1、2019.0景泰西片区老旧小区微改造项目实施方案9广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 3目录CONTENTA.项目概况篇B.总体策划篇C.改造设计篇D.投资估算篇广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案项目概况篇Project OverviewA4广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇51.项目背景1.1 广州城市更新政策的相关要求针对城市内老旧社区存在的各项问题，从国家到地方均出台政策措施促进城市内部更新发展。2015年12月召开的中央城市工作会议提出，我国城市发展已进入新的发展时期，要提高城市的宜居性，加强城市修补，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2、2020年，基本完成全市功能配套不全、建设标准不高、设施设备陈旧、基础设施老化、环境较差的老旧小区微改造项目。白云区景泰街景泰西片区已被纳入2019年白云区老旧小区微改造计划。1.2 更新改造的必要性景泰西片区老旧小区位于广州市白云区，范围东接景泰直街，西接松柏东街，南临广园中路，北接景泰西街五巷。现状建筑年代较为久远，外立面破旧，社区内存在”三线“乱拉，外墙、公共设施破损等问题，急需通过城市更新，改善和提升社区人居环境及公共空间景观，打造“干净、整洁、平安、有序”的小区居住环境。广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇61.项目背景1.3 编辑过程1月3日10日进行实地调研3、1月17日居委完成居民调查，统计问卷数据2月1日完成微改造实施方案初稿2019年2019年广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇7景泰西片区位于广州市白云区景泰街道。2.1 区位概况广州市白云区景泰街景泰西片区SITE广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇8项目地址：东至景泰直街，南临广园中路，西至松柏东街，北至景泰西街五巷用地面积：5公顷建筑总面积：135800平方米建筑年代：80-90年代楼栋数：52栋居民户数：1940户人口：5076人小区性质：房改房2.2 区位概况景泰西街五巷景泰西街五巷广园路广园路广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案4、A项目概况篇93.1 公共配套及商业分析白云区景泰街景泰西片区周边250m范围内，有多所学校及幼儿园，医疗、商业配套齐全，公共服务设施较完善。3.周边条件16783245 广园小学 白云区景泰第一幼儿园 白云区景泰第二幼儿园 广州市第十二人民医院广园分院 广园文化商业广场 景泰商业步行街 广园文化广场 白云市场广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇10公交车站：红线范围有站台2个，250m范围内有站台5个地铁站：三元里地铁站（步行距离约1.5km）飞翔公园地铁站（步行距离约1.7km）3.周边条件3.2 交通分析白云区景泰街景泰西片区周边有白云大道南和广园中路城市干道。社区5、整体交通出行便利。PPPPSITE飞翔公园站三元里站广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇114.现状问题4.1 建筑本体部分问题楼栋内照明老旧；墙面面层脱落；踏步破损，扶手缺失；楼内三线凌乱消防设施损坏严重楼栋门陈旧破损、缺失建筑本体部分现状1.维修安装楼栋门楼栋门破损2.维修安装楼道照明楼道照明老旧3.粉刷楼道（含墙面零星抹灰）墙面面层脱落4.修复楼梯扶手、踏步扶手缺失、踏步破损5.维修改造楼栋消防设施消防设施损坏严重6.规范整理楼道内电力线、电信线、有线电视线楼内三线凌乱广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇124.现状问题4.1 建筑本体部分问题6、水泵老旧破损、缺失建筑本体部分现状7.维修、改造、增设屋顶生活水池水箱生活水池脏乱，管道有生锈、堵塞情况8.清疏、维修化粪池及排污卧管排污系统淤堵9.维修更换公用采光窗公用采光窗破损10.维修更换楼栋加压水泵水泵老旧破损、缺失11.更换楼内排水管道楼内排水管老旧 生活水池破损、屋面防水隔热层损坏公用采用窗破损化粪池堵塞、排污系统淤堵排水管老旧广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇134.现状问题4.2 小区公共部分问题小区公共部分现状1.维修小区围墙墙体老旧、破损2.小区公共“三线”整治三线下地3.维修改造小区室外消防设施消防设施残旧4.维修小区道路及楼间破损甬路道路破损57、.维修、安装小区照明系统维修现有照明，增设路灯、景观灯等6.安装小区视频监控系统监控设施老旧，布点不完善4.维修完善人行安全设施、完善无障碍设施高差大部分缺少护栏及无障碍坡道5.规范垃圾收运点设置垃圾收运点重新布点，并进行围蔽围墙墙体老旧、破损小区“三线”乱拉小区室外消防栓残旧道路破损广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇144.现状问题4.2 小区公共部分问题小区公共部分现状1.维修小区围墙墙体老旧、破损2.小区公共“三线”整治三线下地3.维修改造小区室外消防设施消防设施残旧4.维修小区道路及楼间破损甬路道路破损5.维修、安装小区照明系统现有照明不足、残旧6.安装小区视频8、监控系统监控设施老旧，布点不完善4.维修完善人行安全设施、完善无障碍设施高差大部分缺少护栏及无障碍坡道，挡车柱破损、不完善5.规范垃圾收运点设置垃圾收运点重新布点，并进行围蔽照明不足监控不完善 挡车柱破损、布点不完善缺少无障碍坡道垃圾收运点不规范广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇154.现状问题4.2 小区公共部分问题地名牌破损 公共空间质量有待提升；绿化缺乏管养宣传栏破旧机动车缺少合理规划小区公共部分现状6.维修门栋地名牌地名牌破损7.维修安装体育锻炼器械缺少锻炼器械8.建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施宣传栏破损9.建设小区公共空间公共空间质量有待提升10.