1、XXXX38 号等 19 个老旧小区改造项目38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告可行性研究报告广广州州市市城城市市规规划划勘勘测测设设计计研研究究院院二二 O O 二二三三年年十十月月XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告3目目录录第第 1 章章概概述述.11.1.项目概况.11.2.单位概况.201.3.编制依据.211.4.结论与建议.23第第 2 章章项项目目建建设设背背景景和和必必要要性性.252.1.项目建设背景.252.2.规划政策符合性.272.3.项目建设的必要性.29第第 3 章章项项目目需需求求分分析析与与产产出出方方案案.323.1.需求分析2、.323.2.建设内容和规模.70第第 4 章章项项目目选选址址与与要要素素保保障障.874.1.项目选址.874.2.项目建设条件.894.3.要素保障分析.94第第 5 章章项项目目建建设设方方案案.965.1.技术方案.965.2.工程方案.985.3.建设管理方案.141第第 6 章章项项目目运运营营方方案案.1486.1.运营模式选择.1486.2.运营组织方案.1486.3.安全保障方案.1496.4.绩效管理方案.151第第 7 章章项项目目投投融融资资与与财财务务方方案案.1537.1.投资估算.153XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告IV7.2.融资方案.3、186第第 8 章章项项目目影影响响效效果果分分析析.1878.1.经济影响分析.1878.2.社会影响分析.1878.3.财务可持续分析.1898.4.生态环境影响分析.1908.5.资源和能源利用效果分析.1948.6.碳达峰碳中和分析.195第第 9 章章项项目目风风险险管管控控方方案案.1979.1.风险识别与评价.1979.2.风险管控方案.1989.3.应急预案.199第第 10 章章海海绵绵城城市市专专篇篇.203设计依据.203设计原则及要求.203海绵城市建设目标.204布置思路.2010.1.10.2.10.3.10.4.5第第 11 章章树树木木保保护护专专篇篇.20814、1.1.11.2.11.3.11.4.第第 12 章章12.1.12.2.12.3.12.4.第第 13 章章总则.208树木资源调查.209树木保护利用方案.253结论与建议.258历历史史文文化化保保护护专专篇篇.260编制依据.260历史文物古迹保护的意义.261历史文物保护要求.261所在区域历史文物古迹.262防防范范大大拆拆大大建建专专篇篇.263编制依据.2613.1.3XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告V13.2.13.3.13.4.第第 14 章章政策背景.263设计原则.264本项目拆建情况.264研研究究结结论论及及建建议议.265主要研究结论.2655、问题与建议.2614.1.14.2.6XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告1第第 1 章章概概述述1.1.项项目目概概况况1.1.1.项目全称及简称项目全称及简称项目名称：XX38 号等 19 个老旧小区改造项目建设单位：广州市XX区房屋管理局投资性质：市财政资金1.1.2.项目建设目标和任务项目建设目标和任务结合城镇老旧小区改造，大力补齐建设短板，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区；开展绿色社区创建行动，将绿色发展理念贯穿老旧小区改造项目的规划设计、建设、管理和服务等全过程；整合各类服务资源，为社区居民提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务。16、.1.3.项目地理位置项目地理位置XX38 号等 19 个老旧小区改造项目位于广州市XX区，项目包含登峰街道云泉路 19 号小区，XX45 号小区；农林街道竹丝岗大马路 42 号院，农林街道农林下路 81 号院；北京街道大南路 82 号院；洪桥街道小北路 243 号院；黄花岗街道XX38 号院，犀牛路 31、32、33 号院，犀牛路 28-29 号院，犀牛路 34、35、36 号院，水荫路 36 号院，XX40 号院，环市东路 416 号院，XX35 号院，黄花岗街道先烈中路 102 号小区；大塘街道东皋大道 19 号院；东山街道寺右二横路14 号院，东山街道达道路 17 号院，保安后街院（达7、道路保安后街 1 号）。XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告31.1.4.建设内容和规模建设内容和规模XX38 号等 19 个老旧小区改造项目共涉及 19 个老旧小区，改造居民户数3135 户，改造总楼栋数 138 栋，改造总建筑面积 31.7 万平方米。主要建设内容包括楼栋门、门禁系统、楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、屋面防水、外墙治理、建筑户外构造构件、适老化设施、化粪池、外立面整饰、人行安全设施、地面铺装、小区道路、修缮围墙、三线整治、供电设施、供水管网、遮阳棚、照明设施、三线整治等改造，涵盖房屋建筑本体部分、小区公共部分及小区周边整体提升改造等。表表 8、1 1.1 1-1 1 经经济济技技术术指指标标表表序号项目名称单位数量备注（一）登峰街道云泉路 19 号小区1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控150制1.1.2m楼道修缮24620内墙翻新粉刷1.1.3m990增设不锈钢扶手1.1.4楼栋三线m2500三线规整入盒1.1.5楼栋消防设施套50更换消火栓箱1.1.6套16新增铝合金灭火器箱1.1.7m150更换消防立管1.1.8楼栋供水设施m980更换供水立管1.1.9楼栋排水设施m1120新增排水立管1.1.10屋面防水2161屋面防水改造1.1.11化粪池座18清疏化粪池1.1.12电9、气设施项楼栋维护、修复原有接闪带5。1.1.13建筑户外构造构件修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐589等1.1.14公用采光窗273更换玻璃铝合金窗XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告4序号项目名称单位数量备注1.1.15一户一水表户153更换供水管等1.1.16一户一电表户162更换原有电表箱等1.2小区公共部分1.2.1人行安全设施m70更换栏杆1.2.2小区道路3469加铺沥青面层1.2.3地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管4746.6等1.2.4排水管网(非雨污分流)m340增加排水盖板1.2.5监控设施点12新增监控设施1.2.6修缮围墙m90围墙改造1.210、.7三线整治m320三线规整1.2.8m300三线下地1.2.9供水管网m200更换 DN80 球墨铸铁管（二）登峰街道XX45 号小区1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘12更换楼栋门1.1.2门禁系统处12增设门禁系统1.1.3楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控690制1.1.4楼道修缮20436内墙翻新粉刷1.1.5m4230增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m11500三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套196更换消火栓箱1.1.8套98新增铝合金灭火器箱1.1.9m513更换消防立管1.1.10楼栋供水设施m5130更换供水立管XX38 号等 19 个老旧小11、区改造项目可行性研究报告5序号项目名称单位数量备注1.1.11楼栋排水设施m7980新增排水立管1.1.12屋面防水5765屋面防水改造1.1.13化粪池座74清疏化粪池1.1.14电气设施项楼栋维护、修复原有接闪带5。1.1.15外墙治理8684局部修补、立面清洗1.1.16建筑户外构造构件修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐475等1.1.17公用采光窗317更换玻璃铝合金窗1.1.18一户一水表户259更换供水管等1.1.19一户一电表户598更换原有电表箱等1.1.20适老化设施处2无障碍坡道修复1.2小区公共部分1.2.1人行安全设施m185更换栏杆1.2.2小区道路21426加铺沥青面层112、.2.3地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管19692等1.2.4排水管网(非雨污分流)m215室外雨水管改造1.2.5座10污水检查井改造1.2.6个30更换球墨铸铁井盖1.2.7监控设施点14新增监控设施1.2.8供电设施项更换老旧线路线缆及出线开关2。2完善类2.1照明设施盏更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路24。（三）农林街道竹丝岗大马路 42 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘7更换楼栋门XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告6序号项目名称单位数量备注1.1.2门禁系统处7增设门禁系统1.1.3楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红13、外感应控142制1.1.4楼道修缮5964内墙翻新粉刷1.1.5m1172增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m7000三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套38更换消火栓箱1.1.8套65新增铝合金灭火器箱1.1.9m145更换消防立管1.1.10楼栋排水设施m180新增排水立管1.1.11屋面防水1968.20屋面防水改造1.1.12化粪池座6清疏化粪池1.1.13外墙治理828局部修补、立面清洗1.1.14建筑户外构造构件修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐266等1.1.15公用采光窗102更换玻璃铝合金窗1.1.16一户一水表户77更换供水管等1.1.17一户一电表户77更换原有电表箱等1.2小区14、公共部分1.2.1人行安全设施m200更换栏杆1.2.2地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管2249等1.2.3修缮围墙m217围墙改造1.2.4三线整治m200三线规整1.2.5供电设施项更换老旧线路线缆及出线开关1。1.2.6供水管网m1000更换 DN80 球墨铸铁管（四）农林街道农林下路 81 号院1基础类XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告7序号项目名称单位数量备注1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘5更换楼栋门1.1.2门禁系统处5增设门禁系统1.1.3楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控51制1.1.4楼道修缮2749内墙翻新粉刷1.15、1.5m660增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m1000三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套44更换消火栓箱1.1.8套51新增铝合金灭火器箱1.1.9m145更换消防立管1.1.10楼栋排水设施m60新增排水立管1.1.11屋面防水1031屋面防水改造1.1.12化粪池座4清疏化粪池1.1.13外墙治理521.64局部修补、立面清洗1.1.14建筑户外构造构件修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐136等1.1.15一户一水表户102更换供水管等1.1.16一户一电表户102更换原有电表箱等1.1.17适老化设施处4无障碍坡道修复1.2小区公共部分1.2.1室外消防设施项1增加微型消防站1.2.2小区16、道路3784透水沥青路面改造1.2.3三线整治m200三线规整1.2.4供电设施项更换老旧线路线缆及出线开关1。1.2.5供水管网m800更换 DN80 球墨铸铁管1.2.7地面铺装590XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告8序号项目名称单位数量备注（五）北京街道大南路 82 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘2更换楼栋门1.1.2门禁系统处2增设门禁系统1.1.3楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控94制1.1.4楼道修缮2590内墙翻新粉刷1.1.5m705增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m1800三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套56更17、换消火栓箱1.1.8套56新增铝合金灭火器箱1.1.9m300更换消防立管1.1.10楼栋排水设施m1200新增排水立管1.1.11屋面防水1474.03屋面防水改造1.1.12化粪池座6清疏化粪池1.1.13电气设施项楼栋维护、修复原有接闪带5。1.1.14外墙治理3000局部修补、立面清洗1.2小区公共部分1.2.1公用采光窗133更换玻璃铝合金窗1.2.2室外消防设施项2增加微型消防站1.2.3地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管2025.75等1.2.4排水管网(非雨污分流)m100污水管改造1.2.5监控设施点4新增监控设施1.2.6三线整治m300三线下地1.2.7雨污分18、流m150小区公共部分污水管XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告9序号项目名称单位数量备注（六）洪桥街道小北路 243 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘9更换楼栋门1.1.2门禁系统处9增设门禁系统1.1.3楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控24制1.1.4楼道修缮5032内墙翻新粉刷1.1.5m120增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m3500三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套31新增铝合金灭火器箱1.1.8套48更换消火栓箱1.1.9m39更换消防立管1.1.10楼栋排水设施m1100新增排水立管1.1.11屋面防水2110屋面防水改造19、1.1.12化粪池座44清疏化粪池1.1.13外立面整饰铲除面层到底层，重做真石漆墙2500面1.2小区公共部分1.2.1室外消防设施项4增加微型消防站1.2.2人行安全设施m230更换栏杆1.2.3地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管3076等1.2.4三线整治m600三线规整（七）黄花岗街道XX38 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控98制XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告10序号项目名称单位数量备注1.1.2楼道修缮5586内墙翻新粉刷1.1.3m1200增设不锈钢扶手1.1.4楼栋三线m5500三20、线规整入盒1.1.5楼栋消防设施套98更换消火栓箱1.1.6化粪池座14清疏化粪池1.1.7适老化设施m294增设栏杆扶手1.2小区公共部分1.2.1小区道路9738透水沥青路面改造1.2.2垃圾分类个11.2.3排水管网(非雨污分流)m500污水管改造1.2.4修缮围墙m1019围墙改造1.2.5三线整治m360三线规整1.2.6地面铺装10902完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰铲除面层到底层，重做真石漆墙2500面2.2小区公共部分2.2.1照明设施盏更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路36。2.2.2小区绿化43472.2.3小区公共空间18802.2.4康体娱乐设施套21、4增加儿童娱乐设施2.2.5非机动车泊位160更新铺装+新建雨棚2.2.6机动车泊位4685铺植草砖2.2.7人行安全设施个43更换栏杆（八-犀牛路 31、32、33 号院、犀牛路 28-29XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告11序号项目名称单位数量备注十）号院、犀牛路 34、35、36 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控54制1.1.2楼道修缮3078内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线m1500三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施套54更换消火栓箱1.1.5化粪池座8清疏化粪池1.1.6适老化设施m162增设栏杆扶手122、.2小区公共部分1.2.1小区道路520透水沥青路面改造1.2.2排水管网(非雨污分流)m500污水管改造1.2.3三线整治m255三线规整1.2.4地面铺装6502完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰铲除面层到底层，重做真石漆墙9750面2.2小区公共部分2.2.1小区公共空间430（十一）黄花岗街道水荫路 36 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘2更换楼栋门1.1.2楼道修缮2000内墙翻新粉刷1.1.3m600增设不锈钢扶手XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告12序号项目名称单位数量备注1.1.4建筑户外构造构件修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐23、120等1.1.5楼栋三线m15001.2小区公共部分1.2.1地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管3770等1.2.2三线整治m264三线规整2完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰铲除面层到底层，重做真石漆墙5500面2.2小区公共部分2.2.1照明设施盏更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路7。（十二）黄花岗街道XX40 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控24制1.1.2楼道修缮2500内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线m7500三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施套12更换消火栓箱1.2小区公共部分1.2.1小区24、道路3800透水沥青路面改造1.2.2地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管3150等1.2.3三线整治m319三线规整2完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰铲除面层到底层，重做真石漆墙5480面XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告13序号项目名称单位数量备注2.2小区公共部分2.2.1小区绿化20002.2.2康体娱乐设施套2增加儿童娱乐设施（十三）黄花岗街道环市东路 416 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘2更换楼栋门1.1.2楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控20制1.1.3楼道修缮2320内墙翻新粉刷1.1.4楼25、栋三线m900三线规整入盒1.1.5楼栋消防设施套16更换消火栓箱1.1.6适老化设施处16无障碍坡道修复1.1.7适老化设施m120增设栏杆扶手1.2小区公共部分1.2.1人行安全设施m15更换栏杆1.2.2地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管1710等1.2.3三线整治m280三线规整2完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1遮阳棚205更换老旧遮阳棚2.1.2外立面整饰铲除面层到底层，重做真石漆墙4000面2.2小区公共部分2.2.1遮阳棚165更换老旧遮阳棚2.2.2照明设施盏更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路4。（十四）黄花岗街道XX35 号大院XX38 号等 19 个老26、旧小区改造项目可行性研究报告14序号项目名称单位数量备注1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控18制1.1.2楼道修缮5500内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线m7500三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施套11更换消火栓箱1.1.5化粪池座2清疏化粪池1.1.6适老化设施m48增设栏杆扶手1.1.8楼栋排水设施m1500新增排水立管1.2小区公共部分1.2.1人行安全设施m75更换栏杆1.2.2小区道路4680透水沥青路面改造1.2.3地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管4400等1.2.4三线整治m80三线规整2完善类2.1房屋建筑本27、体部分2.1.1遮阳棚165更换老旧遮阳棚2.1.2空调机位个222.1.3外立面整饰铲除面层到底层，重做真石漆墙17370面2.2小区公共部分2.2.1小区绿化16752.2.2小区公共空间80352.2.3康体娱乐设施套4增加儿童娱乐设施2.2.4非机动车泊位合理配置自行车停放点，新增车300棚2.2.5机动车泊位合理选择场地配置机动车泊位，铺植草砖，划定停1320车XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告15序号项目名称单位数量备注位2.2.6修缮围墙m385围墙改造（十五）黄花岗街道先烈中路 102 号小区1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道照明套更换节能吸顶灯及28、线路，采用光控红外感应控40制1.1.2楼道修缮2580内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线m3500三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施套40更换消火栓箱1.1.5化粪池座3清疏化粪池1.1.6适老化设施m120增设栏杆扶手1.1.7楼栋排水设施m240新增排水立管1.2小区公共部分1.2.1小区道路997透水沥青路面改造1.2.2修缮围墙m140围墙改造1.2.3三线整治m395三线规整1.2.4地面铺装7902完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰铲除面层到底层，重做真石漆墙4140面2.2小区公共部分2.2.1小区公共空间4852.2.2康体娱乐设施套2增加儿童娱乐设施2.2.3人行29、安全设施m95更换栏杆（十六）大塘街道东皋大街 19 号大院XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告16序号项目名称单位数量备注1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘18更换楼栋门1.1.2门禁系统处18增设门禁系统1.1.4楼道修缮12198内墙翻新粉刷1.1.5m1800增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m14095三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套36更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施m1920新增排水立管1.1.9化粪池座3清疏化粪池1.2小区公共部分1.2.1地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管7662.7等1.2.2排水管网(非雨污分流)m680室30、外雨水管改造1.2.3修缮围墙m913围墙改造1.2.4三线整治m1098三线规整2完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰铲除面层到底层，重做真石漆墙13050面2.2小区公共部分2.2.1小区绿化380（十七）东山街道寺右二横路 14 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘5更换楼栋门1.1.2门禁系统处5增设门禁系统XX38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告17序号项目名称单位数量备注1.1.3楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控90制1.1.4楼道修缮2100内墙翻新粉刷1.1.5m700增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m3500三线规整31、入盒1.1.7楼栋消防设施套45更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施m180新增排水立管1.1.9化粪池座10清疏化粪池1.1.10外墙治理4680局部修补、立面清洗1.2小区公共部分1.2.1室外消防设施项5增加微型消防站1.2.2无障碍设施200楼道入口无障碍提升1.2.3小区道路3500透水沥青路面改造1.2.4地面铺装更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管3690等1.2.5垃圾分类个31.2.6监控设施点30新增监控设施1.2.7修缮围墙m1000围墙改造1.2.8三线整治m500三线下地（十八）东山街道达道路 17 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘16更换楼栋门132、.1.2门禁系统处16增设门禁系统1.1.3楼道照明套更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控224制1.1.4楼道修缮4800内墙翻新粉刷1.1.5m1600增设不锈钢扶手永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告18序号项目名称单位数量备注1.1.6楼栋三线m9000三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套144更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施m576新增排水立管1.1.9化粪池座30清疏化粪池1.1.10外墙治理20855.00局部修补、立面清洗1.2房屋建筑本体部分1.2.1室外消防设施项3增加微型消防站1.2.2无障碍设施1000楼道入口无障碍提升1.2.3小区道路3533、30透水沥青路面改造1.2.4地面铺装4826.5更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.5垃圾分类个31.2.6监控设施点30新增监控设施1.2.7修缮围墙m200围墙改造1.2.9三线整治m1100三线下地（十九）东山街道保安后街院（达道路保安后街 1 号）1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘11更换楼栋门1.1.2门禁系统处11增设门禁系统1.1.3楼道照明套300更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮3000内墙翻新粉刷1.1.5m1000增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m5500三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套99更换消火栓箱1.1.8楼34、栋排水设施m396新增排水立管永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告19序号项目名称单位数量备注1.1.9化粪池座40清疏化粪池1.1.10外墙治理6554.40局部修补、立面清洗1.2小区公共部分1.2.1室外消防设施项3增加微型消防站1.2.2无障碍设施1500楼道入口无障碍提升1.2.3小区道路2749.6透水沥青路面改造1.2.4地面铺装4059更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.5垃圾分类个31.2.6监控设施点30新增监控设施1.2.7修缮围墙m500围墙改造1.2.8三线整治m3000三线规整1.1.5.建设工期建设工期项目的整个建设周期为 29 35、个月，即从 2023 年 8 月开始前期工作，到 2025年 12 月底完成竣工验收。（一）前期工作阶段本阶段包括可行性研究报告、实施方案、EPC 总承包招标等工作。时间：2023 年 8 月2023 年 12 月。（二）EPC 总承包实施阶段本阶段包括建筑土建工程、道路、绿化、水电等基础设施工程，工程竣工。时间：2024 年 1 月2025 年 11 月。（三）竣工验收阶段本阶段为综合验收阶段。时间：2025 年 12 月。1.1.6.投资规模和资金来源投资规模和资金来源1.投资规模经估算，项目总投资 18511.73 万元，其中建安工程费 15572.61 万元，工程建设其他费用 205736、.61 万元，基本预备费 881.51 万元。2.资金来源永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告20本项目资金来源为市财政资金。1.1.7.建建设设模模式式项目由区房管局负责前期立项工作，包括可行性研究报告、项目申报等，由属地街道负责实施方案编制工作。区房管局下属单位XX区城市更新项目管理中心作为建设管理单位负责项目实施工作，包括勘察设计、工程招投标、施工管理等。本项目采用代建管理模式，考虑到项目的急切性和专业性，委托专业单位负责项目管理并采取施工设计一体化模式。项目建设期完成后，交由老旧小区各管理单位进行维护管理。1.1.8.绩绩效效目目标标（1）质量建设期及运营期需符合37、国家、广东省、广州市、XX区的法律法规、规范及标准的要求，通过竣工验收。（2）效益目标类型建设期运营期时间29 个月后续确定通过对现有建筑、公共服务设施、基础设施等的改造和增设，可提升社区品质、完善硬件设施，从而提升人居环境。目标投资：总投资 18511.73 万产出元高品质改造提升城市的风貌及质量，实现XX区高质量发展与保留烟火气有机融合发展，使得XX区老旧小区发出新活力，实现可持续发展。增强人民生活幸福感。目标质量需符合国家、广东省、广州市、XX区的法律法规、规范及质量标准的要求，通过竣工验收。运维养护需满足现行国家、广东省、广州市、XX区有关运营维护的法律法规、规范及标准的要求。提升小区38、的基本环境质量，满足老人小孩中青年等核心使用人群的空间需求，对空间进行改造优化效益。1.2.单单位位概概况况广州市XX区房屋管理局机构职能：（1）贯彻执行国家、省、市有关房屋管理、住房保障、物业管理以及城市更新和“三旧”改造、民防（人防）的方针政策和法律法规，拟订相关管理制度和办法并组织实施。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告21（2）拟订区房屋管理、住房保障和城市更新改造的中长期目标任务及年度计划并组织实施。（3）负责区直管房产权、租赁、修缮和安全等管理工作；负责落实华侨房屋政策；查处违反直管房管理规定的行为。（4）负责房屋安全监督管理工作；负责房屋安全鉴定、危房改造39、挡土墙治理和白蚁防治的行政管理工作；组织开展房屋安全普查、危房督修、房屋和挡土墙应急抢险工作；查处违反房屋安全管理规定的行为。