1、 1 云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案2019.08 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 2 目录CONTENT A.项目概况篇 B.总体策划篇 C.改造设计篇 D.投资估算篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 3 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 项目概况篇 Project Overview A 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 4 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 A 项目概况篇 1.1 广州城市更新政策的相关要求 针对城市内老旧社区存在的各项问题，从国家到地方均出台政策措施促进城市内部更新发展。2015年12月召开的中2、央城市工作会议提出，我国城市发展已进入新的发展时期，要提高城市的宜居性，加强城市修补，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年，基本完成全市功能配套不全、建设标准不高、设施设备陈旧、基础设施老化、环境较差的老旧小区微改造项目。白云区景泰街云苑西社区已被纳入2019年白云区老旧小区微改造计划。1.2 更新改造的必要性 云苑西社区位于广州市白云区，范围西至百事佳新村，东至云苑东社区，南至云苑南社区，北至平安路。现状建筑年代较为久远，外立面破旧，社区内存在”三线“乱拉，外墙、公共设施破损等问题，急需通过城市更新，改善和提升社区人居环境及公共空间景观，打造“干净、整洁、平安、有序”的小区居住环境3、。1.项目背景 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 5 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 1.项目背景 A 项目概况篇 1.3 编辑过程 1月3日10日 进行实地调研 1月17日 居委完成居民调查，统计问卷数据 2月1日 完成微改造实施方案初稿 2019年 2019年 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 6 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 A 项目概况篇 云苑西社区位于广州市白云区南部，景泰街道南面。2.1 区位概况 广州市 从化区 增城区 白云区 花都区 天河区 海珠区 番禺区 南沙区 荔湾区 越秀区 黄埔区 白云区 云苑西社区 百事佳新村 4、广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 7 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 A 项目概况篇 项目范围：东至云苑东社区，南至云苑直街，西至百事佳新村，北至平安路。用地面积：3.87公顷 总建筑面积：98996平方米 建筑年代：1980年代 楼栋数：14栋37个梯口 居民户数：1488户 人口：3500人 小区性质:大部分为解困房，小部分国 企宿舍和桥迁房。2.2 区位概况 百事佳新村 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 8 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 A 项目概况篇 3.1 公共配套及商业分析 云苑西社区周边500m范围内，有配套学校及幼儿园，5、医疗、商业配套齐全，公共服务设施较完善。景泰街文化站 广东省第二中医院白云医院 广园中学 三元里幼儿园广园分园 广园小学 景泰小学 新天雀商城 1 2 3 4 6 5 7 3.周边条件 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 9 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.周边条件 A 项目概况篇 3.2 交通分析 云苑西社区周边有云城大道、白云大道、大金钟路、松柏路已及松柏路公交站和三元里地铁站，且社区周边停车场较多，社区交通出行交通便利。三元里三元里地铁站地铁站 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 10 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 A 项目概况篇6、 4.1 建筑本体部分问题 1.楼栋门老旧破损，锈迹斑斑 3.楼道老旧，抹灰有剥落 5.楼栋消防设施老旧破损 2.部分楼道照明缺失，亮度不足 4.部分楼道缺楼梯扶手、楼梯踏步老旧 楼栋门老旧破损，锈迹斑斑 部分楼道照明缺失，亮度不足 楼道老旧，抹灰有剥落 部分楼道缺楼梯扶手、楼梯踏步老旧 楼栋消防设施老旧破损 4.现状问题 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 11 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 A 项目概况篇 4.1 建筑本体部分问题 6.楼道内电力线凌乱 8.楼道内有线电视线凌乱 10.化粪池及排污卧管老旧於堵 7.楼道内电信线凌乱 9.雨水立管老旧爆裂 楼道内的7、“三线”混乱 化粪池於堵 换雨水管老旧生锈，部分爆裂 4.现状问题 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 12 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 A 项目概况篇 4.2 小区公共部分问题 1.社区小区围墙老旧破损，灰砂剥落严重 3.小区道路及楼间甬道破损 2.社区公共空间照明设施缺失 4.垃圾收集点缺失，垃圾桶乱放置 社区小区围墙老旧破损，灰砂剥落严重 社区公共空间照明设施缺失 小区道路及楼间甬道破损 垃圾收集点缺失，垃圾桶乱放置 4.现状问题 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 13 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 4.现状问题 A 项目概况篇8、 4.2 小区公共部分问题 5.人行安全设施老旧，缺乏美感 7.体育锻炼器械安装不规范，部分已是锈迹斑斑 6.小区绿化浓密，影响低楼层居民正常采光 8.小区公共空间老旧粗放，缺乏设计感 人行安全设施老旧，缺乏美感 小区绿化浓密，影响低楼层居民正常采光 体育锻炼器械安装不规范，部分已是锈迹斑斑 小区公共空间老旧粗放，缺乏设计感 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 14 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 A 项目概况篇 问题：空间杂 铺装老旧 植物凌乱 5.