配建9、非机动车车棚非机动车乱停乱放11.提升小区环境设施品质整体环境品质有待提升广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇165.问题小结问题：空间杂空间破碎，物品堆放车辆停放不规范广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇175.问题小结问题：活力弱植物凌乱，缺乏活力晾晒衣物，影响容貌广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案A项目概况篇185.问题小结问题：设施旧社区生活设施破旧影响小区整体品质广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 19总体策划篇Overall PlanningB广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 20B总体策划篇20以人10、为本在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人的小区生活环境。节能环保在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架小区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态小区。经济实用充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工材料本地化、经济化。公众参与让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。1.改造原则及理念广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 21B总体策划篇坚持以人为本原则坚持节能环保原则坚持经济实用原则坚持公众参与原则在设计公共活动设施、绿化景观时，11、以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人的小区生活环境。在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架小区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态小区。充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工材料本地化、经济化。让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。2.改造原则广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 22B总体策划篇3.改造目标干净小区通过规范垃圾收运点设置、清理卫生死角、增加绿化等多种方式提高小区的绿化率，优化居民生活环境01整洁小区老旧房屋立面干净美观，三线规整无乱拉乱挂12、，路面平整无坑洼破损。平安小区消防通道畅通无阻，消防设施配置齐全，设施完好。有序小区老人小孩活动场地完善配备，小区管理服务到位，小区居民安居乐业。020304广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 23B总体策划篇4.设计依据3.1 相关设计规定3.2 相关法律法规文件城镇道路路面设计规范（CJJ 1692012）城市排水工程规划规范GB50318-2017抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）无障碍设计规范（BG50763-2012）广州市城乡规划技术规定民用建筑设计通则3.2.1 法律、法规类文件中华人民共和国城乡规划法（2007）中华人民共和国建筑法（2011）3.2.113、 地方政府文件广州市城市总体规划（广州市人民政府，2017-2035年）广州市城市更新办法（2009年）广州市老旧小区微改造实施方案（2016年）广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 24改造设计篇Design ModificationC广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 25C改造设计篇1.1 建筑本体部分1.总体改造内容（1）维修安装楼栋门（2）维修安装楼道照明（3）粉刷楼道（含墙面零星抹灰）（4）修复公共楼梯（5）维修改造楼栋消防设施（6）规范整理楼道内电力线、电信线、有线电视线（7）维修更换楼栋加压水泵（8）维修、改造、增设屋顶生活水池水箱（9）维修、改造、增设楼14、内排水管道（10）清疏、维修化粪池及排污卧管（11）维修更换公用采光窗（含拆除）本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共部分。其中房屋建筑本体部分选取了11个具体改造建设项目，小区公共部分选取了19个具体改造建设项目。广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 26C改造设计篇1.总体改造内容本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共部分。其中房屋建筑本体部分选取了11个具体改造建设项目，小区公共部分选取了19个具体改造建设项目。1.2 小区公共部分（1）维修小区围墙（2）小区公共“三线”整治（3）维修改造小区室外消防设施（4）维修小区照明设施（5）安装小区照明设施（15、6）维修小区道路及楼间破损甬路（7）规范垃圾收运点设置（8）安装小区视频监控系统（9）维修完善人行安全设施（10）完善无障碍设施（11）提升小区绿化（12）维修安装体育锻炼器械（13）维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌（14）建设小区公共空间（15）配建非机动车棚（16）设置机动车泊位（17）建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施（18）提升小区环境品质设施（19）设置快递服务设施广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 27C改造设计篇1.