（5）负责住房制度改革和住房保障工作；负责保障性住房申请资格的审核和监督管理工作。（6）负责物业管理行业的监督管理；负责指导物业管理区域业主大会的成立、业主委员会的选举和换届工作；负责前期物业管理招标投标活动的日常管理工作；查处违反物业管理法律、法规、规章的行为。（7）组织城市更新项目专项资金管理工作，拟订年度城市更新专项资金安排计划并组织实施。（8）负责城市更新项目标图建库工作。（9）组织城市更新项目可行性研究和论证，组织审核城市更新项目改造方案。（10）负责人民防40、空组织指挥和宣传教育工作。负责人民防空工程建设、维护和使用的监督管理。负责人民防空信息化建设与管理工作。指导开展人民防空平战结合管理工作，参与城市地下空间开发利用管理。负责自管人民防空工程的维护管理工作。（11）负责房地产开发经营的监督管理。（12）承办区委、区政府交办的其他事项。1.3.编制依据编制依据（1）相关政策指引1）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；2）中共中央办公厅、国务院办公厅关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见；永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告223）国务院办公厅关于科学绿化的指导意见国办发202141、19 号；4）国家发展改革委 住房和城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知（发改投资20211275 号）；5）中央预算内投资保障性安居工程专项管理暂行办法（发改投资规 20191035 号）；6）中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法（财综201931号）；7）住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知（建办城202150 号）；8）广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）；9）广东省人民政府办公厅关于成立广东省城镇居住社区人居环境品质提升工作领导小组的通知（粤办函2042、21170 号）；10）广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）；11）广东省城乡规划条例；12）广东省城市绿化条例；13）广州市城乡规划条例；14）历史文化名城名镇名村保护条例；15）广州市历史文化名城保护条例；16）广州市绿化条例；17）广州市停车场条例；18）广州市关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的实施意见穗办202110 号；19）广州市关于科学绿化的实施意见穗办202111 号文；20）广州市城乡规划技术规定；21）广州市无障碍环境建设管理规定；22）广州市城市总体规划（2011-2020 年）；23）广州历史文化名城保护规划；24）广州市海绵城市专项规划（2016-2030）。永43、福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告23（2）规范标准1）民用建筑设计统一标准GB 50352-2019；2）建筑设计防火规范GB 50016-2014（2018 版）；3）建筑外立面附加设施设置安全技术规程DG/TJ 08-2003-2006；4）建筑外墙外保温系统修缮标准JGJ 376-2015；5）屋面工程技术规范GB 50345-2012；6）屋面工程质量验收规范GB 50207-2012；7）建筑给水排水设计标准GB 50015-2019；8）城市排水工程规划规范GB 50318-2017；9）住宅建筑电气设计规范JGJ 242-2011；10）通用用电设备配电设44、计规范GB 50055-2011；11）建筑与市政工程无障碍通用规范GB 55019-2021；12）城市居住区规划设计标准GB 50180-2018；13）城市生活垃圾分类设施配置及作业规范DB45/T 1896-2021；14）园林绿化工程项目规范GB 55014-2021；15）城镇道路路面设计规范CJJ 169-2012；16）广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）；17）广州城市设计导则；18）广州市口袋公园设计导则；19）广州市城市家具建设指引；20）广州市居住小区（社区）生活垃圾分类指引；21）城市停车设施规划导则。1.4.结结论论与与建建议议1.4.1.主主要要结结论论（1）建45、设必要性。项目的建设有利于推进军队老旧住房小区更新改造工作，不断增强广大官兵获得感、幸福感；项目的建设有利于提升军队住房小区公共服务保障水平，稳步推动建设完整社区；项目的建设有利于促进XX区可持续发展、高质量发展；项目的建设有利于改善城市环境，优化居民居住和出行条件。（2）要素保障性。本项目为老旧小区改造项目，项目涉及范围位于城镇开发边界城镇集中建设区内，不涉及生态保护红线，不涉及永久基本农田；项目永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告24用地经与国土空间规划核实均为城乡建设用地，不涉及新增建设用地，不涉及用地性质改变，不涉及征地拆迁，本项目不涉及耕地、林地等农用地转用，不46、涉及环境敏感区。综上，本项目要素保障性较强。（3）工程可行性。本项目用地周边基础设施较为完备，具备施工场地和供电、供水、运输等条件，完全满足项目建设的施工需求。建设地点位于XX区中心城区，具备满足生产生活要求的医疗卫生设施，生活服务设施，消防设施及安全监控系统配套设施，满足项目开展需求。经对建设方案初步论证，本项目的建设内容可行。（4）运营有效性。本项目由居委或业主后期运营，项目建设后可有效运营维护。（5）财务合理性。项目总投资为 18511.73 万元，从项目的建设规模和功能定位的角度而言，项目的投资规模是合理的。（6）影响可持续性。本项目通过老旧小区改造，大力补齐建设短板，建设安全健康、设47、施完善、管理有序的完整居住社区；开展绿色社区创建行动，将绿色发展理念贯穿老旧小区改造项目的规划设计、建设、管理和服务等全过程；整合各类服务资源，为社区居民提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务。项目具有可持续性。（7）风险可控性。根据风险识别，本项目的主要风险点包括改造范围、工程方案、项目运营的可持续、噪声影响、固体废弃物及其二次污染、施工方案、文明施工和质量管理、流动人口管理、对周边交通的影响、社会治安和公共安全等风险。通过落实相关风险防范措施，制定应急预案，可有效控制风险和应对风险，本项目风险影响较小。（8）可行性结论。本项目总体可行。1.4.2.建建议议（1）项目具有良48、好的社会效益，建议有关部门给予大力支持并推进项目的建设，早日发挥项目应有的效益。（2）建议明确落实项目建设资金来源，防止资金断链，确保项目如期竣工。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告25第第 2 章章项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性2.1.项目建设背景项目建设背景2.1.1.项目立项背景项目立项背景城市更新改造，社区品质提升是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。为全面推进城市更新改造提升工作。城市更新改造对象首要范围是城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政49、配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），各地方政府要结合实际，合理界定本地区改造对象范围。城市年代较早、失养失修片区改造升级是党中央、国务院高度重视的重大民生工程和发展工程。中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要和国家新型城镇化规划（20212035 年）指出要坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路，明确“十四五”时期深入推进以人为核心的新型城镇化战略文件持续推进和指导片区升级改造工作。随后，2022 年 6 月，国家发展改革委发布国家发展改革委关于印发“十四五”新型城镇化实施50、方案的通知（发改规划2022960号）提出目标要推进新型城市建设，有序推进城市更新改造。重点在老城区推进以“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。开展年代较早、失养失修小区改造，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，促进公共设施和建筑节能改造，有条件的加装电梯，打通消防通道，统筹建设电动自行车充电设施，改善居民基本居住条件。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建，防止随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。近年来，广东省各地贯彻落实党中央、国务院关于全面推进城市更新改造和新型城市建51、设的决策部署及省委、省政府工作部署，2021 年 12 月，广东省人民政府印发广东省新型城镇化规划(2021-2035 年)明确要建设舒适便利的宜居城市，有序推进城市更新。针对老城区功能偏离需求、利用效率低下、环境品质不高的存量片区，进行升级改造，复兴老旧空间、提高功能品质、释永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告26放发展活力。因地制宜按照基础类、完善类、提升类确定改造内容，重点改造市政配套基础设施以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位按照完整居住社区标准，开展城市居住社区建设补短板行动，完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施和公共活动空间等。广东省新型城镇化规划52、(2021-2035年)指出广东省宜居城市建设行动目标：年代久远破旧的小区改造提升工程到 2025年，开工改造小区 9000 个以上，基本完成全省 2000 年底前建成的需改造城镇小区改造任务，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，地级及以上城市完整居住社区覆盖率显著提升。同时，深入贯彻广东省新型城镇化规划（2021-2035 年），省发展改革委印发广东省“十四五”新型城镇化实施方案指出重点任务要推进新型城市建设，建设舒适便利的宜居城市，全面推进城镇更新改造。为深入贯彻习近平总书记关于“让老百姓在宜居的环境中享受生活”的重要指示精神，深入贯彻广东省新型城镇化规划（202153、-2035 年），明确“十四五”时期广东省推进以人为核心的新型城镇化战略的总体要求和任务举措，全面落实广州市委市政府关于“加强城市精细化品质化规划建设管理”的决策部署。广州市适时出台广州市推进落实市容环境卫生责任区制度全民行动计划（2021-2023 年）、广州市社区容貌品质全域提升行动计划（2021-2023年），力求通过绣花般的细心、耐心、巧心提高城市精细化管理水平，绣出城市容貌品质格调，助力实现老城市新活力、“四个出新出彩”。同时本次改造老旧小区主要以部队老旧小区为主，根据中央军委后勤保障部联合中央军委国防动员部、国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部等军地部委，制定印发京外地区54、 2023 至 2025 年军队老旧住房小区改造规划项目清单，计划利用 3 年时间，聚合军地多方力量，在全国有关省市推进军队老旧住房小区更新改造。为贯彻落实党中央、国务院关于实施城镇老旧小区改造决策部署，全面推进军队老旧住房小区改造工作，不断增强广大官兵获得感幸福感荣誉感，在前期试点探索、梯次推进、全面部署基础上，军地 5 部委联合决定进一步落实军队老旧住房小区按属地原则纳入地方改造规划计划统一组织实施有关要求，依据军地共同审核情况，推出京外地区改造项目清单，北京地区改造工作随后也将陆续展开。军队老旧住房小区改造以改善官兵居住条件、补齐公共服务短板、支持城永福路 38 号等 19 个老旧小区改55、造项目可行性研究报告27市面貌更新、助力国防和军队发展为目标，力争到“十四五”期末基本完成。改造对象范围为军队管理的驻城市或县城建成年代较早、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、官兵改造意愿统一的安置类住房小区、公寓住房小区及混建住房小区。改造聚焦影响住用安全和居住功能等官兵急盼问题，主要区分基础类、完善类和提升类 3 类内容，重点推进改造住房楼栋本体，完善市政基础设施和小区配套，有效提升军队住房小区公共服务保障水平，稳步推动建设完整社区。改造坚持“一城一策”“一小区一方案”，与属地改造政策标准基本一致。为此，广州市住房和城乡建设局专门针对军队（广州）老旧住房小区改造工作召开专题会议并形成56、会议纪要，同时军队（广州）老旧住房小区改造工作实施方案(以下称实施方案)已经 16 届 41 次市政府常务会议审议通过，近期将印发实施。军队(广州）老旧住房小区改造按照我市现行老旧小区改造模式，各区政府作为实施责任主体，统筹负责具体项目组织协调，做好与军队方面的协调工作。确保 2023 年的 17 个项目于年内开工。广州市的老城区普遍存在着房屋老化损坏、墙体剥落、供水排污系统残旧、管线裸露凌乱等常见问题，在一些老街区、老社区还存在无序翻新导致的历史价值遗失、传统业态和外来人口影响导致的古村落功能性衰落等种种问题。加强城镇片区升级改造配套设施建设，关乎人民群众生命财产安全，关乎满足人民群众美好生57、活需要。本项目建设范围内建筑多为上世纪 80、90 年代的建设住宅，楼龄较长，设施残旧，经常出现设施破损无法维护，居民区设围院式管理，管理混乱，环境脏乱差，没有规范的市政设施。XX区准备以社区居民服务需求为导向、以社区居民为创建主体、以社区居民认同满意为标准，在激发社区活力、完善社区居民自治组织建设上下功夫，不断增强社区居民归属感和幸福感，重塑社区文化，提升街道活力，改善人居环境，消除安全隐患。2.1.2.前前期期工工作作进进展展本项目属于改造项目，在已批准建设用地范围内进行建设，不再办理用地预审和规划选址等行政审批手续。2.2.规规划划政政策策符符合合性性2.2.1.广广州州市市老老旧旧小小58、区区改改造造工工作作实实施施方方案案新时期老旧小区改造要健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告28治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，向提升城市综合实力迈进。强化顶层设计，建立健全老旧小区改造工作机制，全面摸查 2000 年底前建成的老旧小区，按照“细分阶段、动态管理”原则，以混合改造“留、改、拆、建”为创新点和突破口，与旧城改造相结合实现有机更新，持续为“老”城市注入“新”活力。本项目改造社区内大部分住宅建筑建设于上世纪 90 年代，人居环境较差，现状设施老旧，是老旧小区的首要改造对象范围。本项目59、的建设符合广州市老旧小区改造工作实施方案的建设目标。2.2.2.广州市社区容貌品质全域提升行动计划（广州市社区容貌品质全域提升行动计划（2021-2023 年）年）广州市积极推进以人为核心的新型城镇化战略的总体要求和任务举措，全面落实广州市委市政府关于“加强城市精细化品质化规划建设管理”的决策部署，发布 广州市推进落实市容环境卫生责任区制度全民行动计划（2021-2023年）广州市社区容貌品质全域提升行动计划（2021-2023 年）等政策，力求通过绣花般的细心、耐心、巧心提高城市精细化管理水平，助力实现老城市新活力。本项目改造内容主要为对小区房屋立面改造、房屋楼道修缮、三线整治、公共空间环境60、提升、完善市政设施、完善配套设施等以多种方式进行升级改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件，增强居民幸福感，符合广州社区容貌品质全域提升行动计划的要求。2.2.3.2.2.3.广州市以绣花功夫打造老旧小区成片连片改造示范区工作实施广州市以绣花功夫打造老旧小区成片连片改造示范区工作实施方案方案广州市深入贯彻落实党的十九大及十九届历次全会精神，践行人民城市人民建、人民城市为人民的理念，以绣花功夫提升城市品质，实现老城市新活力和“四个出新出彩”，充分挖掘文、商、旅、创等片区价值，结合市管重要道路提升、海绵城市建设、排水改造、“三线”整治和背街小巷环境整治提升等工作，实施片区整体61、改造提升，改善民生设施、完善公共服务、传承历史文化，提升市场活力、促进创新创业，激发片区活力，打造老旧小区成片连片高质量品质提升示范片区，增强市民群众的获得感、幸福感和安全感。本项目通过对三个小区的提升改造，不仅能改善小区居民的居住环境，也能促进老旧小区成片连片形态更新，实现片区的综合改造和全面提升，增强群众的永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告29获得感、幸福感和安全感。2.2.4.项目符合2.2.4.项目符合XXXX区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标景目标XX区国民经济和社会发展第十四个五62、年规划和 2035 年远景目标提出全力提升人居环境，以“三线”下地、“四网”融合为重点，推动老旧小区实现设施智能、服务便捷、管理精细，完成北京街盐运西等 13 个老旧小区微改造项目，科学谋划新一轮老旧小区改造项目，将老旧小区改造置于“15 分钟生活圈”内全面统筹，将公共服务覆盖至群众身边的“最后一公里”。以重要节点、重要路段、重点片区为抓手，围绕建筑立面、市政设施、城市照明、标识标匾、绿化景观等要素，加强城市公共空间设计和景观管理，巩固提升旧楼加装电梯、厕所革命、垃圾分类成效，每年推动一批背街小巷整治提升、一批老旧设施升级改造，努力建设现代化、品质化的美丽XX。本项目的建设可以显著优化人居环境63、，提升城市品质，符合XX区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标。2.3.项目建设的必要性项目建设的必要性2.3.1.项目的建设有利于促进项目的建设有利于促进XXXX区可持续发展、高质量发展区可持续发展、高质量发展城市的可持续发展是实现人类可持续发展目标的重心和焦点，也是科学发展观对城市发展的要求。随着科技进步和经济全球化的迅猛发展，我国城市经济在取得辉煌成就的同时，其生存与发展也面临着人口过度膨胀、资源严重缺乏和环境日益恶化等越来越严峻的挑战。走可持续发展之路，是当前必须重视的问题。我国现处于城市化的加速阶段，一线城市已实行新增土地供应总量控制，新增建设用地越来越少，面对64、日益紧张的土地资源和沉重的环境压力，中央城市工作会议提出要树立“精明增长”“紧凑城市”的理念，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。面对城市发展思路的转变，这就需要通过大规模城市更新来对存量空间资源进行潜力挖掘和优化调整，通过优化城市空间结构、提升城市环境、凸显城市文化等方面着手，盘活有限的土地资源，为城市注入新的活力、为产业提供发展空间，从而实现城市“质”的转变。XX区承载了大量的产业和人口，却又存在大量建筑物年代久远、失修、管理落后、建筑外立面破损、绿地面积不足、设施不足等的问题，一方面影响永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告30了居民生活的舒适度和幸福感，另一方65、面也影响到整个城市品质的提升和城市的可持续发展。为此，对城市年代久远、失修、管理落后的社区进行城市更新改造势在必行。城市更新提升改造作为老城改造的方向，在保持原有建筑、文化的基础上因地制宜进行修复，能够有效改善老旧社区的环境，合理利用土地资源，对公共设施应进行补偿式增加，释放或重构的公共空间催生城市创造力，在原有的基础上进行深化改造，提升老城区环境美化，改善居民生活环境，从而促进城市的可持续高质量发展。2.3.2.项目的建设有利于改善城市环境，优化居民居住和出行条件项目的建设有利于改善城市环境，优化居民居住和出行条件本项目建筑建成年代久远，房屋建筑本体共用墙壁脱落，楼梯踏步破损，公共防盗网锈蚀66、，消防设备老旧缺失，单元门标识不清晰，垃圾乱堆放等问题，居住环境较差。本项目针对小区环境、交通及公共服务等多种设施进行改善，结合本地特色建筑及文化符号，局部设置艺术小品，利用植物景观串联，使每个小区都拥有一处亮点植物区。结合广场铺地、休憩设施、乔木遮荫等统筹考虑；健全党群服务中心基础设施，设置社区服务站，居民生活资讯室等公服空间。利用原有教育空间优势，发挥社区公共空间利用率，为小朋友们提供课外活动，自然见习空间。健全停车共享机制，合理利用公用道路，错峰停车，缓解社区内部的停车压力；机动车空间规划集中管治，合理摆放，杜绝安全隐患；人行道贯通，保证居民步行活动畅通。全面提升小区居住品质，布局全面覆67、盖的设施服务网络，完善社区十分钟生活圈，增加社区活动，带活周边商户。项目的建设改善了片区的居住环境，为人们提供了更为舒适、健康的生活环境及出行条件。2.3.3.项目的建设有助于提升社区人居环境和促进社会可持续发展项目的建设有助于提升社区人居环境和促进社会可持续发展为深入贯彻习近平总书记关于“让老百姓在宜居的环境中享受生活”的重要指示精神，广东省“十四五”新型城镇化实施方案指出重点任务要推进新型城市建设，建设舒适便利的宜居城市。项目现状建筑年代久远，部分建筑存在外立面较为破旧，社区内存在公共服务配套设施破损，社区公共卫生没有得到较好的处理，市政基础设施逐步陈旧，存在消防安全隐患、影响建筑风格整体68、性，空间环境绿化不足等的问题。本项目将在建筑维护、公共配套等设施完善、加强安全防护等方面对整个社区进行改造，坚持以人为本、节能环保、经济实用、公众永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告31参与的原则，对房屋建筑本体和小区公共部分改造，提升项目片区的居住功能和社区环境质量，打造“干净整洁平安有序”的花园式文明社区，届时将为全面推广社区改造提升工作提供示范性作用。本项目通过对现有建筑、公共服务设施、基础设施等的改造和增设，可提升社区品质、完善硬件设施，从而提升人居环境。综上所述，项目符合相关规划的要求，有利于促进城市可持续发展，也是改善人居环境和提升公共空间品质的需要，因此项目69、建设是必要的。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告32第第 3 章章项目需求分析与产出方案项目需求分析与产出方案3.1.需求分析需求分析3.1.1.相关政策文件关于老旧小区改造的一般规定相关政策文件关于老旧小区改造的一般规定广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函202133 号）针对老旧小区的改造对象、改造内容与标准、实施路径和资金筹措已有相关规定。其中，明确重点改造 2000 年底前建成的老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。以上四类改造内容，具体实施类别要结合片区（社区）老旧小区居民需求和实际条件确定。为更好推进老旧小区改造工作，2021 年 4 月70、，广州市住房和城乡建设局印发了广州市老旧小区改造内容及标准指引，对老旧小区的改造内容及标准进行了规定。具体如下：表 3.1-1广州市老旧小区改造内容及标准指引一览表类别类型序号建设项目建设标准备注基础类房屋建筑本体共用部分1楼栋门1）楼栋入口应普及安装楼栋门。2）楼栋入口铁制大门锈蚀时，应除锈并重新油漆（一底两面，颜色自选）；楼栋入口不锈钢大门应清洗刷亮。2门禁系统维修或安装门禁楼栋系统，可以根据实际情况安装智能化门禁系统。3楼道照明1）每层楼梯、走道、电梯间应有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。4楼道修缮楼道粉刷（墙体翻新）：1）对松散的旧墙71、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥浆，重批干混抹灰砂浆，满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。2）天花松散脱落的部分扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油无机涂料两遍。公共楼梯：1）宜采用原饰面材料或质感、色彩接近的防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。2）修复踏步防滑条。3）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。4）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告33类别类型序号建设项目建设标准备注5）楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混抹灰砂浆修补，面刷原色水泥油；踢脚线宜贴亚光釉面砖。5楼栋“三线”1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安72、全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。6楼栋消防设施1）按规范需设置室内消火栓系统的住宅建筑，应维修完善室内消火栓、消防供水管道、天面消防水箱、消防水池及消防供水设备等。2）更换楼栋内过期灭火器材，保持完好有效。7楼栋供水设施包括维修更换楼栋加压水泵、增设屋顶生活水池水箱。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，按 民法典和广州市住宅项目配建户外供水设施移交供水单位管理维护办法有关内容，设施由业主自行或委托相关基础类房屋建筑本体共用部分专业公司73、管理，或按照广州市住宅项目配建户外供水设施移交供水单位管理维护办法移交条件、标准移交供水企业维护管理。杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水。屋顶生活水池水箱：1）修补、改造、在结构安全的前提下增设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求及安全防护要求。2）满足供水需求及用水卫生要求。8楼栋排水设施包括维修、改造、增设雨水管和空调冷凝排水管。1）破损的室外雨立管全部更换为 UPVC 管。2）更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装 UPVC 管。3）管道排布应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。4）禁止阳台排水管接入雨水管系统。9屋面防水含烟道、上人孔、雨篷刚性防水。174、）屋顶防水改造应符合屋面工程技术规范及屋面工程质量验收规范。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告34类别类型序号建设项目建设标准备注2）屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防水材料应满足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标。3）屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。10化粪池清疏、维修、更换化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。11电气设施包括用电保护接地设施、防雷接地设施。符合建筑电气工程施工质量验收规范及供电部门相关要求。12外墙治理对建筑外立面进行局部修补及清洗。1）对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补。2）外墙砖类75、水刷石类立面清洗。基础类房屋建筑本体共用部分13建筑户外构造构件包括檐口、阳台栏板、入口挑檐、勒脚、散水、女儿墙等。1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。3）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘篷等户外附加构件；规范整治飘篷建议安装铝合金支架，3mm 厚 PVC 胶板。4）上人屋面的女儿墙设计应满足民用建筑设计统一标准要求。14公用采光窗维修或更换破损公用采光窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗；窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。可开启外窗面积应满足建筑防烟排烟系统技术标准的相关要求。15防盗网1）拆除或76、加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动员拆除或平建筑外立面重新安装。2）新装防盗网应当安装在窗扇外侧，并作活动式栏网或不少于一个可以供人员安全疏散的活动口（ImXlm）。3）新装防盗网不得设置在外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于 2mm 的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一栋楼应采用相近的材料、色永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告35类别类型序号建设项目建设标准备注彩、样式。16一户一水表1）按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。277、）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。3）用户水表应选用智能水表。17一户一电表1）按供电部门要求安装改造用户线路，集中安装一户一电表。2）设备更新：对社区内非标准一户一表计量装置及其相关设备（含接户线、开关、电表箱、表位及表箱连线、楼面线、线管、线槽、软管和接地线等）进行改造更换。设备安装工艺应满足广州地区电能计量装置典型设计、安装及验收实施细则要求。基础类房屋建筑本体共用部分18管道燃气1）实现全覆盖：由区城管局统筹协调，街道支持配合，燃气集团等专业经营单位具体实施，对于符合管道燃气安装的，确保地管到楼栋，盘管到户前。2）管道无骑压：避免小区内杂物堆放、临时建筑搭建骑压管道。3）增补为78、重点：将符合管道燃气安装条件但未安装的用户列为增补用户，其中以住改商”和出租屋为增补重点，由街道会同区，依职责加强出租屋管控，按照“每户排查，逐户落实”的原则，加大宣传发动和工作力度，切实解决管道燃气“最后一米”问题，确保增补用户报装率达到 100%。4）用户要安检：政府、燃气集团、用户按照燃气管理条例的相关要求，各负其责，定期安全检查，消除安全隐患，保证燃气管道安全。19适老化设施1）楼栋出入口有高差位置宜进行无障碍出入口改造，增设无障碍坡道。2）没有条件进行无障碍坡道改造或增设无障碍坡道的，宜增加可推行轮椅的坡道并加设栏杆扶手。3）台阶入口应增加栏杆或扶手。4）楼梯没有扶手的宜在墙面一侧增79、加扶手。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告36类别类型序号建设项目建设标准备注小区公共部分20消防通道1）保证消防通道畅通。2）保证楼与楼之间、梯间消防通道通畅。3）清晰设置消防通道的标识。4）明确消防通道的管理责任。21室外消防设施1）维修完善主街巷消火栓：有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于 120m,其服务半径不应大于 150m,室外消火栓应采用地上式消火栓。2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。3）消防水源不符合消防要求的，应改造并满足国家规范要求。4）达到微型消防站建设标准的小区应建立微型消防站。22无障碍设施1）有台阶位置增加无障碍通道80、。2）人行道出入口位置设置无障碍缓坡。3）完善小区盲道系统，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统。4）设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。23人行安全设1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高基础类小区公共部分施度及防攀爬要求。2）有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。3）人车分流，步行区域、社区公共空间及康体活动区域边缘设置车止石。24小区道路1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。25地面铺装1）对于只是面层开裂，道路基层、垫层质量较好的道路81、，可对其进行局部面层铲除，用原面层材料进行重新铺设，或者采用新材质对面层进行重新铺整。2）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告37类别类型序号建设项目建设标准备注3）室外非车行地面铺装（活动广场、人行道、停车场等）宜采用建筑废弃物综合利用产品。4）地面铺装材料应满足广州市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）。26垃圾分类分可回收物、有害垃圾、餐厨垃圾、其他垃圾。1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，82、造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。