问题小结 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 15 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 A 项目9、概况篇 问题：活力弱 汽车乱停乱放，分隔场地空间 缺乏活力 5.问题小结 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 16 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 5.问题小结 A 项目概况篇 问题：设施 旧 社区生活设施破旧 影响小区整体品质 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 17 总体策划篇 Overall Planning B 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 18 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 坚持以人为本原则 坚持节能环保原则 坚持经济实用原则 坚持公众参与原则 在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居10、民的日常 生活习惯，营造宜人的小区生活环境。在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架小区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态小区。充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工 材料本地化、经济化。让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障 公众利益。B 总体策划 篇 1.改造原则 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 19 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 B 总体策划 篇 2.改造目标 干净小区 通过规范垃圾收运点设置、清理卫生死角、增加绿化等多种方式提高小区的绿化率，优化居民生活环境 11、01 整洁小区 老旧房屋立面干净美观，三线规整无乱拉乱挂，路面平整无坑洼破损。平安小区 消防通道畅通无阻，消防设施配置齐全，设施完好。有序小区 老人小孩活动场地完善配备，小区管理服务到位，小区居民安居乐业。02 03 04 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 20 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 B 总体策划 篇 3.设计依据 3.1 相关设计规定 3.2 相关法律法规文件 城镇道路路面设计规范（CJJ 1692012）城市排水工程规划规范GB50318-2017 抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）无障碍设计规范（BG50763-2012）广州市城乡规划技12、术规定 民用建筑设计通则 3.2.1 法律、法规类文件 中华人民共和国城乡规划法（2007）中华人民共和国建筑法（2011）3.2.1 地方政府文件 广州市城市总体规划（广州市人民政府，2017-2035年）广州市城市更新办法（2009年）广州市老旧小区微改造实施方案（2016年）广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 21 改造设计篇 Design Modification C C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 22 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 C 改造设计篇 1.总体改造内容 1.维修安装楼栋门 2.维修安装楼道照明 3.粉刷楼道（13、含墙面零星抹灰）4.修复公共楼梯 5.维修改造楼栋消防设施 6.规范整理楼道内电力线 7.规范整理楼道内电信线 8.规范整理楼道内有线电视线 9.维修、改造、增设楼内排水管道 10.清疏、维修化粪池及排污卧管 本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共服务部分。其中房屋建筑本体部分选取了10个具体改造建设项目，小区公共服务部分 选取了14个具体改造建设项目。2、小区公共部分 1.维修小区围墙 2.小区公共“三线”整治 3.安装小区照明设施 4.维修小区道路及楼间破损甬道 5.拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 6.规范垃圾收集点设置 7.安装小区视频监控系统 8.维修人行安全设施 9.14、完善无障碍设施 10.提升小区绿化 1、房屋建筑本体 11.维修安装体育锻炼器械12.设置机动车泊位 13.建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 14.提升小区环境设施品质 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 23 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 C 改造设计篇 1.总体改造内容 总平面图 百事佳新村A区 1.维修安装楼栋门 2.维修安装楼道照明 3.修复公共楼梯 4.维修改造楼栋消防设施 5.规范整理楼道内电力线 5.规范整理楼道内电信线 5.规范整理楼道内有线电视线 6.清疏、维修化粪池及排污卧管 7.维修小区围墙 8.小区公共“三线”整治 9.安装小区照明设施15、 10.维修小区道路及楼间破损甬道 11.拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 12.规范垃圾收集点设置 13.安装小区视频监控系统 14.维修人行安全设施 15.完善无障碍设施 16.提升小区绿化 17.维修安装体育锻炼器械 18.设 置机动车泊位 19.建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 20.提升小区环境设施品质 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 24 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 改造规划总平面 社区道路景观：对社区道路路面进行铺沥青，路侧画停车位及道路线16、，在路口处适当设置止车石规划车流方向，实现人车分流；对人行道破损处进行修复；修剪沿街绿化，对生长不佳的宅间花基绿化进行补种。公共空间：老年活动中心为公共空间核心，并延伸构建线性公共空间，打造公共空间体系，丰富小区内部空间。交通组织：形成人车分流的交通体系，划分机动车与非机动车停车空间。指标 统计 单位 总用地面积 38700 平方米 绿化总面积 6579 平方米 铺装总面积 21963 平方米 2.