚大量破损；室内楼梯间部分楼道未配置灭火器，强弱电线线路杂乱，墙面饰面老化脱落，扶手栏杆老化锈损，楼梯间下旧物堆弃等。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 21 图图 3-2 一二区建筑外立面一二区建筑外立面现状图现状图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 22 图图 3-3 一二一二区建筑区建筑楼道楼道现状图现状图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材59、料研究设计院有限公司 23 图图 3-4 一二区屋顶一二区屋顶现状图现状图（2）三区 1）建筑现状 本改造区域含住宅建筑 11 栋，建筑面积约 4.46 万，住宅建筑均为平屋顶，目前少量楼栋屋顶渗漏较严重，存在大面积发霉现象；3#屋面防水层、隔热层老旧，4#屋面杂草需要清理，9#和 10#架空隔热层存在破损；建筑首层存在违章搭建简易棚、阳光房、实体建筑及围墙等；其余建筑外立面现状及建筑室内楼梯间现状与一、二区建筑基本相似。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 24 图图 3-5 三区建筑外立面三区建筑外立面现状图现状图 xx二期（60、一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 25 图图 3-6 三区建筑三区建筑楼道楼道现状图现状图 图图 3-7 三区屋顶三区屋顶现状图现状图（3）六区 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 26 1）建筑现状 本改造区域含住宅建筑 16 栋，建筑面积约 9.68 万，住宅建筑均为平屋顶，建成年代为 1999 年，整体建筑现状相比一、二、三区较好。仅少量楼栋出现局部渗漏、首层及顶层违建较少，建筑外墙附着管线相对较多，楼梯间室内管线相对规整，不存在不可靠的木制外窗，扶手相对脏旧，部分61、墙面饰面老化等。图图 3-8 六区建筑外立面六区建筑外立面现状图现状图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 27 图图 3-9 六区建筑六区建筑楼道楼道现状图现状图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 28 图图 3-10 六区屋顶六区屋顶现状图现状图 3.2 建设条件分析 3.2.1 地形地貌条件 芙蓉区位于xx省xx市中东部，周边与xx县、雨花区、天心区、开福区接壤。其位置为北纬27512840、东经1105311405。东西最长约12.8千米，南北最宽约 462、.8 千米，面积 42.8 平方千米。地貌为湘江长年冲积形成的平原，地势平缓，平均海拔高度约为 40 米。东部原有小片丘陵山地，已因开发建设推平。浏阳河由东而西向北再向西贯穿区而过，将区境分为东西两片。东部有东湖、红旗水库，水面积约 2.5平方千米。浏阳河以西为城市中心区。3.2.2 自然条件 1、气候条件 本区属温暖湿润的亚热带季风气候，具有四季分明、温暖潮湿、雨量充沛、严寒期xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 29 短等特点。根据气象部门长年观测资料统计，本区多年平均气温 16.418.2，最低为-9，最高可达 40左右，日63、平均最高气温 38.1 度，日平均最低气温 0.4 度；年平均相对湿度 79.5%，常年主导风向为东南风，多年平均降水量 1394.6mm，最大年降水量达1751.2mm（1998 年），最小年降水量达 708.8mm（1953 年），最大日降水量达 327.0mm，年降雨天数为 142-164 天，雨季多集中在 38 月，占年降雨量 64-80%；多年平均蒸发量为 1206.9mm，仅 79 月蒸发量大于降雨量；最大积雪厚度为 20cm；多年平均日照为 1717.3 小时，无霜期为 270300 天；平均风速为 2.2m/s，最大风速为 20m/s，风向随季节变化，冬季多为西北风，夏季多为东64、南风。2、水文条件 湘江流经xx市境约25公里。xx地区流入湘江的支流有 15条，最大的是浏阳河。浏阳河发源于大围山，全长 234 公里。发源于浏阳大柱峰的捞刀河，发源于宁乡沩山的沩水，也于xx市区注入湘江。这些大小支流，因受湘浏盆地地形的控制，大都发源于盆地边缘的丘岗地区，且流向盆地底部的市区与湘江汇合，而河网密布，湖泊珠联，使xx城三面环水。湘江及其支流，水量充沛，xx段水流量达2370 秒立方米。浏阳河从芙蓉区蜿蜒而过，流经xx县，至开福区马厂以南入湘江，全长234.8 千米，流域面积 4665 平方千米。3、地质条件 本项目所在场地均为已建成区，参考周围工程的建设情况，项目实施区域无明65、显不良工程地质。根据国家质量技术监督局中国地震动参数区划图和xx省地震动反应谱特征周期区划图显示，本项目路线所经地域地震基本烈度为度区，地震动反应谱特征值周期为 0.35s，地震动峰加速度为 0.05g。3.2.3 交通条件 区域交通十分便利，铁路、公路、航空，三网融合，城市道路交织成网，通向四面八方。项目改造范围临近城市主次干道或支路，且社区东门临近城市地铁口，交通便利。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 30 3.2.4 公共设施条件 项目实施所在地均为城市建成区，区域内水、电、路、邮、医、教等基础设施完善，境内电力可靠，通66、讯发达，基础设施完备，经济商贸繁荣。项目建设的周边道路完善，给水排水措施到位，市政设施齐全，能保证其建设用水和消防用水。3.2.5 社会经济 2022 年，芙蓉区全区完成地区生产总值（GDP）1268.24 亿元，同比增长 8.3%。其中，第一产业实现增加值 0.006 亿元，同比增长-2.9%；第二产业实现增加值 158.33 亿元，同比增长-0.1%；第三产业实现增加值 1109.90 亿元，同比增长 9.5%。第一、二、三产业的比例为 0.0：12.5：87.5。全年完成地方一般公共预算收入 36.93 亿元，同比下降 9.27%，其中区级税收 27.56亿元，同比下降 9.01%；非税67、收入 9.36 亿元。2022 年全年 38 项省、市重点民生实事工作考核指标均按要求圆满完成，在生活保障、社会环境、文化建设等方面帮助群众解决了一系列实际问题，产生了良好的社会效益。全年建成“芙蓉学校”3 所；城镇老旧小区改造 15 个；城镇危旧房屋改造 116 栋；新建智慧社区健身中心 21 个；新建标准化（社区）综合文化服务中心 5 个；新增停车位 11110 个。3.2.6 施工条件 水电条件能满足项目建设运营需要。项目区域自来水及配套工程均较完善，且留足发展空间，完全可满足工程施工用水需要。变电设备可满足项目建成后的用电负荷。项目周边建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子68、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，水泥、钢材可从各地厂家驻湘销售点购买。xx市建筑施工力量雄厚，拥有建设部规定所需各级资质的施工单位，可满足本项目建设的需要。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 31 3.2.7 政策条件 项目属于城镇老旧小区提质改造，具有美化城市环境、提高城市形象、提升城市宜居、宜业、宜游水平等社会效益，受到政府和社会各界的大力支持。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 32 第四章第四章 改造改造规模与内容规模与内容 4.1 改造规模 根据69、xx市城镇老旧小区综合改造提升技术导则的通知（长人环发202019号），项目改造范围与改造内容必须在广泛征询街道、社区、居民和物业的需求与意见的基础上，依据导则开列的相关内容及要素，立足于小区居民最关心、最迫切的痛点和需求，结合现场勘查和设计方案，形成改造范围和内容。本项目在民意调查基础上，深入现场进行踏勘，对照导则确定改造规模和改造内容。项目改造范围涉及xx社区一、二、三、六区4 个生活区，55 栋房屋，2309 户居民，总用地面积约 15.83 万，改造房屋建筑面积约 264603.41，其中：一二区 123027.00，三区 44688.17，六区 96888.24。4.2 改造内容 本70、次改造主要为建筑外立面局部提升、屋顶防水修复、楼道更新等。参照xx市城镇老旧小区综合改造提升技术导则，结合设计方案和现场踏勘情况，本项目改造内容分基础类、完善类和提升类三大类，包括但不限于：（1）基础类：拆除小区违建、临建等；围墙拆除与修复；清理屋面垃圾、拆除原防水层、对屋面重做防水及保温；修补严重破损外立面；更换破损立面落水管；统一更换楼栋牌、单元牌、标识牌；建筑四周散水及排水明沟修缮、整治等；新增室内消防灭火器；更换楼道照明灯具；强弱电管线整理；粉刷楼梯间墙面、顶棚及栏杆；修缮架空层公共区域等。（2）完善类：室内消防管道、排水管改造；清洗外墙油渍；值班室装修、安装；建筑智能化改造等；xx二71、期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 33 （3）提升类：更换沿街面护窗、雨棚；电梯外墙面新做水刷石；社区党群服务中心装修改造。项目具体改造内容和规模见下表 4-1 至 4-4：表表 4-1 一二区改造内容及规模一览表一二区改造内容及规模一览表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)备注备注 一一 基础类基础类 1 1 屋面防水类屋面防水类 29723.63 29723.63 1.1 上人屋面重做防水保温 3682.33 210 拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥72、青防水涂料+3mm 自粘防水卷材+50mmC25 细石砼保护层，内配4150+分隔缝灌缝 1.2 不上人屋面重做防水保温 26041.30 260 拆除原架空隔热板及恢复+拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥青防水涂料+1.5mm 自粘防水卷材+2mmTKB-220 自粘防水卷材 2 楼梯间改造 2.1 楼梯间栏杆 m 2876.50 21 除锈后刷防腐防锈漆；栏杆刷灰色油漆、扶手刷深灰色油漆 2.2 楼梯间墙面 m2 27823.60 21 2.3 楼梯间天棚 m2 9937.00 21 2.4 楼梯间地面 m2 9740.00 50 地面清洗+环氧树脂 2mm 73、3 架空层改造 4 更换雨水立管 m 954.00 120 PVC-U 管 5 屋顶拆除 m3 1000.00 582 含拆除屋顶违章搭建砌体及其他临时设施、修复拆违时破碎的地面及垃圾外运（运距 20km）6 标识标牌 块 117.00 120 统一更换楼栋牌、单元牌、标识牌，单元出入口 1mm 厚铝板标牌，600*300mm 7 单元楼层配灭火器 套 156.90 60 手提灭火器 二二 完善类完善类 1 建筑智能化 项 1 50000 含 PVC40*40 线槽约 2000m、光分纤箱（24 芯）约 90 个 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材74、料研究设计院有限公司 34 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)备注备注 2 三线整治及供电设施 m 350.00 81 增加 100*50 热镀锌桥架 3 楼道灯 5W 盏 486.00 40 5W LED 4 脚手架 m2 81196.02 33 5 室内排水管改造 项 1 100000 三三 提升类提升类 1 1 区主干道沿街面改造 1.1 1 区 7 栋楼外墙改造 外墙铲除外运 m2 11919.60 9 不含电梯井外立面 真石漆 m2 11919.60 127 界面剂+防水腻子+真石漆，含垂直运输费,防水砂浆 m2 5959.80 50 75、50%铲除面积防水砂浆 1.2 一层围墙拆除及新建（含阳光棚及地面）1.8m 围墙拆除与新建 m 398.99 1786 铝合金阳光棚 m2 997.18 500 水泥砂浆，建筑四周散水及排水明沟修缮、整治等 排水沟恢复 m 398.99 200 1.3 1 区 7 栋楼更换沿街面护窗 m2 3393.60 450 1.4 1 区 7 栋楼更换沿街面雨棚 m2 814.46 530 1.5 脚手架 m2 14569.98 33 2 外墙改造 真石漆-电梯井 m2 9870.00 127 不含电梯井外立面 清洗+喷漆 m2 48207.60 45 界面剂+防水腻子+真石漆，含垂直运输费 工程费用76、小计工程费用小计 m2m2 123027.00 123027.00 178.30 178.30 表表 4-2 三区改造内容及规模一览表三区改造内容及规模一览表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)备注备注 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 35 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)备注备注 一一 基础类基础类 1 1 屋面防水屋面防水 m2 10533.74 10533.74 242.88 242.88 (1)上人屋面 m2 942.177、7 210 拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+抗裂砂浆保护+聚合物水泥基防水涂料+水性沥青防水涂料+4mmSBS 防水卷材+分隔缝灌缝(2)不上人屋面 m2 9591.57 260 拆除原架空隔热板及恢复+拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水涂料+水性沥青防水涂料+1.5mm 自粘防水卷材+2mmTKB-220自粘防水卷材 2 楼梯间改造 2.1 楼梯间栏杆 m 1045.00 21 除锈后刷防腐防锈漆；栏杆刷灰色油漆、扶手刷深灰色油漆 2.2 楼梯间墙面 m2 10108.00 21 2.3 楼梯间天棚 m2 3610.00 21 2.4 楼梯间地面 m78、2 3800 50 地面清洗+环氧树脂 2mm 3 更换雨水立管 m 384.00 120 4 屋顶拆违 m3 500.00 582 含拆除屋顶违章搭建砌体及其他临时设施、修复拆违时破碎的地面及垃圾外运（运距 20km）5 标识标牌 块 55.00 120 单元出入口 1mm 铝板 600mmx300mm 6 消防设施-手提式灭火器 套 57.00 60 二二 完善及提升类完善及提升类 1 建筑智能化 项 1 20000 含 PVC40*40 线槽约 700m、光分纤箱（24 芯）32 个 2 三线整治及供电设施 m 350.00 81 增加 100*50 热镀锌桥架 