1、金域蓝湾金域蓝湾万科城万科城新榆公馆新榆公馆金域蓝湾金域蓝湾兰乔圣菲兰乔圣菲魅力之城魅力之城五里河五里河金域国际金域国际和睦路和睦路头道头道11.8.83金域蓝湾金域蓝湾泰式景观泰式景观11.8.84金域蓝湾金域蓝湾泰式景观泰式景观11.8.85金域蓝湾金域蓝湾泰式景观泰式景观11.8.86金域蓝湾金域蓝湾泰式景观泰式景观11.8.87金域蓝湾金域蓝湾泰式景观泰式景观11.8.88金域蓝湾金域蓝湾泰式景观泰式景观11.8.89金域蓝湾金域蓝湾泰式景观泰式景观1、前期定位目标项目和设计公司拿来主义的应用、前期定位目标项目和设计公司拿来主义的应用前期准确定位目标项目前期准确定位目标项目与营销、管理2、层统一项目目标。最好是兄弟公司成熟产品。对可直接使用的资源，如部品、构筑物、材料样板、雕塑等前置使用，即“拿来主义”（设计部组织工程、成本、采购直抵厦门方面，与其项目部进行面对面沟通。最大程度获取成功经验，明确流程）寻找适合的设计公司寻找适合的设计公司准确、及时传递设计意图，慎重严谨编写设计计划，并将其作为衡量设计公司的重要标准严格执行。并且在设计中保证及时沟通，目标明确。（避免出现由于易道方面时间严重滞后，导致后期设计紧张。）果断的决定果断的决定金域设计前期，出现易道的方案迟迟无法满足我司要求的情况，导致设计异常时间紧迫。经讨论，最终在极短（1、2天）的时间内进行决策，最终明确以厦门金域蓝湾3、为蓝本，以其设计公司（新西林）为我方设计公司的大方向。并迅速与项目部进行沟通，调整整体出图计划，最大程度的保证了示范区最终的完成效果。11.8.810金域蓝湾金域蓝湾泰式景观泰式景观2、制作工作沙盘、制作工作沙盘对组内，更直观体现空间尺度，有助于讨论方案。对公司，有利于各个部门了解项目方案的具体内容，节省了重复讲述的工作，同时，也为施工单位实施起到指导作用。原方案新方案11.8.811金域蓝湾金域蓝湾泰式景观泰式景观3 3、参与编排施工计划，拆分整体工程量，有步骤完成施工图、参与编排施工计划，拆分整体工程量，有步骤完成施工图1、把构筑物、水池混凝土基础单独招标，不仅可以缓解设计压力保证质量，还4、能合理缩短施工周期，保证施工计划的整体性。2、大银杏等大规格乔木的提前落位，不仅可以提供植物缓苗时间保证大乔木开放效果，并且也有效缓解了整体的施工压力，保证完成效果。4 4、成本规划合理配置，严格把控细节、成本规划合理配置，严格把控细节1、项目造园平均成本350元/，中心轴景观区530元/，宅间景观260元/。2、严抓标准化、本地化。3、寻找标杆，样板研究。11.8.812建筑设计的突破建筑设计的突破金域蓝湾金域蓝湾项目名称项目名称产品产品总总结结突破实现突破实现详细内容详细内容金域蓝湾金域蓝湾产品力创新立面风格大胆创新建筑立面呼应风情化的整体风格，大胆创新，在原有续建单体基础上，通过建筑细节5、修改、独特的色彩搭配以及对建筑部品的精细研究，形成丰富的园区立面效果。精细化设计标识的统一化设计做为沈阳公司第一个统一化标识设计的项目。由刚开始哪个部门来做？如何去做？最宗实现，都积累了大量的经验。为后期其它项目标识设计提供了可参考意见建筑地上构筑物与景观完美的结合做为泰式景观相结合的构筑物，在此设计上均以景观单位方案为主，建筑设计院后期进行设计，使得与其景观形成呼应。使建筑也充满风情化。已建车位的优化在通过对已建车位的优化上，要有充分的耐心，对每一个有可能多放一辆车的地方，根据规范进行反复考证。南区规划方案及户型调整在全区整体容积率调到2.72，南区遮挡北区两小时，限高80米等一系列的限制条6、件之下。南区规划进行了4轮调整，最宗达成一致持续提升产品力建筑部品及室内空间尺度的不断改善对现有三期部品如：入户门，栏杆，消防门连窗等均进行提升品质，为三期上市提供有力支持建筑上的突破建筑上的突破11.8.8131.1 设计阶段之成本定位目标成本形成和下达园林工程目标成本形成后，下达至设计部。