改造要点 百事佳新村A区 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 25 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造策略公共空间 公共部分改造分区 小区公共空间部分17、现状区分了基本的动静区域，在现状的基础上，改造后更清晰的明确了动区和静区。空间1跟空间2为社区的动区，其中空间1为社区主要的居民活动场所，为重点打造的公共空间，空间2依托周边商铺和肉菜市场居民亦较为集中，主要是完善休息设施及美化环境；空间3跟空间4为社区的静区，主要为完善休憩设施及美化环境。动区包括：休息亭、康体活动设施。静区包括：休憩座椅、老年活动区。百事佳新村A区 动区 静区 1 2 3 4 C 改造设计篇 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 26 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 公共部分改造功能分区 小区公共空间结构“两行四纵”四节点。按照功能及18、活动类型可分为5类。3.改造策略公共空间 小区围墙内机动车停车区 社区道路 宣传栏 活动空间 入口空间 百事佳新村A区 C 改造设计篇 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 27 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 交通组织 改造后小区实现优化车行交通，社区有人行道，不需要刻意进行人车分流。车行道与人行道采用不同的铺地材质，两者交接处设低矮设施带或放置止车装置，阻碍车辆驶入。3.改造策略公共空间 建议画设停车位区域 车行路线 人行路线 止车石设置处 路侧停车位意向 止车石意向 消防车路线 百事佳新村A区 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项19、目实施方案 28 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 小区围墙 小区围墙较为破旧，修复破旧围墙，涂绘有趣墙绘。3.改造策略公共空间 百事佳新村A区 墙绘意向 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 29 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 小区公共“三线”整治 1、对依附于墙体上的“公共三线”进行规整。2、对部分横跨楼栋间的“公共三线”优先进行下地处理。3.改造策略公共空间 百事佳新村A区 三线下地示意 三线规整示意 三线下地示意 三线规整示意 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 30 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实20、施方案 安装小区照明设施 小区内广场缺少照明设施，夜晚外出多有不便，建议增设广场照明设施。3.改造策略公共空间 百事佳新村A区 广场灯意向 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 31 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 地面铺装 对沿街人行道进行铺地修缮，小区内部地面进行美化维修。3.改造策略公共空间 社区沥青路面意向 人行道意向 铺沥青路面 铺人行道砖路面 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 32 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 地面铺装 呼应“海绵城市”建设理念。人行道路面改造为透水砖，透水沥青路面，加大雨水渗透21、量，减少地表径流，渗透的雨水储蓄在地下蓄水池经净化排入河道或者补给地下水，减少了直接性雨水对路面冲刷然后快速径流排水对于水源的污染 3.改造策略公共空间 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 33 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造策略公共空间 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 拆除小区内违法构筑物。百事佳新村A区 违法建筑物 违建物现状 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 34 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造策略公共空间 规范垃圾收集点设置 百事佳新村A区 待完成 垃圾收集点示意 C 改造设计篇22、 按照垃圾分类标准进行分类 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 35 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 安装小区视频监控系统 1、小区入口处建筑以设置定焦摄像头。2、小区公共活动区建议设置快球摄像头。3、监控系统建议接入公安的监控系统，可减缓独立设置监控室的资金压力和维护压力。3.改造策略公共空间 百事佳新村A区 定焦摄像头 快球摄像头 定焦摄像头示意 快球摄像头示意 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 36 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 完善无障碍设施 1、社区内平安路沿线有阶梯，高差较大，对有条件设置无障碍通道的位置设置无23、障碍通道 2、对路口，公共活动空间及楼道出入口位置，在有条件的前提下设置无障碍通道。3.改造策略公共空间 待完成 楼道出入口、阶梯位置无障碍通道示意 路口、公共活动空间无障碍通道示意 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 37 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造策略公共空间 绿化景观 主要道路及公共空间节点 修剪道路两侧及空间节点 枝叶生长过于茂密的树木。补种宅间花基绿化。修剪树木枝叶 补种宅间花基绿化 C 改造设计篇 百事佳新村A区 修剪树木枝叶 侧倒需移除树木 补种宅间花基绿化 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 38 白云区云苑24、西片区老旧小区微改造项目实施方案 维修翻新宣传栏：3.改造策略公共空间 百事佳新村A区 1 2 改造后效果 改造前 1、更换市场处老旧宣传栏。2、维修翻新云苑三街老旧宣传栏。