3 楼道灯 5W 盏 179、08.00 40 5W LED 4 居家养老服务中心（原食堂）改造 项 1 307000 5 脚手架 m2 29649.00 33 6 室内排水管改造 项 1 60000 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 36 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)备注备注 三三 提升类提升类 1 外墙改造 外墙铲除外运 m2 7689.15 9 不含电梯井外立面 真石漆 m2 8697.15 127 界面剂+防水腻子+真石漆，含垂直运输费 防水砂浆 m2 3844.58 50 50%铲除面积防水砂80、浆 2 清洗+喷漆 m2 4857.30 45 不含电梯井外立面 工程费用小计工程费用小计 m2m2 42235.00 42235.00 154.32 154.32 表表 4-3 六区改造内容及规模一览表六区改造内容及规模一览表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)备注备注 一一 基础类基础类 1 屋面防水 m2 拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥青防水涂料+3mm 自粘防水卷材+50mmC25 细石砼保护层，内配4150+分隔缝灌缝(1)上人屋面 m2 17083.23 210.00 2 楼梯间改造 2.1 楼梯间栏81、杆 m 2464.00 21.00 2.2 楼梯间墙面 m2 23833.60 21.00 除锈后刷防腐防锈漆；栏杆刷灰色油漆 2.3 楼梯间天棚 m2 8515.00 21.00 环氧树脂滚涂地板 2.4 楼梯间地面 m2 8960.00 50.00 PVC-U 管 3 更换雨水立管 m 768.00 120.00 含拆除屋顶违章搭建砌体及其他临时设施、修复拆违时破碎的地面及垃圾外运（运距 20km）4 屋顶拆违 m3 1000.00 582.37 统一更换楼栋牌、单元牌、标识牌，单元出入口 1mm 厚铝板标牌，600*300mm 5 标识标牌 块 88.00 120.00 二二 完善类完善82、类 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 37 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)备注备注 1 建筑智能化 项 1 40000 2 值班室装修、安装 项 1 70000.00 增加 100*50 热镀锌桥架 3 三线整治及供电设施 m 350.00 81.41 5W LED 4 楼道灯 5W 盏 306 40.40 5 室内消防管道改造 项 1 80000.00 6 脚手架 m2 92208.00 32.69 三三 提升类提升类 1 外墙改造 不含电梯井外立面 清洗+喷漆 m2 5283、752.00 45.00 界面剂+防水腻子+真石漆，含垂直运输费 外墙真石漆（电梯井外墙）m2 16848 127.43 含 PVC40*40 线槽约 1500m、光分纤箱（24 芯）57 个、光分纤箱（72芯）1 个 工程费用小计工程费用小计 m2m2 96888.24 96888.24 136.42 136.42 表表 4-4 党群服务中心改造内容及规模一览表党群服务中心改造内容及规模一览表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价单价（元（元)备注备注 一一 提升类提升类 建筑改造建筑改造 1 配套服务中心外墙部分 1.1 外墙改造 外墙铲除外运 m2 16284、6.30 9 界面剂+防水腻子+真石漆，含垂直运输费 真石漆 m2 1626.30 127 防水砂浆 m2 813.15 50 1.2 脚手架 m2 1610.40 33 1.3 GRC 水泥线脚 m 1094.07 206 100*200 1.4 增加穿孔铝板格栅 m2 51.50 726 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 38 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价单价（元（元)备注备注 2 中庭部分 2.1 外墙改造 10.00 外墙铲除外运 m2 571.70 9 含水泥砂浆层 真石漆 m85、2 571.70 127 防水砂浆 m2 571.70 50 2.2 干挂石材 m2 243.85 723 2.3 脚手架 m2 513.62 33 2.4 芝麻灰花岗岩地面 m2 435.30 357 3 拆除空调机位 个 15 200 4 屋面防水改造 m2 1077 270 拆除原架空隔热板及恢复+拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥青防水涂料+3mm 自粘防水卷材+50mmC25 细石砼保护层，内配4150+分隔缝灌缝 5 不锈钢铁门 m2 25 800 工程费用小计工程费用小计 m2m2 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 86、xx省建筑材料研究设计院有限公司 39 第五章第五章 建设方案建设方案 5.1 设计依据 1、xx省城镇老旧小区改造技术导则(试行)；2、xx市城镇老旧小区综合改造提升技术导则（长人环发202019号）；3、既有居住建筑节能改造技术规程（JGJ-T129-2012）；4、城市旧居住区综合改造技术标准（T/CSUS 04-2019）；5、城市居住区规划设计规范（GB 50180-2018）；6、民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；7、民用建筑通用规范（GB55031-2022）；8、民用建筑可靠性鉴定标准（GB50292-2015）；9、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）87、（2016 年修订）；10、建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；11、建筑防雷设计规范（GB 50057-2010）；12、屋面工程技术规范（GB 50345-2012）；13、房屋渗漏修缮技术规程（JGJ/T 53-2011）；14、建筑给水排水设计规范（GB 50015-2019）；15、室外排水设计规范（GB50014-2021）；16、污水排入城镇下水道水质标准（GB/T 31962-2015）；17、生活饮用水卫生标准（GB 5749-2022）；18、民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；19、住宅建筑电气设计规范（JGJ 242-2011）88、；20、低压配电设计规范（GB 50054-2011）；xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 40 21、电力工程电缆设计规范（GB 50217-2018）；22、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB50311-2016）23、消防给水及消火栓系统技术规范（GB 50974-2014）；24、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；25、建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）；26、安全防范工程技术规范（GB 50348-2018）；27、消防设施通用规范（GB 55036-2022）；28、建筑89、照明设计标准（GB 50034-2013）；29、无障碍设计规范（GB50763-2012）；30、xx市建筑色彩应用指导手册（2009-2020）；31、公共建筑标识系统技术规范（GB/T51223-2017）；32、建筑与小区雨水利用工程技术规范（GB 50400-2016）；33、民用建筑雨水控制及利用设计规程（DB33/T 1167-2019）；34、建筑及居住区数字化技术应用（GBT 20299.1/.2/.3/.4-2006）；35、建筑自动化和控制系统（GB/T 28847.1/.2/.3-2012）；36、其它有关的现行规范和规程。5.2 改造原则与规定 根据xx市城镇老旧小区90、综合改造提升技术导则，老旧小区改造应遵循以下原则与规定。1、基本原则（1）以人为本、安居惠民 综合改造提升前必须广泛征询街道、社区、居民和物业的需求与意见，依据 导则相关内容及要素进行较为全面的调查，立足于小区居民最关心、最迫切的痛点和需求，进行现场勘查，形成决定综合改造提升范围和内容的明确依据，制定因地制宜、需求合理、安居惠民、经济可行的综合改造提升工作方案。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 41 （2）统筹兼顾、分类施策 从完善基础设施入手，统筹环境整治、建筑修缮和公共安全，完善便民设施，推进社会治理。重点组织对老旧小区的91、水电气信、道路交通、绿化环境、停车场等民生设施的整治改造，可分类施策，优化组合改造时序。（3）改造为主、特色提升 坚持整治改造为主、兼顾提升改造。可重点兼顾“适老化”、开敞空间、智慧小区等提升改造，在提升居民获得感、幸福感和安全感的同时，强化长效管理。（4）精心设计、严格管控 开展精心设计，延续城市特色风貌，挖掘小区历史文化，构建自然环境特征，协调建筑风貌色彩，优选工艺材料技术，打造未来人居理念。2、基本规定 老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类三类：（1）基础类改造内容：满足居民居住安全需要和基本功能需求的改造；（2）完善类改造内容：满足居民改善型居住功能需求和生活便利性需要的改造；（92、3）提升类改造内容：丰富社会服务供给的改造。基础类改造内容为必须改造内容，符合改造条件的应全部进行改造；完善类和提升类改造内容为鼓励改造内容，可结合老旧小区实际情况和小区群众改造意愿选择性进行改造。5.3 改造内容分类 1、改造内容 根据xx市城镇老旧小区综合改造提升技术导则，结合现场踏勘和城市体检及民意调查情况，综合确定xx社区一二三六区各类改造内容如下表5-1：xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 42 表表 5-1 主要改造内容分类主要改造内容分类 类别类别 工作工作范畴范畴 项目名称项目名称 改造内容改造内容 改造方式改造93、方式 备注备注 基础类 公共安全 违章建筑 拆违及通道清理 结合重做防水对屋顶的构筑物进行拆除 消防设施 配齐和完善小区的消防配套设施 补充楼道灭火器和区域微型消防箱 照明设施 覆盖公共活动区域的照明设施 更换楼道灯 基础 设施 与小区建筑直接相关的基础设施 排水设施改造；立面落水管更换；三线整治及供电设施 建筑四周散水及明沟修复；雨水立管更换；室内强弱电线路整理 建筑修缮 房屋公共部分修缮（涉及安全及基本功能）建筑屋顶及墙体防水 重做屋面防水保温隔热层 墙体防水结合严重破损墙面修补 楼道修缮 对楼梯间墙面，天棚，扶手等进行粉刷改造 加装电梯 已改造 完善类 建筑修缮 房屋公共部分修缮（不涉及94、安全及基本功能）及社会治理 规范油烟净化设施 清洗墙面油污 建筑防雷 现状已有 社会治理 空调排水管 现状条件没有空间 值班室改造 值班室提质改造 提升类 建筑修缮 外墙整治 建筑外墙整治 真石漆和涂料改造 社会治理 便民服务及社会治理设施 小区党建阵地 在原社区服务中心建设一个小区党建服务站 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 43 5.4 基础类改造方案 5.4.1 公共安全 5.4.1.1 拆违及通道清理 1、违章建筑、临建 违章临建主要为屋顶违章及阳光棚、蔬菜种植盒等，建构筑物质量普遍较差，占用老旧小区公共空间，给区域的95、卫生、安全等造成了一定影响，应予以拆除及清理杂物。拆除后需恢复屋面铺装或防水等。成片拆除时应注意水、电、路、燃气、通讯等设施的保护，防止影响建筑的使用功能，要做到文明施工，尽量减少对相关居民的影响。违建整体现状见下图。图图 5-1 屋顶违建屋顶违建现状图现状图 2、围墙拆除 现状部分围墙破旧脏乱，影响整体环境，采取“围墙腾退”或“拆除原围墙，新建xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 44 非通透式围墙”的方式进行改造。拟对一区 1#、15#、18#、21#、22#建筑沿主干道的院墙及一层杂物进行拆除规整。图图 5-2 小区部分围墙96、现状小区部分围墙现状图图 5.4.1.2 消防安全设施改造 小区建立时间较久，尤其一二三区建筑始建于上世纪 80 年代，目前楼栋内消防设施老化不完备，多数楼栋缺失灭火器配备或设备未及时更新，本次拟清理楼道内乱堆杂物，添设或更换灭火器箱。同时对六区内的室内灭火器进行检查，及时更换过期的灭火器。图图 5-3 楼道楼道消防设施改造示意消防设施改造示意图图 5.4.1.3 照明设施改造 现状楼道内照明昏暗、部分灯具老旧、灯体破损严重，存在一定的安全隐患，照明管线混乱。将部分楼道内较老旧灯具统一更换声控式 5W LED 吸顶灯。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建97、筑材料研究设计院有限公司 45 5.4.2 基础设施 5.4.2.1 排水设施改造 本次对院墙拆除与新建中破坏的排水沟进行修缮、整治。将排水沟进行清理、疏通，重做混凝土垫层及防水砂浆、上铺铁篦子，以促进建筑外排水。图图 5-4 排水沟改造示意排水沟改造示意图图 5.4.2.2 立面落水管更换 本次改造建筑建成年限均在 20 年及以上，原建筑铸铁落水管大部分已锈蚀、PVC管老化严重，导致漏水。本次对建筑外立面落水管统一更换为110 的 PVC-U 排水管。更换做法：拆除破损的雨水管及固定的配件挂线锤、弹墨线仲击钻打眼卡箍安装管道安装卡件固定闭水试验。安装完毕后，及时将立管固定，同时应做闭水试验，98、出口用充气橡胶堵封闭，达到不渗漏，水位不下降为合格。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 46 图图 5-5 建筑落水管改造示意建筑落水管改造示意图图 5.4.2.3 三线整治及供电设施 对楼道强弱电管网进行整体规整并进行管线修复，管线采用走PVC40*40线槽方式。图图 5-6 楼道楼道内管线改造前后示意内管线改造前后示意图图 5.4.3 建筑修缮 本次对老旧小区建筑进行立面改造及屋面改造时，尽量不改变原有结构，不增加荷载，不改变原有结构传力途径，如荷载增加，需对建筑原结构及基础进行复核，确保建筑结构安全。5.4.3.1 建筑屋99、顶及墙体防水 一、二、三区内较多楼栋出现大面积渗漏现象，部分室内存在大面积发霉，对该类建筑上人屋面需拆除原建筑防水层，重做防水层，做刚性保护层；不上人屋面做 2 层防水层（带保温隔热功能）。