总体改造内容总平面图维修小区围墙铺设沥青，设置机动车泊位维修安装体育锻炼器械整治小区路面，铺设石材提升小区环境设施品质整治小区路面，铺设透水砖提升小16、区绿化广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 28C改造设计篇2.建筑本体部分2.1 维修安装楼栋门、维修安装楼栋门对讲系统改造策略：1.更换、增设不锈钢楼栋门2.增设IC智能锁改造前改造后增设IC智能锁增设、更换楼栋门广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 29C改造设计篇2.建筑本体部分2.2 维修安装楼道照明、粉刷楼道、修复公共楼梯、规整楼道三线改造前改造策略：1.更换节能楼栋灯；2.规整楼道三线；3.对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，采用无机涂料重新粉刷；4.修复、增加楼梯扶手；5.对楼梯踏步进行翻新修补。改造后更换节能灯无机涂料粉刷楼道修复、增加不锈钢楼梯扶手修复破损踏步17、规整楼道三线广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 30C改造设计篇2.建筑本体部分2.3 维修改造楼栋消防设施改造前改造后改造策略：1.更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效；2.拆除、更换楼道内破损消防管及消防箱。更换老旧灭火器材更换破损消防管更换破损消防箱广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 31C改造设计篇2.建筑本体部分2.4 维修更换楼栋加压水泵改造策略：二次供水提升改造。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，改造完成后设施移交给自来水公司管理，杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水；按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。（条件：设备18、改造需自来水公司介入）改造前改造后有水泵房改造示意现状楼下生活储水池及水泵房无水泵房改造示意有水泵房情况：对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造、更换。无水泵房：在首层空旷区域设置组合型水箱集水，同时配套加压水泵及公共上下供水立管进行改造。（条件：设备改造需自来水公司介入）广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 32C改造设计篇2.建筑本体部分2.5 维修水池水箱改造策略：对水池储水箱、用水管进行清洗及整治提升。改造前改造后示意图维修屋面水池清洗、修葺水池改造后示意图广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 33C改造设计篇2.建筑本体部分2.6 维修楼内排水管道改造策略：19、1.更换排水管道，拆除废弃管道改造前改造后更换pvc排水管拆除废弃管道广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 34C改造设计篇2.建筑本体部分2.7 清疏、维修化粪池及排污卧管改造策略：对社区的化粪池、排污卧管、沙井进行清疏、维修，确保畅通、无渗漏；对已损坏的井盖进行更换。改造前改造方式广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 35C改造设计篇2.建筑本体部分2.8 维修更换公用采光窗改造前改造策略：1.维修或更换破损的公用采光窗，统一更换为铝合金窗户或塑钢窗；2.窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。改造后广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 36C改造设计篇3.小区公共部20、分3.1 维修小区围墙改造前改造后改造策略：1.维修小区围墙，通过修补原有围墙、重新粉刷或贴瓷砖，达到环境美化的效果。2.重要节点处要增设通透式围墙。通透式围墙修复围墙广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 37C改造设计篇3.小区公共部分3.2 小区公共“三线”整治改造后强电管弱电管道路改造策略：主次干道的“三线”必须下地处理，内街内巷的“三线”可以通过管理敷设形式进行规范。（具体范围由区划定）改造前广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 38C改造设计篇3.小区公共部分3.3 维修改造小区室外消防设施改造意向图改造策略：1.更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效；221、.对消火栓进行艺术涂鸦。改造前广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 39C改造设计篇3.小区公共部分3.4 维修、安装小区照明设施改造策略：更换损坏的路灯，并增加新路灯和地灯，做到室外照明全覆盖，解决居民夜晚出行不便的困扰。因小区道路较窄，拟选用LED挑臂路灯，节省空间且环保节能。改造后路灯示意图路灯位置（仅为示意，具体以深化设计为准）广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 40C改造设计篇3.小区公共部分3.5 维修小区道路及楼间破损甬路车行道路沥青人行道、公共空间石材改造策略：对社区内车行道，采用沥青进行铺设；对社区人行道路、公共空间，采用石材和透水砖进行铺设；对宅间区域22、的道路，采用透水砖进行铺设,体现海绵城市概念。人行道、公共空间、宅间区域道路透水砖车行道人行道宅间区域广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 41C改造设计篇3.小区公共部分3.6 规范垃圾收运点设置改造前改造策略：对于现有垃圾桶在原址进行整治提升，用半开放的形式对垃圾桶进行遮蔽，用仿真植物装饰，并且采用推拉门的开门形式，方便美观。便捷推拉门改造后效果示意改造后垃圾分类宣传：仿真植物装饰广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 42C改造设计篇3.