目标成本是成本控制的基准线。目标成本是成本控制的基准线。按照制度要求，在建筑规划设计阶段，编制了目标成本：园林部分总体350元/m2。沈阳市场园林成本水平沈阳市场园林成本水平万科近期项目园林成本水平万科近期项目园林成本水平3004203204500100200300400500金地长青湾九州湾景汇伊丽亚特7、湾桑提亚纳园林单方成本4403003500100200300400500兰乔一期魅力一期万科城园林单方成本11.8.814平均成本350元/m2满足要求。1.2 设计阶段之成本规划如何做到实现效果目标的成本可控？园林定位、成本规划竞品分析竞品分析金域蓝湾金域蓝湾特性特性确定景观确定景观投入投入1234与目标成与目标成本衡量本衡量金地长青湾：示范区400元/m2宅间250元/m2总平均300元/m2效果优美，但不够震撼金域蓝湾：续建项目园林承载使命宅间发挥受限中轴是最佳选择金域蓝湾：中轴530元/m2宅间260元/m2中轴效果要震撼宅间效果不落后11.8.8151.3 设计阶段之成本可控化成本可8、控化措施措施1：“标准化”工作思路思路：坚定寻找标杆，坚持标准化，降低创新思路：坚定寻找标杆，坚持标准化，降低创新带来的成本不确定性风险。带来的成本不确定性风险。确定泰式风格。确定泰式风格。在总部帮助下，寻找到标杆在总部帮助下，寻找到标杆厦门金域蓝湾厦门金域蓝湾项目。项目。措施2：深度分析“标杆”全面理解标杆工程。全面理解标杆工程。分析标杆工程的成本清单，综合效果和成本情分析标杆工程的成本清单，综合效果和成本情况进行取舍。况进行取舍。感谢厦门公司在各方面提供的积极、无私的帮感谢厦门公司在各方面提供的积极、无私的帮助。助。标杆项目的“成本清单”至关重要，是设计阶段成本控制的重要工具。标杆项目的“9、成本清单”至关重要，是设计阶段成本控制的重要工具。11.8.8161.3 设计阶段之成本可控化成本可控化措施措施3：树种本地化为保证效果实现，在总部帮助下，选定标杆项目使用的设计院。为保证效果实现，在总部帮助下，选定标杆项目使用的设计院。解决南方设计院不熟悉北方树种、材料的问题。解决南方设计院不熟悉北方树种、材料的问题。保证本地设计院彻底理解设计思路。保证本地设计院彻底理解设计思路。成本部给设计部制作的“成本部给设计部制作的“09年苗木数据库”，苗木选用变得简单。年苗木数据库”，苗木选用变得简单。考虑了树种在冬季的状态。考虑了树种在冬季的状态。本地化是实现效果的重要一步，“本地化是实现效果的重10、要一步，“09年苗年苗木数据库”大大提高了本地化的效率，并木数据库”大大提高了本地化的效率，并增加了成本可控性。增加了成本可控性。11.8.8171.3 设计阶段之成本可控化成本可控化措施措施3：材料本地化铺装材料本地化。铺装材料本地化。采用市场常用石材代替样板工程使用的“江西红”石材，有价格优势。采用市场常用石材代替样板工程使用的“江西红”石材，有价格优势。考虑到冬季防滑，所有路面铺装材料均采用防滑材料或做防滑处理。考虑到冬季防滑，所有路面铺装材料均采用防滑材料或做防滑处理。为了让水景在冬季仍呈现美观效果，水池底使用大量蓝色瓷砖。为了让水景在冬季仍呈现美观效果，水池底使用大量蓝色瓷砖。石材面11、烧毛防滑石材面刨沟防滑水池底蓝色瓷砖混凝土防滑砖11.8.8181.3 设计阶段之成本可控化成本可控化措施措施4：雕塑研究泰式园林中有大量的雕塑泰式园林中有大量的雕塑“大象”、“胖女人”、“肥鸭子”。大象”、“胖女人”、“肥鸭子”。纯石雕成本是昂贵，如何决策？用本地成熟产品GRC砂岩喷涂的雕塑代替石雕，效果可以接受，适合北方冬季特点，同时成本大幅节约（本项目节约59万元）。