六区建筑相比一二三区情况相对较好，仅部分楼栋出现局部渗漏，部分室内出现局部污渍，对原有屋面现浇隔热板进行清洗，采用防水卷材重做处理，接缝处用防水砂浆封堵，做刚性保护层。1、屋面防水改造 项目屋面防水改造前，应对屋面违章建筑进行全面清理。目前小区屋面绝大部分为平屋面（防水卷材铺装），仅一二区存在少量楼栋为坡屋面。针对屋面现状情况，本次xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建100、筑材料研究设计院有限公司 47 屋面防水结构改造主要有以下三种形式。形式一（上人屋面）：整体清扫+基层处理剂+防水涂料+防水卷材+细石混凝土刚性保护层。形式二（不上人屋面 1）：隔热板整体清扫+砂浆找平+基层处理剂+防水卷材+隔热防水卷材。形式三（不上人屋面 2）：清理架空隔热板+砂浆找平+基层处理剂+防水卷材+隔热防水卷材。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 48 图图 5-7 整体屋顶类型分析图整体屋顶类型分析图（2）改造方案 一二三区建筑屋顶多为不上人屋面，通过整体清扫找平后涂刷基层处理剂+铺贴防水卷材，解决大面积渗漏，室101、内大面积发霉。做法如下：拆除原架空隔热板及恢复+拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥青防水涂料+1.5mm 自粘防水卷材+2mmTKB-220 自粘防水卷材。六区的建筑均为上人屋面，通过对屋面的杂物、违章构筑物进行清理，同时对原有屋面现浇隔热板进行清洗、采用防水卷材重做处理、接缝处进行防水砂浆封堵、水泥保护层覆盖，解决局部渗漏，室内局部湿渍。做法如下：拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥青防水涂料+3mm自粘防水卷材+50mmC25细石砼保护层，内配4150+分隔缝灌缝。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 102、xx省建筑材料研究设计院有限公司 49 （3）防水施工具体技术要求应执行国标屋面工程技术规范的技术规定。屋面防水层采用卷材铺设，其铺贴方向应根据屋面坡度和屋面是否受震动而确定。屋面防水层铺设卷材时，搭接应顺流水方向。卷材铺设时要压实铺平。卷材搭接边用密封膏封严。下步工序施工时不得损坏卷材。屋面与凸出屋面的通风道、烟囱、管道等连接处，均增加卷材附加层处理，然后铺贴大面卷材。檐沟、雨水落口采用内排水时，杯口内、檐沟阴角等宜应做卷材附加层处理。（4）防水卷材具体做法 卷材施工可参考以下做法：工艺流程：清理基层涂刷基层处理剂铺贴卷材附加层铺贴卷材热熔封边蓄水试验保护层。a 清理基层：施工前将验收合格的103、基层表面尘土、杂物清理干净。b 涂刷基层处理剂：高聚物改性沥青卷材施工，按产品说明书配套使用，基层处理剂是将氯丁橡胶沥青胶粘剂加入工业汽油稀释搅拌均匀，用长把滚刷均匀涂刷于基层表面上，常温经 4h 后，开始铺贴卷材。c 附加层施工：一般用热熔法使用改性沥青卷材施工防水层，在女儿墙、水落管、管根、檐口、阴阳角等细部先做附加层，附加的范围应符合设计和屋面工程技术规范的规定。d 铺贴卷材：卷材的厚度应符合设计要求。多层铺设时接缝应错开。将聚物改性沥青复合胎防水卷材剪成相应尺寸，用原卷心卷好备用，铺贴时随放卷随用火焰喷枪加热基层和卷材的交界处，喷枪距加热面 300mm 左右，经往返均匀加热，趁卷材的材104、面刚刚熔化时，将卷材向前滚铺、粘贴，搭接部位应满沾牢固，搭接宽度满粘法为 80mm。e 热熔封边：将卷材搭接处用喷枪加热趁热是二者粘结牢固，以边缘挤出沥青为度，末端收头用密封膏嵌填严密。f 防水保护层施工：在卷材表层做一层 2cm 水泥砂浆找平层刚性防水层屋面保护层。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 50 改造前后对比图如下：图图 5-8 屋顶现状图屋顶现状图 图图 5-9 屋面维修及防水改造示意图屋面维修及防水改造示意图 2、外立面破损修补 对外立面破损墙体进行修补，同时对漏水部位采用涂刷防水膏、聚氨酯或丙纶防水涂料等进行修105、复。裂缝修补剂加水泥按比例配制成修补膏。具体做法如下：xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 51 （1）检查并清理：找出渗水部位，去除装饰面层，找出裂缝，仔细用毛刷清扫基面，去除浮尘，并去除松动基层以避免浆剂与基层结合不严。（2）注浆：采用压力注浆法封闭裂缝，利用注浆机将专用注浆剂压入墙体裂缝中，注浆剂硬化后与墙体形成一个整体，从而起到封堵防渗的目的。（3）恢复原有水刷石墙面。图图 5-10 墙面破损修补墙面破损修补示意图示意图 5.4.3.2 楼道修缮 目前小区多数楼栋的楼梯间存在墙皮脱落，楼道墙面、天棚、地面脏乱老旧，部分扶手106、栏杆油漆脱落、老化锈损，本次改造拟对楼道内墙面、顶棚等清理后涂刷仿瓷涂料，栏杆采用防腐防锈处理，并刷灰色油漆，楼道内墙及顶棚粉刷做法：清理基层，刷腻子一遍，再刷墙漆两遍。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 52 图图 5-11 楼梯间墙面楼梯间墙面、顶棚、顶棚及扶手改造示意图及扶手改造示意图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 53 图图 5-12 楼梯间入口改造前后示意图楼梯间入口改造前后示意图 5.4.4 环境整治 5.4.4.1 小区信息标识 建筑标识标牌是107、指建筑物立面以及小区、院落出入口表示其特征的标识，其特征包括名称、门牌号、栋号等。为了方便行人识别小区、院落内的建筑，寻找目的地少走冤枉路，每栋建筑、小区及院落门口都必需设置醒目规范的标志。建筑标识应设置在行人能辨识的位置和高度。汉字字体采用国标交通专用字体，具体颜色应与建筑色彩相协调。本次拟更换单元标牌，采用铝板标牌，尺寸为 60cm*30cm。图图 5-13 标识标识、标牌、标牌示意图示意图 5.5 完善类改造方案 5.5.1 建筑修缮 5.5.1.1 规范油烟净化设施 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 54 目前四个生活108、区内的住宅楼基本均采用直排式的油烟机，无油烟井，对外墙面造成较大污染。本次改造采用油污清洁剂清洗厨房外墙油渍，同时推广宣传新型非直排式油烟机。图图 5-16 油烟油烟污染墙面现状污染墙面现状图图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 55 图图 5-17 油污外墙清洗油污外墙清洗示意示意图图 5.5.2 社会治理 5.5.2.1 值班室改造 现状值班室房间整体亮度低、未进行吊顶及地面装饰、墙面脏旧，无监控显示屏等。本次对六区 17 栋一单元楼值班室的墙面、天棚、照明、空调、安防等进行提质改造，以达到值班室的相关标准要求。图图 5-109、25 监控值班室改造示意图监控值班室改造示意图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 56 5.6 提升类改造方案 5.6.1 建筑修缮 5.6.1.1 围墙维修改造 小区内部分建筑围墙立面脏乱，严重影响美观，本次拟对一区 1#、15#、18#、21#、22#建筑沿主干道的院墙及一层杂物进行拆除规整。在拆除现状围墙及杂物清理的基础上，新建并对其铺装、美化，同时对破坏的排水沟进行修复。方案一：改造内容：重建一层 1.8 米高封闭式院墙，院内违章清除，院内地面修整，一层院内新增外挑 1.5m 宽防坠落雨棚(开敞)。图图 5-14（1）110、围墙改造示意图围墙改造示意图 方案二：改造内容：改造内容:重建一层 1.8 米高封闭式院墙，院内违章清除，院内地面修整，一层院内新增混凝土结构 1.5m 宽阳台(封闭)。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 57 图图 5-14（2）围墙改造示意图围墙改造示意图 5.6.1.2 建筑外墙整治 目前小区多数楼栋的建筑立面墙面材料老化脏乱，颜色暗沉，影响美观；抽油烟机老化，外墙油污明显；未装饰的电梯井外立面与建筑主体色调不相符，影响小区美观；重要节点位置建筑外墙面脏旧。片区风貌引导的“两大方面 七大原则”作为小区设计改造的解决策略，楼111、栋外风貌引导：整体风格协调统一、改造处要体现功能，整体色彩有韵律、有节奏，体现文化性、舒适性、人文性；楼栋内风貌引导：建筑立面体现文化及功能、建筑改造充分满足居民需求、建筑景观高度融合。外立面改造范围：根据集中连片整治原则，本次分为电梯井外立面新做水刷石和三区重要节点建筑山墙外立面粉刷真石漆两部分进行整治。立面整治主要内容为：（1）对重要节点位置（三xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 58 区 2#、4#、5#）的建筑外墙面进行清洗，漏水部位修复，刮腻子找平，刷真石漆；（2）对未装饰的电梯井外墙面进行新做水刷石。1、电梯井外立面112、整治方案 水刷石外墙饰面的具体做法建议如下：底灰和中灰用 1：3 水泥砂浆（共厚 12mm）。面层用 1：(11.5)水泥和石子等加水搅拌，抹在建筑物的表面（厚 10mm），半凝固后，用喷枪、水壶喷水，或用硬毛刷蘸水，刷去表面的水泥浆，使石子半露。图图 5-19（1）电梯井外立面现状图电梯井外立面现状图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 59 图图 5-20 外立面改造示意图外立面改造示意图 2、楼栋外立面整治方案 6 区 16 栋建筑清洗原墙面并喷涂料。图图 5-21 6 区楼栋外立面改造示意图区楼栋外立面改造示意图 xx二113、期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 60 一区沿街楼栋改造，将建筑立面改造内容:对重点楼栋进行真石漆喷涂改造，新增EPS装饰线脚,更换防盗窗(铝合金+外挑窗户600mm)和雨棚(铝合 金框架+耐力板面板)。图图 5-22（1）一区楼栋外立面改造示意图一区楼栋外立面改造示意图 图图 5-22（2）一区楼栋外立面改造示意图一区楼栋外立面改造示意图 由于三区 2#、4#、5#山墙临省委接待基地九所宾馆，其山墙破旧，风格与周边建构筑物不协调，本次改造拟对一层外立面及顶层均采用褐红色真石漆，其余楼层均采用卡其色真石漆涂料涂刷，使其与周边环境相协114、调。外墙面刷真石漆具体做法建议如下：（1）基层墙体清理加固；（2）刮外墙找平抗裂腻子一遍；（3）刮外墙氟碳腻子两遍；（4）砂纸打磨清理干净后，喷涂环氧抗渗漆一遍；（5）滚涂底漆一遍；（6）滚涂外墙面漆两遍。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 61 图图 5-23 节点外立面改造前后示意图节点外立面改造前后示意图 5.6.2 社会治理 5.6.2.1 小区党建阵地 现省委大院一、二、三、六区无小区党建阵地，本次拟在近南门建筑（xx社区配套服务站）的一楼设置xx小区党群服务中心。该建筑现状中庭空间划分较不合理，功能滞后，办公接待功能115、混乱；外立面污损严重，立面空调机位摆放随意，影响美观；地面破损，老化严重。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 62 图图 5-24（1）党群中心现状图党群中心现状图 本次改造内容为：1、中庭部分墙面及空调机位重新规整及粉刷；2、一层内院地面铺设芝麻灰花岗岩；3、屋顶防水修补，检测清理基础+注浆+防水涂料及防水卷材附加层+恢复保护面层；4、一层位置改造成xx社区党建服务中心；5、更换不锈钢铁门。图图 5-24（2）党群服务中心改造示意图党群服务中心改造示意图 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx116、省建筑材料研究设计院有限公司 63 第六章第六章 环境保护环境保护 6.1 编制依据 6.1.1 法律法规与政策管理条例 1、中华人民共和国环境保护法（2015.01）；2、中华人民共和国环境影响评价法（2018 修正版）；3、中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2015.4）；4、中华人民共和国水污染防治法（2017 年修订）；5、中华人民共和国大气污染防治法（2018 年修正）；6、中华人民共和国噪声污染防治法（2021.12）；7、建设项目环境影响评价分类管理名录（国家环境保护部部令第 33 号）；8、国务院关于修改建设项目环境保护管理条例的决定 国务院（2017）682号令。6.1.117、2 技术导则与规范 1、环境影响评价技术导则总纲(HJ2.1-2016)；2、环境影响评价技术导则大气环境(HJ2.2-2018)；3、环境影响评价技术导则地表水环境（HJ2.3-2018）；4、环境影响评价技术导则声环境(HJ2.4-2021)；5、环境影响评价技术导则生态影响（HJ 19-2022）；6、环境空气质量标准（GB3095-2012）；7、地表水环境质量标准（GB3838-2002）；8、声环境质量标准（GB 3096-2008）；9、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB 12523-2011）；xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研118、究设计院有限公司 64 10、水土保持综合治理技术规范（GB/T 16453-2008）；11、生态环境状况评价技术规范（HJ 192-2015）；12、其它相关法律、规范及标准文件。6.2 施工期环境影响因素分析与防治措施 6.2.1 施工期环境影响分析 1、噪声 施工噪声主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。本项目使用的施工机械主要有电锤、电锯、电钻、切割机、升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸车辆的撞击声、吆喝声、拆卸模板的撞击声等，多为瞬时噪声；施工车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中，对声环境影响最大的是机械噪声。根据不同施工机械的噪声源强，在多119、台机械设备同时作业时，各台设备产生的噪声会产生叠加，根据类比调查，叠加后的噪声增值约为 38dB。在这类施工机械中，噪声最高的为电锯、电钻。根据各类建筑施工工地的噪声监测结果统计，施工工地的噪声级峰值约为 100dB（A），一般情况声级约为 80dB（A）。2、废水 施工初期建筑外立面清洗等工序，将不可避免地产生混浊的施工废水。燃油动力机械是施工作业的主要机具，在维护和冲洗时，将产生少量含 SS 和石油类的废水。弃土和施工人员生活垃圾受地表径流和降水冲刷易产生废水。施工人员生活污水和施工产生的施工废水为施工期主要的地表水污染物。3、废气 施工期的大气污染源主要来自于扬尘、施工机械废气和建筑物装120、修过程中产生的挥发性有机废气。