小区公共部分3.7 安装小区视频监控系统改造策略：加装监控，视频监控室设在专区民警室。提升居民安全感，提高治安环境。监控摄像头意向图监23、控位置（仅为示意，具体以深化设计为准）广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 43C改造设计篇3.小区公共部分3.8 维修完善人行安全设施、完善无障碍设施改造前改造后示意图改造策略：1.维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求。2.有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施，增加无障碍通道。3.人行、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。4.设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。增加无障碍设施翻新栏杆止车石广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 44C改造设计篇3.小区公共部分3.9 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌改造策略：在楼栋门上面新设楼栋编号，24、风格与社区风格相契合。改造前改造后设置楼栋编号广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 45C改造设计篇3.小区公共部分3.10 配建非机动车棚改造前改造后示意图改造策略：在社区入口区域划分自行车停车区域，增设可供非机动车的停放装置，有效管理自行车停放位置。广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 46C改造设计篇3.小区公共部分3.11 设置机动车泊位改造前改造策略：1.合理规整停车位，进行重新划线区分；2.停车位铺设透水混凝土或者透水砖。规划车行道路规划停车位置透水砖停车位改造后混凝土停车位广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 47C改造设计篇3.小区公共部分3.1225、 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施改造前改造策略：整治更新原有宣传栏，在社区入口或公共活动中心设置社区宣传栏，在本体设置液压支撑伸缩杆。改造后宣传栏样式示意图开启方式示意图宣传栏位置广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 48C改造设计篇3.小区公共部分3.13 设置快递服务设施改造策略：应便于居民使用及物件投递应设置架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。预留接电口，其他设施引入商业广告植入或第三方商业介入。改造后快递柜位置广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 49C改造设计篇3.小区公共部分3.14 提升小区绿化、维修安装体育锻炼器械、建设小区26、公共空间、提升小区环境设施品质3.14.1节点一现状图改造策略：1.拆除破败花池，部分设计可与绿地结合的树池坐凳；2.修整原有植被或种植地毯草，新增种植类需选择耐修剪植物；3.更换铺装，铺设透水砖和广场砖；4.维修原有休闲凉亭；5.增设小区照明、健身设施、休闲座椅、垃圾桶、宣传栏；位置示意图广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 50C改造设计篇3.小区公共部分3.14.1 节点一广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 51C改造设计篇3.小区公共部分3.14.1 节点一广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 52C改造设计篇3.小区公共部分3.14 提升小区绿化、维修27、安装体育锻炼器械、建设小区公共空间、提升小区环境设施品质3.14.2节点二现状图改造策略：1.维修或新修建花池。2.修整原有树木或种植地毯草，种植需选择耐修剪植物。3.更换铺装，铺设透水砖、石材铺装、塑胶地面。4.增设座椅、儿童游乐设施、照明等。5.设置自行车卡架。位置示意图广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 53C改造设计篇3.小区公共部分3.14.2 节点二改造后效果图改造策略：1.维修或新修建花池。2.修整原有树木或种植地毯草，种植需选择耐修剪植物。3.更换铺装，铺设透水砖、石材铺装、塑胶地面。4.增设座椅、儿童游乐设施、照明等。5.设置设自行车卡架。广州市白云区景泰街景泰西28、片区微改造项目实施方案 54C改造设计篇3.小区公共部分3.14.2 节点二改造后效果图改造策略：1.维修或新修建花池。2.修整原有树木或种植地毯草，种植需选择耐修剪植物。3.更换铺装，铺设透水砖、石材铺装、塑胶地面。4.增设座椅、儿童游乐设施、照明等。5.设置设自行车卡架。广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 55C改造设计篇3.小区公共部分3.14 提升小区绿化、维修安装体育锻炼器械、建设小区公共空间、提升小区环境设施品质3.14.3节点三现状图改造策略：1.拆除原有树池，设计可与绿地结合的树池坐凳；2.修整原有植被或种植地毯草，新增种植类需选择耐修剪植物；3.更换铺装，铺设透水29、砖和广场砖；4.维修且增设小区宣传栏、座椅、健身设施、装饰物、垃圾桶、照明等。位置示意图广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 56C改造设计篇3.小区公共部分3.14.3 节点三广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 57C改造设计篇4.背街小巷专篇背街小巷改造范围：泰西二巷（景泰西二巷）、景泰西二巷、景泰西街六巷、景泰西三巷、景泰西一巷整治标准“十无一创建”“十无”即：无私搭乱建、无排水不畅、无乱停车、无乱占道、无乱搭架空线、无外立面破损、无违规经营、无堆物堆料“一创建”即：创建文明街巷“八个有”即：有街巷挂牌、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施养护、有道路保养、有30、维修管理景泰西二巷景泰西六巷广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 58C改造设计篇4.