1、中心城区品质化提升（流花街老旧小区改造）规划实施方案1一.项目概况1.项目概况2.现状问题小结二.改造设计1.改造目标2.改造内容3.公共节点改造4.公共设施完善三.投资估算1.投资估算表目 录2一.项目概况1.项目概况2.现状问题小结31.项目概况1.1项目背景项目属于广州市流花街道行政范围。流花街道位于广州火车站东侧和南侧，大部分位于火车站地区，辖区范围1.77k。1.2项目规模本项目建设内容拟对流花街道实施微改造，项目包含火车站社区、花果山社区、桂花苑社区、流花桥社区。建设内容主要分为精品项目打造、环境品质提升、基础安全保障。流花街道流花街道增埗河流花湖公园人民北路5号线西村站彩虹桥站22、号线越秀公园站11号线流花路站越秀公园广园新村站11号线梓元岗站2号线三元里站兰圃广州站42.现状问题小结2.1房屋建筑本体1.部分建筑外立面破旧2.部分建筑楼道破损，墙面脱落3.部分建筑缺少照明设施、消防设施或设施已破损4.部分楼道缺少扶手、防滑条等，未考虑适老化设施52.现状问题小结2.2小区公共部分1.小区内三线杂乱2.小区内铺装破旧3.小区内围墙破旧、剥落4.小区内停车空间较少5.公共空间活力弱、空间闲置率高6二.改造设计1.改造目标2.改造内容3.公共节点改造4.公共设施完善71.改造目标精品项目打造选取连片场地条件情况较好区域，提出特色主题，全面提升场地及周边环境。环境品质提升社区3、内主要公共活动空间和入户空间，基础环境尚可，适合打造全小区活力共享的空间。基础安全保障对建筑房屋本体及周边进行改造提升，主要针对直接影响居民基础生活需求的设施。室外环境提升居民诉求回应全龄共享社区儿童友好街道建筑本体公用部分小区公共部分82.改造内容2.1改造具体内容改造内容分为精品项目打造、环境品质提升、基础安全保障。符合广州市老旧小区改造内容及标准指引相关要求。建筑本体共用部分小区公共部分基础类1楼栋门2门禁系统3楼道照明4楼道修缮5楼栋“三线“6楼栋消防设施7楼栋排水设施8楼栋供水设施9化粪池10外墙治理11建筑户外构造构件12适老化设施完善类13外立面整饰14信报箱基础类1小区道路2无4、障碍设施3地面铺装4垃圾分类5排水管网6监控设施7修缮围墙8“三线整治”9室外消防设施（含微型消防站）完善类10照明设施11信息标识12公共空间优化13小区公共空间14小区入口15非机动车泊位16机动车泊位17快递设施18户外公共设施19儿童娱乐设施20信息宣传栏提升类21急救设施22建设海绵城市93.公共节点改造流花桥社区改造前改造后健身活动广场改造新大地服装城富丽外贸服装市场流花路111号大院广州流花服装市场广州市广园市政建设有限公司越秀区工商局中国人民解放军南部战区总医院人民北路新兴社区103.公共节点改造花果山社区改造前改造后花果山庄与美美街外墙整饰花果山庄中铁二十五局东片区广州市广播5、电视台广播大厦209号之一美美街榕悦养老院209号之二209号之三209号之四209号之五中铁宿舍113.公共节点改造桂花苑社区改造前改造后社区入口改造广州大学桂花岗校区流花街政务中心花果山庄桂花岗东2号之一桂花岗东2号之二123.公共节点改造火车站社区改造前改造后集中停车区站西大院火车站乘警支队办公楼广州深圳市政府驻办事处接待站广州市流花邮政局134.公共设施完善垃圾收集点美化垃圾房美化，增加桶点改造前改造后144.公共设施完善三线规整不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，管线入管、入盒，贴墙捆扎改造前改造后154.公共设施完善地面铺装完善道路铺装，铺装材料选用应因地制宜、合理选材6、降低能耗改造前改造后16三.投资估算1.投资估算表1718此次改造预算共4856.45万元，建安费3936.59万，二类费688.6万，预备费231.26万初步预算改造对象序号建设项目建设标准改造地点及范围单位数量单价/元估算资金（万元）建筑本体共用部分基础类1楼栋门（1）楼栋入口应普及安装楼栋门；（2）楼栋入口铁质大门锈蚀时，应除锈并重新抽漆；楼栋入口不锈钢大门应清洗刷亮。新兴社区、人民北696号、人民北696号之一、站前路130136号、站前路158号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东37、号、桂花岗东5号、桂花岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东15号、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号个48300014.42门禁系统维修或安装门禁楼栋系统，可以根据实际情况安装智能化门禁系统。新兴社区、站前路130136号、站前路158号、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东3号、桂花岗东5号、桂花岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东15号、站西大院100号个1820003.63楼道照明（1）每层楼梯、走道、电梯间应有基本功能照明，满足社8、区夜间出行基本照明需要。（2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。新兴社区、人民北696号、人民北696号之一、站前路130136号、站前路154158号、站前路148-150号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东3号、桂花岗东5号、桂花岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东15号、站西大院、站西路149号之一至之九、站西路145号之一和之二、站南路15号个3511605.614楼道修缮（1）宜采用原饰面材料或质感、色彩接近的防滑耐磨的面9、层材料修复楼梯踏步；（2）修复踏步防滑条；（3）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。流花路111号、新兴社区、人民北696号、站前路130136号、站前路154158号、站前路148号、站前路150号、人民北696之一、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东3号、桂花岗东5号、桂花岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东15号、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号处144102/米1064.885楼栋“三线“各类管线10、入管、入盒，贴墙捆扎。新兴社区、人民北696号、流花路111号、站前路130136号、站前路154158号、站前路148号、站前路150号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东3号、桂花岗东5号、桂花岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东15号、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号处48260/米374.46楼栋消防设施（1）应维修完善室内消防栓、消防供水管道、天面消防水箱、消防水池及消防供水设备等；（11、2）更换楼栋内过期灭火器材，保持完好有效。新兴社区、人民北696号、站前路154158号、人民北696之一、站前路148号、站前路150号、站前路130136号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东3号、桂花岗东5号、桂花岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东15号、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号、站西大院、环市西路处388150058.27楼栋排水设施 更换破损控调冷凝水排水管。