C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 39 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造节点 节点一 百事佳新村A区 1 节点一平面 节点一现状 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 40 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造节点 节点一 节点一鸟瞰图 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 41 白云区云苑西片区老旧25、小区微改造项目实施方案 3.改造节点 节点一改造前后对比 改造前 改造后效果 改造内容：修复破损人行道路面，增设彩色沥青运动广场，维修更换体育锻炼设施，增加树池篦子，维修增加树池休憩座椅 修剪绿化，车行道路铺设沥青。C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 42 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造节点 节点一改造前后对比 改造前 改造后效果 改造内容：修复楼间破损甬路，增加树池篦子，维修增加树池休憩座椅 维修翻新广场休憩亭，修剪绿化 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 43 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 百事26、佳新村A区 3.改造节点 节点二改造前后对比图 改造前 改造后效果 改造内容：修复楼间破损甬路，增加树池篦子，维修增加树池休憩座椅，修剪绿化，增加入口处止车石，车行路面铺设沥青。C 改造设计篇 2 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 44 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造节点 节点二改造前后对比图 改造后效果 改造前 C 改造设计篇 百事佳新村A区 2 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 45 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造节点 节点三改造前后对比图 改造后效果 改造前 改造内容：修复楼间破损甬路，增加树池篦子，维修增加树池27、休憩座椅，修剪绿化，增加入口处止车石，车行路面铺设沥青，增设广场灯，更新宣传栏。C 改造设计篇 百事佳新村A区 3 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 46 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造节点 节点三改造前后对比图 改造后效果 改造前 C 改造设计篇 百事佳新村A区 3 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 47 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 3.改造节点 节点四改造前后对比图 改造内容：修复楼间破损甬路，维修增加树池休憩座椅，修剪绿化，车行路面铺设沥青，增设广场灯。改造后效果 改造前 C 改造设计篇 百事佳新村A区 4 广州市白云28、区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 48 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 改造后效果 改造前 3.改造节点 节点四改造前后对比图 改造内容：修复楼间破损甬路，维修增加树池休憩座椅，修剪绿化，车行路面铺设沥青，增设广场灯，维修小广场休憩亭。C 改造设计篇 百事佳新村A区 4 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 49 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 4.建筑部分改造内容 4.1 维修安装楼栋门 更换老旧楼栋门 小区内共37个梯口，换门37樘 C 改造设计篇 百事佳新村A区 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 50 白云区云苑西片区老旧小区微改29、造项目实施方案 C 改造设计篇 4.建筑本体部分 4.2 维修安装楼道照明、粉刷楼道、修复公共楼梯 改造前 改造策略：1.更换节能楼栋灯。2.对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，采用白色乳胶漆重新粉刷。3.对楼梯踏步进行翻新修补。改造后示意 更换节能灯 规整楼道内凌乱的“三线”无机涂料粉刷楼道 修复楼梯扶手 增加不锈钢楼梯扶手 修复破损踏步 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 51 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 4.建筑本体部分 4.3 维修改造楼栋消防设施 更换楼栋破旧消防设施 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 52 白云区云苑西片区老旧30、小区微改造项目实施方案 C 改造设计篇 4.建筑本体部分 4.4 维修、改造、增设楼栋内排水管道 改造策略：对已损坏的楼栋内排水管道，采用pvc管进行更换。改造前 PVC水管示意图 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 53 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 C 改造设计篇 4.建筑本体部分 4.5 清疏、维修化粪池及排污卧管 改造前 改造方式 改造策略：对社区的化粪池进行清疏、维修，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。对已损坏的井盖进行更换。广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 54 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 C 改造设计篇31、 4.后期管理维护 小区改造完成后，街道灯具、垃圾收运点、停车等公共基础设施，都需要后期维护，因此应健全老旧小区自治管理和设施设备长效管养机制。建议组建业主委员会，建立老旧小区住宅维修资金制度，然后引入合适的物业管理公司进行后期的管理。广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 55 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 5.