1、 广州市白云区棠景街岗贝路综合楼广州市白云区棠景街岗贝路综合楼老旧小区微改造项目老旧小区微改造项目广州黄埔建筑设计院有限公司 2020.09 2项目名称：岗贝路综合楼老旧小区微改造项目建设单位：广州市白云区住房建设和交通局设计单位：广州黄埔建筑设计院有限公司资质等级：建筑工程设计甲级证书号：A144056669城乡规划编制乙级证书号：粤城规编（182012）号工程勘察设计乙级证书号：B24405666市政行业设计乙级证书号：A244018920风景园林设计乙级证书号：A244018920审定：洪有明（一级注册建筑师）审核：韦奔（一级注册建筑师）校核：阳秀明（中级工程师）项目负责：韦奔（一级注册2、建筑师）设计：何文斌（中级工程师）1规划背景 04 2项目概况 053现状分析 094设计依据 135改造思路 146改造内容 187海绵理念设计 418效益评估 429投资估算 433目录目录 广州市城市更新政策的相关要求广州市城市更新政策的相关要求 依据市委、市政府关于广州市城市更新办法（市政府令第134号）、广州市老旧小区微改造实施方案（穗更新字【2016】81号）、广州市2017年城市更新项目和资金计划（穗更新字【2017】12号）和广州市老旧小区微改造工作流程指引（试行）等老旧小区微改造的决策部署和国家、省、市政府相关政策文件精神，棠景街道将采取以整治改善和保护活化为主的“微改造”模3、式，改变过去以全面改造（拆除重建）为主且成本较高的改造方式，对基础设施老化、居住环境较差的老旧小区进行更新改造，贯彻落实城市更新目标和责任，切实打造惠民利民的民生、民心工程，促进城市实现精明增长。更新改造的必要性更新改造的必要性 岗贝路综合楼位于白云区棠景街岗贝路，用地面积约为0.35公顷，现状建筑为90年代建筑，存在建筑破旧损坏，公共基础设施破损等问题，急需通过城市更新，消除小区安全隐患，改善提升小区的居住环境和公共景观，打造“干净整洁平安有序”的城市环境。白云区积极推进老旧小区微改造，注重旧城区人居环境的提升，切实改善民生。白云区积极推进老旧小区微改造，注重旧城区人居环境的提升，切实改善民4、生。4 5岗贝路综合楼岗贝路综合楼位于白云区棠景街岗贝路，南临岗贝路，临近三元里大道、机场路等重要交通主干道。2.12.1区位条件分析区位条件分析 2.22.2更新范围划定更新范围划定新城小区61.项目名称：岗贝路综合楼老旧小区微改造项目2.项目地址：位于棠景街岗贝路，东至岗贝路60号大院，南至岗贝路，西至广星广场、北至广星广场3.用地面积：0.35公顷；建筑总面积：1.45万平方米4.建筑年代：1990年；改造楼栋：2栋，8层5.居民户数：224户；居住人口：500人6.基本历史情况及小区性质：商品房 72.32.3周边资源分析周边资源分析 岗贝综合楼周边多为居住小区及商业，配套设施完善，包5、括云天翠庭幼儿园、大大幼儿园、棠溪小学、民航广州医院等。82.32.3周边交通分析周边交通分析 岗贝综合楼距三元里大道仅450米，通过三元里大道可快速到达广州火车站、北京路等。距机场高速入口仅450米，对外交通便利。9注：所有楼梯间现状均存在序号1、2、3、4、5、6中情形序号序号房屋建筑房屋建筑本体部分本体部分现状现状1楼栋大门楼栋大门破旧损坏或缺失2楼梯照明楼梯照明设施陈旧 3楼梯墙面楼梯间墙面部分脱落，破损陈旧4公共楼梯楼梯栏板高度不满足规范，栏板墙面斑驳陈旧，楼梯踏步老旧，缺防滑设施5消防设施消防栓及开关等设备陈旧缺损6楼道内三线楼道内三线杂乱，部分老化7排水管道铸铁污水管生锈、老化严6、重，空调外机无冷凝管，冷凝水直接滴落地面8公共采光窗部分开向公共空间的窗户破损严重，大部分楼梯为敞开楼梯间，不满足现行规范9房屋户外构件楼梯入口雨篷陈旧破损，部分屋面防护构件陈旧，空调外机摆放杂乱，存在安全隐患10防护设施露台防护设施生锈，存在安全隐患11楼栋外墙楼道墙面陈旧，部分脱落3.13.1房屋建筑本体房屋建筑本体 10注：所有楼梯间现状均存在序号1、2、3、4、5、6中情形序号序号房屋建筑房屋建筑本体部分本体部分现状现状1楼栋大门楼栋大门破旧损坏或缺失2楼梯照明楼梯照明设施陈旧 3楼梯墙面楼梯间墙面部分脱落，破损陈旧4公共楼梯楼梯栏板高度不满足规范，栏板墙面斑驳陈旧，楼梯踏步老旧，缺防7、滑设施5消防设施消防栓及开关等设备陈旧缺损6楼道内三线楼道内三线杂乱，部分老化7排水管道铸铁污水管生锈、老化严重，空调外机无冷凝管，冷凝水直接滴落地面8公共采光窗部分开向公共空间的窗户破损严重，大部分楼梯为敞开楼梯间，雨天出行不便9房屋户外构件楼梯入口雨篷陈旧破损，部分屋面防护构件陈旧，空调外机摆放杂乱，存在安全隐患10防护设施露台防护设施生锈，存在安全隐患11楼栋外墙楼道墙面陈旧，部分脱落3.13.1房屋建筑本体房屋建筑本体 11序号序号小区公共部分小区公共部分现状现状1小区围墙墙面脱落，破损陈旧2小区地面小区内部分路面损坏严重，路面不平整3垃圾收运点无垃圾分类收集设施4小区公共“三线”小区8、公共三线杂乱，存在安全隐患5室外消防设施室外消火栓老化损坏，存在漏水现象，灭火器过期6小区监控监控设施不足7单元门栋地名牌单元门栋地名牌陈旧生锈。