4）垃圾收集点宜增设洗手池及照明设施。5）按照广州市生活垃圾分类投放点设置指引要求合理设置分类投放点，功能上满足“绿化、美化、亮化”，设计上与周边环境协调相匹配，并做好周边环境保洁。27排水管网（非雨污分流）1）残旧管网改造：对小区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。2）定期清理疏通：每月对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。3）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。4）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不83、积水，减少径流污染。5）排水边沟要保证排水顺畅，保护措施完善，避免人员摔伤。6）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。7）完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。8）排水沟、排水管网的检查井、管沟、基层等宜采用建筑基础类小区公共部分废弃物综合利用产品砌筑。28监控设施合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。29修缮围墙含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆等。1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告38类别类型序号建设项目建设标准备注2）小区围墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协调。3）通透型围墙宜84、结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。4）承受荷载要求较低的景观墙、围墙、挡土墙宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。30三线整治1）以下情况三线”原则上应下地：小区 5 米以上主要道路的架空线路；横跨 3 米以上道路的架空线路；具备下地条件的其它架空线路。2）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。3）小区内存在安全隐患的室外悬挂式变压器和电力配电箱原则上要求移入建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。4）严重影响小85、区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。5）同步清理废弃的线路、线杆以及各种安放在墙体上的负载物。31雨污分流楼宇、小区共用排水设施。1）排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造。2）采用符合国家或地方现行有关标准规范要求的管材更换老旧污水管、排水管。3）有条件的实施小区公共部分雨污分流改造。4）雨污排水系统的检查井、管沟等宜采用建筑废弃物综合利用产品砌筑。5）暂不具备条件的也要做到污水收集排放有序，防止外溢横流。32供电设施1）更换老旧供配电线路及配电装置。2）维修小区变配电房，确保结构安全。3）满足小区现状及发展用电需求，增容或更换变压器，预留满足中期发展电86、缆敷设接口。33供水管网小区户外供水设施部分残旧供水管网更新。1）全面摸查小区供水管网现状，对残旧破损管网进行改造，达到供水管网无渗漏。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告39类别类型序号建设项目建设标准备注2）生活给水系统的设计、施工等技术要求应改造符合用户生活给水系统设计、施工及验收规范（DBJ440100/tl75-2013）等相关标准规范要求。完善类房屋建筑本体共用部分34遮阳篷同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。35空调机位1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装。287、）空调外机罩的设计应符合广州市建筑立面空调外机罩整治导则。3）室外空调主机清洗。36外立面整饰遵循安全、美观节能环保，与周边建筑环境相协调的原则；位于历史城区内的小区，外墙整治应保持原有风貌特色，强化区域特色。根据建筑外立面检测报告对建筑外墙翻新。1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批荡铲除并重新批荡:重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面（颜色另定）。或贴陶瓷面砖。2）社区建筑色彩改造应参考广州市城市色彩规划研究报告，按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。3）外墙饰面材料应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。整饰工程应综合考虑建筑材料、施工过程、后期使用等各方面88、的安全因素，包括现状外立面构件及附属物对改造过程和效果的影响，确保周边居民、施工人员等相关人员的人身和财产安全。37楼体绿化1）应根据屋面及建筑整体的允许载荷、防渗要求及小气候条件进行屋顶绿化，不得影响建筑结构安全及屋面防排水。2）有条件的小区可以增设屋顶活动交流空间。3）应解决好排水、草木浇灌问题以及采光问题。4）明确日常管理维护责任人。5）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化。6）屋顶花园、屋顶绿化种植池、蓄水层宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告40类别类型序号建设项目建设标准备注38建筑节能改89、造在保证建筑的室内环境和室内人员居住舒适度的前提下，对围护结构、用能用水设备和系统采取节能节水技术措施，以降低建筑运行能耗水耗。1）节能节水改造工作应在结构安全的前提下开展。完善类2）外窗节能改造优先采用窗扇改造措施，安装符合节能要求的窗扇，有条件的保留原窗框。3）供配电与照明系统应采用高效节能的产品和技术。鼓励创新，结合节能、节水措施，采用如太阳能、雨水收集等节能新技术。4）有条件的配套建设雨水利用和再生水利用设施。39加装电梯按广东省既有住宅增设电梯的指导意见广州市既有住宅增设电梯办法及住建部相关要求进行建设。40信报箱1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。2）小区信报箱按统一标准安装。390、）有条件的小区设置智能信报箱。小区公共部分41照明设施1）维修、更换室外照明灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。3）以经济、简洁、髙效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出小区的特色、使用髙效节能灯具产品和绿色生态能源。42信息标识1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。2）标识、标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相91、契合，兼顾美观和功能性。3）标志的色彩、造型设计应充分考虑其所在地区建筑、景观环境以及自身功能的需要。4）对永久性公共空间的标识指示牌应避免维修，不应采用耐久性差的材料及制作方法。43公共晾晒设施1）结合小区集中绿化的空旷草坪、屋顶天面设置，避免占用公共活动空间。2）设置晾晒设施的屋顶天面应有相应防雷设施，并严格控制晾晒设施高度。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告41类别类型序号建设项目建设标准备注3）晾晒设施应采用鲜明、显眼的颜色，避免出现儿童嬉闹碰撞的危险。4）应有较高的强度和抗侧推、抗风摆的特性，保证安全性。44小区绿化1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）92、有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应完善类小区公共部分采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。4）绿化建设应优先使用本土、经济的物种，多设置精简、节约、易于管理的小景观。5）对小区内影响住户正常采光或公共安全的植物进行修剪或迁移。45小区公共空间1）有条件的小区增设口袋公园、宅间活动空间、小区广场、屋顶交流空间等公共空间。2）设置街角休闲空间，利用宅间（宅旁）、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。3）宜利用场地现有建筑废弃物营造环保特色景观。46小区入口1）有条件的小区入口可人车分流进行一体化设计。2）提倡多样化、艺术化93、的入口标识设计以提高识别性，不建议随意采用仿古牌坊形式。3）对于有历史价值的入口牌坊应进行保护和修缮。47景观小品1）景观小品主题应与小区文化内涵和主题一致，在体量、尺度、材料、色彩和造型上保持整体感和协调感；应以贴近人为原则，不得尺度超长过大，不宜采用金属光泽的材料制作。2）景观设施应配合小区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。3）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施，宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。4）应满足行业标准、功能要求、安全性。48儿童1）维修原有儿童娱乐设施，达到安全使用要求。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告494、2类别类型序号建设项目建设标准备注娱乐设施2）有条件的小区可以增加儿童娱乐设施。器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。49非机动车泊位1）维修车棚，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防风、防雨、遮阳要求。2）维修更换自行车停车设施，确保完整、可用。3）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。4）安装自行车停放设施，合理划定共享单车停放点。5）有条件的小区设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域。50机动车泊位1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。3）有条件可增设或改建立体机械95、停车位。51拆除违法建设1）拆除阻碍消防通道、妨碍公共安全的小区违法建设，开辟公共开敞空间。2）按照我市户外广告设置规划进度，清拆违法户外广告，规范设置户外招牌。52充电桩含非机动车充电桩、电动汽车充电桩。有条件的小区结合停车泊位建设充电桩。充电桩选址应满足安全、防火规范的要求。53快递设施1）应便于居民使用及物件投递，应设置在架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。2）户外安装宜加设遮阳挡雨设施。54信息宣传栏1）设置 1 处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区最少设 1 处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于 3.96、5m,颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨篷；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。提小55公服1）物业用房可利用架空层或闲置空间设置。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告43类别类型序号建设项目建设标准备注升类区公共部分设施2）参考广州市社区公共服务设施设置标准配置党群服务中心、长者饭堂、文化室、社区服务站、星光老人之家、家庭综合服务站、社区日间照料中心、健身场地等配套设施。其中康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理、维修原有体育器械，达到安全使用要求。新增器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要97、的安全防护，材料具有耐久性、环保性。56危房治理按照广州市房屋使用安全管理规定相关规定执行。57急救设施有条件的小区内设置扫码触屏或直接刷验身份证就可取用的智能急救站。站内宜放置 AED、轮椅、担架等器械，及止血包、包扎包和小伤口处理包等小型急救用品。58智慧社区有条件的小区内、以信息化平台为依托，完善老旧社区公共服务体系为实体，产业集群为面，带动社区内的居民、组织及企业公共参与，资源共享，重塑充满生机及活力的智慧型老旧社区。硬件设施可选取人脸识别门禁、智慧路灯、智慧井盖、智慧消火栓、智慧安防、智能垃圾桶、智慧停车位等设施。59建设海绵城市在社区改造中贯彻海绵城市的设计理念，因地制宜采用立管断98、接、透水铺装、植草沟、下沉绿地、雨水花园、雨水蓄存回用设施等。1）推进海绵型道路与广场建设，在非机动车、人行道、广场等扩大使用透水铺装、线性排水沟和植草沟，合理导流雨水，提高道路与广场的透水性，减少积水情况；优先考虑结构性透水铺装，优先考虑生态停车位。2）有条件的小区通过断接雨水立管导流至新建的雨水花园、植草沟、下凹式绿地等海绵设施，消纳自身雨水、增强小区海绵体功能；雨水花园等调蓄设施应当为蓄滞周边区域雨水提供空间。3）海绵城市建设难度特别大的，可采用雨水桶和蓄水模块等调蓄设施提升调蓄空间。4）雨水花园、浅草沟宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性99、研究报告44类别类型序号建设项目备建设标准注后期管养完善规范化物业管60理通过居民议事完善社区治理体系，创新多元物业管养模式，按照居民意愿确定具体模式、服务内容、服务标准和收费标准。由属地镇（街）、社区居委会作为引入日常管养工作的组织者，物业管理委员会、业主委员会、社区议事会予以协助。对具备条件的老旧小区，由物业服务企业按照合同约定提供专业管理服务；对业主消费水平较低、共有部分营利能力较弱的，由业主大会、业主委员会组建日常管养服务队伍自行管理；鼓励采用“物业管理+城市管理”模式，拓展服务范围，增加营利渠道。（后续管理）统筹各部门条块项目实施的项目，聚力老旧小区改造；推进公共服务覆盖群众身边的“100、最后一公里”。对应相关职能部门，共同谋划、共享计划、同步实施。主要包括：基础类里的一户一水表、一户一电表、管道燃气、“三线”整治、雨污分流、小区道路、供电设施、供水管网、无障碍设施等；完善类里的遮阳篷、空调机位、绿化美化、建筑节能改造、加装电梯、机动车泊位、信报箱、拆除违章建筑、充电桩、快递设施等；提升类里的公服设施、危房治理、急救设施、智慧社区等统筹类。本次项目老旧小区的改造内容及标准，将以广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函202133 号）、广州市老旧小区改造内容及标准指引为基础，结合各老旧小区现状存在问题和居民迫切诉求予以确定。3.1.2.项项目目现现状状基基本本情情况况项目位于X101、X区，涉及登峰街道、农林街道、北京街道、洪桥街道、黄花岗街道、大塘街道、东山街道等 7 个街道，19 个小区，包括云泉路 19 号小区、永福路 45 号小区、竹丝岗大马路 42 号院、农林下路 81 号院、大南路 82 号院、小北路 243 号院、永福路 38 号院、犀牛路 31、32、33 号院、犀牛路 28-29 号院、犀牛路 34、35、36 号院、水荫路 36 号院、永福路 40 号院、环市东路416 号院、永福路 35 号院、先烈中路 102 号小区、东皋大道 19 号院、寺右二横路 14 号院、达道路 17 号院、保安后街院（达道路保安后街 1 号）等。详细情况如下：序序号号所所在102、在街街道道及及社社区区居居民民户户数数（户户小小区区名名称称）楼楼栋栋数数（栋栋）住住宅宅建建筑筑面面积积（万万平平方方米米）1云泉路 19 号小登峰街道区15361.472永福路 45 号小区558135.59永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告453农林街道竹丝岗大马路 42 号院8861.294农林下路 81 号院10230.965北京街道大南路 82 号院8831.156洪桥街道小北路 243 号院200151.247黄花岗街道永福路 38 号院196112.078犀牛路 31、32、33 号院10030.739犀牛路 28-29 号院10犀牛路 34、35、36103、 号院11水荫路 36 号院2740.212永福路 40 号院196112.7913环市东路 416 号院5510.4914永福路 35 号院7090.715先烈中路 102 号小区784116大塘街道东皋大道 19 号院703186.4117东山街道寺右二横路 14 号院8451.0218达道路 17 号院200162.3119保安后街院（达道路保安后街 1 号）237112.28合计313513931.70433.1.3.现状建设情况现状建设情况1、东山街东山街永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告46永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告472、黄104、花岗街道黄花岗街道永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告48永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告493.1.4.总体情况分析总体情况分析1、房屋建筑本体共用部分房屋建筑本体共用部分楼栋门缺失（以小北路 243 号院为例）门禁系统损坏或无门禁系统（以永福路 45 号小区为例）永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告50楼道昏暗缺乏照明设施（以竹丝岗大马路 42 号院为例）楼道存在漏水、破损等现象（以大南路 82 号院为例）楼栋三线凌乱未分类，乱搭（以永福路 45 号小区为例）楼栋消防设施陈旧无法使用或楼栋消防设施缺失，存在较大安全隐患（105、以犀牛路 28-36 号院为例）楼栋供水设施陈旧或存在破损、堵塞（以寺右二横路 14 号院为例）楼栋排水设施破损严重（以永福路 45 号小区为例）永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告51楼栋屋面防水效果较差，部分楼栋存在屋面漏水的现象（以大南路 82 号院为例）外墙脱落、破损严重，严重影响小区风貌，存在非常大的安全隐患（以永福路 45 号小区、竹丝岗大马路 42 号院为例）2、小区公共部分小区公共部分消防车道不畅通，存在安全隐患（以永福路 38 号院为例）小区公共部分地面铺装缺失永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告52小区公共部位无监控设施（以东皋大106、道 19 号大院为例）楼栋间三线乱搭，形象凌乱（以环市东路 416 号院、水荫路 36号院、犀牛路 28-36 号院为例）校区围墙破损（以东皋大道 19 号大院为例）室外排水设施破损（以东皋大道 19 号大院为例）永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告53小区道路破损，道路崎岖不平（以东山街道老旧小区为例）缺少无障碍设施（以环市东路 416 号院为例）3、现状总结现状总结本次拟改造的 19 个老旧小区均存在老旧小区普遍问题，如建筑楼本体老旧失修，楼栋内基础设施缺失：楼栋内消防设施陈旧，存在安全隐患；公共楼道线路混乱，墙体脏污；楼栋外立面脏污，整体感官较差；缺乏适老化设施及无107、障碍设施。小区公共空间利用率较低，整洁规范性较差：排污管线拥堵，亟待清疏；机动车停车位充足，但划线凌乱，影响消防车道通行，存在安全隐患；景观绿化杂乱，缺乏维护；小区公共绿化空间不足，居民休憩区域缺乏：小区公共空间不足，缺少居民休憩设施；地面铺装及围墙破损有待修复；社区文化标识缺失，居民归属感差。3.1.5.居民意愿调查居民意愿调查本项目按照广州市城市更新相关政策，广泛征求居民对微改造的需要。本项目通过实地调研、现场访谈、入户调查、改造意愿摸查、线上意见收集等方式，深入了解群众意愿。对大南路 82 号院、农林下路 81 号院、竹丝岗大马路 42 号院、永福路 45号院、云泉路 19 号大院等五个108、小区发放调查表。根据居民反馈调查问卷，改造意愿较为强烈。具体调查情况如下：（1）大南路 82 号院永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告54（2）农林下路 81 号院永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告55（3）竹丝岗大马路 42 号院永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告56（4）永福路 45 号院永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告57（5）云泉路 19 号大院永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告58永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告59改造意愿总结：本次调查的109、 5 个小区中，改造意向以基础类为主，如楼栋门、门禁系统、楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、楼栋供水设施、楼栋排水设施、屋面防水、化粪池、遮阳篷、空调机位、外立面整饰、消防通道、室外消防设施、无障碍设施、人行安全设施、小区道路、地面铺装、垃圾分类、排水管网（非雨污分流）、监控设施、修缮围墙、三线整治等；完善类为辅，如照明设施、小区绿化、小区公共空间、小区入口、景观小品、儿童娱乐设施、非机动车泊位、机动车泊位、充电桩等。3.1.6.改造项目评估表改造项目评估表对永福路 38 号院、永福路 40 号院、永福路 35 号院、先烈路 102 号小区、越秀区水荫路 36 号、越秀区犀牛路、110、越秀区环市东路 461 号等七个小区进行微改造项目评估，评估内容共 25 项，总分 100 分，分值较高的小区优先纳入改造计划。本次评估的小区得分在 46-73 分之间。其中改造意愿部分（同意改造人数2/3 以上）得分均为满分 15 分。具体评估情况如下：（1）永福路 38 号院永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告60永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告61（2）永福路 40 号院永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告62（3）永福路 35 号院永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告63（4）先烈路 102 号111、小区永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告64（5）越秀区水荫路 36 号、越秀区犀牛路、越秀区环市东路 461 号评估情况总结：本次评估的 7 个小区中，小区建筑多为 2000 年前建成的建筑，建筑本体以及小区公共空间空间存在各种问题，如屋面漏水、外墙漏水、建筑外购件破损、楼道脏污、三线散乱、消防设施缺失、小区道路开裂、绿化率低等。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告653.1.7.改造需求改造需求本项目为军队老旧小区，项目存在基础设施较差、空间利用率较低、社区环境较乱等情况。一方面影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响到整个城市品质的提升和112、城市的可持续发展。为贯彻落实国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（省政府令第 279 号）和广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办 20213 号）的工作部署，结合市委、市政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见、广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案、广州市住房和城乡建设局关于军队（广州）老旧住房小区改造工作例会的纪要精神，需要对小区范围内房屋建筑本体共用部分及小区公共部分进行改造，从而满足人民群众美好生活的需要。本项目已纳入军队（广州）老旧住房小区三年改造计划表113、。基于本项目民意调查、小区现状问题分析，本项目改造需求较为迫切。结合城市更新相关政策、文件的部署和安排，在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过对老旧小区进行改造，符合广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函202133 号）、广州市老旧小区改造内容及标准指引等相关要求。本项目改造的需求如下表：永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告66表表 3.13.1-1 1 改造需求表改造需求表类别类型序号建设项目改造需求12345678910111213141516171819云泉路 19号小区永福路 45号小区竹丝岗大马路42 号院农林下路81 号院大南路 82号院小北路243号院114、永福路 38号院犀牛路31、32、33号院犀牛路28-29号院犀牛路34、35、36号院水荫路 36号院永福路 40号院环市东路416号院永福路 35号院先烈中路102号小区东皋大道19 号院寺右二横路 14号院达道路 17号院保安后街院基础类房屋建筑本体共用部分1楼栋门更换不锈钢楼栋门2门禁系统更换、增设、维修楼栋照明及开关3楼道照明更换、更新楼栋照明设施4楼道修缮楼道墙面重新粉刷5楼栋“三线”楼栋“三线”规整入盒6楼栋消防设施更换消防栓箱（包括消防软管、喷头、消防箱外箱）7楼栋供水设施维修更换楼栋加压水泵，增设屋顶生活水池水箱。8楼栋排水设施局部维修或更换排水立管等9屋面防水更换维修屋面防115、水材料10化粪池清疏、维修化粪池11电气设施维修变配电设备及线路、用电电器、用电接地保护装置、防雷设施等12外墙治理清洗楼本体外墙，修补脱落部分外墙砖13建筑户外构造构件整治建筑结构主体外的局部户外构件14公用采光窗维修或更换破损公用采光窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗15防盗网安装防盗网16一户一水表按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。17一户一电表按供电部门要求安装改造用户线路，集中安装一户电表。18管道燃气未安装管道燃气的均要求安装管道燃气19适老化设施新建楼梯扶手、入口坡道等适老化设施永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告67类别类型序号建设项目改造需求1234116、5678910111213141516171819云泉路 19号小区永福路 45号小区竹丝岗大马路42 号院农林下路81 号院大南路 82号院小北路243号院永福路 38号院犀牛路31、32、33号院犀牛路28-29号院犀牛路34、35、36号院水荫路 36号院永福路 40号院环市东路416号院永福路 35号院先烈中路102号小区东皋大道19 号院寺右二横路 14号院达道路 17号院保安后街院基础类小区公共部分20消防通道疏通现状消防车道、增加消防通道划线21室外消防设施更换老旧、过期消防设施、灭火器材22无障碍设施根据现状增设无障碍设施，包括盲道、轮椅坡道及缘石坡道等23人行安全设施更新、维117、修破旧栏杆、新增车止石等24小区道路整治修复小区道路，采用足够的强度和良好的稳定性的面层、基层、垫层构造25地面铺装维修或提升工程适宜选用的地面铺装材料。26垃圾分类增设投放点，维修翻新现有垃圾回收房27排水管网（非雨污分流）清疏排水管网28监控设施更换高清摄像头，公共活动区和屋顶增加监控设备，增设监控室。项目后续引入第三方专业技术单位，将监控系统接入平安越秀平台和区政数局进行数据储存和分析29修缮围墙修复破损部分，翻新围墙30三线整治规整三线，剪除废线，重新铺设钢绞线路由31雨污分流重新规划排水管道排布、管道更换、雨污分流永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告68类别类型118、序号建设项目改造需求12345678910111213141516171819云泉路 19号小区永福路 45号小区竹丝岗大马路42 号院农林下路81 号院大南路 82号院小北路243号院永福路 38号院犀牛路31、32、33号院犀牛路28-29号院犀牛路34、35、36号院水荫路 36号院永福路 40号院环市东路416号院永福路 35号院先烈中路102号小区东皋大道19 号院寺右二横路 14号院达道路 17号院保安后街院32供电设施拆除杆式变压器，改为室内安装。更换小区内老旧供配电线路及配电装置。维修小区变配电房建筑结构。增容或更换变压器，预留满足中期发展电缆敷设接口。33供水管网更换、改造残119、旧破损供水管网完善类房屋建筑本体共用部分34遮阳篷新装遮阳篷35空调机位新装空调机位外遮挡36外立面整饰修缮整治杂乱外立面37楼体绿化绿化楼梯建筑垂直界面38建筑节能改造建筑屋顶、立面节能改造39加装电梯加装电梯40信报箱更换、维修信报箱小区公共部分41照明设施维修原有照明设施，新增节能照明灯点位，确保夜间活动安全42信息标识新建信息标识系统，包括小区铭牌标识、道路导引、服务指示、楼宇标识、安全警示等。43公共晾晒设施规范校区公共晾晒区域44小区绿化修剪现状绿化45小区公共空间合理规划空间布局，增加居民公共休憩区46小区入口翻新小区大门，更换入口标识47景观小品适当增设景观座凳或景亭48儿童娱120、乐设施新建儿童娱乐设施49非机动车泊位翻新非机动车车棚永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告69类别类型序号建设项目改造需求12345678910111213141516171819云泉路 19号小区永福路 45号小区竹丝岗大马路42 号院农林下路81 号院大南路 82号院小北路243号院永福路 38号院犀牛路31、32、33号院犀牛路28-29号院犀牛路34、35、36号院水荫路 36号院永福路 40号院环市东路416号院永福路 35号院先烈中路102号小区东皋大道19 号院寺右二横路 14号院达道路 17号院保安后街院50机动车泊位合理划规机动车位，重新划线51拆除违法121、建设拆除及清理小区内阻碍消防通道、妨碍公共安全的违法建筑物、构筑物、设施及杂物52充电桩根据规范增设电动车充电设施，并配备消防设施53快递设施引进快递收发柜54信息宣传栏增设信息宣传栏提升类55公服设施利用小区闲置公房设置社区配套用房56危房治理拆除、翻建、维修加固危房57急救设施增设 AED 微型急救站58智慧社区建设信息化平台59建设海绵城市建设海绵城市设施后期管养60完善规范化物业管理完善规范化物业后续管理永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告703.2.建设内容和规模建设内容和规模3.2.1.主要建设内容和规模主要建设内容和规模永福路 38 号等 19 个老旧小区改122、造项目共涉及 19 个老旧小区，改造居民户数 3135 户，改造总楼栋数 138 栋，改造总建筑面积 31.7 万平方米。主要建设内容包括楼栋门、门禁系统、楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、屋面防水、外墙治理、建筑户外构造构件、适老化设施、化粪池、外立面整饰、人行安全设施、地面铺装、小区道路、修缮围墙、三线整治、供电设施、供水管网、遮阳棚、照明设施、三线整治等改造，涵盖房屋建筑本体部分、小区公共部分及小区周边整体提升改造等。表表 3.23.2-1 1 经济技术指标表经济技术指标表序号项目名称单位数量备注（一）登峰街道云泉路 19 号小区1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道123、照明套150更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮m24620内墙翻新粉刷1.1.3m990增设不锈钢扶手1.1.4楼栋三线m2500三线规整入盒1.1.5楼栋消防设施套50更换消火栓箱1.1.6套16新增铝合金灭火器箱1.1.7m150更换消防立管1.1.8楼栋供水设施m980更换供水立管1.1.9楼栋排水设施m1120新增排水立管1.1.10屋面防水2161屋面防水改造1.1.11化粪池座18清疏化粪池1.1.12电气设施项5楼栋维护、修复原有接闪带。