1、融侨茶店子项目塑造“成都味”的国际社区第一部分P A R TO N E项目定位传 统国 际融 合（川西文化 少不入川）（都市感成长性紧跟潮流）（包容开放乐观）打造“成都味”的国际社区标杆比竞品高一个级别的享受（做“轻奢”而非豪宅）打造属于融侨的独特标签（不趋同 不做旗舰7系）如何定义“轻奢”五系城市社区标杆，匠心营造，登顶城市封面占领区域至高点 话题引爆现代材质演绎传统形制，塑造回家礼序现代材质演绎传统形制，塑造回家礼序解读区位及政策第二部分PARTTHREESITE二环路一环路三环路天府大道绕城高速茶店子板块青羊板块武侯新城板块金融城、麓湖板块攀成钢板块茶店子 一个非传统的主城豪宅区域多面夹2、击 如何突围？3.5+万/3.2+万/2.9万/文儒德万科公园五号誉峰仁恒滨河湾凌云峰阁尹泰天骄金茂府金科博翠府龙湖天宸原著凤起潮鸣西派浣花3万/2万/火车北站北改区域二环路青羊区茶店子板块金牛公园七中八一学校SITE茶店子地铁站凤起潮鸣西派浣花人气旺 交通便捷 如何塑型 PK 新晋网红（天府新区 青羊区）保利时代花园（川西文化 少不入川）（继攀成钢之后成都豪宅第三极）（北 改）高新区+天府新区武侯+青羊金 牛凤起潮鸣 西派浣花金茂府金成府 万科公园5号麓湖敬畏市场1.8W楼面价+3%返迁地价2W 控总价 品质领航保利 电建市场解读政策解读1F2F3F1F2F3F4F5F6F1F2F3F4F53、F6F7F8F9F10F11F28F29F=1F-3F3+1F4F-6F7F1F2F3F3+1F1F2F3F4F5F6F6+1F6+1F总图建筑层数定性产权测绘报告定量可销售总量新川金隅金成府项目的10F洋房，5月份政府批价只比高层贵500/成都现行”按照层数批价+精装批价”的政策房管局产品优先级选择：叠拼3+1F6+1F洋房高层（7F 以上）政策解读成都总价由我（开发商）不由它（政府）单价由它（政府）不由我（开发商）地价攀升房价合理增长（10%）利润降低面粉比面包贵的时代将持续350W550W800W规范解读成都现行“消防新规范”影响下得房率进一步降低T2公摊接近户均45每一平米都用于功能改4、善的提升T2-165平米三房T2-200平米较舒适四房任务营销配比：160平米 190平米 230平米建议的主力营销配比：143平米165平米185-195平米T2-185平米紧凑四房规划思路第三部分PARTTHREE规划居住用地配建幼儿园学 校基地解读SITE场地视野差场地视野差场地视野优项目设计条件用地性质：住宅用地用地面积：26942.25 容积率：1.03.0建筑密度：25%建筑限高：-周边现状优势：主城区，周边配套成熟教育资源加持劣势：北侧医院影响周边视线遮挡住宅价值区域高低场地视野中西南可远眺金牛公园金牛公园规划推演全高层4F6+1F32F40F货值：23.45亿高层+洋房（6+15、F）货值：24.62亿高层+叠拼（4F）货值：24.81亿按现有批价原则的货值推算方案一高层+叠拼高低分区独立 低密分田到户 高层大视距大中庭总平面图方案一高低分区独立，有卖相低密分田到户，有溢价高层大视距大中庭货值：24.81亿规划总用地面积：26942.25总建筑面积：123990.79总计容面积：80826.75可售住宅面积：78171.95其中：高层：64571.95叠拼：13600.00不可售住宅面积：2424.80配套设施建筑面积：230总容积率：3.0总户数：452其中：可售户数：432不可售户数：20城市社区标杆，匠心营造，登顶城市封面规划结构一核两轴多组团丰富景观层次体系景观6、资源最大化小组团小组团小组团小组团小组团户型配比16532F高层住宅产品185120（含租赁住宅）大门配套图例：4F叠拼产品200幼儿园户型配比分类户型面积（）套数套数比面积面积比4F叠拼2006815.74%13600.00 17.40%32F高层住宅120122.78%1415.20 1.81%1659622.22%15840.00 20.26%18525659.26%47316.75 60.53%合计432100.00%78171.95 100.0%日照分析计算参数：1成都市经纬度：东经1044，北纬3040。