8文化墙、宣传墙等设施无9机动车泊位小区内原有车位划线及车档陈旧，划线模糊，既有住宅增设电梯后部分停车位影响通道10公共服务设施小区内部缺少监控设备用房11非机动车泊位自行车停放杂乱，影响居民正常出行3.23.2小区公共部分小区公共部分 123.33.3现状问题综述现状问题综述岗贝路综合楼为90年代建筑，存在建筑破旧损坏，公共基础设施破损等问题。由于年代久远，缺乏维护，楼栋已出现消防设备陈旧缺损、三线裸露杂乱、排污管破损等问题，楼梯照明不足，楼梯墙面9、陈旧破损，严重影响了居民生活。该小区已全通燃气管道，目前使用正常。小区已完成建筑雨污水立管的分流；小区公共部分排水管网的分流，已完成清疏化粪池及排污卧管，截污纳管已完善。公共环境方面，小区公共环境较差，围墙、地面破损严重，监控设施不足，消防设施损坏严重，存在安全隐患。小区121号楼楼梯间外拟加建电梯，位置详右图。123号楼预留加建电梯位置，具体位置由加建电梯单项工程确定。其余楼梯因条件限制无法判断是否可以加建电梯，若需加建，具体位置由加建电梯单项工程确定。134.14.1老旧小区微改造政策老旧小区微改造政策（1）广州市老旧小区微改造实施方案 （2）广州市老旧小区微改造工作流程指引（试行）（3）10、广州市老旧小区微改造实施方案编制工作指引（试行）（4）广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引(试行)4.24.2相关技术规范相关技术规范（1）广州市城乡规划技术规定（2）民用建筑设计通则GB50352-2005（3）城市排水工程规划规范GB50318-2017（4）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（5）无障碍设计规范BG50763-2012（6）抹灰砂浆技术规程JGJ/T220-2010（7）建筑设计防火规范GB 50016-2014（8）住宅设计规范GB 50096-2011 145.15.1改造原则改造原则民生保障优先原则民生保障优先原则 坚持一切以居民切身生活利益11、为本的原则，一切改造项目以提高居民生活水平为目标，以解决居民生活迫切需求为根本；优先保障基本生活（如安全管理、消防、交通等）需求的基础上，尽力提升小区居住生活环境，满足居民追求美好生活的愿望。公众参与原则公众参与原则 征求居民意见，引导居民参加改造方案。以居民实际生活需求为出发点，提高居民生活安全及幸福指数。绿色环保原则绿色环保原则 充分利用环保节能材料及透水材料，建设“海绵城市”，打造绿色生态社区。经济适用原则经济适用原则 充分利用改造经费，遵循经济、适用、耐久的原则，在保证建设质量的前提下，降低建材和施工成本。建筑节能原则建筑节能原则 采用节能建材和设备，提高建筑节能性能。155.25.212、改造目标改造目标 通过开展岗贝路综合楼的微改造，完善民生设施、重塑社区活力，改善人居环境。5.35.3改造改造预期效果预期效果 粉刷楼道，修复楼梯扶手和踏步，维修消防设施，维修小区围墙，规范垃圾布点，维修公共设施，维修小区道路，在适合的地方进行无障碍设施建设，提升小区环境品质，改善居民生活。16 17 186.16.1总平面图总平面图 196.26.2改造项目改造项目房屋建筑本体部分房屋建筑本体部分小区公共部分小区公共部分1.维修安装楼栋门1.维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）2.维修安装楼道照明2.维修小区道路及破损通道3.粉刷楼道（含墙面零星抹灰）3.规范垃圾收13、运点设置4.修复公共楼梯4.小区公共“三线”整治5.维修改造楼栋消防设施5.维修改造小区室外消防设施6.规范整理楼道内电力线、电信线、电视线6.安装小区视频监控系统7.维修、改造、增设楼内排水管道7.维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌8.维修更换公共采光窗（含拆除）8.建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施9.维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）9.设置机动车泊位10.整治不规范遮阳篷和防护设施10.合理配置设置物业用房及公服设施11.外立面整饰11.