背街小巷专篇4.1现状问题及策略改造范围：泰西二巷（景泰西二巷）、景泰西二巷、景泰西街六巷、景泰西三巷、景泰西一巷公共设施残旧，利用率低，部分设施的活动范围被车辆乱停乱放翻新设施，在重要节点处增设健身、娱乐设施，设置挡车石三线凌乱，线材堆积，“乱拉乱搭”现象严重，不仅不美观还有安全隐患进行三线下地，并且由政府牵头，剪除已废弃的三线地面铺装形式单一，铺装破损严重，青苔附着在地砖上，行人行走有安全隐患对铺装进行更换，采取一个社区一种铺装形式，采取两侧坡的形式，让人在雨天也始 终行走在干爽之处，并融入海绵31、城市设计，重新打造健康、良性的巷道环境现状问题解决策略公共设施问题三线问题地面铺装问题公共设施策略地面铺装解决策略三线解决策略广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 59C改造设计篇4.背街小巷专篇4.1现状问题及策略巷内排水系统存在淤堵，破损的情况对内街巷的管网进行整体疏通、修复；针对现状内街巷雨水篦子损坏等情况，采用耐久、环保材质 树脂雨水篦子。绿化缺乏养护，部分地方杂草丛生，树池破旧，部分大树枝干太大，蚊虫滋生修剪绿化，对光秃绿地进行种植容易维护的植物，对破损的树池进行改造机动车乱停乱放，随意占用人行道和公共活动区域重新规划机动车路线，绘制机动车停车区域，在禁停区设置挡车石现状问32、题解决策略排水问题绿化杂乱问题机动车停放问题排水问题解决策略停车解决策略绿化问题策略广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 60C改造设计篇4.背街小巷专篇4.1现状问题及策略公共设施利用率低三线乱拉乱搭树池破损缺乏树篦子机动车路乱停乱放人车混行排水堵塞广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 61C改造设计篇注明：1、道路改造围绕车行道、人行道、节点广场三种类型。主要解决行车道路平整问题、人行道路的无障碍设施需求及呼应海绵城市建设理念、节点广场的美观要求，满足使用者的日常使用需求及社区整体美观。2、景泰西片区目前已由白云区水务局负责雨污分流的改造工程，因此片区内的排水问题整治内33、容不纳入本次微改造项目资金范围。改 造 后改 造 前位置示意图景泰西二巷节点4.背街小巷专篇4.2背街小巷环境整治提升广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 62C改造设计篇4.后期管理维护小区改造完成后，街道灯具、垃圾收运点、水泵房设备维护、停车等公共基础设施，都需要后期维护，因此应健全老旧小区自治管理和设施设备长效管养机制。建议组建业主委员会，建立老旧小区住宅维修资金制度，然后引入合适的物业管理公司进行后期的管理。广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 63投资估算篇Investment EstimateD广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 64D投资估算篇1.34、投资估算表本阶段工作：本项目拟申请纳入2019年微改造正式计划。小区微改造项目建设内容及估算详附表。分类估算（万元）比例工程费用合计2528.8985.07%其中房屋建筑本体1277.9150.53%小区公共部分1250.9849.47%工程建设其他费用302.1510.16%预备费141.554.76%合计2972.59100%广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 65D投资估算篇1.投资估算表广州市白云区景泰街景泰西片区老旧小区微改造工程量估算表广州市白云区景泰街景泰西片区老旧小区微改造工程量估算表根据广州市老旧小区微改造三年（根据广州市老旧小区微改造三年（20182020）行动35、计划附件）行动计划附件2广州市老旧小区微改造内容及标准广州市老旧小区微改造内容及标准序号建设项目建设标准类型计量单位工程量单价（元）金额（万元）备注一一建筑安装工程费用建筑安装工程费用2528.892528.89（一）（一）房屋建筑本体共用部位房屋建筑本体共用部位1277.911277.91占建安工程费50.53%1维修安装楼栋门1）每个楼栋应普及安装楼栋门。2）首层楼梯铁制大门除锈，一底红丹防锈漆，二遍面漆(颜色自选)；或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。基础完善类樘79600047.40 更换楼栋门，增设IC智能锁3维修安装楼道照明1）每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照36、明需要2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源基础完善类盏150120030.02 更换声控延时节能吸顶灯4粉刷楼道（含墙面零星抹灰）墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花、楼，扫一遍、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。基础完善类30715.290276.44 粉刷无机涂料，楼梯平台更换楼层编号牌广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 66D投资估算篇1.投资估算表5修复公共楼梯1）采用防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。2）修复踏步防滑条。3）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。4）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。5）楼梯扶手37、压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混地面砂浆修补，面刷原色水泥油；踢脚线宜贴亚光釉面砖。