2有效时间：大寒日8：0016：00，冬至日9：0015：00。3时间计算精度7、：5 分钟。4日照时间统计方式：累计所有连续照射大于15 分钟的时间段。5采样点间距：1 米。6日照计算时均采用真太阳时。日照分析软件：日照分析使用软件：天正日照分析软件Tsun7.5日照结论：拟建建筑自身以及对周边用地、周边已建建筑的日照影响满足规范要求，所有住宅均满足大寒日日照不低于1小时。1小时图例2小时3小时0小时4小时5小时6小时7小时日照分析方案二高层+洋房礼序入户洋房有品质提溢价 高层视野极致化远眺金牛公园总平面图方案二礼序入户洋房有品质提溢价高层视野极致化远眺金牛公园24.62亿住宅用地面积：26942.25总建筑面积：123990.79总计容面积：80826.75可售住宅面积8、：78171.95其中：高层：54755.95洋房：23416.00不可售住宅面积：2424.80配套设施建筑面积：230绿地率：30%总户数：456其中：可售户数：432不可售户数：24占领区域至高点 话题引爆规划结构社区采用传统中式建筑规划体系，以庄子逍遥游为设计灵感源泉，形成“一环、两轴、三庭、七雅园”的结构体系。清风园乘风园伊始园入云园云游园清梦园探梦园户型配比户型配比分类户型面积（）套数套数比面积面积比6+1F洋房143122.78%1816.00 2.32%1856013.89%11600.00 14.84%2004811.11%10000.00 12.79%40F高层1651569、36.11%25895.94 33.13%18515636.11%28860.00 36.9%合计432100.00%78171.94 100.0%18540F高层住宅产品165图例：6+1F洋房产品143大门配套幼儿园1106+1F洋房产品（租赁住宅）90185200日照分析计算参数：1成都市经纬度：东经1044，北纬3040。2有效时间：大寒日8：0016：00，冬至日9：0015：00。3时间计算精度：5 分钟。4日照时间统计方式：累计所有连续照射大于15 分钟的时间段。5采样点间距：1 米。6日照计算时均采用真太阳时。日照分析软件：日照分析使用软件：天正日照分析软件Tsun7.5日照结10、论：拟建建筑自身以及对周边用地、周边已建建筑的日照影响满足规范要求，所有住宅均满足大寒日日照不低于1小时。1小时图例2小时3小时0小时4小时5小时6小时7小时日照分析增值1个亿?远远不止我们认为如何规避25%密度劣势，得到最优货值?1.增加地下空间赠送，计产不计容，总产权总计容2.低密产品最大化，限量产品典藏，用时间换空间3.低密产品用+1层获得更多货值1.地下住宅面积产权化，总产权 总计容，拉高地上单价，增加额外货值！2.增加高货值产品，获得额外货值！传统住宅1F2F3F4F5F6F1F庭院1F庭院附加货值住宅6+1F1F2F3F4F5F6F1F庭院-1F-1F-1F庭院1F庭院批价原则：房11、管局总图建筑类型定性产权测绘报告定量可销售总量地库按照住宅批价，溢出给地上住宅1F2F3F4F5F6F-1F溢价逻辑货值对比可售住宅计容面积：78171.95其中：高层：64571.95叠拼：13600.00地下住宅计产不计容面积：3400.00地上货值货值：24.81亿溢价货值货值：24.81+1.36=26.17亿货值：24.62亿货值：24.62+1.17=26.07亿住宅计容面积：78171.95其中：高层：54755.95洋房：23416.00地下住宅计产不计容面积：4136.00地上货值溢价货值方案一：高层+4F叠拼方案二：高层+6+1F洋房产品研习第三部分PARTTHREE（继攀12、成钢之后成都豪宅第三极）（北 改）德商 天玺万科公园传奇万科公园5号凤起潮鸣 西派浣花金茂府金成府 