配件非机动车棚本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体部分和小区公共服务部分。其中房屋建筑本体部分共选取了11个具14、体改造项目，小区公共服务部分共选取了11个具体改造建设项目。206.36.3改造效果展示改造效果展示维修安装楼栋门房屋建筑本体部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意小区内8栋楼共5处入口，其中4处已安装楼栋门（共5扇），但楼栋门陈旧生锈，1处入口缺失楼栋门，存在安全隐患楼栋入口更换或增设楼栋门 增设更换更换更换 216.36.3改造效果展示改造效果展示维修安装楼道照明 房屋建筑本体部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意楼道照明设施老旧，部分楼道照明不足。在楼道内安装声控照明设施及应急照明设施，确保楼道明亮可视，防止居民磕碰摔倒。226.36.3改造效15、果展示改造效果展示粉刷楼道、修复公共楼梯 房屋建筑本体部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意楼道墙面、扶手抹灰层陈旧，部分饰面脱落，楼梯梯段扶手高度为700mm,不满足规范，踏步部分损坏，消防栓开关等设备陈旧缺损楼梯间松散的旧墙、栏板批荡铲除、重新批荡，整体楼梯间重新扇灰油漆，原有扶手上加设200mm高不锈钢扶手，用原材料修复破损踏步，更换老旧消防箱灭火器。维修改造楼栋消防设施 236.36.3改造效果展示改造效果展示修复公共楼梯 房屋建筑本体部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意楼梯踏步局部有破损，楼梯坡道两侧无可抓握的扶手，使用不便。用原材料修复16、破损踏步，坡道两侧加设不锈钢扶手，方便使用。24房屋建筑本体部分6.36.3改造效果展示改造效果展示规范整理楼道内电力线、电信线、电视线现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意楼道内三线杂乱，部分老化更换老化电线、各类管线入管入盒、贴墙捆扎 256.36.3改造效果展示改造效果展示维修、改造、增设楼内排水管道房屋建筑本体部分现状情况现状情况改造措施及效果示意改造措施及效果示意原有铸铁排污管生锈原有铸铁排污管更换为U-PVC管，增设空调冷凝管 26房屋建筑本体部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意部分楼梯间窗户破损严重，楼梯平台无围护设施，雨天出入不便，且存17、在安全隐患，且不满足现行规范。更换破损公共采光窗，楼梯增设窗户，方便居民出行。6.36.3改造效果展示改造效果展示维修更换公共采光窗 276.36.3改造效果展示改造效果展示维修房屋户外构造构件房屋建筑本体部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意入口雨篷陈旧，存在安全隐患更换入口雨篷 286.36.3改造效果展示改造效果展示整治不规范遮阳篷和防护设施 房屋建筑本体部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意公共露台防护构件陈旧拆除原有防护构件，新建屋面栏板。296.36.3改造效果展示改造效果展示外立面整饰 房屋建筑本体部分现状情况现状情况改造措施及效果图示18、意改造措施及效果图示意楼栋墙面陈旧，局部严重破损1、对楼栋首层外饰面残缺、脱落部分进行修补，二层及以上住宅外墙采用浅黄色仿真石漆喷涂。2、靠近市政主干道的外立面增设穿孔板空调机罩，机罩颜色考虑与建筑外墙颜色相协调。空调机罩意向图 30房屋建筑本体部分6.36.3改造效果展示改造效果展示外立面整饰现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意楼栋墙面陈旧，局部严重破损3、修复破损部分水刷石外墙面，南面楼栋入口处铲除水刷石外墙面及批荡层后重新批荡贴外墙砖。316.36.3改造效果展示改造效果展示维修小区围墙 建立文化宣传 小区公共部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示19、意围墙墙体破损严重，墙体结构不稳定，存在安全隐患原有围墙拆除重建。围墙上设置宣传栏等设施。长廊、宣传栏、电子信息牌等设施施 326.36.3改造效果展示改造效果展示设置机动车泊位 小区公共部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意小区内原有车位划线及车档陈旧，划线模糊沥青混凝土地面浇筑完成后按照原有停车位布置重新划线及设置车档 区域一因121栋入口处加建电梯厚区域一空间不满足设置机动车停车位的要求，因此取消此区域原有三个机动车停车位。