基础完善类m8532148126.27 原楼梯栏杆修补油漆，增设不锈钢扶手14931150223.97 铲除松散的踏步批荡，水泥修补，灰色涂料踢脚线8维修改造楼栋消防设施1）高度超过21米的住宅按国家规范维修或完善室内消火栓系统。2）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。3）拆换楼道内破损消防管及消防箱。基础完善类套711120085.32 完善消防栓系统基础完善类m213313528.80 检修并翻新消防栓镀锌钢管基础完善类套71160042.66 更换灭火箱（内有4个灭火器，438、个防毒面罩），更换破损的消防软管广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 67D投资估算篇1.投资估算表9规范整理楼道内电力线1）强弱电分离，弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家建设标准，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。基础完善类2559650127.98 电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽10规范整理楼道内电信线基础完善类11规范整理楼道内有线电视线基础完善类12维修更换楼栋加压水泵二次供水提升改造。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，改造完成后设施移交给39、自来水公司管理，杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水。基础完善类台791000079.00 原有水泵房的楼宇，应更换破损加压水泵；无水泵房楼宇，应新增加压水泵，设置组合型集水箱13维修、改造、增设屋顶生活水池水箱1）修补、改造、增设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求及安全防护要求。2）满足供水需求及用水卫生要求。基础完善类m3144010014.40 应针对屋面水池进行清洗，墙面贴磁砖面整治翻新；针对首层水池进行清洗14维修、改造、增设楼内排水管道1）排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造。2）用新型管材更换老旧污水管、排水管。3）机线规整:更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安40、装UPVC管，室外空调主机清洗。4）管道排布应集中、整齐排布，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。基础完善类m4692.68037.54 疏通、更换楼宇排水管广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 68D投资估算篇1.投资估算表16清疏、维修化粪池及排污卧管清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。基础完善类m1700800136.00 清疏化粪池，维修排污管19维修更换公用采光窗（含拆除）1）维修或更换破损门窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗2）窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。基础完善类63235022.12 节能玻璃铝合金窗（二）（二）小区公共部分41、小区公共部分1250.98占建安工程费49.47%28维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。2）社区围墙形体、材料、色调和结构等应与社区环境相协调。3）通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。基础完善类5401809.72 原有砖围墙批荡修补，重刷乳胶漆1025005.10 拆除重建围墙，增设围墙装饰构件广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 69D投资估算篇1.投资估算表29小区公共“三线”整治1）主次干道的“三线”必须下地处理，内街内巷的“三线”可以通过管理敷设形式进行规42、范。2）通信线、有线电视线整治：共建共享:在充分摸查社区线路现状，掌握各家通信运营商在社区市场占有份额基础上，由各家通信运营商共同出资，市场份额占有率较高的运营商牵头开展统一的路由建设，各通信运营商负责各自光纤到户网络的铺设建设及割接工作。主下支挂:社区内可进小汽车的主道路需创造条件建设地下公共管道，架空线路下地。除主道路外的横支巷，因地制宜，优先下地，无条件下地的采用挂墙敷设、集中拉挂的方式，做到横平竖直，楼道内通信光缆统一敷设槽盒，整齐美观，减少交越。基础完善类m17872000357.40主干道下地，次干道以遮蔽为主。30维修改造小区室外消防设施1）维修完善主街巷消火栓:有条件的主街巷需43、设置市政消火栓，间距不应大于120m，室外消火栓宜采用地上式消火栓。2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。3）消防水源不符合消防要求的，应改造并满足国家规范要求。基础完善类个101500015.00 维修完善主街巷消火栓广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 70D投资估算篇1.投资估算表35维修小区照明设施1）维修更换室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。基础完善类盏503001.50 视所选用的路灯规格、型号估算36安装小区照明设施1）安全照明覆盖应单44、元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。2）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出社区的特色。基础完善类盏191 150028.65 适当增设路灯、景观灯、楼梯口入户照明37维修小区道路及楼间破损甬路1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。3）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼45、顾与周边环境的景观统一性与协调性。