万科公园5号麓湖核心：聚焦做好165平米+185平米产品保利 华侨城T3-160四房豪华套T3-165四房豪华套T2小高-189四房豪华套三房掉价阳光城 檀悦金茂府绿城 凤起潮鸣只能领先半步超高层影响产品竞争力核心：聚焦做好165平米+185平米产品165平米三房182平米三房170平米三房双阳台花园入户电梯独立入户屋顶花园赠送极致观感体验乐享丨200户型产品设计负一层平面图下叠一层平面图下叠二层平面图庭院全赠送阳台半赠送露台全赠送下叠住宅产权面积78.38下叠住宅产权面积78.38上叠住宅产权13、面积34.98上叠住宅产权面积34.98居室：四房三厅四卫建筑面积：208.76下叠地下产权面积：78.38下叠总产权面积：287.14赠送率：43.20%得房率：91.54%赠送面积：90.18私属酒窖、私人影院 品质生活产品设计上叠一层平面图上叠一层平面图上叠屋顶层平面图露台全赠送居室：四房三厅四卫建筑面积：198.14上叠地下产权面积：34.98上叠总产权面积：233.12赠送率：73.02%得房率：91.54%赠送面积：144.69屋顶大面积室外空间私人屋顶花园产品设计(选型)地下室空间，带条形采光天井足够的空间能满足客户多样的生活爱好电梯直接入户餐厨厅一体化设计，动静分区7米超大横厅14、，三厅合一上叠地下产权范围下叠地下产权范围下叠赠送下叠赠送上叠赠送居室：五房三厅四卫建筑面积：201.04下叠地下产权面积：70.56赠送率：36.06%得房率：91.82%赠送面积：82.44夹层平面图下叠一层平面图下叠二层平面图庭院全赠送阳台半赠送露台全赠送产品设计(选型)居室：四房三厅四卫建筑面积：201.04上叠地下产权面积：34.64赠送率：71.75%得房率：91.82%赠送面积：151.27庭院全赠送阳台半赠送露台全赠送上叠一层平面图上叠二层平面图屋顶层平面图上叠约100超大露台赠送双套房设计，带家庭厅豪华主卧套房设计，带化妆间，桑拿房主卧室可变空间270观景餐客厅豪华双套房大气15、玄关双动线臻享丨200 户型产品设计(选型)居室：四房两厅双卫建筑面积：20610.5m6.8m聚享丨185户型10.35米景观阳台十字厅设计双玄关入户体验四面宽南面主朝向产品设计可变空间 独立 贯通 10.35m阔景阳台一层住宅地下产权面积96.43二层住宅地下产权面积61.15二层住宅地下产权面积61.15一层住宅地下产权面积96.43二层庭院二层庭院14.45m10.35m二层庭院二层庭院负一层平面图一层平面图庭院全赠送阳台半赠送飘窗全赠送居室：四房双套房建筑面积：184.82地下产权面积：96.43总产权面积：281.25赠送率：51.27%得房率：88.18%赠送面积：94.76产品16、设计可变空间 独立 贯通 10.35m阔景阳台14.45m10.35m标准层平面图居室：四房双套房建筑面积：184.82赠送率：12.3%得房率：88.18%飘窗全赠送阳台半赠送产品设计畅享之趣味洄游空间卧室书房（晚）客厅书房（早）产品设计畅享之可变创新空间女主人视角 豪华主卧套南北通透双阳台中西厨三厅合一，超大公区感受独立玄关畅享丨143+185户型T4产品设计豪华主卧套 中西厨 7.5m横厅标准层平面图飘窗全赠送阳台半赠送D-1户型居室：四房三厅三卫建筑面积：186.78赠送面积：19.59赠送率：10.49%得房率：84.70%D-2户型居室：四房两厅三卫建筑面积：165.19赠送面积：17、20.37赠送率：12.33%得房率：84.70%19.4m17.3m女主人视角 独立衣帽间南北通透双阳台主朝向均朝南仪式感步入玄关舒享丨120（返迁）+185户型T3产品设计南北双阳台 7.5m阔景阳台C-1户型居室：四房三厅三卫建筑面积：182.51赠送面积：16.98赠送率：8.86%得房率：85.66%C-2户型居室：三房两厅三卫建筑面积：123.50赠送面积：12.40赠送率：8.70%得房率：86.47%标准层平面图飘窗全赠送阳台半赠送T3产品设计(选型)转角端厅 