1.1.13建筑户外构造构件589修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究124、报告71序号项目名称单位数量备注1.1.14公用采光窗273更换玻璃铝合金窗1.1.15一户一水表户153更换供水管等1.1.16一户一电表户162更换原有电表箱等1.2小区公共部分1.2.1人行安全设施m70更换栏杆1.2.2小区道路3469加铺沥青面层1.2.3地面铺装4746.6更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.4排水管网(非雨污分流)m340增加排水盖板1.2.5监控设施点12新增监控设施1.2.6修缮围墙m90围墙改造1.2.7三线整治m320三线规整1.2.8m300三线下地1.2.9供水管网m200更换 DN80 球墨铸铁管（二）登峰街道永福路 45 号小区1基础类125、1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘12更换楼栋门1.1.2门禁系统处12增设门禁系统1.1.3楼道照明套690更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮20436内墙翻新粉刷1.1.5m4230增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m11500三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套196更换消火栓箱1.1.8套98新增铝合金灭火器箱1.1.9m513更换消防立管永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告72序号项目名称单位数量备注1.1.10楼栋供水设施m5130更换供水立管1.1.11楼栋排水设施m7980新增排水立管1.1.12屋面防水5765屋面防水改造1126、.1.13化粪池座74清疏化粪池1.1.14电气设施项5楼栋维护、修复原有接闪带。1.1.15外墙治理8684局部修补、立面清洗1.1.16建筑户外构造构件475修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等1.1.17公用采光窗317更换玻璃铝合金窗1.1.18一户一水表户259更换供水管等1.1.19一户一电表户598更换原有电表箱等1.1.20适老化设施处2无障碍坡道修复1.2小区公共部分1.2.1人行安全设施m185更换栏杆1.2.2小区道路21426加铺沥青面层1.2.3地面铺装19692更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.4排水管网(非雨污分流)m215室外雨水管改造1.2.5座10污127、水检查井改造1.2.6个30更换球墨铸铁井盖1.2.7监控设施点14新增监控设施1.2.8供电设施项2更换老旧线路线缆及出线开关。2完善类2.1照明设施盏24更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路。（三）农林街道竹丝岗大马路 42 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告73序号项目名称单位数量备注1.1.1楼栋门樘7更换楼栋门1.1.2门禁系统处7增设门禁系统1.1.3楼道照明套142更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮5964内墙翻新粉刷1.1.5m1172增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m7000三线规整入盒1.128、1.7楼栋消防设施套38更换消火栓箱1.1.8套65新增铝合金灭火器箱1.1.9m145更换消防立管1.1.10楼栋排水设施m180新增排水立管1.1.11屋面防水1968.20屋面防水改造1.1.12化粪池座6清疏化粪池1.1.13外墙治理828局部修补、立面清洗1.1.14建筑户外构造构件266修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等1.1.15公用采光窗102更换玻璃铝合金窗1.1.16一户一水表户77更换供水管等1.1.17一户一电表户77更换原有电表箱等1.2小区公共部分1.2.1人行安全设施m200更换栏杆1.2.2地面铺装2249更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.3修缮围墙m129、217围墙改造1.2.4三线整治m200三线规整1.2.5供电设施项1更换老旧线路线缆及出线开关。1.2.6供水管网m1000更换 DN80 球墨铸铁管（四）农林街道农林下路 81 号院永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告74序号项目名称单位数量备注1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘5更换楼栋门1.1.2门禁系统处5增设门禁系统1.1.3楼道照明套51更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮2749内墙翻新粉刷1.1.5m660增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m1000三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套44更换消火栓箱1.1.8套51新130、增铝合金灭火器箱1.1.9m145更换消防立管1.1.10楼栋排水设施m60新增排水立管1.1.11屋面防水1031屋面防水改造1.1.12化粪池座4清疏化粪池1.1.13外墙治理521.64局部修补、立面清洗1.1.14建筑户外构造构件136修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等1.1.15一户一水表户102更换供水管等1.1.16一户一电表户102更换原有电表箱等1.1.17适老化设施处4无障碍坡道修复1.2小区公共部分1.2.1室外消防设施项1增加微型消防站1.2.2小区道路3784透水沥青路面改造1.2.3三线整治m200三线规整1.2.4供电设施项1更换老旧线路线缆及出线开关。1.2.5供水131、管网m800更换 DN80 球墨铸铁管永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告75序号项目名称单位数量备注1.2.7地面铺装590（五）北京街道大南路 82 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘2更换楼栋门1.1.2门禁系统处2增设门禁系统1.1.3楼道照明套94更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮2590内墙翻新粉刷1.1.5m705增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m1800三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套56更换消火栓箱1.1.8套56新增铝合金灭火器箱1.1.9m300更换消防立管1.1.10楼栋排水设施m1200新增排水立管132、1.1.11屋面防水1474.03屋面防水改造1.1.12化粪池座6清疏化粪池1.1.13电气设施项5楼栋维护、修复原有接闪带。1.1.14外墙治理3000局部修补、立面清洗1.2小区公共部分1.2.1公用采光窗133更换玻璃铝合金窗1.2.2室外消防设施项2增加微型消防站1.2.3地面铺装2025.75更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.4排水管网(非雨污分流)m100污水管改造1.2.5监控设施点4新增监控设施1.2.6三线整治m300三线下地永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告76序号项目名称单位数量备注1.2.7雨污分流m150小区公共部分污水管（六）133、洪桥街道小北路 243 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘9更换楼栋门1.1.2门禁系统处9增设门禁系统1.1.3楼道照明套24更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮5032内墙翻新粉刷1.1.5m120增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m3500三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套31新增铝合金灭火器箱1.1.8套48更换消火栓箱1.1.9m39更换消防立管1.1.10楼栋排水设施m1100新增排水立管1.1.11屋面防水2110屋面防水改造1.1.12化粪池座44清疏化粪池1.1.13外立面整饰2500铲除面层到底层，重做真石漆墙面1.2小区公共部分1134、.2.1室外消防设施项4增加微型消防站1.2.2人行安全设施m230更换栏杆1.2.3地面铺装3076更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.4三线整治m600三线规整（七）黄花岗街道永福路 38 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告77序号项目名称单位数量备注1.1.1楼道照明套98更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮5586内墙翻新粉刷1.1.3m1200增设不锈钢扶手1.1.4楼栋三线m5500三线规整入盒1.1.5楼栋消防设施套98更换消火栓箱1.1.6化粪池座14清疏化粪池1.1.7适老化设施m2135、94增设栏杆扶手1.2小区公共部分1.2.1小区道路9738透水沥青路面改造1.2.2垃圾分类个11.2.3排水管网(非雨污分流)m500污水管改造1.2.4修缮围墙m1019围墙改造1.2.5三线整治m360三线规整1.2.6地面铺装10902完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰2500铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分2.2.1照明设施盏36更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路。2.2.2小区绿化43472.2.3小区公共空间18802.2.4康体娱乐设施套4增加儿童娱乐设施2.2.5非机动车泊位160更新铺装+新建雨棚2.2.6机动车泊位4685铺植草砖永福路136、 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告78序号项目名称单位数量备注2.2.7人行安全设施个43更换栏杆（八-十）犀牛路 31、32、33 号院、犀牛路 28-29号院、犀牛路 34、35、36 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道照明套54更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮3078内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线m1500三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施套54更换消火栓箱1.1.5化粪池座8清疏化粪池1.1.6适老化设施m162增设栏杆扶手1.2小区公共部分1.2.1小区道路520透水沥青路面改造1.2.2排水管网(非雨污分流)m500污水管137、改造1.2.3三线整治m255三线规整1.2.4地面铺装6502完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰9750铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分2.2.1小区公共空间430（十一）黄花岗街道水荫路 36 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘2更换楼栋门1.1.2楼道修缮2000内墙翻新粉刷永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告79序号项目名称单位数量备注1.1.3m600增设不锈钢扶手1.1.4建筑户外构造构件120修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等1.1.5楼栋三线m15001.2小区公共部分1.2.1地面铺装3770更换铺装，铺设透水138、砖、透水基层、渗水管等1.2.2三线整治m264三线规整2完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰5500铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分2.2.1照明设施盏7更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路。（十二）黄花岗街道永福路 40 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道照明套24更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮2500内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线m7500三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施套12更换消火栓箱1.2小区公共部分1.2.1小区道路3800透水沥青路面改造1.2.2地面铺装3150更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等139、1.2.3三线整治m319三线规整2完善类2.1房屋建筑本体部分永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告80序号项目名称单位数量备注2.1.1外立面整饰5480铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分2.2.1小区绿化20002.2.2康体娱乐设施套2增加儿童娱乐设施（十三）黄花岗街道环市东路 416 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘2更换楼栋门1.1.2楼道照明套20更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.3楼道修缮2320内墙翻新粉刷1.1.4楼栋三线m900三线规整入盒1.1.5楼栋消防设施套16更换消火栓箱1.1.6适老化设施处1140、6无障碍坡道修复1.1.7适老化设施m120增设栏杆扶手1.2小区公共部分1.2.1人行安全设施m15更换栏杆1.2.2地面铺装1710更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.3三线整治m280三线规整2完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1遮阳棚205更换老旧遮阳棚2.1.2外立面整饰4000铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分2.2.1遮阳棚165更换老旧遮阳棚2.2.2照明设施盏4更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告81序号项目名称单位数量备注（十四）黄花岗街道永福路 35 号大院1基础类1.1房屋建筑本体141、部分1.1.1楼道照明套18更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮5500内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线m7500三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施套11更换消火栓箱1.1.5化粪池座2清疏化粪池1.1.6适老化设施m48增设栏杆扶手1.1.8楼栋排水设施m1500新增排水立管1.2小区公共部分1.2.1人行安全设施m75更换栏杆1.2.2小区道路4680透水沥青路面改造1.2.3地面铺装4400更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.4三线整治m80三线规整2完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1遮阳棚165更换老旧遮阳棚2.1.2空调机位个222.1.3外立面142、整饰17370铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分2.2.1小区绿化16752.2.2小区公共空间80352.2.3康体娱乐设施套4增加儿童娱乐设施2.2.4非机动车泊位300合理配置自行车停放点，新增车棚永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告82序号项目名称单位数量备注2.2.5机动车泊位1320合理选择场地配置机动车泊位，铺植草砖，划定停车位2.2.6修缮围墙m385围墙改造（十五）黄花岗街道先烈中路 102 号小区1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼道照明套40更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮2580内墙翻新粉刷1.1.3143、楼栋三线m3500三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施套40更换消火栓箱1.1.5化粪池座3清疏化粪池1.1.6适老化设施m120增设栏杆扶手1.1.7楼栋排水设施m240新增排水立管1.2小区公共部分1.2.1小区道路997透水沥青路面改造1.2.2修缮围墙m140围墙改造1.2.3三线整治m395三线规整1.2.4地面铺装7902完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰4140铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分2.2.1小区公共空间4852.2.2康体娱乐设施套2增加儿童娱乐设施2.2.3人行安全设施m95更换栏杆（十六）大塘街道东皋大街 19 号大院永福路 38 号等144、 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告83序号项目名称单位数量备注1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘18更换楼栋门1.1.2门禁系统处18增设门禁系统1.1.4楼道修缮12198内墙翻新粉刷1.1.5m1800增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m14095三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套36更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施m1920新增排水立管1.1.9化粪池座3清疏化粪池1.2小区公共部分1.2.1地面铺装7662.7更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.2排水管网(非雨污分流)m680室外雨水管改造1.2.3修缮围墙m913围墙改造1.2.4三线整治m1098145、三线规整2完善类2.1房屋建筑本体部分2.1.1外立面整饰13050铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分2.2.1小区绿化380（十七）东山街道寺右二横路 14 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘5更换楼栋门1.1.2门禁系统处5增设门禁系统永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告84序号项目名称单位数量备注1.1.3楼道照明套90更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮2100内墙翻新粉刷1.1.5m700增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m3500三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套45更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施m1146、80新增排水立管1.1.9化粪池座10清疏化粪池1.1.10外墙治理4680局部修补、立面清洗1.2小区公共部分1.2.1室外消防设施项5增加微型消防站1.2.2无障碍设施200楼道入口无障碍提升1.2.3小区道路3500透水沥青路面改造1.2.4地面铺装3690更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.5垃圾分类个31.2.6监控设施点30新增监控设施1.2.7修缮围墙m1000围墙改造1.2.8三线整治m500三线下地（十八）东山街道达道路 17 号院1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘16更换楼栋门1.1.2门禁系统处16增设门禁系统1.1.3楼道照明套224更换节能吸147、顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮4800内墙翻新粉刷1.1.5m1600增设不锈钢扶手永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告85序号项目名称单位数量备注1.1.6楼栋三线m9000三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套144更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施m576新增排水立管1.1.9化粪池座30清疏化粪池1.1.10外墙治理20855.00局部修补、立面清洗1.2房屋建筑本体部分1.2.1室外消防设施项3增加微型消防站1.2.2无障碍设施1000楼道入口无障碍提升1.2.3小区道路3530透水沥青路面改造1.2.4地面铺装4826.5更换铺装，铺设透水砖148、透水基层、渗水管等1.2.5垃圾分类个31.2.6监控设施点30新增监控设施1.2.7修缮围墙m200围墙改造1.2.9三线整治m1100三线下地（十九）东山街道保安后街院（达道路保安后街 1 号）1基础类1.1房屋建筑本体部分1.1.1楼栋门樘11更换楼栋门1.1.2门禁系统处11增设门禁系统1.1.3楼道照明套300更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮3000内墙翻新粉刷1.1.5m1000增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线m5500三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施套99更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施m396新增排水立管永福路 38 号等 19 个老旧小区改造149、项目可行性研究报告86序号项目名称单位数量备注1.1.9化粪池座40清疏化粪池1.1.10外墙治理6554.40局部修补、立面清洗1.2小区公共部分1.2.1室外消防设施项3增加微型消防站1.2.2无障碍设施1500楼道入口无障碍提升1.2.3小区道路2749.6透水沥青路面改造1.2.4地面铺装4059更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.5垃圾分类个31.2.6监控设施点30新增监控设施1.2.7修缮围墙m500围墙改造1.2.8三线整治m3000三线规整3.2.2.项目产出方案项目产出方案本项目计划于 2025 年底完成工程建设并投入使用。项目运营期内，按照安全、环保、便捷、高150、效等运营管理原则，科学组织运营维护工作，建立完善的养护管理体系；同时，建立长效的应急救援机制，创新手段，完善管理，提高应急救援的能力，从而为公众提供安全、快速、便捷、低碳运行的服务。本项目符合国家、省、市相关的标准，将带动越秀区的经济发展。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告87第第 4 章章项目选址与要素保障项目选址与要素保障4.1.项目选址项目选址永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目位于广州市越秀区。（1）登峰街道云泉路 19 号小区；（2）登峰街道永福路 45 号小区；（3）农林街道竹丝岗大马路 42 号院；（4）农林街道农林下路 81 号院；（5）北京街道151、大南路 82 号院；（6）洪桥街道小北路 243 号院；（7）黄花岗街道永福路 38 号院；（8）黄花岗街道犀牛路 31、32、33 号院；（9）黄花岗街道犀牛路 28-29 号院；（10）黄花岗街道犀牛路 34、35、36 号院；（11）黄花岗街道水荫路 36 号院；（12）黄花岗街道永福路 40 号院；（13）黄花岗街道环市东路 416 号院；（14）黄花岗街道永福路 35 号院；（15）黄花岗街道先烈中路 102 号小区；（16）大塘街道东皋大道 19 号院；（17）东山街道寺右二横路 14 号院；（18）东山街道达道路 17 号院；（19）东山街道保安后街院（达道路保安后街 1 号）。152、永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告88图 4.1-1 项目地理位置图永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告89经复核，本工程红线不涉及基本农田，不涉及新增永久占地，不涉及土地利用状况改变，不涉及侵占永久基本农田，不涉及不可移动文物。工程涉及临时用地主要包括施工营造布置区、临时堆料场等。结合施工组织设计，土料利用开挖料，弃渣全部运至指定的弃渣场，不涉及上料场和弃渣场临时征地问题。4.2.项目项目建设条件建设条件4.2.1.地形地貌条件地形地貌条件越秀区地处白云山、瘦狗岭丘陵区与珠江三角洲过渡地带，河涌纵横交错，与外江相通。地势东北高西南低，平均海拔 1153、1.6 米。最高处为飞鹅岭顶部，海拔 101 米；次为越秀山主峰，海拔 71.6 米。北部为冈丘起伏的台地地区，越秀山向北逶迤连接白云山，海拔在 3070 米之间；南部为低平的冲积、洪积平原和洲岛，海拔在 110 米之间。平原基岩岩性为红色碎屑岩，其上覆盖厚 512 厘米的淤泥和沙砾，属第四纪松散堆积或沉积物，南部平原的覆盖层厚度达20 厘米。4.2.2.水文条件水文条件越秀区地处珠江三角洲，濒临南海，海洋性气候特征显著，海洋和大陆对越秀区气候都有非常明显影响。越秀区域外围水系主要是珠江前航道。内河涌有东濠涌、新河浦涌、沙河涌（越秀段）、水均岗涌（上游为暗涵）、景泰涌（越秀段）5 条明涌，总长154、11.26 千米；有玉带濠、西濠涌、百子涌、橙基涌、孖鱼岗涌、驷马涌（越秀段）等 6 条暗涌，总长 11.69 千米。过境最大的河流为沙河涌，至天河区最后流经越秀区汇入珠江，干流河长 14.14 千米，流域面积 35.56 平方千米。越秀区内有流花湖、东山湖、麓湖，水域面积 0.9 平方千米，负担城区蓄洪、排涝等功能。此外，越秀公园、广州动物园和广州起义烈士陵园均有人工湖。4.2.3.气候条件气候条件广州市越秀区地处北回归线以南，是东南亚热带海洋性季风气候区，年平均气温 21.9，极端最低气温为-0.4，最高气温 37.5。历年日照时数在1575-2130 小时之间，历年平均降雨量 1600m155、m，四至九月为雨季，降雨量占全年的 82%。季风变化明显，冬半年以北风为主，夏半年多为东南风；九月至次永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告90年二月多为北风，三月至七月多为东南风，八月为南风；全年风主导风向为偏北 风，频率为 16%，年均风速为 2.3m/s，静风频率为 19%。年平均气压为 1012.4百帕，年平均相对湿度为 81%。灾害性天气方面，早春常出现低温阴雨，夏秋间常有台风侵袭。1994 年 6-7 月间，3 号 4 号热带风暴接连在粤西登陆，西江和北江河水暴涨，出现了百年一遇的两次特大洪水。部分地区有强烈的龙卷风和雷击。总的来说，本区气候特点为:气候温和，日156、照充足，雨量充沛，夏热冬暖，时有酷热，偶有低温，夏长冬短，四季常青。4.2.4.地质情况地质情况广州东北部为中低山区，中部为丘陵盆地，南部是沿海、沿江冲积平原，系珠江三角洲的组成部分。项目地处广州中部越秀区，为丘陵盆地。1、水文地质按含水介质特性划分，地下水类属第四系覆盖孔隙潜水为主,基岩裂隙水次之.第四系土层赋存孔隙水，（2）层淤泥、淤泥质土、（3）层粉土、（4）、（5）层粉质粘土、粘土、（6）层砂质、砾质粘性土渗透性较差，属微弱含水层或相对近似隔水层；（7）层细、中、粗、砾砂、透水性较好，汇水能力强，地下水水量较大，所含地下水主要为孔隙性潜水，是区内覆盖层的主要富水层位，分布于区内地势低洼157、的丘间凹地及河漫滩地带，沿丘凹间地及河涌呈带状分布，带呈成片状分布。地下水易受地表污染，接受大气降水垂直补给及河涌侧向渗透补给。基岩裂隙水主要赋存于混合岩的强、中等风化基岩中，地下水富水性属一般，与上覆第四系含水层无直接水力联系；泥质粉砂岩地区基岩裂隙水则属贫乏。区内地下水位埋深相差悬殊，在丘陵单元区地势高地段，地下水位深，一般3 米以上，局部 10 多米孔深未见地下水位。低洼地段，水位浅。施工期间，测得埋深一般 12 米内，其绝对标高多在 5.40 米左右。地下水位的差别大致反映了规划区在地貌单元上的变化。丘陵及丘间凹地的地下水位直接受大气降水的影响，有一定的季节性。2、地震地质第四纪以来，158、广州地区继承和沿袭白垩纪至第三纪形成的构造格局，受南北向略向北扭构造应力场的作用，表现在地壳的微弱升降及本地区大断裂在其转折端或几条断裂交汇部位向弱的活动，但均不会诱发灾害性的地震。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告91根据规划区钻孔资料和区域地质资料分析表明。天河-北亭断裂在第四纪以来，未见强烈活动迹象，无产生灾害性地震的地质背景，因而整个规划区属于稳定区。根据广东省地震局地震基本烈度区划分，该区位于地震基本烈度度区内。3、岩土工程性质分析第 1 层人工填土层，成分复杂，结构松散，工程性质差。填土主要分布于塘坝、道路；耕土主要广泛分布于山间洼地单元区、河漫滩等低洼地段159、；第 2 层淤泥（淤泥质土），呈流塑软塑状，具有高压缩性、低强度、蠕动性特征，工程性质差，属不良地基土。广泛分布于山间沟谷、河涌、河漫滩等腰三角形低洼地段。第 3 层砂层，以细砂、中砂为主，局部为粗砂，松散稍密为主，局部中密，为场区的覆盖层中主要含水层，水量丰富。其松散砂土，根据标准贯入试验判别法判定，在强震时，存在砂土液化的地质背景，液化等级为轻微严重，工程性质差；广泛分布于丘间凹及河漫单元区。第 4 层粉土，稍密中密，稍密为主。部分稍密粉土层出不穷，在强震时，存在砂土液化的地质背景，工程性质较差；中密的粉土具有一定的承载力。小面积零星分布于山间沟谷。第 5 层粘土粉质粘土，软塑层，含水量高160、，具有高压缩性、低强度特性，工程性质差。共可塑层，承载力一般，硬塑、坚硬层，承载力较高，工程性质较好。按成因分歧积及冲洪积：坡积成因，分布在山坡或坡脚，土粒粗细不同，性质不均匀，与残积土体呈过渡积成因（5a），土粒胶结前，经过筛选，土质较均匀，广泛分布于山间沟谷及河漫单元区。第 6 层粘土、粉质粘土，属残积土，由泥质粉砂岩风化而成，分布于规划区西南角的低洼地带，位于地下水位之下，被第四纪冲洪积层覆盖，以可塑坚硬为主，属低、中等压缩性土，强度较高，具有一定的承载力，工程性质较好。第 7 层砂质、砾质粘性土，属混合岩风化残积土，软塑至坚硬，山丘地段以硬塑、坚硬为主，且埋藏浅，但在地势低洼地区，埋藏161、相对较轻，其软、可塑层，承载力较低。硬塑坚硬层，承载力较高，工程性质较好。该残积土属特殊土类，孔隙比 e 较大，天然密度 p0iht,小，吸水性强，具有遇水崩解软化的特点。灌注桩的桩周土摩擦力和桩端土承载力均会有所降低，坑（井）壁不稳固。天然地基永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告92基坑若被水淹，会大大降低其承载力。对于具体的工程项目基础设计施工中，应给予重视。第 8 层泥质粉砂岩，层面埋深较小，力学性质好，承载力高，是良好的地基持力层，微风化岩层埋深相对较浅，岩石连续稳定性好，是高层建筑良好的地基持力层，但在其分布地区的地势较低，上部第四系覆盖层出不穷大多分布有一定厚162、度的松软土层，对有地下室的建筑物构成较高的工程成本。第 9 层混合岩，力学性质较好，层厚大，层面埋深变化圈套承载力较高，是良好的地基持力层。