（1）汽车扬尘 汽车行驶引起的道路扬尘约占场地扬尘总量的 50%以上。如果施工阶段对汽车行驶xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 65 路面勤洒水（每天 45 次），可以使空气中扬尘量减少 70%左右，收到很好的降尘效果。当施工场地洒水频率为 45 次时，扬尘造成的 TSP 污染距离可缩小到 2050m 范围内，对附近的居民影响可减至最小。（1）施工扬尘 老墙面在翻新前要做墙面基底处理，粉化严重的要全部铲除，铲除时使用开槽机，灰尘随风四处飘散，严重时会影响居民的正常生活。4、固废 施工期，固体废弃物主121、要是拆除违章建筑、危房、围墙等产生的废建筑材料，改造施工过程中产生的边角余料等。除此之外，还有少量施工人员生活垃圾。施工期产生的建筑垃圾和生活垃圾应运至市政指定地点处理，严禁乱堆放。5、水土流失 排水管网及附属设施施工时，对路面、场地开挖，将产生松散的表土层，在降雨、地表径流等的冲刷作用下易于发生水土流失；施工期产生的弃土弃石等若处置不当也易产生水土流失问题，特别是在暴雨季节更易形成水土流失的高峰期。6.2.2 施工期环境保护与防治措施 1、噪声防治措施 施工阶段不同，噪声限值也不同。本项目不涉及打桩施工，夜间阶段限值为 55dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的122、施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，会对周围声学环境产生严重影响，极易引起居民反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：（1）采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；（2）施工尽量在白天进行；（3）将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；（4）高、中考前半个月，禁止非抢险抢修xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究123、设计院有限公司 66 且产生噪声污染的夜间施工作业。施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界环境噪声排放标准GB12523-2011 的要求。2、废水处理措施 施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水极少，且分散分布，可直接排入市政排污管。在施工过程中还应加强对机械设备的检修，以防止设备漏油现象的发生；施工机械设备的维修应在专业厂家进行。在做好以上工作的基础上，该项目建设期产生的废水对周围环境的影响较小。3、废气处理措施 为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：运输往来车辆不得超高运输，并遮盖措施，盖上笘布、防止遗落和风吹起尘；施工现场可设置围挡，以及道路加强维护、勤洒水，保持一定湿度124、，控制二次扬尘的产生；限制车速，合理分流车辆，防止车辆过度集中；科学调试，合理堆存，减少扬尘；运输车辆行驶路线尽量避开环境敏感点。建筑施工外脚手架一律采用密目网维护。4、固废处理措施 施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。6.3 运营期环境影响因素分析与防治措施 6.3.1125、 运营期环境影响分析 1、环境空气影响分析 污染成分主要为道路机动车行驶排放的机动车尾气及二次扬尘。2、水环境影响分析 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 67 项目运营期污、废水（不含工艺废水）为主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后，再排至市政污水管网。3、声环境影响分析 拟建项目运营期的噪声主要为交通工具产生的交通噪声及社会生活噪声。4、固体废物环境影响分析 该项目固体废物主要为居民生活垃圾固废。6.3.2 运营期环境保护与防治措施 1、水环境影响对策 本项目建设时将按照尽量雨污分流制的原则进行设计及建设，对破损雨水立管进126、行更换，确保雨污水排放满足环保要求。室内生活污水经排水管排至室外检查井，经化粪池处理后，再排至城市下水道。部分室外区域增设钢筋混凝土化粪池、隔油池。2、噪声防治措施 对于小区内新增的社区服务广告宣传活动尽量建议采用图文形式，或降低喇叭的音量，不要朝向居民房屋侧，降低噪声对居民的生活影响。3、固废防治措施 项目运营期，垃圾收集方式采用垃圾箱收集，垃圾站按要求设置，满足环卫车进出的要求。垃圾站周围用常绿树种包围。考虑环保因素，垃圾分类收集措施。6.3.3 项目环保措施 本项目施工过程中建议结合实际情况，采用以下环保措施：如高空作业密闭防尘网、建筑垃圾封闭式溜槽、施工场地喷雾、固废密闭清运设施、隔音127、围挡、施工临时污水集中处置设施等。6.3.4 环保资金安排 结合项目实际情况，拟在项目施工过程中安排环保专项资金，用于项目施工降尘、降噪、处理废水及废弃物等，确保工程达到环保相关要求。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 68 6.4 环境保护结论 本项目的建设，对改善老旧小区基础设施、美化城市环境具有积极作用，其社会效益是明显的。项目建设带来不利的环境影响是难免的，通过采取有效的污染防治对策和措施，以及环境治理基础配套工程的建设，可以减缓不利影响。项目带来的有利影响是长期的和显著的，且大于不利影响。其建设过程中必须以可持续发展的128、思想为指导，以可持续的眼光解决存在的各种问题与矛盾，把环境保护工作放在建设项目建设的首位。综上所述，只要建设方严格执行环保“三同时”制度，确保环保设施的正常运转，使各污染物达标排放，从环境保护角度分析，本项目的建设是可行的。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 69 第七章第七章 节节 能能 7.1 编制依据 7.1.1 政策依据 1、中华人民共和国节约能源法（2018 年修订）；2、中华人民共和国电力法（1996 年 4 月 1 日起施行，2015 年修正）；3、中华人民共和国建筑法（1998 年 3 月 1 日起施行，2019129、 年修订）；4、中华人民共和国计量法（2016 年本，2018 年修订）；5、国务院关于印发的通知（国发202133号）；6、国家发改委印发固定资产投资项目节能审查办法（国家发展改革委令第 44号）；7、xx省发改委关于贯彻实施固定资产投资项目节能审查办法（湘发改环资201844 号）。7.1.2 用能标准和节能规范 1、建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）；2、综合能耗计算通则（GB/T 2589-2020）；3、能源管理体系要求（GB/T23331-2020）；4、外墙外保温工程技术标准JGJ144-2019；5、民用建筑能耗标准（GB/T51161-2016）；6130、民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；7、设备及管道绝热技术通则(GB/T 4272-2008)；8、xx省地方标准-用水定额（DB43/T 388-2020）。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 70 7.2 项目能源消耗的种类及数量 7.2.1 项目能源消耗种类 本项目主要为建筑相关部分改造，建成后新增耗能主要是电能，无新增用水。7.2.2 耗电量分析 本项目运营期主要新增电耗主要为党群服务中心照明及设备用电。具体耗电量见下表：表表 7-1 本项目电力消耗本项目电力消耗计算计算表表 序号序号 类型类型 面积面积131、（）（）功率（功率（W）年运行时间（年运行时间（h）同时系数同时系数 年总耗电年总耗电量（万量（万 kw h/a）1 党群服务中心 500 35 2000 0.9 31.5 合计合计 31.5 备注：用电时间按每天 8 小时，党群服务中心按一年 250 个工作日 7.2.3 综合能耗计算 该项目建成后，正常运营期间年综合能耗 38.71 吨标准煤（当量值）。具体见下表：表表 7-2 项目年综合能源消费量项目年综合能源消费量 序号序号 主要能源种主要能源种类类 计量计量 年需要年需要 计算用折标系数计算用折标系数 折标煤量折标煤量 单位单位 实物量实物量（tce）1 电 万 kWh 31.50 132、0.1229kgce/kWh 38.71 0.308kgce/kWh 97.02 项目年综合能源消费总量（tce）当量值 38.71 等价值 97.02 7.3 项目节能措施 7.3.1 建筑节能措施 1、墙面节能 对现有破旧漏水的外墙面拆除后，重新做防水，建议做保温隔热墙面。2、屋面节能 清除原有保温层及防水层，重新铺设新屋面。建议做保温层，本项目采用 THK 屋xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 71 面复合防水保温板，其吸水率低、防水性能好。7.3.2 节电措施 1、照明光源建议尽量选用 LED 灯。2、选用微机控制和定时133、控制系统，提高节能效率。3、安装电容器，减少线路损耗，功率较大灯具采用单灯补偿，提高功率因数。4、对照明灯的工作时长进行智能化控制，启动开关采用定时开关，微电脑可根据季节条件开关时间。7.3.3 节水措施 1、加强节水管理，要求专业技术人员勤于对区内的各种供水设备、管道进行经常调试、保养、维修，积极做好管道的防漏、查漏及检修工作。2、防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费，在安装给水系统时注意设置减压阀、减压孔板或节流塞减压孔板。3、公共场所用水建议使用节水卫生器具，如厕所便器及冲洗设备使用节水型设备。4、结合规划，改变对道路清洗、绿化灌溉的传统模式，建议在草坪等场所安装定时控制器，定时灌溉；134、对于分散的树木和绿色植物采用个别灌溉；道路清洗尽可能减少清洗次数。5、开设节约用水宣传课，宣传节约用水知识。7.3.4 管理节能 除上述措施外，管理部门应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，避免不必要的浪费。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 72 第八章第八章 劳动安全卫生与防护劳动安全卫生与防护 8.1 编制说明 8.1.1 编制目的 1、以习近平新时代特色社会主义思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理；坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以135、遏制重、特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制；坚持劳动安全与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用，保证项目建成后在职业安全卫生方面符合国家的有关法规、标准和规定。2、分析本项目建设期间存在的主要危险、有害因素及其产生危险、危害后果的主要条件，提出提高安全卫生对策措施。8.1.2 编制原则 1、严格执行国家、地方与行业现行有关劳动安全卫生方面的法律、法规和标准，保证评价的科学性与公正性。2、采用可靠、先进适用的评价技术，确保评价质量，突出重点。8.1.3 编制依据 1、中华人民共和国劳动法；2、建设项目（工程）劳动卫生安全136、监察规定（劳动部 1996 年 10 月 4 日）；3、中共中央国务院关于推进安全生产领域改革发展的意见（中发201632 号）；4、xx省建筑施工安全文明示范工程管理办法（湘建建2009309号）；5、中共xx省委xx省人民政府关于推进安全生产领域改革发展的实施意见（湘发201719 号）；6、危险性较大分项工程安全管理规定（住建部第 37 号文）。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 73 8.2 工程施工安全及卫生危害因素 8.2.1 工程施工安全危害因素 根据本项目作业场所拟使用设备、施工过程调查分析，在施工过程主要存在高137、处坠落伤害、物体打击伤害、机械伤害、电伤害、其他危险及危害因素。1、高处坠落 更换防盗窗网、落水管、管线整治、外墙粉刷施工现场需要高处作业施工，极易发生人员坠落伤亡事故。2、物体打击伤害 本项目中含有拆除工程，主要为现有违章建构筑物拆除。此外，临时施工设施在运行和脚手架拆除过程中，也易发生物体打击事故。3、机械伤害 机械伤害是工程施工中最常见的伤害。由于施工过程中存在大量施工机械和运输机械。因此，在施工过程中存在施工机械伤害和运输机械伤害的危险。4、电伤害 在施工过程中，要使用一些带电的施工设施，同时还要对小区电网进行梳理，存在电伤害。电伤害主要表现在以下几个方面：电气火灾；电击、触电危险。5138、施工过程中的其它危险、危害因素等。8.2.2 工程施工卫生危害因素 根据国家有关职业卫生标准、规范，辨识本项目施工中存在的主要卫生危害有：高温作业危害、噪声危害、粉尘有毒气体危害。8.3 劳动安全防范措施 8.3.1 建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育 项目施工期间，要求所有施工企业应具备符合法律法规规定的资质证书，并对法人实行责任管理制，各企业必须建立劳动安全管理制度。加强劳动安全教育，对施工人员进行有关法规与安全规章制度的培训，由项目经理与各班组及施工人员签订安全生产xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 74 责任合同书139、，未经教育和签订合同书的人员不准上岗作业。8.3.2 编制并落实劳动保护措施 所有施工企业必须编制劳动保护措施，并落实。如劳动及安全保护用具佩戴、劳动安全保险购买、劳动者特种行业上岗证；配备专职安全监护员对施工现场进行安全监督与管理；在施工现场设立施工标牌管理，在进入施工现场的主要通道及施工区域悬挂红、黄、蓝、绿的安全警示标牌等。8.3.3 控制好施工工艺 按照各类建设规范的要求，严格遵守工艺流程，严格管控工序活动的条件，保证每道工序质量正常、稳定，自始至终满足施工工艺安全要求。8.3.4 安全施工保障措施 1、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从140、源头上消除事故隐患。2、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。3、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。4、建立健全项目安全施工应急救援体系。5、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。