背街小巷环境整治提升 5.1 云苑三街 百事佳新村A区 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 56 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 5.1 云苑三街 改造前改造前 改造后改造后 1、项目中云苑三街是背街小巷白云区核心区背32、街小巷环境整治提升三年(2019-2021年)行动方案的改造范围，项目只要对行动方案要求改造的排水畅通(更换小区排水管网、疏通小区排水管网)、立面整治(外立面整饰)、地面整治(维修小区道路及楼间破损甬路)中的地面整饰进行改造，由于资金有限，排水及立面整饰未纳入本次改造范围。5.背街小巷环境整治提升 百事佳新村A区 C 改造设计篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 57 投资估算篇 Investment Estimate D D 投资估算篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 58 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 1.投资估算表 小区微改造项目建设内容及33、估算详附表。分类 估算（万元）房屋建筑本体 249.9 小区公共部分 564.16 工程费用合计 814.06 工程建设其他费用 119.01 预备费 46.65 合计 979.72 D 投资估算篇 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 59 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 1.投资估算表 D 投资估算篇 老旧小区微改造工程量估算表老旧小区微改造工程量估算表 根据广州市老旧小区微改造实施方案及老旧小区微改造内容及标准根据广州市老旧小区微改造实施方案及老旧小区微改造内容及标准 序号 建设项目 建设标准 类型 计量单位 工程量 单价 金额（万元）备注 一 建筑安装工程费用 34、814.06 （一）房屋建筑本体共用部位 249.90 25.51%1 维修安装楼栋门 1）每个楼栋应普及安装楼栋门。2）首层楼梯铁制大门除锈，一底红丹防锈漆，二遍面漆(颜色自选)；或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。基础完善类 樘 37 6000 22.20 增设IC智能门禁 3 维修安装楼道照明 1）每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要 2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源 基础完善类 处 259 200 5.18 更换声控延时节能吸顶灯 4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶35、漆两遍。天花、楼，扫一遍、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。基础完善类 9450 90 85.05 局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰2遍，油乳胶漆 5 修复公共 楼梯 1）采用防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。2）修补局部破损踏步及踢脚线 3）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。4）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。5）楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混地面砂浆修补，面刷原色水泥油；踢脚线宜贴亚光釉面砖。基础完善类 m 4555 148 67.41 原楼梯栏杆修补油漆，增设不锈钢扶手 1860 150 27.90 铲除松散的踏步批荡，水泥修补，灰色涂料踢脚线 8 维修改36、造楼栋消防设施 1）高度超过21米的住宅按国家规范维修或完善室内消火栓系统。2）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。3）拆换楼道内破损消防管及消防箱。基础完善类 套 259 600 15.54 铝合金箱，内有4个灭火器，4个防毒面罩 9 规范整理楼道内电力线 1）强弱电分离，弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家建设标准，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。基础完善类 2700 50 13.50 电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽 10 规范整理楼道内电信线 基础完善类 37、11 规范整理楼道内有线电视线 基础完善类 14 维修、改造、增设楼内排水管道 1）排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造。2）用新型管材更换老旧污水管、排水管。3）机线规整:更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装UPVC管，室外空调主机清洗。4）管道排布应集中、整齐排布，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。基础完善类 m 1000 80 8 排水管更换 16 清疏、维修化粪池及排污卧管 清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。基础完善类 m 64 800 5.12 清疏化粪池，维修排污管 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 60 白云38、区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 1.投资估算表 D 投资估算篇（二）小区公共部分 564.16 57.58%28 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。2）社区围墙形体、材料、色调和结构等应与社区环境相协调。3）通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。基础完善类 320 60 1.92 原有砖围墙批荡修补，重刷乳胶漆（如拆除重建，或钢结构围墙，增设围墙装饰构件，需另行估算造价）29 小区公共“三线”整治 1）主次干道的“三线”必须下地处理，内街内巷的“三线”可以通过管理敷设形39、式进行规范。2）通信线、有线电视线整治：共建共享:在充分摸查社区线路现状，掌握各家通信运营商在社区市场占有份额基础上，由各家通信运营商共同出资，市场份额占有率较高的运营商牵头开展统一的路由建设，各通信运营商负责各自光纤到户网络的铺设建设及割接工作。主下支挂:社区内可进小汽车的主道路需创造条件建设地下公共管道，架空线路下地。除主道路外的横支巷，因地制宜，优先下地，无条件下地的采用挂墙敷设、集中拉挂的方式，做到横平竖直，楼道内通信光缆统一敷设槽盒，整齐美观，减少交越。清旧整新:通信运营商完成线路建设及复通工作后，由政府组织剪除清理旧有废弃线路。