其中，微风化岩层面埋深适中，岩石连续稳定，力学强度高，是高层建筑良好的地基持力层。局部地段（东北部的河漫滩），层顶埋藏深，埋深45.00 米，若在该地区构筑高层及超高层建筑，给将来建筑物的基础及地下室施工千万较高的工程成本。根据这一原则，可将第（1）、（2）、（3）层归为松散软弱土层（简称为人参软土层）。对于中小型建筑物，良好土层是指坚硬、硬塑可塑粘性土，中压缩性的其他土层，承载力大于 150kpa；软弱土层是指压缩性高、强度低的软塑、流塑的软土层、地震易163、液化的松散砂层，承载力一般小于 150kpa。综合上述分析，第四系覆盖层中淤泥、淤泥质土及松散砂土土质差，一般适合于公园苗圃及绿化区；软塑土，土质较差，适合于单层建筑；可塑土土质一般，适合于多层建筑；硬塑、坚硬土及中密粉土，土质好，适合于多层及一般高层建筑；基岩承载力高，工程性能好，适合于高层及超高层建筑。4.2.5.交通运输交通运输越秀区位于中部，是广州市的老中心城区，路网密布，有多条轨道交通，区内有广州火车站、广东省客运站等多个客运枢纽。交通条件较为便利。1、主干道：广园东路（中段-西段）、广园西路（中段-西段）、先烈中路-先烈南路、环市西路-环市东路-天河路（西段）、东风西路-东风东路、164、中山一路-中山六路、沿江西路-沿江东路、康王北路（北段）、人民南路-人民北路、解放南路-解放北路、仓边路-小北路-下塘西路、人民高架路、东濠涌高架路、东华南路-东华北路、东湖路、广州大道中（南段）等。2、跨江桥梁：永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告93广州大桥、海印大桥、江湾大桥、海珠桥、解放大桥。3、高快速路：内环路(A 线、B 线)、机场高速、广州环城高速。4、轨道交通：越秀区内有地铁 1 号线、2 号线、5 号线、6 号线、8 号线经过，在建设中的 10 号线、11 号线、12 号线、13 号线二期、14 号线二期、22 号线北延段也途经区内。5、铁路港口广州火车165、站位于越秀区北部，环市西路和人民北路交界。是广州市内的一座普通铁路客运站，始建于 1960 年。广州站是京广铁路的终点站和广深铁路的起点站，广州站规模 4 台 7 线，以接发京广普速列车为主，有少量的省内城际动车。越秀区暂无大型货运、客运港口。图图 4.2.2-1 越秀区交通网络图越秀区交通网络图4.2.6.市政设施条件市政设施条件永福路等 19 个老旧小区位于越秀区中心城区，小区所在区域范围基础设施基本完善，小区现状市政管线主要依托市政道路，现状市政路均已敷设有给水、污水、雨水、电力、通讯等管线，可满足项目使用需求。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告944.3.要素保166、障分析要素保障分析4.3.1.土地要素保障土地要素保障（1）国土空间规划项目用地经国土空间规划核实为城镇开发边界内，符合国土空间规划要求。（2）建设用地控制指标项目不涉及用地指标的变动。（3）征地拆迁本工程不涉及征地拆迁。（4）节约集约用地论证项目建设内容均为老旧小区原址改造，不涉及增减用地，同时改造后提高利用效率，整体项目符合越秀区对城乡土地利用效率提升的要求，保护城市生态环境，赋予土地新鲜活力，增强土地利用水平，满足土地集约设计建设要求。4.3.2.资源环境要素保障资源环境要素保障1、水资源承载力及其保障条件根据2021 年广州市水资源公报，中心区水资源总量为 62061 万 m3，与上年167、相比，水资源总量偏多，比常年偏少，全年产水系数为 0.45。项目由区自来水厂供水，可满足项目实施后的用水需求，不存在水资源制约。2、能源承载力及其保障条件本工程为旧城区改造类项目，项目用电负荷及用电量无明显变化，改造前后用电量基本趋平，电力供应无影响。3、碳排放强度控制要求根据广东省生态环境厅发布的广东省 2022 年度碳排放配额分配方案:2022 年度纳入碳排放管理和交易范围的行业企业分别是水泥、钢铁、石化、造纸和民航五个行业企业。本项目不属于碳排放管理范围。4、污染减排指标控制要求（1）大气环境承载力根据2022 年广州市生态环境状况公报，项目所在的广州市海珠区环境空气质量现状一般，环境空168、气 6 项指标中，PM2.5、PM10、二氧化氮、二氧永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告95化硫、一氧化碳等浓度均满足相应的环境空气质量标准，但臭氧浓度超标。因此，从区域整体来看，PM2.5、PM10、二氧化氮、二氧化硫、一氧化碳等污染物仍有环境容量。本项目主要大气污染源为施工机械驱动设备（如柴油机等）和运输及施工车辆所排放的废气，以及路面凿除过程产生的粉尘及扬尘。对居住环境及公共环境虽会产生一定的影响，但采取相关措施后，所在区域的大气环境基本可承载本项目的实施。（2）水环境承载力项目地块已与市政污水管网接驳,项目实施后，产生的废污水主要是道路及垃圾分类收运点的冲洗废水169、，经收集后排入附近污水处理厂。依据广州市“三线一单”生态环境分区管控方案，项目位于水环境城镇生活污染重点管控区。项目产生的污水按照污水排放的标准规定，严榕执行污染治理措施，达到国家和地区现行排放标准，对所在地区的水环境质量不会造成影响。（3）固体废弃物处理能力本项目由于涉及生活垃圾分类及收运点的建设，因此项目建成后会产生一定的固体废弃物。根据广州市城市管理和综合执法“十四五”规划，未来五年广州将完善“焚烧为主、生化为辅、填埋兜底”的垃圾处理格局，不断提升生活垃圾资源化利用水平，实现原生生活垃圾“零填埋”，保持生活垃圾无害化处理率 100%。规划期广州市生活垃圾焚烧和生化集中处理能力达到 364170、05吨/日，其中焚烧处理能力 30000 吨/日，厨余垃圾生化处理能力 4800 吨/日，粪便处理能力 1500 吨/日，死禽畜处理能力 105 吨/日，能够满足广州市按照目前城市发展速率产生的生活垃圾处置需求。因此，项目产生的固体废弃物均能实现无害化处理，不会对环境产生不良影响。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告96第第 5 章章项目建设方案项目建设方案5.1.技术方案技术方案5.1.1.改造依据改造依据（1）相关政策指引1）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；2）中共中央办公厅、国务院办公厅关于在城乡建设中加强历史文化保171、护传承的意见；3）国务院办公厅关于科学绿化的指导意见国办发202119 号；4）国家发展改革委 住房和城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知（发改投资20211275 号）；5）中央预算内投资保障性安居工程专项管理暂行办法（发改投资规 20191035 号）；6）中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法（财综201931号）；7）住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知（建办城202150 号）；8）广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）；9）广东省人民政府办公厅关于成172、立广东省城镇居住社区人居环境品质提升工作领导小组的通知（粤办函2021170 号）；10）广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）；11）广东省城乡规划条例；12）广东省城市绿化条例；13）广州市城乡规划条例；14）历史文化名城名镇名村保护条例；15）广州市历史文化名城保护条例；16）广州市绿化条例；17）广州市停车场条例；永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告9718）广州市关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的实施意见穗办202110 号；19）广州市关于科学绿化的实施意见穗办202111 号文；20）广州市城乡规划技术规定；21）广州市无障碍环境建设管理规定；22）广州173、市城市总体规划（2011-2020 年）；23）广州历史文化名城保护规划；24）广州市海绵城市专项规划（2016-2030）。（2）规范标准1）民用建筑设计统一标准GB 50352-2019；2）建筑设计防火规范GB 50016-2014（2018 版）；3）建筑外立面附加设施设置安全技术规程DG/TJ 08-2003-2006；4）建筑外墙外保温系统修缮标准JGJ 376-2015；5）屋面工程技术规范GB 50345-2012；6）屋面工程质量验收规范GB 50207-2012；7）建筑给水排水设计标准GB 50015-2019；8）城市排水工程规划规范GB 50318-2017；9）住宅174、建筑电气设计规范JGJ 242-2011；10）通用用电设备配电设计规范GB 50055-2011；11）建筑与市政工程无障碍通用规范GB 55019-2021；12）城市居住区规划设计标准GB 50180-2018；13）城市生活垃圾分类设施配置及作业规范DB45/T 1896-2021；14）园林绿化工程项目规范GB 55014-2021；15）城镇道路路面设计规范CJJ 169-2012；16）广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）；17）广州城市设计导则；18）广州市口袋公园设计导则；19）广州市城市家具建设指引；20）广州市居住小区（社区）生活垃圾分类指引；永福路 38 号等 19 175、个老旧小区改造项目可行性研究报告9821）城市停车设施规划导则；5.1.2.改造原则改造原则（1）以人为本。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，根据居民意愿合理确定改造内容，重点关注建筑本体修缮和市政基础设施改造，有条件的小区提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。充分考虑儿童、老年人、残障人等特殊群体的使用需求，合理配建无障碍设施。（2）共同缔造。激发居民热情，调动小区关联单位和社会力量的积极性，共同参与老旧小区改造。（3）因地制宜。根据城镇老旧小区所在的地区气候环境特点、小区类型等，科学制定改造方案，合理确定改造内容和标准，不搞“一刀切”，杜绝政绩工程、形象工程。（4）先急后缓。优176、先实施居民改造意愿强烈的老旧小区改造项目，优先解决消防、结构老化、内涝等安全隐患问题，重点保障居民用水、用电、用气等基本生活需要。（5）安全环保。安全第一、节约资源、保护环境、可持续，做到安全、适用、经济、美观。5.1.3.改造目标改造目标（1）宜居提升小区的基本环境质量，满足老人小孩中青年等核心使用人群的空间需求，对空间进行改造优化，同时建立合适机制激活社区。（2）可持续维护激活社区自治和参与式改造的力量，对社区进行可持续的维护和空间优化。（3）参与式规划设计通过参与式过程，广泛收集老居民意见，通过自下而上参与式的过程，动员当地居民的动能，同时收集意见落实到改造方案上。后续还会和居民一起共谋177、设计，共建社区。5.2.工程方案工程方案5.2.1.总体设计总体设计坚持以人为本，根据现场调查及居民实际需求，提出永福路 38 号等 19 个永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告99老旧小区的改造方案。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告100永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告101永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告102永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告103永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告104永福路永福路 45 号号洪桥街道老旧小区平面图洪桥街道老178、旧小区平面图永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告105云泉路云泉路 19 号号洪桥街道老旧小区平面图洪桥街道老旧小区平面图永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告106竹丝岗大马路竹丝岗大马路 42 号院号院洪桥街道老旧小区平面图洪桥街道老旧小区平面图永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告107永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告108永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告109永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告110永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研179、究报告111永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告112永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告113永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告114永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告115永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告116永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告117永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告118永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告1195.2.2.专项设计专项设计根据广州市老旧小区改造设计导则，项目改造内容分为180、基础类、完善类、提升类。5.2.2.1.基础类基础类5.2.2.1.1.房屋建筑本体共用部分房屋建筑本体共用部分（1）楼栋门现状问题：楼栋门锈蚀破损，喷漆脱落。改造策略：更换不锈钢楼门。改造前改造后（2）门禁系统现状问题：现状单元门破旧损坏。改造策略：更换楼栋单元门，增设门禁系统。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告120改造前改造后（3）楼道照明现状问题：楼栋内照明缺失和破损。改造策略：更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制。改造前改造后（4）楼道修缮、楼栋三线现状问题：楼栋内墙面脏污破损，墙体表面剥落；楼栋内“三线”混乱；改造策略：内墙铲除重做粉刷；增加不锈钢扶手181、；楼梯踏步修复；楼道“三线”规整入盒。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告121改造前改造后（5）楼栋消防设施现状问题：楼栋消防设施老旧。改造策略：更换消火栓箱；新增铝合金灭火器箱；更换消防立管。改造前改造后（6）楼栋供水设施应采用具有耐久性、不影响水质变化的管材更换原有给水管道，满足供水需求及用水卫生要求，采用食品级不锈钢管材。（7）楼栋排水设施排水支管布置与敷设及管材选用，选用具有防噪功能的排水管道，UPVC 芯层发泡管和 UPVC 螺旋洗消音管能达到很好的隔热隔音效果，适合用在建筑的排水当中。更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装 UPVC 管，管道排布应集中、整永182、福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告122齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设，保证排水效果的同时方便后期检修维护，屋面排水立管形式应符合小区整体风貌特征，如保留历史文化小区的陶管等特色构件。（8）化粪池现状问题：楼栋化粪池堵塞。改造策略：需满足居民使用需求，堵塞部位确保畅通、无渗漏，清疏、维修化粪池。改造前改造后（9）外墙治理、公共采光窗现状问题：楼本体外墙脏污，部分马赛克脱落。改造策略：清洗楼本体外墙，修补脱落部分外墙砖。改造前改造后（10）防盗网永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告123现状问题：防盗网老旧。改造策略：更换防盗网。改造183、前改造后（11）屋面防水现状问题：现状小区楼栋部分有渗水等情况。改造策略：铺设防水卷材，满足屋顶防水、保温、隔热等要求。改造前改造后（12）一户一水表现状问题：水表老化，不满足现行规范。改造策略：更换智能水表。投资界面：供水管道和阀门材质、承压、连接方式应符合现行规范及市供水部门的相关要求。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告124改造前改造后（13）一户一电表现状问题：电表不满足规范。改造策略：更换智能电表。投资界面：更换原有电表箱（包含进线总开关、预付费电表、出线开关）、电表箱集中安装在首层楼梯间内；表后至用户的用户线路（线路界面为首层集中电表箱至各楼层各户户外开关配184、电箱）及其相关管材。改造前改造后（14）适老化设施现状问题：楼道缺少适老化扶手。改造策略：满足消防规范前提下增加不锈钢扶手。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告125改造前改造后5.2.2.1.2.小区公共空间小区公共空间（15）消防通道现状问题：缺少消防通道划线。现状部分消防车道有阻碍，通行不畅。改造策略：消防通道重新划线。消防车道不允许应保持消防通道畅通，设置障碍或停放车辆。社区内消防车道的净宽和净空高度均不应小于 4 米，供消防车停留的空地其坡度不宜大于 8%。对消防规划路段进行现状质量鉴定，确保消防车道的荷载能力能达到要求，其下面的管道和暗沟等应能承受大型消防车的185、压力。对符合荷载要求的路段，进行面层修复。对未能达到荷载要求的路段，应对其面层、基层、垫层构造进行重新设计，以达到消防车的荷载要求。改造前改造后永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告126部分增设消防标识系统（16）室外消防设施室外消防设施主要是指社区公共空间设置的消防设施，包括室外消火栓、微型（临时）消防站等。1）设计依据建筑设计防火规范GB 50016-2014(2018 版)；消防给水及消防栓系统技术规范GB 50974-2014。2）总体要求根据规范增设室外消火栓，室外消火栓应采用地上式消火栓；更换老旧、过期消防设施，消防水源需符合消防要求，达到微型消防站建设标准的186、小区应建立微型消防站。3）消防设施布置室外消火栓的保护半径不应超过 150m；在市政消火栓保护半径 150m 半径以内的，可计入小区室外消火栓覆盖面内。室外消火栓应沿高层建筑周围均匀布置，并不宜集中在建筑物一侧。室外消火栓应设置在便于消防车使用的地点。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告127室外消防栓距路边不应超过 2 米，距房屋外墙不宜小于 5m。4）设计方案增设微型消防站、地上式消火栓等设施。（17）无障碍设施根据广州市老旧小区改造设计导则（修编），建筑与市政工程无障碍通用规范GB55020-2021 补充完善无障碍设施。现状问题：缺少无障碍扶手。改造策略：根据现状187、增设无障碍设施，包括盲道、轮椅坡道及缘石坡道等对已破损的无障碍设施采取修补、维护、清障等措施，确保无障碍设施系统的连续性和实用性。无障碍坡道：坡道铺装材料的选用可根据不同坡度的坡道形成的视觉感受、适用场所进行选择，同时应考虑防滑处理坡道位置和布局应结合台阶进行设置，尽可能设在主要活动路线上。坡道两侧应设扶手，坡道与休息平台的扶手应保持连贯。坡道起点、终点和中间休息平台的水平长度不应小于 1.50m。盲道：盲道的位置要合理，尽量避免与地下管线重合，减少检查井对盲道的影响行进盲道宜在距围墙、花台、绿化带 250mm 500mm 处设置;盲道应避开非机动车停放的位置。缘石坡道应根据不同的情况设置单面188、坡或三面坡。安全岛与人行横道对应处应设计成坡道，并与缘石坡道相互对正，使乘轮椅者能安全通过人行横道中间的安全道岛。应在显著位置设置无障碍标志牌，便于识别.永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告128改造前改造后图 无障碍坡道改造示意永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告129（18）人行安全设施现状问题：斜坡缺少防护栏杆，楼梯踏面破损。改造策略：翻新楼梯踏面，增加防护栏杆。栏杆设计风格应与小区风貌保持统一或略有提升栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受建筑结构荷载规范规定的水平荷载。栏杆距楼面 0.1m 高度内不宜留空，少年儿童专用活动场所的栏杆必须采用189、防止少年儿童攀登的构造当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11m。栏杆高度应以地面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有可踏部位，高度应从可踏部位顶面计算。应注意采用无障碍设计及适老化设计.改造前改造后（19）地面铺装现状问题：楼栋入口地面积水凹凸不平。改造策略：楼栋入口地面局部修复铺装。地面铺装材料的选用应符合实用、经济、生态、美观的原则，一般不使用花岗岩等天然石材。铺装材料应满足结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨和低噪声等材料特性的要求，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度，人行道路面应满足无障碍设计的要求铺装材料的种类、规格、色彩、质感等应根据所在场地的重要性合理划190、分档次进行选择，材料的选用应考虑运输及施工的便利性铺装材料选用应体现“海绵城市”绿色生态等建设理念，优先选用透水材永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告130料优先选用低能耗材料及再生材料铺装材料选用应兼顾与周边环境的景观统一性和协调性，铺装设计宜体现项目所在区域的文化和地域特色。改造前改造后（20）监控设施现状问题：监控设施老旧，部分点位缺失改造策略：增设老旧监控设施点位。项目后续引入第三方专业技术单位，将监控系统接入平安越秀平台和区政数局进行数据储存和分析。（21）小区道路、机动车泊位现状问题：小区内道路水泥开裂破损；机动车泊车位划线不清晰，布局不合理。永福路 38 号191、等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告131改造策略：道路透水沥青铺路；铺设植草砖铺装，合理划规机动车位，重新划线。改造前改造后（22）垃圾分类现状问题：小区内大型垃圾堆放角混杂，垃圾分类空间不足。改造策略：增设投放点，维修翻新现有垃圾回收房。改造前改造后（23）三线整治现状问题：小区内“三线”混乱改造策略：“三线”规整或下地，重新铺设钢绞线路由。三线规整：1）通信线、有线电视线整治：共建共享：在充分摸查社区线路现状，掌握各家通信运营商在社区市场占有份额基础上，由各家通信运营商共同出资，市场份额占有率较高的运营商永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告132牵头开展统一的192、路由建设，各通信运营商负责各自光纤到户网络的铺设建设及割接工作。主下支挂：优先下地，无条件下地的采用挂墙敷设、集中拉挂的方式，做到横平竖直，楼道内通信光缆统一敷设槽盒，整齐美观，减少交越。清旧整新：通信运营商完成线路建设及复通工作后，由政府相关部门组织剪除清理旧有废弃线路。铜退光进：严格执行光纤到户的国家建设标准，借用这次改造机会，全程采用光纤到户的方式进行社区内的通信线路改造整治，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。2）架空电力线整治：强弱分离：为消除强弱电相互搭设引致安全隐患，实现强弱电分离，弱电进套盒，符合安全规范。优先下地：低压电力走廊应符合电力走廊相关技术标准，预留可满足中期发展电缆193、敷设需要的管孔数量，并根据技术规范在主干走廊上适当位置及 T接位臵建设电缆工作井、检查井，在路边合适位置预留电缆分支箱。支巷附墙：对不具备条件下地的低压架空线路进行附墙敷设。敷设的路径尽量贴近建筑物墙体，并避开居民可触碰的范围，做到横平竖直，整齐美观，减少交越。三线下地：地下管线埋设的深度和各类管线的水平间距、垂直间距以及与建筑物、构筑物、树木等的间距，按照国家有关技术标准执行。强弱电分别下地：强弱电线缆分别套管下地，分开或共用管沟，满足规范间距要求。图图 强弱电分别下地强弱电分别下地永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告133四网融合下地：下地部分采用光纤，下地前融合，出194、地后分离，应做好防护措施。图图 四网融合下地四网融合下地管沟中电力电缆相互之间允许最小间距以及电力电缆与其它管线、构筑物基础等最小允许间距应参照城市工程管线综合规划规范、电力工程电缆设计规范和城市电力电缆线路设计技术规定等技术文件，并且符合下表的规定，如局部不符合规定时，应采取必要的保护措施。表 1 电力电缆相互之间以及电力电缆与管道、构筑物等允许最小间距(单位：m)永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告134表 2：电力电缆工程管线的最小覆土深度(单位：m)表 3：通信管线之间以及通信管线与管道、构筑物等允许最小间距(单位 m)表 4：工程管线的最小覆土深度(单位：m)投195、资界面：本项目仅包含管道路由、剪除废弃线路及线路规整，相关设施设备的改造由专业运营单位出资建设。（24）排水管网（非雨污分流）现状问题：雨水沟露天排放。改造策略：设置雨水管道。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告135改造前改造后（25）修缮围墙现状问题：小区围墙脏污，部分破损。改造策略：修复破损部分，翻新围墙。改造前改造后（26）雨污分流现状问题：雨水、污水混合排放。改造策略：雨污分流改造。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告136改造前改造后5.2.2.2.完善类完善类5.2.2.2.1.房屋建筑本体部分房屋建筑本体部分（27）空调机位现状问题：196、空调外机设置简单粗暴，立面混乱。改造策略：统一设施空调机位及防护罩。改造前改造后（28）外立面整饰现状问题：部分楼栋墙面剥落严重。改造策略：铲除严重破损存在剥落安全隐患的墙面、重新粉刷。针对部分外墙漏水等情况，确定漏水位置后，可以使用适当的防水涂料进行涂刷。在涂刷前，需要清理漏水位置附近的杂物和灰尘，并修复损坏的墙面。然后，使用刷子或辊子均匀地涂刷防水涂料，注意涂刷的层数和厚度。若漏水是由于外墙防水层老化或破损导致的，需要重新修复或更换防水层。可以请正规的施工队伍进行施工，确保防水层的完整性。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告137改造前改造后外立面整饰做法比选做法涂料197、面漆外墙治理外墙砖外立面治理工艺墙面基层处理、验收原墙面处理-弹线、分格、粘条刷封闭底漆粘贴分格线使用专用毛滚进行涂刷喷真石漆刷面漆局部修补。墙面基层处理弹线浸砖搅拌粘接剂铺贴填缝勾缝清洁、完工优缺点造价较低，整体效果尚佳；已发生脱落，安全性一般，渗水后处理较麻烦造价较低，安全系数较高；涂料的耐候性较差，质感相对一般；（29）照明设施现状问题：现状灯具破损缺失改造策略：维修原有照明设施，新增节能照明灯点位，确保夜间活动安全改造前改造后永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告1385.2.2.2.2.社区公共部分社区公共部分（30）小区绿化现状问题：小区绿化植物杂乱改造策略：198、修剪现状绿化改造前改造后（31）小区公共空间、景观小品现状问题：小区内公共空间利用率较低，公共休憩空间不足；小区内缺乏景观小品。改造策略：合理规划空间布局，增加居民公共休憩区；适当增设景观座凳或景亭。改造前改造后（32）小区入口现状问题：小区大门老旧，入口标识辨识度低，居民缺少归属感。改造策略：翻新小区大门，更换入口标识。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告139改造前改造后（33）非机动车泊位、充电桩现状问题：小区内现有非机动车车棚破损。改造策略：翻新非机动车车棚，并配备消防设施。改造前改造后（34）建设海绵城市遵循暴雨处理为主、景观设计为辅的方针。下沉式绿地下沉式绿地199、是指低于周边地面标高，可积蓄、下渗自身和周边雨水径流的绿地。下沉式绿地指低于周边铺砌地面或道路在 200mm 以内的绿地，一般下沉深度为 50200mm。用于滞留雨水的绿地应当低于周围地面 50mm 以上，设于绿地内的雨水口顶面标高应当高于绿地 20mm 以上，并可以设置能在 24 小时内排干积水的设施。本项目场地平坦，绿地面积较多，将道路和建筑周边的绿地建设成绿地调蓄永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告140系统，将平地雨水径流进行组织汇流，并设置溢流口保证过量雨水及时排放至地下雨水排水管道。为预防内涝风险，结合景观设计放缓地面坡度，提升小区的生态体验效果。图图下沉式绿200、地实景图下沉式绿地实景图透水铺装在广场、停车场等室外路面采用透水混凝土、透水砖等透水性材料，辅以木材、碎石等生态透水材料。通过透水铺装使雨水渗透到地下，有效削减径流峰值，同时去除雨水中的杂质。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告141图图透水铺装实景图透水铺装实景图5.3.建设管理方案建设管理方案5.3.1.建设组织模式建设组织模式项目由区房管局负责前期立项工作，包括可行性研究报告、项目申报等，由属地街道负责实施方案编制工作。区房管局下属单位越秀区城市更新项目管理中心作为建设管理单位负责项目实施工作，包括勘察设计、工程招投标、施工管理等。本项目采用代建管理模式，考虑到项目201、的急切性和专业性，委托专业单位负责项目管理并采取施工设计一体化模式。项目建设期完成后，交由老旧小区各管理单位进行维护管理。5.3.2.建设工期建设工期项目的整个建设周期为 29 个月，即从 2023 年 8 月开始前期工作，到 2025年 12 月底完成竣工验收。（一）前期工作阶段本阶段包括可行性研究报告、实施方案、EPC 总承包招标等工作。时间：2023 年 8 月2023 年 12 月。（二）EPC 总承包实施阶段本阶段包括建筑土建工程、道路、绿化、水电等基础设施工程，工程竣工。时间：2024 年 1 月2025 年 11 月。（三）竣工验收阶段永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目202、可行性研究报告142本阶段为综合验收阶段。时间：2025 年 12 月。5.3.3.质量、安全管理方案及验收标准质量、安全管理方案及验收标准5.3.3.1.质量、安全管理方案质量、安全管理方案（1）建立健全质量保证体系，项目经理部成立以项目经理任组长，项目技术负责人任副组长的领导小组，负责全段的质量领导工作。（2）建立健全的以项目总工程师为首的技术质量管理体系，项目经理部设工程科、质安科、配备相应的专业工程师，施工队设技术室、配主任工程师一名，专业工程师领导 24 名，单位工程设主管工程师，实行技术工作统一领导，分级管理，划分各级技术权限，明确各级技术负责人的职责，推行技术承包责任制，开展技术203、优质服务。（3）坚持“百年大计、质量第一”的方针，强化各种形式的宣传教育，队伍进场后，将实行分项、分工序的专项质量意识教育，有的放矢，标准明确，使全项目上下形成声势。（4）健全完善的各种工程质量检查验收签证制度，严格执行各项质量检验程序，通过全方位；全过程的质量控制，确保质量目标的实现。（5）制定质量目标，开展目标管理，根据质量目标提出的各项指标，从项目经理部到施工队、班、组逐步分解为工作指标，管理指标、各项保证指标和操作指标，层层抓落实，保证各项指标的实现，确保质量总目标。（6）积极开发科技新成果，大力推广应用新技术，新设备、新材料、新工艺，以先进的技术确保高质量的产品。（7）加强施工技术领204、导，认真做好设计图纸会审，充分理解设计意图，逐步进行技术交底，严格按设计图、相关的技术规范及操作规程要求进行施工。技术人员深入现场精心指导，质管与测试人员准确检测、严格把关。强化工序、工种、工艺的质量控制，在一些重点工序建立质量管理体系和质量专人负责，对关键性的重点工艺开展 TQC 活动，组织技术攻关。（8）严格实行质量终身责任制（9）严格实行质量负责制和质量终身责任制，实行企业法人代表、项目负责人、各级技术人员班工负责人对工程质量负相应责任，层层签订质量责任书，做到责任落实到位，使各级指挥人员在实施组织指挥中始终坚持“百年大计、永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告143205、质量第一”方针，确保工程质量。（10）建立健全和严格执行各种质量管理制度。1）认真执行工前技术交底制，开工前必须向全体参战职工进行技术交底，交设计意图、交技术标准、交质量标准、交施工方法、交施工中的注意事项。