6、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工、同时投入使用。8.3.5 脚手架搭拆安全防护措施 为满足建筑外立面的施工便捷，需要新建户外脚手架，根据现有建筑高度，脚手架高度在 24m 以下，拟采用双排脚手架形式。1、脚手架搭建安全防护：脚手架应落在坚实的地基上，必要时设垫木。外脚手架排距850mm，立杆 1500mm，大横杆1141、800mm，每 750mm 加一根腰杆，小横杆搭于大横杆之上，间距 1500mm，大横杆的接长位置上下应在不同的跨内，距立杆 1/3 跨长内。外架每 10m 搭xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 75 设剪刀撑，剪刀撑应联系 3-4 根立杆，为保证架子稳定，外架应设拉杆，为两步两跨，与建筑物柱子和墙体连接。5 层以上采用悬挑+钢丝绳斜拉双排脚手架。脚手架搭建拆除安全防护：（1）架子拆除时应划分作业区，周围设置围栏或竖立警戒标志，地面设有专人指挥，严禁非作业人员入内。（2）拆除的高处作业人员，必须戴安全帽，紧安全带，穿软底鞋。（3142、）拆除顺序应遵循由上而下，先搭后拆，后搭先拆的原则，即先拆栏杆，脚手板，剪刀斜撑，后拆小横杆、大横杆、立杆等，并按一步一清的原则依次进行，严禁上、下同时进行拆除作业。（4）拆立杆时，应先抱住立杆再拆开最后两个扣，拆除大横杆、斜撑、剪刀撑时，应先拆中间扣，然后托住中间，再解端头扣。（5）连墙点应随拆除进度逐层拆除，拆除抛撑前，应设置临时支撑，然后再拆抛撑。（6）拆除时要统一指挥，上、下呼应，动作协调，当解开与另一人有关的结筘时应先通知对方，以防坠落。（7）在大片架子拆除前应将预留的斜道、上料平台、通道小飞跳等先行加固，以及拆除后能确保其完整、安全和稳定。（8）拆除时，不应碰坏门窗、玻璃、水落管、143、地下明沟等。（9）拆除时如附近有外电线路,耍采取隔离措施。严禁架杆接触电线。（10）拆下的材料，应用定绳索栓住，利用滑轮徐徐下运，严禁抛掷，运至地面的材料应按指定的地点，随拆随运，分类堆放，当天拆当天清，拆下的铁丝要集中回收处埋。（11）在拆架过程中，不得中途换人，如必须换人时，应将拆除情况交代清楚后，方可离开。（12）遇 5-6 级大风时，严禁拆架作业。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 76 8.3.6 高处作业施工安全防护措施 1、从事高空作业的人员，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫症、恐高症及其他不适应高空作144、业的人，一律不准从事高空作业。2、高空作业前，应仔细检查安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业。3、所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带。安全带一般应高挂低用，即将安全带绳端的钩子挂在高的地方，而人在较低处进行作业。4、遇到大雾、大雨和六级以上大风时，禁止高处作业。5、高处作业暂时不用的工具，装入工具袋，随用随拿。常用的工具应系带在身上，用不着的工具和拆下的材料应采用系绳溜放到地面，不得向下抛掷，以免掉落伤人。作业结束后应及时清理运送到指定的地点，防止遗留在作业现场而掉落伤人。6、人员上下脚手架应走专用通道，禁止攀爬脚手架杆件上下。145、在脚手架上作业或行走要注意脚下探头板。8.4 职业卫生防范措施 1、建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。2、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。3、研究、推广先进的职业危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。4、落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。5、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。6、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7、结合项目实际情况，需安排一定的安全生产专项资金用于工程施工中高处作业、物体打击、机械伤害、粉尘及有毒气体伤害等各项安全卫生防护与保障措施，确保工程安全及卫146、生防范到位。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 77 第九章第九章 组织机构与项目管理组织机构与项目管理 9.1 组织机构 老旧小区改造项目涉及范围广，情况复杂，为保障项目的建设顺利实施，xx市芙蓉区城市人居环境局为本项目的直接监管责任单位，全面负责本项目建设的领导、组织工作，对重大的技术、管理、业务规范和部门关系协调等进行监督和决策。相关管理人员和工作人员从单位下设的各相关部门抽调，各自分工明确，责任到位。项目现已有物业管理公司，可负责服务老旧小区后期的运营管理，且小区已成立业主委员会，可方便后期的长效运营。9.2 项目管理 147、9.2.1 加强招投标管理 按照中华人民共和国招标投标法，该项目设计、施工、监理须实行招标。遵循公开、公正、公平竞争的原则择优选择设计、施工总承包单位、监理单位。项目实施前按照民法典签订项目实施阶段的各类合同，明确各自的权利、义务和责任，明确质量要求，履约担保和违约处罚。9.2.2 加强资金管理 项目建设应建立完善的财务管理制度，资金必须做到专户储存，专款专用。贯彻预算管理、按进度付款、审计后付款的原则，合理使用建设资金。资金使用严格按计划、按程序进行支出。加强财经纪律，杜绝贪污浪费，确保项目顺利实施。建设资金实行单设账户、单独管理、单独核算、单独使用的管理方式，专款专用，委派财务人员管理财务148、活动，严格执行国家财政法律法规，并接受上级财政、审计部门的检查、审计。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 78 9.2.3 落实协调管理 协调工作也是该项目管理的重点，是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得该改造项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现149、建设项目各项预期目标。9.2.4 项目后期长效运营管理 坚持党组织领导、居民（业主）决策，通过小区业主认可的业主大会、已成立的业委会投票等组织形式，同时充分发挥基层党组织在社区治理体系建设中的领导作用，统筹协调社区居委会、业主委员会、物业服务公司等，协商确定小区管理办法、管理规约，共同维护老旧小区改造成果。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 79 第十章第十章 项目进度计划项目进度计划 10.1 项目进度计划 10.1.1 建设工期 项目建设期预计 8 个月，2023 年 6 月开工，2024 年 1 月底竣工。10.1.2 项150、目实施进度计划 2023 年 6 月之前，完成项目可研审批、初步设计、EPC 模式招标、监理招标、相关报建手续、施工前准备等前期工作；2023 年 6 月-2024 年 1 月底，完成xx社区一、二、三、六区建筑相关改造，并竣工验收。实际项目进度以上级主管部门审批为准。10.2 项目实施过程控制措施 1、项目进度控制措施 在项目实施过程中，项目工作小组应有专人负责进度计划和跟踪，对项目进度计划实施情况进行检查，并及时对检查情况进行分析，找出影响进度的原因，做好进度计划的调整和完善，检查方法有以下三种：（1）建立项目实施进度报表；（2）派出常住人员，现场进行检查；（3）定期召开现场会议。2、项目151、质量控制措施 项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 80 个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施 在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项152、目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 81 第十一章第十一章 项目招投标方案项目招投标方案 招投标管理是每一个项目都应遵循的基本原则，为确保建设项目的工程质量，缩短建设工期，提高经济效益，防止工程建设中的违法违规行为，项目建设单位在招标过程中应严格遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则，并严格遵守中华人民共和国招标投标法、国家发改委第 16 号令必须招标的工程项目规定、xx省实施中华人民共和国招标投标法、中华人民153、共和国招标投标法实施条例（2019 年修订版）和xx省人民政府办公厅关于印发xx省房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理办法 的通知、建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定(2013年 23 号令修改)。11.1 招标范围 本项目的设计、施工、监理及主要设备、材料采购均为招标范围。11.2 招标组织形式 根据招投标相关法律法规，结合建设单位实际情况，该项目的设计、施工、监理、设备和材料的采购等活动采用委托招标的组织形式。初步设计之后，项目后续实施采用EPC 模式。11.3 招标公告发布 根据投标相关法律法规，实行公开招标的，应在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒介，并同时在154、中国工程建设和建筑业信息网上发布招标公告。11.4 招标方式 该项目的设计、施工、监理、设备和材料的采购等活动，根据我国招投标法及相关文件达到相应标准以上的，应采用公开招标的方式进行，未达标准的需按照当地政府采购有关规定进行。招标工作应严格遵照省、市关于招标管理有关规定。招标基本情况表xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 82 如下表。表表 11-1 招标基本情况表招标基本情况表 内内 容容 招标范围招标范围 招标组织形式招标组织形式 招标方式招标方式 不采用不采用 招标方式招标方式 投资估算金额（万元）投资估算金额（万元）全部全155、部 招标招标 部分部分 招标招标 自行自行 招标招标 委托委托 招标招标 公开公开 招标招标 邀请邀请 招标招标 勘察设计勘察设计 建筑工程建筑工程 安装工程安装工程 监理监理 设备设备 重要材料重要材料 情况说明：本项目勘察设计单位和监理单位的选取，按照xx市芙蓉区人民政府办公室关于印发芙蓉区关于进一步加强政府投资建设项目的有关规定的通知（芙政办发202019 号文）第十七条规定“勘察、设计、监理等工程服务类单项合同估算价 100 万元及以下的项目，实施单位在完成相关前期工作后，应严格按“三重一大”程序公平公正选取符合资质要求的施工或服务单位，并及时签订委托合同。”进行。建设单位（盖章）xx156、二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 83 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 12.1 估算范围 1、改造范围和规模：本项目改造范围涉及xx社区一、二、三、六区4 个生活区，55 栋房屋，2309 户居民，改造房屋建筑面积约 264603.41，其中：一二区 123027.00，三区 44688.17，六区 96888.24。2、投资估算范围：项目投资估算范围包括 4 个生活区所有改造内容对应的工程费用，工程建设其他费用、预备费用。12.2 估算依据 1、建筑工程：以xx省住房和城乡建设厅关于印发关于增值税条件下157、计费程序和计费标准的规定及关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定的通知（湘建价201672 号）、关于调整增值税税率的通知（财税201832 号）；2020 年湖南省建设工程计价办法、2020 年xx省建筑工程消耗量标准、2020年xx省装饰装修工程消耗量标准、2020 年xx省市政工程消耗量标准、xx省建设工程计价依据动态调整汇编（2022 年度第一期）（湘建价2022146 号），并参照xx市目前的市场价格及类似工程估算指标进行估算。2、安装工程：依据 2020 年xx省安装工程消耗量标准，并参考xx市目前类似工程指标，对人工、材料、设备价格等进行调整后编制。3、材料价格按照 2023 158、年xx建设造价第3 期。4、工程建设其它费用：参考国家、省市及芙蓉区相关收费标准，详见工程建设其他费用估算表。5、预备费：计费基数为工程费用和工程建设其他费用之和，预备费费率按 5%考虑。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 84 6、估算指标：依据xx省政府投资建设工程项目估算指标，参考近两年xx市已完成或正在实施的老旧小区改造项目估算指标，结合xx市目前的建筑市场人材机价格及项目实际情况，综合确定本项目估算指标。7、投资估算原则：（1）按照设计提供的工程量和方案，结合现场实际踏勘情况和xx市已实施或正在实施的老旧小区改造项目估159、算指标，估算工程费用；（2）由于改造项目前期现场调查深度有限，实际施工阶段情况复杂，最终改造工程量以实际实施为准。12.3 估算结果 项目总投资预计 4751.13 万元，其中：工程费用 4301.90 万元，工程建设其他费用222.99 万元，预备费 226.24 万元。项目总投资汇总表、各区工程费用投资估算表见表 12-1 至表 12-5。12.4 资金筹措 项目总投资预计 4751.13 万元，所需资金由市、区财政支持和中央补助资金。