基础完善类12816350448.56 车行道路铺沥青路面，广场及主要人行道铺设石材，宅间空间铺疏水砖其中沥青路面6720；人行道路面积3264；广场面积2832广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 71D投资估算篇1.投资估算表40规范垃圾收运点设置1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。基础完善类处950004.50 约10平方米一处41安装小区视频监控系统合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。基础完善类点40500020.0046、 彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备43维修完善人行安全设施1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求。2）有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。3）人行、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。基础完善类处205001.00 室外高差处设车止石和明显标志处205001.00 高差过大处设置栏杆44完善无障碍设施1）有台阶位置增加无障碍通道。2）人行道出入口位置设置无障碍缓坡。3）完善小区盲道系统，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统。4）设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。基础完善类处2010002.00 台阶位置增设无障碍通道广州市白云区景泰47、街景泰西片区微改造项目实施方案 72D投资估算篇1.投资估算表46提升小区绿化1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。基础完善类3400300102.00 宅前屋后统一种植灌木，补充裸露土壤部分的绿化配植47维修安装体育锻炼器械1）康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理。2）维修原有体育器械，达到可安全使用要求。3）设施器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。基础完善类批55000025.00 维修48、更换、补充健身器材48维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。2）标识标牌风格应统一，应与社区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。基础完善类项1500005.00 视设计内容估算54建设小区公共空间1）增设街坊入口牌坊及入口小广场。2）设置街角休闲空间，利用宅旁、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。优化提升类项420000080.00 视设计内容估算广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 73D投资估算篇1.投资估算表56配建非机动车棚1）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。2）安装自行车停放设施。优化提升49、类195150029.25 设简易非机动车停放设施57设置机动车泊位1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。3）有条件可增设或改建立体机械停车位。优化提升类42005021.00 对停车位进行划线，增设停车标识牌58建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施1）设置1处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区最少设一处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在社区入口或公共活动中心，高度不应大于3.5m，颜色应与社区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨蓬；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提50、供条件。优化提升类1040004.00 增设不锈钢带雨篷的宣传栏59提升小区环境设施品质增加雕塑小品、休憩设施、城市家具、屋顶绿化等设置。1）雕塑小品主题应与社区文化内涵和主题一致，在体量、尺度、材料、色彩和造型上的整体感和协调感。应以贴近人为原则，不得尺度超长过大，不宜采用金属光泽的材料制作。2）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施。3）城市家具应配合住区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。优化提升类项330000090.00 视设计内容估算广州市白云区景泰街景泰西片区微改造项目实施方案 74D投资估算篇1.投资估算表60设置快递服务设施1）应便于居51、民使用及物件投递应设置架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。2）户外安装宜加设遮阳挡雨设施。优化提升类项56000.30 预留用电接线口，引入商业广告植入或第三方商业介入工程费用合计（万元）工程费用合计（万元）2528.892528.8985.07%85.07%工程建设其他费用（万元）工程建设其他费用（万元）302.15 302.15 10.16%10.16%实施方案编制费（万元）18.00 工程设计费（万元）95.00 建设单位管理费（万元）60.00 预算编制费（万元）19.00 竣工图编制费（万元）9.50 工程建设监理费（万元）56.00 施工图审查费（万元）6.65 工程保险费（万元）25.00 招标代理费（万元）13.00 预备费（万元）预备费（万元）141.55141.554.76%4.76%合计（万元）合计（万元）2972.592972.59附注：图中红色字体部分为本项目改造过程中选做部分