进行专项技术培训，使全体施工人员质量目标明确，标准清楚，施工方法得当，工艺操作符合要求。2）认真贯彻执行“三工三查”制，即工前交底，工中检查指导，工后总结评比，坚持施工过程中的“五不施工”和“三不交接”的规定，“五不施工”是未进行技术交底不施工、材料无合格证、试验不合格不施工，上道工序或成品半成品未经检查验收不施工，隐蔽工程未经监理工程师检查签证不施工，图纸和技术要求不清不施工。“三不交接206、”是无自检记录不交接，未经质检人员验收不交接，施工记录不全不交接，执行四个“坚持”一个“依靠”，四个“坚持”是坚持开工必优的质量意识，坚持内室外美的严格要求，坚持施工操作做到三化，即制度化、规范化、标准化。坚持领导干部、技术人员、工人三结合的岗位责任制，一个依靠：依靠科技进步把适用的新技术、新方法、新工艺、新设备、新材料广泛应用到施工中去。执行十个不准制度，即未进行技术交底不准施工，图纸未经审核或图纸和技术标准不清不准施工，测量桩橛和资料未经换手复核不准施工，原材料（含成品、半成品）不经检验不准投产，检验不合格者不准使用，隐蔽工程未经检查签证，不准掩盖；灌注砼准备工作不充分，或基础、立模、钢筋207、未经验收不合格，不准开盘，不准弄虚作假，以次充好，不合格的建筑物不准移交，不准使用涂油性、塑料薄膜、油毡贴模，砼不准用人工搅拌，以保证质量。3）认真贯彻执行各项技术管理制度，如技术岗位责任制、图纸会审制、技术交底制、测量换手复核制、隐蔽工程检查签证制，施工技术内部资料档案管理制，使用技术管理标准规范化，确保工程质量。4）原材料、成品和半成品现场验收制度，对原材料、成品及半成品要由质检工程师组织质量、技术、物资部门及公司的有关人员进行验收，确保各单项材料的性能符合技术要求，各种混合材料使用按设计规定的配合比进行。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告1445）检测仪器设备的标208、志制度各种测量仪器、仪表均按照计量法的规定进行定期或不定期的检查，工地设专人负责计量工作，设立帐卡档案，监督和检查。检测仪器设备由工地实验室指定专人管理。6）建立挂牌施工制，每项工程开工时都必须挂牌，明确目标及责任人。7）测量资料换手复核制度测量资料需换手复核后交项目总工程师审核，现场有关测量标记须定期复核检测。8）隐蔽工程检查签证制度凡属隐蔽工程项目，首先由班、公司、项目经理部逐级进行自检，自检合格后会同监理工程师一起复核，检查结果填入验收表格，由双方签字。9）施工资料管理制度施工原始资料的积累和保管由专人负责，及时收集整理，分类归档，工程结束时组成竣工文件装订成册移交甲方，施工单位同时保留209、一份完整的文件记录，并按规定存档。10）坚持持证上岗主要工序、工种均要培训、考核、合格者持证上岗，保证工序、工种的操作质量。服务并主动求得监理工程师的监理和建设单位的检查指导，严格执行监理工程师的决定和接受建设单位的指导和监控。5.3.3.2.质量及验收标准质量及验收标准（1）停车设备及配套设施安装施工质量应按下列要求进行验收。1）设备安装及配套设施施工质量应符合相关技术标准和验收规范的规定；2）设备安装及配套设施施工质量应符合设计文件、作业指导文件、方案、计划的要求；3）参加设备安装及配套设施施工质量验收的各方人员应具备规定的资格，并持证上岗。4）设备安装及配套设施工程质量的验收均应在施工安210、装单位自行检查评定的基础上进行；永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告1455）设备安装及配套设施隐蔽工程在隐蔽前应由安装施工单位通知有关单位进行验收，并形成验收记录；6）涉及安全的保险装置，限位装置和受力架构所使用的材料、构配件、设备及元器件应按规定见证检测。7）检验批的质量应按主控项目和一般项目验收；8）对涉及结构和系统安全和使用功能的重要分部工程应进行抽样检测；9）承担见证取样、检测及有关系统、结构安全监测的单位应具备相应资质；10）工程观感质量应由验收人员现场检查，并应共同确认。（2）停车库的分项工程质量验收合格应符合下列规定（分项工程应按主要工种、材料、施工工艺、211、设备类别等进行划分）。1）分项工程的主控项目和一般项目的质量经抽样检验合格，关键设备及涉及安全和使用功能的设施设备应逐个检验合格；2）具有完整的施工操作依据，质量检查记录。（3）分部工程质量验收合格应符合下列规定（分部工程应按专业性质、施工特点、施工程序、专业系统及类别等划分）1）分部工程所包含分项工程的质量均应验收合格；2）质量控制资料应完整；3）起重设备安装、钢构架、安全防护、报警装置及限位装置等分部工程有关安全及功能的检验和抽样检测结果应符合有关规定；4）观感质量验收应符合要求。（4）单位工程质量验收合格应符合下列规定1）单位工程所含分部工程的质量均应验收合格。2）质量控制资料应完整。3212、）单位工程所含分部工程有关安全防护和功能的检测资料应完整。4）主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定。5）观感质量验收应符合要求。（5）系统试车和系统整体检测工作结束后，特种设备监察部门对检测合格的停车设备应出具起重机械安装改造重大维修监督检验证书和起重机械安装改造重大维修监督检验报告。检测报告应当包括以下内容：永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告1461）检测结论和具体项目及其内容、检测结论；2）设备基本情况，包括设备在施工、改造、重大维修前的基本情况；3）施工单位以及现场施工过程，包括施工单位及其现场的施工组织情况；4）现场进行无损检测等内容的单项报告213、（如果发生）；5）检测过程中发现问题的处理情况，包括检测联络单、检测意见通知书等（复印件）；6）其他情况说明。检测证书、检测报告分别由施工单位、使用单位、检测机构和主管部门登记存档。（6）设备安装及配套设施工程质量验收程序和组织设备安装及配套设施工程质量验收程序和组织可按照 建筑工程施工质量统一验收标准GB50300 和相应专业验收规范进行。5.3.4.招标方案招标方案5.3.4.1.招标依据招标依据中华人民共和国国家发展和改革委员会第 16 号令。5.3.4.2.招标范围招标范围本项目的招标范围为：勘察设计、建筑土建工程、监理。招标方式为公开招标，通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉214、良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的勘察单位、设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。5.3.4.3.招标组织方式招标组织方式建设单位在市公共资源交易中心的监督和指导下，采用委托招标方式，委托有资格的专业咨询机构代理招标的技术性和事务性工作。按照招标投标法，招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动。招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标公告、进行资格审查、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中215、标通知书、商签合同、通知未中标人。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告147表表 5.3-1招标基本情况表招标基本情况表建设单位：广州市越秀区房屋管理局项目名称：永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目建设用地位置：项目位于越秀区，涉及登峰街、农林街、北京街、洪桥街、黄花岗街、大塘街、东山街 7 个 19 个老旧小区招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建安工程监理设备重要材料其他情况说明：根据中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国招标投标法实施条例和广东省实施中华人民共和国招标投标216、法办法等有关规定,本项目的勘察、设计、建安工程、监理等,必须进行公开招标。建设单位盖章2023 年 10 月 26 日永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告148第第 6 章章项目运营方案项目运营方案6.1.运营模式选择运营模式选择项目依程序组织竣工验收，按有关规定办理移交手续，项目改造后原则上由物业服务企业接收或小区原管理单位接收。项目移交后由属地镇街负责组织社区居委、共同缔造委员会确定后续管养模式。难以确定管养服务单位的，由属地镇街结合辖区公共环卫保洁、城市安全管理、公共秩序维护等工作兼顾该小区的日常管养。具体操作按照广州市城市更新工作领导小组办公室关于印发 广州市老旧217、小区改造项目引入日常管养参考指引（试行）的通知（穗建环境2022120 号）执行。6.2.运营组织方案运营组织方案6.2.1.运营管理原则运营管理原则在项目的运营管理过程中，将坚持以下原则，实施项目的运营管理。（1）依法合规原则。遵守相关法律、法规、条例及规定的要求，依法合规运营管理；（2）超前谋划，充分准备原则。通盘考虑，综合规划，分步实施。在项目建设的中后期即开始对运营管理进行综合研究规划，确定管理体制、机构定编、人员配备、设备采购、管理方式等内容，编制运营管理手册，选聘管理人员,开展员工培训，通过充分准备实现项目交工验收与运营的无缝连接；（3）科学管理，降低成本原则。充分利用行业内已成熟218、的信息化管理系统，并在此基础上创新研究，开发全面、系统的综合管理信息系统，创造高智能环境，提高工作效率，降低综合管理成本；（4）健全制度，规范管理原则。为保证运营管理的质量和效率,必须制定健全的规章制度和操作规程，实行严格的规范化管理；6.2.2.运营管理制度运营管理制度建立、健全相关的规章制度和操作规程,并严格实行规范化管理才能保障运营管理的任务。采购专业运营管理机构服务，让专业运营机构进行日常管理。编制日常管理办法和实施细则及应急预案。做好日常维护管理工作，建立健全维护管理制度和工程维护档案,确保项目永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告149设施处于安全工作状态。编制219、年度维护维修计划，经协调后有管理部门统一安排项目设施的维修时间。定期组织巡视维护，维护人员应采取必要的防护措施和配备相应的防护装备,保障人员安全。维护机构相关人员定期对项目本体、附属设施、其他项目设施的运行状况进行安全评估，及时处理隐患,确保运行安全。6.2.3.项目全生命周期资金平衡分析项目全生命周期资金平衡分析本项目的建设资金来源为财政拨款，财政拨款将按照资金支付的计划表进行拨款，不存在资金无法平衡的问题。6.3.安全保障方案安全保障方案6.3.1.劳动安全卫生劳动安全卫生6.3.1.1.劳动安全卫生依据劳动安全卫生依据（1）中华人民共和国安全生产法；（2）建筑安全生产监督管理规定；（3）220、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定；（4）中华人民共和国职业病防治法；（5）职业健康监护管理办法。6.3.1.2.项目建设期劳动安全卫生措施项目建设期劳动安全卫生措施为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目施工符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，本项目建立健全的安全生产责任制度和群防群治制度，并采取以下措施：（1）建筑施工企业安全生产管理实行企业安全资格审查制度。在建筑工程开工前应当到建筑安全生产监督机构申办安全条件认证。（2）对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其他施工作业人员进行安全生产培训。（3）建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程221、的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经企业上级管理部门批准后实施，并报市建筑安全生产监督机构备案。（4）施工现场使用的安全防护用品、电器产品、安全设施、架设器具及机永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告150械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。（5）本项目应严格按照越秀区市容和环境卫生管理要求，做好日常卫生管理工作。6.3.1.3.项目运营期劳动安全卫生措施项目运营期劳动安全卫生措施为确保项目222、实施后符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，应采取以下的防范措施：（1）运营过程中，工作人员需严格按照操作规程操作各种器械。并对员工定期进行安全生产培训、教育，牢固树立安全第一的观念。（2）电气设计和电力装备的选取，严格执行爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范、地方有关规定及行业标准。该项目涉及到安全问题的设备，主要为电力设备等。这些设备均按有关规定设计、采购、安装使用，职工将经有关部门系统培训后，持证上岗。平时进行经常性的检查，确保操作安全。建立安全有效的防护措施，避免设备在工作中发生危险。1）采用以下方法防止电击的发生：设备外壳接地；等电位接地；使用隔离电源系统223、；采用低电压供电；采用双重绝缘措施。2）正确使用电源插头插座、确保可靠接地。3）所有设备应可靠接地，有的可采用漏电保护装置及防雷击装置。4）对使用、操作和维修人员均应进行用电安全的培训，确保安全用电。6.3.2.消防消防6.3.2.1.建设期消防措施建设期消防措施（1）施工企业应当在施工现场配备充足完好的消防设施和灭火器材。禁止在施工现场焚烧垃圾和废弃物。禁止在易燃易爆物品附近实施明火作业。（2）因施工危及毗邻建筑物、构筑物或者地上地下管线安全的，施工企业应当暂停施工，在采取相应的补救措施并确认安全后，方可恢复施工。（3）施工时发现爆炸物或者不明管线的，施工企业应当暂停施工，采取必永福路 38224、 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告151要的应急措施，并及时向有关部门报告，经有关部门处置完毕后，方可恢复施工。（4）施工时，发生有害气体外溢、爆炸、坍塌、掩埋等安全事故的，施工企业应当立即停止作业，采取有效措施组织抢救，防止事故扩大，保护事故现场，并按照国家生产安全事故报告和调查处理条例的规定处理。6.3.2.2.运营期消防措施运营期消防措施（1）建筑构件、装修材料的防火根据建筑耐火等级一、二级的要求选择构建材料。内部装修时，其装修材料应符合建筑内部装修设计防火规范的规定。隔墙和吊顶等应具有必要的耐火性能，内部装修和家具陈设力求使用不燃或难燃材料，以减少火灾发生和控制火势蔓延。（225、2）消防系统建筑物根据规范要求设置室内、室外消火栓给水系统、室内自动喷水灭火系统。6.4.绩效管理方案绩效管理方案6.4.1.绩效管理主体绩效管理主体本项目由运营单位按照国家、广东省、广州市等相关部门的相关规定对项目进行绩效评价，运营单位对广州市相关部门的绩效评价应予以配合。6.4.2.绩效目标绩效目标本项目主要绩效目标为：贯例落实广州市人民及府办公厅关于印发广州老旧小区改造工作实施方案的通知（穗府办函202133 号）要求，按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提升城镇老旧小区、改善居民居住条件和环境。营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升越秀区城市品质，让更多老旧226、小区居民共享越秀区建设成果。具体绩效目标指标见下表。表表 6.46.4-1 1 项目绩效目标项目绩效目标目标类型建设期运营期时间29 个月后续确定产出通过对现有建筑、公共服务设施、基础设施等的改造和增设，可提升高品质改造提升城市既有片区的风貌及质量，实现越秀区高质量发展与保留烟永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告152目标类型建设期运营期社区品质、完善硬件设施，从而提升人居环境。目标投资：总投资18511.73万元火气有机融合发展，使得越秀老旧小区发出新活力，实现可持续发展。增强人民生活幸福感。考虑周边地块不同年龄层次，职业结构的使用者，满足人民对高质量居住空间的需求，对227、美好生活的向往。质量目标质量需符合国家、广东省、广州市、越秀区的法律法规、规范及标准的要求，通过竣工验收。运维养护需满足现行国家、广东省、广州市、越秀区有关运营维护的法律法规、规范及标准的要求。效益提升小区的基本环境质量，满足老人小孩中青年等核心使用人群的空间需求，对空间进行改造优化。注：具体指标由政府制定和考核。6.4.3.绩效评价程序绩效评价程序（1）确定评价对象并下达评价通知；（2）确定评价工作人员并制定评价工作方案；（3）收集评价相关资料并进行审查核实；（4）进行现场走访和实地访谈；（5）综合分析并编制评价报告；（6）下达评价结论并归档。对于绩效评价报告中指出的问题，应在接到书面通知后228、，在通知要求的期限内进行整改。6.4.4.影响项目绩效目标实现的关键因素影响项目绩效目标实现的关键因素1、加强与各部门的沟通协调机制运营单位要加强与各部门协调沟通交流，本项目涉及的政府部门包括区政府、区发改局、区财政局等，对项目实施内容可能存在交叉的情况及时沟通调整，同时，应避免与其他部门拟建设项目重复，造成不必要的资源浪费。2、重视后期项目运营维护运营是持续供应公共服务和产品的重要表现，本项目范围广、内容繁杂，要求运营单位提前制定相关运营维护方案，并严格执行，避免在项目建设完成后出现假运营和运营虚化的情况。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告153第第 7 章章项目投融229、资与财务方案项目投融资与财务方案7.1.投资估算投资估算7.1.1.编制依据编制依据本投资估算的编制主要依据国家关于项目工程建设方案估算编制办法等文件的要求和深度进行。具体参考以下文件：1.国家计划委员会、建设部联合以“发改投资20061325 号关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（第三版）”；2.投资项目经济咨询评估指南中国国际工程咨询公司（1998）；3.广东省房屋建筑与装修工程综合定额（2018 年）；4.广东省通用安装工程综合定额（2018 年）；5.广东省市政工程综合定额（2018 年）；6.广东省园林绿化工程综合定额（2018 年）；7.广东省建设工程施工机具台班费用编制规则230、（2018 年）；8.广东省建设工程概算编制办法（2014 年）；9.广州市建设项目设计概算（2017 年）；10.广州市本级政府投资项目估算编制指引（市政交通工程）11.广州市本级政府投资项目估算编制指引（房屋建筑类）12.建设单位提供的有关投资费用资料。7.1.2.编制范围编制范围建筑安装工程包括房屋建筑本体共用部分和小区公共部分。工程建设其他费用包括项目建设所涉及到的建设单位管理费、工程勘察费、工程设计费、竣工图编制费、施工图审查费、工程监理费、临时设施及场地准备费、招标代理费、造价咨询费、前期工作咨询费、工程保险费、环境影响咨询服务费、检验监测费等工程建设其他费用。7.1.3.投资估算231、编制说明投资估算编制说明1.建设单位管理费根据财建2016504 号计列。2.前期工作咨询费包括编制项目建议书、可行性研究报告等，按计价格19991283 号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定计。3.工程勘察费根据广东省建设工程概算编制办法（2014 年），按建安永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告154工程费 0.8%-1.1%计取。4.工程设计费收费标准按照计价格200210 号文国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知，专业系数 1.0，工程复杂系数 1.0，附加系数 1.2。竣工图编制费按设计费的 8%计取，施工图审查费按勘察设计费 6.5%。5.工232、程监理费应按最新的发改价格2007670 号，国家发展改革委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知执行，按建筑系数 1.0，复杂系数 0.85。6.临时设施及场地准备费根据 广东省建设工程概算编制办法（2014 年），以建安工程费的 0.5%计取。7.招标代理服务费按国家计委计价格20021980 号招标代理服务收费管理暂行办法、发改价格2011534 号文国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知计列。8.工程造价咨询费按粤价函2011742 号 关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函计列。9.工程保险费根据广东省建设工程概算编制办法（2014 年）233、，按建安工程费 0.3%计取。10.环境影响咨询按计价格2002125 号国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知执行。11.检验监测费。根据穗建造价201938 号的规定，按工程费用的 2%计列。12.树木保护专章编制按广州市林学会关于发布广州市城市树木保护专章项目收费指导意见（试行）计取。13.实施方案编制费按总投资 15暂估。14.基本预备费以第一部分“工程费用”总值和第二部分“工程建设其他费用”总值之和，预备费率考虑该阶段的特点，按 5%计取。7.1.4.估算结果估算结果经估算，项目总投资 18511.73 万元，其中建安工程费 15572.61 万元，工程建设其他234、费用 2057.61 万元，基本预备费 881.51 万元。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告155表表 7.1-1 永福路永福路 38 号等号等 19 个老旧小区改造项目个老旧小区改造项目投资估算表投资估算表序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注一建安工程费15572.6115572.6184.12%（一）登峰街道云泉路 19 号小区731.72731.723.95%1基础类731.72731.723.95%1.1房屋建筑本体部分375.13375.132.03%1.1.1楼道照明3.753.75套1502500.02%更换节能吸顶灯235、及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮69.3069.30m246201500.37%内墙翻新粉刷1.1.322.7722.77m9902300.12%增设不锈钢扶手1.1.4楼栋三线50.0050.00m25002000.27%三线规整入盒1.1.5楼栋消防设施6.006.00套5012000.03%更换消火栓箱1.1.60.960.96套166000.01%新增铝合金灭火器箱1.1.73.753.75m1502500.02%更换消防立管1.1.8楼栋供水设施19.6019.60m9802000.11%更换供水立管1.1.9楼栋排水设施16.8016.80m11201500.09%新236、增排水立管永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告156序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.10屋面防水97.2597.2521614500.53%屋面防水改造1.1.11化粪池5.405.40座1830000.03%清疏化粪池1.1.12电气设施5.005.00项5100000.03%楼栋维护、修复原有接闪带。1.1.13建筑户外构造构件35.3435.345896000.19%修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等1.1.14公用采光窗21.8421.842738000.12%更换玻璃铝合金窗1.1.15一户一水表7.657.65户15237、35000.04%更换供水管等1.1.16一户一电表9.729.72户1626000.05%更换原有电表箱等1.2小区公共部分356.59356.591.93%1.2.1人行安全设施3.503.50m705000.02%更换栏杆1.2.2小区道路41.6341.6334691200.22%加铺沥青面层1.2.3地面铺装189.86189.864746.64001.03%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.4排水管网(非雨污分流)27.2027.20m3408000.15%增加排水盖板1.2.5监控设施6.006.00点1250000.03%新增监控设施1.2.6修缮围墙10.801238、0.80m9012000.06%围墙改造永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告157序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.2.7三线整治9.609.60m3203000.05%三线规整1.2.860.0060.00m30020000.32%三线下地1.2.9供水管网8.008.00m2004000.04%更换 DN80 球墨铸铁管（二）登峰街道永福路 45 号小区2611.902611.9014.11%1基础类2605.902605.9014.08%1.1房屋建筑本体部分1508.261508.268.15%1.1.1楼栋门7.207.239、20樘1260000.04%更换楼栋门1.1.2门禁系统0.720.72处126000.00%增设门禁系统1.1.3楼道照明17.2517.25套6902500.09%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮306.54306.54204361501.66%内墙翻新粉刷1.1.597.2997.29m42302300.53%增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线230.00230.00m115002001.24%三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施23.5223.52套19612000.13%更换消火栓箱1.1.85.885.88套986000.03%新增铝合金灭火器箱永福路 38240、 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告158序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.912.8312.83m5132500.07%更换消防立管1.1.10楼栋供水设施102.60102.60m51302000.55%更换供水立管1.1.11楼栋排水设施119.70119.70m79801500.65%新增排水立管1.1.12屋面防水259.43259.4357654501.40%屋面防水改造1.1.13化粪池22.2022.20座7430000.12%清疏化粪池1.1.14电气设施5.005.00项5100000.03%楼栋维护、修复原有接闪带。241、1.1.15外墙治理130.26130.2686841500.70%局部修补、立面清洗1.1.16建筑户外构造构件28.5028.504756000.15%修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等1.1.17公用采光窗25.3625.363178000.14%更换玻璃铝合金窗1.1.18一户一水表77.7077.70户25930000.42%更换供水管等1.1.19一户一电表35.8835.88户5986000.19%更换原有电表箱等1.1.20适老化设施0.400.40处220000.00%无障碍坡道修复1.2小区公共部分1097.641097.645.93%1.2.1人行安全设施9.259.25m1242、855000.05%更换栏杆永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告159序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.2.2小区道路257.11257.11214261201.39%加铺沥青面层1.2.3地面铺装787.68787.68196924004.26%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.4排水管网(非雨污分流)8.608.60m2154000.05%室外雨水管改造1.2.55.005.00座1050000.03%污水检查井改造1.2.63.003.00个3010000.02%更换球墨铸铁井盖1.2.7监控设施7.007.0243、0点1450000.04%新增监控设施1.2.8供电设施20.0020.00项21000000.11%更换老旧线路线缆及出线开关。2完善类6.006.000.03%2.1照明设施6.006.00盏2425000.03%更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路。（三）农林街道竹丝岗大马路 42 号院612.23612.233.31%1基础类612.23612.233.31%1.1房屋建筑本体部分430.23430.232.32%1.1.1楼栋门0.420.42樘76000.00%更换楼栋门1.1.2门禁系统0.420.42处76000.00%增设门禁系统永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目244、可行性研究报告160序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.3楼道照明3.553.55套1422500.02%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮89.4689.4659641500.48%内墙翻新粉刷1.1.526.9626.96m11722300.15%增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线140.00140.00m70002000.76%三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施4.564.56套3812000.02%更换消火栓箱1.1.83.903.90套656000.02%新增铝合金灭火器箱1.1.93.633.63m1452500.245、02%更换消防立管1.1.10楼栋排水设施2.702.70m1801500.01%新增排水立管1.1.11屋面防水88.5788.571968.204500.48%屋面防水改造1.1.12化粪池1.801.80座630000.01%清疏化粪池1.1.13外墙治理12.4212.428281500.07%局部修补、立面清洗1.1.14建筑户外构造构件15.9615.962666000.09%修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等1.1.15公用采光窗8.168.161028000.04%更换玻璃铝合金窗1.1.16一户一水表23.1023.10户7730000.12%更换供水管等永福路 38 号等 19246、 个老旧小区改造项目可行性研究报告161序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.17一户一电表4.624.62户776000.02%更换原有电表箱等1.2小区公共部分182.00182.000.98%1.2.1人行安全设施10.0010.00m2005000.05%更换栏杆1.2.2地面铺装89.9689.9622494000.49%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.3修缮围墙26.0426.04m21712000.14%围墙改造1.2.4三线整治6.006.00m2003000.03%三线规整1.2.5供电设施10.0010.00项110247、00000.05%更换老旧线路线缆及出线开关。