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 85 表表 12-1 项目投资估算项目投资估算汇总汇总160、表表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 金额金额(万元）万元）占比占比 备注备注 建筑工程费建筑工程费用用 设备及安装设备及安装工程费用工程费用 其他费用其他费用 合计合计 一一 工程费用工程费用 3219.41 3219.41 1082.50 1082.50 4301.90 4301.90 90.54%90.54%1 1 一二区一二区 1604.04 1604.04 589.52 589.52 2193.57 2193.57 1.1 基础类 986.36 13.79 1000.16 45.59%1.2 完善类 2.85 282.37 285.22 13.00%1161、.3 提升类 614.83 293.36 908.20 41.40%2 2 三区三区 540.83 540.83 110.96 110.96 651.78 651.78 2.1 基础类 348.14 5.61 353.75 54.27%2.2 完善类 33.55 105.35 138.90 21.31%1.3 提升类 159.14 0.00 159.14 24.42%3 3 六区六区 948.96 948.96 372.77 372.77 1321.73 1321.73 3.1 基础类 485.87 59.29 545.16 41.25%3.2 完善类 11.00 313.48 324.48 162、24.55%3.3 提升类 452.09 0.00 452.09 34.20%4 4 党群服务中心党群服务中心 125.58 125.58 9.24 9.24 134.82 134.82 设在三区中的配套服务站设在三区中的配套服务站一楼一楼 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 86 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 金额金额(万元）万元）占比占比 备注备注 建筑工程费建筑工程费用用 设备及安装设备及安装工程费用工程费用 其他费用其他费用 合计合计 二二 工程建设其他费用工程建设其他费用 222.99163、 222.99 222.99222.99 4.69%4.69%1 项目建设管理费 项 1 0.00 0.00 按区财政要求此项不计 2 前期咨询费 项 1 14.34 14.34 合同价包干 3 工程设计费 项 1 85.04 85.04 按工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号），计取 70%优惠 4 环境影响评价费 项 1 4.00 4.00 关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号），计取50%优惠 5 施工监理服务费 项 1 58.51 58.51 建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号），计取 65%优惠 6 施工图纸审查费 项164、 1 0.00 0.00 由财政支付 7 工程量清单编制费 项 1 1.16 1.16 xx省建设工程造价咨询服务收费管理办法（湘价服200981 号），计取50%优惠 8 工程量清单初审费 项 1 11.33 11.33 长财评202214 号文 9 工程概算审核 项 1 0.00 0.00 由财政支付 10 工程结算审核费 项 1 4.48 4.48 xx省建设工程造价咨询服务收费管理办法（湘价服200981 号），计取50%优惠 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 87 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工165、程量工程量 金额金额(万元）万元）占比占比 备注备注 建筑工程费建筑工程费用用 设备及安装设备及安装工程费用工程费用 其他费用其他费用 合计合计 11 建设工程交易服务费 项 1 1.12 1.12 建设单位支付 40%12 招标代理服务费 项 1 0.00 0.00 由中标单位支付 13 工程保险费 项 1 17.21 17.21 xx市市政公用工程概算编审手册取 0.4%14 劳动安全卫生评审费 项 1 4.30 4.30 xx市市政公用工程概算编审手册0.1%15 工程质量检测费 项 1 21.51 21.51 湘建价202056 号文取0.5%三三 预备费预备费 226.24 226.166、24 226.24 226.24 4.76%4.76%（一（一+二）二）*5%*5%四四 项目估算总投资项目估算总投资 3219.41 3219.41 1082.50 1082.50 449.24 449.24 4751.134751.13 100.00%100.00%（一（一+二二+三）三）表表 12-2 一二区一二区工程费用估算表工程费用估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价单价（元（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 一一 基础类基础类 986.36 986.36 13.79 167、13.79 1000.16 1000.16 1 1 屋面防水类屋面防水类 29723.63 29723.63 754.40 754.40 754.40 754.40 1.1 上人屋面重做防水保温 3682.33 210 77.33 77.33 拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥青防水涂料+3mm自粘防水卷材+50mmC25细石砼保护层，内配4150+分隔缝灌缝 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 88 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价单价（元（元)金额金额(万元）168、万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 1.2 不上人屋面重做防水保温 26041.30 260 677.07 677.07 拆除原架空隔热板及恢复+拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥青防水涂料+1.5mm 自粘防水卷材+2mmTKB-220 自粘防水卷材 2 楼梯间改造 134 133.72 2.1 楼梯间栏杆 m 2876.50 21 6.04 6.04 除锈后刷防腐防锈漆；栏杆刷灰色油漆、扶手刷深灰色油漆 2.2 楼梯间墙面 m2 27823.60 21 57.97 57.97 2.3 楼梯间天棚 m2 99169、37.00 21 21.02 21.02 2.4 楼梯间地面 m2 9740.00 50 48.7 48.70 地面清洗+环氧树脂 2mm 3 架空层改造 40.00 40.00 4 更换雨水立管 m 954.00 120 11.45 11.45 PVC-U 管 5 屋顶拆除 m3 1000.00 582 58.24 58.24 含拆除屋顶违章搭建砌体及其他临时设施、修复拆违时破碎的地面及垃圾外运（运距20km）6 标识标牌 块 117.00 120 1.40 1.40 统一更换楼栋牌、单元牌、标识牌，单元出入口 1mm 厚铝板标牌，600*300mm 7 单元楼层配灭火器 套 156.90 170、60 0.94 0.94 手提灭火器 二二 完善类完善类 2.85 2.85 282.37 282.37 285.22 285.22 1 建筑智能化 项 1 50000 5.00 5.00 含 PVC40*40 线槽约 2000m、光分纤箱（24芯）约 90 个 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 89 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价单价（元（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 2 三线整治及供电设施 m 350.00171、 81 2.85 2.85 增加 100*50 热镀锌桥架 3 楼道灯 5W 盏 486.00 40 1.96 1.96 5W LED 4 脚手架 m2 81196.02 33 265.40 265.40 5 室内排水管改造 项 1 100000 10.00 10.00 三三 提升类提升类 614.83 614.83 293.36 293.36 908.20 908.20 1 1 区主干道沿街面改造 272.12 293.36 565.48 1.1 1 区 7 栋楼外墙改造 193 192.90 外墙铲除外运 m2 11919.60 9 11.23 不含电梯井外立面 真石漆 m2 11919.172、60 127 151.90 界面剂+防水腻子+真石漆，含垂直运输费,防水砂浆 m2 5959.80 50 29.77 50%铲除面积防水砂浆 1.2 一层围墙拆除及新建（含阳光棚及地面）79 50 129.08 1.8m 围墙拆除与新建 m 398.99 1786 71.24 铝合金阳光棚 m2 997.18 500 49.86 49.86 水泥砂浆，建筑四周散水及排水明沟修缮、整治等 排水沟恢复 m 398.99 200 7.98 7.98 1.3 1 区 7 栋楼更换沿街面护窗 m2 3393.60 450 152.71 152.71 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可173、行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 90 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价单价（元（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 1.4 1 区 7 栋楼更换沿街面雨棚 m2 814.46 530 43.17 43.17 1.5 脚手架 m2 14569.98 33 47.62 47.62 2 外墙改造 342.71 342.71 真石漆-电梯井 m2 9870.00 127 125.78 125.78 不含电梯井外立面 清洗+喷漆 m2 48207.60 45 216.93 216174、.93 界面剂+防水腻子+真石漆，含垂直运输费 工程费用小计工程费用小计 m2m2 123027.00 123027.00 178.30 178.30 1604.04 1604.04 589.52 589.52 2193.57 2193.57 表表 12-3 三区三区工程费用估算表工程费用估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 一一 基础类基础类 348.14 348.14 5.61 5.61 353.75 353.75 1 1 屋面防水屋175、面防水 m2 10533.74 10533.74 242.88 242.88 269.17 269.17 269.17 269.17 (1)上人屋面 m2 942.17 210 19.79 19.79 拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+抗裂砂浆保护+聚合物水泥基防水涂料+水性沥青防水涂料+4mmSBS 防水卷材+分隔缝灌缝 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 91 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费176、装工程费用用 合计合计 (2)不上人屋面 m2 9591.57 260 249.38 249.38 拆除原架空隔热板及恢复+拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水涂料+水性沥青防水涂料+1.5mm 自粘防水卷材+2mmTKB-220 自粘防水卷材 2 楼梯间改造 50 49.85 2.1 楼梯间栏杆 m 1045.00 21 2.16 2.16 除锈后刷防腐防锈漆；栏杆刷灰色油漆、扶手刷深灰色油漆 2.2 楼梯间墙面 m2 10108.00 21 21.06 21.06 2.3 楼梯间天棚 m2 3610.00 21 7.63 7.63 2.4 楼梯间地面 m177、2 3800 50 19 19.00 地面清洗+环氧树脂 2mm 3 更换雨水立管 m 384.00 120 4.61 4.61 4 屋顶拆违 m3 500.00 582 29.12 29.12 含拆除屋顶违章搭建砌体及其他临时设施、修复拆违时破碎的地面及垃圾外运（运距20km）5 标识标牌 块 55.00 120 0.66 0.66 单元出入口 1mm 铝板 600mmx300mm 6 消防设施-手提式灭火器 套 57.00 60 0.34 0.34 二二 完善类完善类 33.55 33.55 105.35 105.35 138.90 138.90 1 建筑智能化 项 1 20000 2.0178、0 2.00 含 PVC40*40 线槽约 700m、光分纤箱（24 芯）32 个 2 三线整治及供电设施 m 350.00 81 2.85 2.85 增加 100*50 热镀锌桥架 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 92 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 3 楼道灯 5W 盏 108.00 40 0.44 0.44 5W LED 4 居家养老服务中心（原食堂）改造 项 1 179、307000 30.70 30.70 5 脚手架 m2 29649.00 33 96.91 96.91 6 室内排水管改造 项 1 60000 6.00 6.00 三三 提升类提升类 159.14 159.14 159.14 159.14 1 外墙改造 137.28 137.28 外墙铲除外运 m2 7689.15 9 7.24 7.24 不含电梯井外立面 真石漆 m2 8697.15 127 110.83 110.83 界面剂+防水腻子+真石漆，含垂直运输费 防水砂浆 m2 3844.58 50 19.21 19.21 50%铲除面积防水砂浆 2 清洗+喷漆 m2 4857.30 45 21180、.86 21.86 不含电梯井外立面 工程费用小计工程费用小计 m2m2 42235.00 42235.00 154.32 154.32 540.83 540.83 110.96 110.96 651.79 651.79 表表 12-4 六区工程费用估算表六区工程费用估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 一一 基础类基础类 485.87 485.87 59.29 59.29 545.16 545.16 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇181、老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 93 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 1 屋面防水 m2 358.75 358.75 拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥青防水涂料+3mm自粘防水卷材+50mmC25 细石砼保护层，内配4150+分隔缝灌缝(1)上人屋面 m2 17083.23 210.00 358.75 358.75 2 楼梯间改造 117.91 117.91 2.1 楼梯间栏182、杆 m 