新兴社区、站前路1301312、6号、站前路154158号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东3号、桂花岗东5号、桂花岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东15号、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号、站西大院处52200/米31.28楼栋供水设施包括维修更换楼栋加压水泵、增设屋顶生活水池水箱。站前路130136号处230000.69化粪池清疏、维修、更换化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。新兴社区、站前路13013613、号、站前路154158号、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东3号、桂花岗东5号、桂花岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东15号、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号、站西大院处41800032.810外墙治理对建筑外立面进行局部修补及清洗。流花路111号、新兴社区、人民北696号、站前路130136号、站前路154158号、人民北696之一、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东3号、桂花岗东5号、桂花14、岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东15号、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号个42102/米87.0811建筑户外构造构件拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘蓬等户外附加构件。新兴社区、人民北696号、站前路130136号、站前路148号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东3号、桂花岗东5号、桂花岗东7号、桂花岗东9号、桂花岗东11号、桂花岗东13号、桂花岗东19号、桂花岗东17号、桂花岗东1515、号、栋543000016212适老化设施（1）楼栋出入口有高差位置宜进行无障碍出入口改造，增设无障碍坡道；（2）台阶入口应增加栏杆或扶手。桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号个6100006完善类13外立面整饰（1）粉刷类旧外墙翻新；（2）材料应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。人民北696号、人民北696号之一、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、站西大院、站南路15号处18100001814信报箱更新补建信报箱，做到一户一信报箱。新兴社区16、人民北696号、站前路130136号、209号之一、209号之二、209号之三、中铁宿舍、桂花岗东2号之二、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号个26500.1319初步预算改造对象序号建设项目建设标准改造地点及范围单位数量单价/元估算资金（万元）小区公共部分基础类15小区道路（1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声功能等；（2）人行道应保证连通性、平整度以及舒适度流花路111号、新兴社区、人民北696号、站前路154158号、站前路130-136号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、2017、9号之五、桂花岗东2号之二、桂花苑其他公共空间平方米4029200元/80.616无障碍设施有台阶位置增加无障碍通道。209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二处8300002417地面铺装铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料。流花路111号、新兴社区、人民北696号、人民北696号之一、站前路130136号、站前路154158号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号平方米3259650元18、/211.8418垃圾分类合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。站前路130136号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、站西大院个1630004.819排水管网疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施。新兴社区、站前路130136号、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之一处11350/米192.520监控设施合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。站前路154158号、个10220002221修缮围墙维修小区围墙，与小区环境相协调。流花路111号、新兴社区、人民北696号、站前路154158号、站前路1319、0136号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之二、桂花苑其他公共空间、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二处26300元/米256.122“三线整治”不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造。流花路111号、新兴社区、人民北696号、站前路130136号、站前路154158号、人民北696之一、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花苑其他公共空间、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路20、15号处25260/米32.523室外消防设施（含微型消防站）（1）维修完善主街巷消火栓：有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于 120m，其服务半径不应大于 150m，室外消火栓应采用地上式消火栓。（2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、个71500010.5完善类24照明设施安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。新兴社区、人民北696号、站前路154158号、站前路130136号、站前路148、150号、花果山庄、中铁宿舍、20921、号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二，桂花苑其他公共空间、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号个99250024.7525信息标识（1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。