1.2.6供水管网40.0040.00m10004000.22%更换 DN80 球墨铸铁管（四）农林街道农林下路 81 号院409.66409.662.21%1基础类409.66409.662.21%1.1房屋建筑本体部分192.27192.271.04%1.1.1楼栋门0.300.30樘56000.00%更换楼栋门1.1.2门禁系统0.300.30处56000.00%增设门禁系统1.1.3楼道照明1.281.28套512500.01%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告162序号项目248、名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.4楼道修缮41.2441.2427491500.22%内墙翻新粉刷1.1.515.1815.18m6602300.08%增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线20.0020.00m10002000.11%三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施5.285.28套4412000.03%更换消火栓箱1.1.83.063.06套516000.02%新增铝合金灭火器箱1.1.93.633.63m1452500.02%更换消防立管1.1.10楼栋排水设施0.900.90m601500.00%新增排水立管1.1.11屋面防水46.4046.401249、0314500.25%屋面防水改造1.1.12化粪池1.201.20座430000.01%清疏化粪池1.1.13外墙治理7.827.82521.641500.04%局部修补、立面清洗1.1.14建筑户外构造构件8.168.161366000.04%修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等1.1.15一户一水表30.6030.60户10230000.17%更换供水管等1.1.16一户一电表6.126.12户1026000.03%更换原有电表箱等1.1.17适老化设施0.800.80处420000.00%无障碍坡道修复永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告163序号项目名称土建工程其他费250、合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.2小区公共部分217.39217.391.17%1.2.1室外消防设施2.002.00项1200000.01%增加微型消防站1.2.2小区道路143.79143.7937843800.78%透水沥青路面改造1.2.3三线整治6.006.00m2003000.03%三线规整1.2.4供电设施10.0010.00项11000000.05%更换老旧线路线缆及出线开关。1.2.5供水管网32.0032.00m8004000.17%更换 DN80 球墨铸铁管1.2.7地面铺装23.6023.605904000.13%（五）北京街道大南路 82 号院454251、.54454.542.46%1基础类454.54454.542.46%1.1房屋建筑本体部分247.37247.371.34%1.1.1楼栋门0.120.12樘26000.00%更换楼栋门1.1.2门禁系统0.120.12处26000.00%增设门禁系统1.1.3楼道照明2.352.35套942500.01%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮38.8538.8525901500.21%内墙翻新粉刷永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告164序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.516.2216.22m705252、2300.09%增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线36.0036.00m18002000.19%三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施6.726.72套5612000.04%更换消火栓箱1.1.83.363.36套566000.02%新增铝合金灭火器箱1.1.97.507.50m3002500.04%更换消防立管1.1.10楼栋排水设施18.0018.00m12001500.10%新增排水立管1.1.11屋面防水66.3366.331474.034500.36%屋面防水改造1.1.12化粪池1.801.80座630000.01%清疏化粪池1.1.13电气设施5.005.00项5100000.03%楼253、栋维护、修复原有接闪带。1.1.14外墙治理45.0045.0030001500.24%局部修补、立面清洗1.2小区公共部分207.17207.171.12%1.2.1公用采光窗10.6410.641338000.06%更换玻璃铝合金窗1.2.2室外消防设施4.004.00项2200000.02%增加微型消防站1.2.3地面铺装81.0381.032025.754000.44%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告165序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.2.4排水管网(非雨污分流)12.001254、2.00m10012000.06%污水管改造1.2.5监控设施2.002.00点450000.01%新增监控设施1.2.6三线整治60.0060.00m30020000.32%三线下地1.2.7雨污分流37.5037.50m15025000.20%小区公共部分污水管（六）洪桥街道小北路 243 号院520.15520.152.81%1基础类520.15520.152.81%1.1房屋建筑本体部分359.61359.611.94%1.1.1楼栋门0.540.54樘96000.00%更换楼栋门1.1.2门禁系统0.540.54处96000.00%增设门禁系统1.1.3楼道照明0.600.60套24255、2500.00%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮75.4875.4850321500.41%内墙翻新粉刷1.1.52.762.76m1202300.01%增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线70.0070.00m35002000.38%三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施1.861.86套316000.01%新增铝合金灭火器箱永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告166序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.87.207.20套4815000.04%更换消火栓箱1.1.90.980.98m392500.01%更换256、消防立管1.1.10楼栋排水设施16.5016.50m11001500.09%新增排水立管1.1.11屋面防水94.9594.9521104500.51%屋面防水改造1.1.12化粪池13.2013.20座4430000.07%清疏化粪池1.1.13外立面整饰75.0075.0025003000.41%铲除面层到底层，重做真石漆墙面1.2小区公共部分160.54160.540.87%1.2.1室外消防设施8.008.00项4200000.04%增加微型消防站1.2.2人行安全设施11.5011.50m2305000.06%更换栏杆1.2.3地面铺装123.04123.0430764000.66257、%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.4三线整治18.0018.00m6003000.10%三线规整（七）黄花岗街道永福路 38 号院1370.021370.027.40%1基础类921.80921.804.98%1.1房屋建筑本体部分275.08275.081.49%永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告167序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.1楼道照明2.452.45套982500.01%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮83.7983.7955861500.45%内墙翻新粉刷1.1.3258、27.6027.60m12002300.15%增设不锈钢扶手1.1.4楼栋三线110.00110.00m55002000.59%三线规整入盒1.1.5楼栋消防设施11.7611.76套9812000.06%更换消火栓箱1.1.6化粪池4.204.20座1430000.02%清疏化粪池1.1.7适老化设施35.2835.28m29412000.19%增设栏杆扶手1.2小区公共部分646.72646.723.49%1.2.1小区道路370.04370.0497383802.00%透水沥青路面改造1.2.2垃圾分类40.0040.00个14000000.22%1.2.3排水管网(非雨污分流)60.0259、060.00m50012000.32%污水管改造1.2.4修缮围墙122.28122.28m101912000.66%围墙改造1.2.5三线整治10.8010.80m3603000.06%三线规整1.2.6地面铺装43.6043.6010904000.24%永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告168序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注2完善类448.22448.222.42%2.1房屋建筑本体部分75.0075.000.41%2.1.1外立面整饰75.0075.0025003000.41%铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分260、373.22373.222.02%2.2.1照明设施9.009.00盏3625000.05%更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路。2.2.2小区绿化86.9486.9443472000.47%2.2.3小区公共空间94.0094.0018805000.51%2.2.4康体娱乐设施40.0040.00套41000000.22%增加儿童娱乐设施2.2.5非机动车泊位24.0024.0016015000.13%更新铺装+新建雨棚2.2.6机动车泊位117.13117.1346852500.63%铺植草砖2.2.7人行安全设施2.152.15个435000.01%更换栏杆（八-十）犀牛路 31、32261、33 号院、犀牛路 28-29号院、犀牛路 34、35、36 号院533.25533.252.88%1基础类219.25219.251.18%永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告169序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1房屋建筑本体部分105.84105.840.57%1.1.1楼道照明1.351.35套542500.01%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮46.1746.1730781500.25%内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线30.0030.00m15002000.16%三线规整入盒1.1.4楼栋消262、防设施6.486.48套5412000.04%更换消火栓箱1.1.5化粪池2.402.40座830000.01%清疏化粪池1.1.6适老化设施19.4419.44m16212000.11%增设栏杆扶手1.2小区公共部分113.41113.410.61%1.2.1小区道路19.7619.765203800.11%透水沥青路面改造1.2.2排水管网(非雨污分流)60.0060.00m50012000.32%污水管改造1.2.3三线整治7.657.65m2553000.04%三线规整1.2.4地面铺装26.0026.006504000.14%2完善类314.00314.001.70%2.1房屋建筑本263、体部分292.50292.501.58%永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告170序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注2.1.1外立面整饰292.50292.5097503001.58%铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分21.5021.500.12%2.2.1小区公共空间21.5021.504305000.12%（十一）黄花岗街道水荫路 36 号院406.59406.592.20%1基础类239.84239.841.30%1.1房屋建筑本体部分81.1281.120.44%1.1.1楼栋门0.120.12樘26000.00264、%更换楼栋门1.1.2楼道修缮30.0030.0020001500.16%内墙翻新粉刷1.1.313.8013.80m6002300.07%增设不锈钢扶手1.1.4建筑户外构造构件7.207.201206000.04%修缮檐口、阳台栏板、入口挑檐等1.1.5楼栋三线30.0030.00m15002000.16%1.2小区公共部分158.72158.720.86%1.2.1地面铺装150.80150.8037704000.81%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.2三线整治7.927.92m2643000.04%三线规整永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告171265、序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注2完善类166.75166.750.90%2.1房屋建筑本体部分165.00165.000.89%2.1.1外立面整饰165.00165.0055003000.89%铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分1.751.750.01%2.2.1照明设施1.751.75盏725000.01%更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路。（十二）黄花岗街道永福路 40 号院693.91693.913.75%1基础类469.51469.512.54%1.1房屋建筑本体部分189.54189.541.02%1.1.1楼道照明0.6266、00.60套242500.00%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮37.5037.5025001500.20%内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线150.00150.00m75002000.81%三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施1.441.44套1212000.01%更换消火栓箱1.2小区公共部分279.97279.971.51%1.2.1小区道路144.40144.4038003800.78%透水沥青路面改造永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告172序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.2.2地面铺装126.0267、0126.0031504000.68%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.3三线整治9.579.57m3193000.05%三线规整2完善类224.40224.401.21%2.1房屋建筑本体部分164.40164.400.89%2.1.1外立面整饰164.40164.4054803000.89%铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分60.0060.000.32%2.2.1小区绿化40.0040.0020002000.22%2.2.2康体娱乐设施20.0020.00套21000000.11%增加儿童娱乐设施（十三）黄花岗街道环市东路 416 号院301.09301.091268、.63%1基础类150.49150.490.81%1.1房屋建筑本体部分72.9472.940.39%1.1.1楼栋门0.120.12樘26000.00%更换楼栋门1.1.2楼道照明0.500.50套202500.00%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.3楼道修缮34.8034.8023201500.19%内墙翻新粉刷永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告173序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.4楼栋三线18.0018.00m9002000.10%三线规整入盒1.1.5楼栋消防设施1.921.92套1612000269、.01%更换消火栓箱1.1.6适老化设施3.203.20处1620000.02%无障碍坡道修复1.1.7适老化设施14.4014.40m12012000.08%增设栏杆扶手1.2小区公共部分77.5577.550.42%1.2.1人行安全设施0.750.75m155000.00%更换栏杆1.2.2地面铺装68.4068.4017104000.37%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.3三线整治8.408.40m2803000.05%三线规整2完善类150.60150.600.81%2.1房屋建筑本体部分136.40136.400.74%2.1.1遮阳棚16.4016.4020580270、00.09%更换老旧遮阳棚2.1.2外立面整饰120.00120.0040003000.65%铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分14.2014.200.08%2.2.1遮阳棚13.2013.201658000.07%更换老旧遮阳棚永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告174序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注2.2.2照明设施1.001.00盏425000.01%更换为太阳能照明灯具，重新敷设配电线路。（十四）黄花岗街道永福路 35 号大院1758.631758.639.50%1基础类623.12623.123.37%1.1271、房屋建筑本体部分263.13263.131.42%1.1.1楼道照明0.450.45套182500.00%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道修缮82.5082.5055001500.45%内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线150.00150.00m75002000.81%三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施1.321.32套1112000.01%更换消火栓箱1.1.5化粪池0.600.60座230000.00%清疏化粪池1.1.6适老化设施5.765.76m4812000.03%增设栏杆扶手1.1.8楼栋排水设施22.5022.50m15001500.12%新增排水立管1.2小272、区公共部分359.99359.991.94%1.2.1人行安全设施3.753.75m755000.02%更换栏杆1.2.2小区道路177.84177.8446803800.96%透水沥青路面改造永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告175序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.2.3地面铺装176.00176.0044004000.95%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.4三线整治2.402.40m803000.01%三线规整2完善类1135.511135.516.13%2.1房屋建筑本体部分536.06536.062.90273、%2.1.1遮阳棚13.2013.201658000.07%更换老旧遮阳棚2.1.2空调机位1.761.76个228000.01%2.1.3外立面整饰521.10521.10173703002.81%铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分599.45599.453.24%2.2.1小区绿化33.5033.5016752000.18%2.2.2小区公共空间401.75401.7580355002.17%2.2.3康体娱乐设施40.0040.00套41000000.22%增加儿童娱乐设施2.2.4非机动车泊位45.0045.0030015000.24%合理配置自行车停放点，新增车棚2.2274、.5机动车泊位33.0033.0013202500.18%合理选择场地配置机动车泊位，铺植草砖，划定停车位2.2.6修缮围墙46.2046.20m38512000.25%围墙改造永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告176序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注（十五）黄花岗街道先烈中路 102 号小区404.74404.742.19%1基础类231.54231.541.25%1.1房屋建筑本体部分133.40133.400.72%1.1.1楼道照明1.001.00套402500.01%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.2楼道275、修缮38.7038.7025801500.21%内墙翻新粉刷1.1.3楼栋三线70.0070.00m35002000.38%三线规整入盒1.1.4楼栋消防设施4.804.80套4012000.03%更换消火栓箱1.1.5化粪池0.900.90座330000.00%清疏化粪池1.1.6适老化设施14.4014.40m12012000.08%增设栏杆扶手1.1.7楼栋排水设施3.603.60m2401500.02%新增排水立管1.2小区公共部分98.1498.140.53%1.2.1小区道路37.8937.899973800.20%透水沥青路面改造1.2.2修缮围墙16.8016.80m14012276、000.09%围墙改造1.2.3三线整治11.8511.85m3953000.06%三线规整永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告177序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.2.4地面铺装31.6031.607904000.17%2完善类173.20173.200.94%2.1房屋建筑本体部分124.20124.200.67%2.1.1外立面整饰124.20124.2041403000.67%铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分49.0049.000.26%2.2.1小区公共空间24.2524.254855000.13%2.277、2.2康体娱乐设施20.0020.00套21000000.11%增加儿童娱乐设施2.2.3人行安全设施4.754.75m955000.03%更换栏杆（十六）大塘街道东皋大街 19 号大院1417.761417.767.66%1基础类1018.661018.665.50%1.1房屋建筑本体部分542.45542.452.93%1.1.1楼栋门1.081.08樘186000.01%更换楼栋门1.1.2门禁系统1.081.08处186000.01%增设门禁系统1.1.4楼道修缮182.97182.97121981500.99%内墙翻新粉刷永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告17278、8序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.541.4041.40m18002300.22%增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线281.90281.90m140952001.52%三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施4.324.32套3612000.02%更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施28.8028.80m19201500.16%新增排水立管1.1.9化粪池0.900.90座330000.00%清疏化粪池1.2小区公共部分476.21476.212.57%1.2.1地面铺装306.51306.517662.74001.66%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗279、水管等1.2.2排水管网(非雨污分流)27.2027.20m6804000.15%室外雨水管改造1.2.3修缮围墙109.56109.56m91312000.59%围墙改造1.2.4三线整治32.9432.94m10983000.18%三线规整2完善类399.10399.102.16%2.1房屋建筑本体部分391.50391.502.11%2.1.1外立面整饰391.50391.50130503002.11%铲除面层到底层，重做真石漆墙面2.2小区公共部分7.607.600.04%永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告179序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元280、/)占投资额(%)备注2.2.1小区绿化7.607.603802000.04%（十七）东山街道寺右二横路 14 号院867.35867.354.69%1基础类867.35867.354.69%1.1房屋建筑本体部分201.75201.751.09%1.1.1楼栋门0.300.30樘56000.00%更换楼栋门1.1.2门禁系统0.300.30处56000.00%增设门禁系统1.1.3楼道照明2.252.25套902500.01%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮31.5031.5021001500.17%内墙翻新粉刷1.1.516.1016.10m7002300.09281、%增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线70.0070.00m35002000.38%三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施5.405.40套4512000.03%更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施2.702.70m1801500.01%新增排水立管1.1.9化粪池3.003.00座1030000.02%清疏化粪池1.1.10外墙治理70.2070.2046801500.38%局部修补、立面清洗永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告180序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.2小区公共部分665.60665.603.60%1.2.1室外消防设施1282、0.0010.00项5200000.05%增加微型消防站1.2.2无障碍设施20.0020.0020010000.11%楼道入口无障碍提升1.2.3小区道路133.00133.0035003800.72%透水沥青路面改造1.2.4地面铺装147.60147.6036904000.80%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.5垃圾分类120.00120.00个34000000.65%1.2.6监控设施15.0015.00点3050000.08%新增监控设施1.2.7修缮围墙120.00120.00m100012000.65%围墙改造1.2.8三线整治100.00100.00m50020283、000.54%三线下地（十八）东山街道达道路 17 号院1456.271456.277.87%1基础类1456.271456.277.87%1.1房屋建筑本体部分644.07644.073.48%1.1.1楼栋门0.960.96樘166000.01%更换楼栋门1.1.2门禁系统0.960.96处166000.01%增设门禁系统永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告181序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.3楼道照明5.605.60套2242500.03%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮72.0072.0284、048001500.39%内墙翻新粉刷1.1.536.8036.80m16002300.20%增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线180.00180.00m90002000.97%三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施17.2817.28套14412000.09%更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施8.648.64m5761500.05%新增排水立管1.1.9化粪池9.009.00座3030000.05%清疏化粪池1.1.10外墙治理312.83312.8320855.001501.69%局部修补、立面清洗1.2房屋建筑本体部分812.20812.204.39%1.2.1室外消防设施6.006.00项3285、200000.03%增加微型消防站1.2.2无障碍设施100.00100.00100010000.54%楼道入口无障碍提升1.2.3小区道路134.14134.1435303800.72%透水沥青路面改造1.2.4地面铺装193.06193.064826.54001.04%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.5垃圾分类120.00120.00个34000000.65%永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告182序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.2.6监控设施15.0015.00点3050000.08%新增监控设施1.2.286、7修缮围墙24.0024.00m20012000.13%围墙改造1.2.9三线整治220.00220.00m110020001.19%三线下地（十九）东山街道保安后街院（达道路保安后街 1号）1022.801022.805.53%1基础类1022.801022.805.53%1.1房屋建筑本体部分314.96314.961.70%1.1.1楼栋门0.660.66樘116000.00%更换楼栋门1.1.2门禁系统0.660.66处116000.00%增设门禁系统1.1.3楼道照明7.507.50套3002500.04%更换节能吸顶灯及线路，采用光控红外感应控制1.1.4楼道修缮45.0045.0287、030001500.24%内墙翻新粉刷1.1.523.0023.00m10002300.12%增设不锈钢扶手1.1.6楼栋三线110.00110.00m55002000.59%三线规整入盒1.1.7楼栋消防设施11.8811.88套9912000.06%更换消火栓箱1.1.8楼栋排水设施5.945.94m3961500.03%新增排水立管永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告183序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注1.1.9化粪池12.0012.00座4030000.06%清疏化粪池1.1.10外墙治理98.3298.326554.40288、1500.53%局部修补、立面清洗1.2小区公共部分707.84707.843.82%1.2.1室外消防设施6.006.00项3200000.03%增加微型消防站1.2.2无障碍设施150.00150.00150010000.81%楼道入口无障碍提升1.2.3小区道路104.48104.482749.63800.56%透水沥青路面改造1.2.4地面铺装162.36162.3640594000.88%更换铺装，铺设透水砖、透水基层、渗水管等1.2.5垃圾分类120.00120.00个34000000.65%1.2.6监控设施15.0015.00点3050000.08%新增监控设施1.2.7修缮围289、墙60.0060.00m50012000.32%围墙改造1.2.8三线整治90.0090.00m30003000.49%三线规整二工程建设其它费2057.612057.6111.12%1建设单位管理费222.89222.891.20%财建2016504 号2可行性研究报告编制费32.8332.830.18%永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告184序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注3实施方案费95.0095.000.51%暂估4工程勘察费（建安费*0.8%）124.58124.580.67%广东省建设工程概算编制办法（2014 年）5290、工程设计费540.96540.962.92%计价格200210 号6竣工图编制费（设计费*8%）43.2843.280.23%计价格200210 号、广东省建设工程概算编制办法（2014 年）7施工图审查费（勘察设计*6.5%）43.2643.260.23%计价格200210 号、发改价2011534 号8工程监理费268.61268.611.45%发改价格2007670 号9临时设施及场地准备费77.8677.860.42%广东省建设工程概算编制办法（2014 年）10招标代理费43.7243.720.24%计价格20021980 号10.1工程招标代理费33.3433.340.18%10.291、2勘察设计招标代理费6.506.500.04%10.3监理招标代理费3.883.880.02%11工程保险费（建安费 0.3%）46.7246.720.25%12检验监测费（建安费 2%）311.45311.451.68%穗建造价201938 号永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告185序号项目名称土建工程其他费合计单位数量单位造价(元/)占投资额(%)备注13造价咨询费125.61125.610.68%施工阶段全过程造价咨询14房屋安全鉴定费40.8440.840.22%暂估15树木保护专章编制费40.0040.000.22%广州市城市树木保护专章项目收费指导意见（试行292、）三基本预备费(一+二)*0.05881.51881.514.76%四合计(一+二+三)18511.7318511.73100.00%永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院1867.2.