2464.00 21.00 5.17 5.17 2.2 楼梯间墙面 m2 23833.60 21.00 50.05 50.05 除锈后刷防腐防锈漆；栏杆刷灰色油漆 2.3 楼梯间天棚 m2 8515.00 21.00 17.8815 17.88 环氧树脂滚涂地板 2.4 楼梯间地面 m2 8960.00 50.00 44.80 44.80 PVC-U 管 3 更换雨水立管 m 768.00 120.00 9.22 9.22 含拆除屋顶违章搭建砌体及其他临时设施、修复拆违时破碎的地面及垃圾外运（运距20km）4 屋顶拆违 m3 1000.00 582.37 58.24 58.24 统一更183、换楼栋牌、单元牌、标识牌，单元出入口 1mm 厚铝板标牌，600*300mm 5 标识标牌 块 88.00 120.00 1.06 1.06 二二 完善类完善类 11 11 313 313 324.48 324.48 1 建筑智能化 项 1 40000 4.00 4.00 2 值班室装修、安装 项 1 70000.00 7.00 7.00 增加 100*50 热镀锌桥架 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 94 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑184、工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 3 三线整治及供电设施 m 350.00 81.41 2.85 2.85 5W LED 4 楼道灯 5W 盏 306 40.40 1.24 1.24 5 室内消防管道改造 项 1 80000.00 8.00 8.00 6 脚手架 m2 92208.00 32.69 301.40 301.40 三三 提升类提升类 452.09 452.09 452.09 452.09 1 外墙改造 452.09 452.09 不含电梯井外立面 清洗+喷漆 m2 52752.00 45.00 237.38 237.38 界面剂+防水腻子+真石漆185、，含垂直运输费 外墙真石漆（电梯井外墙）m2 16848 127.43 214.70 214.70 含 PVC40*40 线槽约 1500m、光分纤箱（24 芯）57 个、光分纤箱（72 芯）1 个 工程费用小计工程费用小计 m2m2 96888.24 96888.24 136.42 136.42 948.96 948.96 372.77 372.77 1321.73 1321.73 表表 12-5 党群服务中心工程费用估算表党群服务中心工程费用估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设186、备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 一一 提升类提升类 125.58 125.58 9.24 9.24 134.82 134.82 建筑改造建筑改造 1 配套服务中心外墙部分 52.64 5.26 57.90 1.1 外墙改造 26.32 26.32 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 95 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 外墙铲除外运 m2 1626.30 9 1187、.53 1.53 界面剂+防水腻子+真石漆，含垂直运输费 真石漆 m2 1626.30 127 20.72 防水砂浆 m2 813.15 50 4.06 1.2 脚手架 m2 1610.40 33 5.26 5.26 1.3 GRC 水泥线脚 m 1094.07 206 22.58 100*200 1.4 增加穿孔铝板格栅 m2 51.50 726 3.74 3.74 2 中庭部分 43.86 1.68 45.53 2.1 外墙改造 10.00 10.68 10.68 外墙铲除外运 m2 571.70 9 0.54 0.54 含水泥砂浆层 真石漆 m2 571.70 127 7.29 防水砂浆188、 m2 571.70 50 2.86 2.86 2.2 干挂石材 m2 243.85 723 17.62 17.62 2.3 脚手架 m2 513.62 33 1.68 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 96 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单单位位 工程量工程量 单价（元单价（元)金额金额(万元）万元）备注备注 建筑工程建筑工程费用费用 设备及安设备及安装工程费装工程费用用 合计合计 2.4 芝麻灰花岗岩地面 m2 435.30 357 15.56 3 拆除空调机位 个 15 200 0.30 0.30 4 屋面防水189、改造 m2 1077 270 29.09 29.09 拆除原架空隔热板及恢复+拆除砖墩及恢复+铲除原屋面防水卷材+聚合物水泥基防水砂浆+水性沥青防水涂料+3mm 自粘防水卷材+50mmC25 细石砼保护层，内配4150+分隔缝灌缝 5 不锈钢铁门 m2 25 800 2.00 2.00 工程费用小计工程费用小计 m2m2 125.58 125.58 9.24 9.24 134.82 134.82 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 97 第十三章第十三章 社会社会评价评价 13.1 社会影响分析 1、对所在地居民收入的影响 项目190、直接收入效应主要体现在项目建设期：项目基础设施投资时需雇佣本地部分的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期中通过劳动力成本体现出来。因此，本项目对所在地居民收入的影响是积极的。2、对所在地不同利益群体的影响 项目的利益相关群体主要包括：小区居民、院内商户、企事业单位、建设单位、施工单位、实施单位等。在上述不同利益群体中，除项目原住地居民和相关企事业单位外，均为项目受益群体。而区域居民和相关企事业单位既有利益受益，也可能有利益损失。原因是项目建设既为多数居民和相关企事业单位带来更便利的公共设施和资产溢价，改善居住环境，又可能因道路堵塞、噪声、施工事故等原因造成利益损失。3、对所在地居民生活等方面191、的影响 项目建设使社区在党群服务、值班室等基础设施建设方面更为完善，为社区居民生活提供便利，同时统一更换标识标牌，方便院内指引，更新配置消防灭火器、减小安全隐患，结合环境景观整治，营造和谐的社区氛围，丰富居民的日常活动和精神生活。4、对所在地基础设施和公共服务的影响 项目建设将完善社区排水、监控安防等基础设施，同时提升对党群服务等设施的建设需求。项目建成后，能够改善居民出行条件和生活条件，强化社区服务功能。13.2 项目与社会的互适性分析 1、项目与当地文化的互适性 项目由于对当地居民就业、收入和基础设施的促进作用而受到当地群众的接受，项xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行192、性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 98 目方案设计切合xx市“改造为主，特色提升”的基本原则。2、项目的适应性 本项目的建设符合国家和省市关于老旧小区改造的相关政策和规范，能够促进城市化发展的进程，得到了政府部门、单位的大力支持，项目的建设能够为老旧小区居民出行、居民休闲以及老旧小区环境美化创造有利条件。项目所在社区基层组织将积极出面做项目建设的有关协调工作，当地居民对此项目也是持支持态度，主动为项目业主提供力所能及的方便。13.3 社会评价结论 本项目的建设是一项深得社区、老旧小区群众拥护的公益性工程，必将得到各级政府和上级部门及项目单位的积极支持和周边群众的大力拥护，不会对社会193、产生负面影响。本项目实施后，将显著改善老旧小区环境，提升城市品位，可以更好地满足人民群众日益增长的高品质老旧小区公共环境需求。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性；与当地政府、承办机构、施工单位等利益群体具有互适性。项目存在一定的社会风险，需要采取措施加以防范。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 99 第十四章第十四章 项目项目风险分析风险分析及对策及对策 本项目从立项和建设过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响，对项目的投资、质量、进度和安全等工程目标带来达不到预期目标的可能性，另外项目投资相对较多，因此，需对194、各种风险进行充分分析，以便采取相应的对策。14.1 工程建设风险 14.1.1 风险分析 本项目实施内容的相对繁杂，可能存在多个施工界面进行的问题，各个施工队伍容易在施工过程中产生干扰而发生责任推诿、相互扯皮，影响工程进度、质量。新成立的项目部也可能由于项目管理内容与工作环节较多、部分人员经验不足，给整个项目在计划组织、管理控制、配合协调等方面带来困难。由于专业知识、专业人才及管理方面的不足和困难，工程建设以及勘探、设计、施工、材料等项目实施过程中均有可能出现产品质量问题。而面对错综复杂的环境，项目实施单位的经营策略与管理水平若不能与之适应，将会带来一定的风险。本项目具有突出的示范效应和社会影195、响，如果疏于管理、把关不严，则很可能导致工程质量存在隐患，施工质量不能满足有关设计要求、国家标准，交付使用时间延误。本项目施工期间可能会造成院内一定的道路交通阻塞，居民暂时出行困难等多面因素，应协调好、宣传好本次社区改造的意义；同时施工单位应作出详尽的施工组织方案，进行交通疏导，确保居民出行安全和交通基本顺畅。14.1.2 风险对策 强化项目本身的设计、施工、监理的人员力量，提高对实施全过程的控制力，确保设计、施工的水平，并努力提高自身专业管理水平，抵御经营管理风险。在确保参加投标企业的质量的基础上，选择拥有相应资质、技术力量雄厚的监理单xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行196、性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 100 位，严把质量关、进度关、投资关。同时，设计单位加强实施过程中的技术交底、现场配合和设计变更管理，保证设计的质量、深度达到设计任务书中的要求。采用依法招标方式选择施工单位，并且在招标过程中加强资格审查，对施工单位的业绩进行认真调查和认定，杜绝施工单位中普遍存在的挂靠现象，坚决防止工程转包和违法分包现象的发生。切实选择实力强、业绩好、信誉佳的施工企业，以降低本项目的实施风险。14.2 资金筹措风险 14.2.1 风险分析 本项目对建设资金的需求较大，项目主要资金来源于各级财政拨付，资金是否能及时到位，会极大影响项目的顺利实施。14.2.2 风险197、对策 针对项目资金筹措风险，本项目可采取如下对策：（1）项目单位须配置必要的预防资金，保证项目在发生较大变化的情况下能够迅速投入资金以使项目正常进行。（2）进一步加强与政府相关部门的沟通协调，确保资金及时到位。14.3 政策及其它风险 14.3.1 风险分析 项目的政策风险因素主要包括国家政策和地方政策两个方面。国家政策对项目的主要影响包括用地出让政策改变与补偿政策变化等。这些政策的变化可能会带来建设成本的增加，影响项目的实施建设。地方政策主要为省、市制定的城市总体规划、环保政策，特别是当地对环境整治项目所给予的政策，这些将直接影响项目的建设。其它政策性风险还有国家和城市的产业政策、建筑管理、198、安全管理有关条例和法规、项目建设过程的各项审批手续等。以上风险因素均会在不同程度上影响本项目运营。14.3.2 风险对策 加强对国家宏观经济政策、相关环境政策以及地方规定的研究，把握国家及地方政策的动态，在政策调整时，及早制定出对策，化解因政策调整而带来的风险。同时，加xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 101 强与政府相关机构的联系和沟通，及早避免相关政策带来的风险。14.4 环境与意外事故风险 14.4.1 风险分析 本项目在建设过程有可能造成对环境的污染和生态环境的改变，引发环境风险；另外还会因为意外事故的发生带来意外事故199、风险，主要包括人为意外事故风险和不可抗力意外事故风险。人为意外事故风险主要是在施工过程中操作不慎带来的意外事故风险，如停水、停电、停气，人员意外伤害等等；除此之外还有水灾、火灾等不可抗拒的自然灾害也会给项目的造成严重的影响，带来潜在风险。14.4.2 风险对策 在项目建设过程中，应加强施工污染控制，强化环境监测与治理，尽量减少对周边环境的影响，严格把好环境关。同时应考虑对停电、停水和可能事故的预防措施，还应充分考虑洪涝、火灾等灾害的防范；严格按照规范搞好消防建设，加强消防教育。14.5 风险评估 总的来说，本项目政策支持到位，属于民生工程，居民支持度较高，实施风险较小，需要注意施工过程中的沟通200、和协调，尽量减少对居民生活的干扰。项目风险因素调查统计结果见表 14-1。表表 14-1 项目风险因素调查统计表项目风险因素调查统计表 序号序号 风险因素风险因素 发生的可能性发生的可能性 影响程度影响程度 高高 较高较高 适度适度 低低 严重严重 较大较大 适度适度 小小 政策风险 工程风险 管理风险 社会协作 资金风险 自然灾害 注：表示该风险因素所对应的风险程度 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 102 第十五章第十五章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析 15.1 社会稳定风险分析的目的、依据 项目社会稳定风险分析的目的201、，是为项目单位和政府部门更好的从源头上预防、化解和减少社会稳定风险，有效保障公民、法人和其他组织的合法权益，有效保障项目的顺利实施，为经济社会健康有序发展营造和谐稳定环境。社会稳定风险分析的政策依据是国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法及xx省发展和改革委员会文件转发关于印发国家发展改革委员会重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知【湘发改投资20121327号】。根据 国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法 第四条，重大项目社会稳定风险等级分为三级：高风险（A 级）：大部分群众对项目有意见、反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件。中风险（B202、 级）：部分群众对项目有意见、反应强烈，可能引发矛盾冲突。低风险（C 级）：多数群众理解支持但少部分人对项目有意见，通过有效工作可防范和化解矛盾。