铜退光进:严格执行光纤到户的国家建设标准，全程采用光纤40、到户的方式进行社区内的通信线路改造整治，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）架空电力线整治 强弱分离:为消除强弱电相互搭设引致安全隐患，实现强弱电分离，弱电进套盒，符合安全规范。优先下地:社区内可进小汽车的主道路需创造条件建设地下电力管廊，架空低压线路下地。低压电力走廊应符合电力走廊相关技术标准，预留可满足中期发展电缆敷设需要的管孔数量，并根据技术规范在主干走廊上适当位置及T接位置建设电缆工作井、检查井，在路边合适位置预留电缆分支箱。支巷附墙：对不具备条件下地的低压架空线路进行附墙敷设。敷设的路径尽量贴近建筑物墙体，并避开居民可触碰的范围，做到横平竖直，整齐美观，减少交越。基础完善类 m 41、394 2000 78.80 应视具体设计内容估算 36 安装小区照明设施 1）安全照明覆盖应单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。2）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出社区的特色。基础完善类 盏 40 1500 6.00 适当增设路灯、景观灯 37 维修小区道路及楼间破损甬路 1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。342、）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。基础完善类 11581 350 405.34 道路铺沥青路面，广场、人行道铺疏水砖 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 61 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 1.投资估算表 D 投资估算篇 38 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 1）拆除阻碍消防通道、妨碍公共安全的小区违法建筑物、构筑物及设施，开辟公共开敞空间。2）清拆违法户外广告，规范设置户外招牌。基础完善类 300 100 3.00 违法建筑按建筑面积计算，构件按展开面积计算 40 规范垃圾收43、运点设置 1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。基础完善类 处 4 5000 2.00 约10平方米一处 41 安装小区视频监控系统 合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。基础完善类 点 30 5000 15.00 彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备 43 维修完善人行安全设施 1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求。2）有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。3）人行、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。基础完善类 处 1044、 1000 1.00 室外高差处增设无障碍坡道，设车止石 44 完善无障碍设施 1）有台阶位置增加无障碍通道。2）人行道出入口位置设置无障碍缓坡。3）完善小区盲道系统，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统。4）设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。基础完善类 处 15 1000 1.50 完善无障碍设施 46 提升小区绿化 1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。基础完善类 250 200 5.00 对高大影响居民正常采光的树木进行修建，部分花基补种45、常绿灌木。47 维修安装体育锻炼器械 1）康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理。2）维修原有体育器械，达到可安全使用要求。3）设施器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。基础完善类 批 2 5 10.00 维修补充健身器材 57 设置机动车泊位 1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。3）有条件可增设或改建立体机械停车位。优化提升类 1320 50 6.60 对停车位进行划线，增设停车标识牌 58 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 1）设置1处或以上文化宣传廊；历史文46、化街区和历史风貌区最少设一处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在社区入口或公共活动中心，高度不应大于3.5m，颜色应与社区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨蓬；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。优化提升类 20 4000 8.00 增设不锈钢带雨篷的宣传栏 59 提升小区环境设施品质 增加雕塑小品、休憩设施、城市家具、屋顶绿化等设置。1）雕塑小品主题应与社区文化内涵和主题一致，在体量、尺度、材料、色彩和造型上的整体感和协调感。应以贴近人为原则，不得尺度超长过大，不宜采用金属光泽的材料制作。2）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施。347、）城市家具应配合住区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。优化提升类 项 1 20 20.00 视设计内容估算 广州市白云区云苑西社区老旧小区微改造项目实施方案 62 白云区云苑西片区老旧小区微改造项目实施方案 1.投资估算表 D 投资估算篇 一 工程费用合计（万元）工程费用合计（万元）814.06 814.06 83.09%二 工程建设其他费用（万元）工程建设其他费用（万元）119.01 119.01 12.15%1 实施方案编制费（万元）实施方案编制费（万元）18.00 18.00 2 工程设计费（万元）工程设计费（万元）38.08 38.08 3 建48、设单位管理费（万元）建设单位管理费（万元）19.59 19.59 4 预算编制费（万元）预算编制费（万元）3.81 3.81 5 竣工图编制费（万元）竣工图编制费（万元）3.05 3.05 6 工程建设监理费（万元）工程建设监理费（万元）25.12 25.12 7 施工图审查费（万元）施工图审查费（万元）2.48 2.48 8 工程保险费（万元）工程保险费（万元）2.44 2.44 9 招标代理费（万元）招标代理费（万元）6.44 6.44 三 预备费（万元）预备费（万元）46.65 46.65 4.76%合计（万元）979.72 979.72 附注：图中红色字体部分为本项目改造过程中选做部分