从园林开放后客户反应来看，是完全接受的。产品工艺创新对成本可控的实现非常重要。产品工艺创新对成本可控的实现非常重要。石雕大象人造砂岩大象VS3500元/个33000元/个设计阶段要点：前期工作一定要扎实、细致。设计阶段要点：12、前期工作一定要扎实、细致。11.8.8191.3 设计阶段之成本可控化坚定寻找标杆、标准化工作思路让我们收获了：坚定寻找标杆、标准化工作思路让我们收获了：提效率：设计周期减少一个月提效率：设计周期减少一个月降成本：成本直接优化降成本：成本直接优化87万，万，54元元/平方米平方米减浪费：降低创新产品的成本不确定性和后期返工风险减浪费：降低创新产品的成本不确定性和后期返工风险11.8.8202.1 采购阶段之采购策划采购策划成功的采购，在于成功把握供方心理。08年底与园林供方管理层有效沟通：年底与园林供方管理层有效沟通：1、消除08年房地产市场低迷所带来的负面影响。2、释放09年沈阳万科景观工程13、面积达到历史最高的信息。3、有针对性的重点项目园林采购计划沟通。4、了解供方09年经营计划安排。通过上述内容的双向沟通，调动了园林供方合作的积极性，提高项目的吸引力，有助于园林供方自身的计划筹备与资源倾向，为景观工程采购提供良性竞争的环境。最合适的供方选择。最合适的供方选择。针对本工程，选择合作重点在万科、有大型示范区的成功操作经验、对本工程表现出强烈兴趣的景观供方。后来的采购结果证明，这些采购策划动作是非常成功的，与同期市场价后来的采购结果证明，这些采购策划动作是非常成功的，与同期市场价格相比，降低采购成本格相比，降低采购成本105万元。万元。11.8.8212.2 采购阶段之资源整合带领施14、工单位到标杆项目参观，增加对设计和工程做法的直观认识。带领施工单位到标杆项目参观，增加对设计和工程做法的直观认识。厦门公司提供了材料供方资源，施工单位有渠道与材料供方建立联系。厦门公司提供了材料供方资源，施工单位有渠道与材料供方建立联系。施工单位对一些做法和材料使用做了本地化的建议，沈阳公司吸取建施工单位对一些做法和材料使用做了本地化的建议，沈阳公司吸取建设性意见，在设计中进行了修改。设性意见，在设计中进行了修改。资源整合以上举措利用供方专业资源从设计上优化了成本，并降低了投标单位投以上举措利用供方专业资源从设计上优化了成本，并降低了投标单位投标时考虑的风险因素，保证了成本实现标时考虑的风险因15、素，保证了成本实现。资源整合是供方管理的重要内容11.8.8222.3 采购阶段之成本实现工程量清单招标在排布计划时，产品研发、设计、采购、施工的时间紧张，如按传统在排布计划时，产品研发、设计、采购、施工的时间紧张，如按传统方式工作，招标时间不足。方式工作，招标时间不足。坚持工程量清单招标。坚持工程量清单招标。工程量清单招标结果非常理想，使成本目标得以实现。工程量清单招标结果非常理想，使成本目标得以实现。创造条件进行工程量清单招标，确保成本目标实现。创造条件进行工程量清单招标，确保成本目标实现。全部园景工程采购思路构筑物基础构筑物基础外全部园景工程零星工程主要工程直接委托工程量清单招标11.816、.823渔女多胖最美？3.1 现场管理阶段之施工策划样板研究制作沙盘模型，对工程进行空间制作沙盘模型，对工程进行空间实体化研究。实体化研究。雕塑打样，调整。雕塑打样，调整。在样板区进行墙面铺装、地面铺在样板区进行墙面铺装、地面铺装、部品等打样研究。装、部品等打样研究。11.8.8243.1 现场管理阶段之施工策划样板研究宅间园林成本较低，能否满足效果要求？设计采用“自然泰式符号”宅间园林成本较低，能否满足效果要求？设计采用“自然泰式符号”风格，在风格，在18楼试点呈现，得到了客户认可。之后在宅间大面积应用。楼试点呈现，得到了客户认可。