（2）标识、标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。站前路154158号、人民北696之一、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二，桂花苑其他公共空间、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之22、二、站南路15号个34300010.226公共空间优化绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。流花路111号、新兴社区、人民北696号、站前路130136号、人民北696之一、桂花岗东2号之一东侧、桂花岗东2号之二南侧、桂花岗东9号北侧、桂花岗东11号南侧、桂花岗东13号南侧、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二处20200元/8027小区公共空间（1）有条件的小区增设口袋公园、宅间活动空间、小区广场、屋顶交流空间等公共空间。（2）设置街角休闲空间，利用宅间（宅旁）、空地及边角地 安排休憩设施，开辟户外公共交往空间23、。（3）宜利用场地现有建筑废弃物营造环保特色景观。流花路111号、新兴社区、人民北696号、站前路130136号、站前路154158号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号平方米33031500元/495.4528小区入口（1）有条件的小区入口可人车分流进行一体化设计。流花路111号、新兴社区、人民北696号、站前路130136号、站前路154158号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、2024、9号之五、桂花岗东2号之二、桂花岗东9号、站南路15号、站西大院个11300000302.529非机动车泊位（1）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。（2）安装自行车停放设施，合理划定共享单车停放点。（3）有条件的小区设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域。新兴社区、人民北696号、站前路130136号、站前路154158号、花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、桂花岗东11号、桂花岗东15号、桂花岗东19号、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二处16150002430机25、动车泊位合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二处230000.631快递设施应便于居民使用及物件投递，应设置在架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。新兴社区、人民北696号、站前路130136、站前路154158号、站南路15号个720001.432户外公共设施（1）景观设施应配合小区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。（2）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施，宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、226、09号之五个22-189.8233儿童娱乐设施（1）维修原有儿童娱乐设施，达到安全使用要求。（2）有条件的小区可以增加儿童娱乐设施。器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。花果山庄、中铁宿舍、209号之一、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、站西大院个714000.4934信息宣传栏宣传栏或信息屏一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于 3.5m，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料。新兴社区、人民北696号、站前路130136号、站前路154158号、人民北696之一、花果山庄、中铁宿舍、209号之一27、209号之二、209号之三、209号之四、209号之五、桂花岗东2号之一、桂花岗东2号之二、站西大院、站西路149号之一至之九，站西路145号之一和之二、站南路15号个4512505.64提升类35急救设施（1）有条件的小区内设置扫码触屏或直接刷验身份证就可取用的智能急救站。（2）站内宜放置 AED、轮椅、担架等器械，及止血包、包扎包和小伤口处理包等小型急救用品。桂花岗东11号、花果山庄、站西大院个1010000010036建设海绵城市因地制宜采用立管断接、透水铺装、植草沟、下沉绿地、雨水花园、雨水蓄存回用设施等。桂花苑公共空间处2400008第一类建安费合计3936.59 20初步预算第二28、类工程建设其他费工程建设其他费1建设单位管理费15.00 15.00 项财建2002394号计价格19991283号文，粤价20008号2J建设项目管理费189.52 189.52 项2工程监理费112.82 112.82 项发改价格2007670号文计价格2002125号文、发改价格2011534号3前期规划实施方案编制费73.20 73.20 项投资额的1.5%财建2016504号4工程勘察设计费226.75 226.75 项计价格200210号（工程复杂系数1.15，改扩建及技术改造系数1.4）4.1工程勘察和测量费31.49 31.49 项建标造200711号,暂按建安费*0.8%计算29、4.2设计费195.26 195.26 项计价格200210号，难度系数1.15，改扩建调整系数1.34.3施工图预算编制费16.69 16.69 项计价格200210号,预算编制费为设计费*10%,竣工图编制费为设计费*8%4.4竣工图编制费15.62 15.62 项粤建设函2004353号、发改价格2011534号5施工图审查费14.74 14.74 项发改价格2011534号文,设计费*6.5%建标20111号6招标代理费(含设计、咨询、监理及施工等招标代理费)21.94 21.94 项计价格20021980号文7代建费62.99 62.99 项穗发改投资200530号文建安费*2%*030、.88场地准备及临时设施费19.68 19.68 项建标20111号,按建安工程费的0.3%9检验检测费78.73 78.73 项暂按建安费*0.3%发改价格2007670号文10工程造价咨询服务费(施工全过程)37.03 37.03 项粤价函2011742号文计价格20021980号文11树木保护专章12.00 12.00 项按建安费*2%计算12工程保险费11.81 11.81 项咨经199811号文,建安费*0.3%咨经199811号文,按建安费*0.3%计算13前期工作咨询费47.70 47.70 项13.1可行性研究报告编制及评估19.81 19.81 项粤价20008号13.2环境影响编制费及评估8.08 8.08 项计价格2002125号13.3社会稳定风险分析报告编制及评估19.81 19.81 项参考可行性研究报告编制及评估费用14历史文化遗产调查与保护专章编制费5.00 5.00 项15水土保持方案编制费2.00 2.00 项暂估16房屋安全鉴定费5.00 5.00 项工程建设其他费合计688.60第三类预备费231.26（一+二）*5%总投资合计4856.45建安费+工程建设其他费