融资方案融资方案本项目资金来源为市财政资金。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院187第第 8 章章项目影响效果分析项目影响效果分析8.1.经济影响分析经济影响分析项目为老旧小区改造项目，本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，项目无任何经营收入，以社会效益为主。8.2.社会影响分析社会影响分析8.2.1.社会影293、响分析社会影响分析项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。社会影响分析从以下几点进行分析：（1）项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的建设有助于消除小区安全隐患，提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，提高了居民出行的安全性、舒适性和便捷性，对居民的生活水平和生活质量会产生积极的影响。但应指出的是，项目施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响减至最低。（2）项目对当地居民就业收入的影响短期看，项目在一定程度上增加了直接就294、业机会，如建筑、物流、建材、咨询设计等服务，提供了当地乃至外来务工人员就业机会。从长远看，项目沿线整体环境的改善将吸引更多的客源会，随着人居环境整治，投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。因此，项目的建设对当地居民就业及收入的影响长远且积极。（3）对不同利益群体的影响项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及项目周围商家等的收入，项目建设实施带来人流，满足当地金融、商业、个体户等不同利益群体需要。提高当地的国民经济收入。（4）对当地弱势群体利益的影响项目的建设，不会对项目所在地的老人、妇女、儿童、残疾人员等弱势群体产生不利影响，反而为弱势群体改善了居住环境，提供295、更好的休憩、娱乐场所，提高社会保障，从而对上述弱势群体产生直接或间接的正面影响。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院188（5）项目对所在地区文化、教育、卫生事业的影响项目的建设，对当地文化教育事业发展是一种有益的补充，有利于社会事业进步，同时，通过项目改善了人居环境，间接促进当地经济的发展。项目没有大的污染源，卫生方面没有大的负面影响。（6）项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响项目的建设不会对所在地区少数民族风俗习惯和宗教产生影响。（7）项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目的建设符合当地城市发展规划要求，对改善当地基础296、设施以及提高社会服务容量、推进城市化进程有较好的影响。8.2.2.项目与所在地的互适性分析项目与所在地的互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接受程度分析详见下表。表表 8.28.2-1 1 社会对项目的适应性和可接受程度分析表社会对项目的适应性和可接受程度分析表序序号号社会因社会因素素相关者相关者适应适应程度程度可能出现的问题可能出现的问题措施建议措施建议1不同利益相关者当地居民好局部施工点可能造成出行不便充分沟通，做好交通疏导工作，分道施工附近居民较297、好施工、运营期间产生噪音等环境污染问题文明施工、加强环境保护2当地组织机构镇街很好立项、资金与政府各部门协调好各项工作，解决落实资金来源项目建设管理机构好协调、管理、控制协调好相关部门工作，做好前期准备，落实施工进度具体实施单（设计监理、施工等）较好建设质量问题，建设周期过长严把质量安全关，加强各项工作的检查、监督和落实3当地技术文化条件设计较好出现各种形式的质量问题严格按照规范要求设计、监理和施工监理较好施工较好建筑材料较好市政配套较好永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院1898.2.3.社会风险分析及对策建议社会风险分析及对策建议拟建投资项298、目的社会风险分析主要是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。其中最主要的问题是：项目的建设过程及以后的运营可能对当地的自然环境造成一定的破坏和影响，带来一定程度的环境污染，如噪声、粉尘等。因此，建议严格执行本报告环保措施，加强施工控制及今后运营管理，尽量降低对环境的破坏和污染。8.2.4.社会评价结论社会评价结论从前面的分析可知，本项目的建设，有助于提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，为全面推广社区微改造工作提供示范作用，也是增加社区竞299、争力的需要。因此，项目的建设具有较好的社会效益。8.3.财务可持续分析财务可持续分析8.3.1.财务可持续性分析的意义财务可持续性分析的意义财务可持续性分析是老旧小区改造项目的重要组成部分，它涉及到项目的资金来源、资金使用、经济效益等多个方面。在分析财务可持续性时，需要考虑到项目的长期性和稳定性，以及可能存在的风险和不确定性。“十四五”规划下，城市更新特别强调可持续性，即力求保持低债务率的同时实现城市更新升级与可持续发展。面对高数量与高质量要求，城市更新项目如何有效地获取资金，如何有效保障项目收益与融资平衡，成为了城市更新项目有效推进的关键。8.3.2.改造及运营成本改造及运营成本本项目前期的300、改造成本为市财政出资。运营成本是老旧小区改造完成后需要考虑的问题之一。运营成本包括物业服务、设施维护、安全管理等方面的费用。在制定运营方案时，需要考虑到不同方面的因素，包括运营成本的控制、管理模式的确定等。根据小区实际情况及居民意愿，本项目拟采用业主自管的管理模式。8.3.3.可持续分析可持续分析1、本项目建设改造涉及新增及改造地面停车位，可获取停车收费收益。2、结合小区环境改造可设置部分广告牌，获取广告收益。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院1903、项目建设能够提升小区环境，提高房屋价值。8.4.生态环境影响分析生态环境影响分析8.4.1301、.评价依据评价依据（1）中华人民共和国环境保护法；（2）中华人民共和国环境影响评价法：（3）中华人民共和国水污染防治法；（4）中华人民共和国大气污染防治法：（5）中华人民共和国环境噪声污染防治法；（6）中华人民共和国固体废物污染环境防治法；（7）环境影响评价技术导则总纲(FJ2.1-2016)：（8）地表水环境质量标准（GB3838-2002）；（9）环境空气质量标准(GB3095-2012)；（10）声环境质量标准(GB3096-2008）；（11）大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)；（12）污水综合排放标准(GB8978-1996)。8.4.2.建设期环境影响分析建设期环境302、影响分析在建设期间，各项施工活动将不可避免产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。表表 8.48.4-1 1 施工期主要环境影响因素施工期主要环境影响因素序号类别污染源可能的环境影响1废水生活污水，施工废水，地表径流处理不当将产生水环境影响2废气施工机械尾气和施工产生扬尘施工人员和周围居民产生影响3噪声机械设备和运输车辆产生的噪声施工人员和周围居民产生影响4固废建筑垃圾和生活垃圾处理不当将产生环境影响（1）噪声污染项目施工期噪声源主要为动力式施工机械产生的噪声，施工场地挖掘、装载、运输等机械设备同时作业时产生的噪声。挖掘打桩和混凝土搅拌等施工机械具有声级大、声源303、强、连续性等特点，运输车辆的交通噪声具有声源面广、流动性强永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院191等特点。施工机械噪声和运输车辆的交通噪声会给项目建设周边的住宅产生影响。尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备。严禁高噪声设备（如冲击打桩机）在休息时间（中午或夜间）作业。施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业要根据施工作业要求尽量安排在远离声环境敏感区，对设备定期保养，严格操作规范。（2）水污染源施工期废水来自生产废水和生活废水。施工过程生产废水主要为施工机械、车辆和施工场地的冲洗废水、施工人员的生活污水及施工现场的跑、冒、滴、304、漏等。此外，还有混凝土搅拌用水，混凝土养护用水，路面、土方、土地喷酒水等。这些用水中只有混凝土养护用水有可能外排，但排放量较少，其成分主要含有泥沙、不含有害物质和其它有机物。生活污水来源于厨房洗涤用水和施工人员洗涤用水，主要污染物为 CODcr、BOD5、和 SS 等。（3）空气污染源施工建设期间，废气主要来自施工机械排放的废气和各种车辆排放的汽车尾气，主要污染物为 NOx、CO 及 CO2 等。拟建区工地范围内土地整平、土石方挖填等施工活动，破坏了地表，以及渣土清运、建筑材料运输和装卸等作业，都为扬尘提供了丰富的尘源。一旦遇到刮风天气，易造成扬尘，对大气环境和周围居民产生扬尘污染，影响市容景305、观和人们的生产和生活。（4）固体废弃物施工期固体废物主要来自施工期的建筑垃圾和生活垃圾，建筑垃圾主要包括基础开挖及土建工程产生的砖瓦石块、渣土、泥土、废弃的混凝土和水泥砂浆等。建筑垃圾组成以无机成分为主。生活垃圾来源于施工工作人员生活过程中遗弃的废弃物，其成分与城市居民生活垃圾成分相似，以厨余物等有机物为主。8.4.3.项目建设期环境保护措施项目建设期环境保护措施（1）施工噪声环保措施1）加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行。合理安排施工时间和进程,尽量与周边单位和人群和活动交错开；2）尽量采用低噪声的施工工具,如以液压工具代替气压工具,同时尽可能采用施工噪声306、低的施工方法；3）施工机械应尽可能放置于对周围敏感点造成影响最小的地点；永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院1924）在高噪声设备周围设置掩蔽物；5）混凝土需要连续浇灌作业前,应做好各项准备工作,将搅拌机运行时间压到最低限度；除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛，并采取时间管制措施。（2）施工粉尘环保措施施工期间产生的粉尘(扬尘)污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响对最大。随着风速的增大,施307、工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。因本项目伴随着装卸和运输等施工活动，扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有：1）对施工现场实行合理化管理,使砂石料统一堆放,水泥应设专门库房堆放,并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂；2）开挖时,对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走,以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷；3）运输车辆应完好,不应装载过满,并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒,并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时308、洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘；4）应首选使用商品混凝土,如果必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时,应尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒，混凝土搅拌应设置在棚内,搅拌时要有喷雾降尘措施；5）施工现场要设围栏和部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围；6）当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施；7）对排烟大的施工机械安装消烟装置,以减轻对大气环境的污染。（3）施工废水环保措施施工废水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院193施工期废水不能随意直排。其防治措施主要有；1）加强施工期309、管理，针对施工期废水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可以采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量；2）施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等废水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其他施工废水需经过处理后方可排放，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处置；3）水泥、黄沙、石灰类的建筑材料需集中堆放,并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中平抛洒的上述建筑材料,以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。（4）固体废弃物环保措施项目的建设法人应与当地环卫部门联系，及时清除施工现场的生活垃圾和建筑垃圾。给施工挖出的土石方选择合适的地点，合理堆置，最好能直接利用。310、各工程要分段实施，减少对景观影响。工程完成后，及时进行生态恢复。为减少弃土堆放和运输过程中对环境的影响，建议采取如下措施：施工单位必须按规定办理好余泥渣土排入的手续，获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。车辆运输松散废弃物时，必须密封、包扎、覆盖，不得沿途撒漏。运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。建设过程中应加强管理，文明施工，以减少建设期间施工对周围环境的影响，使建设期间对周围环境的影响减少到较低程度，做到发展与保护环境相协调。表表 8.48.4-2 2 项目施工拟采用的环境保护措施项目施工拟采用的环境保护措施序号污染名称拟采取的治理措施1施工噪声合理安排各类施工机械的工作时间，311、对于夜间施工认真执行申报审批手续，并报环保部门备案；做好施工机械噪声防护工作，注意保养施工机械，使机械维持最低噪声水平。2地表水污染施工泥浆水、机具清洗水等工程废水经沉淀后上清液可作为施工用水回用，或用于场地洒水抑尘；施工营地应建临时厕所，施工人员的生活污水经化粪池预处理后由环卫部门定期抽运，严禁排入附近地表水体。3大气污染施工产生的建筑垃圾、渣土不能及时清运的，应当在施工场地内设置临时性密闭堆放设施进行存放或采取其他有效防尘措施；运输建筑垃圾、渣土等易产生扬尘的施工车辆，应加盖斗篷，密封运送，永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院194防止起尘312、。4固废污染施工营地等处的生活垃圾统一收集，由环卫部门定期清运。建筑垃圾、弃方应及时运至用土单位指定的工程渣土专用处置场地作妥善处理。5生态环境污染挖方工程尽量选在非汛期，同时在地块周围设置必要的临时围栏和排水设施；加强施工场地管理，妥善处置建筑渣土，缩短渣土临时堆放时间，减少运输中土石方抛洒。8.4.4.生态环境影响评价小结生态环境影响评价小结根据对本项目在建设期、使用期间噪声、废气、废水、固体废弃物等污染物来源以及环境治理措施的分析，本项目如果能够保证施工期间按照要求进行作业噪声、废气和污水的有效控制，正常使用期间做好所产生的污染物主要是生活污水及丢弃的生活垃圾的处理。项目不产生辐射及其他313、有毒污染物，本项目建设对周围环境基本不会产生不利影响。本项目的建设从环境保护、经济发展、城市建设的角度考虑，其建设是为当地环境所能接受的，项目的建设是可行的。8.5.资源和能源利用效果分析资源和能源利用效果分析8.5.1.依据与标准依据与标准（1）中华人民共和国节能能源法（2）中华人民共和国计量法；（3）中华人民共和国电力法；（4）固定资产投资项目节能审查办法（国家发改委 2023 年第 2 号令）；（5）能源管理体系要求（GB/T23331-2009）；（6）综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；（7）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；（8）城镇道路养护技术规范（C314、JJ36-2006、J528-2006）；（9）城市道路照明设计标准（CJJ45-2006）；（10）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（11）广东省用水定额(DB44T1461-2014)。8.5.2.节能减排措施节能减排措施本项目建成后主要用电为照明用电，主要用水为绿化用水和广场冲洗用水。（1）供电系统节能措施永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院1951）充分利用当地的外网络，节省投资及运行费用。2）合理选用设备系统，提高其负荷率，使设备处于经济运行状态，降低其无功损耗。3）按照电流合理选择电缆截面，降低线路损耗。4）在室外环境315、照明部分应使用太阳能光伏电源，在节省管线的同时取得节能效果。（2）照明节能措施1）按照建筑照明设计标准GB50034-2004 及使用要求，合适地设计及考虑各个场所的照度值及照明功率密度值。2）一般照明采用直接照明方式，所有照明灯具、光源、电气附件等均选用高效、节能型提高照明效率。3）公共区域照明实施集中统一控制，按时间表有系统地投入切出照明，以节省电能。4）利用自然光、减少人工照明。5）选择电子整流器或节能型高功率因数电感整流器。6）采用高发光率、低损耗、寿命长的新型节能灯。室内照明选用 T5 节能荧光灯，室外环境及建筑物效果照明选用 LED 光源，以发电为主要目标。7）利用太阳能，如太阳能316、路灯、太阳能风能复合路灯和太阳能景观灯等。8.5.3.节水措施节水措施合理规划地表径流途径，降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水渗透量。合理利用绿化用水、场地清洗用水等非饮用水采用再生水、雨水等非传统水源。8.5.4.能耗分析能耗分析本项目建设过程中的能源消耗种类主要是施工现场的临时用电。能源消耗数量由施工单位定期进行计量，并根据国家和行业的有关要求进行合理监控。项目在合理安排工序、选择合适施工机械和采用节电型设备的情况下，能耗指标能达到我国建筑施工行业先进水平。项目运营过程中的消耗能源主要为用电和用水。主要用电设备有照明，水主要用于地面冲刷水、绿地灌溉用水等。8.6.碳达峰碳中和分析碳达峰317、碳中和分析良好的生活环境和经济社会可持续发展是广大群众对日益增长美好生活的永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院196需要，生活富裕就是让群众生活水平不断提升、生活质量持续改善，增强广大群众的幸福感、满足感、获得感。新发展阶段，按照碳达峰、碳中和目标要求，发展不能延续以往的粗放发展模式，而是既要实现经济高质量发展，又要实现生态环境更加优美、能源利用更加高效。本项目在对片区进行改造后，应采用新型节能设备、利用可持续再生能源，减低能耗，提高能量利用效率，促进形成低碳减排之风。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测318、设计研究院197第第 9 章章项目风险管控方案项目风险管控方案9.1.风险识别与评价风险识别与评价9.1.1.风险识别风险识别本项目的主要的风险因素有：（1）政策风险主要指国家、地方相关政策出现重大变化对项目建设带来的不利影响。（2）技术风险主要指对工程设计、施工技术的可靠性、先进性、适用性认识不足，出现重大偏差，使工程建设难以顺利实施或既定的功能目标、使用要求难以实现的风险。（3）工程风险主要指工程地质、水文地质、施工环境条件等与预期发生重大偏差，从而导致工程量与投资增加、工期拖长、工程技术方案不适用等问题的风险。（4）资金风险主要指资金的可靠性、充足性、及时性与预期出现重大偏差，从而对项目319、实施带来困难的风险。（5）外部协作条件风险主要指投资项目需要的外部配套设施，如供水、排水、供电以及施工临时用水、电、道路交通等外部协作配套条件发生重大变化，导致施工无法进行，成本增加、工期延误的风险。（6）社会风险主要指项目实施对社会环境带来不利影响，导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序，对构建和谐社会形成挑战的风险。项目实施过程中，对居民的生活会产生一定的影响，可能因公众生活环境改变或自身利益没得满足引起矛盾，如少数公众因经济利益和环境问题对项目产生质疑，情绪较激烈，态度较强硬，沟通不到位的情况下发生社会稳定风险。9.1.2.风险风险评价评价拟建项目风险因素和风险程度分析详见下表。永福路 3320、8 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院198表表 9.19.1-1 1 项目风险因素和风险程度估计表项目风险因素和风险程度估计表序号序号主要风险因素主要风险因素风险程度风险程度说明说明高高较高较高中中较低较低低低1政策风险1.1政治条件变化区政府及其相关部门在资金、政策方面大力支持本项目的建设，政策风险低。1.2经济条件变化1.3政策变化2技术风险2.1先进性项目无特殊技术要求，需采用的工程技术成熟、适用、可靠。2.2适用性2.3可靠性2.4可得性3工程风险3.1工程地质本项目无深度土方挖掘，地质影响小。3.2水文地质3.3工程量具有可控性。3.4工程组织321、优选参建单位，采取科学合理的工程组织方案。4资金风险4.1汇率项目建设资金由区财政统筹解决，区政府及相关部门在资金方面大力支持本项目的建设，风险低。4.2利率4.3资金来源中断4.4资金供应不足5外部协作风险5.1交通运输项目用水、电、道路交通等市政配套条件较好，得到了相关政府部门和上级单位的大力支持，外部协作风险低。5.2供水5.3供电6社会风险项目实施将对环境带来一定的负面影响，建议贯彻落实环保措施，充分沟通，社会风险较低。9.2.风险管控方案风险管控方案为了减少风险损失，建议本项目制定风险管理计划和风险应对计划，确定风险管理的目标和岗位责任制，建立风险监测及控制机制。根据预测的主要风险因322、素及其风险程度，提出如下相应的控制和防范对策，以期减少可能的损失。（1）对政策风险的控制永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院199密切关注国家、地方及上级单位关于城市更新、固定资产投资、项目建设管理、节能环保等方面的政策规定，按相关政策要求办理项目报建审批手续，在项目实施过程中贯彻落实相关宏观政策与技术标准。（2）对技术风险的控制选择有资质、经验丰富的参建单位；做好前期调研摸查工作，根据详细的民意调查、数据测量、现状摸查结果优选设计方案。（3）对工程风险的控制聘请具有良好施工经验的公司，同时增加工程项目过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行项323、目过程管理，加强工程质量、进度、投资方面的控制。与施工方、监理方协调好加强工期进度的控制。在合同中明确合同双方责任范围与工作内容，将部分风险因素转移给相关参建单位，同时加强合同管理，对项目风险因素进行动态监测与控制。（4）对资金风险的控制按相关程序抓紧落实建设资金，并制定科学合理的资金使用与管理计划。政府对本项目的重视和引导程度也对项目风险有一定的影响，广州市政府、区政府及其相关部门在资金、政策方面大力支持本项目的建设，将为实现项目的建设目标奠定良好的基础。（5）对外部协作条件风险的控制衔接好项目周边水、电的接入的规划建设工作，加强沟通，以确保项目在施工、运营时能得到各项市政资源的充足供应。（324、6）对社会风险的控制前期做好民意调查工作，了解清楚居民的需求，以解决居民的基本民生问题为基础，适度提升公共空间环境，同时延续文脉，留存特色，合理选取提升小区环境，保障居民安全的微改造项目，进行公示征求居民意见，同时进行上门走访解释和宣传微改造具体内容确定的原则、微改造项目的意义，充分沟通，降低风险。同时，施工过程中要严格执行相关安全、环保措施，减少对当地环境的影响。9.3.应急预案应急预案9.3.1.成立应急预案的独立领导小组（指挥中心）。成立应急预案的独立领导小组（指挥中心）。应急预案领导小组及其人员组成：（1）组长永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测325、设计研究院200（2）副组长（3）组员下设：（4）通信联络组组长（5）技术支持组组长（6）消防保卫组组长（7）抢险抢修组组长（8）医疗救护组组长（9）后勤保障组组长9.3.2.应急组织的分工职责应急组织的分工职责（1）组长职责1）决定是否存在或可能存在重大紧急事故，要求应急服务机构提供帮助并实施场外应急计划，在不受事故影响的地方进行直接操作控制；2）复查和评估事故（事件）可能发展的方向，确定其可能的发展过程；3）指导设施部分停工，并与领导小组成员的关键人员配合指挥现场人员撤离，并确保任何伤害者都能得到足够的重视；4）与场外应急机构取得联系及对紧急情况的记录做出安排；5）在场（设施）内实行交通管326、制，协助场外应急机构开展服务工作；6）在紧急状态结束后，控制受影响地点的恢复，并组织人员参加事故的分析和处理。（2）副组长（即现场管理者）职责1）评估事故的规模和发展态势，建立应急步骤，确保员工的安全和减少设施和财产损失；2）如有必要，在救援服务机构到来之前直接参与救护活动；3）安排寻找受伤者及安排非重要人员撤离到集中地带；4）设立与应急中心的通信联络，为应急服务机构提供建议和信息。（3）通信联络组职责1）确保与最高管理者和外部联系畅通、内外信息反馈迅速；2）保持通信设施和设备处于良好状态；3）负责应急过程的记录与整理及对外联络。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市327、城市规划勘测设计研究院201（4）技术支持组职责1）提出抢险抢修及避免事故扩大的临时应急方案和措施；2）指导抢险抢修组实施应急方案和措施；3）修补实施中的应急方案和措施存在的缺陷；4）绘制事故现场平面图，标明重点部位，向外部救援机构提供准确的抢险救援信息资料。（5）消防保卫组职责1）事故引发火灾，执行防火方案中应急预案程序；2）设置事故现场警戒线、岗，维持工地内抢险救护的正常运作；3）保持抢险救援通道的通畅，引导抢险救援人员及车辆的进入；4）保护受害人财产；5）抢救救援结束后，封闭事故现场直到收到明确解除指令。（6）抢险抢修组职责1）实施抢险抢修的应急方案和措施，并不断加以改进；2）寻找受害者328、并转移至安全地带；3）在事故有可能扩大时进行抢险抢修或救援，高度注意避免意外伤害；4）抢险抢修或救援结束后，直接报告最高管理者并对结果进行复查和评估。（7）医疗救治组1）在外部救援机构未到达前，对受害者进行必要的抢救（如人工呼吸、包扎止血、防止受伤部位受污染等）；2）使重度受害者优先得到外部救援机构的救护；3）协助外部救援机构转送受害者至医疗机构，并指定人员护理受害者。（8）后勤保障组职责1）保障系统内各组人员必须的防护、救护用品及生活物资的供给；2）提供合格的抢险抢修或救援的物资及设备。9.3.3.应急预案的技术措施应急预案的技术措施（1）基本装备1）特种防护品，如绝缘鞋、绝缘手套等；2）一329、般防救护品：安全带、安全帽、安全网、防护网；救护担架 1 付、医药箱 1 个及临时救护担架及常用的救护药品等；永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院2023）专用饮水源、盥洗间和冲洗设备。（2）专用装备1）消防栓及消防水带、灭火器等；2）自备小车 1 辆；3）无线电对讲机。9.3.4.应急物资的准备、应急物资的准备、维护、维护、保养保养（1）应急物资的准备：简易担架、跌打损伤药品、包扎纱布等。（2）各种应急物资要配备齐全并加强日常管理。9.3.5.应急预案措施的演练应急预案措施的演练（1）项目部安全员负责主持、组织全机关每年进行一次按坍塌事故“应330、急响应”的要求进行模拟演练。各组员按其职责分工，协调配合完成演练。演练结束后由组长组织对“应急响应”的有效性进行评价，必要时对“应急响应”的要求进行调整或更新。演练、评价和更新的记录应予以保留。（2）演练应有记录。（3）施工管理部负责对相关人员每年进行一次培训。永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院203第第 10 章章 海绵城市专篇海绵城市专篇10.1.设计依据设计依据（1）广州市建设项目雨水径流控制办法；（2）广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行）；（3）广州市中心城区河涌水系规划（2004-2020）；（4）广州市海绵城市专项规331、划（20162030）；（5）公园设计规范(GB51192-2016)；（6）城市居住区规划设计规范(GB50180-93)；（7）风景园林基本属于标准(CJJ/T91-2017)；（8）室外给水设计规范(GB50013-2018)；（9）给排水管道工程施工及验收规范(GB50268-2008)；（10）城镇给水排水技术规范GB 50788-2012；（11）建筑给水排水设计标准GB 50015-2019；（12）建筑小区雨水控制及利用工程技术规范GB 50400-2016；（13）城镇内涝防治技术规范GB 51222-2017；（14）广东省绿色建筑评价标准DBJ/T 15-83-2017；332、（15）海绵城市建设评价标准GB/T 51345-2018；（16）城市绿地设计规范GB 50420-2016。10.2.设计原则及要求设计原则及要求（1）设计不应降低道路范围内的雨水排放系统设计降雨重现期及径流系数。（2）以区域总体规划、详细性控制规划以及相关的专项规划为主要依据并与之协调。（3）充分利用周边绿地空间以及道路自身落实低影响开发设施。结合道路横断面和排水方向，利用非机动车道、人行道、分隔带和绿化带设置入渗、滞留、调蓄、净化等设施。（4）城市道路在满足规划的基础上，应全面了解道路周边用地、地形、地物、河流、绿地等，结合道路功能及道路条件，根据水文地质、施工条件以及养护管理便捷等因333、素综合考虑因地制宜确定以影响开发雨水体统的形式。（5）城市道路在满足道路功能的前提下，应尽量设置连续的绿化带，以减永福路 38 号等 19 个老旧小区改造项目可行性研究报告广州市城市规划勘测设计研究院204少道路红线范围内的径流面积，并利用其作为路面径流雨水的“渗、滞、蓄”载体。（6）城市道路径流雨水应通过有组织的汇流与转输、经截污等预处理后引入城市绿地内，并通过设置在绿地内的雨水渗透、存储、调节等为主要功能的低影响开发设施进行处理。通过绿地滞留、净化和转输、下渗及溢流的雨水会同地表径流通过雨水管道（有条件的地方可经过雨水塘、雨水湿地处理）排入水系，从而减轻径流污染，改善道路与广场周边整体环境。10.3.海绵城市建设目标海绵城市建设目标根据海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行），广州属于年径流总量控制率的 V 区，年径流总量控制率应为（60%85%）（如图所示）。图图 10.3