14.5m 270阔景阳台 8.1m横厅A户型居室：四房加一房三卫建筑面积：200.72赠送面积：26赠送率：13.018、5%得房率：84.17%B户型居室：四房两卫建筑面积：140.45赠送面积：18.78赠送率：13.37%得房率：84.17%C户型居室：四房两卫建筑面积：140.45赠送面积：15.79赠送率：11.24%得房率：84.17%标准层平面图8.1m飘窗全赠送阳台半赠送ABC品项建议第三部分PARTTHREE弱冠之年，惑而后立35-45岁客户人群平均年龄年轻化的客群更带来文化内涵的审美大潮人文东方/品味现代是触动目标客群审美的方向源 起 东 方立面建议洋房透视图叠拼透视图高层细节图高层细节图门头细节图叠拼细节图展示区设计第四部分PA R TF O U R示范区就是真实生活范本是建筑风格与地域文化19、的再现项目对生活美学的勾勒从示范区开始引古传神立格存质现代生活方式，结合成都文化，演绎浓郁川西奢影用最舒适的格调，打磨轻奢品质生活成都德商金泓置业有限公司德商 住宅、商业、社区用房、开闭所及配套设项目 设计方案现代体验情景交融营销流量引领潮流展望IP开发诉求一次成型后期改造控制方案一永久会所+物业示范区选型方案二 临时型示范区无借势区域，超高成本，后期无附加值后期拆除成本高，后期无法再利用。无商业指标示范区呈现物管用房入户门厅/物管用房1F-1F物管用房地下车库配套用房报建版物管用房入口大堂/物管/会客厅1F-1F地下会所实施版室内泳池咖啡吧/销售大堂入口入口方案一永久会所+物业无商业指标示范20、区呈现报建版地上：200物管用房+小区入口地下：物管用房+地库配套200拓展模块核心模块配套模块1、物业服务2、社区客厅3、便利服务4、快递专区1、咖啡吧2、儿童活动3、书吧4、入口检疫区1、地下会所2、配套泳池3、泛会所邻里中心实施版示范区总平面图前区广场实体样板间下沉广场后区景观地下售楼部移步异景，情景交融用现代至简的手法，沿袭东方园林漫游式体验景观。静谧风雅的归家体验，空间的转换形成步移景异之趣。场景式景观序列演绎成都生活美学，再现成都居民的“闲适自得”的居所精神。大门下沉庭院前区广场停车场地下售楼部地下售楼处入口景观电梯暗香小径浣纱溪幽篁亭停车流线示范区前区浏览路线地下售楼部路线示范区21、场景式景观后区浏览路线示范区景观序列现代材质演绎传统形制，塑造回家礼序现代材质演绎传统形制，塑造回家礼序现代材质演绎传统形制，塑造回家礼序下沉庭院（446.72）公区（253.38）办公区（470.88）沙盘区（200.30）洽谈区（134.28）签约区（74.70）卫生间（83.53）售楼部经济技术指标总建筑面积：1200接待展示面积：448办公面积：752 亲子区签约区下沉广场景观回廊门厅大厅洽谈区接待大厅沙盘区办公售楼处平面图让城市新贵们享受尊贵体验感“旧瓶”装”新酒”，延续售楼部的经典印象地上地下双重会所配置加持双重会所生活呈现智富社区双会所配置呈现精英生活双会所配置地下会所娱乐丨健康22、丨泳池丨健身丨咖啡丨台球精英生活呈现地上泛会所交流丨沟通丨儿童游乐区丨全民健身区会所配置咖啡吧意向游泳馆意向台球馆意向健身馆意向1243地下会所利用前期售楼部改造为地下会所1234地下会所功能幼儿园立面设计第五部分P A R TF I V E像素化简化的现实，儿童乐于接受的秩序方案一设计理念体量与空间通过不同方式的体量穿插构建有探索性的空间结构方案一设计理念用地范围 Land area切割 Cutting体量穿插 Block with趣味性变化 Interest variation像素娱乐 Pixel entertainment方案一方案生成方案一鸟瞰图方案一空间透视方案二设计理念生 长破土而出的喜悦，自由生长，欣欣向荣。方案二方案生成用地范围 Land area破裂 Rupture成形 Forming生长 Growth树叶 The leaves方案二鸟瞰图方案二空间透视期待我们的项目完美呈现。