15.2 分析过程及方法 项目社会稳定风险分析要立足国情，实事求是，从拟建项目直接关系人民群众切身利益且涉及面广、容易引发社会稳定问题出发，从合法性、合理性、可行性和可控性等方面进行重点分析。坚持以人为本，贯彻落实科学发展观；强调公众参与，广泛征求各方面意见；全面分析，科学判断；重点关注风险等级。制定评估工作方案：对已确定的拟建项目风险评估工作制定评估方案，明确具体要xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研203、究设计院有限公司 103 求和工作目标。收集和审阅相关资料：全面收集并认真审阅社会稳定风险评估相关资料，如各类前置性审批文件、相关法律法规及规范标准等。老旧小区项目要充分听取意见，开展民意调查。听取意见要注意方式方法，要有代表性。讲清项目相关法律法规和政策依据，让群众了解真实情况，表达真实意见。根据实际情况，可采取公示、问卷调查、实地走访等多种方式，充分听取、收集相关群众意见。全面评估论证：分门别类梳理各方意见，参考相同或类似项目引发社会稳定风险的情况，重点围绕拟建项目建设实施的合法性、合理性、可行性和可控性进行客观、全面论证；对拟建项目所涉及的风险调查、风险识别、风险估计、风险评判、风险防范204、和化解措施等内容逐项进行评估论证，特别是对风险因素，风险发生概率、可能引发矛盾纠纷的激烈程度，持续时间、涉及人员数量、可能产生的各种负面影响以及相关风险的可控程度进行评估论证。确定风险等级：在综合考虑各方意见和全面分析论证的基础上，对落实经评估的防范、化解风险措施和应急预案后的预期风险等级评判结论提出咨询评估意见，确定风险等级。15.3 分析内容 本项目社会稳定风险分析遵循社会稳定风险分析的程序，开展风险调查、风险因素识别、风险估计和判断，研究提出风险防范和化解的措施，估计落实措施后的预期风险等级，提出能够作为开展拟建项目社会风险分析评估工作重要依据的分析结论。1、风险调查 为确保公众参与，充205、分发挥公众对该项目社会稳定风险评估的“知情权、参与权、监督权”，更广泛地征询了相关群众意见，项目建设单位和评价单位结合xx市当地社会情况、项目内容，对利益相关人员及广大公众进行了现场公告，同时对有代表性的公众和社会团体进行了问卷调查和走访调查。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 104 2、风险识别和估计 对单项风险因素进行识别分析、工程影响分析、各部门反馈意见、周边相关利益群体调查及综合分析，得出本项目风险因素清单表，评估单位进行了全面的、准确的风险识别。该项目的社会稳定风险因素识别见表 15-1。表表 15-1 风险因素风险206、因素 类型类型 序号序号 风险因素风险因素 参考评价标准参考评价标准 是否为该是否为该项目特征项目特征风险因素风险因素 政策和审批程序 1 立项、审批程序 项目立项、审批的合法性合规性 否 2 产业政策、发展规划 项目与产业政策、总体规划、专项规划之间的关系等 否 3 立项过程中公众参与 规划审批过程中的公式及诉求、负面反馈意见的等 否 征收及补偿 4 涉及土地房屋征收范围、补偿标准，补偿程序和方案 项目建设用地是否符合因地制宜、节约利用土地资源的总体要求；项目房屋征收的实物或货币补偿安置标准、计划、程序等是否符合国家和xx省政府政策规定；补偿资金来源、数量、落实计划。房屋征收安置计划是否按照207、国家和地方法律法规定的程序开展征收补偿工作：补偿方案是否征求了公众意见。否 5 补偿金用于另购房屋压力 项目周边在售房源是否充裕，房价是否在拆迁户购买能力范围内。否 技术经济 6 工程方案 项目建设和运行是否会伴随工程安全、质量、进度方面的风险因素发生 是 7 资金筹措和保障 资金筹措方案的可行性，资金保障措施是否充分 否 生态环境 8 大气、水体、噪 声、固体废弃物 区域内、周边、物料运输过程中各污染物排放与环保排放标准限值之间的关系，与人体生理指标的关系、与人群感受之间的关系等，包括施工期、运行期两个阶段；COD、SS、SO2、CO、NOX等各种排放物产生的影响 是 9 公共开放生活 空间208、绿地、生 态环境和景观 公共活动空间质和量的变化，绿地质和量的变化，水系的变化，生态环境的变化，社区景观的变化等 否 10 水土流失 地形、植被、土壤结构可能发生的变化，弃土弃渣可造成的影响，是否有水土保持方案等 否 11 自然、文化遗产 影响 对古木、生物多样性、文物、墓地以及其他自然、文化遗产的破坏和影响 否 项目管理 12 项目管理制度 法人责任制、资本金制、招投标制、监理制和合同管理制度；项目审批或核准否 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 105 类型类型 序号序号 风险因素风险因素 参考评价标准参考评价标准 是否为209、该是否为该项目特征项目特征风险因素风险因素 管理、设计管理、概预算管理、施工管理、合同管理、劳务管理等 13 施工方案、文明 施工和质量管理 施工措施与相邻项目建设时序的衔接，实施过程与敏感时点的关系，施工周期安排是否干扰周边居民生产生活等；是否违反文明施工和质量管理的相关规定，造成环境污染，停水、停电、停气，影响交通等突发情况等 是 经济社会 14 宗教、文化、生 活习惯 地方传统文化、邻里关系、生活习惯、社区品质等方面的改变，可能引起群众的不适；可能与项目所在地群众的宗教信仰和风俗习惯有冲突 否 15 群众就业、收入 及生活成本影响 项目建设、运行对一定区域或整体就业影响和特定人群就业的影210、响等；项目建设、运行引起当地群众收入水平变化量和变化率等；项目建设、运行引起当地基本生活成本（水、电、燃气、公交、粮食、蔬菜肉类）的提高等 否 16 对公共配套设 施的影响 对就业服务、教育、医疗、体育、文化、便民服务、公厕等配套设施建设、运行的影响等 否 17 流动人口管理 施工期流动人口及其家庭变化、运营期流动人口变化及其家庭管理的影响等 否 18 对当地群众交 通出行影响 是否对当地群众生产生活造成过多不便，如施工方案对周边交通保障的考虑，运行期项目周边公共交通情况变化，项目所增加的交通流量与周边路网的匹配度，项目出入口设置对周边人群的影响等 是 安全卫生 19 施工单位在施工期间发生泄211、漏、爆炸、火灾、地质灾害、卫生 疫情、社会治安 等重大事故 施工运输车辆的管理，施工和运行存在的危险、有害因素及安全管理制度、职业卫生管理，应急处置机制等；项目实施导致泄漏、爆炸、火灾等重大生产安全事故发生的概率是否有相关预案等;是 媒体舆情 20 社会舆论、媒体 导向与网络影 响 是否获得媒体支持，是否协调安排有权威、有公信力的媒体公示项目建设信息、进行正面引导、是否受到媒体的关注及舆论导向性的信息 是 从上表可以看出本项目风险识别基本涵盖了可能存在的社会稳定风险的所有因素。根据总体评判标准、预测可能引发的风险事件及可能参与的人数、单因素风险程度和综合风险指数等方面综合评判项目的初始风险等级212、。项目整体的风险等级依据“就高xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 106 不就低”的原则和“叠加累积”的原则进行判断，本项目风险等级评判结果详见下表 15-2。表表 15-2 项目社会稳定风险等级评判结果项目社会稳定风险等级评判结果 参考标准风险等级 A 级（重大负面影响）B 级（较大负面影响）C 级（一般负面影响）单因素风险程度评判 标准/整体综合风险指数/调查结果/可能引发的险事件/风险事件参与人数/本项目在未采取防范和化解措施的情况下，整体综合风险指数属于 C 级范围。单风险因素程度中没有较大单风险因素，因此该项目风险等级213、为 C 级。3、拟建项目主要风险防范、化解措施（1）涉及项目工程方案，项目建设中伴随的安全、质量的风险防范措施 在项目前期阶段，针对项目的工程建设方案的可行性、经济性、可靠性进行论证把关；项目建设期间，对项目质量进行严格的把控。（2）资金筹措和保障 项目建设所需资金为各级财政支持，可加强相关部门沟通，保障项目建设资金的及时到位。（3）对当地群众交通出行影响 项目在施工期间，会对小区内部的微循环和居民出行造成一定的影响，建议在施工前做好交通疏导，安全防范设施，做好广泛告知工作，争取居民的理解和包容。（4）大气、水体、噪声、固体废弃物的风险防范措施 项目开工建设前将施工过程可能对周围环境产生的影响214、向项目区的居民进行公示，寻求项目区居民的理解和支持，加强施工过程管理控制。落实“三同时”环境保护制度，严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，采取下列措施：施工过程中所产生的垃圾、废水、废气等有可能污染周围环境的，应采取相应措施及时处理，不可随意倾倒、排放；施工现场车辆进出场时，要避开每日上、下xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 107 班（学）时段，不要造成施工现场周围交通不畅或发生事故等。采取合理的施工机械设备减少施工噪声和振动。15.4 应急预案 1、建立社会稳定风险防范组织机构和责任人员（1）成立社会稳定风险防范领导小215、组：职责：组织制定突发事件总预案、各专项预案，提供应急资源保障，组织应急预案的演练，指导建立社会稳定风险防范机制并持续改进、不断完善。组织突发群体性事件的应急处置、应急救援和矛盾化解工作，负责对外信息的正确发布。（2）下设社会稳定风险防范办公室：主要职责：负责组织落实经批准的社会稳定风险评估报告中的风险防范措施；负责填报风险应对审查表，对风险进行监测与控制，对风险进行动态识别，负责制定社会稳定风险应急预案演习计划并组织具体演练；负责对应急资源的检查，督促落实；负责草拟对外公布的信息；负责收集分析相关社会娱乐信息。2、处置原则（1）坚持宜散不宜聚、宜快不宜慢、宜缓不宜激的原则，讲究策略，注意方法216、，正确做好上访事件现场处理工作。（2）坚持事前预防与应急处置相结合的原则。（3）坚持依法管理、分级控制的原则。严格按照突发事件应对法和信访条例进行重大信访突发事件的预警、控制和处置工作，最大限度地控制事态发展，防止事态恶化。（4）坚持快速反应、科学应对的原则。建立预警和处置信访突发事件的快速反应机制，确保发现、报告、指挥、处置等环节的紧密衔接，及时应对。（5）协调配合的原则。各责任单位及人员要根据自身职责在第一时间到达现场或指定地区开展应急处置工作。3、制定应急预案 xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 108 根据风险程度均为低217、风险，本项目可进一步采取风险控制措施，事先预防，加强过程控制，建立信息监测机制。4、处置程序 应急预案启动后，现场处置工作从以下四个方面进行：（1）控制事态。各小组迅速组织现场应急方案的实施，及时向上级有关方面汇报现场处置工作进展情况。（2）教育引导。积极宣传有关法律法规及信访条例，并对违规行为进行劝阻、批评和教育。（3）疏散人员。对经劝诫无效的人员，由公安机关将其带离现场，或通知其监护人将其带回。（4）组织联络。通知其所在单位负责人赴现场进行劝导，动员其亲友参与做好劝导工作。15.5 社会稳定风险等级 通过对项目社会稳定风险的调查分析，并利用问卷调查等方式充分征询相关群众意见，经判断评估，拟218、建项目具备合法性、合理性、可行性和可控性，对识别出的社会稳定风险，有切实可行的社会稳定风险防范及化解措施，社会稳定风险等级为 C 级风险。xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 109 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议 16.1 结论 1、项目建设符合国家及地方各级政府和相关部门关于城镇老旧小区改造的相关政策文件与技术规范，符合xx市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要和区域发展定位；项目建设是社区居民的殷切期望和城市发展的迫切需求。项目建成后能有效改善老旧小区居民生活环境、提高居民幸福指数，美化区域环境、219、提升城市品质，有助于树立城市的良好形象。2、项目所在地交通便利，水电气等基础设施配套完善；项目设计方案切实可行、经济合理；节能与环保措施可行；建设单位组织机构和保障措施完善；施工进度计划满足各方要求，招标方案符合国家和地方法律法规要求。3、项目改造内容和改造规模切合实际，投资估算基本合理，资金来源方案基本可行。4、项目具有显著的社会效益和环境效益。经研究论证，项目各项建设条件已经具备，项目建设具有可行性和必要性。16.2 建议 1、建议项目建设单位在下一步工作中，委托有资质有经验的设计单位，针对一二三六区各生活区实际情况做好深化方案设计，同时注重外立面改造整体色彩和色调应与周边建筑保持协调。改220、造前向小区居民公示，征求意见，得到居民的支持，尽最大可能满足居民的合理要求，进一步增加居民幸福感、获得感。2、在拆违和立面整治过程中，应加强与居民的沟通和安全防范，涉及影响结构安全的，建议聘请专业设计单位提出结构整改方案。改造前可加强协调水、电、气、暖、通信等运营企业开展小区内以及直接相关的基础设施联动改造，将行业改造计划与老旧xx二期（一、二、三、六生活区）城镇老旧小区改造项目可行性研究报告 xx省建筑材料研究设计院有限公司 110 小区改造计划有效对接，多项联动改造宜同步进行。3、老旧小区改造的实施应遵循“以人为本，绿色环保”的原则，积极采取绿色施工措施，确保施工和居民出行安全，降低改造施221、工对小区及附近居民的生活干扰。已建议建设单位在施工阶段将本次改造产生的建筑垃圾（包括道路垃圾、拆除垃圾、工程垃圾、装修垃圾）转运至芙蓉区特许经营企业进行资源化处置。4、项目建设单位应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，建议引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行；同时强化相关部门沟通，保障财政资金供应及时、充足，确保项目的顺利实施。附件附图目录附件附图目录 附件：附件：1、立项批复 2、政府常务会议决议书（会议纪要）（暂缺）3、同级财政部门出具的资金来源审核意见 4、现状调查与问题清单（民意调查）附图：附图：1、改造平面222、范围图 2、屋顶现状调查图 小区概况 实施范围 烈士公园 一区、院外二区 28栋 六区 16栋 三区 11栋 相关规划 Planning basis 项目地形图 一区、院外二区地形测绘图 六区地形测绘图 三区地形测绘图 小区概况 改造平面范围 一区、院外二区 一区27栋 一区26栋 一区11栋 一区25栋 一区2栋 一区14栋 一区17栋 一区20栋 一区10栋 一区4栋 一区19栋 一区23栋 一区3栋 一区13栋 一区16栋 一区24栋 一区6栋 一区1栋 一区15栋 一区18栋 一区21栋 一区22栋 一区7栋 一区8栋 一区9栋 二区1栋 二区2栋 二区3栋 小区概况 改造平面范围 三区 六区 现状调查 一、二、六区屋顶 上人平屋顶 不上人平屋顶不上人坡屋顶 一、二、六区屋顶类型分析图【常见渗漏部位】防水层立面收头、加建新旧交接部位、落水口、出入口、排气孔及管道根部。现状调查 三区屋顶 上人平屋顶不上人平屋顶 【常见渗漏部位】防水层立面收头、落水口、出入口、排气孔及管道根部。三区屋顶类型分析图 三区屋顶类型分析图