之后在宅间大面积应用。成本指标金域蓝湾一般项目软硬景比0.717、8:0.220.7:0.3乔木密度13株/100m215株/100m2乔木造价比68元/m2100元/m2石材占硬景比例2915灌木密度38m2/100m226m2/100m2草坪占绿化比例62m2/100m251m2/100m2小品造价比23元/m25元/m21、金域蓝湾软景比例大于一般项目，感观上效果好；2、金域蓝湾乔木数量略少于一般项目，且选择较为经济的树种，虽同样郁郁葱葱，但乔木造价比明显低于一般项目；3、乔木节省的成本投入到小品上，丰富了园林内容，效果良好。沈阳金域蓝湾沈阳金域蓝湾沈阳金域蓝湾沈阳金域蓝湾沈阳金域蓝湾沈阳金域蓝湾销售现场的持续提升（销售现场的持续提升（10版大象版大象18、 VS 11版大象）版大象）11.8.8283.1 现场管理阶段之施工策划施工策划施工策划和样板研究避免了后期因效果不满意造成的返工和变更，避免了施工策划和样板研究避免了后期因效果不满意造成的返工和变更，避免了大量成本浪费。大量成本浪费。进行详细的施工组织策划，细致的工序安排。实际施工中无返工现象。进行详细的施工组织策划，细致的工序安排。实际施工中无返工现象。11.8.8293.2 现场管理阶段之成本优化根据现场施工条件，对设计进行优化石材选型反复推敲，降低损耗（石材选型反复推敲，降低损耗（11降至降至5），节约成本），节约成本10万元；万元；挡土墙挡土墙钢筋混凝土悬臂结构钢筋混凝土悬臂结构桩19、基础砌筑结构桩基础砌筑结构节约成本节约成本15万元。万元。水景基础水景基础桩基地梁基础取消桩基地梁基础取消现场实土强夯现场实土强夯节约成本节约成本7万元。万元。在不影响设计效果前提在不影响设计效果前提下，这些优化措施保证下，这些优化措施保证了成本目标的实现。了成本目标的实现。11.8.830总结与分享关关 键键 词词项目操作思路清晰项目操作思路清晰产品定位准确产品定位准确成本规划分解成本规划分解成本意识灌输成本意识灌输标准化标准化产品工艺创新产品工艺创新采购策划采购策划资源整合资源整合工程量清单招标工程量清单招标成本优化成本优化施工组织策划施工组织策划11.8.831总结与分享沈阳公司园林（标20、准化法）成本控制模型沈阳公司园林（标准化法）成本控制模型工作阶段成本控制点前期、设计采购阶段现场管理成本定位目标成本下达成本规划、分解标杆法本地化采购策划供方能力整合工程量清单招标样板研究施工策划现场优化11.8.832立面风格的大胆采用;沈阳公司现已建项目的立面风格现大致分为两种：1.以四季花城，花园新城，金色家园为主以色彩鲜明明快涂料，配以适量的面砖。2.以万科城，新榆公馆以北欧风格为主，色彩明度偏暗，以仿砖及深色质感涂料为主。金域蓝湾的色系介于以上两种之间，且在主体墙面上用横纵分格线的手法，打破立面颜色的规整性，远望如铝板材质。主体楼顶的造型拼花也与泰式风情化的景观遥相呼应。综上：可以说21、金域蓝湾的立面是沈阳公司第三种立面的形成。金域蓝湾金域蓝湾立面风格立面风格11.8.833金域蓝湾金域蓝湾标示系统标示系统11.8.834金域蓝湾金域蓝湾17#泰式样板间泰式样板间11.8.835金域蓝湾金域蓝湾6#浅色系样板间浅色系样板间11.8.836金域蓝湾金域蓝湾6#全装修样板间全装修样板间11.8.837金域蓝湾金域蓝湾21#-24#全装修样板间全装修样板间启发没去过泰国？不妨碍成为泰式“专家”没去过泰国？不妨碍成为泰式“专家”让营销融入设计，设计也是营销的工作和责任让营销融入设计，设计也是营销的工作和责任让客户想不到，热销就想得到了让客户想不到，热销就想得到了持续的现场改进，能带给老客户持续打击力，特别适用于大盘销售持续的现场改进，能带给老客户持续打击力，特别适用于大盘销售11.8.839