336.36.3改造效果展示改造效果展示维修小区围墙 维修小区道路及破损通道现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意围墙表面斑驳20、陈旧，地面高低不平，严重开裂，花池损坏严重拆除原有损坏花池，围墙铲除原有粉刷层重修贴砖。小区停车场修复原有破损路面后，铺设沥青。小区公共部分 346.36.3改造效果展示改造效果展示规范垃圾收运点设置现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意小区无垃圾集中收集点及分类收集设施增设一体式垃圾分类箱，规范垃圾收运点设置，配置洗手盆、排水管等设施小区公共部分有害垃圾厨余垃圾可回收垃圾其他垃圾 35小区公共部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意三线凌乱，存在安全隐患小区公共“三线”采用通讯下地、电力规整的整治方式，其中弱电（通讯）下地由运营商负责，电力规整由供电局负21、责6.36.3改造效果展示改造效果展示小区公共“三线”整治 366.36.3改造效果展示改造效果展示维修改造小区室外消防设施小区公共部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意小区室外消火栓箱破损严重，阀门生锈，存在漏水的情况。更换室外消火栓箱及阀门、更换过期灭火器。37监控设备房位置监控设备房位置小区公共部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意监控设施不足，小区物业用房及公服设施不足。小区停车场监控设备放在原有广星广场监控设备房内，小区内部监控室无处安置。安装小区视频监控系统，楼栋入口摄像头采用人脸识别摄像枪，呼应“智慧城市”建设，由街道派出所连接到分局云22、安视频平台，楼栋监控设备在停车场附近原废弃卫生间，停车场监控设备放在原有广星广场监控设备房6.36.3改造效果展示改造效果展示安装小区视频监控系统 合理配置设置物业用房及公服设施 38小区公共部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意小区停车场监控设备放在原有广星广场监控设备房内，小区内部监控室无处安置。利用原有废弃卫生间，改造成小区监控设备房，合理配置设置物业用房及公服设施监控室意向图6.36.3改造效果展示改造效果展示合理配置设置物业用房及公服设施 396.36.3改造效果展示改造效果展示维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌小区公共部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改23、造措施及效果图示意单元门栋地名牌生锈，门牌号模糊不清更换门栋地名牌 406.36.3改造效果展示改造效果展示配件非机动车棚小区公共部分现状情况现状情况改造措施及效果图示意改造措施及效果图示意原有自行车区域车辆停放杂乱，影响居民正常出行划定非机动车停车范围，并在内增设自行车车架，露天停车棚设雨篷 41 本小区已做雨污分流，包括建筑雨污水立管的分流；小区公共部分排水管网的分流。小区原有铸铁雨水管已由市政局全部更换为pvc管，化粪池及排污卧管已清疏完成，截污纳管工程已完善。雨污分流工程示意图 42安全效益：保障了居民的生活安全安全效益：保障了居民的生活安全通过修复综合楼公共部分地面、台阶、围墙，修复24、屋顶破损防水层和隔热层，修复破通过修复综合楼公共部分地面、台阶、围墙，修复屋顶破损防水层和隔热层，修复破损外墙，规范垃圾收运点设置，延长了小区公共安全设施及建筑本体的安全使用年限。损外墙，规范垃圾收运点设置，延长了小区公共安全设施及建筑本体的安全使用年限。通过楼梯重新装修，维修安装楼栋大门和更换消防设施，保障了居民的人生财产安全。通过楼梯重新装修，维修安装楼栋大门和更换消防设施，保障了居民的人生财产安全。环境效益：提升了小区环境品质，改善了人居环境环境效益：提升了小区环境品质，改善了人居环境 43 改造成本：250万元（详见项目建设内容及估算表）。资金筹措方式：市、区财政分类分类估算（万元）估算（万元）比重（比重（%）工程费用合计191.6976.61房屋建筑本体部分157.4162.96小区公共部分34.2813.71工程建设其他费用46.4118.56预备费11.904.76合计 250100 44 45 46 47 48 49